贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初686号原告：王亚菲，女，1956年6月4日出生，回族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：但溶，贵州中工律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨，贵州中工律师事务所律师。被告：黄晖，男，1972年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼。法定代表人：黄晖，执行董事。委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：贵阳七天酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路54号。法定代表人：李全儒，执行董事兼总经理。第三人：贵阳众夏物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼15楼。法定代表人：潘丽平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘建华，男，1953年12月31日出生，汉族住贵州省贵阳市云岩区，公司经理。原告王亚菲与被告黄晖、贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司（以下简称筑荣腾辉公司）、贵阳七天酒店管理有限公司、第三人贵阳众夏物业管理有限公司（以下简称贵阳众夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月28日、2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告王亚菲及其委托诉讼代理人魏晨，被告筑荣腾辉公司法定代表人暨被告黄晖及其共同委托诉讼代理人蒋波，第三人贵阳众夏公司的委托诉讼代理人潘建华到庭参加诉讼；被告贵阳七天酒店管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理过程中，因本案案情复杂，本院于2019年10月8日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行审理，原告王亚菲及其委托诉讼代理人魏晨，被告筑荣腾辉公司法定代表人暨被告黄晖及其共同委托诉讼代理人蒋波，第三人贵阳众夏公司的委托诉讼代理人潘建华到庭参加诉讼；被告贵阳七天酒店管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王亚菲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告双方于2013年3月15日签订的租赁合同，被告将承租房产立即交还原告；2.三被告立即向原告支付拖欠的房屋租金36800元及利息2576元（利息按银行同期贷款利率计）；3.三被告比照合同约定的房屋租金向原告支付房屋占用费及利息直至腾房搬出为止；4.三被告赔偿原告因维权造成的损失7000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与黄晖于2013年3月15日签订《租房合同》，约定：原告将贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼一楼营业房屋租给被告经营宾馆接待处（七天连锁酒店），房屋的建筑面积36平方米。房屋租期12年，自2013年5月1日至2025年5月1日止；租金每月8000元，每季度交一次。黄晖后成立了筑荣腾辉公司，以筑荣腾辉公司的营业执照挂牌，以七天酒店对外营业。从2019年4月起被告未继续交纳房屋租金，欠付租金36800元，利息2576元。原告多次催收、函告均无果，被告故意违约行为侵害原告的合法权益。原告为维护合法权益，遂诉至法院诉请如前。被告黄晖、筑荣腾辉公司共同辩称：1.原告主体不适格，原告在诉状中已经陈述是第三人与黄晖、筑荣腾辉公司签订的合同；2.遗漏当事人，第三人应该是本案被告参加诉讼，本案诉请中第三人无权利与义务，不排除原告与第三人有意串通虚假诉讼的目的；3.本案涉及诉讼较多，贵阳市中级人民法院作出的（2019）黔01民终963号民事判决明确本案黄晖、筑荣腾辉公司腾退房屋，黄晖、筑荣腾辉公司正在履行义务期间，因第三人的行为造成损失过大，二被告亦在诉讼主张相关权利，同时也再次证实第三人以欺诈手段与二被告签订了合同，原告诉状中也陈述原告与第三人签订的合同期限是12年，但第三人与二被告签订的是17年，在另外两份合同中也是签订的17年，而第三人所得的授权只能签订5年；4.原告诉请金额过高，二被告已支付到2019年6月30日的房租；5.请求法院驳回原告诉请。