长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1729号 原告（案外人）:李建，男，1978年10月14日生，汉族，无职业,现住长春市双阳区。 被告（申请执行人）:王晓瑞，女，1984年7月14日生,汉族，吉林双阳农村商业银行股份有限公司职员，现住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：张雪，吉林梦成律师事务所律师。 被告（被执行人）:齐宏宇，男，1982年5月1日生，汉族,吉林双阳农商行职工,现住长春市双阳区。 委托诉讼代理：王国民，长春市双阳区奢岭街法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）:韩笑，女，1989年6月21日生，汉族，吉林双阳农商行职工,现住长春市双阳区。 委托诉讼代理：王国民，长春市双阳区奢岭街法律服务所法律工作者。 原告李建与被告韩笑、王晓瑞、齐宏宇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告李建，被告王晓瑞及其委托诉讼代理人张雪，被告齐宏宇及被告韩笑的委托诉讼代理人王国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建向本院提出诉讼请求:1、不得执行李建名下位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室5套房屋。2、请求法院确认李建位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室5套房屋归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月24日长春市双阳区人民法院做出了（2017）吉0112民初849号民事判决书，判决如下:一、被告齐宏宇于本判决生效后一次性给付王晓瑞借款本金870万元及利息;二、被告韩笑对上述借款负连带给付责任;三、被告长春市鹏泰房地产开发有限公司在被告齐宏宇抵押房产价值范围内负连带给付责任;四、驳回原告的其他诉讼请求。双阳区人民法院下判决后长春市鹏泰房地产开发有限公司不服一审判决,向长春市中级人民法院申请了再审，再审判决如下;一、维持长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号判决的第一项、第二项。二、撤销长春市双阳区人民法院做出的（2017）吉0112民初849号民事判决第三项，第四项，三、驳回王晓瑞的其他诉讼请求。在两次审理过程中明确了齐宏宇与王晓瑞之间的债务关系成立，长春市鹏泰房地产开发有限公司不承担连带给付责任,鹏泰房地产开发有限公司认可在2017年4月27日之前签订的卖房合同真实、有效。判决生效后，王晓瑞向贵院申请执行后，贵院在执行过程中于2018年12月28日作出的(2018）吉0112执916号之三执行裁定书，查封了齐宏宇所有的挂靠在长春市鹏泰房地产开发有限公司名下位于长春市双阳区山河街道甲二路东泓利港湾商品房55套，车库49套予以查封，其中包括异议人购买的1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室、2栋1单元201室、2栋1单元301室、2栋1单元302室、2栋2单元203室、(3栋3单元309室、3栋3单元409室已出售给案外人找东月）11套房屋，涉案11套房屋长春市鹏泰房地产开发有限公司和齐宏宇于2015年5月1日已出售给异议人，同日异议人与长春市鹏泰房地产开发有限公司签订了《泓利港湾（曾用名山河一品）商品房认购协议》两份，全额支付给齐宏宇涉案11套房屋的购房款合计1899720元,支付方式:抵顶供热入网费493800元，土地出让补偿金1400000元，长春市鹏泰房地产开发有限公司和齐宏宇交付所购房屋钥匙并办理完物业手续。，按年交了取暖费现原告有购房合同和交款收据、物业费收据、取暖费收据为凭可以确认涉案房屋为原告所有,整个购房及交付过程均在齐宏宇与王晓瑞签订抵账协议之前的2015年5月1日之前完成，而且证据充足，案外人于2019年5月21日提起执行异议于2019年8月27日被驳回，故原告诉讼至双阳区人民法院,请求法院依法保护原告的合法权益。 王晓瑞辩称，原告非案涉房屋的实际权利人，且其在起诉状中所陈述的事实与理由部分不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定，故请法院依法审理驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。 