广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初840号原告：梁志强，男，1975年7月15日出生，汉族，住广东省封开县。委托诉讼代理人：莫新权，广东携作律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫志文，广东携作律师事务所律师。被告：封开县鹏翔房地产开发有限公司，住所封开县江口镇封州一路无号后座首层至夹层商铺，统一社会信用代码：91441225086807074D。法定代表人：黄东荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏峰，男，1975年8月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系该单位员工。第三人：徐允，女，1987年9月25日出生，汉族，住广东省封开县，原告梁志强诉被告封开县鹏翔房地产开发有限公司、第三人徐允商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志强的委托诉讼代理人莫新权、莫志文、第三人徐允到庭参加诉讼，被告封开县鹏翔房地产开发有限公司经本院送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁志强向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告商品房买卖合同于2018年7月20日成立生效；2、判决原告与被告商品房买卖合同于起诉之日解除；3、判决被告退回原告已向被告支付的购房款157797元和利息（利息的计算办法：按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，其中3000元从2016年8月14日起、10000元从2016年9月22日起、144797元从2018年7月20日起计算至退清购房款之日止）；4、判令被告赔偿原告损失157797元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月，被告的销售人员第三人徐允向原告推销坐于封开县江口镇封州一路（人民法院侧边）的盛世商贸城的商品房。原告与被告销售人员第三人徐允经过多次协商，确认原告向被告购买盛世商贸城C幢1803号房屋，总房款为345797元，首付款132797元，按揭贷款金额为200000元，契税5186.9元，物业维修基金3982.8元，办证费用300元，转名费为12000元。原告先后支付首付款、契税、物业维修基金、办证费用共157797元，并要求与被告签订商品房买卖合同和办理按揭手续。合同签订后交由被告办理按揭贷款手续。事后原告向被告了解按揭贷款进度，被告一拖再拖。后来得知涉案房屋已经抵押给他人，无法办理按揭贷款手续。一、关于原告与被告商品房买卖合同于2018年7月20日成立生效的问题。2018年7月5日，第三人徐允在微信上向原告发出的信息为：“合同价345797元，贷款20万元（20年月供，本息还款），首付132797元（签合同时刷卡付款，不接受信用卡刷卡哦），另：1.2万元现金、税费5186.9元，物业维修基金3982.8元，办不动产证费用300元”，“20号过来时要带2.5万现金”。依据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”和第十六条：“要约到达受要约人时生效。采取数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。”之规定，第三人徐允于2018年7月5日在微信上向原告发送的信息属于要约并于当天生效。2018年7月20日，原告向被告支付盛世商贸城C幢1803号房首付款132797元，转名费用12000元；并支付了定金3000元，契税、维修基金、办证费用10000元，被告均开具等额的《收据》给原告。依据《中华人民共和国合同法》第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示”、第二十三条第二款“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。”和第二十五条“承诺生效时合同成立”之规定，原告向被告支付相应款项，被告并开具相应《收据》，双方商品房买卖合同关系已经成立生效。况且从原告与被告销售人员第三人徐允的其他聊天记录可知，涉案房屋属于三房二厅二卫，面积132.76元平方米。综上可知，原告已支付首期款，转名费、税费、物业维修基金、办证费用等主要义务，被告已经明确表示接受。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，原告与被告的商品房买卖合同关系于2018年7月20日成立生效。二、关于原告与被告商品房买卖合同于起诉之日解除的问题。被告在向原告销售房屋时，隐瞒房屋已被抵押导致至今无法交易，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，”之规定，被告已经无法把涉案房屋交付给原告，符合解除合同的条件。为此原、被告之间的商品房买卖合同解除之日为起诉之日。三、关于原告请求被告返还已付房款及利息、赔偿损失的问题。被告在向原告销售房屋时隐瞒房屋已抵押的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，”之规定，原告请求被告返还购房款157797元及利息和赔偿原告损失157797元合法合理。