安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初5406号 原告：时泽宝，男，1980年7月8日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张登明，安徽中仪律师事务所律师。 被告：北京唯度健身工作室有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号A座8层09C。统一社会信用代码：91110105MA00EHX18L。 法定代表人：詹亚运，该公司经理。 被告：詹亚运，男，1990年7月2日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告时泽宝与被告北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告时泽宝及其委托诉讼代理人张登明，北京唯度健身工作室有限公司的法定代表人詹亚运，也即被告詹亚运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 时泽宝向本院提出诉讼请求:1、解除原被告2017年12月12日签订房屋租赁合同；2、被告支付下欠租金3万元；3、被告支付租金损失97785元；4、被告支付违约金10万元；5、两被告对以上2、3、4项债务承担连带付款责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告2017年12月12日签订房屋租赁合同，约定租期5年，按季度支付租金，第一年按每平方米90元/月计算。原告当日交付房屋，给了被告6个月免租期。被告拖欠租金3万元，声称经营困难，要求解除协议。2019年5月31日，被告拆除器具离场。由于被告根本违约，导致合同目的不能实现，并实际造成租金损失。望判如所请。 北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同辩称，原被告签订房屋租赁合同后，被告支付押金47829.6元。2019年5月2日，原告要求被告签订“协商协议”，并于5月31日清场。5月3日，原告告知房屋已租出，要求被告于15日清场。5月4日，原告发布租赁信息，造成被告大量健身会员纠纷，同时电话告知被告房屋未租出，于5月底交房。被告5月底清场交房。双方合同尚未解除，原告于6月25日将房屋租给他人。请求驳回原告第3、4项诉讼请求，原告退还押金并承担本案诉讼费。 原告围绕诉讼请求向本院提交证据一：原被告身份证、企业登记信息复印件，证明原被告基本情况。被告认可该证据。 证据二：房屋产权证、《房屋租赁合同》，证明原被告是本案适格当事人，原告依约履行合同，被告违约，双方约定违约金10万元。被告认可该证据真实性，对其证明目的持异议，认为原告已将房屋租给他人，双方均存在违约行为，原告并未退还押金47829.6元。 证据三：原告和案外人葛然冉签订的《房屋租赁合同》，证明被告违约造成4个月租金损失。被告认可该证据真实性，对其证明目的持异议，认为是否存在免租期，是房东与租客协商的结果，原告免除下一任租客4个月租金，与被告无关。 证据四、收条。证明原告退还定金15000元。被告认可。 两被告向本院提交证据一：《协议书》，证明原被告协商解决案涉纠纷。原告认可该证据真实性，对其证明目的持异议，认为该协议只有被告詹亚运签字，没有被告北京唯度健身工作室有限公司印章。 证据二：录音一份。证明原告擅自将被告空调赠送给下任租客，因此赔偿2万元，与被告无关。原告认为该录音显示被告5月31日撤场时，并未拆除空调，直至8月中旬才拆除，违反了合同约定且导致原告损失。 本院经审核，确认原被告提交证据的证据三性，对其证明目的予以综合认定。结合当事人的陈述，认定本案事实如下： 被告北京唯度健身工作室有限公司，为被告詹亚运设立的自然人独资有限公司。2017年12月12日，原告时泽宝与被告詹亚运签订《房屋租赁合同》约定，出租人（甲方）：时泽宝，承租人（乙方）：詹亚运。该合同的第一条“房屋基本情况”约定，房屋坐落于六安市金安（区，建筑面积约265.72平方米。第二条“房屋租赁情况”约定，租赁用途：北京唯度健身工作室有限公司用于健身房商业经营。第三条“租赁期限”约定，自2018年6月1日至2023年6月1日。甲方应于2018年3月3日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条“租金及押金”约定，（一）租金：第一年按每平方每月90元……（二）租金支付方式：第一年为押贰付叁，季度付……（三）签订正式商铺租赁合同前，乙方向甲方支付定金（大写）壹万伍千元整（人民币）。2018年6月1日为正式商铺租赁合同签订日，在签订正式合同期15日内，乙方交齐首次租金和押金，同时，甲方将定金冲抵乙方押金。第八条“合同解除”（四）款1项约定，乙方不按照约定支付租金达30天，甲方有权单方解除合同。第十一条“其他约定事项”第5项约定，甲乙双方任意一方违约，违约方在违约时间一周内，应付对方（大写）拾万元整，作为违约金。原告时泽宝、被告詹亚运分别在该合同尾部“出租人（甲方）签章”“承租人（乙方）签章”处署名，该合同尾部“承租人（乙方）签章”处，同时加盖被告北京唯度健身工作室有限公司印章。 上述合同签订当天，原告向被告交付案涉房屋，被告向原告支付定金15000元。