贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9709号 原告：郑敏，女，汉族，1982年3月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：郑勇，男，汉族，1977年7月16日出生，住毕节市七星关区，系郑敏哥哥。 被告：毕节市永鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520502098308264P，住所地贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区草海大道小龙滩安家进。 法定代表人：黎亮，系公司总经理。 被告：付正舟，男，汉族，1984年6月4日出生，住贵州省大方县。 被告：毕节市安家井农改超大市场有限公司，统一社会信用代码91520502MA6DKTJB9A，住所地贵州省毕节市七星关区市西街道办草海大道安家井小龙滩农改超大市场内。 法定代表人：杨凤。 委托诉讼代理人：付正舟，系公司工作人员。 被告：左遗智，男，汉族，1960年10月7日出生，住贵州省毕节市。 原告郑敏与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司（下称永鑫房开公司）、付正舟、左遗智、毕节市安家井农改超大市场有限公司（下称农改公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑敏委托诉讼代理人郑勇、被告永鑫房开公司法定代表人黎亮、付正舟（同为农改公司委托诉讼代理人、左遗智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告郑敏与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司于2019年6月6日签订的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》；2.判决被告毕节市永鑫房地产开发有限公司立即退还原告郑敏支付的预购款134,000.00元及利息损失（利息损失以134,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2019年6月6日起开始计付至实际退还完毕之日止，暂定5,000.00元）；3.案件受理费等由被告承担。在诉讼过程中，为查清案件事实，依法追加左遗智、农改公司作为被告参加诉讼。原告变更请求为要求所有被告共同承担退还原告款项，并承担相应的利息。 事实及理由：2019年6月6日，原告有意向购买被告毕节市永鑫房地产开发有限公司开发建设的灵翠雅居项目（安家井农改超大市场）负二层56号门面，套内面积为8.97㎡，用于经营卤菜。被告毕节市永鑫房地产开发有限公司（下称永鑫公司）的销售经理付正舟自称可以出售，但该门面系原已出售给他人，现对方不买了，可以出售，但买价格比之前要高一些。后经协商，双方确定该门面的价款为134,000.00元。在原告与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司签订《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》时，发现预购协议载明的总价款仅为105,465.00元，且被告出具的收据载明的款项亦是105,465.00元,原告遂向被告毕节市永鑫房地产开发有限公司的销售经理付正舟究其原因，付正舟承诺说“这是预购协议，不是正式合同，在6月底签订正式合同时再将合同价款更正为134,000.00元”。原告对被告毕节市永鑫房地产开发有限公司的销售经理付正舟信誓旦旦的承诺信以为真，我兄郑勇通过转账方式向被告毕节市永鑫房地产开发有限公司的销售经理付正舟个人账户转款134,000.00元（实际转款为268,000.00元，其中有134,000.00元是代郑旭东购买另一门面支付的价款）。到了6月底，原告去找被告签订正式合同，被告推三阻四，就是不与原告签订正式合同。原告多次找被告签订正式合同，被告仍置之不理，甚至无赖地告知原告通过诉讼处理，但又不出具其身份信息。之后，双方发生冲突，通过公安机关110出警处理得知被告根本不具备签订正式合同的条件，被告才很不情愿把身份信息给予原告。原告按预购协议全额支付了款项，被告在承诺的期限未能与原告签订正式合同，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告的原因，致使原、被告签订认购合同的根本目的已不能实现，原告依法享有合同解除权，退还预购款134,000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应赔偿原告损失。原、被告在认购合同中未约定违约金，但被告占用原告资金期间，给原告造成的损失可以相当于银行同期贷款利息。原告为维护其合法权益，依法诉至贵院。 被告永鑫房开公司辩称：我们申请追加左遗智为被告，因为当时的涉案的两个门面系与当时案外人左遗智协商购买，所以原告的房款是支付给了左遗智，而不是被告收取了。所以我们房开公司的责任仅为代为转卖，为查清案件事实，依法追加左遗智为本案的被告参加诉讼，请法院准许。对原告请求被告退还预付款的这个请求无事实依据。 付正舟和农改公司的一起辩称：我是永鑫房开公司聘请的销售顾问，这个门面是左遗智请我们帮他卖的，并且我们签订了委托转卖协议，左遗智原来购买门面价款为每个门面105,465.00元，他委托我们转卖是每个门面134,000.00元，高于原房款28,535.00元，同时他支付我们这个服务费是每个门面10,000.00元。双方达成了成交以后，我们付了员工工资与提成，也就是我们收到的服务费已发放给了员工，原告诉请的退还房款应追加员工为被告。所以我和农改公司都不应当退还相应的款项并承担利息。 左遗智辩称：答辩人不具备主体资格，且答辩人从未向被答辩人郑旭东郑敏出售过房屋，是被答辩人郑旭东、郑敏与被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司买卖房屋，现依法提出具体答辩理由如下。