福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初17495号 原告：张秋森，男，1967年5月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所实习律师。 被告：厦门海希房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路25号新景中心C座1202单元，统一社会信用代码913502036647646489J。 法定代表人：陈梅玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。 原告张秋森与被告厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用简易程序公开审理。原告张秋森及其委托诉讼代理人韦继升，被告海希公司的委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秋森向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还居间费150800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于厦门市湖里区的房产登记在许长江名下，2017年3月3日，在被告居间下，余艺玲代表许长江与原告签订了《房产居间买卖协议书》，将讼争房产以509万元的价格出售给原告。在被告建议下，双方约定将该房产公证或过户给乙方或乙方指定的第三人的交易方式，并口头保证在过户日起前能找到第三人接手。合同签订后，原告先后支付居间费用100800元。2017年6月3日，经被告居间介绍，原告以代理人身份与李彦科签订了《房产买卖代办合同》，将讼争房产出售给李彦科，被告又以代办费的名目向原告收取居间费5万元。被告明知原告并未获得产权人的授权而促成交易，因产权人未配合交易导致原告被李彦科诉请赔偿，最终原告被迫赔偿25万元与李彦科和解，而原告与产权人的合同中关于公证或过户给第三人的条款被贵院认为属于规避国家房地产市场调控政策的行为，不应得到履行。被告作为专业房地产居间机构，促成一份违法违规的交易，导致被法院认定不应得到履行，损害原告利益，又在明知原告未获得授权的情况促成与李彦科的交易，导致原告遭受经济损失，依法无权收取居间费。 海希公司辩称，一、本案遗漏了案件当事人。已经发生法律效力的（2018）闽0203民初1197号民事判决书裁判理由中，明确“至于张秋森主张的中介费，既涉及到许长江、余艺玲是否应承担，更涉及到张秋森与海希公司之间的居间合同关系……。”该裁判理由足以证明有关中介费的问题，与许长江、余艺玲有事实和法律上的利害关系，应当通知其参加诉讼。二、原告的诉讼请求不合法。原告诉讼请求中的中介，分别基于海希公司促成原告与许长江、余艺玲签订《房产居间买卖协议书》的事实，以及海希公司促成原告与李彥科签订《房产买卖代办合同》的事实。这二个事实不仅是独立的，而且合同的相对方、合同约定的居间报酬、违约责任等并不相同，不属于合并审理的情形。原告将基于不同事实发生的中介费一并起诉，显然不合法。应当责成原告作出择一而审的选择。三、原告的诉讼请求，与事实及法律规定不符。1、海希公司对原告在《民事起诉状》陈述的促成原告与案外人许长江签订《房产居间买卖协议书》的事实，以及海希公司促成原告与案外人李彥科签订《房产买卖代办合同》的事实没有异议。但对原告主张在海希公司建议下约定“将该房产公证或过户给乙方或乙方指定的第三人”的交易方式，以及“口头保证在过户日前能找到第三人接手”的事实有异议，海希公司从未实施该行为。2、《房产居间买卖协议书》是2017年3月3日成立的，其中第十七条明确：丙方（海希公司）已明确告知甲乙双方当前房产交易的相就法律法规及市场政策（包括但不限于当前在厦门地区卖房与购房的所需条件、按揭贷款条件、税费政策等）。甲乙双方表示充分知悉，并确认双方均符合各自所需的交易条件。因一方未能符合交易条件导致本合同无法履行，则除应按本合同约定继续支付中介费外，违约方还应向守约方支付违约金（与定金金额一致）。根据该约定，原告无权要求海希公司返还中介费。3、原告在签订《房产居间买卖协议书》后，因出售人许长江涉嫌犯罪，案涉房屋于2017年9月26日被公安机关查封。该事实说明合同成立在先，查封在后，而且海希公司对房屋被查封的事实没有任何过错。至于海希公司促成的案外人李彥科签订《房产买卖代办合同》，当时原告虽然尚未取得案涉房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，该行为并不导致《房产买卖代办合同》无效。