内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0581民初2160号原告：霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150581695946117N，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市公园南路1号水木康桥住宅小区A区邻里中心-1-商铺-6。法定代表人：沈迪龙，董事长。委托诉讼代理人：赵明岩，内蒙古典鉴（霍林郭勒市）律师事务所律师。被告：霍林郭勒博川幼儿园，代码证52150581MJ2472908Y，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市河东新区水木康桥小区B1-1-301。法定代表人：王金霞，经理。委托诉讼代理人：张艳秋，内蒙古华粹律师事务所律师。被告：王金霞，女，1973年1月1日出生，汉族，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：张艳秋，内蒙古华粹律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文华（系王金霞丈夫），男，1971年4月4日出生，汉族，通辽市霍林郭勒市税务局职工，住内蒙古自治区通辽市。原告霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛房地产公司）与被告霍林郭勒博川幼儿园（以下简称博川幼儿园）、王金霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盛房地产公司的委托诉讼代理人赵明岩、被告博川幼儿园、王金霞的委托诉讼代理人张艳秋、崔文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》终止；2.判令被告给付原告租金10万元，物业费56008.32元；3.判令被告迁出出租房屋，对隔墙及设施进行恢复；4.判令被告自2019年7月29日至实际迁出之日，按每日1166.84元的标准向原告支付房屋占用的损失；5.案件受理费、保全费由被告承担。事实理由：王金霞与金盛房地产公司签订的《商铺租赁合同》，明确约定应当于每年6月29日以前缴纳下一年度租金，但是被告没有按期缴纳租金。其违反了合同中第3条、第7条的约定条件，金盛房地产公司依约发出解除合同通知书，解除了与被告的《商铺租赁合同》。被告尚欠2018年至2019年度租金10万元及2015年至2019年的物业费56008.32元没有支付。涉案的房屋因有案外人要求购买，金盛房地产公司依据合同法和双方合同约定，向被告告知了优先购买的权利及相关事宜，但被告收到后没有答复，放弃了相关权利。根据《商铺租赁合同》第八条第1款的约定，双方对租赁期内的房屋出售情形进行了特殊约定，即“该商铺在本合同履行期间成功销售，如买主愿意乙方继续使用该商铺，买主再与乙方签订租赁合同。”综上，结合双方《商铺租赁合同》的约定及事实情况，该合同已经终止。被告拒不腾退房屋，侵害了原告的合法权益，为此原告提出上述请求，恳请法庭支持原告的请求。被告博川幼儿园、王金霞答辩称，1.原告主张双方签订的《商铺租赁合同》终止，没有事实和法律的根据。原、被告在2015年签订了租赁合同，被告投入了大量的资金进行装修，被告的博川幼儿园从2015年到现在，幼儿从2周岁到6周岁共110人，教师及后勤服务人员16人，作为河东新区唯一的民办幼儿园在该范围内具有一定知名度。作为承租人被告一直以来按时缴纳租金，从没有拖欠。2018年9月10日原、被告双方重新签订《商铺租赁合同》，合同当日被告就交纳了当年的租金12万元，可是在2019年7月30日被告找原告交下一年度租金时，原告不收，并告知其向新房主交纳租金，无奈被告于2019年8月2日到法院起诉要求继续行合同。根据以上事实和时间看，原告没有理由不及时交纳租金，事实上，原告手拿租金，交不出去。被告没有违反双方签订的合同约定，也没有逾期交纳租金，假设被告超过两天交纳租金，该租赁合同也并不当然解除，根据《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，本案中，原告并没有向被告催要，相反被告在合同最后一日去交租金，原告不收。对租赁合同中约定的“租金年交，到期前一个月缴纳”原、被告双方理解不同，根据《合同法》第226条的规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依据本法第61条的规定仍不能确定的，租赁期一年以上的，应当在每届满一年时支付。而对于合同中第八条第1款的规定，该条违反了《商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”即“买卖不破租赁”。本案中原告提供的条款从内容和形式上都符合格式条款，对格式条款由两种以上皆是的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以最后的交房租期限是2019年7月30日，合同中第八条第1款的规定属于无效条款。