广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1224民初1513号原告：怀集县御城房地产有限公司，住所地：怀集县怀城镇向群路御城名苑2号楼，统一社会信用代码：9144122459405892X2。负责人：叶校成，该公司经理。委托诉讼代理人：李桥年，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：植中展，男，1986年6月19日出生，汉族，住广东省怀集县，被告：胡春丽，女，1982年11月16日出生，壮族，住广西桂平市，原告怀集县御城房地产有限公司（以下简称怀集御城公司）与被告植中展、胡春丽商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告怀集御城公司的委托诉讼代理人李桥年到庭参加诉讼，被告植中展、胡春丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀集御城公司向本院提出诉讼请求：1、请求变卖两被告向原告买受的位于怀集县××向××城××楼××房，所得价款优先受偿原告为两被告垫支房贷款本息共295282.78元（其中本金288621.29元，利息6661.49元）及按房价总款390702元的5%支付违约金共19535.1元，两项合共314817.88元；2、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；3、变卖上述商品房后，所得价款优先受偿原告314817.88元债权及退回被告相关款项99984.78元【首期付款97702元，已向工商银行怀集支行还款2282.28元（贷款293000元，垫支款295282.78元）】后，其余款项由原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，原告与两被告签订一份商品房买卖合同（预售），该合同主要约定如下：1、原告将开发建设的位于怀集县怀城镇向群路御城名苑一号楼A楼804号商品房出卖给两被告；2、该房建筑面积99.35平方，套内面积85.77平方，每平方4555.23元，总价款390702元；3、付款方式及期限：（1）签订合同前支付定金20000元；（2）签订合同时支付首期房款97702元，占总房价款25%；（3）其余293000元房款由两被告向中国工商银行股份有限公司怀集支行（以下简称工商银行怀集支行）申请贷款支付。同时，原、被告再签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定“已经办理银行按揭的买受人如在还银行按揭余款的过程中因资金中断或其他原因而造成出卖人被银行扣还按揭余款的，买受人应在收到出卖人发出的相关通知之日起7日内还清出卖人对银行扣还的按揭余款及利息，若逾期未还清视为买受人违约，买受人除应向出卖人按总房价支付5%的违约金外，出卖人有权向法院请求变卖该房屋及其财产所欠债务，并解除本《买卖合同》，在买受人付清上述款项后对买受人已付的首期款项无息退还”。2017年8月1日，两被告与工商银行怀集支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被告向工商银行怀集支行贷款293000元，贷款期限为360个月，按月等额本息还款，并由原告为该笔贷款本息承担担保责任。双方并为涉案商品房办理了抵押权预告登记手续。但两被告取得工商银行怀集支行293000元房贷后，从2018年8月21日、9月21日、10月21日连续三期未按上述合同约定还本付息，拖欠本息290353.09元。原告为履行保证责任于2018年12月3日、6日待垫支贷款本息295282.78元。原告垫支后多次书面通知两被告归还垫支款，但未果。综上，恳请法院判如所请。被告植中展、胡春丽未作答辩。原告怀集御城公司对其陈述事实提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，拟证实原、被告主体适格，被告交首期房款97702元。2、《个人购房借款/担保合同》，拟证实两被告向工商银行怀集支行贷款293000元，原告并为该笔贷款作担保。3、工商银行怀集支行个人逾期贷款催收通知书，拟证明被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，从2018年8月21日至同年10月21日连续三期不归还房贷本息。4、工商银行怀集支行宣布融资提前到期并要求保证人履行担保责任通知书，拟证明工商银行怀集支行通知责成原告作为借款担保人履行还款担保责任。5、不动产登记证明，拟证实被告向原告买受的商品房抵押权人为工商银行怀集支行。6、2018年12月3日、12月6日工商银行怀集支行凭证和业务通知书，拟证明原告为被告垫支利息6661.49元和借款本金288621.29元。7、快递回单、《通知》，拟证实原告多次将要求两被告归还垫支款的通知邮寄给两被告，但两被告拒收快递。8、原告的营业执照、两被告身份证复印件，拟证实原、被告的诉讼主体资格。9、工商银行怀集支行说明书，拟证明原告作为借款担保人履行了还款担保责任。对各方当事人提出的证据本院认证如下：被告植中展、胡春丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告怀集御城公司提交的证据因无相反的证据予以反驳，本院予以采信。综合上述采信有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：2017年7月19日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将坐落于怀集县××向××城××楼××房的商品房以390702元的价格出售给两被告。