广东省连州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1882民初984号 原告：成锦鸿，男，汉族，1987年3月6日出生，广东省连州市人，住连州市 委托代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。 被告：连州市宜家房地产开发有限公司，住所：连州市东源路86号名汇花园A5栋首层。 法定代表人：蔡剑波。 委托代理人：成冬霞，女，系该公司职员。 委托代理人：蔡金满，男，系该公司职员。 原告成锦鸿与被告连州市宜家房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由审判员熊伟敏、人民陪审员冯素萍、成培堪组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成锦鸿的委托代理人周喜玲，被告连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）委托代理人成冬霞、蔡金满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成锦鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下；2、判令被告支付原告逾期办证违约金20691元，并从起诉之日起以401178元为本金按年利率1%标准计算违约金至原告取得涉案房屋的权属证书之日止；3、判令被告在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区A8幢、A9幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）小区A8、A9幢楼架空层公共区域地面不平，雨天易积水影响出行，要求整改；（3）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（4）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。4、判令被告代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向原告返还已损失的物业管理费4541元。5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：在2013年5月20日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于连州市××花园××房，总价款401178元，交房日期为2014年1月31日前。被告在2014年1月15日向原告出具了《名汇花园商品住宅交楼通知书》，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告交付房屋后至今仍未将上述商品房的权属证书办至原告名下，被告的行为已严重违约，依据合同约定及法律规定，被告应向原告支付违约金。 原告作为购房者，之所以选择与被告签订购房合同，是因为原告综合考虑各方因素（包括但不限于房屋价格、质量、小区配套公共设施），其中小区基础设施、公共设施属于涉案房产的附增价值，对于原告决定是否购买房产非常关键，然而，被告至今尚未完善基础设施、公共配套建筑，给原告的生活带来极大的不良影响，被告行为已明显违约，应当承担违约责任。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告在举证期限内提交的证据如下:证据一、《商品房买卖合同》复印件（证明原告向被告购买涉案商品房的事实，依合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，为原告申请办理房产证）；证据二、购房发票复印件（证明原告已经向被告交齐购房款的事实）；证据三、名汇花园商品住宅交楼通知书复印件（证明被告通知原告案涉房屋自2014年1月31日已达到交付使用条件）；证据四、2016年7月10日《名汇花园业主维权诉求书》复印件（证明小区全体业主向被告反映小区配套设施不完善、逾期办理房产证、要求支付违约金等问题的事实）；证据五、2016年7月14日被告出具的《回复说明函》复印件（证明被告回函承认因规划验收不通过，未能按约定时间给业主办理房产证的事实）；证据六、2018年4月2日被告出具的《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》复印件（证明被告再次承认因规划验收不通过，导致未能按约定时间给业主办理房产证的事实）；证据七、2018年4月19日《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》、连住建信复[2018]17号《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》、2018年5月7日《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》、连住建信复[2018]20号《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》复印件（证明在小区业主与被告在连州市住房和城乡规划建设局的多次会议纪要中，被告承认存在违建及违建拆除、绿化等配套设施不完善的事实，连州市住建局也明确涉案小区因存在违建问题及实际建设情况与规划报建时审核方案不符，导致无法通过验收）；证据八、被告印制的小区宣传图册，小区沙盘模型、案涉小区目前的实际建设图片复印件（证明被告在小区配套设施的建设上和购房时的宣传、承诺严重不符，园林绿化、游泳池、娱乐设施等均没有规划，严重影响买方的居住质量，被告存在违建花园平台的事实）；证据九、连州市水务局回复复印件（证明小区无故停水、供水不稳定，主要问题是因为被告供水设施设计不合理、不配套导致的）；证据十、前期物业管理协议复印件；证据十一、物业费缴纳凭证复印件（证据十、十一证明因被告未完善小区基础设施，导致原告不能享受相应的物业管理服务，被告应为原告代付物业管理费）。 补充证据：连州市自来水有限责任公司关于反映连州市连州镇名汇花园经常停水的回复复印件（证明小区无故停水、供水不稳定，主要问题是因为被告供水设施设计不合理、不配套导致的）。 