河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初3872号原告：刘月灵，女，汉族，1987年6月1日出生，住山东省东平县。委托诉讼代理人：肖正海，河南润之林律师事务所执业律师。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术产业开发区九都西路218号10幢1-1201。法定代表人：李雪玲，执行董事。委托代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所执业律师。委托代理人：李莉云，河南智明律师事务所执业律师。第三人：杨启军，男，汉族，1984年4月25日出生，住河南省义马市。原告刘月灵诉被告河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）、第三人杨启军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月灵及其委托诉讼代理人肖正海、被告新恒顺公司的委托诉讼代理人卢攀锋、第三人杨启军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘月灵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方2016年12月15日签订的MOCO1885商品房订购协议及2016年12月30日更名协议；2.判令被告立即双倍返还原告支付的购房定金20000元；3.判令被告立即退还原告支付的购房款129461元及利息12298.8元（利息从2017年1月4日起按照中国人民银行同类同期银行贷款年利率4.75%标准暂计算至2019年1月4日，2019年1月4日之后的利息计算至全部清偿完毕之日止）；4.判令被告赔偿原告一倍购房款129461元；5.判令被告赔偿原告房屋差价损失369325元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：刘月灵与杨启军系夫妻关系。2016年12月15日，杨启军与新恒顺公司签订了MOCO1885商品房订购协议书，约定杨启军以每平方米6324.84元（建筑面积约104.76平方米，总价款662590元）的价格认购新恒顺公司开发的坐落于洛阳市纱厂南路与汉屯路交叉口MOCO1885项目2-1-801室（汉屯路4号乐宅B-2幢1-801）的房屋。协议签订后，刘月玲根据协议于2016年12月15日缴纳1万元购房定金，于2017年1月4日缴纳129461元购房款。后刘月灵要求新恒顺公司履行协议签订购房合同并按时交房，但新恒顺公司迟迟不予办理相关手续，并以“下个月就签合同”为说辞不断推脱。后由于房价急速上涨，新恒顺公司迫于刘月灵压力而自称该房屋存在“一房二卖”的情况，由于和上一家公司没有解除购房合同进而无法与刘月灵签订新的商品房屋买卖合同并完成房屋交付。最后信恒顺公司告知，因新恒顺公司欠款导致该房屋被法院查封无法继续履行与刘月灵的协议，要求刘月灵办理退款事宜。无奈杨启军单独起诉要求新恒顺公司继续履行合同交付房屋，但新恒顺公司当庭提交的更名协议中该房屋由杨启军更名至刘月灵名下，该更名协议显示房屋优惠后单价为每平方米6008.66元，总价款629461元。虽然该案中刘月灵当庭申请以第三人的身份参加诉讼并经过法院准许，但贵院仍以杨启军不是合同当事人，不是该案的适格主体为由裁定驳回杨启军的起诉，杨启军不服裁定提出上诉后，洛阳市中级人民法院释明即便支持其上诉请求，也是要求原审法院重新审理，撤诉后重新在一审法院起诉会更快，杨启军遂重新起诉。刘月灵、杨启军重新立案后，发现原本涉案房屋被案外人查封的财产数额仅20万元，远远低于刘月灵购买房屋应支付的余款50万元，刘月灵愿意将余款中的20万元支付给案外人以解除查封，然后继续履行购房协议并完成房屋交付。但新恒顺公司为了给刘月灵制造障碍进而导致购房协议无法正常履行，后又与案外人恶意串通对涉案房屋追加120万元的查封。因此，刘月灵提出新恒顺公司与案外人恶意串通、涉嫌诈骗、虚假诉讼、虚假陈述等违法犯罪的意见，请求法院对新恒顺公司的行为予以法律制裁，或将案件移送至公安机关进行侦查，但2019年3月29日，法院以涉案房屋在解除查封保全措施前所有权不能转移登记至他人名下，刘月灵的上述主张客观上无法实现，可在障碍消除后与新恒顺公司协商办理或另行主张权利为由，判决驳回刘月灵诉讼请求。无奈，刘月灵只好再次提起本案诉讼。综上，原、被告签订的商品房定购协议连同后来的更名协议具备商品房买卖合同的基本内容，因此该认购协议应当认定为商品房买卖合同，新恒顺公司应按照协议内容履行签订合同交付房屋的义务。在刘月灵毫不知情的情况下，新恒顺公司明知涉案房屋被人民法院查封，却隐瞒真相继续与刘月灵签订定购协议，是一种欺诈行为，给刘月灵造成了巨大损失，导致刘月灵至今无法入住而在外租房。根据相关法律规定，刘月灵可以请求解除合同、双倍返还定金、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以同时请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述规定，刘月灵既可以要求赔偿预期利益即房屋差价损失，同时有权要求不超过一倍的赔偿，以体现法律对恶意违约行为及欺诈行为一方的惩罚。为维护刘月灵合法权益，特具状起诉。新恒顺公司辩称，1、同意解除2016年12月15日商品房定购协议及更名协议。2、根据最高院商品房买卖的解释第8、9条规定，原告要求赔偿的依据应为订立商品房买卖合同，本案双方并未订立正式的商品房买卖合同，不应适用此条予以赔偿。