贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1655号上诉人（原审原告）：威宁县傅威投资市场开发有限责任公司，住所地：贵州省威宁县草海镇建设西路58号，统一社会信用代码：91520526065767915Y。法定代表人：付绍全，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄燕江，系贵州草海律师事务所律师，执业证号：15205201210451388。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：六盘水市钟山区基础设施发展公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区政通路79号，统一社会信用代码：915202012146549314。法定代表人：王静，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。代理权限：一般授权。被上诉人（原审第三人）：贵州安伟拍卖有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环路80号3单元201室，统一社会信用代码：9152020067070199XR。法定代表人：吴春萍，系该公司经理。上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司因与被上诉人六盘水市钟山区基础设施发展公司、贵州安伟拍卖有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威宁县傅威投资市场开发有限责任公司上诉请求：撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初1872号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，《建设工程规划许可证》和经主管部门批准建设的文件成为本案原审原告主张租赁合同无效主要依据，但六盘水市钟山区基础设施发展公司从未提交过上述证据，只提供了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及其批复等相关文件。《建设项目选址意见书》属于申领《建设用地规划许可证》的必要材料，《建设用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，而《建设工程规划许可证》是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。故《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》只能说明六盘水市钟山区基础设施发展公司取得了合法用地的手续，其效力不能等同于《建设工程规划许可证》，也不能认定该项目经主管部门批准建设。二、一审判决程序违法，当事人诉讼权利未得到保障。上诉人于2019年5月13日向一审法院书面申请调查收集六盘水市钟山区政通路79号便民服务中心的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设项目选址意见》、《建设工程施工许可证》、《不动产权证书》及消防设计审核、消防验收、备案等材料信息，一审法院审查认为上述证据与本案需要查明的事实无关联性，不予准许，但在判决时又认为上述证据与本案存在关联性，互相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人一审诉请是要求被告及第三人赔偿原告经济损失，并于2019年5月30日书面申请对钟山区政通路79号便民服务中心一层、二层房屋的装修装饰和建设的附属设施的市场价格进行评估，一审法院在整个诉讼环节对该申请置之不理，且被上诉人超过举证期限举证。三、一审法院未查明《建设项目选址意见》、《建设工程规划许可证》的有效性。六盘水城乡规划局作出的六盘水规批复[2016]23号文件载明《建设项目选址意见》自核发之日起两年内、建设项目未取得投资主管部门批准文件，本选址意见书自行失效，同时六盘水规批复（钟山）[2017]7号文件也载明了取得《建设用地规划许可证》后2年内未取得建设用地批准文件，《建设用地规划许可证》及其附件、附图将自行失效，一审法院在未查明《建设项目选址意见》、《建设用地规划许可证》有效性的情况下就采信了该证据，并认定此证据是该项目获得批准建设的主要依据，这完全不符合民事诉讼证据规则适用的标准。综上所述，请求撤销原判，发回重审或依法改判。补充一点：1、消防法是特别法且是全国人大常委会制定，位阶高于最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释，且消防法第十三条规定，未经过消防验收禁止投入使用，出租也是使用的一种行为，且该建筑总面积是15767平方米应当从设计、审核、验收各个方面达到国家标准，况且包含有农贸市场、便民服务中心、及单位的办公地点，是属于共同场合，不进行消防验收会危害人民生命财产安全；2、根据最高人民法院人民司法指导案例（2012）第十六期赵军辉诉浙江现代商贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的指导意见，依据合同理论及相关司法解释，未经消防验收合格合同只是效力待定合同，在一审辩论终结前补正了验收证明，可以认定为有效合同，但是被上诉人在终结前未补正，应当认定为合同无效。