云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1148号原告：孙伟，男，汉族，1980年10月14日出生，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市勐卯镇贸海路35号1栋1201号。原告：王建平，男，汉族，1978年7月19日出生，身份证住址江西省南昌市进贤县。原告：李辉，男，汉族，1981年11月29日出生，身份证住址江西省南昌市进贤县，现住云南省瑞丽市。三原告委托诉讼代理人：马丽，云南云誉律师事务所律师，执业证号15301199411203850，代理权限为特别授权代理。被告：金澄，男，汉族，1981年4月27日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住云南省瑞丽市。被告：蒋高英，女，汉族，1956年7月15日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住云南省瑞丽市。二被告委托诉讼代理人：龚亚飞，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201710876397，代理权限为特别授权代理。二被告委托诉讼代理人：张天翼，云南和序律师事务所实习律师，证号53131504110125，代理权限为特别授权代理。原告孙伟、王建平、李辉与被告金澄、蒋高英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟、李辉及其与王建平的委托诉讼代理人马丽，被告金澄及其与蒋高英的委托诉讼代理人龚亚飞、张天翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟、王建平、李辉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告承担不能履行房地产转让合同约定的违约责任，双倍返还三原告定金66万元；2、解除房地产转让合同；3、二被告共同承担一切诉讼费用，含诉讼费、保全费、保险费及律师费。事实与理由：三原告与二被告经多次协商，于2019年4月20日达成房地产转让协议，并签订《房地产转让合同》，约定二被告将位于瑞丽市东侧（水上娱乐园内）的自有房屋【房地产证号为瑞房权证瑞丽市字第××号，土地证号为瑞国用（2005）第837号】转让给三原告，转让金额为1241万元，付款方式为签订合同当天支付购房定金33万元，此房的房产证、土地证抵押在瑞丽市农村信用社贷款，待二被告准备好所有过户手续资料，三原告支付现金800万元给二被告用于偿还信用社贷款，取回房产证、土地证后三天内办理过户手续，若被告在约定时间内不办理过户手续视为违约(若因不可抗力因素及不属被告方原因引起的顺延，不视为违约），房产证、土地证过户手续办理完毕后原告须在当天支付完尾款。该合同第五条约定：协议双方签字生效，上述条款双方须遵守否则须承担总购房款1241万元30%的违约金，若因违约引发诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担。合同签订当日三原告交付33万元现金给二被告作为购房订金，二被告收到后写下收条一张。在合同签订时双方口头约定办理过户手续会在今年5月份底前完成。三原告在签订合同后积极筹备资金，等二被告通知付款办理过户手续，经多次催促，被告却告知原告，瑞丽农村信用社已将其起诉至瑞丽法院，且被告金澄与其前妻李燕在离婚诉讼中达成给付李燕财产补偿款550万元的协议，因被告未支付，李燕申请强制执行，被告金澄名下财产含原、被告协议转让的房屋在内全部被查封，被告金澄的父亲金智敏则提起案外人执行异议之诉要求撤销对金澄名下财产的赠予，原告实现过户的愿望遥遥无期。由于二被告自身的原因导致房屋转让合同不能履约，三原告多次同二被告协商且已给予二被告一个月的时间，至今二被告仍不能解决自身家庭矛盾，不能将房产解封，不能办理过户手续，原告只有诉至法院以维护自身合法权益。被告金澄、蒋高英共同辩称，答辩人蒋高英与金澄系母子关系。《房地产转让合同》的转让标的物是案涉房地产。该房地产是答辩人金澄的父亲金智敏个人独资出资购买，暂时登记在金澄和蒋高英名下。2015年3月4日，金智敏为向瑞丽市农村信用合作联社循环借款800万元，将案涉房地产及另五宗房地产全部用于抵押，并办理抵押登记手续，抵押期间为2015年3月4日起至2019年3月4日止。2018年4月6日，金智敏向该信用社贷款759万元。贷款合同到期后，金智敏无法偿还该贷款，经与瑞丽市农村信用合作联社协商，准备处置案涉房地产，以所得资金偿还上述贷款。2019年4月20日，金智敏与三原告协商一致，让金澄、蒋高英配合与三原告签订《房地产转让合同》，约定“第二条：经双方协商转让金额为人民币1241万元，具体付款方式：签订合同的当天支付购房定金33万元人民币，此房产证、土地证抵押在瑞丽市农村信用社进行贷款，待转让方准备好所有过户手续资料，受让方支付现金人民币800万元，转让方用于偿还信用社贷款，取回房产证、土地证后三天内必须办理过户手续，若转让方在约定时间内不进行办理过户手续视为违约……第五条：协议双方签字生效。上述条款双方必须遵守否则须承担总购房款1241万元30%的违约金，若因违约应发诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担……”同日，三原告向金智敏支付定金，金智敏让二答辩人出具收条。三原告至今未履行《房地产转让合同》第二条中“受让方支付现金人民币800万元”的约定。2019年4月28日，案外人李玲燕申请强制执行金澄的财产，瑞丽市法院下发（2019）云3102执304号之一《执行裁定书》，查封案涉房地产及另外四宗房地产。2019年6月21日，金智敏因该执行裁定书提起（2019）云3102民初1060号案外人执行异议之诉，目前尚未审结。2019年7月3日，由于金智敏未偿还759万元贷款，瑞丽市农村信用合作联社将金智敏诉至法院。