江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初3101号原告：宜兴市鑫鼎石墨厂，住所地宜兴经济技术开发区赛特大道111号，统一社会信用代码91320282757959766P。投资人：丁琪有，该公司负责人。委托诉讼代理人：吉平，江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶明月，江苏衡立律师事务所律师。被告：黄智珊，男，1996年10月10日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈琦，江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。原告宜兴市鑫鼎石墨厂（以下简称石墨厂）与被告翁璋华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法审判员王艳于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告石墨厂的法定代表人丁琪有及其委托诉讼代理人马晓东，被告黄智珊及其委托诉讼代理人陈琦、陆春捷到庭参加诉讼；于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告石墨厂的委托诉讼代理人吉平，被告黄智珊及其委托诉讼代理人陆春捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石墨厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告三个月租金40000元（以160000元/年的标准计算3个月）。2、判令被告向原告支付水费220元、电费1297元，合计1517元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月28日，原、被告双方签订《租赁协议》一份，约定被告租用原告所有的位于宜兴市经济开发区厂房1100平方米，年租金160000元，租期自2018年3月5日起至2028年3月4日止，物业费每年2200元。如被告须提前终止合同，应赔偿原告三个月租金，水电费由被告承担。后被告在租期未满的情况下，提前终止合同，于2019年1月29日提出不再租赁并搬离。故根据上述协议约定，原告向被告主张赔偿三个月租金及水电费。被告黄智珊辩称：一、双方在签订租赁协议后，在2018年8月时因仓库遭受台风袭击故破损，经被告多次催促原告未予维修，其后原告又将其他仓库的石墨设备与石墨移至原告存放板材的同一仓库内，造成板材被石墨粉尘污损，无法再次使用；二、经开发区管委会认定该仓库为散乱污重点企业，管委会曾介入要求被告及时搬离，在双方协商无果的情况下，见板材损失越来越大被迫无奈才于2018年12月至1月9日前逐渐搬离仓库，并于1月9日将钥匙交与原告，在被告搬离时租金已支付至3月13日，在之后并未使用仓库，无水电费产生。三、当时搬离时与原告协商退还1至3月的租金未果，双方还报警，最终未能处理。被告解除合同的原因符合合同法规定的“致使合同目的不能实现”，解除合同不存在过错，被告的板材也受原告石墨污染致损，故被告非违约方。另外，协议所约定的违约责任过高，在被告搬离后原告已及时占用该仓库用于存放石墨材料，故违约金约定已明显超出原告所受损失，请求驳回诉请。本院经审理查明事实如下：原告石墨厂（出租方）与被告黄智珊（承租方）于2018年2月28日签订《租房协议》一份，协议约定“一、乙方租用甲方厂房，位于宜兴市经济开发区，面积为约1100平方米。租金160000元整（不含税/每年）。租期从2018年3月5日起至2028年3月4日止。物业费2200元乙方不得转租。如乙方须提前终止合同，应赔偿甲方叁个月租金。……四、电费、水费由乙方承担……”等内容。该合同由石墨厂丁琪有、黄智珊签字。合同签订后，黄智珊进场使用主要用于存放板材。2019年1月9日，黄智珊搬离该承租厂房。同年1月17日，黄智珊通过微信与丁琪有联系“你那个房租你也不退我啊，你现在货就往里面放了，你现在怎么说呢”“你现在是想赖皮还是想怎么了，你怎么说”，丁琪有回复“房子你仍然租着，我把货今天搬出，占用2天。16、17日”。同年1月29日，双方为退房租一事由黄智珊报警，民警接处警记录“到场后经了解系报警人黄智珊与丁琪有之间有租赁纠纷，民警当场协商并告知其自行解决或通过法律途径解决。”另查明，坐落于宜兴市经济开发区宜高公路东侧（边庄村）房屋，房产权证号：宜房权证屺亭字第××号，登记所有权人石墨厂，建筑面积10818.25平方米。审理中，被告黄智珊辩称由于8月台风致仓库受损，原告将石墨设备及材料移至其存放板材的同一仓库，致其板材受损，多次协商未果的情况下才搬离该厂房。为证实其主张，被告黄智珊向本院提交了台风网络新闻信息、承租仓库照片及2018年9月4日拍摄的天窗破损等照片、视频、聊天记录、板材退回通知、告知书、开发区管委会（屺亭街道）散乱污企业专项整治工作方案文件，并申请对受损板材进行鉴定。对上述被告提供的证据，原告石墨厂质证表示被告在承租厂房时就明知石墨堆放的情况，石墨生产的排放通过263整治已经达标，不会对其使用厂房产生任何影响，所提供的整治文件也只是能证明厂房在整治范围内，至于仓库受损是天灾所致，原告也已在事后进行修复，被告所提供的证据不能达到其证明目的；对被告所提板材受损鉴定，由于被告提供的2块板材不是双方共同选取封存，故不能作为鉴定对象，而被告在承租时自己由于未采取防范措施造成受损的不利后果也不应由原告承担，更不能成为拒绝赔偿租金及水电的有效抗辩。审理中，原告石墨厂对水电费诉请部分向本院补充提交了水表照片打印件一张（显示为110.2平方米）以及2019年2月23日手机APP水费缴纳结果通知照片一张（缴费金额2318元）、电表照片打印件一张（1171度）、石墨厂电费发票（金额为55765.6元）。对上述证据，被告黄智珊质证表示对证据的三性均不予认可，且原告所主张的水电费缴纳时间均为2月份，数据也是总表数据，当时被告已搬离，不能证明是被告使用期间产生的费用，不应由被告承担。以上事实，有租赁协议、仓库照片、微信聊天记录、管委会文件及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为黄智珊是否应承担石墨厂主张的违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的租赁协议中并未就承租方的合同解除权作出明确约定。被告黄智珊虽抗辩其解除合同的原因是基于石墨厂在同一仓库内存放石墨生产设备及石墨材料致其存放的板材受损，对此原告不予认可，而被告所称板材均已搬离该承租厂房，无法确认实际状态，被告又未能进一步提供充分证据予以证明，故举证不能的责任只能由其自行承担。故被告黄智珊于租赁未到期之前即单方面搬出租赁房屋，且明确表示不再继续租赁，应认定为违约，需承担违约责任。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据双方签订的租赁协议，双方明确约定了承租方单方终止合同的违约金。结合双方签订10年租期、被告承租仅一年时间且明确表示不再继续租赁的实际情况，原告要求依据合同约定的按房屋年租金总额的25%支付违约金40000元的请求并未过分高于其损失，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的水电费，由于原告石墨厂仅提供水电表照片（无确切时间）及总缴费用，未能充分证明该费用系被告承租期间所产生，故举证不能的责任只能由原告自行承担。本院对原告要求判令被告支付水电费1517元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄智珊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告石墨厂违约金40000元。二、驳回石墨厂的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取419元，保全费450元，合计869元，由黄智珊负担837元，由石墨厂负担32元，原告预交诉讼费中的剩余部分837元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年十一月二十五日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。