云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初580号原告（反诉被告）：**，男，1967年12月7日出生，汉族，大学本科，身份证住址广州市黄浦区，现住丽江市玉龙纳西族自治县。委托代理人：和泽民,云南玉龙律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：和武元，男，1975年5月28日出生，纳西族，初中文化，农民，户籍地及住所地丽江市玉龙纳西族自治县。委托代理人：张国耀，云南李寿刚律师事务所律师，特别授权代理。原告**与被告和武元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案，在应诉过程中被告和武元反诉原告**房屋租赁合同纠纷，本院于同年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**的委托诉讼代理人和泽民、被告（反诉原告）和武元的委托诉讼代理人张国耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还130,000元租金给原告；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年4月4日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，当日，原告支付了五年的房租130,000元给被告，合同签订后被告一直未能按合同第三条提供房产证、土地证等文件，现经原告调查了解该租赁合同所涉及的1.8亩土地系基本农田，根本不具备建房的条件，根据合同第七条的约定，若被告不能提供本合同约定的房屋而解除合同则需赔偿合同违约金50万元给原告。合同签订后原告就没有使用过该租赁物，也无法使用该租赁物，因原告的根本违约行为导致该合同无法继续履行，原告的合同目的已经明显落空，故为保障原告合法权益特向人民法院起诉，请求支持原告的诉请。被告（反诉原告）和武元辩称，1.被告在本案中不存在违约的情形，不应当判令解除双方签订的租赁合同，在合同签订后，被告按照合同的约定，将租赁的标的物及时交付原告使用，并按照原告的要求办理了建设用地批准书，虽然双方在合同第三条约定，提供房产证、土地证，但是在拉市镇，政府都没有颁发土地证和房产证，这个不能作为被告违约的依据，而且被告从来都没有答应原告所租赁的土地可以全部建设房屋；2.原告要求返还130,000元租金的诉求无法无据，在本案当中，被告不存在违约情形，而且原告对该租赁的标的使用了近5年。综上请法庭依法驳回原告的全部诉求。反诉原告（被告）和武元向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告之间于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉原告支付租金13万元；3.本案本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2014年4月4日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将其所有的位于玉龙县民居院落租赁给反诉被告，租赁期为30年，自2014年4月5日至2044年4月5日止，租金为26000元每年，签订合同后，反诉被告向反诉原告支付前五年的租金130000元，以后也按照每五年一次的方式支付租金。合同签订后，反诉原告按约定将其所有的院落交付给反诉被告，并按反诉被告的要求办理了《建设用地批准书》，然而反诉被告在支付了前五年的租金后，在应当支付第五到十年租金时拒绝向反诉原告支付租金130000元，并提出解除合同。反诉原告认为双方签订的合同是双方真实意思表示，反诉被告拒绝支付租金的行为侵害了反诉原告的权益，为此，反诉原告特在反诉被告提起诉讼的情况下提起反诉，恳望人民法院依法支持反诉原告的所有诉讼请求。反诉被告（原告）**辩称，1.已无法继续履行合同，因为建不了房，被告没有提供任何有效产权的证件，原告**合同目的不能实现，被告的行为属于根本违约；2.原告**签订合同后就知道被告方没有相关证件，但被告一直说可以办证，所以一直拖着，从2018年拉市镇政府开始整治违规建筑，原告**租赁的其他案外人房子也被拆除了。2019年3月份，原告**专门养马，政府相关部门来考察过，看到租赁的那块地，就说属于基础农田，不能建设，原告**认为不能继续经营了，所以才拖到今天；3.被告的反诉请求不能成立；4.反诉状中说的院落不存在，就只是一块地基。综上请法庭依法驳回反诉原告的全部诉求。本案在审理过程中，一、原告（反诉被告）**针对本诉、反诉提交的证据：1.房屋租赁合同；2.无标题照片。被告对该二组的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证据1的内容有一部分违法，约定租赁期限为30年，超过了法律规定；证据2证明了原告对租赁的标的物进行了使用。经审查，证据1、2内容真实，与本案有关联性，其证明力本院将综合全案予以评判。二、被告（反诉原告）和武元针对本诉、反诉提交的证据：1.房屋租赁合同；2.建设用地批准书；3.宗地图。