河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初2300号原告：刁东亮，男，1973年10月22日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：孙国全，河南银海律师事务所律师。被告：尹风阁，女，1971年9月19日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：赫大泉，河南汇星律师事务所律师。被告：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地舞钢市温州路北段。统一社会信用代码914104811719613756。法定代表人：杨春保，总经理。原告刁东亮与被告尹风阁、舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刁东亮及其委托诉讼代理人孙国全、被告尹风阁及其委托诉讼代理人赫大泉到庭参加诉讼，飞达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刁东亮向本院提出诉讼请求：1.撤销舞钢市人民法院作出的（2017）豫0481财保16号民事裁定书及（2019）豫0481执异34号裁定书，解除对舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元204号房产的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元204号房产在飞达公司与刁东亮签订商品房买卖合同后，已经将涉案房产的钥匙交给了刁东亮，应当认定双方已经完成涉案房产的交付手续。刁东亮对涉案房产依法享有合法的占有权。涉案楼房的所有房屋至今均未办理过户登记手续。刁东亮对此亦不存在任何过错。尹风阁作为债权人，其合法权益应受到保护，但刁东亮同样作为合法权利人，相关权利也应得到保护。不应为解决尹风阁的案件而不顾刁东亮的合法权益。刁东亮虽不能依法取得物权，但享有物权期待权，足以阻止对涉案房屋的执行。尹风阁辩称，1.刁东亮与本案无利害关系，其作为原告的诉讼主体不适格。在法院对涉案房屋查封时，在房管局未查到刁东亮与飞达公司签订的《商品房买卖合同》、《备案信息统计表》。刁东亮既没有向房管局备案，也没有进行商品房预售登记，涉案房屋仍属于飞达公司所有；2.刁东亮提供的《商品房买卖合同》不能作为定案的依据。该《商品房买卖合同》无备案编号、无备案章，不排除虚假合同的嫌疑。合同打印的签订时间与约定付款时间不合常理且经询问韦雪纳未办理涉案《商品房买卖合同》，不能证明在法院查封前签订有效的书面合同；即使是真实的，刁东亮与飞达公司达成的商品房买卖合同与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，且未完成权属登记的变更，不必然引起房产权属变动。作为债权人的刁东亮只享有债权请求权而非物权。在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益。不能认定由此产生物权期待权及物权本身。3.在法院查封之前的，刁东亮并未合法占有涉案房屋。涉案房屋系毛坯房，根本没有进行装修，“豫浙家苑”小区业主水电费清单，根本就没有业主“刁东亮”的名字，刁东亮根本就没有在204号房居住过。刁东亮居住在舞钢市××镇××村，同时不排除其配偶名下有其他房产；4.刁东亮提供的合同显示签订时间长达一年多，该房屋未办理过户系其自身怠于主张权利，存在一定的过错。飞达公司在法律规定期间未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刁东亮提交的证据有：1.《商品房买卖合同》，证明2016年4月11日刁东亮与飞达公司签订了商品房买卖合同。2.证明签订《商品房买卖合同》的原因和经过，房屋是舞钢市人民法院确定的方式购买的以房抵账。①舞钢市人民法院（2014）舞民初字第473号民事调解书，证明飞达公司、范国彩、范国文、赵强欠王广坡499366元及利息。②2015年10月15日王广坡与飞达公司的执行和解协议，证明飞达公司以豫浙家苑项目1号楼的23套房屋抵偿舞钢市人民法院（2014）舞民初字第473号民事调解书确定的债务，其中包括刁东亮购买的204房。③借款利息清单，证明截止2016年3月27日王广坡欠刁东亮35.46万元。④2016年3月29日，王广坡、飞达公司、徐锦华、郭彦坤为飞达公司代偿欠王广坡的债务641.5万元，其中现金141.5万元，房屋14套该协议是对《和解协议》的进一步落实。