贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初9952号 原告：吴正容，女，1964年12月19日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：杨世芬，女，1969年5月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：刘晓山，男，1966年10月6日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 原告：付廷秋，男，1959年9月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：何再超，男，1979年4月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：刘世初，男，1961年3月28日出生，汉族，贵州省六盘水市人，住六盘水市钟山区。 原告：邓永贵，男，1954年12月22日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：邓小英，女，1974年12月19日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：王艳，女，1969年3月25日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 以上九原告共同委托诉讼代理人：王怡、肖应欢（实习），贵州祥景律师事务所律师。 被告：遵义侨丰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼一、二层。统一社会信用代码：9152030272217220X6。 法定代表人：孙伟伟。 被告：遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村。统一社会信用代码：91520302789767988Q。 法定代表人：孙冬。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师。 被告：苟恩孟，男，1980年2月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：丁汉刚、李鸿（实习），贵州佳信律师事务所律师。 被告：李德强，男，1971年10月6日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 被告：贵州桐梓农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路203号。统一社会信用代码：91520322214832988Q。 法定代表人：余朝茂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晓婷，该公司稽核审计部副总经理。 委托诉讼代理人：肖黔西，该公司业务部副总经理。 第三人：贵州亿博科技有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇高新技术产业开发区。统一社会信用代码：91520322MA6DL5EB72。 法定代表人：苟恩孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁汉刚、李鸿（实习），贵州佳信律师事务所律师。 原告吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳与被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司（以下简称侨丰房开公司）、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下简称坪丰批发公司）、苟恩孟、李德强及第三人贵州亿博科技有限公司（以下简称亿博科技公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，根据原告吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳的书面申请，本院于2019年10月29日将贵州桐梓农村商业银行股份有限公司（以下简称桐梓农商行）追加为本案被告参加诉讼。根据被告苟恩孟及第三人亿博科技公司的书面申请，本院于2019年11月1日裁定将本案转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳之委托诉讼代理人王怡、肖应欢，被告侨丰房开公司、坪丰批发公司之委托诉讼代理人刘钊，被告苟恩孟及第三人亿博科技公司之委托诉讼代理人丁汉刚、李鸿，被告李德强，被告桐梓农商行之委托诉讼代理人陈晓婷、肖黔西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告侨丰房开公司与被告苟恩孟于2016年6月所签订的两份买卖协议及2016年8月所签订的20份《商品房买卖合同》无效；2.要求确认被告苟恩孟与被告李德强于2016年11月15日及2017年6月9日所签订的《个人抵押借款合同》、《借款抵押合同》、《个人借款抵押补充协议》无效；3.