云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11618号原告陈立忠，男，1958年6月9日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人普玲娜，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人陈金勇，男，1982年10月6日生，陈立忠之子，特别授权代理。被告毕玉妹，女，1986年4月15日生，傣族，住云南省昆明市五华区。原告陈立忠诉被毕玉妹租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈立忠及其委托代理人普玲娜、陈金勇，被告毕玉妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立忠诉称：原告与被告于2018年12月30日签订了《厂房租赁合同》，该合同中约定了原告将其拥有的位于院内厂房约2000平米以一年计收租金538000元出租给被告，租期从2018年12月1日至2019年11月30日止，租期一年（本协议一年满后无效，若要续租每年签订一次）。房租一年一付，本着先付款后使用的原则，签订协议即日起首付30万元，剩余房租在2019年8月10日前全部付清，如不能按时付清剩余房租，原告将收回厂房，并中止合同，所造成的一切损失由被告全部自行承担。原被告双方共同遵守，不得违约，如哪方违约，处违约金拾万元。此后，原告将约定的厂房交付给被告使用，被告也交付了部分租金，但截止合同约定的“剩余房租在2019年8月10日前全部付清”，被告未能按照约定履行，因此，原告曾多次向被告催要剩余房租，至今，被告尚未向原告全部付清房租，同时，因被告未全部交纳厂房的电费，原告于2019年8月29日不得己代付电费约2100元。原告为了最大程度的减少损失，依照合同的约定，于2019年9月2日向被告正式发出《厂房终止租赁合同告知书》，明确告知被告：原告与被告签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除，同时，因被告一直拖欠房租，给原告的经营造成的损失及违约金由被告承担，并决定最后给予10日宽限期，于2019年9月12日前自行搬离官渡区云秀路1926号厂房。综上所述，被告拒绝按照约定向原告支付房租的行为己构成违约，侵犯了原告的合法权益，同时，原告己按照合同约定行使了解除权，但被告至今仍不搬离涉案厂房，给原告造成了严重的损失，原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除；2.被告立即搬离院内厂房，将该厂房归还原告；3.被告向原告支付违约金10万元；4.被告向原告支付实际己使用但未支付的厂房租金人民币11792元（按1474元／天，自2019年9月1日起计算至2019年9月9日），并按照1474元／天的标准判令被告向原告支付厂房租金，直至被告搬离并归还原告涉案厂房为止；5.被告向原告支付电费1992.98元；6.本案的诉讼费用由被告承担。被告毕玉妹答辩称：1.租赁合同未到期，不同意解除。2.可以将厂房归还原告，但有被告的设施设备需处理，被告建盖的厂房设施需要相应的补偿。3.租赁合同是交完30万元（2019年3月13日）预付租金之后签订的。4.因原告断水断电使得被告无法经营，造成损失，所以租金不认可。5.原告于2019年8月把厂房电闸和水闸都拉了，现在是断水断电，供电局和水电局给被告打电话要抄电表和水表，因被原告锁着无法进行抄表。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据居民身份证、手写收款记录、厂房终止租赁合同告知书及粘贴照片、营业执照、企业信用信息公示报告。2.被告提交的证据厂房终止租赁合同告知书、收回厂房的通知。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据《厂房租赁合同》，被告认可其签字按印，本案系因该租赁合同产生纠纷，被告无证据证实合同系于2019年3月签订，本院予以采信。通知，被告认可该通知粘贴在厂房过，本院予以采信。责令限期整改指令书、官渡区安全生产消防安全现场检查记录表，有原告签字及相关单位印章，本院予以采信。视频，无其他证据佐证，本院不予采信。云南通用机打发票，被告认可厂房用电客户名称为瑞丽姐告官忠经营部，本院予以采信。2.被告提交的证据《厂房租用协议》，系原告与案外人签订，与本案不具有关联性，本院对关联性不予采信。工资明细表两张、车辆定点维修合同补充合同及相关的谈判会议纪要、会议签到表，与本案不具有关联性，本院不予采信。2019年厂房租金汇款明细表、厂房装修照片，无其他证据佐证，本院不予采信，但原告认可收到被告支付的租金40万元，本院对该事实予以确认。本院查明：2018年12月30日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将院内厂房约2000平米以一年计收租金538000元出租给被告，租期从2018年12月1日至2019年11月30日止（一年满后无效，若要续租每年签订一次）。房租一年一付，本着先付款后使用的原则，签订协议即日起首付30万元，剩余房租在2019年8月10日前全部付清，如不能按时付清剩余房租，原告将收回厂房，并中止合同所造成的一切损失由被告全部自行承担。水电费按水、电实际用量由被告自己负责。双方共同遵守，不得违约，如哪方违约，处违约金拾万元。被告系昆明优顺汽车维修有限公司的法定代表人，其租赁案涉厂房用于经营汽车修理业务。被告于2019年8月2日前向原告支付租金40万元。2019年8月22日，原告因被告未按约支付剩余租金，以“通知”的方式通知被告原告将于通知当天断水断电，要求被告在2019年9月2日前处理，否则将按合同收回厂房。2019年9月2日，原告在厂房内粘贴“厂房终止租赁合同告知书”告知被告因其拖欠租金，经催告无果，双方租赁关系终止，要求其于2019年9月12日前搬离。因被告在案涉厂房经营的汽车修理厂存在安全隐患，官渡街道办事处安全生产监督管理站于2019年8月26、8月28日向被告修理厂作出责令限期整改指令书。2019年9月26日，官渡区官渡街道办事处对被告的修理厂进行了生产消防安全现场检查，查明修理厂存在安全隐患。原告代被告交纳电费1992.98元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原、被告在租赁合同中对合同解除条件已进行过约定，即若被告就剩余租金138000元在2019年8月10前不能付清，原告将收回厂房。本案被告尚欠原告租金138000元，经原告催收后，被告仍未支付，原告亦采取书面形式告知被告解除租赁合同，并限期要求其搬离，本案已满足双方约定的解除合同的条件，本院依据上述法律规定，对原告要求确认解除合同并搬离厂房的诉请予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告在合同中约定违约金为10万元，该违约金的约定明显高于造成的损失，本院酌情予以支持3万元。关于原告要求被告支付已实际使用未支付租金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定。原告按照租期一年，租金538000元，计算被告支付40万元租金使用厂房的时间至2019年8月30日及日租金为1474元，要求被告支付自2019年9月1日至搬离并归还厂房止的租金的诉请，本院予以支持。关于电费的诉请，本案中，双方在租赁合同中约定水电费按实际用量，由被告负责。原告为被告代缴电费1992.98元，被告应支付原告电费1992.98元。另，关于被告抗辩称的厂房设施设备、装修装饰及因被告停水停电造成的经营损失，首先，被告修理厂的设施设备系其开展经营所必须的设施设备，与原告无关；其次，原、被告在租赁合同中约定“被告在租用期，如需改建或装修，必须征得原告同意方可进行，改建或装修后的厂房租期满，不再继续经营时，不得拆除，要完好交给原告。”最后，被告并未就其主张进行有效举证。鉴于此，本院对被告的该抗辩意见，不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、确认原告陈立忠与被告毕玉妹于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除；二、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的位于院内厂房，将该厂房归还原告陈立忠；三、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠违约金30000元；四、由被告毕玉妹按每日租金1474元支付原告陈立忠自2019年9月1日起至实际腾还厂房之日止的租金；五、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠电费1992.98元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，原告陈立忠承担773元，被告毕玉妹承担1803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  赵秋静人民陪审员  李崇德人民陪审员  朱 骏二〇一九年十一月十一日书 记 员  赵永美