黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1830号原告:马骏，女，1980年3月1日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王金娟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告：兰春全，女，1961年5月7日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期10号楼11号门市房。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，男，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司工作人员。原告马骏与被告兰春全、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司(以下简称中天恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月14日、11月6日、11月19日公开开庭进行了审理。原告马骏及其委托诉讼代理人王金娟、被告兰春全委托诉讼代理人全文军、被告中天恒基公司委托诉讼代理人董成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马骏向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二被告于2011年12月7日签订的商品房买卖合同(合同编号为B20111207022554)无效；二、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年11月8日，原告与被告中天恒基房公司签订绥芬河市拆迁安置补偿协议书，约定被告中天恒基公司拆迁原告名下产权证号为2004-24308和2004-24310l两套住宅，建筑面积分别为125.44㎡和168㎡。被告中天恒基公司以产权调换方式为原告安置四套房屋，即中天幸福家园二区2＃楼3单元901室、4＃楼1单元302室、503室、三区12＃楼2单元302室。由于被告中天恒基公司变更规划，导致中天幸福家园三区12＃楼2单元302室无法安置。2011年5月25日，原告与被告中天恒基房公司签订补充协议，将中天幸福家园三区12＃楼2单元302室59.4㎡房屋变更为中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号房屋，建筑面积为102.18㎡，原告以回迁补偿款和动迁补助费冲抵多余面积的差价。2016年1月8日，被告中天恒基公司为原告办理中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号房屋进户手续，原告支付垃圾清运费、物业费、电梯费、二次供水费、取暖费、声控灯费、装修期间电梯、运料使用费等费用后，被告中天恒基房公司于当日将房屋交付给原告。原告办理案涉房屋备案及权属登记过程中，方知案涉房屋在约定安置给原告以后又将其抵押给被告兰春全，二被告于2011年12月7日签订合同编号为B20111207022554号商品房买卖合同，并将案涉房屋登记备案在兰春全名下。二被告签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷，其基础法律关系是民间借贷而非买卖，是无效的，其以买卖为名登记备案行为更是错误的。因二被告不真实的买卖合同备案登记导致原告安置的案涉房屋无法办理房产登记备案手续。为此，请求确认二被告于2011年12月7日签订的合同编号为B20111207022554商品房买卖合同无效。兰春全辩称,2011年3月8日，被告中天恒基公司因工程需要向兰春全借款300万元，双方约定月利率2%，此款于2011年9月7日之前归还。2011年3月8日，兰春全分两次将294万元汇入被告中天恒基公司指定的杜晓文，该公司当天向兰春全出具了借据。其中两笔汇款所差的6万元是预先扣除了一个月的利息。2011年12月，因被告中天恒基公司没有如期偿还借款，兰春全与中天恒基公司达成抵帐协议，中天恒基公司用其开发的幸福家园小区十户房屋抵顶原告欠款本息。二被告案涉房屋的商品房买卖合同，在房产部门办理了商品房销售备案登记，该商品房买卖合同是在债务人中天恒基公司不能偿还兰春全欠款时签订的，不是“流质契约”，符合法律规定，该商品房买卖合同合法有效，兰春全依法取得了上述房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人。马骏与中天恒基公司签订的绥芬河市拆迁安置补偿协议书，约定给原告安置的房屋为该小区二区的三户房屋和三区12#楼2单元302室（建筑面积59.4平方米），而非本案争议的207幢1单元1903号（建筑面积102.19平方米）。兰春全与中天恒基公司签订的商品房买卖合同不存在法律法规规定的无效情形，也未违反法律法规的强行性、禁止性规定，原告要求确认案涉房屋的买卖合同无效，没有事实依据和法律依据。中天恒基公司辩称，中天恒基公司在施工过程中因资金短缺，于2011年3月8日向兰春全借款300万元，月利率2%，借款期限为6个月，并于2011年9月7日付利息6万元，双方系民间抵押借贷关系。中天恒基公司用马骏名下的幸福家园商住小区二期5号楼1单元1903室的回迁安置房屋作为抵押物，在绥芬河市房产局办理了抵押登记备案。