上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6898号上诉人(原审原告)：上海承功实业有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：李英，经理。委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：李忠良，村主任。委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。负责人：林峰，镇长。上诉人上海承功实业有限公司(以下简称“承功公司”)因与被上诉人青浦区华新镇华益村村民委员会(以下简称“华益村村委会”)、上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初5343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承功公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判华益村村委会赔偿承功公司建筑物补偿款人民币(以下币种均为人民币)5,097,229元，附属设施补偿款5,719,022元，工程补偿款1,965,000元，合同未到期解约费962,500元。事实和理由：“产业结构调整”与“土地减量化”两种协议赔偿范围对象明显不一致，承功公司与华益村村委会之间签订的产业结构调整协议中也明确约定“减量化协议除外”。产业结构调整协议补偿对象包括设备搬迁、停工停产、职工安置补偿，不针对建筑物等内容；土地减量化协议涉及建筑物的补偿。《上海承功实业有限公司刘育林补偿方案》(以下简称“补偿方案”)列明的四项内容属于土地减量化协议项下的补偿，与产业结构调整协议明确的三项补偿内容没有重合。故承功公司根据补偿方案请求的建筑物等补偿，不包括在华益村村委会已支付给承功公司的7,800,000元属于产业结构调整协议项下的补偿中，承功公司的诉请内容并未得到补偿。华益村村委会未能提供证据证明补偿方案系产业结构调整协议的附件，补偿方案中的补偿费用包含在产业结构调整协议确定的补偿费用中，华益村村委会应当承担举证不能的后果。认定补偿方案中的7,808,645.40元包含在产业结构调整协议的7,800,000元中，不符合常理；认定华益村村委会得到的总补偿金额为11,100,000元，事实认定错误。承功公司应得的补偿应高于7,800,000元，请求二审法院支持承功公司的上诉请求。华益村村委会辩称，不同意承功公司的上诉请求。华益村村委会与承功公司签订的产业结构调整协议及附件，已在镇政府备案。该地块总获得补偿款11,100,000元，其中包含了承功公司应得部分，承功公司已经获得全部补偿款。承功公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。华新镇政府未作辩称。承功公司向一审法院起诉请求：一、判令华益村村委会赔偿承功公司建筑物补偿款5,097,229元；二、判令华益村村委会赔偿承功公司附属设施补偿款5,719,022元；三、判令华益村村委会赔偿承功公司工程补偿款1,965,000元；四、判令华益村村委会赔偿承功公司合同未到期解约费962,500元；五、本案诉讼费由华益村村委会承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，承功公司(乙方)与华益村村委会(甲方)签订《工厂租赁合同》，合同约定甲方将位于上海市青浦区华益村XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)，建筑面积4200平方米，出租给乙方作经营使用，租期从2014年7月1日至2035年6月30日止。租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，如乙方续租需提前3个月向甲方提出申请，经双方协商同意重新签订合同。在同等条件下，如甲方租赁或转让，乙方享有绝对的优先权。年租金为900,000元，支付方式：六个月一付。第四年起每三年房租递增3%。甲方将房屋内的现有设施无偿提供给乙方使用。房屋归还时乙方须如数归还，如有损失乙方须赔偿。水电费用乙方须每月结清。在租赁期内不得变更和解除本合同，双方因特殊原因造成违约，违约方应赔偿守约方相应的损失(但因国家征用和不可抗力除外)。甲方同意乙方现有厂房按工厂生产需要重新改建规划。合同另对其他事项作了约定。因系争房屋纳入“198”区域工矿用地减量化及吴淞**新段区域的专项治理，系争房屋所属地块纳入华新镇2017年专项调整治理范围。2016年12月26日，经上海博乐房地产估价有限公司评估，并出具青浦区华新镇华益村XXX号(刘永林)房产估价咨询报告一份，该报告载明：估价对象位于青浦区华新镇华益村XXX号，纳入本次估价范围的是未见权证房屋建筑物，建筑面积为11501.03平方米，评估总价为9,534,118元。