湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初2841号原告：永州市零陵区自来水公司，住所地：永州市零陵区南津南路百万庄X号路。法定代表人：蒋满柏，系该公司经理。委托诉讼代理人：唐华军，男。委托诉讼代理人：扈彩霞，女。被告：永州市东骏星娱乐有限公司，住所地：永州市零陵区百万庄X号路。法定代表人：唐崇新。被告：唐宏明，男。被告：卿竹林，女。三被告的委托诉讼代理人：唐宏军，男。原告永州市零陵区自来水公司（以下简称自来水公司）与被告永州市东骏星娱乐有限公司（以下简称东骏星娱乐公司）、唐宏明、卿竹林租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用普通程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原、被告双方及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自来水公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告自来水公司与被告东骏星娱乐公司签订的《天源娱乐城租赁合同》；二、判令被告东骏星娱乐公司向原告自来水公司支付租金、水费、电费等费用，合计830253.8元；三、剩余的投资预交款319450.6元作为违约金，不予退还；四、本案诉讼费用由被告东骏星娱乐公司承担。事实和理由：2014年5月13日，原告自来水公司与被告东骏星娱乐公司签订《天源娱乐城租赁合同》，合同约定：被告东骏星娱乐公司承租天源娱乐城,租赁期自2014年3月至2022年3月，年租金分别为：2014年至2018年每年20万元，2019年30万元，2020年50万元，2021年66万元；水电费由被告东骏星娱乐公司承担，均交由原告自来水公司。合同签订后，被告东骏星娱乐公司按照合同约定向原告自来水公司预交投资预交款361万元、前两年的租金40万元、水费押金10万元，合计向原告自来水公司交款411万元，后被告东骏星娱乐公司先后累计从原告自来水公司处领款3290549.4元。之后被告东骏星娱乐公司不按约向原告自来水公司支付租金、水电费（合计1330253.8元），扣除先期预交的40万元租金和10万元的水电费押金，被告东骏星娱乐公司尚欠原告830253.8元。原、被告双方多次协商均不能解决此事，故诉请人民法院判如所请。三被告辩称：自2014年3月份承包自来水公司的原“天源娱乐城水上乐园”经营至今，由于众所周知的客观因素导致东骏星娱乐有限公司经营惨淡，举步维艰，每年都与自来水公司进行申请处理核减承包费事宜，都未得到有效处理。1、横穿场馆内高压线，存在巨大安全隐患。天源娱乐城水上乐园自建设好至今，高压线一直横穿场馆，遗留巨大安全隐患，该隐患一直被列为市、区安监局和体育局重点整改、监控对象，以前一直由承租方自来水公司负责协调处理；自东骏星娱乐公司租赁以来，安监局、体育局在东骏星娱乐公司经营期间频繁检查，勒令整改和下发期限移走高压线通知书，东骏星娱乐公司是承租方，无法改变客观现状，自来水公司仍未予协调处理好；为了继续经营，经东骏星娱乐公司多方协调，只能经营高台滑水池、儿童游泳池、高台跳水池游泳项目，主要盈利的深水池等其他水上乐园娱乐项目却不能经营，严重影响到东骏星娱乐公司正常经营效益。2、全路段市政道路封闭施工，对天源娱乐城经营造成严重影响。自2015年至2016年两年时间，零陵区委、区政府加大对南津路、潇水东路、黄古山路、湘口馆西路、百万庄6号路等城区主干道路半封闭提质改造，进出车辆严重堵塞，在一定程度上严重影响到东骏星娱乐公司的正常经营，这也是东骏星娱乐公司自承租自来水公司“天源娱乐城水上乐园”以来效益每况愈下的主要原因之一。