广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5549号原告：广州市文兆汽车零部件有限公司，住所地广州市花都区新华街花港大道71号，统一社会信用代码：91440101769549617U。法定代表人：骆艺文。委托诉讼代理人：徐钰萍，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。被告：胡金燕，女，1981年1月4日出生，汉族，住湖南省衡东县，被告：广州市顺通餐饮管理有限公司,住所地广州市花都区秀全街花港大道71号（部位：A栋首层），统一社会信用代码：91440101MA5ATK4E8Y。法定代表人：胡金燕。两被告共同委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。原告广州市文兆汽车零部件有限公司（以下简称文兆公司）与被告广州市顺通餐饮管理有限公司（以下简称顺通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。后本案因案情需要，转为普通程序审理，并依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行审理。原告文兆公司的法定代表人骆艺文及其委托诉讼代理人，被告顺通公司的法定代表人兼被告胡金燕及其共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方向本院申请60天的庭外调解期，调解期届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告文兆公司向本院提出诉讼请求：1.被告顺通公司向原告支付自2019年1月10日起实际交还租赁场地之日的租金和管理费（2021年11月30日前的月租金及管理费按人民币14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%）、逾期支付违约金（违约金每日按以欠付租金、管理费金额的1%计算，自2019年1月10日起至实际清偿之日止）；暂计至2019年5月9日租金和管理费为人民币58100元、逾期支付违约金为人民币42413元。2.被告顺通公司清空租赁场地（新华街花港大道71号广州市文兆汽车零部件有限公司宿舍A栋首层）并恢复原状交还给原告。3.原告没收被告顺通公司预交的保证金29050元。4.被告顺通公司支付自退场之日至合同期满5年期间的租金及管理费（2021年11月30日前的月租金及管理费标准按人民币14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%计从2019年5月9日起计人民币848712.72元）。5.被告胡金燕对被告顺通公司的上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告顺通公司、胡金燕承担。事实与理由：原告与被告顺通公司在2018年10月30日签订了《仓库租赁合同》，合同约定乙方（被告顺通公司）租赁甲方（原告）位于新华街花港大道71号广州市文兆汽车零部件有限公司宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，租赁用途为仓储、加工、配送；租赁期限从2018年12月1日到2023年11月30日，装修期30天（2018年11月1日至11月30日）为免租期。其中，《仓库租赁合同》第三条第1款约定租金标准为15元/平方米/月、管理费标准为10元/平方米/月，2018年12月1日至2020年11月30日的每月租金+管理费为14525元，从第三年起租金+管理费即从2020年12月1日起开始递增，每年递增5%。第3款约定乙方应当缴纳两个月租金及两个月管理费作为保证金，用作乙方按照本合同约定履行义务的担保。合同还对逾期缴纳租金、单方退租的违约责任进行了约定。签订合同当天，被告顺通公司预付了一个月租金、管理费和保证金共计43575元。原告在2018年11月11日将租赁场地依约交付给被告顺通公司使用，但被告顺通公司却未按约定向原告支付租金和管理费，经原告多次联系催告，被告顺通公司仍未支付。因被告逾期支付已经超过30天严重违约，原告在2019年3月20日委托律师发函给被告，通知解除《仓库租赁合同》，要求被告顺通公司在15天内撤离并恢复原状交还租赁场地、按照约定支付租金、管理费和相关费用并承担违约责任。但被告顺通公司至今未支付租金及管理费，也未交还场地。