山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6710号上诉人（原审被告）：董永良，男，1969年9月23日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：肖宏鹏，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：初林，山东绍元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜宏田，男，1984年11月12日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。上诉人董永良因与被上诉人姜宏田房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。董永良的委托诉讼代理人初林与姜宏田的委托诉讼代理人吕君妮参加诉讼。本案现已审理终结。董永良上诉请求：1、撤销烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2640号民事判决，改判驳回姜宏田诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由姜宏田承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，本案争执的焦点是涉案房产所有权是否归董永良所有的问题。房产证一直登记在董永良名下，诉争的房产由董永良的父亲董绍田私自卖给了姜宏田，董永良对此并不知情。依据物权法的规定，房产证是唯一的物权凭证，一审法院认定卖房是董永良真实意思表示明显违背事实，严重侵害了董永良的合法权益。请二审法院依法查明事实，作出公正裁决。姜宏田辩称，一审法院在综合双方证据、庭审陈述、农村房屋交易风俗习惯的基础上综合判断作出判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姜宏田向一审法院起诉请求：1、确认姜宏田与董永良于2008年3月2日签订的房屋买卖协议有效；2、判令董永良协助办理不动产产权过户手续，将位于烟台市莱山区产证号为烟莱房私证字第××号的房产过户至姜宏田名下；3、诉讼费由董永良承担。一审法院认定事实：房产证号为烟莱房私证字第××号、土地证号为烟莱集用（2003）字第37060303071414号的房产（以下简称涉案房产）坐落于烟台市莱山区，现登记在董永良名下。姜宏田的户籍所在地是烟台市莱山区，为该村集体经济组织成员。姜宏田主张其于2008年打算购买一套房屋，姜宏田及其父亲在本村四处看房，同村姜某2在本村门市房的邻居董永良在房屋准备出售，在姜某2的说和下，经过协商，董永良同意以15万元价格出售涉案房屋；2008年3月2日，由执笔人姜某1在姜某2的饭店里起草了涉案房屋买卖协议，包括姓名在内的全部协议内容均由姜某1书写，当时董永良的父亲董绍田、哥哥董永强以及多名邻居在场，董永良身体有残疾，且当天有事没有到场；姜宏田、董永强、董绍田、姜某1、姜某2以及其他在座人员均在房屋买卖协议中各自姓名处按上了手印；合同签订后，姜宏田当场向董永强交付现金15万元，董永强代为收取，并书写了一张收条，董永良当场将房产证及土地证、钥匙交给姜宏田，将涉案房产交接给了姜宏田，姜宏田接手后对涉案房屋进行了翻新，占有使用至今。对上述主张，姜宏田提交如下证据：一、2008年3月2日签订的房屋买卖协议一份，载明董永良坐落于官庄村公路以东的房屋经姜某2中说自愿卖给姜宏田，售价50000元（该金额系笔误，应为150000元），执笔人姜某1，卖房人姜永良，中说人姜某2，在座人董绍田、董永强等6人；二、董永强于2008年3月2日出具的收条，载明收到姜宏田买房款150000元，董永强代董永良收，董永强在收条中签字、按有手印；三、官庄村委会于2019年7月15日出具的证明，载明董永良将涉案房产卖给姜宏田，并在多名村民的见证下签订了房屋买卖协议，董永强代收了房款150000元，合同签订当日董永良就将房屋交付姜宏田，并一直由姜宏田占有使用。四、涉案房产的房产证原件、土地证原件，证明董永良于协议签订当日将两证交付姜宏田。五、证人姜某1证言，姜某1称涉案房屋买卖协议系由其执笔书写的，因为董永良有事未到场，当时董绍田、董永强在场并在协议上按了手印，姜宏田当场将150000元现金交给了董永强。