山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5909号 原告：张萌，男，1988年11月26日出生，汉族，住济南市。 被告：王洪林，男，1952年4月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王杨（系被告王洪林之子），男，1979年11月11日出生，汉族，住济南市。 被告：济南农村商业银行股份有限公司历城支行，住所地济南市。 负责人：李辉，行长。 委托诉讼代理人：晋淑霞，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁傲侠，山东豪才律师事务所实习律师。 原告张萌与被告王洪林、被告济南农村商业银行股份有限公司历城支行（以下简称：农商行历城支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告张萌，被告王洪林的委托诉讼代理人王杨，被告农商行历城支行的委托诉讼代理人晋淑霞、宁傲侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张萌向本院提出诉讼请求：1.请求撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112执异155号执行裁定书，改判支持张萌申请的执行异议请求；2.请求判令农商行历城支行解除对王洪林名下位于济南市天桥区明湖北路湖畔苑小区大明翠庭1号楼*室（房产证号码：天*）房产的强制执行（执行案号：（2013）历城执字第731号）；3.请求判令被告承担因本案产生的诉讼费用。事实与理由：张萌因（2019）鲁0112执异155号执行异议案，不服济南市历城区人民法院作出的执行裁定，现提起诉讼。张萌与王洪林2014年12月30日签订房屋买卖合同，约定张萌自王洪林处购买位于济南市天桥区明湖北路湖畔苑小区大明翠庭1号楼*室（房产证号码：天*）房产，合同总价款80万元。张萌依约按期支付购房款58.917348万元，后因王洪林房产被济南市历城区人民法院查封，致使张萌无法办理过户手续。依照合同中第六条第二款约定的逾期房屋登记的违约责任，王洪林应支付张萌按照总房价款30%的违约金24万元。张萌剩余购房款远小于此赔偿款，张萌拒绝向王洪林支付剩余房款21.082652万元合法有据。济南市历城区人民法院以此驳回张萌异议申请，是错误的。由此，张萌提起诉讼。 王洪林辩称，张萌陈述的都是事实，对张萌的请求没有异议。 农商行历城支行辩称，1、根据法律规定，法院查封行为查封的是产权人的财产。虽张萌与王洪林在2014年12月30日签订了《房屋买卖合同》，但直至2015年5月16日法院实际查封之时，案涉房屋也并未登记过户。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，法院对案涉房屋采取查封措施时，案涉房屋的物权依然归王洪林所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，即使在2015年5月16日张萌已经支付部分房款并入住案涉房屋，人民法院依然可以采取查封措施。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，如果张萌主张排除执行，应当充分符合上述条件。关于合同签订情况，目前来看，《房屋买卖合同》签订的时间在2014年12月30日，早于法院查封的时间，但是《房屋买卖合同》中王洪林的签字与王洪林在农商行签署的借款合同中的签字并不相同，且在（2019）鲁0112执异155号案件的庭审中，张萌自认与王洪林存在亲属关系。因此，不排除《房屋买卖合同》系后来伪造的可能性。关于房产占有时间，张萌提供的物业证明显示，2015年1月1日之后的物业费由张萌缴纳。张萌也声称，其已于2015年3月29日入住案涉房屋，但农商行历城支行从济南白鹤物业管理有限公司湖畔苑管理处开具证明证实，张萌缴纳物业费的时间为2015年6月19日，迟于法院查封的时间。因此，在张萌出具的证明中，张萌试图通过文字表达误导他人认为其缴纳的案涉房屋物业费系在其入住后，每月按时缴纳，实际上该证明并不能证明张萌已在查封前合法占有案涉房屋。而张萌在之后提交的燃气合同、装修合同等均无一是在法院查封前签订，均不能证实其已在法院查封前实际入住。关于房屋价款情况，首先，张萌并未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其次，张萌通过其母亲杨俊香向王洪林支付的首笔房款124173.48元并无证据证明，对该笔房款，张萌仅仅提交了王洪林向银行偿还贷款的证明，而未提交任何收条或银行流水予以证明。关于未过户登记原因，涉案房屋自2015年1月27日申请人支付首付款解除抵押起，便具备了过户条件。然而迟至案涉房屋被法院查封之日，张萌一直未曾办理过户手续。因此，张萌对房屋未能过户存在主观过错。关于张萌在起诉状中提到逾期房屋登记违约金24万元，不予认可。该房屋买卖合同第二条第一款约定买受人分期支付总购房款的70%，出卖人应当配合买受人将房屋登记转移至买受人名下，剩余购房款在房产过户后30日内付清。第五条约定自本合同签订之日起，三年内（即2017年12月30日）买卖双方到房屋登记机构申请办理该房屋的转移登记手续。而张萌在2018年12月17日方才足额支付购房款的70%，已经迟于合同约定的三年内的时间，张萌对此违约在先，其无权主张要求王洪林承担违约责任。综上所述，张萌对案涉房屋的权利不符合上述四项规定，不具备排除执行的效力。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 本院受理农商行历城支行诉王洪林、梁风燕、高凤玲、孙燕珍金融借款合同纠纷一案，于2012年2月20日作出（2011）历城民商初字第1638号民事判决书，判决：一、王洪林偿还农商行历城支行贷款本金30万元；二、王洪林支付农商行历城支行贷款利息41645.05元（利息计至2011年3月7日）；三、王洪林自2011年3月8日起按借款合同约定向农商行历城支行另行付息至贷款本息付清之日止；四、梁风燕、高凤玲、孙燕珍对上述债务负连带清偿责任。以上四项，限王洪林、梁风燕、高凤玲、孙燕珍于本判决生效之日起十日内付清。判决生效后，王洪林、梁风燕、高凤玲、孙燕珍未履行。 2013年4月22日，本院受理了农商行历城支行的强制执行申请，案号为（2013）历城执字第731号。