云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初2317号原告：段华，男，汉族，1963年6月14日出生，云南省腾冲市人，大专文化，律师，身份证住址云南省德宏州梁河县，现住云南省德宏州芒市。被告：董懿娴，女，汉族，1989年9月10日出生，广东省化州市人，本科文化，无业，身份证住址广东省化州市，现住云南省德宏州芒市。被告：董君，男，汉族，1965年7月10日出生，广东省化州市人，初中文化，个体，身份证住址广东省化州市，现住云南省德宏州芒市。原告段华与被告董懿娴、董君租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用普通程序进行审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告段华，被告董懿娴、董君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段华向本院提出诉讼请求：1.判决解除所签订的《租赁协议》；2.判决支付原告2018年租金12500元；3.判决支付原告2019年2月至7月租金15000元；4.判决支付原告清理废料运费14500元，装车费1450元，共15950元；5.案件受理费由被告承担。以上共计43450元。事实及理由：2017年12月23日甲、乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律规定签订《租赁协议》，协议就出租范围、出租期限、租金、支付方式、双方权利与义务等内容进行约定。协议签订至今被告没有履行约定的义务，已严重违反双方签订的《租赁协议》。由于被告的不诚信、不守约，原告认为合同已经没有继续履行的必要，首先请求法院判决解除《租赁协议》；其次请求判决被告承担相应的支付义务。具体如下：一、关于支付2018年租金12500元的问题。按《租赁协议》被告应支付原告租金30000元，签约时被告董懿娴以微信方式支付租金10000元（收据15000元），现差5000元未付。另外15000元，按协议约定由被告抵扣租金15000元，替原告建造约150米左右的围墙（空心砖）。被告仅建造了一半的工程量，为此，被告应支付给原告7500元（15000元÷2）。被告共欠2018年租金12500元。二、关于支付2019年2月至7月租金15000元的问题。因在合同期限内，被告一是未在2019年1月支付下期租金；二是因被告的山胡椒废料一直堆放在承租地，造成原告2019年2月至7月共6个月的时间无法使用。为此，被告应承担6个月的承租费15000元。三、关于清理费15950元的问题。双方签订协议后，被告为利用山胡椒废料加工复合肥，将山胡椒废料运输至承租地堆放。后因被告经营管理方面的原因，在被告无法经营的情况下，原告通过书面及多次以电话、微信形式要求被告按时清除堆放的山胡椒废料，在被告不按时清除的前提下，原告于2019年7月对堆放的废料进行清除，共清理山胡椒废料29车，产生运费29车×500元/车、装车费29车×50元/车，共15950元。原告多次采取不同方式联系被告，其都以各种理由和借口拒绝支付。原告为维护自身合法权益诉至本院，判如前请。被告董懿娴、董君辩称，一、被答辩人所诉与案件事实不符，本案中违约的是被答辩人。1.答辩人已经向被答辩人支付2018年租金30000元，被答辩人也实际收到，人民法院应驳回被答辩人的第二项诉讼请求。2017年12月23日答辩人董懿娴与被答辩人签订《租赁协议》，约定租赁期限为10年，2018年2月1日即可进场使用，第一年至第五年租金是30000元/年。协议签订当日，答辩人董懿娴在协议第三条约定的时间内分两次以现金交付20000元，银行转款10000元的方式将第一年（2018年2月1日至2019年1月31日）租金交给被答辩人，被答辩人收取后向答辩人出具亲笔书写的《收条》。2.答辩人未向被答辩人支付2019年租金系合理行使先履行抗辩权，皆因被答辩人先行违约引起。根据双方签订的《租赁协议》第四条、第五条第一项、第七条第七项之规定，答辩人履行了支付一年租金的义务，被答辩人应当履行“签约后10天内”将水、电接通至大门口或者围墙范围内的义务；答辩人履行了建造150米围墙的义务，被答辩人应当向答辩人支付15000元。