陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院            民 事 判 决 书 (2019)陕0102民初5417号   原告（反诉被告）：重庆铭锦铖酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区法定代表人：陈加会，该公司总经理。委托诉讼代理人：索宇鹏，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓薇，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。    被告（反诉原告）：西安市文天阁典当行有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：孙政，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢静，陕西稼轩律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆铭锦铖酒店管理有限公司（以下简称铭锦铖公司）诉被告（反诉原告）西安市文天阁典当行有限公司（以下简称文天阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铭锦铖公司法定代表人陈加会、委托诉讼代理人索宇鹏、朱晓薇，被告文天阁公司委托诉讼代理人谢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告铭锦铖公司诉称：2019年04月23日原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告将位于西安市炭市XX段XX大厦XX幢XX、XX层房屋租赁给原告用做酒店经营，租期10年,自2019年05月01日至2029年04月31日，月租金105397元按季度缴纳。协议签订后，原告依协议支付¥105397元房屋保证金。在原告与被告协商房屋租赁事宜期间，原告与上海界昱室内设计咨询有限公司签订了建设工程设计合同，并支付了相关设计费用。原告在缴纳房屋保证金后，与沈阳金圣亿建筑装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，并支付相关费用。当原告带领装修工人进行现场拆除过程中，始知该房屋消防管道、上下水管、电路管道、空调水管等基础设施存在严重腐朽的事实，且当天该栋大楼物业管理工作人员阻止原告进行装修施工，要求其立即出场。经原告核实得知，该房屋所处的华威国际大厦整栋大楼已确定须更换上述管道设施，短期之内根本无法用于酒店经营。且被告与其物业公司存在¥1257304元债权债务纠纷，该房屋已被采取断水、断电的措施，所以禁止原告进场装修。原告多次催促被告解决上述问题，按约定时间和条件交付房屋，但是被告均未采取任何措施解决问题，导致租赁协议的目的根本无法实现。故原告于2019年05月22日书面通知被告解除协议，希望被告及时赔偿原告损失，现原告依据《合同法》相关规定，提起诉讼，请求依法判令：1、解除原被告签订的房屋租赁协议；2、判令被告向原告退还房屋保证金¥105397元，并支付截止2019年6月20日的利息¥351.7元及至实际退还之日止（利息计算从2019年5月25日起至提交诉状时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3、判令被告向原告赔偿经济损失¥510000元；4、判令被告向原告支付违约金¥105397元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：同意解除租赁合同。但1、文天阁公司作为出租人，已按《房屋租赁协议》约定履行完毕自身房屋交付义务，房屋符合承租人认定的使用条件亦经承租人铭锦铖公司确认，铭锦铖公司现以文天阁公司未按照约定时间及条件履行合同义务为由提出租赁解除协议无任何事实及合同依据。2、铭锦铖公司所述华威物业公司阻止其进场施工与事实相矛盾，文天阁公司与华威物业公司也不存在任何债权债务纠纷。3、铭锦铖公司在文天阁公司按约履行《房屋租赁协议》后拒绝支付租金且未按照协议支付保证金的行为均已构成合同违约，按照《房屋租赁协议》第十五条第（二）款约定，铭锦铖公司应向文天阁公司支付违约金且承担因其装修拆除行为所造成的后期房屋修复等费用。故铭锦铖公司的诉讼请求没有事实依据及合同依据，请求驳回铭锦铖公司诉讼请求.