海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初128号原告：李复，男，汉族，1962年8月28日出生，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：李航燕，海南昌宇律师事务所律师。被告：张钦，男，汉族，1953年1月30日出生，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：邢浩波，海南外经律师事务所律师。原告李复与被告张钦合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因原合议庭依法回避，2019年9月6日变更合议庭组成成员，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告李复的委托诉讼代理人李航燕、被告张钦的委托诉讼代理人邢浩波到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。李复向本院提出诉讼请求：1.依法解除李复与张钦签订的《地产项目合作协议书》《补充协议一》《补充协议二》；2.依法判决张钦返还李复支付的47,000,000元土地款；3.依法判决张钦向李复支付以47,000,000元为基数，自2014年1月10日起，按每月1%的利率计算利息，暂计至起诉日2019年3月18日为29,657,000元，起诉后继续计算至张钦实际支付之日止；4.判决张钦向李复双倍返还定金15,000,000元；5.依法判决张钦向李复赔偿损失78,000,000元；6.依法判决张钦向李复支付以50,000,000元为基数，自2014年1月28日起至2014年4月27日止，按每月1%的利率计算利息1,500,000元；7.依法判决张钦赔偿李复为涉案土地成立运营项目公司即海南金砖投资有限责任公司的支出3,059,863元。暂计至起诉日2019年3月18日，起诉后继续计算至张钦实际支付之日止；8.依法判决张钦将持有的海南金砖投资有限责任公司55%的股份转让给李复；9.依法判决张钦承担律师费1,787,084元；10.本案全部诉讼费、保全费由张钦承担。事实与理由：李复和张钦于2014年1月17日签订了《地产项目合作协议书》。第一条项目地产概况。1.1项目地址：位于三亚红沙片区B-038号地块。1.2项目地块权属与面积等情况：第一块地块：产权证：三土房（2008）字第XXXX号；宗地号：09-05-129；土地使用面积：7396.38㎡（注明该地块使用权原有面积为11384.55㎡,扣除法院判决属于杨某所有并已办理过户手续的2988.17㎡,实际使用面积为现在的7396.38㎡)；用途：城镇单一住宅用地；性质：划拨用地。第二块地块：产权证：三土房（2008）第XXXX号；宗地号:09-05-131；土地使用面积：8542.99㎡；用途：商服用地；性质:划拨用地。《协议》1.3：项目地块目前名登记在三亚市航运总公司第三公司名下。但根据下列司法文书：三亚市城郊人民法院（2011）城民一初字第2122号《民事判决书》、三亚市城郊人民法院（2012）城执异字第11-1号《通知书》、三亚市中级人民法院（2012）三亚民一初字第31号《民事调解书》、海南省高级人民法院（2012）琼民申字第518号《民事裁定书》、三亚市城郊人民法院（2012）城执字第461-3号《民事裁定书》、《责令履行指定行为通知书》，该项目地块使用权已经由生效司法文书裁决归张钦享有，且目前已裁定执行到张钦名下，正在办理相应过户手续。《协议》1.4:甲方保证该项目地块为净地土地地块，地上无再需要征收补偿的房屋及附属物，并承诺对该项目地块享合法完全100%的使用权，且保证没有其他合作、抵押担保、他项权利、法院査封、债权债务等产权争议和产权瑕疵，即甲方证明除本协议披露信息外，该项目地块没有其他任何法律上的障碍。《协议》2.1：合作方式：甲、乙方双方共同协商同意成立新项目公司,项目公司甲方持有10%干股，甲方将项目投资转让给乙方后，该干股自动取消，但甲方需无条件配合乙方办理股权转让手续；《协议》4.1：甲方提供约定的项目土地，并负责办理土地过户到项目公司的相关手续；《协议》4.7：甲方负责将项目地块的由划拨土地变更为出让土地，并保证土地用途为商住性质用地。《协议》4.9：自双方签订协议之日起用于双方合作开发的甲方原有土地,使用权归项目公司享有，甲方无权单方处置，甲方保证：不得再与其他第三方合作，亦不得将该项目地块进行抵押担保、转让等有损双方合作的事宜，否则按照甲方收益的30%向乙方支付违约金并赔偿损失。《协议》7.1：甲方如未完成上述任一条义务，均视为甲方违约，则乙方有权单方解除该协议书，并终止双方之间的合作，甲方应当双倍返还乙方交纳定金并退还乙方向其支付的所有的相关费用,同时赔偿乙方的损失。双方于2014年1月9日签订了《补充协议一》，第三条：为体现乙方之诚意，上述1.6亿款项乙方同意提前支付。具体支付时间和方式如下：1.合同签订生效之日起三日内，乙方一次性向甲方转账支付15,000,000元定金，甲方收到款项后乙方出具收据，并向乙方交付该土地及土地使用权证等相关手续。