河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3401号原告：于梓豪，男，汉族，1996年7月22日出生，住河南省。委托代理人：孙玉芳，河南联盟律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托代理人：魏鑫，河南中豫律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师，特别授权。原告于梓豪与被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告于梓豪的委托代理人孙玉芳、被告鑫隆公司的委托代理人魏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于梓豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并为原告办理房产证；2、判令被告承担逾期交房违约金50250元。事实和理由：2013年8月7日，原被告签订商品房买卖合同1份，原告购买被告开发的位于新乡市××号牧野花园8号楼1单元4层1401户的房屋一套，房屋面积139.29平方米，每平方米单价2144元，总价298638元。原告分别于2013年6月8日付13935元、2013年8月8日付254065元、2017年2月24日付30638元，以上三次共计298638元。由于被告及小区电力设施方面原因，涉案房屋2017年2月24日才实际交付。违约金从电力设施恢复正常后2016年2月15日起至案涉房屋交付之日止，按375天计算。综上，原被告之间商品房买卖关系明确，被告逾期交房，且至今不能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直接导致原告不能办理房产证的行为已构成违约。故诉至法院，请求判如所请。被告鑫隆公司辩称，本案系团购房纠纷，而非单一的商品房买卖合同纠纷。涉案小区属于定向开发，由新乡市牧野区政府主导，以远低于市场商品房的价格销售给新乡市牧野区团购房工作协调办公室（以下简称团购办）指定的团购人员，系销售给特定主体。团购办系各购房户的代理人，且在整个团购房活动中处于主导地位。团购人员的房款收取、户型选定、价格商定等具体事宜均是由团购办代为办理，鑫隆公司并未与团购人员有过直接接触。双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，原告主张的已向鑫隆公司交房全部购房款与事实不符。鑫隆公司是在团购办主持下，在牧野区政府办公楼统一向各购房业主按照合同中的金额统一出具收据，实际上鑫隆公司并未收到购房款。团购办作为原告代理人，并未向鑫隆公司支付全部购房款，而鑫隆公司在未收到购房款的情况下迫于政府的压力向原告交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，不应当按该合同约定履行相关义务。退一万步讲，即便按照该合同内容履行，原告亦未提供充分证据已向鑫隆公司支付购房款，理应由原告承担相应的违约责任。此外，原告主张的交房时间也与事实不符。原告是通过团购办购买的房屋，案涉8号楼房屋最晚于2016年7月8日已满足交房条件且已有业主通过团购办出具的通知单领取钥匙。交房的最晚日期也应该认定为2016年7月8日。综上，请求贵院在查明事实后依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年8月7日，于梓豪（××）与鑫隆公司（卖方人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋坐落于牧野花园8号楼1单元4层1401号；计价方式及价款为按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1824元，附属物零元整，总金额（人民币）254065整。缴纳住房维修基金合计金额8357.4元；付款方式及期限为买受人一次性付清总房款254065元整；合同第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2、因买受人原因造成交付时间延误。3、因市政道路，管网等配套设施造成交付时间延误；出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、自行约定；交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺为出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：2014年4月30日；2、电：2014年4月30日。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，于梓豪依约向鑫隆公司支付房款254065元。另查明，案涉工程的电力设施最初经市政规划是新建东干变电站，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，案涉工程于2015年11月15日才正式送电。案涉房屋于2017年2月24日交付于梓豪使用。本院认为，案涉房产是否系团购房屋并不影响原被告双方依照其签订的商品房买卖合同履行义务，故对被告鑫隆公司称房屋延期交付的责任不在鑫隆公司而在于新乡市牧野区团购房工作协调办公室，鑫隆公司不应当承担逾期交房违约责任的抗辩理由，本院不予采信。关于原告于梓豪主张被告鑫隆公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房产证问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，被告鑫隆公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料表报产权登记机关备案，因被告鑫隆公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，故被告鑫隆公司应于本判决生效后10日内将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。关于原告于梓豪主张被告鑫隆公司向其支付逾期交房的违约金的诉讼请求问题，因案涉小区的电力设施，市政规划最初确定的是建设东干变电站，此为市政基础设施项目，后因施工受阻，国网河南省电力公司新乡供电公司在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行了扩容扩建，根据商品房买卖合同可知，原被告约定的交房时间为2014年4月30日，因市政道路、管网等配套设施造成交付房屋时间延误，出卖人可据实予以延期，故案涉房屋因电力配套设施造成交付时间延误，应属上述合同约定可以据实予以延期的情形。案涉工程于2015年11月15日正式送电后，商品房买卖合同约定的可以据实予以延期的情形已消除，但考虑到通电后，案涉工程有关部分项目的验收工作，参考国家规定的验收程序、政府有关部门的验收进度和相关管理，综合各方面实际情况，本院酌情给予3个月的时间，正式送电3个月后鑫隆公司仍未能按照合同约定的标准和方式交房，鑫隆公司应按照合同约定向于梓豪支付逾期交房的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理新乡市宏力大道（东）369号牧野花园8号楼1单元4层1401户的房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告于梓豪支付逾期交房的违约金（以254065元为基数，从2016年2月15日按日万分之五计付至2017年2月24日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取528元，由被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：赵彦春二〇一九年十一月十四日书记员 ： 杨 柳