广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11680号上诉人（原审原告）：黄少娟，女，汉族，1987年4月12日出生，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************720。被上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人黄少娟因与被上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人黄少娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.粤海通公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定粤海通公司关于涉讼商品房逾期交楼违约责任的起算时点自《委托装修协议》所约定的2018年8月31日起算，属于认定事实不清。本案中《委托装修协议》为黄少娟与长华装饰公司签订，该协议约定黄少娟委托长华装饰公司对涉讼商品房进行装修，长华装饰公司免费实施装修工程，并承诺于2018年8月31日向黄少娟交付涉讼商品房。即根据《委托装修协议》的合同相对性，已装修的涉讼商品房交付义务为长华装饰公司，而非粤海通公司，因此，一审法院认定错误，二审法院应予纠正。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定涉讼商品房毛坯交付时间为2018年1月31日，《委托装修协议》约定涉讼商品房装修交付时间为2018年8月31日，上述两份合同系同日一起签订。即购房双方就涉讼商品房的交付次数和时间已达成一致意见，明确商品房交付2次，先交付毛坯房，再交付装修房。其次，粤海通公司在2018年1月26日至2018年12月19日向黄少娟发出的三份通知书已明确表明所交付为毛坯房，而非装修房。换言之，黄少娟无需催收装修房，因为粤海通公司已表明在2018年12月19日前毛坯房尚不符合交付条件，且粤海通公司亦一再发函向黄少娟确认其交付标准系毛坯房而非装修房，且2018年12月19日所发的通知才最终符合毛坯房交付的标准。因此，购房双方并未变更交楼时间，涉讼房屋的交楼时间应为2018年1月31日。综上，一审法院所依据的生活常理和交易习惯存在明显偏差，造成认定事实存在错误。二、一审法院认定黄少娟逾期付款与粤海通公司可因此顺延交房的期间相互抵扣属于认定事实不清。第一，本案中《补充协议》为粤海通公司提供的格式合同，粤海通公司就该逾期付款而顺延交房的约定并未向黄少娟尽注意、提示的义务。且一审法院并未就黄少娟提出该笔贷款异常延迟的原因向相关机构查明事实。因为黄少娟逾期支付房款完全系粤海通公司造成的结果，系粤海通公司原因阻却了黄少娟按期支付房款，因此，粤海通公司不可向黄少娟行使顺延交房的权利。第二，粤海通公司逾期223天到南海区不动产登记机构办理合同备案手续。根据2016年6月24日网签的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）“附件十三”（P34）第一条“开发商30日内到各区不动产登记机构办理合同备案”之约定，粤海通公司应当在涉讼商品房买卖合同签订之日起30天内办妥合同备案手续（即最迟应在2016年7月23日完成合同备案手续），但根据涉讼合同第1页“佛山市南海区房产交易所加盖的合同备案印章及所落款期限”可清楚反映，涉讼商品房买卖合同竟然系在2017年3月3日才在佛山市南海区房产交易所完成合同登记备案手续，换言之，粤海通公司自身先严重违反合同中关于完成合同备案期限的约定，超出合同约定期限223天才办妥合同登记备案手续。第三，因粤海通公司自身逾期办妥合同登记备案手续而直接造成涉讼房屋迟延办理预抵押登记手续，从根本上导致黄少娟所申请的公积金贷款无法按时发放，甚至发生了异常迟延233天才发放贷款的不正常情形，换言之，完全系粤海通公司的原因才造成黄少娟逾期支付房款。（一）根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，合同备案是开发商向登记机关申请预告登记和防止开发商一房多卖的政府行政行为，从而有效保障购房者的权益，因此，开发商应当严格在期限内办妥备案手续。粤海通公司显然违反了上述办法和商品房买卖合同的规定。（二）根据《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（佛房金管[2006]3号）第九条“贷款须待抵押借款合同签订并完成抵押手续，由委托银行送达市住房公积金管理中心后，市住房公积金管理中心2个工作日内把贷款资金划到受托银行指定的账户上。受委托银行应在5个工作日内发出贷款，把资金划到售房方指定的账户”之规定，涉讼房屋所逾期支付的房款为公积金贷款，公积金贷款发放必须先完成涉讼房屋的抵押手续，但涉讼房屋办理预抵押登记又必须先完成涉讼房屋商品房买卖合同的备案登记手续。换言之，粤海通公司直接阻却了黄少娟公积金贷款的正常发放。第四，涉讼房屋逾期支付的购房款系住房公积金贷款，粤海通公司及时向受托银行提供抵押登记资料是其“应知应会应尽”的义务，且受托银行已明确表明因粤海通公司迟迟、一直不提供办理抵押登记的相关资料，才导致涉讼房屋无法尽快办妥抵押登记手续，无法按要求时间发放贷款，所以才造成逾期支付购房款。而涉讼合同系2017年3月3日完成合同备案及出具预抵押登记证明，而受托银行亦明确表示涉讼房屋于2017年3月8日才办妥抵押登记手续，而涉讼逾期的40万公积金贷款于2017年4月12日亦支付到粤海通公司账户，换言之，从办妥合同备案（或预抵押登记）手续至成功发放贷款为40天。即，若粤海通公司按要求自合同签订之日起30日内办妥合同备案手续（最迟应在2016年7月23日完成合同备案手续），涉讼贷款完全可以在合同签订之日起三个月内支付到粤海通公司账户，根本不会逾期支付。综上，因粤海通公司逾期办妥涉讼合同的备案手续和一直不向受托银行提供抵押登记的资料才导致涉讼房屋的购房款逾期支付，粤海通公司应当自行承担阻却黄少娟按期付款的结果，即黄少娟逾期支付购房款的原因完全系粤海通公司造成的，粤海通公司无权再行使顺延交房的权利。粤海通公司辩称，1.一审法院关于以《委托装修协议》约定的精装修交楼时间为约定交楼时间的认定与事实相符。