广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16730号原告：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号，统一社会信用代码914************367。法定代表人：叶仙斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。被告：深圳市橡皮堂管理咨询有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道樟坑社区*浩大厦3C，统一社会信用代码91440300MA5DDGF163。法定代表人：黎娜，该公司总经理。原告佛山市星都汇物业管理有限公司与被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告佛山市星都汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人方程、谢冬妮、被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司的法定代表人黎娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年11月5日起至2019年5月24日止的租金39422.42元、2018年9月1日起至2019年5月24日止的管理费37180.65元，合计76603.07元；2.判令被告向原告支付违约金30510元；3.判令被告向原告支付拖欠的2018年8月1日至2019年5月24日期间的电费3122.5元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原告（原为佛山市星都汇房地产开发有限公司）与被告签订一份合同编号为XY-ZS（2018）009《商铺租赁合同》(以下简称案涉合同)，约定由被告承租位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号二层自编号WF210、WF211号铺位（以下称案涉物业）用于经营橡皮堂艺术品牌培训服务，租赁期限自2018年5月21日至2021年7月4日，合同约定自2018年5月21日起至2019年7月4日止的租金为每月5932.5元，被告应于营业期间每月支付管理费4237.5元。上述合同签订后，原告按约定向被告交付了案涉物业，被告向原告支付了租赁保证金20340元、公共事业保证金5000元，被告也于2018年5月21日进驻星耀101商场，但是被告却并未按照约定按时足额支付租赁费用。截止本起诉状出具之日，被告尚拖欠自2018年11月5日至2019年5月24日租金39422.42元，2018年9月1日至2019年5月24日管理费37180.65元，2018年8月1日至2019年5月24日电费3122.5元。此外，被告违反合同约定擅自于2019年2月27日停止营业，并且于2019年3月13日向原告发出撤场告知函要求解除租赁合同，退回商铺。2019年5月1日被告向原告发出关于撤场告知函，自愿放弃该商铺所有物品及押金将该商铺退回。原告于2019年5月24日收回案涉物业。被告单方面解除合同的行为构成严重违约，根据案涉合同第9.2条约定，被告擅自中途退租的，原告有权解除合同。9.3条约定，被告已支付的所有保证金均不予退还，此外被告还应当支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金。被告擅自单方面解除租赁合同的行为构成严重违约，给原告造成重大的经济损失，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。诉讼中，原告向本院申请增加诉讼请求如下：判令原告没收租赁保证金20340元、公用事业保证金5000元，合计25340元。被告辩称，一、原告在商业招租期间存在恶意隐瞒及捏造虚假的商场商户信息等事实，从而令被告在错误的信息误导下做出承租决定并签订租赁合同。被告从事的是儿童业态的服务项目，而原告所出租的案涉物业商业项目在被告进行前期市场调研的时候已经是存续经营状态，因此在做出是否租赁时被告尤其注意商场已开项目中是否有相关的儿童商业配套和业态规划可以对被告经营的项目带来引流。促使被告承租的关键在于商场同层（二层）已有开业的针对幼儿的大型游乐设施商户“猪猪侠”，签订合同前被告多次与原告确认关于该商户的经营情况，在原告多次确保该商户经营正常的前提下被告才于2018年5月21日与原告签订了案涉合同。在入场装修期，商户猪猪侠门口贴出了因原告的原因被逼暂停营业的告示，被告及时与原告关于此重要的情况进行沟通，原告声称该事情已经在协商解决且商户猪猪侠不日将重新开始营业。在此前提下，被告继续投入大量资金进行装修以及招聘培训员工准备商铺经营。在被告已经开始正式营业后，该儿童业态商铺持续关门停业并最终撤场。而被告因没有配套业态及商场物业长期不作为的原因导致经营极其困难，给被告造成了大量的经济损失。根据相关法律规定，订立合同的过程中当事人有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，而该合同本身无效。基于以上事实，被告不应承担合同解除的相关责任，因此不支持原告诉求中关于违约金的赔偿请求。并请求原告返还被告租赁保证金20340元、装修保证金10170元、公共事业保证金5000元。二、被告与原告多次关于商场经营以及商户支持等情况进行沟通但无效，在经营极其困难情况下做出撤场决定，于2019年2月27日实际撤场，并于2019年3月13日向原告发送撤场告知函。