2019年7月18日，瑞丽市法院依据三原告的申请下发（2019）云3102民初1148号民事裁定书，查封案涉房地产价值70万元的部分。基于上述事实，二答辩人认为：一、依法驳回三原告的全部诉讼请求。金智敏和二答辩人不构成违约，不应承担双倍返还定金的责任。按照《房地产转让合同》第二条的约定及《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，三原告未履行支付800万元的义务，二答辩人作为后履行一方有权拒绝三原告的履行要求；《房地产转让合同》不符合解除条件，不应被解除。该合同未附解除条件和约定可协议解除合同。案涉房地产虽被查封，但并不当然导致合同目的不能实现，金智敏和二答辩人均明确向三原告表示将继续履行合同，二答辩人未迟延履行，不构成违约，该合同也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因二答辩人不构成违约，则不应当承担诉讼费、保全费和律师费等费用。二、法院应依法解除三原告申请的对案涉房地产的查封。三原告的全部诉讼请求不成立，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条之规定，应依法解除对案涉房地产的查封。三、三原告应共同承担本案的诉讼费用（诉讼费、律师费）。三原告将不构成违约的二答辩人诉至法院，二答辩人为了维护自身的合法权益委托律师进行答辩，产生了律师费，根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，三原告未诚实信用地行使权利，给二答辩人造成损失，应依法承担二答辩人的损失（律师费）。需要特别说明的是：一、案涉房地产虽然被查封，但未实际影响三原告的权益。《房地产转让合同》第四条约定案涉房地产已出租，租期至2020年12月31日止，自合同签订之日起，房租由三原告收取。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，三原告在2020年12月31日前都应依法继续履行原租赁合同。目前，金智敏和蒋高英已提起执行异议之诉，如其胜诉将继续履行合同；若败诉，案涉房地产只是被查封的五宗房地产中的一宗，并不当然导致三原告无法取得案涉房地产。二、三原告不享有不安抗辩权。瑞丽市农村信用合作联社起诉金智敏是因其无法偿还贷款，而无法偿还贷款是因为三原告未按约定履行《房地产转让合同》导致；虽然案涉房地产被查封，但并不当然导致合同目的不能实现。故，本案不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形。综上所述，请求法院驳回三原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告孙伟、王建平、李辉提交的证据：一、三原告身份证复印件一份，欲证明三原告的诉讼主体资格适格。二、房地产转让合同原件一份，欲证明原、被告是有完全民事行为能力的当事人，双方协商一致于2019年4月20日签订《房地产转让合同》，约定由二被告把其名下坐落于瑞丽市姐岗东路的房屋转让给三原告，丘地号为0E-05-101，建筑面积为822.45平方米，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第××号，土地证号为瑞国用（2005）第837号，转让金额为1241万元，付款方式为签订合同当天支付购房定金33万元，因该房产证和土地证抵押在农村信用社抵押贷款，原告收到被告准备好的所有过户资料后支付800万元，用于偿还信用社贷款，取回房产证、土地证后三天内办理过户手续，若在约定时间内不办理过户手续视为违约，因不可抗力因素及不属转让方原因引起的顺延，不视为违约。在办理完过户手续当天，受让方支付尾款；合同第五条还约定，签订合同后双方须遵守合同，否则须承担总购房款1241万元30%的违约金，因违约发生诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担。三、收条原件一份，欲证明合同签订当天，三原告以现金方式支付二被告购房定金33万元。四、金澄与孙伟的微信聊天记录截屏打印件一份，欲证明由于被告自身的家庭原因问题，导致合同不可能履行、不可能实现。五、人民法院传票复印件一份、瑞丽市自然资源局不动产登记中心注销窗口抵押查询情况原件一份2页，欲证明在（2019）云3102民初1060号案外人执行异议之诉中起诉了金澄，并且涉案房产已于2019年4月29日被瑞丽市人民法院查封。六、律师费用发票原件一份、保全保险担保费发票原件一份，欲证明因诉讼产生律师费25000元和购买保全保险担保费2800元。经质证，被告对证据1无异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为微信聊天记录不能证明不可能履行或不可能实现；对证据5的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，认为通过查询的查封情况，正好可以证明案涉房地产是在原、被告双方签订合同之后查封的；对证据6的真实性、合法性、关联性不认可。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，且以上证据能够形成完整的证据链证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据6经与原件核对无异，对真实性予以采信。被告金澄、蒋高英提交的证据：（2019）云3102执304号之一执行裁定书复印件一份，欲证明法院查封了五宗房地产，案涉房地产只是其中一宗，并不当然导致三原告无法取得案涉房地产。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为正是由于瑞丽市人民法院于2019年4月29日作出该执行裁定书查封涉案房产，才导致继续履行合同已不可能实现，原告不可能支付被告800万元偿还信用社贷款。