江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2471号原告：南京铂鑫资产经营管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区御道街58-1号第三层，统一社会信用代码：913201045980106912。法定代表人：陈绪胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毓宇，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：南京日兴家具有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区光华门外友谊河路1-1号，统一社会信用代码：91320104339289720W。法定代表人：芮晓寅。被告：袁均生，男，1973年6月5日生，汉族，住浙江省诸暨市。原告南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）与被告南京日兴家具有限公司（以下简称日兴公司）、袁均生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告铂鑫公司的委托诉讼代理人王毓宇到庭参加诉讼。被告日兴公司、袁均生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂鑫公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告日兴公司向原告支付截至2018年7月31日的房屋租金820000元；2.被告日兴公司向原告支付占用使用费379756元（自2018年8月1日起计算至2019年1月15日止，按原合同租金标准计算）；3.被告袁均生对被告日兴公司的上述债务承担连带责任；4.两被告不能在生效法律文书确定履行期间内履行支付义务，以1199758元为基数，按日万分之一点七五向原告支付迟延履行金；5.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第四项诉讼请求，并要求变更第一项诉讼请求中的房屋租金为房屋占有使用费，费用数额参照租金标准。事实与理由：2015年3月10日，被告日兴公司与南京市秦淮区石门坎工业园开发有限公司（以下简称石门坎工业园）签订《房屋租赁合同》，约定石门坎工业园将光华门外友谊河路1-1号房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告日兴公司用于办公、生产、仓储、销售，期限自2015年3月10日至2018年7月31日，租金税后每年为83万元。后南京市秦淮区人民政府发布《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》【秦政办发〔2016〕108号】，要求各行政事业单位的经营性国有资产实行集中管理，案涉房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由原告承接负责，故石门坎工业园与日兴公司签订的《房屋租赁合同》中约定的出租方的权利义务一并由原告承继。原告将此变更事宜告知被告日兴公司。被告日兴公司认可原告作为新的出租方，并交纳了2016年12月至2017年7月的房屋租金。2018年4月20日，原告向被告日兴公司发出《告知函》，提示其合同即将到期，告知其国有资产明令禁止转租、转让。同年6月1日，原告委托江苏九州祥和律师事务所向被告日兴公司发出《律师函》，催要自2017年8月至发函时所结租金，并告知被告日兴公司，因其违反禁止转租规定，原告在出租期限到期后将不再与其续约。2018年7月17日，两被告向原告出具《还款计划》，明确被告袁均生自愿承担支付租金的义务。根据相关法律规定和解释，被告袁均生的该行为应视为对被告日兴公司应付债务的加入，真实有效，原告对此没有异议。根据《还款计划》，至2018年7月，被告日兴公司欠原告房屋租金83万元，被告袁均生每月应支付1万元，直至付清。但实际上被告袁均生只在2018年8月7日让卢国平代交过1万元，此后再未支付。《房屋租赁合同》到期后，被告日兴公司未按时清空房屋向原告交房，原告多次催促未果。2019年1月10日，原告向两被告发出《通知》，要求两被告于2019年1月15日前自行清空并交还房屋。现原告已于2019年1月15日收回案涉房屋，但两被告依旧拖欠82万元房屋租金及到期后占用、使用费379758元未支付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告日兴公司、袁均生未答辩，未举证。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，石门坎工业园（甲方）与被告日兴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方案涉房屋，用于办公、生产、仓储、销售，租赁期限自2015年3月10日至2018年7月31日，租金为税后83万元/年；乙方应在合同签字生效后十个工作日内付清第一个半年的租金41.5万元，以后乙方每半年向甲方支付租金（先付款后用房）；乙方擅自将该房屋转租的，甲方可随时解除合同并收回房屋。2016年8月29日，南京市秦淮区人民政府办公室发布《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》（秦政办发〔2016〕108号），规定全区行政事业单位的经营性国有资产的管理权在2016年年底前移交原告。2018年4月20日，原告向被告日兴公司发送《告知函》，告知被告案涉房屋经营管理权发生变更。2018年6月1日，原告委托律师向被告日兴公司发送《律师函》，载明：被告日兴公司认可原告作为新的出租方，并向原告交纳了2016年12月至2017年7月的房租，截止日前被告日兴公司累计拖欠房租82.5835万元，且被告日兴公司擅自转租牟利，原告不再与被告日兴公司续签租赁合同，要求被告日兴公司做好移交房屋准备，搬离案涉房屋、补交拖欠租金。2018年7月17日，被告日兴公司及袁均生向原告出具《还款计划》，承诺：“南京日兴家具有限公司，实际控制人袁均生，因公司欠铂鑫资产经营管理有限公司租金共计约830000元（捌拾叁万元整）至2018年7月底。因公司经营破产无力支付，袁均生本人承担租金支付，本人根据支付能力决定每月支付壹万元，直至付清，每个月1号付，若不还，负法律责任。特此承诺。”2018年8月7日，案外人代两被告支付1万元，原告向被告出具《收据》，载明：“收款事由：2017.8.1-2017.8.4四天房租”。2019年1月14日，原告向案涉房屋物业服务公司南京恒兆物业管理有限公司发函，要求物业公司安排人员协助上门清房。2019年1月15日，原告收回案涉房屋。另查明，案涉房屋建造时未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原、被告就案涉房屋的租赁合同无效，但案涉房屋实际由被告日兴公司占有、使用，被告日兴公司亦确认截至2018年7月31日欠付原告费用83万元，后支付1万元，现原告要求被告日兴公司支付欠付的房屋占有使用费82万元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定的租赁期满后，被告日兴公司未向原告返还案涉房屋，原告于2019年1月15日自行收回房屋，被告日兴公司应当支付房屋腾空返还之前的占有使用费，原告参照合同约定要求被告日兴公司支付37.9758万元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告袁均生对上述两笔债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，被告袁均生仅向原告承诺愿意向原告支付日兴公司欠付的合同期内的费用，并未承诺承担合同期满后的占有使用费，故原告要求被告袁均生对2018年8月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。本案审理过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告日兴公司、袁均生经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京日兴家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京铂鑫资产经营管理有限公司支付截至2018年7月31日的房屋占有使用费820000元；二、被告袁均生对被告南京日兴家具有限公司的上述债务承担连带责任；三、被告南京日兴家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京铂鑫资产经营管理有限公司支付2018年8月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费379758元；四、驳回原告南京铂鑫资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15598元，公告费600元，共计16198元，由被告南京日兴家具有限公司、袁均生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  陆道维人民陪审员  薛卫红二〇一九年十一月二十日见习书记员  章 涵