被告顺通公司是由被告胡金燕个人出资的自然人独资的有限公司，被告胡金燕也是被告顺通公司的法定代表人，被告胡金燕的个人财产与被告顺通公司的财产存在混同（被告胡金燕支付给原告的租金、管理费和保证金均是通过被告胡金燕的个人银行账户支付，被告顺通公司提供的资料中部分装修合同和付款也是被告胡金燕个人名义签订和个人账户所支付），且被告胡金燕在《仓库租赁合同》中明确对乙方违约导致合约无法履行，则法人负有连带责任。按照《中华人民共和国公司法》，被告胡金燕应当对被告顺通公司的债务承担连带责任。诉讼中，原告文兆公司将第一项诉讼请求变更为：被告顺通公司向原告支付自2019年1月10日起至2019年9月17日的租金和管理费为120073.33元（月租金及管理费按人民币14525元计）、违约金（违约金每日按欠付租金、管理费金额的1%计算，自2019年1月10日起至实际清偿之日止，暂计至2019年5月9日的违约金为人民币42413元）；将第二项诉讼请求变更为：被告顺通公司向原告支付租赁场地恢复原状费用15000元。将第四项诉讼请求变更为：被告顺通公司支付自退场之日2019年9月18日至合同期满5年期间的租金及管理费（2020年11月30日前的月租金及管理费标准按人民币14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%计，按2019年9月18日起计人民币786598.89元）。被告顺通公司辩称：原告的起诉没有事实和法律依据，理由：我方在2019年1月25日已经发函原告通知其解除合同，且我方在1月25日后没有实际使用占用涉案场地，解除合同的原因是我方在花都汽车城管理委员会办理入园手续的时候被告知该园不能办理餐饮，而签订合同时原告是清楚我方租赁涉案场地是用于经营中央厨房的，但是其没有告知我方不能用于经营餐饮，且原告没有完成雨水污水分流，被环保部门通知整改但是原告一直没有整改，我方与原告协商处理但是原告没有予以处理，我方的合同目的无法实现，本案合同解除是由原告造成的，原告无权没收保证金及要求我方支付管理费及租金，即使要计算租金也应计算至2019年1月25日。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花港大道71号宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，所有权人是文兆公司，房屋用途为厂房及其配套设施。2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订仓库租赁合同，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁用途：仓储、加工、配送。租赁期限从2018年12月1日到2023年11月30日。第三条租金、保证金及结算方式：1.租赁宿舍A栋首层租金：租金标准为15元/平方米/月；管理费标准为10元/平方米/月；租金及管理费按月计算（不含税，如果乙方需要甲方提供租赁发票，则相关的税费全部由乙方负责即租金+管理费+税金）。2018年12月1日至2020年11月30日每月租金+管理费14525元，从第三年起租金+管理费每一年递增5%。2.乙方实际租赁使用期不得少于五年，乙方中途单方面退出、退租的，租赁使用期少于五年的按照五年计算，即甲方除没收所有保证金后，亦向乙方收取退场之日至合同期满五年期间的每月租金及管理费和本合同约定的相关费用（即五年合同期内的所有租金及管理费）。乙方违约导致合约无法履行则法人负有连带责任。3.乙方应当缴纳两个月租金及两个月管理费作为保证金，用作乙方按照本合同约定履行义务的担保。以上租金及管理费每个月支付一次，先付后使用。乙方应当自本合同签字盖章生效之日起三天内将宿舍A首层一个月租金及管理费和两个月租金及管理费的保证金43575元足额存入甲方账户。租金的支付方法为：从合同签订后第二月（2019年1月1日）开始，即在每个付款月的5日前，乙方支付甲方当月的租金及管理费。4.合同期满、解除或终止后，该保证金可以冲抵乙方未清偿的最后一个月租金及水电费、物业管理费等全部类型费用；若保证金有结余，甲方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件返还乙方，甲方逾期返还保证金的，每逾期一日按保证金的百分之一向乙方支付违约金；反之若保证金没有结余，乙方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件支付甲方，乙方逾期支付的，每逾期一日按保证金的百分之一向甲方支付违约金。5.