广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初317号 原告：柳州市久源水轮机有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市屏山大道113号，统一社会信用代码：91450200198585437B。 法定代表人：钱柳育，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所实习律师。 被告：陈齐素，男，1962年9月3日生，汉族，无固定职业，户籍所在地：浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：姜嶷，广西同望（柳州）律师事务所律师。 原告柳州市久源水轮机有限责任公司与被告陈齐素房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案。本院依法适用普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告陈齐素于2019年4月18日申请司法鉴定，本院将本案移送至柳州市中级人民法院司法鉴定中心后，该中心委托广西华元润丰资产评估有限公司进行司法鉴定。因陈齐素未能提供相关财务会计资料，柳州市中级人民法院司法鉴定中心于2019年6月28日将本案退回本院。本院依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦剑军、黄平，被告的委托诉讼代理人姜嶷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市久源水轮机有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年12月27日签订的《房屋租赁合同》,判令被告立即将所租赁的柳州市鱼峰区厂区的建筑物、通道、空地交还原告；2、判令被告向原告支付从2017年5月至2018年12月17日欠付的租金1643640元，2018年12月18日之后按照每月164182元计算房屋占用费至被告实际搬离租赁的房屋时止；3、判令被告以1643640元为基数按照人民银行商业贷款年利率6％从2017年5月17日起向原告支付逾期租金利息至被告实际付清租金时止，暂计至2019年1月17日为164364元，被告所缴纳的押金320000元作为违约金支付给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年12月27日，原告与被告签订《租赁合同书》，双方约定原告向被告出租位于柳州市鱼峰区厂区的建筑物、通道、空地，租赁期限为2016年12月20日起至2032年11月6日止，该租赁物的建筑面积为6567.28平方米，每月租金为164182元，每个月7日前被告应向原告支付当月租金。另外，合同还约定被告缴纳32万元押金，如被告违约，此押金原告不予退回。合同签订后，起初几个月被告向原告支付了租金，但从2017年5月起，被告开始拖欠原告的租金。原告经统计核实，被告从2017年5月起至2018年12月17日共欠付原告租金1643640元。原告认为，原、被告签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，双方应依约定履行合同义务。现被告无故长时间欠付原告的租金，已构成根本性违约，因此，为维护原告的合法权益，原告因此向法院提起诉讼，请依法判如所请。 被告陈齐素辩称，被告为经营该柳州英皇国际酒店有限公司投资5800万元，该酒店自2017年9月27日开业至今经营不久，若按原告所诉，将该建筑物直接归原告所有，对被告来说则明显显失公平，且被告未支付租金的部分原因是因为原告违反了合同约定，从而致使被告经营不善而导致，原告应承担由此给被告造成的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的《人民银行支付系统专用凭证》、《中国农业银行个人结算业务申请书》及《说明》，证明被告陈齐素在承租期间已支付租金至2017年4月30日止，从2015年7月之后的租金没有支付，自2018年2月11日至2018年9月12日陈齐素支付租金共计1640000元，从2017年5月至2018年12月17日共欠原告租金1643640元，被告陈齐素对真实性无异议，本院对原告的证明目的予以采信。对其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柳州市久源水轮机有限责任公司系柳州市屏山大道113号综合车间、综合车间副跨、油漆房、小车库、维修车间、仓库、卫生间、水轮机车间的房屋所有权人。