广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2068号 原告：柳州市连华房地产开发有限公司。住所地：柳州市北站路16号（惠柳京都3栋）。 法定代表人：陈海连，公司总经理。 委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许兴朝，公司员工。 被告：广西十一建建工有限公司。住所地：贺州市建德街130号。 法定代表人：刁详兰，公司董事长。 委托诉讼代理人：封小贤，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：广西贺州华安汽车运输股份有限公司。住所地：贺州市八步区钟山西路2号。 法定代表人：陈振鹏，公司执行董事。 被告：贺州瑞华房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区钟山西路2号客运中心办公楼。 法定代表人：陈振鹏，公司执行董事。 被告：广西瑞通运输集团有限公司。住所地：柳州市文笔路3号。 法定代表人：黄坚，公司董事长。 以上三被告共同委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 原告柳州市连华房地产开发有限公司（以下简称连华公司）诉被告广西十一建建工有限公司（以下简称十一建公司）、广西贺州华安汽车运输股份有限公司（以下简称华安公司）、贺州瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）、广西瑞通运输集团有限公司（以下简称瑞通公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据原告提出的财产保全申请，于2019年2月18日作出（2018）桂1102民保初2741号、（2018）桂1102民保初2741-1号财产保全裁定。贺州市中级人民法院分别于2019年6月6日、6月25日、7月1日作出（2019）桂11民终412号、（2019）桂11民终412号之一、（2019）桂11民终412号之二民事裁定。本院于2019年2月27日作出（2018）桂1102民初2741号民事判决书，当事人不服上诉，贺州市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）桂11民终412号之三民事裁定书，撤销本院作出的（2018）桂1102民初2741号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人江雄青、许兴朝，被告十一建公司委托诉讼代理人封小贤、陈垚锜，被告华安公司、瑞华公司、瑞通公司的共同委托诉讼代理人钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告十一建公司归还原告借款1000万元，并按月利率1.5%计付2018年2月13日至2018年10月15日期间（共242天）的利息121万元；2018年10月16日以后的利息，按月利率1.5%计至本息还清为止。2、判决被告华安公司、瑞通公司、瑞华公司为上述债务承担连带责任。3、判决原告对被告华安公司用于抵押担保的位于贺州市老汽车总站前进西路2号（证号：贺州国用〔2000〕第052-2号）的国有土地使用权价值享有优先受偿权。4、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月26日，原告（乙方）与被告十一建公司（甲方）签订《房地产联合开发合作协议书》，约定十一建公司以其于2017年9月20日与被告华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》上的全部内容与原告进行联合开发。《房地产联合开发合作协议书》第二条约定：“经双方协商确定，本项目前期投入6500万元整，双方出资比例为：乙方出资4000万元整，甲方出资2500万元整。1、本项目前期投入资金6500万元整，乙方承担前期费用4000万元分二次支付，①签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户，②待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元整至华安公司账户，甲乙双方应按股份比例投资前期4000万元，由于甲方目前资金不足，向乙方借资1600万元整，在2018年6月30日前不计利息，2018年7月1日起若甲方未能完成拆迁事宜，甲方按月息1.5%在项目预分配时支付给乙方指定的个人账户。……股东资金由于暂时有困难按比例投资，经对方股东同意，可以向另一个股东借资金，借资金按1.5%月利息支付给出借方”。2018年2月13日，原告（乙方、出借方）与被告十一建公司（甲方、借款方）、华安公司（丙方、担保方）、瑞华公司（丁方、担保方）签订《借款合同》，合同第一条约定：甲方向乙方借款人民币1000万元正。第二条约定：甲方必须将借款用于开发老车站，并支付给丙方。第三条约定：甲方借款期限30天；同时丙方承担借款1000万元直接责任。第四条约定：甲方借乙方1000万元按照壹分五厘（1.5%）月利息计算并支付给乙方指定的个人账户；签订本合同之日起计算，支付不少于两个月的借款利息。第五条约定：甲方承诺如本次借款1000万元，不能按本合同条款履行，责任由甲方承担，甲方同时承担该借款出现的风险。第六条约定：本借款可作为甲方和乙方于2017年12月26日签订《房地产联合开发合作协议书》支付的第二次前期费用款，利息支付至双方约定的条件成熟期止，但支付不少于2个月利息。第七条约定：丙方同意老汽车站的土地21333㎡（证号：贺州国用〔2000〕第052-2）抵押给乙方，除丙方原抵押给银行保款3000万元外无其他债务，丙方同意到国土局及房产登记部门办理抵押给乙方土地及房产为本借款的担保抵押物；并且保证在2月25日完成地上建筑物的住户用户与人员全部清场撤离。同日，原告即按约定将1000万元转入被告华安公司账户，但被告十一建公司并没有按照约定用于开发老车站。