贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2374号原告：石光华，男，1964年06月12日出生，苗族，贵州省铜仁市人，自由职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人:李文军，贵州邦宇律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师，一般授权。被告：万志平，男，1964年04月10日出生，汉族，贵州省江口县人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。被告：樊竹英，女，1961年05月11日出生，土家族，贵州省江口县人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。两被告共同委托诉讼代理人：吴志成，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：罗玲丽，贵州驰铭律师事务所实习律师，特别授权。原告石光华与被告万志平、樊竹英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年06月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石光华及其委托诉讼代理人李文军、黄文婷，被告万志平、樊竹英及其共同委托诉讼代理人吴志成、罗玲丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石光华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《售房协议书》无效；2、依法判令被告将位于铜仁市碧江区房屋返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告石光华变更第二项诉讼请求为：要求被告返还房屋拆迁补偿款423872元及水表费1500元，共计424372元。事实和理由：因原告无住房，2006年12月20日，原告与案外人舒永英签订《建房土地使用权协议》，合法取得位于铜仁市碧江区柑子园面积210平方米的宅基地使用权。随后，原告在该宅基地上修建一栋七层的房屋。农历2009年11月08日，原告与被告万志平签订《售房协议书》，双方约定：原告将自己房屋的第六楼面积100平方米左右、三室一厅一厨一卫房屋一套，以124000元的价格出卖给被告；被告交原告的房款首付金100000元，被告交款后，此房由被告自己使用；房产证期限为三年，今后各种费用与被告无关，三年内办证如有误，一切后果由原告承担，退房退钱。然而，签订《售房协议书》后，被告仅支付首付金90000元，尚欠首付金10000元，经原告多次催讨，被告至今未予以支付。被告共尚欠原告尾款24000元未付。更重要的是，原告修建房屋的土地属于原铜仁市（现更名为碧江区）河西办事处双江村大江坪组集体土地。因房屋必须修建在土地之上，与土地有直接的关联性，而原告修建房屋的宅基地使用权属于集体土地使用权。原告作为双江村村民依法取得宅基地使用权，勿须缴纳土地出让金。根据“地随房走、房随地走”原则，原告出卖房屋势必连同房屋之下的土地一并出卖。而被告仅此一处宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，原告修建在集体土地上的房屋不能出卖给本集体经济组织成员之外的被告。如果被告取得房屋及之下的土地，那么其就违反了“一户一宅”的原则。因此其签订的《售房协议书》内容违法。原告也一直因此无法办理房屋产权证和土地使用证。此外，被告未支付完全部房款首付金，擅自搬入房屋内居住至今，原告同意将被告支付的部分款项抵作其使用房屋的租金，因此不再单独要求被告支付租金损失，原告也不用返还被告钱款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应将房屋退还原告。综上所述，被告万志平一直未付清首付款，且原告房屋实际已无法办理房屋产权证和土地使用证，被告也仅是对房屋取得使用权。根据《售房协议书》第七（条）三年内办证有误，可以要求退房退钱。更重要的是双方签订的《售房协议书》违反法律法规，内容应属于无效。现因该涉案房屋已经被拆除，被告获得了补偿款，故要求被告返还该房屋的拆迁补偿款及水表费。原告为此事多次找被告协商无果，为了维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。被告万志平辩称：答辩人与被答辩人于农历2009年11月08日签订的《售房协议书》合法有效，应受法律保护。一、2009年11月，答辩人与被答辩人双方经友好协商，在平等自愿的基础上，双方就被答辩人石光华将自己修建的房子出售给答辩人一事达成一致意见，价格为124，000元，房屋面积为100平方米左右，签订时支付100,000元，房产证、土地证、水电过户等手续办理完后支付尾款24，000元。