广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22199号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：汤明坚，男，1989年11月19日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：汤荣耀，男，1957年4月18日出生，汉族，住中山市，系汤明坚的父亲。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告汤明坚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人梁添福，被告汤明坚委托诉讼代理人汤荣耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：判令：被告汤明坚向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2018年4月至2019年6月期间共15个月的物业服务费5385元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费359元为基数，分别从欠费当月11日起按逾期金额每日1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2019年6月10日为1131元）。事实与理由：被告汤明坚拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业服务费未按时支付。2008年10月1日，原告雅居乐雅生活服务有限公司沙溪分公司与房地产开发公司中山雅居乐雍景园房地产公司签订《中山市前期物业服务合同》，物业费计收标准：住宅按建筑面积每月每平方米高层2.5元收取；每月10日缴纳上月的物业服务费用；违约金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同期限：从2008年10月1日起至本物业管理区域业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，被告汤明坚是中山市沙溪镇翠景南路18号雅居乐世纪新城3期225幢××房（以下简称××房）的业主，该房建筑面积143.41平方米，交楼日期：2014年2月28日。被告汤明坚拖欠物业服务费期间：2018年4月至2019年6月共15个月，合计5385元。2019年4月原告雅居乐雅生活沙溪分公司向被告汤明坚邮寄律师函催收物业服务费，但被告汤明坚至今未缴纳，为此，原告雅居乐雅生活沙溪分公司特起诉至法院，请求法院依法判决。被告汤明坚辩称：我方与原告雅居乐雅生活沙溪分公司负责人有收楼协议，原告雅居乐雅生活沙溪分公司负责人在原案也承认收楼协议复印件真实性，前期合同没有签约时间，且不是被告汤明坚签名，被告汤明坚还没有收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审查认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日。经营范围：家庭服务、物业管理服务等。2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司对中山市沙溪镇世纪新城小区提供前期物业管理服务；小区的物业管理服务费用的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；已售车位管理费每月40元；业主或非业主使用人缴纳物业服务费的时间为公历每月10日，每次缴纳上月的物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐雅生活沙溪分公司开始为世纪新城小区提供物业服务。后汤明坚拖欠2018年4月至2019年6月期间的物业服务费5385元及违约金。雅居乐雅生活沙溪分公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）曾因汤明坚拖欠××房物业管理费，曾于2014年9月17日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告汤明坚向原告雅居乐物业沙溪分公司清偿2014年3月至2015年3月物业服务费4308元；2、被告汤明坚向原告雅居乐物业沙溪分公司支付滞纳金1290元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计）。后本院作出（2014）中一法沙民一初字第871号民事判决，查明如下事实：案外人汤明德与汤明坚为兄弟关系，汤明坚购买××房同时，汤明德与雅居乐房地产公司签订了商品房买卖合同，购买××房。汤明坚称两套房由二人的父亲汤荣耀出资。2013年6月，雅居乐房地产公司向汤明坚邮寄收楼通知书，通知汤明坚于2013年6月30日至2013年7月31日期间办理收楼手续。汤明坚于2013年7月27日前往办理收楼手续，发现××房存在“入户花园落地门靠右边打不开、生活阳台空调排水管口收位补外墙砖、厨房窗右下角位瓷砖需用水泥封边”等问题，未办理收楼手续。同年8月17日，汤明坚再次前往办理收楼手续，发现××房存在“厨房地面积水、主人房左边窗台渗水、弱电箱盖难合上”等问题，未办理收楼手续。同年10月27日，汤明坚再次前往办理收楼手续，××房已基本修复，但汤明坚未办理收楼手续，称雅居乐物管公司职员同意待××房整改完毕后××房与××房一起办理收楼手续。汤明坚提供的业主收楼验收表上注明“与L3-1-××整改完毕后一起收楼”字样，右下角汤明坚在“业主签名”处签名，雅居乐物管公司的物业助理许权在“物业助理签名处”签名。汤明德认为××房存在质量问题，一直未办理收楼手续。2015年2月22日，汤明德委托其父亲汤荣耀前往办理××房收楼手续，发现××房仍未完全整改，存在“客厅天花有水印、阳台天花有脱灰、大阳台地漏旁地面破皮”等问题，仍未办理××房收楼手续。至该案辩论终结，××房及××房均未办理收楼手续。本院认为雅居乐房地产公司于2013年6月通知汤明坚于2013年6月30日至2013年7月31日收楼，汤明坚按通知前往拟办理收楼手续，但因房屋存在部分质量瑕疵，汤明坚未办理收楼手续。至2013年10月27日，××房已基本修复，汤明坚亦确认该事实，即××房已具备了收楼条件。虽然汤明坚提供的业主收楼验收表上注明“与L3-1-××整改完毕后一起收楼”字样，但这仅是汤明坚与雅居乐物管公司的工作人员在办理收楼手续时对现场的一个事实经过的记录，不能视为雅居乐物管公司已同意“待L3-1-××房整改完毕后××房与××房一起办理收楼手续”。并且因购买××房与××房产生的商品房预售合同关系为完全不同的合同关系，购买人也完全不同，一定要捆绑收楼违反公平的原则。2014年2月21日，雅居乐物业公司委托律师向汤明坚发出律师函，要求汤明坚于2014年2月28日前支付物业管理费，汤明坚仍不办理收楼手续并支付物业服务费应视为汤明坚因自身原因未收楼，从2014年2月28日起视为已将××房实际交付汤明坚。并判决如下：被告汤明坚于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司从2014年3月起至2015年3月的物业服务费4308元；被告汤明坚于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司逾期付款违约金（该违约金以实欠款额为本金，从拖欠之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。