四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1284号 原告：四川省旭日实业有限责任公司，住所地：成都市武侯祠大街。 法定代表人：廖某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨大军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林帮丛，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告：苏某，男，1987年7月3日出生，汉族，现住四川省万源市。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向家来，四川时来律师事务所律师。 第三人：镇巴县煤矿，住所地：陕西省汉中市镇巴县。 法定代表人：廖某1，该煤矿矿长。 四川省旭日实业有限责任公司（以下简称：“旭日实业”）诉苏某租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年5月16日公开开庭审理。旭日实业的委托诉讼代理人林帮丛，苏某的委托诉讼代理人王学丽均到庭参加诉讼。休庭后，为查明案件事实，经旭日实业申请，本院启动鉴定程序，就涉案证据《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》上旭日实业的印章与旭日实业真实印章的同一性进行鉴定，本案暂停审限。2019年7月18日，鉴定程序结束本案恢复审理。2019年8月5日，苏某申请追加镇巴县煤矿作为本案第三人，本院予以准许，本案重新计算审限。2019年9月16日，本案再次公开开庭审理。旭日实业的委托诉讼代理人林帮丛，苏某的委托诉讼代理人王学丽，第三人镇巴县煤矿的法定代表人廖某1均到庭参加诉讼。2019年10月22日，本案公开开庭审理，旭日实业的委托诉讼代理人林帮丛，苏某的委托诉讼代理人王学丽到庭参加诉讼，第三人镇巴县煤矿经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 旭日实业诉称：1、依法判令被告向原告支付房租款30万元及违约金；2、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年年初签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于四川省都江堰市房屋，在合同签订后，原告履行合同约定将房屋交付给了被告，但被告在承租期间一直拖欠房租，数额共计30万元。原告多次催款未果，故涉讼。 苏某辩称：原告起诉的30万元租金，被告已经支付。被告在2018年11月收到原告发出的《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》要求承租人苏某将2017年10万元，2018年20万元合计30万元转入镇巴县煤矿的银行账号。被告收到该函后，以现金方式将30万元租金支付给了镇巴县煤矿，镇巴县煤矿亦出具《收条》一份，被告履行了缴纳租金的义务，被告亦不应支付违约金，不同意解除合同腾退房屋。本案合同期为10年，租期内一直由被告在使用，且并未出现合同无法履行的情形，故原告的诉讼请求不符合法律的规定。 镇巴县煤矿称：关于案涉的《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》是真实的，租金也是收到了的，是我父亲，也就是旭日实业的法定代表人给我说的把这笔钱给我，我认为苏某不应该再支付这个租金了。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月27日，旭日实业取得位于都江堰市房屋的所有权（都房权证监证字第××号，建筑面积1592.29平方米），设计用途其他为度假村。 2016年1月12日，旭日实业（合同中“甲方”）与苏某（合同中“乙方”）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条基本情况……第二条使用用途1、乙方向甲方承诺该房屋作为宾馆经营使用，在使用期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变约定的使用用途。2、乙方应在国家法律法规允许范围内使用，若乙方使用中违法了法律法规，由乙方独自承担相应法律和经济责任。第三条使用期限1、房屋使用期限为十年，从2016年4月1日起至2026年4月1日止。