四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7708号 上诉人（一审被告、反诉原告）：何金山，男，1993年3月8日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：周薇，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄静，女，1991年2月20日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：李松柏，四川法奥律师事务所律师。 一审第三人：何明怀，男，1963年2月22日出生，汉族，住四川省射洪县。 一审第三人：景俊华，女，1969年11月18日出生，汉族，住四川省射洪县。 一审第三人：成都市坤泰房地产中介有限公司，住所地，四川省成都市新都区大丰街道花都大道407号。 法定代表人：罗淑英，总经理。 委托诉讼代理人：罗利波，男，系公司员工。 上诉人何金山与被上诉人黄静、一审第三人何明怀、一审第三人景俊华、一审第三人成都市坤泰房地产中介有限公司（以下简称坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何金山上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令黄静承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、案涉合同签订前，诉争房屋已经进行了大量装修，何明怀、景俊华已经花了大量装修费用，一审法院认定案涉房屋为清水房明显与事实不符；二、根据黄静在一审中提交的二手房网签成交记录，案涉房屋同小区的二手房成交价格为12000元/平方米左右，而案涉房屋的交易价格仅为7074元/平方米，案涉房屋的交易价格明显低于市场价，一审法院认定案涉房屋交易价未明显低于市场价，认定事实错误；三、根据房管部门的限购政策规定，购房资格的确定需要审核户籍、社保、稳定就业情况以及买受人名下房产情况，买受人在一审中仅向法院提交了其户籍以及社保的证明材料，却未向法院提交其稳定就业证明以及其名下房产情况证明，一审法院仅依据黄静的户籍和社保情况认定其具有购房资格没有事实及法律依据；四、根据何金山在一审中提交的银行流水等证据，案涉房屋的房款实际是由何明怀、景俊华支付，仅名义上登记为何金山所有，何明怀、景俊华应是案涉房屋的实际所有人，一审法院仅依据《房产信息查询单》认定案涉房屋系何金山一人所有认定事实错误。 黄静辩称，1.针对何金山所主张争议房屋进行了大量的装修，花费了大量的装修费用，与一审事实不符，在一审过程中，何明怀明确确认案涉房屋进行了简单装修，何金山所阐述的进行了大量的装修与事实不符；2.何金山主张同小区的价格为10000余元，本案的成交价格低于市场价格，与事实不符。从一审查明事实来看，案涉房屋成交价格并没有低于市场价格，而是由何金山与黄静人基于真实意思表示达成合法有效的买卖合同，且并不存在重大误解及欺诈行为，交易是基于合法有效的房屋买卖合同关系，交易行为并未违反法律法规的强制规定，根据《合同法》的规定，属于有效的合同法律行为，应当受到法律保护，双方的权利义务应当根据合同履行。何金山主张的第二项事实与案件事实不符，无事实及法律依据；3.在一审审理过程中，一审法院已经查明本案黄静在签订合同前已经具备购房资格，为此，在一审过程中，一审法院已经组织双方及何明怀、景俊华针对黄静所提交的户籍、社保进行了质证，何金山及何明怀、景俊华对户籍、社保的真实性并无异议。何金山所主张的第三项无事实依据及法律依据；4.本案案涉房屋为何金山单独所有，与何明怀、景俊华是否支付房款无任何关系。何金山以单独所有人的身份与黄静签订了合同，何金山有权处理名下财产，该处分行为合法有效。并非如何金山所主张的实际所有人。基于上述事实，请求法院依法查明本案事实，驳回何金山的上诉请求，维持原判。 何明怀、景俊华陈述：1.案涉房屋的房款及装修全是何明怀与景俊华支付的，何金山没有支付能力，房屋应当属于何明怀与景俊华；2.因为贷款的问题，才将房屋写在何金山名下；3.案涉房屋的成交价格明显低于市场价。 坤泰公司陈述：1.关于房屋价格的问题，二手房买卖是一个房屋一个价，对方提供的价格是在链家网上下载的挂价，而非卖价；2.当时是何金山拿着合同将房屋挂在坤泰公司名下，坤泰公司说的房子可以挂50多万元，黄静是坤泰公司在网上找的客户，之后黄静与何金山自己协谈的价格是40万余元。3.案涉房屋是清水房。 黄静向一审法院起诉请求：1.何金山继续履行房屋买卖合同，按照合同约定依法履行交付房屋的义务和协助黄静办理房屋过户手续；2.何金山承担黄静因一审诉讼已支付的律师费6000元和诉讼保全保险费2000元。 何金山向一审法院提出反诉请求：撤销何金山与黄静于2018年3月15日签订的《房屋买卖合同》。 一审法院认定事实如下：2018年3月15日，黄静与何金山经坤泰公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定黄静购买何金山位于成都市新都区房屋，房屋产权面积56.54平方米。该房屋处于抵押状态，何金山需要黄静提前支付200000元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续，何金山需在30个工作日内办理完成结案注销手续，黄静所支付金额由何金山出具收据并计入黄静购房首付款。房屋成交总价为400000元，合同签订时，黄静向何金山支付定金50000元，商定于何金山还款之后15个工作日内到产权交易中心办理过户或公证等相关事宜，黄静再付给何金山350000元。