湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0982民初1239号原告：郭定周，男，1960年3月15日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：吴向阳，湖北浩法律师事务所律师。被告：王仕红，女，1969年1月14日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。被告：彭德军，男，1968年2月18日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。两被告共同委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师。第三人：黄傲英，女，1961年2月12日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。原告郭定周与被告王仕红、被告彭德军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2019年8月19日将本案转为普通程序。2019年9月11日，本院依法追加黄傲英作为第三人参加诉讼。2019年10月12日，本院适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告郭定周及其委托诉讼代理人吴向阳，被告王仕红、彭德军及两被告共同委托诉讼代理人周世钧，第三人黄傲英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭定周向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原、被告房屋买卖合同无效；2、依法判决两被告连带返还原告购房款229581.7元并赔偿损失；3、本案的诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由两被告承担。事实和理由：两被告属夫妻关系。2014年2月16日，原告与两被告签订了《售房协议》，协议约定，两被告将位于安陆市五一方向的毓秀阁小区三栋东单元三楼3132商品房（面积117.43平方米）出售给原告，房屋价格22万元。签订协议时原告向被告交付现金77000元，通过儿子郭靖向彭德军银行转账78000元，2014年6月29日原告向被告彭德军支付佘款65000元。另外被告还收取了原告办证费、水电入户费8981.70元、对讲门铃600元。以上合计229581.70元。2018年底原告发现该房屋已被他人居住。两被告出售给原告的房屋属安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司占用集体土地建设的，至今尚未办理相关的用地、规划、建设审批手续，原告无法取得房屋权属证书，原、被告签订房屋买卖合同无效。为此，特诉请人民法院确认原告与两被告签订房屋买卖合同无效并判决两被告连带返还原告购房款229581.70元并赔偿原告损失（以229581.70元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自付款之日起至还清之日止）。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件1份，拟证明原告的身份信息。证据二、《售房协议》、证人孙某的证言各1份，其中孙某的证言主要内容为：我与郭定周是亲戚关系，彭德军是我一个村的战友。彭德军曾告诉我，他有一套位于毓秀阁小区的房屋要出售。后来郭定周对我说想购买一套房屋，我就与彭德军联系，然后他们单独协商购房事宜，房款22万元。我不清楚该房屋的具体情况。彭德军事后向我发短信催要过剩余房款65000元。我不清楚王仕红与彭德军之间是什么关系。拟证明原告与两被告发生房屋买卖关系的事实。证据三、转账明细、录音资料，拟证明两被告与原告系房屋买卖关系，两被告收到原告购房款22万元的事实。证据四、安陆市人民法院民事判决书1份，拟证明被告出售给原告的房屋属于集体建设用地，至今未办理相关用地、规划、建设审批手续的事实。被告王仕红辩称，原告与王仕红之间的房屋买卖合同，因安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司成为合同的相对方，合同不必然无效。2009年下半年，黄定文、黄吉松知道王仕红需要购房，介绍王仕红购买安陆市毓秀阁小区3132号房屋，并告知其为施工方，房屋全部竣工后，再办理房屋产权手续。出于对黄定文、黄吉松的信任，王仕红于2010年1月19日交付了2万元购房款，并于2010年4月18日签订了商品房转卖合同，王仕红才知道安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将房屋给黄吉松、黄定文结算抵偿其施工的工程款。2013年底，王仕红想将毓秀阁小区3132号房屋出售，2014年2月份，原告联系王仕红想购买该房屋，并谈好了价款，付了定金7.7万元。当时王仕红告诉原告目前不能办理房屋手续，并让原告及其子郭靖看了黄吉松、黄定文的商品房转卖合同，告诉他们可以到开发商处改户为原告或其子郭靖，双方才发生商品房买卖关系。王仕红于2014年4月将房屋钥匙交付给原告，房屋由原告实际占有。2014年5月30日王仕红协助原告及其子郭靖一起到安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将合同变更至原告儿子郭靖名下，并将房屋出售时间变更为2009年11月27日。原告也同时向安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司交付水、电报装及办证费用，至此，双方完成全部房屋交易。