北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60065号原告：贺福春，男，1975年1月15日出生，汉族，北京市朝阳区王四营乡人民政府工作人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈祎萌，北京楷汇律师事务所律师。被告：姚雪飞，女，1974年1月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。被告：吴宝荣，女，1950年1月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。被告：田某，女，2001年11月20日出生，汉族，北京亦庄实验中学学生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。第三人：北京紫燕子科技有限公司，住所地北京市朝阳区小庄6号3号楼1层101A-007-2。法定代表人：魏彪。委托诉讼代理人：孙克东，男，该公司员工。第三人：胡宇航，男，1994年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：孙闯，男，1994年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：张青松，男，1993年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告贺福春（下称原告）与被告姚雪飞、吴宝荣、田某（以下合述时称三被告，分述时分别简称姓名）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法追加北京紫燕子科技有限公司（以下简称紫燕子公司）、胡宇航、孙闯、张青松（以下分别简称姓名）作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈祎萌、三被告共同委托诉讼代理人杨永杰、紫燕子公司委托诉讼代理人孙克东、胡宇航、孙闯、张青松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告、紫燕子公司、胡宇航、孙闯、张青松将位于北京市朝阳区小红门新村二期D区16号楼一单元X1号房屋（下称涉案房屋）腾退还给原告；2、请求法院判令三被告支付房屋占有使用费（自2019年3月29日起以每月4500元计算至实际腾退之日，暂计算至2019年5月29日的占有使用费为9000元）。事实与理由：原告与姚雪飞原系夫妻，二人于2018年8月13日解除婚姻关系，吴宝荣系姚雪飞之母。2018年5月18日原告以分家析产纠纷提起诉讼，要求确认原告对涉案房屋享有排他性居住使用权，后法院经两审，判决确认涉案房屋排他性居住使用权归原告享有。自2018年8月13日原告与姚雪飞解除婚姻关系后至今，涉案房屋一直由三被告占有，在前述法院判决生效后，原告多次要求三被告将涉案房屋腾退并返还给原告，但三被告均置之不理。三被告在法院判决生效后拒不腾退房屋，给原告造成了相应的损失，原告按照涉案房屋所在小区同类房屋出租标准，以4500元每月计算损失。为维护原告合法权益，依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。三被告辩称：1、涉案房屋所有人为吴宝荣，吴宝荣已根据我国《物权法》第39条规定处分涉案房屋。涉案房屋系小红门乡拆迁腾退时针对被腾退人吴宝荣给予的安置房，由吴宝荣以218640元购买所得，吴宝荣作为所有权人有权处分涉案房屋。2011年12月4日，吴宝荣与扈某1签订《购房协议》，约定吴宝荣未来分得的房产出售给扈某1，抵偿吴宝荣的欠款64万元，后吴宝荣如期分得涉案房屋，2015年1月8日，吴宝荣与扈某1正式签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给扈某1，扈某1支付10万元购房尾款给吴宝荣。现双方房屋买卖合同已履行完毕，根据物权法相关规定，该房屋买卖合同合法有效；2、根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，吴宝荣出售涉案房屋合法有效；3、涉案房屋已合法转让案外第三人，原告起诉请求发生法律障碍，吴宝荣将根据法律规定对原告居住权进行适当经济补偿；4、本案原告诉求已在北京市第三中级人民法院审理结束，朝阳法院（2018）京0105民初xxxx号民事判决书已经生效，根据一事不二审的原则，应依法驳回原告诉求；5、原告起诉要求2019年3月29日以后占有使用费，无法律依据，亦无相关证据佐证，依法应当不予支持。综上，被告不同意原告全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。