辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初97号原告：李铁柱，男，1952年5月1日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨菡婷，辽宁凌飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏海福，锦州市经济技术开发区天桥法律服务所法律工作者。被告：锦州市新兴物业有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：崔士福，该公司经理。委托诉讼代理人：刘贺雨，锦州市古塔区七星法律服务所法律工作者。被告：中国人民解放军93263部队，住所地锦州市太和区。法定代表人：孙光辉，该部队部队长。委托诉讼代理人：王启武，该部队排长。委托诉讼代理人：田伟，辽宁融基律师事务所律师。被告：锦州市万盛建筑工程有限公司，住所地锦州市高新技术产业园区。法定代表人：毕磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴永科，辽宁古塔律师事务所律师。原告李铁柱与被告锦州市新兴物业有限责任公司、中国人民解放军93263部队、锦州市万盛建筑工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李铁柱及其委托诉讼代理人杨菡婷、苏海福，被告锦州市新兴物业有限责任公司法定代表人崔士福及其委托诉讼代理人刘贺雨、被告中国人民解放军93263部队法定代表人的委托诉讼代理人王启武、田伟，被告锦州市万盛建筑工程有限公司法定代表人的委托诉讼代理人吴永科，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铁柱向本院提出诉讼请求：1.请求被告依法赔偿原告楼房贬值及损害物件的各项经济损失25万元（以鉴定结论为准）；2.要求被告对万年里红鹰小区14-34号房屋进行修缮并达到正常的居住水平，如不能修缮此楼，应按照此楼比照在同一小区内相关没有受损房屋的同等价值进行赔偿；3.本案诉讼费及相关费用由三被告承担。事实与理由：原告于2002年11月购买现住的锦州市凌河区房屋后，对该房屋进行了装修，并于当年年底入住。2003年夏季，原告发现房屋北面、东面、西面墙体出现长黑毛、满墙爬小黑虫的现象，并发出刺鼻的霉味。于是原告找到被告锦州市新兴物业有限责任公司进行维修解决。物业公司对原告房屋进行维修后，长毛现象仍未解决。为了解决问题，2014年经物业公司同意，在我家房屋北面平台加盖一保温房，各种建筑材料都是由自己出资，物业没有支付费用（但同意今后免缴物业费并同意以前所缴的物业费退回，但是李铁柱没有去退物业费）。建保温房以后，房屋内的霉变现象才得以解决。后来又因出现三楼的外跨楼梯及后接楼房不封闭，导致楼与楼之间的伸缩缝在下雨时外面平台雨水及伸缩缝流下的雨水向房屋内渗漏，致使我的房屋至上而下不停渗水，长期不能得到处理，霉变现象严重。不但给原告家电造成混电被毁，而且还给人的身体带来严重的危害。原告因此又多次找物业公司要求解决问题并进行赔偿，物业公司称是北方蓝天建设集团有限公司建设时质量不合格造成的。原告找到北方蓝天建设集团有限公司，该公司来查看完现场并未解决（后接的楼房没有批书），且又说物业应对此损失负责维修及赔偿。时间持续到2006年，由于房屋内霉味严重，原告及家人无法在此居住，遂在外租用住房至今，已经11年。长期的费用支出导致我们生活压力大，无奈为了省钱又居住到该小区车棚直到现在。由于二被告相互推诿，虽经原告的多次寻找，市建委、物业、街道、公安派出所等单位都寻求过解决问题的办法，但是都没有能够解决。时经15年来造成原告的房屋问题一直没有得到解决，其中经济损失没有人过问，赔偿问题也一直不能得到解决，无奈诉至法院以维护原告合法权益。被告锦州市新兴物业有限责任公司辩称，1.答辩人是受托管理小区的物业公司，基本职能是红鹰小区1至16号住宅及配套附属设施、设备及生活设施等维修、养护管理和运行服务，并不是红鹰小区住宅的开发商和建筑商。2.答辩人尽到了管理与服务的职能，应该做的工作已经做了，为了解决原告房屋的霉变等问题，答辩人于2014年同意原告在背面平台加盖一间保温房，使房屋内霉变现象已经得到解决，并承诺原告可以免交物业管理费，并退还原告已经缴纳的物业管理费。原告所述的楼与楼之间渗漏雨水的问题，是客观事实，虽然不属于答辩人职责内所应解决的问题，但是以书面函件的形式于2018年5月25日履行了服务与协调的职责，向原建筑单位北方蓝天建设集团有限公司进行了通报，该公司委派工程技术人员到现场进行了勘察。应该如何解决楼与楼之间伸缩缝渗漏雨水问题，答辩人认为与物业管理公司不具有因果关系。3.原告诉求的损失赔偿无事实及法律依据，原告一直在该房屋内居住。有采暖费、水电费票据为证，就是说这些年来一直居住在该房屋，另，2015年因移动公司施工导致原告家下水管堵塞，造成屋内物品损失，经过移动公司、新兴物业管理公司与原告三方签订补偿协议，原告获得了4万元的赔偿款，现在在本案诉讼标的中又提出相同的物品损失是不合适的，不具有事实和法律依据，故答辩人完全不认可原告的各项损失诉求。