天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初12381号原告：许大为，男，1970年7月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘欣，天津言若律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志君，天津言若律师事务所律师。原告：边文华，女，1971年11月10日出生，汉族，天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘欣，天津言若律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志君，天津言若律师事务所律师。被告：中通众融（天津）资产管理有限公司,住所地天津市复康路7号2楼。法定代表人：杨秀霞，经理。委托诉讼代理人：吴晓龙，天津元庆律师事务所律师。原告许大为、边文华与被告中通众融（天津）资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许大为、边文华的共同委托诉讼代理人刘欣、李志君，被告中通众融（天津）资产管理有限公司的委托诉讼代理人吴晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许大为、边文华向本院提出诉讼请求：1.判令解除天津外滩风尚餐饮服务有限公司与被告中通众融（天津）资产管理有限公司签订的《联营合作协议书》；2.判令被告中通众融（天津）资产管理有限公司给付原告许大为、边文华违约金320000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月，天津外滩风尚餐饮服务有限公司（以下简称外滩风尚公司）与被告签订《联营合作协议书》（性质实为房屋租赁合同）。协议约定，自2018年7月1日起，外滩风尚公司将位于天津市南开区复康路7号二楼房屋作为与被告合作办公场所，被告按年度向外滩风尚公司支付固定利润，期限三年。2018年底，被告自行搬离出租房屋且拒绝履行支付房租的义务。因外滩风尚公司已2019年6月27日被注销，本案涉及的合同尚未进行清算，故二原告作为公司股东提起诉讼。中通众融（天津）资产管理有限公司辩称，外滩风尚公司违约在先，未经产权人同意非法转租与被告签订《联营合作协议书》。自被告承租之日起案涉房屋就存在漏水、采暖及防暑等方面的问题，外滩风尚公司及二原告一直没有予以解决，导致被告无法正常经营。且外滩风尚公司没有给被告开具房屋租金发票。鉴于外滩风尚公司的上述违约行为，被告在2019年1月明确向外滩风尚公司表示不再承租案涉租赁房屋并已搬离租赁场所。外滩风尚公司与二原告却没有将25000元租房押金返还被告。同意解除外滩风尚公司与被告签订的《联营合作协议书》，但协议书中关于违约金的约定过高，不同意原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.天津市龙潭康乐园系天津市南开区复康路房屋的所有权人。2018年6月26日，天津市龙潭康乐园与外滩风尚公司签订《房屋（场地）租赁合同》，将天津市南开区复康路号面积1068.51平方米的两层房屋租与外滩风尚公司，租期自2018年7月1日至2021年6月30日，年租金及物业管理费共计75万元。合同约定，外滩风尚公司使用租赁场所经营咖啡厅，不得从事其它业务；外滩风尚公司在租赁期间不得以合作经营、联营、承包等形式转租、转借、转让租赁场所，否则天津市龙潭康乐园有权解除合同。2.外滩风尚公司与被告签订《联营合作协议书》，约定：外滩风尚公司将天津市南开区的房屋提供给被告作为办公场所；场地使用期限自2018年7月1日至2021年6月30日；被告向外滩风尚公司支付固定利润，第一年为32万元、第二年为34万元、第三年为36万元，固定利润为每半年交付一次，半年末提前交付下半年的费用；合同签订后两个工作日内，被告给付外滩风尚公司押金2.5万元。押金在合同终止双方完成物业交接并结清所有费用后三十个工作日内无息返还被告；外滩风尚公司允许被告无偿使用场地外立面的二楼顶延处作为招牌位置，并协助被告办理外立面施工所需相关手续；合同有效期内，如单方面解除合同，需要提前60日以书面形式通知对方，经协商未达成一致意见单方擅自终止合同视为违约；由于一方违约，另一方有权单方面终止合同并追究违约方的违约责任，违约方需支付一年的固定利润作为违约金。协议书签订后，被告如约交付了2.5万元租房押金并将房租交纳至2018年底，外滩风尚公司也将天津市南开区复康路号二楼房屋交付被告使用。被告在租赁场所外墙安装了“中通众融”“装饰设计”“资产管理”的招牌。2019年1月，被告搬离租赁场所并将钥匙交还外滩风尚公司，但未与外滩风尚公司办理交接手续结清费用。3.2019年6月，原告许大为、边文华作为股东向行政主管部门申请简易注销外滩风尚公司的企业登记。2019年6月27日，外滩风尚公司注销登记申请被批准。诉讼中，经询问产权人天津市龙潭康乐园对本案的意见，其负责人表示对原、被告之间的合同效力不发表意见，也不参与双方纠纷。本院认为，外滩风尚公司虽已注销，但未经清算，二原告作为清算义务人，有权就公司的债权向债务人提出主张。关于外滩风尚公司与被告签订的《联营合作协议书》的效力问题，该合同是外滩风尚公司与被告的真实意思表示。外滩风尚公司虽违反与产权人的约定将部分房屋转租给被告，但在被告使用租赁房屋至今，产权人并未就此提出异议，故合同真实有效。被告主张外滩风尚公司违约转租，因外滩风尚公司的违约行为是违反与产权人之间的合同，并未违反与被告签订的《联营合作协议书》，故被告无权以此要求解除《联营合作协议书》。被告称房屋存在质量问题影响使用，未提交充分证据予以证明，且无法证明房屋的质量问题足以构成解除合同的条件。被告以外滩风尚公司未给其开具发票作为解除合同的事由，没有合同依据。被告亦未按照合同约定提前两个月通知外滩风尚公司要求解除合同，故其在合同期内搬离租赁场所并拒绝支付房屋租金的行为构成违约，外滩风尚公司有权要求与其解除合同并要求其承担违约责任。被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告认为违约金约定过高并拒绝支付违约金的行为可以视为请求人民法院调整违约金的抗辩。结合本案实际情况，原告未举证证明由于被告违约遭受的损失，考虑被告在搬离租赁场所时未提前通知外滩风尚公司，在一定时间内影响了外滩风尚公司对于租赁房屋的使用，故酌定被告应按三个月的租金标准支付违约金8万元。关于被告交纳的房屋押金一节，因双方未办理房屋交接结清各项费用，故合同约定的退还押金的条件尚未成就，双方应另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除天津外滩风尚餐饮服务有限公司与被告中通众融（天津）资产管理有限公司签订《联营合作协议书》；二、本判决生效后十五日内，被告中通众融（天津）资产管理有限公司给付原告许大为、边文华80000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，原告负担2150元，被告负担900元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年十一月一日书记员  徐晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。