福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4065号 原告：黄星，男，1986年3月20日出生，住福建省厦门市海沧区。 原告：吴昊，女，1987年6月23日出生，住湖北省宜昌市西陵区。 委托诉讼代理人：卞坚群、陈煊灿，福建君州律师事务所律师、实习律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码：913502127516443251。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系该公司职员。 黄星、吴昊与厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄星、吴昊的委托诉讼代理人卞坚群、陈煊灿，仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端、廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄星、吴昊向本院提出如下诉讼请求：1.判令仁文公司向黄星、吴昊支付逾期交房违约金136818元（以940977元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2019年3月23日止）；2.仁文公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》项下房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付黄星、吴昊；3.仁文公司向黄星、吴昊支付逾期办证违约金（以940977元的日十万分之一计，自2019年6月21日起计至仁文公司协助黄星、吴昊办理完成房屋权属登记之日止）；4.仁文公司承担本案诉讼费用。事实和理由：黄星、吴昊于2014年7月20日与仁文公司签订《商品房买卖合同》，购买址于金帝·中洲滨海城B1-10地块7#楼B梯8层802室商品房。合同签订后，黄星、吴昊依约向仁文公司支付全部购房款，但仁文公司迟至2019年3月23日才向黄星、吴昊交房，构成违约，按照《商品房买卖合同》第九条约定，应向黄星、吴昊支付逾期交房违约金。此外，仁文公司未按合同第十四条约定协助黄星、吴昊在90日取得房屋权属证书，应支付逾期办证违约金。 仁文公司辩称：1.根据双方约定和交易习惯，黄星、吴昊未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。期间，涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月期间因大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米、高温大于等于35度、莫兰蒂台风等因素可以顺延交房共计299天，且相应的逾期付款违约金与逾期交房违约金可相互抵扣。2.讼争房屋已符合交付条件，黄星、吴昊于2019年3月23日实际收房。故即使计算违约金，只能在按揭到帐后即2016年8月18日开始计算逾期交房违约金。3.双方约定的逾期交房违约金过高，应予调整。4.黄星、吴昊主张的2015年3月31日至2016年8月22日的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予驳回。5.黄星、吴昊于2019年3月23日收房，尚在办理房屋权属登记过程中，无权向仁文公司主张逾期办理房屋权属证书违约金。 在本案审理过程中，黄星、吴昊提供以下证据以证明其主张：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票。仁文公司提供以下证据以证明其主张：建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房交接单。上述证据经当庭举证质证，本院审查核实，其相应的证明力本院予以确认。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日，买受人黄星、吴昊与出卖人仁文公司签订合同编号为03163962的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝•中洲滨海城B1-10地块7#楼B梯8层802室商品房，房屋总价款940977元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年10月20日前付首付款290977元，余款650000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年10月20日、2014年9月13日、2016年9月22日，仁文公司向黄星、吴昊先后开具了四张发票，载明黄星、吴昊已向该公司分别支付购房款50000元、240977元、50000元、600000元，合计940977元。其中600000元按揭贷款已于2016年8月18日放款至仁文公司指定的银行账户。庭审中，仁文公司对黄星、吴昊已按期支付首付购房款亦未提出异议。 2017年9月27日、2018年2月6日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月28日，2018年11月2日，仁文公司分别向黄星、吴昊寄出《商品房交付通知书》《催告收房通知书》，通知黄星、吴昊于2017年12月27日办理交房手续，及催告黄星、吴昊于收到《催告收房通知书》之日起3日内到该公司完成收房手续。其中，《催告收房通知书》的投递流程信息显示，该通知书于2018年11月6日下午17时55分时被签收。2019年3月23日，黄星、吴昊到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续。 另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在本院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。黄星、吴昊在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求明确为：判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给黄星、吴昊。 本院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。本院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年2月6日，案涉商品房才通过消防验收合格，具备法定交付使用条件，之后仁文公司于2018年11月2日催告黄星、吴昊办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，黄星、吴昊未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，本院不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，本院不予采纳。综上所述，本院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向黄星、吴昊承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向黄星、吴昊支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2018年2月6日才具备法定交付使用条件，仁文公司在此之前通知黄星、吴昊办理交房手续，对黄星、吴昊不产生法律效力。仁文公司在此之后向黄星、吴昊寄送的《催告收房通知书》于2018年11月6日被签收，因该通知已催告买受人在收到之日起3日内可以前往仁文公司完成收房手续，故仁文公司的逾期交房天数只能算至2018年11月6日，共计1317天（其中收到600000元按揭贷款后为841天）。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向黄星、吴昊支付的逾期交房违约金95366.67元（340977元×0.0001×1317天+600000×0.0001×841天）。黄星、吴昊主张的逾期交房违约金超出部分的金额，本院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与黄星、吴昊的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，本院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，本院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，黄星、吴昊于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称黄星、吴昊主张的2015年3月31日至2016年8月22日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，本院不予采纳。 关于黄星、吴昊提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，因仁文公司在本院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故黄星、吴昊要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故黄星、吴昊要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，本院予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。本院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2019年3月23日交付雷声亮、黄荣英使用后，至黄星、吴昊起诉之日止尚未满425日，根据附件六的约定，仁文公司未构成逾期办证，故黄星、吴昊主张的逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄星、吴昊支付逾期交房违约金95366.67元； 二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄星、吴昊交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表； 三、驳回黄星、吴昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3037元，适用简易程序减半收取1518.5元，由厦门仁文建设有限公司负担1093.5元，由黄星、吴昊负担425元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈妙容 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈小婷 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。