辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1686号上诉人（原审原告）：李勇，男，1974年2月16日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：张铭（张月英之父），1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区。上诉人（原审原告）：张月英，女，1974年7月30日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：张铭（张月英之父），1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区。被上诉人（原审被告）：徐紫微，女，1981年11月7日出生，汉族，住灯塔市。被上诉人（原审被告）：周峰，男，1972年6月24日出生，汉族，捕前住辽阳市文圣区。上诉人李勇、张月英因与被上诉人徐紫微、周峰申请执行人执行异议纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李勇、张月英上诉请求：一、请求撤销辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初158号民事判决书。二、诉讼费用由被告承担。事实与和理由，原告自2013年5月份开始为周峰从灯塔市向抚顺市运送水泥，水泥运费按市场价每月结算一次，结算方式为现金，周峰欠运费款一直没有结清，其口头承诺居住地周山界坝村要拆迁，拆迁后用所得拆迁补偿款还清运费欠款。2015年4月2日周山界坝村房屋拆迁，周峰得到辽阳市祥和水岸小区两处房产和拆迁补偿款648,146.40元。周峰没有履行偿还欠款承诺，于2015年12月22日给原告出具欠据欠款106,640元，并在欠据上注明承诺每年还款20,000元，至今没有履行偿还欠款。周峰不急于偿还原告债务而是急于处置房产，2016年6月26日其将辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号（建筑面积55.24平方米）高中学区房低于市场交易价格百分之七十，每平米不足2,000元价格卖给案外人（市场交易价格每平方米3,500元左右）。《中华人民共和国合同法》解释（二）第19条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格百分之七十的一般可以视为明显不合理的低价。周峰2015年12月22日给原告出具欠款欠据，于2016年6月26日与案外人明显低于市场交易价格百分之七十签订房屋买卖协议，目的是快速转移财产逃避债权人追债。周峰与案外人以合法形式签订房屋买卖协议来掩盖非法目的，转移财产也是逃避债权人追债。《中华人民共和国合同法》第74条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。周峰欠原告钱在先，案外人买房在后。房产以房产局登记为准，该房屋并未登记在案外人名下，案外人不在该房屋居住。《中华人民共和国物权法》第二章第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《中华人民共和国物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据辽阳市文圣区罗大台镇人民政府与周峰签订的《房屋补偿安置协议书》及《周山界坝村地块回迁安置运行单》足以证明辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号房屋实际所有人是周峰而不是案外人。周峰先将拆迁补偿款648,146.40元转移给前妻，后以明显不合理的低价快速转让房产。周峰有能力偿还欠款而拒不履行实属老赖。原告认为在本案中辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初158号民事判决书适用《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条适用法律不当，认定事实不清。原告认为不能纵容老赖，不能支持老赖的这种行为。请求二审法院撤销一审判决，保护债权人的合法权益。徐紫微辩称，价格是市场价，我家顶楼，2,000元一平买的，开发商房照也在我手里。周峰未提交答辩意见。李勇、张月英向一审法院起诉请求:一、解除（2018）辽1081执异41号中止裁定书，继续对位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（建筑面积为55.24平方米）房屋的执行；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2013年五月份开始从灯塔向抚顺为被告周峰运送水泥，水泥运费按市场价格每月结算一次，结算方式为现金。被告周峰拖欠原告运费一直没有结清，被告周峰口头承诺其居住地辽阳市文圣区罗大台镇周三界坝村房屋动迁，被告周峰得到辽阳市祥和水岸小区两处房产和拆迁补偿款648,146.4元。被告没有履行偿还欠款义务，于2015年12月22日给原告出具106,640元的欠据，并注明每年还款20,000元。被告周峰一直没有向原告履行还款义务。被告周峰于2016年6月26日将辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号，建筑面积为55.24平方米的房屋以每平方米不到2,000元的价格卖给被告徐紫微，低于市场价格的百分之七十，市场价为每平方米3,500元左右。被告周峰有能力偿还欠款而拒不履行实属老赖行为，被告周峰系以不合理低价转让财产，抽逃资金，以合法形式掩盖非法目的，目的是转移财产并对债权人造成损害。