广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10946号上诉人（原审原告）：韩晓莉，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东协兴投资股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：谭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。上诉人韩晓莉因与被上诉人广东协兴投资股份有限公司（以下简称协兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韩晓莉上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判协兴公司向韩晓莉双倍返还定金200000元；2.本案一、二审诉讼费由协兴公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。2019年1月3日，韩晓莉到协兴公司销售处的目的是“要求交纳首期楼款并签署《商品房买卖合同》”，并非一审判决认定的“要求协兴公司退还定金”。对此事实，韩晓莉提交的证据充分，但协兴公司只是主观臆测且没有证据予以证明。（二）一审判决认为涉案商铺的实际运营主体不一致并未损害韩晓莉的合法权益，属于认定事实不清。协兴公司要求韩晓莉签署的《委托经营管理合同》及《授权委托书》既没有事先约定，也没有在《龙江中心认购书》中明确列明，协兴公司强行要求韩晓莉将涉案商铺全权委托给案外人佛山市某基贸易有限公司（以下简称某基公司）经营管理，剥夺了韩晓莉的选择权。而且，要求韩晓莉签约的时间也没有事先约定。综上，协兴公司拒绝与韩晓莉签订《商品房买卖合同》属于违约行为，因此给韩晓莉造成的损失应由协兴公司承担。（三）本案属于商品房预约合同纠纷，属于双方为达成正式签约而进行的诺成合同，协兴公司拒不履行正式签约义务即构成违约，应承担相应的违约责任。（四）一审判决程序违法。一审法院不仅在庭审中允许证人旁听案件审理，还纵容协兴公司的代理人对证人进行不当提示。另外，一审判决对证据的认证错误，导致本案“究竟是哪一方违约”的事实认定错误，裁判结果不公。协兴公司辩称，根据一审中的证据中介骆某鹏与韩晓莉的微信聊天记录以及优惠折扣申请单等证据，结合协兴公司在销售中心的商品房销售信息公示栏中对《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》等所有文件进行了公示的事实，可以证明韩晓莉在签订认购书前已经知悉涉案商铺是由开发商委托第三方经营管理。韩晓莉因自身原因而不签订《商品房买卖合同》及交付首付款的行为构成违约，协兴公司有权没收韩晓莉支付的定金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。韩晓莉向一审法院起诉请求：1.确认解除韩晓莉与协兴公司签订的关于佛山市顺德区**********交汇处[龙江中心]二楼A区2062号商铺的《龙江中心认购书》；2.判令协兴公司双倍返还定金200000元；3.本案诉讼费由协兴公司承担。一审法院认定事实：2018年12月27日，韩晓莉与协兴公司签订一份《龙江中心认购书》约定：韩晓莉向协兴公司认购位于佛山市顺德区**********交汇处[龙江中心]二楼A区2062号商铺，原价为1369915元，认购价（优惠折扣）为924480元，定金100000元，首期款（房款的60%）须于2019年1月3日前付清（含定金），余款（房款的40%）办理银行按揭贷款。韩晓莉须在《龙江中心认购书》第三条条款约定日期前到龙江中心营销中心交纳首期楼款及签署《商品房买卖合同》及其补充协议。如韩晓莉逾期7天未能过来交付首期款以及签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，协兴公司无须通知韩晓莉即有权解除本《龙江中心认购书》且不退还韩晓莉定金。双方还约定了其他事项。签订《龙江中心认购书》的当天，韩晓莉向协兴公司支付了定金100000元。2019年1月3日，韩晓莉到协兴公司销售处以协兴公司要求签署的《委托经营管理合同》中第三方主体不一致、合同条款设定很多责任、限制性条款等理由，要求协兴公司退还100000元定金。双方协商无果，韩晓莉遂报警处理。过后双方仍未能达成一致，韩晓莉要求退款无果后遂向法院起诉。以上事实，还有一审庭审笔录在案佐证。一审法院认为，韩晓莉、协兴公司于2018年12月27日签订的《龙江中心认购书》是双方真实意思的表示，且相关条款不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方依法成立商品房预约合同关系，应按照《龙江中心认购书》的相关条款履行合同义务。本案中，韩晓莉以双方拟签订的《委托经营管理合同》中第三方主体不一致、合同条款设定很多责任、限制性条款为由不同意签署该合同，而协兴公司不予同意，为此未能继续履行本案的商铺买售。一审法院经审查认为，首先，根据协兴公司提供的证据中介方骆某鹏与韩晓莉的微信聊天记录及优惠折扣申请单等可以看出，韩晓莉在签订认购书之前已知悉涉案商铺是由开发商委托第三方经营管理的，十年包租，且前三年的租金已通过商铺价格的优惠折扣予以扣除，韩晓莉亦予以确认，故协兴公司要求韩晓莉与之签订《委托经营管理合同》并按照之前约定将商铺进行委托管理是符合约定的；至于韩晓莉提出的签订该合同的主体并非协兴公司或者运营方广州奥园商业经营管理有限公司，而是某基公司，根据协兴公司提供的证据可知，某基公司是韩晓莉在龙江中心的物业管理方，而某基公司通过与韩晓莉签订《委托经营管理合同》后，又与广州奥园商业经营管理有限公司签订委托承包经营管理合同，将龙江中心的运营管理交由广州奥园商业经营管理有限公司，这并没有损害到韩晓莉的合法权益，与协兴公司当初的商铺售卖宣传相符，故韩晓莉提出的上述理由不成立。