江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初3182号原告：周粉香，女，1966年2月14日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：张木洋，扬州市邗江区润扬法律服务所法律工作者。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地在扬州市广陵区江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：季斌、景安明，该公司员工。原告周粉香与被告扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员陈健适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，组成合议庭于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告周粉香的委托诉讼代理人张木洋，被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼，被告美凯公司的委托诉讼代理人季斌到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告周粉香向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告返还购房款518000元，并赔偿原告的损失518000元；3、要求被告返还维修基金1014元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定被告将其开发的东方国际商业广场第4幢1138号作价518000元出售给原告，另原告还需向被告交付维修基金1014元，双方同时约定：被告应在2018年2月28日前将验收合格否认商品房交付给原告，被告在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房。合同签订后，原告向被告支付518000元房款和1014元维修基金，但被告一直没有能够将验收合格的商品房交付原告，也没有办理房地产权属登记证书。原告发现，被告向原告出售的第4幢1138号房已被处置，被告的行为侵犯了原告的权益，故原告诉至法院，要求解除合同，返还价款并赔偿损失。被告美凯公司辩称，合同解除条件没有成就，不同意解除合同。我方已经将涉案房屋交付给原告，没有欺骗和欺诈行为，不同意返还合同价款和维修基金，诉讼费用应由原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年8月30日，原告周粉香与被告美凯公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买东方国际商业广场4幢1138号房屋，房款为518000元，维修基金为1014元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年2月28日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因产权登记机关的原因，导致买受人不能及时办理房产权属证书的，出卖人不承担责任；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按上述第1、2项处理”。同日，被告向原告出具编号为095231的《收款收据》1份，载明被告收到原告支付的维修基金1014元。2017年11月15日，被告向原告出具编号为403451的《收款收据》1份，载明被告收到原告支付的房款518000元。2、2019年3月16日，被告向原告出具《承诺》1份，载明“周粉香购买我司开发的东方国际商业广场4-1138，我司承诺在2019.4.20前给予办理房产证，若到期不能办理，我司负责给周粉香退房（现金一次性退给周粉香伍拾壹万玖仟柒佰壹拾肆）”。3、庭审过程中，被告美凯公司提供编号为GF-2000—0171的《商品房买卖合同》1份，证明在原告提起诉讼时，涉案房产的抵押已经消除，合同已经在房管部门备案。原告质证后对合同的真实性予以认可，但认为被告在2019年4月18日才进行合同备案，印证了被告在销售涉案房屋时存在抵押无法备案的情形。本院审查后发现2017年8月30日原、被告签订《合同补充协议》1份，第一条载明“买受人已确认在合同中所填写的买受人的通讯地址、电话等均为正确、有效的，出卖人按买受人填写的通讯地址寄出信件七日即视为买受人已收到或被告知。如买受人的通讯地址或电话等发生变更，买受人有义务以挂号、特快专递等书面方式通知出卖人，否则因此而产生的一切责任、后果和损失等由买受人承担，并视为出卖人的所有信件均已送达”。4、庭审过程中，被告美凯公司提供其工作人员田开敏2019年4月22日的短信记录1份，证明被告通知原告涉案房屋已具备办理房产证条件的事实。原告质证后认为被告承诺办证的期限已经超过，合同按约应当解除，但认可涉案房屋抵押已经解除的事实。5、诉讼过程中，被告提供《商铺委托经营管理协议》和《房屋交接确认书》各1份，原告质证后对真实性予以认可。本院审查后发现《商铺委托经营管理协议》第二条第一款载明原告周粉香委托东方国际扬州商业管理有限公司代为向被告收房，并约定委托经营管理期限自《商品房买卖合同》签订后次月壹号起10年，前三年无需支付收益，第四年至第十年确保每年收益不低于54119元；2018年2月28日，被告向东方国际扬州商业管理有限公司交付了涉案房屋。6、诉讼过程中，依据原告申请，本院向房管部门调取了涉案房屋的房产档案，档案载明涉案房屋曾被被告用于抵押担保。本案的争议焦点是：一、合同是否应当解除？二、原告主张的损失是否应当支持？针对争议焦点一，原告认为被告隐瞒抵押事实，符合法定解除条件，被告未按照承诺时间办理权属登记，符合约定的解除条件。被告质证后认为已经按约交付房屋，并在承诺期限前通知原告办理权属登记，因原告通讯方式变更，致使被告在承诺期限到期后的第一个工作日接到通知，约定的解除条件没有成就。本院审查后认为，《承诺》表明被告作出了附条件解除合同的意思表示，在承诺期限届至时，原告没有完成相应的义务，合同解除条件成就，依法应予解除。被告以原告通讯方式变更致使不能按约办证进行抗辩，本院认为《合同补充协议》约定的视为送达方式是邮寄，而非短信，且《承诺》所附条件是“2019.4.20前给予办理房产证”，被告未提供证据证明已经在承诺期限内办理房产证，应认定合同解除条件成就，故对被告的该项抗辩不予支持。针对争议焦点二，原告认为损失包括逾期交房的损失、租金损失、房屋的增值损失和惩罚性赔偿金。本院审查后认为东方国际扬州商业管理有限公司在2018年2月28日代为收房，被告按约交付涉案房屋，原告主张的逾期交房损失没有事实依据，本院不予支持。关于租金损失，《商铺委托经营管理协议》表明2018年2月28日交房后的三年内涉案房屋不产生租金收益，故对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的房屋的增值损失，因未提供相应证据加以证实，本院不予支持。关于原告主张的双倍惩罚性赔偿，本院审查后认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同解除的情形，涉案房屋在起诉时已经解除抵押，抵押行为与合同解除之间没有直接因果关系，故对原告主张惩罚性赔偿的诉求不予支持。本院认为，《商品房买卖合同》因被告未按《承诺》履行而解除，被告对合同解除存在过错，应赔偿原告已付资金的利息损失，标准酌定按照年利率6%计算。本院认为，原、被告于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告未按约履行致使解除条件成就，原告要求解除合同依法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还已付款项519014元，并赔偿原告的利息损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告周粉香与被告扬州美凯置业发展有限公司于2017年8月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周粉香返还维修基金1014元和购房款518000元，并赔偿相应利息损失(以1014元为基数，从2017年8月30日起计算至返还之日止；以518000元为基数，从2017年11月15日起计算至返还之日止，均按年利率6%计算）；三、驳回原告周粉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14134元，保全费5000元，合计19134元，由原告负担9134元，被告负担10000元（原告已预付，被告应负担的10000元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14134元。审 判 长  陈 健人民陪审员  王朋成人民陪审员  蔡十月二〇一九年十一月十四日书 记 员  冯 丽