黄少娟反复强调与其签订《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的主体不同，并且签订买卖合同在前、协议在后，故理应将两份合同割裂开来作为两个独立的合同履行，却无视签订《委托装修协议》的背景系因为双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，无视《委托装修协议》没有另外收取装修款系因为《商品房买卖合同（预售）》中约定的价格已经包含毛坯及装修对价的事实，其主张明显与事实不符且自相矛盾。此外，黄少娟要求粤海通公司既履行交付毛坯楼也履行交付精装修的义务，以及黄少娟要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，事实上等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，因此履行交付义务的标志更加应该以精装修房为准。因此，一审法院以黄少娟通过在签订《商品房买卖合同（预售）》的同一时间、同一场所签订《委托装修协议》，实际上系通过《委托装修协议》中约定的精装修交楼时间变更原定的交楼时间，认定应以精装修交楼为交付义务履行时间，不但与事实相符，且与房地产行业“双合同”的实践相符，应当予以维持。2.黄少娟并未向粤海通公司催收毛坯交楼。本案中，与黄少娟交易的对象系粤海通公司，如果黄少娟认为粤海通公司未履行交付义务，应该直接向粤海通公司催告，而非向有关部门投诉。黄少娟自始至终都没有提供任何证据证明曾向粤海通公司催告。抛开是否直接向行政部门催告亦构成有效催告不论，黄少娟提交的所谓向有关部门催告的证据，系其他栋的业主向有关部门投诉的证明材料。黄少娟与其他栋业主系独立的主体，不能将其他主体向有关部门投诉的行为视为其向有关部门投诉乃至向粤海通公司催告的行为。换言之，黄少娟就曾向粤海通公司催告毛坯交楼一事举证不能，理应承担不利后果，其主张不应得到支持。3.黄少娟逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与黄少娟签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条明确约定，以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买受人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。该条款中没有任何关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。黄少娟作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务的标志系粤海通公司收到款项而非买受人完成申请按揭贷款手续的情况下，应当充分理解贷款机构迟延放款所带来的后果，以及为避免贷款机构迟延放款而承担违约责任，应当及早办理贷款申请手续，而不应该在贷款机构迟延放款产生不利后果后拒绝承担责任。黄少娟的主张明显违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。4.黄少娟要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。鉴于逾期交付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，黄少娟主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。5.长华集团公司并非本案适格被告，不应承担逾期交楼违约金。本案中，与黄少娟签订商品房买卖合同的主体是粤海通公司，履行商品房买卖合同的主体也是粤海通公司，粤海通公司的股东长华集团公司既非合同的一方，实际也未参与涉讼房屋买卖。长华集团公司与粤海通公司之间虽系关联企业，但分属独立的法人主体，亦有各自独立的财产。黄少娟要求长华集团公司承担责任的理由仅仅是该司系粤海通公司股东。在一审程序中，黄少娟没有任何证据证明长华集团公司存在公司法第二十条所规定的股东禁止行为或其他导致股东需要承担其投资企业债务的证据；一审法院的相关裁判也没有明确给出判令长华集团公司承担责任的理由和依据。因此，长华集团公司并非本案适格被告，在缺乏事实依据的情况下，黄少娟对其起诉应予驳回。6.诉讼费应当按照法院支持诉讼请求的比例承担。粤海通公司在一审程序中提出管辖权异议，系行使民事诉讼法赋予的程序性权利，不能因为系列案件需要处理的管辖权异议数量较多即视同粤海通公司申请管辖权异议一举构成诉累。本案一审诉讼费用由粤海通公司及长华集团公司承担没有依据，应当根据双方责任比例承担。7.粤海通公司肯定在2016年7月12日前已经完成合同登记备案，因为2016年7月12日已经交纳契税，未盖章备案肯定是不可能交税的，因为税务局是要复印合同存档的。8.2017年3月3日是银行办理抵押登记时间，并非交易合同备案时间，交易所在2017年3月3日盖章只证明合同已经登记备案，并没有讲是在2017年3月3日登记备案，没有办理公积金贷款的合同根本不用盖此章。9.建设银行在2016年9月14日已经发放第一笔贷款10万元，显然抵押贷款资料已经齐全，再声称粤海通公司未提供抵押相关资料显然是推卸责任。10.建设银行答复黄少娟，建设银行补齐资料于2016年9月5日送公积金中心审批，9月7日审批通过，显然贷款资料已经齐全。11.建设银行答复显示办理抵押登记是银行的责任，银行从来没有告知粤海通公司欠缺什么资料（包括答复粤海通公司），显然未办理抵押与粤海通公司无关，是黄少娟与银行的责任。12.贷款、办理抵押登记都是黄少娟与银行的责任，黄少娟和银行历时半年都没有告知粤海通公司欠缺什么资料，显然，迟延放款的责任不应该由粤海通公司承担，应由黄少娟与银行承担。黄少娟向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向黄少娟支付逾期交楼违约金79097.43元（以722351元为基数，按每日0.03%计算，自2018年2月1日起计算至2019年1月31日，并主张计算至符合《商品房买卖合同》第九条和第十条约定的交付条件至实际交付日为止）；2.