江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10110号原告：李永顺，男，1954年5月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郭秀秀，江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。被告：张金，女，1983年6月30日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：陈杰，男，1980年11月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：陈菊兰，女，1956年10月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：吕小连，男，1952年8月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：包巧珍，女，1955年9月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：王超，男，1983年12月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。原告李永顺与被告张金、陈杰、陈菊兰、第三人吕小连、包巧珍、王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李永顺及其委托诉讼代理人郭秀秀、董馨，被告张金、陈杰、陈菊兰，第三人王超的委托诉讼代理人王帆到庭参加诉讼。第三人吕小连、包巧珍经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永顺向本院提出诉讼请求：判令被告将南京市秦淮区的不动产产权变更登记至原告名下。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求确认原告与被告张金于2007年9月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。事实与理由:位于南京市秦淮区的不动产（以下简称案涉房屋）系原告所有。2007年，原告朋友陈正铭（已死亡）、被告陈菊兰（陈正铭妻子）、被告陈杰（陈正铭之子）、被告张金（陈杰妻子）一家急需资金，要求原告将诉争房屋过户至被告张金名下，便于被告张金用诉争房屋抵押贷款。在被告一家的恳求及承诺下，原告于2007年9月30日以买卖形式将诉争房屋过户至被告张金名下。此后张金、陈杰、陈菊兰、陈正铭多次出具书面保证，承诺尽快将房屋过户回原告名下。2015年，原告得知被告张金未经原告允许，擅自将上述不动产过户至案外人吕建（已于2010年去世，继承人为案外人吕小连、包巧珍，二人系吕建父母）名下。为将房屋过户回原告名下，原告于2016年起诉张金。诉讼过程中，被告张金、陈杰均表示将协助案外人吕小连、包巧珍将诉争房屋变更登记回原告名下。但被告至今未履行承诺。2019年8月，原告得知诉争房屋已由第三人吕小连、包巧珍过户登记至第三人王超名下。综上，三被告的行为严重违约，原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求判如所请。被告张金辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由无异议。当时张金和被告陈杰是男女朋友关系，陈杰的父亲陈正铭因为诉讼缺钱就用原告的房屋做抵押，从银行套取贷款，房屋以买卖的形式放到张金名下，贷款也发放到张金名下，但房子一直是原告在居住使用，贷款是被告在还，后来张金和陈杰结婚，张金家人反对其有贷款，陈正铭找到吕建，把房屋过给吕建，吕建向原告和被告一家出具承诺书，但吕建突然意外去世，被告一家找到吕建父母，吕建父母也写了承诺书，但因为上面有贷款没有还清，房屋无法及时过户回转，陈正铭因为债务问题自杀，原告在2016年的时候起诉过张金，庭外调解原告同意等陈杰家房屋拆迁后还清贷款把房屋还给原告，吕小连的亲戚不同意把房子过户，后来房屋贷款无法还款，发现吕小连把房子抵债，现在想过户也过户不了。被告张金和原告确实是虚假买卖，只是为了贷款还债。被告陈杰、陈菊兰辩称对原告要求确认合同无效的诉讼请求没有异议，认可被告张金和原告之间的房屋买卖确实是虚假买卖，是为了向银行贷款偿还陈正铭的债务。第三人王超述称，合同是否有效和其无关。王超的父亲对案外人有债权，法院调解后，在法院执行过程中，由法院组织和解，债务人的亲戚吕小连、包巧珍用涉案房屋向王超抵债，王超是合法取得案涉房屋产权。原、被告之间的合同是否有效由法院依法判决。第三人吕小连、包巧珍未作答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：陈正铭与被告陈菊兰原系夫妻，被告陈杰系二人之子，被告张金与被告陈杰原系夫妻。案涉房屋原登记在原告名下。2007年7月4日，被告张金向原告出具《借条》，载明：今借李永顺春光里19号201室用于向银行贷款，保证按期还款，负责安全。