重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21711号原告：重庆悦尚酒店有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路20号附17号，统一社会信用代码91500000320433593H。法定代表人：李德兵，总经理。委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆和，男，1955年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县，系公司员工。被告：重庆崇锐科技发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区科城路68号14-6号，统一社会信用代码91500107793524508J。法定代表人：姜开学，总经理。委托诉讼代理人：余正勇，重庆兴瑜律师事务所律师。原告重庆悦尚酒店有限公司（以下简称悦尚公司）与被告重庆崇锐科技发展有限公司（以下简称崇锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告悦尚公司的委托诉讼代理人曾锟和曾庆和、被告崇锐公司的委托诉讼代理人余正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦尚公司向本院提出诉讼请求：1.确认崇锐公司2019年3月22日非法撬锁、换锁强占悦尚公司承租房及房内财产的行为构成根本违约；2.崇锐公司向悦尚公司支付违约金100000元；3.崇锐公司赔偿悦尚公司于2019年3月22日案涉房屋内装饰装修、设施设备的剩余价值(最终以法院委托评估为准)；本案诉讼费由崇锐公司承担。事实及理由：2014年1月11日，悦尚公司与崇锐公司签订了一份《租赁合同》，悦尚公司租赁崇锐公司位于重庆市渝北区洪湖西路20号附17号楼3楼的房屋用于经营。合同签订后，悦尚公司对承租房屋进行了装饰装修，购置了经营必需的设施设备，装修完工经验收合格、取得行政许可手续后开始营业。2017年12月25日中午，在外部电网正常供电的情况下，悦尚公司经营场所被人为拉闸断电，造成悦尚公司无法经营，停业至今。2018年11月21日，悦尚公司与合作方重庆大象北海商务管理咨询有限公司共同向重庆市渝北区人民法院起诉，提出了解除悦尚公司和崇锐公司签订的《租赁合同》等诉讼请求，该案于2019年1月15日立案受理，案号为（2019）渝0112民初1809号。法院在审理该案过程中，悦尚公司申请对案涉房屋内财产进行评估。但是在法院既未委托评估、也未判决解除合同的情况下，崇锐公司擅自于2019年3月24日将悦尚公司承租房屋一楼大门上安装的电子门锁翘掉并更换，并将悦尚公司投资巨额资金的装饰装修、购置的经营设备设施以及存放在办公场所的证照资料等全部非法占有。法院审理（2019）渝0112民初1809号案件中，认为该案涉及两份租赁合同，且存在不同当事人之间，故于2019年6月17日裁定驳回了起诉。悦尚公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告崇锐公司答辩称，悦尚公司因欠付崇锐公司租金，崇锐公司就该欠付租金已在重庆市渝北区人民法院起诉，该案已经开庭审理完毕，现在中止，中止原因是悦尚公司向渝北法院起诉了（2019）渝0112民初1809号案件；在该案中，悦尚公司提出解除合同，崇锐公司同意解除合同，并通知悦尚公司在规定的时间内搬出屋内相应的设备设施；悦尚公司收到通知后搬出了大部分设施，留下没有用的一些东西，但未正常交接钥匙，崇锐公司为维护自身合法权益，于2019年3月22日合法收回租赁房屋。故请求驳回悦尚公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、（2019）渝0112民初1809号案件法院审理笔录（第一次）、法院审理笔录（第2次）、民事裁定书、通知照片4张、2019年3月22日照片、证人袁永万证言等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对崇锐公司举示的通知截屏照片2张，与悦尚公司举示的通知照片4张相互印证，故予以采信；2.对崇锐公司举示的会议纪要和视频光盘，虽然证人袁永万出庭作证时陈述并未进入案涉房屋与会议纪要内容不符，但是不影响认定2019年3月22日崇锐公司收回案涉房屋的事实，故予以采信。经审理查明：崇锐公司原名称为重庆本初置业顾问有限公司，2016年12月9日变更为现名称。2014年10月5日，以崇锐公司为出租人（甲方）、悦尚公司为承租人（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，主要约定：租赁房屋坐落于重庆市渝北区洪湖西路20号附17号、门牌号为3-1、3-2、3-3（部分），三层为1340.65平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为悦尚酒店使用；自2013年1月5日起至2019年9月4日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；三层的交房时间为2013年1月5日；第十二条甲方违约责任，4.甲方违反合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收乙方剩余租期的租金外，甲方还应向乙方支付违约金100000元或赔偿损失。合同还约定了其他内容。悦尚公司、案外人重庆大象北海商务管理咨询有限公司（以下简称大象公司）向本院起诉崇锐公司、案外人重庆西信物业管理有限公司（以下简称西信公司）和西信公司的法定代表人蒋新志，提出了确认悦尚公司和崇锐公司签订的房屋租赁合同、大象公司和蒋新志签订的房屋租赁合同已于2018年11月1日解除等诉讼请求。