刁东亮购买的房屋包括在和解协议确定的房屋。王广坡以《和解协议》中的房屋抵偿欠刁东亮的个人债务，并以签订《商品房买卖合同》的方式确定。⑤《收据》，证明飞达公司2016年4月11日收到刁东亮购房款41.23万元。3.2019年8月26日郭彦坤录音，证明徐锦华、郭彦坤是飞达公司豫浙家苑项目的实际投资人，徐锦华、郭彦坤借用飞达公司资质。签订《商品房买卖合同》时飞达公司的经办人是范萧雅，不是韦雪娜。签订合同时的在场人有刁东亮、王广坡、徐锦华、郭彦坤、范萧雅。4.《照片》一组，证明刁东亮对案涉房屋实际占有、居住的事实。5.《舞钢市不动产登记信息情况查询表》，证明刁东亮名下没有其他用于居住的房屋。6.舞钢市人民法院（2017）豫0481民初1284号民事调解书，证明刁东亮目前没有房屋。7.舞钢市人民法院（2019）豫0481执异34号民事裁定书，证明刁东亮起诉的依据。尹风阁质证如下：对证据1买卖合同的真实性有异议，不排除双方恶意串通，系虚假的合同。该合同没有网签备案手续，不能证明该合同是在查封之前签订的。合同第5页载明买受人于2015年3月29日前一次性支付全款41.23万元，而第12页载明合同的签订日期为2016年4月11日，合同约定付款日期早于合同签订日期，更证实了合同系伪造、虚假的。同时该合同为打印，本身和实际情况不符，该小区备案网签合同是韦雪纳本人手写的。从签订日期2016年4月11日到目前为止，刁东亮没有办理房屋登记手续。证据2中的①②系复印件，需核实真实性，且民事调解书是王广坡和飞达公司签订的，开庭飞达公司没有到庭，不排除恶意的串通签订调解书。同时调解书和刁东亮不具有关联性。对③的真实性有异议，不能证明借款本金数额，应当以转帐凭证为准。利息清单上没有王广坡的签名，仅仅有印章，不符合法律规定。对④的真实性有异议，系复印件，无法核实真实性，同时和本案没有关联性。对⑤的真实性有异议，该收据没有收款人签名，同时和税务部门出具的正规收款收据相矛盾。证据3中的录音是分段的，不排除有剪辑，可能存在串通、诱导。对证据4有异议，房屋查封期间封条有被撕开的嫌疑，不排除原告方进入该房屋，电表照片无法显示刻度。房屋没有进行装修，不符合生活居住条件。照片中的洗脸盆等生活用品是新装的。对证据5的真实性没有异议，但不能证明刁东亮无房屋，因为有住房不一定办理登记。对证据6的真实性无异议，不能证明刁东亮无房屋居住。尹风阁提交的证据有：1.水电费缴费清单，证明武广金在豫浙家苑小区没有交纳水电费记录，没有在该小区居住；2.商品房买卖合同2份，证明该小区其他购买人购买商品房并备案；3.韦雪纳证言，证明武广金在豫浙家苑小区没有购买过商品房。刁东亮质证如下：证据1没有经办人，没有印章，无法证明真实性、相关性、合法性；证据2和本案无关；证据3中的证人没有到庭，不认可。范萧雅是飞达公司股东及监事，是主要负责人，有权决定公司事物。根据尹风阁的申请法院调取了豫浙佳苑小区1号楼能否办理网签的证明及舞钢市执行局对刁东亮的笔录。刁东亮质证认为舞钢市自然资源出具的证明证实飞达公司豫浙佳苑小区1号楼没有在不动产登记中心办理首次登记，也就是证明涉案的房产没有在不动产登记中心办理登记，刁东亮不存在过错。舞钢市房产管理局的证明仅仅显示房管局颁发了预售许可证，但是办理房屋所有权证需要的手续在该证明中不显示全部具备，均不能显示飞达公司豫浙佳苑小区1号楼具备办理房产证的条件，法律不要求预售房屋必须网签，关键是合同是否真实合法有效，刁东亮没有过错。刁东亮的调查笔录可以证明在查封房屋以前刁东亮已经占有查封的204房屋，钥匙已在刁东亮手中。尹风阁对调查笔录的真实性无异议，从调查笔录可以证实，该房屋是毛坯房，没有进行装修，也不具备居住的条件，更不符合法律上规定的合法占有。对自然资源规划局的查询结果真实性无异议，结合房管局的证明可以证实，该豫浙佳苑小区1号楼在2012年11月16日已经取得了商品房预售许可证，可以办理备案、网签。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王广坡与飞达公司等民间借贷纠纷案，本院于2014年作出（2014）舞民初字第473号（涉案金额353.7666万元）、474号（涉案金额218.4万元）民事调解书。在调解书确定的内容进入执行程序后，本院查封了飞达公司名下包括涉案房屋在内的几十套房产。在执行过程中，2015年8月21日，王广坡（甲方）与飞达公司、范萧雅（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）达成协议书。