四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018)川0180民初4312号 原告：李元奉，男，1972年10月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：周三明，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓，四川捷思律师事务所律师。 原告：徐小艳，女，1970年11月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李元奉（系徐小艳丈夫），住四川省阆中市。 被告：四川利东农牧股份有限公司，住所地四川省简阳市壮溪乡光华村4组壮灵街104号，统一社会信用代码91512000579610106G。 法定代表人：王利民，董事长。 委托诉讼代理人：魏红英，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 被告：四川省大华农产品市场管理有限公司，住所地四川省简阳市石桥镇回龙寺村，统一社会信用代码91512081MA62K1TL85。 法定代表人：郑炼，执行董事。 委托诉讼代理人：陈利，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘方，四川领邦律师事务所律师。 原告李元奉与被告四川利东农牧股份有限公司（以下简称利东公司）、四川省大华农产品市场管理有限公司（以下简称大华公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年2月12日转为普通程序。因徐小艳是本案必要共同诉讼当事人，本院依法予以追加，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李元奉及其委托诉讼代理人周三明、周晓，原告徐小艳的委托诉讼代理人李元奉，被告利东公司的委托诉讼代理人邱斌、魏红英，被告大华公司的委托诉讼代理人刘方、陈利到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月。2019年8月9日，因案情复杂，经批准，本案依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 李元奉、徐小艳向本院提出诉讼请求：1.判令利东公司、大华公司连带赔偿李元奉、徐小艳违约金及损失合计160000元（违约金按《商品房买卖合同》中购房款的20%计算）；2.判令利东公司按照行业标准及商品房买卖合同约定，修建李元奉、徐小艳购买的位于简阳市隔墙，并安装水电；3.判令被告将李元奉、徐小艳购买的商铺交由其自行管理。诉讼中，李元奉、徐小艳将第三项诉讼请求变更为：撤销李元奉、徐小艳与大华公司于2017年5月22日签订的《委托代理经营管理协议》，大华公司将上述商铺交由其自行管理。事实和理由：2013年前后，利东公司在全国各地通过网络等方式宣传其将在简阳市石桥镇回龙寺建国际农产品物流中心，打造西南冷链中心，并修建30万吨的冷冻库，物流中心外规划有客运中心等设施。原告与利东公司签订了购买商铺的合同，并在利东公司、大华公司要求下，与大华公司签订了《商铺出租及管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定由大华公司代原告按合同约定收房，并支付租金。合同签订后，大华公司按约向原告支付了租金。2017年原告发现所购商铺以及配套设施均与购买时宣传画册、沙盘中显示的内容不一致，所购买的仅是摊位，无隔墙，无法确定具体位置，未完成水电安装入户，所建商铺的层高不够。利东公司没有按照宣传画册修建各楼栋间的连廊、室内手扶电梯、客运中心、30万吨冻库，未完成成都市八里庄冻品市场搬迁和冷链第一城的建设，完全改变业态。此外，原告在利东公司强行要求和诱导下与大华公司签订《委托合同》，该合同系商品房买卖合同的从合同，大华公司在明知利东公司违反合同约定的情况下与利东公司共同完成交接房，并向原告隐瞒利东公司违约的事实，其共谋的违约行为给李元奉、徐小艳造成极大的损失，利东公司、大华公司应当承担连带赔偿责任。《委托合同》到期后,重新签订的《委托代理经营管理协议》（以下简称《代管协议》）系大华公司采用欺诈、胁迫手段签订，应当撤销。为了维护李元奉、徐小艳的合法权益，故起诉至法院。 利东公司辩称，1.李元奉、徐小艳违反“一案一诉”的基本原则，本案不能同时审理商品房买卖合同关系及委托合同关系。2.宣传画册所载明的内容属于要约邀请，而非要约，不属于合同内容。（1）利东公司已修建5万吨冻库，年仓储量远超过宣传画册中载明的30万吨。（2）政府曾规划在大华国际农产品物流中心一期外修建客运中心，后因控规调整，客运中心重新选址，非利东公司所能决定。（3）成都八里庄市场搬迁至大华物流中心属于政府主导的商业招商行为，因客观原因导致未能承接。（4）一期8、9号楼之间及10、11号楼之间的连廊需要待所有项目完工后统一修建，利东公司承诺修建上述连廊。3.利东公司已及时全面履行了合同义务，并为李元奉和徐小艳办理了商铺产权证。（1）关于隔墙和水电安装的问题，利东公司修建的大华国际商铺一、二期均为商场模式，属产权式商铺，符合当时的法律及政策，所建商铺依法报规报建，并已竣工验收合格，不涉及实体隔墙及水电安装入户的问题；原告将案涉商铺委托大华公司经营管理长达5年之久，其应当知晓所购商铺系无实体隔墙和水电入户；李元奉、徐小艳要求修建隔墙将严重违反消防、水电及通道等建筑物设计强制性规范，造成全体业主实质损害。