云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5761号原告周尧，男，汉族，1980年4月27日生住曲靖市麒麟区。委托代理人周承林，系周尧父亲。（特别授权）被告曲靖市贵源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530302787398568U。法定代表人解应贵，董事长。地址：云南省曲靖市南片区银屯路（和谐家园内）。委托代理人王洪丽，云南精茂律师事务所律师（特别授权）。原告周尧诉被告曲靖市贵源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，于2019年9月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周尧的委托代理人周承林，被告曲靖市贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房地产公司）的委托代理人王洪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金53857元给原告；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年11月21日与被告签订了《商品房购销合同》，向被告购买位于麒麟区（当时在建），2014年3月12日原告依约向被告付清了购房款240280元，维修基金4805.6元，交易登记费80元，土地登记费75元，契税3604.2元，印花税票5元。产权转移印花税120.4元，配套费3458元，并于2015年6月25日取得正式购房发票，同时交清了相关办理不动产权证书的资料，购房合同签订后原告依约履行了全部付款义务，并于2014年3月12日接了房，被告有义务和责任在交房后90天内为原告办理不动产权证书。但至今已是5年零145天了，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，已逾期5年零55天了，原告还未拿到不动产权证书。原告接房后曾多次询问被告办理不动产权证书的情况，均回答正在办理。2018年8月21日通知原告前去拿不动产权证书，原告的父亲周承林前去找到被告工作人员保明惠说：我只是负责办理，发放是姓刘的，你打电话跟她预约，她会来物管办公室发放给你。原告的父亲打电话接通了姓刘的同志，说：“要交清物管费才能给你”。原告多次讨要，但被告就是扣着原告的不动产权证书不给原告。原告在曲靖市不动产登记局获悉，原告的不动产权证书于2018年8月8日就被被告方工作人员保明惠领走，至今还扣留在被告方手中。原告认为，不产权证书是原告的合法的私有财产，受法律保护。被告应当无条件返还给原告。《商品房购销合同》中没有约定逾期办理不动产权证书的违约金，因此原告按照己付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算逾期办理不动产权证书的违约金，即：240280×4.35%×1855÷360=53857元要求被告赔偿给原告。综上所述：被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交清了购房款及各种费用和交清了办理不动产权证书的资料后，被告方就应该在房屋交付后90日内按《商品房购销合同》的约定给原告办理不动产权证书。根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定提出诉请。被告贵源房地产公司委托代理人答辩称，本案涉诉房屋不动产权证已经办理，是因为我公司工作人员交接问题没有将不动产权证交给原告，我今天已经将原告的不动产权证带到法庭，庭后交给原告，我方未在房屋交付之日起90日内办理不动产权登记证不是被告一方原因导致，不应承担违约责任。涉诉房屋是田坝煤矿委托被告建设，田坝煤矿治理工程为降低建筑成本，申请减免人防工程费等，申请在2017年9月13日才落实，其后被告联系不动产登记局对接办证手续并通知购房人，原告是2017年12月21日到被告处签署委托办证的授权委托书，2018年1月被告将相关材料交至不动产权中心，2018年2月1日正式受理产权交易，2018年2月27日核准通知办证，因整个田源小区办证人数多，本案原告购买的房屋是2018年8月6日完成不动产权登记，首先是田源煤矿导致不具备办证条件，后面能办证的时候被告已经积极配合办证，故被告不承担责任。原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组：商品房购销合同，用以证明双方签订了合同，对办证进行了约定，合同中没有约定逾期办证违约金，故违约金按照法律规定计算。第二组：房屋出库单、购房发票，用以证明原告全款付清房款并接了房。第三组：付款收据3份，用以证明原告交了相关税费及办证费等全部费用。第四组：证书及领证人信息表一份，用以证明原告的不动产权证被被告领取了。经质证，被告对上述证据均无异议，但认为不能证明被告构成违约。被告贵源房地产公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明被告主体资格及基本情况。第二组：（2017）云0302民初3922号民事判决书复印件、曲靖市住房和城乡建设局《关于田源小区项目专题会议纪要》复印件、曲靖市房地产管理局《通知》复印件、曲靖市房地产管理局《关于田源小区办理不动产权证的函》复印件各一份，用以证明经生效法律文书已确认涉诉房屋所属的田源小区是田坝煤矿为安置采矿沉陷区受灾居民，委托被告新建的职工住宅小区属棚户改造工程，在小区建设过程中，被告一直配合田坝煤矿争取相关费用的减免，其中因免建地下室和减免人防工程费迟迟未能落实，致使办证时间延误；在相同判例中并未判决被告承担责任。第三组：授权委托书、房地产权登记信息表、房屋交易和产权状况审核核准通知单（商品房转让）、税收缴纳书、曲靖市不动产登记申请书不动产权证书各一份，用以证明被告已在法律规定时间内为原告办理不动产权证书。经质证，原告对第一组证据真实性合法性没有意见，但是认为与本案无关；第二组证据因为是复印件，真实性无法确认，判决书是基层法院的判决，需要经过中级法院和高级法院的确认才能认定，判决书与本案无关；第三组证据真实性没有意见，与本案没有关联性。本院认为，原、被告所举证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告周尧父亲周承林系田坝煤矿职工，原告周尧户口属于田坝煤矿。