贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0222民初8283号 原告：盘州市逸居房地产营销策划有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道凤鸣北路煤炭公司商住楼2单元17层2-17-4，统一社会信用代码91520222MA6GXFAH6Y。 法定代表人：张亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈建，男，1979年8月28日生，汉族，住重庆市合川区。 被告：盘州市恒立置业有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道经信局办公大楼三层，统一社会信用代码9152022231420919XF。 法定代表人：李凝，系公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：徐小刁，贵州滴水律师事务所律师，执业证号：15202201511888759。 特别授权委托诉讼代理人：马静宽，贵州滴水律师事务所律师，执业证号：15202200110189611。 原告盘州市逸居房地产营销策划有限公司（以下简称逸居房地产公司）与被告盘州市恒立置业有限公司（以下简称恒立置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，逸居房地产公司的法定代表人张亮及其委托诉讼代理人沈建、恒立置业公司的特别授权委托诉讼代理人马静宽、徐小刁到庭参加送。本案现已审理终结。 原告逸居房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付原告代理销售佣金、代理招商佣金、经济补偿金、差额佣金合计人民币2402728元。2.请求人民法院判决被告向原告支付违约金116384元。3.请求人民法院判决被告向原告支付自2019年10月15日起至被告实际向原告支付相应款项之日期间所产生的违约金。4.本案诉讼费、保全费、律师费、差旅费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月19日协议一直签订《贵州盘州项目营销招商代理合同解除协议》，协议约定，签订协议之日被告应支付原告代理销售佣金、代理招商佣金、经济补偿金、差额佣金3466837元（庭审中，原告陈述该款为协议拆分表的第一项金额2440606元、第五条中的招商佣金671231元、第六条中约定的补偿金300000元）。按照协议第四条约定在销售佣金中扣除已预付的招商月费1000000元，且被告在签订协议之日已支付300000元，故被告仍应于2019年7月19日支付给原告销售佣金2166837元。协议签订后，原告每月向被告提供当月银行放款佣金、当月首付款佣金结算清单，由被告对接人核对签订确认。原告已将2019年7月下旬、2019年8月下旬佣金结算清单交到被告核对确认，按协议约定被告应于2019年8月10日前支付给原告首付款佣金、银行放款佣金人民币60058元、2019年9月10日前支付给原告首付款佣金、银行放款佣金人民币175833元。以上被告应当支付给原告的佣金等款项合计2402728元，经原告多次催收，被告拒不支付，被告的行为已构成违约，应支付违约金，截止2019年10月14日已产生违约金116384元。其中，2019年7月20日至2019年10月14日以2140606元为基数按日万分之六计算86天，违约金为110455元；2019年8月11日至2019年10月14日以60058元为基数按日万分之六计算65天，违约金为2342元；2019年9月11日至2019年10月14日以175833元为基数按日万分之六计算34天，违约金为3587元。综上，请依法支持原告的诉讼请求。 被告恒立置业公司辩称，1.解除协议中已明确约定，被告股东及股东亲朋、员工内部购买无需向逸居房地产公司支付佣金，且双方于2019年7月19日核对结算的《恒立置业佣金计算表》中的结算总额不含55000元，故原告起诉的佣金总额中应扣减差额佣金55000元，即为2347728元。2.2019年7月、2019年8月的佣金结算系在《贵州盘州项目营销招商代理合同解除协议》之后产生，双方未约定违约金，该两笔佣金不受该解除协议的约束，该两笔佣金不应支付违约金。解除协议中约定支付违约金的是佣金及保证金，故补偿金300000元不应作为计算违约金的基数。本案中违约金的计算基数为1811837元（2402728元-55000元-60058-175833元-300000元）。双方约定违约金计算标准高于被告违约给原告造成的损失，应按中国人民银行一年期贷款基准年利率4.35%计算。解除协议签订后，原告开具发票的时间为2019年8月8日至2019年8月9日，违约金的计算起点应从2019年8月10日开始计算。2019年8月10日至2019年10月14日期间的违约金为10035元。3.原告主张的保全费，因其未提交证据予以证实，若原告申请财产保全的情况下，民事裁定书已明确保全费由原告承担，原告未就保全裁定书提起上诉，故保全费应由原告自行承担。综上，请依法判决被告支付本金2347728元，违约金10035元。 