福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3658号 原告：福建省交通运输厅，住所地福建省福州市鼓楼区东水路18号交通综合大楼。 负责人：黄祥谈，职务厅长。 委托诉讼代理人：李梦琳，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告：陈闽光，女，1971年11月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈国祥，男，1936年6月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建省交通运输厅与被告陈闽光、陈国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，原告福建省交通运输厅向本院申请撤回对被告陈国祥的起诉，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建省交通运输厅之委托诉讼代理人李梦琳，被告陈闽光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省交通运输厅向本院提出诉讼请求：1.确认福建省交通运输厅与陈闽光之间的租赁合同关系于2017年12月9日解除；2.判令陈闽光腾退坐落于福州市鼓楼区的房屋；3.判令陈闽光按每月12元的标准支付自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费；4.判令本案的诉讼费用由陈闽光承担。事实和理由：坐落于福州市鼓楼区交通运输厅单独所有，并出租给陈闽光作为杂物间使用，双方未签订书面租赁合同。2017年，因政策原因，福建省交通运输厅决定收回该房屋，先后于2017年11月30日、2018年12月21日发函通知陈闽光腾退房屋，但陈闽光至今未将房屋腾空退还福建省交通运输厅。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，因双方未签订书面租赁合同，属于不定期租赁合同关系，福建省交通运输厅有权随时解除与陈闽光的租赁合同关系，收回租赁房屋。福建省交通运输厅已于2017年11月30日履行了通知义务，并给予陈闽光7日的合理腾空期限，期限届满应认定双方租赁合同关系已依法解除。另外，陈闽光还应自2017年1月1日起按12元/月的标准向福建省交通运输厅支付租金，并自租赁合同关系解除后，参照租金支付标准向福建省交通运输厅支付占用费至陈闽光实际腾退房屋止。福建省交通运输厅为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 陈闽光辩称，1.福建省交通运输厅诉称诉争房屋属其单独所有并出租给陈闽光作为杂物间使用，双方未签订书面租赁合同，不符合事实。陈闽光的母亲林秀珍和其家族成员作为拆迁户与福建省交通运输厅签订了《安排住房协议书》，约定杂物间为林秀珍及其直系亲属永久租用，这是一种拆迁安置补偿方式。作为主合同，该协议书在条款上多处写明即使不可抗拒的拆迁，福建省交通运输厅被他人接收等当时可能想到的各种情况，杂物间均应属于林秀珍及其家族成员，其本意是杂物间为林秀珍及其亲属永久使用。1981年福建省交通运输厅派人上门动员金由妹（陈闽光的外婆）、林振中（陈闽光的舅舅）、林秀华（陈闽光的姨姨）、林秀珍（陈闽光的母亲）利用私房祖屋与其合建宿舍。祖屋就是现在的本市鼓楼区某房产。祖屋原有住宅面积243平方米，另有前后天井187平方米，户内有水井，总占地面积0.32亩。福建省交通运输厅与陈闽光一方签订协议，双方明确必须在能够办理产权时陈闽光一方要拥有房屋产权。在此基础上，双方于1986年签订《安排住房协议书》。其中第一条约定，“甲方（福建省交通运输厅）为乙方三户（金由妹和林振中、林秀华、林秀珍）各安排一间柴禾间供永久租用。”我母亲林秀珍就是乙方三户之一。福建省交通运输厅在协议中明确要安排一间柴禾（火）间供陈闽光一方永久租用。该协议书第四条约定，“乙方所租用的以上住房，如遇甲方产权发生变化时，甲方应负责联系接收产权单位办理继续永久租用手续。如遇不可抗拒原因再拆建时，甲方应负责与征用方协商安排以上面积的住房。”以上协议内容均约定杂物间为林秀珍及其直系亲属永久租用，这是一种拆迁安置补偿方式。在20世纪80年代初没有商品房概念的时候，协议中种种描述均是当时所能想到的对产权的描述，其本意都是认定杂物间由林秀珍及其亲属永久使用。作为主合同，拆迁协议的效力大于租赁合同。福建省交通运输厅单方面要求法院判决双方租赁合同关系解除没有法律依据。2.福建省交通运输厅诉请陈闽光腾退诉争杂物间和支付占用费288元的理由不成立。八十年代初期，福州市鼓楼区某房产在楼与楼之间建有杂物间。林秀珍作为拆迁户，依据协议分得其中一间。九十年代，福建省交通运输厅为建鼓楼区某房产，因楼间距不足，就将鼓楼区某房产住户的杂物间拆除了。陈闽光一家的杂物间也在拆除之列。