江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5690号原告（反诉被告）：盐城市龙桥置业有限公司，统一社会信用代码91320902688347140L，住所地在江苏省盐城市。法定代表人：谷爱萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，江苏营造律师事务所律师。被告：姚锦梅（反诉原告），女，1972年5月1日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：车蔚，江苏鼎盛湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雨（实习），江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告盐城市龙桥置业有限公司（下称龙桥公司）与被告姚锦梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，被告提起反诉，本院经审查认为被告姚锦梅的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院依法适用简易程序，由审判员陆娟独任审理，于同年9月19日、10月11日公开开庭进行了审理。原告盐城市龙桥置业有限公司的委托诉讼代理人杨军，被告姚锦梅的委托诉讼代理人车蔚、杜雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙桥公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告腾空一期二栋110-115号635.88平方米房屋并交还原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告委托江苏沿海工业品市场经营管理有限公司与被告于2015年8月1日签订了关于原告商场一期二栋110-115号635.88平方米场地的租赁合同书，合同已经期满终止。合同期满终止后被告未与原告续签租赁合同。根据合同第九条约定，被告应该在合同期满后立即将租赁商铺还给原告。经原告多次催促，被告至今未交还商铺。房屋租赁期满后，被告未按时交还房屋，应支付租赁合同期满到交还房屋期间的租金，按每月每平方米20元的标准，截止起诉之日该租金为228600元。现原告的房屋需拆除、改造重建，被告一直拒绝交还房屋。为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告姚锦梅辩称：1、被告享有承租权利；2、被告已与原告达成继续租赁的合意，原告已收取被告诚意金，被告依法享有继续承租的权利，但原告并未依约让被告优先选取承租场地，造成被告无法搬迁，原告此时要求被告腾空房屋无依据；3、原告主张被告支付自2018年1月1日至交还房屋之日止的租金无事实及法律依据；反诉原告姚锦梅向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失1027074.69元；2、判令反诉被告自起诉之日起至实际履行之日止按年利率6%支付逾期利息；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系盐城沿海灯饰城一期二栋110-115号的经营户。2014年6月，反诉被告通过在电视、报纸等主流媒体刊登广告方式为沿海灯饰城面向全国招商，反诉被告宣称沿海灯饰城规划面积75万平方米，集产品开发、生产制造、批发交易、会议展销、国际贸易为一体，同时周边配备配套物流、商务办公、高端酒店、配套公寓等基础设施，另承诺除灯饰城外，后期进一步开发家具馆、五金建材馆。在此宣传的引诱下，包括反诉原告在内的几百家商户来到沿海灯饰城投资开发。招商之初，反诉被告承诺免租三年，经营户只需承担押金及物业费，并按照反诉被告的要求装修，并承诺定期在市场内搞宣传销售活动。2015年8月1日反诉被告委托江苏沿海工业品市场经营管理有限公司与反诉原告签订了《沿海灯饰城商铺租赁管理合同》一份，约定租赁期限为三年，租赁起始日期以实际统一开业日期为准，期间租金全免，反诉原告只需承担每年22892元的物业费并交纳1万元履约保证金，合同约定反诉原告享有优先承租权。合同签订后，反诉原告按照反诉被告具体要求对店面进行了装修，共花去费用286030元。2015年10月1日，反诉原告按照反诉被告要求与市场同步开业。前期反诉被告按照承诺每月搞一次促销活动，活跃市场，市场内销售良好。但2016年6月之后，反诉被告因自身原因不再搞销售活动，也不履行前期承诺，导致市场生意一落千丈，加之库存灯具过时淘汰，反诉原告生意每月都有亏损，门市难以维持。