本院经审理查明认定的事实如下：2018年8月21日，逸居房地产公司与恒立置业公司签订《贵州盘州项目营销招商代理合同》，约定由逸居房地产公司为恒立置业公司位于原盘州市红果镇胜景大道两侧“恒立·新时代、恒立·大世界”项目的住宅进行全程策划、销售代理及商业部分进行全程策划、销售代理、招商代理。合同对销售代理佣金、招商代理佣金的计算及支付、违约责任等事宜进行了约定。签订合同后，逸居房地产公司组织人员开展工作。2019年7月19日，逸居房地产公司与恒立置业公司签订《贵州盘州项目营销招商代理合同解除协议》（以下简称协议），协议约定的内容有：1.解除逸居房地产公司与恒立置业公司于2018年8月21日签订的《贵州盘州项目营销招商代理合同》。2.逸居房地产公司在2018年8月21日至2019年7月15日“恒立·新时代、恒立·大世界”应结算销售佣金按原代理合同结算，拆分支付拆分成五项，其中，第一项为2018年12月1日至2019年7月15日已售且已到款房屋销售佣金的90%为2440606元，该款于协议签订之日支付。3.恒立置业公司已预付的1000000元的招商月费从逸居房地产公司应得的销售代理佣金中扣除。4.恒立置业公司在本协议签订之日支付逸居房地产公司“恒立·大世界”合力超市、诚丰影院、“恒立·新时代”4-34、4-43号商铺的招商佣金共计671231元。5.恒立置业公司在本协议签订之日向逸居房地产公司一次性补偿300000元作为对逸居房地产公司的经济补偿。6.公司股东、股东亲朋及内部员工认购购买的住宅及由公司股东、股东亲朋及内部员工所介绍购买的住宅无需给逸居房地产公司计算佣金，由恒立置业公司出具详表（附表八），双方签订认可为准。7.恒立置业公司支付给逸居房地产公司的所用佣金逸居房地产公司必须提供普通增值税发票，遵循先票后款原则。如果恒立置业公司没有按约定按时足额支付逸居房地产公司的佣金及保证金，则恒立置业公司应以未付款项为基数按每日万分之六计算违约金（逾期30天内不计算违约金，超过30天未付款的，应从逾期之日计算违约金）直至款项向逸居房地产公司付清之日止。违约方承担守约方产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。8.双方认可的附表八份，双方在结算表上签字盖章，具有同等法律效力。协议还对其他事项进行了约定。原被告盖章确认的恒立置业佣金计算表载明，恒立置业公司内部认购的41套房造成逸居房地产公司与恒立置业公司的佣金计算相差110000元，经双方协商，恒立置业公司同意向逸居房地产公司支付差额佣金55000元，双方盖章确认的佣金计算表总额中未含55000元。 2019年7月31日，原被告对2019年7月的佣金进行结算，恒立置业公司应支付逸居房地产公司2019年7月份的销售佣金合计60058元，并确认该款于2019年8月10日前支付。2019年8月31日，原被告对2019年8月的销售佣金进行结算，恒立置业公司应支付逸居房地产公司2019年8月份的销售佣金合计175833元，并确认该款于2019年8月10日前支付。 另查明，协议签订前，恒立置业公司已向逸居房地产公司支付招商月费1000000元。协议签订之日，恒立置业公司向逸居房地产公司支付经济补偿金300000元。2019年8月8日至2019年8月9日期间，逸居房地产公司依约向恒立置业公司提供协议涉及款项的普通增值税发票。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应当支付差额佣金55000元；2、违约金如何计算；3、保全费用被告是否应承担。 原被告签订的《贵州盘州项目营销招商代理合同》、《贵州盘州项目营销招商代理合同解除协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方形成的商品房委托代理销售合同合法有效，未违反法律的强制性规定，本院予以确认。双方应依约履行各自的义务。关于被告是否应支付差额佣金55000元的问题。55000元的产生源于恒立置业公司的内部认购，虽双方签订确认的恒立置业佣金计算表中显示被告同意向原告支付差额佣金55000元，但该结算表的总额中未包含差额佣金55000元，结合协议中“公司股东、股东亲朋及内部员工认购购买的住宅及由公司股东、股东亲朋及内部员工所介绍购买的住宅无需给逸居房地产公司计算佣金”的约定相互印证，被告不应向原告支付差额佣金55000元。根据先票后款约定被告应于2019年8月10日向原告支付的销售佣金2440606元、经济补偿金300000元、招商佣金671231元，扣除已支付的招商月费1000000元、300000元，余款为2111837元（2440606元+300000元+671231元-1000000元-300000元）。被告应向原告支付协议约定款项2111837元及2019年7月的销售佣金60058元、2019年8月的销售佣金175833元。被告辩称不应支付差额佣金55000元的意见及理由成立，本院予以支持。 关于违约金如何计算问题。本案中，被告未按协议约定及佣金结算表中载明的付款时间支付款项，应承担违约责任。违约金的计算分为两部分，一部分为协议涉及款项的逾期付款违约责任，一部分为2019年7月、2019年8月佣金结算表的逾期付款违约责任。协议约定被告未按时足额支付原告的佣金及保证金的，应以未付款项为基数按每日万分之六计算违约金向原告支付违约金即年利率21.9%，该计算标准未违反法律规定，根据公平原则和诚实信用原则，被告应按协议约定计算标准向原告支付违约金。