广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2953号 原告：覃祖进，男，1958年12月16日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：林京琨，广东王芬律师事务所律师。 被告：南宁市林产土特产品有限公司，住所南宁沿海经济走廊开发区私营企业工业区内，统一社会信用代码914501081985280530。 法定代表人：黄成功，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正斌，广西益佳律师事务所律师。 案由：商品房预约合同纠纷 立案日期：2019年7月30日 开庭日期：2019年10月8日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.判令被告立即履行《（月湖国际）内部认购合同》，在合理时间内与原告签订《南宁市商品房买卖合同》、向原告交付房屋并办理不动产登记手续；2.判令被告立即向原告支付未签订《商品房买卖合同》违约金（自2017年3月30日计至实际完工之日止，计至2019年3月30日为26455.2元）；3.判令被告向原告支付未交房违约金（按已付房款每日万分之三，自2017年3月30日计至实际交房之日止，计至2019年3月30日为26455.2元）。 林产公司辩称：1.涉案项目已经进入烂尾阶段。2.由于涉案项目建设周期太长，出现多次停工、复工，导致建设成本扩大，经初步估算，银行抵押贷款本息已经超过6000万元，工程款本息超过8000万元，民间借贷本息超过8000万元，其他欠款超过3000万元，以上款项随着还款时间的拖延，将会产生更沉重的利息负担；3.由于股东内部纠纷，债权人众多，项目、土地已经被不同法院多次查封等原因，项目根本无法办理商品房预售许可证，导致被告根本无能力，也无法与原告签订商品房买卖合同，无法签订商品房买卖合同也意味无法进行备案、预告登记等手续，更无能力将相关商品房交付给原告；4.被告也不希望项目变成烂尾工程而损害各方的利益，但因项目资产预估的总资产额远低于负债额，现阶段被告确实无力偿还债务，更无力注入新的基金，继续推进项目；5.经被告进行初步的调查，发现有部分预约购房人与被告的相关财务人员之间恶意串通，在未实际支付或支付金额不足的情况下，都开具了相关的票据给预约购房人，因此，原告是否已向被告付款及所付款数额均应与银行转款记录为准，没有相关的银行转款记录，而仅有收据的金额，被告确实未收取到该部分款项，被告也不承认已经收取该部分款项；6.原告所付的款项为预约金，在商品房买卖合同未签订之前，并未转化为购房款，因此如果原告存在损失，也只能按照预约金的性质主张赔偿损失；7.双方在商品房内部认购合同第五条第二款第二项明确约定在取得预售许可证后七日内才能换签商品房买卖合同，因此，原告要求与被告签订商品房买卖合同的条件尚未成就，原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，既然双方没有签订商品房买卖合同，现在的条件也不符合签订合同的条件，那被告就不存在违约，原告主张要求未签订商品房买卖合同的违约金无法律及合同依据，对原告的该项诉讼请求，请求法庭予以驳回；8.原被告双方在内部认购合同书第六条第一款已经注明交房时间预计为2017年3月30日前，交房时间只是一个估算的时间，原被告双方并未确认以该时间作为交房的时间，而根据交房的相关惯例，必须在工程竣工验收合格后才能进行交房，现在项目不仅没有竣工验收，商品房预售许可证都没有取得，因此项目不符合交房的条件，被告在交房义务上并不存在违反双方的约定，因此，对原告要求支付未交房违约金的诉讼请求，请求法庭予以驳回。 本案相关事实： 合同名称和签订时间：《【月湖国际】内部认购合同》，2015年1月25日。 合同标的：乙方认购甲方开发的位于南宁市良庆区月湖国际xxx号房，该房建筑面积89.39平方米，总房款401808元。 合同相关约定：首期内部认购房款：乙方签署本《月湖国际内部认购合同》时，支付内部认购房款的30%即120808元（含定金），余款在取得预售许可证后7日内，按当时银行贷款政策补齐首期款，换签《商品房买卖合同》，办理银行按揭手续。合同第六条约定交房时间预计为2017年3月30日前。在交房时，如乙方未付清房款，则交房日期顺延，顺延至乙方付清全部房款之日起30日内。如甲方未按合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权退出内部认购。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，甲方按日向乙方支付已付内部认购款的万分之三。