一、本案的基本事实2015年1月22日答辩人与被答辩人签订了灵翠雅居（安家井农改超市场大市场）项目预购协议，该协议签订后被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司迟迟不签订正式合同，答辩人多次找到被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司无法办理。答辩人还因为该事，上访到毕节市七星关区毕节市信访局，最后商定由被答辩人毕节市水鑫房地产开发有限公司的销售经理付正舟出面把该两套门市卖了后再退原购买房款及损失，答辩人才与被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司的销售经理付正舟签订商品房买卖委托转让协议，同意被答辩人毕节市水鑫房地产开发有限公司（销售经理付正舟）以被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司名义转让，答辩人不承担任何法律责任，答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司只负责把预交房款及损失支付给答辩人。二、答辩人左遗智不是本案的被告主体。被答辩人郑旭东、郑敏诉称：原告于2019年6月6日与毕节市永鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并不是与被告签订的商品房买卖合同”据此可以得出以下几点法律事实：1、答辩人左遗智与被答辩人郑旭东、郑敏无任何商品房买卖合同。商品房买卖合同是被答辩人郑旭东、郑敏与被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，与答辩人左遗智无任何关系，答辩人对外没承担民事权利义务的资格。2、从事实上讲，是被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司与被答辩人郑旭东、郑敏签订的商品房买卖合同行为，不是以答辩人的名义进行商品房买卖，而是以被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司名义买卖商品房。3、因答辩人对外不承担民事权利义务的资格，依法应由被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司对外承担民事权利义务。因此，即便被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司要对外主张权利也只能以被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司的名义来进行。三、被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司支付答辩人左遗智138930.00元是被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司支付给答辩人的首付房款及其损失费用。终上所述，答辩人不具备被告主体资格，且答辩人左遗智从未向被答辩人郑旭东、郑敏销售过房屋，更谈不上答辩人左遗智承担民事法律责任的问题。被答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司追加答辩人左遗智为被告是不妥当的，答辩人毕节市永鑫房地产开发有限公司支付答辩人左遗智138930.00元是首付款及其损失。因此，答辩人不应承担民事法律责任。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告户口复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 第一，原告提交的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》、收据、电子回单，证明原告与被告协商达成购买被告开发建设的灵翠雅居项目（安家井农改超大市场）负二层56、57号门面，并通过郑勇转账方式支付了每个门面购房款134,000.00元；在与被告签订《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》及出具收据时，被告采用欺诈的方式，只约定购房价款每个门面为105,465.00元和出具每个门面105,465.00元的收据，并表示在正式签订商品房买卖合同时再行更正。被告永鑫公司质证意见：预购协议、收据是和我们出具的，但是签订的基础是受委托转卖协议才和原告签订的；出具每个门面105,465.00元的收据是因为他们之间转卖后左遗智是得了这个差价的，就是每个门面两万多，我们公司没有收到原告这个13万多的款项。被告付正舟质证意见：关于原告说的欺诈，当时购买的时候工作人员已经给原告出示了委托协议的，所以他们是知晓这个差价的。他们来买这个门面的时候不是我接待，是下面的工作人员接待的，签订预购协议的时候我是跟原告讲清楚是转卖的，并且有差价的。农改公司的质证意见和付正舟质证意见一致。左遗智质证意见：因为我和永鑫公司发生纠纷以后，我实际是把该房屋退还给永鑫公司自行卖，所以他们和原告之间的事我不清楚。经审查，该组证据能证明原告与被告永鑫房开公司签订《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》及原告向被告永鑫房开公司支付134,000.00元预购款的事实，本院予以确认。 第二，被告永鑫房开公司提供的委托转卖协议，证明原告不是直接从我们公司手中进行买卖的，而是从左遗智的手中进行买卖的。原告郑敏质证认为这个我们不清楚，我们买的时候并不知道这个事情。付正舟对该委托转卖协议无异议。农改公司对该委托转卖协议无异议。