也就是说，海希公司没有实施《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的“故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况”的情形，因此海希公司无须对原告承担赔偿责任。4、原告是以炒房为目的而向被告许长江购房的，其中原告在《房产居间买卖协议书》成立后的3个月（2017年6月3日），以人民币525万元的价格，将涉案房屋另行转售给案外人李彥科。并与案外人李彥笠科约定在2017年8月21日前办理房屋的买卖过户手续。同时原告为了确保炒房成功，又向案外人余艺玲虚构案涉房屋的产权证在2017年8月17日才满二年的事实，并要求将房屋过户手续延期到2017年10月1日前。在延期期间，房屋被公安机关查封，海希公司对房屋被查封需形成的交易障碍没有任何过错。5、案外人许长江被刑事拘留后，《房产居间买卖协议书》的另一当事人余艺玲曾提出解除协议，并愿意按协议第十七条的约定，向原告双倍返还定金及支付中介费合计110万元，但原告却贪得无厌，要求余艺玲支付150万元，并对余艺玲、许长江等提起（2018）闽0203民初1197号案的诉讼，从而导致人民法院仅支持原告返还50万元购房款的诉讼请求，与当时余艺玲答应的金额整整相关60万元。因此，原告主张的中介费，实际是因原告的错误行为所扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，原告无权将此扩大的损失转嫁给海希公司。6、（2018）闽0203民初1197号案件诉讼期间，案涉房屋的查封已被解除，而且原告也已经取得了购房资格，但原告基于厦门市的房地产价格处于下行的趋势，坚决不同意继续履行《房产居间买卖协议书》，并要求人民法院判决解除《房产居间买卖协议书》被人民法院解除，将房价下行的风险转嫁给了案外人许长江、余艺玲。这本身是原告违背诚实信用原则造成的，而且海希公司对此没有任何过错。7、（2018）闽0203民初1197号案件，审理的法律关系是原告与案外人许长江、余艺玲之间的房屋买卖纠纷，而对与海希公司之间的居间合同关系，则因法律关系不同而未合并审理，因此，已经发生法律效力的（2018）闽0203民初1197号民事判决书，对海希公司并不具有法律约束力。原告以该判决书认定的事实及裁判理由，作为提起本案诉讼的理由，显然是错误的。综上，原告遗漏了案件当事人，且其要求海希公司承担责任的诉讼请求，与事实和法律规定均不符。为维护海希公司的合法权益，敬请驳回原告的诉讼请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区房产（以下简称讼争房屋）产权登记在许长江名下。 2017年3月3日，许长江（出售方，甲方，余艺玲代理）、张秋森（购买方，乙方）以及海希公司（居间方，丙方）签订一份《房产居间买卖协议书》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价509万元；本协议签订当日乙方支付定金50万元；2017年6月15日前且讼争房屋过户当日，乙方支付190万元（含定金）；乙方向银行申请商业贷款319万元，由银行直接转至甲方账户；甲方应于2017年3月20日前将讼争房屋交付乙方使用；乙方向丙方支付中介费（详见佣金确认单），逾期支付的应承担每日万分之五的违约金；甲乙双方自行协商解除或终止履行本协议的，丙方已经收取的中介费不予退还；尚未支付的中介费，由甲乙双方承担连带支付责任；丙方已明确告知甲乙双方当前房产交易的相应法律法规及市场政策（包括但不限于当前在厦门地区卖房与购房的所需条件、按揭贷款条件、税费政策等），甲乙双方表示充分知悉，并确认双方均符合各自所需的交易条件；因一方未能符合交易条件导致本合同无法履行，则除应按本合同约定继续支付中介费外，违约方还应向守约方支付违约金（与定金金额一致）。许长江（出售方，甲方，余艺玲代理）与张秋森（购买方，乙方）还就上述《房产居间买卖协议书》签订一份《补充协议》，约定：1、甲方保证讼争房屋产权清晰且无争议，并已征得产权所有共有人同意出售，若因甲方原因导致合同无法正常履行，甲方（签约人、产权人）应承担违约责任；2、甲方同意将讼争房产公证或过户给乙方或乙方指定的第三方；3、乙方承诺已具备厦门市政策的购房资格。《房产居间买卖协议书》及《补充协议》文本均由海希公司提供。 同日，张秋森向许长江支付购房定金500000元。 同日，张秋森与海希公司签署《佣金确认单》，约定《房产居间买卖协议书》项下中介费10800元。此后，张秋森依约向海希公司支付了上述中介费。 同月，许长江、余艺玲将讼争房屋交付张秋森占有使用。 