江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初2366号原告：杨先其，男，1986年11月2日出生，汉族，身份证住址：江西省九江市星子县，现住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘万超，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘小恭，男，1988年9月26日出生，汉族，身份证住址：福建省宁化县。第三人：赣州亿美房地产代理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长岗路13号盛汇城市中心10栋1301号写字楼。统一社会信用代码：91360702MA35GP6788。法定代表人：杨先其，该公司总经理。原告杨先其诉被告刘小恭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，原告向本院申请追加赣州亿美房地产代理有限公司（以下简称为亿美公司）作为本案第三人，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼第三人赣州亿美房地产代理有限公司的法定代表人杨先其及原告的委托诉讼代理人刘万超到庭参加诉讼，被告刘小恭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨先其向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同义务办理产权过户；2、被告承担违约责任支付违约金人民币23万元；3、由被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告变更诉讼请求第一项为解除原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》及补充协议，并退还原告支付的全部购房款49万元，原告自愿放弃补充协议中担保人的责任。事实和理由：2017年6月15日，原告杨先其与被告刘小恭签订一份《二手房买卖合同》及补充协议，合同约定，被告刘小恭将其所有的位于赣州市章贡区华润中心C区11栋1607室房产以115万元的价格出售给原告杨先其。合同签订后，原告杨先其依约向被告刘小恭支付了定金、首付款及部分购房款，并入住该房屋。现被告刘小恭不履行合同约定的义务，拒绝配合原告办理按揭及房产过户手续，应承担违约责任，为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告身份信息；证据3、《二手房买卖合同》、《补充协议》，证明原、被告之间买卖关系；原、被告合同义务，违约责任等；证据4、《收条》、转账明细截图、招商银行历史交易明细表、中国工商银行历史交易明细表，证明原告履行合同义务向被告支付定金、购房款的事实；证据5、不动产登记信息复印件，证明案涉房屋产权信息，被告未按合同约定办理房产过户；证据6、不动产登记信息查询结果、赣州市章贡区人民法院作出的（2018）赣0702执106号之一执行裁定书，证明案涉房屋已经被司法拍卖，现该房屋的所有人为刘宝玉。被告刘小恭未作答辩，亦未提交任何证据。第三人亿美公司辩称，对被答辩人的起诉无异议，应按照合同条款履行。第三人亿美公司未提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，原告杨先其作为买方、被告刘小恭作为卖方、第三人亿美公司作为代理方签订一份《二手房买卖合同》，合同约定，被告刘小恭将其所有的位于赣州市章贡区华润中心C区11栋1607室房产以115万元的价格出售给原告杨先其；原告杨先其在合同生效当日向被告刘小恭支付定金10万元，该款项由原告杨先其直接支付给被告刘小恭；原告杨先其须在2017年8月30日之前向被告刘小恭支付40万元，剩余购房款以按揭贷款方式支付。2017年7月29日，原告杨先其（买方）、被告刘小恭（卖方）、案外人刘守才、黄春魁（担保人）签订《补充协议》，原、被告就赣州市华润中心C区11号楼1607室的买卖交易约定如下：成交总价115万元，交易税费由原告杨先其承担；被告刘小恭必须无条件配合原告杨先其办理本次交易的所有手续；成交总价减去原告杨先其已经支付给被告刘小恭的房款，以及原告杨先其帮被告刘小恭所担保的债务及被告刘小恭要支付的杂费外，剩余的房款待本次所有交易手续完成后由原告杨先其支付给被告刘小恭；如被告刘小恭故意不配合或债权债务纠纷，导致不能配合买方原告杨先其办理本次交易手续，被告刘小恭同意原告杨先其以任何方式出售该房产来支付原告杨先其已支付给被告刘小恭的所有款项，多余房款原告杨先其在五天之内归还被告刘小恭。