广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初4964号原告（反诉被告）：珠海锐取股权投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-34292，统一社会信用代码91440400MA4WXC719K。法定代表人：谭万刚，董事长。委托代理人：王德群、谭万顺，均系该司职员。被告（反诉原告）：邓源津，男，1965年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：时英亚，系广东舜华律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：泰京投资（广州）有限责任公司，住所地广东省广州市天河区兴民路222号之一（自编C1栋办公楼）809房，统一社会信用代码91440101MA59N9Q77C。法定代表人：张静。委托代理人：王德群、谭万顺，均系该司职员。原告珠海锐取股权投资管理有限公司（以下称锐取公司）诉被告邓源津、第三人泰京投资（广州）有限责任公司（以下简称泰京公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、第三人的共同委托代理人王德群、谭万顺，被告的委托代理人时英亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐取公司就反诉答辩并向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《广州市租赁合同》已于2019年2月11日解除；2、邓源津返还锐取公司房屋租赁保证金54658元；3、邓源津承担诉讼费用。事实和理由：原租赁合同由第三人泰京公司与邓源津（出租方）签订，邓源津将坐落于广州市天河区兴民路222号之一809房（以下简称案涉房屋）出租给第三人泰京公司，合同约定房屋租赁期自2017年8月29日至2019年9月11日，共计24个月。合同第四条约定承租方向出租方缴纳保证金54658元，出租方应在租赁期满或解除合同的当日将房屋租赁保证金无息退还承租方，在签订租赁合同当天，租赁保证金已由第三人泰京公司以银行转账方式转入租赁合同指定的账户内。后因公司业务发展需要，在2017年11月初经与邓源津友好协商，租赁合同承租方由泰京公司变更为锐取公司，锐取公司与邓源津重新签订租赁合同，原租赁合同作废，此后由锐取公司每月缴纳相关费用，日期和原租赁合同保持前后一致，合同约定房屋租赁期仍为2017年8月29日至2019年9月11日，共计24个月。2018年9月16日，为避免台风“山竹”影响，案涉房屋外墙窗户由于自身质量老化问题被损毁，天盈广场物业管理处电话通知锐取公司员工配合处理，管理处用工具进行了加固处理，把案涉房屋的窗户封死。台风过后管理处考虑到如取下加固后，担心下次台风带来安全隐患，因此一直未将该加固装置取出，如要取下加固装置则需要对窗户相关配件进行更换。窗户一直紧锁不能打开严重影响了锐取公司的正常办公环境。根据合同第六条第二款约定，出租方应负的修缮责任为房屋主体结构的维修和保养；合同第七条第二款约定，承租方爱护及正确使用屋内设备、设施，如果人为损坏，则由承租方负责维修或更换，如属自然老化，则由出租方负责维修或更换。邓源津（出租方/甲方）负有修缮的义务。台风已经过去了几个月，几经联系管理处，反馈说窗户旁边的铁片无法锁紧，需要更换。邓源津对锐取公司多次提出的正常维修和更换的要求推诿，严重影响锐取公司正常的办公环境。2019年1月23日，锐取公司和邓源津友好协商，提出解除合同，租期到2019年2月11日止，且将案涉房屋返还给邓源津，并结清了所有费用。因此，邓源津反诉所称的“由于锐取公司无故提前解除合同”不符合客观事实，因邓源津违约在先，锐取公司有权要求解除房屋租赁合同，并要求返还保证金54658元。锐取公司在租赁期内每月按时足额缴纳租金及管理费、水电费，从未拖欠任何费用。按照合同第四条约定，在解除合同后，锐取公司有权要求邓源津返还房屋租赁保证金。在此期间锐取公司多次和邓源津友好协商，要求邓源津履行租赁合同约定，但对方拒不履行，对锐取公司的要求置之不理。根据《中华人民共和国合同法》的规定及双方《房屋租赁合同》的约定，锐取公司有权要求邓源津立即返还房屋租赁保证金。锐取公司与邓源津签订的合同事实清晰、有效。为维护合法权益，锐取公司特向法院提起诉讼，请求法院查清事实，判如所请。邓源津就本诉答辩并向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2、锐取公司向邓源津支付提前解约违约金54658元（依据合同第八条第八款）。事实和理由：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》中第八条第八款约定：“租赁期内，任何一方无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方”。锐取公司于2019年2月11日提前解除合同并搬出案涉房屋。因此，根据双方合同约定，由于锐取公司提前解除合同，邓源津有权要求其按照保证金的金额支付其提前解除合同的赔偿金。邓源津认为锐取公司的诉讼主体不适格，因为租赁保证金是由泰京公司向邓源津交付的，邓源津也是向泰京公司出具保证金的收据，锐取公司与泰京公司之间并没有对保证金的归属问题达成协议，保证金应当由泰京公司向邓源津主张，锐取公司在本案中要求邓源津退还租赁保证金的事实依据不充分，请求法庭驳回锐取公司的诉请。原、被告双方争议的是原、被告对案涉房屋的修缮义务问题，从邓源津提交的证据看，对案涉房屋的租赁维修主要是由管理处进行，根据原、被告及泰京公司签订的物管服务协议来看，大厦的玻璃幕墙是由管理处维修的，这项义务是由管理处提供的，邓源津与管理处沟通过，当时管理处的意见是损坏的部件只能由管理处维修，且该部件是进口部件，短期内无法提供，只能到2019年六七月到货维修，邓源津在玻璃幕墙维修方面没有维修义务。