苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7579号原告（反诉被告）：苏州新康服饰有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇石中路98号。法定代表人：顾炳根，总经理。委托诉讼代理人：张正中、马灵巧，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴文忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市梨树区。委托诉讼代理人：吕飞，上海申浩（苏州）律师事务所律师。原告苏州新康服饰有限公司（以下简称新康公司）诉被告吴文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案，被告吴文忠在法庭辩论结束前提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马灵巧、被告吴文忠及其委托诉讼代理人吕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新康公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空迁让并返还其位于苏州市吴中区的房屋，合计750平方米；2、判令被告支付占用费30000元（自2019年6月1日起按合同约定年租金180000元标准暂算至2019年7月31日，并继续计算至实际返还之日）；3、判令被告向其支付违约金45000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其将位于苏州市吴中区辅房(合计面积750平方米)出租给被告，双方于2016年7月7日签订《房屋租赁协议书》，租期为3年，自2016年6月1日至2019年5月31日，并对租金标准、房屋归还状态、违约责任等作出明确约定。然而租赁合同到期后，被告并未按约归还租赁房屋，经其多次催促并委托律师发函催促，被告仍拒不搬离房屋，给其造成了较大的经济损失，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告吴文忠辩称，1、涉案房屋租赁协议书签订主体错误，出租方是顾炳根，而非本案原告，而顾炳根不拥有涉案房屋的所有权，无权以自己名义将不属于自己的房屋出租给其；2、其租用原告的房屋用作浴场，按时支付了租金，且多支付了租金，故其保留向原告要求返还多付租金的权利；3、原告没有按照规定及时向其开具发票。综上，请求驳回原告的诉请。被告吴文忠反诉称，其于2018年6月1日租赁反诉被告的房屋用作浴场，及时交付租金，但是没有签订书面租房协议；其与反诉被告于2009年6月1日签订租房协议，租期3年到期后，从2012年6月1日起，反诉被告没有与其签订任何书面的租房协议，其使用房屋，反诉被告没有提出异议，故其与反诉被告从2012年6月1日起形成不定期租赁关系，双方签订的2009年6月1日至2012年5月30日的租房协议应当继续有效，故反诉请求判令其与反诉被告签订的租赁期间为2009年6月1日至2012年5月30日的租房协议继续有效，反诉被告立即向其交付自2008年6月1日起至2019年5月30日租期内的租金发票，本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。针对被告吴文忠的反诉，反诉被告新康公司辩称，1、双方自2009年6月1日至2012年5月30日期间的租房协议已经履行完毕，双方自2012年6月1日至2019年5月31日期间均签署了有效的租赁合同，虽然部分合同由其法定代表人签署，但法定代表人有权代表公司签署合同，且反诉原告在之后接收了加盖其发票章的收据及发票，并按照合同约定交纳租金，均表明反诉原告认可后续的租赁协议；2、自签订合同起，双方对租金明确为不含税价，如需开具发票，税金由反诉原告承担，但是否开具发票的行为并不影响双方合同终止，现反诉原告的相关反诉请求没有依据，要求驳回反诉原告的请求。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市吴中区不动产权登记在新康公司名下，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，土地面积为9468.17平方米，房屋建筑面积5133.26平方米。2009年，顾炳根与吴文忠签订租房协议一份，该协议抬头出租方/甲方为胥口苏州新康服饰公司、顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，约定乙方承租甲方涉案房屋，年租金头两年为90000元，第三年为100000元，该租金不含税价，依收据为凭证，租期自2009年6月1日至2012年5月30日止。落款处甲方处签名为顾炳根，乙方处签名为吴文忠。吴文忠表示，其认可该份协议系顾炳根代新康公司签订的，但不认可后续租赁协议系顾炳根代新康公司签订的。2012年，顾炳根与吴文忠签订租房协议一份，约定吴文忠承租顾炳根涉案房屋，共计租赁费315000元，该租金不含税价，依收据为凭证，如需开发票税金由乙方负担，租期自2012年6月1日至2015年5月30日止。2015年7月12日，顾炳根与吴文忠签订房屋租赁协议书一份，该协议抬头出租方/甲方为顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，约定乙方要求租赁甲方涉案房屋，租期自2015年6月1日至2016年5月31日止。落款甲方法定代表人处签名顾炳根，并加盖了新康公司公章，乙方处签名为吴文忠、熊洁，并加盖了苏州市吴中区藏书湖滨休闲浴场章。吴文忠表示，该份协议书上新康公司的公章系新康公司后盖的，熊洁系其妻子，藏书湖滨休闲浴场系其经营的浴场，其系该份协议书中的承租方。