经过庭审质证，被告对证据一、二、三的三性无异议；对证据四维权诉求书的内容真实性无异议，但对证明事项和关联性有异议，根据诉求书后面的签名，只是代表小部分业主的诉求，二期业主总共468户，签名的70户不到，而且笔迹是多个业主同一个笔迹的，有代签的情况，不能证明是代表全体业主，只是代表个别小部分的；对证据五、六无异议；对证据七两个协调会议纪要真实性无异议，但对证明事项和关联性有异议，这两份会议纪要是针对2018年4月11日向住建和信访办提交的诉求书而出的会议纪要，诉求书要求开发商于2018年12月31日办理业主的房产证，可视为要约修改业主方和开发商办理房产证的时限，而在会议中双方已达成于2018年12月31日前办理好业主的产权资料备案；对证据八的真实性无异议，关联性和证明事项有异议，名汇花园北区是分期开发，涉案单位属二期项目，后期还有三期和四期的开发，是正在开发建设中的项目，小区的配套设施是针对整个楼盘的，开发完善各项配套设施会逐步建设和完善；对证据九的真实性无异议，关联性和内容有异议，原告刚提交的连州市自来水责任有限公司的回复反映偶尔会有停水现象发生，市政停水，小区就会停水，并不是业主说的无故停水，另外，自来水公司所复函我司名汇花园小区的自来水未经自来水厂审核验收，全连州的都没有经过验收，我公司并不是个例，小区内供水设施产权属于全体业主，不属于物业公司，停水的主要原因是因市政供水不稳定，遇到春节除夕用水高峰，会面临主管供水不足，导致断水；对证据十、十一真实性无异议，对证明内容有异议，开发商已经向原告提供满足使用的公共设施设备和基础设施，物业公司也提供相应的物业管理服务，并不存在因没完善基础设施而要求被告代缴管理费的。 被告宜家公司辩称：一、关于原告要求被告协助办理涉案房屋的房产权办到原告名下事宜，被告于2018年11月底已将原告房屋所属的建筑需办理产权证的所有资料递交产权办理中心，现早已出证，请求核实并驳回原告该诉求。二、关于支付违约金问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，按当事人所约定的，出卖人承担违约责任。根据双方所签的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受方人支付违约金。在本案中，虽有第三方的原因而导致办证拖延，但被告方愿意按合同约定，按已付房款的0.1%向原告支付违约金人民币401元。按合同约定支付违约金的缘由：第一、《广东省商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的范本合同（补充说明：2015年前向住建部门购买合同，2015年后在住建部门指定网站下载的合同，请求法院调查核实），按固定数额承担迟延履行违约金，并非被告单方制作的格式合同，被告无法更改其制定内容，且此合同在相关部门备案，此条款应该是合法有效的；其二、合同是双方自愿平等的条件下签订的，原告在签订时应考虑到逾期办理产权登记的风险承担，既然是双方已约定，就应当从其约定，这是双方对合同法、合同精神、契约精神最起码的尊重，不应出尔反尔。第三、原告于2014年2月28日已收楼，并装修入住，已享受了购买房屋的使用，再者被告也并未看到逾期办理产权证给原告造成直接的实际损失的证据。其次，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条的规定，原告于2014年2月28日已收楼，按合同约定，房屋交付使用后90日内被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，即从2014年5月30日起计算诉讼时效，现已超过三年的诉讼时效。并且在原告起诉前，并未向被告主张过逾期办证违约金之事。综上所述，原告要求被告按天计付违约金20691元是没有事实和法律依据的，请依法驳回。三、关于对小区问题进行修复及改善的诉求，虽不在《商品房买卖合同》范畴的问题，但被告也会做出修复和改善方案，只是因为今年天气原因未能得以实施。至于供水问题，被告也希望法院能够介入协助解决，被告采用是无负压二次供水设备，无负压供水设备是一种理想的节能供水设备，缺点就是市政停水，小区就会停水。已和供水公司、水务局达成：如因市政供水管网缺陷，或供水水压过低而导致供水不足，由水务局责成供水公司改善，如市政供水水压正常，而小区设备不能运行供水的，由住建局责成被告整改。四、原告的第4点诉求，关于代交物业管理费问题。根据谁受益谁承担的原则。原告已享受了物业公司提供的各项服务，理应履行交纳物业管理服务费的义务。其二，被告于房屋交付使用时就已完善了满足原告居住使用的基础设施及公共配套；其三，原告于购买时就被告知，所购买楼盘是分期开发项目，往后还有三期、四期开发，而公共绿化及娱乐配套在后期开发中会逐步建设及完善，但并不影响原告对二期区域的使用及得到的服务。所以，请求法院核实情况，依法驳回原告要求被告代付物业管理费的诉求。综上所述，请人民法院依法驳回原告成锦鸿的诉讼请求，并判令原告成锦鸿承担本案所有的诉讼费用。 被告在举证期限内提交的证据如下：证据一、名汇花园收楼确认书复印件（证明于涉案房屋交付原告使用的时间）；证据二、2018年4月8、9号楼的《诉求书》复印件（证明名汇花园A8、A9业主联合签名的《诉求书》，递交连州市人民政府信访办及连州市住建局，其中诉求于2018年12月31日前办理好属于业主的房产权证，视为要约）；证据三、2018年4月19日《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》复印件（证明连州市住房和城乡规划局《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》和《名汇花园二期北区信访协调会议签到表》，证明经连州市住房和城乡规划局协调下，名汇花园二期北区业主代表与被告达成一致协议，同意在2018年12月31日将各业主的房产权证办好）。 被告第二次开庭审理前提供了一份证据：《连州市不动产登记中心查询结果证明》复印件（编号：20190718238）。 