辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1481号上诉人（原审原告）：沈阳安怡物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街28号（7-1-1号）。法定代表人：冷云华，该公司经理。委托诉讼代理人：张志毅，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘双，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国平安人寿保险股份有限公司，住所地：深圳市福田区益田路5033号平安金融中心14、15、16、37、41、44、45、56层。法定代表人：丁新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。上诉人沈阳安怡物业管理有限公司（以下简称安怡物业公司）因与上诉人中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称平安人寿保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。安怡物业公司的委托诉讼代理人张志毅、刘双，平安人寿保险公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安怡物业公司上诉请求：1、在原审认定的基本事实的基础上，依法改判支持安怡物业公司的原审诉讼请求；2、判令平安人寿保险公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原审法院判决认定的事实基本准确，但无论适用法律还是依据合同约定对安怡物业公司的权利保护存在错误和不足之处。一、原审判决并未体现出平安人寿保险公司因违约而应当承担全部赔偿责任的合同法基本原则。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原判决中并未判决因平安人寿保险公司提前三年半单方违约解除合同而给安怡物业公司造成的损失，包括法律明确规定应当赔偿给安怡物业公司的可得利益损失。其次，安怡物业公司在起诉时要求平安人寿保险公司承担因安怡物业公司应平安人寿保险公司的要求对电梯、外立面、窗户、会议室、餐厅等设施设备进行的专项更新改造，包括更新改造安保系统，增加安保、保洁力量等配套服务，共计投入1554.21万元。根据法院的举证责任分配，安怡物业公司也已就平安人寿保险公司的违约给安怡物业公司造成的实际损失向法院提出了评估鉴定申请，但原审法院却以平安人寿保险公司不同意评估鉴定为由，不同意进行评估鉴定。而仅在判决中，以半个月的租金约19万元为限，来赔偿安怡物业公司的实际损失，显然并未以安怡物业公司的实际损失为基础，既未考虑到安怡物业公司的实际投入，也并未兼顾公平原则和诚实信用原则，亦因此损害了安怡物业公司应当获得赔偿的法定的合法权益。二、原审判决并未尊重契约精神，体现当事人意思自治的原则。双方签订的房屋租赁合同第九条9.6款约定：“本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和减少损失及解决纠纷支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、餐旅费等。”本案中，安怡物业公司已就所有直接损失包括可得利益损失提出了具体明确的诉讼请求，并就已发生的诉讼费、律师费、保全费等费用提供了发票以及实际支出的证据，但令人不解的是原审判决虽认定平安人寿保险公司单方违约，但就双方已有明确约定的赔偿事项，却根本没有按照合同约定尊重契约精神，体现当事人意思自治原则，进行公平公正的判决。综上所述，一审法院因平安人寿保险公司的违约所造成的安怡物业公司的实际损失，包括可得利益损失等赔偿范围、赔偿数额，没有体现兼顾公平原则，尊重当事人意思自治的契约精神的合同法基本原则，更没能正确的适用法律，导致一审判决存在严重错判及漏判事项。故，请求二审法院在查清事实的基础上，将此案依法改判支持安怡物业公司的上诉请求。平安人寿保险公司辩称，一、一审判决平安人寿保险公司给付安怡物业公司3.5个月的房屋租金作为赔偿，已经超出了房屋租赁合同9.5款所约定的违约金标准，额外加重了平安人寿保险公司的负担及违约预期，请二审法院予以纠正。安怡物业公司所主张为履行合同所发生的损失（包括对电梯、外立面、窗户、会议室、餐厅等设备设施进行的更新改造）并不真实存在，对其举证的具体损失我公司在质证意见中已经详细发表，故在这里不重复。