江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0791行初313号 原告:连云港黄海度假村，住所地连云港市海州区幸福路8号。 诉讼代表人:连云港黄海度假村解散清算组,住址同上。 负责人：张磊，清算组组长。 委托诉讼代理人：韩志清，江苏苍佑律师事务所律师。 被告：连云港市海州区住房和城乡建设局，住所地连云港市海州区海连西路28号。 法定代表人：赵明，局长。 委托诉讼代理人：徐国庆，江苏盈喆律师事务所律师。 第三人：连云港市泰和昌贸易有限公司，住所地连云港市海州区幸福路10号。 法定代表人：嵇庆钧，经理。 委托诉讼代理人：杨振明，性别,××族,该单位员工,住连云港市海州区。 委托诉讼代理人胡宏，江苏明亮律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海连中路141号。 法定代表人：王璐，行长。 原告连云港黄海度假村（以下简称黄海度假村）不服被告连云港市海州区住房和城乡建设局（原连云港市海州区房屋征收局，以下简称海州住建局）房屋征收补偿协议一案，2019年6月6日，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终65号《行政裁定书》，撤销本院的（2018）苏0791行初374号行政裁定，指令本院继续审理。2019年7月2日，本院受理本案。2019年7月3日，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月10日公开开庭审理了本案。原告黄海度假村的委托诉讼代理人韩志清，被告海州住建局的委托诉讼代理人徐国庆，第三人连云港市泰和昌贸易有限公司（以下简称泰和昌公司）的委托诉讼代理人杨振明、胡宏到庭参加诉讼。被告海州住建局副局长王某作为被诉行政机关出庭应诉负责人到庭参加诉讼。第三人交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）经传票依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年5月22日，原连云港市海州区房屋征收局（以下简称海州征收局）与第三人泰和昌公司签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》（协议编号20131353号），就坐落于连云港市海州区幸福路8号的登记在黄海度假村名下的4976.51平方米的商业用房达成房屋征收补偿协议，由征收人海州征收局对上述被征收房屋补偿叁仟玖佰捌拾肆万柒仟柒佰陆拾捌元整给被征收人泰和昌公司。 原告黄海度假村诉称，被告依据连云港市新浦区人民政府新政发[2013]101号房屋征收决定，对该征收决定确定的征收红线范围内的黄海度假村客房部一至三层房屋实施征收，并与第三人泰和昌公司签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》。被告与第三人泰和昌公司签订的房屋征收补偿安置协议是错误的，具体理由如下：黄海度假村客房部一至三层占用的土地为国有划拨土地，原告为合法的土地使用权人，根据“房随地走”的原则，原告应为被征收房屋的补偿对象。虽然在第三人交行连云港分行与原告金融借款合同纠纷一案中，连云港市中级人民法院作出（2001）连执字第100号《民事裁定书》（该执行裁定书明显超出执行依据调解书的范围，正在申诉中），裁定以2631.30平方米的土地使用权抵偿交通银行的借款，但根据国家土地管理局《关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经（1997）18号函的复函》第四条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，该划拨土地使用权未经土地管理部门同意且未补缴土地出让金，依法不发生土地使用权转移的法律效力。交行连云港分行在执行终结后于2004年6月7将其对黄海度假村的债权转让给中国信达资产管理公司南京办事处，中国信达资产管理公司南京办事处于2005年12月31日将包括交行连云港分行对黄海度假村债权在内的资产包拍卖给连云港市奥强投资经营管理有限公司。2005年12月30日，连云港市奥强投资经营管理有限公司与第三人泰和昌公司签订协议转让其取得的黄海度假村的债权。