辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1572号上诉人（原审被告）：大连禹舟工业股份有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区大连船舶配套产业园5＃厂区。法定代表人：白龙浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷文，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿东淼，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春农村商业银行股份有限公司大连普湾新区支行，住所地：辽宁省大连市普兰店区丰荣街道办事处中心路2段3号1-2层。法定代表人：李卫星，该支行行长。委托诉讼代理人：陆云霞，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：大连船舶配套产业园有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：王海，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。原审第三人：大连隆宇建设工程有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区沙包村商务大厦1021室。法定代表人：李凤凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人大连禹舟工业股份有限公司（以下简称禹舟公司）因与被上诉人长春农村商业银行股份有限公司大连普湾新区支行（以下简称长春农商行普湾支行）、原审第三人大连船舶配套产业园有限公司（以下简称船舶公司）、大连隆宇建设工程有限公司（以下简称隆宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。禹舟公司的委托诉讼代理人谷文，长春农商行普湾支行的委托诉讼代理人陆云霞，船舶公司及隆宇公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹舟公司上诉请求:二审法院对（2018）辽02民初1574号民事判决发回重审或依法改判。事实与理由:一、一审判决书中基本事实认定不清。首先，一审判决对部分事实的认定缺乏有效证据支持。一审判决书认定，案涉5-1＃、5-2＃厂房于2010年3月22日设立抵押登记，抵押权人均为中国农业银行股份有限公司大连长兴岛临港工业区支行（以下简称农业银行）。权利价值分别为8076800元和11461000元。抵押期限均为2年。该节内容系对船舶公司与农业银行之间抵押担保关系的认定，但对于该节事实，本案上诉人与被上诉人均非事件当事人，该节事实是否客观存在，不能仅凭上诉人或被上诉人的口头陈述加以认定。一审中被上诉人提供的农业银行他项权利证书系复印件而非原件，上诉人已经明确表示该复印件不能作为有效证据使用。一审法院虽然没有对该份证据予以确认，但却在事实认定部分认定了该节事实，明显缺乏有效证据支持。而且，上诉人在一审中就此问题已向一审法院提交书面调查取证申请，一审法院并未依职权进行调查。其次，一审法院对上诉人支付2000万元购房款的基本事实认定不清。关于案涉2000万元购房款的支付一节，上诉人提供了支付购房款的转账支票及银行进账单。转账支票中的付款用途一栏明确标注为购房款，但一审法院对付款用途为购房款的事实却视而不见，只模糊认定上诉人于2010年12月30日向船舶公司支付2000万元。一审法院在说理部分提出,上述2000万元的性质是否确系购房款难以认定的观点难以令人信服。尽管上诉人用于支付购房款的2000万元来源于方元水务公司，但是并不能改变上诉人向船舶公司支付的款项系购房款的性质，方元水务基于何种法律关系向上诉人支付2000万元与本案不具有关联性。就上诉人在一审中提交的购房款证据，在被上诉人没有提出相反证据的情况下，该证据应当被采纳，上诉人支付2000万元购房款的事实就应当被认定。再次，一审法院对双方因互负债务，冲抵890余万元购房款的事实，应当认定却未认定。案涉厂房买卖之前，船舶公司对白龙浩一方负有的债务890余万元，白龙浩以此债权与购房款进行冲抵一节，上诉人在一审中已经详细说明并举证加以证明。对于冲抵内容及数额，船舶公司虽然没有就每一项费用单独予以盖章确认，但从注明全部房款已收讫的购房发票可以看出，船舶公司在最后的结算环节对上述冲抵内容及数额已经予以认可，并进行了结算。此外，从购房发票中出现了购房单价保留小数点后两位这一细节，进一步证明了在购房款的确定和支付中，上诉人与船舶公司双方对互负债务予以冲抵的真实性。第四，一审判决对上诉人占有使用案涉房产至今的基本事实应当认定却没有认定。根据上诉人在一审中提交的营业执照复印件、电费发票等证据材料，足以证明案涉房产在2010年底交付使用后，上诉人对案涉厂房占有使用至今并且中间不曾中断。司法实践中，水电费的缴纳凭证可以作为法院认定合法占用房产的有效证据。江苏省高级人民法院近期发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南》中明确指出：案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证等足以证明其已经实际接收或占有该房屋的证据的，可以认定其在查封之前已经合法占有该不动产。