陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终11073号上诉人（原审被告）：陕西青山置业有限公司。住所地：西安市新城区金花北路369号新兴商务大厦1015室。法定代表人：高莉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：高娟芝，陕西其源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：雷辉，男，1984年3月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：袁成润，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠丹，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人陕西青山置业有限公司（以下简称青山公司）因与被上诉人雷辉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4936号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。青山公司上诉请求：1、依法撤销西安市新城区人民法院（2019）上0102民初4936号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院关于诉讼时效的认定明显错误，二审法院应予纠正。原审法院认为，两位证人均证明被上诉人近几年一直找上诉人交涉房屋事宜，故上诉人辩称时效问题不予采信，该认定明显错误。首先，两位证人是被上诉人的朋友，有利害关系，并且也无其他证据证明。其次证人的证言内容错误，即使两人证言是真实的，但依旧不能证明该案存在诉讼时效中断的情形。根据合同约定2010年3月31日前交付涉案房屋，如未按此时间交付，被上诉人就已知道其权利受到损害，其应在2010年3月31日起至2012年3月31日期间，向上诉人主张返还购房款与利息，从证人证言中被上诉人最早是2015年2、3月份找上诉人交涉房屋事宜，上诉人明确告知涉案房屋已经不能交付，但直至2018年被上诉人再次交涉房屋事宜，已经超过诉讼时效。二、原审判决超出被上诉人的诉请范围，违反法定程序，二审法院应依法予以纠正。一审中被上诉人主张合同无效，一审法院当庭向被上诉人释明是否变更诉讼请求，但被上诉人坚持请求确认合同无效，但一审超出当事人诉请，作出合同有效并解除的判决，违反法定程序。三、原审法院认定被上诉人已经履行交付购房款的基本事实不清，证据不足。庭审中，被上诉人就296790元的购房款具体交付于上诉人公司哪位人员、人员姓名等事实无法说清，也并无证据证明该款已全额缴纳到公司，原审法院仅以被上诉人出具的现金收据，且没有原件的情况下，认定被上诉人已全额缴纳，基本事实不清，证据不足。故二审法院应依法改判。雷辉辩称，1、上诉人收取了被上诉人的购房款，但至今未向被上诉人交付房屋，导致被上诉人购买房屋的目的不能实现。被上诉人多次与上诉人协商，本案未过诉讼时效，一审判决正确应予维持。2、对合同效力的审查属于法院裁判权范围，一审法院依职权进行审查并作出处理，并未超出诉请范围。一审经审理认定涉案合同的效力以及双方合同的目的已无法实现的基础上，判决解除合同、返还购房款并支付利息不属于超出诉讼请求。3、上诉人已实际收取被上诉人购房款，一审判决认定事实清楚。一审判决认定事实正确程序合法，请求驳回上诉维持原判。雷辉起诉至一审法院请求：1、其与青山公司签订的《家和小区内部购房协议书》无效；2、青山公司返还购房款296790元及利息（以296790为基数，自2008年7月24日起至全部付清之日止，按照人民银行同期贷款利率计算，截止2019年5月8日的利息总金额为191706.97元）。一审法院经审理查明，2008年7月24日雷辉与青山公司签订《家和小区内部购房协议书》，约定乙方（雷辉）认购的房屋位于西安市新城区兴工路家和小区1号楼20层1204号房，建筑面积约98.93平方米。单价为3000元每平方米，总价296790元。乙方在签订本认购书时一次性付清房屋总价计296790元。甲方（青山公司）于2009年12月31日之前交付乙方所购房屋。甲方在办理产权证时与乙方签订正式合同，单价及区位均与本认购书一致。如甲方逾期三个月未交房，乙方有权要求甲方全额退回房款并支付同期存款利息。该合同加盖被告公司公章并有法定代表人吴朝炬签章。合同签订后，雷辉于当日交纳房款296790元，青山公司向雷辉出具盖有公司公章的收据。