福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2098号 原告：福建时代房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路468号琼都公寓4号楼6层，统一社会信用代码91350100611O1O4199。 法定代表人：何从，总经理。 委托诉讼代理人：许诺婧，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐陈明，福建至理律师事务所律师。 被告：张建瑶，女，1977年5月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴向先，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢光辉，福建谨而信律师事务所律师。 被告：黄如金，女，1978年1月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：林赛霞，女，1972年10月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建时代房地产有限公司（以下简称时代房产公司）与被告张建瑶、黄如金、林赛霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告时代房产公司的委托诉讼代理人许诺婧，被告张建瑶的委托诉讼代理人谢光辉到庭参加诉讼，被告黄如金、林赛霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时代房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告于2012年6月1日签订的《租赁合同》于2018年11月22日解除；2.判令被告张建瑶立即向原告归还2012年6月1日签订的《租赁合同》项下的租赁场所即福州市晋安区；3.判令被告张建瑶向原告支付租赁场所占用期间的占用费（自2018年12月3日起，每日按日租金300%的标准计至实际归还租赁场所之日止，暂计至2019年3月21日为66914.3元）；4.判令被告张建瑶向原告支付违约金28958元；5.判令被告黄如金、林赛霞对被告张建瑶上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2012年5月8日，原告委托翁敏芳对原告名下位于福州市晋安区进行管理及对外招租。2012年6月1日，原告与被告张建瑶签订《租赁合同》，约定将幼儿园出租给被告张建瑶创办幼儿园项目使用，面积为1378.97平方米，租赁期限为6年，自2012年6月1日起至2018年11月30日止。双方约定，该幼儿园自2012年6月1日起至2014年11月30日止的每月租金为27580元；自2014年12月1日起至2018年11月30日止的每月租金为28958元，被告张建瑶应于每月25日前向原告支付下月租金。在合同签订之日，被告张建瑶应向原告支付租赁保证金130000元。如被告张建瑶违约，原告有权直接从租赁保证金中扣除被告张建瑶应付的违约金、赔偿金及其他应付款项。合同还约定，被告张建瑶未按约定支付租金的，每逾期一日，按逾期交租金额1%的标准向原告支付违约金；被告张建瑶逾期支付租金连续超过15日或累计超过30日的，原告有权解除合同，被告张建瑶应向原告支付一个月的租金作为违约金；被告张建瑶未按约定将幼儿园交还原告的，每逾期一日，按日租金300%的标准向原告支付占用期间的占用费，直至完成交还原告为止。合同还约定了被告黄如金、林赛霞对本租赁合同中被告张建瑶约定的义务履行及违约责任承担无条件的不可撤销的连带保证责任，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日起算。合同签订后，原告依约向被告张建瑶交付了上述幼儿园。因被告张建瑶逾期支付2018年10、11月租金，逾期天数累计超过30日，原告按照合同约定于2018年11月21日向被告张建瑶发出《解除租赁合同通知书》，被告张建瑶于2018年11月22日签收，双方租赁合同应于2018年11月22日解除。租赁合同依法解除后，因被告张建瑶至今未按照合同约定将幼儿园交还给原告，原告于2019年3月5日向被告张建瑶发出《函告》，要求被告张建瑶立即归还幼儿园，并支付违约金及占用费。虽然被告张建瑶分别于2018年11月30日、2019年1月26日、2019年2月21日、2019年3月5日汇款57916元、57916元、28958元、28958元，其中2018年11月30日汇入的款项用于抵扣此前被告张建瑶拖欠的2018年10、11月租金，其余款项原告在《函告》中己告知被告张建瑶用于抵扣违约金或占用费。截至2019年3月21日，被告张建瑶已欠原告占用费66914.3元（28958元／月÷30天×300%×108天－130000元－57916元－28958元－28958元＝66914.3元）。原告多次要求三被告履行合同义务，但三被告均置若罔闻，至今未交还租赁场所并支付相关占用费、违约金。 被告张建瑶辩称，一、被答辩人的解除通知不发生效力，本案应先中止审理。2018年9月，答辩人发现被答辩人对租赁物进行交易，遂另案起诉要求优先购买，该案正在二审审理中。答辩人行使优先购买权在被答辩人通知解除之前，该通知无溯及力。本案应以优先购买权一案审理结果为依据，应中止审理。二、租赁合同到期后，双方已经形成不定期租赁关系。合同约定每月25日为交租截止日，同时约定逾期30天，出租方有权单方解除合同。依照约定，如果答辩人在10月25日后未交租金，被答辩人应在11月25日后享有约定解除权，可被答辩人发出解除合同通知是11月20日，到达答辩人是11月22日，显然当时被答辩人不享有约定解除权。如果答辩人未履行交租义务，从法定解除权角度考量，被答辩人应先催告，经催告在合理期限内不履行，才享有法定解除权，显然，被答辩人不享有法定解除权。由于被答辩人发出解除通知时实际并无解除权，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。三、答辩人缴纳的和被答辩人接收的款项均为租金性质。双方在交付租金的实践中，已经改变了一月一交的约定，允许两个月一起交纳租金。仅在2018年度中间，就出现过两个月一次性交租的情形，而10、11月两个月一并交租，客观上不违反双方的变通性约定。综上，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告黄如金未作答辩。 被告林赛霞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋所有权证、不动产登记信息查询结果、房屋登记簿附件、网上银行电子回单、银行汇款凭证、解除租赁合同通知书、函告、EMS快递回单、照片，被告张建瑶提交的银行电子回单，双方对真实性互不持异议，本院予以确认并在卷佐证。原告、被告张建瑶分别提交的租赁合同，均与原件核对一致，本院予以采纳作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落福州市晋安区六一××东南花园××＃楼××、××幼儿园的所有权人。