内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1735号   上诉人（一审被告）：华升建设集团包头投资置业有限公司。   法定代表人：张红伟，该公司董事长。   上诉人（一审被告）：包头市华升物业服务经营有限公司。   法定代表人：杜建明。   二上诉人委托诉讼代理人：崔乐。   被上诉人（一审原告）：张忠瑞，男，1966年7月12日出生，住包头市。   上诉人华升建设集团包头投资置业有限公司（以下简称华升包头置业公司）、包头市华升物业服务经营有限公司（以下简称包头华升物业公司）因与被上诉人张忠瑞合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   华升包头置业公司、包头华升物业公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初250号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：包头华升物业公司与包头市万易商贸有限公司（以下简称万易公司）就包头市昆都仑区鞍山道鹿城新天地C段商场签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2008年6月15日至2014年12月14日，共计6年零6个月。合同期满后，因商场经营不善，万易公司不再继续承租。万易公司将C座大门锁闭后将钥匙交至包头华升物业公司，由包头华升物业公司接管。包头华升物业公司在接管C座后一直履行商场外围的物业服务，并对商场的安保、消防及电梯、管道、阀门等设施进行维护和日常检修。自2014年12月16日至2017年12月31日垫付物业管理费及人员工资共计809087.5元，最大限度的维护了商场设备设施的正常完好。华升包头置业公司是与业主签订《C座合作经营协议》的甲方，同时也是C座最大的业主，商场不能经营，华升包头置业公司的损失也是最大的。且《C座合作经营协议》中明确约定：“合作期满后，由业主委员会另行商定合作方式”，合作期满后业委会没有商定出合适的合作方式，华升包头置业公司作为业主中的一员何罪之有？置业公司的损失又该由谁赔偿？C座现在的损失并非是华升包头置业公司和包头华升物业公司造成，华升包头置业公司作为业主承受了巨大的损失，包头华升物业公司为了减轻其他业主损失，也是竭尽所能在垫付费用维持商场设施的完好。请求二审法院按照客观事实依法公正判决。   张忠瑞辩称，上诉人在没有通知业主的情况下，私自将商场大门封闭，我认可一审判决。   张忠瑞向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还位于包头市××区商铺；2.判令二被告支付欠付租金共计13411元（包括租期内欠付的租金及自2014年12月31日起至起诉之日2018年1月11日止共计1107天的占有使用费,计算标准为：2804元/年÷365天×1107天）；3.判令本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，经核对，租期内租金二被告以全部向原告支付，故第二项诉讼请求金额减少为8504.18元。   一审法院认定事实：2004年11月3日，原告与被告华升包头置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告华升包头置业公司开发的位于包头市××区商用铺位一套，建筑面积8.28平方米，总价款54482元。后原告与被告华升包头置业公司按约定履行了各自权利义务。2006年3月17日，原告取得上述铺位的《房屋所有权证》（产权证号：包房权证昆字第XXXX号），房屋坐落于包头市××区，建筑面积8.01平方米。2007年9月10日，原告与被告华升包头置业公司签订《C座合作经营协议》，约定原告将位于包头市××区铺位的使用权与被告华升包头置业公司合作，由被告华升包头置业公司组织出租或经营使用，合作期限共七年零三个月，被告华升包头置业公司向原告支付租金，租金每年按照产权建筑面积×楼层每平方米租价计算，并约定了每年的租价。同时，双方约定原告所得租金产生的税费由被告华升包头置业公司代扣代缴，税金由原告承担；合作期满后，由业主委员会另行商定合作方式。2008年10月28日，原告与二被告签订《补充内容》，将《C座合作经营协议》的甲方由被告华升包头置业公司变更为被告包头华升物业公司，被告华升包头置业公司为担保人，合作期间修改为从2008年10月1日至2014年12月30日止，并修改了租金计算的起止时间等条款。2017年12月25日，华康大厦C座业主委员会就C座重新启动相关事宜向被告华升包头置业公司致函。庭审过程中，经双方核对，租期内租金二被告已支付完毕。原、被告双方一致认可自租赁期限届满至2018年4月25日，涉案商铺所在商场一直由二被告锁闭、看管，原告称业委会于2018年4月25日暂时接管涉案商厦，被告对此不予认可，称当日系因业主欲进入商厦查看商铺，经沟通允许其进入，但进去就不出来了，晚上也有业主在，双方并不存在交接手续。双方对《C座合作经营协议》中约定的“拥有产权、没有经营权，只能出租收益、不能自主经营”的理解，相同之处在于均认可原告的物权及租赁期间二被告对商铺的占有使用权，争议点在于原告认为租赁期满后，二被告应将商铺返还原告，原告对商铺具有完全处分权，而二被告认为其不存在侵占原告商铺不返还的情况，原告的商铺处在商场范围内，无法单独返还，因公共区域无人承担。   一审法院认为，原告张忠瑞作为包头市昆都仑区鞍山道鹿城新天地华康大厦-3A85号铺位的所有权人，其对该商铺享有占有、使用、收益的权利，但该商铺属于商厦整体的一部分，不具有利用上的独立性，原告应当在不影响其他业主合法权益的前提下行使自身权利，为维护全体业主的共同利益，商厦全体业主成立业主委员会，整体出租房屋是业主行使权利的恰当方式，原告可以通过业主委员会行使相关权利。