济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5527号原告（反诉被告）：上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司，住所地：济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：邱正伟，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：刘孟美，该分公司客服主管。被告（反诉原告）：周某某，男，1974年7月2日出生，汉族，无业，住济南市。原告上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞公司）与被告周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后周某某提出反诉，本院于2019年10月24日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）科瑞公司之委托诉讼代理人邱正伟、刘孟美、被告（反诉原告）周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令周某某支付我公司物业管理费6451.35元；2.判令周某某承担本案诉讼费；3.判令周某某承担违约金2000元。事实和理由:2011年5月20日，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订了《绿地国际花都A1地块物业管理前期服务协议》，合同约定：由科瑞公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。科瑞公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞公司支付物业管理费，逾期缴费从逾期之日起按日千分之三承担滞纳金。周某某系上述国际花都四区二期业主，物业面积108.52平方米，按约定应当向科瑞公司缴纳从2016年2月1日至2019年6月30日的物业管理费用人民币6451.35元。合同履行至今，科瑞公司按合同约定为周某某所在小区提供了物业管理服务，但周某某却拒不履行自己的缴费义务。科瑞公司多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护科瑞公司的合法权益。周某某辩称，作为地产公司选定的科瑞公司存在小区绿化不达标，垃圾遍地、卫生太差、车辆乱停乱放、堵塞消防通道、道路坑坑洼洼，门前断壁残垣、底商门前道路碎砖乱瓦等管理不善、服务不达标的问题。因此，科瑞公司收取这些物业费根本不合理，我要求按该公司主张的59%向其支付物业费，不同意支付其违约金，也不同意支付诉讼费。周某某向本院提出反诉请求：1.请求法院判令科瑞公司对绿地国际花都四区14号楼某室的内墙面、地板聘请正规装修公司重新装修、为我和六楼上家的空调机位重做防水，空调按原机型换新，并按每天300元赔偿我装修期间造成的损失；2.在科瑞公司满足我的反诉请求的前提下，请求判令科瑞公司自2016年2月1日至2019年12月31日，按每月每平方米0.85元向我收取物业费；3.请求法院判令科瑞公司支付我物业服务协议违约金2000元；4.请求法院判令科瑞公司支付我误工损失600元；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由科瑞公司承担。事实和理由：科瑞公司自2014年至今存在管理不善，物业服务不达标，置房屋管理规定及房屋养护制度于不顾的情形。一、房屋空调下水管道从不主动清理、疏通，导致我家空调机位被水淹，致使空调损坏，内墙进水，墙面损毁严重、近墙地板被淹。在我多次要求下，科瑞公司才于2018年夏天集中对小区空调下水管道进行了清理。我要求其给予我家内墙进行维修并更换空调，但科瑞公司并不同意。二、小区消防设施、绿化、保洁等均不合格，管理不规范，未达到济南市物业管理行业标准，请求法院公正判决。科瑞公司反诉辩称，周某某提出空调的下水管道以及底商门前道路碎砖乱瓦的问题均属于地产公司的责任，我公司仅负责协调。小区如有卫生不达标的地方，我公司将会及时进行清理。周某某所陈述的情况不能作为不交物业费的依据，其主张按每月每平方米0.85元交纳物业服务费，不符合物业管理条例的规定，我公司不同意其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，约定由科瑞公司为其开发的绿地国际花都A1地块（小）高层住宅小区提供前期物业服务，合同期限自2011年5月20日至该物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业合同》生效时止；业主应于房屋交付之日起按其拥有物业的建筑面积向科瑞公司支付物业服务费，每月每平方米1.45元；双方同时还约定了服务内容和质量标准等其他事项。上述合同签订后至今，科瑞公司即向该物业管理区域提供了物业服务。2013年11月3日，周某某办理了其购买的绿地国际花都四区二期14-1-502室房屋的入住手续，业主情况登记表载明上述房屋建筑面积为108.70平方米。同日，周某某还出具《承诺书》一份，承诺表示已收到科瑞公司的业户手册，同意按该手册内《临时管理规约》中规定的住宅类房屋按建筑面积每月每平方米1.45元的标准按时缴纳物业服务费用，且业主逾期缴纳物业管理费的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。因周某某自2016年2月1日至2019年6月30日未缴纳在此期间共计41个月的服务费，科瑞公司遂诉至本院，要求周某某支付上述期间欠缴的6451.35元物业服务费，并支付违约金2000元。诉讼过程中，周某某提交照片一宗，拟证明科瑞公司物业服务不到位；其提交室内墙面情况照片4张，拟证明因科瑞公司未及时清理空调下水管道导致其家中墙体等受损。本院认为，绿地地产（济南）有限公司与科瑞公司签订的《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》合法有效。周某某系该物业服务区域内的业主，其在办理购房入住手续后已书面承诺按上述《临时管理规约》中约定的标准按时缴纳物业服务费用，因此，其在接受科瑞公司提供的物业服务期间内，应当依约承担缴纳物业服务费的义务。周某某关于科瑞公司存在诸多服务不到位的情形，本院认为，物业服务企业运营费用的主要来源即为业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则将无法保障物业服务企业的正常运营及物业管理的持续优化。维护小区的整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。即使科瑞公司提供的物业服务不完全合乎标准，但在并无证据证明该公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化以及小区内有很多业主交纳了物业费，在此期间，周某某仍然接受着科瑞公司服务的情况下，其拒交物业费的行为以及要求打折减交物业费的请求，损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。因此，科瑞公司要求周某某支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。科瑞公司要求的违约金，虽有合同为据，但在本院审理的涉诉案件中，确有证据证明其提供的物业服务本身亦存在部分一般性瑕疵，故对其违约金的请求，本院不予支持。周某某的第一项反诉请求，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。其要求将物业费予以打折的请求，系其针对科瑞公司本诉相关请求提出的反驳意见，在本诉中已经解决，故此项不再作为其反诉请求予以处理。其主张的其他反诉请求，未提交充分证据予以证明，且无相应法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周某某于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司支付2016年2月1日至2019年6月30日的物业费6451.35元；二、驳回原告（反诉被告）上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周某某要求原告（反诉被告）上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付违约金2000元的反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）周某某要求原告（反诉被告）上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付其误工损失600元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周某某负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 岑玉洁二〇一九年十一月二十九日法官助理 张 勃书 记 员 李 燕