福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3277号 原告：陈添明，男，1980年9月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄春辉，福建辉扬律师事务所律师。 被告：韦建星，男，1972年7月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 原告陈添明与被告韦建星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈添明的委托诉讼代理人黄春辉、被告韦建星及委托诉讼代理人许俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈添明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》自2018年5月31日起解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金119493元（自2017年6月15日至2018年11月15日，17个月，每月7092元）及逾期付款利息暂计为40627.62元（自2018年11月15日暂计至2019年6月16日，之后应以119493元为基数，按月利率2%计算至实际支付之日止）；3.判令被告立即向原告支付违约金52174元（包含1万元履约保证金）；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付拖欠的占有使用费119493元（自2017年6月15日至2018年11月15日，17个月，每月7092元）及逾期付款利息暂计为40627.62元（自2018年11月15日暂计至2019年6月16日，之后应以119493元为基数，按月利率2%计算至实际支付之日止）；2.判令被告立即向原告支付违约金52174元（包含1万元履约保证金）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年12月15日，原、被告签订一份《租赁合同》，该合同约定：一、原告将坐落于福州市晋安区鼓山镇洋里村原福州硫酸厂宿舍东侧，其中仓库第二层分隔租赁和公摊面积合计581平方米，租赁给被告作为存放家用电器类产品使用；二、租赁期限为叁年；即从2016年12月15日至2019年12月14日止；三、租金：2016年12月15日至2017年12月14日的月租金为6390元，2017年12月15日至2019年12月14日的月租金每年上涨10%；四、按月支付租金，被告应于每月15日前付清次月租金；五、合同第九条约定，有下列情形之一的，出租方（原告）有权解除本合同；1.承租方（被告）不交付或者不按时交付租金累计达壹个月以上……；六、合同第十一条约定：1.逾期交付租金的，每逾期一日按拖欠的租金总额日千分之四支付违约金给出租方（原告）……，3.任何一方违反本合同的任一条款约定，本合同自动解约，并以合同履约保证金同等金额作为违约金赔偿给守约方，同时，违约方还应另行在违约金基础上增加六个月租金作为违约赔偿给守约方，造成其他损失的，还应另行协商赔偿；七、合同第十二条约定，本合同在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成可向房屋所在地法院裁决。上述合同签订后，原告按照合同约定，将房屋出租给被告使用，但被告自2017年6月15日起，便拒绝向原告支付租金，直至2018年11月15日租赁场地被拆迁。原告为此提起诉讼。 被告韦建星辩称，一、案涉租赁房屋属于违章建筑，根据我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条的规定，案涉租赁合同应认定为无效合同，不存在解除的问题，原告也无权根据合同条款要求被告承担任何违约责任。二、暂且不论案涉租赁合同效力问题，案涉租赁合同是因政府行为（拆迁）导致客观无法履行，根据《租赁合同》第十三条第1项的约定，案涉租赁合同于2018年11月房屋被拆后自动解除，双方损失各自承担，因此原告无权根据合同条款要求被告承担任何违约责任。三、2017年6月15日之后的租金支付问题，是由于案涉租赁房屋面临拆迁，而被告承租案涉租赁房屋也是用于存放家用电器产品，平时没用，也想直接用存放的部分家用电器折抵相关租金，因此原被告双方便达成口头合意，待房屋拆迁时间确定后再协商解决租金支付问题，在此期间由原告封锁租赁房屋，因此被告并未存在拖欠租金的行为。四、原被告曾于2018年11月即租赁房屋拆迁之前，对结欠租金的金额以及支付方式达成合意，由被告单方向原告出具《车辆抵押承诺书》，承诺书中明确截止至2018年11月14日，被告结欠原告租金45000元，由被告在10日内支付，并且被告同意将名下车牌号为闽Ａ×××××的比亚迪牌小型轿车抵押给原告。原告接收《车辆抵押承诺书》以及被告所抵押车辆的行为亦可推定原告同意前述合意内容，根据诚信原则，原告应该是就合意时间在后的承诺书项下权利义务关系提起诉讼，而不是按时间在前的案涉租赁合同要求被告支付长达17个月的高额租金以及明显过高的违约金。五、被告在搬迁案涉租赁房屋存放物品的过程中，原告通过强制手段运走部分货物，价值高达五万元左右，根据诚信原则，该部分货物亦应抵扣部分租金。综上所述，鉴于案涉租赁合同属于无效合同，自始无效，相应违约金条款亦是自始无效，不应予以认定适用，而且被告是因为案涉租赁合同出现拆迁问题才暂缓支付租金，原被告双方就后续的租金支付问题一直处于协商过程中，在此期间也是由原告控制案涉租赁场所，并且双方也已经就租金结欠事宜达成合意，被告还将其名下车辆抵押于原告方处，因此原告提起本案诉讼实属无理，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的如下证据：原告提供的《租赁合同》，被告提供的《车辆抵押承诺书》、车辆行驶证、车辆现场照片、微信聊天记录、搬货照片，经本院审查均与原件核对一致本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： l.