黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初15152号原告：蒋金玉，女，1992年8月25日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：朱欣新，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常枭，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被告：刘春茂，男，1971年4月14日生，汉族，住哈尔滨市道外区。被告：刘学虎，男，1972年1月15日生，汉族，住哈尔滨市动力区。原告蒋金玉与被告刘春茂、刘学虎执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋金玉委托诉讼代理人朱欣新，被告刘春茂、刘学虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋金玉向本院提出诉讼请求：1.撤销南岗区人民法院（2019）黑0103执异136号执行裁定书，解除对登记在刘春茂名下位于哈尔滨市××北××单元××号房屋的查封；2.二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月5日原告与刘春茂签订卖、兑房协议书一份，约定原告购买刘春茂名下位于哈尔滨市××北××单元××号房屋，房屋价款为610000元。此时该房屋尚欠银行贷款215000元。原告于2018年9月5日按约定支付给刘春茂房款410000元，2018年10月8日原告委托父亲与刘春茂共同来到招商银行，从原告的账户将210000元汇入刘春茂银行贷款账户内，剩余5000元贷款由刘春茂自行偿还，至此原告已将全部购房款支付完毕，共支付了620000元，其中多支付的10000元，是原告借给刘春茂用于偿还水、电、网费等欠款。刘春茂于2018年11月将房屋交付给原告，该房屋至今由原告实际占有、使用。按照双方约定，刘春茂应在原告支付全部房款后30日内办理房屋过户手续。在原告向被告刘春茂要求房产过户时，刘春茂拒不配合。原告得知刘春茂向其债权人出具了代为办理产权过户的公证授权，但债权人称刘春茂尚欠其款项，在刘春茂还清欠款前拒不配合办理过户，以上是导致原告至今未能取得哈尔滨市××北××单元××号房屋的不动产登记证的原因。现该房屋因被告刘学虎申请诉前财产保全被查封，原告提出执行异议，贵院依法作出（2019）黑0103执异136号执行裁定书，驳回原告的异议，现根据法律规定，原告依法提起执行异议之诉。原告认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告与刘春茂在查封之前即签订合法有效的书面买卖合同，并在查封之前合法、实际占有该不动产，并已按约定支付全部价款，该房屋未办理过户登记也非因原告自身原因。原告为该房屋的实际权利人，故特向贵院申请解除对登记在刘春茂名下的位于哈尔滨市××北××单元××号房屋的查封。被告刘春茂辩称，其不认识原告，是其前妻张俊霞欠案外人石光璇钱把案涉房屋抵押了，说把钱还上再将房子返还，这样才写的书面的协议。至于案外人石光璇和原告蒋金玉是什么关系答辩人不清楚。答辩人认为是案外人石光璇与蒋金玉恶意串通。原告称答辩人将房子正式卖给他是不属实的，2019年5月21日答辩人把房子正式卖了，是答辩人和石光璇在哈尔滨××银行道外分行签的买卖协议，卖方的名字记不清了，是石光璇联系的，但肯定不是卖给的原告。被告刘学虎辩称，其不认识原告，起诉答辩人原因也不清楚，因为刘春茂欠答辩人的钱，遂于7月份在南岗法院立案，立案之前进行了诉前保全，查封了刘春茂的房子，至今答辩人诉刘春茂民间借贷的案子尚未开庭。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。原告提交的证据一卖、兑房协议书，刘春茂、蒋金玉银行交易明细表2张，贷款还清证明书，电子渠道业务往来凭证2张，被告刘春茂对以上证据的真实性均无异议，被告刘学虎虽对以上证据的真实性有异议，但未能举证加以证明，故对以上证据本院予以采信并在卷佐证；原告提交的证据二中的收条两张，被告刘春茂对其签名无异议，被告刘学虎虽有异议，但未能举证加以证明，故对该两份收条，本院予以采信并在卷佐证；原告提交的证据二中的房屋租赁合同三份，无法核实其真实性，本院不予采信；原告提交的证据三哈尔滨仲裁委员会（2018）哈仲调字第1547号调解书，真实合法有效，本院予以采信并在卷佐证。