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按日向乙方收取相当于月租金总额百分之一的违约金。第四条甲方责任：3.甲方保证宿舍A栋首层建筑符合相关部门质量要求，按质监站通过验收的现状建筑物交付乙方，同时乙方必须按使用过程中不损坏建筑物结构确保安全文明生产，否则在租赁期间出现任何大小及火灾等事故由乙方负完全的法律责任和经济责任。7.甲方负责提供符合《宿舍A栋首层交付清单》并经消防部门原建筑物验收合格的现状消防设施给乙方在租赁期间使用，乙方有责任保持宿舍A栋首层及其附属设施（包括消防设施）处于适用和安全的状态。若由于行业及业务的需要，有关环保、消防等相关规定乙方自行办理。结果如何不影响本合同约定乙方应负的一切责任和义务。由于乙方过错，导致甲方经济损失的由乙方负责赔偿甲方全部经济损失。8.租赁期内，甲方应保障仓库及其附属设施处于适用和安全的状态。并且按现状交付使用，租赁期内的任何维修由乙方负责。12.甲方应保证宿舍A栋首层土地的使用性质为工矿仓储用途。第五条乙方责任：6.未经甲方书面同意不得改变租赁用途，否则由此而造成的一切损失均由乙方负责。乙方可以按照规划及环保部门审核的标准进行装修，装修期为30日（装修时间为2018年11月1日至11月30日），该时间段为免租期，但相关的水电费由乙方支付。因合同无效或甲方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物的装修物归乙方所有，由甲方赔偿乙方装饰装修费。因乙方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物内的装修物归甲方所有，甲方不赔偿装饰装修费。装修行为造成房屋主体结构功能受损的情形乙方负责赔偿由此而导致甲方的一切损失。7.租赁期间乙方解除合同，应提前三个月书面通知甲方，自甲方书面同意之日起解除合同。否则乙方除支付三个月租金及管理费的违约金给甲方外，同时亦要结清租赁期间的相关使用费用。9.乙方保证按时交付租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同，乙方承担违约责任，并按第三条第五点支付违约金。13.合同期限届满或提前终止，乙方应当在合同期限届满之日或本合同约定的撤离之日，将租赁场地清扫后按正常使用后的状态交还甲方。合同签订当天，顺通公司的法定代表人胡金燕通过手机银行向文兆公司支付了第一个月的租金、管理费及保证金共计43575元，其中保证金为29050元。2018年11月11日，文兆公司将涉案房屋交付顺通公司使用，双方签订了移交书，移交书中说明：按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。大门钥匙2条。2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月22日，胡金燕分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发送给文兆公司的法定代表人骆艺文，征询骆艺文的意见。骆艺文收到之后提出了相关意见，顺通公司便开始进场装修。顺通公司称2019年1月10日环保部门对涉案场地进行环保清查时告知其要到汽车城管委会申请入园，之后顺通公司便到汽车城管委会申请入园，汽车城管委会回复称因为园区内雨、污不分离，不符合环保标准，且涉案园区没有规划餐饮，不同意顺通公司入园。为此，顺通公司提交了入园申请表以及与汽车城管委会工作人员的录音资料予以证明。文兆公司对上述证据均不予确认，理由为无法识别谈话人的身份，其陈述是否有权代表汽车城管委会尚不知，且没有谈到租赁物的环保问题。文兆公司同时表示对于涉案场地能否做餐饮加工，其亦不清楚。由于汽车城管委会不同意顺通公司入园，顺通公司于2019年1月25日委托律师向文兆公司及骆艺文发送律师函，要求解除双方签订的《仓库租赁合同》，并提出若贵方对解除函有异议的，应在收到本函之日起五日内向委托人或本律师提出书面异议，逾期未提出，视为贵方同意解除。该邮件的投递状态为拒收退回。2019年1月28日，胡金燕将上述律师函通过微信发送给骆艺文。文兆公司称其未收到上述律师函。2019年3月20日，文兆公司委托律师向顺通公司发送《解除的通知》，称由于顺通公司未按约定向文兆公司支付2019年1月10日起的租金，逾期已经超过30天，顺通公司的行为已经严重违约，因此通知解除与顺通公司在2018年10月30日所签订的《仓库租赁合同》，顺通公司在接到本通知后15天内撤离租赁场地、恢复原状、交还场地。