内容为：经甲乙丙三方协商就甲方起诉范国文、范国彩、赵强借款及飞达公司对以上借款提供的担保一案，经舞钢市人民法院判决详见舞钢市人民法院（2014）舞民初字第474-2号、474-3号民事裁定书和舞钢市法院执行局对达公司豫浙家苑1号楼房产查封一事三方达成以下协议：一、因乙方现无能力代偿甲方借款，舞钢市人民法院对丙方投资开发建设的舞钢市飞达房地产开发有限公司豫浙家苑项目1号楼房产在2014年12月份进行查封，共查封房产45套，现法院已经进行到公开拍卖阶段，因乙方担保对丙方造成损失，为了减少经济损失，经三方协商，丙方在2015年8月21日前一次性付给甲方人民币壹佰叁拾万元（小写1300000元），剩余欠款丙方以投资开发建设的豫浙家苑小区1号楼20套房产抵押给甲方，欠款总额以法院判决为准。二、在丙方代替乙方偿还完甲方借款后，甲方的债权全部转让给丙方。三、甲方在收到丙方130万元后将法院所查封的房产全部解封，丙方以每套不低于140平方米面积共20套以网签的形式网签到甲方名下做为抵押。四、如丙方在房产销售中有购房客户购买甲方所网签的房产，甲方必须积极配合丙方推掉该房产网签合同，所卖房产用来偿还甲方。五、三方协商在2015年11月21日前将剩余欠款结清，如丙方在约定时间内没有结清剩余欠款。甲方有权处置抵押给甲方的房产。六、甲方在约定的时间内不得将丙方抵押的房产进行再抵押和销售，如甲方有购买客户购买必须经过丙方同意。七、丙方在还清甲方欠款后剩余网签房产甲方必须退还丙方。八、本协议签订后甲方必须将起诉范国文、范国彩、赵强及飞达公司的所有手续交给丙方，并与丙方签订一份债权转让协议……2015年10月15日，王广坡（申请人）、飞达公司（被申请人）达成和解协议。约定：经协商就王广坡申请执行范国彩及飞达公司为范国彩担保一案达成以下协议：一、经申请人与被申请人协商，以飞达公司豫浙家苑项目1号楼23套房产抵偿申请人的债权。此23套房产为豫浙家苑1号楼203房、204房、303房、304房、305房、402房、403房、405房、503房、504房、505房、602房、604房、605房、805房、901房、902房、903房、905房、1002房、1003房、1004房、1005房。二、被申请人飞达公司必须配合申请人王广坡办理房产网签合同，网签到任何人名下由申请人决定。三、具体房产以法院执行局查封的房产为准。四、王广坡申请执行范国彩及飞达公司的执行案件（2015）舞法执字第55号执行案、（2015）舞法执字第54号执行案结案。2016年3月29日，王广坡（甲方）、飞达公司（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）签订债权转让偿还协议，就甲方起诉范国文、范国彩、赵强及舞钢市飞达房地产开发公司一事，达成以下协议。内容为：“一、因乙方现无能力偿还王广坡借款，由舞钢市飞达房地产开发有限公司豫浙家苑项目投资人丙方代为偿还乙方欠款。二、丙方代为乙方偿还甲方金额共计为人民币陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00），截止2016年3月29日丙方已代为偿还甲方借款人民币壹佰肆拾壹万伍仟元整（￥1415000.00），剩余人民币伍佰万元整（￥5000000.00）。丙方在本协议签订之日起60天内将房产14套网签到甲方指定的人名下。每套房产按人民币肆拾万元计算，14套房产共计人民币伍佰陆拾万元整（￥5600000.00），剩余人民币陆拾万元整甲方在本协议签订之日起60日内退还丙方。三、网签合同按照甲方的要求签完后，甲方将乙方所欠的借款手续（包括该笔借款担保人及乙方借款抵押物一次性交付丙方）。该笔债权权益归丙方所有。四、乙方对丙方代为偿还甲方的该笔借款及利息总额人民币大写陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00）确认无误。五、本协议自签订之日起生效。”该14套房屋含有本案所涉房屋。飞达公司（经手人范萧雅）于2016年4月1日出具承诺书，显示：本公司与王广坡之间的债务纠纷已于2016年3月30日核算完毕，并与第三方签订了债权转让协议，其中共欠王广坡人民币伍佰叁拾万元整。协议约定：如果本公司和第三方配合王广坡在两个月内将约定手续办理完毕，王广坡同意按人民币伍佰万元欠款偿还，否则撤销三方约定，仍按原法院文书继续生效。