宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初1377号 原告（案外人）：陈明，男，1970年3月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：尚德玉，宁夏震柳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街147号。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告陈明与被告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）、被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭审理了本案。原告陈明及其委托诉讼代理人尚德玉，被告长城资产公司的委托诉讼代理人蔺刚，被告家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区营业房的强制执行；2.解除对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区营业房的查封；3、被告协助对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区营业房的产权过户登记；4.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2016年11月9日原告与被告家园公司、宁夏天峰化工有限公司签订房屋顶账协议，宁夏天峰化工有限公司欠原告的货款1190259.56元。被告家园公司口头承诺涉案房屋未办理任何抵押手续，也不存在任何权利瑕疵，经三方协商，被告家园公司以其开发的“西岸国际花园”小区营业房壹套抵顶宁夏天峰化工有限公司欠申请人的货款。协议签订后，原告依协议约定向宁夏天峰化工有限公司出具货款收据。原告多次找家园公司要求签订正式的《商品房买卖合同》出具购房发票，并协助原告办理产权登记手续，但被告以种种理由拒绝签订商品房买卖合同，也未按协议约定办理相关产权手续。但原告已经实际占有并使用该涉案房屋，原告依法已经享有该房产的物权。上述协议签订后，被告家园公司于2016年11月21日通知原告收房，发出西岸国际花园入伙汇签单。被告家园公司并向原告交付了房屋包括门面钥匙，原告在收房以后一直占有使用至今，且原告已将涉案营业房出租给他人经营并收取了房屋租金。在原告、被告家园公司、宁夏天峰化工有限公司达成口头协议之后，被告家园公司又将涉案房屋向被告长城资产公司抵押借款，因此原告与被告家园公司的协议之后，才办理的房屋抵押登记手续。现被告长城资产公司要求对涉案房屋予以强制执行。2018年8月20日，原告依法向银川市中级人民法院提出书面执行异议。2019年3月28日，银川市中级人民法院作出(2019)宁01执异58号执行裁定书，裁定驳回案外人陈明的异议请求。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告长城资产公司辩称，一、长城资产公司对案涉房产依法享有合法的抵押权，且经生效的法律文书予以确认。2013年6月3日，长城资产公司与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行(以下简称“农行兴庆支行”)签订《委托贷款委托合同》，委托农行兴庆支行向家园公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行根据上述合同与家园公司签订了《委托贷款抵押合同》和《委托贷款抵押之补充合同》，家园公司用于抵押的抵押物为:“西岸国际花园”一期国有土地使用权及在建工程和二期国有土地使用权及在建工程（包含涉案房产），为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农行兴庆支行作为长城资产公司的委托代理人与家园公司办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。2018年6月26日，长城资产公司依据上述具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。2018年7月13日，银川市中级人民法院作出了《执行裁定书》(2018)宁01执353号。二、原告的诉讼请求不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。 被告家园公司答辩称：涉案房屋原告目前的确实际占有使用，若原告的其他的证据符合相关法律规定，能够排除法院执行，请法院依法判决。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了交换和质证。 经审查，原告陈明提交的证据2015年4月－12月磅单统计表、2016年1月－6月磅单统计表、宁夏天峰化工有限公司过磅单、煤炭拉运检验合格证，债权转让协议、对账单，房屋顶账协议、西岸国际住宅入伙汇签单、物业收据复印件，结婚证、陈明、王玲无房证明，陈明及其妻子王玲病历，（2019）宁01执异58号执行裁定书，被告长城资产公司、家园公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据载明的事实予以采信；长城资产公司提交的（2018）宁01执353号执行裁定书、执行证书，系本院执行的依据。被告家园公司未提交证据。 本院认定如下事实：长城资产公司因与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书，确认长城资产公司申请的执行标的：请求法院裁决家园公司向长城资产公司偿还借款4090万元，及自2016年6月21日至2018年5月13日的逾期利息；以4090万元为基数，按年利率24%自2018年5月14日至还清全部本金之日止的逾期利息等。