四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9925号 上诉人（原审被告）：臧汉林，男，汉族，1971年8月3日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨继，四川科全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱立敏，女，汉族，1973年4月13日出生，住成都市成华区 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 原审被告：四川正达酒店管理有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号1栋8层802号。 法定代表人：冯石。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 原审被告：黄宗虎，男，汉族，1972年8月14日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 原审被告：四川正达投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号1栋8层802号。 法定代表人：杨金标。 原审被告：四川贝丰投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区家园路8号1栋12层3号。 法定代表人：黄宗虎。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 原审被告：成都金科房地产开发有限公司。住所地：成都市成华区青龙场致祥路44号1-5幢10号。 法定代表人：杨程钧，执行总经理。 委托诉讼代理人：崔雄，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。 原审被告：杨金标，男，汉族，1963年12月2日出生，住四川省珙县。 原审被告：毛巧芸，女，汉族，1973年10月9日出生，住成都市青羊区。 原审被告：潘用琴，女，汉族，1964年12月20日出生，住四川省珙县。 上诉人臧汉林因与被上诉人朱立敏、原审被告四川正达酒店管理有限公司（以下简称正达酒店）、黄宗虎、四川正达投资管理有限公司（以下简称正达投资公司）、四川贝丰投资管理有限公司（以下简称贝丰公司）、成都金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、杨金标、毛巧芸、潘用琴房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 臧汉林上诉请求：1.撤销原判，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由朱立敏承担。 事实与理由：一、一审审判程序不符。本案为系列案件，在系列案件受理后，臧汉林已经对朱立敏提供的《成都金科中心9栋15楼至20楼酒店装修及房屋租金支付协议》提起了合同效力之诉；而该合同效力之诉经过一次一审程序和二审程序后，被成都市中级人民法院裁定发回重审，但成都市成华区人民法院在未经开庭庭审的情况下就裁定驳回合同效力案的起诉，并且在该合同效力之诉驳回起诉上诉期未满的情况下，一审法院即作出本案一审判决，不符合《民事诉讼法》第一百五十条第（五）款之规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，确系有违程序。现臧汉林对合同效力案件也已经提起上诉，本案一审判决应在合同效力案件判决生效后作出方符合程序。 二、一审认定事实不符。本系列案件中朱立敏所提供的装修款收款收据中大部分附注载明含抵扣租金补助，朱立敏实际没有向正达酒店交付该部分租金补助。但在一审判决中仍将该部分租金补助款认定为朱立敏实际缴付的装修款，并判决臧汉林承担返还包含该部分租金补助的装修款。让臧汉林承担了本不应该承担的还款责任和违约责任。 朱立敏答辩称：一审法院判决正确，适用法律正确，支付协议的效力认定正确，请求二审法院维持原审判决。 正达公司和黄宗虎述称：同意臧汉林的上诉意见。 金科公司述称：一审关于金科公司部分的事实认定清楚，适用法律正确，请求维持金科公司的判决。本案中，金科公司并非各方上诉请求指向的对象，请求二审法院依法判决。 杨金标、贝丰公司、正达投资公司、毛巧芸、潘用琴未发表陈述意见。 朱立敏向一审法院起诉请求：1.解除朱立敏与正达酒店签订的《房屋租赁合同》；2、九原审被告连带承担退还朱立敏已缴纳装修款金额98970元，并连带赔偿朱立敏租金损失29952元，违约金9897元，律师费及差旅费2300元，以上共计141119元；3.