福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0212民初3801号 原告：厦门威扬广告有限公司，住所地福建省厦门市禾山镇蔡塘工业区。 法定代表人：黄伟城，总经理。 委托诉讼代理人：顾春晖、许志东，福建尚圭律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。 第三人：蒋业伟，男，汉族，1981年5月20日出生，住江苏省沛县。 原告厦门威扬广告有限公司（以下简称威扬广告公司）与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）、第三人蒋业伟商品房销售合同纠纷一案，经由厦门市中级人民法院（2018)闽02民终2411号民事裁定发回重审后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告威扬广告公司之委托诉讼代理人许志东、被告仁文建设公司之委托诉讼代理人廖贵辉、第三人蒋业伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威扬广告公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决仁文建设公司按《置换协议书》及其附件《商品房买卖合同》的约定继续履行房产交付义务并向威扬广告公司支付逾期交房违约金（以人民币973283元为基数，按日万分之一自2013年10月1日起计算至实际交房之日止）；二、判令仁文建设公司在满足产权办理条件时协助威扬广告公司办理房屋产权登记手续并支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以人民币973283元为基数，按日0.001％自2013年12月30日起计至实际交房之日止）；三、本案全部诉讼费用由仁文建设公司承担。事实和理由：威扬广告公司与仁文建设公司因广告合作产生合作费用人民币1212362元。经双方协商达成合意，仁文建设公司以其拥有的位于金帝?中洲滨海城B1-3＃地块50#501单元的房产与威扬广告公司应收合作费用中的人民币973283元进行置换并签订《置换协议书》予以确认。2012年3月23日，威扬广告公司指定第三人蒋业伟作为代理人与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，约定讼争房产的交付期限为2013年9月30日，并对逾期交房的违约责任及办理产权登记等进行约定，但至今仁文建设公司仍未履行相应的交房及产权办理义务。威扬广告公司认为，其与仁文建设公司签订的《置换协议书》，约定以仁文公司所欠的部分广告款作为《商品房买卖合同》约定的购房款与仁文公司进行房产置换，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效。至今仁文建设公司仍未履行《置换协议书》及《商品房买卖合同》约定义务。威扬广告公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 仁文建设公司辩称：一、威扬广告公司与仁文建设公司签订的置换协议系以房抵债，案涉置换协议及商品房买卖合同客观上履行不能。“金帝?中洲滨海城”项目建设资金已被同安区政府、厦门市中院、厦门市国土资源与房产管理局组成的监管小组监管，监管小组不认可仁文建设公司自行与债权人签订的以房抵债协议。故案涉商品房客观上无法履行，合同目的不能实现，应予解除。二、退一步说，参照江苏高院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以单方解除以物抵债协议。故本案中威扬广告公司无权要求威扬广告公司继续履行置换协议及案涉以物抵债协议。三、即使法院认定案涉商品房买卖合同应当继续履行，威扬广告公司主张逾期交房违约金超过诉讼时效部分（2013年10月1日至2014年12月9日期间）也应予以驳回。 蒋业伟述称：同意原告的诉求。 经审理查明：仁文建设公司拖欠支付威扬广告公司的广告合作款1212362元，因此与威扬广告公司签订一份《置换协议书》，双方约定仁文建设公司将址于金帝?中洲滨海城B1-3＃地块50＃栋501单元的商品房（以下简称案涉商品房）作价973283元抵偿威扬广告公司的部分广告合作款，剩余款项239079元，仁文建设公司于2012年春节后安排支付。2011年12月31日，仁文建设公司与威扬广告公司法定代表人黄伟城就案涉商品房签订《商品房认购协议书》。后威扬广告公司向第三人蒋业伟出具一份《委托书》，其上载明威扬广告公司委托蒋业伟以其个人名义与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》并办理其他相关手续等。其后，威扬广告公司法定代表人黄伟城书面告知仁文建设公司将案涉商品房买受人变更为蒋业伟。2012年3月23日，第三人蒋业伟作为买受人与仁文建设公司就案涉商品房签订一份《商品房买卖合同》（编号：B1-3-Z--X0242）及《合同补充协议》，该合同约定案涉商品房的建筑面积132.13平方米，总价973283元，买受人于2012年3月23日一次性付清。《商品房买卖合同》第八条约定：仁文建设公司应当在2013年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2．本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。第九条约定：仁文建设公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”办理讼争商品房所有权初始预登记，并将办理权属登记所需材料交付买受人；否则应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。《合同补充协议》（以下简称附件六）第四条第6款约定：“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工过程中遇到重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM)降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法／非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”。附件六第六条第2款约定：“双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记”。上述《商品房买卖合同》未办理备案登记。后仁文建设公司分别于2013年9月16日、2013年12月24日、2014年5月23日、2014年9月23日向威扬广告公司法定代表人黄伟城发出延期交付通知书。至今仁文建设公司尚未履行交房义务。 另查明，案涉商品房已通过竣工验收，符合交房条件。 审理中，仁文建设公司确认签订《置换协议书》时已拖欠威扬广告公司广告合作费1212362元。抵扣购房款后的剩余广告合作款，仁文建设公司已经与威扬广告公司结清。仁文建设公司、蒋业伟对威扬广告公司以自身名义主张《置换协议书》、《商品房买卖合同》项下权利，均无异议。经本院释明合同效力尚未生效后，威扬广告公司仍坚持按照原诉求提出主张，不作变更。 上述事实，有《置换协议书》、《房屋指定买受人／变更确认函》、《委托书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及其附件、《商品房延期交付通知书》等证据以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，威扬广告公司与仁文建设公司在债务清偿期届满后签订了《置换协议书》，将部分广告合作款转化为已付购房款。之后双方根据该《置换协议书》进行债务清算，并签订了《商品房买卖合同》。该债务置换协议以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是典型的代物清偿行为。基于代物清偿的实践性，目前讼争商品房尚未登记至威扬广告公司名下，故仁文建设公司有权拒绝履行抵债协议。因此，威扬广告公司诉求继续履行《置换协议书》、《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。威扬广告公司经本院释明后，不同意按照原债权债务关系变更诉求，本院对其诉讼请求予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告厦门威扬广告有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费人民币2736元，由原告厦门威扬广告有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  叶金榜 人民陪审员  蔡龙伟 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。