辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0403民初1691号原告：抚顺东旭凯旋房地产开发有限公司，住所地抚顺市东洲区东洲大街23-2号楼1号门市。法定代表人：王林，该公司总经理。委托诉讼代理人：马淑玲，系辽宁马淑玲律师事务所律师。被告：大商抚顺百货大楼有限公司，住所地抚顺市新抚区东一路4号。法定代表人：张永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍明哲，该公司员工。委托诉讼代理人：孙旭，系辽宁銘旗纳律师事务所律师。第三人：抚顺市东洲区华中农贸超市，住所地抚顺市东洲区东洲大街9号。经营者：魏中华，系该超市投资人。第三人：魏中华，住址抚顺市东洲区。原告抚顺东旭凯旋房地产开发有限公司（以下简称东旭公司）与被告大商抚顺百货大楼有限公司（以下简称大商抚百）、第三人抚顺市东洲区华中农贸超市、魏中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年4月20日作出（2018）辽0403民初375号民事判决书。宣判后大商抚百不服本院判决，提起上诉。抚顺市中级人民法院于2019年7月3日作出（2018）辽04民终1020号民事裁定书，裁定撤销原判,发回本院重审。本案发回于2019年7月30日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东旭公司的法定代表人王林和委托诉讼代理人马淑玲，被告大商抚百的委托诉讼代理人鲍明哲、孙旭到庭参加了诉讼。第三人抚顺市东洲区华中农贸超市、魏中华经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方房屋租赁关系，判决被告立即腾退房屋及地下停车场；2.判令被告支付违约金500万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月17日，原告（甲方）与大商抚顺新玛特有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于抚顺市东洲区东洲大街9号面积21192.79平方米（含地上四层、地下一层）的房屋出租给大商抚顺新玛特有限公司使用（其中地下负一层为停车场）。租赁期从开业第一日起21个年度，同时约定如乙方未经甲方同意拆改房屋结构或变更用途的，甲方有权解除合同并收回房屋，如甲方行使解除权，乙方应一次性支付500万元违约金。合同约定发生争议向乙方所在地法院起诉。2016年12月15日，就该合同由原告、大商抚顺新玛特有限公司及被告签订《补充协议》，约定原合同项下乙方的权利义务由丙方（被告）承继，即大商抚百作为变更后的原合同承租人。被告在履行合同过程中，原告发现被告未经原告同意，擅自将地下负一层的停车场，改建成农贸市场对外出租，并将原有车道及设施设备破坏、拆除。原告随即要求被告限期整改，但遭到被告拒绝。原告认为根据合同及补充协议约定，被告违约，故诉至法院。被告辩称，原告请求解除租赁合同无依据，被告不存在合同根本性违约事实，合同中约定违约金过高，原告没有损失的事实及证据，应驳回原告诉讼请求。将地下停车场部分场地变更为农贸市场是经过原告同意并认可的。依据被告缔约房屋租赁合同的目的、支付租金对价、出租房屋的现状可推知，对该房屋在合同约定用途范围内改变，为合同默示条款。将停车场用于农贸市场是经过原告法人代表王林同意的。案涉农贸市场的实际投资人魏中华于2017年11月5日开始施工，在11月13日虽被叫停，但经魏中华、被告多次与王林沟通、商议恢复施工，王林同意魏中华办理完消防安全合格证即可使用。11月18日由魏中华交给物业方费峰（费秀峰）5万元作为施工押金，双方签署承诺书，承诺内容：从2017年11月18日-12月30日，施工期间一切事故由魏中华负责，在此期间办理消防手续，如在此期限内未办成消防手续，保证金不予退还，并随时叫停。当日，原告方王林同意其在大商生活广场负一层继续施工，至2017年12月26日消防手续办完，2018年1月1日试营业。被告未变更房屋用途，依据双方签订合同11.2约定，原告解除合同并收回房屋的情形之一为“乙方（被告）未经甲方（原告）同意拆改房屋结构或变更房屋用途”被告将地下停车库变更为农贸市场不属于变更用途，并未改做商业用途之外的他用，被告整体租赁该地上四层和地下一层用于商业用途，被告对停车场的使用和出租符合合同目的，且原告签订合同知悉该目的。合同并未明确各层楼的使用用途，未做细致的约定划分，无论是地下车库还是农贸市场均为商场的一部分，不属于实质性变更用途。农贸市场取得消防验收需房屋所有人提供相关手续，即通过查明消防验收备案材料可明确该房所有人对地下车库变更为农贸市场是知道并同意的。第三人均未到庭陈述。经审理查明：原告系案涉房屋权利人。2016年4月17日,甲方（出租人）原告与乙方（承租人）大商集团抚顺新玛特有限公司签订了《房屋租赁合同》。合同载明：……2.1该房屋位于抚顺市东洲区东洲大街9号，房屋面积合计暂为21192.79平方米（含地上四层、地下一层），……2.2地下负一层的停车场及甲方另外提供给乙方的120个地上停车位，供乙方独立使用。……3.1租赁期限从开业第一日起21个租赁年度（其中第一年免收租金）。……8.6双方均有权将本合同项下的权利义务转让给各自的关联公司，该关联公司可承继一方在本合同项下的权利义务。