嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初4332号原告（反诉被告）：金卫，男，1989年3月4日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告（反诉被告）：胡阐，女，1989年2月14日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。共同委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：张会（曾用名：张辉），女，1974年1月13日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：冯晓丹、杜利花，浙江子城律师事务所律师。第三人：沈建明，男，1963年10月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。第三人：沈杏珍，女，1965年3月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。第三人：沈佳伟，男，1989年11月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。第三人：顾文源，男，1966年4月19日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。第三人：陈忠土，男，1963年5月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。金卫、胡阐诉张会返还原物纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。在提交答辩状期间，张会向本院提起反诉并申请沈建明、沈杏珍、沈佳伟、顾文源、陈忠土作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并决定本诉与反诉合并审理。2019年11月4日，本院公开开庭审理了本案，金卫、胡阐的共同委托诉讼代理人章毅安，张会及其委托诉讼代理人冯晓丹、杜利花，第三人顾文源、陈忠土到庭参加诉讼，第三人沈建明、沈杏珍、沈佳伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。金卫、胡阐向本院提出诉讼请求：1.判令张会立即腾退并向金卫、胡阐返还坐落于嘉兴市秀洲区车库；2.判令张会立即支付金卫、胡阐上述房屋及车库的占有使用费（暂计至2019年7月31日为18000元，2019年8月1日起至实际腾退返还之日止的占有使用费按每天100元计算）。事实和理由：2019年1月18日，金卫、胡阐与沈佳伟签订《商品房屋转让合同》1份，以900000元的价格向沈佳伟购买坐落于嘉兴市秀洲区车库。2019年1月30日，双方办理了房屋过户手续，金卫、胡阐取得案涉房屋所有权。不久后，金卫发现房屋在过户之前已被张会占用，故要求张会腾退返还房屋，但张会至今仍拒不搬离，侵害了金卫、胡阐的合法权益。张会答辩称：张会根据合法有效的房屋买卖合同取得案涉房屋，且已支付了大部分房款并装修入住。相反，金卫、胡阐与沈佳伟签订的房屋买卖合同是无效的，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。顾文源、陈忠土共同答辩称：张会购房案涉房屋事实清楚，案涉房屋应该属于张会所有，不同意金卫、胡阐的诉讼请求。沈建明、沈杏珍、沈佳伟未作答辩。张会向本院提出反诉请求：1.判令金卫、胡阐将案涉房屋产权过户至张会名下；2.沈建明、沈杏珍承担张会支付的购房中介费3700元；3.沈建明、沈杏珍、沈佳伟、顾文源、陈忠土对上述第1项、第2项诉讼请求所述义务承担连带责任。事实和理由：2011年1月，张会欲向顾文源、陈忠土购买案涉房屋，但顾文源告知张会，案涉房屋系沈建明的拆迁安置房，目前不能办理三证，故要求张会与沈建明签订购房协议，与顾文源、陈忠土签订补充协议。2011年1月28日，张会与沈建明、沈杏珍签订房屋拆迁转让协议，约定了房屋总价款、支付方式和违约责任等。同时，张会与顾文源、陈忠土签订房屋拆迁转让补充协议，约定如在办理三证前案涉房屋原持有人沈建明违约，则顾文源、陈忠土承担沈建明的责任。