且被告做好了完善的后续处理，自主承担了所有服务会员的未完成服务项目的退款，未造成任何不好的社会影响。基于上述情况被告找不到理由支持原告诉请中关于租金管理费及电费计算至截止日期到2019年5月24日，被告仅愿意承担至2019年3月13日。三、被告承租期间，原告所负责的商场长期不作为。在被告入驻4个多月之久，被告的品牌LOGO等相关指引还未出现在商场的任何指示牌上，直至被告撤场。被告很多申请或请求沟通，原告不予回复或者拖延很久回复，甚至经常出现回复函到被告错误的地址，正是由于原告长期的不作为和不负责任及不专业的管理，导致商场运营出现巨大问题，严重影响到包括被告在内的商场商户的经营。原告没有履行相应的义务，不应按照正常物业管理费计算。本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，佛山市星都汇房地产开发有限公司核准变更登记为佛山市星都汇物业管理有限公司。原告于2019年4月向佛山市顺德区国土城建和水利局申办案涉物业的权利人变更登记，登记权利人为原告，不动产权证号为（2019）顺德区不动产权第0054982号。2018年5月23日，原告与被告签订合同编号为XY-ZS（2018）009号案涉合同，双方协商一致，由被告承租原告位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号二层自编号WF210、WF211铺位号商铺，用于经营橡皮堂艺术品牌配套系列商品，为顾客提供平面绘画培训、立体陶艺培训服务等。商铺实用面积84.75平方米，由原告于2018年5月21日（约定交付日）向被告交付该商铺。双方约定，租赁期限自2018年5月21日至2021年7月4日；租赁期包含45天装修期，原告同意在租赁期内给予被告自该商铺交付之日起45天的装修期，即自2018年5月21日至2018年7月4日；双方约定租金按以下方式支付：自2018年5月21日至2018年11月4日期间（交付日至正式起租的第1个月结束）的租金总额为5932.5元，被告应在本合同签订之日起15天内支付；自2018年11月5日起至2019年7月4日，固定租金为5932.5元每月，……被告应于每月20日前向原告支付下月的固定租金，或结算上月的提成租金，被告水电、通讯等公共事业费用按照原告通知支付或结算。原、被告双方又约定，被告应于本合同签订时，向原告支付该商铺的保证金，其中租赁保证金20340元、公共事业保证金5000元，原告收到上述款项后应向被告出具收据；被告应于交付日或之前向原告交付装修押金10170元、装修管理费847.5元，由原告开具相应收据；被告应于营业期内向原告支付该商铺的管理费为4237.5元每月，被告应于双方签署本合同时向原告缴纳首月的管理费、宣传推广费，以后的宣传推广费、管理费由被告按照租金的交纳方式和时间一并支付。2018年5月25日，被告经查验接收原告向其交付的案涉物业。2018年6月6日，被告向原告付款46527.5元，包括租赁保证金20340元、公共事业保证金5000元、装修保证金10170元、前期租金5932.5元、前期管理费4237.5元、装修管理费847.5元。原告分别向被告出具相应的收据。之后被告并未按时缴纳每月租金及管理费。2018年10月26日，被告向原告发出“关于延迟开业计租申请”，称已营业近4个月，业绩不佳，且前期能与被告业务相互合作的其他商铺已部分撤离，陷入困局，原定于2018年10月开始场地计租，现综合各种情况，望原告同意延迟场地计租4个月。原告于2018年12月20日复函，称该经营风险和损失不能全部转嫁由原告承担，未同意被告减租申请。2019年3月13日，被告向原告发出“撤场告知函”，称被告进店开始，原告无论是从被告的品牌指引拖延了较长时间到商场自身的营销活动都不能及时的告知被告是否参与，更有前期招商接洽时介绍能与被告品牌互补的某儿童乐园出现短时间撤场并一直没有恢复正常营业，目前商场每日的进店人流量及长时间未能得到原告人气引流解决方案，初步估算导致直接的亏损超出500000元。现自愿放弃该铺所有物品及其他费用并将该商铺退回给原告，由原告另行招租，并于2019年2月27日撤离星耀101商场。被告与原告签订的案涉合同从本告知函发出后自行作废，撤离后店铺内还有其他剩余物品均由原告处理，被告不再收任何费用。原告于2019年3月14日收到该撤场告知函。被告撤离之后，未将店铺上锁。2019年3月18日，原告出具“租金、管理费等费用催缴函”，并于2019年3月20日寄出给被告，称截止本函出具之日被告尚未缴纳租金、管理费、水费、电费合计61359.52元及违约金（违约金另行计算，最终以实际缴清之日止），现因上述严重违约行为，应承担违约责任，原告特函告如下：原告将依据案涉合同的约定，自2019年3月25日起停止向被告提供有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，并依法向人民法院提起诉讼。因该函件并未按照双方在合同中约定的地址邮寄，均被退回。2019年4月30日，原告向被告发出“关于办理场地交接手续的催告函”，称因被告未按时足额支付相关租赁费用，并单方发出“撤场告知函”，为理顺双方之间的租赁关系，现通知被告收到本函件后3日内前往原告处办理场地交接手续，逾期办理的，视为放弃租赁物业内的所有物品，原告将收租赁物业另行出租，由此产生的责任和后果由被告自行承担。被告于当天收到该告知函。并于2019年5月1日向被告发出“关于撤场告知函”就上述问题答复如下：被告已于2019年2月27日全面撤离星耀101商场，并发函告知原告被告停业及停止场地使用。