河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初1565号原告：刘维恒，男，汉族，1963年8月8日生，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：李金通，北京京师律师事务所律师。被告：杨志强，男，汉族，1967年3月19日生，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。被告：李庆金，男，汉族，1955年11月9日生，住河北省沧州市青县。原告刘维恒与被告杨志强、李庆金申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘维恒及委托诉讼代理人李金通、被告杨志强及委托诉讼代理人常龙安、被告李庆金到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告刘维恒向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法准许（2018）冀0922民初148号执行案件对青县华联凤城9号楼4单元302室房屋的执行。事实和理由：原告刘维恒诉被告李庆金民间借贷纠纷一案，青县人民法院依据原告的财产保全申请，2016年8月3日作出（2016）冀0922民初2594号民事裁定书，依法查封了被告李庆金位于青县华联凤城小区9号楼4单元302室楼房一套。2016年11月26日，青县人民法院作出（2016）冀0922民初2594号民事判决书，判决被告李庆金给付原告刘维恒借款人民币369000元及利息。判决生效后，因李庆金未履行生效判决确定的给付义务，刘维恒向青县人民法院申请强制执行，在执行过程中，经青县人民法院委托评估公司评估，并通过沧州市中级人民法院委托人民法院诉讼资产网上拍卖，上述查封房产二次流拍，申请人刘维恒申请以第二次拍卖保留价535000元接受上述房屋抵债。2018年6月20日，青县人民法院作出（2017）冀0922执148号执行裁定书，裁定被执行人名下位于青县华联凤城9号楼4单元302室房产自裁定之日起所有权归属于刘维恒，刘维恒自行办理相关产权过户、登记手续。2018年11月8日，青县国土资源局依据青县人民法院生效裁定为刘维恒办理了2018青县不动产权第000418号不动产权属证书，至此刘维恒已经取得青县华联凤城小区9号楼4单元302室楼房的不动产物权。2019年3月14日，被告杨志强向青县人民法院提出执行异议，称：2011年12月19日其和李庆金签订楼房买卖协议，购买了青县人民法院执行的上述房屋，支付了全部购房款，要求终止执行148号裁定，返还上述已被执行的房屋。2019年4月22日青县人民法院作出（2019）冀0922执异44号执行裁定书，裁定中止（2018）冀0922执148号执行案件对位于青县华联凤城小区9号楼4单元302室房产一处的执行，并于同月25日向原告邮寄送达。青县人民法院44号执行裁定书认定：二被告于2011年12月19日签订房屋买卖协议，杨志强向李庆金支付了全部房屋对价并实际占有、使用至今，未办理过户非被告杨志强的原因，故案外人的异议理由成立。原告认为上述裁定认定没有事实依据和法律依据。1、被告杨志强和李庆金双方之间签订的买卖协议不具有真实性，房屋买卖具体付款情节，杨志强本人的两次陈述之间矛盾，杨志强和证人赵某（杨志强的表妹）的证言之间矛盾，且不符合正常交易习惯，不排除双方之间存在串通，妨碍人民法院的执行。杨志强作为房屋买卖的合同主体，全程参与了房屋买卖的交易过程，应该对房款的支付非常清晰，但是其在人民法院的两次陈述对房款支付的方式均不一致，且与证人的当庭证言存在重大矛盾。在整个房屋价款交易给付过程中，出卖人李庆金没有出具任何收条，不符合交易的常规，尤其是涉案房屋没有办理过户，按照一般房屋交易惯例，购房人会扣留一部分买房资金以督促出卖人过户后再行支付，但本案不仅没有过户亦未扣留部分房款，针对近400000元的房款更没有出具收条，明显不符合交易习惯和常规。2、杨志强和李庆金假若存在真实的房屋交易和对价支付，杨志强也没有付清全部房款。依据杨志强提供的2011年12月19日李庆金、杨志强签署的《楼房买卖协议》，房屋价款人民币375000元，按照杨志强本人当庭陈述和证人赵某的证言，杨志强给付李庆金的房款是：193000元+174264.65元+1740元+5000元，共计人民币374004.65元，已经支付的房款和《买卖协议》约定的价款差995.35元，因此杨志强并非已经支付全部房款。3、杨志强提出的证据不能证实一直实际占有房屋，更不能证实其在2016年8月3日青县人民法院查封之前实际占有房屋。听证庭审中杨志强主张实际占有房屋的证据一2010年李庆金缴纳水费的缴费凭证，该凭证记载的缴费人为李庆金，与杨志强不具有关联性；该凭证的记载时间为2010年，按照杨志强本人的说法其系2011年12月19日购买，该证据发生在购买之前不能证实杨志强的实际占有。证据二租房协议，该协议的出租人不是杨志强，其解释租房人为其儿媳但没有举证证实，退一步讲，即使出租人系其儿媳，但房屋的出租的时间为2017年，系在青县人民法院查封之后。4、杨志强与李庆金的买卖交易，杨志强存在过错，违反法律规定，签署的协议不发生法律效力。青县华联凤城小区9号楼4单元302室系李庆金购买的香河华联房地产开发有限公司青县分公司开发的房屋，杨志强购买该房屋时李庆金尚未取得房屋产权证书，李庆金尚不是该房屋不动产权物权权属的所有人，李庆金和开发商此时形成的仅是依据买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。杨志强和李庆金签署的《房屋买卖协议》，因不具有房屋权属登记证书，违反法律规定，并且交易标的因李庆金没有取得物权，依法不发生法律效力。杨志强和李庆金自2011年12月19日签署《房屋买卖协议》至2016年8月3日青县人民法院查封，双方没有办理过户登记，自身存在过错，在青县人民法院的查封、评估、拍卖强制执行过程中始终没有主张权利，怠于维护自身权利，存在重大过错。5、杨志强的执行异议如被支持，将造成连环违约，发生一系列的稳定隐患。刘维恒依据青县人民法院的执行裁定，2018年11月8日已经取得涉案房屋的物权登记，在取得不动产登记证书后的2019年3月6日又将该房屋卖给了张承有，签署了房屋买卖合同，约定了违约责任，并垫付了青县人民法院执行过程中的评估费用、缴纳了契税和维修基金等费用，如果杨志强的执行异议被支持，将造成一系列的合同违约，引发社会稳定隐患。