重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9895号原告：石小波，男，1987年2月9日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：何银华（系石小波妻子），住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：丁炜，重庆志和智律师事务所律师。被告：陈静，女，1974年3月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：刘文彬，女，1952年7月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。第三人：重庆铂达易森商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街5号13-13，统一社会信用代码91500105MA5UGHX31U。法定代表人：黄先玲，总经理。委托诉讼代理人：胡月，女，系该公司员工。原告石小波与被告陈静、刘文彬，第三人重庆铂达易森商业管理有限公司（以下简称“铂达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石小波及其委托诉讼代理人何银华、丁炜，被告陈静、刘文彬，第三人铂达公司的委托诉讼代理人胡月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石小波向本院提出诉讼请求：1.判令陈静、刘文彬退还租赁保证金10万元；2.确认石小波对陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行。事实和理由：2018年4月10日，石小波与陈静、刘文彬在铂达公司的居间服务下签订了《租赁合同》，合同约定石小波承租陈静、刘文彬位于重庆市江北区东环路X号附X-X号（天天尚街X号商铺），建筑面积为32平方米，套内面积为21.36平方米；租赁期间从2018年6月1日至2025年5月31日；第一年租金为55万元，保证金为20万元。石小波按照合同约定已支付第一年租金55万元，保证金20万元（其中10万元以转账方式支付，剩余10万元石小波出具借条）。后因涉诉商铺无法办理营业执照，经石小波与陈静、刘文彬协商一致，石小波仅需提前三个月通知陈静、刘文彬不再继续承租涉诉商铺即可解除合同。石小波于2019年3月1日电话通知陈静、刘文彬一年期满后不再承租涉诉商铺，陈静、刘文彬亦同意解除，石小波次日通知铂达公司双方解除租赁合同的情况，陈静、刘文彬继续委托铂达公司提供居间服务，重新寻找新的承租人。2019年5月31日，石小波将涉诉商铺移交给陈静、刘文彬，石小波经多次催告陈静、刘文彬退还保证金未果，为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。被告陈静、刘文彬辩称，不同意退还石小波支付的10万元保证金，双方应当按照合同的约定，石小波还应支付欠条载明的剩余10万元保证金，但其一直不支付，存在违约行为。因刘文彬身体状况不太好，所以陈静、刘文彬才以较低的租金将涉诉商铺出租给石小波。石小波曾在涉诉商铺对面商铺经营，应当清楚周边经营情况的经营风险，涉诉商铺是在围挡整改区域以外，可以正常经营。因此合同是在双方自愿的情况下签订的。石小波并未告知其涉诉商铺无法办理营业执照，也未与其进行沟通，陈静、刘文彬与石小波约定提前三个月解除合同是在合同期限届满前三个月，石小波可告知不再续租，合同解除。石小波于2019年5月31日搬离并撤场涉诉商铺，存在违约行为，导致合同无法继续履行，该合同因石小波的违约行为于该日解除。石小波已支付的10万元定金是其提前解除合同的违约金，未支付的10万元亦属于违约金，按照合同约定，石小波应当支付。石小波自行搬离涉诉商铺后，涉诉商铺的邻居在使用该商铺，但具体开始使用时间我方不清楚。第三人铂达公司述称，陈静、刘文彬与石小波曾口头约定如果石小波不再承租涉诉商铺可以提前三个月告知陈静、刘文彬解除合同，石小波于2019年3月4日电话联系铂达公司工作人员其已与陈静、刘文彬达成一致，2019年5月31日到期后不再承租涉诉商铺，便要求铂达公司为陈静、刘文彬寻找新的承租方。铂达公司工作人员于2019年3月4日通过微信联系陈静、刘文彬确认上述事实，其通过微信回复知道上述情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《租赁合同》、收条、招商银行户口交易明细表、中国电信语音详单、照片（2019年9月16日）、（2019）渝01民终895号民事判决书、现代广场D区清场通知及告知书张贴照片、视频（2019年5月31日）、照片（涉诉商铺位置）、不动产权证书、欠条、2019年8月2日拍摄的视频及谈话内容记录、邹飞证人证言，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：长江重庆航道局差旅费报销单、出院证、病情诊断书与本案不具有关联性，本院不予确认；录音，录音相对方身份信息无法核实，亦未出庭作证，对该证据本院不予确认。庭审中，石小波举示了涉诉商铺现场的照片，拟证明石小波于2019年5月31日将涉诉商铺移交给陈静、刘文彬，涉诉商铺在6月9日店面装潢进行了变更并重新出租营业，陈静、刘文彬对上述照片的真实性无异议，但不认可石小波的证明目的，其未将涉诉房屋再进行出租，也未收取他人的租金。该照片拍摄地点虽为涉诉房屋，但无法确定其拍摄时间，对上述照片证据，本院不予采纳。