云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2698号原告（反诉被告）：杨春会，女，1977年12月3日出生，汉族，系云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县居民。委托诉讼代理人：蔡珂卿，系云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：许世军，男，1958年3月24日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。被告（反诉原告）：施彩仙，女，1957年11月7日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。以上二被告共同委托诉讼代理人：徐红飞，系云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。原告杨春会与被告许世军、施彩仙房屋买卖预约合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，被告许世军、施彩仙依法提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉合并进行审理。原告杨春会及其委托诉讼代理人蔡珂卿、被告许世军、施彩仙委托诉讼代理人徐红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春会向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，按照约定完成签订购房合同、交付房屋、过户手续及原协议约定的其他义务。诉讼中，原告杨春会变更增加诉讼请求为：1、判令被告履行合同交付景洪市孙金巷王府广场×××号房（面积83.51平方米），并在过户条件具备时（二被告取得该房产不动产证）积极配合原告到房屋开发商、房管部门办理过户手续；2、判令确认房屋尾款为44938元，待原、被告双方完成房屋过户手续后由原告一次性支付给被告；3、判令被告向原告支付房款全款10%的违约金31733.8元。事实和理由：2016年12月24日，原、被告双方签订《回迁房屋转卖协议》，约定二被告将其名下的位于王府广场回迁房剩余的98平方米以每平方3800元转让给原告，共计372400元，原告于当日支付272400元，余款10万元作为保证金待购房合同签订为原告后支付。2018年12月，被告抽取回迁房为王府广场回迁房2幢7楼704房107平方米一户、2幢10楼1001房83平方米一户。2019年2月被告儿子许峰致电原告表示要房必须再多加30万元，才能顺利签订购房协议，理由是房地产商涨价，若不加钱将不履行合同，将房屋另售他人，原告随后向被告许世军确认也是同样意思。原告多次与被告沟通协商，但被告均以各种理由拒不签订房屋买卖合同，致使原告利益受损。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告许世军、施彩仙答辩并反诉称，被告系位于景洪市×××房屋所有人，建筑面积105.58平方米。2013年8月，景洪市委市政府对孙金巷片区旧城改造重建，并对该片区进行征地工作，被告的房屋被列为征收对象，2013年8月21日，被告与景洪市孙金巷改造指挥部签订协议，被告选择回迁安置，并享受面积190.044平方米回迁待遇。根据开发商当时提供的已有户型，被告可以在回迁的面积内选择二套面积较小的房屋，其中一套92平米的留给自己居住，另一套98平米的房屋用于出售。2016年12月24日，经中间人介绍，原、被告签订了《回迁房屋转卖协议》，约定被告以每平米3800元价格将剩余的98平方米回迁面积转让给原告。协议签订后，原告交付272400元，余款10万元未付，但在开发过程中，房屋户型、面积、规划等出现了重大变化和调整，签协议时确定的98平米的户型已经不存在，被告最后确定并分配到的户型和面积为107.8平方米的×××号房和83.51平方米的×××号房。因此，原、被告签订的《回迁房屋转卖协议》因情况发生变化，无法按约履行。被告通过儿子与原告协商尽快处理，但原告坚持继续履行协议，经多次沟通无果后，被告要求解除合同，并自愿将收取的房款和违约金返还给原告，但原告置之不理。被告于2019年3月将107平米户型的房屋出售给他人，现仅留下83平米的房屋供自己居住。现非因被告原因导致原定户型发变化，导致协议无法履行，应当解除，被告自愿退还收取的费用并支付违约金。为此，提起反诉，1、判令解除原、被告于2016年12月24日签订的《回迁房屋转卖协议》；2、本案诉讼费由原告承担。请求人民法院依法判决，支持被告的反诉诉讼请求。原告杨春会针对被告许世军、施彩仙的反诉辩称，一、双方签订的《回迁房屋转卖协议》是合法有效合同，被告从根本上改变合同价款，已构成违约，被告应继续履行合同，向原告交付房屋，即83.51平方米的×××号房并承担违约金37240元。2019年2月，被告告知原告可以拿房签字，但户型有变化，没有98平米的，只有107.8平米和83.51平米的二套房屋，要大的需加50万元、要小的需加30万元，原告坚持按协议约定的3800元每平米，但被告不同意。二、被告反诉的事实有误，且明确违反合同，印证了被告提出的反诉预期违约的情况，被告的反诉无事实和法律依据，应驳回。按双方协议约定被告将回迁房剩余的98平方米转让给原告，说明双方当时已就将来房屋面积可能与实际交付的房屋面积不符考虑进去了。