河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初6016号原告信阳市电影发行放映公司。法定代表人海萍。住所地：信阳市浉河区。统一社会信用代码91411500711271560M。委托代理人郑智军，男，1972年1月8日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，系公司员工，代理权限为特别授权。被告程世贵，男，1966年2月6日出生，汉族，户籍地河南省信阳市浉河区。原告信阳市电影发行放映公司与被告程世贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理，原告信阳市电影发行放映公司法定代表人海萍、委托代理人郑智军及被告程世贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市电影发行放映公司诉称，2013年2月1日起至2018年1月31日止和2016年12月31日起至2021年12月31日止。原告与被告签订了两份房屋租赁合同，两份合同月租金共15800元，按租赁合同第二条约定缴纳租金。被告向原告一次性支付2000元作为保证金，若被告拖延交租超过15天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金。签订后，原告体谅被告的困难，曾多次缓租给予方便，因自身原因被告从2018年以来月月开始拖欠、原告月月催缴，至现在拖欠2019年6月、7月、8月中旬房租费共计31133元。原告向被告多次催交租金另先下达催缴通知书未果后，为了避免国有资产流失，维护单位的合法权益不受侵害。原告于2019年6月21日向被告发出解除房屋合同通知书，面告被告支付租金及解除合同腾出房屋，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金，没意愿腾出房屋。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告以种种借口无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、依法判决被告支付原告所欠租金31133元，请求支付被告所拖欠的租金；2、依法判决被告交出房屋力保国有资产不被流失；3、依法判决被告支付原告按合同规定承担违约金人民币12360元；4、依法判决原告不返还被告保证金2000元；5、依法判决被告解除房屋合同；6、本案所有诉讼费由被告承担。被告程世贵辩称，对原告所述事实无异议，所有的款项会在2019年2月底之前还清（不包含滞纳金）。经审理查明，2016年12月31日原告信阳市电影发行放映公司与被告程世贵签订了租房合同，合同约定：乙方程世贵（下称乙方）自愿承租甲方信阳市电影发行放映公司（下称甲方）门面房二间、院内房一套。乙方每月向甲方交纳房租14600元，乙方应于签订合同同时向甲方缴纳全年房款的一半，余额必须自合同生效后六个月内向甲方交清。乙方不得拖欠房租款，否则甲方有权按日加收百分之二滞纳金，超半个月未结清，按违约处理。为保证合同的履行，在订立合同时，乙方应一次性向甲方交纳保证金1000元。乙方必须在每月25日前到公司财务科交清水电费，逾期不交，甲方停止供电送水。租赁期间乙方若能履行合同，租房期满乙方凭财务收据领回保证金（不含利息）。如乙方违约，除乙方无权要求返还乙方付的费用和保证金，甲方有权停供水电并收回房屋，同时保留依法追缴欠款的权利；若甲方违约，除退还乙方预交的费用外，双倍返还乙方保证金。该合同有效期为五年，即从2016年12月31日起，至2021年12月31日止，合同期满乙方若续租，经双方协商而定。落款甲方有张翔签名并加盖信阳市电影发行放映公司公章，乙方有程世贵签名。另查明，自2019年6月起被告程世贵开始拖欠房租，6月份仅缴纳房租11000元。2019年6月21日原告信阳市电影发行放映公司向被告程世贵作出《解除房屋租赁合同通知书》，通知书称：因被告未按照合同约定交清房租、缴纳水、电、卫生等各项费用，经多次催告仍推脱支付，现原告依据《中华人民共和国合同法》规定及《租房合同》的约定行使合同解除权，依法通知被告程世贵解除双方于2016年12月31日签订的《租房合同》，并要求被告程世贵最迟在2019年6月28日下午17时前搬出房屋，撤出被告的物品，将房屋及原附属设备、设施归还原告，逾期不搬离视为被告放弃房屋内的物品所有权。庭审中被告程世贵对该通知书表示认可。截至2019年8月20日原告信阳市电影发行放映公司起诉时，被告程世贵已拖欠原告6月房租3600元、7月房租14600元、8月房租9733.33元，共计27933.33元。以上事实，有原告陈述及证据、庭审笔录等材料予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，具体到本案，原告信阳市电影发行放映公司与被告程世贵签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同为有效合同，双方均应严格按照合同履行。原告已将租赁房屋交付被告，被告应当依约履行合同义务。被告程世贵自2019年6月起拖欠6月至8月房租27933.33元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，以及二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告程世贵拖延履行合同主要债务，经原告催告仍未履行，构成根本违约，符合法定解除合同的要件，故原告请求解除合同、要求被告交还房屋并支付2016年6月至8月租金的请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付12360元违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本院认为原告请求的违约金数额过高，故酌定被告程世贵支付原告违约金8380元（27933.33元×30%）。被告程世贵已支付的1000元保证金属于履约保证金，故上述违约金8380元应扣除被告已支付的1000元保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告信阳市电影发行放映公司与被告程世贵于2016年12月31日签订的《租房合同》。二、被告程世贵于本判决生效之日起十日内向原告信阳市电影发行放映公司交还承租的房屋，并支付拖欠的房屋租金人民币27933.33元。三、被告程世贵于本判决生效之日起十日内向原告信阳市电影发行放映公司支付违约金人民币7380元。四、驳回原告信阳市电影发行放映公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为444元，由被告程世贵承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费887元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审判员  王剑二〇一九年十一月二十七日书记员  陈锴