湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘01行初343号原告张某某，男，1964年12月5日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告宁乡市人民政府，住所地宁乡市玉潭街道二环路市行政中心。法定代表人付旭明，市长。委托代理人廖帅文，系宁乡市司法局工作人员。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。原告张某某不服被告宁乡市人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2019年6月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，向被告宁乡市人民政府送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭审理了本案，原告张某某，被告宁乡市人民政府行政负责人王寿龙及其委托代理人廖帅文、杨泽辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年1月2日，被告宁乡市人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，对原告作出了宁政征补字[2019]第05号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告实行货币补偿或产权置换两种安置方式。（一）货币补偿安置方式：征收补偿金额711028元，其中被征收房屋和附属物及苗木移栽补偿：705858元，搬迁费为1870元，室内设施移装费用3300元。（二）产权调换安置方式：提供位于宁乡市××新区××北路××“××明珠”小区××、××号（112.26平方米，评估单价2875元每平方米，评估总额322748元）住宅用房作为原告的安置房，差价交换后支付原告388280元。二、被征收房屋装饰装修价值补偿补偿，由评估公司评估确定后另行对被征收人给予补偿。三、限原告在本决定送达之日起十五日内完成征收补偿安置方式选择和搬迁，交付被征收房屋，逾期则按照产权调换安置方式进行补偿，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。决定还告知了救济途径。原告对上述决定不服，向本院提起行政诉讼。原告张某某诉称：被告作出的补偿决定违法，违反590号令的规定，应予撤销。第一，补偿决定对土地使用面积的认定以地基做基础认定错误。原告享有国有土地使用权的院落、空地面积应纳入评估范围予以补偿，原告尚有86.64平方米国土使用面积未计入补偿。且第一次征收原告木鱼巷202号时就未对原告的空地未予补偿，现原告要求一并补偿。第二、对房屋建筑面积认定错误，补偿决定中的计量方法错误。房产权证面积比实际面积小，且原告房屋第三层在1991年前建立，应当纳入产权面积予以补偿。同时原告的第一层系从事商业经营，应该按照商业门面计算。第三、异地安置的房屋违反590号令第一条、第二条、第十九条的规定。地段位置不好，采光不好，具有公摊，原告无法再从事美容服务。第四，评估公司称评估报告的依据系被告提供，被告却以评估报告作为补偿决定依据，程序和实体严重违法。综上，请求：一、撤销被告宁乡市人民政府作出的宁政征补字[2019]第05号《房屋征收补偿决定》；二、本案诉讼费用由被告承担。原告张某某向本院提供了以下证据：证据1、《最高人民法院原告征收国有土地上房屋是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》2012行他字第16号；证据2、宁乡国有建设用地使用权出让公告；证据3、关于对房屋征收户国有土地使用面积全额补偿的报告；证据4、宁乡县沿江风光带房屋拆迁协议书；证据5、房产证、国土证；证据6、房屋照片；证据7、美容师征；证据8、【2019】05宁乡房屋征收补偿决定书；证据9、评估报告；证据1-9拟证明原告房屋的实际情况，被告作出征收补偿决定违法。证据10、理发美容工具、被损坏的窗锁、房屋、被堵前后门、以及客房图片；拟证明被告违法征收，原告客房是合法建筑。证据11、62号地块买卖情况；拟证明该地块未拆已卖。证据12、报告、上诉材料。拟证明原告的要求已经原告被打的情况。被告宁乡市人民政府政府辩称：为完善老城区交通路网，改善人居环境，宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目经相关部门审查，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划，并纳入了宁乡市2016年国民经济和社会发展计划。2016年12月12日，宁乡市人民政府作出宁政发63号《关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》并予以公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效，并已经长沙市中级人民法院（2017）湘01行初317号《行政判决书》、湖南省高级人民法院（2018）湘行终160号《行政判决书》确认。答辩人作出的宁政征补字（2019）05号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。