齐宏宇辩称，原告请求属实，现该房屋已由原告所有，请求法院保护原告的诉求。 韩笑答辩意见同齐宏宇一致。 原告李建围绕诉讼请求依法提交了以下证据： （一）长春市鹏泰房地产开发公司与李建签订的《山河一品认购协议》两份，证实2015年5月1日李建认购长春市鹏泰房地产开发公司名下的1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、2栋2单元203室、2栋1单元302室、2栋1单元301室、2栋1单元201室、3栋4单元410室、3栋4单元310室、3栋3单元409室、3栋3单元309室共11套房屋，总价款1899720.00元；其中第三条第5项约定“本认购协议签订后，乙方在得到甲方通知后7日内，须携带本认购协议及买方的身份证、印章，至本售楼中心与买方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件；”该条第7项约定“如乙方逾期不签订正式《商品房买卖合同》或未办理银行按揭手续，甲方则无须再次通知买方，即有权将该房屋另行出售于他人，乙方所缴房款不退。”手书第11项“如上述房屋经李建售出后，售楼处负责给购买人出具认购合同或商品房买卖合同。” （二）《企业产权转让协议书》一份，证实2009年3月27日长春市双阳区工业国有资产经营公司与李福臣签订企业产权转让协议，约定将长春市双阳区山河铁木厂整体出售给原企业法定代表人李福臣，企业产权出售价格350000.00元，李福臣接收原企业全部资产，包括5526平方米的土地和310平方米的旧厂房以及原企业应收账款，承担原企业的全部债务和企业改制成本以及资产评估报告以外债务和改制中的遗留问题等。 （三）《占地补偿协议书》一份，证实2012年5月15日李建为甲方、齐宏宇为乙方，就齐宏宇占用原山河铁木厂缩减门市房占地以外的4000平方米土地达成协议，约定占地补偿款为1600000.00元，齐宏宇将建成小区物业产权作价200000.00元抵偿土地补偿款，额外1400000.00元2015年6月1日前支付600000.00元，2017年6月1日支付800000.00元。 （四）《集中供热入网协议》一份，证实2015年5月1日齐宏宇代表双阳区山河街道泓利港湾小区为甲方，李建代表长春市泓利供热有限公司为乙方，协议甲方缴纳集中供热入网费493800.00元，签订时一次付清；第四条约定：本意向书签订后，乙方为甲方提供加入集中供热事宜的技术支持及供热工程施工等服务，------双方约定于2015年10月25日前办结正式入网手续，交清所用相关费用（所缴纳的集中供热入网费将转入泓利供热有限公司账户）。 （五）长春市中级人民法院民事判决书一份，证实经生效判决认定齐宏宇挂靠鹏泰公司开发建设山河街道泓利港湾小区，判决齐宏宇于判决生效后一次性给付王晓瑞借款本金870万元及利息，韩笑与齐宏宇负连带给付责任。 （六）齐宏宇与王晓瑞《抵账协议》一份，证实齐宏宇用部分房屋与王晓瑞抵顶债款。 （七）取暖费收费收据3份，证实李建缴纳包括本案案涉5套房屋2015年、2016年、2017年物业费及取暖费，收款方为泓利供热有限公司。 （八）被查封房屋钥匙9套，证实李建持有被查封房屋钥匙。 王晓瑞对李建提交的以上证据提出：对（一）真实性有异议，在两份认购协议书的第二页均用手写添加了条款第11条，且该条款上没有加盖双方的印章及手印，所以对真实性有异议，其次该证据名称为认购协议，非合法有效的商品房买卖合同，仅凭该协议无法办理产权登记，没有证据证明原告根据该协议交付了购房款项，不能证明原告是案涉房屋的实际权利人，而且在两份认购协议书中第七条已经明确了购买方即本案原告应当如期签订正式的商品房买卖合同，否则出卖方有权将房屋另行出售他人，原告至今与出卖方没有签订正式的买卖合同，没有真实履行双方的合同义务，也能说明该认购协议并没有实际履行；对证据（二）真实性有异议，无法确定上面加盖的印章是国有资产公司的真实印章，其次该转让协议书是国有公司和李福臣与本案无关，而且转让的5526平方米土地也无法确认与本案所占案涉工程土地有关联性，所以该证据不能证明原告对案涉房屋提出执行异议的权利，该证据与本案不具有关联性；对证据（三）真实性有异议，对证明问题有异议，首先该协议书签订的双方为齐宏宇和李建，其二人本身是亲属关系，李建的爱人齐晓雨是齐宏宇的亲姐，所以该占地补偿所约定的款项不具有真实性，占地款项双方约定为160万元，但是李福臣在受让时的价格仅为35万元，其不符合市场交易价格，也没有相关的评估报告来证实价格的合理性，其次不能证明该协议