被告（反诉原告）反诉称：2019年4月23日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁协议》，反诉原告按照《房屋租赁协议》约定已于2019年4月24日前将房屋按认定条件交付于反诉被告使用。但直至2019年5月1日当日，反诉被告仍未按时缴纳租金。2019年5月9日，反诉原告就《房屋租赁协议》第一季度租金支付事宜向反诉被告发送《联系函》，明确要求反诉被告于收到《联系函》之日起三日内（即2019年5月12日之前）足额缴纳第一季度租金￥316191元整， 2019年5月17日，反诉原告向反诉被告发送《律师函》，正式函告《房屋租赁协议》已解除，要求反诉被告在收到律师函后5个工作日内向反诉原告支付违约金人民币105397元,2019年5月19日已由反诉被告签收，但是截止目前，反诉被告仍未支付违约金。反诉被告早已进场进行装修施工，房屋已经被大面积破坏，反诉被告应当就房屋的修复费用承担责任，特向贵院提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金105397元；2、反诉被告向反诉原告支付房屋修复费用357432元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：一、文天阁公司自合同签订后从未按照协议约定交付房屋给答辩人。二、文天阁公司诉称的要求铭锦铖公司支付违约金105397元无事实和法律依据。请求驳回所有的反诉请求。经审理查明：涉案房产位于西安市炭市XX段XX大厦XX、XX层，由陕西华威企业集团有限公司开发。2017年4月5日，西安市中级人民法院（2016）陕01执71-3执行裁定书裁定将涉案房产交付文天阁公司抵偿借款。后文天阁公司取得不动产权证书。2019年04月23日，铭锦铖公司（乙方）与文天阁公司（甲方）签订了《房屋租赁协议》，约定文天阁公司将该房屋租赁给铭锦铖公司用作酒店经营，租期10年，期限自2019年05月01日至2029年04月31日止，月租金¥105397元。协议第五条第2项约定了租金支付方式：“租赁期为10年，租金采取每季度缴纳一次，2019年5月1日之前支付甲方第一季度租金共计316191元整，之后每季度结束前30日支付下一季度租金316191元整。”第七条约定了保证金 “本合同签订当日承租人向出租人支付人民币105397元为房屋保证金”。协议签订后，铭锦铖公司于2019年4月26日支付了房屋保证金，文天阁公司将涉案房屋交付铭锦铖公司。2019年5月5日，铭锦铖公司委托装修公司进场施工，对房间地毯、吊顶、卫生间门、坐便、手盆等进行了部分拆除，当天下午因水、电不通、物业阻拦等原因停止施工至今。后铭锦铖公司以物业阻拦、房屋质量问题等理由未依约支付第一季度租金。文天阁公司于2019年5月9日、5月17日分别向铭锦铖公司发送《联系函》、《律师函》，要求铭锦铖公司缴纳第一季度租金，通知铭锦铖公司双方《房屋租赁协议》已解除，要求其支付违约金。铭锦铖公司亦于2019年05月22日向文天阁公司发送《解约函》，以文天阁公司拖欠物业公司水、电、物业管理费及房屋存在水管道、电路及消防管道等质量问题书面通知文天阁公司解除《房屋租赁协议》，要求其退还房屋保证金并赔偿损失。在双方协商房屋租赁事宜期间，铭锦铖公司于2019年4月8日与上海界翌室内设计咨询有限公司签订《建设工程设计合同》，并分别于2019年4月30日、7月19日、9月4日共四次支付设计费350000元。铭锦铖公司还于2019年4月29日与沈阳金圣亿建筑装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》并支付拆除、清运费80000元。另查：2019年5月5日文天阁公司、陕西华威企业集团有限公司、陕西华威物业管理有限公司三方签订《和解协议书》一份，其内容包含：陕西华威物业管理有限公司同意免除文天阁公司16层、17层自2019年4月2日起20年的物业管理费等内容。被告还提交陕西华威企业集团有限公司2019年 9月6日出具的《情况说明》一份，其主要内容为：华威国际大厦整体水、电、气、暖等设备设施齐全，符合国家关于房屋使用的标准要求，房屋主体管道、电路、消防管道均正常使用，其他楼层也均正常经营使用。该公司自2019年4月2日起与文天阁公司已不再有任何债权债务纠纷。2019年9月26日，陕西华威物业管理有限公司在其大厦门口张贴《华威大厦升级改造通告》，主要内容为：华威大厦从2007年开楼至今已12年，设施设备急需更新改造，政府相关部门已多次下令全楼设备设施升级改造……。决定从2019年10月1日起对大厦停业改造，更新所有的给排水系统、中央空调系统、消防系统和强弱电系统，并对电梯进行大修，…华威大厦升级改造时间约需一年，改造期间将陆续停水、断电等。