原、被告签订的《租赁合同》效力问题。 被告提供《公告》，证明案涉租赁房屋属于违章建筑，租赁合同应为无效合同。原告虽对此证据的真实性不予确认，但未提供相反证据予以推翻，本院予以采信。原告在庭审后仍未能提供案涉房屋的建设工程许可证，经调查，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦没有办理相关的产权证。 本院认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效······”规定，本案原告未能提供诉争租赁房屋对应的合法权属证明或已取得建设工程规划许可证的相关证明，故双方签订的《租赁合同》应认定为无效合同。 2.关于被告所欠“租金”即占有使用费金额问题。 原告主张被告自2017年6月15日开始拖欠“租金”至2018年11月15日，共计119493元，但未能提供银行流水等相关证据予以佐证，本院不予采信。被告提供其单方签署的《车辆抵押承诺书》，经庭审调查，原告确认收到该份《车辆抵押承诺书》，并实际控制保管了该抵押车辆，该份《车辆抵押承诺书》应认定为双方对所欠“租金”结算及还款处理达成的一种合意，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。故其中载明的截止2018年11月14日结欠“租金”45000元，本院予以认定。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月15日，原、被告签订一份《租赁合同》，该合同约定：原告将坐落于福州市晋安区鼓山镇洋里村原福州硫酸厂宿舍东侧，其中仓库第二层分隔租赁和公摊面积合计581平方米租赁给被告作为存放家用电器类产品使用；租赁期限为三年，即从2016年12月15日起至2019年12月14日止；租金：2016年12月15日至2017年12月14日的月租金为6390元，2017年12月15日至2019年12月14日的月租金每年上涨10%；合同履约保证金为10000元；租金自2016年12月15日起按月支付租金，被告应于每月15日前付清次月租金；有下列情形之一的，出租方（即原告）有权解除本合同；1.承租方（即被告）不交付或者不按时交付租金累计达一个月以上……；逾期交付租金的，每逾期一日按拖欠的租金总额日千分之四支付违约金给出租方（即原告）……，任何一方违反本合同的任一条款约定，本合同自动解约，并以合同履约保证金同等金额作为违约金赔偿给守约方，同时，违约方还应另行在违约金基础上增加六个月租金作为违约赔偿给守约方，造成其他损失的，还应另行协商赔偿；本合同在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成可向房屋所在地法院裁决。合同签订后，原告依约将房屋出租给被告使用，被告依约向原告缴纳履约保证金10000元。2018年1月24日，福州市晋安区鼓山镇清理整治违法建设领导小组办公室向案涉租赁场所张贴一份《公告》，责令自本《公告》发布之日三日内搬离违法建筑物内的财物并自行拆除违法建设的建筑物。2018年11月14日，被告向原告出具一份《车辆抵押承诺书》，载明：被告在租赁原告仓库期间结欠租金45000元，现无力偿还，经双方协商同意在10日内（2018年11月23日前）支付此款项，并同意将其名下车辆暂抵押原告处，并承诺在其未能按上述承诺约定按时足额支付款项时，原告有权处理该车辆及其存放在原告仓库的物品及保证原告债权实现。原告接收该份《车辆抵押承诺书》，并保管上述抵押车辆及行驶证至今。2018年11月15日案涉租赁场地被拆迁部门拆除。被告未按上述承诺书履行还款义务，也未履行抵押车辆过户手续，原告遂将被告存放在其仓库内的部分冰箱搬走扣留至今。双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告确认诉争租赁场所未取得建设工程规划许可证，故双方就诉争租赁场所签订的《租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告经本院释明，变更诉请要求被告支付占有使用费的主张，本院予以支持。但原告未提供任何证据证明被告实际欠付的占有使用费金额，其要求被告支付2017年6月15日至2018年11月15日期间的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。据被告出具的《车辆抵押承诺书》可以认定被告尚欠原告“租金”即占有使用费45000元，被告理应按承诺书约定支付给原告。无效的合同自始没有法律约束力。故原告要求被告支付违约金52174元（包含1万元履约保证金），缺乏法律依据，本院不予支持。但被告未按承诺书的约定时间（2018年11月23日前）履行付款义务，确实给原告造成了利息损失，故被告应按中国人民银行同期贷款利率计算支付原告自2018年11月24日起至实际付款之日止的利息。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告要求退回履约保证金10000元及抵押车辆和被扣押的冰箱等家电的请求，于法有据，但因被告未在本案中提起反诉，本院不予处理，被告对此可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告韦建星应于本判决生效后十日内支付原告陈添明占有使用费45000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2018年11月24日起至实际付款之日止的利息； 二、驳回原告陈添明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4484元，减半收取2242元，由原告陈添明负担1767元，被告韦建星负担475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林慧琴 二〇一九年十一月二十五日 法官助理林楠 书记员陈新建 附件：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。