北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22284号原告：克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市友谊路36号。法定代表人：张毅，董事。委托诉讼代理人：马莉，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：新疆世茂投资开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区青盛七巷5号l栋。法定代表人：高居伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘雷，浩天信和律师事务所律师。原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称克拉玛依公司）与新疆世茂投资开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。克拉玛依公司的委托诉讼代理人马莉、被告世茂公司的委托诉讼代理人刘雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告克拉玛依公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认克拉玛依公司与世茂公司于2017年1月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2、判令世茂公司向克拉玛依公司交付租赁房屋（北京市朝阳区大郊亭南街5号院1号楼1-5层）；3、判令世茂公司向克拉玛依公司支付至实际交房之日为止的租金（自2018年3月1日计至2019年2月28日为800万元）；4、判令世茂公司向克拉玛依公司支付欠付租金的违约金（以800万元为本金，按日万分之五的标准，自2017年7月4日暂计至2019年4月30日为2660000元）；5、判令世茂公司向克拉玛依公司支付设计费601044元；6、判令世茂公司向克拉玛依公司承担逾期支付设计费期间的利息（以601044元为本金，按年4.75%的标准，自2017年4月1日计至实际支付之日为止，暂计至2019年4月30日为60192元）；7、判令世茂公司向克拉玛依公司支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费455059元；8、判令世茂公司承担律师费55万元、保全费5000元、担保费37161元、公证费10800元；9、判令世茂公司承担诉讼费、送达费等费用。事实和理由：2016年11月，克拉玛依公司进行公开招标，世茂公司中标后，克拉玛依公司与世茂公司于2017年1月27日签订《房屋租赁合同》，约定克拉玛依公司将位于北京市朝阳区大郊亭南街5号院1号楼的G3综合楼1-5层租赁给世茂公司，世茂公司对综合楼整体(1-7层)进行装修，并负责新建四层立体式车库，装修建成后G3综合楼1-5层、立体车库1-2层由世茂公司租赁使用，G3综合楼6-7层、立体车库3-4层由世茂公司交给克拉玛依公司经营使用。合同约定的装修期为6个月，自2017年2月3日至2017年8月2日，装修期内不收取房屋租赁费用。合同同时约定：租赁期限10年，年租金为800万元，每年提前30日支付下一年度租金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但世茂公司迟迟未能完成装修工作，至今已经迟延交付6层7层长达近两年，克拉玛依公司一直无法对这两层进行使用；立体车库至今没有建设。与此同时，世茂公司早在2017年6月已经将1-5层的部分房屋进行出租，并且从2017年开始收取房屋租金，获取经济利益，每年租金至少超过300万元，但至今仍未向克拉玛依公司支付1-5层的任何租金，给克拉玛依公司带来了巨大的经济损失。另根据双方合同约定，克拉玛依公司前期就该项目装修设计已完成初步设计及概算工作，该笔设计费用应由世茂公司于2017年3月31日前支付给克拉玛依公司，世茂公司至今未予支付；双方就租赁房屋的物业费达成补充协议，即2018年起物业费由世茂公司承担，世茂公司至今末予支付。因世茂公司的上述严重违约情形，克拉玛依公司按照合同约定，解除了双方签订的《房屋租赁合同》。但世茂公司至今未向克拉玛依公司交付租赁房屋，也未缴纳欠付的巨额费用。故克拉玛依公司诉至本院，望判如所请。世茂公司辩称：世茂公司已将按照合同的约定履行了义务，不存在克拉玛依公司主张的违约情形。装修的延期是因为克拉玛依公司提交的房屋有瑕疵，以及配套设施未经许可。后续又存在中非论坛导致项目停止，以及环保局的项目质检。政府原因和标的物瑕疵导致房屋装修延期，并非世茂公司原因所致。世茂公司已完全履行了义务，不存在延期。克拉玛依公司在装修未完成的情况下，在2018年11月7日强行收回房屋，侵犯了世茂公司的合法权益，故世茂公司要求继续履行租赁合同。克拉玛依公司主张的违约金不成立，且标准过高。