贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8934号原告：杨明建，男，1975年6月13日生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：周茂江（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1966年12月26日生，贵州省金沙县人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄朝林（系白云区米兰春天居民委员会推荐），男，1977年7月26日生，陕西省平利县人，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代理人：余悦瀚，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，贵州省贵阳市人，系贵阳合纵置业有限公司工作人员，现住贵州省贵阳市白云区。代理权限：一般代理。原告杨明建诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周茂江、黄朝林到庭参加了诉讼，被告合纵置业委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨明建向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年10月1日起至2015年11月30日止的逾期交房违约金（以购房款419992元为基数，按已付购房款的每日万分之一计算，共计395天，违约金为16589元；2、判令被告支付原告自2015年11月31日起至2016年9月5日止的逾期交房违约金（以购房款419992元为基数，按已付购房款的每日万分之二计算，共计281天，违约金为23604元）。以上违约金合计金额为40193元。（2014年3月30日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金11549.78元被告已支付给原告）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区利海·米兰春天二期16栋503号住房一套，总房款419992元，原告以全款方式已支付给被告。合同同时约定：被告应于2014年3月30日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付原告使用，逾期超过90日的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告应当按照原告全部已付房款的万分之一向原告支付违约金，并于该商品房实际交付之日90日内向原告支付违约金。2015年5月15日，原、被告签订《延期交房承诺书》，约定二期Ａ区（15-23＃楼）于2015年11月30日交房。如超过上述承诺交房日期不能交房，同意自上述交房之日起，将违约金赔付比例从合同约定的每日房屋总价款的万分之一提高至每日房屋总价款的万分之二。按照合同第十一条、第十三条的约定，被告应于2014年3月30日前向原告交付该商品房，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日90日内向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告支付了全部购房款和维修基金，但被告未按《商品房买卖合同》约定交付房屋，也未向原告支付违约金，故提起本案诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。被告合纵置业辩称，一、对本案逾期交房及应承担逾期交房违约金的事实无异议，但逾期交房违约金按日计算是一个独立的债权请求权，应单独适用诉讼时效，因此，原告起诉之日倒推三年内的违约金同意支付，超过该期限的违约金已过诉讼时效不予承担；二、对《延期交房承诺书》的三性无异议，但不认可违约金按每日万分之二的承诺，请求法院依据《商品房买卖合同》按逾期交房违约金每日万分之一进行判决；三、原告杨明建领取了在2014年4月1日至2014年12月30日期间的逾期交房违约金11549.78元，应当扣除。根据原告的陈述及原告提供的经本院确认的证据，本院认定的事实如下：2011年12月12日，原告杨明建与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市白云区房屋，总价款419992元，于2014年3月30日前交房。合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日，且买受人要求继续履行合同的，约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未能如期交房。2015年5月15日，被告向该小区二期Ａ区、二期Ｂ区购房业主出具《延期交房承诺书》，承诺二期Ａ区房屋于2015年11月30日交房、二期Ｂ区房屋于2016年1月30日交房。如超过上述日期仍不能交付，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日房屋总价款的万分之二，并对二期Ａ区、二期Ｂ区的具体楼栋进行了明确。由于被告开发建设出现迟缓，至2016年9月5日才向原告交付案涉房屋，并支付了自2014年4月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，但对从2015年1月1日起的逾期交房违约金未予支付，故原告诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中查明，案涉房屋属于二期Ａ区房屋。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《商品房买卖合同》及其《补充协议》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《收据》《延期交房承诺书》《收楼确认书》，被告提供的《二期违约金签收表》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，但被告未按照约定交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。审理中，被告对逾期交房及应承担逾期交房违约金的事实无异议。双方争议的焦点是被告提出的诉讼时效抗辩是否成立以及被告超过《延期交房承诺书》承诺的交房时间交付房屋的违约金应按每日万分之一计算还是万分之二计算的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定，“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，因此，该合同约定了支付逾期交房违约金的履行期限为实际交房后90日内，履行期限届满出卖人不履行支付违约金的义务，买受人才知道其权利受到侵害，从履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。从本案审理查明的事实来看，本案被告于2016年9月5日向原告交房，并应当根据前述约定在交房后90日内向原告支付逾期交房违约金，但被告未向原告支付，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房90日后起算，至今未超过三年诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。另外，被告出具的《延期交房承诺书》是被告的真实意思表示，是在合同约定的交房期限内不能如期交付房屋后作出的补充约定，对原、被告均具有法律约束力，被告在审理中辩解不认可《延期交房承诺书》承诺的违约金标准，并要求仅依据《商品房买卖合同》约定的违约金标准对本案进行裁判没有事实依据，本院不予采纳。现被告的交房时间已超过《延期交房承诺书》承诺的期限，原告主张逾期交房违约金分段计算，本院予以支持。合同约定的交房期限届满之次日即自2014年3月31日至其承诺的交房期限即2015年11月30日期间的违约金为每日按已付房屋总款的万分之一计算，但被告已支付了2014年4月1日至2015年1月1日的违约金，故本案违约金应从2015年1月1日起计算至2015年11月30日，共计333日，金额为419992元×万分之一/日×333日=13985.7元。被告承诺的交房期限届满次日即为2015年12月1日至实际交房日即2016年9月5日期间每日按已付房屋总款的万分之二计算为：419992元×万分之二/日×279日=23435.6元，两项合计37421.3元。对原告诉请超过的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条之规定，判决如下：一、由被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨明建逾期交房违约金共计37421.3元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元（已减半，原告已预交），由原告杨明建负担28元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李政发二〇一九年十一月二十九日法官助理王军书记员李丹丹