王仕红已从原合同中全部退出，合同的全部权利义务，应当由原告与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司承担，该公司也收取了原告的办证费用，并不必然导致合同无效。2、原告已实际占有并使用房屋，合同得以履行。如果合同无效，应是原告与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司之间财产返还。王仕红将房屋交付给原告后，合同的主体置换为原告与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司，原告也实际占有使用，并向安陆市华夏物业管理有限公司交纳了物业管理费用。3、如果原告与王仕红签订房屋买卖合同确认无效，依据民法及合同法的相关规定，原告应当将房屋返还给王仕红。房屋交付后，原告在使用、占有房屋的过程中，被黄傲英占有，如果原告与王仕红签订的合同无效，原告应当将房屋返还给王仕红而不能由黄傲英继续占有。综上所述，原告与王仕红之间的合同，由于原告与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，改变了合同的相对主体，应由其双方承担权利和义务，合同并不当然确认无效，也与王仕红无关。即使认定合同无效，原告在主张权利的同时应当将房屋返还给王仕红。被告彭德军辩称，1.彭德军与王仕红系同居关系，双方于2011年8月开始同居，至今未办理结婚登记手续。婚姻法及相关司法解释对于夫妻共同财产与同居期间的财产，有明确的法律规定，夫妻关系才产生夫妻共同财产，同居期间不产生夫妻共同财产。2.王仕红与原告之间的房屋买卖所产生的权利义务关系与彭德军无关。诉争的房屋为王仕红与彭德军同居之前由王仕红向黄定文、黄吉松购买，是其个人财产。王仕红与原告之间房屋买卖是王仕红处理个人财产的行为，与彭德军无关。综上，原告起诉彭德军为诉讼主体错误，请求人民法院依法驳回原告对彭德军的诉求。被告王仕红、被告彭德军为支持其抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：证据一、两被告的身份证复印件，拟证明两被告的身份信息。证据二、商品房转卖合同、收条，拟证明案涉3132号房屋属于王仕红向案外人黄吉松、黄定文购买，为王仕红的个人所财产，与彭德军无关的事实。证据三、售房协议、商品房买卖合同、收据、收条、安陆市华夏物业管理有限公司结算凭证复印件各1份，拟证明1.王仕红将其个人财产与原告进行交易的事实与彭德军无关；2.新合同已将房屋变更至原告儿子郭靖名下，由新合同相对人安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司收取水、电、办证费用的事实；3.房屋交付后，原告已交付物业管理费用行使房屋所有权的事实。第三人黄傲英述称，1.黄傲英已经与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。2016年4月15日，该房屋的开发商，安陆市鑫罡房地产开发有限公司与黄傲英签订了一份《商品房买卖合同》，约定将其开发的位于安陆市××办事处毓××小区××单元××室出售给黄傲英，黄傲英于当日向开发商交纳了全部的购房款，开发商也向黄傲英交付了该房屋。2.黄傲英已经装修入住三年多，该房屋已经为黄傲英实际控制、占有和所有。黄傲英接收该房屋后，即对该房屋进行了装修，然后入住，并按期交纳了物业管理费、电费、水费，现已经入住三年多，没有任何人向黄傲英主张该房屋的产权等相关权利。黄傲英已享有该房屋的所有权。3.被告王仕红、彭德军不享有该房屋的处置权。因黄傲英已享有该房屋的所有权，被告王仕红、彭德军不享有该房屋的所有权、处置权，不能向郭定周交付房屋，其签订的《售房协议》没有履行的基础，原、被告之间的诉争与黄傲英购买并享有所有权的房屋没有任何法律关系，原、被告是返还购房款的合同纠纷。综上所述，黄傲英与开发商签订了《商品房买卖合同》并支付了全部的购房款，已经实际控制、占有该房屋达三年之久，享有该房屋的所有权。原、被告之间的诉争与毓秀阁小区三栋一单元三楼3132室没有任何法律关系。第三人黄傲英未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据二，被告王仕红、彭德军表示对售房协议真实性没有异议，但对证明目的不认可，协议上是原告与王仕红签订的售房协议，与彭德军无关。对证人孙某的证言不认可，证人与原告系亲戚关系，存在利害关系，彭德军与证人一样在房屋买卖中是介绍作用，不能证明彭德军出售房屋给原告的事实；第三人质证表示不清楚。对原告提交的证据三，两被告认为，对转账记录不认可，不清楚转账到谁的账户，即使转账至彭德军的账户，仅是彭德军代王仕红收取购房款，也是合情合理。如果该转账属实，转账明细应该由银行加盖公章。对录音证据不认可，该房屋系王仕红的个人财产，与彭德军无关；第三人质证表示不清楚。对原告提交的证据四，两被告认为，真实性没有异议，对证明目的不认可，与本案没有关联性；第三人质证表示不清楚。对被告提交证据三，原告认为，对售房协议无异议，从原告提供的证人证言可知，原告与两被告之间存在房屋买卖合同关系。对于商品房买卖合同，本案合同的相对人是原告而不是郭靖，郭靖与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司之间关系与本案没有关联性。收条是被告事后补的一张条据，不予认可；第三人质证表示不清楚。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据二，售房协议系原告与被告王仕红签订的房屋买卖合同，对于该合同的真实性、关联性，本院予以认定。