2017年7月反诉被告违反合同约定，私自与红星美凯龙、吉盛伟邦签订合同，欲改换门庭。嗣后，为达到其非法目的，反诉被告违约滥发通知，强行关闭沿海灯饰城并暴力拆迁，置经营户的生命财产不顾，沿海灯具城不复存在。反诉原告因前期投资较多无法抽身，只能选择继续租赁门市经营。2018年1月22日，反诉被告委托盐城市新红奕商业管理有限公司与反诉原告签订了《场地租赁意向书》一份，约定由反诉原告继续租赁反诉被告“苏北红星美凯龙家居建材旗舰博览中心”的场地，并向反诉被告支付了2000元诚意金。然此后反诉原告一直未收到任何签订协议的通知，也未退还诚意金。反诉被告滥用其优势地位，任意欺诈作为无辜经营户的反诉原告，导致反诉原告血本无归，造成反诉原告包括人员工资、库存损失及装修损失在内的各项经济损失达1027074.69元。综上，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告合法权益，故此反诉原告特向贵院提出上列诉请，恳请贵院依法判如所请。反诉被告龙桥公司辩称：原告与被告之间一份房屋租赁合同，被告的经营损失或者所有费用都是由被告自己承担，是由被告独立经营，后果也由被告承担，在房屋租赁合同约定清楚，被告对原告的任何的赔偿或者补偿的主张，都没有法律根据。本院经审理认定事实如下：原告委托江苏沿海工业品市场经营管理有限公司与被告姚锦梅于2015年8月1日签订了沿海灯饰城商铺租赁管理合同，与本案有关的约定有：1.甲方（龙桥公司）将位于盐城市亭湖区沿海灯饰城一期二栋110-115号商铺，共635.88平方米的商铺出租给乙方（姚锦梅），经甲乙双方协商，乙方在该区域经营一楼欧普水晶吊灯为主，店招欧普照明精品馆。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营业态、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。甲方有权允许其他承租户在沿海灯饰城内其他区域经营与乙方相同或类似的业务；2.租赁期限，该商铺租赁期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月30日止，场地租金应自2015年1月1日（如实际统一开业日期与合同约的租赁日期不一致的，以实际统一开业日期为准，租赁总期限维持不变，相应的计租日期进行提前或顺延）起开始计算缴纳。3.租金、物业管理费及其他费用缴纳时间、方式：租赁区域的租金按本合同第1-1条确定的租用面积计算；4.履约保证金，在本合同签署日期，乙方应向甲方支付履约保证金10000元。履约保证金应在乙方签署本合同时一次性付清。甲方应向乙方开具与履约保证金额数相同的收据。履约保证金应由甲方在合同期内持有而无须向乙方支付任何利息。9.租赁房屋返还，本合同期满或提前解除、终止后，甲方有权要求乙方在合同期满或解除当日，将该租赁房屋恢复原状并清理干净，保证该租赁房屋及全部附属设施完好无损，以可以正常使用的良好状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权选择决定是否要求乙方拆除装修恢复原状或保留当时装修现状，如选择恢复原状，则拆除装修费用由乙方全部承担，甲方也可以自行处理，并将处理费用及清理费用、恢复原状费用或与此相关的其他费用从乙方的保证金中扣除或向乙方追索，如选择保留当时装修现状，则乙方在交还租赁房时不得损坏装修，且甲方无需向乙方支付任何装修补偿。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告经营欧普灯具，2015年10月1日，沿海灯饰城一期街区开业，被告经营期间，原告免收租金。合同期满后，2018年1月22日，盐城新红奕商业管理有限公司（甲方，原告的新管理公司）与姚锦梅（乙方）签订场地租赁意向书，内容为：1、乙方意向租赁甲方运营管理项目“苏北红星美凯龙家居建材旗舰博览中心”的场地，经营建材类商品，品牌为欧普照明，需求面积为650平方米，本意向书签订当日，乙方即向甲方支付租赁诚意金人民币2000元（大些金额：贰仟元整）。2、甲方保证，乙方确定意向租赁面积并交纳诚意金后，即可在甲方招商整体规划方案框架内，享受同等条件下租赁场地的优先选择权。3、无论何原因，致使乙方租赁意愿发生变化，乙方可与甲方协商终止本意向书。本意向书终止后，上述诚意在乙方交纳该笔款项之日后的30日后，甲方凭乙方交回的、甲方之前向乙方出具的收据及《场地租赁意向书》全额无息予以退还，其后双方互不承担任何责任。4、甲方的招商政策、经营区位规划确定后，乙方应在接到甲方书面通知后10个工作日内，到甲方或管理单位招商部正式选定租赁场地，并签订《租赁定金协议》。以上诚意金即转为商铺租赁定金（依据定金标准，多退少补）。