江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0830民初1144号 原告：罗春，女，1977年8月28日生，汉族，身份证住址江西省吉安市永新县。 原告：刘益夫，男，1975年9月29日生，汉族，身份证住址江西省吉安市永新县。 两原告的委托诉讼代理人：熊成浩、刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。 被告：永新县步步高实业有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街），统一社会信用代码91360830314634452T。 法定代表人：张海贵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浩，江西求正沃德律师事务所律师。 原告罗春、刘益夫与被告永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭于2019年8月12日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人熊成浩、刘峰平，被告步步高公司的委托诉讼代理人朱军华、刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效；2、判决原告无需向被告补足房款38401元；3、判决被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金5080元（按房屋价款的百分之一计算）；4、本案诉讼及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告将其开发修建的位于步步高梦时代广场*栋***号商铺按单价7442.133元/㎡，建筑面积共68.26㎡作价508000元预售给原告，并约定步步高公司应当于2018年5月31日之前将商品房交付原告使用，且应当在商品房将交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，否则应向原告支付房价款1%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款。现因被告未按合同提供符合合同约定的商品房，其建筑面积发生重大误差，且增加的面积为二次分摊共同面积，致使原告房产证至今无法办理，嗣后，原告曾多次与被告协商，无果。原告认为被告已构成严重违约，应承担违约责任，故诉至法院。 被告步步高公司辩称：1、关于合同条款的效力。合同无效的情形在合同法第五十二条当中有列举性的规定，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案未能查明双方所签订的商品房买卖合同存有任何一种情形。合同法第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。结合双方签订的商品房买卖合同，该合同的范本是通过江西省工商行政管理局和江西省建设厅监制，在合同条款第五条对于面积确认及面积差异处理采取了显著的标注和下划线提示，合同签订完之后还需要提交房地产管理部门备案。这一系列行为的监管和延续，正是为了更好的保护交易双方的权利和敦促各自义务的履行，且面积条款的约定也是以实际为准，体现了交易行为的合理和公平，条款约定不存在免除、加重责任和排除权利的情形。因此《商品房买卖合同》中第五条的约定不应认定为无效的格式条款。2、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应受到法律的保护。原告作为一个完全民事行为能力人，在与被告签订《商品房买卖合同》时具备合格的主体资格且意思表示真实，虽然出现了商品房预测面积与实测面积不符的情况，但这些数据来源于房产测绘部门。依据《房产测绘管理办法》第六条相应的规定，房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。测绘站作为专门的测绘部门，其提供的数据具有官方性和权威性，被告无法进行干预，不存在任何过错。对于套内面积与公摊面积的公摊比例问题，目前没有任何一部法律或部门规章作出了相应的规定，既然没有任何禁止性的规定，则不论分摊比例多少均应视为合法。关于面积差异，合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”；既然双方在合同中有约定，且没有违反法律的禁止性规定，应当受到法律的保护。请求驳回原告第一、二项诉讼请求。3、关于逾期办证的情况。若存在逾期办证情形，愿意承担相应的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉请，提供如下证据： 1、原告的身份证、结婚证、被告步步高公司的企业信息查询单，证明原、被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》，首付款、定金收据，个人购房借款/担保合同，证明原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将位于长运车站北侧*栋***号商铺建筑面积68.26㎡(套内面积45.48㎡、公摊面积22.78㎡)，以每平方米7442.133元，共508000元出售给原告，被告应当在2018年5月31日前交房，并在交付后180天内办理房产证，否则应承担房款1%的违约金；原告按照合同约定，履行了付款义务； 3、商品房面积实测报告，证明案涉商铺实测面积超出合同约定的部分全部为公摊面积；同属于步步高时代广场E****影院、步步高超市分摊系数为0.02，与原告所购买的商铺的面积误差比悬殊巨大； 4、商品房信息备案表，证明被告于2019年3月份才完成备案登记，存在逾期办证情形。 经被告质证，对证据1、2无异议。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告主张的增加面积并非全部是公摊面积，套内面积也有增加。步步高影院及超市的分摊系数没有向法院出示，也与本案无关联。证据4，真实性、合法性无异议，并不是所有商品房都存在逾期办证情形。 本院认为，证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据3，被告对真实性、合法性无异议，根据实测报告与商品房买卖合同相比较，合同约定的建筑面积68.26㎡(套内面积45.48㎡、公摊面积22.78㎡)调增为实测建筑面积73.42㎡（套内面积46.25㎡、公摊面积27.17㎡），故不能达到原告“超出部分的面积全部为公摊面积”的拟证目的。实测报告中E****即为步步高影院，步步高超市-1-01其分摊系数均为0.027728，确实与原告的分摊系数相差巨大，但本院向实测人员了解到，按照“按照谁使用谁分摊”的原则,步步高超市、影院与商铺分摊的区域是不一样的（比如：步步高超市、步步高影院有单独的楼梯和电梯专门归其所有，所以归到其套内面积内；影院、超市不参与其他电梯、楼梯、店铺与店铺间公共通道的分摊），所以其分摊系数也是不一样的。原告方将实测报告作为了证据，也未对实测报告的真实性、合法性提出质疑，所以商铺与超市、影院分摊系数的对比与本案无关。证据4，被告庭后认可本案存在逾期办证的情形。故该证据可以达到原告的拟证目的。 被告为支持其辩解，提供如下证据： 步步高梦时代广场面积预测报告以及商品房面积的实测报告，证明该报告是永新县房产测绘站出具的，产权登记数据是测绘站的数据，具有官方性和权威性，原告应当按照合同的约定补足房款。 经原告质证，真实性、合法性无异议，关联性有异议。