广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4993号原告：饶朝慧，女，1976年7月10日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。被告：刘志伟，男，1976年6月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：邹雄辉，男，1976年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两被告的委托诉讼代理人：朱旺娣、张志培，广东镜标律师事务所律师、实习律师。被告：周青，男，1981年3月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：张少勇、刘少君，广东广语堂律师事务所律师、实习律师。原告饶朝慧诉被告刘志伟、邹雄辉、周青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶朝慧及其委托诉讼代理人黄小陶，被告刘志伟、邹雄辉的共同委托诉讼代理人朱旺娣、张志培，被告周青的委托诉讼代理人张少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶朝慧向本院提出诉讼请求：一、刘志伟、邹雄辉、周青侵犯饶朝慧在增城区永宁街××楼北向房屋的权益。二、刘志伟、邹雄辉、周青赔偿饶朝慧在增城区永宁街××楼北向房屋的装修费285600元、营业损失150000元。三、刘志伟、邹雄辉、周青承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，刘志伟和增城市永宁街岗丰村下邹合作社签订《租地合同》，合同约定，刘志伟向增城市永宁街岗丰村下邹合作社租用下邹合作社李仔园（地名）空地611平方米，租地期间为合同签订之日起至2019年1月1日止，为开发免租期，收取租期为2019年1月1日至2038年12月31日。刘志伟、邹雄辉在上述合同签订后于该租用地上建设了四层的楼房（自编门牌广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号）。2017年5月23日，刘志伟、邹雄辉（出租方）与周青（承租方）重新签订了《房屋租赁合同》，刘志伟、邹雄辉将座落于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号建筑面积2000平方米的房屋（整栋）出租给周青，租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日，合同第十二条约定允许分租。2016年11月26日，饶朝慧与周青签订《增城市房屋租赁合同》（分租合同），将增城区永宁街岗丰村下邹街88号四楼走廊北面房屋出租给饶朝慧的礼仪婚庆公司作为营业场所，面积为170平方米，分摊建筑面积0平方米。合同约定，租赁期间为2016年11月26日至2030年11月25日，其中第一年免租金，2017年11月26日至2018年11月25日月租为1700元。出租房屋为毛坯房由饶朝慧自资装修，如果该房屋涉及拆迁，所得的政府补贴由饶朝慧享有；如果由于周青违建拆除、转让、抵押房屋等影响饶朝慧正常经营。按照合同约定第七条，周青需按照饶朝慧支出的装修费用每年折旧赔偿；按照合同约定第八条，任何一方未能履行本合同条款或违反法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同签订后，增城区永宁街岗丰村村委会开具《证明》：证明下邹社集体出租房屋给周青使用，由周青转租给饶朝慧，让饶朝慧自行办理相关手续。饶朝慧花费285600元装修该房屋，并作为广州市增城欣田礼仪策划服务部、广州市欣和文化传播有限公司及广州市欣禾信息科技有限公司的营业场所。后因传闻涉案土地可能要拆迁，刘志伟、邹雄辉、周青为了侵吞租户的经济补偿，刘志伟、邹雄辉以其出租的房屋无房产证为由，向增城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初2172号，要求确认与周青之间的租赁合同无效。