安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1522民初2809号原告：谢俊杰，男，1967年4月25日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刘胜印，安徽晟成律师事务所律师。被告：霍邱县国有土地房屋征收补偿办公室，住所地六安市霍邱县城关镇西湖中路，统一社会信用代码1234142305291041X0。法定代表人：刘长俊，该办公室主任。委托诉讼代理人：钱晓东（该办公室副主任），男，1978年3月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。原告谢俊杰与被告霍邱县国有土地房屋征收补偿办公室（以下简称县房屋征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢俊杰及其委托诉讼代理人刘胜印，被告县房屋征收办及其委托诉讼代理人钱晓东、袁瑞松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢俊杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令县房屋征收办将回迁给谢俊杰的商铺进行等面积置换，并自2018年10月起向谢俊杰支付商铺租金至房屋置换完成时止，或支付谢俊杰房屋拆迁差价998238.66元，并自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款利息，本清息止；2.本案诉讼费用由县房屋征收办承担。事实与理由：霍邱县府东小区因公共利益需要拆迁，2014年霍邱县人民政府在征迁听证会中承诺，政府从回迁户利益出发，府东小区建齐后的房产以回迁户选房为主，一间都不往外面。在此基础上，谢俊杰相信政府的公信力和承诺，与县房屋征收办在协商一致的基础上于2015年6月11日签订编号为086的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，在该协议书中确认，住宅房的购买价为4500元/㎡,商品的评估价为13623元/㎡。在实际选房过程中，县房屋征收办却违背承诺，将门朝南（面对蓼城路）的门面房留由开发商出售，不允许谢俊杰进行选择，导致谢俊杰被迫回迁了132号（面积54.71㎡）及133号（面积54.71㎡）商铺，该商铺经县房屋征收办发文确认存在构造柱等问题，除此之外还存在层高不足的问题，由此导致谢俊杰至今无法经营。经与县房屋征收办多次协商，县房屋征收办于2019年2月1日发文仅同意按照普通住宅交纳物业费用，即县房屋征收办业已认可谢俊杰的房屋仅能用于居住，无法从事商业活动，谢俊杰以商铺价格回迁的却是住宅房，县房屋征收办此举极大损害了谢俊杰的合法权益。县房屋征收办辩称，（一）县房屋征收办依法进行国有土地房屋征收与补偿，决策民主，程序正当，结果公开，整个征收过程符合法律规定。（二）谢俊杰的诉讼请求无事实与法律依据。谢俊杰在房屋征收过程中选择房屋产权调换，县房屋征收办提供了用于产权调换的房屋，并将备选房屋房型、结构、面积、房屋性质、位置等进行公示，谢俊杰在对调换房屋的相关情况已经充分了解后，开始选择调换房屋，调换房屋选好后，在安置房屋选择确认表上标注清楚楼号、房号、计算安置面积和用途，谢俊杰与县房屋征收办相关工作人员在安置房选择确认表上签字确认。谢俊杰凭安置选房确认表，在自愿、平等、合法的基础上与县房屋征收办签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，县房屋征收办与谢俊杰计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，谢俊杰取得搬迁费、过渡费、经营损失费等各项费用162303.87元。该协议书不违反国家法律强制性规定，真实合法有效，且双方已履行完毕。谢俊杰在诉状中的理由缺乏事实与法律依据，如房屋构造柱的问题，该构造柱是设计单位在设计房屋时所设计，因房型、房屋结构和安全所考虑，调换房屋的面积不受影响。另外，谢俊杰要求支付房屋拆迁差价无任何依据，房屋差价部分已经经过评估，补偿到位，更不存在二次补偿和利息的问题。（三）县房屋征收办下发给府东小区物业公司的《通知》，只是协调性的文件，并不是对谢俊杰房屋属于普通住宅房屋性质的认定，且物业费用的差额是由县房屋征收办承担。谢俊杰的回迁的商业用房性质由其所处的地理位置所确定，并不是以缴纳物业费用多少确定。