广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初965号原告：珠海高华市政综合管理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈小瞒。委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：珠海市高新区金德丰建材商行，住所地珠海市。经营者：xxx，男，汉族，户籍住址湖南省。委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮事务所律师。委托诉讼代理人：郭文静，广东泾亮事务所律师。被告：卓凤萍，女，汉族，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行事务所实习律师。原告珠海高华市政综合管理有限公司（以下简称高华公司）与被告珠海市高新区金德丰建材商行（以下简称高新区金德丰）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，应原告申请，依法追加卓凤萍为本案共同被告，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高华公司的委托诉讼代理人张帆、莫韵诗，被告高新区金德丰的委托诉讼代理人郭泾亮、郭文静，被告卓凤萍的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告高新区金德丰立即将珠海市××xxxxxx场地（x号地块）4800平方米临时用地腾退交还原告；2.判令两被告支付租金456000元（按24000元的月租金标准支付，自2016年11月至2018年5月，共19个月）；3.判令两被告每日按租金0.3％的标准支付迟延租金违约金（自2016年12月11日起至付清之日止，暂计至2018年12月31日为651816元）；⒋判令两被告按月租金双倍支付场地占用费（按48000元的双倍月租金计算，自2018年5月26日起至腾退之日止，暂计至2018年12月31日为350400元）；⒌判令两被告支付使用承租场地产生的电费（2018年3月-2018年6月）6261元；⒍判令被告卓凤萍对被告高新区金德丰第一项诉讼请求承担连带责任；⒎判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年珠海市xxxxx有限公司与珠海国家xxxxxxx开发区管委会签订xxx（x）字【2015】xx号《xxxx临时用地合同书》，管委会同意将珠海市××xxxxxxxx近海堤位置用地供高新建投使用，地块总面积47100平方米。高新建投在该用地设立临时沙场，并于同年7月31日将上述地块委托原告进行管理，管理期限自2015年6月10日至2017年6月9日，共两年，管理期间地块的收益由原告收取。2017年高新xx与高新xx会续签珠高新（x）字【2xxx】xx号《高新区临时用地合同书》，高新管委会同意高新建投继续使用上述地块，使用期限为一年，自2017年6月10日起至2018年6月9日止。与此同时，高新建投发函给原告委托原告继续管理上述地块，管理期间为一年，自2017年6月10日起至2018年6月9日止。2016年3月22日，珠海市唐家金德丰建材商行（以下简称唐家金德丰）承租原告代管的4800平方米珠海市××xxxxxx场地（x号地块）。原告与唐家金德丰签订《高新区xxxxxx临时用地租赁合同》（合同编号HJxxxxxx），唐家金德丰的代理人xxx在合同签名并加盖唐家金德丰公章。该份合同约定：租赁期限自2016年4月1日至2017年5月31日止，月租金为24000元，合同总金额336000元。租金按月支付，如被告未按约定支付租金，应每日向原告支付迟延租金0.3%的违约金；如合同解除，被告逾期不搬的，原告有权停供水电，并按租金双倍收取场地占用费；租赁期间，被告使用该场所发生的水、电费用由被告根据实际发生额按月支付。原告实际已于2016年3月15日前将x号场地交付给唐家金德丰。2017年5月16日，唐家金德丰书面向原告提出续租的申请，原告同意唐家金德丰继续使用租赁场地，但双方未另行签订新的租赁合同，沿用双方之前签订的合同条款。