2011年1月28日、29日，张会向顾文源、陈忠土支付定金10000元、首付款150000元，并入住案涉房屋至今。2019年5月，因案涉房屋被金卫、胡阐断水断电引发纠纷，张会才知道自己购买并居住的房屋被沈建明、沈杏珍过户给其儿子沈佳伟，沈佳伟又出卖给金卫、胡阐。之后，张会多次与金卫、胡阐及本案第三人协商未果。沈佳伟在明知案涉房屋已出卖给张会的情况下，仍然出卖给他人，给张会造成了经济损失，应当承担连带责任；沈建明、沈杏珍、顾文源、陈忠土违反协议约定，也应当承担连带责任。金卫、胡阐答辩称：1.张会的反诉属于房屋买卖合同纠纷，与本诉属于两种不同的法律关系，应当予以驳回。2.金卫、胡阐已经取得了案涉房屋所有权，即使存在一房两卖的情形，张会依据债权合同要求金卫、胡阐过户是不能成立的，更何况本案不存在一房两卖的情况，因为案涉房屋原所有权人是沈佳伟，其并未与张会签订房屋买卖合同。3.张会的其他诉讼请求与金卫、胡阐无关。综上，请求法院驳回张会的反诉请求。顾文源、陈忠土共同答辩称：案涉房屋应当属于张会所有，但不同意承担连带责任。沈建明、沈杏珍、沈佳伟未作答辩。本院经审理，认定本案事实如下：沈建明、沈杏珍系夫妻关系，沈佳伟系其儿子。2009年5月5日，以沈建明为户主与嘉兴市秀洲区欣农投资有限公司签订新塍镇陡门村房屋搬迁安置协议书一份，约定有关旧房拆迁安置事宜。因沈建明欠顾文源、陈忠土款项，2010年4月2日，沈建明与顾文源签订房屋买卖（转让）合同一份，约定沈建明将其拆迁安置所得的一套建筑面积为125.76平方米的房屋以228600元的价格转让给顾文源（实际受让人还有陈忠土）。后陈忠土将案涉房屋委托嘉兴市秀洲区新城街道明加房产中介服务部（以下简称明加房产）转让，明加房产将该房源挂在房产超市网上公开转让。张会在房产超市网上看到该房源后联系明加中介表示有意购买该房屋。2011年1月28日，明加中介工作人员联系了沈建明、沈杏珍、顾文源、陈忠土与张会分别签订了协议。沈建明、沈杏珍（甲方）与张会（乙方）签订的房屋拆迁转让协议约定，甲方自愿将坐落于嘉兴市高桥花园鸣翠苑5幢104室住房及配套自行车库以300000元的价格转让给乙方，签订合同同时支付定金100000元，拆迁开发商交房时支付150000元作为首付款，尾款50000元在甲方领到三证并过户给乙方时，乙方在缴纳契税时支付；过户所需缴纳的契税、交易费、评估费及其他费用均由乙方承担；甲方配合乙方无条件办理三证过户五年内办完，甲方无论什么原因办理不出三证视为甲方违约，甲乙双方任何一方违约，中介佣金不予退还，由违约方支付；陈忠土、顾文源（甲方）与张会（乙方）签订的房屋拆迁转让补充协议约定，案涉房屋由所有人沈建明出售给陈忠土、顾文源，现陈忠土、顾文源同意将该房屋转让给张会，价格为300000元；如在办理三证前原房屋持有人违约，甲方承担原房东沈建明的责任。当日，明加房产工作人员在沈建明的房屋搬迁安置协议书上备注：“沈建明已领取高桥花园鸣翠苑5幢104室，此房已出售给张会所有并已签好合同，不得转让给第三方”。张会于签订上述合同当日将定金100000元支付给陈忠土、顾文源，又于2011年3月29日支付陈忠土、顾文源150000元。张会另支付明加房产居间服务费3700元。付款后，陈忠土、顾文源将案涉房屋钥匙交与张会，张会即简单装修后入住至2017年3月，之后张会将案涉房屋出租给他人居住使用。入住后，张会经常催促明加房产工作人员通知沈建明等人协助过户。2015年底，张会在得知案涉房屋所在小区有人办理产证时，便催促顾文源、陈忠土和明加房产工作人员协助办理过户手续，但已联系不到沈建明。2016年4月，张会、沈佳伟、顾文源、陈忠土和明加房产工作人员就案涉房屋过户事宜进行协商，沈佳伟表示其已将案涉房屋办理了抵押贷款，只有等到还清贷款后才可以过户。之后张会无法再联系到沈佳伟。2013年5月29日，沈建明指定案涉房屋产权人名称列为沈佳伟。2014年1月14日，案涉房屋登记在沈佳伟名下。2019年1月18日，沈佳伟（甲方）与金卫、胡阐（乙方）签订商品房屋转让合同一份，约定甲方将案涉房屋以900000元的价格转让给乙方，合同签订当日支付定金20000元，2019年2月25日前支付300000元，其余580000元以商业贷款形式支付，甲方应在款清之日将案涉房屋交付给乙方使用，办理过户所需税费等费用由乙方承担。