2、使用期满，若乙方需继续使用该房屋的，可在期满前三个月向甲方提出续租要求，是否同意续租，由甲方决定。第四条房屋租金、支付方式、支付时间1、房屋租金前5年为20万/年。5年后为25万/年。另每年赠送甲方10万元酒店消费额，余额可累计。但不得已任何返现形式退回。2、10年期满后，若乙方续租，租金标准由甲乙双方另行协商。3、租金每年一交。本合同签订后，乙方应向甲方支付20万元保证金方可入场。20万元保证金可抵作第一年的租金。之后，必须提前30日付清下一年度租金，以此类推。……第八条其他约定1、合同履行期间，甲乙双方如无根本违约情况或者本合同约定的解除事项，另一方不得要求解除合同。在双方均无违约的情况下，一方提出解除合同，需提前三个月书面通知对方，原则上经双方协商同意后方可解除合同，如协商不成，甲方无权单方面解除合同。双方均有权利向当地人民法院提出起诉。……第十三条违约责任1、甲乙双方都应信守本合同所有条款，如发生争议，应通过友好协商的方式达成补充协议。如一方违约，违约方向守约方支付违约金30万元整。2、乙方应按时缴纳房屋租金等费用。若不按时缴纳，每逾期一天，甲方按当次应缴房屋租金总额的千分之五收取滞纳金，超过1个月仍不缴纳房屋租金和滞纳金，甲方有权收回房屋并终止合同，并由乙方承担违约责任和其它责任。3、乙方违约将房屋转租、转借、调换的，乙方已属根本性违约，甲方有权单方面收回房屋并依法追究乙方责任，一切后果由乙方承担。第十四条解除本合同的条件1、乙方在房屋适用期间，有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，且不退还已经收取的房屋租金等费用。（1）破坏房屋结构、电路管线、排水系统等基础设施及违规装修；（2）未经甲方同意，擅自将房屋转租、转借、调换使用等的；（3）……2、因国家城市规划、管理等因素必须终止合同时，甲方应提前15日书面通知乙方；除返还剩余租金外，双方应解除合同，互不承担责任。……。”。 2018年11月2日，旭日实业向苏某出具《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》，该函载明：“承租人苏某：因我公司业务需要，我公司与你关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店租金业务结算的银行账户现变更如下：户名：镇巴县煤矿账号：26×××05开户行：中国农业银行陕西省镇巴县支行营业部经双方协商，青城后山泰安古镇景泰阁酒店2017年租金为10万元、2018年租金为20万元，合计30万元（大写金额：叁拾万元），请承租人苏某将景泰阁酒店30万元租金汇入上述镇巴县煤矿的银行账户。”。 2018年12月5日，镇巴县煤矿向苏某出具《收据》：“今收到承租人苏某交来青城后山泰安古镇景泰阁酒店租金30万元（大写金额：叁拾万元），其中：2017年租金10万元、2018年租金20万元。”。 2018年12月11日，苏某通过自己银行账户（卡号为：62×××69）向镇巴县煤矿银行账户（卡号为：26×××05）转账100000元，并注明该款项系“青城山酒店租金款”。庭审中，苏某陈述因镇巴县煤矿在陕西省，廖某1是事先将《收据》准备好，通过微信方式交由苏某看后，苏某才进行的打款，故打款时间晚于《收据》出具的时间。 休庭后，旭日实业就涉案证据《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》上旭日实业的印章与旭日实业真实印章的同一性申请鉴定。本院依法将该事项委托给四川福森特司法鉴定所（以下简称“福森特鉴定所”）进行鉴定。 2019年5月29日，福森特鉴定所向本院来函要求委托方补充下列鉴定材料：“1、检材：标注日期为“2018年11月2日”的《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》原件。2、样本：原告（四川省旭日实业有限责任公司）真实的印章印文材料原件。”，2019年6月18日，本院通过对双方进行询问，因检材原件中的印章编号与旭日实业于2018年12月14日向本院提交的《起诉状》中公司加盖的印章编号均为5101006012406，故双方一致认可，以旭日实业向本院提交的《起诉状》作为样本。 2019年7月18日，福森特鉴定所得出鉴定意见为：“委托方提供的标注日期为“2018年11月2日”的《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》上的印文“四川省旭日实业有限责任公司”与标注日期为“2018年12月4日”的《起诉状》“具状人：”处的印文“四川省旭日实业有限责任公司”不是同一枚印章盖印。”