湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0324民初892号原告：马飞，男，1975年10月18日出生，汉族，住竹溪县，委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。其代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解，提起反诉、上诉，签收法律文书等。被告：罗金秀，女，1973年10月15日出生，汉族，住竹溪县，委托诉讼代理人：李德学，男，1972年3月17日出生，汉族，住竹溪县，系罗金秀的丈夫，其代理权限：承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，签收法律文书被告：程勇，男，1968年4月27日出生，汉族，户籍地湖北省竹溪县，现住十堰市，原告马飞与被告罗金秀、程勇确认合同效力纠纷一案，被告罗金秀不服本院(2018)鄂0324民初666号民事判决书提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）鄂03民终760号民事裁定书，裁定本院重审。本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告马飞及其委托诉讼代理人胡锦秋、被告罗金秀的委托诉讼代理人李德学，被告程勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令罗金秀与程勇之间签订关于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面的房屋买卖合同无效；2、判令程勇履行合同义务，将位于建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南至北第三间门面产权过户到马飞名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，马飞放弃上述第2项的诉讼请求。事实与理由：2006年2月25日，原告马飞之父马礼忠（已于2014年病故）从程勇处购得位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面房1间及住宅房1套，当日付清大部分房款140000.00元，约定余款10000.00元在程勇办理房产、土地证时支付。后程勇将两处房屋钥匙交付马礼忠，马礼忠一家居住使用至今，并于2018年3月将此房租与万贤军开店。2007年，程勇在马礼忠一家不知情的情况下与被告罗金秀恶意串通将该门面卖给罗金秀并办理了产权登记。罗金秀之夫李德学在马礼忠生前也多次找其商量购买诉争房屋之事并遭拒。程勇、罗金秀均知道马礼忠一家早已购买此房并抢先办理产权登记，严重损害了原告的利益。二被告关于买卖涉案房屋的合同，是虚假意思表示，不能成立房屋买卖合同关系，应属无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，基于无效的民事法律行为取得的物权当然亦无有效之可能。为维护原告合法权益，故具文起诉，请求支持其前列诉请。被告罗金秀辩称，一、答辩人与被告程勇所签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的规定，系合法有效的合同，应当受到法律的保护；二、答辩人2006年3月17日开始向程勇预付此房款，价款约为1370000.00元；三、本案诉争房产的所有权属答辩人所有，该权利自被告程勇将房产登记给答辩人时即为生效，应当受到法律的保护和支持。综上，原告所诉没有任何事实依据，其诉讼主张不能受到法律的保护与支持。被告程勇口头辩称，一、程勇与原告马飞的父亲、被告罗金秀签订的购房合同均为有效合同；二、程勇是与马飞的父亲签订的合同，与马飞没有任何买卖关系，马飞不是本案适格原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告马飞提交的购房协议书1份、收条1份及中国农业银行竹溪县支行存取款明细4份，拟证明2006年2月25日原告马飞父亲马礼忠（已故）从被告程勇处购得位于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面房一间及住宅房一套。购房合同真实有效，对该房屋有权、合法占有的事实。被告程勇对原告马飞的证明目的提出异议，认为，原告对房屋是否合法占有，应以不动产登记权证为准。本院认为，原告马飞父亲马礼忠与程勇签订房屋买卖合同，支付了购房款并实际占有该房屋，该买卖合同是双方真实意思表示，故对原告马飞父亲马礼忠与被告程勇签订房屋买卖合同及实际合法占有该房屋的事实予以确认。原告马飞提交的竹溪县城关镇东郊社区居民委员会证明1份，拟证明马飞一家合法占有、使用房屋，且无人提出异议的事实。被告罗金秀、程勇认为证明上没有经办人签字，这不符合证据规则的规定，且居民委员会不具备证明不动产权属的资格。本院认为，被告罗金秀、程勇的异议理由成立，对该证据不予采信。