福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1837号 原告：邓汉长，男，1970年5月28出生，汉族，住三明市明溪县。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告邓汉长与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓汉长的委托诉讼代理人彭晓辉、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓汉长向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金29254元，（按已支付全部房款981700元，每日0.01%计，从2017年2月28日起计至被告实际办理好涉案房屋权属初始登记证明书并通知原告办理商品房权属登记之日止，现暂计至2017年12月23日）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的梅列区碧桂园1号7幢703室号商品房，房款总价款981700元，以按揭贷款的方式支付；被告应当于2016年12月30日前将商品房交付给原告使用，于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项，被告提前于2016年12月30日向原告交付涉案房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致原告不能在交房后90日内取得房屋权属证书，根据双方签订的合同及补充协议的约定，被告已构成违约，应支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。 碧桂园公司辩称，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。根据合同的约定，邓汉长主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）的次日开始计算,计算至讼争房屋所在楼幢首次登记日的前一日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。违约金过高，请求法院依法调整。通知邓汉长办证的时间是2018年3月22日。 当事人双方围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、补充协议、购房发票、物业及资料移交书、房地产开发项目首次登记总确权证明等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 2014年3月29日，邓汉长与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：邓汉长向碧桂园公司购买三明市，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向邓汉长交付商品房。碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付邓汉长。如因碧桂园公司原因，邓汉长不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，邓汉长不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向邓汉长支付违约金。商品房合同签订后，邓汉长支付了全部房款。碧桂园公司于2016年12月16日向邓汉长交付商品房，2018年3月22日通知邓汉长办理产权利登记手续。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。邓汉长与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致邓汉长未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》约定如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日按买受人已付款的0.01%向邓汉长支付违约金。碧桂园公司提前交房行为不应加重其违约责任，故逾期办理不动产首次登记违约金应从合同约定的碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（2017年1月1日）起的第91日（即2017年4月1日）起计算至碧桂园公司通知邓汉长办理产权登记手续的前一日（2018年3月21日），共计356天。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系邓汉长与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓汉长要求碧桂园公司按每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给邓汉长逾期办理商品房权属登记违约金34949元(该违约金按每日按买受人已付款的0.01%计算，从2017年4月1日计算至2018年3月21日，共计356天)； 二、驳回邓汉长的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费531.3元，因适用简易程序减半收取266元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢清 二〇一九年十一月八日 法官助理俞文坚 书记员林萍 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。