一、答辩人作出房屋征收补偿决定主体适格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施》第二十二条、《长沙市国有土地上房屋征收和补偿实施办法》第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、区、县级人民政府作出补偿决定。据此，宁乡市人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。二、依法对原告被征收房屋的用途及建筑面积等进行了调查认定。本案中，原告被征收房屋原产权登记面积为154.74平方米（宁房权证玉潭字第××号《房屋所有权证》），土地使用权登记面积为83平米。至此次征收时，经查实，原告的房屋建筑面积在原产权登记面积154.74平米的基础上增加了69.71平米（包括门廊改建6.02平米，阳台封闭2.98平米，在第三层增建了建筑面积为60.71平米的房屋）。参照《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》有关规定，经城乡规划部门会同住建、国土、城管等部门进行联合认定，原告未登记建筑认定为合法建筑的面积为9平米，前述在第三层加建的60.71平米未登记建筑未被作为合法建筑认定。三、依法作出房屋征收分户评估报告并送达原告。依法选定的湖南经典房地产评估咨询有限公司对原告被征收房屋进行了评估。房地产评估机构于2016年12月19日作出了湘经典（2016）长征000112（515）Ａ《房地产征收分户评估报告》，原告被征收房屋确定的补偿金额为705858元（不含室内装饰装修补偿）。评估机构在对原告被征收房屋价值进行评估时，已将原告房屋的占地面积、土地使用权等因素纳入了综合考虑的范围。告知了当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。市征收办于2016年12月19日将该报告送达给了原告。原告未向评估机构提出复核申请。四、依法作出了房屋征收补偿决定并送达原告。本案所涉征收补偿方案中，提供了货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供被征收人选择，符合国务院590号令第二十一条之规定。在答辩人发布的征收公告确定的签约期限内和签约期限届满后，市征收办与原告就征收补偿事宜（含涉案房屋装饰装修的补偿问题）与原告进行了多次协商，但未达成一致协议。宁乡市人民政府于2019年1月2日依法作出了宁政征补字05号《房屋征收补偿决定书》，并于2019年1月9日送达给原告。综上。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宁乡市人民政府向本院提交了以下证据：证据1、《关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》及张贴照片；证据2、长沙市中级人民法院(2017)湘01行初317号《行政判决书》、湖南省高级人民法院（2018）湘行终160号《行政判决书》；拟证明本项目的国有土地上房屋征收程序、征收决定合法有效，且已由长沙市中级人民法院和湖南省高级人民法院生效裁判确认。证据3、《宁乡老城区香山、龙溪片区棚户区改造项目被征收房屋调查表（私房表）》，房屋产权情况表（两份），《房屋所有权证》（两份）（登记资料附件），《国有土地使用证》及其附件；拟证明原告被征收房屋的产权登记面积、土地使用权面积、房屋结构、房屋用途、房屋来源、用地来源等情况。证据4、宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目征收范围内国有土地上房屋未登记建筑的认定意见书、修改结果公示商业面积及非商业面积的认定意见书、房屋调查初步结果公示及张贴照片，调查结果公示、张贴照片及房屋现状图；拟证明原告被征收房屋的未登记建筑面积及认定情况。证据5、《宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目项目房屋征收分户评估初步结果》公示（张某某户）、张贴照片，证据6、湘经典（2016）长征000112（515）A《房地产征收分户估价报告》及送达回证。拟证明原告被征收房屋的评估价值。证据7、谈话笔录（三份）；拟证明作出征收补偿决定前，征收部门与原告多次协商的事实。证据8、《宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目产权调换房屋初步评估结果》及送达回证；证据9、湘经典（2016）长征000112（602）A《房地产评估报告》及送达回证；拟证明产权调换安置房的评估价值。证据10、宁政征补字（2019）05号《宁乡市人民政府房屋征收补偿决定书》《谈话笔录》及送达回证。拟证明因与原告未能达成征收补偿协议，宁乡市政府依法作出征收补偿决定的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1、2与本案无关联。证据3原告家庭人口四人，明显造假；房屋实际产权面积小于登记产权面积，未提供涉案土地取得的相关资料。证据4原告房屋系合法建筑，被告对未登建筑的认定错误，构筑物的性质未明确。证据5、6分户评估结果不认可，评估价格与事实不符，评估方法错误，未将土地使用面积全部计入。证据7原告没有签字，没有协商的过程，内容真实性不认可。证据8、9安置房综合条件远差于被征收房屋，未考虑原告的特殊需要，产权置换房源违法。证据10补偿决定违法，不予认可。