2008年11月17日，原告与被告张建瑶签订一份《租赁合同》，主要约定原告将其所有的上述幼儿园出租给被告张建瑶以及双方在租赁期限、租金支付、违约责任等方面的权利义务。当日，被告张建瑶向原告支付租赁保证金130000元。2012年6月1日，原告委托翁敏芳（出租方、甲方）与被告张建瑶（承租方、乙方），被告黄如金和林赛霞（保证方、丙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方经业主授权同意将东南花园内Ｍ、Ｎ座幼儿园出租给乙方创办幼儿园项目使用，建筑面积为1378.97平方米；租赁期限为6年，自2012年6月1日起至2018年11月30日止；自2012年6月1日起至2014年11月30日止的每月租金为27580元；自2014年12月1日起至2018年11月30日止的每月租金为28958元，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，通过银行转账方式支付至甲方指定的翁敏芳银行账户；本协议签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金130000元；如乙方违约，甲方有权将租赁保证金抵扣乙方应承担的违约金、赔偿金及其他应付款项；乙方逾期支付租金连续超过15日或累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付一个月的租金作为违约金；乙方未按约定支付租金的，每逾期一日，按逾交租金总额1%的标准向甲方支付违约金；乙方未按约定将幼儿园交还甲方的，每逾期一日，按日租金300%的标准向甲方支付占用期间的占用费，直至完成交还甲方为止；丙方对本租赁合同中乙方约定义务的履行及违约责任承担无条件的不可撤销的连带保证责任，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日起算等内容。合同履行期间，被告张建瑶支付租金至2018年11月，其中于2018年8月13日支付7、8月租金共计57916元，2018年9月30日支付9月租金28958元，2018年11月30日支付10、11月租金共计57916元。2018年11月21日，原告向被告张建瑶邮寄一份《解除租赁合同通知书》，告知被告张建瑶因其未支付2018年10、11月租金，逾期近60日，原告决定解除合同，并要求被告张建瑶在收到通知书之日起10日内腾空、交付幼儿园，同时支付违约金28958元。2019年3月5日，原告向被告张建瑶邮寄一份《函告》，要求被告张建瑶立即腾空、交付幼儿园，并支付违约金及占用费，其于2019年1月26日、2019年2月21日、2019年3月5日所汇款项用于抵扣部分违约金及占用费。被告张建瑶收到上述通知及函告后未腾空、交付幼儿园，继续占有使用至今。庭审中，原告确认被告张建瑶于2019年1月至7月期间每月支付款项28958元。 本院认为，原告与被告张建瑶就东南花园3#楼M、N座幼儿园租赁事宜先后于2008年11月17日、2012年6月1日各签订一份《租赁合同》，2012年6月1日所签合同是对2008年11月17日所签合同内容进行的确认与变更，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依照2012年6月1日所签合同的约定履行各自义务。该合同约定，被告张建瑶应于每月25日前支付下月租金，逾期支付租金连续超过15日或累计超过30日的，原告可书面通知解除合同，被告张建瑶应支付一个月的租金作为违约金。根据本院查明事实，被告张建瑶未按约于2018年9月25日、2018年10月25日前分别支付10、11月租金，原告于2018年11月22日向其送达《解除租赁合同通知书》时已逾期超过15日，合同解除条件已成就，故原告诉请确认2012年6月1日签订的《租赁合同》于2018年11月22日解除，被告张建瑶归还租赁物并支付违约金28958元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告张建瑶辩称双方在履行合同过程中变更了租金支付方式，允许俩月一付，其未逾期超过约定期限，但未提供充分证据，原告亦不认可，故其抗辩意见本院不予采信。被告张建瑶未按《解除租赁合同通知书》要求在收到通知10日内腾空搬离租赁物，其继续占有使用租赁物的行为已构成违约，给原告造成可得租金损失，现原告依据双方合同约定诉请被告张建瑶按日租金300%的标准支付租赁物占用期间的占用费，标准明显过高，本院酌情予以调整为按日租金200%的标准支付占用费。原告对被告张建瑶继续占有使用租赁物的行为以书面函告方式提出异议，不认可被告张建瑶自2019年1月起支付的款项系用于支付租金，可以认定双方未形成续租合意，故被告张建瑶关于双方形成不定期租赁合同关系的主张不能成立，其自2019年1月起转账的款项可于支付占用费时先予抵扣。原告自愿将被告张建瑶已支付的租赁保证金130000元用于抵扣占用费，于法无悖，本院予以准许。被告黄如金、林赛霞于2012年6月1日作为保证人在《租赁合同》上签字捺印，承诺对本租赁合同中被告张建瑶约定义务的履行及违约责任承担无条件的不可撤销的连带保证责任，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日起算，现原告在保证期间内诉请被告黄如金、林赛霞对被告张建瑶应负债务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持，其承担连带保证责任后，有权向被告张建瑶追偿。被告黄如金、林赛霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告福建时代房地产有限公司与被告张建瑶、黄如金、林赛霞于2012年6月1日签订的《租赁合同》于2018年11月22日解除； 二、被告张建瑶应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区腾空并返还原告福建时代房地产有限公司； 三、被告张建瑶应于本判决生效之日起十日内向原告福建时代房地产有限公司支付违约金28958元，并按日租金200%的标准计算支付自2019年12月3日起至实际搬离归还租赁场所之日止的占有使用费（届时被告张建瑶已支付的租赁保证金130000元和2019年1月后支付的款项予以抵扣）； 四、被告黄如金、林赛霞对上述第三项被告张建瑶应负债务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告张建瑶追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2197元，由被告张建瑶、黄如金、林赛霞共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  叶 鸿 人民陪审员  张 辉 二〇一九年十一月四日 法官助理林楠 书记员陈新建 附本案适用的主要法律条文和执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。