呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4565号上诉人（原审原告）：姚顶，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王和平，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会，住所地呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村。法定代表人：张文学，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘贵文，该村委会法律顾问。上诉人姚顶因与被上诉人呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会（以下简称坝口子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。姚顶上诉请求：1、撤销一审判决，改判“责令坝口子村委会与姚顶签订房屋买卖合同”；2、判令坝口子村委会承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在采纳证据上存在不当。姚顶为了支持诉讼请求，提交了回民区人民法院2636号民事判决书，该判决书明确当事人之间的认购协议具有法律效力，可以据此签订房屋买卖合同，但是，一审法院认为此证据与诉讼主张之间不具有关联性，姚顶认为这个证据与诉讼主张具有密切的关联性，一审法院审查证据错误。二、一审判决在判决理由上存在不当。依据两级法院的生效判决证明，当事人之间的认购协议是具有法律效力的预约合同，那么其法律效力是什么呢？就是签约双方必须签订本约合同。但是，一审法院则认为对方有缔约自由，想签就签，不想签就可以不签。既然坝口子村委会明确表示不想签那么就可以不签，所以对姚顶的诉讼请求不予支持。坝口子村委会辩称：一、一审法院认定事实正确、合法有效，姚顶要求改判的诉讼理由不能成立。一审法院认定《房屋认购协议》是预约合同，具有法律效力，但与姚顶的诉讼主张不具有关联性，是正确的。该认购协议是预约合同，在该棚户区改造房没上平台前，就不是商品房，不能交易，更不能签订商品房买卖合同，姚顶的上诉理由不能成立；二、姚顶所持《房屋认购协议》不是由坝口子村委会抵顶给案外人陈某的，诉讼主体不合格。姚顶所持协议的标的是顶账房，是从包头第四建筑有限责任公司（以下简称包四建）领取的，不是从坝口子村委会领取的，姚顶、坝口子村委会并未实际履行《房屋认购协议》的手续，姚顶也没有向坝口子村委会支付相应的价款，是由案外人陈某与呼和浩特市新城区建友混凝土搅拌站石云丽在包四建通过自己约定协议领取的《房屋认购协议》，显然姚顶的诉讼主体不合格；三、姚顶所持《房屋认购协议》是顶账房，是坝口子村委会棚户区改造房。2012年，坝口子村委会根据市委、市政府《关于研究加快推进城中村和道路建设的市长办公会议纪要》第三条的要求，回民区区长办公会议纪要《研究部署城中村拆迁改造等有关事宜》第二条第三项要求及市委专题会议《关于研究解决回民区重点工程推进中存在困难和问题的专题会议纪要》第二条的要求，在条件还不完全具备下开工。2012年，坝口子村棚户区改造，住宅小区一期工程由包四建中标承建，在施工过程中，因村委会资金短缺，未能按照施工进度支付工程款，致使工程停滞，经双方协商，包四建同意，坝口子村委会以预约合同的形式将住宅小区部分楼房抵顶工程款，抵顶后，所抵顶的楼房产权归包四建所有，包四建再用楼房向各项目部或供原料单位以楼房抵顶工程材料款。现在小区楼房竣工，坝口子村委会为包四建代办顶账房领钥匙工作，为了防止出现不必要的纠纷，如民间借贷用《房屋认购协议》作抵押等，造成两家或多家争一房的纠纷，坝口子村委会和包四建协商参照呼和浩特市房地产过户的程序制定了顶账房用《房屋认购协议》领钥匙的程序，凡持顶账房《房屋认购协议》来领钥匙的业务，必须由抵账房上家出具认证材料签字，有一顶、二顶经包四建认证签字，持所有认证材料由坝口子村委会房管办确认无误后盖章，手续完毕即可发放钥匙。案外人陈某所持三套楼房《房屋认购协议》是由包四建抵顶给石云丽的，至于怎么到陈某手中的，坝口子村委会不清楚，坝口子村委会已将该楼房产权移交给包四建，坝口子村委会只有代办权，只有按程序确认后，到坝口子村委会房管办才能最后领到钥匙。现在姚顶主张的三套楼房都出现了重复认购，三套楼房当事人也提出了诉讼请求，坝口子村委会就算给，也只能根据最终确认的真实性给放，在没有确认之前是不会给任何一方的。四、坝口子住宅小区是棚户区改造房，不是商品房，不能办理商品房买卖合同。