吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初1830号 原告（执行案外人）：吉林亚泰房地产开发有限公司，住所地长春市。 法定代表人：陈继忠，董事长。 委托诉讼代理人：姜天明，该公司员工。 委托诉讼代理人：李赫，该公司员工。 被告（申请执行人）：翁天水，男，1971年10月8日出生，住长春市南关区。 被告（被执行人）：赵婷婷，女，1983年1月23日出生，原住长春市朝阳区. 被告（被执行人）：韩杨，男，1979年1月6日出生，原住长春市南关区。 原告吉林亚泰房地产开发有限公司与被告翁天水、赵婷婷、韩杨案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林亚泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜天明、李赫，被告翁天水、赵婷婷到庭参加诉讼。被告韩杨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林亚泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行坐落于长春市二道区福安街以西、岭东路以北、民丰街以东、安乐路以南亚泰桂花苑25幢101号房；2.确认上述房屋归原告所有。事实和理由：2019年3月14日，原告（案外人）收到长春市南关区人民法院送达的（2019）吉0102执异13号执行裁定书，驳回案外人吉林亚泰房地产开发有限公司的执行异议申请。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。一、执行中被拍卖的房屋为原告所有，不属于被告赵婷婷所有。2013年4月11日，被告赵婷婷交纳首付款14万元。6月24日，原告与赵婷婷签订《商品房买卖合同》，将亚泰桂花苑25幢101号房出售给赵婷婷，总价款45万元，约定付款方式为银行按揭。合同签订后原告为赵婷婷办理了该房预告登记，但赵婷婷并未办理按揭贷款，至今尚欠购房款31万元未予支付，原告未给赵婷婷办理该房的入户手续，即并来交付。2018年11月20日，原告发现该房有人占有使用，经询问得知，该房由被告翁天水通过拍卖取得，占有人提供了法院2017年9月4日作出的（2017）吉0102执748号《公告》。原告方才得知因翁天水与韩杨、赵婷婷民间借贷纠纷一案进入执行程序，该房被法院查封拍卖。原告从长春市房产档案馆调取的《备案证明存根》显示，该房的所有权单位为吉林亚泰房地产开发有限公司，即原告作为开发商是该房的所有权人。赵婷婷虽为该房的预告登记权利人，但赵婷婷却不能因此取得该房的所有权。预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。因此，在判断该房的所有权人时，应依照《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”第（一）项“己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定确定该房的归属。被告赵婷婷仅支付了首期购房款，尚未取得该房所有权，该房目前登记在原告名下，并未移转到被执行人赵婷婷名下，法院应认定原告为该房的所有权人，原告享有排除强制执行的实体权利。二、被告翁天水对属于原告的房屋申请执行是错误的，其行为没有法律依据。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但该通知第16条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。因被告赵婷婷违反《商品房买卖合同》的约定，该房己不可能按照预期过户至被告赵婷婷名下，导致该房预查封无法转为正式查封，被告翁天水及法院不能将该房作为被告赵婷婷的个人财产进行处置。三、查封拍卖该房前后均未向原告支付剩余价款，不符合法定的前提条件。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”该房未办理登记，法院在查封、拍卖该房前有义务对被告赵婷婷的已付款情况及房屋的权属情况进行审查，如果被告翁天水向原告支付剩余购房款31万元，或者原告同意剩余购房款从该财产变价款中优先支付的，才能进行查封，继而进行拍卖。法院查封、拍卖该房不符合法律规定的前提条件。四、拍卖该房给原告造成了巨大损失。法院在预查封未转为正式查封的情况下对该房直接进行拍卖处分，应将原告作为利害关系人进行直接通知，但法院仅通过张贴《公告》这一并不直接且难于发现的形式，使原告失去了在查封拍卖过程中提出异议申请的机会与权利；又未在拍卖后将拍卖款优先支付原告；且原告在提出执行异议之前未接到过法院的执行裁定书或任何法律文书，若非原告自己发现，根本不知该房已被处置。该房2013年时售价即45万元，目前市场售价在50万元以上，被告赵婷婷仅支付了14万元，尚欠购房款31万元，而时隔五年后该房拍卖所得价款仅33.1506万元，且并未支付原告，给原告造成了巨大损失。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定起诉至法院，请求法院依法公正判决。 翁天水辩称，房屋已经登记在赵婷婷名下，我相信房屋管理部门登记的权利人，所以我把钱借给了赵婷婷，不同意原告的诉讼请求。 