广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2874号原告：王贝，男，汉族，1988年10月8日出生，户籍地：广东省珠海市香洲区情侣中路。委托诉讼代理人：陈庚华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪曼钦，广东红棉律师事务所实习律师。被告：郑珠琴，女，汉族，1986年8月20日出生，户籍地：广东省雷州市东里镇。被告：郑妃强，男，汉族，1973年1月2日出生，住广东省雷州市东里镇后葛村。两被告共同委托诉讼代理人：童志坚，北京市中银（珠海）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人:曾庆煜，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。第三人：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路。法定代表人：曾恒利。委托诉讼代理人：周锐，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：李佳，男，系该公司员工。原告王贝诉被告郑珠琴、郑妃强、第三人深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（以下简称金地物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告王贝的委托诉讼代理人陈庚华、倪曼钦、被告郑珠琴、郑妃强的共同委托诉讼代理人童志坚、曾庆煜、第三人金地物业公司的委托诉讼代理人周锐、李佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王贝诉称，2019年7月28日，原告通过第三人管家王菲琳了解到位于金湾区春晓路XX号的XXX栋XXX房（以下简称涉案房屋）在出售，经沟通并现场实地查看房屋后，原告提出购买意向并于当日支付诚意金10,000元。2019年8月11日，被告郑妃强与其妻子、子女共5人、原告到第三人售楼部洽谈具体交易细节。被告郑妃强称该房屋是其为了规避限购，以其妹妹即被告郑珠琴的名义购买，被告郑妃强是该房屋的实际购买人及实际控制人，第三人对此也予以确认。原告因此与被告郑妃强签订了《珠海市二手房买卖及居间服务合同》，原告当日支付定金余款40,000元。第三人让买卖双方次日10：00在其物业服务中心查验涉案房屋的产权证书、个人征信、沟通二次抵押等问题。2019年8月12日，直至14点被告郑妃强及其妻子、子女、被告郑珠琴共6人才到达第三人处，原告及第三人查验产权证书后，被告郑妃强以去南水办事为由与其家属、被告郑珠琴一去不复返。此后，第三人联系被告郑妃强，被告郑妃强明确表示涉案房屋已卖给他人。2019年8月16日下午，原告致电被告郑妃强，要求被告郑妃强继续履行合同，被告郑妃强称不想卖了，原告让被告郑妃强与其妻子商量一下。2019年8月17日晚，被告郑妃强致电原告，明确表示涉案合同不再履行。2019年8月20日晚，原告因被告郑妃强明确表示涉案合同不再履行，向被告郑妃强发送短信、微信解除了《珠海市二手房买卖及居间服务合同》。综上，原告认为，涉案物业实际控制人即实际业主被告郑妃强在签订《珠海市二手房买卖及居间服务合同》后反悔不卖，严重违反了诚实信用原则，严重损害了原告的利益。原告据此诉至法院请求判令：一、被告郑珠琴、被告郑妃强赔偿原告违约金224,000元及退还原告定金50,000元；二、被告郑珠琴、被告郑妃强承担本案诉讼费。原告王贝向本院提交了以下证据：1、诚意金10000元微信转账截图、微信聊天记录；2、《珠海市二手房买卖及居间服务合同》、珠海市房地产登记信息查询打印页、《佣金及必要费用支付承诺书》2份、微信聊天记录截图；3、定金余款40000元银行转账截图、微信聊天记录截图；4、微信聊天记录截图、录音文字材料、光盘、解除合同短信。被告郑珠琴、郑妃强辩称，一、《二手房买卖及居间服务合同》因产权人、第三方物业公司未签字盖章确认，合同未成立，两被告不承担任何法律责任。本案原告是通过第三人中介方与郑妃强签订《二手房屋买卖合同》，郑妃强并不是涉案房屋的产权人，原告自始自终都没有找产权人商议房屋买卖事宜。同时，合同第十六条明确约定了合同的生效条件，合同自三方（产权人、原告、居间方）签字盖章之日起生效；合同尚未成立，何来生效？依据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因合同产权人、居间方都没有签字盖章确认，成立条件未成就，郑妃强与原告签订的合同未成立生效，合同当事人不能直接请求履行合同或承担合同约定的违约责任，原告请求两被告承担责任无事实和法律依据。