四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10910号 原告：姚潞菲，男，1965年2月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：彭芳，女，1969年3月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：王敏，四川科信律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。特别授权代理人。 原告姚潞菲与被告彭芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚潞菲、被告彭芳的委托诉讼代理人王敏、竹颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚潞菲向本院提出诉讼请求：1、判令恢复原告对成都市高新区的使用权和转租权；2、被告赔偿原告该房屋内家具损失34993元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告继续履行高新区81号4栋1单元18层1803号房屋的房屋租赁合同。事实和理由：被告于2019年3月29日通过司法拍卖取得成都市高新区房屋，该房屋在拍卖前一个月就在淘宝网司法拍卖栏里做了公示，明确提示了该房屋存在租赁，并存在二次转租，被告也知道该房已出租，明白买卖不破租赁的法律规定，但自2019年5月后，被告就到该房屋骚扰租赁人，7月3日该房租客来电话给原告，告知原告房屋门锁已换，不能进入该房屋了，要求退租，并搬走所属他的家具，当日下午，原告前往该房屋查看，门锁已换，原告开门换锁，7月7日该房屋租客和原告到该房屋搬离该房屋租客的物品，但原告的家具物品受到损坏和遗失。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告彭芳辩称：房屋租赁合同是与房屋原所有权人任建辉签订，并不是与被告签订，被告不是合同相对方，原告诉主张关于合同的相关权利应向任建辉主张，原告与任建辉签订的租赁合同不符合常理，更不符合日常交易习惯，前后矛盾，系倒签的、套用转账流水的、虚假套路租赁合同，被告不予认可，成都市武侯区人民法院关于案涉房屋的司法拍卖是案外人招商银行股份有限公司成都分行实现其抵押权的一种方式，被告基于此取得了案涉房屋的所有权，该所有权变动不适用买卖不破租赁原则。对于原告提出的家具损失，被告不予认可。被告房内未出现过该家具，原告提供一张家具图片和收据，不能证明该家具位于案涉房屋内，不能证明家具有所损坏，不能证明该货款是案涉房屋内家具的货款，不能证明被告给原告造成了家具损失。 经审理查明，2013年12月8日，案外人任建辉从成都高新蓝光和骏置业有限公司购买位于成都市高新区房屋，于2013年12月20日取得房屋所有权证。 2014年1月9日，任建辉（出租方、甲方）与姚潞菲（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出给乙方的房屋位于高新区，房产证号：权2546568，该房屋租赁期共12年，自2014年1月9日起至2026年1月8日止，每年租金为37500元，租金每四年支付一次，分三期支付完，第一期租金为15万元整，应于2014年1月9日前付清，第二期租金上浮10%，为165000元整，应于2018年4月8日前付清，第三期租金上浮10%为181500元整，应于2022年4月8日前付清。房屋租金交付方式为现金或转账，须提前15日向甲方缴纳。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。经甲方同意，乙方可以转租、转借承租房屋，乙方自行定价，收益归于乙方。备注：经甲乙双方友好协商，甲方给予乙方叁个月免租期。 2014年1月9日，任建辉出具《指定划款》，载明你我双方于2014年1月9日签署了蓝光公馆租赁合同，我方特请求你方将该笔租金划入以下银行账户：户名李杰，开户行：工商银行成都市滨江支行营业室，账号62×××70，金额150000元。 2014年1月9日，案外人胡钟秀向李杰工商银行账户62×××70转账150000元。 2014年1月9日，任建辉出具《租金收条》，载明本人于2014年1月9日收到蓝光公馆4栋1单元1803第一笔租金，金额壹拾伍万元正。 2018年3月19日，任建辉出具《指定划款》，载明你我双方于2014年1月9日签署了高新区房屋《租赁合同》，我方特请求你方将该笔租金划入以下银行账户：户名：张伟，开户行：中国银行火车南站支行，账号62×××69，金额165000元。 2018年3月19日，姚潞菲向案外人张伟中国银行账户62×××69转账165000元。 2018年3月19日，任建辉出具《租金收条》，载明本人于2018年3月19日收到高新区房屋租金，金额165000元，该笔租金时间：2018年4月9日至2022年4月8日。 2014年1月9日，任建辉出具《委托书》，载明委托人：任建辉，受托人：周宇翔，本人任建辉将位于高新区81号4栋1单元18层1803号（权2×8）房产登记姓名为任建辉，特全权委托为我们的代理人，办理如下事宜：出租上述房产，签订房产租赁合同；收取或支付因租赁所发生的所有款项，办理上述房产租赁的有关手续及管理房屋产权证，管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用，代为办理与出租上述房产等相关的一切手续。2014年1月9日，任建辉（出租人）与周宇翔（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落位置：高新区81号4栋1单元18楼1803，面积186.81平方米，租赁期限自2014年1月9日至2034年1月8日止，租赁期间，出租人同意，承租人可以转租、转让或转借该房屋，收益归承租人。租金每年20000元，合计400000元，租金交纳期限与方式：2014年1月9日交付壹拾伍万元整，2019年1月8日支付伍万元整，2024年1月8日支付壹拾万元整，2029年1月8日支付壹拾万元整。经甲乙双方协商，甲方给予乙方壹个月免租期。 2015年5月8日，周宇翔（出租方、甲方）与案外人成都东巴房地产营销策划有限公司（经纪方）、高海金（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方，租赁期为2年，从2015年6月1日起至2017年5月31日止，每月租金为5000元，租金以24个月一期之方式交付，第一期租金人民币120000元，乙方应于2015年5月8日交付甲方。 