浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5048号 原告：吴立满男，1966年8月25日出生，汉族，住玉环市。 原告：王冬香女，1968年4月10日出生，汉族，住玉环市。 两原告共同委托诉讼代理人：谢慧，玉环市楚门法律服务所法律工作者。 被告：潘善娥男，1966年2月9日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：潘善芳，女，1962年4月16日出生，汉族，住玉环市。系被告胞姐。 委托诉讼代理人：潘云华，男，1958年6月4日出生，汉族，住玉环市。 原告吴立满、王冬香与被告潘善娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，独任审判，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告吴立满及两原告共同委托诉讼代理人谢慧，被告潘善娥及委托诉讼代理人潘善芳、潘云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴立满、王冬香向本院提出诉讼请求（经变更）：1、确认原告吴立满与被告父亲潘灵范于2003年1月21日签订的关于坐落于玉环市白沙湾的房屋转让书无效；2、判令被告腾空现所占有居住的玉集建（1995）字第28157号集体土地建设用地使用证所对应的两间两层房屋（即诉讼请求第一项所涉房屋）交还两原告；3、两原告自愿退还被告房屋转让款人民币16200元。 原告吴立满诉称：两原告系夫妻关系，于1995年4月18日结婚。两原告拥有坐落于玉环市白沙湾的两间两层房屋，持有相应的集体土地建设用地使用证［玉集建（1995）字第28157号］。证载土地使用者为原告吴立满，土地类别与用途为住宅，用地面积92.80㎡，建筑占地72.35㎡。被告及其父潘灵范、其母陈阿花均系温岭市城南镇蒲洞村村民。2003年1月21日，被告之父潘灵范向两原告提出要求，购买两原告所有的上述房屋。原告吴立满因家庭缺资及不懂法律，予以同意。为此，原告吴立满与被告之父潘灵范签订了一份转让书，两原告转让了上述房屋，收取了转让款16200元。被告之父潘灵范受让后，与其母陈阿花及被告三人共同占有居住。2018年，被告父母相继亡故后，被告一人继续占有居住至今。两原告经咨询有关部门得知，被告父母及被告与两原告非同市同村村民，两被告房屋所涉土地系集体性质，原告吴立满与被告之父潘灵范所签订的房屋转让合同因违反国家法律强制性规定而应认定无效。况且，现原告两个女儿均已成人，因两原告转让房屋都无法办理土地变更登记，致无法再审批建房，造成居住困难。此外，被告在其父母亡故后，实际占有居住上述房屋，应作为转让合同的相对人。故此，特提出如上诉讼请求。 被告潘善娥辩称：被告系精神三级残疾人，单身。被告姐姐潘善娥出嫁在两原告所属村。被告父母为使被告能得到姐姐的照顾，特别在被告父母百年之后，故从长计议，于16年前向两原告购买房屋。被告认为，转让书系原告吴立满自愿签字确认，16年来，两原告对被告一家占有居住事实从无异议，应认定有效。被告长期居住在案涉房屋中，不愿改变生活环境，且因家境贫困，无处可以搬迁，故要求驳回两原告的诉讼请求。如果因两原告与被告系非同村村民而不能办理房地变更登记手续，则被告要求将案涉房地变更登记至与两原告同村的姐姐潘善芳名下。此外，被告一家受让房屋后，进行了部分装修，加建了天花板、洗手间等约花费了16000元。 经审理，本院认定：两原告系夫妻关系，于1995年4月18日结婚。被告及其父母潘灵范、陈阿花均系温岭市城南镇蒲洞村村民，被告系精神三级残疾人，单身。被告胞姐潘善芳出嫁至两原告所属的玉环市。两原告拥有坐落于本村白沙湾的两间两层房屋，原告吴立满持有相应的集体土地建设用地使用证［玉集建（1995）字第28157号］。证载土地类别与用途为住宅，用地面积92.80㎡，建筑占地72.35㎡。2003年1月21日，原告吴立满与被告父亲潘灵范在双斗村村干部潘云华等人的见证下，签订了案涉房屋的转让书。被告父亲潘灵范以16200元的对价受让房屋后，与被告母亲陈阿花及被告共同居住使用。期间，被告一家对案涉房屋进行简单装修，加建了天花板、洗手间等。2018年，被告父母相继亡故，案涉房屋由被告一人居住使用。此后，两原告要求被告腾空、搬迁，交还案涉房屋未果，遂引起诉讼。在诉讼过程中，被告及其胞姐潘善芳、潘善领作为其父母的第一顺序继承人，签订了遗产继承协议书，约定其父母的遗产及与两原告的房屋转让合同所涉的权利由被告一人继承。 以上事实，有身份证，结婚证，人口基本信息表，户口薄，土地使用证，证明，转让书，遗产继承协议书，以及两原告与被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。 本院认为：土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城市房地产管理法规定，城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的发放土地证和房地产证。由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋所涉宅基地属于村集体经济组织所有，只有本村经济组织成员之间才可以使用。故农村房屋的买卖，只能在本村集体内部进行，本村经济组织成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体。也就是说，只有本村村民之间的购买协议才是有效的，其他都因违反法律强制性规定而无效。本案房屋转让协议签约双方非同村村民，案涉房屋所涉土地系集体性质，故转让协议应确认无效。无效的合同，自始没有法律约束力。被告要求将案涉房屋变更登记至符合购买主体资格的胞姐潘善芳名下，遭到两原告的拒绝。在此前提下，本院对被告的该项请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋能够返还，两原告要求予以腾空、返还，本院应予准许。被告父亲基于无效合同取得案涉房屋，被告再基于继承关系取得该财产，且长期居住使用，故被告应成为腾空、返还的义务人。两原告应对等返还购房款16200元。该无效合同，签约双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，以两原告赔偿被告购房资金占用期间的利息损失和装修损失，被告赔偿原告房屋使用费损失为适宜。庭审中，两原告明确表示不要求被告支付房屋使用费，愿意适当赔偿被告利息损失和装修损失，本院可酌情予以认定。结合两原告收取房屋转让款的时间节点，被告方居住使用房屋的时段，被告方对房屋进行简易装修等事实，参照民间借款的一般利率标准，本院酌情确认由两原告赔偿被告装修损失4200元、利息损失49600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告吴立满与被告潘善娥的父亲潘灵范于2003年1月21日签订的关于坐落于玉环市白沙湾的玉集建（1995）字第28157号集体土地建设用地使用证所对应的两间两层房屋的转让书无效； 二、限被告潘善娥于本判决生效后一个月内将占有居住的上项判决所涉房屋腾空，交还原告吴立满、王冬香； 三、限原告吴立满、王冬香于本判决生效后一个月内返还被告潘善娥房屋转让款16200元，赔偿装修损失4200元、利息损失49600元，合计人民币70000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币205元，减半收取102.50元，由原告吴立满、王冬香负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  李育金 二〇一九年十一月二十六日 代理书记员  邢雪兵