西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终4011号上诉人（原审被告、反诉原告）李佳佳，女，1988年1月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）刘泽亮，男，1984年1月30日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。共同委托诉讼代理人：冯兴妮，陕西法智律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：唐咪，陕西法智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）申康，男，1970年10月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）王静，女，1977年9月19日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘乐乐，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人李佳佳、刘泽亮因与被上诉人申康、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初14306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李佳佳及李佳佳与刘泽亮的共同委托代理人冯兴妮、唐咪，申康、王静的代理人王园园、刘乐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李佳佳、刘泽亮上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16811号民事判决，改判支持其一审反诉请求，判决申康、王静继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由申康、王静负担。事实和理由：申康、王静在合同履行阶段得知李佳佳、刘泽亮公积金贷款受阻后并未要求按照合同约定一次性支付剩余房款，要求签订承诺书恰恰是其同意变更付款方式的明证；原审认定承诺书内容并未加重李佳佳、刘泽亮合同责任错误。比较原房屋买卖合同和承诺书，可以发现两者责任的大小和行使条件完全不同，明显是申康、王静额外附加不合理的条件给其，明显加大了其违约责任，如果承诺书与原合同约定的违约责任一致，签订承诺书的意义何在，按照原合同执行即可，根本无需签订承诺书，所以原审的认定是错误的。合同约定解除条件是李佳佳、刘泽亮如不能付清房款，造成逾期且超过7日的，则申康、王静有权解除合同。事实是2018年3月23日（在王静、申康要求的3月30日前）其已明确告知申康、王静其商业贷款已经审批通过，并要求申康、王静一起前往办理手续后，申康、王静故意不配合，进而提出解除合同，致使其前期所有努力徒劳无功，所以申康、王静解除合同的行为是违约行为。李佳佳、刘泽亮共同办理商业贷款，2018年3月23日完成了商业贷款的批准手续，贷款审批虽然是以微信语音方式通知，但该事实不容否认。原审法院在处理查明事实时存在严重违法，原审法院要求李佳佳提供房屋商业贷款获得审批的证据，李佳佳已经明确向法院表示审批是口头的，银行愿意在法院出具正式调查手续的情况下向法院提供证据，但是法院既不主动依职权进行调查，在李佳佳及代理人反复向法院说明情况并依法申请调查令的情况下，原审法院依然没有同意签发调查令，而是让当事人或者代理人自行去取得主观上无法取得的证据，造成案件事实无法查清。所以原审法院认为李佳佳、刘泽亮在合同约定的期限内未将贷款批下来，没能力履行房屋买卖合同构成违约是不符合事实的，存在严重程序违法。申康、王静辩称：双方并未就支付方式变更为商业贷款协商达成一致，双方权利仍受原合同条款约束，李佳佳、刘泽亮应按期支付剩余房款。2018年2月9日，其获知公积金贷款未予审批；2018年3月6日，李佳佳微信告知其公积金贷款未获审批系因刘泽亮不满足公积金贷款条件；2019年3月15日至3月21日，应李佳佳、刘泽亮要求，其与李佳佳就贷款变更事宜进行沟通，明确变更贷款前提为李佳佳、刘泽亮面签承诺书，主要为了保证首付款53万元被取走后款项能够按期存入资金监管账户。但自2019年3月15日至2019年3月31日，李佳佳既未对承诺书内容做出认可意思表示，也未以实际行为履行承诺书，故双方未就合同贷款方式变更达成一致意见，双方合同未变更，双方权利义务仍受其约束。另经庭审证人证言陈述得知，李佳佳不予签订承诺书原因是其私自变更了首付款金额，商业贷款由65万元变成了80万元，且隐瞒这个事实，故双方对于贷款方式、金额变更均未达成一致。依据合同约定李佳佳应在自银行不予批贷之日起15日内以现金形式，付清全部房款，且在微信聊天记录中也明确标注告知李佳佳上述约定。即应于2018年2月24日前付清全部房款，然李佳佳未依约支付且逾期超过7日，故申康、王静有权依约解除合同。涉案合同已于2018年3月31日解除，李佳佳、刘泽亮请求继续履行合同已无合同基础。2018年3月31日，申康、王静分别以短信、书面形式通知李佳佳有中介方解除合同，双方确认收悉后三个月内未以诉讼方式提出任何异议，故双方的合同已于2018年3月31日解除，李佳佳、刘泽亮请求继续履行合同已无合同及法律基础。李佳佳在履行合同过程中存在诸多违约情形，理应按照合同约定向申康、王静支付违约金。