广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9729号上诉人（原审原告）：白永兵，男，汉族，住江苏省雎宁县。上诉人（原审原告）：梁广金，女，汉族，住广东省电白县马踏镇。两上诉人的共同委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖银汉，男，汉族，住福建省南靖县。被上诉人（原审被告）：简宝丽，女，汉族，住福建省南靖县。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：常向前，广东天穗律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张梅花，广东天穗律师事务所律师。上诉人白永兵、梁广金因与被上诉人肖银汉、简宝丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。白永兵、梁广金上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为依法解除白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》及2018年7月30日签订的《买卖协议》；2.判令简宝丽、肖银汉支付违约金150000元；3.本案一、二审诉讼费用由简宝丽、肖银汉承担。事实与理由：（一）由双方当事人的微信聊天记录可知，于2017年5月6日签订《房屋买卖合约》后，白永兵已将涉讼房屋当作属于简宝丽所有，认可房屋贷款所得的款项支付购房款；同样，简宝丽也同样认为所得的贷款用于支付购房款，贷款的本金及利息由简宝丽偿还。（二）签订《买卖协议》是为了再一次确认肖银汉已购买涉讼房屋，并且向白永兵已支付的房款为1025000元，尚欠475000元。该证据与前述的微信聊天记录能相互印证，但一审判决却对《买卖协议》的证据证明力不予确认，属于认定事实不清。（三）简宝丽、肖银汉未能按照双方约定的方式履行合同，导致合同解除，在合同的履行中存在严重过错。（四）根据我国合同法第九十七条的规定，白永兵、梁广金依法有权向简宝丽、肖银汉主张150000元的违约金。综上，请求二审法院查明事实，支持白永兵、梁广金的上诉请求。简宝丽、肖银汉辩称，白永兵、梁广金提出的上诉无理。简宝丽、肖银汉一直依约履行自己的合同义务，并无违约行为。相反，是白永兵、梁广金串通中介公司的工作人员，隐瞒涉讼房屋不能过户的事实，欺骗简宝丽、肖银汉，涉讼房屋最终无法过户的根本原因在于白永兵、梁广金一方。白永兵、梁广金向一审法院起诉请求：1.解除白永兵、梁广金与简宝丽于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》及2018年7月30日白永兵与肖银汉签订的《买卖协议》；2.判令简宝丽、肖银汉支付违约金150000元；3.简宝丽、肖银汉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区**********************于2017年9月28日办理不动产登记，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第XXXX号，登记权属人为白永兵、梁广金。该不动产权登记证在2018年2月9日办理抵押权人为某信广州分行的抵押登记。2018年8月28日办理抵押权人为佛山禅城某小额贷款公司的抵押登记。2017年4月30日，白永兵、梁广金与谢某宇签订房屋买卖合同，将位于广东省佛山市南海区*******************出售给谢某宇，谢某宇向白永兵、梁广金支付了购房定金30000元。2017年5月3日，谢某宇与简宝丽签订一份买卖合同，约定谢某宇将广东省佛山市南海区**********************作价1500000元出售给简宝丽，该合同备注写明：此卖家为合同转让方，此份协议为双方转让合同，双方以此份合同为双方协商，如有违约按合同履行。中介方为佛山市某房地产中介服务有限公司。同日，简宝丽向李宇权账户转账40000元，备注为买房订金和服务费，同时微信告知罗某，全部佣金10000元已转给其员工李宇权。