广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2316号 原告:谢光，男，1桂林市七星区。 委托诉讼代理人：谢明，女，1960年7月11日出生，汉族，广西交通技师学院退休教师，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人:倪守彩，广西中远律师事务所律师。 被告:赵红萍，女，1972年11月20日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人:李明、左明超，广西齐兴律师事务所律师。 原告谢光与被告赵红萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢明、倪守彩，被告的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案于2019年8月30日中止审理，2019年10月30日恢复审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告2019年5月、6月房租5.6万元和延期给付房租滞纳金8316元；2、解除2016年双方签订的《经营场地租赁转让合同》；3、被告承担违约金33.6万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与其委托人谢明系姐弟关系。2016年7月23日及2016年9月18日，原告的委托人与被告签订了一份经营场地租赁转让合同和一份补充合同。这两份合同约定了谢明将其名下的上东酒店管理有限公司转让给被告，也同时约定被告每月向原告支付房租。从2018年3月份开始被告就以各种借口拒绝向原告支付房屋租金，现被告又拖欠原告2019年5月、6月房租5.6万元未支付，被告的行为已经严重违反了约定，故原告要求解除上述合同中的租赁合同部分，同时要求被告承担违约责任。 被告辩称，一、涉案合同的经营权纠纷正在诉讼过程中，尚未形成生效判决，本案的审理须以该案的审理结果为依据，因此本案应当中止审理。1、被告签订涉案合同的目的是经营酒店，然而涉案合同中所涉及的酒店现已无法经营，无法经营的原因亦与涉案合同的甲方有关，无法经营的主要原因为:酒店缺少消防合格证;甲方在原经营酒店的过程中涉税问题尚未处理；同时，合同甲方(原告的全权委托人谢明)长期采取各种方式及手段阻碍被告经营酒店(比如将酒店大门强行上锁，在酒店大门张贴海报、霸占酒店大厅，聚集众人闹事，私自打开被告酒店的所有房门并进入酒店等行为)。2、本案租赁关系与酒店经营权关系不可分离。首先，被告是基于经营酒店才建立租赁关系；其次，经营权纠纷与租赁纠纷是基于同一份合同而产生，如酒店无法经营被告不可能承租涉案房屋，亦不应继续支付租金。3、由于酒店缺少消防合格证，该证件是经营酒店的必备证件，因涉案合同甲方(经营权)负有交付消防合格证的义务，所以涉案合同的甲方到底是谁必须要查明，这关系到在合同履行过程中原告是否首先违约导致合同目的无法实现，原告实施将酒店大门强行上锁，在酒店大门张贴海报、霸占酒店大厅，聚集众人闹事，私自打开被告酒店的所有房门并进入酒店等行为是否导致合同无法继续履行的原因及原告是否应当承担相应的过错，这也涉及到本案租金的给付，合同是否应当解除及是否应当承担违约金等相关问题的审理。而查明涉案合同甲方(经营权)到底是谁的纠纷已在审理当中，现尚未形成生效判决。因此，被告认为，本案的审理须以另一案的审理结果为依据，本案应当中止审理。二、从本案实际情况来看，涉案合同目前不应当予以解除。1、经营权纠纷尚未形成生效判决，案件相关事实未进行生效认定；2、合同解除后，被告将无法对酒店设施设备进行处理及控制，如经营权纠纷当中形成对被告有利的判决及认定，如涉案合同判令解除，这将直接导致被告不可估量的损失，该损失无法补救。三、原告主张滞纳金及违约金属于重复主张违约责任，且原告主张违约金过高，根据合同约定违约金以拖欠租金的每日万分之三计付，因此原告主张违约金不符合客观事实。综上所述，法院应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，原告的委托代理人谢明（甲方）与被告（乙方）签订《经营场地租赁转让合同》一份。合同约定，甲方将桂林市七星区六合路84号新一栋的第四至第七层，办公楼及酒店租赁转让给乙方经营使用；甲方目前经营的上东酒店是甲方经合法途径取得的，地址位于七星区，甲方将其承租转让该栋楼的第四至第七层的上东酒店经营权等转给乙方；租赁转让期限自2016年8月1日起至2025年8月1日为止；转让金40万元，折旧费12万元，2016年8月1日-2020年8月1日月租金28000元，2020年8月1日-2025年8月1日月租金31000元；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的100%作为违约金；租金按月交纳，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的万分之三向乙方加收滞纳金等。现因被告未支付2019年5月、6月房屋租金5.6万元，原告遂诉来法院。在合同履行过程中，原告曾因被告拖欠2018年3月至9月的租金诉至本院，案经桂林市中级人民法院二审，该院已发生法律效力的(2019)桂03民终50号民事判决认定，双方签订的《经营场地租赁转让合同》合法有效，判决被告支付原告2018年3月至9月的房屋租金9.6万元及逾期利息7000元。2018年1月25日，桂林市上东酒店管理有限公司原股东谢明、彭秀芝、王恒以该公司现股东赵红萍、龙崇英欠付上述《经营场地租赁转让合同》约定的经营管理权转让费为由诉至本院，本院作出一审判决后，赵红萍、龙崇英不服提出上诉，桂林市中级人民法院撤销一审判决，发回重审，该案尚在审理过程中。2019年4月22日，原告以被告拖欠2018年10月至2019年4月房屋租金为由诉至本院，本院作出（2019）桂0305民初1501号民事判决，判令被告向原告支付房屋租金19.6万元及逾期利息7056元，被告不服提起上诉，本案中止诉讼。桂林市中级人民法院于2019年10月16日作出终审判决，驳回上诉，维持原判，本案恢复审理。 本院认为，被告与谢明签订的《经营场地租赁转让合同》，既有谢明与被告关于上东酒店经营权转让的内容，又有原告与被告关于房屋租赁的内容，本案仅审理原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷。上述《经营场地租赁转让合同》经生效判决认定为有效合同，则双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告实际使用了租赁房屋，应当依约交纳租金，被告拖欠原告2019年5月、6月房屋租金5.6万元已构成违约，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。合同约定的滞纳金实为被告违约后应赔偿的逾期付款利息损失，按未付租金的日万分之三计算应为756元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉《经营场地租赁转让合同》虽然约定任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的100%作为违约金，但就逾期交纳租金的违约情形专门约定了损失赔偿额的计算方法。原告系因被告拖欠租金向其主张违约责任，应依约按月租金的日万分之三计算违约金，故对原告关于被告支付违约金33.6万元的诉讼请求，本院不予支持。 原告并非涉案合同中经营权转让的当事人，被告与谢明因酒店经营权转让发生纠纷系另一法律关系，故本案并不须以谢明、彭秀芝、王恒与被告、龙崇英等合同纠纷一案的审理结果为依据。如原告实施了阻碍被告正常经营的行为给被告造成了损害，被告可另行起诉主张损害赔偿。 被告长期拖欠原告房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权提出解除合同。但因该合同为经营性房屋租赁合同，租赁房屋作为营业财产有其特殊性，即一定时期内通常具有不可替代性，在被告与案外人的经营权纠纷解决之前，本案租赁合同暂不宜解除。故对原告关于解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，原告可视情另行提起诉讼。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告赵红萍向原告谢光支付房屋租金5.6万元及逾期利息756元； 二、驳回原告谢光的其他诉讼请求。 本案案件受理费7304元，因适用简易程序审理减半收取3652（原告已预付），由原告谢光负担3043元，被告赵红萍负担609元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7304元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 李 旻 二〇一九年十一月一日 书记员 何淑萍