上述内容仅电梯安装及窗户改造为房屋租赁合同中所约定的项目，其余在合同中并未约定。平安人寿保险公司认为，安怡物业公司有义务按照房屋租赁合同约定的标准提供房屋，至于安怡物业公司为了满足房屋租赁合同约定的标准进行的相关改造并不属于本案中的损失，改造是否实际发生以及如何改造的，平安人寿保险公司既不清楚也没有义务了解。本案中，如果按照安怡物业公司的逻辑来认定损失，岂不是要对该栋楼的建造成本也进行造价鉴定。安怡物业公司上述主张并不成立。平安人寿保险公司与安怡物业公司签订房屋租赁合同时已经约定了违约金为一个季度的租金，并且平安人寿保险公司按照合同约定提前三个月通知了安怡物业公司提前解除合同，原审判决平安人寿保险公司给付安怡物业公司3.5个月的房屋租金作为赔偿，已经超出了房屋租赁合同9.5款所约定的违约金标准，额外加重了平安人寿保险公司的负担及违约预期。二、安怡物业公司诉请要求平安人寿保险公司承担律师费等费用，没有任何依据，法院应依法驳回。关于安怡物业公司提出的律师费用，首先仅凭发票本身无法证明律师费用实际发生；其次，安怡物业公司未提供有效证据证明实际损失的真实数额或与本案的关联性，导致诉讼标的额无端增加，故即使发生相应诉讼费用，也应由安怡物业公司自行承担。综上所述，请求贵院查清案件事实，依法作出公正裁判，以维护平安人寿保险公司的合法权益。平安人寿保险公司上诉请求：1.依法撤销辽宁省沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初910号民事判决，并依法改判平安人寿保险公司仅向某物业公司支付一个季度的租金作为赔偿。2.判令本案一审、二审诉讼费用由安怡物业公司承担。事实与理由：一、一审法院判决平安人寿保险公司给付安怡物业公司2018年8月21日至2019年6月11日期间的租金及物业费，没有事实及法律依据。首先，平安人寿保险公司对于一审法院认定的合同解除时间不予认可，房屋租赁合同解除时间应为2018年8月21日。平安人寿保险公司已经于2018年5月21日，即上诉人提前三个月向某物业公司发函要求解除双方之间的房屋租赁合同。而且，安怡物业公司于2018年7月4日提起诉讼时其具体诉讼请求仅涉及损失赔偿及违约金，安怡物业公司庭审时亦自认平安人寿保险公司已经于2018年7月25日搬离的事实并同意法院对双方合同解除时间进行认定。因此，安怡物业公司在起诉时对房屋租赁合同已经解除的事实没有异议，双方的房屋租赁合同已经于2018年8月21日解除。其次，平安人寿保险公司腾退租赁房屋后，安怡物业公司已经完全恢复了对房屋的处分权利，其应及时处置房屋以避免扩大损失。一审法院不仅判决平安人寿保险公司给付房屋空置期间的租金，还要求平安人寿保险公司给付物业费，有悖公平原则。物业费系因提供物业服务后而发生的费用，平安人寿保险公司搬离后因未接受任何物业服务，理应不再支付任何物业费用。二、根据房屋租赁合同9.5款“违约方应向守约方支付的违约金数额应相当于当年一个季度的租金”的具体约定，平安人寿保险公司向某物业公司支付的违约赔偿金的数额不应超过一个季度的租金。安怡物业公司自认平安人寿保险公司已经于2018年7月25日搬离租赁场所的事实，且平安人寿保险公司也积极向被上诉人履行了返还租赁房屋钥匙的义务。因此，安怡物业公司应从取得租赁房屋处分权利之后就对外寻租，即安怡物业公司寻租期的时间起算点应为2018年7月25日。一审法院判决平安人寿保险公司给付安怡物业公司3.5个月房屋租金作为赔偿，与双方房屋租赁合同约定不符，并额外加重了平安人寿保险公司的负担，二审法院应予纠正。综上所述，请求二审法院查清事实，依法改判支持平安人寿保险公司的上诉请求，以维护平安人寿保险公司的合法权益。安怡物业公司辩称，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”首先，平安人寿保险公司应按合同约定支付租金、物业费至合同权利义务终止之日，虽然本案中平安人寿保险公司电销中心于2018年5月21日向某物业公司发函，通知安怡物业公司解除合同。但本案中未发生法定或合同约定的合同解除事由，平安人寿保险公司一方不享有单方面的合同解除权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中安怡物业公司在收到解除通知后三个月内向人民法院起诉，因此该通知不发生解除合同的法律效力。综上所述，请求贵院在查清事实的基础上，依法裁定驳回平安人寿保险公司的上诉请求。