安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初1235号原告：张素勤，女，1980年3月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。被告：淮北市华顺房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市洪山路木器厂院内。法定代表人：邓西军，该公司总经理。被告：淮北市燕卿工贸有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城西路木器厂院内。法定代表人：史敬义，该公司总经理。被告：邓西勇，男，1966年9月17日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市。原告张素勤与被告淮北市华顺房地产开发有限责任公司（以下简称华顺公司）、淮北市燕卿工贸有限责任公司（以下简称燕卿公司）、邓西勇合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告华顺公司、燕卿公司下落不明，本院于2019年4月18日依法裁定转为普通程序。在审理过程中张素勤于2019年7月18日申请追加邓西勇为本案被告，本院经审查依法予以追加。本案于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告张素勤的委托诉讼代理人郝朝虎到庭参加诉讼，被告华顺公司、燕卿公司、邓西勇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素勤向本院提出诉讼请求：1、判令华顺公司、邓西勇履行张素勤于华顺公司签订的《定制式联建协议》，向张素勤交付“站前银座”1栋1单元1804号商品房；如华顺公司、邓西勇不能履行，判令华顺公司、邓西勇返还购房款516000元，赔偿张素勤损失125646元（以购房款516000元为基数，按年利率6%，自2015年2月25日计算至华顺公司、邓西勇还清购房款之日止，暂计算至2019年2月25日），承担已付购房款一倍516000元赔偿责任；2、判令华顺公司、邓西勇支付张素勤律师费18000元；3、判令燕卿公司对华顺公司、邓西勇上述债务承担连带责任；4、诉讼费等相关费用由华顺公司、燕卿公司、邓西勇承担。庭审中，张素勤明确第一项诉讼请求为判令华顺公司、邓西勇返还购房款516000元，赔偿张素勤损失125646元（以购房款516000元为基数，按年利率6%，自2015年2月25日计算至华顺公司、邓西勇还清购房款之日止，暂计算至2019年2月25日），承担已付购房款一倍516000元赔偿责任。事实与理由：华顺公司在淮北市相山区淮北火车站开发“站前银座”项目。2015年2月14日，张素勤与华顺公司缴纳5万元（华顺公司要求张素勤刷卡至燕卿公司银行账户）订购华顺公司开发的“站前银座”1栋1单元1804室商品房。2015年2月25日，张素勤与华顺公司签订《定制式联建协议》约定：张素勤购买华顺公司开发的“站前银座”1栋1单元1804号商品房，总价为516000元；华顺公司在2016年2月28日前交付。当日张素勤以现金和转账方式将余款466000元（华顺公司要求张素勤刷卡至燕卿公司银行账户）支付给华顺公司。至今，华顺公司未交付房屋。涉案房产虽以华顺公司名义进行销售，但实际投资人为邓西勇，邓西勇应当与华顺公司共同承担赔偿责任。为维护张素勤的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。华顺公司、燕卿公司、邓西勇未到庭未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年2月14日，张素勤通过向燕卿公司刷卡消费的方式支付5万元预付款，用于购买华顺公司预售的站前银座1栋1单元1804室房屋，由华顺公司出具收据1张。2015年2月25日，华顺公司（甲方）与张素勤（乙方）签订《定制式联建协议》，约定：乙方统一协助甲方推动站前银座的开发建设，联建定金为516000元，由乙方在协议签订前缴纳给甲方；乙方定制的房源为站前银座1栋1单元xxx4室房屋，建筑面积为119.33平方米；甲方保证乙方在自签订本协议起3个月内可签订《商品房买卖合同》，如不能如期签订《商品房买卖合同》，则甲方应自本协议签订之日起至签订《商品房买卖合同》之日止依据同期银行存款利率按日向乙方支付违约金；甲方保证乙方所定制的房屋2016年2月28日前交付给乙方，并在交房后为乙方办理房产证，办理房产证的费用由乙方承担；若乙方选择放弃定制本协议约定的房屋权利，则甲方将乙方所缴纳的站前银座项目联建定金516000元全额退还给乙方，退款时间为自签订本协议起的壹个月之后的15个工作日之内。协议签订后，张素勤通过向燕卿公司刷卡消费的方式支付466000元，华顺公司出具收据1张。后双方未能签订《商品房买卖合同》，华顺公司也未能将涉案房屋交付给张素勤。张素勤为本次诉讼支持律师费18000元。另查，邓西勇于2013年出借给淮北云天置业有限公司（以下简称云天置业公司）80005366.7元，高志山于2013年出借给云天置业公司481.2万元，后高志山将借款本金481.2万元及自2015年1月28日起的利息转让给邓西勇所有。后云天置业公司未能偿还邓西勇上述借款本息。2014年1月23日，华顺公司、邓西勇作为甲方，云天置业公司作为乙方，双方签订《金色云天西苑十号楼房地产开发项目转让协议书》一份，协议约定乙方同意将其所有的金色云天西苑十号楼（附土地证及规划证明）房地产开发项目转让给甲方负责开发，转让金为人民币玖仟万元，以其中的部分款项冲抵云天置业公司对邓西勇的借款本息。华顺公司接手金色云天西苑十号楼后，以“站前银座”的名义开发销售。《金色云天西苑十号楼房地产开发项目转让协议书》约定的西苑十号楼房产是云天置业公司享有整体土地使用权的S05161号地块中的一部分，后邓西勇、华顺公司要求云天置业公司办理金色云天西苑十号楼的土地使用权过户及其他相关手续未果。邓西勇、华顺公司曾向本院提起诉讼要求确认《金色云天西苑十号楼房地产开发项目转让协议书》的效力，本院于2015年5月4日立案受理后，邓西勇、华顺公司于2015年9月21日提出撤诉申请，本院于当日作出（2015）相民一初字第00996-1号民事裁定书予以准许。后邓西勇向淮北市中级人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，淮北市中级人民法院经审理，于2015年12月22日作出（2015）淮民二初字第00218号民事判决书，判决云天置业公司偿还邓西勇借款本金8481.73667万元及利息以及支付律师代理费5万元。