福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4293号 原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦22层2-A189单元。 法定代表人：项凌云，总经理。 委托诉讼代理人：陈雪荣，公司员工。 被告：侯能平男，1970年12月20日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称厦门万科物业公司）与被告侯能平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雪荣、被告侯能平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令侯能平向厦门万科物业公司支付拖欠的物业服务费1250.82元（从2018年2月起暂计至2018年10月）；2.判令侯能平向厦门万科物业公司支付拖欠的公摊费用240.72元（从2018年2月起暂计至2018年10月）；3.判令侯能平向厦门万科物业公司支付物业服务费滞纳金75.05元（滞纳金按日万分之五的标准暂计至2018年10月止，实际计算至侯能平支付拖欠的物业服务费之日止）；4.判令侯能平承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月1日，福州融信第一城小区业委会与厦门万科物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：1.厦门万科物业公司为福州融信第一城提供物业服务，并约定了厦门万科物业公司有权收取物业服务费用及收费标准；2.根据补充协议第四条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在所交月份的30日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。侯能平购买福州融信第一城6栋1单元0302房屋，且厦门万科物业公司已出具入伙手续书证明侯能平已实际接收该房屋。侯能平应当按《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2018年2月份以后，侯能平以种种理由不予缴纳物业服务费、滞纳金、日常公共维修资金。侯能平的行为严重影响了厦门万科物业公司物业服务的正常开展。据此，厦门万科物业公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 侯能平辩称，1、厦门万科物业公司提交的物业服务合同系无效合同；2.融信第一城物业管理公司是挂靠万科物业资质的承包人串通部分业主，违背业主委员会设定的招标程序，至今履约保证金都没有交全；3.小区物业服务并没有提供一级物业服务；4.小区公共部分全部用于出租、水电公摊费乱收取、门卫值班睡岗现象、公共绿化地变成私人菜地、小区卫生没有做到位。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以分析、认证如下：1.厦门万科物业公司有提交《福州市物业服务合同》、入伙手续书原件核对，对上述证据真实性，本院予以确认；2.厦门万科物业公司未提交律师函、快递单原件核对，对上述证据真实性，本院不予确认；3.厦门万科物业公司提交的欠费清单系其自行制作，对该证据真实性，本院不予确认；4.厦门万科物业公司虽未提交的侯能平身份证原件核对，但据该身份证复印件显示的身份信息与侯能平的身份信息一致，故对该证据内容真实性，本院予以确认。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：厦门万科物业公司与福州市仓山区融信第一城（1-2期）小区业主委员会签订《福州市物业服务合同》，合同约定：1.厦门万科物业公司为福州市仓山区融信第一城（1-2期）小区提供物业服务；2.2018年2月1日至2019年1月31日物业服务费标准为：多层住宅1.2元/月.平方米、高层住宅1.8元/月.平方米；3.2019年2月1日至2021年1月31日物业服务费标准为：多层住宅1.48元/月.平方米、高层住宅2.1元/月.平方米；4.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务；5.属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊。 另查，自2018年2月1日起，厦门万科物业公司在讼争小区提供物业服务。侯能平系福州市仓山区融信第一城6栋302单元业主，其未向厦门万科物业公司支付2018年2月1日至2018年10月31日的物业服务费。 本院认为，《福州市物业服务合同》系厦门万科物业公司与福州市仓山区融信第一城（1-2期）小区业主委员会基于平等自愿的基础上签订的，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故《福州市物业服务合同》对包括侯能平在内的所有小区业主均具有约束力。现厦门万科物业公司要求侯能平向其支付物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交、公告方式，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交、催交后未缴纳的进行公告后方可起诉欠费业主。本案中，厦门万科物业公司起诉要求侯能平支付拖欠的物业费，但其仅提交了律师函及快递面单，并未提交物流明细等可以证明该律师函已寄出并送达至侯能平的相关材料，故本案现有证据并不能证明厦门万科物业公司于起诉前已按照规定向侯能平催交物业费、侯能平经依法催交未缴纳后予以公告的事实，对此厦门万科物业公司应承担举证不利的后果，故对其该项诉讼请求本院不予支持。 关于公摊费用问题，本院认为，厦门万科物业公司并未提交证据证明其已代缴了公摊水电费，现厦门万科物业公司要求侯能平支付公摊费用，依据不足，本院不予支持。厦门万科物业公司要求侯能平向其支付滞纳金，但《福州市物业服务合同》并没有关于滞纳金的约定，且滞纳金并非民事责任承担形式，故对该项诉请，本院不予支持。依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回厦门市万科物业服务有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由厦门市万科物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年十一月二十五日 书记员  邱仕鹏 附一：本判决书引用的主要法律条文 《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。