江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初2309号原告：南通地平线房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320602550228472H，住所地南通市人民东路887号尚东国际商务中心4幢0771室。法定代表人：董瑾，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。被告：江苏鼎丰置业有限公司，统一社会信用代码91320982583795262N，住所地盐城市大丰区南翔路南人民路东工业园区内路北6幢。法定代表人：孙连清，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。原告南通地平线房产经纪有限公司(以下简称地平线房产公司)与被告江苏鼎丰置业有限公司（以下简称鼎丰置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告地平线房产公司的委托诉讼代理人柳峰、仲小平，被告鼎丰置业公司的委托诉讼代理人孙俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地平线房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付销售佣金530556元和违约金458265元（截止时间2019年3月31日），并承担自2019年4月1日至履行之日违约金（按年利率24%计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年1月底，原告与被告签订了一份“鼎丰置业大丰翰林华府项目总策划及销售代理合同”，约定将被告开发的“翰林华府”项目一、二标段未签约的物业和三标段物业委托原告独家总策划及销售代理，约定了市场推广费、佣金等的计算和结算方式。合同成立后，双方合作履行至2018年2月底，原告撤场时，被告仍有735421元未付，2019年春节时仅支付了35万元，剩佘385421元及应付的违约金458265元，以种种借口推诿未付。2016年5月，被告与连云港房惠多网络科技有限公司（以下简称房惠多公司）签订了一份“盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议”，对服务费也进行了约定，截止2018年初项目销售结束，被告尚欠渠道电商费用计145135元未付。2019年4月17曰，房惠多公司将该债权转让给原告，并向被告发出了债权转让通知，因此原告作为债权人有权主张该费用。现原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院予以受理并支持原告的诉讼请求。被告鼎丰置业公司辩称，1、对于原告在诉状中诉称的2016年1月底，原告与被告签订了一份“鼎丰置业大丰翰林华府项目总策划及销售代理合同”，以及该合同履行一段时间后，在2018年撤场的事实没异议。2、根据双方合同的约定，被告每一次付款前原告应当提供有关的税务发票，否则被告有权拒付代理费用，截止原告起诉前，原告已经向被告开具发票总额为2098112元，被告已经全额付款，对被告是否还欠原告的代理费用，在庭审中，原告提交相应的证据后，核实之后再发表意见。3、关于原告诉称的2016年5月，被告与房惠多公司签订了一份“盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议”的事实没有异议，截止原告受让房惠多公司的相关债权前，房惠多公司已经向被告开具发票309304元，被告已向房惠多公司付款299304元，相差的10000元被告系因按照合同的约定，扣除了一套以房抵工程款的房款代理费用，即被告已经支付了相关费用，对于原告主张的145135元的费用，在庭审中，原告提交相应的证据后，核实之后再发表意见。据了解，被告付款均系在原告提交相应的发票之后，不存在逾期支付费用的违约行为。原告主张违约金没有事实依据。4、根据合同的约定，原告应当在履行代理销售合同过程中协助被告方完成其代理销售的房屋的交房工作，被告在结算佣金的过程中暂扣的5%的佣金应该在完成交房以后结算给原告，但原告在履行本案所涉代理合同过程中，合计有25号楼91套房屋，26号楼42套房屋，在达到交房条件后，原告方未实际参与协助被告方完成合同约定的交房工作，被告方认为因原告未能全部完成合同约定的相关代理事务，对该部分未参与交房的相关佣金应予以适当扣减。