贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14097号 原告：刘元元，女，土家族，出生于1993年3月27日，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘从海，男，土家族，出生于1966年9月22日出生，毕节市，（与原告系父女关系） 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权），系贵州朗意律师事务所律师（未到庭）。 原告刘元元与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告刘元元的委托代理人刘从海，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理“瑞丰新城”7幢1单元4层401号房屋（房号：7-1-401）转移登记的有关文书及产权证；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金暂计50,000.00元（实际金额以原告已付购房款324,670.00元为基数，按日0.1%的标准计算至被告向原告交付产权证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”7幢1单元4层401号房屋一套。合同约定：被告于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。据此，被告应于2017年5月31日前向原告办理商品房转移登记。原告按约定付清了购房款324,670.00元。被告至今未向原告办理并交付产权转移登记文书及产权证，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。故原告依法提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、答辨人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,是国家政策因素所致,属不可抗力,答辩人享有法定免责事由,故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》,致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更,不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革,期间全面暂停了包括答人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,属不可抗力,答辩人享有法定免责事由,故不应承担违约责任。违约金条款的设置以填平损失为原则,被答辩人诉请答辩人支付违约金,是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提,若该前提不成立,则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素,根据公平原则予以衡量,不能机械、简单地认为只要约定违约金,无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答人购买的住宅并不因答人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用,故未造成损失,被答人诉请违约金不具备支付前提。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高,即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下,违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。1、根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲栽机构子以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件,因买受人无法证实其损失存在,应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形,故适用本条规定,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金,才具有合理性。2、实践中,其他买受人诉答辯人同类案件中,合同约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金为按日以已付购房款0.1%计算,七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定违约金约定过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。如:胡登智诉答辩人商品房预售合同纠纷一案(一审案号(2017)黔0502民初4602号二审案号(2018)黔05民终1753号)。故基于“同类案件应当同判”的原则,即便答辩人承担违约责任,本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算才具合理性。四、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担,法院应当据实精确计算,合理分摊案件受理费。 根据原被告双方所举的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”7幢1单元4层401号房屋一套。房屋总价款为324,670.00元。合同约定：被告于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋在开庭时尚未具备办理转移登记的条件，被告现尚不能提交涉案房屋转移登记的有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理产权转移登记，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整，故本院予以调整，即以原告已付购房款324,670.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原告从2017年6月1日至2019年11月12日（开庭之日），共计894天，违约金计算为324,670.00元×0.3‰×894天=87，076.49元。2019年11月12日后产生的违约金，以324,670.00元为基数，按日万分之三的标准每年据实结算。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 对原告请求判决被告立即为原告办理“瑞丰新城”7幢1单元4层401号房屋（房号：7-1-401）转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案房屋不具备办理转移登记相关文书及不动产产权证的条件，待被告具备办理转移登记相关文书及不动产产权证的条件时再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘元元2017年6月1日至2019年11月12日的逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金87，076.49元;2019年11月13日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,以原告已付购房款324,670.00元为基数，按日万分之三的标准，每年据实结算； 二、驳回原告刘元元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费989.00元（已减半收取），保全费420.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉则本判决发生法律效力。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 犇