新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0201民初445号 原告：新疆冠农果茸股份有限公司，住所地新疆巴州库尔勒市团结南路冠农天府库尔勒工业园。 统一社会信用代码：91650000718902003J。 法定代表人：刘中海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨永胜，新疆守疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓通，新疆守疆律师事务所律师。 被告：巴州名匠建筑装饰有限公司，住所地新疆库尔勒市团结南路48号冠农大厦2楼东头半层。 统一社会信用代码：916528016636382329。 法定代表人：王艺竣，该公司总经理。 原告新疆冠农果茸股份有限公司（以下简称冠农公司）与被告巴州名匠建筑装饰有限公司（以下简称名匠装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告冠农公司于2019年4月25日将被告名匠装饰公司诉至新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院，该院于2019年6月12日作出（2019）新2801民初2100号之一民事裁定，该案移送本院处理，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠农公司的委托诉讼代理人杨永胜、杨晓通，被告名匠装饰公司的法定代表人王艺竣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告冠农公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付欠缴的租金207159元；三、判令被告支付租赁期间欠缴的水电费2859元；四、本案诉讼费等相关费用由被告承担。庭审中原告将第二项诉讼请求租金207159元变更为：租金136388.5，违约金57903.4元，2016年度、2017年度水暖电费用4250元，合计198541.9元。事实和理由：原被告双方于2016年3月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于库尔勒市㎡，从事办公至今。因被告长期欠缴租金及水电费，原告于2017年12月28日向被告送达催款通知，被告签字确认；2018年8月29日原告再次向被告送达解除房屋租赁合同通知书。合同履行期间，被告2017年度欠租金15756元、违约金19301.2元，2018年度欠租金96506元、违约金19301.2元，2019年8月1日-2019年11月1日欠租金24126.5元（96506元／年÷12个月×3个月）、违约金19301元，以上被告共计欠租金136388.5，违约金57903.4元，合计194291.9元，被告在租赁期间还欠水电费2859元（2017年11月8日-2018年11月6日），对于被告在2017年给原告维修的工程款85000元，原告同意在本案中进行折抵，其中80750元折抵2017年度租金（2017年租金96506元，折抵后为15756元，原告已折抵），剩余工程款折抵的是2016年度、2017年度水暖电费4250元。原告为维护自身的合法权益将被告诉至本院。 被告名匠装饰公司辩称，被告名匠装饰公司的法定代表人王艺竣是库尔勒市民营企业信用担保商会（以下简称库尔勒商会）会长，库尔勒市工商联总工会执委。2016年3月29日，被告名匠装饰公司与原告签订《房屋租赁合同》，租赁冠农大厦二楼东半层毛坯房，该房屋租赁期为10年，从毛坯房进入，经过数月装修，装修造价200万元以上，该房屋用于被告名匠装饰公司商务办公和库尔勒市民营企业商会会员使用。涉案房屋从2016年10月开始使用，第一年租金全清。按照合同约定，应在2017年9月交付下一年租金，因为2017年经济环境不好，民营企业遭受了空前的压力，致使房租不能按时上缴，2017年7月29日，被告与冠农公司的领导协商，该租金可以延缓缴纳，2017年11月，由于冠农大厦冠驰酒店四层消防管爆裂，造成二、三、四层严重受损，因为水往低处流，被告办公室损坏最为严重，经过协商，此次装修任务由被告完成，原被告签署了维修协议，但原告只给三、四层装修，并将维修款87000元划为房租，故第二年租金为维修款顶账。原告对被告租赁的二层办公室维修迟迟没有回应，被告只能自行维修，花费36000元。2018年3月，原告冠农公司将被告承租涉案房屋以拖欠房租为由切断电路，强行解除合同，造成被告和库尔勒商会无法正常工作，并关闭进入租赁房屋入口，破坏、锁闭承租房屋门锁，原告构成违约。根据双方之间的合同约定，原告未按约定为被告提供广告位，原告违约。从2017年至原告起诉之日，本案已过诉讼时效。原告的违约行为，造成被告3年业绩为零，损失较大。