天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初10743号原告：北京盛世物业服务有限公司天津分公司，住所地：天津市武清区高村镇书院道南侧静莲雅苑小区配建一号楼三层。负责人：苑誉，该公司财务总监。委托诉讼代理人:赵海冰，男，1990年5月7日生，汉族，系河南省永城市人，现住天津市武清区高村镇书院道南侧静莲雅苑小区配建一号楼三层。委托诉讼代理人：王娜，女，1985年8月25日生，汉族，住天津市武清区。被告：赵瑞敏，女，1984年7月29日出生，汉族，系山东省滨州市人，现住北京市大兴区。原告北京盛世物业服务有限公司天津分公司与被告赵瑞敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人赵海冰，被告赵瑞敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京盛世物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日物业费共计18448.56元；2.判令被告支付拖欠物业费违约金8387.18元，以上两项合计26835.74元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2012年购买天津市武清区高村镇芸香雅苑住宅小区57号楼03房间，建筑面积为222.81平方米。2015年1月1日，原告与被告签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》（以下简称协议），《协议》明确规定物业服务费用标准为每月每建筑平方米3.45元，按照双方协议，被告每个交费周期的第一个月内交纳每年度应缴纳的物业服务费，但截止目前被告仍拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计18448.56元（附欠款明细）。期间，原告多次以通知和函告形式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理。同时，按照原告与其签订的物业服务协议书第七章违约责任第二十三条规定，“甲方违反本协议，未按约定交纳物业服务费的，乙方有权向甲方追缴并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金”，经计算，违约金总额为8387.18元（附违约金明细）。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了其与北京盛世物业有限公司天津分公司签订的《芸香雅苑前期物业管理服务协议》，构成严重违约并侵犯了北京盛世物业服务有限公司天津分公司的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的权益，故原告诉至法院。赵瑞敏辩称，1.原、被告签订前期物业服务协议属实，因为不签订协议不给钥匙；2.自2018年1月1日至今未缴纳物业服务费属实，建筑面积222.81平方米属实，但是原告收取的物业服务费每平米3.45元，不符合《天津市住宅小区服务收费管理办法》的规定；3.服务不能达到协议约定的一级服务标准，原告的服务连基本服务标准都达不到，小区停水、停电原告从未通知过被告；小区内墙和瓦损坏原告没有进行维修；小区的公用设施没有日常的维修和养护；物业从未向业主公布资金使用情况和收益情况，且未向业主公示维修基金使用情况；原告从未向业主公示公共区域收益；被告从2016年至今从未收到过满意度调查，被告2016年给原告提供了行驶证办理车辆出入小区的通行证但至今未给办理。本被告同意支付物业费，但应扣除欠缺服务的相关费用，同意支付50%的物业费，不同意缴纳违约金。本院经审理认定事实如下：2015年1月11日,原告与被告签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》，协议约定，被告委托原告对被告购买的涉案天津市武清区高村乡芸香雅苑小区57号楼3房提供物业管理服务，该房屋建筑面积为222.81平方米，物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、房屋资料、业主档案与竣工验收材料；物业共用部位的日常维修、养护和管理服务；共用设施设备及相关场地的日常运行、维修养护和管理服务；公共区域绿化的养护与管理；公共环境卫生的管理服务；公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理以及其他特约有偿服务等，被告按照本协议约定向原告按时足额支付物业服务费及其他应当由被告支付的费用，物业服务费标准为3.45元/月/平方米,物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，原告每年收取一次物业服务费，办理入住时，原告交纳第一年度的物业服务费，以后原告应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费用，被告违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，原告有权向被告追缴并收取从逾期之日起每日3‰的违约金，双方同时还约定了其他权利义务。《芸香雅苑前期物业服务协议》签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告交纳物业管理服务费，经原告催要，至今尚欠原告2018年1月1日至2019年12月31日物业费共计18448.56元（3.45元/月/平方米×222.81平方米×24个月）。庭审中，被告向本院提交芸香雅苑入住验房交接表1份、照片13张，证明原告服务不到位的事实。经庭审质证，原告对被告的证明目的不予认可，原告认为，入住验房交接表是原告协助开发商和业主交接房屋，记载的问题应该由开发商负责处理，不是原告的责任；13张照片反映的是业主的私人区域，不属于原告的服务范围。另被告主张其车辆不能进出小区，但被告未能提供其是否向原告申请办理车辆出入证的证据，同时被告也未提供其主张的，不与原告签订《芸香雅苑前期物业服务协议》，原告就不给钥匙的证据。本院认为，原、被告签订的涉案《芸香雅苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。涉案《芸香雅苑前期物业服务协议》签订后，原告作为物业服务单位依约提供了物业管理服务，但被告至今未依约交纳自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计18448.56元（3.45元/月/平方米×222.67平方米×24个月），其行为违反了合同约定，属违约行为，故被告应向原告承担给付物业管理服务费的违约责任。被告称，不与原告签订《芸香雅苑前期物业服务协议》，原告就不给钥匙的抗辩意见，因未提供证据，本院不予采信。另被告提供的13张照片，不足以证明原告服务不到位的事实。原告主张被告给付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计18448.56元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院应予支持。此外，关于原告主张被告以欠缴物业费为基数，按照合同约定的日3‰标准支付违约金的诉讼请求，本院认为合同约定的日3‰违约金标准明显过高，故综合考虑本案合同履行程度、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金以被告欠交物业费的10%为宜，即被告应向原告支付违约金1844.85元（18448.56元×10%）。被告主张原告服务不到位，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款的规定判决如下：一、被告赵瑞敏于本判决生效之日起三日内一次性给付原告北京盛世物业服务有限公司天津分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费18448.56元、违约金1844.85，合计20293.41元；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由被告赵瑞敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李宝友二〇一九年十一月十六日书记员  肖 丹附判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。