北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3064号原告：冯海辉，男，1975年10月4日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。被告：冯建水，男，1952年6月1日出生，汉族，北京市丰台区人防办公室退休干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王金先，男，1952年8月27日出生，汉族，北京金光伟业信息咨询服务中心法务部主任，住北京市门头沟区。第三人：李金贵，男，1956年9月17日出生，汉族，北京市门头沟区村民。第三人兼第三人李金贵委托诉讼代理人：李朋华，男，1980年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告冯海辉与被告冯建水、第三人李金贵、第三人李朋华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯海辉的委托诉讼代理人王汉民、被告冯建水及其委托诉讼代理人王金先、第三人兼第三人李金贵委托诉讼代理人李朋华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯海辉向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告冯建水退还原告购房款103510元；2、判令被告冯建水、第三人李金贵、李朋华连带给付原告房屋征收补偿损失685572.72元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月27日，原告冯海辉借用案外人贾珍如名义与被告冯建水签订协议书，以103510元的价格购买了北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村70号院（以下简称70号院）三间北房及院落。订立协议后，双方履行了协议内容。70号院房屋系第三人李金贵于2007年10月31日以协议方式抵债给冯建水。2011年6月20日，北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院）做出（2011）门民初字第1001号民事判决书（以下简称1001号判决书），判决贾珍如与被告冯建水、被告冯建水与第三人李金贵订立的协议书无效。70号院被列入国家征收范围，李金贵之子李朋华被列为被征收人，并获得了相应的拆迁利益，原告未获得任何征收补偿。因被告及第三人的过错行为导致原告无法获得70号院落的征收补偿，为维护原告合法权益，提起诉讼。冯建水答辩称，我同意原告提出的第一项诉讼请求，退还其购房款103510元；但不同意第二项诉讼请求，此项主张没有事实根据和法律依据。我与李金贵之间存在民间借贷纠纷，李金贵用70号院以房抵债偿还欠款，但该纠纷于李金贵2016年还清我20万元之时已经解决完毕。门头沟法院已经做出判决，认定关于70号院的两份协议书无效，我与冯海辉签订的房屋买卖合同中没有约定赔偿条款，我不存在过错，不应当承担赔偿责任。此外，70号院系李朋华签订征收补偿协议，取得拆迁利益，我并未取得相关利益，亦未主张过拆迁利益，在拆迁款的问题上我与冯海辉没有直接法律关系，冯海辉应当向第三人主张损失，而不是我。第三人李朋华答辩称，原告第一项诉讼请求与我无关，我不发表意见。第二项诉讼请求，我首先质疑原告是否有法律依据向我提出赔偿请求，2016年11月70号院拆迁，而早在2011年6月我起诉贾珍如和冯建水买卖合同无效时，冯海辉作为贾珍茹的委托诉讼代理人就对70号院的情况全部知情，从其知道之日起已经过了诉讼时效，且冯海辉当时对判决结果没有异议，也未提出要求经济补偿。征收的70号院的所有人是我，被征收院落内的房屋是我建造的，征收补偿协议也是我签订的，所以我取得征收补偿利益是理所应当的。70号院房屋拆迁补偿不属于原告方的可预期利益，与原告没有利益关系。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人李金贵的答辩意见与李朋华一致。庭审过程中，冯海辉为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2009年10月27日冯建水与贾珍如签订的协议书、2009年12月20日贾珍如出具的声明、2016年11月8日冯海辉与梁延秋、贾珍如签订的协议，梁延秋与贾珍如的结婚登记审查处理表，该组证据证明冯海辉以贾珍如的名义向冯建水购买的70号院的事实；2、中国工商银行个人业务凭证，证明冯海辉向冯建水转账支付了103510元购房款；3、1001号判决书，证明法院判决认定李金贵与冯建水及冯建水与贾珍如订立的协议均无效，但未就无效的后果进行处理；4、（2016）京0109民初第5455号案件起诉书，证明冯海辉在2016年起诉过被告和第三人李金贵，主张过相关权利；5、从法院案卷中复印的冯建水与李金贵于2007年7月20日达成的协议书，证明李金贵将70号院以房抵债转让给冯建水的事实。