上诉人认为该节事实属于对本案结果具有重大影响的基本事实，一审法院没有对该节事实予以认定显属不当。二、一审判决关于上诉人购买案涉厂房不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的观点和意见实属不当，应予纠正。首先，关于上诉人与船舶公司之间是否存在书面买卖合同问题。一审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的主要条款作为认定房屋买卖合同应当具备的主要要素的判断标准，以上诉人提交的购房发票中体现的房屋买卖合同的主要要素或基本要素不符合上述标准为由，认定上诉人与船舶公司之间不存在书面买卖合同。上诉人认为，本案中船舶公司并非房地产开发企业，案涉厂房也并非商品房。一审法院将上述规定作为判断标准与本案实际情况不符。本案应当根据民法通则、合同法等相关规定中体现出的房产买卖合同的主要条款作为判断标准，以书面证据材料中是否具备买卖标的、具体位置、房号、面积、单价、总价等内容，以此判断上诉人与船舶公司之间是否存在书面买卖合同。只要书面证据材料中具有上述基本要素，就应当认定为书面房屋买卖合同。退言之，即使如一审法院那样将《商品房销售管理办法》作为判断标准，对于房屋买卖合同主要要素或基本要素的归纳，也同样是买卖标的、具体位置、房号、面积、单价、总价等，司法实践中的相关判例所确认的裁判规则即是如此。一审判决中关于买卖双方不存在书面房屋买卖合同的观点与上述司法判例所确认的裁判规则不符，二审法院应当予以纠正。其次，关于在人民法院查封前上诉人是否已经合法占有该不动产问题。关于此节事实，上诉人已经提交了水电费等付款凭证和上诉人注册地址等证据加以证明，证明标准符合司法实践中形成的裁判规则。但一审法院以上述证据尚不足以证明待证事项为由予以否认，令人难以信服。再次，关于上诉人是否向船舶公司付清全部购房款问题。关于上诉人是否付清全部购房款问题，一审中上诉人不仅向法庭提交了付款凭证和冲抵房款的相关证据，还向法院提交了付清全款最主要的证据购房发票，且发票上明确注明全部房款已付讫。由于一审判决对该节事实认定错误，必然导致观点错误。第四，关于案涉房产未办理过户登记的原因是否在于上诉人问题。一审法院认为，上诉人在购买案涉房产时没能尽到积极的审查和合理的注意义务，才导致其后期因为案涉房产存在抵押而不能办理过户登记。而且在上一个抵押到期后，上诉人没能与船舶公司积极协商，导致船舶公司对案涉房产再次持续办理了抵押登记，因此案涉房产未能办理过户登记的原因应当归属于上诉人。对于房屋买卖时案涉房产是否存在抵押问题，一审法院在缺乏证据支持的情况下，随意引用存在抵押的事实进行说理分析，显属不当。即使该节事实客观存在，一审判决的上述观点亦存在以下错误：（一）不能因为案涉房产在进行房屋买卖时存在抵押而认为上诉人存在过错。我国法律并不禁止抵押物的流通，抵押物的买受人只需要承担因该物品设有抵押而存在的相应风险即可。司法实践中，对于买受人购买已设定抵押的房产导致无法办理过户登记时，也不能据此认定其购买行为本身存在过错，（2017）最高法民申3536号民事裁定书所持观点即是如此。（二）一审法院没能将申请执行的抵押权和其它与本案无关联的抵押权加以区分，导致归责错误。在本案中，上诉人的房屋买卖交易在前（2010年12月29日），被上诉人抵押权设定在后（2013年3月27日）。即使房屋买卖交易发生时案涉房产存在抵押，但抵押权人并非被上诉人，而是与本案无关联的其他债权人，而且该抵押权随着债权的消灭已被解除。此时，本着诚实信用原则，船舶公司应当配合禹舟公司办理房屋过户手续，而不能就案涉房产再行设定抵押。但船舶公司却违背诚实信用原则，在向被上诉人及房产登记部门隐瞒了案涉房产已经出卖并交付上诉人占有使用的情况下，又私自与被上诉人签订抵押合同并进行抵押登记。未办理过户登记的原因显然在于房屋出卖方船舶公司而不在于上诉人。需要进一步指出的是，被上诉人作为专业机构在设定抵押前未对抵押房产进行现场核实，抵押房产是否被案外人占有使用，案外人与出卖方之间是否存在买卖法律关系的情况下，草率对案涉房产设定抵押，这才是真正的没有尽到积极的审查和合理的注意义务，亦存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称若干问题规定）第二十八条的规定，是当不动产买受人的物权期待权与申请执行的抵押权发生冲突时，对不动产买受人物权期待权进行优先保护的一种特殊规定。若干问题规定中所列的四种情形，也是为防止被执行人与案外第三人恶意串通，损害申请执行人合法权益而合理设定的判断标准。本案中，上诉人买卖不动产在先，申请执行的抵押权设定在后，不存在上诉人与船舶公司恶意串通损害被上诉人利益的动机和故意。上诉人于2010年底基于房屋买卖法律关系接受房产并合法占有使用至今，作为出卖人的船舶公司不但没有提出任何异议，而且在此期间还帮助上诉人将案涉厂房的配套设施即变电所的使用人由船舶公司变更为上诉人。此前对于上诉人提出的执行异议，大连中院在异议审查环节客观认定案件事实，正确适用法律，认定本案符合若干问题规定第二十八条规定的四种情形，最终裁定中止案件执行。但本案一审法院却作出了与异议裁定完全相反的认定，似乎完全是为了否定而否定。同一法院处理同一个案件裁判标准竟截然相反，令人难以信服。