原约定接通水、电的期限是2017年12月23日至2018年1月2日，但被答辩人一直拖延，答辩人多次催促，2018年9月25日被答辩人才将水、电接通。被答辩人的严重违约行为导致答辩人在这期间建造大棚、仓库、铺设水泥地板等因为没有水电而请工人挑水，不能实际经营收益，给答辩人造成了巨大损失。对这些损失答辩人保留反诉或者另行起诉的权利。答辩人建好围墙后，被答辩人拒绝支付15000元。鉴于被答辩人的不诚信的行为，答辩为保护自身合法权益，避免更大的损失，因被答辩人履行支付15000元义务在先，答辩人履行支付2019年租金义务在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，答辩人可以合理的行使先履行抗辩权。被答辩人未履行支付15000元的义务，答辩人迟延履行支付2019年租金的行为合法合理，法院不能在被答辩人没有履行支付15000元的情形下裁判答辩人直接向其支付2019年2月至7月的租金15000元。3.被答辩人单方暴力解除合同，未经答辩人同意，更是严重违约。被答辩人因不能与答辩人协调好支付15000元围墙款的事，单方面向答辩人送达解除合同的《通知》，在没有得到答辩人同意的情形下就将答辩人和答辩人的工人赶出涉诉土地，在答辩人不在场的情形下找到驾驶员、机器设备蛮横无理地将答辩人的半成品原料全部清除带走。这些半成品原料700元/吨，根据被答辩人提交的证据显示其清除带走了290吨，价值共计203000元，给答辩人带来了巨大的损失。因被答辩人将答辩人赶出涉诉土地，答辩人无法继续经营，给答辩人带来了至少十二万的损失。上述损失答辩人也将保留反诉或另行起诉的权利。被答辩人违约，无理解除合同给答辩人带来了巨大损失，而且被答辩人提交的清理费、装车费不具有证明力，是由被答辩人自行书写，“收款人”系个人，难以证明确实产生该费用，被答辩人的第四项诉讼请求应当被驳回。二、答辩人董君不是本案适格被告，不承担任何责任。根据合同的相对性原则，答辩人董君并没有在合同上签字，不是履行该协议义务、主张该协议权利的相对人，答辩人董君只是董懿娴的父亲，最多也就和被答辩人联系过，不能证明其应当履行合同义务。答辩人董君不是本案适格被告，不因《租赁协议》承担任何责任，应当驳回被答辩人对答辩人董君的全部诉讼请求。三、因被答辩人的违约行为，《租赁协议》已经无法继续履行，被答辩人履行支付15000元围墙款义务后，双方才可以解除协议。答辩人在2018年9月15日将协议约定的围墙建好后，被答辩人应将15000元围墙款支付给答辩人，但被答辩人未按照约定履行义务。现被答辩人以围墙高度不够敷衍、推脱付款义务。2019年4月，被答辩人将答辩人赶出涉诉土地后，答辩人就没有实际使用过土地，随后被答辩人就私自暴力清除带走了答辩人的原料。合同已无法履行，双方可以解除合同，但被答辩人应将15000元围墙款支付给答辩人。另，请法庭核实被答辩人接通水电义务的履行情形。综上所述，应当是被答辩人向答辩人支付15000元围墙款，请求驳回被答辩人第二至五项诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：被告董君是否本案适格主体？被告否应当承担原告诉求的各项费用？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据租赁协议，第二组证据通知，第三组证据照片，第四组证据收条，第五组证据信息截图，第六组证据微信截图，第七组证据信息截图，第八组证据微信截图交易清单，第九组证据照片3张，第十组证据录音，本院认为原告的第一至十组证据客观真实，与本案具有关联性，对第一至十组证据的真实性、关联性予以采信，证明内容部分采信。被告提交的第一组证据租赁协议，第二组证据收条，第三组证据视频、照片、光碟，第四组证据证明，本院对第一至四组证据的真实性、关联性予以采信。证人杨某出庭作证的证人证言，本院对其真实性、关联性及部分证明内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2017年12月23日原告段华与被告董懿娴签订租赁协议，约定原告向被告董懿娴出租位于芒市王幕崃（香料厂旁）15亩土地及现有铁皮房、石棉瓦简易房各一间，租赁期限十年（2018年2月1日至2028年1月31日），第一至五年租金30000元/年，五年后租金参照市场价格协商调整，并对租金支付、双方权利义务进行了约定。