广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初680号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市港口区友谊路11号，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，该行行长。 委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。 被告：梁卫。 被告：庞连。 被告：防城港凯悦房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区车辽小区C112号，统一社会信用代码：91450600672490014E。 法定代表人：余廷鸥。 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称工商银行）与被告梁卫、庞连、防城港凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人韦凤宇到庭参加诉讼，被告梁卫、庞连、凯悦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁卫、庞连签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2011年0247号）；2.被告向原告偿还或支付如下款项：（1）贷款本金225644.67元及利息1059.59元（利息暂计至2018年12月1日止为1059.59元；以后按借款合同约定利率，包括复利和罚息，另计至付清之日止）；（2）支付律师费10702元；（3）支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3.原告对被告梁卫、庞连提供坐落于防城港市港口区贵州路20号碧海花园1311号的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告凯悦公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实和理由：被告梁卫和被告庞连系夫妻关系。2011年12月31日，原告与被告梁卫、庞连签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2011年0247号），约定被告梁卫、庞连共同向原告借款291000元，用于购买被告凯悦公司开发的位于防城港市港口区，借款期限为20年;还款方式采用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告梁卫、庞连以上述房产为借款设定抵押担保；被告凯悦公司自愿为被告梁卫、庞连提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；《个人购房借款/担保合同》还约定了其他事项。2012年1月9日，原告依法取得编号为20120058号的《抵押登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2012年2月1日，原告依约向被告梁卫、庞连发放贷款291000元。在合同履行过程中，被告梁卫、庞连并未按合同约定履行还款义务，累计违约80期；截止2018年12月1日，拖欠贷款本金225644.67元及利息1059.59元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼并发生律师费10702元。原告认为，《个人购房借款/担保合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告梁卫、庞连累计多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告梁卫、庞连承担相应民事责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定以及《个人购房借款/担保合同》约定，原告有权要求三被告同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告凯悦公司在其担保范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告梁卫、庞连未作答辩。 被告凯悦公司书面答辩称，一、被告凯悦公司对原告诉称的“房屋买卖事实及约定、抵押事实及登记，担保事实及约定，以及贷款金额、尚欠借款本金、利息、罚息”等事实均没有异议。被告凯悦公司是本案借款的担保人，对于原告起诉要求“解除借款抵押合同、立即归还借款本金、逾期利息、诉讼费、律师费，并就抵押财产享有优先受偿权”等诉讼请求均没有异议。现被告梁卫、庞连逾期未按照合同约定支付借款本息也是事实，原告在催告被告梁卫、庞连还款的同时，被告凯悦公司也曾经多次催促其按时还款，但被告梁卫、庞连均未履行还款义务。2013年8月起在被告梁卫、庞连未按借款合同约定支付原告借款本息的情况下，原告从被告凯悦公司的保证金账户中扣取借款本息166389.35元；二、被告凯悦公司开发的碧海花园项目于2013年11月取得办证资格，在此期间被告凯悦公司曾经多次通知被告梁卫、庞连前来办理房产证，但被告梁卫、庞连均未前来办理，被告凯悦公司已尽到购房合同约定的通知责任和义务；三、由于本案的债务，被告梁卫、庞连既提供了所购房屋作为抵押担保物，并签订《抵押借款合同》，办理了抵押登记手续；同时，也提供被告凯悦公司进行保证，存在物保与人保并存。因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”和《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”以及第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”之规定，被告凯悦公司请求法院判决被告梁卫、庞连在所提供的物的前提下承担本案的全部责任，在原告就抵押财产享有优先受偿权的同时，偿还被告凯悦公司垫付的借款本息、逾期利息。 本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，原告作为贷款人与被告梁卫作为借款人、被告庞连作为共同借款人、被告凯悦公司作为保证人签订了一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2011年0247号），约定被告梁卫向原告借款291000元用于购买位于防城港市港口区，借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放贷款，宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告梁卫以位于防城港市港口区作为抵押物；被告凯悦公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；《个人购房借款/担保合同》还对其他事项进行了约定。 另查明，2012年1月9日，被告梁卫以位于防城港市港口区为上述借款办理预抵押登记，预购商品房贷款抵押登记证明编号：20120058号,抵押权人为原告，抵押人为被告梁卫。2012年2月1日，原告依约向被告凯悦公司发放了贷款291000元。截止至2018年12月1日，被告尚欠原告贷款本金225644.67元及利息1059.59元。2019年11月15日，中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行向广西海狮律师事务所转账10702元，汇款备注为工行付梁卫律师费。2019年11月18日，广西海狮律师事务所向原告出具一张《广西增值税普通发票》（编号：40308262），确认收到原告交来与被告梁卫一案的代理费10702元。 本院认为，一、关于原告诉请解除《个人购房借款/担保合同》的问题。原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务，现因为被告未按照合同约定按时足额偿还借款本息，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及《个人购房借款/担保合同》关于被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同的约定，故对于原告要求解除其与被告签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告请求偿还贷款本息的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告却未能按约履行还款义务，已经构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《个人购房借款/担保合同》的约定，原告要求被告偿还借款本金225644.67元及支付暂计于2018年12月1日的利息1059.59元（2018年12月1日之后的利息、复利、罚息按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止），本院予以支持。 三、关于原告请求支付律师费以及为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）的问题。根据《个人购房借款/担保合同》约定以及原告提供的《收据》证明其委托律师事务所代为诉讼而据实支出的费用10702元，故对该项诉讼请求，本院予以支持。由于原告并未提供证据证明其为实现债权和抵押权而据实支出的其他相关费用，故原告的该项诉讼请求缺乏事实以及法律依据，本院不予支持。 四、关于原告请求对处置被告抵押房产所得价款中优先受偿的问题。本案中，原告办理的是预购商品房预告抵押登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，故预抵押房屋的抵押权并未正式设立，原告对预抵押房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 五、关于被告凯悦公司是否应对被告梁卫、庞连的上述债务承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定以及根据《个人购房借款/担保合同》的约定，故原告要求被告凯悦公司对被告梁卫、庞连的上述债务范围内承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司防城港分行与被告梁卫、庞连于2011年12月31日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A房信购字防港分行2011年0247号）； 二、被告梁卫、庞连在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行偿还借款225644.67元及支付暂计于2018年12月1日的利息1059.59元（2018年12月1日之后的利息、复利、罚息按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）； 三、被告梁卫、庞连在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行支付律师费10702元； 四、被告防城港凯悦房地产开发有限公司对被告梁卫、庞连的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费4861.09元，公告费700元，两项合计5561.09元，由被告梁卫、庞连、防城港凯悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4861.09元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知） 审 判 长  王 丽 人民陪审员  苏丕雄 人民陪审员  何水清 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  庞 剑