湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初1632号原告：襄阳聚景园物业管理有限公司，住所地：湖北省襄阳市鱼梁洲浩然路。统一社会信用代码：9142060079328126X0。法定代表人：安国庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王炳，女，生于1980年2月28日，汉族，住襄阳市樊城区。系该公司员工。被告：钱兴芳，女，生于1975年1月21日，汉族，住南漳县。原告襄阳聚景园物业管理有限公司与被告钱兴芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行审理。原告襄阳聚景园物业管理有限公司的委托诉讼代理人王炳，被告钱兴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳聚景园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业管理费67106元，垃圾处理费根据南漳县物价局文件收费标准据实支付；2.物业费以千分之三的滞纳金计算费用为78501元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告钱兴芳购买襄阳市南漳县文庙路天地时代城的商业用房，建筑面积1183.54平方米。2016年12月天地时代城开发商襄阳天地源实业有限公司委托原告公司对该小区物业进行管理，管理期限至天地时代城小区成立业主委员会止。物业费按襄阳天地源实业有限公司签订的前期物业服务合同和南漳县物价部门批复的物业服务收费标准收取，该小区的住宅物业服务费为1.4元／平方米/月，商业物业服务费为2.1元／平方米/月。原告作为小区的物业服务企业，已经实际为业主提供了服务，履行了物业服务企业应尽的义务，但被告却以种种理由拒绝缴纳物业管理费、垃圾处置费等应交的费用。原告虽以多种方式催缴，但被告仍拒交，故原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告钱兴芳辩称，1.答辩人与被答辩人之间从未签订物业服务合同，故不存在依约履行相关义务的问题。答辩人于2017年3月购买位于天地时代城小区内面积为1183.54平方米的二层建筑开办跨世纪幼儿园。该小区开发商一直未完成《建设工程质量综合验收报告》，导致该小区业主办理不了不动产证。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定，建设单位将未达到交付条件的新物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。既然物业费不该交，滞纳金就更无从谈起。现要求原告返还答辩人已交纳的物业管理服务费；2.答辩人并未在天地时代城小区居住过，故不存在事实接受物业服务的问题；3.幼儿园属公益教育设施，国家发改委、教育部在《关于学校水电气价格的有关通知》中明确指出：为了进一步支持教育事业，减轻学生家庭负担，对学校用电、用水、用气价格优惠，而被答辩人按商业价格2.1元/平方米收取跨世纪幼儿园物业费不合理，应考虑公益性，且幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理，物业并没有提供和收费相对应的服务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2016年12月8日，襄阳天地源实业有限公司（甲方）与襄阳聚景园物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容为：甲方选聘乙方对南漳县文庙路天地时代城小区提供前期物业管理服务；乙方早期介入服务期限自2016年12月8日起至业主委员会成立之日止。甲方同意乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业管理费及相关费用（需政府定价的以物价部门核定为准），高层住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，商业物业每月每平方米2.1元；物业管理费于2015年1月1日起按年（年/季/月）由业主交纳，业主或物业使用人应在1日履行交纳义务，逾期交纳以将千分之三收取滞纳金或违约金。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/个·月、车库车位60元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。合同签订后，原告襄阳聚景园物业管理有限公司按合同约定为南漳县城关镇文庙路天地时代城商住小区业主及物业使用人提供物业管理服务。2014年4月10日、2015年1月4日、2017年3月27日，钱兴芳与襄阳天地源实业有限公司签订《商品房购买协议》、《协议》、《商品房买卖合同》，购买南漳县城关镇文庙东路（天地时代城）幼儿园幢幼儿园整体1栋单元幼儿园号房，建筑面积1183.54平方米，该商品房的用途为商业服务。2015年9月，钱兴芳开办的南漳县城关镇跨世纪幼儿园正式开业。截止目前，钱兴芳已向南漳县市容管理处缴纳了2019年1月至2019年12月期间的生活垃圾处置费。2017年6月26日襄阳聚景园物业管理有限公司收取钱兴芳2016年9月至12月物业费5000元。自2017年1月1日开始，钱兴芳未再向襄阳聚景园物业管理有限公司交纳物业管理服务费。