冯建水对冯海辉提交证据的质证意见为：对第一组证据不予认可，冯建水从未见过贾珍如，亦未与其签订过协议，对声明的真实性、关联性均不认可，结婚登记审核表与本案无关；对第二项证据的转账情况认可，冯建水确实收到冯海辉支付的购房款103510元；第三项法院生效判决书认可；对其他证据因为是复印件，不予质证，但冯建水认可其与李金贵确于2007年7月20日达成过以房抵债协议，该协议已被法院确认无效。李金贵及李朋华对冯海辉提交证据的质证意见为：对第一组证据不认可，因为贾珍如已经去世，无法印证；对转账情况认可；对法院判决书认可；李金贵确实与冯建水签订了以房抵债协议，但2016年11月拆迁时的房屋全部是由李朋华新建的，并非以房抵债协议中的房屋，协议中的房屋已经灭失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：70号房屋建于北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村集体土地上。李金贵系鲁家滩村村民，李朋华系李金贵之子，冯建水、冯海辉系居民，贾珍如非鲁家滩村农民。李金贵与冯建水因民间借贷纠纷诉到本院，本院作出（2006）门民初字第335号民事调解书（以下简称335号调解书），确认李金贵于2006年5月31日前偿还冯建水借款10万元；案件受理费3510元由李金贵负担。后因李金贵未履行还款义务，冯建水向本院申请强制执行，执行过程中，2007年7月20日李金贵与冯建水订立协议书，约定：2007年10月31日前，李金贵将欠款及利息给付冯建水，逾期不履行，李金贵将70号房屋三间北房及院落抵偿给冯建水所有，同意冯建水自行处理。后李金贵未还款，其将70号房屋交付冯建水。2009年10月27日，冯海辉借用案外人贾珍如名义与冯建水签订协议书，以103510元的价格购买70号院三间北房及院落。订立协议后，冯海辉于2009年12月18日向冯建水支付103510元购房款，冯建水将房屋交付冯海辉。2011年李金贵起诉冯建水、贾珍如，要求确认上述以房抵债和买卖协议无效，2011年6月20日，本院做出1001号民事判决书，判决冯建水与李金贵2007年5月10日、2007年7月20日订立的协议书无效；冯建水与贾珍如2009年10月27日订立的协议书无效。2016年10月29日，北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府（以下简称镇政府）为征收人，李朋华为被征收人签订了征收安置补偿协议，被征收房屋为70号院，被征收人李朋华及其配偶杜晴晴，镇政府向李朋华支付征收补偿、补助款共计1536879.60元，其中定向房屋安置方式补偿款589438元、剩余房屋面积货币补偿价594207元、各种奖励及补助费353234.6元。后，李朋华选购了面积为111.5平方米的定向安置房，在扣除购房款后，镇政府实际向李朋华发放款项979379.6元。另查，李金贵通过向法院交纳案款，偿还冯建水335号调解书中确认的欠款和其他欠款共计20万元。贾珍如于2016年11月27日去世，后被北京市公安局妙峰山派出所注销户口。2016年11月10日，冯海辉起诉李金贵，要求依法分割70号院拆迁补偿利益，案号为（2016）京0109民初5455号（以下简称5455号案件），审理过程中，冯海辉申请撤诉。在该案审理中，经本院询问，冯建水陈述抵债的70号院内有北房三间，其未在房屋内实际居住；冯海辉陈述其在70号院内实际居住了大约半个月，未对涉案房屋进行翻建、装修；李朋华陈述，涉案房屋原于上世纪70年代建设，一直由其家庭占有使用，其于2016年8月份拆除原来的北房三间重新建设北房三间，后又在院内建设了六间房屋。2017年9月28日，冯海辉起诉被告冯建水、第三人李金贵、第三人李朋华，要求冯建水退还购房款103510元，要求李金贵、李朋华给付房屋征收补偿损失685572.72元，后本院作出（2018）京0109民初280号民事判决书（以下简称280号判决书），判决冯建水退还冯海辉购房款103510元，驳回冯海辉的其他诉讼请求。后冯海辉对该判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1661号民事裁定书，认为一审判决仅处理购房款返还问题，对因合同无效造成损失的相关事实未予查明和处理，裁定撤销280号判决书，发回北京市门头沟区人民法院重审。对于各方当事人争议的事实，本院认定如下：1、冯海辉是否为本案的适格主体，冯建水与贾珍如签订的70号院房屋买卖协议的实际买受人是否为冯海辉。本案中，冯海辉提交贾珍如的声明、贾珍如与其配偶的结婚登记等手续证明贾珍如系代冯海辉购买的70号院。