广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13750号上诉人（原审被告）：东莞市金贤房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**********。统一社会信用代码为914***********943T。法定代表人：刘任庭，执行董事。上诉人（原审被告）：东莞市***地产公司，住所地为广东省东莞市********。统一社会信用代码为914************401。法定代表人：王敬忠，经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊婷，女，1989年4月12日出生，汉族，住江西省抚州市南城县************，公民身份号码为362************042。委托诉讼代理人：丘胜，广东商达(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠玲，广东商达(东莞)律师事务所律师。上诉人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤房地产公司）、东莞市***地产公司（以下简称厚街房地产公司）因与被上诉人熊婷商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决：一、限东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司于判决生效之日起三日内向熊婷支付逾期交房违约金23,192.9元；二、驳回熊婷的其他诉讼请求。如果东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费191元（熊婷已预缴），由熊婷承担6元，东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司承担185元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17457号民事判决书。金贤房地产公司、厚街房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判：驳回熊婷全部诉讼请求。（二）判令熊婷承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书的日期认定案涉房屋于此时方符合法定交付标准是认定事实有误适用法律有误。案涉商品房已于2016年10月14日通过了五方验收，建设工程竣工验收报告是案涉旁屋通过竣工验收的主要标志，双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定了交楼标准为金贤房地产公司、厚街房地产公司已取得由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，所以此时，案涉房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。且竣工验收备案不是案涉房屋交付使用的法定强制性效力性条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《商品房买卖合同》约定的以五方验收作为交付使用条件符合法律规定，且是合同双方当事人的真实意思表示，约定应属有效。一审法院引用的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），并不属于合同法第52条所规定的强制性效力性法律法规，一审法院以此通知文件否认《商品房买卖合同》条款的效力属于适用法律错误。2.一审法院认定案涉商品房的实际收楼时间为获得竣工验收备案证书的日期即2017年1月3日是认定事实错误。根据上述第一点分析，案涉商品房已于2016年10月14日符合交付条件，因此，本案的交楼时间应是五方验收合格的时间即2016年10月14日。3.在熊婷付清全部购房款、违约金及其他应付税、费前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据熊婷的逾期情况据实延长商品房交付期限，且在熊婷付清相关费用前有权不交付房屋，该约定是双方真实的意思表示，也符合《合同法》关于先履行抗辩权的相关规定。《商品房买卖合同》第八条明确约定：熊婷未依约向出卖人支付应付购房款的、违约金或未按规定支付应付税、费，金贤房地产公司、厚街房地产公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十一条明确约定如熊婷未付清应付款或违约金，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权拒绝办理商品房的交付手续。根据《合同法》第六十七条规定，合同中已经明确约定了履行顺序，则金贤房地产公司、厚街房地产公司在熊婷支付完全部的购房款前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据合同的约定以及法律的规定行使先履行护辩权，且有权依据合同的约定延长交楼期限。本案所签订的是商品房预售合同，熊婷所支付的购房款是用于金贤房地产公司、厚街房地产公司开发建设案涉商品房所用。熊婷迟延支付购房款严重影响工程进度，因此金贤房地产公司、厚街房地产公司才会与熊婷在合同中约定金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据熊婷的逾期付款情况据实延期交楼，在熊婷支付完全部的购房款前，熊婷有权拒绝交楼等条款。