3、硬件设施超过或邻近使用年限，严重影响到经营方式、范围，自来水公司天源娱乐城水上乐园建成投入将近20年，水池、房屋、围墙、设施、场地、水电管线等都损耗严重，特别是场馆内三分之二围栏钢管、围墙锈烂、断裂，游泳池配套公测已经大部分墙体开裂、变形成危房，客人不能使用，存在较严重的安全隐患，在一定程度上对东骏星娱乐公司的正常经营造成巨大影响，能更新、维护使用的，公司投入大量资金最大程度上进行了再建设、更换等，但场地、房屋、围墙、水池等大的硬件，作为承租方的我们无法进行有效更换及再建设。为应对水上乐园市场激烈竞争，公司想转变经营方式、范围，改变一年只有7月和8月两个月的经营时间的局限性，但严重受制于硬件设施的陈旧、老化，而东骏星娱乐公司却无法改变客观因素，也较大程度上影响到公司的经营效益。4、自来水公司未按约履行购票和场馆有效启用等其他规定，自来水公司与东骏星娱乐公司签订承包合同时，其中明确规定每年向东骏星娱乐公司购买游泳票若干张抵扣承包租金，除第一年自来水公司履行了合同购买一万多张游泳票外，自来水公司一直未履行合同在公司购买一张游泳票。之前的几任承包方承包时，自来水公司每年都履行购买游泳票的承诺，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人双方围绕其诉讼主张，原告向本院提交5份证据：1、《天源娱乐城租赁合同》；2、被告东骏星娱乐公司的预交款记账凭证；3、被告东骏星娱乐公司领款的记账凭证；4、水费票据；5、电费待结算数据。被告向本院提交5份证据：1、照片18张及2015年—2019年向自来水公司递交的减租申请报告；2、照片9张及体育局、文化局、公安局、市文体广电新闻出版局的相关处理文书；3、照片9张及关于天源娱乐城公厕改建的请示；4、2014年天源娱乐城水上乐园年度结算明细表、一万张游泳票的收据3张及2012年5月18日原告与案外人文某某签订的天源娱乐城租赁合同；5、2014年5月13日原、被告双方签订的《天源娱乐城租赁合同》。被告对原告的上述5份证据没有异议，本院予以确认；双方对对方证据真实性均无异议，故本院对双方所提交的证据的客观真实性依法予以确认，并在卷内予以佐证。本院根据采信的证据及双方当事人的陈述，确认以下案件事实：2014年5月13日自来水公司（甲方）与东骏星娱乐公司（乙方）签订《天源娱乐城租赁合同》，第一条介绍“项目基本情况”，即甲方现有天源娱乐城内的高台滑水池、儿童游泳池、普通游泳池、高台跳水池和迷宫水池等因漏水严重不能正常使用，须经乙方进行相关改造、修复后才能使用，一切改造等相关费用（不低于200万元，实际投入金额须双方认可）均由乙方自行负责，须经检测合格且取得使用许可证后方能使用；投资的项目必须包括娱乐城现有的水池工程进行修补、改造、更换及添置项目设施（表后进、排水阀门及沐浴站的阀门等），并对滑道进行改造、更换；乙方须保证自来水公司购买门票按8元/张计算，供水价格双方另行协商；所投资金以200万元为基数按一定比例返还乙方（签订合同的第二年按200万元的70%进行返还，以后逐年递减20%,到第五年止，第六年及以后不再返还）。第二条“租赁期限、用途”：该项目租赁期自2014年3月起至2022年3月止，共八年。第三条“投资金额预交款、租金及支付方式”：约定八年总租金246万元，其中2014年至2018年每年租金20万元，2019年租金30万元，2020年50万元、2021年66万元；第一年应交两年租金即40万元，合同签订前付清，从第二年起每年租金在上一年的最后月一次性付清，乙方不能按时交清租金的视为违约，甲方有权立即终止合同；乙方在签订合同前，须交投资金额预交款361万元给甲方，乙方对该项目实施改造所投入资金由甲方按双方确定的投入金额从乙方交纳的投资金额预交款中按实际进度拨付，该拨付款以乙方实际交纳的投资款金额为限。第四条“水电管理及付款方式”，约定乙方所有用水必须装表计量，价格另行协议，签订合同前须交水电费押金10万元至甲方，合同期满后不计息返还。