镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初2681号原告（反诉被告）：仇小呢，女，1986年8月15日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：任振明，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁建中，男，1968年6月28日生，汉族，住镇江市。被告（反诉原告）：宋新瑞，男，1971年6月12日生，汉族，住海门市，现住镇江市。两被告共同委托诉讼代理人：焦加粉，镇江市京口区江天法律服务所法律工作者。被告：镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心，住镇江市丹徒区春江苑3幢1至2层5室。经营者：凌佩华。原告（反诉被告）仇小呢诉被告丁建中（反诉原告）、宋新瑞（反诉原告）、镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心（以下简称绿叶房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告仇小呢（反诉被告）及其委托诉讼代理人任振明，被告宋新瑞（反诉原告）及其委托诉讼代理人焦加粉（兼被告丁建中委托诉讼代理人）、被告绿叶房产经营者凌佩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇小呢（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告宋新瑞退还已付购房款300000元和购房定金50000元；3.判令被告承担违约金50000元；4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月28日，原告与被告宋新瑞在被告绿叶房产中心签订《房地产买卖协议》一份，协议约定原告向被告丁建中购买坐落于丹徒区XX小区X幢XX室房屋，被告宋新瑞系被告丁建中委托代理人。原告当日支付给被告宋新瑞定金50000元、首付款300000元。协议第十六条约定被告于2019年3月30日和原告办理产权过户，第十七条约定于2019年6月30日前进行该房屋交接。但直到2019年7月被告仍然没有和原告办理过户也没有交房，被告已经构成违约。被告绿叶房产中心未对被告的房屋产权状况和授权进行必要的审查，其行为未尽到中介的义务，存在过错。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告丁建中、宋新瑞（反诉原告）共同辩称：同意解除双方签订的买卖协议。原告应承担被告绿叶房产佣金20500元。被告不存在责任，不用承担违约金。被告保留向原告的追偿权。同意退还原告已付购房款300000元。被告绿叶房产辩称：其公司履行了带客看房，协调等义务，谁违约谁承担佣金费。反诉原告丁建中、宋新瑞（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告承担被告绿叶房产佣金费用20500元。2.本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉人宋新瑞、丁建中与被反诉人仇小呢于2019年1月28日经居间方签订了房地产买卖协议后，2019年6月23日，被反诉人提出无力承担费用，不能按照原签订的合同履行，反诉人多次联系被反诉人无果，2019年7月8日，反诉人通过居间方通知被反诉人言明违约的是被反诉人，双方可以通过协调解决不买此房屋的事宜，但被反诉人一直避而不谈。故反诉人特此提起反诉，请求人民法院依法判处。反诉被告（本诉原告）辩称：反诉人丁建中与反诉人宋新瑞提出的反诉请求不能成立，反诉人未按协议约定的时间2019年3月30日前办理过户手续，被反诉人已经在2019年6月23日前明确说明因反诉人违约要求解除合同并要求反诉人承担违约责任；即使认定对办理过户手续时间的变更，直至2019年6月23日反诉人仍不具备办理过户手续的条件，被反诉人已再次表明反诉人违约。中介方存在过错，被反诉人始终不知道房屋所有人是谁，也没有授权委托书和联系电话，中介不应当收取中介费。由于反诉人违约、中介方存在过错，请求驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：涉案房屋镇江市丹徒区XX小区花园X幢XX室系孙某、丁建中所有，丁建中出售给宋新瑞，但未办理过户手续，也没有付清房款，宋新瑞接收房屋并对房屋进行了装修后，欲转售给他人，因该房屋的不动产权证登记在丁建中名下，丁建中遂以委托出售房屋的名义由宋新瑞对外销售。经被告绿叶房产联系撮合，2019年1月28日，原告（买受方、乙方）与被告丁建中、宋新瑞（出卖方、甲方）、被告绿叶房产中心（居间人、丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：1.乙方向甲方购买涉案房屋，房屋价款1025000元，该价格包含以下附属设施、设备：固定装修、天然气、燃气热水器、集成灶、橱柜、窗帘、固定设施；2.房屋未设立抵押；3.签订本协议时乙方付给甲方购房定金50000元由丙方监管，2019年1月29日，乙方先预付甲方购房款300000元；2019年3月30日甲方不动产证办理出来过户至乙方，同时乙方再支付购房款150000元，余款乙方贷款下来后一次性给付，购房定金冲抵房款，由丙方转交甲方，乙方结清全部房款时，甲方将钥匙、居住权、产权及所有权交给乙方并结清所有水、电、物业费用，双方于2019年6月30日前进行房屋交接；4.产权转移所需费用按照规定由双方各自承担，丙方的居间佣金按房屋成交价由双方各负担1%；5.如果甲方违约退还乙方全部定金，并承担相当于定金数额的违约金，如乙方违约，定金做违约金，不再返还，且佣金费均由违约方承担；6.合同最后一条“其他事项”中载明：乙方支付首付款最低400000元，被告宋新瑞在签订本协议时已经征得产权人丁建中同意并承担法律责任。落款处“出卖方：丁建中，代理人：宋新瑞”，其中“丁建中”系宋新瑞代写。庭审中，丁建中委托的诉讼代理人陈述，丁建中认可上述房屋买卖协议，同意由宋新瑞代为出售。合同签订当日，原告支付被告宋新瑞购房首付款300000元，支付被告购房定金50000元，定金由被告绿叶房产收取。至今，双方未办理房屋过户和交接。因案涉房屋在签订合同时不动产证书尚未办理，且房屋在银行尚有按揭贷款未偿还，双方未能在合同约定的交付日期即2019年3月30日前办理过户手续。