签订合同当日，原告段华向被告董懿娴出具收到2018年2月1日至2019年1月31日租金30000元的收据一份。双方因履约过程中未完全按照协议约定履行各自的义务产生纠纷，被告以原告迟延履行签约后十天内将水电接通的义务导致其产生巨大损失，且被告已按约履行修建150米围墙但原告未按约支付围墙款15000元为由拒绝向原告支付租金。2019年5月6日原告向被告发出书面通知，要求被告在2019年5月7日至9日将堆放在承租地的废料迁出并附解除《租赁协议》通知。2019年7月20日原告自行组织人员对被告堆放在承租地的废料进行清除，产生运费、装车费共15950元。现原告以被告未按时支付租金且不按约定打围墙严重违反合同约定，合同没有继续履行的必要为由，诉至法院请求：1.判决解除签订的《租赁协议》；2.判决支付原告2018年租金12500元；3.判决支付原告2019年2月至7月租金15000元；4.判决支付原告清理废料运费14500元，装车费1450元，共15950元；5.案件受理费由被告承担。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告自愿签订的租赁协议合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，合同当事人享有合同规定的权利并承担合同规定的义务，原告与被告董懿娴签订租赁协议，被告董君非租赁协议的相对人不享有和承担协议约定的权利义务，故本院对被告提出董君不应承担合同责任的抗辩予以支持。双方签订协议后，原告向被告出具了收到2018年2月1日至2019年1月31日租金30000元的收条，原告提交的证据不能充分有效证明合同履行第一年被告仅支付了10000元租金，被告以修建围墙款15000元抵扣租金还剩余5000元租金未付的事实，故本院对原告请求被告支付2018年租金12500元的请求不予支持。按照协议约定，被告有修建围墙的义务，但被告修建的150米围墙不仅与原有围墙高度差距较大，也不能起到围墙应有的防护、隔离作用，因被告未全面合理的履行修建围墙义务，结合原告诉状中对租赁协议约定的应付围墙款15000元减半计算的陈述，本院认为被告修建围墙的费用为7500元。关于清理废料产生运费、装车费的问题。被告提出其不支付租金系对原告未履行先支付围墙款义务的先履行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案双方未约定原告履行支付围墙款义务的具体时间，被告以先履行抗辩权对抗支付到期租金义务的抗辩不符合法律规定，被告未按约在2018年最后一个月支付下一年度租金，已构成违约。2019年5月6日原告向被告发出解约和要求被告清理废料的书面通知，被告未及时清理废料也未履行支付租金义务，原告有权行使解除权，庭审中被告也同意解除双方签订的租赁协议，故本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。原告发出通知后被告未交付租金也未自行清理废料，被告抗辩原告清理废料造成其巨大损失，但被告提供的证据不能有效证明其抗辩主张，故本院对原告请求被告支付2019年2月至7月占用租赁土地的租金15000元和清理废料产生的运费、装车费15950元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告段华与被告董懿娴签订的租赁协议；二、由被告董懿娴于本判决生效之日起十日内一次性向原告段华支付2019年2月至7月租金15000元和因清理废料产生的运费、装车费15950元，合计30950元，抵扣被告修建围墙费用7500元后，被告董懿娴应向原告段华支付23450元；三、驳回原告段华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，由原告段华负担443元（已付），被告董懿娴负担443元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法审 判 员  李 玥人民陪审员  张俊忠二〇一九年十一月十三日书 记 员  刘虹言