江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4499号 原告：国家税务总局苏州市税务局，住所地江苏省苏州市干将西路535号。 法定代表人：柏立云，局长。 委托诉讼代理人：钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁瑜洁，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：江苏联升企业发展有限公司，住所地江苏省丹阳市云阳镇丹金路华南巷1号。 法定代表人：金勇。 被告：江苏汉傧酒店有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路376、378、380号。 法定代表人：徐伟群，董事长。 委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。 第三人：苏州市汉品足浴有限公司，住所地江苏省苏州市干将西路380号。 法定代表人：徐春美。 第三人：苏州统一开锁服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴趋坊124号。 法定代表人：王春良。 第三人：姑苏区宏音琴行，住所地江苏省苏州市干将西路376号。 经营者：林更生。 委托诉讼代理人：龙文金，系姑苏区宏音琴行实际经营者。 第三人：龙文金，男，1983年10月11日出生，侗族，户籍所在地贵州省天柱县。 第三人：姑苏区老岜渝餐饮店，住所地江苏省苏州市干将西路380号（东南角一楼）。 经营者：缪桃。 委托诉讼代理人：缪二华，姑苏区姑苏区老岜渝餐饮店员工。 委托诉讼代理人：周剑云，江苏振和律师事务所律师。 第三人：李勇，男，1985年9月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告国家税务总局苏州市税务局（以下简称苏州市税务局）与被告江苏联升企业发展有限公司（以下简称联升公司）、江苏汉傧酒店有限公司（以下简称汉傧酒店公司）、第三人苏州市汉品足浴有限公司（以下简称汉品足浴公司）、苏州统一开锁服务有限公司（以下简称统一开锁公司）、姑苏区宏音琴行（以下简称宏音琴行）、龙文金、姑苏区老岜渝餐饮店（以下简称老岜渝餐饮店）、李勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用普通程序审理并于2018年9月7日作出（2018）苏0508民初610号民事判决书。汉傧酒店公司、老岜渝餐饮店在上诉期内提起上诉，苏州市中级人民法院受理后于2019年5月13日裁定撤销上述判决并将本案发回本院重审。本院就本案另行组成合议庭，于2019年10月17日、11月21日公开开庭审理。原告苏州市税务局的委托诉讼代理人钱斌，被告汉傧酒店公司的委托诉讼代理人陈光明，第三人龙文金（兼第三人宏音琴行的委托诉讼代理人）（仅参加第一次庭审）、老岜渝餐饮店的委托诉讼代理人周剑云（仅参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告联升公司、第三人汉品足浴公司、统一开锁公司、李勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市税务局向本院提出诉讼请求：一、判令两被告及各第三人立即腾空、返还苏州市干将西路某号房屋(建筑面积分别为1900.22平方米、928.39平方米、2663.99平方米)；二、判令两被告向原告支付拖欠租金7773900元（计算至2017年12月28日）、逾期支付租金违约金1461157.47元（暂计算至2017年12月28日，要求计算至两被告实际履行之日止）；三、判令两被告及各第三人向原告支付自2017年12月29日起至将房屋返还原告止的占用使用费（两被告的占用使用费按250.7万元/年计算，各第三人的占用使用费以其房屋租赁合同确定租金标准计算）；四、判令两被告向原告赔偿律师费损失99000元；五、判令两被告及各第三人承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月，原告与被告联升公司签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于苏州市干将西路某号房屋出租给联升公司使用，并就租金及付款时间、逾期付款违约责任进行了约定。