六盘水市钟山区基础设施发展公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同有效，应当继续履行；答辩人租赁给原告使用的房屋是政府投资建设的房屋，已办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《不动产权证书》，办理了《审查合格书》，原告是答辩人采取对外公开招标中标的租赁的，中标价也是经过多次报价后，原告出价最高中标的，原告与答辩人根据中标价签订的租赁合同，是在平等自愿的基础签订的，是双方真实意思表示，且符合法律规定，所以房屋租赁合同真实、合法、有效。二、房屋租赁合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定；原告认为房屋无消防设计审核验收资料导致商家及消费者人心惶惶，房屋达不到使用条件，违反法律、法规等强制性规定，导致合同无法履行。原告该主张不符合法律、法规规定，租赁物不存在原告所述的情况；答辩人出租给原告的房屋建筑面积只有6278.54平方米，主要功能是便民服务中心，在租赁合同中约定原告只能作为农贸市场经营场所使用，根据《建筑工程消防监督审核管理规定》第十三条对具有下列情形之一的“人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；……；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；该规定限制的建筑面积必须大于一万平方米”，答辩人租赁的房屋达不到这一标准，依法不属于法规调整的范围；无论是修改前的《消防法》还是修改后的《消防法》都在第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构（公安机关消防机构）申请消防安全检查；消防救援机构（公安机关消防机构）应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；法规仅规定了公众聚集场所投入使用前必须进行消防安全检查，而不是消防验收合格，同时还规定未经消防安全检查不得投入使用，并没有规定未经消防安全检查租赁合同无效，所以原告主张租赁合同因违反法律、法规强制规定而无效，不符合法律规定，请求判决驳回原告诉讼请求。贵州安伟拍卖有限公司述称，我方只与被告具有合同关系，与原告方无任何合同关系，所以我方不用承担责任。威宁县傅威投资市场开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、请求依法判令被告及第三人返还原告房屋租赁费201万元；3、请求依法判令第三人返还原告佣金502500元；4、请求依法判决被告及第三人赔偿原告经济损失，具体数额待评估后决定；5、请求依法判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月13日，原告威宁县傅威投资市场开发有限责任公司通过第三人贵州安伟拍卖有限公司以拍卖的方式，取得被告六盘水市钟山区基础设施发展公司开发建设的钟山区社区便民服务中心1层、2层农贸市场经营权。原告威宁县傅威投资市场开发有限责任公司与被告六盘水市钟山区基础设施发展公司签订《农贸市场经营权转让合同》一份，约定：六盘水市钟山区基础设施发展公司将位于政通路79#便民服务中心一、二层经营权转让给威宁县傅威投资市场开发有限责任公司；转让期间为2018年8月1日至2028年12月31日；该房屋自2018年8月1日起，每年转让费201万元；双方还对其他事项进行了约定。同时，双方还签订《房屋租赁合同》一份，约定：六盘水市钟山区基础设施发展公司将位于政通路79#便民服务中心一、二层房屋出租给威宁县傅威投资市场开发有限责任公司；房屋租赁期为2018年8月1日至2023年10月31日，共计63个月，延长三个月用于装修；该房屋自2018年8月1日起，每月租金为201万元；双方还对其他事项进行了约定。2018年7月30日，原告通过其法定代表人银行账户向第三人贵州安伟拍卖有限公司的法定代表人银行账户汇款2010000元。2018年8月2日，第三人贵州安伟拍卖有限公司向被告六盘水市钟山区基础设施发展公司转账2010000元。2018年12月20日，经六盘水市钟山区基础设施发展公司召开经理办公会议议定：将经营期限由原合同规定的五年的基础上增加5年的经营权，合同终止期限向后延5个月，合同时间为2018年8月1日至2018年12月31日，第6年开始按10%的比率对租金递增，后延的5个月不另收取租金，其余事项按原合同规定执行。六盘水市钟山区基础设施发展公司将前述会议纪要送达了原告。现原告威宁县傅威投资市场开发有限责任公司以被告未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》无效为由，诉至法院。另查明，被告六盘水市钟山区基础设施发展公司开发建设的钟山区社区便民服务中心，通过六盘水市钟山环境保护局对《环境影响报告表》的批复，六盘水市环境工程评估中心的评估，六盘水市钟山区发展和改革局对项目建议书、项目可行性研究报告、项目初步设计及概算等的批复，取得了国有土地使用权证、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《审查合格书》、《规划设计通知书》及项目总平面图等文件资料。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，从被告提交的《不动产权证书》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《审查合格书》，钟环复字[2016]105号批复、六盘水环评估表[2016]109号评估意见、钟发改投资[2016]101号项目建议书的批复、钟发改投资[2016]294号项目可行性研究报告的批复、固定资产投资项目节能登记表、钟发改投资[2017]313号项目初步设计及概算的批复、《规划设计条件通知书》编号：规条字（2017）067号及其红线图、六盘水规批复用[2016]23号办理《建设项目选址意见书》的批复、六盘水规批复用（钟山）[2017]7号办理《建设用地规划许可证》的批复、六盘水市规划设计研究院出具的项目总平面图等文件资料可以看出，被告虽然至今未提交本案所涉房屋的建设工程规划许可证，但被告开发建设钟山区社区便民服务中心项目系在双方签订合同前经主管部门批准建设，而该项目有无消防设计审核验收资料，是否达到交付使用条件，并不影响租赁合同效力，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。