内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1548号 上诉人（一审被告）：锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：宗某，锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司法务。 委托诉讼代理人：丁某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：众力如意园小区业主委员会。 负责人：申某。 委托诉讼代理人：袁某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古理想律师事务所律师。 上诉人锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司（以下简称新宏远物业公司）因与被上诉人众力如意园小区业主委员会排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新宏远物业公司的委托诉讼代理人宗某、丁某，被上诉人众力如意园小区业主委员会负责人申某、委托诉讼代理人袁某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新宏远物业公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2551号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人身份认定错误，将不具备诉讼主体资格的被上诉人认定为适格原告。《中华人民共和国民事诉讼法》已经明确规定民事诉讼要素，被上诉人作为业主委员会若要以自己的名义提起诉讼，需要业主大会的授权。《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。一审法院未对此予以审查，属于对被上诉人众力如意园小区业主委员会诉讼主体资格认定错误。另，上诉人已经在一审法院对被上诉人成立程序提起了行政诉讼，该行政案件尚未生效，则被上诉人是否系经备案的业主委员会尚未确定，一审法院直接认定亦属于认定错误。二、一审法院适用法律错误。在确定被上诉人众力如意园小区业主委员会不是适格当事人的前提下，一审法院应将被上诉人的起诉予以驳回，但一审法院根本未审查程序性事项而直接对本案进行了实体审理，属于适用法律错误。被上诉人对上诉人提起的诉讼根本不满足民事诉讼法规定的诉的要件，应当予以驳回。综上，一审法院对本案被上诉人众力如意园小区业主委员会的身份认定错误，适用法律错误，对案件进行了错误判决，请求二审法院予以纠正。 被上诉人众力如意园小区业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，新宏远物业公司的上诉理由不能成立。2018年12月28日，被上诉人经杭盖街道办事处呼格吉勒社区提交备案材料，在锡林浩特市房地产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。因此，众力如意园小区业主委员会具备诉讼主体资格。上诉人在一审法院以锡林浩特市杭盖街道办事处、锡林浩特市房地产管理局为被告，被上诉人为第三人提起行政诉讼，一审法院已作出（2019）内2502行初15号行政裁定书，驳回了上诉人的起诉。基于以上事实与理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 众力如意园小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告新宏远物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施;2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告新宏远物业公司与锡林郭勒盟众力置业有限责任公司（众力如意园小区开发商）签订的《前期物业服务合同》于2019年5月1日到期。众力如意园小区于2018年12月28日成立业主委员会并向锡林浩特市房地产管理局进行备案。众力如意园小区业主委员会分别于2019年4月1日、4月11日给新宏远物业公司两份告知函，要求物业公司与业主委员会接洽相关交接资料，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。2019年4月10日，新宏远物业公司回函表示拒绝。现众力如意园小区业主委员会提起诉讼请求新宏远物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。被告新宏远物业公司向锡林浩特市人民法院提起行政诉讼，请求撤销锡林浩特市房地产管理局及锡林浩特市杭盖街道办事处对众力如意园小区业主委员会的备案，该案经该院审理驳回了新宏远物业公司的起诉。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，起诉的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。众力如意园小区物业用房、设施设备归属小区全体业主所有。当上述用房及设施设备受侵害时，业主委员会有权代表小区全体业主向人民法院提起侵权诉讼。根据《物业管理条例》第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主……；第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。