2016年12月27日，原告柳州市久源水轮机有限责任公司与被告陈齐素签订《租赁合同书》一份，该合同主要约定,原告将其享有的位于柳州市鱼峰区原生产区地面上的建筑物和空地出租给陈齐素。租赁物位置为柳州市鱼峰区（原柳州市久源水轮机有限责任公司）原旧厂区，租赁物设施范围为厂区范围内地面上原有的建筑物、通道、空地；供电设施；城市供水管道；排水、排污系统等配套设施。经双方测量确定使用面积为6567.28平方。陈齐素租赁后，自筹资金将原有厂区改造为集商业、旅业、餐饮及娱乐休闲等综合配套的高档酒店自行经营。租赁期限为2016年12月20日至2032年11月6日止。原告不提供装修期，同意履约保证金320000元、租金164182元，在2017年1月15日前支付。合同签订后20各工作日内，陈齐素向原告支付租赁合同履约保证金320000元。合同第四条第2项约定：以厂区内原有建筑物面积计收租金（建筑物面积以双方共同测量、确定、认可的面积为准）。厂区内的空地、通道作为陈齐素使用的租赁物的配套设施不计取租金。陈齐素加建、改造、扩建所增加的建筑面积租赁期内不计取租金。第3项约定：年限分期租金，第一期即从2016年12月20日起至2022年11月6日止租金为每月25元/平方米；第二期即从2022年11月7日起至2032年11月6日止租金为每月30元/平方米。合同第五条第1项约定：陈齐素应于每月7号前向原告支付当月租金。合同第八条第1项约定：陈齐素逾期超两月支付租金，作自愿终止合同处理，自行退场，所交履约保证金320000元不予退还（如发生退场，物品分配按10.2条执行）。合同第十条第2项约定：本合同有效期届满，陈齐素在同等招租条件下享有优先租权，如陈齐素不能续租，陈齐素改造、加建的建筑物及门、窗、管道、供电设备、线路归原告所有，陈齐素不得拆除；陈齐素的机械设备及经营有关的设施设备、电器仪器、活动家具、灯具、配套用品用具及总台的原木板材归陈齐素所有，但建筑物表面不得损坏，否则所交的履约保证金抵作维护修复。《租赁合同书》并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后,原告将租赁场所交付陈齐素使用。2017年2月16日，陈齐素向原告支付履约保证金320000元。庭审中，原告认可陈齐素在承租期间按合同约定已支付租金至2017年4月30日止。从2017年5月开始，被告陈齐素每月均未能足额支付租金。之后，陈齐素分别于2018年2月11日、2018年4月24日、2018年9月12日支付租金1600000元、20000元、20000元，共计1640000元。2018年12月17日，原告通过中国邮政向陈齐素邮寄一份《解除租赁合同的通知》，该邮件回执显示拒收被退回。现原告认为陈齐素未合同约定支付租金，已构成根本性违约，故原告诉至法院，提出前述请求。 另查明，1、在诉讼中，陈齐素于2019年4月15日向原告支付租金50000元；2、被告陈齐素将涉案租赁场所用于经营柳州英皇国际酒店有限公司，该公司的法定代表人为陈齐素；3、2018年6月11日、2019年1月24日、3月1日、9月1日，柳州英皇国际酒店有限公司与案外人柳州市圣尊游泳健身馆、杨培林、詹明勇、谢承取分别签订《柳州英皇国际酒店有限公司场地租赁合同》，约定柳州英皇国际酒店有限公司将该酒店西楼一楼二楼、东楼一层、西楼一层、东楼二层出租给柳州市圣尊游泳健身馆、杨培林、詹明勇、谢承取使用。原告与被告陈齐素对此均予以确认。 在本案诉讼中，陈齐素于2019年4月18日向本院提出申请，要求鉴定机构对其经营的柳州英皇国际酒店有限公司自2017年9月27日至2019年4月15日止的经营性损失进行评估鉴定。本院将案件移送柳州市中级人民法院司法鉴定中心，委托广西华元润丰资产评估有限公司进行鉴定。因被告陈陈齐素未能提供相关财务会计资料，广西华元润丰资产评估有限公司于2019年6月27日作出退回案卷处理。 本院认为，原告柳州市久源水轮机有限责任公司与被告陈齐素签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效,双方当事人应全面按照合同约定履行各自的义务。自2017年5月起被告陈齐素均未能足额支付租金，至2018年12月17日被告陈齐素应向原告支付租金共计3283640元（20个月×164182元/月），期间被告陈齐素向原告支付租金1690000元（1640000元+50000元），实际尚欠租金1593640元，原、被告双方对此均无异议，本院予以确认。因被告一直使用承租房屋且从2017年5月起就未能足额支付租金，故原告要求被告补足拖欠租金1593640元符合法律规定，本院予以支持。