广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7800号上诉人（原审原告）：黄文香，女，汉族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：何永丰。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。上诉人黄文香因与被上诉人佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄文香上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）解除双方签订商品房买卖合同的补充合同第九条（以下简称补充合同第九条）；（2）新粤丰公司赔偿黄文香因违反合同的损失107350元（从2017年5月1日起至解除补充合同第九条之日止，按照每月5650元计算损失，暂计至2018年11月30日）；2.一、二审诉讼费用由新粤丰公司承担。事实与理由：新粤丰公司未按照约定使用租赁物，擅自改变租赁物用途，且存在未经同意而转租他人的情况，违反法律规定以及合同约定，黄文香可以解除补充合同第九条。（一）一审法院事实认定错误。黄文香已经提交充分的证据证明新粤丰公司存在违反补充合同第九条和合同法第二百一十九条、第二百二十四条等法律规定，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的情形，影响黄文香正常生活以及人身安全。具体表现为：1.新粤丰公司允许租户在商场中岛部位、楼梯间、户外停车场搭建建筑物，该事实有新粤丰公司或物管公司与其他租户签订的场地使用协议、物业服务合同以及照片等证据证实。一审法院认为没有事实依据，显然难以自圆其说。2.一审法院回避户外搭建的建筑物、集装箱等建筑物已经被相关部门认定为违法并已经拆除的事实，只以黄文香主张的中岛部位建筑物未经有关部门认定为违建，即认定黄文香的主张不成立，是错误的。擅自搭建的建筑物不管是否违建，都客观存在，足以证明新粤丰公司的违约行为，无需有关部门的认定。3.新粤丰公司滥用租赁权而不允许租户使用天面，向租户收取天面使用费，迫使租户撤离商场，也是其违反约定使用租赁物的一种表现。在（2018）粤0606民初19949号判决中，一审法院也认可“味某道”店铺使用天面的行为符合法律规定，不构成侵权，无需向新粤丰公司缴纳使用费。4.新粤丰公司随意关停停车位、不允许客户停车，属于未按照约定方法或租赁物的性质使用租赁物，任意扩大对租赁物的使用。5.黄文香举证屋顶广告牌的倒塌是想证明新粤丰公司未对租赁物尽到保证安全的义务。新粤丰公司作为开发商和屋顶广告位的租赁户，对“新翼银某座”的招牌具有维护的责任，该招牌在2018年“山竹”台风来临时倒塌，给涉案商铺带来极大的安全隐患是不争的事实。但一审法院要求黄文香证明该行为是自然灾害还是长期缺乏维护所致，显然是将不必要的举证责任强加给黄文香。6.黄文香提供集装箱发生火灾的证据，用以证明新粤丰公司应当对租赁物的使用尽到保证安全义务，其允许租户在户外停车位、公共部位搭建的集装箱发生火灾，不管火灾是否因乱拉电线造成，但是发生火灾的事实证明存在极大的安全隐患。但一审法院让黄文香证明乱拉电线的事实，显然是偏离了案件审理的重点。新粤丰公司的上述六种违约行为已严重影响黄文香的正常生活、正常使用商铺及人身安全。搭建的建筑物遮挡商铺，堵塞主要通道，搭建物发生火灾，楼顶招牌倒塌，严重影响了商场安全。停车场关闭，客户无法停车，向租户乱收费等，严重影响了业主的正常经营。（二）黄文香已经提供充分证据证明新粤丰公司的行为与黄文香的损失存在关联性，一审法院对此不予认定是错误的。黄文香以高昂价格购买涉案商铺，主要是想获取相应的租金回报，对商铺预期收入及新粤丰公司广告的租金预测图、租金单价对比图抱有期望，新粤丰公司为私利违反合同约定将商铺公共部分转租，导致商场环境恶化，商铺难以出租，无法实现黄文香购买商铺的目的，并造成了实际的经济损失。因此，黄文香有权解除补充合同第九条以及要求新粤丰公司赔偿损失。新粤丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄文香向一审法院提出诉讼请求：1.解除黄文香、新粤丰公司签订的补充合同第九条；2.新粤丰公司赔偿黄文香损失107350元（从2017年5月1日起至条款解除之日止，按每月5650元计算，暂计至2018年11月30日）；3.本案诉讼费由新粤丰公司承担。一审法院认定事实：2010年9月16日，黄文香与新粤丰公司签订商品房买卖合同及补充合同，黄文香以1220590元的价格购买位于佛山市顺德区****新翼某座大楼***号商铺，建筑面积为56.95平方米，套内建筑面积为55.07平方米。补充合同第九条载明：黄文香明晰所购物业及其所在建筑物（含所在小区及其附着物）的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权为全体业主共有。黄文香同意将所购物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让给新粤丰公司，由此产生的收益权由新粤丰公司统一行使和享有，使用期限自房屋交付使用之日起至2047年止。在此期间，新粤丰公司拥有屋顶、外墙、公共部位广告的设立、监管及收益等权利，但其使用不得影响黄文香正常生活及人身安全。