浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2955号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡晓露，男，1979年7月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱斌凤，女，1980年11月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区南通路99号。统一社会信用代码：913201067805714790。法定代表人：叶明杰。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：傅文，该公司员工。上诉人蔡晓露、朱斌凤因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡晓露、朱斌凤上诉请求：撤销（2019）浙0402民初3390号民事判决第一、第三项，改判支持蔡晓露、朱斌凤的反诉请求。事实和理由:（一）《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》约定了双方的权利、义务，但一审却判决蔡晓露、朱斌凤支付物业费，未判决世贸公司承担合同约定的公示告知义务，是错误的。（二）世贸公司在物业管理过程中严重失职，侵害业主权利，蔡晓露、朱斌凤自2017年6月起多次告知世贸公司无法继续履行合同，世贸公司还纠缠索要钱财。世贸公司辩称，世贸公司全面履行了合同义务，蔡晓露、朱斌凤应当按照约定支付物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世贸公司向一审法院提出诉讼请求：蔡晓露、朱斌凤支付其物业管理费5855.8元及违约金5797.24元（按每日千分之三自2017年2月1日起暂计算至2018年12月31日）。蔡晓露、朱斌凤提出反讼请求：1.判令世贸公司将有关嘉兴世茂新城尚景翠苑自2013年开始至今物业费收支详细账目向其出示和说明；2.判令世贸公司将有关嘉兴世茂新城尚景翠苑共用部位、场地及公共设施等对外租售的自2013年开始至今的详细收支账目向其出示和说明，并将租售所余款项属于其的份额返还给其；3.判令世贸公司返还其前期已交纳的2015年2月至2017年1月的物业管理费6110.40元；4.判令确认《前期物业服务合同》自2015年起失效，世贸公司立即组织召开业主大会并成立业主委员会；5.判令世贸公司出示并说明小区维修基金的使用情况；6.判令反诉费用由世贸公司负担。一审法院认定事实：2012年6月30日，世贸公司与嘉兴世茂新城房地产开发有限公司就嘉兴世茂新城尚景翠苑小区的前期物业管理签订《前期物业服务合同》，合同约定由世贸公司对嘉兴世茂新城尚景翠苑小区进行物业服务；世贸公司有权按照约定向业主收取物业服务费用；配合行政主管部门、街道社区及业主筹建业主委员会等内容。蔡晓露、朱斌凤系嘉兴世茂新城尚景翠苑9幢1106室房屋的共同所有权人，该房产建筑面积169.73平方米。2013年3月1日，世贸公司、蔡晓露、朱斌凤及嘉兴世茂新城房地产开发有限公司共同签订《前期物业服务协议》，协议约定：所谓前期物业管理是指自开发商与物业服务企业签订物业管理合同之日起至业主委员会与其聘用新物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理；物业管理服务收费标准为：按高层住宅房屋每月每平方米建筑面积1.5元；别墅排屋每月每平方米建筑面积2.2元；商业配套建筑每月每平方米建筑面积2元。首期物业服务费从开发商向业主书面通知办理房屋交付之日的次月起计收，预收12个月，到期后预交下一年度的物业服务费；世贸公司对房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；有权约束、纠正及制止蔡晓露、朱斌凤违反《业主临时管理公约》、《业主手册》、《装修指南》约定的行为；有权依据《物业管理条例》及与开发商签订的《前期物业服务合同》向蔡晓露、朱斌凤收取物业服务费用；每十二个月公布物业服务收支账目；对小区装修实施规范管理；蔡晓露、朱斌凤未按协议约定交纳有关费用的，世贸公司有权要求蔡晓露、朱斌凤补交并从逾期之日起按应交物业服务费每天千分之三交纳违约金。同时协议还约定，蔡晓露、朱斌凤有权对世贸公司的物业管理行为提供正面意见，如对有关物业管理产生的问题，可向世贸公司提出书面意见和建议；应按约向世贸公司交纳物业管理费等等。2015年3月11日，蔡晓露、朱斌凤向世贸公司交纳了2015年2月至2017年1月间的物业费，计6110.40元；对于2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费未付事实无异议，但因认为由于世贸公司未按约提供物业服务而拒付并提起反诉。另查，蔡晓露、朱斌凤未实际使用嘉兴世茂新城尚景翠苑9幢1106室房屋。一审法院认为，本案是一起物业服务合同纠纷案件。世贸公司系开发商委托的、与开发商签订《前期物业服务合同》的物业企业，对嘉兴世茂新城尚景翠苑小区进行前期物业管理。后蔡晓露、朱斌凤作为业主，认可世贸公司物业管理者的身份，并与世贸公司及开发商共同签订《前期物业服务协议》，该协议系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。各方当事人应切实履行协议约定的各项权利义务。但蔡晓露、朱斌凤拒付2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费（169.73㎡×1.5元×23个月=5855.69元）至今，已构成违约。