汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初3725号 原告：席联勇，男，汉族，生于1976年9月15日，住陕西省宁强县汉源镇羌州路中路55号。 被告：汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司，住所地汉中市汉台区西环路中段汉江大酒店院内。 法定代表人：赵连田，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李荣德，该公司职员。 原告席联勇与被告汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司（以下简称为汉江物产）合同纠纷一案，本院于2018年3月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理后，于2018年10月29日作出民事判决。原告席联勇不服本院一审判决，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，汉中中院经审理，于2018年7月23日作出（2019）陕07民终203号民事裁定书，将本案发回重审。本院2019年8月14日立案受理后，依法重新组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告席联勇，被告汉江物产委托诉讼代理人李荣德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告席联勇诉称，2011年6月13日，原告购买了被告开发的位于汉台区桂园小区7号楼地上一层B23号商铺一间，房屋面积15.75平方米，商铺合同总价款163185元。合同签订后，原告向被告支付购房款113457元，经原被告确认，房屋购买后由被告经营使用，被告每年向原告返还购房款的7%作为租金，即被告每年向原告支付租金7941.99元。在合同履行过程中，被告自2013年开始便不再向原告支付租金了，原告多次向被告催要未果，故诉至法院，请求判令：1、依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效；2、要求被告继续履行合同并交付原告购买的合同项下房屋并恢复原状，办理房屋产权证书等相关证照手续；3、由被告支付房屋被占用期间（2013年至2017年共4年）的使用费31767.96元，利息1683.7元，合计33451.66元；4、要求被告退还原、被告之间签订的房屋买卖合同；5、本案的诉讼费由被告承担。 被告汉江物产答辩称，原告购买答辩人开发修建的商铺属实，但双方没有签订正式的商铺买卖合同。原告购买的商铺价款为210105元，并非是原告所述163185元，其交付113457元的首付款后未办理按揭手续，剩余房款至今未交清。在原审诉讼中，经原告托人与答辩人协商后，双方达成口头协议答辩人已回购原告所购商铺，并且在公司财务非常困难的情况下支付原告回购款，剩余回购款116908.66元，因公司资金紧张一直未支付原告。现原告起诉要求答辩人给其交付商铺、并恢复原状，办理房屋产权证书，支付2013年至2017年共4年期间商铺房占用的使用费31767.96元，利息1683.7元，合计33451.66元，同时要求答辩人返还其购房合同违背案件事实，没有合同和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。至于原告要求答辩人支付委托经营商铺期间拖欠的租金，答辩人对租金数额及利息损失都没有异议，但请求与商铺买卖不是同一法律关系。 原告席联勇为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、被告公司出具的《收据》一份，证明被告于2011年6月13日收取原告购买被告开发修建的位于汉中市汉台区“义乌小商品城”地上一层F1-B-23商铺，给被告支付113457元的商铺首付款的事实；2、“义乌小商品城”一层平面图，证明原告所购商铺的位置；3、《承诺书》一份，证明被告公司及其法定代表人于2013年8月31日向包括原告在内的购房户承诺：（1）2013年9月30日前付清所欠已经到期的商铺租金收益；（2）2013年以后的租金按时支付解决；（3）提出回购申请的客户在半年内支付解决；（4）不回购的客户办证于2014年6月30日前办理完毕，二期于2015年年底办理完毕。4、被告公司《证明》一份，证明被告于2014年3月21日给原告出具证明，证明原告在购买商铺办理银行按揭贷款手续时将自己的身份证复印件、户口本及结婚证复印件、收入证明、购房合同交给被告，被告至今未予退还的事实。原告提交的证据经当庭质证，被告汉江物产对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议：（1）双方没有签订商铺买卖合同，原告购买的商铺价款为210105元；（2）未能办理银行按揭贷款的责任在原告方，原告至今未付清购房款；（3）经双方口头协商，答辩人已回购原告所购商铺，并向其支付回购款3万元。 被告汉江物产为支持其抗辩意见，除原审已经提交的《证明》一份外，在本次诉讼中又提交了以下证据：魏斌代原告领款凭证，证明原告通过委托他人与被告协调，双方达成口头回购商铺的协议，当时退回原告商铺回购款3万元，并在领款凭据上载明下欠原告商铺回购款116908.66元。原告对该领款凭据的真实性无异议，但辩称所领3万元为被告支付的前期所欠商铺租金收益。庭审后，被告又补充提交了新证据证人马文华出具的《证明》，主要证明原告打算退房，让被告回购商铺，经马文华与被告公司法定代表人及有关人员协调，被告同意回购，并经原、被告当面算账，应退购房款金额为113457元、利息33451.66元，共计146908.66元。算账后，被告当时通过转账方式向原告支付3万元，下欠116908.66元，约定2018年7月30日前付清的事实。证人马文华的证明经原告辨认、质证，原告对证词内容的真实性无异议，但其提出口头协商后，被告只支付了3万元，剩余款项一直未付，该口头协议并未实际履行。 