安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初15559号 原告：徐霞，女，1988年2月14日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托代理人：罗磊，安徽原声律师事务所律师。 委托代理人：马建，安徽原声律师事务所律师。 被告：姚鹏，男，1979年3月5日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托代理人：夏蓉蓉，安徽品涵律师事务所律师。 委托代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。 第三人：合肥和兴行房地产经纪有限公司，住所地合肥市包河区天山路与紫云路交口滨湖世纪城振徽苑24幢商104/104上，统一社会信用代码91340111 法定代表人：徐晓明，该公司总经理。 委托代理人：汪小娟，该公司员工。 原告徐霞诉被告姚鹏及第三人合肥和兴行房地产经纪有限公司（以下简称兴行公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐霞的委托代理人罗磊、马建，被告姚鹏及委托代理人夏蓉蓉、王迎五，第三人兴行公司委托代理人汪小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐霞向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方于2019年5月10日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；2、请求被告支付原告违约金310400元（按合同约定总房价20%计算）；3、请求确认被告交付的购房定金30000元无需返还；4、请求被告支付原告中介费损失15000元；5、本案全部诉讼、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年5月10日，原告、被告与和兴公司签订《居间服务合同》，约定和兴公司为原告出售给被告位于合肥市蜀山区的交易提供居间服务。合同约定，原告支付居间费用15000元。同日，原、被告双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价155.2万元；因该房屋有抵押贷款，贷款余额63万元，被告应于原告申请银行一次性还款被批准时将44万元支付给原告,用于还款解押；下欠购房款108.2万元，被告拟用商业贷款方式偿付，如果贷款申请未获银行批准，则被告以现金方式支付原告。双方在合同中还对税费、违约责任、违约金、争议解决等事项做出约定。合同签订后，原告依约支付给第三人15000元居间费用，被告支付给原告购房定金30000元。原告在预约银行提前还款被批准后，多次要求被告将44万元购房款转入原告还贷银行账户，然而被告以各种借口拖延。原告多次会同第三方与被告交涉，要求继续履行合同或解除合同，被告既不履行合同也对原告要求解除合同不予回应，导致原告合同目的无法实现，造成巨大经济损失。被告的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，特向法院具状起诉，望判如所请。被告在庭审中一直强调的第三方流程，是不可以对抗双方签订的买卖合同的。该买卖合同明确约定被告应当于原告还银行贷款时将首付款支付给原告，逾期未支付属于被告违约导致合同不能。 被告姚鹏辩称，双方没有约定原告申请银行一次性还贷批准时就要将44万元支付给原告，原告所述与事实不符。原告要求支付违约金、不退还3万元购房定金及支付中介费损失和解除合肥市存量房买卖合同，没有事实和法律依据。但鉴于原告在交易中的种种违法行为，被告同意解除该合同。本案在履行过程当中，是原告有违约行为，并且原告委托案外人与我方沟通让我们帮他还月供。关于交易流程，原被告双方也都是知晓知情的，我方的确有能力去履行这个首付款，但因为不符合条件我方没有去履行，并非是我方违约。因为我方跟中介沟通，中介告诉我方批贷函下来以后才能付这个钱。另在合同最后一个条款当中，约定了买房首付三成，不够还这个卖房尾款，双方同意向贝壳垫资赎楼，产生的利息双方平担，即便被告把44万元还掉，也无法达成原告要求解押的目的，因为银行贷款还有63万元尾款。我方还掉44万元后，还有19万元，还需16万元加上3万元定金，必须要批贷函下来才能贷款，我方是严格按照中介要求去办理相关手续。批贷函在2019年6月26日批下来后，中介就联系原被告双方，被告积极配合要求还款，原告却不配合我们，从短信上面也能显示我们一直是积极的想去还款。第三方的流程是批贷函下来后，并且原告向贝壳申请贷款之后，我方才能支付首付给原告。 第三人兴行公司参诉称，2019年5月10日，我方约定双方签合同，原告说他已跟银行预约了，还款是在2019年5月23日，在我们没有签合同之前，原告应该在银行预约过一次，这个双方都知道。我们签完合同后，就立马要求被告提供贷款材料去银行去面签。第一个银行没有接单，后建设银行接单了，就在2019年6月26日说批贷函下来了，我们一直是根据这个程序去走的，原告比较着急，在6月24号之前要求过我们问被告尾款44万元什么时候付给他，他说他又预约了银行一次，就是2019年6月24日要还，他讲银行只能预约两次，具体我方也不清楚贷款银行是怎么规定的。但当时因被告批贷函还没有下来，也就没有付。确实是44万元给了的话，也解押不了，毕竟有60多万尾款。剩下的十几万确实是需垫资。原告一直是要求被告把44万元先给他，说被告到了6月24日还没给他就不行，就没有继续下去了，造成了经济损失，要求被告赔违约金。2019年6月24日双方协商过一次，但没有协商成功，过了半个月，我方又约双方一起协商，原告说30000元定金退5000元，25000元算是损失，然后说我方收取的中介费全退。因我方责任和义务也都做到了，我方也没有走过违约程序，总部说这种情况不是我方责任，中介费不退。后来我方决定原被告协商好后，我们中介费可以全退。但被告说他还想买这个房子，原告说给他造成损失了，要么赔违约金，要么继续履行。 经审理查明：2019年5月10日，原告徐霞与被告姚鹏经和兴公司居间服务，原、被告双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》。合同约定，原告将其座落于东方蓝海小区Ｃ3幢2502房屋（合产字第××号）出售给被告。原告购买该房屋时向中国银行申请了67万元抵押贷款，双方合同签订时，尚欠贷款63万元。因该房屋已经设定抵押的，原告用被告人第一笔购房款还还款解押，不足部分由原告自行补足。原告应于2019年5月17日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年7月17日前办理完毕抵押注销手续。双方通过合肥和兴公司居间介绍成交。房屋成交价格为155.2万元。被告于2019年5月10日自行支付原告定金3万元。并原告还款当日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款44万元自行支付给原告。被告以商业贷款方式，申办抵押贷款，双方于签定合同10个工作日内（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给原告；被告拟贷款金额为108.2万元。被告因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照被告应首次贷款未获得批准之日起五个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款获得批准（继续申请贷款次数不得超过5次），如仍未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的，被告应自贷款未获得批准之日起十五日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给原告。