云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初1456号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县勐腊镇河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员，特别授权代理。 被告：江依贵，男，1974年5月3日出生，汉族，住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：杨云元，勐腊镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘智勇，云南厚华律师事务所律师，特别授权代理。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告江依贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告勐腊佳和物业服务有限公司委托诉讼代理人苏俊，被告江依贵及其委托诉讼代理人杨云元、刘智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2017年7月1日至2019年7月31日期间（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计7065元。事实及理由：2009年4月24日，被告与，勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订2份《商品房购销合同》向海诚公司购买了位于勐腊县（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺，两套房产建筑面积（含公摊面积）分别为45.24㎡，90.49㎡，2019年11月1日，海诚公司与原告签订了《（茶马街）物业服务委托合同》，合同约定，海诚公司委托原告为（茶马街）小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，原告配置物业服务人员，提供相应的物业服务，并每年垫付小区的垃圾清运费、公摊水电费，被告在没有向海诚公司交清购房款及办理交接房屋的情况下，于2017年7月1日，强行打开（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺的门，并使用至今，期间原告多次催促被告到海诚公司办理交接房屋的相关手续，并向原告缴纳物业费、垃圾清运费、公摊水电费，原告每年在其商铺门上粘贴缴费通知书，但被告置之不理，据统计被告共欠原告2017年7月1日至2019年7月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计7065元。被告虽没有与海诚公司办理交接房屋手续，亦没有与原告签订过物业服务，但被告亦实际接受了原告提供的物业服务，现被告拒不履行支付义务，故具文起诉。 被告江依贵辩称，被告购买（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺，系与海诚公司签订《商品房购销合同》，未与原告签订过任何物业合同，也未与海诚公司办理交接房屋的手续，在未交房前的物业费、垃圾清运费、公摊水电费应由海诚公司承担。2019年8月1日，两间商铺出租给曾国来使用，租期一年，自2019年8月1日至2020年8月1日，2019年8月27日，向原告缴纳了物业费1690元，原告存在多收费、乱收费的现象；原告不是向被告直接送达缴费通知，而是通过张贴在商铺的方式，两间商铺到2019年8月1日前都是闲置的；原告提起诉讼的行为给我造成了精神压力及经济损失，故要求法庭判决原告支付我代理费6000元，误工费600元（300元／天×2天），共计6600元。 原告佳和物业公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同备案登记表1份（复印件，与原件核对无异），证明被告向海诚公司购买位于（茶马街）X栋XX、XX号商铺的事实。 2、（茶马街）物业服务委托合同1份（复印件与原件核对无异），证明海诚公司与原告签订物业委托服务合同，由海诚公司委托原告对（茶马街）提供物业服务的事实。 3、缴费通知书6份、费用明细2份（均系复印件，与原件核对无异），证明被告欠原告物业费、垃圾清运费、公摊水电费，原告进行催收的事实。 4、粘贴缴费通知书的照片12张（彩印件），证明原告在被告入户门上粘贴缴费通知书的事实。 5、腊发工【2012】48号文件1份、收款收据1份（均系复印件，收款收据加盖勐腊县环卫站核对无异章），证明收取垃圾清运费的依据标准及原告已统一缴纳垃圾清运费的事实。 6、西发改价格【2014】3号文件1份（复印件），证明原告按照州发改委【2014】3号文件的指示，商业类物业费可根据物价水平适当调整的事实。 7、使用中的照片8张（彩印件），被告已经实际使用该商铺的事实。 8、工作照片6张（彩印件），证明原告对该小区提供物业服务的事实。 9、交房证明1份（复印件、与原件核对无异），证明海诚公司于2010年7月2日通知茶马街小区X栋交房的事实。 经质证，被告江依贵对原告提交的证据1真实性、合法性认可，但关联性不认可，该证据仅能证实被告与海诚公司存在买卖合同关系。证据2的真实性、合法性认可，但关联性不认可，被告未与原告签订过物业管理合同。证据3的真实性。合法性不认可，认可关联性，证实2019年8月1日被告是缴纳过费用的。证据4的真实性、合法性不认可，关联性认可该证据能证实本案两间商铺是空置的，未被使用。证据5、证据6真实性、合法性认可，但关联性不认可，原告仅以文件来增收业主的费用，未经全体业主同意通过。证据7真实性。合法性认可，但关联性不认可，因2019年8月1日被告已将门面出租。