江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初1288号原告：无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司，住所地无锡市紫荆花路30号。法定代表人：殷伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。被告：无锡新立基房地产开发有限公司，住所地无锡市胡埭工业园，实际经营地无锡市滨湖区胡埭工业园振胡路115-143号香槟一号。法定代表人：戴葛明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张念亲，无锡市永迎法律服务所法律工作者。原告无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）与被告无锡新立基房地产开发有限公司（以下简称新立基公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙宇公司委托诉讼代理人于晓仲，被告新立基公司委托诉讼代理人张念亲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙宇公司向本院提出诉讼请求：判令新立基公司立即支付结欠其销售代理佣金240.15万元。事实和理由：其与新立基公司于2012年9月1日签订“销售代理及策划合同”，由其独家代理销售新立基公司开发的香槟花园2期楼盘，约定佣金480万元，提成、溢价另行计算。根据其统计，2期的第一期共570套，已销售544套，完成率95.43%；2期的第二期480套，新立基公司与案外人融亨公司签订了包销协议，视为已经全部销售完毕。因此，一、二期共1050套，实际完成1024套，完成率97.52%。已达合同第九条约定的佣金支付条件（累计完成总销售的95%时，全额支付）。截止2018年12月17日，新立基公司仅支付239.85万元，尚欠240.15万元未付。新立基公司辩称：一、龙宇公司主张新立基公司与无锡融亨房地产经纪有限公司签订包销协议，视为已经全部销售完毕，缺乏事实依据和法律依据；二、154套工抵房不能计入龙宇公司的销售业绩；三、龙宇公司代理销售完成比例未达合同约定；新立基公司已支付的代理销售佣金已经超过应支付的佣金；龙宇公司未按合同约定安排代理销售服务人员，营销与推广工作与合同约定相差甚远。因此，付款条件未成就；四、其不存在根本违约问题。综上，请求法院驳回龙宇公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，龙宇公司提交了销售代理及策划合同、收入明细表、2期第一批房屋销售备案数据、包销合同、律师函及邮寄凭证等证据，新立基公司提供预售许可证及房屋明细等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：龙宇公司与新立基公司于2012年9月1日签订“销售代理及策划合同”1份，合同约定：由龙宇公司“独家代理销售”新立基公司开发的“香槟花园2期”楼盘，在合同期内新立基公司不再委托其他任何公司进行代理销售工作；在代理期内未经新立基公司同意，龙宇公司不得将楼盘再转给第三方代理；新立基公司的关系户等的业绩全部计入龙宇公司的销售业绩；销售底价均价为6000元/平方米，低于此单价成交需书面征得新立基公司同意，并由新立基公司确认后实施；龙宇公司为新立基公司提供策划工作，内容包括企划推广、售楼处室内展示建议、售楼中心包装，但双方对合同代理期限未作约定。双方约定销售佣金的结算方式为：新立基公司支付龙宇公司销售代理佣金总计480万元，分阶段结算；其中：一、实时结算部分，销售中心底薪按月结算2.2万元，在次月8日支付；销售提成按回款额的2.5‰计算，在次月8日支付；二、分阶段结算部分：预计100－150万元，在累计完成总销售的95%（注：是总销售的房屋套数，还是面积未明确）时支付；三、销售溢价另行计算。并约定，在本合同履行期间任何一方要提前终止合同，须提前一个月通知另一方，并支付10万元违约金。届时，龙宇公司应向新立基公司移交工作，经新立基公司确认后，双方结清相关费用。2016年8月16日，新立基公司与案外人无锡融亨房地产经纪有限公司（以下简称融亨公司）签订“房地产委托包销合同”1份，协议内容为：新立基公司委托融亨公司将香槟花园2期楼盘以包销价格销售，其中住宅项目整体销售单价为5400元/平方米，超出上述包销价格部分的溢价为融亨公司的包销收益，并约定了包销期限等内容。合同签订后至2018年12月31日止，新立基公司开发的香槟花园2期的第一期共570套（为1-5号房，其中商品房540套、商铺30套），已销售544套（其中商品房533套、商铺11套），回款38985.5598万元；第二期共480套（为6-9号房），回款约45395.7525万元。以上共计1050套。截止2018年12月17日，新立基公司已支付239.85万元。2018年12月18日，龙宇公司委托江苏倍思特律师事务所向新立基公司发出催款函。之后，因双方协商未果，成讼。本院认为：新立基公司与龙宇公司之间的委托销售代理合同是双方当事人真实意思的表示，合法、有效。本案的争议焦点为：一、龙宇公司的销售业绩如何计算？二、新立基公司应支付给龙宇公司的佣金金额是多少，尚欠金额是多少？付款条件是否成就？对于争议焦点一，龙宇公司主张：一、根据双方合同的约定，其为新立基公司进行销售，是独家代理销售。因此，即使新立基公司违反合同约定由第三方销售的部分，也应计入龙宇公司的销售业绩。