四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3538号 上诉人（原审原告）：高兴，男，1983年11月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司，住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司，住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：成都东鼎泰和科技有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人高兴、上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）、原审被告成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）因租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高兴上诉请求：l.撤销原判，并依法支持高兴在一审中的全部诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：一审法院认定事实错误，且适用法律错误，应当予以改判，具体理由如下： 一、一审法院解除了《东华电脑城委托经营管理协议》但不腾退返还房屋及恢复原状是认定事实错误及适用法律错误。 首先，一审法院仅判决解除合同，却没有明确合同解除的法律后果，让合同解除后的商铺处于占有使用权利空白的状态。事实上，依据法律规定，合同解除后，违约方应当恢复原状、赔偿损失。而对于诉争的案涉商铺而言，租赁合同解除后，恢复原状的方式即为承租人理应向出租人退还商铺。 其次，一审法院审查认为案涉商铺不具备返还条件是认定事实错误，这是因为案涉商铺系专有部分，高兴合法享有权益，且经过了测绘部门的测绘，根据平面图可知，虽然案涉商铺并没有实体墙体分割，但界限明确，且房屋权属证书上也记载了房屋的实际面积，是具备分割条件的。且出售前整体经营的状态并不导致商铺可以收回独立经营的条件，因此，高兴对商铺的权利并不受到限制，无论建筑物内的其他业主对自己的专有面积如何处置，均与高兴无关。另外，东华科技公司、东华机械公司方也在一审法庭上表明合同解除后能向高兴返还商铺。由此可见，案涉商铺具有完整的物权属性，其具备返还条件。 二、一审法院认定东华科技公司向高兴支付租金的截止目止一审法院做出判决之日（2018年11月30日）是错误的。东华科技公司、东鼎泰和公司应向高兴支付自2015年10月1日起至实际向高兴腾退交付房屋时止租金。 《东华电脑城委托经营管理协议》解除后，东华科技公司和东鼎泰和公司应当依法返还房屋，在返还房屋之前有义务继续按《东华电脑城委托经营管理协议》的租金标准继续支付租金直至房屋返还为止，一审法院仅要求将租金支付至2018年l1月30日既无事实依据也无法律依据。 三、一审法院将违约金标准调整为欠付租金的10%是错误的。 第一，根据《东华电脑城委托经营管理协议》第五条第1款的约定，东华科技公司逾期支付租金超过180天，高兴有权解除合同，且东华科技公司、东华机械公司应按高兴已付房款总额117000元的20%向高兴支付违约金。高兴是依据合同约定主张的违约金，有事实依据。 第二，因东华科技公司、东华机械公司延期支付租金导致合同解除后，高兴面临的损失包括但不限于因东华科技公司、东华机械公司欠付租金的损失，还包括商铺空置、重新招租等直接的实际损失，而这些损失是法律支持的可预见的损失，并非过分高于东华科技公司违约造成的实际损失，且一审法院以以欠付租金的10%作为违约金的认定也无法律依据，因此法院仅以逾期支付的租金作为资金利息损失的认定方式是错误的。 四、一审法院认为东华机械公司仅应对部分租金承担责任，且对支付违约金不承担连带清偿责任是错误的。 根据《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 东华机械公司做为《东华电脑城委托经营管理协议》的担保方理应继续为不定期的租赁合同承担担保责任，期限改编为不定期租赁并非加重了东华机械公司的责任，且东华机械公司和东华科技公司是关联关系，有相同的实际控制人。东华机械公司在明知的情况下并没有提出异议，因此应当对从2015年10月1日起至返还商铺止的租金及违约金继续承担担保责任。 五、一审法院认为东鼎泰和公司仅应对部分租金承担责任，且对违约金不承担连带清偿责任，也不向高兴返还房屋是错误的。 根据庭审可知，东鼎泰和公司从2014年就开始承包经营，系案涉商铺的实际使用人，且至今仍是实际使用人，应当对从2015年10月1日起至返还商铺止的租金及违约金继续承担担保责任，并与东华科技公司一并承担向高兴返还商铺的义务。 东华科技公司、东华机械公司答辩称，1.高兴称短信截图中没有时间和内容，这可通过实际操作完全能够显示出来。并且，在系统网页的短信发送记录中，业主高兴的电话号码与其在上诉状中预留的电话号码是一致的，因此，该证据可以证明短信的发送。 2.高兴认为负有腾退义务的主体与东华机械公司、东华科技公司、东鼎泰和公司。东华科技公司、东华机械公司是因为之前签订合同的关系负有腾退的后合同义务，东华科技公司并不是基于实际占有使用方负有腾退房屋，因此，合同到期后，东华科技公司履行相应的通知义务，达到合同的后义务的履行。东华科技公司并不是实际占有使用方，无法在通知之外，再作出其他的行为。 3、高兴所称的刑事案件，东华科技公司、东华机械公司并未参与其中，是否发生我方不清楚。同时，业主方也未在一审中举证相关的报警出警记录。东华机械公司、东华科技公司对该陈述无法予以确认。 4、高兴称东华机械公司曾对其支付过租金，但是并未说明支付的时间。东华机械公司在原租赁合同存续期间作为合同一方担保方向高兴支付租金的行为属于履行合同义务的行为。根据高兴的起诉请求，其认为2015年合同还在有效期限内就没有人支付租金，即高兴认为合同有效期间东华科技公司未支付过租金，在合同到期后，东华机械公司更没有支付过租金，说明担保方在合同到期后，并没有再以行动认可其应当承担担保义务。 5、高兴认为合同到期之前就未支付租金，但因为小业主的租金东华都是通过银行进行批量支付，而且租金统一支付至同一时间，因此，并不能单纯以高兴合同到期日来计算租金的支付时间。 