书中的土地在李福臣的名下，原告应当出具相关土地部门的证书或者相关文件来证明李福臣是补偿协议书中占用土地的使用权人，也不能证明李建是上述土地的实际使用权人占用土地应归李建所有，而且双方约定补偿款的给付方式为20万元用小区物业产权作价抵偿，额外60万元于2015年6月1日前支付，剩余80万元于2017年6月1日支付，不能证明双方已经实际履行完毕，原告在诉状中称土地补偿款已经由齐宏宇用案涉房屋进行抵顶，但是双方并没有按照常理签订抵账协议或者是在双方签订房屋买卖合同后由李建向齐宏宇出具收据来证明已经收到了补偿款，另外按照该协议原告在与齐宏宇抵顶房屋的时间为2015年5月1日，该抵房时间并没有到补偿协议中约定的齐宏宇的补偿时间，其中80万元提前两年进行给付，与常理不符，协议仅约定用房屋抵偿的款项为20万元，故该协议不能证明原告是案涉房屋的实际权利人；对于证据（四）真实性有异议，甲乙双方分别为合同标明的为甲方泓利港湾小区（齐宏宇），乙方泓利供热公司，而在乙方签章一栏是李建签字按印，李建不具有供热资质，与齐宏宇签订入网协议不具有合法性，主体也与合同标明的主体不一致，齐宏宇的供热费不应交付给李建个人，该入网协议应当加盖供热公司的公章才有法律效力，基于齐宏宇与李建的亲属关系被告有权利怀疑入网费493800.00元的合理性，另外该协议中约定入网费签订时一次付清，其签订日期为2015年5月1日，同日齐宏宇以鹏泰公司的名义与李建签订认购协议用房屋抵顶入网费，如果该事实属实那么双方也应当签订以房抵账协议，或者直接在入网协议中明确入网费由齐宏宇用房屋抵顶，或者由泓利公司出具相关收据作为收到齐宏宇缴纳入网费的凭证，在没有上述的凭证下不能证明齐宏宇与李建之间以房抵账的事实，以及入网协议的真实履行，而且上述凭证应当在齐宏宇与供热公司之间完成，而非与李建完成，根据合同第四条的约定，双方约定于2015年10月25日前办结正式入网手续，交清相关费用（所缴纳的集中供热入网费将转入泓利供热有限公司账户），也就是说双方约定的缴费期限为2015年10月25日前，但是在齐宏宇与李建签订入网协议的当天即2015年5月1日就以鹏泰的名义与李建签订案涉房屋的认购协议，将缴费时间提前了近半年，明显与约定和常理不符，双方约定的是入网费缴纳到供热公司的账户，根本没提到当天以房抵费的情况，在基于双方的亲属关系，该协议是不真实的，也能进一步证实认购协议的不真实性，案涉房屋在被告查封时仍属于齐宏宇名下的财产，原告没有权利提出执行异议；对于证据（五）和证据（六）的真实性无异议，能够证明根据中院的判决王晓瑞向贵院申请执行案涉房屋；对于证据（七）真实性有异议，由于李建所述其已于2015年5月1日取得案涉房屋，其物业费的缴费起止时间也应当从该年的5月份计算而不应当是10月份，而且根据常识物业费和取暖费缴纳时不应当都交到供热公司出具一张票据，按照原告提供的入网协议如果李建有权将供热费与齐宏宇用以房抵费的形式转化为自己占有房屋，那么供热费也没有必要自己向自己缴纳，且该3张收据的经手人齐晓雨与李建是夫妻关系，不能证实李建真实缴纳该费用；对证据（八）提出，被告无法判断该钥匙是案涉房屋的钥匙，即使是，又由于房屋实际是齐宏宇所有，而齐宏宇与李建的亲属关系不排除齐宏宇将钥匙给李建的可能性，不能证明原告实际占有案涉房屋。 齐宏宇及韩笑对李建提交的证据提出，对真实性无异议，通过该证据能够证明齐宏宇和李建签订的占地补偿协议书也就是企业产权转让协议书所约定的土地，也就是认购协议书中房屋所在的土地，齐宏宇及其挂靠的公司到现在为止没有给付李建供热费、占地费、物业公司建房费，上述费用均是用与李建签订的认购协议书中的房屋做抵顶，该房屋抵顶时间均先于王晓瑞扣押时间，在齐宏宇与王晓瑞签订的抵债协议中没有出售的房屋均抵顶给王晓瑞。 王晓瑞提交了以下证据: （一）《商品房销（预）售许可证》一份，证明泓利港湾项目的开发企业鹏泰公司取得案涉房屋销（预）售许可，许可期限自2014年10月24日至2015年10月24日。 （二）《情况说明》复印件一份，证明：李建于2015年6月8日以按揭方式购买泓利港湾小区一号楼308室， （三）介绍信复印件一份、缓交诉讼费申请书复印件一份，证明齐晓瑞与李建曾是夫妻，李建以经济困难为由向法院提交了缓交诉讼费申请。 李建对王晓瑞提交的证据：对证据（一）无异议，提出认购协议第11条上已经说明上述房屋经李建出售后售楼处负责给购买人出具认购合同或商品房买卖合同。对证据（二）无异议，但提出那套房子是给其父母买的，其还有门市房也是按揭的。对证据（三）真实性无异议，提出符不符合诉讼费缓交条件由法院根据调查决定，与被告方无关。 