经庭审质证，被告宁乡市人民政府对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1证明目的不认可。证据2-4与本案无关联。证据5、6三性无异议。证据7关联性不认可。证据8证明目的不认可，不存在违法情形。证据9证明目的不认可。证据10三性不认可，征收部门没有对原告房屋以及财产实施损坏行为；设置围挡行为系出于安全需要，并非非法逼迁；客房照片达不到原告证明目的。证据10与本案无关。证据11无异议。证据12三性无异议，但不存在征收过程中对原告进行殴打的事实。本院对被告宁乡市人民政府和原告的证据认证如下：被告宁乡市人民政府提交的证据，客观、真实，能够证明被告作出房屋征收补偿决定的过程，予以采信；原告提交的证据1不符合证据形式；证据2、4、11与本案没有关联，不予采信；原告提供的其他证据可以证明本案被诉行政行为的存在以及原告房屋的实际用途，予以采信。本院根据以上被采信的证据，查明如下案件事实：2016年12月12日，被告宁乡市人民政府作出宁政发[2016]63号《宁乡县人民政府关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，对宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目范围内房屋作出征收决定，公告载明了征收目的、征收范围、征收部门、签约期限、征收补偿方案以及被征收人的权利义务。因宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目征收范围内部分住户不服被告作出的征收决定，向人民法院提起行政诉讼，经本院一审和湖南省高级人民法院二审，已确认该征收决定的效力。被征收房屋位于宁乡县××梅花路××路××号，登记权利人为张某某，产权登记建筑面积154.74㎡，产权登记用途为住宅。2016年12月5日，宁乡县规划办、宁乡县国土局、宁乡县住保局、××局、××局、××街道等单位对宁乡××区××、××）棚户区改造项目征收范围内国有土地上房屋未登记建筑出具认定意见书，认定张某某未登记合法建筑面积9㎡，构筑物面积60.71㎡。2016年12月14日，宁乡县征收办向张某某发布涉案房屋《房屋征收分户评估初步结果》，将涉案评估机构出具的《房地产征收分估价报告》在涉案房屋外墙上予以张贴公示，确定原告所有的涉案主体房屋产权面积163.74㎡，用途为住宅，建筑结构均为混合，建筑年代1988年，土地使用权面积83㎡，土地使用权类型为划拨。在估价时点（2016年12月12日）上述房屋评估单价为3621元/㎡，评估总价为592903元；该房屋附属物价值110155元；苗木移栽费2800元。上述被征收房屋价值不包含被征收房屋室内装饰装修价值等补偿。该《房屋征收分户评估初步结果》依据的《房地产征收分估价报告》于2016年12月19日送达给原告张某某。宁乡县征收部门经与原告多次协商被征房屋的补偿事宜，双方就房屋补偿以及室内装饰装修价值没有达成补偿协议。2019年1月2日，被告宁乡县人民政府根据《房地产征收分估价报告》的内容，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称国务院590号令）第二十六条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（简称市政府116号令）第四十二条之规定，对原告作出了宁政征补字［2019］第05号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告实行货币补偿或产权置换两种安置方式。（一）货币补偿安置方式：征收补偿金额711028元，其中被征收房屋和附属物及苗木移栽补偿：705858元，搬迁费为1870元，室内设施移装费用3300元。（二）产权调换安置方式：提供位于宁乡市××新区××北路××“××明珠”小区××、××号（112.26平方米，评估单价2875元每平方米，评估总额322748元）住宅用房作为原告的安置房，差价交换后支付原告388280元。二、被征收房屋装饰装修价值补偿补偿，由评估公司评估确定后另行对被征收人给予补偿。三、限原告在本决定送达之日起十五日内完成征收补偿安置方式选择和搬迁，交付被征收房屋，逾期则按照产权调换安置方式进行补偿，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。该房屋征收补偿决定还载明了救济途径。该房屋补偿决定于2019年1月9日送达原告并在被征收房屋外墙予以张贴公示。原告不服，向本院提起行政诉讼。本院认为，一、根据国务院590号令第八条第（五）项的规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于“为了公共利益的需要”，需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。被告宁乡县人民政府因宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目作出宁政发[2016]63号房屋征收决定通告符合“公共利益的需要”，该征收决定通告经湖南省高级人民法院终审判决已确认其法律效力。二、被告宁乡县人民政府作出房屋征收补偿决定主体适格。根据国务院590号令第二十六条和参照省政府268号令第二十二条和市政府116号令第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，被告宁乡县人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。