左遗智质证意见：协议是我签的，我和永鑫公司发生纠纷以后，经和公司协商但是无法解决，所以我采取上访的方式也没有得到解决，我的目的是要求解除协议并要求他们退还款项承担相应的损失，然后付正舟就说唯一采取的办法就是要我签一个委托转卖协议给他们转卖，转卖成功之后再退还我款项和承担相应的损失。经审查，该协议的签订主体是左遗智与农改公司，并非是左遗智与被告永鑫房开公司，该协议与被告永鑫房开公司没有任何关联，达不到被告永鑫房开公司的证明目的。 第三，被告付正舟与农改公司共同提供的转款记录、收据，证明当时的时候左遗智购买每个门面的时候付了半款，转卖达成之后房开公司所收取了半款但差价支付给了左遗智。原告郑敏质证认为这与原告无关，原告不清楚，原告的钱是支付给付正舟的。被告永鑫房开公司对该组证据无异议。被告左遗智质证认为：收到这么多钱是事实，但是我收到的钱应当是公司退还我的首付款及承担相应的损失，而不是收到原告的钱。经审查，该组证据结合左遗智的陈述，能证明左遗智收到付正舟转款是事实，但达不到证明该款项是原告向左遗智支付预购的事实。 根据原告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2015年1月22日左遗智与永鑫房开公司签订了两份《灵翠雅居(安家井农改超市场大市场)项目预购协议》，协议约定左遗智分别预购永鑫房开公司投资建设的灵翠雅居(安家井农改超市场大市场)项目负二层面食豆制区域56、57号门面。由于永鑫房开公司未取得涉案门面的预售许可，迟迟未能与左遗智签订正式商品房买卖合同，双方协商由永鑫房开公司将涉案门面另行销售后，退还左遗智预付的款项及赔偿损失。2019年6月6日，郑敏与永鑫房开公司签订了《灵翠雅居(安家井农改超市场大市场)项目预购协议》，协议约定郑敏预购永鑫房开公司投资建设的灵翠雅居(安家井农改超市场大市场)项目负二层57号门面，并由其兄郑勇通过转款方式向永鑫房开公司的工作人员付正舟转款134,000.00元。后因永鑫房开公司未能与原告签订商品房买卖合同，原告诉至本院请求处理。 另查明，涉案商品房未取得预售许可，付正舟是永鑫公司的销售经理。 本院认为，本案争议的焦点为：1.涉案的预约协议是否解除？2.涉案预付房款是否退还、由谁退还以及是否承担相应的利息？ 关于预约协议是否解除的问题。郑敏与永鑫房开公司签订的《灵翠雅居(安家井农改超市场大市场)项目预购协议》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定，属有效合同。在该预购协议中，双方对何时正式签订商品房买卖合同没有进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，原告郑敏可以要求被告永鑫房开公司随时签订商品房买卖合同，但应当给被告永鑫房开公司必要的准备时间。原告于2019年8月8日提起诉讼，被告永鑫房开公司在法庭辩论终结前因未能取得商品房预售许可，不能与原告签订正式商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，原告可以请求解除合同。故，对原告主张的判决解除原告郑敏与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司于2019年6月6日签订的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》的诉讼请求予以支持。 关于涉案预付房款是否退还、由谁退还以及是否承担相应的利息的问题。如前所述，原告郑敏与被告永鑫房开公司签订的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，被告永鑫房开公司应当退还原告郑敏预付房款134,000.00元，并赔偿原告损失。鉴于被告永鑫房开公司给原告造成的损失为占用预购房款期间的利息损失，利息损失以原告支付预购房款134,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2019年6月6日起计算至实际退还完毕之日止。 关于被告永鑫房开公司提出的“代为转卖”的抗辩意见，与本案事实不符，本院不予采纳。首先，从被告永鑫房开公司提供《委托转让协议》来看，该协议的签订主体是左遗智与农改公司，并非是左遗智与被告永鑫房开公司，即使该委托行为真实，委托人应是左遗智，受托人应是农改公司，该协议与被告永鑫房开公司没有任何关联。其次，从原告与被告永鑫房开公司签订的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》及被告永鑫房开公司出具的收据来看，被告永鑫房开公司作为一家房地产开发企业，其具有与认购人签订认购协议的主体资格，其作为涉案商品房项目的开发者，与原告签订预购协议完全符合情理，相反由左遗智个人与原告签订认购协议有悖常理。第三，左遗智明确表示收到付正舟转款是事实，但该款是被告永鑫房开公司退还其的首付款及承担相应的损失，而不是收到原告的钱。第四，付正舟当庭陈述其是被告永鑫房开公司的销售经理，其行为是代表被告永鑫房开公司的职务行为。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告郑敏与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司于2019年6月6日签订的《灵翠雅居（安家井农改超大市场）预购协议》； 二、被告毕节市永鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郑敏预购款134,000.00元，并支付利息损失（利息损失以134,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2019年6月6日起计算付至被告毕节市永鑫房地产开发有限公司实际退还完毕之日）； 三、驳回原告郑敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,540.00元，由被告毕节市永鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月一日 书记员  彭 双