广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9529号上诉人（原审被告）:李炳源，男，汉族，1967年6月1日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：叶洪强，广东森德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东海因特生物技术集团有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区。法定代表人：倪志强。委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。上诉人李炳源因与被上诉人广东海因特生物技术集团有限公司（以下简称海因特公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李炳源上诉请求：1.撤销一审判决，驳回海因特公司全部诉讼请求；2.本案受理费由海因特公司承担。事实和理由：一、一审判决推定双方签订的第二份《基地租赁协议》取代第一份《基地租赁协议》，没有任何事实依据。（一）双方签订的两份《基地租赁协议》是相互独立存在，不存在后面签订的合同代替前面合同的情形。1.协议一约定的租赁场地是8#棚的16个池共10亩，虽然合同未明确是8#棚，但海因特公司于一审庭审中确认其签订合同后使用的是8#棚，其述称签订协议二后搬迁到7#棚不符合事实也不可行。协议二约定的租赁场地为4#、5#、6#、7#棚共约30亩，故两协议约定的租赁场地并不相同。2.两协议约定的租赁期限不同，协议一约定的租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，协议二约定的租赁期限为2018年3月10日至2023年3月9日。3.海因特公司分别于2018年3月2日、3月19日支付了两份协议的租金。4.协议二并未对协议一作出任何变更或补充，两协议之间不存在任何替代性，相互独立。（二）一审判决以李炳源对海因特公司未交纳押金100000元没有提出异议为由推定协议二取代协议一错误。首先，海因特公司使用场地时间段，2018年3月10日签订协议，同年5月10日自行撤离，李炳源还没来得及追收押金。其次，李炳源考虑海因特公司撤场是因经营失败，基于同情心没有继续追讨押金。二、一审法院在确认海因特公司存在违约行为后仍判决李炳源返还租金208333元和租赁押金100000元错误。海因特公司辩称，一审判决认定双方签订的第二份《基地租赁协议》取代第一份《场地租赁协议》正确，双方实际履行的仅是后签订的协议。海因特公司在本案中没有违约行为，一审法院认定海因特公司违约没有事实和法律依据。在合同未解除的情况下，李炳源擅自收回场地自用并拒绝继续履行合同，构成严重违约，一审法院判令李炳源返还剩余租金及押金正确。海因特公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年3月10日签订的《基地租赁协议》；2.李炳源返还2018年10月8日至2019年3月9日的租金208333元并支付以此为本金从2019年3月9日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.李炳源返还基地租赁押金100000元并支付以此为本金从法院判决应付款日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.李炳源赔偿海因特公司损失5629600元（其中基地建设费79600元、人员误工费300000元、经营利润损失5250000元；5.李炳源承担案件诉讼费一审法院认定事实：2018年2月22日，李炳源（出租方，甲方）与海因特公司（承租方，乙方）签订一份《基地租赁协议》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区**镇*村委*镇涌外滩的部分养殖基地及配套设施租赁给乙方作水产种苗与饲料实验基地使用；租赁面积约10亩，包括温棚水泥池1栋共16个池、配套的供水、供电、供气、供热、增氧机、发电机等、配套的仓库、宿舍等设施；租赁期限2018年3月1日至2019年2月28日，租赁费每年100000元；租赁期间乙方生产经营及生活所产生的水费、电费、蒸汽费等全部由乙方承担；租赁期内，乙方需协助并为甲方提供包括加州鲈、生鱼、鲫鱼、草鱼等品种的鱼苗标粗技术服务与指导，双方共同探讨交流协助甲方做好鱼苗标粗生产；等等。2018年3月2日，海因特公司向李炳源账户转账支付100000元。2018年3月3日，海因特公司工作人员向李炳源提出先确定租赁5#、6#、7#三条车间，年底估计再拿2条。2018年3月10日，李炳源（出租方，甲方）与海因特公司（承租方，乙方）又签订一份《基地租赁协议》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区**镇*村委*村的部分养殖基地及配套设施租赁给乙方作水产种苗与饲料实验基地使用；租赁面积约30亩，包括棚架水泥池车间4#、5#、6#、7#计4栋共64个池、配套的进供水、过滤池、供电、供气、供热、增氧机、发电机等、配套的仓库、宿舍等设施；租赁期限2018年3月10日至2023年3月9日，租赁费每年500000元，每年缴交一次，于每年3月5日前交清当年度租赁费；基地租赁押金100000元，与第一年租赁费一起汇给甲方，租期满后确认基地无损毁后，由甲方无息退还给乙方；租赁期间乙方生产经营及生活所产生的水费、电费、蒸汽费等全部由乙方承担；租赁期内，乙方需协助并为甲方提供包括加州鲈、生鱼、鲫鱼、草鱼等品种的鱼苗标粗技术服务与指导，双方共同探讨交流协助甲方做好鱼苗标粗生产；等等。2018年3月13日，海因特公司工作人员微信通知李炳源已安排50万的付款。2018年3月19日，海因特公司向李炳源账户转账支付500000元。2018年4月19日，海因特公司签收2月和3月费用清单，金额分别为2398元和29379.5元。2018年5月10日，海因特公司将经营设施搬放至仓库，自行撤离租赁场地。2018年8月21日，海因特公司向李炳源银行转账支付5月10日前水电费及蒸汽合计105716.9元。2018年10月8日，海因特公司再次准备进场时，李炳源拒绝。2018年10月11日，海因特公司方工作人员给李炳源发微信，称急需用车间，询问计划如何调整。2018年10月13日，海因特公司方工作人员给李炳源发微信，称需要开始使用车间，并说原本租赁车间也就是主要集中在每年10-3月这个阶段使用。