上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27532号原告：戴世峰，男，1981年12月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：张小弟，男，1958年3月22日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：郭玉珍，女，1972年12月16日生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两被告共同委托诉讼代理人：沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘志斌，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：胡克群，男，1973年12月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：李群，女。委托诉讼代理人：陈宝海，男。原告戴世峰与被告张小弟、郭玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加胡克群、德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭审理，原告、被告张小弟及两被告的共同委托诉讼代理人沈凯石、刘志斌、第三人德佑公司的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼，第三人胡克群经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告1.支付违约赔偿金807,300元；2.赔偿损失1,237,231元；3.赔偿利息损失93,546.53元；4.返还房款185万元并支付利息183,694.86元。事实与理由：2017年7月13日，原告与两被告共同签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，约定：原告向被告购买上海市静安区永兴路XXX弄XXX号X层XX间房屋(以下简称系争房屋)，转让款70万元。同日，双方签订《协议书》，约定：系争房屋总价为230万元，原告向被告支付装修补偿款160万元，付款方式为2017年7月31日前付115万元、申请过户当日支付剩余45万元。原告已事先支付定金10万元，后原告又于2017年7月31日支付60万元，2017年7月31日支付115万元。2017年8月4日，双方共同至交易中心办理过户手续，因系争房屋被列入征收范围，交易中心人员口头告知无法过户，故双方当天未完成过户。后上海市静安区房地产交易中心于2017年8月24日出具《出面答复》，明确系争房屋可以办理过户手续。2017年8月29日，双方及中介人员再次前往交易中心办理过户手续，两被告在确认可以已办理过户手续后拒绝配合原告办理过户，致合同无法继续履行。2017年10月15日，两被告签订了房屋征收补偿协议。原告认为，原告按约定履行了义务，被告无正当理由拒绝配合原告办理过户手续已构成违约，故提起诉讼，要求判如所请。两被告针对原告的诉讼请求共同辩称，不同意原告诉请1，该项诉请合同依据不足，网签合同7.1条赔偿金适用的前提是合同继续履行，本案中合同已经无法履行，原告也要求解除合同，所以不应当适用7.1条。不同意诉请2，依据法律规定，违约金和损失只能主张一项，原告不能同时主张，诉请1、2重复主张。关于实际损失的计算，合同法规定合同解除的损失只能是订立合同时能预见到的损失，本案中当时拆迁公告还未发布，原、被告对拆迁利益均不清楚，原告主张的损失是被告不能预见到的可得利益。同意返还房款185万元，但是不同意原告利息的起点，在(2018)沪0106民初26612号(以下简称2018-26612)一案于2018年9月4日的庭审中，原告要求继续履行合同，2019年4月18日第二次开庭时原告主张解除合同，被告不存在返还房款的义务，原告前案中撤诉，诉状中也没有明确要求解除合同，经法院释明原告才要求解除合同，被告在法院没有判决解除的前提下不存在返还房款的义务，故不同意支付利息。原告查封冻结系争房屋拆迁利益，该部分拆迁利益是被告应该获取的补偿款，至今只取得100万余元，剩余部分还在冻结状态，所以被告不应当承担返还房款的利息。合同履行过程中，被告不存在违约情形，2017年8月4日被告已经陪同原告前往交易中心办理过户手续，是交易中心告知系争房屋列入拆迁范围，不能办理交易过户，致合同无法继续履行，在此情况下，被告也陪同原告信访。