上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78990号原告：王影，女，1984年9月20日生，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。被告：上海会浦投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨东华，执行董事。委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。原告王影与被告上海会浦投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告王影及其委托诉讼代理人王艳辉，被告上海会浦投资管理有限公司的法定代表人杨东华及委托诉讼代理人吴翟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王影向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期过户违约金人民币(以下币种同)168,720元(以888万元为本金，按每日万分之五的标准自2019年4月1日起算至2019年5月8日止，共计38天)；2.判令被告支付原告逾期交房违约金328,560元(以888万元为本金，按每日万分之五的标准自2019年5月31日计算至2019年8月12日止，共计74天)。事实与理由：2018年10月10日，原、被告在居间方上海百廷房地产经纪有限公司(以下简称百廷公司)的居间介绍下，就上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定了总价款、过户时间、违约责任高等。签约后，原告按约足额支付了房款，然被告以各种借口拖延过户，经原告和居间方多次催促，最终于2019年5月9日与原告办理过户手续，已晚于合同约定的最晚过户时间38天，被告应支付原告违约金。2019年5月24日，原告贷款被发放至被告账户，根据合同约定，被告应于收到除尾款外的所有款项后三日内向原告交房，后原、被告约定于2019年5月30日交房，但被告在交房时以各种理由借口推脱，直至2019年8月14日才交房。综上，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，望判如所请。被告上海会浦投资管理有限公司辩称：2019年8月14日，被告将系争房屋交付原告，次日原告向被告支付了尾款，双方合同已经履行完毕，被告并未违约，不同意原告的全部诉讼请求。首先，被告并未逾期过户。2019年3月29日，原、被告至交易中心，该日因被告对随行的银行工作人员身份存疑(该工作人员着卫衣、反向戴棒球帽，亦未出示工作证)，后于2019年4月1日去贷款银行核实后次日再去了交易中心，故交易中心收件时间为2019年4月2日。其次，被告并未逾期交房。2019年5月30日，被告至系争房屋交房，但该日原告不肯支付尾款。2019年5月31日，原告通过中介表达了要求被告先支付逾期滞纳金173,160元的意思，被告认为原告明确不愿意支付尾款，故被告依法行使不安抗辩权，有权拒绝交房。之后，中介人员接受原告委托来交接时则表示其只负责交房，不负责付款。本院经审理确认如下事实：经百廷公司居间介绍，2018年10月10日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计888万元。第四条约定交房事宜见付款协议。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的违约金……合同附件三付款协议约定，1.待甲、乙双方签订本合同后，乙方应于2018年12月31日之前直接支付给甲方首期房价款150万元，本合同签订前乙方已支付定金300万元，以上共同构成首期房价款共计450万元；2.甲方同意乙方通过贷款银行申请433万元贷款的形式支付第二期房价款……4.待甲方收到除尾款以外的所有房价款后三日内，甲、乙双方对该不动产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方。5.双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成不动产交接手续、租赁主体变更手续(若有)且甲方已将该不动产名下的户口全部迁出(若有)，并签署《房屋交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方房屋尾款共计5万元。2019年1月2日，百廷公司员工向被告法定代表人杨东华发送短信告知：原告的贷款合同已获批，可随时审税过户；但因交易中心不给公司产权交易作评估，故需自行找评估公司对系争房屋出具评估报告，然后交给交易中心预审，上述共计需要22～27个工作日，按最晚过户日期2019年3月31日算，最晚须于2019年2月底着手评估事宜。2019年1月3日，杨东华回复：原告贷款能否按期到位其不管，既然双方都互不配合，则按协议约定，于2019年3月中下旬再联系一起去交易中心办理相关手续，包含交易所需的全部流程。该日，中介工作人员再次强调要提前办理评估和预审，且该两项流程原告均无需参与。2019年2月17日，杨东华在微信群中询问：原告贷款银行是否确定、贷款金额及期限、何时放贷等，以及实际评估报告与银行贷款评估金额不符，银行是否仍按原计划执行。百廷公司工作人员回复：贷款银行系北京银行，贷款金额400万元，银行拿到新的产权证后会安排放贷，其余问题与被告无关。2019年2月19日，百廷公司工作人员在微信群中再次告知杨东华：审税需要15～20个工作日，最晚过户期限为2019年3月31日，故应尽快办理审税手续，以免违约。杨东华则在微信中坚持认为按约定于2019年3月31日之前去房地产交易中心办理相关交易手续，并要求三方一起前往。2019年3月29日前，被告已完成系争房屋评估。2019年3月29日，原、被告以及百廷公司工作人员共同至房地产交易中心。根据被告要求，该日原告贷款银行工作人员持贷款资料亦到达交易中心。后因被告对银行工作人员身份存疑，故未办理任何手续。2019年4月2日，被告及百廷公司工作人员至房地产交易中心，被告办理了税务预审手续。被告称，该日仅提交了材料，交易中心未出具收据，仅告知审核完毕通知双方。2019年5月9日，原、被告及百廷公司工作人员再次共同至房地产交易中心办理过户手续。