广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8444号原告：中山市三乡镇鸦岗经济联合社，住所地广东省中山市三乡镇鸦岗村大街12号，组织机构代码71924003-X。负责人：陈醒龙，职务主任。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所实习律师。被告：中山市齐家家具有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布村平昌路6号之一，统一社会信用代码91442000753675440Q。法定代表人：陈伟新，职务经理。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告中山市三乡镇鸦岗经济联合社（以下称鸦岗经济联合社）诉被告中山市齐家家具有限公司（以下称齐家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸦岗经济联合社的委托诉讼代理人唐丽斌、被告齐家公司的委托诉讼代理人李秒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸦岗经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年4月至2016年12月尚欠的房屋租金（含管理费、清洁费）共计453255元；2.判令被告向原告支付拖欠租金的利息（自2017年1月按同期银行贷款利率计算至被告实际支付之日止）。事实与理由：原被告双方于2013年3月1日签订《厂房租赁协议》，约定由被告承租原告所有的位于“三洲”工业区内的厂房和宿舍，租期自2013年3月1日起至2016年2月29日止。其中，2013年3月1日至2014年2月28日期间的月租金为107765元整；2014年3月1日至2016年2月29日期间的月租金115462.5元。双方约定上述租金于每月1日之前缴交，如无故拖欠租金超过3个月的，则原告有权解除协议、收回涉案房屋且不作任何补偿。双方还对拖欠租金的滞纳金进行了约定。协议签订后，原告当即交付涉案房屋给被告使用。2016年2月29日租赁协议到期后，被告提出继续租用涉案房屋，原告对此表示同意。直至2016年12月底，被告才完全搬离涉案房屋。但自2016年4月起，被告就一直没有向原告支付租金。原告多次向被告催收，并于2018年9月28日向被告送达关于催收房租及滞纳金的《律师函》，但被告仍未履行付款义务。截至原告起诉之日，被告已拖欠原告的租金扣除按金后尚欠453255元。综上，被告的行为已严重侵害原告权益，原告依据《合同法》第二百二十七条之规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告鸦岗经济联合社围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.厂房租赁协议；2.欠款情况表；3.律师函及快递单；4.快递查询记录；5.被告支付租金、管理服务费清洁费明细表；6.中山市农村商业银行股份有限公司三乡鸦岗分理处大额汇兑业务凭证；7.中山市农村集体经济组织收款收据；8.冯某劳动合同；9.百度地图截图；10.国家企业信用信息系统公示报告；11.厂房租赁合同；12.房产平面图；13.证人证言。被告齐家公司辩称：我方认为原告的诉求没有任何事实及法律依据，原告与被告之间关于租赁涉案场地的相关费用已经结清。第一，原告与被告的租赁合同期满后，因原告要重新招投标，且原告同意给予被告一定的撤场时间，以及被告已经交付了两个月的押金，所以当时双方达成意见，撤场期间的费用用租赁押金抵扣，不再计算其他费用。被告不记得具体的撤场时间，在原告成功招租之后要求被告撤场时，被告即按照原告的要求撤场。过去三年的时间里，原告从没有要求被告就涉案的租赁事宜支付任何费用，因此我方认为当时双方已经把租赁相关的事宜处理完毕。第二，原告起诉称2016年8月至12月被告占用4724平米的租赁场地不属实，是被告整体撤场交还场地，原告又整体出租的。第三，原告在本案中起诉的2016年4月至7月的费用包含了管理费及清洁费，但在原告提交的租赁合同中没有任何约定被告需要支付缴纳管理费及清洁费。综上，被告认为被告没有拖欠任何租赁费用，原告的诉求不应得到支持。被告齐家公司就其辩解没有提交证据。经审理查明：涉案租赁物位于“三洲”工业区。2013年3月1日，原告鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与被告齐家公司（承租方即乙方）签订《厂房租赁协议》一份，协议约定：甲方同意将位于“三洲”工业区的厂房和宿舍配套约15395平方米租予乙方作工厂用途；租期为三年，自2013年3月1日至2016年3月1日止；自2013年3月1日至2014年2月28日每月租金为7元/平方米，自2014年3月1日至2016年3月1日7.5元/平方米；乙方应在每月1日前付清当月租金，迟延支付租金按租金每日3‰收取滞纳金，迟延支付租金超过2个月的，按日租金每日5‰收取滞纳金，超过3个月不交租，甲方除追讨所有欠款外还可收回物业另作安排，并不作任何补偿；签署合同之日，乙方须付2个月租金作为按金，租赁期满乙方可退回按金，按金不作租金扣减。合同还约定了其他事项。原告确认被告支付了按金175500元。合同到期后，因原告需要通过招投标寻找新的承租人，双方口头协商，涉案租赁物暂时由被告使用及清场，此期间以押金作租金。2016年11月30日，原告鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与案外人郑国宏（承租方即乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于三乡镇鸦岗村三洲工业大街四巷3号厂房楼出租给乙方作工业厂房用途，厂房建筑总面积为6125.35平方米；租期为3年，甲方给予乙方1个月装修期，由于原租客未能及时清场，现给予乙方计租时间即从2016年12月1日至2019年11月30日止。同日，原告鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与案外人郑国宏（承租方即乙方）签订《宿舍租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于三乡镇鸦岗村三洲工业大街四巷3号宿舍楼出租给乙方作宿舍用途，厂房建筑总面积面积为4190.79平方米；租期为3年，甲方给予乙方1个月装修期，由于原租客未能及时清场，现给予乙方计租时间即从2016年12月1日至2019年11月30日止。