河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3824号上诉人（原审原告）：姜文明，男，1966年10月25日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：张素梅，女，1965年9月9日出生，汉族，住河南省。二上诉人共同委托诉讼代理人：张善福，河南联盟律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡守君，男，1957年7月23日出生，满族，住河南省。被上诉人（原审第三人）：李秋香，女，1980年8月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王云军，女，1967年11月13日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：凌天汗，男，1966年9月12日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。上诉人姜文明、张素梅因与被上诉人蔡守君、李秋香、王云军、凌天汗房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1969号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜文明、张素梅及其委托诉讼代理人张善福、于之峻，被上诉人李秋香、王云军、凌天汗委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人蔡守君未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜文明、张素梅上诉请求：撤销原审判决，改判蔡守君、李秋香、王云军、凌天汗返还新乡市红旗区马小营南街所有权证号为15××90号房屋并承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，未对案涉房屋的所有权人、“一房两证”的违法事实、蔡守君夫妇与李秋香之间的房屋买卖合同效力以及李秋香与王云军、凌天汗之间房屋买卖合同的真实性予以认定。二、原审判决适用法律错误，应当依据《物权法》第34条、《合同法》第58条，判决向姜文明、张素梅返还房屋。李秋香、王云军、凌天汗辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分。本案的事实是姜文明、张素梅1992年将案涉房屋卖给了蔡守君（产权证号15××90）号，后蔡守君进行了登记（产权证号22××34）。1994年，蔡守君又卖给了王云霞。2003年，案涉房屋登记在王云霞之女李秋香名下（产权证号20××56）。后李秋香卖给了王云军、凌天汗，王云军、凌天汗与政府达成拆迁补偿协议。二、本案构成善意取得。原审法院确认姜文明、蔡守君买卖协议无效并无不当，因案涉房屋不在蔡守君名下，不存在返还可能。因案涉房屋被拆迁，房屋价值增升促使姜文明、张素梅见利忘义。经本院依法传唤，被上诉人蔡守君未到庭发表意见。姜文明、张素梅向原审法院提出诉讼请求：1.确认姜文明、张素梅与蔡守君关于买卖新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15××90号房屋的房产买卖协议书无效；2.判令蔡守君向姜文明、张素梅返还新乡市红旗区马小营南街所有权证号为15××90号房屋；3.蔡守君承担诉讼费用。原审法院查明：姜文明（甲方）和蔡守君（乙方）在李永增、李卫东（××）的介绍下于1992年12月20日签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将现有的二层楼房及宅院长11米，宽15米，计165平方米卖给乙方。此楼房东邻李勇增、西邻姜胜贵、南北临路。协议内容为：1.甲方楼房下面三间93.5平方、上面两间59.5平方、宅院71.5平方，该楼房宅院及全部设施（含水、电、树木、院墙、街门等）以55000元卖给乙方。乙方同意甲方可在楼下五间房内继续居住一年。此协议自签字之日起，楼上房间甲方九三年三月底以前交付乙方使用，楼下房间由甲方住到九三年十二月二十日为止，到期搬出，超期三间房每月按伍佰元交付租金。2.甲方宅基证、建房证及有关房产手续换证待发，待发下后甲方应及时无条件交给乙方，不得以任何理由拖延。3.此协议由甲乙双方签字画押之日起生效，同时证明乙方已将现款五万伍仟元付甲方，甲方已将房产拥有权让给乙方。甲方只有暂住权，而没有其他任何权利。4.此协议生效后，甲乙双方按此协议执行，不得反悔或违约。若任何乙方违约，因违约而造成的一切经济损失，由违约方负责并全部承担。5.此协议一式两份，甲乙双方各一份。经××介绍，立此为据，双方严格信守。姜文明居住一段时间后将房屋交付蔡守君。