贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0324民初4364号原告：刘刚，男，汉族，1986年10月03日出生，贵州省正安县人,住正安县。原告：郑孝珍，女，汉族，1988年06月15日出生，贵州省正安县人,住正安县。公民身份×××0865。委托诉讼代理人：刘刚，男，汉族，1986年10月03日出生，贵州省正安县人,住正安县。系郑孝珍之丈夫。被告：贵州春晖房地产开发有限公司。统一社会信用代码91520324MA6DUWHF1X。住所：贵州省遵义市正安县桃园社区世纪福园二期5号楼24—4。法定代表人：黄天华，该公司总经理。委托诉讼代理人：余小波，贵州钧衡律师事务所律师。原告刘刚、郑孝珍与被告贵州春晖房地产开发有限公司（以下简称“贵州春晖房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘刚（亦即原告郑孝珍的委托诉讼代理人）、被告贵州春晖房开公司委托诉讼代理人余小波进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《定购协议》；2、由被告贵州春晖房开公司退还原告购房款400,000.00元，并按贵州省农村信用合作联社同期贷款年利率计算支付自2018年03月28日起至本息付清之日止的资金占用费；3、判令被告贵州春晖房地产开发有限公司违约双倍返还定金40,000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年03月03日，原、被告签订了《定购协议》，原告订购了被告开发的“正安县春晖国际广场”商铺一间，总价为790,000.00元。订购之时，原告向被告支付了定金20,000.00元，双方在协议中约定：原告在2018年04月03日前支付首付款400,000.00元时，被告与原告签订《商品房买卖合同》和《物业管理合同》。原告于2018年03月27日向被告支付了首付款400,000.00元，但被告却以房管局暂时无法网签合同为由未与原告签订《商品房买卖合同》，后经原告多次找被告交涉，被告一直以房管局无法网签合同为由，至今不与原告签订《商品房买卖合同》，为此，为了保护自己的合法权益，原告只好诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼主张。被告贵州春晖房开公司辩称，原、被告于2018年03月03日签订《定购协议》，约定订购商铺一间，总价为790,000.00元，但是双方所签的定购协议约定原告应当于2018年03月07日前向被告交付首付款400,000.00元，但是原告于2018年03月27日才向被告交付，系原告违约。现原告却向被告主张违约责任，完全没有事实依据。原、被告双方没有借贷关系，不应当按照原告主张的贵州省农村信用合作联社同期贷款年利率支付利息，且由于原告未按双方约定的时间交付尾款，对其交付的20,000.00元定金应当由被告不再返还；涉案的商铺主体早已竣工，且取得预售许可，原、被告所签订的定购协议合法有效，现原告主张解除双方的定购协议，应当按照民事诉讼证据规则第二条规定，原告应当对被告违约承担举证责任，如举证不能，则承担相应后果。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，2018年03月03日，原告刘刚与被告签订了一份《定购协议》，原告向被告购买其开发的凤仪街道人民广场旁春晖国际广场1号楼1D-007号商铺，商铺面积为68.15㎡，原单价为14,480.89元/㎡，优惠单价为11,592.07元/㎡,优惠后总房款为790,000.00元。协议约定了以下相关内容：协议签订时，乙方（指原告）交付定金20,000.00元；乙方签订本协议后于2018年03月07日前带本协议、定金收据、约定房款等到甲方（指被告）营销中心签订《商品房买卖合同》、《物业管理合同》；签订《商品房买卖合同》时，补足首付款，剩余购房款办理按揭贷款手续；甲方收取乙方定金后，即认定该物业在乙方遵循协议的前提下确认出售给乙方，在乙方守约的前提下甲方无权再另行出售或终止出售给乙方，乙方不得以任何理由要求解除本协议，否则定金不予退还，甲方可另行出售。协议签订后，原告提出因有事不能按照约定的2018年03月07日到场签订《商品房买卖合同》，申请延期签约，被告经办人员出具延期签约审批单，约定延期至2018年04月03签约。2018年03月27日，二原告向被告贵州春晖房开公司支付了购房款共计380,000.00元，被告于同日出具了一份收据给原告郑孝珍，收款金额为400,000.00元。后被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》以及《物业管理合同》，原告于2019年10月16日向本院起诉，请求支持其诉讼主张。另查明，中国人民银行2018年1年以上（1-5年）贷款基准年利率为4.75%。