江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1766号原告：律靓，男。委托诉讼代理人：周世泉，江苏启秀律师事务所律师。被告：南通月星家居经营管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区人民中路211号大达国际商业广场1幢108、109、112室。法定代表人：李国祥，董事长。委托诉讼代理人：翁祖卿，男。委托诉讼代理人：高丽娟，女。原告律靓与被告南通月星家居经营管理有限公司（以下简称南通月星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告律靓及其委托诉讼代理人周世泉、被告南通月星公司的委托诉讼代理人翁祖卿、高丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告律靓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年11月7日签订的《展位租赁意向协议（建材）》；2.判令被告双倍返还原告定金6万元；3.判令被告返还原告质保金1万元；4.判令被告赔偿原告其他损失144768元；5.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年11月7日，原、被告签订《展位租赁意向协议（建材）》，协议约定原告租赁被告南通市人民中路209号地下室F010展位用于经营。被告承诺2018年3月15日商场开业，后来承诺推迟至2018年5月1日开业，再后来承诺2018年6月底开业，可时至今日仍未开业，因被告违约行为，给原告造成重大损失，就原告的损失赔偿问题，原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特提出前述诉讼请求。被告南通月星公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、由于案外人南通颐达置业有限公司负责建设的南通月星家居广场建设工期一再拖延，造成被告负责管理的南通月星家居广场未如期开业，致使原告产生相应的损失；二、原告的装修费用应以装修现场为准，订购的样品也存在一定价值；三、根据协议第六条约定，如确因被告和不可抗拒的因素及自然条件影响，被告仅退还原告预交的定金和质量保证金，并不作任何经济赔偿；四、被告现与南通颐达置业有限公司进行相关诉讼，被告认为南通月星家居广场最终会继续开业，原告也存在继续经营的可能性。综上，被告认为原告提出这样的主张是没有法律基础的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《展位租赁意向协议（建材）》、收据、《致商户告知书》、《图纸审核意见表》、《装修工程施工许可证》、照片等证据，本院依法审查予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，原告律靓作为朗顺门窗品牌（乙方）代理商与被告南通月星公司（甲方）签订了一份《展位租赁意向协议（建材）》，协议约定原告自愿向被告预定位于南通市的展位，承租面积94平方米，综合费用均价为90元/平方米/月；协议签订之日乙方应向甲方交纳定金人民币3万元（大写：叁万元整）；质量保证金人民币1万元（大写：壹万元整）；如乙方在接到甲方通知要求签订《展位租赁合同》，必须在三日内缴纳首期综合费用和质量保证金，否则视同乙方放弃该品牌的入驻权；若确因甲方和不可抗拒的因素及自然条件影响，甲方仅退还乙方预交的定金和质量保证金，并不作任何经济赔偿；协议内容仅为品牌预定依据，待签订《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。协议签订后，原告向被告支付了定金3万元和质量保证金1万元，由被告分别出具了收据予以确认，被告向原告交付案涉展位后，经被告许可，原告对该展位予以装修完毕。被告曾承诺于2018年3月开业，案涉商场因种种原因至今未能开业经营。2019年2月27日，被告向其招商引进的全体商户发出《致商户告知书》一份，在该告知书中载明案涉家居广场未能按计划开业，被告认为未能如期开业系因南通颐达置业有限公司违背其与上海月星家居商业发展有限公司之间的特许经营合同纠纷正在法院处理中，要求各商户继续与被告保持合作关系。原告现以被告未能保证商场正常开业经营为由，起诉至本院要求解除《展位租赁意向协议（建材）》，并由被告双倍返还定金、退还保证金并赔偿损失。