联升公司承租房屋后，将房屋交付被告汉傧酒店公司使用，后两被告未经原告同意将房屋另行分租，现房屋由被告汉傧酒店公司及各第三人实际使用。在合同的履行过程中，原告如约履行了义务，但两被告未能按期支付租金，后经原告多次催告仍不履行付款义务。原告于2017年12月28日以书面形式通知两被告解除与其之间的房屋租赁合同，并通知了各第三人，限其于10日内搬离，然被告及各第三人至今未搬离。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告联升公司未作答辩。 被告汉傧酒店公司辩称，原告在没有解除《房屋租赁合同》的前提下，直接要求被告及第三人返还房屋，于法无据。涉案房产系联升公司交付我司使用，双方约定的使用期限至2020年3月14日止，现使用期限尚未届满，故我司不同意返还涉案房屋。我司愿在自身能力范围内，代联升公司向原告支付拖欠的租金。我公司已累计支付房租520.5万元，原告诉请金额与事实不符，且原告维权而产生的律师费不应由答辩人承担。综上，请求驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 第三人汉品足浴公司未作陈述。 第三人统一开锁公司未作陈述。 第三人宏音琴行述称，宏音琴行现由龙文金实际经营。琴行已于2019年3月15日搬离，房屋已经归还给汉傧酒店公司，故我方无需向原告承担责任。 第三人龙文金陈述，我是宏音琴行的实际经营者，琴行已于2019年3月15日搬离，房屋已经归还给汉傧酒店公司，故我方无需向原告承担责任。 第三人老岜渝餐饮店陈述，我方已于2018年9月2日搬离并将房屋返还，故我方无需向原告承担责任。 第三人李勇未作陈述。 本院经审理查明：苏州市干将西路某号房屋所有权人为苏州市地方税务局。本案诉讼期间，因行政机构改革，省级以下国税地税机构合并，原苏州市地方税务局（以下简称市地税局）与原苏州市国税机关合并为国家税务总局苏州市税务局，即本案原告。 2011年6月30日，市地税局（出租人，甲方）与联升公司（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市干将西路某号房屋出租给乙方，租期8年，自2011年10月1日起至2019年9月30日，乙方支付履约保证金50万元，前四年租金218万元/年，后四年租金为250.7万元/年，租金先付后用，半年一付，每年9月1日、次年3月1日支付。合同第6条约定，乙方承诺具有签订本合同并承租涉案房屋的权利，如违反承诺，造成甲方损失，乙方愿意承担甲方包括但不限于调查费、诉讼费、律师代理费在内的经济损失；合同第38、39条约定，乙方未按约足额支付租金，应承担违约金，按当期应缴租金的0.3%/天计算；乙方逾期支付租金超过30天，经甲方书面催告仍不能在催告通知送达后7日内纠正，则甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，并留置乙方在租赁房屋内所有财产。乙方须无条件将全部租赁物完好无损地交还甲方，乙方所有投入租赁房屋的装修、设备和设施，除可移动物品经甲方同意后可搬走外，均无偿归甲方所有，拆除费用及由此造成的损失均由乙方承担，同时不免除乙方应支付的租金和逾期缴租的违约金；合同第106条约定，合同履行过程中如发生争议，协商不成，任一方均有权向租赁房屋所在地人民法院起诉，并由义务方向权利方赔偿包括本合同第5条、第6条在内的经济损失。 2011年12月19日，市地税局与联升公司签订延长免租期的补充协议，约定前述租赁合同延长免租期7个月，租金从2012年5月1日起算，租期顺延，自2012年5月1日起至2020年4月30日止。 合同签订后，市地税局将苏州市干将西路某号房屋交付联升公司。后，联升公司将涉案房屋交由汉傧酒店用于经营。 2012年7月，联升公司向市地税局支付租金109万元。 2014年1月、3月、12月、2015年4月、6月、9月，汉傧酒店公司向市地税局六次支付租金各54.5万元，共计327万元。 2016年3月、10月，汉傧酒店公司向市地税局两次支付租金各10万元，共计20万元。 2017年8月、9月，汉傧酒店公司向市地税局两次支付租金30万元、24.5万元，共计54.5万元。 另查明：市地税局于2017年1月、10月向联升公司邮寄书面催缴租金通知，并在涉案房屋现场将催缴通知直接向汉傧酒店公司送达。