云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4037号原告（反诉被告）：张超亚，男，1974年5月26日出生，汉族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市呼兰区，现住云南省景洪市旅游度假区。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：邹忠元，女，1962年11月13日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市，现住云南省景洪市。被告（反诉原告）：邹小丹，女，1972年10月21日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市，现住云南省景洪市。公民身份码430426197210210020。二被告共同委托诉讼代理人：罗根深，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。原告张超亚与被告邹忠元、邹小丹租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张超亚及委托诉讼代理人熊莹、被告邹忠元、邹小丹及其委托诉讼代理人罗根深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张超亚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告因拒租房屋，违反合同双倍赔偿原告定金20万元整；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告签订了《房屋租赁合同》，租赁二被告的“金辉酒店”，签约当日张超亚支付了10万人民币作为租房定金。在双方列清单准备交房当日下午5时许，原告发现酒店大堂内停放两辆电瓶车，要求被告大堂内不要停放电瓶车，有非常大的安全隐患，遭到被告拒绝，并收回准备移交给原告的钥匙，明确表示不租房给原告，也不答应退定金给原告。时至今日，二被告既不退定金，也不履行房屋租赁合同。请求支持原告的诉讼请求。被告邹忠元、邹小丹辩称，一、原告主张的定金，根据合同第二条第4项约定，实际已转为押金，原告要求按照定金罚则双倍返还的主张，没有事实和法律依据。二、被告在完全不知情情况下，受原告激怒，被其视频偷拍，在协商过程中的只言片语，不应认为违约的意思表示。事实上，被告自始至终都愿意出租房屋，并未正式发出过拒租房屋的通知或意思表示。三、原告的起诉系恶意诉讼，原告为实现解除合同以及恶意索赔之目的，蓄意制造所谓被告违约的证据，且证据上有大量删减、篡改和编造的情形。四、原告拒绝承租案涉房屋，拒交房租的行为已构成违约。被告有权不退定金。反诉原告邹忠元、邹小丹向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令反诉被告按月租金20667元标准支付自2019年8月1日起至返还案涉房屋酒店及物品之日的房屋占用费和损失（暂计算至2019年9月1日为20667元）。事实与理由：反诉原告邹忠元、邹小丹系亲姐妹，于2010年5月11日向景洪市曼弄枫曼贡村小组岩拉一家购买了私人宅基地剩余部分532.5平方米，并在2012年建盖竣工了一栋综合楼,未办理建设规划许可证等手续。2017年6月27日，反诉原告邹忠元注册了曼弄枫金辉大酒店。2018年11月28日，反诉被告张超亚与反诉原告签订《房屋租赁合同》，约定由张超亚承租金辉大酒店，双方发生争议，该酒店停止营业，无法另行出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规则许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，请依法支持全部反诉请求。反诉被告张超亚口头辩称，一、反诉原告的证据和陈述的事实，不能证明合同无效。如果被告自行架构的事实以确认合同无效，这是被告自己的过错，目的是故意逃避双倍返还定金的责任。金辉酒店于2017年已经经营，现在也在正常经营，反诉原告为规避定金罚则的事实，主张违章建筑合同无效的诉请不能成立。二、反诉原告并没有将酒店房产和设备交付给反诉被告，其主张占用费，没有事实依据。请求驳回原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于合同效力的相关事实认定。反诉原告认为，涉案房屋系农村宅基地，且未办理相关建房手续，合同是无效的。反诉原告提供了土地转让合同、施工合同、户口信息、结婚证、企业信用信息、房屋租赁合同等证据以证明其主张。反诉被告则认为，反诉原告提供的土地转让合同、施工合同都与本案无关，反诉被告是基于酒店营业执照的真实性，才愿意与被告签订合同的，合同是有效的。本院认定，反诉原告提供的土地转让让合同、施工合同等证据，并不能证明房屋租赁合同无效的诉讼主张，本院不予采纳。