步步高的预测报告是于2016年11月14日测出，而实测报告是于2019年1月16日作出，一般情况下对于图纸预测面积是在图纸上测量出的，故与实际完工房屋面积可能存在误差，但本案房屋面积增加原因并非是施工过程中的误差，而是分摊建筑面积发生重大改变，作为原告方业主显然是无法预见的，另外在实测报告作出之后，被告并未积极告知原告方实测报告发生重大差距，也并未与原告进行充分协商。 本院认为，本案涉及合同约定面积与实测面积不一致的情形，而合同约定面积源于预测报告，故该证据与本案具有关联性，原告对证据的真实性、合法性无异议，故该证据可以达到被告拟证“该两份报告是永新县房产测绘站出具的，产权登记数据是来源于测绘站的数据”的目的，至于原告是否应当按照合同约定补足房款，在下文中统一论述。 结合上述证据分析认定及原、被告的陈述及辩解，本院确认本案事实如下： 原、被告系商品房买卖合同关系，2018年1月13日，双方签订《商品房买卖合同》，出卖人为步步高公司，买受人为罗春、刘益夫，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场*栋***号商铺，建筑面积为68.26㎡(套内面积45.48㎡、公摊面积22.78㎡)，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为7442.133元，总价为508000元。出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。”合同签订前、后，原告通过现金、银行按揭贷款的方式向被告交纳了购房款508000元。 另查，2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示*栋***号商铺建筑面积为68.26㎡，其中套内面积为45.48㎡，公摊面积为22.78㎡。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为原告所购买的E栋118号商铺，建筑面积为73.42㎡，其中套内面积为46.25㎡，公摊面积为27.17㎡。在与本案原告一并提起诉讼的（2019）赣0830民初1145号案件中查明，预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。 庭后，被告自认本案所涉商品房存在逾期办证的情形，也愿意按照合同约定承担相应的违约责任。 本案争议焦点：《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；原告应否向被告补交面积增加差异房款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。因被告违反合同约定，逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告主张要求被告支付逾期办证违约金5080元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加而产生纠纷，被告要求原告按照《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；原告认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即被告的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了原告解除合同等权利），诉请确认《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认原告无需向被告补足房款38401元。 首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故原告主张确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效，本院不予支持。 其次，原告主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款38401元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认原告不对被告负有给付房款的义务，无需向被告补足房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，被告已明确要求原告补足房款38401元，而原告认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，原、被告对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中被告也明确表示不反诉；被告不主动诉请该笔债务，将导致原告的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款38401元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。 再次，涉案《商品房买卖合同》第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但本案《商品房买卖合同》合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，被告没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，虽然最终买受人签字确认《商品房买卖合同》的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为68.26㎡，被告交付的建筑面积却为73.42㎡，实际超过约定5.16㎡（其中公摊面积4.39㎡），面积误差比7.56%【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%】，属于较大误差。购房者可以预见一定范围内的误差，但较大的误差已超出了购房者的可预见范围。故在签订合同时被告存在误导购房者的行为，违背诚实信用原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归原告所有，故本院酌定对超出合同约定建筑面积差异款（5.16㎡*7442.133元/㎡=38401.41元），由被告承担9265.10元(38401.41×[(7.56-3)/7.56×40%)，由原告承担29136.31元。结合原告的第二项诉请，本院支持原告不需要向被告补交房屋面积差异款9265.10元。 综上所述，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告罗春、刘益夫无需向被告永新县步步高实业有限公司补交房屋面积差异价款9265.10元； 二、被告永新县步步高实业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告罗春、刘益夫支付逾期办证违约金5080元； 三、驳回原告罗春、刘益夫的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定期限履行缴付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费887元（原告已预交），由原告负担594元，由被告步步高公司负担293元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审判长  周晓平 审判员  李 璇 审判员  刘春龙 二〇一九年十一月二十九日 书记员  曹 婷