福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7225号 原告（反诉被告）：张鼎新，男，1962年10月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王雅红，福建格论律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李来水，男，1972年3月16日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王大彪，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈威超，福建泾渭明律师事务所律师。 被告：郭清水，男，1955年8月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告（反诉被告）张鼎新与被告（反诉原告）李来水、被告郭清水房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张鼎新及其委托诉讼代理人王雅红，被告（反诉原告）李来水及其委托诉讼代理人王大彪、陈威超，被告郭清水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张鼎新向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李来水支付原告购房款70万元及利息，（其中从2019年3月9日起以200万元为基数按月利率2%计息至2019年4月2日的利息计33333元；从2019年4月3日起以110万元为基数按月利率2%计付利息至2019年6月13日的利息为52780元；从2019年6月14日起以70万元为基数按月利率2%计付利息至还清款项之日止）。（以上本息计786113元）；2、请求判令被告支付尚欠物业费20000元并从起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计付占用款项期间的利息；（1、2项合计806113元）3、请求判令被告郭清水对以上1、2项债务承担连带清偿责任；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：址于漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场1幢2201、2202、2212、2213、2214、2215、2216系原告名下房产，建筑面积398.01平方米。2014年8月23日原告与被告李来水经协商，被告以人民币2587065元的价格向原告购买上述七套房产。双方于2014年8月23日签订一份《房地产买卖协议书》，约定被告于2014年6月16日支付2万元购房定金，于2014年9月30日支付首期购房款60万元，于2014年10月31日支付第二期购房款60万元，于2015年2月15日支付第三期购房款60万元，从2015年2月后每月支付5万元购房款至总购房款的90%为止。余款10%待办理产权过户手续后一次性付清。在履行合同过程中，被告一再违约，没有按合同约定履行付款义务。后经被告的再三要求双方于2014年11月15日签订一份《房地产买卖补充协议书》，约定被告逾期付款加付2.5%的利息违约条款，补充协议签订后，被告仍不能按约履行。2015年9月28日被告在只支付82万元的前提下，多次找他人与原告协商要求有条件进入涉案房产进行装修前的“破土”仪式，并承诺如未能在2015年10月31付总购房款的50%即1293651元，则自愿放弃已支付的购房款，原告有权终止合同，就此约定双方于当日又签订一份《房地产买卖责任义务明确书》。该协议签订后，原告同意被告进入涉案房产进行“破土”仪式，但被告又再次违约，至2016年1月20日尚差3532元才付总购房款的50%。根据先前双方签订的《明确书》原告本可以解除合同且被告不得要求收回之前支付的购房款，但原告念在双方是朋友关系且李来水又找来郭清水作为担保人，原告同意继续履行合同。综合被告之前结欠的购房款及利息，三方于2019年3月5日重新签订一份《关于李来水解决购房遗留问题的补充协议书》，该协议书约定：1、被告承担从2015年4月1日起至过户手续办结止的物业费2万元；2、被告李来水支付50万元作为履约保证金，原告收到保证金后三日内将涉案房产过户至李来水名下，办理过户手续后7天内李来水再支付150万元，双方权利义务终结。如李来水不能在约定时间支付150万尾款，则原告有权没收50万元的履约保证金，且被告以200万元为基数每月按月利率2%计付利息于款项付清时止，而郭清水作为保证人对李来水的上述债务承担连带保证责任。该协议签订后，李来水将50万元履约保证金支付给原告，原告也依约在3日内将讼案房产过户给李来水，但过户手续办理后，被告却没有在7日内将余款150万元付清，被告李来水再次违约。经李来水的多次恳请及郭清水的多次保证，三方再次协商并于2019年4月23日再次签订一份《关于李来水解决购房遗留问题的补充责任确认书》，该确认书再次明确约定：李来水已付的50万元因其违约，该款作为违约金支付原告不计入购房款内，李来水还尚欠200万的购房款，且李来水需以此为基数按月利率2%计付利息至还清全部款项止，郭清水负连带清偿责任，经被告再三恳请原告也同意将付清款项的时间延至2019年5月23日。但至2019年4月3日李来水仅支付90万元后在约定的5月23日前仍未将尾款付清，被告再次违约。经原告多次打电话催讨并告知将对其进行起诉，在原告和被告郭清水的多次催促下，被告李来水才又于2019年6月13日付了40万元，余款70万元及利息尚未付清。