2017年11月23日合同履行期间，唐家金德丰通知原告其承租的高xxxxxx场地x号地块，现唐家金德丰变更名称为“珠海市××新区金德丰建材商行”，并向原告提交了加盖高新区金德丰公章的函件、唐家金德丰已注销的工商登记及加盖高新区金德丰公章的营业执照。唐家金德丰向原告提交上述材料可说明《临时用地租赁合同》权利义务已由高新区金德丰承继，高新区金德丰应承担《临时用地租赁合同》项下全部权利义务。2019年9月4日原告向珠海唐家湾镇市场监督管理局调取高新区金德丰的工商档案资料，发现唐家金德丰的签约代理人xxx与高新区金德丰的经营者xxx签订了一份用地租赁合同，合同显示租赁场地为高xxxxxx场地x号场地，其余条款完全与原告与唐家金德丰签订的《用地租赁合同》的条款内容一致。高新区金德丰凭该合同将经营地址登记在高xxxxxx场地x号场地，显示出唐家金德丰与高新区金德丰对案涉场地存在转租的关系，且高新区金德丰是案涉场地的实际使用人。两被告自2016年11月起开始拖欠租金及电费，至今仍在继续占用x号场地，已严重侵害原告的合法权益。原告多次向两被告催讨拖欠款项并向高新区金德丰发出退场通知均未果。珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会国有资产监督管理办公室于2018年11月20日研究决定由原告对上述地块进行清理清退工作并依照法律途径追缴欠款。鉴于唐家金德丰将高新区后环x号场地转租给高新区金德丰，唐家金德丰原为个体工商户现已注销工商登记，其经营者卓凤萍应对高新区金德丰的占用行为及所欠费用承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告高华公司提交了以下证据：⒈委托书、x高新（x）字[20xx]0x号高新区临时用地合同书；⒉关于继续委托管理xxxxx临时沙场的函、x高新（x）字[20xx]xx号高新区临时用地合同书；⒊2016年3月22日xxxxx海区临时用地租赁合同；⒋银行回单；⒌高华市政【20xx】xx号、xxx号催款函；⒍律师函；⒎通知及微信记录；⒏照片；⒐2017年6月-2018年8月珠海市唐家金德丰建材商行用电明细；⒑珠海市××新区金德丰建材商行（x号地块）欠款统计表；⒒关于清理高新区xxxxxxx近海堤位置用地的批复；⒓2017年11月23日函件；⒔申请书；⒕营业执照、商事登记簿；⒖2017年10月1日高新区xxxxxx用地租赁合同；⒗修路结算单、付款申请单、发票。被告高新区金德丰辩称，一、原告诉讼主体错误，依据合同法相关规定及合同相对性原理，应裁定驳回其起诉。1、高新区金德丰与原告并未建立租赁合同关系，不存在案涉合同的权利义务关系。本案的案由是土地租赁合同关系，原告据以起诉主张权利的合同是其与唐家金德丰于2016年3月22日签订的《临时用地租赁合同》。要指出的是，从其举证看这里的承租人是唐家金德丰，并非高新区金德丰，二者是完全不同的民事主体或称市场主体。从登记注册资料看，唐家金德丰从未发生过登记变更，更不存在名称沿革和权利义务的承继。显然，其诉讼对方的主体错误，原告无权向高新区金德丰主张任何权利。2、作为土地物权人和出租方的原告，其从未向高新区金德丰交付过土地，鉴此，又何来的返还土地呢？显然，原告该主张也是师出无名。3、原告诉请支付2016年11月至2018年5月的租金及占用费等，没有依据。二、依我国法律，民事义务的设定形成有两个来源或途径，一是依据合同，二是依据法律，原告现依据合同起诉，而原、被告之间并未缔结合同关系，原告主张权利缺乏依据，依法不能成立，请法院裁定驳回其起诉。被告高新区金德丰提交了以下证据：商事登记簿。被告卓凤萍辩称，一、卓凤萍已转让租赁权，退出本案租赁关系（注意区别于转租），换由高新区金德丰与原告建立了租赁关系，原告对此事实知情且无异议，无权再追究卓凤萍的合同责任。2016年3月22日卓凤萍注册的个体户—唐家金德丰与原告签署《高新区xxxxxx临时用地租赁合同》，承租x号地块来存放卓凤萍运输到岸的沙子。租赁合同期为14个月，从2016年4月1日到2017年5月31日，租金24000元／月，每月10号支付上月租金和水电费。签约当日卓凤萍支付了押金48000元，2016年8月4日原告补开出押金收据。由于原告并未按照租赁合同第六条第3点提供水电和道路配套，卓凤萍缴纳租金到2016年10月底（已交租7个月，合计16.8万），见原告仍不作为，就发了一份《尽快修好道路顺延租期申请》，通知原告停止交租，行使了合同抗辩权。