天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初8126号原告：孙鸣，男，1957年2月18日生，汉族，宁河天昊实业有限公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：龙平（原告之妻），女，1957年11月27日生，汉族，天津红丰物业管理有限公司退休职工，住天津市河东区。被告：天津欣荣宏房地产开发有限公司，住所地天津市河东区华兴道与华秀路交口东侧福建大厦2802。法定代表人：李世新，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。原告孙鸣与被告天津欣荣宏房地产开发有限公司（以下简称欣荣宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙鸣的委托诉讼代理人龙平，被告天津欣荣宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王大鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付原告逾期交房对原告造成的实际损失，按照原告已付房款2227202元向原告支付2017年6月30日至2017年8月31日延期交房利息人民币16432.3元；2.判令被告因延期交付地下车位对原告造成的实际损失进行赔偿，按照原告已付车款8万元向原告支付2017年6月30日至2018年10月1日延期交付地下车位利息人民币4350.6元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月28日双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告应于2017年6月30日前交房，房屋总价款2227202元，房屋坐落于天津市河东区,但被告在2017年8月31日才实际交房办理收房手续，延期62天；2015年5月30日签订地下车位使用权转让合同，约定2017年6月30日前交付，车库8万元，但车库在2018年10月1日实际交付车尾。原告为维护权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，因而成诉。天津欣荣宏房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请，第一项诉请逾期交付时间没有超过90日，因不可抗力停工因政府部门配合重大活动和环境治理要求停工71天，属被告不可抗力，应将71天予以扣除，逾期62天扣除后不应在支付违约金，且因为养老院的问题无法交付，原告所述房屋交付时间属实，所以不认可原告第一项诉请；第二项诉请不认可，1.被告与原告签订御景嘉园车位使用权转让合同，原被告签订的商品房买卖合同是独立的合同，是独立的法律关系，不应在同一案件中处理，2.按照双方的地下车位使用权转让合同第五条第一款约定，被告向原告交付车位时间应该在原告付清车位使用费且签订物业管理协议交付物业费后进行交付，原告2018年10月7日才签订物业管理协议交付物业管理费用，被告于2018年10月1日交付车位，被告不存在逾期交付车位的情形，不应承担逾期交付车位的违约责任；3.双方签订的地下车位使用权转让合同没有约定被告逾期交付的情况下违约金的赔付标准，所以请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，欣荣宏公司与天津市国土资源和房屋管理局签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》，取得了津东新（挂）2011-168号地块，用于开发建设御景嘉园商品房项目，约定全额土地出让金应当在2012年4月15日缴齐，但随后欣荣宏公司与天津市国土资源和房屋管理局陆续签署补充合同，延期支付土地出让金。2013年4月8日，欣荣宏公司向天津市国土资源和房屋管理局申请开竣工延期，该书面申请中载明，涉诉项目土地正式移交后，欣荣宏公司发现该地块北侧的河东区残疾人服务中心的电梯井侵占了其建筑红线2.4米，因此要求延长开竣工日期。2014年2月24日，欣荣宏公司与天津市国土资源和房屋管理局再次签订补充合同，其中载明欣荣宏公司取得的上述地块应当于2014年5月31日之前开工，2017年5月31日前竣工，并取得《建设工程规划验收合格证》。2015年5月28日，以欣荣宏公司为甲方、以孙鸣为乙方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定由孙鸣购买欣荣宏公司开发的坐落于天津市河东区新开路东南段西南侧御景嘉园2号楼-1-1401房屋，总房款2227202元。