自2018年7月开始，刘志伟、邹雄辉拒收饶朝慧的水电费，多次停水停电导致饶朝慧等租户无法营业，饶朝慧等人曾向公安机关报案及通过街道调解无果，停水停电期间导致饶朝慧直接损失50000元。饶朝慧对于租赁房屋是否合法并不知情，据岗丰村村委作出的《证明》所述，该房屋是下邹社集（体）出租的，故饶朝慧是善意的房屋使用人（租户）。饶朝慧认为依照法律规定，应由有过失方赔偿饶朝慧的损失，刘志伟、邹雄辉是租地建设方，通过欺诈手段把房屋出租后，待实际使用者把房屋装修完毕，再通过法律手段要求无偿收回该房屋和通过停水停电手段逼饶朝慧退房，刘志伟、邹雄辉、周青的行为已经构成侵权行为。由于周青拖欠大楼工程款，现饶朝慧租用的房屋所在大楼已被锁门停业。为维护饶朝慧合法权益，故诉至法院，请求判令所请。被告刘志伟、邹雄辉辩称：一、刘志伟、邹雄辉没有侵犯饶朝慧的任何权益。刘志伟、邹雄辉与周青签订《房屋租赁合同》，一直没有收取周青的租金，水电费是由周青转交他人代为缴付的。饶朝慧声称刘志伟、邹雄辉拒收水电费且多次停水停电是完全不符合事实的，饶朝慧提供的证据中并没有直接证据证明刘志伟、邹雄辉拒收水电费，亦没有证据证明刘志伟、邹雄辉有停水停电的行为。根据《广州供电局有限公司欠费停电通知书》可知，由于饶朝慧欠缴电费5481.93元（含滞纳金），电力局将于2018年7月23日停止供电，故停水停电并非刘志伟、邹雄辉的行为，而是由于饶朝慧拖欠水电费而遭停用，刘志伟、邹雄辉由始至终均未侵犯饶朝慧任何权益。二、刘志伟、邹雄辉仅与周青存在租赁关系，且房屋装修款已用租金抵扣，以及房屋再装修需经刘志伟、邹雄辉书面同意，故饶朝慧的装修行为与刘志伟、邹雄辉无关。刘志伟、邹雄辉与周青签订《房屋租赁合同》，租期从2016年1月1日至2030年12月30日止，并约定2016年1月1日至2017年3月31日是出租方给承租方装修期限，装修事项包括房屋内外墙及铺设地板瓷砖，并约定2016年1月1日至2017年3月31日的租金抵扣周青所承租房屋的装修款，以及房屋再装修需经刘志伟、邹雄辉书面同意，即刘志伟、邹雄辉已支付房屋装修费，而周青应负责将承租房屋装修完毕，故饶朝慧要求刘志伟、邹雄辉赔偿装修款无事实及法律依据。三、刘志伟、邹雄辉未曾侵犯饶朝慧权益，饶朝慧主张刘志伟、邹雄辉赔偿经营损失是不合理的。停水停电并非刘志伟、邹雄辉行为，而是饶朝慧拖欠水电费而遭停用，刘志伟、邹雄辉并无过错，故刘志伟、邹雄辉对饶朝慧主张的经营损失不存有任何关系，刘志伟、邹雄辉无需赔偿饶朝慧经营损失。补充一点，根据合同相对性，刘志伟、邹雄辉并非合同相对方，饶朝慧要求刘志伟、邹雄辉承担责任没有依据。饶朝慧与周青签订的租赁合同应当无效。被告周青辩称：一、程序上，该案件应中止审理，理由是刘志伟、邹雄辉已经向本院起诉周青，确认双方租赁合同无效，该案正在审理中，案号是（2018）粤0118民初2172号。二、实体上，如果说刘志伟、邹雄辉与周青之间签订的合同认定为无效合同，造成合同无效的责任在于刘志伟、邹雄辉，无论是造成周青的财产损失，还是饶朝慧的财产损失都应该由刘志伟、邹雄辉承担相应的法律责任，是刘志伟、邹雄辉将没有规划报建的违章建筑拿来出租给周青，导致周青转租，导致饶朝慧的损失。周青认为，如果刘志伟、邹雄辉坚持将其与周青之间的合同交由法院裁决无效，强行把周青、饶朝慧等人赶走，所造成周青及次承租人的所有财产损失应由刘志伟、邹雄辉承担。三、刘志伟、邹雄辉对涉案房屋进行停水停电，导致周青和饶朝慧不能使用租赁物，也是造成周青及饶朝慧损失的原因之一。不管租赁合同是无效、解除还是终止，根本原因是刘志伟、邹雄辉隐瞒报建手续才导致合同发生争议，刘志伟、邹雄辉应承担责任。经审理查明：2016年11月26日，饶朝慧（承租人、乙方）与周青（出租人、甲方）签订一份《增城市房屋租赁合同》，载明“第一条……甲方同意将坐落在永宁街岗丰路下邹街88号四楼走廊北面房出租给乙方礼仪婚庆使用，……第二条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年11月26日至2018年11月25日，月租金额1700元；2018年11月26日至2020年11月25日，月租金额1900元……2028年11月26日至2030年12月25日租金金额3100元……第三条乙方向甲方交纳5000元保证金，甲方应在租赁期满之日将保证金本金5000元（退回乙方）。