湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3199号原告：王龙武，男，1973年2月24日出生，汉族，湖北警官学院管理人员，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：向勇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨举，男，1971年7月26日出生，汉族，武汉市公安局干部，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：魏娟，湖北魏娟律师事务所律师，一般授权代理。被告：黎明，女，1972年4月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告王龙武与被告杨举、黎明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王龙武及其委托诉讼代理人向勇，被告杨举的委托诉讼代理人魏娟到庭参加诉讼，被告黎明经本院传票传唤,未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王龙武向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告杨举承担违约责任，赔偿原告因不能按照合同约定取得购买被告房屋所有权而造成的全部损失，明确损失为1,779,400元及评估费7,000元；3、判令被告黎明对原告上述损失承担共同赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告杨举原为武警湖北总队三支队干部，2003年，杨举取得了购买该单位在建的一套经济适用房购房资格，但杨举不打算自住，愿意对外出售。原告与杨举协商一致，双方于2003年11月3日签订了《卖房协议》，约定杨举将其购买的经济适用房以155,000元价格卖给原告，原告一次性支付杨举现金150,000元，余款待两证办到原告名下后付清。协议签订当天，原告按约将150,000元购房现金交付给杨举，杨举出具了收条。2004年6月，该经济适用房建成交付，杨举选定的房屋位于武汉市汉阳区二桥街桥西村41号三单元303号。杨举直接将该房屋交付给了原告。2006年1月12日，杨举与武警总队三支队补签了《武警部队经济适用住房出售协议书》，确认了该协议双方之间的房屋买卖关系。原告于2006年1月16日将购房尾款5,000元通过建行卡转账支付给杨举，杨举没有出具收条。原告对该房屋装修后，从2005年起将该房屋一直对外出租至今。自杨举将原告购买的诉争房屋交付给被告后十多年以来，杨举以其房屋两证找不到为由，一直没有为原告办理房屋产权过户登记，原告也没有深究。2019年3月，原告突然接到承租人电话，说有人声称已向杨举购买了诉争房屋，要求承租人腾退房屋。原告询问杨举，杨举先否认，后承认其私自将诉争房屋以房抵债的事实。原告认为，《卖房协议》是双方真实意思表示，协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，属于有效合同。原告已经履行全部义务，杨举虽履行了交房义务，但在其已取得房屋权属证明、具备为原告办理产权过户登记条件的情况下，不仅隐瞒事实，拖延合同义务，且恶意将已出卖给原告的房屋私自抵债，其行为违背了诚信信用原则，属于违约。杨举的行为侵害了原告的合法权益，且诉争房屋取得于杨举与黎明的夫妻关系存续期间内，对家庭财产的重大变化黎明应当知情，应当共同承担对原告的赔偿责任。综上，依照相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告杨举辩称：原、被告所签《卖房协议》属于无效合同，且如原告在诉状中所说，原告取得诉争房屋使用权后一直将房屋对外出租，有租金收益，所以原告的损失不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黎明未到庭答辩，在应诉时辩称知道杨举在单位分得了一套房屋，但其对杨举卖房一事不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：王龙武与杨举原系武警湖北总队第三支队军人。杨举与黎明于1996年10月29日登记结婚。2003年11月3日，杨举（甲方）与王龙武（乙方）签订《卖房协议》，约定：甲方同意将支队经济适用房一套（105平米）转卖给乙方，价格壹拾伍万伍仟元整；除八楼外，价格不变；乙方一次性付甲方现金壹拾伍万元整，余下伍仟元整待两证办齐付清（两证户主名为乙方）；如出现其他原因或人类不可抵御的原因使两证无法办理，甲方同意壹拾叁万元整将房子卖给乙方等内容。甲方杨举及乙方王龙武在协议末尾处签字。同日，王龙武向杨举支付房款人民币150,000元，杨举出具《收条》一份，内容为：“今收到王龙武房款壹拾伍万元整，收款人：杨举”。后武警湖北总队第三支队将位于武汉市汉阳区二桥街桥西村41号三单元303号房屋交付给杨举，2005年12月31日杨举将房屋交付给王龙武，王龙武将该房屋对外出租。