山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6707号上诉人（原审被告）：景川人，男，1995年6月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李亮，山东小光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芳，女，1974年10月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。原审第三人：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区烟大路7号祥隆中心1307室。法定代表人：蒿玉峰，总经理。上诉人景川人因与被上诉人李芳、原审第三人烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4823号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。景川人的委托诉讼代理人李亮，李芳及其委托诉讼代理人曲文臣参加诉讼，链家公司经传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。景川人上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初4823号民事判决书，改判景川人无需向李芳返还定金50000元；2、一、二审诉讼费用由李芳承担。事实与理由：一审法院针对景川人是否存在违约，是否需要返还定金等问题没有查清，属于事实认定不清，实属错误，应依法改判。1、按照景川人与李芳2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》约定，李芳应当于2016年7月2日向景川人支付购房款，但李芳一直没有按照约定履行付款义务，期间，景川人多次通知李芳履约，但李芳一直拖延，之后，景川人还通过房产中介，要求其支付购房款，但李芳开始抵赖，一再提出不合理的要求。通过景川人向一审法院提交的录音，当事双方为房产中介员工包云龙、李芳，内容显示李芳要景川人降价，否则就不要房。通过录音内容显示，明显李芳不想按照合同履行，已经构成违约。李芳于2016年7月8日通过向景川人送达解除函，单方解除与景川人之间订立的合同。在此期限前，景川人并无任何违约行为，针对李芳违约单方解除合同，景川人无奈在2016年7月30日将涉案房屋出售给案外人，景川人的行为属于维护自身权益。故一审法院认定景川人违约，实属事实认定不清。2、李芳在一审中陈述，涉案房间有异味，甲醛超标，但并没有任何证据证明，关于是否为甲醛超标，没有任何有资质的鉴定机构出具鉴定报告予以证明，一审法院认定李芳没有在合同约定时间支付购房款构成根本违约，又判令景川人返还定金，前后自相矛盾，难以让人信服。3、在一审中，法院依职权追加链家公司为第三人，认可其与本案有直接关系，定金及相关费用应一并解决，但一审法院认为不属于同一法律关系不予解决实属错误。庭审过程中，景川人补充如下事实与理由：一、李芳出具的7月6日房屋买卖合同及定金合同复印件中的定金合同，因没有支付定金，该合同无效。一审第二次开庭时景川人更换的代理人误解了该合同，误认为是2016年7月19日景川人与案外人李华签订的购房合同，本次上诉，景川人对该重大误解内容不认可，依照最高院的证据规则规定，代理人的行为应属于无效，因此，李芳提交的上述7月6日房屋买卖合同及定金合同复印件没有任何证明效力；二、一审法院没有通知简易程序转化为普通程序，应属于程序瑕疵；三、关于包云龙的录音证据，虽然联系不上包云龙，但结合其他证据完全可以证实李芳根本违约的事实；四、按照景川人与李芳签订的购房合同约定，7月2日前需支付房款，但是在该期限内李芳并没有支付，已经构成根本违约，景川人没有任何过错。李芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，景川人在一审中对证据的质证意见已经构成自认，根据禁止反言原则，景川人在本次庭审中所主张的第一点补充理由不应采纳，请求驳回景川人的上诉请求，维持原判。李芳向一审法院起诉请求：1、解除李芳、景川人于2016年6月2日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；2、景川人双倍返还李芳定金100000元。