湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2466号原告：陈茂华，男，1972年10月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：胡龙，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘望，湖南天地人律师事务所律师。被告：徐科，男，1962年5月13日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人(追加）：徐佩，女，1964年7月18日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区侯家塘派出所湘农桥社区韶山路418号2区2-3-102，现住长沙市天心区保利国际广场A4栋2501房。原告陈茂华诉被告徐科物权确认纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，作出（2018）湘0103民初2124号民事判决，因不服该判决，原告陈茂华上诉至长沙市中级人民法院，该院于2018年11月27日作出（2018）湘01民终9472号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）湘0103民初2124号民事判决，并将该案发回本院重审。本院于2019年3月7日重新受理后，另行组成合议庭，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员吴化卿、李雄伟组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告陈茂华及委托诉讼代理人胡龙、被告徐科、第三人徐佩均到庭参与庭审，本案现已审理终结。原告陈茂华向本院提出诉讼请求：1、确认位于长沙市天心区归原告所有；2、确认双方订立的房屋买卖合同合法有效，被告应当继续履行合同并配合原告过户；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：位于长沙市天心区，房改后归被告徐科所有，湖南省水利水电机械施工公司为房产管理单位。2001年，原告与被告协商一致，由原告购买该房，原告并支付了购房款。2001年7月25日，原、被告在湖南省水利水电机械施工公司共同办理变更所有权人的备案登记手续，将该房屋的水费、电费、卫生费等物业费用的缴纳义务人变更为原告，且原告婚后通过单位出具证明，将户籍迁入涉案房屋，即长沙市天心区南湖路25号1门406号房。原告至今也享有该房屋的占有、使用、收益权，但原告多次要求被告协助办理过户手续，被告予以拒绝，原告遂诉至本院。被告徐科辩称，1、该房屋是在答辩人不知情的情况下发生的买卖协议，违背了答辩人的意志；2、单位出具的证明是答辩人在不知情的情况下，原告通过非法手段取得的；3、答辩人没有参与过该房屋买卖过程，答辩人愿意返还购房款。第三人徐佩述称：当时徐佩与其父亲共同居住，其父亲让其找原告拿钱，但其并不知道为何种款项，因原告让其按原告的要求出具收据，其当时也未多想，遂出具了收据。经审理查明，被告徐科与第三人徐佩系同胞兄妹关系，徐进堂（已死亡）系被告徐科、第三人徐佩的父亲。原告陈茂华与被告徐科均系湖南省水利水电机械施工有限公司（原为湖南省水利水电机械施工公司）的职工，系同事关系。位于长沙市天心区住宅系原湖南省水利水电机械施工公司的职工宿舍，其中，6栋1门406房由被告徐科在单位房改过程中购买，并取得产权（面积为：61.71平方米，产权证号为：长房南私房改字第××号）。2001年，原告陈茂华通过案外人郑志桥介绍、联系，与徐进堂口头达成一致的买卖协议，约定由原告陈茂华以38000元的价格购买被告徐科名下的位于长沙市天心区。2001年7月24日，第三人徐佩按照其父亲徐进堂的要求向原告陈茂华收取了购房款38000元，第三人徐佩也向原告陈茂华出具《收据》，载明：“今收到陈茂华交来现金叁万捌仟元，房屋出售款已全部结清（6栋406号）”。案外人郑志桥作为见证人也在收据上签字确认。后原告陈茂华也取得了长沙市天心区房屋所有权和国有土地使用权证的原件，并于2001年起入住该房屋，但该房屋仍登记在被告徐科名下。后原告陈茂华又将案涉房屋用于出租，并收取租金收益。因原告陈茂华要求被告徐科协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，被告徐科予以拒绝，原告陈茂华遂诉至本院。另查明，庭审中，被告徐科陈述，其十多年前已经知晓其父亲徐进堂将案涉房屋出卖给原告陈茂华的事实，并陈述其当时不同意出售，遂找到原告陈茂华协商，要求原告返还房屋，由其向原告退还相应房款，但原告陈茂华予以拒绝，后被告徐科对该事宜遂置之不理，也未向原告陈茂华主张过权利。还查明，长沙市天心区住宅仍由湖南省水利水电机械施工有限公司进行管理，根据该公司保管的长沙市天心区住宅相关资料（住户平面图、水电登记表等），显示6栋1门406号房屋的“产权人”、使用人均为原告陈茂华。该房屋交付给原告陈茂华使用后，该房屋的水费、电费、燃气费、有线电视费等费用也均由原告陈茂华向湖南省水利水电机械施工有限公司缴纳。上述事实，有原告陈茂华提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、收据、湖南省水利水电机械施工有限公司的两份《情况说明》、住户登记表、住户平面图、水电登记表、水电帐卡、燃气费收据、租赁合同、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，长沙市天心区房屋虽系被告徐科所有，但被告徐科的父亲徐进堂以被告徐科的名义将该房屋于2001年出卖给原告陈茂华，双方达成了一致协议，原告陈茂华也依约向被告徐科的妹妹徐佩交付了购房款38000元，徐进堂、徐佩虽非该房屋的产权人，但因徐进堂系被告徐科的父亲、第三人徐佩系被告徐科的妹妹，与被告徐科属于近亲属关系，原告陈茂华支付购房款38000元之后，也取得了案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的原件，并自2001年起占有、使用该房屋，后对外出租该房屋获得收益，同时，该房屋的管理单位湖南省水利水电机械施工有限公司也将其保管的有关案涉房屋的平面图、水电登记表等资料的“产权人”、“使用人”均变更为原告陈茂华，原告陈茂华也自此向湖南省水利水电机械施工有限公司缴纳相应的水费、电费、燃气费等，被告徐科在长达18年的时间中未向原告陈茂华提出过异议或主张过权利，因此，原告陈茂华有理由相信徐进堂有权代表被告徐科于2001年出售案涉房屋给原告陈茂华，也有理由相信第三人徐佩有权代表被告徐科收取购房款，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，故徐进堂、徐佩的行为应构成表见代理，案涉房屋的买卖合同依法成立，对被告徐科具有约束力。现原告陈茂华要求被告徐科继续履行房屋买卖合同，并协助原告陈茂华办理该房屋的产权变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持。但是，根据《中华人民共和国物权法》第第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，现案涉房屋仍登记在被告徐科名下，尚未办理产权变更登记手续，故案涉房屋的物权未产生变更效力，原告陈茂华要求确认其对该房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、限被告徐科于本判决生效后二十日内协助原告陈茂华办理位于长沙市天心区房屋（面积为：61.71平方米，产权证号为：长房南私房改字第××号）的产权变更登记手续；二、驳回原告陈茂华的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告徐科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  吴化卿人民陪审员  李雄伟二〇一九年十一月二十七日法官助理祝铭辰代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。