故就商厦目前的情况，对原告要求返还涉案商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的租赁期限届满后占有使用费的问题，涉案商场一直闲置，且由二被告锁闭，其行为影响了原告正常行使商铺收益权，二被告应向原告支付占有使用费，但自租赁期限届满之日至原告于2018年1月15日提起诉讼，双方在长达三年多的时间里未就涉案商铺、商厦的运营、管理及收益达成合意，而《C座合作经营协议》中明确约定“合作期满后，由业主委员会另行商定合作方式”，由此可以看出，双方在合作期限届满后没有进行积极有效的沟通，且均存在放任损失进一步扩大的过错，故对原告要求二被告按照租期内租金计算标准支付租期届满后1107天占有使用费的诉讼请求，一审法院予以部分支持，考虑到涉案商铺所在商厦的实际情况及双方的过错因素，一审法院认为以原告主张金额的50%较为适宜，二被告应向原告支付自2014年12月31日至2018年1月11日期间的占有使用费4252元（2804元/年÷365天×1107天×50%）。对于二被告提出的双方租赁合同期限已经届满，且商厦一直闲置，其不存在支付租金基础的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、被告华升建设集团包头投资置业有限公司、包头市华升物业服务经营有限公司于本判决生效后十五日内向原告张忠瑞支付自2014年12月31日至2018年1月11日止铺位占有使用费4252元；二、驳回原告张忠瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元（原告已预交），由原告张忠瑞负担749元，由被告华升建设集团包头投资置业有限公司和包头市华升物业服务经营有限公司负担749元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人置业公司、物业公司提交了《C座房屋交接交款单》、《房屋交接通知单》，用以证明上诉人已经将涉案的商铺办理了交接手续，不存在返还的问题。提交了《委托合同》、《业主委员会备案证》，用以证明业主委员会身份合法，万易公司不再继续承租后，上诉人再未取得过业主委员会的授权，就涉案的华康大厦C座进行整体招商出租。提交了《交接确认说明》一份，用以证明万易公司不再继续承租将C座外墙商铺交付物业公司，万易公司将大门锁闭后将钥匙交至物业公司，物业公司只是负责保管。提交了包头市中级人民法院（2011）包民三终字第52号民事判决书及（2011）包民三终字第53号民事判决书，用以证明有生效的法律文书认定置业公司已经将商铺交给了业主。并且置业公司是得到业主委员会同意和授权之后，才对华康大厦C座进行整体招商出租，间接证明了委托合同的真实性。张忠瑞质证称，我是2005年购买的涉案商铺，上诉人公司仅是代为出租，到期就应当将商铺返还给我。对于委托合同和业主委员会备案证没有意见。对于《交接确认说明》不清楚。对于生效的人民法院裁决文书予以认可。本院认定，对于《C座房屋交接交款单》及《房屋交接通知单》，不能反映出涉案商铺的实际占有、使用情况，对该份证据不予采信。对于《委托合同》、《业主委员会备案证》、《交接确认说明》，该份证据能够证明置业公司、物业公司接受业委会委托进行出租的相关情况，以及万易公司退租之后与物业公司交接的事实，本院予以采信，对于两份生效的人民法院裁判文书，本院予以采信。经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院认定由置业公司、物业公司向张忠瑞支付2014年12月31日至2018年1月11日止的铺位占用费4252元是否正确。2007年9月10日，张忠瑞与置业公司签订《C座合作经营协议》，约定张忠瑞将涉案铺位的使用权与置业公司合作，由置业公司组织出租或经营使用，合作期限共七年零三个月，置业公司向张忠瑞支付租金，同时约定了租金的计算方式和其他相关费用的承担，并约定合作期满后，由业主委员会另行商定合作方式。2008年10月28日，张忠瑞与置业公司、物业公司签订《补充内容》，将《C座合作经营协议》的甲方由置业公司变更为物业公司，置业公司为担保人，合作期间修改为从2008年10月1日至2014年12月30日止，并修改了租金计算的起止时间等条款。2008年6月15日，物业公司与万易公司签订了房屋租赁合同，约定由万易公司承租鹿城新天地华生大厦C座1-4层经营大型商业项目。租期6年零6个月。后因经营不善，万易公司在合同到期不再承租。在张忠瑞与物业公司、置业公司的合作期满后，业委会并没有商定出相应的合作方式，故涉案铺位未能出租受益的原因不能归咎于置业公司、物业公司。且置业公司和物业公司之后未取得业主委员会的授权，也没有相应的出租义务，张忠瑞向置业公司和物业公司主张租金损失缺乏相应的事实及法律依据。一审法院判决由置业公司和物业公司向张忠瑞支付租金损失不当，二审予以纠正。   综上所述，上诉人华升建设集团包头投资置业有限公司、包头市华升物业服务经营有限公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初250号民事判决；   二、驳回张忠瑞的诉讼请求；   一、二审案件受理费共计2996元，由被上诉人张忠瑞负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 刘 纲   审 判 员 沈艳萍   审 判 员 李雅滨     二○一九年十一月四日   法官助理 卜凡琦   书 记 员 马林莹     附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。