当时依据《安排住房协议书》，为了补偿拆除杂物间给住户造成的损失，将鼓楼区某房产改建成32间杂物间，重新分配给某房产住户使用。陈闽光一家也分得一间，并使用至今。分得的杂物间是依据拆迁协议应分得的财产，是拆迁时依协议分得的杂物间被福建省交通运输厅再次拆除后，福建省交通运输厅依据协议所给的拆迁安置补偿。本次福建省交通运输厅要求收回杂物间属于侵犯私人权益，是违背协议的违法行为。租赁合同是普通法，拆迁补偿安置协议是优先法，具有优先权。特种债权是一种法定债权的优先权，是排他性，不需要公示（即不需要不动产物权登记），是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力。根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。陈闽光依法据有特种债权。基于特殊债权的排他性，拆迁人将拆迁安置房占为己有，侵犯了安置协议的被拆迁人基于特种债权的优先权，福建省交通运输厅提交的诉争房屋的不动产权证应予以撤销。另，陈闽光并未收到所谓的发函通知。而且在陈闽光提交的证据中有福建省交通运输厅后勤处陈登明的电话录音，在电话中其再三说明陈闽光一方是拆迁户，福建省交通运输厅不会拿走杂物间。为此陈闽光均认为本案纠纷不关己事，对于函件通知也就不关心不知晓。3.福建省交通运输厅提供的诉争房屋的房产权证不合法，不能证明其主张。（1）诉争房屋早就被当作杂物间使用多年。将性质为杂物间的房屋申请为住宅，并办理房产证，这就是违法行为。诉争杂物间建在一楼公共用地。是依托鼓楼区某房产突出的阳台下建的杂物间。杂物间屋顶为二楼的阳台，它不属于鼓楼区某房产任何一个单元。福建省交通运输厅自行强拆鼓楼区某房产，属于对建筑物及其附属设施的改建和重建。没有业主们的同意，此行为是违法的。因此福建省交通运输厅以自己拥有产权证为由，起诉陈闽光占用诉争房屋不成立。依据2016年公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第104条规定：“当事人采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”（2）根据1986年福建省交通运输厅与陈闽光一方签订的《安排住房协议书》第三条规定：“今后国家如按政策规定实行住房让售给住户，应根据省府机关事务管理局的统一规定的让售价和参照福州市拆迁户的有关规定让售乙方以上面积的住房。如在此之前，乙方根据国家政策规定，华侨房屋征用后可以保留产权而要求办理产权，甲方要给予积极办理。”据此条款，福建省交通运输厅应为陈闽光一方办理杂物间产权。当初没办产权，福建省交通运输厅给复的理由是杂物间无法办理产权。为弥补陈闽光一方的损失，福建省交通运输厅不收租金，同意林振中、林秀华、林秀珍永久使用杂物间。（3）1998年福州房改初期，福建省交通运输厅已认识到在为陈闽光一方办理产权的过程中，用私房误套公房进行房改是错误的，严重影响到林振中、林秀华、林秀珍三家拆迁户的权益。因为私房误套房改房，使得三家不得已放弃了各自工作单位的福利分房，每家均损失一套住房。在此情况下，福建省交通运输厅开具了多份证明。证明中屡次明确承认了自己有义务为陈闽光一方办理产权证，但由于福建省交通运输厅工作疏忽，未及时给予办理产权，从1986年拖延至省直机关房改政策实施后，才给予套用房改。陈闽光一方曾强烈要求福建省交通运输厅弥补损失。依据1986年协议，三家人均不应该参加福建省交通运输厅房改，而是应该依据事实，作为私房共建的拆迁户办理私人产权。时任福建省人大常委会侨委会主任在1998年左右5次前往福建省交通运输厅为此事协调。现在福建省交通运输厅已办下鼓楼区某房产各单元的产权证。而依据协议，在能办产权证时应该首先为陈闽光一方的三家拆迁户办理产权证，而不是将产权登记至自己名下。福建省交通运输厅总务科长陈登明在电话中也说福建省交通运输厅承认陈闽光一方享有的权益。但福建省交通运输厅一方面承认权益，另一方面却向法院提出诉讼。此事是福建省交通运输厅在可以办产权证时没有为陈闽光一方办理产权登记，不执行协议。是福建省交通运输厅欠陈闽光一方产权登记，而不是陈闽光一方欠福建省交通运输厅杂物间。陈闽光一方是侨户，相信政府，一直走行政渠道争取权益。陈闽光一方相信福建省交通运输厅的一系列说法：“不是我们不给你办产权证，是没办法办产权证”；“只要政策允许，一定积极给你们办理产权证”；“我们一定会办”；“这次你配合我杂物间，以后我另外安排一个给你”……就这样一直相信福建省交通运输厅，直到被告上法庭，使得抱着好意、合作、不知情的侨户受到欺负。福建省交通运输厅合作建房时各种欺骗和承诺，现在却翻脸不认人。本应该是理亏的福建省交通运输厅，反而起诉受欺负的小百姓。福建省交通运输厅决定收回鼓楼区某房产杂物间，其从未派出专人与住户就此事召开过协调会，更没有当面与住户进行政策说明，更是在住户多次信访投诉后，组织人员对杂物间进行强行焊死，在住户的强烈反对下才作罢。陈闽光在收到法院传票时，才得知福建省交通运输厅已办理了杂物间产权登记。这已明显侵犯了陈闽光一方的权益。