东鼎泰和公司辩称：1、我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司。2、未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 东华科技公司、东华机械公司上诉请求：l.撤销原判，发回重审或改判驳回高兴的诉讼请求。2、判令由高兴承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：2006年4月1日，高兴（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）共同签订了《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定甲方将案涉租赁物委托乙方经营管理，委托期限自2006年4月1日起至2016年3月31日止。 管理协议签订后，东华科技公司将案涉租赁物转让给东鼎泰和公司实际经营管理至2016年12月底。东鼎泰和公司于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械公司、东华科技公司、高兴不再继续租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技公司也以短信方式通知高兴从2017年1月1日起不再继续膛行租赁合同。至此之后，东华科技公司、东鼎泰和公司并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技公司欠付2015年10月l日至2018年11月30日期问的租金是严重错误的。 首先，一审法院忽视了东华科技公司己向高兴支付了2017年之前租金的事实。一审法院在庭审中过于重视管理协议的合同期限，完全采信高兴的起诉意见，并据此判决东华科技公司应按高兴的诉讼请求支付租金是完全错误的。首先，既然一审法院认为本案系租赁合同纠纷，那么就租赁合同纠纷除租赁期限外，租金的支付情况亦是双方的争议焦点，但一审法院在一审中完全忽视这一问题，武断的以高兴在起诉状中载明的事实与理由认为东华科技公司欠付2015年10月1日至今的租金，但东华科技公司实际己向高兴付清2017年之前的租金。 其次，一审判决遗漏了对东华科技公司通知高兴解除合同、收房的事实认定，而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，东华科技公司与高兴自2016年3月31日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，东华科技公司在不定期租赁期间通知高兴解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，高兴作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。众所周知，租赁合同到期双方不再租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承祖人只是配合返还。只有在承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技公司违约或其他过错，东华科技公司主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技公司行使合法权利的体现，高兴作为出租方，应当负有在合同解除后主动收同案涉租赁物的义务。 高兴故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技公司通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技公司继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技公司上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然足不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同剑期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者东鼎泰和公司于2016年12月31日向东华机械公司、东华科技公司、高兴发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技公司也完成，案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技公司举证的电腩截屏图片足错误的。 东华科技公司在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技公司通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技公司提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短倍的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技公司不再租赁各业主商铺”即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，己然证明东华科技公司于2016年12月26日以合理形式行使了合同法赋予的任意解除权，东华科技公司举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技公司也已履行完毕证明通知高兴解除合同的证明责任。 而且东华科技公司已按租赁合同上载明的及高兴预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以已发送短信记录作为证明己通知高兴解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技公司不仅应该证明短信已发送还应证明高兴己收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通计设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 3、一审法院不应依据未加盖东华机械公司印章的《东华电脑城三方会谈会议纪要》判决东华机械公司承担租金支付义务。 