江苏省如皋市人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)苏0682民初4758号之一 原告：江苏三科安全科技有限公司，住所地：如皋市搬经镇群岸社区十三组。 法定代表人：丁海波，总经理。 委托诉讼代理人：丁小军，如皋市正义法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：周敏，男,1984年7月18日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市，现住如皋市。 委托诉讼代理人：冒国才，江苏洲际英杰律师事务所律师，特别授权。 原告江苏三科安全科技有限公司（以下简称三科公司）与被告周敏转让合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，先依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人丁小军、被告的特别授权委托诉讼代理人冒国才到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告三科公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付原告房屋及土地使用权转让款1010000元；2、被告给付原告自2019年1月1日起至实际给付之日止以1010000元为本金按年利率6%计算的利息（暂算至2019年5月1日利息20200元）；3、被告给付原告违约金2000000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年7月19日，原、被告签订转让协议书，约定原告将位于如皋市搬经镇群岸社区11、12、13组（334省道北侧）办公楼、宿舍楼的所有权及办公楼西侧道路向西一米为界，东侧国有土地使用权转让给被告所有。上述房屋及土地使用权转让价14880000元，转让协议对转让款给付时间、违约责任、发生争议的解决方式等内容进行了约定。根据转让协议约定，被告应于2018年年底前结清全部转让款。截止2019年2月1日，被告共给付原告转让款13870000元，尚欠转让款1010000元。被告的行为已违约，根据转让协议约定，被告应承担违约金2000000元，为此，原告特具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周敏辩称，2017年7月19日，被告与原告签订《转让协议书》，7月20日签订补充协议书。被告从20日开始支付合同价款，原告未能按协议于9月30日前完成装修。到2017年11月1日被告已支付协议价款500万元。2017年12月1日，原告没有能按合同将分割后的土地证及房产证过户给被告，被告催促原告要求办理过户手续。到2018年4月，如皋市人民法院在工厂张贴了执行公告，限令在2018年4月27日前对厂区内物品予以清空，所有人员自行搬出。被告知道原告隐瞒了真实情况，欺骗了被告，原告不能办理产权证过户，被告要求原告退还已支付的500万元并准备搬出。原告称5月3日就能办到产权证。被告在5月3日又支付了200万元。办证时，被告发现西侧红线不是按照协议约定分割的，少了好大块，原告承诺说以后还要分割。原告给被告开具了这部分分割土地及房产的发票，其中土地使用权金额为1376581.00元，房屋金额为8805414.00元。同日被告按照税务部门核定的金额缴纳了土地、房屋过户的契税及附加收费，合计1117103.8元。此后原告一直不解决问题，一方面不断地要款，一方面不断的承诺只要付款就所有问题都能解决，被告就在原告不断的承诺又违背承诺的循环中，共计支付了1337万元。被告现又发现原告的房屋早在2015年就被没收。另外，原告房屋装修至今没有完工验收，消防门未装、墙砖脱落、墙壁漏水、窗帘没有安装、电梯未开通、装修发票未开。被告不断要求原告解决问题，否则不同意再付款，而原告不解决问题却要求被告付款，直至诉至法院。被告目前拒付的金额总计为151万元。被告认为原告构成违约，鉴于原告的违约行为，被告有权拒绝原告的履行要求。根据协议、法律、法规并对照原告的违约行为，被告可以支付的款项最多为500万元，现被告被原告欺诈已支付1337万元，其余款项被告拒绝支付直至原告按法律、按协议履行义务为止。