天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5659号原告：崔淑灵，女，1981年9月15日出生，汉族，天津市河北区易优教育咨询教师，住天津市河北区。被告：北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司，住所地天津市南开区黄河道38号北京商会大厦B座21C。负责人：白志超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海磊，男，该公司经理。委托诉讼代理人：孙礼庆，男，该公司经理。原告崔淑灵与被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司（以下简称安易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔淑灵，被告安易居公司委托诉讼代理人李海磊、孙礼庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔淑灵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《天津市房屋出租委托合同》；2.判令被告支付水、电、燃气等费用共计662元，并赔偿物品损失费1000元；3.判令被告支付原告自2019年6月7日至8月26日止的房屋使用费7460元；4.判令被告支付违约金5600元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月8日，崔淑灵的前夫李巍与安易居公司签订了《天津市房屋出租委托合同》，委托安易居公司出租坐落天津市河北区房屋（以下简称涉案房屋），合同约定出租期限自2017年9月7日至2024年4月7日，出租价格为2800元／月，租金支付方式为季付。合同约定，未按约定支付租金达5日的，应按月租金的200%支付违约金。后李巍与崔淑灵离婚，约定该房屋归崔淑灵所有。2018年11月，崔淑灵到安易居公司更改了合同，出租方改为崔淑灵，其他内容均一致。2019年6月7日，安易居公司未按约定支付租金。2019年6月15日，安易居公司提出房屋有问题不再继续租赁，双方相约到现场后因屋内家具、家电不符等问题产生争议，安易居公司工作人员将钥匙放到房屋后离开。后崔淑灵到安易居公司退还钥匙，双方发生口角。故崔淑灵起诉至本院，要求判如所请。被告安易居公司辩称，第一，同意解除合同；第二，水、电、燃气等费用同意按照实际使用情况进行结算，但房屋内的家具、家电等物品已全部配齐，不同意赔偿；第三，因我方在2019年6月15日已将钥匙交付崔淑灵，房屋已经腾空，只同意支付2019年6月7日至6月15日期间的房租，之后的房屋使用费不同意支付；第四，房屋存在设施老化问题，不适宜继续出租，我方并未违约，系崔淑灵违约，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年9月8日，崔淑灵的前夫李巍与安易居公司签订了《天津市房屋出租委托合同》，委托安易居公司出租涉案房屋，甲方为李巍，乙方为安易居公司。合同约定出租期限自2017年9月7日至2024年4月7日，出租价格为2800元／月，租金支付方式为季付。合同第五条约定，出租委托期内房屋及附属设施因自然老化（如防水，楼顶防水管道电路，热水器，壁挂炉，使用年限超出规定范围等）所导致的损坏均由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担全部费用。合同还约定，乙方未按约定支付租金达5日的，应按月租金的200%支付违约金。2017年11月，崔淑灵与李巍协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归崔淑灵所有。2018年11月，崔淑灵到安易居公司更改了合同，将原出租人李巍变更为崔淑灵。2019年6月15日，因安易居公司未按约支付房租，崔淑灵联系安易居公司要求支付房租，安易居公司称房屋存在设施老化问题，不适宜继续出租，要求不再继续租赁，双方到现场后，崔淑灵发现屋内缺少了出租前的部分家具、家电（电视机2台、茶几1个、床头柜1个、写字台1个），安易居公司工作人员将钥匙放到房屋后离开。后崔淑灵到安易居公司办公场所退还钥匙，双方因此发生口角，故成讼。2019年8月26日，本院组织双方到涉案房屋进行了现场勘验，对房屋内的物品进行了清点，对水、电、燃气使用情况进行了记录。安易居公司将上述五项家具、家电配齐，但崔淑灵认为与出租前的物品不符。同时，安易居公司将房屋钥匙移交给崔淑灵。案经调解，未获一致协议。本院认为，崔淑灵与安易居公司系房屋租赁合同关系，现双方一致同意解除合同，系当事人自行处分民事权利，应予照准。关于崔淑灵主张的水、电、燃气等费用共计662元，安易居公司予以认可，对该主张予以支持。关于崔淑灵主张的物品损失费1000元，安易居公司认可五项家具、家电折价1000元，但不同意赔偿，认为已经按照交接清单配齐了上述五项家具、家电。对于是否应予赔偿问题，首先，崔淑灵提供了相关照片，照片显示与现场勘查的五项家具、家电明显不符。其次，根据安易居公司庭审陈述，房屋内现有的五项家具、家电系从公司仓库中搬运过来的，并非原始状态。最后，安易居公司未提供图片等相反证据证实自己的主张，根据法律规定，应承担举证不能的不利后果。从以上三点分析，对崔淑灵的陈述应予采信，对其主张的物品损失费1000元予以支持。关于崔淑灵主张的自2019年6月7日至8月26日止的房屋使用费7460元，安易居公司主张已于2019年6月15日交付房屋，交付房屋后的费用不同意承担，对该抗辩意见，考虑到2019年6月15日当日安易居公司尚拖欠部分租金未支付，屋内缺少电视机等家具、家电，双方对部分家具、家电存在纠纷，水、电、燃气等费用亦未结算，崔淑灵不久后将钥匙退还给了安易居公司，在上述情况下，安易居公司的行为不能视为已交付房屋，对该抗辩意见不予采纳，对崔淑灵主张的房租7460元予以支持。关于崔淑灵主张的违约金，安易居公司未按合同约定支付房租，应承担相应的违约责任。关于安易居公司提出的房屋设施老化，不适宜继续出租，系崔淑灵违约的抗辩意见，因安易居公司未提供相应证据证明该事实，亦未提供证据证明已将房屋设施老化状况通知过崔淑灵，故对该抗辩意见不予采纳。虽然合同约定了违约金的计算方式，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑到本案崔淑灵的实际损失和安易居公司的履约情况等，本院对违约金依法予以调整，违约金应以7460元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月7日至2019年8月26日为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告崔淑灵与被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司签订的《天津市房屋出租委托合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告支付原告水、电、燃气费用共计662元，支付原告物品损失费1000元；三、本判决生效之日起十日内，被告支付原告自2019年6月7日至2019年8月26日的租金7460元；四、本判决生效之日起十日内，被告支付原告违约金（以7460元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月7日至2019年8月26日）；五、驳回原告崔淑灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，由原告崔淑灵负担85元，由被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  肖泽平二〇一九年十一月十三日法官助理艾文洋书记员杜晨附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。