广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5538号原告：李振祝，男，1969年4月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：李振强，男，1962年5月12日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李振祝，住广州市海珠区,系原告李振强的弟弟。原告：李秋兰，女，1957年8月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李振祝，住广州市海珠区,系原告李秋兰的弟弟。原告：李秋琴，女，1959年10月12日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：李振祝，住广州市海珠区,系原告李秋琴的弟弟。被告：广州社建房地产投资有限公司，住所地广州市天河区珠村东横三路7号208。法定代表人：潘丽颜。原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴诉被告广州社建房地产投资有限公司（以下简称社建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李振祝、李秋琴及原告李振强、李秋兰、李秋琴的共同委托诉讼代理人李振祝到庭参加诉讼，被告社建公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴向本院提出诉讼请求：1.判令社建公司为李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴履行合同办妥房屋的《房地产权证》；2.判令社建公司支付李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴迟延办理产权登记的的违约金351045元（从2017年4月1日起计至2019年5月16日，共计807天，每日以870000元的0.05%计算）；3.判令本案诉讼费用由社建公司承担。事实与理由：2014年11月24日，社建公司与李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴的父亲李米二签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，编号为201411196321。合同约定，李米二购买社建公司预售的位于广州市黄埔区鹤景路375号大院4号401号房，房款总价为870000。涉案房产已于2016年交付使用。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，社建公司应自房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为李米二办妥产权登记，并将以李米二为产权人的房地产权证交付李米二。但是，社建公司自房产交付李米二后，至今仍未办理《房地产权证》。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》，社建公司已构成违约。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条，被告应承担违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定“李米二要求继续履行合同的，合同继续履行，社建公司应当自逾期之日的次日起至李米二实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向李米二支付违约金”。社建公司于2016年4月1日向李米二交付了涉案商品房，到2017年4月1日，已经超过210个工作日。按2017年4月1日开始起算，截止2019年5月16日，社建公司办证逾期天数为807天，社建公司应支付违约金为351045元。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴作为李米二的继承人要求被告对今后的逾期办理产权登记违约行为，继续支付违约金，具体金额按实际逾期天数计算。综上，社建公司的行为已构成逾期办理《房地产权证》，李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴作为李米二的继承人有权要求赔偿。为此，特提起诉讼。被告社建公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年11月24日，社建公司（甲方）与李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴的父亲李米二（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》）约定：乙方所购商品房为鹤景路375号大院4号商业住宅楼（自编5号）幢4层401号房，房屋地址为黄埔区鹤景路375号大院4号401房，房屋建筑面积为67.46平方米，房价款总金额为870000元，甲方同意乙方按分期付款方式付款，第一期房款261000元自本预售合同网上签订之日起0天内支付，第二期房款200000元须于2014年12月30日前支付完毕，第三期房款409000元须在2015年1月20日前支付。第十条逾期付款的违约责任约定，一次性付款、分期付款及按揭付款的情形下，如乙方未能按照买卖合同第八条约定的期限将应付房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款/未支付房价款/未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2016年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，甲方应自本合同第十三条约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十九条规划、设计的变更第三款约定，乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十一条产权登记约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在规定时间或上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定，2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。双方于同日还签订了《商品房预售合同》附件七补充协议，约定：第四条产权办理，关于买卖合同第二十一条的补充约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括但不限于按《商品房买卖合同》第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），并且在甲方规定的时间内向甲方提交办产权证所需的相符的有关资料和证明文件，否则导致延迟办证的相关责任，由乙方自行承担。第八条其他事项约定，2.买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。社建公司于2015年2月12日向李米二开具870000元的售房款发票。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴称社建公司于2016年4月1日将涉案房屋向其交付，其提交的收据显示案涉房屋业主于2016年3月1日向广东诚正物业服务有限公司支付了6个月管理费、垃圾费和电梯使用费。