2016年7月7日，顾炳根与被告吴文忠签订房屋租赁协议书一份，该协议书抬头出租方/甲方为顾炳根，承租方/乙方为吴文忠，主要内容为：乙方要求租赁甲方位于胥口镇石中路29号门面房房屋，租赁房屋面积700平方米和后面锅炉间等辅房50平方，合计750平方；总租金为518000元，为确保合同履行，先付租金后使用，租期为三年，2016年6月1日至2019年5月31日止，第一年租金165000元，第二年租金173000元，第三年租金180000元，每半年一付，上半年租金支付日为每年的5月30日，下半年租金支付日为每年的11月30日，如乙方逾期十五天不交付房屋，甲方有权解除本合同，收回房屋，乙方损失自负；乙方应交甲方水电保证金和租方押金合计贰万伍仟元整，在本协议到期时，在乙方无任何拖欠水电费租金等费用后，一次性退还乙方；甲方所交付使用的房屋经乙方多次查看，确无安全隐患，水电齐全，门窗完好，屋面无渗漏；甲方允许乙方进行装修，但应考虑租赁期限进行实用装修，不得破坏房屋结构，一经装修所有装潢都归甲方所有，在租赁期满或提前退房都不得拆卸破坏，或者所有装潢全部清空，并恢复原样退房；本房屋租赁合同履行完毕后不再续签，乙方到期后无条件搬离，如拖延造成的甲方损失乙方承担赔偿责任；如乙方违反本合同约定，属于违约行为，乙方承担违约责任，乙方向甲方支付违约金三个月租金，甲方并有权解除合同。该协议书落款处顾炳根在甲方法定代表人处签名，吴文忠在乙方法定代表人处签名。新康公司与吴文忠一致确认，涉案租赁房屋属于上述苏州市吴中区不动产中南侧的一间700平方米厂房及旁边共计50平方米辅房，吴文忠已向新康公司支付押金25000元及截至2019年5月31日的租金。上述2016年7月7日签订的租赁协议书到期后，新康公司向吴文忠发出通知，内容为：“胥口湖宾浴场、吴文忠，你好，根据苏州新康服饰有限公司与你在2016年签订的叁年房租协议在2019年5月31日到期，协议约定注明到期后勿再续租，乙方到期无条件搬离，直至今日已是6月15日，但未见搬离绩象，现我方念在当年合作情宜，再放你壹半个月的搬离期，望请尽快搬离，在7月30日前将房屋归还甲方，否则甲方只能申请吴中法院进行强制执行。”2019年7月1日，新康公司委托律师向吴文忠发出律师函，表示租赁期限已届满，吴文忠应及时腾空租赁房屋并返还给新康公司，经新康公司多次催促未果，遂要求吴文忠务必于2019年7月30日前将租赁房屋腾空清洁后返还，否则新康公司将诉诸法律收回房屋并收取自租赁期限届满次日起至实际返还房屋之日止的占用费，同时追究违约责任。吴文忠在收到上述通知及律师函后，仍占用涉案租赁房屋至今。2019年9月26日，顾炳根出具情况说明一份，内容为：本人顾炳根为苏州新康服饰有限公司的法定代表人，吴文忠承租的苏州市胥口镇石中路29号的门面房及辅房的产权人为苏州新康服饰有限公司，本人作为法定代表人代表公司与吴文忠签署该房屋相关的所有租赁合同，并非以本人名义出租该房屋。审理中，新康公司称，顾炳根作为法定代表人代其签订租赁协议，吴文忠对此知晓认可；其尚未退还吴文忠押金25000元，同意抵扣；因被告拒不归还房屋，影响其后续租赁，故其按照合同约定主张违约金即3个月租金45000元。吴文忠称，其向新康公司承租房屋，2016年7月7日的租赁合同并非新康公司签订，而是顾炳根签订，其不认可关联性；新康公司主张违约金没有依据，且违约金标准过高。上述事实，由新康公司提供的不动产权证、租赁协议书、情况说明、通知、律师函及邮寄凭证，吴文忠提供的租房协议、收据，以及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本诉部分，关于租赁合同主体，因新康公司与吴文忠就涉案房屋存在长期租赁关系，吴文忠亦认可顾炳根曾代新康公司签订过租赁合同，结合租赁期间几次租赁合同的签订情况、吴文忠向新康公司支付租金的事实，且顾炳根亦表示其作为法定代表人与吴文忠签订了所有租赁合同，故可确认顾炳根签订涉案租赁合同的行为，均系代新康公司与吴文忠签订，即涉案租赁合同的双方均为新康公司与吴文忠。新康公司与吴文忠签订的最后一份租赁合同期限为自2016年6月1日至2019年5月31日止，该合同合法有效，双方应受合同约束。该合同约定，本房屋租赁合同履行完毕后不再续签，吴文忠到期后无条件搬离。现租赁期限届满，吴文忠仍占用涉案租赁房屋至今，新康公司要求吴文忠腾空迁让并返还租赁房屋的诉讼请求，合法有据，应予支持。吴文忠已付截至2019年5月31日的租金，但未履行腾房义务，且经新康公司催告后仍未腾房，故新康公司要求其支付自2019年6月1日起按约定年租金180000元的标准计算至实际返还之日止的占有使用费的诉讼请求，合法有据，亦予支持。另，合同约定，如吴文忠违约，应支付违约金三个月租金。新康公司要求吴文忠支付违约金45000元的诉讼请求，符合约定且不违反法律规定，应予支持。吴文忠抗辩违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。因吴文忠已付押金25000元，且新康公司同意抵扣，故本院将上述违约金与新康公司应返还的押金相抵，吴文忠还需支付新康公司违约金20000元。反诉部分，基于上述理由，吴文忠反诉要求确认租赁期间为2009年6月1日至2012年5月30日的租房协议继续有效的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因租赁合同约定，租金不含税价，依收据为凭证，且新康公司已向吴文忠出具了租金收据，现吴文忠反诉要求新康公司交付租金发票的请求，缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告吴文忠于本判决生效之日起十日内腾空、迁让位于苏州市吴中区中南侧的共计750平方米房屋，并返还原告苏州新康服饰有限公司。二、被告吴文忠于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新康服饰有限公司自2019年6月1日起按年租金人民币180000元的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。三、被告吴文忠于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新康服饰有限公司违约金人民币20000元。四、驳回反诉原告吴文忠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取838元，反诉案件受理费减半收取40元，合计人民币878元，由吴文忠负担。吴文忠负担的本诉案件受理费已由新康公司预交，吴文忠于本判决生效之日起十日内直接支付新康公司，新康公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 员 钱建平二〇一九年十一月十三日法官助理 王 翔书 记 员 邵任艳