江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初7746号原告：吴军，男，1972年9月20日出生，汉族，住江苏省泰兴市。被告：张启军，男，1982年8月20日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：张兆红，女，1981年8月6日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。第三人：江苏宏宇房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇城黄路北侧、财政所西侧。法定代表人：陈武军，该公司总经理。原告吴军与被告张启军、张兆红、第三人江苏宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴军到庭参加诉讼，被告张启军、被告张兆红、第三人宏宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴军向本院提出诉讼称，原告与宏宇公司约定，购买其开发建设位于泰兴市产，总价458680元，原告首付158680元，并签订了购房协议。2012年7月13日由中国银行贷款18万元支付给宏宇公司，2012年8月17日原告支付12万元房款及车库款72725元给宏宇公司，截止2012年8月17日，原告已向宏宇公司付清全部房款及车库款。2013年8月30日宏宇公司也已将上述房屋及车库交付给原告。事后，原告多次找宏宇公司办理房屋产权手续，但宏宇公司以各种理由推脱，至今未办理。请求：1.停止执行案涉房产，并解除查封；2.请求确认案涉房产归原告所有，并要求宏宇公司为原告办理产权登记手续。被告张启军、张兆红未答辩。第三人宏宇公司未陈述意见。经审理查明，2018年10月28日，泰州仲裁委员会对张启军、张兆红与宏宇公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2018）泰裁调字第216号调解书：一、双方同意解除2017年10月23日签订的商品房买卖合同，宏宇公司返还张启军、张兆红购房款216436元并承担违约金6000元、代理费2000元，合计224436元。二、宏宇公司于2018年11月25日之前给付张启军、张兆红136436元；余款88000元，于2019年5月30日之前付清。如宏宇公司不能按期支付，张启军、张兆红有权按照仲裁请求（购房款216436元、违约金10821.8元、代理费2000元）向人民法院申请执行，同时宏宇公司以未履行部分的款项按银行贷款基准利率的1.3倍自2018年10月18日起承担逾期利息，至结清债务为止。三、仲裁费8402元由宏宇公司承担，在给付第二期款项时一并给付张启军、张兆红。四、其他无争议。因宏宇公司未履行调解书确定的义务，张启军、张兆红向法院申请执行。在执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）苏1283执614号之一执行裁定：查封被执行人宏宇公司名下位于泰兴市财政所西侧的房地产（含附属物），查封期限为三年。案外人吴军对执行标的提出异议后，本院于2019年7月29日作出（2019）苏1283执异38号执行裁定，驳回吴军的异议请求。吴军不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2012年6月9日，宏宇公司（出卖人）与吴军（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴军购买宏宇公司开发的位于泰兴市西侧的预售商品房，预售许可证号为预售证293，房屋代码为100010146644，坐落于黄桥幸福家园，具体地址为2幢405室，用途为普通多层住宅；房屋总价为458680元，付款方式为分期付款，首付158680元，余款30万元在十日内结清；交房期限为2012年12月30日前。合同签订后，2012年6月11日，宏宇公司开具了金额为158680元的销售不动产统一发票，载明付款方吴军，收款方宏宇公司，不动产项目名称幸福家园，楼牌号2幢405室，款项性质为预收购房款；同日，宏宇公司还开具了金额为72725元的销售不动产统一发票，载明付款方吴军，收款方宏宇公司，不动产项目名称幸福家园，楼牌号2幢24号车库，款项性质为预收购房款。2012年7月13日，吴军作为借款人、宏宇公司作为保证人与中国银行股份有限公司泰兴支行签订个人一手住房贷款合同，贷款18万元，指定支付到宏宇公司账户（吴军于2015年3月5日结清贷款）。2012年8月17日，宏宇公司开具了金额为12万元的销售不动产统一发票，载明付款方吴军，收款方宏宇公司，不动产项目名称幸福家园，楼牌号2幢405室，款项性质为预收购房款。2012年12月30日，宏宇公司向吴军发送告知书，提示入住事项。2013年8月30日，宏宇公司与吴军签订房屋交接协议，约定协议签订后视为正式交房，协议签订后，吴军交纳了装修保证金、垃圾清运费等，并缴纳了案涉房屋的水电费。此后，吴军要求宏宇公司为其办理房屋产权登记，宏宇公司至今未办理。又查明，案涉房屋现登记在宏宇公司名下，不动产权证号为100010146644；2012年6月20日，宏宇公司出具收据，收到吴军20767元，收款事由为契税费用；吴军自认其在泰兴市另有住房。本院认为，本案的争议焦点是吴军作为买受人获得讼争房屋所有权的请求权能否排除人民法院对讼争房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，第一，吴军于2012年与宏宇公司签订房屋买卖合同，合同形式与内容均不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系双方的真实意思表示，依法有效成立，成立时间早于人民法院查封讼争房屋时间（2019年）。第二，现有证据证明吴军于2013年即已接受讼争房屋，交纳水电费，对房屋进行了实际控制和管理，房屋的实际占有应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是认定房屋占有的必要条件，故吴军2013年即占有讼争房屋，早于张启军对宏宇公司的债权发生时间（2017年），亦早于人民法院查封讼争房屋时间（2019年）。第三，吴军在房屋买卖合同签订后已经支付了全部购房款，取得不动产销售发票。第四，吴军在购买讼争房屋时已经向房地产开发企业交纳了契税费用，其后也要求房地产开发企业为其办理产权登记手续，房地产开发企业未予办理，不能认定是吴军的过错。第五，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普适条款，故吴军虽因有其他住房而不符合第二十九条规定，但不妨碍其依第二十八条主张权利。第六，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吴军购买宏宇公司的房屋，尚未完成所有权转移登记，其享有的是要求宏宇公司协助办理房屋所有权转移登记的债权请求权，是作为买受人获得案涉房屋所有权的期待权，在完成转移登记前尚没有取得案涉房屋所有权，故吴军关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。此外，本案为案外人执行异议之诉，以排除对特定标的物的执行为目的，不处理原告与第三人之间的债权债务关系，故吴军要求判令宏宇公司为其办理产权登记手续的诉讼请求本案不予审理，吴军可另行依法主张。综上所述，吴军作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权足以排除人民法院对讼争房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条及第二百四十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、不得执行泰兴市人民法院（2019）苏1283执614号之一执行裁定书查封的江苏宏宇房地产开发有限公司名下位于泰兴市西侧的幸福家园2幢405室房地产（含附属物）。二、驳回吴军其他诉讼请求。案件受理费8180元，吴军自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  李 波人民陪审员  刘红建人民陪审员  燕 明二〇一九年十一月十九日法官 助理  叶秋云书 记 员  王 蓓