太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9454号原告：孙美蓉，女，1984年3月7日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：杨晋武，山西税渡律师事务所律师。被告：高腾，男，1978年3月20日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郝炯凯，山西又盈律师事务所律师。原告孙美蓉与被告高腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙美蓉的委托诉讼代理人杨晋武，被告高腾的委托诉讼代理人郝炯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙美蓉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金133333元、物业费2140.8元、采暖费5264.28元、案件受理费1631元、利息损失3834.44元，合计146203.52元及以146203.52元为基数，按年利率6%计算的自2019年9月7日起至实际付清之日的利息；2.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年12月30日，原告与张喜梅签订了《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》，约定张喜梅将其所有的贝嘉尔艺术学校转让给原告，并将其位于太原市小店区亲贤北街15号楼1幢1单元101号、102号房屋提供给原告用于经营该艺术学校，合同期限3年即2017年12月8日至2020年12月7日，房屋租金每年20万元。合同签订后，原告依约履行合同。原告在履行前述《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》将届满一年时，原、被告于2018年10月9日签订了《贝嘉尔艺术中心转让协议》，将该学校转让给了被告，学校占用房屋租金由被告支付给原告，租金为每年20万元，首年支付时间为2018年12月7日支付人民币10万元，2019年3月1日支付人民币10万元。被告经营学校后，未按约支付租金、采暖费及物业费，原告多次催要，被告不予支付。房屋权利人张喜梅遂将原告及被告起诉至太原市小店区人民法院，要求原告和被告支付张喜梅房租租金、物业费、采暖费等费用。太原市小店区人民法院于2019年8月27日作出(2019）晋0105民初6570号民事判决书，判决原、被告腾退房屋，原告支付张喜梅截至2019年8月7日的房屋租金133333元，及自2019年8月8日起至房屋实际腾退之日止按照每日548元的标准计算的房租，利息3834.44元、物业费2140.8元、采暖费5264.28元、案件受理费1631元，以上共计146203.52元。依据上述判决，原告已经支付了张喜梅146203.52元。原告认为，被告实际使用占用房屋，上述费用应由被告承担，支付给原告，被告拒不支付费用的行为已构成违约。为维护原告合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院起诉，望判如所请。被告高腾辩称，2018年10月9日，原、被告签订《贝嘉尔艺术中心转让协议》，其中合同第二条涉及本案房屋租赁合同的约定，被告向原告支付10万元，包含本中心现有所有专业及所涉及的学员，其中包含两个半月的房租，根据（2019）晋0105民初2131号判决书认定，被告从2018年10月9日至2018年12月底，实际使用期间产生的水费、物业费、电梯费、房屋租赁费已全部给付完毕。原、被告双方从2018年11月产生纠纷，是因为原告拒绝为被告办理贝嘉尔艺术中心股东及法定代表人的变更手续，双方就协商解除事宜，后在2018年12月3日由高腾、原告代理人张艳、张喜梅的爱人三方一起协商退房事宜（这个中心一直是由张艳打理），原告要求被告结清所有的水费、电费、物业等费用，被告于当日将所欠物业费、水费、电梯费结清。对于房屋的交付，被告在经营两个月期间仅更换了房门的U型锁。2018年12月3日，被告与原告及张喜梅协商撤离事宜，被告将U型锁取走，房屋由张喜梅和原告实际控制。案涉房屋内另有被告的部分物品，原告和张喜梅拒绝返还，因此被告于2019年2月18日向法院提起诉讼，要求返还物品，此即（2019）晋0105民初2131号案件的起诉背景。根据该判决及（2019）晋0105民初6570号判决书，均能认定原、被告于2018年12月3日协议解除双方之间的转让协议及房屋租赁条款，并实际将房屋交付给原告和张喜梅，至此，双方的房屋租赁协议已经全部履行完毕。（2019）晋0105民初2131号判决中认定因被告从中心撤离，原、被告已经对剩余的学员进行了退费，认定2018年12月底已经给学员退费，因此我们在2018年12月底就撤离了，撤离后房屋租赁合同就已经解除，我们不应该承担其他费用。本院经审理查明，2017年12月30日，案外人张喜梅与本案原告孙美蓉和案外人张书玮签订《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》，约定将位于太原市亲贤街佳地花园墨苑的贝嘉尔艺术中心（以下简称贝嘉尔中心）的所有股份及经营管理权、艺术中心所有场地的使用权转让给孙美蓉和张书玮，合同期限为三年，即2017年12月8日至2020年12月7日。2018年10月9日，本案原告孙美蓉作为转让方（甲方）与被告高腾作为受让方（乙方）签订了一份《贝嘉尔艺术中心转让协议》，约定将前述贝嘉尔艺术中心转让给被告，原告确认其为所转让学校的唯一所有人，原告转让给被告该学校100%股权；转让费10万元，被告于协议签订之日一次性转给原告，包含两个半月的房租，机构内所有可移动的教学设备、设施、管理及生活设施等；关于房租，双方协商原告剩余房租为两个月，房租到期日为2018年12月，被告接手后首年的场地使用租金由原告负责和房东沟通解决，被告支付，房租暂时按每年20万元计算，房租支付时间为2018年12月7日支付10万元，2019年3月1日支付10万元，共计20万元全部如期付给原告；双方签订固定资产登记表对固定资产进行确认（鲍德温钢琴一台除外）。