2017年10月27日，市地税局与汉傧酒店公司法定代表人徐伟群制作询问笔录一份，徐伟群称市地税局与联升公司的房屋租赁合同中承租人的权利义务均由汉傧酒店公司承受，租金由汉傧酒店公司直接缴纳，截至当月底，结欠租金747.55万元，希望分期履行。同日，汉傧酒店公司在欠缴租金确认书中盖章，确认因联升公司于2014年5月7日从汉傧酒店公司撤资，租赁合同由汉傧酒店公司履行，至2017年10月31日至共计结欠租金747.55万元。 2017年12月27日，市地税局向联升公司邮寄解除合同书面通知书，通知联升公司因欠付租金，经催告仍未履行，故解除涉案房屋租赁合同及补充协议，限解除通知送达之日起十日内交还涉案房屋，结清相关费用。该份邮件寄往联升公司住所地，于2017年12月29日签收。同时，市地税局在涉案房屋周边以张贴方式向汉傧酒店公司及各第三人送达了该份解除合同通知书。 2018年1月18日，市地税局委托江苏新天伦律师事务所代理本案诉讼，支出律师费9.9万元。 再查明：涉案房屋主要由汉傧酒店公司使用；涉案房屋二楼约1000平方米房屋现由汉品足浴公司经营使用，目前仍由该公司使用中；二楼楼道边一个包间约40平方米房屋现由李勇经营美发店，案件审理过程中，汉傧酒店公司陈述李勇已于2019年9月左右将场地返还给汉傧酒店公司，租金及占有使用费已由李勇全额支付给汉傧酒店公司；涉案房屋西面一层约180平方米房屋原由宏音琴行经营使用，宏音琴行已于2019年3月15日将该房屋返还给汉傧酒店公司，租金及占有使用费亦全额支付给了汉傧酒店公司；涉案房屋东北角约40平方米房屋现由统一开锁公司经营使用，目前仍由该公司使用；涉案房屋东南角一楼约400平方米房屋原由老岜渝餐饮店，该餐饮店已于2019年9月2日将房屋内的全部可移动物品搬离并交付房屋。另，因苏州市税务局通知解除租赁合同并交还场地，老岜渝餐饮店的经营者缪桃为此起诉汉傧酒店公司、苏州市税务局要求赔偿损失、退还剩余租金及押金等，汉傧酒店公司提出反诉，要求缪桃继续支付租金、违约金等。经本院、苏州市中级人民法院两审，生效判决认定汉傧酒店公司须向缪桃赔偿装修损失580083.01元及相应利息损失、退还租金17637元及押金10万元，缪桃向汉傧酒店公司支付占有使用费211719.45元。本案审理过程中，老岜渝餐饮店主张抵消上述债务，抵消后，老岜渝餐饮店的经营者缪桃不结欠汉傧酒店公司债务。相反，汉傧酒店公司对老岜渝餐饮店经营者缪桃负有债务；本案审理过程中，本院至涉案房屋张贴公告，要求其他实际使用人至本院申报权利，逾期无人申报。 审理中，原告苏州市税务局陈述称，2017年10月与汉傧酒店公司对账的结欠租金有误，实为737.55万元，而非747.55万元。根据补充协议约定，涉案房屋租期有所变更，故按先付后用的原则，租金应于每年4月30日、10月31日按半年租金支付。合同履行过程中，联升公司、汉傧酒店公司未按约足额支付租金，现原告自行调整预期付款利息按同期贷款基准利率的1.3倍计算，根据两被告的实际付款时间和付款金额，统计至2017年12月28日，逾期付款利息为1461157元。关于涉案房屋分租情况，提供如下分租合同： 1、2011年11月21日联升公司与林更生（系宏音琴行经营者）签订的房屋租赁合同，约定联升公司将苏州市干将西路某号西面第一层两间门面房（约180平方米）出租给林更生用于经营，租期自2012年1月1日至2016年12月30日，年租金27万元。2014年12月16日，汉品足浴公司与林更生签订补充协议，约定联升公司由汉品足浴公司替代，2015年度租金变更为28.35万元，2016年度租金变更为29.16万元。 2、2015年10月徐伟群（系汉傧酒店公司法定代表人）与王春良（系统一开锁公司法定代表人）签订的房屋租赁合同，约定徐伟群将苏州市干将西路某号东北角约40平方米房屋出租给王春良经营门锁销售，租期自2015年11月1日至2018年10月30日止，年租金3.6万元。 3、2016年6月汉傧酒店公司与李勇签订的房屋租赁合同，约定汉傧酒店公司将涉案房屋二楼楼道边一个约40平方米的包间出租给李勇经营美发，租期自2016年6月23日至2018年6月22日，首年租金5万元，剩余租期内每年租金4万元。 4、2017年1月8日汉傧酒店公司与缪桃（系老岜渝餐饮店经营者）签订的房屋租赁合同，约定汉傧酒店公司将苏州市干将西路某号东南角一楼约400平方米房屋出租给缪桃用于经营，租期自2017年3月15日至2020年3月14日，首年租金60万元，其后每年租金按65万元计算。 