广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11668号上诉人（原审原告）：张文杰，男，汉族，1990年5月10日出生，住广东省佛山市南海区狮山镇俊景花园A区*******，公民身份号码440************913。上诉人（原审原告）：陈美榕，女，汉族，1991年9月3日出生，住广东省乐昌市*************，公民身份号码440************247。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。原审被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人张文杰、陈美榕因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）及原审被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人张文杰、陈美榕上诉请求：1.撤销一审判决第三项，增加判决由粤海通公司、长华集团公司连带支付张文杰、陈美榕逾期交楼违约金82062元（以购房总价1013110元按日万分之三自2018年2月1日起计算至2018年10月28日）；2.粤海通公司、长华集团公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决关于逾期交楼违约责任起算严重错误，逾期交楼时间应当自2018年2月1日开始起算。首先，一审判决以《委托装修协议》为免费装修，据此直接推断涉讼商品房的交付标准为精装房，更进一步推断“《委托装修协议》应视为买卖双方变更了商品房交付时间”。以上推定纯属办案法官的主观臆断，该主观推断直接剥夺了业主对涉讼房屋毛坯部分的查验权利，无视了开发商多次向业主发出的毛坯交房通知书的事实，更无视了政府部门在涉讼房屋取得竣工验收备案文件前“关于停止室内装修施工的通知”。根据《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，应当满足第九条约定的证明文件，即已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。显然，以上的证明文件都是针对毛坯的交付条件”。同时，第十一条（三）明确交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，而查验的内容包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，显然以上查验的内容都是针对毛坯房的交付条件。事实上，涉讼房屋的交付分为两个步骤，首先是满足《商品房买卖合同》第九条的毛坯交付条件，业主在查验毛坯合格后，再交付装修。第二步才是房屋装修交付。这与《认购书》分别注明的毛坯交楼标准和装修标准相对应，说明不同的步骤有不同的验收、交付标准。《商品房买卖合同》的交付时间、交付条件、查验内容、保修项目等一切约定都只与毛坯房关联，与装修部分根本不存在任何关联性。张文杰、陈美榕根据《商品房买卖合同》约定的毛坯交楼时间、毛坯交楼条件主张毛坯逾期交付的违约金合情合理合法。其次，一审判决认为从交易习惯、生活常理分析，认为在2018年1月31日后至2018年8月31日期间应当通过电话、当面催收、书面发函等方式要求粤海通公司交楼，否则推断《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方真实意思表示，该推断没有事实和法律依据。事实上，张文杰、陈美榕一直有要求粤海通公司履行交楼义务，甚至上访至政府部门要求粤海通公司依照约定履行交付义务。2018年3月，政府部门也向粤海通公司下发“停止室内装修施工的通知”，张文杰、陈美榕清楚知悉涉讼房屋未能按期办理竣工验收备案证明文件和测绘报告，未达到交付条件，依照约定有权拒绝收房。根本不符合一审判决所谓的交易习惯或者生活常理。综上，《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间是针对涉讼房屋毛坯的交付时间，粤海通公司逾期交楼时间应当自2018年2月1日开始计算。二、一审判决关于逾期付款、顺延交房的认定错误，不应该以无效条款为依据直接顺延交楼的时间。首先，《补充协议》第四条第（五）点应为无效条款。该条款规定“买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应按照本协议第五条承担逾期付款违约责任”。显然，上述条款加重了张文杰、陈美榕的付款责任，限制了张文杰、陈美榕无法控制的银行放款期限，依法应认定为无效的格式条款。张文杰、陈美榕已按照《商品房买卖合同》的约定按期向银行申请办理贷款手续，对于银行审批、放款的流程，张文杰、陈美榕无法干涉。粤海通公司以案外人贷款机构的放款时间要求张文杰、陈美榕承担违约责任，于理不合。另外，一审判决直接采纳粤海通公司举证的《国内支付业务收款回单》而并没有进一步核查银行放款进账时间。收款回单只是作为粤海通公司业务记账的凭证，不应该作为粤海通公司收到银行放款的时间证明。粤海通公司应该举证“进账单”以证明实际的银行放款时间。退一步讲，根据权利义务的对等性，即使银行放款存在逾期，但是大部分首期房款已经支付给粤海通公司，剩余的部分银行贷款逾期不应该以购房总价计算张文杰、陈美榕的违约责任，更不应该直接在违约金中顺延抵扣。本案中，如果粤海通公司认为张文杰、陈美榕存在逾期付款违约的情况，应该另案起诉，证明张文杰、陈美榕存在违反合同约定，迟延申请银行贷款的事实。否则，张文杰、陈美榕不应承担逾期付款的违约责任。综上，一审法院认定违约金起算时间错误，认为银行放款作为张文杰、陈美榕逾期付款依据，粤海通公司有权顺延交房错误，认定《补充协议》第四条第（五）点合法有效是适用法律错误，二审法院应撤销一审判项，支持张文杰、陈美榕的全部上诉请求。粤海通公司辩称，1.一审法院关于以《委托装修协议》约定的精装修交楼时间为约定交楼时间的认定与事实相符。张文杰、陈美榕反复强调与其签订《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的主体不同，并且签订买卖合同在前、协议在后，故理应将两份合同割裂开来作为两个独立的合同履行，却无视签订《委托装修协议》的背景系因为双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，无视《委托装修协议》没有另外收取装修款系因为《商品房买卖合同（预售）》中约定的价格已经包含毛坯及装修对价的事实，其主张明显与事实不符且自相矛盾。此外，张文杰、陈美榕要求粤海通公司既履行交付毛坯楼也履行交付精装修的义务，以及张文杰、陈美榕要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，事实上等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，因此履行交付义务的标志更加应该以精装修房为准。因此，一审法院以张文杰、陈美榕通过在签订《商品房买卖合同（预售）》的同一时间、同一场所签订《委托装修协议》，实际上系通过《委托装修协议》中约定的精装修交楼时间变更原定的交楼时间，认定应以精装修交楼为交付义务履行时间，不但与事实相符，且与房地产行业“双合同”的实践相符，应当予以维持。2.张文杰、陈美榕并未向粤海通公司催收毛坯交楼。本案中，与张文杰、陈美榕交易的对象系粤海通公司，如果张文杰、陈美榕认为粤海通公司未履行交付义务，应该直接向粤海通公司催告，而非向有关部门投诉。张文杰、陈美榕自始至终都没有提供任何证据证明曾向粤海通公司催告。抛开是否直接向行政部门催告亦构成有效催告不论，张文杰、陈美榕提交的所谓向有关部门催告的证据，系其他栋的业主向有关部门投诉的证明材料。张文杰、陈美榕与其他栋业主系独立的主体，不能将其他主体向有关部门投诉的行为视为其向有关部门投诉乃至向粤海通公司催告的行为。换言之，张文杰、陈美榕就曾向粤海通公司催告毛坯交楼一事举证不能，理应承担不利后果，其主张不应得到支持。3.