双方达成协议后，答辩人支付了90，000元，并于农历2009年11月08日签订了《售房协议书》，显然该《售房协议书》是双方经友好协商而达成的协议，系双方真实意思表示；二、被答辩人石光华修建的该栋房子，是经原铜仁市人民政府批准同意的，属于合法建筑，被答辩人销售该房是其依法享有的权利；三、《售房协议书》合法有效，被答辩人认为其出售房屋是修建在宅基地上的，不能转卖给本集体经济组织成员之外的人，但是答辩人购买房屋是以家庭为单位进行购买，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员，该《售房协议书》就是合法有效；本案中，购房人万志平的妻子樊竹英属于双江社区居民，是该集体经济组织成员，不存在转卖给本集体经济组织成员之外的人，因此被答辩人认为其销售的房子是销售给本集体经济组织成员之外的人的理由也不能成立，并且答辩人在购房时只知道该房子是被答辩人修建，修建该房子是经铜仁市人民政府批准的，是合法的建筑。答辩人以合理的价格购买该房并不存在故意损害被答辩人的权利，退一步讲，即使被答辩人出售该房损害了该集体经济组织的权益，那提起诉讼的权利也是属于该集体经济组织，被答辩人无权行使退房的权利，那么在此种情况下，被答辩人的诉讼身份不适格；四、答辩人不存在违约，答辩人尚欠10，000元是事实，但是这10，000元不是答辩人不支付，而是被答辩人自己不收。《售房协议书》签订完时，答辩人支付了90，000元，之后答辩人多次拿钱去被答辩人家支付剩余10，000元，但是被答辩人总是说等水电过户时一起算。因为水电立户的费用按照约定是由被答辩人承担，但是水电立户时，立户的费用是答辩人先支付。显然，答辩人不存在违约。综合以上四点，答辩人认为双方签订《售房协议书》是双方经过友好协商，并且是平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议的内容也没有违反法律的强制规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》的规定该协议合法有效，受法律保护。因此被答辩人的第一个诉讼请求依法不能成立；答辩人认为被答辩人的起诉已过期限（除斥期间）。双方签订的《售房协议书》第七条也明确约定，房产证期限为三年，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱。显然从该条内容来看，该条款是一项关于双方解除合同的约定，那么根据《中华人民共和国民法总则》的规定，约定解除合同的权利属于形成权，又根据《中华人民共和国民法通则》中关于时效的规定，显然本案合同中约定的解除权适用通则关于除斥期间的规定。结合本案，双方签订售房协议为农历2009年11月08日，按照时间来算，被答辩人应当在农历2012年11月08日前办好证，但是被答辩人在农历2012年11月08日并未办好证。根据合同约定双方从农历2012年11月08日起就享有解除合同的约定解除权，但是被答辩人并没有行使该权利即解除合同，而是等到了8年后即2018年才来主张权利，那么依据《中华人民共和国民法总则》对权利性质以及时效的规定，性质为形成权的约定解除权适用一年的除斥期间，所以本案中在2013年11月07日止，双方享有的约定解除权灭失，被答辩人请求解除合同的权利也就不再存在，双方均不再享有要求退房退钱的权利。综上，本案中所涉及的《售房协议书》没有《中华人民共和国合同法》所规定的无效事由，协议内容更没有违反法律的禁止性规定及社会伦理道德，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。并且被答辩人要求“退房退钱”的请求已过期限（除斥期间）。因此请求判决驳回被答辩人的起诉。被告樊竹英的答辩意见与被告万志平的答辩意见一致。原告石光华向本院提交如下证据：1号证据：原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息，被告万志平表示没有异议；2号证据：铜府土【2006】64号、【2003】206号，拟证明原告修建的土地属于集体土地性质，只有使用权，不得转让，被告万志平表示真实性、合法性没有异议，达不到证明目的；3号证据：建房土地使用权协议，拟证明土地是从舒永英赠送的，土地仍属于集体。被告万志平表示：从舒永英得到的土地是事实，但是具体情况我们不清楚，修建的房屋是合法的；4号证据：《售房协议书》，拟证明阳历2009年12月23日双方签订的协议，原告将位于铜仁市碧江区房屋卖给被告，被告应交首付金人民币100000元，但是被告没有交完首付金，因此被告不能入住使用，第七条约定期限是三年办房产证，现在期限已满，按照约定应该退房退钱。被告万志平表示：对三性没有意见，但是这份售房协议书是双方自愿友好的协商，被告已付了90000元，还剩下10000元，剩下的这10000元被告多次支付给原告，原告说要水电立户结算清楚后再根据结算结果确定被告要交付的尾款金额。但到目前为止，水电立户、办产权证都未办理。并且，今天在庭上我们把剩余尾款以及水电立户结算的钱都带来了，可以当庭支付。补充一点，这个售房协议书是合法有效的，是双方的真实意愿表示；原告补充说明：被告只拿了电的安装费，水是被告未买房之前，我已安装好了的。被告樊竹英表示对上述证据的质证意见与被告万志平一致；本院认为，原告出示的1号、3号证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定；对原告出示的2号、4号证据，除证明目的不予采纳外，其余证明意见予以认定。