河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初3687号 原告：马国虎，男，1989年8月7日出生，汉族，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：卢晓伟，河北圣佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范彦波，河北圣佑律师事务所律师。 被告：莱茵河谷石家庄文化传播有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区师大科技园B座521、522、525。 法定代表人：马俊明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵玲玲，河北仙龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩军刚，男，1982年1月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区,系该公司员工。 第三人：刘鹏，男，1980年3月11日出生，汉族，住石家庄市开发区。 委托诉讼代理人：张玉璇，系刘鹏妻子。 第三人：张玉璇，女，1981年11月22日出生，汉族，住石家庄市开发区。 原告马国虎诉被告莱茵河谷石家庄文化传播有限公司及第三人刘鹏、张玉璇执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告马国虎及其委托诉讼代理人卢晓伟，被告莱茵河谷石家庄文化传播有限公司（以下简称：莱茵河谷公司）的委托诉讼代理人赵玲玲，第三人张玉璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院解除对刘鹏名下位于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502房产及地下室的查封；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日刘鹏因做生意急需资金，将其名下（注：刘鹏和张玉璇系夫妻，该房产系两人共同拥有）拥有的位于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502房产及地下室（地上面积100平方米、地下室面积12.08平方米）以85万元的价格出售给原告，原告于2018年3月15日和4月2日分两次支付了全部房款，并于2018年4月5日居住至今，由于该房产一直没有下发房屋权属证书，原告一直无法办理过户手续，2019年2月，该房产取得了权属证书，2019年5月中旬原告与第三人刘鹏办理过户时才发现该房产因被告莱茵河谷公司与第三人刘鹏、张玉璇股权转让纠纷一案在审理过程中由于被告申请于2019年5月9日被保全，导致原告无法正常办理过户手续。原告于2019年6月28日向贵院提出了保全异议申请书，贵院于2019年7月12日驳回了原告的异议申请。原告认为，该房产在贵院查封之前已经出售给原告并且签署了有效的房产买卖合同，原告依约缴纳了全部房款且一直占有使用至今，贵院的查封损害了申请人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条之规定，希望贵院查明事实，解除对上述房产的查封。 被告莱茵河谷公司辩称，一、原告马国虎与刘鹏之间没有签订真实合法有效的书面买卖合同，因第三人与马国虎姐夫之间存在借贷关系，为了保证借贷抵押资产安全，马国虎与刘鹏签订不动产买卖契约及协议书，因此刘鹏与马国虎之间不存在真实有效的买卖关系。马国虎提交的买卖合同实为无名担保合同。二、马国虎没有向刘鹏支付全部购房款，因刘鹏张玉璇经营缺少资金，以张玉璇名义向藁城农村信用联社申请贷款85万元，贷款发放后通过他人账户转入马国虎账户后，再由马国虎账户转入到张玉璇账户，其转账记录不是支付房款。三、刘鹏没有向马国虎交付案涉房屋，马国虎没有合法占有案涉房屋。四、因马国虎原因导致案涉房屋没有办理过户，马国虎对至今未办理过户手续存在重大过错，案涉房屋的房产证在2019年2月21日已经出具，已具备过户条件，但截至被告起诉查封之日其仍未办理过户，存在重大过错，也印证了马国虎与刘鹏之间不是房屋买卖法律关系，而且贵院在查封案涉房屋时，案涉房屋正在办理抵押登记，而非过户。综上，马国虎与刘鹏之间不存在真实的房屋买卖关系，原告异议不成立，应驳回原告诉讼请求。 第三人刘鹏、张玉璇述称，贷款的事情确实是有的，后来房屋买卖也是成立的。 本院经审理查明事实如下，2019年7月12日石家庄市裕华区人民法院作出（2019）冀0108民初2595号民事调解书，达成协议为：“一、截止2019年4月23日，被告刘鹏、周波仍欠原告莱茵河谷石家庄文化传播有限公司股权转让款2514445元，利息116409.47元，以2394709元为基数，按照年利率10%暂计算至2019年4月23日，自2019年4月24日起以2514445元为基数，按照年利率12%计算利息至偿还全部股权转让款之日止。二、被告刘鹏、周波偿还上述股权转让款及利息的具体方式，时间为：1.被告刘鹏、周波于2019年9月30日前偿还原告100000元利息；2.被告刘鹏、周波自2019年10月1日起，每月28日前偿还上述转让款及利息35000元【每月还款优先偿还利息（年利率12%），多余部分折抵本金】；3.被告刘鹏、周波于2020年6月30日前将上述全部股权转让款及利息清偿完毕。