福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7822号 原告（反诉被告）：陈建林，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：叶少波，福建三瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：惠安县璟太包袋制品厂，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇玉埕村，统一社会信用代码9135052175310922XT。 法定代表人：骆剑宇，该厂投资人。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈建林与被告（反诉原告）惠安县璟太包袋制品厂（以下简称璟太包袋厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈建林的委托诉讼代理人叶少波、被告（反诉原告）璟太包袋厂的委托诉讼代理人易炳权、傅巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建林向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）、《房屋租赁补充协议书》（以下简称《补充协议书》）；2.判决被告立即恢复对原告承租的房屋的供电；3.判决被告向原告开具租金7117200元的税票；4.如果判决解除双方的《租赁合同》、《补充协议书》，被告应返还原告保证金200000元。事实与理由：原、被告于2010年7月12日签订《租赁合同》1份、2010年12月15日签订《补充协议书》1份，约定被告将其所有的址于泉州台商投资区张坂镇玉埕村的房屋（一、二、三层约4816㎡）出租给原告，租赁期限自2010年12月15日起至2025年12月14日止，年租金600000元，从第6年开始，每5年房屋租金递增10%。合同签订后，双方依约履行。2019年5月，原、被告协商将租金由每半年支付改为每季度支付。原告依照合同支付租金、水电费至今。2019年9月16日，被告突然停止对原告租赁的房屋供电，导致原告无法正常经营，生鲜食品、冻品、蔬菜等全部腐烂变质，损失惨重。被告的突然断电行为属严重违约，经原告催告拒不改正，且2010年至今，原告依约向被告支付了租金7112200元，但从未收到被告开具的任何税票。 被告璟太包袋厂辩称，一、原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年9月14日终止，原告请求继续履行合同、恢复供电的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1、原告逾期支付2019年下半年的租金，在被告多次要求其支付租金后，才于2019年6月27日支付3个月（至2019年9月14日）的租金，尚欠被告水费809.20元。根据合同约定，原告逾期支付租金及水电费的，10天内每天应按2‰的标准向被告支付滞纳金，超过10天的，被告有权停止供水、供电及终止合同。被告已于2019年9月11日向原告发律师函通知原告解除合同，双方的房屋租赁合同已终止，不存在继续履行的可能性。双方并未协商变更为租金每季度支付，而是原告在2019年6月逾期支付租金后，多次向被告提出经营困难只租赁到2019年9月14日止，被告才会向其催缴最后3个月的租金。2、原告已经于2019年9月25日全部搬离租赁房屋，租赁合同已无继续履行的必要。二、原告要求开具7117200元发票的诉讼请求，应予驳回。1、涉税和税票问题，属于税务行政机关专属管辖，不是法院民事案件处理的范围。2、涉案的租金是不含税金的，在实际操作中都是由承租人作为经营者自行向税务机关开票、申请纳税，再进行相关的税费冲抵。在合同明确约定原告必须守法经营、依法纳税的情况下，租赁税票是可以作为其冲抵税费之用的。如果需要被告开具税票，原告应当在交付第一期租金时就要求被告开具税票。自2010年开始至今近9年的时间内，原告从未向被告提出开具税票的要求，显然是被告无须开具发票。3、如果开具税票属于民事纠纷，交易在完成时即应当开票纳税，故在原告交付租金时就应当开票，而原告现在才请求开具发票，已超过诉讼时效。三、原告已交的保证金200000元应作为抵扣原告尚欠的水费809.2元、赔偿被告六个月租金损失422400元及原告逾期支付租金的滞纳金66134.4元。 反诉原告璟太包袋厂向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议书》于2019年9月15日解除；2.判决反诉被告支付反诉原告水费809.2元；3.判决反诉被告支付反诉原告逾期支付租金的滞纳金66134.4元；4.判决反诉被告赔偿反诉原告6个月租金损失422400元。5.判令反诉被告承担本案律师费。诉讼中，反诉原告自愿撤回诉讼请求第五项。事实与理由：反诉原、被告于2010年7月12日签订《租赁合同》1份、2010年12月15日签订《补充协议书》1份，约定第一年的租金按季度支付，第二年起租金按半年支付，如延期支付租金和水电费，10天内按每天2‰向反诉原告支付滞纳金，超过10天的反诉原告有权停止供水、供电及终止租赁合同。