广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10570号上诉人（原审原告）：佛山市信和投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴奕民，该公司董事长。委托诉讼代理人：米健祥，该公司员工。被上诉人（原审被告）：马秋香，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市信和投资管理有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人马秋香合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信和公司上诉请求：1.解除信和公司和马秋香签署的《房地产买卖合同》，将涉案房屋权属恢复原状；2.马秋香承担违约责任，信和公司有权没收马秋香定金5万元；3.房地产中介机构应当收取的中介代理费全部由马秋香承担；4.如果继续维持涉案房屋过户，马秋香应交纳购房尾款148511.47元（88万元-731488.83元＝148511.47元）；5.案件诉讼费由马秋香承担。事实和理由：一、信和公司依约办理涉案房屋的纳税申报，但马秋香不符合政府住房限购规定的二手住房买卖资格，无法办理过户登记。首先，双方曾于2018年1月到佛山市禅城区地方税务局进行税务申报，但因系统升级无法办理。后双方多次前往办理，直至同年3月2日，地方税务局告知因双方签订的《佛山市存量房买卖合同》是2017年3月签署，双方可以在重新签订二手房买卖合同和收取滞纳金之间做出选择，当时正在填写《购房人家庭住房情况诚信保证书》的马秋香称其不具备购房资格并随后离开。信和公司便停止跟进，等待马秋香解决该问题。后信和公司收到《结案通知书》，得知一审法院于2018年3月13日出具的《协助执行通知书》于同月16日送达给国土局，即马秋香的购房资格问题于3月16日前已经解除，但从未通知信和公司去缴纳税款。由此，信和公司积极参与了税务申报工作，主观上从未想过延迟缴纳税款及相关费用。其次，马秋香尚欠信和公司83万元购房尾款未支付，作为《执行和解协议》第四条的延伸或补充，马秋香代缴的税款可以作为信和公司因财产消极增加所得之不当得利，与马秋香支付尾款的债务相互抵消，但不能因此认定信和公司未履行缴纳税款的义务。二、双方办理过户手续的时间应是法院出具的《协助执行通知书》送达国土局之日，使马秋香的限购资格问题得以解决。1.《执行和解协议》第三条约定“申请执行人于双方办理过户手续后30天内向被执行人支付完毕”，因办理过户手续最后由马秋香去领取房产证，马秋香可以通过拖延领证的方式变相延长支付尾款的期限，损害信和公司的利益，故不应以领证时间为该30天的起算点。2.上述30天应以信和公司参与的最后一项手续完成的时间为起算点。若没有限购资格问题，则该30天本应从信和公司完成交税义务时开始计算。但因马秋香不符合限购政策，信和公司无法完成缴税义务，只能等马秋香解决购房资格问题。由此，一审判决认为信和公司不配合办理房屋过户手续与事实不符。上述马秋香的限购问题因一审法院出具《协助执行通知书》得到解决，故上述30天应从该通知书送达之日即2018年3月16日开始计算。马秋香未按《执行和解协议》约定的期限支付对价，信和公司有权解除该协议。马秋香辩称:1.信和公司上诉认为马秋香在双方共同办理过户时不具备购房资格不符合事实；2.信和公司的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。信和公司向一审法院起诉请求：1.判令解除信和公司与马秋香签署的《房地产买卖合同》，将涉案房屋权属恢复原状；2.判令马秋香承担违约责任，信和公司有权没收马秋香定金5万元；3.房地产中介机构应当收取的中介代理费全部由马秋香承担；4.案件诉讼费用由马秋香承担。一审法院认定事实：信和公司原为佛山市禅城区*路*号*区*座*房的所有权人。2016年11月30日，信和公司作为卖方、马秋香作为买方与佛山市兆*房地产代理有限公司三方签订了一份《房地产买卖合同》（编号NO：000053号），约定信和公司将涉案房产出卖给马秋香，成交价为88万元，付款方式为银行按揭付款。随后马秋香向信和公司支付了定金5万元。后信和公司、马秋香因合同履行问题产生纠纷，马秋香于2017年4月13日诉至一审法院，一审法院于2017年5月31日作出（2017）粤0604民初5183号《民事判决书》，判决：信和公司于判决发生法律效力之日起十日内协助马秋香办理将佛山市禅城区*路*号*区*座*房［国土证号为佛禅国用（2015）第0*6号、房产证号为粤房地权证佛字第0*7号］房产过户予马秋香的手续。