贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10454号 原告（反诉被告）：赵琪华，男，汉族，1957年3月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：张中芬，女，汉族，1961年5月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：王卫（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：顾博仁（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊（特别授权代理），系该公司员工。 委托诉讼代理人：胡胤举（一般授权代理），系该公司员工。 第三人：钟绍林，男，汉族，1968年10月16日出生，住贵州省毕节市。 原告赵琪华、张中芬诉被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称“星城房开公司”）、第三人钟绍林商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告星城房开公司提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）赵琪华、张中芬委托诉讼代理人王卫、顾博仁，被告（反诉原告）星城房开公司委托诉讼代理人丁俊、胡胤举到庭参加了诉讼。第三人钟绍林经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵琪华、张中芬向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定182438.06元（以555367.00元购房本金为基数，按每日万分之三利率计算三年期间的违约金）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月24日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据该合同第二十二条第三款的约定，被告应当于2015年10月30日前向二原告取得案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若逾期被告将按日按已付房款的万分之三支付二原告违约金。然而至今，被告仍未取得案涉商品房所有权初始登记，交付原告办理转移登记的相关文书。二原告认为，原告已经依约支付了全部房款，依法签订的合同受法律保护，被告迟延交付办证文书已经对二原告构成违约。原告有权按照合同约定要求被告承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法诉讼法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）星城房开公司答辩称，一、答辩人于2014年4月24日与被答辩人签订了答辩人开发的百里杜鹃大道“锦星苑”小区《商品房买卖合同》，合同编号2014136，合同签订后，被答辩人并未按合同第八条第3款约定支付购房首付款167367.00元，答辩人考虑到被答辩人可能有支付困难。在被答辩人没有支付清首付款的前提下协助被答辩人办理了银行按揭贷款388000.00元。且按双方合同约定的时间内将商品房交给被答辩人入住至今。在此期间，答辩人售房人员多次催促被答辩人交纳所欠房款。但被答辩人百般推委，至今尚未纳所欠房款。 二、双方签定的《商品房买卖合同》第十条清楚载明，被答辩人支付购房款的时间超过60日的，答辩人有权解除合同，被答辩人应根据所欠购房款按每日0.3％支付违约金给答辩人。 三、在本案中，首先，被答辩人未履行合同约定，没有向答辩人交清购房款，根据合同第十条约定，被答辩人支付购房款的时间超过60日的，答辩人有权解除该合同。不是答辩人是否为被答辩人办理房屋产权初始登记的合同纠纷问题，而是答辩人是否依照合同条款解除该合同的权利是否执行的问题；其次，被答辩人并未按办理产权初始登记的要求交纳房屋维修基金和契税，即便答辩人想为其办理，也因被答辩人未交税费的原因，也不具备办理的条件;再次，被答辩人也未将办理房屋产权初始登记所需的委托书、身份证、结婚证等相关证件交付答辩人。 综上所述，在本案中，被答辩人没有向答辩人付清购房款，严重违约。答辩人考虑到被答辩人可能存在支付困难，已将涉案商品房交付被答辩人使用，且没有向被答辩人提起诉讼。被答辩人在自己严重违约的情况下，恶人先告状，反而对答辩人提起诉讼。请求法庭查明本案事实真相，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 另外补充：涉及包括本案在内一起团购的四个被答辩人均未向答辩人交纳购房首付款，答辩人为了给被答辩人办理银行按揭贷款，提前开具首付款收据提供给银行。但被答辩人在答辩人向银行出具支付首付款的收据后，四个被答辩人除了钟杰向被答辩人支付64234.00元购房款之外，其余三人均没有向答辩人支付购房款的事实，且不能提供支付款项的银行凭证。 反诉原告星城房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决撤销反诉人与被反诉人2014年4月24日签订的《商品房买卖合同》，合编号2014136号；2、请求人民法院依法判决被反诉人立即支付反诉人违约金20万元;3、请求人民法院依法判决被反诉人立即归还反诉人的“锦星苑”2幢2单元3楼2号商品房；4、请求法院判决被反诉人承担此次全部诉讼费。庭审中，星城房开公司明确诉讼请求的第一项“撤销”即要求解除。