广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初285号 原告（反诉被告）王昌坤，男，1946年1月18日生，汉族，户籍所在地广西河池市宜州区，现住宜州区。 原告（反诉被告）陈桂芳，女，1949年9月2日生，汉族，户籍所在地广西河池市宜州区。住址同上。 委托诉讼代理人汤理林，广西宜人和律师事务所律师。 被告（反诉原告）广西铁源房地产开发有限责任公司，住所南宁市青秀区竹溪大道华业园小区。统一社会信用代码：91450100715143961C。 法定代表人欧桂友，董事长。 特别授权委托代理人韦菊华，公司员工。 委托诉讼代理人覃雨虹，广西捷鑫律师事务所律师。 原告（反诉被告）王昌坤、陈桂芳与被告（反诉原告）广西铁源房地产开发有限责任公司（以下简称铁源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法由审判员韦宜萍适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行审理，因本案双方争议较大，本案转为普通程序，组成由审判员韦宜萍担任审判长，审判员李斌海、人民陪审员韦展菊参加的合议庭于2019年11月6日第二次开庭进行审理，原告及委托代理人汤理林、被告之特别授权委托代理人韦菊华、委托代理人覃雨虹到庭参加诉讼。扣除向有关部门征求意见及延长的调解期间四个月，本案现已审理终结。 本诉原告王昌坤、陈桂芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告在本案判决生效之日起60日内办好房屋权属证书给原告；2、判令被告支付逾期办证违约金49474.78元（2015年12月10日至2018年12月10日起诉之日，三年共计1095天，以房屋总价274860元为基数，按年利率6%计付）；3、被告支付自2018年12月11日起至办好房屋权属证书之日止以房屋总价274860元为基数按年利率6%计付的的逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月21日，被告拟用庆远镇山谷路21号原宜州市国税局职工宿舍进行商品房开发建设，需要对原告等户的住房进行拆迁，遂与原告等户签订《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》，约定原告的原房屋57.76㎡，被告应免费提供安置房80㎡，被告提供的6号楼6单元903号安置房现为132.11㎡，多出的52.11㎡按2000元/㎡由原告支付给被告（实际面积以测量面积为准），约定的交房时间为2010年6月30日前，办理权属证书的时间为交房后180天内。后经测量该房实际面积为137.43㎡，超出的57.43㎡原告已按2000元/㎡补交房款114860元，并交纳了多出部分面积的办证费用。但被告如期交房后至今未给原告办理该房的权属证书。按协议书约定，被告应在交房后180天内办理好权属证书，但直至起诉之日也未办理，依法应支付逾期办证违约金49474.78元并继续支付后续违约金直至办证完毕之日止（2015年12月10日前的违约金因诉讼失效原告主动放弃）。原告根据上述事实和法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 本诉被告铁源公司辩称，1、本案合同应依法解除，原告要求办理安置房产权登记无依据。原宜州市人民政府发函同意铁源公司将原宜州市国税局宿舍（山谷路21号）等单位的土地纳入富丽源步行街项目开发的建议后，双方才签订本案合同，铁源公司给予原告安置补偿的目的是开发被拆迁房屋的土地。2019年3月11日，宜州区国税局出具证明，因政策变动，原宜州市国税局宿舍土地不能给予答辩人整体开发。现铁源公司的合同目的已不能实现，依法可以要求解除合同。2、原告要求被告支付违约金缺乏依据。本案协议书未约定违约金和违约金计算方法条款，且合同不能履行是由于政策变动原因导致，铁源公司没有过错。恳请驳回原告诉讼请求。 反诉原告铁源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2009年12月21日签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》；2、本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：铁源公司在开发建设原宜州市富丽源商业步行街时，为使该商业街的整体功能及效果更加完善，向宜州市人民政府提出建议，即将原宜州市国税局宿舍（山谷路21号）、市政府招待所、市物价所宿舍区等单位的土地纳入富丽源步行街项目房屋所属的原宜州市国税局宿舍区土地纳入富丽源步行街项目开发，原宜州市人民政府于2006年2月27日作出宜政函（2006）29号《关于同意完善富丽源商贸城整体规划的批复》，同意铁源公司提出的建议，并让铁源公司与市国税局、市政府招待所、市物价所等单位商议，确定开发方案后，报市人民政府审批。原宜州市国税局宿舍区为4层楼房一栋，住户21户。