西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2019）藏0102民初1545号原告（反诉被告）：罗介，男，1968年12月28日出生，汉族，四川省资阳市人，经商，现住四川省资阳市乐至县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：桑吉拉姆，西藏拉姆律师事务所律师。委托诉讼代理人：尼玛仓决，西藏拉姆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：丁平福，男，1972年9月21日出生，汉族，甘肃省临夏县人，经商，现住甘肃省临夏县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜晓月，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。原告罗介与被告丁平福租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗介的委托诉讼代理人桑吉拉姆，被告丁平福的委托诉讼代理人赖春梅、卜晓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗介向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《大棚租赁协议》；2.判令被告支付原告300000元租金、违约金90000元，共计390000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月1日，原被告之间签订了一份大棚租赁协议，原告将位于纳金路10号的大棚承租给被告并约定租金为每年12万元，每年1月31日之前支付下一年的租金。但是被告2017年只支付了半年的租金后，至今的租金未付。原被告双方约定租金每逾期一天，被告支付原告千分之三的违约金，现经原告多次催收未果，诉至法院。丁平福辩称，原告在未享有出租权情况下将租赁物租给被告，双方的租赁合同无效。对此原告给被告造成了相应的损失。被告从未不缴纳租金，而是原告不予收取租金，被告不存在任何违约行为，故对原告的诉讼请求均不予认可。丁平福向本院提出反诉请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人于2016年3月1日签订的《大棚租赁协议》为无效；2.依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失858645元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年3月1日，反诉人与被反诉人签订《大棚租赁协议》，约定被反诉人将承租于纳金路10号房地产内花架道路东西11个大棚租赁给反诉人使用，期限为4年，自2016年3月1日起至2020年2月28日止等条款。合同签订后，反诉人为经营需要，对大棚进行了大量的装修并在合同约定期限内按时足额向被反诉人交纳了租金，可反诉人无故提起诉讼要求解除合同。反诉人经过调查得知，被反诉人租赁给反诉人的大棚是从武警部队承租过来的，但租赁期限只有一年，但反诉被告在无出租权的情况下与反诉人签订合同，给反诉人造成了巨大经济损失，故提起反诉。罗介辩称，反诉被告享有出租权，双方的合同关系依法有效，对于反诉请求均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《大棚租赁协议》，罗介用于证明双方的租赁合同关系及对租金的约定，丁平福用于证明双方合同无效的事实，本院审核认为，该租赁协议具备真实性、合法性及关联性，结合《武警部队房地产租赁合同》能够证明罗介无权转租的事实,故对罗介的证明目的不予采信，对丁平福证明目的予以采信。2.承诺书一份，罗介用于证明虽经判决，但其与武警西藏总队保障部仍达成协议故截至目前对案涉租赁物享有出租权的事实，丁平福对证明目的不予认可，本院审核认为，该份承诺书系拉萨嘉华汽车维修有限公司单方出具的，仅依据该份证据无法证明罗介至今享有出租权的事实，故对该证据的证明目的本院不予采信。3.证明复印件一份，罗介用于证明其对案涉租赁物享有出租权的事实，丁平福对该证据三性不予认可，本院审核认为，该证据从证据形式上为复印件，无原件核对，无法确认其真实性，故本院不予采纳。4.反诉状一份，罗介用于证明丁平福本身是认可其享有出租权的事实，丁平福对证明目的不予认可，本院审核认为，反诉状作为当事人陈述，依据其陈述的内容无法证明丁平福对上述事实是知晓的，故对罗介的证明目的不予采信。5.律师函复印件一份，罗介用于证明其与武警西藏总队保障部之间仍存在租赁合同关系的事实，丁平福对该证据三性不予认可，本院审核认为，该证据不具备真实性，无原件予以核对，故本院不予采纳。6.