贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11447号 原告：李政宇，男，汉族，1984年3月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：阮珊，女，汉族，1986年2月6日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告阮珊、李政宇与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮珊、李政宇，被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理“碧阳国际城”第1幢1单元20层4号房屋（1-1-20-4）的房屋所有权转移登记手续并将权属证书交付原告；2、判决被告立即支付从2014年12月31日起至2016年3月21日止期间的逾期交房违约金10009.64元；3、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计10000.00元，具体金额从2016年6月21日起以原告已付购房款448863.00元为基数，按日万分之一的标准，支付至该房屋权属证书交付之日止；4、判决被告向原告退还已收取的三通费3285.00元（即闭路电视开户费265.00元、供电局一户一表开户费520.00元、燃气公司天然气一户一表开户费2500.00元）及实际占用期间的利息；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定：由原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区房屋，建筑面积153.89平方米，套内建筑面积123.68平方米。原、被告双方约定房屋总价款为448863.00元。付款方式为“公积金贷款方式付款”。原告于合同签订当日支付被告首付款138863.00元，余款310000.00元通过公积金贷款方式已全部支付被告。被告应于2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用。同时，被告负责在涉案商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记，并将涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，因被告不能按期申请初始登记的原因导致延期办理转移登记的，则被告应按本条第三款的约定承担延期办理转移登记的违约责任。同时，原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供，则被告按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告便应被告的要求将办理房屋权属证书所需的全部资料及相关费用交给了被告。原告已经按约支付了房款，但被告于2016年3月21日才将涉案商品房交付原告。涉案房屋交付后，被告也未按约定办理产权转移登记，原告多次催促被告办理，被告一直以各种理由搪塞，故原告诉至法院。请求法院判如所诉。 被告碧阳置业公司答辩称，一、李政宇的房屋于2016年3月21日交付，其主张的该项诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持； 二、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转角，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回。 三、原告主张的办证请求，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律规定，应当给予尊重意思自治的原则。李政宇并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需资料以前是不可能办理的，因此请求办证和支付逾期办证违约金的条件尚不具备，其诉讼请求不能得到支持。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月15日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1095）及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第1幢1单元20层4号房，房屋建筑面积153.89平方米；总价款448863.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款138863.00元，余款310000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告交付涉案房屋并办理不动产权证。2013年7月15日，原告向被告交付有线电视、电表、燃气开户费3285.00元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费4632.00元的收据。2016年3月21日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。 另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方办理完毕入住手续，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，由此可证，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2016年3月21日）起360日内（即2017年3月16日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方形成委托代办关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款448863.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月17日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 关于原告诉请的逾期交房违约金。被告于2016年3月21日才将涉案房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应在实际交房之日起7日内向原告支付2015年1月1日起至2016年3月21日期间的逾期交房违约金，但被告逾期未付，而原告在被告逾期未付该违约金时即知道或者应当知道其权利受到了损害，故应从2016年3月28日开始计算诉讼时效期间。现原告于2019年9月6日才提起诉讼主张该权利，其请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，且原告并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，被告主张原告的该项诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请的“三通费”（有线电视、电表、燃气开户费）。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2013年7月15日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年9月6日提起诉讼要求退还有线电视入户费等，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还有线电视、电表、燃气开户费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮珊、李政宇逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款448863.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月17日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告阮珊、李政宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  石 涛