上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69824号原告(反诉被告)：张开红，女，1980年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：奚霞红,女,1975年4月3日出生,汉族,户籍地上海市惠南镇黄路村富强329号2室。委托诉讼代理人：季宏伟，上海谧竹律师事务所律师。原告张开红诉被告奚霞红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，被告于2019年9月3日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)张开红及其委托诉讼代理人孙波，被告(反诉原告)奚霞红的委托诉讼代理人季宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张开红向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原、被告于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2、判令被告退还原告保证金人民币(以下币种相同)10,000元；3、判令被告支付原告违约金48,600元；4、判令诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月26日,原、被告签署《房屋租赁合同》(以下简称合同),原告向被告租赁位于上海市浦东新区周浦镇沪南公路3439弄上海周浦万达广场门牌号41号2层室之商铺(下称系争房屋),房屋面积96.5平方米,租赁期为24个月,自2017年12月22日起至2019年12月21日止。根据合同约定，系争房屋的月租金为13,500元,物业管理费为每月1,000元,租金支付方式为每三个月支付一次,此外,原、被告亦在合同第三条第一款、第十条第四款中对合同的解除、违约责任等内容做出明确约定。合同履行期间,原告遵守合同约定,合法使用系争房屋,并积极履行合同义务,按时向被告支付租金等各项应付费用。2019年3月,被告告知原告提前解除合同，并拒绝与被告进一步沟通相关事宜。现系争房屋已出租给案外人,原、被告之间的合同无法继续履行。原告为维护自身合法权益,诉至法院，要求判如诉请。被告奚霞红辩称，第一、合同已经于2019年5月13日解除。第二、不同意退还保证金及支付违约金，是原告违约在先，被告可以不退还保证金、不承担违约责任。原告拖欠支付房租，故被告解除合同，原告主张的违约金不成立。反诉原告奚霞红向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2、判令反诉被告有权没收反诉原告保证金1万元，不予返还；3、判令反诉被告向反诉原告支付从2019年3月22日至2019年6月28日(98天)拖欠的房屋租金43,650元、物业管理费3,233.33元，共计46,883.33元；4、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金(实为逾期付款违约金)，从2019年3月22日至2019年6月28日(98天，每天450元)，共计44,100元；5、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金1万元；6、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金27,000元(相当于2个月租金)；7、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。反诉被告张开红辩称，诉请1、租赁合同解除日应该是2019年6月21日，因6月21日反诉原告已经没有转租权。诉请3、愿意支付2019年3月22日至6月21日止的租金及物业费，6月22日至28日期间的租金及物业费不应承担。诉请2、4、5、6，反诉被告没有违约，未付租金虽是事实，但反诉原告在合同租赁期内擅自提前与上家解除合同，导致反诉被告无法按照双方签订的合同期限继续履行。反诉原告违约在先，导致合同无法继续履行，反诉被告未支付租金是行使不安抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上海市浦东新区周浦镇沪南路XXX弄XXX号1_2层房屋产权人为案外人孙敬放、顾长安、孙澈、程海芬、顾奇,该房屋建筑面积193.71平方米，用途为商业。2013年10月12日，顾长安与本案被告奚霞红所任法定代表人的上海千秋通信工程技术有限公司(以下简称千秋公司)签订房屋租赁合同，约定顾长安将上海市浦东新区沪南公路3439弄《上海周浦万达广场》门牌号41号1层1_2层商铺出租给千秋公司，租赁期限自2013年12月22日至2019年12月21日。2018年1月26日，奚霞红(甲方、出租方)与张开红(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于上海市浦东新区周浦镇沪南公路3439弄《上海周浦万达广场》门牌号41号2层室之商铺(出租房屋面积共96.50平方米)，租赁期自2017年12月22日至2019年12月21日。