就其主张的损失组成及金额，原告向本院提供如下证据：1、《南通市室内装饰装修工程施工合同》，装饰工程名称为“朗顺-月星店”，委托方为律靓，施工方为南通九曲装饰设计有限公司，合同由原告律靓与南通九曲装饰设计有限公司现场施工负责人施威于2018年2月22日签订，载明原告将其在南通月星家居的朗顺门窗品牌店交由南通九曲装饰设计有限公司负责装潢，装修款共计99300元，竣工日期为2018年4月23日。2、南通九曲装饰设计有限公司开具的收据7份，7份收据均盖有南通九曲装饰设计有限公司的发票专用章，交款单位及金额分别为：朗顺滑动门-月星店律靓，壹万元整（备注微信）；朗顺滑动门-月星店律靓，壹万肆仟捌佰贰拾伍元；南通月星家居F010，壹万圆整；朗顺滑动门-月星店律靓，壹万玖仟柒佰贰拾；朗顺滑动门-月星店刘某,4，壹万元整（备注微信）；朗顺滑动门-月星店律靓，肆仟玖佰陆拾伍；朗顺滑动门-月星店律靓，贰万玖仟柒佰元。3、南通月星公司开具的收据4份，4份收据均盖有南通月星家居经营管理有限公司的收款专用章，用途和金额分别为：装修押金伍仟元整，垃圾清运费肆佰柒拾元整，出门证工本费贰拾伍元整，出门证押金壹佰贰拾伍元整。4、《朗顺滑动门确认单》、《朗顺滑动门结账单》、收据等，客户：月星直营店；品牌：朗顺；签字：周春，结账单及收据反映月星直营店共订购朗顺滑动门总金额39848元；收据均盖有南通朗派门业有限公司财务专用章，收款事由及金额分别为：样品定金伍仟元整；样品货款叁万肆仟捌佰肆拾捌元整。原告主张，上述1-2项证据共同证明，为案涉展位的装修事宜，原告与南通九曲装饰设计有限公司签订装修合同，所涉装修款项99300元原告已与南通九曲装饰设计有限公司结清。第3项证据证明原告为进行装修事宜曾向被告支付过装修押金5000元，垃圾清运费470元，出门证工本费25元，出门证押金125元，合计5620元。第4组证据证明，原告为进行开业筹备，在案涉展位中向南通朗派门业有限公司订购价值39848元的朗顺滑动门样品用于经营出样，原告已与南通朗派门业有限公司结清货款，目前样品闲置在原告仓库内。对原告所举的上述证据，被告质证认为，装修施工合同是和第三方签订的，被告未参与其中，真实性无法确认，且装修费用损失应该以装修现场情况为准，原告提交的支付凭证存疑，支付装修款都会有转账凭证和票据，而原告未能提供；滑动门样品目前在原告仓库，这些样品可以用在原告其他经营的地方，样品还存在一定的价值。对南通月星公司开具的4份收据真实性认可，被告确实收到过，但不是原告本人支付。诉讼中，针对被告对装修押金、垃圾清运费等费用的支付主体存在异议，原告律靓申请证人刘某,4到庭作证。刘某,4陈述，其与原告是朋友关系，与被告不认识。被告收取的装修押金、垃圾清运费等均是其帮忙代付的，是通过刷卡的方式，手机上还存有刷卡支付的票据凭证。原告支付给南通九曲装饰设计有限公司的装潢款其也帮忙垫付2万元，其中一次是2018年2月份通过现金的方式垫付的，一次是2018年3月份通过微信转账给装潢负责人施威。原告已将其垫付的5000多元装修押金及垃圾清运费、装潢款等与证人结清。经质证，原告律靓认为证人的证言表明原告已经完成了装修并支付完毕了全部装修款，因此原告的赔偿装修损失99300元（实际为99210元）有事实依据，并且证人本人申明放弃对被告主张返还代付款项，因此，原告有理由向被告主张返还全部装修损失。被告南通月星公司认为，证人陈述其向月星家居交付了5000多元，但证人今天没有向法庭出示交付5000元的依据，无法确认就是证人本人交付，所以证人陈述其将对月星的债权转移给原告的说法缺乏事实依据，证人陈述其帮原告垫付装潢款2万元的陈述也与原告陈述内容存在矛盾。诉讼中，被告抗辩认为案涉家居商场不能正常开业系因案外人南通颐达置业有限公司与上海月星家居商业发展有限公司之间的合作纠纷所致，并提供（2019）沪0107民初227号民事判决书一份，该判决书中载明：2014年8月31日，上海月星家居商业发展有限公司（以下简称上海月星公司）与南通颐达置业有限公司签订《月星家居品牌许可使用与经营管理合同》一份，双方就品牌使用授权及委托经营管理等事项达成一致，约定上海月星公司授权许可南通颐达置业有限公司在其所有的家居商场及经营活动中有偿使用月星家居品牌，南通颐达置业有限公司独家聘请上海月星公司负责商场的前期开业筹备及开业后的经营管理，上海月星公司将在商场所在地成立经营管理公司，由经营管理公司代行上海月星公司对商场开业后的经营管理权。2017年9月25日，南通月星公司经核准成立，后对外进行招商活动。被告提交该份判决书用于证明系南通颐达置业有限公司违反了其与上海月星公司的合作约定，导致本案所涉商场未能如期开业，该纠纷已由上海市普陀区人民法院受理后作出一审判决。