山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5209号原告：于文庭，男，1970年3月2日出生，汉族，住山东省桓台县。委托诉讼代理人:李崇，山东海沃律师事务所律师。委托诉讼代理人:王继昌，山东海沃律师事务所实习律师。被告：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路216号6号楼101室。委托诉讼代理人：荆汉进，男，1982年3月6日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。系该公司职工。原告于文庭与被告青岛地华房地产开发有限公司（以下简称“青岛地华房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于文庭及其委托诉讼代理人李崇、王继昌，被告青岛地华房地产公司的委托诉讼代理人荆汉进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于文庭向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付交房逾期违约金36972元，房屋维修费用5000元，阳台封闭费用4700元，共计46672元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月15日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告购买位于高新区和源路的星雨华府43号楼1单元202室房屋。后被告逾期交房，按合同和2016年6月6日关于逾期交房签订补充协议，被告应支付交房逾期违约金36972元。该房屋交付后，合同涉及房屋质量问题，三次管道破裂，原告花费人工维修费用5000元，原告已经多次向被告提出交涉，协商未果。另买卖合同第九条约定凉台封闭由被告来进行封闭，但交付至今北面阳台实际由原告花费4700元封闭，该费用应由被告承担。被告青岛地华房地产公司辩称，1.原、被告于2016年6月6日签订的《补充协议》所约定的车位款减免额即36972元，对于该前述金额，被告有证据证明系被告因数额构成的计算错误所导致，非系双方当事人真实意思表示，因此被告认为本条款无效，请求法院查清事实并重新确认。即使被告承担违约金，原告于2016年4月24日才将购房余款支付被告，依据合同约定原告已构成违约的同时，本案的违约金时间节点也应为2016年4月25日，违约延期天数暂计仅为43天，也并非原告主张的数额；2.依据《补充协议》的相关约定，双方所签订的协议约定的金额前提是购买车位优惠，并非实际的支付违约金额，现原告在约定的期间尚未实际购买目标车位，故该补充协议履行不能，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求；3.对于原告主张的房屋维修费用及阳台封闭费用，无任何事实依据，该两笔费用与被告无关，系原告自行承担范畴，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求；4.《补充协议》的签订和通知其应当实际履行期限均为2016年6月，诉讼时效期间为三年，本案已明显超过诉讼期间，请求法院依法对于其债权请求权不予支持。原告为证明其主张向本院提交证据如下：证据1，商品房预售合同1份，证明房屋交房时间（合同第11条约定交房时间2015年12月31日），补充合同约定二-9约定阳台由被告来封闭，而实际是原告自行花费4700元封闭的。被告对该证据的真实性无异议，交房时间无异议，被告已经按照合同约定将南阳台封上了，但该批次的房屋北阳台都没有封，具体意见庭后落实。证据2，补充协议1份，证明该补充协议双方未实际履行，被告认可逾期交房违约金36972元。被告对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，详见答辩意见第1、2条。证据3，照片一组10张，证明因被告出售的房屋质量问题，原告自己维修，花费5000元。被告对该证据的真实性无法确认，证明事项有异议，详见答辩意见第3条。证据4，补充协议1份，证明因被告的原因，导致原告无法贷款，双方重新对付款时间进行协商。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，从该证据看不出是我方的原因造成付款延迟。被告为反驳原告主张向本院提交收据复印件3份，证明原告缴纳房款的情况，最后按揭贷款时间是2016年4月24日将按揭贷款360000元付款至被告。合同第4页第10条约定了房屋的交付条件，合同第5页第12条约定了迟延交房的条件，在双方合同第10页附件一中对原告的付款时间、付款方式有约定，约定2015年10月15日前原告将贷款付至被告指定的账户。根据合同约定，我方不承担违约责任。原告对付款时间的真实性无异议，但在2016年3月18日对付款进行了补充约定，视为对合同第12条第二款的一种修改。