湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15407号原告（反诉被告）：杨承益，男，1964年6月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。原告（反诉被告）：李红利，女，1969年12月31日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：田华，湖北南格律师事务所律师。被告（反诉原告）：马丹，女，1969年9月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张笔文，武汉市武昌区水果湖法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：罗兵喜，武汉市武昌区水果湖法律服务所法律服务工作者。原告杨承益、李红利与被告马丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序。被告马丹在答辩期内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨承益、李红利的委托诉讼代理人田华，被告（反诉原告）马丹的委托诉讼代理人张笔文、罗兵喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨承益、李红利向本院提出诉讼请求：1、判令解除杨承益、李红利与马丹于2017年10月15日就武昌区中华路街解放路524-526号1层5室和6室商铺签订的二份《房地产租赁合同》；2、判令马丹立即将武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、6室商铺交还给杨承益、李红利；3、判令马丹自2018年8月1日起至合同解除之日止，按2万元/月向杨承益、李红利支付租金（截至2019年7月，马丹应支付租金21万元）；4、判令马丹自合同解除之日起至房屋返还之日止，按2万元/月向杨承益、李红利支付房屋占用期间的租金；5、本案诉讼费由马丹承担。事实和理由：2017年10月15日，杨承益、李红利与马丹就武昌区中华路街解放路524-526号1层5室和6室商铺签订了两份《房地产租赁合同》，双方对租金、交付时间、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，双方均按合同履行，相安无事。2018年7月，案涉商铺面临拆迁，杨承益、李红利多次找马丹协商搬离事宜，均未果。双方分歧在于马丹想要杨承益、李红利赔偿其装修费用，但依据合同约定，遇政府拆迁，马丹作为承租人不得向杨承益、李红利提出赔偿申请，因此杨承益、李红利拒绝了马丹的索赔。双方协商未果后，马丹继续占有使用案涉商铺，照常经营，并自2018年8月起开始欠付租金，迄今为止共欠付21万元。杨承益、李红利多次上门催缴，马丹均不理不睬。马丹拒不支付租金的行为，严重违反合同约定，杨承益、李红利为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告马丹辩称，案涉商铺属于征收范围内，两份《房地产租赁合同》已经解除。杨承益、李红利所诉理由不充分，未达到腾退房屋的条件，对于房屋拆迁征收补偿，经营者、承租人应得到基于房屋征收价值5%的经济补偿，杨承益、李红利的房子价值400万元，杨承益、李红利应补偿20万元给马丹，马丹多次与杨承益、李红利协商未果。案涉商铺在武昌区人民政府下达征收令后已被评估，杨承益、李红利的所有权已经消失，不存在租金、占用费的问题，马丹于2018年8月、10月均已支付了房屋租金。征收通知下达打围之后，马丹没有在经营了。本案诉讼费由杨承益、李红利承担。被告（反诉原告）马丹向本院提出反诉请求：1、判令杨承益、李红利退还马丹自2018年7月23日之后（2018年8月和10月）已支付的租金30000元；2、判令杨承益、李红利退还马丹租赁保证金18730元；3、判令杨承益、李红利支付马丹房屋装修补偿62971.2元、搬迁补偿6000元、停产停业损失补偿42855.4元，共计111826.6元；4、本案反诉费用由杨承益、李红利承担。事实和理由：2017年10月15日，马丹与杨承益、李红利就中华路街解放路524-526号1层5室商铺和6室商铺租赁事宜签订了两份《房地产租赁合同》，5室商铺和6室商铺租赁期限相同，租赁期限截至2020年4月30日，其中5室商铺交付了8730元租赁保证金，6室商铺交付了10000元租赁保证金。租赁关系形成后，双方在履行合同过程中，于2018年7月23日，上述两商铺面临拆迁征用，依照国家拆迁的相关法律法规和政策规定，杨承益、李红利自2018年7月30日起，就不应收取马丹的租金，但杨承益、李红利仍然收取了马丹2018年8月份租金16000元和2018年10月份租金14000元，另外关于两商铺已交付的租赁保证金18730元和房屋装修补偿、房屋拆迁补偿及停产停业损失补偿拒不与马丹协商兑现。为此，马丹反诉至法院，要求判如所请。原告（反诉被告）杨承益、李红利辩称，杨承益、李红利尚未与拆迁部门签订拆迁协议，《房地产租赁合同》约定马丹不得向杨承益、李红利索赔。相关的拆迁补偿对象是房屋所有权人，并非本案被告马丹。马丹的反诉请求没有事实理由和法律依据。本院经审理认定法律事实如下：马丹与邓江新系夫妻关系。杨承益、李红利系位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室（用途商业服务）、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室（用途商业服务）房屋所有权人。2017年8月18日，邓江新以武汉市武昌区解放路524-526号1层5室房屋作为经营场所注册成立名称为武汉市武昌区邓江新餐饮店的个体工商户。2017年10月15日，李红利与马丹签订两份《房地产租赁合同》，约定杨承益、李红利将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室房屋租予马丹使用；两套租赁房屋的月租金均为1万元；租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日；马丹应于2017年5月1日前交付首期租金6万元；马丹未经杨承益、李红利书面同意，不得将租赁房屋用于其他用途；杨承益、李红利应于2017年5月1日、2017年4月1日前将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、6室房屋交付马丹使用，并办理相关移交手续；杨承益、李红利交付租赁房屋时，分别向马丹收取租赁保证金1万元及8730元，杨承益、李红利收取租赁保证金，应向马丹出具收据；杨承益、李红利向马丹返还保证金的条件：不拖欠租金及其他应由马丹承担的费用，没有损坏承租房屋的设备设施及承租房屋的结构，没有违反本协议的情形；出现下列情形之一的，杨承益、李红利可不予返还保证金：马丹拖欠租金连续达10天（含10天）以上的，导致杨承益、李红利损失的各项费用达到1500元以上的，未经杨承益、李红利同意擅自改变房屋结构或用途的；合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：政府征用、收回或拆除租赁房屋，在此情况下马丹不得向杨承益、李红利提出赔偿申请；附加条款：2018年5月1日至2019年5月1日租赁房屋每月租金均为10500元，2019年5月1日至2020年5月1日租赁房屋每月租金均为11340元。