广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初1885号 原告：平果铝都物业服务有限公司，住所地：广西平果县马头镇城北规划区铝都青山园。统一社会信用代码：91451023682135235N。 法定代表人：孙燕青，总经理。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，1988年12月31日出生，汉族，平果铝都物业服务有限公司法务专员，住广西南宁市兴宁区。 被告：黄丹红，女，1982年4月22日出生，壮族，农民，住广西平果县。 委托诉讼代理人：农武志（被告黄丹红的配偶），男，1974年4月16日出生，汉族，广西田林黄金矿业有限责任公司保安，住广西平果县。 原告平果铝都物业服务有限公司（以下简称物业服务公司）与被告黄丹红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告物业服务公司的委托诉讼代理人邓湘萍、被告黄丹红的委托诉讼代理人农武志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付铝都·青山园小区5栋1单元603号房物业费2536.38元、公摊水电费236元，合计2772.38元；2.被告向原告支付违约金7485元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是铝都·青山园小区5栋1单元603号房的所有人，房屋面积92.39平米。2008年12月21日，原告与平果县铝都房地产开发有限责任公司（以下简称铝都房产公司）签订铝都·青山园小区物业管理服务合同，约定由原告为铝都·青山园小区提供物业管理服务。之后，原告与该公司每隔2年签订一次合同，合同最后期限至2018年12月11日止。2011年4月8日，原、被告签订青山园小区物业管理服务协议书，约定由原告为该小区提供物业管理服务，服务期限以原告与铝都房产公司签订的物业管理服务合同之日起至终止日止，房屋物业费为每月0.45元/平米，公摊水电费由全体业主及使用人据实分摊，若拖欠上述费用，按欠费金额收取每日3‰的违约金。之后，原告积极履行合同和协议义务，为小区业主提供完善的物业管理服务，但被告从2014年1月1日起至2019年1月30日，未交纳物业费2536.38元（92.39平方米×0.45元/平方米·月×61个月）、公摊水电费236元，原告通过电话联系被告、到被告房门张贴催款通知书、委托律师事务所邮寄起诉通知书等方式催缴。因合同即将到期，原告于2018年12月1日以公告方式通知小区业主即将退管小区，并通知被告缴纳拖欠的物业费，但至今仍未缴纳。根据维修记录显示，原告在2011年、2012年期间维修了被告房屋渗水，但自2013年之后，没有保修情况，不清楚房屋是否还有渗水情况。原告从未向业主收取公共维修资金，且房屋质量问题属另一法律关系，应另案处理。被告未按约定交纳物业费，已属违约，却仍然享受原告提供的物业管理服务，根据服务协议的相关规定，其除了支付物业费2536.38元和公摊水电费236元外，还应支付违约金7485元[2772.38元×3‰/天×（61个月－1）÷2×30天]。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持全部诉请。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据（证据序号顺延）： 1.《商品房买卖合同》《交房验收表》《交房手续书》《业主基本情况综合登记表》（复印件）各1份； 2.《铝都·青山园物业管理服务合同》（复印件）5份、《小区物业管理服务协议书》《企业变更通知书》（复印件）各1份； 3.《欠费明细表》《催费照片》《广西厚荣律师事务所起诉通知书》《函件寄送及挂号信运单查询记录》《关于物业服务收费有关问题的通知》《通告照片》（复印件）各1份； 4.《现金支付凭单》《非税收入专用收据》（复印件）各1份、《普通发票》《收款收据》（复印件）各2份、《通用手工发票》《销售单》（复印件）各3份、《发货清单》（复印件）7份、《通用机打发票》（复印件）20份。 被告黄丹红辩称，被告只在2011年4月9日与平果铝都物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）签订青山园小区物业管理协议，没有与原告签订任何协议，协议约定小区建筑主体共用部分的日常维护和管理由物业管理公司负责。2011年，被告接收房屋时发现存在墙体、楼道渗水等问题，马上找原告反映情况，原告推诿给开发商，被告找到开发商说明情况并要求退房，后来经过协商，三方达成口头协议，开发商答应帮被告修好房屋渗水，并委托原告进行维修，原告只修了两次，仍未修好。2013年期间，被告又发现房屋渗水，之后每年多次找原告反映情况，原告只去看看，没有登记，直到退管小区，都未再维修。原、被告签订了物业管理服务协议，但原告没有履行维修义务，故被告从2014年1月1日起至今拒绝支付物业费和公摊水电费。请求法院驳回原告的诉请。 被告为了支持其抗辩事由，向本院提交如下证据（证据序号顺延）： 5.《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》《房屋登记证明》（复印件）各1份； 6.《小区物业管理服务协议书》（复印件）1份、《对话录音光盘》《业主与物业公司协商录音文字》（打印件）各1份、《房屋受损图片》（打印件）5份。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院审查后对其证明力予以确认，并在卷佐证，应作为认定本案事实的依据。对当事人有异议的证据，本院审查后结合本案的其他证据进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2008年12月21日，原告平果铝都物业管理有限公司（于2012年5月10日变更企业名称为平果铝都物业服务有限公司）与平果县铝都房地产开发有限责任公司签订一份《铝都·青山园物业管理服务合同》，约定：“铝都房产公司委托物业管理公司对位于平果县马头镇岜造路16号的铝都·青山园小区提供前期物业管理，管理期限为2年。”之后，原告进入铝都·青山园小区从事物业管理服务工作。