一审法院在购房款支付以及上诉人是否实际占有使用案涉房产等问题上基本事实认定不清，在上诉人与船舶公司之间是否存在书面买卖合同以及案涉房产不能办理过户登记手续的过错归属问题上的观点错误。为维护上诉人自身合法权益，请求二审法院对一审判决中的错误予以纠正，使上诉人的合法权益得到有效救济。长春农商行普湾支行辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法维持原判。禹舟公司对案涉房产不具有依法可以排除执行的权利。一、长春农商行普湾支行对案涉房产享有对抗案外人的担保物权。对于案涉原审第三人船舶公司名下的大房权证长单字第2008000716号房产和大房权证长单字第××号房产，长春农商行普湾支行享有优先受偿权，而依据《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，故应对案外人禹舟公司就案涉房产所提出的排除执行异议应不予支持。鉴于长春农商行普湾支行已经取得大连中级人民法院作出的关于执行债权的生效的法律文书（2017）辽02民初字第491号民事调解书，大连中院在2017年10月26日作出（2017）辽02民初491号民事裁定，对包括案涉房产在内的船舶公司与隆宇公司名下资产进行了查封与冻结，应准予长春农商行普湾支行执行原审第三人船舶公司名下的大房权证长单字第2008000716号房产和大房权证长单字第××号房产。二、禹舟公司就案涉房产并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。首先，禹舟公司并未签订合法有效的书面房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商房的认购、订购、预定等协议应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本状况;（三）商品房的销售方式;（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;（五）交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属;（九）面积差异的处理方式;（十）办理产权登记有关事宜;（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任;（十三）双方约定的其他事项。本案中,禹舟公司提供的证据并不能证明其在交付房款前具有购买案涉房产的意向并签订合法有效的书面房屋买卖合同。其次，禹舟公司主张禹舟公司的实际控制人与船舶公司签署的租赁协议中的优先购买权即为房屋买卖合同实属荒谬。1、港新公司与船舶公司只签署了合作协议。虽然大连船舶配套产业园5＃厂区合作协议（以下简称合作协议）约定了港新公司对案涉房产具有购买权,但该协议系船舶公司与港新公司就5＃厂区进行项目合作的合作协议,并非禹舟公司主张的租赁协议。2、港新公司的购买权约定不能认定为禹舟公司据此具有购买权或购买意向。港新公司与禹舟公司是相互独立的企业法人,禹舟公司并不享有港新公司在上述合作协议中具有的权利义务,不能认定禹舟公司据此具有购买权或购买意向。3、合作协议中的优先购买权条款也并不能等同于房屋买卖合同。这是因为优先购买权条款并没有界定房屋买卖的标的、房屋单价以及总价款、房屋价款的交付期限以及案涉房产的交付期限、保修期等房屋买卖合同的必要以及基础性条款，这也进一步验证了禹舟公司与船舶公司就案涉房产并未签订书面房屋买卖合同的客观真实性。4、禹舟公司提供的发票联虽载明了不动产楼牌号、单价、面积和总房款等事项,但并没有满足《商品房销售管理办法》第十六条所规定的房屋买卖合同应具备的主要条款。5、船舶公司客观上也不可能与禹舟公司签署书面的房屋买卖合同。船舶公司的股东为大连汇金船舶产业投资公司和大连长兴岛开发建设投资有限公司，其中大连长兴岛开发建设投资公司的股东为大连长兴岛经济区管理委员会（占股66.80%）、大连建设投资集团有限公司（占股29.4%）以及国开金融有限公司（占股3.8%），故船舶公司属于国有控股公司。而依据《企业国有资产交易监督管理办法》的相关法律规定,国有资产处置与交易前应进行立项评估以及财务审计,而且经国资监督机构审核后，只有关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域企业的重组整合以及同一国家出资企业及其各级控股企业或实际控制企业之间因实施内部重组整合这两种可以采取非公开协议转让方式的情形以外，国有企业资产处置与交易均应在公开的产权交易市场挂牌并确定受让方后，方可正式签署股转协议。鉴于本案涉及重大国有资产转让,不仅没有进行立项评估与财产审计,也没有采用公开挂牌交易方式的记录，故船舶公司在客观上也不可能与禹舟公司签署任何书面的房屋买卖合同。再次，船舶公司与禹舟公司就案涉房产进行买卖却不签订书面买卖合同不符合正常的交易习惯。而且在案涉争议的5＃厂区内还有另一处工程,如果船舶公司与上诉人禹舟公司存在诉人所主张的案涉资产转让，则船舶公司应整体出卖给禹舟公司,仅出售部分房屋不仅不符合船舶公司的利益,也不符合交易习惯。综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，鉴于不能认定禹舟公司与船舶公司之间存在合法有效的书面买卖合同，故禹舟公司要求排除执行的诉请不能依法得到支持。