江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初5416号 原告：如皋市万都商业广场经营管理有限公司，住所地如皋市如城街道中山路655号。 法定代表人：姜剑。 委托诉讼代理人：朱益鸣、宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师，特别授权。 被告：如皋市万都文化传媒有限公司，住所地如皋市如城街道中山路655号如皋万都广场南区B2。 法定代表人：姜波，执行董事。 委托诉讼代理人：陈鑫波、魏建平，江苏品川律师事务所律师，特别授权。 原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司（以下简称万都商管公司）与被告如皋市万都文化传媒有限公司（以下简称万都文化传媒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万都商管公司特别授权的委托诉讼代理人朱益鸣，被告万都文化传媒公司的委托诉讼代理人陈鑫波、魏建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万都商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房产租赁合同；2.判令被告立即腾空所租用的房屋，并将租用房屋返还给原告；3.判令被告支付拖欠原告的租金、物业管理费及公共区域耗能费等暂计3484086元（暂计算至2019年6月14日，自合同签订之日起计算至其实际腾空之日止）；4.判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金及违约金共计1045225.8元；5.判令被告向原告支付律师费206472.47元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要，于2015年8月13日于原告签订《房产租赁合同》，约定原告将位于万都广场内的共计3547.75平方米的商铺租赁给被告从事教育培训，租赁期限为96个月，租金采取先付后租的方式，六个月为一个支付周期，自2015年12月15日至2018年12月14日期间年租金为871336元，自2018年12月15日至2019年12月14日期间年租金为1742674元，后续租金逐渐上涨。另外，物业费为每平方米每月3元，公共区域能耗费为每平方米每月3元，也是先付后租，每年的公共区域能耗费和物业费共计255438元。截止2019年6月14日，被告共计需支付原告的费用为4464524元，被告自2015年12月15日起共支付原告费用980438元，截止2019年6月14日共计拖欠原告费用3484086元。原告多次催缴，被告均未支付。《房产租赁合同》约定，如果逾期支付租金，按每日千分之五的标准向原告支付滞纳金，如逾期支付租金或其他费用超过15个工作日，原告有权解除合同，并要求被告承担5个月的租金及为解除合同所产生的律师费、交通费、快递费等,原告支付律师费206472.47元。 被告万都文化传媒公司辩称，1.原、被告关于2017年1月1日以前的相关费用已经结清，被告没有支付义务。被告是由原告与第三方投资设立的有限责任公司，其中原告持股90%，原告的法定代表人郑栋同时担任被告的法定代表人，原告当时是被告的实际控制人。2017年4月17日，原告与被告的另一股东姜波签订《股权转让协议书》，约定由原告将持有的被告的90%的股权转让给该股东，协议约定至2016年12月31日止，被告对外的债权债务已经结清，没有债权债务，自2017年1月1日起被告的债权债务均与原告无关，故被告不应再对2017年之前的租赁费承担支付义务。2.关于2017年1月1日至2019年6月14日的租金，原告主张的计算标准过高，应当按照双方协商一致的新标准计算。2018年7月，因原告出租的商业广场存在诸多问题，被告向原告反映后，经被告申请，出具《特殊用户申请表》，双方协商一致，原告给予被告租金优惠每年50万元，优惠期为2017年1月1日至2019年12月31日，物业费、公共能耗费为每年255438元，该申请表已由原告公司总经理郑栋、公司领导于2018年7月23日签字同意，当日，被告即付清了2017年度的租金，而原告主张的租金支付期间过长标准过高，与事实不符，被告认为应按照申请表中的租金标准计算租金。3.原告出租的商业广场存在诸多问题，甚至因原告的问题影响了被告正常经营，原告甚至采取强制手段阻止被告经营，侵犯了被告的合法权益，故被告不支付租金等费用有正当理由，原告应当对因此造成被告的损失承担赔偿责任，并在原告本案的主张中予以扣除。 原告万都商管公司向本院提交了以下证据： 1.原告与如皋市万都教育投资管理有限公司签订的房产租赁合同及租金明细表，以证明被告未按约支付租金，已构成根本违约。 2.原告与如皋市万都置业有限公司签订的委托经营管理协议，以证明原告依法取得如皋万都商业广场的出租权。 3.已收款凭证明细及记账凭证，以证明被告至今仅支付了980438元。 4.委托代理合同，以证明原告为向被告主张权利共支出律师费206472.47元。 被告万都文化传媒公司发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但该合同显失公平，对违约及律师费不应支持，且相关租金的标准以及物业管理费承担问题双方已经达成新的协议，应当按照新协议处理。对证据2、3无异议。