陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终11263号上诉人（原审被告、反诉原告）西安高科示范产业投资有限公司，住所地：西安市碑林区含光北路15号九锦台商业一区二层。法定代表人：马婷婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：康纪龙，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周年福，男。1985年12月27日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告、反诉被告）宋文，男，1987年4月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）宋勇，男，1981年10月20日出生，汉族，住西安市莲湖区。共同委托诉讼代理人：刘育良，陕西海普睿诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：宋玉安，男，1952年6月6日出生，汉族，住西安市莲湖区，系两被上诉人之父。上诉人西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科示范产业公司）因与被上诉人宋文、宋勇房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初9961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高科示范产业公司上诉请求：1、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初9961号民事判决第二项，改判驳回宋文、宋勇要求其支付逾期办证及租赁费损失的诉讼请求。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，主张按租金认定逾期交房的损失应以双方没有约定为前提，本案案涉商品房买卖合同第九条明确约定了该种情形下违约金的计算方法，应当本着有约定从约定，没有约定从法定的原则，按照约定计算违约金。同时，宋文、宋勇并未举证证明其实际损失的数额，亦未要求人民法院增加违约金，明确拒绝申请鉴定的情况下，其要求赔偿租金的请求不应支持。故上诉要求驳回宋文、宋勇的诉讼请求。宋文、宋勇辩称要求维持一审判决。宋文、宋勇向一审法院起诉，请求：1、高科示范产业公司为其办理不动产产权证；2、高科示范产业公司支付2015年11月至本次起诉之日共计31个月因违约致使原告造成的损失5042729.70元，并继续支付至实际办理产权证之日止的损失（计算标准：305元㎡/月×533.34㎡×31月）；3、被告支付物业费141335.10元（自2014年1月至2018年5月），并继续支付至实际办理产权证之日止的物业费（计算标准：5元㎡/月×533.34㎡×53月）；4、本案诉讼费由高科示范产业公司负担。庭审中宋文、宋勇增加诉讼请求，请求高科示范产业公司承担保全申请费5000元。高科示范产业公司提起反诉，请求：1、解除宋文、宋勇与高科示范产业公司签订的编号为Y3058767的《商品房买卖合同》；2、宋文、宋勇向高科示范产业公司返还位于西安市碑林区锦台（西安·首府）宋文、宋勇负担。一审认定的事实：2010年8月13日，宋文、宋勇与高科示范产业公司草签《商品房买卖合同》约定，宋文、宋勇购买高科示范产业公司开发的位于西安市碑林区商铺，商品房单价为29700元，房款总金额15444000元。草签合同签订后，宋文、宋勇于2010年5月19日支付房款1400万元；2012年2月28日支付房款68.1万元。当日，宋文、宋勇签署高科示范产业公司提交的《钥匙托管单》、《收楼确认书》、《九锦台业主基本信息确认单》、《业户资料登记表》、《九锦台业主签约文件》等文件，高科公司向宋文、宋勇“交付”涉案房屋。2013年5月31日，宋文、宋勇与高科示范产业公司签订正式《商品房买卖合同》（编号：4570078，合同登记号：Y13058761），约定宋文、宋勇购买高科示范产业公司开发的位于西安市碑林区商铺，（西安·首府）第1幢1单元1层10107号房屋，建筑面积533.34平方米，用途为商业，商品房单价为每平方米28269.393元。双方买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过三十日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人持证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，宋文、宋勇于2013年5月13日支付剩余房款396198元，宋文、宋勇均在合同约定的时间交纳了购房款。高科示范产业公司于2013年5月31日向宋文、宋勇出具房款总金额为15077198元的房款收据。因宋文、宋勇认为高科示范产业公司所售房屋存在延期交付，且未在约定时间内办理消防验收手续，宋文、宋勇认为高科示范产业公司这一违约行为导致其所购房屋未能出租，给其造成租金损失，遂于2015年向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告办理房屋消防验收手续；2、被告赔偿原告逾期交房损失9796778.5元（租金损失8386259.4元，装修损失850000元）；3、诉讼费由被告负担。