广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21304号原告：熊多贵，女，1956年10月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：彭悦珍，男，1943年1月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：彭新琳，女，1970年6月13日出生，汉族，住江西省，委托诉讼代理人：彭悦珍，系彭新琳的父亲。被告：彭海玲，女，1974年2月9日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：邵小华，男，1981年6月8日，汉族，住江西省鹰潭市余江县，原告熊多贵与被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲申请追加邵小华为本案无独立请求权第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊多贵的委托诉讼代理人黄杰仁、被告彭悦珍、彭新琳的委托诉讼代理人彭悦珍、彭海玲、第三人邵小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊多贵向本院提出诉讼请求：1.解除原告熊多贵与被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋事实租赁合同关系；2.三被告立即搬离中山市火炬开发区××濠东小区××村××房，归还租赁物给原告；3.三被告立即向原告支付2018年7月至解除合同之日止按照每月2000元计算的租金。诉讼过程中，原告明确诉讼请求三为三被告支付从2018年7月至返还租赁物之日止的租金。事实与理由：2017年1月，原告取得三被告位于中山市火炬开发区××濠东小区××村××房及车房的产权，并办理了产权变更登记手续。原告与三被告双方约定涉案房屋过户后，三被告仍住在上述房屋上，三被告按月向原告支付租金2000元。上述房屋办理产权过户手续后，原告依约将房屋交付三被告居住，但三被告自2018年7月开始不再支付租金，并经原告多次催促仍不予支付。原告遂于2019年6月份、7月份多次向三被告发出通知书，通知三被告解除租赁关系通知书，并要求三被告支付租金、搬离租赁物。但三被告收到通知书后均不予理会。为此，原告为了维护自身的合法权益，特提起上述诉讼。原告熊多贵提供的证据有：1.协议书、民事判决书；2.通知书、快递单；3.房产证。被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲辩称，一、三被告与原告熊多贵未签订房屋租赁合同，事实上是与熊多贵的儿子邵小华签订的房屋租赁合同，所以不存在熊多贵与三被告解除房屋租赁合同一说；二、原告熊多贵涉案房产的房产权，是在三被告与邵小华签订房屋租赁合同之后取得的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以熊多贵的房产权不会对邵小华与三被告之间的房屋租赁合同产生影响。涉案房产在过户到熊多贵名下前，邵小华与三被告在涉案协议书中约定，房子过户后，留给甲方（三被告）住，但每月须按时交足房租金。故根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲可依据涉案协议书而租赁并合法占有涉案房产，所以三被告不会将租赁物归还给原告；三、既然三被告与原告不存在房产租赁合同关系，所以三被告不会向原告熊多贵交房租金。需要说明的是，事实上三被告已向邵小华按期交足了租金，但2018年7月以后是由于邵小华严重违约已将濠东小区银苑村3栋3梯301房转卖，所得售房款95万元，除抵债的虽经我们多次催促，但对此至今也没有个说法，因此我们只好采取拒交房租的形式来与其抗辩，这就是出现了以后未交房租金的原因。最终应按人民法院对三被告与邵小华之间民间借贷纠纷审理结果解决；四、被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲请求，因为三被告与熊多贵之间本不存在任何纠纷，是邵小华蓄意制造的。被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲就其辩解向法院提供的证据有：协议书。本院经审理认定事实如下：熊多贵与邵小华系母子关系，彭悦珍与彭新琳、彭海玲为父女关系。位于广东省××火炬开发区××濠东小区××村××房的所有权人为熊多贵，该房与案涉协议书记载的位于广东省××火炬开发区濠东小区××村××房××同××房产。该房产原所有权人为彭悦珍、彭新琳、彭海玲。彭悦珍、彭新琳、彭海玲因资金周转困难，于2016年向邵小华借款。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲无法清偿借款，彭悦珍、彭新琳、彭海玲（甲方）与邵小华（乙方）于2016年12月26日签订协议书，载明：因欠债，甲方只能将濠东小区银苑村C幢C梯201房和301房过户给乙方；房子过户后，三年内乙方不得将房子转卖给其他人，如甲方能在2018年将剩余本息还清，乙方同意赎回期限由三年改为五年。