陕西省西安市中级人民法院     民 事 判决 书     （2019）陕01民再200号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：靳安生，女，1952年9月3日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：崔贵山，陕西静远新言律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨涛，陕西静远新言律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）:叶媛萍，女，1985年10月27日出生，汉族，住西安市灞桥区。   一审被告张超，反诉原告：，男，1976年5月3日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：崔贵山，陕西静远新言律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨涛，陕西静远新言律师事务所律师。   一审第三人：孙某某，男，1985年XX月XX日出生，汉族，住西安市灞桥区XX街XX村荣和云图汽车修理厂内。   再审申请人靳安生因与被申请人叶媛萍、一审被告、反诉原告张超及一审第三人孙某某租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终6533号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月24日作出（2019）陕民申1027号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   靳安生申请再审称，1、一、二审法院认定事实不清。一审法院认为靳安生已支付租金为105840元，二审认可靳安生已支付租金220840元，且明确一审判决第二项予以变更，但却做出“驳回上诉，维持原判”的判决结果，明显与查明并认可的事实前后矛盾。2、二审判决超出上诉人的诉讼请求。本案靳安生一方上诉，二审依法应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。叶媛萍二审并未上诉，二审法院却在判决中论述：对叶媛萍要求靳安生返还涉案房屋及场地、要求张超承担民事责任的诉讼请求，不予支持。处理叶媛萍没有上诉的一审请求。3、二审法院未予审查二审中出现的新事实，属遗漏重大事实。涉案租赁场地已由一审第三人孙某某实际承租，靳安生并未与陕西三捷商贸有限公司（简称三捷公司）形成租赁关系，一、二审故意回避该重要事实，影响公正裁判。4、一审中其作为反诉原告申请对涉案房屋进行司法鉴定，但原审法院对司法鉴定只字不提，判决违法。故请求：撤销一、二审判决；依法改判驳回叶媛萍原审诉讼请求并支持靳安生请求；一、二审诉讼费用、鉴定费由叶媛萍承担。   叶媛萍辩称，1、关于原始收据问题，在一审中靳安生未向法庭提交，二审中提交的有一部分收据是其给张超出具的，二审未表述清楚。2、关于超出上诉人的诉讼请求的问题，其认为系二审对一审判决的解释说明。3、关于遗漏事实的问题，其与孙某某于2013年4月离异，其与三捷公司形成租赁关系，与孙某某无任何业务往来。其与三捷公司于2015年6月解除租赁合同后及孙某某现在与涉案场地的业务活动其不知情，也与其无关。   张超述称,同意靳安生的意见。   孙某某述称，其未与三捷公司形成任何租赁关系，其从2018年6月起与三捷公司是业务合作关系，没有实际租赁。    叶媛萍向一审法院起诉请求：1.其与被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》无效；2.被告立即返还租赁房产及场地；3.被告连带向其支付场地占用费593520.5元（2014年12月10日至2015年6月15日期间欠付的租费）及利息8293元（按照年利率6%计算，计算至2016年6月15日），合计601813.5元；并按每日3561.6元的标准，支付起诉之日至实际返还场地占用费。4.诉讼费由被告负担。判令生力公司赔偿爱家超市销售的毛利损失1373480元、商品损失208063.71元及品牌的商誉损失，共计200万元。靳安生、张超向一审法院反诉请求：判令叶媛萍赔偿其装修、扩建及经营损失200万元及利息（计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：叶媛萍、孙某某（出租人）与靳安生（承租人）于2012年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定由靳安生承租位于西安市XX路XX号土地面积为7亩及地表附着物用于商业活动，合同期限为三年，自2012年12月1日至2015年12月1日，租金为200万元/年。