2013年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：1、乙方购买甲方开发建设的“田源小区”第5幢第2单元第10层1004号房，套内建筑面积118.33平方米，每平方米2030.59元（含公摊面积价格）；2、甲方应于2014年1月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；3、乙方达到以下四个条件后，甲方协助乙方办理房屋权属证：（1）甲乙双方办理完房屋交接手续，（2）乙方付清全部房款、维修基金、契税、产权工本费及其他税费，（3）甲乙双方签订完办理产权证的委托协议，（4）乙方向甲方支付完办理产权证所需相关费用和资料后。合同签订后，原告依约向被告贵源房地产公司付清购房款240280元，并于2014年3月12日接房，向被告交纳契税、印花税、产权转移印花税、维修基金、交易登记费、土地登记费、配套费。本院作出的(2017)云0302民初3922号生效民事判决书认定如下法律事实：“田源小区”系为解决田坝煤矿矿区采煤沉陷安置灾民而定向开发的建设项目，属于棚户区改造房工程，通过招投标选择贵源房地产公司开发建设田源小区住宅项目。2009年12月26日，田坝煤矿与贵源房地产公司签订《田坝煤矿曲靖田源住宅小区项目委托开发协议》，约定：由贵源房地产公司开发建设田坝煤矿曲靖田源小区项目，小区住宅、商业用房和地下停车位及其他公共设施等全部交给田坝煤矿，并由田坝煤矿组织销售给职工或自行处置；贵源房地产公司负责全权办理房屋产权证、土地证；田坝煤矿配合完成项目开发建设过程中的各项工作，协助贵源房地产公司协调有关部门的工作联系，确保项目顺利实施。在“田源小区”建设过程中，被告贵源房地产公司与田坝煤矿一直在协同配合争取相关费用的减免。2011年10月10日，田坝煤矿向曲靖市人防办上报《田坝煤矿关于免建田源小区项目地下人防工程和减免人防工程费的请示》，2013年2月4日，田坝煤矿向曲靖市发展和改革委员会上报《田坝煤矿关于对田源小区给予减免部分税费的请示》，2016年12月1日，田坝煤矿又向曲靖市人防办上报《云南省田坝煤矿关于曲靖田源小区免交易地安置人防建设费的请示》。2017年8月11日，曲靖市住房和城乡建设局、市人防办、市房管局部门等召开专题会议，形成《曲靖市住房和城乡建设局关于田源小区项目专题会议纪要》，该决议对田源小区项目中符合防空地下室地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费，由市房管局牵头协调不动产登记给予办理房屋产权登记手续。2017年9月13日，曲靖市房地产管理局发函（曲靖市房地产管理局关于田源小区办理不动产权证的函）请曲靖市不动产登记局对田源小区项目给予办理不动产登记相关手续，并通知其下属相关所室，对田源小区项目中符合防空地下室易地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费，并给予办理房屋产权确权、转移等手续。2017年12月21日，原告周尧与被告贵源房地产公司签订《授权委托书》，原告委托贵源房地产公司代为办理房屋产权登记相关事宜。涉案房屋已于2018年7月2日向不动产登记部门提交曲靖市不动产登记申请书，并于2018年8月6日办理了不动产权登记。本院认为，商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有约束力。截止2014年3月12日，原告已按合同约定履行支付购房款、接房、交纳相关税费及办证费用的义务，被告应按合同约定或法律规定履行义务。被告应按照合同之约定，在办理完房屋交接手续，原告付清全部房款、维修基金、契税、产权工本费及其他税费，并签订办理产权证的委托协议，支付完办理产权证所需相关费用和资料后，协助原告办理房屋权属证书。由于涉案《商品房购销合同》仅约定由被告贵源房地产公司协助原告办理房屋权属证书，故对办证期限及逾期办证违约责任可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定处理，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。本案被告贵源房地产公司建设的“田源小区”系田坝煤矿为安置田坝煤矿采煤沉陷区治理工程的受灾居民而新建的职工住宅小区，在小区建设工程中，被告贵源房地产公司和田坝煤矿一直在协调配合向有关部门争取相关费用的减免，直到2017年8月11日《曲靖市住房和城乡建设局关于田源小区项目专题会议纪要》形成的决议才解决“给予田源小区项目中符合防空地下室地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费”的问题，2017年9月13日，曲靖市房地产管理局通知其所属相关所室办理房屋产权确权、转移等手续，并发函至曲靖市不动产登记局给予办理不动产登记相关手续，至此，原告购买的“田源小区”房屋才具备产权登记办理条件；后原告于2017年12月21日与被告贵源房地产公司签订《授权委托书》，委托贵源房地产公司代为办理房屋产权登记相关事宜。综上，自原告接房至2017年9月13日期间，涉案房屋不能办理产权登记并不是被告原因所致，原告要求被告承担在此期间逾期办证的违约责任，本院不予支持。被告于2017年12月21日与原告签订《授权委托书》，接受原告的委托代为办理房屋产权登记相关事宜，并于2018年7月2日向办证机关提交原告购买的房屋的不动产登记申请书，办证机关于2018年8月6日办理涉案房屋的不动产产权登记。故原告主张的逾期办证违约金，本院酌情扣除30天的申请办证的合理期限，支持以购房款总额为基数、按年利率4.35%计算162天（至2018年7月2日），具体为4703元。自2018年7月2日起，被告已经完成代原告办理不动产权证的义务，原告主张被告承担自此之后至起诉之日期间的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告曲靖市贵源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周尧逾期办证违约金人民币4703元。案件受理费1146元（原告已预交），由原告周尧承担1046元，被告曲靖市贵源房地产开发有限公司承担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  袁忠林人民陪审员  李 伟二〇一九年十一月二十八日书 记 员  晏梅芳