青山公司于2008年5月26日成立，2009年5月12日公司法人由吴朝炬变更为容奇，后又变更为高莉。2009年5月31日西安市城中村（棚户区）办公室市城改（2009）87号关于新城区胡家庙一村城中村改造方案的批复，2013年陕西青山置业有限公司取得胡家庙一村、二村城中村改造项目（华旗东郡）开发部分建设工程规划许可证。建设位置西安市兴工东路，总建筑面积221980.71平方米。2014年5月23日该项目1、2号楼取得商品房预售许可证，庭审中雷辉称由于青山公司股东变更致购房协议所载房号混乱，与青山公司多次协商未果，青山公司亦称根据合同所附户型图，合同所载房号与实际房号不符，至今未给其交付房屋，现在也没有房屋可以交付。一审法院认为，2008年7月24日雷辉与青山公司签订的《家和小区内部购房协议书》，约定了房号、单价、总房款、交房时间及违约金等条款，且青山公司已按约定实际收受房款，虽然签订合同时该项目未取得商品房预售许可证，但在起诉前已取得预售许可证，根据法律规定，上述协议应认定为商品房买卖合同，应为有效协议。关于青山公司辩称已过诉讼时效问题,两位证人均证明雷辉近几年一直找青山公司交涉房屋事宜,故青山公司辩称时效问题不予采信。根据约定青山公司于2009年12月31日之前向雷辉交房，逾期三个月未交房，雷辉有权要求青山公司全额退回房款并支付同期存款利息。因协议所载房屋至今未交付，故雷辉诉请青山公司返还房款予以支持。关于利息一节，应依协议约定由青山公司支付自2008年7月24日至实际返还房款之日止按同期存款利息计算。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告雷辉与被告陕西青山置业有限公司于2008年7月24日签订的《家和小区内部购房协议书》有效,予以解除。二、被告陕西青山置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雷辉购房款296790元及按中国人民银行同期存款利息计算自2008年7月24日至实际给付之日止的利息。三、驳回原告雷辉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8627元减半收取4314元由被告负担（鉴于原告已预交，被告随款直付）。二审中，当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实。二审中雷辉表示其不坚持要求合同无效，认可一审法院对于合同解除。本院认为：雷辉与青山公司2008年7月24日签订的《家和小区内部认购协议书》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同。雷辉依约向青山公司交纳了房款，青山公司亦向雷辉开具了收款收据，故青山公司应履行合同约定的义务。但是青山公司无法向雷辉交付合同约定的房屋，致使合同目的无法实现，一审法院予以解除并无不当。但是雷辉在一审中并无该主张，一审法院予以解除确实不妥，但是雷辉与青山公司签订的《家和小区内部认购协议书》确已无法履行，雷辉二审中亦表示其不坚持主张确认无效，同意一审法院予以解除，本院认为一审予以解除并无不妥，为减少当事人诉累，减少双方为本案纠纷再次诉讼，故本院对此予以确认。青山公司一直以诉讼时效进行抗辩，但是其并不能否认合同的真实性，收款收据的真实性，以及其一直可以履行合同义务的事实，故该抗辩对于雷辉主张合同无效或合同解除均不产生对抗力，唯对返还房款的利息产生对抗力。因雷辉所提供的证据不能表明其一直主张解除合同返还购房款及利息，故一审从2008年7月14日起计算利息不妥，应从其起诉之日起计算。综上，一审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4936号民事判决第一、三项及诉讼费承担部分；二、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4936号民事判决第二项为：陕西青山置业有限公司于本判决生效后十日内返还雷辉购房款296790元及按中国人民银行同期存款利息计算自2019年5月30日至本判决确定给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8627元（陕西青山置业有限公司已预交），由陕西青山置业有限公司承担4313.5元，雷辉承担4313.5元。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一九年十一月二十九日书记员  郑 瑜