5、原告方虽然在2016年12月5日代理销售了翰林华府10号楼XX室以及在2017年10月16日代理销售了26号楼7XX室，但上述两户分别在2018年6月1日和2019年1月9日与被告方协商解除了相关商品房买卖合同，根据原、被告双方合同的约定，该两户房屋已经结算的佣金应当予以核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了鼎丰置业大丰翰林华府项目总策划及销售代理合同、项目销售过程中的每月的明细及汇总的结算明细表、盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议、鼎丰公司与房惠多公司的结算明细单、债权转让通知、销售佣金计算汇总表以及相应的具体的每个月的明细、发票的复印件、已付款银行往来的流水明细等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有对真实性提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和质证意见，本院认定事实如下：2016年1月底，地平线房产公司（乙方）与鼎丰置业公司（甲方）签订了一份“鼎丰置业大丰翰林华府项目总策划及销售代理合同”，合同约定鼎丰置业公司将其开发的“翰林华府”项目一、二标段未签约的物业和三标段物业委托地平线房产公司独家总策划及销售代理，约定了市场推广费、佣金等的计算和结算方式。合同第二条约定合同自2016年2月1日起生效，合同自本物业三标段开盘之日或甲方取得预售许可证（以时间后者为准）起算满12个月止为终止日，本物业可售住宅、商业面积及配套用房，除甲方保留部分外，共约5.1万平方米，具体待预测面积确定后作为本合同附件。乙方就本合同第2.2条中委托的面积提供以下全程策划及进行销代理服务：详尽准确的市场调查、产品定位及营销策划方案，并以书面形式提供给甲方；物业代理销售，广告策划、广告设计、促销活动策划及设计；交房所涉及销售合同的相关手续协调。双方商定于本合同签订日开始前期策划及相关设计。合约期结束后，如有余屋，在同等条件下双方另行协商延长期限，由乙方继续代理销售本物业。合同第三条至第七条对市场推广费用、双方的权利义务进行了约定。合同第八条约定：“8.1销售率定义为：在合同期内，己签订预售合同（或买卖合同）的总建筑面积与甲方已取得预售许可证且委托乙方代理销售总建筑面积之比。（以取得每一张预售许可证为计算标准，一、二标段以未售面积为计算标准）。8.2完成销售率的认定：以甲方与客户签订预售合同（或买卖合同）作为乙方己完成物业销售的标准。8.3就本合同第2.3条所述之乙方提供的全程策划及销售代理服务，甲方同意根据本合同的相关规定向乙方支付佣金及广告设计策划费用。8.4佣金计算如下：根据双方商定一户一价表，乙方按所完成销售的每户房屋的实际成交金额提取佣金。甲乙双方同意本项目未售物业，三标段以最后一张预售证取得时间为计算起始点，销售周期为12个月，三标段小高层(住宅部分）均价在4400元/平方米为目标。高层均价4300元/平方米为目标，多层均价4600元/平方米为目标。以上此价格不作为双方约定的成交均价，最终价格在项目正式开始销售前，由乙方制定每幢楼栋的均价或一房一价表经甲方确认后执行的价格为准。（销售佣金费用为1、结算标准1.35%，每月销售指标上述合同签订后，地平线房产公司于2016年2月依约进场履行代理事项，至2018年2月28日撤场。在合同履行中地平线房产公司已向鼎丰置业公司开出发票金额为2098112元，具体开票时间和金额情况分别为：2016年4月15日46607元，2016年6月2日57157元，2016年8月4日59000元，2016年9月2日40737元，2016年9月23日95523元，2016年10月26日24235元，2016年11月12日101087元，2017年1月4日88945元，2017年5月2日102799元，2017年6月1日92003元，2017年6月1日75918元，2017年6月1日124768元，2017年9月1日125605元，2017年11月1日47093元，2017年11月1日109383元，2017年12月1日169859元，2018年1月25日110057.56元，2018年1月25日106825元，2018年1月25日3124.44元，2018年1月25日167386元，2018年8月28日350000元。