2019年6月6日，涉案房屋办理了不动产权证书；6月23日，被告绿叶房产询问被告宋新瑞办理过户时间，宋新瑞回复凑齐所欠的350000元首付即可过户；同日，原告家人向居间方被告绿叶房产发送微信，称：“我们当时讲好了，先给了350000元，可以的话再给150000元，但是最低不能低于400000元，贷款600000元，其余的贷款下来全部付清”、“我现在只能付50000元”。2019年6月27日，原告至被告绿叶房产处，提出要求被告宋新瑞就过户时间延迟给个说法。后被告绿叶房产中心协调过户事宜未果。2019年7月7日，原告向被告绿叶房产发送微信，要求被告宋新瑞于2019年7月15日前退还房款350000元并赔偿违约金50000元，理由是房屋买卖合同无效，宋新瑞没有该房产的任何权利证明，真正的房东丁建中本人从未出现，故要求撤销该合同。被告绿叶房产回复称：甲方宋新瑞出售此房屋在中介处留存了购房合同，原房主在产权证未办理下来前已与宋新瑞达成了购房协议并同意进行房屋装修，延期过户系不可抗力，中介已经协调双方先行交付了房屋钥匙，乙方在中介通知过户时突然转变主意难以理解；中介已经告知甲方，双方可以进一步面谈解约事宜。2019年8月4日，被告绿叶房产向原告发送《催告函》，载明：1.案涉房屋的不动产证已于2019年6月份办理完毕，随时可以办理过户；由于双方产生分歧，希望双方积极协调处理，确定购买或者不购买，防止预付的资金产生风险；2.现将出售方宋新瑞的意见转达给购买方：第一，如继续履行购房协议，于2019年8月20日之前办理过户，不追究违约责任。第二，如放弃购买，请到中介方解除原购房协议，退回300000元预付款，违约责任双方面议。第三，购买方可以自行找客户转让此房，时间必须在2019年8月20日截止。第四，如以上三点不能接受，希望拿出方案，尽快协商解决。后原告于2019年9月11日诉至我院。本院认为，原告仇小呢与被告（反诉原告）丁建中、宋新瑞、被告绿叶房产于2019年1月28日就买卖位于镇江市丹徒区XX小区花园X幢XX室的房屋签订的《房地产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对协议各方均具有法律约束力。原告（反诉被告）诉至法院要求解除该合同，被告（反诉原告）丁建中、宋新瑞当庭表示对解除合同无异议，本院予以准许，即案涉合同于庭审之日即2019年10月9日解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告（反诉原告）丁建中、宋新瑞共同作为买卖合同的房屋出售一方，应当共同承担返还已经收取的购房首付款300000元的责任。关于合同解除的原因，原告（反诉被告）认为系被告（反诉原告）未能在合同约定的时间内即2019年3月30日前办理房屋过户手续，被告（反诉原告）则认为系原告（反诉被告）违约，不能补充交付合同约定的150000元，而仅能补充支付50000元，本院认为，被告虽未在合同约定的时间内办理过户手续，但原告并未提出解除合同的异议；原告提出解除合同的异议时，办理过户手续的条件已成就，妨碍办理房屋交易的情形消除后，原告才提出合同解除的要求，显然不能归咎于被告；被告辩称系原告不能缴足合同约定的第三笔首付款150000元，而仅能缴付50000元，本院认为，买卖合同格式条款中虽有交付150000元的约定，但是合同最后一条的手写条款对之前的约定进行了相应变更，原告第三笔首付款交付50000元亦符合合同约定，并非被告所称的违约行为。因此，本案合同解除系当事人协商一致的结果，而非一方违约导致合同不能履行造成的结果。原告要求被告承担违约金50000元，没有事实与法律依据，但双方在合同解除后，被告丁建中、宋新瑞应当返还所收取的原告的购房款的法定孳息即利息（利率按照中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率标准自2019年1月28日起计算）。关于反诉人要求被反诉人承担的中介佣金20500元，本院认为，被告绿叶房产在履行居间服务时，未向原告充分释明交易房屋的状况（不动产证书未办理、有抵押贷款、宋新瑞系二手转让等）以及基于上述状况可能导致的交易风险（延期办证、延期过户、延期贷款、延期交付等），本身存在一定的过错，且在原、被告签订了房屋的买卖合同后，双方又解除了该合同，被告绿叶房产并未履行完毕全部居间义务，也不符合合同中约定的“交接房屋当日付清佣金”的条件，但考虑到其为促成合同订立付出了劳动，支出了成本，根据公平原则和权利义务相一致原则，合同约定的中介佣金应予以适当减免，本院酌定为3000元，由买卖双方即原告仇小呢与被告丁建中、宋新瑞各负担1500元。鉴于被告绿叶房产已收取了原告支付的定金50000元，故还应当返还原告48500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告仇小呢（反诉被告）与被告丁建中（反诉原告）、宋新瑞（反诉原告）签订的《房地产买卖协议》于2019年10月9日解除；二、被告丁建中（反诉原告）、宋新瑞（反诉原告）共同返还原告仇小呢（反诉被告）首付款300000元并返还已付款的利息（其中：以首付款300000元为基数，自2019年1月28日起至被告实际返还之日止，按中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率计算；以定金款50000元为基数，自2019年1月28日起至2019年10月9日止，按中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率计算）；三、被告镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心返还原告仇小呢购房款48500元；四、被告丁建中（反诉原告）、宋新瑞（反诉原告）支付被告镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心佣金费1500元；五、驳回原告仇小呢、反诉原告丁建中、宋新瑞的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为7238元、反诉案件受理费160元，合计7398元，由原告仇小呢负担3699元，被告丁建中、宋新瑞负担3699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 曾纪雄二〇一九年十一月五日法官助理 艾立奎书 记 员 马 劦