四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终1107号上诉人（原审原告）：万源市紫金华庭小区业主委员会，住所地：四川省万源市太平镇新华社区紫金华庭B-1-2号。负责人：邹联双，主任。委托诉讼代理人：李作君，四川鼎贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川蓉垚房地产有限公司，住所地：四川省成都市武侯区菊乐路180号3-1-1。法定代表人：曾波，执行董事。委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。上诉人万源市紫金华庭小区业主委员会（以下简称万源紫金华庭业主委员会）与四川蓉垚房地产有限公司（以下简称四川垚蓉房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2019）川1781民初1089号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万源市紫金华庭小区业主委员会上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、小区业主于2014年7月入住，上诉人请求从2014年7月25日为利息起算点具有事实依据，一审判决认定利息的起算点为2018年1月1日错误，利息计算标准错误。二、业主大会已开立住宅专项维修资金账户，被上诉人应将资金划至该账户而不是万源市房产管理局的维修资金账户。四川蓉垚房地产有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、万源市紫金华庭小区业主委员会没有与上诉人签订任何合同，也没有向上诉人缴纳任何费用，根据合同相对性原则，业主委员会不是本案适格主体。二、一审判决认定下差维修资金2900625.4元无事实依据。三、买受人与上诉人之间的合同没有约定逾期缴存应支付利息，应视为不支付利息，一审判决认定上诉人承担资金利息无事实和法律依据。四、本案应待所有的房屋产权证办理结束后一次性缴存有关部门，也不应将维修资金返还被上诉人。万源市紫金华庭小区业主委员会向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告返还原告住宅专项维修资金2898652.4元；2、判决被告赔偿上述维修资金利息损失，其计算方式为：以3961178.4元为本金，按万源市农商银行五年期存款利率标准，自2014年7月25日计算至实际付款之日止；3、判决被告支付原告小区共用部份及共用设施设备保修期内维修费用197730元及利息；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告四川垚蓉房地产公司系万源市“紫金华庭”小区商品房屋的开发企业，于2011年8月动工修建，2014年7月竣工验收交付使用，建筑面积共计94667.23平方米，其中，住宅面积83374.50㎡；商业用房面积6475.92㎡；地下车库面积3308.43㎡。后被告对外进行销售，根据被告与小区业主签订的《商品房买卖合同》第十五条（三）项2款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，该小区商品住宅房屋于2015年1月销售完毕，商铺和地下车位截止2019年1月大部份己销售，少部份未销售的商铺己对外出租。在此期间，“紫金华庭”小区业主委员会就被告未及时缴存房屋维修资金向有关部门投诉反映，2016年6月，万源市房产管理局书面函告业主委员会，主要内容为，“待该工程竣工验收备案结束后，该企业申请办理产权证时，才能进入维修资金缴存阶段”。该小区商品房屋于2017年1月16日完工竣工验收备案。2017年3和5月，万源市房产管理局向被告发出通知，要求被告缴存维修资金以及办理房屋产权，2018年8月21日，被告向万源市房产管理局书面承诺，“从2018年9月起，每月缴存维修资金40万元。2018年年底前交齐紫金华庭所有维修资金”。根据万源市房产管理局（万房管[2019]17号）文件载明内容，该小区商品房屋应缴存维修资金为3961178.4元，已缴存金额1060526元，下差金额为2900652.4元。致原告所在小区部份业主无法办理房屋产权手续，原告诉至法院。同时查明：2015年11月17日，万源市太平镇人民政府（太平镇府发[2015]）76号文件，批复同意成立紫金华庭业主委员会，邹联双任主任，每届任期5年。2015年11月和2018年12月，原告分别召开“紫金华庭”小区业主代表第一和第四次大会，决定授权业主委员会就开发企业挪用专项维修资金等问题依法进行调解或诉讼。一审法院认为，本案双方争议主要焦点，1、本案原告是否具备诉讼主体资格；2、“紫金华庭”小区未销售的商铺和地下车位，被告是否应当代为缴存维修资金；3、原告请求的被告赔偿维修资金利息损失是否应当支持。1、关于本案原告是否具备诉讼主体资格问题。根据国务院《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，本案原告经所在“紫金华庭”小区业主代表同意成立业主委员会，并报经所在辖区太平镇人民政府批复同意，依法成立紫金华庭小区业主委员会，符合法律规定。后原告经业主大会授权对本案进行诉讼，其诉讼主体适格，予以支持。2、关于紫金华庭小区未销售的商铺和地下车位，被告是否应当代为缴存维修资金的问题。被告在庭审中辨称，“紫金华庭”小区存在少部份未销售的商铺和地下车位的事实，该部份房屋专项维修资金现不应缴存。但根据四川省建设厅、财政厅制定的《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款规定“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担”。按此规定，被告既使有未销售商铺，在该小区房屋产权己开始办理的情况下，被告作为开发建设单位亦应按规定及时履行代为交存该部份维修资金的义务。被告辩解理由，依法不成立，本案不予支持。3、关于原告请求的被告赔偿维修资金利息损失是否应当支持的问题。