福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3970号 原告（反诉被告）：高瀛，女，汉族，1983年5月4日出生，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：丁宏、马诗婧，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗小兰，女，汉族，1976年8月5日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈剑峰，男，汉族，1978年6月18日出生，住福建省厦门市思明区，系罗小兰配偶。 高瀛与罗小兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。高瀛及其委托诉讼代理人丁宏、马诗婧，罗小兰及其委托诉讼代理人陈剑峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高瀛向本院提出诉讼请求：1.罗小兰向高瀛返还预付租金5667元；2.罗小兰向高瀛退还押金20000元；3.罗小兰向高瀛支付违约金20000元；4.本案诉讼费由罗小兰承担。事实与理由：2018年11月16日，高瀛与罗小兰签订《房屋租赁合同书》，约定罗小兰将厦门市同安区房屋出租给高瀛使用，月租金20000元，押金20000元，租期自2018年11月16日至2023年11月15日，其中2018年11月16日至2018年12月16日为装修期，不收租金。双方还约定提前解除合同应提前一个月书面通知对方并支付一个月租金作为违约金。合同签订后，高瀛开始装修房屋，但罗小兰却于2018年11月28日通知高瀛解除租赁合同，并要求高瀛于次月15日前搬离。高瀛不得不在同年12月21日仓促搬离，但罗小兰拒不支付违约金，亦不退还租金和押金，其行为严重侵害高瀛合法权益，高瀛遂提起诉讼，请求判如所请。 罗小兰辩称：1.合同签订后，双方协议将2018年11月27日至2018年12月15日的装修期变更为使用期，高瀛另补租金9000元，故高瀛无权要求返还。2.高瀛在合同签订后支付的20000元系租金而非押金，高瀛无权要求返还。3.高瀛擅自将案涉房屋作为养狗场所且事先未告知罗小兰，违反了租赁合同约定的租赁物用途，罗小兰与高瀛协商将狗搬离，未违反合同约定，无需支付违约金。 罗小兰向本院提出反诉请求：1.高瀛向罗小兰支付2019年1月16日至2019年4月16日的租金60000元；2.高瀛赔偿罗小兰修复费15000元；3.高瀛向罗小兰支付违约金20000元；4.高瀛结清2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元；5.本案诉讼费由高瀛承担。事实与理由：高瀛在2018年12月24日之后长期锁着房屋大门，亦未归还钥匙。2019年2月20日，罗小兰才撬锁收回房屋，但修复时间为三个月。合同解除的时间为2019年4月16日，高瀛应向罗小兰支付2018年12月16日至2019年4月16日的租金，扣除高瀛已支付的20000元，其还需支付60000元。高瀛违反租赁合同约定在租赁房屋内养狗，严重影响环境卫生，故意毁损租赁房屋，应向罗小兰支付违约金20000元并赔偿罗小兰支出的修复费用15000元。根据租赁合同约定，高瀛应支付合同租赁期间的物业费10000元。 高瀛辩称：1.高瀛在2018年11月28日收到罗小兰解除租赁合同、要求搬离的微信通知，并于2018年12月21日实际搬离，故不存在2019年1月16日至2019年4月16日的租金。2.罗小兰未举证证明修复费用为15000元。3.本案的违约方系罗小兰，高瀛无需承担违约责任。4.物业费10000元没有依据。 高瀛围绕其诉讼请求向本院提交了常住人口基本信息表、微信记录、《房屋租赁合同书》等证据并申请证人周某出庭作证。罗小兰向本院提交微信记录、录音、墙壁照片、现场养狗视频、结婚证、不动产权证书等证据。上述证据经当庭举示、质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据双方当事人陈述及以上证据，本院认定事实如下： 罗小兰系址于同安区启辉十一路1号的案涉房屋所有人。2018年11月16日，罗小兰、高瀛分别作为甲方、乙方签订一份《房屋租赁合同书》。该合同约定：乙方作为承租方向甲方租赁位于厦门市同安区房屋，租赁用途为住宅且不得擅自另作他用；租赁期从2018年11月16日至2023年11月15日；每月租金为20000元，押金为20000元，付款方式为押一付三；租赁期间乙方负责交付房屋管理费、卫生费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费；乙方应按规定用途使用房屋，不得擅自改变房屋的用途及结构，如因故意或过失造成租用房屋及其配套设施毁损，应负责恢复原状，并赔偿由此造成的一切经济损失；房屋租赁期间，双方均不得解除合同，双方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。