2017年5月1日，新粤丰公司与案外人佛山市顺德区拓某物业管理服务有限公司（以下简称拓某公司）签订委托书，新粤丰公司将涉案大楼的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权打包委托给拓某公司经营管理，收益权归拓某公司所有。同时，新粤丰公司将整栋大楼水电费的收取与管理交由拓某公司处理。2017年11月14日之前，拓某公司为涉案商场提供物业管理服务。2017年11月14日之后，广州虹某物业管理有限公司进驻，为该商场提供物业管理服务至今。涉案商铺采取返租经营模式，即黄文香购买涉案商铺后，新粤丰公司、拓某公司与黄文香签订三方协议，黄文香委托拓某公司进行经营，经营期为六年，即2011年5月1日至2017年4月30日，返租期内的月租金为定额10103元。黄文香自述，因新粤丰公司违约，导致黄文香的商铺很难出租，即使偶有出租，租金也大幅缩水，2017年4月之前的租金为10103元，现租金仅为4453元。另查明，黄文香于2017年9月7日向顺德区人民法院提起（2017）粤0606民初14378号商品房销售合同纠纷诉讼，请求确认黄文香、新粤丰公司签订的商品房买卖合同的补充合同第九条为无效条款。该案判决结果为：黄文香、新粤丰公司于2010年9月16日签订的商品房买卖合同的补充合同第九条约定的租赁期限应当为2011年5月1日至2031年4月30日，超出该期限的约定无效。此后，黄文香对该判决结果不服，提出上诉，二审案号为（2018）粤06民终2615号，佛山市中级人民法院认定：第一，补充合同第九条的内容应视为黄文香的真实意思表示。第二，本案业主将所购房屋的共有部分让与他人使用，并未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反该共有部分的建筑设计规划。新粤丰公司与包括黄文香在内的购买涉案楼盘物业的157个业主均签订了补充合同，即新粤丰公司就讼争共有部分的使用权与单个业主逐个达成一致意思表示，从而与超过三分之二的业主达成一致意思表示，此种方法虽有不妥，但并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应视为超过三分之二的业主同意补充合同第九条的内容，因此，补充合同第九条并未违反法律、法规的强制性规定。第三，因黄文香、新粤丰公司成立商品房销售合同关系，该合同关系决定了讼争的共有部分的所有权人仍是包括黄文香在内的全体业主，新粤丰公司以一定对价取得的对共有部分在约定期限内的使用权应为租赁性质，故补充合同第九条应视为租赁合同性质，一审法院认定该租赁期限为2011年5月1日至2031年4月30日，超出该期限的约定无效，处理正确，予以维持。第四，补充合同第九条符合格式条款的特征，但其内容为新粤丰公司以总价优惠1万元的方式向业主租赁业主所购房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位的使用权，即新粤丰公司通过支付对价的方式取得上述共有部分的使用权而非无偿取得，故该条款既未排除业主的主要权利，也未排除新粤丰公司的责任，不符合无效格式条款的法律规定。综上，除约定的租赁期限违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定外，其他内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。需要指出的是，虽然该条款有效，但同时该条款也明确约定“使用不得影响乙方正常生活及人身安全”，即新粤丰公司的使用行为应不得影响黄文香的正常经营和人身安全。如新粤丰公司确有搭建违法建筑、制造消防隐患、阻碍电梯年检等不按照规划用途使用共有部分或滥用使用权损害业主合法权益之行为，黄文香可根据上述约定及相关法律规定另行起诉解除该合同条款、赔偿损失或向相关行政部门投诉，从而保障自己的合法权益。再查明，黄文香自述，黄文香主张解除补充合同第九条的主要事实依据如下：1.新粤丰公司允许承租户在商场中岛部分、楼梯间、户外停车场非法搭建建筑物。2.新粤丰公司不允许租户使用天面，若使用则要求交纳使用费。3.新粤丰公司将公共停车场随意关停。4.新粤丰公司对搭建的广告牌、招牌不进行及时维护，造成安全隐患。5.因新粤丰公司随意拉电线导致火灾。黄文香主张解除补充合同第九条的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款及第二百一十九条。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为黄文香要求解除补充合同第九条有无事实及法律依据。从事实认定层面，分析如下：1.黄文香主张新粤丰公司在中岛非法搭建。但相关建筑的性质未经相关行政主管部门予以认定，黄文香亦未举证证实其曾通过行政处理程序但权利仍未得到充分救济。相关建筑是否非法及是否应予拆除系属行政主管部门的职责范围。2.黄文香主张新粤丰公司不允许租户使用天面，否则将收取使用费。在一审法院审理的案号为（2018）粤0606民初19949号拓某公司、新粤丰公司诉顺德区容桂新翼某座味某道美食坊、何某生侵犯财产权纠纷一案，一审判决驳回拓某公司、新粤丰公司的全部诉讼请求。拓某公司、新粤丰房公司对该判决结果不服，已提出上诉。该案目前仍处于二审中，顺德区容桂新翼银某座味某道美食坊、何某生是否应向拓某公司、新粤丰公司交纳天面使用费，其收取使用费的行为是否合法，仍未有终审判决。3.黄文香主张新粤丰公司随意关停停车场。