审理中，汉傧酒店公司对上述租赁合同真实性不持异议，并提供2017年11月1日与龙文金就宏音琴行租赁房屋签订的房屋租赁合同一份，其中约定前述宏音琴行租用的180平方米房屋承租人为龙文金，租期自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金29.16万元，目前宏音琴行已于2019年3月15日搬离，并向汉傧酒店公司支付租金及占有使用费至2019年3月15日。龙文金对上述情况不持异议。 审理中，汉傧酒店公司陈述称，涉案房屋大部分由其使用，部分分租给第三方，其中二楼一层约1000平方米房屋出租给汉品足浴公司，年租金42万元，最近一期租赁合同约定期限为2017年3月15日至2020年3月14日止，汉品足浴公司该三年租金已全部支付完毕。另，王春良的租金目前不结欠。李勇的租金及占有使用费已结清。 又查明：本院（2018）苏0508民初610号民事判决书依据汉傧酒店公司法定代表人徐伟群陈述的“合同所有的条款和权利义务均由汉傧酒店公司承袭负责履行”认定汉傧酒店公司自愿加入联升公司的债务，与联升公司共同履行涉案房屋租赁合同，遂判令汉傧酒店公司、联升公司共同向苏州市税务局支付租金、违约金、房屋占有使用费。汉傧酒店公司在上诉状中仅对判令其承担律师费损失提出异议，对其余判项均未提出异议。 还查明：案件审理过程中，本院要求苏州市税务局明确其请求权基础，苏州市税务局明确请求权基础为违约。 以上事实，有原告苏州市税务局提交的房屋租赁合同及补充协议、房屋权属证书、转租租赁合同一组、催缴租金通知函、询问笔录、欠缴租金确认书、租金支付凭证、解除租赁合同通知书及送达凭证、聘请律师合同及付款凭证、律师费发票，被告汉傧酒店公司提交的联升公司出具的情况说明、与龙文金签订的转租合同，第三人老岜渝餐饮店提交的（2018）苏0508民初4057号民事判决书、（2019）苏05民终7534号民事判决书，第三人龙文金提交的收据八份，（2018）苏0508民初610号民事判决书、汉傧酒店公司的上诉状、（2019）苏05民终316号民事裁定书及各方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告苏州市税务局与被告联升公司就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行。合同履行中，汉傧酒店公司自2014年1月起即以自己名义向原告支付租金，且在原告催缴结欠租金过程中亦对欠付租金出具书面确认文件，故应视为汉傧酒店公司债务加入，与联升公司共同履行涉案房屋租赁合同。因联升公司、汉傧酒店公司截至2017年10月底结欠原告租金达737.55万元，严重违约，且联升公司、汉傧酒店公司经原告催告后在合理期限内未能支付结欠租金，故原告有权据此行使合同解除权。现原告于2017年12月27日以书面形式通知联升公司解除涉案房屋租赁合同，联升公司于2017年12月29日收到该份书面通知，且原告同时亦在汉傧酒店公司实际经营场所张贴解除合同通知，故本院认定涉案房屋租赁合同于2017年12月29日解除。合同解除后，联升公司、汉傧酒店公司无权继续占用涉案房屋，故对原告主张要求其腾让涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；各第三人虽与汉傧酒店公司或汉品足浴公司签订了房屋租赁合同，然因原告与联升公司、汉傧酒店公司的主合同已解除，故除已将房屋返还了的宏音琴行、龙文金、老岜渝餐饮店、李勇外，第三人汉品足浴公司、统一开锁公司无权继续占用涉案房屋，对于其各自使用部分，亦负有向原告腾让之义务，故本院对原告要求前述第三人腾空、返还所使用涉案房屋的诉讼请求，亦予支持。 关于租金及逾期支付利息。鉴于涉案房屋租赁合同于2017年12月29日解除，且原告与汉傧酒店公司对截止2017年10月31日结欠租金已达成书面一致意见并在庭审中一致确认为737.55万元，故本院认定联升公司、汉傧酒店公司结欠原告截至2017年12月28日的租金为777.39万元（737.55万元+250.7万元/365天*58天），对原告主张要求联升公司、汉傧酒店公司支付前述欠付租金的诉讼请求本院予以支持。