要求确认被告苟恩孟与被告桐梓农商行于2017年3月8日所签订的《贵州省农村信用社最高额抵押合同》无效；4.要求确认九原告对遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品市场第一期Ｄ栋房屋各自享有所有权【其中，原告吴正容对正一层29号、30号（产权证号：20××94、20××98）房屋享有所有权；原告杨世芬对负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20××79、20××37、20××73、20××41、20××49）房屋享有所有权；原告刘晓山对正一层34号（产权证号：20××72）房屋享有所有权；原告付廷秋对正一层32号（产权证号：20c92）房屋享有所有权；原告何再超对负一层10号、11号、28号（产权证号：20××99、20××94、20××77）房屋享有所有权；原告刘世初对负一层9号、29号（产权证号：20××82、20××74）房屋享有所有权；原告邓永贵对负一层19号、20号、21号（产权证号：20××55、20××99、20××10）房屋享有所有权；原告邓小英对负一层17号、18号（产权证号：20××02、20××36）房屋享有所有权；原告王艳对负一层64号（产权证号：20××82）房屋享有所有权】；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：九原告于2006年1月22日与被告侨丰房开公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定由被告侨丰房开公司对九原告的房屋予以拆迁，并以遵义市红花岗区坪丰市场Ｄ栋负一层商业用房进行安置。安置房屋建成后，被告侨丰房开公司于2013年7月29日向九原告交房，双方签订《交房协议》。遵义市房屋管理部门于2015年将上述安置房屋登记于被告坪丰批发公司名下。2016年6月，被告侨丰房开公司实际控制人孙昌连与被告苟恩孟签订《商品房买卖合同》，将已交付给九原告的上述安置房屋转让给被告苟恩孟，并办理过户登记手续。2016年11月18日，被告侨丰房开公司股东孙昌连、被告坪丰批发公司与被告苟恩孟签订《融资合作协议》，约定将包括九原告安置房屋在内的遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品市场第一期Ｄ栋负一层83套商业用房作为担保物向第三方借款。2016年11月15日，被告苟恩孟与被告李德强签订《个人抵押借款合同》，将包括九原告安置房屋在内的90套房屋用作为第三人亿博科技公司及被告苟恩孟向被告李德强借款提供担保。2017年6月9日，被告苟恩孟与被告李德强签订《个人借款抵押补充协议》，约定对抵押物办理抵押登记。2017年3月8日，被告苟恩孟与被告桐梓农商行签订《贵州省农村信用社最高额抵押合同》，将九原告部分安置房屋用作担保向被告桐梓农商行借款。被告侨丰房开公司与被告坪丰批发公司系关联企业，均为孙昌连实际控制。该两被告将九原告所有并已实际交付的安置房屋在未支付对价的情况下转让给被告苟恩孟，系恶意串通损害第三人合法权益的行为，应为无效。被告苟恩孟明知自己对涉案房屋不享有所有权，通过形式上的产权过户将房屋用作抵押借款，系以合法形式掩盖非法目的，亦应为无效。 被告侨丰房开公司、坪丰批发公司辩称，被告侨丰房开公司于2005年至2012年期间将D栋一层、负一层合计20间商业用房安置给九原告，并于2011年至2013年期间将涉案房屋以委托经营、直接移交等方式交付给九原告。由于当时涉案房屋存在超规划建设、未办理竣工验收等问题，导致无法为九原告办理产权登记。2015年，因被告侨丰房开公司资金链断裂陷入经营困境，区政府及市政府为化解社会矛盾、解决历史遗留问题，多次召集会议研究后决定先行办理D栋房屋产权登记。于是，被告侨丰房开公司、坪丰批发公司共同向市不动产登记中心申请办理D栋房屋产权登记，市不动产登记中心于2015年12月将涉案房屋登记于被告坪丰批发公司名下。被告侨丰房开公司股东、被告坪丰批发公司实际控制人孙昌连为了融资，于2016年7月以被告坪丰批发公司的名义与被告苟恩孟签订《融资合作协议》。协议约定将D栋包括涉案20间门面房在内的8400㎡商业用房过户至被告苟恩孟名下，由被告苟恩孟以个人名义或者其他平台名义向银行抵押贷款，融资成功后双方按比例分配使用贷款资金，同时双方还约定房屋过户后仍然由被告坪丰批发公司使用收益。为达到抵押融资的目的，被告坪丰批发公司与被告苟恩孟签订《商品房买卖合同》，并于2016年8月将涉案房屋过户登记于被告苟恩孟名下，但被告苟恩孟并未实际向被告侨丰房开公司、坪丰批发公司支付购房款。随后，被告苟恩孟将涉案房屋用作担保向被告李德强、桐梓农商行等主体借款，但所借资金并未支付给被告侨丰房开公司、坪丰批发公司。涉案房屋一直由九原告占有使用，被告侨丰房开公司、坪丰批发公司及其股东孙昌连与被告苟恩孟通过虚构买卖合同等手段，将本属九原告的安置还房错误登记于被告苟恩孟名下并设定抵押权。上述行为已严重侵害了九原告的合法权益，涉案《商品房买卖合同》及《融资合作协议》均应为无效。被告苟恩孟将涉案房屋设定抵押权的行为构成无权处分，亦应为无效。被告李德强、桐梓农商行未尽到审慎义务，存在重大过失，不构成善意取得涉案房屋抵押权。九原告作为被拆迁人，对涉案房屋依法享有优先权，该种拆迁安置补偿权益是一种具有物权性质的权利，应当受到优先保护。