另外，甲方应负责清理、平整土地，保证土地交付不存在瑕疵。2.协议签订之日起三日内，乙方将70,000,000元，待3.0的容积率获批且土地过户登记至项目公司名下之日起三日内，乙方将该款项转入甲方账户，甲方收到款项后向乙方出具收据。第七条：该项目涉及的5000平方米保障性住房，甲方应当配合乙方办理相应置换手续，另自签订协议日起三日内乙方向甲方一次性支付32,000,000元，甲方收到款项后向乙方出具收据并向乙方交付相应手续。2014年10月20日，张钦向李复出具《承诺书》,载明：“―、张钦承诺按原签订的《地产项目合作协议书》及《补充协议一》、《补充协议二》约定的合作条件继续与李复就涉案土地进行房地产项目合作；并积极全力办理以下事项：1.张钦继续努力办理项目用地的容积率获得政府批准调整的手续。2.张钦继续努力办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。3.张钦全力办理涉案土地涉及的诉讼,争取人民法院早日做出生效判决，以使涉案土地交付时不存在瑕疵。二、关于已支付款项和违约金……(3)若自本承诺书签订之日起半年内第一条约定的事项未能办理完毕，由张钦继续办理。该47,000,000元自2015年4月20日起，按每月百分之一的利率向李复支付利息/违约金直至容积率获批、两证办理完毕且涉案土断存在瑕疵具备交付条件止。李复依据协议的约定于2014年1月9日向张钦支付了15,000,000元款项，张钦于当日向李复出具了收条。李复于2014年1月10日向张钦支付了32,000,000元款项,张钦于2014年1月10日向李复出具了收条。李复和张钦于2014年1月28日和中国银行股份有限公司签订《中国银行股份有限公司个人联名存款账户协议书》,李复将50,000,000元存入联名存款账户，该账户是活期一本通，存期三个月。李复依约成立了海南金砖投资有限公司，张钦占5%股份。海南金砖投资有限公司为了开发涉案土地，四年多时间运营花费三百多万元。李复依据合同约定履行了义务，但张钦迟迟不履行约定的义务。李复通过调査得知，涉案土地张钦已多次和他人合作并收取合作款项。其中张钦和海南祥荣置业有限公司合作开发，且涉案土地被三亚市中级人民法院査封，张钦根本无法履行协议。査封案号分别为：（2012）三亚民保字第4号、（2012）三亚民保字第8号、（2014）三亚民一初字第13-1号。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（六）项规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房地产权利的。张钦于2011年8月11日和海南祥荣置业公司就涉案土地签订了《合作开发合同书》，并收到海南祥荣置业公司支付的30,000,000元款项。2012年4月25日海南祥荣置业公司以张钦为被告向法院起诉，并申请査封涉案土地。张钦违反法律规定及《协议》1.4条约定，将法院査封的土地与李复签订《地产项目合作协议书》，收取占用李复47,000,000元资金，拒不返还。张钦违反诚实信用原则，存在重大过错，应按承诺支付月息百分之一的利息。后张钦见土地涨价，违背诚信拒不履行合同义务。2018年李复与张钦合资、合作开发房地产合同纠纷案件在海南省高院二审期间，张钦违法将査封的涉案土地以260,000,000元的金额和案外人合作开发，并收取高额合作款项。张钦违反《协议》4.9约定。涉案土地在四年多的时间增值了一个多亿的价值，张钦的违法行为致使李复失去用同等额资金购买同类土地的机会，失去开发投资房地产项目的机会，李复遭受重大损失。涉案土地因海南祥荣置业公司和张钦合资、合作开发房地产合同纠纷案件于2019年7月18日由法院执行拍卖。故张钦理应赔偿李复损失7800万元。综上，请求法院支持李复的诉讼请求。经本院释明，李复开庭前变更诉讼请求为：1.依法判决张钦返还李复支付的47,000,000元土地款；2.依法判决张钦向李复支付以47,000,000元为基数，自2014年1月10日起，按每月1%的利率计算利息，暂计至起诉日2019年3月18日为29,657,000元，起诉后继续计算至张钦实际支付之日止；3.依法判决张钦向李复赔偿损失78,000,000元；4.本案全部诉讼费、保全费由张钦承担。张钦辩称：张钦与李复签订的《地产项目合作协议书》《补充协议书一》及《补充协议书二》无效。涉案土地为划拨地，该地现登记在三亚市航运总公司第三公司名下，虽然三亚市城郊人民法院己判决张钦享有该地使用权，但张钦至今未取得涉案土地使用权证书。张钦将涉案土地与李复合作开发房地产，事前未报三亚市人民政府批准同意，事后在本案起诉之前也未报三亚市人民政府补办批准手续。《城市房地产管理法》第38条第（6）项规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。根据上述法律和司法解释的规定，张钦与李复签订的《地产项目合作协议书》、《补充协议书一》及《补充协议书二》无效。由于涉案合同无效，李复在明知涉案土地被法院查封及张钦未取得涉案土地权属证书的情况下，仍与张钦签订上述协议合作开发房地产，李复对上述协议的无效负有主要过错责任，因此其要求赔偿损失78,000,000元无事实与法律依据。