经审理查明：2017年1月27日，克拉玛依公司作为甲方（出租方）与世茂公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市朝阳区大郊亭南街5号院1号楼，房屋结构为框剪式结构，层数为7，房屋所有权证号为：京房权证朝字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号、1XXXX号；乙方租赁房产范围为G3综合楼一至五层，立体车库一至二层，租赁建筑面积合计约4278平方米（以房屋产权登记面积为准）（以下简称涉案房屋）；租赁期限：合同租赁期限自2017年8月3日开始起至2027年8月2日止；因租赁房屋的装修项目位于新规划的北京中央行政区内，对建设项目的报建报批手续从严，批复缓慢，双方协商后的装修期为2017年2月3日至2017年8月2日，装修期内不收取房屋租赁费用；如在双方约定的装修期内乙方未装修完毕，甲方计算租金起始时间不变；该租赁房产之年度租金为800万元/年，十年租金合计为8000万元，租金按年支付，每年提前30天支付下一年度租金（具体支付日期：第一次租金支付的时间为：2017年7月3日前交付2017手8月3日至2018年8月2日的租金800万元，2018年7月3日前交付2018年8月3日至2019年8月2日的租金800万元，依次类推）；乙方经甲方同意后进行装修，其中甲方前期就该项目装修设计已完成初步设计及概算工作，双方约定该笔设计费用由乙方支付，设计成果交由乙方使用，设计费金额为60.1044万元，于2017年3月31日前缴纳至甲方指定账户；由乙方承担北京G3综合楼及新建立体式车库的运营管理责任，包括电梯、空调、消防等设施、设备维修保养、年检等相关工作；费用全部由乙方承担，甲方使用部分按照分摊面积向乙方交付；租赁期间，本合同未约定的与该租赁物相关的其他费用均由乙方支付；本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金人民币100万元，甲方在收到履约保证金后给予乙方收据；本合同租赁期限届满时，在乙方按本合同的约定缴清各类费用（包括租金、水、电、暖、气、物业、违约金等）并交还租赁场地（场地需保持完好）后，甲方将履约保证金（不计利息）退还给乙方，保证金不用于抵扣相关费用；甲乙双方以房屋现状办理租赁场地的交付手续，双方签署《房屋交接清单》；交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书予以确认；房产交付后，装修期内由乙方负责租赁物的水、电、暖、消防、电梯等设备设施的管理、支付维护费用；装修完毕交付使用的费用承担按照前述约定执行；甲方在合同约定之日起给予乙方六个月装修改造升级时间，乙方应按照甲方要求对G3综合楼进行装修改造，由此产生的费用由乙方承担；乙方应保证装修、改造通过消防、环保等政府相关部门的验收，甲方协助配合验收；北京G3综合楼装修内容为：一层为底商，二层为餐饮、三至五层为写字楼，六至七层为酒店，酒店硬装修部分不低于四星级标准，家具家电等配置中高档以上，不低于五星级标准；新建立体车库（其中一至二层为立体式升降车库，三至四层为办公场所及员工宿舍交由甲方无偿使用），三层办公场所装修标准为：地面铺设地砖、墙面粉刷乳胶漆、房顶安装吊顶，设置办公室分隔；四层宿舍装修标准为：地面铺设地砖、墙面粉刷乳胶漆、房顶安装吊顶、设置宿舍分隔；甲方拥有北京G3综合楼、新建四层立体式车库的资产所有权；甲方将北京G3综合楼一至五层、新建立体车库一至二层租赁给乙方用于商业经营，并保证符合法律法规的规定；其中租赁期间G3楼六至七层、新建立体车库三、四层的运营权归甲方所有；甲方按约定时间及金额收取租金，并按税法给乙方开具房屋租赁费增值税专用发票；乙方自筹资金根据甲方要求完成G3楼一至七层装修，负责新建四层立体式车库（G3楼一至五层交由乙方经营六至七层交由甲方无偿使用；新建四层立体式车库一至二层交由乙方经营，三四层交由甲方无偿使用）；乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的各项费用；乙方根据当地政府规定的时间交纳水、电、暖、气、讯、卫生、物业等配套费用，逾期缴纳产生的滞纳金和罚金由乙方承担；在本合同有效期内，乙方征得甲方书面同意，可将其承租的该房屋部分转租给第三方公司，或乙方以合作经营的方式与其他第三方签订相关合同；但双方须遵守以下约定：(1)转租合同的终止曰期不得超过本合同规定的终止日期；(2)转租合同或合作经营合同，在甲方的同意下由乙方与转承租人双方自行起草及签订；(3)转租期间如本合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除、终止；乙方有下列行为之一，并经甲方书面告知整改后，在一个月内未改正的，甲方有权单方解除合同并收回房屋；对乙方场地的改善、增设他物时所支付的费用（包括但不限于内装修、附属设施设备等的费用）不予补偿，履约保证金不予返回，同时甲方若有损失有权要求乙方赔偿损失：……（2）乙方拖欠租金达三十日，且甲方有权追缴所欠租金及其它费用，收回房屋及附属设施设备，由此解除合同造成的损失由乙方自行承担；租赁期内，乙方如逾期交纳租金，除须补足租金外，每逾期一日，还须按累计应付款总额政万分之五向甲方支付违约金；本合同期满或提前终止，乙方应在合同期满当日或提前终止当日，向甲方交还房屋，对乙方已经进行的装修投入不予补偿。2018年9月10日，克拉玛依公司作为甲方与世茂公司作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议一》，约定甲方与北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）签订《万科蓝山苑G3办公楼物业服务补充协议》，由乙方根据合同内容向万科公司缴纳物业费用；G3办公楼物业费实行包干制，G3办公楼物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：按照首层7元／月／㎡，二层及以上3.5元／月/㎡收取，根据G3楼建筑面积，合计227529.54元／年；自2018年1月1日起，乙方预付一年的物业费，以后物业费按年缴纳；由乙方与年度最后一个月25日前向万科公司缴纳下年度物业费；在所交年度首月15日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科公司支付违约金；乙方按照万科公司的约定，向万科公司缴纳物业费，由万科公司提供物业费发票；自2018年1月1日起至甲乙双方签订原合同履约期限届满为止。