2013年7月15日该案终结本次执行程序。2015年5月15日本院作出（2013）历城执字第731号执行裁定书，裁定查封王洪林名下位于济南市天桥区明湖北路湖畔苑小区大明翠庭1号楼*室房产，查封期限三年，此后一直继续查封该房屋至今。涉案房产于2015年5月16日被依法查封。2019年5月21日，本院在涉案房产处张贴查封公告。 执行过程中，张萌向本院提出执行异议，本院依法受理后，于2019年7月1日作出（2019）鲁0112执异155号执行裁定书，裁定驳回了张萌的异议请求。张萌对该裁定不服，由此提起执行异议之诉。 张萌提交《房屋买卖合同》拟证明其在涉案房屋查封之前已经签订了房屋买卖合同。该房屋买卖合同显示：2014年12月30日，王洪林（出卖人）与张萌、杨俊香（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定王洪林将其所有的位于济南市天桥区明湖北路湖畔苑小区大明翠庭1号楼*室（房屋所有权证号：天字第*号）出卖给张萌、杨俊香。建筑面积116.24平方米，房屋价款80万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为40万元。房款的支付方式为：签订本合同时，买受人向出卖人支付定金12万元，该定金于交付购房款时抵作房屋价款。买受人分期支付总房款的70%时，出卖人应当配合买受人将房屋登记转移至买受人名下，剩下的购房款在房产过户后30日内付清。房屋的交付：买卖双方定于定金交付后60日内正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起到场查验房屋。查验情况符合双方约定的，出卖人将该房屋钥匙移交给买受人，即视为房屋交付使用。违约责任：（一）逾期付款的违约责任：买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日仍未支付的，出卖人有权解除合同。（二）逾期房屋登记的违约责任：逾期超过60日后，出卖人按照年息10%利率给付利息；同时出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。 关于上述房屋买卖合同约定的首付款的支付情况，张萌提交中国建设银行出具的个人贷款还款凭证，拟证明其2015年1月27日第一次支付房款是在涉案房产的查封之前，金额为124173.48元。该款项系替王洪林偿还银行的抵押贷款，同日中国建设银行出具个人贷款结清证明，显示王洪林在中国建设银行的40万元贷款已于2015年1月27日结清。经审查本院认为，从上述银行凭证来看，均有杨俊香和王洪林的签名，可以证实该款项系杨俊香代王洪林偿还的银行贷款124173.48元。由此，张萌主张上述款项系涉案房产的首付，本院予以采信。 张萌另提交兴业银行转账记录、王洪林出具的收到条拟证明其向王洪林支付的房款的情况。从其提交的证据显示，杨俊香分别于2015年3月24日、2016年1月17日、2016年8月29日、2018年12月17日分别向王洪林支付25000元、25万元、5万元、14万元，合计支付465000元。加上首付款，杨俊香、张萌共计支付王洪林购房款589173.48元，剩余210826.52元尚未支付。庭审中，经本院询问，张萌表示同意将剩余房款交付本院执行。 关于涉案房产的占有使用情况，张萌提交济南白鹤物业管理公司于2019年2月23日出具的居住证明，该证明显示：涉案房屋的物业管理费自2015年1月1日至今，由张萌缴纳，（2014年4月1日至2014年12月31日物业管理费由张萌补缴）未曾拖欠。农商行历城支行向本院申请调查令，前往济南白鹤物业管理有限公司调查其出具的上述证明，济南白鹤物业管理有限公司出具证明显示：涉案房产2014年4月1日至2015年6月30日期间的物业管理费由张萌于2015年6月19日来物业公司交纳。由此农商行历城支行称张萌缴纳物业管理费在涉案房产查封之后。张萌另提交物业费、水费的存根一宗，证明其缴费的情况。上述物业费、水费的存根显示，2015年6月19日，张萌系补缴2014年4月1日至2015年6月30日的物业费。2015年6月30日以后的物业费均由张萌予以缴纳。庭审中，张萌认可其于2015年5月30日签订装修预定合同，并提交装修预定合同、施工合同、港华燃气城镇居民供气合同、燃气使用证拟证明涉案房屋由其装修并由其长期居住使用。经质证，农商行历城支行称收据载明的时间均晚于法院对涉案房屋的查封时间。综合上述证据，本院认为张萌提交的上述证据不能证明张萌在涉案房屋查封之前已经合法占有该房产。 审理中，张萌与王洪林陈述，张萌的母亲杨俊香与王洪林的妻子杨俊华是亲姐妹关系，但王洪林与杨俊华已在2018年办理了协议离婚登记。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为张萌对室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2015年5月16日被本院依法查封，根据张萌提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，杨俊香、张萌仅签订了房屋买卖合同并以代王洪林偿还银行贷款的方式支付了首付款124173.48元及25000元房款，不能证实其于本院查封之间已经合法占有该不动产。张萌称其在2015年6月凑齐70%的房款去房管部门办理过户时，工作人员告知该房产一周前已被法院查封，无法办理过户。因此，本院查封涉案房屋不久，张萌就已知晓查封事实。在这种情况下，张萌后续对涉案房屋的装修、占用及又支付购房款的行为，应承担相应的法律后果。因此，张萌仅同意将剩余购房款210826.52元交付本院执行，亦达不到排除执行的必要条件。综上，张萌主张其对涉案房屋的权利可以排除强制执行，不符合法律规定，本院不予支持。张萌的合法权利，可以另行向王洪林依法主张。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张萌的诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告张萌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  杨淑琴 人民陪审员  郭安东 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