江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初6391号原告：南通市信拓物业管理有限公司，住所地海安市开发区通榆中路209号。法定代表人：韩良荣，执行董事。委托诉讼代理人：倪昌凤，江苏苏律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，南通市信拓物业管理有限公司经理。被告：王海林，男，1974年2月11日出生，户籍地海安市，现住海安市。原告南通市信拓物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告王海林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易诉讼程序于同月29日公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人倪昌凤、张某到庭参加诉讼，被告王海林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费13772元、车位管理费960元、地源热泵费2812元（2016年起计三年，以4折计应交5622元，已交2810元），合计17544元；支付逾期违约金7118元（从2016年11月5日起至2018年12月31日止共786天，以13772元为本金按年息24%标准计算）。事实与理由：2013年8月16日，原告(乙方)与南通市润南置业有限公司(甲方)签订《信拓·东港国际前期物业服务合同》、《补充协议》各一份，甲方选聘乙方对“信拓.东港国际”项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定：高层住宅每月1.90元/平方米，业主应于房屋交接当月之日起向乙方交纳物业服务费用。物业服务费用实行年预交制度，按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一季度内的第一个月的15日之前履行交纳义务。停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主或物业使用人与甲方协议确定停车费(泊位租赁费)，由乙方代甲方收取。地源热泵系统计量收费(运行用水电服务费用)，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按约定标准的日千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2015年6月1日(自房屋出售之日)起至业主委员会成立与物业公司签订物业服务合同生效止。合同签订后至今，东港国际的物业服务由原告提供。被告系海安市海安镇东港国际XX室的业主，其于2015年5月4日接受该房，该房面积177.43平方米。在该房交接时，原告向被告发放了前期物业服务手册等相关文件。2015年5月5日至2016年8月4日的物业费被告已结清。被告拖欠自2016年8月5日至2019年12月31日期间的物业费13772元、拖欠自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的车位管理费960元、拖欠地源热泵费2812元。后原告每年均向被告通知催收未果。被告王海林未答辩。经审理查明：2013年8月16日，原告(乙方)与南通市润南置业有限公司(甲方)签订《信拓.东港国际前期物业服务合同》甲方选聘乙方对“信拓·东港国际”项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定：本物业管理区域物业服务收费选择“包干制”，高层住宅2.18元/月·平方米，业主应于房屋交接当月之日起向乙方交纳物业服务费用。物业服务费用实行年预交制度，按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一季度内的第一个月的15日之前履行交纳义务。停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主或物业使用人与甲方协议确定停车费(泊位租赁费)，由乙方代甲方收取。地源热泵系统计量收费(运行用水电服务费用)，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按约定标准的日千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2015年6月1日(自房屋出售之日)起至业主委员会成立与物业公司签订物业服务合同生效止。2014年2月26日，被告与南通市润南置业有限公司签订房屋买卖合同，购买东港国际XX室，该房面积177.48平方米。2015年5月4日，被告接受该房，但至今未装修及实际居住。该房交接时，原告向被告发放了前期物业服务手册等相关文件。前期物业服务手册中载明，物业服务费：住宅1.90元/月*建筑面积*12个月。地源热泵系统基本运行费用（试运行）暂按0.12元/天*建筑面积*220天/年含维护费，在交房之日交纳，实行预收费制，代收代交。被告在手册上签名确认。南通市住房保障和房产管理局“关于公布2016年度南通市物业服务接轨上海示范项目的通报”及江苏省住房和城乡建设厅“关于公布2016年度省级示范物业管理项目名单的通知”中，原告均名列其中。以上事实，有《信拓·东港国际前期物业服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、业主交楼流转表、《前期物业服务手册》、催费通知单、南通市住房保障和房产管理局通房【2016】171号文、江苏省住房和城乡建设厅苏建房管【2017】202号文、原告陈述等在卷佐证。诉讼中，原告表示对没有装修入住的业主的物业费打七折。本院认为：原告与南通市润南置业有限公司签订的《信拓·东港国际前期物业服务合同》、《补充协议》系合同双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。被告王海林接受房屋时，签字认可了原告发放的《前期物业服务手册》，应当视为被告认可原告对其收取物业服务费、车位费、地源热泵系统基本运行费，未能按时足额交纳物业服务费的应当支付违约金等事项。原告履行合同义务后，被告应当按约支付物业服务费，逾期支付则应承担违约责任。我国物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。原告提供的物业服务面向的是整个小区，包括被告建筑物专有及共有部分，被告取得房屋后虽未装修居住，仍应交纳物业服务费并按约定交纳地源热泵系统基本运行费。考虑到被告未实际使用，客观上不会产生垃圾清理等情况，依公平及习惯，物业费宜酌减按70%收取。原告以少于实际的房屋面积计算物业费，按4折计算地源热泵系统基本运行费，主张的物业费、违约金标准低于合同约定，系其对自已权利的处分，应予准许。原告将2016年8月5日后应交物业费违约金的起算点均确定为2016年11月5日不当，应从各年度的11月5日分别计算。原告未提交被告车位使用的证据，其主张的停车费，亦难支持，若被告确实存在使用车位的情况，原告日后可持相应证据另行主张。综上，被告2016年8月5日至2019年12月31日期间应交物业费9643.73元，违约金2351.46元。尚欠2016年后三年的地源热泵系统基本运行费2810.98元。被告放弃答辩与质证的权利，应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王海林给付原告南通市信拓物业管理有限公司2016年8月5日至2019年12月31日期间的物业费9643.73元。二、被告王海林给付原告南通市信拓物业管理有限公司逾期支付物业费的违约金2351.46元。三、被告王海林给付原告南通市信拓物业管理有限公司拖欠地源热泵系统基本运行费2810.98元。以上一至三项，合计14806.17元，由被告王海林于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如上述义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告南通市信拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费416元，减半收取208元，由原告南通市信拓物业管理有限公司负担83元，被告王海林负担125元（已由原告代垫，由被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费416元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  王长圣二〇一九年十一月二十九日书记员  吉 莉