浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终346号上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区余新绿华苗木场。住所地:浙江省嘉兴市南湖区余新镇长秦村，注册号：330403640017140。经营者：朱全根，男，1966年4月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：李丽娜，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区长水街道永丰村经济合作社。住所地：浙江省嘉兴市南湖区永丰村。组织机构代码：58357128-5。负责人：卜兆龙。委托诉讼代理人：刘国富、田野，浙江海魄律师事务所律师。上诉人嘉兴市南湖区余新绿华苗木场（以下绿华苗木场）因与被上诉人嘉兴市南湖区长水街道永丰村经济合作社（以下简称永丰村合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初7209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿华苗木场上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回永丰村合作社的诉讼请求，双方继续履行合同；2.上诉费由永丰村合作社负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。永丰村合作社解除合同之前并未履行通知义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条规定，当事人对合同解除有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，永丰村合作社主张解除合同的，应当履行通知义务，绿华苗木场对于解除合同有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力以保证绿华苗木场寻求法律救济的权利。人民法院应当以确认之诉进行审理。而一审中，永丰村合作社并没有提供任何证据证明其曾向绿华苗木场主张过解除合同的意思表示，并且在收到绿华苗木场全部租赁费后立即起诉解除合同，没有任何法律依据。二、绿华苗木场迟延履行协议并不导致协议必然解除，一审判决有违诚实信用和信赖原则。永丰村合作社在享有合同解除权的情形下，依然与违约方即绿华苗木场继续履行合同，表示对绿华苗木场继续履行行为的接受和认可。此时绿华苗木场有理由相信守约方即永丰村合作社不再行使合同解除权。永丰村合作社所享有的解除权因其接受绿华苗木场的继续履行而消灭。且绿华苗木场迟延履行并不导致合同目的不能实现，反而绿华苗木场已经支付了全部的土地租金，双方合同到期日为2018年，因绿华苗木场租用永丰村合作社土地用于种植景观树木，生产周期长，失去土地将会导致巨大经济损失。一审法院在已查明绿华苗木场已经完全履行合同义务，合同完全可以继续履行的前提下，依然判决解除合同显然不符合诚实信用和信赖原则，应从维护交易稳定又兼顾公平原则出发作出判决。三、一审判决未查清事实。绿华苗木场迟延履行合同义务是由永丰村合作社的过错导致。一审法院仅认定绿华苗木场于2017年9月11日交纳保证金250000元和租金20000元，2017年11月3日交纳租金793782.4元，但并未查明绿华苗木场如果按照双方协议约定每年租金271891.2元的标准应该交纳795673.6元，实际上少交了1891.2元的原因。另外，绿华苗木场在2018年6月29日交纳的租金273782.4元，比约定的租金271891.2元高出1891.2元的原因也并未查清。而事实上绿华苗木场迟延交付租金的原因是由于永丰合作社的过错导致绿华苗木场无法正常使用土地所致。按照责任划分比例，绿华苗木场不应对迟延履行负全部责任。一审判决直接解除合同有违公平原则。永丰村合作社辩称，一审判决适用法律正确，永丰村合作社行使的是约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，解除权人可以解除合同。本案中，绿华苗木场支付租金存在严重的逾期，根据双方协议第六条第三款的约定，绿华苗木场逾期三十天未交纳租金的，永丰村合作社有权解除合同并没收全部交纳租金，因此，永丰村合作社有权根据合同约定解除合同，一审判决适用法律正确。至于解除通知问题，永丰村合作社是请求法院判决解除合同。绿华苗木场的支付行为并不导致永丰村合作社丧失合同解除权。绿华苗木场严重拖欠永丰村合作社的租金，即使在永丰村合作社解除合同时，绿华苗木场也没有全部支付租金。由于2018年款项在本案中已经支付，支付款项行为也不能导致永丰村合作社丧失合同解除权，永丰村合作社也从未有放弃解除合同的意思表示。绿华苗木场主张迟延履行义务的过错在于永丰村合作社，但未提供证据证明。永丰村合作社向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除双方之间于2017年3月17日签订的《土地租用协议》；2.判令绿华苗木场向永丰村合作社腾退其租用的嘉兴市亩土地；3.