二、本案二手房买卖合同未成立生效，原告自始至终没有向被告支付过购房定金，原告没有履行合同，被告无需承担任何法律责任。本案二手房买卖合同未实际成立、生效，原告没有实际履行合同约定的条款。从原告提供的证据上看，原告将定金5万元支付给第三方王菲琳，没有向被告支付过任何款项。被告根本不认识收款方是谁，第三方也没有将定金支付给被告。无论从合同生效条件、合同履行情况来看，涉案房屋的交易都没有实际产生及履行。三、第三人金地物业公司极有可能不知晓本案，递交的证据不符合常理，应当予以排除。首先，诉状中原告所留第三人金地物业公司的电话非法定代表人电话，究竟是谁的电话，“金地物业公司是否收到本案的诉讼材料是存疑的。其次，第三人金地物业公司没有递交相应的法定代表人证明书、营业执照、授权委托书等资料。无法证明所递交的材料确实为第三人金地物业公司所递交。同时，材料递交人李佳的身份究竟是谁，也没有相关的资料证明。请法院予以查明相关主体的身份，如果当中存在欺诈行为的，请法院对其予以处罚。再次，即使第三人金地物业公司所递交的资料是真的，更是证明了被告没有收到诚意金的事实。实际上，被告自始至终不知道第三方王菲琳、金地物业公司之间的关系，第三方王菲琳与原告极有可能利用被告法律意识淡薄的弱点，借助第三人金地物业公司合谋欺诈被告。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告无须向原告承担法律责任。被告郑珠琴、郑妃强没有向本院提交证据。第三人金地物业公司辩称，一、原告与被告之间的二手房屋居间买卖合同及佣金和必要费用承诺书属于原、被告之间的商业行为，系其真实的意思表示，第三人系居间方，对其签订的二手房屋买卖居间服务合同不具有审查其真实性的义务；二、第三人在提供居间服务期间不存在过错行为；三、就原告委托第三人向被告支付的定金因被告向第三人提出房屋不想继续交易，故该定金还在第三人手中，第三人愿无息退还给原告。金地物业公司向本院提交微信聊天记录截图、转账记录予以佐证。经审理查明，原告作为买方、被告郑妃强、郑珠琴作为卖方、第三人金地物业公司作为居间方于2019年8月11日签订《珠海市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告以价格112万元向卖方购买位于珠海市金湾区春晓路XX号XX栋XXX房。定金48万元，本合同签订时，先支付定金5万元，签订合同后50天内支付定金余款43万元，剩余房款于2019年10月31日前支付。同时上述定金建议由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定的期限内存在监管账号，即视为卖方收讫。买卖双方于签订本合同之日70日内办理房产转移登记的手续。合同第十一条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过7日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。因此给居间方造成的损失由违约方承担赔偿责任。在第十二条中约定了居间方提供的居间服务范围。第十六条约定，本合同一式叁份，买卖双方居间方各执一份，均具有同等效力，本合同自三双方签字（盖章）之日起生效。合同的落款处郑妃强在卖方代理人处签名、按印，王贝在买方处上签名、按印，金地物业公司未在居间方处盖章、签名。第三人称，其参与了案涉合同的签订，根据公司规定，所有盖章必须走相应的盖章申请，在准备走盖章申请时，郑妃强告知第三人，房屋不会继续交易，故该份合同没有盖章。当日，原告、被告郑妃强各向第三人金地物业公司出具《佣金及必要费用支付承诺书》，同意各支付第三人佣金16,800元。后原告分别于2019年7月28日向第三人的员工何小芳支付1万元、于2019年8月11日晚上向王菲琳支付定金4万元，第三人确认收到原告支付上述定金5万元。目前定金5万元还在第三人处。后被告郑妃强口头向原告表示不想卖案涉房产，于2018年8月17日明确表示不再履行合同。庭审中，各方当事人明确案涉合同不再履行。原告明确表示定金是被告委托第三人收取的，应由被告返还，其不向第三人主张返还定金。又查明，郑珠琴与郑妃强是兄妹关系。案涉案房登记在被告郑珠琴名下。原告称，其在签订合同时，知道房产登记在被告郑珠琴名下，但第三人称房产的实际所有人为郑妃强;两被告称案涉房产的所有人是郑珠琴，郑妃强并没有委托过郑珠琴以郑珠琴的名义购买案涉房产，郑珠琴也没有委托过郑妃强处理案涉房产。两被告没有委托过第三人收取定金。第三人称，当时办理收楼时是郑珠琴与郑妃强共同办理收楼的，联系人留了郑珠琴，联系电话留了郑妃强的电话，第三人没有收到过郑珠琴委托郑妃强的书面委托协议。