鼎丰置业公司已经向地平线房产公司支付的佣金为2098112元，具体付款时间和金额为：2016年6月8日46607元，2016年7月7日57157元，2016年8月24日59000元，2016年9月23日40737元，2016年10月26日60000元，2016年11月9日35523元，2017年1月10日24235元，2017年1月13日88945元，2017年1月13日101087元，2017年5月18日102799元，2017年6月9日92003元，2017年6月9日75918元，2017年8月15日124768元，2017年9月18日125605元，2017年11月15日47093元，2017年11月15日109383元，2017年12月15日169859元，2018年2月2日106825元，2018年2月2日113182元，2018年2月6日167386元，2018年9月17日350000元。地平线房产公司主张2017年11月份至2018年2月已结算申请付款的佣金分别为91890元、57852元、198619元、83047元，计431408元，已开票付款350000元，未开票未付款金额81408元。截止2018年2月28日的未结算的佣金170941元，按合同约定交房后应付佣金金额133072元（未开票）。2016年5月鼎丰置业公司（甲方）与房惠多公司（乙方）签订了《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》一份，约定：“甲、乙双方本着互惠互利、共同发展的原则，经友好协商，甲方授权乙方作为项目渠道销售合作商，并达成如下合作协议：―、合作背景：1、甲方盐城大丰翰林华府项目目前需要加大蓄客力度，为销售奠定坚实基础，促进资金回笼。2、乙方公司为专业的房地产渠道销售公司，可为甲方项目导入的来人转至成交。3、乙方作为盐城大丰翰林华府项目房源的渠道销售公司，帮助甲方进行房源销售。二、合作内容：1、乙方为盐城大丰翰林华府项目的渠道销售公司，甲方承诺合作期间，乙方收取除甲方内部员工本人购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元做为服务费用（抵工程款房源鉴定标准为该客户未到售楼部来访过，或已向指定报备人报备后来访，或在售楼处无有效登记方算有效客户可以算作工程款房源。）如已登记必须由客户向乙方缴纳10000元作为服务费用。2、针对中介、自由经纪人、渠道导客成交的第三方公司或者个人，乙方给予每套3000元的奖励。3、乙方奖励案场管理团队500元/套，由团队领导者自行分配；业务员成交的予以跳点奖励，成交1-2套，奖金300元/套；成交3-4套，奖金400元/套，成交5套，奖金500元/套。成交5套以上奖金600元/套，（以本月大定本月签约为准。每月发放一次，第三方公司和个人导入客户不计在内）。结算标准为收取团购服务费为准。三、合作时间：自本项目合同签订开始至该项目代理合同终止日止。四、双方的权利义务：1、甲方承诺，凭此优惠购买的商品房与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；2、甲方保证售楼处所有工作人员熟知渠道销售事项，同时严格履行统一的活动说辞；3、甲方有义务全力支持乙方开展销售业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；4、甲方允许乙方在售楼现场内办理相关团购事项；5、甲方有义务安排专人协助乙方工作人员确认每日乙方报备客户的有效性及当天准确的来人及销售情况；6、乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行。五、乙方服务费用的收取：1、费用标准：乙方通过组织团购活动促使甲方现场客户及乙方利用自身资源导入客户成功购房（成功购房的标准为该客户与甲方签订《商品房销售合同》）。2、收费方式：经甲、乙双方协商确定的销售底价表己含10000元/套的团购服务费：客户通过乙方指定的第三方P0S机向乙方支付相对应的团购服务费，从而享受乙方的团购优惠；在服务期内会员客户没有成功认购本次合作房源的，乙方需在15个工作日内无条件无息退还给客户。