广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7329号原告：苏昭丽，女，1985年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县，委托诉讼代理人：邢金莲，广东正也律师事务所律师。被告：彭军，男，1978年7月16日出生，苗族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。第三人：邱丽珠，女，1978年10月26日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市石城县，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。原告苏昭丽与被告彭军、第三人邱丽珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏昭丽及委托诉讼代理人邢金莲到庭参加诉讼，被告彭军和第三人邱丽珠的共同委托诉讼代理人谢小倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏昭丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的二手房买卖合同（合同编号:ST0001046）；2.被告和第三人连带向原告支付违约金260000元。事实与理由：原告与被告的授权代理人陈艳于2017年7月21日经中山市深通地产有限公司（以下简称深通公司）的居间签订了二手房买卖合同（合同编号：ST0001046），约定被告购买原告所有的位于中山市火炬开发区××区××单元的房产，成交价为130万元。依据合同第三条、第九条的约定，原告于2017年7月24日收到被告支付的由张芸茜名下转入的购房定金95000元。由于合同签订时该房产尚未出证，在房产出证后，原告根据口头约定于2018年10月20日将取得的房地产权证交付深通公司，并委托深通公司通知被告根据合同第四条第二款的约定，于房产证出来三十日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料办理银行贷款。原告多次催促，被告和深通公司都未回复。原告向深通公司索要被告的有效通讯地址，深通公司仅提供了被告的身份证复印件和电话号码，原告于2019年1月25日按身份证地址向被告发出催告履行合同的律师函，却被退回；原告又于2019年2月15日以手机短信形式催告被告履行合同，对方仍不予回复。无奈，原告又于2019年2月19日向深通公司发出律师函，要求其协助原告催促被告履行合同，但深通公司亦未回复。关于买方主体变更确认书。原告与被告代理人签订二手房买卖合同时，申通公司员工陈某拿了一堆文件让原告签，原告对该确认书的内容并不十分清楚没有细看就签了，签名时该确认书上没有第三人的签名；原告认为，根据确认书的内容，主体变更条件没有完全成就，在条件没有成就前应当由被告继续履行合同义务，但该确认书又约定被告和第三人应对合同义务承担连带责任，故第三人应对被告的违约行为承担连带责任。被告彭军辩称，被告曾经在合同约定的期限内与原告到银行办理银行按揭手续，但原告要求按揭银行必须要有书面承诺具体放款时间，最终因银行无法作出承诺，原被告双方不欢而散。被告也曾与原告协商在2019年2月28日前办理按揭手续，双方事实上就合同条款作出了变更。此外，原告与被告、第三人签订了买方主体变更确认书，因此原告应当清楚买受人已变更为第三人，故本案适格的被告是第三人，被告不是适格主体。买方主体变更确认书的签订时间并非落款时间，是深通公司的员工误以为必须与二手房买卖合同的签订时间一致，才落款该时间的。第三人邱丽珠述称，第三人已经积极履行了合同义务，第三人实际签订主体变更确认书的时间是2019年3月13日，签订后即于2019年3月21日向按揭银行提交了按揭手续，但因原告拒绝配合无法完成整个按揭流程，责任在于原告。第三人不存在违约行为，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：1.2017年7月20日，彭军出具委托书，载明现由于本人（彭军）不在中山，特委托陈艳女士（深通公司的股东），代理本人购买凯茵又一城6栋2702房，代理人签署的所有文件均与本人有关具有同等的法律效益。2017年7月21日，苏昭丽（卖方）与彭军（买方）的委托代理人陈艳签订二手房买卖合同，约定买方以130万元的价格购买卖方位于中山市火炬开发区神涌村66号雅景花园2区6栋27层02单元的房屋（建筑面积111.49㎡，房产证号或不动产权证号以房产证为准），支付方式如下：于合同生效之日起三日内支付定金10万元，于房产证出来后三十日之内（含当日）将除定金/交楼押金之外的剩余首期款（以银行同贷书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于房产证出来后三十日之内（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同第十四条备注约定，卖方同意并无条件配合买方向银行申请按揭及过户时更换贷款及过户名额；合同还约定了其他事项。合同签订后，张芸茜（深通公司的股东）受彭军委托，以银行转账方式向苏昭丽支付了购房定金95000元。2.深通公司分别于2017年7月21日和2017年8月21日出具收件证明，证明其已收到苏昭丽交付的购房契税单据、购房发票以及房产钥匙。2018年10月20日，深通公司出具收件证明，证明苏昭丽自愿将涉案房屋的不动产产权证[房产证号：粤（2018）中山市不动产权第0216531号]交给深通公司保管，直至交易成功后退还。3.2018年11月7日，苏昭丽向深通公司工作人员发送微信信息，“请问我银行还款情况如何？”，对方回复，“现在等客户过来签字就行，然后等同贷书出来”。