江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民初1772号原告：南京晨旺房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区百子亭4号。法定代表人：陈春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳国林，江苏行知律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，江苏行知律师事务所律师。被告:南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处，住所地南京市六合区金牛湖街道茉莉花路99号。法定代表人：卞化，该办事处主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。原告南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）与被告南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处（以下简称金牛湖办事处）合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨旺公司委托诉讼代理人柳国林、被告金牛湖办事处委托诉讼代理人黄建玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨旺公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因土地转让合同无效致原告直接损失627.706万元；2.被告赔偿因土地转让合同无效致原告间接损失9262.3711万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2006年9月10日，原告晨旺公司（乙方）与被金牛湖办事处（甲方）签订协议书，约定被告将位于青龙河之西、金喜公司之东（原南京阿富塑钢制品有限公司，以下简称阿富塑钢公司）的一宗45亩土地（包含地面建筑物），按14万元/亩的价格转让给原告用于商业性质开发。其中每亩10万元用于支付原告依法取得阿富塑钢公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用，包括征地费、土地出让金和办理商住两用国有土地使用证上缴的国家规费。双方还约定，协议签字生效后，被告应立即为原告办理该宗土地的国有土地使用证。协议签订后，原告按约定支付了涉案土地转让款，其中地面建筑物及全部实物资产由原告通过司法拍卖程序支付了309.8948万元拍卖款，支付被告涉案土地转让款382.3689万元，合计692.2637万元，原告已履行了协议约定的义务。此后，原告注册了南京湖景休闲娱乐中心、南京五牛宾馆有限公司。因涉案土地性质问题，被告一直未能办理国有土地使用证，致原告无法经营。二、由于涉案开发地块现行规划用途为工业用地，无法按双方约定的商业性质进行开发，双方协议目的近期无法实现，2014年11月26日，被告向原告发函，建议双方通过法律途径解除协议。此后，被告分别于2015年2月、11月、2016年1月向原告返还履约款120万元、10万元、57.6289万元，扣除被告分别于2016年9月、12月代原告支付拍卖公司20万元、44.74万元，扣除代原告支付法院130万元，被告收取原告382.3689万元已全部还清，但双方对原告因合同无效损失赔偿问题多次协商未果。三、2016年6月30日，原告向南京市六合区人民法院（以下简称六合法院）提起建设用地使用权出让合同纠纷一案的诉讼，要求被告赔偿涉案土地地面建筑及资产损失2755.2692万元。六合法院经审理后认定双方之间签订的协议书无效，合同目的无法实现的过错在于被告，六合法院根据双方此前委托江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司（以下简称兴业公司）于2015年9月21日出具的评估报告，针对涉案土地范围内的房屋（不含土地）、装饰装修及附属物（含水电改造）于2015年6月24日评估市场价值为2002.5055万元，判决被告按此数额向原告支付回购款。后被告不服提起上诉，南京市中级人民法院维持原判。据上，被告还应向原告赔偿涉案土地转让合同履行期间发生的资金投入、人员工资等直接损失627.706万元，赔偿原告丧失涉案国有商住用地使用权间接损失9262.3711万元（最终以鉴定机构评结论为准）。