广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3837号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇,职务副总经理。委托诉讼代理人：许文筹，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告：王洪珍，女，1975年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。第三人：广州市越秀区迎彩花店，经营场所广州市越秀区百灵路11号A1铺。经营者：黄荣汉。第三人：广州市越秀区骆兴皮鞋经营部，经营场所广州市越秀区百灵路11号A2房。经营者：宁瑜。第三人：广州周良百货贸易商行，住所地广州市越秀区百灵路11号首层06房。投资人：周俊杰。第三人：广州立源商贸发展有限公司，住所地广州市越秀区百灵路11号自编之六。法定代表人：陈妙珍。委托诉讼代理人：李田卓，该公司员工，通讯地址。第三人：广州仁隆房地产销售代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路421号之二首层。法定代表人：张金发，职务经理。第三人：广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司，营业场所广州市越秀区百灵路11号首层04房。负责人：邓海连。上列两第三人委托诉讼代理人：冯鹤赟，该公司职员，通讯地址。原告广州市悦华物业管理有限公司诉被告王洪珍、第三人广州市越秀区迎彩花店（以下简称迎彩花店）、广州市越秀区骆兴皮鞋经营部（以下简称骆兴经营部）、广州周良百货贸易商行（以下简称周良商行）、广州立源商贸发展有限公司（以下简称立源公司）、广州仁隆房地产销售代理有限公司（以下简称仁隆公司）、广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司（以下简称仁隆百灵路分公司）物权保护纠纷一案，本院2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔庆宁，被告的委托诉讼代理人柯柏松，第三人仁隆公司及仁隆百灵路分公司的委托诉讼代理人冯鹤赟到庭参加诉讼。第三人迎彩花店、骆兴经营部、周良商行、立源公司经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同于2017年12月29日解除；2.被告及第三人将越秀××××号1-3层商铺腾空交还原告；3.被告及第三人按每月34330.96元的标准向原告支付2017年11月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费及滞纳金（按月占用费的每日1%计算，自2017年11月6日至房屋占用费实际支付之日止）。事实和理由：原告与被告于2017年1月签订《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同》，约定原告将越秀××××号1-3层的物业出租给被告使用，租用面积103.6平方米，被告必须在每月5日前交纳当月的租金。被告从2017年11月开始拖欠租金，原告多次催促，被告仍拒绝缴纳。原告于2017年12月29日向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告的合同，并要求被告交回租赁物。但被告至今仍未履行。同时被告未经原告书面同意将租赁物转租给第三人，严重违约。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：被告同意解除合同，但认为合同是在2018年届满解除的。原告所计算的占用费的标准不予认可，因为从2017年年底的时候涉案商铺的2、3层已经无法使用，因为食药监部门从2018年1月开始消防、卫生许可需要重新办理，但整栋大楼是违章建筑，首层可以使用是因为有营业执照，只是次承租人续用前手的营业执照才能继续经营的。2、3层由于是违章建筑无法办理卫生许可，故被告只同意按照每月16938.6元支付1层的租金。从2017年11月-2018年8月有欠租款，2018年9月被告又开始支付，至今为止被告按照1层租金计算的只是欠付12000元，而且被告还有90000元押金在原告处。被告同意将涉案商铺交还给原告，但需要原告给予合理的期限。不同意支付滞纳金，滞纳金标准过高，远超过实际损失，即使支付也应按银行同期贷款利率计算。另原告起诉后被告在2019年5月7日支付了23000元，2019年5月29日支付了11460元，2019年6月21日支付了22960元，2019年7月23日支付了22960元，2019年8月30日支付了22960元，2019年9月26日支付了22960元，合计2018年8月之后被告一共向原告支付289820元。第三人仁隆公司、仁隆百灵路分公司述称：第三人实际使用的涉案商铺是百灵路11号之四，希望继续经营，自2019年3月其公司直接按每月11500元的标准向原告支付租金至今，希望与原告签订租赁合同。第三人迎彩花店、骆兴经营部、周良商行、立源公司没有述称。经审理查明：广州市越秀××××号的物业为临建商铺，是广州市道路扩建工程办公室用作临时安置。2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心委托原告就广州市道路扩建工程办公室位于越秀××××号的物业进行管理。