事实上是原告在违反合同约定，不履行合同义务，交纳租金的最后期限是2019年7月30日，被告8月2日起诉到人民法院，间隔两日。8月9日收到开庭传票，8月13日收到原告解除房屋的通知。原告没有在合理期限内要求交纳房租，而是在被告起诉到法院后，接到法院传票后单方面作出的解除合同，违反了合同法的规定。原告称该商铺在2019年7月5日出售给刘兴海，即使双方签订了买卖合同，原告声称在2019年6月29日告知被告有优先购买权，但是被告通过调取院内录像，发现是在7月29日有一名男子来送过一张纸，原告的行为侵害了被告的优先购买权。2.被告没有违约，所以该《商铺租赁合同》继续有效，被告同意随时支付2019年7月30日至2020年7月30日的租金12万元，而不是原告所述10万元，物业费在合同已明确规定0元，对于请求第3到5项，因被告没有违约，所以原告的主张不成立。经本院审理认定的事实如下：2015年7月24日，金盛房地产公司与崔文华签订《霍林河文化美食街场地租赁合同》，由承租方租赁位于霍林郭勒市××区中心1商铺第9、10、11、12、13、14、15号，总建筑面积1166.84㎡，用于经营幼儿园使用。约定合同期限为借用期2年，自2015年8月1日至2017年7月30日，租赁期2年，自2017年8月1日至2019年7月30日。借用期间免除租赁费用，并预交第三年租赁费（2017年8月1日至2018年7月30日）22万元，在合同签订时一次性付清，第四年租赁费22万元于2018年6月之前付清。2018年9月10日，金盛房地产公司与博川幼儿园、王金霞重新签订《商铺租赁合同》，约定将位于霍林郭勒市××区中心1商铺第9、10、11、12、13、14、15号房屋交由博川幼儿园使用经营，租赁期限自2018年7月30日至2022年7月29日，租金年交，到期前一个月缴纳，租金12万元，同时约定双方权利义务、违约及合同解除等相关条款。博川幼儿园于2018年9月10日将2018年7月30日至2019年7月30日的租金12万元交付给金盛房地产公司。博川幼儿园于2019年8月2日以金盛房地产公司拒绝履行合同为由将其诉至法院，请求继续履行合同。另认定，金盛房地产公司于2019年7月5日将上述房屋出售给刘兴海，并于2019年7月29日派人到博川幼儿园送达优先购买权告知单。2019年8月13日，金盛房地产公司分别以给王金霞发送短信和在博川幼儿园门口张贴通知形式通知解除合同。以上事实有原、被告双方提举的《商铺租赁合同》两份、解除房屋租赁合同通知书、告知书、手机短信、幼儿园室内录像及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认并采信，对于原告金盛房地产对2018年9月10日签订的《商铺租赁合同》的举证和质证意见，经本院认证，该合同从内容和形式上并未体现出补充协议的形式，应属于重新达成的新协议。对被告提举的（2019）内0581民初1983号案件的庭审笔录，其中部分内容虽未得到原告的认可，但因诉讼标的与本案相对应，故本院对该证据予以部分采信。对于被告提举的资产评估报告、其他商家与金盛房地产公司签订的《商铺租赁合同》，因与本案争议事实不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，依法订立的合同在当事人之间具有相当于法律的效力，除依约定或法定条件可以解除外，当事人应当严格遵守诚实信用原则保证合同的稳定性。本案争议焦点为，是否发生合同应予解除的约定情形。在金盛房地产公司、博川幼儿园双方于2018年9月10日签订的《商铺租赁协议》第三条第二款约定：“租金年交，到期前一个月缴纳”，显然双方就此条约定理解不一，金盛房地产公司认为应当于2019年6月29日之前缴纳下一年度租金，而博川幼儿园认为金盛房地产公司没有经过催告，并且在2019年7月30日交纳下一年度房租时，以房屋已经出售等原因拒不接收房租，遂诉诸法院要求继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，金盛房地产公司已于2018年9月10日收取了博川幼儿园2018年7月30日至2019年7月30日的房租，下一年度交纳房租期限应为2019年7月30日之前，那么按照博川幼儿园所述，于2019年7月30日去缴纳下一年度房租，并未构成合同违约。而博川幼儿园在金盛房地产公司拒绝接收下一年度房租，在提存房租无果后，向法院提起诉讼，要求继续履行合同的行为也表明其有积极履行合同的态度，金盛房地产公司应当积极履行合同义务保证合同的稳定有效，即便租赁房屋已经出售，按照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，也不应影响租赁合同的效力。综上，金盛房地产公司在未具备合同约定解除条件的情况下，是无权单方行使解除权的。原告金盛房地产公司所称合同已经解除，并要求确认合同终止的一系列诉请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3422元，减半收取计1711元，由霍林郭勒市金盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  李晓光二〇一九年十一月二十一日书记员  徐佳丽