第五条“甲、乙方双方的权利和义务”中的第8项约定：考虑双方友好合作的原则，甲方根据需要每年向乙方购买游泳票若干，甲方购票应指定人员写出领条预购（领条上必须甲方法定代表人签字同意并加盖单位行政公章，否则无效），乙方凭领条开具正式发票，每月到甲方财务科报账，租赁期内，甲方所购游泳票一律按8元/张计算，数量由甲方自定。第六条“违约责任及其他”，甲方违约时由甲方负责退还乙方所预交的一年租金，乙方违约时甲方视违约情况有权终止合同，不退还所交租金，乙方所交投资金额预交款作为违约金，不予退还，因乙方违约造成的损失由乙方负责赔偿；本合同自租赁款、投资金额预交款和水电费押金到位及双方签字（盖章）后即生效。2014年6月1日，双方签订《天源娱乐城供用电协议》，约定乙方电费价格以1.03元/度计算。2014年4月至5月东骏星娱乐有限公司履行合同预交投资金额361万元，两年房租40万元，水电押金10万元，此后未再交任何费用。2014年5月东骏星娱乐公司从自来水公司处领取50万转让费和启动资金；2014年5月20日因滑道更换从原告处领取100万元；2014年6月5日因土建工程从自来水公司处领取40万元，2014年6月13日因购买设施设备从自来水公司处领取100万元，2015年1月6日领取滑道维修改造等39.05494万元，以上共计领回329.05494万元。2019年7月、8月期间，永州市公安局零陵分局、市文体广电新闻出版局、市文化市场综合执法局和零陵区文化旅游体育局、区应急管理局均先后以未办理《高危险性体育项目经营许可证》擅自经营使用为由，下令要求东骏星娱乐公司停产停业整顿，其中重要原因是泳池上方存在数根高压电线，存在巨大安全隐患，还存在游泳救生员数量不足、泳池地板出现大量裂缝、周边水泥地面出现较大缝隙、支撑架生锈等安全隐患。2014年7月3日、8月5日，自来水公司共向被告东骏星娱乐公司赊购团体成人票10000张，计价8万元。此后，自来水公司未再向东骏星娱乐公司购买游泳票。2014年-2018年期间，产生电费4.85748万元，产生水费27.815175万元（其中2014年89130元、2015年72815.53元、2016年44759.22元、2017年30976元、2018年40471元），均未付款。2019年产生的水电费，原告自来水公司未主张。另查，2015年至2016年区政府对南津南路半封闭翻修。2016年、2019年两年东骏星娱乐公司向自来水公司提交申请改建公厕未得答复。2015年至2019年东骏星娱乐公司每年向自来水公司递交减租申请，也未得自来水公司回复。原、被告双方多次协商未果，原告自来水公司遂诉至本院。还查明，被告东骏星娱乐公司系成立于2014年3月12日的有限责任公司，注册股东为唐宏明和陈星桦，注册资金200万元，被告唐宏明承认认缴55万元。2015年12月东骏星娱乐公司的原股东陈星桦因病去世，其股份转移至被告卿竹林名下，其他股东均一致同意。2017年6月26日被告东骏星娱乐公司被永州市工商行政管理局吊销营业执照，但未注销。本院认为：原、被告双方签订的《天源娱乐城租赁合同》系双方真实意思表示，其内容合法，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行。合同签订后，被告东骏星娱乐公司按约定投入资金365万元对原已老化的天源娱乐城水上乐园进行改造，原告自来水公司亦将该天源娱乐城水上乐园交付被告东骏星娱乐公司使用，被告东骏星娱乐公司在使用过程中除交纳水电押金和租金共50万元外，未再交付租金和水电费，已构成违约，根据合同第三条约定，原告自来水公司有权解除合同，双方多次协商未果，故对原告自来水公司要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。