四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11923号 上诉人（原审被告）：四川国坤投资有限公司，住所地：成都市锦江区锦华馆16号。 法定代表人：付玉平。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：贾飒飒，女，1981年5月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：廖江，男，1980年1月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人四川国坤投资有限公司（以下简称国坤公司）因与被上诉人贾飒飒、廖江商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 国坤公司上诉请求：撤销一审第一项判决，改判国坤公司不承担违约责任，驳回贾飒飒、廖江的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定国坤公司经通知无故到庭便缺席判决无事实和法律依据。国坤公司在开庭时间准时到达一审法院第七法庭，国坤公司的代理人等候两小时后，再确认该法庭仍在继续开庭后才离去处理其他事务，并非无故缺席判决。2.国坤公司为贾飒飒、廖江办理房屋权属转移登记为无偿委托行为，无偿委托合同非因受托人故意或重大过失行为造成损失的，不承担赔偿责任。国坤公司积极为贾飒飒、廖江办理登记，不存在过错行为。3.国坤公司配合贾飒飒、廖江办理不动产权证书应当从2016年4月26日起计算。贾飒飒、廖江于2016年4月26日才交齐不动产权办理资料。合同约定办理不动产证的前提是出卖人将全部资料、税、费及维修资金和房屋面积补差手续办理完后的548日内完成。 贾飒飒、廖江辩称，1.国坤公司擅自离开法庭，认定缺席判决并无不当，国坤公司应承担缺席判决的后果。2.无偿委托不免除开发商的办证义务。3.一审法院认定违约起算时间准确。4.一审法院违约金认定标准不当，应按已付价款的万分之二计取违约金。一审法院认定《洛森堡映山·商品房买卖合同·补充协议》中明确的出卖人迟延办证的万分之二违约金标准过高，将违约金标准降至万分之一。贾飒飒、廖江认为这严重违反不告不理原则。2016年11月23日之后应当承担违约责任。故应当驳回国坤公司的上诉请求。 贾飒飒、廖江向一审法院提出诉讼请求：国坤公司承担违约金20万元。 一审法院认定事实：2012年6月17日，贾飒飒、廖江（买受人）与国坤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《洛森堡映山补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于，总价为653873元；买受人采用按揭付款方式支付购房款，买受人在签订合同的同时一次性付清商品房首付款333873元（含已付定金3万元），出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款；出卖人应于2014年12月28日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房款万分之二每日的标准向买受人支付违约金直至房屋所有权证书办理完成；出卖人在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证，出卖人按照买受人已付房款万分之二每日的标准向买受人支付违约金直至分户国有土地使用权证办理完成。合同签订后，贾飒飒、廖江向国坤公司支付了全部购房款653873元。一审庭审中贾飒飒、廖江称，国坤公司于2014年12月28日交付上述房屋。 2015年9月8日，贾飒飒、廖江向国坤公司支付房屋契税、工本印花税、合同印花税、维修基金、产权登记费、国土证费、交易手续费等共计22045.99元。2018年7月12日，贾飒飒、廖江取得上述房屋不动产权证书。 一审法院认为，贾飒飒及廖江与国坤公司签订的《商品房买卖合同》、《洛森堡映山补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。贾飒飒、廖江称国坤公司于2014年12月28日交付房屋，根据合同“买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款万分之二每日的标准向买受人支付违约金直至房屋所有权证书办理完成”之约定，国坤公司最迟应于2016年6月29日前办理房屋所有权证。从现有不动产登记政策来看，从2016年11月23日起，成都市不动产登记机关已不再颁发国有土地使用权证，故国坤公司应当在2016年11月23日前为贾飒飒、廖江办理不动产权证书。因合同约定的违约金标准过高，一审法院根据公平原则，结合守约方的损失、国坤公司的过错程度以及合同履行情况对违约金进行裁减，酌定国坤公司以房屋总价款653873元为基数，从2016年6月29日起至2016年11月23日止，按每日万分之一的标准支付违约金。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、国坤公司应于判决发生法律效力之日起十日内向贾飒飒、廖江支付违约金9677元；二、驳回贾飒飒、廖江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2175元，由国坤公司负担25元，由贾飒飒、廖江负担2150元。 