四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3189号 上诉人（原审被告）：刘晓兰，女，1979年1月21日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：张星友，男，汉族，1973年12月21日出生，住址，系刘晓兰之夫。 被上诉人（原审原告）：绵阳市巨盛物业管理有限责任公司，住所地：四川省绵阳市三台县岳家巷。 法定代表人：王小平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴丹丹，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 上诉人刘晓兰因与被上诉人绵阳市巨盛物业管理有限责任公司（以下简称“巨盛公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘晓兰上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判对物业服务费予以减免；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，没有查清被上诉人是否按合同约定履行了物业服务义务。上诉人在原审中提供了《全体业主对巨盛物业公司更换、保留统计表》、《城市春天B区民意调查表》等书面证据，证明被上诉人提供的物业服务不到位，未完全按照合同约定以及相关规定履行义务，因签字署名的人数众多，已过小区业主半数，具有较高可信度和证明力，属于被广泛认可的事实，一定程度能够达到上诉人的证明目的，被上诉人对此未能提供证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关条款，被上诉人对其完全按照合同约定以及相关规定提供服务的主张，应当负有举证责任。原审法院忽略了被上诉人未能按照约定履行义务的事实，对于该事实未能查清，并在被上诉人未提供相应证据的情况下作出了对被上诉人有利的认定，应当予以纠正。二、被上诉人没有全面履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务，应承担相应的违约责任，具体在本案中应当对物业服务费金额予以一定程度的减免。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案为物业服务合同纠纷，双方对《物业服务合同》约定的各自义务均应当全面履行，但权利义务具有相对性，只有在被上诉人切实履行其物业服务义务之后，才有要求上诉人全额缴纳物业服务费的权利，因被上诉人提供的物业服务不到位，故上诉人有权行使顺序履行抗辩权。被上诉人提供了基本的物业服务，上诉人对此予以认可，但在被上诉人未完全履行物业服务合同约定义务的情况下，上诉人作为物业服务的具体被服务对象，有权要求对物业服务费予以一定程度的减免，如对该合理请求置之不理，则会导致业主在事实上对物业服务企业缺乏制约，无法保证物业服务企业全面履行合同约定，提供合格的物业服务，无法体现合同法中的公平及诚实信用原则。三、本案系物业合同纠纷案，双方都应遵守合同中的约定，合同中也明确约定了：合同中第三章“服务质量”第十三条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观完好、整洁，无破损，对其他业主造成损失乙方应负全部责任。受损害和影响的业主可以拒缴（不交）当期的应交物业管理费。应当按照物业服务合同中约定进行判定才合法，况且服务合同期间，业主也多次找被上诉人反映服务差和不作为的情况，被上诉人都未改善其问题。合同中约定很多没办到，是小区100多户未缴费的根本原因。所以请被上诉人按合同约定把小区该搞好的搞好，该维修的维修，通过验收后支付未缴的物业费。 巨盛公司答辩称：上诉状中提到的巨盛物业公司未完全履行物业服务与实际情况不符，被上诉人已经全面按照约定履行了合同义务，上诉人享受了相关物业服务，就应当按照合同约定支付物业费。在一审结束后，因案涉小区业主认可被上诉人提供的服务，与被上诉人续签了三年物业服务合同，足以认定上诉人所描述的未全面提供物业服务与实际不符。 巨盛公司向一审法院提出起诉请求：请求法院判决被告支付所欠物业费3613元、违约金1084元，合计4697元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：刘晓兰为佳琪城市春天B区1幢2单元13楼5号业主，房屋建筑面积97.07平方米。刘晓兰在2013年9月23日与佳琪物业签订了前期物业服务协议，协议第四条约定物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，该协议无佳琪物业印章，公司盖章处有巨盛公司法定代表人王小平签名。2010年5月30日，巨盛公司受佳琪物业委托管理刘晓兰所在小区物业服务，并签订《前期物业委托合同书》，该合同约定：巨盛公司全权代表“城市春天A区”的物业服务和物业费的收取，委托管理期限从2010年5月30日起至2018年12月30日止。在委托合同书中未提及“城市春天B区”和业主违约金一项。2016年4月24日，巨盛公司（乙方）与佳琪城市春天B区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，该合同载明：“第十四条物业服务费，由乙方根据《物业管理服务合同》的约定，向业主或使用人按照小区房屋建筑面积1.00元/平方米收取。收费时间从2016年1月1日起执行。……第二十二条约定管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止”。经审理中查明，刘晓兰从2015年8月1日起至2017年12月未交物业服务费。 一审法院认为：2010年5月30日，巨盛公司受四川省三台县佳琪物业服务有限责任公司委托管理“佳琪城市春天A区”，并签订《前期物业委托合同书》。后巨盛公司与佳琪城市春天B区业主委员会签订了《物业服务合同》，上述合同不违反法律规定属有效合同，双方均应当全面履行。刘晓兰系“佳琪城市春天B区”业主，购买房屋时与佳琪物业签订了前期物业服务协议，该合同物业服务费收费标准与前述合同约定不一致，且王小平不能代表佳琪物业与刘晓兰签订合同。双方应当按《物业服务合同》约定的金额按时收取和缴纳物业服务费，故巨盛公司要求刘晓兰履行2015年期间的缴费义务无事实和法律依据；巨盛公司要求刘晓兰缴纳2016年1月至2017年12月（每月97.07元）物业费的诉讼请求应予支持。《物业服务合同》中未对违约金有约定，巨盛公司主张违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。刘晓兰以巨盛公司物业服务不到位为由进行抗辩，无证据证实应由刘晓兰个人主张权利不予支持。 遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条规定，判决：一、刘晓兰在一审判决生效之日起十日内，支付绵阳市巨盛物业管理有限责任公司服务费人民币2329.68元。二、驳回绵阳市巨盛物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉人请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，对于物业公司提供的服务是否满意属于业主方的主观感受，不同业主会产生不同意见，也很容易发生变化。多数业主对物业服务公司提供的服务不满意时，可以召开业主大会解除服务合同，另行选定物业服务公司。上诉人所提出的“民意调查表”，如果能够反映多数业主的真实意思，则应当召开业主大会通过民主程序更换物业服务公司，而不能以“不满意”这个主观标准拒绝支付已经产生的服务费。这才是业主制约物业服务企业的最有效且合理的途径。 物业服务是一个动态和长期的过程，并且小区环境的保持也与业主自身素质密切相关，提供物业服务不意味着保证小区内全天候、无死角的绝对清洁和秩序。本案上诉人所提供的照片等证据不足以证明被上诉人所提供的服务不合格并达到需要扣减物业服务费的程度，其要求减免物业服务费的理由不充分，其对巨盛公司不满意应当通过业主大会的民主程序解决。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其相应的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘晓兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  冯安石 审 判 员  罗 琴 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  欧泳如 书 记 员  刘姜维