长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初3940号 原告：刘佰玲，女，汉族，1975年11月8日出生，住吉林省松原市长岭县。 委托代理人：郭闯，吉林启驰律师事务所律师。 被告：长春新城悦盛房地产发展有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路1170号508室。 法定代表人:唐云龙，执行董事。 委托代理人：吴宪，男，1983年7月6日生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。 原告刘佰玲与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘佰玲及其委托代理人郭闯，被告委托代理人吴宪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘佰玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房首付款784，193.00元、物业维修基金7563.75元、契税78209.65元、印花税782.10元、工本费1100元、预告登记费624元、抵押登记费495元、代办费800元，共计873,767.5元，及上述费用自2015年11月21日起至还本付息止银行同期贷款利息;2、判令被告赔偿原告贷款本金78万元及自2015年12月14日起至还本付息止银行同期贷款利息;3、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月21日，在被告开发的“长春新城吾悦广场项目二期商业”项目处，以总价1564193元，其中贷款78万元方式向被告购买了10-283号商品房。2015年11月21日前累计共支付首付款784193元、物业维修基金7563.75元、契税78209.65元、印花税782.10元、工本费1100元，预告登记费624元、抵押登记费费495元、代办费800元，共计873,767.5元。2015年12月2日签订《商品房买卖合同》。向光大银行贷款的78万元，于2015年12月14日支付给被告。2019年6月24日，被告向原告发函函告:“合同约定60.51平方米的商品房，实测面积为55.53平方米，不足面积为8.97%。”原告依法主张退房，被告要求支付其间租金及返还原样，原告认为该要求于法无据，遂起诉，请求人民法院依法判决。 被告新城悦盛公司辩称，1、双方商品房买卖合同有效，且涉案房屋已交付且由原告使用至今已两年有余，不应随意解除商品房买卖关系。一是原被告签订合同时，原告在购买的涉案房屋属于已经建成的准“现房”或“现房”购买，原告现场已经勘查过房屋实景。二是原告在房屋交接验收单上签字确认并于当日接收了房屋，这期间，该房屋由其装修出租，对涉案房屋实际使用至今已经两年的时间。2、原告对于被告交付房屋的建筑（套内）面积是明知的，且未在约定期限内行使解除权。第一，《合同补充协议》第九条第一款约定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉解除之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利。原告在2019年10月份向人民法院提起诉讼，早已经超出了法律规定的权利行使期间。第二，原告在收房后对房屋进行了装修，装修图纸也已经在物业进行了备案，更足以证明原告在装修之时对房屋的实际（套内）面积是知晓的，即使从装修之日起计算，因此原告要求解除买卖合同已经超过双方约定的期间。第三，我方从未收到过原告所主张的向我发送的退房申请，原告快递流程上显示的收件人和收件地址与买卖合同约定不符，其快递单上内件名称也没有显示。3、涉案房屋的建筑面积问题不能简单的依据《商品房买卖合同》第三条的约定。本案中，是因实测面积报告中仅是测量部门计算口径和计算方法的问题导致，如预测绘和实测绘的口径一致，将不存在如此大的面积误差。4、本案中的预测建筑与实测建筑面积之差绝对值大于3%，但涉案房屋的实际得房率为套内面积和建筑面积的比值，涉案房屋实际使用率并没有降低。涉案房屋的实测面积实际小于预测面积，原告愿意按照合同约定进行面积补差（相应退差）。5、被告对于原告的其他诉讼请求均有异议。其他原告要求被告支付的各种费用支出、银行贷款利息及房屋装修费用，既无法律规定，亦在买卖合同中没有约定，均不应得到支持。6、涉案房屋的面积误差超过3%有当地和项目实际的特殊性，应当围绕司法解释的本意不综合评估。第一，根据最高人法院民事审判一庭出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用》第182页和183页，“应当综合提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或来决定适用司法解释，…面积误差属于物的瑕疵，应承担瑕疵责任。”但如前所述，本案原告因面积误差一方面并未降低房屋使用率，另一方面也未给其造成涉案房屋的瑕疵，反而或有更多使用面积的“利益”。第二，在前述理解与适用第184页，也明确“允许动辄退房就会造成房地产逆向流转的后果，…造成主观过错与民事责任不对等的后果。”本案中，因房屋交付已经很长时间，应当维护已经稳定的交易关系，在原告愿意承担面积退差后果的前提下，不应当再支持解除。第三，原告购买的房屋面积出现误差并非开发商主观故意导致，原告从未对涉案房屋所属项目的工程进行设计变更，在工程施工过程中，亦不存在任何过错，而事实上原告对涉案房屋的使用面积实际也没有受到任何影响。因此在房屋已经进行了装修并交付给原告使用如此长时间的情况下，原告的退房请求有损交易关系的稳定，一旦该诉请得到支持，反而容易造成双方损失的扩大。