浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终987号 上诉人（原审原告）：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：汪献忠，浙江中桥律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐雨香，女，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：郑金龙，系徐雨香丈夫。 上诉人（原审被告）：衢州市新广升汽车服务有限公司，统一社会信用代码91330800566979051E，住所地浙江省衢州市柯城区三衢路499-2号。 法定代表人：杨将勇，执行董事。 原审被告：杨将勇，男，1972年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人郑金龙、徐雨香和上诉人衢州市新广升汽车服务有限公司（以下简称新广升公司）、原审被告杨将勇房屋租赁合同纠纷一案，因不服浙江省衢州市柯城区人民法院(2019)浙0802民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人郑金龙、徐雨香上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二、第三项，改判新广升公司、杨将勇共同赔偿因其违约行为导致上诉人郑金龙、徐雨香按市场价计算的经济损失745000元和违约金500000元；3.改判新广升公司、杨将勇共同返还上诉人郑金龙、徐雨香水电押金30000元；4.一、二审诉讼费由新广升公司、杨将勇共同承担。事实理由：一、原审认定郑金龙、徐雨香的实际损失只有75980元系认定事实错误，实际损失远大于745000元。投入宾馆的装修、购买设备等合计为2533281元，经营不到五年，按十年折旧分摊残值为1266640.5元；实际转让案外人的市场价只有680000元，扣除未到期租金59443元，有线电视费用已交纳4420.35元，实际装修和设备只转让了616136.65元。安装中央空调、空气源、附属工程材料及人工费168000元，剩余五年转租的可得利益损失，其他经营损失如员工安置费、经济补偿金、有线电视费、网络费用、电力设备维护费等等。二、原审判决违约金10万元明显偏低。三、案涉宾馆已于2017年9月28日被市场监管局责令停止经营，不存在拖欠水电费问题，且已经新广升公司同意转租案外人，支付的押金理应返还。 新广升公司答辩称，在认定我方未违约、对方违约的基础上同意解除合同。对方计算经济损失的水分太高。装修宾馆的具体金额不清楚，但对方在经营期间房间标价150元一天，实际多的时候90元一天，少的时候60元一天，且入住率不高，经营亏损。一审认定退还30000元的条件未成就正确，反而说明对方一直在经营。 原审被告杨将勇同意新广升公司的答辩意见。 上诉人新广升公司上诉请求：撤销原判，改判驳回郑金龙、徐雨香的诉讼请求，案件一、二审诉讼费由其承担。事实和理由：一审判令新广升公司向郑金龙、徐雨香赔偿损失75980元并支付违约金100000元错误。郑金龙、徐雨香自愿给付的利息和本案损失没有关联性。一审认定新广升公司未能提供办证所需材料的行为导致承租场地不具备合法经营宾馆的资格错误。法院查封承租场地不影响继续租赁。新广升公司一直积极配合郑金龙、徐雨香转租，但徐景芳不与新广升公司联系，不符常理。郑金龙、徐雨香与徐景芳签订的合同中约定红庭宾馆经营权转让，经营宾馆最难办理的就是消防许可，但郑金龙、徐雨香作为徐景芳的姐夫、姐姐却把营业执照和税务登记证注销，如果不注销还可以继续经营，双方是串通欺诈转嫁经营不善的损失。 郑金龙、徐雨香答辩称，一审判决认定新广升公司违约，赔偿损失并支付违约金正确。 原审被告杨将勇同意上诉人新广升公司的上诉意见。 郑金龙、徐雨香向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告新广升公司之间的《房屋租赁合同》；2.要求两被告共同返还水电押金30000元；3.要求两被告共同支付违约金500000元、赔偿损失745000元（包括退还给徐景芳的转让费680000元、补偿给徐景芳的利息损失65000元）；4.要求两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，两原告增加一项诉讼请求：要求被告新广升公司、杨将勇共同赔偿漏水维修费损失38059.3元。 