三、被告宁乡县人民政府作出征收补偿决定认定事实清楚，程序合法、正当，适用法律正确。本案中被告宁乡县人民政府对宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目作出的涉案房屋征收决定已经发生法律效力，原告所有的房屋在该项目房屋征收范围内。被告发布的征收决定公告所确定的签约期限为2016年12月13日至2017年4月12日，期间和签约期限届满后，宁乡县房屋征收部门与原告就房屋征收补偿事宜未达成协议。被告宁乡县人民政府按照评估报告内容对原告作出补偿决定，符合法律规定。为确定被征收房屋的价值，房屋征收部门按照国务院590号令、省政府268号令和市政府116号令的规定，依法确定了该项目的房地产价格评估机构。评估机构对被征收房屋进行了评估，出具了评估报告，并特别告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定，原告在规定期限内未申请复核评估和专家委员会鉴定。在给予被征收人补偿时，被告宁乡县人民政府提供了货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供原告选择，并载明如原告未在规定时间内对补偿方式进行选择，被告将决定对原告实行产权置换方式进行补偿，从形式上保障了原告的补偿方式选择权，符合法律规定。原告提出，评估机构对被征房屋的面积、性质认定错误，原告房屋系商业用途，评估价格过低，且评估报告未考虑原告房屋所在的空坪土地使用面积的价值。本院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案中，宁乡县征收办在实施征收过程中组织宁乡县规划局、宁乡县国土局等相关部门对原告房屋未经登记建筑面积进行联合认定，认定原告未经登记建筑合法面积9㎡。宁乡县征收办对原告房屋合法面积的认定大于原告房屋产权证书登记的面积，在产权登记面积的基础上又通过未登记建筑联合认定程序对其他房屋面积进行了认定，对认定为合法面积的建筑依法根据评估价格确定补偿价值，对认定为构筑物的面积予以成本价补偿，最大程度保护了原告房屋的合法权益，应视为被告在合法行政的基础上兼具了合理行政原则。据此，本院对原告提出的房屋面积和性质认定错误的主张不予支持。对于原告提出的86.64平方米的空坪国有土地没有得到补偿的问题。本院认为，根据房地一体的原则，评估机构对被征收房屋进行评估时，已经考量了该房屋所对应的国有土地使用权，涉案房屋产权证书载明了其所对应的国有土地使用权证书，也即对涉案房屋估价结论已经包含了涉案国有土地的使用权价值，原告将房屋所在公用空坪面积和房屋基地面积予以分开补偿的主张没有依据，本院不予采信。对于原告提出评估价格明显过低的问题。经审查，评估机构在面积认定、估价方法、价值类型等方面并未存在违法行为，评估公司作出的评估结论可以作为对原告涉案被征收房屋的征收补偿依据，本院对原告提出房屋补偿价格过低的诉讼主张不予支持。对于原告提出的其房屋第一层用于商业经营应根据商业标准进行补偿的问题。原告房屋性质为住宅，且未办理营业执照等工商登记手续，原告主张应根据商业标准继进行补偿没有依据。原告提出，被告提供的产权置换房不合法，该产权置换房远离原告被征收房屋所在地，违反在改建或者就近地段置换的原则，且综合条件远差于涉案被征收房屋，不符合590号令对产权置换房源的要求。根据590号令第二十一条的规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权置换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当改建地段或者就近地段的房屋。本案中，被告宁乡县人民政府提供的用于产权调换的房屋位于宁乡县××北路，基本符合上述条款中界定的“就近地段的房源”的要求，并未损害被征收人合法权益。同时，被告提供的用于产权调换的房屋经过评估机构评估，评估时考虑了地段、环境等因素，评估价格系根据其综合价值确定，原告主张的综合条件远差于被征收房屋从而违法的观点没有依据。原告提出补偿决定遗漏补偿事项，对室内装饰装修价值没有进行补偿。本院认为，被告在作出涉案补偿决定前，曾就室内装饰装修部分与原告协商，但双方未达成一致意见，被告在无法现场踏勘的情况下在补偿决定中载明“在申请执行时由评估公司评估后另行给予补偿”并无不当。原告还提出，征收工作人员存在非法损坏房屋、暴力殴打原告的行为。本院认为，原告提出的证据尚不能证明被告工作人员对其房屋实施了毁损行为和对其实施了暴力殴打行为，且该行为并非本案房屋征收补偿决定的审理范畴，原告如认为征收部门工作人员相关行为违法，可以另行主张权利。综上所述，被告宁乡县人民政府作出的宁政征补字[2019]第05号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚、程序合法、正当，适用法律准确。原告张某某提出的各项诉讼理由均不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。本案受理费50元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  刘 青人民陪审员  黄协桃二〇一九年十一月二十二日书 记 员  刘朋飞附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。