山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0403民初1878号原告：刘改萍，女，1972年6月16日出生，汉族，山西省长治市人，个体，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司长治市分行，住址：山西省长治市太行西街1号。统一社会信用代码：×××。负责人：常新宇，职务：行长。委托诉讼代理人：李瑞，山西大路律师事务所律师。原告刘改萍与被告中国银行股份有限公司长治市分行（以下简称中国银行）侵权纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告刘改萍的委托诉讼代理人贺浩伟、被告中国银行的委托诉讼代理人李瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将承租原告的位于长治市××路房恢复原状（要求被告拆除北门外通道围墙，恢复原房屋北侧入户门，将南侧新开入户门恢复原承重墙结构）；2、请求判令被告向原告支付违约金28000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年11月25日，案外人司文军（出租人）与本案被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定被告承租司文军名下位于长治市××路房，面积344.05平方米，租赁期限为五年，从2013年6月1日起至2018年5月31日止，年租金28万元。合同还约定，非经出租人书面同意，承租人在租赁期间不得破坏出租房屋的主体结构和有关设施；租赁期间，未经出租人书面同意，承租人拆改变动房屋结构而给房屋造成实质性损害的，承租人应按照合同约定的年租金10%向出租人支付违约金；合同到期后，如承租人不再续租，承租人应将改建后的北门以外通道计24.4平方米恢复原状。2014年10月29日，司文军将案涉房屋出售给原告，由原告继承司文军与被告的租赁合同权利，现原告已取得案涉房屋的所有权。后被告与刘改萍，申学斌签订房屋租赁合同一份，将租赁期限延长至2019年5月31日。2019年5月31日，租赁期限届满后被告退租，时至今日被告未将所承租房屋恢复原状。被告在承租期限内未经出租人书面同意，擅自改造案涉房屋的主体结构。现租赁合同已到期，被告迟迟未按照合同约定将房屋恢复原状。故要求被告拆除北门外通道围墙，恢复原房屋北侧入户门，将南侧新开入户门恢复原承重墙结构，请求人民法院维护原告合法权益。被告中国银行辩称，1.本案中原告所述与事实不符，原告在诉状中声称的北门外通道并不存在。根据被告所掌握证据，原告所述房屋与案外人王根喜所有的房屋相邻。根据王根喜及原告的房屋所有权证书可以看出本案中原告所述的北门外通道是不存在的。原告所指北门外通道是案外人王根喜的房屋，跟本案原告无关。2.本案中被告没有违约事项，根据原、被告于2019年4月1日补签的房屋租赁合同第十条违约责任可以看出，被告并没有合同约定的违约事项，所以被告不应当担负支付违约金的责任。3.根据双方签订的租赁合同可以看出，合同的甲方应为申学斌及刘改萍二人，房屋所有权证书也显示二人对房屋共同所有。而本案中原告仅为刘改萍一人，缺少必要共同诉讼人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的原告提供的被告工商登记信息、2013年11月25日房屋租赁合同及补充协议、房屋所有权证、照片3张、2019年4月1日房屋租赁合同、结婚证、被告提供的原告及王根喜房屋所有权证书复印件，本院予以确认，并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供申学斌确认函，证明案涉房屋共有权人申学斌委托原告处理与被告的诉讼事宜；被告认为申学斌未捺手印，无法证明其身份，对该证据不予认可；本院认为，案涉房屋所有权人为原告及申学斌，二人系夫妻关系，申学斌出具的确认函真实性无异议，可以证明其委托原告处理与被告房屋租赁事宜的事实，对该证据本院予以采信。原告提供房屋平面图纸，证明原告房屋出租给被告之前的结构及四至；被告不予认可，并提供原告及邻居王根喜房屋所有权证复印件，证明原告房屋原不存在北门，原告所主张的北门实为邻居王根喜所有。本院认为，原告提供的房屋平面图纸与被告提供的房屋所有权证分户图基本一致，可以证明原告房屋原存在北门，其北门正对邻居王根喜房屋东门口，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长治市××路号商铺（面积334.05平方米）（即案涉房屋）原所有权人为司文军。2013年11月25日，司文军与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：司文军将案涉房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2018年5月31日，共计5年；双方约定非经司文军书面同意，被告在租赁期间不得破坏出租房屋的主体结构和有关设施，合同到期后，如被告不再续租，应将改建后的北门以外通道计24.4平方米恢复原状。双方还约定了其他事项。2014年10月29日，司文军作为甲方、被告作为乙方、原告作为丙方，三方签订《房屋租赁补充协议》，约定的主要内容有：1、甲方将案涉房屋出售给丙方，乙方放弃优先购买权；2、丙方取得房屋所有权后，由乙方继续租赁该房屋至甲方与乙方签订的房屋租赁协议期满（即2018年5月31日），合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权；3、在乙方继续租赁该房屋期间，丙方自愿承担甲方与乙方签订的原房屋租赁协议中甲方应尽的相关权利义务及违约责任；合同还约定了其他事项。2019年4月1日，原告及申学斌作为出租人，被告作为承租人，双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告自2018年6月1日至2019年5月31日继续租赁案涉房屋，租金为每年280000元。同时约定未经出租人书面同意将房屋转租他人或拆改变动房屋结构而给房屋造成实质性损害的，被告应当按照年租金10%向出租人支付违约金。另查明，原告刘改萍与申学斌系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同共有。2019年6月24日，申学斌出具确认函，委托原告刘改萍以个人名义处理与中国银行关于商铺租赁相关事宜。案涉房屋与案外人王根喜房屋相邻，王根喜房屋面东有东西宽2米，南北长7.42米通道，其门朝东（朝向通道）。原告房屋原门朝北（朝向通道），也即原告及王根喜房屋面东均有东西宽2米通道，原告房产证包含该通道，王根喜房产证未包含该通道，被告承租原告及王根喜房屋后将原告原北门及王根喜原东门均拆除，延伸至通道外另开面东门，并在原告房屋面南开一自动取款机门。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案案涉房屋原所有权人司文军与被告签订的租赁合同约定“如被告不再续租，应将改建后的北门以外通道计24.4平方米恢复原状”，现原告从司文军处购买了案涉房屋，并承继了司文军与被告的租赁合同，因此原告要求被告继续履行租赁合同中被告未尽义务，于法有据，本院予以支持。被告应当将租赁房屋恢复至使用前状态，即拆除通道围墙、恢复原北门，并将现南门恢复至原承重墙结构。案涉房屋所有权人为原告和申学斌，二人系夫妻关系，现申学斌委托原告主张权利，符合法律规定，故原告主体适合，被告辩解原告主体不适格，本院不予采信。原告未举证证明被告未及时恢复原状对其造成实际性损害及损失的具体数额，故其主张违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条之规定，判决如下：一、被告中国银行股份有限公司长治市分行于本判决生效后立即将位于长治市××路号商铺恢复原状（即拆除通道围墙、恢复原北门，并将现南门恢复至原承重墙结构）。二、驳回原告刘改萍的其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告中国银行股份有限公司长治市分行负担。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 朱 显人民陪审员 成志丽人民陪审员 茹云岭 二〇一九年十一月十二日书 记 员 闫 博