综上所述，因被告在合同订立和履行过程中故意隐瞒涉案房屋已抵押的事实，导致合同无法履行，为维护原告合法权益特向法院起诉，望判如所请。被告封开县鹏翔房地产开发有限公司辩称：1、封开县鹏翔房地产开发有限公司与当事人没有签订任何转房协议与购房合同；2、当事人所提供证据是与我公司销售人员私下交易与本公司无关；3、当事人与我公司只有一笔账金额为：132797元的交易，我公司可以将这笔款无偿全额退回给当事人；4、当事人所有证据及收据不是本公司财务开具的，只是销售人员与当事人私自开；5、封开县鹏翔房地产开发有限公司与当事人不存在任何合同纠纷；6、封开县鹏翔房地产开发有限公司不会对本案有任何赔偿与法律责任。第三人辩称：我是被告公司2016年至2018年11月间的销售员，盛世商贸城C幢1803房一开始是陈滨琼认购的，他交了13000元定金，后来由于他本人原因，就将该房转给原告。当时签有认购书的，是被告安排原告回来签合同之后就办理按揭，原告支付了13000元给陈滨琼，陈滨琼就把定金收据和认购书原件给了原告，原告就有了这张收据，被告当时是同意的。原告买房是我介绍的，被告的答辩状上面说有13万的首期款，但是被告有13000元的收据没有写上去，不承认是公司收的，按照原告提供的证据不止13万多的金额，总共是15万多元的，被告说我私自开这张收据，我是反对的，公司有盖章的，我是不可能自己私自开收据的，也不可能私自盖章的。原告有与被告签订购房合同，当时签了合同，但是没有盖章，被告就没有给原告，说是要交税的时候再给回原告，所以合同都在被告手上。合同是交付144797元当日签订的。原告提供的加盖被告印章的收据是真实的，被告一直都是这样开的收据，当时被告一直开不到发票，说是业主交付购房税费时才开正式的税票。在将该套房屋推销给原告的时候，我是知道房屋已经被抵押了的。之所以不告诉原告房屋被抵押的事实，是因为被告是这样操作的，收一批业主的首期款后，就解押一批业主的房屋。原告提供的微信聊天记录是真实的，计算表是我自己写的。我是以公司的名义卖房给原告的。陈滨琼当时给了13000元，没有签订房屋买卖合同。陈滨琼认购了这套房，后因个人原因不要了，将房屋退回给被告，然后以公司名义卖给原告，被告没有将陈滨琼交纳的13000元给回他，而是视为原告方交这笔款给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：一、2016年8月14日陈滨琼认购盛世商贸城C幢1803房并向被告支付了3000元购房定金；同年9月22日，被告又收取了陈滨琼该房的契税、维修基金和办证费共10000元。该事实有原告提供的收据（2张，编号：0146949、0146950）予以证实，并有庭审笔录记录在案，本院予以确认。二、2018年6月25日至7月5日间，被告的销售人员即本案的第三人徐允隐瞒涉案房屋已被抵押的事实与原告在微信聊天并确认由原告购买盛世商贸城C幢1803房，面积132.76平方米，议定该房总房款合同价345797元，贷款20万元（20年月供本息还款），首付132797元，另付12000元现金转名费、税费5186.9元、物业维修基金3982.8元、办不动产证费用300元共计9469.7元。之后，第三人徐允给了原告一份计算表，再次书面方式确认原告购买该房上述的价款及付款方式、付款时间。2018年7月5日，第三人徐允在微信上与原告约定由原告转账30000元到徐允账户作为购房订金。原告于当日依约通过银行转账给第三人徐允。2018年7月20日，原告支付了13000给涉案房屋的原认购人陈滨琼，陈滨琼把其持有的盖有封开县鹏翔房地产开发有限公司财务专用章的定金、契税和办证费的《收据》两张交给原告，同时原告以转账方式支付了首期房款132797元、现金方式支付了12000元转名费给被告，被告于收款当日出具了“今收到梁志强认购盛世商贸城C幢1803房房款132797元、转名费用1.2万元（现金）金额144797元”盖有封开县鹏翔房地产开发有限公司财务专用章的《收据》给原告。事后，原告向被告催促交付办理房产证等相关事宜无果。2018年10月19日第三人与原告的微信聊天记录“当时老板讲马上解押的，点知拖到宜家。”、“。当时你答应我是9月份交锁匙和办好手续我才急住比了这二十万的。”，表明第三人徐允在销售涉案房屋时告知原告同年9月可以交付房屋并办理相关手续，且其销售涉案房屋时已经知晓房屋被抵押、被告故意隐瞒房屋被抵押的事实。该事实有原告提供的微信聊天记录、中国建设银行个人账户支出交易明细、计算表、《收据》三份予以证实，并由庭审笔录记录在案，本院予以确认。三三、2018年12月29日，被告向封开县住房和城乡建设局提交《关于盛世商贸城剩余商品房解押的情况说明》，明确涉案房屋计划于2019年5月份解押。该事实有原告提供的《关于盛世商贸城剩余商品房解押的情况说明》予以证实，本院予以确认。综上，原告以被告故意隐瞒房屋已抵押的事实致使合同无法履行，遂诉至本院，要求判如所请。四、另查明，江口镇封州一路430号（盛世商贸城）C幢1803房于2016年6月8日由被告以最高额抵押方式抵押给德庆县农村信用合作联社，登记证明号：封0600001096（证书编号：00002068），抵押期限为2016年6月8日至2019年6月8日；并于2019年10月11日由德庆县人民法院予以查封，查封期限为2019年10月11日至2022年10月10日，申请执行人为广东德庆县农村商业银行股份有限公司，该案被告与本案被告为同一单位。以上事实有原告提供的不动产登记资料查询结果证明予以证实，本院予以确认。