浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2751号上诉人（原审被告）：程卫平，男，1966年5月7日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：孙晓明，浙江紫薇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋金燕，浙江紫薇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐晓清，男，1975年11月4日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：吴秋月，浙江峻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：董耿华，浙江峻德律师事务所实习律师。上诉人程卫平因与被上诉人徐晓清房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程卫平上诉请求：撤销浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初3960号民事判决，依法改判驳回徐晓清的一审全部诉讼请求。事实与理由：从支付租金的方式、时间和金额来看，双方之间订立的显然是租期一年的定期租赁合同，而非不定期租赁。而且，就商铺租赁的客观实际来说，也根本不可能存在不定期租赁的情况。双方当事人之所以没有签订正式的书面合同，是因徐晓清一直拖欠签订合同所致，不应将此不利后果判由程卫平负担。实际上，本案系程卫平另案起诉徐晓清归还借款之后，徐晓清才起诉的虚假案件，徐晓清的起诉目的就是为了抵销另案生效判决所确认的借贷债务。徐晓清答辩称，双方在原租赁期间届满后确实达成了续租合意，但就租赁期限双方并没有形成合意，程卫平仅以徐晓清预付一年房租的行为来反推一年租期，理由不能成立。而且，根据《合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上，双方应当采用书面形式订立合同，未采用书面形式的应当认定为不定期租赁，由此，徐晓清也应有权要求解除合同，返还租金。徐晓清一审起诉请求：1.判令确认双方签订的不定期商铺租赁合同于2019年4月9日解除；2.程卫平立即返还剩余租金188083.33元，并赔偿利息损失至实际付清之日止（自2019年4月9日起按银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2017年6月7日，双方当事人签订《商铺经营合作协议》1份，双方约定，程卫平将位于海宁森奴商铺转租给徐晓清使用，租金为60万元。租赁期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止，租赁期限届满后，徐晓清应在本合同约定的期限内，将租赁商铺交还程卫平。徐晓清如要求续租的，须在租赁期满2个月前，向程卫平提出书面意向，经程卫平同意，重新签订《商铺经营合作协议》并交清租金。协议签订后，徐晓清提前付清了租金，程卫平随后向徐晓清交付商铺，并由徐晓清进行经营。2018年5月11日，程卫平以浙江森奴服饰有限公司名义向徐晓清出具收据，确认收到徐晓清缴纳的案涉商铺租金42万元。2018年6月30日，《商铺经营合作协议》约定的租赁期限届满，徐晓清继续使用案涉商铺，程卫平也未要求徐晓清退租，双方并未重新签订合作协议。2018年9月30日，程卫平再次以浙江森奴服饰有限公司的名义出具收款收据1份，确认收到徐晓清缴纳的商铺租金19万元。2019年4月2日，徐晓清向程卫平寄送函件1份，其认为双方之间已构成不定期租赁合同关系，要求自发函之日起至2019年4月9日止，解除双方之间的不定期租赁关系，并要求程卫平退还剩余租金。该函件由程卫平于2019年4月3日签收。2019年4月4日，程卫平回函认为《商铺经营合作协议》约定租期届满后，双方已通过口头形式达成续租商铺1年的约定，徐晓清也已支付一年期租金61万元，双方不存在不定期租赁合同关系，续租期限为2018年7月1日至2019年6月30日。2019年4月11日，徐晓清向程卫平寄送单号为467992962208的顺丰速递1份，面单载明托寄物信息为钥匙，浙江森奴服饰有限公司办公室于次日代收。一审法院认为，案涉《商铺经营合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。案件争议焦点在于：1.《商铺经营合作协议》约定的租赁期限届满后，双方是否形成不定期租赁关系。2.租赁关系是否解除，何时解除。3.租金退还问题。1.关于《商铺经营合作协议》租期届满后的租赁关系。