山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5963号上诉人（原审原告）：王维江，男，1965年10月16日出生，汉族，居民，住烟台市福山区。被上诉人（原审被告）：山东高盛置业有限公司。住所地：烟台市福山区清洋工业园（802省道北、兴华庄居委会西）。法定代表人：高中英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台花样年投资有限公司。住所地：烟台市芝罘区解放路166号中银大厦。法定代表人：牛万进，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛源，该公司员工。被上诉人（原审被告）：烟台天恒投资有限公司。住所地：烟台经济技术开发区长江路28号7层内5号。法定代表人：薛天敬，该公司总经理。上诉人王维江因与被上诉人山东高盛置业有限公司（简称高盛公司）、烟台花样年投资有限公司（简称花样年公司）、烟台天恒投资有限公司（简称天恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王维江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判三被上诉人支付上诉人626084元或发回重审；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院根据委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策认定上诉人应获得的安置面积为156平方米的事实不清，适用法律不当。理由如下：1.被上诉人花样年公司提供的格式合同并填合同内容。根据合同内容可知，被上诉人同意不按照《福山区居委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策》的规定补偿上诉人，且按照合同约定额外补偿上诉人，即安置面积为182.45平方米及停车位一个。2.在签订本合同时，被上诉人花样年公司告知上诉人该合同的第二条括号里面的“以乙方土地证登记的面积为准，符合网点安置条件的，按住宅100平方米置换网点65平方米的比例执行。”这句话当中“以乙方土地证登记的面积为准”后面是逗号，不是句号，系针对网点房安置面积作出的要求，与上诉人的住宅安置没有关系。同时，双方添加了第十条作为非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3.①房产证登记的宅基地面积系165.1平方米，土地证登记面积系156平方米。两证都由村里统一办理，在上诉人知道土地证面积减少的情况下，村里将土地证收回，后在土地宗地图上追认9.1平方米，并按照165.1平方米收取的土地使用费。此事，被上诉人签订拆迁协议时明确知晓并告知上诉人两证不一致的情况下就高不就低。②被上诉人拆除上诉人四间有产权证的房屋和38.1平方米的无证房屋，被上诉人同意支付两间房屋的速迁奖励费，将剩余房屋的速迁奖励费和18个月的临时安置补助费折算为17.35平方米安置房屋面积，互不找差价。4.根据拆迁房屋的行业习惯，房屋在拆迁前须对被拆迁房屋进行实地勘查，然后进行房屋拆迁评估，评估时须知道各户的房屋性质及面积。评估时，首先根据房屋产权登记信息，协商一致情况下根据协商面积评估，协商不一致，实际面积与登记面积不符的情况需对房屋进行测绘，按照实际面积计算。被上诉人有义务核实产权证的登记信息并对土地进行实际测量。被上诉人已经同意安置给上诉人三套房屋，并根据安置房屋的面积计算出安置面积。现房屋已被拆除，被上诉人作为专业一方应承担举证不能的法律后果，故应按照协商一致的面积即182.45平方米计算。二、一审法院适用即将过期的评估报告显失公平，评估至今已达一年之久，房屋价格显著上涨，房屋单价为5600元更为合理而非5200元。本院审理中补充上诉理由：速迁奖励费40000多元，上诉人只领取20000多元，余款与搬家费、安置费折算成面积计算在安置面积182.45平方米中。现在鸿福名城的房价已涨到每平方米8000-9000元，一审法院按照评估价计算不合理。被上诉人高盛公司辩称，一、一审法院按照土地证记载的面积156平方米进行补偿安置完全正确。1、福山区居委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖惩政策中明确规定，按照被拆迁户土地证面积有一补一不找差价的原则执行，上诉人作为该区域被拆迁户，应当遵守并执行上述拆迁补偿方案规定。