2018年11月12日，苏昭丽向陈某发微信询问，“银行贷款什么时候搞定？”，陈某回复，“这两天客户会补齐资料，大概（需要）两周”。2018年11月22日，苏昭丽再次向陈某发微信，“还贷那边进展如何？当时不是说我这边资料交齐了就很快搞定的吗？现在还要拖到什么时候？”，陈某回复，“银行现在初审结果还没出来，现在是等（彭军签署）同贷书”，苏昭丽询问大概需要多久，陈某回复称一般是一个月左右，但现在各大行额度不是很充足，所以会慢一点。2019年1月7日，苏昭丽向陈某发送微信，告知其合同上已经清楚讲明房产证出来三十日内要办理所有相关手续的，现在已经给了两次限期彭军了，对方一直不出现，这样一直拖，只能告其违约了。陈某未作回复。4.2019年1月25日，广东正也律师事务所邢金莲律师受苏昭丽委托，向彭军发出律师函，函称，苏昭丽已于2018年10月20日将取得的房地产权证交付居间人深通公司，深通公司亦向苏昭丽反映已及时将房地产权证已出的消息告知彭军，但彭军一直未与苏昭丽联系，亦未按合同约定向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，至今已超过三个月，构成违约，望彭军于2019年2月28日前与苏昭丽联系及配合居间公司向按揭银行办理按揭贷款申请的相关手续，否则将解除二手房买卖合同并没收购房定金。2019年1月27日，该律师函寄至彭军住处，但彭军拒收。2019年2月15日，苏昭丽向彭军发送手机短信，将前述律师函内容进行了重申，彭军未作回复。2019年2月19日，邢金莲律师再次向彭军发出与前述内容相同的律师函。2019年3月21日，陈某向苏昭丽发送微信，“目前客户已签好所有资料，只需你过来签字大概半个月就下同贷了”，苏昭丽回复道，“我现在定居香港，中山的事情已全权委托律师帮我处理，有什么问题直接跟我律师讲吧”。5.苏昭丽作为甲方和卖方，彭军作为乙方和买方，邱丽珠作为丙方和新买方，在深通公司提供的格式文本《买方主体变更确认书》上签名，该确认书载明，三方同意在签署二手房买卖合同及产权移转登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行二手房买卖合同、资金托管协议和佣金支付承诺书及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任；确认书落款日期为2017年7月21日，其上有见证人陈某（分行经理）的签名。原被告和第三人均陈述不在同一时间签署前述文件。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。苏昭丽和彭军签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。各方当事人的争议焦点为：一、买方主体变更确认书的签订是否变更了二手房买卖合同的合同主体，彭军是否应当承担支付购房款的合同义务；二、彭军是否存在根本违约行为，苏昭丽是否有权解除合同，并要求彭军和邱丽珠承担违约责任。焦点一。苏昭丽、彭军和邱丽珠三方均确认不在同一时间签订买方主体确认书，故该确认书的落款时间不具有真实性；而且，依照常理，如果在签订二手房买卖合同时三方已经同意变更买方主体为邱丽珠，则应当将邱丽珠列为合同当事人而非作为新买方在确认书上签名；结合在合同履约过程中，彭军和深通公司在2019年2月前均未向苏昭丽提及由邱丽珠继受合同权利义务的事实，本院采信苏昭丽的主张和邱丽珠的抗辩，认定苏昭丽签订确认书时新买方为空白，邱丽珠系在2019年3月之后在该确认书上签名的事实。故，在合同的权利义务未发生转让前，彭军仍为二手房买卖合同的买受人，其负有按合同约定向苏昭丽支付购房款的义务。焦点二。根据二手房买卖合同第四条的约定，彭军须于房产证出来后三十日之内（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和批审等手续。苏昭丽于2018年10月20日便将房产证交到深通公司，即当天开始三十日之内，彭军负有提交按揭贷款申请的相关资料的合同义务。彭军抗辩称其曾在合同约定期限内与苏昭丽到银行办理按揭，但苏昭丽要求按揭银行必须要有书面承诺具体付款时间，导致无法办理按揭手续，但彭军未能就该抗辩事实提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩不予采信。经苏昭丽多次催促，截至2019年2月，彭军仍未履行其向银行递交资料申请银行按揭取得同贷书的合同义务，其迟延履行的违约行为发生在案涉二手房买卖合同权利义务未转让期间，且迟延程度已危及合同信赖利益，致使苏昭丽收取全部购房款的合同目的落空，构成根本违约。苏昭丽据此诉请解除二手房买卖合同并要求彭军按合同约定支付违约金260000元，理据正当充分，本院予以支持。合同解除后，苏昭丽已收取的购房定金95000元应返还予彭军，该款项从彭军应支付的违约金中予以扣减，彭军实际应向苏昭丽支付的违约金金额为165000元。苏昭丽以买方主体变更确认书的约定要求邱丽珠承担连带责任，经查，该确认书约定的是“彭军对邱丽珠承担连带保证责任”，故其要求邱丽珠承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告苏昭丽与被告彭军签订的二手房买卖合同（合同编号：ST0001046）；二、被告彭军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告苏昭丽支付违约金165000元；三、驳回原告苏昭丽对第三人邱丽珠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告彭军负担（该款原告苏昭丽已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年十一月十五日书记员 詹绮婷王静