湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初2992号原告：文德贵，男，1952年8月9日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区，现住武汉经济技术开发区。被告：湖北人信房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道56号汉阳人信汇B地块9、10、11栋9号楼28层1号。统一社会信用代码914200007069601939。法定代表人：黄炷人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马剑伟，男，湖北敏讷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告文德贵与被告湖北人信房地产开发有限公司（以下简称人信房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文德贵、被告人信房地产的委托诉讼代理人马剑伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文德贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约的赔偿金23229.13元人民币（2014年11月2日到2015年4月17日，延期167天）；2、判令被告按销售房产的展示沙盘整改“菊香里”项目门卫的位置，兑现对原告的商业承诺；3、判令被告限期对原告提出的围墙巨大裂缝可能涉及的安全问题给予书面答复、并制定整改方案实施修复；4、判定被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、人信地产为被告的理由，原、被告于2013年11月29日签订了菊香里1-4商品房买卖合同。该合同附件六第十六项特别说明：“千年美丽四期（菊香里）项目由武汉市蔡甸城建投资开发有限公司委托人信房地产全权负责该项目的开发建设、房产销售、款项收取、银行按揭及担保、物业服务等全部与开发建设销售相关的一切事项，因开发、建设、销售所产生的全部权力和义务均由受托人享有和承担。委托时间自本项目开发之日起至项目开发建设销售完毕，且保修期满为止”。即人信房地产对菊香里项目负全部责任。2、延期交房的理由，合同约定交房时间为2014年10月31日以前将符合使用条件的商品房交与买受人。因房屋质量问题，实际交房时间为2015年4月17日，实际交房时间推迟了167个工作日。合同第十一条，被告需赔偿违约金为（1386629＋8697）×167／10000﹦23229.13元。3、被告未按商业承诺实施项目，使得门卫建筑物的位置出现巨大变化，导致原告购置的房屋，直接受到门卫的干扰。原告选房的唯一依据为开发商的小区实际平面沙盘。但交房时发现门卫与1-4单位房屋的平面位置完全不同，门卫位置变化为直接耸立于1-4单位的围墙北面，对于菊香里1-4房屋风水、隐私保护、外部环境均造成严重影响，必须纠正，兑现对原告的商业承诺。4、围墙的巨大裂缝造成围墙有坍塌的危险，根据住宅质量保证书，地基基础和主体结构的保修年限为合理使用年限，围墙属于有地基的建筑物，其安全使用周期为倒塌期限，故被告需要对构筑物的安全负责，制定整改方案，确保构筑物的安全使用。被告人信房地产辩称，一、人信房地产不是本案适格的被告。2013年11月29日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》即形成房屋买卖合同关系的是武汉市蔡甸城建投资开发有限公司，而不是人信房地产；人信房地产只是武汉市蔡甸城建投资开发有限公司的委托人，委托期间现已届满。根据合同的相对性原则，原告主张权利的对象应当是武汉市蔡甸城建投资开发有限公司而不应当是人信房地产。二、原告主张延期交房违约金无任何依据，不应当得到支持。（一）在《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间2014年10月31日之前，原告购买的涉案房屋已经办理竣工验收备案手续，符合合同约定的交房条件；武汉市蔡甸城建投资开发有限公司也履行了交房通知义务。2014年7月28日，涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，涉案房屋符合合同约定的交房条件。2014年9月29日，武汉市蔡甸城建投资开发有限公司通过EMS快递向原告送达了《商品房交付使用通知书》，履行了通知原告收房的义务。（二）原告迟延收房系自身原因导致的，与人信房地产无关。从原告提交证据4可以看出，原告自2014年11月1日因涉案房屋向武汉和信物业管理有限公司支付物业费。由此说明，原告认为被告已在2014年10月31日收房，自2014年11月1日起支付物业费。假如涉案房屋不符合交付条件，原告可以拒绝支付涉案房屋符合交付条件之前的物业费。原告已经通过支付物业费的方式表明了延期收房是自身原因导致的。（三）原告现主张延期交房违约金的请求也因诉讼时效期限届满丧失胜诉权。原告主张延期交房违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效期限。违约金按照合同约定是每天新产生一天的违约金，2014年11月2日产生的违约金的诉讼时效期限在2016年11月2日已经届满，2015年4月17日产生的违约金的诉讼时效期限在2017年4月17日已经届满。三、原告的第二项诉讼请求既不明确也无依据，不应当得到支持。原告的第二项诉讼请求不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当予以驳回。建成完工的千年美丽四期二区的规划经武汉市蔡甸区国土资源和规划局验收合格，武汉市蔡甸城建投资开发有限公司于2014年7月2日前取得《建设工程竣工验收规划条件核实证书》。