一审法院认定事实：被告新广升公司从案外人衢州市龙腾商娱有限责任公司（以下简称龙腾公司）处承租了坐落于衢州市面积共4520平方米的房屋。2012年11月28日，被告新广升公司与原告郑金龙、徐雨香签订《房屋租赁合同》一份，将衢州市三衢路499号一楼前面东边上楼的一间店面及二楼一半面积约为1200平方出租给原告用于经营宾馆，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，被告杨将勇代表新广升公司在该合同中签字并加盖新广升公司公章。合同对租赁期限内各年度租金数额作了约定，其中2018年1月1日至2018年12月31日的租金为223349元，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为234516元。同时合同还约定：租赁期满或解除合同后，乙方（承租方）对房屋内外所有固定装修装潢和消防设施设备不得拆除、破坏，固定装修装潢、消防设施设备的100%产权无偿归甲方（出租方）所有，分体式空调和其他的专业经营道具归乙方所有，但拆除后应恢复原样；甲方负责房屋结构性的修缮工作，即墙体开裂、顶层漏水等由甲方负责，其他的修缮由乙方负责；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳三万元（不计息）的物业保证金，租赁期满，如无拖欠水电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费等经营管理的一切费用以及无损坏相关物业设施设备的，由甲方不计息，七天内如数退还给乙方；乙方因工作需要办理相关证照时，甲方应积极配合；甲方因违反本合同导致合同解除、终止的，应向乙方支付伍拾万元违约金，并按照市场价格折算后进行赔偿。2013年1月23日，原告郑金龙向被告新广升公司支付物业保证金30000元，由被告杨将勇以新广升公司的名义出具收条确认。后两原告以徐雨香为经营者在承租场地内经营衢州市柯城红庭宾馆（以下简称红庭宾馆）。2017年9月15日，原告郑金龙和案外人徐景芳签订《协议书》一份，约定郑金龙以680000元的价格将红庭宾馆相关设备、设施、物品、截至2017年12月31日的剩余租金、有线电视费用等固定和非固定的财产转让给徐景芳，以后租金由徐景芳以更名后的宾馆的名义向新广升公司交纳；郑金龙已交水电费押金30000元，由徐景芳另行支付郑金龙。徐景芳分别于订约当日、2017年9月22日支付转让款480000元、200000元，并于2017年9月20日支付水电费押金30000元。2017年9月18日，红庭宾馆的营业执照注销，徐景芳办理个体工商户名称预先核准（名称为衢州市柯城凯越宾馆）并开始试营业。徐景芳、郑金龙均向被告新广升公司送达书面函告，要求新广升公司提供办理营业执照所需的营业场所使用证明，新广升公司一直未将相关材料交付徐景芳，致营业执照一直未能办理。2017年9月28日，衢州市市场监督管理局向徐景芳送达责令停业通知书，以其未取得工商营业执照为由责令其立即停止相关经营活动。后徐景芳以新广升公司、杨将勇、龙腾公司、郑金龙为被告向柯城区人民法院提起诉讼【案号为（2018）浙0802民初1402号】，要求解除与郑金龙签订的房屋转租协议并退还水电费；要求新广升公司、杨将勇、龙腾公司、郑金龙连带赔偿转让费损失680000元、押金30000元。法院经审理，认为转租行为已取得新广升公司同意，徐景芳与郑金龙签订的《协议书》合法有效，但因未能取得办理营业执照所需的材料且事后得知涉讼房产已被法院查封，宾馆不能正常经营，租赁房屋无法使用，合同目的不能实现，故判令徐景芳与郑金龙于2017年9月15日签订的《协议书》于判决生效之日解除；判令郑金龙于判决生效后十日内退还徐景芳转让款680000元及水电费押金30000元，合计710000元。该案案件受理费10980元，由郑金龙负担。 2019年3月25日，徐景芳与郑金龙就履行（2018）浙0802民初1402号民事判决书确定的义务签订《协议书》，约定转让款680000元、水电费押金30000元于2019年3月28日前退还；另支付徐景芳710000元的利息65000元（按照年利率6%计算，共557天），2019年3月28日前付清。郑金龙于2019年3月25日向徐景芳转账支付500000元，徐雨香于2019年3月26日向徐景芳转账支付275000元，合计775000元。2019年3月28日，郑金龙向法院交纳前述案件受理费10980元。现因原告认为被告在合同履行过程中存在诸多违约行为，应当承担违约责任而向原审法院提起诉讼。 