六、人员组成：1、乙方组建渠道人员不得低于8人（含管理、助理人员），管理人员名单单顺，管理人员如有调整需征得甲方同意，以上人员需每天到甲方销售部签到考核，乙方实际组建渠道人员如低于上述人员数量，经甲方发出书面整改10个工作日后仍无增补至述合同约定人员，甲方有权按扣除当月团购服务费的50%。七、其他：1、转让：未征得另外一方的书面同意，任何一方均不得将其在本协议中的权利、义务与责任转移给第三方。2、保密：除非法律规定或双方实现书面同意公开，否则在本协议期限内或协议终止日后的任何时间，本协议双方均有义务对数据信息保密，不向本协议外的任何个人或单位泄漏，不得将数据信息用于任何其他目的的使用或开发。双方应防止任何人直接或者间接进行泄密活动。3、商标：除非事先取得另外一方书面同意，甲乙双方不得就本协议有关使用或允许其各自雇员、代理人及/或分包商使用对方或其附属公司或联营机构的名称及商标。4、关系：4.1甲乙双方之间关系独立，任何一方或其各自的代表在任何情况下不应被视为是另外一方的合伙人或合营机构。任何一方或其各自的代表无权以对方的名义订立任何合同或做出任何承诺，或在任何方面使另外一方承担任何义务、责任或约束另外一方5、责任限制：5.1任何一方因自己的服务对客户所造成的任何投诉及损害，由服务一方承担相关责任。6、违约责任：6.1如甲乙双方任何一方违反本合同之约定，守约方可向违约方发出书面整改通知，如违约方在书面通知中所要求的合理期限内并无明显改进。则另一方有权以提前15天书面通知的形式终止本合同。6.2如因不可抗力或政府行为导致任何一方不能按照本合同履行其义务，或者不能按约定的条件履行时，该方不负违约责任，但该方应在事件发生后十五个工作日内向另一方书面报告所发生的不可抗力，并提供有关的证明文件。直接影响本合同的履行、或者不能按约定的条件履行时，由合同双方协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同责任、或者延期履行合同。双方不承担违约赔偿责任。具体事宜由双方另行协商。6.3乙方不得违反本合同约定私自收取定金、购房款或预付款以及其他侵害甲方利益的行为，甲方有权立即解除本合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日起5日内退回违反本合同约定收取的所有款项，并向甲方支付相应的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿全部损失。6.4任何一方除6.1，6.2，6.3，条款约定内，无故单方面解除合同，违约方需向守约方支付违约金20万元。7、修改和补充：7.1如任何一方要求修改或补充本协议，必须提前3天以书面通知另外一方，并需由双方就修改或补充条款签订书面确认书。7.2对本协议的任何修改或补充，必须经双方书面确认。未获双方书面确认之前，仍执行协议原来的条款。8、合同的解除和终止：8.1自合作协议终止日起，甲方将停止给予乙方折扣优惠，但是任何一方在终止日前己经存在的任何义务或在终止时仍未尽的任何义务都将不受影响或被解除。9、合同适用的法律以及争议解决：本合同的成立、生效、解释、执行以及争议解决适用中华人民共和国法律。本合同未尽事宜，双方另行协商。如有需要，双方可在本合同条件下另立补充协议，本合同附件及补充协议与本合同具有同样法律效力。如双方发生争议并不能友好协商达成一致的，双方均可将争议诉诸合作项目所在地的人民法院。本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等法律效力。本合同经双方签字盖章之日或签字盖章较晚之日（双方签字盖章日期不一致时适用）即告生效。”鼎丰置业公司与房惠多公司均在合同尾部加盖了公司章印。合同订立后，双方按约履行。2019年4月17日房惠多公司向鼎丰置业公司发出《债权转让通知》，内容为：“江苏鼎丰置业有限责任公司：本公司与贵公司之间翰林华府项目渠道销售合作协议已履行终止，贵公司尚欠本公司销售佣金145135元及相应违约金未能支付。现本公司将上列债权转让给南通地平线经纪有限公司所有，请自即日起直接向南通地平线经纪有限公司履行支付义务。特此通知连云港房惠多网络科技有限公司（章印）2019年4月17日”。地平线房产公司向本院主张：截止2018年初项目销售结束，鼎丰置业公司尚欠渠道电商费用计145135元未付。另查明，10栋XX室、26栋7XX室解除了房屋买卖合同和备案登记，在原告地平线房产公司提供的2017年1月和2018年1月请款单中载明的这两户的佣金分别为5803元和6624元。