广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17764号原告：吴存全，男，1969年8月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告吴存全与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请调解期限三个月，本院予以准许，该调解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金19543.6元，计算方式：以418494元为基数，按每日万分之一计算，从2016年6月20日起至2017年9月30日止，共467天（418494×0.0001×467天）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金36199.7元,计算方式:以418494元为基数,按年利率6％计算,从2016年11月28日起至2018年4月30日止,共519天(418494×0.06÷360×519天)；以上暂计：55743.3元。事实与理由:2013年7月3日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1302房的商品房一套。合同约定被告应当在2013年12月31日前交付商品房，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，依约应自2015年1月1日后720个工作日的次日，即应从2017年11月25日起计算逾期办证违约金。因被告已于2018年3月8日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月7日。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房款万分之0.1计算。关于逾期交房违约金。双方签订涉案物业《买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，本案中，原告《提前收楼申请书》中已经清楚约定“乙方放弃追究甲方因配合乙方提前交付商品房而未取得《竣工验收备案登记证》之任何责任”足以证明原告“明知”涉案物业不具备交付条件而提前接收。提前收楼并放弃追究不具备条件交付的责任，是原告对自身权利的处分，现再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应当予以驳回。再进一步说，原告已于2014年12月1日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过《民法通则》《民法总则》所规定的诉讼时效，应当全部驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年7月3日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1302房的预售商品房，购房总价418494元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金;合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人;合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金，因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。2013年7月3日，原告向被告提交的提前收楼申请书中载明“现本人因个人原因急需使用该商品房，特向贵公司提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用；因此申请为本人自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2014年12月1日，原告办理了收楼手续。另查：2013年6月18日，涉案商品房所在工程取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方工程竣工验收报告。2017年9月30日，涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月15日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园23幢1302房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。但根据被告提交的提前收楼申请书显示，原告因其自身原因急需使用商品房，因此申请被告于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向被告追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，原告明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即原告在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向被告追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任，据此，原告无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。又因被告于2014年12月1日向原告交付了商品房,根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告于2019年7月5日起诉，已经超过法定诉讼时效。故原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2014年12月1日起算720个工作日，即2017年10月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年3月8日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于3月15日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，故本院予以采信。被告于2018年3月8日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，逾期办证期间的截止日应计算至该日。至于被告称原告经通知未依约前来办理办证手续，但被告未举证其通知原告办理手续的截止时间以及原告实际配合办理手续的时间，故本院对该辩解不予采纳。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金9287元[计算方式：以418494元为基数，按年利率6%计算，从2017年10月24日起计至2018年3月8日止，共135天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴存全支付逾期办证违约金9287元；二、驳回原告吴存全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，减半收取为597元（该款原告已预付），由原告负担572元；由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担25元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十一月十日书记员 郑诗琳