北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初61807号原告：中财荃兴资本管理有限公司，住所地北京市海淀区首体南路22号国兴大厦。法定代表人：宋全安，董事长。委托诉讼代理人：汪雪梅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京泰平伟民科技发展有限公司，住所地北京市海淀区农业大学马路西侧1-6。法定代表人：朱松芬，董事长。被告：朱松芬，女，1963年1月6日出生，汉族，住河南省西平县。二被告共同委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。原告中财荃兴资本管理有限公司（以下简称荃兴公司）与被告北京泰平伟民科技发展有限公司（以下简称泰平公司）、朱松芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荃兴公司的委托诉讼代理人汪雪梅、罗记永，被告泰平公司、朱松芬的委托诉讼代理人周坤平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荃兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令北京泰平伟民科技发展有限公司向原告支付自2016年3月31日起至2018年2月8日止共计679天的房屋使用费人民币9451680元（以日租金人民币13920元为标准计算）；2、判令北京泰平伟民科技发展有限公司向原告支付违约金人民币423400元；3、判令朱松芬对上述两项支付义务承担连带责任；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年4月，我单位与泰平公司签订了房屋租赁合同，我方将位于x号楼第六层部分房屋（建筑面积为5800平方米）出租给泰平公司，租赁期限三年，自2013年4月1日至2016年3月30日，年租金5080800元，租金支付方式为每半年支付。租赁期届满，我方有权收回房屋。合同约定双方任何一方违约，除向守约方支付一个月租金42．34万元作为违约金外，若给对方造成损失的,违约方亦需赔偿。合同签订后，我方将租赁房屋交付对方使用，但对方擅自将租赁房屋部分面积转租给了多个第三方。租赁期满后，我们要求对方腾空并交还房屋，但由于对方与次承租人所签转租合同超过我方租赁期限，致房屋无法腾退。直至2018年2月8日，对方才履行完腾退义务，此期间未支付房屋占用使用费。泰平公司为自然人朱松芬控股的一人有限责任公司，朱松芬为唯一股东。为保障我方的合法权益，现我公司提起上述诉请。泰平公司辩称，我方没有违约，对方要求我方支付违约金没有依据。在签订租赁合同后双方又签订了补充协议一份，补充协议约定租赁期限是10年，我方投入大量资金进行装修，补充协议对装修金额也进行了约定，是800万元，原告在租赁3年要求我方腾退，这是违约行为。我方投入装修的资金巨大，只有确保我方可以使用10年，这样才能收回成本，若对方没有向我方保证出租达到10年，那补充协议不会约定此装修条款。在签订合同的时候原告承诺可以进行工商登记，但是在签订合同后却不能办理了，因为租赁房屋是原告自用房，不能出租，是原告违约在先。对方主张的租金计算时间和面积计算错误，原告所说的2018年2月8日不是正确时间，在2017年9月1日我方已经将房屋腾退，并且有相关机关的检测报告为据，两份报告能证明房屋已腾退完毕。原告没有按照合同将约定的使用面积交给我方，我方一共租赁了5000平米，对方自己占用了800平米用于堆积物品，我方没有利用。朱松芬辩称，我与泰平公司系独立的民事主体，不存在任何混同，不应承担连带责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年4月1日，荃兴公司（出租人、甲方）与泰平公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，将位于x号楼（x大厦）地上六层（建筑面积5800平方米）部分房屋出租泰平公司使用，租赁合同主要约定：房屋租赁期自2013年4月1日至2016年3月30日（36个月）。双方约定按每天每平方米2．784元标准，租赁面积5800平方计算，一年365天，全年租赁金额总计5080800元。该租金系按租赁面积5000平方米计算，另有520平方米在相关单位将办公家具移出大厦后归乙方无偿使用，无偿使用期限与本租赁合同相同。租金按半年支付，合同押金为423400元，本合同期满终止或提前终止，乙方应当在本合同终止日后15日内腾空并搬离所租房屋，同时返还所租房屋的全部钥匙；除经甲方书面同意外，乙方不得转租分租、包租或以任何其他方式转租分租给第三方。租赁关系结束时，乙方对其投资安装的设备设施保留所有权，并有权拆除这些设备（包括所有广告牌、指示牌以及租赁房屋内乙方所建的隔墙等），拆除费用由乙方自行承担，因拆除行为造成的房屋主体结构损害，乙方应承担赔偿责任。出租期限届满时，租赁房屋结构及所有非乙方投资安装的设备包括中央空调、消防系统、通讯等都需保持完好还给甲方，否则乙方应予以赔偿。双方任何一方违约的，除向守约方支付一个月租金423400元作为违约金外，若给对方造成损失，违约方亦需赔偿。