一审中高兴向法院举证的所谓东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和签署的《东华电脑城三方会谈会议纪要》并无东华机械公司印章，东华机械公司事后也并未对此追认。因此，东华机械公司并未对租金作出了债的加入的意思表示，一审法院据以无东华机械公司印章的《东华电脑城三方会谈纪要》认为东华机械公司作出了债的加入意思表示，并判决东华机械公司承担租金支付义务的行为是错误的。 综上，东华科技公司已通知高兴于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，东华机械公司也未曾作出债的加入的意思表示，高兴请求2015年10月1日至今的租金及滞纳金、要求东华机械公司承担连带责任没有事实和法律的依据。一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回高兴的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条、《合同法》第二百三十二条认为东华科技公司未通知高兴解除合同，但正如上文所述，东鼎泰和公司、东华科技公司先后向高兴以通知和短信通知方式解除合同，且东鼎泰和公司己履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技公司以短信方式通知高兴时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时高兴不积极对案涉租赁物进行收同系其自身过错。因此，东华科技公司已履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技公司承担责任。 高兴、熊琪等业主答辩称：1、东华科技公司在一审和二审审理过程提交的短信截图并没有具体内容和时间，且东华科技公司中并没有提交证据证明其支付了租金。东华科技公司关于租金的主张不应当得到二审法院的支持。 2、合同法第二百三十五条明确规定，承租人负有返还租赁物的法定义务，但承租人至今仍然占有案涉商铺。出租人在一审中通过照片和视频已经证明，东华科技公司在租赁到期并转为不定期租赁期间并未腾退商铺。 3、承租人并没有通知短信出租人解除合同。一审中东华科技公司提交的证据并不能证明其将解除合同的通知短信发送至我方。 4、在租赁合同到期后，业主主张过收回铺面，要求返还，但反而人身安全受到了攻击。我方认为东华科技公司和东鼎泰和对案涉房屋有腾退义务。 5、东华机械应当承担连带责任。一审法院查明东华机械公司与东鼎泰和公司在2014年12月13日，2017年12月13日签订了两份东华电脑城承包经营合同，该两份合同的内容足以说明，东华机械公司不仅知晓变更为不定期租赁，还承认了欠付租金的事实，由此可知，东华机械公司是同意并愿意承担担保责任。东华机械公司应当对违约金和租金承担连带责任至实际返还之日止。 6、合同法二百三十二条、二百三十六条明确规定，不定期租赁合同继续有效，应当按照原经营管理合同的租金及违约金承担责任。 东鼎泰和公司称：东鼎泰和公司与东华机械公司在2015年1月1日至2017年12月1日的承包经营合同明确约定了，东华机械公司拥有小业主商铺的租赁权及经营权。我方也于2016年12月31日将席位腾退给东华科技公司，我方与现有业主不需要提供任何责任与义务来腾退其他业主的房屋。 高兴向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除《东华电脑城委托经营管理协议》，由东华科技公司、东华机械公司、东鼎泰和公司向高兴腾退商铺并恢复原状；2.请求判令东华科技公司、东鼎泰和公司向高兴支付自2015年10月1日至其实际向高兴腾退交房时止的租金；3.请求判令东华科技公司、东鼎泰和公司向高兴支付违约金23400元；4.请求判令东华机械公司对上述款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费等由东华科技公司、东华机械公司、东鼎泰和公司承担。 一审法院认定事实如下： 2006年4月1日，高兴与东华科技公司以及担保方东华机械公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，约定东华科技公司租赁高兴位于成都市商铺，委托期限自2006年4月1日至2016年3月31日，年租金为总房款117000元的8.24%，首次于合同签订后十日内向高兴缴纳一年租金，之后每半年一次性支付半年租金，于每半年的第一个月的十日前支付。合同第五条第一款约定：“委托经营管理期内，乙方（东华科技公司）应按时向甲方（高兴）支付本协议中约定的租金，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。”合同第七条约定：“委托经营管理期内，担保方（东华机械公司）对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任。” 一审庭审中，东华科技公司称签订委托经营管理协议时明确告知业主双方为租赁关系，高兴予以认可。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、高兴发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示高兴收到收铺通知。 一审法院另查明，1.涉案商铺在出售给高兴之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺区的平面图上所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年11月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有《东华电脑城委托经营管理协议》《东华电脑城三方会谈会议纪要》《关于退还席位的通知书》及一审法院开庭笔录在案佐证。 