。 镇巴县煤矿于2019年8月27日从镇巴县行政审批服务局提取的《公司章程》、《镇巴县人民政府四川省旭日实业有限责任公司关于组建陕西省镇巴县煤矿有限责任公司的协议书》（以下简称“《协议书》”）、《镇巴县旭日煤业有限责任公司董事会决议》材料中，旭日实业使用了编号为5101006012406的公司印章以及一枚无编号的公司印章分别在上述文件中盖章确认。《协议书》也同时明确，镇巴县人民政府以镇巴县煤矿的所有固定资产、无形资产，旭日实业以出资420万元的形式组建注册资本金600万元的新企业，即陕西省镇巴县煤矿有限责任公司，旭日实业占股70%。 旭日实业同时系镇巴县旭日煤业有限责任公司的股东，镇巴县旭日煤业有限责任公司的法定代表人为廖某1，廖某为该公司董事。 2019年10月15日，镇巴县煤矿向本院出具《情况说明》：“关于收取青城后山泰安古镇景泰阁酒店承租人苏某租金30万元人民币事宜说明如下：一、第一笔款项10万元人民币由苏某个人名义汇入镇巴县煤矿对公账户；二、余款20万元人民币由苏某现金方式支付到四川省旭日实业有限责任公司委托代理人廖某1本人。（支付廖某1本人原因：因为镇巴县煤矿公司其它经济纠纷，导致镇巴县煤矿公司账户被冻结；经协商，以口头形式决定余款20万元人民币由苏某现金支付廖某1本人。）。特此说明”。 另，1、庭审中，旭日实业明确诉请的30万元租金构成为2017年10万元、2018年20万元；2、本案鉴定费用为5400元；3、本案中旭日实业作为原告方，在向本院提交的《起诉状》中加盖编号为5101006012406的公司印章，而在向本院提交的《法定代表人身份证明》及廖某的身份证复印件中加盖的公司印章编号为5101075479167；4、庭审中，旭日实业承认并没有指定的账号来收取案涉房屋的租金，每次是由旭日实业法定代表人廖某的秘书来告知苏某缴纳租金的账号；5、苏某在承租案涉房屋后，用于经营景泰阁酒店。经本院现场勘查，该酒店位于本市，周边环境较为繁华，该古镇系本市一大旅游景点，依托青城山这座世界自然遗产每年会吸引众多游客前往游玩，由其以夏季避暑为主。景泰阁酒店共三层，底层以吃饭、品茶为主，其余楼层均为客房，每层客房十余间，呈四合院形式分布。客房条件较好，周围自然环境清新、温度适宜，生活方便。 上述事实，有各方当事人身份信息、案涉房屋产权登记信息、《房屋租赁合同》、《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》、《收据》、苏某的银行转账记录、《情况说明》、本院的《询问笔录》、《司法鉴定意见书》、《补充鉴定材料告知书》、《鉴定费发票》、《公司章程》、《镇巴县人民政府四川省旭日实业有限责任公司关于组建陕西省镇巴县煤矿有限责任公司的协议书》、《镇巴县旭日煤业有限责任公司董事会决议》现场勘验照片及笔录以及当事人的庭审陈述，本院予以确认。 本院认为，本案的审理焦点为：一、苏某是否应向旭日实业支付30万元租金；二、是否应解除案涉的《房屋租赁合同》。 一、关于审理焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”以及第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，本案中，案涉的《房屋租赁合同》系出于双方真实意思表示而自愿签订，且内容不存在违反法律法规禁止性规定的情况，旭日实业与苏某之间的租赁关系合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的权利与义务。庭审中已查明，苏某已实际使用并占有案涉租赁物，其用途亦符合双方合同约定，双方最主要的分歧在于苏某应否再向旭日实业支付30万元租金的问题，针对该焦点苏某认为自己已根据《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》中所载明的内容将租金支付给第三人镇巴县煤矿，不应再支付。而旭日实业则认为自己未向苏某出示过上述函件，并通过启动鉴定程序鉴定出函件中旭日实业的印章与本案起诉状中公司印章不一致，苏某仍应向其支付案涉租金，且即便苏某已支付案涉租金，但仍构成逾期支付，双方约定的解除合同条件已成就，合同仍应被解除。因此如何认定《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》的效力成为本案的关键。 