被告贵阳七天酒店管理有限公司提交答辩状辩称：1.原告起诉贵阳七天酒店管理有限公司无合同和法律依据，根据合同相对性，贵阳七天酒店管理有限公司不是本案适格的被告；2.贵阳七天酒店管理有限公司未租赁、使用过涉案房屋，不承担拖欠的租金及利息的责任；3.贵阳七天酒店管理有限公司未占用涉案房屋的事实及占用期间，原告诉请关于房屋占用费、利息及维权损失，无事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。第三人贵阳众夏公司述称，应由被告黄晖、筑荣腾辉公司支付原告的租金。经审理查明，王亚菲系贵阳市云岩区延安西路67号一层（建筑面积33.84平方米）商业用房的房屋所有权人（房屋所有权证填发日期2001年4月10日）。2013年1月21日，贵阳众夏公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《物管合同》，主要内容：甲方同意乙方进入本大楼9、10、11层经营宾馆业务，经营宾馆名称七天连锁酒店；甲方保证乙方使用门面的位置面积和大楼通道年限为12年，自2013年5月1日至2025年5月1日止；双方讲定门面补助费400000元，保证金50000元，每3年上浮5%的门面房租金，保证金期满后二日内退还；乙方租用该门面房的租金每月8000元，每季度交纳，免租1个月作为装修期。2013年1月22日，王亚菲出具《授权委托书》，内容为委托众夏公司签订延安西路67号众厦大楼1楼门面的租赁合同及一切事宜。2013年2月5日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容分别为收到黄晖“合同电梯费”220000元。同日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容为收到黄晖交来合同补助费135000元（注3层楼），还有9楼、11楼、10楼租金等，总计641104.56元。2013年3月15日，王亚菲（甲方）、黄晖（乙方）、贵阳众夏公司（丙方）签订《租房合同》，约定甲方将上述房屋租给乙方经营宾馆（七天连锁酒店）；租赁期间12年，自2013年5月1日至2025年5月1日止；每月租金8000元，每个季度交纳一次房租24000元；第七条约定：乙方必须按时交纳房租，按每个季度的前5天交纳，如到期不交纳房租，超过7日后仍不交纳，甲方有权立即终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；第八条约定：甲方不能在乙方经营期间无故收回房屋，乙方也不能擅自将租用甲方的区域转让给第三方，如某一方违约，将赔偿守约方的损失。2013年4月2日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容为收到黄晖门面腾房费400000元。2016年12月29日，贵阳众夏公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《〈物管合同〉的补充合同》，主要内容：门面租金8000元/月，按双方2013年1月21日签订的《物管合同》执行；甲方同意按原合同执行的期限基础上延长5年；2013年1月21日签署的《物管合同》继续有效。《租房合同》签订后，黄晖使用涉案房屋作为酒店前台，并于2013年10月24日成立筑荣腾辉公司（黄晖系法定代表人、股东）经营七天连锁酒店至今。庭审中黄晖自认系筑荣腾辉公司发起人；王亚菲、黄晖、筑荣腾辉公司、贵阳众夏公司共同认可，涉案房屋租金支付方式为贵阳众夏公司代王亚菲向黄晖收取后再转交王亚菲。2018年12月30日，王亚菲出具收到贵阳众夏公司交的涉案房屋租金24000元的《收条》；2019年3月26日，王亚菲出具收到贵阳众夏公司交的涉案房屋的租金24000元的《收条》。庭审中双方认可租金已支付至2019年6月30日。另查明，2013年3月15日，七天四季酒店（广州）有限公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《管理店投资合同》，主要内容：乙方按“管理直营”商业模式进行投资合作，即甲方提供管理店筹建的咨询、指导等服务，乙方筹建符合甲方标准的“管理店”交付甲方进行经营管理；合作期限8年，自2013年3月3日至2021年3月2日；乙方提供用于经营管理店的物业位于贵阳市云岩区××共××层，其中作为7天品牌使用的酒店建筑面积为2730平方米，所在楼层为第9-11层，房间数为96间；若乙方所提供之该物业因土地使用权、房屋产权、房屋使用权、房屋用途、产权抵押、房屋安全、政府拆迁等问题而产生纠纷（包括但不限于第三方提起法律诉讼或权利主张，查封物业、行使抵押权等）致使管理店无法正常经营的，则由此而产生的一切法律责任和损失赔偿均由乙方承担；甲方收取合作费的标准为3000元/间房，乙方须按1-3条款约定房屋数量向甲方交纳一次性合作费288000元；乙方作为投资方，对本合同所述投资负全部责任。