四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4312号 上诉人（原审原告）：雷凤鸣，女，1958年12月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨李，男，系公司员工。 上诉人雷凤鸣因与上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）以及被上诉人成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷凤鸣上诉请求：1.判令东华机械公司按购房合同上约定的交房标准交房；2.请求法院解除跟东华科技公司的租赁合同后，如果东鼎泰和公司要按现状继续租用必须经业主同意并签订合同，并要求东华机械公司继续承诺和担保东鼎泰和公司租赁到期后按购房合同的交房标准交房；3.请求法院支持违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决。对不守诚信故意违约方应承担惩罚性的赔偿责任，以严肃良好的社会风气；4.判令强占铺子出租并获利的东鼎泰和公司在没有跟业主签订合同前按不得低于原租金标准支付业主租金；5.违约金金额核算错误。有部分业主收到的判决日期甚至是在最后一次庭审之前；6.本案一、二审诉讼费、保全费、执行费由被上诉人承担。 事实与理由： 1.雷凤鸣所购的东华电脑城房屋是全产权商铺，产权明晰，能够明确商铺位置及面积大小。东华机械公司在购房合同中和东华科技公司的租赁合同中就已明确所购商铺是全产权的独立商铺，并且合同中明确业主可以自主经营。而武侯区法院以业主商铺退铺会损害其他业主的合法权益为由而不予腾退。一审法院不能以续签租赁合同人数及面积优势即少数服从多数原则作为认定收铺不具备交还条件的理由，此理由是严重缺乏事实基础及法律依据的，事实不清，适用法律有误。在两年前，跟我们情况相同的东华业主，在武侯区法院被判交房退铺，为何我们不能退铺。 2.此判决有一个明显的错误，适用法律条款有误。将我们的商铺所有权和自主经营权，使用权剥离，让强占我们铺子而不付租的东鼎泰和公司合法化，会产生更多的法律纠纷。 3.对于东华科技多次欠租的老赖行为，法院却从轻判决，以欠租金额的10%支付违约金，而不是按照合同中约定的解约违约金赔偿，助长了违约方的嚣张气焰，在合同期限内的不按合同约定执行。有违契约精神和《合同法》的相关规定，被上诉人东华科技公司并未主张违约金过高，一审法院主动调低违约金金额及计算标准，违约金应当按照双方约定的标准执行，即便要调整，根据公平原则结合东华科技公司违约主观恶意性程度，也应当按违约金最高标准计算。 综上所述，一审法院审理判决存在严重错误，此案事实不清，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 东华科技公司答辩称，合同到期后的不定期租赁关系，东华科技遭遇业主行使合同解除权，合同已经解除，业主起诉要求合同解除不应当适用原合同解除的违约条款，东华科技不应当承担合同解除的违约金。因不定期租赁关系，原合同的相应违约金条款、利息条款、滞纳金条款都不应当使用，因此，退一步讲，即使东华科技需要支付租金，也不需要承担任何违约金。 1、东华科技已经于2016年12月底向汪在安发送了不再继续租赁、腾退商铺的通知。汪在安明知东华科技并不是案涉商铺的实际承租、使用方，东华科技对商铺的腾退事宜发出通知，已经尽到了商铺返还的义务，汪在安作为业主，有权利也有义务收回商铺，汪在安怠于行使该权利义务的后果应当由其自行承担。因此，并不存在东华科技还需要向其返还商铺的义务。2、关于违约金的问题，在第一个问题的前提下，东华科技不需要再继续向汪在安支付2017年1月1日起的租金，退一步讲，即使东华科技需要支付租金，也因原合同到期终止，违约金、滞纳金条款不再适用的情形下，东华科技也无需支付任何违约金。而关于解除合同的违约金适用，也因后续汪在安没有签订新的租赁协议，没有相应的违约金条款，而不应承担。同时，汪在安也未就其损失进行举证。在汪在安没有任何实际损失的情形下，即便有违约条款，也不应当得到支持，应当以其实际损失为依据。3、关于租金标准的问题，我方认为应当以最原始的合同为准。 东华机械公司陈述称，东华机械不应当承担连带责任。 东鼎泰和公司陈述称，1、东鼎泰和2016年12月31日将业主的位置退还，没有租赁使用。2、东鼎泰和公司支付了2016年12月31日之前的租金，对汪在安主张的拖欠商铺事宜，与东鼎泰和公司无关。 东华科技公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2004年11月30日，雷凤鸣（乙方）与东华科技公司（甲方）、签订了《委托经营管理协议》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定乙方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委甲方经营管理，委托期限自2004年11月30日起至2014年11月29日止。 管理协议签订后，东华科技公司将案涉租赁物转让给东鼎泰和公司实际经营管理至2016年12月底。东鼎泰和公司于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械公司、东华科技公司、雷凤鸣不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技公司也以短信方式通知雷凤鸣从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技公司、东鼎泰和公司并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技公司未通知雷凤鸣解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技公司是严重错误的。 一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉人解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技公司与雷凤鸣自2014年11月29日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。那么，东华科技公司在不定期租赁期间通知雷凤鸣解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，雷凤鸣作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技公司违约或其他过错，东华科技公司主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技公司行使合法权利的体现，雷凤鸣作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 雷凤鸣故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技公司通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技公司继续承担合问解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技公司上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，晁然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全郑的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者东鼎泰和公司于2016年12月31日向东华机械公司、东华科技公司、雷凤鸣发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技公司也完成了案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技公司举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技公司在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技公司通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技公司提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技公司不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技公司于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技公司举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技公司也已履行完毕证明通知雷凤鸣解除合同的证明责任。 