……第五条……5、甲方确保房屋主电源及用水需求。第六条乙方的权利义务：……2、乙方需缴纳租金、电费、公摊费用，其他费用由甲方承担。3、甲方租给乙方是毛坯房，乙方装修好不准拆除任何硬装（不可搬动的）。……第七条……3、如果因为甲方原因违建拆除、转让、抵押房屋等影响乙方正常经营，甲方需按乙方装修费用每年折旧赔偿。……第八条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。……。”。同日，周青出具《收款收据》给饶朝慧收执，收据载明“今收到鑫匠大楼4楼401房交来押金共伍仟元整。”。2017年2月28日，广州市增城区永宁街岗丰村民委员会出具《证明》，载明“兹有我村下邹合作社集体出租房屋（法人代表邹承志）出租给周青使用，由周青转租给饶朝慧经营礼仪婚庆公司，该房屋门牌地址：岗丰村下邹街88号4楼401房，未取得房屋产权证，希给予方便办理临时经营场所相关手续。特此证明。”同日，广州市增城区永宁街岗丰村民委员会出具一份《住所（经营场所）场地使用证明》。2018年3月19日，刘志伟、邹雄辉以周青为被告向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初2172号。其在该案的诉讼请求为，一、刘志伟、邹雄辉与周青签署的《房屋租赁合同》无效；二、周青将位于广州市增城区岗丰村下邹街88号房屋交还给刘志伟、邹雄辉；三、周青支付刘志伟、邹雄辉房屋使用费以及逾期利息；四、周青赔偿刘志伟、邹雄辉损失80000元；五、周青承担本案诉讼费。2018年11月23日，本院作出（2018）粤0118民初2172号民事判决书，该判决书查明事实如下，一、2017年5月23日，刘志伟、邹雄辉（出租方，甲方）与肖锋、周青（承租方，乙方需要肖峰签名的原因是：需要取消以前2015年8月15日签订的合同）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号；建筑面积2000平方米；该房屋的土地使用权以出租方式取得；……第二条房屋用途该房屋用途为鑫匠装饰建材有限公司除双方另有约定外，乙方可以任改变小于一层房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日止……租赁期限为15年，合同定为2015年8月15日至2015年12月30日为装修日期，不收取租金，租金从2016年1月1日开始计算，后面每年的租金如下：（不含税金）（1）2016年1月1日至2017年3月31日的租金是乙方给甲方装修内、外墙及铺设地板瓷砖等费用的抵消期（抵消的费用：附后页的《岗丰门面装修项目表》）。（2）2017年4月1日至2019年3月31日按30000元/月收取租金（共2年）。（3）2019年4月1日至2020年3月31日按31500元/月收取租金（共1年）……第五条付款方式房屋的基本装修费用附后页的《岗丰门面装修项目表》抵房租到2017年3月31日。乙方应于交房租之日向甲方支付押金八万元整，租金按月缴纳，由乙方于每个月10日前交付给甲方。第六条交付房屋期限甲方于2015年8月15日将房屋交付给乙方。……第十条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付……1、水、电费……”。合同后附装修项目清单。二、2018年7月20日，永宁供电所出具《广州供电局有限公司欠费停电通知书》，载明因广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，因欠缴5481.93元电费，将于2018年7月23日停止供电。2018年7月31日的供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，缴纳2018年5月1日至2018年7月1日电费5481.93元，电费违约金87.71元。2018年9月19日供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号。缴纳2019年7月1日至2018年9月1日的电费1303.89元。