相对应于本合同2-1条款所述合作费用。甲方仅向乙方提供投资收益分析、周边商圈调查、市场分析和定价预估、酒店房间规划平面简图的审核……。2018年10月12日，贵州贵航国际贸易有限公司（第9层、第11层房屋产权人）因房屋租赁合同纠纷案，以朱明辉为被告、以贵阳众夏公司、筑荣腾辉公司为第三人，向本院提起诉讼。本院审理后，于2018年11月30日作出（2018）黔8601民初813号民事判决，判决结果：朱明辉、贵阳众夏公司、筑荣腾辉公司于判决生效之日起十日内返还租赁贵州贵航国际贸易有限公司位于贵州省贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼9层（建筑面积910.28㎡）的房屋。筑荣腾辉公司不服提起上诉，贵阳市中级人民法院二审审理后，于2019年4月19日作出（2019）黔01民终963号维持原判的民事判决。还查明，2019年9月16日，黄晖向潘丽平（贵阳众夏公司的法定代表人）支付王亚菲涉案门面2019年7月1日至2019年9月30日止的房屋租金24000元。故对原告主张该期间租金的诉请，本院不予支持。2019年9月20日，黄晖向潘丽平支付王亚菲涉案门面自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，因王亚菲主张解除合同，故将该款于2019年9月26日退还黄晖。2019年11月12日，黄晖再次向潘丽平支付王亚菲涉案门面自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，因王亚菲主张解除合同，故又将该款于2019年11月13日退还黄晖，2019年11月13日的庭审中黄晖陈述尚未收到该款。黄晖、筑荣腾辉公司经营的七天连锁酒店使用的是贵阳市云岩区延安西路67号房屋的第9层、第10层、第11层及本案门面，因使用上述房屋涉及黄晖、筑荣腾辉公司、贵阳众夏公司及其他案外人之间在贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终963号民事判决后产生多个纠纷诉至本院，本院于2019年9月18日分别作出（2019）黔8601民初657号民事裁定书（准许黄晖、筑荣腾辉公司撤诉）、（2019）黔8601民初687号民事调解书（涉及第10层）、（2019）黔8601民初790号民事调解书（涉及第9层、第11层）。其中（2019）黔8601民初687号民事调解书达成的调解协议是：一、筑荣腾辉公司于2019年9月30日前按《租房合同》约定支付欠付贵阳众夏公司2019年4月1日至2020年3月31日租金367106元；二、贵阳众夏公司与筑荣腾辉公司继续履行贵阳众夏公司与黄晖于2013年1月21日签订的《租房合同》；（2019）黔8601民初790号民事调解书达成的调解协议是：贵阳众夏公司与筑荣腾辉公司继续履行贵阳众夏公司与黄晖于2013年1月21日签订的《租房合同》及2016年12月29日签订的《租房补充合同》。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、房屋产权证、《租房合同》、《物管合同》、《〈物管合同〉的补充合同》、《管理店投资合同》、授权委托书、银行交易明细、收条、贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终963号民事判决书、民事裁定书、本院（2019）黔8601民初657号民事诉状、民事裁定书、（2019）黔8601民初687号民事调解书、（2019）黔8601民初790号民事调解书、营业执照、身份证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁合同是合同当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行权利义务。本案争议焦点是：1.是否解除合同及返还房屋；2.承担责任的主体；3.房租及利息金额。焦点一，关于解除合同及返还房屋诉请的审查。其一，根据2013年3月15日王亚菲与黄晖、贵阳众夏公司签订的《租房合同》第七条关于黄晖必须按时交纳房租，按每个季度的前5天交纳，如到期不交纳房租，超过7日后仍不交纳，王亚菲有权立即终止合同，收回房屋的约定，本案黄晖作为租赁合同相对方的承租人，负有按合同约定支付房租的义务，黄晖已于2019年3月26日付清2019年6月30日前的房租，其应于2019年6月30日前5日、最迟应于2019年7月7日前支付2019年7月1日至2019年9月30日止的房租24000元，黄晖与贵阳众夏公司因在履行第9层、第10层、第11层的租赁合同中发生争议（已于2019年9月18日在本院达成调解协议），故而延迟于2019年9月16日支付，并在2019年9月20日支付自2019年10月1日至2019年12月31日的租金24000元，在王亚菲退回该款后，黄晖又再次于2019年11月12日继续支付自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，尽管王亚菲主张已再次退还该款，但因被告黄晖积极履行租赁合同，不宜于解除。