合同还约定了双方的其他权利义务。合同履行期间，反诉被告多次逾期支付房屋租金，构成严重违约，且存在预期违约和严重违反诚实信用原则的行为。2019年6月，反诉被告以经营困难为由向反诉原告要求合同于2019年9月14日终止，从2019年9月15日起解除合同，且至2019年6月27日才向反诉原告支付2019年6月15日至2019年9月14日的3个月租金211200元，但未依合同约定及时足额支付至2019年12月14日的租金，且至今仍有水费809.2元未支付。反诉原告于2019年9月11日委托福建伟盛律师事务所向反诉被告发律师函，通知反诉被告于2019年9月15日起解除双方的租赁合同。由于反诉被告的违约行为导致租赁合同提前解除，给反诉原告造成了损失，为此反诉被告应赔偿反诉原告6个月的租金损失422400元。 反诉被告陈建林辩称，一、双方签订的《租赁合同》、《补充协议书》尚在履行期间，不存在合同解除的情形。反诉原告主张反诉被告违约并要求解除合同是基于反诉被告2019年6月27日支付3个月租金而非6个月租金为理由，但反诉被告支付3个月租金是经过反诉原告确认的，双方于2019年5月协商将租金变更为按季度支付，反诉原告的法定代表人在微信上也仅向反诉被告的合伙人仅催讨3个月的租金，反诉被告支付3个月租金后，反诉原告并没有提出异议，反诉原告主张的合同解除条件不成立。二、反诉被告已依约向反诉原告支付租金，不存在逾期支付租金需要支付滞纳金的情形。三、反诉原告请求反诉被告赔偿其租金损失缺乏依据，更没有反诉原告的实际损失作为支撑。 经审理查明：原、被告在2010年7月12日签订《租赁合同》1份，约定原告向被告承租位于泉州台商投资区张坂镇玉埕村的房屋［约4816㎡，国有土地使用权证：惠国用（2005）出字第100049号，房屋所有权证：惠房权证惠坂字第××号］，租赁期限为2010年12月15日至2025年12月14日，2010年9月15日至2010年12月14日为装修免租期，租金每年600000元（即每月50000元），从第六年起，每年年租金递增10%，即2015年12月15日至2020年12月14日，年租金660000元，2020年12月15日至2025年12月14日，年租金726000元，并约定合同签订时原告应一次性支付保证金200000元，合同期满后，被告无条件无息退还。第一年租金按季度支付，第二年起租金按每半年支付一次，租金支付时间为每季度或每半年前5日。被告在合同中确认已收到租房保证金200000元。2010年12月15日，双方签订《补充协议书》1份，约定租金在原合同的基础上，每月增加14000元，每年租金增加168000元，从2012年6月15日开始计算，租金递增方式及支付方法与原合同相同。原告已付清2010年12月15日起至2019年9月14日止的租金。原告于2019年9月18日向被告支付2019年9月15日至2019年12月14日的3个月租金后，被告予以退回。合同履行期间，被告没有向原告开具租金的税费发票。2019年9月16日，被告对案涉房屋进行断电，原告因此报警。原告至今尚欠被告水费809.2元，且尚未将案涉房屋腾空返还给被告。 以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《补充协议书》、银行交易明细、报警回执、被告提供的国有土地使用证、房屋所有权证、泉州台商投资区自来水用户水费通知单、增值税普通发票、银行交易明细，以及双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点：原告的诉讼请求及被告的反诉诉讼请求能否得到支持。对此，本院予以分析并作出如下认定。 原告认为，双方签订的《租赁合同》、《补充协议书》合法有效，原告并未违约，合同应当继续履行，被告停止向原告供电及未开具租金税票，属于违约、违法行为，应当予以纠正。被告已同意原告因经济周转困难延迟支付租金，就不存在原告逾期支付租金需要向被告支付滞纳金，被告要求原告赔偿其6个月租金损失，缺乏依据，且被告也不存在实际损失，故对被告的反诉请求应予以驳回，如果法院认定双方的租赁合同解除，被告应返还原告租房保证金200000元。原告相应提供证据1即微信聊天记录1份，以此证明原、被告将租金由每半年支付变更为每季度支付。被告质证称，对证据1的真实性没有异议，关联性有异议，双方并未将租金支付方式变更为按季度支付，系原告向被告提出只再租3个月，被告才向原告催讨收取3个月租金，该份证据反而能证明双方约定原告仅再承租3个月。 被告认为，一、原告存在违约行为，被告有权解除合同：1、原告主张双方将租金支付方式变更为按季度支付，缺乏事实依据。2019年6月27日、2019年9月18日被告分别支付的3个月租金均逾期。2、根据双方签订的合同，原告承租房屋经营超市，应当办理消防验收手续，在原告经营过程中消防验收不合格的情况下，被告有权要求解除合同。二、原告要求继续履行合同不能成立，原告及其合伙人于2019年6月向被告提出只租3个月、减租退房、要求原告另行招商招租，已向被告明确只租3个月，说明其已经同意解除合同，被告也已向原告发律师函通知其解除合同，律师函送达原告时即生效，应认定双方的租赁合同自2019年9月15日起已经解除。