李复支付的47,000,000元土地款包含15,000,000元订金及32,000,000元保障性住房购房款，李复、张钦和宋军生一起作为买方向朱其亮购买涉案保障房，朱其亮表示同意退还李复购房款32,000,000元，但李复至今还实际占有使用涉案保障房，且拒绝退还涉案保障房的相关证件原件。因此，对15,000,000元订金同意返还，32,000,000元购房款不应返还。恳请法院依法予以驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李复提交以下证据：1.《地产项目合作协议书》《补充协议书一》《补充协议书二》、15,000,000元的银行转账凭证和收条、32,000,000元的银行转账凭证和收据、中国银行个人李阿明存款账户开户申请表，证明李复和张钦签订上述合同后，李复依约向张钦支付了47,000,000元款项，张钦出具了收条；2.《承诺书》，证明张钦承诺涉案土地交付时不存在瑕疵具备交付条件，否则47,000,000元按每月百分之一的利率向李复支付利息；3.2015年3月9日至2019年3月18日金砖投资公司费用明细，证明李复依约成立了海南金砖投资有限公司，为开发涉案土地，已花费3,047,262元；4.海南省高院（2018）琼民终333号民事裁定书，证明法院对涉案土地进行查封；5.海南省高院（2018）琼民终333号民事判决书，证明在张钦和海南祥荣置业有限公司合同纠纷案中，判决张钦偿还30,000,000元借款本金并按年利率18%支付利息；6.海南省高院（2018）琼民终332号民事裁定书，证明李复和张钦的合同纠纷一案，省高院认为张钦涉嫌犯罪，将案件材料移送三亚市公安局。张钦质证意见为：证据1中的三份合同为无效合同，对李复支付45,000,000元无异议；对证据2的合法性有异议，由于前面三份合同无效，承诺书也应无效；证据3与本案无关联，金砖公司不是开发涉案土地的项目公司；对证据4-6无异议，但三亚市公安局已认定张钦不构成合同诈骗罪，已撤销了刑事案件。张钦提交以下证据：1.《地产项目合作协议书》《补充协议书一》《补充协议书二》、（2016）琼02民初27号民事判决书、（2018）琼民终333号民事判决书，证明张钦与李复之间存在合作开发房地产合同关系，张钦将涉案土地与李复合作之前未报三亚市人民政府批准同意，在本案起诉前也未能报三亚市政府补办批准手续，涉案三份合同为无效合同；2.《房屋买卖合同》，证明涉案保障房是张钦和李复及宋军生共同向朱其亮购买；3.三亚市公安局及第一看守所的文件，证明张钦的行为不构成合同诈骗罪；4.金砖公司的企业档案登记资料，证明金砖公司不是为开发涉案土地成立的项目公司。李复质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能认定涉案合同为无效合同；对证据2不予认可，张钦在承诺书中已将购房款转为了土地款，李复并未实际购买占有涉案保障房；证据3只能证明张钦不构成刑事犯罪，但他仍然存在民事重大违约行为；对证据4的证明力不予认可。对当事人提交所有证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在张钦诉三亚航运三公司、第三人广东电白二建工程有限公司海南分公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，三亚市城郊人民法院作出（2011）城民一初字第2122号民事判决，将涉案土地使用权[即登记在三亚航运三公司名下的国有划拨土地，其中一块土地使用权证号为三土房（2008）字第XXXX号，面积8542.99㎡；另一块土地使用权证号为三土房（2008）第XXXX号，面积11384.55㎡,扣除案外人杨某所有的东至三亚航运三公司，西至公路，南至规划路，北至三亚花冠置业有限公司的3988.17㎡土地]判归张钦，三亚航运三公司协助张钦办理过户。该判决已生效，张钦未取得涉案土地的使用权证书。2011年8月11日，张钦与海南祥荣置业公司就涉案土地签订了《合作开发合同书》，2012年4月25日，海南祥荣置业公司以张钦为被告向法院起诉，并申请査封涉案土地。2014年1月17日，张钦与李复签订《地产项目合作协议书》，约定双方成立项目公司合作开发涉案土地，张钦与李复在项目公司持股比例为1:9，张钦负责将土地过户到项目公司名下等。随后，双方又签订两份补充协议，约定李复支付张钦16,000,000元收购张钦在项目公司的10%股权，张钦完全退出合作等。李复于2014年1月9日、10日分别转账给张钦15,000,000万元、32,000,000元，其中15,000,000元为转让涉案土地定金，32,000,000元为保障房合作项目费用，共计48,000,000元。2014年10月20日，张钦向李复出具《承诺书》,载明：一、张钦承诺按原签订的《地产项目合作协议书》及《补充协议一》《补充协议二》约定的合作条件继续与李复就涉案土地进行房地产项目合作；并积极全力办理以下事项：1.张钦继续努力办理项目用地的容积率获得政府批准调整的手续。2.张钦继续努力办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。