在与郑妃强联系中得知，郑妃强是房屋的实际所有人，只不过是借郑珠琴的名义买房屋，郑妃强有权全权处理涉案房屋。两被告当场口头委托第三人来收取定金。本院认为，一、《珠海市二手房买卖及居间服务合同》是否已成立的问题。《珠海市二手房买卖及居间服务合同》涉及原、被告之间的买卖房产权利、义务以及原、被告各自与第三人之间居间服务合同的权利、义务两部分合同内容。原告、被告郑妃强已对房产的价格、交付等内容达成合意，并已在合同签名、按印，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第三十二条的规定，原告、被告之间的房屋买卖合同已成立。同时，虽然案涉合同约定三双方签字（盖章）之日起生效，但根据《合同法》第三十七条的规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然第三人未在《珠海市二手房买卖及居间服务合同》签名、盖章，但是第三人已为原告、被告提供居间服务，原告、被告在第三人的促成下签订了合同，原告、被告也向第三人出具了支付佣金的承诺书，原告更向第三人支付定金，第三人接受该定金。第三人已履行了居间服务的主要义务，因此，案涉合同已成立。二、《珠海市二手房买卖及居间服务合同》的效力问题。案涉房产登记在被告郑珠琴名下，庭审中，两被告明确表示案涉房产为被告郑珠琴所有，被告郑珠琴明确表示没有授权被告郑妃强处理案涉房产，也不追认被告郑妃强签订合同的行为。原告、被告郑妃强、第三人均没有证据证明被告郑珠琴授权被告郑妃强签订合同出售案涉房产或者证明案涉房产实际产权人为被告郑妃强。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，案涉合同的当事人应为被告郑妃强。根据《最高人民法院关于审买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张无效的，人民法院不予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当予以支持。因此,虽然被告郑妃强出售他人的财产，但不影响其与原告所签订合同的效力，《珠海市二手房买卖及居间服务合同》合法有效。三、被告郑妃强是否存在违约行为及是否承担违约责任的问题。原告、被告郑妃强、第三人均确认案涉合同不再履行。被告郑妃强称其没有授权第三人收取原告的定金，原告没有按时交付定金，责任在原告；原告称系被告不出售涉案房产,存在违约行为。综合原告、被告、第三人的微信聊天记录及通话记录可知，被告郑妃强是知道原告已将定金交付给第三人的。虽然其没有授权第三人收取定金，但被告郑妃强在已知道第三人收取了定金的情况下，其完全可以与第三人、原告一并协商已收取的定金如何处理的问题。同时，涉案房产登记在被告郑珠琴名下，在被告郑珠琴没有明确授权或者追认的情况下，被告郑妃强无法向原告转移涉案房产的所有权，从而也无法履行案涉合同约定的义务。因此，本院认为，《珠海市二手房买卖及居间服务合同》不再履行的原因在于被告郑妃强自身，被告郑妃强存在违约行为，应当承担违约责任。四、违约责任的问题。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现各方已解除案涉合同，被告郑妃强有违约行为，其应按照合同约定的标准承担违约责任。上述合同约定“如任何一方逾期履行义务超过7日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则”。因此，原告主张被告支付22.4万元的违约金，符合合同约定，也是被告郑妃强可预见的损失，本院予以支持。五、关于原告主张返还定金的问题。现定金5万元在第三人处，原告认为系被告郑妃强委托第三人收取了定金5万元，但原告、第三人均没有证据证明。原告主张被告郑妃强返还该定金，没有依据，本院不予支持。第三人已明确表示其可以将定金返还给原告，鉴于原告明确表示不向第三人主张定金，原告、第三人可另行协商定金的返还问题。六、关于被告郑珠琴的责任问题。综上所述，原告、被告郑妃强、第三人均没有证据证明涉案合同是被告郑珠琴授权被告郑妃强所签的，因此，被告郑珠琴不是涉案合同的当事人，原告主张被告郑珠琴承担责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑妃强于本判决生效之日起七日内向原告王贝支付违约金22.4万元；二、驳回原告王贝的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2705元、保全费1890元，合计4595元。由原告王贝负担839元，被告郑妃强负担3756元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年十一月十二日法官助理罗湘书记员梁锦春