综上，福建省交通运输厅所诉无事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。福建省交通运输厅应按协议补偿给陈闽光一方一间有产权证的附属间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 福建省交通运输厅系福州市鼓楼区房屋的所有权人。 1986年5月20日，福建省交通厅（后更名为福建省交通运输厅，作为甲方）与拆迁户金由妹其全权代表林振中（作为乙方）就拆迁后新住房安排问题签订《安排住房协议书》，约定甲方按原征地协议将鼓楼区某房产安排给乙方及其直系亲属居住，永久租用；根据乙方家庭协议具体安排为：金由妹、林振中住鼓楼区某房产，建筑面积97平方米，林秀华一户住鼓楼区某房产，建筑面积97平方米，林秀珍一户住鼓楼区某房产，建筑面积97平方米；一九八一年征地协议签订后，因搬迁和更改图纸等客观原因，经双方协商甲方将鼓楼区某房产建筑面积81平方米永久租给林振中全家及直系亲属居住；乙方租用以上住房，无论各户成员数目和建筑面积多少，在未移交房管部门管理之前，房租均按省事务管理局规定的“省直机关住宅收费标准”计算，由乙方各户按月交甲方，不得拖欠；甲方为乙方三户各安排一间柴禾（火）间供永久租用；今后国家如按政策实行住房让售给住户，应根据省（政）府机关事务管理局的统一规定的让售价和参照福州市拆迁户的有关规定让售给乙方以上面积的住房；如在此之前，乙方根据国家政策规定，华侨房屋征用后可以保留产权而要求办理产权，甲方应给予积极办理；今后乙方所租用的以上住房，如遇甲方产权发生变化时，甲方应负责联系接收产权单位办理继续永久租用手续；如遇不可抗拒原因再拆建时，甲方应负责与征用方协商安排以上面积的住房。 2003年10月，福建省交通运输厅将福州市鼓楼区的一部分（以下简称案涉房屋）交由陈国祥使用。2011年1月7日，福州市鼓楼区不动产权属登记为陈闽光与林秀珍、陈国祥、陈闽峰按份共有，取得方式为买卖，上一道权利人为陈国祥。案涉房屋现由陈闽光使用。审理中，陈闽光陈述林秀珍系其母亲，陈国祥系其父亲。 2017年11月30日，福建省交通运输厅发出通知，决定收回福州市鼓楼区附属间，2003年10月20日原福建省交通厅办公室总务科印发的《杂物间使用证》作废，并要求用户于7日内腾空退还房屋。审理中，陈闽光否认收到该通知。 2018年12月，福建省交通运输厅委托上海建纬（福州）律师事务所律师向陈闽光、林秀珍、陈国祥、陈闽峰寄送《律师函》，要求其在收到函件30日内腾退案涉房屋。2018年12月24日，包括陈闽光在内的福州市鼓楼区业主向福建省交通运输厅办公室发函，确认收到上述律师函，并表示拒绝退出原本配套分配给职工使用的附属间。 本院认为，福建省交通运输厅与林秀珍、林秀华、金由妹、林振中三户于1986年5月20日签订的《安排住房协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。根据该协议约定，福建省交通运输厅为林秀珍一户安排一间柴火间供其永久租用，现福建省交通运输厅未提交证据证明本案存在法定或约定解除合同的事由，故本院认定福建省交通运输厅于2017年11月30日、2018年12月21日发函通知陈闽光等人腾退案涉房屋的行为不发生解除合同的法律效力。因此，福建省交通运输厅诉请确认其与陈闽光之间的租赁合同关系于2017年12月9日解除并要求陈闽光腾退坐落于福州市鼓楼区的房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，就福建省交通运输厅主张陈闽光自2017年1月1日起按每月12元的标准支付占用费的诉讼请求，本院认为，其一，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据福建省交通运输厅提供的《不动产权证》可以证实福州市鼓楼区交通运输厅所有，现陈闽光实际使用案涉房屋，依约应向福建省交通运输厅支付租金。其二，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）……”福建省交通运输厅主张参照福建省机关事务管理局公布的公共租赁住房租金标准即每月12元计算租金，已臻合理，本院予以认可。陈闽光应自2017年1月1日起按每月12元的标准支付租金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条规定，判决如下： 一、陈闽光于本判决生效之日起十日内支付福建省交通运输厅租金（从2017年1月1日起按每月12元的标准计至本判决生效之日止）； 二、驳回福建省交通运输厅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈闽光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一九年十一月八日 法官助理黄小燕 书记员黄萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。