福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6928号 原告：陈清琴，女，1955年7月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：苏恺，福建簪华律师事务所律师。 被告：邱进容，男，1973年4月17日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈必旺，福建南州律师事务所律师。 原告陈清琴与被告邱进容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈清琴及其委托诉讼代理人苏恺、邱进容的委托诉讼代理人陈必旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈清琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年5月5日签订的租赁合同书，邱进容立即将芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、7、8楼房产及顶楼阳台归还陈清琴执掌并将7楼、8楼及顶楼阳台恢复原状；2、判令邱进容支付尚欠三个季度的租金367860元及按年利率6%计算暂计至2019年7月的利息10098元（其中122620元租金的利息自2018年11月6日起计算至2019年7月22日、122620元租金的利息自2019年2月6日起计算至2019年7月22日、122620元租金的利息自2019年5月6日起计算至2019年7月6日）；3、判令邱进容从2019年9月5日起至搬离店面并将房产交还陈清琴执掌之日止按房屋租赁合同约定的租金标准继续计付租金；4、判令邱进容向陈清琴支付由陈清琴垫付的电梯保养费8400元及屏幕更换费3200元。事实与理由：陈清琴、邱进容于2016年5月5日签订一份《房屋租赁合同》，约定由邱进容向陈清琴租赁芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、6、7、8楼房产及顶楼阳台，前六年年租金50万元，租金每季度付一次，提前一个月支付。2016年5月6日，邱进容分三笔支付2016年6月6日至2016年9月5日的租金125000元。此后经双方协商，六楼留给陈清琴自用，邱进容实际使用芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、7、8楼房产及顶楼阳台（以下简称涉讼房产），每季度租金变更为122620元。此后，邱进容支付涉讼房产的租金至2018年12月4日。依照合同约定，邱进容应于2018年11月6日交纳2018年12月5日至2019年3月4日的租金122620元，于2019年2月6日交纳2019年3月5日至2019年6月4日的租金122620元，于2019年5月6日交纳2019年6月5日至2019年9月4日的租金122620元，但上述三个季度的租金合计367860元邱进容至今未付。此外，根据《房屋租赁合同》第四条的约定，租赁期间，未经陈清琴同意，邱进容不得随意变更房屋结构和设施，必须征得陈清琴同意后方可变更，其变更维护费由邱进容负担；因此，邱进容随意将涉讼房产装修随意拆除并废置，其有义务将涉讼房屋恢复原状并承担由此产生的费用；在租赁期间使用电梯设施产生的维护费用（保养费、更换屏幕费用）邱进容也应一并承担。诉讼期间，邱进容店里的厨师于2019年10月20日晚10时左右到陈清琴家中说“邱总店不开了，两把钥匙给你”，扔下两把钥匙就走；因邱进容违约长期拖欠租金不换，且突然告知不再承租，未给陈清琴继续寻租的合理时间，租金应计算到交接手续办理完成后顺延一个季度，如由于邱进容的损坏造成的其他损失、水电费未交等，陈清琴保留另案起诉的权利。 邱进容辩称，1、此前陈清琴与邱进容另有一件民间借贷案件在芗城区人民法院诉讼，该案案号为（2019）闽0602民初3170号（以下简称前案诉讼），本案的租金应在前案诉讼中提交法庭并被法庭采纳，且陈清琴在本案诉讼与前案诉讼中提交的证据和诉求高度一致，证据重复有9次之多，故本次起诉属于同一标的重复诉讼，意图通过虚假诉讼非法获取邱进容双倍的租金；2、陈清琴在前案诉讼中提交的证据和法院的判决表明店面租金及其他费用以及包括在前案判决金额中，这个其他费用就是电梯的保养费和屏幕更换费用，故陈清琴在本案中主张电梯保养费和屏幕更换费用也属于同一标的重复起诉，且电梯保养费和屏幕更换费用邱进容已经支付；3、涉讼房产中6楼陈清琴长期锁住自用，违反《房屋租赁合同》第一条的规定，陈清琴却仍向邱进容收取该楼层租金没有道理，陈清琴主张每季度租金减少2380元与事实不符，实际是每个月租金减少2380元，每季度租金应扣除7140元；4、陈清琴要求返还涉讼房产属于违约，合同租赁期限为2016年5月5日至2028年5月4日，尚未到期，陈清琴要求恢复原状更没有道理；5、涉讼房产的装修均经过双方协商并写入《房屋租赁合同》，如陈清琴要违约解约，其应当向偿还邱进容装修费300万元；6、2019年10月15日晚，邱进容委托方子平等人将涉讼房产的钥匙拿到陈清琴住处交给陈清琴，并当面告知不租了，陈清琴当面收下钥匙。综上所述，邱进容请求驳回陈清琴的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认： 1、2016年5月5日，陈清琴与邱进容签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：（1）陈清琴将芗城区新华东路200号10、11、12号店面及2-8楼含顶层阳台，框架结构租给乙方作为邱逸庄经营餐饮及连锁场所使用，一层至八层电梯设备及土建由出租人承担（装修部分由邱进容统一整体装修）；（2）租赁期共十二年整，自2016年6月5日至2028年6月4日止，前六年即2016年6月5日起至2022年6月4日止每年租金50万元，每季度5号缴交125000元；后六年即2022年6月5日起至2028年6月4日止每年租金60万元，每季度5号缴交50000元整；租金每一季度一付，邱进容应于本合同签订之日向陈清琴支付房屋租金125000元，此后的租金邱进容应提前一个月支付下季度租金；合同期满后，邱进容应按期及时归还，不可拆除的装修归陈清琴所有；（3）租赁期间，未经陈清琴同意，邱进容不得随意变更房屋结构和设施，必须征得陈清琴同意后方可变更，其变更维护费用由邱进容负责；（4）邱进容在承租期间应做好环境保护，并按有关规定履行责任，负责产权外所属各项行政事业税费的缴交（包括联防费、水电费、物业管理费、卫生费、保险费等场所使用费）。