对于该宿舍区土地纳入富丽源步行街统一规划建设问题，反诉人与原宜州市国税局商议后，就该宿舍楼进行拆迁及安置补偿的有关事项分别与21户住户签订协议，其中反诉被告等10户以现房安置方式签订安置补偿协议，另外11户以回迁房安置方式签订安置补偿协议。2009年12月21日，反诉原、被告签订本案协议，该协议约定：反诉被告在拆迁范围的房屋一套，建筑面积57.76㎡，反诉原告为反诉被告提供现房安置的方式进行补偿，应补偿面积为80㎡，提供的安置房位于原宜州市富丽源步行街6号6单元903号房，建筑面积132.11㎡，因提供的安置房实际面积超出应补偿面积，对于超出应补偿部分的面积52.11㎡（132.11-80），反诉被告按2000元/㎡支付房款。协议签订后，反诉原告将安置房交付给反诉被告居住。因国家政策变动，反诉原告之前提出的关于将原宜州市国税局宿舍、市政府招待所、市物价所宿舍等单位的土地纳入富丽源步行街项目房屋所属的原宜州市国税局宿舍区土地纳入富丽源步行街项目开发的建议一直没有得到政府部门审批，另外11户签订回迁房安置协议的住户仍居住在该宿舍楼内。2019年1月，反诉被告提起本诉，要求铁源公司为其办理安置房的权属证及支付逾期办证违约金。收到本诉起诉材料后，反诉原告向宜州区国税局进一步了解、确认原宜州市国税局宿舍区土地能否开发，该局答复并出具证明，因政策变动，原宜州市国税局宿舍土地不能给予铁源公司整体开发。反诉原告认为，反诉原、被告签订本案协议的目的是基于原宜州市人民政府答复同意原宜州市国税局职工宿舍的土地纳入富丽源步行街项目开发建议，现宜州市国税局明确表示，因政策变动，原宜州市国税局宿舍区的土地不能纳入开发范围，反诉原告开发房屋所属土地的目的已无法实现，合同目的不能实现，根据合同法第九十四条的规定，反诉原告可请求解除本协议，特提起反诉。 反诉被告王昌坤、陈桂芳辩称：1、反诉请求无事实依据，2009年签订安置补偿协议至今已近10年，反诉原告没有进行开发与反诉被告没有关系，反诉原告提出反诉请求已过时效；2、反诉被告对被拆迁房有全产权，与国税局无关。置换后，反诉原告一直将拆迁房用于经营；3、政府批复同意整体开发这个文仍有效，未能整体开发是反诉原告自身原因所致；4、反诉原告的请求不属于合同法第九十四条的情形。应驳回反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）向本院提交证据：1、广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书，用以证明安置补偿标准、价格、交房时间、办理权属证书时间；2、销售不动产统一发票，证明超出安置补偿面积应交房款额；3、办证费收款单，用以证明原告已交纳办证费用。 被告（反诉原告）向本院提交证据：1、广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书，用以证明双方存在房屋拆迁安置补偿合同关系，被告（反诉原告）签订协议的目的；2、原宜州市人民政府宜政函（2006）29号批复，用以证明原宜州市人民政府批复同意铁源公司关于将原国税局宿舍、原市政府招待所宿舍、原物价所宿舍等单位土地纳入富丽源步行街项目开发的建议；3、国税局证明，用以证明因国家政策变动，原宜州市国税局宿舍土地不能给予铁源公司整体开发；4、宜房国用（2007）第3159号房屋产权证原件，用以证明约定拆迁的房屋仍保持原状，仍登记在两原告名下。 本院向国家税务局宜州分局调取证据材料：1、宜国用（93）字第2697号国有土地使用证；2、房权证宜州字第××号、00××21、00××22号房产证。用以查明庆远镇山谷路21号的土地性质、房屋构成及权属。 经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1-3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为虽原告已交纳办证费用，但与未能办证的原因无关联，且双方在协议书中也没有约定违约金。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1真实性无异议，认为与解除合同的诉讼请求无关联，该协议未对解除合同条款进行说明；对证据2、3、4真实性无异议，对证明内容和证明目的有异议，不能开发是被告原因所致，与原告无关，不能成为解除合同的理由。 双方对本院调取的证据三性无异议。本院对双方确认真实性无异议的证据均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2009年12月21日，甲方（拆迁人）铁源公司与乙方（被拆迁人）王昌坤、陈桂芳签订《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》：“一、项目内容：甲方正在开发建设宜州市富丽源商业步行街，目前该商业步行街的工程已基本竣工。为了使该商业步行街的整体功能及效果更加完善，宜州市政府把乙方所居住的山谷路21号原宜州市国税局宿舍区的所有土地纳入富丽源商业步行街统一规划建设。现甲方即将对乙方所住的宿舍楼进行拆迁，在乙方搬迁后甲方将负责乙方的部分安置费用。二、被拆房屋现状。乙方在拆迁范围内有房屋壹套，建筑面积57.76平方米。被拆迁房屋的产权属于全产权，产权证号为014038；土地证号3××2。