贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5078号原告：罗开义，女，1968年11月9日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：路建忠，男，1956年10月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二原告共同委托诉讼代理人：赵晋锋，贵州公达律师事务所律师。被告：中天金融集团股份有限公司（原中天城投集团股份有限公司），住贵州省贵阳市观山湖区中天路3号。法定代表人：罗玉平，职务：董事长。委托诉讼代理人：胡菲琪，1990年3月11日生，汉族，系公司员工。原告罗开义、路建忠与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗开义、路建忠及其委托诉讼代理人赵晋锋，被告中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗开义、路建忠向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约损失2284244元（最终金额以鉴定结论为准）；2.被告向原告支付逾期办证违约损失766563元；3.被告对环岛商业广场302号房屋交付前受损玻璃幕墙进行修复，并承担修复费用。事实与理由：2012年5月10日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买由被告开发的位于贵阳市云岩区环岛商业3层2号，建筑面积637.79㎡商业用房，总房款4629628元，首付款2329628元，余款230万元以银行按揭支付，交房时间为2012年12月30日，逾期交房每日按已付房款万分之一支付违约金。同时约定被告于2014年6月8日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付原告。若未按约定期60日后，被告仍不能办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期每日按已付房款万分之零点一支付违约金至办理商品房转移登记有关文件之日止。合同签订后，原告按照约定向被告支付了4416258元购房款，但被告未能按合同约定向原告交付房屋及办理房屋产权登记。同时，由于被告向原告交付的房屋存在通道被违法拆除和房屋玻璃幕墙破裂等问题不具备交房条件，经原告多次向被告反馈后，被告均未及时处理。原告于2018年11月18日被迫收房。基于前述被告违法行为，为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告中天公司辩称，第一，原告诉请1已超过诉讼时效，应予驳回，被告于2013年取得涉案房屋竣工验收报告和完成实测，于2013年12月30日通过广报方式通知收房，被告逾期交房违约行为已于2013年12月30日停止，2014年1月2日视为收房通知达到原告，至2016年1月2日超过诉讼时效。第二，被告通知原告交付后，原告无正当理由拒绝收房，应视为交房时间为2013年12月31日，幕墙玻璃等损害是交付后房屋自然损害，非房屋质量原因导致，且过了2年保修期。第三，预期违约责任应按合同约定支付，非原告主张的租金损失，且计算期限至2018年11月18日不合理。第四，被告于2016年3月28日取得现房证，具备办理产权的条件，原告未向被告索要办证资料，对扩大部分即2016年3月28日以后的违约金，被告不承担责任，且过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告由中天城投集团股份有限公司更名而来，2012年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市云岩区房屋一套，建筑面积为637.79平方米，套内面积为524.23平方米，按套内面积计算单价为8831.291元／平方米，总价款为4629628元，以贷款方式付款，于本合同签订之日支付首期房款2329628元，余款230万元以银行按揭贷款支付。被告应于2012年12月30日前向原告交付该商品房，交付房屋应达到合同标准。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10％向买受人支付约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起（该比率至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起（该比率至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……”，合同第十四条约定：“……交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1.买受人应在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续……3.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷之次日给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。……”，第二十二条约定：“……三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年6月8日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起／日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的／承担违约责任;2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金……”，《商品房买卖合同》附件六第7条约定：外墙为幕墙玻璃、石材、铝单板。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款4416528元，被告向原告开具了相应发票，并为原告办理了合同备案登记。上述房屋于2013年11月10日竣工验收。2013年12月30日，被告在《贵州都市报》上刊登包含上述房屋在内的《交付通知》，载明办理收房时间为同月31日，2014年4月1日、2016年4月22日，被告两次在《贵州都市报》上刊登包含上述房屋在内的《交付通知》，催促购房人收房。2016年3月28日，被告取得包含上述房屋在内《商品房销售现房证明书》。同时查明，2013年11月9日，被告组织包括原告在内的环岛商业楼业主召开关于修建停车场的会议，同月19日，原告向被告书面回复，表示不同意建设停车场的修改方案，要求被告按原方案施工，并尽快交付房屋。2014年8月4日，原告与案外人贵州东城明珠综合休闲管理有限公司（以下简称“东城公司”）签订《关于进一步合理使用物业的协议》一份，该协议明确，经贵阳市云岩区东线指挥部及被告协调，双方达成如下协议：由于东城公司将消防通道、扶梯、楼梯拆除，致使原告在办理消防手续时可能遇碍，东城公司应协助原告办理消防手续，东城公司将公共厕所拆除，东城公司拟将游泳池原进口处中空公用部分浇筑一层砼板，作为补偿给原告使用，同时，对其他相关事项亦进行了约定。同年11月3日，原告分别向贵阳市规划局、贵阳市城管局及被告书面反映东城公司违规施工情况。2017年8月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，表示原告在查看上述房屋时，发现房屋室内多处玻璃幕墙漏水，室外旋转楼梯锈蚀严重等情况，要求被告尽快予以修复，并要求被告自2012年12月30日起按租金50元/平方米/月向原告支付逾期交房违约金至交付房屋时止。2018年11月18日，原告接收上述房屋。