合同签订后，陈清琴向邱进容交付了芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、7、8楼房产及顶楼阳台，6楼留作自用。 2、上述《房屋租赁合同》签订后，邱进容向陈清琴支付涉讼房产的租金至2018年12月4日。依据陈清琴提供的其与邱进容的微信聊天记录记载，2017年10月至2018年10月期间邱进容均按每季度122620元向陈清琴交纳涉讼房产的租金。2018年12月5日起的租金邱进容至今未付。 3、2019年6月21日，陈清琴向邱进容发送一份《关于解除房屋租赁合同的函》，告知邱进容因其自2018年11月至今共逾期拖欠三期租金367860元，已构成根本违约，特此函告解除双方于2016年5月5日签订的租赁合同书，将涉讼房产归还陈清琴执掌，支付拖欠的租金，逾期不履行将诉诸法律追究违约责任。2019年7月23日，陈清琴提起本案诉讼。诉讼中，根据陈清琴提出的财产保全申请，本院裁定冻结邱进容办理名下闽Ｄ×××××号车辆的抵押、买卖、赠与、过户等相关手续。 4、诉讼中，陈清琴向本院提供一份2019年7月2日漳州莱茵贝格电梯有限公司出具的证明，记载该公司收到陈清琴支付的2017.10.21-2019.10.20的电梯维护费用8400元以及更换屏幕费用3200元。邱进容于2018年7月23日向陈清琴支付更换屏幕费用3200元。 5、2019年11月22日，经本院组织，双方就涉讼房产进行现场查勘，邱进容已搬离涉讼租赁房产，双方确认于2019年11月22日上午9时将涉讼租赁房产交付陈清琴执掌。 本院认为，陈清琴与邱进容签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。1、关于租金数额的认定问题，邱进容主张讼争房产6楼陈清琴留作自用未予交付，应按每月2380元扣除该楼层租金，但根据双方支付租金的交易记录看，合同约定租金为前六年每季度租金为125000元，邱进容实际每季度支付的租金为122620元，故陈清琴主张双方已实际履行的行为表明租金已变更为每季度122620元合法有据，本院予以采纳；2、关于合同能否解除以及腾退房屋问题，依照合同约定，邱进容应于2018年11月5日前支付2018年12月5日至2019年3月4日的租金122620元，于2019年2月5日前支付2019年3月5日至2019年6月4日的租金122620元，于2019年5月5日前支付2019年6月5日至2019年9月4日的租金122620元，但邱进容至今未付，其行为已构成违约，且在陈清琴于2019年6月份向邱进容告知解除合同并支付租金之后，邱进容至今仍未履行支付租金的合同义务，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈清琴请求解除合同依法有据，应予支持；2019年11月22日，经本院组织查勘现场，邱进容已搬离涉讼租赁房屋，双方确认于2019年11月22日上午9时将涉讼租赁房屋交付陈清琴执掌，租赁物已经返还，故陈清琴请求返还租赁房屋的诉求本院不予支持；3、关于恢复原状问题，依据《房屋租赁合同》的约定，陈清琴同意邱进容对涉讼房产进行装修，且合同对于租赁期限届满后是否恢复原状未有约定，故对陈清琴请求将涉讼租赁房屋的7楼、8楼及顶楼阳台恢复原状的诉求本院不予支持；4、关于租金及利息问题，邱进容至今已拖欠陈清琴三个季度即2018年12月5日至2019年9月4日的租金367860元未付，邱进容应予支付，并应依法从逾期付款之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，且2019年9月5日起至邱进容实际腾退返还涉讼房产之日止即2019年11月22日止的租金邱进容应按《房屋租赁合同》的约定继续计付为106271元；陈清琴主张涉讼房产租金应支付至交接手续办理完成后一个季度缺乏事实与法律依据，本院不予支持；5、关于屏幕更换费用3200元及电梯保养费8400元，经庭审调查，其中屏幕更换费用3200元邱进容已经支付给陈清琴，故陈清琴要求邱进容支付屏幕更换费用3200元缺乏事实依据，本院不予支持；至于电梯保养费8400元，陈清琴提供漳州莱茵贝格电梯有限公司的证明以证实该部分费用为其支付，邱进容主张其已支付该部分费用，但未就此提供证据证实，故对邱进容该主张本院不予采纳，该部分费用8400元邱进容应予支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告陈清琴与被告邱进容于2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邱进容应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告陈清琴支付从2018年12月5日起至2019年9月4日止的租金367860元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至上述款项付清之日止，其中122620元租金的利息从2018年11月6日起计付，122620元租金的利息从2019年2月6日起计付，另122620元租金的利息从2019年5月6日起计付）； 三、被告邱进容应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告陈清琴支付从2019年9月5日起至2019年11月22日止的租金106271元； 四、被告邱进容应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告陈清琴支付电梯维保费8400元； 五、驳回原告陈清琴的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50804.1元，减半收取计25402.05元，财产保全费2468元，均由被告邱进容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十一月二十二日 书记员  林芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。