该合同中附件三中约定：甲乙双方于2015年7月30日前签订《商品房买卖合同》，因甲方原因逾期超过60日后，乙方有权退出内部认购。乙方退出内部认购的，甲方须在乙方提出退出内部认购要求之日起30日内将乙方已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按乙方已付内部认购款的5%赔偿乙方损失。乙方应配合甲方办理退出内部认购的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，甲方按日向乙方支付已付内部认购款的万分之三的违约金。 合同履行情况：《【月湖国际】内部认购合同》签订当日，被告向原告出具加盖公司合同专用章的收据一份，确认原告已支付涉案房屋首付款120808元。涉案项目未完工，未办理商品房预售许可证，双方未签订商品房买卖合同。 五、其他：林产公司于2018年4月24日起诉原告，要求确认《【月湖国际】内部认购合同》无效，本院于2018年8月23日作出（2018）桂0108民初1066号民事裁定书，驳回林产公司的起诉。 本院裁判意见：原、被告签订的《【月湖国际】内部认购合同》，虽然约定了原告认购的房号、房屋建筑面积、房屋单价、付款方式等房屋买卖合同的内容，原告亦交了部分房款，但认购合同亦载明交房时间为“预计2017年3月30日前”，交房时间是不确定的，且认购合同对交房的条件亦无约定。该认购合同不仅其名称为内部认购合同，并且明确约定签订认购合同时该项目尚未取得商品房预售许可证，被告取得项目商品房预售许可证后，双方还需另行签订正式的《商品房买卖合同》。故本院认定该内部认购合同为商品房预约合同。该合同是原告和被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 关于原告要求与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。根据涉案合同第5.1.2.2条的约定，在取得预售许可证后7日内，换签《商品房买卖合同》，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，现涉案工程尚未取得商品房预售许可证，尚不具备签订《商品房买卖合同》的合法条件，故对原告要求与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告交房、办理房屋不动产登记、未交房违约金的诉讼请求。预约合同是当事人之间约定将来签订本约的预先协议，合同义务是订约行为。本案《【月湖国际】内部认购合同》为商品房预约合同，主要是约束原、被告双方将来订立本约即《商品房买卖合同》，交房、办证并非是预约合同的义务，逾期交房违约责任亦不属于预约合同的违约范畴，故本院对原告前述三项诉请不予支持。 关于原告主张的未签订《商品房买卖合同》违约金。根据本案内部认购合同附件三第1条的约定，双方应于2015年7月30日前签订《商品房买卖合同》，因被告原因逾期的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告则自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际完工之日止，按日向原告支付已付内部认购款万分之三的违约金。按照一般生活经验，交付日期应当晚于完工日期，故本案中约定的违约金计算时间不明确。依据合同约定交房时间“预计为2017年3月30日前”，可以认定违约金的起算日期为2017年3月30日；至于实际完工之日合同未有明确约定，双方当事人亦无法达成一致意见，鉴于预约的目的是为了签订本约，为了保障实现该合同目的，防止双方久拖不签订《商品房买卖合同》，本院酌定违约金计算的终止日期为《商品房买卖合同》签订之日。被告主张原告已支付的房款应以银行转账记录为准，但因被告已开具收据给原告，现其并无证据推翻该收据，应承担举证不能的责任，故本院对被告该主张不予采信。被告应自2017年3月30日至商品房买卖合同签订之日止，每日按120808元的万分之三向原告支付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、南宁市林产土特产品有限公司向覃祖进支付违约金（违约金计算：以120808元为基数，按每日万分之三，自2017年3月30日起计至双方签订《商品房买卖合同》之日止）； 二、驳回覃祖进的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8121元，由覃祖进负4060.5元，南宁市林产土特产品有限公司负担4060.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  黎金聘 人民陪审员  覃文达 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心