广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终880号 上诉人（原审原告）：黄春海，男，1981年2月9日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：广西实德房地产开发有限公司。住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村1号。统一社会信用代码：91451421690212763T。 法定代表人：苏增加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 上诉人黄春海因与被上诉人广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院传唤、通知双方当事人及其委托诉讼代理人于2019年9月25日到庭进行询问，上诉人黄春海的委托诉讼代理人钟志鸿、被上诉人实德公司的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄春海上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判实德公司向黄春海提供位于扶绥县（以下简称2-03号房）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3．实德公司支付黄春海违约金364068元（从2016年1月1日至2018年9月27日，扣除约定延迟17天后，违约时间共983天，总房价1851820元×2/万元×983天）。事实和理由：2018年8月27日双方进行验收交接时，实德公司没有出示本案购房合同中第八条规定的证明文件，实德公司违反合同约定，构成违约。一审法院没有认定实德公司违约，驳回黄春海的诉讼请求错误，请二审法院予以纠正。 实德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。合同第十一条约定的义务和附属义务都应在合同约定的合同交房条件成就时并进行，实德公司在黄春海付清全部房款后于2016年7月1日书面通知其办理交房手续，但黄春海一直未前往办理房屋交接，根据合同第十一条第2款的约定，2016年7月8日为房屋的交接日，视为房屋验收合格，包括视为交付房屋出示竣工意见书，提供相关附随材料等。因此实德公司不存在逾期交房的行为，不应支付逾期交房违约金。 黄春海向一审法院起诉请求：1．实德公司向黄春海支付延期交房违约金364068元（从2016年1月1日至2018年9月27日止，扣除约定的可延迟17天后，违约时间983天，违约金共计1851820元×0.02％×983天）；2．实德公司在本案判决生效后10天内向黄春海交付2-03号房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 一审法院认定事实：2015年1月23日，黄春海与实德公司签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）、《合同补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定：黄春海购买实德公司所开发的位于扶绥县中都·新世界2－03号房，购房总金额1851820元，商品房用途为“住宅”，实德公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3．因政府相关部门或公共性突发事件造成的公共责任原因或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）或施工期间供电供水部门对工地停电、停水时间超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算，但出卖人因欠费被停除外）导致无法按约定交付房屋的，实德公司不承担违约责任，并可据实相应延期交房；双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭、公积金贷款尚未发放及贷款不足应付房款的），或本合同未在房产管理部门完成备案手续的，则交房日顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起30日内或本合同在房产管理部门完成备案手续之日起30日内；逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人收到出卖人以书面或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则办理收房手续期限截止之日为房屋交接之日，视为验收合格；出卖人在交付时具备了本合同第八条约定，对交房时存在的质量瑕疵由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，否则，出卖人不承担逾期交付的责任。黄春海分别在购房合同、补充协议上签字按手印，实德公司及法定代表人苏增加在该合同、补充协议上盖章。黄春海于2015年1月26日支付首付款561820元，于2015年12月13日支付房款550000元，于2016年6月14日支付购房款740000元。2016年1月29日，中都·新世界一期2＃楼经过建设、施工、监理、设计、勘察五个单位竣工验收，综合评定为合格工程。2016年7月1日，实德公司以国内挂号信函的方式向黄春海邮寄了《入伙通知书》，书面通知黄春海其购买的2-03号房已达到交付条件，为方便装修、出租或经营，实德公司定于2016年7月1日起交付给黄春海使用，请接到通知后，到物业服务中心办理相关收铺手续。黄春海依通知前去看房，但未办理收房手续，直至2018年9月27日，黄春海才与实德公司办理收房手续，并领取《住房手册》，该手册记载有《中都·新世界小区使用说明书》、《中都·新世界小区质量保证书》。其中《中都·新世界小区使用说明书》包含以下内容：1．“中都·新世界小区概况如开发单位、设计单位、承建单位，监理单位等；2．结构设计指标说明，包含水、电、燃气、通讯、配电负荷等设施配置的说明；3．毛坯房装饰、设备标准，包含门、窗等类型，使用注意事项；4．公用事业配套基础设施；5．小区环艺文体配套设施；6．安全注意事项，包含有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项，消防等设施配置的说明；7．房屋装修注意事项，包含承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；8．物业服务说明；9．其他说明。《中都·新世界小区质量保证书》包含以下内容：1．小区工程已验收合格，准予交付使用；2．正常使用情况下，房屋建筑工程保修期，其中对地基基础和主体结构、屋面防水，房间和外墙防渗漏，墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器开关，电器管线、给水管道，卫生洁具，入户门保修，装饰工程，住宅小区排水设施、道路配套工程等在合理使用寿命年限内承担保修的期限分别作了约定；3．以上保修期以住宅竣工合格之日起算；4．共用设施质量保证；5．