该条款是双方的真实意思表示，且合情合理，是合同双方当事人权利义务的依据之一。4.金贤房地产公司、厚街房地产公司与熊婷早就案涉房屋迟延交付问题进行处理，金贤房地产公司、厚街房地产公司通过有条件减免熊婷物业管理费，熊婷承诺不追究金贤房地产公司、厚街房地产公司逾期交楼的方式加以解决，现熊婷违反承诺，要求支付违约金显然违背诚实信用原则，依法不应支持。金贤房地产公司、厚街房地产公司与熊婷就案涉商品房迟延交付事宜，早就达成了相关共识，进行处理。金贤房地产公司、厚街房地产公司减免了熊婷一定期限的物业管理费，而金贤房地产公司、厚街房地产公司也承诺在享受减免物业管理费优惠后不再追金贤房地产公司、厚街房地产公司的迟延交楼的违约责任。现熊婷违反承诺要求支付逾期交楼违约金，显然违背了诚实信用原则，依法不应支持。5.即使法院最终认定金贤房地产公司、厚街房地产公司需要支付违约金，但熊婷已经在2016年3月5日收楼，则证明熊婷已经接受了该瑕疵，金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”，熊婷已经在2016年3月5日收楼，则金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金。6.即使最终认定金贤房地产公司、厚街房地产公司需要支付违约金，一审法院计算违约金的标准错误。应按照已收购房款计算违约金而非购房总价款，《商品房买卖合同》明确约定的金贤房地产公司、厚街房地产公司逾期交楼是按照已收取的购房款为基数计算违约金。一审法院已经查明熊婷存在逾期付款的行为，但一审法院仍以购房总价款计算违约金显然违背《商品房买卖合同》的约定。熊婷辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。本院二审期间，金贤房地产公司及厚街房地产公司提交钥匙领取登记表、入伙文件发放确认表，拟证明熊婷于案涉商品房竣工验收备案日前已收楼，其收楼后的违约金应不予支持。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉商品房符合交付标准的时间。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十一）条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付标准为“该商品房经验收合格”，但该约定标准明显低于上述验收备案标准，且金贤房地产公司及厚街房地产公司作为提供格式合同的一方当事人及房地产开发行业的从业者，对商品房交付标准的法律法规应较为熟悉，但其并未提供合法有效的证据证明其就该明显低于上述验收备案标准的交房标准向熊婷作出了详细及充分的说明，应依法承担举证证明不能的责任，因此，案涉商品房符合交付标准的时间应以法律规定的验收备案标准为准。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张以案涉商品房通过五方验收时间为其符合交付标准的时间，理据不足，本院依法不予支持。一审法院认定案涉商品房竣工验收备案日期为其符合交付标准的时间，符合法律规定和本案事实，本院依法予以维持。关于熊婷领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件。即使熊婷已于案涉商品房竣工验收备案日期前领取了其钥匙及相关入伙文件，但金贤房地产公司及厚街房地产公司并未提供合法有效的证据证明熊婷系在知道案涉商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下仍同意接收案涉商品房，应依法承担举证证明不能的不利后果。因此，熊婷领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件的行为不能视为熊婷知道案涉商品房不具备约定或法定交付条件仍然同意接收案涉商品房，不能因此免除金贤房地产公司及厚街房地产公司的违约责任。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张其无需支付熊婷领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件后的逾期交楼违约金，理据不足，本院依法不予采纳。关于熊婷逾期偿还借款事宜。熊婷系以向金贤房地产公司借款的方式支付部分首期款，即在熊婷向金贤房地产公司借款的同时，应视为熊婷已经支付了其所借款项金额的首期款。因此，金贤房地产公司与厚街房地产公司以熊婷逾期偿还借款的行为作为本案商品房销售合同关系中其逾期交楼的抗辩，以及主张逾期交楼违约金应按扣除前述借款（即部分首期款金额）后的已支付房款金额计付，理据均不足，本院依法均不予支持。关于金贤房地产公司、厚街房地产公司主张双方已就案涉商品房延迟交付问题进行处理。金贤房地产公司及厚街房地产公司虽主张双方当事人通过有条件减免熊婷物业管理费、熊婷承诺不追究金贤房地产公司及厚街房地产公司逾期交楼违约责任的方式对逾期交楼违约责任进行了处理，但其并未提供书面协议或其他合法有效的证据对此予以证实，应依法承担举证证明不能的责任。因此，金贤房地产公司及厚街房地产公司的前述主张，证据不足，本院依法不予采纳。综上所述，金贤房地产公司、厚街房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费380元，由东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司负担（东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十一月二十二日书记员 白 琼陈培森