2017年2月14日，世茂公司向克拉玛依公司支付了100万元保证金。2017年6月2日，克拉玛依公司向世茂公司移交施工场地，双方签字的《施工场地移交单》显示：底商壹号（原麻辣烫）、灭火器少1个、玻璃烂2块；底商贰（小卖部）消火栓玻璃烂一块；南大堂（南消火栓玻璃烂两块、电梯南一门关不上，按键灯不亮，没电盒）；底商叁号管道热力表缺少；二层暖气片缺少六块（六组）；二层vp箱钥匙壹把；电梯所、安全门三角阀钥匙各壹把（壹套）；七层暖气片缺少壹组（电梯口）；六层暖气片缺少壹组；二层南，三层北防火门防火玻璃裂，三层南安全指示灯故障；所有灭火器压力不够，均未年检。世茂公司认为涉案房屋在移交时存在各种瑕疵，导致消防验收没有通过，无法进行装修。克拉玛依公司对世茂公司的意见不予认可，主张整体工程已于2017年9月1日通过了消防验收；世茂公司提出的瑕疵大多在6至7层，但1至5层世茂公司已经转租次承租人装修；世茂公司已经认可房屋现状接收，维护义务应由世茂公司负担，不能成为其不支付租金的理由。2017年8月4日，北京市住房和城乡建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》，工程名称为朝阳区大郊亭南街5号院1号楼6层701、7层801室内装修工程，建设单位为世茂公司，合同工期123天。2017年9月1日，北京朝阳区公安消防支队向克拉玛依公司核发《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2019年2月22日，克拉玛依公司委托北京市正阳公证处对涉案房屋6至7层装修状况进行公证拍摄。克拉玛依公司认为，涉案房屋的6至7层已经取得装修施工许可证和工程整体消防验收，世茂公司应于6个月内完成装修，最晚于2018年3月1日将涉案房屋6至7层交给克拉玛依公司，但世茂公司至今未完成6至7层的装修。世茂公司认可《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、公证书的真实性，但主张迟延交付是因为涉案房屋存在瑕疵，以及政府因素的不可抗力，世茂公司于2017年11月开始装修，电梯没有特种设备启用的报批手续，被要求停工整改；2018年4月15日整改完成并复工，因中非论坛，2018年9月至10月影响了施工；克拉玛依公司于2019年1月18日收回了涉案房屋6至7层，导致世茂公司无法进行装修，故世茂公司不存在违约行为。2017年9月16日，克拉玛依市人民政府驻京联络处与世茂公司签署会议纪要，商定：9月11日联络处已把G3楼消防验收手续提供给世茂公司；双方协定开工日期暂定为10月中旬，竣工日期暂定为2018年4月30日之前，若因特殊原因未能满足要求，世茂公司需提前向联络处提出说明。2018年11月8日，克拉玛依公司向世茂公司回复，称要求世茂公司收到函件后3日内按合同要求支付全部租金；要求世茂公司于2018年11月15日前完成装修事宜，并将装修完成后的6至7层交付克拉玛依公司使用；如世茂公司不能履行上述义务，克拉玛依公司将收回租赁房屋、保证金不予退还，对世茂公司已投入的装修附属设施等费用不予补偿，并向世茂公司主张赔偿。2019年1月18日，克拉玛依公司向世茂公司发出通知，称克拉玛依公司将于2019年1月22日收回涉案房屋6至7层，并自行组织装修；世茂公司应于收到通知后的3日内向克拉玛依公司支付房屋租金1600万元、设计费601044元，2018-2019年的物业费455059.08元，并于2019年1月30日前完成立体式车库的装修工作。2019年2月22日，克拉玛依公司向世茂公司发出《解除合同通知书》、《通知》，表示自世茂公司收到解除通知时，双方签订的《房屋租赁合同》解除，世茂公司于收到解除通知之日起3日内，向克拉玛依公司交付涉案房屋1至5层，并支付欠付租金1600万元、逾期支付租金违约金、欠付的设计费601044元及欠付期间的利息、物业费455059元；克拉玛依公司自发出《通知》后的3日内收回涉案房屋6至7层，自行组织装修；因世茂公司不配合办理相关移交手续导致的费用、损失和责任由世茂公司承担。世茂公司认可收到上述两份通知，但认为克拉玛依公司无权单方解除合同。克拉玛依公司提交律师费转账记录、发票、民事委托代理合同、保函费转账记录、发票、保单保函、保全费转账凭证、缴款书、情况说明、公证费转账凭证、发票等，证明克拉玛依公司未本案诉讼支付了律师费55万元、保函费37161元、保全费5000元、公证费10800元。世茂公司对上述证据的真实性和证明目的均认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》、《施工场地移交单》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、公证书、回复、会议纪要、通知、电子邮件、通话录音、《解除合同通知书》、《通知》、律师费转账记录、发票、民事委托代理合同、保函费转账记录、发票、保单保函、保全费转账凭证、缴款书、情况说明、公证费转账凭证、发票、房屋产权证明，以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》系克拉玛依公司与世茂公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行各自义务。