广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3474号原告：丁某，男，1990年出生，汉族，户籍地：河北省石家庄市。委托诉讼代理人：许志劲，广东展创律师事务所律师。被告：严某，男，1965年出生，汉族，户籍地：广东省惠州市。委托诉讼代理人：赖泽文，广东惠天好律师事务所律师。被告：梁某，女，1963年出生，汉族，户籍地：广东省惠州市。委托诉讼代理人：赖泽文，广东惠天好律师事务所律师。被告：惠州市华鑫众联行房地产顾问有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区上杨开城大道右侧南路13号三楼301。法定代表人：郑小霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘景，男，该公司工作人员。第三人：夏某，男，1974年出生，汉族，户籍地：安徽省巢湖市。原告丁某与被告严某、梁某、惠州市华鑫众联行房地产顾问有限公司（以下简称华鑫众联行公司）及第三人夏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告丁某的诉讼代理人许志劲，被告严某、梁某的诉讼代理人赖泽文，被告华鑫众联行公司的诉讼代理人刘景，第三人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某向本院提出变更后的诉讼请求：一、解除与第三人签订的房屋转让协议书；二、三被告返还原告房屋买卖合同总价款110万元及逾期利息，若第三人没有支付过房款，则第三人向原告返还100万元房屋款及10万元税费；三、三被告及第三人赔偿双倍定金60万元；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，第三人与被告严某、梁某签订《商品房买卖合同》，被告严某、梁某将其名下位于广东省××市××区××号X栋X层X户型的房屋转让给第三人，房款为100万元。双方约定付款方式为分期付款，第三人先支付30%合同总价额给被告严某、梁某，剩余价额在一个月内付清。被告华鑫众联行公司作为房地产经纪公司代替被告严某、梁某收取合同价额，并代理缴纳税费。第三人按照与被告严某、梁某的合同约定将合同价额100万元及税费10万元支付给被告。原告与第三人在被告华鑫众联行公司的协助下，于2018年9月28日签订《房屋转让协议》，由第三人将该房屋转让给原告，双方约定以第三人所欠原告的853841元货款抵扣房款，原告再额外支付第三人房款30万元。被告承诺将房屋直接过户到原告名下。在原告及第三人多次催促下，被告严某、梁某却一直没有按照合同约定办理房屋的过户登记。被告严某、梁某辩称，一、被告严某、梁某不是本案适格被告，被告严某、梁某与原告不存在合同关系，被告严某、梁某作为甲方与第三人作为乙方于2017年5月12日签订商品房买卖合同，与被告严某、梁某存在合同关系的主体是第三人而不是原告；二、被告严某、梁某与第三人签订的商品房买卖合同没有实际履行，第三人没有向被告严某、梁某支付过任何购房款，即便支付，第三人也无权将涉案房屋直接转卖给原告，根据商品房买卖合同约定涉案房屋的交易价格为100万元，在签订合同之日即2017年5月12日第三人就应向被告严某、梁某支付定金30万元，余款70万元一个月内付清即2017年6月12日前要支付完所有购房款，而直至本案开庭之日，第三人本人并未向被告严某、梁某支付过任何款项，因此双方的合同并未实际履行，第三人已构成违约。第三人并不是涉案房屋的所有权人，原告要受让第三人的合同权益就涉及商品房买卖合同主体的变更和权利义务的转让，根据合同法第77条和第88条的规定，当事人协商一致可以变更合同，当事人一方经对方同意可以将自己在合同上的权利和义务一并转让给第三人，但第三人作为违约方未与被告严某、梁某进行协商，未告知也未经被告严某、梁某同意私自变更合同主体将涉案房屋转让给原告，被告严某、梁某对第三人的转让不予认可，不应当承担该转让行为所造成的法律后果；三、被告严某、梁某与被告华鑫众联行公司不存在居间关系，也从未授权该公司收取第三人支付的购房款，被告严某、梁某留存并作为证据提交的商品房买卖合同并未加盖该公司公章及书写相关税费约定，对于原告所提交的合同中为何会有上述公章和约定并不知情，也对该公司收取第三人支付的购房款行为不予认可。被告华鑫众联行公司辩称，当时产生税费是由第三人出资，被告华鑫众联行公司只是在第三人合同上加了该条款。合同上有个见证人严某某，他是本地村民，他与被告严某是朋友关系，被告严某口头委托严某某说想卖涉案房子。由于中介出于相信严某某，所以就没签订中介居间合同。被告华鑫众联行公司收到第三人刷卡转账过来的110万元，因为严某口头与被告华鑫众联行公司约定只收取88万元房款，因此被告华鑫众联行公司转账给了严某88万元，其余的钱被告华鑫众联行公司留着，其中有10万元是存放的过户费用。第三人夏某陈述称，被告华鑫众联行公司工作人员于2017年5月12日打电话给第三人，问第三人要不要房子，他们有房源，晚上大概在6点第三人到了XX一楼售楼部，被告华鑫众联行公司工作人员和案外人张某，被告严某、梁某夫妇，见证人严某某，共同谈好购房价格与支付方式并签订商品房买卖合同，因为第三人与被告严某、梁某夫妇不熟，于是双方口头约定由被告华鑫众联行公司代收定金、房款，房款付清后被告严某、梁某夫妇会将房屋抽签回执给第三人。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。惠州大亚湾区XX村XX小组与被告严某共同确认了一份《住宅物业分配确认单》，确认由户主严某抽签抽得X栋X号房第XX层。