陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11448号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字8号。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洁，女，1991年7月3日出生，汉族，自由职业者，住西安市。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称：西水公司）因与被上诉人李洁商品房预售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李洁与西水公司签订了合同登记号为Y16041424的《商品房买卖合同（预售）》，约定李洁购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号地块西水·水岸阳光1幢1单元14层11403号房屋，建筑面积81.99平方米，房屋总价款为578,031元。合同约定的付款方式为商业贷款，2016年4月1日前支付该商品房首期购房款208,031元，余款370,000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件四为关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。其中附件四第二条对《商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”增补如下内容：（一）若买受人逾期付款，出卖人解除本《商品房买卖合同》的，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效：买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额1%的违约金，若买受人已支付部分房价款，出卖人有权从买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与第八条第1（2）项约定的累计应付款3%的逾期付款违约金同时适用。（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押的手续），并承担相应费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。合同附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中附件六第6条规定，“电梯：（1）品牌：蒂森克虏伯；（2）型号：/。”合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续；如果在此期间，该房屋产生任何费用，则买受人在补齐相关费用后（包括物业费、采暖费等），方能要求出卖人为其办理房屋交接手续。附件十二第十一条②项约定，出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。上述合同签订之前，李洁于2016年3月21日向西水公司支付了购房定金20,000元。2016年3月27日，李洁向西水公司支付了认筹款（团购）5,000元及购房首付款188,031元。2016年5月10日，银行向西水公司发放购房贷款370,000元。至此，李洁向西水公司支付了全部购房款，西水公司于2018年3月23日向李洁出具了收到案涉房屋全部购房款578,031元的增值税发票。另查明，案涉房屋至今未取得房屋测绘报告，未通过消防验收，未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年6月25日，李洁到西水公司办理了收房手续。李洁向原审法院提出诉讼请求：1．判令西水公司将与合同约定不符的电梯更换；2．判令西水公司向李洁支付自2016年12月31日至今的逾期交房违约金63,294元（暂计至2017年12月31日）；3．判令西水公司继续承担自2018年1月1日至实际交房之日的逾期交房违约金；4．本案诉讼费由西水公司承担。事实和理由：李洁和西水公司于2016年3月签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定李洁购买位于西安市高新区科技七路4号西水·水岸阳光1幢1单元14层11403号房屋，还约定西水公司应当于2016年12月31日前向李洁交付上述房屋，但至今西水公司已逾期365天仍未履行交付义务，西水公司的行为给李洁造成了巨大的财产损失和精神压力。另外，西水公司未按照合同约定安装蒂森克虏伯品牌电梯，致使李洁居住的房屋安全得不到保障。故李洁诉至法院，请求判如所请。西水公司辩称，西水公司曾告知李洁交房时间推迟至2017年8月，且已就此取得李洁的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。案涉房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至西水公司通知的收房日期2017年11月25日并不构成迟延交房。李洁至今未缴纳大修基金，西水公司依法依约可以不向李洁交房。西水公司已于2017年11月17日通知李洁于2017年11月25日收房，因李洁自己的原因至今未收房，故即便不考虑上述几点，李洁无权主张2017年11月25日以后的迟延交房违约金。且李洁主张的违约金过高，请求法院依法调低。案涉房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，李洁要求更换电梯无事实依据。原审法院认为，李洁与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。庭审中，西水公司认可李洁已履行了支付购房款的义务，故西水公司应按合同约定时间向李洁交付房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房产项目至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未通过消防验收，故尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，按照合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。故应自2016年12月31日起计算违约金。2019年6月25日，李洁到西水公司办理了收房手续，故本案中的逾期交房违约金应计算至2019年6月24日即西水公司实际向李洁交付房屋之前一日。关于违约金的支付标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，李洁未能提供证据证明因西水公司逾期交房行为造成其实际损失的数额。西水公司在庭审中辩称违约金较高，申请人民法院予以调整。考虑到违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，并根据合同双方的履约情况，酌情将合同约定违约金支付标准调整为每日按照已付购房款的万分之一标准支付。关于李洁起诉要求西水公司更换电梯问题，根据《商品房买卖合同》附件十二第十一条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。而《商品房买卖合同》附件四是关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。附件六是关于装饰装修及相关设备标准的约定。因此，附件十二第十一条中所写的附件四应为附件六，才符合附件十二第十一条所表述的内容。因此，涉案项目所使用的电梯虽非蒂森克虏伯牌，但系蒂森克虏伯公司制造的电梯型号，且经西安特种设备检测院检验合格，并不违反合同附件十二第十一条约定。故对李洁要求更换电梯的诉讼请求，不予支持。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推迟至2017年8月一节，因无证据佐证，不予采信。对于西水公司提出涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，不予采信。《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、本判决生效后十日内，被告西安西水置业有限公司向原告李洁支付逾期交房违约金52,369.6元（以578,031元为基数，按每日万分之一标准计算，自2016年12月31日起计算至2019年6月24日止共计906天）；二、驳回原告李洁要求被告西安西水置业有限公司更换电梯的诉讼请求；三、驳回原告李洁其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,382元（原告已预交），本院减半后收取691元，由原告李洁承担50元，由被告西安西水置业有限公司承担641元。宣判后，西水公司不服，向本院提起上诉称，一、李洁至今未缴纳房屋住宅专项维修资金，其公司依法、依约可在李洁缴纳住宅专项维修资金之前拒绝交房且不构成违约。二、一审判决未予认定其公司与李洁协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法应予纠正。三、其公司一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误。四、西水公司曾通知李洁于2017年11月25日前收房，李洁申请于2019年6月25日实际收房，因此，从2017年11月25日至2019年6月25日未交付不属于因其公司原因导致的逾期交付，不应由其公司承担此期间的延期交房违约责任。五、一审法院以涉案房产项目“至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未通过消防验收”为由认定该房屋尚不具备法律规定的交付条件，既未查明事实，也属法律适用错误，依法应予纠正。第一，本案不属于《建筑法》的调整范围，不适用该法。第二、即使按照《建筑法》之规定，该法所称的交付条件也是“验收合格”而并非一审法院所认为的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”。第三，一审法院在未查明涉案房产项目是否属于应当进行消防验收的建设工程的情况下，径直援引该类建设工程的消防验收标准而认定该项目未通过消防验收不具备法律规定的交付条件，既是事实认定不清，也无法律依据，依法应予纠正。六、一审判决认定涉案房屋至今未取得房屋测绘报告与实际情况不符，依法应予纠正。上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回李洁的全部诉讼请求；3、李洁承担本案全部诉讼费。李洁辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条规定中关于交付条件第一项约定，以竣工验收备案为准，但是西水公司称未取得竣工验收不违反法定的交付条件，西水公司已经违反合同约定；2、西水公司未通过消防验收违反消防法的有关规定，西水公司至今未达到交付条件，过错在于西水公司；3、空气污染的原因不属于不可抗因素；4、近三年，西水公司从未与其沟通交涉，其作为弱势群体，权益已经受到巨大的侵害。综上，一审法院酌情降低违约金为52,396元，其认可该违约金的酌情裁判，已经是底线。现其请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，截至二审涉案工程并未通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与李洁签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得于法相悖。案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。此外，西水公司关于其与李洁就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工，亦非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承当相应逾期交房违约责任并无不当。截止目前，涉案房屋并未达到合同约定的入住条件，且涉案楼盘逾期交付的主因系西水公司未依约按期竣工所致，李洁未给付专项维修基金之事实，并非是西水公司可以推迟交房的抗辩理由。西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。西水公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。西安西水置业有限公司预交的1,109元，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月八日书记员 范致远