装修材料和大型办公用具原则上不许进入华为大厦，执意进入者不许使用电梯等，并建议业主暂停装修，待华威大厦水、电、冷、暖、消防系统等整体改造完成后，再按大厦新的设备系统对接自己房屋的装修改造。2019年10月14日，本院及原、被告共同勘验现场：案涉房屋所属大厦华威商务酒店楼层均未营业。上述事实，有《房屋租赁协议》、《联系函》《律师函》、《解约函》《建设工程设计合同》，《建筑装饰工程施工合同》、银行转账单、微信聊天记录、谈话备忘录、和解协议书、《情况说明》、保证金收款凭证、西安市中级人民法院（2016）陕01执71-3执行裁定书、《华威大厦升级改造通告》、证人证言、质证笔录、谈话笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，铭锦铖公司与文天阁公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，本院予以确认。庭审中，铭锦铖公司称其进场拆除装修时，因水电不通、物业阻拦等原因停工，并称涉案房屋所属大厦水电等设施面临全面改造，短期内无法进行酒店经营，致其合同目的无法实现。文天阁公司出具三方《和解协议书》及《情况说明》，辩称华威国际大厦整体水、电、气、暖等设备设施齐全，符合国家关于房屋使用的标准要求，房屋主体管道、电路、消防管道均正常使用，其他楼层也均正常经营使用。陕西华威企业集团有限公司自2019年4月2日起与文天阁公司已不再有任何债权债务纠纷。经查，《房屋租赁协议》明确约定，房屋用途为酒店经营，2019年9月26日，陕西华威物业管理有限公司张贴《华威大厦升级改造通告》，称从2019年10月1日起对大厦停业改造，更新所有的给排水系统、中央空调系统、消防系统和强弱电系统，并对电梯进行大修，升级改造时间约需一年，改造期间将陆续停水、断电等。并建议业主暂停装修。且2019年10月14日，本院及原、被告共同勘验现场，案涉房屋所属大厦华威商务酒店楼层均未营业。故文天阁公司辩称之理由本院不予采信。因铭锦铖公司无法进行正常装修施工，进而不能进行正常酒店经营，其合同目的无法实现，故其要求解除 《房屋租赁协议》，本院予以支持。文天阁公司亦同意解除，故双方《房屋租赁协议》予以解除。因文天阁公司提供的房屋存在瑕疵，铭锦铖公司在签订合同前虽经过实地勘察，但未尽到审慎义务，导致双方签订的协议无法达到约定的使用目的，故就《房屋租赁协议》的解除，双方当事人均应承担相应责任。本院将结合本案实际情况，酌定双方应当承担的责任。据此，铭锦铖公司要求文天阁公司返还房屋保证金及利息，本院酌定文天阁公司返还的数额为52698.5元，因上述协议约定房屋保证金不计息，故利息部分本院不予支持；关于铭锦铖公司的经济损失，铭锦铖公司聘请设计公司及装修装饰公司进行设计、装修并支付相应费用，系其实现合同目的的合理支出，该项损失亦应由双方应共同承担，但数额应据实结算为430000元，文天阁公司应按上述比例承担215000元；关于违约金，铭锦铖公司实际取得了房屋并进行了部分拆除，故其以文天阁公司未交付房屋主张违约金的诉讼请求本院不予支持。文天阁公司反诉要求铭锦铖公司支付房屋修复费，由于双方对拆除范围及价值有争议，且双方证据均无法印证各自主张，本院酌定该项费用为100000元，双方各承担50000元；文天阁公司还主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、之规定，判决如下：一、解除重庆铭锦铖酒店管理有限公司与西安市文天阁典当行有限公司签订的《房屋租赁协议》；二、西安市文天阁典当行有限公司在本判决生效后十日内退还重庆铭锦铖酒店管理有限公司房屋保证金52698.5元；三、西安市文天阁典当行有限公司在本判决生效后十日内支付重庆铭锦铖酒店管理有限公司经济损失215000元；四、重庆铭锦铖酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付西安市文天阁典当行有限公司房屋修复费50000元；五、驳回重庆铭锦铖酒店管理有限公司其余诉讼请求；五、驳回西安市文天阁典当行有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11008 元，由重庆铭锦铖酒店管理有限公司承担5504元，由西安市文天阁典当行有限公司承担5504元；反诉费3762元由重庆铭锦铖酒店管理有限公司承担406元，由西安市文天阁典当行有限公司承担3356元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    任朝霞审  判  员    上江涛   人民陪审员    李  琳   二〇一九年十一月十六日 书  记  员   李欢欢       1