三、拆迁补偿方式双方同意采取甲方向乙方提供安置房的方式进行安置补偿。四、1、甲方补偿给乙方安置房壹套，应补偿的房屋面积（含公摊）为乙方原住房面积57.76㎡+22.24㎡=80㎡，由于甲方提供的安置房面积为132.11平方米，比应补偿的房屋面积多52.11㎡，乙方应将安置房屋多出的面积按每平方米2000元价格支付房款给甲方，即乙方应支付壹拾零万肆仟肆佰贰拾零元整给甲方（多出面积52.11㎡×2000元/㎡=104220.00元；2、甲方一次性补偿给乙方房屋装修费人民币伍仟元整（￥5000.00元）；3、甲方一次性补偿给乙方搬家费人民币壹仟元整（￥1000.00元）；4、乙方应补偿给甲方总金额人民币玖万捌仟贰佰贰拾零元整（￥98220.00.00元）给甲方，乙方必须在甲方交付安置房钥匙给乙方的同时将上述款项支付给甲方。5、如乙方需办理银行按揭贷款的，办理按揭贷款所有费用全部由乙方支付，甲方负责协助办理。五、安置房状况（一）安置房为现房，位于宜州市富丽源步行街6号楼6单元903号房，建筑面积约（含公摊）132.11㎡。实际建筑面积(含公摊)以宜州市房产管理部门测量确定为准。(二)安置房屋(新建房)的标准为:（略）六安置房的产权（一）乙方被安置房屋的产权属于全产权。(二)在交付安置房屋后180天内，由甲方将乙方需办理房屋产权证的资料送达宜州市房产局办理，乙方必须及时提供办理房屋产权证所需的资料给甲方，否则，延误办理房屋产权证的一切后果由乙方承担。甲方按时提交有关办证资料给房产局后，不承担延误领到房屋产权证的责任。土地证由甲方办理，费用由甲方承担。(三)安置给乙方的房屋面积超过80平方米的，超出部分的房屋面积所办理房产证的各项费用由乙方承担:若安置给乙方的房屋面积不超过80平方米的，所办理房产证的各项费用由甲方承担。如乙方需办理银行按揭贷款的，办理按揭贷款所有的费用全部由乙方支付，甲方负责协助办理。七、安置房的交付甲方提供的安置房定于2010年6月30日前向乙方交付。在乙方搬出被拆迁房屋至安置房交付前，由乙方自行解决临时住宿问题。八、拆迁房屋的搬出乙方应在甲方交房给乙方即日起两个月内将原住房腾空，交由甲方拆除。乙方应在甲方下达拆迁通知10日内搬迁出原住房。逾期不搬迁的，甲方有权申请有关部门强制拆迁，并由乙方承担由此造成的一切经济损失。九、其他约定（略）十、本合同自双方签字盖章之日起生效。如有一方不履行本合同的约定，将双倍赔偿甲方损失（按甲方收购乙方房屋面积的价值双倍赔偿）。十一、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报宜州市国税局备案。”合同签订后，乙方（王昌坤、陈桂芳）支付给甲方多出安置面积的房款（扣除装修费和搬家费）98220元，并将要拆迁的房屋及（宜房国用2007第3159号）房产证原件交付给甲方（铁源公司）。甲方（铁源公司）在2011年下半年将位于富丽源步行街6号楼6单元903号的安置房交付给乙方，2011年10月31日，原告王昌坤、陈桂芳向被告交纳该安置房办证费11482元并同时向被告交付办证所需材料。2012年初，原告搬进安置房。经测量，该房实际面积为137.43㎡，超出57.43㎡，原告按要求补足面积差异款后被告于2012年9月6日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，发票载明预售购房款为114860元。之后被告铁源公司未能按合同约定办理房屋产权证，双方协商无果，原告向本院提起诉讼。 另查明,铁源公司在2006年12月17日获得宜政函（2006）29号《宜州市人民政府关于同意完善富丽源商贸城整体规划的批复》：“为提升城市品味，使整个富丽源步行街更具规模和更加完美、更繁华和更具商业价值，原则同意你公司将宜州市城中西路20号（原宜州市人民政府办公用地）北面市国税局宿舍（山谷路21号）、市政府招待所宿舍、市物价所宿舍等单位的土地纳入富丽源步行街项目的开发建议。请你公司具体与市国税局、市政府招待所、市物价所等单位商议，确定开发方案后，报市人民政府审批。”经查，“山谷路21号”地块[宜国用（93）字第2697号]土地使用者为宜山县税务局（现为国家税务总局河池市宜州区税务局），用途为办公、住宅。其上建筑物不光包含税务局宿舍楼，还包含国税局为房屋所有权人的办公楼、综合楼、柴房（房权证宜州字第××、00××21、00××22号）。后几年时间里，铁源公司陆续与国税局宿舍楼房改房业主二十一户（含本系列案九户）以及山谷路21号旁边的物价局、物价局宿舍楼十户业主签订《房屋安置及补偿协议书》，但未能与国税局、政府招待所宿舍达成拆迁协议。至今，城中西路20号北面包括山谷路21号在内的地块并未纳入富丽源步行街进行开发。本案本诉原告起诉后，铁源公司以未能开发不能实现合同目的为由向本院提起反诉请求解除合同。2019年3月11日，国家税务局河池市宜州区税务局向铁源公司出具证明：“因国家政策变动，原市国税局宿舍（山谷路21号）土地暂不能给予贵单位整体开发。”现被告（反诉原告）铁源公司仍持有原告（反诉被告）为所有权人的待拆迁房屋房产证。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是房地产开发经营合同纠纷的其中一种。