六、证人姜某2的证言，证人称其和姜宏田是一个村的，双方通过其协商了涉案房产的买卖，签订买卖协议时，董永良有事未到场，董永强、董绍田在场，房款150000元当场付清，当场将房产证、土地证给了姜宏田。经质证，董永良对证据一有异议，不认可董永强、董绍田在协议上按有手印，不申请司法鉴定；对证据二有异议，认可董永强系董永良的哥哥，但不认可收条系董永强出具，不申请司法鉴定；对证据三有异议，不能证明买卖房屋的事实；对证据四的真实性没有异议，该两证原来放在涉案房产内，董永良不清楚为何到了姜宏田手中；对证据五、证据六均不认可。对上述证据的证明力，一审法院将综合其他案件事实予以综合分析认定。董永良主张在涉案房产的买卖过程中，其并未到场签字，也未收到房款，所以买卖无效；董绍田、董永良没有董永良的书面授权，不能代表董永良签订买卖协议；涉案房屋由其哥哥董永强代管，不清楚涉案房产自2008年3月至今由谁占有使用。对此，姜宏田不予认可。一审法院认为，本案的焦点问题是涉案房产的买卖行为是否真实有效。关于涉案房屋买卖行为的真实性问题。证人姜某1、姜某2均到庭作证，分别陈述了亲身参与的涉案房屋买卖协议的签订过程，证言客观真实，一审法院对两名证人的证言予以采信。根据证人证言，结合执笔人、中间人以及在场人员均在涉案房屋买卖协议中按有手印的事实，一审法院对该协议的真实性予以采信。虽然董永良对涉案房屋买卖协议以及收条不认可，但未提供相反证据予以反驳。根据在案证据，并结合农村房屋买卖交易习惯，能够认定如下事实：2008年3月2日，由姜某1执笔书写了房屋买卖协议，约定董永良将涉案房产卖给姜宏田，由董永良的哥哥董永强、父亲董绍田以及执笔人、中间人等在场签字确认，姜宏田当场付清房款，董永良将房产证、土地证原件交付姜宏田，并将房屋交付姜宏田使用至今。关于涉案房屋买卖行为的法律效力问题。虽然董永良未到场签订房屋买卖协议，但董永良的父亲及哥哥均在场，并代为签订买卖协议、收取房款，姜宏田有理由相信该行为系董永良授权二人进行的有权代理行为。据此，能够认定涉案房屋买卖行为系姜宏田与董永良之间的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案房产的产权过户问题。合同签订之后，董永良负有协助办理过户的义务，但其至今未履行该义务，姜宏田的诉讼请求，理由正当，应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定判决：一、姜宏田与董永良于2008年3月2日签订的房屋买卖协议有效；二、董永良于判决生效之日起十五日内将位于烟台市莱山区产证号为烟莱房私证字第××号的房产协助办理过户至姜宏田名下。一审案件受理费100元，由董永良负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查阅一审卷宗，涉案房屋买卖协议、房屋所有权证、集体土地使用权证、收条中所载明的董永亮与本案董永良系同一人。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，虽然2008年3月2日签订涉案房屋买卖协议时董永良并未到场，但证人姜某1、姜某2的证人证言可以证明董永良同意卖房，且董永良的父亲董绍田、哥哥董永强代为签订了房屋买卖协议、收取了购房款，并将房屋产权证书、土地使用权证交给了姜宏田，结合房屋买卖协议签订后涉案房屋一直由姜宏田翻新并占有使用以及董永良多年来从未回过涉案房屋等事实，足以认定董绍田和董永强的上述房屋买卖行为系征得董永良同意的有权代理行为。因此，该房屋买卖行为系姜宏田与董永良真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，姜宏田诉请董永良履行协助办理过户的义务，于法有据，本院予以支持。董永良虽称房屋产权证书、土地使用权证放在诉争房屋内，其并未向姜宏田交付，但未提交证据证明，本院对其主张不予采信。综上所述，董永良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由董永良负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 慈勤哲审判员 杨 霞二〇一九年十一月二十五日书记员 孙晓雯