保证书、情报信息，罗介用于证明丁平福欠缴租金及电费的事实，丁平福对保证书中的欠缴金额予以认可，对情报信息不予认可，本院审核认为，保证书具备真实性、合法性及关联性，本院予以采纳，情报信息无原件核对，不具备真实性，本院不予采纳。7.招租公告一份、证明一份，罗介用于证明其享有出租权为5年的事实，丁平福对证明的三性及该组证据的证明目的不予认可，本院审核认为，该组证据能够证明拉萨嘉华汽车维修有限公司认可罗介与丁平福之间的租赁合同关系的事实，招租公告虽确实载明的为5年，但该合同关系已经法院判决解除，故对罗介的证明目的不予采信。8.证人钟跃刚、杨志出庭作证，丁平福用于证明租金是罗介上门收取，并不是丁平福拒绝交纳租金的事实，罗介对证明目的不予认可，本院审核认为，证人证言属言词证据，需结合其他证据予以佐证，但丁平福并未提交其他证据加以佐证，故对该证人证言本院不予采信。9.营业执照原件、大棚装饰修理合同、营业执照复印件、大棚装饰、修理造价清单、收据二份，丁平福用于证明其装修损失408645元，罗介对该组证据不予认可，本院审核认为，该组证据虽具备真实性、合法性及关联性，但仅能够证明被告装修投入的事实，主张损失应以实际产生的损失，故对丁平福的该项意见本院不予采信。10.电子缴款凭证，丁平福用于证明其预期收益损失450000元的事实，罗介对该证据三性不予认可，本院审核认为，该组证据仅能够证明丁平福经营的拉萨高原生态植物园艺场已产生的收益，但该部分收益系不确定的营业收益，并不是一方订立合同时预见到或者应当预见到的因合同可能造成的，故对其证明目的本院不予采信。11.《武警部队房地产租赁合同》一份，关于做好缴纳2016年度租赁费用的通知，停租通知书，丁平福用于证明罗介无权出租，案涉租赁合同无效的事实，罗介对证明目的不予认可，本院审核认为，合同明确约定转租需经书面同意，但现无证据证明罗介转租的行为经书面同意，故罗介就案涉租赁物签订的协议为无效。本院对丁平福的证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，武警西藏总队在西藏商报上刊登了招租公告，租赁期限为5年，拉萨嘉华公司予以中标。2015年3月10日，罗介作为拉萨嘉华公司的委托代理人与中国人民武装警察部队西藏自治区××区后勤部签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年3月10日起至2016年3月9日。合同第十条第四项第二款约定：不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施。2016年3月9日合同期满，武警西藏总队保障部与拉萨嘉华公司未再签订书面合同，双方形成不定期租赁合同关系。2016年4月1日，武警西藏总队后勤综合保障基地向罗介发出《停租通知书》，上载明：“根据武警总部、西藏总队文件精神，全面停止武警部队空余房地产租赁。现你单位（个人）承租的总队第三招待所及原司训队空余房地产于2016年4月1日停止对外租赁。”2016年10月13日，武警西藏总队保障部向拉萨嘉华公司送达了《关于做好缴纳2016年度租赁费用的通知》，上载明：“你方于2014年9月25日参加我单位组织的后勤培训中心竞价招租活动，以最高报价确定为中标企业。由于军委及武警总部全面停止对外有偿服务相关要求，合同目前只签订了一年（2015年3月10日至2016年3月9日），首期合同及租金已于2016年3月9日到期。现根据上级最新文件精神，你单位租赁项目，在不新建、改建、维持现状的前提下，可严格履行报批手续，暂时维持运行（视同不定期租赁合同），待军委新的政策下达后执行。由于你方首期租金早已到期，请贵公司尽快筹措资金，缴纳第二合同年度租金，逾期未缴纳，将视同放弃租赁资格，我方有权收回租赁标的，相应后果由你方自行承担。”罗介同日在通知上签字。2018年3月9日武警西藏总队保障部就拉萨嘉华公司之间的房屋租赁合同关系向本院提起诉讼，武警西藏总队保障部向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方的不定期租赁合同关系，并判令被告将承租的位于拉萨市××路租赁物【（坐落号：武总藏：00006号）的建筑房屋4226平方米及场地96000平方米】交付给原告；2.被告向原告支付拖欠的租金424万元人民币（自2016年3月10日至2018年3月9日）；3.被告承担本案诉讼费。本院就该案依法作出（2018）藏0102民初447号民事判决书，判决为：一、解除中国人民武装警察部队西藏自治区××区保障部与拉萨嘉华汽车维修有限公司之间的不定期租赁合同关系；二、拉萨嘉华汽车维修有限公司于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队西藏自治区××区西藏自治区西藏自治区保障部返还位于拉萨市××路的案涉房屋、土地及地上附着物；三、拉萨嘉华汽车维修有限公司于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队西藏自治区××区保障部支付租金4240000元。