广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22750号原告：喻刚义，男，1979年10月9日出生，汉族，身份证住址湖南省宁乡县，委托诉讼代理人：罗圣安，广东臻品律师事务所律师。被告：高华满，男，1974年12月28日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县，原告喻刚义诉被告高华满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻刚义及其委托诉讼代理人罗圣安，被告高华满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻刚义向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于中山市火炬开发区××号君华新城6区83幢2904房交付给原告使用；2.被告立即注销抵押并协助原告办理中山市火炬开发区××号君华新城6区83幢2904房的过户登记手续；3.被告向原告赔偿租金损失（按每月3500元标准自2019年5月1日起按月计算至被告实际交房之日止）。事实与理由：原告与被告于2019年4月1日通过中介公司介绍促成下签订房地产买卖合同（编号：0000272），约定被告将位于中山市火炬开发区××号君华新城6区83幢2904房出售给原告，总房款为880000元，其中定金88000元在签订合同之日支付，首期房款412000元在被告办理赎楼手续银行扣款当天支付，剩余房款380000元由中介方协助原告向银行申请按揭贷款支付。合同还约定2019年6月26日，原告需将赎楼款412000元存入被告银行扣款账户办理注销手续。赎楼扣款当时被告将房屋交付原告使用。因签订合同时，涉案房屋存在抵押，双方约定被告须在签署合同后向银行申请提前还贷，并于原贷款银行通知后七个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，将房产证原件托管于中介公司作为办理过户手续之用。合同签订后，原告一直按月履行自身义务，并提前将首期款412000元存入被告银行账户。被告收取定金及首期款后，才有资金向银行申请提前还款，银行扣款成功后，银行配合被告办理了解除抵押登记手续。但被告赎楼办妥解押手续领取不动产权证后，没有按合同约定将不动产权证原件托管给中介公司，还擅自再次抵押给银行，拒不办理过户手续。同时，被告应在赎楼扣款当日将房屋交付给原告使用，但被告至今未将房屋交付给原告使用，造成原告损失。为维护原告合法权益，请法院依法判决。被告高华满答辩称，被告已经通知原告过户，原告没有约定具体过户时间，违反合同第四条约定，被告有权按照合同第八条第一款约定对房屋进行其他处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，对经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及陈述，本院查明以下事实：1.2019年4月1日，以喻刚义为买方、高华满为卖方、中山市德胜房地产代理有限公司（以下简称为德胜公司）为居间方，三方签订了房地产买卖合同。合同约定喻刚义以880000元总价向高华满购买涉案房屋，其中购房定金88000元在签订合同之日支付给高华满，购房款412000元在高华满办理赎楼手续银行扣款当天支付，余款380000元由经纪方协助喻刚义向银行申请按揭贷款支付；办妥解除抵押登记手续，高华满须将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用；在该房产已注销抵押或无抵押状态下，买卖双方应于银行贷款批复后7个工作日内到地方税务局核税交税并到国土房管局办理产权过户手续，由中介方领取新产权证后7个工作日内喻刚义须与银行人员到国土房管局办理按揭贷款的入抵押登记手续（合同第四条）；如喻刚义未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付之定金将由高华满没收作为违约金，而高华满有权再将该房地产转让予任何人（合同第八条）；如高华满在收取定金后不依合同约定将该房产出售予喻刚义，须双倍返还定金给喻刚义作为违约金；合同备注条款手写约定2019年6月26日喻刚义须将赎楼款412000元存入高华满账户办理注销手续，赎楼扣款当天交付房产给喻刚义使用。合同还约定其他内容。合同签订后，喻刚义依约向高华满支付了购房定金88000元（2019年4月1日支付，收款收据载明买方为喻刚义、李丽（利）娟）及购房款412000元（2019年6月5日支付，收款收据载明买方为李利娟）。高华满亦在收到该购房款后向原按揭贷款银行申请提前还贷，并办妥了提前还贷手续，于2019年6月12日解除了涉案房屋原按揭抵押登记。2019年6月12日，涉案房产交易买方同贷书办出（借款人为李利娟）。2.高华满提交的微信聊天记录显示以下内容：6月12日高华满：“你好，银行贷款审批进度到哪？”中介人员：“审批中。”中介人员：“同贷书已出了，今天。”高华满：“那客户可以去银行办手续先。”中介人员：“现在等过户了，银行那边已经处理好了。”高华满：“出新证要多长时间？”中介人员：“5到10个工作日。”6月18日高华满：“过户在哪？”喻刚义：“要问，我也不知道。”高华满：“明天安排过户。”中介人员：“银行通知可以领证？”高华满：“已通知。”