被告周峰拖欠原告运费在先，被告徐紫微购买房屋在后，而且被告徐紫微从2016年1月26日至今不在该房居住。《物权法》第9条规定，变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。现在的房产实际所有人是周峰，而不是案外人。灯塔市人民法院（2018）辽1081执异41号裁定书中止对辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号房屋的执行。原告认为，被告周峰以低于市场价百分之七十明显不合理的低价转让财产，请求法院撤销被告周峰与徐紫微的房屋买卖协议，并解除（2018）辽1081执异41号中止裁定书，继续对辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号房屋执行。徐紫微一审辩称：我不同意原告的诉讼请求，因为这个房子是我自己在2016年买的，我与周峰不认识。我与周峰在蒂娜歌厅签订的买卖合同，价款是通过银行转账方式给付。煤气、水电都是我们自己交的，名字也是我们的名字。当时办房屋没有过户是开发商的原因，政府没有给办理。周峰一审辩称：我没有意见。一审法院认定事实：李勇与张月英系夫妻。李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月30日作出（2018）辽1081民初184号民事判决，判决：周峰于本判决生效后十日内偿还李勇、张月英欠款106,640元。并自2018年1月8日起至给付之日止承担日万分之五的违约金。该判决发生法律效力后，李勇、张月英向一审法院申请执行。一审法院于2018年11月8日作出（2018）辽1081执693号执行裁定书，裁定内容为：“查封被执行人周峰所有位于辽阳祥和水岸6号楼西二单元6楼中、西门房屋，查封期限为三年自2018年11月8日-2021年11月7日，查封期间不得出售、抵押。”徐紫微与周峰、李敏（系周峰的前妻）于2016年6月26日签订房屋买卖协议书，合同约定周峰、李敏将坐落在辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（面积55.24平方米，房屋产权证号为00××67）的楼房以11万元的价格卖与徐紫微，并约定徐紫微于2016年6月26日付给周峰、李敏10万元，余下的1万元在过户时一次性补齐。2016年6月27日，徐紫微从其建设银行（卡号为62×××51）向李敏的银行卡（银行卡号为62×××22）汇款10万元。周峰已将本案诉争房屋的相关手续（包括回签安置运行单、房屋征收补偿安置协议书、住房维修基金通知单）交给徐紫微。2018年1月，本案诉争的房屋燃气费名头已变更为徐紫微。在一审法院执行李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案中，徐紫微对一审法院查封位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（建筑面积为55.24平方米）房屋提出书面异议。一审法院对徐紫微所提出的异议，于2018年12月12日组织了听证，并于2018年12月13日作出（2018）辽1081执异41号执行裁定书，裁定：中止对辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（6层西门，建筑面积55.24平方米）房屋的执行。一审法院向李勇、张月英、周峰、徐紫微送达了（2018）辽1081执异41号执行裁定书。李勇、张月英向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、（2018）辽1081执异41号执行裁定书、安置协议书复印件、回迁安置运行单复印件、住房维修基金通知单复印件、银行转账收据复印件、房屋买卖协议书复印件、入户缴费通知书复印件等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为，徐紫微是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，李勇、张月英并未提供证据徐紫微、周峰之间存在恶意串通以对抗法院执行的行为，故应承担举证不能的法律后果，应视为徐紫微、周峰签订的买卖房屋合同合法有效。通过徐紫微提供的汇款收据及收条来看，徐紫微已按买卖房屋合同的约定向周峰支付了部分购房款。燃气费收据所标注的缴费人为徐紫微，故应视为徐紫微在本案查封之前已占有并使用本案诉争的房屋。且未能办理房屋变更登记的原因并非徐紫微。综上，徐紫微提出的排除强制执行本案诉争房屋的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回李勇、张月英的诉讼请求。案件受理费100元，由李勇、张月英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案纠纷一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定并无不当，被上诉人徐紫微所购房屋符合该规定排除执行的情形，上诉人李勇、张月英的上诉理由与一审其起诉请求理由并无明显不同，其上诉请求没有法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，李勇、张月英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李勇、张月英负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十一月十三日法官助理王首智书记员胡子健