重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0156民初3194号原告：肖寿兵，男，1982年1月19日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。被告：吕代琼，女，1974年11月22日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。被告：刘建忠，男，1968年3月21日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。二被告共同委托诉讼代理人：丁福绪，重庆市武隆区巷口法律服务所法律工作者。第三人：武隆区亲城里房屋中介服务部，经营场所重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉东路1号4幢1-附12（原22号楼），统一社会信用代码92500232MA60412PX3。经营者：周成银，男，1978年3月16日出生，汉族，现住重庆市武隆区。原告肖寿兵诉被告吕代琼、刘建忠及第三人武隆区亲城里房屋中介服务部（以下简称“亲城里房屋中介”）定金合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告肖寿兵的委托诉讼代理人黎毅，被告吕代琼、刘建忠及其共同的委托诉讼代理人丁福绪，第三人亲城里房屋中介的经营者周成银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖寿兵向本院提出诉讼请求：1.判决被告吕代琼、刘建忠双倍返还原告定金20000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月4日，第三人与被告签订《服务确认书》，约定由第三人介绍出售被告所有的位于武隆区XX路XX号X幢XX-X号（XXXXX小区X号楼XX-X）的房屋，第三人保证被告净收售房款46万元，中介服务费为房屋交易价款与被告净收房款的差额部分。同日，第三人介绍原告购买被告的前述房屋后，原告向第三人支付了购房诚意金20000元，第三人与原告约定房屋成交价确定为473000元时，该笔诚意金自动转化为购房定金不予退还。2019年6月6日，第三人将原告交付的20000元诚意金作为原告的购房定金支付给被告，被告吕代琼给原告出具了收到20000元定金的收条，并约定三日内签订合同等事宜。2019年6月7日，被告吕代琼将收到的20000元定金通过第三人退还给原告，拒绝将案涉房屋出售给原告，原告要求其双倍返还定金时遭到了被告拒绝。综上所述，原告通过第三人向被告购买房屋，并按约定向被告支付购房定金，被告未能按照约定出售房屋的行为构成了违约，应双倍返还定金。为了维护原告的合法权益，故诉请如上。被告刘建忠、吕代琼辩称，其一，被告仅就案涉房屋与房地产开发商签订了一份《房屋买卖合同》，该合同效力尚未确定，故被告对案涉房屋没有所有权。其二，被告吕代琼与第三人签订《服务确认书》的行为侵犯了被告刘建忠的合法权益，该确认书应为无效。其三，原、被告之间尚未达成预备合同，被告吕代琼收取的10000元费用系意向金，且该意向金系被告与第三人之间的行为，与原告无关，故原告无权要求被告吕代琼双倍返还案涉费用。其四，经武隆区公安机关的相关人员协调，被告已于2019年6月7日将10000元的诚意金退还第三人亲城里房屋中介。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人亲城里房屋中介辩称，被告与第三人签订了《服务确认书》，约定房屋价格为460000元，第三人售出房屋价格高出460000元的部分作为第三人的佣金。第三人介绍原告购买以上房屋时，双方商定的房屋成交价为473000元，第三人收取了原告的诚意金20000元，并给原告出具了收条。2019年6月6日，被告与第三人签订服务确认书后，第三人向原告支付了房屋定金。因《服务确认书》中约定收取购房定金时，中介需要收取10000元的服务费，被告认可该意思表示后出具了20000元的收条，并约定当日下午签订合同。当日下午，第三人约被告签订合同时，被告以各种理由推迟后，又约定第二天签订合同。2019年6月7日上午，被告向第三人退还了10000元，并通知第三人因房屋有其他人愿意全款购买，其不愿意继续出售。之后，被告与第三人因此事产生分歧。由于被告不愿意出售案涉房屋，第三人已将从原告处收取的20000元费用予以全额退还。经审理查明，被告刘建忠与被告吕代琼系夫妻。2018年4月22日，被告刘建忠、吕代琼与重庆市黔源物流有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告刘建忠、吕代琼购买重庆市黔源物流有限公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX路XX号X幢XX-X的房屋一套，该房屋属于预售商品房，交房时间为2019年10月31日前。2019年，被告吕代琼将前述房屋交由第三人亲城里房屋中介进行出售。2019年6月4日，第三人亲城里房屋中介与原告肖寿兵就案涉房屋的售买达成意向，原告向第三人亲城里房屋中介支付了房屋诚意金20000元。当日，第三人亲城里房屋中介的经营者周成银给原告出具一份《诚意金收条》，载明：“今收到肖寿兵身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买XXXX小区X号楼XX-X号的房屋诚意金贰万元整(￥20000.00)元整。如将该房屋成交价谈成到最高人民币肆拾柒万叁仟元（￥473000.00）元整，则该笔诚意金自动转为定金不予退还，如谈不成，该笔诚意金如数退还。时限3天”。