三、禹舟公司不能证明其已经全部缴纳案涉房款。首先，2010年12月29日发票没有对应的银行转帐凭证加以佐证，不能证明禹舟公司支付了购房款。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第八条第二款的规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证的,买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外”。由此可见,除非存在当事人之间有约定或习惯以发票作为付款凭证的例外情形,人民法院在审查付款行为是否实际发生不能仅凭发票予以确认,还应结合款项往来的银行账凭证等其他证据予以综合分析认定。本案中,形成时间为2010年12月29日的发票标注房款已收讫，但在此日期以前,禹舟公司并没有实际的付款转账行为，故不能仅凭2010年12月29日的发票就认定禹舟公司支付了全部案涉购房款。其次，2012年12月30日的2000万汇款不能证明是购房款项。1、由于2000万元系船舶公司关联公司汇入的款项，不能确认为禹舟公司实际支付给船舶公司的部分购房款。2010年12月30日,禹舟公司分两次各向船舶公司转账1000万元。而通过一审法院依职权调取的哈尔滨银行大连分行对公对手信息查询表则显示，2010年12月30日大连方元水务有限公司两次向禹舟公司各转账1000万元。此后,禹舟公司即向船舶公司转账2000万元。由于王海兼具船舶公司和大连汇金船舶产业投资有限公司的法定代表人,而大连汇金船舶产业投资有限公司占船舶公司60%的股份,同时又系大连方元水务有限公司的唯一投资人,在大连方元水务有限公司向禹舟公司转账2000万元后,禹舟公司随即又将2000万元转给船舶公司，上述2000万元系在船舶公司的关联公司转账给禹舟公司后又转回船舶公司。在禹舟公司与船舶公司之间没有书面买卖协议的情况下,上述2000万元的性质是否确系禹舟公司实际支付给船舶公司的部分购房款难以认定。2、2000万元的汇款不能确认为购房款。一方面，禹舟公司提供的2010年12月30日2000万的汇款凭证上没有体现用途为购房款,不符合大额汇款要求。另一方面，鉴于禹舟公司与船舶公司签署了合作协议以及存在业务合作关系，仅凭没有标明汇款用途的汇款凭证，无法证明该款项为购房款。此外禹舟公司提供的发票的开票时间为2010年12月29日,但提供的汇款凭证时间却为2010年12月30日,与发票时间不符，同样无法证明禹舟公司已经支付了案涉购房款。3、即使2000万元确系真实发生的购房款,禹舟公司提供的证据也尚不足以证明发票所载的剩余8919998.56元已实际支付。虽然禹舟公司主张前期船舶公司欠白龙浩的借款与白龙浩为案涉房产进行施工的投入和船舶公司欠付的违约金合计大约890万元。扣除上述费用后,结合市场价值,双方确定了只要再交2000万元就可以成交。但禹舟公司并未能提供充分有效的证明借款、投资及违约金真实发生且数额明确具体的相关证据。禹舟公司在本案中提供的该公司完成项目费用表、设备明细清单及违约金等证据均系禹舟公司单方制作,不仅上述债权的主体并非禹舟公司，而且也没有船舶的认证等证据予以佐证支持，没有任何事实依据,故禹舟公司提供的证据不足以证明其已全部支付28919998.56元购房款。综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，鉴于不能证明禹舟公司已经全额交付案涉购房款项，故禹舟公司要求排除执行的诉请不能依法得到支持。四、案涉房屋未能办理产权证书系可以归责于禹舟公司的原因。禹舟公司作为企业法人,应具备妥善签订购房合同及在合同签订前积极审查房屋权属是否清晰及是否设定足以影响其顺利办理产权证书的他项权利的能力。案涉房屋于2010年3月已抵押给中国农业银行股份有限公司大连长兴岛临港工业区支行。即便按照禹舟公司主张其确系在2010年12月29日既已支付全部购房款,但在其缴纳房款前,对案涉房屋早已办理抵押登记并没有尽到积极的审查和合理的注意义务,由此导致案涉房屋基于存在抵押登记而无法正常办理房屋产权证。在上述抵押到期之前,禹舟公司亦未能与船舶公司积极协商在上述抵押到期后妥善办理房屋产权证书,而是放任上述抵押到期后,案涉房屋又再次持续办理了抵押登记。禹舟公司对案涉房屋无法办理过户登记存在过错。而且，由于禹舟公司与船舶公司存在长期的合作关系，并不存在对案涉房产情况无法了解的障碍，并且禹舟公司向船舶公司购买近3000万的房产不进行调查也不符合常理，故在案涉房屋已经存在抵押登记的情况下,禹舟公司仍进行买卖,其对于不能理房屋登记具有过错。依据《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十八条的规定，禹舟公司要求排除执行的诉请也不能依法得到支持。五、禹舟公司不能证明在法院查封前已合法占有案涉房产。禹舟公司虽然提供了2012年4月至2013年11月期间的电费交费增值税专用发票抵扣联、该公司营业执照记载注册登记的地址在争议房产等证据,拟证明其在法院查封前已合法占有案涉房产,但这些证据尚不足以证明禹舟公司在法院查封前已合法占有案涉房产。最关键的是,即便其此前确已占有案涉房产,因并不同时具备上述的《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定的四个条件中的其余三个,也不构成阻却执行的充分理由。