贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10707号原告：杨军，男，1976年11月27日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住贵州省贵阳市南明区四喜县。被告：贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇房开），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路42号。法定代表人：曾继尧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周雨，北京大成（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：汪明，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。原告杨军诉被告贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告杨军，被告委托诉讼代理人周雨、汪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨军向本院提出诉讼请求：1.被告返还“三通费”人民币5,410元；2.被告支付因收取“三通费”产生的利息人民币1,217.25元（从2010年8月3日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2009年2月24日被告签订《商品房买卖合同》。签订合同后，被告于2010年8月3日收取原告“三通费”人民币5,410元。根据贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业不得再向业主收取水、电等配套设施费用该文件从2009年5月1日起开始实施。被告在贵州省人民政府实施上述条例后仍然向被告收取“三通费”，被告该行为已经违反上述条例。原告在2018年通过电视媒体得知上述条例已经实施。多次与被告协商后无果，为维护原告自身合法权益，依据相关法律法规提起诉讼，请依法判决。被告鸿宇房开辩称，第一，原、被于告2009年2月24日签订了《商品房买卖合同》，原告于2010年8月3日向被告支付了相关费用，现原告主张被告返还款项已超过3年诉讼时效，上述权利不应得到法律保护。第二，原、被告的合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。合同附件三中明确约定水、电、燃气、楼宇对讲及有线电视的费用由买受人即原告支付，合同附件四约定水、电、煤气、有线电视、楼宇对讲等的安装开户费及相关费用由出卖人即被告代为收取，被告已将代收的款项支付给相关部门，现原告主张返还不应得到支持。第三，原告主张被告返还的依据为《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，此管理条例为地方性法规，且该条例第三十一条的规定为管理型强制性规定而非效力性强制性规定，原告据此要求返还于法无据。第四，原告主张返还的款项为5,410元，但其中包含了可视对讲的900元，该费用并不属于三通费的范畴，故其请求亦与事实不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年2月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的碧园花城第6号楼1单元18层7号住宅房屋，该合同附件三装饰、设备标准中约定“……电：一户一表，集中表箱（相关费用由买受人支付）……水：小区内自安装一户一表（相关费用由买受人支付）……煤气：一户一表，根据市煤气公司相关规定安装至户内（相关费用由买受人支付）......楼宇对讲（单元门）：为可视对讲门，安装到户（相关费用由买受人支付）……闭路电视接入，开户费及使用费由买受人支付”，附件四第三条“其他费用的约定1、出卖人向买受人交付房屋之日，买受人应按规定交清物业管理费、水、电、煤气、有线电视、楼宇对讲等的安装开户费及相关费用，由出卖人代为收取；……”。原、被告在上述合同及附件上签名捺印及盖章。合同签订后，原告于2010年8月3日向被告交纳了5,410元，被告向其出具了收款收据，收款收据上载明的收款名称为“三通”，备注：“（6-1-18-7）水、电、煤气、电视对讲、有线电视”，但并未标明各项目的具体金额。对此，被告出具了案涉小区其他业主三通费的收款收据，其上显示：“水：600元、电：600元、煤气：2,990元、可视对讲：900元、有线电视：320元”，以此证明其收取的5,410元中各项目的金额，原告认为被告提交的票据中有些标注为“三通费”、有些标注为“五通费”，可以证实其明知不该收取而强行收取，可视对讲虽然不属于三通费范畴，但并不值900元，不认可从5,410元中扣除。另，2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。现原告认为被告收取案涉三通费的行为违反了前述相关规定，故要求被告退还所收取的费用。诉讼中，被告鸿宇房开提供了该公司工程费的统计表、发票及转账凭证等，证明其收取原告的相关费用是履行代收代交行为，该费用已由被告支付给相关施工建设单位。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告鸿宇房开向原告收取的三通费所包含的类目及金额；二、该三通费是否有合法依据，是否应当退还；三、原告的主张是否已过诉讼时效。关于焦点一。本案票据上载明的为三通费5,410元，包含水、电、煤气、电子对讲及有线电视，未注明各项目金额，但根据被告提交的同小区的其他业主的三通费票据，可以认定为鸿宇房开收取购房户的5,410元包括：水、电安装费用各600元、燃气系统2,990元、可视对讲系统900元、有线电视系统320元。关于焦点二。在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年1月7日发布、2009年5月1日实施后，房地产开发企业出售的商品房价款，即应当包括水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，也就是说该部分费用应由房地产开发企业承担，但被告作为房地产开发企业，向原告提供的《商品房买卖合同》文本，在附件三、四中却约定上述费用由买方承担，并据此实际收取了原告缴纳的相应费用，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原被告双方于2009年2月24日签订的《商品房买卖合同》中相关配套设施建设安装费用由原告承担的条款无效，被告应退还原告所交纳的三通费用。但由于鸿宇房开所收取的5,410元中还包括了小区智能化系统产生的费用900元，该设备不是房屋交付标准中必需的设备，而是为了方便用户并提高居住质量而由鸿宇房开安装，杨军等用户接受并使用了该设备，应当承担相应的费用，故应当在杨军所交的5,410元费用中扣除900元，即被告鸿宇房开应当退还原告三通费4,510元。关于焦点三。如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》中相关配套设施开户、安装费用由原告承担的条款无效，则依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，被告收取原告配套设施建设安装费用基于无效条款自始不具有法律约束力，应当予以返还，不受诉讼时效限制，同时，被告作为专业房地产开发企业，对房地产开发经营过程中配套设施建设安装费用由谁承担显然较原告更应具有充分认识，其对无效条款的签订具有过错，事实上给原告造成了资金占用利息损失，故对原告主张的利息，以中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2010年8月3日起计算至实际退还之日止，对原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨军三通费4,510元及资金占用利息（资金占用利息以4,510元为基数，按中国人民银行同期存款利率为标准，从2010年8月3日起计算至实际退还之日止）；二、驳回原告杨军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一九年十一月二十九日书记员 邓思源