2、上诉人与被上诉人签订的拆迁房屋实物补偿合同中虽然写明土地使用证面积182.45平方米，但在括号内又特别注明以上诉人土地证登记的面积数为准，该约定表述清楚，意思明确，不存在任何歧义。3、宅基地的面积应由国土资源部门核定。根据一审法院向烟台市国土资源局福山分局调取的登记信息，上诉人的土地证面积为156平方米。上诉人主张按照165.1平方米收取宅基地使用费，是村里的收费行为，并不能代表国土部门对其登记面积的更正。上诉人主张土地证面积为165.1平方米，无事实及法律依据。二、一审法院适用的评估报告系依上诉人申请进行的评估鉴定，评估报告尚在有效期内，评估结果也符合涉案房屋的市场价值，且该价值远远高于拆迁安置时房屋的市场价值。该评估报告公平、公正，一审法院据此作出的认定合理、合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人花样年公司、天恒公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原审原告王维江向一审法院起诉请求：1、请求三被告履行拆迁房屋实物补偿合同，交付原告一套位于19号楼（现20号楼）9层至12层之间的99.39平方米住宅一套及一处停车位，价值606，584元；2、请求判令三被告承担本案的全部诉讼费用。后原告又增加诉讼请求：如三被告不能交付，需按市场价格赔付房屋及停车位的价款。一审法院审理查明，2010年8月4日，原告王维江（乙方）与被告花样年公司（甲方）签订了房屋拆迁实物补偿合同。合同约定：一、被拆迁房屋的现状：被拆迁房屋坐落于居委会（房屋所有权证号：NO2080307；土地使用证号：福集建＜91＞字第11719号），被拆除房屋有证建筑面积（空白），土地使用证面积182.45平方米。二、补偿安置的具体方式：甲方以产权调换补偿的方式对乙方进行补偿安置。乙方应获得安置面积为182.45平方米（以乙方土地证登记的面积数为准，符合网点安置条件的，按住宅100平方米置换网点65平方米的比例执行。安置面积不足部分甲方按照3000元/平方米补偿给乙方货币；超出部分，住宅10平方米内，乙方按甲方成本优惠价2600元/平方米购买，住宅超出10平方米或网点超出所应安置的部分，乙方按开盘价向甲方购买），乙方选择的住宅户型面积为11号楼83.08平方米、19号楼99.39平方米东户；共2套总计182.45平方米（以上面积最终以规划和房管部门核准的实际面积为准）。具体安置地点为鸿福名城三期19号楼（1梯3-4户）。三、其他费用：乙方搬家费400元；2010年4月20日前搬迁的速迁奖励费20，000元。上述费用共计20，000元。四、乙方须在2010年8月12日前将房屋腾空，将完好的房屋交给甲方拆除，同时将房屋证件交拆迁管理办公室或甲方，由甲方代理乙方办理注销登记。乙方未按时腾空房屋，或将房屋破坏（因乙方擅自拆除房屋导致乙方及他人身体伤害，由乙方自理），甲方从乙方应得款项中扣减相关费用。五、结算及支付方式：甲方支付乙方共计贰万元整（￥20，000元整），乙方将房屋腾空交付甲方时，双方账款两清等内容。合同的下方第十条手写“乙方另获得车位安置壹个（补偿安置乙方）楼层为9-12层”。合同签订后，原告主张速迁奖励费20，000元由被告花样年公司的原法定代表人牛源领着其到烟台经济技术开发区振华商厦7楼由烟台市嘉鸿投资有限公司向其支付的。被告高盛公司向原告交付了鸿福名城11号楼2单元1003号房屋一套，面积83.95平方米。原告在烟台市国土资源局福山分局登记的被拆除的房屋土地证用地面积记载为156平方米。被告高盛公司、被告花样年公司、被告天恒公司之间系合作开发关系。被告高盛公司提交的拆迁房屋实物补偿合同第十条的约定与原告提交的该份合同第十条内容有差异，为“乙方获得车位安置壹个（安置优惠价6万元／个）”。原告为证明应获得99.39平方米的住宅及停车位还提交了：1、房产证及土地使用证，证明房产证载明的宅基地面积为165.1平方米，东西长12.7平方米，南北宽13米。土地证载明的用地面积为156平方米，在宗地图一页注明“追165.1平方米”字样。被告高盛公司对该证据的真实性无异议，认为原告提交的土地证用地面积为156平米，与原告与被告花样年公司签订的拆迁实物补偿合同中申报的面积不符，根据拆迁合同的约定，原告应以156平米来获得拆迁补偿；2、收据两份，该收据注明宅基地使用费按165.1平方米收取的。