广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11432号上诉人（原审原告）：东莞市港华实业有限公司，住所地：广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********346W。法定代表人：郑就有，该公司总经理。委托代理人：**鹤，广东魁峰律师事务所律师。委托代理人：曾翠珊，广东魁峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡文瑞，男，1987年12月1日出生，汉族，住广东省陆丰市************，公民身份号码为441************419。委托代理人：肖炳奋，广东法全律师事务所律师。上诉人东莞市港华实业有限公司（以下简称港华公司）因与被上诉人蔡文瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。港华公司原审的诉讼请求：1.解除港华公司与蔡文瑞签署的《商铺租赁合同》；2.蔡文瑞向港华公司支付拖欠的2018年11月至2019年3月租金174900元（34980元/月×5个月＝174900元）、2018年10月至2019年2月水电费78959元及逾期付款的滞纳金（滞纳金以174900元为本金，按每月2%的标准从2018年11月6日计算至全部租金清偿完毕之日止，暂计至2019年3月29日为16673.8元）；3.蔡文瑞向港华公司支付合同解除后至实际腾房日期间的占有使用费（占有使用费按每月34980元的标准，从合同解除之日起计算至蔡文瑞实际腾房之日止）；4.本案全部诉讼费用由蔡文瑞负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限蔡文瑞于判决发生法律效力之日起三日内向港华公司支付水电费78959元；二、限蔡文瑞于判决发生法律效力之日起三日内向港华公司支付2018年11月至2019年4月期间的租金209880元；三、驳回港华公司的其他诉讼请求。本案受理费16273元，由港华公司承担14813元，由蔡文瑞承担1460元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7621号民事判决。原审宣判后，港华公司不服，向本院提起上诉：1.请求撤销原审判决第三项，改判解除双方所签《商铺租赁合同》；2.请求撤销原审判决第三项，改判蔡文瑞支付2019年5月至合同解除之日期间所产生的租金，逾期支付租金的滞纳金（以174900元为基数，以2％/月为标准，自2018年11月6日计算至全部租金清偿完毕之止，暂计至2019年3月29日为16673.80元）；3.请求撤销原审判决第三项，改判蔡文瑞按照租金标准支付合同解除之日至实际腾退租赁房屋之日期间的占有使用费4.本案一、二审诉讼费用由蔡文瑞承担。事实与理由：一、原审判决错误地将港华公司与案外人东莞市沿江富绅市*管理有限公司（以下简称富绅公司）混为一谈，认为富绅公司被查封导致蔡文瑞无法交付租金。事实上，港华公司虽然与富绅公司拥有共同的股东，但两家是相互独立的公司，拥有各自的办公场所和工作人员。富绅公司被查封，丝毫没有影响港华公司的正常经营和办公。并且，蔡文瑞在富绅公司被查封后，曾经亲自到港华公司沟通交租事宜，其当时还拍摄了港华公司正常办公的视频。在本案原审的庭审质证环节中，法官曾亲自核实过蔡文瑞手机微信聊天记录，以及以上视频。二、富绅公司虽然因涉及刑事案件而被查封，但并没有影响港华公司与蔡文瑞之间《商铺租赁合同》的正常履行，蔡文瑞按时交付租的合同义务并不因此而免除。蔡文瑞在原审中强调富绅公司涉黑并夸大富绅公司被查处一事对其交租的影响。而事实上并非如此。第一，案涉租赁房屋并不在富绅水产市场范围内，公安对富绅公司的查封完全没有波及案涉租赁房屋，案涉租赁房屋一直由蔡文瑞控制、使用，从未中断。第二，公安所张贴的《公告》，其内容仅仅是鼓励水产市场的商户积极举报富绅公司“欺行霸市、强买强卖、敲诈勒索、寻衅滋事”的犯罪行为，并未要求其停止与富绅公司之间的正常交易行为。蔡文瑞既不是水产市场的商户，也不是富绅公司犯罪活动的受害人，富绅公司涉不涉黑其实与蔡文瑞毫无关系。蔡文瑞只不过是把富公司涉黑被查处一事作为拖欠租金不缴的借口而已。富绅公司并非《商铺租赁合同》的当事人，也不是案涉租赁房屋的所有权人。只是因为与案涉租赁房屋毗邻，为方便蔡文瑞拿租金收据，因此港华公司委托其代为收取蔡文瑞的租金，而富绅公司在收到租金后，会交回给港华公司。