事实与理由：反诉人于2014年4月24日与被反诉人签订了反诉人开发的百里杜鹃大道“锦星苑”小区《商品房买卖合同》，合同编号2014136，合同签订后，被反诉人并未按合同第八条第3款约定，支付购房首付款167367.00元。反诉人考虑到被反诉人可能有支付困难。在被反诉人没有支付首付款的前提下协助被反诉人办理了银行按揭贷款3880000元。且按双方合同约定的时间内将商品房交付给被反诉人入住至今。在此期间，反诉人售房人员多次催促被反诉人交纳所欠房款。但被反诉人百般推委，至今尚未缴纳所欠房款。 二、双方签订的《商品房买卖合同》第十条清楚载明，被反诉人支付购房款的时间超过60日，反诉人有权解除合同，被反诉人应根据所欠购房款按每日0.3％支付违约金给反诉人。 综上所述，在本案中，被反诉人没有向反诉人付清购房款，严重违约。反诉人考虑到被反诉人可能存在支付困难，已将涉案商品房交付被反诉人使用，且没有向被反诉人提起诉讼。被反诉人在自己严重违约的情况下，恶人先告状，反而对反诉人提起诉讼。请求法庭查明本案事实真相，依法支持反诉人的诉讼请求为谢! 反诉被告赵琪华、张中芬答辩称，原告与被告之间属于商事法律关系，并非民间借贷关系，原告向被告支付了首付款，被告依法出具收条，被告以首付款收据向银行申请按揭贷款，银行经审查之后，也将按揭贷款直接发放到被告的账户，2015年8月21日，被告向原告出具了《团体购房证明》，明确购房手续完备，交房手续完备。在整个合同的履行之中，被告完全主导该合同的实际履行，从被告的行为来看，也已经明确原告的相关手续，完全履行完毕，同时结合商业惯例，开具收据是在交付款项之后，被告开具收据当然也是在原告支付了首付款之后，同时，开具收据的行为应当进行法律性质的认定，被告方一方面将该收据作为按揭贷款的手续提供给银行，一方面，又不认可收据内容的真实性，那么在法律上，应当认定为被告对收据的重大误解，根据法律规定，对于重大误解，所从事的法律行为，应当在一年之内起诉或者提起仲裁，予以撤销，逾期则该收条具有不可逆转性，对被告发生法律约束，因此，原告的所以首付款已支付完毕，被告反诉请求权基础不成立，应当驳回被告的反诉。另外，涉案合同合法有效，原告的起诉与被告的起诉诉讼标的不一致，被告的反诉不能抵消原告的诉讼，因此被告的反诉并不成立。再则，被告主张为原告垫付首付款完全不符合商业惯例，按照被告的反诉，原告至今未支付首付款，但被告在2015年已经将房屋交付给原告使用，被告在今天才提起反诉，不符合日常生活经验法则。另外，对于垫付是双方的合意行为，应当有协议予以明确，垫付的金额以及返还期限等内容，但原告并没有与被告有任何垫付的合议，同时，也应当对被告所主张的垫付进行法律定性，在被告明确垫付的法律性质之后，另案起诉。综上，请驳回被告的反诉请求。关于违约金的问题，在被告有证据证明原告欠付其相关费用的情况下，首先其反诉请求已经超过诉讼时效，同时，约定的违约金标准过高，应当依法进行调整，总之，请求依法驳回被告的反诉请求。 第三人钟绍林未到庭参加诉讼，后经本院传唤询问，作出如下陈述：我是被告公司股东之一，对于本次涉诉的四个案件，我只认识张中梅和钟杰，我与钟杰父亲关系很好，且是家门，所以与钟杰一直叔侄相称，洽谈购买商品房事宜的是钟杰的妻子张中梅。张中梅知道被告公司在锦星苑有四套房子出售，就找到我与公司法定代表人王敏，我们组织了股东会议决定以优惠价格出售了包括涉案商品房在内的四套房子给张中梅。因为如果是一家人购买的话，首付款比例很高，钟杰没有这么多钱，就用他们家弟兄姊妹的名字来签订合同做贷款购买了涉诉的四套商品房。钟杰交的首付款有一部分是转入了我作为法定代表人的七星关区腾达建材经营部，但这笔钱我已交到公司，具体怎么交的我记不清楚了。但是张中梅家一直还欠269000.00元的首付款没有付，因为我的关系，公司也没有催得很紧。直到锦星苑的商品房开始办理产权证，公司就开始催张中梅家支付房款并且交付契税、维修基金等，结果他们一直不交，还提起了本案诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《团体购房证明》、《房屋产权证明》，被告星城房开公司认可该证据的真实性，但认为需要原告出示相应的支付凭证予以作证。经审查，原告提交的该组证据内容真实，被告也未提供证据证明该《房屋产权证明》存在无效或可撤销的情形，该组证据可以证实包括本案所涉商品房在内的共计四套房屋购房款的支付情况，故对该证据，本院予以采信。《房屋产权证明》载明原告等购房人尚欠被告购房款269000.00元未付，钟杰、张中梅表示差欠该房款的原因系被告擅自篡改了赵宏燚、彭龙碧、钟学坤与星城房开公司签订的两份《商品房预售合同》，但原告提供的证据并不足以证明该主张，故对原告的该证明主张，本院不予采信。 根据当事人陈述、庭审查明的事实及本院采信的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，赵琪华、张中芬作为买受人与星城房开公司签订一份《商品房预售合同》（合同编号：2014136），约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第2幢2单元3层4号房，建筑面积141.72平方米；总价款555367.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款167367.00元，余款388000.00元以银行按揭支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.3%向出卖人支付违约金，并由出卖人支退还买受人全部已付款；出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同还约定了其他事项。