由粤海通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月18日，黄少娟（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心1幢2204号物业（以下简称涉讼商品房），交楼标准为毛坯；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年6月24日，黄少娟（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的涉讼商品房出售给买受人，成交价722351元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款222351元，除首期款外，剩余房款金额500000元应于2016年7月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，黄少娟（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，黄少娟（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉讼商品房或涉讼合同解除，本协议即行解除。黄少娟已支付全部购房款722351元。粤海通公司提供的收款回单显示黄少娟因购买涉讼房屋申请的按揭贷款中的100000元于2016年9月14日转入粤海通公司账户、400000元于2017年4月13日转入粤海通公司账户。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月12日，长华国际商业中心1幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年3月27日，粤海通公司向黄少娟邮寄发出《装修交楼通知书》，通知黄少娟于2019年4月1日至2019年4月4日前来收楼。黄少娟确认其在2019年3月27日收到该装修交楼通知书。再查明，2017年11月19日，粤海通公司（甲方）与深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年2月15日，黄少娟提起诉讼，诉讼中，粤海通公司陈述涉讼商品房的交付标准为带精装交付；黄少娟确认涉讼商品房的交付标准为带装修交付。一审法院认为，黄少娟和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。黄少娟与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对黄少娟不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向黄少娟支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据买卖合同及协议约定向黄少娟支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定黄少娟逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，黄少娟向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对黄少娟不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向黄少娟承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予黄少娟。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉讼合同签订当日，黄少娟与粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市长华装饰工程有限公司对涉讼商品房进行免费装修。据此，可认定涉讼合同约定的涉讼商品房购房款总额包括了装修款，涉讼商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付时间为2018年8月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如黄少娟认为交楼时间为涉讼合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，黄少娟理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但黄少娟并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年8月31日期间其曾向粤海通公司催收涉讼商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年9月1日开始起算。佛山市长华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市长华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。关于黄少娟逾期付款、粤海通公司顺延交房的期间；双方签订的《补充协议》约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉讼合同于2016年6月24日签订，根据《补充协议》约定，涉讼商品房的按揭贷款应在2016年8月23日前发放至粤海通公司的账户。现黄少娟就涉讼房屋申请的按揭贷款中的100000元于2016年9月14日转入粤海通公司账户、400000元于2017年4月13日转入粤海通公司账户，黄少娟已逾期付款233日，该期间应当相应顺延交楼期限，即粤海通公司交楼时间应自2018年9月1日顺延至2019年4月22日。粤海通公司于2019年3月27日向黄少娟邮寄发出《装修交楼通知书》通知黄少娟于2019年4月1日至2019年4月4日前办理收楼手续，黄少娟确认其在2019年3月27日收到该装修交楼通知书，且在此之前涉讼商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故一审法院认定粤海通公司已于2019年4月1日履行了商品房交付义务，而粤海通公司向黄少娟交楼的时间可顺延至2019年4月22日，故粤海通公司并不存在逾期交付涉讼商品房给两黄少娟的行为，对黄少娟要求粤海通公司支付逾期交楼违约金的诉请，一审法院依法不予支持。