广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2249号原告：吴小明，男，1970年5月23日出生，汉族，身份证住址重庆市合川市，委托诉讼代理人：叶伟其，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦荣冠，北京市京师（中山）律师事务所律师助理。被告：周巡芳，女，1971年5月10日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市公安县，被告：毛方齐，男，1970年8月28日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县，两被告共同委托诉讼代理人：江俊涛，广东品信律师事务所律师。原告吴小明诉被告周巡芳、毛方齐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴小明的委托诉讼代理人叶伟其，被告周巡芳、毛方齐的委托诉讼代理人江俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小明向本院提出诉讼请求：被告继续履行房屋买卖合同所确认的义务，协助原告将位于广东省××××号顺枫华庭4幢406房过户登记至原告名下并交付给原告使用。后原告向本院提交变更诉讼请求申请书，明确其诉讼请求为：1.两被告向原告退还购房款410000元；2.两被告赔偿原告房屋溢价损失480000元；3.两被告向原告支付利息损失53400元（从2016年12月18日计算至2019年3月13日）。事实与理由：2016年12月18日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定被告出让位于中山市××信××商业广场北侧××南朗镇顺枫华庭4幢406房给原告，总价为720000元。后原告多次要求两被告履行合同，两被告均予以拒绝。后原告得知，两被告已经在2018年3月13日将上述房地产转让给案外人，两被告的根本违约行为直接造成原告480000元的损失。两被告应对原告的损失承担赔偿责任。被告周巡芳、毛方齐辩称，1.根据被告提供的证据，被告退还的购房款是360000元，并不是340000元。2.对于原告的诉求二，原告并没有提供任何证据证明在涉案购房合同中有损失的事实存在，因此，诉求不应支持。且涉案房屋买卖合同签订时间2016年12月18日，而被告毛方齐早就在2017年9月至11月期间将360000元退还给原告，原告对于退还的购房款也确认，并确认实际收取，被告认为在2017年9月份双方已经对房屋买卖合同进行了解除，双方不存在房屋买卖合同关系，就不存在所谓的溢价损失，因为原告实际收取了360000元，并没有提出过任何的异议。且原告在诉状中提到房价1200000元的说法没有证据证实。3.对于原告的诉求三利息，没有法律依据。对于被告周巡芳、毛方齐的答辩意见，原告吴小明回应称：1.对被告主张返还了360000元没有异议，但退还的行为是被告单方的行为，并没有与原告达成一致意见。且其中2016年5月14日涉及20000元的转账与本案房屋买卖交易无关。2.被告主张双方对合同解除没有事实依据，双方之间的房屋合同并没有解除，双方的买卖关系还存续。被告应当履行房屋买卖过户的义务。并且有证据显示，在被告返还购房款的时期，涉案房屋的价值已经高于双方购买房屋时达成的价钱，房屋的价值已经溢价，该溢价就是原告可得利益。所以原告有权要求被告支付房价的损失。3.关于诉求三，法律已经有一个审判指导，适用本案的情形，并且合同也约定了被告应当在2017年正月20日交付房屋给原告使用。周巡芳迟延履约的行为事实上造成了原告几个月的租金损失。所以，原告要求被告支付利息是有法律依据的。诉讼中，原告吴小明申请以2018年3月13日为价值时点对涉案房屋进行价值评估，本院经摇珠依法委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年9月10日出具房地产估价报告[中展房估字（2019）第0770号]，该报告载明涉案房屋在2018年3月13日评估价值为1096456元。但因涉案房屋已转让至第三方名下，评估公司无法进入房内核算房内装修、家具家电，前述评估报告是评估公司根据当事人现场确认，估价房屋室内已装修，水、电、通讯、燃气等设施齐全，可正常使用的前提下得出。