贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8532号原告：刘东，男，1968年6月27日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：刘家义（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1957年6月3日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：姜普化（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1958年8月29日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：一般代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代理人：余悦瀚，男，系该公司执行董事。原告刘东诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘家义、姜普化到庭参加了诉讼，被告合纵置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘东向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记文书；2、判令被告立即向原告支付违约金12777.88元（违约金的计算方式为：从2018年12月1日开始，以购房总款374718为基数，按日万分之一承担违约金，暂计算至2019年11月6日，实际计算至被告向原告交付第1项所列商品房转移登记文书之日止）；3、诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2015年3月1日，原告与被告合纵置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区利海·米兰春天三期商品房，购房款共计374718元。双方在合同第二十二条明确约定被告在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，双方同时约定如逾期办理，被告应按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款，但截止目前被告一直未向原告办理房屋转移登记手续，经原告多次催促仍未履行合同义务，故原告诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。被告合纵置业书面辩称，一、按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告交付商品房转移登记文件的时间应从房屋实际交付之日起24个月内。原告起诉时该期限还未届满，被告不存在逾期交付商品房转移登记文件的行为，故被告不应向原告支付违约金；二、违约金累计最高不超过总房价1%的条款合法有效，房屋已经交付给原告使用，原告并未因逾期办证遭受重大损失。原告主张的逾期交付转移登记文件的违约金计算标准错误，没有事实和法律依据。按照合同约定，如被告未能在房屋交付之日起24个月内向原告交付转移登记文件的，被告应按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金且违约金的上限为房屋总价款的1%，因此，违约金应按上述标准计算；三、原、被告签订的《补充协议》合法、公平、有效，协议将买受人逾期付款的违约责任同比例下调为已付购房款的1%，协议双方权利义务对等且公平，因此，买受人逾期办证违约金不超过已付购房屋1%的上限理应支持；四、《商品房买卖合同》及《补充协议》不存在排除买受人主要权利的情形，买受人主要权力是要求被告交付房屋，对房屋进行使用，这也是《商品房买卖合同》的主要目的，而转移登记只是对权利的记载凭证，对于买受人而言，要求出卖人承担逾期办理转移登记的违约责任并不是买受人的主要权利内容，违约责任的下调仅仅是对于出现违约行为后的责任承担的调整，并没有对原告权利进行否定，所以，双方签订的《补充协议》合法有效，对原、被告均有约束力；五、《商品房买卖合同》及其《补充协议》经过相关部门备案登记,并在售楼现场公示，被告已经尽到了提示义务。《补充协议》第二十条、第二十一条约定：“出卖人、买受人同意就本合同的相关条款未尽事宜另行签订补充协议，买受人确认已经就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作了特别提示，买受人已经充分理解并同意其全部内容”。本案中，合同就转移登记文件的相关内容有文字加粗提示，说明被告已经尽到了全部的提示义务，因此，《补充协议》的相关内容对原、被告均有约束力；六、即便法院不支持以上法律意见，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，逾期交付办证为按日计算，每一天应单独适应诉讼时效，其诉讼时效应该从立案之日起往后倒推三年，对超出时效的违约金请求，不应支持，被告有权提出时效抗辩；七、原告未按照合同的约定交纳完毕购房款，其作为先履行义务的一方，违约在先，被告作为后履行义务的一方，未能为原告办理房屋转移登记手续的行为属于合法的维权行为，并不构成违约。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述及其提供的证据，本院认定的事实如下：2015年3月1日，原告刘东与被告合纵置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区利海.米兰春天三期商品房，购房总款为374718元，以一次性付款方式向被告全额支付房款（案涉房屋系拆迁安置房，该房款已通过贵阳白云城市建设投资集团有限公司向被告合纵置业支付）。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”。由于被告未向原告办理转移登记文书，侵犯了原告的合法权益，故原告于2019年3月向本院提起诉讼，请求判决被告向原告支付逾期办证违约金。随后，本院作出（2019）黔0113民初1802号民事判决书，判决被告向原告支付自2017年12月31日至2018年11月30日期间的违约金12553元。由于原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中约定逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金应计算至实际交付之日止，故原告再次向本院起诉，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，被告至今未取得案涉房屋的所有权初始登记。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《商品房买卖合同》《预售合同备案登记表》《贵阳白云城市建设投资集团有限公司情况说明》《商品房买卖框架协议》《贵阳市白云区公安分局业务技术用房及地下室附属工程项目安置房购买合同》《贵阳合纵置业有限公司收据》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，故被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其实际履行该项义务之日止。审理中查明，本院作出的（2019）黔0113民初1802号民事判决书已经判决被告向原告支付自2017年12月31日至2018年11月30日期间的违约金，故对原告在本次诉讼中要求判令被告从2018年12月1日起支付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。审理中，被告书面提出原告未交纳完毕购房款，原告违约在先，被告不应向原告支付违约金的主张。本院认为，案涉房屋系拆迁安置房，原告已经通过贵阳白云城市建设投资集团有限公司向原告交纳完毕购房款，且本院（2019）黔0113民初1802号民事判决书判决被告向原告支付自2017年12月31日至2018年11月30日期间的违约金，该判决已发生法律效力，说明原告主张判令被告向其交付商品房转移登记文书的违约金应当得到支持，因此，被告的该项辩解主张，本院不予采纳。关于原告主张判令被告立即向其交付商品房转移登记文书的问题，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项关于60日的约定，本院判令被告应在办理商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告支付办理商品房转移登记的有关文书。审理中，被告提出根据《补充协议》约定办证时间和条件不成就不应支付违约金等辩解主张。本院认为，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权的初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，与被告的上述辩解意见不一致，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该《补充协议》系格式条款，被告没有尽到明确的提示义务，且该《补充协议》的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，加之双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条对《补充协议》的相关内容进行限制，为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述约定为无效协议，故对被告的该项辩解意见，本院亦不予采纳。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，本案原、被告双方合同约定的违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，被告一旦违约，原告就应当知道其权利受到侵害，其就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2017年12月30日前，原告起诉时并未超过三年的诉讼时效，因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，自2018年12月1日至2019年11月6日，被告已逾期340天，应支付的违约金为：374718元×0.01%/天×340天＝12740.4元。对从2019年11月7日起的违约金以37.5元/天为标准计算至被告合纵置业向原告刘东交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵阳合纵置业股份有限公司在取得商品房初始登记之日起六十日内向原告刘东交付办理商品房转移登记的有关文书；二、由被告贵阳合纵置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘东支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金12740.4元（从2018年12月1日起至2019年11月6日的违约金以购房款374718元为基数，按照每日万分之一的标准计算为12740.4元，从2019年11月7日起以37.5元/天为标准计算违约金至被告贵阳合纵置业有限公司向原告刘东交付办理商品房转移登记的有关文书之日止），但原告须先行支付房款；三、驳回原告刘东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元（已减半，原告已预交），由原告刘东负担5元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇一九年十一月二十八日法官助理王军书记员李丹丹