山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初6043号原告：徐美，女，1981年2月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。被告：刘军，男，1988年10月19日出生，汉族，居民，住日照市。被告：刘姝华，女，1989年9月18日出生，汉族，居民，住日照市。两被告委托诉讼代理人：王文轩，山东德与法（日照）律师事务所律师。原告徐美与被告刘军、刘姝华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐美及其委托诉讼代理人单子洋、被告刘姝华及其委托诉讼代理人王文轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告赔偿原告违约金76000元；3、诉讼费、代理费等费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为判令被告返还原告支付的购房定金20000元，并赔偿违约金56000元，共计76000元，并明确第三项诉讼请求为诉讼费1700元、律师费5000元由被告承担。事实和理由：2019年6月14日，原被告双方经众信置业中介签订房屋买卖合同，原告购买被告所有的位于日照市房屋一套，总价款为38万元。合同签订当天，原告支付了定金2万元。后原告根据约定向被告支付了首付款12万元（加定金2万元共计12万元）。合同约定的双方办理手续期限已到，但被告明确告知中介及原告，房子不卖了。合同约定了由违约方承担守约方支出的诉讼费、律师代理费等费用。综上，因被告违约拒不履行合同，原告要求被告按照合同约定赔偿合同总价款20%的违约金。现提起诉讼，望依法审理。被告刘军、刘姝华辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同，证明原被告于2019年6月14日签订合同，双方存在房屋买卖合同关系，合同约定了权利义务和违约责任；证据2、被告出具的定金收到条及银行交易明细各一份，证明被告于2019年6月14日和原告签订合同当天，收到原告交付的定金2万元；证据3、购房首付款收据及银行交易明细各一份，证明原告按照合同约定向中介方交付购房首付款10万元（根据合同约定此笔首付款由中介方保管）；证据4、委托代理合同及代理费收据各一份，证明原告与委托代理人之间签订的代理合同，并支付诉讼代理人5000元；证据5、原告代理人于2019年8月1日与被告刘姝华通话录音一份（原始载体为原告代理人单子洋的手机），证明房屋买卖合同签订后被告对涉案房屋不卖的事实。后原告申请证人王某、赵某（分别为联瑞地产63店员工、店长）出庭作证，证实涉案房屋是联瑞地产在58同城上找到的房源，后联系了房主刘姝华。因涉案房屋登记在刘军名下，中介通过刘姝华向刘军核实了出售意向。后原被告在众信地产的居间下签订了房屋买卖合同，原告按照合同约定支付了定金及首付款，但2019年7月24日，被告刘姝华告诉中介说房子不卖了。中介没有刘军的联系方式。被告刘军、刘姝华质证认为：对证据1真实性无异议，该证据反映的刘姝华是刘军签订买卖合同的代理人，房屋的真实出卖人为刘军，刘姝华的代理权限仅仅是签订合同，合同签订完成后需要刘军本人继续履行合同，结合原告的陈述，其对刘姝华的身份原告代理人是明知的，其仅仅能够代表刘军签订合同，包括后期的房产过户均需要刘军本人履行合同，该房屋登记在刘军名下，刘军本人完全可以配合过户登记，而且房屋的买卖合同具有合同的相对性，该份合同只能约束原告及被告刘军，而不能因为第三人的某些行为，而认定合同的当事人违约；对证据2收到条的真实性无异议，该2万的定金并没有实际交付被告，而是交付给了中介，被告没有任何理由替中介返还；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，代理费用的数额是否符合相关收费标准，请法庭予以认定；对证据5真实性无异议，一是仅仅凭一份通话录音不能完整的反映双方的合同履行的整个过程，二是被告刘姝华接到电话的时候并不知道原告代理人的身份，也不知道原告代理人所谓何来，刘姝华做出上述反应是合情合理的，三是根据证据1出卖方为刘军，刘姝华并不能正确反映刘军的意思，也没有权利代理刘军在签订合同之后做出任何意思表示，因此，仅仅凭一份通话录音并不能证明被告违约，实际上直至现在，被告也愿意出卖房屋，四是双方的录音时间是8月1日，按照原告的主张，应当是从8月1日其认为被告违约，而根据合同第九条第三款，原告在支付完毕首付款后应当在七个工作日之内办理房屋贷款提交相关的贷款材料，也表明原告购买涉案房屋大部分依靠的是银行贷款，被告不清楚原告是否按照合同约定向银行申请贷款，或者是银行贷款申请后银行是否予以批款，如果不是就能够表明原告没有能力购买此房屋，也就证明提起本次诉讼主观是恶意的。对证人证言有异议，第一，两名证人代表联瑞地产出庭作证，因此两证人应当提供初步的证据证实其身份，因为合同中标明负责涉案房屋买卖的员工并非两证人；第二，证人王某所述被告不想再卖房了是通过其他员工告知，属于传来证据，应当提供王某与刘姝华的聊天记录，事实上，被告至今仍然同意出售房屋；第三，两证人并没有参与到合同履行的过程中，两证人同时确认7月24日与刘姝华有沟通，但从原告的起诉状中可以看到7月29日提起诉讼，不排除恶意诉讼的可能；第四，整个过程中，原告本人与两被告没有任何沟通，被告也没有收到过协助原告办理贷款的通知及请求，综上，两证人证言在没有其他证据佐证的情况下，用于证明被告违约是不充分的，被告刘军愿意按照合同价格出售房屋。