后云天置业公司无法偿还债务，邓西勇作为债权人申请对云天置业公司进行破产清算，现该破产程序正在进行中。以上事实，有张素勤提交的《定制式联建协议》、收据2张、pos机刷卡凭证、“站前银座”项目宣传册、网站公布的“站前银座”销售现场、（2015）相民一初字第00996-1号民事裁定书、淮北市中院（2015）淮民二初字第00218号卷宗材料、律师费发票，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，本案中张素勤除了出资，再无参与项目的管理或提供土地，双方之间不存在实质上的联建，因此张素勤与华顺公司签订的名为《定制式联建协议》，实际上双方形成的是商品房买卖合同关系。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房认购协议要成为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受购房款（全部或部分）。本案中，双方之间的商品房认购协议虽然约定了房屋的具体房号、面积、单价、总价、交付日期等，也交纳了全部购房款，但该协议缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等等，而上述内容恰恰是张素勤行使完全所有权必须具备的条件。否则，张素勤将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分，且双方签订的该协议明确约定在签订本协议3个月内签订《商品房买卖合同》，故本案中张素勤与华顺公司之间系签订《定制式联建协议》的是商品房认购协议，而不是商品房买卖合同。该商品房认购协议是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于返还购房款及支付利息问题。张素勤要求返还购房款，其实质为要求解除合同。因涉案站前银座1栋楼的土地使用权在云天置业公司名下，涉案房屋也未能取得预售许可证，导致双方无法订立商品房买卖合同，张素勤签订商品房认购协议的目的不能实现。故张素勤要求解除其与华顺公司签订的《定制式联建协议》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，华顺公司收取的购房款516000元应当予以返还。因华顺公司的责任，导致本案合同解除，华顺公司应当承担相应违约责任。双方约定甲方保证乙方在自签订本协议起3个月内可签订《商品房买卖合同》，如不能如期签订《商品房买卖合同》，则甲方应自本协议签订之日起至签订《商品房买卖合同》之日止依据同期银行存款利率按日向乙方支付违约金。故华顺公司应自协议签订之日即2015年2月25日起至2015年5月25日以购房款516000元为本金按照同期银行存款利率（年利率1.1%）支付违约金，即应当支付违约金1419元。现涉案房屋的商品房买卖合同的签订存在事实上的履行不能，双方对无法签订商品房买卖合同的违约责任未做明确约定。故张素勤诉讼主张中要求华顺公司自2015年5月25日起至款项付清之日止按年利率6%的标准支付资金占用期间的利息，于法有据，本院予以支持；超出部分，没有事实依据，本院不予支持。自2015年5月25日至2019年2月24日该资金占用期间的利息为116100元，故华顺公司应返还张素勤购房款516000元，支付违约金及资金占用期间的利息为117519元，且自2019年2月25日起按本金516000元年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至款项付清之日止。关于支付已付购房款一倍赔偿金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”购买商品房，是房屋购买人生活中的一项重大决策活动，房屋购买人应具有应具备审慎的注意义务。本案中，双方当事人仅签订了认购协议书，并未订立商品房买卖合同，在双方未签订商品房买卖合同合同的情况下，张素勤就草率地向华顺公司交纳全部购房款516000元，说明张素勤没有尽到自己的审慎注意义务。且本案中的商品房买卖合同并未能签订，本案情形与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形不符，且本院已经支持了张素勤按照已付购房款的金额支付相应利息的诉讼请求，已经对华顺公司的违约责任作出了处理，故张素勤再主张华顺公司按照已付售房款的1倍承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于律师费。双方签订的《定制式联建协议》并未约定违约方应当承担守约方支出的律师费。故张素勤要求华顺公司承担律师费18000元，于法无据，本院不予支持。关于燕卿公司的责任。本案中，张素勤通过向燕卿公司刷卡消费方式支付的购房款实际由华顺公司收取，且华顺公司为此出具了收款收据，燕卿公司并非实际收款人。故张素勤要求燕卿公司与华顺公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于邓西勇的责任。张素勤提供的《定制式联建协议》的合同相对人是华顺公司，并非邓西勇。且张素勤提供在证据也不能证明华顺公司与邓西勇系合伙开发出售涉案站前银座项目，故张素勤要求邓西勇与华顺公司共同承担违约赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮北市华顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内退还原告张素勤购房款516000元，支付违约金及资金占用期间的利息为117519元，合计633519元，且自2019年2月25日起按本金516000元年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至款项付清之日止；二、驳回原告张素勤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15381元，由原告张素勤负担7091元，由被告淮北市华顺房地产开发有限责任公司负担8290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  孟秀芳人民陪审员  乐可洁二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。