综上，谢俊杰的诉请无事实与法律依据，请求依法驳回谢俊杰的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：县房屋征收办对谢俊杰举示的2014年霍邱县府东小区征迁听证会录音真实性有异议，证明目的有异议，听证会是国有土地上房屋拆迁安置与补偿过程中依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定召开，整个过程规范、合法，只是程序问题，对听证收集的各种意见进行合法合理性审查，然后将听证结果运用到实际拆迁安置过程中，达不到谢俊杰的证明目的。经审查，听证会主要是对国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）进行说明，对被拆迁户关心的补偿方式和标准、安置以及相关政策予以解答，并听取被拆迁户意见，以便汇总研究听证意见，完善补偿方案，最大限度维护群众的合法权益，具体拆迁事宜应以最终的征收安置补偿方案为准。故该份证据达不到谢俊杰的证明目的。对《关于对府东小区商铺层高的实测及说明》“三性”均有异议，该证据是复印件。经审查，该份证据为复印件，真实性无法核实，同时内容并未涉及谢俊杰置换的商业安置房，与本案不具有关联性，达不到谢俊杰的证明目的。对县房屋征收办发出的《通知》证明目的有异议，该通知目的是解决问题，只是对物业费用差额费用由县房屋征收办来承担，并未改变房屋性质，达不到谢俊杰证明目的。经审查，该份证据能够证明谢俊杰选择的商业安置房屋内存在构造柱等，影响实际经营，县房屋征收办协调物业公司按普通住宅收取谢俊杰户的物业费用，差额部分由县房屋征收办承担，本院对该份证据予以确认。对谢俊杰置换房屋内的照片真实性无异议，证明目的有异议，经营困难并不是因为构造柱的问题。经审查，谢俊杰置换的商业安置房内有构造柱和承重墙，影响实际使用，本院对该组证据予以确认。对《诉求》系谢俊杰个人陈述，“三性”及证明目的均不予认可。经审查，该组证据反映的房屋内部结构的内容属实，其余部分真实性无法核实，同时案涉商业安置房是在县房屋征收办公示后，谢俊杰对相关情况了解后选择的，并进行了确认，之后双方签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。故，该组证据达不到谢俊杰的证明目的。对电话录音“三性”均有异议，无法证实通话对方人员身份，也无法确定电话内容与谢俊杰所选安置房具有关联性，拆迁安置方案已经就拆迁户所选房屋位置在公告中公示，拆迁户在公示期没有提出异议，并且合同已经履行。经审查，该份证据无法证实对方身份，真实性无法核实，故对该份证据本院不予确认。谢俊杰对县房屋征收办举示的霍邱县人民政府霍政秘（2015）93、94号文件，93号文件为复印件，不明白县房屋征收办在该份文件时盖上自己的公章的目的；该组证据与本案原被告之间的争议无关联性。经审查，县房屋征收办在93号文件上加盖自己的印章意在证实该件复印属实，该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。对安置房选择确认表，2015年6月11日选房时，房屋尚未建造，是期房，直至2018年房屋才建造完成；该确认书并不能代表在该选房确认书内谢俊选择确认了房屋内准许有承重墙、构造柱的安排，达不到县房屋征收办的证明目的。经审查，本院对该组证据的“三性”予以认定，能够达到县房屋征收办的证明目的。对《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，县房屋征收办未提出关于房屋内承重墙、构造柱的处理问题。经审查，谢俊杰对该份证据的真实性、合法性及证明目的均无异议，本院对该份证据予以确认。对江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）出具的《关于府东小区沿府前大道底层商业安置房评估价格说明》，该份证据不能作为本案的判决依据，理由是：由原作出评估结论的评估公司作出其评估结论合理的说明，显失客观公正；国衡公司在房屋尚未建成的情况下于2015年6月8日作出评估结论严重脱离客观实际；该份说明的评估价格区分方式仅为平面布局，涉及的价格是片面的；实际回迁日期远在2015年6月8日国衡公司出具评估结论之后，其后房屋价值远远高于评估时房屋价值，评估结论及评估价格说明具有严重的滞后性。经审查，在霍邱县府东小区征收补偿过程中，县房屋征收办通过合法程序委托国衡公司对涉及被征收住宅、商业用房均价及住宅、商业安置房均价作出的评估结论，具有合法性。