贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2230号 原告：龙里利恒管家物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道正大街（利恒商业步行街），统一社会信用代码91522730MA6DKL3T28。 法定代表人：王钦虞，董事长。 委托诉讼代理人：宋蓉，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：杨燕，女，1983年9月28日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：穆成华（系被告公公），男，1952年11月21日生，汉族，贵州省开阳县人，现住贵州省贵阳市云岩区，特别授权代理。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司诉被告杨燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙里利恒管家物业管理有限公司委托诉讼代理人宋蓉、唐瑞秸，被告杨燕委托诉讼代理人穆成华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费1462.78元及违约金368.62元（按每日万分之六计算，自2018年6月26日暂算至起诉之日，其余计算至实际履行之日止）；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告购买了龙里利恒商业步行街B-38地块3号楼2-15-1号建筑面积为87.07平方米的住宅，并于2016年9月10日与贵州利恒房地产开发有限公司（以下简称“利恒房开公司”）委托的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司为业主提供服务，业主支付相应的费用。2016年，利恒房开公司更换委托的物业管理公司，与原告签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》并告知各业主。合同约定原告为利恒房开公司开发的“龙里利恒商业步行街”提供物业服务，收费标准为：“高层住宅（带电梯）：1.2元/月·平方米；高层公寓（带电梯）：1.2元/月·平方米；商业：1.5-2.0元/月·平方米；住宅如依法改作商务办公用途：物业服务费在上述标准基础上每平方米增加0.5元/平方米。”第三十二条约定：“业主未能按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起，每日应缴总额的千分之五的标准计算滞纳金。”被告入住后，自2018年6月26日起欠缴物业费，经催告后至今仍未缴纳任何费用。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求支持诉请。 被告杨燕辩称，其一直都没有住在这里，每次回家拿东西连家门都进不去，物业公司秩序员没培训好，服务态度差，打电话反映也得不到解决，后本人来家里，保安把车辆堵在外面，因此还报警处理。被告不交物业费的原因是出现这种情况，物业公司应该找被告商量。原告并未按照合同约定将物业收益使用情况公布，作为业主有权利对物业费的使用进行监督，也有权利监督原告提供的物业服务；原告向被告收取的三通费2400元，按照政策是不允许收取的，原告既然已经收取应退还；购房时已经缴纳卫生费、装修费，但装修垃圾运到楼下被物业服务人员告知不能够拖到小区垃圾池，要自行拖到外面处理，原告会退卫生费。 原、被告围绕其主张向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对原被告均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：2013年9月30日，贵州利恒房地产开发有限公司选聘都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司作为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。2016年9月10日，被告杨燕与贵州利恒房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定购买由该公司开发的位于龙里县，房屋面积87.07㎡，合同后附有都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司与被告作为甲、乙方签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费用及其他费用的收取标准根据有关政策规定做适当调整，如甲方违反约定擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金，未约定服务期限。2016年3月7日，贵州利恒房地产开发有限公司变更原告为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，约定由原告为龙里利恒商业步行街提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅（带电梯）的业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米缴纳1.2元，费用按月交纳，在入伙时一次性交纳三个月的物业服务费，其后在每个月的月底前缴纳下个月的物业服务费；如业主／物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起，每日以应缴总额的千分之五标准计算并向物业服务企业支付滞纳金；合同期限自2016年3月7日起至首批业主入伙后满三年之日止，在合同期限内，如业主委员会成立并受业主大会委托与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同还载明了原、被告的其他权利义务内容。2017年6月27日，被告按1.2元／平方米计算向原告缴纳了2017年6月27日至2018年6月26日的物业卫生服务费1254元。后被告因对原告提供的物业服务不满意未再缴纳物业费，原告委托贵州宏匀律师事务所律师于2019年6月5日向被告发出催缴物业费的律师函，被告收到该函后亦未缴纳物业费，原告遂诉至本院。 另查明，截止2019年9月24日原告提起诉讼之日，被告所在小区未成立业主大会及业主委员会。被告缴纳物业卫生服务费的经手人“刘”系原告公司收费员，原告确为被告所在小区提供物业管理服务，且原告认可在为被告所在小区提供物业管理服务期间，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。2017年6月27日，贵州利恒房地产开发有限公司收取被告燃气费2400元，原告收取被告装修垃圾清运费435元。 本院认为，被告购房时与贵州利恒房地产开发有限公司前期选聘的都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司企业签订《前期物业管理服务协议》，后贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为原告并签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，原告据此协议为被告所在小区提供物业管理服务，被告亦通过向原告缴纳一年的物业服务费之行为认可原告为其提供物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系成立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应按建筑单位贵州利恒房地产开发有限公司与原告签订的《龙里利恒步行街前期物业服务合同》约定的缴费标准及方式缴纳物业服务费，被告已向原告缴纳至2018年6月26日的物管费，现原告主张被告向其缴纳自2018年6月27日起至2019年8月26日止的物业服务费1462.78元（87.07㎡×1.2元×14个月），本院予以支持。 被告关于退还2400元燃气费及435元垃圾清运费的主张，因燃气费的收取方非本案原告，该主张不在本案的调整范围，依法不作处理；对由原告收取的435元垃圾清运费，被告在购房时与贵州利恒房地产开发有限公司选聘的物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》中未约定原告收取该项费用，又约定“如物业服务企业擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用”，且原告未提交证据证明其与被告就装修垃圾清运费是否应予退还进行过约定，故本院支持被告在扣除该项费用后向原告缴纳物业服务费。 原告关于违约金的主张，虽被告未按约及时向原告缴纳物业服务费构成违约，其主张的违约金亦在协议约定的范围，但原告在提供物业管理服务期间确实存在环境卫生差、服务态度不佳等问题，未达协议约定的标准，亦存在违约，故对原告之主张本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杨燕于本判决生效之日起十日内向原告龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费1027.78元； 二、驳回原告龙里利恒管家物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取25元，由原告龙里利恒管家物业管理有限公司承担5元，被告杨燕承担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  李晓燕 二〇一九年十一月二十八日 法官助理祝婷 书记员胡祖佳