2017年6月3日，许长江（卖方，甲方，张秋森代理）、李彦科（买方，乙方）以及海希公司（居间方，丙方）签订一份《房产买卖代办合同》，该合同第一章“协助办理事项”约定：丙方作为代办服务方，接受甲乙双方委托，就甲乙双方自行成交的房产，协助双方办理产权交易过户登记手续；丙方仅负责代为办理讼争房屋的产权及其附属配套设施过户登记手续，收取甲方代办服务费（详见佣金确认单）；甲方须于签订本合同之日支付丙方代办费。该合同第二章“房产买卖协议”约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价525万元；本协议签订当日乙方支付定金50万元；2017年6月15日前，乙方支付190万元（含定金）；2017年6月30日前，乙方支付16万元；乙方向银行申请商业贷款319万元，由银行直接转至甲方账户；甲方保证讼争房屋产权清晰且无争议，并已征得产权人及产权所有共有人同意出售，今由张秋森代为签订本协议，若因甲方原因导致本协议无法正常履行的，甲方签约人应承担本协议约定的违约责任；乙方承诺已具备现国家限购限贷政策的购买资质，若因乙方原因导致本协议无法正常履行的，乙方应承担本协议约定的违约责任；甲方同意乙方指定第三方为讼争房屋产权过户人。 同日，张秋森向海希公司支付了上述《房产买卖代办合同》项下中介代办服务费50000元。 《房产买卖代办合同》未得到全面履行。 2017年6月4日，许长江（甲方，余艺玲代理）与张秋森（乙方）于安溪县签订一份《房产居间买卖协议之补充协议》，约定：讼争房屋原定2017年6月15日前过户时间更改为2017年10月1日前，乙方同意在2017年10月1日过户期限内若甲方有需求，讼争房屋首付款190万元（含定金），在甲方短信通知乙方起一周内，乙方应将该款项转至甲方（产权人）账户。 2017年8月，张秋森曾要求许长江、余艺玲在2017年8月18日-21日期间办理讼争房屋权利转移登记手续，余艺玲表示该期间无法安排时间。后各方当事人约定在2017年9月24日下午办理讼争房屋权利转移登记手续，但因许长江已被刑事拘留在该日无法到场而无法办理相关手续。此后，张秋森与余艺玲就合同继续履行或解除事宜进行协商；在张秋森不同意延期履行的情况下，余艺玲提出解除合同并支付张秋森双倍定金及中介费合计1100000元，张秋森提出赔偿金额为1500000元，双方未能达成一致意见。 2017年12月4日，李彦科至厦门市湖里区人民法院（以下简称湖里法院）起诉许长江、张秋森，诉请判令：1.解除李彦科与许长江、张秋森于2017年6月3日签订的《房产买卖代办合同》；2.许长江、张秋森退还李彦科已支付购房款100万元并支付违约金105万元以及承担李彦科为主张权利产生的律师费8万元。2017年12月29日，李彦科申请撤诉。同日，湖里法院作出（2017）闽0206民初10136号之一民事裁定，准许李彦科撤诉。本案审理中，张秋森陈述：其向李彦科退还购房款并支付25万元赔偿款后，李彦科方才同意和解并撤诉。 2018年1月8日，张秋森至本院起诉许长江、余艺玲、海希公司，诉请判令：1．解除张秋森与许长江、余艺玲于2017年3月3日签订的《房产居间买卖协议书》及其两份《补充协议》；2．许长江、余艺玲、海希公司共同返还张秋森购房款500000元；3．许长江、余艺玲、海希公司共同赔偿张秋森违约金1018000元；4．许长江、余艺玲、海希公司共同赔偿张秋森中介费损失100800元；5．许长江、余艺玲、海希公司共同赔偿张秋森律师费损失40000元。本院于2018年12月10日作出（2018）闽0203民初1197号民事判决书，认为“根据在案事实及证据，应当认定余艺玲以许长江名义签订《房产居间买卖协议书》及其《补充协议》系有权代理，且余艺玲也是该合同约定的讼争房屋的出卖人。在合同约定的履行期间，张秋森自2017年3月25日起属于厦门市新一轮住房限购政策所规定的限制购买对象；虽然合同约定讼争房屋可以转移登记至张秋森指定的第三方名下，但该约定明显属于规避国家房地产市场调控政策的行为，客观上不应当得到履行。张秋森系在履行期间届满且是在提起本案诉讼后以出售名下既有房屋的方式再次获得厦门市购房资格，不影响前述认定，也不能认定合同因张秋森属于限制购买对象而无法履行的情形已经消除。结合双方当事人的意见，张秋森与许长江、余艺玲签订的《房产居间买卖协议书》及其《补充协议》，本院予以解除。合同解除后，许长江、余艺玲应当将收取的购房款500000元返还给张秋森；张秋森要求海希公司承担共同返还责任，理据不足，本院不予支持。张秋森要求许长江、余艺玲赔偿违约金、律师费，鉴于合同系基于张秋森属于限制购买对象致使合同无法履行而解除，不可归责于买卖双方当事人，同时考虑张秋森在2017年3月即已占有使用讼争房屋、厦门市房地产市场价格处于下行趋势，故张秋森的该诉讼请求，本院不予支持。