江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初3910号原告:史玉成,男,1986年7月17日生，住江苏省盐城市亭湖区。原告:钱南青,女,1987年6月2日生，住安徽省池州市青阳县。两原告共同委托诉讼代理人：井宁，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告:盐城市顺碧房地产开发有限公司,住所地在江苏省盐城市亭湖区太湖路99号2幢425室18。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李家欢、钱荣，该公司员工。原告史玉成、原告钱南青与被告盐城市顺碧房地产开发有限公司物权纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用简易程序由审判员陈艳红独任审判，并于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告史玉成及其与原告钱南青的共同委托诉讼代理人井宁、被告盐城市顺碧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李家欢、钱荣到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年11月13日再次公开开庭审理了本案，原告史玉成及钱南青的共同委托诉讼代理人井宁、被告盐城市顺碧房地长开发有限公司的委托诉讼代理人李家欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史玉成、钱南青向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告20万元。事实与理由：两原告系夫妻关系，于2017年购得被告开发的别墅。双方于2017年12月28日签订《商品房买卖合同》，原告随后一次性支付了全部5849511元房款。原告在购房时，被告提供的销售彩页、小区沙盘均显示房屋西侧为绿化且无其他建筑物，销售人员也承诺房屋西侧是绿化无其他建筑物，正介于此，原告才购买该栋别墅。可当2019年交房时，原告发现紧邻该房屋西侧原本应该是绿化的地方却建有一间水表房。被告在此违规建设一水表间的行为，对原告构成欺诈，并且该水表间影响了原告的通风、采光，水表间里所配的水泵，在工作时发出巨大噪音，对原告产生严重影响。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特具文诉讼，望判如所请。被告盐城市顺碧房地产开发有限公司辩称：不认可原告所述的20万元的依据，水表间已通过建设工程的竣工验收备案，且实际该水表房距离原告房屋有一定的距离，原告所称为其所有的草坪应属于公共绿地，没有处分给买受人使用，原、被告方签订的《合同补充协议》第三条中约定对于沙盘有关广告及其他宣传资料对合同的订立有重大影响的内容，均已明确列入合内容，除合同明确约定外，其他内容对房屋的买卖价格确定没有重大影响，不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力，该水表间因为没有在合同中体现，应当视为对合同订立没有影响的因素。补充协议第八条约定除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的本项目内其他用地包括与买受人的商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府部门最终批准的规划条件和批准的使用功能作任何规划和发展用地，买受人不能干涉。该水表间是经政府验收合格的公共设施，并与买受人的商品房相距较远，不会产生实际不利影响。原告主张的赔偿我司不认可。原告为证明其主张，向本院提交照片八张、销售彩页2张、沙盘模型图4张、证明被告销售房屋时无论是其提供的销售彩页还是其展示的沙盘模型均显示原告所购买的别墅西侧为绿化并无其他任何建筑物，而被告交付房屋时在原本该为绿化的地方，违规建设水表间，且紧临原告所购买的别墅，距离原告所有的草坪仅一米之远。被告违反了关于建设安全距离的规定，也对原告通风采光产生重要影响。以上事实证明被告在销售别墅时存在欺诈行为，且在建设水表间时也未对原告履行告知义务，直至实际交房原告才发现，该行为使原告购房产生错误判断，致使原告将来二次销售价格会产生影响。被告对原告提交的证据真实性不认可，认为没有加盖被告公司的印章，且沙盘和宣传单页仿造度较易，目前售楼处因需要恢复毛坯，交付给买受人，相关的沙盘均已经拆除了，是否为我司沙盘暂无法核实。本院经审理认定如下事实：2017年12月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》一份，与本案有关的约定有：1、原告购买被告开发的位于盐城市亭湖区某号楼房产，建筑面积501.93平方米；2、房屋总价款5849511元，买受人在2018年1月26日前分两期支付该商品全部价款，首期房价款2339804元，应于2017年12月26日前支付；3、交付期限出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经“验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;4、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》约定：……3、关于销售广告的约定出卖人和买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准。买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容。除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提供任何主张和要求；……8、关于规划设计变更买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地的使用权。除该商品房的权属登记证书所载的土地之外的本项目内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款5849511元，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告在验收房屋时发现其房屋边上有案涉水表间，遂与被告交涉，多次交涉未果后，原告遂诉至法院。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。本案争议的焦点（一）是被告盐城市顺碧房地产开发有限公司是否存在违约行为。对此，本院具体分析所下：原告提交的销售彩页2张、沙盘模型图4张能够证明原告在购买房屋时原告并不知晓案涉房屋旁有水表间。被告虽对原告提交的上述证据不予认可，但其不能提供案涉房屋出卖时的销售彩页和沙盘模型图片等，其应承担举证不能的后果，另外被告也无证据证明其对水表间的存在对原告进行了告知，结合原告购买案涉房屋的价格也同其他房屋相差无几，本院综合认定原告在购买案涉房屋时，并不知道房屋旁有水表间的事实，而被告的案涉房屋施工合同中存在该水表间其对该事实对原告进行了隐瞒，故被告存在违约行为。《商品房买卖合同》的补充协议虽约定对合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提供任何主张和要求，本条款免除了被告的责任，排除了对方权利，该条款应为格式条款，应属无效。本案争议的焦点（二）是违约金的确定问题。水表间的存在从客观上来说对原告购房的选择、房屋价格的确定和房屋的二次销售有一定的影响，被告盐城市顺碧房地产开发有限公司对两原告造成的损失应承担相应的补偿责任。两原告作为买受人在交易中也忽略了对该事实进行审查，主观上也存在一定的过失，综合本市房地产市场的现状及当事人的过错程度，盐城市顺碧房地产开发有限公司应对两原告进行适当补偿，结合本案实际，盐城市顺碧房地产开发有限公司应按两原告支付的购房款的3%给付补偿款，即5849511元×3%=175485元（精确到元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告盐城市顺碧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告史玉成、钱南青违约金175485元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告盐城市顺碧房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈艳红人民陪审员  周志勇人民陪审员  张福桂二〇一九年十一月十六日法官 助理  孙志杰书 记 员  徐 鑫附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第十五条【要约邀请】要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不能适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。