本院认为，地平线房产公司与鼎丰置业公司签订的《鼎丰置业大丰翰林华府项目总策划及销售代理合同》和鼎丰置业公司与房惠多公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》，系均双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。本案的争议焦点是：一、在地平线房产公司与鼎丰置业公司双方约定：“以上所有款项甲方在支付前乙方需提供正式税务发票，否则甲方有权拒付”情形下，鼎丰置业公司能否以地平线房产公司未开据发票拒付佣金。鼎丰置业公司未按约定支付佣金是否构成违约？二、鼎丰置业公司与房惠多公司在合同中明确约定“未征得另外一方的书面同意，任何一方均不得将其在本协议中的权利、义务与责任转移给第三方。”房惠多公司能否将债权转让给地平线房产公司，该转让行为是否有效。三、关于10栋XX室、26栋7XX室解除了房屋买卖合同和备案登记，应否计算佣金？一、关于争议焦点一，鼎丰置业公司能否以地平线房产公司未开据发票拒付佣金。根据双务合同的基本理论，合同抗辩权的行使范围仅限于对价义务，一方不履行对价义务的，相对方才享有拒绝履行的抗辩权。本案是商品房委托代理销售合同纠纷，地平线房产公司的主要义务代理销售房屋和鼎丰置业公司的主要义务是支付佣金，这两种义务构成对价义务，这就意味地平线房产公司开具发票与鼎丰置业公司的主要义务是支付佣金不具有对价关系，因此，鼎丰置业公司不能以相对方未开发票拒付佣金。但因本案中双方当事人明确约定，把开具发票作为支付佣金的条件，鼎丰置业公司未按约定支付佣金不构成违约。关于已开票佣金应否支付违约金，由于原告对已开发票交付的时间没有提交证据证明，故对从交付发票至实际付款这一时段无法确定，且被告鼎丰置业公司是在合理期限付款，还是迟延付款亦无法确定，故在本案中对这一时段不宜确认鼎丰置业公司违约，即已开票佣金不应支付违约金。二、关于争议焦点二、房惠多公司能否将债权转让给地平线房产公司，该转让行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定:“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中，鼎丰置业公司与房惠多公司在合同中明确约定“未征得另外一方的书面同意，任何一方均不得将其在本协议中的权利、义务与责任转移给第三方。”符合上述规定中第二种情形，故房惠多公司将债权转让给地平线房产公司，违反了合同约定和合同法第七十九条的规定，该转让无效，应驳回相应部分的诉讼请求。三、关于争议焦点三，10栋XX室、26栋7XX室解除了房屋买卖合同和备案登记，应否计算佣金？双方虽在合同第九条中约定：“购房客户签订预售合同（或买卖合同）后发生退户的情况：1.如退户原因在购房客户，则甲方有权按照销售合同当中约定的收取客户违约金，收取的违约金由甲、乙双方各得一半。退户不计入销售率。”被告在答辩时陈述双方是协商解除合同，没有提交是购房客户单方原因解除合同的证据，因此，不能依据该约定扣除佣金。对被告这一辩称意见，本院不予采信。综上，在原告地平线房产公司开具发票合理时间内被告鼎丰置业公司应向原告地平线房产公司支付佣金385421元。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告江苏鼎丰置业有限公司于本判决生效后在原告南通地平线房产经纪有限公司开具佣金发票并交付后10日内向原告南通地平线房产经纪有限公司支付佣金385421元。二、驳回原告南通地平线房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13688元，由原告南通地平线房产经纪有限公司负担6607元，由被告江苏鼎丰置业有限公司负担7081元。被告江苏鼎丰置业有限公司于本判决生效之日起15日内将案件受理费7081元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××51。财产保全费用5000元，由原告南通地平线房产经纪有限公司负担2553元，由被告江苏鼎丰置业有限公司负担2447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  鲁冀平人民陪审员  张立新二〇一九年十一月二十七日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。