湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初1888号原告：邵阳市金鹏物业管理有限责任公司，住所地邵阳市大祥区雪峰南路富恒金鹏嘉苑7号楼0001017、0001018号。法定代表人：肖素娥。委托诉讼代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永利，该公司员工。被告：欧阳超，男，汉族，1965年2月8日出生，住邵阳市。委托诉讼代理人：刘萍，系被告欧阳超妻子。原告邵阳市金鹏物业管理有限责任公司（以下简称金鹏物业公司）与被告欧阳超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法由审判员谢蔚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹏物业公司的委托诉讼代理人陈宝红、罗永利，被告欧阳超的委托诉讼代理人刘萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理费10230元及违约金2500元（违约金的计算：2018年6月27日之前欠缴的部分按3‰的标准计算，2018年6月27日以后的欠缴部分按月利率2%的标准计算，暂计算至2019年6月30日），逾期顺延；2、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：被告欧阳超系邵阳市的业主。2018年6月，邵阳市天天物业管理有限公司退出物业管理服务，并于2019年7月22日出具《授权委托书》全权委托原告金鹏物业公司收取欠缴物业费。原告与金鹏嘉苑业主委员会签订了新的《物业管理合同》，合同约定：由原告对被告所在小区金鹏嘉苑的全体业主提供物业服务，同时约定原告可继续向业主追缴物业管理费，并约定如不支付物业管理费，业主应按每月2%的标准承担违约责任。被告自2013年1月至2019年6月30日期间，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，共拖欠物业服务费10230元，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。被告欧阳超辩称：1、原告的诉讼主体不合法：金鹏物业公司于2018年7月16日才注册，而2018年6月金鹏物业公司就与金鹏嘉苑业主委员会签订了《物业管理合同》，且该物业公司的法定代表人肖素娥为开发商的母亲，该物业公司是没有经过招投标选聘的物业公司，因此原告起诉不符合法定主体；2、原告金鹏物业公司未按照合同约定履行服务义务，服务范围包括消防、房屋质量维修等，合同有明确规定。但自2015年以来，房屋外墙漏水，导致房屋装修毁损，支付了6300元的返修费用，应由物业公司承担。且起诉状中说的金鹏物业公司，同时约定可继续向业主追缴物业费此项事实小区业主并不知情；3、原告的物业服务简单粗暴，履职不到位，严重侵犯了业主的合法权益；4、湖南天天物业管理有限公司的物业费被告已交至2014年12月30日，且湖南天天物业管理有限公司收取被告的装修押金应予以抵扣物业费；5、合同中所约定的违约金过高。经审理查明：被告欧阳超系邵阳市的业主，该住房面积为157.87平方米。2018年6月，湖南天天物业管理有限公司退出金鹏嘉苑小区物业服务。2018年9月11日，原告与金鹏嘉苑业主委员会签订了新的《物业管理合同》，合同中约定由原告对被告所居住的金鹏嘉苑小区全体业主提供物业服务，小区内住宅按每月1.2元／平方米的标准收取物业服务费，缴费方式为按月收取，同时约定原告可继续向业主追缴拖欠原湖南天天物业管理有限公司的物业服务费，并约定如不支付物业服务费，业主应承担按每月2%的标准承担违约责任，湖南天天物业管理有限公司于2019年7月22日出具《授权委托书》,将金鹏嘉苑小区业主欠缴的物业服务费授权转让给原告金鹏物业公司收取。自2015年1月至2019年6月30日期间，被告共拖欠物业服务费10230元。原告经多次催收未果，故此成讼。另查明，本案在审理过程中，原告金鹏物业公司对被告欧阳超向湖南天天物业管理有限责任公司已支付至2014年12月30日的物业服务费，并交纳房屋装修押金2160元的事实予以认可。以上事实有当事人陈述及原告的营业执照、被告身份证、授权委托书、物业服务合同、催收通知、交费票据等证据予以证明，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点有二：1.原告与金鹏嘉苑业委会签订的物业服务合同是否有效，对被告是否具有约束力；2.无论合同是否有效，在原告实际提供了物业服务的前提下，被告关于原告服务质量的抗辩是否成立，被告是否应交纳物业服务费。关于焦点一，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业：……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条亦规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”从以上法律、行政法规的规定来看，我国确认了业主大会及业主委员会两种业主团体组织，两者的关系是：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治机构，是业主团体的权力机构；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会进行相关活动。