2018年2月12日，原告退还被告定金15000元。此后，被告按照“押贰付叁”的约定，向原告支付押金，即2个月的房租总计47829.6元，并按季度支付房租。 被告与原告形成房屋租赁关系之外，还与案外人黄涛、聂其龙、卫庆分别形成房屋租赁关系。2019年5月5日，被告作为甲方，与乙方时泽宝、聂其龙、黄涛、卫庆签订《协议书》，协商解除以上四个房屋租赁关系。其中，原被告确认：被告于2019年5月31日前退租、清场、交付房屋；被告赔偿原告损失总计7万元，2019年7月12日前付清余欠房租3万元，2020年4月30日前付清违约金4万元；如被告未能按时执行或不执行协议内容，则按照双方2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》内容执行等。 2019年5月31日，被告搬离案涉房屋，遗留空调2019年8月中旬拆除。2019年6月25日，原告与案外人葛然冉签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给葛然冉，租期自2019年10月1日至2024年9月30日，原告于2019年6月24日前将房屋按约定条件交付葛然冉；免租期为2019年6月24日至2019年9月30日等。此后，被告未能于2019年7月12日之前，支付余欠房租3万元致讼。 本案当事人争议的焦点问题：一、原告诉请的实际损失是什么？数额多少？二、约定违约金10万元，是否应予调整？如何调整？ 本院依法分析认定如下：一、原告诉请的实际损失是什么？数额多少？原告诉请被告赔偿2019年6月至10月的房租损失97785元。被告认为2019年6月至10月，系原告与租客葛然冉约定的免租期，该约定与其无关。本院认为，2019年6月至10月，系原告与案外人葛然冉约定的房屋租赁免租期，而合同具有相对性，原告与案外人免租期的约定对被告并无拘束力。原告诉请该项损失，实为案涉房屋出租空置期损失，被告2019年5月31日搬离案涉房屋，原告2019年6月25日与案外人签订《房屋租赁合同》，约定2019年6月24前交付案涉房屋，被告虽遗留空调2019年8月中旬拆除，并未影响原告出租，案涉房屋空置期不足1个月，本院酌定原告空置期损失2万元。 二、约定违约金10万元，是否应予调整？如何调整？原告认为被告应依约支付违约金10万元，被告认为违约金过高，要求调低。本院认为，违约金依法以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以认定和调整。案涉《房屋租赁合同》约定租期5年、免租期3个月，而被告实际承租1年，违反了合同约定。原告出让免租3个月的可得利益，却未获得约定5年的租金收益，综合衡量被告未履行租期占约定租期的比例，以及被告应付的房屋空置期损失2万元，确认约定违约金10万元过高，应调整为5万元。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，对原被告双方均具有拘束力。被告欠付租金3万元逾30天，原告要求解除合同，并要求被告支付租金3万元，具有事实和法律依据，予以支持。被告要求原告返还押金47829.6元，并要求原告承担违约责任，系反诉请求，非抗辩意见，而被告未能在本案中依法提起反诉，本案不予处理。被告未依约承租5年，原告要求被告赔偿损失、承担违约责任，本院酌定原告房屋空置期损失2万元，调整违约金数额为5万元。被告北京唯度健身工作室有限公司系依法成立的法人，应独立承担民事责任。而该公司属一人有限责任公司，被告詹亚运作为该公司的唯一股东，未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产，原告要求两被告承担连带还款责任，于法有据，予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告时泽宝与被告北京唯度健身工作室有限公司于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告时泽宝租金3万元； 三、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告时泽宝房屋空置期损失2万元； 四、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告时泽宝违约金5万元； 五、被告詹亚运对被告北京唯度健身工作室有限公司以上第二项、第三项、第四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告时泽宝其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8950元，减半收取计4475元，由原告时泽宝负担1550元，被告北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同负担3225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  罗继红 二〇一九年十一月八日 书记员  胡晓煜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条…… 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。