2017年5月31日租期届满，卓凤萍未获续租，双方转为不定期租赁关系。由于通往地块的道路未固化导致运输车无法进场，同时未得到租期保证，卓凤萍有意终止不定期租赁关系，彼时原告的负责人陈小瞒怕空租导致其丧失租金收入，就劝卓凤萍不要退租，而是将租赁权转让给第三方，这样操作，出租人没有租金损失，卓凤萍也得以脱身，有使用场地需求的第三方也实现承租。2017年6月，在原告负责人陈小瞒的引荐下，卓凤萍与高新区金德丰的经营者xxx相识，xxx之前已经以陈峰名义承租了旁边的9号地块，正有意扩大经营，其见卓凤萍已经斥资30万元建好了航道，并对卓凤萍堆放的8300立方米沙子感兴趣（当时行情看涨），故有意受让租赁权以及场地上堆放的全部财产。2017年9月7日xxx安排其担任法定代表人的珠海xx装饰设计有限公司代理其与卓凤萍签署《协议书》，约定将承租人的权利义务转让给该公司，移交合同资料，同时出售场地上堆放的沙子、两台铲车、集装箱板房、三台空调、办公家具等，综合计价120万元，xx公司先付定金10万元，等合同权利更名到xx公司再支付余款110万元。双方还约定卓凤萍在合同转让前如有欠租，xx公司将对应扣减转让价款。原告负责人暗示xxx如能继续沿用“金德丰”这一字号，审批通过租赁合同转让一事就简单了，故xxx与卓凤萍签署《确认书》，约定卓凤萍注销“唐家金德丰”的同日由xxx新设“高新区金德丰”，办理当日也为双方债权债务交割日。xxx提交给工商局的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》并非真实履行的合同，仅为办理工商手续之用。2017年11月23日xxx控制的高新区金德丰向原告提交《函件》，表达了高新区金德丰取代唐家金德丰之意，虽然《函件》中用词“名称变更”不够准确，但xxx同时提交了“唐家金德丰”注销、“高新金德丰”新设的工商登记资料，明示两者实为合同权利义务转让关系，而非转租。原告是国企，也聘有律师顾问，又对此事预先参与设计，故不持异议。xxx由此办妥租赁合同的变更手续，原告又告知xxx“唐家金德丰”截至2017年10月17日欠12个月租金28.8万元及电费2133元，合计290133元，扣除押金48000元，还欠242133元。故xxx从余款110万中予以扣除242133元，于2017年11月27日向卓凤萍支付了857867元，押金归xxx。卓凤萍收款后于2017年11月30日将场地及地上物品和租赁合同、押金单原件均移交给xxx的代理人陈峰，退出租赁关系，与原告和xxx均再无联系。2018年5月10日原告委托律师出具《律师函》，转而向高新区金德丰催促2016年11月1日起的租金和电费，再未向卓凤萍主张过权利。可见，原告对卓凤萍转让租赁权长期无异议，视为同意。租赁权转让与转租的区别在于：租赁权转让是承租人将租赁合同的权利义务全部转让给第三人，承租人退出租赁关系，由第三人代替承租人直接向出租人继续履行租赁合同；转租是承租人将租赁物的部分或全部再租给次承租人，在转租的情况下，承租人与出租人原有租赁合同继续有效，租赁权仍属于承租人，承租人并不脱离原租赁关系。卓凤萍与xxx签有转让协议，原告明确知道新的个体户要求取代原个体户履行租赁合同而予以接受，当然属于租赁权转让而非转租。现xxx在本案中无端否认其承租人的身份，隐瞒卓凤萍与其转让合同权利并经原告事后同意的事实，强行将卓凤萍拉扯入本案，属于不诚信的诉讼行为，己退出租赁关系的卓凤萍不应对退出之后的他人欠租行为承担法律责任。二、卓凤萍退出租赁关系前虽然未交租，但已经通过债务转移，免除了缴纳所欠租金的义务。卓凤萍于2017年10月17日正式退出租赁合同关系，退出之前虽然欠有12个月的租金，但存在合同抗辩权。即使抗辩权不能成立，卓凤萍也已经以扣减转让款290133元为代价将该租金债务转移给了高新区金德丰，虽然原告作为债权人未书面同意，但原告接受高新区金德丰代为履行租赁合同的《函件》，且之后转而向新承租人追讨租金和电费，不再向卓凤萍追讨租金，原告的前述举动足可认定：12个月的租金和电费债务已转移给高新区金德丰这一事实己得到原告同意，故卓凤萍对退出之前的租金和电费再无给付义务。三、原告与两被告均无书面租赁合同，均属于不定期租赁状态，却以失效合同追究违约责任，缺乏依据。