对于孙某的证言，因证人与原告存在亲戚关系，双方存在一定的厉害关系，其证言的效力较低，结合原告与王仕红签订的售房协议，被告彭德军并未在协议上签名，不能认定彭德军与原告存在房屋买卖合同关系，故本院对证人孙某的证言不作认定。对原告提交的证据三，虽然两被告不予认可，但结合庭审调查，被告王仕红认可已收到原告支付的购房款22万元的事实，本院对该事实予以认定。对原告提交的证据四，因每个案件的案情不尽相同，且该案例与本案不具关联性，故本院对该证据不予认定。对被告提交的证据三，售房协议、商品房买卖合同、收据、收条、安陆市华夏物业管理有限公司结算凭证均具有客观性、真实性，故本院对该证据予以认定。本案在审理过程中，本院依职权调取了如下证据：证据一、湖北省安陆市人民法院（23019）鄂0982刑初103号刑事判决书一份。证据二、毓秀阁小区土地性质的调查情况。证据三、安陆市民政局就两被告婚姻情况出具的证明。对本院调取的证据，对证据一、证据二，原、被告及第三人均表示无异议。本院予以采信。对证据三，原告认为，两被告是今年三月份办理离婚手续，他们出售房屋给原告时是夫妻关系；第三人质证表示无异议。本院认为，安陆市民政局婚姻登记处出具的彭德军的婚姻登记信息具有客观性，能够证明被告彭德军与被告王仕红没有登记结婚的事实。因原告没有证据证明两被告于今年三月份办理离婚手续的事实，且婚姻登记机关亦没有双方登记离婚的档案信息，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月18日，案外人黄志松、黄定文与被告王仕红分别作为甲乙双方签订《商品房转卖合同》一份，该合同主要约定：甲方将安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司以李先烈名义给甲方抵付工程款的安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层（3132号）商品房一套（面积117.43平方米），以商议价112567元转卖给乙方。合同签订后被告王仕红根据合同约定向案外人黄定文、黄志松支付了111000元（其中，10000元支付给陈新强）的购房款。2014年2月16日，被告王仕红与原告郭定周分别作为甲乙双方签订售房协议，该协议约定：经甲乙双方约定，王仕红将位于安陆市五一方向的毓秀阁小区第三栋东单元三楼3132号商品房出售给乙方郭定周，面积117.43平方米，现售总价贰拾贰万元整。1、办证、水、电报装及其他费用由乙方负责；2、乙方首付壹拾伍万伍仟元，余下欠款在2014年6月30日前付清；3、甲方配合乙方改户，即将售楼部内原始售房合同改为乙方名下；4、乙方将余下欠款付清后，甲方将门钥匙交给乙方；5、违约责任……。被告王仕红和原告郭定周均在协议上签名并捺印。协议签订后，原告于2014年6月29日前通过被告彭德军向王仕红支付了房款22万元。被告王仕红亦于2014年4月将安陆市南城毓秀阁小区第三幢东单元三层3132号房屋钥匙交给原告。2014年5月30日，原告为了将该房屋登记在儿子郭靖的名下，在被告王仕红的配合下以郭靖的名义与安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并将合同签订日期提前至2009年11月27日。原告于当日向鑫罡房产地开发有限公司交纳了水、电报装、办证等费用共计8981.70元。郭靖向安陆市华夏物业管理有限公司毓秀阁管理处交纳了2014年物业费1900元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司与第三人黄傲英签订《商品房买卖合同》，约定将毓秀阁安置小区第三栋一单元3132号房屋出售给黄傲英，价格为138567.4元。黄傲英支付了购房款后对该房屋进行了装修并入住至今。同时查明，安陆市南城办事处毓秀阁小区占用土地坐落于安陆市××办事处石桥村，属于集体建设用地。本案讼争房屋的占用土地所有权为安陆市××办事处石桥村集体所有。安陆市人民法院在审理被告单位安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司、被告人陈益松逃税罪、合同诈骗罪一案时，于2019年9月10日作出（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书，该判决已发生法律效力。该判决查明，2010年2月，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司将该公司开发的毓秀阁小区3132号房抵给黄定文、黄吉松用于支付黄定文、黄吉松的工程款。2010年4月18日，黄定文、黄吉松将该房作价11.2567元转卖给王仕红。2014年2月16日，王仕红将毓秀阁小区3132号房作价22万元转卖给郭定周。2014年5月30日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和郭定周签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同（合同中约定购房款11.9544万元），陈新强把购房合同上的时间提前至2009年11月27日，并另收取郭定周水电报装费、办证费等费用0.9582万元。2016年4月15日，安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实际负责人陈新强和黄傲英签订毓秀阁小区3132号房的房屋买卖合同，并收取黄傲英购房款13.8567万元。毓秀阁小区3132号房已被黄傲英装修入住，郭定周多次联系陈新强解决未果，后陈新强离开安陆，失去联系。上述事实有被害人郭定周等人的陈述证明。