广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2695号原告：潘芳菲，女，1977年1月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光。原告潘芳菲诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法组成合议庭于2019年10月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘芳菲的委托诉讼代理人彭亚到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告潘芳菲向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价863626元的0.05%向潘芳菲支付违约金；2.判令清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按团购金10000元的0.05%向潘芳菲支付违约金；3.判令清大瑞泰公司为潘芳菲办理涉案房屋不动产权证书；4.本案诉讼费、保全费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号（即原广州市萝岗区伴河路192号）建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2015年11月21日，潘芳菲认购了E栋1214房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，潘芳菲于当日即支付定金2万元，并选择全款一次性支付房价，潘芳菲支付全款后，清大瑞泰公司至今未向潘芳菲开具发票。2016年4月13日，清大瑞泰公司才与潘芳菲签订涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180日的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款0.05%的标准向潘芳菲支付违约金；如果逾期超过180日后，潘芳菲可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到潘芳菲解除通知之日起30日内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果潘芳菲要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款0.05%的标准支付违约金。根据合同第二十一条第二款约定，清大瑞泰公司应自交房之日起210个工作日为潘芳菲办理案涉房屋不动产权证书，交房之日应为合同约定的交房之日，并非实际交房日，若清大瑞泰公司故意拖延不交付房屋，则办理不动产权证书的时间一直无法起算，潘芳菲的房屋产权亦无法得到保障。因潘芳菲与清大瑞泰公司合同约定的交房时间为2017年8月30日，故清大瑞泰公司现已迟延为潘芳菲办理案涉房屋的不动产权证书，潘芳菲有权要求其为潘芳菲办理案涉房屋的不动产权证书。潘芳菲认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程进度及交楼，至今未交楼，致潘芳菲收益受损，工程甚至可能烂尾。为了维护潘芳菲的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告清大瑞泰公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年11月21日，潘芳菲与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，约定：潘芳菲认购清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号E座12层14公寓，该物业的建筑面积为60.27平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为45.92平方米[该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准]；认购物业原价890152元（含装修），折扣优惠99折+98折，折后认购价为863626元；潘芳菲于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的51%，413626元须于2015年11月29日前付清（已扣除定金），剩余房款430000元，须于2015年11月29日前申办按揭贷款，年限10年。同日，广州市文希房地产咨询责任有限公司向潘芳菲出具《收据》一张，载明“今收到潘芳菲壹品E座12层14公寓咨询服务费10000元”。2016年4月13日，潘芳菲（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201604172180），双方约定：乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）1214房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共60.2695平方米，套内建筑面积45.92平方米，共有分摊面积约14.3495平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额863626元，在2016年4月14日前一次性支付全部房价款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十一条产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，潘芳菲依约支付了全部购房款863626元，清大瑞泰公司于2019年4月9日向潘芳菲出具等额房款的发票。2017年8月28日，清大瑞泰公司向建科广场业主发出通知，载明：根据建科广场目前的工程进度，清大瑞泰公司将无法按约定于2017年8月30日交房；关于延期交房，清大瑞泰公司恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。关于交付条件，建科广场的交付时间将顺延至项目工程竣工验收合格，取得建设工程质量监督机构出具的证明文件，并按照《商品房买卖合同》约定完成装修工程，项目达到交房条件后，清大瑞泰公司以书面形式通知业主进行房屋交付。关于工程进度，建科广场（C栋、D栋、E栋、G栋）外墙已安装完成，外排栅已拆除；砌砖和内墙批荡均已完成；防火门框已完成。庭审中，潘芳菲称涉案房屋已大确权，处于装修阶段，清大瑞泰公司至庭审之日尚未通知潘芳菲收楼。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、刷卡单、预收款凭证、发票、通知以及潘芳菲的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，被告清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核潘芳菲提交的证据基础上对本案进行裁判。潘芳菲与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。潘芳菲按照合同约定向清大瑞泰公司支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向潘芳菲交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至潘芳菲起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，潘芳菲未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，潘芳菲诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持潘芳菲请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2019年4月4日，共计582日，其后的逾期交楼违约金潘芳菲可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，潘芳菲主张该标准依法有据，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为每日按照总房价款的0.05%计算。3.计算违约金的本金，潘芳菲向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款863626元，故清大瑞泰公司应向潘芳菲支付的违约金为251315.17元（863626元×0.05%/日×582日）。关于潘芳菲请求的团购金10000元的违约金。首先，潘芳菲提交的广州市文希房地产咨询责任有限公司向其出具的收据载明潘芳菲缴纳的是咨询服务费10000元，并非团购金，潘芳菲未提交证据证实其缴纳的上述咨询服务费属于房价款的一部分；其次，上述收据是广州市文希房地产咨询责任有限公司出具的，潘芳菲未提交证据证实该公司与清大瑞泰公司存在关联，也无法证实该公司收取该咨询服务费是潘芳菲享受涉案房屋优惠的前提条件；再次，潘芳菲未提交其与广州市文希房地产咨询责任有限公司之间的咨询服务合同或者其他相关证据证实咨询服务费的支付和涉案房屋的房价款存在关联性；故潘芳菲请求的团购金的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于潘芳菲主张清大瑞泰公司为其办理涉案房屋的不动产权证书。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条，清大瑞泰公司应在案涉房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为潘芳菲办妥产权登记。潘芳菲庭审中确认案涉房屋尚未交付，因此不符合双方合同约定的办证条件。故潘芳菲该项诉讼请求，本院不予支持。潘芳菲可在涉案房屋满足办理产权证的条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘芳菲支付2017年8月31日至2019年4月4日的逾期交楼违约金共计251315.17元；二、驳回原告潘芳菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5068元、财产保全费1776元，均由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  陆润荷人民陪审员  彭秀娟二〇一九年十一月二十六日书 记 员  林碧婷王春苗附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。