借款期限届满后，被告至今未还本付息，还以《借款合同》第六条“本借款可作为甲方和乙方于2017年12月26日签订《房地产联合开发合作协议书》支付的第二次前期费用款”，以及《房地产联合开发合作协议书》第二条第1项中“待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元整至华安公司账户，甲乙双方应按股份比例投资前期4000万元，由于甲方目前资金不足，向乙方借资壹仟陆佰万元整”的约定为借口，拒绝归还借款，并认为该款系原告履行向其提供前期投资的借款义务。但原告认为，《房地产联合开发合作协议书》第二条第1项中关于原告支付3000万元前期投资款是有前提条件的，该前提条件是被告华安公司履行移交地上建筑物及土地的义务后。由于被告华安公司未履行该义务，被告十一建公司关于上述借款1000万元是作为原告支付第二次前期投资款的意见，不符合合同约定。原告当日即按《借款合同》约定将1000万元转入被告华安公司账户，借款期限30天。被告华安公司至今未将该借款归还给原告，而是被瑞通公司挪用了该1000万元借款。被告华安公司也没有按合同约定在2018年2月25日完成地上建筑物的住户与人员全部清除、撤离。至今被告华安公司部分股东闹事占领项目土地及建筑物不准他人进入。政府也因股东闹事停止了项目开发报批工作，项目无法进行。被告十一建公司隐瞒事实，骗取借款，不符合双方约定和法律的规定。原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告十一建公司辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，原告诉请中的款项实际为投资款，款项确实打给了华安公司。此笔借款的本意是连华公司应华安公司的要求，履行老汽车总站房地产项目承包开发合同第二部分付款义务。鉴于当时临近2018年春节，无法在短时间内按照合同办理完成全部搬迁腾空手续，连华公司为了资金安全考虑，转而以借款形式履行老汽车总站房地产项目承包开发合同第二期部分付款义务。在《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》及《房地产联合开发合作协议书》合法有效且合同未解除的前提下，合同应当继续履行，投资款1000万元不应被收回。 被告华安公司、瑞通公司、瑞华公司共同辩称：1.本案款项1000万元是连华公司代十一建公司履行华安公司与十一建签订的经营开发合同书第二期出资款义务，该款项本质上是二期投资款而不是借款。2.涉案的借款合同本质属性是为履行华安与十一建合同所签订的从合同，主合同应当为华安与十一建签订的开发合作合同，在华安与十一建之间的主合同未解除的前提下，连华公司、十一建公司无权要求对该款项主张返还权利。3.该款项转入华安公司账户后，华安公司已按照合同约定用于偿还桂林银行部分贷款8198900元，其余一百多万元用于搬迁成本支付，因此，连华公司主张诉求华安公司、瑞华公司承担连带责任无事实和法律依据。4.瑞通公司非案件合同当事人，本案基于合同所产生的纠纷均对瑞通不产生约束力，瑞通公司严格意义上不属于本案涉案的被告，更不应对案件承担包括连带责任之内的任何责任。 经审理查明，被告华安公司名下的位于贺州市八步区的国有建设用地使用权类型为出让地，已办理不动产权证。2017年9月20日，华安公司与十一建公司签订《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，将“华安居”项目整体承包给十一建公司独立开发经营，十一建公司支付承包金5500万元，第一期为合同签订之日起七个工作日内一次性支付定金100万元，第二期为华安公司提供该公司股东会决议书、取得项目立项备案文件后，待华安公司接到银行还贷通知书之日起十个工作日内，十一建公司支付承包金3000万元用于解除项目用地的抵押，第三期为项目取得《建设工程施工许可证》之日起三十日个工作日支付剩余承包金2400万元。2017年12月26日，原告（乙方）与被告十一建公司（甲方）签订《房地产联合开发合作协议书》，约定十一建公司于2017年9月20日与被告华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》上的全部内容与原告进行联合开发。《房地产联合开发合作协议书》第二条约定：“经双方协商确定，本项目前期投入6500万元整，双方出资比例为：乙方出资4000万元整，甲方出资2500万元整。1.本项目前期投入资金6500万元整，乙方承担前期费用4000万元分二次支付，①签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户，②待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元整至华安公司账户，甲乙双方应按股份比例投资前期4000万元，由于甲方目前资金不足，向乙方借资1600万元整，在2018年6月30日前不计利息，2018年7月1日起若甲方未能完成拆迁事宜，甲方按月息1.5%在项目预分配时支付给乙方指定的个人账户……”。2017年12月27日，原告将1000万元转入十一建公司指定的华安公司的银行账户。 2018年2月13日，原告（乙方、出借方）与被告十一建公司（甲方、借款方）、华安公司（丙方、担保方）、瑞华公司（丁方、担保方）签订《借款合同》，合同约定十一建公司向原告借款1000万元用于开发老车站，借款期限30天，同时约定华安公司承担借款1000万元直接责任，按照月利率1.5%计息。合同第六条约定：本借款可作为甲方和乙方于2017年12月26日签订《房地产联合开发合作协议书》支付的第二次前期费用款，利息支付至双方约定的条件成熟期止，但支付不少于2个月利息。第七条约定：丙方同意老汽车站的土地21333㎡（证号：贺州国用〔2000〕第052-2）抵押给乙方，除丙方原抵押给银行保款3000万元外无其他债务，丙方同意到国土局及房产登记部门办理抵押给乙方土地及房产为本借款的担保抵押物；并且保证在2月25日完成地上建筑物的住户用户与人员全部清场撤离。2018年2月13日，原告通过广西农村信用社银行将1000万元转入被告华安公司账户，原告在银行电汇凭证“附加信息及用途”处注明“借款”字样。 