申康、王静（原审原告、反诉被告）向一审法院起诉请求：1、判令申康、王静与李佳佳、刘泽亮签订的《房屋买卖合同》于2018年3月31日合法解除；2、判令李佳佳、刘泽亮依约向申康、王静赔偿违约金130,000元；3、诉讼费由李佳佳、刘泽亮负担。李佳佳、刘泽亮（原审被告、反诉原告）向一审法院反诉请求：1、判决申康、王静继续履行合同，将位于雁塔区大寨路99号西安恒大城房屋所有权证号为1025106020-5-24-10502-1的房屋过户至李佳佳、刘泽亮名下。2、诉讼费由申康、王静负担。一审法院认定的事实：2018年1月1日，申康、王静（甲方）与李佳佳（乙方）以及居间人签订的《房屋买卖合同》约定：申康、王静将位于本市雁塔区昆明池路7号恒大城24栋1单元502室建筑面积为90.18平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出售给李佳佳、刘泽亮；总价款为118万元，付款方式为公积金贷款，首付款为53万元，其中定金5万元。《房买卖合同》第三条第二款约定：经办理贷款银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件，三方协商同意自银行作出不予批贷决定之日起15日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用。第九条第（二）款约定，乙方逾期付款超过7日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日七日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。1月17日，双方还签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》以及《二手房交易结算资金监管协议》。合同签订后，李佳佳、刘泽亮依约支付定金5万元。王静于2018年1月17日向李佳佳账户退还定金5万元。李佳佳、刘泽亮后将含5万元定金在内的款项共计53万元交至资金监管账户。1月28日，申康、王静将涉案房屋内的家具搬离。1月29日至3月15日，申康、王静的代理人申婷多次向李佳佳询问贷款办理进度。李佳佳表示公积金贷款出现问题，准备办理商业贷款。申婷则提出办理商贷前需向申康支付定金5万元，贷款完成后再退还，同时还需签署承诺书。李佳佳表示因资金困难无法支付定金，但愿意签订承诺书。其间，2月9日，申婷获知李佳佳、刘泽亮公积金贷款未获审批。3月15日，申婷向李佳佳提供了拟签订承诺书的文本，内容具体为：李佳佳、刘泽亮承诺将资金监管账户内53万元于2018年3月15日前存入商业贷款银行，作为首付款，申请贷款期限为2018年3月15日至2018年3月30日，否则视为违约；银行未批贷之日起15日向申康以现金形式支付118万元，并承担此期间的费用，否则，承担118万元20%的违约金即23.6万元，并支付逾期违约金的违约金；本次为最后一次向合规贷款机构提起贷款申请等内容。申婷同时表示原拟定的承诺书出具时间3月15日可更改，但需要在3月30日前完成贷款并签订正式贷款合同。李佳佳对承诺内容提出不同意见，但未获回复。3月21日，申婷继续询问贷款审批情况，并表示愿意配合取出监管账户内的资金，但需李佳佳、刘泽亮签署承诺书。李佳佳表示仅是办理手续，无需签订承诺，并提出“要不你们看还要怎么承诺”，将承诺内容再发给其阅看的内容。2018年3月31日，申康、王静以未依约付款为由向李佳佳、刘泽亮送达了解除合同通知。一审法院认为，在案《房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然申康、王静在合同履行阶段就银行按揭贷款发生变化问题发出了李佳佳、刘泽亮需签订承诺书的意思表示，但李佳佳、刘泽亮对承诺内容提出了不同意见，并在申康、王静多次要求出具承诺书，且承诺内容并未加重李佳佳、刘泽亮合同责任的情况下仍未置可否，最后并未作出接受的意思表示，故双方并未就承诺书所载内容达成合意。李佳佳、刘泽亮在通过住房公积金贷款受阻后未依约履行付款义务，属违反合同约定的行为。申康、王静有权据此解除买卖关系并要求李佳佳、刘泽亮承担违约责任。因送达解除通知的日期是2018年3月31日，故一审法院确认双方《房屋买卖合同》中的买卖合同关系于2018年3月31日解除。买卖合同关系是因李佳佳、刘泽亮的违约行为而解除，故一审法院对李佳佳、刘泽亮的合同继续履行及协助转移不动产登记的反请求，不予支持。至于违约金问题。申康、王静主张的违约金过高，一审法院酌情将违约金调减至5万元，故对申康、王静主张的违约金超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）申康、王静与被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮在2018年1月1日签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系于2018年3月31日解除；二、被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）申康、王静支付违约金50,000元；三、驳回原告（反诉被告）申康的其他诉讼请求、被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,420元（申康、王静已预交）、反诉案件受理费5,150元（李佳佳、刘泽亮已预交），均由被告（反诉原告）李佳佳、刘泽亮负担。