贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初130号原告：杨菊英，女，1971年6月10日生，侗族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨逍，贵州洲联合律师事务所律师。被告：赵纯吾，男，1964年9月7日生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县。被告：王开云，男，1963年1月21日生，汉族，湖南省邵东县人，住邵东县。二被告共同委托诉讼代理人：申昀辉，北京安科律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司），住所地贵州省凯里市北京西路17号，统一社会信用代码：91522600714328809R法定代表人：杨昌鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：李林燕，女，苗族，1985年12月24日生，住贵州省凯里市，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蒋雪华，女，汉族，1983年1月12日出生，贵州省凯里市，系公司员工。原告杨菊英诉被告王开云、赵纯吾、第三人大地联创房产公司案外人执行异议之诉一案2019年8月15日本院立案后，依法适用普通程序，2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告杨菊英及委托诉讼代理人张光华，被告王开云、赵纯吾的共同委托诉讼代理人申昀辉，第三人贵州大地联创房地产开发有限公司委托诉讼代理人李林燕到庭参加了诉讼。2019年11月13日对该案进行了再次开庭审理，原告委托诉讼代理人张光华、杨逍，第三人贵州大地联创房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨菊英起诉请求：1、判决确认杨菊英购买的位于贵州省凯里市经济开发区”1-23-1号房屋一套归杨菊英所有；2、不得执行位于贵州省凯里市经济开发区”房屋；3、案件受理费由赵纯吾、王开云承担。事实与理由：2012年6月16日杨菊英与大地联创房产公司签订了《大地集团内部工福利房购买协议书》，由杨菊英购买大地联创房产公司所开发的位于凯里市开发区便健卡家坳处“香山别苑”房地产项目4号楼1-23-1号房屋一套，房屋建筑面积为119、65平方米，套内面积104平方米，每平方米单价为2726.63元，房款总价为283571.00元。2012年6月30日、7月19日杨菊英通过工商银行先后转帐支付购房款102000.00元和181571.00元，两次支付购房款283571.00元，房款付清后，大地联创房产公司按《协议书》约定与杨菊英签订了《商品买卖合同》确认将其位于贵州省凯里市经济开发区”房屋一套出售给杨菊英。合同签订后，杨菊英要求大地联创房产公司及时办产权备案登记，并己入户居住。双方之间的买卖事实已发生，商品房买卖合同成立。2018年7月16日赵纯吾、王开云因与大地联创房产公司有建设工程合同纠纷，赵纯吾、王开云申请黔东南州中级人民法院以（2018）26民初47号《民事裁定书》查封大地联创房产公司位于贵州省凯里市经济开发区，查封期为三年。杨菊英得知自己所购买房屋4号楼1-23-1号被申请法院查封，于2019年6月27日向黔东南州中级人民法院提出了执行异议，要求解除对杨菊英购买“香山别苑”1-23-1号房屋的查封。2019年7月18日黔东南州中级人民法院以不动产物权未办理登记为由驳回杨菊英异议请求。杨菊英认为在申请查封事由之前，自己已向大地联创房产公司购买“香山别苑”1-23-1号房屋，并支付了全部购房款，双方依法签订的《商品房买卖合同》应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，杨菊英所购买第三人不动产并无过错，双方合法交易应当得到保护，申请查封前“香山别苑四期4号楼1-23-1号”房屋己归杨菊英所有，只是未办理登记，人民法院应当排除对杨菊英财产的执行。王开云、赵纯吾辩称，1.