河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初4588号原告严静，女，汉族，1983年7月27日出生，个体户，住信阳市浉河区。委托代理人翟静静、程阳（实习律师），河南竞远律师事务所律师。被告信阳泰安房地产开发有限公司。法定代表人王凤禄，公司总经理。委托代理人王雅洁，河南上品律师事务所律师。被告王静，男，汉族，1980年5月27日出生，个体户，住信阳市羊山新区。委托代理人程保军，信阳市浉河区司法局双井法律事务所法律工作者。原告严静诉被告信阳泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）、被告王静定金合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严静委托代理人翟静静、被告泰安公司委托代理人王雅洁、被告王静委托代理人程保军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严静诉称，2016年12月24日，原、被告签订协议书约定，原告购买被告王静用工程款抵付的泰安国际小区2号楼2单元1503室房屋，每平方米3800元，被告泰安公司承诺协助办理相关手续。2016年12月26日，原告支付购房定金50000元。在合同履行过程中，原告得知被告泰安公司已将原告购买的房屋卖与他人，导致原告不能实现合同目的，并造成了重大经济损失。原告就解除协议并赔偿相关损失事宜多次与二名被告协商无果。现依法诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖协议；2、两被告双倍返还原告支付的购房定金共计100000元及利息，并赔偿原告同时期房屋市场售价的差价损失；3、本案全部诉讼费由两被告承担。被告泰安公司辩称，一、我公司不是协议书的合同当事人。我公司既不是涉案房屋的出卖人，更没有收到原告支付的购房款。根据合同相对性原则，我公司协助办理相关手续的行为也仅是对王静的协助，并且在原告和王静均未支付全部购房款的情况下，我公司也无法协助办理相关手续。二、本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、八条之规定。涉案房屋不是该司法解释限定的商品房，原告不能依据上述规定请求定金或一倍购房款的赔偿。同时第八条所称“一倍购房款的赔偿责任”为赔偿的上限，且包括已付购房款的利息及损失赔偿。三、《协议书》应认定无效。协议书记载的甲方王静没有出售涉案房屋的权利。我公司从未授权王静出售涉案房屋，即便我公司同意王静以房抵工程款，但是在房屋过户登记到王静名下之前，王静并不对涉案房屋享有所有权。原告和王静作为完全民事行为能力人，应对协议书无效及无效的后果承担全部责任。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告王静辩称，1、原告与被告王静签订协议是无效的。2、被告王静所干泰安公司的工程，由于泰安公司无力支付工程款并承诺王静本案3套房屋有权对外出售，出售款项冲抵工程款，泰安公司的答辩意见也说明了以房冲抵工程款的事实。3、该协议没有履行的原因是泰安公司未经王静同意私自将该3套房屋对外出售，并且高额出售，超出王静及原告所达成的协议每平方3800元，泰安公司开盘时定价3800元，开盘后由于房价上涨，泰安公司以高价将房屋出售是不争的事实，正因为泰安公司将房屋出售给别人导致王静无法取得房屋，造成本案的责任主体是泰安公司。4、根据原告与王静签订的预售协议，约定每平方3800元，房号、面积约定的很清楚，泰安公司表示认可，并在签订正式商品房买卖合同时预售协议无效，到现在泰安公司也未与原告签订正式商品房买卖合同，王静多次向劳动部门反映，劳动部门让泰安公司解决此事。综上，王静不应承担任何责任，应当由泰安公司承担。经审理查明，被告王静系被告泰安公司开发建设的信阳市羊山新区泰安新城国际小区2#楼实际施工人。工程施工期间，被告泰安公司为支付工程款于2016年12月24日向被告王静出具承诺书一份，载明：“现本公司承诺，本公司开发的泰安新城国际2#住宅楼在取得预售许可证并开盘销售后，首付款必须优先用于支付2#住宅楼的工程款，不足部分有其他资金协同解决，解决工人工资问题。并于2017年1月20日之前兑现。如未能及时履行，甲方将承担相应的责任”。当日，被告王静（甲方）与原告严静（乙方）签订《协议书》一份，内容为，双方经协商达成购房协议：一、房屋每平方米3800元，为2号楼2单元1503室，面积（空白），总款（空白）。二、乙方购房之后，所需办理相关手续甲方应及时配合拿到房屋产权证。三、甲乙双方在签订此协议后继续按正常程序履行各自义务，行使各自权利。被告泰安公司在该协议书上签注：“本公司协助办理相关手续”后加盖公章。2016年12月25日，被告王静（乙方）与被告泰安公司（甲方）签订《协议书》，约定：“一、因甲方所欠乙方结点工程款暂时无能力及时支付，以所选房屋按售楼部优惠价5个点后，另行优惠5000元/户，冲抵乙方工程款，此房号为（空白）号楼（空白）单元（空白）室。二、此房款不算结点工程款，待正式开盘后，以实际总价按工程款计算，再另行补充相关手续。三、甲乙双方在签订此协议后按正常程序履行各自义务，行使各项权利。四、甲乙双方签字后生效。”2016年12月26日，原告向被告王静支付涉案房屋购房定金50000元，被告王静向其出具收条一份，并注明：“预售证2017年4月如未及时办理，乙方有权退房”。后被告泰安公司于2017年7月取得涉案项目商品房预售许可手续，并将涉案房屋另行销售于他人。原告得知此情形后，与二名被告协商未果，遂诉至本院，并请求判如所请。但对于主张的房屋差价损失的诉讼请求，经本院释明，其不能确定具体金额。庭审中，为证明已向被告王静超额支付工程款，双方订立的协议书未实际履行的事实，被告泰安公司提交其单方制作的向被告王静或东方建筑公司支付工程款明细表一份，被告王静对此不予认可。本院认为，被告泰安公司为履行支付工程款的义务，与被告王静以签订协议书的形式达成的以房抵款的意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，对该协议书的效力应予以确认。同时被告王静将该抵顶工程款的房屋转卖给本案原告严静，与严静签订的《协议书》亦未违反法律规定，该协议书系有效协议。由于原告严静与被告王静签订的协议书未约定商品房的具体面积、总价款、付款方式、交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，该协议书的性质应认定为预约合同。后双方在协议履行过程中，基于被告泰安公司将涉案房屋另行出售于他人的事实，致原告严静与被告王静未能签订正式的房屋买卖合同，原告购买诉争房屋的合同目的无法实现。原告据此主张要求解除其与被告王静签订的协议书，具有事实和法律依据，本院予以确认。依照合同法的相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条亦规定。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。故在被告王静因被告泰安公司的行为构成违约的情况下，其应当向原告严静承担双倍返还定金的违约责任。本院对原告诉请要求被告王静支付双倍定金100000元的诉讼请求，予以支持。原告于审理中未能明确所主张的房屋差价损失具体金额，本院无法确定，不予支持，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同司法解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，被告王静占用原告交付的款项已经给原告造成实际损失，对原告主张的利息部分，可以参照中国人民银行同期同类贷款基准利率自其支付定金时起算。被告泰安公司不是本案房屋买卖预约合同法律关系的主体，原告要求被告泰安公司共同承担上述责任的主张，无法律依据，本院不予采纳。被告王静可待其承担责任后，依据与被告泰安公司之间的法律关系另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同司法解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告严静与被告王静于2016年12月24日签订的《协议书》；二、被告王静于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告严静定金100000元，并支付利息损失（以50000元为基数，自2016年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的清偿之日止）。三、驳回原告严静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告王静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇一九年十一月二十日书记员  齐 眉