综上，禹舟公司不能证明其享有足以排除案涉房屋执行的合法权益,应承担举证不能的不利后果,案涉房屋应予继续执行。故依据《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》的第二十七条以及第二十八条的相关法律规定，应认定禹舟公司对案涉房产并不具有依法可以排除执行的权利，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法维持原判，驳回禹舟公司的全部上诉请求。船舶公司、隆宇公司述称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人的答辩有事实和法律依据。一、上诉人虽然与船舶公司签订了协议，但该协议并非合法有效的协议。上诉人与船舶公司之间曾经有过关于房屋处置的协议，但该协议是双方为了走账而签订的，是否合法有效请法院裁定。二、船舶公司与港新公司签订的是合作协议而非租赁协议。三、案涉2000万元性质为借款而非购房款，剩余约892万元不存在抵扣问题。四、上诉人对案涉房屋存在抵押是明知的。长春农商行普湾支行一审起诉请求：判令准予执行第三人船舶公司名下位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-1号产权证号为大房权证长单字第××号房产和位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-2号产权证号为大房权证长单字第××号房产。一审法院查明，长春农商行普湾支行诉隆宇公司、船舶公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年12月21日作出（2017）辽02民初491号民事调解书，确认：一、隆宇公司于2018年5月1日前偿还长春农商行普湾支行本金5000万元及利息（2017年7月29日共欠利息、罚息、复利合计1078.84万元，自2017年7月30日起至欠款还清之日止，以5000万元为基数，按案涉编号为20130326004121流动资金借款合同约定的利率计收罚息、复利）；二、长春农商行普湾支行对隆宇公司上述第一项债务就船舶公司名下位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-1，产权证号为大房权证长单字第××号房产、位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-2号，产权证号为大房权证长单字第××号房产、位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号在建工程、位于大连，土地证号为大国用（2006）第06030号的国有土地使用权享有抵押权，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、案件受理费345742元，减半收取172871元，保全费5000元，公告费450元，共计178321元，由隆宇公司、船舶公司共同负担，于2018年5月1日前给付长春农商行普湾支行。在该案诉讼过程中，一审法院于2017年10月26日作出（2017）辽02民初491号民事裁定，冻结隆宇公司、船舶公司银行存款共计5000万元或查封等值的其他财产。案涉房屋在上述查封范围内。在一审法院对上述案件执行过程中，禹舟公司作为案外人对执行标的物提出书面异议。一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽02执异843号执行裁定，中止对被执行人船舶公司名下位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-1，产权证号为大房权证长单字第××号房产、位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-2号，产权证号为大房权证长单字第××号房产的执行。另查明，2009年6月4日，船舶公司作为甲方与乙方大连港新机械有限公司（以下简称港新公司）签订大连船舶配套产业园5＃厂区合作协议。关于合作项目和合作内容，双方约定：乙方利用甲方的房屋建筑及其附属配套设施进行港口机械、船用配套设施及钢结构的加工销售。双方利用5＃厂区进行项目合作，甲方提供厂房和附属配套设施，乙方提供生产设备及负责项目经营，合作分两期进行：一期合作，双方利用即将完工的5-1＃、5-2＃厂房及厂房相应的5＃厂区场地进行项目合作，乙方根据原厂房施工图纸结合生产工艺要求提出厂房建设修改意见和设备基础规划，甲方负责按照双方约定的厂区建设修改意见和设备基础要求承担厂区建筑施工，乙方负责合作项目设备投资和日常生产经营工作。甲方预留5-3＃厂区作为二期项目，建设标准可按乙方提供技术变更要求施工（3＃厂房钢结构基础已经完成，变动不得超过原设计规定的承载能力）。双方约定在2010年10月30日前启动二期合作，逾期未启动，且在双方未就延期启动达成一致协议的情况下，甲方有权处理该厂房。关于利益分配，该协议约定，甲方按照乙方年销售额的3%提取收益，收益每半年支付一次，按照年底审计决算多退少补。每期收益乙方最迟应当在当期届满后二周内向甲方支付。当乙方生产自用配套产品未形成企业销售额部分，按照同类产品市场价计算并计入年度销售额。