被告刘军、刘姝华向法庭提交了涉案房屋的不动产权证书，证实涉案房屋为被告刘军单独所有。原告对该证据真实性无异议，但认为房屋虽然登记在刘军名下，但是系两被告婚后共同财产，刘姝华代签合同，刘军也知晓并同意，房屋买卖合同真实有效。本院经审查，对于原告、被告提交的证据，无异议的本院予以采信。存在争议的证据本院将结合查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘军与刘姝华系夫妻关系，二人婚后购买了涉案房屋，并登记在被告刘军名下。2017年5月1日，刘姝华作为卖方（甲方）刘军的代理人与作为买方（乙方）的原告徐美在日照众信置业发展有限公司的居间下签订房产买卖合同，约定被告将位于日照市房屋（附带储藏室）出卖给原告，总价款380000元，双方约定原告向被告支付购房定金20000元，双方同意此定金暂由被告保管。合同第二部分第1条约定，“……本合同签订的同时，乙方（原告）向甲方支付购房定金款（大写）贰万元整，甲乙双方同意此定金暂由甲方保管”。合同第六部分第4条约定，“甲方（被告）从乙方（原告）支付的款项中支付交房保证金20000元，该保证金由中介方暂时保管，待甲乙双方房屋交接完成，结清相关水电物业费用，甲方户口迁出此房，屋内装修设施及留给乙方物品，甲乙双方交房无异议后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取”。合同在第九部分违约责任中约定，“1、本房屋买卖合同签订后，如甲方违约不卖，除双倍返还已收取的定金外，甲方同意并认可因房价变动给乙方造成损失（甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估），并认可按照本合同总价款的20%向乙方支付损失赔偿……3、乙方支付首付款后，甲乙方必须7个工作日内配合对方办理该房产银行按揭贷款并提供相关贷款材料，……如超过30天即视为违约不卖，应承担相应的违约责任。……8、甲乙双方如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用（包括但不限于上述费用）。”合同签订后，原告当日支付了上述定金，被告出具了定金收到条一份，并在收到条上备注“定金转为交房保证金”。2019年6月26日，原告与中介方日照众信置业发展有限公司签订了购房首付款代管协议，向中介方缴纳了100000元首付款由其代管。2019年7月24日左右，被告刘姝华向中介表示不再出售涉案房屋。2019年8月1日，原告代理人向被告刘姝华核实房屋是否继续出售，被告刘姝华称不再出售，且其对象（刘军）也不同意出售。本院认为，被告认可房屋为两被告婚后购买，并称由被告刘军个人偿还贷款，故房屋为被告刘军单独所有。对此，虽然房屋登记在被告刘军一人名下，但该房屋是两被告夫妻关系存续期间用共同财产购买以及偿还贷款，应属于两被告共同共有。被告刘姝华作为涉案房屋的共同共有人受另一位共同共有人刘军委托与原告徐美在平等、自愿基础上成立房屋买卖合同关系，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约交付了定金及首付款，但被告刘姝华作为房屋共有权人以及房主刘军的代理人明确表示不再出售房屋，原告有理由相信涉案房屋所有权人已经达成合意不再出售房屋，因此合同目的最终不能实现，被告的行为显已构成根本违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件已经成就，对于原告主张的解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告存在违约行为，原告有权要求被告返还已缴纳的定金20000元，对原告的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，合同中对此约定，“本房屋买卖合同签订后，如甲方违约不卖，……甲方同意并认可因房价变动给乙方造成损失（甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估），并认可按照本合同总价款的20%向乙方支付损失赔偿……”被告主张违约金过高，应当对此承担举证责任，但被告未提供证据证实，因此，对原告主张的违约金的计算方式，本院予以支持。按照合同约定，违约金应为合同总价款的20%，即380000元x20%＝76000元，原告主张56000元，系对其自身权益的处分，本院予以支持。对原告主张的律师费5000元，符合律师代理费的收取标准，且涉案房屋买卖合同中亦进行了约定，“甲乙双方如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用（包括但不限于上述费用）”，本院予以支持。因上述费用系两被告处分共同共有的房屋时产生的债务，系夫妻共同债务，两被告对此应当承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐美与被告刘军于2019年6月14日签订的房屋买卖合同；二、被告刘军、刘姝华于本判决生效之日起七日内返还原告徐美定金20000元；三、被告刘军、刘姝华于本判决生效之日起七日内向原告支付违约金56000元；四、被告刘军、刘姝华于本判决生效之日起七日内向原告支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由被告刘军、刘姝华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  鹿梦吟人民陪审员  滕照宁人民陪审员  李君业二〇一九年十一月十四日书 记 员  陈佼佼