河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初5042号原告：林州市爱家物业服务有限公司，地址：林州市桂园区阳光新城小区物业办。法定代表人：张利，该公司总经理。委托诉讼代理人：路焱，河南格东律师事务所律师。被告：宋静东，男，1979年3月8日出生，汉族，住林州市。原告林州市爱家物业服务有限公司与被告宋静东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人路焱，被告宋静东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林州市爱家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年8月31日至2018年12月30日物业管理费2528元；2、请求判令被告承担本案诉讼费、保单、保单费。事实与理由，被告系原告所管理的阳光新城小区的业主。林州市万顺物业服务有限公司负责阳光新城小区的前期物业管理，因该公司管理不到位，小区物业出现问题，经过林州市桂园社区居委会多次协调，达成一致意见：于2018年2月11日由林州市爱家物业服务有限公司接管阳光新城小区物业管理，原住户己缴纳物业费未到期，按原价格方案进行，到期后按现物业办法执行，未缴纳物业费的住户，应缴纳现物业公司。被告于2014年8月23日与林州市万顺物业服务有限公司签订了被告辩称，一、原告并未与被告存在合法合同约定。被告及阳光新城所有业主之前均是与“林州市万顺物业服务有限公司”签订的《阳光新城前期物业服务协议》。在没有人来协商，所有业主也没有收到通知的情况下，原告就声称《阳光新城前期物业服务协议》的合同主体由“林州市万顺物业服务有限公司”转为“林州市爱家物业服务有限公司”，而且“林州市万顺物业服务有限公司”也未与原告有任何转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第八十条和第八十四条规定，原告所诉被告“拒不缴纳物业费用的行为已严重违反了双方签订的《前期物业服务协议》”的请求不属实，原告并未与被告签订任何协议，也即不存在合同关系。二、原告所述不符事实，诉状有虚假成分。诉状第一页“事实与理由”中写道“经过林州市桂园社区居委会多次协调，达成一致意见：于2018年2月II日由林州市爱家物业服务有限公司接管阳光新城小区物业管理”，该陈述不明确，究竟是谁和谁达成了一致意见？做为小区物业业主的一方，竟然在毫不知情的情况下被“达成一致意见”。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条明确规定业主才拥有选聘物业的最终权力，桂园社区居委会与原告单方面达成一致意见，在未经业主授权的情况下，桂园社区居委会形成行政侵权事实，原告无权要求被告履行诉求的义务。唯一一次由业主参与讨论的事实是：2018年6月，为调和原告与小区业主之间的激烈矛盾，桂园街道办在林州市桂园区阳光社区二楼会议室主持召开过一次业主大会，当时到场的主管领导有桂园区街道办刘书记、阳光社区全体成员、桂园派出所民警刘警官、房管局的代表、及近百位业主或业主家属到场（阳光社区存有到场业主签到表），经过一下午的讨论，现场超过95%的业主强烈反对原告的非法行为和不平等政策，最终无果而散（被告可提供参会业主到场为证）。该事实足以证明被告及所有业主与原告从未达成一致意见。三、原告入驻小区不合法。原告于2018年2月11日才在林州市市场监督管理局注册成立公司，也即是说在还没有正式注册物业公司之前，就已经着手接管物业相关事宜了。这还未成立的公司根本不具备物业服务资格，林州市桂园社区居委会与不具备资格的原告协商小区物业接管问题，这已是违法在前；而且在原告非法入驻接管了阳光新城小区的物业管理后，不进行任何公示，也不与小区业主协商就强行接管。根据《河南省物业管理条例》（2017年全面修订本）第三十五条规定，原告不具备物业服务资格，原告从一开始入驻小区就不合理、不合法。四、原告存在侵权、违法行为。2018年5月，时值中午近十二点时，原告未通知被告及被告家人，擅自将被告家电源切断，被告与原告理论时发生口角、争执（现场小区业主有大量围观），后经桂园区派出所出警调解（桂园派出所有出警记录），直到傍晚快六点被告家才有了电。被告和小区业主们从原告入驻小区伊始，就强烈要求依法建立合同约定，但原告负责人以业主没有主体为由，拒绝签订任何合同，同时，全体业主被告知必须要补缴2018年2月以前（即原告入驻小区以前）的所欠物业费，否则按欠物业费处理，停电、停水、停用电梯，业主们与原告公司负责人员商讨无果，在2018年4月至6月内，很多业主被物业公司，在不欠水电费的情况下，强行停电、停水、停用电梯，激化了业主与物业之间矛盾（有微信聊天记录及照片为证），仅仅一周时间里，就往桂园派出所报警达5次之多（桂园区派出所有报警记录和出警记录），原告在公安民警强烈警告下，依然给业主停电、停水，无视业主的基本民生问题，多次造成双方冲突事件。时至2019年9月，仍然有业主被强行断电逼迫缴纳物业费。