江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10864号原告：徐洪辉，男，1966年3月8日出生，汉族，中国石化销售江苏石油分公司职工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。被告：南京自在寓资产管理有限公司，住所地南京市建邺区茶亭东街79号12-2-2。法定代表人：于善君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国栋，男，该公司工作人员。原告徐洪辉与被告南京自在寓资产管理有限公司（以下简称自在寓公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月2日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐洪辉的委托诉讼代理人郑建强、被告自在寓公司的法定代表人于善君及其委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐洪辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年4月5日签订的南京市房屋出租委托合同；2.被告腾空南京市房屋并返还原告；3.被告支付原告违约金8726元。事实和理由：2017年4月5日，原、被告双方签订南京市房屋出租委托合同，约定原告将位于南京市房屋出租给被告用于转租经营。合同对房屋租金、租赁期限、支付方式、违约责任，合同的解除条件等均作了约定。合同签订后，原告依约于2017年4月5日向被告交付了房屋，但被告在租赁期间有两期房屋租金未能按合同约定的期限支付，被告的行为已构成违约。经与被告协商不成，故原告诉至法院，请求判如所请。被告自在寓公司辩称，1.原、被告双方签订合同的时间为2017年4月5日，但租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租金支付方式为季付，支付时间为提前一个月支付，被告不存在拖欠房租的行为，原告解除合同不符合条件；2.被告在2017年、2018年、2019年付款日期均是按现有方式支付即按季度提前一个月支付，现原告是想提前收回房屋，故要求解除合同；3.被告对违约金标准没有异议，但被告不存在违约行为，不应支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市北京西路99号08幢1单元502室房屋（建筑面积102.14平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为原告徐洪辉。2017年4月5日，原告徐洪辉（甲方、委托人）与被告自在寓公司（乙方、租赁代理机构）签订房屋出租委托代理合同，约定甲方将涉案房屋出租委托给乙方，出租委托代理期限自2017年6月1日至2022年5月31日，甲方应于2017年4月7日前将房屋交付给乙方，甲方承诺每年给乙方30天，作为乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方租金费用；租金为4363元/月，年租金为48000元，付款方式为季付，第一年合同期租金支付时间及数额为2017年4月5日支付2017年6月1日至2017年8月31日期间租金8726元、2017年8月1日支付2017年9月1日至2017年11月31（应为30）日期间租金13089元、2017年11月1日支付2017年12月1日至2018年2月31（应为28）日期间租金13089元、2018年2月1日支付2018年3月1日至2018年5月31日期间租金13083（应为13089）元，第二年、第三年合同期租金支付时间及金额同上，第四年合同期租金支付时间及金额为2021年6月1日支付2021年6月1日至2021年8月31日期间房租9162元、2021年8月1日支付2021年9月1日至2021年11月31日期间房租13743元、2021年11月1日支付2021年12月1日至2022年2月31日期间租金13743元、2022年2月1日支付2022年3月1日至2022年5月31日期间的租金13743元，第五年合同期租金支付时间及支付金额同上；乙方延迟划付房屋租金达十个工作日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告于2017年4月5日支付原告8726元，2017年8月3日支付13089元，2017年10月27日支付13089元，2018年2月2日支付13089元，2018年5月2日支付8726元，2018年7月31日支付13089元，2018年11月1日支付13089元，2019年2月1日支付13089元，2019年5月1日支付8726元，2019年8月1日支付13089元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告徐洪辉与被告自在寓公司就涉案房屋签订的房屋出租委托代理合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。原、被告双方对合同是否符合解除条件的争议主要是基于对租金支付时间的争议，原告认为合同约定第二、三年合同期租金支付方式同第一年合同期租金支付方式，故被告应于2018年4月5日支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金，2019年4月5日支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金，被告认为合同约定2017年4月5日支付2017年6月1日至2017年8月31日期间的租金是因为双方约定签订合同时支付第一期租金，之后的租金均是按季度提前一个月支付，以此类推，被告应于2018年5月1日支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金，2019年5月1日支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金，对此本院认为，房屋出租委托代理合同对第一年合同期内租金支付时间分别作了约定，房租支付方式为季付，合同签订时支付第一期租金，之后三期租金分别提前一个月予以支付，第一期租金支付时间与后三期租金支付时间不一致是因为支付第一期租金的时间为合同签订时间，在合同签订时支付部分款项亦符合交易习惯，而在租赁期限开始之后，租金支付时间均为按季度提前一个月支付，故在租赁期限内的第二、三年合同期内租金支付方式同第一年理解为租金均按季度提前一个月支付更符合交易习惯及常理，且原告在2018年被告提前一个月支付租金时并未提出任何异议，故原告关于被告应分别于2018年4月5日、2019年4月5日支付租金的意见，本院不予采信。被告虽未完全按照合同约定的时间支付租金，其行为构成违约，但尚未达到合同约定的解除条件，故原告要求解除合同及返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。关于违约金问题。原告已按约将涉案房屋交付被告使用，被告亦应按约支付租金，由于被告在租赁期限内存在部分延迟支付租金的行为，构成违约，应承担相应的违约责任，对于原告主张的违约金，被告抗辩不应支付应视为对违约金标准亦提出了抗辩，故本院根据双方的过错程度、违约情节及原告的损失情况，将原告主张的违约金调整为4363元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京自在寓资产管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告徐洪辉违约金4363元；二、驳回原告徐洪辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，减半收取计1572元，由原告徐洪辉负担786元，被告南京自在寓资产管理有限公司负担786元（此款原告已预付，被告负担部分在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十一月二十九日书记员  陈 悦履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。