江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0682民初11183号原告：秦超，男，1975年1月11日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师，特别授权。被告：周荣兰，女，1971年10月2日出生，汉族，住如皋市。被告：周荣梅，女，1976年10月1日出生，汉族，住如皋市。被告：黄俊路，男，1965年10月3日出生，汉族，住如皋市。三被告委托诉讼代理人：丁小军，如皋市正义法律服务所法律工作者，特别授权。原告秦超与被告周荣兰、周荣梅、黄俊路房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理,后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦超的委托诉讼代理人沈冬玲、被告周荣梅及三被告委托诉讼代理人丁小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦超向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付房款186667元，并自起诉之日起按年利率24%支付逾期利息至实际给付之日止；2.支付原告律师费4000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月6日，原、被告订立《房屋买卖合同》一份，约定原告将自有的如皋市常青镇迎宾路常青商贸街6幢308室房屋及阁楼出售给被告，房屋总价27万元；同时对付款时间、过户时间、费用承担、违约责任等进行了约定。2015年9月18日，三被告与原告签订协议书一份，约定2015年9月18日前支付房款10万元，原告当日将已过户的房产证、土地证交付给被告，被告立即到银行办理相关房屋抵押贷款手续，贷款到位后即向原告付清房屋余款17万元及维修基金、水表费后，原告交付房屋；如被告未及时付款应承担相应违约责任，同时由被告二、三承担连带担保责任；如因买方违约导致诉讼的，由被告承担诉讼费、律师费。协议书签订后，原告将己过户的房产证、土地证交付给了被告，但被告仅支付房款83333元，且三被告既不向原告披露贷款情况，经原告多次催要又拒不支付剩余房款。三被告辩称，1.2015年9月份，被告周荣兰经周荣梅介绍与案外人吴洪照签订房屋买卖合同，被告周荣兰购买涉案房屋总价27万元，合同约定了付款方式、时间、过户时间、违约责任等，涉案房屋吴洪照经周荣梅介绍出售6套，周荣梅共给付购房款50万元，该购房款均由吴洪照收取，涉案房屋虽然已经过户，但未实际交付，买卖合同第6条约定，甲方即原告承诺涉案房屋产权清楚，无产权纠纷，保证第三人不得向涉案房屋主张权利，2015年10月23日被告收到袁一峰告知函告知被告涉案房屋系南通万代置业有限公司法定代表人吴洪照低价签订虚假房屋买卖合同，转让其女婿秦超、妹妹吴雅兰、谭娟，认为吴洪照的行为存在侵吞公司资产罪，要求被告立即停止支付剩余的款项，后被告通过法院查询，涉案房屋已经由袁一峰、朱建鑫向法院提起诉讼，要求确认南通万代置业有限公司与原告签订涉案房屋买卖合同无效，该案法院正在处理过程中，该案的审理结果与本案是否继续履行合同有利害关系，现申请法院中止本案的审理。2.原告主体不适格，被告与原告签订的房屋买卖合同均系吴洪照一手操办，房屋买卖合同中甲方签名均是吴洪照所签，涉案购房款也是吴洪照收取，被告与原告事实上不存在房屋买卖关系。3.无论原告主体是否适格，原告已构成违约，涉案房屋已由第三人向法院主张权利，违反合同第6条约定，导致被告不敢支付剩余房款，被告无法实际取得该房屋，原告行为已给被告造成损失，被告待另案处理结果将提出反诉，要求原告赔偿损失，承担违约责任等。4.被告周荣梅、黄俊路在本案承担的是连带保证责任，2015年9月18日协议并未约定保证期限，根据担保法第26条规定，被告周荣梅、黄俊路应免除保证责任。5.本案已超过诉讼时效，给付购房款最后期限2015年11月15日前，原告现主张被告给付购房款已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年9月5日形成《房屋买卖合同》一份，载明：“出卖方（以下简称甲方）秦超买受方（以下简称乙方）周荣兰……第一条甲方自愿将座落于如皋市常青镇迎宾路常青商贸街6幢-308房屋出卖给乙方……2、房屋建筑面积115.50平方米，阁楼建筑面积69.74平方米……第二条甲、乙双方议定本合同项下的房地产成交总价款270000元。……第四条双方约定，乙方具体付款金额和期限为：1、2015年9月6日前第一次向甲方支付伍万元；2、2015年9月7日前第二次向甲方支付伍万元；3、2015年11月15日前第三次向甲方支付壹拾柒万元；4、交易费各自承担，维修基金及水电费在交房前付清。第五条双方约定房屋交付的时间、方式和条件：待乙方房款付清后（包括维修基金、水电费）甲方移交钥匙。第六条甲方承诺：本合同项下的房地产权属清楚、无产权纠纷；共有房地产已征得共有人（含配偶）同意并已告知乙方；甲方保证第三人不得向乙方就本合同项下的房产主张任何权利；本合同项下的房地产无法律、法规规定禁止转移的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其它形式限制转移的情形；本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依房债权债务等情形的，在签订本合同前已征得有关债权人的书面同意且已告知乙方，乙方已知晓并愿意购买；本合同项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。