维修记录。庭审中，实德公司对黄春海主张扣除约定延迟17天无异议。 一审法院认为，黄春海与实德公司于2015年1月23日签订的购房合同、补充协议，是双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于黄春海提起诉讼是否已超过诉讼时效的问题。诉讼时效的起算从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同虽约定实德公司应于2015年12月31日交付房屋，但黄春海直到2016年6月14日才付清购房款，实德公司也于2016年7月1日以国内挂号信函的方式向黄春海邮寄了《入伙通知书》通知黄春海收房，黄春海于2018年9月27日与实德公司办理收房手续，因此实德公司主张黄春海起诉已超过法定期限理由不充分，一审法院不予采纳，黄春海于2019年5月13日向一审法院提起诉讼并未超过诉讼时效。 关于实德公司是否存在逾期交房的问题。双方签订的购房合同约定的交房时间是2015年12月31日前，交房的前提是商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表，同时还约定在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭、公积金贷款尚未发放及贷款不足应付房款的），则交房日顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起30日内。本案中，约定交房的日期是2015年12月31日，但黄春海付清房款的时间是2016年6月14日，依上述约定，实德公司的交房时间应顺延30日即2016年7月14日为交房日，实德公司已于2016年7月1日发信函书面通知黄春海于2016年7月1日起办理收铺手续。黄春海接到书面交房通知后虽前去看房，但未与实德公司办理交房手续，实德公司无法向黄春海出示“该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表”及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，黄春海以此作为其不按时、拒绝接收房屋的理由不成立。黄春海没有按照实德公司通知的时间与实德公司办理交房手续，根据合同第十一条及补充协议第十条的约定，2016年7月1日为信函发出日，信函发出后的5个工作日即2016年7月8日为送达日，实德公司在顺延的2016年7月14日的交房日前完成交房义务，实德公司不存在逾期交房的行为。因此，黄春海关于实德公司支付延期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。 关于实德公司是否已交付涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题。2019年8月27日，黄春海与实德公司办理交接房手续时，实德公司向黄春海提供了《住房手册》，该手册记载有《中都·新世界小区使用说明书》、《中都·新世界小区质量保证书》，该两书名称虽与合同上约定书写的名称不一致，但均是指相应房屋的使用说明书、质量保证书，且两书是依据中华人民共和国建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定及要求制作，所记载的内容符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》所包含的内容。因此黄春海取得的《住房手册》，实际也就是取得了其所购买房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。黄春海购买的中都•新世界2号楼2-03号房已于2016年1月29日经过建设、施工、监理、设计、勘察五个单位竣工验收，综合评定为合格工程，不存在黄春海所主张的商住楼缺乏质量保证书而处于没有质量的情形。因此一审法院对黄春海要求实德公司在本案判决生效后10天内向黄春海交付涉案房屋中都新世界2号楼2-03号房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄春海的全部诉讼请求。案件受理费3381元，由黄春海负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的实德公司发出交付通知后黄春海是否及时前去看房的事实问题，本院认定如下：黄春海于2016年6月14日付清购房款，实德公司于2016年7月1日以信函方式通知交房。基于通常的期待心理，一审判决认定黄春海已经看房并无不当。当事人对一审认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，黄春海与实德公司签订的购房合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于实德公司应否提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的问题。购房合同约定，双方交接房屋时，出卖人应当提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。实德公司与黄春海交接房屋时，实际提供的是《住房手册》，该手册当中包括了《中都·新世界小区使用说明书》、《中都·新世界小区质量保证书》，其名称与《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》存在差异，但主题词均为“使用说明”“质量保证”，具体内容均为所在小区房屋的指标说明、使用注意事项、质量及保险事项等。上述内容虽然是小区房屋的通用说明，但2-03号房并无需要特别说明的情形，应当适用于2-03号房。上述说明符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关规定。综上实德公司提供的《中都·新世界小区使用说明书》、《中都·新世界小区质量保证书》符合购房合同的约定，无须单独提供2-03号房的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 关于实德公司的交房行为是否构成逾期交房的问题。购房合同约定的交房时间是2015年12月31日前。但黄春海于2016年6月14日付清房款，实德公司的交房时间按合同约定可顺延30日至2016年7月14日。实德公司已于2016年7月1日发信函通知黄春海办理收房手续。根据合同第十一条及补充协议第十条的约定，信函发出后的5个工作日即2016年7月8日为送达日，实德公司在顺延的2016年7月14日的交房日前已完成交房义务，实德公司不存在逾期交房的行为。一审判决对黄春海要求实德公司支付延期交房违约金的主张不予支持是正确的，本院予以确认。 综上所述，黄春海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6762元，由黄春海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 罗永秀 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。