广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终815号上诉人(原审被告)：方章平，男，1963年9月4日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区****信宁织兴路30号。委托诉讼代理人：吴惠文，广东通惠达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：谢瑞珠，女，1961年1月9日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区****信宁信兴3马路6号3幢。委托诉讼代理人：蔡建生，广东渠源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苗苗，广东渠源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吕明，男，1974年2月15日出生，汉族，住福建省政和县**********。委托诉讼代理人：徐济炜，广东介福律师事务所律师。上诉人方章平、谢瑞珠因与被上诉人吕明租赁合同纠纷一案，不服汕头市澄海区人民法院（2019）粤0515民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方章平上诉请求：1、撤销汕头市澄海区人民法院作出(2019)粤0515民初562号民事判决第一项判决，驳回吕明对方章平的诉讼请求;2、一审、二审的诉讼费由吕明、谢瑞珠承担。事实与理由：一审法院存在适用法律错误，具体理由如下，一、方章平与谢瑞珠离婚并不影响租赁协议的效力。方章平与谢瑞珠离婚属于分割夫妻双方的共同财产，房产所有权产生变动。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，双方签订的《租赁协议书》仍然具有租赁合同的法律效力。二、吕明与方章平同一地点租赁多次签订租赁协议，谢瑞珠都是清楚涉案房屋存在出租的行为。三、吕明与谢瑞珠存在租赁争议的行为与方章平没有关联性，方章平因房屋所有权变更后，并无参与涉案房屋的管理等其他行为的存在。综上所述，租赁协议涉案的房屋在租赁前是方章平名下的房产,方章平有权对外出租并签订相关的协议。方章平与吕明多次签订租赁协议，谢瑞珠作为涉案房屋的共有人是应当清楚租赁事实的存在，方章平与谢瑞珠离婚并进行财产分割，属于产权变更，并不影响租赁协议的履行。因此，方章平不应当对本案承担任何责任，请二审法院驳回吕明对方章平的诉讼请求。谢瑞珠在法定答辩期内没有提交答辩状。吕明在法定答辩期内没有提交答辩状。上诉人谢瑞珠上诉请求：一、撤销(2019)粤0515民初562号民事判决，裁定将本案发回重审或改判驳回吕明对谢瑞珠的一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由方章平、吕明承担。事实与理由：一、原审判决缺乏对租赁合同效力的进行审理，导致本案基本事实认定不清。原审判决认定本案案由为租赁合同纠纷，那么首先应对租赁合同效力进行审查。合同效力的审查属于法院主动审查的范围，即使当事人未提出合同无效，法院也应依职权对合同效力进行审查。作为非租赁合同主体的谢瑞珠在一审时已多次提出合同无效的问题，然而原审判决故意忽略对租赁合同效力问题进行审理，直接将租赁合同有效作为既定事实，导致本案基本法律事实认定不清。涉案铺面原为谢瑞珠与方章平夫妻共同共有，但由于谢瑞珠与方章平两人一直感情不和，且方章平为人霸道，夫妻共同房产一直由其一人控制和使用，谢瑞珠完全无法得知方章平何时将房产出租给吕明，更不知道租金、租赁期限等具体细节。从一审开庭时吕明补充提交的四份其与方章平签订的租赁合同来看，将涉案铺面租赁给吕明的均是方章平一人，且租金都是方章平一人收取并且事实上从未用于家庭生活。依照婚姻法第十七条第二款以及物权法第九十七条之规定，夫或妻对于夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，处分共有财产应当经全体共同共有人同意，然而，方章平在未经谢瑞珠同意的情况下，就擅自将夫妻共同共有的铺面长期出租给吕明，该协议显然无效。吕明在一审庭审中称其自2006年开始向方章平租赁铺面，并在庭审中多次提到与方章平、谢瑞珠是多年房东与租客的关系，也就是说，对于其租赁的铺面属于方章平、谢瑞珠共同共有的事实吕明是知情的。谢瑞珠向法院提起离婚和分割夫妻共同财产的诉讼后，由于夫妻共同房产(包括涉案铺面)需进行价值评估，法院及评估机构的工作人员多次到涉案铺面进行查勘及测量，由于当时涉案铺面由吕明进行承租并作经营超市之用，需要吕明配合，因此吕明对于方章平与谢瑞珠正在离婚并分割涉案铺面一事完全知悉。