综上，请求法院依法支持其诉讼请求。金牛湖办事处辩称，原告诉讼请求不能成立。被告已经根据生效判决对合同无效的过错责任承担了相应的赔偿责任，原告再次提起诉讼没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交协议书、补充协议书、函、（2016）苏0116民初4401号民事判决书、（2017）苏01民终2546号民事判决书、（2014）玄商初字第1014号民事判决书、（2005）六执字第1157号民事裁定书、评估委托合同、资产评估报告、房地产评估报告、银行支付凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2006年期间，因被告金牛湖办事处（原六合区八百桥镇人民政府）辖区内的阿富塑钢公司破产，导致欠付工人工资等群体性问题的发生。为此，被告与原告进行多次协商。为帮助被告解决困难，原告同意购买阿富塑钢公司在法院拍卖的资产。2006年9月4日，被告金牛湖办事处（甲方）与原告晨旺公司（乙方）签订协议书，约定甲方将位于青龙河之西、金喜公司之东（原阿富塑钢公司）的一宗土地转让给乙方用于商业性质开发。协议第四条约定，甲方同意有偿转让给乙方土地面积约45亩；第五条约定，甲乙双方商定每亩土地的转让价格为14万元（包含地面建筑物）；第六条约定，其中每亩10万元用于支付原告依法取得阿富塑钢公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用。双方还约定，协议签订后，被告应立即为原告办理该宗土地的国有土地使用证。第七条第9项约定，乙方全力参加该土地的竞标，如因甲方或甲方以上上级行政主管部门的因素最终致使乙方未能竞拍到该土地，甲方负责并承担相应损失。2006年12月25日，原告通过六合法院司法拍卖程序取得阿富塑钢公司的建筑物及全部实物资产，并支付了拍卖款项。2010年，因涉案地块被南京市国土部门收回作为储备用地，原告向被告支付292.3689万元用于缴纳征地的各项规费。双方在协议书签订后，原告多次要求被告办理土地转让手续，但由于规划原因，一直未能办理。在此期间，原告注册了南京湖景休闲娱乐中心、南京五牛宾馆有限公司，被告亦帮助原告申请特种营业经营许可证，但均因土地性质问题导致原告无法进行经营。2011年10月18日，被告金牛湖办事处（甲方）与原告晨旺公司（乙方）签订补充协议书，第一条约定，经双方协商一致对原协议第五条、第六条土地转让价格与付款内容及方式进行调整。调整后的土地出让结算方式为：甲方按28万元/亩与乙方结算，结算价以上部分扣除相关规费预提后，区、街两级政府的土地出让金收益净额全额委托给乙方专项用于项目区基础设施建设（甲乙双方须共同争取土地出让金收益区级留成部分全额返还）。甲乙双方商定，该地块结算价定为28万元/亩（含征地规费、征地补偿费、赔青费、劳动力安置费、指标调剂费），乙方分两次付款，首次为双方结算土地款时乙方按24万元/亩付款，剩余4万元/亩在乙方开发楼盘销售达2万平方米时一次性付清给甲方。二、双方共同向南京市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，双方同意聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，乙方负责在挂牌出让前将该地块建筑物全部拆除。甲方在乙方拆除所有建筑物前按评估价支付拆迁补偿款总额的10%，北侧主楼拆除完毕，甲方按评估价付至拆迁补偿款总额的40%，乙方将所有建筑物拆除完毕并经甲方验收后，甲方付清拆迁补偿款。如乙方竞得该地块，乙方放弃该地块现状所有资产的补偿，甲方支付给乙方拆迁补偿款在双方结算时扣回。三、土地挂牌出让后，双方按实结算往来款。2014年11月26日，因被告无法履行双方签订的转让协议及补充协议的内容，被告发函告知原告：根据现行规划，原约定由原告进行开发的地块现规划用途为工业用地，无法按约定进行商住开发，若原告拟进行商住开发，需待所设地块规划再次调整；根据现行政策，各级政府及部门不得以任何形式协议出让土地，且不得以任何形式返还土地出让金，协议约定的相关条款无法履行。此后，双方就赔偿问题多次进行协商无果，被告表示如被告回购涉案资产，应有合理价格。2015年4月24日，双方共同委兴业公司对涉案资产进行评估。2015年9月21日，兴业公司出具评估报告，涉案土地范围内房屋（不含土地）、装饰装修及附属物（含水电改造）至2015年6月24日市场价值为2002.5055万元。