北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5346号原告：北京新景祥网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路20号楼11层1109单元。法定代表人：张小明，总经理。委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。被告：北京世界汇金商贸有限公司，住所地北京市房山区汇丰街3号院31号1-2层。法定代表人：侯培华，经理。二被告之委托诉讼代理人：杨秀芳，女，1947年12月26日出生，汉族，该公司董事长，住北京市海淀区。二被告之委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告北京新景祥网络科技有限公司（以下简称新景祥公司）与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）、北京世界汇金商贸有限公司（以下简称世界汇金公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新景祥公司之委托诉讼代理人林若洵，被告汇金公司及世界汇金公司之委托诉讼代理人杨秀芳、田健壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新景祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇金公司返还新景祥公司履约保证金720万元，世界汇金公司对此承担连带保证责任；2.判令汇金公司支付擅自变更独家销售代理，解除合同的违约金100万元及其逾期付款违约金，按每日万分之五标准，自2018年9月25日至被告实际返还之日止；3.判令汇金公司支付应返还履约保证金的逾期付款违约金，按每日万分之五标准，自2018年9月25日至被告实际返还之日止；4.判令二被告承担新景祥公司因本案诉讼支付的律师费289300元；5.判令二被告承担本案案件受理费。事实及理由：新景祥公司与汇金公司于2018年4月20日签订了销售代理合同书，合同约定汇金公司将北京市房山区窦店世界名园项目委托给新景祥公司进行销售代理。合同签订生效后，新景祥公司于2018年4月24日支付了1000万元履约保证金，后即组织专业人员成立销售小组，依照合同约定开始全面履行了销售代理合同。2018年5月，新景祥公司发现汇金公司在履行合同中出现了违反独家销售世界名园B区的情况，后新景祥公司于2018年9月初发函指出汇金公司违反独家销售代理的问题。2018年9月19日，二被告共同向原告致函称其将在2018年9月25日前将贵公司的一千万保证金归还到位。原告多次要求二被告返还履约保证金，而被告至今仅返还了280万元履约保证金，尚有720万元履约保证金未予退还，侵害了原告的合法权益，造成原告巨大经济损失，故诉至法院。汇金公司及世界汇金公司辩称：1.原告起诉不属实，不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告诉讼请求；2.原告没有按照合同约定履行，没有完成合同约定的销售面积和套数，所销售的很少一部分房也是违反了双方的价格约定，属于低价售房，给被告造成了巨大的损失；3.被告没有违约，而是原告违约。因此原告要求违约金毫无道理，原告应向被告支付违约金，关于原告要求支付律师费的请求更是毫无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，汇金公司（委托方）与新景祥公司（受托方）签订了《北京汇金房地产有限公司销售代理合同书》（以下简称销售代理合同）。合同第三条第七款约定:本合同有效期内,汇金公司委托新景祥公司为本案A区、D区的销售联合代理，B区的独家销售代理。合同第七条第三款约定：B区的单套销售底价为每平米人民币21800元。合同第十条第一款约定：鉴于B区为新景祥公司独家代理销售，新景祥就B区的独家销售代理向汇金公司缴纳B区销售履约保证金。新景祥公司在本合同签订生效且与新景祥公司、汇金公司与世界汇金公司就保证金支付、退还等权利义务签订的补充协议生效之日起7个工作日内向汇金公司一次性缴纳人民币壹仟万元整履约保证金。另外，合同第十一条第三款约定：除本合同约定条件外，未经双方协商同意，任何一方不得单方变更或提前解除合同，也不得因双方内部的组织、人事、职务变更与调整而单方变更或提前解除、终止合同，否则视为违约。合同第十二条违约责任约定，除本合同另有约定的外，任何一方不得擅自变更或解除本合同，若汇金公司擅自解除本合同，汇金公司应立即支付已销售部分的全部销售代理费、策划费等费用，并退回全额保证金，同时支付乙方擅自解除合同违约金100万元，延期支付应按照应付款的日万分之五支付延期支付的违约金。合同第十二条其他约定，如双方不能协商解决与本合同有关的或由本合同引致的任何问题，任何一方均有权起诉，由项目所在地的人民法院管辖。败诉方应承担对方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费。合同其他条款还对双方的权利义务做了相关约定。同时，汇金公司（甲方）、新景祥公司（乙方）和世界汇金公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：一、甲方、丙方确认，甲丙方为关联公司，均系北京汇金投资集团有限公司全资子公司；二、甲方委托丙方代为收取乙方缴纳的人民币1000万元履约保证金，丙方向乙方开具收款收据；三、甲方按与乙方签订的世界名园销售代理合同约定向乙方退还履约保证金，丙方就该履约保证金的退还向乙方承担连带保证责任。上述合同及补充协议签订后，新景祥公司于2018年4月24日向世界汇金公司转账履约保证金1000万元。后在销售过程中，新景祥公司于2018年9月3日向汇金公司发去《汇金地产-世界名园项目工作联络函》，指出汇金公司违反独家代理销售问题，后汇金公司及世界汇金公司于2018年9月19日向新景祥公司复函称：一、在双方签订协议后，因本集团内部架构调整，因此导致汇金公司与新景祥公司所签订的世界名园一期B区独家代理销售合作无法继续履行，本集团将继续履行与贵公司的世界名园一期代理销售合作，因此汇金公司与新景祥公司签订的原独家代理销售合同将中止履行，改为世界名园联合代理销售模式。二、本集团将于2018年9月25日前将贵公司的一千万保证金给予归还到位。三、世界汇金公司将作为汇金地产指定的保证金还款单位，由世界汇金公司向新景祥公司归还保证金。