本案本院认定如下事实：2018年4月10日，陈静、刘文彬（甲方）与石小波（乙方）在铂达公司经纪服务下签订《租赁合同》，合同约定陈静、刘文彬将重庆市江北区东环路X号附X-X号（天天尚街17号商铺），建筑面积32平方米，套内面积21.36平方米，出租给石小波作为餐饮经营使用；在石小波全面了解各方情况下，陈静、刘文彬不承担石小波的经营风险和责任，在双方完全自愿的情况下，双方达成共识签订合同，在合同期内，双方应诚信守约；租赁时间为7年，自2018年6月1日起至2025年5月31日止；租金金额为55万元一年，4月10日前交付定金10万元，4月16日前交付全年租金55万元，保证金20万元。合同第4条约定“在本合同期内，如乙方违约，甲方不退还乙方交付的保证金（贰拾万元整），如甲方违约，如提前收回店铺，甲方退还乙方支付的保证金，甲方还需赔付乙方的违约金20万元（大写：贰拾万元整），共计40万元（大写：肆拾万元整）支付给乙方”。合同第5条约定“在本合同期内，如遇到自然灾害、政府的行为等特殊不可抗争的因素，无法使用本店铺，甲方退还乙方交付的保证金，甲方不再赔付违约金。租金按当年交付的租金每天计算退还乙方”。合同第6条约定“在本合同期内，乙方应注意防火、防盗和相关的一切安全事故，如发生了本条的事故，造成的一切经济损失，由乙方自己承担”。合同第7条约定“在本合同期内，本合同期满前1季度，乙方通知甲方是否续租，甲方也应同样告之乙方是否同意续租，乙方在同等租赁条件下具备优先权，续租时间、合同续租价格，按当时的市场情况协商而定”。石小波分别于2018年4月4日、4月10日、4月17日通过银行向陈静转账支付5万元、5万元、55万元。2018年4月10日，石小波出具内容为“本人承租陈静（刘文彬）位于重庆市江北区东环路X号附X-X号（天天尚街17号商铺）应付保证金贰拾万元整，现本人支付壹拾万元整，剩余保证金壹拾万元整于壹年内付清”的欠条。同日，陈静出具内容为“今收到石小波交来承租重庆市江北区东环路X号附X-X号（天天尚街X号商铺）租赁保证金20万元”的收条。2018年4月17日陈静出具内容为“今收到石小波交来承租重庆市江北区东环路X号附X-X号（天天尚街17号商铺）门面第1年（即2018年6月1日至2019年5月31日）租金伍拾伍万元整，以实际到账为准”的收条。另查明，2019年5月31日，石小波在陈静、刘文彬在场的情况下将涉诉商铺的钥匙放在商铺内。庭审中，原告主张因涉诉商铺所在区域的其余商铺进行围挡整改，该区域的人流量受到影响，存在经营风险，故石小波与陈静、刘文彬达成“任何一方提前解除合同，提前三个月通知对方即可”的口头约定，陈静、刘文彬对上述情况予以否认。石小波与陈静、刘文彬均确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除，但石小波认为双方协商解除该合同，陈静、刘文彬认为因石小波提前退租的违约行为导致该合同的解除。本院认为，石小波与陈静、刘文彬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于合同解除的问题，石小波主张因涉诉商铺无法办理营业执照，且所在区域人流量少，存在经营风险的问题，基于上述问题双方协商一致任何一方提前三个月通知对方即可解除《租赁合同》。但石小波举示的中国电信语音详单等证据仅能证明石小波曾与陈静、刘文彬进行电话沟通，但其并未对涉诉商铺无法办理营业执照的情况、双方协调沟通的内容，以及双方对合同的提前解除达成合意举证予以证明，应当承担举证不能的法律后果，即使是铂达公司的工作人员亦未对陈静、刘文彬同意石小波提前解除合同的情况予以明确认可。合同已明确约定石小波全面了解各方情况，陈静、刘文彬不承担石小波的经营风险和责任。因此即使存在经营风险的问题，亦应由石小波自行承担，石小波提前退租并无正当理由。石小波的提前退租行为导致《租赁合同》无法继续履行，存在违约行为。庭审中，石小波与陈静、刘文彬均同意《租赁合同》于2019年5月31日解除，故《租赁合同》已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。石小波在合同履行过程中，提前退租行为已构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任，按照合同约定因石小波违约而解除合同时保证金不退，合同中关于保证金的约定已转化为提前解除合同的违约金，且石小波与陈静、刘文彬均认可《租赁合同》第4条的约定属于双方任何一方提前解除合同的违约金。关于石小波要求陈静、刘文彬返还保证金的诉讼请求，如上所述，部分保证金已转化为提前解除合同的违约金，不应退还，超出损失部分，陈静、刘文彬应予以返还。至于超出损失部分的界定，根据合同的缔约过程、履行情况、过错程度等情况及保证金的支付情况，本院采纳石小波要求调低违约金的抗辩，该违约金的金额本院酌情主张5万元，该金额足以弥补陈静、刘文彬因石小波提前解除合同而导致的损失。石小波要求陈静、刘文彬退还保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持，超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，石小波请求确认对陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈静、刘文彬于本判决生效之日起十日内退还原告石小波保证金5万元；二、确认原告石小波对被告陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行；三、驳回原告石小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2150元，由被告陈静、刘文彬负担1650元，由原告石小波负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十一月一日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露