1993年9月26日，蔡守君、于佩霞(蔡守君爱人)就上述房屋以自建方式进行了首次登记，不动产权证书号为产22××34，面积185.98，坐落位置为东马小营南街117号。蔡守君（甲方）与王云霞（乙方）于1994年9月2日达成《售房协议书》一份，约定：甲方将其现有的二层楼房及宅院（东西长11米，南北宽15米，面积165平方），东邻李永祯，西邻姜胜贵，南北临路，以60000元转让给乙方。2003年6月6日，案涉房屋以购买方式转移登记到王云霞之女李秋香名下，不动产权证号为房权证字第20××56。2013年8月26日，李秋香（甲方、卖方）与王云军、凌天汗（乙方、买方）达成《房地产买卖契约》一份，约定：李秋香将马小营南街117号二层混合结构房屋，面积340平方，东邻李永祯，西邻姜盛贵，南北临路，以450000元的价格卖给王云军、凌天汗。另查明，蔡守君非马小营村民；王云军、王云霞系姐妹关系；王云霞与李卫东系夫妻，李秋香为二人之女；王云军、凌天汗系夫妻关系，为马小营村民。王云军就案涉房屋已与红旗区渠东办事处、红旗区房屋征收服务中心签订《马小营棚户区（城中村）房屋征收补偿安置协议书》。新乡市不动产查询证明显示张素梅、姜文明有1套已登记不动产，房屋坐落在马小营南街，登记时间为1992年6月30日，建筑面积为161.53平方米，所有权证号为产15××90。原审法院认为：本案中，从姜文明与蔡守君签订的《房产买卖协议书》中“二层楼房及宅院长11米，宽15米”“东邻李勇增，西邻姜胜贵，南北临路”和蔡守君、王云霞签订的《售房协议书》中“二层楼房及宅院东西长11米，南北宽十五米，面积165平方，东邻李永祯，西邻姜胜贵，南北邻路”与李秋香、王云军、凌天汗签订的《房地产买卖契约》中“二层混合结构房屋，面积340平方，东邻李永祯，西邻姜盛贵，南北临路”以及各方当事人的庭审陈述，可以判断以上三份协议涉及的房屋坐落位置相同、宅基地长宽一致，为同一房屋。我国法律规定农民集体所有的土地使用权不得出让或转让；违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力。姜文明与蔡守君《房产买卖协议书》中约定姜文明在宅基证下发后“及时无条件”交予蔡守君可以判断姜文明在出售案涉房屋时，势必也将该房屋所在的宅基地使用权一并转让，蔡守君在受让案涉房屋也实际包含宅基地使用权的转移。蔡守君并非马小营村民，其与姜文明之间处分案涉房屋所在宅基地使用权的行为，因违反了法律法规的强制性法律规定而无效。又因房地一体原则，故姜文明与蔡守君之间关于涉案房产的《房产买卖协议书》无效。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，姜文明因经济紧张，将房屋出售给蔡守君，双方的买卖行为均属自愿。双方《房产买卖协议书》中亦明确约定“不得反悔或违约”、“严格信守”，虽然协议违反了法律、行政法规的强制性规定，姜文明有权要求确认无效，但其在出售并交付房屋数年后，提起诉讼要求蔡守君返还房屋，已然违背了双方约定。因案涉房屋现并未登记在蔡守君名下，亦不为其占有，且案涉房屋面临拆迁，故对姜文明、张素梅要求蔡守君返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条至之规定，原审判决：一、姜文明、蔡守君于1992年12月20日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回姜文明、张素梅的其他诉讼请求。案件受理费8200元，由蔡守君负担1000元，由姜文明、张素梅负担7200元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，结合姜文明、张素梅的上诉理由，李秋香、王云军、凌天汗的抗辩意见，本院二审归纳争议焦点为：姜文明、蔡守君于1992年12月20日签订的《房屋买卖协议书》被认定为无效合同后的法律后果问题。姜文明、张素梅上诉主张认为合同被认定无效后，15××90号房屋即应返还；李秋香、王云军、凌天汗抗辩认为已构成善意取得，不存在返还可能。结合本案各方陈述、证据情况及庭审情况，本院对此分析评述如下：本案中，姜文明、张素梅依据合同无效提出返还的合同标的物是15××90号房屋，但结合已查明的事实，案涉房屋之后先后登记为22××34号房屋、20××56号房屋。依据《物权法》相关规定，物权经登记发生效力。在此情况下，姜文明、张素梅提出返还15××90号房屋已属于上述《合同法》第五十八条规定的不能返还的情形，故姜文明、张素梅本案提出的诉讼请求缺乏相应依据，依法不予支持。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人姜文明、张素梅负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇一九年十一月十一日书记员  叶 青