辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终10826号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：金和群，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂君，女，1970年2月23日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告、反诉被告）李桂清，女，1963年10月14日出生，汉族，住沈阳市浑南区。上诉人辽宁品联商业有限公司（以下简称“品联商业公司”）因与被上诉人李桂清、李桂君租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初9176号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。品联商业公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审；2.请求判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定返还定金10000元事实不清，适用法律错误，应当改判或发回重审。依据双方签订的租赁合同，结合一审中上诉人提供的相关证据，均可以认定被上诉人违反租赁合同的约定，提前撤场并且存在两地经营的违约事实，故其所交的款项包括定金、租金等不予退还。二、关于一审判决驳回上诉人的反诉请求认定事实不清，适用法律错误。被上诉人应当向上诉人支付8667.58元及其他违约行为给上诉人造成的损失。二审审理中，上诉人就其第二项上诉请求，其方不再提出上诉。李桂君、李桂清辩称，我方要求维持原判。李桂君、李桂清向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2.请求法院判令被告返还原告定金10000元，并支付自2017年9月8日起至支付之日止的利息，按照人民银行同期贷款计算利息；3.请求法院判令被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元［24000元-（8000元÷365天×266）=18170元］；4.要求被告赔偿装修损失5100元；5.由被告承担本案的诉讼费。品联商业公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年5月25日的租金差额4406.58元及物业费4261元，合计8667.58元；2.请求依法判令由被反诉人承担本案诉讼全部费用。一审法院经审理查明，2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方，被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区，地上五层，总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等”。2017年6月29日，原告李桂君向被告交付定金10000元，被告向原告出具收款收据，收款事由记载为定金。2017年7月1日，原告李桂君向被告支付租金24000元，被告向原告出具收款收据，收款事由记载为租金。2017年8月，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份约定：“1.1至1.5约定：甲方将位于沈阳市沈河区品联有限公司一层1509号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积16.1平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工。2.3约定：免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租到期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计38640元。2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每平方米每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。2.5约定：本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款。8.2约定：经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任。8.3约定：因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。8.4约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方签订的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺：（1）乙方单方解除合同的。（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的……9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等”。被告将商铺交付原告。2017年8月，沈阳宏鑫装饰有限公司出收款收据一份，载明：付款人步阳1509李桂清，收款金额5100元，收款项目档口装修费。原告自商场试营业时开始经营。2018年5月25日被告贴出《通知》，载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！”。2018年5月26日，商场整体闭店。原、被告双方因费用返还及给付等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。另查，被告提交视频一份，证明原告于2018年3月14日提前撤场，到中国鞋城经营，属违约行为，被告有权解除合同。但照片中未见其他原告停止经营的标注。一审法院认为，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修且实际经营，被告亦将商铺交付原告使用，2018年5月26日，因一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营。关于原告要求与被告解除《童鞋商铺租赁合同》的问题，现双方之间的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元÷365天×266）=18170元）及要求被告赔偿商铺装修损失5100元的诉讼请求和被告要求原告补交第一年租金差额4406.58元（200每平方米每月×12个月×16.1平方米÷365天×266天-24000元）及物业费4261元（30每平方米每月×12个月×16.1平方米÷365天×266天）的反诉请求，因双方签订《童鞋商铺租赁合同》约定：“1.1至1.5约定：商铺租赁面积16.1平方米。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日。2.3约定：租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计38640元”。根据上述合同约定原告第一年应交租金为38640元，先交24000元余款应以开业日期为准24个月内补交14640元，第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，按原告实际使用、占有时间计算租金应为2017年9月1日至2018年5月25日共计266天，200元每月即每天为6.7元（200元÷30天）原告实际使用、占有租金金额应为28693元（6.7元×266天×16.1平方米），原告实际缴纳24000元。又因双方签订《童鞋商铺租赁合同》“2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等”。本案经审理，涉案商场确因业户不在场经营率已达到70%以上，致使商场无法正常营业，符合《童鞋商铺租赁合同》的约定情形。根据上述合同约定及案件的实际情况，应属市场同行业整体经营状况不佳的商业风险，该风险应由合同双方共同承担，故一审法院对原告要求被告返还租金及物业费的诉讼请求及对被告要求原告支付剩余租金及支付使用期间的物业费的反诉请求均不予支持。关于定金返还问题，合同2.5约定“本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款”，被告并未按合同约定按时向原告退款，故对原告的此项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告辽宁品联商业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告李桂清、李桂君退还定金10000元；二、驳回原告李桂清、李桂君的其他诉讼请求；三、驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费604元，由原告李桂清、李桂君负担422元，由被告辽宁品联商业有限公司负担182元；反诉案件受理费25元，由被告辽宁品联商业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议焦点为：品联商业公司应否退还李桂清、李桂君案涉定金。关于定金退返问题。审理中，上诉人认可收到被上诉人10000元定金，但主张被上诉人存在两地经营的行为，违反《品联商业有限公司童鞋商铺租赁合同》第9.4条约定，不同意退返定金。本院认为，被上诉人于2017年6月29日向上诉人交付定金10000元，案涉合同2.5条约定：本合同签订时，乙方（被上诉人）已向甲方（上诉人）支付定金壹万元，于商场开业一周后统一无息退款。该合同条款并未约定有条件退款，故上诉人应依约定于开业一周后退款，现上诉人主张被上诉人存在不予退还定金的行为，但未举证证明其在经营期间内，向被上诉人送达存在违反约定行为的通知及取消被上诉人经营资格的处罚行为，现上诉人在商场停止经营后，以上诉人提出被上诉人存在违规行为为由拒绝退返定金的主张，不成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人辽宁品联商业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费629元，由上诉人辽宁品联商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 张维佳审判员 李 涛二〇一九年十一月七日法官助理洪晔书记员张冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。