本院查明：刘学虎诉刘春茂民间借贷纠纷一案，根据刘学虎的诉前财产保全申请，本院于2019年5月28日作出（2019）黑0103财保82号民事裁定书，裁定查封刘春茂名下坐落于哈尔滨市××北××单元××号（下称异议房产）房产档案，并于2019年6月3日对异议房产实施了查封措施。另查明，案外人张俊霞与被告刘春茂原系夫妻关系，张俊霞欠案外人石光璇借款，被告刘春茂同意将异议房产出售后替张俊霞偿还部分欠款。原告蒋金玉父亲与石光璇系朋友关系。2018年9月5日，经石光璇介绍，原告蒋金玉与被告刘春茂签订《卖兑房协议书》一份，约定刘春茂将异议房产转让给蒋金玉；价格为610000元，蒋金玉在2018年9月10日付清；更名手续费、房产交易税、个人所得税由蒋金玉承担，期限30天办理完毕，刘春茂负责提供房证原件及户口、身份证、公证材料等；刘春茂欠银行贷款的尾款贰拾壹万元由蒋金玉代还，刘春茂必须在蒋金玉还刘春茂欠款后30日内办理过户手续，如果刘春茂没有过户违约，刘春茂必须付给蒋金玉银行贷款每月叁仟伍佰元整。该协议落款处有蒋金玉、刘春茂的签字及捺印，并盖有哈尔滨钱隆房地产经纪有限公司的公章。同日蒋金玉向刘春茂招商银行账号为62×××59的账户转入410000元，刘春茂为蒋金玉出具了收条一份，证明其收到异议房产的购房款410000元。2018年10月8日蒋金玉又向刘春茂上述账户转入210000元，刘春茂为蒋金玉出具收条一份，内容为“收到蒋金玉购房款21万元整用于还此房贷款（共计21.5万元，由我还5000元），以蒋金玉将此款打入贷款账户：招商银行卡号：62×××59为准。全款房款已付清，我于18年10月27日前将此房倒出给蒋金玉，并结清所欠各项费用，并将此房各种交费卡交付给蒋金玉。截止27日前租房款1000元付给蒋金玉。”2018年10月9日招商银行股份有限公司哈尔滨分行出具了一份个人贷款还清证明书，证明刘春茂在该行的借款合同编号为8160108260003的项下的贷款本息及相关费用全部偿清。庭审中刘春茂认可其于2018年（具体几月记不清了）将房屋交付给石光璇，而蒋金玉则称2018年10月28日左右由其与刘春茂对房屋进行了交接。2018年11月，案外人石光璇因与案外人张俊霞、被告刘春茂借款合同纠纷向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1.张俊霞、刘春茂偿还石光璇借款52万元并按月利率2%支付利息；2.张俊霞、刘春茂支付将房产转让至蒋金玉名下前所有费用（约4万元）；3.张俊霞、刘春茂承担仲裁费用。仲裁过程中，石光璇与张俊霞、刘春茂达成如下调解协议：一、张俊霞、刘春茂同意在2019年5月22日之前偿还石光璇51万元借款本金；二、双方一致同意张俊霞、刘春茂偿还石光璇利息……三、刘春茂所有的坐落于哈尔滨市××北××单元××号，黑（2017）哈尔滨市不动产权第0086428号，该房屋过户给石光璇指定的人，此房产过户税费一切由张俊霞、刘春茂承担，以实际发生为准。蒋金玉对本院查封异议房产提出书面异议，本院于2019年8月12日作出（2019）黑0103执异136号执行裁定书，驳回了蒋金玉的异议请求。蒋金玉不服，形成本案诉讼。本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。本案中蒋金玉自刘春茂处购买异议房产，签订了《卖兑房协议书》，支付了全部价款，并自2018年10月占有、控制该房屋。虽蒋金玉系经刘春茂的债权人石光璇居间介绍，对异议房产达成的买卖房屋交易，但法律并不禁止此种交易方式，且刘春茂获得购房款后如何处理款项亦与买卖房屋交易无关。刘春茂主张将房屋出售给蒋金玉及出具两份收条并非其真实意思表示，但对该主张未能举证证明。故蒋金玉与刘春茂之间的《卖兑房协议书》合法有效，并且系于异议房产被查封前签订。协议书中约定了异议房产的过户时间，刘春茂不予配合并非蒋金玉的过错。对于异议房产，蒋金玉享有足以排除执行的实体权益。关于刘春茂所辩称的其与蒋金玉间并非真实的房屋买卖关系，而是因与案外人石光璇的民间借贷关系对异议房产进行的抵押行为，对此刘春茂未能举示证据加以证明，故对该答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：解除对哈尔滨市道外区北二十道街59号C2栋1单元10层11号房屋的查封。案件受理费9900元，由被告刘春茂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一九年十一月八日书 记 员  朱颖涵