四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4357号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。系特别授权。 委托诉讼代理人：庞鑫，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孙咪，女，1995年8月10日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：葛利，上海尚域律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱晓明，女，汉族，生于1976年7月5日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：葛利，上海尚域律师事务所律师。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人安勇、朱晓明商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付安勇、朱晓明违约金11500元。事实及理由：1、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅，被上诉人并未举证证明其实际损失，上诉人逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数，按照日万分之一计算违约金，上诉人因同一违约行为将承担近4000万元的惩罚性赔偿。2、一审认定违约行为延续到2018年4月28日明显错误，案涉《商品房买卖合同》关于转移登记的约定是“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，即按银行同期活期存款利率支付违约金”，被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因上诉人的责任所致，上诉人仅认可初始登记是上诉人未在合同约定期限内完成，转移登记未能在约定期限内完成并非是上诉人的责任，故一审认定违约行为延续至2018年4月28日并以此期限计算违约金错误。（版本一） 三、一审判决结果超出了被上诉人的诉讼请求。一审被上诉人两项诉讼请求合计金额仅为25416.4元，而一审却判决上诉人向被上诉人支付28888.96元，明显超出了被上诉人的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。（4324号江、4325号唐、4341号龚、4353号程几案专用） 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付安勇、朱晓明违约金11500元。事实及理由：1、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅，被上诉人并未举证证明其实际损失，上诉人逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数，按照日万分之一计算违约金，上诉人因同一违约行为将承担近4000万元的惩罚性赔偿。2、一审将上诉人的违约行为认定延续到2018年4月28日明显错误，案涉《商品房买卖合同》关于转移登记未约定期限，也未约定逾期违约金计付标准，仅约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理。“然而被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因上诉人的责任所致，上诉人仅认可初始登记是上诉人的责任未在合同约定期限内完成，转移登记未能在约定期限内完成并非是上诉人的责任，故一审认定违约行为延续至2018年4月28日并以此期限计算违约金错误。（版本二） 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1、一审超范围判决，超出合同约定违约金，违反了合同自治原则，有合同就应按约定履行。双方在合同中约定，出卖人逾期办理转移登记的，出卖人应当“按同期银行存款利息”承担违约责任。而一审错将转移登记违约金调整为日万分之一，明显超出合同约定的违约金。2、一审认定事实不清。对于被上诉人接房时间不同，办证资料交齐时间不同、业主自有违约行为存在等情形，一审未加以区分，而简单地将转移登记违约金的计算起止日定为一致，自2016年7月1日起至产权证办理之日止，未考虑因买受人未履行自己应尽义务而导致的迟延办理，事实不清且有失公平。（版本三） 被上诉人答辩称：1、一审将多项违约行为视为一个整体，并按照日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，且将多项违约金合并为一项计算有利于上诉人；2、一审以上诉人办结转移登记日为上诉人违约截止日期正确，上诉人办理转移登记最后期限是2016年6月30日，从次日计算违约天数至上诉人办结转移登记之日，就是上诉人实质违约天数，上诉人认为被上诉人应举证证明未按期办理转移登记是上诉人原因所致是本末倒置，应由上诉人举证证明；3、一审判决上诉人给付逾期交房违约金正确，一审认定上诉人逾期交房并按同地段租金计算违约金明显有利于上诉人；4、一审认定转移登记的违约时间从2016年7月1日起计算正确，虽合同约定从交房之日起365日内办理转移登记，但合同也明确约定交房时间应为2015年6月30日，由此可以推论，转移登记的最后期限就是2016年6月30日，无论上诉人迟延多久交房，均应从2016年7月1日起计算逾期办理转移登记的违约金。（版本一） 被上诉人答辩称：一、一审将两项违约视为一个整体，并按日万分之一计算符合法律的规定和南充中院的指导意见，应予维持。18案中上诉人至少都有两项违约，一项是初始登记违约，合同约定此违约金按日万分之一支付，第二项是迟延办理转移登记违约金，合同约定按银行活期存款利率计算，一般在2000左右。按中院的指导意见，初始登记违约金应按日万分之0.1计算，而转移登记违约金应按日万分之一计算，上诉人主张约定的初始登记违约金过高要求按中院的指导意见调减，而被上诉人认为如适用中院的指导意见，转移登记违约金又过低应调高。一审按中院的指导意见综合考虑本案实际，认为初始登记违约金与转移登记违约金属于重叠项目，将两项违约金视为一个整体计算违约金，并按中院的指导意见以日万分之一进行计算。被上诉人认为一审将两项违约金合并为一项并按日万分之一计算已经有利于上诉人了，上诉人对此提出异议不符合约定更不合理。 二、一审以上诉人办结转移登记日为上诉人违约截止日正确。从上诉人办理转移登记最后期限（2016年6月30日）的次日开始计算违约天数，直至上诉人办结转移登记之日，此期间是上诉人实质违约的天数，上诉人认为一审未考虑买受人原因迟延办理有失公平是错误的。合同责任是严格责任，只要上诉人违约就应当承担违约责任。被上诉人只证明上诉人未按约定办理转移登记，被上诉人的举证责任就完成了，应由上诉人举证证明是被上诉人的原因导致的未办证，否则，应由上诉人承担举证不能的证明责任。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回，维持原判决。（版本二，4342号江、4343号唐、4344号苟、4345刘、4346张、4347罗、4348何、4349龙、4350熊、4351肖、4352蒙、4353程、4354朱苏川、4355朱伟、4356陈、4357周、4358龚、4359江18案专用，此18案未委托律师，委托的是亲属，请认真核对委托代理人情况） 安勇、朱晓明起诉请求：1.判决友豪公司支付逾期取得房屋权属证明的违约金21,551.3元；2.