贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10939号 原告：翟德俊，男，1980年4月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：黄雪薇，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告翟德俊与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄雪薇、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付涉案房屋的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付购房款370054.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2013年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月28日的违约金为160000.00元）；3、判决被告退还原告电表入户费、水表入户费、天然气入户费、有线电视入户费共计4079.00元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4079.00元为基数，按年利率4.75%的标准，从2011年6月16日起计算至实际退还之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月16日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，购房总价款为370054.00元。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告根据合同的约定于2012年12月30日将涉案商品房交付给原告使用；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得不动产权证书。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容给没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在法律规定的期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之约定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院，望判如所诉。 被告振华房开公司答辩称，1、原告要求逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成的，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年。所以，因政府调整办证部门而影响了办证时间，属于政策性因素造成，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A幢项目可以办理不动产登记证，既然可以办证，而且之前是政府原因造成，所以被告公司就不应承担逾期办证违约金。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告要求按已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。”最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，并没有规定1.3倍的规定，原告的请求明显不合理，而且已经超过诉讼时效，请求法院对违约金的计算标准予以降低或者驳回；3、原告要求退还电表入户费、水表入户费、天然气入户费、有线电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门，被告无法退还，除非政府职能部门将该费用退回；4、原告的诉讼请求计算有误，请求数额超过法院支持的部分，诉讼费应当自行承担；5、请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月16日，原告作为买受人与被告振华房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；总价款370054.00元，买受人应当在本合同签订之日向出卖人交付首期房款185054.00元，余款185000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；补充协议：3、房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2011年6月16日，被告收取原告水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元，2012年12月31日，被告又收取了原告有线电视入户费300.00元。此后，被告依约向原告交付了涉案房屋，但并未依约向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦A幢首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同就协助办证义务作了明确约定，即被告应在房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。涉案商品房于2019年8月13日已经具备办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。 关于原告主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求。原告已经依约履行了支付购房款的义务，故被告亦应依约履行其协助办证的义务。本案中，原、被告提供的证据均不足以证明涉案房屋的实际交付时间，基于双方均认可该房屋是在合同约定交付时间2012年12月30日之前交付的，按照合同约定被告最迟应在2013年9月23日前协助原告办理房权证，但被告并未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告未对逾期交付商品房转移相关文书的违约责任的计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额370054.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。 本案中，被告提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》之约定，原则上被告应当从2013年9月24日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月29日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，故在本案开庭之日（2019年11月8日）视为被告履行了通知，故原告诉请的违约金应计算至2019年11月8日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院支持以原告已付购房款370054.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月29日起计算至2019年11月8日止。 关于原告要求被告返还水表入户、电表入户、天然气入户、有线电视入户等费用的诉讼请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户300.00元无法律及事实依据，理应予以退还。原告要求被告支付资金占用费，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告翟德俊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告翟德俊办理并交付毕节市环东路振华商贸大厦A幢2单元18层7号商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟德俊逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款370054.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月29日起计算至2019年11月8日止）； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告翟德俊水表入户费750.00元、电表入户费529.00元、天然气入户费2500.00元、有线电视入户费300.00元； 四、驳回原告翟德俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1791.00元，由原告翟德俊负担983.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担808.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月二十日 书记员  申开旭