青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4670号原告(反诉被告)：青海新千房地产开发有限责任公司，（统一社会信用代码:916301007104859540）。法定代表人:周明辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈海晴、冶有录，该公司法务。被告（反诉原告）：买丽娟，住西宁市。委托诉讼代理人：蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。原告（反诉被告）青海新千房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）买丽娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈海晴、冶有录，被告（反诉原告）买丽娟及其委托诉讼代理人蔡富莲到庭了参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《新千国际广场场地租赁合同》于2019年4月31日已经依法解除;2、请求依法判令被告向原告支付自2016年5月28日至2019年4月30日拖欠的租金1,001,157元;3、请求依法判令被告以上述款项为基数，按7.125%的年利率向原告承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款利息29,901元，以后欠款利息计算至上述款项付清之日止;以上2、3项共计:1,031,058元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月28日,原、被告签订《新千国际广场场地租赁合同》，合同约定:“甲方(原告)将位于××路的商铺租赁给乙方(被告)用于经营品牌(字号)为“哈迪良品”的马来西亚特产项目使用，租赁面积为285.23㎡，租金单价每月100元/㎡，租赁期限自2016年5月28日至2021年5月27日止，租金采取先付后用的原则。”合同约定在租赁期限内甲方给予乙方24个月的免租期，如乙方在合同租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期间的租金。同时，双方对商铺的交付、物业管理及费用、各方的权利义务和违约责任进行了约定。嗣后，在合同履行期间，被告违反合同约定，自2018年5月28日起，擅自关门停业，且拒不缴纳拖欠的租金及物业管理等费用,经原告多次书面催告及向被告邮寄《律师函》，催告全面履行合同，但被告拖延推诿拒不纠正违约行为。综上，依法成立的合同协议各方均应适当、全面的履行,原告依约交付租赁商铺,被告理应依约按期缴纳租金和物业管理等费用。被告违反合同约定，擅自关门停业，且拒不缴纳拖欠的租金及物业管理等费用的根本违约行为，给原告商业街区的整体管理及市场地位造成了巨大的负面影响，侵害了原告的合法财产权益。故，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉至贵院，恳判如所请。被告（反诉原告）辩称：1、原告没有单方面通知被告解除合同的权利；2、原告租给被告的商铺不具备消防验收条件;3、商铺通道一直在进行装修工程导致道路封堵被告无法经营；4、原告强行收走商铺钥匙；5、合同约定有两年的免租期；6、利息合同没有约定，无事实法律依据。针对原告（反诉被告）的诉讼请求，被告（反诉原告）提起了反诉请求：1、依法判令被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间签订的《新千国际广场场地租赁合同》无效;2、依法判令原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）保证金和装修押金32,326元及赔偿被告（反诉原告）装修款350,000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月19日,原告（反诉被告）在一带一路政策下主打进口高端食品、丝路风情街为由招商引资,原告（反诉被告）多次主动与被告（反诉原告）洽谈合作事宜及优惠政策，经考虑与原告（反诉被告）签订《新千国际广场场地租赁合同》,合同约定由被告（反诉原告）承租原告位于××路商铺用于经营品牌“哈迪良品”的马来西亚特产项目使用。在租赁期间经消防部门多次审查，被告（反诉原告）得知原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出租的商铺未经过消防安全审查,且被告（反诉原告）租赁的铺面处被原告（反诉被告）一直在进行装修工程将道路封堵等原因，致使被告根本无法正常经营，导致店内产品过期无法出售，给被告（反诉原告）造成了严重的经济损失。后原告（反诉被告）又以消防检查为由从被告（反诉原告）处将租赁商铺钥匙强行收回，并且原告（反诉被告）在未通知被告（反诉原告）和未经过被告（反诉原告）同意，将被告（反诉原告）精装修的装潢私自拆除，并将该商铺在未经被告（反诉原告）同意的前提下又租赁给了第三方(才子男装)经营。原告（反诉被告）的违约行为导致被告（反诉原告）从原告（反诉被告）处租赁的商铺无法行使承租权，致使被告（反诉原告）的合法权益遭受损害。为了维护被告（反诉原告）的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，支持被告的反诉请求。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称：1、出租的商铺并非不具备消防验收，其无证据证明；2、反诉被告不存在影响反诉原告经营的情形；3、租赁合同已于2019年4月30日解除，不存在将钥匙强行收回的情况；4、因租赁合同解除，原告不存在强行将商铺出租给其他人的情况，被告也无证据证明。故对其反诉请求均不认可。原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提交的证据:1、新千国际广场场地租赁合同一份，意证明原、被告签订的租赁合同约定租金每平米100元，租赁期限5年（2016年5月28日至2021年5月27日）。双方约定合同免租期限24个月，如被告违约提前解除合同，则不享受免租期待遇，需补交免租期内租金的事实；2、律师函一份，意证明原告向被告发律师函，催告被告缴纳房屋租金及物业服务费和擅自停业情况下，原告以书面形式催告被告按照合同约定及时缴纳相关费用，否则依约解除租赁合同的事实；3、房屋交接单一份，意证明被告书面函复原告认可解除场地租赁合同并自行撤场的事实；4、哈迪良品租金明细表一份，意证明被告拒绝缴纳租金及物业费欠付1,001,157元的事实。被告（反诉原告）针对本诉向本院提交的证据：1、租赁合同、政府招商扶持政策一组，意证明合同约定被告有两年的免租期，被告可以对租赁物进行装修装饰和改善，政府对商铺租赁费有资金扶持；2、消防验收意见书一份，意证明原告向被告出租商铺时未通过消防验收，2017年10月21日通过消防验收的事实；3、装修施工照片、视频一组，意证明原告在被告承租的商铺广场长期装修，导致被告无法正常经营；4、铺面转租视频一张，意证明原告在合同期内私自将商铺出租给他人经营的事实。