上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10668号上诉人（原审被告、反诉原告）：联合共赢商业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城路88号10层001室。法定代表人：袁天京，总经理。委托诉讼代理人：张梦迪，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：严婷，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海巨国信息科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。法定代表人：殷洁，总经理。委托诉讼代理人：金渊跃，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人联合共赢商业管理有限公司（以下简称联合共赢公司）因与被上诉人上海巨国信息科技有限公司（以下简称巨国公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联合共赢公司上诉请求：撤销原判第一项、第四项，依法改判上诉人收取的履约保证金不予退还,并改判被上诉人向上诉人支付律师费人民币（以下币种相同）1万元。事实和理由：1.一审适用法律错误。一审认定保证金有违约性质系偷换概念，并直接将保证金与违约金混同，从而对保证金适用违约金的规定，又滥用自由裁量权调低保证金返还金额为35,280元。鉴于履约保证金在交付时间、性质、作用、法律规定上都有不同，不能简单混同。故一审对保证金与违约金混同并酌情调整，在理论和审判实践上站不住脚。2.一审判决有失公平公正，没有达到补偿守约方的结果。上诉人在一审提交证据证明上诉人在招租被上诉人时向案外人上海XX有限公司上海分公司（以下简称XX公司）支付了44,465.76元佣金，因被上诉人违约，上诉人又向XX公司支付了44,481元佣金招租新租户，且被上诉人已在一审中确认是通过XX公司与上诉人取得联系并确认租房需求，故上诉人存在中介佣金的实际损失。另外，双方自2018年10月10日解除合同至新租户入住又有一个月左右空档期（正式交接在2018年10月15日），损失为31,536元，上诉人按照惯例给被上诉人免租期，故上诉人的实际损失达120,482.76元，而按照一审认定被上诉人违约成本为70,560元，显然上诉人的实际损失与一审判决的违约金严重不符，一审对违约金予以调整没有事实与法律基础。被上诉人提前退租构成违约的事实清楚，双方合同对保证金金额用途、退还条件等也作了明确约定，系合同当事人真实意思表示，应予尊重，合同约定违约情况下保证金不予退还也符合行业惯例，也没有损害社会公共利益，故一审对双方合意予以限制不具必要性和合理性。3.一审对律师费予以调整也无依据。根据双方合同约定及上海市的律师收费标准，上诉人主张1万元律师费在合理区间，应予支持。被上诉人巨国公司辩称，不同意上诉人联合共赢公司的上诉请求。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。巨国公司向一审法院起诉请求：判令联合共赢公司返还巨国公司保证金105,840元。联合共赢公司向一审法院提起反诉请求：1.要求巨国公司支付联合共赢公司2018年10月1日至2018年10月10日期间的房屋使用费和服务费11,760元；2.要求巨国公司承担逾期支付房屋使用费和服务费的滞纳金11,877.60元（自2018年9月26日起按日千分之五计算至2019年4月15日止）；3.要求巨国公司承担本案律师费10,000元；4.要求巨国公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月25日，以巨国公司为承租方（乙方），联合共赢公司为出租方（甲方），双方签订租赁合同，约定由巨国公司承租上海浦东新区XX路XX号XX号房屋（以下简称涉诉房屋），首年房屋使用费（此价格包含甲方装修的有偿使用费）为31,536元/月（含税），首年物业管理费及其他费用（含维修基金、空调、消防设施设备等有偿使用费）为3,744元/月（含税），保证金为105,840元；合同第一条约定“乙方承租上述所述房屋作办公之用，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋另作他用或转租或转借给任何他方使用。”