经过庭审质证，原告对证据一收楼确认书的三性无异议；对证据二确认其真实性，不确认关联性，该诉求书恰恰反映了被告方因不能办理房产证等相关问题导致原告及其他业主不满而进行诉求，及证明被告逾期办理涉案房产证的事实，也证实了原告客观上一直有通过提出要求及信访等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失；对证据三的真实性确认，不确认关联性，该会议纪要体现的是被告方承诺在2018年5月底-6月初完成整改，争取在2018年6月中旬以前完成规划验收，以尽快整理资料为业主办理不动产证，更能证明被告未能依据合同约定办理房产证，同时通过该会议纪要也能证实直到2018年4月涉案小区业主信访被告仍同意履行合同义务，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的相关规定，被告作出同意履行的承诺和行为的意思表示，又以诉讼时效届满为由抗辩的不应支持。对《连州市不动产登记中心查询结果证明》的合法性和真实性无异议，但是对其关联性不确认，该份证据不能证明涉案12宗案件原告的递件时间，根据法院查询的12宗案件出证时间是由2018年11月至2019年6月期间，如果全部递件时间是2018年9月27日，是不会出现出证日期长达大半年，不符合常理和不动产中心的办事规则。 本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告成锦鸿作为买受人向被告宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号MH2-049）,合同约定：商品房为连州市东源路86号名汇花园第A8幢10层1001号房，总房价401178元。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原告已向被告付清房款总额401178元。 2014年2月28日，被告向原告交付商品房，原告收楼。庭审时，双方对此无异议。 2016年7月10日，名汇花园部分业主向被告宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名，其中包括原告成锦鸿的签名。被告公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。 2017年7月14日被告宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、1、二期的房屋已办理并通过各分项验收，唯独规划验收这一环节……二期也是因此而影响规划验收的通过，现已在推进中，规划验收通过就能取得验收竣工备案（合同约定提供第4种条件：该商品房经工程验收竣工备案）我司承诺二期验收备案后将会向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任。2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。 2018年4月2日，被告宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期8-11栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，8-11#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。 2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，被告宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区8、9号楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复﹝2018﹞17号]。 2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，被告宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复﹝2018﹞20号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。 另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市连州镇东源路名汇花园无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。 2014年2月28日原告成锦鸿与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。约定由连州市名汇物业管理服务有限公司对名汇花园楼宇公用部分、商场、休闲中心、停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）提供物业服务，包括对房屋建筑、设备设施（含供电配电系统、供水、排水系统、电梯、保安监控系统、门禁系统、消防系统、其他设备设施）、环境清洁、绿化、园林小品等提供物业服务。合同落款处由连州市名汇物业管理服务有限公司在乙方加盖公章，甲方由原告成锦鸿签名。 再查明，涉案连州市连州镇东源路86号名汇花园A8幢1001室的权属人为原告成锦鸿，不动产所有权登记时间为2019年3月18日，被告为该房屋提交资料办理不动产所有权登记的时间为2018年9月27日。 根据被告补充提交《连州市不动产登记中心查询结果证明》（编号：20190718238），显示：申请人连州市宜家房地产开发有限公司名下坐落于连州市连州镇××花园××、××、××、××幢（新建商品房首次登记收件日期均为2018年9月27日）。 本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定忠实履行合同义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付房款；被告应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据原告的诉讼请求依此作如下分析。 一、关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下的问题。根据本案查明的事实，原告诉请的连州市××花园××房，《不动产权登记证》已于2019年3月18日出证（缮证），权属人为成锦鸿，房产证号：粤（2019）连州市不动产权第0002727号。