山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民事判决书 （2019）鲁1091民初647号 原告：张斌，男，1970年7月16日出生，汉族，住址山东省威海市环翠区。 委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。 被告：李元杰，男，1963年8月14日出生，汉族，住址北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。 原告张斌与被告李元杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌及其委托诉讼代理人张传军、被告李元杰之委托诉讼代理人赵中杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张斌向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠付的租金共计41万元（2018年5月1日至2018年10月31日欠付8.5万元，2018年11月1日至2019年3月30日欠付32.5万元，以上共计41万元，每日按1850元计算房租）；2、被告支付52万元违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月2日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于威海市的房屋，租赁期限为2017年至2021年，共计四年，每年租金65万元，每年租金分别于4月1日和10月1日两次支付。被告自2018年5月1日起便开始欠付租金，经原告多次催促，被告仅支付了部分租金24万元，当期租金仍欠付8.5万元。之后，原告多次催款，被告均不支付。原告基于双方签订的房屋租赁合同第九条违约责任的规定，于2018年12月5日将解除合同通知书送至被告处，并且此过程由威海市环翠区公证处进行公证。时至今日，被告自2018年5月1日至2018年10月31日欠付部分租金8.5万元，2018年11月1日至2019年3月30日欠付租金32.5万元，合同约定的违约金52万元。被告拒不支付合同约定的租金，已构成违约，故原告诉至本院，请求处理。 李元杰辩称，1、原告存在违约，原告在出租房屋过程中未积极提供与房屋出租合同相应的附随义务，导致被告承租房屋的目的受到影响；2、被告不存在任何违约情形，原、被告双方就承租期限、腾退宽限时间、定金如何抵扣等相关事宜进行了多次沟通。最终原告与被告达成口头协议，以10万元定金抵充2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金8.5万元，并将剩余定金作为被告找房、延缓搬家期间的相应费用，因此被告不存在拖欠原告8.5万元以及32.5万元租金情况；3、退一步讲，即使像原告声称的被告拖欠了房租，依照定金与违约金，只能选择其一的法律规定，被告也不应支付违约金；4、退一万步讲，原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，不符合法律规定，请求依法降低。 本院经审理认定以下事实，2017年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定甲方将其名下的威海市号，面积为797.62平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方。涉案房屋租赁期为四年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为培训办公营业使用。该房在上述租赁期内的租金为自2017年5月1日起至2021年4月30日，每年租金为65万元，四年租金共计260万元。每年的租金乙方分两次支付，每年的4月1日之前支付本年5月份至10月份的租金；每年10月1日前支付次年11月份至次年4月份的租金。乙方应自本合同签订之日向甲方交纳10万元的定金。乙方按期支付第一次租金之时，该定金转为押金，合同到期乙方所有费用清偿完毕及无违约行为，甲方无息返还。未经甲方同意，乙方不得对外转租、转借、私自交换使用、转让承租房屋。合同还约定，乙方的违约情形包括乙方逾期未交纳按本合同约定应由乙方交纳的各项费用，经甲方书面催收后，在甲方指定的期限内仍未交纳的；拖延支付租金达一个月以上的等情形。出现上述违约情形，甲方有权解除合同，剩余租金及押金不予退还，并要求乙方按照合同总租金20%的比例支付违约金，用以弥补甲方的损失，若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，要求乙方赔偿直至弥补甲方的损失，甲方的损失为本租赁合同履行完毕后，甲方可以获得的租金收入扣除乙方已经向甲方支付的租金部分后的余额。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告交纳了定金10万元及第一年的租金65万元。但被告未能依约交纳2018年5月1日以后的租金，只是在2018年5月支付24万元。原告进行过催要。2018年12月6日，原告将《解除合同通知书》送达被告，并由威海市环翠区公证处进行了公证。该通知书内容为，因被告未按合同约定及时足额支付房租，经原告多次催要仍未交纳租金。根据合同约定及法律规定，解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告于接到本通知5日内搬离房屋，清空屋内物品。2019年3月8日，原告诉至本院，请求处理。2019年3月30日，被告搬离涉案房屋。 上述事实有当事人的陈述、书证等证据在案证实。 本院认为，原、被告之间的租房合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原、被告依约履行了各自的合同义务。但被告未能按合同约定的时间支付第二年的租金65万元，仅在2018年5月支付了24万元，原告催要后，被告仍未支付，原告于2018年12月6日向被告送达解除合同通知书，原告的解除合同行为符合法律规定及合同约定，本院予以确认，合同解除的时间为2018年12月6日。庭审中，被告称双方于2018年10月31日口头协商解除了合同，原告予以否认，被告未能提交相关证据，本院不予认定。 本案合同解除后，被告应及时支付欠付租金并将房屋返还原告，未能及时返还应按租金标准支付占有使用费。根据本案合同解除的时间（2018年12月6日）、被告搬离的时间（2019年3月30日）及支付租金的情况，经计算被告欠付的租金为149116元，应支付的占有使用费为203034元（均按1781元/天计算），原告计算错误，本院予以纠正。 本案合同解除的原因在于被告未能依约支付租金，原告无法实现合同目的，故原告有权要求被告支付违约金。根据庭审中双方对被告支付违约金的诉讼主张与抗辩，本院评述如下：一、在被告支付了第一年租金后，根据合同约定，被告支付的定金转为押金，在合同到期被告所有费用清偿完毕及无违约行为原告无息返还，可见该押金的性质为履约保证金。履约保证金不同于违约金，履约保证金是当事人未按约定履行义务所承担的具有惩罚性质的后果，违约金是违约方为弥补守约方损失，所以承担的责任，二者不应简单地混同。另外，被告租赁涉案房屋从事经营活动，被告应当对合同风险有较高的认知能力。因被告在签订合同时未对合同相关条款提出异议，本院尊重双方自愿达成的合意。履约保证金不予退还的后果，是双方签订合同的时候即能预期的后果，是双方自愿达成的合意，应予尊重。故被告的相关抗辩，理由不当，本院不予采纳；二、当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告主张按合同约定的合同总额的20%支付违约金52万元，被告请求予以降低。庭审中，原告对于实际损失未能提交证据。本院认为，本案合同的租赁期间为四年，被告仅履行一年即开始违约，并导致合同解除，本院在调整违约金时应考虑到原告的房屋空置损失，涉案房屋系办公用房，总面积797.62平方米，根据日常经验，属于较难出租的房屋，尤其是被告承租期刚满一年即违约，原告难以短时间内找到下一个租赁机会，故本院推定原告的实际损失为涉案房屋六个月的租金计32.5万元。据此，原告主张52万元的违约金过分高于造成的损失，应予调低，故本院根据实际情况调整被告应支付的违约金为40万元。故被告的该抗辩，理由正当，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百六十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告李元杰于本判决生效后十日内支付原告张斌租金149116元、占有使用费为203034元，共计352150元； 二、被告李元杰于本判决生效后十日内支付原告违约金40万元。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6955元、保全费4360元，共计11315元，原告负担2149元，被告负担9166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  魏亦斌 二〇一九年十一月十四日 书记员  杨恩如