江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初4501号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321102323694668A，住所地镇江市京口区江山名洲望江园20-303。法定代表人：贾方宇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。被告：丹阳南雄房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321181583711102L，住所地丹阳市丹北镇后巷中心南路东侧。法定代表人：金卫菊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁书珍，江苏瀛尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雅平，江苏瀛尚律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司与被告丹阳南雄房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司的委托诉讼代理人苏展，被告丹阳南雄房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁书珍（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告签订的前期物业服务合同和补充协议；2．要求被告支付运营服务费1011700元（自2017年8月15日起至2019年1月31日止）；3．要求被告支付违约金372504元；4．要求被告支付人员遣散费57700元；5．要求被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系君悦华庭项目小区开发公司，2016年9月14日，原告与被告签订前期物业服务合同及补充协议。2016年9月14日，原告进入君悦华庭项目提供物业管理服务至2019年1月31日撤场。补充协议约定君悦华庭的运营服务费为57700元/月。第5.1条款约定被告如未能按时支付费用，每延迟一天，被告承担1‰的违约金，原告有权撤出现场工作人员，但被告仍需支付费用，并承担违约金，并承担原告遣散人员之费用（按一个月的费用计算）。前期物业服务合同第22条款约定，双方违反合同约定，单方面毁约的，需支付违约金，违约金为150000元人民币。自2017年8月15日起，被告开始拖欠运营服务费，在被告欠费情况下原告依然审慎履行合同义务。2018年9月7日，被告向原告发出关于彩生活物业管理有限公司服务费支付的安排计划函件，文件记载如下：付款时间分别安排在2018年11月30日，2019年1月30日，2019年3月30日以及2019年5月30日；每次等额支付金额为209650元。从2018年11月开始的物业服务费，按照合同约定的时间正常支付。2018年12月11日，原告向被告发出关于要求支付物业服务费的催款函，要求被告于2018年12月20日前按计划书约定支付第一笔款项267350元（209560元＋57700元）。若逾期，原告将于2018年12月31日正式解除与被告签订的前期物业服务合同，撤出君悦华庭项目。但截至2018年12月24日，原告未收到被告支付的任何款项，随即原告向被告发出关于要求支付物业服务费的律师函。2019年1月24日，原告向被告发出关于君悦华庭项目撤场告知函，告知原告将于2019年1月31日撤出君悦华庭项目，解除原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议。综上，依据相关法律规定以及原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议约定，自2017年8月15日起至2019年1月31日止，被告长期拖欠运营服务费的行为已构成根本违约，被告应当赔偿因违约给原告造成的全部经济损失。为此，原告提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决。被告丹阳南雄房地产开发有限公司辩称，本被告同意解除前期物业服务合同及补充协议，对所欠原告的运营服务费1011700元无异议，原告主张的违约金和人员遣散费没有依据，不应支持。另原告还欠被告部分发票。本院经审理认定事实如下：被告系丹阳市丹北镇后巷君悦华庭项目小区开发公司。2016年9月14日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订南雄华庭前期物业服务合同一份，约定由原告为丹阳市丹北镇后巷南雄华庭提供物业服务。合同第二十二条约定，甲乙双方违反合同约定，单方面违约的，需支付违约金，违约金为150000元。合同第二十九条约定，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日，但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其他事项进行了约定。后双方又签订一份补充协议，协议第四条约定，乙方服务期间的运营服务费为57700元/月，每月结束后，乙方于次月五日前通过有效票据，甲方必须于10日前将费用支付给乙方。协议第五条约定，甲方如未能按时支付费用，每延迟1天，甲方承担千分之一的违约金，延迟时间超过1个月，乙方有权撤出现场工作人员，但甲方仍需支付费用，并承担违约金，并承担乙方遣散人员之费用（按一个月的费用计算）。原告于2016年9月14日进入君悦华庭项目提供物业管理服务至2019年1月31日撤场。另查明，自2017年8月15日起，被告开始拖欠运营服务费。2018年9月7日，被告向原告发出关于彩生活物业管理有限公司服务费支付的安排计划函件，载明，截至2018年10月底的未付款项，作以下计划安排：付款时间分别安排在2018年11月30日，2019年1月30日，2019年3月30日以及2019年5月30日，每次等额支付，金额为209650元。从2018年11月开始的物业服务费，按照合同约定的时间正常支付。2018年12月11日，原告向被告发出关于要求支付物业服务费的催款函，要求被告于2018年12月20日前按计划书约定支付第一笔款项267350元（209560元＋57700元）。若逾期，原告将于2018年12月31日正式解除与被告签订的前期物业服务合同，撤出君悦华庭项目。但截至2018年12月24日，原告未收到被告支付的任何款项，随即原告向被告发出关于要求支付物业服务费的律师函，要求被告于收到本通知后3日内向原告付清所拖欠的物业服务费共计896300元。2019年1月24日，原告向被告发出关于君悦华庭项目撤场告知函，告知原告将于2019年1月31日撤出君悦华庭项目，解除原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议。以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、补充协议、工作联系单、关于彩生活物业管理有限公司服务费支付的安排计划、关于要求支付物业服务费的律师函、关于君悦华庭项目撤场告知函、君悦华庭小区撤场通知及当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。自2017年8月15日起，被告拖欠原告的物业服务费，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。原告已于2019年1月31日撤场，因此，本院确认原、被告签订的前期物业服务合同及补充协议已于2019年1月31日解除。截至2019年1月31日，被告尚欠原告物业服务费1011700元，被告对此无异议，本院予以确认。关于原告主张的违约金，本院酌情确认为150000元。原告主张的人员遣散费57700元符合合同约定，本院亦予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司与被告丹阳南雄房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同及补充协议于2019年1月31日解除；二、被告丹阳南雄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司支付运营服务费1011700元、违约金150000元、人员遣散费57700元，合计1219400元；三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17778元，由被告丹阳南雄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  倪玉鑫人民陪审员  宦新华人民陪审员  陈建刚二〇一九年十一月六日书 记 员  陈男轩附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。