本案诉讼费用（含保全费用）由臧汉林等原审被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月25日，金科公司与贝丰公司签订《“金科中心”大客户购买主协议》，约定贝丰公司购买成都市成华区金科中心9栋15-20层，共计126套公寓，贝丰公司购买上述物业开设酒店，按双方协商一致的方案和图纸进行工程改造，作为交房验收条件。本协议签订并生效后，双方分别就每一套公寓分别签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议。2014年8月14日，朱立敏与金科公司签订《商品房买卖合同》，约定朱立敏购买金科公司位于成都市成华区房屋，2014年8月14日，朱立敏与正达酒店签订《房屋租赁合同》，约定朱立敏将上述房屋出租给正达酒店，租赁期限为15年，即从2016年5月1日至2031年4月30日止，该房屋第1-3年租金为2496元／套／月。出租房屋从2016年5月1日起开始计收租金，正达酒店应按每3个月为一期提前10天向朱立敏支付房屋租金。正达酒店于2016年4月20日前支付首期租金，装修期改造期及租赁期遇以下情况应予顺延：开发商延期交付房屋的。装修款2138.04元／㎡，合计98970元，此款为朱立敏应支付的一次性包干费用。房屋租赁期间，正达酒店不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，朱立敏有权解除合同，收回出租房屋。但朱立敏未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，正达酒店向朱立敏付清拖欠房租本金及违约金的，则朱立敏不享有合同解除权利。正达酒店逾期给付租金的，逾期期间，按应付租金金额计付每日千分之三的违约金。除本合同另有约定外，本合同履行过程中，任何一方违反合同约定，违约方应当按照以合同剩余租期内应缴纳租金总额的30%计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。合同签订后，金科公司向朱立敏出具了购房款收据。正达酒店向朱立敏出具了装修款98970元的收款收据。收据附注载明含抵扣租金补助20000元。朱立敏向正达酒店出具了委托办理房屋验收交接手续的授权委托书。 2015年10月21日，金科公司为案涉租赁房屋办理了竣工验收备案表。2015年11月22日，金科公司在华西都市报上刊登《交房公告》，载明：尊敬的金科中心业主：您们所购置的“金科中心”一期5栋至9栋，现已通过相关部门验收合格，请您们于2015年11月30日（上午9:00-下午5:00），前往金科中心4栋一楼办理接房手续……”。正达酒店于2016年4月19日与金科公司办理了案涉租赁房屋的验房、交房事宜。 由于正达酒店未按照《房屋租赁合同》的约定对房屋进行装修，向朱立敏支付租金，2016年6月21日，杨金标、黄宗虎向朱立敏业主代表等出具《承诺书》，载明：鉴于目前形势，承诺人对金科中心9号楼酒店126户业主作如下承诺：一、2016年底前完成金科酒店装修营业，业主代表全程跟踪监督质量、进度。二、杨金标作如下承诺：（1）承诺用四川南溪区洪福食品厂进入执行阶段的300万元债权担保，负责追回正达股东向金科酒店借款140万元，至酒店装修完毕营业，该笔担保终止；……三、黄宗虎承诺：用个人在天府丽都龙湖店的26%的股份为金科酒店装修至营业担保，至酒店装修完毕营业为止，该笔担保终止。 2016年7月5日，杨金标、臧汉林、黄宗虎与成都金科中心9栋15至20楼的12位业主代表签订《“成都金科中心”9栋15-20楼酒店装修及房屋租金支付协议》（下简称支付协议），第六条载明：从2017年3月1日起，三人承诺确保正达酒店按照《房屋租赁合同》中约定租金标准向业主支付租金，如果正达酒店不能按期履行义务，三人对正达酒店对业主的义务承担责任。第十四条载明：如三人未共同按本协议中所提到的标准完成酒店装修并按期开业，则三人负责共同退还正达酒店向业主收取的装修款，装修款具体金额为业主与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定的装修款金额（以实际收款票据为准）；同时三人还应当向业主承担违约金，违约金标准为：《房屋租赁合同》中约定的装修款金额的10%；此外三人还应向业主承担其为解决本协议所涉纠纷所产生的车旅费3000元以及业主为聘请律师所产生的律师费。一审法院另查明，杨金标与潘用琴仍处于婚姻关系存续期间。被告臧汉林与被告毛巧芸于2015年10月13日办理了离婚登记。 