广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4562号 原告：王凌云，男，1976年3月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：郑瀚长，男，1974年12月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：王凌云，男，1976年3月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：吴建强，男，1976年12月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：吴建峰，男，1979年11月13日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：吴彩英，女，1953年5月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：蒋丽，广西大航律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：柳维，广西大航律师事务所律师。 原告王凌云、郑瀚长与被告吴建强、吴建峰、吴彩英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓瀚长的委托诉讼代理人暨原告王凌云，被告吴建强、吴建峰、吴彩英的共同委托诉讼代理人柳维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王凌云、郑瀚长向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告就南宁市兴宁区朝阳路76号139号房屋于2017年8月19日签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款1653960元；3.被告赔偿原告购房契税损失48083元；4.被告支付原告违约金165390元；5.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月19日签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于南宁市兴宁区朝阳路76号139号房屋（建筑面积19.69平米）以1653960元的价格出售给原告。补充约定：朝阳路76号一层靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归原告所有。现139号已对外出租，待租赁期满，乙方有权对上述房产进行自主经营或对外出租，并可以将产权面积及相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有。针对合同的补充约定内容，涉案房屋的物业管理部门（南宁市百名御物业服务有限公司）亦给予盖章确认。同时合同还约定，合同签订后被告不按时约定交付房产的，逾期超过60天原告有权解除合同，被告在收到原告解除合同通知后10天内返还原告全部房款，并按房款总额的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付全部房款，被告至今不能交付所约定合同标的并于近日向原告明确表示补充协议中所涉及内容系公共部分，无法向原告交付。被告将不具有处分权的财产恶意许诺给原告，伙同物业公司以欺诈手段骗取原告签订房屋买卖合同，致使双方约定的合同交付内容无效，不能实现原告签订合同的目的，给原告造成了极大的损失。 被告吴建强、吴建峰、吴彩英辩称：原告诉请没有事实和法律依据，本案合同是有效合同，并不存在合同法第52条的法定条件，在签订完买卖合同后，双方都履行了合同义务，即被告履行了过户登记的约定义务，因此原告主张合同无效没有事实和法律依据。合同有效的情况下，原告主张返还房款、赔偿损失没有事实依据。买卖合同中约定的房屋面积及单价，该单价仅仅是对产权面积约定的价格，契税也是根据19.69平米过户进行缴纳，这不包括补充约定中约定的面积部分，所以原告要求退还相应购房款没有事实依据。违约金部分，合同中对违约金条款只是在合同第6条适用合同解除的情况下适用，原告主张合同无效，即没有违约金条款，原告主张合同无效，那违约金条款自始无效，且本案合同是合法有效，原告主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月19日，三被告（甲方）与两原告（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，载明：第一条:甲方自愿将坐落于南宁市兴宁区朝阳路76号一层139号的房屋（建筑面积19.69㎡）按现状出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。第二条：甲乙双方议定上述房屋，单价为￥164000元/平米，总价为人民币叁佰贰拾贰万玖仟壹佰陆拾零元整（￥3229160元整）；折后成交总价为人民币壹佰陆拾伍万叁仟玖佰陆拾零元整（￥1653960元整），单价为84000元/平米。房屋面积最终以政府相关部门实测为准，折前单价不变，房屋总价多退少补。第三条：具体付款方式及期限：1、一次性付款：乙方在签约前已向甲方支付购房定金壹拾万元整，剩余全部购房款人民币壹佰伍拾伍万叁仟玖佰陆拾零元整于签约七天内一次性付清给甲方（定金折抵房款）。第四条：房屋交付约定：1、甲方在（备注）付清全款之日起算15日内将房屋交付给乙方，交付前提是乙方按照合同约定付清全部购房款后；如果是银行贷款的，则在银行贷款到甲方帐户后。2、甲、乙双方共同确认，对于乙方购房所享受到的上述折后价，是以乙方同意上述房屋交付期限为前提条件。3、在上述约定交付日期前，甲方有权对该房屋进行自营或者对外出租，收益全部归甲方所有，乙方无异议。在该期限内，如甲方自愿提前交付房屋的，交付后房屋的收益归乙方所有。