四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12786号 上诉人（一审第三人）：周何渝，男，1992年1月13日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘源远，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静，四川华敏律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨超，男，1993年5月6日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，公司员工。 上诉人周何渝因与被上诉人杨超、四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周何渝上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.依法将本案发回重审或查清事实后改判；3.请求判决一审、二审诉讼费用由杨超、尚缘公司承担。事实与理由：一、周何渝的权利充分、正当且合法应得到保障。（一）周何渝与尚缘公司之间存在有效的合同，并支付了相应房款，履行了双方合同义务。（二）周何渝与尚缘公司针对诉争房屋办理的备案登记具有对外公示的效力。杨超和尚缘公司签订的房屋买卖合同由此已经无法履行，同时没有备案登记的房屋买卖合同是不能以此为由对抗合法的已经备案登记的房屋买卖合同。根据最高法院相关司法解释，在房屋买卖合同纠纷中，对于一房多卖的情况下，只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。二、一审法院错误的认定回购行为已生效，把债权债务关系与本案中房屋回购法律关系混为一谈。（一）尚缘公司尚欠周何渝之父3000000元，双方存在债权债务关系，有经济往来并不等同于回购房屋。（二）《回购协议》的金额和转账金额不一致，回购应当有解除合同的相关手续，且应当有周何渝意思表示一致的确认。三、杨超和尚缘公司存在明显恶意。（一）尚缘公司违法行为证据确凿，周何渝于2012年11月29日与尚缘公司签订合同并履行了付款义务，该房屋已备案登记于周何渝名下。尚缘公司再次与杨超签订合同，非法处置周何渝的财产，严重违法。（二）杨超的占有存在违法性，购买该房屋存在恶意，杨超交易价格明显不合理。四、一审法院对于周何渝提及的涉及本案杨超与另一案“杨超”同名的情况，没有核实，遗漏了重要事实求证。 杨超辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应当依法驳回周何渝的上诉请求。理由：1.本案中杨超与尚缘公司签订房屋买卖合同属实且自愿，并依照合同全额支付了购房款，有收条、银行付款凭证，以证实杨超已实际支付，且尚缘公司也根据房屋买卖合同将房屋交付给杨超，目前此房屋由杨超占用、使用；2.本案尚缘公司主张与周何渝之间系并非房屋买卖关系，而是以房屋提供担保的借贷关系，杨超认可尚缘公司的意见，结合周何渝所签购房合同，购房合同无周何渝本人意思表示，系个人代签，且购房当天签订回购协议，表明无购房且占有此房屋的真实意图，同时，周何渝并未提交与每户房屋对应的房款支付凭证来证实每户房屋的购房款，而是总金额的款项支付，杨超认可该款项系尚缘公司所称的借贷关系的支付，而非是本案的购房款，因此，周何渝与尚缘公司的房屋买卖合同及备案系为借贷关系提供的担保，而非真实的房屋买卖关系；3.周何渝与尚缘公司的备案，不具有物权转移效力，也不具有排斥后来物权变动的效力，所以本案的物权属于尚缘公司所有，尚缘公司与杨超签订合同自愿且已全面实际履行，应当予以维护，因目前房屋所涉及的查封均系周何渝的原因，而非杨超方或尚缘公司的原因，对杨超不具有约束力，因此，认定杨超已全面实际履行合同，应当维持原判，驳回周何渝的上诉请求。 尚缘公司辩称，尚缘公司与周何渝办理的合同、票据、备案只是以房屋买卖形式对周何渝的借款提供担保，是为了完善借款担保手续，双方不存在真实的房屋买卖关系，根据签订的回购协议也可以证明双方不存在真实的房屋买卖关系，仅仅是以房屋为借贷关系提供担保，并且尚缘公司也已根据回购协议向周何渝退还借款，周何渝应当协助尚缘公司配合解除涉案房屋的备案登记。根据回购协议约定，尚缘公司只要在2013年3月29日前足额退还周何渝750000元后，尚缘公司即履行完毕商品房回购义务，双方签订的购房合同作废，并由尚缘公司收回，周何渝承诺在3个工作日内则无条件配合解除案涉房屋的备案登记。另，周何渝说其在2012年11月29日已经与尚缘公司签订了合同并且备案，而当时项目根本没有修建，还是一片空地，案涉房屋对应的整栋房屋所有的备案只是为叶谷妹的借款提供担保，直到2013年8月29日四川宏瑞公司（音）进场后，才着手开始修建案涉房屋，在2012年11月29日该小区的成交均价3000元／平方米左右，而周何渝合同备案价1900多元，该备案明显是为叶谷妹借款提供的担保，并非是真实的房屋买卖关系。关于周何渝提到的他们查阅另一案件中的杨超与本案的杨超同名的情况，尚缘公司调查了网签系统，查明了尚缘国际有四名杨超，找到了对应的2013年2月21日在尚缘公司购买的一套房屋，房号为10栋1单元3楼1号，面积99.56平方米，房款352821元，其身份证号码为5101211987××××××××，该套房屋的前身对应的是周杰，周杰与周建、周何渝是有关的，说明本案的杨超与周何渝提到的杨超并非是一个人。 