山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初2795号 原告：李青，女，住济南市， 委托诉讼代理人：李学楠，山东宇瀚律师事务所律师。 被告（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：石玮华，董事长。 委托诉讼代理人：张炜，男，该公司职工，住济南市。 原告刘青与被告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘青的委托诉讼代理人李学楠，被告天建公司委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李青向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233）于原告起诉之日解除；2.判决被告返还购房款400026元；3.判决被告赔偿损失540942.06元：其中配套费用损失4642元、房屋增值损失400026元（以法院评估价格为准）、利息136274.06元（以400026元为基数，以银行同期贷款利率为标准，自2013年3月4日至实际履行完毕之日，暂计算至起诉之日）；4.诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼中，原告李青变更诉讼第一项诉讼请求为：请求确认双方签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233）无效。明确第四项诉讼是指案件受理费及财产保全费。事实与理由：2013年1月29日，原告李青与被告天建公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233），原告购买被告开发的济南市X房屋，总房款400026元，付款方式为按揭贷款方式。同日，双方依约办理了网签备案手续，原告支付配套费用4642元。2013年2月4日，原告依约支付了首期购房款120026元，2013年3月4日，天建公司依约协助原告向农业银行股份有限公司济南历下支行办理了按揭贷款，金额为28万元，并以该房屋作为抵押。之后，银行向被告发放了贷款，原告按时还款至今。2018年4月，原告得知涉案房屋已于2012年被天桥区人民法院查封，原告随即对涉案房屋提出了执行异议申请，法院以房屋买卖合同是在法院查封期间签订的为由对原告的申请未予支持。导致原告无法获得涉案房产，合同目的无法实现，被告构成根本违约，在原告不知情的情况下，被告将涉案房产出售给原告，违反了法律规定，同时也给原告造成了巨大损失。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告天建公司辩称，签订购房合同都是双方本意，且当时也可以正常办理银行贷款，后来出现这种情况也不是其公司实际所为。对原告的第二、第三项请求不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年1月29日，原告李青与被告天建公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买天建公司开发的济南市X房屋（简称涉案房屋），总价款400026元。合同签订当日，李青按照《商品房买卖合同附件》约定，向天建公司支付集中供热配套费4642元。2013年2月4日，向天建公司支付购房首付款120026元，剩余购房款280000元通过银行按揭贷款方式支付。2013年3月4日，以李青为借款人、以中国农业银行股份有限公司济南历下支行为贷款人、以天建公司为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，由李青向银行借款280000元，并以涉案房产作抵押。之后贷款银行向天建公司发放了贷款。2016年3月，天建公司将涉案房屋交付给李青。 在被告天建公司与案外人邢宪萍商品房销售合同纠纷一案中，本院于2012年11月29日作出（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书，裁定：“一、冻结被告济南天建房地产开发有限公司银行存款1576965元或查封其相应价值的财产…。”该裁定书于2012年12月10日向天建公司送达。同时本院向济南市住房保障和房产管理局送达（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一预查封被告济南天建房地产开发有限公司开发的坐落于天桥区X房屋，档案号YZ10XXXX。二查封期限两年，自2012年12月11日至2014年12月10日，查封期间该房产不得过户、抵押、赠与、毁损等。”后涉案房屋在查封到期后进行了续查封。天建公司与案外人邢宪萍商品房销售合同纠纷一案的调解书生效后，案外人邢宪萍申请对查封的涉案房屋进行拍卖，本院于2019年10月18日10:00起至2019年10月19日依法通过淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行了拍卖。截止2019年11月12日，李青偿还中国农业银行股份有限公司济南历下支行贷款本金76655.25元，尚未偿还的贷款本息共计206086.76元。2019年11月12日，本院将涉案房屋拍卖款中的206086.76元偿还了中国农业银行股份有限公司济南历下支行。 另查明，在案件审理过程中，原告李青申请对济南市X房屋的市场价格依法评估。2019年10月18日，山东中大恒正土地房地产评估有限公司出具报告书，载明：“经测算估价对象在特定的估价目的下于价值时点（2019年10月18日）的公开房地产市场价值为73万元，人民币大写：柒拾叁万元整；单价为12267元/平方米。” 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，2013年1月29日，原告李青与被告天建公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233），由李青购买天建公司开发的涉案房屋。合同签订后，李青按照合同约定支付了购房首付款120026元，并就剩余购房款280000元办理了银行按揭贷款，天建公司亦将涉案房屋交付给李青。但双方在签订《济南市商品房买卖合同》之前，涉案房屋已被本院查封，且相关的保全裁定书已于2012年12月10日向天建公司进行了送达。后涉案房屋一直处于被查封状态。根据法律规定，该涉案房产查封期间不得进行买卖。天建公司在明知涉案房屋已被法院查封的情况下，仍然将涉案房屋对外出售，违反了法律法规的禁止性规定，故李青与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233）无效。本院对原告李青要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因李青与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233）无效，李青向天建公司支付购房款共计196681.25元（购房首付款120026元、偿还贷款本金76655.25元），故天建公司应当返还李青购房款196681.25元，原告李青要求偿还购房款的过高部分不予支持。合同签订当日，李青按照《商品房买卖合同附件》约定，向天建公司支付集中供热配套费4642元，故对原告李青要求被告天建公司返还支付的集中供热配套费4642元的请求予以支持。天建公司明知涉案房屋被本院查封的情况下，将涉案房屋出售给李青，造成双方签订的房屋买卖合同无效，天建公司存在过错，其应当赔偿给李青造成的损失，李青的损失即为涉案房屋的溢价损失，山东中大恒正土地房地产评估有限公司出具报告书载明：“经测算估价对象在特定的估价目的下于价值时点（2019年10月18日）的公开房地产市场价值为73万元”，因天建公司替李青偿还银行按揭贷款本息206086.76元，故天建公司应当赔偿李青的损失数额为123887.24元（730000元-400026元-206086.76元），对原告李青主张的损失的过高部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李青与被告济南天建房地产开发有限公司于2013年1月29日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201307233）无效； 二、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李青购房款196681.25元； 三、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李青集中供热配套费4642元； 四、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李青损失123887.24元； 五、驳回原告李青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13209元，财产保全费5000，共计18209元由被告济南天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  王秀英 人民陪审员  苏 博 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  蔺 菲