根据《商铺经营合作协议》约定，双方之间的租赁期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止；租赁期限届满，徐晓清应在合同约定期限内，将租赁商铺交还程卫平。徐晓清如要求续租的，须在租赁期满2个月前，向程卫平提出书面意向，经程卫平同意，重新签订《商铺经营合作协议》并交清租金。经庭审查明，截至2018年6月30日，徐晓清并未退租或将商铺交还程卫平，程卫平亦未要求徐晓清腾退店铺，而此时徐晓清已支付程卫平续租租金42万元。期间，双方并未续签或另行签订新的《商铺经营合作协议》，且无证据显示徐晓清曾向程卫平提出书面续租意向。根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合徐晓清续付租金并持续占有使用租赁商铺的事实，有理由认为自2018年7月1日起，《商铺经营合作协议》中关于租赁部分条款继续有效，租赁期限变更为不定期。程卫平认为双方当事人已经以口头形式就续租一年的事宜达成了一致协议，双方未构成不定期租赁关系。且程卫平认为法律规定不定期租赁关系在于保障双方当事人的合法权益，并使租赁关系处于相对稳定的状态，任何一方都享有解除权，双方对租期的口头约定十分明确，租赁关系已处于稳定状态，不应适用不定期租赁关系的法律规定。徐晓清对程卫平的主张不予认可，并认为双方未约定明确的租赁期限。对程卫平的主张不予采信，理由如下：其一，所谓租赁合同的形式，是指租赁合同当事人之间确立、变更或者终止租赁关系的方式。租赁合同的形式有口头形式、书面形式和其他形式。对于租赁合同，法律虽然并未将登记备案等手续作为其成立的必备要件，但明确规定六个月以上的租赁合同，应当采取书面形式订立。以上规定正是基于书面形式的租赁合同有据可查，相比于口头形式具备更高的确定性，能够提示当事人正确、及时地履行合同。而以口头形式订立的合同不利于租赁合同的监督与管理，当纠纷发生时，更容易使当事人陷入难于举证和理清责任的困境。因此口头形式订立的租赁合同，在对方当事人否认时，缺乏证据证明，具有不稳定性。结合案情，程卫平并无证据证明租赁期限届满后，双方已通过口头形式达成了一个稳定、明确的租赁合意，且对于续租的期间，双方亦存在争议，无法体现双方约定定期租赁的事实。其二，程卫平作为租赁关系中的出租人，享有续租与否的决定权。根据程卫平自述，案涉商铺实际由程卫平向海宁中国皮革城承租后再转租给徐晓清，程卫平每年与海宁中国皮革城签订新的租赁合同，因此，程卫平应当保有积极签订租赁协议以维护自身权益的基本认知。现租期届满，程卫平疏于签订新的租赁合同或者说以默认的方式由徐晓清继续承租案涉商铺的行为，导致租赁关系持续处于不稳定的状态，一定程度上是存在过失的。另，根据双方签订的《商铺经营合作协议》，双方就商铺腾退返还或续租均进行了较为明确的约定，而案涉协议的模板也由程卫平提供，程卫平理应就商铺到期后未续签新的租赁合同之后果有所预见。程卫平在租赁期满后直接接受徐晓清继续支付的租金，并放任租赁关系持续发生，应当承担相应的法律后果。其三，庭审过程中，程卫平主张双方口头约定续租一年，且徐晓清已经支付一年期租金61万元。根据法律规定，租赁期限六个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即使双方确以口头形式达成续租一年的约定，租赁关系仍应视为不定期租赁关系。故，对程卫平的主张不予采信，认定双方自2018年7月1日起构成不定期租赁关系。2.关于双方之间的租赁关系是否解除、何时解除的问题。《商铺经营合作协议》系双方当事人对皮衣订购、商铺租赁做出的综合性约定。其一，关于皮衣订购部分。庭审过程中，双方当事人一致表示案涉协议中有关订购皮衣的相关条款均已履行完毕，亦无关联，不做处理。其二，关于租赁关系部分。《商铺经营合作协议》的履行期限届满后，双方对续租事实并无争议，但对实际续租期限未达成一致意见。因此，当事人对租赁期限约定不明的，无论是出租人还是承租人，都可以随时解除合同并要求终止不定期租赁合同的履行，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。结合徐晓清向程卫平寄送的函件，徐晓清主张截至2019年4月9日，解除双方存在的不定期租赁关系。程卫平于2019年4月3日收到以上函件，并于次日复函徐晓清，认为双方并不存在不定期租赁关系，并拒绝解除租赁合同。徐晓清遂于2019年4月11日腾退案涉商铺，并将商铺钥匙2把、电费卡1张一并寄还给程卫平，程卫平认为未收到上述物品，但并不改变徐晓清向程卫平主张租赁关系解除的事实。综合考虑徐晓清在函件中提出的请求、徐晓清实际腾退商铺所需的时间，并预留程卫平接收、过渡的缓冲期，酌定双方租赁合同关系自2019年4月12日起解除。3.关于租金退还问题。双方当事人对徐晓清支付的61万元系缴纳一年期租金的事实并无争议，但双方就租赁期限的起算及截止时间均存有异议，徐晓清主张续租的租赁期限自2018年8月1日起计算一年，但未能提供证据佐证，也无事实依据，故不予支持。