江西省德安县人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣0426民初951号原告：夏超明，男，汉族，1974年4月5日出生，德安县人，德安润泉供水公司职工，现住江西省九江市德安县，户籍地：江西省九江市德安县，德安县假日宾馆对面安置房2栋301室。委托诉讼代理人：张立登，江西省德安县城镇法律服务所法律工作者，特别授权。被告：袁菊香，女，汉族，1968年2月22日出生，务农，住江西省九江市德安县。被告：陈佳，男，汉族，自由职业，1991年5月11日出生，住江西省九江市德安县。委托诉讼代理人：陈福新，男，汉族，1976年9月27日出生，木工，系村民（系陈佳叔叔），住德安县。两被告共同委托诉讼代理人：项小俊，德安县蒲亭法律服务所法律工作者，特别授权。原告夏超明与被告袁菊香、陈佳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏超明及其委托诉讼代理人张立登，被告陈佳及被告袁菊香与陈佳的共同委托诉讼代理人陈福新、项小俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏超明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即交付房屋；2.请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于合同约定被告将位于德安县河东乡上畈村东边第十五排第一栋房屋产权转让给原告。房屋占地面积约95平方米，房屋为二层楼，房屋总面积约为190平方米，总价为30万元。同时规定原告交清房款之日时，被告将房屋及产权证交付原告。考虑到被告搬迁需适当时间，双方约定签订本协议之日起三个月内被告搬出此屋。原告已经按时全额付清房款，被告应当按约定期限交房，可约定交房期限届满后被告拒绝履行义务，至今尚未交房。夏超明庭审过程中补充，被告陈佳母亲袁菊香在2018年9月至2018年11月期间与夏超明协商，因陈佳做生意资金紧张，要求借款，被告家新建一栋楼房，所以想把老房子出售给原告，故双方于2018年11月4日双方签订了一份《房屋转让协议》。协议签订当日原告银行转账陈佳30万元，陈佳出具了收条。过了20天左右，陈佳表示房子可能涨价表示反悔，与原告协商能否解除合同，返还款项，并承诺到2018年年底还清，原告亦表示同意。但到2019年2月4日被告仅转账还款5万元，并表示剩余的钱到年初八再还给原告，但初八仅转账还款4万元。原告表示被告既不还钱又拒绝交付房屋，故口头约定利息按2.5分计算，现在被告陈佳庭审过程中拒绝承认利息。2019年3月8日被告陈佳再次找到原告，表示做生意资金紧张再要求借款20万元，原告仅于2019年3月9日出借19.5万元，双方同意原合同继续履行。被告现既不履行合同交房，亦不退还款项，故诉至法院。袁菊香、陈佳辩称，一是双方并非房屋买卖关系而是民间借贷关系。因被告陈佳做生意需要资金周转，故向原告借款，并以房屋担保，合同中约定的搬迁时间实际为还款时间。2018年12月4日陈佳银行转账还款12000元，2019年1月4日转账还款12000元，2月4日转账还款5万元，现金还款104000元。2月11日转账还款4万元，现金1万元，3月4日转账3000元，4月4日转账12000元，5月4日还款8000元，6月4日还款8000元，7月4日还款8000元。被告通过银行和手机共计转账还款153000元，现金还款114000元，尚欠原告33000元。上述事实足以证明双方之间的民间借贷关系。二、房屋转让协议应为无效合同。1、答辩人在润泉供水公司上班系城镇企业职工，另答辨人在上畈村还有一处住房，应该确认其为城镇人口；2、被答辩人与答辩人分属于两个集体经济组织。3、原告已经自认该合同在签订20天后双方已经同意解除合同不具备执行的效力，综上所述该房屋协议是担保民间借贷关系，且该合同已经解除，对答辩人无约束力，已经消灭，故该房屋买卖合同应该认定为无效，被告方主张该合同为民间借贷合同的担保。原告应另行主张民间借贷关系。原告夏超明围绕诉讼请求提交了下列证据：1、原告户口本原件、身份证复印件，证明原告是上畈村三组村民，原告的主体适格。2、2018年11月4日袁菊香、陈佳与夏超明签订的房屋转让协议及收条一份，证明该房屋买卖合同成立是有效的；原告已经履行付款义务。3、2019年8月27日上畈村村民委员会、德安县河东乡规划国土资源所共同出具的证明一份，证明袁菊香的房屋于上畈新村东边第十五排第一栋房屋，于1998年自建，土地手续由个人申报政府统一办理。4、2019年3月9日收条一张，证明被告陈佳又向原告借款19.5万元，双方继续履行房屋买卖合同。