经审理查明，原告于文庭（乙方、买方）与被告青岛地华房地产公司（甲方、卖方）于2015年9月15日签订《青岛市商品房预售合同》，双方约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号星雨华府北区二期43号楼2层202户房屋，乙方购买该房屋的总房价款暂定为78万元；第十一条约定，甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同附件一约定合同总价款780000元，首付款240000元（含定金20000元），原告应于2015年9月15日存入本合同指定的账户，贷款540000元乙方以住房公积金贷款方式支付，放贷机构于2015年10月15日前将贷款存入本合同指定的账户。2016年3月18日双方签订《补充协议书》，该协议书记载原告已交纳首付款240000元，于2015年12月25日补交余款120000元，于2016年3月18日补交余款60000元，共交款420000元，按揭贷款360000元。原告庭审中称其于2015年7月8日交纳诚意金2000元，2015年8月28日交款18000元、同日又交款220000元，于2015年12月25日交款120000元，2016年3月18日交款60000元，贷款360000元，于2016年4月24日发放到被告的账户。被告对原告上述付款情况无异议。另查明，原告于文庭（乙方、买方）与被告青岛地华房地产公司（甲方、卖方）于2016年6月6日签订《补充协议》，双方约定：乙方向甲方购买高新区和源路216号星雨华府43号楼1单元202室房屋并已签订正式的商品房预售合同，因甲方未在合同约定的时间向乙方交付此房屋，经甲、乙双方协商将以购买车位优惠抵扣违约金的形式一次性给与客户违约赔偿，即客户在选购车位时可减免人民币36972元整的车位款。自甲方正式通知乙方房屋的实际交付日期起开始履行此补充协议。自此甲、乙双方就此房屋便无违约赔偿事宜。又查明，原、被告均称原告未购买被告处车位。原告称被告于2016年6月30日交付房屋，被告称其庭后落实，经本院给予其合理期限，被告仍未向本院书面回复落实意见。以上事实，有双方提交的证据及当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告为购买涉案房屋，与被告所签订的《青岛市商品房预售合同》双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，原告已履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行房屋交付义务，被告逾期交付房屋，应当根据合同约定向原告支付相应的违约金。关于被告就原告逾期支付购房款的抗辩，本院认为，2016年3月18日双方签订了《补充协议书》，被告在该协议书中对原告已付款情况未提出任何异议，并同意原告继续按揭贷款360000元支付剩余房款，该协议书应视为双方对原告付款时间的实际变更，且此后原告也在合理的时间内向被告支付了剩余房款，被告对此也予以接受，并未提出异议，故被告抗辩主张不成立，本院不予采纳。关于被告就原告的诉讼主张已过诉讼时效的抗辩，庭审中原告称被告实际于2016年6月30日交付房屋，被告称其庭后落实，经本院给予其合理期限，被告仍未向本院提交书面回复意见，被告应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告所述被告于2016年6月30日交付房屋予以确认，原告于2019年6月11日起诉至本院，并未超过诉讼时效，故被告抗辩主张不成立，本院不予采纳。关于双方于2016年6月6日签订的《补充协议》，该协议虽对被告未在合同约定的时间向原告支付涉案房屋进行确认，并对购买车位优惠抵扣违约金进行了约定，但双方均未就购买车位优惠抵扣违约金实际履行，应当视为双方未实际履行该协议，故原告按照该协议要求被告支付逾期交房的违约金的依据不足。原告主张被告支付违约金的具体数额，应当根据双方所签订的该预售合同的约定，并结合原告付款情况，自合同约定的交付日期翌日即2016年1月1日起至被告实际交付之日即2016年6月30日止，按照原告已付房款的日万分之一予以分段计算，具体金额计算为9630元（360000元×0.1‰×77天＋420000元×0.1‰×37天＋780000元×0.1‰×68天），超出部分不予支持。关于原告要求被告支付房屋维修费用及阳台封闭费用的主张。原告现有证据并不能证明其实际花费情况，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告于文庭逾期交房的违约金9630元。二、驳回原告于文庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由原告于文庭负担767元，由被告青岛地华房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  康廷富审判员  景艳丽二〇一九年十一月二十八日书记员  郭 宁