对此本院具体评判如下：首先，庭审中查明，旭日实业的法定代表人廖某与镇巴县煤矿的法定代表人廖某1系父子关系，各方当事人均认可。苏某与廖某、廖某1均认识，而苏某出于对廖某与廖某1之间特殊关系的信任，有合理理由相信《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》的真实性，并且苏某已将案涉租金按照上述函件的指示交给了镇巴县煤矿，镇巴县煤矿亦认可收到并出具《收据》，苏某此时已根据债权人的指示完成了自己支付租金的义务。本案虽然经过鉴定程序，得出上述函件中旭日实业的印章与本案中旭日实业提交的《起诉状》中公司印章不具有同一性的意见，但该意见系具有专业鉴定资质的鉴定人员通过将检材与样本中的两枚印章放大220%进行比对的方式得出，而苏某作为一名不具有上述专业鉴定知识及技术的普通自然人，基于旭日实业与镇巴县煤矿法定代表人之间的特殊关系，对旭日实业的来函具有正常的期待性，已经尽到了合理的审查义务，不能苛求其在汇款之前先就函件中印章的同一性作出实质性审查与判断，否则将会极大提高交易活动的成本，不利于维护交易的稳定。加之在庭审中，旭日实业亦认可对于租金的收取从未有过固定的账户，每次是由旭日实业公司的秘书告知苏某收款账号后方才支付，因此对于本次收款账号的变更，苏某更有充分的理由相信。故，本院对案涉的《关于青城后山泰安古镇景泰阁酒店银行账户变更和租金缴纳函》的真实性予以认可； 其次，从在案证据来看，旭日实业在本案中存在编号为5101075479167印章一枚、编号为5101006012406印章二枚以及一枚无编号印章共四枚印章的情况，旭日实业作为具有完全民事行为能力的企业法人，对公司印章应当进行严格管理。但旭日公司并未就自己存在多枚印章的事实向本院作出合理说明，也未向本院提交相应印章的注销证明，更未通过其他有效方式向外界告知予以公示，其应对由此产生的不利后果承担责任； 最后，根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”之规定，旭日实业向苏某去函的行为已经符合上述法律规定，镇巴县煤矿已成为新的债权人并实际收取了案涉租金，旭日实业亦无证据证明苏某与镇巴县煤矿之间存在恶意串通的情形，其代理人提到的廖某1以案涉租金冲抵尚欠苏某装修款的代理意见亦无证据支撑，本院对该代理意见不予采纳。故苏某无须再向旭日实业支付案涉租金，本院对旭日实业的该项诉讼请求不予支持。 二、关于审理焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，解除权本质上系形成权，行使期限属于除斥期间，当事人应在合理期限内行使，以避免合同关系长期处于不确定状态，影响当事人的权利义务。具体到本案中，虽《房屋租赁合同》中双方约定：“房租每年一交，……必须提前30日付清下一年度租金。”，但该约定并未明确每年交纳租金的具体时间，本院视为每年12月31日前，故苏某应于2016年11月30日前缴纳2017年度租金，于2017年11月30前缴纳2018年度租金。双方还约定“乙方应按时缴纳房屋租金等费用。……超过1个月仍不缴纳房屋租金和滞纳金，甲方有权收回房屋并终止合同，……。”，旭日实业在明知苏某已逾期缴纳租金长达二年的情况下，并未采取相应有效措施进行催缴，虽旭日实业提交了《催收函》及快递单拟证明期间对苏某进行过催缴，但快递单上未显示邮寄函件的名称或内容，不能证明邮寄的函件就是《催收函》，且苏某也表示未曾收到上述《催收函》，双方在案涉合同中亦未就送达地址作出过约定，因此不能视为旭日实业向苏某进行过催缴。另外，旭日实业未及时向苏某表明其有存在解除合同的意思，其于2018年11月向苏某告知将案涉租金支付给第三人镇巴县煤矿的行为应视为是为了稳定双方合同关系而作出，虽苏某确未按照合同约定的时间履行支付义务，但其迟延履行债务的行为尚不足以导致合同目的不能实现。旭日实业在苏某依约完成支付义务后再行使解除权，显然已超过了合理的期限，亦有违民事活动中诚实信用原则，如前所述，旭日实业既未向苏某发出解除合同的通知，苏某的行为亦不满足合同的法定解除条件。故本院对旭日实业的请求解除案涉合同的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川省旭日实业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，鉴定费5400元，共计8300元，由原告四川省旭日实业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 捷 二〇一九年十一月一日 书记员 刘旭东