本院认为，结合原告的质证意见，对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋高英与金澄系母子关系。2019年4月20日，原告孙伟、王建平、李辉（受让方）与被告蒋高英、金澄（转让方）经协商签订《房地产转让合同》，约定“第一条：金澄、蒋高英把自己享有所有权和使用权的房屋转让给三受让人，此房屋座落在瑞丽市东侧（水上娱乐园内）丘（地号）0E-05-101，产别为私有，结构为：钢结构，房屋总层数为一层，建筑面积为822.45平方米，设计用途为：商业服务，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第××号，土地证号为瑞国用(2005）第837号，土地使用权人为：金澄、蒋高英，此土地座落在：瑞丽市东侧，地号533125001-0E-05-101，无图幅，地类用途：城镇单一住宅用地，使用权类型为租赁，终止日期：2070年5月29日，使用权面积827.50平方米，独用面积827.50平方米。第二条：经双方协商转让金额为人民币1241万元，具体付款方式：签订合同的当天支付购房定金33万元人民币，此房产证、土地证抵押在瑞丽市农村信用社进行贷款，待转让方准备好所有过户手续资料，受让方支付现金人民币800万元，转让方用于偿还信用社代款，取回房产证、土地证后三天内必须办理过户手续，若转让方在约定时间内不进行办理过户手续视为违约。（若因不可抗力因素及不属转让方原因引起的顺延，不视为违约）。房产证、土地证过户手续办理完毕以后受让方必须在当天支付完尾款。（以当天签字为准，如受让方在签字当天不能及时付完尾款即视为违约；若因不可抗力因素导致的无法支付及顺延，不视违约……第四条：此转让房屋转让方己经出租，到2020年12月31日到期，此房地产转让合同签订之日起，房租费由受让方进行收取，租金为100万元，冲抵购房款100万元。第五条：此协议双方签字生效。上述条款双方必须遵守否则必须承担总购房款1241万元30%的违约金，若因违约应发诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担……”2019年4月20日，三原告支付二被告购房定金33万元，二被告出具收条予以确认。2019年4月28日，本院作出（2019）云3102执304号之一执行裁定书，裁定查封金澄名下包括案涉房地产在内的五宗房地产。三原告在得知案涉房地产被查封后与二被告进行协商，协商无果后诉至法院，因本案诉讼向云南云誉律师事务所支付律师费25000元。2019年7月18日，三原告向本院申请查封案涉房地产价值70万元的部分，并提供在中国人民财产保险股份有限公司瑞丽支公司购买的保险责任限额为70万元的保单作为担保，购买该保险支付保险费2800元。根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换情况，在征求当事人意见的基础上，本院将本案争议焦点归纳为：一、应否解除原、被告签订的《房地产转让合同》，二、被告是否存在违约行为，应否双倍返还原告定金，三、本案的律师费和保险费如何承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告孙伟、王建平、李辉与被告金澄、蒋高英签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定的内容诚信履行。根据原、被告双方签订的《房地产转让合同》的约定，本案房屋买卖的交易流程为：1、三原告于签订合同当日支付二被告定金33万元；2、待二被告准备好所有过户手续资料，三原告支付二被告800万元用于偿还瑞丽市农村信用社贷款；3、取回房产证、土地证后三日内办理过户手续。根据已查明的案件事实，案涉房屋在买卖交易流程的第二环节出现纠纷，且当事人自行协商未有实际进展。导致交易迟延的根本原因系案外人因被告金澄未履行生效法律文书确定的义务，向法院申请强制执行，在执行过程中，案涉房地产被查封。截至本案开庭时案涉房地产尚未解除查封措施，现该房地产转让合同在客观上已存在不能履行的事实状态，故原告要求解除与两被告签订的《房地产转让合同》,本院予以支持。因案涉房地产被查封，致使合同目的无法实现的原因归责于被告，二被告已构成根本违约，且其不存在不可抗力等免责事由,故应承担相应的违约责任,三原告主张适用定金罚则，要求二被告双倍返还定金共计660000元的诉讼请求,符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《房地产转让合同》第五条约定，因违约引发诉讼所产生的律师费由违约方承担，根据三原告与云南云誉律师事务所的约定，确定实际支出律师代理费25000元，该律师费符合双方合同约定及《云南省律师服务收费管理办法及标准》的规定，本院予以支持。三原告因申请诉讼保全支出的保险费2800元系其自愿提供且该费用非必要支出，双方对此也未约定，对原告主张的保险费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙伟、王建平、李辉与被告金澄、蒋高英于2019年4月20日签订的《房地产转让合同》；二、被告金澄、蒋高英于判决生效之日起十五日内向原告孙伟、王建平、李辉双倍返还定金660000元；三、被告金澄、蒋高英于判决生效之日起十五日内支付原告孙伟、王建平、李辉律师费25000元；四、驳回原告孙伟、王建平、李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，保全费4020元，由被告金澄、蒋高英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  谭玉娟人民陪审员  杨 丽人民陪审员  杨会红二〇一九年十一月十四日法官助理施翠芳书记员尹丽芸附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。