被告不同意解除合同，原告对被告造成的损失，被告保留要求原告进行赔偿和相应的起诉权。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告冠农公司与被告名匠装饰公司签订《房屋租赁合同》，甲方为冠农公司，乙方为名匠装饰公司，合同主要内容：一、甲方房屋坐落位置：库尔勒市团结南路48号冠农大厦；二、房屋面积661平方米（2楼东头半层）；三、房屋用途：协会办公室。四、租金及租赁期限：第一年至第三年每平方米每天的租金为0.4元，即每年的租金总额为96506元。第四年至第六年每平方米每天的租金为0.5元，即每年的租金总额为120632元。第七年至第十年每平方米每天的租金为0.6元，即每年的租金总额为144759元。合同租赁期限为10年，甲方给乙方4个月的装修期限（装修期为2016年4月至2016年7月），乙方应于签订本合同之日向甲方交房屋装修押金10000元，并与甲方签订房屋装修合同，约定装修期应注意事项，装修结束后退还装修押金，正式合同自2016年8月1日起至2026年7月31日止。五、付款方式：甲乙双方签订合同后，乙方在2016年8月1日前一次性向甲方支付第一年的租金96506元；从第二年开始，乙方应在上年度租赁期到期日之前15日内一次性付清当年的租金。六、……。七、甲方的权利和义务：甲方应协调提供乙方经营期间安全出口通道；甲方应向乙方提供电梯供其使用，乙方应承担相应的电费及维护保养费用；甲方向乙方提供冠农大厦附楼四楼顶部做广告位的位置，但若甲方需要使用时乙方必须服从甲方的安排，甲方允许乙方在其承租的二楼窗户部位做广告位；甲方向乙方提供水电、保障冷、热气，负责物业管理、垃圾清运等相关的服务，乙方按驻地水电、冷热气、物业管理、垃圾清运等收费标定期向甲方交费。八、乙方的权利和义务：乙方在租赁期内必须按时上交需付费的项目，如水、电、暖、气、冷气、物业管理及垃圾清运费等实际发生的费用；乙方在租赁期间有维修养护房屋的责任，租用期间的维修保养，均由乙方负责，费用由乙方自理。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损坏，其维修费用，由乙方承担，重大损坏，甲方将追究其责任，并要求赔偿损失；合同期满后，乙方不得损坏装修结构。九、因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，同时乙方应承担当年租金总额10%的违约金：拖欠租金累计达15天；不按时支付如水、电、暖、冷、燃气、电话、网络、有线电视、物业管理等相关费用。十、违约责任，甲乙双方严格按合同约定执行，如在执行本合同过程中任何一方违反合同，违约方须向守约方支付所有经济损失；乙方未按合同约定向甲方支付租赁费用，除补交所欠费用外还应向甲方支付年租金总额20%的违约金。被告租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，涉案房屋实际由被告名匠装饰公司及库尔勒市民营企业信用担保商会使用，被告名匠装饰公司的法定代表人王艺竣也是该商会的法定代表人。 2016年度租金96506元（2016年8月1日-2017年8月1日），被告名匠装饰公司已支付，2017年10月原告冠农公司将其二、三、四楼部分房间泡水恢复改造工程承包给被告名匠装饰公司，工程款共计85000元，双方于2018年3月13日补签《工程承包合同》，该款原被告均同意折抵2017年度费用，2017年度租金为96506元（2017年8月1日-2018年8月1日），折抵后2017年度被告欠付租金11506元，2018年度（2018年8月1日至2019年8月1日）被告欠付96506元租金，2019年8月1日-2019年11月1日被告欠付租金24126.45元（96506元/年÷12个月×3个月），以上欠付租金共计132138.45元，2017年11月8日-2018年11月6日，被告欠付水费105元，电费2755元，水电费合计2860元。 对双方有争议的证据分析认定如下： 原告冠农公司提交：《催款通知》和《解除房屋租赁合同通知书》，证明其向被告催要租金及其通知被告解除合同，要求被告搬出冠农大厦的事实。被告名匠装饰公司质证：对该证据不予认可。对该证据本院认定如下：该组证据系复印件，证明力较弱，本院不予认定。 原告冠农公司提交：2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表，证明被告欠付2017年11月8日-2018年11月6日水电费2859元。被告名匠装饰公司质证：2018年3月原告将被告公司关闭了，对2018年4月之前的费用无异议，对2018年4月之后的费用不认可。对该证据本院认定如下：该组证据的真实性及证明的问题本院予以认定。 被告名匠装饰公司提交：证明三份（库尔勒民营企业信用担保商会会员及被告名匠装饰公司员工出具），证明2018年4月，原告对被告租赁的房屋停水停电、对所有路口上锁、禁止被告员工入内，干涉了被告正常经营活动。