诉讼期间，谢瑞珠发现方章平擅自以夫妻共同房产招租，于是通过张贴通知、发微信朋友圈等方式作出自己不同意方章平擅自租赁房产的意思表示，还专门上门告知吕明其不同意将涉案铺面出租，要求吕明在租赁期满后不要再继续承租涉案铺面。吕明在充分知悉方章平对于涉案铺面享有的权利具有瑕疵，即方章平并非铺面的唯一所有人的情况下，不征求其他共有人意见，与方章平所签订的租赁合同因未经所有共有人同意而无效；在明知谢瑞珠不同意出租共同房产的情况下，仍与方章平签订租赁协议，吕明已构成恶意，因此，协议无效的后果应由其与合同相对人方章平自行承担。二、原审判决认定租赁合同已实际解除缺乏依据，是事实认定错误。原审判决作出“因双方的租赁合同已实际解除，故本案中不用再予以解除”的认定缺乏依据。本案吕明在一审时提出的诉讼请求之一是“依法解除原告与被告方章平于2018年4月1日所签订的《租赁铺面协议书》”，即起诉时吕明才向方章平提出解除租赁合同，而从本案庭审来看，方章平从未提出与吕明解除租赁合同，并认为吕明的诉讼请求缺乏依据应予驳回，那么本案不存在租赁合同双方协商一致解除合同的情况，而是吕明单方向合同另一方提出解除合同。单方解除合同应满足约定的条件或符合法律规定的情形，而吕明提供的《租赁铺面协议书》没有对解除合同的条件进行约定，其主张解除合同也未提出所依据的法定规定，而原审法院不仅不要求吕明就解除合同的依据进行说明，不审理本案是否满足解除合同的条件或符合法定情形，还直接作出“合同已实际解除”的认定。原审作出如此认定依据何在?原审法院认为本案合同解除是双方协商一致解除还是单方解除合同?然而，合同是否得以解除的前提在于吕明所主张解除的合同之效力，因此对合同解除问题进行审理的前提是认定合同有效，本案原审判决在缺乏对协议效力进行审理的情况下径直对合同解除问题进行认定完全没有意义。三、原审判决缺乏对谢瑞珠要求吕明搬离行为进行定性，导致事实认定不清。谢瑞珠与方章平离婚后本案涉案铺面归谢瑞珠所有，作为物权人，谢瑞珠在不同意将房产出租给吕明的情况下可行使物权请求权，要求吕明腾退房产。吕明起诉称“2018年6月10日，被告谢瑞珠到原告租赁的铺面，告诉原告她与被告方章平已经离婚，有判决书为证。并说这些铺面法院已经判给她，她自己要使用这些铺面……”，也就是说，吕明是明确谢瑞珠行使物权请求权，要求吕明将物权交还谢瑞珠占有、使用。然而，原审判决对谢瑞珠要求吕明搬离房产的行为未作出任何定性，而直接认为谢瑞珠要求吕明搬走，则根据公平原则应退还租金。一方面，谢瑞珠作为物权所有人，对自己所有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，其有权对吕明行使排除妨碍请求权；另一方面，谢瑞珠未将房产租赁给吕明，也从未收取吕明租金和押金，谢瑞珠没有任何义务退还吕明租金和押金。那么，谢瑞珠是基于侵权还是违约致“原告有权要求被告谢瑞珠退还剩余租期内的租金及押金”?如果谢瑞珠既未构成侵权也未违约，原审法院凭何认定其应将剩余租期的租金退还吕明?原审判决未对谢瑞珠要求吕明搬离房产的行为进行定性，导致本案法律事实认定不清。四、原审判决根据“公平原则”认定吕明可退还租金适用法律错误。原审判决在认定部分认为根据“公平原则”吕明可以退还租金，并列明本案适用的法律规定为合同法第五条、第一百零七条。谢瑞珠并非合同任何一方，既不享有合同权利，也不负担合同义务。合同第五条之“公平原则”适用于合同各方权利和义务的确定，合同第一百零七条规定的是违约方之“违约责任”，两条法律规定约束的对象均为合同主体，原审判决适用该两条规定认定谢瑞珠应负担“退还租金和押金”的义务均为法律适用错误。并且，该两条法律规定是不可同时适用的。公平原则是一项法律适用原则，可以弥补法律规范或合同的不足，在法律没有规定或者合同没有约定时可以运用公平原则来确定当事人的权利与义务。如果原审判决认为本案吕明租金应予退还，却缺乏明确的法律规定或合同约定，则不应再适用合同法第一百零七条规定。如果原审判决认定租赁合同一方不履行合同义务，则构成违约，应依法承担违约责任，如赔偿守约方的损失，那么在有法律规范的情况下无需适用“公平原则”进行判决，本案判决也并非“退还”而是赔偿。五、原审判决提出“所有权变动不能影响到租赁权”无依据且不符合本案事实。合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁原则”。本案物权变动并非基于买卖，不受该原则约束，且该规定明确规定的是不影响租赁合同的效力，即其前提为合同有效，而本案合同无效，不符合买卖不破租赁的适用前提。综上，方章平、吕明签订的《租赁铺面协议书》未经谢瑞珠同意而无效，谢瑞珠要求吕明搬离涉案铺面是行使物权请求权，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决要求谢瑞珠退还吕明租金和押金缺乏事实依据和法律依据，请二审法院依法支持谢瑞珠的上诉请求。方章平在法定答辩期内没有提交答辩状。吕明在法定答辩期内没有提交答辩状。