卓凤萍与原告签署的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》第九条第2点虽约定欠租有日千分之三的违约金，但一是格式条款中违约金标准过高，二是该合同己超期失效。违约责任是一种明确、特殊的严格责任，若当事人在合同中未约定违约条款的，则不产生违约责任。原合同到期前，卓凤萍善意提交书面文件申请续期，原告作为国企却管理不规范，拒绝续签书面合同，任由双方从原定期租赁关系转化为不定期租赁关系，后者已经是一种新合同关系，故原合同的违约条款不能适用于新合同关系。原告依据失效合同的约定主张违约金，缺乏依据，其理应面对不及时续约的被动。综上，卓凤萍不应成为被告，原告属于滥用诉权，法院应判决驳回其对卓凤萍的全部诉讼请求。被告卓凤萍提交了以下证据：⒈高新区后环填海区临时用地租赁合同；⒉专用收据；⒊尽快修好道路顺延租期申请；⒋照片；⒌协议书；⒍2017年10月17日确认书；⒎原告举证证据清单（补充）、函件、营业执照、珠海市唐家湾金德丰建材商行商事登记簿信息、律师函；⒏收据；⒐2017年11月27日确认书；⒑交接确认书。经审理查明，2016年3月22日，原告作为甲方（出租方）与唐家金德丰作为乙方（承租方）签订了一份《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于珠海市××xxxxxx场地4800平方米，主要用途为工程材料临时转运、混凝土搅拌，租赁期限自2016年4月1日起至2017年5月31日止，租金标准为5元/平方米·月（不含水电费），每月租金24000元，合同总金额336000元，水费、电费另外按月支付，付款方式为按月支付，甲方于每月5日前将发票交给乙方，乙方于10日内支付上月费用，乙方应于合同签订之日交纳保证金48000元，在合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用，乙方若有欠款现象（包括租金、水电等应向甲方支付的其他款项），甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无任何欠款，甲方应在合同终止后15天内无息返还乙方保证金，如因乙方原因导致合同解除、终止的，甲方将不予返还保证金。合同第六条约定，甲方权利与义务…3、按约定为乙方提供场地及相关配套设施，保障乙方正常转运工程材料…5、应对场地公共区域进行物业管理…公共区域道路管理。合同第八条第5款约定，甲方提前三个月通知乙方，即可以提前解除合同，乙方不得异议，但乙方在三个月搬迁期内可免租金，乙方不得要求甲方做其他赔偿，乙方逾期不搬的，甲方有权停供水电，并按租金双倍收取场地占用费。合同第九条第2款约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。合同乙方落款处除加盖唐家金德丰公章外，代表人落款处并有“xxx”字样签名。2016年8月4日，原告向唐家金德丰出具了金额为48000元的“后环沙场x号地块押金”收据。上述合同签订后，原告将案涉x号场地交付唐家金德丰使用。卓凤萍提交的落款时间为2016年8月7日的《尽快修好道路顺延租期申请》显示，唐家金德丰要求原告采用正规建设方法而非填土尽快建设好通行道路并自道路铺设完毕之日起计算租期且租期顺延，原告否认有收到该份申请，但表示其在案涉场地租赁期间有不定时对公用道路进行平整和维修，原告并提交了相关付款凭证及照片以证明其主张的修路情况。2017年9月7日，唐家金德丰作为乙方与珠海xx装饰设计有限公司（以下简称xx公司）签订了一份《协议书》，约定乙方将其承租高华公司代政府管理的位于珠海市××xxxxxx场地（x号地块）的所有权益以1200000元的价格转让给甲方。协议第二条约定，甲方应在签订协议之日支付乙方定金100000元，待x号地块更名至甲方名下且完成所有转让手续后三日内甲方应一次性支付给乙方转让款1100000元；协议第三条约定，x号地块按现状转让移交，包括但不限于x号地块上的沙、两台铲车、集装箱板房、三台空调、办公家等及相关的合同资料，乙方保证在签订协议时x号地块上的租金、水电费、工程款及货款等费用已全部缴清（包括本月租金、水电费等），如未缴清，甲方可从转让价款中予以扣除；协议第四条约定，乙方应无条件配合甲方向高华公司办理变更手续及其他相关手续，直至相关权利义务全部转移至甲方名下。