原告对证据1无异议，对证据2的合法性不认可，认为建设用地批准书不是建房证，对证据3的真实性没有意见，关联性和拟证明内容有意见，不能当做宅基地证使用。经审查，证据1、2、3内容真实，其证明力本院将综合全案予以评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月4日，原告（反诉被告）**作为乙方与被告（反诉原告）和武元作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于玉龙县民居院落租赁给乙方，出租房屋面积为整个院落的土地面积和院落之上的建筑面积共3.2亩；租赁期为30年，自2014年4月5日至2044年4月5日止；租金为26000元每年，乙方必须在2014年4月5日前支付130000元作为前五年的租金，以后也按每五年支付一次租金至合同结束；同时约定了双方的权利义务和违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了前五年的租金130000元，案涉的土地交由原告（反诉被告）**管理使用。2016年4月18日原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）和武元又在该合同上备注：房产主人杨荣华同意租此房产给乙方，并由和武元代理签署，并且和武元将承担所有责任、权利、义务；由于土地建房证颁发延期，因此本合同于2016年4月18日重新确认，租期顺延两年，至2046年4月18日截止，双方确认其它条款不变。后原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）和武元为是否解除合同多次协商，均未果，故互诉至法院，要求判如所请。庭审中，本诉原、被告均确认：房屋租赁合同中租赁物的位置为玉龙县社，合同中“玉龙县拉市镇均良村前村一社”系笔误；租赁物系被告和武元妻子的叔叔杨荣华享有使用权，因杨荣华智力较低且与和武元一家共同生活，该案涉租赁物的租赁由和武元代为办理；合同甲方签名处“杨楼”系和武元长子，签订该合同时系未成年人；租赁物为宅基地，而非房屋，当时租赁时约定由原告（反诉被告）**自行在该地块上修建房屋并进行经营；自2014年4月4日起该租赁物由原告（反诉被告）**管理使用。另查明，玉龙纳西族自治县国土资源局2015年12月20日出具玉龙县［2015］国土集建字第62号《建设用地批准书》，载明：用地单位名称杨荣华，建设项目名称宅基地，批准用地机关及批准文号玉龙县人民政府玉政复［2015］84号，批准用地面积400平方米，土地所有权性质集体，土地取得方式拨用，土地用途住宅，土地座落拉市镇社，本批准书有效期自2015年12月至2016年12月。本院认为，本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。合同法及其司法解释规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中原、被告双方约定的租赁期为三十年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故双方合同约定租赁期限超过二十年的部分无效，租赁的有效期限为2014年4月4日起至2034年4月3日；双方约定租赁物为3.2亩空地，但合法宅基地的具体面积双方均未能举证证明，故租赁物系杨荣华合法宅基地的部分为有效。经审查，该合同部分无效，并不影响合同其他部分的效力，合同其他部分仍然有效，即合同当事人应当按照合同有效部分的约定履行相应的权利义务。本诉原、被告间签订的合同为房屋租赁合同，但在庭审中双方均确认原告实际租赁的为位于玉龙县社杨荣华的宅基地，而非房屋，并确认双方口头约定由原告负责在该宅基地上修建房屋并进行经营，但因未取得建房许可证等问题至今未修建房屋，该合同目的无法实现，故原告（反诉被告）**提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持。在合同签订后，案涉宅基地就一直由原告（反诉被告）**管理使用至今，故原告（反诉被告）**提出要求被告（反诉原告）和武元返还130000元租金的诉请本院不予支持。基于案涉合同目的无法实现，被告（反诉原告）和武元要求继续履行合同及支付130000元租金的反诉诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）和武元于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）**的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）和武元的反诉请求。本诉案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由原告（反诉被告）**负担；反诉案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由被告（反诉原告）和武元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  付卫萍审 判 员  夏朝军人民陪审员  和丽春二〇一九年十一月八日书 记 员  廖承杰