该合同另备注：2018年11月16日至2018年12月16日内为装修期，不收租金。上述合同签订后，高瀛分别于2018年11月25日、11月27日向罗小兰支付20000元、9000元。据高瀛和罗小兰均提交的高瀛与罗小兰的丈夫陈剑峰的微信聊天记录显示，陈剑峰于2018年11月29日曾向高瀛介绍房产中介要求高瀛另寻房屋，并于2018年12月多次催促高瀛搬离案涉房屋，高瀛亦在2018年11月30日回复罗小兰其正在等待房产中介通知看房。据证人证言和高瀛提交的其与陈剑峰的录音资料显示，2018年12月21日，高瀛已基本将其物品搬离，大门由陈剑峰上锁，高瀛仅保留后门钥匙。据罗小兰提交的案涉房屋墙壁照片和陈剑峰当庭陈述显示，该照片是陈剑峰于2018年12月22日在案涉房屋用其手机拍摄。另查明，高瀛租赁案涉房屋后，将其饲养的20多条狗存放到案涉房屋中，造成房屋墙壁不同程度被狗的排泄物污损。 本院认为，《房屋租赁合同书》系由高瀛和罗小兰自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字时成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于合同解除时间。经查，陈剑峰于2018年11月29日曾向高瀛介绍房产中介要求高瀛另寻房屋，可视为其有解除案涉租赁合同的意思表示，高瀛于2018年11月30日回复罗小兰其正在等待房产中介通知看房，亦可视为其同意解除案涉租赁合同，故本院认定案涉租赁合同的解除时间为2018年11月30日。罗小兰主张案涉租赁合同于2019年4月16日解除，证据和理由不足，本院不予支持。 关于高瀛主张罗小兰应退还预付租金5667元和押金20000元。本院认为，案涉租赁合同已于2018年11月30日解除，该合同约定的装修期不收租金条款已失效，结合高瀛实际搬离案涉房屋的时间，高瀛应参照案涉租赁合同约定的租金标准向罗小兰支付2018年12月1日至2018年12月21日共21日的房屋占用费14000元。高瀛已支付的9000元租金以及20000元押金与该款先后抵销后，罗小兰还应向高瀛退还押金15000元，高瀛超出部分诉求，本院不予支持。罗小兰提起反诉要求高瀛支付2019年1月16日至2019年4月16日的租金60000元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 关于高瀛、罗小兰均要求对方应支付违约金20000元。本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。经查，高瀛租赁房屋后，未尽到善良管理人的注意义务，任由狗的排泄物污染环境，造成墙体不同程度污损，罗小兰据此提出解除合同，于法有据，本院予以支持。虽然合同约定提出解除合同一方应向对方支付一个月租金作为违约金，但本案系高瀛原因导致合同解除，高瀛据此要求罗小兰支付违约金20000元，有违诚实信用原则，本院不予支持。罗小兰要求高瀛支付违约金20000元，缺乏合同依据，本院亦不支持。 关于罗小兰主张高瀛赔偿修复费15000元以及结清2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元。本院认为，罗小兰举示微信聊天记录证明其修复房屋墙壁支出费用15000元，证据不足，本院不予采信。但考虑到冲洗、粉刷墙体客观上会产生一定费用，本院酌情支持修复费2000元，诉求超出部分不予支持。鉴于高瀛已于2018年12月21日腾空并返还案涉租赁房屋，且罗小兰未举证证明实际支出的物业费金额，故罗小兰要求高瀛支付2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元，证据和理由均不足，本院不予支持。综上所述，罗小兰应向高瀛退还押金15000元，高瀛应向罗小兰支付修复费2000元，相互抵扣后，罗小兰还应向高瀛支付13000元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、罗小兰应于本判决生效之日起十日内返还高瀛押金15000元。 二、高瀛应于本判决生效之日起十日内赔偿高瀛修复费2000元。 三、上述两项相互抵扣后，罗小兰还应向高瀛返还押金13000元，款限于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回高瀛的其他本诉请求。 五、驳回罗小兰的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费942元，适用简易程序减半收取471元，由高瀛负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年十一月二十一日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。