湖南省湘潭市雨湖区人民法院行 政 判 决 书（2019）湘0302行初428号原告：卢玉龙，男，1972年1月20日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所律师。被告：湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局），住所地湘潭市雨湖区北二环中路6号。法定代表人王峰，系该局长。委托诉讼代理人：丁琼，该局不动产登记中心工作人员。委托诉讼代理人：胡慧，湖南明逸律师事务所律师。第三人：林莉琴，女，1951年6月26日出生，汉族，福建省福州市人，退休人员，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：龙思宇，湖南湘剑律师事务所律师。第三人：湘潭市东旺房地产开发有限公司，住所地湘潭市工商局10栋101号-左。注册号：430300400001042。法定代表人：张国辉，系该公司经理。原告卢玉龙诉被告湘潭市自然资源和规划局（原湘潭市国土资源局）、第三人林莉琴撤销不动产登记一案，本院于2018年3月14日立案受理，本院于2018年9月13日依法作出（2018）湘0302行初31号行政判决，原告不服，上诉至湘潭市中级人民法院，湘潭市中级人民法院于2019年3月13日作出（2019）湘03行终4号行政裁定书，裁定：一、撤销湖南省雨湖区人民法院（2018）湘0302行初31号行政判决；二、本案发回湖南省雨湖区人民法院重审。在本案审理过程中，本院另行依法组成合议庭，依法追加了湘潭市东旺房地产开发有限公司（以下简称东旺公司）为本案第三人，并公开开庭审理了本案。原告卢玉龙及其委托诉讼代理人冯湘杰，被告的委托诉讼代理人丁琼、胡慧，第三人林莉琴的委托诉讼代理人龙思宇到庭参加了诉讼。第三人湘潭市东旺房地产开发经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢玉龙诉称：2007年5月12日，原告与湘潭市东旺房地产开发有限公司（以下简称东旺公司）签订商品房买卖合同，约定购买其开发的开心Ａ阁6层060103号房屋（以下简称060103号房屋）。2011年，东旺公司将房屋交付原告，随后，原告对房屋进行了装修并入住。2015年，原告将该房屋出租。2017年11月左右，租客打来电话，说房屋锁让别人换了，原告遂到现场查看，随后报警，经查：房锁是被第三人林莉琴私换。但第三人并未对此事作出任何解释，一直置之不理。2018年1月26日，岳塘区人民法院通知原告来领取应诉通知书，第三人以排除妨碍为由起诉了原告。原告在查阅第三人在该案中提供的证据材料后得知被告于2015年8月3日为第三人办理了潭房权证岳塘区字第××号房产权证，并将该涉案房屋产权登记于第三人林莉琴名下，但根据房屋分布平面图显示，房地产测绘队于2014年12月16日对房屋进行了实地测绘，这一行为明显与事实不符，因为该房屋一直由原告占有、使用、控制，原告从不知悉测绘队对该房屋进行过测绘，所以该测绘图明显是虚假的。综上，根据《房屋测绘管理办法》第六条之规定，被告为第三人办理产权登记时，应当由第三人委托房产测绘单位进行房产测绘。被告在未审核测绘图真实性的情况下，依虚假的测绘图为第三人办理房产权证有悖事实，也违反法定程序，依法应予撤销。原告卢玉龙向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件、第三人身份证复印件、被告组织机构代码信息，拟证明双方的基本情况；2、商品房买卖合同，电费、物业费缴款单，装修合同及购买清单等，拟证明原告实际占有房屋多年并入住的事实；3、房产证复印件，拟证明被告向第三人发放房产证是违反法定程序的。被告湘潭市自然资源和规划局辩称：一、原告的起诉超过法定起诉期限。第三人林莉琴的房屋登记是在2015年1月29日登记，不动产登记具有公示效力，原告应该在公示之后应当知道登记的事实，截止到目前有3年时间，因此原告的起诉已经超过诉讼时效。二、原告的诉讼主体不适格，与我们的登记行为没有法律上的利害关系。直到现在为止，原告从未申请过登记，该房屋的申请登记行为是东旺公司和第三人提供的，在该房屋的申请过程中，没有任何与原告有关材料。三、原房屋登记部门为第三人林莉琴颁发房屋产权证书的行为符合法律规定。2015年1月29日，东旺公司与第三人共同向原房屋登记部门申请办理房屋所有权转移登记，并提交了工商登记信息、第三人的身份证、《商品房买卖合同》、税收缴款凭证、房产测绘队出具的房屋分布平面图等等相关资料。房屋登记部门依法受理并审查了申请人提供的资料。经审查申请人提供的资料齐全，遂依法办理了房屋登记手续。四、原告所述房屋分布平面图系具有房产测绘的资质的第三方机构做出的，可以作为办理登记的依据。东旺公司与第三人在办理转移申请登记时，提交的房屋分户平面图系由湘潭市房地产测绘队出具。湘潭市房地产测绘队系依法成立的具有房产测绘资质的独立的企业法人，具备出具该测量成果的主体资格。该房屋平面图所标注的房屋的户号为6906，与房屋网上备案户号开心阁A区XXX号相互对应，与东旺公司于2011年委托湘潭市房地产测绘队测绘制作的《湘潭市房产测绘报告》的户号一致。因此房屋测绘队出具的房屋分户平面图主体和内容均合法，可以作为办理登记的依据。五、原房屋登记部门为第三人林莉琴颁发房屋产权证书的行为未侵犯原告的合法权益。根据原告的诉状及证据显示，原告与东旺公司于2007年5月12日签署了《商品房买卖合同》，但经答辩人查询，该合同并未办理电子备案，且原告至今都未到房产登记机构申请办理不动产登记手续。