河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1281民初1081号原告：王志祜，男，1963年7月9日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：王志顺，男，1950年8月15日出生，汉族，住河南省新安县，系王志祜哥哥，代理权限为一般代理。被告：吕智，男，1962年5月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陈星子，河南晨风律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王志祜与被告吕智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2016）豫1281民初1465号民事判决书，原告王志祜不服判决，向三门峡市中级人民法院提起上诉。三门峡市中级人民法院作出（2017）豫12民终938号民事裁定书，裁定撤销原判，案件发回本院重审。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告赔偿原告各项损失共计470000元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年5月30日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告王志祜购买被告吕智位于新安县西区临310国道坐北向南楼房（即玫瑰空中花园）一层东起第七间房屋，面积50平方米，价款为50000元。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告也向原告出具了收条。房屋建成后，被告不向原告交付房屋，经评估该房屋价值470000元。被告违约行为给原告造成损害，依据法律规定，被告应予以赔偿，故诉至法院。被告吕智辩称：1、原告所诉超过法定时效。2、原告的诉讼标的已不归答辩人所有。3、原告诉讼的目的是不愿承担共同建房的费用，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：证据3《竣工验收备案证书》系复印件，不能真实性，本院不予采信。原告证据4《保管协议》，被告对真实性予以认可，本院予以采信。证据5《（2014）新民初字第1488号民事裁定书》客观真实，本院予以采信。证据6《鉴定意见》已超出有效期，本院不予采信。证据7《诉状》、《三门峡市中级人民法院的庭审笔录》，客观真实，本院予以采信。证据8《诉状》、证据9《参加诉讼申请》，与本案无关，本院不予采信。被告证据1《（2013）三民四初字第3号民事判决书》、《（2013）豫法民三终字第69号民事判决书》，客观真实，本院予以采信。证据2《证人孔某证言》、证据3《证人董某证言》、证据4《行政起诉状》，本院予以采信。本案审理过程中，本院对涉案房屋价值进行了评估，并由鉴定机构出具评估报告，评估结果为涉案房产平均市场单价为9630元/平方米，总价值为481500元，鉴定费5500元。在评估过程中，因涉案房屋结构具有重大改变，双方均不能确定原房屋具体准确的地点，评估报告以涉案房屋均价予以评估，故原告认为该评估价格过低，被告认为不能以均价予以计算。本案认为，该评估报告系双方当事人共同委托，客观真实，能否反映涉案房屋的价值，本院予以采信。依据本案有效证据及当事人陈述本院确认如下案件事实：2003年5月30日，原告王志祜与被告吕智签订《协议书》一份，写明：“原、被告双方和孔某经协商，共同在新安县城××区竞买土地一区，面积3600多平方米。双方自愿达成以下协议：吕智因资金不足，愿将在此区所建楼房的一口门市房一间（面积约为40至50平方米中间，紧挨原告王志祜门市房）的所有权转让给王志祜，原告王志祜支付给被告吕智房价款50000元。合同签订后，原告王志祜如约向被告吕智支付50000元。后孔某、吕智、王志祜取得（2004）第253号国有土地使用权证，获得相关土地使用权，并以该土地与他人合作进行房地产开发经营，开发了“新安县玫瑰空中花园”项目，并已实际建成。一层门面房每间为50平方米。在涉案“新安县玫瑰空中花园”建设过程中，洛阳傲视房地产开发公司对王志祜、吕智、孔某以房地产开发经营合同纠纷为由提起诉讼，三门峡市中级人民法院于2013年5月23日作出（2013）三民四初字第3号民事判决书，判决王志祜、吕智、孔某协同洛阳傲视房地产开发公司办理（2004）第253号国有土地使用权证过户手续。后该案在河南省高级人民法院审理过程中，王志祜与洛阳傲视房地产开发公司达成调解。另查明，新安县人民法院于2014年受理了原告王志祜与被告吕智房屋买卖合同纠纷一案，原告王志祜于2015年6月4日撤回起诉。后原告王志祜又于2015年9月23日提起诉讼。本院认为：原、被告双方自愿订立房屋买卖合同，被告吕智自愿将涉案房屋出卖给原告王志祜，其应如实履行合同义务。现被告吕智将房屋出售给他人，造成了双方房屋买卖合同不能履行，其行为已构成根本违约，被告应退还原告购房款50000元。原、被告签订了《协议书》，按照该协议约定，被告吕智应履行交付房屋的义务，现因被告吕智违约，房屋无法交付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告吕智应对原告王志祜的损失予以赔偿。关于原告损失数额的确定问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该房屋经评估公司评估，现在价值为481500元，由此可以确定被告吕智违约造成了原告王志祜房屋价值损失为431500元。同时，对于原告损失数额的确定还应考虑到合同签订及履行的特殊状态，本案中，双方的房屋买卖合同于2003年签订，而直至2014年涉案房屋才建设完成并办理相关证照，期间合同一直处于不能履行的停滞状态。在建设房屋过程中，合同签订时房屋并未实际建设，双方签订合同三年后才与他人签订合同建设房屋，最终在建成房屋后原告取得房屋的请求权，在此期间，原、被告双方作为土地共有权人因未履行房地产开发合同的义务，相对人将其诉至法院，并造成诉讼。由此可以看出，原、被告的行为对造成合同一直处于停滞状态均具有一定影响，而正是在该停滞状态持续期间，房屋价格由双方约定的50000元上涨至现价值，原告对合同停滞、房价上涨造成的损失亦具有一定过错，结合本案实际情况，应由原告自行承担30%，即129450元。综上，被告吕智应退还原告王志祜购房款50000元，并赔偿损失302050元，鉴定费5500元也应由被告承担。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，本案系房屋买卖合同纠纷，且双方在《协议书》并未约定交付房屋的履行期限，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。因本案未约定履行期限，本案诉讼时效应自原告要求被告履行合同义务的宽限期满之日，或被告明确表示不再交房之日起开始计算，而被告无证据证明原告明确要求其交付房屋的日期，或者被告已明确向原告表示不再交付房屋，诉讼时效未起算，原告有权诉请被告履行合同或赔偿损失。同时，被告吕智称原告于2009年已知晓涉案房屋被出售，但被告吕智在2013年相关诉讼案件中，明确否该其转让房屋协议的真实性，原告无法明确知悉房屋已转让，其权利受到侵害。综上，被告证据不能证明诉讼时效期间已起算，原告有权要求被告赔偿损失，故本案原告起诉并未超出诉讼时效，被告该辩称理由本院不予采信。综上，对于原告王志祜的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕智于本判决生效后十日内返还原告王志祜购房款50000元，并赔偿原告损失302050元及鉴定费5500元；二、驳回原告王志祜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，由被告吕智承担6638元，原告王志祜承担1712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  余 飞人民陪审员  李莎莎人民陪审员  张 丽二〇一九年十一月八日书 记 员  郜翠翠