合同的效力问题，本院将在后面加以评述。二、关于原被告双方有无违约事实并适用定金罚则的相关事实认定。原告认为，双方签订的租赁合同是合法有效的，被告拒绝交付租赁物，已构成违约，应解除合同并判令被告双倍返还定金。原告提供了房屋租赁合同、现场录制视频三组、视频对话文字稿、证人询问笔录以证明其主张。被告则认为，原告的证据并不能证明其主张，定金已转化成押金，而且原告拒绝接收酒店已构成违约，被告一直强调愿意租赁给原告，如果原告不想租，也愿意返还10万元损失，原告并没有损失，被告将酒店出租给原告，一直未向外租赁，从2019年8月1日到合同终止之日的房屋租金及损失应由原告承担。被告提供了短信聊天记录以证明其主张。本院认定，原被告双方提供的证据能够证明双方签订租赁合同以及发生纠纷的经过，本院对此予以采纳，但原被告双方的证据均不能证实对方违约的事实，本院对此不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，原告（反诉被告）张超亚作为乙方与被告（反诉原告）邹忠元、邹小丹作为甲方签订《房屋租赁合同》，书面约定：邹忠元、邹小丹将“曼弄枫金辉大酒店”一楼大堂包括大堂内8.9号门面至6楼所有房屋共60间客房作为整个酒店经营场所出租给张超亚，租用期限十年，自2019年8月1日至2029年7月31日，第一年至第五年的租金248000元，房租每年一付，次年房租应提前2个月支付；2018年11月28日交酒店定金10万元，第一年剩余租金在2019年8月1日一次性付清248000元，同时交付酒店押金10万元（由定金转为押金），若乙方在2019年8月1日不交付房租和押金，甲方不退还定金，乙方不得以任何理由违反合同，若违约甲方不退还乙方定金，若甲方违约需双倍赔偿乙方定金；等等。当日，张超亚通过银行转帐向邹忠元支付100000元后，邹忠元出具收条：收到张超亚金辉酒店定金100000元，张超亚承诺在2019年8月1日交付房租248000元，逾期不交，定金不退。2019年8月1日，双方在清点财物办理交结时，原告张超亚发现大堂内停有两辆电瓶车，便以存在消防隐患为由要求挪出酒店不能停放，被告邹忠元则以地方空着将来张超亚用作厨房再挪开或改停七楼为由不予认同，双方由此产生矛盾。争执中，邹忠元有“我确定我不租了”、“我不想租了”等言语。双方不能协商解决，原告遂向本院起诉。诉讼中，被告邹忠元、邹小丹表示：愿意将酒店继续出租给原告张超亚，也愿意退还原告张超亚10万元款项，但原告张超亚以被告违约为由，明确表示：不愿再租被告的酒店。另查，被告邹忠元、邹小丹的酒店系向当地村民受让土地后的自建房，2017年6月27日，邹忠元向西双版纳傣族自治州工商行政管理局申请登记注册了“曼弄枫金辉大酒店”，经营场所为：云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼贡村57号。本院认为，被告邹忠元、邹小丹受让农村土地的自建房，已经工商登记注册成曼弄枫金辉大酒店，取得营业执照，被告邹忠元、邹小丹再以建房时未办理建设工程规则许可证等手续为由，主张合同无效，并反诉要求支付自2019年8月1日起至返还之日止的房屋占用费和损失20667元的诉讼请求，本院不予支持。原告张超亚与被告邹忠元、邹小丹就承租曼弄枫金辉大酒店订立的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同，具有法律约束力。双方在原告张超亚交纳定金后、实际清点财物办理酒店交接手续时产生矛盾，在被告邹忠元、邹小丹没有将酒店另租他人或关停酒店等行为表明不履行合同或造成合同实际不能履行的情况下，并不能以其言语表示和想法来认为违约并主张双倍返还定金，也不能以在交接时产生矛盾而未付租金构成违约而不返还定金，双方仅是在履约过程产生矛盾并无实质违约的行为，对一方指称另一方违约的诉讼主张，本院均不予支持。在被告邹忠元、邹小丹明确表示仍愿将酒店继续出租或退还已交付款项100000元给原告由其选择的情况下，原告仍坚持以被告违约要求双倍返还定金来明确表示不再租赁酒店，只能说明双方有协商一致解除合同的意愿，对此本院予以支持，并由被告邹忠元、邹小丹向原告张超亚退还已交纳的100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞的解释（一）》第九条的规定，判决如下：一、解除原告张超亚与被告邹忠元、邹小丹2018年11月28日签订的房屋租赁合同；二、由被告邹忠元、邹小丹自本判决生效之日起十日内返还原告张超亚100000元；三、驳回被告邹忠元、邹小丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由被告邹忠元、邹小丹负担；反诉案件受理费159元，由被告邹忠元、邹小丹负担。案件受理费原告已预交，本院不另清退，被告应将负担的部分迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  玉 香人民陪审员  李瑞芳二〇一九年十一月十一日书 记 员  周婉婷