贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初5031号 原告：胡锴，男，1988年3月28日生，汉族，住清镇市。 委托诉讼代理人：李明铖、周旭，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：郭忠兵，男，1959年12月20日生，布依族，住清镇市。 被告：翟朝英，女，1960年12月14日生，汉族，住清镇市。 两被告共同委托诉讼代理人：郭永胜，男，1992年10月4日生，系郭忠兵、翟朝英之子，代理权限为特别授权代理。 原告胡锴与被告郭忠兵、翟朝英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告胡锴及其委托诉讼代理人李明铖、周旭，被告郭忠兵、翟朝英及共同委托诉讼代理人郭永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡锴向本院提出诉讼请求：1、判决被告付给原告承租门面拆迁装修所获得的补偿款76615.6元；2、判决被告赔偿原告违约金29520元；3、判决被告返还原告两个月租金16400元；4、案件受理费由被告承担。 事实及理由：2016年4月19日，原被告签订了一份《门面租赁合同》，约定：“出租人（被告）将其坐落于清镇市扁坡村东平路门面租赁给承租人（原告）经营使用；租赁期限为5年，自2016年4月19日起至2021年4月18日止……；十四条（二）如遇国家征收该门面，因该门面系经营性用房，该经营主体系承租人，按照经营性用房拆迁补偿的项目标准，属于承租人应当获得的补偿由承租人享有，例如：承租期内门面装饰装潢补偿，承租人搬迁（搬家）费、承租人安置过渡费、停产停业费等……（三）如出租人因遇到……”，合同签订后，原告将承租门面投入装修，安装设备，并如约支付租金一直正常经营。2019年3月20日，因清镇市政府项目建设需要对被告房屋进行拆迁，经清镇市征收局与被告协商一致后，签订了拆迁补偿协议，依据清镇市诚信房地产测绘有限公司制作的原告承租的一层房屋实际面积为201.62平方米。并根据协议约定将拆迁补偿全部款项给付被告，其中包括装修补偿款。据征收局告知装修补偿款按每平方米380元进行补偿。然而，被告领取拆迁门面装修补偿款后，却未按照租赁合同约定将所得装修补偿款给付原告。原告曾多次与被告协商，也经清镇市征收局主持协商。但均未果。为此，原告根据我国相关法律规定，向人民法院提起诉讼，要求如前请求事项。 郭忠兵辩称，郭忠兵只是收取应该收的钱。已经接到通知要拆迁了，原告才找到郭忠兵倒签租赁合同，租赁期还写到了2021年。真实签订的第一份合同在拆迁之前就已经到期，不存在违约。2019年倒签的合同，就是原告据以起诉的合同应为无效合同。原告胡锴之前欠了好几个月房租，郭忠兵追要了好久才给，原告说的租金16400元是之前欠的房租，并且胡锴连水电费也没有付清。胡锴租房前，房屋就已经装修好的，胡锴都没有动过，没有重新装修。请求驳回原告的诉讼请求。 翟朝英辩称，房屋拆迁协议签订之前，翟朝英就已经与郭忠兵离婚，协议也是郭忠兵一个人签的，案件与翟朝英无关。 当事人围绕诉讼依法提交了下列证据，原告提供原告身份证复印件、被告身份证复印件、原告营业执照复印件、门面租赁合同复印件、被告房屋产权证复印件、土地使用权复印件、建设土地使用证复印件、房屋测绘面积图复印件、拆迁补偿款发放清单及存折领取名册复印件、房屋照片、视频光盘、证人周某、李某证言、收据复印件、银行转账凭证复印件等证据；被告郭忠兵提供的前租户舒宥陶营业执照复印件、朋友圈截图、照片、门面出租合同复印件、证人黄某证言、清镇市人民政府办公室文件复印件等证据，原告申请本院调取的郭忠兵房屋被征收的补偿协议、款项支付凭据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2016年3月30日，郭忠兵（甲方）与胡锴（乙方）签订《门面租用合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于东平路，建筑面积140平方米两间门面，租期为2016年5月1日起至2019年4月30日止。每月租金为5600元。如遇不可抗拒事件，如市政施工、政府干预、自然灾害等，导致乙方经营受到严重影响时，双方可协商调整租金，如协商不成，双方可协议终止本次合同。甲方将房屋交给乙方后，门面的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏房屋架构。合同签订后，胡锴扩租门面，由承租两间门面变为承租三间门面。扩租门面时，双方未订立新的租赁合同。 2019年，郭忠兵（出租人）与胡锴（承租人）签订《门面租赁合同》，约定胡锴租赁郭忠兵位于清镇市的门面，建筑面积为200平方米。租赁期限为2016年4月19日起至2021年4月18日止。门面租金按照月租金8200元，年租金为98400元。