上述事实，有双方当事人的陈述和答辩，原告提供的结婚证、定购协议、春晖国际广场延期签约审批、春晖国际广场签约流转单、收据、银联商务单，被告提供的商品房预售许可证等证据在卷予以佐证，足以认定。对上述证据，经审查，符合证据的“三性”，其证明效力，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案双方签订的《定购协议》的性质如何认定；2、双方签订的《定购协议》是否应当解除。关于本案的第一个焦点问题。根据原、被告于2018年03月03日签订的《定购协议》及延期签约审批单的内容，原告以总价款790,000.00元购买被告开发的正安县凤仪街道人民广场旁春晖国际广场1号楼1D-007号商铺，协议约定原告交纳定金20,000.00元，于2018年03月07日(延期签约审批单延期至2018年04月03日签约），持本协议与被告签订《商品房买卖合同》以及《物业管理合同》，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同，是指当事人约定将来订立一定合同的合同，而将来应当订立的合同，则为本约。《定购协议》虽然约定了房屋的单价，房屋位置、支付方式，但双方对买卖房屋的交房时间、办证时间、交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺以及有关违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式房屋买卖合同时协商一致达成，故《定购协议》不具备商品房买卖合同的主要内容；双方在《定购协议》中明确约定双方在2018年04月03日签订《商品房买卖合同》，故《定购协议》符合预约合同的法律特征，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。关于本案第二个焦点问题。双方签订的协议约定，被告在签订协议并交纳了定金后于2018年04月03日签订《商品房买卖合同》，原告已按约定交纳了首期购房款，双方签订《定购协议》的目的是签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，由于《定购协议》并非商品房买卖合同，双方对买卖房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时双方在平等自愿的基础上协商一致达成，在未达成一致意见的情况下，无论是原告还是被告，均不能根据《定购协议》强制要求对方与自己签订商品房买卖合同，被告请求驳回原告的请求，实质上是请求双方签订商品房买卖合同，该请求不符合自愿原则。双方在《定购协议》中约定的签订《商品房买卖合同》时间届满后，但直至原告向本院起诉时，被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告有权要求解除合同，对原告要求解除双方之间的《定购协议》的主张，本院予以支持。合同解除后，原告已交纳的购房款，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告已经交纳的包括定金在内的购房款，被告应当予以返还，原告已经交纳的购房款400,000.00元，被告应当予以返还。原告主张的损失问题，因被告至今未原告签订《商品房买卖合同》，属违约，原告主张赔偿损失，符合法律的规定，本院予以支持，但原告主张按农村信用合作联社贷款利率计算，没有提供证据证明损失的具体计算方式，其损失应按照中国人民银行同期贷款基准利率（1年以上年利率为4.75%）计算，支付的日期应当自约定的签订《商品房买卖合同》之日（2018年04月03日）起至退清购房款之日止。关于原告主张的双倍返还定金的问题，原告交纳的定金20,000.00元，在原告于2018年03月27日交纳购房款时，双方签订的签约流转单以及被告出具的收据，表明20,000.00元已经转化为购房首付款，因此，对原告主张系定金要求双倍返还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告刘刚、郑孝珍与被告贵州春晖房地产开发有限公司签订的《定购协议》。二、由被告贵州春晖房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告刘刚、郑孝珍购房款400,000.00元，并按照年利率4.75%计算支付自2018年04月03日起至退清购房款之日止的资金占用损失。三、驳回原告刘刚、郑孝珍的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300.00元，减半收取3,650.00元，由被告贵州春晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  袁定刚二〇一九年十一月二十五日法官助理郑红丽书记员骆海兵