合同落款处有原、被告签名，原告还在甲方处加盖了山西贝嘉尔文化艺术有限公司（以下简称贝嘉尔公司）公章。庭审中，原、被告双方均认可，贝嘉尔公司的法定代表人为张喜梅，该公司由孙美蓉实际控制，及至孙美蓉再将贝嘉尔中心转让给高腾，各方发生纠纷。2019年2月20日高腾将贝嘉尔公司和孙美蓉诉至本院，要求1.解除其与贝嘉尔公司、孙美蓉之间签订的《贝嘉尔艺术中心转让协议》；2.贝嘉尔公司、孙美蓉返还其10万元并支付违约金2万元；3.要求贝嘉尔公司承担2018年10月9日之前对外所附债务119656.6元；4.贝嘉尔公司、孙美蓉赔偿其损失9165.5元；5.返还其财物。贝嘉尔公司提起反诉，要求高腾1.支付租金20万元；2.支付违约金4万元；3.支付租赁期间产生的2018年至2019年度暖气费及滞纳金；4.支付租赁期间产生的2019年1月至2019年3月的物业费等。孙美蓉提起反诉请求，要求高腾赔偿其经济损失。本院于2019年5月20日作出（2019）晋0105民初2131号民事判决书，该判决书中认定，高腾已于2018年12月从贝嘉尔中心撤离，《贝嘉尔艺术中心转让协议》已无履行可能，故判决解除高腾与贝嘉尔公司、孙美蓉之间签订的《贝嘉尔艺术中心转让协议》；并对2018年12月底之前的学员费用、装修损失费、水费、电梯费、物业费及教师工资和物业费等均做出了处理，孙美蓉和高腾之间经过计算相互抵顶，孙美蓉再行支付高腾9620.47元及返还复印打印扫描一体机一台、美术柜一组、舞蹈柜一组、地图一幅。对于该判决被告高腾陈述，其与孙美蓉于2018年12月就已经达成了解除协议的约定，高腾于2018年12月就退出了贝嘉尔中心的实际管理，此后是孙美蓉一直实际控制该艺术中心。原告对此不予认可，认为高腾并未向其交付房屋，案涉房屋一直由高腾实际占用。2019年7月24日，案外人张喜梅将孙美蓉和高腾列为共同被告起诉至本院，提出诉讼请求：1.要求解除张喜梅与孙美蓉签订的《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》；2.判令孙美蓉、高腾支付张喜梅2018年12月8日至实际腾房之日的房屋租赁费、物业费、暖气费、固定资产转让费以及逾期支付房屋租金的利息。本院于2019年8月27日作出（2019）晋0105民初6570号民事判决书，判决：解除张喜梅与孙美蓉于2017年12月30日签订的《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》；孙美蓉、高腾将涉案房屋腾退给张喜梅；孙美蓉支付张喜梅至实际腾房之日止的房屋租金、逾期支付房屋租金产生的利息、物业费、采暖费等。2019年9月7日，张喜梅与孙美蓉达成和解协议，张美蓉支付张喜梅（2019）晋0105民初6570号民事判决书下房租、利息、物业费、采暖费、案件受理费等合计146203.52元。同日，孙美蓉支付了上述款项。现原告孙美蓉认为其支付的该笔费用，应当是由房屋实际占有人高腾支付，高腾抗辩其于2018年12月已经退出了案涉房屋，房屋由孙美蓉和张喜梅实际控制，不应由其支付，故双方发生纠纷孙美蓉又诉至法院。上述事实有原告提供的原告身份证复印件、《贝嘉尔艺术中心合作转让协议》《贝嘉尔艺术中心转让协议》、太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初6570号民事判决书、《和解协议书》、收据、中国建设银行卡客户交易明细清单、手机银行转账记录截图，被告提供的（2019）晋0105民初2131号民事判决书，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告诉请的各项费用被告应否支付。本案案情中涉及到的三方当事人，原告孙美蓉、被告高腾、案涉房屋的房东张喜梅已就三方之间关于贝嘉尔中心经营、管理、转让中出现的问题进行过诉讼。本院（2019）晋0105民初2131号民事判决书认定，高腾已经于2018年12月搬离了贝嘉尔中心，且该判决已就2018年12月底之前的房屋水电费、租赁费、物业费等费用的承担进行了裁判，划分了高腾与孙美蓉之间各自应当承担的份额。对于本案原告孙美蓉诉请的2018年12月底前的房屋租赁费、物业费等，因已作过处理，应予以驳回。本院（2019）晋0105民初6570号民事判决书，判决由孙美蓉单独负担2018年12月8日至实际腾房之日止的租赁费、物业费、采暖费等。但生效判决中均未认定2019年1月之后高腾实际占有案涉房屋，本案诉讼中，原告也无新的证据证明2019年1月1日之后被告高腾实际占用案涉房屋，故对于原告诉请的要求被告支付的2019年1月1日后及至实际腾房之日止的房屋租金等各项费用，不予支持。但（2019）晋0105民初2131号民事判决书并未对2018年11月、12月的采暖费作出处理，故对该部分采暖费应由此期间实际占有房屋的高腾支付，被告高腾需支付原告孙美蓉的采暖费为2105.7元（5264.28元÷5个月×2个月）。对其利息，因在履行过程中双方均负有过错，本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高腾于本判决生效之日起十日内支付原告孙美蓉2018年11月和12月的采暖费2105.7元；二、驳回原告孙美蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，由原告孙美蓉负担1589元，被告高腾负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 陈立民 二〇一九年十一月二十五日法官助理 曹淳博书 记 员 樊晓丽