确认收到“关于办理场地交接手续的催告函”，为配合原告提出的“理顺双方的租赁关系，自愿放弃租赁物业内的所有物品，原告将收回租赁物业另行出租”的内容，现被告承诺自愿放弃该铺所有物品及押金等所有费用，并将该商铺退回原告由原告另行招租，且该商铺此后产生的任何其他问题及费用均与被告无关。2019年5月24日,原告组织人员到案涉商铺进行查验，收回案涉物业。根据原告自行统计的每月用电量及交费清单，被告自租赁期间共产生用电费用3122.5元，原告已代为向电力部门缴纳完毕。本院认为，原告与被告签订的案涉合同，是双方真实意示表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按约定全面履行合同义务。关于案涉合同的违约方，被告擅自撤场，理由为：原告没有提供品牌指引、没有告知商场的营销活动、招租时能与被告品牌互补的儿童乐园撤场、未能得到商场的人气引流等，本院认为，原告向被告交付了案涉物业，被告经验收接收原告的交付，原告的主要合同义务履行，被告并无证据证明双方有原告必须保证上述商业经营环境、条件达到某种程度的约定，商场的商业环境亦经过被告前期调研、风险评估，即便存在上述问题也不能完全归责于原告，故不能证明原告就此违反了双方的约定，上述理由未达到导致被告合同目的不能实现的严重程度，并不符合合同的法定解除的条件。现被告未经与原告协商一致擅自撤场，属于单方违约，应承担违约责任。关于合同解除的时间，被告作为违约方，无权享有单方合同解除权,但被告于2019年3月13日向原告发出撤场告知函，明确告知了撤场的时间、原因及解决方案等，并且撤场之后并未将店铺上锁，店铺实际完全可以在原告的控制之下，原告于2019年3月14日收到，应在合理期间内向被告告知是否同意合同解除以避免损失继续扩大，原告2019年3月18日出具“租金、管理费等费用催缴函”，并未对撤场事宜表明态度，且该通知函并未按案涉合同约定地址进行邮寄送达，被告实际未收到该函件，原告于2019年4月30日向被告发函通知其办理场地交接手续，实质上即同意了终止双方案涉合同的继续履行，自收到被告的“撤场告知函”至该日，亦属于合理的异议期间，故本院认定案涉合同于2019年4月30日解除。至于原告称在2019年5月25日才实际收回场地，应以2019年5月25日为合同解除之日，本院认为，被告虽单方解除，但已函告通知撤场时间、撤场之后店铺内物品处理办法、并告知原告可另行招租，且店铺未上锁，实际已可由原告控制并使用，原告收悉之后应积极解决问题，避免商铺继续空置造成的损失，且本院认定案涉合同于2019年4月30日解除已经赋予了原告合理的异议期间，故原告诉称该事实无事实依据，本院不予认定。对于被告应交水电费的问题。案涉合同中被告水电、通讯等公共事业费用按照原告通知交付或结算，被告产生的水电费用均由原告代缴，原告已举证证明其已向供水、供电部门交纳了商场的电费，被告庭审中对原告提出的用电量及用电费用无异议，本院予以确认，故原告请求被告支付电费3122.5元，有事实依据，本院予以支持。关于要求被告支付根本性违约金30510元，本院认为，双方在案涉合同中明确约定被告严重违约情况下应向原告支付合同解除当月固定租金和管理费之和的三倍的金额作为违约金，现被告单方违约，应承担违约责任，2019年4月租金为5932.5元，管理费4237.5元，故违约金金额应为30510元，该违约金金额未明显超出法律规定，尚属合理，本院应于支持。关于原告请求的没收保证金25340元，保证金实质上亦是为了保证被告能够适当、全面、及时地履行合同义务而约定的一种违约责任形式，违约金应以补偿守约方实际损失为基础，稍具惩罚性，上述认定的违约金已足以弥补因被告违约对原告造成的实际损失，故不应重复适用违约责任形式，对原告请求没收被告租赁保证金20340元及公共事业保证金5000元，无事实和法律依据，本院予以驳回。关于尚欠租金及管理费用，应计至双方合同解除之日。双方确认租金自2018年11月5日正式收取租金，租金每月5932.5元，截止上述认定的合同解除之日为34829.52元；物管费自2018年9月1日起计，每月4237.5元，计至合同解除之日为33900元，被告未举证证明有支付上述租金及物管费的证据，故原告请求被告支付租金及管理费用中的34829.52元及33900元，有事实和法律依据，本院予以支持，对于原告请求中超出上述认定部分，本院不予支持。庭审中，双方同意将案涉保证金25340元在被告应付租金中予以扣减，且被告抗辩尚有装修保证金10170元未予以退还，原告亦同意退还并同意在被告应付款项中予以扣减，本院在此一并处理，故扣减之后被告还应向原告支付租金及管理费合计33219.52元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付租金、管理费合计33219.52元；二、被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付其垫付的电费3122.5元；三、被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付违约金30510元；四、驳回原告佛山市星都汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2504.72元，减半收取计1252.36元（原告佛山市星都汇物业管理有限公司已预交），由原告佛山市星都汇物业管理有限公司负担516.36元，由被告深圳市橡皮堂管理咨询有限公司负担736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年十一月一日书记员  赖冠华