房子过户后，留给甲方住，每月每套房租费2000元，房租每月底须交给乙方，如未交，乙方可自行处理；上述两套房，甲方只同意过户给乙方父亲邵包生、母亲熊多贵。此协议自2017年元月生效。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲未能偿还邵小华的借款，彭悦珍、彭新琳、彭海玲按邵小华的指令于2017年1月10日将案涉房产登记到熊多贵名下。彭悦珍一直在案涉房屋居住至今。彭悦珍、彭新琳、彭海玲称双方口头约定租金标准为1500元/月，从签订协议后至2018年6月，其均按1500元/月的标准支付租金，因邵小华违约将位于濠东小区××村××房出卖，且扣除欠款后，未将余款21万元返还彭悦珍、彭新琳、彭海玲，故彭悦珍、彭新琳、彭海玲拒交租金。邵小华称因彭悦珍在2018年向其表示无能力支付租金，故其暂时同意降低为1500元/月，但告知其要后补。彭悦珍、彭新琳、彭海玲从签订协议之日起至2018年6月均按1500元/月的标准支付租金。因彭悦珍、彭新琳、彭海玲未及时支付租金，熊多贵于2019年6月28日、7月15日、7月30日向彭悦珍、彭新琳、彭海玲发出解除租赁合同关系、限期搬出的通知。因双方协商未果，熊多贵遂于2019年8月20日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉协议书虽然由邵小华与彭悦珍、彭新琳、彭海玲签订，但协议书载明案涉房产彭悦珍、彭新琳、彭海玲只同意过户给邵小华父亲邵包生或母亲熊多贵，即彭悦珍、彭新琳、彭海玲对案涉房产已经过户至熊多贵名下系明知。熊多贵与邵小华系母子关系，邵小华对熊多贵提起本案诉讼及提出的诉讼请求予以确认，故熊多贵作为案涉房产的所有权人向彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张本案权利适格。关于熊多贵主张解除与彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的租赁合同关系。双方约定房租每月底交，彭悦珍、彭新琳、彭海玲从2018年7月开始未交纳租金至今已长达一年以上，且在熊多贵催告后仍未予支付，已经构成了根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，熊多贵的该项主张于法有据，本院予以支持。彭悦珍、彭新琳、彭海玲辩称因邵小华违约将位于濠东小区××村××房出卖，且未将余款返还，故其拒交租金。彭悦珍、彭新琳、彭海玲陈述的房屋并非本案的案涉房屋，且与本案不是同一法律关系，彭悦珍、彭新琳、彭海玲以此拒交租金不构成违法阻却事由，本院不予采纳；案涉租赁合同解除后，彭悦珍、彭新琳、彭海玲应将案涉租赁物返还给熊多贵，考虑到彭悦珍在案涉房屋居住多年，立即搬离确有困难，本院酌情给予彭悦珍、彭新琳、彭海玲一个月时间搬离案涉房屋；关于租金标准，双方虽然约定每月租金2000元，但彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张每月租金1500元，且邵小华也确认其同意降低为1500元，即双方协商一致将租金标准变更为1500元/月，且从签订协议开始亦实际按照该标准支付租金，亦无证据显示邵小华对此提出过异议，故本院以1500元/月计算案涉房屋的租金，邵小华称其告知彭悦珍、彭新琳、彭海玲要后补租金，彭悦珍、彭新琳、彭海玲不予确认，邵小华亦未提供证据予以证实，本院不予采纳。至于彭悦珍、彭新琳、彭海玲主张与邵小华存在借款关系、转卖房产等纠纷，与本案不是同一法律关系，彭悦珍、彭新琳、彭海玲可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告熊多贵与被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲之间的房屋租赁合同关系；二、被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲于本判决发生法律效力之日起一个月内搬离位于广东省中山市火炬开发区孙文东路298号濠东小区银苑村3幢3梯201的房屋，将该房屋返还给原告熊多贵；三、被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告熊多贵支付从2018年7月1日至实际返还租赁物之日止的租金（以1500元/月的标准计算）；四、驳回原告熊多贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元（原告已预交）,由原告熊多贵负担56元，被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲负担169元（被告彭悦珍、彭新琳、彭海玲负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告熊多贵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇一九年十一月十九日书记员 赖坤龙姚志姬