黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2049号原告（反诉被告）：高玉娜，女，1990年6月8日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：青俊花，黑龙江闻明律师事务所律师。被告（反诉原告）：张英男，男，1986年1月25日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：刘双喜，黑龙江谷实律师事务所律师。被告（反诉被告）：哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区萧红大街东、南京路北常青小区5栋1-2层12号。法定代表人：张文丽，总经理。委托诉讼代理人：王洪波，男，该公司工作人员。原告（反诉被告）高玉娜与被告（反诉原告）张英男、被告哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司（以下简称丰茂地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，高玉娜及其委托诉讼代理人青俊花、张英男及其委托诉讼代理人刘双喜、丰茂地产公司的法定代表人张文丽及其委托诉讼代理人王洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高玉娜向本院提出本诉诉讼请求：1.解除高玉娜与张英男、丰茂地产公司于2018年9月18日签订的房屋买卖居间服务合同及之后达成的全款购买协议；2.张英男赔偿因该争议房屋增值，导致高玉娜的经济损失；3.张英男、丰茂地产公司返还高玉娜购房款156000元；4.张英男赔偿高玉娜经济损失（利息损失）2871元，丰茂地产公司赔偿高玉娜经济损失8892元。事实与理由：高玉娜通过丰茂地产公司购买张英男名下的位于哈尔滨市××开发区滨才星城润星E栋2单元4层1号房产，建筑面积88平方米。2018年9月18日高玉娜与丰茂地产公司、张英男签订《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》，约定购买价格为418000元，定金40000元，首付款118000元，拟定贷款金额300000元。因高玉娜在2017年12月份因购买案外房屋解约，高玉娜支付的案外购房款156000元一直被丰茂地产公司占用，故签约当日视为高玉娜向被告丰茂地产公司交付定金40000元、首付款118000元，签约当天张英男从丰茂地产处拿走10000元，2019年元旦又拿走100000元。丰茂地产公司口头承诺两三个月能够办妥贷款，但是签约之后高玉娜多次到丰茂地产公司处催促尽快办理，得到的答复是再等等。贷款银行于2019年2月27日下达办理贷款手续通知，但是张英男拒绝到银行协助办理，4月初又以该房屋涨价及房屋中介办理手续过慢为由，提出不卖此房而解除合同。张英男的违约行为，严重侵害高玉娜的合法权益，请求法院依法支持高玉娜的诉讼请求。张英男辩称，2018年9月，张英男在微信朋友圈发布卖房信息，高玉娜看到卖房信息后通过丰茂地产公司于2018年9月18日与张英男签订房屋买卖合同，当日张英男将房产证交于丰茂地产公司保管，高玉娜向张英男支付10000元定金，丰茂地产公司对其余30000元定金是否收取不详。高玉娜与丰茂地产公司向张英男承诺于2018年12月底办理完房屋交易。高玉娜买房需要贷款，2018年10月15日，张英男夫妇配合高玉娜到位于长江路龙塔对面的建设银行办理贷款审批手续，但不知何原因贷款未下来，经过张英男多次追问，高玉娜和丰茂地产公司未给予正面回复，丰茂地产公司曾承诺贷款未下来则丰茂地产以全款先支付给张英男完成买卖，丰茂地产公司一直未兑现承诺。因为种种原因，张英男有理由相信高玉娜没有购买涉案房产的能力，丰茂地产公司的经营出现问题，没有继续办理房屋交易的能力。张英男也没有收取高玉娜的首付款。张英男已按约定完全履行完毕配合高玉娜到建设银行办理贷款手续的义务，并不存在高玉娜起诉状中所称的“拒绝到银行协助办理”贷款手续的情形。张英男对高玉娜不存在任何违约行为，反而是高玉娜对张英男存在违约，所以，本案中张英男无义务继续履行《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》，且有权单方解除该合同。