3.本案定购协议并非正式的商品房买卖合同，不具备供水供电、面积差异处理等内容。协议第五条约定仅为定购所用，不作为商品房买卖合同的储备，双方签订商品房买卖合同后本协议终止，由此可看出该定购协议是预约关系，是为签订商品房买卖协议的预约行为，不具有商品房买卖合同条款的违约责任。原告要求一倍赔偿及差价损失均没有法律依据。杨启军述称，我的意见与原告意见相同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2016年12月15日，杨启军与新恒顺公司签订《MOCO1885商品房定购协议书》（编号0000988），约定：一、杨启军认购新恒顺公司开发的坐落在洛阳市纱厂南路与汉屯路交叉口MOCO1885项目2-1-801号商品房，建筑面积约104.76㎡，单价6324.84元/㎡，总房款662590元。根据双方的协议，杨启军向新恒顺公司缴纳定金10000元。杨启军选择以银行/公积金按揭贷款的方式支付购房款。双方同时约定：杨启军所付定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款。协议书在双方签订《商品房买卖合同》后效力终止；协议书仅作定购之用，不作为《商品房买卖合同》的组成部分，未约定事项以《商品房买卖合同》为准。2016年12月30日，杨启军、刘月灵向新恒顺公司申请更名，并填写更名申请表，申请将买受人姓名更改为刘月灵。2017年1月4日，新恒顺公司向刘月灵出具收据，显示收到刘月灵交来的MOCO18852-1-801购房款129461元（含定金1万元）。2.2018年7月5日，新恒顺公司向刘月灵发出通知，内容为：“您在我公司开发的MOCO1885认购了2-1-0801号房屋一套，但因该房屋在您认购后被洛阳高新技术产业开发区人民法院司法查封，导致我公司无法与您实际履行有关该房屋的相关买卖事宜，亦无法向您实际交房，否则将引起对抗司法文书的违法后果，特向您进行告知。鉴于此情况，我公司愿配合您办理已付房款的退还事宜，请您在接到本通知后积极来我公司办理。”2018年7月15日，河南中冶律师事务所接受新恒顺公司的委托，向刘月灵发出律师函，再次告知刘月灵案涉房屋已被查封，请其在收到本通知后积极到新恒顺公司办理退还已付房款的事宜。3.洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表，显示坐落于洛阳市××××号房屋被洛阳市高新技术产业开发区人民法院预查封，查封期限为2018年3月28日至2021年3月27日；被洛阳市涧西区人民法院预查封，查封期限为2018年10月30日至2021年10月30日；被洛阳市西工区人民法院两次预查封，查封期限为2018年7月30日至2021年7月30日，以及2018年11月7日至2021年11月7日。本院认为，根据《最高人民法院》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案所涉《MOCO1885商品房定购协议书》尚未具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议不能认定为商品房买卖合同。本案中新恒顺公司自2016年12月15日与杨启军签订定了购协议书，于2016年12月30日确认更名为刘月灵至今，一直未与刘月灵签订商品房买卖合同，且刘月灵所购商品房现仍处于被查封状态，这一系列因素均导致刘月灵的合同目的不能实现，构成根本违约，故刘月灵要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方所签《MOCO1885商品房定购协议书》约定，定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款，《商品房买卖合同》未能签订系新恒顺公司违约造成，现刘月灵根据定金罚则，要求新恒顺公司双倍返还定金2万元的请求，予以支持。合同解除后，新恒顺公司应将刘月灵实际支付的剩余购房款119461元（129461元-1万元定金）予以返还，并支付相应的利息。关于利息损失，应以119461元为基数，刘月灵与新恒顺公司对利息计算标准未进行约定，刘月灵主张按年利率4.75%的标准计算不违反法律规定，本院予以支持，自2017年1月4日起计算至购房款实际返还之日止。刘月灵要求新恒顺公司赔偿房屋差价损失以及已支付房款一倍的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除刘月灵与河南新恒顺地产有限公司于2016年12月30日签订的《MOCO1885商品房定购协议书》（合同编号：0000988号）；二、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内双倍返还刘月灵定金2万元；三、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内返还刘月灵购房款119461元及利息损失（利息以购房款为基数，按年利率4.75%，自2017年1月4日起计算至购房款实际返还之日止）四、驳回刘月灵的其他诉讼请求。如河南新恒顺地产有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10405元，减半收取计5202.5元，保全费3822元，合计9024.5元，由刘月灵负担3024.5元，由河南新恒顺地产有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇一九年十一月五日书记员  常 鑫