宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0181民初5518号原告：杨某，住宁夏回族自治区灵武市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：马某，宁夏诺辰律师事务所律师。被告：袁某，住宁夏回族自治区吴忠市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴某，宁夏世仑律师事务所律师。被告：灵武市建筑工程公司。法定代表人：秦某。委托诉讼代理人：李某，宁夏灵州律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某，宁夏灵州律师事务所律师。被告：徐某，住宁夏回族自治区灵武市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈某，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告杨某与被告袁某、灵武市建筑工程公司（以下简称建筑公司）、徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人马某、被告袁某及其委托诉讼代理人吴某、建筑公司的委托诉讼代理人韩某、李某、徐某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨某与被告袁某的房屋买卖合同，被告袁某将涉案房款123000元返还给原告杨某，并向原告支付利息至款项付清之日，暂计算35670元（按年利率6%计算，2014年11月21日至2019年9月21日），2.被告灵武市建筑工程公司、徐某对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年，被告建筑公司、徐某将灵武农场灵春花园15号楼1单元502室（以下简称涉案房屋）顶账给被告袁某。2014年11月21日，原告杨某向被告袁某购买涉案房屋，确立购买意向后，原告向被告建筑公司和徐某进行核实，二者均承诺涉案房屋拿着顶账房票就没问题，可以购买。后原告按照约定向袁某支付房款123000元。原告要求三被告交付房屋时，三被告以各种理由推诿不予交付。2017年11月，原告得知被告建筑公司和徐某在明知涉案房屋抵顶给被告袁某，被告袁某又出售给原告的情况下，将涉案房屋出售给他人，使得原告无法实现合同目的，故三被告均应承担相应的法律责任。袁某辩称，本案的买卖过程均系原告与建筑公司协商，与我无关。本案因建筑公司项目经理邓某急需用钱向我借款8万元，邓某将涉案房屋顶账房票给我，邓某说将涉案房屋卖掉后，给我偿还借款。后来原告与邓某协商购买涉案房屋，因为涉案顶账房票在我手中，故原告要求与我签订协议，我为了要回借款就与原告签订了购房协议。协议签订后，我将房票交付给原告。我并未向原告说我系建筑公司委托前来办理业务的，我也并未受徐某的指示为该工地进行建筑，我也并未给原告说过或授予过原告将钱打入指定账户。原告应该找邓某，房子是邓某卖给原告的。我没有和原告当面签字，是邓某把合同拿来让我签字，所以，我和原告没有签订过合同，谈不上解除合同。我没有拿原告的钱，所以，我没必要给原告退购房款，也不支付利息。建筑公司辩称，原告要求我公司承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，因为涉案房屋是徐某自建自售，我公司未参与，涉案房屋是原告与被告袁某签订的买卖合同，我公司未收取原告房款，更没有如原告诉状中称述的向其承诺，且邓某并非我公司项目经理，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。徐某辩称，一、原告杨某起诉徐某主体不适格。根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告将徐某列为被告主体不适格。首先，徐某与原告无任何经济往来，甚至根本不认识原告，双方之间无任何债权债务关系；其次，双方并没有签订任何合同，原告也从未向徐某付款，双方之间无任何法律关系。二、涉案房产属建筑公司所有，被告袁某无权处分该房产，其与原告所签买卖合同应属无效。根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，涉案房产属建筑公司所有，被告袁某在未取得涉案房产所有权，亦未取得所有权人建筑公司的授权或同意，被告袁某与原告所签订的房屋买卖合同的行为系无权处分，所签合同应属无效。三、根据合同相对性原则，基于被告袁某无权处分涉案房产所产生的法律后果，应由被告袁某全部承担，与徐某无关。涉案《购房协议》系原告与被告袁某签订，徐某与原告无任何债权债务关系，双方也没有签订任何协议，原告也从未向徐某或建筑公司付款，即使承担责任，也应由被告袁某承担。涉案房票，仅系建筑公司在工程施工初期，根据项目经理要求，提供的付款担保。邓某并非公司项目经理，具体付款时，如以房抵顶工程款，须由项目经理与建筑公司结算清费用，由项目经理亲自签字，交回房票，另行签订书面的房屋买卖合同，并出具购房票据。涉案房票所列房产自始至终未在建筑公司办理房屋买卖手续，且建筑公司已经登报作废该房票，该房票不具有任何法律效力。综上所述，原告起诉徐某主体不适格，诉争事实与徐某无任何关联，原告要求徐某承担连带责任无事实和法律依据，请求驳回原告对徐某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月21日，袁某与杨某签订《购房协议》，协议约定袁某以123000元的价格将位于灵武市××园出售给杨某；杨某一次性将现金付给袁某后房屋产权归杨某所有。协议还对其他事项进行了约定。同日，袁某将涉案房屋的顶账房票交付给杨某，杨某向袁某账户转账7万元。下剩房款53000元，杨某自称其支付给了案外人邓某。2017年，涉案房屋被出售给他人，袁某已不能向杨某交付涉案房屋。本院认为，杨某与袁某签订的《购房协议》是双方真实、自愿的意思表示，属有效合同。杨某将购房款7万元支付给袁某，袁某不能将《购房协议》约定的房屋交付给杨某，致使合同目的不能实现，故杨某主张解除其与袁某签订的《购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。因杨某向袁某支付购房款7万元，故杨某主张袁某返还购房款123000元的诉讼请求，本院以7万元予以支持。杨某主张袁某支付利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。杨某主张建筑公司、徐某对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。袁某辩称其与本案没有关系，不同意解除合同、不返还购房款的辩解理由不成立，本院不予采纳。建筑公司、徐某辩称不承担连带清偿责任的辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告袁某于2014年11月21日签到的《购房协议》；二、被告袁某于本判决生效后三日内返还原告杨某购房款7万元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1737元，由原告杨某负担971元，由被告袁某负担766元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 杨瑞娟二〇一九年十一月四日法官助理 王晓婷书 记 员 杨小娟本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。