江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初1591号原告：江西省供销电子商务有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区，统一社会信用代码。法定代表人：金恩焘，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小毛，江西盛宏律师事务所律师。被告：南昌市伟文贸易有限公司，住所地江西省南昌市东湖区，统一社会信用代码。法定代表人：吴永传，该公司执行董事。原告江西省供销电子商务有限公司（以下简称供销电子商务公司）诉被告南昌市伟文贸易有限公司（以下简称伟文贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告供销电子商务公司委托诉讼代理人李小毛、被告南昌市伟文贸易有限公司法定代表人吴永传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。供销电子商务公司向本院提出诉讼请求：一、1、判令解除原、被告2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》和2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》；2、判令被告返还涉案房屋[供销电商大楼二楼（10、11、13号）和一楼食堂（含储藏间）]；3、判令被告支付一楼2019年1月1日至起诉之日的租金14000元；二楼2018年11月8日至起诉之日的租金30132元、水电物管费3048元；以上共计47180元；4、判令被告支付一楼违约金5000元，二楼违约金10000元，以上共计15000元；5、判令被告按合同约定的租金标准支付从起诉之日起至交还房屋之日止的房屋占用费；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月14日原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定供销电子商务公司将南昌市青山湖区中国供销电商大楼二楼10、11、13号租赁面积合计121.92平方米的办公区租赁给伟文贸易公司，起租日为2018年11月8日，每月租金45元/平方米、水电物管费5元/平方米，租金按季支付，在合同签订的5个工作日内支付首次租金，逾期7日内未付租金的，视为根本违约，供销电子商务公司有权单方解除合同，并可主张3个月租金作为违约赔偿。2018年11月23日原被告双方签订《供销社电商大楼一楼食堂租赁合同》，约定供销电子商务公司将南昌市青山湖区中国供销电商大楼一楼食堂（含储藏间），共计283.83平方米的房屋出租给伟文贸易公司。约定租金每月3000元，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月31日，如一方违约，违约方向守约方支付违约金十万元。合同签订后，供销电子商务公司将房屋交给伟文贸易公司使用，但是伟文贸易公司拒不支付租金及保证金，严重违反合同约定的行为属于根本违约。供销电子商务公司与之协商无果，故提起诉讼，望判如所请。伟文贸易公司答辩称，一、两份租赁合同属实，关于二楼办公区的租赁合同，同意解除，但是违约责任不完全在于伟文贸易公司，供销电子商务公司也认可了其员工未能积极沟通及友好协商才导致事态发展恶劣，不同意承担违约责任，应按照我方提供的2019年3月11日会议纪要内容履行；关于供销电子商务公司解除一楼食堂的租赁合同无法律依据，一楼食堂的租金口头协议了是在餐费里予以扣除，所以并不存在伟文贸易公司没有缴纳租金的违约情况，且伟文贸易公司装修了一楼食堂，应给予补偿。二、关于供销电子商务公司要求的归还涉案房屋，二楼办公室伟文贸易公司从2019年1月30日就已经进不去，一楼食堂也从2019年2月10日无法进入，且当时是罗建国在实际经营；关于租金会议纪要中双方已经协商好，要求支付租金的同时与供销电子商务公司进行清账，对违约金及房屋占用费均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：伟文贸易有限公司对供销电子商务公司所举两份租赁合同确认属实，仅对关联性有异议，本院对该份证据予以采信；对供销电子商务公司所举刑事裁定书认为与本案无关，本院认为异议成立，对该份证据不予采信。供销电子商务公司对伟文贸易公司提供的与其公司法定代表人金恩焘及董事长卢忠的微信聊天记录截图的关联性有异议，认为该证据不能达到伟文贸易公司的证明目的，反而证明了伟文贸易公司违约的事实，对该份证据本院将结合案情综合予以认定；对伟文贸易公司举证的2019年3月11日会议记录有异议，认为会议记录为复印件且模糊无法看清内容，结合伟文贸易公司提供的会议整理记录，只能证明双方确实进行过沟通，且纠纷的引起是伟文贸易公司没有按照合同约定缴纳租金以及食堂突然停伙导致，因该份证据为手写复印件及单方会议整理纪要，本院将结合其他证据综合予以考虑；对伟文贸易公司所提供的举报材料、人事通报批评有异议，认为系单方行为及内部管理行为，不能达到其证明目的，本院认为上述异议成立，对该份证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2018年11月14日，出租人供销电子商务公司为甲方，承租人伟文贸易公司为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于南昌市青山湖区中国供销电商大楼二楼10、11、13号租赁面积合计121.92平方米的办公区租赁给乙方办公经营使用，租赁期为一年，自2018年11月8日至2019年10月7日止；房屋含税租金为45元/平方米，另自来水水费、日常照明电费、物管费用5元/平方米，合计50元/平方米，即房屋每月租金为6096元，租金从2018年11月8日开始计算，乙方应在合同签订后5个工作日内支付首次租金，按季支付；乙方向甲方支付18288元作为租赁保证金，待合同终止后，保证金无息一次性退还给乙方；逾期支付租金的，甲方有权要求乙方按应付未付款项的日百分之五支付违约金，逾期7天视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同终止日时租金标准支付相当于三个月的租金给甲方作为违约赔偿。