2019年3月18日，中山市粤城测绘工程有限公司出具一份《房产平面图》，显示涉案租赁物产权总面积为3924.49平方米，该图盖有中山市粤城测绘工程有限公司资料专用章丁测资字4431204。后原告以被告直至2016年12月底才完全搬离涉案租赁物为由，向被告催收租金，并于2018年9月28日向被告送达《律师函》，被告仍未履行付款义务，据此原告诉至本院，提出上述诉求。另查，被告齐家公司在工商管理机关登记为有限责任公司（台港澳法人独资），成立于2003年9月10日，法定代表人为陈伟新，艺家居为唯一企业法人股东，经营范围为：生产经营木家具、木质工艺品、陶瓷工艺品、树脂工艺品、铁器工艺品（电镀工序发外加工），产品境内外销售。又查，原告申请的证人冯某在庭审中述称，其是中山三乡博路德公司的保安，2016年11月15日博路德公司开始使用原齐家公司租赁的三个车间其中的两个车间，剩余一个车间仍有齐家公司的家具未搬出，11月15日至12月齐家公司车间仍在开工，其后齐家公司陆续搬离剩余家具，直至2017年3月份村委不允许其进入方停止，现剩余废弃物已被挪入一铁棚存放，三个车间都由博路德公司使用。本院认为，原告鸦岗经济联合社与被告齐家公司签订租期从2013年3月1日起至2016年3月1日止的租赁合同到期后，被告继续占有使用租赁物，原告亦未提出异议，双方构成不定期租赁合同关系。后原告将涉案租赁物租赁给案外人，被告亦以清场的形式不再继续履行租赁关系，双方就此解除了租赁关系。本案的主要焦点为：一、租赁关系解除的时间；二、被告应向原告支付2016年4月份之后的租金金额。关于焦点一，原告主张其在2016年11月1日通过招投标将涉案租赁物租赁给案外人，并在2016年11月15日交付了厂房，被告在2016年12月底才清空厂房；被告主张清空厂房时间为2016年6、7月份，尚有部分废弃物留在厂房内，双方未办理交接手续。本院认为，被告作为承租人，应当对其主张已经于2016年6、7月份交还厂房的时间承担举证责任。但被告并未与原告办理交接手续，亦未举证证明其通知原告回收厂房，且在庭审中对于自己清空厂房的具体时间亦不清楚，本院无从核实被告离开租赁物的时间，被告应当对此承担举证不能的责任。原告主张被告应支付2016年12月的租金，与其陈述的2016年11月15日交付厂房给郑国宏，给予郑国宏1个月装修期，从2016年12月1日计租的事实相矛盾。结合原、被告陈述及原告与郑国宏的厂房租赁合同内容，本院认定，原告从2016年11月1日已将厂房出租给案外人，并自主给予案外人1个月装修期，是对租赁物的事实处分，故从2016年11月1日起，被告未能再充分完整的享有案涉租赁物承租权。而原告确认被告已从2016年8月份已经大幅减少了租赁面积，且合同到期后被告未再支付租金，在此情况下，原告有义务关注被告实际使用厂房的情况，及时收回厂房投入生产，避免扩大损失。即使被告未撤离厂房又未支付租金或占有使用费，原告亦应当及时通过诉讼等合理手段主张自身权利。从现有证据来看，双方证据均不能证明双方各自主张解除租赁关系的时间，本院亦无法认定被告在2016年11月1日后还继续占用厂房经营的事实。综上，本院认为，由于被告未能完成举证责任，证明被告在2016年11月1日前将租赁厂房交还给原告，被告应向原告支付截止2016年10月31日前的租金和房屋占有使用费。原告证据亦不能证明被告在2016年11月1日后继续租用厂房经营，原告主张被告支付2016年11月1日之后的租金，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，庭审中原、被告双方均确认，正常每月租金包含管理费7698元、清洁费2000元、租金115462.5元，合计125160.5元，2016年3月之前的租金被告已全部付清，2016年4月租金支付了49037元。被告未按时缴纳租金，原告有权要求其支付所欠租金，如焦点一所述，本院认定租金计算截至日期为2016年10月31日。且根据原告提交的齐家公司欠款情况表，原告主张2016年4月至7月租金按15395平方米面积计算，另加管理、清洁费，2016年8月至10月，租金按4724面积计算，无管理、清洁费，且2016年4月已支付49037元，还应扣除按金175500元。故被告应当向原告支付尚欠租金382395元【（管理费7698元/月+清洁费2000/月+15395平方米×7.5元/平方米）×4个月-49037元+4724平方米×7.5元/平方米×3个月-175500元】。被告主张厂区实际面积为14240.63平方米，应按照该面积计算租金。本院认为，被告主张与双方合同约定不符，且从被告在租赁期内长期缴纳租金的情况来看，双方早已经确认了租金计算方式及租金金额，故被告的主张，缺乏理据，本院不予支持。关于利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告逾期未支付租金，应当支付利息，原告主张自2017年1月起以拖欠租金为本金按同期银行贷款利率计算至被告实际支付之日止的诉求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告中山市齐家家具有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市三乡镇鸦岗经济联合社支付2016年4月份至2016年10月份期间的未付租金382395元及利息（利息计算方法：以所欠租金382395元为本金，从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市三乡镇鸦岗经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8799元（原告已预交），由原告中山市三乡镇鸦岗经济联合社负担1247元，由被告中山市齐家家具有限公司负担7552元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  李海兰人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十一月十四日书 记 员  洪艺华冯莹