中介人员：“之前签合同时说7月份才过户哦。”高华满：“没规定过户时间呀。”中介人员：“我在外面，等一下回公司。”该微信聊天群此后截止至2019年7月17日早上10：15均没有任何聊天内容。3.2019年7月4日，高华满与中国平安财产保险股份有限公司（以下简称为平安财险公司）签订最高额抵押合同，约定平安财险公司向高华满提供最高额909000元借款，高华满提供涉案房屋作为借款抵押，抵押期限为2019年7月4日至2027年10月12日。庭审中，高华满主张已向平安财险公司实际借款590000元。喻刚义明确只同意在其未付购房款的范围内代高华满清偿平安财险公司的债务，经本院释明不能清偿涉案房屋抵押涉及债务可能导致的交易风险后，喻刚义仍坚持前述意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。高华满、喻刚义、德胜公司之间签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。本案的争议焦点有：1.涉案房产交易的违约方是谁；2.涉案合同能否继续履行。关于争议焦点一。涉案合同约定，在高华满解除抵押登记后需将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司作为办理过户手续之用，但高华满至今未将涉案房产证原件进行托管，其行为已构成违约。高华满主张喻刚义没有按通知时间办理过户手续，构成违约，其有权将涉案房屋另行处分。但涉案合同对于过户领证的约定为“在房屋已注销抵押状态下，买卖双方应于银行贷款批复后7个工作日内核税并办理过户手续”。涉案房屋在2019年6月12日办妥了注销抵押登记手续，同一天，喻刚义一方申请的银行同贷书获批（借款人为李利娟）。据此，双方应在2019年6月13日起7个工作日内（2019年6月21日前）前往相关部门办理核税及递件过户手续。根据高华满提交的微信聊天记录显示，高华满在2019年6月18日要求“明天安排过户”，经纪方回复称“之前签合同时说7月份才过户哦”，高华满随后回复“没规定过户时间呀”。之后截止至2019年7月17日，双方均未在该微信聊天群中进行沟通。而经纪方在2019年6月18日当天与高华满沟通称“之前说好发票价满二年才安排过户的，三方在场，口头协议的”。高华满没有任何回复。直至经纪方在2019年7月15日联系高华满，联系安排核税过户事宜，高华满则回复“在外地，迟点联系”。在双方关于核税、过户时间的协商过程中，高华满仅在2019年6月18日发出“明天安排过户”通知后，没有再与经纪方、喻刚义进行协商，而此时，合同约定的核税、递件过户期限尚未届满。高华满对于经纪方提出的质疑（关于三方口头约定过户时间问题），没有任何回应。在经纪方再次联系高华满沟通核税、过户事宜时（7月15日），高华满没有作出不再履行合同或要求解除合同的意思表示。在6月18日至7月15日期间，高华满没有向经纪方或喻刚义提出口头或书面解除涉案合同的通知。综合上述沟通过程，本院认为，高华满提出要求过户之日，尚未达到合同约定的核税、递件过户履行期限，喻刚义有权提出异议，要求另行协商过户日期。涉案合同对于核税、过户仅约定了履行期限，没有约定具体办理日期，故实际办理手续的日期需要双方积极协商进一步确定履约日期。但高华满在经纪方提出质疑时，没有回复，采取消极的态度应对，双方也没有再就核税、过户时间进行任何沟通、协商。因此，对于涉案房屋核税、过户手续没有在合同约定期限内履行的责任不可归咎于喻刚义。且喻刚义在履行涉案合同过程中，积极履行付款义务、申办银行按揭同贷书，没有作出任何不同意按期限办理核税、过户的意思表示，喻刚义不存在违约的故意。但高华满在未及时回复经纪方、未再与喻刚义、经纪方协商核税、过户手续办理时间的情况下，擅自将涉案房屋再次抵押给平安财险公司，办理最高额抵押借款，对涉案房屋买卖交易设置交易障碍，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。又因，高华满以涉案房屋作为抵押物，在2019年7月4日与平安财险公司签订了金额为909000元的最高额抵押合同，高华满可以在909000元的范围内，向平安财险公司借支任何款项。据庭审中高华满陈述，其已实际借款590000元，而喻刚义在本院向其释明交易风险的情况下，仅同意在其未付房款范围内（380000元）代高华满清偿债务。因最高额抵押合同中涉及的借款金额是浮动变化的，无论高华满是否实际已借款590000元，其可在909000元范围内随时继续向平安财险公司借款，因此，在喻刚义仅同意代高华满清偿380000元债务的情况下，涉案房屋已设置的抵押权无法消灭，高华满对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，涉案房屋无法继续转让。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”故此，喻刚义诉请判令高华满继续履行合同，将涉案房屋过户登记至其名下，理据不足，本院不予支持。涉案合同因无法继续履行致使喻刚义产生的损失，喻刚义可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告喻刚义的全部诉讼请求。案件受理费12740元，减半收取为6370元（原告已预付），由原告喻刚义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十一月十一日书记员 梁敏霞孙永辉