对证据4，因《房产租赁合同》显失公平，故对律师费的主张不应支持。 被告万都文化传媒公司向本院提交以下证据： 1.原告与被告的企业信用信息系统的公示，以证明在2018年6月之前郑栋既是原告法定代表人，也是被告的法定代表人，且原告持有被告股份达90%，是被告的实际控制人，当时姜波是作为被告的受托人签订租赁合同，实际上是原告与原告签订的租赁合同，并非是被告的真实意思表示，且该合同为格式条款，其相关内容显失公平。 2.股权转让协议书，以证明2017年4月14日原告将其90%的股份转让给常州市美合天音琴行有限公司，其中第五条明确约定双方至2016年12月31日止被告的债权债务已经核算清楚，没有债权债务，原告作为出租方其明确表明2017年1月1日之前的债务全部已经结清，包括不存在租金及物业管理费用债务问题，故被告只应承担2017年1月1日以后的债务，这是被告租金的起算点。 3.特殊客户申请表以及与郑栋的聊天记录，以证明由郑栋负责与被告协商，双方已达成一致意见，给予被告租金优惠，优惠期2017年1月1日至2019年12月31日，租金按每年50万元计算，相关物业管理费用为每年255438元，被告原法定代表人郑栋的微信聊天予以确认。虽然郑栋在2018年7月13日以后不再担任原告的法定代表人，但其仍是原告方的工作人员，且该份申请表经郑栋签字后同日又经原告公司领导签字。 原告万都商管公司发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，原告当时虽系被告股东，但原告与常州市美合天音琴行有限公司于2015年8月13日签订了委托运营管理协议，约定由常州市美合天音琴行有限公司对被告进行管理、经营和控制，被告万都文化传媒公司系由常州市美合天音琴行有限公司或其法定代表人姜波实际控制，被告所述与事实不符。对证据2的真实性难以确认。对证据3特殊客户申请表的真实性不予认可，郑栋在2018年7月13日起就不再是原告的法定代表人，聂德美在2017年4月18日即将其投资转让给姜传浩，2018年7月13日将法定代表人郑栋变更为姜传浩。据了解，双方对租金优惠等问题确实经过协商，但后来由于原告公司管理人员变动，未能达成一致，对其与郑栋的聊天记录的真实性也难以确认，且聊天时间是2018年7月16日下午5点，此时郑栋已不是原告的法定代表人，也不担任公司总经理职务，原告未授权其与被告协商租金优惠问题。 被告万都文化传媒公司补充提供以下证据： 1.邓某,4、郑栋的通话录音光盘及文字材料。 2.邓某,4在劳动仲裁阶段将《特殊客户申请表》交给原告，原告出具的收条。 3.邓某,4之前处理原告方其他业务时的材料。 上述证据以证明《特殊客户申请表》的真实性，双方协商一致达成了新计算标准。 4.原、被告于2017年5月15日签订的房产租赁合同补充协议。以证明双方经协商后约定租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止。 被告申请证人邓某,4出庭作证。 证人邓某,4到庭陈述：我在2019年6月底前是万都商管公司的运营主管，郑栋是我直属领导，因商铺经营不太好，商户申请租金优惠，2018年7月6日的《特殊客户申请表》是我起草，商户姜波签字后，由万都商管公司领导郑栋签字，最后由万都置业公司的领导聂德美签字，我们所有的审批单子只有经过聂总审批后才能实施，郑栋于2019年春节后才离职。 原告质证认为：对于被告补充的证据1邓某,4的通话录音及邓某,4的当庭陈述由异议，认为邓某,4与原告曾经存在劳动争议，其通话内容不利于原告，故不应采信；郑栋的通话录音的真实性难以确认，内容也与事实不符；对补充证据2的真实性无异议，原告确认收到《特殊客户申请表》的原件，但对《特殊客户申请表》的内容不予认可，该《特殊客户申请表》不能达到变更合同的目的，如变更合同需由双方协商一致，并加盖公司印章。原告对被告补充的证据3的真实性不予认定。原告对被告补充提供的证据4质证认为，该补充协议显示对租赁期限进行了修改，更能证明如变更原租赁合同应形成书面的补充协议。 本院对当事人所举证据认证如下：对当事人双方无争议的证据予以认定。对原告万都商管公司提供证据的三性及证明目的予以认定，对被告万都文化传媒公司提供的证据及证人邓某,4证言的真实性予以认定，对证明目的在判决理由部分进行分析、认定。 经审理查明：2015年8月13日，原告万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺用于经营教育培训，租赁期限自2015年12月15日至2023年12月14日，每六个月为一个支付期，自2015年12月15日至2018年12月14日期间年租金为871336元，自2018年12月15日至2019年12月14日期间年租金为1742674元，后续租金逐渐上涨。物业费为每平方米每月3元，公共区域能耗费为每平方米每月3元，每年的公共区域能耗费和物业费共计255438元；商铺交付条件为按房屋现状毛坯交付，乙方对照甲方的交付标准对房屋进行验收，如交付标准存在一定的瑕疵，但不影响乙方装饰装修工程的，视为符合相关交付标准，甲方应当在乙方进场后对瑕疵予以修补和完善；租赁期满或合同因任何原因而终止之日，乙方应将房屋、房屋钥匙及相关资料交还甲方，乙方可以按照房屋届时的现状交还房屋，搬离房屋内属于乙方的可移动的物品，但不得对无法移动的装修故意破坏。