2019年6月6日，被告吕代琼以其本人和被告刘建忠的名义与第三人亲城里房屋中介签订《服务确认书》，约定第三人向被告保证案涉房屋的净收价格为460000元，该房屋买卖交易中产生的一切税费由第三人或买方承担，被告无须支付；被告同意将《房屋买卖合同》中的交易成交价高于本确认书前述净收价格的差额作为支付给第三人的中介服务费，该费用在收取购房定金时缴纳，逾期缴纳该笔费用时需按日向第三人支付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。当日，第三人亲城里房屋中介的经营者周成银通过微信转账方式向被告吕代琼支付了10000元后，被告吕代琼出具了一份《收条》，载明：“今收到肖寿兵身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX购买重庆市武隆区XX镇XX路XX号X幢XX-X的房屋定金贰万元（￥20000.00）元整。①双方约定3日内签订合同交付首付款；②双方约定华帝烟机、灶具和热水器共计6000元一并转让给肖寿兵（买家）；③双方约定押尾款壹万元整过户时结清。”当日下午，被告与第三人因是否在签订服务确认书时明确为全款购买房屋发生争议。2019年6月7日上午，被告吕代琼将其收取的10000元费用通过微信转账给第三人亲城里房屋中介的经营者周成银。当日下午，第三人向被告询问情况时，被告明确因他人愿意以全款方式购买，不再将案涉房屋出售给原告。之后，第三人将被告吕代琼退回的费用和其扣除的中介费用共计20000元一并退还给了原告肖寿兵。2019年8月26日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。上述事实，有原告提交的《服务确认书》、诚意金收条、收条，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、微信聊天记录、接房通知书，第三人提交的微信聊天记录等证据以及庭审调查中原、被告及第三人的陈述在案相佐证，以上证据经庭审质证，本院在审查后对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，原告肖寿兵通过第三人亲城里房屋中介介绍购买被告吕代琼的房屋后，第三人将原告缴纳的诚意金支付给被告，并由被告给原告出具收条，故原、被告之间达成了房屋买卖的合意。被告出具的收条仅对讼争房屋的位置、定金数额、签订合同时间以及支付首付款的时间作出约定，尚未对房屋总价、交房时间、付款时限、付款期限和违约金等条款作出约定，应当认定该收条的性质为认购书。结合收条的内容理解，该收条中的定金应理解为立约定金，即定金作为订立主合同的担保，一方拒绝签订合同的，定金不予返还或者双倍返还。因原、被告双方未能在约定的时限内签订房屋买卖合同，被告应将收取的房屋定金退还原告。对于合同未能订立的原因，结合双方提供的证据可知，被告及第三人虽因房屋是否以全款方式购买发生争议，但双方签订的《服务确认书》中并未明确案涉房屋需以全款购买，而被告亦未提供证据证明就此问题与第三人达成了合意，且从双方的微信聊天记录可知，被告明确不签订合同后告知第三人的理由系因他人愿意以全款方式购买，故结合双方的真实意思表示可知，双方未能就讼争房产订立正式房屋买卖合同的原因系被告不愿将案涉房屋出售给原告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，本案被告吕代琼作为收受定金的一方不履行约定的签订合同的义务，应当双倍返还定金。对于定金的数额，从审理查明可知，原告向第三人支付的诚意金为20000元。被告与第三人签订《服务确认书》后，其将双方约定的中介服务费先行从被告应收取的购房定金中扣除，被告在收款时尚未提出异议，并在收条中明确收取定金为20000元，由此可知，第三人扣取款项的行为系双方的真实意思表示，故被告收取的定金应认定为20000元。因被告吕代琼将其直接收取的10000元定金支付给第三人，并由第三人将该部分费用和其扣除的中介费用共计20000元一并退还给原告，视为被告已经返还原告定金20000元。现原告要求被告另行返还定金20000元的理由成立，本院予以支持。关于被告刘建忠是否应当承担责任问题。被告刘建忠辩称其对被告吕代琼处分房屋的行为并不知情，其不应承担任何责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据上述规定，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为的行为结果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。本案中，被告吕代琼交给第三人亲城里房屋中介出售房屋的《商品房买卖合同》中登记的买受人为被告吕代琼和刘建忠二人，而被告吕代琼与第三人签订《服务确认书》时系以二被告的名义签订，虽然被告吕代琼以个人名义给原告出具收条，但是因当时两被告系夫妻，出售房屋这样的重要决定，被告吕代琼不会独自作出，故被告刘建忠的上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。因此，原告要求被告刘建忠与被告吕代琼共同承担责任的理由成立，本院予以支持。法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)制定机关最高人民法院效力等级司法解释综上所述，原告要求被告吕代琼、刘建忠双方返还购房定金20000元具有事实及法律依据，对其提出的该项诉请，本院予以支持。被告辩称的理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告吕代琼、刘建忠于本判决生效后十日内退还原告肖寿兵定金20000元。如果被告吕代琼、刘建忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由被告吕代琼、刘建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 陈林敏二〇一九年十一月二十二日法官助理 代 纯书 记 员 陈 程