原告马飞提交的电费发票1份，拟证明马飞一家合法占有、使用房屋的事实。被告罗金秀、程勇认为该证据仅能证明原告使用、占有房屋，不能证明是合法。本院认为，被告罗金秀、程勇对原告马飞一家使用、占有该房屋予以认可，故对原告的证明目的予以采信。原告马飞提交的租赁合同1份，拟证明马飞对该房屋有合法处分权，相对方亦认可的事实。被告罗金秀、程勇认为该份证据与本案无关联。本院认为，该租赁合同证明原告将该房屋租赁给他人使用，与本案无关联性，对该证据不予审查。原告马飞提交的罗金秀与程勇的房地产买卖契约、买卖合同、房屋估价单及税票各1份，拟证明罗金秀与程勇的房屋买卖合同签订时间在马礼忠之后，购房价格远低于马礼忠及市场价格，明显不合常理，不能构成善意取得，购房系恶意串通行为。被告罗金秀认为，购房价格不是房屋买卖的真实价格，是程勇为了少缴税款做的虚假价格。被告程勇认为，十间门面房屋卖给罗金秀是170万元，并不是合同上显示的12万元。本院认为，罗金秀与程勇签订房屋买卖合同，在程勇处共购买六间门面房屋，总面积为230.43平方米，2007年10月10日房管部门房屋估价单估价为345645元。根据双方合同约定价格和双方陈述的成交价格，结合评估价格明显不合理，故对原告证明马礼忠签订房屋买卖合同在先、罗金秀与程勇签订的房屋买卖合同购房价格明显不合常理的事实予以确认。原告马飞提交的马飞与程勇电话录音整理材料1份（附光盘1张）。拟证明罗金秀与程勇的房屋买卖行为系恶意串通，损害第三人利益的行为，应属无效。被告罗金秀认为，该证据不能证明二被告恶意串通。被告程勇认为，双方电话通话一问一答不能说明其与罗金秀有串通。程勇在电话中回答“她肯定晓得”是指罗金秀把该房办理过户后才知晓，并不是在之前就知道。本院认为，程勇电话中讲“她肯定晓得”没有具体时间，不能证明是指罗金秀在办理该房过户登记前就知道。对原告证明目的不予采信。被告罗金秀提交的罗金秀的溪房权证城关字第××号房屋所有权证，拟证明本案诉争的房产系罗金秀是通过合法买卖关系取得，拥有合法所有权的事实。原告马飞认为，房屋产权登记有物权公示效力，在没有其他证据否定该物权合法取得的情形下，方能证明物权所有人对该物享有合法所有权。本案诉请正是否定被告取得物权方式的合法性。本院认为，不动产物权经依法登记，发生效力，非经合法的设立、变更、转让和消灭，受法律保护。对该所有权证依法予以采信。被告罗金秀提交其丈夫注册的竹溪县诚信液化气有限公司于2006年3月14日至2007年12月28日期间的中国银行对账单，拟证明被告罗金秀通过竹溪县诚信液化气有限公司在中国银行股份有限公司竹溪支公司开设的公司银行帐户分10笔向被告程勇支付购房款137万的事实。原告马飞提出异议：1、该对账单账户信息是竹溪县诚信液化气有限公司，不能证明款项系被告罗金秀支付；2、该对账单仅是公司与银行之间对账明细，因公司系经营性主体，款项往来十分频繁，不能证明该款项的支付对象和支付用途；3、该对账单起始时间是2006年3月，但被告罗金秀与被告程勇的购房时间是2007年9月，长达一年半的时间内多笔款项即使是公司支付给被告程勇的，被告罗金秀主张是购房款，明显无法律和事实上的关联性，且在原审中被告罗金秀自认在办理了房产证，交付了房屋后，一年后才去找开发商要求看房拿钥匙。以此推算，按照被告的主张，在两年半之前就在支付房款，两年半之后才去第一次看房拿钥匙，这明显不符合正常合法购房行为的特征；4、被告罗金秀自认与被告程勇之间素有借贷关系，上述款项是被告程勇先借款，后转为购房款，且被告罗金秀并不关心房屋的实际入住及占有情况，应认定二被告之间以案涉房屋为双方借贷关系设定的担保行为，故二被告之间就案涉房屋的买卖行为应属无效。被告程勇认为，因时间久远，无法对每一笔款项进行确认。本院认为，该对账单未载明相应款项的支付对象和支付用途，不能达到被告罗金秀所主张通过竹溪县诚信液化气有限公司在中国银行股份有限公司竹溪支公司开设的公司银行帐户分10笔向被告程勇支付购房款137万元的证明目的，且与被告程勇上述自认十间门面房屋卖给罗金秀是170万元的陈述不一致，故对被告罗金秀的上述主张，本院不予采信。被告程勇提交的房屋分户明细表，拟证明马飞不是适格原告。原告马飞认为，该明细表载明的“余秀珍”是原告马飞的母亲，不能达到马飞不是适格原告的证明标准。本院认为，案涉房屋买受人马礼忠系马飞的父亲，马飞和其母余秀珍均为马礼忠的第一顺序法定继承人，马飞与案涉房屋买卖合同关系形成的民事权利具有法律上的直接利害关系，马飞作为原告提起诉讼，符合法律规定，故被告程勇提交的房屋分户明细表主张马飞不是适格原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月25日，被告程勇与原告马飞之父马礼忠签订《购房协议书》，约定：1、程勇将位于竹溪县××大道××门面房××（××竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）及住宅房一套出售给马礼忠，房屋总价155000元（其中门面价格为78000元，住房价格为77000元）；2、马礼忠于协议签订之日一次性付清144000元，优惠购房款1000元，余款10000元在程勇办理房产、土地证时支付。