福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1737号 原告：林悦，男，1992年11月28日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码917505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林悦与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林悦的委托诉讼代理人徐传远和梁伟玲、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林悦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，违约金以原告已支付的购房款555131元为基数按每日万分之三的标准自合同约定的交房日期的次日即2016年7月1日起计算至2017年11月7日为82270.27元；2.判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款555131元为基数按每日万分之一的标准自2018月2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日止，暂计至2019年1月31日止为19818.14元。事实与理由：2014年5月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县某商品房一套，总金额为555131元。合同约定的交房期限为2016年6月30日前，并约定出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；补充协议约定，出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同还约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告逾期至2017年11月7日才履行交房义务，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金；被告履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使原告取得房屋权属证书，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。因被告拒绝向原告支付前述违约金，故请求法院判如所请。 新新房地产公司辩称，1.因遇降雨、大风、高考等不可抗力因素，交房期限可顺延437天。合同第八条第二款约定：遇到不可抗力等特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可据实顺延。合同附件六《补充协议》第五条第三款约定：遇到昼夜降雨超过18mm及六级或六级以上的大风天气；政府部门作出暂停施工作业等原因，双方同意顺延交房时间。根据东山县气象局提供的气象报告，在合同签订至合同约定的交房日期间，发生昼夜降雨超过18mm、六级或六级以上的大风天气共435天，政府通知高考停工2天，均非答辩人所能控制的客观原因，符合上述合同约定的不可抗力等顺延事由，且根据《施工日志》及《监理日志》记录足予证明本项目工程施工单位为保障施工安全或服从政府指令在前述期间确认实际停工。以上，除气象报告，有《施工日志》、《监理日志》相印证，足予证明讼争商品房施工期间因恶劣天气及政府管制导致无法施工是客观存在的事实，应当根据合同约定顺延工期。综上，答辩人可顺延交房437天，即合同约定的2016年6月30日往后顺延437天，至2017年9月10日。2.逾期交房的时间应当截止答辩人通知交房之日，而不是原告诉称的商品房实际交房之日，被告已按合同约定履行通知交房义务，因为原告方原因迟延收房导致未能及时交房的后果，应由原告自行承担，与被告无关。本案中，答辩人通知交房之日为2017年10月31日。3.逾期交房所给买方造成的损失是房产的使用收益，与房产租金年收益率5%相比，约定每日违约金为购房款的万分之三（年化10.08%）过高，应酌情降低。4.根据讼争合同约定,办证期限应当从商品房交付原告使用之日起90日内办理房屋权属证书。本案因为原告方原因迟至2018年6月25日才实际办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付原告使用后的第91日即从2018年9月24日起算。根据讼争合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”本案被告已通知原告于2017年10月31日前来办理交房手续，因原告方原因迟延接收房屋，原告与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及原告出具的承诺书所确认的交房时间为2018年6月25日，故应认定于2018年6月25日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为涉讼商品房的交付使用时间。5.即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应责任，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。6.逾期办证不是因为被告方的原因，被告无需承担违约责任。①逾期办证是因为东山经济开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方的原因造成的。②对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。③“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不应归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应扣减。综上，被告不存在逾期交房事实；逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非被告方的原因造成的，被告无需承担违约金。故此，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：林悦于2014年5月1日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林悦购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县某商品房，总价款555131元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定：出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，时间达8小时以上，造成停工等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2项约定：以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，林悦支付了全部购房款。新新房地产公司于2017年10月29日以特快专递方式向原告方邮寄交房通知书。原告方于2018年6月25日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。被告于2018年11月15日在报纸《闽南日报》上面刊登了帝景国际星城《办理产权登记公告》，通知原告于公告次日起15日内前来办理不动产登记手续。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 上述查明的事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、气象报告、工程竣工验收报告、消防验收意见书、收楼通知单、EMS邮寄单、收楼资料领取、钥匙资料签收单、2018年11月15日版《闽南日报》刊登的帝景国际星城《办理产权登记公告》以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、新新房地产公司是否构成逾期交房；二、合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过高；三、新新房地产公司是否构成逾期办证。本院对此分析认证如下： 一、关于新新房地产是否构成逾期交房的问题。 本院认为，合同附件六合同补充协议第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。新新房地产公司提供东山县气象局的气象报告的统计数据可以证明存在上述可以顺延交房期限的事由。经核对监理日记、施工日记和气象报告，自合同签订之日（2014年5月1日）起至约定的交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计439天，新新房地产公司据此可顺延交房439天，故合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年9月12日。涉案商品房所在的建设项目不在高考考点500米范围内，而且根据监理日记和施工日记记载，施工单位并未因为高考停止施工，新新房地产公司主张高考停工2天，不予确认。新新房地产公司于2017年10月29日向林悦发出收楼通知书，则依合同附件六补充协议第五条第6项、第十二条第2项约定，从通知之日起第8天即2017年11月7日视为新新房地产公司履行了交付商品房的义务，比顺延后的交房时间2017年9月12日迟延了56天，故新新房地产公司构成逾期交房56天。 二、合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过高问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。可见，衡量违约金是否过高的基础是违约造成的损失，并兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。买卖合同已经明确约定了逾期交房违约金为“出卖人按日向买受人支付已付款万分之三”，而依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，新新房地产公司未能提供证据证明约定的逾期交房违约金超过造成对方损失的百分之三十，依法应承担不利的后果。故新新房地产公司要求降低违约金的理由，不予采纳。 三、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。林悦领取案涉商品房钥匙时间（2018年6月25日）即为房屋交付使用时间，按合同约定新新房地产公司应于2018年8月24日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年9月24日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司已构成逾期办证，共计逾期52天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。林悦已经支付了全部购房款，新新房地产公司则应按合同约定将符合条件的商品房交付给林悦使用。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房439天，故合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年9月12日，而新新房地产公司履行交房义务时间为2017年11月7日，新新房地产公司已逾期交房56天，新新房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。林悦要求新新房地产公司以已付购房款555131元为基数按日万分之三支付逾期交房违约金，具有事实与法律依据，予以支持，但逾期交房天数应调整为56天，即逾期交房违约金为555131元×0.0003/天×56天=9326.2元。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年8月24日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期52天，应承担逾期办证的违约责任，新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为555131元×0.0001/天×52天=2886.68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林悦支付逾期交房违约金9326.2元； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林悦支付逾期办证违约金2886.68元； 三、驳回林悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2342元，减半收取计1171元，由林悦负担1118元，福建新新房地产开发有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十一月二十七日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。