湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初5346号原告：舒华平，男，1973年10月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：刘帆，湖北喻家律师事务所律师，特别授权代理。被告：钱程，男，1977年8月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人:张雨齐,湖北得伟君尚律师事务所律师,特别授权代理。原告舒华平诉被告钱程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒华平向本院提出诉讼请求：1、判决确认房屋租赁合同己经解除，责令被告履行退房义务，清理交接房屋；2、判决被告支付2019年4月1日至解除通知到达之日（2019年7月21日）的租金41,288元；3、判决被告支付违约金133,896元（11,158元/月×12个月）；4、判决被告支付物业费、水电费10,409元；5、判决本案的诉讼费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告撤回了要求被告腾退、清理交接房屋的诉讼请求。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告经中介居间签订《房屋租赁合同》，原告将绿地中央广场八区3-17商铺（建筑面积159.4平方米）出租给被告使用，约定用途为经营使用。租赁期限为8年，从2018年10月1日起至2026年9月30日止，交房日期为2018年9月15日。约定月租金为11,158元，每六个月支付一次。若每逾期一日支付租金，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第十条承担违约责任。乙方应支付租赁保证金22,316元，甲方于租赁关系解除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，扣除应付费用后退还。水电费、物业管理费由乙方承担。乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第十条追究乙方违约责任。违约解除合同的，需支付守约方当年一年的租金作为违约金。合同签订后，被告支付了第一期租金66,948元及租赁保证金22,316元后，2019年3月口头告知原告不愿再继续租赁房屋，原告答复，若被告不支付约定违约金，则不同意退租解除合同。为避免出现解除合同的情況，原告同意被告对房屋进行转租。随后被告为避免支付违约金，将房屋委托给中介进行转租。2019年7月16日，原告收到被告的解除商铺租赁合同通知书。同日，原告回复强调已尽到所有协助义务，不同意解除合同。2019年7月21日，原告向被告发出律师函解除合同。同日，被告收到该通知。原告认为被告没有单方解除权，提出退租也不符合法定解除权行使条件。原告现已依法行使合同约定的单方解除权，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，并不再同意被告对房屋进行转租，由原告另行委托他人对房屋出租。被告主张解除合同的理由不成立，被告签订合同时已知悉并认可房屋的所有条件均符合被告经营使用的条件。双方约定的违约金符合双方对损失的预估及给予守约人的补偿。被告未依约缴纳房屋的物业管理费、水电费等应负担的费用，且退还租赁保证金条件未成就。综上所述，原告依法行使合同约定的解除权，被告尚有房租及违约金未支付，为维护原告的合法权益，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告钱程辩称：根据双方签订的房屋租赁合同第2条已经明确规定，该房屋租赁交付标准是甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲乙双方签署房屋交接书，原告也承认被告承租该房屋是用来办学经营所使用，所以该房屋必须达到被告办学所需要求。根据武汉市汉阳区行政审批局文件，对于校园消防安全办法第7条规定，办理民办教学培训学校，每个楼层必须要有防火安全出口，每层不得少于两个。以及校园安全管理办法暂行第7条，楼梯应按两侧设置。此外根据原告提供给被告的建设消防验收意见书第2条明确规定经此验收合格的工程如需扩建改建（含室内内外装修、建筑保温、用途变更等）应依法向我局重新申请建设工程消防设计审核或备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查。被告与原告签订房屋租赁合同之后，按照原告方交给被告方的建设工程消防验收意见书的要求，向相关部门办理验收，结果没有通过。因为该房不具备校园消防安全检查办法暂行第7条的规定。所以被告并不能实现承租该房屋用于承办民办教育培训学校场所使用。换言之，被告并不能实现合同目的，且该房屋租赁合同并没有交付使用，因而原告方没有单方解除该合同的权利。恳请法院驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年10月31日，绿地地产集团武汉置业有限公司与原告签订《商品房买卖合同》，该公司将位于武汉市汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块一期第x幢x-x层商x号房屋出售给原告，建筑面积159.4平方米。2014年8月，武汉市公安消防局对绿地地产集团武汉置业有限公司申报复验的绿地新都会B地块1#-3#楼及地下室工程的验收出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防复验合格，另提意见：1、对建筑内的消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；2、经此次验收合格的工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更等）应依法向该局重新申请建设工程消防设计审核或备案，属公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查。