如还款不足以偿还全部款项，按照先偿还利息后偿还本金的原则进行偿还。 三、如被告刘鹏、周波在偿还上述款项期间，逾期偿还任何一期款项超过30日，则自第31日起以剩余股权转让款为基数，按照年息24%计息；如刘鹏、周波逾期偿还任何一期款项超过30日，则自第31日起视为剩余全部款项到期，原告可直接以剩余欠付股权转让款及利息为执行标的，申请强制执行。四、被告张玉璇、褚志勇对上述债务承担连带清偿责任。”在诉讼阶段经该案的原告申请，本院于2019年5月9日查封了被告刘鹏名下坐落于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502。后案外人马国虎提出异议，本院于2019年7月9日作出（2019）冀0108民初2595号之一民事裁定书，裁定驳回马国虎的异议申请，马国虎不服提起执行异议之诉。 另查明，载明日期为2006年9月18日的《石家庄市商品房销售合同》显示：出售方（甲方）为石家庄市金明房地产开发有限公司；承购方（乙方）为刘鹏，房屋坐落为东二环以西槐安路以北（银通花园），使用性质为住宅，位置为15-3-502，暖气集资费为6591元。该合同第八条：“甲方保证本合同所指房屋产权权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷和债务纠纷，一概由甲方负责清理，并由甲方承担诉讼义务和诉讼责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。”载明日期为2007年7月17日的河北省石家庄市销售不动产发票中记载：项目第一行为银通花园15-3-502地上，数量100.91平米，单价2705.31元；项目第二行为地下12.08平米，单价900元。上述两项总价款283865元。 载明日期为2018年3月15日《不动产买卖契约》记载：卖方（甲方）刘鹏，买方（乙方）马国虎。该契约中约定交易的房产为石家庄市裕华区银通花园（美景东方）15-3-502,价格为850000元，付款方式为乙方于2018年3月15日向甲方支付购房定金100000元，乙方全部购房款分两次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房款，剩余购房款乙方于2018年4月2日支付甲方750000元。该契约还约定了违约责任等事项，并且契约的尾部有刘鹏、马国虎字样的签字、捺印。 载明日期为2018年3月15日的《收条》记载：“今收到马国虎购银通花园（美景东方）15-3-502定金壹拾万元整（100000元正）”该收条有刘鹏字样的签字、捺印。 载明日期为2018年4月2日的收条记载：“今收到马国虎购银通花园（美景东方）15-3-502剩余房款柒拾伍万元整（750000元正）”该收条有刘鹏字样的签字及捺印。 载明交易日期为2018年3月15日《中信银行业务凭证/客户回单》记载：马国虎账户（62×××11）向张玉璇账户（62×××52）转款100000元。 载明日期为2019年1月3日《律师见证书》的见证事项为《协议书》，见证过程部分记载：“询问刘鹏、张玉璇、马国虎签订该协议书是否是自己真实意思的表示。当事人均称没有受到欺诈、胁迫等意思表示不自由的情形，双方自愿签署该协议书。”见证结论部分记载：“一、双方在律师面前亲自签署《协议书》双方各自具备签署协议书的主体资格。二、签署该协议书的内容系双方真实意思的表示，双方在该协议上的签字、按印均真实、无误。”见证声明部分记载：“一、委托人刘鹏、张玉璇和马国虎应对其提供相应材料的真实性、合法性承担责任。” 载明日期为2018年12月27日的《协议书》记载：“甲方（出卖人）刘鹏、张玉璇与乙方（买受人）马国虎，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就石家庄市金明房地产开发有限公司的坐落在河北省石家庄市的建设用地，编号为石市（2004）市土建字第0038号的地块上的项目名称（现定名）银通花园，甲方名下不动产坐落在裕华区槐岭路180号银通花园15幢3单元502号（包含地下室）商品房合同权益事宜达成如下条款：一、商品房买卖合同项下不动产基本情况。合同项下之不动产系甲方于二〇〇五年十月二十三日向石家庄市金明房地产开发有限公司购买的位于裕华区槐岭路180号银通花园15幢3单元502号商品房（合同约定建筑面积为100.91平方米，其中套内面积87.63平方米，分摊13.28平方米，购买价格为人民币贰拾陆万陆仟肆佰零贰元整（266402.00元）；地下室编号：9号，建筑面积：12.08平方米，购买价格为壹万零捌佰柒拾贰元整（10872.00元），合同编号：GF-2000-0171），购买总价人民币贰拾柒万柒仟贰佰柒拾肆元（277274.00元）。该不动产尚未办理不动产权证。二、协议条款。1.甲方因资金周转需要，自愿将上述所购商品房买卖合同项下的合同权益转让给乙方，乙方表示已对不动产的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。2.双方确认，已在本合同中就不动产合同转让的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合约之约定，完成不动产转让的相关法律程序，以最终实现双方不动产买卖之合同目的。三、转让价格及其支付方式。双方约定上述2处不动产转让总价人民币捌拾伍万元整（850000.00元）具体按如下方式支付：1.乙方于2018年03月15日向甲方支付购房定金壹拾万元（100000.00元）；2.