冯建水认可其系与冯海辉签订的房屋买卖协议，且其收到的购房款亦为冯海辉支付。李金贵、李朋华并非本次房屋买卖主体，对买卖情形不了解亦在情理之中。故本院认定冯建水自李金贵处得到70号院后系实际与冯海辉建立了房屋买卖关系，冯海辉系买受方。故本院对冯海辉提起本案诉讼的主体资格予以确认。2、冯海辉的起诉是否超过诉讼时效。本案审理中，李金贵、李朋华答辩称冯海辉起诉主张要求分割拆迁利益超过诉讼时效。根据查明的事实，虽然冯海辉作为贾珍如的委托诉讼代理人参加了1001号案件的审理，但涉案70号院系2016年10月29日签订征收协议，冯海辉于2016年11月10日起诉李金贵，要求依法分割70号院拆迁补偿利益，后申请撤诉；冯海辉又于2017年9月28日提起诉讼，诉讼请求与上述案件相关，故冯海辉自知道70号院征收后，在诉讼时效内主张要求分割拆迁利益，故本院对李金贵、李朋华关于超出诉讼时效的主张不予采信。3、各方占有、翻建70号院房屋情况。经本院询问，各方当事人均认可涉案70号院房屋并无产权登记，亦无建设审批手续。被告冯建水陈述其在收到李金贵交付的70号院房屋钥匙后，未实际占有使用该房屋，亦未进行翻建。原告冯海辉陈述其在购买70号院房屋后，于2009年年底、2010年年初实际居住了三个月，因和李金贵、李朋华就涉案房屋产生争议，后未再实际占有涉案房屋，亦未进行翻建、装修。第三人李朋华陈述，冯建水、冯海辉均未实际占有房屋，亦未进行翻建，因冯海辉想要占有涉案房屋，李朋华一方不认可冯海辉具有占有使用的权利，双方之间产生争议并报警，故冯海辉一方没有实际占有使用过涉案房屋。在涉案房屋征收前，第三人李朋华对涉案房屋进行了翻建，并实际占有使用。4、冯建水与李金贵之间的民间借贷纠纷的现状。本院335号调解书中对冯建水与李金贵之间的民间借贷关系予以确认，双方达成调解李金贵向冯建水偿还欠款10万元。后因李金贵未履行调解书确定的给付义务，冯建水申请执行，双方在执行过程中达成的以房抵债协议经本院1001号民事判决书认定为无效，故李金贵与冯建水的民间借贷关系依然存在，依据335号调解书，李金贵负有向冯建水偿还10万元欠款义务；2016年李金贵向冯建水偿还了包括上述10万元欠款在内的20万元债务，至此，李金贵履行了335号调解书中确认的还款义务，冯建水与李金贵之间的民间借贷关系终止。本院认为，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，1001号判决书对冯建水与李金贵签订的以房抵债协议、冯建水与贾珍如的房屋买卖协议均确认无效，故应发生合同无效的法律后果，即冯海辉将70号院返还给冯建水，冯建水将70号院返还给李金贵，李金贵、冯建水分别将购房对价返还购房人。审理中，冯建水亦同意返还冯海辉购房款10万元。故本院对冯海辉关于冯建水返还购房款的诉讼请求予以支持。关于70号院的征收补偿利益归属问题。冯海辉主张要求分割实际发放的70号院征收补偿、补助款项979379.6元的70%。本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现李金贵与冯建水之间的以房抵债协议、冯建水与冯海辉之间事实上的房屋买卖协议均属无效，虽然冯海辉与李金贵、李朋华之间并无直接的合同关系，但从解决纠纷和便于当事人诉讼的角度，可以于本案中在冯海辉、冯建水、李金贵、李朋华之间一并处理。冯海辉、冯建水、李金贵均应知涉案70号院为农村房屋，两份协议均违反法律强制性规定，故冯海辉、冯建水、李金贵对合同无效均负有过错。根据查明的事实，冯海辉在购买涉案房屋后，并未实际占有居住或者仅短暂占有居住，并不存在对涉案房屋进行装修、装饰、添附、建设等增加房屋价值的行为，且涉案房屋在征收前由李朋华一方进行了翻建。结合实际情况，现涉案房屋征收利益由李朋华实际取得，故李金贵、李朋华应在合同过错范围内赔偿冯海辉相应的损失。参考涉案房屋征收补偿、补助金额，本院酌情确定损失数额为二十万元。鉴于冯建水同意退还购房款，且其并未向李金贵、李朋华主张损失，故本院对于冯海辉要求冯建水连带赔偿损失的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、冯建水于本判决生效之日起十日内退还冯海辉购房款十万三千五百一十元；二、李金贵、李朋华于本判决生效之日起十日内给付冯海辉经济损失二十万元；三、驳回冯海辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千七百九十元，由冯海辉负担五千一百二十元，已交纳；由冯建水负担二千三百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳；由李金贵、李朋华负担四千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谢耀宗审 判 员  文 利人民陪审员  陈国翠二〇一九年十一月十一日书 记 员  宋敏敏