原告强制给被告及广大业主断电、断水的行为，严重侵犯了他人的合法利益。被告及业主要求原告公开道歉，但原告拒不承认，反而变本加厉的报复。五、物业费价格存在问题被告居住的林州市阳光××小区××期，自2014年8月交房入开始，由“林州市万顺物业服务有限公司”（三级资质）以“高层住宅0.68元／每平米、商铺0.28元／每平米”物业管理费的中标价，中标入驻阳光新城，承担物业服务。在开发商交房时，全体业主在不知道物业公开招投标的结果的情况下，开发商张开林及开林置业有限公司工作人员欺骗业主以1.2元／每平米物业管理费的价格签订了《阳光新城前期物业服务协议》，时过两年之久，才有有心业主在网上发现《林州市阳光××小区××期物业管理服务项目中标公告》。被告及广大业主要求开发商和万顺物业给个解释和说法，但迟迟没有回复。现在原告所谓“接管”了物业服务，还要依照l。2元／每平米强制收取，而且还采用断电、断水的胁迫手段强制让被告及广大业主补缴2018年2月以前（即原告入驻小区以前）的所欠物业费。在原告进入小区物业管理服务之前，小区物业已经近半年瘫痪，设施和环境无人修缮，小区里垃圾成堆，臭气熏天，业主们只能自己将生活垃圾带到外面的垃圾收集站；2017年6月，被告家年仅15岁的女儿，中午放学回家时，被独自困在电梯中长达45分钟之久，给被告女儿造成精神损伤长达一月有余，导孜学习成绩严重下滑，未能如愿考上高中。发生被困事件后，被告立即与物业公司（当时是万顺物业）讨要说法，当时物业负责人赵经理推脱说随后解决，直至物业公司没有人了都没有解决。被告及小区业主的利益已经受损，权利义务人仍为林州市万顺物业服务有限公司和小区业主，原告没有收取该费用的权利。被告曾多次与原告交涉此事，原告坚决要收取未服务之前的费用且不承担服务失职之责，并且采用强制断电等方式胁迫广大业主缴纳，侵犯了被告及广大业主的权利，造成多起冲突，原告应公开道歉及赔偿被告及小区业主的损失。被告认为，原告强行收取未服务之前的物业费及单方订价1.2元／每平米物业费，是不合法的。原告非法入驻阳光新城以前的费用，原告无权征收；原告非法入驻阳光新城以后，强制收取未经主管部门核定的1.2元／每平米物业费也是不合理、不合法的。六、原告失信赖帐，信誉堪忧原告在刚刚非法入驻小区时，委托被告对小区内的已经损坏的监控设备进行维修，被告在经过维修后，全部监控可正常使用，给出原告维修清单，共计费用7086元人民币，原告在支付了6000元人民币后，说随后再付款。之后，却迟迟没有支付，被告曾去原告处催要，原告负责人却推说不清楚此事，这剩余的1087元人民币，至今未支付被告。综上所述，请法官依法判决，驳回原告诉讼，保障当事人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告林州市爱家物业服务有限公司系原物业（林州市万顺物业服务有限公司）瘫痪后入驻，原告林州市爱家物业服务有限公司经林州市桂园社区居委会同意后入驻阳光新城小区时，未与业主委员会召开业主大会，亦未签订物业服务合同，原物业林州市万顺物业服务有限公司也未对林州市爱家物业服务有限公司进行债权转让，故对原告林州市爱家物业服务有限公司要求被告给付物业管理费的诉讼请求本案不予支持。被告辩称原被告之间未签订合同，原告所诉情况不实，进驻小区不合法，物业费存在问题的相关意见，应通过业主大会或业主大会所选定的业主委员会向物业公司提出建议。双方应当通过相关居委会提请成立业主委员会，尽快解决物业公司入驻问题。上述事实由原告提交的业主手册、桂园社区居委会证明、物业费缴费通知书，被告提交的物业中标公告、企业信用信息公示报告、微信截图及原被告当庭陈述，经庭审质证，认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业依法签订，普通物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业依法签订。本案中，涉案的物业原告林州市爱家物业服务有限公司系原物业瘫痪后入驻，原告林州市爱家物业服务有限公司经林州市桂园社区居委会同意后入驻阳光新城小区时，未与业主委员会召开业主大会，亦未签订物业服务合同，原物业林州市万顺物业服务有限公司也未对林州市爱家物业服务有限公司进行债权转让，故对原告林州市爱家物业服务有限公司要求被告给付物业管理费的诉讼请求本案不予支持。被告辩称原被告之间未签订合同，原告所诉情况不实，进驻小区不合法，物业费存在问题的相关意见，应通过业主大会或业主大会所选定的业主委员会向物业公司提出建议。双方应当通过相关居委会提请成立业主委员会，尽快解决物业公司入驻问题。依照《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林州市爱家物业服务有限公司对被告宋静东的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告林州市爱家物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王德周二〇一九年十一月二十三日书记员  黄庆伟