信和公司不服上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）粤06民终7176号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。后马秋香就上述已生效的民事判决向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年11月1日予以立案执行，在执行过程中，马秋香作为申请执行人与被执行人即本案信和公司达成执行和解，并于2017年12月29日签订《执行和解协议》，约定：一、双方于2O18年1月4日一起到税务登记部门办理房产过户的税务申报工作，被执行人需配合申请执行人完成税务申报工作；二、待税务部门出具核税通知书之后三个工作日内，双方各自完成应缴税款的缴纳手续。在出具核税通知书后第四个工作日，双方通知法院解封涉案房产，并一起去办理房产过户手续，房产完成过户之后，由双方共同向法院申请对涉案房产重新查封以便后续和解协议的履行；三、涉案房产的购房款尾款83万元，申请执行人于双方办理过户手续后30天内向被执行人支付完毕，该款支付至被执行人中国银行佛山世纪康城支行，账号：6*7的账户中。尾款付清当天，申请执行人向法院申请解除对涉案房产的解封，法院在两个工作日内办理解封手续；四、在双方办理过户手续前，被执行人需缴清涉案房产拖欠的物业管理费、水电费、燃气费等费用，若申请执行人在过户后发现被执行人未缴清上述费用，则申请执行人可以在缴清上述费用之后，直接在购房尾款中予以扣除；五、若被执行人未按上述协议配合涉案房产的过户，则申请执行人可向法院申请恢复执行，由法院强制过户；若申请执行人未能按上述协议配合涉案房产的过户及支付购房尾款，则由被执行人没收执行申请人交付的购房定金，并解除双方签订的房屋买卖合同。后因信和公司未依上述执行和解协议约定办理过户手续，马秋香向一审法院申请恢复执行，一审法院于2018年3月13日作出（2017）粤0604执8251号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，并于2018年3月15日向佛山市禅城区国土城建和水务局进行了送达，并于2018年3月16日向马秋香、信和公司作出（2017）粤0604执8251号《结案通知书》，告知该执行案件已执行完毕。2018年4月13日，马秋香向佛山市禅城区地方税务局进行房产交易税务申报，办理了涉案房产过户手续，并代信和公司缴纳了税费、物业管理费等。2018年5月11日，马秋香通过中国农业银行转账向信和公司支付了731488.53元。诉讼中，信和公司、马秋香确认：涉案房产总价为88万元，定金为5万元，尾款为83万元，抵扣了信和公司应缴纳的税费96039.71元、物业管理费2471.76元，最后马秋香支付731488.53元。一审法院认为，本案信和公司、马秋香因履行涉案《执行和解协议》而产生纠纷，因此，本案的案由应变更为合同纠纷。信和公司的第一项关于解除《房地产买卖合同》、将涉案房屋权属恢复原状的诉求实际上是否定涉案生效判决的裁判结果，构成重复起诉，根据佛山市中级人民法院于2018年11月5日作出的（2018）粤06民终7852号《民事裁定书》，该项诉求应裁定驳回起诉。故本案的审查内容为：1.马秋香的行为是否构成违约；2.如果马秋香违约，马秋香是否应承担没收定金5万元、支付中介代理费及税费的法律责任。关于马秋香的行为是否构成违约的问题。信和公司主张，马秋香在办理过户手续后，未依约向其支付购房尾款83万元，并已超过了40天。经查，双方在《执行和解协议》中约定“涉案房产的购房款尾款83万元，申请执行人于双方办理过户手续后30天内向被执行人支付完毕”，并约定“待税务部门出具核税通知书之后三个工作日内，双方各自完成应缴税款的缴纳手续”、“在双方办理过户手续前，被执行人需缴清涉案房产拖欠的物业管理费、水电费、燃气费等费用，若申请执行人在过户后发现被执行人未缴清上述费用，则申请执行人可以在缴清上述费用之后，直接在购房尾款中予以扣除”，即各自税费应各自承担，信和公司应自行缴清涉案房产的物业管理费、水电费等，在信和公司未缴清的情况，马秋香可直接在购房尾款中予以扣除。马秋香于2018年4月13日办理涉案房产过户手续时，因信和公司未缴纳相关税费、物业管理费等而代信和公司支付了相关费用，并在购房尾款中直接抵扣该费用后于2018年5月11日向信和公司支付了尾款，自办理过户手续至支付尾款并未超过30天，马秋香的行为并未违反上述约定。