判令绿华苗木场向永丰村合作社赔偿逾期付款所造成的损失24103.33元；4.判令绿华苗木场向永丰村合作社赔偿土地租金损失（按年租金271891.20元，自合同解除之日起计算至腾退之日止）；5.本案诉讼费用绿华苗木场负担。一审法院认定事实：2014年下半年，双方商定由绿华苗木场承租永丰村合作社位于亩的土地用于投资种植苗木，永丰村合作社于2014年12月底前将上述土地交付给绿华苗木场。但由于绿华苗木场一直未按约定向永丰村合作社支付土地租金，后双方协商，于2017年3月17日，永丰村合作社作为出租人（甲方）、绿华苗木场作为承租人（乙方），签订了《土地租用协议》，约定：乙方租用甲方位于长水街道永丰村3组、5组、7组、8组、9组、10组、11组、13组、14组，共计453.152亩土地；租用用途为由乙方投资种植苗木；整个地块租用期限自2015年1月1日起至2028年12月31日止，共计租用期14年；每年租金为271891.20元，乙方在协议签订生效当日向甲方一次性交齐2015年1月1日至2016年12月31日二年的租金543782.40元；以后在每年的6月30日前向甲方一次性交齐下一年度的租金（满12个月计一个年度）；乙方在本协议签订生效当日向甲方一次性交足250000元保证金，保证金不计息，协议终止交还土地后退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并没收其所交纳的全部保证金；（一）未按照约定的租赁用途使用土地或进行违法活动，经甲方书面通知未改正的；（二）将土地转租、转让、转借给第三人，或其他租户交换土地的；（三）逾期三十日未交足租金的；（四）在本协议终止时，乙方未能在规定的时间内处置其承租地块上的建筑物及附着物的。一审查明，绿华苗木场未按期交纳租金。经永丰村合作社催讨，绿华苗木场经营者朱全根于2017年9月11日通过银行汇款向永丰村合作社交纳了270000元。永丰村合作社于2017年9月20日向绿华苗木场出具了收据，收据上载明了“按合同（押金250000元+租金2万元预收）”。2017年11月3日，绿华苗木场通过浙江禾城农村商业银行股份有限公司向永丰村合作社汇款793782.40元。2017年11月4日永丰村合作社向绿华苗木场出具收据一张，载明“土地租赁费2015.1.1-2017.12.31）”。一审另查明，2018年6月29日，绿华苗木场通过银行向永丰村合作社汇款273782.40元，附言注明系2018年租金。一审法院认为，双方签订的《土地租用协议》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。永丰村合作社按约向绿华苗木场提供土地，绿华苗木场应按约于合同签订当日即2017年3月17日一次性向永丰村合作社交齐保证金250000元并交纳2015年1月1日至2016年12月31日的租金543782.40元，于2017年6月30日前交纳2017年租金271891.20元。但绿华苗木场直至2017年9月11日才向永丰村合作社交付了保证金250000元及土地租金20000元，剩余土地租金直至2017年11月3日才向永丰村合作社支付。根据合同约定，承租人逾期三十日未交足租金的，出租人有权解除合同，并没收其所交纳的全部保证金。现绿华苗木场逾期支付租金超过三十日，故对于永丰村合作社主张解除双方之间于2017年3月17日签订的《土地租用协议》的主张，予以支持。合同解除后，绿华苗木场应腾退其租用的土地并支付实际腾退之日前的土地占用费。鉴于绿华苗木场2018年的土地费用已经付清，故土地使用费应从2019年1月1日起计算。本案合同中未约定逾期付款利息，永丰村合作社以绿华苗木场未按期交付保证金及土地租金给永丰村合作社造成损失为由主张按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率赔偿自逾期付款之日起计算的逾期付款损失符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除永丰村合作社与绿华苗木场于2017年3月17日签订的《土地租用协议》；二、绿华苗木场于判决生效之日起三十日内腾退其租用的位于嘉兴市亩土地；三、绿华苗木场于判决生效之日起七日内赔偿永丰村经济合作社逾期付款所造成的损失24103.33元；四、绿华苗木场赔偿永丰村合作社土地占用费（以每年271891.20元为标准。自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，由绿华苗木场承担，于判决生效后七日内交纳。二审中，永丰村合作社未提供新的证据。绿华苗木场提供如下证据：证据1，律师函1份，证明永丰村合作社于2017年10月28向绿华苗木场送达律师函，要求绿华苗木场支付相应租金，后绿华苗木场在收到律师函后一周内于2017年11月3日通过银行支付了79余万元的租金，积极履行了付款义务。永丰村合作社的质证意见：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但绿华苗木场并未全部付清租金，即绿华苗木场少付了1891.2元租金。证据2，照片1组，证明永丰村合作社破坏了案涉土地上的排水沟，导致土地不能正常使用，进而导致土地上的苗木被水淹，故绿华苗木场迟延交付租金的责任在于永丰村合作社。