被告主张不能履行合同，实际是恶意违约，原告要求被告履行协议，并不是一定要98平米的，也与被告多次沟通协商，但被告要求的尾款已远远超过合同订立的价格。协议中未约定被告必须留一套房居住，被告所称已出售一套大的房屋给他人，但该地段房屋是二年内禁止过户的。开发商在征收补偿安置协议中并未与回迁户约定什么户型的房屋由回迁户自己住，由回迁户自行处理，出不出售由被告决定。因此，被告的反诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原、被告订立《回迁房屋转卖协议》，协议约定：被告许世军、施彩仙以每平方米3800元的价格一次性将余下的98平方米回迁房面积转让给原告杨春会，并以现金形式结算，共计372400元。在今后回迁办理购房协议及房屋产权更名认定过程中，被告许世军、施彩仙有义务全权负责为原告杨春会产权更名、过户、土地证转让及相关部门要求办理的一切业务（如房产交易税、工本费等）所产生的各项费用均由原告杨春会承担。在回迁住房转让交易过程中考虑到未办理好过户、更名及相关手续，原告杨春会为此暂扣10万元作为保证金，待购房合同签订为原告杨春会后，原告杨春会必须将10万元保证金支付给被告许世军、施彩仙。原、被告不得违约或更改协议，违约方应承担房款全额10%的违约金。该协议订立后，原告杨春会于当日向被告许世军、施彩仙支付房款272400元。另查明，2013年8月21日，被告许世军、施彩仙与景洪市孙金巷改造建设指挥部订立《景洪市孙金巷改造建设房屋征收补偿安置协议书》及《补充协议》，取得回迁房屋安置建筑面积190.044平方米。2018年12月20日，被告许世军、施彩仙通过抽签选房最终确定107.8平方米的×××号房和83.51平方米的×××号房。被告许世军、施彩仙选房确定后，与原告杨春会多次协商，因被告许世军、施彩仙追加房价问题协商无果。2019年3月24日，被告许世军、施彩仙与玉进、李斌订立《房屋买卖合同》，以93万元价款将107.8平方米的×××号房转让给玉进、李斌。被告许世军、施彩仙现未与开发商（西双版纳绿洲房地产开发有公司）订立83.51平方米的×××号房相关合同，同时未交接该房。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原、被告订立的《回迁房屋转卖协议》是房屋买卖预约合同还是房屋买卖本约合同的确定问题，即原告杨春会主张的各项诉请是否符合法律规定的确定问题；二是被告许世军、施彩仙反诉主张解除《回迁房屋转卖协议》是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《回迁房屋转卖协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款的规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”。本案中，原、被告订立的《回迁房屋转卖协议》中约定被告许世军、施彩仙以每平方米3800元的价格一次性将余下的98平方米回迁房面积转让给原告杨春会，该协议约定中的房屋仅有面积，但无该房屋具体坐落的位置及户型等房屋基本情况和房屋交付条件及日期的约定，该协议约定的标的房屋和交房条件及时间不具体明确，不具备房屋买卖合同的实质要件。因此，应当认定原、被告订立的《回迁房屋转卖协议》为房屋买卖预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”。本案中，原告杨春会要求被告许世军、施彩仙履行合同交付景洪市孙金巷王府广场×××号房（面积83.51平方米），并在过户条件具备时（二被告取得该房产不动产证）积极配合原告到房屋开发商、房管部门办理过户手续和要求确认房屋尾款为44938元，待原、被告双方完成房屋过户手续后一次性支付的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本案中，被告许世军、施彩仙选房确定房屋户型及面积后，未按约定的房价与原告杨春会进行磋商确定房屋户型及面积，而是提高房价且与原告杨春会磋商未成功，导致原、被告双方最终未达成房屋买卖协议，被告许世军、施彩仙已违约，应承担违约责任。因此，原告杨春会要求被告许世军、施彩仙支付违约金31733.8元的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。现被告许世军、施彩仙无意愿按双方约定的房价与原告杨春会磋商达成房屋买卖协议，表明被告许世军、施彩仙不履行合同主要义务。因此，被告许世军、施彩仙反诉要求解除原、被告订立的《回迁房屋转卖协议》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告杨春会与被告许世军、施彩仙于2016年12月24日签订的《回迁房屋转卖协议》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告许世军、施彩仙向原告杨春会支付违约金31733.8元；三、驳回原告杨春会的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6886元，由原告杨春会负担6299元，被告许世军、施彩仙负担587元，并由被告许世军、施彩仙向原告杨春会径付。案件反诉受理费3443元，由被告许世军、施彩仙负担。案件诉讼保全申请费2020元，由原告杨春会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  孙云玲人民陪审员  王远峰二〇一九年十一月十三日书 记 员  彭 荟