据此，第三人泰和昌公司仅享有不超出中国信达资产管理公司南京办事处从交行连云港分行受让的债权，依法不享有物权，其无权签订争议房产的征收补偿协议。综上，原告应为争议房产的合法权利人，被告与第三人泰和昌公司签订房屋征收补偿安置协议是错误的。为维护自身合法权益，原告特依法诉至贵院，请求判令撤销被告与第三人泰和昌公司签订的《海州区房屋征收补偿安置协议书》；本案诉讼费由被告承担。 被告海州住建局辩称，被告与第三人泰和昌公司签订的连云港市海州区幸福路8号原黄海度假村房屋征收补偿协议，合法有效，应予以维持，事实理由如下：1、原告的诉讼主体不适格。被告在征收公告期限届满后，为查明涉案房屋的权利主体，积极联系涉案房屋的相关权利人，参与房屋征收权利主体认定，其中包括原告，多次明确告知其在法定时间内向被告提供相关证据材料，以便其主张权利。在被告多次召集相关权利人参加会议，要求原告提供权属证明的情况下，原告仍然没有提供权属证明，应当由其承担相应责任。2、被告对涉案房屋确认给第三人泰和昌公司并签订征收补偿协议，于法有据。被告依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《连云港市新浦区人民政府国有土地上房屋征收决定》，依法对黄海度假村片区旧城改造项目红线内的房屋进行征收，符合法律规定。3、被告依法将涉案房屋确认给第三人泰和昌公司并签订征收补偿协议，有事实依据。第三人泰和昌公司向被告提交连云港市中级人民法院作出的（2001）连执字第100号《民事裁定书》及相关债权证明，向被告主张其为实际物权所有人。被告认为，依据《物权法》的相关规定及《连云港市新浦区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》，在没有新的物权登记证书或司法裁判文书确定物权人的情况下，对坐落于连云港市海州区幸福路8号原黄海度假村酒店客房部房屋应当确认给第三人泰和昌公司所有，第三人泰和昌公司依法有权签署房屋征收补偿安置协议书，故签署的协议符合事实情况。4、原告起诉适用法律错误。涉案房屋的所有权归属，应当由当事人自行举证证明，即便原告认为其与第三人泰和昌公司对涉案房屋的所有权有争议，也应当由人民法院民事审判庭适用《民事诉讼法》依法审理，确定所有权归属。通过被告与第三人签署的征收补偿协议约定的内容可以看出，被告为维护涉案房屋所有权利人的合法权利，已经穷尽所有的法律程序和方式，故原告以行政诉讼的形式起诉被告明显系适用程序法错误，应当依法裁定驳回。综上所述，被告根据《物权法》的相关规定，认定涉案房屋属于第三人泰和昌公司所有，并与其签署协议，权属认定清楚，程序合法、正当，原告的诉求无事实和法律依据，适用程序错误，请求依法驳回起诉。 第三人泰和昌公司述称，1、原告的诉讼请求不能成立。原告不是涉案房屋补偿的权利人，不具有原告主体资格。2002年4月18日，因原告所欠交行连云港分行借款未能偿还，被人民法院予以强制执行。连云港市中级人民法院以（2001）连执字第100号《民事裁定书》，将涉案房屋裁定给交行连云港分行抵偿债务。人民法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对房产权属的实质性判断，不受不动产确权转移登记要件主义的规制，裁定一经作出，房屋所有权即告转移，其后的过户登记只具有作为公示的意义。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。连云港市中级人民法院的《民事裁定书》已经发生法律效力，涉案房地产物权已经不再属于原告所有，原告无权就涉案的房屋征收补偿主张权利。2、人民法院有权对涉案的划拨土地及无法办证的房屋资产依法依现状进行裁定处置。涉案抵债房屋占用的土地虽然是国有划拨土地，但是根据最高人民法院关于转发住房与城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》及江苏省高级人民法院《关于执行疑难问题的解答》所规定的可以进行现状处置的相关规定，在原告无力清偿债务的情况下，连云港市中级人民法院依当时现状参考市场价格对涉案不动产进行处置并无不当。因此，经连云港市中级人民法院裁定以物抵债，其后经泰和昌公司竞拍取得并已交付占有的涉案不动产物权属于泰和昌公司所有。原告称其对涉案执行裁定正在申诉，但是，其所称的申诉已经连云港市中级人民法院审查后依法驳回，对其请求不予支持。