根据《租赁合同书》第八条的约定“陈齐素逾期超两月支付租金，作自愿终止合同处理”，现因被告陈齐素迟延履行交纳租金的义务已超过两个月，已违反合同约定，故原告诉请要求解除原告与被告陈齐素之间的《租赁合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持。原告提供的证据仅能证明其曾向被告发出《解除租赁合同的通知》，但未提供证据证明被告收到该《解除租赁合同的通知》，被告对此亦予以否认，该通知对被告不发生法律效力。因租赁关系的解除，被告还应将其所承租的柳州市鱼峰区（原柳州市久源水轮机有限责任公司）原旧厂区的建筑物、通道、空地并交还给原告。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定,违约责任的一般原则是“补偿性为主,惩罚性为辅”。第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定,确认违约金数额是否过高,应以实际损失数额作为基础,结合合同履行情况,并根据公平原则及诚实信用原则作出处理。本案双方当事人均未提供证据证明陈齐素拖欠租金给原告造成的实际损失是多少。综合本案的实际情况，本院认为,承租人有按时足额向出租人交纳租金的义务，本案被告陈齐素拖欠租金的行为，已违反合同约定，根据合同第八条第1项之约定“陈齐素逾期超两月支付租金，作自愿终止合同处理，自行退场，所交履约保证金320000元不予退还”，故被告所缴纳的合同保证金人民币320000元不予退还，故原告诉请要求确认320000元归其所有，本院予以支持。另，承租人逾期支付租金,实际上相当于占用了出租人的资金逾期不还。故考虑到陈齐素逾期交纳租金,是因经营柳州英皇国际酒店有限公司不善造成资金周转困难,并非恶意违反合同,其投入装修损失亦较大、使用租赁物时间不长及在发生争议后双方也有一个较长时间的协商过程的实际情况。而且，由于原告与被告陈齐素在《租赁合同书》中未约定被告陈齐素逾期支付租金时的违约金或计算方法，现原告要求以被告所缴纳的履约保证金320000元作为违约金支付给原告，该履约保证金已足以弥补其因被告陈齐素违约所造成的损失，故对原告主张的被告支付2017年5月至2018年12月17日期间的逾期支付租金利息损失，本院不予支持。 另外，至本案判决生效之日止（即《租赁合同书》解除前），原告与被告陈齐素存在租赁合同关系，被告陈齐素应向原告支付租金；从本案判决生效次日起（即《租赁合同书》解除后），原告与被告陈齐素不存在租赁合同关系，若被告未交还租赁场地，原告可以参照《租赁合同书》约定的租金标准，向被告陈齐素主张租赁场地占有使用费。综上，被告陈齐素应按照164182元/月的租金标准向原告支付2018年12月18日起至本案判决生效之日止的租金；本案判决生效次日起至涉案租赁场地交还之日止的场地占有使用费，按164182元/月的标准支付。原告主张被告按照人民银行商业贷款年利率6％从2017年5月17日起向原告支付逾期租金利息至被告实际付清租金时止，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市久源水轮机有限责任公司与被告陈齐素于2016年12月27日签订的《租赁合同书》； 二、被告陈齐素应于本判决生效之日起三十日内向原告柳州市久源水轮机有限责任公司交还位于柳州市鱼峰区（原柳州市久源水轮机有限责任公司）原旧厂区的建筑物、通道、空地； 三、被告陈齐素应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市久源水轮机有限责任公司支付截至2018年12月17日的租金1593640元，从2018年12月18日起至本案判决生效之日止的租金，按照164182元/月的标准支付； 四、若被告陈齐素未按时履行上述第二项内容，则被告陈齐素应向原告柳州市久源水轮机有限责任公司支付房屋占有使用费，从本案判决生效次日起计至涉案租赁场地交还之日止，按照164182元/月的标准支付； 五、被告陈齐素所缴纳的履约保证金人民币320000元归原告柳州市久源水轮机有限责任公司所有； 六、驳回原告柳州市久源水轮机有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币23664元（原告已向本院预交），由原告柳州市久源水轮机有限责任公司负担1893元，被告陈齐素负担21771元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃汉云 人民陪审员  廖丹莉 人民陪审员  欧 羽 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  吴心雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。