该判决书认定以下，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认租赁合同所涉的房屋未履行规划报建手续，至庭审辩论结束，也未能补办上手续。且刘志伟、邹雄辉、周青亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故刘志伟、邹雄辉与周青签订的《房屋租赁合同》无效。上述合同无效的后果，刘志伟、邹雄辉与周青均应予以承担。至于肖锋是否应当承担责任的问题，根据《房屋租赁合同》记载内容可知，肖锋已不再是合同签字方，也不是涉案房屋实际占有使用人，故肖锋不应承担相应的责任。二、现刘志伟、邹雄辉认为上述《房屋租赁合同》无效，故依据法律规定，要求周青将涉案房屋返还。但综合考量，涉案房屋现因周青的分租行为而存在实际占用人，且实际占用人已就其装修等损失向本案提起诉讼。在周青与实际占用人之间的权利义务未经本院审理认定，且刘志伟、邹雄辉、周青与实际占用人之间也未就各自权利义务进行清结的情况下，为保障实际占用人的权利，涉案房屋目前不宜由周青直接返还给刘志伟、邹雄辉。故刘志伟、邹雄辉可待各方权利义务清结或具备返还条件之时，再行解决。三、至于刘志伟、邹雄辉起诉要求周青支付占用费问题，虽然上述《房屋租赁合同》无效，但周青作为《房屋租赁合同》的签约方，仍需按照《房屋租赁合同》约定支付相应占用费，经庭审确认，周青交纳涉案商铺的占用费至2018年1月份，故从2018年2月份，仍需参照合同约定的金额支付。刘志伟、邹雄辉起诉请求计算至2018年7月份，共计6个月占用费，合计180000元，于法有据，予以支持。因涉案房屋目前不宜返还，故涉案房屋之后的占用费，刘志伟、邹雄辉可另行主张。至于刘志伟、邹雄辉要求周青支付拖欠占用费的利息问题，周青拖欠上述占用费，对刘志伟、邹雄辉权利产生损害，故刘志伟、邹雄辉主张占用费的利息，予以支持。每月占用费的利息，应从当月11日开始，以每月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推。四、至于刘志伟、邹雄辉要求周青赔偿损失80000元的请求能否支持的问题。刘志伟、邹雄辉明确损失为占用涉案房屋期间产生的电费、拖欠占用费的利息、周青拖欠工人工资等。现刘志伟、邹雄辉举证证明其代交电费，参照《房屋租赁合同》的约定，电费周青应予以支付，即6873.53元，至于电费是否由占用使用者产生，周青可待向刘志伟、邹雄辉支付完毕后，另行向实际使用人主张。至于刘志伟、邹雄辉主张的其他损失，并未提供证据予以证明，故对此不予支持。至于刘志伟、邹雄辉主张上述费用应从周青交纳的押金中予以抵扣，该要求周青并未同意。故对刘志伟、邹雄辉要求在押金中抵扣电费的请求，不予支持。据此，该判决书并作出如下判决，一、刘志伟、邹雄辉与周青之间签订的《房屋租赁合同》无效。二、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的2018年2月至2018年7月的占用费180000元及利息（每月占用费的利息，应从当月11日开始，以当月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推）给刘志伟、邹雄辉。三、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的电费6873.53元给刘志伟、邹雄辉。四、驳回刘志伟、邹雄辉的其他诉讼请求。2018年7月23日，本院立案受理本案。本案在审理过程中，一、饶朝慧陈述以下，（一）周青于2016年11月将涉案房屋毛坯交付给饶朝慧使用，饶朝慧于2016年12月至2017年6月期间进行内部装修，装修完毕后于2017年6月开始经营婚庆婚纱出租，租金交付至2018年6月。（二）涉案租赁物在2018年6月29日至2018年7月5日期间一直停电，2018年7月6日至2018年7月15日恢复水电，从7月16号起彻底停水停电。（三）饶朝慧没有将涉案租赁物交回给周青，其仍持有钥匙。但因涉案租赁物无水无电，且整栋房屋的大门被锁，无法使用。（四）对于营业损失，其提供婚纱礼服进货单、经销合同、男西装配货明细、小程序服务协议、珞维思加盟合同、大众点评推广费、进货单、客人订货单、投标书、招标押金单以及工资表等证据；其表示不对营业损失申请鉴定，由法院依法酌定。