山西省代县人民法院民事判决书（2019）晋0923民初657号原告代县××有限责任公司，信用代码×××。法定代表人王某1，任经理。委托诉讼代理人贺某，山西雁门律师事务所律师。被告王某2，男，1976年6月27日出生，汉族，居民身份号码×××，天津市武清区人，住代县。原告代县××有限责任公司诉被告王某2合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告法定代表人王某1及委托诉讼代理人贺某，被告王某2到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告诉称，原告系依法注册登记的有限责任公司，经营××商厦的商场管理。2018年11月29日，原告与被告达成租赁××商厦一楼B区和C区的合同意向，2019年1月1日，双方正式签订租赁合同书。按照合同规定，被告租赁××商厦店铺总面积为1192㎡（其中B区800㎡，C区392㎡），除去通道面积32㎡，计费面积为1160㎡。每年承租费用为350000元，承租期限自2019年1月20日起至2022年10月20日止。合同还规定乙方（被告）租赁期间，承担租赁区域水、电、暖等费用，其中采暖费用为每平方米29元，年采暖费为15698元。承租费及乙方应承担的费用必须在承租年度开始前一个月内交情。如乙方未按合同约定的时间交付费用，每逾期一日，应承担应付款项1%的违约金。合同签订后，被告支付履约保证金两万元，租赁费壹拾伍万元后接收了租赁区开始经营。按照2018年11月29日双方达成的租赁意向（租赁协议），2019年度剩余租赁费贰拾万元，被告应于2019年5月1日付清。然而在5月1日后，被告非但不交2019年度拖欠的租赁费和采暖费，而且明示终止租赁关系。期间原告与被告数次进行沟通，希望其继续履行合同，但被告拒绝履行。其行为侵犯了原告的合法权益，构成违约。请求依法判决被告继续履行租赁合同，支付租赁费20万元，采暖费15698元，并按合同规定承担违约责任。被告王某2书面答辩称：1、答辩人与原告解除合同的主要原因是××商厦租赁区域下水管和暖气管老化，经常发生漏水事故，严重影响答辩人日常经营。从2019年1月20日至2019年5月1日，承租区域共发生管道漏水事故6次；2、原告要求答辩人继续履行合同，支付2019年度下半年租金20万元，采暖费15698元没有事实及法律依据。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案为房屋租赁合同纠纷，原告请求继续履行的内容并非仅为要求答辩人依约支付租金，更为重要的是，本案所涉及项目系商业房产租赁，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为延续性合同，合同的履行要求具有相当程度的人合性，有赖于双方之间认同与信任。本案中，答辩人与原告已就租赁合同起诉到法院，答辩人已没有继续合作的意愿，而涉案合同的未履行期限尚有数年，并非短时间内即可履行完毕。在答辩人已经明确表示不愿继续履行合同的前提下，继续履行该合同的基础显然已经不复存在；答辩人在2019年5月1日前就停止租赁场所经营，清空租赁场地，并通知原告解除合同。根据《合同法》第九十四条第二款规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告在其起诉状中也自认“被告明示终止租赁关系”，说明答辩人清楚告知原告不再继续履行租赁合同；在房屋租赁合同解除，答辩人并未占有并使用租赁场地的前提下，原告无权要求答辩人承担2019年5月1日至2019年下半年20万元房租及15698元采暖费。3、原告要求答辩人承担2019年5月1日至2019年下半年20万元房租及15698元采暖费每日1%的违约金没有合同依据。答辩人在5月1日就不再租占场地，合同也已解除，不存在违约。请贵院据实裁判。原告向本院提交了以下证据：1、营业执照，证明原告的主体资格，代县××有限责任公司系自然人控股的有限责任公司，经营范围商场管理，营业期限为2008年5月14日至2022年5月13日；2、租赁协议，证明原被告双方于2018年11月29日就被告租赁××商厦达成的初步协议意向，其中，租金总额为叁拾伍万元，年前付壹拾伍万元，2019年5月1日前付清剩余贰拾万元，正式合同签订日期为新全超市搬走后20天，定金为贰万元；3、租赁合同书，证明原被告双方于2019年1月1日签订正式租赁合同，被告租赁××商厦一楼B区和C区，总租赁面积为1192㎡，除去通道面积32㎡，计费面积为1160㎡，租赁合同约定的租赁期限自2019年1月20日起至2022年10月20日止。此外，该合同还对租金的交付，水、暖、电等费用及违约责任进行了约定。被告向本院提交了以下的证据：1、照片八张，证明被告租赁区域水管和暖气管漏水，影响被告经营；2、证据材料三份，分别为××商厦修理工郝某、店长王某3和组长张某的证明材料，证明商场内多次出现管道漏水事故，影响销售和经营；3、17万元收据四支，证明被告向原告交纳租赁费壹拾五万元，保证金贰万元。被告对原告提交的证据没有异议。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，认为这组照片不能显示为被告租赁的区域，管道漏水与合法经营没有关联，且被告人没有向原告反映过管道漏水的事情，被告提供这组照片，纯粹为了诉讼，是一种手段，不予认可；对证据2，认为证明人未到场，对其真实性、合法性有异议，且三份证明材料内容基本一致，其反映的内容与被告租赁的商户区域不具有任何关联性，不予认可；证据3属于交费凭证，予以认可。经审理查明，原告与被告于2018年11月29日签订租赁××商厦一楼B区和C区1160㎡商铺的意向性协议。2019年1月1日，双方正式签订租赁合同，合同中对租赁区域、计费面积、租赁时间和期限，租金数额和支付办法，水、暖、电等费用承担，双方的权利及义务，违约责任都进行了约定。被告在合同签订后，支付了150000元的租赁费及20000元保证金。按照租赁协议书的规定，被告应于2019年5月1日前支付2019年度剩余的租金200000元及采暖费15698元，但被告未支付。5月1日后，被告向原告明示终止租赁关系，不再交纳剩余的租赁费，原告要求被告继续履行租赁合同，交纳拖欠的租赁费及采暖费。另查明，代县××有限责任公司系以商场管理出租商铺为业的有限责任公司，商铺出租具有季节性和周期性，被告虽向原告明示2019年5月1日不再继续租赁商铺，但原告没有同意。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据3，原被告双方无异议，予以采信。被告提交的证据1、2，不能证明与被告承租的商铺区域具有关联性，且没有其他证据证明商场管道漏水与被告不能经营商铺存在因果关系。本院认为，原被告于2018年11月29日和2019年1月1日签订的租赁协议及租赁合同合法有效，双方应按合同规定全面履行，被告以商场管道漏水为由，单方面终止租赁合同的履行，没有事实和法律依据。《合同法》第九十四条第二款规定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”，仅适用于权利人，被告以该法条行使合同解除权不适格，其拖欠原告的租赁费及采暖费应予给付。原告当庭表示放弃被告继续履行后两年的租赁合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王某2于判决生效后十日内给付原告代县××有限责任公司租赁费200000元，采暖费15698元，合计215698元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2268元，由被告王某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 张俊平 二〇一九年十一月五日书记员 郭晓羽