河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终2954号 上诉人（原审原告、申请执行人）：曹冬娥，女，1943年12月7日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：段高参，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：董会忠，男，1968年5月23日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：郝伟，邢台市桥西区天泰法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：王志民，男，1969年12月25日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 原审第三人（被执行人）：刘磊，女，1973年11月15日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 上诉人曹冬娥因与被上诉人董会忠申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹冬娥的委托诉讼代理人段高参、被上诉人董会忠的委托诉讼代理人郝伟到庭参加诉讼。原审第三人刘磊、王志民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹冬娥上诉请求：1、依法撤销河北省邢台市桥东区人民法院作出的（2019）冀0502民初833号民事判决书，并依法改判支持上诉人原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，判决适用法律错误。一、涉案房产登记以第三人王志民名义购买，尚未办理不动产登记。被上诉人董会忠未取得不动产物权。二、被上诉人董会忠对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。案涉房产登记在开发商名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。金钱债权执行中，买受人对登记在开发商名下的不动产提出足以排除执行的权利异议，应同时具备三个条件：（一）人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付房屋价款超过合同约定的50%。第三人王志民尚未取得案涉房屋的所有权，其与其他人买卖该房屋不产生物权变动的效力，房屋买卖合同也未经房产管理部门备案，房屋买卖合同的效力有待确认；董会忠也没有提供其名下无其他用于居住的房屋的证明。依法不产生足以排除强制执行的权利。三、董会忠与第三人签订的房屋买卖协议涉嫌虚假交易。其一，被上诉人董会忠提交的房屋买卖协议的时间是2016年7月1日，同时提出“于2014年11月对该房产交付定金”，在签订买卖协议确定交易关系之前20个月交付定金，明显不符合常理和交易习惯。其二，被上诉人董会忠也没有证据证明交付了定金，交付的是定金。其三，被上诉人提交的2017年4月9日工商银行金额为45万元转账凭证中明确记载用途为“货款”，而被上诉人董会忠作为交付房款证据提交，显然不能认定为购房款。其四，该房产建筑面积240平方米左右，按邢台市房屋交易网信息查询，79号院房屋每平方米单价1.2万元以上，该房屋市场价值在300万元以上，董会忠、王志民以190万元的价格交易该房屋，且主要交易行为发生在法院查封房产之后，属于假借房屋买卖恶意转移财产。其五，房屋买卖协议约定房款分四次支付房款，却未写明每次支付时间，不符合交易习惯，也不符合常理。 董会忠答辩称，曹冬娥的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人王志民、刘磊未做陈述。 曹冬娥向一审法院起诉请求：1、请求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区的房产。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月22日，一审法院作出（2017）冀0502民初581号民事判决书，判决邢台市兴源煤炭经销中心偿还曹冬娥借款本金40万元及利息，王志民、刘磊承担连带清偿责任。在执行王志民名下位于邢台市桥西区，董会忠提出书面异议，一审法院于2019年3月7日作出（2019）冀0502执异4号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。2019年4月3日，曹冬娥诉讼至该院，要求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区的房产。 另查明，2016年7月1日，董会忠与第三人签订《房屋买卖协议》，约定第三人将位于邢台市桥西区出售给董会忠，售价为190万元，交房时间为2016年9月30日。2014年11月18日至2017年4月9日，被告先后支付第三人购房款182.5万元；2019年3月6日、3月7日，董会忠将购房款余额7.5万元转至邢台市桥东区人民法院。2017年，董会忠与邢台业之峰装饰有限公司签订的装饰装修工程施工合同，证实董会忠对争议房屋已进行了装修并入住。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在该院查封争议房屋之前，董会忠与第三人已签订了合法有效的房屋书面买卖合同、支付购房款182.5万元，并且合法占有该房屋；之后，董会忠按照人民法院的要求将剩余价款7.5万元交至法院；上述情形，足能排除对争议房屋的执行。曹冬娥要求继续执行第三人名下位于邢台市桥西区的诉讼请求理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告曹冬娥的诉讼请求。案件受理费400元，由原告曹冬娥负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审诉讼中，对于双方当事人争议较大的袁野出具的收条及2017年4月9日工商银行45万元转款凭条，为确定其真实性，本院对袁野进行了询问，并到工商银行邢台分行调取45万元转款明细进行核实。曹冬娥对袁野的询问笔录及本院从工行调取的45万元转款记录的真实性没有异议，对关联内容有异议，但其也没有提交其他证据予以否认，故本院对袁野所证明的内容及任彦鸿向刘磊转款45万元的事实予以采信。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人董会忠作为买受人在法院查封（2017年1月10日诉前保全）之前的2016年7月1日已签订合法有效的《房屋买卖协议》，已按照合同约定支付182.5万元房款，且按照一审人民法院执行部门的要求将剩余房款7.5万元交付执行，并且合法占有涉案房屋。据此，上诉人曹冬娥请求继续对涉案房屋的强制执行的诉讼请求理由不能成立。至于曹冬娥主张的董会忠与原审第三人签订的房屋买卖协议涉嫌虚假交易的问题，因其未提交相关证据，本院不予支持。 综上所述，曹冬娥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由曹冬娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王朝辉 审 判 员 张怀喜 审 判 员 孙瑞刚 二〇一九年十一月五日 法官助理 王 剑 书 记 员 吴 静 ——