上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33839号原告（反诉被告）：陈聪。委托诉讼代理人：韩静瑞，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩飞，上海市汇业律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海陇鲁贸易有限公司。法定代表人：吕慧，执行董事。委托诉讼代理人：郭某甲，男，上海陇鲁贸易有限公司工作。委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。原告（反诉被告）陈聪与被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司（以下简称陇鲁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序。审理中，陇鲁公司提起反诉，本院就本反诉一并审理。本院于2019年10月9日公开开庭进行了审理，陈聪及其委托诉讼代理人韩静瑞、韩飞，陇鲁公司的委托诉讼代理人郭某甲、刘大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈聪向本院提出诉讼请求：1.确认陈聪与陇鲁公司签署的《承包合同书》于2019年7月30日正式解除；2.判令陇鲁公司向陈聪退还食品安全保证金20,000元（人民币，下同）、保证金39,000元、进场费60,000元；3.判令被告向原告支付违约金39,000元；4.判令被告向原告支付装修损失6,637元、经营收入损失5,255元、库存积压1,020元。事实与理由：2019年4月22日，陈聪与陇鲁公司签署《承包合同书》和《补充协议》。《承包合同书》约定陇鲁公司将上海市闵行区房屋其中的205档口承包给陈聪用于经营“韩国拌饭”。合同期限自2019年5月1日起至2021年4月30日止，每月承包费（租金）13,000元、进场费60,000元、经营保证金39,000元、食品安全保证金20,000元。合同1-3条约定，工商、环保、食品卫生、消防等相关证照和手续由陇鲁公司统一办理；合同7-4条约定，本合同违约金为当月承包费的三倍。《补充协议》约定陇鲁公司承诺在陈聪开始营业之前要求202商户停止拌饭的经营,若因陇鲁公司未能阻止202商户经营的，陈聪有权退租。然合同签署后，陇鲁公司未能阻止202商户经营拌饭，且陇鲁公司未按约定为陈聪办理任何工商、卫生证照，还要求陈聪停止冷食经营，造成陈聪冷食库存大量积压，经营收入严重下降，陇鲁公司已构成严重违约。经与陇鲁公司多次交涉无果，故陈聪依法提起诉讼。另补充，陈聪于2019年7月30日撤离租赁商铺，于2019年8月3日与陇鲁公司交接钥匙。确认欠付了水电费。被告（反诉原告）陇鲁公司辩称，同意解除《承包合同书》，但解除时间应当是2019年9月5日。安全保证金不予退还，根据双方合同约定，系陈聪违约导致协议未履行，合同约定20,000元可退也可不退，因为陈聪导致商铺至今空置，因此该款陇鲁公司亦不退还。合同约定，合同未到期，保证金不予退还，进场费的发生，实际系因陇鲁公司对租赁有装修等先期投入，故陈聪租赁商铺后可实际使用，无需办理卫生许可证等证照，也无需置办桌椅等，故相关款项不予退还。陈聪主张的违约金不成立，根据合同约定，未经陇鲁公司同意陈聪擅自改变经营业态、且陈聪拖欠租金，经营冷面冷饭，故系陈聪违约在先。根据补充协议的记载，陇鲁公司与案外人某甲公司是关联公司，某甲公司有经营餐饮的经营范围，且陇鲁公司也是以某甲公司办理了相应证照。根据补充协议约定，202商铺并未经营陈聪所说的品项，陈聪的陈述与客观事实不符。被告（反诉原告）陇鲁公司提起反诉请求：1.要求陈聪向陇鲁公司支付2019年8月1日至2019年9月4日的租金13,000元、物业管理费及洗碗费3,500元；2.要求陈聪向陇鲁公司支付违约金39,000元。原告（反诉被告）陈聪对于被告（反诉原告）陇鲁公司的反诉辩称，双方交接钥匙是2019年8月3日，故2019年8月3日至2019年9月4日期间陈聪并未占用陇鲁公司的商铺，无需陇鲁公司支付房租、物业管理费及洗碗费。合同约定，交接之后有3天的清理时间，也就是3天内清理了就不需要支付费用，逾期了则需要支付费用。陇鲁公司认为某甲公司有餐饮资质就代表陇鲁公司也有餐饮质证，但实际上陇鲁公司和某甲公司是两个独立的主体。陈聪不存在违约行为，故无需承担违约金。陈聪根据陇鲁公司盖章确认的菜单进行经营，陈聪未擅自变更经营业态，陈聪未违约，不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年4月22日，陇鲁公司（甲方）与陈聪（乙方）签订了《承包合同书》，约定：1-1、甲方同意将上海市闵行区房屋内其中的205档口承包给乙方经营使用，（具体位置见附图标示），经营所得归乙方所有，甲方向乙方收取承包费作为收益。档口套内面积约为20平方米。