河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初7523号原告（案外人）：韩某某，女，汉族，1949年9月29日生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：周玉胜，河南银辉律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘某，男，汉族，1977年5月29日生，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：吴美兰，浉河区老城街道法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：信阳豫霆房地产开发有限公司，住所信阳市平桥区工业园18号。法定代表人：袁保强。委托诉讼代理人：雷廷，胡吉祥，河南轩文律师事务所律师。原告韩某某诉被告刘某、第三人信阳豫庭房地产开发有限公司（以下简称豫霆公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告韩某某及其委托诉讼代理人周玉胜、被告刘某的委托诉讼代理人吴美兰、第三人信阳豫庭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人雷廷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩某某向本院提出下列诉讼请求：1、停止对信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼2单元404号房屋的执行；2、确认信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼2单元404号房屋所有权归原告享有；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月30日，原告耗费一辈子的心血和积蓄，购买了第三人开发的位于信阳市羊山新区××海湾小区××楼××单元××房屋××套，并支付了全部购房款823230元。后原告多次催促第三人交房，第三人将房屋钥匙交于原告，但由于第三人原因，至今房屋未验收不能履行办证义务。2015年9月30日，被告因与第三人、河南巨世电源科技有限公司民间借贷纠纷一案申请平桥区法院对上述房产进行保全，并于2016年进入执行程序。在执行过程中，平桥法院裁定对该房产进行拍卖，原告不服于2019年6月13日提出执行异议。2019年8月30日，平桥区法院裁定驳回原告异议。原告只好诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告刘某辩称，被答辩人对执行标的物不具有排除执行的实体权利，其执行异议申请理由不成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。被答辩人不具备二十八条规定的排除执行的条件：1、被答辩人应当出具全额支付房款6栋2单元404的转账记录，支付房款不能完全以收据或发票的开具时间为准，应当以实际转账时间来确定豫霆公司是以房抵债还是实际购房.2014年上半年豫霆已经爆发了债务危机，这是公开的事实，豫霆公司、豫霆公司的实际控制人金瑞章为了偿还巨大的民间借贷债务与很多的债权人采取了以房抵债的方式，不排除豫霆公司、豫霆公司的实际控制人金瑞章于查封之后采取开具收据将购房时间提前的措施。所以，被答辩人应当提供支付房款的转账记录，以及转账记录前后至少一年的银行流水以查明被答辩人和豫霆公司之间是民间借贷或者其他关系还是房屋买卖关系，如被答辩人不能证实，其被答辩人和豫霆公司之间的买卖合同关系不能成立。2、被答辩人陈述,2015年5月30日支付了购房全款购买了金上海湾二期六号楼2单元404房屋，金上海湾六号楼房屋预售证的获批日期是2015年8月21日，被答辩人与被答辩人签订协议时，豫霆公司是没有权利出售房屋的，被答辩人无视政策对于房屋在一定期限内不得买卖的限制而订立买卖合同，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。而此时申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的买受人权利而行使，买受人的物权期待权不能排除法院的执行行为。3、金上海湾二期目前未验收交付，被答辩人在人民法院查封之前未合法占有该不动产；综上，被答辩人没有事实依据证明其可以排除答辩人的执行，故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人豫霆公司称，原告在诉状中所称买房经过属实；被告申请对包括本案的房屋在内的6号楼进行评估、拍卖，第三人曾提出异议，评估价过低。经审理查明，2015年，原告韩某某与第三人豫霆公司签订商品房买卖合同，约定由韩某某购买第三人开发的位于羊山新区新五路金上海湾二期住宅小区6号楼2单元404号房，建筑面积共135平方米，房屋总价823230元。2015年5月30日，豫霆公司向韩某某出具收据，2019年1月3日，向韩某某补开增值税发票。2019年9月12日，信阳市房产档案馆出具证明，证明原告韩某某夫妇二人截止出具证明之日未发现在其处有房屋登记记录。另，豫霆公司提供证明，该公司所开发的金上海湾小区二期6号楼，预售证下发时间为2015年8月21日，该栋楼于2015年8月份完工，并于2018年9月份向业主集中交付，现因未办理竣工验收手续等原因，房产证无法办理。该公司同时出具售房信息汇总表，该表统计显示韩某某所购房屋为6号楼404，购房时间为2015年3月25日，房款总计823230元，付款方式为一次性付清。被告刘某与第三人豫霆公司、河南巨世电源科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院2015年12月12日作出（2015）平民初字第3344号民事调解书，约定金瑞章、豫霆公司、河南巨世电源科技有限公司共同分期偿还刘某本息600万元。原告在审理过程中申请财产保全，本院2015年9月30日作出(2015)豫平民初字第3344-1号民事裁定书，裁定查封了信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼、8号楼、9号楼的部分房屋。因被执行人一直未履行调解书确定的还款义务，本院作出(2016)豫1503执63-4号执行裁定书，裁定继续查封了上述6号楼、8号楼、9号楼的部分房屋，其中包含6楼2单元404号房屋。在执行过程中，本院裁定对上述房屋进行拍卖，韩某某对拍卖行为不服，认为其是拍卖房屋的实际权利人，应中止对金上海湾小区二期6号楼2单元404号房屋的拍卖。本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，主要就案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。庭审中原被告争议的焦点为本案认定原告是否享有足以排除强制执行的民事权益应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的规定以及原告是否符合上述规定的情形。最高人民法院的上述规定第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，第二十九条适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，可见二者存在交叉，只要符合其中一条规定，即可排除强制执行。本案被执行人是豫霆房地产开发有限公司，执行标的为登记在该第三人名下的商品房，符合第二十九条规定的前提，应当适用第二十九条的规定。结合本案，原告韩某某与第三人签订了正式的商品房买卖合同，虽然未注明日期，但根据第三人向其出具的购房款收据，可以推定合同签署在2015年5月30日前，这一事实亦有第三人提供的购房人信息统计表予以印证。涉案争议的房屋在查封前取得预售许可证，虽然签署商品房买卖合同时未取得预售许可，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，起诉前取得预售许可的，可以认定为有效；原告提供信阳市房产登记档案馆证明，证实原告在信阳市无其他房屋，被告虽不予认可，但亦未提供相反证据证明，也不能苛求原告在全国各地开具此类证明，本院认为原告已经完成举证责任，足以认定原告名下无其他用于居住的房屋；原告提供第三人向其出具的支付全部购房款的收据，后又补开发票，可以证明原告已支付全部购房款，支付购房款并非仅有银行转账一种支付方式，被告刘某辩称可能存在以房抵债的情形没有相应证据证明，且即使存在以房抵债，债务确实抵消，也足以认定支付全部购房款，被告刘某的辩解不予采纳。综上，原告具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对涉案房屋的执行。本案是案外人提起执行异议之诉，原告第二项诉讼请求非本诉的审查范围，本院不做处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：停止对信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼2单元404号房屋的执行。本案受理费12032元，由被告刘某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长 何     俊审判员 张素审判员彭洁二〇一九年十一月二十五日书记员 高  月  皎