安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初5986号原告（反诉被告）：王明其，男，汉族，1958年9月10日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李魁，安徽文瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：于朝群，男，汉族，1973年4月28日出生，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：黄素勤，安徽众豪律师事务所律师。原告（反诉被告）王明其与被告（反诉原告）于朝群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王明其及其委托诉讼代理人李伟、被告（反诉原告）于朝群及委托诉讼代理人黄素勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王明其向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告于朝群立即将承租的房屋腾空并搬离；2.判决被告向原告支付从2018年6月1日起至实际搬离期间的房屋租金（截止到2019年5月30日租金为165000元）及违约金；3.判令被告承担本案诉讼费及律师费用。后原告王明其将第二项诉讼请求变更为：判决被告向原告支付从2018年6月1日起至2019年5月30日租金为165000元。事实与理由：2017年1月20日，被告因店铺经营需要而与原告签订《房屋租赁合同》,合同约定:原告将其位于临泉县教育路与育才路交叉口西南角中泰锦城小区14号楼103、104、203的商铺(以下简称“该商铺”)出租给被告于朝群。该商铺的租期为2017年6月1日至2027年6月31日止,2017年2月1日至2017年6月1日为装修期,不收租金。该商铺前三年租金不涨价,从2020年6月1日起房租金增长5%,以后每年5%递增。该房屋年租金壹拾陆万伍仟元(165000元),租金以2017年1月20日第一次支付租金为起始日,以后的每年的租金支付时间为当年5月1日前支付下一年度的租金。被告逾期支付租金的,每逾期一日,则按应付而未付部分的3‰的标准支付违约金。延迟超过30日,原告可单方解除合同。合同签订后,被告在租赁期间,将房屋擅自转租给第三人用于经营活动,且超过30日。原告认为,双方签订的合同合法有效,因被告违约,原告多次找被告协商,双方不能达成一致意见。故原告起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）于朝群辩称，原告诉求部分没有事实和法律依据，本案原被告签订租赁合同是事实，但合同签订后，被告已经按期支付合同约定的三年租金16.5万元。并对该租赁房屋进行装修，购进相应电梯、空调等商业必备设施和材料，被告在装修过程中遭遇来自案外人的阻挠和干预，经了解，原告将涉案房屋在未通知被告的情况下，擅自转让给案外人庄庆一和案外人陈影和刘倩倩，并将该涉案房屋抵押给案外人导致该房屋产权存在争议，房屋无法正常进行装修，并因此给被告造成巨大损失原告构成根本违约，并因违约给被告造成了损失。被告（反诉原告）其向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失200000元（暂计算至起诉之日，后续损失将按照实际追加请求）；2.本案诉讼费用由反诉原告承担。事实与理由：2017年1月20日，原被告及本案房屋相邻的另外两名出租人张兆义、王虎签订三份同一版本的房屋租赁合同。合同约定：甲方（原告）保证合同期内有权将该房屋出租给乙方（被告）使用，并提供该房屋产权证书，保证无纠纷，如因房屋产权纠纷造成乙方损失，由甲方承担。同时约定被告承租房屋做经营性公司使用，合同签订后，被告按约支付相应押金、及第一期房屋租赁费用。然后对承租的房屋进行装修。原告在装修房屋过程中，因原告提供的该房屋产权有争议，遭遇来自第三方的干扰和阻挠，致使被告承租的房屋客观上不能继续使用，造成被告投入大量人力物力无法实现承租目的，共遭受损失200000元且损失仍在扩大。为此，被告多次报警及和原告协商无果，故向本院提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）答辩称，原告认为被告的反诉缺乏事实依据，不符合法律规定。其反诉请求不能获得支持，建议法院驳回其反诉。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）于朝群拟开办宾馆。2017年1月20日，其与原告（反诉被告）王明其签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于临泉县教育路与育才路交叉口西南角中泰锦城小区14号楼103号、104号、203号的商铺三间，面积约357.39平方米，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。租金前三年为165000元，被告应在合同签订三日内付清2017年6月1日至2018年6月1日的房屋租金，人民币165000元；租金以2017年1月20日第一次支付为起始日，第二次付款时间点为2018年5月1日，即为提前30日支付，以此类推，按年度支付，先付后用，以甲方收到日为准。乙方支付每逾期一天滞纳金按房屋租金3‰计算。迟延超过30日，甲方可单方停止履行本合同。年租金前三年不涨价，从2020年6月1日房租金增长5%。以后按每年5%递增，2017年2月1日至2017年6月1日为装修期，不计算租金。