综上，原告认为，原被告签订的协议书系当事人双方的真实意思表示，且系在李来水的多次恳请下签订的，并未违反法律规定，合法有效。但被告在履行合同中却一再违约，已多次失信于原告，现原告起诉要求被告李来水付清70万的余款及利息并要求郭清水承担连带清偿责任的诉求合理合法，应得到支持。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告所诉。 被告李来水辩称，一、李来水已经完成了支付购房款义务，张鼎新的诉求没有任何事实和法律依据，应予驳回。首先，被告李来水已经支付原告3698000元，超过了双方约定的案涉房屋总价，即2587065元。因此，李来水已经完成了支付购房款义务，张鼎新诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。第二，根据《房地产买卖协议》中约定的五年内交付案涉房屋，即张鼎新应于2019年8月23日前交房，现已超过该期限，加之李来水已付款完毕，故违约方系张鼎新而非李来水。二、张鼎新关于案涉房屋物业费及利息的诉求，没有事实和法律依据，应予驳回。首先，案涉房屋目前系由张鼎新执掌使用，物业费应由其个人承担，并且我们保留追究张鼎新占用案涉房屋占有使用费的权利。张鼎新无法提供其支付物业费20000元的凭证，因此其主张物业费及利息没有任何依据。最后一份协议《关于李来水解决购房遗留问题的补充协议的责任确认书》并为约定物业费的承担问题，进一步佐证张鼎新的诉求没有依据。据李来水了解，张鼎新在和案涉房屋辖区物业公司的纠纷中还取得物业公司退还的物业费，因此，张鼎新主张案涉房屋物业费及利息毫无依据，应予驳回。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告郭清水辩称：这个房屋跟我没有关系。是张鼎新叫我来做担保人的。最后一张协议我没有签名，没有我的责任。 反诉原告李来水向本院提出反诉请求：1判令反诉被告返还反诉原告多支付的款项375180.5元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年8月23日，李来水向张鼎新购买位于漳州市龙文区房屋，并签订《房地产买卖协议书》，双方约定：上述房产总成交价为2587065元；张鼎新在五年内将上述房产交付给李来水等（详见《房地产买卖协议书》）。《房地产买卖协议书》签订至今，李来水已付款3698000元，远超购房款2587065元，李来水已经超额履行了支付购房款的义务。李来水虽然在支付购房款过程中存在逾期行为，但违约金最多只能按损失（总房价）2587065元的30%即776119.5元计算，超过部分即为过高，应予返还。加之协议面积少于房产证面积6.21平方米，故缺少面积6.21平方米对应的购房款部分亦应予以返还。结合李来水已付款3698000元，扣除应付总房款2546700元（2587065元-6.21平方米＊6500元／平方米），再扣除法定最高违约金776119.5元，因此，张鼎新应返还李来水375180.5元。为此，反诉原告为维护自身的合法权益，特具状贵院，望判如所请。 反诉被告张鼎新辩称，反诉原告的反诉请求及事实理由不能成立，理由如下：双方虽然在2014年8月23日签订第一份《房地产买卖协议书》，但因反诉原告没有诚信一再违约，此后双方前后又重新签订了四份新协议，新协议内容取代旧协议，反诉原告在最后一份确认书也自认“一切皆以此协议为准”，说明反诉原告也同意此前的协议作废，以最后一份为准。因此双方的权利义务约定应按最后一份协议内容履行，反诉被告不存在多收购房款的问题，反而是反诉原告又再次违约没有在约定期限内付清全部款项，应承担相应的违约责任。关于讼争房产面积差问题，双方在2019年3月5日签订的协议第一条中，李来水明确表示“对面积差无异议无扣减交易房款的要求”，该条款反诉原告已明确放弃主张房产面积差补款的要求。双方签订这份协议的前提是要一篮子解决付款问题最后才达成的这份协议，在该份协议中，双方协商并没有细化到讼争房产单价的问题，现反诉原告又提出返还面积差款的请求没有事实依据，应予驳回。 经审理查明： 一、2014年8月23日，张鼎新（甲方、卖方）与李来水（乙方、买方）签订一份《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：张鼎新将座落于漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场1幢2201、2202、2212、2213、2214、2215、2216的房地产，建筑面积398.01平方米出售给李来水，双方议定该房地产总成交价为人民币2587065元；李来水于2014年6月16日支付给张鼎新2万元，作为购房定金（双方交易过户后，定金抵扣总房款），李来水于2014年9月30日前支付首期购房款60万元，于2014年10月31日前支付第二期购房款60万元，于2015年2月15日前支付第三期购房款60万元，从2015年2月后李来水每月支付给张鼎新5万元直至总购房款的90%为止；张鼎新保证在五年内将上述房产正式交付给李来水使用。由于李来水未能按合同约定履行付款义务，2014年11月15日，张鼎新（甲方、卖方）与李来水（乙方、买方）经协商签订一份《房地产买卖补充协议书》，约定（摘要）：未按约定时间支付款项的，从应支付时间起按应付金额计算资金占用利息及违约金。《房地产买卖补充协议书》签订后，李来水仍没有按合同约定履行付款义务，2015年9月28日，张鼎新（甲方、卖方）与李来水（乙方、买方）签订一份《房地产买卖责任义务明确书》。该协议约定（摘要）：张鼎新允许李来水进入涉案房产进行装修前的“破土”仪式，李来水承诺如未能在2015年10月31付房屋总交易额的50%，则自愿放弃已支付的购房款，同意张鼎新废止全部购房协议。 