合同签订后，买卖双方于2018年5月1日前到成都市房地产交易中心办理房屋不动产交易手续。何金山在收到黄静买房全款后1日内与黄静进行房屋的验收交接。合同第十二条手写条款其中约定黄静同意在何金山还款当日提前支付购房首付款150000元。合同签订之日，黄静通过支付宝向何金山支付了50000元定金，何金山收款后出具了相应的收条。2018年4月13日，黄静代何金山向诉争房屋的按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司成都第六支行结清了按揭贷款本息共计155139.74元，同日，何金山出具了收到黄静提前支付购房首付款155139.74元的收条。之后，黄静于2018年4月24日通过银行转账和微信支付方式，向何金山支付了购房首付款50000元，又于2018年5月9日通过支付宝向何金山支付了购房首付款3万元，该两笔款项，何金山均出具了相应的收条。何金山在收取了黄静支付的购房款285139.74元后，却未按约办理诉争房屋的抵押权注销登记手续，也未按约将房屋过户登记至黄静名下，故引起本案纠纷。 一审法院另认定事实，诉争房屋位于成都市新都区，建筑面积56.54平方米，房屋登记信息载明所有权人为何金山，所有方式为单独所有，房屋于2018年1月22日取得不动产权证，在案涉合同签订前，诉争房屋处于装修的初始阶段，属于清水房。诉争房屋于2017年1月18日设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，截止起诉之日，该抵押状态为有效。 一审法院认定上述事实，有当事人的当庭陈述及提供的《房屋买卖合同》、支付宝截图、银行转账凭证、微信支付截图、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证、收条、房屋信息查询记录等证据在卷佐证，一审法院予以确认。 对于当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.黄静为证明其具有购房资格，提交了户口簿和成都市社会保险个人参保缴费证明。何明怀、景俊华对上述证据均不予认可。一审法院认为，黄静提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，足以证明黄静现已具有购房资格，不影响合同的继续履行，故一审法院予以采信；2.何明怀、景俊华为证明与诉争房屋同小区同户型最近的成交价格是728000元，单价为12899元，诉争房屋的成交价严重低于同小区同户型成交价，提交了中介机构关于同小区的成交数据。黄静对该证据的真实性、关联性不予认可，认为不能达到何明怀、景俊华的证明目的。一审法院认为，何明怀、景俊华提交证据只是网上打印的一份数据，不能反映实际成交情况，且也不能反映实际成交房屋的基本情况，即房屋是否装修及转让时是否包含有家电、家具、配套设施等。故该组证据不能达到何明怀、景俊华的证明目的，一审法院不予采信；3.何明怀、景俊华为证明与何金山的关系，以及诉争房屋系何明怀、景俊华实际出资购买，提供了户口簿、储蓄单、存折、何金山的银行流水。黄静对何明怀、景俊华提交的该组证据认为与本案无关，不能达到其证明目的。一审法院认为，从诉争房屋信息查询单，可以得知该房屋的所有权人系何金山，且系其单独所有，何金山有权利处置诉争房屋，故何明怀、景俊华提交的该组证据，关联性缺乏，一审法院不予采信。 一审法院认为，本案争议焦点是案涉合同是否属于可撤销的合同，以及案涉合同是否能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”而本案中，首先，反诉请求撤销合同的当事人何金山，为签订案涉合同的当事人之一，系具有完全民事行为能力的成年人，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人，从2018年3月15日合同签订后陆续收取了黄静支付的购房款，至其最后于2018年5月9日收取了黄静支付的购房款，何金山清楚自己将诉争房屋出售给黄静的行为；其次，诉争房屋登记的所有权人是何金山，系其单独所有，何金山作为诉争房屋的所有权人对自己的不动产，依法享有处分的权利；再次，何金山也没有证据证明系受到了欺诈、胁迫等才被迫签订了案涉合同，且诉争房屋出售时非精装修房，其交易价格也未明显低于市场价，不存在显失公平的情形。综上理由，何金山反诉主张撤销案涉合同不符合上述法律规定的可撤销的情形，黄静与何金山、坤泰公司签订的《房屋买卖合同》应系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，黄静按合同约定已支付了285139.74元购房款，何金山却未按合同约定办理注销抵押登记手续和将诉争房屋过户登记至黄静名下。黄静现要求继续履行合同，因本案中，何金山取得了诉争房屋的不动产权证，黄静代何金山结清了抵押银行的贷款，能办理抵押权的注销登记手续，黄静具备购房资格，且黄静也表示尾款可以随时支付，合同的履行已不存在任何障碍，具备继续履行的条件，故黄静要求继续履行合同的诉讼请求，即要求何金山交付诉争房屋，办理房屋过户登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。在办理过户登记的同时，黄静应将剩余购房款114860.26元支付给何金山。关于黄静要求何金山承担因一审诉讼产生的律师费和诉讼保全保险费，因该两项费用不是必须产生的费用，也因上述一审法院已支持了黄静要求继续履行合同的诉讼请求，黄静已实现了其合同目的，故其要求何金山承担因一审诉讼产生的律师费和诉讼保全保险费，一审法院不予支持。 