原告主张的违约金违反了法律的规定，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2017年7月19日，以原告为甲方、被告为乙方签订转让协议书，协议书约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就甲方办公楼、宿舍楼所有权及相应土地使用权转让事宜达成一致协议如下：一、甲方将位于搬经镇群岸社区11、12、13组（334省道北侧）江苏三科安全科技有限公司办公楼、宿舍楼的所有权及办公楼西侧道路向西一米为界，东侧国有土地使用权转让给乙方所有（具体土地面积以国土局及相关职能部门丈量的面积为准)。该转让的土地包含在甲方已申领的国用（2015)第8211600060号国有土地使用权证范围之内。二、协议签订之后，甲方将上述转让的土地使用权从甲方己申领的国用（2015)第8211600060号国有土地使用权证中分割出来，另行领取国有土地使用权证。三、甲方保证本协议所转让的土地使用权及房屋是其合法拥有，不存在抵押、查封、不存在债权、债务纠纷。四、上述房屋及土地使用权出售价格为壹仟肆佰捌拾捌万元人民币整，乙方分期支付给甲方：合同签订次日给付壹佰万元，2017年9月30日前支付肆佰万元，2018年1月30日前再支付伍佰万元（保底支付叁佰万元)，2018年7月30日前支付肆佰万元，尾款2018年年底前结清，上述转让款乙方汇入甲方指定账户：中国建设银行如皋支行营业部，户名：丁佐军、账号：62×××98。五、当上述转让付款达到伍佰万后一个月之内甲方将分割后的土地证过户给乙方，所有过户费用由乙方承担。六、甲方于2017年9月30前将转让房产按原设计方案装修结束交付乙方。七、本合同经双方签字后即发生法律效力，甲、乙均不得反悔，违约，否则违约方承担违约金伍佰万元。” 2017年7月20日，原被告签订补充协议书，补充协议书约定将2017年7月19日签订协议书中约定的违约金数额由原来的伍佰万元调整为贰佰万元。 审理中，原告陈述被告在协议签订后，分批付给原告方1387万元，尚欠101万元未付。被告陈述，已经给付原告方1337万元，尚欠151万元未付。被告陈述原、被告之间付款金额差异在于被告于2018年11月20日给付的10万元原告未统计；另外，原来约定被告代原告支付给案外人章宁的80万元，被告已经支付20万元，余款60万元，被告不再同意支付，而原告在统计付款金额时是将该80万元视为被告全额支付。原告对被告陈述的2018年11月20日给付10万元的事实予以认可。 2019年6月24日，如皋市搬经工业园区开发有限公司出具证明一份，内容为：“兹证明2015年如皋市国土资源局没收江苏三科安全科技有限公司占用土地上的建筑物及附属设施，后经合法拍卖，如皋市搬经工业园区开发有限公司合法取得该土地上的建筑物、附属设施及土地使用权。2016年如皋市搬经工业园区开发有限公司将竞拍取得的土地上的建筑物、附属设施及土地使用权再次转让给江苏三科安全科技有限公司。江苏三科安全科技有限公司于2016年已经合法取得该土地上的建筑物、附属设施及土地使用权。” 2018年5月3日，被告以江苏科盛通讯设备有限公司名义领取苏（2018）如皋市不动产权第0007561号不动产权证书，证书载明不动产位于搬经镇群岸社区11、12、13组（334省道北侧），权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为工业用地，面积为4623㎡。 还查，原被告约定转让所有权的江苏三科安全科技有限公司的办公楼、宿舍楼建设未取得建筑工程规划、施工许可等手续，亦未领取不动产权属证书。 以上事实有转让协议书、补充协议书、如皋市搬经工业园区开发有限公司证明等证据在卷佐证。 本院认为，本案原、被告双方讼争的转让款系基于2017年7月19日原被告双方签订转让协议书而来，目前该转让协议书中转让的土地使用权已经办理了相关权属证书，但该协议中约定转让所有权的办公楼、宿舍楼等仍无规划许可证、施工许可证等合法的建房手续，相关建筑的性质人民法院不宜进行确认和评判。因此，本案不能按照普通的房屋买卖争议予以受理，不属于人民法院民事案件受理的范畴。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告江苏三科安全科技有限公司的起诉。 案件受理费31040元，退还原告江苏三科安全科技有限公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  宗志强 人民陪审员  肖正华 人民陪审员  李春燕 二〇一九年十一月十三日 见习书记员  陈 宏