2017年5月6日，白永兵、梁广金（卖方）、简宝丽（买方）、佛山市华众房地产有限公司（经纪方）签署一份《房屋买卖合约》，约定：买卖双方独家委托经纪方促成物业的买卖事宜，物业位于广东省佛山市南海区**********************，该房屋证号2015007902；物业成交价为1500000元，税费由买方自行承担；买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；卖方同意在收取定金后5个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，首期楼款（不含定金）420000元，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前，买方支付首期楼款320000元到卖方贷款账号，剩余首期楼款100000元买方在房管部门出具成功受理交易的申税递件回执当天支付给卖方；剩余楼款1050000元在交易过户及抵押登记手续未完成后由贷款银行直接划给卖方；买方在签署合约时支付定金30000元；卖方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署合同后7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7个工作日提供齐全银行贷款所需资料；如银行批准贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差部分买方须在房管部门出具成功受理本次交易申税递件回执当天直接支付给卖方；一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，一方拒绝出售或购买物业的，任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形导致合约目的不能实现的，在守约方或有关政府部门或经纪方发出关于办理本次交易相关手续的通知后5天内仍不履行的，即视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金；任何一方违约时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应赔偿因违约给经纪方造成的损失；若非合同三方任何一方原因而导致本合约未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延，导致合约无法履行时，各方无须承担违约责任；等等。2017年5月6日，简宝丽向罗某转账180000元，备注为“谢某宇全款”。2017年6月10日，白永兵、梁广金通知简宝丽、肖银汉已办理提前还贷手续。2017年6月16日，简宝丽向白永兵转账支付410000元，附言为首期楼款。2018年1月18日，简宝丽向白永兵转账支付10000元。2017年9月22日，简宝丽向罗某转账5000元，备注为办证过户。2017年9月29日，简宝丽向罗某转账6000元，备注为户口之用。2017年10月10日，简宝丽向罗某转账24000元，备注为办户口用。2017年10月11日，简宝丽向罗某转账10000元，备注为办户口用。此后，简宝丽向罗某发微信，告知已付清45000元办户口。2017年12月至2018年12月，肖银汉在佛山地区连续缴纳了个人所得税。2018年3月开始，简宝丽与白永兵协商贷款事宜。2018年4月13日，白永兵向简宝丽发微信，询问后面300000元要不要去签，不签就过期了，简宝丽回复等她想想。2018年4月16日，白永兵劝简宝丽将房子放卖，称现在1500000元很快可以出手，简宝丽回复称没有权力说什么。2018年4月17日，白永兵告知简宝丽300000元到账，让其发卡号过来，简宝丽将其某银行卡号发给了白永兵。2018年4月19日，简宝丽询问白永兵，年前贷的500000元是每月10日还利息，现在贷的300000元是不是也是每月10日还款。同日，白永兵告知已转150000元给简宝丽，简宝丽确认已收到。2018年6月15日，白永兵微信告诉简宝丽，称能不能将剩余480000元借给他，然后去公证，公证之后简宝丽就可以卖了。2018年6月21日，简宝丽发微信询问白永兵，什么时候去办公证，白永兵回复称，现在是其拿房产去贷款出来给简宝丽来还其的贷款，简宝丽没有给钱，不同意去办公证。2018年7月18日，白永兵询问简宝丽是否还能坚持下去，坚持不下去了就1500000元卖给他人，其可以找到买家。简宝丽回复称多出了180000元，还有45000元的钱，不同意1500000元卖。白永兵回复得按时把人家利息给还了。2018年7月20日，肖银汉发微信给白永兵，称如果白永兵1500000元买回去，退到手上还有多少钱。2018年7月26日，肖银汉发微信给白永兵，称老婆病了，小孩送回老家了，处理完房子的事情也要回老家发展，协商房屋如何处理。白永兵回复“我的房产证抵押贷款80万，如何还？当时你让我去贷款说你们还”“这么久时间都坚持下来了，还有三个月就满一年就可以过户了，房产在你名下，贷个一百几十万很简单”肖银汉回复“白先生，我家人都回去了。我的意思房子是您名下会简单点，首付款46.5万减去之前20万您再补足26.5万和付7个月利息给我，我就退出回老家”，白永兵回复“我现在信用卡都还不起拿什么买”。