本院对原告提交的证据的真实性予以确认。针对被告对原告证据的证明目的所提出的异议，结合审理查明的事实和证人马文华的证词，本院认为马文华证明所陈述的事实与魏斌2018年6月7日代原告领取3万元款项的凭据上记载的内容具有关联性，与被告辩解的意见一致，能够形成证据链证明双方通过协商达成口头协议，原告所购商铺已于2018年6月7日由被告回购的事实。故原告提交的证据的证明目的本院不予采纳。本院对马文华《证明》的真实性予以确认，对证明目的予以采纳。另外，庭审中原告认为有证据证明被告持有双方签订的商品房预售合同，向本院提出申请，要求指令被告提交该合同，为查明案件事实，本院当庭要求被告限期提交该合同，被告未予提交，据此本院推定双方商品房预售合同的事实成立，且原告提出涉案商铺的合同价款为163185元的主张予以确认。 经审理查明，2011年6月13日，原、被告双方签订《商铺预售合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于汉中市汉台区桂园小区7号楼“义乌小商品城”地上一层B23号商铺，商铺建筑面积15.75平方米，商铺合同价款为163185元。关于付款方式，合同约定原告向被告支付首付款113457元，剩余购房款5万元由原告通过银行按揭方式支付。合同签订后当日，原告向被告支付购房首付款113457元，被告给原告出具金额为113457元的收据一张，收据上注明该款为“地上一层B23号商铺首付款”。原告同时将办理银行按揭贷款的身份证复印件、户口本及结婚证复印件、收入证明、购房合同交给被告，但该按揭贷款一直没有办理，被告也没有办理银行按揭贷款的情形告知原告，原告也一直没有通过其他方式向被告补交剩余购房款，被告也没有催促原告支付剩余购房款。现原、被告双方因商铺回购及商铺委托经营事宜产生争议，原告诉至法院。 另查明，2018年6月7日，原告通过马文华与被告经口头协商，达成口头协议约定由被告回购原告所购涉案商铺，经双方结算商铺回购款为146908.66元，被告当日给原告委托的代理人魏斌转商铺回购款3万元，下欠回购款116908.66元，双方未约定被告支付下欠回购款的期限。魏斌在领款记录凭证上签字确认。下欠商铺回购款被告至今尚未支付原告。庭审中，经本院释明，如果双方的商铺预售合同已经解除，原告是否变更诉讼请求要求被告支付下欠的商铺回购款，原告当庭表示坚持自己的诉讼请求。 还查明，原、被告签订《商铺预售合同》，原告支付首付购房款后，双方达成协议，原告将其所购涉案商铺委托被告经营，被告按照协议的约定每年向原告支付商铺租金收益。本院在当庭中亦已释明，涉案商铺的委托经营租金收益（商铺占用费）及利息与本案审理的商品房预售合同不是同一个法律关系，可另行主张权利。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，诉讼中虽然不能提交涉案商铺预售合同，但根据庭审查明的事实，有证据证明原、被告双方签订了《商铺预售合同》，在办理银行按揭贷款时原告按照被告的要求，已将该《商铺预售合同》等相关办证资料交付被告，因此可以推定该《商铺预售合同》在被告控制之下。根据原告的申请和案件审理需要，庭审中本院通知被告限期提交涉案商铺的《商铺预售合同》，但被告仍不予提交。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条的规定“书证在对方当事人控制之下的……对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实”的规定，并结合被告给原告出具的收取原告首付购房款《收据》、证明，以及被告按照购房款比例给原告支付商铺收益金的事实，能够确认双方就汉中“义乌小商品城”地上一层B23号商铺签订了书面的《商铺预售合同》，并且能够确认原告主张的该商铺的建筑面积为15.75平方米，商铺合同价款为163185元，原告已按合同约定向被告支付首付款113457元，剩余购房款5万元由原告通过银行按揭贷款方式支付但未实际履行的事实。原、被告签订的上述《商铺预售合同》系双方真实意思表示，合同真实、合法、有效，双方应依约履行。合同约定原告支付首付购房款后，剩余5万元购房款由原告通过银行按揭贷款方式支付，原告虽然向被告提交了办理按揭贷款的相关资料，但按揭贷款最终未能办理成功，双方对剩余购房款的支付方式和期限长时间均未再进行协商，且置之不理，对此双方均负有责任。在购房款尚未交清的情况下，原告单方面向被告主张要求被告给其交付商铺并办理房屋产权证书，既缺乏合同依据也显失公平。鉴于2018年6月7日，原、被告双方通过马文华等人协调，双方经协商达成口头协议，由被告回购原告所购涉案商铺，在双方对购房款和回购款进行结算后，双方之前签订的《商铺预售合同》内容已经实际变更，在双方对购房款和回购款进行结算，被告当场支付原告3万元回购款后，双方之前形成的商铺买卖合同关系也已经发生变化，而转化为由被告支付原告116908.66元商铺回购款的债权债务关系，合同变更的内容是确定的。故原告提出的因被告未能支付下欠的116908.66元商铺回购款，口头约定的回购条件未生效，双方之间仍是商铺买卖关系的反驳理由不能成立。原告起诉要求被告交付商铺、限期办理商铺房屋产权证书的理由本院不予支持。庭审中，虽经本院释明，原告坚持不变更自己的诉讼请求，不予要求被告支付其下欠的116908.66元商铺回购款，故对此本院不再审理。另外，庭审中，本院也已经释明原告，有关商铺委托经营所产生的商铺占用费与本案审理的商铺买卖合同不是同一法律关系，本案不予合并审理，原告可另行主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告席联勇的诉讼请求。 案件受理费936元，由原告席联勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  冯汉军 人民陪审员  薛灵芝 人民陪审员  王汉利 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  赵 聪