根据《商铺经营合作协议》约定，该协议租赁期限截止日为2018年6月30日，61万元租金对应的租赁期限应当为：2018年7月1日起至2019年6月30日止，因此，徐晓清实际承租时间自2018年7月1日起至2019年4月11日止，共计285日。因双方并未就月租金作出明确约定，参考庭审中双方一致认可的皮革城商铺租赁模式，租金一般按年进行结算，酌定不定期租赁关系存续期间，双方实际产生租金为：476301元（285/365*610000元）。2019年4月12日，双方租赁合同关系解除，合同解除后，程卫平继续占有超出部分租金缺乏事实依据，应予返还。因此，程卫平尚需返还徐晓清租金为133699元（610000元-476301元）。综上所述，确认双方不定期租赁合同关系于2019年4月12日解除。徐晓清要求程卫平返还剩余租金188083.33元并赔偿利息损失的诉讼请求，仅就剩余未发生租金133699元及相应利息损失部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐晓清与程卫平之间的租赁合同关系于2019年4月12日解除。二、程卫平于判决生效之日起十日内返还徐晓清租金133699元，并赔偿利息损失（自2019年4月12日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失）。三、驳回徐晓清的其余诉讼请求。案件受理费4062元，减半收取计2031元，由徐晓清负担544元、程卫平负担1487元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程卫平申请证人郭某出庭作证，证明程卫平与徐晓清口头约定租期一年。徐晓清质证认为，郭某系程卫平处的工作人员，对其陈述的真实性不予认可。徐晓清未提供证据。本院经审查认定，郭某系程卫平一方工作人员，故对其证言不予采信。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，2019年4月4日，程卫平向海宁法院起诉要求徐晓清归还162500元借款及利息，后该院于2019年6月20日作出（2019）浙0481民初2736号民事判决，判令徐晓清向程卫平归还142500元借款及利息。本院认为，本案双方签订的《商铺经营合作协议》虽非有名合同，但徐晓清系依据其中的租赁关系提出诉请，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非合同纠纷。徐晓清起诉主张的具体请求为，案涉租赁为不定期租赁，其有权随时解除，并要求出租人程卫平返还预付租金；程卫平则对此抗辩，双方口头约定租期一年，租赁合同不应解除。对此争议，本院评判如下：原租赁合同到期之后，徐晓清并未退场将承租商铺返还给程卫平，而是又于2018年5月11日、9月30日分两次向程卫平支付了42万元、19万元租金。由此观之：首先，徐晓清两次支付租金合计61万元，该金额与原租赁合同约定的年租金60万元基本一致；其次，若为不定期租赁，则徐晓清完全无须在已向程卫平预付42万元租金之后的四个月前后，又再次预付19万元租金；再次，诚如程卫平所言，商铺租赁本有“淡季”“旺季”之分，如出租人同意与承租人签订不定期租赁合同，就意味着将自己置于极其不经济的交易地位之中，这也明显有悖交易常理。因此，本院认定程卫平的主张属实，其与徐晓清之间确曾以口头方式达成过续租一年的合意。但是，根据《合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，应视为不定期租赁。该规定属于不可推翻的法律推定，即在双方未签订书面合同的情况下，就应推定租赁合同为不定期租赁，且不能通过其他反驳证据予以推翻。本案虽可认定程卫平与徐晓清之间存在着续租一年的口头约定，且徐晓清系在程卫平向其提出还款请求之后才主张解除租赁，诉讼动机存疑，但依据上述法律规定，仍应认定案涉合同为不定期租赁。再根据《合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，徐晓清有权随时解除。徐晓清于2019年4月2日向程卫平发函通知解除合同，并于4月11日寄回承租商铺钥匙，原审由此认定租赁合同于2019年4月12日解除，并判令程卫平退还合同解除之后未履行部分的对应租金133699元，事实和法律依据充分，本院二审予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。程卫平的上诉理由无法成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2974元，由程卫平负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月二十九日书记员 赵婉沁