张文杰、陈美榕逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与张文杰、陈美榕签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条明确约定，以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买受人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。该条款中没有任何关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。张文杰、陈美榕作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务的标志系粤海通公司收到款项而非买受人完成申请按揭贷款手续的情况下，应当充分理解贷款机构迟延放款所带来的后果，以及为避免贷款机构迟延放款而承担违约责任，应当及早办理贷款申请手续，而不应该在贷款机构迟延放款产生不利后果后拒绝承担责任。张文杰、陈美榕的主张明显违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。4.张文杰、陈美榕要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。鉴于逾期交付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，张文杰、陈美榕主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。5.长华集团公司并非本案适格被告，不应承担逾期交楼违约金。本案中，与张文杰、陈美榕签订商品房买卖合同的主体是粤海通公司，履行商品房买卖合同的主体也是粤海通公司，粤海通公司的股东长华集团公司既非合同的一方，实际也未参与涉讼房屋买卖。长华集团公司与粤海通公司之间虽系关联企业，但分属独立的法人主体，亦有各自独立的财产。张文杰、陈美榕要求长华集团公司承担责任的理由仅仅是该司系粤海通公司股东。在一审程序中，张文杰、陈美榕没有任何证据证明长华集团公司存在公司法第二十条所规定的股东禁止行为或其他导致股东需要承担其投资企业债务的证据；一审法院的相关裁判也没有明确给出判令长华集团公司承担责任的理由和依据。因此，长华集团公司并非本案适格被告，在缺乏事实依据的情况下，张文杰、陈美榕对其起诉应予驳回。6.诉讼费应当按照法院支持诉讼请求的比例承担。粤海通公司在一审程序中提出管辖权异议，系行使民事诉讼法赋予的程序性权利，不能因为系列案件需要处理的管辖权异议数量较多即视同粤海通公司申请管辖权异议一举构成诉累。本案一审诉讼费用由粤海通公司及长华集团公司承担没有依据，应当根据双方责任比例承担。上诉人粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金8510.12元（即减少4255.07元=12765.19元-1013110×0.0002×42元）；2.张文杰、陈美榕承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、粤海通公司与张文杰、陈美榕在补充协议中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；张文杰、陈美榕从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。二、补充协议第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。三、粤海通公司与张文杰、陈美榕在补充协议中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。四、粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。张文杰、陈美榕辩称，一、补充协议采取格式条款的形式免除粤海通公司主要义务、排除张文杰、陈美榕主要权利，依法应认定为无效条款，一审判决认定补充协议中的格式条款无效正确，二审法院应予维持。二、本案张文杰、陈美榕购买的房屋交付时间应为2018年1月31日前，装修协议并未变更房屋交付时间。涉讼房屋区分毛坯交付及装修交付，违约金的起算点应该自2018年2月1日起算。张文杰、陈美榕向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向张文杰、陈美榕支付逾期交楼违约金，以购房总价1013110元日万分之三的标准自2018年2月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、并实际交楼之日止，暂计算至2018年12月10日为95131元；2.长华集团公司对粤海通公司的违约金承担连带责任；3.由粤海通公司、长华集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月23日，张文杰、陈美榕（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心8幢3403号物业（以下简称涉讼商品房），交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准；乙方与第三方签订《委托装修协议》的，以《委托装修协议》约定的装修标准为准）；付款方式为公积金按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年9月8日，张文杰、陈美榕（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的涉讼商品房出售给买受人，成交价1013110元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款203110元，除首期款外，剩余房款金额810000元应于2016年9月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，张文杰、陈美榕（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，张文杰、陈美榕（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉讼商品房或涉讼合同解除，本协议即行解除。张文杰、陈美榕已支付全部购房款1013110元。提供的收款回单显示张文杰、陈美榕因购买涉讼房屋申请的按揭贷款中的410000元于2017年1月4日转入粤海通公司账户。2018年12月4日，长华国际商业中心（7幢8幢9幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，长华国际商业中心7、8、9幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2018年12月9日，张文杰、陈美榕签订两份《确认函》，其中一份确认函确认粤海通公司已于2018年12月9日按涉讼合同约定将涉讼商品房交付给张文杰、陈美榕；另一份确认函确认佛山市长华装饰工程有限公司已完成对涉讼商品房装修工程并于2018年12月9日交付给张文杰、陈美榕，张文杰、陈美榕同意接收。又查明，粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为长华集团公司。再查明，2017年11月22日，粤海通公司（甲方）与深圳市华南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年1月4日，张文杰、陈美榕提起诉讼，诉讼中，粤海通公司、长华集团公司陈述涉讼商品房的交付标准为带精装交付；张文杰、陈美榕确认涉讼商品房的交付标准为带装修交付。一审法院认为，张文杰、陈美榕和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。