3、泰和昌公司竞拍取得的财产实质是名为债权转让实为资产转让。涉案的不动产经连云港市中级人民法院此案的以房抵偿交行连云港分行银行的借款，2004年6月7日，交行连云港分行将其取得的包含以物抵债等债权项下的资产权利转让给中国信达资产管理公司南京办事处。2005年12月21日，连云港市奥强投资经营管理有限公司通过竞拍取得中国信达资产管理公司南京办事处对黄海度假村享有的包含涉案以物抵债等债权项下的资产权利。2005年12月30日，连云港市奥强投资经营管理有限公司将其竞拍取得的包含以物抵债等债权项下资产权利及其原始资料，转让给泰和昌公司，并由泰和昌公司占有、使用涉案房产长达十五年，直至拆迁。因此，交行连云港分行等单位对涉案财产的转让，实质上是名为债权转让实为资产转让，涉案的不动产权属在连云港市中级人民法院的以物抵债裁定生效后已经不属于原告所有。4、泰和昌公司是涉案房屋拆迁补偿的权利人。涉案的房地产裁定给交行连云港分行后，交行连云港分行又将以物抵债取得的涉案房地产财产权益，经多手转让后由泰和昌公司竞拍取得涉案房产。泰和昌公司从2006年1月开始占有、经营、使用涉案房地产至今，已长达十五年。此前，原告从未提起任何异议，且原告在与连云港鑫阳咨询服务有限公司就涉案房产四楼的民事诉讼案件中，多次明确表示涉案房屋财产包含四楼已经连云港市中级人民法院裁定给交行连云港分行以房抵债，涉案房产已不属于其所有。因此，经连云港市中级人民法院裁定以物抵债并已交付泰和昌公司占有的房屋财产权利属泰和昌公司享有，泰和昌公司是涉案房地产拆迁补偿的权利人，拆迁补偿款属泰和昌公司所有。5、被告与泰和昌公司签订补偿协议合法。被告依据《连云港市新浦区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》，依法对涉案的房屋进行征收，对泰和昌公司提交的涉案房屋权属的原始证明材料进行了审查，认定登记在原告名下的涉案房屋使用权属于泰和昌公司所有，涉案的房屋补偿权利人为泰和昌公司是正确的。因此，被告与泰和昌公司签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》符合法律规定。综上所述，被告与泰和昌公司就涉案房屋签订的《海州区房屋征收补偿安置协议书》行为合法，涉案房地产不属于原告所有，其不是涉案房屋的征收补偿权利人，原告的诉求无事实和法律依据，其诉请不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人交行连云港分行未参加庭审亦未作陈述。 原告黄海度假村、被告海州住建局及第三人泰和昌公司向本院提交了证据，本院根据行政诉讼证据规则的规定，对当事人提交的在案证据予以综合认证。 经审理查明，坐落于连云港市海州区幸福路8号的黄海度假村客房部登记在原告黄海度假村名下，房屋所有权证登记面积为4663.85平方米，土地使用权证登记面积为2631.30平方米。 1997年12月15日、同年12月31日、1998年6月8日原告黄海度假村与第三人交行连云港分行签订三份借款合同，从交行连云港分行借款总计497万元，连云港市百货大楼有限责任公司（以下简称百货大楼）对上述借款中的260万元作担保。后因原告仅偿还1万元，交行连云港分行就其与黄海度假村之间的借款纠纷提起民事诉讼，诉讼过程中双方达成调解协议。 2001年3月26日，连云港市中级人民法院出具（2000）连经初字第150号《民事调解书》，内容为：被告黄海度假村自愿用其资产，其中客房一至三楼（900平方米）、餐厅（420平方米）、附属设施（150平方米）及其占用范围内的土地（1470平方米）使用权抵偿原告交行借款本息。……本协议签订两个月内，被告黄海度假村、百货大楼负责办理完毕抵债资产产权过户手续。相关费用按国家有关规定执行。……。原告未按调解书的内容履行义务，交行连云港分行申请法院强制执行。在执行过程中，由连云港市中级人民法院委托连云港市房地产估价所对涉案房屋及其占用的土地使用权（不包括空调等设备，房屋按合法产权）进行评估。连云港市房地产估价所出具的《房地产估价报告》显示：按委托方提供的图纸计算，涉案房屋总建筑面积为4865.37㎡，土地使用权面积2631.30㎡，评估总价为830万元。 2002年4月18日，连云港市中级人民法院出具（2001）连执字第100号《民事裁定书》，裁定将黄海度假村的房屋（建筑面积4865.37平方米）、装潢、土地使用权（面积2631.30平方米）、程控电话交换机1台及集中报警装置，按照评估价抵偿交行连云港分行的借款。 