证据8的真实性、合法性认可，不认可关联性。证据9系当庭提交的证据，已过举证时效，均不认可，该证明是待证明，不能作为证据使用。 被告江依贵为证实其答辩理由，向本院提交如下证据： 1、门面租赁合同1份、云南增值税普通发票（复印件，与原件核对无异），证明2019年8月1日被告商铺XX、XX号商铺出租，并向原告缴纳2019年8月1日至2020年1月31日的物业费的事实。 2、照片12张（打印件），证明原告方没有向被告直接送达缴费通知书，并且XX、XX号商铺到2019年8月1日一直都是空置，未被使用的事实。 经质证，原告佳和物业公司对被告江依贵提交的证据1门面租赁合同的不予认可，该证据系被告与他人签订，与本案无关；对发票的证据无异议，但发票载明的时间不在诉请的时间范围内，与本案无关。对证据2的不予认可，该证据恰可证明的原告诉请的观点。 本院评判认为，原告提交的证据1可证实被告向海诚公司购买位于（茶马街）X栋XX、XX号商铺，建筑面积分别为45.24㎡、90.49㎡的事实，本院予以采信。证据2勐腊海诚投资有限公司与原告于2009年11月1日签订《（茶马街）物业服务委托合同》，约定原告受勐腊海诚投资有限公司的委托对勐腊县南腊小镇提供物业服务，其中1层商铺物业管理服务费为1.20元／㎡／月、商铺的垃圾二次处置费为15元／月／套及双方还约定了其他相关事宜的事实，本院予以采信。证据3、4可证实原告向被告催收物业费，并在两间商铺张贴缴费通知的事实，本院予以采信。证据5腊发工【2012】48号文件及收款收据可证实勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.50元／㎡／月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据6西改发价格【2014】3号文件可证实文件规定物业服务收费政府指导价可根据物价水平适当调整的事实，本院予以采信。证据7可证实本案中（茶马街）X栋XX、XX号商铺在使用中的事实，本院予以采信。证据8能够证明原告为南腊小镇提供物业服务的事实，本院予以采信。证据9系房屋开发商出具的交房证明，欲证实本案中（茶马街）X栋XX、XX号商铺确已交房的事实，但该证明与原告的陈述相矛盾，不能证实原告观点，本院不予采信。被告江依贵提交的证据1可证实被告将（茶马街）X栋XX、XX号商铺出租的事实，本院予以采信。证据2可证实原告在（茶马街）X栋XX、XX号商铺张贴缴费通知书的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2009年4月24日，江依贵向海诚公司购买位于勐腊县（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺，建筑面积分别为45.24㎡、90.49㎡，并登记备案。 2009年11月1日，海诚公司与佳和物业公司签订《（茶马街）物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对（茶马街）提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”第一条约定，一层商铺的物业管理服务费为1.20元／㎡／月（按建筑面积收取）、垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫站实际的标准执行）商铺按15元／月／套。合同第十章第三十二条约定“本合同期限自2009年11月1日起至2080年5月1日止”。 2012年3月27日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工［2012］48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊城区垃圾清运费处理服务价格的通知》，规定垃圾清运费收费标准为商铺每平方米0.5元。佳和物业公司代（茶马街）小区支付了垃圾清运费130000元。 佳和物业公司分别于2017年8月1日、2018年1月10日、2019年1月12日向江依贵发出《缴费通知书》及《费用明细》，要求江依贵交纳未交纳的物业费、垃圾清运费、公摊水电费。2017年7月1日至2019年7月31日期间物业费等费用，江依贵至今未缴纳。 本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。本案的争议焦点为：被告江依贵是否应缴纳2017年7月1日至2019年7月31日期间物业费？原告主张的各项费用是否合法有据？关于被告江依贵是否应缴纳2017年7月1日至2019年7月31日期间物业费问题。《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”，现被告抗辩其购买的两间商铺未办理交房手续，不应缴纳物业费。本院认为，原告起诉状中陈述，被告江依贵与房屋开发商海诚公司并未办理交接房屋的手续，但其又提交海诚公司出具的交房说明证实房屋于2010年已经交接，二者相互矛盾，且该交房证明并无江依贵签字确认接房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，原告以被告在未交房的情况下自行使用房屋为由主张物业管理费，但其并未提交被告自2017年就实际使用涉案商铺的证据证实其主张，故对原告要求被告江依贵交纳2017年7月1日至2019年7月31日期间（茶马街）小区X幢X单元XX、XX号商铺物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计7065元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  舒玉 二〇一九年十一月二十二日 书记员  周波