如遇国家征收该门面，因该门面系经营性用房，该经营主体系承租人，按照国家对经营性用房拆迁补偿的项目标准，属于承租人应当获得的补偿由承租人享有，例如：承租期内门面装饰装潢补偿，承租人搬迁（搬家）、承租人安置过渡费、停业损失费、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、过渡期内员工补偿费等费用，以及按《拆迁补偿安置协议》中列举应由承租人享有的其他补偿。门面本身属于出租人获得的补偿由出租人享有。如出租人因遇国家征收该门面，而未配合承租人获得上述中的补偿及应当由承租人获得的相应补偿，擅自单方解除本合同的，应按本合同年租金总额30%向承租人支付违约金，并赔偿上述所列费用及拆迁中应由承租人享有的其他补偿。合同载明的合同签订时间为2016年4月19日。 另查明，2014年8月30日，郭忠兵与舒宥淘签订《门面租赁合同》，约定将郭忠兵位于的门面租赁给舒宥淘用于汽车美容，字号为“车洁之家汽车美容中心”，经营范围为汽车美容、汽车保养、三类机动车维修。合同签订后，舒宥淘对门面进行了装修。2016年，舒宥淘不再承租郭忠兵所有的门面，郭忠兵于2016年3月30日将门面中的两间租赁组胡锴，双方签订《门面租用合同》。2016年4月1日，郭忠兵将门面中的一间出租给王洪华。后王洪华经营了几个月后不再租赁，郭忠兵即将门面一并租赁给胡锴。双方未另行签订承租合同。门面租金由每月5600元变更为8200元。胡锴租赁案涉门面用于经营“清镇市汽车美容服务中心”，经营范围为洗车快修、车辆美容、保养，销售汽车装饰用品。胡锴承租后对房屋在原有基础进行了装修。 2018年12月3日，清镇市人民政府办公室下发《市人民政府办公室关于印发巢凤片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案的通知》（以下简称安置补偿方案）。征收包括郭忠兵位于东平路41号房屋在内的清镇市巢凤片区规范红线范围内的建筑物、构筑物。 郭忠兵与翟朝英离婚后，2019年3月2日，郭忠兵与清镇市房屋征收局签订《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》，郭忠兵的住房，包括案涉门面均属于被征收的合法住宅面积。室内装修补偿标准为郭忠兵（户）的砖混结构319.85平方米室内装修外墙有瓷砖，有防盗门、套装门、固柜，室内有中档地砖、电视背景墙、吊顶，厨房、卫生间设施完善，装修按380元/平方米的补偿标准给予补偿。郭忠兵于2019年3月16日领取补偿款163332.8元。郭忠兵被征收房屋一层平面图载明宽12.05米，长14.55米，另有三角形房屋和屋后的小房屋，经双方核对，三角形房屋和屋后的小房屋不是案涉房屋。 审理过程中，胡锴向本院提供了郭忠兵于2018年10月28日出具的房屋租金8200元的收条1份。胡锴于2019年1月26日向郭忠兵转款5000元和3200元的银行凭证。于2019年2月27日，向郭忠兵转款5000元和1000元的银行凭证；于2019年3月1日，向郭忠兵转款5000元的银行凭证；于2019年5月1日向郭忠兵转款4000元的银行凭证；于2019年6月18日，向郭忠兵转款5000元的银行凭证。胡锴主张郭忠兵于2019年3月20日，房屋被征收后仍向其收取租金，收取的租金16400元应予返还。 本院认为，本案的争议焦点在于2019年双方签订的合同是不是双方2016年签订的合同的补充。本案中，胡锴和郭忠兵签订了两份合同，2016年3月30日双方签定的合同后，胡锴租赁的房屋从两间变成了三间，房租从5600元/月增加为8200元/月。2016年签订的合同没有约定装修款的归属，2019年签订的合同应视为对2016年签订合同的补充。房屋装修款的处理应根据双方于2019年签订的合同处理，对于胡锴该项诉请予以支持。但是，案涉房屋长为14.55米，宽为12.05米，面积为14.55米×12.05米=175平方米，根据补偿标准380元/平方米计算，装修补偿金为175平方米×380元/平方米=66500元。对于胡锴诉请超过部分不予支持；根据双方2019年的合同约定，出租人郭忠兵遇到国家征收该门面，未配合承租人获得相应补偿，擅自单方解除合同的承担违约责任，胡锴未向本院提供证据证明郭忠兵违约，对于胡锴要求支付违约金的诉请不予支持；胡锴不能证明超付租金，且实际占有使用案涉租赁的房屋，胡锴向郭忠兵支付房租并无不妥。如有其他物权所有人主张权利可向郭忠兵主张，对于胡锴该项诉不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、《最高人民法院》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告郭忠兵于本判决生效之日起十日内向胡锴支付房屋拆迁装修补偿款66500元； 二、驳回原告胡锴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，减半收取1375元，由原告胡锴负担629元，被告郭忠兵负担746元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  黄国芬 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈天义