4.如何解决楼与楼之间伸缩缝渗漏雨水的问题是属于建筑工程质量的范畴，与答辩人物业管理公司无关。被告中国人民解放军93263部队辩称，原93356部队当时是严格按照国家及部队有关法律政策对红鹰小区进行开发、建设，小区建成以后93356部队后勤部与新兴物业公司签订了管理委托协议书，委托其对该小区进行管理，部队编制体制调整后原93356部队撤销，其相关权利义务由我部即93263部队承继，我部没有义务承担原告的财产损失赔偿责任。原告提出的财产损失赔偿数额没有事实基础和法律依据。被告锦州市万盛建筑工程有限公司辩称，1.原告所诉缺乏事实与法律依据。原告起诉被告诉讼主体错误，原告与被告之间无任何合同法律关系。2.作为被告施工的工程质量符合要求，竣工验收合格并交付使用，原告所提出的损害从施工方的角度按照建筑工程质量管理条例第40条的规定，已经过了质量保修期，与被告无关。3.被告建筑公司同意物业公司代理人上述的答辩意见，作为原告始终居住在该房屋内，与其所述事实不符，同时相关的损失也与工程质量无任何关系，即使是有关也已经过了法律规定的诉讼时效，所以作为被告对原告诉求不应承担任何责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：视听资料、物业公司证明、质量问题函、工程合同、照片、赔偿协议、证明、租房租赁协书、承包合同书、委托管理协议、房屋产权证、企业机读档案、证人证言、民事裁定书、鉴定意见书、资产评估报告；被告锦州市新兴物业有限责任公司提交了证据：补偿协议、供水证明、供暖证明、采暖费、水费明细；被告中国人民解放军93263部队提交了证据：证明、售房协议、国有土地使用证复印件、公证书；被告锦州市万盛建筑工程有限公司提交了证据：施工合同；本院对证据进行了质证和审查。对本案的事实及证据，本院认定如下：锦州市凌河区万年里红鹰小区房屋由原中国人民解放军93356部队开发建设，由原中国新兴建设开发总公司蓝天公司施工承建。2002年10月30日，原告李铁柱与原中国人民解放军93356部队后勤部签订售房协议，原告李铁柱购买了红鹰小区14-34号房屋（该房屋现登记在原告李铁柱名下）。2003年5月10日，原中国人民解放军93356部队后勤部与被告锦州市新兴物业有限责任公司签订红鹰小区住宅管理委托协议书，约定原中国人民解放军93356部队后勤部将红鹰小区1号-14号住宅及配套附属设施委托给被告锦州市新兴物业有限责任公司管理和维修。另查明，自2004年始，凌河区红鹰小区14-34号房屋陆续出现墙面渗水霉变、电路漏电、地板破损毁坏等问题。事发后，原告李铁柱多次找到被告锦州市新兴物业有限责任公司，经物业公司多次维修及原告李铁柱经物业公司同意加盖自建房屋等措施，渗水问题没有解决。庭审中，原告李铁柱提出对锦州市凌河区红鹰小区14-34号房屋漏水原因及房屋漏渗水损失进行鉴定。2019年5月29日，锦州建安建筑工程检测有限公司作出锦建检[2019]鉴字第017号鉴定意见书，鉴定意见为涉案房屋漏水与楼体间伸缩缝盖板腐蚀破损、缝内无填充密封材料，导致雨水进入缝内并渗入室内有因果关系。2019年8月13日，辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司作出辽西资评报字评[2019]第1032号资产评估报告书，评估损失数额6287元。原告李铁柱两次鉴定费共花费18000元。再查明，由于部队编制体制改革，原中国人民解放军93356部队已将红鹰小区售房区土地移交被告中国人民解放军93263部队管理。原中国新兴建设开发总公司蓝天公司现更名为被告锦州市万盛建筑工程有限公司。本院认为，原告房屋因渗漏水致房屋内部分物品受损的事实存在。原告房屋渗漏水原因经鉴定系楼梯间伸缩缝盖板腐蚀破损、缝内无填充密封材料，导致雨水进入缝内并渗入室内，根据该鉴定结论，原中国人民解放军93356部队后勤部作为房屋开发单位出售给原告的房屋存在质量瑕疵，故被告中国人民解放军93263部队作为房屋承接单位应对原告的相关损失承担赔偿责任。被告锦州市新兴物业有限责任公司系房屋物业管理单位，其在原告房屋出现问题后已尽到物业服务义务，故不应承担责任。被告锦州市万盛建筑工程有限公司系该房屋建设单位，但房屋建设完毕后经开发单位验收合格，说明房屋已达到开发单位要求的施工标准，故被告锦州市万盛建筑工程有限公司不应承担赔偿责任。原告的合理损失数额应以评估机构作出的评估结论为准，原告的鉴定费系为此次主张权利所支付的合理费用，故应予保护。原告提出的其他诉讼请求因不明确且没有充分的证据证明，故不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军93263部队于本判决生效后5日内赔偿原告李铁柱损失（含鉴定费）24287元；二、驳回原告李铁柱其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，原告李铁柱负担4559元；被告中国人民解放军93263部队负担491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  徐 蕾人民陪审员  仲崇阳人民陪审员  刘方彦二〇一九年十一月十一日书 记 员  刘 琳