广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16608号原告（反诉被告）：唐灯进，男，1964年10月22日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市，委托代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区，两被告共同委托代理人：李丽莉、俞诗瑶，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。原告唐灯进诉被告吕景辉、冯欢容租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐灯进及其委托代理人吴晓琳，被告的委托代理人李丽莉、俞诗瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月3日，原告唐灯进从两被告处租赁海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷7号4楼，租赁期限自2017年3月21日起至2020年3月20日止。但两被告突然赶走原告，中途违约，要求原告在2018年9月15日前离开租赁厂房。被告违约行为造成原告巨大的经济损失，故起诉请求：1.判决解除原告与被告吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告涉案厂房押金（保证金）40933元；3.判令被告支付原告的经济损失35万元（其中装修费15万元、设备报废损失13.5万元、另行租赁损失6万、搬迁费用0.5万元）；4.本案诉讼费由被告承担。针对被告吕景辉的反诉，原告答辩称原告在2018年9月17日搬走并通知了吕景辉，且吕景辉在案涉楼房中雇佣了3名安保人员，吕景辉本人的公司亦在该楼房一层经营，承租人必须经过楼道，不存在原告搬走而被告不清楚的情形，更不存在原告占有租赁房屋，故原告无需支付房屋占用费。原告确认没有支付2018年9月的水电费。本案是被告方违约解除，被告要求原告支付违约金没有依据。原告已搬离案涉房屋，不存在房屋腾空交还被告。被告吕景辉、冯欢容辩称：1.原、被告双方签订的租赁合同无效，不存在解除合同的问题。租赁合同约定的租赁房屋为海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号4楼，该房屋的三楼以上并未取得建设工程规划许可证。2.被告从未要求原告搬离租赁房屋，原告基于其没有领取营业执照，没有办理环保手续而受到相关行政部门对该厂房进行处罚，原告基于自身原因搬离，故原告所主张的损失与被告无关。3.原告至今未返还房屋，其所拖欠的房屋占用费已经超过租赁房屋的保证金额。原告在2018年9月17日曾电话联系被告称其可以办理房屋交接手续，但被告多次联系原告约定交接时间，其均未出现。案涉房屋至今仍处于原告占有使用的状态，根据司法解释，原告应当继续支付占用费至清场之日止。被告吕景辉反诉称原告自2018年10月5日起未向被告支付租金及水电费，且起诉要求解除合同但未向被告返还房屋，故被告反诉请求：1.判令唐灯进向吕景辉支付2018年10月份起的租金、管理费至唐灯进交还租赁房屋之日止；2.判令唐灯进向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为4431.2元；3.判令唐灯进向吕景辉支付按每日198元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令唐灯进将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号4楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由唐灯进承担。经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009559号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷7号的使用人为周德强、吕银珍，面积85.5平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积299.3平方米。吕银珍、周德强分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：吕银珍与周德强系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号房屋共有人。吕银珍与吕景辉系兄妹关系，周德强与吕景辉系妹夫关系。吕银珍、周德强一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年3月3日，被告吕景辉（出租人、甲方）与原告唐灯进（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷7号四楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年3月21日至2020年3月20日，其中2017年3月21日至2019年3月20日每月租金为19800元、管理费2000元，2019年3月21日至2020年3月20日每月租金为21800元、管理费2200元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳40933元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，唐灯进向吕景辉支付了保证金40933元，吕景辉亦将案涉房屋交由唐灯进使用。2018年9月16日，唐灯进搬离案涉房屋，并通过短信告知吕景辉及要求办理交接手续。吕景辉回复“请你与律师联系，手机159××××8990”。次日上午，吕景辉联系唐灯进询问“今日下午能否办理退场等事？”唐灯进回复“今天我在深圳有事”。此后双方未能协商一致办理房屋交接手续。在庭审中，唐灯进、吕景辉确认唐灯进付清了2018年9月30日之前的租金和管理费以及2018年8月30日之前的水电费，确认唐灯进未支付2018年9月水电费4431.2元；确认租赁合同无效。唐灯进主张其2018年9月16日开始搬离案涉房屋，2018年9月17日全部搬完。唐灯进主张其损失包括装修损失15万元、设备损失13.5万元、另行租赁损失6万元、搬迁费0.5万元。关于装修损失部分，唐灯进在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。唐灯进主张案涉房屋的墙壁是其重新刷白，并进行了办公室重新间隔、搭建了办公室的天花、安装空调，铺了地毯，安装了房屋内的电线、灯、风扇。吕景辉确认唐灯进对案涉房屋墙壁下半部分局部刷白、搭建办公室天花、房屋内的灯、电线、电风扇，但提出办公室外其他房屋没有天花且唐灯进可自行搬走装饰物。为证明其主张，唐灯进提供了案涉房屋的现场录像视频。吕景辉质证确认录像视频是拍摄于租赁房屋内。关于设备损失，唐灯进主张其购买了50台平车包车，每台大概是2000元，因新承租的场地附带了全部设备，搬离时全部以1万元低价出售了，损失约13.5万元，但未能提供相应的证据，吕景辉对此不予确认。