河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21633号上诉人（原审被告）：河南省第一建筑工程集团有限责任公司，住所地郑州市管城区航海东路246号。法定代表人：刘定国，总经理。委托诉讼代理人：王坤朋，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志豪，河南铭树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张进有，男，1960年6月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人河南省第一建筑工程集团有限责任公司因与被上诉人张进有房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人河南省第一建筑工程集团有限责任公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将案件发回重审或驳回张进有的诉讼请求。2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为“由于系被告方原因导致合同解除，原告无过错”属于事实认定错误，据此判令上诉人承担全部损失亦有违公平及诚信原则。1.涉案房屋是酒店专修学校抵偿给上诉人，实际登记在张南君名下，张进有对于涉案房屋这一客观事实是明知的，故张进有对购买存在上述情形的房屋所存在的交易风险及过户义务方也是明知的，即涉案房屋登记在张南君名下存在被他人查封、拍卖抑或者不配合过户等情形，以及其应当要求张南君履行产权过户义务。2.虽然上诉人是实质的所有权人，但是涉案房屋是登记在张南君名下，其是法律物权法上的所有权人，并且涉案房屋2003年起也由张进有居住。也就是说涉案房屋在客观持有及法律登记上均不在上诉人的控制之下。在这种情况之下，张进有更应该积极地向张南君主张产权过户手续。3.张进有自2003年就已经居住在该房屋内，并且涉案房屋自2003年起就已经具备过户条件，原告长达十几年不进行产权过户导致房屋被查封、拍卖，对因此造成的一切损失应由原告自行承担。4.事实上张进有与案外人张南君在2015年就已经签订产权过户协议书，协议书中重新确认了涉案房屋产权过户义务方，此协议也再次说明了房屋被查封导致产权不能过户的责任承担方为张进有及张南君。二、2016年7月29日，郑州市金水区人民法院因石凤长申请执行张南君借款合同纠纷一案查封涉案房屋，张进有提出书面异议被驳回，后张进有提出执行异议之诉，请求不得执行本案房屋。2018年6月25日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初17541号民事判决，驳回张进有诉讼请求，但是张进有并未穷尽法律规定的途径提起上诉，其损失的形成也是张进有因放弃法律赋予的权利而造成的。三、一审判决认定的房屋差价损失明显过高。张进有自2003年起一直居住在涉案房屋至房屋被法院查封长达13年时间而不主张涉案房屋产权变更，在房屋被查封之后亦没有采取有效途径来避免损失进一步扩大。近四年郑州市房产价格大幅度上涨，因张进有自身的过错导致损失进一步扩大，损失扩大部分不应由上诉人承担，一审法院以2019年8月5日为基点评估房屋价值明显有误。综上，请求依法发回重审或查清事实后改判驳回张进有的诉讼请求。被上诉人张进有辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。1.涉案房屋尽管登记在张南君名下，但实际上还是上诉人资产，该房屋是酒店管理专修学校于2003年抵偿给上诉人，被上诉人也是同上诉人签定的房屋买卖合同，并于2007年1月15日向上诉人交纳了全部购房款176350元。作为合同相对方，上诉人有义务和责任协助、督促张南君将房屋过户至被上诉人名下。但多年来，被上诉人无数次向上诉人主张过户，上诉人怠于履行，致使现在该房屋无法过户，上诉人具有不可推卸的责任，对造成的损失应予赔偿。2018年8月3日，上诉人出具的“证明”也证明了被上诉人没有过错。2.被上诉人于2017年1月诉至郑州市管城回族区人民法院，请求办理过户，在诉讼过程中得知所购买的房屋设置有抵押，并有法院查封。随后，郑州市金水区人民法院要求被上诉人腾房，因张南君于2012年7月9日将该房屋抵押给石凤长，并办理了抵押登记手续，金水区人民法院于2016年7月15日作出（2016）豫0105执1904号执行裁定，将涉案房屋查封。2017年3月8日，被上诉人向河南省郑州市金水区人民法院提起了执行异议，金水区人民法院于2017年5月23日作出（2017）豫0105执异228号裁定，驳回了被上诉人的异议。后被上诉人提起执行异议之诉，2018年6月25日，金水区人民法院作出（2017）豫0105民初17541号民事判决，驳回了被上诉人的诉讼请求。之后，被上诉人上诉至郑州市中级人民法院，被上诉人一方面无力补缴案件受理费，另考虑到即使缴纳了也得不到支持，遂没有交费，上诉案件按撤回上诉处理。3.至于房屋的价值问题，按照司法鉴定结论并无不当。综上，请求驳回上诉。张进有向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签定的房屋买卖合同，判令被告退还购房款176350元，并赔偿原告张进有房屋差价损失（待鉴定），暂定1万元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告基于司法鉴定评估报告将第1项诉讼请求变更为：依法解除原被告签定的房屋买卖合同，判令被告退还购房款176350元，并赔偿原告张进有房屋差价损失1674750元，共计1851100元。一审法院认定事实：2006年7月4日，原告（乙方）与河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其名下的酒店管理学校3号住宅楼3单元一层房屋一套以176350元出售给乙方，甲方承诺和乙方共同办理房屋过户手续，手续费由甲方负担，凭预交购房款收据及本合同交接房屋钥匙，办完房产过户手续，乙方应将剩余房款交清，房款交清后，房产过户手续交与乙方，本合同在双方交接完过户手续后自行作废。2007年1月15日，河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部、河南省第一建筑工程有限责任公司资产管理处共同出具房款结算单一份，载明：交款人为原告张进有，房址为管城××区航海东路××楼××单元××号，应交房款176350元，已交房款176350元。同月18日，原告（乙方）与河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部（甲方）就双方签订的房屋买卖合同签订补充协议一份，约定：1.乙方配合甲方提供办理过户所需的一切证件，如因乙方原因未能及时办理，甲方不承担违约责任；2.房屋过户所需费用，其中验证费、交易手续费、个人所得税由甲方承担，其余房产评估费、契税、营业税等由乙方负担。