安怡物业公司一审起诉请求：1.赔偿安怡物业公司实际损失人民币37053798.7元；2.向某物业公司支付违约金人民币2618397.38元；3.赔偿安怡物业公司为履行合同所发生的损失7778900元；4.承担本案全部的诉讼费、保全费、律师费、鉴定费等相关费用。一审法院查明，2011年11月10日安怡物业公司作为甲方，中国平安人寿保险股份有限公司辽宁分公司（以下简称“平安人寿保险公司辽宁分公司”）作为乙方，双方签订房屋租赁合同。合同约定“1.1甲方将位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦地上二至五层房屋，建筑面积10494.05，使用面积共计约6787.45平方米出租给乙方使用……3.1.1租赁期限自2011年11月10日到2021年11月9日。甲方同意乙方根据经营的需要进行装修……并免除三个月装修期间（即2011年11月10日至2012年2月9日）的租赁费用。”关于违约责任，合同约定“9.5除非本合同有单独约定，违约方因违约须向守约方支付的违约金数额应相当于当年一个季度的租金。”2014年4月25日，安怡物业公司作为甲方，平安人寿保险公司辽宁分公司作为乙方，平安人寿保险公司电销中心作为丙方，三方签订租赁合同主体变更协议。协议约定，自2014年5月1日起，原合同中乙方（平安人寿保险公司辽宁分公司）的权利义务转给丙方（平安人寿保险公司电销中心）享有和承担。除协议约定情形外，原合同其他内容保持不变。2015年7月20日安怡物业公司作为甲方，中国平安人寿保险股份有限公司沈阳电话销售中心（以下简称“平安人寿保险公司电销中心”）作为乙方，双方签订房屋租赁合同。合同约定“甲方将位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦地上六至七层房屋，建筑面积3085.7平方米，使用面积共计约2055.25平方米出租给乙方使用。”租赁期限自2015年7月20日到2021年11月9日，免租期为2015年7月20日至2015年9月19日。关于违约责任，合同约定“除非本合同有单独约定，违约方因违约须向守约方支付的违约金数额应相当于当年一个季度的租金。”2016年7月12日，安怡物业公司作为甲方，平安人寿保险公司电销中心作为乙方，平安人寿保险公司作为丙方，三方签订租赁合同主体变更协议。协议约定，自2016年8月9日起，乙方将原协议中作为乙方的权利义务一并无偿转让给丙方，甲丙双方租赁合同关系即告成立。除协议明确变更内容之外，原协议内约定的租赁区域、租赁面积等其他内容对丙方继续有效。2018年5月21日平安人寿保险公司电销中心向某物业公司发出关于解除平安人寿沈阳电话销售中心华利职场房屋租赁合同的告知函，内容为平安人寿保险公司电销中心决定自2018年8月21日起不再租赁案涉房屋，提前解除2份房屋租赁合同，并将按照房屋租赁合同的约定承担相应责任。2018年5月25日安怡物业公司向平安人寿保险公司电销中心发出回复函，表示不同意提前解除房屋租赁合同。2018年7月25日、2018年8月3日平安人寿保险公司向某物业公司分别发出租赁房屋移交及归还通知书及租赁房屋交还告知书，表示截止2018年7月25日已经清空租赁区域内所有物品，将钥匙交还安怡物业公司，但安怡物业公司未接收。2018年8月7日安怡物业公司向平安人寿保险公司发出回复函，表示已向人民法院提起诉讼，一切以法院判决为准。2018年8月20日，辽宁省公证处出具公证书，对平安人寿保险公司电销中心向某物业公司工作人员送达钥匙的过程进行保全证据公证。公证书记载2018年8月8日平安人寿保险公司电销中心代理人与公证人员向某物业公司送达钥匙，安怡物业公司工作人员拒绝接受。当日平安人寿保险公司电销中心通过快递形式向某物业公司邮寄钥匙六把及附函一份。另查明，双方就安怡物业公司提供设施设备更新、装修等问题多次往来邮件进行协商。安怡物业公司对电梯、会议室、餐厅、窗户、外立面、办公室、监控等设施进行了更新改造，将部分房屋回收并支付赔偿款，还提供了增强安保等配套服务。上述费用安怡物业公司主张共计投入1554.21万元，折旧后计算损失为7778600元。另外，安怡物业公司支出律师费1315009.9元。再查明，诉讼双方对平安人寿保险公司已支付2018年8月9日前租金、物业费等费用无异议。安怡物业公司在庭审中认可平安人寿保险公司搬离时间为2018年7月25日。平安人寿保险公司另提交一份转账凭证证明其租金、物业费支付至2018年8月21日。