文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13091号原告：中山市文化艺术中心，住所地广东省中山市东区兴中道73号，统一社会信用代码12442000776907128A。法定代表人：林凤群，主任。委托诉讼代理人：梁国英，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：广东礼部尚书文化发展有限公司，住所地广东省中山市大涌镇悦新路，统一社会信用代码91442000584739916T。法定代表人：阮子文。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁嘉懋，广东一然律师事务所律师。原告中山市文化艺术中心（以下简称文化艺术中心）诉被告广东礼部尚书文化发展有限公司（以下礼部尚书公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁向娜独任审判，于2018年9月3日公开开庭对本案进行了第一次审理，原告文化艺术中心委托诉讼代理人梁国英及被告礼部尚书公司委托诉讼代理人张艳娜、袁嘉懋到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭对本案进行了第二次审理，原告文化艺术中心委托诉讼代理人梁国英及被告礼部尚书公司委托诉讼代理人袁嘉懋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化艺术中心向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离并向原告交还租赁场地；2.被告向原告支付租金、场地占用费、水费、电费、空调费、物业管理费直至被告实际搬离之日止，自2017年1月1日暂计至2018年5月31日止，租金及场地占用费是307530元，水费、电费、空调费和物业管理费是25032.98元，以上合共332562.98元。事实及理由：被告向原告承租文化艺术中心演艺大楼一层商铺（位于中山市××）进行经营使用，双方于2014年11月1日签订《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》。因被告拖欠租金及相关费用，原告于2017年1月10日起诉被告，要求清偿拖欠的租金、费用及解除租赁合同。法院的生效民事判决确认解除租赁合同关系，并判令被告清偿2015年11月1日起至2016年12月30日止的租金及2015年8月21日起至2016年12月20日止的水费、电费、空调费、物业管理费。租赁合同解除后，被告继续占用原告的租赁场所，拒不交还，被告在租赁场所内存放了大量的家具和服装，经原告多次催告仍然不肯撤场，导致原告无法收回租赁场所使用。根据物权法相关规定，原告有权要求被告立即交还租赁场所。《租赁合同》解除前后，被告一直占有和使用租赁场所，应向原告支付租金及场地占有使用费，直至被告交还租赁场地为止。参照原《租赁合同》约定的租金标准，自2017年1月1日起暂计至2018年5月31日期间的租金及占有使用费共为307530元。另外，被告应承担承租及占用期间产生的水费、电费、空调费、物业管理费等费用，按照原《租赁合同》约定及实际支出情况，上述期间该部分费用总额为25032.98元。以上合共332562.98元。为维护自身合法权益，原告文化艺术中心特向法院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼期间，原告文化艺术中心称，鉴于被告已于2018年9月1日搬离租赁场地，因此费用计至2018年8月31日止，故撤回第1项诉讼请求；明确第2项诉讼请求为：被告向原告支付截止至2018年8月31日的租金及场地占用费361800元，支付截止至2018年8月31日止的水费59.28元、电费3015.2元、空调费4500元、物业管理费17010元，合共389384.48元。原告文化艺术中心对其陈述在举证期限内提交以下主要证据予以证实：1.事业单位法人证书；2.企业信用信息公示报告；3.（2017）粤2071民初616号民事判决书；4.（2017）粤20民终4441号民事判决书；5.中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同；6.中山市文化艺术中心租户用水、用电、空调、管理费用表；7.关于市文化艺术中心房地产权属的证明；8.欠费明细表；9.发票；10.关于要求限期搬离商铺的通知、关于对商铺进行锁门的通知；11.停电通知；12.物业管理费发票3张。被告礼部尚书公司辩称，第一，原告在租赁合同尚未正式解除之前即对被告承租的租赁场所进行停水停电停空调，存在重大过错，被告依法可不予支付该期间的租金。根据原告提交的证据显示，原告从2017年5月开始关停空调，从2017年8月开始关停水电。但此时，原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2017）粤20民终4441号]尚未审结（二审于2017年11月29日生效），双方仍存在租赁关系，处于不定期租赁阶段。原告的做法严重影响了被告的正常经营，原告要求被告支付该期间的租金有违公平。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告停水停电停空调的行为导致被告无法使用租赁物，不符合合同约定的用途。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，被告依法可不予支付2017年4月29日至2017年12月27日期间的租金。第二，原告已于2017年12月28日将被告承租的租赁物进行锁门，因此自2017年12月28日起，租赁物的支配权已交还原告，在此期间所扩大的损失应由原告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，自原告将案涉租赁物锁门之日即2017年12月28日起，原告已实际控制租赁物，原告完全可以提存或公证搬离的方式处理尚未搬离的物品。但原告却以长期锁门不进行任何处理的方式拖延至今，该期间的租金损失是原告不采取适当措施而扩大的损失，原告负有不可推卸的责任。现原告既以锁门及停水停电停空调的方式不让被告经营使用租赁物，又要求被告支付2017年12月28日至2018年8月30日期间的租金，严重违反公平原则。