xx公司和唐家金德丰分别在《协议书》落款处加盖公章，甲方落款处有“陈峰”字样签名，乙方落款处有“xxx”字样签名。庭审时，高新区金德丰确认xxx系xx公司法定代表人。2017年10月17日，xxx作为甲方与卓凤萍作为乙方签署了一份《确认书》，内容为“鉴于乙方已将高华公司位于珠海市××xxxxxx场地（x号地块）的所有权益全部转让给甲方，现经甲乙双方友好协商确认如下事宜：一、甲乙双方共同前往工商部门由乙方注销原投资经营的唐家金德丰，同时由甲方成立高新区金德丰。二、甲乙双方一致确认在签订本确认书之日起二日内办理x号码头的交接事宜，交接前所形成的债权债务由乙方承担，交接后所形成的债权债务由甲方承担。三、甲乙双方就x号码头所涉其他事宜依照2017年9月7日签订的协议书执行”，甲方落款处有“xxx”字样签名，乙方落款处由唐家金德丰加盖公章并有“xxx”字样签名。高新区金德丰对该《确认书》上xxx签名真实性不予确认，但未在法庭指定的期限内就该签名真实性申请进行司法鉴定。2017年11月23日，卓凤萍向高华公司出具了一份《函件》，内容为“我商行唐家金德丰承租了贵司位于珠海市××xxxxxx场地（x号地块）。现我商行的名称已变更为‘高新区金德丰’。特此告知”，该《函件》由高新区金德丰在落款处加盖公章，并加盖xxx私章。原告还提交了加盖公章的高新区金德丰营业执照复印件、查询时间为2017年11月23日的唐家金德丰商事登记簿作为本案证据，原告表示上述材料系卓凤萍在向原告提交《函件》时一并提交给原告。上述高新区金德丰营业执照显示经营者为xxx，成立日期为2017年10月17日；上述商事登记簿则显示唐家金德丰已为注销企业，核准日期为2017年10月17日。2017年11月27日，卓凤萍作为收款人出具了一份《收据》，载明，“今收到xx公司代xxx支付的唐家x号地块转让款857867元”，卓凤萍表示其截至2017年10月17日欠原告12个月租金合计28.8万元，另欠电费2133元，其尚有押金利益48000元，转让价款120万元与上述款项抵扣后再减去定金10万元，差额即为857867元，卓凤萍并表示两被告之间已结清债权债务关系。高新区金德丰对上述《收据》的真实性予以认可，但认为是xx公司和卓凤萍之间履行合同的凭据。卓凤萍提交了一份由其落款签名、落款时间为2017年11月27日的《确认书》和一份落款确认人为“陈峰”、落款时间为2017年11月30日的《交接确认书》以证明xxx与高华公司对接成功，双方债权债务交割于2017年10月17日。上述《确认书》记载，“鉴于我卓凤萍（商行名称：唐家金德丰）已将高华公司位于珠海市××xxxxxx场地（x号地块）的所有权益全部转让给您，现向您确认：x号地块于2017年10月17日前形成的所有债权债务由我卓凤萍承担；另，我卓凤萍将无条件配合您办理变更手续及其他相关手续”。上述《交接确认书》记载，“就（唐家金德丰），位于珠海市××xxxxxx场地x号地块上的沙、两台铲车、集装箱板房、三台空调、办公家私等及相关的合同资料（包括和高华公司合同、按金单）。现移交给xxx”。高新区金德丰对上述《确认书》和《交接确认书》三性均不予认可，表示陈峰不是其人员，亦不是其代理人。原告对上述《收据》和两份确认书的三性均予认可，但表示xxx在扣除卓凤萍相应租金后并未实际支付给原告，不能免除两被告对原告在整个租赁期间交付租金的责任。原告提交的《珠海市唐家金德丰建材商行用电明细》显示，原告自行核算案涉场地2018年3月用电265.5度，应收电费531元；2018年4月用电268.5度，应收电费537元；2018年5月用电834度，应收电费1668元；2018年6月用电1762.5度，应收电费3525元。两被告对上述明细均不予认可，认为不能证明实际用电，应以电力部门读数为准。原告表示其于后环沙场设有10块出租场地，场内设置有两个总电表，每个总电表各分出5个分电表，x号场地的分电表是从第二个总电表内接通使用，原告每月派工作人员抄写电表读数并拍照存档，抄表后制作《电表确认单》交由x号场地工作人员进行确认，工作人员确认当月电表读数后由原告制作《用电明细》交由对方签收，由于x号场地电表已拆除，目前无法拍摄x号场地的电表读数。原告未能提交2018年3-6月期间有相关人员签收记录的《电表确认单》或是《用电明细》。原告就案涉场地的现状提交了相关照片。