永丰村合作社的质证意见：对真实性无法确认，且无法证明绿华苗木场举证的待证事实。本院认证认为：对证据1的真实性，永丰村合作社没有异议，且与本案相关，本院予以认定。对证据2的真实性，本院无法确认，且仅凭该些照片无法证明绿华苗木场该项举证所要证明的事实，故本院不予认定。本院除了对一审法院查明的事实予以确认外，另认定：2017年10月28日，永丰村合作社通过浙江海魄律师事务所向绿华苗木场发送《律师函》1份，该律师函主要载明：根据协议约定，贵单位（指绿华苗木场）应当在合作社）一次性交齐2015年1月1日至2016年12月31日二年的租金543782.4元，在2017年6月30日前向委托人支付2017年度的租金271819.2元，贵单位应当在协议签订生效当日向委托人一次性交足保证金250000元。但是，贵单位至今只向委托人支付了保证金250000元以及土地租金20000元，剩余土地租金795106.6元经委托人多次催收后贵单位至今未支付，贵单位的拖欠行为已经严重违反协议的约定，侵犯了委托人的合法权益。鉴此，向贵单位提出如下要求：在收到本律师函后五日内将拖欠的剩余土地租金795106.6元支付给委托人并赔偿因贵单位逾期付款给委托人造成的损失。本院认为，关于绿华苗木场是否存在迟延支付租金的违约行为问题。经查，根据合同约定，绿华苗木场应于合同签订当日即2017年3月17日一次性交纳保证金250000元并付清2015年1月1日至2016年12月31日的租金543782.40元，并需于2017年6月30日前交纳2017年租金271891.20元。但绿华苗木场于2017年9月11日才向永丰村合作社交纳了保证金250000元及土地租金20000元，剩余土地租金直至2017年11月3日才向永丰村合作社支付。因此，绿华苗木场存在迟延支付租金的行为，构成违约。绿华苗木场辩称其迟延支付租金的责任在于永丰村合作社，但并未提供充分证据证明，本院不予采信。关于合同应否解除问题。根据双方约定，绿华苗木场如逾期三十日未交足租金的，永丰村合作社有权解除合同。永丰村合作社也明确是以上述约定为依据主张解除合同。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。即当事人一方在解除条件成就之时，如要解除合同，仍然需要通知对方当事人。本案中，虽然绿华苗木场逾期支付租金已远远超过合同约定的可以解除合同的三十日期限，但是绿华苗木场在永丰村合作社于2017年11月17日起诉解除合同之前（即履行解除通知义务之前），就已经履行了租金支付义务，即在永丰村合作社行使约定解除权之前，双方约定的可以解除合同的情形已经消失，且永丰村合作社于2017年11月4日出具了收据表示其收到了2015年1月1日至2017年12月31日的租金，可以认定永丰村合作社同意继续履行合同。因此，永丰村合作社的解除权已经消灭，一审判决解除双方的租赁关系不当，本院予以纠正。相应的，永丰村合作社有关腾退的请求及土地占用费的请求，均不能成立，不予支持。本院注意到，永丰村合作社二审提出其起诉前绿华苗木场并未全部付清租金，尚欠1891.2元未付。对此，经查，绿华苗木场在2015年1月1日至2017年12月31日期间应付的租金为815673.6元，绿华苗木场在本案起诉之前共支付租金813782.4元，确实尚欠1891.2元未付，但是考虑到永丰村合作社在2017年11月4日出具收据时并未对此少交事项提出异议，且永丰村合作社在起诉时及整个一审审理中不仅未对此提出异议还表示绿华苗木场已付清上述期间租金，况且该少付金额确实较小，违约程度显著轻微，因此，仅凭绿华苗木场在本案起诉前少付1891.2元的事实，尚不足以认定本案符合合同解除的条件。关于绿华苗木场应否向永丰村合作社赔偿迟延支付租金损失的问题。如上所述，虽然永丰村合作社有关解除合同的主张不能成立，但绿华苗木场违约迟延支付租金的事实是确定的，因此，永丰村合作社仍有权向绿华苗木场主张损失。鉴于双方未约定逾期支付租金的违约金计算标准，故一审判决按照欠付的保证金和租金为基数按照银行同期同类贷款基准利率分期计算相应损失正确。综上，绿华苗木场的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初7209号民事判决第三项，即“嘉兴市南湖区余新绿华苗木场于本判决生效之日起七日内赔偿嘉兴市南湖区长水街道永丰村经济合作社逾期付款所造成的损失24103.33元”；二、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初7209号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回嘉兴市南湖区长水街道永丰村经济合作社的其他诉讼请求。如果嘉兴市南湖区余新绿华苗木场未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，由嘉兴市南湖区余新绿华苗木场负担；二审案件受理费402元，由嘉兴市南湖区余新绿华苗木场负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 倪 勤二〇一九年十一月十九日书记员 陈丽琼