合同第二条约定“租赁期限为2018年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满，除非其中的一方在本合同终止前三个月书面提出终止，本合同将自动顺延一年，合同条款及租赁使用期限均不变。房屋使用费调整部分由双方另定书面协议为准。”合同第三条约定“乙方应于前一个月的25日前预付下一个月的房屋使用费和每月基础服务费，甲方收到乙方付款后应及时开具发票给乙方。乙方应按国家标准承担相应税费。乙方如逾期支付房屋使用费和服务费的，甲方将按日收取滞纳金，滞纳金按逾期欠款的千分之五计算，逾期支付超过7天（包括第7天）甲方暂停提供前述提供乙方的一切服务，逾期支付超过15天，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回房屋。乙方支付的保证金不予退还，并由乙方承担给甲方造成的经济损失。”合同另约定乙方应于2018年5月1日前向甲方支付保证金105,840元及首月房屋使用费和服务费35,280元，合计141,120元。租赁期内,如乙方出现任何违约行为导致本合同被提前解除的,保证金不予退还。任何情况下，除非有甲方书面同意，否则保证金不得冲抵房屋使用费和服务费。乙方若出现任何违约行为的，甲方有权从保证金中扣除相应的费用以冲抵相应的违约金、赔偿金等，并书面通知乙方。乙方应在收到甲方发出的书面扣款通知的10日内补足保证金。合同第七条约定“1.乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，并无需事先通知乙方停止提供包括电话服务在内的约定服务，进入乙方的专用办公室搬出所有摆放于专用办公室内的物品进行留置：（a）未能于支付期限内支付每月房屋使用费及服务费、保证金的；……2.前款情形发生的，甲方对已经收取的房屋使用费及服务费、保证金不予退还。同时，甲方为回收对乙方享有的债权所发生的费用（包括律师费用但不限此限）应当由乙方全额承担。……4.乙方在合同期限内非因甲方原因提前解除本合同的，乙方需提前三个月向甲方提出书面申请，并需向甲方支付残存租期的全额专用办公室使用费、基础服务费以及就实际使用专用办公室期间已经产生的其他相关费用后本合同即告终止。”合同还对其他内容作了约定。签订合同后，巨国公司入驻涉诉房屋。巨国公司向联合共赢公司支付的定金35,280元转为2018年6月的房屋使用费及服务费，巨国公司依约向联合共赢公司支付了保证金105,840元。2018年9月，巨国公司因自身经营问题腾空涉诉房屋，并在58同城网站上发布为涉诉房屋招租的广告，同时依约支付联合共赢公司使用费及服务费至2018年9月30日。2018年10月15日，新租户入驻涉诉房屋。巨国公司、联合共赢公司对涉诉房屋的门禁卡、钥匙等进行了交接。因巨国公司、联合共赢公司对巨国公司已付的保证金是否需要退还产生争议，巨国公司诉至法院，要求判如诉请。联合共赢公司收到起诉状等材料后，认为巨国公司尚未支付2018年10月1日至10月10日期间的使用费及服务费，于2019年4月15日向法院递交了反诉状。一审审理中，1.巨国公司提交2018年10月15日的录音、视频光盘及文字整理材料、微信聊天记录截屏打印件一组，证明双方于2018年7、8月前后对合同进行了口头变更，双方均寻找新租户，2018年10月12日，新租户已搬入涉诉房屋内。经质证，联合共赢公司表示对该组证据的真实性无法确认，无法确认录音中的人物为联合共赢公司方工作人员；巨国公司没有证据证明联合共赢公司同意巨国公司转租，即便联合共赢公司允许巨国公司转租，也是联合共赢公司支付了四万多的中介费，找到了新租户，巨国公司并未达到止损的目的。2.联合共赢公司提交邮件截图（含附件10月账单、收房函）打印件一组，证明联合共赢公司分别于2018年9月25日、2018年9月26日、2018年10月8日向巨国公司催讨2018年10月的使用费及服务费，后续于2018年10月9日向巨国公司发送了解除合同的收房函。经质证，巨国公司对上列证据的真实性予以认可，但表示未收到以上邮件，因联合共赢公司发送的电子邮件地址为XX＠qq.com，而巨国公司的正确的邮件地址应为XX＠qq.com；另联合共赢公司发送催讨函的时间间隔过短，不排除是刻意安排。