合同签订后，因租金调整原因，双方协商于2013年3月30日另行签订了一份《房屋租赁合同》，重新对合同内容作出变更。2014年12月10日，叶媛萍（出租人甲方）与靳安生（承租人乙方）双方协商后再次订立《房屋租赁合同》，约定，靳安生继续租赁长乐坡12号，土地面积为4616.7平方米（现实际经营场所不变，后院房栋出租人未经承租人同意，不得擅自改建或增设他物），租赁期限从2012年12月1日到2020年11月30日，租金每年150万元；出租人允许承租人对租赁物房屋进行装修改造，改造不得危及房屋安全使用，但不得增设建筑物面积；本合同2014年至2015年租金为130万元，本着扶持成长的原则，签订合同后承租人支付40万元本合同生效，农历春节前承租人支付70万元租金，该年度剩余租金60万元，半年后即2015年6月30日前付清。该份合同签订后，因靳安生经营困难无法按约支付租金，叶媛萍（甲方）与靳安生（张超代乙方）于2014年12月20日订立《三方协议》，约定：就2015年度租金交纳方式为乙方支付甲方50万元（2015年元月5日前），剩余由市场招商实际情况，由甲方监管，乙方所收的招商款优先支付甲方，直至150万元整（含先前50万元），超出部分归乙方所有，如全年余额不够150万元，则以实际数量金额为准。合同签订后，涉案场地一直有（由）靳安生负责经营，2015年1月5日张超向叶媛萍、孙某某支付房费70840元、2015年3月7日向叶媛萍支付房费1万元、2014年4月22日张超向叶媛萍支付房费6000元、2015年4月24日张超向叶媛萍支付房费19000元。上述费用共计105840元。截止2015年6月10日，靳安生尚欠租赁费544160元未付。另查明，涉案土地系叶媛萍自三捷公司处承租而来。三捷公司出具授权委托书载明：兹委托叶媛萍女士为我公司代表，负责筹建、开办公司位于西安市XX号XX市场事宜，主持与市场经营的有关的全面工作；授权时间2012年11月1日至2020年11月1日。2014年9月22日，三捷公司再次出具声明：兹证明我公司（三捷公司）名下位于长乐坡12号土地是出租给叶媛萍的，与孙某某或其他人无关，特此声明。2015年6月10日，三捷公司向长乐坡12号所有商户发出通知：因叶媛萍在2012年10月10日与三捷公司签订的《房屋租赁合同》中存在重大违约情形，故三捷公司与叶媛萍于2015年6月1日已经解除合同，同时双方与2015年3月26日所签订的《房屋租赁合同》一并无效。从即日起该处所有商铺由三捷公司自行管理，各商户如有任何事情及后续事宜，可直接与三捷公司联系。为减少损失，三捷公司与叶媛萍解除合同后，靳安生、张超将租金交予三捷公司。在审理期间，靳安生、张超申请对其建造的钢结构库房、房屋及装修改扩建和设施设备的残值进行司法鉴定，2017年9月13日，陕西通海资产评估有限责任公司出具陕通海评报字（2017）063号报告书，评估结论：在评估基准日，靳安生、张超与叶媛萍一案所涉及房屋构筑物及设施的继续使用价值为人民币1213400元（详见资产评估报告）。一审法院判决：一、叶媛萍与靳安生签订的《房屋租赁合同》《三方协议》为无效合同；二、靳安生于本判决生效后十日内，支付叶媛萍占用费544160元；三、驳回叶媛萍要求返还租赁场地及房屋、支付占用费所产生的利息的诉讼请求；四、驳回叶媛萍要求张超承担民事责任的诉讼请求；五、驳回靳安生要求叶媛萍赔偿损失的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费9548元，叶媛萍已预交，该受理费由叶媛萍负担548元，另9000元由靳安生负担，连同上述应付之款一并给付叶媛萍；反诉案件受理费11400元，靳安生已预交，由靳安生负担。   靳安生不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审,或改判为驳回叶媛萍一审诉讼请求并支持其反诉请求；2.一、二审诉讼费由叶媛萍负担。二审法院认定事实：一审法院认定事实属实，予以确认。另查明，二审审理中，靳安生主张其向叶媛萍支付房屋占用费共计220840元，叶媛萍对此予以认可，予以确认。二审法院认为，《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋截至一审法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续，故一审认定叶媛萍与靳安生签订的《房屋租赁合同》《三方协议》无效，并无不当，本院依法予以确认。