本院二审期间，国坤公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、国坤公司向贾飒飒、廖江寄送的关于因契税政策变更需补交查房证明的通知的快递单，拟证明公司通知了补交因契税政策变更需补交新的查房证明，在贾飒飒、廖江提交了查房证明之后才能为其办证。2.案涉商品房买卖合同二，拟证明双方约定应在办证资料交齐后548日内为其办不动产权证，办理权证的起算时间为2015年9月8日。 贾飒飒、廖江质证认为，认可上述证据的真实性、合法性，但契税已经交齐了，且合同二签在买卖合同之前，办证的起算时间应以买卖合同约定的交房之日起算。 本院经审查认为，对国坤公司、贾飒飒、廖江签订商品房买卖合同二的真实性、合法性和关联性予以认可，对该合同依法予以采纳。对快递单的真实性、合法性予以认可，但快递单不能达到国坤公司主张因政策变化已经通知补交相应的资料其不构成违约的证明目的，本院对该快递单不予采信。 本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明：案涉《洛森堡•映山商品房买卖合同（二）》系案涉《洛森堡•映山商品房买卖合同》的附件，该合同（二）第四条关于权属办理的特别约定，买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料，该税、费以及维修资金由买受人在收房前预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、填写询问笔录等书面文件、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由其自行承担。出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证。该合同（二）第十五条约定，本合同（二）与合同的内容如有冲突的，以合同（二）为准。 又查明：《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 本院认为，贾飒飒、廖江与国坤公司签订的《商品房买卖合同》及《洛森堡•映山商品房买卖合同（二）》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点为：国坤是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为及应否承担违约责任。本院认为，根据《商品房买卖合同》及《洛森堡•映山商品房买卖合同（二）》约定，国坤公司应在交付房屋且贾飒飒、廖江交齐办证所需的资料、税、费等之日起548日内协助办理完毕涉案房屋的房屋所有权证书，贾飒飒、廖江已于2015年9月8日交齐当时政策下所需的办证资料及税费。贾飒飒、廖江在庭审中主张其因案涉房屋交付时存在质量问题需要整改故未在交付房屋时支付相关税费，但其对该主张并未提供证据证明，且在合同明确约定了办证税费应在合同约定的房屋交付期限届满前由买受人预交，本院对该主张不予采信。本院认定国坤公司应于房屋交付且贾飒飒、廖江交齐办证资料、税、费等之日即2015年9月8日起548日内即2017年3月1日为其办理涉案房屋的房屋所有权证。由于国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理，成都天府新区直管区自2016年8月19日起实施不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。故因办证方式发生变化，国坤公司在双方约定的办证期限届满前事实上已无法单独就案涉房屋为贾飒飒、廖江申请办理房屋所有权证书，该情形属不可归责于双方当事人的因素，国坤公司不应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约金。一审判决由国坤公司承担逾期办理房屋所有权证违约金错误，本院予以纠正。 贾飒飒、廖江于二审中认为其主张系逾期办理不动产权证的违约金问题。本院认为，第一，根据一审案件卷宗中庭审笔录记载的其主张合同违约金系根据逾期办理房屋所有权证违约金的合同约定和其提交的书面代理词中主张系逾期办理房屋产权证违约责任，当事人主张对方向其支付违约金，应当以合同约定为基础，在双方签订的合同及其补充协议仅指向办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，对办理不动产权证并未作出约定；第二，贾飒飒、廖江主张逾期办理不动产权证的违约金，因不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，故应以国有土地使用权证的办理期限作为不动产权证书的办理期限。按照双方约定，国有土地使用权证书的办理期限为房屋所有权证书办理完毕后3年内。根据本案查明的事实，案涉房屋不动产权证书已在2018年7月12日办理，国坤公司在原约定的国有土地使用权证办理期限届满前完成了不动产权证书的办理，故其亦不应当承担逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金。 综上所述，国坤公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实部分错误、适用法律存在不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3997号民事判决； 二、驳回贾飒飒、廖江的全部诉讼请求 一审案件受理费2175元，由四川国坤投资有限公司负担25元，由贾飒飒、廖江负担2150元；二审案件受理费50元，由贾飒飒、廖江负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇一九年十一月五日 书记员 王朝阳