新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初10973号原告：王邦存，男，1973年3月13日出生，汉族，乌鲁木齐市经济技术开发区公安分局干警，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋三层。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。原告王邦存与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告王邦存的委托诉讼代理人周卫东、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽、李勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王邦存向本院提出诉讼请求:1、请求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金22274元（2017年10月1日-2018年11月30日，425天）；2、要求被告履行办理权属证书的义务；3、要求被告承担本案诉讼费和送达费。事实及理由：2013年2月18日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期6栋2单元1801号房屋，房款402730元。但办理房屋权属证书期限届满时，被告仍无法向原告办理权属证书，故原告起诉至法院请求支持其诉讼请求。被告胜天房产公司辩称，一、原告要求被告支付逾期办理房屋全书证书违约金的主张无合同约定也无法律依据，应驳回原告的第一项诉讼请求。首先，双方签订《商品房预售合同》“说明”部分第五条约定：“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”，也即在合同文本中的“空格部位打×”即原被告约定排除适用此条内容。同时，双方在《商品房预售合同》中就“产权登记”做出了特殊约定，合同约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买卖双方不作约定：即原被告双方约定排除适用此条违约金计付内容。具体逻辑递进分述如下：《商品房预售合同》中第十五条选择特殊约定“关于产权登记的约定”规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；”，其中第二项规定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，第二项规定中用“×”标记在空格处，即原被告特别约定，双方共同约定排除适用此项规定，也就是排除适用违约金。进一步递进理解为：“双方同意按下列第2、3项处理”的规定，即为：“买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金并无合同约定。其次，基于上述对合同条款的理解，原被告已经在合同中针对“因出卖人的原因，导致买卖人期限届满未能取得房屋权属证书”的情形进行了特殊约定：即，双方约定排除适用此条违约金计付内容。故本案也不再适用《商品房买卖合同解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”。我们对合同条款及法条的理解，也有人民法院生效判决支持，详见附件（2012）浙温民终字第229号温州市中级人民法院民事判决书。二、完全同意原告的第二项诉讼请求，并愿意与原告共同完成办理房屋权属证书的义务，“未能按期办理房屋权属证书”的直接原因及责任为中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司(下称“一建”)侵害原、被告本案合同债权。（一）因第三人一建违反法定及合同义务，导致至今仍无法办理房屋权属证书，应依法通知其为本案无独立请求权第三人参与本案诉讼。自2012年5月18日起，被告与一建公司分别就本案涉案房屋所属项目格林威治城三期东西两区（一、二、六标段）签订建设工程施工合同，本案诉争房屋属于该项目西区二标段，由一建公司负责项目的施工建设。一建公司延期交付涉案工程，并至今拒绝移交竣工资料，导致无法完成竣工验收备案，进而无法按时办理产权初始登记。（二）本案原告第二项诉讼请求“要求被告履行办理权属证书的义务”必须以被告与一建公司间建设工程施工合同纠纷案件的审理结果为依据，应中止本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：一、原告王邦存为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、《商品房预售合同》一份，证明原、被告于2013年2月18日签订商品房买卖合同，原告购买的房屋位于格林威治城3期6栋1801室，房款402729.60元，合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，将材料提交产权登记机关，买受人不退房的，出卖人按已付房款向买受人支付违约金，对违约金的具体数额、计算方式没有约定；证据2、销售不动产统一发票、收据三张，证明原告已向被告交付房产402729.60元；证据3、契税证明一份，维修基金凭证一份，登记费收据一份，证明原告按时将需要办理房地产权属证书的资料费用证件已提供齐全；证据4、民事裁定书一份，证明原告保留自2017年10月1日之后的逾期办理权属证书违约金的诉权，在此之前法院已对法院已对逾期交房违约金、逾期办证违约金进行了确认。二、被告胜天房产公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、《商品房预售合同》，证明该合同首页“说明”部分第1条约定，该合同为示范文本，签约之前买受人应仔细阅读本合同；说明第5条约定，对合同文本【】中选择内容、空格部分填写及其他需要删除或者添加的内容，双方应当协商确定，对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格处打×以示删除。