江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12241号原告：张华平，男，1979年12月4日出生，汉族，住四川省平昌县。原告：李琼如，女，1987年3月19日出生，汉族，住四川省平昌县。二原告共同委托诉讼代理人：殷一峰，江苏国之泰律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：承菊雅，江苏国之泰律师事务所实习律师。被告：季燕寅，男，1955年2月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：陆银芬，女，1954年2月5日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告张华平、李琼如与被告季燕寅、陆银芬房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月17日立案后，适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告张华平、李琼如及委托诉讼代理人殷一峰、承菊雅，被告季燕寅委托诉讼代理人丁向萍到庭参加诉讼，被告陆银芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张华平、李琼如向本院提出诉讼请求：1.二被告返还房屋首付款280000元，支付违约金280000元，支付装修费用250000元，共计810000元，并支付此款自2019年1月1日起至实际支付日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2.二被告自2019年1月1日起按日支付房价千分之三的逾期违约金至实际支付日；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告向被告夫妻购买位于张家港市自行车库一间。2017年4月30日，二原告与被告季燕寅签订《房地产买卖协议》，原告李琼如于当天将部分房款280000元(其中5万元定金)支付给被告季燕寅。后因二被告违约，在拿到该房屋产权证后不想过户给原告，双方于2018年10月12日签订《解除协议》将《房地产买卖协议》解除，被告季燕寅在解除协议中明确承诺在2018年12月31日前将房屋首付款280000元返还，并支付二原告房屋差价损失违约金280000元及装修费用250000元共计810000元，若逾期支付，须按日支付房价千分之三的违约金。原告多次催促，但直至起诉日，二被告仍未支付810000元。被告季燕寅辩称，案涉房屋是二被告共有，原告明知是拆迁房，是夫妻共同财产，但没有要求被告陆银芬到场签订，因此原告不是善意购买人，买卖协议无效，且被告陆银芬对其与原告签订的解除协议也不知情，因此原告起诉被告陆银芬没有事实和法律依据，应当驳回对被告陆银芬的起诉。解除协议是在原告李琼如的纠缠下，其无奈签字，解除协议的条款不平等、不合理，违背公序良俗，约定的赔偿金28万元过高，没有事实依据，对于装修损失25万的赔偿，也没有事实依据，并且协议中约定的房子内的所有家具家电留给甲方不带走，并没有列举出明细的家具电器的数量，其也没有实地清点过，说明解除协议的确是其违心签订，且原告至今没有搬出该房屋，故要求原告立即搬出该房屋，并支付合同解除后占有房屋期间的占有使用费至实际搬离之日止。被告陆银芬提交书面答辩状辩称，案涉房屋买卖和解除买卖合同的事，其都不知情，其也不认识原告，原告与季燕寅是恶意串通，故意签订不合理、不平等、没有事实依据的赔偿协议，其不认可，解除协议中的高额赔偿条款无效。本院经审理查明事实如下：2017年4月30日，李琼如（买受方、乙方）与季燕寅（出售方、甲方）签订《房地产买卖协议》，约定由李琼如购买季燕寅新民花苑新村6幢106室及一个自行车库，房屋建筑面积约135平米，自行车库约8.43㎡，装修情况毛坯，房价款61万元，首期定金5万元于2017年4月30日前签订本合同时支付甲方，第二期人民币23万元于2017年5月3日前办理产权过户时支付甲方，第三期33万元于取得贷款银行的房款后支付甲方，放款期限以贷款银行为准，双方同意于2017年4月30日由甲方将上述房屋使用权正式交付给乙方等。双方在协议中还对其他条款进行了约定。同日李琼如向季燕寅支付了定金5万元并于2017年5月3日通过中介向季燕寅支付了第二期购房款23万元，季燕寅分别向李琼如出具了收条。2017年5月26日，季燕寅、陆银芬办理了杨舍镇新民花苑新村6幢106室、50#车库的不动产登记手续，将上述房产登记至其二人名下，共有方式为共同共有。2018年10月12日，李琼如、张华平（乙方）与季燕寅（甲方）又签订解除协议，约定：甲乙双方经过友好协商，一致同意解除新民花苑6幢106室的房地产买卖协议（编号：007468），因为甲方违约，造成了乙方的损失，经过甲乙双方的协商，达成如下协议：甲方退还乙方已经支付的首付款28万元，并且另外支付违约金28万元和装修费用25万元，共计支付给乙方81万元。甲方同意81万元在2018年12月31日之前支付给乙方，如超过2018年12月31日未支付，每逾期一日，支付房价的千分之三作为违约金，乙方房子里面的所有家电家具全部留给甲方，不带走。因季燕寅在约定时间内未履行付款义务，故双方涉诉。另查明，自与季燕寅签订解除协议后至今，李琼如、张华平仍居住在案涉新民花苑6幢106室房屋内。审理中，李琼如、张华平同意向季燕寅返还上述房屋。以上事实，由当事人提交的房地产买卖协议、收据、不动产登记信息表、解除协议以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告季燕寅签订的房地产买卖协议及解除协议均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。在解除协议中，双方明确约定解除双方签订的房地产买卖协议，由被告季燕寅退还原告购房款28万元、支付违约金28万元并赔偿原告装修费用25万元，合计81万元，并承诺于2018年12月31日前支付完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故案涉房地产买卖协议解除后，被告季燕寅理应支付原告上述欠款，原告亦应向被告返还其占有的案涉房屋。关于违约金，双方在补充协议中约定“如超过2018年12月31日未支付，每逾期一日，支付房价的千分之三作为违约金”，被告季燕寅认为该违约金约定过高，请求法院调整调整，本院结合原告仍继续占有使用案涉房屋的事实及双方约定的违约金计算基数，酌定被告季燕寅以房价61万元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止按照年利率11.7%向原告支付违约金。关于原告要求陆银芬承担共同还款责任的主张，因案涉房地产买卖协议及解除协议均为被告季燕寅一人签订，被告陆银芬也明确不认可上述协议的效力，故原告的主张无事实与法律依据，本院不予支持。被告陆银芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李琼如、张华平于本判决生效之日起十日内向被告季燕寅返还其占有的张家港市杨舍镇新民花苑6幢106室、50#车库；二、被告季燕寅于本判决生效之日起十日内支付原告李琼如、张华平81万元及逾期付款违约金（以房价61万元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止按照年利率11.7%计算）。三、驳回原告李琼如、张华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5950元、保全费4770元，合计10720元由被告季燕寅负担，限于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇一九年十一月二十九日书记员  钱雪薇