被告（反诉原告）针对反诉向本院提交的证据：1、新千国际广场场地租赁合同一份，意证明租赁期限及原告是在2017年12月才将租赁物交付被告，被告于2017年4月15日才正式营业，双方签订合同明显与实际不符；2、收据一份，意证明被告向原告缴纳保证金30,000元，装修押金2,326元；3、建设工程消防意见书一份，意证明原告交付的租赁物于2017年10月21日通过消防验收，原告违反法律强制性规定，在出租时隐瞒租赁物消防未通过的事实；4、涉案商铺装修照片、视频，证明被告对商铺进行了全面装修，耗费了大量财力，现装修已被原告拆除，给被告造成了严重经济损失；5、装修施工照片、视频，意证明原告在合同期内在被告不知情的情况下私自将涉案商铺出租予他人，导致合同无法继续履行，属于违约；原告长期装修严重影响被告经营，作为出租方未保障承租人正常行使承租权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，租期和实际的时间不符，商铺装修开业一直处于免租期内；对证据2的三性均不予认可，实际上原告属于违约方；对证据3交接单是原告单位内部的工作衔接，对该证据不予认可，且上面的签字并非原告本人签字。证据4未发表质证意见。本院对原告（反诉被告）提交的证据1、2、的真实性予以确认。对原告（反诉被告）提交的证据3、4的真实性不予确认，该证据不能证明欲证的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、质证认为对租赁合同的证明方向不予认可，合同虽然约定24个月的免租期，但是还约定了如果承租方私自撤场，则不享受免租期；证据2质证认为消防验收意见的真实性、合法性不予认可，和本案事实无关；证据3、对装修施工照片、视频、转租视频，真实性、合法性均不认可。本院对原告提交的证据的真实性予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）针对反诉提交的证据质证认为：1、对租赁合同证明方向不予认可；2、其他证据的证明方向均不予认可。本院对被告（反诉原告）提交的证据的真实性予以确认。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，原、被告签订《新千国际广场场地租赁合同》，合同约定:原告（反诉被告）将位于××路的商铺租赁给被告(反诉原告)用于经营品牌(字号)为“哈迪良品”的马来西亚特产项目使用,租赁面积为285.23㎡,租金单价每月100元/㎡，租赁期限自2016年5月28日至2021年5月27日止。租金采取先付后用的原则。另合同约定在租赁期限内原告（反诉被告）给予被告(反诉原告)24个月的免租期，如被告(反诉原告)在合同租赁期内提前撤场等，则不得享受免租优惠期待遇，应按合同约定的租金标准向甲方补交免租期间的租金。双方对商铺的交付、物业管理及费用、各方的权利义务和违约责任进行了约定。合同签订后，被告(反诉原告)向原告（反诉被告）缴纳保证金30,000元。原告（反诉被告）向被告(反诉原告)交付了房屋。2017年4月15日被告(反诉原告)装修完毕营业。2018年5月15日，被告(反诉原告)歇业。2019年5月11日，双方解除租赁合同，原告（反诉被告）将租赁房屋另租他人。上述事实，有原、被告提交的证据，租赁合同、庭审笔录、在案证实，足以认定。本案争议的焦点：1、原、被告的诉讼请求是否得到支持？2、原告（反诉被告）租金如何计算？3、被告（反诉原告）保证金是否退还？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方按合同约定应各自履行合同项下义务。由于原告基础设施不完善，相关配套未跟进，致使合同的目的无法实现，双方实际已不能履行合同。原告（反诉被告）诉求解除合同，被告（反诉原告）亦表示同意，本院依法确认。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）给付房屋租赁费之诉讼请求，被告（反诉原告）应按实际使用房屋13个月时间给付原告（反诉被告）租金为宜,即年租金342,276元/12个月=28,523元/月；被告实际用房时间为2017年4月15日起-2018年5月15日止，共13个月×28,523元=370,799元。原告主张被告以1,001,157元款项为基数，按7.125%的年利率向原告主张自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款利息29,901元及以后欠款利息计算至上述款项付清之日止的诉讼请求，因双方无合同约定，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还保证金30,000元及装修押金2,326元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿装修款350,000元，因其未提交证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第九十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告)青海新千房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）买丽娟于2016年9月19日签订的关于《新千国际广场场地租赁合同》，双方同意解除，本院予以确认；二、被告（反诉原告）买丽娟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告)青海新千房地产开发有限责任公司房屋租金370,799元；三、原告（反诉被告)青海新千房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）买丽娟房屋保证金30,000元、装修押金2,326元计32,326元；四、驳回原告（反诉被告）青海新千房地产开发有限责任公司对被告（反诉原告）买丽娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）买丽娟对原告（反诉被告）青海新千房地产开发有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,040元，原告青海新千房地产开发有限责任公司负担4,693.33元，被告买丽娟负担2,346.66元。反诉案件受理费3,517元，由原告青海新千房地产开发有限责任公司负担517元，被告买丽娟负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马如海 二〇一九年十一月二十日书记员 袁中方附本案适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。