湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5040号原告：唐万强，男，1968年10月2日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托代理人：樊贤良，益阳市朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。委托代理人：庄焱，益阳市朝阳法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：益阳市成达房地产开发有限公司，地址：益阳市赫山区益阳大道348号（原址赫山区萝溪路183号）。法定代表人：肖湘，系该公司执行董事。委托代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告唐万强(以下简称原告)与被告益阳市成达房地产开发有限公司(以下简称被告)商品房销售合同纠纷一案。本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告唐万强及其代理人樊贤良、被告的代理人丁雅妍均到庭参加诉讼。本案现已理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告交付福泽大厦综合幢14层1406号房，并为原告办理该房相应的不动产登记证；2、判令被告向原告支付违约金255884元（违约金已从2015年7月1日起至2018年6月30日止，即466942＊5／10000／日＊1096日，其余违约金以购房价款466942元为基数，按每日万分之五计算至交房之日止）。事实与理由:2015年3月25日,原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》,合同约定:被告将位于赫山区房屋出售给原告，建筑面积166.29平方米，每平方米2808元，总房款为466942元。第十条约定的交付期限及条件：出卖人应当在2015年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第一种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十一条房屋交接及违约责任:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用,按第一种方式处理,其中第一种方式约定为:按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）、逾期未超过90日,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行。（2）、逾期超过90日,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十九条关于产权登记的约定:自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。但被告至今未按合同约定时间交付房屋和办理房屋的不动产权证，原告多次找被告协商未果,故诉至本院。被告辩称,本案所涉房屋是针对赫山区人社局职工进行的定向开发，属于单位内部建房，不属于人民法院主管工作的范围；本案的涉房屋为单位职工集资修建，其引发的纠纷为集资纠纷，不属于法院受理范围。被告对房屋交付履行了交付通知义务，大部分业主均已收房并实际入住，原告不收房，由此产生的后果应由原告自己承担。退一步讲，即便被告存在迟延交房的行为，迟延交房的期限应当从合同约定的交房之次日即2015年7月1日计算至2015年9月21日；违约金标准过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明:2008年1月8日，益阳市赫山区劳动和社会保障局向益阳市赫山区人民政府提起《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》的说明，1、益阳市赫山区劳动和社会保障局建设人力资源市场和政务大厅；2、为建设上述工程，进行局系统内借款，借款规模为948万元，借款年限3年，借款按月息1分；3、还款来源主要靠争取上级再就业专项资金偿还；4、借款本金和付息均在财政的工资中心设立户头并接受监督。2011年8月16日，益发改投【2011】266号益阳市发展和改革委员会文件《关于益阳成达房地产开发有限公司福泽大厦建设项目备案的通知》规定，1、依照《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号）、《湖南省人民政府贯彻＜国务院关于投资体制改革的决定＞的实施意见》、《湖南省企业投资项目备案暂行办法》由被告承建福泽大厦；2、估算总投资11000万元、资金来源为企业自筹等。原告自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买了福泽大厦项目中的综合幢14层1406房屋。2015年3月25日，原、被告双方签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同第三、四、六、十、十九条约定：原告购买的商品房为福泽大厦项目中的综合幢14层1406房房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为166.29平方米，单价为每平方米2808元，总金额为466942元，原告于本合同签订之日一次性付清全款。被告应当在2015年6月30日前将竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准和符合合同约定的商品房交付给原告使用，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；交房逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要示继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之5的违约金。被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。但被告直至起诉时一直未为原告办理相关权属证明。另查明，2015年9月22日，被告在益阳市赫山区劳动和社会保障局职工内部交流群中通知收房。2016年4月14日，被告再次在益阳市赫山区劳动和社会保障局职工内部交流群中通知收房。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。以上事实,有原告提交的益阳市商品房买卖合同1份。被告提交的2015年9月22日赫山区人社局交流群收房通知复印件1份、2016年4月14日赫山区人社局交流群收房通知复印件1份、益阳正成物业管理有限公司出具的证明复印件1份、606号、2406号、2705号房住宅工程质量分户验收表、入户声明六份、入户声明及益阳正成物业管理有限公司出具的证明、税收缴款书、成达公司业主应付房款明细表、益阳市赫山区劳动和社会保障局出具的《关于在机关内部借款建设人力资源和政务大厅的请示》、益阳市发展和改革委员会文件＜益发改投［2011］266号＞、益阳市房地产管理局出具的我市中心城区商品房销售价格情况复印件1份、益阳市房地产管理局出具的2014年6月及2015年益阳市中心城区的房情报告复印件1份等证据在卷证实。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为以下三个方面：一、根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除办理初始登记的90天、扣除545个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），即被告最迟应于2017年7月8日为原告办理相关权属证书，故本院对原告要求被告为其办理相关不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于被告是否违约、是否应向原告支付违约金的问题。因原告购买的房屋实为自益阳市赫山区劳动和社会保障局职工手中转买后，再行与被告签订的购房合同。故被告于2015年9月22日在益阳市赫山区劳动和社会保障局内部交流群中通知收房的行为应当视为被告通知原告交房。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，原、被告的交房时间为2015年6月30日。故被告于2015年9月22日才通知交房的行为明显违反合同规定，应当向原告承担逾期交房的违约责任，逾期天数为84天。三、关于原告诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因被告的责任，交房逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案原告要求被告支付逾期交房违约金，按逾期天数乘以已交付房价款万分之五的标准计算的主张，被告提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实被告逾期交房所造成的损失情况，原告要求被告按照合同约定每日按已交付房价款万分之五的标准支付违约金的诉求，过分高于原告因此而造成的实际损失，对此应当予以酌减。综合原告因被告的违约行为所造成的损失，并考虑到被告的过错程度、被告违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付逾期交房违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点五的标准进行计算。逾期交房违约金为1961元（466942元×万分之零点五×84天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告益阳市成达房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告唐万强办理福泽大厦项目中的综合幢14层1406房的不动产权证；二、被告益阳市成达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告唐万强逾期交房的违约金1961元；三、驳回原告唐万强其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5140元，由被告益阳市成达房地产开发有限公司承担3640元，原告唐万强承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  罗世辉人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一九年十一月二十七日书 记 员  蔡 杏