世贸公司在总体上并不存在怠于履行物业管理职责的情况，世贸公司也确认针对小区绿地侵占、违章搭建对相关责任方进行劝诫、制止并不断改进服务质量，正如世贸公司所述，对于个别不合规现象的出现，世贸公司毕竟不是执法机关，不具备强制执法、强行拆除的资质。蔡晓露、朱斌凤在庭审中提出意见建议，世贸公司也表示接受并将努力改进。基于世贸公司所提供的物业服务也未完全符合协议约定、存在瑕疵及蔡晓露、朱斌凤未实际居住使用房屋等因素，故世贸公司诉请蔡晓露、朱斌凤承担违约金之请求，不予支持。蔡晓露、朱斌凤在本诉答辩中认为世贸公司提供物业服务不符合协议约定，导致（合同）协议无效，故无需向世贸公司支付物业费。一审认为世贸公司存在物业管理缺失行为，也并不因此直接导致协议无效的法律后果，且案涉协议不具备合同法规定的无效认定条件，蔡晓露、朱斌凤以协议无效为由拒付物业费，缺乏法律依据，不予支持。针对蔡晓露、朱斌凤提出的各项反诉请求，一审认为，首先，蔡晓露、朱斌凤提出的第一、二、四、五项反诉请求不符合反诉构成要件，无法作为本诉的物业服务合同纠纷案件中的反诉请求。实际上，蔡晓露、朱斌凤提出的第一、二、四、五项反诉请求均是要求世贸公司公开相应账目，这属于答辩意见的范畴。客观上，蔡晓露、朱斌凤未实际居住使用9幢1106室房屋，其未看到及了解世贸公司公告公示情况有其自身原因，但不能据此作出主观推断。庭审中，世贸公司还是将此视为蔡晓露、朱斌凤答辩意见，作出相应的回应或解释。第二项反诉请求中有关返还租售所余款项中属于蔡晓露、朱斌凤的份额，但无具体金额请求，不形成有效的诉请事项，不予审查。蔡晓露、朱斌凤提出的第四项反诉请求是要求世贸公司筹建业主委员会，世贸公司作为物业服务方，仅负有配合街道社区及业主筹建业委会之责，而不负有筹建主体资格，故不予审查。其次，有关反诉第三项请求。依据《前期物业服务协议》世贸公司一直在嘉兴世茂新城尚景翠苑小区从事物管业务，蔡晓露、朱斌凤答辩意见或者反诉状中涉及的观点是对物业管理缺失、存在未尽责等提出意见，从不否认世贸公司是嘉兴世茂新城尚景翠苑小区的物业管理者。故蔡晓露、朱斌凤反诉请求退还已交纳费用，有悖于事实、法律。再者，蔡晓露、朱斌凤作为业主，也应配合物业共同做好小区管理，若认为其自身权益确实受到小区其他业主或物业公司侵害，可以向有关主管部门反映申诉或起诉，但拒交物业费既不符合协议约定，也不利于现有问题的解决。综上，对蔡晓露、朱斌凤返还已交纳的物业费的反诉请求不予支持。朱斌凤经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权；朱斌凤未明确放弃诉讼权利，其与蔡晓露诉讼地位及权利义务一致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决：一、蔡晓露、朱斌凤于判决生效后七日内支付世贸公司2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费5855.69元；二、驳回世贸公司其他诉讼请求；三、驳回蔡晓露、朱斌凤的反诉请求。如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46元，由世贸公司负担20元，蔡晓露、朱斌凤共同负担26元；反诉案件受理费25元，由蔡晓露、朱斌凤负担。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”由此可知，反诉成立的实质条件是反诉与本诉之间必须具有牵连关系，该牵连关系主要表现在上述法条规定的三种情形：1.诉讼请求基于相同法律关系；2.诉讼请求之间具有因果关系；3.本诉与反诉的诉讼请求建立在相同事实基础上。正是由于这种牵连，本反诉可以相互排斥、抵消、吞并。本案中，世贸公司起诉蔡晓露、朱斌凤支付拖欠的物业费用，而蔡晓露、朱斌凤第一、二、四、五项请求针对的是业主知情权，与本诉之间不存在排斥、抵消、吞并的关系，故该四项诉讼请求不能构成反诉，对该部分诉讼请求应予驳回起诉。此后，蔡晓露、朱斌凤可以世贸公司侵犯业主知情权为由，另行起诉。关于第三项反诉请求，系蔡晓露、朱斌凤要求世贸公司返还已支付的物业管理费，此项请求并无依据，一审不予支持，是正确的，可予维持。综上，一审全部驳回蔡晓露、朱斌凤的反诉请求，存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决如下：一、维持浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初3390号民事判决第一、第二项，即“蔡晓露、朱斌凤于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费5855.69元；驳回世茂天成物业服务集团有限公司其他诉讼请求”；二、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初3390号第三项；三、驳回蔡晓露、朱斌凤第三项、第六项反诉请求；四、驳回蔡晓露、朱斌凤对世茂天成物业服务集团有限公司的其余反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46元，由世茂天成物业服务集团有限公司负担20元，蔡晓露、朱斌凤共同负担26元；反诉案件受理费25元，由蔡晓露、朱斌凤负担。二审案件受理费142元，由蔡晓露、朱斌凤负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇一九年十一月二十七日书记员 张叶娟