综上，请人民法院依法判决支持九原告的诉讼请求。 被告苟恩孟及第三人亿博科技公司辩称，被告苟恩孟基于《商品房买卖合同》、《融资合作协议》及《遵义市红花岗区人民政府关于恳请办理坪丰市场项目房产过户登记手续的函》依法取得涉案房屋所有权。涉案房屋办理过户登记后，被告苟恩孟将涉案房屋用作担保向被告李德强、桐梓农商行借款，并将所借款项中的16,802,740.80元支付给被告坪丰批发公司折抵购房款，故不存在未支付对价的情形。被告侨丰房开公司将涉案房屋在未进行综合验收的情况下交付给九原告，该交付行为应为无效。九原告所主张的拆迁安置还房未依法办理备案登记，不具有对抗善意第三人的法律效力。遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组办公室于2019年5月20日在向遵义市汇川区人民法院发函时才对九原告拆迁还房房号予以变更汇总，而被告苟恩孟与被告坪丰批发公司于2016年便签订《商品房买卖合同》，且已依法办理过户登记手续。不动产物权的取得应以登记为生效要件，依法登记的不动产物权应当受到保护。遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303执异字第91号执行裁定书已经认定涉案房屋抵押权系善意取得，九原告提起本案诉讼违反一事不再理原则，应当依法通过审判监督程序处理。被告苟恩孟因涉嫌骗取贷款罪已由桐梓县公安局立案侦查，根据先刑后民的原则，本案应先中止审理，待刑事案件处理终结后再恢复审理，或者应当将本案线索移送公安机关处理。综上，被告苟恩孟与被告坪丰批发公司所签订的《商品房买卖合同》应为合法有效，被告苟恩孟基于依法取得的房屋所有权与被告李德强、桐梓农商行所签订的《抵押合同》亦应为合法有效，请人民法院依法判决驳回九原告的诉讼请求。 被告李德强辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。涉案房屋登记于被告苟恩孟名下，其依法享有所有权；九原告对涉案房屋提出权利主张，应当先提起行政诉讼撤销登记。被告李德强与被告苟恩孟所签订的《个人借款抵押合同》及《补充协议》未违反法律禁止性规定，且双方已办理抵押登记，应为合法有效。九原告所主张的拆迁安置还房并未办理备案登记，不能对抗被告李德强基于抵押合同所享有的优先受偿权。综上，涉案房屋登记未被撤销之前，九原告主张享有房屋所有权于法无据，请人民法院依法判决驳回九原告的诉讼请求。 被告桐梓农商行辩称，我公司与九原告之间没有直接的法律关系，不应当作为本案被告参加诉讼。我公司与被告苟恩孟所签订的《最高额抵押合同》合法有效，且经国家有权机关办理抵押登记，应当受到法律保护。办理抵押登记过程中，我公司经向不动产登记中心查询了解到涉案房屋所有权登记于被告苟恩孟名下，不属于拆迁安置还房，且无其他产权争议。我公司基于对国家公权力的信任与被告苟恩孟签订《最高额抵押合同》并不违反法律规定，请人民法院依法判决驳回九原告的诉讼请求。 原告吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据材料： 一、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《移交证明》、《交房协议》、《房屋租赁合同》、《委托经营协议》、《收据》、《结算清单》。九原告以该组证据证明如下事实：1.原告吴正容与被告侨丰房开公司于2011年8月6日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋一层31号、32号营业房对原告吴正容进行安置；被告侨丰房开公司于2013年1月将安置房屋交付给原告吴正容，原告吴正容于2018年将该房屋出租给案外人使用。2.原告杨世芬与被告侨丰房开公司于2012年6月18日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层50号、51号、52号、53号、54号营业房对原告吴正容进行安置；被告侨丰房开公司于2013年1月将安置房屋交付给原告杨世芬。3.原告刘晓山与被告侨丰房开公司于2011年7月6日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋一层36号营业房对原告刘晓山进行安置；原告刘晓山于2011年委托被告坪丰批发公司经营安置房屋，被告侨丰房开公司于2013年1月将安置房屋交付给原告刘晓山。4.原告付廷秋与被告侨丰房开公司于2011年6月9日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋一层34号营业房对原告付廷秋进行安置；被告侨丰房开公司于2013年1月将安置房屋交付给原告付廷秋。5.原告何再超与被告侨丰房开公司于2006年1月22日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层B-10号、B-11号、B-28号营业房对原告何再超进行安置；被告侨丰房开公司于2013年7月将安置房屋交付给原告何再超。6.原告刘世初与被告侨丰房开公司于2005年12月6日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层B-27号、B-52号营业房对原告刘世初进行安置；原告刘世初于2010年委托被告坪丰批发公司经营安置房屋，被告侨丰房开公司于2013年7月将安置房屋交付给原告刘世初。