太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初3317号原告：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告：杨士中，男，1975年8月14日出生，汉族，个体，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。原告郝红星与被告杨士中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝红星的委托诉讼代理人郭卫山，被告杨士中的委托诉讼代理人段治峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝红星向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2017年5月1日至2018年1月21日租金29151.11元；2、判令被告向原告支付自2018年1月21日起至付清拖欠租金之日止，暂计算至2019年7月21日，利息为1923.24元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿原告可得利益损失152527.15元；4、请求判令诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除《租房合同》。事实和理由：2011年，原告承租了位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦1-4层整体，承租期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。2012年4月26日，原、被告签订《租房合同》。合同约定，将麦特摩尔大厦四层1200㎡面积出租给被告，用于足疗、保健按摩等工商局批准的营业范围；租赁期为2012年4月21日至2022年6月30日，免租期3个月，平摊到前三年，从2017年5月1日至2022年6月30日期间，每年租金64万元。其中，2012年4月21日至2017年5月1日期间，每年租金60万元加4万元的足疗店代金卡，从2017年5月1日至2022年6月30日期间，每年租金64万元，合同还约定，一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。合同签订后，原告按约履行了合同，但2017年5月1日至2018年1月21日期间，租金少付了29151.11元。2018年3月13日，在合同有效期内，被告与麦特摩尔四层业主授权代表签订了《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》，租赁的场地正是原告出租给被告的场地，并约定2018年1月21日为租金起算日，至2022年7月20日收回该场地。原告承租的漪汾街26号麦特摩尔大厦1-4层合法有效且尚未被解除，被告竟私自与麦特摩尔四层业主代表签订出租合同，单方构成根本违约。原告虽多次向被告催要拖欠的租金及2018年1月21日以后的租金，但被告至今未向原告交纳，被告还应支付自2018年1月21日起至支付完毕租金之日止的利息。2018年1月21日至2021年12月31日共计3年11个月10天，原告向1-4层业主每年支付471万元，根据四层业主的租金分配表，四层业主每年分得的租金1163829.12元，因此，被告的根本违约行为致使原告损失了本应可获得的应得的利益，被告应依法赔偿。故被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告杨士中辩称，一、被告不存在拖欠郝红星2017年5月1日至2018年1月21日租金的事实，因此也不应当支付其利息。2012年4月26日，原、被告签订《租房合同》，关于租金约定，2012年4月21日至2017年5月1日期间，每年租金60万元加4万元的足疗店代金卡，从2017年5月1日至2022年6月30日期间，每年租金64万元，每半年一付。2012年5月3日，被告支付郝红星租金60万元，同时支付了房屋押金3万元。2017年6月25日，被告支付郝红星2017年7月21日到2018年1月21日期间租金30万元，拖欠郝红星当期租金2万元。由于郝红星拖欠业主租金，导致2018年3月13日业主解除了与郝红星签订的承租合同，因此，郝红星应当退还房屋押金3万元。该3万元押金冲抵被告拖欠的2万元后，郝红星还应当退还1万元。二、郝红星没有权利请求被告赔偿其可得利益损失。2011年8月份，郝红星与麦特摩尔大厦1-4层业主代表签订了承租合同，因郝红星拖欠业主租金，2018年3月业主解除了与郝红星签订的承租合同，因此郝红星丧失了作为出租人的权利，起诉被告要求支付可得利益损失没有了事实依据。综述，被告不存在拖欠原告租金的事实，也不存在支付租金利息的义务，原告要求的可得利益损失，没有了事实依据，故应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述，并结合双方提供的证据，本院认定事实如下：2011年，李好生作为业主授权的业主代表为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝红星签订了《承租合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给乙方，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为3770000元，第二年起每年租金为4710000元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。合同中双方还约定了违约责任等其他条款内容。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后，原告将承租房屋进行转租。