齐宏宇及韩笑对王晓瑞提交的证据：对证据（一）真实性无异议，提出虽然开发企业办理了预售许可证，但我方与原告方是房屋抵顶形式，原告方无法能居住11套房屋，故我方与原告方约定原告方将上述房屋出卖后，由购买人与开发商签订房屋合同；对证据（二）表示不清楚，不发表质证意见；对证据（三）无异议。 综合以上证据，本院认定事实如下： 2009年3月27日长春市双阳区工业国有资产经营公司与李福臣签订企业产权转让协议，约定将长春市双阳区山河铁木厂整体出售给原企业法定代表人李福臣，企业产权出售价格35万元，李福臣接收原企业全部资产，包括5526平方米的土地和310平方米的旧厂房以及原企业应收账款，承担原企业的全部债务和企业改制成本以及资产评估报告以外债务和改制中的遗留问题等。 2012年5月15日李福臣之子李建为甲方、齐宏宇为乙方签订《占地补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），就齐宏宇占用原山河铁木厂所建门市房占地以外的4000平方米土地达成协议，约定占地补偿款为160万元，齐宏宇将建成小区物业产权作价20万元抵偿土地补偿款，额外140万元2015年6月1日前支付60万元，2017年6月1日支付80万元。 2015年2月4日李建设立了自然人独资企业长春市泓利供热有限公司。 2015年5月1日齐宏宇代表双阳区山河街道泓利港湾小区为甲方，李建代表长春市泓利供热有限公司为乙方，双方签订《集中供热入网协议》（以下简称《供热协议》）一份，约定甲方缴纳集中供热入网费493800.00元，签订时一次付清；第四条约定：本意向书签订后，乙方为甲方提供加入集中供热事宜的技术支持及供热工程施工等服务，------双方约定于2015年10月25日前办结正式入网手续，交清所用相关费用（所缴纳的集中供热入网费将转入泓利供热有限公司账户）。同日，案外人李建与长春市鹏泰房地产开发公司签订《山河一品认购协议》（以下简称《认购协议》）两份，该认购协议记载李建自愿欲购双阳区山河镇山河一品项目1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、2栋2单元203室、2栋1单元302室、2栋1单元301室、2栋1单元201室、3栋4单元410室、3栋4单元310室、3栋3单元409室、3栋3单元309室共11套房屋，总价款1899720.00元；其中第三条第5项约定“本认购协议签订后，乙方在得到甲方通知后7日内，须携带本认购协议及买方的身份证、印章，至本售楼中心与买方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件；”该条第7项约定“如乙方逾期不签订正式《商品房买卖合同》或未办理银行按揭手续，甲方则无须再次通知买方，即有权将该房屋另行出售于他人，乙方所缴房款不退。”该协议另增加手书第11项“如上述房屋经李建售出后，售楼处负责给购买人出具认购合同或商品房买卖合同。”此《认购协议》长春市鹏泰房地产开发有限公司在甲方处盖章、李建在乙方处签字摁印。 2016年9月18日至2017年1月29日期间齐宏宇先后5次在王晓瑞处借款870万元，王晓瑞因与齐宏宇、韩笑、长春市鹏泰房地产开发有限公司因该民间借贷纠纷诉至本院后，2017年7月24日本院作出（2017）吉0112民初849号民事判决：一、被告齐宏宇与本判决生效后一次性给付原告王晓瑞借款本金870万元及利息（利息均按月利2%，计算到判决生效之日止。其中本金550万元的利息从2017年3月19日起计算；100王源的利息从2016年9月26日起计算；220万元的利息从2017年1月18日起计算）；二、被告韩笑对上述借款负连带给付责任；三、被告长春市鹏泰房地产开发有限公司在被告起哄抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。长春市鹏泰房地产开发有限公司申请再审，2018年7月3日吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民再44号民事判决：一、维持长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第一项、第二项。二、撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第三项、第四项，即“三、被告长春市鹏泰房地产开发有限公司在被告起哄抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”判决生效后，齐宏宇、韩笑未履行生效判决确定的义务，王晓瑞于2018年9月26日向本院申请强制执行，本院执行立案案号为（2018）吉0112执916号。