广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2609号 原告：莫伟明，男，1977年2月18日出生，汉族，住合浦县。 原告：杨小苑，女，1978年10月1日出生，汉族，现住合浦县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄琪发，广西先导联合律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：赖观凤，广西先导联合律师事务所实习人员。 被告：合浦县美华置业有限公司，住所地：合浦县廉州镇还珠南路8-8号，统一社会信用代码：91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告莫伟明、杨小苑与被告合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序由审判员何福敏独任审判，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告莫伟明、杨小苑及其委托代理人黄琪发、赖观凤，被告合浦县美华置业有限公司的委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告应当在本案判决生效之日起一个月内协助原告将位于合浦县美华新城C幢二单元804号房转移登记到原告的名下；二、被告支付原告违约金46894元（以首付款159340元为基数，按照每日万分之一点五从2014年3月21日起暂算至2019年8月4日止，此后算至办理完房屋产权登记手续之日止）；三、被告应返还原告违规收取的住房维修基金5266元及退还可视对讲防盗门铃费用550元。事实与理由：2013年12月20日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建成的合浦县美华新城C幢二单元804号房一套。该房屋的建筑面积为133平方米，总价格为396340元。合同同时约定，上述房屋交付其使用后90日内，被告须将办理房屋产权登记所需的应由被告提供的相关资料报产权登记部门备案。合同签订后，其按照合同的约定向被告支付了首付款159340和办证费用15000，并依约履行了合同相关的义务。被告于2013年12月20日为原告办理了收房入住手续，但违法以合同总价的2%收取原告的住房维修基金，维修基金应按每平方米20元收取。可视对讲防盗门收取550元没有安装。时至今日，被告都未将涉案房屋所有权转移登记到原告名下，原告多次催促被告履行其义务，均未果，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告合浦县美华置业有限公司辩称：一、原告的第一项诉讼请求不存在了，两原告的房产证已经办理完成了，原告的诉请没有法律意义了。二、不同意原告的第二项诉讼请求，本案中被告不存在违约，合同第15条约定，被告只是对房屋进行登记备案，不是办证。三、被告已经实现了合同的目的，为两原告房屋进行了备案登记。四、被告不是本案原告所诉求的房产证的办证机关，没有办证的法定职能。五、被告只是代收房屋维修基金，该维修基金是否违规只是原告的一面之词，到目前为止还没有相关的机关认定该维修基金不合规。原告除了第一项诉讼请求之外，其他的诉讼请求都已经超过了法定的诉讼时效。违约金是基于双方签订合同之后，由于被告违约产生的，属于债权，两原告以民事诉讼向法院提出诉讼是请求权，本案应严格适用时效规定的期间来约束，本案的诉讼时效应从2014年3月21日计算，原告已经知道了事情的发生，原告的诉讼已经超过了两年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：位于合浦县美华新城是被告开发的住宅小区。2013年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其公司开发的上述小区的C幢二单元804号预售商品房出售给原告。该商品房的建筑面积为133平方米，单价为每平方米2980元，总价款为396340元。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。合同签订后，原告向被告交付了办证费15000元及购房的首付款159340元，被告随后在合浦县房产管理局办理了案涉商品房买卖合同备案登记。此后，原告以涉案房屋设定抵押办理了按揭贷款另付了购房款237000元。2015年5月11日，被告将涉案房屋交付给原告，同日，原告向被告交付了可视对讲防盗门铃安装费550元及维修基金7926元，但被告至今没有安装可视对讲防盗门铃。合浦县不动产登记局于2019年8月12日为莫伟明、杨小苑办理了案涉房屋不动产登记，颁发了不动产权证书。原告在庭审中表示撤回第一项即要求被告协助办理房屋转移登记的诉讼请求。 上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、收据、发票，被告提供的建设工程竣工验收合格单、商品房买卖合同备案证明、中国银行贷款合同、交付房屋证明、办证费用、不动产权证书以及原、被告在庭审过程中的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告莫伟明、杨小苑与被告合浦县美华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告在原告起诉前已为原告办理了案涉房屋不动产登记，原告因此撤回其相应的诉讼请求，是其对诉权的合法处分。 关于被告是否构成违约的问题。房地产开发企业协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续是其应承担的合同附随义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。根据上述规定，买受人购买正在建设中的预售商品房，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人的原因未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案案涉房屋为预售商品房，自被告于2015年5月11日交付房屋之日起90日内，原告未能取得房屋权属证书，被告主张其已按合同约定履行义务，没有违约，但其提供的证据不能证明其已按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，不能证明其确已完成了协助办证义务，对其辩称本院不予采信。原告主张因被告原因致其不能取得权属证书的理由成立，被告应承担违约责任。原告请求被告支付违约金合法有理，本院予以支持。 关于诉讼时效问题。被告抗辩称原告请求于2014年3月21日起支付违约金，该请求已经超过了诉讼时效。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”涉案房屋于2015年5月11日便交付使用，以房屋交付使用90天后的次日作为被告违约的时间起算点，违约期间每日均产生违约金，这决定了行使违约金请求权的诉讼时效起算点因日而异。鉴于从被告构成违约初始日至原告起诉请求违约金之日时间跨度超过了3年，原告诉讼中又未举证证明本案违约金的请求权存在时效中止或者中断的情形，因此，原告违约金请求权的诉讼时效存在部分已过部分未过的情形。原告于2019年8月13日向本院起诉请求被告支付违约金，从该日前溯3年即2016年8月13日以后产生的违约金未超过诉讼时效，对该部分请求本院予以支持。违约金按照合同约定，按日以原告首付款159340元的万分之一点五计算，自2016年8月13日计至原告对案涉房屋获得权属登记之前一日即2019年8月11日止，具体计算为159340元×0.00015×1094天=26147.69元。 关于原告请求返还房屋维修基金及门铃费用的问题。原告主张被告多收取了其房屋维修基金请求返还，但原告未提供当地主管部门收取维修基金的标准，不能确定被告是否存在多收取的情形，原告要求返还多收的费用没有事实依据，本院不予支持。被告收取原告可视对讲防盗门铃安装费后，没有为原告安装，因此，该费用应由被告退还给原告。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下： 被告合浦县美华置业有限公司应支付原告莫伟明、杨小苑违约金26147.69元； 被告合浦县美华置业有限公司应退还原告莫伟明、杨小苑可视对讲防盗门铃安装费550元； 驳回原告莫伟明、杨小苑的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1117元，因适用简易程序减半收取558.50元，由被告合浦县美华置业有限公司负担。受理费原告已预交558.50元，由被告在履行本判决确定的付款义务时一并支付给莫伟明、杨小苑。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 何福敏 二〇一九年十一月八日 代书记员 莫晓婕 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。