荃兴公司与泰平公司就租赁事宜还另行签订了《补充协议》一份，内容为1、租赁面积、价格及房屋交付：租赁合同房屋总面积为5800平方米，主合同单价租金是考虑到了除了5000平方米之外，还有520平米免费使用的前提下来确定的，甲方承诺在某年某月某日（协议上为空白）协助房屋产权人将该部分腾空交付给乙方；如能按时将该520平方米房屋交付乙方，乙方同意将5800平方米中的280平方米由房屋产权人继续使用，同时将出租面积变更为5800平方米，租金单价变更为2．4元每天每平方米,全年租金总额与主合同约定一致,即5080800元,如甲方未能在该期间内将该部分面积交付乙方,则该520平方米面积的房屋按照每天每平方米3元的标准从总租金中扣除。因乙方同意将5800平方米中的280平方米由房屋产权人继续使用，甲方同意在本合同期满后第一次续约之第一年免除一个月房屋租金。2、房屋续租问题：合同到期后，如甲方可以从房屋权利人处继续承租该房屋，则甲乙双方合同顺延，顺延合同期限与甲方续租合同期限等同。如房屋权利人租金增加，则甲乙双方合同租金可以同幅上涨，上涨金额不得超过产权方所增长金额的数额。3、装修费用问题：经双方确认，本租赁房屋拆装修费用为800万元，使用年限为10年。4、注册等经营手续办理问题：在乙方办理营业执照等合法经营所需要证照时，甲方作为出租人，应依法提供产权证明及其他合法手续，协助乙方办理相关手续。合同签订后，荃兴公司向泰平公司交付了房屋，泰平公司按合同约定向荃兴公司支付了押金423400元，每年向荃兴公司支付房租5080800元。合同到期后，泰平公司未按期向荃兴公司交还房屋。上述房屋系由中国注册会计师协会（以下简称中注协）出租给荃兴公司，双方就此签订《办公用房租赁合同》，合同约定的房屋租赁期自2013年7月1日至2016年6月30日。该房屋租赁合同期限届满后，中注协与荃兴公司未能续签合同，荃兴公司亦未于合同约定期限内腾空交还上述房屋。2016年7月11日，中注协向荃兴公司发出《关于x大厦六层停止出租的函》，主要以“国家有关政策规定及我会用房需求”为由，明确不再与荃兴公司续签租赁合同，并要求荃兴公司在2个月内将房屋腾空交还。后因上述房屋实际由泰平公司实际使用，荃兴公司未能在中注协限期内腾退房屋。于此期间，荃兴公司多次致函要求泰平公司腾退房屋，但均未果。至2018年2月8日，中注协实际收回上述房屋。中注协与荃兴公司确认于2016年7月1日至2018年2月8日期间，中注协家具占用上述房屋部分面积398．44平方米的事实。朱松芬自2016年11月30日起成为泰平公司的唯一股东，其未应泰平公司财产与其个人财产相互独立一节向本院提交相应证据。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，泰平公司与荃兴公司签订房屋租赁合同系双方真实的意思表示，双方当事人均应严格遵照合同约定履行。合同履行中，泰平公司实际将涉案房屋另行转租第三人使用，在其与荃兴公司约定的租期内，双方履行合同中并无异议。双方约定的租期届满后，中注协与荃兴公司未能续签合同，双方租赁关系因合同期限届满而终止。根据房屋租赁合同性质及双方约定，泰平公司负有于合同期满终止后15日内腾空并搬离所租房屋的义务。但因泰平公司未能及时将第三人清退，导致涉案房屋在较长时间内无法返还荃兴公司，其行为违反了双方房屋租赁合同约定，泰平公司应当对此承担违约责任。庭审中，泰平公司称荃兴公司承诺租赁期限为10年，自己已于2017年9月1日将房屋腾退，但均未向本院提交相应证据，本院对此不予采信。通过双方所签的租赁合同及其补充协议可知荃兴公司向泰平公司交付的房屋面积与合同约定相差520平方米，但泰平公司在合同履行期间仍按合同约定向荃兴公司全额支付了房租，上述行为表明泰平公司在了解到荃兴公司履行合同存在上述瑕疵的情况下仍同意继续履行租赁合同，应视为泰平公司同意变更租赁合同中的相关约定。现荃兴公司要求泰平公司支付涉案房屋实际腾空交还之前的房屋使用费，并赔偿逾期返还房屋违约金，均符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因泰平公司实际占用的面积与合同约定的面积不符，故荃兴公司主张的房屋使用费数额过高，具体的支付数额由本院依法判定。基于公平原则，荃兴公司依据房屋租赁合同收取的押金423400元应从上述房屋使用费中予以抵扣。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现荃兴公司以朱松芬系泰平公司唯一股东，其个人财产与泰平公司财产混同为由要求朱松芬承担连带责任，对此朱松芬虽表示自己与泰平公司在财物上不存在混同，但就此未向本院提交相应证据，故本院对荃兴公司的上述诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定、判决如下：一、北京泰平伟民科技发展有限公司、朱松芬于本判决生效后七日内向中财荃兴资本管理有限公司支付房屋使用费八百一十八万零八百八十八元；二、北京泰平伟民科技发展有限公司、朱松芬于本判决生效后七日内向中财荃兴资本管理有限公司支付违约金四十二万三千四百元；三、驳回中财荃兴资本管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万零四百六十三元，由中财荃兴资本管理有限公司负担三千四百六十三元，已交纳；由北京泰平伟民科技发展有限公司负担三万七千元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹 力人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刘 超