被告高盛公司对该两份收据的真实性有异议，认为两份收据中均未签章，无法证明出处；3、拆迁期限及安置房型通告的复印件，被告高盛公司对真实性有异议，认为该证据从内容上来看是出自2010年4月10日的烟台晚报，而被告花样年公司公告的时间是2010年4月16日，两个时间矛盾；4、房屋拆迁公告及被拆迁人名单复印件两份，证明拆迁人是被告高盛公司，原告在被拆迁之列。被告高盛公司对真实性有异议，认为上述证据系复印件，被告高盛公司仅是名义上的拆迁人，从拆迁名单来看，名单所列明的被拆迁人仅有55名，而据了解被拆迁人有56户，该名单的真实性无法核实；5、泊子社区居委会出具的证明一份，证明宅基地收据是真实的，原告的实际宅基地面积是165.1平方米，与房产证以及土地证的宗地图上宅基地的面积是相符的，证明原告实际宅基地面积是165.1平方米。被告高盛公司对该证据的真实性有异议，认为房产证及土地证是由房产部门、土地部门进行管理，村委是否进行收取是原告与村委之间的法律关系，无法证明原告所述宅基地的实际面积为165.1平方米的事实，同时从证明的形式上来看，也没有具体负责人的签字。被告高盛公司为证实其主张，提交了：1、福山区委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策，证明拆迁房屋产权调换的具体方式按照被拆迁户的土地证面积有一补一，不找差价的原则执行，土地证和房屋宅基地面积不符的，以土地证面积为准，而原告申报的面积与土地证面积不符。原告对该奖罚政策和安置方案有异议，原告称没有见过；2、法院已生效的烟台市福山区人民法院（2014）福民重初字第4号民事判决书，证明针对上述案件的当事人林佛晓申报土地面积与土地证实际面积不符的情形，法院认定以实际登记的土地证面积为基数进行补偿的事实。原告认为林拂晓一案与本案原告的补偿物不一样，林拂晓补偿的是网点而其补偿的是住宅，所以不能以该判决来衡量本案的争议实物，关于土地使用面积数，不赞同判决中简单以土地证为准来侵害合同法的公正公平诚信原则；3、拆迁实物补偿合同原件一份，证明其持有的拆迁补偿合同第十条约定，获得车位的补偿价格为60，000元。原告对该证据的真实性有异议，认为因对方提交的补偿合同与其持有的不一样，且字不是同时间形成的，从字体的颜色就可以看出,内容都是由被告花样年公司来起草、填写的，故应以其持有的合同为准。4、鸿福名城11号住宅楼面积测绘报告，证明已交付房屋的实际面积为83.95平方米。原告对该证据无异议。一审诉讼过程中，原告申请对诉争的位于烟台市福山区鸿福名城20号楼9-12层房屋的平均价值及车位价值进行评估，法院委托烟台市正泰鲁信土地房地产评估咨询有限责任公司进行评估，评估单价为5200元每平方米，车位价值为65，000元。原告为此支出评估费4，500元。原告对该评估报告的真实性没有异议，认为该评估报告价值时点是2016年10月8日，距现在已长达11个月，现房价每平方米已涨300-500元，应在评估价格基础上增加300-500元。被告高盛公司对评估报告的真实性没有异议，认为评估所得的价格过高，应当以拆迁补偿方案的价格每平方米3000元进行补偿为准。诉讼过程中，被告高盛公司明确表示如法院判决其承担法律责任，其不能向原告交付涉案房屋及车位。因规划调整，拆迁房屋实物补偿合同中的19号楼现变更为20号楼。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告花样年公司签订的拆迁房屋实物补偿合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。虽合同由被告花样年公司与原告签订，但被告花样年公司系受被告高盛公司委托进行拆迁工作，且三被告之间系合作开发关系，故原告起诉被告高盛公司承担法律责任诉讼主体正确。关于原告应获得182.45平方米还是土地证上记载的面积156平方米的补偿问题，原告主张其土地证的面积应为165.1平方米，其房产证登记的宅基地面积为165.1平方米，其提供的宅基地使用费收据中的面积数为165.1平方米，泊子社区居委会出具证明系其工作人员收取的，首先宅基地的面积应由国土资源部门来核定，其次原告并未提交证据证明泊子社区按165.1平方米收取宅基地使用费得到国土资源部门的追认，法院调取的原告在烟台市国土资源局福山分局登记的土地证面积为156平方米，故应认定被拆迁房屋的土地登记面积为156平方米。