被告应于合同签订之日向原告支付人民币10000元作为租赁履约保证金。另约定被告装修期间向甲方缴纳10000元装修押金，开业后没有违反规定全额退还。合同第五条约定，原告保证合同期内有权将该房屋出租给被告使用，并提供该房屋产权证书，保证无纠纷，如因房屋产权纠纷造成损失，由原告承担。如因原告所出租房屋的权属或租赁权问题导致被告损失，原告应为此承担赔偿责任，并归还乙方所付全部费用及保证金。乙方单方提前解约或违约，甲方所收取的保证金不予退还。合同签订后，被告通过银行转账仅向原告支付第一年房屋租金165000元，同时，接收涉案房屋使用至今。诉讼过程中，原告王明其自认其自有产权的103号、104号、203号的商铺三间，现已转让给他人并办理产权过户登记手续。另查明：被告于朝群于2017年1月20日与原告王明其及案外人王虎、刘钦及于2017年2月1日与案外人张兆义签订与本案房屋相邻的房屋租赁合同四份，分别租赁王虎102、202号商铺，面积约328.42平方米，每年租金为150000元；租赁王明其103、104、203号商铺，面积约357.39平方米，每年租金为165000元；租赁刘钦107、108、204、205、206、207、208、301、302、303号商铺，面积约961.61平方米，每年租金为440000元；租赁张兆义101、201号商铺，面积约333.42平方米，每年租金为152500元。被告签订上述四份合同后，于2017年1月23日向王虎转账150000元、向王明其转账165000元、向刘钦转账440000元、被告于2017年2月18日、3月17日向张兆义妻子饶丽分别转账370000元、100000元。张兆义向被告出具101、201号商铺五年租金61万元收条一张。再查明：被告提交电梯销售安装合同（合同总价805000元）、收据两份（83000元、53000元）。装饰装修施工合同（工程价182万元）、收据两份（455000元、364000元），其中101-108号的水电施工由“万邦名车行”完成。空调安装合同（合同总价39万元）、收据两份（117000元、234000元），其中101、201、105、106号商铺未安装空调。被告于朝群租赁案外人张兆义的商铺后，因承租的商铺涉及权属纠纷，欲经营的酒店装修未能完成，除一楼预留的商铺一间作为酒店门店外，被告将一楼的101-108号转租给他人经营“万邦名车行”。被告于庭审中，自述“万邦名车行”系其与案外人耿磊合伙经营，被告于朝群出房，合伙人出资。2019年8月17日，因房屋权属发生纠纷，被告于朝群报警，临泉县公安局田桥派出所出警对其予以记录。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。被告于朝群在装修期间，因其他商铺涉及权属争议未能装修完成，其订立合同的目的（经营酒店）未能实现，该合同可予以解除，且庭审中，双方均同意解除二人签订的房屋租赁合同，系原被告对其自身权利的处分，本院予以确认，原、被告于2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》于庭审之日解除，故被告于朝群应向出租人支付合同解除前的房屋租金，因原告仅主张2018年度（即2018年6月1日至2019年5月30日）租金165000元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告于朝群立即将承租的房屋腾空并搬离，经原告庭审中自认，其已将自有产权的案涉商铺103、104、203号商铺三间已经转让给他人，并办理了产权过户手续，其已经丧失对案涉房屋的所有权的全部权能，至于实际产权人是否向被告主张，应由实际产权人向被告另行主张。被告装修的房屋共涉及101-108号、201-208号、301-303号商铺，同时其又将101-108号商铺转租给“万邦名车行”使用或自用（自称合伙经营万邦名车行）。被告反诉请求的损失200000元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求），其提供的证据不足以证明其损失情况，且101-108号商铺的水电施工由万邦名车行完成,101、201、105、106号商铺未安装空调。于朝群承租的商铺及其实际使用的商铺各自的使用价值及其装修损失相对应的部分的价值均无法明显确认，亦未能举证证明其损失系由原告原因造成，故于朝群诉请装修损失部分，本案中本院不予处理，被告有证据证明后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王明其与被告（反诉原告）于朝群于2017年1月20日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）于朝群于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王明其2018年度（即2018年6月1日至2019年5月30日）租金165000元；三、驳回原告（反诉被告）王明其的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）于朝群的其他反诉请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1800元，由被告（反诉原告）于朝群负担，反诉费2150元，由被告（反诉原告）于朝群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王大红二〇一九年十一月二十日书记员  汤小宇附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。