河北省玉田县人民法院民事判决书（2019）冀0229民初4123号原告：边海英，女，1973年9月23日生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：刘建军，男，1974年12月22日生，汉族，住址同上，系边海英丈夫。委托诉讼代理人：于长军，男，1974年4月30日生，汉族，住玉田县。被告：北京星利房地产开发有限公司。住所地：北京市丰台区四方景园四区3号楼1层13。法定代表人：刘春利，系经理。被告：李建平，男，1971年4月23日生，汉族，住四川省泸州市泸县。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月14日生，汉族，住河南省新乡市封丘县。被告：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。被告：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地玉田县杨家套镇东高桥村。法定代表人：江旭光，系经理。委托诉讼代理人：张爱文，河北宏广律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。原告边海英与被告北京星利房地产开发有限公司（以下简称北京星利公司）、被告李建平、被告江旭光、被告遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称遵化荣远玉田县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告边海英及其委托诉讼代理人刘建军、于长军、被告李建平的委托诉讼代理人林国军、被告江旭光及其委托诉讼代理人乔大文并分别作为被告遵化荣远玉田县分公司的法定代表人、委托诉讼代理人、被告遵化荣远玉田县分公司的委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼，被告北京星利公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边海英向本院提出诉讼请求：一、依法确认2019年2月1日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议有效。二、令被告将坐落在××县房（价格260000元）交付给原告。令被告从2019年3月31日起按购房款总额日万分之四给付原告违约金，直至交房为止。事实和理由：2019年2月1日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，约定被告北京星利公司将坐落在玉田县××村房一处（价格260000元）于2019年3月30日交付给原告。如不按期交房按购房款总额日万分之四给付原告违约金。协议签订后，原告将房款交给被告北京星利公司，被告北京星利公司给原告开具了收据。2019年3月30日交房到期后，被告没有按期交房。2019年1月8日，被告李建平、江旭光合作开发东高桥村高桥家园（东高桥村新民居二期）。2019年4月18日被告遵化荣远玉田县分公司发布关于东高桥村新民居二期项目公告，该公告明确规定，被告遵化荣远玉田县分公司接收了东高桥村新民居二期楼房开发，所签订的购房合同须经其审查同意。现楼房已建成，但被告却迟迟不予交付楼房。综上所述，原告认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议合法、有效，被告应将楼房交付给原告。因被告违约应承担违约责任。据此，原告依法提起诉讼。请判准所求。被告李建平辩称，认可原告提出的诉讼事实和诉讼请求，主张由实际控制房屋的人员向原告交付房屋，北京星利公司与东高桥村委会联合开发了涉案项目，根据双方协议书，北京星利公司享有销售权利及开发规划建设权利，涉案工程施工过程中，荣远公司、玉田帝造公司参与了涉案项目开发，2018年上述两公司退出了涉案工程项目的开发，向北京星利公司返还了涉案工程项目，根据上述三公司签订的退还合同，李建平享有涉案项目的全部债权债务，据此，北京星利公司向李建平出具了授权委托书，委托李建平负责涉案工程的全部事务，李建平享有销售房屋、办理结算的权利，之后李建平和江旭光签订合作开发协议，约定两人共同开发该项目，之后李建平被江旭光赶出涉案工程项目，涉案工程项目由江旭光非法控制占有，李建平根据北京星利公司的授权有权代表北京星利公司出售涉案房屋，无论房屋买卖合同是否有效，北京星利公司享有涉案工程的处置权利，该处分权利除李建平有抗辩权之外，遵化荣远公司及江旭光没有抗辩权利，案外人东高桥村委会也不享有抗辩权利。原告要求的交付房屋实际包含了使用权利，无论合同是否有效也无论原告是否要求确认其所有权利，法律均应支持原告主张的占有使用权利的主张。原告享有占有使用权利的后果由原告自行承担结果，法律不应强制剥夺原告主张的控制使用权利。被告江旭光辩称，1、江旭光没有与原告签订过订购协议，江旭光不是合同的主体;2、江旭光是被告遵化荣远玉田县分公司的负责人，本案涉案房产由被告遵化荣远公司开发，所有权益归该公司，江旭光个人不能成为本案被告。3、原告与北京星利公司的房屋订购协议无效。被告遵化荣远玉田县分公司辩称，1、我公司在2019年1月7日与东高桥村委会签订托管协议，负责对项目资产进行管理，对项目进行运营，是东高桥村委会的代理人；2、原告与北京星利公司签订协议，侵犯了我公司和村委会的合法权益；3、原告不是东高桥村委会村民，没有在本案新村项目形成房产的购房资格，原告不具备购房资格，原告与北京星利公司订立的合同无效。原告将我公司列为被告是没有事实和法律依据的。东高桥村委会已就托管协议与我公司之间的问题提出诉前调解，该案的审判结果将影响本案的诉讼主体，所以应待案件裁判后才能继续审理。4、李建平的答辩意见毫无事实和法律依据，且其观点违反法律的规定，不能成立。被告北京星利公司未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告边海英与被告北京星利公司于2019年2月1日订立了东高桥村新民居房屋订购协议，协议约定：建设单位北京星利房地产开发有限公司，居住人边海英。物业详情：唐山市玉田县杨家套镇东高桥村高桥家园（雅鸿福邸）是经过政府规划的新民居，已在建设中。建设单位、施工单位与居民人达成如下订购协议。一、居住××园房，该物业建筑面积106.55平方米，总价款人民币叁拾伍万元。二、居住人选择交款方式：一次性交清全款。......,四、......，除遇不可抗力外，建设单位应当在2019年3月30日前，将本协议约定的房屋交付居住人使用（协议其他内容略）。被告北京星利公司盖章，被告李建平签字，原告边海英签字。被告北京星利公司、李建平为原告出具收据载明，收到边海英交来东高桥村新民居二期11-2-1401订房款人民币260000元。本院认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，明确注明原告所订购的房屋属于“新民居”，而不是“商品房”，被告李建平的委托代理人认可原告所订购的楼房应属于小产权房，未能提供证据证实涉案楼房有土地审批、建设许可等相关手续。因此，原告与被告北京星利公司买卖的房屋属农村内部新民居性质，争议的房屋坐落于乡镇的农村，土地的性质是农村集体土地，而不是国有土地，所建设的房屋没有建设审批手续。根据国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。争议的的房屋坐落××县，原告不是杨家套镇东高桥村村民，因此，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。基于原告与被告北京星利公司签订的房屋订购协议无效，原告要求交付房屋并给付原告至交房为止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告北京星利公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对当庭所享有诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告边海英的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2120元，合计2200元，由原告边海英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 桑秀青人民陪审员 李长富人民陪审员 张珊珊 二〇一九年十一月二十九日书 记 员 徐普栋