7.原告邓永贵与被告侨丰房开公司于2005年12月6日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层B-8号、B-9号、A-9号营业房对原告邓永贵进行安置；原告邓永贵于2011年委托被告坪丰批发公司经营安置房屋，被告侨丰房开公司于2013年7月将安置房屋交付给原告邓永贵，原告邓永贵又将该房屋出租给被告坪丰批发公司使用。8.原告邓小英与被告侨丰房开公司于2005年12月7日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层B-7号、A-8号营业房对原告邓小英进行安置；被告侨丰房开公司于2013年7月将安置房屋交付给原告邓小英，原告邓小英又将该房屋出租给被告坪丰批发公司使用。9.原告王艳与被告侨丰房开公司于2006年1月11日签订拆迁安置补偿协议，约定由被告侨丰房开公司以坪丰市场D栋负一层A-33号营业房对原告王艳进行安置；被告侨丰房开公司于2013年7月将安置房屋交付给原告王艳。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司对该组证据三性及证明目的均不持异议。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司对该组证据真实性不作评价，但认为涉案房屋在未进行综合验收的情况下所实施的交付、租赁等行为均违反法律规定，且双方只签订了协议而并未办理备案登记，九原告并未取得涉案房屋所有权。被告李德强、桐梓农商行对该组证据真实性持有异议，认为合同系复印件存在修改痕迹，且收据和拆迁安置补偿协议记载的房号及时间不一致。 二、签订拆迁安置补偿协议时《Ｄ栋商业用房负一层、一层还房平面图》、竣工后在遵义市住建局登记的《Ｄ栋商业用房负一层、一层平面图》、（2019）黔0303执异字第92-100号《执行裁定书》、遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组办公室于2019年5月20日向遵义市汇川区人民法院发送的《函》及附件。九原告以该组证据证明如下事实：1.原告吴正容实际还房为一层29号、30号（产权证号：20××94、20××98）；原告杨世芬实际还房为负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20××79、20××37、20××73、20××41、20××49）；原告刘晓山实际还房为一层34号（产权证号：20××72）；原告付廷秋实际还房为一层32号（产权证号：20××92）；原告何再超实际还房为负一层10号、11号、28号（产权证号：20××99、20××94、20××77）；原告刘世初实际还房为负一层9号、29号（产权证号：20××82、20××74）；原告邓永贵实际还房为负一层19号、20号、21号（产权证号：20××55、20××99、20××10）；原告邓小英实际还房为负一层17号、18号（产权证号：20××02、20××36）；原告王艳实际还房为负一层64号（产权证号：20××82）。2.拆迁安置请求权优先于房屋登记所有权及抵押权。3.被告侨丰房开公司、坪丰批发公司与被告苟恩孟之间系融资合作关系，而非真实的房屋买卖合同关系；被告苟恩孟的行为已被公安机关以涉嫌贷款诈骗罪立案侦查。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司对该组证据三性及证明目的均不持异议。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司认为该组证据系复印件，对三性均持有异议；该组证据并未确认《商品房买卖合同》违法；涉案房屋房号变更汇总表制作时间为2019年5月16日，而被告苟恩孟购房时间为2016年且已办理产权过户登记手续；被告苟恩孟涉嫌犯罪已被公安机关立案侦查，本案应中止审理待刑事案件办理终结后再行恢复审理。被告李德强、桐梓农商行认为该组证据与自己无关。 三、《坪丰市场D栋一层、负一层营业房明细》、《遵义市不动产产权情况记载》、《商品房买卖合同》、《融资合作协议》、《补充协议》。九原告以该组证据证明如下事实：1.九原告还房相对应的现房号、产权证号、登记的产权人及抵押人明细。2.被告侨丰房开公司、坪丰批发公司实际控制人孙昌连以被告侨丰房开公司名义于2016年6月18日与被告苟恩孟签订两份《商品房买卖合同》，约定将坪丰市场一期D幢一层0××888-0013985号商业用房1003.46㎡和负一层00××627-0013626号商业用房5046.33㎡出卖给被告苟恩孟。3.被告坪丰批发公司于2016年8月与被告苟恩孟签订20份《商品房买卖合同》，将涉案安置还房登记于被告苟恩孟名下；被告苟恩孟于同年8月领取房产证后，将其中部分房产抵押给被告李德强，另一部分房产抵押给被告桐梓农商行。4.被告坪丰批发公司、孙昌连与被告苟恩孟于2016年7月5日、11月16日、11月18日签订《融资合作协议》及《补充协议》，约定被告坪丰批发公司将坪丰市场A、D栋房屋以买卖形式过户登记于被告苟恩孟名下用于抵押融资，双方恶意串通损害九原告合法权益。