其二，根据2013年3月15日王亚菲与黄晖、贵阳众夏公司签订的《租房合同》，租赁期限自2013年5月1日至2025年5月1日止；根据贵阳众夏公司受王亚菲委托与黄晖签订的《〈物管合同〉的补充合同》内容，租赁期限延长5年，双方形成了长期、固定的租赁合同关系。根据《租房合同》第八条关于王亚菲不能在黄晖经营期间无故收回房屋的约定，由于黄晖未在最迟约定的2019年7月7日前支付自2019年7月1日至2019年9月30日止的租金，原告即在2019年7月18日向本院提起本案之诉。在本案诉讼中，黄晖主动支付了本期及下期租金，从双方合同约定的长期性、稳定性的初衷等综合考量，亦不宜于解除。其三，黄晖、筑荣腾辉公司在贵阳市云岩区延安西路67号经营的七天连锁酒店使用的第9层、第10层、第11层、本案门面共同形成一个整体，共同构成完整的经营范围，并统一经营。本案门面作为该酒店的前台，肩负整个酒店的前台接待等关乎经营的重要功能，如解除合同，必然对七天连锁酒店整体经营造成影响，继而侵害经本院调解其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除租赁合同返还房屋的诉请，不予支持。综上，原告主张解除双方于2013年3月15日签订的《租赁合同》并返还房屋的诉请，本院基于房屋使用的整体性和价值性等综合因素考量，不予解除。焦点二，关于承担责任的主体审查。其一，黄晖因经营酒店需要与七天四季酒店（广州）有限公司签订《管理店投资合同》，黄晖以投资方式参与7天酒店集团管理店合作，与贵阳七天酒店管理有限公司之间无法律上的利害关系。同时根据合同相对性原理贵阳七天酒店管理有限公司与本案的租赁合同纠纷无关，故贵阳七天酒店管理有限公司不承担返还房屋，支付租金、房屋占有使用费等责任，原告对贵阳七天酒店管理有限公司的诉请应予驳回。其二，黄晖作为《租赁合同》相对方的承租人，负有按合同约定支付房租的义务，且根据王亚菲和黄晖在本案中提交租金支付的银行交易明细清单，租金系由黄晖个人帐户支出，根据合同相对性原理，涉案租金应由黄晖承担。焦点三，关于房租金额及利息诉请的审查。对于涉案门面2019年7月1日至2019年9月30日的租金，黄晖尽管已支付，但由于黄晖未根据合同约定最迟于2019年7月7日前支付下一季度的租金24000元，客观上对原告造成资金占用期间的利息损失，故本院支持从2019年7月8日起按中国人民银行一年以内短期贷款基准年利率4.35%的标准计算至支付之日（2019年9月16日）止70天的利息计算为：24000元×4.35%÷365日×70日≈200元。对于涉案门面2019年10月1日至2019年12月31日止的租金24000元，尽管黄晖已于2019年9月20日支付，但由于王亚菲基于本案的争议主张解除合同，已于2019年9月26日退还黄晖。根据《租房合同》第七条约定黄晖应于2019年9月30日前5日支付，已届支付期，故该部分已届支付期限的租金，本院予以支持。原告还诉请三被告赔偿原告因维权造成的请律师代理的费用7000元，因该诉请无双方约定及法律规定，本院不予支持。另，原告申请追加七天四季酒店（广州）有限公司作为本案共同被告参加诉讼，经查黄晖因经营酒店需要与七天四季酒店（广州）有限公司签订《管理店投资合同》，黄晖以投资方式参与7天酒店管理集团管理店合作，是黄晖与七天四季酒店（广州）有限公司之间的关系，是黄晖使用涉案房屋经营中发生的其他经济往来关系，七天四季酒店（广州）有限公司与本案的租赁合同纠纷亦无利害关系，对原告的追加七天四季酒店（广州）有限公司为被告的申请，本院应当裁定驳回。根据判决吸收裁定的原理，本案一并作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第九十条规定，判决如下：一、被告黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元；二、被告黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付资金占用期间利息200元；三、驳回原告王亚菲申请追加七天四季酒店（广州）有限公司为共同被告的申请；四、驳回原告王亚菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由原告王亚菲负担370元，被告黄晖负担590元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 杨 芳人民陪审员 高 菁人民陪审员 田素珍二〇一九年十一月二十一日法官助理周维玉书记员王维