又查：雅居乐雅生活沙溪分公司曾因汤明坚拖欠××房物业管理费，于2017年11月23日向本院提起诉讼，请求判令：1.被告汤明坚从2015年4月起按每月359元的标准向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2018年3月，应付的管理费12924元；2.被告汤明坚从逾期之日起（即每月11日起）按逾期金额每天1‰的标准向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2018年3月，违约金金额7172.82元;暂计至2018年3月，二项合计20096.82元。后本院作出（2017）粤2071民初22130号民事判决，判决如下：汤明坚于本判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2015年4月至2018年3月期间的物业管理费12906元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠金额为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍标准计至支付之日止）；二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。后，汤明坚不服该判决，提起上诉，中山市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤20民终5405号民事判决，另查明如下事实：二审中，汤明坚确认2013年10月27日的业主收楼验收表上“与L3-1-××整改完毕后一起收楼”的内容系其本人所写，但认为是在许权同意的情况下写的，雅居乐雅生活沙溪分公司则认为这只是双方对涉案物业验收过程的积累，不代表公司同意该事实，且物业助理也无权代表公司作出承诺。后判决：驳回上诉，维持原判。另查：中山市不动产登记资料证明表显示：汤明坚系中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期××幢××房的业主，该房建筑面积143.41平方米，登记时间2014年8月25日。汤明坚称××房没有办理收楼手续，但已取得房产证。另，因汤明坚未按时缴纳物业服务费，雅居乐雅生活沙溪分公司于2019年4月17日委托广东正日律师事务所的梁添福向汤明坚邮寄律师函一份载明：截至2019年4月，阁下尚欠物业管理费4667元、逾期滞纳金980元未付，请务必于2019年4月30日前付清拖欠的物业管理费，并按约定及有关规定支付逾期缴费违约金，等等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本院已经发生效力的（2014）中一法沙民一初字第871号民事判决已经认定至2013年10月27日××房已具备了收楼条件，从2014年2月28日起视为已将××房实际交付汤明坚，并判决汤明坚支付涉案房屋2014年3月至2015年3月的物业管理费4308元，虽然汤明坚称雅居乐雅生活沙溪分公司员工曾同意待××房修复完毕后××房与××房一起收楼，但其提供的业主收楼验收表上注明的“与L3-1-××整改完毕后一起收楼”内容系汤明坚自己所写，该验收表仅是对涉案物业验收过程的记录，不能直接视为雅居乐雅生活沙溪分公司已同意××房与××房一起办理收楼手续，且上述生效判决已对该证据进行了分析认定，因此，汤明坚提交的证据不足以推翻上述生效判决所认定的事实，且汤明坚亦于2014年8月25日取得了××房的房产证。因此，汤明坚称涉案××房未交付，其未收楼的意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于前期物业合同的问题。虽然汤明坚称涉案前期物业服务合同并非其所签订。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定。建设单位中山雅居乐雍景园房地产有限公司与雅居乐雅生活沙溪分公司签订前期物业服务合同对业主汤明坚具有约定力，雅居乐雅生活沙溪分公司依照上述合同履行了对涉案物业进行物业管理服务的义务，汤明坚作为业主，理应向雅居乐雅生活沙溪分公司交纳物业管理费。物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。汤明坚作为业主，在已实际享用了雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费，汤明坚未交纳物业管理费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为143.41平方米，雅居乐雅生活沙溪分公司主张住宅的物业管理费按每月每平方米2.5元计算有合同依据，即每月的物业管理费为358.5元（143.41平方米×2.5元/平方米/月）。现雅居乐雅生活沙溪分公司主张汤明坚支付2018年4月至2019年6月共15个月的物业管理费实为5377元（358.5元/月×36个月），本院予以支持。关于违约金问题，雅居乐雅生活沙溪分公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。雅居乐雅生活沙溪分公司主张违约金从欠费之日起按每日千分之一的标准计算，本院认为雅居乐雅生活沙溪分公司所主张的违约金标准明显过高，应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算。因前述费用均系按月支付，故汤明坚逾期未付部分亦应自逾期之日即次月11日起计付违约金。综上，依照《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告汤明坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2018年4月至2019年6月期间的物业管理费5377元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠金额为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍标准计至支付之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由被告汤明坚负担并于本判决生效之日起七日内直接返还原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审判员  陈伟基二〇一九年十一月二十二日书记员  简佩琳附件：证据目录清单证据目录清单原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.不动产登记资料证明表；2.中山市前期物业管理服务协议；3.广东省经营服务性收费许可证；4.备案回执及物业服务收费备案表；5.（2018）粤20民终5405号；6.律师函及邮寄凭证。被告汤明坚对其辩解向本院提交证据如下：1.购房优惠确认书；2.业主收楼验收表;3.撤诉说明；4.《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读；5.中山市悟空防水补强工程有限公司对××房屋漏水治理施工方案及工程预算单；6.中山市前期物业服务合同；7.2013年10月27日协议；8.业主收楼验收表。