贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10475号原告：胡莉艳，女，汉族，1973年6月8日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人：吴敏（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201911084502。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。原告胡莉艳与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张競、吴敏，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡莉艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告以435,701元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍，计付原告自2016年7月1日至2019年8月19日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金98,736.2元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城第E5幢26层2号商品房，总价款为435,701元。原告履行了付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而直至2019年8月19日，被告才向原告交付涉案商品房的《不动产权证书》。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告招商商置公司辩称：1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务；2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用三年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月21日起诉，从2016年8月21日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的请求。本院经审理查明：2014年3月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ5-26-2；该商品房总价款为435701元；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。商品房买卖合同还约定其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；”。合同签订后，原告向被告涉案房屋购房款435701元。同时，被告向原告收取了涉案房屋的契税、印花税、公共维修基金、土地证等费用。被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属招商花园城Ｅ5幢的《商品房备案证明书》，并于2018年7月12日取得该幢楼的《不动产权证书》（初始登记）。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架，喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年8月23日，被告向原告邮寄关于办理房屋不动产权证的告知函。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书，构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付契税、印花税、公共维修基金、产权登记费、土地证等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告虽于2016年1月14日取得涉案房屋所属招商花园城E5幢的《商品房备案证明书》，并于2018年7月12日取得该幢楼《不动产权证书》（初始登记），具备办理转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，被告应承担相应的违约责任，违约金从合同约定的2016年6月30日的次日，即2016年7月1日起计算。同时，被告提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年8月23日履行了通知义务，则违约金的计算期间为：2016年7月1日至2018年8月23日。但对于原告诉请的违约金，被告提出了超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，违约金从2016年7月1日起计算，此时，原告已知道或者应当知道其权利受到损害，诉讼时效期间分别开始计算。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年。而原告于2019年8月21日才提起诉讼主张该违约金，2016年8月21日以前的违约金已超过三年的诉讼时效期间。原告也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，被告确定取得了不履行该期间违约金的诉讼时效抗辩权，故原告诉请的违约金，从2016年8月21日起计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准并未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张的违约金，以原告已付购房款总额435,701元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡莉艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款435,701元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍，从2016年8月21日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告胡莉艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,134元，由原告胡莉艳负担560元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十一月十九日书记员  张婵婵