2006年1月12日，杨举（乙方）与武警湖北总队第三支队（甲方）签订《武警部队经济适用住房出售协议书》，约定甲方将坐落于武汉市汉阳区二桥街桥西村41号三单元303号营职住房一套出售给乙方；乙方购买的经济适用房属钢混结构，共八层，实际建筑面积为105.72平方米；房屋实际售价为132,420.75元；甲方已于2004年6月将所售住房交付乙方；乙方付清购房款后，拥有所购住房的房屋所有权（证）和土地使用权（证）；乙方所购住房，依法进入房地产出租、出售时，按国家和军队有关规定执行等内容。2006年1月16日，王龙武通过中国建设银行向杨举支付购房尾款人民币5,000元。2010年5月21日，杨举取得诉争房屋的《房屋所有权证》（武房权证阳字第××号），房屋建筑面积为115.57平方米，因有架空层，诉争房屋的登记地址为武汉市汉阳区郭茨口知音西村41号1栋3单元4层3室。2010年10月13日，杨举取得诉争房屋的《国有土地使用证》[阳国用（商2010）第8054号]。2018年9月27日，杨举在不动产登记部门换取诉争房屋的《不动产权证》，产权证号为：鄂（2018）武汉市汉阳不动产权第0060634号，原《房屋所有权证》及《国有土地使用证》注销。2018年10月11日，杨举与范新杰签订《武汉市存量房买卖合同》，约定杨举将诉争房屋以人民币580,000元出卖给范新杰，范新杰于2018年10月17日取得诉争房屋的《不动产权证》[不动产权证号：鄂（2018）武汉市汉阳不动产权第0063876号]。2019年4月19日，范新杰与朱俊文、柳爱钗签订《武汉市存量房买卖合同》，约定范新杰将诉争房屋以人民币700,000元出卖给朱俊文、柳爱钗，朱俊文与柳爱钗于2019年4月22日取得诉争房屋的《不动产权证》[不动产权证号：鄂（2019）武汉市汉阳不动产权第0022002号]。朱俊文、柳爱钗取得该房屋的《不动产权证》后，要求王龙武的租户腾退房屋，目前，诉争房屋的实际控制人已不是王龙武，故王龙武起诉来院，请求判如所请。根据王龙武的申请，本院委托武汉仲恒房地产估价有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，评估公司于2019年9月12日出具仲恒房估字（2019）第0275号《房地产估价报告》,估价结果为：综合分析影响估价对象房地产价值的各项因素，经过认真的分析计算，最终确定估价对象在价值时点2019年9月4日及满足完整权利状态与各项假设前提和限制条件下的房地产公开市场价值为177.94万元，单价为15,397元/平方米。本院认为：王龙武与杨举于2003年11月3日就位于武汉市汉阳区郭茨口知音西村41号1栋3单元4层3室房屋签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，王龙武向杨举支付全部购房款，杨举于2005年12月31日将诉争房屋交付给王龙武使用，后杨举将诉争房屋出卖给案外人并办理产权过户手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现王龙武已无法取得诉争房屋，合同目的无法实现，故王龙武要求解除与杨举于2003年11月3日签订的《卖房协议》并要求杨举承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。诉争房屋评估的现市场价值为人民币1,779,400元，故杨举应按此款项赔偿王龙武的损失。杨举辩称王龙武取得房屋后一直有租金收益，故不存在损失，王龙武与杨举签订了《卖房协议》后，王龙武支付了全部购房款，杨举亦于2005年12月31日将诉争房屋交付给王龙武，后王龙武即对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故本院对杨举的辩称理由不予采信。该诉争房屋取得于杨举与黎明婚姻关系存续期间，系夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，黎明对杨举取得该房屋是知情的，杨举于2005年12月31日即将诉争房屋交付给王龙武使用，后黎明始终未提出异议，故本院对黎明称对《卖房协议》不知情的辩称理由不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王龙武与被告杨举于2003年11月3日签订的《卖房协议》；二、被告杨举、黎明于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王龙武人民币1,779,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20,814元、保全费人民币5,000元，评估费人民币7,000元，以上共计人民币32,814元，由被告杨举、黎明承担（此款原告王龙武已预交，被告杨举、黎明应于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给原告杨举）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  林文利人民陪审员  陈丽华二〇一九年十一月二十五日法官助理刘庄园书记员陈璇