广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3929号原告：周某，男，1957出生，汉族，户籍地：湖南省湘潭市。委托诉讼代理人：赖泽文，广东惠天好律师事务所律师。被告：吴某，男，1974年出生，汉族，户籍地：长沙市岳麓区。第三人：深圳市阳基房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区上梅林梅村路1号七层综合楼（办公部分）2栋四层。法定代表人：陈阳华,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈舒仪，女，该公司工作人员。原告周某与被告吴某、第三人深圳市阳基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告周某及其诉讼代理人赖泽文，第三人深圳市阳基房地产开发有限公司的诉讼代理人陈舒仪到庭参加诉讼，被告吴某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2019年8月签订的《房屋预转让协议书》；二、被告向原告返还购房款195000元及利息5000元；（利息暂计为5000元，实际应按中国人民银行同期同类贷款利息自每笔购房款支付之日起计算至被告返还购房款为止）；三、被告承担本案全部诉讼费用、保全费。事实和理由：2019年8月8日，原告作为受让方（乙方）与被告（甲方）作为转让方就原告此前购买的惠州市××区大亚湾××路××小区××室签订《房屋预转让协议书》。该协议书记载：经自愿协议达成一致，甲方将自己已与开发商签订购房合同但还未办理房产证的一套房屋在办理好房产证以后转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议，以资共同遵守：一、预转让房屋(以下简称该房屋)位于惠州市××区大亚湾××路××小区××室，建筑面积64平方米。二、双方商定该房屋协议预转让价格为300000元。三、甲乙双方为朋友关系，因甲方资金紧张，欲将其已与开发商签订购房合同，但还未办理房产证的一套房屋，以协议约定价格，在房产证办理好以后，前往惠阳区房产管理局办理房屋产权转让手续，将此房产合法转让给乙方。四、双方一致确认乙方已于2016年付给甲方100000元，作为房屋预转让的定金。并于2019年2月15日，乙方再次付给甲方95000元。截至协议签订日，乙方已累计付给甲方195000元，作为乙方向甲方的购房款。五、到目前为止，甲方上述房产还剩余165000的房屋贷款未还清。由于甲方现阶段资金短缺，没有资金付清上述房屋贷款，因此无法赎楼并办理房产证。乙方同意支付剩余的165000代为赎楼并办理房产证。六、甲乙双方一致同意，在乙方支付完剩余房贷后，由乙方持有上述房产的房产证，甲方在最快时间内配合乙方办理房屋过户手续。七、甲方同意，如有任何因素造成以上房产未能顺利过户给乙方，乙方有权单方面取消此合同。甲方需承担乙方累计支付的360000元债务。甲方应在乙方单方面取消合同后的2个月以内偿还乙方所有债务。如果甲方无力按时偿还此债务，乙方有权向法院申诉冻结甲方的任何财产，进行追偿。八、甲方已于本合同签订之前，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、临时处分权归乙方行使。在该协议书签订后，原告就向开发商深圳市阳基房地产开发有限公司了解被告按揭银行的信息及准备代被告向该按揭银行赎楼。但是深圳市阳基房地产开发有限公司的工作人员却告诉原告：因被告多次未按期偿还按揭银行贷款，导致按揭银行已直接扣划了深圳市阳基房地产开发有限公司的保证金，涉案房屋已经解除抵押，无须赎楼。而深圳市阳基房地产开发有限公司也正准备通过法律程序向被告追讨其未支付完的购房款，双方签订的房屋买卖合同是否继续履行还需等待公司决定。此外，原告还从开发商和房管局了解到涉案房屋的契税和维修基金没有交付。为此，原告就涉案房屋的过户问题和剩余购房款应如何支付多次与被告沟通，但被告并不积极与原告协调如何解决这两个问题。此外，原告还了解到被告因经营超市还欠下他人大额外债，涉案房屋后续有被他人查封的诉讼风险。如原告直接向被告支付剩余购房款，可能存在被告并不将该房款支付给开发商的情况，原告的合法权益无法得到确实保障。根据《房屋预转让协议书》第七条的规定，因被告原因导致房屋无法顺利过户给原告，原告有权单方面取消该合同，并要求被告返还已支付的所有购房款。被告吴某未作答辩。第三人深圳市阳基房地产开发有限公司陈述称，第三人与本案无直接关系，不是本案的适格主体。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告于2016年5月28日向被告支付30000元，于2017年3月6日向被告支付20000元，于2017年3月30日向被告支付50000元，于2019年2月15日向被告支付95000元。被告已将涉案房产向原告交付，但未办理转移登记。原告提交的惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心的查档信息显示，位于惠州××北路××房是否查封一栏为是，是否抵押一栏为否。庭审结束后，原告提出财产保全申请，本院依法作出了（2019）粤1391民初3929号民事裁定书，轮候查封了涉案房产。另查明，涉案房产为被告向惠州市阳基房地产开发有限公司购买，付款方式为首期款加按揭贷款支付，因被告未按照借款合同的约定及时足额偿还借款本息，贷款银行已从惠州市阳基房地产开发有限公司保证金账户扣划。惠州市阳基房地产开发有限公司为此向本院起诉要求被告赔偿被扣划的损失并要求查封了涉案房产，案号为（2019）粤1391民初1929号。本院认为，原告周某与被告吴某签订的《房屋预转让协议书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约已向被告支付购房款195000元，双方达成一致意见由原告支付剩余165000元用于涉案房产赎楼，赎楼后被告配合原告办理转移登记手续，但因被告断供，贷款银行扣划惠州市阳基房地产开发有限公司的保证金账户后，涉案房产的抵押手续已注销，原告事实上已无法以余款165000元赎楼，并且惠州市阳基房地产开发有限公司要求查封了涉案房产，原告亦无法办理转移登记，被告的行为构成违约，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋预转让协议书》，符合法律规定，本院予以支持。关于购房款的退还问题，合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即原告应将涉案房产返还被告，被告应将原告交纳的款项返还，原告要求被告返还购房款195000元，符合法律规定，本院予以支持。占用资金应支付占用期间利息，故被告应向原告支付占用利息，利息分4笔计算，第一笔以30000元为基数，自2016年5月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第二笔以20000元为基数，自2017年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第三笔以50000元为基数，自2017年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第四笔以95000元为基数，自2019年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周某与被告吴某于2019年8月8日签订的关于购买惠州大亚湾XX号X栋XX号房的《房屋预转让协议书》；二、被告吴某于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周某返还购房款195000元及利息（利息分4笔计算，第一笔以30000元为基数，自2016年5月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第二笔以20000元为基数，自2017年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第三笔以50000元为基数，自2017年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止；第四笔以95000元为基数，自2019年2月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；三、原告周某于本判决发生法律效力之日起10日内将惠州大亚湾XX号X栋XX号房返还被告吴某。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、保全费1520元，由被告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年十一月十九日书记员 叶淦漳