广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1971执异437号 案外人：叶绍波，男，汉族，1974年2月25日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：管金梅，广东众慧律师事务所律师。 委托代理人：吕华玉，广东众慧律师事务所律师。 申请执行人：蒋凤珠，男，汉族，1965年1月21日出生，住江西省吉安市新干县。 申请执行人：蒋欠珠，男，汉族，1967年9月10日出生，住江西省吉安市新干县。 两申请执行人的共同委托代理人：罗正兵，广东华文律师事务所律师。 两申请执行人的共同委托代理人：任凭，广东华文律师事务所律师。 被执行人：王包锐，男，汉族，1964年7月3日出生，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人蒋凤珠、蒋欠珠与被执行人王包锐之间的（2019）粤1971执恢1021号案件过程中，案外人叶绍波向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人叶绍波称，本院在执行（2019）粤1971执恢1021号裁定书过程中，查封位于东莞市××××面村小组的房产（房产证号：粤房地证字第××号），因该财产属于异议人所有，现提出书面异议，请求本院中止对该财产的查封及执行。 2007年9月24日，异议人与被异议人王包锐、案外人廖燕红签订《房地产买卖合同》，约定被异议人王包锐、案外人廖燕红将位于东莞市石排××村小组开发区××路的房地产（房产证号：粤房地产证字号第C0746057号和粤房地产证字号第C0977003号）转让给异议人，并约定该房地产交易总金额为143万元，异议人于合同签订后当天内支付定金50万元，于2007年10月24日前支付第一期房款83万元，第二期付款10万元，在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。异议人已分别于2007年9月24日、2007年11月8日、2007年11月16日及2010年12月29日向被异议人王包锐、案外人廖燕红支付房款共计143万元。异议人与被异议人王包锐、案外人廖燕红在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且异议人在人民法院查封之前已支付全部价款并合法占有该房产，根据相关法律规定，异议人的异议请求应获得法院的支持。请求本院裁定中止对位于东莞市××××面村小组的房产（房产证号：粤房地证字第××号）的查封及执行。 申请执行人蒋凤珠、蒋欠珠辩称，请求法院驳回异议申请。第一，异议人与王包锐、廖燕红签订的房地产买卖合同无效，违反宪法第十条、土地管理法第六十三条、2011年全国民事审判会议纪要（法办[2011]第442号）第15条第二款，宅基地上建造的房屋出卖给本集体组织以外的人不具备法律效力，即异议人与被执行人签订的合同违反法律强制性规定，签订合同无效。第二，即使合同有效，异议人主张的房屋权属并未变更登记，不发生物权效力，不得对抗第三人。第三，异议人提交的收据和支票并不能证明付款事实，有可能存在跳票的情况，即异议人并未证明其已经支付全部价款。第四，异议人违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4项，异议人在签订合同后长达十几年时间未及时履行合同约定、办理土地登记，即使王包锐、廖燕红不协助，异议人也没提起诉讼，显然异议人自身有过错。最后，在本案执行中，申请执行人多次与被执行人协商并让步，并达成执行和解协议，但被执行人均又违约，2019年被执行人妻子以案外人身份提起执行异议，案号是（2019）粤1971执异399号。这次又提出本案执行异议。申请执行人认为被执行人属于典型的老赖，请法院加大执行力度，尽快执行完毕。 被执行人王包锐未向本院提交书面答辩意见或证据。 经审查查明，蒋凤珠、蒋欠珠与王包锐之间的租赁合同纠纷一案，蒋凤珠、蒋欠珠依据已生效的（2017）粤1322民初312号民事调解书向本院申请强制执行，本院立（2017）粤1971执9348号案件予以执行。在该案执行过程中，本院于2017年6月21日查封了王包锐名下单独所有的位于东莞市××××面村小组的房产（房产证号：粤房地证字第××号，以下简称“案涉房产”），建筑面积390.46平方米，无抵押，除9348号案件查封外无其他查封。本院目前尚未对案涉房产进行评估拍卖。后蒋凤珠、蒋欠珠与王包锐达成执行和解协议，本院于2018年9月18日裁定终结9348号案件的执行。后根据蒋凤珠、蒋欠珠的恢复执行申请，本院立（2019）粤1971执恢1021号案件予以执行。 叶绍波对本院查封案涉房地产不服，主张其已与王包锐在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同并占有使用案涉房产、付清了全部购房款、对案涉房屋未过户不存在过错。为此提交以下证据：房地产买卖合同及补充说明、收据三张、借条、厂房租赁合同、补充协议，集体土地建设用地使用证、房产证。证据显示：1、2007年9月24日，王包锐、廖燕红、叶绍波签订房地产买卖合同，约定王包锐、廖燕红以143万元价格将案涉房地产和另一处房屋出售给叶绍波，双方对款项支付、房屋交接和登记过户手续等进行了约定。2、收据落款日期为2007年9月24日、2007年11月8日、2007年11月16日，落款处有廖燕红、王包锐签名字样，收据内容为叶绍波分别支付购房款50万元、40万元、43万元，付款方式为石排建行支票。借条显示王包锐于2010年12月29日向叶绍波借款10万元。3、叶绍波主张王包锐、廖燕红已于2007年9月24日将案涉房产权属证书原件交付给叶绍波，此后叶绍波开始占有该案涉房屋并用于厂房出租。叶绍波提交的租赁合同显示为叶绍波向他人出租案涉房产和另一处房产。4、叶绍波主张曾要求王包锐、廖燕红办理过户手续，但王包锐、廖燕红称土地面积、房屋建筑面积的登记面积和实际使用面积有差距，故叶绍波未办理房屋过户手续，其对该主张未提交相应证据。 另查，叶绍波户籍所在地为东莞市赤坎住宅区。 以上事实，有房地产买卖合同及补充说明、收据三张、借条、厂房租赁合同、补充协议，集体土地建设用地使用证、房产证，蒋凤珠、蒋欠珠提交的国家统计局网站页面截图以及执行案件材料、本案问话笔录等附卷为证。 本院认为，本案争议的焦点为叶绍波对案涉土地及房屋是否享有足以排除强制执行的权益，应依法审查案外人叶绍波取得案涉房地产的方式是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 案涉房产坐落之土地为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”等规定，宅基地及地上建筑物买卖为法律、行政法规所禁止。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，有较强的社会保障与社会福利性质，禁止向集体经济组织成员以外的人流转。在房地一体流转格局下，处分房屋的同时也处分宅基地。叶绍波与王包锐并非同一集体经济组织成员，叶绍波也并非案涉土地相关的集体经济组织成员，故叶绍波购买案涉房地产违反法律、行政法规的禁止性规定。根据法律规定案涉房地产也无法办理过户登记，叶绍波对案涉房屋无法办理过户登记存在自身过错。退一步而言，叶绍波提交的证据也不足以有效证明其已付清购房款，以及在查封前已占有使用案涉房产的主张。 综上所述，案外人叶绍波购买案涉集体土地上的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以排除本院的执行措施，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人叶绍波的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇一九年十一月十五日 书记员  王 红