另查明，2017年12月27日、2018年1月5日，原告公司员工许兴朝分别接收贺州“华安居”（暂定名）项目公司贺州瑞华房地产开发有限公司公章、营业执照正本原价等材料。2018年3月20日，华安公司向瑞华公司、十一建公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地移交确认书》，内容：华安公司已将贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地全部腾空搬迁完毕，现移交给瑞华公司、十一建公司。2018年3月23日，瑞华公司向华安公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》，内容：贺州瑞华房地产开发有限公司走访现场，确认贺州市前进西路2号老汽车站内建筑物腾空搬迁完毕。 以上事实，有当事人提交的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》、《房地产联合开发合作协议书》、《借款合同》、银行（银行客户回单）、银行电汇凭证、《移交确认书》、《建筑物腾空移交确认书》等证据予以证实。 本院认为，被告华安公司与十一建公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》均为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，原告已按照《房地产联合开发合作协议书》约定支付1000万元前期投资款，《房地产联合开发合作协议书》第九条第3项约定的合同生效条件成就，以上两份合同均成立并生效。原告与被告十一建公司签订的《借款合同》，约定十一建公司向原告借款1000万元，款项的用途为开发老汽车站即涉案的《房地产联合开发合作协议书》约定的项目贺州市前进西路2号老汽车站。本案借款合同与《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》、《房地产联合开发合作协议书》存在以下的联系：一是从合同签订的时间节点来看，原告与十一建公司于2018年2月13日签订的《借款合同》，属于原告和被告十一建公司、华安公司等合同主体履行2017年12月26日签订的《房地产联合开发合作协议书》、2017年9月20日签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》合同履行期间范围内；二是从借款的用途和作用来看，《借款合同》约定借款1000万元用于开发老汽车站，并约定在满足一定条件下将此借款转化为投资款，该款项的支付亦为了推进贺州市前进西路2号老汽车站项目的开展；三是从合同义务来看，《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》中十一建公司应承担的付款义务包括：第二期为华安公司提供该公司股东会决议书、取得项目立项备案文件后，待华安公司接到银行还贷通知书之日起十个工作日内，十一建公司支付承包金3000万元用于解除项目用地的抵押，而原告在《房地产联合开发合作协议书》中承担的付款义务包括：第一期为签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户（原告于2017年12月27日履行完毕），第二期为待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元至十一建公司指定的华安公司账户。因此，《借款合同》约定的款项1000万元，实际上是原告以借款的名义履行其与十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》中第二期投资款的部分义务，客观上十一建公司也履行了《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》中支付第二期承包金的部分义务。综上，涉案《借款合同》名为借款，实为原告为履行《房地产联合开发合作协议书》合同义务而支付的投资款。 涉案《房地产联合开发合作协议书》是否应继续履行？原告支付的1000万元投资款是否应退回？根据本案合同履行情况分析：一是合同签订后，当事人已实际履行部分合同内容，即原告将项目前期投入资金1000万元转入十一建公司指定的华安公司账户；2017年12月27日起瑞华公司公章已移交原告公司使用、控制，故瑞华公司于2018年3月23日向华安公司出具的《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》应视为原告已对涉案土地上建筑物腾空搬迁完毕的事实进行了确认，即被告十一建公司履行腾空搬迁涉案土地上建筑物的合同义务。二是华安公司名下的涉案土地性质为出让地，不存在土地尚未变性的问题，原、被告之间签订的合同不存在合同履行不能的情形。三是各方当事人在签订合同之前已知投资必然存在一定的困难和风险，各方应当遵循诚实信用、风险共担的原则继续履行合同义务。四是诉讼中，经本院释明原告亦未提出解除合同的主张。综上，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》应继续履行，原告主张十一建公司归还名为借款实为投资款1000万元并支付利息，主张被告华安公司、瑞华公司、瑞通公司承担连带责任，以及主张优先受偿权的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。被告十一建公司抗辩涉案款项1000万元属于原告按照《房地产联合开发合作协议书》向其支付的第二部分投资款的意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二的规定，判决如下： 驳回原告柳州市连华房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费94400元（原告已预交），由原告柳州市连华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  黎志勇 人民陪审员  唐小红 人民陪审员  黄丽霞 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  廖峻乐