从新租户入驻的时间看，也是巨国公司支付了2018年9月的空置期费用让联合共赢公司有了充足的时间寻找新租户，客观上没有给联合共赢公司造成大量损失。巨国公司同时向法院提交2018年5月21日巨国公司、联合共赢公司邮件来往截屏打印件，证明巨国公司的常用邮箱非联合共赢公司发送的邮箱。经质证，联合共赢公司对巨国公司提交的该份证据的真实性予以确认。3.联合共赢公司提交律师费发票、聘请律师合同及中介费发票、建设银行客户回单、内部佣金请款单、供应商信息表复印件一组，证明联合共赢公司招租巨国公司时支付了佣金44,465.76元，后重新招租支付了佣金45,481元，同时为本案本诉及反诉分别支付了律师费5,000元，共计10,000元。经质证，巨国公司对律师费发票及聘请律师合同的真实性予以确认，但认为收费过高。对中介费等证据的真实性不予确认，认为与本案无关，无法确认是为招租涉诉房屋所支出的费用，且佣金费用过高，其中一张发票开具的日期为双方交接之日，巨国公司有理由相信这是故意为之，双方签订租赁合同的时候，无法预期佣金如此之高。4.双方同意以2018年10月15日作为租赁合同的解除日期。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，巨国公司、联合共赢公司就涉诉房屋签订租赁合同，双方建立租赁关系。根据巨国公司、联合共赢公司的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：首先，关于保证金。巨国公司起诉要求联合共赢公司返还保证金。根据庭审查明的事实，租赁合同中约定巨国公司应于前一个月的25日前预付下一个月的房屋使用费（即租金）和服务费，巨国公司逾期支付上述费用超过15天，视为严重违约，联合共赢公司可以解除合同，收回房屋，巨国公司已支付的保证金不予退还；巨国公司若需提前解除合同，需提前三个月向联合共赢公司提出书面申请以及若巨国公司出现任何违约行为导致合同被提前解除的，保证金不予退还。现巨国公司于2018年9月自行腾空涉诉房屋，于2018年10月15日与联合共赢公司完成交接手续，巨国公司仍应于2018年9月25日之前付清2018年10月的房屋使用费（即租金）及服务费。巨国公司表述联合共赢公司的账单发送了错误的邮件地址，但即便联合共赢公司发送错误，在没有证据证明联合共赢公司已表示不再收取后续费用时，不能免除巨国公司如期支付房屋使用费及服务费的义务。双方租赁合同提前解除的原因在于巨国公司，巨国公司应承担相应的违约责任。审理中，巨国公司提出若保证金有违约性质，该违约金过高，远超联合共赢公司的实际损失，要求予以调整。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及联合共赢公司违约给巨国公司造成实际损失等因素综合考虑。考虑到巨国公司于2018年9月腾空房屋且已向联合共赢公司支付了空置期的租金，客观上给联合共赢公司寻找新租客预留了时间，且联合共赢公司自述其与新租客之间的租期从2018年11月开始，联合共赢公司的损失得到及时弥补。鉴于上述情况，法院酌定联合共赢公司返还巨国公司保证金的数额为35,280元。其次，关于房屋使用费（即租金）、服务费及滞纳金。如前文所述，巨国公司于2018年10月15日与联合共赢公司完成交接手续，巨国公司应当支付2018年10月15日之前的租金及服务费，且该笔费用按约应于2018年9月25日之前支付。现巨国公司尚未支付该期间的费用，故对联合共赢公司要求巨国公司支付2018年10月1日至2018年10月10日期间租金及服务费11,760元及滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。至于滞纳金的数额，巨国公司认为约定过高，法院结合本案中双方的具体履约情况及举证情况，将滞纳金金额酌定为1,200元。最后，关于联合共赢公司主张的律师费。双方的合同约定“甲方（联合共赢公司）为回收对乙方（巨国公司）享有的债权所发生的费用（包括律师费用但不限此限）应当由乙方全额承担”，现巨国公司向联合共赢公司主张返还保证金，联合共赢公司由此聘请律师应诉，且联合共赢公司为向巨国公司催讨2018年10月1日至2018年10月10日期间租金及服务费，聘请律师提起反诉。上述律师费均符合双方合同的约定，应当由巨国公司承担，但巨国公司应承担的律师费数额以上海市律师服务收费政府指导价为标准调整为6,000元。