中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1773号 上诉人（原审原告、执行案外人）：昆明市呈贡区农村信用合作联社，住所地云南省昆明市呈贡区米兰园小区东北角。 法定代表人：李文武，该社理事长。 委托诉讼代理人：李文军，男，该社职工。 委托诉讼代理人：苏再清，云南巨耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡曙东，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，重庆学苑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：呈贡新都昌广场置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处（石龙湖派出所内）。 法定代表人：吕国平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯俊声，该公司职工。 上诉人昆明市呈贡区农村信用合作联社（以下简称呈贡农信社）因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及原审第三人呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。呈贡农信社的委托诉讼代理人李文军、苏再清，新华信托公司的委托诉讼代理人陈卓，原审第三人新都昌置业公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 呈贡农信社上诉请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2019）渝民初47号民事判决，改判解除呈贡农信社购买的位于昆明市呈贡区新都昌商业广场2幢1层的14个商铺（房号为：***号）和新都昌商业广场地下3层20个车位(房号为：***)的查封（以下简称新都昌商业广场34宗房产），并终止对该34宗房产的强制执行；2.确认云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称新都昌房地产公司）与新华信托公司、新都昌置业公司于2013年4月30日签订的《债权转让协议》违法无效；3.确认新都昌房地产公司与新都昌置业公司签订的《确认书》违法无效；4.确认新都昌置业公司与新华信托公司签订的《抵押合同》违法无效；5.撤销重庆市高级人民法院作出的（2015）渝高法民初字第00098号民事调解书、（2016）渝执21号执行裁定书；6.一、二审案件受理费由新华信托公司和新都昌置业公司负担。事实及理由：一、呈贡农信社对新都昌商业广场34宗房产享有足以排除强制执行的民事权益。首先，呈贡农信社提供的新都昌置业公司的《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》是合法有效的；其次，呈贡农信社与新都昌置业签订的34宗房产的《商品房购销合同》《合同补充协议》是真实合法有效的；再次，呈贡农信社向新都昌置业公司支付购房款的银行转账凭证是真实合法有效的；最后，呈贡区人民法院作出的（2019）云0114民初319-352号民事调解书是合法有效的。另外，第三人新都昌置业公司将案涉34宗房产销售给呈贡农信社，是经过新华信托公司同意的。二、一审法院并未记载评析《债权转让协议》的前提，回避了新都昌房地产公司与新都昌置业公司签订的《确认书》。新都昌房地产公司、新华信托公司、新都昌置业公司在明知新都昌房地产公司对新都昌置业公司没有原始债权的情况下，新华信托公司以受让债权方式变相发放房地产企业信托贷款，逃避国家监管。三、一审法院对有争议的事实没有写明事实认定意见和理由，违反了《人民法院民事裁判文书制作规范》。四、新华信托公司在一审开庭前采取证据突袭方式提交的证据是违法无效的。 新华信托公司辩称，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，呈贡农信社的异议不能成立。呈贡农信社与新都昌置业公司签订的房屋买卖合同未生效，呈贡农信社对房屋未过户有过错，其购买房屋是用于经营，购房款的支付有问题，是先开具收据后转账。呈贡农信社明知案涉房屋存在抵押仍然购买房屋，与新都昌置业公司存在恶意串通的嫌疑。其次，新华信托公司与新都昌置业公司的债权债务与本案无关，每一笔交易均报送银监会批准，如果呈贡农信社有异议可以另案起诉。 新都昌置业公司述称，本案争议的是如何适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求法院依法裁判。 呈贡农信社向一审法院起诉请求：1.解除对呈贡农信社购买的位于昆明市呈贡区新都昌商业广场2幢1层的14个商铺（房号为***）和新都昌商业广场地下3层20个车位（房号为***）（以下简称新都昌商业广场34宗房产）的查封，并终止对该34宗房产的强制执行；2.确认呈贡农信社与新都昌置业公司签订的新都昌商业广场34宗房产《商品房购销合同》有效；3.本案诉讼费用由新华信托公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月31日，云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称新都昌房地产公司）、新华信托公司、新都昌置业公司签订《债权转让协议》，约定新华信托公司设立“新华信托·华惠109号·昆明呈贡新都昌广场债权投资集合资金信托计划”，并以信托计划项下全部信托资金受让新都昌房地产公司对新都昌置业公司的485441131.77元债权。 2013年4月30日，新都昌置业公司（甲方）与新华信托公司（乙方）签订《抵押合同》，约定：一、甲方自愿以本单位名下标的土地及在建工程作为抵押物抵押给乙方（标的抵押物详见附件：抵押物清单），抵押权与抵押担保的甲方按期清偿标的债权义务同时存在，甲方按期按约定清偿债务完毕后，抵押权消灭。本合同所担保的主债权为乙方依据主合同向新都昌房地产公司划付的信托资金，金额为4亿元。