即涉案房屋产权证书已办理完毕，房屋所有权已登记在原告名下，故原告诉请被告协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，本院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。 二、原告诉请被告支付逾期办证违约金20691元。原告诉请被告支付逾期办证违约金，属于债权请求权。在被告提交的答辩状以及庭审期间，被告对逾期办证违约金提出了诉讼时效的抗辩，本院依法予以审查。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方按2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。涉案商品房于2014年2月28日交付原告使用，按照上述约定90日内出卖人提交资料报产权登记机关备案以办理产权证书，故逾期办证违约金的诉讼时效起算日应为2014年5月30日。按照《民法通则》的规定，该项债权请求权应适用两年的诉讼时效规定，即至2016年5月30日涉案逾期办证违约金的诉讼时效届满。但本案中，在违约金请求的诉讼时效期间届满后，2016年7月10日，名汇花园部分业主向被告宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》，明确表示因开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，按照合同约定开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金，同时要求被告公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金，该诉求维权书上有原告成锦鸿的签名。同月14日，被告对原告等多名业主《名汇花园业主维权诉求书》提出的诉求作出《回复说明函》，该函表示“由于二期房屋的规划验收尚未通过，现已在推进中，规划验收通过就能取得验收竣工备案，并承诺待二期房屋验收备案后向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任，因上述原因，二期业主房产证还在办理推进过程中，现办证系统还在完善期间，暂缓办证，待系统理顺后，被告将会有秩推进办证事宜”。本院认为，原告在违约金请求的诉讼时效届满后向被告提出按照合同约定时间办理房产证以及支付逾期办证违约金的请求，被告以书面形式明确予以答复并承认现确因其他原因导致二期业主现尚未取得房产权属证书且承诺将有秩推进办证事宜。被告书面形式的答复意见及承诺导致原告请求被告承担支付逾期办证违约金责任的诉讼时效发生中断，从2016年7月14日起，诉讼时效期间重新计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，原告在2019年5月28日提起本案诉讼，并未超过法律规定三年的诉讼时效。此外，被告庭审时辩称“《名汇花园业主维权诉求书》上笔迹是多个业主同一个笔迹的，有代签的情况”，但未能提供证据证实该诉求书上原告的签名系他人代签，该答辩意见本院不予采信。因此，被告主张原告提出要求被告承担逾期办证违约金请求已过诉讼时效的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据本院查明的事实，连州市××花园××房提交资料办理不动产所有权登记的时间为2018年9月27日，被告应当向原告支付自2014年5月30日起至2018年9月27日止的逾期办证违约金。 关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，买受人认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款401178元计算，仅为401.18元，明显偏低。如果宜家公司仅承担401.18元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使宜家公司积极履行约定义务，原告请求以已付房款为基数按年利率1%的标准计算，本院予以支持。即逾期办证违约金的起止期间为2014年5月30日至2018年9月27日，共4年120天。经核算，逾期办证违约金为17366.06元（401178元×1%/年×4年+401178元×1%/年÷365天/年×120天）。 三、原告诉请被告在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，原告购买被告的预售商品房，在购买过程中，原告称被告未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但原告未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且原告该项诉请亦不够具体明确，要求被告进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，本院不予支持，依法予以驳回。 四、原告诉请被告代付物业管理费及向原告返还已损失的物业管理费4541元。原告与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案原告与被告发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，原告亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告连州市宜家房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成锦鸿支付逾期办证违约金17366.06元。 二、驳回原告成锦鸿的其他诉讼请求。 本案受理费430.8元，由被告连州市宜家房地产开发有限公司负担296.5元，由原告成锦鸿负担134.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。 审 判 长  熊伟敏 人民陪审员  冯素萍 人民陪审员  成培堪 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  徐智威 书 记 员  廖妍妍 附相关法律及其条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。