协议约定支付违约金的款项为佣金及保证金，违约金的基数计算为2111837元（2440606元+671231元-1000000元）。根据约定原告向被告开具发票后支付款项，原告于2019年8月8日至2019年8月9日期间向被告开具涉案发票，违约金应从2019年8月10日计算。由于2019年7月及2019年8月的销售佣金结算系在协议签订之后，上述两份佣金虽约定支付时间，但违约金的计算方式不应按协议约定的标准计算。2019年7月及2019年8月的销售佣金的计算标准，由于双方仅约定付款时间，未约定逾期付款责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算……”之规定，应该全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率年4.35%计算。本案违约金的计算如下：                            违约金计算方式                               序号                       未支付佣金                       违约金计算标准                       计算起止日期                       计算天数                       违约金金额                               1                       2111837元                       年利率21.9%                       2019.8.10-2019.10.14                       65天                       83261.64元                                                       合计：83261.64元                               2                       60058元                       年利率4.35%                       2019.8.11-2019.10.14                       64天                       458.09元                               3                       175833元                       年利率4.35%                       2019.9.11-2019.10.14                       33天                       691.53元                                                                                                                       合计：1149.62元                故被告应向原告支付协议约定的违约金83261.64元，支付2019年7月、2019年8月的逾期付款违约金1149.62元。 关于保全费用被告是否应承担问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求及主张，应当提供有力的证据证实，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告未提交证据证实其产生了保全费用，故其主张要求被告承担保全费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称不应承担保全费的意见成立，本院予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告盘州市恒立置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告盘州市逸居房地产营销策划有限公司支付《贵州盘州项目营销招商代理合同解除协议》约定的佣金2111837元及2019年10月14日前的违约金83261.64元，共计2195098.64元；自2019年10月15日起以未偿还的佣金为基数按年利率21.9%计算违约金至款项清偿之日止； 二、由被告盘州市恒立置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告盘州市逸居房地产营销策划有限公司支付2019年7月的销售佣金60058元、2019年8月的销售佣金175833元及2019年10月14日前的违约金1149.62元，共计237040.62元；自2019年10月15日起以未支付佣金为基数按年利率4.35%计算违约金至款项付清之日止； 三、驳回原告盘州市逸居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13476元，由被告盘州市恒立置业有限公司负担13129元，由原告盘州市逸居房地产营销策划有限公司负担347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  支兰芬 二〇一九年十一月二十九日 书记员  杨 洋