山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0403民初1551号 原告：枣庄市艺洁益物业管理有限公司，住所地：枣庄市薛城区泰山南路珠**府2#楼2单元202室，统一社会信用代码：91370403071303340U。 法定代表人：褚衍海，总经理。 委托诉讼代理人：李忠祥，山东祥鼎律师事务所律师。 被告：张海顺，男，1963年3月18日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：程北苏，山东诺诚律师事务所律师。 原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司（以下简称艺洁益公司）与被告张海顺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艺洁益公司的委托诉讼代理人李忠祥，被告张海顺及其委托诉讼代理人程北苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艺洁益公司向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4,262元及违约金（其中，2015年应交物业费766.74元，违约金从2016年1月1日起计算至2018年12月31日，违约金2,518元；2016年应交物业费766.74元，违约金从2017年1月1日起计算至2018年12月31日，违约金1,678元；2017年应交物业费1,364.80元，违约金从2018年1月1日计算至2018年12月31日，违约金1,494元；以上违约金均按日千分之三计算。以4,262元为基数，自2019年1月1日起按日千分之三计算至实际支付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告按照物业管理服务合同约定为被告所在小区提供物业服务，然被告自2015年1月1日起无故拖欠物业管理费，至2018年12月31日被告共拖欠物业管理费4,260元。原告多次向被告催要，被告一直拒绝支付。原告认为按照法律规定及协议约定，被告作为小区业主应当向原告支付物业管理费，其无故拖欠物业管理费的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告张海顺辩称，一、2017年1月19日，原告与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订的东山华府前期物业服务合同没有依法备案，原告无权从2015年1月1日起主张物业费。 2015年1月1日至2017年1月18日，与盛苑公司签订东山华府前期物业服务合同的是枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司，不是原告，在此期间，原告没有向被告提供物业服务，无权向被告主张物业费。即使原告与枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司有约定，依据合同相对性原则，合同的效力仅适用于各签订方，且物业服务合同具有双务性，双方互享债权互负债务，未经一方同意另一方不得单方转移，故原告无权依据该合同向被告主张该期间的物业费，且部分主张超过诉讼时效。 二、2008年12月11日，被告与盛苑公司签订商品房买卖合同时约定的前期物业服务公司是枣庄市薛城区盛成物业管理有限公司，不是原告。原告不是合法产生的前期物业服务企业，非法签订的物业服务合同对被告不产生法律效力。 1、原告在工商部门登记的企业信息显示，其在2018年6月14日通过变更，增加了“物业管理服务”的经营范围，也就是说原告在2017年1月19日与盛苑公司签订东山华府前期物业服务合同时，尚没有“物业管理服务”的经营范围，所签订的物业服务合同属于超出经营范围的合同；且该份前期物业服务合同既非通过招投标的方式选聘也没有通过物业管理部门的备案，违反了《物业管理条例》笫二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”和《山东省物业服务收费管理办法》第十条：“普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对业主具有约束力的规定，该合同系非法签订，对被告没有约束力。 2、2008年12月11日，被告与盛苑公司签订的商品房买卖合同第二十一条明确约定：选聘的物业服务企业为枣庄市薛城区盛成物业管理有限公司而不是原告，被告对其非法签订的合同不知情也不认可，依据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”和《山东省物业管理条例》第二十三条：“建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致”之规定，建设单位与原告签订的物业服务合同明显违反法律规定，恶意串通损害包括被告内的第三人的合法利益，有违诚信与公平，属于无效合同，该合同对被告不产生任何法律效力。 三、原告擅自扩大收费范围，提高收费标准，且没有向被告书面催缴物业费，被告有权拒绝交纳物业费。 被告与盛苑公司签订的商品房买卖合同对物业费有明确约定，而原告与建设单位签订的前期物业服务合同擅自将物业费标准提高到1.15元/月/平方米，其主张的按楼层加收电梯使用费用违反了枣庄市物价局和枣庄市住房和城乡建设局关于枣庄市普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格的规定，也远远高于约定的收费标准，在物业费之外加收电梯使用费没有任何依据，且在2017年之前，东山华府先后两家物业服务公司一直按照0.5元/月/平方米的标准收取物业费，也未曾加收电梯使用费。