至于移除泳池上方高压电线是否系原告自来水公司的义务，水池上方高压电线未移走与被告东骏星娱乐公司营业收入减少是否有因果关系、是否应当减免租金，是原、被告双方争执的焦点。被告东骏星娱乐公司是案涉承租方，其租赁标的物是原告自来水公司所属的“天源娱乐城水上乐园”，虽然先由被告东骏星娱乐公司进行改造再使用，但是双方签订的《天源娱乐城租赁合同》中并未涉及高压电线的移走，而高压电线是电力公司在被告东骏星娱乐公司承租前架设的，是否移走应由出租方即自来水公司根据实际需要出面与电力公司协商决定。从被告东骏星娱乐公司提交的证据可以看出，东骏星娱乐公司已因故不能办出高危经营许可证并被迫停业整顿，其原因虽然是多方面的，即不仅包括泳池上方存在数根高压电线的巨大安全隐患，还包括游泳救生员数量不足、泳池地板出现大量裂缝、周边水泥地面出现较大缝隙、支撑架生锈等安全隐患，但原因之首是泳池上方存在数根高压电线的巨大安全隐患，因此相关部门才未给予办理高危经营许可证，导致该公司用水量陡减一半，对该公司营业额造成较大的影响。被告东骏星娱乐公司每年都向自来水公司申请减少租金，自来水公司一直未给予明确的答复，亦未履行协商移走水池上方高压电线的附属义务，存在一定的过错，需承担部分违约责任，考虑到原告自来水公司已放弃2019年产生的租金及水电费，故应适当调整2016年至2018年的租金，可以酌情考虑为13万元/年。因双方均有违约行为，合同对被告的违约惩罚大于对原告违约的惩罚，故本院对原告自来水公司要求将被告东骏星娱乐公司下余投资作为违约金不予退还的诉请不予支持。至于被告东骏星娱乐公司所说的城市道路建设致使经营效益缩减，此为客观因素，属于商业风险，与原告自来水公司无关，故本院对该项抗辩理由不予支持。至于被告东骏星娱乐公司所称硬件设备老化，严重影响经营效益，因硬件设备老化是被告东骏星娱乐公司与原告自来水公司签订合同时就知晓的事实，合同中第一条、第五条都有相关说明，是合同约定的被告应尽的改造义务，故本院对该项理由亦不予采信和支持。涉案合同未约定原告自来水公司必须每年定额认购被告东骏星娱乐公司的游泳票，但2014年自来水公司向被告东骏星娱乐公司赊购团体成人票10000张，单价8元，计价8万元，应当折抵租金。将被告东骏星娱乐公司的预交投资款361万元、水电费押金和租金共50万元与该公司已从原告自来水公司领回的投资款329.05494万元、产生的水费27.815175万元、电费4.85748万元、租金79万元和原告自来水公司赊购产生的游泳票费用8万元相抵，被告东骏星娱乐公司还应给付原告自来水公司租金21.727595万元。因被告东骏星娱乐公司系有限责任公司，被告唐宏明、卿竹林系其股东，应对上述款项承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、解除原告永州市零陵区自来水公司与被告永州市东骏星娱乐有限公司签订的《天源娱乐城租赁合同》；二、被告永州市东骏星娱乐有限公司在本判决生效后十五日内支付所欠原告永州市零陵区自来水公司21.727595万元；三、被告唐宏明、卿竹林对上述第二项款项承担连带责任；四、驳回原告永州市零陵区自来水公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15147元，由原告永州市零陵区自来水公司负担11855元，被告永州市东骏星娱乐有限公司负担3292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  卿淑君人民陪审员  唐卷云人民陪审员  刘 俊二〇一九年十一月十一日书 记 员  李明悦相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资为限对公司承担责任；股份有限公司以其认购的股份为限对公司承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。