河南省郑州市金水区人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫0105执保4564号之二申请保全人湖南省第三工程有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号。法定代表人秦跃丰，董事长。委托代理人张迎辉，河南九博律师事务所律师。被保全人名门地产（河南）有限公司，住所地郑州市金水路299号。法定代表人孙群堤，董事长。委托代理人靳书海，河南仰天律师事务所律师。北京仲裁委员会受理申请保全人湖南省第三工程有限公司与被保全人名门地产（河南）有限公司（2018）京仲案字第3290号仲裁案，经湖南省第三工程有限公司申请财产保全并由阳光财产保险股份有限公司河南省分公司提供担保，本院依法裁定：查封、冻结被保全人名门地产（河南）有限公司名下银行存款或其他财产及债权共计121944214.68元。执行中，本院依法：（一）冻结了被保全人名门地产（河南）有限公司在渤海银行股份有限公司等19家银行的存款合计2058434.17元；（二）查封被保全人位于郑州市农业路北文博东路东的豫（2018）郑州市不动产权第0275702号的土地使用权（地尾号0018，用途为城镇住宅、商服，宗地面积为20648.9平方米），因该土地使用权有抵押，申请保全人估值2000万元；（三）查封被保全人在郑州航空港区名门小区的1号楼1单元105号等91套房产，申请保全人以单价8000元所估总值为99375970元。2019年10月17日被保全人名门地产（河南）有限公司向本院递交申请书，请求：解除本公司账户的全部查封；解除本公司名下位于农业路北、文博东路东，不动产权证号为豫（2018）郑州市不动产权第0275702号，宗地代码（尾号）为0018号土地的查封。事实与理由：湖南三建与本公司在本案项目工程中，因双方对最终结算价格不能达成一致意见，将争议提交北京仲裁委，现仍在北京仲裁委的审理中。湖南三建在仲裁中提出财产保全，申请保全金额为121944214.68元。法院作出（2018）豫0105执保4564号裁定，将本公司账户全部查封，累计查封资金300余万元（其中在工商银行郑州金水支行的存款余额截止2019年6月30日为6459826.05元）；另查封本公司卫生小区房屋91套，总面积14196.26平米，价值约1亿元；同时查封本公司农业路北、文博路东土地一块，总面积20648.9平米，价值4.5亿元；以上查封价值总计达到了约5.53亿元。本公司认为，法院以上查封财产价值已远超出湖南三建申请的保全金额，且土地查封对该宗土地的正常融资及开发建设带来极大影响，对本公司正常开展经营活动带来极大不便。现本公司拟申请解除对本公司账号的查封，解除农业路北、文博路东土地的查封，如剩余查封财产价值不足，则本公司愿意提供其他无瑕疵的房产进行担保。被保全人名门地产（河南）有限公司称：涉案土地于2019年10月1日解除抵押，其所提交的河南开源房地产估价有限公司2019年10月9日出具的《土地估价报告》载明：该国有建设用地使用权出让价款为29675万元；评估价格是在公开市场条件下，在估价期日2019年8月30日，规划利用条件下，设定的开发程度为宗地红线外部“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖），内部“场地平整”，设定容积率为4.3，住宅比例为95%，商业比例为5%，作为城镇住宅用地、零售商业用地，剩余土地使用权年限住宅为65.4年，商业为35.4年的土地使用权价格；抵押面积：20648.90（平方米），宗地单价：20199（元/平方米），土地总价：41708.71（万元）。就被保全人名门地产（河南）有限公司的主张，申请保全人湖南省第三工程有限公司转交了河南省卫生健康委员会给本院出具的两份函，其中2019年10月29日信函的主要内容是：湖南省第三工程有限公司（申请）所查封的由名门地产（河南）有限公司开发的名门郡景B区91套住宅，属于卫生系统职工团购房，实际产权为团购房职工所有。上述房产房款购房职工已于2017年全部交清，并分别与名门地产（河南）有限公司签订了购房合同，在名门物业的配合下领取了房屋钥匙，目前部分购房职工已入住或正在进行房屋装修，请求对91套住宅予以解封。2019年10月31日信函的主要内容是：名门地产（河南）有限公司向贵院提供的位于郑州市航空港区龙中公路南侧郑港五街东侧的26套房产，合计建筑面积5412.68平米，实际为卫生系统职工团购房，产权属于团购房职工。该26套房产与2019年10月29日本委向贵院申请解封的91套房产同属一个小区（名门郡景）。上述房产房款购房职工已于2017年全部交清，并分别与名门地产（河南）有限公司签订了购房合同，在名门物业的配合下领取了房屋钥匙，目前部分购房职工已入住或正在进行房屋装修，请求法院对26套住宅不予查封。申请保全人湖南省第三工程有限公司称：首先，名门地产（河南）有限公司的申请不符合法律规定。法院查封的财产包含其银行存款、名门地产卫生厅项目房产及相关土地，其中银行存款仅有几百万元，远低于申请保全的1.2亿，至于保全的名门地产卫生厅项目房产及相关土地能不能变现以及变现价值为多少都属于不确定状态，变现价值往往远低于评估价值，因此来说，本单位认为人民法院的查封并不存在超标的查封的情形。其次，其被查封的土地价值问题，由于该土地已经开始建房，且属于河南省教育厅的代建房项目，由于评估价值都是建立在土地无争议，且可以随时挂牌出让的情况下做的评估，故该块土地无论是否抵押及评估价值多少都毫无意义，该块土地根本不能拍卖变现，因此来说，本案根本不存在超标的查封情形。最后，其被查封的房产以及名门地产（河南）有限公司再次提交的置换房产产权及变现问题。