退一步说，即使被告需要承担2017年12月28日至2018年8月30日期间占用费，被告也仅以仓库性质占用租赁物，超过仓库租赁金额的损失依法应由原告承担。第三，原告自2017年5月开始关停空调，2017年8月1日起正式停电，自此，被告已无法使用租赁物，原告存在重大过错，物业管理费应由原告自行承担。第四，被告与原告的租赁关系于2017年11月29日正式解除，不存在支付物业管理费的合同依据。自（2017）粤20民终4441号民事判决生效，且原告于2017年12月28日将案涉租赁物锁门后，租赁物的支配权已经交还给原告，被告早已不再使用租赁物，即使被告尚未搬离部分物品，也仅仅是占用租赁物内部空间，并不产生任何物业管理服务，故对原告主张的物业管理费，被告认为应由原告自行承担。第五，原告作为出租方，一直处于强势地位，从双方签订的租赁合同可以看出，双方的权利义务是不对等的。由于当时签订合同的时候，出租方曾口头承诺合同到期后可以续签，被告才斥巨资装修。但合同到期后，原告不同意续签，经被告多次与原告协商、交涉，原告才同意续签一年。被告作为企业经营者，充分考虑投资成本，一直不愿意搬离也是基于巨额投资及当时对原告作出口头承诺的信任。在原告第一次起诉判决尚未生效前，原告即停水停电停空调阻止被告经营，原告作为出租方从未站在被告（承租方）角度考虑，企业运营成本及用工支出需作出大量的投入，但原告却恶意违约，导致被告承担巨大的损失。第六，被告与原告首次签订《租赁合同》之日，按照约定向原告缴纳相当于三个月租金总额的租赁保证金，该保证金依约可予扣减租金或者返还被告。综上所述，请法院依法驳回2017年4月29日至2017年12月27日期间的租金请求、2017年12月28日至2018年8月30日锁门期间的租金请求及自2017年5月关停空调、2017年8月1日原告正式停电之日起的物业管理费。被告礼部尚书公司就其辩解未提交证据。经审理查明，中山市东区城桂公路东侧的文化艺术中心属于市属行政事业单位专项资产，产权属市政府所有，并由市财政局统一管理、登记和办证。根据所有权和使用权分离的原则，文化艺术中心房地产[占地68599.58平方米，土地证号：中府国用（2003）第210284号]配置给中山市文化广电新闻出版局下属事业单位文化艺术中心使用，用以文化艺术中心的演艺中心和培训中心日常经营管理使用。2012年11月，文化艺术中心与礼部尚书公司签订租赁合同，约定文化艺术中心将演艺大楼一层出租给礼部尚书公司使用，租赁期限为两年。2012年12月27日，礼部尚书公司向文化艺术中心支付租赁保证金54270元。租赁合同到期后，2014年11月1日，文化艺术中心（甲方、出租方）与礼部尚书公司（乙方、承租方）签订了《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，约定：甲方将文化艺术中心演艺大楼一层（总面积567平方米，其中室内面积450平方米，室外面积117平方米）出租给乙方经营使用，经营范围为文化沙龙会所；租期一年，期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止；每月租金为18090元，乙方应在每月的5日之前将当月租金按甲方指定的账户汇款给甲方，逾期5天不缴交的，甲方有权就迟延缴交部分按每天5‰向乙方收取违约金，逾期超过30天或累计3个月未按时缴交租金，甲方有权解除合同；乙方必须向甲方缴交物业管理费1134元/月，并从2014年11月1日起每月5日前将当月物业管理费缴至甲方指定账户；租赁场所的水费、电费由甲方安装总表，表后安装由乙方负责，空调费按租赁面积10元/平方米/月计算，提供空调时间为4月至11月，每天9:00至21:00，乙方按月向甲方或甲方指定的物业管理公司支付水电费等费用，迟延缴交引起停水停电所造成的一切损失由乙方负责，逾期超过60天，甲方有权解除本合同；乙方在合同签订后的10天内向甲方交纳租赁保证金54270元，乙方如拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应交费用和税，或者因违约应作出赔偿的，甲方有权在保证金中直接扣缴有关款项。该商铺租赁合同还约定了其他权利义务事项。文化艺术中心、礼部尚书公司分别在“甲方”、“乙方”处加盖公章。商铺租赁合同签订后，文化艺术中心依约将案涉租赁物交付给礼部尚书公司使用，租赁期限于2015年10月31日届满后，礼部尚书仍继续使用案涉租赁物，双方未续签书面租赁合同。2017年1月10日，文化艺术中心以礼部尚书公司拖欠2015年11月1日至2016年12月31日期间租金253260元，以及2015年8月21日至2016年12月20日期间的水电费、空调费、物业管理费86334.67元为由，诉至本院，要求解除双方于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，请求判令礼部尚书公司向其支付拖欠的租金及水电费、空调费、物业管理费。本院经审理后，于2017年3月20日作出（2017）粤2071民初616号民事判决，判令解除双方于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》，礼部尚书公司向文化艺术中心支付2015年11月1日至2016年12月31日期间的租金253260元以及2015年8月21日至2016年12月20日期间尚欠的水费、电费、空调费、物业管理费86334.67元，判令礼部尚书公司承担案件受理费3197元。后礼部尚书公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院。中山市中级人民法院经审理后，于2017年11月9日作出（2017）粤20民终4441号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决已于2017年11月29日发生法律效力。礼部尚书公司已履行完毕上述判决所确定的付款义务。2017年7月31日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《停电通知》，载明于2017年8月1日起暂停对案涉租赁物供电。礼部尚书公司签收了《停电通知》。