被告万志平向本院提交如下证据：1号证据：被告万志平的身份证复印件，证明被告的身份信息情况，原告石光华表示没有异议，并且也说明了被告与原告不是同一村民组；2号证据：被告樊竹英的身份证复印件、结婚证复印件，拟证明被告万志平与被告樊竹英系合法夫妻关系的事实，被告樊竹英的户籍地系铜仁市附一号，该住所地属于河西办事处双江社区，原告石光华表示：对真实性没有异议，但是与本案没有关系，被告樊竹英不是本案当事人，3号证据：售房协议书及收条，拟证明被告万志平夫妻二人与原告经友好协商签订了售房协议，购买原告修建的房子一套，面积为100平方米左右，价格为124000元，并约定办理房产证、土地证、水电上户由甲方负责，费用由甲方承担。办证期限为三年，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱，被告共支付了90000元，原告石光华表示对真实性没有异议，但是证明目的有异议，恰恰说明了尚欠10000元首付金，违约在先，没有权享有房屋使用权；4号证据：铜仁市人民政府文件及建房土地使用权协议，拟证明万志平购买原告修建的房子，该房子的修建是经原铜仁市人民政府同意的，是合法建筑，原告石光华表示对真实性没有异议，也证明了原告修建的土地是属于集体土地使用权。因此出售给非集体组织成员，应当属于出售无效的；5号证据：收条，拟证明：用电立户费是万志平支付的事实。原告石光华表示没有异议；6号证据：碧江区2018年“房屋征收补偿安置协议书”及进度，拟证明万志平的房子已被征收，万志平选择补偿安置方式是补房，并且已在贵世纪纵横房地产开发有限公司开发的楼盘选择的房子。房屋补偿项目及标准，房屋面积101.77平方米，房屋补偿费335841元，房屋装修补偿费43636元，房屋装修是被告自己装修的。因此，本案争议的房屋已经被铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室征收，并且安置在了被告的名下，补充一点，征收补偿是补偿被告一家人樊竹英，并不是被告个人。事实上房屋还未拆，补偿款还未下来，我们人还住在房屋那个位置；原告石光华表示：合同与本案没有关联性，本案争议的是双方的售房协议，与本案拆迁没关联性，并且这只是意向，并没有选定房屋，所以内容不真实，并且权属是有争议的，在没有与原告商量下，私自把房屋征收在被告名下，实际是有权属争议的；被告樊竹英对被告万志平出示的上述证据表示均无异议；本院认为被告万志平出示的上述证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以认定作为本案定案依据。被告樊竹英未向本院提交有任何证据材料。本院经审理认定事实如下：原县级铜仁市人民政府根据省人民政府黔府函[2003]177号文件精神，经市国土资源局审核，以铜府土[2003]206号《关于河西办事处农村居民陈进华等建住宅申请使用土地的批复》文件批复同意河西办事处双江村大江坪组村民案外人舒永英使用本组柑子园处集体菜地150平方米修建住宅，该土地仍属集体所有，个人只有使用权，不得非法买卖、转让土地或扩大批准面积。原县级铜仁市人民政府以铜府土[2006]64号《关于河西办事处农村居民舒永英修建住宅用地的批复》文件，同意河西办事处双江村大江坪组村民案外人舒永英使用集体菜地60平方米修建住宅，该土地仍属集体所有，个人只有使用权，不得非法买卖、转让土地或扩大批准面积。因原告石光华属双江村民委员会村民，无住房。2006年12月23日经原县级铜仁市人民政府河西街道办事处双江村民委员会同意，以村民案外人舒永英为甲方，原告石光华为乙方，签订《建房土地使用权协议》一式二份，在该《建房土地使用权协议》中第2条约定“经甲乙双方共同协商，甲方将位于西南批发商场杨家董，210平方米建房土地使用权自愿赠送给本村村民乙方建房。”房屋建好之后，农历2009年11月08日（阳历2009年12月23日），以原告石光华为甲方，被告万志平为乙方，双方签订《售房协议书》一式二份。协议约定：“一、甲方有位于铜仁市大江坪杨家董，面积为220平方米左右的地面，基地已经建好了一栋七层楼房，每层两套房出售给乙方；二、乙方所购买的房子是甲方本楼左侧的第六层楼三室一厅一厨一卫，面积100平方米左右，价格壹拾贰万肆仟元（124，000元）整；三、乙方交甲方的房款首付金壹拾万元（100，000），乙方交款后，此房由乙方自己使用；四、甲方给乙方负责办理房产证和土地使用证手续，其办证费用一律由甲方负责；五、电、水上户和办理手续费用由甲方负责；六、甲方给乙方手续办理好后，乙方必须把剩余房款全部付清给甲方，如乙方有变动，由甲方另签合同；七、房产证期限为三年，今后各种费用与乙方无关，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱。”。签订《售房协议书》后，原告石光华将上述房屋交付被告万志平。被告万志平已支付90,000元，尚欠首付金10,000元。被告万志平尚差原告购房尾款24,000元未付。2018年12月，被告万志平支付给原告石光华34，000元，原告石光华拒收。被告万志平从原告处购买的房屋并未办理房屋产权登记。本院已经在庭审中向原告石光华释明如法院认定双方签订的《售房协议书》有效的法律后果，原告石光华表示依旧拒绝接受被告万志平仅支付尾款，要求被告万志平全部返还拆迁补偿款及水电立户费，可以扣除其装修的费用。