二、经乙方同意，抵押物清单所列由甲方保管（使用或封存）的抵押财产，抵押期间甲方可继续经营、使用、保管，并负责保养、维护，其费用开支由甲方负担。在甲方保管（使用或封存）的抵押物，未经乙方同意，甲方不得变卖、转移、租借或另行抵押。三、甲方应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，相关权利凭证原件交由乙方保管。该合同附件抵押物清单即包括案涉新都昌商业广场34宗房产。2013年6月6日，双方就新都昌商业广场34宗房产办理了抵押权登记手续，并取得抵押权证书。 因新都昌置业公司逾期未偿还信托本金及利息，新华信托公司遂向重庆市高级人民法院提起诉讼。2016年2月26日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民初字第00098号民事调解书，载明：一、新华信托公司与新都昌置业公司、新都昌房地产公司、昆明新锦都房地产开发有限公司、吕国平、戢丽萍、石屏县新都昌房地产开发有限公司确认截至2015年12月31日，新都昌置业公司尚欠新华信托公司贷款本金32730万元、利息3144.55万元、违约金8007.15万元，合计43881.7万元。二、新都昌置业公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止，以35874.55万元为基数，按年利率11%的标准向新华信托公司按日计付利息，支付时间为2016年12月31日前，若新都昌置业公司提前清偿完毕前述第一项载明的本金、利息，则本项所涉利息按实际天数计付……因新都昌置业公司未按照民事调解书履行付款义务，新华信托公司向重庆市高级人民法院申请强制执行，重庆市高级人民法院于2016年4月11日立案受理。2016年4月19日，重庆市高级人民法院作出（2016）渝执21号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结新都昌置业公司、新都昌房地产公司、昆明新锦都房地产开发有限公司、吕国平、戢丽萍、石屏县新都昌房地产开发有限公司价值4.5亿元的财产。并于同日作出（2016）渝执21号协助执行通知书，查封新都昌置业公司名下位于云南省昆明市呈贡新区洛阳街道办事处西部新都昌商业广场的在建工程（详见附件）。本案所涉新都昌商业广场34宗房产即在其中。 执行中，呈贡农信社对重庆市高级人民法院查封新都昌商业广场34宗房产不服，向重庆市高级人民法院提出执行异议，主张排除对异议标的的执行。重庆市高级人民法院于2019年4月17日作出（2019）渝执异20号执行裁定书，裁定：驳回案外人呈贡农信社的异议。呈贡农信社不服，提起本案诉讼。 另查明：2013年8月14日，新都昌置业公司与呈贡农信社签订14份《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定新都昌置业公司将位于昆明市呈贡区新都昌商业广场2幢1层的14个商铺（房号为118－126、133－137）出售给呈贡农信社，购房总价款为30220500元，呈贡农信社应于2013年8月15日前支付购房款的90%，余款于2014年9月30日前付清。新都昌置业公司应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给呈贡农信社。2014年12月26日，新都昌置业公司与呈贡农信社签订20份《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定新都昌置业公司将位于昆明市呈贡区新都昌商业广场地下3层20个车位（房号为C1352－1355、C1383－1398）出售给呈贡农信社，每个车位单价10万元，购房总价款为200万元，呈贡农信社应于2015年2月4日前一次性支付购房款。新都昌置业公司应于2015年6月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给呈贡农信社。上述合同签订后，呈贡农信社于2013年8月5日向新都昌置业公司支付房款2000万元，于2013年8月30日支付房款7198450元，于2015年1月27日支付房款200万元。 上述合同签订后，因新都昌置业公司未按《商品房购销合同》约定的时间向呈贡农信社交付房屋，呈贡农信社于2019年1月18日向呈贡区人民法院提起诉讼，经呈贡区人民法院主持调解，双方达成（2019）云0114民初319－352号民事调解书34份，载明新都昌置业公司于2019年2月20日前将案涉新都昌商业广场34宗房产交付给呈贡农信社使用。2019年2月25日，新都昌置业公司向呈贡农信社发出《交房通知函》，通知呈贡农信社办理接房手续，呈贡农信社于2019年2月26日办理了接房手续。 一审法院认为，本案的争议焦点是：呈贡农信社对新都昌商业广场34宗房产是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”新华信托公司系新都昌商业广场34宗房产的抵押权人，其对新都昌商业广场34宗房产享有优先受偿权，新华信托公司根据其与新都昌置业公司达成的《民事调解书》申请强制执行。呈贡农信社作为案外人请求排除新华信托公司的强制执行，便应当举证证明其对新都昌商业广场34宗房产享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，呈贡农信社虽在人民法院查封前与新都昌置业公司签订书面买卖合同，亦已按照《商品房购销合同》之约定支付了购房款，但呈贡农信社并未在人民法院查封前合法占有新都昌商业广场34宗房产，而是在2019年2月26日才与新都昌置业公司办理了接房手续。此外，呈贡农信社与新都昌置业公司签订《商品购销合同》时，新都昌置业公司已与新华信托公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，将包括新都昌商业广场34宗房产在内的房产抵押给新华信托公司。呈贡农信社作为专业的金融机构，在购买新都昌商业广场34宗房产时未对房产的权属状况进行审查，明显存在过错，故应认定其对不能办理过户登记手续存在过错。