江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初11326号 原告:苏州常骏房地产开发有限公司，住所地常熟市辛庄镇新阳大道100号，统一社会信用代码91320581MA1P0YPC1K。 法定代表人：王朋朋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高静，该公司职员。 被告：毛善骥，男，1984年7月12日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：侯卿，江苏内方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆倩，江苏内方律师事务所律师。 被告：郝静，女，1987年12月8日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：侯卿，江苏内方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆倩，江苏内方律师事务所律师。 原告苏州常骏房地产开发有限公司与被告毛善骥、郝静商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏州常骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高静、被告毛善骥、郝静的共同委托诉讼代理人侯卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州常骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金260700元（按合同总价款的15%计）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告向原告购买位于常熟市新阳大道89号“集美院”项目10-405室商品房，建筑面积117.94平方米，总价为1738000元，被告应于签订合同时支付174000元，剩余首付款348000元于2019年5月31日前付清，余款1216000元向银行申请贷款支付。根据被告签订的承诺书，被告逾期支付超过30日的，原告有权解除合同，并被告向原告支付商品房总价款15%的违约金。被告已向原告支付364000元房价款，至今未支付剩余首付款158000元。被告已严重违约，为维护合法权益，原告诉至法院。 被告毛善骥、郝静共同辩称，被告与原告签订商品房买卖合同时以及该合同履行过程中原告存在以下违约行为：1.未向被告出示过商品房销售许可证；代理商也未向被告出示过代理合同及授权书；2.原告及其代理商违规违约收取费用，其代理商还有欺骗宣传的行为；3.原告收取的购房款中，大部分没有按照房屋买卖合同第六条的约定汇入监管账户，逃避了银行监管，构成违约并构成违规。综合上述情况，原、被告签订的商品房买卖合同具有无效或者可以被撤销的法定事由。被告有权要求解除合同，返还已经支付的房款并要求原告赔偿不超过已付房款一倍的经济赔偿。 本院经审理认定事实如下： 苏州常骏房地产开发有限公司于2018年10月16日取得新阳大道89号集美院项目9、10、12、13幢房屋的商品房预售许可证，许可证号为常房预售字（2018）第060号。 2018年11月5日，苏州常骏房地产开发有限公司（甲方）与苏州五优好房信息技术有限公司（乙方）就乙方为甲方开发建设的集美院项目提供给团购服务相关事宜，签订《集美院项目服务合作协议》，约定：合作期限2018年11月6日至2018年12月31日；乙方根据自身的经营需要，自愿选择甲方开发的集美院项目进行策划、组织并实施报纸、网络及渠道团购推广活动，乙方在团购宣传推广活动中，须向客户明示集美院项目团购优惠的性质和收取团购信息服务费的主体为乙方，并向客户明示团购信息服务费并非客户购房款的一部分，不得暗示和误导客户认为该费用由甲方或甲方关联公司收取，不得暗示或者误导客户认为该费用为房款；甲方同意在2018年12月31日前对于持有团购优惠协议的消费者提供一定额度的购房优惠。 2018年12月10日，苏州五优好房信息技术有限公司（甲方）与毛善骥（乙方）签订《团购服务协议书》一份，约定：团购活动内容仅针对集美院楼盘。乙方自愿加入甲方组织的上述团购服务活动，并同意向甲方交纳60000元团购活动服务费（不包含在房价中），以获取参与团购活动的资格及享有“缴60000元团购活动服务费享受80000元购房价格优惠”的权利。乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加，乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任，团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。2018年12月20日，毛善骥向苏州五优好房信息技术有限公司支付60000元。 2018年12月20日，毛善骥、郝静（买受方）与苏州常骏房地产开发有限公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司购买公安门牌编号为新阳大道89号集美院10-405室的商品房，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为117.94平方米，总价款为1738000元；买受方于合同签订时支付174000元，剩余首付款348000元于2019年5月31日前付清，余款1216000元向银行申请贷款支付，买受人应在合同签订当日向办理银行提交完整的符合银行要求的按揭资料，如2019年7月31日前未能支付贷款款项的，买受人应于2019年8月31日前以自有资金一次性付清全部款项；买受方如未按本合同约定向出卖方支付房价款的，逾期付款超过60天，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，造成其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。合同附件七合同补充协议第六条第3项约定买受人选择分期付款的逾期付款责任：若买受人任何一期房价款未能在本合同约定期限内全额支付，则买受人应自首次逾期付款之日起十日内付清该商品房全部剩余款项，同时自首次逾期付款之日起至买受人实际全额付清该商品房总价款之日止，买受人应按日向出卖人支付全部剩余款项万分之五的违约金。买受人任何一期房款逾期支付超过30日，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿。补充协议第二十二条（自体加黑）特别提醒：1.本合同的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任，加重任何一方责任，排除任何一方权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时特别慎重。2.买受人签署《商品房买卖合同补充协议》的行为，将视为买受人已充分理解《商品房买卖合同补充协议》的全部内容，并且对协议内容无异议。补充协议第二十三条约定：本补充协议与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有不一致之处，以本补充协议约定内容为准。