案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋2012年12月31日至2018年11月18日期间的租金损失或财政支出段房屋租金进行评估，本院依法委托皓天评估集团有限责任公司（以下简称“皓天评估公司”）对上述申请事项进行了评估，皓天评估公司经评估后作出（2019）皓评字第234号《价格评估报告》，该报告评估结果载明：经过测算，取整确定上述房屋于2012年12月31日至2018年11月18日期间的租金损失或同地段租金评估结果为1716825元，同时明确上述房屋：2013年，租金为33元/平方米/月；2014年，租金为35元/平方米/月；2015年，租金为37元/平方米/月；2016年，租金为38元/平方米/月；2017年，租金为40元/平方米/月；2013年，租金为42元/平方米/月；原告为此垫付鉴定费30000元。庭审中，原告对《价格评估报告》予以认可；被告认为评估本身无必要，因合同约定了违约责任标准，评估增加了诉讼成本，被告不应承担评估费，房屋交付后是否能够如期产生收益亦不确定，对评估结论确认的金额不予认可，评估时间不合理，被告在2013年、2014年、2016年已催促原告收房，系原告自身原因不收房。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是被告是否存在逾期交房和逾期办证的情况，违约金如何计算；三是玻璃幕墙受损是否应由被告进行修复并承担修复费用。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于被告逾期交房及逾期交房违约金方面。第一，关于被告是否存在逾期交房方面，其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2012年12月30日前向原告交付该房屋；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告于2013年11月10日已取得涉案房屋所在的栋楼竣工验收合格报告，应予认定涉案房屋于2013年11月10日已具备交房条件；其四，被告已于2013年12月30日在《贵州都市报》上刊登包含上述房屋在内的《交付通知》，该通知明确要求购房人于2013年12月31日前往办理交房手续，并于2014年、2016年再次刊登交房公告；其五，虽原告不同意建设停车场等的修改方案，但其于2014年8月4日与案外人东城公司签订《关于进一步合理使用物业的协议》，该协议明确，经贵阳市云岩区东线指挥部及被告协调，双方达成如下协议：由于东城公司将消防通道、扶梯、楼梯拆除等，该协议应认定为原告对修改方案的认可；其六，虽原、被告签订有《入住通知单》，但该通知单仅说明原告入住上述房屋的时间，该通知单签订该的时间并非交房时间，且原告仅提供4张照片，无其他证据佐证，被告亦不认可，现原告已入住，本院不能认定原告因上述房屋系存在质量问题而不收房，由此，本院认定上述房屋在签订《关于进一步合理使用物业的协议》之前，因被告拟对合同中相关设施进行改修建，未取得原告同意，不符合合同约定的交房条件，原告同意邻近建筑的改修建时即2014年8月4日与案外人东城公司签订《关于进一步合理使用物业的协议》时才符合双方约定的交付条件，由于原告怠于收房，怠于收房造成的损失不应由被告承担，根据上述情况，本院酌情认定2014年8月4日为收房日，显然，被告逾期交房，已构成违约。第二，关于逾期交房违约金方面，其一，《商品房买卖合同》第十三条明确约定，逾期超过90日的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；其二，虽原告认为违约金约定的计算标准过高，应予增加，并按租金计算损失，但房屋是否能出租，何时出租，租金等均不确定，且原告亦未提交关于（租金）损失方面的证据，因此，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于可增加违约金的规定；其三，关于逾期期间方面，根据前述认定，逾期期间应为2012年12月31日至2014年8月4日，由此，逾期交房违约金应按合同约定进行计算，违约金自2012年12月31日起计算至2014年8月4日止，共计581天，逾期交房违约金为256600.28元（4416528元×0.0001×581天），该逾期交房违约金被告理应承担。再次，关于被告逾期办证及违约金方面。第一，关于逾期办证方面，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年6月8日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告于2016年3月28日才取得上述房屋在内的所有权初始登记，因此，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。第二，关于逾期交付办证所需有关文书违约金方面，其一，关于违约金标准方面，双方于合同第二十二条中约定逾期60日以上的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金，经核算，日万分之一折合年利率为0.365%，远低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准不一致，属非对等约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，应予以调整，本院酌情调整为日万分之一，与原告承担的逾期付款责任风险一致；其二，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系《商品房买卖合同》中不同时期违约责任的承担方式，应分别计算；其三，关于逾期期间方面，上述房屋于2016年3月28日具备办理所有权登记及交付办证所需资料的条件，且原告领取相关办证资料的时间不可预期，本院酌情以上述房屋取得初始所有权登记时间即2016年3月28日为逾期期间截止日，逾期期间应为2014年6月9日至2016年3月28日，由此，逾期交付办证所需有关文书违约金应按日万分之一进行计算，违约金自2014年6月9日起至2016年3月28日止，共计658天，逾期交房违约金为290607.54元（4416528元×0.0001×658天），该违约金被告理应承担。最后，关于玻璃幕墙受损是否应由被告进行修复并承担修复费用方面。庭审中，原告仅提供四张比较模糊的照片，拍摄时间无法确认，无其他证据佐证，且被告不能认可，因此，不能认定玻璃幕墙受损，即使受损，亦不能认定系被告提供玻璃幕墙的质量不合格，亦不能认定系被告的原因导致玻璃幕墙，由此，被告不应对此承担责任。综上所述，对原告要求判令被告向其支付逾期交房违约损失2284244元（最终金额以鉴定结论为准）的诉请；本院支持由被告支付原告逾期交房违约金为256600.28元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告向原告支付逾期办证违约损失766,563元的诉请，本院支持由被告支付被告逾期交付办证所需有关文书违约金（逾期办证）290607.54元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告对环岛商业广场302号房屋交付前受损玻璃幕墙进行修复，并承担修复费用的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司支付原告罗开义、路建忠逾期交房违约金为256600.28元；二、被告中天城投集团城市建设有限公司支付原告罗开义、路建忠逾期交付办证所需有关文书（逾期办证）违约金290607.54元；三、驳回原告罗开义、路建忠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31206元，减半收取15603元，鉴定费30000元，共计45603元，由原告罗开义、路建忠承担37423.4元，被告中天城投集团城市建设有限公司承担8179.6元（此款原告已预交，被告应承担部分于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十一月五日书记员 廖雨濛