借据人：张金，陈杰作为证人在借据上签字。2007年9月30日，原告向不动产登记管理部门申请将案涉房屋过户至被告张金名下，并提交原告与被告张金于2007年9月30日签订的《南京市存量房买卖合同》，该合同约定：房屋价款为50万元，被告张金在2007年9月30日前付给原告定金1万元，2007年9月30日过户完毕支付19万元，贷款支付房款30万元，双方定于2007年10月30日正式交付房屋。后，原告并未向被告交付房屋，原告及家人一直居住在案涉房屋至今。2007年11月1日，中信银行南京分行瑞金路支行向被告张金发放住房贷款30万元，被告一家自2007年12月开始每月还款，2009年6月结清贷款。2009年5月1日，被告陈杰、陈菊兰、张金共同向原告出具《承诺书》：本人承诺，案涉房屋实际房屋所有权及产权归李永顺所有，本人不得出租、出让该房屋及影响李永顺居住使用，该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由本人陈菊兰承担，该房屋银行抵押贷款偿还完毕后，将该房屋过户归还给李永顺，保证该房屋在此期间内不得转作他用或过户给他人。2009年6月6日，陈正铭向原告出具《承诺书》：本人承诺，案涉房屋实际房屋所有权及产权归李永顺所有，本人不得出租房屋，不影响李永顺居住。该房屋名下的一切债务与李永顺无关，由陈正铭承担，陈正铭拿中牌楼东41-2房屋交李永顺处理；陈杰和陈菊兰于2017年4月16日对该《承诺书》予以确认。2010年1月23日，陈正铭向原告出具《立据》一份：陈正铭借李永顺的房产证、土地证于2010年底前归还。2011年3月1日，陈正铭向原告出具《借条》：“陈正铭借李永顺秦淮区春光里房产证是在2003年，是向李永顺借用于向银行借款的，因本人原因，一直没有把房产证及时还给李永顺，责任在陈正铭，今报李永顺协商再延迟6个月时间（2011年9月30）。没有办好，每延迟一个月陈正铭承担李永顺伍佰元人民币，其间房产证如出现任何问题，由陈正铭承担一切责任”，陈菊兰作为担保人在该借据上签字。2011年11月15日，陈正铭、陈菊兰向原告承诺一年内将案涉房屋过户至原告名下。2014年7月6日，陈杰、陈菊兰向原告承诺，声明案涉房产实际房屋所有权及产权归李永顺所有。2016年7月，原告向本院提起诉讼，要求解除被告张金与其签订的房屋买卖合同。该案审理过程中，2016年8月23日，陈杰（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：“一、甲方于2016年12月1日前，协助吕建继承人（吕建父母吕小连、包巧珍）将春光里19号201室房屋过户至乙方儿子李保臣名下，所有过户费用由甲方承担，过户后甲方以李保臣名义向银行申请抵押贷款，下款后李保臣给付甲方，甲方按月将应还贷数额付至李保臣银行账户内。二、如甲方未按约还款，李保臣所欠银行的全部借款包括违约金、利息，李保臣有权向甲方追偿。”另查明，2009年6月19日，被告张金申请将案涉房屋过户至吕建名下。2009年7月10日，吕建承诺：其对案涉房屋只是挂名，陈正铭保证每月按时还清银行欠款，陈正铭根据经济情况可随时将房产证名字过走，吕建无权干涉，只能协助办理。2010年5月22日，吕小连、包巧珍承诺案涉房屋暂时过户至吕建名下，目的是便于陈正铭向银行贷款，实际产权人为李永顺，是陈正铭向李永顺借的，二人对该房屋不享有任何权利。2019年，吕小连、包巧珍将案涉房屋过户至王超名下。案件审理过程中，原告陈述，其和被告张金签订合同后，被告张金未向其支付任何购房款，贷款30万元发放至原告名下后，原告将该30万元交给陈正铭使用，三被告对此予以认可。以上事实，有《南京市存量房买卖合同》、《南京市房屋权属登记申请书》、《借条》、《借据》、《承诺书》、《立据》、《协议书》、当事人陈述等证据，在卷佐证。本院认为，根据法律规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。本案中，原告与被告张金签订《南京市存量房买卖合同》系为套取银行贷款，并在合同签订后未实际履行，原告在签订房屋买卖合同后逾十年未向被告张金交付房屋，一直占有使用至今，原告主张被告张金未支付购房款，被告张金对此予以自认，应当认为原告与被告张金双方并不具有买卖案涉房屋的真实意思。现原告以案涉房屋买卖合同因双方意思表示不真实而主张该合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人吕小连、包巧珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：确认原告李永顺与被告张金于2007年9月30日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。案件受理费13030元，减半收取计6515元，由原告李永顺、被告张金各负担3257.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年十一月二十五日见习书记员  吴梦