其次，韩晓莉签署的《龙江中心认购书》中第六条第4点明确约定：“双方确认已对相关购房政策、银行按揭政策、《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务合同》《临时管理规约》以及甲方（协兴公司）公示的《认购须知》《收发一览表》及其他所有文件等，做出了详细合理的沟通、解释及说明，已充分认识、清晰了解前述文件所有条款包含的法律意义及法律后果，乙方（韩晓莉）完全同意按前述条款签署上述合同，不再要求变更、增加或减少任何条款。”由此可见，在双方签订《龙江中心认购书》前，韩晓莉已确认其知晓《委托经营管理合同》《商品房买卖合同》及其附件等相关文件的内容，并同意“不再要求变更、增加或减少任何条款”，而韩晓莉在签署《龙江中心认购书》后交付首期购房款履行期限届满前却拒绝签署《委托经营管理合同》，增加了交易的不稳定性，明显有违诚实信用的基本原则；再次，从一般商品房预售的交易习惯来看，在买卖双方签订认购协议且买方已支付定金的情况下，卖方不予接受买方提出的不签署《委托经营管理合同》要求是合乎交易习惯的，也有利于促进商品交易的效率和稳定。同时，协兴公司也明确告知韩晓莉，可在按照商铺的原价购买的条件下，不签署《委托经营管理合同》将商铺交由第三方委托经营，因此韩晓莉具有选择权；韩晓莉在享受了商铺的三年返租及相应折扣的成交价后，又不想与协兴公司签订《委托经营管理合同》将商铺交由第三方委托经营，显然是损害到了协兴公司的权益，对协兴公司也是不公平的。综上所述，韩晓莉请求双倍返还定金200000元并无事实和法律依据，其没有按照约定签署相关合同及交纳首期款的行为明显违反了诚实信用的交易原则，协兴公司可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《龙江中心认购书》第六条的约定，不予退还韩晓莉所交的定金100000元。同时，因双方已确认2018年12月27日签订编号为0000684的《龙江中心认购书》已解除，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、确认韩晓莉与协兴公司于2018年12月27日签订编号为0000684的《龙江中心认购书》已解除；二、驳回韩晓莉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2150元，由韩晓莉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。一审判决确认涉案《龙江中心认购书》已解除，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为协兴公司是否应向韩晓莉双倍返还定金。韩晓莉上诉主张，协兴公司要求其必须签订《委托经营管理合同》方与其签订正式的《商品房买卖合同》，导致《龙江中心认购书》解除及双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的责任在协兴公司，协兴公司依法应向韩晓莉双倍返还定金。本院认为，根据韩晓莉与骆某鹏的微信聊天记录显示，韩晓莉在签订认购书之前已明确知悉涉案商铺是由协兴公司委托第三方经营管理且前三年的租金已通过商铺价格的折扣予以扣除，故韩晓莉上诉主张双方签订《龙江中心认购书》时并未就委托第三方经营管理商铺一事进行协商，与事实不符，本院不予采纳。根据前述微信聊天记录，双方对涉案商铺委托某园公司经营管理一事达成了一致意见，但协兴公司并未向韩晓莉披露实际上是由其关联公司某基公司与韩晓莉签订《委托经营管理合同》，再由某基公司通过已与某园公司签订的《委托经营管理合同》转委托某园公司对包括涉案商铺在内的龙江协兴购物中心项目进行经营管理，故双方对委托经营管理合同的具体条款并未达成一致意见。由于双方对于委托经营管理合同的具体条款未能达成一致意见，导致《龙江中心认购书》解除、双方最终未能签订正式的《商品房买卖合同》，双方对《龙江中心认购书》的解除均负有责任，在《龙江中心认购书》解除后，协兴公司应向韩晓莉返还已缴纳的定金100000元。韩晓莉以协兴公司单方违约为由，上诉主张双倍返还定金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，韩晓莉的上诉主张部分成立，本院予以支持。韩晓莉的上诉主张部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3829号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3829号民事判决第二项；三、广东协兴投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向韩晓莉返还定金100000元；四、驳回韩晓莉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由韩晓莉负担1075元，由广东协兴投资股份有限公司负担1075元。二审案件受理费4300元，由韩晓莉负担2150元，由广东协兴投资股份有限公司负担2150元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十五日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