维修基金是用于小区公共区域部位和共用设施、设备的维修养护，所有权系小区业主所有。本案“紫金华庭”小区业主按照合同约定交纳了维修基金，被告仅是代为收取义务，没有长期占有、使用的权利，被告应将所收取以及应当代为缴存的维修基金及时交至房管部门设立的维修基金专户。现被告只缴存维修资金1060526元，仍下差维修资金2900652.4元，经有关职能部门督促催收后，仍未足额缴存至房管部门设立的维修基金专户。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、原告主张被告返还下差维修基金2900652.4元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。现原告主张被告从2014年7月25日起，以3961178.4元为本金，按万源市农村信用社五年期存款利率标准至实际付款之日止的诉讼请求。法院认为，原告虽从2016年6月向相关部门投诉反映主张权利，但因双方未约定维修资金具体缴存时间，根据原告提供的万源市房产管理局的证据证明，被告缴存房屋维修资金的时间应为案涉小区房屋竣工验收备案时间的2017年1月开始，结合万源市房产管理局给被告的通知要求缴存时间以及被告己缴存部份维修资金的时间，法院酌定被告应在2017年12月底前足额缴存案涉小区下差维修资金2900652.4元，被告逾期未缴存，应当承担原告的资金利息损失，但原告请求的逾期的时间以及资金数额和利率计算标准与本案查明事实不符，因双方未约定逾期利息损失计算标准，应按中国人民银行公布的同期商业银行存款基准利率，以被告下差缴存数额为基数计算其资金利息损失。综上所述，本案原告诉讼主体适格，被告逾期未缴存代收万源市“紫金华庭”小区业主维修资金或被告应当代为缴存的维修资金共计2900652.4元，应当依法承担违约的民事责任。原告部份诉请，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：。题依法进行调解或诉讼主管部门申请划转维修资金收交付使用。建筑面积共计XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX一、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后一个月内向原告万源市紫金华庭小区业主委员会返还代收维修资金2900652.40元，并交存于万源市房产管理局维修资金专户。并从2018年1月1日起，以2900652.40元为基数，并按中国人民银行公布的同期商业银行存款基准利率计算至本判决确定给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告万源市紫金华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取15786元，由原告负担786元，被告负担15000元。二审审理中，万源市紫金华庭小区业主委员会提交了账号为73060120000005210的四川省农村信用社印签卡复印件一份，拟证实其专项维修资金账户已于2019年5月30日开立。本院组织当事人进行了证据交换与质证，四川蓉垚房地产有限公司质证认为，维修基金应由主管部门监管，该证据与本案无关联性，也不属于新证据。对当事人争议事实，本院结合本案事实予以综合认定。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等公用部分的维修”和《物业管理条件》第五十四条第二款“专项维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，缴存专项维修基金是为特定范围内的公共利益，即为建筑物的全体业主共同利益而特别设立的一项法定义务，其在购房款、税费、物业费之外单独筹集、专户储存，单独核算。本案中，四川蓉垚房地产有限公司收取了业主缴纳的维修基金，未将所收取以及应当代为缴存的维修基金及时交至房管部门设立的维修基金专户，违反了法律规定，经业主大会授权的业主委员会有权主张返还。根据万源市房产管理局相关文件，四川蓉垚房地产有限公司下差维修基金2900652.4元的事实清楚，其提出万源市紫金华庭小区业主委员会没有与上诉人签订任何合同，业主委员会不是本案适格主体及一审判决认定其下差维修资金2900625.4元无事实依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。四川蓉垚房地产有限公司占用业主缴纳的维修基金，应承担资金占用利息，一审法院根据万源市房产管理局的证据证明、四川蓉垚房地产有限公司应缴存时间、万源市房产管理局要求缴存时间及己缴存部份维修资金时间等时间节点，酌定四川蓉垚房地产有限公司应在2017年12月底前足额缴存案涉小区下差维修资金并从2018年1月1日起计算资金利息并无不当。四川蓉垚房地产有限公司提出其不应承担资金利息及万源市紫金华庭小区业主委员会提出利息起算点及计算标准错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审审理中，万源市紫金华庭小区业主委员会提交了四川省农村信用社印签卡复印件，拟证实其专项账户已于2019年5月30日开立，被上诉人应将资金划至该账户而不是万源市房产管理局的维修资金账户。对此，本院认为，现有证据不能证实万源紫金华庭业主委员会提交的银行账号系按照《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序开立或接受政府监督，其提出案涉维修资金应将资金划至该账户的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人万源市紫金华庭小区业主委员会和四川蓉垚房地产有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15786元，由上诉人万源市紫金华庭小区业主委员会负担7893元，由四川蓉垚房地产有限公司负担7893元。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇一九年十一月十二日书记员  杜琼瑶