该协议同时约定，如乙方购买产权，标的物产权面积按以下办法处理：本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。甲、乙双方认定的产权登记面积有误差时，按照国家相关规定办理。双方合作期限为六年，合作起始时间根据乙方完成设备调试具备生产条件之时间计算，但最迟不得超过2009年10月30日。一期厂房、动力电及起重等配套设施交付日期为2009年8月30日。关于甲方的权利义务，该协议约定，甲方应按照合同规定的时间和双方认定的交付标准，将标的物及时交付乙方使用。甲方若不能如期交付合格标的物及配套设施，每拖延一日按照主要设备（见设备清单）采购资金的3‰向乙方支付违约金。如因乙方原因致使甲方延期交房，则交房日期相应顺延，不属于甲方违约。再查明，禹舟公司与港新公司的法定代表人均为白龙浩。船舶公司的法定代表人为王海，投资者为大连汇金船舶产业投资有限公司和大连长兴岛开发建设投资有限公司。上述二公司认缴的出资额占比分别为60%和40%。王海同时系大连汇金船舶产业投资有限公司的法定代表人。大连汇金船舶产业投资有限公司系大连方元水务有限公司的唯一投资人。2010年12月30日，大连方元水务有限公司两次分别向禹舟公司转账各1000万元，此后禹舟公司又两次分别向船舶公司转账各1000万元。禹舟公司向一审法院提供的销售不动产统一发票（自开）发票联显示：付款方名称禹舟公司、收款方名称船舶公司。不动产项目名称船舶配套产业园一期。销售的不动产楼牌号5号厂区5-1号厂房，5-2号厂房。建筑面积14700.35平方米。单价1967.3／平方米，金额28919998.56元。款项性质为购房款。该发票联同时载明：全部房款已收讫。案涉5-1＃、5-2＃厂房于2010年3月22日设立抵押登记。抵押权利人均为中国农业银行股份有限公司大连长兴岛临港工业区支行。权利价值分别为8076800元和11461000元。抵押期限均为两年。一审法院所确认的上述事实，有长春农商行普湾支行提供的一审法院（2017）辽02民初491号民事调解书和民事裁定书、一审法院（2018）辽02执异843号执行裁定、大房权证长单字第××号和20××16号房屋所有权证、长春农商行普湾支行申请一审法院调取的对公对手信息查询表，禹舟公司提供的大连船舶配套产业园5＃厂区合作协议、销售不动产统一发票（自开）发票联、哈尔滨银行大连分行进账单及当事人陈述等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人禹舟公司并不享有足以排除案涉房产执行的权益，应承担举证不能的不利后果，案涉房屋应准予执行。具体评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。禹舟公司须同时满足上述规定的四项要件方能排除案涉房屋的执行。首先，在案涉房产被查封前，禹舟公司与船舶公司并未签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，禹舟公司提供的证据并不能证明其在交付房款前具有购买案涉房产的意向并签订书面买卖合同。虽然《大连船舶配套产业园5＃厂区合作协议》约定了港新公司对案涉房产具有购买权，但该协议系船舶公司与禹舟公司就5＃厂区进行项目合作的合作协议，并非禹舟公司主张的租赁协议。港新公司的购买权亦非系禹舟公司主张的承租人的购买权。况且，港新公司与禹舟公司是独立的企业法人，禹舟公司并不享有港新公司在上述协议中具有的权利义务，不能认定禹舟公司据此具有购买权和购买意向。船舶公司与禹舟公司就案涉房产进行买卖却不签订书面买卖合同并不符合正常的交易习惯。禹舟公司提供的发票联虽载明了不动产楼牌号、单价、面积和总房款等事项，但并没有满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同应具备的主要条款。故本案不能认定禹舟公司与船舶公司之间存在合法有效的书面买卖合同。其次，案涉房屋未能办理产权证书系可以归责于禹舟公司的原因。禹舟公司作为企业法人，应具备妥善签订购房合同及在合同签订前积极审查房屋权属是否清晰及是否设定足以影响其顺利办理产权证书的他项权利的能力。案涉房屋于2010年3月既已抵押给中国农业银行股份有限公司大连长兴岛临港工业区支行。即便按照禹舟公司主张其确系在2010年12月29日既已支付全部购房款，但在其缴纳房款前，对案涉房屋早已办理抵押登记并没有尽到积极的审查和合理的注意义务，由此导致案涉房屋基于存在抵押登记而无法正常办理房屋产权证。在上述抵押到期之前，禹舟公司亦未能与船舶公司积极协商在上述抵押到期后妥善办理房屋产权证书，而是放任上述抵押到期后，案涉房屋又再次持续办理了抵押登记。禹舟公司对案涉房屋无法办理过户登记存在过错。再次，禹舟公司提供的证据不足以证明其已全部缴纳1、2号厂房的房款。《最高人民法院》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。由此可见，除非存在当事人之间有约定或习惯以发票作为付款凭证的例外情形，人民法院在审查付款行为是否实际发生不能仅凭发票予以确认，还应结合款项往来的银行转账凭证等其他证据予以综合分析认定。本案中，形成时间为2010年12月29日的发票载明购房款28919998.56元，全部房款已收讫。但在此日期以前，禹舟公司并没有实际的付款转账行为。