原告要求被告开具税票的理由也不能成立。原告未缴纳水费，应承担相应的违约责任。原告至今未能腾房并向原告返还房屋，应赔偿被告租金损失包含2019年9月15日起至被告腾房返还房屋之日止的房屋占有使用费。原告已付的保证金200000元应作为扣抵原告应付的水费809.2元、滞纳金66134.4元及赔偿6个月租金211200元。被告相应提供证据2即录音1份，以此证明原、被告并没有将租金由半年支付变更为每季度支付。2019年6月，原告向被告提出要求退租部分房屋、大幅减少租金，后原告与其合伙人明确告知被告至2019年9月15日起解除合同，不再承租房屋，并让被告另行招租、招商。证据3即银行交易明细1份，以此证明合同履行期间，原告多次逾期支付租金，2019年6月27日才支付2019年6月15日至2019年9月14日的3个月租金211200元，且未足额支付6个月租金，被告有权解除合同。证据4即律师函1份，以此证明被告通知原告自2019年9月15日起解除合同的事实。证据5即泉州市惠安县百旺超市张坂分店的工商登记信息资料1份，以此证明原告租赁案涉房屋经营的泉州市惠安县百旺超市张坂分店于2019年3月12日注销，原告提出不再承租案涉房屋具有事实依据。证据6即泉州百旺乐天天超市有限公司泉州台商投资区分公司的工商登记信息资料1份，以此证明原告未经被告同意将房屋转租给泉州百旺乐天天超市有限公司泉州台商投资区分公司，且未办理消防验收手续，违反法律规定，被告有权解除合同。原告质证称，对证据2的真实性没有异议，录音内容可以证明双方协商过降低租金，但未能达成一致意见，原告从未明确表示同意解除合同，被告也同意经济周转不来，租金晚几天是没问题的，故原告不需要支付滞纳金，被告也不能因此解除合同，另录音是被告刻意录取的，言语具有诱导性，不能作为证据。证据3的真实性没有异议，但原告并未逾期支付租金，不存在被告可以提前解除合同的情形；证据4的真实性没有异议，但不能证明其证明对象；证据5、证据6的真实性没有异议，但无法证明被告举证所要证明的对象，并不存在原告将案涉房屋转租及被告可以提前解除合同的情形。 本院经审查认为，原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，予以认定，微信聊天内容体现了被告的法定代表人于2019年6月24日催讨3个月的租金，但无法证明双方已将租金的支付方式由每半年支付变更为每季度支付。被告提供的证据2及证据4，原告对其真实性没有异议，予以认定，原告主张录音具有诱导性，缺乏依据，原告在录音中确认确实有向被告提出“再租3个月看看”，被告向原告陈述“你们提出不租我也很慌”、“不租就算了，3个月到期了，该搬就搬”后，原告并未予以否认，原告还向被告提出了“续租怎么弄”，被告要求“重新租重新签订合同”、原告却主张可以“双向谈”，双方也确认在协商过程中，原告通知被告进行招租，结合被告于2019年6月24日向原告催讨3个月租金及原告仅于2019年6月27日向被告支付租金3个月租金，足以认定原告已明确向被告提出了再租3个月后解除合同，被告也同意解除合同，同时，被告也于2019年9月11日向原告发律师函函告知其租赁合同自2019年9月15日起解除，可以认定原、被告对双方签订的租赁合同于2019年9月15日解除已达成一致意见，故被告请求确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》于2019年9月15日解除，依据充分，应予支持。原告要求继续履行合同并要求被告恢复对案涉房屋的供电，缺乏依据，应予驳回。合同解除后，原告应及时将房屋腾空返还给被告，根据被告向原告发出的律师函的内容可以认定，被告同意原告于2019年9月30日前腾空、搬离租赁房屋，但原告至今仍未将案涉房屋腾空返还给被告，其占有使用案涉房屋确实给原告造成租金损失，故被告请求原告支付逾期腾房的房屋占有使用费，理由和依据充分，原、被告双方均确认2010年9月15日至2010年12月14日为装修免租期，该期间不能作为被告主张租金损失的依据，被告明确要求原告赔偿其6个月租金损失缺乏依据，其所请求的该部分损失应调整为由原告按租金每月70400元的标准支付2019年10月1日起至原告腾空房屋返还给被告之日止的房屋占有使用费（以不超过6个月为限）。根据双方在《租赁合同》中约定第一年租金按季度支付，第二年租金按半年支付一次，租金的支付时间为每季度或者每半年前5日，而双方约定的租期从2010年12月15日至2025年12月14日，可以认定从租期第二年起，每年的6月20日前、12月20日前原告应支付该半年度的租金，被告主张双方约定每年的6月5日、12月5日应支付租金缺乏依据，不予采信。根据原、被告双方提供的银行转账明细，可以认定对于被告主张的2016年12月15日至2019年9月14日期间的租金，原告仅有2018年12月20日、2019年6月20日两期租金有逾期，对于2018年12月20日应付的422400元中，原告按时支付了其中的222400元，对于剩余的200000元，从原告提供的微信记录显示2018年12月14日的被告法定代表人发出的微信信息“你好陈总，明天先汇222400元过来，剩余部分月底前付清”，可见被告是同意原告延至2018年12月31日前支付，但原告至2019年1月2日才支付，逾期2日，对于2019年6月20日该支付的租金211200元，原告至2019年6月27日才支付，逾期7日。