（2）关于层高的问题，案涉商铺符合规划，并竣工验收合格，利东公司未违反合同约定。综上，利东公司与李元奉、徐小艳所签订的《商品房买卖合同》合法有效，利东公司无任何违约行为，应驳回其诉讼请求。 大华公司辩称，1.大华公司与利东公司系独立的法人，李元奉、徐小艳与利东公司、大华公司之间形成了两个不同的法律关系，两份合同没有主从性，且合同中未约定承担连带责任，其诉请于法无据。2.李元奉、徐小艳与大华公司签订的《代管协议》，是各方真实意思表示，合同合法有效，并约定为长期不可撤销委托，李元奉、徐小艳主张撤销尚未到期的《代管协议》无合同和法定事由。案涉商铺为产权式商铺，未进行实体墙分割，不具备独立经营条件，李元奉、徐小艳与其他业主形成按份共有的物权关系，在使用和经营上具有整体和不可分割性，若单独撤销案涉商铺协议，势必影响其他出租人的利益。为保障大华国际整体业主的利益，也不能退还商铺。3.签订合同后，大华公司积极履行协议义务，跟进办理房屋交接、宣传、招商、业态规划布局等事宜，并为此付出巨大财力人力。综上，大华公司按合同约定已全面履行了义务，无任何违约行为，不应当承担赔偿责任，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，原告与利东公司签订了《商铺买卖合同》，约定购买利东公司修建的位于简阳市。当日，原告与大华公司（原为简阳大华物流市场管理有限公司，2014年3月27日变更为四川省大华农产品市场管理有限公司）签订了《委托合同》，由大华公司代原告收房，并统一经营管理，原告定期收取租金。合同签订后，原告按期收取了约定租金。 2013年4月26日，利东公司与李元奉、徐小艳签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，同时将《商铺买卖合同》收回。《商品房买卖合同》约定：（1）李元奉、徐小艳购买利东公司修建的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心一期8号楼（以下简称一期8号楼）1-15号营业用房，预测建筑面积为28平方米，总价为407,033元；（2）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合三项条件，即已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；（3）上水、下水、电于2013年9月30日达到验收标准；（4）除不可抗力外，出卖人逾期交付商品房的，逾期在90日之内的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期在90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；（5）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理等内容。此外，《商品房买卖合同》附有房屋平面图,平面图中商铺以实线分割,无标高和图例符号。 2013年7月18日，利东公司与大华公司办理了一期8号楼房屋（商铺）整栋的交接，交接书中的交接资料为：营业执照、房地产开发企业资质证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、平面图、业主信息表、施工图、分户图等。2014年9月29日，利东公司办理了一期8号楼的房屋初始登记。2014年10月9日,利东公司为李元奉、徐小艳办理了商铺的产权证，产权证上载明为共同共有，无四至界限。 2015年7月1日，李元奉、徐小艳与利东公司、大华公司签订的《商铺退款及管理委托合同》，约定：终止李元奉、徐小艳与大华公司于2012年7月31日签订的《委托合同》，李元奉、徐小艳将商铺委托给大华公司统一对外招商、日常运营管理，该期间所产生的收益及风险均由大华公司享有和承担；委托期限从2012年7月31日至2017年7月30日；2012年7月31日至2015年6月30日止，大华公司支付给李元奉、徐小艳的110,575元，实际为利东公司支付给李元奉、徐小艳的购买商铺退（返还）款（先由利东公司支付给大华公司，再由大华公司支付给李元奉、徐小艳）；2015年7月1日起至2017年7月30日止的商铺退（返还）款84,801元由利东公司按每季度直接支付给李元奉、徐小艳。商铺委托期满，李元奉、徐小艳对商铺可做出如下选择（1）委托期满，李元奉、徐小艳在同等条件下保证商铺的现实使用商户享有第一顺序优先使用权力；（2）委托大华公司代为商铺代签相关合同；（3）李元奉、徐小艳若收回该商铺自行管理，应于委托期满之日前三个月书面通知大华公司；委托期内，李元奉、徐小艳不得单方提前终止或解除本合同。 2017年5月22日，李元奉、徐小艳与大华公司签订了《代管协议》，约定李元奉、徐小艳自愿将位于大华国际的商铺委托大华公司经营管理，委托期限为长期委托，且为不可撤销委托，租金以大华公司与商家签订的租赁合同租金为准，大华公司收到租金后，扣除租金的8%的租赁代理佣金及按国家规定代扣李元奉、徐小艳应缴纳的税金后，大华公司在15个工作日内将租金余款一次性支付给李元奉、徐小艳，若未按时支付，则向李元奉、徐小艳支付每天1%的滞纳金等内容。 