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时是受业主大会即全体业主的委托，业主委员会与业主大会是委托代理关系。本案中，金鹏嘉苑业委会系通过业主大会通过合法程序选举，并在行政主管部门登记备案，系合法的团体组织，具有民事权利能力与行为能力。《物业管理条例》第十二条对业主大会选聘物业服务企业时的程序性规定与物权法内容一致，但均未明确规定业主委员会违反该程序性规定所实施的法律行为无效。对于该条款，应结合上文分析的业主大会与业主委员会的关系来理解：业主大会是小区业主成立的自治团体，是权力机构。业主大会的决定仅对该业主大会及大会内部机构如业主委员会和成员业主方产生约束力，并不能直接约束物业服务企业。业主大会的决议仅具内部效力，是业主委员会行使权力的依据，对外没有约束力。同理，业主委员会未经业主大会授权作出的决定，对于相对人来说，其无从考证该决定是否经过召开业主大会的程序，是否代表全体业主的意志，因此亦不能据此认定为无效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条对无权代理的效力规定并非认定为无效行为，而是效力待定。据此，即使业主委员会未按《物业管理条例》规定，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业时，与物业服务企业签订的合同系效力待定合同。原告进驻金鹏嘉苑小区进行管理服务，全体业主已实际享用了原告的物业管理服务，大部分业主向原告交纳物业服务费，这说明大部分的业主已认可金鹏嘉苑业委会与原告签订的物业服务合同。被告在其享受原告的服务时未提出异议，而在原告向被告追缴物业服务费时，才对此合同效力提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值，本院不予认可。因此，原告与金鹏嘉苑业委会签订的合同对包括被告在内的全体业主产生法律效力。综上所述，尽管金鹏嘉苑业委会与原告签订物业服务合同的程序存在瑕疵，但并不导致该合同无效，本院对被告抗辩合同无效的理由不予采纳，原告与金鹏嘉苑业委会签订的合同均对全体业主发生效力，原被告均应遵守履行。关于焦点二，该焦点的关键是被告以原告服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量没有满足自己的个人标准为由拒付物业费，会影响物业服务企业正常运营。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡，且这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。被告辩称房屋外墙漏水导致其装修损失赔偿问题与本案审理的案件事实不是同一法律关系，被告可依法向侵权人主张权利。其主张物业服务简单粗暴，履责不到位，严重侵害业主权益，但其未提供充分证据予以证实，故不能主观化的认定原告邵阳市金鹏物业管理有限公司存在违约。物业服务费是原告金鹏物业公司用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告欧阳超根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，制约和妨碍了物业服务企业改善服务质量，实际上是对其他正常交费业主的不公平，客观上也损害了其他依合同约定履行了交费义务的业主的利益。综上所述，被告没有证据证明原告的物业服务违反合同约定和存在重大瑕疵，故对被告的抗辩，本院不予采纳。湖南天天物业管理有限责任公司将金鹏嘉苑小区业主所拖欠的物业服务费授权转让给原告金鹏物业公司收取，是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，被告应按物业服务合同约定的标准向原告金鹏物业公司支付尚欠的物业服务费。被告辩称的已交费至2014年12月30日及交纳装修押金2160元，与事实相符，本院予以支持，装修押金应在物业服务费中予以扣除，故被告欧阳超应向原告金鹏物业公司支付物业服务费8070元（157.87平方米*1.2元/月*54个月-装修押金2160元）。关于违约金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，被告逾期支付物业费已构成违约，原告有权要求被告支付。鉴于合同约定的滞纳金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，本院酌情确定被告欧阳超应向原告支付逾期付款违约金为500元。对原告诉讼请求的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告欧阳超在本判决生效后三日内向原告邵阳市金鹏物业管理有限责任公司支付2015年1月至2019年6月30日的物业服务费8070元；二、被告欧阳超在本判决生效后三日内向原告邵阳市金鹏物业管理有限责任公司支付逾期付款违约金500元。三、驳回邵阳市金鹏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计60元，由被告欧阳超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  谢 蔚二〇一九年十一月十五日代理书记员  于一琪