一审法院认为，东华科技公司与高兴签订的《东华电脑城委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《东华电脑城委托经营管理协议》《关于退还席位的通知书》计算租赁期限，已于2016年3月31日届满。截至起诉前，东华科技公司未与高兴就解除合同或续租达成一致，且未实际向高兴返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2016年3月31日后租赁期限转为不定期租赁关系。按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人双方可以随时解除合同。现高兴提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，故一审法院对高兴要求解除其与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现高兴要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司向其腾退返还房屋及恢复原状。 经一审法院审查认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；该商铺区平面图上所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。 综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对高兴返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金和滞纳金的支付 因东华科技公司逾期履行合同约定的付款义务，且在合同到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，东华科技公司应向高兴支付从2015年10月1日起的租金，关于租金支付的截止日期，因案涉商铺不具备返还条件，一审法院对高兴返还商铺并恢复原状的诉求不予支持，故上述租金的支付截止日期一审法院计算至本判决做出之日，即2018年11月30日。故，高兴要求东华科技公司承担支付租金的诉讼请求，一审法院在2015年10月1日至2018年11月30日的时间范围内予以支持。其中，2015年10月1日至2016年12月31日期间租金金额为12051元（117000元×8.24%÷12个月×15个月），2017年1月1日至2018年11月30日期间租金为18478.2元（117000元×8.24%÷12个月×23个月），共计30529.2元。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，高兴依据《委托经营管理协议》的约定主张滞纳金和违约金，对此一审法院认为，滞纳金性质上属于违约金，滞纳金和违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给高兴造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的滞纳金和违约金计算标准过分高于东华科技公司违约给高兴造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将高兴主张的滞纳金和违约金酌情调整为欠付租金的10%，即3052.92（30529.2元×10%），对高兴主张的滞纳金和违约金予以部分支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任”的规定，虽然东华机械公司在《东华电脑城委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金及其它义务承担担保责任，但是由于《东华电脑城委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，因此，东华机械公司不再承担依据《东华电脑城委托经营管理协议》约定的保证责任。而根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，2016年12月31日之前的租金由东华机械公司负责支付，可以视为债的加入，故东华机械公司对2016年12月31日之前的租金负有支付义务。对于东华科技公司因迟延支付租金而产生的滞纳金及违约金，因《东华电脑城三方会谈会议纪要》未约定东华机械公司对该部分金额的支付义务，而其迟延支付给高兴造成的损失已在东华科技公司应支付的滞纳金及违约金中得到弥补，故一审法院对高兴要求东华机械公司连带支付滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，故一审法院对高兴主张东鼎泰和公司连带支付2015年10月1日至2016年12月31日期间租金（12051元）予以支持。高兴要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《东华电脑城委托经营管理协议》合同相对方，高兴该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除高兴与四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同向高兴支付2015年10月1日至2016年12月31日的租金12051元；三、成都东鼎泰和科技有限公司对四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司上述第二项支付义务承担担保责任，成都东鼎泰和科技有限公司承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司追偿；四、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向高兴支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金18478.2元；五、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向高兴支付滞纳金和违约金3052.92元；六、驳回高兴的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费939元，由四川东华科技发展有限公司负担568元，四川东华机械集团有限公司负担124元，肖琳负担247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向一审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据高兴、东华科技公司、东华机械公司的上诉请求以及东鼎泰和公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司是否应该向高兴腾退案涉商铺；二、原审法院对违约金金额的确定是否正确；三、东华科技公司是否通知高兴解除租赁合同关系。