另外，在本案诉讼过程中，安怡物业公司就其主张的未履行合同产生的装修改造费用向一审法院申请鉴定。双方对是否鉴定存在争议，平安人寿保险公司于2019年5月30日向一审法院书面答复不同意鉴定。一审法院于2019年6月11日向某物业公司释明出于节省诉讼时间、降低诉讼成本考虑，本案不进行装修评估鉴定，并通知安怡物业公司可自行处置涉案房屋。上述事实，有各方当事人陈述以及房屋租赁合同、租赁合同主体变更协议、解除租赁合同告知函、回复函、租赁房屋交还告知书、租赁房屋移交及归还通知书、照片、当事人双方往来邮件、电梯产品买卖合同、电梯买卖安装免费保养合同书、会议室装修合同、工程施工合同、工程承包合同、施工承包合同、回收房屋合同、票据、监控设备销售安装合同、劳动合同书、律师费发票、公证书、租金支付凭证等证据材料，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，安怡物业公司分别与平安人寿保险公司、平安人寿保险公司辽宁分公司签订的两份房屋租赁合同合法有效。平安人寿保险公司通过签订两份租赁合同主体变更协议，承接了两份房屋租赁合同中承租人的权利义务，应按合同约定履行。在合同约定的租赁期限尚未届满，亦未发生法定或合同约定的合同解除事由的情况下，平安人寿保险公司要求解除两份房屋租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于平安人寿保险公司应承担的违约责任的金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”首先，平安人寿保险公司应按合同约定支付租金、物业费至合同权利义务终止之日。虽然本案中平安人寿保险公司电销中心于2018年5月21日向某物业公司发函，通知安怡物业公司解除合同。但本案中未发生法定或合同约定的合同解除事由，平安人寿保险公司一方不享有单方面的合同解除权。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中安怡物业公司在收到解除通知后三个月内向人民法院起诉，因此该通知不发生解除合同的法律效力。本案中平安人寿保险公司于2018年7月25日搬离案涉房屋，双方因存在争议未办理交接。在本案诉讼过程中又因安怡物业公司主张对涉案房屋装修改造进行评估鉴定，双方对是否需要鉴定及鉴定范围始终未能达成一致，平安人寿保险公司于2019年5月30日向一审法院书面答复不同意鉴定。为避免损失继续扩大，一审法院于2019年6月11日向某物业公司释明其可正常处置案涉房屋，因此应以该日期作为双方合同权利义务终止之日。平安人寿保险公司已提供转账凭证证明其租金支付至2018年8月21日。因此，平安人寿保险公司应向某物业公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物业费，其中二层至五层应支付金额为6592752.46元（8212814.5元÷365天×293天），六层至七层为1996295.29元（2486852.5元÷365天×293天），共计8589047.75元。其次，关于安怡物业公司主张的违约金及装修改造损失问题。案涉房屋租赁合同虽然约定违约金为一季度租金，但考虑到本案实际情况，一审法院认为应予适当调整。因平安人寿保险公司提前解除合同给安怡物业公司带来可得利益的损失，且案涉房屋为大面积商业用房，鉴于沈阳市商业用房租赁市场闲置率较高的实际情况，安怡物业公司继续出租存在相当程度的困难，故应当给予安怡物业公司一定的寻租期，平安人寿保险公司负担相应的费用。关于安怡物业公司要求平安人寿保险公司赔偿装修改造费用的问题。安怡物业公司主张的各项费用中，仅有电梯安装及窗户改造为双方在房屋租赁合同中约定的项目，其余在合同中未作书面约定。但鉴于对安怡物业公司为履行合同而进行了实际的投入，因平安人寿保险公司提前解除合同给安怡物业公司造成的损失，平安人寿保险公司应承担相应赔偿责任。综合本案证据，证明安怡物业公司进行的装修改造是否属于平安人寿保险公司专用，及上述装修改造在双方租赁合同解除后是否能够继续使用具有较大难度，出于降低诉讼成本考虑，一审法院已向某物业公司释明不进行评估鉴定，将该部分损失纳入平安人寿保险公司应承担的违约责任中综合考量。综上所述，根据安怡物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定平安人寿保险公司支付安怡物业公司3.5个月房屋租金作为赔偿，其中二层至五层应支付1109883.1元，六层至七层应支付253866.19元，共计1363749.