现叶媛萍主张涉案房屋的占有使用费，于法有据，依法予以支持。房屋占用费可参照涉案租赁合同约定的租金进行支付，一审根据三捷公司于2015年6月10日向叶媛萍发出解除租赁合同通知时间作为靳安生支付占用费的截止时间，并无不妥。据此，靳安生应支付叶媛萍自2014年12月1日至2015年6月10日期间的房屋占用220840元。因叶媛萍对此予以认可，故扣除上述已支付费用后，靳安生尚应支付叶媛萍占用费429160元。根据以上情况，一审判决第二项应予以变更。涉案土地、房屋的权利人为三捷公司，三捷公司与叶媛萍已解除租赁合同关系，现三捷公司已与靳安生建立租赁合同关系，故叶媛萍要求靳安生返还涉案房屋及场地，无事实与法律依据，本院依法不予支持。张超与靳安生系母子关系，实际是替靳安生处理相关事务，张超非涉案合同相对方，故对叶媛萍要求张超承担民事责任的诉讼请求，依法不予支持。靳安生要求叶媛萍赔偿其装修、扩建费用及叶媛萍阻挡其经营造成的经营损失200万元，未提交充分有效的证据予以证明，叶媛萍亦不予认可，本院依法不予支持。综上所述，靳安生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27153元，由靳安生负担。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   2015年9月28日，三捷公司陈旺荣出具收条，载明“今收到长乐坡方租费2015年5月1日至2015年11月1日25万元整”。二审中，靳安生提交5张共计115000元收条原件，叶媛萍表示认可，确认靳安生共付220840元。再审中，叶媛萍认为2015年1月5日35000元系孙某某所受，与其无关。孙某某认为该笔款项与本案无关，系其与张超其他业务往来。另，陕西通海资产评估有限责任公司鉴定费为20000元。其余查明事实与原审查明事实基本一致。   本院再审认为，本案争议焦点为：1、原审认定靳安生已支付的租金数额是否正确；2、靳安生是否与三捷公司形成租赁关系；3、靳安生请求叶媛萍赔偿其损失200万元是否应予支持。关于原审认定靳安生已支付租金的数额问题。二审中叶媛萍对靳安生提交5张共计115000元收条原件表示认可，并确认靳安生共付220840元。根据查明事实，靳安生应支付占用费650000元，扣减其已支付的220840元，靳安生还应支付叶媛萍房屋占用费429160元，二审论述一审判决第二项应予以变更，却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判处驳回上诉，维持原判，明显有误，依法予以纠正。关于靳安生是否与三捷公司形成租赁关系的问题，2015年6月10日，三捷公司向长乐坡12号所有商户发出通知，称其与叶媛萍于2015年6月1日已经解除合同，该处所有商铺由三捷公司自行管理，后续事宜可直接与其联系。靳安生于2015年9月28日向三捷公司交纳了租金，以上表明靳安生与三捷公司已形成新的租赁关系。关于靳安生请求叶媛萍赔偿其装修、扩建及经营损失200万元是否应予支持的问题，靳安生所称的装修、扩建均系其经营市场所用，叶媛萍于2015年6月10日退出租赁后，靳安生与三捷公司形成新的租赁关系，其也未提交其在承包经营期间叶媛萍阻挡经营，造成经营损失的相关证据加以证明。原审对其要求叶媛萍赔偿损失200万元诉请未予支持，并无不当。另，本案中因靳安生申请鉴定产生鉴定费20000元，原审对此未予处理，明显不当，应予纠正。   综上，原审判决适用法律错误，处理不当，应予改判。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销本院（2018）陕01民终6533号民事判决；   二、维持西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第01739号民事判决第一、三、四、五项；   三、变更西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第01739号民事判决第二项为：靳安生于本判决生效后十日内，支付叶媛萍占用费429160元。   一审案件受理费9548元（叶媛萍预交），叶媛萍承担2719元，靳安生承担6829元；反诉费11400元（靳安生预交），由靳安生承担。二审案件受理费27153元，由靳安生承担26000元，叶媛萍承担1153元；鉴定费20000元，由靳安生承担   本判决为终审判决。         审判长  王 笑 天   审判员  晏永娟   审判员 齐    放     二○一九年十一月二十六日     法 官 助 理  焦    菲   书记员  付    煜                  1