5、2019年9月9日河东乡上畈村民委员会出具的证明1份，证明袁菊香属上畈村二组村民，涉案房屋为移民建镇安置房。6、2019年11月4日出具的证明及德府林证字（2006）第0202030002号林权证（复印件，与原件核对无异），证明涉案房屋宅基地所有权属上畈村3组所有。7、2019年11月12日河东乡上畈村民委员会出具的证明1份，证明三组村民夏超明在本组居住的房屋是1998年移民建镇时所建，房产原属夏候清所有，夏候清去世后，2016年房地一体确权登记在夏超明名下，至今未发不动产证。8、2018年11月4日共青农村商业银行股份有限公司木环支行夏超明账户转账简易明细1份，证明当日原告向陈佳汇款20万元。9、2019年11月4日中国建设银行夏超明个人账户向陈佳转款10万元。10、2019年3月9日，共青农村商业银行股份有限公司木环支行夏超明账户转账简易明细1份，证明当日夏超明向陈佳转款195000元。双方继续履行房屋买卖合同。被告袁菊香、陈佳围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：11、2019年9月9日河东乡上畈村民委员会出具的证明1份，证明夏超明为上畈村三组村民，在本组有壹栋两层楼房。12、江西省德安润泉供水有限公司出具的证明1份，证明夏超明为该公司员工，已办理长期停薪留职。13、德集用字第063078号集体土地使用证书（复印件，与原件核对无异），证明涉案房屋土地使用者为袁菊香，土地所有者一栏为空。14、共青农村商业银行股份有限公司蒲亭支行陈佳账户2018年11月4日至2019年7月6日简易明细1份，证明2018年11月4日收夏超明20万元，2019年2月4日收夏超明195000元。15、中国农业银行股份有限公司德安县支行陈佳账户2018年11月29日至2019年7月4日简易明细1份，证明2019年12月4日还款12000元，2019年1月4日还款12000元，2019年2月4日转账还款5万元，取现18000元，通过现金还款2万元。2019年2月11日转账还款4万元。16，微信转账记录，2019年3月4日通过微信转账给夏阳3000元，4月4日通过微信转账给夏阳12000元，2019年5月4日微信转账给夏阳两笔各4000元计8000元，2019年6月4日微信转账给夏阳8000元，2019年7月4日微信转账给夏阳8000元。上述微信转账记录均有相应银行流水佐证。本院依法组织了到庭双方进行了质证。双方均对对方提交证据的真实性无异议，或者对部分证据提出真实性异议而无充分的理由，故本院对双方提交的证据真实性予以认定。对本案是民间借贷纠纷还是农村房屋买卖合同纠纷，本院认定如下：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案原告提交的证据能证明双方存在房屋买卖合同关系，但是结合双方银行流水，原告提供了两笔款项，一为2018年11月4日30万元，二是2019年3月9日195000元，共计提供款项495000元。被告陈佳于2019年3月9日前通过银行及微信转账记录共计向原告支付款项117000元。2019年3月9日后向原告支付款项36000元。如果原告所述属实，2018年11月4日双方签订房屋转让协议，被告于2018年12月4日前反悔，并提出按月偿还房款至年底付清，则至2019年3月9日，被告陈佳尚欠原告房屋款项为183000元，至2019年3月9日陈佳又提出重新履行合同的方式要求原告提供款项20万元，当日原告提供款项195000元，累计已支出的款项达378000（183000+195000）元，远超过2018年11月4日房屋转让协议中双方约定的房屋价值30万元，可是，原告方未要求陈佳就房屋价款超出部分出具书面借条，亦未要求被告方立即交付房屋及相关产权证书，在原合同交付时间早已逾期的情形下，亦未另行约定房屋交付时间，而是陈佳于2019年3月9日后继续向原告返还款项，明显不具有合理性。在被告未按期还款的情形下，原告即起诉至法院要求履行房屋转让协议，故本院对被告辩称双方实为民间借贷关系，签订的房屋转让协议实际为民间借贷合同的担保的意见予以采纳，认定双方之间的关系应当为民间借贷关系。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案当事人签订的房屋转让协议经本院认定为民间借贷合同的担保，经本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求，故应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告夏超明的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇一九年十一月十九日书记员  王宝燕