苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初4534号 原告：李志江，男，1969年6月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：翁琴琴，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州腾晟精密机械有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄村平安路。 法定代表人：王根宝，该公司总经理。 原告李志江与被告苏州腾晟精密机械有限公司（以下简称腾晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李志江之委托诉讼代理人翁琴琴、被告腾晟公司之法定代表人王根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志江向本院提出诉讼请求：1.被告支付至实际搬离之日的租金57500元(暂计至2019年5月9日)、水电费1315.6元(暂计)，合计58815.6元。2.解除《厂房租赁合同》，被告腾退房屋交还其。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，其与被告腾晟公司签订厂房租赁合同，合同约定其将东面及北面靠河旁的厂房共计面积250平米出租给被告。租期自2017年3月10日至2020年3月9日，月租金2500元。但被告仅支付了前三个月租金，此后以各种理由拖延，至今尚欠拖欠租金23个月及水电费。为维护其合法权益，故诉至法院。 审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告按月租金2500元标准支付其自2017年6月11日至实际搬离之日止的房屋租金（暂计至2019年5月9日为57500元）、水电费300元；2.解除其与被告于2017年3月10日签订的厂房租赁合同，并腾退位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号XXXXXX）中东边、北边辅房总计250平方米的房屋交还其；3.诉讼费由被告承担。 被告腾晟公司辩称：根据合同约定，其承租的是合计250平方米辅房（含阁楼），但是案涉房屋是违章建筑，且有部分房屋实际上由原告自己在使用，且因为原告家的卫生间窗户开在辅房里，所以不让其使用其中一个阁楼，其实际使用的面积仅100平方米左右。其实际已向原告支付租金20000元，多付租金要求原告退还给其。水电费愿意承担300元。其同意解除双方于2017年3月10日签订的厂房租赁合同，也愿意腾退，但原告应给予其60日时间寻找新的厂房，此外要求原告赔偿其相应损失，返还其支付的租金，但不提起反诉。 本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，原告李志江（出租方，甲方）与被告腾晟公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东面以及北面靠河旁厂房面积共计250平方米租赁给乙方使用。乙方租赁上述厂房仅作为机械冲压生产使用，不作他用。租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止。双方约定租金每月2500元，首期三个月租金7500元2017年3月10日支付，后期九个月租金2017年6月10日支付，本合同后两年租金壹年支付。乙方租赁该厂房使用期间所发生的水、电（注：国家收取甲方单价结算）费用由乙方承担，并在接到通知后一个星期内付清。本协议经双方签字盖章，甲方收到乙方支付的首期租金后生效。合同签订后，原告于2017年3月10日将涉案房屋交付给被告使用至今。 2019年6月26日，原告在被告承租的涉案房屋外张贴《告知书》，载明，因被告拖欠房租达两年时间，其多次向被告提出解除，请被告一周之内搬离腾退房屋，否则承租方将断水断电，后果自负。被告当天张贴告示回复：“本房屋在民事诉讼中，你无任何权利触碰，我公司提供吴中区法院的证据已经充分证明是你李志江赔偿我公司钱款若干，你在违法犯罪，法院还要罚没你拾万圆承诺金，我公司收到判决书后会往在去年横泾派出所里诬陷我公司的有关人员的单位，各寄一份内容包括（判决书、询问笔录、行政处罚决定书等相关材料）。被告还在涉案房屋门上张贴了封条。2019年6月29日，原告对被告承租的涉案房屋进行了断水断电，至今仍未恢复。 另查明，苏州市吴中区原镇南2组宅基地登记在原告母亲朱文仙名下，宅基地使用权证号为05-02-03。朱文仙已于2012年7月去世。2004年李志江及其家庭成员金林仙、李雨婷申请对涉案宅基地上的原有房屋进行翻建，经苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处等部门批准原地翻建用地135平方米，翻建楼房三间。2019年5月5日，苏州市吴中区村民委员会出具《证明》一份，载明：“今由苏州市吴中区原镇南2组的房屋（宅基地使用证号：05-02-03）户主是朱文仙（已过世），与李志江是母子关系，现产权归李志江所有。” 审理中，本院至苏州市吴中区村民委员会就涉案房屋进行调查，村委会工作人员称，案涉的苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号XXXXXX）中东边、北边辅房总计250平方米的房屋经审批翻建，属于原告所有并由原告占有使用。 以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》，宅基地使用证、《证明》、户表、人口普查登记表、死亡证明、翻建申请、照片及本院制作的调查笔录、庭审笔录等证据在卷证明。 审理中，被告称，原告占用了其承租的涉案房屋，导致其房屋使用面积减少。此外，合同签订后，其共计向原告支付了房屋租金20000元，其中5000元系2017年3月15日通过支付宝转账给原告女婿张凯，其余款项均为现金支付。