四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3964号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，经理。 被上诉人（原审原告）：杨品银，男，生于1957年11月5日，汉族，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：罗晓英，女，生于1968年9月30日，汉族，住四川省西充县。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人杨品银、罗晓英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付被上诉人违约金14,500元。事实与理由：一、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金以补偿实际损失为主、惩罚性为辅。本案中，被上诉人并未举证证明其存在实际损失。事实上，逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，因此，本案违约金主要体现惩罚性。与被上诉人情况类似的达1000余户，如以购房款为基数按照日万分之一计算违约金，友豪公司的同一违约行为将被惩罚近4,000万元，这明显过高。二、一审判决将友豪公司的违约行为认定延续到2018年10月30日止错误。案涉《商品房买卖合同》关于转移登记的约定是“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即按银行同期活期存款利率支付违约金。”被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因友豪公司的责任所致，友豪公司仅认可初始登记未能在合同约定期限内完成是友豪公司的责任，转移登记未能在约定期限内完成并非友豪公司所致。一审判决将友豪公司的违约行为认定延续到2018年10月30日，并将违约金计算至该日止错误。三、一审判决结果超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人两项诉讼请求合计金额仅25,393.8元，而一审判决结果为28,863.22元。 杨品银、罗晓英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。友豪公司认为日万分之一的违约金过高的理由不能成立，日万分之一的标准并不高，不但未体现惩罚的性质，连补偿的目的都没有达到；一审法院将违约行为认定至实际办理产权证之日止符合双方在商品房买卖合同中的约定；友豪公司办理初始登记后，被上诉人就积极办理了转移登记，业主无法办理转移登记的原因是开发商未办理初始登记。友豪公司提到的一审超诉讼请求判决的问题不能成立。综上，请求二审法院依法驳回友豪公司的上诉，维持原判。 杨品银、罗晓英向一审法院起诉请求：1．判决友豪公司支付杨品银、罗晓英逾期取得房屋权属证明的违约金21,468.5元；2．判决友豪公司支付杨品银、罗晓英因逾期办理房屋产权转移登记的违约金3,925.3元。 一审法院认定事实：杨品银、罗晓英、友豪公司于2013年9月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013003xxx），合同约定：房屋总价款340,770元，于2015年6月30日前交房，友豪公司于2016年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如未能取得，在杨品银、罗晓英不退房的情况下，合同继续履行，自友豪公司应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，友豪公司应按日计算向杨品银、罗晓英支付全部已付款万分之一的违约金，并于友豪公司实际取得权属证明之日起30日内支付，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属登记，如因友豪公司责任，杨品银、罗晓英未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，友豪公司应按银行同期存款利率支付违约金。后友豪公司按合同约定向杨品银、罗晓英交付了房屋，杨品银、罗晓英支付了房款合计340,770元，友豪公司于2018年3月25日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明。 另查明：中国人民银行公布的活期存款利率为0.35%，大部分商业银行执行利率为0.3%。 一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，所约定的各条款对双方具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。友豪公司于2018年3月25日才取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，完成初始登记，远超过了合同约定的期限，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，根据双方合同约定应从2016年7月1日起至2018年3月25日（共计633天）以杨品银、罗晓英已付房款按日万分之一的标准计付违约金，该违约金计付标准不违反法律规定，也不存在约定过高情形，故案涉房屋逾期初始登记违约金应计算为340,770元×633天×0.0001=21,570.7元。至于办理产权转移登记，根据双方合同约定是双方共同申请办理，按合同约定杨品银、罗晓英应在2016年7月1日取得不动产权利证书，而杨品银、罗晓英至今尚未取得不动产权利证书，友豪公司也未举证证明迟延杨品银、罗晓英就迟延申办转移登记存在违约情形，杨品银、罗晓英主张从2016年7月1日至2018年10月30日主张847天的违约金于法有据，应予支持，而双方约定按银行同期活期存款利率计付违约金，不违反法律规定，结合实际情况，对转移登记违约金应计算为340,770元×847天×0.003÷365天=2,372.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限友豪公司于判决生效后十日内向杨品银、罗晓英支付初始登记逾期违约金21,570.7元；二、限友豪公司于判决生效后十日内向杨品银、罗晓英支付转移登记逾期违约金2,372.3元。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费440元减半收取220元由友豪公司负担。 本院二审查明：对案涉房屋的转移登记，双方当事人约定买受人委托出卖人代为办理。2019年6月19日，西充县国土资源局为杨品银、罗晓英颁发了案涉房屋的不动产权证书。 二审诉讼中，友豪公司提交落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，其内容主要是告知业主根据西充县不动产登记中心的安排，项目区内的一期产权登记工作将于2018年5月1日前完成，西充县国土资源局、西充县不动产登记中心、西充县住房和城乡规划建设局均在该情况说明上加盖公章，拟证明友豪公司迟延办理初始登记及转移登记是政府相关部门实现国土使用权证及房产证双证合一产生的合理期限；友豪公司还提供落款时间为2017年3月22日的办不动产证资料告示及落款时间为2018年1月26日的温馨提示，主要内容为告知业主办理不动产权登记需要提供的资料，拟证明友豪公司尽到了通知业主办理不动产权证的告知义务。 二审查明其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：1．以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2．逾期办理房屋转移登记是否是因被上诉人所致，违约行为是否应认定延续至被上诉人实际取得不动产权证之日止；3．一审认定逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与杨品银、罗晓英于2013年9月2日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，友豪公司虽提供了西充县国土资源局等部门加盖印章的落款时间为2018年2月7日的《关于友豪领秀城（一期）办理不动产权登记的情况说明》，但该情况说明中的内容不能反映友豪公司办理初始登记迟延是因政府相关部门政策调整造成，不能达到其证明目的，友豪公司应当对其迟延办理初始登记承担违约责任。友豪公司与杨品银、罗晓英约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理，友豪公司主张杨品银、罗晓英未在约定期限内取得房屋所有权证书是因被上诉人委托友豪公司办理《不动产权证书》的时间、被上诉人未提供有效办证资料等原因造成，其提供友豪公司张贴的要求办不动产证资料告示、业主提交资料的温馨提示予以证明，但友豪公司取得初始登记的时间为2018年3月25日，在之前的时间内不可能办理转移登记，故友豪公司迟延办理转移登记并非是被上诉人未按时提交授权委托书等相关资料造成。同时，友豪公司并未举出充分证据证明其将办理转移登记的相关内容告知了杨品银、罗晓英，故友豪公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。 针对争议焦点三，《商品房买卖合同》中约定了办理初始登记、办理转移登记的时间以及逾期违约金的计算方式。友豪公司与杨品银、罗晓英签订的《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对杨品银、罗晓英造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中杨品银、罗晓英未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记、转移登记违约金至实际办理初始登记之日止，即340,770元×0.00006×632天（2016年7月1日至2018年3月25日）=12,922.00元，办理初始登记后未办理转移登记的期间即从2018年3月25日起至2018年10月30日，根据双方《商品房买卖合同》约定按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算迟延办理转移登记违约金，为340,770元×（0.35%÷365天）×219天=715.62元。 综上所述，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向杨品银、罗晓英支付违约金13,707.62元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初300号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨品银、罗晓英违约金13,707.62元； 三、驳回杨品银、罗晓英的其他诉讼请求。 一审案件受理费220元，由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费434元，由上诉人成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十一月二十八日 书记员  刘佰燕