黄少娟作为购房者，支付购房款是其基本义务，而银行按揭贷款方式付款作为黄少娟选择的付款方式，其应当提供银行贷款所需的资料并及时跟进银行房款进度，黄少娟认为办理贷款需要粤海通公司协助提供资料的，其应当要求粤海通公司及时提供并转交给银行，现黄少娟并未提供证据证明其曾催促粤海通公司提供协助提供相应资料，故对其认为银行延迟发放贷款责任在于粤海通公司的抗辩，一审法院不予采纳；对黄少娟的调查取证申请，一审法院依法不予准许。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年8月31日，但粤海通公司未能就此重大问题向黄少娟作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄少娟的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取888.72元（黄少娟已预交），由粤海通公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳888.72元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对黄少娟预交的诉讼费用888.72元，在判决发生法律效力后经黄少娟书面申请,一审法院退还予黄少娟。本院二审期间，粤海通公司未向本院提交新证据，黄少娟向本院提交了如下证据:证据（一）《商品房买卖合同（预售）》，拟证明粤海通公司违反合同约定，超出合同约定期限223天办理合同备案手续；证据（二）《入伙收楼通知书》、《收楼通知书》、《毛坯收楼通知书》，拟证明1.2018年1月26日，在涉讼房屋尚不满足毛坯交楼条件情况下，粤海通公司试图通知黄少娟前往确认收楼，严重违背诚实信用原则；2.三份通知书内容均为通知黄少娟前往收取涉讼房屋的毛坯标准，而从未提及装修房，截止2018年12月19日，粤海通公司亦一再向黄少娟确认交付为毛坯标准。换言之，粤海通公司亦按《商品房买卖合同》的约定履行，同意先交付毛坯房标准，因此，购房双方对涉讼房屋的交楼标准和交楼时间均按《商品房买卖合同》约定履行，交楼时间应自2018年1月31日起；证据（三）《不动产登记证明》[粤（2017）佛南不动产证明第0033701号]，拟证明在涉讼合同完成备案当日办妥涉讼房屋预抵押登记手续，粤海通公司未完成合同备案则涉讼房屋无法办理预抵押登记；证据（四）佛山12345受理咨询回复意见5条，拟证明委托银行明确表示涉讼房屋公积金贷款（购房款）逾期发放系因为粤海通公司一直未提供办理抵押登记的相关资料，无法办理涉讼房屋抵押登记，换言之，粤海通公司直接阻却了黄少娟公积金贷款的按时发放。粤海通公司质证称，确认证据一的真实性，但关联性有异议，该证据证明1.2016年7月12日，已经契税完税，合同盖章肯定已经备案，因为税务局要复印存档；2.盖章中2017年3月3日是交易所盖章时间，并非登记备案时间，涉讼合同并非在2017年3月3日登记备案。确认证据三的真实性，但关联性有异议，2017年3月3日是不动产登记的时间，并非涉讼合同的备案登记时间。证据四的真实性由法院认定，该证据证明1.办理抵押登记是建设银行的责任；2.建设银行和黄少娟历时半年从来没有告知粤海通公司欠缺的资料；3.建设银行根据手头资料认为没有问题审批通过，并发放商业贷款10万元，现黄少娟又认为开发商欠缺资料，显然是推卸责任。经审查，本院对黄少娟提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人黄少娟与被上诉人粤海通公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.双方约定的交房时间应如何确定;2.黄少娟逾期付款是否是粤海通公司所致；3.粤海通公司是否可以因黄少娟逾期付款而顺延交房时间。关于第一个焦点问题。经查,粤海通公司与黄少娟在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且黄少娟亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题。经查，涉讼《商品房买卖合同》于2016年6月24日签订，该合同约定“买卖双方签订书面《商品房买卖合同》，并按各区要求缴纳住宅专项维修资金及契税后，开发商30日内到各区不动产登记机构办理合同备案”。结合涉讼合同在2016年7月12日完成契税完税以及黄少娟申请银行按揭贷款的100000元已经在2016年9月14日转入粤海通公司账户的事实以及房屋买卖抵押登记的流程可推定，涉讼合同完成合同备案手续并未超出约定时间，粤海通公司亦已提交相应资料给银行，故粤海通公司不存在逾期办理合同备案的行为，而2017年3月3日为银行办理抵押登记的时间，并非合同备案时间。故黄少娟主张因粤海通公司迟延办理合同备案手续继而迟延办理预抵押登记致使其逾期付款没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与黄少娟在《补充协议》中明确约定黄少娟需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，黄少娟申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。黄少娟申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是黄少娟的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄少娟的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1777.44元，由上诉人黄少娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇一九年十一月二十五日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理