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴称其未收到过社建公司的办证通知，社建公司亦未通知其缴纳案涉房屋的契税。本院于2019年4月28日向广州市不动产登记中心发函询问黄埔区鹤景路375号大院4号、5号、6号等有关房屋的权属情况及办理产权过户是否存在障碍。2019年6月3日，广州市不动产登记中心回函称“上述房屋涉及项目为鹤林苑商业住宅楼（自编5号），开发企业为社建公司，该项目领取预售许可证20010099号，并经穗国土规划验[2016]163号同意规划验收，项目整体尚未办理首次登记……你院向我局送达过户的协执文书后，若房屋不存在查封或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持生效的法律文书和协执回执等资料申请办理不动产权登记”。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴在诉讼中表示：一、办理产权证过程中如产生相关税费，同意承担应当由其承担的部分。二、清楚可能存在无法办证以及产生其他费用的风险，经本院释明后仍坚持诉讼请求，如无法办证，将另行主张权利。另查明，广州市黄埔公证处于2019年4月24日出具的（2019）粤广黄埔第6676号《公证书》显示，被继承人李米二于2018年3月4日在广州市死亡，继承人李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴向该处申请继承被继承人李米二遗留的位于广州市黄埔区鹤景路375号大院4号401房的房屋权益[《广州市商品房买卖合同（预售）》编号：201411196321]。被继承人李米二与其配偶生前共有子女四人：李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴，李米二的配偶及父母亲均先于李米二死亡。被继承人李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴均表示要求继承被继承人李米二的上述财产。广州市黄埔公证处根据上述事实及依据《中华人民共和国继承法》的规定，证明被继承人李米二位于广州市黄埔区鹤景路375号大院4号401房的房屋权益由继承人李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴共同继承，份额均等，各占四分之一份额。以上事实，有《商品房预售合同》及附件、发票、调查函、复函、《公证书》以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，李米二于2018年4月3日去世，本案原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴，对其父亲李米二基于《商品房预售合同》享有的位于广州市黄埔区鹤景路375号大院4号401房的房屋权益享有合法继承权，李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴有权作为本案的原告提起诉讼。社建公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴提交的证据基础上对本案进行裁判。李米二与社建公司于2014年11月24日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，李米二已依照《商品房预售合同》的约定支付完毕涉案房屋的所有购房款，已依约履行了合同义务。社建公司于2016年4月1日将涉案房屋交付李米二使用，其亦应当按照合同约定于商品房交付后210个工作日即2017年2月6日前为李米二办理产权登记，但直至本案庭审之日，社建公司仍未履行上述合同义务，故应当按照合同约定自逾期之日的次日即2017年2月7日起，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向李米二的继承人李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴支付违约金。在本案中，李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴主张违约金的起算时间为2017年4月1日，系其对自身权利的合法处分，本院予以确认。虽双方签订的买卖合同补充协议变更逾期办证的违约金标准为0.01%，但上述关于变更逾期办证违约金标准所涉买卖合同条款为社建公司逾期交房、变更设计规划、逾期办证的违约责任，而对第十条李米二逾期付款的违约金标准仍按0.05%计算，二者对比显失公平，故上述补充协议中变更逾期办证违约金标准的条款属于加重对方责任、减轻自身义务的条款，对双方并无约束力。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴依照买卖合同的约定每日按该商品房总价款的0.05%的标准计算逾期办证违约金合理，本院予以支持。依照上述约定，社建公司应以870000元为基数，按每日0.05%的标准，向李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴支付从2017年4月1日起至《房地产权证》办至李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴名下之日止的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，逾期办证违约金应以870000元为限。关于办理涉案房屋权属证书的问题。根据广州市规划和自然资源局的复函可知涉案房屋尚未办理首次登记，而依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。因此，只有在办理首次登记后，涉案房屋才具备办理房屋权属证书的法定条件。依据《商品房预售合同》第二十二条约定，如逾期办证达到120日的，则李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴有权在该120日届满之日起半年内解除合同。但经本院释明，李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴仍坚持其诉请，故对于李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴要求社建公司为其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院予以驳回。李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴可待涉案房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州社建房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴支付逾期办证的违约金（违约金以870000元为基数，按每日0.05%的标准，从2017年4月1日起计至《房地产权证》办至原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴名下之日止，违约金以870000元为限）；二、驳回原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6566元，由原告李振祝、李振强、李秋兰、李秋琴负担252元，由被告广州社建房地产投资有限公司负担6314元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  王丽红人民陪审员  臧玉林二〇一九年十一月二十日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