本案中被告新宏远物业公司与锡林郭勒盟众力置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》已于2019年5月1日到期，新宏远物业公司不再是众力如意园小区的物业服务企业，其应向众力如意园小区业主委员会办理交接手续。依照《物业管理条例》第三十七条、第三十八条之规定，判决被告新宏远物业公司于本判决生效后十五日内退出原告众力如意园小区物业服务区域移交物业服务用房（物业办公楼中的监控室）和相关设施。案件受理费100元，由被告新宏远物业公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人新宏远物业公司向本院提交了以下证据：1.业主签名书面材料一份（原件），证明2019年9月24日如意园小区322户业主召开业主会议，会议内容：不认可现业主委员会的成立。2.三名如意园小区业主的书面陈述材料一份（原件），证明业主委员会与新物业公司签订合同期间存在不合法情形。3.业主委员会5名成员欠物业费明细表，证明业主委员会成员欠物业费，未完全履行业主责任，还当选了业主委员会成员。 被上诉人众力如意园小区业主委员会质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人称是322户业主，但材料上只有楼号、单元号和业主姓名，无法核实真实性，是否是业主的真实意思表示无法确认。目前众力如意园小区居住的业主近1600户，上诉人所出示的书面材料上未达到过半数，被上诉人在一审中提交的业主大会调查表，将近有1200户业主同意解除与上诉人新宏远物业公司的物业服务合同，同意聘任新的物业公司，统计时间为2019年3月份。居民会议记录的第二项是为小区更换自来水管道，许多住户认为是更换管道才签字的。证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，且仅三个人不能代表小区业主的真实意思。证据3真实性无法核实，上诉人没有加盖公司公章，如果上诉人认为业主委员会成员在物业服务期内欠费，应当向人民法院另行提起诉讼，与本案不具有关联性。 被上诉人众力如意园小区业主委员会向本院提交了以下证据：1.内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502行初15号行政裁定书（复印件），证明上诉人新宏远物业公司对被上诉人众力如意园小区业主委员会提起关于主体资格的行政诉讼，因不符合法律规定，已被人民法院驳回。2.《众力如意园小区重新铺设自来水管道费用支付方式澄清公告》（复印件），证明上诉人新宏远物业公司对众力如意园小区管道铺设只是垫付费用，最终管道维修费用由小区开发商承担。 上诉人新宏远物业公司质证认为，对证据1的真实性认可，证据2与本案没有关联性。 经庭审质证，本院对上述证据认证如下：上诉人新宏远物业公司提交的证据1、2两份书面材料因真实性无法核实，不予采信；上诉人新宏远物业公司提交的证据3欠物业费明细表、被上诉人众力如意园小区业主委员会提交的证据2公告，与本案不具有关联性，不予采信；被上诉人众力如意园小区业主委员会提交的证据1行政裁定书，予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，被上诉人众力如意园小区业主委员会于2019年4月8与廊坊市晖熙物业服务有限公司锡林浩特市分公司签订了《物业管理委托合同》。新宏远物业公司提起行政诉讼，请求撤销锡林浩特市杭盖街道办事处、锡林浩特市房地产管理局对众力如意园小区业主委员会的备案，本院于2019年11月11日作出（2019）内25行终49号行政裁定，认为备案行为不属于行政许可，是对公民法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于行政诉讼受案范围，驳回新宏远物业公司的上诉，维持一审法院驳回新宏远物业公司起诉的裁定。 本院认为，《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”第三十八条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”本案中，上诉人新宏远物业公司与众力如意园小区的前期物业服务合同已于2019年5月1日届满，被上诉人众力如意园小区业主委员会于合同到期前连续两次向新宏远物业公司发函表明不再与该公司续签合同，被上诉人与廊坊市晖熙物业服务有限公司锡林浩特市分公司签订了《物业管理委托合同》，上诉人新宏远物业公司与众力如意园小区开发商锡林郭勒盟众力置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》已经终止，新宏远物业公司应当按照《物业管理条例》第三十八条第一款的规定与众力如意园小区业主委员会进行交换。众力如意园小区业主委员会起诉请求新宏远物业公司退出物业服务区域移交物业服务用房及设施于法有据，应予支持。综上所述，新宏远物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由锡林郭勒盟新宏远物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 格日勒图雅 审判员 冯 逸 岩 审判员 任   力 二〇一九年十一月二十七日 书记员 任 继 伟 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。