而且东华科技公司已按租赁合同上载明的及雷凤鸣预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知雷凤鸣解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技公司不仅应该证明短信已发送还应证明雷凤鸣已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 综上，东华科技公司已通知雷凤鸣于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，雷凤鸣请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技公司未通知雷凤鸣解除合同，但正如上文所述，东鼎泰和公司、东华科技公司先后向雷凤鸣以通知和短信通知方式解除合同，且东鼎泰和公司已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技公司以短信方式通知雷凤鸣时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时雷凤鸣不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技公司己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技公司承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 雷凤鸣答辩称，请求二审法院支持己方请求，驳回东华科技公司上诉请求。 东华机械公司陈述称，东华机械公司无需承担任何担保责任。 东鼎泰和公司陈述称，1、东鼎泰和2016年12月31日将业主的位置退还，没有租赁使用。2、东鼎泰和公司支付了2016年12月31日之前的租金，对汪在安主张的拖欠商铺事宜，与东鼎泰和公司无关。 雷凤鸣向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金（月租金按每平方米140元计算）、滞纳金（按应得租金每日万分之二计算）、违约金（按按剩余委托经营管理期限租金总额的40%计算）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2004年11月30日，雷凤鸣（乙方）与东华科技公司（甲方）签订《委托经营管理协议》，约定乙方委托甲方经营管理位于成都市（建筑面积3.8平方米），委托经营管理期间东华科技公司拥有雷凤鸣提供的东华电脑城商铺的全部使用权和经营权，包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种经营模式，委托期自2004年11月30日起至2014年11月29日止，甲方向乙方支付租金，第7年至第10年期间的租金标准为月租金140元／平方米，每半年为一个支付周期，每半年的第一个月的十日前支付租金；若甲方逾期支付租金，每逾期一日，甲方应向乙方支付应得租金额万分之二的滞纳金；委托经营管理期内，如甲方要求终止协议，属甲方违约，甲方应在明确责任后15日内，按剩余委托经营管理期年限租金总额的40%向乙方支付违约金。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为东鼎泰和公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。雷凤鸣已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、雷凤鸣发出《关于退还席位的通知书》，以《委托经营管理协议》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示雷凤鸣收到该通知。 一审法院另查明，1.雷凤鸣在购得涉案商铺之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺所在楼层的平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，合同约定承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产，承包经营期限至2017年12月31日。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有房产证、《平面图》、《委托经营管理协议》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《关于退还席位的通知书》、《东华电脑城承包经营合同》等证据材料及当事人一审庭审陈述收集在案予以佐证。 一审法院认为，东华科技公司与雷凤鸣签订的《委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《委托经营管理协议》的解除。 按照《委托经营管理协议》约定的租赁期限（即承包期限），涉案商铺的租期已于2014年11月29日届满，截至起诉前东华科技公司未与雷凤鸣就租赁期限或解除合同达成一致，也未通知雷凤鸣解除合同，且未实际向雷凤鸣返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2014年11月29日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《委托经营管理协议》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和雷凤鸣可以随时解除《委托经营管理协议》。现雷凤鸣提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故一审法院对雷凤鸣要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现雷凤鸣要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此一审法院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，涉案商铺对应平面图显示雷凤鸣所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出，雷凤鸣在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对雷凤鸣要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金、违约金的支付。 因东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间未按《委托经营管理协议》约定履行付款义务，欠付租金，因此一审法院对雷凤鸣主张东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金的诉讼请求予以支持。经一审法院核算，该期间租金金额为12236元（140/平方米×3.8/平方米×23个月）东华科技公司逾期支付租金已构成违约。对于违约金，《委托经营管理协议》约定的违约金计算标准为剩余年限租金总额的40%，而涉案商铺的租赁期限已为不定期，因此协议约定的违约金缺乏计算基数，故一审法院对雷凤鸣主张的违约金不予支持。对于滞纳金，依据《委托经营管理协议》约定的滞纳金计算标准，经一审法院核算，截至2018年11月30日的滞纳金为2002.21元，故一审法院对雷凤鸣主张的滞纳金在2002.21元范围内予以支持。 