2019年5月16日，系争房屋权利被核准登记至原告名下，上海市不动产登记簿记载的受理日期为2019年5月9日。2019年5月30日，原、被告两次到达系争房屋欲办理房屋交接手续，但最终并未完成交接。2019年6月1日，原告出具委托书，委托百廷公司工作人员林爱梅代办系争房屋交房事宜，但此后仍未完成交接。2019年8月14日，本院诉前调解阶段，原、被告办理了系争房屋交接手续。2019年6月17日，原告委托诉讼代理人向被告寄送《律师函》称，原、被告合同约定双方应于2019年3月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被告屡屡违约，直至2019年5月9日才进行交易过户。现交房条件也已达成，被告又不能按约履行交房义务，故告知被告：一、原告已委托上海百廷房地产经纪有限公司处理交房事宜，请被告收函后三日内联系受托人办理交房手续；二、被告应支付原告逾期过户违约金168,720元、按总房价款日万分之五的标准支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止；三、被告若未在上述合理期限内履行义务，则原告将以诉讼方式维护自身合法权益。关于付款情况，签约前原告支付定金共计300万元，之后于2018年12月27日支付150万元、于2019年1月22日支付33万元、于2019年5月24日通过贷款支付400万元、于2019年8月15日支付尾款5万元。至此，原告已向被告付清总房价款888万元。审理中，原告申请百廷公司工作人员林爱梅出庭作证。证人称，公司的商业用房过户需要产权人自行委托评估，并将评估报告交给交易中心作税务预审，预审完毕后才能过户；证人曾将预审事宜告知过被告，因预审需30天左右，故工作人员提前一个月左右又通知了被告；贷款银行工作人员在审税时无需到场，仅需在过户时到场即可；证人受原告委托，于2019年6月1日参与交房，但被告法定代表人始终要求先收尾款再交房，原告告知证人交房完毕后由原告自行打款，故未交房成功。原告称，2019年3月31日，双方应具备过户条件，但被告并未完成税务预审，故该日无法办理过户手续；2019年4月2日，原、被告并未申请过户，而是被告办理了税务预审；合同约定签订交接书后再支付尾款，且系争房屋系商业用房，原告需要核实营业执照是否迁出等问题，应有一段合理的交付尾款的期间；2019年5月30日，原告是准备付款的，但因需要向物业核实系争房屋情况，若物业下班了，则要次日再付款，被告则要求在原告支付尾款后才交房，导致双方交接不成。被告称，其自行委托了房地产交易中心指定范围内的评估公司，于2019年1月16日出具了评估报告；审税也是过户的步骤之一，被告并未逾期过户；2019年5月30日第一次交房时，原告无支付尾款的诚意且未提及何时付款，后经中介协调后该日再次交房，被告提议先清点家具家电及签署清单、结清水电及物业费、告知密码，再由原告支付尾款，并由被告帮助原告更改密码，原告仍未同意，双方未达成一致。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、付款凭证及收据、律师函及邮寄凭证、短信记录、微信记录、上海市不动产登记簿，以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应恪守。本案争议焦点之一：被告是否逾期过户？合同约定：“在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”一般而言，二手房买卖中，买卖双方至房地产交易中心办理的转让过户手续包括：提交申请、价格申报，根据审税结果缴纳税费、缴纳交易手续费、取证等。而系争房屋系被告公司所有的商用房，根据双方陈述，涉及税务预审手续，原、被告的争议即在于被告是否应在上述日期之前办理完毕税务预审手续。对此本院认为，税务预审属审税环节，且办理地点亦在房地产交易中心办理，按一般人通常理解，应属于转让过户手续之一，加之涉案合同并未约定被告办理税务预审的日期，故原告认为被告应在2019年3月31日之前办理完毕税务预审的意见，依据不足，本院不予采纳。然而被告虽已提前办妥税务预审所需的评估报告，且双方于2019年3月29日共同到达交易中心，但被告以贷款银行工作人员身份存疑为由拒绝办理手续。本院认为，银行工作人员当日持有相应的贷款资料，被告拒不办理手续的理由不能成立。2019年4月2日，被告向房地产交易中心递交了相关材料，已超过合同约定日期2天，应承担相应的逾期过户违约责任。本案争议焦点之二：被告是否逾期交房？根据涉案合同附件三第4条约定，被告应于收到原告除尾款以外的所有房价款后三日内将系争房屋交付原告。截至2019年5月24日，原告已付清除尾款5万元之外的其他房款，根据上述约定，被告应于2019年5月27日前向原告交付房屋。另根据附件三第5条约定可见，交接房屋、签署《房屋交接书》以及支付尾款具有履行上的先后顺序，且交接房屋仅是签署交接书须满足的条件之一。而在双方数次交接过程中，被告要求原告在交房的同时支付尾款并无合同依据。被告又称原告曾通过中介主张逾期过户违约金，具有不愿支付尾款的意思，故其拒绝交房系行使不安抗辩权。本院认为被告确实存在刻意拖延过户的行为并已构成违约，原告因此提出逾期违约金的主张也并无不当，不能就此臆断为原告拒绝支付尾款。更何况，原告已付房款达883万元，在原告已履行主要义务的情况下，被告以原告可能不支付尾款5万元为由拒绝交房，亦不构成对等的抗辩。综上，本院认定被告未按时交房已构成违约，原告要求其承担逾期交房违约金，具有事实依据与合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海会浦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王影逾期过户违约金8,880元；二、被告上海会浦投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王影逾期交房违约金328,560元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,759元，减半收取计4,379.50元，由原告王影负担1,198.5元，被告上海会浦投资管理有限公司负担3,181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年十一月二十九日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。