其中，估价咨询汇总一览表列明：序号1、门卫，建筑面积31.89平方米，重置单价980元每平方，总价30,762元；序号2、办公楼，建筑面积774.08平方米，重置单价838元每平方，总价648,679元；序号3、车间，建筑面积3745.44平方米，重置单价1,108元每平方，总价4,149,948元；序号4、车间，建筑面积558.26平方米，重置单价490元每平方，总价273,547元；序号5、厕所，建筑面积13.25平方米，重置单价530元每平方，总价7,023元；序号6、车间，建筑面积297.37平方米，重置单价598元每平方，总价177,827元；序号7、辅助用房，建筑面积48.10平方米，重置单价584元每平方，总价28,090元；序号8、车间，建筑面积3403.50平方米，重置单价839元每平方，总价2,855,537元；序号9、办公、车间，建筑面积2268平方米，重置单价556元每平方，总价1,261,008元；序号10、车间，建筑面积172.50平方米，重置单价447元每平方，总价77,108元；序号11、简棚，建筑面积149.15平方米，重置单价130元每平方，总价19,390元；序号12、简棚，建筑面积17.20平方米，重置单价130元每平方，总价2,236元；序号13、简棚，建筑面积22.79平方米，重置单价130元每平方，总价2,963元。上述房屋面积合计11501.03平方米，总价9,534,118元。对于上述房屋，序号1至3对应的房屋为华益村村委会所搭建，面积合计4550.91平方米，序号4至13对应的房屋为承功公司所搭建，面积合计6950.12平方米。上述房屋未办理相应的建设规划、施工许可及产证。2017年8月9日，承功公司(乙方)与华益村村委会(甲方)签订了产业结构调整协议，该协议约定，经双方确认乙方位于华益村XXX号地块土地面积亩，建筑面积6950平方米。乙方2017年5月1日之前停止生产加工，完成人员安置；2017年9月30日之前所有设施设备、原材料、产品等全部搬离。经双方协商，甲方支付乙方地块内承租企业设备搬迁补偿、停工停产损失、职工安置补偿等总补偿费用为7,800,000元。乙方同意：乙方地块内承租企业之间签订的补偿协议资金由甲方直接支付到承租企业。甲方与乙方签订本协议，乙方与承租企业签订补偿协议且确认地块内承租企业停产后十天内甲方向乙方地块内承租企业支付总费用的50%，剩余部分在乙方地块内承租企业完成搬迁后十五天内支付。乙方确认，本协议确认的总补偿费用包含了甲方及政府对乙方及地块内承租企业所有的补偿、奖励、扶持等费用(减量化协议除外)。乙方及承租企业不再向甲方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张；承租企业的其他奖励、补偿、扶持等主张由乙方承担。协议另对其他事项作了约定。同日，华益村村委会对补偿方案盖章确认，该方案列明：1.建筑补偿5,097,229元*60%=3,058,337.40元;2.附属设施补偿总补偿(属华益村+刘育林自建)9,531,704元*60%*40%=2,287,608元;3.工程款补偿1,965,000元*80%=1,527,700元；4.合同未到期解约费(弥补其土地费)5.50万/年*17年(20年-3年)=935,000元。共计：7,808,645.40元。上述协议约定总补偿费用7,800,000元，华益村村委会于2018年1月份已经全额给付给了承功公司。一审法院另查明，刘永林与刘育林系同一人，为承功公司实际负责人。系争房屋于2017年11月被拆除，系争房屋被拆除之前由承功公司占有使用，后承功公司与华益村村委会没有办理书面的交接手续。一审再查明，2017年3月15日，华益村村委会(乙方)与青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室(甲方)签订了土地减量化搬迁协议书一份，该协议书主要内容为，乙方租赁的地块未青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积15.30亩，建筑面积11501.03平方米。甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用为11,100,000元。除此之外，华益村村委会与华新镇政府之间未就系争地块签订其他补偿协议。一审审理中，承功公司认为，所主张的诉请金额主要依据的是补偿方案，且该补偿方案所列明的补偿金额与产业结构调整协议载明的总补偿费用7,800,000元是相互独立的，产业结构调整协议载明的总补偿费用7,800,000元包含的是企业设备搬迁补偿、停工停产损失、职工安置补偿等总补偿费用，而补偿方案列明的是建筑物补偿款、附属设施补偿款、工程补偿款、合同未到期解约费，两者费用并不存在重合。为证明承功公司所述属实，承功公司还提供了证明、照片、起诉书、录音光盘、设备拆除报价单复印件、平阳县鹏峰机械有限公司出具的证明等证据为证。华益村村委会及华新镇政府除了录音光盘、设备拆除报价单复印件、平阳县鹏峰机械有限公司出具的证明证据之外，对上述其他证据的真实性予以确认，但不认可承功公司的证明内容，并认为，认为产业结构调整协议所确定的7,800,000元与补偿方案列明的四项费用共计7,808,645.40元是一致的，当时和承功公司签署产业结构调整的时候，补偿方案列明的四项费用就是作为一个明细予以列明，补偿方案7,808,645.40元最终协商取整确定为7,800,000元，产业结构调整协议与补偿方案也是整体的，并非独立签订，也不存在除协议约定的7,800,000元之外的补偿。