对于东华机械公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东华机械公司对2016年12月31日前的租金承担支付责任，现无证据显示东华机械公司对2016年12月31日之后的租金承担担保责任，因此雷凤鸣要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金缺乏事实依据，故一审法院对雷凤鸣的该诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，首先，东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此雷凤鸣要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金及滞纳金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除雷凤鸣与东华科技公司就成都市武侯区商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、东华科技公司于判决生效之日起十日内向雷凤鸣支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金12236元；三、东华科技公司于判决生效之日起十日内向雷凤鸣支付滞纳金2002.21元；四、驳回雷凤鸣的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费605元（已由雷凤鸣预交50元），由东华科技公司负担555元，雷凤鸣负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 雷凤鸣向本院提交了下列证据：证据一：成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4198号民事判决书，拟以此证明本案与4198号案件是类似的，但一审法院判决又不一样。 证据二：东华机械与东华科技、东鼎公司签订的《东华电脑城承包经营合同》、《东华电脑城委托经营管理协议》，拟以此证明东华机械公司应该对所有的承包、出租履行担保责任。 证据三：商铺平面图，不动产登记信息摘要，拟以此证明商铺为独立产权，有明确的位置、面积。 证据四：业主方提供了东鼎泰和公司不付租金、不退还商铺并打人的就医复印件和当时场景照片的复印件，拟证明东鼎泰和公司不退还商铺并殴打业主造成了业主方的损失。 东华科技公司发、东华机械公司表质证意见称：一、对第一份证据，判决的内容、对象虽然也是电脑城的业主，但要求的租金是合同期内的租金，与本案情况完全不同，并且该案业主在该案后也起诉过合同到期后的租金，而被武侯法院判决驳回、不予支持。我方可以庭后向法院提交该院的判决书。 二、对承包合同，因为没有原件我方对真实性不予认可。该合同中没有东华公司自愿就本案业主租金承担担保责任的任何约定，因此该两份合同也不能达到雷凤鸣方的证明目的 三、从房管局打印出来的附图上确实看不清楚上面的房号等具体位置，也无法证明该图上雷凤鸣的案涉商铺的具体位置所在；并且，就算涉及商铺返还问题，应当以租赁合同约定的为准。雷凤鸣提交的该组证据无法达到其证明目的。 四、东华科技公司、东华机械公司称业主方所称的刑事案件，东华科技公司、东华机械公司并未参与其中，是否发生我方不清楚。同时，业主方也未在一审中举证相关的报警出警记录。东华机械公司、东华科技公司对该陈述无法予以确认。 东鼎泰和公司称：上述证据一到三与该公司无关，不发表质证意见。关于证据四，我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司，我方与现有业主不需要提供任何责任与义务来腾退其他业主的房屋。未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 本院经审查认为：对证据一成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4198号民事判决书的真实性本院予以确认，但与本案并无关联性，故本院不予采纳。 对证据二的真实性本院予以确认，但担保责任因租赁期限因《委托经营管理协议》约定的租期届满，期限变更为不定期后，东华机械公司担保的主合同债权发生变化，《委托经营管理协议》期限届满后东华机械公司不应当继续承担担保责任，该证据不能达到雷凤鸣的证明目的，本院不予采纳。 对证据三，虽雷凤鸣在房管局打印的图纸、备案信息上载明有案涉商铺的房号和与其他商铺的相对位置，但案涉商铺系产权式商铺，其特殊性决定了是否可以返还的问题。本点在下文中详细论述。 对于证据四：我院认为关于租金与退还商铺将在下文中详细论述，而关于殴打业主的证据并没有提交原始凭证，同时，该证据与本案的房屋租赁一案并无关系，业主可依法另行主张权利。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与上诉人雷凤鸣的上诉请求、被上诉人东鼎泰和公司、被上诉人东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与雷凤鸣之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月26日解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的相应费用（包含租金、滞纳金、违约金）的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与雷凤鸣签订的《东华电脑城委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知雷凤鸣不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向雷凤鸣腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除《东华电脑城委托经营管理协议》的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予雷凤鸣，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，雷凤鸣也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与雷凤鸣之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 关于雷凤鸣上诉提出违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决的请求，本院经审查认为，滞纳金与违约金系同一性质的款项，均系对违约方苛以违约责任。在本案中，雷凤鸣并未举证证明因东华科技公司逾期付款所遭受的损失大小，故原审法院酌情确定滞纳金和违约金的金额并无不当。雷凤鸣的该项上诉主张，本院不予支持。 关于雷凤鸣另提出案涉商铺应返还的上诉理由。本院经审查认为，案涉房屋与物理四至明确的普通商铺具有明显区别。房屋的房产证未记载房屋四至界限，案涉商铺与其他业主所购商铺之间并无物理隔断，难以与其他业主的权益相区分；且大部分业主选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系，如腾退返还必将对案涉商场的整体使用造成影响。故原审法院对雷凤鸣提出返还的请求不予支持正确，本院予以确认。雷凤鸣在二审中提交的相应证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 关于雷凤鸣在二审中提出的其他上诉请求。本院经审查认为，雷凤鸣的其他上诉请求，均与其原审诉讼请求不一致，系增加诉讼请求。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在二审程序中，原审法院告增加新的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二声人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调节；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司均不同意在二审中审理雷凤鸣在新增的诉讼请求，各方也不能就新增请求进行调解，故本案二审中对雷凤鸣新增的诉请不予处理，雷凤鸣可依法另行主张权利。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费705元，由上诉人四川东华科技发展有限公司负担605元，由上诉人雷凤鸣负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光