该判决第三条载明，被告单位安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将合同诈骗所得返还给被害人。另查明，原告郭定周系湖北省安陆市王义贞镇花园村村民。现原告诉讼来院请求判决确认原告与两被告签订的房屋买卖合同无效；两被告连带返还原告购房款229581.70元并赔偿损失；本案的诉讼费用由被告承担。再查明，安陆市民政局婚姻登记处经登记档案查询于2019年8月7日出具被告彭德军的婚姻信息没有被告王仕红与被告彭德军结婚的登记信息。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体土地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。房屋的买卖必然涉及相应土地使用权的转让，农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中，因涉案房屋土地性质为南城办事处石桥村集体所有，该房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，且本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效，原告郭定周并非安陆市××办事处石桥村村民，其购买案涉房屋违反了法律强制性规定，原告郭定周与被告王仕红签订的售房协议属于无效协议，故本院对原告主张其与被告王仕红签订的售房协议无效的诉讼请求予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告应向被告王仕红返还诉争房屋，被告王仕红亦应返还原告的购房款22万元，但由于安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司实施合同诈骗，将诉争的房屋出售给第三人黄傲英，且第三人已支付了全部购房款并装修入住该房屋，形成实际占有的客观事实，现原告向被告王仕红返还房屋已属于履行不能，故在被告返还原告购房款时，亦应考虑被告王仕红在向案外人黄定文、黄吉松购买诉争房屋时已支付购房款111000元实际现状，结合本院已生效的（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书判决确定的内容，本院确定被告王仕红应将原告支付的购房款22万元与王仕红已向他人支付111000元的差额款返还给原告，即220000元-111000元=109000元。其余购房款111000元应根据本院（2019）鄂0982刑初103号刑事判决书确定的内容由安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司在诈骗所得中对原告予以返还。对原告主张的损失赔偿问题，因售房协议无效后，给原告遭受的损失是原告自付清购房款之日起资金被占用期间的利息损失。原告主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付占用资金的利息并无不当，本院予以支持，但对原告主张利息应以109000元为基数。因原告作为房屋买受人明知自己非安陆市××办事处石桥村村民和讼争房屋位于石桥村土地上的基本事实，仍然与被告王仕红签订购房合同，其对造成合同无效存在相应过错，应承担合同无效造成损失的相应责任（50%）。被告王仕红明知诉争房屋位于石桥村集体土地上而向外村村民出售，违反了法律的相关禁止性规定，被告王仕红对造成合同无效存在相应的过错，其应承担合同无效造成原告损失的相应责任（50%）。关于原告以郭靖的名义与开发商安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同问题，因该合同签订的目的仅是为了将房屋登记在原告之子郭靖的名下，且该合同并未实际履行，故该合同约定的权利义务对双方并没有约束力，因此，被告王仕红关于其与原告房屋买卖的权利义务已转移给安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司的辩解，本院不予采纳。本案中，因原告未能举证充分证明被告彭德军是诉争房屋出卖人的事实，故原告要求被告彭德军承担连带返还购房款及赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的办证费、水电入户费8981.70元、对讲门铃600元等费用问题，因原告不能举证证明上述费用由被告王仕红收取的事实，故本院对原告要求被告王仕红予以返还该部分费用不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告郭定周与被告王仕红于2014年2月16日签订的《售房协议》无效；二、被告王仕红于本判决生效后十五日内返还原告郭定周购房款109000元并按50%的比例赔偿占用资金的利息（以109000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的标准计算自2014年6月29日至付清之日止）损失；三、驳回原告郭定周的其他诉讼请求。案件受理费4743元，由原告郭定周负担2491.13元，由被告王仕红负担2251.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  胡宝鸿审判员  胡学鹏审判员  胡柏松二〇一九年十一月七日书记员  曾 梦附：相关法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会功德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八第合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当及时判决。