海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0271民初10210号 原告（反诉被告）：三亚贵恒酒行，住所地：三亚市吉阳区河东路347号保利凤凰公馆大堂右侧。 经营者：樊宏飞，男，1975年1月15日出生（公民身份号码×××），汉族，住贵州省贵阳市南明区荫塘巷3号5栋2单元附8号。 委托诉讼代理人：陈明浩、王进，海南邦威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三亚红树林度假酒店经营有限公司，住所地：三亚市凤凰路155号。 法定代表人：邹蓉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖丹，海南中海律师事务所律师。 原告（反诉被告）三亚贵恒酒行（以下简称贵恒酒行）与被告（反诉原告）三亚红树林度假酒店经营有限公司（以下简称红树林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。红树林公司在举证期间向本院提出反诉请求，本院依法受理并决定与本诉合并审理。2018年11月29日、2019年8月20日本院公开开庭审理本案，原告（反诉被告）贵恒酒行的委托诉讼代理人陈明浩、被告（反诉原告）红树林公司的委托诉讼代理人廖丹到庭参加诉讼。本院给予双方当事人庭后二个月的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解意见。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贵恒酒行向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《红树林度假世界之商铺租赁合同》已于2017年11月12日解除；2.判令被告向原告支付违约金68620.02元；3.判令被告向原告返还装修押金5000元；4.判令被告向原告支付装修损失（最终数额以鉴定结果为准）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于三亚湾红树林度假世界项目5栋2层1号商铺，双方确认原告承租的商铺以“茅台财富会馆”名称对外经营。合同约定租期为5年，自进场之日开始计算承租期。涉案商铺的租金由原告按如下标准支付给被告：1.第一、二年每月租金为11436.67元；2.第三、四年每月租金为12866.25元；3.第五年每月租金为14295.83元。合同第6条6.3款及第8条8.2款约定，被告给予原告优惠期及装修期共计4个月，优惠期及装修期届满后原告再向被告支付租金。合同第19条19.5款约定，如任何一方违约导致合同解除的，合同履行期不满一年解除合同，违约方应当向守约方支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金。合同签订后，原告于2017年9月7日向被告支付装修押金5000元。后原告开始投入大量资金对涉案商铺进行装修装饰、购买大量相应设备、物品以及获得茅台项目的特许经营。原告在即将装修开业前，被告却突然于2017年11月12日强制立起围栏强制封锁涉案商铺，并告诉原告因其董事长认为原告承租商铺用于经营“茅台财富会馆”影响其形象为由要求关闭涉案商铺。此后原告多次与被告进行协商，但被告均不予理会，原告认为被告单方面违约侵害了原告的合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）红树林公司针对本诉答辩并提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2017年8月签订的《商铺租赁合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金68620.02元；3.判令被反诉人自行承担一切装修损失；4.判令被反诉人承担全部诉讼费用。诉讼过程中，红树林公司撤回第3项诉讼请求。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年8月签订《商铺租赁合同》，被反诉人承租反诉人位于三亚红树林度假世界项目5栋2层1号商铺，用于经营茅台财富会馆。被反诉人于2017年8月底进场装修，之后，经反诉人验收，其门店的形象及LOGO字体大小均未达到预期的效果，导致验收不合格。为了酒店的整体形象能达到最佳效果，反诉人致函被反诉人，要求被反诉人整改，重新设计门店效果，但被反诉人一直没有执行。被反诉人的行为属于《商铺租赁合同》中的19.1条所约定的违约行为。根据双方签订的《商铺租赁合同》中的10.7和10.15条中的规定，反诉人有监督和随时要求反诉人对其装修进行改正的权利；并约定反诉人发出通知，两天内未改正的，反诉人有权采取强制措施，被反诉人自行承担全部损失。