2017年1月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将越秀××××号1-3层的物业出租给乙方使用，各层建筑面积均为103.6平方米，用途为商用（首层不得经营餐饮），乙方确认出租物的现状、用途及实际权属情况；租赁期为2017年2月1日至2019年1月31日止，首层租金标准为152.25元/平方米，2层租金标准为99元/平方米，3层租金标准为64.35元/平方米，即每月租金为32696.16元，自合同期第二年起月费递增5%，即2017年2月1日至2018年1月31日的月租金为32696.16元，2018年2月1日至2019年1月31日的月租金为34330.96元，乙方必须在每月5日前交付当月租金给甲方；乙方必须向甲方一次性交纳92409元、水电周转金2000元；乙方逾期交纳租金及其他费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额1%的滞纳金，乙方承诺不得以此标准高于甲方所受损失或乙方可预见程度等任何理由请求调整该滞纳金标准；乙方逾期30天甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款及解除合同通知书，在甲方通知的期限内乙方仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金并自由处置租赁物内属乙方的财产；乙方自行办理使用物业所需的一切相关经营证照，自行协调解决好使用物业时所涉及的用水、用电以及其他等相关问题等。合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金和水电周转金。涉案商铺由被告转租，现由第三人实际使用。本案在审理期间，被告向本院提交了19张租金发票（包括被告和第三人的转账付款），原告确认该19张发票记载的数额（共367640元），另2019年10月7日和9日各收到第三人的转账22960元，故收取涉案商铺的租金合计共390600元，扣除合同约定应付的租金，被告应付租金的时间为2018年9月起（其中9月尚欠14832.32元），10月之后的按合同约定计。原告向本院提供证据：1、2017年12月29日，原告向被告发出《催租、解除合同通知书》，内容记载由于被告在履行合同过程中存在拖欠租金已超过30天，已违反合同约定，被告应在收到本通知的2个自然日内向原告交纳租金和水电及物业管理费等一切费用，否则自第3个自然日起原告将解除与被告签订的合同（不再另行通知），被告须于2018年1月15日前将物业清退腾空交还原告。若发现物业存在损毁或水电等配套设施设备缺失情况等，保证金不予退回。2、2018年7月27日，原告向被告发出的《关于清退物业及追缴费用的通知》，内容记载原告向被告发出解除合同通知后，被告至今仍未交还物业，现通知被告须于2018年8月15日前腾空物业、恢复现状，清缴自2017年10月1日至2018年7月31日期间产生的场地占用费336770.4元及水电相关通用。被告对上述的2份通知真实性没有异议，称在2017年看到一份道路扩建办因政府原因要收回涉案商铺的通知，才没有按合同约定向原告支付租金。同时认为涉案商铺的2-3层是违建，2018年1月开始无法办理营业执照，无法正常使用，不应支付租金。本院认为：原告与被告自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同明确约定了租金支付时间和金额，被告没有依约履行支付租金的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因被告没有按时支付租金，原告虽在2017年向被告发出了解除合同的通知，但涉案商铺仍由第三人继续使用，原告也继续收取被告或第三人支付的租金至今，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，原告可随时要求解除合同。故对原告要求被告与第三人交还商铺的请求，本院予以支持。对原告要求确认合同于2017年12月29日解除的请求，本案不再调处。鉴于双方对收交租金的数额没有异议，经核对原告要求被告自2018年9月（其中9月需支付14832.32元）起支付拖欠租金的请求合理，本院亦予以支持。被告称滞纳金标准过高要求调整没有依据，本院不予采纳。至于被告称涉案商铺的2-3层违章无法使用，被告在签订合同时知悉当时涉案商铺的状况，且合同也明确由被告自行办理营业证照，由此产生的经营风险应由其自行承担。故对被告关于不支付2-3层租金的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告王洪珍、第三人广州市越秀区迎彩花店、广州市越秀区骆兴皮鞋经营部、广州周良百货贸易商行、广州立源商贸发展有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司、广州仁隆房地产销售代理有限公司百灵路分公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区百灵路11号1-3层商铺腾空交还原告广州市悦华物业管理有限公司。二、被告王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年9月起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金支付给原告广州市悦华物业管理有限公司（其中9月支付14832.32元，10月起按照34330.96元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告王洪珍按照上述标准逐月支付给原告广州市悦华物业管理有限公司。三、被告王洪珍自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市悦华物业管理有限公司支付迟延给付租金的违约金（自2018年9月6日起至实际清偿欠付租金之日止，每日按当月欠付租金额的百分之一标准计）。该违约金总额以不超过所欠租金总额为限。四、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13884元，由原告广州市悦华物业管理有限公司负担100元，被告王洪珍负担13784元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十一月十一日书 记 员  韩俊彦