文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29268号原告：陈谋雄，男，1965年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，原告：张国光，男，1958年11月6日出生，汉族，住广州市天河区，上述二原告共同委托诉讼代理人：陈天乐，广东金轮律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：吕双双，广东金轮律师事务所实习人员。被告：广东军大生物科技股份有限公司，住所地广东省广州市天河区天源路5号之一1416房。法定代表人：黄志强，董事长。委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂兰，广东昀升律师事务所律师。原告陈谋雄、张国光与被告广东军大生物科技股份有限公司（以下简称军大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈谋雄、张国光的共同委托诉讼代理人陈天乐、吕双双，被告军大公司的委托诉讼代理人陈桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈谋雄、张国光向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2013年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2018年8月1日起至交还租赁场地之日止的租金（暂计从2018年8月1日至2019年7月23日止共543198.3元。分两个阶段：2018年8月1日至2019年1月31日月租金45060元，2019年2月至2019年7月23日月租金67590元）；3、判令被告向原告支付从2018年9月1日起至清偿租金之日止的违约金（暂计从2018年9月1日至2019年7月23日止共231428.16元。分两段计算：2018年9月1日至2019年1月31日逾期150天，以月租金45060元，按合同约定的逾期利率日1%标准计算；2019年2月至2019年7月23日逾期173天，以月租金67590元，按照合同约定的逾期利率日1%计算）；该三项诉请金额变更为149441.49元；4、判令被告向原告支付自2018年8月1日起至交还场地之日止的物业管理费、水电费（暂计至2019年7月23日为36216.5元）；5、判令被告承担恢复原状的民事责任；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告军大公司（曾用名广东三九军大生物科技有限公司）于2013年3月18日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告向被告出租位于广州市白云区云景路云嘉街4号311、312、313、314、315、316、317、318房屋，租赁期限从2013年2月1日至2023年1月31日，其中2018年2月1日至2019年1月31日止月租金45060元，2019年2月1日至2020年1月31日止月租金47313元，租金按两个月结算，被告在应交租当月第3日前按银行转账付款方式交付租金给原告。被告至今拖欠：（1）2018年8月1日至2019年7月23日租金共计543198.3元（根据合同约定，其中2018年8月1日至2019年1月31日以45060元/月计，2019年2月1日至2019年7月23日以47313元/月计，2019年7月1日至23日共拖欠23天租金金额为36273.3元）；（2）2018年8月至2019年7月23日逾期交租违约金231428.16元（按合同约定，被告逾期交付租金须按当月租金金额的1%向原告支付违约金）；（3）2018年6月至2019年7月水电费及物业费用36216.5元（其中2018年6月至11月水电费及物业14527.8元，2018年12月至2019年7月水电费及物业费21688.7元）。另，被告未经原告同意擅自改变房屋间隔，应承担恢复租赁物第311、312、313、314、315、316、317、318号房屋之间的隔墙状态。综上所述，原告未依约履行交租义务，导致原告受到严重损失，为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，恳请法院查明事实，判决支持原告的全部诉讼请求。被告军大公司辩称，1、被告于2019年1月28日清场搬离，双方的合同已于2019年1月31日解除。被告在2018年年末及2019年年初多次向原告的代理人张婵霞表示过将在2019年1月31日退租，希望双方协商处理善后事宜，但原告不予同意，最终被告在2019年1月28日清场搬离，被告的法定代表人黄志强在2019年2月1日以微信的方式告知张婵霞2019年1月31日退租，让张婵霞与被告的工作人员刘小姐联系处理善后事情，但张婵霞一直拒绝交接，并坚持要求被告继续支付租金。2、被告现欠付原告租金及管理费等费用238525元。（1）按双方签订的合同约定，2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金为45060元/月；（2）按双方签订合同时的口头约定，被告是按3.5元/平方米的价格向原告支付管理费、公摊水电费等费用，即承租面积865平×3.5元/平=3027.5元，被告每月除租金外，均只须向原告支付3027.5元/月；（3）被告欠付2018年8月1日-2019年1月31日的租金及管理费等费用288525元（6个月×45060元/月+管理费等3027.5元×6个月=288525元），2019年7月9日被告支付了5万元，现被告欠付原告租金及管理费等费用共计238525元。3、原告主张的1%/日的违约金过高。双方签订的合同的第7条第1款约定“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋”，但被告认为，该标准过高，违约金不应当超过欠付租金的30%。4、被告已经交纳水电费，不须向原告支付水电费。除公摊的水电等杂费共同计入3027.5元中，被告自行使用的水电费均由被告物业公司缴清，不存在欠付水电费。5、被告同意原告没收保证金、不承担恢复原状的责任。