该判决已于2018年5月24日生效。至今拉萨嘉华公司未向武警西藏总队保障部返还租赁物。2016年3月1日，罗介（甲方）与丁平福（乙方）签订《大棚租赁协议》，罗介将西面5个大棚和东面6个大棚租赁给丁平福经营使用。约定：租赁期限为4年，自2016年3月1日起至2020年2月28日止，每年租金为120000元，签订协议之日向甲方一次性交纳一年租金，之后于每年的1月31日前向甲方一次性交纳下一年的全部租金。合同第九条关于合同的解除约定，若因武警部队原因（包括军事需要和非军事需要）提前解除合同的，甲方应当按照与武警部队签订的合同提前通知乙方，若军事需要解除合同或不可抗力解除合同，双方互不补偿，但甲方应按乙方实际使用期限计收租金，未使用的租金退还给乙方……。第十条第一项约定，乙方应按照本协议约定按时交纳租金，每逾期一日，应当向甲方承担应交纳租金千分之三的违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除本协议，乙方所增设的物品及设施无偿归甲方所有，甲方不给与乙方任何补偿。第十一条约定合同期满或因乙方原因导致合同终止的，乙方在承租范围内的装修、装饰及建筑物、构筑物应完好归甲方，甲方不给予任何补偿。对此，2019年8月19日拉萨嘉华公司出具证明：“兹证明罗介有权在××区（坐落号：武总藏字第0006号）的房地产内与丁平福等签订租赁协议。”另查明，丁平福于2017年7月31日向罗介支付了30000元租金，于2017年10月11日支付了30000元租金，承诺2017年10月底付清60000元租金，但至今未向罗介交付租金。本院认为，罗介取得案涉租赁物是基于拉萨嘉华公司与武警西藏总队保障部之间签订的《武警部队房地产租赁合同》。拉萨嘉华公司有权在其依法享有承租权及转租权范围内行使其民事权利，其认可罗介以个人名义将其租赁物转租并无不妥，但罗介的转租行为是否有效，需以拉萨嘉华公司对案涉租赁物是否享有转租权为必要条件。依据《武警部队房地产租赁合同》合同约定，如拉萨嘉华公司转租必须征得武警西藏总队保障部的书面同意，但截止庭审当日，原告并未提交有力证据证明武警西藏总队保障部书面同意案涉转租协议的事实，对此原告应当承担举证不能之责。罗介与丁平福签订的《大棚租赁协议》应为无效。合同无效，自始没有法律约束力。原告要求解除《大棚租赁协议》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告要求确认协议无效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付租金300000元，因协议无效，原告无权主张按照合同约定支付租金，对该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付违约金90000元，其主张是基于被告未如约交纳租金的行为，如前所述，被告不存在依据合同约定支付租金的义务，故对于原告的该项诉讼请求，亦不予支持。被告要求原告赔偿装修损失408645元及预期收益损失450000元共计858645元，对此，《武警部队房地产租赁合同》是罗介作为拉萨嘉华公司的委托代理人签订的，对于该租赁合同中转租条款罗介应属于明知。罗介未经武警西藏总队保障部同意转租，并在《大棚租赁协议》中明确了4年租赁期限及租金给付标准，致使丁平福认为其可以在4年租赁期限内使用并进行装修投入，罗介应当承担相应的赔偿责任，且对于转租合同无效应当承担主要过错责任，丁平福作为承租人应当对租赁物的权属进行认真审查，该租赁物的权属情况丁平福可以通过调查、咨询予以掌握，丁平福的投资判断失误也是造成损失的一个重要因素，故丁平福对案涉协议无效也应承担一定过错责任。但对于被告的损失应以实际产生的损失为计算依据，经本院释明，被告对装修残值不申请司法鉴定，故本院无法确定其实际损失，对其该项诉讼请求，本院无法计算不予支持。被告要求原告赔偿预期收益损失450000元的诉讼请求，被告有权主张合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，只要债务人履行了合同，债权人就一定能取得该利益。被告的经营收益具有不稳定和不确定性，被告的该项主张并不属于在合同关系正常发展情况下其必定会取得的收益，故对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认罗介与丁平福签订的《大棚租赁协议》无效；二、驳回罗介的全部诉讼请求；三、驳回丁平福的其他反诉请求。本诉案件受理费7150元，由罗介负担，反诉案件受理费6193.23元，由丁平福负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审 判 长 邹 玉 萍审 判 员 刘 献 屿审 判 员 索朗德吉 二〇一九年十一月八日法官助理 洛丹次仁书 记 员 白玛贡真