1-2、甲乙双方约定该档口仅限经营韩国拌饭，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营项目和经营业态。1-3、工商、环保、食品卫生、消防等相关证照和手续由甲方统一办理，乙方必须依法经营。档口内装修消防申报备案由乙方负责。2-1、本合同承包期限自2019年5月1日起至2021年4月30日止,甲方应于2019年4月22日向乙方交付档口（以交付确认单为准）。2-2、2019年2月18日暂定为美食广场统一开业日，交房日起至开业前一日为甲方给乙方的装修期。（该装修期内甲方免除乙方的承包费）如因甲方原因导致开业延期的，装修期和合同期相应顺延。3-1、甲乙双方约定首月承包费为73,000元/月，其中进场费60,000元，以后每月承包费为13,000元。3-2、付款方式和时间：按先付费后使用原则，每叁个月支付一期，乙方应于本合同签订之日支付首期承包费99,000元，以后每期承包费应在本期承包费截止日前十天支付，如逾期支付、乙方按壹千元每日的违约金支付甲方。承包期满由甲方统一开票，税费由乙方承担。3-3、乙方应按上述款日将承包费汇至以下甲方指定的收款账号……。3-4、本合同签订日，乙方必须向甲方缴纳39,000元保证金，本合同保证金为乙方对其经营活动的保证。合同涉及到期中途退租，保证金不退；合同到期，需经甲方验收档口，保证金除扣除乙方应承担的费用外，无息退还乙方；食品安全保证金20,000元，不管合同到期与否都可退还。4-1、乙方使用档口所产生所有费用由乙方承担，包括水、电（其中不包括公摊电费、公共区域电费由所有商户每月平摊）、煤气费、物业管理费、洗碗费、网络宽带、员工工资、税费、违规罚款等费用。若乙方未及时足额缴纳应该承担的费用而造成甲方损失的，乙方应予赔偿。4-2、该档口的物业管理费为2,000元/月，洗碗费为1,500元/月，乙方应按承包费支付方式同期向甲方支付。……。6-8、合同期满或提前终止之日起3日内，乙方清空档口内物品，保持档口内良好状况交还甲方，如乙方不能按期搬离的，甲方有权停水、停电，将乙方所有物品及财物在甲方两人以上清点封存，……。7-2、在合同期内出现下列情形之一的，视为甲方违约：(1)乙方无任何违约行为，甲方提前收回该档口的；(2)在合同期内甲方擅自递增承包费的：(3)乙方无违约，甲方干扰其正常经营的。7-3、在合同期内出现下列情形之一的，视为乙方违约：(1)乙方逾期支付承包费或其他应缴费用超过10日的；(2)经甲方两次要求限期整改不当经营行为，乙方仍未整改的；(3)未经甲方同意，乙方私自改变经营项目或经营业态的；(4)乙方将该档口退包、转让，整体或部分出租、承包、委托他人经营或与第三方合作的；(5)乙方违反国家消防、治安、食品卫生安全等法律规定,发生重大食物中毒、火灾、爆炸、人员伤害等事故。7-4、本合同违约金为当月承包费的三倍，一方违约的，另一方可以提前解除合同，并要求对方承担违约责任。8-1、甲乙双方确认下列通讯地址为履行本合同信件等文书送达地址：甲方地址：上海市办公室。如在合同期内发生通讯地址变更的，一方应及时书面通知对方，没有书面通知的，视为地址没有变更，一方按照上述地址向对方发出的信件视为乙方收到。2019年4月22日，陇鲁公司（甲方）向陈聪（乙方）出具了补充协议，载明：甲方承诺乙方在乙方开始营业之前，将根据合同和菜单审核规则要求202商户停止拌饭的经营，如因甲方原因未能阻止202商户的相关经营而造成乙方的损失，乙方有权要求退租，返还合同金额(扣除相应日期的租金)。备注：陇鲁公司和某甲公司为关联公司。2019年4月15日，陈聪向陇鲁公司支付食品保证金20,000元；2019年4月22日、23日，陈聪向陇鲁公司支付保证金39,000元、入场费60,000元，租金39,000元、洗碗费及物业费10,500元，合计148,500元。租赁期间，陇鲁公司曾对陈聪经营的饭菜品类名称进行过确认。2019年7月，某甲公司在上海市闵行区房屋内各档口张贴了通知，通知各档口不允许经营冷食。2019年8月3日，陈聪与陇鲁公司的陈某甲经理交接了租赁房屋的钥匙，陈某甲将拍摄的水表、燃气表的照片发送给陈聪。另查明，上海市闵行区房屋系案外人张某甲所有。2018年9月11日，郭某甲与张某甲、凃某甲签署《商铺租赁合同》，约定由郭某甲承租上海市闵行区房屋。郭某甲与陇鲁公司的法定代表人吕慧系夫妻。某甲公司的法定代表人系郭某甲。某甲公司在上海市闵行区房屋的地址注册了营业执照，并办理了食品经营许可证，其中经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售，主体业态为餐饮服务经营者（大型饭店）。还查明，上海市闵行区房屋内202档品经营的是“重庆面馆”。再查明，2019年7月5日，陈聪向陇鲁公司发送律师函，邮寄地址为上海市闵行区房屋及上海市杨浦区房屋。寄至上海市闵行区房屋的律师函显示为他人收，被告否认收到过。寄至上海市杨浦区房屋的律师函因无此公司而退回。上述事实，由陈聪提供的《承包合同书》、补充协议、律师函及邮寄凭证、保证金、进场费、房租缴纳记录、菜单及通知照片、企业信用信息公示报告、聊天记录及名片，陇鲁公司提供的通知单照片、某甲公司营业执照及食品经营许可证、不动产权证、《商铺租赁合同》、结婚证、202档口照片等证据及当事人的庭审陈述所证实。