如乙方要求甲方提前交付房屋且征得甲方书面同意的，则乙方不得享受折后价，需将原议定上述房屋总价与折后成交总价之间的差额部分支付给甲方，甲方收到乙方支付的上述款项后十日内将房屋交付给乙方。第六条违约责任：（一）甲方(1)合同签订后，乙方未付清全部房款前，甲方单方解除合同的，应双倍返还定金并全额退回已收购房款项给乙方；(2)甲方不按约定交付房产的，每逾期一日，应按已付购房款总额每天千分之五向乙方支付违约金。逾期超过60天的，乙方有权解除本合同，甲方在收到乙方解除合同书面通知后10天内返还乙方全部房款，并按房款总额的10%向乙方支付违约金；乙方不要求解除合同的，合同继续履行，从逾期的第61天起，甲方按已付购房款总额每天千分之五向乙方承担违约责任。(3)房屋交付后，因甲方的原因不能在本合同第五条约定的期限内到房产管理部门办理房产过户登记手续的，合同继续履行，甲方应在逾期之日起，按已付购房款的每天万分之三向乙方支付违约金，违约金总额不超过购房款5%。第九条、补充约定：朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有。现139号已对外出租，待租赁期满，乙方有权对上述房产进行自主经营或对外出租，并可以将产权面积及相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有。”南宁市百名御物业服务有限公司在补充约定内容上加盖公章。 2017年8月23日，原告按合同付款1653960元并收到南宁市兴宁区地方税务局开具的税收完税证明，并缴纳了印花税827元、契税47256元。 2017年9月14日，原告取得南宁市兴宁区朝阳路76号一层139号房屋的不动产权证书，证书载明原告对该房屋为按份共有，各占50%份额。不动产权证号为：郑瀚长，桂（2017）南宁市不动产权第0092206号；王凌云，桂（2017）南宁市不动产权第0092205号。 案件审理过程中，原告主张房屋一直没有交付，被告对此不认可，并主张房屋于2017年11月19日左右交付，且原告对铺面进行了隔断。原告主张在购买房屋后两个月后进行割断，但物业公司又将隔断拆除。 案件审理过程中，本院向原告释明，原、被告双方签订的合同效力问题，原告主张如法院认定《房屋买卖合同》有效，则变更诉请请求为解除双方签订的合同，其他诉讼请求不变。 本院认为：关于《房屋买卖合同》效力的问题。该《房屋买卖合同》系原、被告双方购买南宁市兴宁区朝阳路79号一层139号房屋的意思表示，该合同第九条补充约定中“朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有”、“相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有”的内容，涉及涉案商铺所在区域归属于全体业主的共有部分，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，原、被告双方关于合同第九条补充约定中“朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有”、“相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有”的内容，原、被告双方在明知其无权处分无产权部分及商铺所对应的广告的情况下，仍在该补充约定中对该共有部分进行处分，达到占有、使用该共有部分的非法目的，已经损害了其他业主的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的…”的规定，该补充约定中“朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有”、“相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有”的合同条款应属无效。原、被告签订的《房屋买卖合同》中其他条款，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院对此予以确认。 关于返还购房款及赔偿购房契税的问题。原告主张对房屋无产权部分进行隔断但被物业公司拆除，说明被告已就合同所涉房屋交付给了原告，但因涉及合同无效条款所处分的共有部分无法履行外，合同有效部分约定的房屋并不存在履行障碍且已经交付完毕，且已根据《房屋买卖合同》办理了不动产权证书，《房屋买卖合同》有效部分亦无存在解除的事由，故原告主张被告退还购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。原告所主张的购房契税属于房屋在办理过户手续时必然发生的费用，原告要求被告赔偿购房契税损失，亦无事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中无效条款部分不存在违约问题。至于《房屋买卖合同》中有效条款部分，原告亦未举证证实被告存在有违约行为，故原告主张被告支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下： 一、确认原告王凌云、郑瀚长与被告吴建强、吴建峰、吴彩英于2017年8月19日签订的《房屋买卖合同》第九条补充约定中“朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有”、“相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有”的内容无效；《房屋买卖合同》除第九条补充约定“朝阳路76号一层139号靠朝阳路侧同等宽度无产权部分永久归乙方所有”、“相对应的赠送面积进行独立隔断，商铺所对应的广告归乙方所有”外的其他内容有效; 二、驳回原告王凌云、邓瀚长的其他诉讼请求。 案件受理费10803元，由原告王凌云、邓瀚长负担5401.5元，被告吴建强、吴建峰、吴彩英负担5401.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 二〇一九年十一月八日 书记员 黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。