杨菊英所述事实不存在，理由不成立，杨菊英与大地联创房产公司房屋买卖合同不真实；2、双方的房屋买卖合同不合法；3、杨菊英没有支付全部购房款的事实；4、杨菊英没有实际占有涉案房屋；5、杨菊英与大地联创房产公司之间房屋买卖权属未登记，是杨菊英没有尽到房屋买卖审查义务所致。杨菊英的第一项诉请没有物权基础，第二项诉请没有非法排除执行的条件，第三项诉求是基于自己的过错引起本纠纷，案件受理费应由杨菊英自行承担。杨菊英的诉讼请求应予全部驳回，大地联创房产公司庭审时述称：我公司已经将房屋出售给杨菊英，当时登记不了备案，所以就造成了杨菊英购房后至今备不了案的事实。该套房屋是在2012年的时候，以内部职工出售给杨菊英的。原告杨菊英为证明其诉请主张，提交的证据材料及对方当事人的质证意见：第一组证据：杨菊英的身份证复印件，拟证明原告的主体资格。被告及第三人均无异议。第二组证据：《大地集团内部员工福利房购买协议书》，拟证明原告与第三人购买签订内部购房协议的事实。被告对真实性认可，对合法性和证明目的不认可；第三人对该证据真实性无异议。第三组证据：《商品房买卖合同》，拟证明原告与第三人购买签订购房的事实，被告对真实性和合法性有异议，认为该合同反映是在预售许可证颁发之前签订，不予认可；第三人对该证据真实性无异议。第四组证据：购房付款《收条》，拟证明原告通过银行转款，购房款已全部支付的事实。被告认为收条是复制件，收条显示的名称不一样，对真实性和合法性不予认可，对交易流水的原件认可；第三人对真实性无异议，收据出现的两个公司都是一个公司。第五组证据：《商品房备案登记》，拟证明房屋买卖时，合同双方都办理了备案登记。被告对真实性和合法性不予认可，认为未取得预售许可证之前是不可能备案的；第三人对真实性无异议，本公司在收到原告的购房款后就做了登记。第六组证据：房屋取得《预售许可证登记》复印件，登记时间2012年11月28日，拟证明房屋预售许可登记的事实，被告认为系复印件，没有原件，对真实性不明，不予认可；第三人对真实性无异议第七组证据：查封《裁定书》、执行异议申请书、执行裁定书，拟证明原告被查封，其主张的相关事实，被告及第三人对真实性均无异议。原告提交的上述相关证据，能够相互印证，第三人均予以认可，被告对不予认可的证据，其未能提供有力的反驳证据支撑其辩解的事实，因此，原告提交的证据能够客观反映本案的相关事实，应予采信。被告王开云、赵纯吾为证明其答辩理由，提交的证据材料及对方当事人的质证意见：《香山别苑1-4期房屋状态信息》,拟证明原告所诉房屋属在建工程抵押，至今未解除。原告认为该证据不能达到其证明目的，从表的时间来看，时间与原告的购房是吻合的，不属于在建房；第三人对真实性均无异议。因各方对真实性无异议，应予采信。第三人大地联创房产公司提交的证据材料及对方当事人的质证意见：第一组证据：《准予变更登记通知书》,拟证明公司的变更事实情况，原、被告对证据的真实性均无异议。第二组证据：公司《营业执照》，拟证明公司的主体资格情况。原、被告对证据的真实性均无异议。根据双方提交的上列证据，庭审质证意见，结合各方当事人在庭审中的陈述以及辩论意见，本院认定事实如下：原告杨菊英因是大地联创房产公司的职工，2012年6月16日以第三人大地联创房产公司为甲方，原告杨菊英为乙方，双方签订了《大地集团内部工福利房购买协议书》，协议约定：1.乙方购买房屋为凯里经济开发区大地联创房产公司所开发的位于凯里开发区，建筑面积为119.65平方米（房屋面积最终以产权部门核定为准，按购买价格多退少补）；2.购买房屋单价凭内部员工卡打7.5折后实际购房每平方米单价为2370.00元，总价为283570.00元；3.乙方在签署本协议时，须向甲方交纳2000元作为订房诚意金，剩余房款须在2016年6月30日前一次性向甲方付清购房总金额；4.乙方在购房时需持有“大地集团内部员工购房福利卡”方可有权购房，若在协议约定的时间内，乙方未支付购房总款，则视为自动放弃购房权利，本协议失效，甲方有权自行处理乙方所选房屋；5.自双方签字盖章后之日起生效。