所以要求张英男赔偿房产的增值部分及要求张英男返还高玉娜的购房款156000万元均没有事实及法律依据，请求法院驳回高玉娜对张英男的诉讼请求。丰茂地产公司辩称，同意解除合同，要求返还购房款156000元没异议，高玉娜确实向丰茂地产公司交了156000元的购房款，张英男在丰茂地产公司领走的100000元是高玉娜的钱。因为房子涨价所以房主不卖了。同时我方有证据证明高玉娜一共办了2次贷款，第一次是去建设银行，因为银行的政策原因也跟个人资质有原因，没办下来贷款，后经房主同意去的邮政银行，房主没到场，没有继续履行。再后来丰茂地产公司垫钱解贷，把钱借给买方付全款购买，卖方因房屋涨价不同意卖房。张英男向本院提出反诉诉讼请求：1.依法解除张英男与高玉娜、丰茂地产公司于2018年9月18日签订的《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》；2.张英男对高玉娜已交付的定金40000元不予返还。事实与理由：2018年9月18日，张英男(卖方)与高玉娜(买方)及丰茂地产公司(居间方)三方签订《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》，约定张英男将利民开发区滨才星城润星E栋2单元4层1号房产出售给高玉娜，约定高玉娜向银行贷款300000元，签订合同之后张英男配合高玉娜到长江路的建设银行办理了贷款手续，由于高玉娜自身原因贷款并未成功，导致合同无法顺利履行，根据合同第6条张英男有权再将该房屋转让他人，即张英男有权单方解除合同。另外，丰茂地产公司的答辩及高玉娜在起诉状中的自认足以证明合同所约定的40000元定金由高玉娜亲自交给张英男10000元，另30000元由丰茂地产公司代张英男已收取，依据合同约定，高玉娜对张英男构成违约，因此40000元定金，张英男不应返还，请求法院依法支持张英男的反诉请求。高玉娜辩称，张英男提出要求高玉娜交纳的156000元有40000元的定金不能成立，张英男没有收到高玉娜及丰茂地产公司的定金，高玉娜并没有自认；定金性质上是罚则，需开具定金的发票才能证明定金的行为，张英男要求高玉娜承担定金并将定金不予返还，没有事实及法律规定。相反由于张英男的违约行为给高玉娜造成了重大经济损失，导致高玉娜现在居无定所，给高玉娜造成经济损失达10余万元。丰茂地产公司辩称，定金是以房主收到的数额为准，合同上是10%，但是实际收取金额是10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院认定如下：高玉娜提交的证据，证据一、《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》1份。各方当事人对该份证据无异议，本院予以采信。证据二、丰茂地产公司于2017年12月8日、11日出具的“收据”二份。张英男对证据有异议，认为该证据与本案不具关联性，丰茂地产公司对证据无异议，本院认为，该收据为丰茂地产公司出具给高玉娜，能够证明高玉娜为购买涉案房屋通过与丰茂地产公司抵账的方式交付丰茂地产公司156000元房屋首付款及相关费用。证据三、2019年2月27日至3月1日高玉娜与张英男的爱人任曼微信聊天记录7张。虽张英男对证据的真实性有异议，丰茂地产公司对客观实际情况予以认可，本院对该份证据予以确认，能够证明高玉娜与张英男、丰茂地产公司约定于2019年３月２日到邮政银行办理贷款手续，但张英男夫妇当日未到场。证据四、2019年3月18日到4月1日高玉娜与张英男爱人任曼微信聊天记录2张，因该聊天记录是高玉娜与张英男爱人任曼的聊天记录，该内容不能证明是张英男与高玉娜协商的结果，故对该份证据本院不予采信。证据五、2019年4月3日，高玉娜和张英男、丰茂地产公司三方在场谈话的视频资料1份，能够证明三方商谈买卖涉案房产未能达成一致意见。张英男提交的证据，证据一、《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》同高玉娜提交的证据一一致，本院予以采信。证据二、2018年12月1日丰茂地产公司出具的“声明”一份，高玉娜、丰茂地产公司对证据的真实性无异议，本院对该份证据予以采信，能够证明丰茂地产公司与张英男协商如高玉娜在2019年1月3日前银行贷款审批未通过，丰茂地产公司同意垫付涉案房屋尾款。