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、中国平安人寿保险股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向沈阳安怡物业管理有限公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物业费8589047.75元。二、中国平安人寿保险股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向沈阳安怡物业管理有限公司支付1363749.29元。三、驳回安怡物业公司其他诉讼请求。如果中国平安人寿保险股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279052元，由沈阳安怡物业管理有限公司承担197582元，中国平安人寿保险股份有限公司承担81470元。本案诉讼双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉租赁合同应于何时解除的问题。平安人寿保险公司于2018年5月21日向某物业公司发函，通知解除双方之间的房屋租赁合同，并表示自2018年8月21日起不再租赁案涉房屋。因此，平安人寿保险公司认为，案涉房屋租赁合同的解除时间应为2018年8月21日。但合同解除权是法律赋予非违约方的权利，本案租赁合同的解除系因平安人寿保险公司单方违约所致，平安人寿保险公司既不享有合同约定的解除权，也不享有法定解除权。平安人寿保险公司虽然向某物业公司发送了解除合同告知函，但安怡物业公司已经提出异议，双方租赁合同不能当然解除。诉讼双方对是否解除合同产生纠纷诉至法院，是否发生合同解除的效力需要通过法院裁判来确定。因此，案涉租赁合同的解除时间应当以法院判决下达的时间为准。一审法院将合同解除的时间确定为2019年6月11日的原因是诉讼双方对是否需要鉴定及鉴定的范围产生争议，平安人寿保险公司于2019年5月30日向一审法院书面答复不同意鉴定，故一审法院将合同的解除时间确定为2019年6月11日。对合同解除时间，安怡物业公司一审时表示同意由法院认定，且一审法院已确定的合同解除时间早于判决下达时间，平安人寿保险公司又对此提出上诉。鉴于上述情况，本院对一审法院确定的合同解除时间予以确认。本案合同的解除时间为2019年6月11日，2019年6月11日前租赁合同并未解除，所以平安人寿保险公司应当依案涉租赁合同之约定向某物业公司支付租金和物业费。平安人寿保险公司上诉主张，其不应当支付物业费，没有事实依据，本院不予支持。关于合同解除后的损失赔偿问题。根据相关法律规定，对违约方给非违约方所造成的损失，违约方除向非违约方支付违约金之外，非违约方还存在其他损失的，违约方应当对超出违约金部分的损失承担赔偿责任。本案租赁合同约定的违约金数额并不足以弥补安怡物业公司为履行合同进行的实际投入。根据上述法律规定及填平原则，平安人寿保险公司上诉主张其仅应当根据合同之约定向某物业公司支付相当于当年一个季度的租金作为赔偿，没有事实依据，本院不予支持。因对安怡物业公司损失的具体数额，诉讼双方各执一词。安怡物业公司主张，平安人寿保险公司应当赔偿损失数额包括律师费、保全费、评估费以及专项改造损失。一审法院认为，证明装修改造属于平安人寿保险公司专用及在合同解除后能否继续使用难度较大，出于节约诉讼成本的考虑，一审法院酌定平安人寿保险公司给付安怡物业公司3.5个月的租金作为经济补偿。本院认为，本案系平安人寿保险公司单方解除合同而导致安怡物业公司受损，平安人寿保险公司应当对合同的解除承担主要责任，但同时安怡物业公司也负有减损义务，采取积极的措施，避免损失的扩大。因本案租赁物为商业用房，面积大，租期长，安怡物业公司为履行合同也确实进行了投入，合同解除后安怡物业公司的损失客观存在。在此基础上，一审法院酌定为3.5个月的赔偿标准，该赔偿标准系综合考虑了上述因素，一审法院行使自由裁量权适当，诉讼双方当事人利益基本平衡，对此本院予以维持。综上所述，安怡物业公司与平安人寿保险公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费360522元,由沈阳安怡物业管理有限公司负担279052元。由中国平安人寿保险股份有限公司负担81470元。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一九年十一月二十七日书记员  李丹妮法官助理林敏