原告就其有权出租案涉场地提交了珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签署的珠高新（临）字[2015]0x号、[2017]09号《高新区临时用地合同书》以及珠海市高新建设投资有限公司向原告出具的《委托书》和《关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函》。本院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于高华公司与唐家金德丰、高新区金德丰之间的关系。根据高华公司与唐家金德丰签订的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》及相关押金收据，高华公司已就案涉x号场地与唐家金德丰之间成立租赁合同关系，租赁合同期限于2017年5月31日届满后，双方没有签订新的租赁合同，但唐家金德丰继续使用租赁场地，高华公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。唐家金德丰系个体工商户，其已于2017年10月17日办理注销登记，其债务应由经营者卓凤萍承担。根据xx公司与唐家金德丰签署的《协议书》、xxx与唐家金德丰签署的2017年10月17日《确认书》，可以认定xxx与唐家金德丰之间已就xxx从唐家金德丰处受让案涉x号场地包括场地租赁合同缔约机会、场地上材料及物品等整体权益用于成立高新区金德丰进行经营达成一致，xxx与唐家金德丰之间系场地转让的合同关系，高新区金德丰未在法庭指定期限内对xxx在2017年10月17日《确认书》上的落款签名申请司法鉴定，其关于该签名真实性的抗辩主张，本院不予采信，从该《确认书》结合后续《收据》等材料内容可以看出已明确xxx为案涉x号场地转让的实际受让主体，高新区金德丰关于xx公司系案涉场地受让主体、其与案涉场地租赁无关的抗辩意见，本院不予采信。转让协议达成后，唐家金德丰于2017年10月17日办理了注销手续，高华公司于2017年11月23日收到落款人为高新区金德丰的“名称变更函件”以及能够明确显示唐家金德丰注销时间和高新区金德丰成立时间的有关登记信息资料，其理应知晓高新区金德丰与唐家金德丰系法律意义上完全不同的民事主体，但未有就此提出异议，卓凤萍主张高华公司对案涉场地转让知情的事实，本院予以采信，高华公司虽未与高新区金德丰签订书面的租赁合同，双方已就案涉x号场地形成事实上的租赁合同关系，但未明确租赁期限，为不定期租赁合同，除此以外，双方应受高华公司与唐家金德丰所签租赁合同权利义务条款约束。二、关于案涉场地的腾退。根据卓凤萍提交的《交接确认书》，案涉x号场地及场地上材料及物品等已于2017年11月30日移交予xxx，《交接确认书》上签名确认的陈峰与代表xxx为法定代表人xx公司签署2017年9月7日《协议书》的陈峰姓名一致，卓凤萍提交的《收据》和2017年11月27日《确认书》内容亦能印证案涉x号场地已经由卓凤萍交付予xxx，高新区金德丰关于其与高华公司不存在租赁合同关系、未使用过案涉场地的抗辩主张，本院不予采信。xxx接收案涉场地后用于设立高新区金德丰进行生产经营，如前所述，高华公司与高新区金德丰之间已就案涉x号场地形成事实上的不定期租赁合同关系，高华公司有权随时解除合同，高华公司请求高新区金德丰腾退案涉x号场地并交还高华公司，有事实和法律依据，本院予以支持，卓凤萍将案涉场地转让交付xxx后，其与高华公司的租赁合同关系已自然解除，高华公司请求卓凤萍对腾退场地承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于欠付租金和场地占用费。如前所述，高华公司就案涉x号场地先与唐家金德丰（卓凤萍）成立租赁合同关系，唐家金德丰将案涉场地转让后，高华公司与高新区金德丰成立新的租赁合同关系，没有直接证据显示高华公司确认案涉租赁转让的时间，应以高华公司收到《函件》及相关企业信息资料的时间即2017年11月23日为准，虽然卓凤萍提交的《协议书》、《确认书》等材料可以显示其与xxx协议双方就场地转让前唐家金德丰（卓凤萍）拖欠高华公司的租金等债务存在安排，但未有证据显示高华公司有同意该债务转移，高华公司对案涉场地转由高新区金德丰承租经营的默示同意不能代表其对前面与唐家金德丰（卓凤萍）租赁合同已确定债务的转移表示同意，故卓凤萍应就2017年11月23日以前的欠付租金承担责任，高新区金德丰应就2017年11月23日之后的欠付租金承担责任。