原、被告签订的《房屋安置及补偿协议》是拆迁人与被拆迁人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务，行使权利。 关于是否符合法定解除条件及是否超过合同解除除斥期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可请求解除合同。从本院查明的事实来看，反诉原告铁源公司未能将城中西路20号北面包括山谷路21号在内的地块纳入富丽源步行街进行开发并非另一方当事人迟延履行合同所致，而系铁源公司未能与地块土地使用权人以及房屋所有权人商议达成拆迁协议所致，不属于因不可抗力及当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的情形。解除权系形成权，受除斥期间限制，设立目的为了维护交易安全，避免合同当事人权利义务关系长期处于不确定状态。本案协议没有对解除条件和期限进行约定，当事人也未进行过催告，反诉原告铁源公司请求解除合同，应当在解除权发生之日起一年内行使。但本案合同已履行近十年，反诉被告的主要义务早已履行完毕，无违约行为，铁源公司未能与税务局等单位商议达成协议也是多年前的事情，反诉原告此时请求解除合同有违诚实守信原则，破坏交易的稳定性。综上，反诉原告铁源公司以未能达到合同目的为由请求解除《房屋安置及补偿协议》无事实和法律依据，本院不予支持。 关于逾期办证及违约金问题。根据协议约定，铁源公司应在交付安置房屋后180天内，将办理房屋产权证所需资料送达宜州房产局办理。安置房于2011年底前交付，那么铁源公司最迟应于2012年6月30日前将办证所需资料提交给不动产登记机关。截止本诉原告起诉时，本诉被告铁源公司仍怠于履行合同义务未提交资料为原告办证，构成违约，应承担相应违约责任。本诉原告请求被告在判决生效之日起60日内办好房屋权属证书，本院支持按合同约定将办证所需资料送达不动产登记机关办理。办证所需资料包括但不限于[1、不动产登记申请书；2、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明；3、国有土地使用证；4、宗地图；5、房屋平面图；6、商品房预告登记证、房屋产权证（初始登记）；7、完税凭证]。至于办证所需费用，铁源公司已向原告王昌坤、陈桂芳收取，由铁源公司承担给付义务。关于违约金，协议约定“如有一方不履行本合同约定，则违约方将赔偿对方相关经济损失（如是政府部门原因不能将上述房屋置换的，双方不承担违约责任）。”本案拆迁房与安置房已置换，并具备将安置房屋办理产权登记的条件，不属于该约定中双方不承担违约责任的情形。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按被拆迁人已付的房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。已付房款按不动产统一发票载明的金额114860元为准，因央行不再公布贷款基准利率，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。由于被拆迁人在办证期限届满超过三年以后才起诉主张违约金，而逾期办证违约行为仍在继续，对于自起诉之日倒推三年的违约金，本院予以保护。本诉原告以房屋总价274860元为基数，从2015年12月10日起按年利率6%支付违约金至办好房屋权属证书之日止的诉讼请求，合法有据的部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 1、本诉被告广西铁源房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内将办证所需材料提交河池市宜州区自然资源局不动产中心，为本诉原告王昌坤、陈桂芳办理不动产权属证书。办证所需各项费用由广西铁源房地产开发有限责任公司给付； 2、本诉被告广西铁源房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付给原告王昌坤、陈桂芳逾期办理房屋产权登记备案违约金（违约金以已付购房款114860元为基数，从2016年2月19日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至被告履行生效判决确定的办证义务时止）； 3、驳回本诉原告王昌坤、陈桂芳的其他诉讼请求； 4、驳回反诉原告广西铁源房地产开发有限责任公司的反诉请求。 上述债务，义务人应于生效判决确定的期限内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可以在履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理费1036元，由本诉被告广西铁源房地产开发有限公司负担822元，本诉原告王昌坤、陈桂芳负担214元；反诉案件受理费100元，由反诉原告广西铁源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦宜萍 审 判 员  李斌海 人民陪审员  韦展菊 二〇一九年十一月三十日 法官 助理  吴 君 书 记 员  韦炜韬