上述合同并约定：乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费、交通费等，甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用，租赁期满或或合同因任何原因而终止之日如乙方故意对装修进行破坏的，则甲方或其委托管理人有权要求乙方承担因此给甲方造成的损失；如甲方未履行合同约定的义务致使乙方无法经营的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失。上述合同对租赁标的交付、装修也有约定：乙方开设或准备装饰装修工程，或乙方实际接收该房产，视为该房产符合交接条件，乙方的装修期为5个月，装修期不需要支付租金；该商铺的整体开业日（或试营业日）为2015年12月15日，但经双方协商一致变更的除外，实际开业日若迟于月底开业日，推迟时间不得超过8个月。 上述合同签订后，原告将合同约定的商铺交付给了如皋市万都教育投资管理有限公司，该公司将该商铺进行装修后，开业经营教育培训。 2017年4月14日，原告万都商管公司（甲方）与如皋市万都教育投资管理有限公司的另一股东常州市美合天音琴行有限公司（乙方）签订《股权转让协议》，载明：甲乙双方分别系如皋市万都教育投资管理有限公司股东，甲方将持有的如皋市万都教育投资管理有限公司90%的股权全部转让给乙方，转让价款为240万元，…。双方确认至2016年12月31日止，如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务，自2017年1月1日起往后如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务与甲方无关等。该协议原告万都商管公司作为转让方加盖印章，并有万都商管公司的法定代表人郑栋签名，常州市美合天音琴行有限公司作为受让方加盖印章，并有姜波签名。 2017年5月15日，原告万都商管公司与如皋市万都教育投资管理有限公司签订《房产租赁合同补充协议》，主要内容为对双方于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》的租赁期限进行修改，约定租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日止，租金标准与《房产租赁合同》相同。该协议有甲方万都商管公司加盖印章，并有万都商管公司法定代表人郑栋签名，乙方如皋市万都教育投资管理有限公司加盖印章，并有姜波签名。 原告万都商管公司于2013年8月20日登记设立，最初登记的公司类型为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为范正梨，注册资本、实收资本为300万元。2015年3月5日，变更登记股东为聂德美，法定代表人为郑栋，注册资本：1000万元。2017年4月18日，变更登记股东为姜传浩，2017年7月27日，变更登记注册资本为300万元。2018年7月13日，变更登记法定代表人为姜传浩。2018年12月20日，变更登记公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为姜剑、姜传浩，法定代表人为姜剑。 如皋市万都教育投资管理有限公司于2015年4月21日登记设立，股东为万都商管公司占股90%，常州市美合天音琴行有限公司占股10%，法定代表人为郑栋，2018年6月5日变更登记公司名称为现住的如皋市万都文化传媒有限公司，变更登记股东为许蒙蒙、姜波，变更登记的法定代表人为姜波。 因被告万都文化传媒公司经营状态不佳，该公司与原告万都商管公司协商要求租金优惠，2018年7月6日原告万都商管公司的工作人员邓某,4制作了《特殊客户申请表》，载明：扶持商户持续经营，现给予租金优惠，优惠日期为2017年1月1日至2019年12月31日，优惠后的租金为每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用。该申请表由原告万都商管公司的工作人员邓某,4签名后报领导批示，审核意见的总经理栏中郑栋于2018年7月23日签名，同日，聂德美在公司领导栏中签名。 被告万都文化传媒公司于2017年7月4日至2019年1月7日共计向原告支付款项980438元。原告多次要求被告缴纳所欠租金等费用，但被告未能按期、足额缴纳，故原告于2019年5月22日将被告租赁的商铺上锁，以此敦促被告缴纳租金等费用。 本院认为，原告万都商管公司与被告万都文化传媒公司（原如皋市万都教育投资管理有限公司）于2015年8月13日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的交付、租赁期限、租金标准及租金支付等进行了约定，原告按约定将被租赁的商铺交付给了被告，被告接手后开展经营活动。签订上述《房产租赁合同》时原告为原如皋市万都教育投资管理有限公司占股90%的股东，2017年4月14日原告将股权全部转让给了另一股东，股权转让协议明确“至2016年12月31日止如皋市万都教育投资管理有限公司的债权债务已核实清楚，没有债权债务”，即表明如皋市万都教育投资管理有限公司在2017年1月1日前不欠原告的租金，且其后原、被告签订补充协议也对租赁期限进行了变更。上述股权转让协议和补充协议的真实性应予确认，故应确认原、被告对租赁期限进行了协商变更，被告应自2017年1月1日起向原告支付租金，在此之前不存在债权债务。 