双方签订的合同第7条第3款约定“因使用需要对房屋进行扩、如改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，租赁期满后按其原貌修复，否则保证金不给予退回”，现被告同意原告没收保证金、不承担恢复原状的责任。综上所述，现被告实际上只欠付原告238525元，因此被告请求法院驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州市房屋租赁合同》、不动产权证、物业费发票、物业通知单、物业费汇总清单、委托书、收款收据、银行回单、公证书、手机图片、综合服务收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日，原告张国光、陈谋雄（共同为甲方）与广东三九军大生物科技有限公司（乙方，即被告军大公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区云景路云嘉街4号311、312、313、314、315、316、317、318房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约865平方米；租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月31日止，其中2018年2月1日起至2019年1月31日止的租金标准为每月45060元，2019年2月1日起至2020年1月31日止的租金标准为每月47313元；租金按两个月结算，由乙方在应交租当月第3日前按照银行转帐付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳15万元保证金，甲方应在租赁期限届满之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期内，该物业的一切水电费、电话费、管理费，个人出租屋各项税费等费用均由乙方负责；因使用需要对房屋进行扩建、如改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，租赁期满后按其原面貌修复，否则保证金不给予退回；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意，保证金不予退还；任何一方未能履行本合同约定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；……。原告陈谋雄、张国光委托张婵霞代为管理涉案房屋，并代为收取被告军大公司的租金。同年3月21日，被告军大公司向张婵霞交纳了涉案房屋的保证金15万元。被告军大公司承租涉案房屋后，对涉案房屋内部进行了改造。原告陈谋雄、张国光对此知情。2018年8月1日起，被告军大公司开始欠付租金、管理费等费用。2019年2月1日，被告军大公司的法定代表人黄志强通过微信通知张婵霞：“现和您知会一下，云丰311-318的房子我租到2019年1月31日止退租，有关善后事情请您和刘小姐185××××4366联系一下。”后双方不断协商提前退租事宜，但未达成一致意见。同年7月9日，被告军大公司向张婵霞帐户汇款支付了5万元（注明用途“房租”）。同年8月15日，原告陈谋雄、张国光提起本案诉讼。关于2018年8月1日至2019年9月30日期间的欠付租金明细如下：            租赁期间              租金（元）                  2018年8、9月              90120                  2018年10、11月              90120                  2018年12月、2019年1月              90120                  2019年2、3月              94626                  2019年4、5月              94626                  2019年6、7月              94626                  2019年8、9月              94626      按照被告军大公司自认每月物业管理费、水电公摊费合计3027.5元计算，关于2018年8月1日至2019年9月30日期间的欠付物业管理费、水电公摊费明细如下：            租赁期间              物业管理费、水电公摊费（元）                  2018年8月              3027.5                  2018年9月              3027.5                  2018年10月              3027.5                  2018年11月              3027.5                  2018年12月              3027.5                  2019年1月              3027.5                  2019年2月              3027.5                  2019年3月              3027.5                  2019年4月              3027.5                  2019年5月              3027.5                  2019年6月              3027.5                  2019年7月              3027.5                  2019年8月              3027.5                  2019年9月              3027.5      另查明，涉案房屋为有产权证的合法建筑。本院认为，原、被告订立的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。被告军大公司向两原告明确表示不愿继续履行房屋租赁合同。两原告有权依法解除合同。