由此可见，包括涉案房屋在内的千年美丽四期二区符合城乡规划要求。根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条、附件三第二条的约定，在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对项目平面布局进行局部调整；出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。四、原告的第三项诉讼请求不明确，不应当得以支持。原告的第三项诉讼请求不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当予以驳回。根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，原告所诉称的围墙不是合同约定的涉案房屋专有部分内的围墙，是涉案房屋专有部分外的围墙，属于业主共同所有的部分。原告无权单独基于该围墙主张权利。另外，该围墙现已超过质保期，应当由业主通过申请房屋专项维修基金予以解决。请求驳回原告的全部诉讼请求。原告文德贵为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、购房合同，证明被告对菊香里项目及本诉讼涉及的违约问题，负有完全责任，以及违约赔偿的具体条约等；证据二、住宅质量保证书，证明有基础的构筑物，其质保期为合理使用年限（通常50年），（国家法规是设计文件规定的该工程合理使用年限），围墙作为有基础和结构的构筑物，其结构安全使用的保证期，应为合理使用年限这一条。2.实际交房日期的旁证（用户签字日期）；证据三、一层现浇板碳纤维加固照片，证明房屋严重质量问题的整改引起延期交付的事实；证据四、2015年4月17日首次物业费的收据，证明整改后按物业通知实际收房的日期，以及人信房地产对延期交房问题的无视及物业公司强制收取物业费的恶劣行径；证据五、2018年9月5日交物业费的记录，证明新任物业经理认识到延期交房还强制收取未交房阶段物业费的问题，以优惠的方式，将原来多收半年的物业费减免补偿；证据六、沙盘照片，证明人信房地产展示给购房客户挑选房屋的沙盘实景；证据七、沙盘照片局部放大照片，证明原告购置的房屋（菊香里1-4）与门卫的位置关系；证据八、（菊香里1-4）与门卫的位置关系的平面图纸及照片，证明选房沙盘中（菊香里1-4）与门卫位置的关系，以及实际交房时菊香里1-4与门卫位置的变化，如此大的变更（建筑物平面位置移动），被告未按合同条款，通知业主，和取得业主同意后再实施变更，业主利益被严重无视。证据九、千年美丽4期规划图，证明菊香里的沙盘与规划的对应关系，及沙盘是菊香里规划设计的具体小比例展现。证据十及十一、菊香里1-4东、西院墙裂缝的照片，证明墙裂缝问题，以及院墙作为建筑物，因设计和施工质量问题，使得围墙作为房屋的构筑物，和正常使用年限相比（目前才不到五年），过早成为危险建筑物。证据十二、2018年给物业（人信地产交房现场代理人）的函件，证明原告一直就房屋质量问题在寻求解决方案。证据十三、面积补差发票，证明房款数额。被告提交了如下证据：证据一、《建设工程竣工验收备案证明书》、竣工验收备案查询信息；证明菊香里1号楼（包括案涉房屋）于2014年7月28日取得竣工验收备案证明书，即日起案涉房屋符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。证据二、《商品房交付使用通知书》、EMS快递单，证明武汉市蔡甸城建投资开发有限公司于2014年9月29日向原告发送案涉房屋的交使用通知书，通知原告办理房屋交付手续。证据三、《武汉市商品房买卖合同》，证明武汉市蔡甸城建投资开发有限公司在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，有权对项目平面布局进行局部调整。武汉市蔡甸城建投资开发有限公司在售楼过程中设立的样板间、小区模型等，不能作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案和合同约定为准。围墙不属于原告的专有部分，原告无权基于围墙主张权利，被告作为武汉蔡甸城投公司的委托人的委托期限届满于房屋保修期满之日止，即2019年7月28日。证据四、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，证明菊香里1号楼（包括案涉房屋）建成后现状符合规划要求，经验收合格。经质证：被告对原告提交的证据一、二、四的真实性无异议，本院予以确认。对其他证据的真实性均提出了异议。本院经审查认为，原告提交的证据三现浇板碳纤维加固照片，证实原告收到房屋后加固属实。原告提交的证据五承诺书，说明文德贵自2015年11月1日至2018年12月31日欠物业费38个月,共计14585.92元,2018年9月5日前交10939.44元,其他物业费3646.48元物业公司予以减免的事实。承诺书下面的说明，因既无人信房地产，也无物业公司签名盖章，本院不予认可。原告提交的证据六、七、八、九，证明沙盘门卫室的位置与实际位置相差大，根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人。被告未在规定的时间内通知买受人的，买受人有权退房。被告在2014年10月8日向原告发送涉案房屋的交付使用通知书，通知原告办理房屋交付手续。同时附件三第二条约定，在不影响项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对项目平面布局进行局部调整；出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。故原告认为被告沙盘门卫位置与实际不符，要求被告整改的理由不能成立。