6、青县人民法院在执行申请执行人刘维恒与李庆金民间借贷纠纷一案中，已将青县华联凤城9号楼4单元302室裁定抵债申请执行人并已办理了不动产登记证书，按照物权法的规定已经发生物权变动法律效力，因在涉案房屋抵债后，仍有余款未能执行，因此青县法院针对全案虽然没有执行终结，但针对涉案房屋的执行程序和148号执行裁定已经终结，案外人在针对涉案房屋的执行程序终结后提起的执行异议没有法律依据。依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，44号裁定内容错误。7、青县人民法院44号执行裁定书适用法律错误。青县人民法院44号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，该条规定是登记在被执行人人名下的不动产提出异议，本案涉争的房屋在李庆金与杨志强签署买卖合同时既没有办理房屋产权证书亦未办理不动产登记，因此44号执行裁定适用法律依据错误。鉴于以上事实和法律，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法准许原告诉讼请求。被告杨志强辩称，一、被告杨志强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告杨志强与被告李庆金之间签订的买卖协议合法有效；被告杨志强已向被告李庆金支付了全部房款；被告杨志强在交付房款后一直实际合法占有涉案房屋；被告杨志强未办理过户登记手续非其过错。二、原告以所谓涉案房屋执行终结为由被告杨志强不能提出执行异议无法律根据。被告杨志强依法有权提出执行异议，青县人民法院根据杨志强提出的执行异议作出的裁定正确。三、青县人民法院44号裁定书适用法律正确。原告在起诉状中主要论述了根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，被告杨志强对涉案楼房不应享有足以排除强制执行的民事权益，可见其事实上是认可该法律的适用；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的对比可以看出本案应适用第28条；本案的案情可以确定应当适用第28条。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，应当依法判决驳回其诉讼请求。被告李庆金辩称，我不同意原告的诉讼请求，因为我把房已经卖给杨志强了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，青县人民法院于作出（2016）冀0922民初2594号民事裁定书并下达协助执行通知书，依法查封了被告李庆金所有的位于青县华联凤城9号楼4单元302室房产一处。2016年11月26日，青县人民法院作出（2016）冀0922民初2594号民事判决书，判决被告李庆金给付原告刘维恒借款人民币369000元及利息。进入执行程序后，因对该涉案房产进行拍卖流拍，2018年6月20日，青县人民法院作出（2017）冀0922执148号执行裁定书，将涉案房产作价535000元，交付申请执行人刘维恒抵偿青县人民法院（2016）冀0922民初2594号民事判决书确定的债务；申请执行人刘维恒可持本裁定到有关机构单方办理相应产权过户、登记手续。2018年9月7日，青县国土资源局为该涉案房产办理了权利人为李庆金的（2018）青县不动产权第0003701号证书，2018年11月8日，青县国土资源局为刘维恒办理了权利人为刘维恒的（2018）青县不动产权第0004418号证书。2019年3月，杨志强向本院提出案外人执行异议申请，请求终止执行（2017）冀0922执148号执行裁定书，返还青县华联凤城9号楼4单元302室的房产。2019年4月22日，青县人民法院作出（2019）冀0922执异44号执行裁定书，裁定中止（2018）冀0922执148号执行案件对位于青县华联凤城9号楼4单元302室房产一处的执行。另查明，2009年6月24日，李庆金与香河华联房地产开发有限公司青县分公司签订商品房买卖合同，李庆金购买了青县华联凤城9号楼4单元302室房屋。2011年12月19日，杨志强与李庆金签订楼房买卖协议，约定杨志强以375000元的价格购买该涉案房产。该涉案房产在（2017）冀0922执148号裁定作出前，未办理产权证照。又查明，被告杨志强在涉案该房屋被法院查封时知晓此事，但没有提出异议申请。以上事实由商品房买卖合同、楼房买卖协议、（2016）冀0922民初2594号民事裁定书、（2016）冀0922民初2594号民事判决书、（2017）冀0922执148号执行裁定书、不动产登记证书、询问笔录、听证笔录、案外人执行异议申请书、（2019）冀0922执异44号执行裁定书等相关材料及当事人的当庭陈述予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的内容是：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述规定针对的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，在本案中，涉案房屋在被告（买受人）杨志强提出执行异议时，已经过户登记到原告（申请执行人）刘维恒名下，并非登记在被告（被执行人）李庆金名下，被告杨志强对登记在申请执行人名下的不动产提出异议，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件不符。被告杨志强在明知被告李庆金尚未取得房屋不动产权证书的情况下与其签订房屋买卖协议，致使该房屋未及时办理过户，且在明知人民法院对该房屋采取查封等措施的情况下，怠于行使自己的权利，未提出异议申请，导致该房屋被依法裁定过户，其自身存在过错。综上，被告杨志强对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许对该房屋的执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项及相关民事法律政策之规定，判决如下：准许执行青县华联凤城9号楼4单元302室房屋。案件受理费100元，由被告杨志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并同时预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户行：中国农业银行沧州北环支行，账号：50×××85），在上诉期限届满之日起七日内未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔希江人民陪审员  高树桐人民陪审员  尚胜悦二〇一九年十一月十八日书 记 员  庄 炜附：相关的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；……