2017年8月10日被告明确告知原告要求合同解除，原告也确认收到解除通知。后原告提起行政诉讼，要求办理交易过户手续。综上，不是被告不配合办理过户手续，是确实不能办理过户才产生的纠纷。根据合同法第96条规定，原告收到解除通知后，解除通知已经发生法律效力。后续拆迁补偿是物权利益，合同解除后，原告只享有债权，本案中系争房屋没有办理交接手续，合同中约定房屋交接要双方签署房屋交接书，原告未实际占有系争房屋，故拆迁利益应该由被告取得，原告要求差额作为损失没有合同依据和法律依据。第三人胡克群未到庭应诉，亦未向本院递交证据。第三人德佑公司针对原告的诉请及被告的答辩意见述称，对原告的诉请由法院依法判决；原告已向两被告支付房款185万元，2017年8月24日房地产交易中心出具了书面答复，2017年8月29日三方去交易中心申请过户，是被告的原因导致无法过户。本院经审理查明以下事实：两被告系夫妻关系，系争房屋原由两被告共同共有；2017年7月时，系争房屋由案外人王某某实际使用。2017年7月9日，两被告(甲方，出售方)与第三人胡克群(乙方、买受方)、第三人德佑公司(居间方、丙方)就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称三方协议)，约定：甲、乙双方委托丙方提供居间媒介服务；转让价230万元；意向金5万元，乙方应于协议签订后2日内补足定金至10万元；甲乙双方于本协议签订后5日内签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)；签订网签合同当日支付首期房款70万元；第二期房款45万元；2017年7月31日前支付115万元；最晚不晚于2017年9月15日申请过户；款清当日交房；在本协议约定交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的买受方，且乙方依据本协议或补充协议已经部分履行的，视为增加、减少、变更后的买受方已经部分履行。三方协议后附有《家具家电清单》，内容为空白。同日，两被告(甲方)与第三人胡克群(乙方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方就系争房屋交易达成一致协议：1、实际成交价为230万元，因配合乙方合理避税，网签价格会低于实际成交价，但是甲乙双方任意一方违约，违约金均以230万元为基础计算；2、此房屋实际为甲方家庭名下非唯一住宅，交易过程中，甲方配合承诺家庭唯一住宅，若因此产生的税费，由乙方承担。3、甲乙双方均知晓此房屋有动迁的可能性，自签订网签合同当日起，由本房屋可能产生的任何权益均归乙方所有。4、甲方配合乙方与该房屋现居住者签订免费租赁合同……。2017年7月9日，被告出具定金收据，收到第三人胡克群支付的定金5万元。2017年7月10日，案外人张某向郭玉珍转账5万元。2017年7月12日，原告(甲方)、案外人王某某(乙方)、第三人德佑公司业务员洪斌(见证方)签订《特别协议》，约定：甲方为系争房屋产权人，享有房屋所有权、使用权和处置权；1.甲方将系争房屋免费租借给乙方使用，直至征收为止；乙方不享有此房屋产生的任何动迁权益；乙方使用期间，自负水、电费。2017年7月13日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订网签合同，约定甲乙双方通过第三人德佑公司居间介绍，由乙方受让系争房屋，系争房屋转让价款为70万元；甲乙双方确认，在2017年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款(一)约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日；2、甲方签订本合同后又将系争房屋转卖、租赁给第三方的；3、系争房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得系争房屋所有权的；4、甲方无正当理由单方要求解除本合同的。合同附件三付款协议约定：首期房价款，乙方应支付甲方10万元，乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为首期房价款。第二期房价款，乙方应支付甲方60万元，待甲、乙双方签订本合同当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款。2017年7月13日，原告(乙方、买受方)与两被告(甲方、出售方)签订《协议书》，约定：1、网签约定的房价款70万元仍按照合同附件三的约定支付。