2017年5月12日，被告严某、梁某作为卖方（甲方）与第三人夏某作为买方（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在广东省××市××区××号X栋X层X户型；二、上述房产的交易价格为总价1000000元，本合同签定之日，乙方向甲方支付300000元，作为购房定金；三、甲乙双方同意以分期付款方式付款，并约定首付款（含定金）是300000元，剩余房款700000元一个月付清甲方；四、甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易的房产全部交付给乙方使用，并配合乙方验收房屋等事；五、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，甲方协助乙方办理房产证等相关事宜；六、违约责任：甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，甲方有权没收定金300000元，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；七、本合同一式三份。甲方产权人一份，乙方一份，XX村民小组各一份。上述《商品房买卖合同》上有买卖双方的签名捺印、惠州大亚湾区XX村民小组在鉴证方栏盖章、案外人严某某作为见证人签名。原告提交的《商品房买卖合同》末尾页空白处手写注明了公司代为交纳的税费等事项，以十万元缴纳税费后多退少补，被告华鑫众联行公司盖章确认。但被告提交的《商品房买卖合同》末尾空白处没有上述内容。第三人夏某于合同签订之日向被告华鑫众联行公司支付购房定金300000元，于2017年6月12日向被告华鑫众联行公司支付购房尾款及更名费用800000元。被告华鑫众联行公司委托案外人张某于2017年5月18日向被告严某转账支付200000元、于2017年5月20日向被告严某转账支付100000元、于2017年6月14日向被告严某转账支付580000元。2018年9月26日，被告严某将收到的880000元通过转账方式返还给案外人张某。2018年9月28日，第三人夏某作为转让方（乙方）与原告作为受让方（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：甲方因欠乙方货款853841元，现将位于惠州市××区X栋X层X房屋转让给乙方，另外乙方额外支付甲方300000元，出于此房目前没有办理房产证，所以期间甲方应无条件帮乙方办理未尽事宜。原告于2018年9月28日向第三人转账支付300000元。庭审过程中，被告严某、梁某称涉案房屋至今仍未办理产权证。本院认为，被告严某、梁某与第三人签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《房屋转让协议书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告与第三人签订的《房屋转让协议书》是否解除的问题。就庭审查明的事实来看，本案的纠纷系因为第三人与被告严某、梁某履行合同发生纠纷，第三人从被告严某、梁某受让X栋X层X号房的《商品房买卖合同》未履行完毕，未取得涉案房屋的所有权，导致原告购买涉案房屋并取得所有权的合同目的不能实现，故原告与第三人签订的《房屋转让协议书》目前无法继续履行，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三人应将已向原告收取的300000元购房款退回原告，至于抵扣的货款853841元，合同解除后，货款未抵扣成功，原告可就货款所涉法律关系另行向第三人主张，本案中不宜让第三人直接向原告退回。占用资金应支付占用期间利息，故第三人应向原告支付占用利息，利息以300000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月28日（收款日）起计算至款项付清之日止。关于被告严某、梁某、华鑫众联行公司是否应承担本案违约责任的问题。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告未提供充分证据证明被告严某、梁某的同意原告受让被告严某、梁某与第三人签订的《商品房买卖合同》中第三人的合同权利和义务，因此原告要求被告及第三人依据该《商品房买卖合同》双倍返还定金，本院不予支持。被告严某、梁某、华鑫众联行公司并非原告的合同相对方，根据合同相对性原则，原告要求被告严某、梁某、华鑫众联行公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。被告严某、梁某的违约责任应当由其合同相对方来主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告丁某与第三人夏某于2018年9月28日签订的关于购买X栋X层X房屋的《房屋转让协议书》；二、第三人夏某于本判决发生法律效力之日起10日内向原告丁某返还购房款300000元及利息，利息以300000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月28日起计算至款项付清之日止；三、驳回原告丁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，由原告丁某负担8276.47元，由第三人夏某负担1773.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年十一月四日书记员 叶淦漳