至于张秋森主张的中介费，既涉及到许长江、余艺玲是否应负担，更涉及到张秋森与海希公司之间的居间合同关系，海希公司明确表示不同意在本案中与房屋买卖合同关系一并审理，故张秋森主张的中介费，本院不再予以审查处理，张秋森可另案主张权利。”据此判决：“一、解除张秋森与许长江、余艺玲签订的《房产居间买卖协议书》及其《补充协议》；二、许长江、余艺玲于本判决生效之日起十日内返还张秋森购房款500000元；三、驳回张秋森的其他诉讼请求。” 另查明，2017年9月22日，许长江因涉嫌开设赌场罪被江苏省金湖县公安局刑事拘留。2017年9月26日，江苏省金湖县公安局查封讼争房屋。 还查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局与厦门市司法局等部门联合发布厦国土房〔2017〕136号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中载明“各有关单位：为贯彻落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’精神，打击投机炒房行为，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：一、在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）……本通知自2017年3月25日起实施”。上述限购政策出台时，张秋森未属于政策规定是限制购买住房对象，张秋森未将该情况告知许长江、余艺玲。 2018年1月16日，张秋森与案外人王亮燕、陶冶签订《存量房买卖合同》，将自己名下厦门市湖里区嘉园路78号3B室房屋出售给王亮燕、陶冶。根据2018年10月26日不动产登记信息查询结果，张秋森在厦门市没有房屋权属登记记录。此时，张秋森具备在厦购买住房资格。 本院认为，合同法第四百二十六条、第四百二十七条中“促成合同成立”中的“合同”，应限定条件为符合国家政策和法律规定的合同。只有居间人促成成立的合同符合国家政策和法律规定，居间人方才享有居间报酬请求权。否则，居间合同因居间所促成交易违反政策和法律失败而终止，居间人应当返还已收取的居间报酬。根据公平原则，在居间人对所促成合同违反政策和法律不存在重大过错的情况下，居间人仅能根据合同法第四百二十七条规定请求支付从事居间活动的必要费用。 本案中，海希公司居间许长江与张秋森就买卖讼争房屋签订《房产居间买卖协议书》及《补充协议》，海希公司提供的上述合同文本中约定指定第三方过户条款被人民法院生效判决认定为“属于规避国家房地产市场调控政策的行为”，上述合同因“张秋森属于限制购买对象致使合同无法履行而解除”。海希公司所促成的上述合同不符合国家房地产调控政策，其不应享有居间报酬请求权。本案张秋森诉请返还居间报酬系基于解除居间合同的意思，海希公司与张秋森之间的居间合同因所居间的交易失败而解除，合同解除后海希公司应向张秋森退还已收取的居间报酬。房屋交易失败的主要原因在于张秋森自身“炒房”行为与国家房地产调控政策相抵触，海希公司返还居间报酬前可扣除居间活动必要费用。本院酌情认定海希公司居间许长江与张秋森房屋交易活动的必要费用为20000元，扣除上述金额海希公司应向张秋森退还80800元。 张秋森向海希公司支付许长江与李彦科签订的《房产买卖代办合同》项下中介代办服务费50000元属于居间报酬性质。海希公司居间上述房屋交易属于进一步协助张秋森规避国家房地产市场调控政策的行为，因《房产居间买卖协议书》及《补充协议》被人民法院生效判决确认解除，该《房产买卖代办合同》项下房屋买卖自然亦交易失败。同理，海希公司应向张秋森退还已收取的居间报酬，但可扣除从事居间活动的必要费用。本院酌情认定海希公司居间许长江与李彦科房屋交易活动的必要费用为10000元，扣除上述金额海希公司应向张秋森退还40000元。 故，海希公司共应向张秋森退还120800元。 综上所述，对张秋森的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门海希房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向张秋森返还120800元； 二、驳回张秋森的其他诉讼请求。 本案案件受理费1658元，张秋森负担330元，海希公司负担1328元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十一月二十日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。