紫燕子公司到庭称：我公司于2018年5月28日与李某1就涉案房屋签订了一份委托服务合同。约定李某1将涉案房屋委托我公司进行管理和代租，委托期限自2018年5月29日至2021年6月28日。合同履行至2019年1月5日，李某1与我公司签订和解协议书，解除前述租赁合同。同日吴宝荣与我公司就涉案房屋签订委托服务合同，将涉案房屋委托我公司管理和代租，期限自2019年1月5日至2029年1月5日。2019年6月2日，我公司将涉案房屋出租给胡宇航，租赁期限自2019年6月12日至2020年6月11日。胡宇航到庭称：紫燕子公司陈述的与我签订合同的情况属实。涉案房屋是以我名义签订合同，但实际上是我及我的同事孙闯、张青松共同合租，房租共担，除此外无其他居住使用人。我们三人对涉案房屋的房东等情况均不清楚。孙闯到庭称：胡宇航所述属实。张青松到庭称：胡宇航所述属实。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与姚雪飞于2014年4月17日结婚，于2018年8月13日解除婚姻关系，田某系姚雪飞与前夫所生之女，吴宝荣系姚雪飞的母亲。北京市朝阳区小红门乡少角村X2号院（下称X2号院）宅基地使用权登记在吴宝荣名下。2011年10月26日，吴宝荣作为被腾退人（乙方）与腾退人（甲方）小红门拆迁办签订了《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，该协议书约定：腾退范围为X2号院居住的房屋，建筑面积149.6平方米，姚雪飞、田某2人为实际腾退人口，甲方按人均45平方米（含）对乙方安置现房后另安置期房两套两居室；原居住面积在人均45平方米以内的产权兑换，原居住面积不足人均45平方米以内的面积按1600元/平方米计算，原居住面积大于人均45平方米以外的面积可按40%兑换面积或按1600元/平方米予以补偿，安置面积超出人均45平方米在50平方米以内的按3000元/平方米计算，安置面积超出人均50平方米的按4000元/平方米计算。2014年10月12日，吴宝荣与小红门乡拆迁办签订了《腾退安置协议附件》，载明“被腾退户吴宝荣与小红门乡腾退拆迁安置办公室于2011年10月26日已签订腾退安置协议书，同时因产权人之女姚雪飞单身，双方签订了一份协议书附件。现小红门乡腾退拆迁安置办公室落实该户安置房屋具体房号时，经核实该户姚雪飞与贺福春已结婚并于2014年4月17日办理婚姻登记手续。该户原协议书安置楼房贰套……因上述原因增加应安置面积45㎡，现安置房屋调整为楼房叁套，其中一居室壹套，二居室贰套……应安置人口调整为三人……”。同日，吴宝荣与小红门乡拆迁办签订了《房屋腾退安置协议书附件》，载明吴宝荣获得安置房屋为：小红门新村二期B区6号楼1单元X3号，建筑面积76.1㎡；小红门新村一期B区7号楼1单元X4号，建筑面积82.32㎡；涉案房屋，建筑面积52.8㎡。经查，吴宝荣就X2号院拆迁签订了两份腾退安置协议书，除前述腾退安置协议书外，吴宝荣在另一份腾退安置协议书中作为被安置人取得了一套三居室的安置房屋。2018年8月13日，原告以分家析产为由将三被告诉至本院，要求确认原告对涉案房屋享有排他性居住使用权，并要求三被告向原告返还租金。本院经审理后，作出（2018）京0105民初xxxx号民事判决书，判决涉案房屋的排他性居住使用权益归原告享有，驳回了原告该案中的其他诉讼请求。该判决作出后，三被告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后于2019年3月28日作出（2019）京03民终xxx号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，在（2018）京0105民初xxxx号民事判决书审理查明部分有如下查明内容：“经询，原告现无住房，原告与姚雪飞婚姻关系存续期间一直居住在X1号房屋，双方分居后原告搬出，吴宝荣现将2X3号出租并收取租金”。庭审中，三被告提交购房款发票、《购房协议》、《房屋买卖合同》，用以证明：涉案房屋购房款由吴宝荣支付，吴宝荣作为所有权人有权处分涉案房屋；2011年12月4日，吴宝荣与扈某1签订《购房协议》，约定以吴宝荣未来分得的房产出售给扈某1，抵偿吴宝荣的欠款64万元；2015年1月8日，吴宝荣与扈某1正式签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给扈某1，扈某1支付10万元购房尾款给吴宝荣。现双方房屋买卖合同已履行完毕。经询，原告对购房款收据真实性认可，但对《购房协议》、《房屋买卖合同》真实性不认可。紫燕子公司提交《房屋委托管理服务合同》及附件、《和解协议书》，用以证明：该公司于2018年5月28日与案外人李某1就涉案房屋签订了一份《房屋委托管理服务合同》。约定李某1将涉案房屋委托该公司进行管理和代租，委托期限自2018年5月29日至2021年6月28日。