诉讼中，本院向广州市花都汽车城管理委员会、广州花都汽车城发展有限公司发函询问涉案场地的规划情况以及是否告知园区内的企业不得经营规划范围外的事务，热食加工、仓储及配送是否属于禁止经营的范围？上述单位回复称：一、涉案房屋属广州花都（国际）汽车产业基地规划范围，我委（司）负责该产业基地的规划、招商、建设和管理工作。二、我委（司）没有发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件。在实际工作中，我委根据拟入园企业申请，综合产业规划、环评、安全生产、产值税收、用地性质与经营范围是否相符等因素就企业入园提出指导性意见。诉讼中，本院组织双方进行现场勘察，勘察情况为：涉案场地位于文兆公司厂区内，需要通过文兆公司的大门才能进入到涉案房屋内。涉案房屋西北向的大门已经拆除，只有一个门洞，大门外堆砌了一些废石料。室内砌了很多1.2米高的隔墙，将房屋分成不同的区域，大部分隔墙已经贴了瓷片。室内地板上做了很多水槽，水槽四周亦贴了瓷片。部分地板贴了瓷砖。室内堆放有沙和水泥以及散落着损坏的瓷片。东南墙上的一个玻璃窗被拆除改成了门洞。室内西北墙面上做了吸烟灶，西北外墙与吸烟灶接口处建有一通至屋顶的排烟管，屋顶上还放置着一个油烟净化器。顺通公司表示风机及油烟净化器可以拆除再利用，其他装饰均属于附合物拆除之后不能再利用。文兆公司表示排烟管虽然对其房屋的使用没有影响，但是外观上有影响，将影响其房屋出租。经过协商，双方一致同意，排烟管由顺通公司拆除、室内外的淤泥由顺通公司负责清运。室内隔墙拆除、水槽填平、窗户恢复由文兆公司自行找人施工，费用为15000元，顺通公司愿意根据法院判决分担情况进行支付。同时，顺通公司表示其负责拆除和清运产生的费用，文兆公司也应承担，具体费用以实际产生为准。现场勘察中，因陈国俊、周文渊亦在场，本院就本案有关问题对其进行了询问。陈国俊称涉案房屋的砌墙、水槽、拆改工程由胡金燕发包给其施工，承包方式是包工包料，未签订合同，口头协商的工程总造价20多万元，由于工程没有做完，所以只收到了十四五万元工程款，胡金燕已经付清了。工程款的支付方式有一部分是现金有一部分是微信转账，通过陈国俊现场打开其与胡金燕的微信聊天记录，显示2018年12月25日胡金燕支付了5000元，2019年1月13日胡金燕支付了15000元，2019年5月22日支付了16000元。其为胡金燕在其他地方亦做了工程，但是款项已经在2018年8月6日结清了。周文渊称其是大焊环保公司的员工，涉案房屋的排烟系统系其施工的，合同约定的总造价为76000元，胡金燕支付了68400元，胡金燕称由于涉案商铺经营不了，剩余的款项不再支付，其做的工程包括吸烟灶、排烟管道、配电箱。其中抽风机、油烟净化器如果能找到足够大的场地，拆除之后可以继续利用，但是其他项目因为是定做的，所以拆除之后无法继续利用。签订合同时，抽风机定价约8000元，净化器约4000元，均包含安装的人工费。全部工程拆除大约需要20000元，因为需要很多人力和吊车。2019年9月3日，顺通公司雇请案外人曾庆雄对排烟工程进行拆除，共计支付工程款20000元。2019年9月17日，顺通公司与文兆公司进行了场地交接。另查，顺通公司为一人有限责任公司，其法定代表人和自然人股东是胡金燕。本院认为：顺通公司与文兆公司签订的仓库租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双反应恪守履行。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应该归责于何方？在租赁合同中，出租方的义务是交付符合约定用途的租赁物，承租方的义务是支付租金。仓库租赁合同约定的租赁用途为仓储、加工、配送，顺通公司称其租赁涉案房屋是用作中央大厨房，即团体餐的加工、配送和仓储。文兆公司表示双方并未约定用作餐饮用途。根据胡金燕提交的其与骆艺文的聊天记录显示，胡金燕将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文时，骆艺文除了对设计方案提出修改建议，对于用途并未提出异议，说明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案房屋用作中央厨房，而中央厨房包含仓储、加工和配送。现双方对于涉案房屋能用于仓储、加工、配送并无异议，合同无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划，汽车城管委会不同意顺通公司入园经营中央厨房。