为此，华益村村委会还提供了关于华新镇“198”区域建设用地减量化结算办法的通知及减量化地块补偿说明等证据。2017年6月14日减量化地块补偿说明中明确列明，刘永林(上海承功实业有限公司)位于华益村区域内，目前区域总减量占地面积15.30亩，建筑面积11501.03平方米。因该区域内的建筑11501.03平方米内，4550.91平方米当时由村委会出资建设，另外6950.12平方米由刘永林出资建设完成，故在此次的减量化补偿方案中涉及村委会建设的建筑按评估价格的60%补偿给村委会，涉及刘永林出资建设部分按评估价格的60%补偿给刘永林，涉及基础设施、搬迁、人员分流等按照建筑折合给予价格的40%支持，由于该区域实际使用人都是刘永林，所以基础设施、搬迁、人员分流等这部分补偿全部补偿给刘永林等内容。承功公司对上述证据不予认可。华新镇政府对上述证据真实性予以确认。对于承功公司与华益村村委会双方所签工厂租赁合同的效力，承功公司表示，因系争房屋没有产证，租赁合同应为无效，目前的诉请就是基于合同无效的法律后果，无其他要求。华益村村委会表示，确认合同无效，但是不同意承功公司诉请，属于承功公司的金额都已经支付，对于后续事宜如承功公司拖欠占有使用费，华益村村委会另行起诉，不要求在本案中予以解决。一审法院认为，承功公司、华益村村委会虽签订了工厂租赁合同，但系争房屋未办理房屋产证及相应的批建手续，根据相关法律规定，承功公司、华益村村委会所签订的上述合同应认定为无效。2017年8月9日，承功公司与华益村村委会签订的产业结构调整协议所确定的总补偿费用7,800,000元，华益村村委会已经履行完毕，对此，承功公司、华益村村委会双方均无异议。对于补偿方案所列明的四项费用建筑补偿、附属设施补偿总补偿、合同未到期解约费、工程款补偿，一审法院认为，补偿方案所列明的四项费用应包含在产业结构调整协议所确定的总补偿费用7,800,000元之内，理由如下：承功公司与华益村村委会签订的产业结构调整协议所确定的总补偿费用7,800,000元与补偿方案7,808,645.40元，金额基本一致，且产业结构调整协议与补偿方案均形成于2017年8月9日同一天。华益村村委会表示当时和承功公司签署产业结构调整的时候，补偿方案列明的四项费用就是作为一个明细予以列明，补偿方案7,808,645.40元最终协商取整确定为7,800,000元，产业结构调整协议与补偿方案也是整体的，并非独立签订，也不存在除协议约定的7,800,000元之外的补偿。且华益村村委会与青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室签订的土地减量化搬迁协议书载明，土地面积15.30亩，建筑面积11501.03平方米。华益村村委会所获得土地减量化搬迁总费用为11,100,000元。除此之外，华益村村委会与青浦区华新镇之间未就系争地块签订其他补偿协议。而依承功公司的主张，除已获得的补偿款7,800,000元之外，及本案所主张的补偿款13,743,751元，承功公司所主张的总计补偿款应为21,543,751元。对此，承功公司并未就其所应获得补偿21,543,751元充分举证证明。就同一系争地块之内，承功公司所主张的补偿金额远超华益村村委会所获得的补偿费用，显有违常理。根据查明的事实，结合合同履行、承功公司租赁及自行搭建房屋面积、承功公司、华益村村委会及青浦区华新镇陈述意见、关于华新镇“198”区域建设用地减量化结算办法的通知及减量化地块补偿说明等情况，一审法院认为，本案中承功公司所主张的补偿费用均不能成立，对承功公司的全部诉讼请求，均不予支持。判决：驳回上海承功实业有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据承功公司与华益村村委会签订的产业结构调整协议的约定，华益村村委会支付承功公司的总补偿费用为7,800,000元，该费用双方均确认已经履行完毕。现承功公司另要求华益村村委会赔偿其建筑物补偿款5,097,229元、附属设施补偿款5,719,022元、工程补偿款1,965,000元、合同未到期解约费962,500元，但未能就其应获得前述补偿款提供充分证据予以证明。鉴于华益村村委会与青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室签订的土地减量化搬迁协议书确定的华益村村委会土地减量化搬迁总费用为11,100,000元，华新镇政府与华益村村委会之间就系争地块未签订其他补偿协议，且华新镇政府在一审审理中表示，补偿方案中列明的四项钱款，包含在产业结构调整协议约定的7,800,000元中，不是单独列在产业结构调整协议之外；结合合同履行、承功公司租赁及自行搭建房屋面积、各方当事人陈述意见、关于华新镇“198”区域建设用地减量化结算办法的通知及减量化地块补偿说明等，一审法院对承功公司主张的补偿费用不予支持，尚无不妥。承功公司的上诉请求，理由尚不充分，对其主张本院尚难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币92,824.50元，由上诉人上海承功实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十一月十九日书记员  莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……