2018年11月23日，出租人供销电子商务公司为甲方，承租人伟文贸易公司为乙方签订了《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》，约定甲方将座落于南昌市青山湖区中国供销电商大楼一楼食堂（含储藏间），共计283.83平方米的房屋出租给乙方，约定租金每月3000元，租赁期限为两年，自2019年1月1日至2020年12月31日；乙方需向甲方提供职工餐和接待用餐，餐费根据甲方实际就餐情况结算。如一方违约，违约方向守约方支付违约金十万元。两合同签订后，供销电子商务公司将两处案涉租赁房屋交给伟文贸易公司使用，伟文贸易公司未支付过租金、水电费及租赁保证金等款项。合同履行过程中，双方因租金迟延支付和食堂停火等问题发生纠纷。2019年1月30日供销电子商务公司向伟文贸易公司发函，通知终止双方关于《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》的合作，以及催要两份合同的租金和违约金等事项，伟文贸易公司确认收到该通知。随后伟文贸易公司即无法进入两处案涉租赁房屋，一楼食堂亦由他人实际经营。合同履行期间2019年3月11日双方曾就纠纷进行会议协商，后因双方多次沟通未果，供销电子商务公司因此诉至法院。本院认为，供销电子商务公司与伟文贸易公司签订的《房屋租赁合同》和《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。供销电子商务公司已交付租赁房屋履行了合同义务，但伟文贸易公司使用两处案涉租赁房屋后从未支付过租金等费用，系构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，供销电子商务公司自2019年1月30日起多次要求伟文贸易公司支付租金，伟文贸易公司一直未支付，故对供销电子商务公司解除该两份合同的诉请予以支持。根据庭审查明的事实，伟文贸易公司在合同履行期间已无法进入案涉租赁房屋，本院认为在供销电子商务公司发送终止合作通知之日，应视为其已经自行收回了两处案涉房屋，故本院对供销电子商务公司2019年1月30日以后的租金、房屋占用费和返还案涉房屋的主张不予支持。即伟文贸易公司应支付供销电子商务公司二楼办公区2018年11月8日至2019年1月30日的租金16865.6元（6096元/月÷30天×83天）、一楼食堂2019年1月1日至2019年1月30日的租金3000元，两项合计19865.6元。本案《房屋租赁合同》第十条约定，租金按季支付，首次租金应在合同签订后5个工作日内支付，逾期支付租金7天以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同终止日时租金标准支付相当于三个月的租金给甲方作为违约赔偿；《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》第七条约定，如一方违约，违约方向守约方支付违约金十万元。本院根据违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，结合本案损失实为租金损失的事实，酌情调整至按年利率24%的标准计算违约金。结合本案，对于《房屋租赁合同》，伟文贸易公司应以未支付租金16865.6元为基数，按年利率24%支付供销电子商务公司自2018年11月19日至实际支付之日止的违约金；对于《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》，伟文贸易公司应以未支付租金3000元为基数，按年利率24%支付供销电子商务公司自2019年1月30日至实际支付之日止的违约金。伟文贸易公司辩称对案涉租赁房屋一楼食堂进行了装修并要求补偿，但未提供充分证据证明其装修事实，本院不予采纳；其辩称一楼食堂租金应在餐费中予以扣除，但未提供相应证据，本院不予采纳，餐费的结算双方可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江西省供销电子商务有限公司与被告南昌市伟文贸易有限公司于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》、2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》；二、被告南昌市伟文贸易有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江西省供销电子商务有限公司租金19865.6元及违约金（第一笔违约金以16865.6元为基数，按年利率24%计算，自2018年11月19日至本判决指定清偿之日止；第二笔违约金以3000元为基数，按年利率24%计算，自2019年1月30日至本判决指定清偿之日止）；三、驳回原告江西省供销电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费677元（已减半已由江西省供销电子商务有限公司预交），由原告江西省供销电子商务有限公司负担424元，被告南昌市伟文贸易有限公司负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 王 芹二〇一九年十一月十八日书记员 戴晓洁