由于汽车城管委会并未对外发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件，因此双方均无法预见涉案厂房用作中央厨房不符合园区规划，无法获得入园申请，故合同无法继续履行不可归责于双方。由于汽车城管委会不同意顺通公司的入园申请，从而导致顺通公司无法实现合同目的，因此顺通公司具备合同解除权。顺通公司于2019年1月25日、1月28日分别通过快递、微信的方式向文兆公司的法定代表人骆艺文发送合同解除通知，由于邮件并未妥投，因此不发生合同解除的效力。但顺通公司在2019年1月28日通过微信将合同解除通知发送给骆艺文，骆艺文已经收到，文兆公司未在通知约定的5日内提出异议，因此异议期届满，双方合同即解除，故双方签订的仓库租赁合同于2019年2月3日已经解除，顺通公司再主张解除合同没有依据，本院不予支持。由于顺通公司直到2019年9月17日才将涉案场地交还给文兆公司，因此顺通公司应向文兆公司支付租金（占有使用费）、管理费至2019年9月17日。根据涉案租赁合同约定，文兆公司应于2018年11月1日交付场地，2018年11月1日至11月30日为免租期，租金从2018年12月1日起算，由于文兆公司于2018年11月11日才将场地交付给顺通公司使用，因此租金起算时间相应顺延至2018年12月11日，顺通公司支付了第一个月的租金、管理费，因此欠付租金（占有使用费）、管理费应从2019年1月11日开始计算。又由于2019年2月3日合同已经解除，合同解除之后，顺通公司实际并无使用涉案房屋，考虑到合同中对于租金及管理费有不同的收费标准，而文兆公司并未提交证据证明其为顺通公司提供了管理服务，因此合同解除之后的管理费不予支持，仅支持占有使用费按照合同约定的月租金标准8715元计算，计算至场地交付之日（2019月9月17日）。经核算，2019年1月11日至2019年2月3日期间的租金、管理费为11395.77元（14525元/31天*21天+14525元/28天*3天）；2019年2月4日至2019年9月17日的占有使用费为65009.75原（8715/28天*25天+8715元*6月+8715元/30天*17天），合计76405.52元，对文兆公司诉请中合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于恢复原状的费用，双方协商室内修复费用为15000元，由文兆公司雇人修复，费用由法院判决分担。由于涉案租赁合同因不可归因于双方而解除，而顺通公司的装修并不适合文兆公司的使用用途，因此恢复原状的费用亦应该按照公平原则，由各自负担一半，即顺通公司应赔偿文兆公司修复费用7500元，对文兆公司诉请中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。由于涉案租赁合同因不可归责于双方而解除，因此文兆公司要求没收顺通公司缴纳的保证金、支付违约金以及退场之日至合同期满的租金及管理费依据均不足，本院不予支持。顺通公司为一人有限责任公司，胡金燕为其自然人股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据胡金燕提交的银行流水显示，顺通公司与胡金燕的财产存在混同，因此胡金燕应该对顺通公司的上述债务承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、被告广州市顺通餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市文兆汽车零部件有限公司支付2019年1月11日至2019年9月17日租金（占有使用费）、管理费76405.52元；二、被告广州市顺通餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市文兆汽车零部件有限公司赔偿修复费用7500元；三、被告胡金燕对被告广州市顺通餐饮管理有限公司上述第一项、第二项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告广州市文兆汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13733元，由原告广州市文兆汽车零部件有限公司负担12573元，由被告广州市顺通餐饮管理有限公司负担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  曾燕飞人民陪审员  卓金华二〇一九年十一月二十日书 记 员  方琢华刘雄燕