2010年3月6日，被告黄丹红与铝都房产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：QS1035），约定：“黄丹红购买铝都房产公司位于铝都·青山园小区5栋1单元603号商品房（面积为92.39平方米，商品房预售许可证号：平房预字第2008010号），铝都房产公司自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，对商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，应当履行保修义务。”同年7月4日，被告与铝都房产公司办理了交房手续，之后入住该房。从2010年7月起至2013年12月31日止，被告向原告交纳了物业服务费、公摊水电费等费用。2010年12月21日、2012年12月12日、2014年12月10日、2016年12月12日，原告与铝都房产公司分别签订一份《铝都·青山园物业管理服务合同》，约定：“铝都房产公司委托物业服务公司对铝都·青山园小区从事物业管理服务工作，管理期限为2年。”2011年4月9日，原、被告签订一份《铝都·青山园小区物业管理协议》，约定：“乙方黄丹红认可甲方物业管理公司与铝都房产公司签订的《铝都·青山园小区物业管理服务合同》，同意甲方对小区实行物业有偿管理服务，甲方负责小区房屋建筑主体共用部位（屋顶、内外墙体等）的日常维护和管理，维修记录齐全，并向乙方收取物业管理综合服务费等相关费用及代收代缴相关费用，乙方房屋内部由乙方自行维护，住宅物业管理费为每月0.45元/平方米，公共水电使用及损耗费用由小区全体业主及物业使用人每户每月据实分摊，乙方没有按约定交纳有关费用，甲方有权催收，并从逾期之日起每日收取物业管理费、公摊水电费3‰的违约金。”后来，被告发现房屋墙壁、天花板等存在漏水情况，向铝都房产公司、原告作了反映，原告先后两次进行维修。2013年10月、12月期间，被告再次发现房屋墙壁、天花板漏水，向原告反映情况，原告未再进行维修。从2014年1月1日起至2019年1月30日止，被告没有向原告交纳物业服务费2536.11元（92.39平方米×0.45元/平方米·月×61个月），原告为被告代缴公摊水电费236元，合计2772.11元，通过电话联系被告、在被告房门上张贴催款通知书和委托广西厚荣律师事务所向被告邮寄起诉通知书方式进行催收。2018年12月1日，原告在铝都·青山园小区张贴一份《关于退出铝都青山园小区物业服务的通告》，通告青山园小区业主，原告决定于2019年1月30日正式、完全退出铝都青山园小区的物业管理服务工作，将通过法律程序对拒绝缴纳2019年1月30日以前物业服务费的业主进行追缴，并按有关规定收取滞纳金。2019年1月31日，原告退出铝都·青山园小区，并于同年5月30日向本院起诉。 另查明，2019年4月30日，平果县发展和改革局、平果县房地产管理所颁发〔2019〕2号《关于物业服务收费有关问题的通知》，规定普通住宅前期物业服务暂行收费标准：多层住宅（步梯）0.65元/平方米，上下浮动幅度15%。 本院认为，原、被告签订的《铝都·青山园小区物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，除了超过法定部分的违约金约定无效外，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定严格履行各自的义务。原告按照涉案协议约定提供了相应的物业服务，被告理应根据约定交纳相应的物业服务费、公摊水电费等费用，然而从2014年1月1日起至2019年1月30日止，其拒不交纳物业服务费、公摊水电费，已构成违约，应当承担支付物业服务费、公摊水电费及法定违约金的违约责任。被告在上述期间拖欠的物业服务费为2536.11元、公摊水电费236元，合计2772.11元，原告主张物业服务费2536.38元、公摊水电费236元，有事实和法律依据，但物业服务费计算有误，本院支持物业服务费2536.11元、公摊水电费236元。被告抗辩认为房屋多处渗水，原告没有履行维修房屋义务，为此拒不交纳物业服务费、公摊水电费。根据《商品房买卖合同》约定，铝都房产公司应对被告房屋在保修范围和保修期限内发生的质量问题承担保修责任。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十三条规定，保修期满后，业主共用部位的维修责任和费用由业主承担，从专项维修资金中支付。涉案协议没有约定收取公共维修资金，虽然原告先后两次对被告房屋漏水部位进行维修，但其并无维修被告房屋质量问题的义务，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。协议约定从逾期之日起收取欠缴费用3‰/天的违约金，明显超过法定年利率24%的规定，原告在从事物业服务过程中存在没有协助被告联系铝都房产公司落实保修责任、督促被告交纳专项维修资金等瑕疵，理应减少部分违约金，故原告要求以2772.11元为基数，从2014年1月1日起至2019年1月30日止，按3‰/天计算违约金，本院调整以2772.11元为基数，按年利率24%（2%/月）计算违约金，数额为1663.27元[2772.11元×2%/月÷30天/月×（61－1）个月÷2×30天/月]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业服务条例》第七条第一款第五项、第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下： 被告黄丹红应向原告平果铝都物业服务有限公司支付物业服务费2536.11元、公摊水电费236元及违约金1663.27元，共计4435.38元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告黄丹红负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  黄海锋 人民陪审员  韦绥佳 人民陪审员  李 贝 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  覃远贵 书 记 员  韦霁恒