四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4740号 原告：刘文兵，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗鋆，四川凡高律师事务所律师。 被告：李玉彬，女，1971年3月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：李玉萍，女，1968年8月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：李帮文，男，1965年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：肖菊芬，女，1966年5月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 四被告共同委托诉讼代理人：樊锦，四川豁达律师事务所律师。 原告刘文兵与被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文兵的委托诉讼代理人罗鋆，被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬的委托诉讼代理人樊锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬向原告交付位于资阳市雁江区房屋；2.请求判令被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬在取得房屋产权证后15日内无条件配合原告将房屋过户至原告名下；3.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金60681元；4.请求判令被告向原告支付违约金80000元；5.请求判令被告承担连带责任；6.本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年2月8日签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告位于资阳市雁江区房屋，并于当日向被告支付两套房屋首付款共计80000元，被告与开发商签订协议之日起十八个月内向原告交付两套房屋，否则超出时间以每平方米2.5元付给原告，原被告任何一方违约，应当支付违约金80000元。2010年2月8日原告按照协议向被告支付两套房屋首付款80000元，截止起诉之日被告仍未按照协议将房屋交付原告，故请求判决如上述请求目的。 被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬共同辩称，1.房屋均已经出售给案外人，并已经完成了交付，案外人已经入住，第一、二项诉讼请求因履行不能应当予以驳回；2.诉讼请求三依法不予以支持，合同约定不明，且依据合同约定，被告并不属于违约，不应当承担。即使存在违约金问题，也已经超过诉讼时效；3.诉讼请求四由于本案违约实际上是由原告违约造成的，因为原告没有给付能力，经过被告催告后原告无法联系，无法履行合同内容。被告才将房屋另行处置，不应当承担违约责任。4.诉讼请求五依法裁判；5.诉讼费用依法裁判，律师费无约定，不符合应当由被告承担的情形。 原告刘文兵围绕诉讼请求依法提交了如下证据：双方身份信息、选房单、房屋买卖协议、收条，被告对该证据三性均无异议，本院予以确认。被告提交的第一组证据：拆迁安置协议、房屋买卖协议、交房单、返迁搬家费收据，原告对其真实性予以认可，关联性和证明力不认可。补差收据、装修承诺书、防护栏安装规范要求，三性由法院认定；第二组证据：两份原告与案处人签订房屋买卖合同以案处人占有案涉房屋的照片，由法院认定，但原告认为与本案无关，不能达到证明目的；第三组证据（2017）川2002执恢101号执行裁定书、限制消费令、（2016）川2002执821号案件信息，真实性认可，关联性和证明力不认可，不能达到证明目的。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和确认的证据查明：被告李玉彬、李玉萍、李帮文系兄妹关系，与案外人陈宗林、李洪全系父母子女关系；被告肖菊芬系李洪全、陈宗林之子李帮齐之妻；陈宗林于1994年12月20日因病死亡，其第一顺序继承人有李洪全、李帮文、李玉萍、李玉彬、李勇、肖菊芬等，遗产未作分配。2009年11月23日案外人陈宗林与资阳市凯利建设投资有限公司签订《房屋拆迁安置协议》，以产权调换方式获得安置房两套，同日在资阳市凯利建设投资有限公司选房单上载明：“陈宗林（1社）你选中的房屋位于沱桥村Ａ区右（左、右侧），面积约107.4、107.4平方米……（最后以房产测绘面积为准）。”《房屋拆迁安置协议》上“陈宗林”的签名系其子女代签、捺印。2010年2月8日，原告与陈宗林、肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬等签订《房屋买卖协议》，载明：“甲方：陈宗林（肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬）乙方：刘文兵一、经甲乙双方友好协商，男方将位于资阳市雁江区左右（2套），面积各约107.4㎡、107.4㎡（最后以房产测绘面积为准），每平米以壹仟捌佰壹拾捌元整（小写：1818.00元），卖与乙方（甲方以后不得以任何理由反悔加价）。二、付款方式：两次性付清。签协议之日付房屋总价的8万元（大写捌万元），剩余的房款在房屋交付时全部付清（如房屋产权面积未出来，每套面积暂定为107.4㎡，最后以房产测绘面积为准，多退少补）。三、甲方保证过户给乙方（沱桥村赔偿房的其他住房有的手续，甲方无偿协助提供给乙方），但是在房屋产权过户过程中所产生的一切费用由乙方负责。四、新房安装的水、电、气由乙方负责安装。五、交房时间：以开发商协议之日起，十八个月为准，因开发商十八个月未交房，甲方不构成违约，但超出时间甲方应以每平方米2.5元付给乙方。六、违约事宜：双方不得已（以）任何理由违约，如甲乙双方任何一方违约，由违约方负责付给对方捌万元（小写：8万元）人民币的违约金。本协议一式二份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字后即生效。甲方：陈宗林李帮文、肖菊芬、李玉彬、李玉萍签字（除陈宗林外均捺印）乙方：刘文兵（捺印）2010年2月8日”签订协议当日，被告肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬向刘文兵出具《收条》，载明：“今收到刘文兵交来购资阳市雁江区宝台镇沱桥村赔偿房Ａ区3栋1单元2层左、右（2套）房款首付：捌万元整（小写：8万元）。”2019年2月18日，资阳市凯利建设投资有限责任公司向陈宗林（谢英）交付涉案房屋。 2019年2月19日，案外人李洪全、李勇、陈军、谢英、周婷以及本案被告李玉彬、李帮文、李玉萍、肖菊芳与案外人陈发英、陈树银签订《房屋买卖合同》，约定，将坐落于资阳市宝台镇沱桥村一社沱江花园一期A区3栋1单元2层左侧，建筑面积107.4平方米（以过户产权证实际面积结算）总价461800元卖给案外人并已完成交付。 2019年6月28日，案外人李洪全、李勇、陈军、谢英、周婷以及本案被告李玉彬、李帮文、李玉萍、肖菊芳与案外人黄彬、张秀琴签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于资阳市雁江区沱江花园3栋1单元2层（上楼右边）的房屋，建筑面积107.4平方米，最终以产权证载面积为准，总价463000元卖给案外人并已完成交付。 本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间签订的房屋买卖协议是否有效？被告是否负有交付义务？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，合同标的物为陈宗林的遗产，该遗产尚未分割，四被告不能确定为涉案房屋的权利人，其与原告订立《房屋买卖协议》，系无权处分行为。《中华人民共和国物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，涉案房屋未与原告办理交付及产权登记手续，且已被出售与他人并已交付，故原告主张四被告交付房屋并配合原告办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。2、被告是否违约，是否应当承担违约责任？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋的所有权不能转移，系四被告造成，应属违约，故原告主张四被告承担违约金80,000元的请求，本院予以支持。《房屋买卖协议》约定“交房时间：以开发商协议之日起，十八个月为准，因开发商十八个月未交房，甲方不构成违约，但超出时间甲方应以每平方米2.5元付给乙方”，该约定未能明确系迟延履行期间按每平方米2.5元计付，故原告主张四被告支付逾期交付房屋的违约金60,681元的请求，本院予以部分支持。因本案合同已不能实际履行，故四被告应将基于合同获得的购房款80,000元退还原告，本院已向原告作明示，原告拒绝变更诉讼请求，为减少当事人讼累，本案作一并处理。 综上所述，为维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘文兵购房款80,000元并支付原告刘文兵违约金80,537元，合计160,537元； 二、驳回原告刘文兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7158元，减半收取3579元，由被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  韩志华 二〇一九年十一月十八日 书记员  倪 会