诉讼中当事人陈述，至本案审理时，该判决尚未生效。本案中，被告要求追加南通颐达置业有限公司作为第三人参加诉讼，并由第三人承担相应责任。原告对被告提供的判决书的真实性未持异议，但认为案外人之间的合同纠纷与本案无涉。本院认为，原告律靓与被告南通月星公司之间签订的《展位租赁意向协议（建材）》，就入驻南通月星家居商场（筹备中）以及租赁展位等事宜达成一致，并为此支付定金3万元，质量保证金1万元，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现双方因协议的履行问题产生纠纷，诉至法院，被告虽以纠纷系因案外人所致进行抗辩，要求追加南通颐达置业有限公司作为第三人参加诉讼，并由第三人承担相应责任，但根据合同相对性原则，案外人之间的法律关系、权利义务等对本案原、被告并无约束力，与案涉协议相对人之间权利义务的确定亦无关联，被告的该项抗辩理由不能成立，故本院对其要求追加第三人的申请不予支持。本案中，原、被告各自的合同义务及责任承担，仍应根据双方之间的协议约定和法律规定来确定。案涉协议中虽未明确约定家居商场的具体开业时间，但庭审中原告提出被告曾多次对开业时间进行承诺但之后又无故推迟，被告对该事实未予否认，另外被告亦在其发出的《致商户告知书》中对暂不能开业的事实予以了承认，因此本院对原告主张的案涉家居商场未能正常营业的事实予以认定。被告作为招商人和出租方，保证案涉家居商场如期开业、正常经营系其合同义务，现被告不能履行其义务，导致原告的经营目的不能实现，原告要求解除案涉协议，并由被告承担相应的责任，于法有据，本院予以支持。协议解除后，原告应将案涉协议约定的南通市的展位（含装修）退还被告，被告退还原告预交的定金3万元，退还质量保证金1万元，并赔偿原告为履约而产生的相关损失。关于原告的损失请求，该请求中包含装修款99300元、装修押金、垃圾清运费等费用合计5620元以及样品订购款39848元三部分。其中装修款部分，原告除提供装修合同及缴纳装修款收据外，还提供照片、证人证言等相关证据，上述证据能够相互印证，可以作为本案定案依据，被告亦承认原告的装潢事实，故对实际有票据为证的99210元的装修款费用金额予以支持。关于原告主张的装修押金5000元，垃圾清运费470元，出门证工本费25元，出门证押金125元，合计5620元，庭审中，原告提供盖有南通月星家居经营管理有限公司收款专用章的收据还有证人刘某,4的证言加以佐证，被告也承认收到过该笔款项，故对该部分费用的金额亦予以确认。综上，原告所花费的装修款99210元以及因装修而支付的装修押金、垃圾清运费等费用5620元均系原告损失，合计104830元，被告应予赔偿。至于原告订购样品所花费的39848元，虽亦为经营案涉展位所购买，该样品可再次使用，故本院对该部分样品费用不予支持。虽然双方在签订的租赁意向协议中约定有“若确因被告和不可抗拒的因素及自然条件影响，被告仅退还原告预交的定金和质量保证金，并不作任何经济赔偿”的条款，但该条款显然排除了原告的主要权利、减轻了被告的相应义务，被告作为合同条款提供方，未就该格式条款的内容向原告尽到足够提醒告知义务，根据法律规定，该条款无效，被告的赔偿责任不能免除。本案中原告既主张赔偿损失同时又依据定金罚则主张赔偿，存有重复。结合原告诉讼请求，鉴于其主张金额较高的实际损失本院已予支持，对其依据定金罚则主张的赔偿本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告律靓与被告南通月星家居经营管理有限公司签订的《展位租赁意向协议（建材）》。二、被告南通月星家居经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告律靓定金3万元、质量保证金1万元。三、被告南通月星家居经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告律靓损失费用104830元。四、驳回原告律靓其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4522元，由原告律靓负担1473元，被告南通月星家居经营管理有限公司负担3049元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4522元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强审 判 员  余雪松人民陪审员  马 莉二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈枫茜