因原告（反诉被告）已预交费用，故被告（反诉原告）应在本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告（反诉被告）。二审经审理查明：经本院向华夏银行西安大唐西市支行查询，李佳佳于2018年3月23日商业贷款获批。申康、王静的代理人申婷在与李佳佳的微信通话中称：“我找的人已经给你往前排了。”2018年3月31日，申康、王静通过手机彩信方式向李佳佳发送解除合同通知书：2018年1月1日，你与我委托人申婷及西安志道不动产中介有限公司签订（房屋买卖合同），购买我的位于西安市雁塔区房屋一套。建筑面积为90.18平方米。合同约定总房价为人民币壹佰万元整。付款方式为公积金贷款购买。截止2018年1月17日，你已将首付款共计人民币53万元存入资金监管账户。2018年2月9日，自中介公司了解到你公积金贷款未予批准，故，依据合同第三条第二款第3项(1)的约定，你应当于公积金贷款无法办理之日起壹拾伍日，即2018年2月24日内，自筹资金，按照现金方式全部付清剩余房款，但你未能如约履行上述义务，经我多次催告，你至今未以现金方式付清全部余款。现，我依据合同第九条第（二）款(2)项之规定，解除（房屋买卖合同），并要求你承担违约金人民币壹拾叁万元整。自本通知到达之日起上述合同依约解除。如你有异议，请在收到通知后3日内与我协商解决后续事宜，以免给双方造成不必要损失。另询问，李佳佳，你称银行的贷款已审批，为什么银行至今未放款。李佳佳称，因其向商业银行贷款的额度比较高，为80万元，房屋总价款为118万元，因此需要申康去配合去监管中心把首付转出，将首付款降低，申康不配合。原审认定其他事实属实。本院认为，本案中，本案争议的焦点是申康、王静是否享有合同的解除权和向李佳佳、刘泽亮发出的解除合同的通知是否产生解除合同的效力问题。本案中，申康、王静据双方签订的《房屋买卖合同》第九条第（二）款，“乙方逾期付款超过7日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日七日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”之约定，以李佳佳、刘泽亮在公积金贷未审批的情况下，未按期自筹资金支付房款为由，向李佳佳、刘泽亮发出通知要求解除合同。但从查明的事实看，李佳佳、刘泽亮在办理公积金贷不能成就的情况下，即将支付房款的方式改为商业贷，且将该事实告知了申康、王静的代理人申婷，申婷还在李佳佳、刘泽亮办理商业贷款过程中给李佳佳、刘泽亮给予了协助；从申康、王静要求李佳佳、刘泽亮签订的承诺书内也表示“本次是最后一次向合规贷款机构贷款”也能看出，李佳佳、刘泽亮在公积金贷款未获得审批的情况下，转而用商业贷款的方式支付房款，系取得了申康、王静的同意。与此同时，李佳佳、刘泽亮申请的个人住房商业贷款已经申贷银行批准。应当认定李佳佳、刘泽亮善意地履行了合同。李佳佳、刘泽亮公积金不能成就转而申请商贷的行为不应认定为违约，申康、王静在李佳佳、刘泽亮申贷已经审批的情况下，合同解除的条件尚未成就，申康、王静不享有合同解除权，发出解除合同的通知不应产生解除合同的效力。纵观全案，双方对《西安市存量房买卖合同》已经网签，并设立了资金监管账户，且已将首付款支付至监管账户，申康、王静已腾空了房屋，就尾款的支付李佳佳、刘泽亮在征得申康、王静的同意的情况下，办理了商贷且已经过审批。双方的合同仅剩银行放款和办理过户两个环节，交易即将完成。双方的合同内容已经基本履行殆尽，如对合同做解除处理则容易致当事人产生新的损失，亦不利于维护交易安全，不利于稳定当事人的合同预期，在此情况下对合同亦不宜做解除处理，原审认定事实适用法律均有错误，本院予以纠正。对李佳佳、刘泽亮要求继续履行合同的上诉请求，本院予以支持。关于合同后续内容履行问题。李佳佳、刘泽亮要求申康、王静将案涉房屋过户至其名下，应以支付完全部房款为前提。李佳佳、刘泽亮虽然在申康、王静同意的情况下，向银行申请商业贷款已经通过审批。但李佳佳、刘泽亮的申贷数额为80万元，李佳佳、刘泽亮要求申康、王静配合将资金监管账户的资金取出重新办理监管，将多出的150000元取出，申康、王静并不同意配合，银行因此并未放贷。李佳佳、刘泽亮要求继续履行合同，由其自筹资金向申康、王静支付购款尾款为宜。申康、王静收到李佳佳、刘泽亮支付的房款后，则应协助将案涉房屋过户给李佳佳、刘泽亮。综上，李佳佳、刘泽亮要求继续履行合同的请求应予支持，申康、王静要求确认双方合同于2018年3月31日解除及要求承担违约金130000元的请求不应支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14306号民事判决；二、本判决生效后7日内李佳佳、刘泽亮支付申康、王静购房尾款650000元；三、李佳佳、刘泽亮在履行上述付款义务后的十五日内，申康、王静协助将位于西安市雁塔区（昆明池路7号24栋1单502室）所有权证号1025106020-5-24-10502-1的房屋过户至李佳佳、刘泽亮名下；四、驳回申康、王静要求判令申康、王静与李佳佳、刘泽亮签订的《房屋买卖合同》于2018年3月31日合法解除的诉讼请求；五、驳回申康、王静要求李佳佳、刘泽亮向其赔偿违约金130000元的诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费李佳佳、刘泽亮预交15420元，由申康、王静负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一九年十一月二十二日书记员  李晓凡