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，本案需解决的焦点为以下方面：一、关于第三人徐允的销售行为的性质。第三人徐允自认其为被告的员工，被告对此没有异议。第三人徐允作为被告的销售人员，代表被告与原告销售涉案房屋，其销售行为让相对人即原告有足够的理由相信前述行为均为职务行为，所有销售行为所产生的法律后果应均由被告承担，即第三人徐允隐瞒涉案房屋被抵押的事实并销售给原告的行为后果由被告承担。二、关于原、被告是否存在商品房销售合同关系、商品房销售合同是否生效及解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”和第十六条：“要约到达受要约人时生效。采取数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间。”原告与被告的销售人员的微信聊天信息和2018年7月20日原告支付房款及被告收取原告房款的行为符合上述法律规定的订立合同要约和承诺方式。又根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本院认为原告与被告之间已经就涉案房屋的总价款、首期款、转名费、税费、物业维修金、办证费用及剩余房款的还款方式达成合意并于2018年7月20日支付首期房款，该行为构成商品房买销售合同关系。又根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原被告之间的商品房销售合同于2018年7月20日成立并生效。被告及第三人徐允在与原告订立商铺销售合同过程中，故意隐瞒了涉案房屋已被抵押的事实，导致涉案房屋无法在约定的时间内办理贷款按揭等相关手续，致使合同的最终目的即获得房屋所有权的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告有权解除涉案合同。据此，对原告要求解除与被告之间的商品房销售合同的诉求，本院予以支持。原告向本院提起诉讼，诉求之一便是与被告解除商品房销售合同，亦即只有本院支持了该项诉求且本判决发生法律效力之日该合同才能正式解除。据此，涉案商品房销售合同应于本判决发生法律效力之日起解除。由上述第一点可知，第三人徐允的销售行为由被告承担；同时原告将房款转入到被告账户，且被告还向其出具《收据》并在收据上加盖被告财务专用章，表明被告认可案外人陈滨琼放弃购买涉案房屋，并由被告自行出售给原告的事实。而被告提出第1、2、4、5点答辩意见，均没有提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的不利法律后果，即对被告的此项主张，本院不予采信。三、关于原告给付被告购房款157797元的确认问题。原告主张已付购房款157797元，并提供了被告出具给陈滨琼的加盖被告公司财务专用章的定金、契税和办证费的《收据》以及出具给原告的盖有被告公司财务专用章的定金、契税和办证费的《收据》证据予以证实，第三人对此予以确认。被告的收款行为表明被告认可案外人陈滨琼放弃购买涉案房屋、并由被告自行出售给原告的事实。换言之，被告对原告持有案外人的定金、契税和办证费的收据无异议、默认原告已支付定金、契税和办证费共计13000元，再加上2018年7月20日支付的首期房款132797元及12000元转名费，合计157797元。四、关于原告要求被告返还购房款157797元并支付利息、赔偿损失的诉求应否支持的问题。因被告在与原告买卖盛世商贸城C幢1803房商品房买卖过程时，故意隐瞒涉案房屋已抵押给案外人德庆县农村信用合作联社的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告的第4项诉求本院予以支持，对第3项诉求中返还购房款的主张予以支持，但利息应自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第九条第二款、第十八条的规定，判决如下：一、原告梁志强与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司之间关于位于封开县江口镇封州一路430号盛世商贸城C幢1803房的商品房销售合同于2018年7月20日生效；二、自本判决发生法律效力之日起解除原告梁志强与被告封开县鹏翔房地产开发有限公司之间关于位于封开县江口镇封州一路430号盛世商贸城C幢1803房的商品房销售合同；三、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁志强返还购房款157797元及利息，利息自实际付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：分别以3000元为基数自2016年8月14日起、以10000元为基数自2016年9月22日起、以144797元为基数自2018年7月20日起计至还清之日止；四、被告封开县鹏翔房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告梁志强损失157797元；五、驳回原告梁志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6033.92元，减半收取3016.96元，由被告封开县鹏翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  莫炎生二〇一九年十一月十四日书记员  陈汉荣