赵婷婷辩称，同意原告的诉讼请求，房屋我只缴纳了首付款，原告将14万元首付款退还给我，我将房屋还给原告，再将14万元给翁天水。车库外面的电动门是我换的，我出事之后，案涉房屋被人占用，我不知道谁在使用。 韩杨未出庭、未答辩亦未举证。 本院经审理认定事实如下：翁天水与赵婷婷、韩杨民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2014）南民初字第1352号民事判决书，判决赵婷婷于本判决生效后5日内偿还翁天水借款350万元及利息（其中200万元的利息自2014年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至还款之日止，其余150万元的利息自2014年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还款之日止）；韩杨对上述款项在200万元及利息范围内承担连带清偿责任。另本院在该案审理过程中，于2014年8月28日保全查封赵婷婷名下的坐落于长春市二道区福安街以西、岭东路以北、民丰街以东、安乐路以南亚泰桂花苑25幢101号房，并于2016年8月9日继续查封。上述判决生效后，赵婷婷、韩杨均未按照生效的法律文书履行义务，翁天水向本院申请执行，本院立（2017）吉0102执748号执行案件，本院于2018年10月9日在淘宝网进行网络司法拍卖，申请执行人翁天水以33.1506万元的价格拍得。案外人吉林亚泰房地产开发有限公司向本院提出执行异议，称其与赵婷婷签订《商品房买卖合同》，赵婷婷在支付首付款后，未缴纳剩余31万元房款，也并未办理按揭贷款手续。赵婷婷并非案涉查封的商品房所有权人，法院的预查封无法转为正式查封，不能作为被执行人赵婷婷的财产进行处置，请求撤销对坐落于长春市二道区福安街以西、岭东路以北、民丰街以东、安乐路以南亚泰桂花苑25幢101号房的拍卖。本院于2019年3月1日作出（2019）吉0102执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人吉林亚泰房地产开发有限公司的异议请求。 另查，2013年6月24日，吉林亚泰房地产开发有限公司与赵婷婷签订《商品房买卖合同》，约定赵婷婷购买吉林亚泰房地产开发有限公司开发的位于长春市二道区民丰街以东、安乐路以南亚泰桂花苑25幢1单元101号房，房屋建筑面积46.58平方米，总房款45万元，付款方式为银行按揭，首付款14万元，贷款31万元，交付期限2013年7月24日前。该商品房买卖合同已办理备案登记。吉林亚泰房地产开发有限公司曾于2013年4月11日为赵婷婷开具亚泰桂花苑25#101车库首付款14万元的交款凭证一枚，并于2013年7月7日为赵婷婷开具购房款为45万元的销售不动产统一发票一枚。2014年8月21日案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，权利证书号为长房预二D字第201408210057号，该证书记载预告登记权利人为中国银行股份有限公司长春伟峰国际支行，预告登记义务人为赵婷婷。但中国银行股份有限公司长春伟峰国际支行未将赵婷婷的购房贷款实际发放给吉林亚泰房地产开发有限公司。 本院认为，案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的。执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有真实合法的实体权利以及案外人所享有的实体权利能否足以排除对执行标的的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吉林亚泰房地产开发有限公司与赵婷婷签订《商品房买卖合同》，赵婷婷购买了吉林亚泰房地产开发有限公司开发的位于长春市二道区民丰街以东、安乐路以南亚泰桂花苑25幢1单元101号房，同时双方办理该商品房买卖合同的登记备案手续，赵婷婷为登记备案的案涉房屋的权利人，故本院查封登记备案在赵婷婷名下的案涉房屋并无不当。赵婷婷虽仅支付了首付购房款14万元，尚欠购房款31万元未付（合同约定贷款），但由于吉林亚泰房地产开发有限公司与赵婷婷签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，且该商品房买卖合同已办理了登记备案手续，故在该商品房买卖合同依法解除前赵婷婷仍为案涉房屋的权利人，吉林亚泰房地产开发有限公司主张案涉房屋归其所有缺乏法律依据，本院不应支持。由于吉林亚泰房地产开发有限公司与赵婷婷签订的《商品房买卖合同》现尚未被依法解除，即使该商品房买卖合同现在被依法另案判决解除，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，吉林亚泰房地产开发有限公司主张不得执行案涉房屋的请求已不符合该条规定，本院亦不应支持。综上所述，吉林亚泰房地产开发有限公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋亦不能归其所有。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回吉林亚泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8050元，公告费560元，均由吉林亚泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  隋 汉