2004年6月7日，通过不良资产打包拍卖，交行连云港分行与中国信达资产管理公司南京办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，将其对黄海度假村的496万债权包括有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时转移。转让的债权本金截止2004年5月31日合计为496万元，利息截止2004年3月20日合计为3411541.49元，本息合计约8371541.49元。 2005年12月31日，信达公司与连云港市奥强投资经营管理有限公司（以下简称奥强公司）签署《债权转让合同》，将黄海度假村的债权及所涉相关权利转让给奥强公司。 2005年12月30日，奥强公司与泰和昌公司签订《协议书》，泰和昌公司以300万元买下黄海度假村全部债权，并约定如需办理有关黄海度假村的产权过户手续，奥强公司应予协助并提供有关手续。同日，奥强公司向泰和昌公司出具300万元收条。 2006年1月7日，原告黄海度假村与第三人泰和昌公司签订《抵债协议书》，双方就债权问题达成如下协议：一、黄海度假村以位于新浦××幸福路建筑面积为4865.37平方米的房屋、装潢、土地使用权（面积2631.30平方米）及其他全部附属资产抵偿欠泰和昌公司的837.15万元的债务。二、黄海度假村于本协议生效后两个月内将本协议一条所列的房屋产权证、土地使用证原件交付给泰和昌公司。泰和昌公司今后如需办理产权证以及土地过户手续，黄海度假村应予以协助，办理过户所需的税费由黄海度假村负责。庭审中，泰和昌公司述称与黄海度假村签订协议后,黄海度假村交付了相关资产及房产证、土地证原件；因相关权属证书一直为泰和昌公司持有并实际占有经营涉案房地产，且涉案房产有查封无法办理变更登记手续，解封后房屋拆迁，又因拆迁不得办理房地产的变更登记，故而一直没能办理涉案房产的过户手续。原告也承认涉案房屋及土地的证书原件原先持有，后来就不持有了。 2013年12月21日，原新浦区人民政府作出新政发[2013]101号《连云港市新浦区人民政府黄海度假村片区旧城改造项目房屋征收决定书》，决定对黄海度假村片区旧城改造项目规划红线范围内的房屋实施征收。同日发布征收公告及《房屋征收补偿安置方案》。涉案的坐落于原新浦××幸福路8号的房屋在征收红线范围内。征收补偿工作开展后，针对黄海度假村房产的所有权人确定问题，被告多次召集相关人员开会，要求提交证明权属的证据。泰和昌公司向征收部门提交了取得涉案房产的相关转让协议以及连云港市中级人民法院针对涉案房产作出的执行裁定书等证明权属的证据材料。 2018年4月20日，被告海州住建局在征收地块公示涉案被征收房屋评估结果及奖励费用等。评估机构实测涉案被征收房屋面积为4995.09平方米，其中产证面积4663.85平方米，无证但被确认为合法建筑面积312.66平方米，合法补偿面积合计4976.51平方米，违建18.58平方米。 2018年5月21日，该项目征收指挥部召开由海州区区长、区旧城（棚户区）改造指挥部指挥长单晓敏参加的专题会议，专题研究黄海度假村酒店权属等问题。会议明确，根据江苏省连云港市中级人民法院（2001）连执字第100号《民事裁定书》及相关转让拍卖协议，黄海度假村客房部1-3层签约主体为泰和昌公司。 2018年5月22日，被告与第三人泰和昌公司签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》（协议编号20131353号），就坐落于连云港市海州区幸福路8号的登记在连云港黄海度假村名下的4663.85平方米及未登记但确认为合法建筑予以补偿的312.66平方米合计4976.51平方米的商业用房以及18.58平方米的违建达成房屋征收补偿协议，由征收人海州征收局对上述被征收房屋补偿叁仟玖佰捌拾肆万柒仟柒佰陆拾捌元整给被征收人泰和昌公司。 另查明，原告黄海度假村在其债权人连云港鑫阳咨询服务有限公司对其提起的（2012）新商初字第1507号民事案件庭审中，作为该案被告的黄海度假村明确表示涉案被征收房屋已经由连云港市中级人民法院（2001）连执字第100号《民事裁定书》裁定抵偿交行连云港分行的借款，该房屋的所有权已经变动。 