陈聪提供的203档口菜单照片、外卖截屏、光盘，陇鲁公司对真实性不予认可，且陈聪未就该组证据的关联性进一步进行举证，故本院对该组证据不予采信。陈聪提供的零星的微信转帐记录，陇鲁公司对真实性及关联性提出了异议，本院不予采信。陈聪提供的菜品销售报表系陈聪单方制作，陇鲁公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信。陈聪提供的倡议书系证人证言，证据不符合形式要件，且证人未到庭作证，陇鲁公司不予认可，本院不予采信。陈聪提供的项目为灯箱的收款收据、销售单，陇鲁公司不予认可，陈聪未进一步举证确实已经真实履行，故对该组证据本院不予采信。陈聪提供的汉城韩国料理清单系陈聪单方制作，陇鲁公司不予认可，本院不予采信。陇鲁公司提供了2019年8月15日的催告信，称其向陈聪发送过催告函，要求陈聪支付租金、物业管理费等费用，陈聪否认收到过该催告函，陇鲁公司未能就是否发送催告函及催告函的签收情况进行举证，故本院对该组证据不予采信。本院认为，陈聪与陇鲁公司签订的《承包合同书》名为承包，实为租赁，故双方之间建立的系房屋租赁合同关系。陈聪与陇鲁公司之间的《承包合同书》及补充协议系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。合同约定，该档口仅限经营韩国拌饭，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营项目和经营业态。陇鲁公司亦对陈聪所经营的菜品项目进行了确认。然租赁期间，因为某甲公司的经营许可范围的局限，经营场所内不得经营冷食，包括陈聪菜单内的冷面冷饭等，对陈聪造成一定的影响，但这并一定导致陈聪的合同目的不能实现，陈聪可通过向陇鲁公司主张减少租金等方式减少相应损失。从本案的微信记录来看，双方直接解除了涉案的合同，并完成了档口的交接，故本院推定双方合同解除时间为2019年8月3日。现陈聪认为陇鲁公司违约致使其合同目的不能实现并不能成立，本院不予支持。另，陈聪认为补充协议中的202档口实指203档口，但其并无依据予以证实，故本院对陈聪该陈述不予采信。陇鲁公司认为陈聪擅自解除合同，需承担违约责任亦不能成立，本院亦不予支持。本院结合本案事实认定双方系合意解除了双方之间的《承包合同书》，双方互不负违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈聪要求陇鲁公司归还食品安全保证金20,000元、保证金39,000元符合法律规定，本院予以支持。对于进场费，系因陈聪使用陇鲁公司的装修及借用营业执照等的摊销，故本院依据陈聪的租赁期限酌定陈聪承担三个月的费用，即7500元，余款陇鲁公司应予退还。陈聪在租赁档口实际经营，因此其实际经营期间内的租金、洗碗费、物业管理费不再退还。陈聪向陇鲁公司主张装修损失、经营收入损失、库存积压损失没有依据，本院不予支持。陇鲁公司要求陈聪支付2019年8月1日至2019年9月4日的租金，然双方合同已于2019年8月3日解除并完成档口交接，故本院确定陈聪应补缴2019年8月1日至2019年8月3日期间的租金、洗碗费、物业管理费，陇鲁公司的其余诉讼请求本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈聪与被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司签订的《承包合同书》于2019年8月3日解除；二、被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告（反诉被告）陈聪食品保证金及保证金合计59,000元；三、被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告（反诉被告）陈聪进场费52,500元；四、原告（反诉被告）陈聪于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司2019年8月1日至2019年8月3日的租金、洗碗费、物业费合计1,596元；五、驳回原告（反诉被告）陈聪其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收1,859.12元，由原告（反诉被告）陈聪负担594.12元，被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司负担1,265元；反诉案件受理费593.75元，由原告（反诉被告）陈聪负担25元，被告（反诉原告）上海陇鲁贸易有限公司负担568.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一九年十一月一日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。