2010年12月30日，禹舟公司分两次各向船舶公司转账1000万元。而通过长春农商行普湾支行申请一审法院依职权调取的哈尔滨银行大连分行对公对手信息查询表则显示2010年12月30日，大连方元水务有限公司两次向禹舟公司各转账1000万元。此后，禹舟公司即分别向船舶公司转账各1000万元。一审法院认为，王海兼具船舶公司和大连汇金船舶产业投资有限公司的法定代表人，而大连汇金船舶产业投资有限公司占船舶公司60%的股份，同时又系大连方元水务有限公司的唯一投资人，在大连方元水务有限公司向禹舟公司转账2000万元后，禹舟公司随即又将2000万元转给船舶公司。上述2000万元系在船舶公司的关联公司转账给禹舟公司后又转回船舶公司。在禹舟公司与船舶公司之间没有书面买卖协议的情况下，上述2000万元的性质是否确系禹舟公司实际支付给船舶公司的部分购房款难以认定。退一步说，即使2000万元确系真实发生的购房款，禹舟公司提供的证据尚不足以证明发票所载的剩余8919998.56元也已实际支付。对此，禹舟公司辩解为，前期船舶公司欠白龙浩的借款与白龙浩为案涉房产进行施工的投入和船舶公司欠付的违约金合计大约890万元，扣除上述费用后，结合市场价值，双方确定了只要再交2000万元就可以成交。一审法院认为，禹舟公司并未能提供充分有效的证明借款、投资及违约金真实发生且数额明确具体的相关证据。禹舟公司在本案中提供的该公司完成项目费用表、设备明细清单及违约金等证据均系禹舟公司单方制作，没有船舶公司的盖章确认，亦没有双方之间的对账单、结算单等证据予以佐证支持。禹舟公司的上述辩解没有事实依据，一审法院不予支持。禹舟公司提供的证据不足以证明其已全部支付28919998.56元购房款。最后，禹舟公司虽然提供了2012年4月至2013年11月期间的电费交费增值税专用发票抵扣联、该公司营业执照记载注册登记的地址在争议房产等证据，拟证明其在法院查封前已合法占有案涉房产，但这些证据尚不足以证明待证事项，最关键的是，即便其此前确已占有案涉房产，因并不同时具备上述的四个条件中的其余三个，也不是阻却执行的充分理由。综上，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。禹舟公司不能证明其享有足以排除案涉房屋执行的合法权益，应承担举证不能的不利后果，案涉房屋应予继续执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准予执行大连船舶配套产业园有限公司名下位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-1号，产权证号为大房权证长单字第××号房产和位于大连长兴岛临港工业区奇峰路15号5-2号，产权证号为大房权证长单字第××号房产。案件受理费213970元由大连禹舟工业股份有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，禹舟公司围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。禹舟公司提交一份合同书（合同编号：产业园2011招字第003号），拟证明：1.在案涉厂房被查封前禹舟公司与船舶公司已经签订书面房屋买卖合同。2.合同书第五-1条明确指出，5-1、5-2号厂房的购房款已付讫。3.合同书第九条明确约定，乙方（禹舟公司）委托甲方（船舶公司）办理厂房所有权证及厂房所占土地的国有土地使用权证，船舶公司应于约定交付之日起五个月内将厂房产权和土地过户给上诉人。因此案涉厂房及土地未过户至上诉人名下并非上诉人原因。4.本合同双方当事人承认2009年6月4日港新机械与船舶公司签订合作协议，两个协议是互相衔接的。长春农商行普湾支行质证意见：我方并非该合同主体，对真实性无法认定。该合同没有签署日期、面积、价格，属于格式性合同。该合同不能证明上诉人已支付了购房款。由于该协议标的系国有资产，该合同没有标注任何政府审批文件以及没有相关的资产评估等依据。该合同的程序、内容以及形式均不符合国有资产交易的相关法律规定。无论该合同是否真实，均不影响抵押权人长春农商行普湾支行排除执行异议的权利。船舶公司、隆宇公司质证意见：该协议是为全部入园企业统一制定的合同范本，而非就案涉房屋进行买卖的专门合同。从协议内容可以看出，当事人签订合同的目的是为了在船舶公司进行生产经营，并非房屋买卖。合同第三页第五条第一款所载2982万元付讫，当时合同签订时没有付讫两字。本院认为，禹舟公司提供的该份合同并不具备房屋买卖合同应具备的主要条款及基本内容。且该份合同未注明签订日期，无法确定该份合同是否形成于法院查封之前，对该份证据本院不予采信。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当审查案外人禹舟公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称若干问题规定）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。禹舟公司须同时满足上述规定的四项要件方能排除案涉房屋的执行。根据上述法律规定，本院就禹舟公司是否享有足以排除强制执行的民事权益问题认定如下：一、对法院查封前诉讼双方是否签订了合法有效的书面买卖合同的问题。禹舟公司在二审中提交了一份其与船舶公司签订的合同书，拟证明案涉厂房被查封前诉讼双方已经签订房屋买卖合同。