审理中，贝丰公司认为，朱立敏与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定交房日期为2015年11月30日，但实际交房日期为2016年4月19日，交房迟延的原因在于金科公司未按照《“金科中心”大客户购买主协议》第二条的约定完成装修义务，应当按照实际交房日期开始计算租金。杨金标、臧汉林、黄宗虎对《承诺书》、《支付协议》的真实性无异议，抗辩系朱立敏方胁迫签订，并出示了《接报警登记表》、询问笔录，朱立敏对该证据的真实性无异议，但认为因双方为酒店经营产生纠纷而进行的报警，上述协议是民警在场的情况下签订，并没有进行胁迫。朱立敏出示了为本次诉讼产生的律师费票据2000元。正达酒店收到起诉状副本之日时间为2017年7月29日。朱立敏自认正达酒店已经支付一个月的租金，另行再主张12个月的租金损失。 一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、购房款收据、装修款收据、《承诺书》、《“成都金科中心”9栋15-20楼酒店装修及房屋租金支付协议》、委托代理合同、增值税发票、《交房公告》、当事人的陈述等证据证明。 一审法院认为，朱立敏与正达酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容应合法有效。朱立敏向被告交付了租赁房屋，并按照合同约定向被告交付了房屋装修款项，正达酒店未按照合同约定完成案涉租赁房屋的装修义务，也未向朱立敏按时履行支付租金的义务，正达酒店以自己的行为表明不履行合同义务，原被告的合同目的已无法实现，朱立敏请求解除合同既符合法定的解除情形，也符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故正达酒店收到起诉状副本之日即2017年7月29日为合同解除通知到达之日。 《房屋租赁合同》解除后，正达酒店向朱立敏收取的装修费98970元装修款应当退还，并抗辩朱立敏方支付的装修款中含有的租金补贴应进行扣除，一审法院认为，装修款收条附注中载明的租金补助系正达酒店基于双方合同的履行情况自愿给予朱立敏方的补贴，且正达酒店在该收条中已将该租金补贴转变成装修款的性质，故被告的该项主张不予支持。根据庭审查明的事实，朱立敏与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定交房日期为2015年11月30日，朱立敏向正达酒店出具了验房、收房的授权委托书,开发商金科公司于2015年10月21日办理了案涉租赁房屋的竣工验收备案表，并于2015年11月22日在《华西都市报》上刊登了《交房公告》，金科公司已完成交房通知义务,正达酒店于2016年4月19日才办理收房，贝丰公司辩称交房迟延的原因在于金科公司未按照《“金科中心”大客户购买主协议》第二条的约定完成装修义务，但并未举出相应的证据加以证明,故关于交房迟延的原因应当是正达酒店受领迟延而非金科公司迟延履行，其责任应由正达酒店承担，故案涉房屋的交房日期应按照《房屋租赁合同》中约定的时间2015年11月30日进行认定，正达酒店应向朱立敏支付2015年11月30日起至合同解除之日的租金损失，朱立敏主张12个月的租金损失没有超出该范围，一审法院予以支持。被告方主张已对房屋进行装修部分应予以折价予以扣除无相关证据予以证明，一审法院不予支持。由于正达酒店不履行合同义务，导致合同解除，根据合同约定正达酒店应承担相应的违约金。朱立敏主张的违约金已低于合同约定的标准，一审法院予以支持。朱立敏主张被告应承担的律师费2000元，符合合同约定一审法院予以支持，朱立敏主张的差旅费无相关证据予以证明，一审法院不予支持。 杨金标、臧汉林、黄宗虎与朱立敏方业主代表签订了的《支付协议》是各方当事人真实意思表示，该协议应合法有效，三被告自愿为正达酒店应支付给朱立敏的租金，装修款、承担还款责任，并承担相应的违约责任，在性质上属于债的加入，一审法院予以确认。被告臧汉林、黄宗虎所出示的证据无法证明《支付协议》系朱立敏方进行胁迫下签订，故对被告方该项抗辩意见，一审法院不予支持。根据合同的相对性，朱立敏主张被告正达投资公司、贝丰公司、金科公司承担连带责任缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。因案涉债务产生于正达酒店未完全履行《房屋租赁合同》项下的义务，无证据显示该笔债务用于潘用琴与杨金标、毛巧芸与臧汉林的夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务的范畴，故一审法院认为潘用琴、毛巧芸不应当承担共同还款责任。