云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5821号上诉人（原审被告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨进，男，1979年10月23日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：马燕，女，1982年11月16日出生，回族，住云南省昆明市官渡区。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称“西房公司”）因与被上诉人杨进、马燕商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。西房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨进、马燕一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由杨进、马燕承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1、根据《补充协议》的约定，西房公司承诺在杨进、马燕提交齐全办证所需全部资料，且资料真实合法之日起，在国家规定的工作日内为杨进、马燕办理完登记手续。在西房公司将房屋交付给杨进、马燕之后，杨进、马燕迟迟不向西房公司提交办证所需的权籍调查文件，直至2017年9月才向西房公司提交该办证资料，西房公司的办证义务此时才成就，一审判决对西房公司办证义务成就的时间认定有误。2、西房公司在2015年至2016年期间一直在办理涉案小区的各项竣工验收手续，积极履行了协助办证的义务。3、《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》于2016年6月24日颁布实施，自2016年6月24日至2017年1月1日期间，不动产登记中心停止办理不动产首次登记业务，且不动产登记所需材料也发生了变化，西房公司需重新准备办证需由杨进、马燕提供的材料，一审判决忽视了该不可抗力因素对西房公司的影响。二、一审判决适用法律错误：1、杨进、马燕相关诉讼请求的时效期间已经届满，不应得到支持。2、涉案房屋已交付杨进、马燕占有、使用、收益多年，西房公司未给杨进、马燕造成实际损失，判决高昂的违约金有失公平。综上，请求二审法院予以改判。杨进、马燕辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨进、马燕向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年7月28日起至产权证实际办理完毕之日（即2017年11月27日）的违约金79208.95元（以已付款645593元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2、判令本案诉讼费用、保全费用及其他原告为保护自己权利而支出的所有费用由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2013年5月26日，原告杨进、马燕与被告西房公司签订《商品房购销合同》，约定：1、原告购买被告建设的丽阳星城（A2地块）Ⅰ第A2-4幢第30层3005号房；2、该商品房总价款为645593元；3、被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；4、关于产权登记的约定：①原告向被告支付完全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费；②双方办理完毕交接房手续；③按《补充协议》相应条款执行。2013年5月26日，原、被告双方签订《合同补充协议》，约定原告以银行担保贷款方式付款的，原告授权被告全权办理《房屋所有权证》（及《房屋共有权证》）的有关手续，被告承诺在原告提交齐全办证所需的全部资料，且资料的真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续，所产生的办证费用由原告承担。庭审中原、被告双方一致认可《合同补充协议》中约定“在国家规定的工作日”系指90天。另确认，涉案房屋于2015年4月28日交付原告，庭审中被告认可原告已付清房款且原告于交房当天交纳了办证工本费。另外，2017年11月27日，昆明市国土资源局核发涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中原告在交房当天（即2015年4月28日）已将办证工本费交付给被告，依据日常生活经验判断，原告关于其在2015年4月28日将办证所需全部材料提交给被告的主张不悖常理，一审法院予以采纳。同时结合原、被告双方在庭审中关于办理时间90天的陈述，一审法院确定违约金应当自2015年4月29日起经过90天（即2015年7月28日）开始计收；其次，被告的违约系连续性行为，故被告关于2015年11月10日之前违约金已过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳；第三，被告自2015年7月28日起违约，其关于应当将2016年6月24日至2017年1月1日自违约期间扣除的抗辩，于法无据，一审法院不予采纳。综上，一审法院确定被告应当向原告支付自2015年7月28日至2017年11月26日的逾期办证违约金。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中原告主张违约金以已付款645593元为基数，按同期银行贷款利率计算，对此一审法院认为，原告主张的违约金标准符合法律规定，被告关于违约金过高的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。故一审法院确定违约金以已付款645593元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司应在本判决书生效后十日内向原告杨进、马燕支付自2015年7月28日至2017年11月26日止的违约金（以已付款645593元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告杨进、马燕其他诉讼请求。案件受理费1780元，减半收取计890元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西房公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如西房公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，西房公司与杨进、马燕签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2015年4月28日进行了交付，西房公司应当在房屋交付之日起90日内为杨进、马燕办理房屋权属证书。杨进、马燕于2017年11月27日才取得涉案房屋的权属证书，已经超出了法律规定的办证时间，西房公司应当向杨进、马燕承担逾期办证的违约责任。西房公司上诉认为，根据《合同补充协议》的约定，西房公司应在杨进、马燕提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为杨进、马燕办理完登记手续，但杨进、马燕未尽到交付办证资料的义务。本院认为，西房公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而杨进、马燕作为购房人对此情况的知悉程度远远低于西房公司，客观上也不应要求杨进、马燕的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，西房公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知杨进、马燕应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从西房公司提交的证据来看，其于2017年8月30日才向杨进、马燕发出《通知》，告知杨进、马燕提交办证所需材料的内容。本院认为，在西房公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告杨进、马燕提交办证所需材料而杨进、马燕予以拒绝的情形下，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案房屋权属证书迟延至2017年11月26日才办理完毕，西房公司应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向杨进、马燕支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，如前所述，应当自房屋交付之日即2015年4月28日届满90天后开始计算。本案中，西房公司提出诉讼时效抗辩，本院认为，杨进、马燕要求西房公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，杨进、马燕于2019年2月26日起诉，则西房公司应当向杨进、马燕支付以645593元为本金，自2016年2月26日起至房屋权属证书办理完毕之日前一日即2017年11月26日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。西房公司上诉主张计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，因西房公司协助办证的义务早于此时间前就届满，该政策的实施不影响西房公司正常履行合同义务，故该西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2990号民事判决；二、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向杨进、马燕支付以645593元为本金，自2016年2月26日起至2017年11月26日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。三、驳回杨进、马燕的其他诉讼请求。一审案件受理费1780元，减半收取计890元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担800元，由杨进、马燕负担90元。二审案件受理费1780元，由昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担1600元，由杨进、马燕负担180元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 符圆圆二〇一九年十一月二十九日书记员 刘 雯