广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初26386号原告：**贞，男，1958年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。第三人：陈球，男，1957年9月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙伟潮、张浩，广东金山石律师事务所律师、原告**贞与被告广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司），第三人陈球房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈荣鹏、被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人吴东霞，第三人陈球的委托诉讼代理人龙伟潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告协助原告将位于广州市越秀区X路X号704房的产权过户登记至原告名下。事实与理由：2018年1月16日，被告禾城公司与被告丰盛昌公司签订《房屋买卖合同》，将包括广州市越秀区X路X号704房在内的166套房屋出售给被告丰盛昌公司，并确认应协助被告丰盛昌公司将涉案房屋登记至被告丰盛昌公司或被告丰盛昌公司指定的第三方名下。原告基于被告禾城公司与被告丰盛昌公司的上述约定，于2018年4月10日向被告丰盛昌公司支付了涉案房屋的预付款20000元，并于次日与被告丰盛昌公司签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买涉案房屋，涉案房屋总建筑面积为53.6614平方米，购房款总额为858582元。合同签订后，原告已依约在2018年4月23日向被告丰盛昌公司支付了第一期购房款150000元，根据上述合同第五条的约定，被告丰盛昌公司应在收到该款后30日内负责协调被告禾城公司为原告办理涉案房屋的产权登记，被告禾城公司亦于2018年5月24日出具《确认书》，确认被告丰盛昌公司已享有涉案房屋的处分权，有权以被告丰盛昌公司的名义出售涉案房屋，被告禾城公司应按其与被告丰盛昌公司的约定协助办理产权转移登记手续。但截止至今，两被告均未履行涉案房屋的办证义务。原告认为，被告禾城公司以出具《确认书》的形式，明确其负有将涉案房屋登记至被告丰盛昌公司指定第三方名下的义务，被告丰盛昌公司已将涉案房屋转让给原告，并承诺协调被告禾城公司为原告办理涉案房屋的产权登记手续，因而，两被告应共同协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告禾城公司辩称：1.被告禾城公司不是本案适格被告。原告与被告之间没有签订房屋买卖合同，双方不存在合同关系。根据合同相对性原则，原告只能向丰盛昌公司主张权利。2.本案所涉及的房屋买卖合同均为非法无效的合同。与涉案相关的丰盛昌公司、禾城公司的房屋销售行为已经行政主管部门认定为违法行为，并责令停止该违法行为，故该销售行为应当认定为无效民事行为。且广州市中级人民法院也驳回了丰盛昌公司要求过户的执行申请。因此，两被告之间的房屋买卖合同以及原告与丰盛昌公司之间的房屋买卖合同均为无效，原告不能依据无效的房屋买卖合同主张过户。退一步讲，即使两被告之间的合同有效，禾城公司亦已解除合同并通知丰盛昌公司，该合同不具有法律约束力。三、禾城公司与丰盛昌公司之间的合同关系应通过仲裁程序处理。根据两被告签订的合同约定，双方发生争议应当由北海国际仲裁院裁决，本案不应依据两被告之间的合同来确定禾城公司的义务。被告丰盛昌公司辩称：一、诉争房屋业经不动产登记部门确权登记在禾城公司名下，禾城公司依法享有处分诉争房屋的权利。二、诉争房屋不属于回迁的产权调换房屋，回迁住户对诉争房屋不享有实体权利，不影响诉争房屋产权过户登记手续的办理。三、丰盛昌公司与禾城公司及原告分别签订的两份《房屋买卖合同》均合法有效，各方均应依约履行，禾城公司依法负有协助原告办理诉争房屋产权过户登记手续的义务。综上所述，请依法判决禾城公司协助原告办理诉争房屋的产权过户登记手续。第三人述称：虽然禾城公司被生效文书确认为涉案房屋的权属人，这个与房地产直接开发人是不一样的，是属于拆迁房屋项目的权属人，禾城公司是实际有销售房屋的权利，但是本案中第三人是永久回迁涉案房屋的，现在对于涉案地块的房屋哪些属于回迁房屋、哪些属于可销售房屋等禾城公司都没有提供证据证明，禾城公司对涉案地块的房屋是否有权处置是有质疑的。禾城公司出售涉案房屋是无处分权的行为。关于陈球的房屋，是公房，陈球拥有永久租赁权。涉案房屋不是属于禾城公司的，是原拆迁的公有单位。现有证据可以证明涉案房屋是公房。兴胜房地产是开发商已经对第三人开具了说明，原告关于涉案房屋的买卖交易是无效的。租赁手续没有完备是拆迁人的责任。房屋买卖合同中并非是166套房屋的打包买卖，而是166套房屋中房屋的单独买卖。如果法院认定案涉房屋可以交易，第三人主张优先购买权。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年4月10日，丰盛昌公司开具收据，记载收到原告仁康里28号704房定金2万元。2018年4月11日，原告（乙方、受让方）与丰盛昌公司（甲方、转让方）签订了《房屋买卖合同》，其中约定了：转让房屋为广州市越秀区X路X号704房，总建筑面积53.6614平方米，房屋用途为住宅，该房屋售价为每平方米16000元，总金额为858582元；在签订本合同前，乙方已于2018年4月10日以现金方式向甲方支付了该房屋的预付款20000元，甲方确认自合同签订之日起，乙方已支付的预付款20000元自动转为该房屋的购房定金；因该房屋仅由房管部门确权登记在广州禾城房地产有限公司名下，广州禾城房地产有限公司尚未取得该房屋的不动产权证，双方均清楚该房屋可能无法通过不动产登记部门正常办理过户手续；乙方在签订本合同之日起30日内，再向甲方支付购房款150000元；甲方在收到乙方支付的150000元购房款后30日内，负责协调广州禾城房地产有限公司为乙方办理该房屋的产权登记手续，如不动产登记部门无法正常办理的，乙方有权通过司法途径办理过户手续，届时甲方应协调广州禾城房地产有限公司予以协助等。2018年4月28日，丰盛昌公司开具收据，记载收到原告购买仁康里28号704房房款15万元。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（其中包含了涉案的房屋在内）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会向禾城公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为：禾城公司于2018年1月16日与丰盛昌公司签约，转让广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房屋，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第19条的规定，该机关依据该条规定责令禾城公司立即停止违法行为。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会向丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令丰盛昌公司立即停止违法行为。另查明，第三人户是合法回迁至涉案房屋的拆迁回迁户。第三人为此提供了以下证据：1.中国南方图书公司工程指挥部出具的《通知》；2.《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》3.《入住通知书》；4.广州市兴胜房地产有限公司出具的两份证明；5.户口簿；《死亡殡葬证》。本案庭审中，本院向原告释明，房管部门已对禾城公司、丰盛昌公司违法转让及销售行为作出认定，是否要求解除合同。原告表示坚持本案诉讼请求。本院认为：根据广州市住房和城乡建设委员会发出的两份《责令停止违法行为通知书》，禾城公司、丰盛昌公司的转让及销售行为被认定为违法行为。原告与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》已不能履行。在本院释明后，原告仍坚持要求过户，故本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条的规定，判决如下：驳回原告**贞的诉讼请求。案件受理费12386元，由原告**贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  钟香华人民陪审员  陈桂容二〇一九年十一月八日书 记 员  黄 冰