经本院（2015）碑民初字第05199号民事判决书判决：一、本判决生效后三十日内，被告西安该科示范产业投资有限公司办理完成原告宋文、宋勇所购房屋的消防验收手续；二、驳回原告宋文、宋勇其余诉讼请求。宋文、宋勇不服该判决后上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院经审理后认定，高科公司应当依约按时将符合质量标准和具备安全生产条件的房屋交付买受人宋文、宋勇，宋文、宋勇以高科公司未按时向其交付房屋且交付的房屋未通过消防验收，尚不能投入使用为由，要求高科公司支付逾期交房的违约金并赔偿损失，理由正当，合理的损失高科公司应当予以赔偿。关于宋文、宋勇损失数额的确定问题，认定应按照每平方米每月240元为标准赔偿宋文、宋勇自2014年1月至2015年10月期间22个月的损失租金损失，认定损失为2816035.2元。西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终1044号民事判决书，判决：一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第05199号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第05199号民事判决第二项为本判决生效之日起十日内，西安高新示范产业投资有限公司支付宋文、宋勇租金损失4922364.4元，驳回宋文、宋勇的其余诉讼请求。庭审中查明，高科示范产业公司针对本案所涉房产仍未取得消防证，高科示范产业公司已将上述中级人民法院判决第二项中要求的4922364.4元支付给宋文、宋勇方。西安市中级人民法院判决由西安高新示范产业投资有限公司支付损失的期间截止至：2015年10月。高科示范产业公司至今仍未办理案涉房屋的相关验收手续，在本案中，高科示范产业公司未协助宋文、宋勇办理房屋产权登记手续，致使宋文、宋勇亦产生延期办证所致的损失。故本次宋文、宋勇起诉主张高科示范产业公司支付2015年11月至本次起诉之日共计31个月因违约致使宋文、宋勇造成的损失5042729.70元，并继续支付至实际办理产权证之日止的损失。庭审中查明，宋文、宋勇递交的反诉证据为2018年3月8日其公司向宋文、宋勇邮寄的《合同解除通知书》一份。高科示范产业公司认为依据以情事变更原则的规定，请求法院解除与宋文、宋勇签订的《商品房买卖合同》，并未进行举证情事变更的内容及其内容符合法律规定。双方达成的《商品房买卖合同》中关于高科公司针对合同解除权约定是关于买受人逾期付款的情况下有权行使，但本案中不存在宋文、宋勇方逾期付款的情况。本案中，宋文、宋勇提起诉讼的时间为2018年5月28日，系在高科示范产业公司寄交《合同解除通知书》后的三个月内提起诉讼。另查明，本案在审理中，宋文、宋勇曾申请对高科示范产业公司名下财产进行财产保全，原审法院作出(2018)陕0103民初9961－2号民事裁定书，冻结被申请人西安高科示范产业投资有限公司名下位于西安市碑林区锦台（西安·首府）10幢三单元16楼01室（31601）的房屋（预售证号：2010030）。原告向本院交纳了保全申请费5000元。一审法院认为，宋文、宋勇与高科示范产业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，宋文、宋勇已按照合同约定履行支付所有购房款15077198元的合同义务，根据合同约定，高科示范产业公司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，应当依约按时将符合质量标准和具备安全生产条件的房屋交付买受人宋文、宋勇。但因本案所涉房屋未能通过消防验收，尚不能投入使用，故高科示范产业公司并未向宋文、宋勇进行有效的交付行为。因高科示范产业公司的违约行为，宋文、宋勇未能取得房屋权属证书，宋文、宋勇要求高科示范产业公司协助办理不动产产权证符合双方间合同的约定及法律规定，依法应予支持。关于宋文、宋勇要求高科示范产业公司支付2015年11月至本次起诉之日共计31个月因违约致使其造成的损失一节，宋文、宋勇要求以租金作为计算方式，合法有据，依法应予支持。关于认定金额，宋文、宋勇递交《九锦台可租商铺租赁价格方案》，要求按该方案载明的租赁费305元每平米每月来计算，该方案为邀约邀请，并不能反映该商铺对外出租的实际价格，不予采信，在西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终1044号民事判决书，酌定以宋文、宋勇在对案涉房屋出租期间的租金标准，以每月每平方米240元的标准认定损失，此后，宋文、宋勇亦未递交其余证据以证明其损失的具体数额，故结合上述实际情况，核定以宋文、宋勇在对案涉房屋出租期间的租金标准，以每月每平方米240元的标准认定损失。关于损失的内含，上述赔偿足以弥补宋文、宋勇方要求的延期办证的损失，从公平角度出发，故应认定为已包含延期办证的损失。关于期间方面，合理应为2015年11月1日至2018年5月31日，共计31个月的（宋文、宋勇本案诉讼费交纳了宋文、宋勇认为的31个月的损失5042729.7元的）；至于之后的损失，情况可能会随着时间的推移而发生变化，为了保护宋文、宋勇方的合法利益，不宜在本案中予以支持，宋文、宋勇据客观真实情况可另行进行主张。