中天恒基公司盖楼房时，预计当年可以交工验收，待售出楼房款后就可以还清兰春全的借款，然后到房产局解除备案在兰春全名下的房屋，后因绥芬河市政府责令中天恒基公司改建高层，并让其修改图纸和各项手续，导致无法按期完工，没有回笼资金偿还借款。原告是现金购房，被告系借款用买卖登记备案的方式进行抵押。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告向法庭提交五组证据：一、绥芬河市拆迁安置补偿协议书及情况说明。欲证明：2009年11月8日，原告与被告中天恒基公司签订“绥芬河市拆迁安置补偿协议书”，约定中天恒基公司拆迁马骏名下两套住宅，产权证号为2004-24308和2004-24310，建筑面积为125.44㎡和168㎡，以产权调换方式安置房屋为中天幸福家园二区2＃楼3单元901室、二区4＃楼1单元302室、二区4＃楼1单元503室和三区12＃楼2单元302室。中天恒基公司开发过程中变更规划，导致12＃楼2单元302室无法安置。2011年5月25日，马骏与中天恒基公司签订补充协议，将中天幸福家园三区12＃楼2单元302室（建筑面积59.4㎡）变更为中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号（建筑面积102.18㎡），原告以回迁补偿款和动迁补助费冲抵差价。经质证，被告兰春全对情况说明的形式要件没有异议，对拆迁安置补偿协议书的形式要件及证明的问题、情况说明证明的问题有异议。合同最后一页右上方原安置房屋变更为1903室处，在行政案件诉讼中是没有公章的。原告行政诉讼的案件开庭中，开庭笔录第十页倒数第13行原告承认协议调整时间是在2015年年末或2016年年初，该协议书也未载明调整的时间为2011年5月25日，只写明于2015年3月29日全部结清动迁补偿费8382元。被告中天恒基公司对证据的形式要件及证明的问题均无异议。二、垃圾清运费、物业费、电梯费、二次供水费、取暖费、声控灯费、装修期间电梯及运料使用费票据14张。欲证明：2016年1月8日，马骏在办理中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号房屋进户手续，并支付垃圾清运费、物业费、电梯费、二次供水费、取暖费、声控灯费、装修期间电梯、运料使用费等费用后，中天恒基房公司于当日将房屋交付给原告。房屋交付至今，公共卫生费、物业费、取暖费均由原告支付。被告兰春全对证据的形式前12张票据的形式要件无异议，对证明的问题及动迁补偿费的票据均有异议。这两份动迁补偿费票据都是复写件，而且没有加盖公章。本案争议的房屋是5号楼207栋1单元1903室，而原告提交的证据标明的是205#，207栋与205#不一致，原告入住的房屋和协议书上的房屋不是一处。被告中天恒基公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。三、借据及月利息结算凭证及中国建设银行转款凭证。欲证明：被告中天恒基公司于2011年3月8日向兰春全借款人民币300万元，月利率2%，2011年9月7日前还款。借款时，兰春全扣除利息6万元后只给中天恒基房公司转账支付94万元。借款后，中天恒基公司按月向兰春全支付借款利息，于2011年9月7日向兰春全支付6万元利息。经质证，二被告对证据的形式要件、证明的问题均无异议。四、商品房买卖合同及绥芬河市房产管理局备案登记表。欲证明：2011年12月7日，二被告签订了商品房买卖合同（合同编号为B20111207022554），并于当日在绥芬河市房产管理局进行登记备案，导致原告从2016年1月8日进户至今不能办理案涉房屋权属登记手续。经质证，兰春全对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。二被告签订案涉房屋的商品房买卖合同的时间是2011年12月7日，在此之前原告与第二被告安置的房屋是三区的。中天恒基公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。行政裁定书及开庭笔录。欲证明：原告为办理案涉房屋权属登记，对绥芬河市房产管理局和二被告提起行政诉讼。庭审中，中天恒基公司自认2011年3月8日向兰春全借款300万元，在借款期限届满后没有还款，为担保兰春全债权的实现，于2011年12月7日与兰春全签订了商品房买卖合同（合同编号为B20111207022554），同日办理登记备案。二被告签订商品房买卖合同的真实意思不是买卖，而是为了债权抵押担保。二被告之间的基础法律关系是民间借贷，而非房屋买卖合同关系。经质证，被告兰春全对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。原告与被告中天恒基公司是在借款不能偿还后达成以房抵债，并且签订了商品房买卖合同，将房屋备案于被告兰春全名下。被告中天恒基公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。六、入住确认书。欲证明：证明房屋面积和交付时间。经质证，被告兰春全对该组证据表示不清楚。被告中天恒基对该组证据的形式要件、证明的问题均无异议。本院经审查认为，原告提交的上述六组证据，被告兰春全除对第一组拆迁安置补偿协议书、第二组补偿费票据有异议及第六组证据不清楚外，对其他证据形式要件均无异议，中天恒基公司对上述证据均无异议，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，本院对其形式要件予以确认。