根据原《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记系依申请进行的，原告就诉状中所述房屋未向房屋登记部门进行申请，也未办理电子备案登记，原房屋登记部门依第三人林莉琴的申请颁发房屋产权证书的行为未侵犯原告的合法权益。综上，原房屋登记部门的颁发房屋产权证书的行为合法，未侵犯原告的合法权益，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。被告湘潭市自然资源和规划局向本院提交了以下证据材料：第一组证据：1、企业信用信息公示报告，拟证明湘潭市房地产测绘队系独立法人且具备房屋测绘主体资格。第二组证据：2、涉案不动产办理转移登记时提交的申请资料一套（包含房屋所有权转移登记申请书、纳税申报审批表、收费通知单、税收收缴款书、委托书、申请人有效身份证明、备案合同、电子询问表、物业专项维修资金专用收据、测绘成果、东旺房地产公司企业工商登记信息资料、情况说明、审批书）；3、房屋所有权总证（2011017170）；4、湘潭市房产测绘报告（测量号：04048117）；5、帝景国际实测户室号与网上备案户室号对应表。以上证据拟证明不动产登记行为合法。第三人林莉琴当庭陈述如下：一、同意被告的答辩意见；二、第三人林莉琴是通过合法的手段购买房屋并且依法取得不动产登记证书，是该房屋的合法所有人，并且第三人认为被告的行政行为不存在违法。第三人林莉琴没有证据向本院提交。在庭审质证中，被告湘潭市自然资源和规划局对原告卢玉龙的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据2的三性均有异议；对证据3的三性无异议，对其证明目的有异议，被告认为该房产证复印件不能证明我们原房产部门登记时违反程序。第三人林莉琴对原告卢玉龙的证据发表以下质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，该份证据恰巧证明原告长期占住了第三人拥有的合法房屋；对证据3的三性均无异议。原告卢玉龙对被告湘潭市自然资源和规划局的证据发表以下质证意见：对证据1的三性均没有异议；对证据2的房屋所有权转移登记申请书、纳税申报审批表、委托书、备案合同、电子询问表中第三人林莉琴的签名真实性均有异议，理由是与林莉琴作为原告起诉我方的另一案件中所交的民事起诉状签名明显不同。备案合同我们收到的只有第3、4、5、13页，其他都是缺页的。对该组证据中其他材料的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议；要求对林莉琴的签名进行笔迹鉴定；对证据3的三性无异议；对证据4的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，测绘报告是涉案房屋进行初始登记时所作，而本次是转移登记，这次没有进行实地测绘；对证据5的三性均有异议，没有任何制作人和制作单位的签字、盖章。第三人林莉琴对被告湘潭市自然资源和规划局提交的所有证据三性质证均无异议。诉讼过程中，依第三人林莉琴的申请，本院向被告依法调取了涉案房产的部分内档资料（商品房买卖合同、税收缴款书、房屋登记审批书、情况说明、房屋所有权转移登记申请书等），原告质证认为：对真实性无异议，对林莉琴的签名有异议，第三人认为林莉琴委托第三人办理并办理了公证，但未提交相关证据证实。被告质证无异议。第三人林莉琴质证认为对该组证据的证据三性均无异议，林莉琴本人陈述办理房产证时是通过公证委托，委托了代理人办理的整个手续。经庭审质证，对当事人的证据作如下认定：原告的证据1、2、3均符合行政诉讼证据规则，本院予以采信；本院调取的证据及被告的证据1、2、3、4、5均符合行政诉讼证据规则，本院予以采信，但结合本院调取的证据及林莉琴委托诉讼代理人的陈述，对证据2中关于林莉琴本人的签名可以认定并非林莉琴本人的签名。根据以上确认的有效证据，并结合当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：原告卢玉龙系金鹰彩印厂开办人，因第三人湘潭市东旺房地产开发有限公司拖欠原告金鹰彩印厂货款，经双方协商，由第三人东旺公司提供一套住房折抵所欠原告货款。2007年5月12日，原告卢玉龙与第三人东旺公司签订了《商品房买卖合同》，约定由卢玉龙购买东旺公司开发的开心A阁6层060XXX号房屋，合同价格为108306元，该合同加盖了东旺公司印章及法人陈明春的私章。合同签订后，东旺公司向梦泽园代理公司（帝景国际当时的销售策划部门）发出了东销字（20号文）通知：开心阁A区603已抵给金鹰彩印厂，请做好销控。由东旺公司的副总经理林新泰在通知的下面签署了自己的名字。2011年，东旺公司将房屋交付给了原告卢玉龙，随后，原告卢玉龙对房屋进行了装修并入住。事后，原告将该房屋出租，但该房屋的产权登记权利人一直为东旺公司，原告也一直未办理不动产转移登记申请。2014年11月4日，东旺公司与第三人林莉琴签订《商品房买卖合同》，约定由林莉琴购买东旺公司开发的开心Ａ阁6层060XX号房屋并办理电子备案。2015年1月29日，东旺公司与第三人林莉琴共同向原房屋登记部门申请办理房屋所有权转移登记，并提交了东旺公司工商登记信息、第三人的身份证、委托书、《商品房买卖合同》、税收、物业专项维修基金缴款凭证、房产测绘队出具的房屋分布平面图等相关资料。2015年8月3日，原房屋登记部门依法受理并经审查申请人提供的上述资料后，遂办理房屋转移登记手续，并为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。