关于宋文、宋勇要求高科示范产业公司支付物业费141335.10元（自2014年1月至2018年5月），并继续支付至实际办理产权证之日止的物业费（计算标准：5元㎡/月×533.34㎡×53月）一节，关于物业费方面，宋文、宋勇要求由高科示范产业公司支付其向西安润基物业管理有限公司物业费141335.10元，其认为，因高科示范产业公司的过错致使房屋无法使用，宋文、宋勇却一直在交纳物业费，故应由高科示范产业公司承担该费用。一审法院认为，在本院判决对宋文、宋勇的租赁房屋费用损失由高科示范产业公司承担的前提下，对宋文、宋勇的损失已经进行了赔偿，宋文、宋勇为该房屋的所有权人及受益人，享受收益则应当承担房屋的支出，该费用损应由宋文、宋勇自行承担，故对其该项诉请不予支持。关于高科公司反诉要求1、解除双方签订的编号为Y3058767的《商品房买卖合同》；2、宋文、宋勇返还位于西安市碑林区锦台（西安·首府）第1幢1单元1层10107号房屋；针对该两项反诉请求，高科示范产业公司认为因情事变更故应解除的理由不符合法律规定及双方间合同的约定，高科示范产业公司亦并未针对该诉请举证证明其解除的合法性；宋文、宋勇在三个月内提起诉讼，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十四条的规定，已明确表达了己方不同意解除合同的观点。故对高科示范产业公司的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告西安高科示范产业投资有限公司协助原告宋文、宋勇办理位于西安市锦台（西安·首府）的第1幢1单元1层10107号（建筑面积533.34平方米）房屋的不动产产权证书；二、本判决生效后十日内，被告西安高新示范产业投资有限公司支付原告宋文、宋勇延期办证及租赁费损失共计3968049.6元（损失期间为：从2015年11月1日至2018年5月31日）；三、驳回原告宋文、宋勇要求被告西安高新示范产业投资有限公司支付物业费141335.10元（自2014年1月至2018年5月），并继续支付至实际办理产权证之日止的物业费（计算标准：5元㎡/月×533.34㎡×53月）的诉讼请求；四、驳回原告宋文、宋勇的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告西安高新示范产业投资有限公司要求解除与反诉被告之间签订的编号为Y3058767的《商品房买卖合同》的诉讼请求；六、驳回反诉原告西安高新示范产业投资有限公司要求反诉被告返还位于西安市碑林区锦台（西安·首府）第1幢1单元1层10107号房屋的诉讼请求。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费48088元，由原告宋文、宋勇承担2693元，被告西安高科示范产业投资有限公司承担45395元，于本判决生效后十日内，与上述款项一并给付原告宋文、宋勇；反诉案件受理费55900元（已减半收取后为55900元，不再减半），由反诉原告西安高科示范产业投资有限公司承担55900元；本案保全费用5000元，由被告西安高科示范产业投资有限公司承担，于本判决生效后十日内支付给原告方。二审经审理查明，原审查明事实属实。二审中，高科示范产业公司提交西安市公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》一份，载明：“高科示范产业投资有限公司：你单位马婷婷于2019年1月11日经网上备案受理系统进行了西安首府1号楼1区-4区商业工程竣工验收消防备案。备案号610000WYS190000253。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”据此证明其在2019年1月11日对案涉房屋取得了消防备案。本院认为，宋文、宋勇与高科示范产业公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过三十日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”双方合同的上述约定，明显只是对在出卖人高科示范产业公司逾期交房的情况下应承担的违约金进行了约定，并未对在逾期交房的情况下损失的计算方法进行约定，且按日万分之五承担违约金的数额，明显不足于弥补房屋不能正常使用的损失。宋文、宋勇依据其所签订的合同和高科示范公司未对其完成有效交付的行为，据上述法律规定，要求高科示范产业公司赔偿租金损失，于法有据，原审法院予以支持符合法律规定。高科示范产业公司据双方合同的上述约定，上诉拒绝承担租金损失，理由于法相悖，本院不予支持。关于租金数额的确定问题。宋文、宋勇提交的高科示范产业公司对外招租的《九锦台可租商铺租赁价格方案》显示招租租金为每平方米305元，高科示范产业公司拒绝按该租金标准承担租金损失，应由高科示范产业公司申请鉴定。高科示范产业公司未申请鉴定的情况下，原审法院酌情依宋文、宋勇在对案涉房屋由案外人承租，双方对案涉房屋未经消防验收的事实不知情的情况下，确定的租金标准，即每平方米每月240元认定租金损失，符合本案实际。高科示范产业公司上诉要求由宋文、宋勇申请鉴定以确定租金标准，并据此拒绝承担租金损失的上诉请求，理由于法相悖，不应支持。综上所述，高科示范产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38544元，由西安高科示范产业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇一九年十一月八日书记员  李晓凡