内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2019）内2201民初1752号原告（反诉被告）：乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市新桥东街20号威王加油站。法定代表人：王钰宁，经理。委托诉讼代理人：刘英，吉林享和律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市新桥东街20号。经营者：海建伟，男，1976年3月26日出生，蒙古族，怪车坊中心业主，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市南郊联军村关家园子257号副4号。委托诉讼代理人：张卫东，男，怪车坊中心职工。被告：杨相峰（反诉第三人），男，1973年4月25日出生，汉族，个体，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：翁兴斌，内蒙古奥斯律师事务所律师。原告（反诉被告）乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司（以下简称晟盛公司）诉被告（反诉原告）乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心（以下简称怪车坊中心）、被告（反诉第三人）杨相峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2018年9月25日作出（2018）内2201民初3961号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。晟盛公司不服裁定向兴安盟中级人民法院提起上诉，兴安盟中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）内22民终1420号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）内2201民初3961号民事裁定；指令本院审理。本院于2019年9月9日适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）晟盛公司的委托诉讼代理人刘英；被告（反诉原告）怪车坊中心的委托诉讼代理人张卫东；被告（反诉第三人）杨相峰的委托诉讼代理人翁兴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晟盛公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除晟盛公司与杨相峰之间的房屋租赁合同；2、要求杨相峰、怪车坊中心立即腾退承租房屋；3、要求杨相峰、怪车坊中心自2018年5月4日起，按每月15000.00元给付晟盛公司房租费至房屋腾退之日止；4、要求杨相峰、怪车坊中心共同承担给付房屋租赁费和履行腾退房屋义务；5、杨相峰与怪车坊中心互相承担连带责任；6、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年5月4日，晟盛公司与杨相峰签订房屋租赁合同，合同租期为10年，实际是一年一交房租。合同履行初期，杨相峰如约交付房租，合同约定每年1月31日前交付下一年租金，可是近两年来杨相峰经常拖欠房租。2018年至今杨相峰没有交付房租，晟盛公司给杨相峰下发催缴函，杨相峰不予理睬。诉讼中晟盛公司发现杨相峰擅自将房屋转租给怪车坊中心使用，故原告要求人民法院依法判令立即解除租赁合同。同时判令怪车坊中心无条件离开原告房屋。因杨相峰将本案诉争房屋擅自转租他人，并没有书面通知征得原告同意，原告更没有与怪车坊中心形成租赁合同。要求判令二被告共同承担占用房屋期间租赁费。怪车坊中心辩称，同意解除合同、腾退房屋，同意按合同约定，支付自2018年5月4日起的房租，按10万元/年支付租赁费，扣除已付8万元，尚欠2万元，并自2019年5月4日起，按10万元÷12个月的标准支付租金至腾退房屋之日止，腾退房屋的前提是原告应赔偿我们装修损失。杨相峰辩称，不同意原告的诉讼请求；杨相峰是租房合同签订人，但签订合同的行为系代表怪车坊中心签订合同，并不是其个人行为。因此，被告杨相峰不具备原告诉请中应当履行义务的权利。怪车坊中心向本院提出反诉请求：1、要求赔偿装饰装修损失468721.00元；2、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：晟盛公司与杨相峰签订房屋租赁合同期限为10年，该合同现未到期。同意解除合同，要求赔偿装修损失。晟盛公司反诉辩称，不同意怪车坊中心的诉讼请求，杨相峰与反诉被告签订租赁合同之后，擅自将房屋转租给怪车坊中心，该转租行为未经反诉被告同意，故怪车坊中心无权要求反诉被告赔偿损失。按照相关法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求恢复原状，故怪车坊中心应在腾退房屋时将承租房屋恢复原状。反诉第三人杨相峰未作陈述。本院经审理认定事实如下：怪车坊中心系个体工商户，于2010年10月12日注册成立，经营者为刘继通。2014年1月21日，怪车坊中心注销工商登记。2014年1月24日，怪车坊中心再次办理工商注册登记，经营者为刘某。2016年3月15日，怪车坊中心注销工商登记。2016年12月2日，怪车坊中心再次办理工商注册登记，经营者为海建伟。2010年5月4日，晟盛公司（甲方）与杨相峰（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于乌兰浩特市××街现有洗车厂房及加油办公室以东部分（厕所和配电室公用）出租给乙方，乙方在此厂房房屋内开汽车美容保养中心。乙方使用的设备设施和操作规程应符合消防规范，否则造成后果由乙方负责。双方约定租期10年，从2010年5月15日至2020年5月14日止，租金每年10万元。2010年5月14日付租金10万元，以后每年1月31日前付下一年租金，两年以后租金价格根据市场价格同比增长。取暖费、租赁税、水电费、经营所需要各种费用由乙方承担，甲方帮助协调有关部门。如乙方经营需要扩大面积，可根据现有面积单价核定租金。乙方经营要有自己的经营执照，守法经营，不允许以甲方名义对外开展业务，否则造成后果自负。乙方装饰、装潢要经过甲方允许，不准破坏主结构、门面、广告按标准改，费用自理。甲方负责配合乙方门面的主体工程建筑，门由乙方负责。合同到期后，不允许破坏房屋原有装修，设备设施归乙方所有。如果任意一方提出终止合同，需提前6个月通知对方，并赔偿三个月的租金损失。