2016年6月30日，原告诉至六合法院，要求解除双方签订的土地转让协议，并要求被告赔偿原告所涉地面建筑及资产损失2755.2692万元。六合法院在该案审理后认为，被告不具有转让集体土地的资格，其与原告签订的关于涉案土地的协议书及补充协议应属无效合同，被告按评估价格给予原告补偿。六合法院于2016年12月28日作出（2016）苏0116民初4401号民事判决：一、被告回购原告涉案土地范围内的房屋、装饰装修及附属物，并于判决生效之日起十日内支付原告回购款2002.5055万元；二、驳回原告超出部分的诉讼请求。后被告不服上诉，本院于2017年5月22日作出（2017）苏01民终2546号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案已执行完毕。本案审理中，双方针对涉案项目往来款进行对账，一致确认被告应付原告资金占用利息合计11.3987万元。双方当事人在本案审理中确认的争议焦点为：1、原告经司法拍卖取得可移动设备、低值易耗品损失，能否向被告主张？2、原告主张新购电视、沙发等损失，应否支持？3、原告主张因不能开发向第三方承担保证金利息损失，应否支持？4、原告主张员工工资损失520.7万元，依据是否充分？5、原告主张土地增值利益损失9262.3711万元，应否支持？一、关于第一个争议焦点问题。原告认为，六合法院在组织阿富塑钢公司资产拍卖前进行了评估，南京嘉信联合会计师事务所于2005年出具的评估报告（以下简称嘉信评估报告）载明设备评估价值为72.5276万元、低值易耗品评估价值为17.0368万元，共计89.5644万元。其中，有28.4240万元在2015年已纳入兴业公司的评估范围，并在前案判决中获得赔偿，故但剩余61.1404万元可移动设备及物品被告应予赔偿。被告认为，2015年，兴业公司根据双方现场确认后的内容作出评估报告。在原、被告与兴业公司签订委托《合同》当中，第四条第（四）项约定，“对于不明确的项目内容，原、被告双方进行共同认定后，并在兴业公司提交报告5日前，书面提供兴业公司作为评估依据，正式报告提交后增加的内容不再认可”。当时现场存在的设施及物品均纳入评估范围，如果兴业评估报告未体现，说明该部分已经不存在。即使被告承担赔偿责任，但原告以504.46348万元价款实际购买阿富塑钢公司966.2827万元的资产，被告也仅能按原告实际出资比例52.22%（504.46348万元/966.2827万元)向原告承担该部分损失。经查，兴业公司在2015年评估时，估价对象为涉案土地上的房屋、附属物（含水电改造）及装饰装修，原告本案主张61.1404万元的可移动设备及低值易耗品，并未纳入该次评估范围。二、关于第二个争议焦点问题。原告认为，其从阿富塑钢公司取得资产后，为经营新添置电视16台、沙发3套、电脑5台、KTV包厢音响系统8套，该部分价值损失为16.09万元。被告认为，该部分物品原告已使用多年，不应该向原告赔偿。本案审理期间，经本院组织双方现场勘验，上述物品因长期缺乏维护、保养，基本报废。由于原告未能提供购物发票，且缺乏维护、保养，双方当事人不要求对该部分价值损失进行鉴定，均同意由法院确定。三、关于第三个争议焦点问题。原告认为，由于被告未能提供合法建设用地手续，导致原告与案外人合肥同创建设工程有限公司苏州分公司之间的合同未能履行，经南京市玄武区人民法院作出（2014）玄商初字第1014号民事判决，其向案外人承担了100万元保证金的利息损失18.3769万元，该损失应由被告承担。被告认为，原告未取得任何建设手续而进行开发，违规收取案外人保证金，且不能及时返还，所造成的利息损失与被告无关。四、关于第四个争议焦点问题。原告认为，其针对涉案土地办理权证、开发利用，处理与被告、国土部门之间的工作联系，建立了公司项目部，实际支付人员工资520.7万元，该费用损失被告应予赔偿。原告为证明其该项费用损失，提供由其自行制作的《南京晨旺房地产开发有限公司六合八佰桥项目2006年年度人员工资表》。被告认为，原告提供的人员工资表系其单方制作，亦无其他证据印证，原告该项主张不能成立。五、关于第五个争议焦点问题。原告认为，双方之间的合同被法院判决无效，合同无效及合同目的无法实现的责任在于被告，前案判决针对地面建筑物、附属物及装饰装修的损失，而原告因合同无效后，也丧失以14万元/亩价格取得涉案国有商住用地使用权间接损失约9262.3711万元，并要求对土地现值进行鉴定。被告认为，其已按前案生效判决向原告承担了合同无效后2002余万元的损失赔偿责任，原告不应再行向其主张权利。