2、乙方应再支付给甲方装修补偿款160万元整，第一笔115万元整，乙方应在2017年7月31日之前直接支付给甲方，第二笔45万元整，乙方应在双方办理不动产权过户手续当日内直接支付给甲方。3、本协议第1条和第2条所述价格合计230万元为甲方出售系争房屋净到手价格。4、……甲方配合承诺，系争房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，并在办理审税手续时如是陈述且签字确认。若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由乙方承担。甲、乙双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。5、若网签约定的合同价计70万元未能通过房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。6、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款160万元无息一次性返还给乙方(以乙方实际支付为准)。7、甲、乙双方其他事项仍依网签约定履行。8、本协议书与网签不一致的以本协议书为准。2017年7月13日，原告向被告郭玉珍转账60万元。同日，两被告出具收款收据，收到原告支付的60万元房价款。2017年7月13日，上海市静安区房地产交易中心向上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室发征询函，是否可以办理系争房屋买卖手续。上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室回复：“经查，该地址所在地块已纳入我区2017年旧改计划”。2017年7月31日，原告向被告郭玉珍转账115万元。2017年8月4日，原告、两被告及第三人德佑公司工作人员至上海市静安区房地产交易中心申请过户，因交易中心工作人员告知系争房屋被列入旧改计划无法办理过户，故该日未能完成过户。2017年8月9日，原告、被告在第三人德佑公司处就合同履行问题进行协商。2017年8月18日，上海市静安区住房保障和房屋管理局出具《关于静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收不得实施相关行为的公告》：静安区永兴路649弄地块房屋征收范围已经上海市旧区改造领导小组有关成员单位与静安区人民政府确定，……房屋征收范围确定后，不得实施下列行为：一、不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违法规定实施的，不予补偿。二、有下列行为之一的，不增加违法规定的补偿费用：(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；(二)房屋转让、析产、分割、赠与；(三)新增、变更工商营业登记；(四)迁入户口或者分户；(五)其他不当增加补偿费用的行为。三、暂停期限：2017年8月18日至2018年8月17日止。2017年8月24日，上海市静安区不动产登记事务中心(上海市静安区房地产交易中心)向原告出具《书面答复》：你于2017年8月9日通过“12345”市民服务热线来电要求办理永兴路XXX弄XXX号一层东间的存量房地产买卖转移登记手续，我中心于2017年8月10日上午12时20分已通过电话形式作出答复，现再次书面回复如下：依据不动产登记簿，永兴路XXX弄XXX号一层东间无限制信息，可以办理不动产登记业务，请买卖双方依据《上海市不动产登记技术规定》的要求办理。2017年8月28日，第三人德佑公司联系原、被告第二天去交易中心办理过户手续，原、被告双方均未提异议。2017年8月29日，原告、被告及第三人德佑公司的工作人员至交易中心办理过户手续，静安区交易中心亦明确告知原、被告，系争房屋可以办理过户手续，后因两被告反悔致过户未果。同日，两被告向原告发送短信，告知系争房屋被禁止转让，故买卖合同无法履行，依法予以解除。2017年8月30日，系争房屋不动产登记簿文件登记信息显示，文件名称为《关于静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收不得实施相关行为的通知》，……二、有下列行为之一的，不增加违法规定的补偿费用：(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；(二)房屋转让、析产、分割、赠与；(三)新增、变更工商营业登记；(四)迁入户口或者分户；(五)其他不当增加补偿费用的行为。