根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局呼房村改函（2012）54号《关于坝口子村城中村改造村民住宅小区安置审核意见函》要求：“本函所确定的回迁房建设规模超出回迁安置合理部分只能用于明年城中村改造回迁房或转为公租房统一使用，不得对外出售。”呼和浩特市住房保障和房屋管理局呼房村改函（2012）57号《关于回民区东棚子等6个自然村城中村改造二期回迁安置房建设规模的确认函》要求：“二期回迁房建设项目须用于村民回迁安置，不得上市出售。”目前坝口子村棚户区改造房是没有销售许可证的，所以，该房屋不具备出售条件，只能在商品房合同条件具备的情况下，才能签订正式的合同，所以是不能和业主签订商品房买卖合同的，一审法院审查证据与签订商品房的买卖合同是无关联性的，是正确的。姚顶向一审法院起诉请求：1、判令坝口子村委会和姚顶签订正式的3套房屋买卖合同（村民回迁小区第五栋中单元六层东户和西户，及九层东户）；2、判令坝口子村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月24日，坝口子村委会与案外人陈某签订三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》，约定陈某向坝口子村委会购买三套房屋，分别是位于坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层东户、坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层西户和坝口子村民回迁小区第5栋中单元9层东户。2016年3月9日，陈某向坝口子村委会出具《承诺书》一份，写明：“因承诺人无力偿还姚顶到期债务，经协商同意以此房产抵顶姚顶债务。故请求村民委员会将上述三个合同中的乙方由承诺人变更为姚顶。”之后，坝口子村委会将案涉三份合同中的乙方签字“陈某”划掉，由姚顶在乙方处签字。姚顶于2018年7月31日以坝口子村委会为被告向一审法院提起民事诉讼，请求判令坝口子村委会按照回迁小区内部认购协议的约定，交付姚顶所购坝口子村回迁小区第5栋中单元6层东、西户和该单元9层东户三套房屋，总价值152万元。一审法院于2018年9月27日作出（2018）内0103民初2636号民事判决书，认定本案涉案合同系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故判决驳回了姚顶的诉讼请求。姚顶不服该判决向呼和浩特市中级人民法院上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）内01民终578号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为是否应当判令坝口子村委会和姚顶签订正式的房屋买卖合同（呼和浩特市回民区坝口子村村民回迁小区第五栋中单元六层东户和西户，及九层东户）。针对本案争议焦点，本案涉案合同已被生效法律文书认定为预约合同，姚顶据此提出要求坝口子村委会与其签订书面房屋买卖合同的诉讼请求，因预约合同赋予双方当事人的是订立合同的期待权，若进行交易，必须签订正式本约合同，但根据缔约的自由与意思自治原则，不能基于预约合同而强行要求预约合同的双方签订本约合同，在诉讼过程中，坝口子村委会已经明确不可能与姚顶签订房屋买卖合同（本约合同），故姚顶上述诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告姚顶的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因商品房买卖合同或房屋买卖合同均类属于买卖合同的范围，故在没有特别法予以规定的情况下，应适用合同法或买卖合同的相关法律规定。当事人意思自治和缔约自由系合同法的基本原则，且针对预约合同的违约责任并未赋予当事人继续履行或强制订立正式买卖合同的救济途径,故姚顶依据预约合同要求与对方订立房屋买卖合同的诉讼请求于法无据，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，姚顶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姚顶负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月二十五日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升