二、李来水没有按上述合同约定履行付款义务，2019年3月5日，张鼎新、李来水、郭清水签订一份《关于李来水解决购房遗留问题的补充协议书》，该协议书约定（摘要）：李来水一次性支付给张鼎新200万元终结购房的遗留问题。并协议：1、李来水对原购买房屋总面积398.01平方米到后来办房产证的391.8平方米，相差6.21平方米的差距无异议无扣减交易房款的要求；2、李来水承担从2015年4月1日起至过户手续办结止的物业费2万元；3、李来水于协议书签定之日起三日内支付50万元作为保证金给张鼎新；4、张鼎新收到50万元后当日内办理房屋过户到李来水指定名下的手续，在办理房屋过户手续后7天内，李来水将保证金转化为购房款再付150万元给张鼎新，张鼎新在收到全部款项的3天正式将7套房屋交付李来水，交易结束；5、违约责任：如李来水不能在约定时间支付保证金，则房屋过户手续停止办理房屋不予交付，张鼎新有权将保证金转化为违约金向李来水催讨；如办理过户后李来水不能在约定时间支付尾款150万元，则以200万元为标的按月利率2%计付利息以弥补甲方损失直至偿付完200万元尾款；6、郭清水作为保证人对李来水的违约承担不可撤销的连带责任保证。 2019年3月8日，李来水按协议书约定向张鼎新支付50万元；同日，张鼎新按协议书约定办理了将房屋过户到李来水指定名下的手续。2019年4月2日，李来水向张鼎新支付90万元。现本案讼争房屋已全部过户到李来水名下。 由于李来水再次没有按上述合同约定履行付款义务，2019年4月23日，张鼎新、李来水、郭清水再签订一份《关于李来水解决购房遗留问题的补充协议的责任确认书》，该确认书载明（摘要）：1、李来水于2019年3月5日的协议书签定之日起三日内支付50万元作为保证金给张鼎新；张鼎新收到50万元后当日内办理房屋过户到李来水指定名下的手续，在办理房屋过户手续后7天内，李来水将保证金转化为购房款再付150万元给张鼎新，张鼎新在收到全部款项的3天正式将7套房屋交付李来水，交易结束；如办理过户后李来水不能在约定时间支付尾款150万元，则保证金50万元转化为违约金支付，重新再认定购房尾款200万元，并以200万元为基数每月按月利率2%计付利息以弥补张鼎新损失，直至付完200万元尾款及利息才正式交房。（并注明：2019年3月5日的协议是在李来水的承诺和郭清水的保证下签订的，是三方真实意思的体现）。2、李来水除了前期支付的50万元保证金，至2019年4月3日，才支付了90万元购房款，尚差60万元，李来水、郭清水恳请张鼎新将付清尾款的时间延至2019年5月23日，张鼎新同意李来水、郭清水的请求并声明如李来水再次违约将诉诸法律。并约定一切皆以此协议为准。 2019年6月13日，李来水向张鼎新支付40万元。 本院认为，依照《合同法》规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，张鼎新、李来水、郭清水经三方协商一致，以原先合同为基础达成新的协议，即原先合同的内容变更达成了新的协议，合同变更后，当事人应当按照变更后的合同履行各自的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。张鼎新已经按照变更后的合同约定履行了将本案讼争房屋全部过户到李来水名下的义务；而李来水却没有按照变更后的合同约定履行付款义务，属违约，应当承担违约责任。故李来水应按合同约定将保证金50万元转化为违约金支付给张鼎新，并应继续支付购房款70万元给张鼎新。因此，张鼎新有权主张李来水偿还尚欠的购房款70万元。原、被告关于违约金及利息的总约定过高，在50万元保证金已转为违约金的情况下，关于原告主张的利息部分的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供从2015年4月1日起至过户手续办结止的物业费相关证据，对该诉求不予支持。郭清水在合同中明确约定为李来水的违约提供连带责任保证，依照《中华人民共和国担保法》规定，郭清水应对李来水的债务承担连带清偿责任，郭清水清偿本案债务后，有权向李来水追偿。反诉原告李来水请求依法判决反诉被告返还其多支付的款项375180.5元及本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告李来水提出该主张的依据是变更前的合同，但是本案合同已经变更，合同变更后，当事人应当按照变更后的合同履行各自的义务。因此，反诉原告该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下： 一、被告李来水应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张鼎新支付购房款70万元； 二、被告郭清水对上述债务承担连带清偿责任，其清偿本案债务后，有权向被告李来水追偿； 三、驳回原告张鼎新的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告李来水的反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11861.10元，减半收取计5930.55元，由被告李来水负担5149.55元，原告张鼎新负担781元。反诉费3464元，减半收取计1732元，由反诉原告李来水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘闽娜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 …… 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。