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司对该组证据三性及证明目的均不持异议，认为《商品房买卖合同》和《抵押合同》均应为无效。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司对该组证据三性均不持异议，但认为双方并非恶意串通，被告苟恩孟系善意取得，九原告所主张的安置还房因未办理备案登记而不能对抗善意第三人。被告李德强、桐梓农商行对该组证据三性均不持异议，但认为根据不动产登记情况能够确认被告苟恩孟对涉案房产享有合法产权，《商品房买卖合同》和《抵押合同》均应为合法有效。 四、被告李德强抵押权档案《遵义市不动产抵押权登记审批表》、《证明》、《房产证明细表》、《借款抵押合同》；被告李德强与被告苟恩孟民间借贷纠纷（2017）黔0303民初4439号案件卷宗，包括起诉状、2016年11月15日《借款合同》、2016年11月15日《个人抵押借款合同》、电子回单、收条、2017年6月9日《个人借款抵押补充协议》、《房产证明细表》、调解笔录、调解书。九原告以该组证据证明如下事实：被告苟恩孟将其名下90套房屋用作抵押向被告李德强借款1500万元，并将其中12套房屋向遵义市不动产登记中心办理抵押登记；该二被告以合法形式掩盖非法目的，损害九原告的合法权益。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司对该组证据三性及证明目的均不持异议。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司对该组证据三性均不持异议，但认为被告苟恩孟与被告李德强之间并非以合法形式掩盖非法目的。被告李德强、桐梓农商行对该组证据三性均不持异议，但认为涉案房屋登记于被告苟恩孟名下，抵押权已依法成立并生效。 五、被告桐梓农商行抵押权档案《遵义市不动产抵押权登记审批表》、《不动产交验证件清单》、《申请书》、《抵押物清单》、《证明》、《流动资金额度借款合同》、《最高额抵押合同》、《企业信用信息公示报告》。九原告以该组证据证明如下事实：第三人亿博科技公司于2017年3月8日向被告桐梓农商行借款1000万元，被告苟恩孟将其名下88套房屋用于提供担保，最高担保额度为2000万元，并办理了抵押登记；该二被告以合法形式掩盖非法目的，损害九原告的合法权益。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司对该组证据三性及证明目的均不持异议。被告苟恩孟、李德强、桐梓农商行及第三人亿博科技公司对该组证据三性均不持异议，但认为抵押权经依法登记后应为合法有效。 被告侨丰房开公司、坪丰批发公司围绕其抗辩主张向本院提交下列证据材料： 一、九原告领取租金收益凭证。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司以该组证据证明如下事实：2011年至2017年期间，九原告作为涉案房屋所有权人，一直在收取涉案房屋租金收益，对涉案房屋行使占有、使用、收益的所有权权能。九原告对该组证据三性及证明目的均不持异议，认可领取租金收益的事实。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司表示对该组证据不知情，不发表质证意见。被告李德强、桐梓农商行对该组证据真实性持有异议，认为系被告侨丰房开公司、坪丰批发公司单方内部制作资料。 二、被告苟恩孟与被告坪丰批发公司签订的《融资合作协议》、被告侨丰房开公司记账凭证、被告苟恩孟债权申报表、被告苟恩孟情况说明。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司以该组证据证明如下事实：被告苟恩孟与被告坪丰批发公司之间系融资合作关系，而非真实的房屋买卖合同关系；双方签订《商品房买卖合同》系虚假的意思表示，符合恶意串通损害第三人合法权益的情形；《商品房买卖合同》及《融资合作协议》均应认定为无效；被告苟恩孟应当返还涉案房屋。九原告对该组证据三性及证明目的均不持异议，认为被告苟恩孟与被告坪丰批发公司之间并非真实的房屋买卖合同关系。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司对《融资合作协议》三性不持异议，认为该协议没有违反任何法律规定；对记账凭证不认可，认为已经向被告坪丰批发公司支付购房款1000余万元。被告李德强、桐梓农商行对该组证据三性不持异议，但不认可其证明目的。 被告苟恩孟及第三人亿博科技公司围绕其抗辩主张向本院提交下列证据材料：1.2016年7月28日《遵义市红花岗区人民政府关于恳请办理坪丰市场项目房产过户登记手续的函》；2.银行转账明细及委托支付函；3.遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303执异字第91号执行裁定书。被告苟恩孟及第三人亿博科技公司以上述证据证明如下事实：涉案房屋经红花岗区人民政府向不动产登记中心发函后才登记于被告苟恩孟名下，应为合法有效；被告苟恩孟根据被告侨丰房开公司、坪丰批发公司负责人的指示，已向指定账户转款16,802,740.80元用于支付购房款；生效法律文书已经确认被告李德强善意取得的房屋抵押权合法有效。