后汇金公司及世界汇金公司于2018年12月3日共同向新景祥公司出具《还款承诺函》，承诺函写道：截至2018年11月29日，已退还保证金180万元，剩余未退还保证金820万元，汇金公司和世界汇金公司共同承诺在以下时间节点向贵司退还完毕保证金，否则我方愿按每日万分之五的标准承担逾期付款违约金并承担贵司因追讨款项产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费：2018年12月3日前退还贵司保证金人民币150万元；2018年12月26日前退还贵司保证金人民币170万元；2019年1月30日前退还贵司保证金人民币250万元；2019年2月28日前退还贵司保证金人民币250万元。从汇金公司提交的商品房买卖合同签约信息表可见，客户姓名为岳广欣的建筑单价为21600元，套内单价为24541.13元。折扣明细备注一栏显示：此客户为建委关系人员，标价总价3067460元，单价22000元，现申请单价21600元，总价3011688元，该签约信息表上有置业顾问、客服部及财务部的审核签字，后附的家庭购房申请表上有汇金公司盖章确认。客户姓名为于美荣的建筑单价为21600元，套内单价为24541.13元，折扣明细备注：此客户为窦店强总朋友，标价总价3067460元，单价22000元，优惠后单价21600元，总价3011688元，该签约信息表上有置业顾问、客服部及财务部的签字审核，后附的家庭购房申请表上有汇金公司的盖章确认。庭审中，新景祥公司自认被告截至起诉前分别于2018年9月26日退还150万元，于2018年11月12日退还30万元，于2018年12月4日退还100万元，三次共退还保证金280万元。后被告又于开庭前分两次退还保证金共计150万元，分别于2019年1月21日退还100万元，于2019年4月1日退还50万元，以上共计退还保证金430万元。故此新景祥公司当庭变更诉讼请求为：1.要求汇金公司返还新景祥公司履约保证金570万元，要求世界汇金公司承担连带保证责任；2.要求汇金公司向其支付擅自变更独家销售代理、解除合同的违约金100万元及其逾期支付的利息损失（以100万元为本金，自2018年9月25日至被告实际返还之日，截止到2019年7月3日计算出的金额为140500元）；3.判令汇金公司支付逾期返还履约保证金的违约金949050元；4.判令二被告承担律师费289300元；5.诉讼费由二被告承担。本院认为，新景祥公司与汇金公司在自愿基础上签订的合同及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。合同签订后，新景祥公司依约履行了支付1000万元保证金的义务。从二被告向原告发送的工作联系函、退款承诺函以及被告方提交的10份通知书中可以看出，汇金公司及世界汇金公司确实存在违反销售代理合同，将世界名园B区交由其他代理商共同销售的违约情形，且根据汇金公司及世界汇金公司于2018年9月19日向新景祥公司的复函中作出的承诺，二被告应于2018年9月25日前向原告退还1000万元保证金，但二被告至今只退还430万元，故原告要求退还剩余570万元保证金及其违约金的诉讼请求，本院予以支持；因岳广欣及于美荣的签约信息表及家庭购房申请表上均有汇金公司的书面认可，故被告主张原告存在低于底价销售违反了合同约定情形的答辩意见，本院不予认可。违约金应以汇金公司承诺的还款日即2018年9月25日为时间节点、分段计算为宜：其中以30万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2018年11月12日；其中以100万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2018年12月4日；其中以100万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2019年1月21日；其中以50万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至2019年4月1日；剩余未退还的保证金570万元，按日万分之五的标准，从2018年9月26日计算至本判决生效之日。根据双方所签合同第十一条第三款之约定，汇金公司以公司内部架构调整为由，擅自变更合同的约定，存在违约行为。根据合同第十二条之约定，汇金公司擅自解除合同，汇金公司除退回全额保证金外，还需向新景祥公司支付擅自解除合同违约金100万元,延期支付应按照应付款的万分之五支付违约金。因此，新景祥公司要求支付擅自解除合同违约金100万元及延期支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据汇金公司及世界汇金公司共同做出的退款承诺，新景祥公司要求汇金公司及世界汇金公司承担律师费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告北京新景祥网络科技有限公司履约保证金五百七十万元，被告北京世界汇金商贸有限公司承担连带退款责任；二、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京新景祥网络科技有限公司履约保证金的逾期付款违约金（其中以三十万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一八年十一月十二日，共计七千零五十元；其中以一百万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一八年十二月四日，共计三万四千五百元；其中以一百万元为基数，按日万分之五的标准，从从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一九年一月二十一日，共计五万八千五百元；其中以五十万元为基数，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至二〇一九年四月一日，共计四万六千七百五十元；其中五百七十万元，按日万分之五的标准，从二〇一八年九月二十六日计算至本判决生效之日），被告北京世界汇金商贸有限公司承担连带给付责任；三、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京新景祥网络科技有限公司解除合同违约金一百万元及延期付款违约金（以一百万元为基数，按日万分之五的标准，自从二〇一八年九月二十六日计算至本判决生效之日）；四、被告北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京新景祥网络科技有限公司律师费二十八万九千三百元,被告北京世界汇金商贸有限公司承担连带给付责任；五、驳回原告北京新景祥网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万八千三百五十二元，由被告北京汇金房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李跃坤人民陪审员  魏振山人民陪审员  梁惠明二〇一九年十一月五日书 记 员  张 楠