苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7185号原告：王霞琴，女，1973年6月2日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：袁煜，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：李勤珍，女，1973年5月25日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：钱丽英，苏州市吴中区郭巷法律服务所法律工作者。原告王霞琴诉被告李勤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王霞琴的委托诉讼代理人袁煜，被告李勤珍及其委托诉讼代理人钱丽英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王霞琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月17日签订的厂房租赁合同；2、判令被告返还涉案租赁房屋即位于苏州市吴中区的房屋（面积500平方米）；3、要求被告支付自2019年4月1日起至合同解除之日止的未付租金及合同解除之后按年租金75000元计算至被告实际搬离之日的占有使用费（被告已付租金50000元）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月17日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告租赁使用原告位于苏州市吴中区面积500平方米的厂房，租赁期限为2年，年租金为75000元。根据该合同约定，租金支付方式为先付后租。合同签订后，被告仅于2019年4月10日向原告支付租金50000元，剩余25000元迟迟未付。经原告多次催款后，被告依然不履行付款义务，原告于2019年4月28日向被告发出合同解除的通知，并要求被告将租赁厂房恢复原状后返还原告，但被告至今仍未返还租赁厂房，故诉至法院。被告李勤珍辩称：请求驳回原告的诉请，被告已按照原合同约定履行了义务，向原告支付2019年租金5万元，新合同是在原合同约定租期尚未到期的情况下，经原告多次逼迫才签订，因此该合同是无效合同，应以原合同约定为准。本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，原告王霞琴（出租方、甲方）与被告李勤珍（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在苏州市吴中区，租赁建筑面积为500平方米。厂房租赁自2019年4月1日起至2021年3月30日止，租赁期2年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲乙双方约定，该厂房租赁每年租金为75000元，须先付后租。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款，如未按时付款所产生的滞纳金由乙方承担。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，并不得破坏该厂房的房屋结构。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，乙方应生产需要等安装的所有设施，合同到期撤离时需自行拆除或搬离，如有设施未按时搬离的，甲方有权自行处理并向乙方收取相应的拆除和搬运费用。租赁期间，乙方不得从事非法经营活动，否则甲方有权取消合同。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金。租赁期间，如遇政府拆迁等不可抗力的原因，乙方需无条件撤离，甲方归还给乙方未使用期限的相应租金。乙方应保证安全生产，在租赁期间如有任何安全事故发生（包括厂房、水电、人身安全等），所有责任及损失均由乙方负责，甲方不承担任何责任。本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。本合同一式4份，双方各执2份，合同经盖章签字后生效。2019年4月10日，被告李勤珍向原告王霞琴支付租金50000元。上述租赁厂房系由苏州双亚机械设备有限公司经向有关部门审批后在位于苏州市吴中区西侧工业用地上建设，后由苏州双亚机械设备有限公司委托原告王霞琴通过出租等方式进行收益管理。另查明，2013年4月1日，原告王霞琴（出租方、甲方）与被告李勤珍（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方面积为500平方米的厂房，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年4月1日止，租金每年50000元，每年在4月1日支付第二年租金，即每次交付一年租金，等等。2018年6月17日，李勤珍向王霞琴发微信“王姐，你看一下水费的户号，我以后直接手机上交就可以了”，王霞琴回复“我这里没有水费户号，你到时直接问抄表的人吧！还有，李老板我想房租上加点，毕竟明年我班都不上了，每个月要帮儿子还贷8000元，并且明年拿房后还要装修，压力很大的，钟老板和苏老板那里我都讲好了，就没跟你讲了！”，李勤珍回复“那明年加点吧”，王霞琴回复“那明年合同重亲签一下吧”。2019年3月6日，王霞琴向李勤珍发微信“好的，到三月中旬时我先过来把合同签下”，李勤珍回复“嗯，阿好少涨点呀，现在楼上面不能住人、基本空关、还有我们之前合同没到期，也注明不能涨的，到期你涨价没话说的，现在阿难做，三天两头来查的，都难阿”，王霞琴回复“都一样的，现在三家人。假如不一样，我难说的，苏老板钟老板都说假如你不愿意涨，可以照以前合同赔偿你，厂房就不租了，他们都想要租的，因为这个价格比外面还是便宜很多的，才12.5一平米，外面这个价格是根本租不到的”……李勤珍回复“有些事只是说说，我知道你不统一房租也不好说、我不答应嘛也不会给你合同单了，我都写好了的”。