李红利与马丹在合同上签名捺印。嗣后，马丹在租赁房屋从事热食类食品制售（烧烤）。杨承益、李红利与马丹陈述，马丹已依约向杨承益、李红利支付2017年10月至2018年7月案涉房屋租金。2018年8月1日，马丹向李红利转账支付16000元；2018年10月1日，马丹向李红利转账支付14000元。2018年7月23日，武汉市武昌区人民政府作出武昌征决字[2018]6号《房屋征收决定》，载明：武昌区人民政府决定对湖北省武昌实验中学改扩建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。当天，武汉市武昌区人民政府作出《公告》，载明：武昌区人民政府已于2018年7月23日作出房屋征收决定（武昌征决字[2018]6号），决定对湖北省武昌实验中学改扩建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。案涉房屋在征收范围内。2018年8月28日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室在案涉房屋处张贴《的送达通知》及《湖北省武昌实验中学改扩建项目国有土地上房屋征收分户评估报告》。武汉佳事达房屋征收服务有限公司出具《说明》，载明：武昌区解放路524-526号门面前的围墙大约系2018年11月左右形成。杨承益、李红利与马丹曾就案涉房屋装修补偿、拆迁补偿及停产停业损失协商未果。2019年10月8日，马丹还在租赁房屋从事热食类食品经营。杨承益、李红利以马丹未依约支付租金为由诉至法院，要求判如所请。马丹以杨承益、李红利未向其返还租赁保证金、装修补偿、拆迁补偿及停产停业损失补偿为由，反诉至法院，要求判如所请。上述事实由原告（反诉被告）杨承益、李红利提交的《不动产权证书》两份，武汉市不动产权登记信息查询单两份，《房地产租赁合同》两份，中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份，照片六张，亮亮烧烤总店结账单及预结单各一份，证明一份；被告（反诉原告）马丹提交的公告复印件一份，照片五张，湖北省武昌实验中学改扩建项目房屋征收分户评估报告两份，营业执照一份，结婚证一份，《房地产租赁合同》两份，中国银行交易流水明细清单一份，手机截图一张，录音光碟一份，《房屋租赁合同》复印件两份，中国银行交易流水明细清单一份，《湖北省武昌实验中学改扩建项目房屋征收补偿方案宣传手册》一份及原告、被告陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，杨承益、李红利与马丹签订的两份《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。杨承益、李红利依约将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、1层6室房屋交由马丹承租使用，马丹依约支付案涉房屋租金至2018年7月31日。马丹于2018年8月1日、2018年10月1日向李红利支付房屋租金14000元、16000元，未依约按时足额交付案涉房屋租金，显属违约，杨承益、李红利有权解除《房地产租赁合同》，马丹应承担违约责任并将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、1层6室房屋腾退并交付杨承益、李红利。鉴于案涉房屋于2018年11月被围挡施工，并结合马丹反诉要求杨承益、李红利返还已支付的30000元租金的主张，2018年8月、9月、10月未围挡施工，马丹仍能正常营业，应按合同约定的租金标准继续向杨承益、李红利支付2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金30667元（20000元÷30天×91天-30000元）。关于马丹反诉要求杨承益、李红利向其退还租赁保证金的主张，因马丹所举证据不足以证实马丹已向杨承益、李红利支付租赁保证金，且合同约定马丹拖欠租金连续达10天以上的，杨承益、李红利可不予返还保证金，故对于马丹上述反诉请求，本院依法不予支持。杨承益、李红利要求马丹向其支付2018年11月1日至实际腾退案涉房屋之日止的租金及房屋占有使用费的主张，因案涉房屋被围挡施工，对马丹的正常经营确有影响，有证据证明马丹经营至2019年10月8日，根据公平、合理原则，本院酌情决定2018年11月1日至2019年10月8日期间，马丹按每月租金40%承担，即90133元（20000元×40%×11月＋20000元×40%÷30天×8天），2019年10月9日至腾退之日止的房屋占有使用费，本院不予支持。马丹反诉要求杨承益、李红利向其支付案涉房屋装修补偿、搬迁补偿及停产停业损失补偿的主张。因案涉房屋所有权人杨承益、李红利并未与拆迁人签订补偿协议，马丹所举证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨承益、李红利与被告（反诉原告）马丹于2017年10月15日签订的两份《房地产租赁合同》；二、被告（反诉原告）马丹于本判决生效之日起十日内将位于位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室房屋腾退并交付原告（反诉被告）杨承益、李红利；三、被告（反诉原告）马丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨承益、李红利支付租金120810元；四、驳回原告（反诉被告）杨承益、李红利其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马丹全部反诉请求。本案本诉案件受理费500元，减半收取250元，由被告马丹负担（此款原告杨承益、李红利已垫付，被告马丹连同上述款项一并支付给原告杨承益、李红利）。本案反诉案件受理费3511元，减半收取1756元，由反诉原告马丹负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  李永明二〇一九年十一月二十日法官助理李士杰书记员徐欣