因晟盛公司未收到2018年5月4日至2019年5月4日期间房租，故具状将杨相峰诉至本院。诉讼中，杨相峰于第一次开庭后，向本院提供由怪车坊中心出具的证明一份，证明中怪车坊中心认可杨相峰系代表怪车坊中心签订涉案房屋租赁合同。本院经调查核实，确认涉案房屋现使用人为怪车坊中心，并于2018年9月25日作出（2018）内2201民初3961号民事裁定书，认为杨相峰并非合同相对方，并未占有使用涉案房屋，不具备适格民事主体资格，晟盛公司起诉所依据的事实和理由与本院查明事实的不符，其与杨相峰并无利害关系，不具备起诉条件，裁定驳回了晟盛公司的起诉。晟盛公司不服裁定向兴安盟中级人民法院提起上诉，兴安盟中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）内22民终1420号民事裁定书，认为杨相峰与晟盛公司签订的房屋租赁合同中并没有加盖公章，故杨相峰应为合同相对方，其主体适格无误，裁定撤销本院（2018）内2201民初3961号民事裁定；指令本院审理。二审裁定生效后，本院向晟盛公司释明变更诉讼请求，并依法追加怪车坊中心作为被告参加诉讼。诉讼中，据怪车坊中心陈述，2010年，海建伟与案外人刘某共同经营怪车坊中心，并由杨相峰代表怪车坊中心签订了涉案房屋租赁合同。经营期间，由刘某负责经营管理，并按年度缴纳房屋租金。截止至2016年，刘某不再经营该汽车美容中心，注销该工商登记后，由海建伟于2016年12月2日注册成立怪车坊中心持续经营至今。2017年5月4日起，房屋租金由海建伟缴纳，此前租金均由刘某缴纳。海建伟认为2017年5月4日至2018年5月4日期间租金已按合同约定缴纳10万元，并认可自2018年5月4日起继续按10万元/年的标准支付租金。晟盛公司认为2010年5月4日至2016年5月4日期间，房租为10万元/年；2016年5月4日至2017年5月4日期间，房租经协商上涨至16万元/年；2017年5月4日至2018年5月4日，房租经协商上涨至18万元/年。同时，晟盛公司认为2017年租金由杨相峰指派他人缴纳，缴纳金额为18万元。诉讼中，怪车坊中心向本院申请对涉案房屋现有装修价格进行鉴定，经本院委托鉴定机构作出鉴定意见，认定涉案房屋室内外装修部分价格为318492.00元、室外牌匾价格为14353.00元、工具类设备造价为135876.00元，三项合计468721.00元。怪车坊中心支付鉴定费1万元。上述事实有晟盛公司提供的房屋租赁合同1份、催告函1份、邮寄手续1份、个体工商户开业登记申请书1份;怪车坊中心提供的发票1枚、评估报告1份以及原、被告及第三人的当庭陈述在卷为证，本院予以确认。本院认为，（一）关于本诉部分。杨相峰承租人身份已为兴安盟中级人民法院生效民事裁定予以确认，其与晟盛公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应属有效合同，双方均应依约履行合同义务。杨相峰未按约定缴纳房租，依法应属违约，晟盛公司要求解除与杨相峰之间房屋租赁合同的主张符合法律规定，本院予以支持。晟盛公司要求杨相峰、怪车坊中心立即腾退承租房屋。据本院查明的事实，涉案房屋实际占有使用方为怪车坊中心。怪车坊中心对晟盛公司要求腾退房屋的主张不持异议，故晟盛公司要求腾退房屋的诉请，本院予以支持。晟盛公司要求杨相峰、怪车坊中心自2018年5月4日起，按18万元/年，即每月15000.00元的标准给付租金至房屋腾退之日止。涉案合同由杨相峰作为承租人签订，双方合同约定租金价格为10万元/年，租金价格根据市场价格同比增长。但合同内容对租金调整的约定并不明确，晟盛公司主张自2017年5月4日起，双方约定将租金价格上涨至18万元/年，且杨相峰已按上涨后标准支付了2017年5月4日至2018年5月4日期间租金，但对此晟盛公司并未举证证明。自2018年5月4日起至房屋腾退之日的租金，杨相峰作为承租人应以合同明确约定的价格，即10万元/年向晟盛公司支付。怪车坊中心作为涉案房屋实际使用人，认可在其经营期间一直负有支付租金义务，且同意按照10万元/年的标准向晟盛公司支付租金，虽提出要求以晟盛公司欠付其债务冲抵租金8万元，但并未提供证据证明该债务真实存在。故怪车坊中心自愿加入债务的主张不违反法律规定，其与杨相峰所负租金债务构成并存的债务承担，故怪车坊中心应与杨相峰对涉案租金承担共同给付责任。（二）关于反诉部分。海建伟重新注册登记怪车坊中心后，实际占有使用房屋并进行了装饰装修。出租人晟盛公司在承租人违约后依法行使解除权，解除与杨相峰之间的房屋租赁合同，要求实际使用人腾退房屋。怪车坊虽因腾退房屋而发生装修损失，但该损失的发生晟盛公司并无过错。涉案房屋的装修投入具有独有的行业特点，虽具备一定价值，但该价值利益因房屋使用用途而异，且该项投入并不在晟盛公司的经济计划范围内，构成强迫得利。故对怪车坊中心要求晟盛公司赔偿装修损失的主张，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司与被告（反诉第三人）杨相峰于2010年5月4日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心于本判决生效后十日内将位于乌兰浩特市××街现有洗车厂房及加油办公室以东部分房屋腾退给原告（反诉被告）乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司；三、被告（反诉第三人）杨相峰、被告（反诉原告）乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心于本判决生效后十日内共同给付原告（反诉被告）乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司欠付租金（自2018年5月4日起，按照10万元/年的标准支付至房屋腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费275.00元，由乌兰浩特市晟盛石油化工有限公司负担167.00元，由杨相峰、乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心负担108.00元；反诉案件受理费4165.00元、鉴定费10000.00元，由乌兰浩特市怪车坊汽车美容装饰中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 黄 耀 坤 二〇一九年十一月三日书记员 敖乌丽罕附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。