原告与被告花样年公司签订的拆迁房屋实物补偿合同中虽写明应获得安置面积182.45平方米，但在括号内又特别注明以乙方土地证登记的面积数为准，根据公布的委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策中产权调换的具体方式为：按照被拆迁户土地证面积有一补一不找差价的原则执行，土地证和房屋宅基地面积不符的，以土地证为准的规定，现原告土地证记载面积为156平方米，故原告应获得的安置面积为156平方米，现原告已获得83.95平方米的拆迁房屋一套，在被告高盛公司明确表明不能交付房屋的情况下，被告还应给付72.05平方米的差价款。法院委托的烟台市正泰鲁信土地房地产评估咨询有限责任公司对涉案地块的房地产平均价值进行了评估，评估单价为5200元每平方米，原告认为该评估报告价值时点是2016年10月8日，应在评估价格基础上每平方米增加300—500元，因该评估报告尚在有效期内，对原告的该项主张法院不予支持。被告高盛公司提出评估价格过高，但未提交其他证据予以证实，对该评估报告的结论法院予以采信。被告高盛公司持有的房屋拆迁补偿合同约定的车位价格为60，000元，因该项约定与原告持有的房屋拆迁补偿合同不符，原告的合同仅注明获得车位安置一个，在上述两份合同内容不尽一致的情况下，应以原告持有的为准，依据评估报告的意见车位价值应为65，000元。三被告间系合作开发关系，对外所负的债务应承担连带责任，在被告高盛公司明确表明不能交付房屋及车位的情况，应折价赔偿原告的损失，故三被告尚应连带给付原告房屋折价款374，660元、车位费65，000元，鉴定费4，500元，共计444，160元。被告花样年公司、被告天恒公司经法院传唤不到庭参加诉讼，法院予以缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年9月30日判决：一、被告山东高盛置业有限公司、被告烟台花样年投资有限公司、被告烟台天恒投资有限公司于判决生效之日起十日内共同支付原告王维江房屋折价款374，660元、车位费65，000元，鉴定费4，500元，共计444，160元；二、驳回原告王维江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，866元，由原告负担1，904元，由三被告负担7，962元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1.应按182.45平方米还是156平方米对上诉人王维江进行安置补偿；2.一审法院按照每平方米5200元计算房屋折价款是否合理。从本案的事实看，上诉人王维江与被上诉人花样年公司签订的拆迁房屋实物补偿合同中虽写明土地使用证面积182.45平方米，但上诉人的土地使用证的面积为156平方米，拆迁房屋实物补偿合同中虽写明应获得安置面积182.45平方米，但在括号内又特别注明以上诉人土地证登记的面积数为准。土地使用证是确认土地使用权的法律凭证，上诉人依据土地使用证对土地享有占有、使用的权利，土地使用证上所载明的面积为上诉人应占有、使用的面积，超出部分不受法律保护。双方在合同中特别注明以上诉人土地证登记的面积数为准，该条款的表述是一种排他性意义的表述，即：只以土地证登记的面积数作为标准，而非以其他标准作为补偿的依据，意思表示真实、明确。一审法院依照上诉人土地证记载面积为156平方米，确定上诉人的补偿利益，既符合法律规定，又与当事人约定的内容相一致，而且也符合高盛公司关于“福山区委会区域房屋拆迁补偿安置方案及奖罚政策”中关于产权调换的具体方式，即：按照被拆迁户土地证面积有一补一不找差价的原则执行，土地证和房屋宅基地面积不符的，以土地证为准。故上诉人应获得的安置面积为其土地证登记的面积数156平方米。上诉人要求按182.45平方米进行安置的主张，本院不予支持。关于被上诉人应承担的不能交付安置面积部分房屋的价款，一审法院依法委托烟台市正泰鲁信土地房地产评估咨询有限责任公司对涉案地块的房地产平均价值进行了评估，评估报告价值时点是2016年10月8日，直至一审法院判决，该评估报告尚在有效期内，故上诉人王维江要求将被上诉人应承担的房屋折价款上浮至每平方米5600元，没有充分依据，本院不予支持。综上，上诉人王维江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17663元，由上诉人王维江负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年十一月二十六日书记员  赵广娜