关于被告辩称“原告主张的计算标准过高，应当按照双方协商一致的新标准计算”的问题，被告提供的《特殊客户申请表》载明被告申请租金优惠，原告公司原法定代表人郑栋、原股东聂德美进行了审核，结合证人邓某,4的证言及郑栋的通话录音资料，双方对租金标准优惠事宜进行协商后，郑栋、聂德美予以审核批准，虽然郑栋签名时其已不是原告公司的法定代表人，但该时间与原告公司法定代表人变更登记的时间仅差10天，且双方签订股权转让协议及租赁合同补充协议均由郑栋签名，证人邓某,4的证言和郑栋的通话录音均陈述郑栋在2019年2月初之前均在原告公司负责，另据邓某,4、郑栋的反映，所有审批单子只有经过聂德美审批后才能实施，故应认定原、被告经协商后对租金标准进行了优惠，《特殊客户申请表》应视为对租金标准变更的合同文件，故本案应按照《特殊客户申请表》结算被告欠付的租金。根据《特殊客户申请表》，被告自2017年1月1日至2019年12月31日，租金每年50万元，物业费、公共能耗费每年255438元，每6个月为一个支付期，每个支付期结束的30日前支付下个支付期的费用，被告共计应支付原告上述期间的租金及物业费、公共能耗费2266314元，减去被告已支付980438元，被告尚欠1285876元。 因被告既未按照双方签订的《房产租赁合同》及《补充协议》约定的期限向原告支付租金，也未按照《特殊客户申请表》约定的期限支付租金，构成违约，应承担违约责任，根据上述《房产租赁合同》的约定“乙方未按合同约定的日期缴纳租金的，自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，如乙方未在规定时间支付租金或其他费用，逾期超过15个工作日的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方按约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金，及为解除合同所产生的律师费”，故原告起诉要求解除合同，要求被告交还所租赁的房屋的请求应予支持，被告应按照上述合同的约定向原告交付所租赁商铺。虽然原告于2019年5月22日将被告租赁的商铺上锁，并要求解除合同，但被告并未将所租赁的商铺交还给原告，故被告占用期间的租金等费用仍应向原告支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上述合同约定如被告未按期缴纳租金则每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金，诉讼过程中，原告仅要求被告按照实际未缴纳租金的30%承担违约责任，结合本案双方经协商后的优惠标准，被告尚欠1285876元，故被告应承担的违约金为385762.8元。因被告违约，按照上述合同的约定，被告还应承担律师费206472.47元。被告无证据证明原告采取强制手段阻止被告经营，侵犯了被告的合法权益，故对被告认为“其不支付租金等费用有正当理由”的辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一.解除如皋市万都商业广场经营管理有限公司与如皋市万都文化传媒有限公司签订的《房产租赁合同》及双方对租赁期限和租金标准协商后达成的其他合同文件。 二.被告如皋市万都文化传媒有限公司于本判决生效后15日内将位于如皋市万都广场，总建筑面积为3547.75平方米的商铺返还给原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司，如逾期交付，则另需按每月41667元的标准，向原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付至实际交还房屋之日止的房屋占用费。 三.被告如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间尚欠的租金及物业费、公共能耗费合计1285876元。 四.被告如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付违约金385762.8元。 五.被告如皋市万都文化传媒有限公司向如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付律师费206472.47元。 上述三、四、五项合计1878111.27元，被告如皋市万都文化传媒有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司支付。 六.驳回原告如皋市万都商业广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果如皋市万都文化传媒有限公司未按本判决第三、四、五项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24251元，由如皋市万都商业广场经营管理有限公司承担2548元，被告如皋市万都文化传媒有限公司承担21703元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24251元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65，户名：江苏省南通市中级人民法院）。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  郝小林 人民陪审员  汪 平 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  朱 琪