2017年9月6日，姚潞菲（甲方、出租人）与案外人王昱（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定房屋所有权证书登记人：任建辉，房屋所有权证书编号：权2×8，房屋地址：高新区，建筑面积186.81㎡，出租房屋概况：精装修。该房屋租赁期共叁年，自2017年9月13日起至2020年9月12日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。该房屋每月租金为5500元，房屋租金支付方式半年支付，每期租金为33000元，每期租金期满前15日天提前交付下一期的租金。经甲乙双方友好协商，乙方在租赁期内拥有转租权。合同附件：房屋家具清单：电器家具：中央空调1，冰箱1，橱柜1。 2019年7月5日，姚潞菲（出租方、甲方）与王昱（承租方、乙方）签订《终止〈房屋租赁合同〉协议书》，载明乙方定于2019年7月5日与甲方终止2017年9月6日的位于成都市高新区的《房屋租赁合同》。 案涉房屋2015年5月产生电费，2015年6月产生燃气费。 2014年3月5日，案外人招商银行股份有限公司成都分行在案涉房屋上设定抵押权，抵押面积186.81平方米，被担保债权2800000元，债务履行期限自2014年2月26日至2017年2月26日，抵押件号：抵1279292。 案涉房屋2015年9月18日被成都市锦江区人民法院以（2015）锦江民保字第807-1号、（2015）锦江民保字第807号文书限制登记，2016年9月5日被成都市武侯区人民法院以（2016）川0107民初6397号、（2016）川0107执保1280号文书限制登记。 2019年4月11日，成都市武侯区人民法院作出（2018）川0107执恢383号之三执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的成都市武侯区人法院（2015）武侯民初字第6397号民事判决，于2018年10月19日受理招商银行股份有限公司成都分行申请恢复执行任建辉、张利茹金融借款合同纠纷一案［原执行案号：（2017）川0107执943号］。该案在诉讼中，本院2016年8月20日作出（2015）武侯执字第6397号民事裁定，依法将被执行人任建辉位于成都市高新区住宅房屋（权2×8，建筑面积186.81平方米）予以查封，后予以续查封。采取首查封措施［（2015）锦江民保字第807-1号民事裁定］的成都市锦江区人民法院根据本院函请将上述财产处置权移交本院。2019年3月29日，经申请执行人申请，本院以310万元为底价对上述财产进行第一次网络司法拍卖，拍卖成交价为416万元，买受人为彭芳。据此，成都市武侯区人民法院裁定：“一、被执行人任建辉位于成都市高新区住宅房屋（权2×8，建筑面积186.81平方米）经拍卖归买受人彭芳所有，成交价为416万元；二、解除对被执行人任建辉位于成都市高新区住宅房屋（权2×8，建筑面积186.81平方米）的查封；三、买受人彭芳应持本裁定于60日内到房屋产权管理机关办理产权及土地转移登记手续。”。现案涉房屋的不动产权已登记至彭芳名下。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋租赁合同、《指定划款》、转账凭证、租金收条、《终止〈房屋租赁合同〉协议书》、《委托书》、房屋信息查询记录、成都市武侯区人民法院执行裁定书[（2018）川0107执恢383号之三]、交易房屋信息核实记录等证据予以证明。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姚潞菲主张与任建辉于2014年1月9日签订《房屋租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，本院认为，案涉房屋租赁合同的实际形成时间，仅有姚潞菲个人单方陈述，彭芳对此不予认可；案涉租赁合同的租期长达12年，2014年房屋租金仅为3125元，每平方米仅为16.7元，2026年房屋租金也仅为3781元，每平方米仅为20.2元，远远低于同期该地块房屋的租金水平；姚潞菲提供的2014年1月9日胡钟秀向李杰转账150000元的转账凭证，任建辉虽出具了收到租金150000元的收条，但姚潞菲所提供的中国工商银行电子银行回单转账凭证附言栏并无房屋租金的记载，姚潞菲未提供证据证明胡钟秀向李杰转账与姚潞菲向任建辉支付租金的关联性，不能证明任建辉实际收到上述租金；2014年1月9日，任建辉与案外人周宇翔就案涉房屋签订房屋租赁合同，2015年5月8日周宇翔将案涉房屋出租他人，姚潞菲述称任建辉与周宇翔签订的租赁合同，任建辉觉得租赁时间过长，任建辉就叫把这个合同作废了，姚潞菲认可任建辉与周宇翔签订租赁合同在先，姚潞菲不可能同时于2014年1月9日与任建辉签订租赁合同；姚潞菲述称案涉房屋有三个月的空置期，实际上空了大半年才出租，与案涉房屋于2015年5月才产生电费，2015年6月才产生燃气费相矛盾，且姚潞菲在租赁涉案房屋后空置1年多方进行使用，明显有违常理。综上，姚潞菲关于其于2014年1月9日即租赁涉案房屋的依据不充分，其提供的证据并不能证明2014年1月9日与任建辉建立了合法真实的租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋出在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，姚潞菲不能证明在案涉房屋抵押权设立之前建立了合法真实的租赁关系，故对姚潞菲要求彭芳继续履行原租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 对姚潞菲要求彭芳赔偿原告该房屋内家具损失34993元的诉讼请求，姚潞菲提供家具图片及收据，要求彭芳赔偿原告该房屋内家具损失34993元，本院认为，姚潞菲提供的家具收据载明2016年10月9日货款34993元，而姚潞菲提供的2017年9月6日与案外人王昱签订的租赁合同中载明的电器家具中并没有案涉家具，姚潞菲提供的证据并不能证明彭芳对姚潞菲案涉房屋内的家具造成了损害，故对姚潞菲的该项诉讼诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告姚潞菲的全部诉讼请求。 案件受理费8050元，减半收取计4025元，由姚潞菲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年十一月二十一日 书记员  陈龙乔