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，案涉商铺未进行实际物理隔断，在长达十余年的经营过程中存在案涉商铺的实际使用经营面积与相邻商铺发生混同、包涵，且案涉商铺作为统一经营的状态。若解除租赁合同关系后返还商铺，必然导致整个商业物业的适租性降低，不利于商铺的整体价值体现；也必然导致其他业主的经营状态受损，不利于商场的整体经营和大多数业主的利益。案涉商铺的特殊性质决定了物的使用价值应遵循大多数业主的意志，在大多数业主仍以委托统一经营的方式实现物的价值的情况下，原审法院认定产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志正确，本院予以确认。高兴主张解除租赁合同关系的主张应予以支持，但其要求返还的理由本院不予支持。 关于高兴提出应由东鼎泰和公司承担租金和违约金的上诉理由。本院认为，高兴与东华科技公司以及担保方东华机械公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，由东华科技公司支付租金，东华机械公司在委托经营管理期限内承担保证责任。在该合同到期后，东华科技公司继续使用案涉商铺，双方之间形成不定期租赁关系，应由东华科技公司继续支付租金。东华科技公司将案涉房屋转租予东鼎泰和公司至2016年12月31日。东鼎泰和公司并未与高兴之间直接建立租赁合同关系，且本案中高兴基于租赁合同关系提出诉讼，根据合同相对性的原则，高兴基于租赁合同关系主张东鼎泰和公司承担租金本院不予支持。关于东鼎泰和公司是否应承担给付违约金责任的问题，本院经审查认为，东鼎泰和公司签署的《东华电脑城三方会谈会议纪要》中对其承担的担保责任限于2016年12月31日前的租金，并未对违约金的承担作出承诺，故高兴的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于高兴提出租金应支付至房屋实际腾退之日的上诉理由。本院在上文已论述，案涉商铺租赁合同关系解除后，因案涉商铺作为统一出租的组成部分，少部分业主主张腾退必然导致商场的整体使用价值降低，故不应腾退。在此情况下，原审法院将租金计算至一审判决作出之日正确，本院予以确认。高兴的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，违约金制度的设立目是填平守约方因对方违约所造成的损失，并对违约方苛以责任。高兴根据《东华电脑城委托经营管理协议》提出违约金的主张，原审法院根据高兴的实际损失适当下调违约金的金额符合法律规定，本院予确认。关于高兴提出东华机械公司应承担违约金的上诉理由。本院认为，《东华电脑城委托经营管理协议》中约定的违约金的承担主体系东华科技公司，东华机械公司系对委托经营期限内的租金承担担保责任。故高兴主张东华机械公司承担违约金并无合同约定作为依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。关于东华科技公司提出其已向高兴发出解除合同通知的上诉理由。 关于东华科技公司提出原审法院对租金认定错误的问题。本院经审查认为：东华科技公司作为承租人，应对其实际支付的租金承担举证责任。但在本案中，其并未提交相应证据证明其已实际支付的租金金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，东华科技主张原审法院对租金的计算错误，但未提交相应证据证明其给付租金的期限和金额，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 本院认为，东华科技公司与高兴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。东华科技公司提出其公司在以短信方式通知高兴不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向高兴腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已通知解除合同的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予高兴，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于东华机械公司提出其未在《东华电脑城三方会谈会议纪要》上加盖印章的问题。本院经审查认为，首先，东华机械公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》中，东华机械公司承担租金给付的担保责任；并在原审答辩中提出“原告与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止”，该管理协议的约定到期时间届满后，东华科技公司并未返还；在《东华电脑城三方会谈会议纪要》订立后，东华机械公司向部分业主给付了租金，证明其实际履行了该会议纪要，东华机械公司的实际行为证明其参与了该会议纪要的签订，原审法院判决其承担2016年12月31日前的租金正确，本院予以确认。东华机械公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1878元，由四川东华科技发展有限公司负担770元，四川东华机械集团有限公司负担169元，高兴负担939元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光