反诉人有权解除合同并要求被反诉人按《商铺租赁合同》19.5条中的约定支付68620.02元的违约金。为维护反诉人的合法权益，反诉人特诉至法院，提出以上反诉请求，望判如所请。 贵恒酒行针对反诉答辩称：反诉原告说的事实不真实，理由如下：第一，反诉原告从未向反诉被告发函要求整改该店面的形象及logo；第二，反诉原告封闭涉案商铺的日期是2017年11月12日，而发函的日期是2017年11月15日，所以可以证明反诉原告封闭反诉被告商铺之后为了诉讼才出具的函件；第三，反诉原告需要审批后才同意反诉被告进行装修，所以涉案的门店装修及logo都是经反诉原告审批同意后，反诉被告才进行装修的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对贵恒酒行提供的商铺租赁合同、微信聊天记录、5000元押金收据及POS机刷款凭证、通话录音，红树林公司提供的商铺租赁合同，双方当事人对“三性”均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对证据的证明力应综合全案证据予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.贵恒酒行提供涉案商铺照片，欲证明贵恒酒行已投入大量费用对涉案商铺进行装修，红树林公司强制在商铺前树立隔离板将商铺隔离，导致贵恒酒行已无法继续经营。本院经审查认为，该照片系涉案商铺现场照片，从现场照片可以看出，贵恒酒行已对商铺进行装修，商铺前有隔离板将商铺隔离，无法继续经营，对该证据的“三性”及证明力应予认定。2.贵恒酒行提供交联建筑装饰工程（海南）有限公司结算表，欲证明贵恒酒行投入414505.21元对涉案商铺进行装修。本院经审查认为，该结算表系案外人自行制作，无其它证据佐证，且与本院对外委托的鉴定机构对装修价格的鉴定结果相异，对该结算表的“三性”及证明力应不予认定。3.贵恒酒行提供装修审批表，欲证明贵恒酒行装修系经过红树林公司层层审批同意，红树林公司称贵恒酒行装修LOGO不合适并非事实。本院经审查认为，该审批表有红树林公司商业招商部、商业运营部、工程部、总经理等九个部门的部门负责人签字同意，且虽为拍照方式取得，但贵恒酒行解释为红树林公司保存原件，与贵恒公司依审批表已经对涉案商铺进行装修的事实，以及商业习惯相符合，对该审批表的“三性”及证明力应予认定。4.红树林公司提供整改函，欲证明贵恒酒行装修不合格，被要求整改。本院经审查认为，该函件无送达签收证据，不能证明该函件已送达贵恒酒行，贵恒酒行也不认可已经送达其，故本院对该函件的证明力不予确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月，贵恒酒行与红树林公司签订一份《商铺租赁合同》，约定贵恒酒行承租红树林公司位于三亚湾红树林度假项目××栋商铺用以经营“茅台财富会馆”，租期5年，自进场之日开始计算承租期。其中，合同第6.2条约定，租金（不含物业管理费及其他费用）按如下标准支付：1.第一、二年每月租金为11436.67元，第三、四年每月租金为12866.25元，第五年每月租金为14295.83元；合同第7.4条约定，在贵恒公司进场装修之前，贵恒公司应向红树林公司缴纳装修质量保证金5000元；合同第10条商铺装修约定，贵恒酒行进入商铺开始装修施工之前，应当与其雇用的装修公司共同与红树林公司签署装修协议，并且向红树林公司提供装修设计文件供红树林公司备案，在获得红树林公司的批准或经过修改获得红树林公司的书面批准后方可开始对承租商铺的装修工程；在贵恒酒行对承租商铺进行装修期间，红树林公司有权监督，并有权随时制止或要求对违反经红树林公司批准的装修设计文件的行为或施工进行纠正或整改，由此而发生任何费用或时间损失均由贵恒酒行自行承担；贵恒酒行违反本合同约定的各项要求对承租商铺进行装饰装修的，则红树林公司有权立即制止并通知贵恒酒行改正，自红树林公司发出通知之日起超过两日，贵恒酒行仍未改正的，则红树林公司有权对承租商铺直接采取强制措施予以纠正，因此发生的一切损失和费用均由贵恒酒行承担；合同第19.5条款约定，如任何一方违约导致守约方单方解除合同的，合同履行期不满一年解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金。《商铺租赁合同》还约定其它事项。合同签订后，贵恒酒行于2017年9月7日向红树林支付装修押金5000元。后贵恒酒行经红树林公司批准开始对涉案商铺进行装修装饰。2017年11月12日红树林公司在涉案商铺门前强制竖立起围栏封锁涉案商铺，致使贵恒酒行无法继续装修和开业。经双方沟通未果，遂成讼。庭审中，双方同意解除《商铺租赁合同》。 诉讼过程中，经贵恒酒行申请，本院对外委托山东众智价格评估股份有限公司（以下简称众智公司）对涉案商铺的装修造价进行司法鉴定，2019年6月14日众智公司作出《评估鉴定意见书》[鲁众智价评字（2019）11号]，认定涉案商铺在评估基准日2019年3月1日的装修价格为75560元。