原告提交的证据十、十一，围墙质保期是从开发商竣工验收的住宅交付用户使用之日，原告实际收到房屋是2015年4月17日，被告辩称已超出五年质保期的理由不能成立。被告应当对原告提出的围墙裂缝问题进行整改加固，以保证安全。原告提交的证据十二，是原告单方面所写，没有证据证明原告已向被告或物业公司送达，该证据不予认可。原告提交的证据十三，属销售不动产统一网络发票，并加盖了武汉市蔡甸城建投资开发有限公司印章，该证据合法有效，本院予以确认。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年11月29日签订了菊香里合同编号为蔡130052666的《武汉市商品房买卖合同》一份。合同第九条约定的“交房时间2014年10月31日之前”；第十三条经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定的时间内通知买受人的，买受人有权退房。附件三第二条的约定，出卖人在售楼过程中发布的销售广告及其他宣传资料仅供参考，不作为房屋买卖合同内容及交房标准，交房标准以政府最终批准的规划方案、设计图纸及合同约定为准。出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。该合同附件六第十六项特别说明：“千年美丽四期（菊香里）项目由武汉市蔡甸城建投资开发有限公司委托人信房地产全权负责该项目的开发建设、房产销售、款项收取、银行按揭及担保、物业服务等全部与开发建设相关的一切事项，因开发、建设、销售所产生的全部权利和义务均由受托人享有和承担。委托时间自本项目开发之日起至项目开发建设销售完毕，且保修期限满为止”。住宅质量保证书约定：正常情况下地基基础和主体结构保修期为合理使用年限，层面防水，墙面、厨房、卫生间、阳台地面、管道渗漏为5年，其他保修期为2年。另查明，2014年7月2日，武汉市蔡甸区国土资源和规划局颁发了菊香里1号楼（包括案涉房屋）《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该证明载明本建设工程符合城乡规划要求。2014年7月28日，菊香里1号楼取得武汉蔡甸区城乡建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。同时查明，2014年10月8日，被告向原告邮寄送达了商品房交付使用通知书，通知原告于10月20日前办理房屋交付手续。原告收到通知书以一层现浇存在质量问题未办理入住手续。2015年4月17日，原告向武汉和信物业管理有限公司交付物业费4606.10元，收款收据注明物业费为2014年11月1日-2015年10月30日。2018年7月4日，武汉和信物业管理有限公司向本院起诉，要求文德贵支付2015年11月1日至2018年12月31日38个月的物业费,共计14585.92元。文德贵于2018年7月18日就此事曾作出因房屋质量问题未交物业费的应诉材料。此后，武汉和信物业管理有限公司与文德贵协商，由文德贵2018年9月5日前交10939.44元,其他物业费3646.48元物业公司予以减免，2018年9月6日，武汉和信物业管理有限公司向本院申请撤诉。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意识的表示，合法有效。原告文德贵认为被告延期交房，应当支付延期交房违约的赔偿金，被告于2014年10月8日向原告送达了商品房交付使用通知书，虽然原告以一层现浇存在质量问题未及时入住，但原告2015年4月17日交物业管理费注明时间为2014年11月1日-2015年10月30日，同时，2018年7月，原告又补交了2015年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，视为原告对被告通知交房时间的认可。即使原告2015年4月17日实际收房，根据《中华人人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，现有证据只能证实原告2018年7月曾主张因房屋质量未交物业费，原告认为被告延期交房，应当支付延期交房违约的赔偿金已过诉讼时效，本院不予以支持。原告认为被告门卫室位置与沙盘模型位置不一致，要求被告整改，被告在2014年10月8日向原告发送涉案房屋的交付使用通知书，通知原告办理房屋交付手续。同时附件三第二条的约定，出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。涉案房屋已经政府主管部门验收，故原告认为被告沙盘门卫位置与实际不符，要求被告整改的理由不能成立。原告认为围墙出现裂缝，有安全隐患，要求被告整改加固。被告认为已过保修期，根据住建部《商品房销售管理办法》第三十三条：房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期限从交付之日起计算。即原告2015年4月17日实际收房计算保修期，被告认为已过保修期的辩解理由不能成立。被告应当主动并配合物业公司对原告提出的菊香里1-4东西院围墙裂缝问题核查，并进行整改加固，以保证安全。综上，根据住建部《商品房销售管理办法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北人信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内将原告文德贵诉讼的菊香里1-4东西院围墙裂缝加固整改。二、驳回原告文德贵的其他诉讼请求。本案案件受理费190.50元,由原告负担150元，被告湖北人信房地产开发有限公司负担40.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱清红二〇一九年十一月十九日书记员  王 玲