后该合同履行至2019年1月5日，李某1与该公司签订《和解协议书》解除了委托管理服务合同。经本院查看，以上《房屋委托管理服务合同》附件三中约定，2018年5月29日至2018年5月28日期间年租金为4万元；2018年5月29日至2018年6月28日期间租金抵扣李某1应向紫燕子公司支付的管理费；2019年6月29日至2020年6月28日期间年租金为4万元；2020年6月29日至2021年6月28日期间年租金为41600元。经询，原告对紫燕子公司提交的以上证据不予认可。三被告对紫燕子公司提交的以上证据真实性认可，并称李某1是姚雪飞的债权人，姚雪飞自行将涉案房屋由李某1对外出租并收取租金来抵债，吴宝荣对此并不知情，后李某1与紫燕子公司解除了合同，由吴宝荣对外出租。庭审中，三被告提交《房屋委托管理服务合同》，用以证明2019年1月5日扈某1与吴宝荣将涉案房屋交与紫燕子公司委托管理，因涉案房屋没有房本，所以中介公司要求由被腾退人吴宝荣签订该合同。经本院查看，三被告提交《房屋委托管理服务合同》首部委托人（甲方）写有吴宝荣和扈某1两人名字，但尾部签名处，甲方仅有吴宝荣签名，合同附件三中约定，2019年1月5日至2020年1月4日期间租金为每月1000元。经询，紫燕子公司认可该合同真实性，并称2019年1月5日吴宝荣与该公司就涉案房屋签订委托服务合同，将涉案房屋委托该公司管理和代租，期限自2019年1月5日至2029年1月5日，后该公司于2019年6月2日将涉案房屋出租给胡宇航，租赁期限自2019年6月12日至2020年6月11日。原告对三被告提交的《房屋委托管理服务合同》附件中约定的租金标准提出异议，称该租金标准不符合当地一般租赁价格标准，且与前述李某1的那份合同年租金4万元的标准相差巨大。本案审理过程中，原告申请本院调查涉案房屋的占有使用情况，并申请本院向北京市公安局朝阳分局小红门派出所调取2019年4月13日相关当事人在涉案房屋关于腾房问题发生纠纷时的报警记录等材料。2019年9月17日，本院工作人员两名前往涉案房屋调查，房屋内居住三人，分别为胡宇航、张青松、孙闯，经询，三人称系共同合租在涉案房屋内。另经本院前往小红门派出所调查，小红门派出所民警向本院提供报警信息单，并称2019年4月13日晚间接到事主孙闯的报警后所内民警前往涉案房屋，因当天得知涉案房屋已有法院判决，故没有制作询问笔录。庭审中，胡宇航、张青松、孙闯到庭并提交《房屋租赁合同》及附件，用以证明涉案房屋现由其三人共同居住使用，该房屋系胡宇航与紫燕子公司签订租赁合同承租。经本院查看，该租赁合同出租人为紫燕子公司，承租人为胡宇航，租赁标的即涉案房屋，租赁期间为2019年6月12日至2020年6月11日，租金每月4950元。经询，原告、三被告及紫燕子公司均认可胡宇航、张青松、孙闯提交的《房屋租赁合同》及附件的真实性。本院认为：根据（2018）京0105民初xxxx号、（2019）京03民终xxx号两份民事判决书，涉案房屋经法院确认由原告享有排他性居住使用权，判决内容生效日期为2019年3月28日。三被告提出的吴宝荣系涉案房屋合法所有权人的抗辩主张与上述生效判决不符，本院不予采纳。关于三被告提出的涉案房屋已由扈某1购买的抗辩意见，三被告未提交足够的证据证明其主张的事实成立，且该抗辩主张亦不能对抗已生效判决的效力，故本院对该抗辩不予采纳。原告系涉案房屋的排他性居住使用权享有者，根据本院查明的事实，三被告作为涉案房屋腾退义务人，胡宇航、张青松、孙闯作为涉案房屋现实际居住使用人，紫燕子公司作为转租方，以上当事人均有义务向原告腾退返还涉案房屋。前述分家析产案件判决生效后，三被告未能及时将涉案房屋腾退交付原告，而是继续对外出租获利，损害原告的权益，故本院对原告要求三被告支付2019年3月29日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。考虑到涉案房屋所在地区的一般租金标准，并参考各方提交的证据，本院对原告主张的4500元每月的房屋占有使用费计算标准予以认可。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告姚雪飞、吴宝荣、田某及第三人北京紫燕子科技有限公司、胡宇航、张青松、孙闯于本判决生效之日起十日内向原告贺福春腾退返还北京市朝阳区小红门新村二期D区16号楼一单元X1号房屋；二、被告姚雪飞、吴宝荣、田某于本判决生效之日起十日内按照每月4500元的标准，向原告贺福春给付北京市朝阳区小红门新村二期D区16号楼一单元X1号房屋自二〇一九年三月二十九日起至该房屋实际腾退返还原告贺福春之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告姚雪飞、吴宝荣、田某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 楠人民陪审员 张 纬人民陪审员 龙海青二〇一九年十一月十三日法官 助理 秦 彬书 记 员 赵海鹏