2012年8月1日，经原简阳市规划局审批通过的规划图显示大华国际农产品物流中心一期外有客运中心，一期8号和9号楼、10号和11号楼间有连廊。2012年12月18日，一期8号楼的施工图设计文件在原简阳市住房和城乡规划建设局备案。2013年5月20日，利东公司取得一期8号楼的预售许可证。2014年2月24日，利东公司取得一期8号楼的规划验收合格证。2014年9月26日，一期8号楼竣工验收，建筑高度为13.8米，层数三层，无自动扶梯，竣工图纸上显示各商铺间用虚线相连。一期8号楼于2014年9月28日办理了竣工验收备案。利东公司现已修建5万吨的冻库，并竣工验收，投入使用。现案涉商铺一期8号和9号楼、10号和11号楼之间未修建连廊，商铺无隔墙,以地上画线进行区分。 另查明，利东公司对外宣传画册上载明以下内容：楼栋间有连廊；大华国际物流港-西南出海通道唯一的国际化商贸物流基地；一期项目为大华国际农产品物流中心，400亩19万平方米商贸交易大市场，逾30万吨冻库仓储量，逾10亿巨资打造，功能全面升级，逾300亿冷链第一城；大华国际农产品物流中心功能定位为专业经营农牧产品及其加工制品的商贸物流中心和大西南农牧产品配送基地，政府指定承接成都八里庄冻品市场等整体搬迁；政府主导，统一招商，统一经营，统一管理等。利东公司将案涉大华项目商铺整体交由大华公司统一经营管理。现大华公司对部分业态做了相应调整，海宁皮革精品馆、大华国际汽贸城等已入驻经营。 诉讼中，原简阳市房地产管理局向本院出具说明，载明“合同附图不能作为认定为实体隔墙的依据”；原简阳市规划局向本院出具说明，载明“8#、9#楼之间，10#、11#楼之间有连廊，因项目为分栋建设、分栋验收，连廊无法统一修建，建设单位书面承诺待项目全面建成竣工后，完善连廊修建”。 再查明，2017年以来，案涉大华国际商铺部分业主先后向原简阳市商务局等有关部门信访反映所购商铺合同纠纷相关事项。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件房屋平面图、《商铺退款及管理委托合同》、《代管协议》、宣传画册、李元奉和徐小艳的房屋所有权证、房屋（商铺）交接书、国有土地使用权证和房屋所有权证，原简阳市规划局于2012年8月通过的规划设计图、竣工图，利东公司申请法院调取的《简阳市商务局关于大华国际商铺相关信访事项的回复》、大华国际农产品物流中心一期冷库竣工验收报告、关于大华国际一、二期商铺业主的维权求助信及简商[2018]23号文件、简商发[2018]10号文件、简商[2018]72号文件，原简阳市规划局、原简阳市住房和城乡规划建设局、原简阳市房地产管理局有关案涉商铺的报规报建档案资料，推广宣传费用汇总表和明细表、相关财务票据、照片，本院对案涉商铺的现场进行走访形成录像光盘、企业名称变更核准通知书、原简阳市房地产管理局、原简阳市规划局的说明等证据予以佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。 对当事人有争议的证据，本院认证如下：李元奉、徐小艳提交的张永秋与利东公司签订的商品房买卖合同（预售）、何华明商铺隔墙处理函复印件和吴显秀商铺隔墙处理函原件、杨蝉伊与利东公司签订的《商铺买卖合同》、简阳亿联合同签约审批单和简阳亿联置业发展有限公司与徐涛签订的商品房买卖合同、谢晓敏房产办证申请档案和两本房产证等证据，以及利东公司提交的（2015）川民提字第24号民事判决书、大华公司和利东公司提交的商信处[2018]8号《信访事项处理意见书》等证据，均与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李元奉、徐小艳与利东公司、大华公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺退款及管理委托合同》、《代管协议》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点：一、案涉商铺的性质；二、商品房买卖合同关系及委托合同关系能否一并审理；三、利东公司、大华公司是否存在违约行为；四、利东公司、大华公司是否承担违约责任；五、《代管协议》是否应当被撤销以及商铺是否能收回自行管理。 一、关于案涉商铺的性质问题。李元奉、徐小艳主张案涉商铺是有隔墙能独立使用的商铺，利东公司抗辩案涉商铺是产权式商铺。从查明的事实看，利东公司将案涉大华项目商铺分割成若干个较小的无实体隔墙的商铺对外进行销售和办理产权，商铺没有明确的四至界限，以画线方式进行区分。商铺业主出于投资目的，将商铺通过利东公司整体委托大华公司进行统一经营，并获得了定期定额的投资回报。在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有、使用或经营商铺。案涉商铺符合产权边界虚设，统一规划、统一经营，所有权与经营权相分离，且所有权受到一定限制的特征，属于产权式商铺。 二、关于案涉两个法律关系能否一并审理问题。本案中，案涉两个法律关系所对应的事实相互牵连，所涉及当事人权利与义务密切相关，合并审理方能查清案件事实，妥善处理纠纷，故对利东公司、大华公司抗辩本案违背“一案一诉”基本原则的意见，本院不予采纳。鉴于此，本案案由确定为合同纠纷。 三、关于利东公司、大华公司是否存在违约行为。 1.