但是第一组证据“情况说明”中调换案涉房屋的时间与当事人的陈述相互矛盾，本院不予采信。被告兰春全提交二组证据：一、借据一张、转账赁证两张、商品房买卖合同一份、商品房销售备案登记表一张，绥芬河房产部门登记表两张、调查笔录一份。欲证明：二被告原系民间借贷关系，后因中天恒基公司未能偿还借款于2011年12月7日以案涉房屋抵顶部分欠款，双方签订了商品房买卖合同，并在房产部门备案登记。经质证，原告对该组证据形式要件无异议，但对证明的问题有异议。二被告之间自2011年3月8日起系民间借贷关系，虽然签订了房屋买卖合同，但仅仅是作为债权抵押担保，不是真实的房屋买卖，双方没有签订以房抵账协议，也没有对借款本息进行结算，双方依然是借贷关系；绥芬河市人民法院的调查笔录内容仅仅是被告兰春全单方的意思表示，没有被告中天恒基公司的确认，该笔录的内容不能作为证据使用。中天恒基公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。二、开庭笔录、关于开展全省房地产烂尾楼专项整治的工作方案、告知函各一份。欲证明：给原告安置的房屋为二区三户房屋和三区一户房屋，不包括案涉房屋，案涉房屋调整时间不是2011年5月25日。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。案涉房屋作为原告的安置房屋，是原告与中天恒基公司双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该变更内容合法有效，原告享有回迁权。原告与被告中天恒基公司签订的协议均是合法有效的，应当受到法律保护。中天恒基公司对证据的形式要件、证明的问题均无异议。本院经审查认为，被告兰春全提交的上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。中天恒基公司提交如下二组证据，一、借据、月利息结算凭证各一张（复印件）；二、准予变更登记通知书一份。欲证明：中天恒基公司与兰春全系民间借贷关系，中天恒基公司2010年6月10日更名为现在的名称。经质证，原告、被告兰春全对上述证据的形式要件、证明的问题均无异议，被告兰春全认为后期是以房抵债。本院经审查认为，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月8日，原告与被告中天恒基房公司签订拆迁安置补偿协议书。双方约定，被告中天恒基公司拆迁原告两套住宅，两套住宅的建筑面积分别为125.44㎡、168㎡。被告中天恒基公司以产权调换方式为原告安置四套房屋，即中天幸福家园二区2＃楼3单元901室、4＃楼1单元302室、503室、三区12＃楼2单元302室。由于被告中天恒基公司变更规划，导致中天幸福家园三区12＃楼2单元302室无法安置。被告中天恒基房公司欲以中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号房屋（建筑面积102.18㎡）为原告调换房屋，重新安置，被告当时并未同意，后于2015年末或2016年初，双方确定将三区12＃楼2单元302室变更为二区5＃楼1单元1903号。2016年1月8日，被告中天恒基公司为原告办理中天幸福家园二区5＃楼1单元1903号房屋进户手续，原告支付垃圾清运费、物业费、电梯费、二次供水费、取暖费、声控灯费、装修期间电梯、运料使用费等费用后，被告中天恒基房公司于当日将房屋交付给原告。另查明，2011年3月8日，中天恒基公司因工程因开发建设工程向兰春全借款300万元，双方约定月利率2%，期限至2011年9月7日，兰春全在扣除6万元利息后分两次将294万元汇入中天恒基公司指定的银行账户，中天恒基公司为兰春全出具了借据。后因被告中天恒基公司未能如期偿还借款，2011年12月7日，兰春全与中天恒基公司签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同，并在房产部门办理商品房销售备案登记。另查明，中天幸福家园二区207幢1单元1903号与205#1单元1903号系同一房屋。中天恒基公司原名称为黑龙江中天恒基房地产开发有限公司。本院认为，本案争议的焦点为：案涉房屋是否为以房抵债房产，二被告签订的商品房买卖合同是否有效。被告兰春全辩称其与中天恒基公司签订的商品房买卖合同，系以房抵债而签订的合同，但是被告中天恒基公司否认这一说法，而且兰春全未能举证证明二被告是如何结算的，其自称抵顶房屋10套，但是对于抵顶房屋的价值、面积、具体坐落位置均不能说明，亦无证据证明双方结算的事实，故对其辩解意见不予采信，结合双方借款及审理查明的事实，应认定二被告系为保证履行偿还借款而签订的商品房买卖合同，房屋买卖不是真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应当认定二被告签订的案涉房屋的商品房买卖合同无效。综上所述，原告诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：兰春全与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2011年12月7日签订的商品房买卖合同（合同编号为B20111207022554）无效。案件受理费7431.40元，由兰春全、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  舒瑞发审 判 员  陈国民人民陪审员  王 丹二〇一九年十一月二十五日书 记 员  岳 言