两被告随后向原告支付了购房首期款97702元（其中签订合同前两被告已经交付的定金20000元在签订本合同时已抵作商品房首期房款），余下的购房款293000元双方约定由两被告向案外人工商银行怀集支行申请贷款支付。另原、被告还签订了《商品房买卖合同补充协议》，并在该协议第三条约定“已经办理银行按揭的买受人如在还银行按揭余款的过程中因资金中断或其他原因而造成出卖人被银行扣还按揭余款的，买受人应在收到出卖人发出的相关通知之日起7日内还清出卖人对银行扣还的按揭余款及利息，若逾期未还清视为买受人违约，买受人除应向出卖人按总房价支付5%的违约金外，出卖人有权向法院请求变卖该房屋及其财产所欠债务，并解除本《买卖合同》，在买受人付清上述款项后对买受人已付的首期款项无息退还”。2017年8月1日，原告怀集御城公司、被告植中展、胡春丽再与案外人工商银行怀集支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定两被告向案外人工商银行怀集支行贷款293000元，贷款期限为360个月，按月等额本息还款，并由原告作为保证人为该笔贷款本息承担连带保证责任。双方并于2017年11月17日为涉案商品房办理了抵押权预告登记手续。该合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，案外人工商银行怀集支行有权宣布该合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原、被告签订上述合同后，案外人工商银行怀集支行依照约定发放贷款293000元，原告怀集御城公司也依照约定向两被告交付了涉案商品房。两被告按照合同约定从2017年9月20日开始每月向案外人工商银行怀集支行还本付息，但从2018年8月21日、9月21日、10月21日起连续三期未按上述合同约定每月还本付息给案外人工商银行怀集支行，合计拖欠本息290353.09元。案外人工商银行怀集支行遂向原告怀集御城公司依照合同约定地址发出个人逾期贷款催收通知书、中国工商银行宣布融资提前到期并要求保证人履行担保责任通知书等，要求原告怀集御城公司作为涉案贷款的保证人承担保证责任。2018年12月3日、6日，原告怀集御城公司为履行保证责任向案外人工商银行怀集支行偿还贷款本息295282.78元。原告怀集御城公司垫支后多次按照合同约定的地址邮寄相关书面通知要求两被告归还垫支款，但未果。2019年7月，原告怀集御城公司遂诉至本院，请求本院判令解除原、被告签订的合同，并变卖涉案商品房并优先受偿垫支款等。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。本案中，由于被告植中展、胡春丽未按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行按时还款义务，致使案涉商品房的个人购房贷款提前到期，原告怀集御城公司在收到案外人工商银行怀集支行宣布融资提前到期并要求保证人履行担保责任通知书后，按照《个人购房借款/担保合同》约定履行了连带保证责任，代两被告偿还了全部贷款本息共计295282.78元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，且原、被告已在补充协议中明确约定，原告怀集御城公司对此享有合同解除权，因而对于原告怀集御城公司要求解除其与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告怀集御城公司已经承担了保证责任，有权向两被告追偿该笔款项，故本院对原告要求被告植中展、胡春丽支付其代为清偿的贷款本息295282.78元的诉讼请求予以支持。同时结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告在补充协议中明确约定两被告应按总价款支付5%的违约金，且未超出法律允许的范围，原告要求被告植中展、胡春丽支付总购房款5%的违约金19535.10元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告怀集御城公司请求变卖涉案商品房并在所得价款中优先受偿垫支款、违约金，因被告植中展、胡春丽应向原告怀集御城公司支付的违约金、垫支款属于普通债权，不具有优先于其他债权受偿的地位，故本院对原告怀集御城公司的上述主张不予支持。同时原告怀集御城公司主张变卖涉案商品房所得价款优先受偿其债权314817.88元和退回被告相关款项99984.78元后剩余款项归其所有，双方对此并无约定，且于法无据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国担保法》第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告怀集县御城房地产有限公司与被告植中展、胡春丽于2017年7月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日解除；二、限被告植中展、胡春丽在本判决生效之日起十日内向原告怀集县御城房地产有限公司返还垫支款295282.78元、违约金19535.10元，共计314817.88元；三、驳回原告怀集县御城房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7522元，由被告植中展、胡春丽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李加拿人民陪审员  黄兴华人民陪审员  高良聚二〇一九年十一月二十七日书 记 员  李达荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。