租金：1、2017年12月22日-2018年3月21日月租金13,500元、物业管理1,000元,共计43,500元;2、2018年3月22日-2018年6月21日商铺房屋月租金为13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;3、2018年6月22日-2018年9月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;4、2018年9月22日-2018年12月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;5、2018年12月22日-2019年3月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;6、2019年3月22日-2019年6月21日月租金13,500元、物业管理费1000元,共计43,500元;7、2019年6月22日-2019年9月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;8、2019年9月22日-2019年12月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元。租金每三个月支付一次。租赁保证金为10,000元，该保证金于乙方返还房屋且结清租金、水电、物业费等所有相关费用后由甲方于3个工作日内无息返还给乙方，乙方应于交房当日向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时予以书面签收。甲方擅自解除本合同致使本合同无法履行，甲方需双倍退还保证金，给乙方所造成的经营损失，甲方还应该按照实际损失负责赔偿。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任。甲方因不能提供本合同规定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额30%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出的违约金以外的损失进行赔偿。甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同年租金的30%向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金30%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担违约责任。协议另对其他内容做了约定。2019年2月28日，顾长安千秋公司签订解除房屋租赁合同协议书，言明双方原签订的房屋租赁合同于2019年12月21日结束，由于千秋公司业务调整，导致无法继续履行合同，于2019年2月28日向甲方提交租赁解除申请，经双方友好协商，同意提前解除合同，并达成以下条款：一、千秋公司支付顾长安房屋租金至2019年6月21日，由于提前3月提出申请并解除合同，顾长安同意不追究千秋公司违约责任……五、由于此房屋的第3层由千秋公司转租给第三方使用，第3层的租赁协议至2019年12月21日结束，双方将共同协助新的房屋承租方沟通处理此房屋第3层的后续问题。后原、被告通过微信就双方租赁合同提前终止事宜进行沟通。2019年5月13日，奚霞红向张开红发出《终止合同的催款函》，言明截至2019年5月13日未收到2019年3月22日至6月21日的房屋租金及物业费，根据合同规定拖欠房租的行为已构成违约，通知张开红于收到催款函之日起7日内全额支付上述款项，2019年5月13日起正式解除房屋租赁合同……。5月14日，张开红向奚霞红发送告知函，言明2019年3月奚霞红告知提前解除合同，并拒绝进一步沟通，奚霞红肆意解除合同之行为已严重影响原告经营侵害张开红合法利益，特告知奚霞红，张开红不存在拖欠租金之恶意，不同意解除合同，张开红合法使用租赁房屋，不存在承担违约金及其他任何合同外费用之义务。若奚霞红执意单方解除，张开红保留追究被告违约责任的权利。该告知函于5月15日寄出，5月16日显示签收。2019年6月28日，顾长安与张开红签订协议书，约定双方确认2019年6月28日张开红将系争房屋交还顾长安;顾长安确认其与千秋公司的租赁合同以签订的《解除房屋租赁合同协议书》约定为准；其已将41号商铺整层出租给新租客；确认是由千秋公司因经营不善要求提前解除合同；位于沪南公路3439弄《上海周浦万达广场》门牌号41号商铺为2层建筑，由于底层层高比较高，故底层为隔出后分为两层，故本协议所述的41号3楼商铺，实际为41号2楼商铺，也是张开红所承租使用的商铺；顾长安确认与千秋公司解除合同时，张开红未在场……。庭审中，张开红提供与新租客吴鸣纬的微信聊天记录，证明吴鸣纬在2019年3月18日即将顾长安与千秋公司的解除协议书告知张开红，告知吴鸣纬的合同从6月20日开始，要求张开红于6月20日搬离；张开红与吴鸣纬就租金上涨问题协商不成。