广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11724号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐凤玫，女，1980年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。原审被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人徐凤玫、原审被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金14535.36元（即减少31905.12元=46440.48元-726768×0.02）；2.徐凤玫承担本案全部诉讼费用。事实和理由：(一)粤海通公司与徐凤玫在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；徐凤玫从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。(二)《补充协议》第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。(三)粤海通公司与徐凤玫在《补充协议》中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。（四）粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。徐凤玫辩称，（一）《补充协议》采取格式条款的形式免除粤海通公司主要义务、排除徐凤玫主要权利，依法应认定为无效条款，一审判决认定《补充协议》中的格式条款无效正确，二审法院应予维持。（二）本案徐凤玫购买的房屋交付时间应为2018年1月31日前，装修协议并未变更房屋交付时间。涉讼房屋区分毛坯交付及装修交付，违约金的起算点应该自2018年2月1日起算。长华集团公司未作陈述。徐凤玫向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向徐凤玫支付逾期交楼违约金，以购房总价726768元日万分之三的标准自2018年2月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、并实际交楼之日止，暂计算至2018年11月23日为64537元；2.长华集团公司对粤海通公司的违约金承担连带责任；3.由粤海通公司、长华集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月18日，徐凤玫（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心2幢1002号物业，交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同（预售）》所列标准为准；乙方与第三方签订《委托装修协议》的，以《委托装修协议》约定的装修标准为准）；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年6月26日，徐凤玫（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将其建设的涉案商品房出售给买受人，成交价726768元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款606768元，除首期款外，剩余房款金额120000元应于2016年7月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，徐凤玫（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，徐凤玫（甲方、委托人）与佛山市某华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉案商品房或涉案合同解除，本协议即行解除。徐凤玫已支付全部购房款726768元。粤海通公司、长华集团公司未提出徐凤玫存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月18日，长华国际商业中心2幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年3月27日，粤海通公司向徐凤玫邮寄发出《装修交楼通知书》，通知徐凤玫于2019年4月1日至2019年4月4日前来收楼。该邮件于2019年3月28日投递并签收。再查明，2017年11月19日，粤海通公司（甲方）与深圳市某南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市某华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年1月4日，徐凤玫提起诉讼，诉讼中，粤海通公司、长华集团公司陈述涉案商品房的交付标准为带精装交付；徐凤玫确认涉案商品房的交付标准为带装修交付。一审法院认为，徐凤玫和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。徐凤玫与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对徐凤玫不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉案《补充协议》约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向徐凤玫支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据买卖合同及协议约定向徐凤玫支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该《补充协议》同时约定徐凤玫逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，徐凤玫向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对徐凤玫不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向徐凤玫承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予徐凤玫。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司、长华集团公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点。首先，涉案合同签订当日，徐凤玫与粤海通公司的关联公司佛山市某华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市某华装饰工程有限公司对涉案商品房进行免费装修。据此，可认定涉案合同约定的涉案商品房购房款总额包括了装修款，涉案商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉案商品房装修后的交付时间为2018年8月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如徐凤玫认为交楼时间为涉案合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，徐凤玫理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但徐凤玫并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年8月31日期间其曾向粤海通公司催收涉案商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年9月1日开始起算。佛山市某华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市某华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。粤海通公司于2019年3月27日向徐凤玫邮寄发出《装修交楼通知书》通知徐凤玫于2019年4月1日至2019年4月4日前办理收楼手续，该邮件于2019年3月28日投递并签收，且在此之前涉案商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故一审法院认定粤海通公司已于2019年4月1日履行了商品房交付义务，粤海通公司应以已付房价款726768元为本金从2018年9月1日起至2019年4月1日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金46440.48元（726768元×0.0003×213天）予徐凤玫。徐凤玫对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”粤海通公司为法人独资的有限责任公司，长华集团公司为粤海通公司的股东，现长华集团公司并未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华集团公司应对粤海通公司的债务承担连带责任，一审法院对徐凤玫要求长华集团公司对粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年8月31日，但粤海通公司未能就此重大问题向徐凤玫作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司、长华集团公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金46440.48元予徐凤玫；二、长华集团公司对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回徐凤玫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取706.71元，由粤海通公司、长华集团公司负担，粤海通公司、长华集团公司于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳706.71元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对徐凤玫预交的诉讼费用706.71元，在判决发生法律效力后经徐凤玫书面申请,一审法院退还予徐凤玫。二审期间，当事人未有提交新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据粤海通公司的上诉意见及徐凤玫的答辩意见，本案的争议焦点是：1.商品房的交付条件；2.粤海通公司向徐凤玫支付逾期交楼违约金是否有事实和法律依据。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果徐凤玫违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重徐凤玫责任的情形，故该条款无效。徐凤玫在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的违约金标准主张权利，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，确定按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决由粤海通公司、长华集团公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费597.63元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十一月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