吕明向一审法院起诉请求：1、依法解除吕明与方章平于2018年4月1日所签订的《租赁铺面协议书》；2、依法判令方章平、谢瑞珠共同付还吕明租金128500元及租店押金1000元；3、本案诉讼费用由方章平、谢瑞珠承担。一审法院认定事实：方章平、谢瑞珠前系夫妻，吕明自2006年开始向方章平承租方章平、谢瑞珠共有的位于汕头市澄海区****的铺面进行经营（自2006年至2016年共签订租赁协议4份，租期至2018年5月1日）。2017年2月14日，谢瑞珠向一审法院提出诉讼，请求与方章平离婚并分割双方共同财产。2018年4月1日，吕明与方章平再签订租赁协议书一份，约定：吕明继续向方章平承租凤新二路的铺面，租期自2018年5月1日至2021年5月1日，每年租金128500元。2018年4月20日，方章平在租赁协议书上签名确认收到吕明押金1000元及2018年全年租金128500元。2018年5月16日，一审法院作出（2017）粤0515民初249号民事判决书，判决准予谢瑞珠与方章平离婚，并将本案吕明所承租的铺面分割给谢瑞珠所有。随后谢瑞珠以该铺面已判归其所有为由要求吕明搬出该铺面，吕明于2018年7月27日搬离该铺面。后因与方章平、谢瑞珠就租金的退还未能达成协议，吕明遂于2019年3月11日向一审法院起诉。一审法院另查明，方章平、谢瑞珠离婚时，没有对方章平所收取吕明的租金予以处理。一审法院认为：本案是一宗租赁合同纠纷。吕明起诉请求解除租赁合同，因双方的租赁合同已实际解除，故本案中不用再予以解除。本案争议的焦点是：一、吕明搬出承租的铺面，其已支付的租金和押金是否应该退还？退还多少？二、应由谁退还吕明的租金？关于第一个争议焦点，吕明是在谢瑞珠、方章平婚姻存续期间向方章平承租铺面，后方章平、谢瑞珠离婚，吕明所承租的铺面判归谢瑞珠所有，吕明在谢瑞珠的要求下搬走，根据公平原则，吕明可就剩余租期的租金请求方章平、谢瑞珠予以退还。方章平已收取吕明2018年全年租金128500元和押金1000元，即每月租金10708.33元，抵除吕明自2018年5月1日至2018年7月27日使用方章平、谢瑞珠铺面三个月的租金32125元，方章平、谢瑞珠应退还吕明租金96375元及押金1000元。第二个争议焦点，涉案的租赁合同虽由吕明与方章平签订，但方章平在签订合同及收取租金时与谢瑞珠是夫妻关系，双方离婚时案涉铺面虽判归谢瑞珠所有，但所有权的变动并不能影响到租赁权，谢瑞珠要求吕明搬出该铺面，吕明有权要求谢瑞珠退还剩余租期内的租金及押金。方章平与谢瑞珠在离婚诉讼时没有对方章平所收取的该部分租金进行处理，故应承担与谢瑞珠共同退还的责任。方章平与谢瑞珠的答辩意见理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、方章平、谢瑞珠应于判决生效之日起10日内退还吕明租金96375元及押金1000元；二、驳回吕明的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由吕明承担受理费730元，方章平、谢瑞珠承担受理费2170元。方章平、谢瑞珠应于判决生效之日起10日内向一审法院交纳应承担的受理费。二审期间，谢瑞珠向本院提交其微信朋友圈截图，用以证明2018年3月14日，谢瑞珠发朋友圈声明其与方章平的共同财产出租需经其同意，否则无效。方章平质证认为上述证据非新证据，且一审已经有进行相关陈述。吕明质证认为上述证据非新证据，对其真实性、合法性、关联性有异议。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。具体到本案，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案吕明所承租的铺面因民事判决归谢瑞珠所有后，谢瑞珠以该铺面已判归其所有为由要求吕明搬出该铺面，吕明于2018年7月27日搬离该铺面。上述的事实行为，应视为双方同意解除租赁铺面的合同关系。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案吕明因租赁合同的约定已经给付了押金1000元及2018年租金128500元，该给付行为发生在方章平、谢瑞珠夫妻关系存续期间，基于上述事实，一审法院在扣除吕明已经使用铺面三个月的租金32125元后判决方章平、谢瑞珠共同退还吕明租金96375元及押金1000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人方章平、谢瑞珠上诉主张驳回吕明对其诉讼的请求缺乏事实和法律依据，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4340元，由上诉人方章平负担2170元；由上诉人谢瑞珠负担2170元。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇一九年十一月十一日法官助理 潘 松书 记 员 周丹晖