如有上述未清事项妨碍本合同项下的房产买卖的，由甲方承担全部法律责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第七条……第八条违约责任：1、除人力不可抗拒的原因外，甲方未按本合同约定的期限将该房地产交付给乙方的，双方约定由甲方承担下列违约责任：除退还已交房款外，另加2%月息利率，并加5/万每日违约金。如诉讼，其诉讼费、律师费等费用均由甲方承担。2、除人力不可抗拒的原因外，乙方未按本合同约定的期限向甲方支付房屋价款的，双方约定由乙方承担下列违约责任：乙方如未按规定时间交房款，则滞纳金按月息2%计算，违约金按每日5/万计算。如遇诉讼，则诉讼费、律师费等均由违约方……”上述合同尾部，甲方签名空缺，乙方签名处有周荣兰签名，代理人处签名“吴洪照”，时间为2015年9月5日。2015年9月18日，吴洪照作为甲方与周荣梅、黄俊路作为乙方签订《协议书》一份，双方就案涉房屋（6幢308）及如皋市常青路商贸街5号楼303、304、307、308,6号楼307房屋就购房款支付方式达成补充协议，一、乙方于2015年9月18日前支付购房款60万元（备注：包括案涉房屋在内共计6套）。付款到位后，四方交付已过户的房产证、土地证。二、乙方于收到房产证、土地证后，应立即到银行办理相关的房屋抵押贷款手续，该手续均由乙方债权办理。抵押贷款办妥后，乙方应如实告知甲方，贷款发放到位后，乙方应按合同付清甲方每户贷款17万元，合计102万元。三、房款全部到位后，乙方应向甲方支付房屋维修基金和水表费、付清后，甲方向乙方交付所购房屋的钥匙。……五、乙方作为购房屋的委托方，承担担保责任，如遇诉讼等事项，由乙方承担连带责任。吴洪照在甲方处签名。周荣梅、黄俊路、周荣兰、吉宇平、蔡显平、周荣兰等人在乙方处签名。协议签订后，被告已向原告支付购房款8.3333万元，双方亦已办理过户手续，2015年9月18日原告已将房产证、土地证交付被告，案涉房屋已被被告办理抵押。审理中，原告申请调取保存于如皋市房产交易管理中心的《房屋买卖合同》，该合同与2015年9月5日的《房屋买卖合同》内容不同之处在于合同尾部甲方签名处有原告秦超签名，原告陈述当事人的签名系在2015年9月9日办理过户手续时由当事人本人所签。另查，原告为本次诉讼支出律师代理费4000元。审理中，吴洪照向本院反映“因我与原告系亲戚关系，原告口头委托我帮出卖涉案的房屋，我只是他们的代理人，我的签字原告均认可，在本案中不主张任何权利，合同的法律后果由原告本人自行承担……”，原告也认可吴洪照签字的效力。再查，案外人袁一峰认为秦超据以取得涉案房屋的其与南通万代置业有限公司（以下简称万代公司）签订的《商品房买卖合同》无效，遂以万代公司、秦超为被告诉至本院，案号为（2016）苏0682民初12085号，请求：1.确认万代公司与秦超之间签订的常青商贸街6-307及307附、6-308及308附的《商品房买卖合同》无效；2.万代公司、秦超赔偿其因再次转让上述房屋给其造成损失计50万元。本案被告周荣兰认为该案审理结果与本案处理有利害关系，遂申请中止本案审理，本院后裁定中止审理。关于袁一峰案件，本院审理后判决驳回其诉讼请求，袁一峰不服一审判决继而上诉，南通市中级人民法院审理后作出驳回上诉、维持原判的判决。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告秦超将其所有的房屋出卖给被告周荣兰，双方签订的合同合法、有效，被告周荣兰应当按约给付购房款，因被告至目前仅给付房款83333元，故原告要求被告周荣兰给付剩余房款186667元于法有据，本院照准。原告关于逾期利息以及律师费的主张符合双方在《房屋买卖合同》中违约责任的约定，故本院予以支持。关于被告周荣梅、黄俊路的担保问题。被告周荣梅、黄俊路辩称2015年9月18日的《协议书》并未约定保证期限，根据担保法第26条规定，被告周荣梅、黄俊路应免除保证责任。本院认为，《协议书》中约定“乙方作为购房屋的委托方，承担担保责任，如遇诉讼等事项，由乙方承担连带责任”，购房款的履行期限应视乙方贷款到位并告知甲方确定，故依据本案情况，并未超过保证期限，被告周荣梅、黄俊路应承担保证责任，其在履行保证责任后有权向债务人追偿。同理，因购房款的履行期限应视乙方贷款到位并告知甲方确定，故本案也未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告周荣兰于本判决生效后十日内给付原告秦超剩余购房款186667元及逾期付款利息（以186667元为基数，自2018年12月6日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。二、被告周荣兰于本判决生效后十日内给付原告秦超律师费4000元。三、被告周荣梅、黄俊路对上述一、二项判决给付义务承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4110元，由被告周荣兰、周荣梅、黄俊路负担（此款原告已垫付，被告在履行本判决时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，向该院预交上诉费4110元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈思航人民陪审员  顾 军人民陪审员  袁国宏二〇一九年十一月二十六日法官 助理  许 燕书 记 员  平正磊