正达酒店、正达投资公司、杨金标、潘用琴经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、朱立敏与正达酒店于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月29日解除；二、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向朱立敏返还装修款98970元；三、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向朱立敏支付租金损失29952元；四、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向朱立敏支付违约金9897元、律师费2000元；五、驳回朱立敏的其他诉讼请求。一审案件受理费1561元，由正达酒店、杨金标、臧汉林、黄宗虎负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 臧汉林向本院提交了：证据1、2016年7月6日臧汉林询问笔录。拟以此证明臧汉林在被迫签订支付协议、恢复自由后立即到派出所做了说明，臧汉林是想要离开所以被迫签订了支付协议，签订支付协议并非真实意思表示。 证据2、陈刚（同音）等9个证人证言。拟以此证明臧汉林在茶楼被限制人身自由，不让其离开。 朱立敏发表质证意见称：关于证据1：不属于二审新证据，真实性有异议，该笔录中记载的内容包括了2018年6月20多号的相关记录，我方怀疑这份证据是事后补做的。该证据在撤销权纠纷中业主方也提交了当时茶楼的视频和完整的报警记录，可以证明在茶楼协商时业主方已经报警。派出所也派出警员在场，在签订支付协议的时候有多员警员见证了过程，并不存在胁迫，签订支付协议后，双方也有按照支付协议约定支付款项和组织人员入场，以上事实可以证明对方是认可支付协议的内容。 关于证据2：证人证言我方在撤销权案件中已发表过质证意见，对已出庭作证的三个人是臧汉林的员工，这三个人在签订支付协议的时候并未出现在茶楼，三个证人当庭陈述是“听说”。以上证据均不能证明上诉人的证明目的。 正达酒店、黄宗虎发表质证意见称：认可臧汉林的意见，在寻求公民救济无果的情况下才签订的支付协议。 金科公司发表质证意见称：与业主方代理人质证意见一致。 杨金标、贝丰公司、正达投资公司、毛巧芸、潘用琴未发表质证意见。 本院经审查认为：关于证据1：该笔录尾部加盖有太升路派出所印章，记载有询问人、记录人的姓名，故本院对该证据的真实性予以确认。但该笔录中，记载了臧汉林自述“没有被打，也没有被限制通讯自由”，且结合二审中臧汉林也陈述在现场警察每天都有到场，所以不需要多次向警察报警的陈述，本院认为，该报警记录系公安机关对臧汉林自行陈述的情况进行的记录，记载的内容系臧汉林的自述，故不能达到臧汉林主张其受到胁迫、签署协议并非系其真实意思的证明目的。 关于证据2：本院审查认为，臧汉林提交的9份个人出具的情况说明，该说明实质为证人证言，故应当出庭作证。但在（2017）川0108民初2140号案件庭审笔录中显示，仅李伟铭、陈刚、罗传贞三名证人出庭作证，故本院对其他6份说明不予采纳。而李伟铭、陈刚、罗传贞陈述的情况不能准确说明臧汉林主张其被胁迫的情况下签订协议的事实，如存在被胁迫的情况、被限制人身自由的时间长度等。故李伟铭、陈刚、罗传贞陈述的情况不能达到臧汉林的证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于臧汉林提出的原审违反法定程序的问题。臧汉林向人民法院提起诉讼要求撤销支付协议，人民法院已做出生效裁判，驳回了臧汉林的起诉。故本案无需以其他案件审理结果为依据。臧汉林的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于臧汉林上诉提出，朱立敏所支付的装修款中大部分附注载明系以租金进行抵扣，故原审判决计算错误的问题。本院经审查认为：案涉《房屋租赁合同》因正达酒店未履行合同义务导致双方合同目的不能实现，故应予解除，正达酒店应退还收取的相应装修款项。在装修款收据中，载明的收款单位系正达酒店，该租金补助系正达酒店向朱立敏自愿给付，与臧汉林、黄宗虎无涉；臧汉林、黄宗虎在本案中也未举证证明其就该租金补助与朱立敏达成合意，故本院对臧汉林的该项上诉主张不予支持。原审法院对应退还的装修款项金额认定正确，本院予以确认。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2586元，由臧汉林负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十一月二十八日 书记员 龙春光