河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初3643号 原告：唐山市金鼎物业服务有限公司。 法定代表人：臧秀英，总经理。 住所地：河北省滦县。 委托诉讼代理人：朱丽娜，特别代理。 被告：刘志超，男，汉族，1989年10月10日生，住河北省滦州市（通讯地址：河北省唐山市古冶区）。 原告唐山市金鼎物业服务有限公司与被告刘志超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐山市金鼎物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱丽娜到庭参加诉讼，被告刘志超经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐山市金鼎物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠原告物业费合计11210.8元；2、判令被告承担逾期违约金按欠款额日万分之五计算至实计给付之日；3、诉讼费用被告承担。 事实和理由：被告刘志超为滦州市Ｄ15-1-501业主，原告为金鼎丽城小区物业服务企业，原、被告之间于2010年4月1日签订的《物业管理委托合同》约定，物业费住宅1.2元／平方米，被告楼房面积为168.02平方米，被告自2017年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费7257元、电梯费（69.83元／月×36月）2513.8元、车库服务费1440元（480元×3年），合计11210.8元尚未交纳。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告刘志超未作答辩。 原告唐山市金鼎物业服务有限公司向法庭提交下列证据用于支持其诉讼请求： 证据一、原告营业执照副本、法定代表人身份证，用于证明：原告的主体资格合法； 证据二、《物业管理委托合同》，用于证明：唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司与唐山市金鼎物业服务有限公司自愿签订《物业管理委托合同》及约定的权利和义务； 证据三、滦县物价局文件，用于证明：原告物业费收费标准合法； 证据四、《金鼎丽城小区前期物业服务合同》，用于证明：金鼎丽城小区同等户型的物业服务收费标准及相关权利义务； 证据五、《金鼎丽城小区临时管理规约》，用于证明：被告刘志超享受原告提供的物业管理服务； 证据六、2012年被告缴费收据，用于证明：被告知晓物业服务收费标准； 证据七、销售发票，用于证明：案涉房屋的产权所有人及房屋面积。 经庭审认证：原告向法庭提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，符合证据三性，经审查符合有效证据的采信规则，且被告未以任何形式提出异议，故本院予以采信，确认原告提交的证据可以作为认定本案相关事实的证据。 本院经审理认定事实如下：被告刘志超系滦州市房屋的业主，该房屋的建筑面积为168.02平方米。2010年4月1日，唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司作为案涉金鼎丽城小区的建设单位与唐山市金鼎物业服务有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由唐山市金鼎物业服务有限公司对被告购房的金鼎丽城小区进行物业管理并收取物业管理费用，委托管理期限自本合同签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同时止。2012年8月26日，唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司与刘志超签订了《金鼎丽城小区临时管理规约》，约定建设单位委托唐山市金鼎物业服务有限公司为金鼎丽城小区业主委员会成立前的前期物业管理企业，业主应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。同日，刘志超作为案涉滦州市房屋的业主签订了承诺书，表明同意遵守临时管理规约的内容。因被告刘志超一直未在案涉滦州市房屋居住，故其未与原告唐山市金鼎物业服务有限公司签订具体分户的《前期物业管理委托合同》。 原告提交了一份与林桂艳签订的《前期物业管理委托合同》（该房屋与被告刘志超购买的滦州市房屋系同等户型、相同面积），该合同主要约定：1、业主选聘原告唐山市金鼎物业服务有限公司对“金鼎丽城”小区进行前期物业管理事宜，有效期为双方签字盖章时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止自动终止。2、金鼎丽城小区物业服务收费标准为：地下室0.3元／平方米／月；花园洋房1.2元／平方米／月，车库40元／月；花园洋房5层的电梯运行费70.1元／月／户；电梯运行使用费、自来水二次加压费与物业费同时同期交纳。3、业主收楼时须预付一年的物业相关费用（物业费、电梯费、自来水二次加压费、公共楼道电费等），入住后按年度交纳，在第一季度内交清全年相关费用，空置房的相关费用按原价格由房屋产权人承担。原告唐山市金鼎物业服务有限公司的物业企业资质等级为二级，其对滦州市的物业服务收费标准未超出唐山市物业管理部门对住宅物业服务收费的政府指导价格，该小区的住宅收费标准于2013年经滦县物价局和唐山市住房和城乡建设局备案。该小区至今尚未成立业主委员会。 被告刘志超自2017年1月1日起一直未交纳物业服务费，经催要未果，故原告唐山市金鼎物业服务有限公司诉至本院，请求判令被告刘志超支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费合计11210.8元[其中住宅物业服务费7257元（168.02平方米×1.2元/平方米/月×36个月）、电梯费2513.8元（69.83元/月×36个月），车库服务费1440元（40元/月×36个月）]。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告唐山市金鼎物业服务有限公司作为建设单位唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，其与建设单位唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》效力及于全体业主，业主应当全面履行。同时，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。虽然被告刘志超未与原告签订具体分户的《前期物业管理委托合同》，也未在该案涉房屋居住，但并不影响其作为案涉滦州市Ｃ座Ｄ15号楼1单元501室房屋业主，在原告依据《物业管理委托合同》的约定为案涉金鼎丽城小区提供物业服务的义务后向原告支付相应的物业管理费的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。现原告唐山市金鼎物业服务有限公司已依约为滦州市提供了物业服务，被告刘志超作为滦州市Ｃ座Ｄ15号楼1单元501室房屋的业主，在接受原告唐山市金鼎物业服务有限公司提供的物业管理服务后，应依约向原告唐山市金鼎物业服务有限公司支付物业管理费。被告刘志超因未按约定及时、足额向原告缴纳物业管理费用，已经构成违约，故原告有权要求其承担逾期违约金，但原告主张按日万分之五的逾期利率计算违约金，缺乏法律和事实依据，故本院酌定参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期违约金。 被告刘志超经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘志超于本判决生效后五日内支付原告唐山市金鼎物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费11210.8元； 二、被告刘志超于本判决生效后五日内支付原告唐山市金鼎物业服务有限公司逾期利息（自2018年4月1日起计算至实际付清之日止，以11210.8元为基数、利率按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）； 三、驳回原告唐山市金鼎物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告刘志超负担，在判决书生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代理人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  **宁 二〇一九年十一月二十日 书记员  李 然