河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初4522号原告：保定市华创房地产开发有限公司，住所地保定市裕华西路555号华创广场2号楼1单元1901号。法定代表人：金国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李壮，河北上广律师事务所律师。被告：保定市群众艺术馆，住所地保定市恒祥南大街398号。法定代表人：王简，该艺术馆馆长。委托诉讼代理人：谷森，该馆工作人员。委托诉讼代理人：徐学著，河北匡合律师事务所律师。原告保定市华创房地产开发有限公司（以下简称华创公司）与保定市群众艺术馆（以下简称群艺馆）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日和2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告华创公司的委托诉讼代理人李壮与被告群艺馆的委托诉讼代理人谷森、徐学著到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华创公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还华创广场1号楼5层超出约定面积102.17平方米房屋（将555-102号房屋调换为555-103号房屋，被告向原告支付调换后仍超出约定面积的15.16平方米房屋按市场评估价格计算的房款）或判令被告向原告支付102.17平方米房屋按市场评估价格计算的房款，价值约816800元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年5月10日，原告与被告签署了《华创国际广场房屋交接确认书》，同时将华创国际广场东区五层北侧三间房屋（555-100、555-101、555-102号房屋）返还给了被告，《华创国际广场房屋交接确认书》载明返还房屋建筑面积约为1002.32平方米。2014年1月18日，保定房屋测绘队出具了编号为2014109的《房产测绘成果报告书》，原告向被告返还的三间房屋实测建筑面积总计1102.17平方米，超出约定返还面积（1000平方米）102.17平方米。因实际返还面积超出约定面积过多，严重损害了原告的合法权益，故原告多次要求被告返还超出约定面积的房屋，被告一直拒不回应。综上，被告对实际多占的102.17平方米房屋没有合法依据，理应返还给原告，恳请法院在查明案件事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告群艺馆辩称，1.原告的起诉与事实不符，原、被告之间是基于房屋拆迁安置补偿发生的争议，我方认可我们发生房屋拆迁安置补偿的事实，原告以不当得利起诉，案由不正确，没有不当得利的事实；2.双方于2009年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书真实性无异议，记载了双方拆迁补偿安置的事实，对补偿的面积及坐落位置有明确的约定，2013年5月10日，原告在超出搬迁安置期限的情况下将安置补偿的房屋交付给我方，自交付至今已经有6年之久，按照约定原告应在回迁后一年内将安置补偿的房屋办理房屋产权证及土地使用证明，但原告至今未办理，我方认为原告的诉请没有基本的、有效的、合法的证据能够证明多交付我方房屋，到今日，我方不知道原告交付给我方房屋的实际面积，应按照房屋的权属证明来计算面积，原告诉请的基本依据不存在；3.假如双方在拆迁补偿安置过程中，对安置面积有异议，应按照相关的法律依据来处理，根据最高院的司法解释，如果双方在商品房买卖交易过程中发生面积差额，应当遵循的原则是，双方有约定从约定，无约定的应当在3%的范围内予以调整。我方同意在3%的范围内补价差款，价格的确定我方同意按照当时安置补偿的价格来确定，不同意按市场价评估的价格；4.原告将安置补偿的房屋交付给被告后，被告已经实际装修使用，原告主张调换安置补偿的房屋，没有法律依据。调换安置补偿房屋位置不可能；4.我方认为原告的诉讼超过诉讼时效。根据法律规定，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行.了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月25日，原告华创公司作为甲方与被告群艺馆作为乙方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书约定：甲方拆除乙方位于环城西路85号，混合结构办公用房共计建筑面积1327.09平方米，无土地证；甲方拆迁乙方办公用房1327.09平方米，实行回迁安置，安置房屋建筑面积1000平方米，甲方根据乙方对安置房屋内部装修要求，按300元/平方米（按建筑面积计算）为标准进行内部装修，达到培训教室或办公室使用条件，与河北影剧院共用进出口，具体设计要求双方书面形式确认；乙方安置房屋位于“世纪财富广场”（暂定名）东部东侧五层北侧，见初步设计平面图阴影部分（平面图上甲乙双方加盖公章，各执一份），共计建筑面积1000平方米，公摊面积暂按20%的比例计算，最后实际面积位置待房屋竣工后，以房产管理部门测量为准；乙方安置房屋具体位置以通过市有关部门最终审核的设计图纸为准；安置房屋结算办法为甲乙双方按协议面积交换，互不找钱。2013年5月10日，原告华创公司与被告群艺馆在《华创国际广场房屋交接确认书》盖章确认，确认书注明：根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，华创公司将位于华创国际广场东区五层北侧三间房屋返回给被告群艺馆，建筑面积约为1002.32平方米，套内面积835.27平方米（具体面积以房产管理部门测量为准）。2014年1月18日，保定房屋测绘队出具了编号为20140109的《房产测绘成果报告书》，原告向被告返还的三间房屋实测建筑面积总计1102.17平方米，超出约定返还面积（1000平方米）102.17平方米。双方就此协商未果，故原告诉至本院。另查，本案争议房产性质为商业，根据河北省统计局网站公布数据，保定市2009年商业性质房屋的平均销售价格为5116元/平方米。本院认为，原告华创公司与被告群艺馆签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实的意思表示，合法有效。双方应依照合同约定享有权利、履行义务。被告主张本案已过诉讼时效，原告称曾多次要求被告返还房屋，但被告一直拒不回应，根据《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不动产物权的权利人请求返还财产的不适用诉讼时效的规定，故被告该主张本院不予采纳。原告诉请要求被告向原告返还华创广场1号楼5层超出约定面积102.17平方米房屋（将555-102号房屋调换为555-103号房屋，被告向原告支付调换后仍超出约定面积的15.16平方米房屋按市场评估价格计算的房款），被告称102室房屋已租赁给他人，且由承租方对房屋进行了装修，原告也未提交证据证明调换房屋是否具备可履行的条件，故原告主张调换房屋的诉请本院不予支持。原告主张被告向其支付102.17平方米房屋按市场评估价格计算的房款，价值约816800元。被告辩称，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。安置协议与商品房买卖合同具有法律性质和关系上的不同，故该司法解释第十四条不应适用于本案。原告主张被告按当前的市场评估价向其支付超出面积的价款，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照交易习惯，买卖合同中通常会明确价款，本案合同对此虽未进行约定，但双方均认可保定市2009年商业性质房屋的平均销售价格为5116元/平方米，故被告应按该价格向原告支付的超出约定面积的价款，应为5116元×102.17平方米＝522702元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告保定市群众艺术馆于本判决生效之日起七日内向原告保定市华创房地产开发有限公司支付超出约定面积的房款522702元；二、驳回原告保定市华创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11968元，减半收取5984元，由原告保定市华创房地产开发有限公司负担2154元，被告保定市群众艺术馆负担3830元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  胡紫薇二〇一九年十一月二十六日书记员  谢瞻宇