合同签订后，金卫、胡阐向中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行贷款580000元用以支付案涉购房款，并将案涉房屋抵押给了中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行。除贷款外，金卫、胡阐另支付了部分购房款，但尚未付清。经第三方机构评估，案涉房屋市场价格为1160000元。以上事实，有到庭双方当事人的陈述，金卫、胡阐提交的商品房屋转让合同、案涉房屋不动产权证等证据，张会提交的新塍镇陡门村房屋搬迁安置协议书、房屋买卖（转让）合同、房屋拆迁转让协议、房屋拆迁转让补充协议、购房款收据和中介费收据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，张会根据与沈建明、顾文源和陈忠土签订的房屋拆迁转让协议、房屋拆迁转让补充协议购买案涉房屋，已支付了绝大部分购房款，尚未支付的尾款50000元根据约定系在案涉房屋过户时才支付。张会已取得案涉房屋并装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户手续，但过错不在于张会，因此应当认定张会系案涉房屋的真实权利人，其对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。沈佳伟明知案涉房屋多年前已由张会购买且占有使用，其持有的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，仍然与金卫、胡阐签订以发生物权变动为目标的债权合同，因此，沈佳伟应当认定为《物权法》第一百零六条规定中的无处分权人。金卫、胡阐自称在签订合同前已到案涉房屋实地查看，根据其提交的情况说明，其应当知道案涉房屋已经有人居住。本院认为，对于有人居住的房屋，势必会影响房屋买卖后的交付问题，应当属于买受人重点关注的内容，但金卫、胡阐并未进一步核实该房屋的现实占有使用情况，如涉及出租，租金交付给谁，租期多久等，或者到物业管理单位核实物业费用缴纳人、房主信息等情况。如金卫、胡阐对上述情况进行了相应的调查和询问，则不难发现案涉房屋多年前已出卖与他人，沈佳伟并无处分权的事实。另外，案涉房屋在办理银行贷款审批手续过程中，经第三方机构评估，案涉房屋市场价格为1160000元，但沈佳伟与金卫、胡阐约定的实际成交价为900000元，应当认定双方未以合理的价格转让案涉房屋。沈佳伟在金卫、胡阐并未按合同约定的价格付清购房款的情况下即将案涉房屋过户给金卫、胡阐，也不符合常理。综上，由于金卫、胡阐未尽到必要的注意义务，因重大过失而不知沈佳伟无处分权，且以不合理的价格受让房屋，故应当认定金卫、胡阐不构成善意，不能取得案涉房屋的所有权。金卫、胡阐虽然持有案涉房屋的不动产权证书，但不能认定为案涉房屋的真实权利人，其要求张会腾退返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于案涉房屋已由金卫、胡阐抵押给中国银行股份有限公司嘉兴经济开发区支行，该抵押权至本案庭审辩论终结时仍未涤除，暂不具备过户的条件，故本院对张会要求将案涉房屋过户至其名下的反诉请求，不予支持。沈建明、沈杏珍未按约定配合张会办理过户手续，应当承担支付居间服务费的违约责任。顾文源、陈忠土根据其与张会的约定，也应当与沈建明共同承担该居间服务费的责任。第三人沈建明、沈杏珍、沈佳伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回金卫、胡阐的诉讼请求；二、沈建明、沈杏珍、顾文源、陈忠土于本判决生效之日起十日内共同支付张会居间服务费3700元；三、驳回张会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7791元，由金卫、胡阐负担。反诉案件受理费减半收取2928元、财产保全费2020元，合计4948元，由金卫、胡阐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一九年十一月二十八日书记员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。