双方在签订补充协议书中达成以下意思表示：1、以前双方签订的协议书与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，不得再行提出无效的赔偿主张；2、涉案土地不属于国有出让土地，需要通过双方共同向国土部门争取出让，使其性质转变为国有出让土地；3、双方约定的28万元/亩土地结算价格明确仅包含征地规费、征地补偿费、赔青费、劳动力安置费、指标调剂费，即明确了原告从法院竞得的建筑物等资产中不包含涉案土地。4、补充协议约定的实现，需要建立在涉案土地通过国土部门挂牌出让且原告竞买成功以后才能实现，在此之前涉案土地使用权不属于原告；5、如果原告是净地竞得该地块，原告放弃要求被告对该地块现状资产的补偿，反之，原告没有竞得该地块，被告按评估价对原告建筑物进行补偿。因此，原告要求取得涉案土地商住开发的损失，缺乏事实依据和法律依据。本院认为，原告晨旺公司与被告金牛湖办事处就涉案土地转让事宜所签订的协议书及补充协议书，违反了法律法规强制性，应属无效，前案生效判决亦已对此作出认定。根据合同法规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。针对原告本案主张，结合查明的事实、双方当事人的陈述，本院分析认定如下：一、关于原告主张直接损失问题。1、原告主张从阿富塑钢公司购买的设备、低值易耗品损失61.1404万元。该类设备及物品在兴业公司评估时，并未纳入评估范围，前案判决被告向原告赔偿2002.5035万元不包含原告本案主张的可移动设备及物品损失。原告依据双方协议，基于对被告的信赖，从阿富塑钢公司购得该可移动资产，但因合同无效而无法实现该资产的使用价值，原告诉请被告赔偿，本院予以支持。但原告以504.46348万元价款实际购买了阿富塑钢公司966.2827万元的资产，故被告主张按比例赔偿的意见，本院予以采纳。被告此项应赔偿原告31.9275万元（61.1404万元×52.22%）。2、原告主张新增电视、沙发等16.09万元损失。由于原告在购买该资产后，无法实现其使用价值，被告应承担相应的损失赔偿责任。考虑原告未尽妥善保管、维护义务，且亦未提供相应购物凭据，本院酌定被告向原告赔偿8万元。3、原告主张案外人保证金利息损失18.3769万元。原告在未取得国有建设用地使用权及相关建设手续的情况下，即与案外人签订施工合同意向书，且长期占有案外人工程施工保证金100万元拒不返还，所产生的利息损失赔偿责任，应由原告自行承担4、原告主张项目部员工工资损失520.7万元。原告并未取得涉案项目的开发经营权，且主张项目部员工工资损失无任何证据支持，对其该项主张，本院不予支持。据上，本院认定被告应赔偿原告直接损失51.3262万元（购阿富塑钢公司移动资产31.9275万元＋新增物品8万元＋土地款利息11.3987万元）。二、关于原告主张土地增值损失问题。本院认为，原告于2006年基于对被告的信赖而与被告签订涉案协议，但原告对其能否取得涉案土地国有土地使用权也有预期，双方于2011年签订补充协议时，对于原告能否在土地挂牌出让中竞得涉案土地使用权及往来款的结算也作明确。经本院查明的事实来看，原告在前案判决中，因购买阿富塑钢公司地上建筑物、附属物及装饰装修等所产生的损失，已从被告处获得全部赔偿。本案查明原告实际支出的292.3689万元土地款被告已全部退还，原告主张该款项占用资金利息，本院亦已支持。另，原告因履行合同主张实际支出可移动设备、物品等费用的损失，已得到支持。因此，原告因合同无效结果的信赖利益已得到保护。本案原告主张被告向其赔偿土地增值损失，属于合同有效前提下的间接利益损失范畴，在本案中不适用，因其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处于本判决生效之日起三十日内向原告南京晨旺房地产开发有限公司支付51.3262万元。二、驳回原告南京晨旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551921元，由南京晨旺房地产开发有限公司负担549144元、由南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处负担2777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  汪德全人民陪审员  郭子平人民陪审员  周小义二〇一九年十一月二十九日书 记 员  冯 超