为此，信和公司关于马秋香违约及马秋香应承担相应的违约责任的诉求缺乏事实依据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回信和公司的全部诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取为8501元，由信和公司负担。二审期间，信和公司向本院提交《购房人家庭住房情况诚信保证书》，拟证明其配合了马秋香办理税务申报。马秋香向本院提交其与信和公司的霍姓工作人员之间的微信聊天记录，拟证明其多次催促信和公司申报并支付税费。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，虽然马秋香确认信和公司曾配合其办理过税务申报，但信和公司提供的证据不能证明其配合马秋香完成过户手续，亦不能证明马秋香不具备购房资格，故该证据不作为本案的定案依据；虽然信和公司对马秋香提交的微信聊天记录真实性不予确认，但该聊天记录经与马秋香手机原文件核对，且信和公司承认其协助马秋香办理过户的工作人员姓霍，却未提供相反的证据，故本院对该证据予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2018年3月5日至3月12日期间，马秋香多次询问信和公司的工作人员霍小姐是否已提交资料，并希望对方把资料交给她办理。2018年3月7日，霍小姐表示双方的合同于2017年3月10日签订，按该日期交税罚款很多。3月12日，霍小姐表示其该星期请假后便没有再联系马秋香。本院认为，综合信和公司的上诉请求及马秋香的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.涉案《执行和解协议》是否应予解除，马秋香是否应将涉案房屋恢复原状；2.马秋香是否构成违约及是否应承担没收定金、支付中介代理费的法律责任。关于争议焦点一。信和公司的第一项关于解除《房地产买卖合同》、将涉案房屋权属恢复原状的上诉请求实际上是否定涉案生效判决的裁判结果，构成重复起诉，本院于2018年11月5日作出的（2018）粤06民终7852号《民事裁定书》已裁定维持一审法院（2018）粤0604民初7988号裁定书中对该诉请驳回起诉的内容，本案不再重复审查。关于争议焦点二。信和公司上诉主张，其未配合马秋香办理过户系因马秋香不符合政府限购政策，没有人通知其缴纳税费，且自2018年3月16日马秋香解决限购资格问题开始起算，马秋香超过《执行和解协议》约定的30天未向其支付购房尾款，已构成违约，马秋香应承担定金被没收、支付中介代理费和税费的法律责任。经查，信和公司未提供证据证明其没有依照《执行和解协议》约定办理过户手续系因马秋香不符合政府限购政策、不具备购房资格。相反，马秋香提交的微信聊天记录可以证实，马秋香于2018年3月5日至3月12日期间多次联系信和公司的工作人员霍小姐协助办理过户事宜，信和公司则一直未予办理。一审法院正是因为信和公司未依约办理过户手续而马秋香申请恢复执行才出具《执行裁定书》和《协助执行通知书》协助马秋香办理过户。根据双方在《执行和解协议》中的约定，各自税费应各自承担，且信和公司应自行缴清涉案房产的物业管理费、水电费等，在信和公司未缴清的情况，马秋香可直接在购房尾款中予以扣除。马秋香于2018年4月13日办理涉案房产的过户手续时，因信和公司未缴纳相关税费、物业管理费等而代信和公司支付了相关费用，并在购房尾款中直接抵扣该费用后于2018年5月11日向信和公司支付了731488.53元。信和公司也确认，合同价款88万元，已付定金5万元，尾款为83万元，抵扣了信和公司应缴纳的税费96039.71元、物业管理费2471.76元，最后马秋香应支付731488.53元。故自办理过户手续至支付尾款并未超过协议约定的30天，马秋香的行为并未违反《执行和解协议》的约定。为此，信和公司关于马秋香违约及马秋香应承担相应的违约责任的上诉理由没有事实和法律，本院不予支持。如前所述，扣除信和公司应缴纳的税费和物业管理费，马秋香已全额支付购房尾款，故信和公司关于马秋香应向其支付购房尾款148511.47元（88万元-731488.83元＝148511.47元）的上诉主张依据不足，本院不予支持。该上诉请求虽超出一审诉请范围，但在审查马秋香是否构成违约时已一并审查，为免诉累，本院一并处理。综上所述，信和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4270元，由上诉人佛山市信和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