江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初7293号原告：中国邮政集团公司南京市分公司，住所地南京市玄武区龙蟠路121号，统一社会信用代码91320100134939881P。负责人：莫志坚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：万吉,北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：沈桂凤，女，1971年6月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：汤金明（系被告丈夫），1969年5月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告中国邮政集团公司南京市分公司（以下简称邮政南京分公司）与被告沈桂凤物权保护纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭审理了本案。原告邮政南京分公司的委托诉讼代理人万吉，被告沈桂凤及其委托诉讼代理人汤金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政南京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告合同自2015年9月1日解除；2、判令被告立即清空腾退其侵占的位于南京市秦淮区房屋;3、判令被告支付其侵占期间的房屋占有使用费（自2015年9月1日起至实际返还之日止，按照2015年9月1日-2016年8月31日60900元/年标准且每年递增5%计算），并支付利息（以262486元为基数，自2019年9月1日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）;4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年3月，南京鸿兴达物业管理公司（以下简称鸿兴达公司）将原告所有的位于南京市秦淮区整体出租给陈从必，租赁期2007年9月1日-2015年8月31日，租金总计449000元。2008年12月，陈从必将原与鸿兴达公司承租的房屋使用权转让给被告，原合同内容现由被告执行，双方签订转让协议。2015年8月31日合同到期后，被告未与原告续签租赁协议，也未支付过任何费用。原告通过各种方式要求被告支付侵占期间的使用费并尽快腾退房屋，被告以各种理由拖延，实际仍在占用房屋并继续经营，侵害原告物权，应当腾空交房并支付房屋使用费。原告依据《物权法》的相关规定诉至法院，请求判如所请。被告沈桂凤辩称，双方房屋租赁合同并非是被告和原告直接签订，而是从案外人陈从必转让过来的，案涉房屋原来是一个框架，被告进行了装修，2014年原告拆除了案涉房屋门口楼梯，无法从一楼门厅上二楼，被告曾要求原告赔偿损失200多万元但原告未同意。并且之前原告未告知被告合同不能续租，2014年被告又重新装修，但2015年合同到期后原告撬锁、停水，自2015年至今系被告帮原告看店，被告不同意支付使用费。旅馆自2015年经营生意不好，几乎没有人来。如果系政府征收案涉房屋，原告应向被告赔偿损失，否则被告不同意让房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，查明事实如下：位于南京市秦淮区的房屋（两层，建筑面积1366.6平方米）系原告所有，原告委托鸿兴达公司出租经营案涉房屋。2007年8月30日，鸿兴达公司（甲方）与案外人陈从必（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租金陵路15号二楼房屋，租期自2007年9月1日至2015年8月31日止，年租金标准为前半年为24000元，后两年为106000元，最后五年半为319000元，共计449000元，押金5000元；合同解除后或合同期满双方未签订新合同的，乙方应在合同解除日或到期日起15日内腾空所承租的房屋，逾期不搬出的，应承担违约责任，赔偿甲方从逾期之日起至搬出之日止租金额的30%（租金另缴），超过合同解除日或到期日15日，房屋内仍有实物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；如因市政规划和不可抗力因素造成合同终止，双方均不承担赔偿责任。