福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初5160号 原告：福建省安特房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道三信家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：肖慧慧，福建众益律师事务所实习律师。特别代理。 被告：黄梅清，女，1977年5月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县，亦系黄宇、黄某法定代理人。 被告：黄宇，男，2001年10月20日出生，汉族，学生，住福建省仙游县，系黄梅清长子。 被告：黄某，男，2003年4月17日出生，汉族，学生，住福建省仙游县，系黄梅清次子。 原告福建省安特房地产开发有限公司（以下简称为“安特公司”）与被告黄梅清、黄宇、黄某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安特公司委托诉讼代理人陈超己，被告黄梅清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安特公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄梅清、黄宇、黄某立即向安特公司支付购房面积差异款16288.74元及利息，利息以上述款项为基数自起诉之日起至实际还清之日止按年利率6%计算；2.本案的诉讼费用由黄梅清、黄宇、黄某承担。事实和理由：2012年11月18日，安特公司与黄梅清、黄宇、黄某双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：黄梅清、黄宇、黄某向安特公司购买安特·豪景园15幢105号的商品房，商品房建筑面积为137.18㎡,套内面积为116.13㎡，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3958元，房屋总价款542958元。《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异的具体处理方式：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房，买受人不退费的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值3%内的多退少补，实际建筑面积、套内建筑面积高于合同约定面积3%的部分产权归买受人，实际建筑面积、套内建筑面积小于合同约定面积3%的部分由出卖人双倍返还买受人。房屋竣工后，安特公司委托测绘，2014年7月21日，仙游县精广测绘有限公司出具《房屋建筑面积测量报告》；2014年10月29日，上述房屋完成产权登记，房屋所有权证号为仙游房权证鲤字第××号确认：上述房产建筑面积为143.6㎡，套内面积为121.84㎡。通过计算，该房产比合同约定的建筑面积多出了6.42平方米，面积差异百分比为4.68%。黄梅清、黄宇、黄某已经实际入驻上述房屋，未向安特公司提出退房。黄梅清、黄宇、黄某应当根据合同约定向安特公司补足购房面积差异款16288.74元（面积差超过3%按照3%补足），但黄梅清、黄宇、黄某至今仍拒绝向原告偿还上述款项，理应向安特公司支付资金占用利息。仙游人民法院为黄梅清、黄宇、黄某所在地以及涉案房屋的所在地人民法院，对本案有管辖权。为此提起诉讼。 黄梅清、黄宇、黄某辩称：黄梅清、黄宇、黄某名下的安特豪景园15幢105号商品房实际建筑面积为137.18平方米，套内面积为116.13平方米。并不存在该商品房实际面积大于商品房销售合同中商品房面积的情况。安特公司诉求的房屋面积差异，是因安特公司所聘请的仙游县精广测绘有限公司将房屋所带的非封闭式阳台按照全封闭阳台面积计算计入套内面积所导致的。本案中，安特公司对黄梅清、黄宇、黄某所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。安特公司是2014年7月21日委托仙游县精广测绘有限公司测量涉案房屋面积，并为黄梅清、黄宇、黄某办理了房屋所有权证，即便安特公司诉求的房屋面积有差异，因其未举证证明诉讼时效中断过，故该主张已超过法定诉讼时效。请求判决驳回安特公司的全部诉讼请求。 经审理查明： 安特公司以出让方式取得位于仙游县城内社区地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2009）第ＱＹ520号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“安特·豪景园”，仙游县建设局批准其预售，预售许可证号为（2011）莆房许字第××号。2012年11月18日，黄梅清、黄宇、黄某（买受人）与安特公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号201202503号。与本案有关的合同主要内容：1.黄梅清、黄宇、黄某向安特公司购买“安特·豪景园”第15幢105号房，该商品房建筑面积共137.18平方米，其中，套内建筑面积116.13平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.05平方米。2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3958元，总金额542958元。3.面积确认及面积差异处理。以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：①建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。2014年7月21日，安特公司委托仙游县精广测绘有限公司对涉案房屋进行测绘，涉案房屋建筑面积为143.6平方米，套内面积为121.84平方米。2014年10月29日，涉案商品房在仙游县房地产管理中心办理权属登记，确认涉案套房建筑面积为143.6㎡，套内建筑面积为121.84㎡。安特公司认为，涉案商品房建筑面积已多出了6.42平方米，面积差异绝对值为4.68%，而黄梅清、黄宇、黄某已入住涉案房屋，未提出退房，应补足购房面积差异款16288.74元，并于2019年7月2日诉至本院请求处理。 上述事实，有当事人陈述，安特公司提供的商品房买卖合同及其附件、房屋建筑面积测量报告、房屋所有权证等证据予以证实，经审查，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，黄梅清、黄宇、黄某在本案审理过程中，对诉讼时效提出抗辩，本院应予审查。安特公司与黄梅清、黄宇、黄某签订商品房买卖合同及附件，系双方真实意思表示，合法有效，可以证实双方形成买卖合同关系。安特公司请求黄梅清、黄宇、黄某支付房屋面积差异款，属于债权请求权，应适用诉讼时效普通规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对合同约定面积与产权登记面积发生差异处理问题进行了约定，而涉案房屋的产权证系安特公司向有关机构申请办理的，故在安特公司在办理涉案房屋产权登记时就知道或者应当知道涉案房屋的产权登记面积超出合同约定面积，其权利受到损失，故本案诉讼时效的起算点应为涉案房屋办理产权登记日（2014年10月29日）之后的次日，而安特公司于2019年7月2日才提起诉讼向黄梅清、黄宇、黄某主张权利，超过3年的诉讼时效期间，且该期间内并无证据证实诉讼时效中断、中止情形。黄梅清、黄宇、黄某提出安特公司对本案的主张已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，故安特公司的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决如下： 驳回福建省安特房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费207元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  吴建峰 人民陪审员  郭美素 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  林 利 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。