该合同证明原被告特别约定排除适用违约金，故原告主张被告逾期办理证书应支付的违约金并无合同约定，并证明原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的主张无法律依据，不应适用《商品房买卖合同解释》第18条；证据2、2012年10月22日，被告与中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司签订的《协议书》；证据3、2018年12月24日，被告向乌鲁木齐市仲裁委提交的《仲裁反申书》，以上证据2-3证明无法办理权属证书的原因是一建公司拒绝提供相关竣工施工的资料，造成无法办理权属证书的责任是一建公司责任人拒绝提供相关竣工施工的资料；本案第二项诉讼请求的判决结果及执行和实现，应以被告提交仲裁的第一项仲裁请求的支持及执行为必要的前提，因第三人一建违反法定及合同义务，导致房屋权属证书无法办理，被告认为第二项诉讼请求应以仲裁结果为依据，应中止本案诉讼。本院经审理认定事实如下：2013年2月18日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0272824，房屋代码：1201770，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期6栋2单元1801室房屋，面积为110.64平方米，房款总价402729.60元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另外，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2016年5月27日才在报纸上公告通知原告办理入住，原告已办理了入住手续。另查明，关于本案《商品房预售合同》的履行问题，因被告存在逾期交房和逾期办证行为，本院已于2017年10月27日受理了原告王邦存与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）新0103民特872号，原告已将逾期办证违约金主张至2017年10月1日，经乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管委会人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解，达成调解协议如下：一、申请人新疆胜天房地产开发有限公司代申请人王邦存缴纳物业费17248元，用于抵偿本案中申请人新疆胜天房地产开发有限公司应向申请人王邦存赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、申请人王邦存保留自2017年10月1日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件。再查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金22274元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于产权登记，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。本案中，被告直至2016年5月27日才在报纸上公告通知原告办理入住，原告已实际办理入住，依据上述约定，被告应当自商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权属证书，目前被告仍未为原告办理完毕不动产权属证书，构成违约，关于是否向原告支付违约金的问题，被告辩称，双方在产权登记作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定；另外，未能按期办理房屋权属证书的直接原因及责任为中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司侵害原、被告本案合同债权，逾期交房，未按时提供竣工资料，导致无法环评验收，无法办理权属证书。针对被告的上述辩称意见，本院认为，违约金和违约金的计算方式不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当即使完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告逾期向原告交付房屋，同时至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”条文精神，另外，在（2017）新0103民特872号案件中，被告已同意向原告支付逾期交房损失，并将逾期办证违约金支付至2017年10月1日，因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。被告辩称，基于涉案房屋承建方未按时完工和提交竣工资料，造成被告无法为原告办理不动产权属证书，承建方的违约侵害了原告与被告的合同之债，本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的此辩称意见本院不予采信，原告以与承建方的建设工程施工合同履行问题要求中止本案审理和追加中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司为第三人缺乏法律依据，本院不予准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，存在违约行为，综上分析，原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及违约金计算方式并无明确约定，原告主张按照年利率4.75%计算从2017年10月1日-2018年11月30日合计425天逾期办证违约金22274元（402729.60元×4.75%/月÷365天×425天）符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，原、被告对此事实无异议，因此，本院对原告的此项诉讼请求在本案中不予支持，原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告王邦存支付逾期办证违约金22274元（402729.60元×4.75%/月÷365天×425天，2017年10月1日-2018年11月30日）；二、驳回原告王邦存要求被告新疆胜天房地产开发有限公司履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求。本案争议标的22274元，判决给付标22274元，给付标的占争议标的的100%，案件受理费356.85元，本院减半收取178.43元,由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇一九年十一月二十八日书记员  王文娟