2018年12月28日本院作出（2018）吉0112执916号之三执行裁定：对被执行人齐宏宇所有的在长春市鹏泰房地产开发公司名下位于长春市双阳区山河镇甲2路东泓利港湾商品房55套、车库49套予以查封。查封期限三年。商品房分别为：（一）1栋1单元202室;(六)2栋3单元205室；（八）2栋3单元207室；（四十六）3栋4单元310室；（四十七）3栋4单元410室------。李建对本院查封上述房屋提出书面异议，本院作出（2019）吉0112执异59号之一执行裁定，驳回案外人李建的异议请求，李建提起案外人执行异议之诉。 本院认为，李建主张排除对案涉房屋的执行，应当提供证据证实对案涉房屋拥有排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”。关于李建是否是权利人、其权利能否排除执行问题。参考《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》（以下简称《解答》）问题十九：“不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉？金钱债权执行中，以物抵债受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产。（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款。（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”的规定，即使依照《认购协议》，11套房屋总价款应为1899720.00元，而按《补偿协议》及《供热协议》到期债权为513800.00元，另1400000.00元在签订认购协议时并未到期，李建也没有提供进行了其他支付的证据，故不符合《解答》第（一）项“达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满”的规定。李建与鹏泰公司签订的《认购协议》第二条第一项记载“乙方自愿欲购”，结合第三条第5项、第7项、第8项内容及本协议名称，说明《认购协议》只是意向性协议，不是已经实际购买协议，《认购协议》第三条第11项也不能证实是替齐宏宇卖房而后用卖房屋的价款还债的“以钱还债”还是房屋归李建所有的以物抵债，双方未签订正式《商品房买卖合同》也没有办理备案登记，亦未签订合法有效的以物抵债协议，李建不具备取得合法物权期待权的条件，不符合《解答》第（二）项“在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议”的规定。《认购协议》第二条第1项扩注约定面积“最终以测绘部门为准，房款多退少补”，说明《认购协议》记载的面积不是最终面积，房屋价款不是最终确定的不动产价值金额，不能确定案涉房屋“用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应”，双方又没有签订抵债协议，不符合《解答》第（三）项的规定。《商品房销（预）售许可证》证明自2014年10月24日至2015年10月24日案涉房屋已经许可销售，李建签订《认购协议》后，在法院查封前已经具备签订正式《商品房房买卖合同》或办理备案登记条件，李建无正当理由未予履行购买手续，不属于“非因受让人自身原因未能办理过户登记。”，不符合《解答》第（四）项的规定，且李建主张的按《认购协议》第三条第11项李建将房屋出售后由鹏泰公司与买方签订买卖合同，省略中间交易规避纳税，不符合法律规定。致于李建提供的物业费收据、取暖费收据及钥匙收据，因其对案涉房屋既未签订以物抵债协议，又未办理正式《商品房买卖合同》或购买房屋备案登记，不影响对李建不享有足以排除执行的实体权利的认定。综上，李建提供的证据不足证实案涉房屋已经合法以房抵债，不足以证实其具有对案涉房屋排除执行的权利，故其排除对案涉房屋的执行的请求应不予支持，对其确认案涉房屋归其所有的请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下： 驳回原告李建的诉讼请求。 案件受理费12011.00元，由原告李建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王晶明 人民陪审员  安笑云 人民陪审员  马建新 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  王 健