重庆市九龙坡区人民法院行 政 裁 定 书（2019）渝0107行初212号原告：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉·绿岛映像），统一社会信用代码915001047717837521。法定代表人：唐太明，该公司执行董事。委托代理人：骆斌，该公司工作人员。委托代理人：李茜，该公司工作人员。被告：重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市大渡口区文体路126号3幢5楼。法定代表人：杜位彬，主任。出庭应诉负责人：胡廷亮，副主任。委托代理人：张培淑，重庆彰义律师事务所律师。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司诉被告重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会行政备案一案，向重庆市大渡口区人民法院起诉，原告向该院提出交叉管辖申请，重庆市大渡口区人民法院报请重庆市第五中级人民法院指定管辖。重庆市第五中级人民法院依照《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第四条第（二）项的规定裁定将该案交本院审理。本院于2019年7月1日受理该案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司的委托代理人骆斌，被告的负责人胡廷亮及委托代理人张培淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原重庆市大渡口区房屋管理局于2018年12月29日作出（大房备字）[2018]66号《重庆市物业服务区域划分备案证明》，载明：大渡口区八桥镇融城社区居民委员会将位于重庆市大渡口区西城大道中央公园的晋愉林畔小区，四至范围：东：西城大道，南：双山山麓，西：华岩新城，北：二郎高新区，建筑面积为14.59万平方米的住宅小区，作为一个物业服务区域备案。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司诉称，被告将晋愉·林畔神韵、晋愉·林畔、晋愉·林畔二期（东岸）三个小区重新划分为一个物业服务区域并备案于法无据。被告的备案行为严重违反《重庆市物业管理条例》第七条、第八条、第十条的规定。晋愉·林畔神韵、晋愉·林畔、晋愉·林畔二期（东岸）三个小区是由三个不同的独立的开发建设单位建设销售的，三个小区的建设单位、设计单位、施工单位均不同，且在房屋销售前，三个小区已经按照《重庆市物业管理条例》第七条、第八条的规定在重庆市大渡口区房屋管理局进行了区域划分备案，三个小区建设单元也已将分别签订的前期物业服务合同并进行了备案。重庆市大渡口区房屋管理局明知三个小区属于三个不同的建设用地规划许可证确定的红线范围，三个小区也无任何物业配套设施设备共有、共用，强行将三个小区重新划分为一个物业服务区域并进行备案系违法行政。被告的违法行为给原告造成严重的损失，致使原告失去物业服务的资格。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决被告于2018年12月29日作出的（大房备字）[2018]66号《重庆市物业服务区域划分备案证明》无效，并承担本案诉讼费。被告重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会辩称，1、原告主体不适格，本案中的物业管理区域确定并备案是因大渡口区晋愉林畔小区业主对物业管理区域的划定提出异议，要求将晋愉·林畔神韵、晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔二期（东岸）三个区域划定为一个物业管理区域。根据《重庆市物业管理条例》第十条的规定，对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定。被告作为大渡口区的房地产行政主管部门，根据《重庆市物业管理条例》第七条的规定，在征求区域内业主意见，并在重庆市大渡口区八桥镇人民政府召开的各相关部门、业主代表、物业公司的联席会议上，听取各方意见后，同意将晋愉·林畔神韵、晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔二期（东岸）三个区域划定为一个物业管理区域，并要求原告继续做好小区物业管理工作。后应重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会申请，依法进行了备案。故被告因业主提出异议，依法确定物业管理区域并备案的行为，是为了便于小区管理，对原告为小区提供物业服务不会产生不利影响，也不会影响原告的任何利益，原告失去小区物业服务资格，是由于晋愉林畔小区业主委员会不认可其物业服务，重新选聘了新的物业服务公司，与被告的物业管理区域备案行为无关。原告作为物业服务企业，是否能继续为小区业主提供物业服务，取决于其与小区业主委员会的合同关系，而不是被告对物业管理区域的确定及备案。2、被告主体适格。根据《物业管理条例》第五条第二款及《重庆市物业管理条例》第八、九、十条的规定，被告作为重庆市大渡口区房地产行政主管部门，有权对有异议的物业管理区域进行确定并备案。3、被告作出的（大房备字）[2018]66号《重庆市物业服务区域划分备案证明》事实清楚，证据充分，适用法律正确。被告作为大渡口区的房地产行政主管部门，根据《重庆市物业管理条例》第七条、第十条的规定，在听取各方意见后，为便于小区管理，解决小区重大安全隐患，同意将晋愉·林畔神韵、晋愉·碧怡林畔、晋愉·林畔二期（东岸）三个区域划定为一个物业管理区域。后重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会根据八桥镇人民政府的授权，于2018年12月28日向被告提出备案申请，并按《重庆市物业服务区域划分备案程序》的要求提交了相关材料，被告受理后，经审查认为符合备案条件，依法于2018年12月29日作出了（大房备字）[2018]66号《重庆市物业服务区域划分备案证明》。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定：“原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。”该法第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”按照上述规定，能够向人民法院提起行政诉讼的原告，应当是被诉行政行为的相对人，或者与被诉行政行为有法律上的利害关系。本案中，原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司并非被诉行政行为的相对人，且与该行政行为也不存在行政法上的权利义务关系。根据《重庆市物业管理条例》第十条规定：“对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定”。被告征求业主意见，听取各相关部门意见后，重新确定了物业管理区域，并根据重庆市大渡口区八桥镇融城社区居委会的申请，对重新划定的物业管理区域进行了备案。故原告并非该备案行为的行政相对人。同时，根据上述法条的规定，对物业管理区域划定有异议的，由房地产行政主管部门在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定，故对物业管理区域的划定无需征求物业服务企业的意见。原告作为物业服务企业，能否为涉案小区提供物业服务，签订物业服务合同，取决于其自身提供的物业服务质量、物业收费标准等因素，系其与小区业主之间的物业合同关系，与被告所作出的备案行为直接并无因果关系，故原告与被诉备案行为直接也无法律上的利害关系。综上，原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司既非被诉行政备案行为的相对人，亦与该行为不存在法律上的利害关系，故不具备对该行为提起诉讼的原告资格，其提起本案诉讼不符合法定条件。按照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 佘 洁人民陪审员 张 凤人民陪审员 张冬梅二〇一九年十一月五日书 记 员 张 颖