但黄文香提供的部分证据仅有复印件，部分证据（如光盘）即便内容真实，亦仅能反映在一定的时期内停车场的临时使用状态，该状态是否持续及是否基于新粤丰公司的主观故意并不明确，黄文香未能充分证实其主张的“随意关停”的事实。4.黄文香主张新粤丰公司未对广告牌及招牌进行维护。因“山竹”台风系属严重的自然灾害，黄文香的部分证据（如光盘）即便内容真实，其反映的事实亦仅为特定时间该广告牌的状态，至于该广告牌出现该种状态系因为自然灾害抑或长期缺乏维护，黄文香未能充分举证证实。5.黄文香主张因新粤丰公司乱拉电线导致火灾。但黄文香未能举证证实乱拉电线的事实存在，亦未能举证证实其二者的关联性。黄文香要求解除补充合同第九条缺乏事实依据，一审法院对黄文香的上述意见，不予采纳。从法律适用层面，分析如下：1.黄文香主张解除补充合同第九条的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款及第二百一十九条，但其对于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”中的“合同目的”未能作出合理解释，亦未说明存在“法律规定的其他情形”，或“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失”。2.黄文香另陈述“引用该（法律）条款是针对整个商品房买卖合同而言，而非签订补充合同第九条的目的”，但在本案中，黄文香的第一项诉讼请求仅为解除补充合同第九条，而非解除整个商品房买卖合同。3.黄文香签订整个商品房买卖合同的合同目的、该合同目的是否已实现、该合同目的实现与否与本案的补充合同第九条存在何种逻辑联系，黄文香均未作出解释说明。黄文香要求解除补充合同第九条缺乏法律依据，一审法院对黄文香的上述意见，不予采纳。对黄文香主张解除补充合同第九条的诉讼请求，一审法院不予支持。关于黄文香要求新粤丰公司赔偿损失。黄文香认为其因新粤丰公司的违约行为致使商铺难以出租或租金大幅缩水，但未举证证实其商铺难以出租或租金大幅缩水与其述称的新粤丰公司行为具有直接关联性，应承担举证不能的不利后果，故对于黄文香的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄文香的全部诉讼请求。一审案件受理费2447元（黄文香已预交），由黄文香负担。本院二审期间，上诉人黄文香提供了照片8张、光盘1张，拟证明新粤丰公司在租赁业主的公共部位后，改变了公共部位的使用性质，随意搭建建筑物并对外出租经营，允许租户乱拉电线，存在安全隐患，并且新粤丰公司占用停车位，随意关闭停车位，影响业主的正常经营。被上诉人新粤丰公司没有提供新的证据。本院依法组织当事人质证。本院认为，从现场照片来看，在商场外部公共地面靠墙部位虽有一红色集装箱形状的搭建铺位，但该铺位所占面积较小，并不妨碍通行。另外，其他照片的内容反映商场内部亦不存在黄文香上诉所称的随意搭建的建筑物堵塞通道、整个商铺乱七八糟的情况。至于停车场关闭、铺设电线的照片以及视频，新粤丰公司解释为停车场改造期间短暂的关闭以及线路改造的施工所致，黄文香也确认目前已不存在上述停车场关闭、路面开挖施工的情况。因此，上述证据不足以证明黄文香的主张，本院不予采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院生效判决已认定补充合同第九条除约定的租赁期限违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定外，其他内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。从该条款内容来看，其实质是新粤丰公司以总价优惠1万元的方式向业主租赁业主所购房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位的使用权。同时该条款也明确约定“使用不得影响乙方正常生活及人身安全”，即新粤丰公司的使用行为应不得影响黄文香的正常经营和人身安全，从而导致黄文香无法实现合同目的。根据本案事实，新粤丰公司虽曾有在商场中岛部位等搭建建筑物、广告牌因台风倒塌等行为，但中岛部位搭建物已基本拆除，不存在严重影响业主商铺经营的情况，目前也没有证据证明商场尚存在严重的安全隐患而导致业主无法正常经营以及影响业主的人身安全的情况，此其一；其二，上述约定涉及全体业主的共同利益，是否解除与全体业主有利害关系，现仅有个别业主对新粤丰公司的管理或经营行为有异议，不足以证明新粤丰公司行为严重影响商场众多业主的正常经营。因此，基于合同严守原则，在合同已经部分履行且新粤丰公司不存在根本违约的情况下，黄文香请求解除补充合同第九条的理由不充分，本院不予支持。至于黄文香二审提出的证据与理由，本院在前述证据认证部分已进行论述，不再赘述。需要指出的是，业主购买商铺目的在于投资与经营，但众所周知，经济环境、市场环境、商业环境并非一成不变，而是因时势而变，投资及经营存在商业风险，商铺租金上涨与下跌皆属正常的市场行为，故不应将业主暂时的租金收入减少或难以出租认定为无法实现其购买商铺合同之目的。综上，黄文香的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由黄文香负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月八日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