综上所述，原告收房面积出现误差只是测算方式不同所致，并非被告过错所导致，原告对房屋的实际使用面积并未受到任何影响，其在收房后和装修之时也并未对房屋面积在合同约定的时间内提出异议，并且涉案房屋已经交付给原告使用两年多的时间，现原告要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，不仅不符合双方约定，也必将造成双方损失的扩大；不仅不利于维护交易安全，也不符合立法本意。不支持原告的解除合同诉请，既能保证买受人的利益不受损害，也能在现实中取得良好的社会效果，请综合本案现实及证据驳回原告诉请。 本案在审理过程中，双方当事人为支持各自观点进行了陈述、举证、质证及辩论，原告提供证据如下：证据1、商品房买卖合同一份，证明：合同第2至7页部分证明原告主体适格及退房方式，本合同为制式条款，合同附件一、二证明答辩中主张的参考附件一、二，并未向原告方提供实际面积图。证据2、住房和城乡建设部官网公示及下载的商品房买卖合同示范文本第14、15页，证明：第14页中关于退房标准明确表示不得低于中华人民银行公布的同期贷款利率，此为国家标准，被告格式条款违反国家标准，且未予以提示，应当无效。此标准为行业标准。证据3、收款收据1张、不动产销售发票1张，证明：原告方实际履行支付义务，契税78209.65元，物业维修基金7563.75.00元，印花税782.10元，预告登记495元，抵押手续费624元，工本费1100元，总计88774.50元。实付购房款1564193.00元。证据4、被告方提供的关于长春市绿园吾悦广场项目金街实测面积告知，证明：被告自认实测面积为55.53平方米，套内49.50平方米，原测绘60.51平方米，其中套内53.28平方米，不足面积4.98平方米，不足面积超出3%。证据5、EMS快递单一份、电脑查询快递单明细一份，证明我方提交的退房申请已于2019年7月5日邮寄，7月6日被对方签收。证据6、光大银行贷款合同一份、银行流水2份，证明付款时间，及我方贷款行光大银行向被告支付房款，其后我方履行还款义务及其造成的利息损失。原告在银行贷款78万元。原告主张的是自吉林银行支付给被告方时计算原告的损失。 被告质证认为：对证据1、真实性没有异议，但是对于证明对象有异议，原告方既然是基于2至7页中的面积来提出退房，我们看到在第5条有相应面积误差的约定，合同第5条约定如果买受人退房也仅是按照同期活期存款利率。2）对于原告主张对于合同附件一、二未见实际面积图问题，其实在原告提供的证据附件一的前一页有该涉案房屋详细的长、宽尺寸的合同的附图，并非如原告所述的没有进行相应的附件。附件二，也已经明确公摊面积是按照国家标准房产测量规范执行，该部分被告方也是通过选取有资质房屋测绘部门进行了相应测绘，我方认为附件一、二均能印证被告方之前的答辩主张。对证据2、对证据真实性，被告无法核实，系原告在网上打印的；我方认为该证据与本案并没有关联关系，长春地区应当使用的是长春当地的商品房买卖合同的范本，如果说不适用该范本那么在当地就没有办法进行相应的网签备案。在双方签订的这份长春当地的买卖合同的第2页里面明确双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减，合同签订后未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容，也就是说双方应当适用的是长春本地且双方签字盖章的文本内容。对于原告所据的该份范本，被告看不出该份文本属于法律还是法规还是强制性规范要求，仅仅是相应的示范文本条款，不能作为认定原、被告双方未签订内容的约定内容。如果按照原告方的主张，那么原告方就可以拿出更高的违约后果的条款，按照原告的逻辑那都可以适用于原告与被告的相应关系，这不合理。证据3、对该证据中原告方房款支付没有异议。对于其支付的物业维修基金7563.75元，如确实是支付到长春新城，且被告方没有代付的情况下，我方需要核实，如届时法院支持原告诉讼请求，且我方没有代付的情况下我方可以返还，即需要核实是否代付的实际情况。证据4、对于该份实测面积告知真实性无异议，提醒法院注意的是少的最主要的就是套内面积，少了4.98，少的该部分就是预测中的门斗部分面积，实际没有门斗。证据5、邮寄函件上并未显示实际内容，邮寄单上显示的收件人与收件地址与双方买卖合同中约定的并非同一人和同一地址，我方并未实际收到原告所主张的退房申请。对证据6、对该证据真实性没有异议，我方认为与本案无关联性，理由：1）涉案房屋的总价是1564193元，原告方可以选择一次性付款、分期付款或按揭付款，原告方是基于自身的付款实力自愿选择的按揭付款方式，如果说原告方不选择按揭的话很难购买到涉案房屋，基于其自愿选择的付款方式而产生的相应后果，应当由原告方自行承担。2）该份个人房屋按揭借款合同的借款方是原告方和光大银行，涉及到的利率、付款以及相应提前还款的责任均是由原告方与第三方光大银行进行相应约定，被告方对于原告方与第三方的约定无法参与磋商，也不承担相应的责任。3）该份借款合同中原告方所主张的损失没有法律依据及合同依据。综上，该份证据与本案原告方主张的损失与被告方的关系没有关联性。 被告提供证据如下：证据1、商品房买卖合同，证明：1）我方与原告签订商品房买卖合同合法有效；2）买卖合同的签订时间和约定的交付时间（签订时间2015年12月份，交付时间2017年8月份）；3）对于买卖合同第三条关于面积的约定，应当结合附件一和附件二综合评估理解；4）合同补充协议第九条（第11页）以及买卖合同第八条（第8页）均对于退房的期限进行相应的约定。证据2、房屋预测报告+实测报告+合同附图，证明：1）预测套内面积能够与合同附图相对应；2）差别的部分为预测套内与实侧套内的差值，是门斗未计入的原因导致。相应计算依据在之前被告方已经做了相应说明。证据3、房屋交接验收单、交付流程表（均有原告签字），证明：案涉房屋交付给原告的时间为2017年8月2日，原告已经对房屋进行验收、并未提出异议并接收房屋，实际使用。证据4、原告方签署的装修管理服务协议，证明：原告对于涉案房屋已经通过装修进行了实际使用，对于该房屋的套内面积也是明知的。 原告质证认为：对证据1、对合同真实性无异议。对于面积的不足部分约定明确，应当予以执行。附件一规划图计算面积与合同约定相符，与实际不符。