另双方对违约责任约定：任何—方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。原告若出现下列情形之一的，构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。即：1、原告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明文件不真实、不完整、无效，导致被告无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致被告无法取得房屋所有权的：3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的：4、拒绝将该房屋出售给被告或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。原告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金。被告若出现下列情形之一的，构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。即：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的：3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。被告还应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。双方还约定，被告首付三成，不够还原告尾款，双方同意向贝壳垫资赎楼，产生的利息由双方平担。双方对居间约定：以居间方与双方签订的《居间服务合同》为准。最后一个条款当中，并双方与第三人兴行公司于2019年5月10日当日签订《居间服务合同》。该合同约定，双方同意，共同委托第三人兴行公司作为交易居间方，第三人兴行公司提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询：（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看被告身份情况，引领被告实地看房；（4）协助查看原告身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋：（5）协助房屋双方协商、洽谈，确定成交意向及房屋转让合同的相关条款内容。代为办理贷款手续事宜完成和过户事宜完成。双方同意支付的居间代理费22240元，由原告承担15000元，被告承担7240元。被告应向第三人兴行公司支付贷款服务费7760元、过户服务费3000元，并于原被告双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》当日支付给兴行公司，原被告双方应积极配合兴行公司的居间活动，及时足额支付居间代理费，并授权其办理网上签约手续。原被告双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另—方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。合同签订后的当日，原告徐霞收到被告姚鹏交付定金30000元。原告向第三人支付了15000元。2019年6月24日，原告在预约银行提前还款被批准后，要求被告将44万元购房款转入其还贷银行账户，但被告未能支付。后原、被告双方就《合肥市存量房屋买卖合同》的履行和解除经第三人兴行公司协调协商，但未能达成一致。现原告于2017年8月5日诉至本院，提出如上诉请。 上述事实，有原告提供的合肥市存量房房屋买卖合同、居间服务合同、定金收据、不动产权证、律师函邮政快递签收回单，被告提供的第三人兴行公司的交易流程、中国农业银行交易明细清单、聊天记录、批贷函以及结清证明及当事人当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为：2019年5月10日，原告徐霞与被告姚鹏经和兴公司居间服务，原被告双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》及原被告与兴行公司当日签订《居间服务合同》，均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告徐霞收到被告姚鹏交付定金30000元。原告向第三人支付了15000元。按照合同约定，原告应于2019年5月17日前向中国银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年7月17日前办理完毕抵押注销手续。被告于2019年5月10日向原告支付定金3万元，但未能按合同约定于原告2019年6月24日预约银行提前还款当日将第一笔购房款44万元支付给原告，有违合同约定，并经第三人兴行公司组织协商，双方未能达成一致。现原告诉请本院要求解除原被告双方于2019年5月10日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，因被告的违约行为符合该合同解除条件，本院对原告的该请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金310400元及定金30000元无需返还的诉请，因违约金和定金均是原被告双方对对方违约约定承担民事责任的方式，是用于弥补因一方违约所给对方造成的实际损失，两者不可同时并用的，且结合本案标的及合同未能履行实际损失情况，本院酌定对原告要求被告支付的定金30000元无需返还予以支持，对其要求被向其支付违约金310400元诉请不予以支持。对于原告诉请要求被告给付其因向第三人支付了15000元居间费损失。根据原、被告双方与第三人的《居间服务合同》约定，任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另—方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。本院对原告的该诉请予以支持。对于在诉讼中辩称，本案在履行过程中，原告有违约行为，并原告委托案外人与我方沟通让我们帮他还月供。因其未能举证证明，本院不予以采信。对于被告对相关交易流程的辩称，因该贷款流程是被告办理买卖房屋办理银行贷款的相关事宜，不对被告按照双方约定给付首付款产生阻却，且其辩称其确有能力去履行这个首付款，但因其实际未给付，不影响本院对其违约行为的认定。对于被告辩称，合同约定了买房首付三成，不够还这个卖房尾款，双方同意向贝壳垫资赎楼，产生的利息双方平担，即便被告将44万元还掉，也无法达成原告要求解押的目的，第三方的流程是批贷函下来后，并原告向贝壳申请贷款之后，其才能支付首付给原告。因被告未能给付首付款而违约在先，且该辩称也无合同依据，本院对被告的此辩称也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告徐霞与被告姚鹏于2019年5月10日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》； 二、原告徐霞对被告姚鹏向其交付的30000元定金无需返还； 三、被告姚鹏应于本判决书生效起十日内赔偿原告居间损失费15000元； 四、驳回原告徐霞的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6632元，减半收取3316，由原告徐霞承担2896元，由被告姚鹏承担420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇一九年十一月三十日 书记员  谢璟璟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。