2018年9月5日，原、被告经武汉绿地美居房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将上述绿地中央广场A区3-17号房商铺出租给被告经营使用，租期为八年即自2018年10月1日至2026年9月30日，租金为11,158元/月，每六个月一付，第一期租金于2018年9月18日前付清。被告逾期支付租金，则每逾期一日，按应付租金的一倍支付滞纳金，逾期十日以上的，除如数交租金及滞纳金外，视为被告自动解除合同，并应承担违约责任。被告支付原告租赁保证金22,316元，于租赁关系解除且在该房屋及附属物品交割清楚后，并付清所有应付费用后，原告无息全额退还给被告。租赁期内，水费、电费、煤气费、物业管理费等费用由被告承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用；乙方逾期不支付租金累计超过二十日的，甲方有权单方面解除合同。合同期内，甲乙双方其中一方违约解除合同，须支付对方违约金当年一年的租金，甲乙双方都要履行。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了上述商铺，被告向原告支付保证金22,316元及第一期租金66,948元。2018年11月13日，武汉市汉阳区行政审批局受理被告提交关于在上述商铺设立培训机构的申请。2018年12月26日，武汉市汉阳区行政审批局向被告出具了《不予受理通知书》，因无消防应急通道、无独立的安全通道、无应急指示标志、没有安装监控设备而不符合民办教育培训学校设立的规定，决定不接受被告的申请。2019年2月24日，被告将该商铺钥匙交给房产中介即武汉绿地美居房地产经纪有限公司。2019年3月28日，被告向原告发微信称，因该商铺无法满足办学需要要求退租、下个月起房子不租了。原告要求被告支付违约金。原、被告双方就违约责任的承担通过微信进行沟通，未达成一致。2019年7月13日，被告向原告邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，告知原告终止租赁合同，并应允不索取押金22,316元，但对于因出租方拒绝约见协商面谈期间所造成的其他损失不予承担。针对该解约通知，原告回复称双方签订了8年的租赁合同，2019年3月承租方以下期应付租金时间提前电话告知要解除合同，原告同意解除，但是需要按照合同约定条款执行赔付违约金，承租方不同意。后面电话协商结果是原告同意承租方合同期内转让商铺使用权，原告只需要按时收到租金即可，承租方如果愿意赔付违约金原告才认可合同终止。原告还对物管费、水电费等其他内容进行了回复。原告于2019年7月21日向被告邮寄《关于解除房屋租赁合同的律师函》，称被告无权解除合同，并行使单方解除权，解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告承担违约责任及支付相关费用。该商铺水电费情况为：2018年9月6日至2019年7月23日欠交电费85.48元，2018年10月1日至2019年7月23日欠交水费244.3元。物业管理费每月1,032.01元。2019年10月25日，原告将涉案商铺出租给他人。原、被告现因合同的解除及后果协商未果，原告起诉来院。经本院组织双方进行调解，双方未能达成一致协议。本院认为：原告购买了武汉市汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块一期第x幢x-x层商x号房屋，原告有权用于出租收益。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行该合同。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，原告向被告支付了保证金、一期即6个月房租。因未取得设立民办教育培训学校的行政许可，被告于2019年3月28日向原告要求退租、解除合同，原告同意解除合同，但双方就违约责任的承担未能达成一致意见。因此，原、被告之间的房屋租赁合同实际于2019年3月28日由双方协商解除，只是对违约责任的承担未能协商一致。故对原告要求被告支付2019年4月1日至同年2019年7月21日租金的诉讼请求，本院不予支持。被告应向原告支付物业管理费6,192.06元（1,032.01元×6）。被告应将租赁期间欠交的电费85.48元、水费244.3元支付给原告。被告承担上述应付费用后，原告应将租赁保证金退还给被告。关于违约责任，被告认为违约金过高，请求调整，结合违约金的作用及原告已于2019年10月25日将涉案商铺出租给他人的事实，本院对违约金适当调整，被告应向原告支付违约金78,106元（11,158元×7）。扣除原告应返还的租赁保证金22,316元，被告应向原告支付违约金55,790元，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告舒华平与被告钱程签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；二、被告钱程于本判决生效之日起十日内向原告舒华平支付违约金55,790元；三、被告钱程于本判决生效之日起十日内向原告舒华平支付物业费6,192.06元、电费85.48元、水费244.3元；四、驳回原告舒华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,006元（原告舒华平已预交）,由被告钱程承担，被告钱程于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费2,006元直接支付给原告舒华平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  戴猛二〇一九年十一月二十九日法官助理瞿桂东书记员卢雨阳