对原告要求被告及第三人返还租赁费并赔偿经济损失、要求第三人返还佣金的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告威宁县傅威投资市场开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费26900元，因适用简易程序减半收取13450元，由原告威宁县傅威投资市场开发有限责任公司负担。本案二审质证过程中，本院询问上诉人其上诉请求中要求依法改判，如何改判，上诉人回答其仅要求发回重审。本案二审期间，被上诉人六盘水市钟山区基础设施发展公司提交《建设工程规划许可证》一份，拟证明该证中载明一层农贸市场用房2623.62平方米，二楼农贸市场3090.4平方米，一、二楼合计未超过10000平方米，不属于使用前应当经消防检查验收合格的范围。上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司质证认为：对三性均有异议，该证据是事后补办的，不具有真实性，被上诉人将整个工程建筑面积人为分开不符合法律规定，整个建筑工程15767平方米属于消防必须设计、审核、检查、验收的工程，达不到被上诉人的证明目的。被上诉人贵州安伟拍卖有限公司质证认为：在拍卖的时候，六盘水市钟山区基础设施发展公司就把资质交给我，也给了我们一个建设工程规划许可证，对该组证明没有意见。本院对该证据的分析认定如下：上诉人二审中提交的《建设工程规划许可证》能够证明案涉房屋的建设规模、建设位置等信息，本院予以采信。上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司及被上诉人贵州安伟拍卖有限公司均未提交新证据。二审经审理查明的事实，除对一审认定的事实予以确认外。另查明，六盘水市自然资源局于2019年7月22日向上诉人六盘水市钟山区基础设施发展公司核发了建设项目名称为六盘水市钟山区社区便民服务中心、建设位置为钟山片区水西南路东侧、政通路南侧房屋的《建设工程规划许可证》，该证中载明的建设规模为15507.67平方米。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审审理程序是否违法；二、上诉人的一审诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不符合法律规定；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，本案中，上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司主张本案一审审理程序违法主要有以下三个理由：1、其在一审中向一审法院提交申请书，申请调取六盘水市钟山区政通路79号便民服务中心的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《乡村建设规划许可证》和《建设项目选址意见》、《建设工程施工许可证》、《不动产权证书》及消防设计审核、消防验收、备案等材料信息，一审法院认为上述证据与本案需要查明的事实无关联性，不予准许该申请，又在判决中认定上述证据与本案有关联性；2、一审对上诉人在一审中提交的对钟山区政通路79号便民服务中心一层、二层房屋的装修装饰和建设的附属设施的市场价格进行评估的申请未予处理；3、被上诉人超过举证期限提交《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》等证据。经查，上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司认为程序违法的理由均不符合前述法律规定；且从上诉人申请调取的证据看，被上诉人六盘水市钟山区基础设施发展公司在本案中已提交该证据；其所提评估经济损失的申请，应在认定合同无效且被上诉人应赔偿其经济损失的基础上才具有评估的意义；故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，上诉人一审申请调取的证据无调取的必要，一审对其调取证据的申请及评估经济损失的申请未予准许并无不当。上诉人主张一审程序违法的上诉理由不能成立，对其所提发回重审的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人在一审中提交的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《审查合格书》、《规划设计通知书》等证据及二审中提交的《建设工程规划许可证》，能够证明案涉房屋系经主管部门批准修建的事实，该项目有无消防设计审核验收资料，是否达到交付使用条件，并不影响租赁合同效力，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。因双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人的诉讼主张无事实及法律依据，一审法院驳回其全部诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26900元，由上诉人威宁县傅威投资市场开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  瞿继红审判员  高良萍审判员  王秋红二〇一九年十一月十八日法官助理张欢予书记员毛菡