杨超向本院提出诉讼请求：1.判令尚缘公司和周何渝向金堂县房管局申请撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记（合同签约备案号：4××9）；2.判令尚缘公司协助杨超办理位于四川省金堂县不动产权证书；3.本案诉讼费，由尚缘公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2015年11月8日，尚缘公司（出卖人）与杨超（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于金堂县住宅房屋，预测建筑面积114.75㎡，房屋总价款273105元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；付款方式为一次性付款；买受人在2015年11月5日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年1月30日前向买受人交付该商品房；逾期在60日之内后，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证等。2015年11月5日，杨超向尚缘公司支付了购房款273105元。2016年5月3日，尚缘公司向杨超交付了上述房屋，杨超当日交纳了办理房屋权属证书的契税、维修基金等费用计6157元。上述房屋，杨超现已入住使用。 一审法院另查明，2012年11月29日，尚缘公司与周何渝签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》。尚缘公司将其开发建设的位于四川省金堂县住宅房屋出售给周何渝，并将该房屋的商品房买卖合同备案登记在周何渝名下，合同签约备案号：4××9。同日，尚缘公司（甲方）与周健、周何渝（乙方，二人系父子关系）签订了一份《回购协议》。回购协议载明:“乙方用全款人民币734400.00元，购入甲方开发的位于金堂县“尚缘国际”住宅四套：，总建筑面积为：459平方米。经甲乙双方自愿、平等协商一致，乙方同意甲方在2013年3月29日以前有权将上述房屋回购。若甲方能在2013年3月29日前足额退还乙方已支付的全部购房款人民币75万元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。如果甲方在2013年3月29日不能用全部价款回购相应房产则视同甲方放弃回购权利”。尚缘公司于2013年1月31日前共计支付周健857480元，但上述房屋的备案登记至今未解除。 一审法院认定上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、回购协议、中国工商银行网上银行电子回单，及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，尚缘公司与周何渝同日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，又签订了《回购协议》，但尚缘公司按照《回购协议》的约定支付了款项，因此周何渝应按照《回购协议》的约定解除上述房屋的备案登记。商品房买卖合同签约备案，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。周何渝在诉讼中也不主张有独立请求权，故尚缘公司与杨超签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定合法有效。杨超支付了全部购房款，尚缘公司交付了房屋，双方签订的合同已实际履行。据此，杨超取得案涉房屋物权，周何渝应协助尚缘公司撤销案涉商品房的合同签约备案。杨超的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、周何渝于一审判决发生法律效力后十日内协助尚缘公司撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记（合同签约备案号：4××9）；二、尚缘公司于一审判决发生法律效力后三十日内协助杨超办理位于四川省金堂县不动产权证书。案件受理费50元，由尚缘公司负担。 二审中，尚缘公司提交证据“备案表”，拟证明本案杨超与另一案杨超并非同一人。周何渝经质证认为：对三性无异议，可以看出在2013年购买的成交价是3000元左右，本案的购房价格为2000元，对本案杨超的购房合同存在疑问。杨超对该证据真实性无异议。本院对于尚缘公司提交证据“备案表”的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋于2018年7月18日被岳池县人民法院采取查封措施，后又被成都市成华区人民法院采取查封措施。上述查封措施目前仍未解除。 二审中，对《回购协议》约定的“若甲方（即尚缘公司）能在2013年3月29日前足额退还乙方（即周健、周何渝）已支付的全部购房款750000元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款”中“甲方与乙方所签订的购房合同作废”的理解，尚缘公司、周何渝一致认为是指合同解除。