原告吴小明预付评估费5241元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：1.2016年12月18日，吴小明与周巡芳、毛方齐签订房屋买卖合同1份，约定周巡芳向吴小明出售涉案房屋（含装修及部分家具家电：红木床2张；红木餐桌、红木沙发、红木茶几1套；空调三台），购房总价为720000元，过户费用不需吴小明承担，周巡芳在2017年正月20日向吴小明交付该房屋。涉案房屋登记在周巡芳一人名下。2016年12月18日，毛方齐出具资金往来单，载明：现已付房款510000元；现房子尾款在银行全部付清转户还要240000元。现由吴小明付清房子尾款要多出30000元，由毛方齐在2006前付给吴小明。手续办完后生效。毛方齐在欠款人处签名及捺印。2016年12月19日，毛方齐、周巡芳向吴小明出具收条1张，载明收到吴小明顺枫华庭买房款750000元。2.涉案房屋曾抵押登记在案外人董土珍名下，抵押担保债权金额为845000元，债务履行期限为2017年8月31日至2018年3月6日，后双方于2018年3月6日办妥注销抵押登记手续。3.吴小明、周巡芳、毛方齐一致确认涉案房屋已变更登记在案外人名下。4.毛方齐曾于2016年5月14日、2017年9月2日、9月11日、11月6日分别向吴小明转账20000元、200000元、100000元、40000元。庭审中，周巡芳、毛方齐主张是基于解除合同而向吴小明退还上述款项，且退还上述款项后吴小明没有提出异议。吴小明主张，周巡芳、毛方齐在2017年8月25日将涉案房屋抵押给案外人借取845000元后，仍恶意占用吴小明的购房款，又将涉案房屋出售予第三方，其行为存在欺诈。5.庭审中双方一致确认，涉案房屋交易涉及其中510000元购房款原为周巡芳、毛方齐向吴小明的借款，后因无力偿还借款而与吴小明达成涉案房产交易，将前述借款转为吴小明向周巡芳、毛方齐购买涉案房屋的购房款。但周巡芳、毛方齐主张该以物抵债行为还没有发生效力。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周巡芳与吴小明签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应恪守履行。虽该合同记载出卖方为周巡芳，但根据庭审双方陈述，毛方齐、周巡芳出具的收条及毛方齐向吴小明转账的情形分析，涉案房屋买卖交易的实际交易相对方应为毛方齐、周巡芳及吴小明。毛方齐、周巡芳与吴小明均应按涉案合同履行各自义务。毛方齐、周巡芳主张本案的基础法律关系应为民间借贷，且双方之间发生的以物抵债行为因没有办理过户手续而没有实际发生效力。本院认为，毛方齐、周巡芳与吴小明之间关于510000元的民间借贷关系，在双方就涉案房屋买卖达成合意，并一致同意将前述借款转化为吴小明已向毛方齐、周巡芳支付的购房款510000元时，毛方齐、周巡芳与吴小明之间的民间借贷关系已终止。周巡芳与吴小明在涉案房屋买卖合同签名后，该合同已发生法律效力，双方之间已形成房屋买卖关系。周巡芳、毛方齐在收取吴小明购房款后，未经吴小明同意擅自将部分购房款退还给吴小明并主张解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同解除权实际属于私力救济权，是为了使守约方在法律允许的范围内，依靠自身通过实施解除行为以救济已被侵害的合法权益之民事权利。在涉案房屋交易没有出现合同约定或法定的解除情形时，周巡芳、毛方齐作为涉案房产交易违约方，不享有合同解除权。在周巡芳、毛方齐提出解约要求后，因周巡芳、毛方齐将涉案房屋转让给第三方而导致涉案合同履行不能，吴小明于2018年3月13日同意解除合同，该时间应视为涉案合同的解除时间。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故吴小明诉请判令周巡芳、毛方齐退还购房款及赔偿损失，理据充分，本院予以支持。对于应退购房款的金额。包含借款转化为购房款的510000元在内，吴小明合计向周巡芳、毛方齐支付了750000元购房款。而周巡芳、毛方齐在涉案合同签订后，合计向吴小明转款340000元，该款应视为周巡芳、毛方齐向吴小明返还的购房款。