2012年4月26日，原告郝红星作为出租方（甲方）与被告杨士中作为承租方（乙方）签订一份《租房合同》，主要内容为：双方经平等协商，就租赁太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦四层事宜达成协议；承租面积为1200平方米，用于足疗、保健按摩等工商局批准的营业范围；租赁期为2012年4月21日至2022年6月30日（含90天装修期，装修期间不支付房租，但须支付水电费用，装修期平摊到前三年，每年免一个月的租金）；2012年4月21日至2017年5月1日期间，每年租金600000元+40000元的足疗代金卡，从2017年5月1日至2022年6月30日期间，每年租金640000元，乙方应于合同签订5个工作日内向甲方支付，即2012年5月3日前支付第一年房租，从2013年5月1日开始房租支付期为每半年按租金比例支付；双方签订本租赁合同后，乙方应于2012年5月3日前支付履约保证金30000元，甲方收到保证金后向乙方出具收据；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将作为对甲方损失的全部补偿不予退还；甲方确保拥有该房屋的所有权、使用权、转租权，租赁期间如存在或发生抵押或债务纠纷应向乙方说明并保护乙方承租房屋不受影响；甲方应于2012年4月22日前将房屋交付乙方使用；甲方必须保证租赁给乙方的房屋没有经济纠纷，如因经济纠纷，致使乙方不能正常营业或关闭，造成乙方的经济损失全部由甲方承担；等等。2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》。2018年3月13日，四层业主代表“杨润生”等人作为出租方（甲方）与太原市万柏林区家健足道店作为承租人（乙方）签订《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦四层北面建筑面积1200㎡房屋出租给乙方作足疗经营使用；甲方从2018年1月21日起将出租房屋交付乙方使用至2022年7月20日收回（房屋目前乙方正在使用中）；甲、乙双方议定年租金扣除税收后为640000元，每半年支付一次；本合同乙方承租的房屋原来由郝红星租给乙方，由于郝红星拖欠业主租金已经超过三个月，根据业主李好生与郝红星签订的合同约定，郝红星拖欠租金超过三个月，业主有权解除合同，目前四层业主已经通过短信和公告的形式通知郝红星解除其对麦特摩尔四层的承租权等。2018年7月11日，郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝红星撤回起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案2011年的《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》、2012年4月26日的《租房合同》、《麦特摩尔大厦四层房屋出租合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。本案争议的焦点是：一、原、被告的合同是否已经解除；二、被告是否构成违约；三、被告是否拖欠原告租金。关于本案中2011年《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，故该承租合同事实上已经解除。经查，业主们提出解除合同的时间为2018年3月，虽在原、被告的合同履行期间内，但是业主们作为各个商铺的所有人解除了与原告的合同，就意味着被告在履行与原告的合同中，无法再实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故被告在与四层业主代表签订合同时，已经以自己的行为，表明不再履行原、被告之间的合同。故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于被告是否构成违约，在原告郝红星与被告杨士中签订的《租房合同》中约定，原告确保拥有该房屋的所有权、使用权、转租权，租赁期间如存在或发生抵押或债务纠纷应向被告说明并保护其承租房屋不受影响。由于业主们解除了与原告的合同，致使原告在与被告的出租合同中丧失了对房屋的转租权，故被告并不构成违约，因此原告要求可得利益的损失，理由不足，不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金，经查，被告方按照双方订立的租房合同中约定，已经支付了2017年1月21日前的全部租金，而在交付2017年1月21日至2017年7月21日期间的租金时实际支付了300000元，2017年7月21日至2018年1月21日支付300000元，按照合同约定2017年5月1日起租金为每年640000元，因此，从2017年5月1日起至2017年7月21日此期间被告是交纳了300000元的租赁费，但是仍欠租赁费8985元［（640000÷365-600000÷365）×82天=8985元］，加上还欠2017年7月21日至2018年1月21日期间的租赁费20000元，共计28985元。被告在庭审中提出用履约保证金30000元抵顶的辩解，原告不予认可，对此，按照合同中对履约保证金的约定，只有在因被告违约导致合同提前解除或终止时，履约保证金才不予返还，本案中，导致合同终止的原因是原告与原出租的业主之间产生了纠纷，致使该租房合同不能继续履行，并非被告的原因导致合同终止，因此该履约保证金应予以退还，被告提出抵顶的数额已经超过了原告请求的支付租赁费的数额，故其要求支付拖欠租赁费的请求不予支持，其基于支付拖欠租赁费而支付利息的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告郝红星的诉讼请求。案件受理费减半收取1986元，由原告郝红星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 袁文静 二〇一九年十一月一日书记员 谷苗慧