同日，杨菊英又与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，并确认将大地联创房产公司开发的位于贵州省凯里市经济开发区卖给杨菊英，2012年6月30日杨菊英通过工商银行ＩＣＢＣ刷卡向第三人大地联创房产公司支付购房款100000.00元，加上已交纳的诚意金2000元，当天，大地联创房产公司向杨菊英出具购房款收据102000元，2012年7月19日杨菊英通过工商银行ＩＣＢＣ两次刷卡向第三人大地联创房产公司支付购房款181571元，第三人大地联创房产公司向杨菊英出具购房款收据181571元。房款付清后，房屋已交付。2017年9月13日杨菊英与贵州乾唐物业服务有限责任公司签订入住《物业服务合同》，并已经入实际占有。被告赵纯吾、王开云因与第三人大地联创房产公司有建设工程合同纠纷，向本院申请财产保全，2018年7月16日本院作出（2018）黔26民初47号《民事裁定书》，查封大地联创房产公司位于贵州省凯里市经济开发区，原告所购买的房屋所属被查封的23套房产之内。在被告赵纯吾、王开云与第三人大地联创房产公司之间的（2018）黔26民初47号拖欠工程款纠纷一案生效后，在执行该案时，2019年6月27日杨菊英以其早已购买了该套房子为由提出执行异议，2019年7月18日本院作出（2019）黔26执异27号执行裁定，驳回杨菊英的异议请求。为此，杨菊英提起案外人执行异议之诉。另查明，2011年9月8日“黔东南大地房产开发有限责任公司”经黔东南州工商行政管理局审批，公司变更为“贵州大地联创房地产开发有限公司”。还查明，2012年11月28日黔东南州住房和城乡建设局向第三人大地联创房产公司开发建设的“凯里经济开发区香山别苑第四期商住楼《商品房屋预售许可证》，许可证载明开工时间为2011年10月，竣工时间为2014年7月，交付使用时间2014年10月。本院认为：综合当事人的诉讼请求及辩解理由，本案的主要争议焦点为：1、原告杨菊英与第三人大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实？2、杨菊英请求停止对该房屋强制执行的理由是否成立？3、杨菊英要求确认涉案房屋归其所有是否应支持？一、关于杨菊英与大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实的问题。根据杨菊英提交的《大地集团内部员工福利房购买协议书》、《商品房买卖合同》、《收据》、工商银行ICBC刷卡POS机刷卡支付购房款等证据，相关证据已充分证明涉案房屋，于2012年6月16日由杨菊英进行购买，双方约定的购房款已清，房屋已经由杨菊英实际占有使用的事实，况且，大地联创房产公司对杨菊英提交证据的真实性以及按协议全额付清购房款均予认可，因此，该房屋买卖事实应予确认。赵纯吾、王开云提交的证据辩解该房屋买卖关系不真实、不合法，事实理由不充分，本院不予采信。二、关于杨菊英请求停止对该房屋强制执行的理由是否成立的问题。根据查明涉案的相关事实，充分说明杨菊英与大地联创房产公司之间的房屋买卖关系成立，案涉房屋在赵纯吾、王开云申请法院查封之前已经出售给了杨菊英，杨菊英依协议付清了房屋价款，并于已实际占有使用该房屋，虽然该房屋尚未办理转移登记，但是过错责任不能归责于杨菊英。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，杨菊英主张符合规定要求，其请求停止对该房屋强制执行，事实理由充分，本院应予以支持；赵纯吾、王开云辩解杨菊英的诉讼请求不应得到支持，其事实依据不足，理由成立，本院不予采纳。三、关于杨菊英要求确认涉案房屋归其所有是否应支持的问题。本案中，虽然杨菊英与大地联创房产公司签订有商品房买卖合同并已支付了全部购房款，但是，至今为止，该房屋一直未能得到房管部门的预售备案登记，案涉房屋建设工程也尚未进行竣工验收，不具备办理不动产转移登记手续的基本条件。因此，对杨菊英要求确认其房屋所有权的诉讼请求，尚不符合取得房屋所有权相关法定要件，其请求理由不充分，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对杨菊英已购坐落于贵州省凯里市经济开发区开司大道北侧朱家坳处“香山别苑”四期4号楼1-23-1号房屋的强制执行。二、驳回杨菊英的其他诉讼请求。案件受理费5553.00元，由被告赵纯吾、王开云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十一月十三日法官助理郑华品书记员龙欢