2017年12月29日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《关于要求限期搬离商铺的通知》，载明截止2017年12月29日，礼部尚书公司仍未交还案涉铺位给文化艺术中心，为此，要求礼部尚书公司于2018年1月15日前交还案涉租赁物，否则文化艺术中心将采取相关措施（锁门）来收回场地，一切后果由礼部尚书公司承担。2018年1月8日，文化艺术中心向礼部尚书公司发出《关于对商铺进行锁门的通知》，载明截至2018年1月17日，礼部尚书公司仍未搬离商铺，为此文化艺术中心从即日起对演艺大楼一层商铺进行锁门处理。2018年6月29日，文化艺术中心以礼部尚书公司拖欠其2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费、水费、电费、空调费、物业管理费为由，具状诉至本院，主张前述实体权利。2018年8月31日，礼部尚书公司搬离案涉商铺。为证明礼部尚书公司拖欠其水电费、空调费、管理费，文化艺术中心提交了18份文化艺术中心租户用水、用电、空调、管理费用表，显示礼部尚书公司拖欠水电费、空调费、物业管理费情况如下：            序号              时间              电费（单位：元）              水费（单位：元）              空调费（单位：元）              物业管理费（单位：元）              合计（单位：元）                  1              2016年12月21日至2017年1月20日              1150.12              9.36              0              850.5              2009.97                  2              2017年1月21日至2017年2月20日              963.85              6.24              0              850.5              1820.6                  3              2017年2月21日至2017年3月31日              942.48              6.24              0              850.5              1799.22                  4              2017年4月1日至2017年4月28日              878.37              15.6              4500              850.5              6244.46                  5              2017年4月29日至2017年5月20日              569.97              3.12              0              850.5              1423.59                  6              2017年5月21日至2017年6月20日              623.91              6.24              0              850.5              1480.65                  7              2017年6月21日至2017年7月20日              747.07              9.36              0              850.5              1606.93                  8              2017年7月21日至2017年7月31日              139.44              3.12              0              0              142.56                  9              2017年8月1日至2017年8月31日              0              0              0              850.5              850.5                  10              2017年9月1日至2017年9月30日              0              0              0              850.5              850.5                  11              2017年10月1日至2017年10月31日              0              0              0              850.5              850.5                  12              2017年11月1日至2017年11月30日              0              0              0              850.5              850.5                  13              2017年12月1日至2017年12月31日              0              0              0              850.5              850.5                  14              2018年1月1日至2018年1月31日              0              0              0              850.5              850.5                  15              2018年2月1日至2018年2月28日              0              0              0              850.5              