有关行政管理部门和机构受理上述所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违法规定的补偿费用的书面承诺。2017年9月12日，两被告向戴世峰邮寄函件，告知系争房屋已被冻结，并被禁止转让，故买卖合同无法履行，告知买卖合同依法予以解除。后该函件被退回。2017年9月13日，张小弟、郭玉珍向本院提起诉讼，要求判令解除网签合同及协议书，后变更诉请为要求确认网签合同及协议书无效【案号为(2017)沪0106民初34666号，以下简称2017-34666】。2017年9月20日，戴世峰向本院提起诉讼，要求张小弟、郭玉珍继续履行网签合同、配合办理系争房屋过户手续【案号为(2017)沪0106民初34886号，以下简称2017-34886】。本院将2017-34666及2017-34886两案予以合并审理，审理中，胡克群作为第三人陈述：最初是从案外人肖旭峰处得知系争房屋挂牌出售，一开始是肖旭峰要买，因价格偏高，胡克群和肖旭峰确定不购买，所以在2017年7月9日前一周告知戴世峰，戴世峰委托我去谈价格，委托书是在戴世峰家签署的，之前未看过系争房屋。2017年7月9日和案外人肖旭峰一起到中介与张小弟先谈总价、后去看房、再签合同，和戴世峰确认的是总价，未告知付款方式。当时未带定金，向案外人肖旭峰借了5万元支付定金，也未告知张小弟实际购房人为戴世峰。戴世峰陈述：2017年7月8日已经委托胡克群购买房屋、支付定金等事项，委托书是在胡克群家签的，当时不知道定金数额，房屋总价是胡克群在2017年7月9日下午告知的，不知道是谁联系胡克群去中介；2017年7月13日是中介通知我去签订网签合同。2017年9月26日，上海市静安区人民政府出具沪静府房征[2017]5号房屋征收决定，将系争房屋被纳入征收范围。2017年10月15日，两被告(乙方、被征收人)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，载明征收补偿金额为3,385,231元。2017年12月28日，张小弟与征收实施单位签订了两张结算单，其中结算单一载明结算居住搬迁奖励2万元；结算单结算协议金额+居住提前搬迁加奖+临时安置费3,517,231元。2018年5月18日，本院以系争房屋买卖存在犯罪嫌疑为由，分别裁定驳回了戴世峰及张小弟、郭玉珍的起诉。后戴世峰提起上诉。2018年6月27日，上海市第二中级人民法院出具裁定，撤销了2017-34886号民事裁定书，指令本院继续审理。本院重新立案(即2018-26612一案)后继续审理，于2018年9月4日组织当事人进行证据交换，戴世峰变更诉讼请求为确认网签合同及补充协议终止、赔偿违约金、赔偿动迁利益损失等，张小弟、郭玉珍表示愿意将185万元房款返还给戴世峰。后2018-26612一案于2019年4月18日公开开庭审理，戴世峰变更诉讼请求为确认网签合同终止，判令戴世峰取得动迁利益、张小弟、郭玉珍支付以动迁利益为基数自应取得之日起的利息损失。2019年6月4日，戴世峰向本院撤回起诉，本院于2019年6月13日裁定予以准许。2019年6月5日，戴世峰提起本案诉讼。2019年9月25日，两被告将185万元房款交至本院代管。审理中，原告称，本案中其所提诉请是基于解除双方之间的房屋买卖关系，解除时间应为2017年8月29日被告明确拒绝过户之日；如果法院认为第一、二、三项诉讼请求只能支持一项，要求法院支持第二项诉讼请求；本来是胡克群想要购买系争房屋，后胡克群因家庭原因放弃购买，其承接了胡克群的合同，胡克群的定金算做其支付的定金。两被告称，房屋买卖关系存在于原、被告之间，同意解除双方之间的房屋买卖关系，解除时间应为2017年8月10日被告向原告发送短信之日；如果法院认定被告需向原告支付两项利息，对于利息的计算标准无异议；本案中不提出反诉；对胡克群、张某支付的定金转为原告支付的定金无异议；被告自案外人王某某处购得系争房屋后借给王某某免费居住；2017年7月9日之后第三人胡克群未再与被告接触过。