2008年12月11日，被告与陈从必签订《转让协议》，约定：甲方陈从必愿意将原于2007年9月1日租南京市邮局鸿兴达物业有限公司约220平方米，现嫦娥旅馆房屋使用权转让给乙方沈桂凤使用（夫子庙金陵路15号一楼14㎡左右厅，二楼200㎡正方，房前5米左右宽度台阶），有关租期、年租金等有关约定按原甲方与邮局2007年9月1日签订的合同内容，现由沈桂凤全部接替执行（房租由乙方直接交给邮局）；陈从必将金陵路15号房租下后按旅馆标准进行装潢，改造和所置的设备全部作价60万转卖给乙方，乙方一次性支付，甲方将原来与邮局签订的合同交沈桂凤后双方签字，本转让协议即生效。被告承租案涉房屋后经营南京市秦淮区嫦舞宾馆，并交纳房屋租金至2015年8月31日。2013年7月18日，被告以嫦舞宾馆的名义向鸿兴达公司提交申请，现因鸿兴达公司提供是民国建筑，市重点文化遗产，故政府对该文化遗产立面改造原貌，有关部门已于2013年6月26日对贵司提供经营环境已全面拆除，至此将无法正常经营，已停业数日，如能继续请求协议续签延续10年，如不能经营终止收回请考虑被告损失。2016年11月29日，原告向被告发出《通知》，载明：你在2016年6月16日做出书面承诺，将在2016年10月12日将金陵路15号房屋腾空交还我公司，现期限已过，你至今未履行承诺。再次通知请你在2016年12月5日前自行搬迁腾空房屋，交还我公司，并结清自2015年9月1日起侵占我公司房产的费用（按市场价计价）。2016年12月5日，被告向原告提交《申请报告》，载明：本人沈桂凤，原承租金陵路15号房屋期满，得知不再续租后，我一直在积极寻找新的开业房源，最终在高淳投资了一处宾馆，拟搬迁后去继续经营，在筹措资金投入到位后，因各种原因至今无法接手开业，现正在联系转让事宜，因一时难以脱手需要一定的时间来处置。故现恳请贵局能将搬迁期限延期至2017年5月底，届时我方无论转让事宜进展如何，我保证无条件地在此期限内将该房腾空交还，到期未交愿承担由此产生的一切后果。2017年1月14日，被告再次签字确认，“以此报告为准”。后被告未按承诺期限履行。2017年9月12日，原告向被告发送《关于立即腾让房屋的告知函》，函告被告立即停止使用，限期腾空交房。2019年4月，北京市中银（南京）律师事务所受原告委托，向被告发送律师函，催促被告结清费用、腾退房屋。关于双方争议的原告妨碍被告使用案涉房屋的问题。被告主张原告2014年拆除屋外楼梯，并对案涉房屋停水，并且房屋漏水导致房屋装修损坏无法经营，并提供2014年房屋外部照片及2016年屋外积水照片。原告质证认为，楼梯并非原告拆除，而是市政工程做污水改道和道路修葺的工人拆除的，房屋水电交付时良好，系水务公司停水，并且原告未提供房屋因漏水受损的照片，原告所提供的照片未反映房屋积水、漏水的情况，且2016年双方租赁合同已到期，原告此时已无义务必须修缮房屋。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告委托鸿兴达出租房屋，陈从必承租后将案涉房屋租赁合同项下权利义务概况转让给被告并经原告同意，案涉房屋租赁合同对原、被告双方发生法律效力，双方应当全面遵照执行。案涉房屋租赁合同已于2015年8月31日期满终止，期满后被告无权继续占有案涉房屋。根据法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，因此原告要求被告返还金陵路15号二楼房屋并支付交还房屋之日前的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告应当向其赔偿房屋被原告损坏、房屋漏水积水导致的损失以及房屋因征收而产生的损失，但被告未提供充分证据证明案涉房屋在房屋租赁期间内存在不适租情形，并且双方合同明确约定如因市政规划和不可抗力因素造成合同终止，双方均不承担赔偿责任，因此，被告辩称腾退房屋要以原告赔偿其损失为前提的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的房屋占有使用费的标准及利息问题，本院认为，结合原告实际损失情况、双方租赁合同约定情况、当事人的过错程度等因素，被告应向原告支付的房屋占有使用费以60900元/年为宜，对于原告主张的利息请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告沈桂凤于本判决生效之日起三十日内向原告中国邮政集团公司南京市分公司腾空返还南京市秦淮区房屋，并支付房屋占有使用费（自2015年9月1日起按60900元/年计付至实际返还之日止）。二、驳回原告中国邮政集团公司南京市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4885元，由原告中国邮政集团公司南京市分公司负担85元，被告沈桂凤负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 侠人民陪审员  王晓霞人民陪审员  周文骏二〇一九年十一月十八日见习书记员  吴 梦