本院认为，首先，关于黄海度假村是否具有本案原告诉讼主体资格，即黄海度假村是否与涉案的房屋征收补偿协议存在法律上的利害关系问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。坐落于幸福路8号的涉案被征收房屋登记在原告黄海度假村名下，从名义或形式上，其与涉案被征收房屋存在利害关系，故有初步证据证明其具有本案原告的诉讼主体资格。 其次，关于涉案房屋征收补偿协议是否应予撤销问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五的规定，房屋征收部门应当与被征收房屋的所有权人就补偿方式、补偿金额和支付期限等内容签订征收补偿协议。原告黄海度假村对涉案房屋征收补偿协议的补偿方式、补偿金额、支付期限等合同内容并无异议，原告提起诉讼的原因在于其主张其为涉案房屋的所有权人即被征收人。对此，本院认为，原告的该诉称主张因无事实和法律依据，本院依法不予支持。理由如下：连云港市中级人民法院于2002年4月18日作出的生效《民事裁定书》[（2001）连执字第100号]已裁定将黄海度假村建筑面积4865.37平方米、土地使用权2631.30平方米的房屋及土地等按照评估价用于抵偿交行连云港分行的借款。自此涉案房地产的权属已转移至泰和昌公司。2006年1月7日，原告黄海度假村与第三人泰和昌公司签订的《抵债协议书》也约定了黄海度假村以4865.37平方米的房屋、2631.30平方米的土地使用权及其他全部附属资产抵偿欠泰和昌公司的837.15万元债务。此后，涉案房地产由泰和昌公司实际占有、使用；原告将房产证、土地证等房地产权属证书原件按约交付给泰和昌公司。以上事实，表明原告和泰和昌公司已履行了双方签订的《抵债协议书》的约定，黄海度假村实际履行了房地产及权属证书的交付义务。况且，原告在（2012）新商初字第1507号案件庭审中有关涉案房屋已经由连云港市中级人民法院（2001）连执字第100号《民事裁定书》裁定抵偿交行连云港分行借款，该房屋所有权已经变动的陈述，也表明了原告事后也认可涉案房屋的所有权已经发生变动至泰和昌公司的事实。综上，虽然涉案房地产因故未办理产权转移登记，但是该房地产权属的转移系由人民法院生效裁判文书所确定，且原告依约交付了涉案房地产及相关权属证书原件，故4865.37平方米的房屋、2631.30平方米的土地属于泰和昌公司所有。至于相关材料中所涉房屋面积大小不一、存在差异，原告是否存在超出不动产登记范围的其他权利的可能？涉案房屋权属登记面积为4663.85平方米，执行裁定书中载明的建筑面积为4865.37平方米，涉案《海州区房屋征收补偿安置协议书》中载明的房屋合法建筑面积为4976.51平方米，虽然上述三份材料对涉案房屋的建筑面积记载不同，但是房屋所有权证的证载面积（4663.85平方米）已被（2001）连执字第100号《民事裁定书》和原告与泰和昌公司签订的《抵债协议书》的约定所包含和替代；《民事裁定书》认定的面积（4865.37平方米）是当初执行程序中房地产评估机构根据图纸计算的面积，征收补偿安置协议中的房屋面积是征收程序中评估机构进行实测的面积，两者相差111.14平方米，在建筑物面积的合理误差范围之内；且双方在《抵债协议书》中除了约定用涉案房屋、土地抵债外，还约定“及其他全部附属资产抵债”，故即使有超出《民事裁定书》裁定的4865.37平方米的面积，在抵债协议中也应包含。基于以上事实和理由，原告对涉案房屋不享有所有权，其不应当作为涉案被征收房屋的被征收人。被告以第三人泰和昌公司为被征收人，并与之签订涉案房屋征收补偿安置协议书，符合法律规定。涉案征收补偿安置协议不存在撤销或确认无效的情形，原告要求撤销涉案征收补偿安置协议的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告连云港黄海度假村的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 长  李素平 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  席梦娟 法律条文 [一]、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点……，订立补偿协议。 ……。 [二]、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。