九原告对前两组证据真实性持有异议，认为即使政府文件是真实的，任何单位和个人都不能侵害九原告的合法权益，且能够证实被告苟恩孟与被告坪丰批发公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系；九原告并非该执行裁定书的当事人，因此相关内容对九原告不具有约束力。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司认为办理房屋产权过户登记的目的是为了融资，而非真实的商品房买卖合同关系；被告侨丰房开公司、坪丰批发公司并未实际收到被告苟恩孟所支付的购房款，孙昌连无权代为收取融资款项；执行裁定书针对的是被告坪丰批发公司自有的16号、28号房屋，与九原告无关，且该裁定书并未确认《商品房买卖合同》有效，亦未否定九原告的拆迁安置补偿权利。被告李德强、桐梓农商行对以上证据三性不持异议，认为由政府出面办理的房屋产权登记应为合法有效。 被告李德强未向本院提交任何证据材料。 被告桐梓农商行围绕其抗辩主张向本院提交下列证据材料：《最高额抵押合同》、《不动产登记证明》、《承诺书》。被告桐梓农商行以上述证据证明如下事实：被告苟恩孟对抵押房屋享有合法产权，且经登记后抵押权应为合法有效。九原告认为被告苟恩孟、坪丰批发公司并非涉案房屋的真实所有权人，其作出的任何承诺均不具有法律效力；被告桐梓农商行在办理抵押登记时未查勘房屋现场，未尽到审慎注意义务，其自身应当承担相应的不利后果。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司认为承诺书所反映的内容与事实不符，涉案房屋一直由九原告管理使用，同意九原告的上述质证意见。被告苟恩孟、李德强及第三人亿博科技公司对以上证据三性均不持异议，认为是被告侨丰房开公司、坪丰批发公司欺骗了本案其余当事人，建议将本案线索移交公安机关处理。 本院根据上述举证、质证情况，对各方当事人所提交的证据作出如下认定：九原告所提交的第一、二组证据来源合法，所证实的内容客观真实，予以确认为本案定案依据；同时对九原告所提交的第三、四、五组证据的真实性予以确认。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司所提交的第一组证据与九原告所提交的第一组证据能够相互印证，予以确认为本案定案依据；对第二组证据中的《融资合作协议》、被告苟恩孟债权申报表、被告苟恩孟情况说明的真实性予以确认；对被告侨丰房开公司记账凭证不予确认。对被告苟恩孟及第三人亿博科技公司所提交的《遵义市红花岗区人民政府关于恳请办理坪丰市场项目房产过户登记手续的函》、银行转账明细的真实性予以确认；对委托支付函不予确认；对遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303执异字第91号执行裁定书的真实性、合法性予以确认。对被告桐梓农商行所提交的《最高额抵押合同》、《不动产登记证明》的真实性予以确认；对《承诺书》不予确认。 本院根据上述认证所确认的有效证据，结合各方当事人的当庭陈述内容，认定本案如下事实： 被告侨丰房开公司因开发建设遵义市红花岗区东联线坪丰市场改造项目之需，于2005年至2012年期间分别与九原告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将坪丰市场Ｄ栋一层、负一层20套营业房用于安置九原告。按照协议约定，被告侨丰房开公司于2013年将上述安置房屋交付给九原告占有、使用、收益。根据被告侨丰房开公司、坪丰批发公司的申请，遵义市不动产登记中心于2016年将涉案安置房屋登记于被告坪丰批发公司名下。被告坪丰批发公司与被告苟恩孟于2016年7月5日、11月16日、11月18日签订《融资合作协议》及《补充协议》，约定将登记于被告坪丰批发公司名下的上述房屋以买卖形式过户登记于被告苟恩孟名下用于抵押融资，双方按照7︰3的比例分配融资款项。2016年6月18日，孙昌连以被告侨丰房开公司的名义与被告苟恩孟签订两份《商品房买卖合同》，约定将坪丰市场一期Ｄ幢一层0××8-0013985号商业用房1003.46㎡和负一层0××627-0013626号商业用房5046.33㎡出卖给被告苟恩孟。2016年8月2日，被告坪丰批发公司与被告苟恩孟签订20份《商品房买卖合同》，约定将本案所涉20套营业房出卖给被告苟恩孟，并办理了过户登记手续。其中，正一层29号、30号（产权证号：20××94、20××98）系原告吴正容拆迁安置还房；负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20××79、20××37、20××73、20××41、20××49）系原告杨世芬拆迁安置还房；正一层34号（产权证号：20××72）系原告刘晓山拆迁安置还房；正一层32号（产权证号：20××92）系原告付廷秋拆迁安置还房；负一层10号、11号、28号（产权证号：20××99、20××94、20××77）系原告何再超拆迁安置还房；负一层9号、29号（产权证号：20××82、20××74）系原告刘世初拆迁安置还房；负一层19号、20号、21号（产权证号：20××55、20××99、20××10）系原告邓永贵拆迁安置还房；负一层17号、18号（产权证号：20××02、20××36）系原告邓小英拆迁安置还房；负一层64号（产权证号：20××82）系原告王艳拆迁安置还房。前述《商品房买卖合同》签订后，被告苟恩孟并未按照合同约定向被告坪丰批发公司支付购房款。 