江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初3766号原告：沈东，男，1970年9月9日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吴娟娟，盐城市城南新区新都法律服务所法律服务工作者。被告：孙峰，男，1968年5月27日出生，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：黄爱群（社区推荐），男，1967年12月9日出生，住江苏省盐城市盐都区。被告：徐红存，男，1975年1月10日出生，住江苏省盐城市城南新区。原告沈东与被告孙峰、徐红存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行审理，原告沈东的委托诉讼代理人吴娟娟到庭参加诉讼，被告孙峰的委托诉讼代理人黄爱群，被告徐红存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈东向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告偿还原告拖欠租金40000元，以及支付违约金10000元，支付拖欠物业费16000元。2.请求法院判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年11月30日原告沈东与被告孙泽、徐红存协定一份房屋租赁协议，协议约定被告孙泽、徐红存租赁原告沈东位于盐城市某室房屋作为办公场所使用，租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日，每年的租金为四万元，对违约方的违约金约定为一万元。然而两被告在合同期间只缴纳了一年的租金，剩余四万元的租金并没有按期履行并拖欠物业费16000元，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙峰辩称：对原告主张的租金、违约金不予认可，原告将法院查封的房产租给被告，被告给付一年租金后，河南省新野县人民法院、盐城经济技术开发区法院于2017年2月份通知承租人，该房屋将被拍卖，被告不可以再使用该房屋。被告多次联系原告，原告拒不接电话，无法联系，致使该房屋一直拖至法院将房产拍卖交付。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷的解释》第八条之规定，租赁房屋被司法机关或行政机关查封的，合同目的不能实现的，属于无效合同。综上被告孙峰认为，原告主张的租金、违约金、物业费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。被告徐红存辩称：同意被告孙峰的陈述，请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2015年11月30日，案外人施家建与原告沈东签订了一份《房屋租赁协议》，约定“出租方（甲方）：施家建，承租方（乙方）：沈东……一、租赁地址:五洲国际广场一号楼1816-1819室。二、室内附属设施：水电齐全，面积约200平方米。三、租用期限及其约定：1.租用期限：自2015年12月1日起至2021年11月30日。2.房屋租金：每年30000元整人民币，六年，共计18万元整人民币。3.付款方式：一次性付款，将此租金汇至孙文军民生银行6226197100025070.4.租赁期内的水电煤气及卫生治安费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付。5.租用期内，乙方有权将房屋转租给第三方使用，租金由乙方自助调配……”沈东按约向施家建支付了合同约定的租金。2016年11月30日，沈东与孙峰、徐红存签订了一份《租赁协议》，将其承租的施家建的案涉房屋转租给孙峰、徐红存，合同约定的内容有“一、租赁期限：自2016年12月1日至2018年11月30日。二、租金约定为每年4万元，乙方应于本合同签订时交付租金4万元，剩余租金4万元于2017年1月20日前支付，未按期支付房租的，甲方有权终止本协议。三、租赁期间，房屋的水电费、电话费、有线电视费、物管费、燃气费等所有费用由乙方承担，乙方按时缴纳，因延期交付引起的责任由乙方负责，同时，甲方有权终止本协议。四、甲方保证房屋的使用功能，并保证房屋不存在产权纠纷。乙方保证该房屋作为办公使用，并妥善保管、合理使用房屋及设施，如果因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏，应承担修缮或赔偿责任。五、乙方不得转租或出借，不得私自改变房屋结构及设施，更不得进行非法活动，损害公共利益。如发生以上情形，应由乙方将承担由此引起的一切不利后果（包括给甲方造成的直接和间接损失），甲方有权解除合同。六、在租赁期间，甲乙双方任何一方需要解除合同的，应于两个月前通知对方，且提出解除合同方应向另一方交纳违约金10000元。因乙方违反本合同约定，甲方行使合同解除权的，应由乙方向甲方支付违约金。”2016年11月29日被告转账给4万元给原告沈东。嗣后，被告孙峰、徐红存对案涉房屋进行了装饰装修并使用。2017年2-3月，其他法院工作人员告知被告，其租赁的房屋因有案件需执行拍卖，要求被告配合让出房屋，但被告未让出案涉房屋，也未交纳2017年至2018年11月30日的租金。2019年4月13日，经盐城经济技术开发区人民法院执行后，被告让出了案涉房屋，原告现向被告主张差欠的租金4万元、违约金及垫付的物业费未果后，遂诉至本院。另查明，1.案涉房屋2016年9月2日被河南省新野县人民法院查封，2017年3月15日被南京市江宁区人民法院查封，2017年12月7日被盐城经济技术开发区人民法院查封。2.盐城经济技术开发区人民法院在执行过程中对案涉房屋进行拍卖处理后，补偿了徐红存房屋装潢费165600元。3.2019年10月29日，无锡顺茂物业管理有限公司盐城分公司出具了证明，内容是“关于某室房屋物业费用缴纳情况，现证明自2017年-2019年物业费未缴纳（新房东现已缴纳部分费用），2017年1月之前物业费未欠费。”4.案涉房屋拍卖的竞拍买受人范林根退还沈东前期交纳的租金75000元。上述事实有转账凭证、房产登记信息表、租赁协议及盐城经济技术开发区人民法院的执行谈话笔录等证据予以佐证，本院予以确认。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解无果。本院认为：原告沈东与被告孙峰、徐红存签订的房屋租赁协议系双方真实意思之表现，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，被告孙峰、徐红存借故不支付差欠的租金，应承担相应的法律责任。一、本案中，案涉房屋虽在签订租赁协议前即被相关法院查封，但涉案房屋一直被两被告居住使用，两被告在知晓房屋被查封后可以行使合同解除权，现两被告在租赁期限届满后未让出房屋，应支付相应的租金，结合本案实际情况，原告将被法院查封的房屋出租给被告使用，客观上也必然影响了被告对房屋的使用性，使被告不能完全实现租赁的目的、充分发挥租赁房屋的功能，原告存在着过错，故被告应再行支付原告租金3万元为宜。二、关于原告主张被告支付物业费及违约金的问题。1.原告在出租房屋时未能明确告知被告房屋已被人民法院查封的事实，导致被告对房屋的租赁存在重大误解并投入了装修费用，原告存在过错，对其主张违约金的请求，本院不予支持。三、关于原告主张其垫付的物业费的问题，双方租赁协议中约定的物业费由被告负担，现查明在被告租用案涉房屋的2017年至2018年11月30日期间，被告未交纳过物业费，但房屋买受人在法院执行过程对应退还的房屋租费75000元在退还时扣留了上述期间的物业费2万元，现原告主张被告承担16000元的物业费，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于租赁合同司法解释》第八条之规定，判决如下：一、被告孙峰、徐红存应于本判决生效后十日内支付原告沈东房屋租金3万元、物业费16000元，合计46000元。二、驳回原告沈东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告孙峰、徐红存负担836元，由原告沈东负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  奚建利人民陪审员  蔡万林二〇一九年十一月十三日法官 助理  戴欣妍书 记 员  熊书伟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。