乙方于2018年4月2日向甲方支付剩余购房款柒拾伍万元整（750000.00）；3.由于甲方向开发商购买上述不动产时通过银行按揭贷款的形式购买，至今甲方名下不动产剩余按揭贷款约为壹拾万元整（100000.00元），甲方每月偿还银行月供（本金及利息）约为：1284.00元（随银行利率上下浮动），甲、乙双方协议一致，自合同签订之日起上述不动产的月供（本金及利息）仍由甲方按月偿还；4.甲方最迟应于2019年3月15日将上述不动产的剩余银行按揭贷款办理结清，以便过户至乙方名下或乙方指定人名下；5.待甲方能够办理甲方名下《不动产权证》20日内，甲方应当积极配合乙方办出甲方名下《不动产权证》，或者授权乙方代为办理；6.甲方下发《不动产权证》后20日内，甲方配合乙方完成过户等相关事宜，或者授权乙方代为办理。四、房产过户及税费承担。合同项下的房产交易按二手房买卖的方式进行，甲方前手办理不动产权证应缴纳的各项税费由甲方承担；后手甲方与乙方办理不动产过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、增值税、个税等）由乙方承担。”该协议甲方约定了2018年04月05日将上述不动产交付乙方使用，另约定了其他项目。该协议甲方处有刘鹏、张玉璇字样的签字及捺印；乙方处有马国虎字样的签字、捺印。 载明日期为2019年1月22日的《借条》记载：“今借马国虎165800元壹拾陆万伍仟捌佰元整”。该借条有张玉璇字样的签字、捺印。 会计日期载明为2019年1月23日的《中国农业银行业务凭证》记载：合约名称为刘鹏，提前还款方式为全部结消，还款总额为166216.20元，此凭证客户签名处有马国虎字样的签字。 载明日期为2019年2月12日的《石家庄市住宅专项维修资金缴存通知书》记载：“姓名刘鹏；房屋坐落隆泰路26号美景东方15-3-502；合计柒仟贰佰肆拾贰元整（小写：7242元）”。 再查明，河北省石家庄市太行公证处公证卷宗中的《委托书》，载明日期为2019年5月17日，委托人为（刘鹏、张玉璇），受托人为马国虎，委托事项为办理案涉房屋的不动产过户手续及协助买方办理银行贷款的相关手续，此处案涉房屋的买受人为郭金华。在同日的谈话笔录中刘鹏、张玉璇陈述马国虎是房产中介的工作人员，并且在给马国虎的谈话笔录中其称将案涉房屋出售给郭金华。庭审中原告称公证书经原告马国虎与刘鹏、张玉璇协商已经撤销，是作废的公证书，但并未提供证据。被告庭审中认为在公证卷宗中明确已受理的公证事项，公证人申某回应按规定收取手续费，因此对于公证书的撤回不能仅是口头告知。 2018年3月30日张玉璇在石家庄市藁城农村信用合作社贷款850000元。同日张玉璇账户将850000元转入聂莉6226220112151971号的账户，并且该日马国虎将500000元也转入聂莉该银行账户。2018年4月2日聂莉该银行账户将1350000元转入马国虎账户。2018年4月2日马国虎工行账户向张玉璇62×××52账户分两笔转款743900元。 原告马国虎提交了石家庄市金明物业管理有限公司出具载明日期2018年10月11日的《收据》4张，载明日期2019年4月3日的《收据》一张。载明日期为2019年6月27日石家庄市金明物业管理有限公司出具《证明》记载：“兹有我小区居民15-3-502户室，业主马国虎，身份证号，于2018年4月5日居住至今，并缴纳物业费、水电费、暖气费等各项费用。” 最后，案涉房产于2019年2月21日缴纳了契税、印花税、不动产登记费专项维修基金等费用，并办理不动产登记。 上述事实有民事调解书、协议书、证明、发票、收条、借条、回单、收据、凭证、笔录等证据材料予以证实。 本院认为，本案的焦点问题是原告是否享有阻却人民法院对案涉房屋查封、执行的民事权利。首先，原告马国虎与第三人刘鹏、张玉璇之间的房屋买卖是自然人之间的不动产交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。原告与第三人分别在2018年3月15日、2018年12月27日签订了两份房屋买卖合同，而案涉房屋取得不动产登记的时间为2019年2月21日，并且在公证卷宗中委托书部分记载马国虎为受托人，买受人为郭金华以及在该公证卷宗谈话笔录中第三人称马国虎为中介公司人员。因此原告与第三人之间的不动产交易让人产生合理怀疑，其双方交易为不规范的合同行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 其次，原告马国虎提交石家庄市金明物业管理有限公司的证明，证明其已具备了入住条件，但无其他有效证据证明其已实际占有案涉房屋。 再次，原告与张玉璇、案外人聂莉之间有多笔交易往来，且涉及张玉璇在藁城信用社贷款。故，原告提交的两个收条和金额分别为100000元、743900元的转账记录，不能证明支付了全部房款。 最后，关于非因买受人自身原因办理过户责任问题。原告马国虎未充分举证证明非因自身原因，未能办理过户登记。 综上，原告马国虎欲阻却人民法院对案涉房产的执行，但其未能提供足够证据支持。故，应当驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告马国虎的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告马国虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  韩志国 人民陪审员  范爱珍 人民陪审员  程 伦 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  樊耀泽