飞达公司作为出卖方，刁东亮作为买受人，双方于2016年4月11日（签订内容和日期为机打）签订《商品房买卖合同》一份（合同封面无备案章、备案号，飞达公司委托代理人为韦雪纳），主要内容为：刁东亮购买飞达公司开发的位于舞钢市××兰豫××小区××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共144.69平方米，房款总金额为41.23万元，付款方式为买受人于2015年3月29日前一次性支付全款。收据显示刁东亮于2016年4月11日支付全部购房款，收据盖有飞达公司印章，无经办人签字。就刁东亮提供的该《商品房买卖合同》，经本院询问韦雪纳，韦雪纳称未办理案涉商品房买卖合同。刁东亮称案涉房屋是飞达公司抵偿给王广坡的，自己作为王广坡债权人，王广坡又将涉案房屋抵偿给了自己。合同是飞达公司的主要负责人范萧雅办理的，约定的是304房，后来又改成204房。房屋的钥匙是在合同签订时郭彦坤给的。在2019年7月10日本院执行局对涉案房屋调查时，刁东亮称房子属于毛坯房，没有进行装修，水电已经接上，里面有部分简单的生活用品。尹风阁与飞达公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案，尹风阁在起诉前于2017年12月8日向本院提出诉前财产保全申请，要求对飞达公司位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元204号房产进行查封，限额497775元。本院于2017年12月8日作出（2017）豫0481财保16号民事裁定书，对飞达公司名下位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元204号房产予以查封。本院于2018年12月19日作出（2018）豫0481民初2号民事判决书，内容为：“一、解除尹风阁与飞达公司于2014年7月1日签订的关于豫浙家苑1号楼3单元11层1106号房屋的商品房买卖合同；二、飞达公司于判决书生效之日起十五日内向尹风阁退还购房款33.63万元，赔偿装修损失77610元，支付违约金77244元，以上合计49.1154万元；三、驳回尹风阁的其他诉讼请求。案件受理费8867元，由尹风阁负担117元，飞达公司负担8750元。”判决生效后，尹风阁申请本院强制执行，刁东亮向本院提出执行异议，本院于2019年7月16日作出（2019）豫0481执异34号执行裁定书，裁定驳回刁东亮的执行异议请求。另查明，飞达公司经营范围为房地产开发。由于飞达公司未及时缴纳监管资金，所以未按合同约定履行网签手续，上述房产至今未办理产权变更手续，查封登记在飞达公司名下。本院认为，本案是执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王广坡和飞达公司达成的和解协议是双方当事人行使权力和履行义务的期限、方式、内容等协商并达成的合意，是民法上的一种契约，仅在当事人之间产生约束力，本质上属于私法行为，只能产生私法效果，并不能产生与诉讼和解一样的诉讼法上的公法效果，更没有如同法院的裁判一样的法律效力。刁东亮与飞达公司达成的《商品房买卖合同》与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的刁东亮，只有债权请求权而非物权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。第二，刁东亮提交《商品房买卖合同》封面无备案章、备案号，签订日期及内容为机打，收据时间与合同载明的付款时间不一致，该合同存在一定瑕疵，不能证明其与飞达公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第三，根据本院执行局对刁东亮的调查笔录显示，刁东亮自称房子属于毛坯房，没有进行装修，水电已经接上，里面有部分简单的生活用品，其未提供充足证据证明在本院查封之前已合法占有该不动产。再者，本院查封距离刁东亮提交合同显示的签订日期长达1年半左右，对于该房屋未办理过户登记刁东亮也没有依法行使自己的权利，存在一定过错。故刁东亮的诉讼请求，缺乏充足有效的证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，判决如下：驳回刁东亮的诉讼请求。案件受理费7484元，由刁东亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红鸽审 判 员  谷聪一人民陪审员  潘新娟二〇一九年十一月十九日书 记 员  李振纲附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。