根据合同法第六十四条规定，蔡文瑞没有向富绅公司按时交租，理应向港华公司承担违约责任。三、即使蔡文瑞因富绅公司被查封而心存疑虑，其也完全可以直接向港华公司按时交付租金。富绅公司本来就不是案涉合同的当事人。如果蔡文瑞不愿继续向富绅公司交租，其完全可以联系港华公司，直接向港华公司交租。港华公司在富绅公司涉黑被查处一事中并未受到牵连，一直在正常经营，既未迁址，也未失联。蔡文瑞按时向港华公司交租并不存在客观上的障碍。事实上，港华公司早在2018年11月，就已派员联系蔡文瑞，要求其将租金汇入租赁合同中约定的收款账户，蔡文瑞当时也表示同意汇款。这意味着双方协商一致，将租金的付款方式由去富绅公司管理处现场交费修改为直接汇款到租赁合同中约定的账户。但蔡文瑞此后并没有履行这一新的约定，已构成违约。四、原审判决认为虽然蔡文瑞拖欠租金未交，但不存在违约的故意，进而认定其不构成违约。港华公司认为，这一认定缺乏法律依据。1.合同违约不同于刑事犯罪，构成违约并不需行为人在主观上持故意态度，而只需要有违约的客观事实。根据合同法第一百二十一条规定，即使违约行为完全不能归责于行为人（因第三人的原因造成违约），即使行为人完全没有违约的故意，也同样构成违约，同样要向对方承担违约责任。而在本案中，虽然蔡文瑞多次宣称愿意交租，但事实上他一直拖欠2018年11月以来的租金，一分钱也没交。2.蔡文瑞在与港华公司代表沟通交租事宜的过程中，反复纠缠所谓“授权手续”的问题，其不过是借此为港华公司收取租金制造障碍，为自己拖租金寻找借口而已。由于蔡文瑞没有依照其口头承诺将租金汇入合同约定的账户，加之富绅公司已自2019年1月恢复营业，港华公司只得又通知蔡文瑞前往富绅公司管理处交租，并重新安排了一位陈经理与其对接，而蔡文瑞以陈经理没有“授权手续”为由，一边答应付款，一边又不予付款。合同法第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。由此可见，蔡文瑞的理由缺乏法律依据，并不成立。蔡文瑞未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，港华公司提交以下证据：1.胡淑芳与蔡文瑞的电话录音及中国移动通话记录，主要内容为胡淑芳向蔡文瑞催交租金，蔡文瑞要求其出具委托、证明材料；2.建设银行网银记录截图，拟证明富绅公司收到蔡文瑞的租金后，通过陈玉纯将租金交回港华公司。港华公司申请胡淑芳出庭作证，胡淑芳出庭称其为港华公司经理，其曾致电要求蔡文瑞交租，蔡文瑞要求其提交委托手续；胡淑芳还称，富绅公司营业前，蔡文瑞通过现金或刷卡交租，富绅公司营业后，在管理处刷卡交租，管理处开单给蔡文瑞，富绅公司代收后转给港华公司。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于港华公司主张的2019年5月之后的租金、占有使用费，原审法庭辩论终结时履行期限尚未届满，原审法院对此不予处理，并无不当。本案二审的争议焦点为：港华公司要求解除合同的理由是否成立。案涉商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应予以遵守。港华公司作为出租人有权收取租金，蔡文瑞作为承租人有义务交纳租金。虽然合同约定了交租账户，但根据港华公司经理胡淑芳的陈述，富绅公司营业后，蔡文瑞平时在管理处刷卡支付租金，富绅公司代收租金后转给港华公司，可见双方在实际履行中已变更了交租方式。因公安机关对以富绅公司为载体的犯罪集团进行侦查、谢雄友涉嫌黑恶犯罪被逮捕、管理处被查封而导致蔡文瑞无法正常交租，蔡文瑞不存在违约行为。港华公司进行催收后，因交接人员未能出示委托手续而导致蔡文瑞未能交租，以及港华公司后来提出解除合同，蔡文瑞暂不予支付租金，均不能归责于蔡文瑞。因此，港华公司以蔡文瑞违约为由要求解除合同，理由不成立，原审认定双方应继续履行案涉商铺租赁合同书，处理正确，本院予以维持。因蔡文瑞不存在违约行为，港华公司要求蔡文瑞支付滞纳金，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，港华公司的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2732元，由东莞市港华实业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年十一月二十八日书记员  安燕玲谢爱玲