经查，该份合同并未载明买卖标的物的房号、单价、面积、总房款等房屋买卖合同应当具备的主要条款及基本内容。该合同所载甲乙双方享有的合同权利义务中也并未明确体现出由出卖人交付房屋及买受人给付购房款等买卖双方应当承担的合同基本权利义务。从该份合同所涉及的项目介绍、项目投资、乙方享有的优惠政策、建筑物投资款的结算和给付、建筑物交付等内容上看，该份合同区别于买卖合同而更接近于双方为进行项目合作而签订的合作协议。而且，该份合同落款处虽然加盖了船舶公司及禹舟公司公章，但该合同未注明签订日期，无法确定该份合同是否形成于法院查封之前。另，关于禹州公司上诉主张的购房发票中体现了房屋买卖合同的主要要素，因此诉讼双方之间存在书面买卖合同的问题。经查，禹舟公司主张的购房发票中确实载明了相关信息，但购房发票并不能代替书面买卖合同。因若干问题规定第二十八条属于对买受人物权期待权的保护，但物权期待权保护的前提是物权期待权据以发生的基础法律关系即债权必须合法有效。本案中，禹舟公司未能提供合法有效的债权协议或具备债权协议内容的书面协议，无法证明双方已就买卖案涉房屋达成合意。因禹舟公司不享有合法有效的债权，当然也就无从谈及对禹舟公司所主张的物权期待权的保护问题。且若干问题规定第二十八条第一款明确规定，在法院查封前双方应签订合法有效的书面买卖合同。对法律明确规定的用语书面买卖合同，也不宜进一步作扩大解释，理解为购房发票也属于书面买卖合同。因此，禹舟公司一审提供的合作协议及二审提供的该份新证据均不能证明诉讼双方已经签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于禹舟公司主张的其已向船舶公司付清全部购房款的问题。禹舟公司提供销售不动产统一发票及转账支票等证据，拟证明其已经向船舶公司支付了2000万元的购房款。经查，该购房发票上虽然载明全部房款已收讫，但该发票的出具时间是2010年12月29日，禹舟公司分两次向船舶公司转款2000万元的时间为2010年12月30日。在船舶公司向禹舟公司出具发票前，禹舟公司并未实际向船舶公司转款。一般的交易习惯为先支付购房款后开具发票，而本案实际情况是先出具发票后转款，且交易涉及两处厂房，交易金额较大，故该种做法并不符合交易习惯。发票载明的购房款28919998.56元与禹舟公司主张的实际向船舶公司转款2000万元，二者并不相符。对于差额部分，禹舟公司仅作出了相应的抗辩，其提交的相关证据因未得到船舶公司的确认，客观上无法支持禹舟公司诉讼主张。且根据一审法院调取的证据显示，大连方元水务有限公司向禹舟公司转账2000万元后，禹舟公司随即又将2000万元转给船舶公司，而大连方元水务有限公司和船舶公司系关联公司。船舶公司对上述发票及禹舟公司转款的事实均不予以认可，主张其与禹舟公司之间不存在真实有效的房屋买卖关系，船舶公司开具发票是为了走账，实际上属于借款。鉴于上述事实，结合禹舟公司并未向本院提供其与船舶公司之间存在合法有效的债权协议，一审法院认定禹舟公司提供的证据不足以证明其已经向船舶公司支付了全部购房款并无不当。三、关于禹舟公司未办理过户的原因是否在于其自身存在过错的问题。禹舟公司一审答辩中对案涉房产在禹舟公司购买时已经设定抵押的事实是认可，但抗辩禹舟公司对此并不知情，后来由于多次催促办理过户，才逐渐了解到房产在买卖时已经设立了抵押。对没有办理过户登记的原因，禹舟公司在本院庭审中解释系缘于案涉房屋存在抵押，如果不解除抵押，无法办理过户登记。本院认为，其一，存在合法有效的抵押权并非是阻却禹舟公司办理过户登记的正当事由。在案涉房产已经抵押给农业银行的情况下，禹舟公司购买案涉房屋后可以行使涤除权，代替债务人偿还债务以解除抵押。解押后，禹舟公司可以正常办理房屋过户，但至今禹舟公司尚未办理过户，其自身明显存在过错。其二，我国对不动产物权变动采用的是登记生效主义原则，不动产未经登记不产生法律效力，登记是物权公示的基本方式。通过登记可以使相对人查阅不动产登记簿，为不动产交易的当事人提供风险警示。因此，无论农业银行设立的抵押与本案是否存在关联，禹舟公司主张购买案涉房屋前，都负有查阅不动产登记簿的注意义务。禹舟公司未能及时了解案涉房屋的权利状况，以至于购买了其主张的存有负担的抵押房产，其本身存在可苛责之处。且在农业银行享有的抵押权被解除后直至本案长春农商行普湾支行再次办理抵押登记前，禹舟公司亦未积极办理过户登记，导致案涉房屋再次抵押，其应当承担由此产生的交易风险。故，禹舟公司对不能办理过户登记不存在过错的主张，没有事实依据，本院不予支持。四、上述，本案禹舟公司并不同时具备若干问题规定第二十八条规定的四个构成要件，禹舟公司不能享有物权期待权，其权利的性质仅为一般债权。禹舟公司虽然主张其交易案涉房屋在前，长春农商行普湾支行抵押权设立在后，但长春农商行普湾支行已经就案涉抵押物进行了抵押登记，设立了担保物权。《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”根据该条法律规定，禹舟公司所享有的一般债权不能对抗长春农商行普湾支行享有的担保物权。综上所述，禹舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费213970元,由大连禹舟工业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一九年十一月二十日书记员  李丹妮法官助理林敏