国衡公司在《关于府东小区沿府前大道底层商业安置房评估价格所作说明》中，对其作出评估结论的合理合法性进行了说明，并明确说明评估价格为均价，个别沿府前大道底层商业安置房价格应在此基础上对房地产状况进行调整，包括房屋布局、临街宽深比、层高等因素。因此，该份说明真实、客观、全面，能够反映出案涉谢俊杰商业安置房与其他布局较好的商业安置房的价格差，可以作为本案的判决依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月28日，霍邱县人民政府发布《关于对霍邱县府东小区棚户区改造国有土地上房屋征收的决定》，决定对府东小区棚户区改造规划用地红线范围内国有土地上房屋及附属物进行征收。同时，出台《霍邱县府东小区棚户区改造范围内国有土地上房屋征收补偿方案》，进一步明确征收范围、征收补偿签约及搬迁期限、征收补偿方式及标准等。谢俊杰原有商铺在本次拆迁范围内。2015年6月11日，谢俊杰签订了《安置房选择确认表》，确认选择案涉32号、33号商铺及第二层住宅，面积分别为54.57平方米，即商铺面积为109.14平方米，住宅面积为109.14平方米。同日，谢俊杰与县房屋征收办签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，在该协议书中确认商铺的评估价为13623元/㎡。安置房交房后，谢俊杰发现房屋内有构造柱和承重隔墙，经与县房屋征收办协商未果后，致成本讼。另查明，府东小区拆迁安置时，由国衡公司出具房屋征收评估报告，其中涉及被征收住宅、商业用房均价及住宅、商业安置房均价。该公司在《关于府东小区沿府前大道底层商业安置房评估价格说明》中指出案涉商业安置房评估均价为13623元/平方米，平面布局较差（内含梁柱等情况的商铺）的商业安置房在均价基础上进行房地产状况调整后的单价为12942元/平方米，平面布局较好（内不含梁柱等情况的商铺）的商业安置房在均价基础上进行房地产状况调整后的单价为14304元/平方米。另，本案在审理过程中，县房屋征收办申请对案涉商业安置房每平方米单价（时点为2015年5月28日）与同朝向同排室内无构造柱商业安置房同时点每平方米单价进行评估，且与谢俊杰共同商定由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，后该评估公司函告本院无法准确出具反应当时价值的评估报告。为了便于调解，该公司提供了一份价格测算表给县房屋征收办，供法院调解时参考，但后来县房屋征收办表示本案不同意调解处理。本院认为，依法成立的合同受法律保护。谢俊杰与县房屋征收办签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，依法成立且合法有效，而且亦实际履行，谢俊杰诉请县房屋征收办予以等面积置换，于法无据。谢俊杰回迁的商业安置房内有构造柱、承重隔墙，其使用价值降低，价格也明显低于没有类似情况的商业安置房的价格，根据公平原则，县房屋征收办应按照室内不含构造柱、承重隔墙的商业安置房价格补偿给谢俊杰房屋差价款148648.68元〔（14304-12942）×109.14〕。谢俊杰诉请县房屋征收办支付房屋差价款998238.66元，证据不足，且明显过高；其诉请自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款利息，本清息止，符合法律规定，本院酌定按年利率6%标准支付逾期付款利息。综上所述，谢俊杰诉请合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告霍邱县国有土地房屋征收补偿办公室于本判决生效后三日内给付谢俊杰房屋差价款148648.68元；二、驳回原告谢俊杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，由被告霍邱县国有土地房屋征收补偿办公室负担3782元，谢俊杰负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  蔡东明人民陪审员  戴先军人民陪审员  乔恩萍二〇一九年十一月二十二日书 记 员  蔡双亿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一）项既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。