张文杰、陈美榕与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对张文杰、陈美榕不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向张文杰、陈美榕支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据买卖合同及协议约定向张文杰、陈美榕支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定张文杰、陈美榕逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，张文杰、陈美榕向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对张文杰、陈美榕不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向张文杰、陈美榕承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予张文杰、陈美榕。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司、长华集团公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉讼合同签订当日，张文杰、陈美榕与粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市长华装饰工程有限公司对涉讼商品房进行免费装修。据此，可认定涉讼合同约定的涉讼商品房购房款总额包括了装修款，涉讼商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付时间为2018年8月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如张文杰、陈美榕认为交楼时间为涉讼合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，张文杰、陈美榕理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但张文杰、陈美榕并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年8月31日期间其曾向粤海通公司催收涉讼商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年9月1日开始起算。佛山市长华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市长华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。关于张文杰、陈美榕逾期付款、粤海通公司顺延交房的期间；双方签订的《补充协议》约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉讼合同于2016年9月8日签订，根据《补充协议》约定，涉讼商品房的按揭贷款应在2016年11月7日前发放至粤海通公司的账户。现张文杰、陈美榕就涉讼房屋申请的按揭贷款中的410000元在2017年1月4日才转入粤海通公司的账户，张文杰、陈美榕已逾期付款58日，该期间应当相应顺延交楼期限，即粤海通公司交楼时间应自2018年9月1日顺延至2018年10月29日。涉讼商品房在2018年12月9日前虽未取得房屋测绘报告，但张文杰、陈美榕自愿接收已完成装修的涉讼商品房属于其对权利的自行处分，故逾期交楼违约金应计至2018年12月9日止。综上，粤海通公司应以已付房价款1013110元为本金从2018年10月29日起至2018年12月9日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金12765.19元（1013110元×0.0003×42天）予张文杰、陈美榕。张文杰、陈美榕对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。粤海通公司在涉讼商品房尚不具备交付使用条件情况下于2008年10月、2018年12月5日履行通知义务向张文杰、陈美榕发出收楼通知书并不恰当，逾期交房违约责任不因此得以免除。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”粤海通公司为法人独资的有限责任公司，长华集团公司为粤海通公司的股东，现长华集团公司并未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华集团公司应对粤海通公司的债务承担连带责任，一审法院对张文杰、陈美榕要求长华集团公司对粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年8月31日，但粤海通公司未能就此重大问题向张文杰、陈美榕作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司、长华集团公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12765.19元予张文杰、陈美榕；二、长华集团公司对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回张文杰、陈美榕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1089.14元（张文杰、陈美榕已预交），由粤海通公司、长华集团公司负担，粤海通公司、长华集团公司于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳1089.14元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对张文杰、陈美榕预交的诉讼费用1089.14元，在判决发生法律效力后经张文杰、陈美榕书面申请,一审法院退还予张文杰、陈美榕。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张文杰、陈美榕与上诉人粤海通公司及原审被告长华集团公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉讼房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因张文杰、陈美榕逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与张文杰、陈美榕在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉讼房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与张文杰、陈美榕在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且张文杰、陈美榕亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与张文杰、陈美榕在《补充协议》中明确约定张文杰、陈美榕需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，张文杰、陈美榕申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。张文杰、陈美榕申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是张文杰、陈美榕的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果张文杰、陈美榕违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重张文杰、陈美榕责任的情形，故该条款无效。张文杰、陈美榕在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华集团公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张文杰、陈美榕、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1901.55元，由上诉人张文杰、陈美榕负担1851.55元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇一九年十一月十八日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理