另查明，原告提起本次诉讼前，红庭宾馆已未实际经营，宾馆内存在漏水现象，郑金龙已将承租场地后门的钥匙交给新广升公司，前门的钥匙尚未交接。 一审法院认为，原告郑金龙与被告新广升公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，被告新广升公司应当积极配合办理相关证照。双方在履行合同过程中，原告经过被告的同意将承租场地转租给徐景芳经营宾馆，被告亦应当为徐景芳办理宾馆的营业执照提供所需的材料。然而，被告未能积极履行该项义务，经徐景芳、郑金龙催要仍未能提供相应材料，导致转租合同被解除，其应当对自身未全面履行协助义务的行为承担相应的法律责任。被告新广升公司就其不存在违约行为的抗辩意见，不予采纳。因租赁合同已对合同目的系经营宾馆作了明确约定，而因被告未能提供办证所需材料的行为导致现承租场地不具备合法经营宾馆的资格，故原告要求解除租赁合同并要求被告新广升公司承担违约责任的请求，予以支持。租赁合同解除后，原告作为承租方应当在合理期限内将承租场地腾退交还给出租人被告新广升公司，租赁场地内的设施设备归属按照合同约定处置。对于违约责任，虽然双方在合同中约定了违约金的数额，但是违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的直接损失主要表现为其与徐景芳之间的转租合同解除后向徐景芳支付的资金占用期间的合理利息65000元以及承担的诉讼费用10980元，共计75980元。而退还给徐景芳的680000元转让费本身为徐景芳支付给原告的费用，并非原告的支出，不应认定为原告的直接损失，但是考虑转租的可得利益损失之现实，酌情调整违约金的数额为100000元。原告要求被告退还的30000元系物业保证金，根据租赁合同约定，在无拖欠水电费、电话费、物业管理费、垃圾清运费等经营管理的一切费用以及无损坏相关物业设施设备的情况下由被告予以退还，但因双方租赁合同在诉讼前尚未解除，租赁合同解除后，原告尚有腾退的义务，相应费用并未进行结算，物业保证金退还条件尚未成就，原告可就租赁期限内的费用结算完毕后另行主张。 原告要求被告赔偿维修漏水的费用，根据租赁合同的约定，租赁期限内，被告新广升公司负责房屋结构性的修缮工作，其他的修缮由原告负责，原告提供的照片仅能证明漏水的事实，但不足以证实漏水的原因。即使是因被告未尽修缮义务导致房屋漏水，原告主张的维修费用尚未实际发生，费用金额尚无法确定，原告可待实际发生后另行主张。 原告要求被告杨将勇承担共同付款、赔偿的责任，因被告杨将勇并非租赁合同相对方，与原告无合同上的法律关系，根据合同相对性原则，原告的该项请求不予支持。 综上所述，原告要求解除其与被告新广升公司之间的租赁合同的请求，予以支持。原告要求被告承担违约责任的请求，合理部分，予以支持。原告要求退还30000元的请求，因条件尚未成就，可另行主张。被告新广升公司就原告存在拖欠租金未付的违约行为之抗辩意见，因其陈述已另行主张权利，故未作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、原告郑金龙、徐雨香与被告新广升公司于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；原告郑金龙、徐雨香于合同解除后十日内腾空租赁场地并交还给被告衢州市新广升汽车服务有限公司；二、被告新广升公司于判决生效之日起十日内赔偿原告郑金龙、徐雨香损失75980元，支付违约金100000元，合计175980元；三、驳回原告郑金龙、徐雨香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16618元，减半收取计8309元，由原告郑金龙、徐雨香负担6399元，由被告新广升公司负担1910元；财产保全费5000元，由原告郑金龙、徐雨香负担3600元，由被告新广升公司负担1400元，于判决生效之日七日内交纳，逾期强制执行。 上诉人郑金龙、徐雨香在二审期间提供1.2010年9月19日房东衢州市龙腾商娱有限责任公司与新广升公司签订的房屋租赁合同，拟证明新广升公司与上诉人签订的租赁合同以上述合同为模板，同时隐瞒了2016年9月30日后其无权转租的事实。2.徐雨香、郑金龙与叶丽英的协议书一份，衢州市柯城圣豪宾馆税务登记证一份，主要证明宾馆转让的交易习惯，因为宾馆以个体工商户形式转让后要追究负责人责任，所以要注销旧的设立新的。3.2013年3月7日证明一份，拟证明申请开办宾馆需要电力、税务、消防等部门批准，需要房东或者出租人提供办证所需材料，不是仅签订一份租赁合同就尽到了配合义务。