利东公司所建商铺与宣传画册不符是否构成违约的问题。李元奉、徐小艳主张宣传画册中客运中心、30万吨冻库、冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁、手扶电梯的修建、连廊构成要约，利东公司修建商铺不符合以上约定构成违约。关于宣传画册内容是否构成要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，认定销售广告和宣传资料是否构成要约应当同时具备以下要件：一是销售广告和宣传资料的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是该说明和允诺必须明确具体；三是销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。本案中，利东公司宣传画册载明的客运中心及冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁的内容，不属于规划范围内的房屋及相关设施，不属于要约；30万吨冻库仓储量系对商铺配套设施的说明和允诺，内容较为明确具体，鉴于消费者购买商铺一般考虑位置、品质等综合因素，本院认为该因素不构成对订立合同及价格的重大影响，不属于要约；对于室内手扶电梯，在宣传画册及项目报规、报建的材料均无体现，且双方签订的商品房买卖合同中亦未约定，不属于要约；对于连廊，规划图显示一期8、9号楼和10、11号楼之间有连廊，且利东公司承诺修建，应视为商品房买卖合同内容，利东公司未完成连廊的修建属于违约行为。 2.利东公司未修建隔墙、未完成水电入户的行为是否属于违约行为的问题。李元奉、徐小艳与利东公司签订的商品房买卖合同第三条、第五条仅是商品房建筑面积、套内面积的表述，并未明确约定所购商铺为实体墙分隔，合同附件房屋平面图虽有实线分割，但无对墙体材质、标高、尺寸等图例要件的说明，结合原简阳市房地产管理局的说明，认定合同约定有实体隔墙的依据不足；《商品房买卖合同》中未约定水电入户，仅约定水电达到验收标准，现商铺已竣工验收，故李元奉、徐小艳主张利东公司未修建隔墙和水电安装入户构成违约证据不足，本院不予支持。 3.层高是否违反合同约定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》未明确约定具体层高，现案涉商铺已竣工验收合格，李元奉、徐小艳主张所购商铺层高不够依据不足，本院不予支持。 4.利东公司、大华公司是否存在违约交接房的问题。利东公司违反《商品房买卖合同》的约定，在未取得竣工验收合格的情况下，向受托方大华公司进行交房。大华公司作为受托方，在利东公司不具备交房条件的情况下，接收了案涉商铺。利东公司、大华公司的上述行为属于违约行为。 四、利东公司、大华公司是否承担违约责任。 对于利东公司未修建连廊的违约行为，由于李元奉、徐小艳未提供证据证明其因此而受到的损失，故对其主张利东公司承担该项违约赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 对于利东公司、大华公司违约交接房的行为，首先，案涉商铺系产权式商铺，与一般商品房交房程序不同，李元奉、徐小艳将接房的权利和商铺的使用权让渡给了大华公司，利东公司按合同约定将商铺交给大华公司，交接房程序已经完成。其次，李元奉、徐小艳于合同签订后先收取租金，后各方当事人又以签订《商铺退款及管理委托合同》的形式认可前期收取的租金是退还李元奉、徐小艳的房款，结合大华公司、利东公司的整体经营模式，可以认定其实质是投资回报；李元奉、徐小艳收取投资收益的时间远早于约定的交房时间，且案涉商铺在合同履行期间已符合交付条件，利东公司违约交房的行为对李元奉、徐小艳获取投资收益不产生实质影响。故对李元奉、徐小艳主张利东公司给付违约金及大华公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于《代管协议》是否应当被撤销以及商铺是否能收回自行管理的问题。 对于李元奉、徐小艳主张大华公司在订立《代管协议》时存在欺诈和胁迫行为，要求予以撤销，因其未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。 对于李元奉、徐小艳主张收回商铺自行管理，鉴于案涉商铺系产权式商铺，涉及业主众多，个体业主占有、使用权的行使受多数业主意志的限制，基于项目统一打造、统一经营、统一管理的实际情况，在多数业主没有形成共识的情况下，单个业主尚不具有收回商铺独立经营的客观条件。故对李元奉、徐小艳主张的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对李元奉、徐小艳的全部诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第五十四条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李元奉、徐小艳的全部诉讼请求。 案件受理费3,500元，由原告李元奉、徐小艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉娟 审 判 员  赵春梅 人民陪审员  周 亮 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  白 燕