西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15598号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地：西安市高新区沣惠南路36号橡树街区。法定代表人：张瑞玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：玉惠明，女，1958年4月23日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司经理。被告：贾科学，男，1963年2月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。原告陕西安德优物业有限公司与被告贾科学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西安德优物业有限公司（以下简称“安德优公司”）的委托诉讼代理人玉惠明、被告贾科学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安德优公司诉称，其于2013年3月27日与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司（以下简称“双桥头改造公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由其向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期提供物业服务。被告系双桥国际社区8号楼1单元25层01号房屋的业主，房屋面积为110平方米。根据原、被告双方于2014年3月20日签订的《物业管理服务协议》的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费共计人民币10897.2元（计算至2019年6月）。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第四条第二款“甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3‰收取滞纳金”的规定，被告还应向原告交纳滞纳金15909.9元。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年1月至2019年6月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费10897.2元，暖气费0元，滞纳金15909.9元，合计26807.1元。2、被告承担本案全部案件受理费。被告贾科学辩称，原、被告之间并未签订过《物业管理服务协议》，原告没有依据向被告收取相关服务费用，被告也不能交付。由于无人与被告签订《物业管理服务协议》，被告无法向协议服务方交付费用，该责任不在于被告，被告不承担滞纳金等责任。原告已从被告的房屋承租人（即房客）处收取了2016年3月1日至2017年2月28日期间的相关费用，该部分应予以扣减，被告不再支付。原告主张的滞纳金对被告没有约束力，不适用。原告的主张部分超过诉讼时效，原告起诉之日起三年前部分（即2015年1月至起诉前三年之日）超过了法律规定的三年诉讼时效。经审理查明，原告与双桥头改造公司于2013年签订《前期物业服务合同》，约定双桥头改造公司选聘原告为双桥国际社区一期提供物业服务，高层住宅基础物业服务费为每月1.2元/平方米。庭审中，原告称被告于2015年3月20日收房，双方建立物业服务关系，被告存在欠费情况，针对该意见，原告提交了欠费单、业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单、《物业管理服务协议》予以证明。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称其至今未收房，原因是房屋面积严重缩水，不足110平方米，没有房屋合格证，也没有装修房屋，其不知晓涉案房屋是谁装修和出租的，房客未将房租交给其，故房客于2017年2月28日租期届满后搬走，其自此才搬进涉案房屋居住，其不应交纳物业费、电梯费等费用，同时，被告认为《前期物业服务合同》的签订未经村民大会同意。被告称房客搬走后，其在房屋中找到装修施工审批表及租赁合同，上面的签字都不是被告所签，且双桥头改造公司已经和原告解除了物业服务合同。针对该意见，被告提交了装修施工审批表、通知书及租赁合同予以证明。原告对通知书真实性认可，对其他证据真实性无法确认，对证明目的不予认可，称其在合同有效期内被其他物业公司非法入侵，其将该非法入侵的物业公司诉至法院后胜诉，并在政府主导下于2018年10月返回涉案小区继续服务，其不清楚被告将涉案房屋装修及出租的情况。经询，原、被告均称原告于2017年4月24日被其他物业公司赶出双桥国际小区，后于2018年9月30日回到涉案小区继续提供物业服务。原、被告双方均不对业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单、《物业管理服务协议》上签名的真实性申请鉴定。上述事实，有《前期物业服务合同》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，双桥头改造公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。被告虽对业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单、《物业管理服务协议》上其签名真实性不认可，但其不申请笔迹鉴定，故其受《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》的约束。被告称因房屋面积严重缩水，不足110平方米，其未收房，也不知晓谁对涉案房屋进行装修及出租，未提交充足证据予以证明，本院依法不予采纳。关于各项费用的计算标准，《前期物业服务合同》及《物业管理服务协议》均约定物业服务费为每月1.2元/平方米，《物业管理服务协议》约定生活垃圾处理费6元/户/月，本院依法予以确认。原告未提交证据证明电梯费、公摊电费的标准，故原告要求被告支付电梯费、公摊电费，证据不足，本院依法不予支持。原告提交的业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单的落款时间为2015年3月20日，故原告要求被告支付2015年1月1日至2015年3月19日期间的物业服务费、垃圾费，于法无据，本院依法不予支持。《前期物业服务合同》第七条约定物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行交纳义务。被告抗辩原告的主张部分超过诉讼时效，原告未提交证据证明其对被告2015年的欠费进行过催收，故原告要求被告支付2015年3月20日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾处理费超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。另，被告应当支付原告2016年1月1日至2017年4月23日期间的物业服务费2081.2元、垃圾费94.6元。原告称其被其他物业公司非法入侵，于2017年4月24日被其他物业公司赶出双桥国际小区，后于2018年9月30日回到涉案小区继续提供物业服务，故其在2017年4月24日至2018年9月29日期间未提供物业服务，其要求被告支付上述期间的物业管理费、垃圾处理费，于法无据，本院依法不予支持。另，被告应当支付原告自2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1188元、垃圾费54元。关于滞纳金一节，因被告对原告是否有权利为该小区提供物业服务有异议，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告贾科学于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司物业服务费3269.2元、垃圾费148.6元。二、驳回原告陕西安德优物业有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费470元，由被告贾科学承担50元，原告陕西安德优物业有限公司承担420元。鉴于原告陕西安德优物业有限公司已预交，被告贾科学在支付上述款项时将其应承担的案件受理费一并支付原告陕西安德优物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱 华人民陪审员  骆改萍人民陪审员  高 琪二〇一九年十一月二十六日书 记 员  魏 艳