云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初3041号原代：赵美惠，女，1966年7月3日出生，汉族，居民，住弥勒市。原代：段永红，男，1966年1月4日出生，汉族，农民，住弥勒市。二原告的委托诉讼代理人：段晓亮（系二原告之子），男，1992年3月30日出生，汉族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赵美惠、段永红与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美惠、段永红及其委托诉讼代理人段晓亮，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵美惠、段永红向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原告与被告于2016年5月2日签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告向原告支付2019年度的房屋租金共计25968元；3.依法判令被告支付原告自2019年4月10日起至2019年8月26日止共计138日的迟延支付房租的违约金1791.79元（25968元×0.0005×138日）；4.依法判令被告以12.98元/日的标准支付原告自2019年8月27日起至实际付清租金之日止违约金；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月2日于与被告签订了《商品房购销合同》,合同约定：原告向被告购买XXXXX号房屋，购房价款为324607元。2018年11月21日，原告按照约定结清了所有的价款。同时，当日双方又签订了由被告提供格式条款的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》。该合同约定：原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2016年4月1日起至2028年3月31日止，租金标准为:第一年至第三年租金为原告购买房屋价款的6%计算，即为19476元;第四年至第六年租金为原告购买房屋价款的8%计算，即为25968元;第七年至第九年租金为原告购买房屋价款的10%计算，即为32460元;第十年至第十二年租金为原告购买房屋价款的12%计算，即为38953元。租金支付方式：第一年的租金在房屋交付使用之日起7个工作日一次性给付，之后按年向原告支付租金，在上年租金到期后的7个工作日内，被告将一年租金向原告一次性付清;若被告违约需每日向原告支付约定租金的万分之五的违约金。合同签订后，原告按约将上述房屋租赁并交付给被告，被告也按约向原告支付了2016年度、2017年度、2018年度的租金。自2019年起，被告未依约向原告支付租金，原告多次催讨被告以各种理由拒绝支付。原告认为，原、被告双方签订的《委托经营合同》合法有效，并且该合同系被告提供的固定格式条款合同，双方应当严格按照合同约定履行义务，并且违约方应当按照合同约定承担违约责任。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，请依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.对原告述符的事实予以认可，对欠付2019年度租金的事实认可；另外《委托投资经营合同》签订的时间是2016年5月2日，起算租金的时间应从2016年5月2日计算。2.请求法院解除《委托投资经营合同》及补充协议，租金的钱我方愿意给，但是拿不出来，因为市场经济不景气。3.对违约金的计算不予认可，远远超出银行同期贷款利息，请求法院进行调低，按照银同期贷款利息计算。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交1.《企业信用信息公示报告》1份，欲证实被告主体适格。2.《结婚证》复印件1份。欲证实二原告系夫妻关系，系本案适格原告。3.商品房销售合同复印件1份，欲证实原告向被告购买房屋，购房价款已全部付清，原告系合法的出租人。4.《委托投资经营合同》1份，欲证实原告将房屋租赁给被告使用，双方对租赁相关事宜及违约金进行了约定。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，能证明原告主张的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2016年5月2日，原告赵美惠、段永红与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第16层1-1616号房，房屋建筑面积43.84平方米，每平方米价格7404.36元，房屋总价为324607元。同日，原告赵美惠与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年4月1日至2028年3月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为19476元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为25968元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为32460元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为38953元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，被告按约支付了原告自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约。原告要求被告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金25968元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩解《委托投资经营合同》签订的时间是2016年5月2日，起算租金的时间应从5月2日起算的主张，因与《委托投资经营合同》中约定的租期不一致，且该合同已实际履行三年，对其辩解本院不予认可。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按委托投资经营合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，被告应向原告支付违约金，二原告要求以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月10日起至2019年8月26日止共计1791.79元违约金的诉讼请求本院予以支持；原告主张2019年度租金的违约金应计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告赵美惠、段永红签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告赵美惠、段永红自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金25968元及截至2019年8月26日的违约金1791.79元，合计27759.79元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年8月27日起至上述租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取计247元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇一九年十一月二十二日书记员  赵 亮