李炳源回复称，几个月前海因特公司工作人员称因环保问题怕投入太大需商讨是否作施工生产投入，见海因特公司没有回音，李炳源就自已投入使用了。海因特公司工作人员回复称当初是考虑大改还是小改的问题，如果不租计划解约会提前与李炳源商量，如李炳源需提前收回也应和海因特公司工作人员打个招呼。2019年3月4日，海因特公司提起本案诉讼。诉讼中，经现场勘查，6#、7#、8#车间均加盖有保湿棚。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。双方签订的两份《基地租赁协议》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于两份《基地租赁协议》是取代还是并存的问题。首先，2018年2月22日，双方签订《基地租赁协议》，该协议中并未明确具体的车间名称，此后双方就扩大租赁场地事宜一直进行协商，并于2018年3月10日再次签订一份《基地租赁协议》，明确具体车间名称，第二份租赁协议约定的租赁物面积、租金金额均超过第一份租赁协议，海因特公司主张第二份协议取代第一份协议符合情理。其次，2018年3月3日，海因特公司工作人员向李炳源提出先确定承租5#、6#、7#车间，即表明海因特公司是需要再增加租赁三个车间，加上第一份合同租赁的一个车间，正好与第二份租赁合同约定承租的四个车间相对应，海因特公司主张第二份租赁协议取代第一份租赁协议合情合理。最后，第二份租赁协议约定签订协议后海因特公司需一并向李炳源支付第一年租金500000元和租赁押金100000元，但2018年3月13日海因特公司工作人员通知李炳源已安排付款500000元时，李炳源并未对此金额提出异议，此后海因特公司在2018年3月19日向李炳源支付了第一年租金500000元，李炳源并未举证证明此后曾向海因特公司提出尚欠租赁押金100000元未付的事实，海因特公司主张其支付的第一份租赁合同项下的押金100000元转化为第二份租赁合同项下的租赁押金符合常理。综上，一审法院认定2018年3月10日签订的《基地租赁协议》取代了2018年2月22日签订的《基地租赁协议》，并对李炳源主张海因特公司尚欠付第二份租赁协议项下租赁押金100000元、构成违约的意见不予采纳。2018年10月8日，海因特公司再次进场时被拒，至此双方于2018年3月10日签订的《基地租赁协议》无法再履行，海因特公司的合同目的无法实现，根据本案实际情况，一审法院认定该租赁协议于当日解除。租赁协议约定，海因特公司的合同义务包括鱼苗标粗技术服务与指导，故海因特公司在未征得李炳源同意情况下擅自在2018年5月10日撤场，是其履行合同的违约行为之一，海因特公司在2018年8月21日才支付5月份之前使用的水电费及蒸汽费，也是其违约行为。李炳源在海因特公司已缴纳一年租金、租赁合同尚未解除的情况下，擅自使用租赁协议项下的7#车间，并拒绝海因特公司再次进场使用租赁场地，并最终导致租赁协议未能再继续履行，对租赁协议解除具有较大过错，一审法院酌情确定李炳源应退回2018年10月8日后租金并返还租赁押金予海因特公司。海因特公司请求李炳源返还租金208333元及租赁押金100000元合法合理，一审法院依法予以支持。海因特公司自身对租赁合同解除具有一定过错，一审法院对其主张李炳源支付租金和押金利息、基地建设费79600元、人员误工费300000元、利息损失5250000元的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决：一、确认海因特公司与李炳源在2018年3月10日签订的《基地租赁协议》于2018年10月8日解除；二、李炳源应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金208333元予海因特公司；三、李炳源应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金100000元海因特公司；四、驳回海因特公司其他诉讼请求。案件受理费减半收26682.77元，由海因特公司负担23720.27元，李炳源负担2962.5元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为案涉两份《基地租赁协议》的关系及一审判决李炳源向海因特公司退还部分租金和押金是否合理。李炳源上诉主张，双方签订的两份《基地租赁协议》相互独立，不能互相替代，且一审法院在已确认海因特公司存在违约的前提下，仍旧判令李炳源退还部分租金和押金，明显错误。对此，本院分析如下：首先，关于两份协议是否相互独立的问题。虽然李炳源与海因特公司于2018年2月22日及3月10日分别就案涉场地签订了两份《基地租赁协议》，但双方签订的第一份协议并未明确具体场地，双方其后亦继续就扩大租赁场地进行协商，而双方签订的第二份协议的租赁场地面积、租赁时间及租赁金额，均能涵盖第一份协议的约定，且海因特公司在签订两份协议的情况下仅支付了一份押金，李炳源亦未就此提出过异议，故一审法院认定双方签订的第一份协议已被第二份协议取代，处理妥当，本院予以维持。李炳源主张两份协议互相独立，缺乏理据，本院不予采纳。其次，关于违约责任的认定问题。经查，虽然海因特公司于2018年5月10日自行撤离场地，但海因特公司已支付了押金及当年的租金，有权自行决定是否使用场地及具体的使用时间，该行为并未违反合同约定。海因特公司拖欠水电费、蒸汽费的行为确实构成违约，但李炳源在海因特公司短暂撤场且案涉协议并未解除的情况下，擅自使用部分租赁场地，且于2018年10月8日海因特公司要求使用场地时拒绝让海因特公司进场，从而使案涉《基地租赁协议》无法继续履行，则李炳源的行为已构成根本违约，其过错明显比海因特公司较大。一审法院根据案涉《基地租赁协议》的约定和履行情况，综合双方的过错程度，确认该协议于2018年10月8日解除，并判令李炳源退回2018年10月8日后的租金208333元及返还租赁押金100000元予海因特公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，李炳源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5925元，由上诉人李炳源负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月十八日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