河北省玉田县人民法院民事判决书（2019）冀0229民初3988号原告：李泽鹏，男，1985年10月28日出生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：于长军，男，1974年4月30日生，汉族，住玉田县。被告：北京星利房地产开发有限公司,住所地北京市丰台区四方景园四区3号楼1层13。法定代表人：刘春利，系经理。被告：李建平，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省泸州市泸县。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月14日出生，汉族，住河南省新乡市封丘县。被告：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。被告：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地玉田县杨家套镇东高桥村。法定代表人：江旭光，系经理。委托诉讼代理人：张爱文，河北宏广律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。原告李泽鹏与被告北京星利房地产开发有限公司（以下简称北京星利公司）、被告李建平、被告江旭光、被告遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称遵化荣远玉田县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告李泽鹏及其委托诉讼代理人于长军、被告李建平的委托诉讼代理人林国军、被告江旭光及其委托诉讼代理人乔大文并分别作为被告遵化荣远玉田县分公司的法定代表人及委托诉讼代理人、被告遵化荣远玉田县分公司的委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼，被告北京星利公司的法定代表人刘春利经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告李泽鹏向本院提出诉讼请求：一、依法确认2018年11月30日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议有效。二、令被告将坐落在玉田县杨家套镇东高桥村高桥家园3楼1单元901号楼房（价格292180元）交付给原告。令被告从2019年1月1日起按购房款总额日万分之四给付原告违约金，直至交房为止。事实和理由：2018年11月30日原告与被告北京星利公司签订了东高桥村新民居房屋订购协议，约定被告北京星利公司将坐落在玉田县××镇房一处（价格292180元），于2018年12月31日交付给原告。如不按期交房按购房款总额日万分之四给付原告违约金。协议签订后，原告将自己为被告北京星利公司施工的电料款292180元抵顶该楼房，被告星利公司给原告开具了收据。2018年12月31日交房到期后，被告没有按期交房。2019年1月8日，被告李建平、江旭光合作开发东高桥村高桥家园（东高桥村新民居二期）。2019年4月18日被告遵化荣远玉田县分公司发布关于东高桥村新民居二期项目公告，该公告明确规定，被告遵化荣远玉田县分公司接收了东高桥村新民居二期楼房开发，所签订的购房合同须经其审查同意。现楼房已建成，但被告却迟迟不予交付楼房。综上所述，原告认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议合法、有效，被告应将楼房交付给原告。因被告违约应承担违约责任。据此，原告依法提起诉讼。请判准所求。在诉讼过程中，原告补充事实，原告经营电料生意，2017年开始与被告北京星利公司合作，被告北京星利公司因没钱，以涉案楼房抵顶电料款，签订了房屋订购协议。被告李建平辩称，原告起诉的事实真实，基于本案建设程序复杂、关系复杂，李建平已失去了对该项目的控制占有权利。涉案房屋目前不在李建平手中。被告江旭光辩称，1、江旭光不是本案涉案合同的主体，根据合同相对性原则，江旭光不具有本案合同的权利，也不应承担本案的义务;2、江旭光是被告遵化荣远玉田县分公司的负责人，涉案房屋的权利义务应由公司承担。综上，请法院依法驳回对被告江旭光的诉请。被告遵化荣远玉田县分公司辩称，1、原告将遵化荣远玉田县分公司列为本案被告是错误的，我公司与北京星利公司没有关系，与李建平个人也没有法律关系，根据原告所讲，原告是基于的北京星利公司之间的电料买卖合同为基础建立了本案的房屋买卖关系，在本案的房屋买卖合同成立时，我公司与北京星利公司没有建立本案的买卖关系承接或者转移，所以，原告将我公司列为被告是错误的。没有事实依据，也没有法律依据。2、我公司不是涉案房屋的所有权人，是管理权人。3、北京星利公司无权处分我公司项下管理的财产，北京星利公司将涉案房屋抵顶给原告的行为侵犯了我公司对资产的管理权，也侵犯了资产所有人杨家套东高桥村民委员会的所有权。4、我方认为涉案买卖合同是无效的。根据原告的身份信息，原告是郭家桥乡胡秀庄村人，他不具备购买涉案房屋的主体资格。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告北京星利公司未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与安文娜是夫妻关系，安文娜是唐山百纳商贸有限公司的法定代表人。唐山百纳商贸有限公司的经营范围为五金产品、电线电缆等，成立时间为2019年4月4日，营业期限为2019年4月4日至2039年4月3日。原告李泽鹏与被告北京星利公司于2018年11月30日订立了东高桥村新民居房屋订购协议，协议约定：建设单位北京星利房地产开发有限公司，居住人李泽鹏。物业详情：唐山市玉田县杨家套镇东高桥村高桥家园（雅鸿福邸）是经过政府规划的新民居，已在建设中。建设单位、施工单位与居民人达成如下订购协议。一、居住××园房，该物业建筑面积104.35平方米，总价款人民币贰拾玖万贰仟壹佰捌拾元。二、居住人选择交款方式：一次性交清全款。......，四、......,除遇不可抗力外,建设单位应当在2018年12月31日前，将本协议约定的房屋交付居住人使用（协议其他内容略）。被告北京星利公司盖章，被告李建平签字，原告李泽鹏签字。被告北京星利公司、李建平为原告出具收据载明，收到李泽鹏交来东高桥新民居二期（雅鸿福邸）3-1-901预订款292180元，以此房抵电料费。原告主张是用被告北京星利公司欠其电料款抵顶的购楼款，但原告提供的唐山百纳商贸有限公司营业执照记载成立时间为2019年4月4日，该时间在原告与被告北京星利公司签订之后，原告亦未提供其他证据予以证实，因此，原告的主张，本院不予采信。本院认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，明确注明原告所订购的房屋属于“新民居”，而不是“商品房”，被告李建平的委托诉讼代理人认可原告所订购的楼房应属于小产权房，未能提供证据证实涉案楼房有土地审批、建设许可等相关手续。原告与被告北京星利公司买卖的房屋属农村内部新民居性质，争议的楼房坐落于乡镇的农村，土地的性质是农村集体土地，而不是国有土地，所建设的楼房没有建设审批手续。根据国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。争议的的房屋座落××座，原告不是杨家套镇东高桥村村民，因此，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。基于原告与被告北京星利公司签订的房屋订购协议无效，原告要求交付房屋并给付原告至交房为止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告北京星利公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对当庭所享有诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李泽鹏的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2381元，合计2461元，由原告李泽鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 桑秀青人民陪审员 李长富人民陪审员 张珊珊 二〇一九年十一月十九日书 记 员 徐普栋