证据三、2018年11月17日至2019年2月20日张英男与丰茂地产范经理微信聊天记录。高玉娜与丰茂地产公司对证据的真实性有异议，本院认为该份聊天记录客观的反映了为购买房屋各方协商沟通购房及办理购房贷款事宜，本院对该份证据予以采信。证据四、张英男与丰茂地产公司法定代表人张文丽的手机通话记录和手机短信记录。高玉娜对证据的真实性有问题，丰茂地产公司对证据无异议，本院认为，该份证据为张英男与丰茂地产公司之间的电话沟通和短信沟通记录，丰茂地产公司对该事实予以承认，本院予以采信，能够证明张英男为促成涉案房产的买卖积极的与丰茂地产公司进行协商。证据五、张英男与丰茂地产公司工作人员王洪波的手机短信聊天记录一份，该份证据与双方当事人陈述及其他证据相互印证，能够证明2019年3月1、3月4日，丰茂地产公司再次与张英男沟通要求张英男去呼兰中心市场南200米邮政银行签字协助办理购房贷款张英男未同意。证据六、张英男代理人刘双喜与建设银行信贷员周寰宇通话录音、通话的书面整理材料及张英男与丰茂地产法定代表人的通话记录，高玉娜对证据的真实性有异议，丰茂房地产公司对证据无异议，本院认为，该组证据与其他证据相互印证，客观的反应了高玉娜在办理贷款时，第一次未成功，各方当事人均积极协商沟通解决，但不能证明张英男要证明的丰茂地产公司代表张英男收取高玉娜30000元定金。丰茂地产公司提交的证据一、2019年3月1日、3月4日丰房地产公司与张英男的短信聊天记录一份，张英男对该份聊天记录的客观性无异议，本院予以采信，能够证明2019年3月1日、3月4日两日丰茂地产公司与张英男通过短信沟通去银行协助办理贷款一事。证据二、2018年9月18日张英男出具的“收条”一份，张英男对证据无异议，本院予以采信，能够证明张英男收取购房定金10000元。证据三、2019年1月3日张英男出据的“借条”一份，张英男对证据的真实性无异议，该借条虽写明张英男在丰茂地产公司借100000元元，但综合各方当事人举证和陈述，该100000元并非借款，实为丰茂地产公司依照“声明”给付的部分购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月18日，张英男、高玉娜、丰茂地产公司签订《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》，约定张英男将其名下位于哈尔滨市××开发区滨才星城润星E栋2单元4层1号房产通过丰茂地产公司出售给高玉娜。房屋价款为418000元，定金40000元，贷款300000元，贷款部分由买卖双方委托居间方联络贷款银行，贷款支付给卖方，买方于合同签订之日起2日内将约定首付房款118000元交由居间方代为保管。如买方未能履行合同条款导致本合同无法顺利完成，则已付定金将支付给与卖方作为赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则卖方同意将买方已付定金退还另支付相当于定金数额的违约金给买方作为违约赔偿，但买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。签约当日，买方承诺个人及配偶名下无任何银行个人征信不良记录，如因银行审批贷款不通过，本合同无法正常履行，则由买方负责全部违约责任。2018年9月18日张英男收到购房定金10000元，并出具收条一份。2018年10月15日张英男及其爱人同高玉娜到长江路建设银行办理贷款审批手续，但申请贷款未成功。经过张英男多次向丰茂地产公司协商购买房款一事，丰茂地产公司于2018年12月3日出具“声明”：如果涉案房产高玉娜在2019年1月3日之前银行审批未通过，丰茂地产公司将垫付除该房屋银行未还清以外款项，并于当日交接房屋清算费用。2019年1月3日高玉娜购房银行贷款仍未申请成功，丰茂地产公司给付张英男购房款100000元，收到该款后张英男出具借条：“今张英男在丰茂地产借拾万元整（100000），用于资金周转，于滨才星城润星E栋二单元3A01房屋交易结束时归还。”2019年2月27日丰茂地产公司与张英男爱人任曼再次协商，约定2019年3月1日双方到呼兰中心市场对面的邮政银行办理贷款事宜，2019年3月1日张英男未到场，涉案房屋购房贷款至今未成功。