关于逾期付款违约金，因合同约定按0.3%/天计算过高，现原告自行调整按同期银行贷款利率的1.3倍计算，未超合理限度，根据两被告实际支付租金的金额及时间，经本院核算，原告主张逾期付款违约金计算至2017年12月28日计1461157元并无不当，本院照准，且逾期付款违约金应自2017年12月29日起至两被告实际履行之日止，以777.39万元为基数继续计算。 关于房屋占有使用费。因合同解除后，联升公司、汉傧酒店公司作为承租人未能及时交还涉案房屋，且汉傧酒店公司实际使用涉案房屋继续经营至今，故两被告应参照租金标准（即250.7万元/年）向原告支付2017年12月29日至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。 关于律师费损失。根据涉案房屋租赁合同第6条、第106条约定，守约方有权要求违约方赔偿包含律师费在内的经济损失。现因租赁合同相对方联升公司欠付租金严重违约引发诉讼，苏州市税务局为本案诉讼支出律师费99000元，故对其据此主张联升公司赔偿律师费损失99000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告汉傧公司应否赔偿原告的上述律师费损失，本院经审查后认为，上已述及，因被告汉傧公司陈述“合同所有的条款和权利义务均由汉傧酒店公司承袭负责履行”，故原告因被告汉傧酒店公司欠付租金而提起诉讼时，原告相应的律师费损失亦应由被告汉傧酒店公司负责赔偿。 关于第三人应否向原告支付房屋占有使用费的问题。因本案第三人并非原、被告租赁合同的当事人，故原告在本案中要求第三人支付占有使用费无法律依据。如原告认为本案中的第三人构成侵权的，可另案主张。 另，被告联升公司、第三人汉品足浴公司、统一开锁公司、李勇、宏音琴行、龙文金、老岜渝餐饮店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告江苏联升企业发展有限公司、江苏汉傧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市干将西路某号房屋腾空返还原告国家税务总局苏州市税务局。 二、被告江苏联升企业发展有限公司、江苏汉傧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告国家税务总局苏州市税务局租金7773900元、逾期付款违约金（暂计算至2017年12月28日计1461157元，自2017年12月29日起至实际履行之日至，以7773900元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍继续计算）。 三、被告江苏联升企业发展有限公司、江苏汉傧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告国家税务总局苏州市税务局房屋使用费（自2017年12月29日起至全部履行本判决第一项确定的腾让房屋义务之日止，按2507000元/年计算）。 四、第三人苏州市汉品足浴有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市干将西路某号二层房屋腾空返还原告国家税务总局苏州市税务局。 五、第三人苏州统一开锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市干将西路某号一层东北角房屋（建筑面积约40平方米）腾空返还原告国家税务总局苏州市税务局。 六、被告江苏联升企业发展有限公司、江苏汉傧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告国家税务总局苏州市税务局律师费损失99000元。 七、驳回原告国家税务总局苏州市税务局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77138元，公告费1200元，合计78338元，由被告江苏联升企业发展有限公司、江苏汉傧酒店有限公司共同负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告国家税务总局苏州市税务局履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  谢永坤 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  朱静佳