根据其与河南省卫生厅的代建协议书（提交有“河南省卫生厅作为甲方与作为乙方的被申请人签订的协议书”复印件）及河南省卫生健康委员会的函告可以看出，上述房产虽然房产部门登记为名门地产（河南）有限公司，但上述房产开发的土地出让金都是由河南省卫生厅出资，房屋产权实际上系河南省卫生厅，涉案查封的房产及欲置换的房产已全部交付给了卫生厅员工，且大部分已经入住，故上述房产根本不能拍卖变现，因此来说，本案根本不存在超标的查封情形。综上所述，本单位认为本案根本不存在超标的查封情形。名门地产（河南）有限公司于2019年10月17日提出的解封申请及置换抵押物的申请根本不能成立。被保全人名门地产（河南）有限公司随后表示：不再以提供的名门小区房屋替换，以新提供的名门天境房屋替换。2019年10月30日郑州金运置业有限公司出具《担保书》，主要内容是：因湖南省第三工程有限公司与名门地产（河南）有限公司施工合同纠纷一案，贵院查封了名门地产（河南）有限公司位于农业路北、文博东路东的土地使用权［不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0275702号，宗地代码（尾号）为0018，宗地面积20648.9平米，查封期限三年，自2018年12月14日至2021年12月13日，查封价值为2000万元］，现名门地产（河南）有限公司向贵院申请解除对上述土地的查封，并协调本公司提供相应的担保财产以变更保全标的物。为此，作为名门地产（河南）有限公司的全资子公司，本公司自愿以自有的、位于金水××、××北××广场（××）项目1号楼1324号等19套房产（总面积2265.09平米，按照市场售价1.2万元/平米计算，估算价值2718.1万元），为名门地产（河南）有限公司申请解除（2018）郑州市不动产权第0275702号不动产权证项下土地使用权的查封事宜提供担保，请贵院依法变更保全标的物，对上述房产进行查封。本公司承诺，上述房产未被销售、抵押及查封。该案进入执行程序后，如需强制执行上述房产，本公司无任何异议，并自愿在上述房产执行价值范围内清偿名门地产（河南）有限公司的相应债务。被保全人名门地产（河南）有限公司并提交了2019年10月30日郑州金运置业有限公司召开股东会议，郑州金运置业有限公司唯一股东名门地产（河南）有限公司到会并同意提供担保的《郑州金运置业有限公司股东决定》。就被保全人名门地产（河南）有限公司以新提供的名门天境房屋替换，申请保全人湖南省第三工程有限公司称：首先，郑州金运置业有限公司2019年10月30日出具的担保书不具有法律效力。其次，郑州金运置业有限公司2019年10月30日出具的担保书中涉及的房产系城中村改造项目，其房产牵扯到村民利益，其拍卖变现中存在很大的不确定性，因此来说，上述有争议的房产无权用来替换查封物。另外，在本案中，法院查封的财产包含名门地产（河南）有限公司的银行存款、名门地产卫生厅项目房产及相关土地，其中银行存款仅有几百万元，远低本公司申请保全的1.2亿，至于保全的名门地产卫生厅项目房产经向河南省卫生健康委员会了解，上述房产已全部交付给了卫生厅员工，且大部分已经入住，关于此观点有河南省卫生健康委员会向贵院出具的函告中可以证明，按照最高人民法院关于执行拍卖问题的相关规定，上述房产根本无法拍卖变现，为此本公司另行向法院提交解除上述房产查封的申请。最后，鉴于本公司已经向贵院提出了解除名门地产卫生厅项目的91套有争议的房产，名门地产（河南）有限公司所称的超标的查封已经不存在，请求法院依法驳回名门地产（河南）有限公司的申请。2019年11月11日申请保全人湖南省第三工程有限公司请求依法解除对名门地产（河南）有限公司名下的名门地产卫生厅项目的91套房产的查封，主要理由为：上述房产根本无法拍卖变现。经审查，本院认为：根据申请保全人湖南省第三工程有限公司的申请和其提供的线索，本院依法作出（2018）豫0105执保4564号民事裁定并进行财产保全，其中保全有被保全人名门地产（河南）有限公司名下位于郑州航空港区名门小区的1号楼1单元105号等91套房产。就查封的该91套房产，经申请保全人湖南省第三工程有限公司申请解封，本院已准许并另行处理。现被保全人名门地产（河南）有限公司以新提供的名门天境房屋替换，在其作为唯一股东同意的情况下，郑州金运置业有限公司出具《担保书》，以其天境广场（一期）项目19套房产（按市场售价1.2万元/平米计，估价2718.1万元），为申请解除（2018）郑州市不动产权第0275702号不动产权证项下土地使用权的查封事宜提供担保，请求依法变更保全标的物，对上述房产进行查封。本院认为，就查封的该91套房产予以解封，不影响保全裁定的效力。因所涉土地不可分割，财产保全仅限于相应价值。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定：财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。《中华人民共和国公司法》第十六条规定：（第一款）公司向其他企业投资或者为其他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。（第二款）公司为公司股东或者实际控制人提供担保，必须经股东会或者股东大会决议。（第三款）前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。依照上述规定，郑州金运置业有限公司是名门地产（河南）有限公司的全资子公司，如郑州金运置业有限公司为名门地产（河南）有限公司提供担保，而名门地产（河南）有限公司不得参加担保事项的表决，故该决议依法不能成行，即郑州金运置业有限公司2019年10月30日出具的担保书不具有法律效力。故被保全人名门地产（河南）有限公司的请求，不符合变更保全标的物的条件，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定，裁定如下：驳回被保全人名门地产（河南）有限公司的请求。如不服本裁定，可申请复议一次。复议期间，不停止本裁定的执行。审判员  李春强二〇一九年十一月十七日书记员  甄愿愿