后李芳撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月2日，李芳、景川人在链家公司居间下签订《烟台市存量房屋买卖合同》，合同约定景川人将涉案房屋出售给李芳，本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为2385000元，李芳于2016年6月2日向景川人支付定金50000元，支付方式为自行支付；李芳于2016年7月2日前将购房款2335000元（不包含前期支付全部定金）以资金监管的方式支付景川人，景川人应当于2016年7月3日前将涉案房屋交付李芳；李芳、景川人应于2016年7月2日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；景川人若拒绝将涉案房屋出售给李芳或者擅自提高房屋交易价格或将涉案房屋出售给第三方的，景川人构成根本违约，且李芳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；李芳若拒绝购买房屋或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，李芳构成根本违约，且景川人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，李芳依约向景川人支付定金50000元。2016年7月8日，李芳书面通知景川人解除合同。关于双倍返还定金的理由。李芳述称，景川人隐瞒涉案房屋甲醛超标的实际情况，且在合同尚未解除期间将房屋另行出售给他人。关于看房过程，李芳述称，2016年4月份左右，李芳与链家公司工作人员包云龙第一次看房时，涉案房屋没有任何异味。签订合同之前又看了两三次，发现有异味，景川人说可能是冰箱里食物腐败的气味。签订合同时李芳提出该问题，景川人仍称是冰箱的问题，李芳信以为真，于是就签订了合同；2016年6月27日发现仍有异味，李芳与链家公司工作人员将冰箱搬出去，拖地、开窗放味后关窗一天，再次查看发现味道没有改善，因此李芳断定是房屋本身的味道；经协商，景川人同意李芳找检测机构检测是否是装修不合格造成的问题，但因考虑到景川人需要用钱，由烟台市质量技术监督局检测需要很长时间，因此李芳就找了有资质的个人进行检测，报告也是手写的，检测结果显示涉案房屋甲醛超标。为此，李芳提交如下证据：1、刘某、程某证人证言。证人刘某到庭陈述称，我是链家公司的工作人员，李芳在签订合同前看了两三次涉案房屋，均是同事包云龙带看。签订合同时李芳称房屋有异味，景川人称是食物腐败的问题，李芳还是签了合同；签订合同当天李芳向其交付定金5万元，其将款项转给景川人，之后景川人向其支付了中介费23800元；李芳大约在2016年6月底反映房屋有异味，景川人称是冰柜断电导致食物腐败产生了异味。我们同李芳一起将涉案房屋内的冰箱、地板全部进行了清理，将房屋封闭了一到两天，再去检查时李芳仍称有味；后李芳找了测甲醛的人进行现场检测，并将测试结果微信转发给我，报告是手写的，内容显示甲醛超标，但没有相关的公章；因景川人坚持称是食物腐败导致的异味，自己没有责任，双方产生矛盾；我们在协调的期间，景川人称已经过了付款日期，要李芳按照合同继续履行，李芳则说甲醛超标，可能会对身体造成影响，想重新装修，并未提付款事宜，双方未达成一致，景川人在此过程中拿走了放在链家公司处的房产证，具体时间记不清了。证人程某到庭陈述称，我是链家公司工作人员，签合同时我在场，不清楚当时李芳有没有提出房屋异味这件事；后我与同事一起去涉案房屋挪了冰箱，去的时候有异味，我与李芳及同事一起去测了甲醛。结果出来以后都是我同事与李芳、景川人沟通，后来就听说这个合同解除了；我只是联系李芳、景川人签合同，双方一直在协商甲醛的事，但我没有直接参与。景川人质证称，首先，上述两名证人均为链家公司工作人员，与本案李芳、景川人均有利害关系，因此证明效力非常小。其次，关于程某的证言均是听说、听到，而并非亲眼看到亲身经历，也并不能还原事实的全部过程。第三，证人刘某所述的景川人将产权证书取走仅是单方陈述，并未明确具体时间，不能证明景川人违约。2、2016年7月6日烟台玛雅房屋中介有限公司房屋买卖合同复印件1份，证明景川人在合同未解除的情况下将涉案房屋出售给他人，景川人的行为已构成根本违约。景川人对该复印件的真实性不认可，称其是于2016年7月30日将房屋出售给案外人的，因李芳不支付房款，景川人委托包云龙向其索要房款，但李芳要求降价二三十万，否则不再购买涉案房屋，故系李芳违约并于2016年7月8日单方解除合同。为此，景川人提交李芳与包云龙的录音资料1份。录音中，包云龙问：您那边如果他便宜，你感觉心里价位便宜多少能接受？李芳回：二三十万；包云龙问：如果他这个价格一毛钱不降，然后咱这边肯定就不要了；李芳回：那我肯定不要了，我要他这个破房子干什么。第二次庭审中，景川人又认可其于2016年7月6日将涉案房屋出售给他人。李芳质证称，景川人提交的录音没有提供原始载体，不予质证；对于未支付房款的原因，李芳称因涉案房屋甲醛超标，便一直与景川人协商解决，因此便没有支付房款。景川人不认可李芳所述，辩称李芳应提供有资质的鉴定机构的鉴定报告；假设有异味，也不是拒付房款的理由。上述事实，有房屋买卖合同、收条、律师函、录音、证人证言等为证，还有庭审记录中记载的李芳、景川人当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，李芳、景川人签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。