依据《山东省物业服务收费管理办法》第八条：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价”和第十二条第二款：“因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实，完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，原告既非东山华府合法的物业服务公司，无权按照其与建设单位签订的未经招投标和备案的前期物业合同约定的收费标准收取被告的物业费。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，书面催交物业费是必经的诉前程序。就本案而言，原告没有证据证明将书面催缴通知送达给被告，因此，原告要求被告缴纳物业费的请求不应得到支持。 四、原告未履行合同主要义务，被告享有先履行抗辩权拒绝缴纳物业费。 原告提供的物业服务质量较差，综合管理服务，房屋、公用设施、设备维护与管理服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务和绿化服务明显达不到《枣庄市住宅物业服务登记标准》规定的三星级标准，甚至有些方面连一星级标准都达不到，引起广大业主强烈愤慨，业主多次上访，上访事件频发，大众论坛媒体对此相继进行了详细报道，依据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，被告可行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业费，被告拒交物业费不构成违约。依据“谁主张、谁举证”的原则，原告应举证证明其物业服务达到了《枣庄市住宅物业服务登记标准》规定的三星级标准，否则，应承担举证不能的法律后果。 五、关于违约金问题，1、被告不存在违约行为，不应交纳违约金。2、物业费的计算数额及计算的起点至少应在2017年1月19日涉案物业合同签订以后。3、原告与建设单位签订的物业合同约定的违约金计算对被告没有效力。4、日千分之三的计算标准过高，如果法庭支持违约金，应予以调整。 综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依据本案的事实和法律的规定依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下： 被告张海顺系枣庄市高新区东山华府小区的业主，该小区没有成立业主委员会。 2008年12月8日，被告张海顺与开发商枣庄市盛苑房地产开发有限公司（以下简称：盛苑公司）签订《商品房买卖合同》一份。约定：被告张海顺购买盛苑公司开发建设的东山华府小区第5幢东单元6层东户房屋一套，该房屋的建筑面积为127.79平方米。在该买卖合同中盛苑公司选聘的前期物业公司是枣庄市薛城区盛成物业管理有限公司，约定的前期物业管理期间物业费按0.6元/月/平方米收取（不含电梯费），并按年收取，买受人应当在每年的6月30日前交费。 2012年9月30日，2015年9月30日，盛苑公司就涉案东山华府小区物业服务事宜另与枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司先后签订《东山华府前期物业服务合同》两份，两份合同对物业费的收取方式及标准、违约责任均有以下约定：高层住宅0.5元/月/平方米，电梯费以二层0.06元/月/平方米为基数起收，每层高一层递增0.06元/月/平方米，并每半年交纳一次。业主或物业使用人未按时足额交纳物业费的，每拖延一日按欠款金额的千分之三向原告支付违约金。 2017年1月19日，由于枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司不再为涉案东山华府小区提供物业服务，盛苑公司又与原告艺洁益公司签订《东山华府前期物业服务合同》一份，约定由原告艺洁益公司为涉案东山华府小区提供物业服务，收取物业费的标准为：带电梯住宅物业1.15元/月/平方米，并每半年交纳一次。业主或物业使用人未按时足额交纳物业费的，每拖延一日按欠款金额的千分之三向原告支付违约金。但该合同未在房地产行政主管部门备案。 2017年1月20日，枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司（甲方）与原告艺洁益公司（乙方）签订《应收物业费及小区物业转让合同》一份。双方约定如下：1、枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司自2017年1月18日起正式撤出东山华府小区，由艺洁益公司正式入驻。2、双方交接后，甲方基于东山华府小区的权利义务，由乙方承担。3、由于甲方前期物业管理费未全部收取完毕，乙方有权收取甲方应收的前期物业管理费，并以自己的名义主张权利或进行诉讼。4、甲方系小区原物业公司，在经营时产生了应收物业费账款。5、甲方将上述应收物业费债权转让给乙方，乙方对应收物业费享有完全的权利，包括但不限于利息权益、违约金权益、损害赔偿权益等。六、甲方与付款人之间就该笔应收物业费存在任何未解决的争议或纠纷，由乙方全权负责处理并承担全部责任。 庭审中，原告主张因被告没有交纳涉案物业服务费用，便委托山东祥鼎律师事务所向被告邮寄物业费催缴通知书，但原告所提交的EMS邮寄单存根上却没有载明邮寄的内容，且在EMS官网查询的快递物流回单上注明的邮件签收人是“他人收”。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。第九条规定：物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。根据上述规定，原告应提交其在起诉前已向被告进行书面催交涉案物业费的证据，而原告所提交的在EMS官网查询的快递物流回单证实山东祥鼎律师事务所邮寄给被告的信件不是被告本人签收，并且原告也没有向本院提供所寄信函的具体内容，无法证明原告已向被告书面催交了涉案物业费及物业费的具体数额和计算方法。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告枣庄市艺洁益物业管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  陈建合 审判员  张志胜 审判员  孙彦明 二〇一九年十一月十日 书记员  周维维