四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3190号 上诉人（原审被告）：吴晓松，男，1981年7月9日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：吴明辉，男，汉族，住四川省三台县，系吴晓松之父。 被上诉人（原审原告）：绵阳市巨盛物业管理有限责任公司，住所地：四川省绵阳市三台县岳家巷。 法定代表人：王小平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴丹丹，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 上诉人吴晓松因与被上诉人绵阳市巨盛物业管理有限责任公司（以下简称“巨盛公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴晓松上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判对物业服务费予以减免；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，没有查清被上诉人是否按合同约定履行了物业服务义务。上诉人在原审中提供了《全体业主对巨盛物业公司更换、保留统计表》、《城市春天B区民意调查表》等书面证据，证明被上诉人提供的物业服务不到位，未完全按照合同约定以及相关规定履行义务，因签字署名的人数众多，已过小区业主半数，具有较高可信度和证明力，属于被广泛认可的事实，一定程度能够达到上诉人的证明目的，被上诉人对此未能提供证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关条款，被上诉人对其完全按照合同约定以及相关规定提供服务的主张，应当负有举证责任。原审法院忽略了被上诉人未能按照约定履行义务的事实，对于该事实未能查清，并在被上诉人未提供相应证据的情况下作出了对被上诉人有利的认定，应当予以纠正。二、被上诉人没有全面履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务，应承担相应的违约责任，具体在本案中应当对物业服务费金额予以一定程度的减免。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案为物业服务合同纠纷，双方对《物业服务合同》约定的各自义务均应当全面履行，但权利义务具有相对性，只有在被上诉人切实履行其物业服务义务之后，才有要求上诉人全额缴纳物业服务费的权利，因被上诉人提供的物业服务不到位，故上诉人有权行使顺序履行抗辩权。被上诉人提供了基本的物业服务，上诉人对此予以认可，但在被上诉人未完全履行物业服务合同约定义务的情况下，上诉人作为物业服务的具体被服务对象，有权要求对物业服务费予以一定程度的减免，如对该合理请求置之不理，则会导致业主在事实上对物业服务企业缺乏制约，无法保证物业服务企业全面履行合同约定，提供合格的物业服务，无法体现合同法中的公平及诚实信用原则。三、本案系物业合同纠纷案，双方都应遵守合同中的约定，合同中也明确约定了：合同中第三章“服务质量”第十三条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观完好、整洁，无破损，对其他业主造成损失乙方应负全部责任。受损害和影响的业主可以拒缴（不交）当期的应交物业管理费。应当按照物业服务合同中约定进行判定才合法，况且服务合同期间，业主也多次找被上诉人反映服务差和不作为的情况，被上诉人都未改善其问题。合同中约定很多没办到，是小区100多户未缴费的根本原因。所以请被上诉人按合同约定把小区搞好，该维修的维修，通过验收后支付未缴的物业费。 巨盛公司答辩称：上诉状中提到的巨盛物业公司未完全履行物业服务与实际情况不符，被上诉人已经全面按照约定履行了合同义务，上诉人享受了相关物业服务，就应当按照合同约定支付物业费。在一审结束后，因案涉小区业主认可被上诉人提供的服务，与被上诉人续签了三年物业服务合同，足以认定上诉人所描述的未全面提供物业服务与实际不符。 巨盛公司向一审法院提出起诉请求：请求法院判决被告支付所欠物业费4714元、违约金1415元，合计6129元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：吴晓松为“佳琪城市春天B区”1幢2单元11楼4号业主，房屋建筑面积134.72平方米。2010年5月30日，巨盛公司受佳琪物业委托管理吴晓松所在小区的物业服务，并签订《前期物业委托合同书》，该合同约定：巨盛物业全权代表……“城市春天A区”的物业服务和物业费的收取，委托管理期限从2010年5月30日起至2018年12月30日止。在委托合同书中未提及“城市春天B区”。2016年4月24日，巨盛公司（乙方）与佳琪城市春天B区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，该合同载明：“第十四条物业服务费，由乙方根据《物业管理服务合同》的约定，向业主或使用人按照小区房屋建筑面积1.00元/平方米收取。收费时间从2016年1月1日起执行。……第二十二条约定管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止”，该合同未约定业主逾期缴纳服务费违约金。经审理中查明，吴晓松从2016年8月1日起至今未缴纳物业服务费。 一审法院认为：巨盛公司与“佳琪城市春天B区”业主委员会签订了《物业服务合同》，合同不违反法律规定属有效合同，双方均应当全面履行。吴晓松系“佳琪城市春天B区”业主，双方应当按《物业服务合同》约定的金额按时收取和缴纳物业服务费。巨盛公司要求吴晓松缴纳2016年8月至2018年12月（每月134.72元）计29个月的物业费的诉讼请求应予支持。因《物业服务合同》中未对违约金进行约定，巨盛公司主张违约金和2019年物业服务费的诉讼请求，巨盛公司未提供相应收费证据，无事实和法律依据，不予支持。吴晓松以巨盛公司物业服务不到位，车辆受损未得到处理为由进行抗辩，无证据证实应由吴晓松个人主张权利，辩称理由亦不属本案审理范围。 遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条规定，判决：一、由吴晓松在一审判决生效之日起十日内，支付绵阳市巨盛物业管理有限责任公司服务费人民币3906.88元。二、驳回绵阳市巨盛物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉人请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，对于物业公司提供的服务是否满意属于业主方的主观感受，不同业主会产生不同意见，也很容易发生变化。多数业主对物业服务公司提供的服务不满意时，可以召开业主大会解除服务合同，另行选定物业服务公司。上诉人所提出的“民意调查表”，如果能够反映多数业主的真实意思，则应当召开业主大会通过民主程序更换物业服务公司，而不能以“不满意”这个主观标准拒绝支付已经产生的服务费。这才是业主制约物业服务企业的最有效且合理的途径。 物业服务是一个动态和长期的过程，并且小区环境的保持也与业主自身素质密切相关，提供物业服务不意味着保证小区内全天候、无死角的绝对清洁和秩序。本案上诉人所提供的照片等证据不足以证明被上诉人所提供的服务不合格并达到需要扣减物业服务费的程度，其要求减免物业服务费的理由不充分，其对物业服务公司的不满应当通过业主大会的民主程序解决。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其相应的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴晓松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  冯安石 审 判 员  罗 琴 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  欧泳如 书 记 员  刘姜维