本院于2019年6月17日作出（2019）渝0112民初1809号民事裁定书，认定悦尚公司和大象公司提出的诉讼请求分别基于两份租赁合同提出，悦尚公司和大象公司无权在一案中同时主张权利，在悦尚公司和大象公司未对两份合同作出选择的情况下，审理内容无法明确，故裁定驳回悦尚公司和大象公司的起诉。该案于2019年3月13日第一次庭审时，所有被告答辩时均同意确认合同已于2018年11月1日解除的诉讼请求，并要求悦尚公司和大象公司于2019年3月18日前腾空并搬离租赁房屋，最后陈述时所有被告要求驳回全部诉讼请求。该案于2019年5月20日第二次庭审时，所有被告称二原告应当分别立案起诉，要求驳回全部诉讼请求。2019年3月18日，崇锐公司在案涉房屋张贴了落款时间为2019年3月13日的《搬出物品通知书》，该通知书主要载明：悦尚公司、大象公司，请你二公司在2019年3月18日前将租赁物内的全部物品搬出，否则视为你二公司放弃租赁物内物品，为此产生的法律后果由你二公司承担。2019年3月22日，崇锐公司的委托诉讼代理人余正勇、蒋新志和其他物业公司的人员等在场情况下，开锁人员将案涉房屋大门的锁打开并更换了新锁，崇锐公司收回了案涉房屋。悦尚公司申请了证人袁永万出庭作证。袁永万陈述：我在酒店旁边经营嘉耀汽车美容公司；2019年3月22日上午8点过我发现有人在开酒店的锁，几个物业公司的人员和几个我不认识的人叫我作为邻居去证明当天他们开锁进入酒店，他们让我签了一份打印好的材料，签字时我基本没有看内容，不清楚内容是否属实；是否是我签字后才开的门我记不清楚了，我当时也忙；其他人开锁后进入了酒店，我没有进入酒店，酒店正常经营期间我都没有去进去过；开的是北海道酒店的门锁，招牌是悦尚酒店，北海道酒店和悦尚酒店是同一个门。悦尚公司认可证人袁永万证言。崇锐公司称2019年3月22日各方是先签字，再开锁进入酒店。悦尚公司于2019年10月23日向本院提交了《评估申请书》，申请对案涉房屋装饰装修、设备设施等于2017年12月25日的市场价值、2017年12月25日至2019年3月22日的折旧费、于2019年3月22日的剩余价值进行评估。庭审中，悦尚公司称，悦尚公司从未欠付租金，停电后才从2018年1月开始未再支付租金；2017年12月25日停电后至今未恢复供电，2017年12月29日悦尚公司彻底关门停业；（2019）渝0112民初1809号案件中，虽然崇锐公司在第一次庭审答辩时同意确认合同已于2018年11月1日解除、要求悦尚公司搬离，但是悦尚公司并未同意限期搬离，且第一次和第二次庭审最后陈述时崇锐公司均要求驳回全部诉讼请求，应视为崇锐公司撤回了答辩时做出的同意确认解除合同、要求搬离的意思表示；2019年3月22日崇锐公司开锁收回房屋时形成的《会议纪要》上并无悦尚公司的签章，且载明的“室内物品基本搬空，现场一片狼藉”、“未按解除租赁合同约定搬离房屋”与事实不符；悦尚公司至今未搬动过案涉房屋内的物品；《租赁合同》已于2019年3月22日因崇锐公司开锁、换锁、收回房屋的根本违约导致无法履行而终止，且悦尚公司也据此违约行为主张崇锐公司支付违约金100000元。崇锐公司称，悦尚公司从2017年6、7月开始欠付租金，之后未再支付租金，但崇锐公司未因悦尚公司欠付租金而断电；（2019）渝0112民初1809号案件第一次庭审后，双方对解除合同达成合意，崇锐公司也通知悦尚公司搬离案涉房屋，第二次庭审时崇锐公司陈述驳回全部诉讼请求是基于合同已经解除，实际是指驳回除了解除合同外的其他诉讼请求，该案最终裁定驳回起诉，但是不影响双方解除合同的意思表示；案涉房屋的现状为崇锐公司收回房屋时的状态。本院认为：悦尚公司和崇锐公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案的争议焦点是崇锐公司于2019年3月22日收回案涉房屋是否属于根本违约。第一，（2019）渝0112民初1809号案件中悦尚公司的诉讼请求之一是确认《租赁合同》于2018年11月1日解除，崇锐公司在该案2019年3月13日第一次庭审答辩时同意确认解除合同、要求悦尚公司限期搬离房屋，悦尚公司称崇锐公司在该案第一次及第二次庭审最后陈述时均要求驳回崇锐公司全部诉讼请求是撤回同意解除合同、限期搬离的意思表示，但是，两次庭审中崇锐公司并未明确表示不同意解除合同、不要求悦尚公司搬离，且崇锐公司在第一次庭审后当日就在案涉房屋张贴了《搬出物品通知书》，再次要求悦尚公司限期搬离，故崇锐公司并无撤回同意解除合同、限期搬离的意思表示，故本案的《租赁合同》已经解除。第二，《租赁合同》解除后悦尚公司应当腾空并搬离案涉房屋，悦尚公司称崇锐公司存在擅自断电的违约行为，假设崇锐公司存在该违约行为，但悦尚公司在合同解除后搬离房屋并不影响其向崇锐公司主张合同责任，崇锐公司也给予了悦尚公司搬离的合理期限，悦尚公司在合同解除后拒不搬离无合同和法律依据，崇锐公司于2019年3月22日自行收回案涉房屋并不属于根本违约。综上，对悦尚公司要求确认崇锐公司2019年3月22日非法撬锁、换锁强占悦尚公司承租房及房内财产的行为构成根本违约的诉讼请求，本院不予支持，对悦尚公司以此为由主张崇锐公司支付违约金100000元、赔偿2019年3月22日案涉房屋内装饰装修、设施设备的剩余价值的诉讼请求，亦不予支持，且对悦尚公司的评估申请不予允许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆悦尚酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费10800元减半收取5400元，由原告重庆悦尚酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 黄明真二〇一九年十一月十四日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