综上所述，黄静要求继续履行合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；黄静要求何金山支付律师代理费6000元和诉讼保全保险费2000元的诉讼请求，一审法院不予支持；何金山反诉要求撤销合同的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、黄静与何金山、成都市坤泰房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、何金山于一审判决生效之日起十日内协助黄静办理注销位于成都市新都区房屋的抵押权登记手续；三、在注销抵押权登记手续后的十日内，何金山协助黄静将位于成都市新都区房屋过户登记至黄静名下。在办理过户登记之日，黄静应将剩余购房款114860.26元一次性支付给何金山。何金山收款后，应将上述房屋交付黄静；四、驳回黄静的其他诉讼请求；五、驳回何金山的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费100元（已减半收取），财产保全费2520元，合计2620元，由何金山负担；一审反诉案件受理费100元（已减半收取），由何金山负担。 二审中，何金山提交第一组证据1.成都市家庭装饰装修工程施工合同及四川聚合雅筑装饰工程公司出具的收据；2.四川云海舒适家科技有限公司出具的收据（2018年1月15日）；3.成都市成华区文信建材出库单及收据；4.成华区美韬建材经营部出具的送货单及收据（2018年1月18日）；5.四川云海舒适家科技有限公司出具的收据（2018年2月11日）。以上证据证明：（1）案涉房屋已经进行了大量的装修，花费79087元，案涉房屋并非清水房；（2）案涉房屋的所有装修合同均由何明怀签订，所有的款项均由何明怀支付，何金山从未参与；（3）何金山对房屋装修情况完全不知情，其在签订合同时误认为房屋为清水房，存在重大误解。第二组证据：阿书木呷、罗艳与李根就案涉小区房屋签订的《成都市存量房屋买卖合同》，证明同小区房屋市场价格为10652.8元/平方米，案涉房屋成交价格7074元低于该价格70%。另：一审中还提交了案涉小区的房屋成交价格的网络信息，网络信息显示平均价格是12000元，本案的成交价格低于市场价，显示公平。黄静对第一组证据三性不予认可。即使何明怀对房屋进行了装修，在装修上花费了大量的费用，属于何明怀与何金山发生的法律关系，与黄静没有关系。对第二组证据的真实性、关联性不予认可。2018年5月22日签订的合同，本案案涉合同是2018年3月15日签订的。关于房屋价格根据市场有所波动，为此，何金山以该合同作为依据认定本案的房屋成交价格低于市场价格没有事实依据，也没有法律依据。另：包括车位的成交价格是10000元左右，但本案的成交价格是7000余元并不低于市场价格，也不包括车位。景俊华、何明怀对何金山提交的所有证据的三性无异议。坤泰公司对第一组证据的真实性无法核实，但当时去房屋现场看的的时候，房屋里边只改了线路，敲了墙。对第二组证据的真实性无法确定，二手房交易一个房屋一个价。 本院对上述证据认证如下：对于何金山提交的第一、二组证据真实性本院予以确认，对其证明目的本院根据查明的事实综合予以评判。 二审中，何金山对一审判决书第6页第2段第4行“在案涉合同签订前，诉争房屋属于清水房”有异议，认为案涉房屋在签订合同时已经进行了前期的大量装修工作，不是清水房。其他查明事实无异议，无补充。黄静、何明怀、景俊华、坤泰公司对一审查明的事实部分无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》的效力问题；2.案涉《房屋买卖合同》是否能继续履行。现就上述争议焦点做如下论述： 关于案涉《房屋买卖合同》效力的问题，何金山主张案涉房屋的价格低于市场价且该房屋属何金山、何明怀、景俊华共同所有，何金山擅自处分，属无权处分，其与黄静签订的《房屋买卖合同》应属无效。本院认为，房屋价格属《房屋买卖合同》中一项重要的内容，各方对价格达成合意后，才签署合同。何金山作为房屋的出售方，对自己出售的房屋情况应充分了解，在黄静已履行大部分合同义务的时候，其提出房屋价格低于市场价要求确认合同无效的行为，明显有违诚信原则，何金山亦未提交证据证明其签订案涉合同时存在欺诈或胁迫的情形，对其主张本院不予支持。案涉房屋所有权登记于何金山名下，属于其单独所有，何金山有权处分，故一审法院认定何金山与黄静签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效正确，本院予以维持。 关于案涉《房屋买卖合同》是否能继续履行的问题，根据上述论述案涉合同合法有效，各方当事人均应按着合同约定履行各自义务，黄静已按约支付了285139.74元的购房款代何金山结清了抵押银行的贷款，何金山具备办理案涉房屋的抵押权注销登记手续的条件，黄静具有购买案涉房屋的资格且表示可以支付购房尾款，现《房屋买卖合同》的履行不存在障碍，一审法院判决《房屋买卖合同》继续履行，何金山注销案涉房屋的抵押登记并协助黄静办理过户登记并无不当，本院予以维持。 综上，何金山的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费400元，由何金山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  何广智 审 判 员  冯 璐 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