关于另行租赁损失，唐灯进主张从其他人处转租而承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，唐灯进提供了《厂房租赁合同》。吕景辉质证，不确认合同的真实性，并认为唐灯进已于2017年10月1日与他人签订《厂房租赁合同》。关于搬迁费，原告主张其支付了搬迁费5000元，但未能提供相应的证据。关于唐灯进搬离案涉房屋的原因。唐灯进主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括唐灯进在内的承租人经营的厂房巡查，并迫使唐灯进在2018年9月15日前搬离，故唐灯进在2018年9月17日搬离了案涉房屋。唐灯进为证明其主张，提供了唐灯进与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、短信记录。该录音主要内容是双方协商唐灯进搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。短信记录显示吕景辉于2018年8月14日向唐灯进发出短信内容为“我们这两天又去居委会跟他们说了一下大家的困难，他们现在口头跟我们说，可以给大家一个月的缓冲期，就是到9月15号，如果大家同意，就给街道写个搬迁的承诺书，承诺9月15号前搬迁。如果大家还觉得有困难，那就只能自己去反映了，我们作为房东已经尽力了。”吕景辉确认录音、短信的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，唐灯进搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。唐灯进经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。吕景辉在法庭调查中表示案涉房屋所在楼房是多个宅基地使用证的共同的上盖建筑物，其中三层半属于有证房屋，其余房屋没有取得规划许可证或其他批准手续。在法庭辩论终结后，吕景辉提交了东风村东胜新街南七巷1-11号共11个农村宅基地使用证复印件以及房屋现场照片，并说明案涉房屋属于吕景辉及其家人、兄弟姐妹共同所有。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据吕景辉提供的农村宅基地使用证及其陈述可知，本案唐灯进与吕景辉签订租赁合同约定的租赁房屋并非全部取得宅基地证或规划许可证或办理了相关批准手续等，且无法区分农村宅基地使用证所包含的第四层半层房屋具体位置，原、被告双方均表示租赁合同无效，本院予以采纳。唐灯进请求吕景辉退还保证金40933元，吕景辉无异议，本院予以采纳。被告冯欢容不是租赁合同当事人，且唐灯进没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故唐灯进要求冯欢容承担责任，本院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。唐灯进于2018年9月17日搬离案涉房屋并通知了吕景辉，吕景辉询问唐灯进办理房屋交接手续时，双方未能达成一致。唐灯进作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等。吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，且其已知晓唐灯进搬走的事实，应当在合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。由于唐灯进未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，本院酌定吕景辉收回房屋的合理期限为知道唐灯进搬离之日起30日即2018年10月17日，故唐灯进应支付2018年9月18日至2018年10月17日的房屋占用费。唐灯进已支付2018年9月30日前的房屋占用费及管理费，故唐灯进实际应向吕景辉支付11955元。唐灯进确认未交纳2018年9月份的水电费4431.2元，故吕景辉要求唐灯进支付该费用有理，本院予以支持。鉴于唐灯进目前并未实际使用房屋，本院对吕景辉要求唐灯进腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。关于唐灯进主张的装修费损失问题。吕景辉主张唐灯进对案涉房屋装修装饰没有经过其同意，属于违反合同约定。但唐灯进于2017年3月21日承租案涉房屋，且吕景辉雇佣了多名安保人员在案涉房屋大楼负责安保、电梯检查等工作，吕景辉应知道唐灯进对案涉房屋进行了装修装饰，现无证据证明吕景辉曾对唐灯进装修装饰提出异议，故应视为唐灯进的装修装饰行为取得了吕景辉的同意。由于唐灯进撤回了装修损失的鉴定申请，本院根据现有证据确定唐灯进的装修现值损失。唐灯进主张其装修部分包括墙壁重新刷白、办公室重新间隔及搭建天花、安装空调、铺设地毯，安装了房屋内的电线、灯、风扇，并提供了现场录像，本院予以确认。其中空调、地毯、灯、风扇属未形成附合的装饰装修物可由唐灯进自行搬走，唐灯进即使没有搬走亦是基于自身考虑，但其要求吕景辉赔偿没有依据，本院不予支持。对于墙壁重新刷白、办公室重新间隔及搭建天花、铺设电线部分属于已形成附合的装饰装修物，综合考虑到租赁房屋面积、用途、办公室的面积，墙壁包含了约一半面积的窗户，自唐灯进承租之日2017年3月21日至其搬走之日2018年9月17日已使用近一年六个月等因素，本院酌定上述已形成附合的装饰装修物现值为3万元。合同无效的原因是吕景辉提供的租赁房屋未取得宅基地使用证或具有合法批准手续，吕景辉应承担主要过错责任，唐灯进租赁时未尽合理审查义务承担次要过错责任，故因合同无效造成唐灯进的损失由吕景辉承担70%赔偿责任。鉴于此，吕景辉应赔偿唐灯进装饰装修物残值2.1万元（3万元×70%）。关于赔偿设备报废损失、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失并非因合同无效或合同解除造成的直接损失或逾期收益损失，而是唐灯进自身经营行为，唐灯进要求吕景辉赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于违约金，因合同部分无效，吕景辉要求唐灯进按照合同约定支付违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告唐灯进与被告吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告唐灯进退还保证金40933元；三、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告唐灯进赔偿装修残值损失21000元；四、自本判决生效之日起十日内，原告唐灯进向被告吕景辉支付房屋占用费和管理费11955元、水电费4431.2元；五、驳回原告唐灯进的其他诉讼请求；六、驳回被告吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7164元由唐灯进负担6029元，吕景辉负担1135元。反诉受理费240.27元由唐灯进负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  林佩霞人民陪审员  王 莹二〇一九年十一月八日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