经计算，案涉场地于2017年11月23日前未付租金金额为306480元（自2016年11月1日计至2017年11月23日，24000×12.77），卓凤萍已确认其原缴纳的押金48000元已包含在场地转让范围内，无权主张将该押金与未付租金进行抵扣，故卓凤萍应向高华公司支付2017年11月23日前的欠付租金306480元，之后的租金及本案判决生效后的场地占用费应由高新区金德丰向高华公司支付。至于卓凤萍认为高华公司未尽道路维护义务的抗辩意见，本院认为，案涉场地系填海区尚未开发的临时用地，场地内未作封闭，出入主要为工程车辆，合同未就道路硬化进行约定，承租人在签订租赁合同前对场地情况应有较为详细的了解，高华公司已就合同约定的道路场地管理维护义务提交了相应证据，没有证据表明案涉场地有由于高华公司原因导致无法使用的情况，卓凤萍的上述抗辩意见，本院不予采纳。四、关于违约责任。两被告逾期支付租金，应当向原告支付逾期支付租金的违约金。关于逾期付款违约金的计算标准，在没有证据证明原告就此相关损失的情况下，合同约定按欠付租金日3‰计算的标准明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合双方的合同约定和合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整该逾期付款违约金计算标准为以欠付租金为基数按年24%标准自逾期之日起计至付清之日止。原告关于双倍支付场地占用费的主张系根据案涉租赁合同第八条第5款的约定，该约定实际是指合同履行期间内甲方提前通知解除合同后乙方不履行条件下的承租人违约责任，并不适用于本案当事人的违约情形，结合前面所述，原告主张两被告自2018年5月26日起按租金双倍标准支付场地占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于原告主张的电费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告陈述了其每月抄表交承租人确认后制作用电明细的工作流程，却不能提供由相关承租方人员签名确认的《电表确认单》或是《用电明细》，亦无法提供案涉x号场地的电表以供核实当事人用电情况，原告应对其相关电费的主张承担举证不利的责任，对原告关于2018年3-6月欠缴电费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市高新区金德丰建材商行（经营者：xxx）于本判决发生法律效力之日起十日内腾退珠海市高xxxxxx场地（x号地块）并将其交还原告珠海高华市政综合管理有限公司；二、被告卓凤萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付2016年11月16日至2017年11月23日期间的欠付租金306480元；三、被告卓凤萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付上述租金款项的逾期支付违约金（以每月欠付租金为基数，自逾期之日起按年24%标准计至付清之日止）；四、被告珠海市高新区金德丰建材商行（经营者：xxx）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付欠付租金及场地占用费（按24000元/月标准，自2017年11月24日起计至实际腾退之日止）；五、被告珠海市高新区金德丰建材商行（经营者：xxx）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付欠付租金的逾期支付违约金（以每月欠付租金为基数，自逾期之日起按年24%标准计至付清之日止）；六、驳回原告珠海高华市政综合管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29364元，由原告珠海高华市政综合管理有限公司负担6000元，被告卓凤萍负担7000元，被告珠海市高新区金德丰建材商行（经营者：xxx）负担16364元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  范清华人民陪审员  陈淑珍二〇一九年十一月二十五日书 记 员  梁慧欣何倩