今后双方签订正式《商铺租赁及管理协议》后，该笔定金再转为租金或甲方及其管理单位应收的其他费用（多退少补）。乙方接到书面通知后15个工作日内既不到场签订《租赁定金协议》……。该协议双方未履行。因沿海灯饰城一期整体经营不善，原告为此进行项目改造，重新规划，需对原出租房屋要全部拆除，不再继续出租。2018年5月10日，龙桥公司向姚锦梅邮寄撤场通知，内容为：我司授权委托江苏沿海工业品市场经营管理有限公司与贵商户签订的关于我司商场一期二栋110-115号635.88平方米场地的租赁合同书已经于2017年12月30日期满终止，合同终止后贵商户未与我司续签租赁合同。为此，就合同终止后撤场等相关事项通知如下：1、请贵商户在接到本通知后10日内依据租赁合同书第9条的约定撤场。2、按照我司通知时间准时撤场的，从合同终止日到撤场期间的租金免收，并在我司后期项目招商中享受优惠；不按时撤场的，我司将按照原合同约定标准收取从合同终止日到撤场时间期间的租金，且在后期项目招商中不再进行合作。3、从2018年5月19日起我司将对商场进行改造，未撤场的所有物品我司将一律作为弃物处理，贵商户如有损失自行承担，造成我司损失的我司将依法追究贵商户的法律责任。并将该通知张贴被告门市。2019年7月11日，盐城市龙桥置业有限公司、江苏沿海工业品市场经营管理有限公司又向姚锦梅发出通知，内容为：我司授权委托江苏沿海工业品市场经营管理有限公司与贵商户签订的关于我司商场一期二栋110-115号635.88平方米场地的租赁合同书已经期满终止，合同期满终止后贵商户未与我司续签租赁合同。根据合同第九条约定，贵商户应该在合同期满后立即将租赁商铺交还我公司。经我司多次催缴，贵商户至今未交还商铺。我司因改造需要，将于2019年7月20日对上述商铺停止供应水电，请贵商户在此日期之前依据租赁合同第九条约定向我公司交还租赁商铺。根据合同第九条和第十一条约定，租赁期满后贵商户不按照合同约定交还租赁商铺的，贵商户将承担极为不利的后果。希贵商户按照合同约定履行合同义务。被告姚锦梅在通知上注明：我服从市场变动，承租预定金已交，但本市场招商未通知我，就自作主张另行招了同品牌欧普照明经销商。并不是本人不配合，请领导给我一个合理解释，不要动不动就恐吓我们。本通知已看到，但不能接受。此后，被告继续在该商铺经营至今，为此原告诉至本院。庭审中，被告反诉要求原告赔偿其经营、装修、积压货品淘汰灭失的损失1027074.69元。另查明，被告租赁的2号楼，目前包含被告仅剩3户未交商铺，另1户也在本院诉讼。2019年10月25日，原告向法院申请撤回要求被告支付自2018年1月1日至实际交还房屋之日止的租金的诉讼请求。本案争议焦点：1、被告是否应腾空一期二栋110-115号635.88平方米房屋并交还原告；2、原告是否赔偿被告的经营损失。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。1、关于被告是否应腾空一期二栋110-115号635.88平方米房屋并交还原告的问题。本案中，原、被告租赁期限已结束后，双方未继续签订租赁合同，按合同约定，被告应将该租赁房屋恢复原状并清理干净，保证该租赁房屋及全部附属设施完好无损，以可以正常使用的良好状态交还给原告，并须与原告办理有关的交接手续。而被告在原告两次通知后拒不交付商铺，又不支付房屋使用费，构成违约，故原告要求被告腾空一期二栋110-115号635.88平方米房屋并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。2、关于被告反诉要求原告赔偿其经营、装修、积压货品淘汰灭失的损失1027074.69元的问题。原告提供商铺给被告经营至今，并免收租金，被告从事经营，应当明知自身存在的经营风险，因双方在合同中未约定原告承担被告的经营损失，故被告要求原告赔偿损失无依据，对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告姚锦梅应于本判决生效之日起十日内腾空位于盐城市亭湖区沿海灯饰城一期二栋110-115号商铺并返还给原告盐城市龙桥置业有限公司；二、驳回反诉原告姚锦梅要求反诉被告盐城市龙桥置业有限公司赔偿损失1027074.69元的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4729元，依法减半收取2364元，由原告龙桥公司负担2284元，被告姚锦梅负担80元；反诉案件受理费14044元，依法减半收取7022元，由反诉原告姚锦梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陆 娟二〇一九年十一月九日法官助理  孙志杰书 记 员  乔白钰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。