3.张钦全力办理涉案土地涉及的诉讼,争取人民法院早日做出生效判决，以使涉案土地交付时不存在瑕疵。二、（1）李复已支付的47,000,000元变更性质为支付张钦的款项（因置换已取得的保障性住房的产权归属张钦，由张钦处理）。（2)承诺书签订之日起半年内，该47,000,000元不计算利息/违约金。(3)若自本承诺书签订之日起半年内第一条约定的事项未能办理完毕，由张钦继续办理。该47,000,000元自2015年4月20日起，按每月百分之一的利率向李复支付利息/违约金直至容积率获批、两证办理完毕且涉案土地不存在瑕疵具备交付条件止。2015年3月9日，张钦与李复、李子超、李南南共同成立项目公司“海南金砖投资有限责任公司”，各股东认缴额为李子超585,000元，占比39%，李复15,000元，占比1%，李南南750,000元，占比50%，张钦150,000元，占比10%，实缴金额均为0元，公司法定代表人现为李子超。该公司经营范围包括房地产开发。目前，涉案土地因其他诉讼执行案件已被法院司法拍卖，李复已退出占有使用涉案保障性住房。以上事实，有当事人的当庭陈述及《地产项目合作协议书》《补充协议书一》《补充协议书二》《承诺书》、银行转账凭证和收条、（2016）琼02民初27号民事判决书、（2018）琼民终333号民事判决书等证据予以佐证，足以认定。本院认为，在张钦与李复签订《地产项目合作协议书》《补充协议一》《补充协议二》及《承诺书》时，张钦对涉案土地依据生效判决享有土地使用权，但未取得涉案土地的使用权证书。在涉案土地已被法院查封的情形下，其与李复就涉案土地签订的合作开发协议，未经过三亚市人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（六）项规定，司法机关裁定查封的房地产以及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拔土地使用作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。张钦在既未取得涉案土地证，也未将行政划拔地转为出让地的情形下与李复签订合作开发协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，张钦与李复签订的《地产项目合作的协议书》《补充协议一》《补充协议二》及《承诺书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，李复未因涉案合同取得财产，不负有返还义务，而李复支付给张钦的15,000,000元土地转让款，张钦应当予以返还。至于32,000,000元保障房购房款，实际已变更性质为支付给张钦的合作款项，且李复未占有涉案房屋，故对该笔款项，张钦也应全部予以返还。对上述款项，张钦还应承担资金占用费，即利息损失，由于《承诺书》无效，故李复主张张钦按照承诺书约定的月1%利率自2014年1月10日起支付47,000,000元的利息，无事实依据，本院不予支持。2019年8月20日前的利息应按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，根据合同法规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李复诉称存在损失78,000,000元，但未提供充分的证据予以证明，且在合同签订时，李复对张钦未取得涉案土地权属证书、土地性质为划拨用地且未经三亚市政府批准等情况系明知，故李复对合同无效也存在过错，应自行承担由此造成的法律后果。李复主张张钦赔偿损失78,000,000元，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张钦应于本判决生效之日起十日内向原告李复返还47,000,000元及利息（以47,000,000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2014年1月10日起计算至2019年8月19日止；以47,000,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至付清之日止）；二、驳回原告李复的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815,085元（李复已预缴921,820元），由张钦负担312,353元，李复负担502,732元；保全费5,000元（李复已预缴），由张钦负担5,000元；退还给李复案件受理费及保全费共计424,088元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 尹合欢审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二〇一九年十一月二十七日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条窗体顶端第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。