鉴定费14500元。贵恒酒行认为众智公司在鉴定过程中程序违法、依据的价格标准错误、评估价格明显偏低。红树林公司认为鉴定意见书是根据相关行业标准作出的，应当予以认可，但广告灯箱、吸顶灯是活动物，不应作为损失计算。对于贵恒酒行、红树林公司所提异议，众智公司已分别以书面形式进行答复。 本院认为：贵恒酒行与红树林公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方当事人的诉辩意见及庭审举证，本案的焦点问题是：一、《商铺租赁合同》的解除及押金返还问题；二、违约责任问题。关于焦点一、贵恒公司主张双方的租赁合同已于2017年11月12日解除，理由为该日红树林公司在涉案铺面前竖立起围栏封锁涉案商铺，并通知其关闭涉案商铺。本院认为，红树林公司于2017年11月12日竖立围栏的本意为要求贵恒酒行对装修行为进行整改，且根据双方的合同约定，如装修不符合标准，红树林公司有权要求贵恒酒行进行整改，贵恒酒行至当日不具有法定的或约定的合同解除权，故贵恒公司主张合同已于2017年11月12日解除的理由不成立，本院不予支持。庭审中，双方同意解除《商铺租赁合同》，本院予以照准。合同既已解除，贵恒酒行支付的装修押金5000元红树林公司应予返还，贵恒酒行主张红树林公司返还押金5000元，予以支持。关于焦点二、贵恒酒行的装修行为系事先经过红树林公司的批准，贵恒酒行在装修过程中如有违反装修约定情形，红树林公司应向贵恒酒行指出违反装修方案之处，事先通知贵恒酒行予以纠正，做到有理有据有节，但红树林公司未预先履行通知义务，也未与贵恒酒行作任何沟通，利用其作为出租方的优势地位，径行在涉案商铺前竖立围栏直接堵死贵恒酒行的装修，致使双方的合同无法继续履行，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。（一）关于违约金。因红树林公司的违约行为，致使贵恒酒行的合同目的无法实现，贵恒酒行同意解除合同。根据合同约定，红树林公司作为违约方应向守约方贵恒酒行支付当年租金标准6个月租金的违约金68620.02元（11436.67元/月×6个月），贵恒酒行的该项主张应予支持。红树林公司主张贵恒酒行支付违约金68620.02元，但未提供任何证据证明贵恒酒行存在违约行为，故其主张应不予支持。（二）关于装修损失。众智公司作出《评估鉴定意见书》，认定涉案商铺在评估基准日2019年3月1日的装修价格为75560元。本院认为，众智公司所作鉴定意见，依据的事实清楚，程序合法，结论客观，对于贵恒酒行、红树林公司所提异议，众智公司也已分别以书面形式进行答复，该《评估鉴定意见书》认定的装修价格，应予采纳。装修价格75560元亦应作为因红树林公司违约造成的贵恒酒行的直接损失，依法由红树林公司进行赔偿，贵恒酒行主张红树林公司赔偿装修损失75560元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）三亚贵恒酒行与被告（反诉原告）三亚红树林度假酒店经营有限公司于2017年8月签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）三亚红树林度假酒店经营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）三亚贵恒酒行支付违约金68620.02元； 三、被告（反诉原告）三亚红树林度假酒店经营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）三亚贵恒酒行返还装修押金5000元； 四、被告（反诉原告）三亚红树林度假酒店经营有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）三亚贵恒酒行支付装修损失75560元； 五、驳回原告三亚贵恒酒行的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告三亚红树林度假酒店经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费按简易程序收取为820元（原告三亚贵恒酒行已预交），由被告三亚红树林度假酒店经营有限公司负担；反诉案件受理费758元（反诉原告三亚红树林度假酒店经营有限公司已预交），由反诉原告三亚红树林度假酒店经营有限公司负担；鉴定费14500元，由三亚红树林度假酒店经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  吉才军 二〇一九年十一月二十六日 书记员  郭雅茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。