另查明，被告万志平与樊竹英于2010年01月04日登记结婚，樊竹英的户口已于2008年11月16日迁入铜仁市碧江区柑子园路54号附1号，即诉争房屋地址位于铜仁市碧江区，与原告石光华同属双江社区。被告万志平已与铜仁市碧江区房屋征收安置办公室于2018年10月08日签订《碧江区2018年环北片区（城中村）城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，协议编号为872号，对涉案房屋进行征收，并根据补偿项目及确定补偿费用为：1、房屋面积101.77平方米，房屋补偿标准为3300元／平方米，补偿金额335841元；2、房屋装修补偿费43636元；3、房屋附属物（设施）补偿费4292元（见附表）；4、一次性过渡补助费9159元；5、一次性搬迁补助费1527元；6、乙方在规定时间内签订协议并交房的奖励10177元；7、乙方在规定期限内签订房屋征收协议的给予20%奖励总额为67168元，以上合计471800元。本案焦点：一、原、被告双方签订的《售房协议书》是否有效？二、原告诉请是否应当得到支持？三、本案原告的起诉是否已经超过诉讼时效？四、涉案房屋如果出售给本案以外的人，被告及被告的家人是否属于集体经济以外的人？本院认为：本案的焦点之一、四：原、被告双方签订的《售房协议书》是否有效？涉案房屋如果出售给本案以外的人，被告及被告的家人是否属于集体经济以外的人？根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”和2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效。”的规定,农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋及宅基地系原告基于河西办事处双江村村民的身份而取得，其有权对房屋进行转让。原告石光华与被告万志平签订《售房协议书》时，虽被告万志平与被告樊竹英未有登记结婚，但是从被告登记结婚时间来看，原告对被告万志平、樊竹英即将结婚以及被告樊竹英系同社区居民的事实是知情的，即应知道被告买房系被告双方共同居住所用。虽然被告万志平是本集体经济以外的人，但其爱人樊竹英与原告石光华系同集体经济的人，且被告双方买房目的也是共同居住所用，故原、被告双方签订的《售房协议书》，系双方当事人真实意思表示，并未有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的法定情形，因此，本院认为原告石光华与被告万志平签订的《售房协议书》有效。民法通则焦点之二、三：原告诉请是否应当得到支持？本案原告的起诉是否已经超过诉讼时效？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”原告要求被告履行支付全部首付金100,000元，被告未履行义务，按照约定，被告应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告庭审表示，自2010年6月之前催过一次，时至今日未向被告追付款项，而是被告于本月主动要求支付34，000元尾款。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告未在合理期限内积极主张权利，要求被告履行完毕还差的10,000元首付金；另，根据双方在合同中的约定：“七、房产证期限为三年，今后各种费用与乙方无关，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱。”目前亦未办理房屋产权证件，这一条款的约定，本院认为，结合原、被告的利弊问题，主要约束的是合同中的甲方，即甲方未履行合同义务，乙方可以行使相对应的选择权利，可以选择退房亦可以选择退钱，而不宜由甲方行使自由选择权利退房或者退钱，在被告未主张退房退钱的情况下，结合原告亦并未积极催收首付金10,000元，尚欠24,000元尾款未支付，房屋产权证件亦并未办理的客观事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故对原告上述主张，本院不予以支持；关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效？根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，结合本案，原告与被告万志平于农历2009年11月08日签订《售房协议》，于2018年11月7日诉至法院，时间长达近9年，且双方在签订合同时对可能会影响合同效力的事实是知情的，但原告怠于行使其诉讼权利，理应承担不利后果。因此结合本案查明事实，原告的起诉已经超过诉讼时效。另，本案原告诉讼请求要求的系确认合同无效问题，不属于除斥期间问题，因此与本案无关，对被告该答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告石光华的诉讼请求。案件受理费7,666元，由原告石光华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  张学成人民陪审员  吴永能人民陪审员  陈进军二〇一九年十一月二十日法官助理谢伟书记员张诗雨