以上事实，有原告提供的不动产登记簿、房地产买卖居间协议、补充协议、定金收据、特别协议、协议书、上海市房地产买卖合同、业务凭证、收款收据、银行账户历史明细、录音及文字摘录、书面答复、被告提供的房地产买卖合同、协议书、不动产登记簿、公告、征询函、短信、照片、录像、(2017)沪0106民初34666号档案材料、(2017)沪0106民初34886号档案材料、(2018)沪0106民初26612号档案材料、本院调取的上海市国有土地上房屋征收补偿协议及结算单、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然先由第三人胡克群与两被告签订了三方协议，但之后系由原告与两被告签订了补充协议、网签合同、协议书，两被告对其先前收取的定金10万元转为原告支付的定金未持异议，后续亦由原告向两被告支付购房款，本院认为，原、被告签订的补充协议、网签合同、协议书等为双方当事人的真实意思表示，双方之间据此建立房屋买卖合同关系，该买卖关系合法有效，对双方具有约束力。根据约定，双方应于2017年9月15日之前共同申请过户手续。虽然2017年8月4日双方第一次至交易中心申请过户时因系争房屋被列入旧改计划致无法过户，但双方均未提出解除合同。后双方于2017年8月29日共同至交易中心申请过户，被告在知晓系争房屋可以办理过户手续后反悔致过户未果，并发送短消息给原告要求解除合同。本院认为，两被告在明知系争房屋可以办理过户手续的情况下仍拒绝配合过户并要求解除合同已构成根本违约，原告并无违约行为。被告在双方约定的最晚过户日期之前以实际行为表示拒绝继续履行合同，已使合同无法继续履行，双方之间的房屋买卖合同关系已实际解除，解除日期应为2017年8月29日。原告关于被告拒绝配合办理过户构成违约的意见，与法有据，本院予以采纳，两被告关于未能过户的原因不在于被告、其不存在违约的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于本案中因被告违约致房屋买卖关系无法继续履行，原告有权要求被告退还收取的房款并赔偿损失。关于诉请一，根据约定，被告迟延履行过户、交房等义务的，应向原告支付赔偿金并继续履行，由此可见该条约定针对的是被告迟延履行相应义务的行为。考虑到本案双方之间的房屋买卖关系已于2017年8月29日解除，并不存在最晚申请过户日期即2017年9月15日之后被告仍拒绝配合过户的情形，故原告该项诉请，与合同约定的赔偿金不符，本院不予支持。关于诉请二，虽然双方签订相关协议时政府尚未发布征收决定，但从相关协议可以看出双方均知晓系争房屋存在被征收的可能，即便在此情况下，被告仍同意由原告取得网签合同之后系争房屋可能产生的任何权益。虽然原、被告双方无法提前预见系争房屋征收所得具体金额，但自被告与原告签订相关协议至系争房屋被征收中间仅隔两个多月，政府相关部门事先对征收政策已经进行较长时间的宣传，本院认为，系争房屋可得征收补偿具有相当的透明度，原、被告没有理由对此无从知晓，被告关于系争房屋可得征收补偿不属于双方可以预见的可得利益的意见，于法无据，本院不予采纳，故系争房屋所得征收补偿超过系争房屋房价的差额部分应由原告取得，原告第二项诉请，于法无悖，本院予以支持。关于诉请三，考虑本院已支持原告的诉请二，原告损失已获得弥补，故该项诉请本院不予支持。关于诉请四中的利息部分，原、被告于2017年8月29日因未过户产生纠纷后，原、被告分别提起诉讼，在2017-34886一案中原告在系争房屋已被征收后仍坚持要求被告配合办理过户手续；在2018-26612一案审理中，被告曾表示愿意退还185万元房款，戴世峰在多次变更诉讼请求后向本院撤诉。考虑到原、被告就系争房屋所起纠纷始终在诉讼过程中，对于185万元房款是否退还尚未有定论，故对原告诉请四中的利息部分，本院难以支持。综上，被告应退还原告185万元房款并赔偿损失1,237,231元，原告其余诉请本院不予支持。第三人胡克群经本院依法传唤，未到庭应诉，不影响案件的审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告张小弟、郭玉珍应于本判决生效之日起十日内退还原告戴世峰房款1,850,000元(该款已交至本院代管)；二、被告张小弟、郭玉珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴世峰损失1,237,231元；三、原告戴世峰其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5,000元，由被告张小弟、郭玉珍共同负担。案件受理费40,174元，由原告戴世峰负担8,674元，由被告张小弟、郭玉珍共同负担31,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏 凯人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  陈名玲二〇一九年十一月十一日书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。