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、周何渝与尚缘公司于2012年11月29日所签《商品房买卖合同》及补充协议法律关系的性质及效力的认定。 本案中，尚缘公司否认与周何渝之间存在真实的商品房预售合同关系，并述称签订合同及办理网签备案登记，是因与周何渝之间存在借款合同关系而将案涉房屋作为尚缘公司债务的担保。而周何渝则主张其与尚缘公司之间就案涉房屋达成了买卖合意。对此，本院认为，首先，根据2012年11月29日的《商品房买卖合同》的约定，尚缘公司应于2014年6月30日前向周何渝交付房屋，于周何渝办理完委托办证手续后365日内协助周何渝取得案涉房屋的所有权证。但至今房屋未向周何渝交付，也未办理产权转移登记至周何渝名下，而周何渝并无证据证明在本案诉讼前就此向尚缘公司主张过权利，此情形不符合通常购房人的行为。其次，周何渝主张其与周健共计向尚缘公司购买了包含案涉房屋在内的四套住房，系一并支付的购房款75万元，但关于房款已付清的事实，周何渝除持有尚缘公司开具的《收款收据》外，其关于已实际付款的凭据，是周何渝在一审中提交的9张银行POS单据，因字迹模糊，无法辨认付款人、收款人、交易金额、交易账号等信息，一审法院对此未予采信；二审中，周何渝虽申请由法院向相关银行进行核实，但周何渝未能提供其付款账户及尚缘公司的收款账号，由此导致付款事实不能查清，该举证不能的法律后果应由周何渝自行承担。再次，周何渝与尚缘公司签订商品房买卖合同的当日，双方及案外人周健还签订了《回购协议》，其中约定“周健、周何渝以734400元购入的四套房屋，尚缘公司有权在2013年3月29日前以75万元将房屋回购”。综合上述事实，尚缘公司关于双方之间并无真实房屋买卖意思表示，签订合同及办理备案登记仅是作为尚缘公司债务担保方式的主张，具有证据优势，能够证明尚缘公司与周何渝系以签订商品房买卖合同及办理备案作为借款合同的担保，故，双方之间基于2012年11月29日的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》所建立的法律关系性质，并非商品房预售合同纠纷，故周何渝与尚缘公司之间是商品房预售合同关系并主张合同有效的意见，与本院前述认定不符，本院不予支持。 二、杨超请求撤销周何渝与尚缘公司就案涉房屋所签合同备案登记的主张能否成立，以及杨超要求尚缘公司协助办理案涉房屋不动产权证的主张能否成立。 前一焦点已述及，周何渝与尚缘公司之间系担保合同关系，并非商品房预售合同关系，故，尚缘公司基于担保合同关系而将与周何渝签订的合同进行备案登记的行为，应予撤销。同时，《回购协议》中约定：“若甲方（即尚缘公司）能在2013年3月29日前足额退还乙方（即周健、周何渝）已支付的全部购房款750000元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。”一审庭审已查明，尚缘公司于2013年1月31日前向案外人周健共计支付了857480元，一审据此认定回购条款已实际履行，尚缘公司与周何渝之间就案涉房屋在内的四套房屋所签购房合同在事实上已解除，并无不当，本院予以确认。周何渝与尚缘公司之间基于《回购协议》《商品房买卖合同》所建立担保合同关系的认定，并不影响《回购协议》已实际履行的事实。根据约定，周何渝应在购房合同解除后配合尚缘公司解除相应房屋的备案登记手续。周何渝虽抗辩认为前述857480元与约定的75万元回购款数额不吻合，属于双方之间因其他经济关系支付的往来款，但，周何渝关于该857480元系尚缘公司支付的介绍购房佣金这一主张，除周何渝自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，尚缘公司对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，周何渝的该主张不成立；在所付款项无明确对应名目的情况下，尚缘公司的付款属于种类物，一审法院依据尚缘公司的主张认定付款事项系回购款，并无不当，本院对周何渝的该项抗辩主张不予采信。 杨超与尚缘公司于2015年11月8日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定尚缘公司将案涉房屋出售给杨超。一审已查明，杨超已支付全部购房款并缴纳办证所需契税、维修基金，尚缘公司亦已交房，案涉房屋现由杨超实际占有使用。基于此，杨超作为真实的购房人，要求撤销尚缘公司基于担保而为周何渝办理的购房合同备案手续，应予支持。 关于办证的问题。经查，案涉房屋上目前有多家法院采取的查封措施，在查封措施尚未解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，杨超要求尚缘公司协助办理房屋不动产权证的主张，本院不予支持。杨超可待办证障碍消除后另行主张权利。 综上，周何渝的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1752号民事判决第一项； 二、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1752号民事判决第二项； 三、驳回杨超的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人周何渝负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月二十九日 书记员 杨珍梅