本补充协议自双方签署后生效。 同日，毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司出具承诺书一份，主要内容为：本人与贵司签定《商品房买卖合同》，购买贵司开发的集美院项目10栋405号住宅一套，建筑面积117.94平方米，购房总款1738000元，其中首付款为522000元，其余采用办理按揭贷款付款方式，现因本人原因，不能一次性付清购房首付款，对此本人向贵公司做出如下承诺：一、本人保证按以下约定支付购房款：1.在签定买卖合同之日支付174000元整；2.购房款209000元在2019年3月31日前付清；3.购房款139000元在2019年5月31日前付清；4.剩余的购房款1216000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。二、如本人未按前述承诺支付购房款的，按到期未付额的日万分之五计算支付违约金；逾期超过15日的，按到期未付额的日千分之一计算支付违约金；逾期超过30日的，贵司有权解除买卖合同，收回本人所购得房屋，由本人按购房总款的15%计算违约金，因解除买卖合同所产生的损失(含相关税、费损失)由本人承担；贵司可以在本人已付的房价款中直接扣除违约金及损失，扣除后如有剩余退还给本人，如不足扣除的，由本人另行支付给贵司。逾期超过30日，如贵司同意不解除买卖合同的，由本人按到期未付额的日万分之十五计算支付违约金直至付清为止。三、在本人未按承诺付清购房款前，贵司有权不申请办理该房屋的买卖合同登记备案，并有权不交付该房屋，由此造成的延期办理或逾期交房责任由本人承担，并由本人按买卖合同中有关买受人原因造成未按期交房的约定承担相应的责任及后果；且申请办理产权登记的时间相应顺延，贵司不承担任何责任。……五、本人是否己支付购房款以贵司向本人出具的收款凭据原件为准，本人不能提供贵司出具的收款凭据原件的，视为本人尚未支付应付款项。……七、本承诺作为买卖合同的补充，与买卖合同具有同等效力，本承诺自本人签署之日生效。 2018年12月10日，毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司支付10000元；2018年12月17日，毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司支付40000元；2018年12月20日，毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司支付124000元；2019年3月30日，毛善骥、郝静向苏州常骏房地产开发有限公司支付190000元。 2019年4月10日，苏州常骏房地产开发有限公司向毛善骥、郝静发出催款通知函，主要内容为：毛善骥、郝静还应于2019年3月31日前再支付房款19000元，在收函后5日内付清所欠款项，否则公司将按照买卖合同约定依法追究违约责任。毛善骥、郝静收到通知函后未再支付购房款。 审理中，苏州常骏房地产开发有限公司表示，商品房买卖合同及承诺书模板系其提供，同时签订，并无先后顺序；承诺书中约定的违约金计算标准较高，是因为毛善骥、郝静不能一次性支付首付款，其公司给予毛善骥、郝静宽限期，并分期支付首付款，如果毛善骥、郝静还不能按期支付会造成公司的损失，经协商后毛善骥、郝静出具了承诺书。毛善骥、郝静则表示，苏州常骏房地产开发有限公司未提供证据证明其实际损失，商品房买卖合同约定的违约金是符合法律规定的，具体数额应参照苏州常骏房地产开发有限公司的实际损失进行认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议并不存在无效或可撤销之情形，系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，被告未能依约付款，且逾期付款已超过60日，现原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，于法有据，本院予以确认。商品房买卖合同解除后，原告应退还被告已支付的购房款364000元，同时因合同解除的责任在被告，被告应承担相应的违约责任。关于原告主张的违约金，因商品房买卖合同、补充协议及承诺书均对违约金计算方式作了约定，但约定不一，且双方存在争议，本院认定应当依据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定的违约金计算方式计算合同解除后的违约金，即按商品房总价款10%计违约金，为173800元，理由如下：首先，承诺书与商品房买卖合同系同时签订，并无先后之区别，且范本均系原告提供；原告所称承诺书出具的缘由系减轻被告支付首付款的负担，与事实并不相符，商品房买卖合同约定首付款在2018年5月31日前付清，承诺书约定的首付款最后一期履行时间也是2018年5月31日前，但被告需在2018年3月31日前支付部分首付款，在一定程度上反倒加重了被告的首付款支付负担；而且也未体现原告给予了被告首付款的宽限期。故本院不予采信原告主张的依照承诺书约定的计算方式计合同解除违约金。其次，商品房买卖合同约定合同解除违约金按照累计应付款的5%计算，同时补充协议中约定按照商品房总价款的10%计算，因双方约定补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有不一致之处，以补充协议约定内容为准；而且原告对补充协议的签订已尽到了注意提醒义务。故被告承担的合同解除违约金应按照补充协议约定计算。被告审理中所提及的团购费问题，系其与案外人苏州五优好房信息技术有限公司之间的关系；而且原告与苏州五优好房信息技术有限公司之间的约定及苏州五优好房信息技术有限公司与被告之间的约定均明确团购费并非案涉商品房买卖合同的购房款组成部分，与本案无涉，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，判决如下： 一、确认原告苏州常骏房地产开发有限公司与被告毛善骥、郝静签订的《商品房买卖合同》解除。 二、原告苏州常骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告毛善骥、郝静购房款364000元。（如采用转账方式支付，请汇入被告毛善骥、郝静指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。 三、被告毛善骥、郝静于本判决生效之日起十日内支付原告苏州常骏房地产开发有限公司违约金173800元。（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州常骏房地产开发有限公司指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 四、驳回原告苏州常骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取10221元，由被告毛善骥、郝静负担。（原告同意其预交的案件受理费10221元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  翟艳伟 二〇一九年十一月二十一日 书记员  徐 超