因此，呈贡农信社不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对新都昌商业广场34宗房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 本案系呈贡农信社作为案外人提起的案外人执行异议之诉案件，一审法院对呈贡农信社关于要求确认34份《商品房购销合同》合法有效的诉讼请求不予支持。 综上所述，呈贡农信社的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回呈贡农信社的诉讼请求。一审案件受理费202802.50元，由呈贡农信社负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。呈贡农信社提交证据如下：1.新都昌置业公司工商登记材料，拟证明新都昌房地产公司与新都昌置业公司是母子公司，有同流合污的条件；2.新华信托公司的工商登记材料，拟证明其没有发放贷款的资格；3.《债权转让协议》，拟证明新都昌房地产公司、新都昌置业公司以债权转让方式变相发放高利贷；4.明天系企业组织架构图，拟证明新华信托公司是明天系企业的子公司，本案可能是虚假诉讼，可能涉及洗钱。新华信托公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关，且证据4并非新证据。新都昌置业公司质证认为，工商登记信息都是公示的，与本案无关。架构图是单方制作，不具有证明力。本院认为，上述证据均为当事人欲证明案涉债权转让是否真实有效的资料，而案涉债权的合法有效已经为作为执行依据的另案生效法律文书所确认，与本案的审理范围无关，故均不予采信。 本院二审更正以下事实：新都昌房地产公司、新华信托公司、新都昌置业公司签订《债权转让协议》的时间为2013年4月30日，而非2012年12月31日。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：呈贡农信社就案涉呈贡区新都昌商业广场34宗房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，人民法院审理执行异议之诉案件，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。 本案中，新都昌置业公司与新华信托公司签订《抵押合同》，将包括案涉34宗房产在内的土地、在建工程、房产作为抵押物抵押给新华信托公司，并且办理了抵押登记。双方与新都昌房地产公司、昆明金锦都房地产开发有限公司、吕国平、戢丽萍、石屏县新都昌房地产开发有限公司另案中达成调解，重庆市高级人民法院依法作出（2015）渝高法民初字第00098号民事调解书。因新都昌置业公司未按照该民事调解书履行付款义务，新华信托公司对案涉房产申请强制执行。因此，呈贡农信社实际上系请求排除的是新华信托公司依据生效法律文书而申请的对其依法享有抵押权的案涉房产的强制执行。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、非因自身原因导致未办理权属转移登记的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的买受人。因此，在处理房屋买受人与抵押权人的权利冲突时，应当根据这一原则严格把握适用范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”实际上亦重申了在强制执行程序中亦应遵循基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。因此，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定审查房屋买受人是否能够排除抵押权人基于抵押权就其享有抵押权的执行标的的强制执行时，也应当根据上述规定之精神和原则具体把握。 本案中，呈贡农信社作为金融企业，购买案涉房屋并非为生活消费之目的，故显然不属于上述司法解释规定的应予特殊保护的“消费者”范畴。而且，在呈贡农信社与新都昌置业公司签订《商品购销合同》之前，新都昌置业公司已与新华信托公司签订《抵押合同》，将案涉房产抵押给新华信托公司，并办理了抵押登记。呈贡农信社作为金融机构，与普通自然人购房人相比，应当更为清楚在购买房屋时审查房屋权利状况的重要性，但其却并未审查，显然未能尽到合理的注意义务，故难言非因其自身原因对案涉房屋不能办理权属转移登记。此外，虽然呈贡农信社与新都昌置业公司在案涉房产被查封之前签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》，但呈贡农信社在案涉房产被查封之后的2019年2月26日才办理了接房手续，且此时案涉工程并未竣工验收，并不符合合法交付条件。综上所述，呈贡农信社主张对新都昌商业广场34宗房产享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。 此外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，呈贡农信社向本院提出的第二项、第三项、第四项、第五项上诉请求，一方面均超出了其一审诉讼请求的范围；另一方面，其请求确认《债权转让协议》《确认书》《抵押合同》无效，撤销已经生效的（2015）渝高法民初字第00098号民事调解书，均系认为另案生效法律文书错误，故不属于本案的审理范围，其可依法另寻途径救济。 至于呈贡农信社上诉称新华信托公司在一审开庭前采取证据突袭方式提交的证据是违法无效的主张，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定：“当事人可以在法庭上提出新的证据。”故呈贡农信社的该上诉主张，没有法律依据，不能成立。 综上所述，呈贡农信社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费202802.50元，由昆明市呈贡区农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十一月二十二日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