另一方应协助转让方办理相关的手续，按照转让通知要求，与转让方签订主体变更协议。……9.9在合同有效期内，甲方不得将房屋分割出售或转让。若甲方有意将房屋整体转让给第三方，则甲方必须提前九十日向乙方发出书面通知，该通知应详细列明该第三方的名称、转让条件及价格。乙方在收到通知后三十日内，有权按照相同的条款和条件优先购买房屋。如甲方向乙方送达书面通知九十日内乙方未予答复的，视为放弃优先购买权并同意继续与买受方继续履行本合同……10.4乙方保证按本合同约定的用途使用房屋。11.2.1乙方有下列情形之一的，甲方有权可解除合同并收回房屋。如甲方行使解除权，乙方应一次性支付甲方500万元违约金：……b、乙方未经甲方同意拆改房屋结构或变更房屋用途；……。2016年12月15日，甲方原告、乙方大商集团抚顺新玛特有限公司、丙方被告，签订了《房屋租赁合同》补充协议。协议载明：甲乙双方于2016年4月签署了《房屋租赁合同》。现甲乙丙三方本着互利互惠的原则，经友好协商对原合同做如下调整：1、原《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）项下乙方的权利义务由丙方承继，即由大商抚顺百货大楼有限公司作为变更后的原合同承租人。……5、本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。6、本协议与原合同内容发生冲突时，以本协议为准。除本协议明确调整及修改的部分外，原合同的其余部分应完全继续有效。2016年7月29日，抚顺市消防局作出抚消验字[2016]第0067号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：含情园二期A#楼（即案涉房屋）建筑面积12017.84平方米，地上四层，使用性质：商场；地下室建筑面积：4460.33平方米，地下一层，使用性质：地下车库及设备用房。2017年11月25日，针对案涉房屋拟整体出售一事，原告东旭公司向大商集团抚顺新玛特有限公司发出《房屋整体转让通知书》，告知如何行使优先购买权，并于同年12月18日，发出《律师催告函》。同年12月23日，被告抚百大商向原告东旭公司作出《律师催告函复函》，认为东旭公司系违约行为，并于25日发出《关于行使优先购买权的复函》，大商抚百在函中表示对案涉房屋行使优先购买权。2017年11月中旬，原告东旭公司发现第三人在地下停车场施工后，四次向被告大商抚百叫停未果。2018年1月14日，原告东旭公司就被告大商抚百在未经出租人同意的情况下，擅自改变地下停车场的使用用途，变更为农贸市场对外出租使用，并对部分原有车道及设施设备予以破坏，向被告大商抚百发出《限期整改及赔偿损失通知书》。2018年1月16日，被告大商抚百针对《限期整改及赔偿损失通知书》发出回复函，认为大商抚百的行为没有违约。本案发回重审前，被告已将案涉地下一层市场拆除挪到地上一层经营。另查明，被告认可大商抚百生活广场店及地下一层物业由其自行管理。租赁合同签订后，大商集团抚顺新玛特有限公司及被告大商抚百于2016年4月至9月间先后三次向原告交纳租金，共计5850万元。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、付款明细、建设工程消防验收意见书、函、复函、证人证言及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的案涉合同、协议，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应属有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉房屋含地上四层及地下一层，地下一层使用性质为地下车库及设备用房。案涉合同载明：“……10.4乙方保证按本合同约定的用途使用房屋。……11.2.1乙方如有下列情形之一的，甲方有权可解除合同并收回房屋。如甲方行使解除权，乙方应一次性支付甲方500万元违约金：……b、乙方未经甲方同意拆改房屋结构或变更房屋用途；……。”地下一层部分曾由被告变更为农贸市场使用，虽在此次开庭前，已拆除该市场，但根据案涉协议的约定，被告大商抚百的行为属违约。对被告辩称违约金过高的意见，根据双方合同已履行给付租金5850万元的金额计算，500万元不足该履行金额的10%，故对该主张不予采纳。原告诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起原告抚顺东旭凯旋房地产开发有限公司与被告大商抚顺百货大楼有限公司的房屋租赁合同解除，被告大商抚顺百货大楼有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内自其承租的位于抚顺市东洲区东洲大街9号房屋腾退；二、被告大商抚顺百货大楼有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告抚顺东旭凯旋房地产开发有限公司违约金500万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46，800元（原告已预交），由被告负担并随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审  判  长 李晓洁审  判  员 杜晓光人民 陪 审员 张 颜二〇一九年十一月七日书记员（代） 张春雪