2019年4月10日，王霞琴向李勤珍发微信“好的，就是转好了，要告诉我下，我要去查一下的”，李勤珍回复“好，我让会计打了，公帐要明天早上到你卡吧！你明早查一下吧”，王霞琴回复“确定是七万五吗，我刚查了一下是五万啊，合同已经重新签过了，假如你们要就样我就直接收回厂房了”，李勤珍回复“照合同办事”，王霞琴回复“你合同已经重新签过了，当然以现在的合同为准，白纸黑字都在，并且当时都讲清楚的，三家房租都是一样的，你既然要这样，我肯定收回厂房”，李勤珍回复“前合同没到期、后合同废纸一张”。此后，原告王霞琴于2019年4月11日向被告李勤珍发微信要求7天内支付剩余2.5万元租金否则直接断电拉闸并要求找地方搬走；于2019年4月15日向被告李勤珍发催信称如明天2.5万元不到账就只能断电收房；于2019年4月16日向被告李勤珍发通知的照片，该通知要求明天中午12点前付清余款2.5万元否则在下午直接拉电闸断电并开始清场。2019年4月17日12时38分许，苏州市公安局吴中分局横泾派出所接110指令，有人自称房东到厂里闹事还把电拉掉而报警，经处警系袁建峰与王霞琴因租赁厂房事宜发生纠纷，民警告知双方走司法途径解决。2019年4月26日，原告王霞琴委托律师向被告李勤珍邮寄律师函（收信地址为涉案承租厂房）称经多次催促剩余租金至今未付，依法通知解除厂房租赁合同并于接函后5日内搬离等，该律师函已于2019年4月29日由他人代收。2019年5月21日，原告王霞琴诉至本院要求被告腾退涉案厂房等，本院立案受理后，原告王霞琴于2019年6月12日撤回起诉。原告陈述，前次诉讼之所以撤回起诉是因遗漏了要求解除合同的诉讼请求，双方签订2019年3月17日《厂房租赁合同》后双方之间2013年4月1日签订《厂房租赁合同》已被变更而无效，本案中因被告明确不履行主要义务，拒绝按2019年3月17日《厂房租赁合同》约定年租金75000元履行，基因此主张解除合同，同意按现状接收涉案厂房。为涨房租之事主要与被告以微信方式沟通，其丈夫亦打过几个电话，但并未胁迫被告签约。被告陈述，2019年3月17日《厂房租赁合同》是受胁迫的情况下签订，当时有人拿着原告的手机一直给其打电话要求涨房租否则就让搬走，其不同意涨房租，经本院释明进一步询问后仍明确表态不同意支付剩余租金2.5万元。审理中，经本院主持调解，双方意见分歧未能达成一致意见。以上事实，有原告提供的2019年3月17日《厂房租赁合同》、国有土地使用权证、建设用地规划许可证复印件、苏州市吴中区发展计划局文件复印件、授权书、微信聊天记录截屏打印件、银行卡客户交易详细信息、通知照片、律师函复印、邮件查询打印件，被告提供的2019年3月17日《厂房租赁合同》、情况说明及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告之间就涉案厂房的房屋租赁合同关系成立并合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方虽曾签订租期十年的2013年4月1日《厂房租赁合同》（下称原合同），在该合同履行过程中又重新签订了租期两年的2019年3月17日《厂房租赁合同》（下称新合同）并增加了年租金标准及增减了部分条款，双方就涉案厂房先后签订的两份合同在内容存在冲突的情况下，根据意思表示最新最近之原则，应视为双方对原合同进行了变更，相关权利义务应以新合同为准。被告虽抗辩新合同是在受胁迫情况下签订，但未能就此提供相应证据，而原告否认曾胁迫被告签订新合同，并提交了双方签订新合同之前协商涨租金和重新签约的相关微信聊天记录，据此，本院采信原告主张，确认自2019年4月1日起涉案厂房的年租金为75000元。根据新合同约定，被告应于2019年4月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的年租金75000元，然而被告仅支付了50000元，余款25000元经原告在本案起诉前催告仍未能履行，原告虽曾在本案起诉前委托律师向被告邮寄律师函通知解除合同，然而原告通知解除时虽催告被告履行并给予被告7天履行期间，但考虑到双方此前因先后签订的两份合同约定不一而就租金标准存在争议，该7天催告履行期间不尽合理，据此该次通知解除不能达到解除合同的效果。此后，被告仍未支付余款25000元，庭审中经本院释明后仍明确表态拒不履行支付该25000元的付款义务，据此原告要求解除合同合法有据，本院予以支持，涉案新合同于2019年9月24日解除。合同解除后，被告作为承租人理应腾退房屋，故对原告要求被告腾退并交还涉案厂房的诉请，本院予以支持。被告作为承租人理应按约支付合同解除之前的租金及此后至涉案厂房实际交还之日止的占有使用费，被告已付50000元，经核算截至2019年11月30日的租金及占有使用费合计50000元，故被告应按75000元/年标准支付自2019年12月1日起至房屋实际交还之日止的占有使用费，如被告在2019年11月30日之前（含当日）腾退并交还涉案房屋则无需向原告支付占有使用费，且每提前一天则按205.48元/天标准由原告返还被告已付款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王霞琴与被告李勤珍于2019年3月17日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月24日解除。二、被告李勤珍应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区房屋（面积约500平方米）并将上述房屋归还原告王霞琴。三、被告李勤珍于本判决生效之日起三十日内支付原告王霞琴自2019年12月1日起至房屋实际交还之日止按75000元/年标准计算的占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1675元，由被告李勤珍负担。被告负担部分已由原告预交，被告李勤珍于本判决生效之日起十日内直接给付，原告王霞琴预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇一九年十一月五日书记员  陈汉东