同日，马礼忠向程勇支付购房款140000元，于2006年3月25日、2006年4月5日分别向程勇支付3000元、1000元。程勇于2006年2月25日将上述房屋交付马礼忠使用。2014年，马礼忠病故。2016年3月8日，马飞将上述门面房租赁给万贤军使用，租期为2018年3月8日至2020年3月8日止。2007年9月14日，被告程勇与被告罗金秀签订《房地产买卖合同》，约定：1、程勇将城关镇建设路砖混结构，共六层所在第一层六间（其中竹溪县××大道××第三间门面房已出卖给马礼忠），建筑面积为230.43平方米的门面房屋出卖给罗金秀，总价格为12万元；2、罗金秀在2017年9月30日前一次性付清购房款；2、由程勇于2017年9月30日交付房屋；3、房屋产权登记手续由程勇办理。在办理房屋转移登记过程中，房屋估价为345645元。2017年10月11日，竹溪县房地产管理局为罗金秀核发房屋产权证。程勇于2010年向罗金秀交付上述其中五间房屋，至今未向罗金秀交付案涉马礼忠所购买的门面房。2018年5月10日，被告罗金秀向本院提起诉讼，请求判令马飞、万贤军将位于竹溪县××大道××第三间门面房腾空后返还给罗金秀。由此引发原告马飞提起本诉，要求确认被告程勇与被告罗金秀之间关于竹溪县××大道××门面房（××竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）的买卖合同无效。本院认为，马礼忠与程勇之间的房屋买卖关系是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，房屋买卖合同合法有效。马礼忠依约支付了房款，程勇亦向马礼忠交付了房屋。马礼忠已实际合法占有该房屋。马礼忠去世后，该房屋由马飞居住使用至今。马飞作为马礼忠的第一顺序法定继承人之一，有资格提起本案确认合同效力之诉。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：罗金秀与程勇签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通。马飞主张罗金秀与程勇于2007年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效，理由是罗金秀和程勇恶意串通，损害其利益。本案中，程勇和马礼忠于2006年2月25日签订《购房协议》，收取了购房款并将房屋实际交付马礼忠后，又于2007年9月14日与罗金秀签订《房地产买卖合同》，将已出卖给马礼忠的一间门面房再卖给罗金秀，上述行为证实程勇存在“一房二卖”的明显主观恶意。至于罗金秀购房是否存在主观恶意，本院分析如下：一、根据查明事实来看，被告罗金秀在购买房屋的时候，涉案房屋已交付马礼忠占有、使用，而罗金秀称，未到房屋实地查看，是否已有他人购买不知道，也没问。本院认为，无论购房是用于居住还是用于投资，购买像房屋这样的重大资产，购房者都应当实地查看，对房屋的相关情况进行了解，而罗金秀在购买房屋的时候，未查看了解房屋现状，未尽到避免交易风险的审慎义务，其行为明显不符合常理；二、罗金秀虽提交了中国银行对账单，但对账单未载明相应款项的支付对象和支付用途，不能达到罗金秀主张的其向被告程勇支付购房款137万元事实的证明目的，且与程勇自认十间门面房屋卖给罗金秀是170万元的陈述不一致。根据二被告之间购房合同约定的购房价款来看，共六间门面房，建筑面积为230.43平方米，总价格为12万元，在办理房屋转移登记过程中，房屋估价为345645元，而出卖给马礼忠一间为78000元。因此罗金秀与程勇的房屋交易价格明显低于市场价格；三、双方约定程勇应于2017年9月30日交付房屋，罗金秀自述办证一年后，去找开发商交房，发现房屋被他人占有，发生了争执，说房屋不值钱，占了就占了，后来找原告马飞，没找到人。本案涉案房屋一直由原告马飞一家占有使用并装修租于他人，程勇长期不能将涉案房屋交付罗金秀，罗金秀未积极通过相应途径处理解决涉案房屋，其行为明显不符合常理。综上所述，罗金秀购买涉案房屋不能确认其主观善意。罗金秀与程勇于2007年9月14日签订《房地产买卖合同》其中已出买给马礼忠一间门面房存在恶意串通，侵害了原告马飞的利益，《房地产买卖合同》中已出买给马礼忠的一间门面房的买卖行为，应认定无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告罗金秀与被告程勇签订的《房地产买卖合同》中对已出卖给马礼忠位于竹溪县城关镇鄂陕大道484号自南向北第三间门面房（位于竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）的房屋买卖行为无效。案件受理费1830元，由被告罗金秀、程勇各承担915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审 判 长  周 卫人民陪审员  何衍辉人民陪审员  罗 勇二〇一九年十一月二十七日书 记 员  丁 俊本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。