双方约定逾期支付租金，原告应向被告支付滞纳金，故被告请求原告支付滞纳金，符合双方的约定和法律规定。但被告未能提供证据证明原告逾期支付租金给其造成的客观实际损失，双方约定的滞纳金计算标准为每日2‰即每月6%偏高，原告逾期支付租金也确实给被告造成资金被占用期间的利息损失，故被告请求的滞纳金应调整为参照民间借贷的逾期利息年利率6%上浮30%予以计算，故原告应付的滞纳金为407元（200000元×6%×（100%+30%）÷12个月÷30日/月×2+211200元×6%×（100%+30%）÷12个月÷30日/月×7≈407元）。原告已向被告支付保证金200000元，合同解除后，被告应予以返还。双方在合同中并未明确约定被告应向原告开具税票，原告请求被告开具税票缺乏依据，不予支持。开具符合国家税法规定的发票是被告的法定义务，被告是否履行该义务属税务部门的专属职能管辖，原告可向税务部门反映要求处理。 综上事实，本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同书》、《变更协议书》，其主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。原告已于2019年6月向被告提出解除合同的意思表示，被告也于2019年9月向原告发函明确合同于2019年9月15日解除，双方对合同解除已达成一致意见，故被告请求确认双方签订的《租赁合同》、《变更协议书》于2019年9月15日解除，依据充分，应予支持。原告要求继续履行并要求被告恢复对案涉房屋的供电，缺乏依据，应予驳回。双方在合同中未约定被告应向原告开具税票，故原告请求判决被告开具税票缺乏依据，应予驳回。被告未开具税票的行为应由税务机关处理。合同解除后，双方权利义务终止，原告请求被告返还保证金200000元，依据充分，应予支持。合同履行期间，原告逾期支付租金，应承担逾期付款的法律责任，被告请求原告支付滞纳金，符合双方的约定和法律的规定，但被告请求的滞纳金应按本院认定的407元予以支持。原告未能及时缴交水费，故被告请求原告支付水费809.2元，理由和依据充分，应予支持。合同解除后，原告应及时将房屋腾空返还给被告，被告同意原告于2019年9月30日前腾空、搬离租赁房屋，但原告至今仍未将案涉房屋腾空返还给被告，其占有使用案涉房屋确实给原告造成租金损失，故被告请求原告支付逾期腾房的房屋占有使用费，理由和依据充分，但被告明确要求原告赔偿其6个月租金损失缺乏依据，其所请求的该部分损失应调整为由原告按租金每月70400元的标准支付2019年10月1日起至原告腾空房屋返还给被告之日止的房屋占有使用费（以不超过6个月为限）。鉴于双方互负金钱给付义务，故被告主张原告应返还的保证金应用于抵扣原告应支付给原告的水费、滞纳金及房屋占有使用费，予以支持。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。反诉原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告陈建林与被告惠安县璟太包袋制品厂签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议书》于2019年9月15日解除。 二、被告惠安县璟太包袋制品厂应返还原告陈建林保证金200000元。 三、反诉被告陈建林应支付反诉原告惠安县璟太包袋制品厂水费809.2元。 四、反诉被告陈建林应支付反诉原告惠安县璟太包袋制品厂滞纳金407元。 五、反诉被告陈建林应按每月70400元的标准向反诉原告惠安县璟太包袋制品厂支付2019年10月1日起至反诉被告陈建林腾空房屋并返还给反诉原告惠安县璟太包袋制品厂之日止的房屋占有使用费（以不超过六个月为限），款项应于原告陈建林腾空交付房屋之日起五日内付清。 六、上述第二项与第三项、第四项、第五项相抵扣，如有剩余，被告惠安县璟太包袋厂应于原告陈建林腾空交付房屋之日起五日内向原告陈建林返还剩余款项。 七、驳回原告陈建林的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告惠安县璟太包袋制品厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈建林负担（多预交的50元予以退回）。反诉案件受理费5640元，减半收取2820元，由反诉原告惠安县璟太包袋制品厂负担2700元（多预交的1621元予以退回），由反诉被告陈建林负担120元，应予本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王惠超 二〇一九年十一月三十日 书记员  吴逸枫 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一的规定仍不能确定,阻力期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。