邓源津同意解除原、被告签订的《广州市租赁合同》，合同解除时间是2019年2月21日（即原告向法院提出本案诉讼的时间）。邓源津不确认锐取公司实际撤场的时间是2019年1月31日。锐取公司撤场的时间是2019年2月21日。泰京公司就本诉及反诉述称：泰京公司与邓源津签订租赁合同。2017年11月，泰京公司作为锐取公司的大股东把主体转换为锐取公司，已经与邓源津协商重新补签了租赁合同，锐取公司有追诉保证金的权利。泰京公司同意锐取公司的诉讼请求，不同意邓源津的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于邓源津是否存在未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为。庭审中，原、被告及第三人均确认在2018年9月广州市预警台风那天，经物业公司检查案涉房屋中位于外墙的幕墙玻璃窗发现有两扇窗户的支撑片都损坏了，导致窗户无法关闭锁紧，因担心大风吹开窗户而引起玻璃坠落，所以物业公司通知锐取公司回案涉房屋配合其将这两扇玻璃用其他加固材料封锁关闭起来，此后，这两扇玻璃窗锐取公司就无法打开使用，直到锐取公司搬离案涉房屋时仍是该封锁关闭状态。现有证据不足以证明上述支撑片系锐取公司人为损坏，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定和原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第二款的约定（即承租人应爱护及正确使用屋内设备、设施，如果人为损坏，则由承租人负责维修，如属自然老化，则由出租人负责维修或更换），在本案租赁合同关系中，应由作为出租人的邓源津承担维修上述玻璃窗问题的责任。至于邓源津辩称维修上述玻璃窗问题的责任在于物业公司的意见，属于邓源津与物业公司之间法律关系的范畴，在本案中不足以免除邓源津应向锐取公司承担的上述维修责任。邓源津对锐取公司提供的证据微信聊天记录真实性无异议，该证据已经反映锐取公司向邓源津就上述窗户问题提出过处理要求，而邓源津至2019年1月底仍未对上述玻璃窗问题进行维修，已经超过了合理的准备时间，应认定属于未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为。本院认为：邓源津向本院申请撤回第一项反诉请求，符合法律规定，本院依法予以准许。邓源津在庭审中认可了锐取公司的第一项诉讼请求，属于当事人合法处分自身民事权利，应予以准许，故本院对锐取公司的第一项诉讼请求依法予以支持。关于锐取公司的第二项诉讼请求，原、被告及第三人均确认案涉房屋的承租人于2017年11月12日由泰京公司变更为锐取公司，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，邓源津与泰京公司原租赁合同中涉及租赁保证金的权利义务已经概括转移给锐取公司享有承担。邓源津以交纳54658元租赁保证金的主体是泰京公司而主张锐取公司向其主张退还租赁保证金的诉讼主体不适格，欠缺理据，本院对邓源津该主张不予采纳。经查，邓源津与锐取公司就案涉房屋的租赁合同已经实际解除，邓源津亦确认锐取公司已将案涉房屋返还给其且已结清使用案涉房屋期间的租金及物管费、水电煤气费等杂费。现锐取公司要求邓源津退还租赁保证金54658元，符合原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》第四条的约定（即出租人应在租赁期满或解除合同的当日将保证金无息退回承租人），本院依法予以支持。关于邓源津的第二项反诉请求，邓源津以锐取公司存在提前解约违约行为为由主张锐取公司应按照《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定赔偿其相当于保证金的赔偿款；而锐取公司则反驳称系因多次催促后上述玻璃窗问题经过四个多月仍没能解决，物业公司的简单加固仍使得存在安全隐患且有损公司形象，才提前撤场，不属于《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定的无故提前解约情形。如前所述，邓源津存在未及时履行维修案涉房屋窗户义务的行为，但结合原告提交的证据案涉房屋玻璃窗的照片、原告关于物业公司不允许房屋使用人员打开外墙的幕墙玻璃窗及每月检查玻璃窗、贴封条等情况的陈述来看，根据日常生活经验法则判断，邓源津上述行为属于违约行为，但尚未构成根本违约。鉴于此，本案并不适用《广州市房屋租赁合同》第八条第八款的约定，邓源津据此要求锐取公司支付赔偿款54658元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认珠海锐取股权投资管理有限公司与邓源津签订的《广州市租赁合同》已于2019年2月11日解除。二、邓源津于本判决发生法律效力之日起10日内，向珠海锐取股权投资管理有限公司退还租赁保证金54658元。三、驳回珠海锐取股权投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回邓源津要求珠海锐取股权投资管理有限公司支付赔偿款54658元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5133元，由珠海锐取股权投资管理有限公司负担2018元，邓源津负担3115元；反诉受理费1555元（已减半收取），由邓源津负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  谷春枚人民陪审员  李玲莉二〇一九年十一月二十日书 记 员  余晓琳梁炎梅判决书已于2019年月日送达