该合同第三条约定欣荣宏公司交付房屋的日期为2017年6月30日前；第五条约定除遇不可抗力外，甲方未按本合同约定日期交付房屋的，逾期在90日以内，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。该合同签订后孙鸣依约履行了支付房款的义务。2017年8月14日，天津建工建筑工程监理有限公司出具停工证明，证明东亚御景嘉园项目在2015年至2016年期间因政府活动、空气治理等政府方面原因，造成工程被迫施工停工共计71天，并列出停工日期明细：2015年8月23日至2015年9月3日停工12日、2015年12月9日停工1日、2015年12月22日至2015年12月23日停工2日、2016年3月31日停工1日、2016年6月26日至2016年6月28日停工3日、2016年11月10日至2016年12月31日停工52日。2017年5月15日，涉诉项目完成由建设、监理、施工、设计参与的四方验收。为解决红线侵占问题，欣荣宏公司与河东区残疾人服务中心电梯井所有人天津市河东区阳光家园护养院，2017年7月4日签订补偿协议，欣荣宏公司支付850000元补偿款，其后该单位拆除了侵入涉诉项目建筑红线的有关建筑物。2017年8月9日欣荣宏公司取得涉诉项目的《天津市建设工程规划验收合格证》。2017年8月28日欣荣宏公司取得涉诉项目的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2017年8月27日欣荣宏公司向孙鸣邮寄送达了入住通知书，载明2017年8月31日办理入住手续。本院认为，具备完全民事行为能力的自然人或法人所签订的合同，内容不违反相关法律规定，合同自成立时生效，当事人均应当依据合同约定享受权利，履行义务。当出现违约情况时，违约责任的承担问题，亦应当依据合同约定。案件的争议焦点是政府的指令停工与欣荣宏公司逾期交房是否存在直接的因果关系。一方面，双方在商品房买卖合同中并未约定政府相关部门的指令停工系免责条款，欣荣宏公司以此抗辩免责缺乏合同依据；另一方面，欣荣宏公司取得涉诉项目的规划验收合格证的确出现了延迟的情形，故此本院认为，停工指令虽然对欣荣宏公司的施工造成一定影响，但并不是延期交房的必然原因，应当属于孙鸣、欣荣宏公司双方均无法预见的情形，本院综合考量本案的具体情况后，根据孙鸣、欣荣宏公司签订合同的时间和订立合同后因天气原因停工的实际天数，酌情在欣荣宏公司延期交房时间范围内扣除21天作为其免责范围，而其余延期责任应当由欣荣宏公司自行承担。关于欣荣宏公司抗辩的涉诉项目毗邻的河东区残疾人服务中心侵占其建筑红线问题，该情况欣荣宏公司早在2013年4月8日前就已经发现，则欣荣宏公司应当及早与相对人进行协调解决，该问题并不能归责于作为业主的孙鸣，欣荣宏公司以此作为逾期交房的免责事由，本院不予采纳，且从最终的解决方式上看，亦不存在任何额外阻止欣荣宏公司提早解决此事的其他障碍。因此，该情况不能成为欣荣宏公司免责的事由。关于本案的实际交房日期一节，在欣荣宏公司向孙鸣所发出的通知上要求业主于2017年8月31日办理相应手续，但其中也约定若届时无法到场，2017年9月3日至2017年9月7日间亦可以办理相关手续。2017年8月31日即为欣荣宏公司的实际交房时间，并以该日期计算欣荣宏公司逾期交房的已付款利息数额。欣荣宏公司逾期交房的时间为2017年7月1日至2017年8月31日合计62天，扣除免责天数21天后，欣荣宏公司应当在41天的逾期时间内对孙鸣承担责任。综上，孙鸣按中国人民银行同期贷款利率主张逾期交房的已付款利息符合双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，本院予以支持。关于孙鸣本案中主张的将车位费计入逾期交房已付款利息及违约金的计算基数一节，孙鸣购买房屋与购买车位使用权属于不同的法律关系，故此，孙鸣主张车位使用权的逾期交付责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，天津欣荣宏房地产开发有限公司以孙鸣已付房款2227202元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，给付孙鸣41日的逾期交房的已付款利息；二、驳回孙鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元，由天津欣荣宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 颜 弘二〇一九年十一月二十日书记员 杨力赫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。