合同签订后，被告刘小恭向原告杨先其出具了五张收条，载明收到原告杨先其支付的购房款合计49万元，具体金额如下：2016年6月15日10万元；2017年6月19日12万元、5万元；2017年6月27日15万元；2017年7月29日7万元。原告杨先其向本院提交的微信付款截图载明：2017年6月19日微信支付2万元、2017年6月22日微信支付0.5万元，收款方名称均为华润11-1607房东。原告杨先其向本院提交的中国工商银行流水记录载明：2017年6月23日原告杨先其向被告刘小恭账户分三笔共计转入12.5万元，金额分别为2.5万元、5万元、5万元。原告杨先其向本院提交的招商银行流水记录载明：2017年6月15日至2017年6月22日原告杨先其向被告刘小恭账户分八笔共计转入32万元，具体金额如下：2017年6月15日4.7万元、5.3万元；2017年6月19日3万元；2017年6月20日5万元；2017年6月22日5万元、2万元；2017年7月29日5万元、2万元。现原告以被告刘小恭未履行合同义务，遂起诉至本院。另查明，2019年6月28日，案外人刘宝玉通过司法拍卖程序取得被执行人刘小恭所有的案涉位于赣州市章××区××中心××区××室，案外人刘宝玉在赣州市不动产登记中心办理了产权变更登记，不动产登记所有权人为刘宝玉，权证号为赣（2019）赣州市不动产权第0065693号。以上事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、《二手房买卖合同》、补充协议、《收条》、招商银行历史交易明细表、中国公司银行历史明细表、不动产登记信息查询结果、（2018）赣0702执106号之一执行裁定书及当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告杨先其、被告刘小恭及第三人亿美公司签订的《二手房买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。首先，对于案涉《二手房买卖合同》及补充协议能否解除的问题。案涉位于赣州市章××区××中心××区××楼××室经司法拍卖由刘宝玉取得，被告刘小恭并非该房产的所有权人，案涉《二手房买卖合同》及补充协议已无法实际履行，故对原告要求解除案涉《二手房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。其次，对于原告要求被告返还购房款的金额应如何认定问题。虽然原告杨先其提交了有被告刘小恭署名的收条合计收到购房款为49万元，结合原告杨先其提交的微信付款及银行交易流水记录，对于转账时间分别为2017年6月19日17：59：23和2017年6月22日18：58：13，收款方为华润11-1607房东，金额分别为2万元、5000元，合计为2.5万元微信支付打印件，因原告未提交相应证据证明收款方华润11-1607房东与被告刘小恭之间存在关联性，因此对该2.5万元款项，本院无法认定为原告支付给被告刘小恭的购房款；从原告提交的原告杨先其交易时段2017年5月1日至2017年10月1日的招商银行历史交易明细表可以查实2017年6月15日至2017年7月29日杨先其转账支付给刘小恭32万元；从原告提交的原告杨先其交易时段2017年6月1日至2017年8月31日的中国工商银行历史明细清单可以查实2017年6月23日至2017年6月23日杨先其转账支付给刘小恭合计金额为12.5万元；因此，原告诉讼请求要求被告返还的购房款金额应认定为44.5万元。最后，对于原告要求被告支付违约金的问题。原告主张因被告案涉房屋被采取财产保全措施，无法办理按揭贷款，被告存在违约行为，原告才未支付剩余购房款。由于原告提交的现有证据证实案涉房屋是在2019年6月28日案外人刘宝玉才通过司法拍卖程序取得该案涉房屋，不能证实原、被告、第三人签订《二手房买卖合同》及其补充协议时被告存在违约行为，原告对于其主张未提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告刘小恭经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨先其与被告刘小恭、第三人赣州亿美房地产代理有限公司于2017年6月15日签订的《二手房买卖合同》及原告杨先其与被告刘小恭于2017年7月29日签订的《补充协议》；二、由被告刘小恭于本判决生效之日起十日内向原告杨先其返还购房款44.5万元；三、驳回原告杨先其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，由原告杨先其负担6000元，由被告刘小恭负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  高 华人民陪审员  黄 虎二〇一九年十一月二十六日法官助理邱琼书记员吴利萍