2016年11月15日，被告苟恩孟与被告李德强签订《个人抵押借款合同》，约定将登记于被告苟恩孟名下的坪丰市场D栋负一层90套营业房用作抵押，由被告苟恩孟及第三人亿博科技公司向被告李德强借款1500万元。2017年6月9日，被告苟恩孟与被告李德强签订《个人借款抵押补充协议》及《借款抵押合同》，约定将登记于被告苟恩孟名下的坪丰市场D栋包括一层29号、32号、34号、负一层9号、10号、17号、18号、19号、54号、64号在内的12套营业房用作抵押，由被告苟恩孟及第三人亿博科技公司向被告李德强借款500万元，并办理了抵押登记。2017年3月8日，被告苟恩孟与被告桐梓农商行签订《最高额抵押合同》，约定将登记于被告苟恩孟名下的坪丰市场D栋包括一层30号、负一层11号、20号、21号、28号、29号、50号、51号、52号、53号在内的88套营业房用作抵押，由第三人亿博科技公司向被告桐梓农商行借款1000万元，并办理了抵押登记。 被告苟恩孟及第三人亿博科技公司未按期偿还借款，被告李德强向遵义市汇川区人民法院提起诉讼并已进入执行程序。该案执行过程中，被告坪丰批发公司针对执行标的坪丰市场D栋一层28号、负一层16号营业房于2019年8月5日向遵义市汇川区人民法院提出执行异议，该院以被告李德强善意取得抵押权为由，裁定驳回被告坪丰批发公司所提出的执行异议。与此同时，九原告针对执行标的坪丰市场D栋一层29号、32号、34号、负一层9号、10号、17号、18号、19号、54号、64号营业房向遵义市汇川区人民法院提出执行异议，该院以九原告享有拆迁安置优先权为由，裁定异议成立、中止对上述房屋的执行、解除对上述房屋的查封。 本院认为，九原告与被告侨丰房开公司所签订的拆迁安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。被告侨丰房开公司为拆迁人，九原告为被拆迁人，双方在协议中已对安置还房的具体位置及用途作出明确约定，确立了产权调换方式的拆迁补偿安置合同关系。拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，并以此为对价取得被拆迁人所有的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，从而换取拆迁人提供的房屋所有权。换言之，拆迁安置补偿协议是拆迁人与被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换、转移房屋所有权的互易合同。在不违反法律规定的情况下，拆迁安置补偿协议自双方当事人意思表示一致即成立并生效。被拆迁人对安置房屋所享有的权利属于法律规定的特种债权，该种债权具有对抗第三人的物权优先效力，无须公示。即使拆迁人将安置房屋另行出卖给第三人，甚至已经办理产权过户登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力取回安置房屋，亦即第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。九原告基于合法有效的拆迁安置补偿协议，已经取得涉案20套营业房的所有权，且被告侨丰房开公司已于2013年将上述房屋交付给九原告占有、使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，九原告要求确认对涉案安置房屋享有所有权的诉讼请求于法有据，本院予以支持。结合审理查明的事实，针对坐落于遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场一期工程Ｄ栋的安置房屋：原告吴正容对一层29号、30号（产权证号：20××94、20××98）营业房享有所有权；原告杨世芬对负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20××79、20××37、20××73、20××41、20××49）营业房享有所有权；原告刘晓山对一层34号（产权证号：20××72）营业房享有所有权；原告付廷秋对一层32号（产权证号：20××92）营业房享有所有权；原告何再超对负一层10号、11号、28号（产权证号：20××99、20××94、20××77）营业房享有所有权；原告刘世初对负一层9号、29号（产权证号：20××82、20××74）营业房享有所有权；原告邓永贵对负一层19号、20号、21号（产权证号：20××55、20××99、20××10）营业房享有所有权；原告邓小英对负一层17号、18号（产权证号：20××02、20××36）营业房享有所有权；原告王艳对负一层64号（产权证号：20××82）营业房享有所有权。 被告侨丰房开公司与被告苟恩孟于2016年6月18日签订两份《商品房买卖合同》，被告坪丰批发公司与被告苟恩孟于2016年8月2日签订20份《商品房买卖合同》。无论是被告侨丰房开公司还是被告坪丰批发公司，都对涉案安置房屋不享有所有权，无权处分本属九原告所有的财产。况且双方虽然签订买卖合同，但真实意思并非房屋买卖，而是通过订立买卖合同的形式转移房屋产权登记便于融资，被告苟恩孟亦并未按照合同约定支付相应的购房款。被告侨丰房开公司、坪丰批发公司、苟恩孟在明知自己对涉案房屋不享有所有权的情况下，签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续，实质是为谋取私利而非法勾结，恶意串通损害第三人的合法权益。