2017年11月左右，租客打电话给原告，说房屋锁让别人换了，原告遂到现场查看，随后报警，经查：房锁是被第三人林莉琴私换。2018年1月26日，第三人林莉琴以排除妨碍为由向岳塘区人民法院提起民事诉讼。原告在查阅第三人林莉琴在该案中提供的证据材料后得知被告于2015年8月3日为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房产权证。原告认为：由于上述该房屋一直系原告占有、使用、控制，但原告从不知悉该房屋经过测绘，故测绘图是虚假的。据此，原告根据《房屋测绘管理办法》第六条之规定，以被告在未审核测绘图真实性的情况下，依虚假的测绘图为第三人办理房产权证有悖事实、违反法定程序为由，遂诉至本院。另查明：原湘潭市房产登记机关为湘潭市房产管理局，后因政府机构改革，湘潭市房产登记职能由被告行使。在本案审理过程中，本院要求林莉琴本人到庭接受询问并提交购买涉案房屋的收款收据或发票，但林莉琴本人没有到庭。本院认为：本案的焦点一是被告的房产登记行为是否合法以及是否应予以撤销的问题。从本案事实来看，第三人林莉琴与原产权登记权利人东旺公司于2015年1月29日共同向原房屋登记部门（湘潭市房产管理局）申请办理060XXX号房屋所有权转移登记，并提交了东旺公司工商登记信息、第三人的身份证、《商品房买卖合同》、税收、物业专项维修基金缴款凭证、房产测绘队出具的房屋分布平面图等相关资料，虽然不动产登记机关不存在对《商品房买卖合同》作实体审查，但应依登记程序依法办理。1、根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”及第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”之规定，被告应当对双方申请人的身份的真实性予以审查，在本案原告要求对林莉琴办理转移登记的相关签名进行笔迹鉴定时，林莉琴向本庭陈述其本人没有到场办理房屋转移登记手续而是委托他人办理的，被告未向本院提供证据证实其在房屋登记行政程序中收到林莉琴的委托授权材料，登记资料中无林莉琴的委托代理人的身份证明、授权委托书；2、在房屋所有权转移登记申请书询问人处及领证人处有“肖希华”字样签名，同样在整个登记资料中并无肖希华的相关身份证明资料；3，根据被告提交的资料显示，第三人“林莉琴”于2015年1月29日出具委托，对房屋进行产权查验、验证及房屋测绘，被告于2015年3月2日发出了相关收费通知单，但其提交的是2011年3月17日的《房产测绘报告》等及2014年12月16日的湘潭市房屋分丘图、房屋分户平面图，并未实质进行查验、测绘。4、根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，第三人于2015年1月29日提出房屋所有权转移登记申请，被告于2015年3月2日受理，于2015年8月3日办结，程序违法。显然被告没有尽到合理的审核义务，且违反了先受理、后调查审核的基本行政程序，存在其他登记具体行政行为违法情形。综上，因第三人东旺公司隐瞒涉案房屋已转让给原告卢玉龙的事实，欺骗被告为第三人林莉琴办理产权转移手续，房屋产权转移登记的基础事实存在重大争议和瑕疵，被告没有尽到合理的审查义务，违反了先受理、后调查审核的基本行政程序，未依法查验、测绘存在其他登记具体行政行为的违法情形，严重损害了卢玉龙的合法权益，被告向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证依法应予撤销。焦点二、关于原告的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”规定，从本案事实来看，2017年11月左右，原告与第三人林莉琴对涉案房屋发生争议。2018年1月26日，原告才得知被告于2015年8月3日为第三人林莉琴办理了潭房权证岳塘区字第××号房产权证。故原告提起行政诉讼没有超过法定起诉期限。综上所述，原告要求撤销被告向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证的诉讼请求，有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第㈠、㈢、㈥项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国物权法》第十一条、第十二条，《不动产登记暂行条例》（2014年）第十四条第一款、第十五条、第十六条、第二十条之规定，判决如下：撤销被告湘潭市自然资源和规划局向第三人林莉琴颁发的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告湘潭市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  陈放明人民陪审员  张 灵人民陪审员  谢海艳二〇一九年十一月二十日法官助理彭旭妍书记员唐璧附法律条文如下：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。《中华人民共和国物权法》第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《不动产登记暂行条例》（2014年）第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。