贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15202号原告：余忠源，男，蒙古族，1988年12月30日出生，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：杨义（特别授权），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓成举（一般授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。原告余忠源与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余忠源的委托诉讼代理人杨义，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金51568.34元（违约金以已付购房款人民币373932元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年12月13日）；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城区E7幢16-6号商品房，房屋总价款为373932元，合同签订后，原告支付了全部购房款。2016年7月4日，被告向原告收取了公共维修基金、产权登记费等办证所需费用并向原告出具相应收据，即原、被告双方形成实际的委托代办涉案房屋产权证书关系，但被告于2018年12月13日才为原告申请办理取得涉案房屋不动产权证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，原告亦应按法律规定于2016年9月30日前取得涉案房屋权属证书，而被告于2018年12月13日才为原告申请办理涉案房屋不动产权证书的行为已然违约。虽然原、被告双方在涉案合同中未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特具状诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证书的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故被告至迟于2018年10月18日完成了通知义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年11月15日起诉，从2016年11月15日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的身份证、商品房买卖合同、发票、完税证明，被告所举的营业执照、法人身份证明，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；原告所举的不动产权证,内容真实，但达不到原告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；被告所提交的商品房备案证明书、不动产权证、收房资料，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；被告所举的业主说明、装修公司证明、照片，只能证明被告在D区的通知行为，达不到被告的证明目的，对该证明目的，本院不予采纳；对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请表、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年10月23日已签收，能够证明被告在取得办证条件后履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月12日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区，商品房总价款为373932元，出卖人承诺于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，但出卖人实际于2016年7月4日交付该商品房。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。双方同意按照下列第一种方式办理商品房转移登记；1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第五条约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年9月26日为案涉房屋所属的毕节市百里杜鹃路招商花园城Ｅ7幢颁发了《商品房屋备案证明书》。2018年7月12日被告取得该幢房屋的《不动产权证书》。2018年8月23日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年8月24日被签收。2018年12月13日毕节市国土资源局颁发了案涉房屋的《不动产权证书》（不动产权证书编号为黔（2018）毕节市不动产权第××号）。原告委托被告办理案涉商品房转移登记的在关文书。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应于房屋交付使用之日起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖受人。原告于2016年7月4日签署收楼意见书，能够认定被告于2016年7月4日向原告实际交付案涉房屋，被告应当于2016年10月2日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告未在法律规定时间内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理案涉房屋转移登记的时间未约定，故应从2016年10月3日开始起算违约时间。原告主张从2016年10月1日起的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月15日）回溯3年的违约金应予保护。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以认定被告已经于2018年8月23日完成通知义务。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额373932元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额373932元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日计算至2018年8月23日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余忠源逾期交付办理毕节市城市南部新区招商花园城第E7幢16层6号（房号：E7-16-6）商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款373932元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月15日起计算至2018年8月23日止）；二、驳回原告余忠源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545.00元，由余忠源承担134元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇一九年十一月二十二日书记员  余茂霞