850.5                  16              2018年3月1日至2018年3月31日              0              0              0              850.5              850.5                  17              2018年4月1日至2018年4月30日              0              0              0              850.5              850.5                  18              2018年5月1日至2018年5月31日              0              0              0              850.5              850.5                  共计              6015.21              59.28              4500              14458.5              25032.98      文化艺术中心提交的发票显示：2017年1月至2018年8月期间文化艺术中心缴纳物业管理费总额为9184530.31元，2017年2月至2017年9月期间文化艺术中心缴纳电费总额为1471660.2元，2017年2月至2017年8月期间文化艺术中心缴纳水费总额为80611.2元。文化艺术中心称涉案商铺设水电总表各一个，涉案商铺又划分为数个商铺，每个商铺安装了分表计算水电费，由文化艺术中心每月抄表后通知租户按照具体数额缴纳，再由文化艺术中心统一缴纳水电费、管理费，空调费依合同约定标准缴交。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。文化艺术中心与礼部尚书公司于2014年11月1日签订的《中山市文化艺术中心演艺大楼一层商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。案涉商铺租赁合同于2015年10月31日到期后，虽然双方当事人并未续签书面的租赁合同，但鉴于礼部尚书公司仍然使用案涉租赁物，文化艺术中心也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案的不定期租赁关系中，作为出租方的文化艺术中心，已通过诉讼解除合同的方式行使了其法定的单方任意解除权，且经过已经发生法律效力的（2017）粤20民终4441号民事判决确认，案涉租赁合同已被解除。（2017）粤20民终4441号民事判决的生效时间是2017年11月29日，故本院认定案涉租赁合同于2017年11月29日解除。租赁合同解除之前，礼部尚书公司应按原租赁合同的约定履行支付租金以及水费、电费、空调费、物业管理费的义务。文化艺术中心诉请礼部尚书公司支付2017年1月至同年11月期间租金198990元、2016年12月至2017年7月期间水费59.28元及电费6015.21元、2017年4月空调费4500元、2016年12月21日至2017年11月29日期间物业管理费9355.5元（850.5元/月×11个月），理据充足，本院对此予以支持。租赁合同解除之后，礼部尚书公司负有腾房并完整交还租赁商铺的义务。本案中，经文化艺术中心两次书面通知，礼部尚书公司拒不搬离案涉商铺、拒不交还租赁场地，现文化艺术中心主张礼部尚书公司参照合同约定的租金标准赔偿2017年12月至2018年8月期间逾期腾退房屋的场地占用费损失162810元（18090元/月×9个月）以及物业管理费损失7654.5元（850.5元/月×9个月），本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，案涉双方当事人均可随时解除租赁合同。本案中，文化艺术中心于2017年1月10日直接以诉讼方式主张解除合同，视为已经履行了在合理期限之前通知承租人的法定义务。因此，礼部尚书公司作为承租人在出租人行使法定的单方任意解除权之后，仍然要求继续履行合同，在租赁合同被确认解除后，拒不腾退租赁商铺，文化艺术中心作为出租人在事先通知后的合理时间采取停水、停电、上锁等措施的，无需承担赔偿责任。本院对礼部尚书公司的抗辩主张不予采信。根据上述认定，礼部尚书公司应向文化艺术中心支付2017年1月至2018年8月期间租金及场地占用费损失361800元（198990元+162810元）、物业管理费17010元（9355.5元+7654.5元）、水费59.28元、电费6015.2元、空调费4500元，合共389384.48元。对于礼部尚书公司已交纳的租赁保证金54270元，根据案涉商铺租赁合同“乙方如拖欠租金或者水费、电费、物业管理费及其他应缴费用和税，或者因违约应作出赔偿的，甲方有权在保证金中直接扣缴有关款项，如保证金不足以支付有关费用及赔偿金额，甲方有权要求乙方继续承担支付义务和赔偿责任”的约定，该租赁保证金应在礼部尚书公司应予支付的款项中予以冲抵，礼部尚书公司应向文化艺术中心支付2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费损失、水费、电费、空调费、物业管理费合共335114.48元（389384.48元-54270元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东礼部尚书文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市文化艺术中心支付2017年1月1日至2018年8月31日期间租金及场地占用费损失、水费、电费、空调费、物业管理费合共335114.48元；二、驳回原告中山市文化艺术中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元（原告中山市文化艺术中心已预交），由原告中山市文化艺术中心负担876元，由被告广东礼部尚书文化发展有限公司负担5412元（被告负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 丁  向  娜人民陪审员 冯  艳  玲人民陪审员 林    祺二〇一九年十一月十三日书 记 员 梁心然冯冰冰