世茂公司至今未向克拉玛依公司支付租金，其辩称因克拉玛依公司未开具租金发票，故世茂公司未支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，世茂公司未向克拉玛依公司支付租金的行为，构成违约，克拉玛依公司有权依据合同约定单方解除《房屋租赁合同》。克拉玛依公司已于2019年2月22日向世茂公司发出解除合同的通知，且世茂公司已接收，故《房屋租赁合同》应于当日解除。世茂公司应向克拉玛依公司返还涉案房屋。克拉玛依公司认可已经收回涉案房屋6至7层。本案中曾组织双方进行交接，但双方未进行交接。世茂公司无证据证明已向克拉玛依公司交付了涉案房屋1至5层，故克拉玛依公司请求世茂公司向其交付涉案房屋1至5层，合法有据，本院予以支持。关于房屋租金，原告主张涉案房屋自2017年9月1日取得消防验收手续，故免除6个月装修期租金后，应自2018年3月1日开始计算租金。但从克拉玛依公司提交的会议纪要中看，双方约定的装修期间变更为2017年10月中旬至2018年4月30日。世茂公司未提供此后装修期顺延的证据，故本院认为，房屋租金应自2018年5月1日开始计算。根据合同约定，应提前30日支付下一年度租金，故世茂公司应于2018年4月1日前支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金800万元。因合同已于2019年2月22日解除，故世茂公司应向克拉玛依公司支付2018年5月1日至2019年2月22日的租金800万元/365*297=6509589.04元。关于租金的违约金，合同约定的违约金标准过高，起算时间有误，本院对违约金标准予以酌定。2019年2月23日以后，双方不存在租赁合同关系，因合同中约定的占有使用费和租金标准不同，本案中不做处理，克拉玛依公司有权另行向世茂公司主张占有使用费。关于设计费，《房屋租赁合同》明确约定应由世茂公司于2017年3月31日前向克拉玛依公司支付，故克拉玛依公司要求世茂公司支付设计费601044元以及逾期付款利息，合法有据，本院予以支持。关于物业费，双方签订的《房屋租赁合同补充协议一》中约定，应由世茂公司向万科公司支付涉案房屋的物业费和违约金，克拉玛依公司并无合同依据要求世茂公司向其支付物业费。且克拉玛依公司并未实际向万科公司支付2018年、2019年的物业费，上述物业费也不构成克拉玛依公司的实际损失，故克拉玛依公司要求世茂公司支付物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费、保函费和公证费，不属于双方约定的违约责任承担方式，也不属于世茂公司违反《房屋租赁合同》给克拉玛依公司造成的直接损失，故克拉玛依公司要求世茂公司支付上述费用的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。保全费5000元，系本案诉讼前克拉玛依公司委托新疆乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院进行的保全，与本案诉讼无关，故克拉玛依公司要求世茂公司承担的保全费5000元的诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、二〇一七年一月二十七日原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司与被告新疆世茂投资开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年二月二十二日解除；二、被告新疆世茂投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司交付北京市朝阳区大郊亭南街5号院1号楼一层至五层的房屋；三、被告新疆世茂投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付二〇一八年五月一日至二〇一九年二月二十二日期间的房屋租金六百五十万零九千五百八十九元零四分；四、被告新疆世茂投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付逾期支付房屋租金的违约金（以六百五十万零九千五百八十九元零四分为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自二〇一八年四月一日计至实际支付之日为止）；五、被告新疆世茂投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付设计费六十万零一千零四十四元；六、被告新疆世茂投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司支付设计费的逾期付款利息（以六十万零一千零四十四元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自二〇一七年四月一日计至实际支付之日为止）；七、驳回原告克拉玛依市城市建设投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441800元，由被告新疆世茂投资开发有限公司负担（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  葛爱萍人民陪审员  李 静二〇一九年十一月二十九日书 记 员  任晓彤