因涉案房屋系民房，其承租后无法用于冲压，故多次向原告主张解除合同、返还租金，但是并无证据证明。为此，被告向本院提交了以下证据： 1、2018年10月16日李志江在苏州市公安局吴中分局横泾派出所所作的询问笔录复印件一份，该份询问笔录第2页载明“王根宝父子是从2017年3月份租我家东边平房带阁楼共约250平方米作为厂房，他们是做烧烤架的，年租金3万，我有一份协议书的。厂里面基本就王根宝一个人加工，有几台设备，没有其他工人。王根宝一个人住在阁楼，有时住有时不住，具体我没有注意他的行迹。至今他只付了三个月房租7500元，还是签协议的时候付的……”。被告称，该笔录证明其签订协议时支付过租金7500元给原告。 2、支付宝转账记录截图，证明2017年3月15日，其通过支付宝向原告女婿转账支付租金5000元。 3、《收条》照片打印件一份，落款日期为2017年3月15日，内容为“今收到王根宝房租叁月柒仟伍佰元整。收款人：李志江”。被告称，证据1可以证明签订合同时其向原告交付租金7500元，证据2证明其通过支付宝由支付租金5000元，证据3证明其2017年3月15日向原告支付租金7500元，上述合计20000元。 4、2017年6、7月份拍摄的涉案房屋照片。证明原告在涉案房屋中停放了电动车，原告在使用涉案房屋。 5、2018年拍摄的涉案房屋照片。被告称，照片中有原告还有女邻居，原告企图另找租户承租涉案房屋。 6、2019年6月14日其在涉案房屋中拍摄的照片，原告在照片中，其认为原告有盗窃意图。 7、报警记录、出警照片，证明原告2019年6月29日断电，阻止其公司人员进出房屋。 原告质证后称，对上述证据1、2、3真实性均无异议，合同签订后，其仅收到过被告支付的三个月租金7500元，其中5000元由被告通过支付宝转账给其女婿张凯，剩余2500元支付方式其记不清了。其在派出所陈述中也确认仅收到了7500元租金。证据4形成时间无法确定，照片中的电动车确有一两辆系其所有，但是当时双方关系要好，其偶尔会将电动车停放在被告承租房屋门口，被告也会将衣服晾晒在其主房门口。2017年底，双方发生纠纷后，其未再停放过电动车，涉案房屋一直由被告使用。证据5真实性无异议，该照片拍摄时间为2018年年底，当时被告要求退房并带有意向承租人看房，但最后被告出尔反尔，没有腾退房屋。证据6真实性无异议，其在庭审后为拍摄房屋内水表数值才进入房屋。证据7真实性无异议，涉案房屋确实于2019年6月29日断水断电。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属有效。合同签订后，原告按约于2017年3月10日向被告交付了涉案房屋，被告理应按照合同约定向原告支付房屋租金。被告称，原告占用涉案房屋致其使用受限且无法用于冲压，并提供了照片予以证明。原告对此不予认可，被告提供的照片中未反映出拍摄时间，且仅凭照片内容也无法证明其无法实现合同目的，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。原告因被告未按约支付租金要求解除双方于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》，被告在2019年6月13日的庭审中予以认可，本院确认该合同于2019年6月13日解除。租赁关系解除后，被告应当腾退承租的位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号XXXXXX）中东边、北边共计250平方米辅房将该房屋交还原告，并应支付拖欠的租金及相应的房屋使用费。关于被告已付的租金金额。被告提供的询问笔录中，原告确认收到租金仅有7500元，支付宝转账时间与《收条》落款时间一致，上述证据仅能证明被告向原告支付租金7500元，不足以证明被告除7500元外还向原告支付了租金12500元，故被告的该项答辩意见，本院不予采信。关于2017年6月11日至2019年6月28日期间的租金及房屋使用费，原告要求被告按照双方签订的《厂房租赁合同》中约定的月租金2500元为标准支付，符合法律规定，本院予以支持。2019年6月29日至被告实际迁出之日止的房屋使用费，因原告对涉案房屋采取断水断电措施，导致被告不能正常使用该房屋，故该期间的房屋使用费，本院酌定按照原合同标准的30%（即750元/月）计算。关于水电费，双方一致确认300元，故本院对原告要求被告支付水电费300元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李志江与被告苏州腾晟精密机械有限公司于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年6月13日解除。 二、被告苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号XXXXXX）中东边、北边共计250平方米辅房并将上述房屋交还原告李志江。 三、被告苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志江自2017年6月11日起按每月人民币2500元为标准计算至2019年6月28日的租金及房屋使用费，及自2019年6月29日起按每月人民币750元为标准计算至实际腾退之日止的房屋使用费。 四、被告苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李志江水电费人民币300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1270元，由被告苏州腾晟精密机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10555301040017676。 审 判 长  梁 虹 人民陪审员  顾琴琴 人民陪审员  毕 震 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  徐姝玢