判决友豪公司支付因逾期办理房屋产权转移登记的违约金3,093.8元。 一审法院认定事实：友豪公司与安勇、朱晓明于2014年1月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000897），合同约定：房屋总价款375,602元，于2015年6月30日前交房，友豪公司于2016年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如未能取得，安勇、朱晓明不退房的情况下，合同继续履行，自友豪公司应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，友豪公司应按日计算向安勇、朱晓明支付全部已付款万分之一的违约金，并于友豪公司实际取得权属证明之日起30日内支付，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属登记，如因友豪公司责任，安勇、朱晓明未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，友豪公司应按银行同期存款利率支付违约金。后友豪公司按合同约定向安勇、朱晓明交付了房屋，安勇、朱晓明支付了房款合计342,085元，友豪公司于2018年3月24日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，安勇、朱晓明于2018年4月28日取得了案涉房屋不动产权利证书。 一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，所约定的各条款对双方具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。友豪公司于2018年3月24日才取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，2018年4月28日才取得不动产权利证书，均远超过了合同约定的期限，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。而本案双方约定的办理初始登记与转移登记的时间均为交房后的365日，相重叠，两项违约金的约定均应视为对逾期办理转移登记违约责任的约定，故应作为一个整体计算违约金。应从2016年7月1日起至2018年4月28日取得不动产权利证书之日（共计665天）以安勇、朱晓明已付房款按日万分之一的标准计付违约金，该违约金计付标准不违反法律规定，也不存在约定过高情形，故案违约金应计算为342,085元×665天×0.0001=22,748.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限成都友豪置业有限公司于判决生效后十日内向安勇、朱晓明支付违约金22,748.65元；二、驳回安勇、朱晓明的其它诉讼请求。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费420元，减半收取210元，由成都友豪置业有限公司负担。 本院二审查明：对案涉房屋的转移登记，双方当事人约定买受人委托出卖人代为办理。 二审诉讼中，友豪公司提交落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，其内容主要是告知业主根据西充县不动产登记中心的安排，项目区内的一期产权登记工作将于2018年5月1日前完成，西充县国土资源局、西充县不动产登记中心、西充县住房和城乡规划建设局均在该情况说明上加盖公章，拟证明友豪公司迟延办理初始登记及转移登记是政府相关部门实现国土使用权证及房产证双证合一产生的合理期限；友豪公司还提供落款时间为2017年3月22日的办不动产证资料告示及落款时间为2018年1月26日的温馨提示，主要内容为告知业主办理不动产权登记需要提供的资料，拟证明友豪公司尽到了通知业主办理不动产权证的告知义务。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2、逾期办理房屋转移登记是否是因被上诉人所致，违约行为是否应认定延续至被上诉人实际取得不动产权证之日止；3、一审认定逾期交付房屋、逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与安勇、朱晓明于2014年1月29日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，友豪公司虽提供了西充县国土资源局等部门加盖印章的落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，但该情况说明中的内容不能反映友豪公司办理初始登记迟延是因政府相关部门政策调整造成，不能达到其证明目的，友豪公司应当对其迟延办理初始登记承担违约责任。友豪公司与安勇、朱晓明约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理，友豪公司主张安勇、朱晓明未在约定期限内取得房屋所有权证书是因安勇、朱晓明委托友豪公司办理《不动产权证书》的时间是2018年1月16日，导致友豪公司办理转移登记时间迟延，同时提供友豪公司张贴的要求办不动产证资料告示、业主提交资料的温馨提示予以证明，但友豪公司取得初始登记的时间为2018年3月24日，在之前的时间内不可能办理转移登记，故友豪公司迟延办理转移登记并非是安勇、朱晓明未按时提交授权委托书等相关资料造成，故友豪公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。 针对争议焦点三，友豪公司与安勇、朱晓明签订的《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对安勇、朱晓明造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中安勇、朱晓明未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记、转移登记违约金至实际办理初始登记之日止，即342085元×0.00006×631天（2016年7月1日至2018年3月24日）=12951元，办理初始登记后未办理转移登记的期间即从2018年3月25日起至2018年4月28日，根据双方《商品房买卖合同》约定按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算迟延办理转移登记违约金，为342085元×（0.35%÷360天）×34天=112.8元。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向安勇、朱晓明支付违约金13063.8元（12951元+112.8元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初2115号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付安勇、朱晓明逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金合计13063.8元； 三、驳回安勇、朱晓明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费210元（已减半），由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费420元，由上诉人成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十一月二十七日 书记员 李 俊