因此，两原告主张解除合同的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于两原告主张2018年8月1日至2019年1月31日期间租金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。经核定，上述期间的租金为270360元（45060元×6个月）。对于两原告主张逾期支付2018年9月1日至2019年1月31日期间租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持，但对于违约金标准、计算方式予以调整。其中约定逾期每日1%违约金的标准过高，本院予以调整至每日0.05%；违约金原则上应以两个月租金90120元为本金，分别从应付期限次日起算。对于两原告主张2019年2月1日至交还租赁场地之日止的租金的诉讼请求，经查，被告军大公司于2019年2月1日通知两原告，其租赁至2019年1月31日止。至此，两原告应当知道被告军大公司逾期支付租金及不愿继续履行合同的违约事实。根据合同法关于减损的规定，两原告应当及时采取适当措施（例如尽早交接房屋、起诉等）防止损失扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于两原告采取适当措施的合理时间，本院酌情确定为2个月。即，在2019年2月1日至3月30日期间，被告军大公司仍应当依约支付租金。此后，两原告未采取适当措施防止损失扩大，被告军大公司也未积极采取措施交还涉案房屋的钥匙。双方对于后续租金损失均有过错，且出租人过错较大。因此，本院酌情确定被告军大公司按照合同约定租金30%的标准支付2019年4月1日至9月30日期间的租金。对于2019年10月1日之后的租金，因本院已于本案庭审之日即2019年9月17日提醒两原告及时采取措施收回涉案房屋，但两原告继续消极观望，仅于2019年11月向本院提交一份要求被告军大公司交还涉案房屋的申请，故本院对上述期间的租金不予支持。经核定，上述期间的租金为179789.4元（47313元×2个月+47313元×6个月×30%）。对于两原告主张逾期支付2019年2月1日至交还租赁场地之日期间租金的违约金的诉讼请求，本院对于2019年2月1日至3月31日期间的逾期支付租金违约金予以支持。其标准、计算方式与前述违约金诉讼请求处理意见一致。对于2019年4月1日至9月30日期间的逾期支付租金违约金，本院按照前述标准的30%予以支持。对于2019年10月1日之后的违约金，本院不予支持。对于两原告主张物业管理费、水电费的诉讼请求，经查，被告军大公司自认每月交纳的物业管理费、水电费（公摊）合计3027.5元，对此标准本院予以确认。对于上述物业管理费、水电费，本院对此的处理意见与租金处理意见一致。对于两原告主张被告军大公司承担恢复原状的民事责任的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告军大公司负有恢复原状的义务，否则保证金不予退还。但是，保证金已先因被告军大公司违约导致合同解除而不予退还。在被告军大公司不履行恢复原状义务的情况下，若再重复适用不予退还保证金的约定，将致两原告损失无法得到弥补。因此，本院对上述诉讼请求予以支持，具体为：被告军大公司应当对涉案房屋恢复原状；若不履行上述义务，应当向两原告赔偿15万元。对于被告军大公司于2019年7月9日支付的5万元“房租”，应在2018年8、9月应付租金中予以抵充，并在违约金计算中调整本金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告陈谋雄、张国光与被告广东军大生物科技股份有限公司于2013年3月18日订立的《广州市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告广东军大生物科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金220360元（已抵充5万元）、2019年2月1日至9月30日期间的租金179789.4元，合计400149.4元；三、被告广东军大生物科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈谋雄、张国光支付逾期支付2018年9月1日至2019年3月31日期间租金的违约金（分两段计算：2018年9月1日至2018年9月30日违约金以40120元为本金，按照每日0.05%的标准，从2018年8月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限；2018年10月1日至2019年3月31日违约金以90120元为本金，按照每日0.05%的标准，分别从2018年10月4日、2018年12月4日、2019年2月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限）、逾期支付2019年4月1日至2019年9月30日期间租金的违约金（以28387.8元为本金，按照每日0.05%的标准，分别从2019年4月4日、2019年6月4日、2019年8月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；四、被告广东军大生物科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、水电费24220元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费、水电费5449.5元，合计29669.5元；五、被告广东军大生物科技股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于广州市白云区云景路云嘉街4号311、312、313、314、315、316、317、318房恢复至租赁前的原状态；若被告广东军大生物科技股份有限公司不履行上述义务，应于上述期限届满后五日内向原告陈谋雄、张国光赔偿15万元；六、驳回原告陈谋雄、张国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5954元，由原告陈谋雄、张国光负担2381.6元，由被告广东军大生物科技股份有限公司负担3572.4元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月十三日书记员 冼颖斯