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向家园公司发出执行通知书，责令家园公司向长城资产公司履行还款义务。 2018年7月13日，本院作出(2018)宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息(暂未计算)；二、若家园公司未按期履行，则长城资产公司有权对家园公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园小区张贴通知，告知西岸国际花园小区一期、二期住户，本院拟对家园公司抵押给长城资产公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书，逾期则视为放弃权利。后原告陈明作为案外人向本院提出书面异议申请。经审查，本院作出（2019）宁01执异58号执行裁定书，裁定驳回陈明的异议申请。陈明不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2016年11月9日，原告陈明与任素碧、宁夏天峰化工有限公司签订《债权转让协议》，约定任素碧将宁夏天峰化工有限公司欠其货款324722.16元转让给陈明。同日，原告陈明与被告家园公司及宁夏天峰化工有限公司签订《房屋顶账协议》，载明2016年11月9日，宁夏天峰化工有限公司尚欠付陈明货款1190259.56元，经三方协商，同意由家园公司以其开发的“西岸国际花园”小区营业房壹套抵顶宁夏天峰化工有限公司欠付陈明的上述货款，剩余房款陈明以现金（银行按揭）方式支付家园公司。家园公司以“西岸国际花园”小区1号综合楼12号营业房，实测面积84.69平米，单价18000元/平米，总价人民币1524420元，抵顶宁夏天峰化工有限公司欠付陈明的实际货款人民币1190259.56元，抵顶后陈明尚欠家园公司购房款的差额部分由陈明以现金或银行按揭的形式支付家园公司，此协议签订后，家园公司方可为陈明办理房屋签约手续。陈明应于本协议签署后，向宁夏天峰化工有限公司开具金额为人民币1190259.56元的货款收据，该收据交付后，由家园公司向陈明开具金额为人民币1190259.56元的购房款收据等。2016年11月21日，被告家园公司向原告陈明出具了《西岸国际住宅入伙汇签单》，并将涉案“西岸国际花园”小区1号综合楼12号营业房交付原告陈明。 还查明，2013年6月3日，长城资产公司与农行兴庆支行签订《委托贷款借款合同》，委托农行兴庆支行向家园公司发放委托贷款12000万元，农行兴庆支行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程和西岸国际花园二期国有土地使用权及在建工程（待达到设定抵押条件时办理追加抵押手续），为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年10月17日，农行兴庆支行与家园公司为追加抵押物签订了《委托贷款抵押合同之补充合同》，约定家园公司追加后抵押物变更为西岸国际花园一期、二期在建工程，包括西岸国际花园一期项目未售房产面积43840.31平方米及分摊国有土地使用权面积；二期1号综合楼房产1－8层面积18187.36平方米及分摊的国有土地使用权面积（涉案1号综合楼12号营业房在抵押范围内）农行兴庆支行作为长城资产公司的委托代理人与家园公司对上述国有土地使用权及在建工程办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，本案争议的焦点为原告陈明是否享有对涉案银川市金凤区西岸国际花园1号综合楼12号营业房的民事权益并阻却对涉案房屋的执行；原告诉请由被告家园公司协助对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区营业房的产权办理过户登记不属本案处理案外人执行异议案件的调整范围。本案中，原告陈明因其与案外人宁夏天峰化工有限公司之间存在债权债务关系，原告与案外人宁夏天峰化工有限公司及被告家园公司之间于2016年11月签订《房屋顶账协议》，由被告家园公司将涉案西岸国际花园1号综合楼12号营业房用于抵顶案外人宁夏天峰化工有限公司欠原告的货款1190259.56元，原告向被告家园公司支付抵顶营业房的差额部分的款项。而被告家园公司因其公司资金周转向被告长城资产公司借款于2013年将西岸国际花园一、二期国有土地使用权及在建工程进行了抵押，并办理了抵押登记，涉案1号综合楼12号营业房在上述抵押范围内，原告陈明与家园公司及案外人宁夏天峰化工有限公司签订的房屋抵顶协议形成时间晚于涉案房屋及土地使用权抵押登记时间。被告长城资产公司作为涉案房屋及土地使用权抵押权人，对涉案房屋依法享有担保物权，其有权在债权不能受偿的情况下对抵押物享有优先受偿权。现长城资产公司申请对涉案房屋予以强制执行，原告向法庭提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有的权益优先于长城资产公司对涉案房屋所享有的抵押权，原告所提交的证据不足以排除本院对涉案房屋的强制执行，原告陈明主张停止对涉案金凤区西岸国际花园小区1号综合楼12号营业房的强制执行及解除查封的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告陈明的诉讼请求。 案件受理费18520元，由原告陈明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月二十五日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。