河南省第一建筑工程有限责任公司资产管理处在该补充协议上加盖印章。2015年6月18日，原告（乙方）与张南君（甲方）签订协议书一份，载明：甲方系河南省第一建筑工程集团有限责任公司员工，1996年11月3日担任河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部经理，管理郑州酒店管理专修学校项目工程。后由于工程发包方拖欠工程款，经与发包方协商一致，2003年中旬发包方将部分承建房屋过户至项目经理张南君名下，冲抵工程款。河南省第一建筑工程集团有限责任公司取得抵账房屋的所有权后，将该批房屋销售给公司的员工使用。其中位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋销售给了乙方，乙方也按照其与公司的约定支付了全部购房款。经甲乙双方协商一致，就张南君将位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋过户至张进有名下一事达成如下协议：1.甲方承诺在2015年8月31日前将位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋过户至张进有名下；2.过户房屋产生的税费由乙方承担；3.由于乙方已向河南省第一建筑工程集团有限责任公司支付过购买房屋的费用，乙方无需向甲方支付任何费用。2018年8月3日，被告出具证明一份，载明：其单位原职工张进有所住管城××区航海东路××楼××单元××号房屋系郑州酒店管理专修学校因欠其单位工程款于2003年7月3日用该房屋抵工程款得来，当时该房屋暂用时任第三项目部经理张南君的身份登记，2006年7月4日，该房屋出售给张进有，张进有于2007年1月15日向其单位缴纳了全部房款（实际是抵工程款），2007年至2016年间，其公司与张进有多次找张南君要求办理房屋过户手续，均因张南君不配合未能办理。原告和被告签订房屋买卖合同并缴纳全部购房款后于2003年11月入住案涉房屋。2016年7月29日，郑州市金水区人民法院为石凤长申请执行张南君借款合同纠纷一案查封案涉房屋，原告提出书面执行异议被驳回。后原告提起执行异议之诉，请求不得执行本案所涉房屋，2018年6月25日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初17541号民事判决书，驳回原告张进有的诉讼请求。2019年8月17日，郑州市金水区人民法院发布腾房公告，要求张南君及该房屋现居住人于2019年8月25日前迁出房屋，逾期不履行该院将于2019年8月26日9时起依法强制腾迁。因原告长期要求被告办理房屋过户手续未果且案涉房屋被法院执行查封、腾迁，引起争讼。另查明：1.河南省第一建筑工程有限责任公司于2007年4月29日更名为河南省第一建筑工程集团有限责任公司；2.1996年11月3日，原告任命张南君为其第三项目经理部经理；3.案涉管城××区航海东路××楼××单元××号房屋系被告因折抵工程款而取得，并按照其指定登记在张南君名下；4.根据原告申请，一审法院委托河南丰源房地产评估咨询有限公司对登记在张南君名下位于管城××区航海东路××楼××单元××号房屋的价值进行司法鉴定。2019年8月5日，该公司出具豫郑丰源评字［2019］0801160A号房地产司法鉴定咨询报告，估价结果为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为1851100元，建筑面积单价为12071元／平方米。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告签订房屋买卖合同后，原告依约缴纳了全部购房款，被告亦将案涉房屋交付原告入住使用，由于原告取得案涉房屋时指定将案涉房屋登记在张南君名下，在办理房屋过户手续时因张南君长期不予配合、协助，导致原告购买的案涉房屋长期不能过户，甚至张南君因个人债务将案涉房屋抵押给他人，原告虽提出执行异议、提起执行异议之诉，但最终造成原告被人民法院强制要求搬离案涉房屋的法律后果。由此种种，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，原告请求解除其与被告签订的本案《房屋买卖合同》，证据充分，理由正当，予以支持。合同解除后，由于系被告方原因导致合同解除，原告对此并无过错，故被告应当退还原告已缴纳的购房款176350元并赔偿原告因此而遭受的损失。关于损失，经司法鉴定，案涉房屋市场价值为1851100元，扣减被告应当退还的购房款176350元，原告因此所遭受的损失应为1674750元。故原告要求被告赔偿损失1674750元，理由正当，予以支持。被告辩称，案涉房屋未能过户系因原告不积极主张权利，过户义务人应为张南君，与其无关，该辩称意见与其于2018年8月3日出具的证明内容相矛盾，也与合同的相对性原则相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张进有和被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于2006年7月4日签订的《房屋买卖合同》及2007年1月18日签订的补充协议；二、被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告张进有购房款176350元并赔偿原告张进有损失1674750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21460元，由被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，河南省第一建筑工程集团有限责任公司与张进有签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同签订后，张进有依约交纳了全部购房款，河南省第一建筑工程集团有限责任公司亦将涉案房屋交付张进有。但河南省第一建筑工程集团有限责任公司将涉案房屋登记在张南君名下，在办理房屋过户手续时因张南君长期不予配合、协助，导致张进有购买的案涉房屋长期不能过户，现张进有被人民法院强制要求搬离涉案房屋，导致张进有签订房屋买卖合同的目的无法实现，一审法院对张进有解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。因河南省第一建筑工程集团有限责任公司的过错导致合同被解除，其应当退还张进有已交纳的购房款176350元并赔偿张进有因此而遭受的损失。经鉴定，涉案房屋市场价值为1851100元，扣减应当退还的购房款176350元，一审法院确认张进有遭受的损失为1674750元，亦无不当。综上所述，河南省第一建筑工程集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21460元，由河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十一月二十五日书记员  乔梦龙