宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初857号原告：樊某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：张某1，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，宁夏朔方律师事务所律师。被告：银川先泽房地产开发有限公司。法定代表人：何某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告樊某与被告银川先泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊某及其委托诉讼代理人张某1、张某2，被告银川先泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案经审委会讨论决定。现已审理终结。原告樊某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行《银川市商品房买卖合同》义务，对银川市西夏区澳海澜庭18号楼105室房屋保温设施、隔音设施、下水管道、电路及入户门铃进行完善、修理或更换，对银川市西夏区澳海澜庭18号楼105室房体漏水进行维修；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的银川市××区房屋。原告入住使用后发现，被告向原告交付的房屋存在不保温，房屋不隔音，下水管道排水不畅，电路设计及施工不合格造成室内不能正常用电等房屋质量问题，房屋入户可视门铃至今未调试使用，原告居住期间房屋多处漏水，严重影响原告对房屋的居住和使用。原告多次向物业公司及被告反映上述问题，但被告总以各种理由推诿。2018年12月13日，被告及原告等业主在被告处就房屋维修事宜进行协商，被告提出将组织维修部人员等对房屋进行维修，但直至原告起诉前被告仍未进行实际维修。原告认为，被告向原告交付的房屋存在严重质量问题而影响原告的正常居住使用，原告向被告多次反映房屋问题而被告推诿不予履行房地产开发单位的维修义务，严重侵害原告的合法权益，被告依法应承担房屋质量维修的义务。综上，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，请求判如所请。被告银川先泽房地产开发有限公司辩称，涉案房屋在交付前，已经过竣工备案，质量验收为合格；在交付原告后，原告对房屋也进行了检验，并无质量问题。在原告使用过程中，如出现起诉状中所陈述的种种问题，是否属于质量问题尚未确定。如经过鉴定确属质量问题且在保修期内的，被告愿承担修复责任，否则被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提交的《银川市商品房买卖合同》，被告对该证据的三性及证明目的亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的照片（打印件）16张，因无其他证据相佐证，不能证实原告的证明目的，本院不予采信。被告提交的《工程竣工验收备案表》一份,符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告作为乙方（买受人）与被告（甲方、出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发建设的北京××路（复式）室房一套，房屋总价款1339569元。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十八条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅使用之日起，按照《住宅质量保修书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。附件四：装饰、设备标准的约定为：1、外墙：干挂砂岩及其它材料饰墙面；2、内墙：腻子刮白（除卫生间、厨房）；3、顶棚：腻子刮白；4、地面：水泥砂浆拉毛地面，库房水泥砂浆亚光；5、门窗：进户门为钢制进户门，内门预留门洞，窗为断桥铝合金普通中空玻璃窗；6、厨房：水泥砂浆拉毛地面，设烟道，设给水、排水管；7、卫生间：水泥砂浆拉毛地面，预留管道；8、阳台：其他材料栏杆（板）……其他：除库房为散热器采暖外，其余地热采暖。《商品房买卖合同》补充协议1第九条关于房屋交付第7条约定：买受人在该房屋验收中级其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接收房屋交付，买受人拒绝接收交付的出卖人不承担逾期交付的责任。8、出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府或相关部门规定的验收交付标准，买受人在接收房屋时，对所交付商品房的质量（除隐蔽工程外）、空间尺寸、室内设施、室内设施设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。10、买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得《商品房买卖合同》约定的证明文件或尚未满足《商品房买卖合同》约定的其他交付条件，买受人仍愿意接受该商品房时，视为双方对房屋交付条件的变更，出卖人不承担违约责任。第十四条关于保修和质量争议处理约定：1、《商品房买卖合同》规定的保修范围、保修期限和保修责任，均按国家法律和行政法规中的规定进行理解和适用。2、保修范围不包括：（1）因买受人使用不当或者第三方原因所造成的质量缺陷和损坏；（2）交付后买受人自行添置、改动房屋设施、设备、管道、线路等造成的损坏和损失；（3）买受人在装饰施工中，因装修的质量不符合国家有关施工范围，装修设计要求和装修质量标准（如：外墙、卫生间的凿洞、地漏或管道移位安装）所造成的质量问题或改变原结构。3、买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争执时，由买受人负责提供出卖人认可的市级及市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。如该部门认定不属于质量问题的买受人应予以收房，出卖人不承担违约责任。如该部门认定非属重大质量问题，在保修期内由出卖人根据《商品房买卖合同》的规定承担保修责任。2013年9月,涉案澳海澜庭项目18号楼经竣工验收合格。原告支付购房款后，被告于2013年9月30日将房屋交付给原告使用。被告交付房屋后，原告以房屋存在室内不保温、房屋不隔音、下水管道排水不畅、电路设计及施工不合格、房屋入户门铃未调试等问题向被告反映未果，遂提起诉讼。原告于2019年4月11日向本院提出鉴定申请，申请对银川市西夏区澳海澜庭18号楼105室房屋隔音是否符合建筑标准，房屋配套设施（排水管、污水井）的设计、施工是否符合建筑标准进行司法鉴定。因未在《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册宁夏回族自治区分册》中查找到能够进行上述鉴定的机构，本院告知原、被告双方自行联系鉴定机构后，再由上级法院对外进行委托。至2019年6月19日开庭审理，原告未能提供鉴定机构名称。庭审中，本院又告知原告自行联系鉴定机构，规定的期限届满后，原告仍未提交鉴定机构名称。另查明，被告交付给原告的房屋入户门铃确实未进行安装并调试使用。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告签订的合同中虽未对入户门铃的安装进行约定，但被告认可其未给原告安装入户门铃并同意安装，故对原告要求被告安装入户门铃的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告对下水管道进行修理、完善，但其主张维修的下水管道属该小区的共有设施，原告并非以其对于共有部分享有的共有权为基础提起诉讼，而是依据合同关系起诉，此诉讼请求已涉及建筑物专有部分以外共有部分之权利义务，原告存在法律关系以及权利管理上的瑕疵，其起诉的主体资格存在瑕疵，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。原告主张电路设计及施工不合格造成室内不能正常用电，要求被告完善修理,并要求对银川市西夏区澳海澜庭18号楼105室房体漏水进行维修,本院认为，依照原告提交的照片可以看出该房屋已进行装修、使用，原告主张的电路设计及施工是否是装修之前的设计、施工不能确定，原告在装修过程中是否对电路进行改造亦不能确定，且原告主张被告的电路设计及施工不合格无证据证实；原告主张被告对房体漏水进行维修,亦无证据证实,故对原告该诉讼请求，本院不予支持。原告认为室内不保温、房屋不隔音，要求完善或修理。本院认为，依据现有证据，原告诉称室内不保温、房屋不隔音之成因未能充分举证证明。同时，原告作为买受人，就买卖标的物质量不符合约定，应自标的物收到之日起两年内通知出卖人。法律对此的两年规定，是最长合理期间，且为不变期间。而根据原告提交的证据，没有证据显示本案原告曾在取得房屋之日即2013年9月30日起两年内向被告进行过上述质量问题的告知,且涉案房屋系竣工验收合格后交付原告使用。故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告的辩解意见,本院予以部分采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告银川先泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告樊某位于银川市××区房屋安装入户门铃并调试使用；二、驳回原告樊某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊某负担75元,由被告银川先泽房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 许迎春人民陪审员 张吉卉人民陪审员 张 辉 二〇一九年十月二十五日书 记 员 张玉林附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。