2018年12月13日，白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉签署一份《广东省佛山市存量房买卖合同》。2018年12月18日，肖银汉通知白永兵第二天下午去某业银行面签。2018年12月19日，白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉微信联系见面。2018年12月20日，肖银汉微信告知白永兵“房产局来电说，更改网签要您先还清抵押贷款。我现在再让中介去和银行沟通下”。2018年12月31日，白永兵发微信给肖银汉称，“这两天你得把后面这一期利息转过来，后面这期的是两分的利息，你还按之前的一分六利息给，多出来的我认了，银行这边批复下来我这边就要找垫资的，这两天我要把钱筹齐”。肖银汉回复，“等下了同贷书先才能去垫资”。2019年1月9日，肖银汉给白永兵发微信称，“之前某业银行说要先改网签才能，另一家应该下周”。2019年2月20日，白永兵发微信给肖银汉，“房产证处于抵押状态，是改不了按揭的，你那个必须得拿你同贷书，然后找垫资，垫了资才能改网签，改了网签之后到银行放款。同贷书下了吗”？肖银汉回复，“下了，还没有通知我去专签，银行说网签要改按揭才能放款”。2019年2月23日，肖银汉给白永兵发微信，“您等会过来我店和我亲戚大家谈一下，我们要现款一次性买房”。白永兵回复称，“发下定位过来”。2019年3月12日，白永兵、梁广金提起本案诉讼。2019年4月22日，简宝丽、肖银汉另案提起诉讼，案号为（2019）粤0605民初8759号，简宝丽、肖银汉诉讼请求为：1.白永兵、梁广金赔偿返还购房款45万元并支付以此为本金从2017年6月16日起至实际付清日止按同期贷款利率4倍计算利息；2.白永兵、梁广金违约，解除双方签订的房屋买卖合同，支付违约金15万元；3.佛山市某房地产中介服务有限公司、罗某返还原预付房款18万元并支付以此为本金从2017年5月6日起至实际付清日止按同期贷款利率的4倍计算利息；支付办临时户口、绿色通道费用4.5万元并支付以此为本金从2017年10月11日起至实际付清日止按按同期贷款利率的4倍计算利息；4.佛山市某房地产中介服务有限公司返还中介费1万元并支付以此为本金从2017年5月3日起至实际付清日止按同期贷款利率的4倍计算利息。该案应诉材料于2019年5月13日送达至白永兵、梁广金的代理人。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。白永兵、梁广金与简宝丽于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》中有关双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。白永兵、梁广金于2019年3月12日起诉请求解除双方签订的《房屋买卖合约》，简宝丽、肖银汉于2019年4月22日另案起诉也请求解除该合约，表示双方均不愿意再继续履行《房屋买卖合约》，简宝丽、肖银汉主张解除合同的起诉状于2019年5月13日送达至白永兵、梁广金，一审法院据此认定《房屋买卖合约》于当日解除。至于白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉是否存在违约行为，一审法院分析如下：第一，简宝丽、肖银汉认为白永兵、梁广金在签订房屋买卖合同时隐瞒没有取得房产证构成违约的理由不能成立。2017年5月6日，白永兵、梁广金与简宝丽签订的《房屋买卖合约》中约定房屋的产权信息为第2015007902，该号码为房屋的预售证号，明显不是不动产登记证号，简宝丽、肖银汉作为具有完全民事行为能力自然人，在购买房屋时不审查房屋的产权信息不符合常理，故一审法院对白永兵、梁广金主张签订合同时已出示其购房合同并在该买卖合同中标注购房合同的预售证号的意见合理，况且从此后白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉的微信聊天记录来看，简宝丽、肖银汉在起诉前并未认为白永兵、梁广金在签订房屋买卖合约时未取得房产证对合同履行造成障碍。第二，简宝丽、肖银汉认为白永兵、梁广金没有诚意履行合同构成违约的理由不能成立。从白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉的微信聊天记录来看，白永兵、梁广金一直愿意积极履行合同，在签订房屋买卖合约后即申请赎契，在简宝丽、肖银汉要求协商时也积极回应，一审中更是表示还愿意继续履行合同，无证据证明白永兵、梁广金存在故意怠于履行房屋买卖合约的行为。第三，白永兵、梁广金认为简宝丽、肖银汉无法办理银行贷款又无能力支付购房款构成根本违约的意见也不能成立。白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉签订房屋买卖合同后，2017年6月1日佛山地区实施限购政策，此时涉讼房屋的房产证尚未办理，故该房屋的交易受佛山地区限购政策的影响。