该合同明显系格式条款，关于单方解除合同并未特别告知，且与法律相关的诉讼时效相抵触，同时合同约定知悉或应当知悉解除合同之日起，其需举证证明我方知悉时间。证据2、预测面积真实性无异议，面积图无异议。分户汇总表来源不明、指向不明，不予质证。从面积预测表可得知我方购买房屋预测面积与合同约定一致，在此份证据中被告又自认实测面积与预测面积相差超过3%。证据3、对证据真实性均无异议，但是验收单位明确可见只是对入户门、墙面、顶面、地面、门窗、电箱进行确认，从未体积面积问题，被告作为专业的开发商及设计人员尚不能准确测量面积，要求非专业的买方仅凭验收程序给出明确的面积不合逻辑。同时被告也自认面积不足并非套内格局出现问题，而是门斗面积不予计入产权，产权是否计入我方无从得知，我方无过错。证据4、真实性有异议，非我方签署，同时从该份证据证明被告明知我方进行了装修，在没有其他反证的前提下我方举证的装修单据应当予以承认，且我方装修通过被告承认。该证据不能证明我方明知面积，被告举证的目前所有证据都没有指向可以证明我方明知，被告通过该份证据混淆视听，请法院予以析别。 经审理查明，2015年12月2日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于绿园区正阳街以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业10-283号商业用房一处，建筑面积60.51平方米，每平方米25，850.16元，总房款1，564，193.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定:一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。合同签订后原告依约支付购房款784，153.00元、向光大银行贷款支付房款780，000.00元。契税78209.65元、物业维修基金7563.75.00元、印花税782.10元、预告登记495.00元、抵押手续费624.00元、工本费1，100.00元。2016年1月2日被告开具付款方为原告刘佰玲的建筑面积为60.51平方米的销售不动产统一发票（自开）一张，购房款金额为1，564，193.00元。 2017年8月2日被告向原告交付涉案房屋，8月31日，吾悦广场物业服务中心向原告颁发装饰、装修许可证。原告装修涉案房屋后将其出租。 2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾广场项目金街实测面积告知》一份，函告:10-283房屋实测产权面积为55.53平方米，其中套内面积49.50平方米、公摊面积6.03平方米。原预测面积60.51平方米，面积差（建筑面积）=实测面积-预测面积=-4.98平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。7月5日，原告作为寄件人向收件人为新城吾悦、地址为吉林省长春市绿园区皓月大路与正阳街交汇新城吾悦不夜街22个商铺招商服务中心邮寄一份EMS全球邮政特快专递。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为55.53平方米，与合同约定面积60.51平方米负误差值为8.97%，已超过面积误差绝对值3%。原告2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书，知晓涉案房屋面积，于同年7月5日发出退房申请书符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。故无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四（一）款中约定的“应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”“若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任”因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及相关契税等费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未按买卖合同确定地址邮寄一节，原告邮寄收件人为“新城吾悦、地址为吉林省长春市绿园区皓月大路与正阳街交汇新城吾悦不夜街22个招商服务中心”，该地址确为被告开发的新城吾悦广场的商业经营地址，符合人们日常对开发商办公地点的认知，可以认定原告在EMS特快专递标注的邮寄地址为被告办公地，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。至于是否支付购房款利息的问题，因原告已接收了商铺并通过出租收取了租金，其利息损失已通过收取租金得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。关于原告主张的代办费800.00元,因原告未提供任何证据予以佐证,本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告刘佰玲购房款1，564，193.00元及物业维修基金7,563.75元、契税78,209.65元、印花税782.10元、工本费1,100.00元、预告登记费624.00元、抵押登记费495.00元，共计1，652,967.50元； 二、驳回原告刘佰玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9，842.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担，给付期同上。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 高 嵩 审判员 张 季 审判员 王 赫 二〇一九年十一月五日 书记员 刘雪婷