另，2017年12月8日高玉娜通过丰茂地产公司购买案外房产，交付给丰茂地产公司45000元，2017年12月11日高玉娜交付给丰茂地产公司111000元，合计156000元，但案外房产买卖合同没能履行，丰茂地产公司与高玉娜协商直接将该笔款项转为涉案房产的购房款，即高玉娜交付给丰茂地产公司购房款156000元，该156000元，丰茂地产公司给付张英男100000元作为涉案房产购房款，给付张英男10000元作为购房定金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方均同意解除2018年1月18日高玉娜、张英男、丰茂地产公司签订的《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。丰茂地产公司依照合同取得购房款156000元，其中110000元已转付张英男（购房款100000元，购房定金10000元）丰茂地产公司尚余购房款46000元，高玉娜主张丰茂地产公司及张英男返还购房款156000元的诉讼请求，本院支持张英男返还购房款100000元，丰茂地产公司返还购房款46000元。高玉娜、张英男、丰茂地产公司签订的《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方应依约履行义务。张英男在签订合同后将涉案房产证交由丰茂地产公司保管，并配合高玉娜、丰茂地产公司去银行完成相应的购房贷款审批手续，张英男依照合同约定履行了自己的义务，不存在违约行为。故高玉娜请求张英男赔偿其因涉诉房屋增值导致的经济损失，及经济损失（利息损失）2871元，请求丰茂地产公司赔偿其经济损失（利息损失）8892元的诉讼请求本院不予支持。本案涉诉合同约定，2018年9月18日，高玉娜承诺个人及配偶名下无任何银行个人征信不良记录，如因高玉娜审批贷款不通过，本合同无法正常履行，则由高玉娜负责全部违约责任。合同同时约定，如买方未能履行合同条款导致本合同无法顺利完成，则已付定金将支付给与卖方作为赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。本案中高玉娜贷款未能审批通过存在违约行为，应承担相应的法律后果。双方对定金金额存在争议，虽合同约定了定金40000元，但实际交付金额为10000元，因定金合同从实际交付定金之日起生效，故本案定金数额为10000元。涉诉合同因高玉娜的违约而解除，根据双方的约定，高玉娜交付的定金10000元不予返还，对张英男反诉主张不予返还高玉娜交付的定金40000元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和法国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及相关规定，判决如下：解除原告（反诉被告）高玉娜、被告（反诉原告）张英男、被告（反诉被告）哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司于2018年1月18日签订的第0000780号《丰茂地产房屋买卖居间服务合同》；被告（反诉被告）哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高玉娜购房款46000元；被告（反诉原告）张英男于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高玉娜购房款100000元；原告（反诉被告）高玉娜给付被告（反诉原告）张英男的购房定金10000元不予返还；驳回原告（反诉被告）高玉娜、（反诉原告）被告张英男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3873元（高玉娜已预交），由原告（反诉被告）高玉娜负担623元，由被告（反诉被告）哈尔滨丰茂房地产经纪有限公司负担950元，由被告（反诉原告）张英男负担2300元；反诉案件受理费400元（张英男已预交），由原告（反诉被告）高玉娜负担25元，被告（反诉原告）张英男负担375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘 丽人民陪审员  石莹莹人民陪审员  于春杰二〇一九年十一月二十二日法官助理徐晶书记员高佳媛