山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5315号上诉人（一审被告）：莱阳裕隆建筑工程有限公司，地址：莱阳市龙门西路77号。法定代表人：李伟刚，经理。委托诉讼代理人：郭忠建，山东阳正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：烟台博爱物业管理有限公司，地址：烟台开发区海滨花园27-6号。法定代表人：王翠兰，董事长。委托诉讼代理人：董建宏，系该公司职工。上诉人莱阳裕隆建筑工程有限公司因与被上诉人烟台博爱物业管理有限公司确认合同效力纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莱阳裕隆建筑工程有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案与被上诉人无关,被上诉人无权起诉上诉人。二、一审未审查被上诉人诉讼主体错误。2017年10月1日，上诉人与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司（以下简称“博爱德物业莱阳分公司”）签订《盛世家园小区项目前期物业服务合同》一份，该合同的协商谈判、签订主体、加盖的公章、法定代表人签名、实际履行等均为博爱德物业莱阳分公司，上诉人从未与被上诉人发生任何关系。依据《合同法》第2条，本案合同是上诉人与博爱德物业莱阳分公司签订的协议，主体明确。依据《民事诉讼法》第48条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第52条，博爱德物业莱阳分公司就是上述依法设立的并领取营业执照的法人的分支机构，有诉讼主体资格，他人无权代替诉讼。三、上诉人已与合同相对人签订解除合同协议，法庭再确认此前的解除合同通知行为的效力已无实际意义。一审期间，上诉人与博爱德物业莱阳分公司于2019年4月28日正式签订《协议书》一份解除了前期物业服务合同。在上诉人通知解除合同前，上诉人已经将部分房屋交接业主，因被上诉人及其分公司没有人进行物业管理，且无法联系到其负责人，故上诉人通知解除合同成立。上诉人是与被上诉人莱阳分公司协商签订的前期物业服务合同，现经查询其分公司后补签了一份与上诉人物业管理合同，转用于在房产管理部门备案，但上诉人处没有该合同，双方履行的是与被上诉人莱阳分公司签订的前期物业服务合同。上诉人与被上诉人莱阳分公司已经签订解除前期物业服务合同协议，且经一审法院（2019）鲁0682民初4262号生判决确认，故应视为与被上诉人的前期物业服务合同已经解除。被上诉人烟台博爱物业管理有限公司辩称，上诉人通知解除《盛世家园区项目前期物业服务合同》的行为没有事实根据和法律依据，一审判决认定该行为无效符合法律规定，应予以维持。当时我方工地是有人的，工地还没有完全竣工，在小区正对面有我方临时办公地点，全天有人，上诉人称没有联系上我方负责人不成立。（2019）鲁0682民初4262号判决书与本案无关，该判决是本案之后的，当时在建设局备案的是被上诉人与上诉人之间签订的合同，莱阳分公司与被上诉人签订的合同未经烟台物业总公司批准私下签订的合同，烟台物业总公司不予认可，双方就莱阳分公司与被上诉人的合同已经解除。请求依法驳回上诉，维持原判。一审原告烟台博爱物业管理有限公司向一审法院的起诉请求：1、请求法院依法确认被告解除合同通知的行为无效；2、诉讼费用由被告负担。一审法院确认事实如下：原、被告签订前期物业服务合同，2018年7月被告公司通知解除合同，原告公司于2018年7月17日原告收到被告的解除合同通知书。被告公司以无法与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司负责人取得联系，导致无法正常开展正常交房工作为由通知原告公司解除合同。原告公司主张其公司一直有工作人员上班，被告公司未向业主履行交付房屋义务，未能如期履行上述的合同义务。原告公司主张被告通知解除合同不符合法律规定，要求依法确认通知解除合同的行为无效。被告公司抗辩称已经按法律规定通知解除合同，要求驳回原告的诉讼请求。因原告烟台博爱物业管理有限公司与被告莱阳裕隆建筑工程有限公司分歧较大，致本案调解未成。上述事实，有庭审笔录、证明、营业执照、快递回执复印件等在卷为证。一审法院认为，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。被告莱阳裕隆建筑工程有限公司通知原告公司解除合同并不符合上述规定，通知解除合同的行为无法律依据。故原告烟台博爱物业管理有限公司要求确认被告莱阳裕隆建筑工程有限公司解除合同通知的行为无效，理由正当，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及相关法律法规之规定，一审法院于2019年5月8日判决：确认被告莱阳裕隆建筑工程有限公司通知原告烟台博爱物业管理有限公司解除盛世家园小区项目前期物业服务合同的行为无效。案件受理费减半收取50元，由被告莱阳裕隆建筑工程有限公司负担。二审中，上诉人提交了房屋交接单4份和收取业主的装修押金及垃圾清理费单据4张，证实在我方通知解除本案合同时我方已将房屋交接给了部分业主，但被上诉人没有到场进行物业服务。经质证，上诉人对上述证据提出异议，称2018年5月19日该小区未经综合验收，卖房属于私自卖房，入住是开发商不负责任的行为，当时工地的施工还未完全施工完。依据一审查明的事实与本院依法查明的事实，本院确认事实如下：2017年10月1日，上诉人作为甲方与乙方烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司签订了《盛世家园小区项目前期物业服务合同》一份。上诉人称后因物业服务遭大量业主投诉，且无法与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司负责人取得联系，导致无法正常开展交房工作，上诉人遂于2018年7月通知被上诉人解除该合同。2019年4月28日，上诉人又与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司签订了解除《盛世家园小区项目前期物业服务合同》的协议书一份，后上诉人持该合同及协议书向一审法院另案起诉要求确认上述协议书有效，该案经一审法院审理完毕，并于2019年8月9日作出（2019）鲁0682民初4262号民事判决确认协议书有效。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人一审中要求确认上诉人向其作出的解除与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司签订的《盛世家园小区项目前期物业服务合同》通知的行为无效，并继续履行该合同，而该合同的一方当事人为烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司，该公司是有营业执照的分支机构，能够对外独立承担责任，且一审法院已以（2019）鲁0682民初4262号民事判决认定上诉人与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司于2019年4月28日签订的解除双方签订的《盛世家园小区项目前期物业服务合同》的协议书有效，其直接法律后果即上述《盛世家园小区项目前期物业服务合同》被确认解除，故被上诉人提出的确认上诉人解除该合同通知的行为无效并继续履行该合同的主张无实际意义，一审法院对此所作判决不妥，应予以撤销，被上诉人的主张应依法予以驳回。二审庭审后被上诉人提交了一份其与上诉人签订的经莱阳市住房和城乡建设局备案的《盛世家园小区项目前期物业服务合同》一份，主张上述合同应继续有效，双方就莱阳分公司与被上诉人的合同已经解除。上诉人称对备案的合同不知情。对此本院认为，庭审中，上诉人与被上诉人均认可双方履行的是上诉人与烟台博爱德物业管理有限公司莱阳分公司签订的《盛世家园小区项目前期物业服务合同》，而本案被上诉人要求确认的也是上诉人针对该合同解除通知无效的问题，故对被上诉人提出的在本案中解决上诉人与被上诉人签订的经莱阳市住房和城乡建设局备案的《盛世家园小区项目前期物业服务合同》的主张，本案不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、撤销山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初6435号民事判决；二、驳回被上诉人烟台博爱德物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人烟台博爱德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年十一月二十五日书记员  李茜茜