上述三被告的恶意串通行为，不仅损害了九原告的合法权益，同时也损害了被告李德强、桐梓农商行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”之规定，九原告要求确认上述《商品房买卖合同》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 被告苟恩孟与被告李德强于2016年11月15日签订《个人抵押借款合同》，并于2017年6月9日签订《个人借款抵押补充协议》、《借款抵押合同》；被告苟恩孟与被告桐梓农商行于2017年3月8日签订《最高额抵押合同》。涉案20套安置房屋虽然登记于被告苟恩孟名下，但该登记行为系基于与被告侨丰房开公司、坪丰批发公司恶意串通所致，被告苟恩孟对涉案房屋并不真正享有所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”之规定，被告苟恩孟将涉案房屋用于抵押系无权处分且未取得权利人的事后追认，九原告要求确认上述抵押合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 被告苟恩孟及第三人亿博科技公司主张融资后已向被告侨丰房开公司、坪丰批发公司支付16,802,740.80元折抵购房款，双方所签订的《商品房买卖合同》及所办理的产权过户登记手续应为合法有效。一方面本案现有证据不能确认实际支付款项的事实；另一方面即使确已付款也只能视为履行《融资合作协议》的行为；再者即便所付款项确为购房款，亦不能对抗九原告对涉案安置房屋所享有的物上请求权。因此，本院对被告苟恩孟及第三人亿博科技公司的该项抗辩主张不予采信。被告苟恩孟、李德强、桐梓农商行及第三人亿博科技公司主张因九原告未对安置房屋办理备案登记，故其善意取得房屋所有权及抵押权。一方面九原告自拆迁安置补偿协议生效时起就对涉案房屋享有所有权，无需办理备案登记；另一方面被告苟恩孟与被告侨丰房开公司、坪丰批发公司之间系恶意串通，不符合善意取得的法定要件。因此，本院对苟恩孟、李德强、桐梓农商行及第三人亿博科技公司的该项抗辩主张亦不予采信。被告李德强、桐梓农商行因抵押合同被确认无效所产生的损失问题，不属于本案审理范围，该二被告可另行提出权利主张。 综上所述，为维护拆迁安置领域各项工作的有序推进、保护被拆迁人的合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下： 一、被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司与被告苟恩孟于2016年6月18日所签订的两份《商品房买卖合同》无效。 二、被告遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司与被告苟恩孟于2016年8月2日所签订的涉及本案安置房屋的20份《商品房买卖合同》无效。 三、被告苟恩孟与被告李德强于2016年11月15日所签订的《个人抵押借款合同》无效，2017年6月9日所签订的《个人借款抵押补充协议》及《借款抵押合同》无效。 四、被告苟恩孟与被告贵州桐梓农村商业银行股份有限公司于2017年3月8日所签订的《最高额抵押合同》无效。 五、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××94、20××98）属原告吴正容所有。 六、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××79、20××37、20××73、20××41、20××49）属原告杨世芬所有。 七、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××72）属原告刘晓山所有。 八、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××92）属原告付廷秋所有。 九、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××99、20××94、20××77）属原告何再超所有。 十、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××82、20××74）属原告刘世初所有。 十一、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××155、20××99、20××10）属原告邓永贵所有。 十二、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××02、20××36）属原告邓小英所有。 十三、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××82）属原告王艳所有。 案件受理费60.00元，由被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司、苟恩孟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  马贵强 人民陪审员  王凤革 人民陪审员  杨武强 二〇一九年十一月二十二日 法官助理彭永茂 书记员余可