本案中，李芳、景川人认可一致，李芳于2016年7月8日通知景川人解除合同，故双方之间的房屋买卖合同已实际解除，一审法院依法予以确认。履约中，李芳按照合同约定向景川人支付了定金50000元。关于景川人应否双倍返还定金的问题。李芳虽主张涉案房屋甲醛超标、严重影响身体健康，但对此未能提供充分证据佐证，亦未能举证证明其未按合同约定日期支付房款系经景川人同意，故李芳以涉案房屋甲醛超标为由未按照合同约定支付房款，理由不当，已构成根本违约，其自身存在过错；景川人在李芳解除合同之前将涉案房屋另行出售给他人，自身亦存在过错；李芳、景川人应自行承担相应的后果，故李芳要求景川人双倍返还定金，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。鉴于合同已实际解除，故景川人应向李芳返还定金50000元。景川人关于链家公司将定金扣除中介费后才支付给景川人的抗辩，证据不足，且中介费系另案法律关系，故其抗辩理由一审法院依法不予采纳。景川人关于其出售涉案房屋是在李芳通知解除合同之后的抗辩，证据不足，一审法院亦不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限景川人于本判决生效之日起10日内返还李芳定金50000元；二、驳回李芳的其他诉讼请求。如果景川人未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给李芳。案件受理费2300元，由李芳负担1150元，景川人负担1150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景川人向法庭提交2016年7月19日景川人与案外人李华签订的房屋买卖合同及买卖定金合同，证明景川人是在李芳根本违约并违法单方提出解除合同后，为避免损失，将涉案房屋出售给案外人李华。李芳质证认为，不清楚该证据的真实性，且该证据不属于新证据。该证据足以证明景川人在与李芳签订涉案房屋买卖合同后又擅自将涉案房屋另行出售他人，李芳给景川人发出的律师函明确表示景川人双倍返还定金的情况下，李芳同意解除合同。景川人一房二卖，构成根本违约。李芳称其未向景川人支付购房款，是因涉案房屋甲醛超标，其要求与景川人继续协商解决问题。其所委托甲醛检测的人员本身没有取得法定鉴定资质。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李芳未于合同约定的时间2016年7月2日向景川人支付房屋首付款，景川人在李芳逾期付款未超过十五日的情况下，于2016年7月6日与他人签订房屋买卖合同及定金合同。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案争执焦点问题为景川人应否向李芳返还定金。李芳、景川人于2016年6月2日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中关于合同解除的约定为：景川人若拒绝将涉案房屋出售给李芳或者擅自提高房屋交易价格或将涉案房屋出售给第三方的，景川人构成根本违约，李芳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；李芳若拒绝购买房屋或者逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，李芳构成根本违约，景川人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。从合同约定的李芳应于2016年7月2日前支付房款，景川人应于2016年7月3日前交付房屋的内容看，李芳应支付房款在先，景川人交付房屋在后。本案合同签订后，李芳以涉案房屋甲醛超标，需与景川人继续协商解决问题为由未于合同约定的2016年7月2日前将购房款以资金监管的方式支付景川人的事实清楚，且有要求景川人降价的愿望。而景川人在李芳逾期付款未达到合同约定15日的情况下，将房屋出售他人亦有违合同约定。本案系因双方当事人均不能理智处理房屋买卖过程中产生的问题，最终导致合同解除，对此，双方均有责任。李芳的行为尚未构成合同约定的根本违约。一审判决景川人向李芳返还购房定金并无不当。对于景川人主张的一审由简易程序审理转化为普通程序审理没有通知当事人的问题，经审查，一审由简易程序审理转化为普通程序审理，已当庭告知各方当事人，各方当事人均未提出异议。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。景川人的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由景川人负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月二十九日书记员  杨晓丹