原告冠农公司质证：不予认可。对该证据本院认定如下：出具证明的人与被告名匠装饰公司具有利害关系，且出具证明的人未出庭作证，证明力较弱，对该证据本院不予认定。 被告名匠装饰公司提交：纳税申报表一组，证明因原告违约造成被告无法正常经营，被告3年业绩为零。原告冠农公司质证：不认可。对该组证据本院认定如下：该组证据系打印件，不足以证明被告证明的问题，对该组证据本院不予认定。 以上事实有原被告当庭陈述，《房屋租赁合同》、2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表、中国工商银行电子回单、王艺竣库尔勒银行账户流水、《工程承包合同》、社会团体法人登记证书等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 对原告主张的租金136388.5元及水暖电费用4250元（2016年度、2017年度），其中租金，本院支持132138.45元（2017年度欠付租金11506元+2018年度欠付96506元+2019年8月1日至11月1日欠付租金24126.45元），对2019年8月1日至11月1日的租金，原告主张的计算方式不违反合同约定，本院予以支持。对于原告主张的水暖电费用4250元（2016年度、2017年度），因原告未提供证据，对该费用本院不予支持，对原告提出的被告给原告施工的85000元工程款中的4250元折抵该费用的请求，本院不予支持。对被告名匠装饰公司提出的该85000元折抵2017年度租金的意见，本院予以采信。对被告提出的“2018年3月，原告将被告承租的涉案房屋断水断电、关闭进入租赁房屋入口、破坏、锁闭承租房屋门锁，2018年3月之后的租金其不应支付”的辩解意见，被告提交的证据不足以证明被告的该辩解意见，故对被告的该辩解意见本院不予采信。 对原告主张的违约金57903.4元（2017年度违约金19301.2元+2018年度违约金19301.2元+2019年度违约金19301元，违约金计算方式：按当年度租金96506元的20%计算），首先，被告是否存在违约行为，根据双方之间的合同约定：从第二年开始，被告应在上年度租赁期到期日之前15日内一次性付清当年的租金，2017年度、2018年度、2019年度被告均未按该约定支付租金，故被告构成违约。对于违约金，被告提出“原告要求解除合同主张的违约金，应按合同第九条的约定，且被告认为违约金过高，要求调整”，对被告的该辩解意见本院认为，对违约金的计算方式，本院采信被告的意见，原告在本案中要求解除合同，应适用双方合同第九条的约定，对被告要求调整违约金的意见，其中2017年度被告履行了大部分租金，不构成根本违约，2019年度原告要求解除合同，双方合同并未完全履行，故结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，本院酌定将原告主张的违约金调整为11000元。 对原告主张的水电费2859元（2017年11月8日-2018年11月6日），根据原告提交的2018年度冠农大厦水费分摊表、2018年冠农大厦各单位电费分割收费统计表可以证实该期间的水电费为2860元，原告按2859元主张，本院予以支持。 对原告主张解除双方之间合同的诉讼请求，被告未按合同约定交纳租金，原告主张解除合同，符合双方合同第九条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，对原告的该请求本院予以支持。 对被告提出原告的起诉超过诉讼时效的意见，原告主张是2017年度至2019年11月1日期间的租金，该期间是双方合同履行期间，原告的主张未超过诉讼时效，对被告的该意见本院不予采信。 综上所述，对原告的各项诉讼请求，本院支持解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告向原告支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、解除原告新疆冠农果茸股份有限公司与被告巴州名匠建筑装饰有限公司于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告巴州名匠建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆冠农果茸股份有限公司支付租金132138.45元、违约金11000元、水电费2859元，合计145997.45； 三、驳回原告新疆冠农果茸股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，减半收取计2225元，由原告新疆冠农果茸股份有限公司负担678元，被告巴州名匠建筑装饰有限公司负担1547元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第二师中级人民法院。 审判员  赵利 二〇一九年十一月二十二日 书记员  邓酬