奚霞红提供千秋公司于2019年7月29日出具的承诺书，言明千秋公司是由奚霞红和倪佳新出资设立的公司，奚霞红担任法定代表人和执行董事，二人系夫妻，奚霞红个人与张开红签署了房屋租赁合同，千秋公司认可奚霞红出庭应诉，主张相应的权利，千秋公司承诺不再另案主张实体权利。奚霞红另提供千秋公司与顾长安出具的关于周浦万达房屋问题的情况说明，言明双方在签订房屋租赁解除合同时，关于房屋第3层已出租给张开红使用且协议期到2019年12月21日，已经做了特别约定，协议约定已租出的第3层问题可以协同新租客一起协商并继续出租给张开红使用；双方与新租客在2019年6月18日同张开红委托人唐国强进行了沟通，同意张开红可以继续租赁使用第3层到2019年12月21日，且房租金额不做变动，因此双方的房屋租赁合同并未对千秋公司与张开红的租赁合同产生任何影响。手写部分言明：新租客给出了新的租赁单价，差价部分由千秋公司支付。顾长安签名确认，署期2019年7月15日。审理中，原、被告均确认原告已支付系争房屋至2019年3月21日止的租金，原告另支付过被告10,000元保证金。因原、被告就系争房屋的合同解除及违约责任等产生争议，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《房屋租赁合同》、与吴鸣纬微信聊天记录、解除房屋租赁合同协议书、告知函及快递单、原告与顾长安的协议书、系争房屋照片，由被告(反诉原告)提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、千秋公司承诺书、千秋公司工商信息、微信聊天记录、关于周浦万达房屋问题的情况说明、终止合同催款函、电话录音等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：关于本诉。首先，系争房屋合同提前解除之违约责任归属。结合本案查明的事实，原、被告的合同到期之日为2019年12月22日，而被告与其出租方顾长安约定双方的合同于2019年6月21日提前解除，且被告并未解决原告与顾长安的新承租人之间的后续租赁问题，因被告的原因导致原、被告的合同无法继续履行，故提前解约之责应归于被告，合同解除之日应确定为2019年6月21日。原告要求被告返还租赁保证金，符合合同约定，并无不当，本院应予支持。其次，违约金数额。原告要求被告根据合同第十条第四款“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同年租金30%向乙方支付违约金”的约定支付违约金48,600元，鉴于被告主张违约金过高,要求以损失为限予以调整，加之原告未提供其实际损失的依据，本院结合合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为24,300元。关于反诉。反诉原告要求确认合同于2019年5月13日解除，于法无据，本院不予支持。因反诉原告提前解除合同违约在先，其要求没收保证金、支付解除合同违约金10,000元及27,000元的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。反诉被告自认于2019年6月28日将系争房屋交还顾长安，愿意承担2019年3月22日至6月21日期间的租金，结合合同解除之日为6月21日的事实，本院予以照准。至于2019年6月22日至6月28日期间的租金及物业费，经本院向顾长安核实，其未向奚霞红收取自2019年6月21日双方合同终止后的费用，奚霞红亦未提供相应支付的凭证，故反诉原告要求反诉被告支付该期间的费用，本院不予支持。至于2019年3月22日至6月21日期间的物业费，因反诉被告未提供相应的付款凭证，本院难以支持。反诉被告在2019年3月即得知合同须提前解除，在与反诉被告就解除合同事宜未协商一致前，张开红暂缓支付租金及物业费，其行使不安履行抗辩权的抗辩意见成立，故反诉原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告张开红、被告奚霞红于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除(房屋坐落于上海市浦东新区周浦镇沪南公路3439弄上海周浦万达广场门牌号41号2层)；二、被告奚霞红于本判决生效之日起十日内退还原告张开红保证金10,000元；三、被告奚霞红于本判决生效之日起十日内支付原告张开红违约金24,300元；四、反诉被告张开红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告奚霞红2019年3月22日至6月21日的租金40,500元；五、驳回反诉原告奚霞红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,515元，减半收取计757.50元，由被告奚霞红负担；反诉案件受理费3,060元，减半收取计1,530元，由反诉原告奚霞红负担1,123.75元，反诉被告负担406.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇一九年十一月二十九日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。