4.建设工程施工合同一份、宾馆工程预算清单一组、浙江大成装饰工程有限公司证明一份、工商变更登记情况一份、中央空调空气能系统设备供货及安装合同书一份、安装工程预算表一组、报价明细表一份、经办人证明一份、红庭宾馆装修清单一组、收款收据一份，拟证明装修花费270来万元。5.衢州市数字电视接入服务协议及增值税发票各一份，红庭宾馆与联通公司协议书一份、新广升公司改造工程清单一份、收据两张、照片一张，拟证明投入的相关费用。6.中国邮政储蓄银行常山支行开具的小企业主快捷调查报告和红庭宾馆年收入情况一份，拟证明红庭宾馆年净利润在23、24万元。7.2017年10月7日收款收据和POS签购单各一份，用于红庭宾馆交水费的丰收卡分户明细对账单一份，拟证明上诉请求中返还水电押金30000元条件已经成就。新广升公司质证认为，1.工商备案的是有一份6年租期的合同，但是和衢州市龙腾商娱有限责任公司后来签到2022年。2.证据2不清楚。3.证据3反而证明新广升公司一直在配合办证。4.证据4装修金额应由银行打款凭证和发票证明。5.真实性无法确认。6.红庭宾馆收入多少上诉人自己的系统拉出来就清楚了。7.反而证明在2019年8月16日上诉人与新广升公司还存在租赁关系。原审被告杨将勇同意新广升公司的质证意见。上述证据的证明力本院将结合其他证据综合认定。新广升公司和原审被告杨将勇未提供新的证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，上诉人郑金龙、徐雨香对案涉租赁标的物进行了装修、装潢，并为经营宾馆进行了其他投入，新广升公司和原审被告杨将勇认可有过投入，但双方对具体金额有异议。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是新广升公司是否违约。二是若新广升公司违约，应向郑金龙、徐雨香承担违约责任的金额。关于争议焦点一，在转租赁合同协商中，新广升公司同意转租场地继续用于经营宾馆，理应为开办宾馆提供所需材料。转租赁合同履行中，因租赁物被其他法院查封致使营业执照难以办理，新广升公司无法履行协助办证的义务，已经构成违约。关于争议焦点二，双方在合同中约定，“甲方因违反本合同导致合同解除、终止的，应向乙方支付伍拾万元违约金，并按照市场价格折算后进行赔偿。”违约责任应以实际损失为基础。郑金龙、徐雨香在一审期间主张745000元的损失组成为退还给徐景芳的转让费680000元和补偿给徐景芳的利息损失65000元，二审中主张745000元的损失组成为投入宾馆的装修、购买设备等的残值，并提供了新的证据。本院综合考虑合同实际履行的期间和程度，租赁合同约定的租金数额，双方当事人履约的过错程度，签订租赁合同时对因违约可能造成损失的预期，以及郑金龙、徐雨香投入宾馆的装修、相关设备、设施及物品等，郑金龙、徐雨香与徐景芳约定转让红庭宾馆的价格和（2018）浙0802民初1402号案件的具体情况，酌定损失金额为400000元。一审综合考虑全案各因素酌情调整违约金为100000元并无不当。另经现场勘查，郑金龙、徐雨香尚未腾退，其举证也尚未证明现退还30000元物业保证金的条件已成就。综上，一审判决认定事实不清，本院予以纠正。上诉人郑金龙、徐雨香上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2995号民事判决主文的第一项； 二、撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2995号民事判决主文的第二项和第三项； 三、衢州市新广升汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑金龙、徐雨香损失400000元，支付违约金100000元，合计500000元。 四、驳回郑金龙、徐雨香的其他诉讼请求； 五、驳回衢州市新广升汽车服务有限公司的上诉请求。 一审案件受理费16618元，减半收取计8309元，由郑金龙、徐雨香负担5000元，由衢州市新广升汽车服务有限公司负担3309元；财产保全费5000元，由郑金龙、徐雨香负担3000元，由衢州市新广升汽车服务有限公司负担2000元；二审案件受理费20095元，由郑金龙、徐雨香负担9765元，由衢州市新广升汽车服务有限公司负担10330元，均限于本判决生效之日交纳。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  姚月红