至于毛方齐于2016年5月14日的转款20000元，发生在涉案房屋交易之前，周巡芳、毛方齐主张该款属于涉案房屋买卖交易中向吴小明退还的购房款，有悖于常理，本院不予采信。故周巡芳、毛方齐还需向吴小明退还购房款410000元，吴小明该项诉求合法合理，本院予以支持。对于房屋溢价损失及利息的问题。周巡芳、毛方齐主张，在其向吴小明退还部分购房款后，吴小明已实际收取该退款，且对于收取该款吴小明没有提出任何异议，吴小明不存在房屋溢价损失，且即便法院认定存在溢价损失，也应以周巡芳、毛方齐退款期间（2017年9月至11月期间）作为价值评估点，不应以2018年3月作为价值评估点。本院认为，权利的放弃应以明示方式作出。吴小明在周巡芳、毛方齐提出解除合同的情况下收到其退还的部分购房款，在未确定交易能否继续履行的情况下，出于对交易的不安没有重新向周巡芳、毛方齐支付退还的购房款，符合情理，不能因吴小明被动收取周巡芳、毛方齐退还的部分购房款则认定吴小明同意周巡芳、毛方齐解除合同的行为且视为吴小明放弃追究周巡芳、毛方齐的违约责任。如前所述，涉案合同解除时间点在2018年3月13日，且周巡芳、毛方齐至今仍有超过50%的购房款未向吴小明返还，其违约行为持续至今，吴小明主张以合同解除的时间节点为房屋溢价损失的价值时点，合法有据，故对评估报告中所显示的涉案房屋价值，本院予以采纳作为涉案房屋溢价损失的参照。根据评估报告显示，涉案房屋在2018年3月13日价值1096456元，该价格为涉案房屋室内已装修，水、电、通讯、燃气等设施齐全，可正常使用的情况下所评估得出。对于吴小明主张应在评估价值基础上增加家私家具等价值，房屋应作价1200000元，但其未能提供证据证明涉案房屋购入时家私家电的价值情况，对于其前述主张，本院不予采信。涉案房屋在吴小明购买后至双方解除合同时，溢价376456元。周巡芳、毛方齐擅自解除涉案合同，剥夺了吴小明基于获取涉案房屋不动产权所产生的相应收益，同时也使其丧失了向他人以类似价格购买类似房屋的机会。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，结合庭审中周巡芳、毛方齐陈述“被告找到买家能支付更高的价格”，可推定周巡芳、毛方齐对于涉案房屋的涨价情况是清楚的，对于其违约可能出现的房屋溢价损失也有一定预判。吴小明诉请判令周巡芳、毛方齐赔偿房屋溢价损失，符合法律规定，应予支持。但因周巡芳、毛方齐在2017年9月至11月期间已向吴小明陆续退还购房款340000元，结合周巡芳、毛方齐的违约程度、对吴小明造成的损失，本院酌情将周巡芳、毛方齐因违约对吴小明造成的房屋溢价损失定为350000元。对于吴小明主张的利息损失，实际为其所付购房款产生的资金占用损失。在2018年3月13日前的损失，已判令周巡芳、毛方齐赔偿房屋溢价损失，已足以弥补该期间吴小明的所有损失，故该期间的利息损失不应再重复计算。对于合同解除后（2018年3月13日），周巡芳、毛方齐应向吴小明退还所有购房款，对于其未退还的410000元，吴小明要求赔偿资金占用期间的利息损失，合情合理，应予支持。庭审中，吴小明明确利息结算的截止点为2019年3月13日，故利息损失应以410000元为基数，从2018年3月14日起计算至2019年3月13日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，即周巡芳、毛方齐应付利息损失为17835元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周巡芳、毛方齐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴小明退还购房款410000元；二、被告周巡芳、毛方齐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴小明支付房屋溢价损失350000元及支付利息损失17835元。如果被告周巡芳、毛方齐未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，诉讼保全费4120元，以上合计15120元（原告已预付），由被告周巡芳、毛方齐负担（两被告于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇一九年十一月十日书记员 梁敏霞杨丽燕