另查明，一、襄阳聚景园物业管理有限公司自2014年7月16日起已取得贰级资质等级。二、2014年4月30日，南漳县物价局向县、市各管理处下发南价服规〔2014〕1号文件《县物价局关于城区生活垃圾及处理费标准的通知》，明确：1.“社区、学校居民：每户每月6元。2.行政、企业（非生产）、事业单位办公场所：按办公场所面积分段累计收费、500平方米以下的每平方米每月1元，501-1500平方米每平方米每月0.5元，1500以上的部分每平方米每月0.2元。3.非九年义务学校：按在校人数每人每月1元由学校缴纳，不得对学生收费。4.生产企业：按实际产生垃圾量每吨65元计收。5.宾馆、旅社、招待所：按营业面积分段累计收费，营业面积1000平方米以下的每平方米每月1元，1001-2000平方米每平方米每月0.5元，2000平方米以上的部分每平方米每月0.2元……”。三、2018年12月18日，南漳县物价局、南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务企业和有关单位下发南价服字（2018）16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》明确：1.物业服务收费按不同物业性质和特点，分别实行政府定价和市场调节价。住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，其他物业服务实行市场调节价。建设单位应当依法选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同。2.前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。3.物业服务区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务主体接受委托代收上述费用的，双方应签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。4.本通知实施前，已经签订物业服务合同且合同尚未到期或终止的，仍按合同约定执行。本通知自2019年1月1日起执行，南价服字（2013）14号同时废止。执行期间，上级有新的规定按新规定执行。该文件同时附《南漳县住宅前期物业综合管理服务收费标准》、《南漳县住宅前期物业综合管理服务内容及标准》，明确资质等级为二级的物业服务企业收费标准为：电梯房1.1/月/㎡，非电梯房0.6元/月/㎡。上述事实，有原告提交的营业执照、资质证书、《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、照片、南价服规〔2014〕1号文件《县物价局关于城区生活垃圾及处理费标准的通知》、南价服字（2018）16号《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》、《南漳县住宅前期物业综合管理服务收费标准》、《南漳县住宅前期物业综合管理服务内容及标准》、业主欠费及违约金明细表、被告提交的民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、食品药品生产经营许可证、南漳县托幼机构卫生保健评价合格证、湖北省非税收入通用票据、聚景园物业收费收据及原、被告当庭的一致陈述等证据予以证实。本院认为，南漳县城关镇文庙路天地时代城商住小区的建设单位襄阳天地源实业有限公司与原告襄阳聚景园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告基于合同约定为被告提供了物业管理服务，被告钱兴芳接受了原告提供的服务，亦应按照合同约定向原告交纳物业管理费用。本案中，被告钱兴芳应向原告襄阳聚景园物业管理有限公司交纳自2017年1月1日至2019年3月31日止的物业管理服务费67106.72元（1183.54㎡×2.1元/月/㎡×27个月），原告襄阳聚景园物业管理有限公司只主张被告钱兴芳支付67106元物业管理服务费，其理由正当，本院予以支持。诉讼过程中，原告襄阳聚景园物业管理有限公司自愿放弃要求被告钱兴芳支付滞纳金78501元的诉讼请求，是对其民事权利的处分，本院予以采纳。关于原告襄阳聚景园物业管理有限公司要求被告钱兴芳支付生活垃圾处理费的主张，经审查，被告已按规定向南漳县市容管理处交纳了生活垃圾处理费，对原告主张要求被告支付生活垃圾处理费的请求，本院不予支持。钱兴芳辩称原告无权向其收取自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费及要求返还其已缴纳的物业管理服务费等均未提交充分证据予以证实，故对其要求驳回原告各项诉讼请求的抗辩事由，本院不予采纳。经调解，双方当事人不能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、钱兴芳于本判决生效之日起十日内支付襄阳聚景园物业管理有限公司自2017年1月1日始至2019年3月31日止的物业管理服务费67106元；二、驳回襄阳聚景园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由钱兴芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  杨清乐人民陪审员  刘厚全人民陪审员  乔相慈二〇一九年十一月二十日书 记 员  尹舟洋