当日，钟杰、张中梅与星城房开公司签订《商品房预售合同》（合同编号分别：2014134），约定购买毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第3幢1单元3层3号房，总房款为540387.00元，合同签订之日支付首期房款162387.00元，余款378000.00元以银行按揭支付。彭龙碧、钟学坤与星城房开公司签订《商品房预售合同》（合同编号分别：2014135），约定购买毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第2幢2单元3层2号房，总房款为852525.00元，合同签订之日支付首期房款456525.00元，余款396000.00元以银行按揭支付。2014年8月20日，赵宏燚与星城房开公司签订《商品房预售合同》（合同编号分别：2014148），约定购买毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第3幢1单元3层1号房，总房款为590955.00元，合同签订之日支付首期房款246955.00元，余款344000.00元以银行按揭支付。合同签订后，前述买受人陆续向星城房开公司共计支付首付房款764234.00元，并通过银行按揭支付了购房款共计1506000.00元。尚欠购房款269000.00元至今未付。钟杰、张中梅、赵琪华、张中芬、彭龙碧、钟学坤、赵宏燚等买受人认为被告迟延交付办证文书已经构成违约，故分别起诉至本院，要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金。审理过程中，经当事人同意，本院对此四个案件进行了合并审理。 2015年8月21日，星城房开公司向张中梅、钟杰出具了一份《团体购房证明》及《房屋产权证明》，《团体购房证明》载明：兹有团体购房四名，户名分别为：赵琪华，房号2-2-3-4，购房面积141.72m2，户外露台面积为77.1m2；赵宏燚，房号3-1-3-1，购房面积129.382m2，户外露台面积121m2；彭龙碧，房号2-2-3-2，购房面积147.04m2，户外露台面积为246.5m2；钟杰，房号3-1-3-3，购房面积115.93m2，户外露台面积为124.7m2。《房屋产权证明》载明：兹证明我小区住户（详见团购证明），在我锦星苑有房屋多间，建筑面积1203.37平方米，房屋产权归（详见团购证明）所拥有，房屋产权证明正在办理之中（房屋资产资金明细以各商品房买卖合同及银行放款合同为依据）。负债说明：张中梅、钟杰缴来团购房款764234.00元，四套房放款总计1506000.00元，时间以银行放款时间为准，合同金额为2539234.00元，减公司收到款2270234.00元，总计欠公司为269000.00元。 本案在审理过程中，原告委托诉讼代理人王卫及张中梅、钟杰均表示，向被告星城房开公司购买案涉四套商品房的实际购买人是钟杰、张中梅，购房款均是其二人支付的。 本院认为，钟杰、张中梅、赵琪华、张中芬、彭龙碧、钟学坤、赵宏燚与星城房开公司分别签订的四份《商品房预售合同》系各方当事人的真实意思的表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，各方当事人均应当依照合同约定全面履行各自的义务。根据原告对支付购房款方式及金额的陈述，以及其提交的被告星城房开公司出具的《团体购房证明》及《房屋产权证明》，可以证实、原告及其他买受人购买的四套商品房是属于团购性质，首付购房款是统一支付的。依照原告及其他买受人与被告签订的《商品房预售合同》，原告等买受人应当向被告支付的购房总款共计2539234.00元，但原告等人支付了购房款2270234.00元后，至今尚欠269000.00元未付。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告等人作为买受人的付款义务是先于星城房开公司交付商品房转移登记有关文书义务的，根据《中人民共和合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在原告等人未付清余款之前，星城房开公司可行使先履行抗辩权，暂时不将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故对原告（反诉被告）赵琪华、张中芬主张被告（反诉原告）星城房开公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉原告星城房开公司提出解除合同并要求反诉被告支付违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.3%向出卖人支付违约金。”现因原告等买受人并未依约付清购房款，按照合同约定，星城房开公司享有解除涉案合同的权利。合同中并未对解除权行使的期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，现因星城房开公司并未在解除权发生之日起一年内行使，其解除权依法已经消灭，故对星城房开公司提出解除合同并要求反诉被告以解除合同为前提支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）赵琪华、张中芬的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）毕节市星城房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1974.00元，由原告（反诉被告）赵琪华、张中芬负担；反诉案件受理费2150.00元，由被告（反诉原告）毕节市星城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月十九日 书记员  申开旭