肖银汉从2017年12月开始在佛山地区连续缴纳了一年的社保，表明其有积极继续履行合同的意愿，在白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉的聊天记录中，白永兵、梁广金也从未对简宝丽、肖银汉属于限购对象无法办理按揭贷款的事宜提出异议，而是继续协商等肖银汉具备购房资格后再办理过户手续。2019年1月之后，涉讼房屋因为存在抵押而导致银行未实际发放同贷书，责任也非完全在简宝丽、肖银汉。第四，根据白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉的聊天记录来看，本案房屋买卖合约未能最终履行的原因在于目前涉讼房屋存在抵押贷款的事由。对此一审法院认为，白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉对此均有过错。首先，在简宝丽、肖银汉具备购房资格前，白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉协商将该房屋抵押给小额贷款公司贷款，并非合同履行的必要条件，因为根据房屋买卖合约的约定，简宝丽、肖银汉需要在过户前支付首期款320000元予白永兵、梁广金，而至2016年6月16日，简宝丽、肖银汉即向白永兵、梁广金支付了首期款400000元，超出合同约定金额，表明将房屋抵押贷款并非简宝丽、肖银汉的付款义务范围，即并非简宝丽、肖银汉因履行房屋买卖合约义务而要求白永兵、梁广金办理房屋抵押登记。其次，从白永兵、梁广金将房屋抵押给小额贷款公司借款后，将部分借款转给简宝丽、肖银汉，简宝丽、肖银汉开始也一直积极支付全部借款的利息来看，并非是白永兵、梁广金私自在房屋买卖合约履行过程中将房屋办理抵押借款。最后，从白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉的微信聊天记录来看，白永兵、梁广金与简宝丽、肖银汉协商将房屋办理抵押借款，后办理过户需要还款解押时，双方未能协商一致如何偿还借款，最终才导致房屋未能解押。综上，本案并非简宝丽、肖银汉根本违约导致房屋买卖合约最终解除，白永兵、梁广金请求简宝丽、肖银汉支付违约金150000元没有事实与法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认白永兵、梁广金与简宝丽于2017年5月6日签订的《房屋买卖合约》中有关双方当事人权利义务的约定于2019年5月13日解除；二、驳回白永兵、梁广金的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取1650元，由白永兵、梁广金负担。本院二审期间，白永兵、梁广金围绕上诉请求提交了《还款明细表》，拟证明白永兵为简宝丽垫付贷款利息的实际损失。简宝丽、肖银汉未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和举证、质证。经审查，本院认为，白永兵、梁广金在二审中提交的新证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：白永兵、梁广金上诉主张解除双方于2018年7月30日签订的《买卖协议》是否应当得到支持；白永兵、梁广金上诉请求肖银汉、简宝丽支付违约金150000元是否合法有据。关于第一个争议焦点。本院认为，白永兵、梁广金在一审中提交的《买卖协议》约定的内容明显与付款金额不符，白永兵、梁广金亦未提交其他证据证明该协议已实际履行，故一审法院驳回白永兵、梁广金有关解除前述协议的诉请，处理得当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。白永兵、梁广金上诉主张，涉案合同因肖银汉、简宝丽根本违约而解除，根据合同约定，肖银汉、简宝丽应当支付相当于合同价款10%的违约金150000元。本院认为，根据双方的聊天记录，涉案合同未能继续履行的原因在于涉讼房屋未涂销抵押。本案中，双方协商一致将涉讼房屋抵押给小额贷款公司贷款，后办理过户需要还款解押时，双方对借款偿还问题发生争议，最终导致涉讼房屋未能解押，双方对此均存在过错。白永兵、梁广金以肖银汉、简宝丽根本违约导致涉讼合同解除为由，上诉主张肖银汉、简宝丽支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，白永兵、梁广金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人白永兵、梁广金负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