同时:1、从签约时间来看，在2017年之前销售一期的商品房及商铺达到90%以上，2017－2018年还有9套签约；2、根据代理销售合同，车位的销售并不包括在其销售内容中；3、根据其得知的消息是，新立基公司结欠第三方即融亨公司款项，将二期楼盘打包给融亨公司是作为对融亨公司的还款，实际上是新立基公司将二期楼盘打包卖掉了；4、其已按合同约定履行了合同约定的义务。二、关于工抵房，如果存在，也应财务单独做帐。作为代理销售公司，龙宇公司提供了签约、备案、办证等服务，当然应当计入其销售业绩。新立基公司认为：一、其与第三方签订的委托销售合同，龙宇公司主张计入龙宇公司的业绩，没有依据。理由是：其与龙宇公司签署合同后，在其委托第三方销售之前，1、龙宇公司销售的房屋只完成了50%左右，商铺、车库基本没有销售；2、龙宇公司已基本撤离了销售现场，没有员工和销售地点；3、将第三方的销售计入龙宇公司的业绩，不公平；4、其不存在根本违约。二、工抵房产生的销售与龙宇公司的销售范围没有关系，不能作为龙宇公司的销售业绩。为证明工抵房情况，其向法院提交了工抵房明细表、用款审批表。本院认为：根据双方签订的“销售代理及策划合同”，双方对龙宇公司为“独家代理销售”涉案的香槟花园2期的房屋是明确的。新立基公司违反合同约定，擅自将涉案房屋交由第三方销售，其行为是违约行为，理应承担违约责任，但龙宇公司未参与第二期480套房屋的销售也是事实，该部分的销售当然不应计入其业绩。如将该部分的销售计入龙宇公司的业绩，龙宇公司在未支付任何成本的情况下即可获得巨大的利益，超出了双方订立合同时的预期，将使双方的利益严重失衡，且该种计算方式并无双方约定。因此，对龙宇公司要求将新立基公司交由第三方销售的涉案的第二期房屋计入其业绩的主张，本院依法不予支持。对于新立基公司主张的工抵房154套不应计入龙宇公司的销售业绩的辩称意见，其仅提供了其单方制作的证据，未提供该154套房屋属于工抵房的充分证据，也未提供工抵房不应计入销售业绩的证据，本院对此亦不予支持。因此，龙宇公司销售业绩为第一期的544套。对于争议焦点二，龙宇公司主张：根据双方合同第9条的规定，佣金计算方式为：1、每月应支付的进度款（相当于销售人员的底薪，每月按照2.2万元的标准，2012年10月至2018年12月共75个月，合计为165万元）；2、销售提成（按照销售金额的2.5‰计算，第一期项目销售，提成为97.4639万元；第二期项目销售，提成为113.4894万元）；3、分阶段结算的销售提成，即达到完成销售95%时的提成，该部分是150万元。三项合计是525.9533万元，因为已经超出了双方佣金的上限480万元，所以其按照480万元总额进行主张，扣除掉新立基公司已支付的239.85万元，剩余240.15万元，系新立基公司应支付的费用。其前期是配置了9名以上销售人员的团队，不存在新立基公司所说的违约情况。新立基公司认为：其已支付的代理销售佣金已经超过应支付的佣金，不应再向龙宇公司付款。龙宇公司没有按照合同约定来销售房屋，其是无奈才委托第三方销售。龙宇公司主张守约，应承担举证责任。本院认为：根据双方在“销售代理及策划合同”中约定，销售佣金总计480万元，分阶段结算；其中：一、实时结算部分，销售中心底薪按月结算2.2万元，在次月8日支付；销售提成按回款额的2.5‰计算，在次月8日支付；二、分阶段结算部分：预计100－150万元，在累计完成总销售的95%（注：是总销售的房屋套数，还是面积未明确）时支付。对于实时结算部分：销售中心人员的底薪为每月2.2万元，共计75个月，计165万元，新立基公司并未提出异议，本院予以确认。对于销售提成，按回款额的2.5‰计算。现双方确认的第一期的回款金额为38985.5598万元，销售提成按2.5‰计算为97.4639万元。该部分款项，均应在次月8日支付，现期限已届满，新立基公司理应支付。新立基公司主张，龙宇公司没有按照合同约定来销售房屋，但其未提供相应的证据，本院对此不予采信。对于分阶段结算部分，按合同约定，在累计完成总销售的95%时支付，但双方未明确是按总销售的房屋套数还是面积计算，故法院酌定按房屋套数计算。根据争议焦点一的论述，因新立基公司违反合同约定将第二期房屋交由案外人融亨公司销售，不当阻止条件成就，应视为条件已经成就即视为符合双方约定的销售95%的比例，新立基公司应按合同约定支付100万元至150万元，按中间价125万元计算。综上，新立基公司应支付龙宇公司的佣金金额共计为387.4639万元。现新立基公司已支付239.85万元，尚应支付余款147.6139万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡新立基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司佣金147.6139万元。二、驳回无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司的其他诉讼请求。如果无锡新立基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26012元，由无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司负担10023元、无锡新立基房地产开发有限公司负担15989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  钱晓平人民陪审员  倪国平人民陪审员  王建璋二〇一九年十一月二日书 记 员  孙晋武本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。