广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终846号上诉人(原审被告)：蔡碧华，女，汉族，1954年5月4日出生，住汕头市金平区**********，公民身份号码440************029。法定代理人：林龙，女，汉族，1986年12月9日出生，住汕头市澄海区*********2*，公民身份号码440************820，系蔡碧华的儿媳妇。上诉人(原审被告)：陈惜儿，女，汉族，1978年1月2日，住汕头市金平区********2*，公民身份号码440************829。上述二上诉人委托诉讼代理人:陈信彬，男，汉族，1981年4月20日，住汕头市金平区********2*，公民身份号码440************810。上诉人(原审被告)：陈信彬，身份信息同上。上述三上诉人委托诉讼代理人:郑佳娜，汕头市金平区鮀江街道蓬洲南社区居民委员会推荐。被上诉人(原审原告)：黄俊铎，男，汉族，1975年12月2日出生，住汕头市金平区****************，公民身份号码440************014。上诉人蔡碧华、陈信彬、陈惜儿因与被上诉人黄俊铎房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤05114民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡碧华、陈信彬、陈惜儿上诉请求：1.撤销原判中第二项判决，依法改判蔡碧华、陈信彬、陈惜儿不应承担返还及赔偿责任。2.一、二审的诉讼费用由黄俊铎承担。事实与理由：一、2016年2月4日，陈电波与黄俊铎签订的《合约》是无效的，本案涉及位于汕头市金平区********2*****并非陈电波所有，陈电波无权处理这栋不属于他的民宅。该民宅是1985年蓬洲南社区分配给陈电波一家6人的，包括陈电波、陈电波的母亲陈八妹、陈电波的妻子蔡碧华、陈电波的儿子陈信彬、女儿陈惜儿、还有陈信彬的胞弟(大约在5岁时己去世)，陈电波私自出卖家庭共有的这栋房屋，家庭其他成员除陈信彬外并不知情，《南社居委厝地分房内档》证明1985年陈电波一家三男三女共计六口人分得涉讼厝地。同时，蔡碧华、陈信彬、陈惜儿与黄俊铎不属于同一社区成员，双方之间关于宅基地的买卖合同属于无效合同。根据《合同法》58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈电波与黄俊铎都有过错，应各自承担相应的责任。二、合同是陈电波签订，收条也是陈电波签名(而至于是否有真正收款，蔡碧华、陈信彬、陈惜儿也不知情，否则怎么可能房屋都一直没有移交)，如今陈电波已去世，蔡碧华、陈信彬、陈惜儿既不是该款的收取人，又不是陈电波的共同债务人及担保人，故不应对陈电波的房款转让款承担返还及赔偿责任。综上所述，蔡碧华、陈信彬、陈惜儿恳请二审法院依据本案的事实和法律，依法改判，支持蔡碧华、陈信彬、陈惜儿的上诉请求。被上诉人黄俊铎辩称，房屋买卖合同是和陈电波、陈信彬签订的，陈信彬有在合同签名确认。当时陈信彬需要资金，才和陈电波商量后把房屋卖给黄俊铎，卖房后，钱也是被陈信彬拿去，黄俊铎在一审之所以同意合同无效，是因为看到对方处境可怜，所以做出退步，同意不要房屋，对方退还转让款。请二审法院确认房屋买卖合同有效。黄俊铎向一审法院起诉请求：1、判令蔡碧华、陈信彬、陈惜儿继续履行合同，腾退并向黄俊铎交付位于汕头市金平区**************；*、判令蔡碧华、陈信彬、陈惜儿赔偿黄俊铎房屋占用期间的经济损失暂计3.6万元（自2017年*月24日开始计至2019年*月23日止，按每月1500元计算，其后至实际交付房屋之日止的费用另计）；3、诉讼费用由蔡碧华、陈信彬、陈惜儿承担。一审法院认定事实：陈电波系蔡碧华的丈夫、系陈信彬、陈惜儿的父亲。1985年，原汕头市郊区蓬洲乡按陈电波一家六个人口分配宅基地一块给陈电波，随后陈电波建成房屋现住址汕头市金平区**********，由一家居住至今。1997年10月，原蓬洲居委会分拆为蓬洲东、南、西、北四个社区居委会，陈电波以及其名下宅基地分拆在蓬洲南社区居委会，黄俊铎属于蓬洲西社区居委会。2016年2月24日，黄俊铎与陈电波签订了《合约》,约定由陈电波将位于汕头市金平区********2*****，占地面积132平方米转让给黄俊铎，黄俊铎补偿原基建费用及厝地款共计360000元，该款项在当日完成交付。同时，双方约定陈电波必须在2017年2月23日前搬出并将房屋交给黄俊铎。但陈电波没有依约在上述期限内交付房屋。另查，陈电波因病于2018年3月18日去世，蔡碧华、陈信彬与妻子林龙以及孩子继续在讼争房屋上居住使用。2019年5月13日，黄俊铎向法院起诉，提出上述诉讼请求。案件在审理期间，经法院析明后，黄俊铎同意本案按照合同无效进行处理。一审法院认为：《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。因此，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。因黄俊铎与陈电波在签订《合约》时分属不同的集体经济组织，故双方签订的《合约》应确认无效。案件在审理期间，经法院析明后，黄俊铎同意本案按照合同无效进行处理。因此，本案蔡碧华、陈信彬、陈惜儿作为陈电波的继承人，同时系涉讼房屋的继受人，应当将陈电波取得的转让款返还，并适当赔偿黄俊铎经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和第五十八条的规定，判决如下：一、确认黄俊铎与陈电波于2016年2月24日签订的《合约》无效。二、蔡碧华、陈信彬、陈惜儿应于判决生效之日起十日内返还黄俊铎的转让款360000元及赔偿该款的利息损失（从2016年2月24日起计至还清该款之日止，按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3620元，由蔡碧华、陈信彬、陈惜儿负担。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于蔡碧华、陈信彬、陈惜儿上诉主张不用返还黄俊铎转让款360000元的问题。经查，本案黄俊铎购买房屋的宅基地使用权是属于陈电波、蔡碧华、陈信彬、陈惜儿一家6人，陈信彬作为见证人在《合约》上签名出售家庭共同财产。基于生活经验常识，陈电波签订《合约》处置的是家庭共同财产。上述黄俊铎、陈电波签订的《合约》因违反法律的强制性规定被一审法院确认无效，各方当事人予以认可，黄俊铎没有提出上诉，本院予以维持。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案，由陈电波代表家庭成员收取的360000元应当返还黄俊铎。由于陈电波已经死亡，一审法院由此判决蔡碧华、陈信彬、陈惜儿返还黄俊铎转让款360000元及赔偿该款的利息损失，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人蔡碧华、陈信彬、陈惜儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由上诉人蔡碧华、陈信彬、陈惜儿负担。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  张丹华审判员  陈瑛瑾二〇一九年十一月五日书记员  林 敏