（五）对于第一项诉讼请求，变更为要求解除饶朝慧和周青签订的租赁合同。若法院认定合同无效，其不变更诉讼请求。二、刘志伟、邹雄辉陈述以下，刘志伟、邹雄辉是在2015年8月15日以毛坯状态交付整栋房屋给周青；涉案房屋仍未返还给刘志伟、邹雄辉。三、周青陈述以下，（一）涉案楼房的3层是刘志伟、邹雄辉建造，第4层是周青以钢结构方式加建。周青装修了房屋的外墙及公共部分，小单元由租户自行装修。饶朝慧交租交至2018年6月。（二）停电欠费并非周青导致，而是刘志伟、邹雄辉非法停水停电致使次承租人无法正常使用商铺，从而不愿意缴纳水电费给周青，导致周青无法交纳水电费。在刘志伟、邹雄辉提起（2018）粤0118民初2172号案的诉讼之前，涉案租赁物的水电费都是由周青缴纳，在上述案件诉讼期间刘志伟、邹雄辉恶意断水断电，周青最后一次缴纳电费的时间是2018年5月6月。四、针对装修费损失，饶朝慧向本院申请装饰装修造价鉴定，并为此支付鉴定费用14280元以及勘察费4320元。（一）经法院摇珠选定的广东天栋建设管理有限公司作出意见书，该报告载明，位于广州市增城区永宁街××楼北向房屋一间在评估计价基准日2016年12月至2017年6月的装饰装修部分鉴定造价120942.37元，安装部分鉴定造价7981.83元，合计128924.2元。（二）刘志伟、邹雄辉认为，部分项目的单价与饶朝慧提供的报价单价格不一致，应以报价单价格为准。（三）周青认为，报告中有部分项目并不在饶朝慧提供的装修报价范围内，故该部分应是由周青装修的。对此，周青未在法庭限定期限内将其所述自行装修的项目明细以及对应的装修凭证提供给法庭。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认涉案房屋并未履行规划报建手续，周青、饶朝慧亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故周青与饶朝慧签订的《房屋租赁合同》无效。饶朝慧请求解除其与周青签订的《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。至于饶朝慧主张的装修损失。根据广东天栋建设管理有限公司的报告书载明，涉案房屋的装饰装修物在饶朝慧装修期间即2016年12月至2017年6月的价值为128924.2元。至于周青提出报告书中有部分项目系其自行装修的意见，对此周青亦未向法庭提供其自行装修的项目明细，也未提供相应证据证明其有对报告书的项目内容进行装修施工，故本院对其该意见亦不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，因《房屋租赁合同》无效，应由合同签订方即周青和饶朝慧按各自过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。结合双方的《房屋租赁合同》约定的租赁期限以及双方的过错情形、装饰装修物的折旧状况，本院酌定周青应向饶朝慧支付装修损失60000元。饶朝慧主张要求周青支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，本院不予支持。饶朝慧主张要求刘志伟、邹雄辉支付装修损失，于法无据，本院不予支持。至于饶朝慧主张的营业损失。饶朝慧未能举证证明其产生了实际营业损失，故其该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周青于本判决发生法律效力之日起十日向原告饶朝慧支付装修损失60000元；二、驳回原告饶朝慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7834元，由原告饶朝慧负担6755元，由被告周青负担1079元。鉴定费用14280元及勘查费用4320元共18600元，由原告饶朝慧负担9300元，由被告周青负担9300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  周伟权人民陪审员  黄建华二〇一九年十一月十五日书 记 员  齐 文郭颖婕