文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初12893号原告:重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢27-7号，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人:冉一成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兴强，该公司员工。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。被告：王明，男，1973年9月6日出生，汉族，住重庆市渝中区枣子岚娅正街4号附3号3-1，公民身份号码513021197309060316。原告重庆青丽物业管理有限公司（以下简称青丽物业）与被告王明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青丽物业的委托诉讼代理人陈兴强、何成坤，被告王明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青丽物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费及公摊费共计3379.47元2.判令被告向原告支付违约金，(以每月应交物业服务费173.89元为基数据，从次月1日按每日千分之三的标准计算至付清之日止);3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：青丽物业与重庆市渝中区两路口街道中山二路社区居委会于2017年8月1日签订了《重庆市物业服务合同》，后双方于2017年10月27日签订了补充协议为重庆市渝中区名仕城小区提供物业管理服务。被告系该小区即重庆市渝中区枣子岚垭正街4号附3号3-1#(物理层）业主，建筑面积163.89平方米。被告自入住以来，应每月向原告交纳物业管理费等费用。但从2017年8月1日起截至2019年3月31日，被告共欠原告物业服务费及公摊费共计3379.47元。经原告多次催告，被告至今仍未支付上述欠付费用。根据涉案物业服务合同，被告应以每月应交物业服务费173.89元为基数，从次月1日按每日千分之三的标准计算至付清之日止。因被告违约，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告王明答辩称，被告系欠费期间重庆市渝中区枣子岚娅正街4号附3号3-1#产权人，该房屋建筑面积为163.89平方米，被告在2017年8月1日-2019年3月31日期间没有缴纳物业费和公摊费是事实。对于原告2017年11月1日至2019年3月31日期间按每月每平方米1元的标准计算物业费及按每月每户10元的标准收取公摊费均不认可，该行为属原告擅自涨价。且被告已缴纳了水费。被告不同意缴物业费和公摊费是因为原告在物业管理中不作为、乱作为损害业主的合法权益，原告给业主所写的服务承诺书中承诺内容都未兑现，小区存在的许多违章建筑原告也不管理。业主多次要求成立业委会，但由于居委会、开发商、原告存在利益纠葛，以致业委会迟迟不能成立。原告对小区外来人员出入放任，擅自向小区外人员办理电梯卡、门禁卡。从而导致外来人员乘坐三号楼电梯，加速了三号楼电梯的损坏。小区还存在保安不作为，清洁不到位的情况。小区业主财产受到威胁时，原告不报案不保护反而纵容犯罪分子。原告曾承诺花费两万修大门，但实际上原告在拖延了两年之后，仅花费了三四千元修理了大门。小区游泳池没有开放。原告的承诺百分之八十没有兑现，也没有按物业合同履行义务。因上述原因被告不同意支付原告请求的费用。本院经审理认定事实如下：青丽物业与重庆市渝中区两路口街道中山二路社区居委会于2017年8月1日签订了《重庆市物业服务合同》。合同约定，由原告为涉案小区提供物业服务。物业收费标准为：住宅0.8元/月.平方米。备注：（2017年8月1日-2017年10月31日）三个月住宅物业管理服务费为0.8元/月.平方米；2017年11月1日起，经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，住宅物业管理费由原来的0.8元/月.平方米变为1元/月.平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月10元方式向业主分摊计收。业主应于每月10前交纳当月物业服务费用或物业服务资金。本合同期限为3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。后双方于2017年10月27日签订了补充协议。约定乙方青丽物业按照《名仕城小区物业管理服务承诺书》完善工作。从2017年8月1日起到2017年10月31日止，住宅物业服务费每平方米为0.8元。2017年11月1日起，物业服务费每平方米增加0.2元。公摊费（公共用水、电等费用）为10元/月/户。涉案房屋坐落于重庆市渝中区枣子岚垭正街4号附3号3-1#(物理层）的房屋欠费期间产权人为王明，建筑面积为163.89平方米。上述物业服务合同签订后，原告为涉案物业提供了物业管理服务，且经书面催收，被告未按约缴纳2017年8月1日至2019年3月31日期间的物管费。上述事实，有《重庆市物业服务合同》、《补充协议》、房屋权属信息、催费函、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述司法解释和指导规则的规定，原告为涉案小区提供了物业服务，被告应按照涉案《重庆市物业服务合同》、《补充协议》约定的缴费标准缴纳物业服务费。因此，原告请求被告支付物业费的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。关于物业管理费的问题，《重庆市物业服务合同》、《补充协议》中约定的物业管理费的标准住宅2017年8月1日起到2017年10月31日止，住宅物业服务费每平方米为0.8元。2017年11月1日起，物业服务费每平方米为1元。公摊费（公共用水、电等费用）为10元/月/户。现原告请求2017年8月1日至2019年3月31日期间的物业费及公摊费共计3379.47元符合法律规定及合同约定，本院予以主张。对于被告在本案中陈述的原告在物业管理中未实施管理职责，未履行物业管理合同及补充协议的义务应不缴或少缴物业费的辩称理由，本院认为原告在履行涉案小区物业管理职责中，虽存在一定瑕疵，但并未达到被告不交纳或少缴纳物业费及公摊费的理由成立的程度，故被告该辩称理由本院不予采信。对于被告辩称其已缴纳公摊水费的问题因被告未举示证据予以证明，故本院不予采信。关于违约金的问题，结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二之规定，判决如下：一、被告王明于本判决生效后三日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付2017年8月1日至2019年3月31日的物业服务费及公摊费共计3379.47元。二、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取50元，由被告王明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吴可达人民陪审员  **难人民陪审员  尹国容二〇一九年十一月十九日法官 助理  王 娜书 记 员  刘泽彪