一审法院审理后作出判决：一、联合共赢商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海巨国信息科技有限公司保证金35,280元；二、上海巨国信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付联合共赢商业管理有限公司2018年10月1日至2018年10月10日期间的租金及服务费11,760元；三、上海巨国信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付联合共赢商业管理有限公司自2018年9月26日起至2019年4月15日止的逾期付款滞纳金1,200元；四、上海巨国信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付联合共赢商业管理有限公司律师费6,000元；五、驳回上海巨国信息科技有限公司的其余诉讼请求；六、驳回联合共赢商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,416元，减半收取计1,208元，由上海巨国信息科技有限公司负担805元，由联合共赢商业管理有限公司负担403元。反诉案件受理费1,208元，由上海巨国信息科技有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人联合共赢公司与被上诉人巨国公司于2018年4月25日签订的租赁合同应系双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方应当遵守约定，履行各自的合同义务。鉴于被上诉人巨国公司系自身原因需要提前搬离涉诉房屋，虽然被上诉人巨国公司已于2018年9月搬离涉诉房屋并支付至2018年9月30日的租金及物业费，但并无证据证明其搬离时间即为其与上诉人联合共赢公司合同终止时间，被上诉人巨国公司在一审审理中也认可新租户在2018年10月10日之后搬入，故被上诉人巨国公司应对上诉人联合共赢公司主张2018年10月1日至2018年10月10日期间的租金及服务费负有继续支付的义务。被上诉人巨国公司未予支付，构成违约，对此被上诉人巨国公司应承担合同解除的违约责任。争议焦点1，关于保证金是否退还之问题。本院认为，基于双方在合同条款中约定了被上诉人巨国公司应支付保证金、在被上诉人巨国公司出现违约时上诉人联合共赢公司有权从保证金中扣除相应费用以冲抵相应的违约金、赔偿金等，故双方在本案中约定的保证金实际上是一种履约保证金，是违约责任承担的一种约定方式，并不是法定的债的担保方式，基于双方在合同中约定可冲抵违约金、赔偿金等，且上诉人联合共赢公司提交的证据并不足以证明其损失已达到或者超过履约保证金情况下，被上诉人巨国公司在一审审理中也提出违约金调整要求，故一审法院基于被上诉人巨国公司有提前通知上诉人联合共赢公司及积极寻找新租户的行为，被上诉人巨国公司在2019年9月已经腾空涉诉房屋且将租金支付至2018年9月30日，为上诉人联合共赢公司重新招租提供便利，最大限度降低上诉人联合共赢公司的损失等事实情况，综合考虑被上诉人巨国公司的违约过错程度、对上诉人联合共赢公司造成的实际损失等因素，对违约金予以酌情调整认定，并从保证金中予以抵扣后判令上诉人联合共赢公司退还保证金，符合本案查明的事实情况，且对退还保证金数额认定为35,280元亦属合理，本院予以维持。上诉人联合共赢公司以双方在合同中对保证金明确约定为不予退还为由不同意退还保证金，理由并不充分，本院不予采信。争议焦点2，关于律师费是否应予调整之问题。本院认为，上诉人联合共赢公司向被上诉人巨国公司主张律师费，符合合同约定，应予支持。一审法院基于审理中查明的事实情况，并参考上海市律师服务收费政府指导价中的相关收费标准，对上诉人联合共赢公司主张的律师费损失予以酌情调整为6,000元，尚无不妥之处，本院予以维持。上诉人联合共赢公司认为其支付律师费10,000元符合相关收费标准，故一审法院对律师费作出酌情调整之认定缺乏依据的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，联合共赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币707元，由上诉人联合共赢商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……