广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1931号 原告：柳州市连华房地产开发有限公司。住所地：柳州市北站路16号（惠柳京都3栋）。 法定代表人：陈海连，公司总经理。 委托诉讼代理人：江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许兴朝，公司员工。 被告：广西十一建建工有限公司。住所地：贺州市建德街130号。 法定代表人：刁详兰，公司董事长。 委托诉讼代理人：封小贤，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈垚锜，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：广西贺州华安汽车运输股份有限公司。住所地：贺州市八步区钟山西路2号。 法定代表人：陈振鹏，公司执行董事。 被告：广西瑞通运输集团有限公司。住所地：柳州市文笔路3号。 法定代表人：黄坚，公司董事长。 以上二被告共同委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 原告柳州市连华房地产开发有限公司（以下简称连华公司）诉被告广西十一建建工有限公司（以下简称十一建公司）、广西贺州华安汽车运输股份有限公司（以下简称华安公司）、广西瑞通运输集团有限公司（以下简称瑞通公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据原告提出的财产保全申请，于2019年2月19日作出（2018）桂1102民保初2742号、（2018）桂1102民保初2742-1号财产保全裁定，于2019年4月1日作出（2018）桂1102民保初2742-2号财产保全裁定。贺州市中级人民法院分别于2019年6月15日、2019年7月1日作出（2019）桂11民终413号、（2019）桂11民终413号之一民事裁定。本院于2019年2月27日作出（2018）桂1102民初2742号民事判决书，当事人不服上诉，贺州市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）桂11民终413号之二民事裁定书，撤销本院作出的（2018）桂1102民初2742号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人江雄青、许兴朝，被告十一建公司委托诉讼代理人封小贤、陈垚锜，被告华安公司、瑞通公司的共同委托诉讼代理人钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告十一建公司归还原告投资款800万元，并支付违约金500万元，被告华安公司、瑞通公司承担连带责任。2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月26日，原告连华公司（乙方）与被告十一建公司（甲方）签订《房地产联合开发合作协议书》，约定十一建公司以其于2017年9月20日与被告华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》上的全部内容与原告进行联合开发。《房地产联合开发合作协议书》第二条约定：“经双方协商确定，本项目前期投入6500万元整，双方出资比例为：乙方出资4000万元整，甲方出资2500万元整。1.本项目前期投入资金6500万元整，乙方承担前期费用4000万元分二次支付，①签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户，……”第八条第2项约定：“如甲方的原因造成土地无法变性的，甲方退还1000万元并赔偿乙方1000万元的20%损失，乙方有权决定是否解除协议书。”第八条第3项约定：“承租户在2018年3月底没有完成搬迁的甲方赔偿乙方200万元损失，如在2018年6月底还没有完成搬迁的甲方退还乙方1000万元并赔偿乙方全部损失合计300万元（包括前述200万元）。”2017年12月27日原告将1000万元转入华安公司的银行账户。此后，被告华安公司没有按照原告指定的用途将该1000万元用于归还桂林银行的借款，瞒着原告将款转给被告十一建公司，被告十一建公司也未将该款用于归还桂林银行的借款，被告的行为直接导致原告与十一建公司的合作项目涉及的土地性质至今无法由国有划拨变更为国有出让。合作项目的原承租户至今没有搬迁完毕，华安公司股东闹事占据项目场地及房屋。瑞通公司是华安公司的最大股东，持有华安公司73.87%股权，正是瑞通公司同意华安公司挪用了原告付给华安公司指定用途的1000万元款项，造成合作项目无法开展。被告的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。2018年8月1日，华安公司退还原告200万元。 被告十一建公司辩称：1.被告十一建公司与原告签订的《房地产联合开发合作协议书》，与华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》是合同各方的真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，原告将该笔1000万元前期费用转入华安公司账户后，华安公司再转入十一建公司账户作为该项目的履约保证金及十一建公司前期费用，属于合同各方的真实意思表示，在上述合同没有依法解除的前提下合同应当继续履行，现在原告的诉请没有提出要解除合同，因此，十一建公司无需归还800万元投资款。2.原告主张违约金没有事实和法律依据，首先要依据《房地产联合开发合作协议书》的第8条第2款，因十一建公司的原因造成土地无法变性的，才属于违约，土地为国有出让地，并不存在变性的问题。十一建公司在合同约定的时间内完成老汽车总站内地上建筑物及土地全部腾空搬迁工作。2018年3月20日，华安公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地移交确认书》，十一建公司已经第一时间腾空土地并通知原告。根据合同违约责任第8条第3款，如未按约定时间搬迁腾空才属于违约，但2017年十一建公司已经把贺州瑞华房地产开发有限公司的公章交给了原告方，由原告实际控制，华安公司搬迁腾空完之后通知了贺州瑞华房地产开发有限公司及十一建公司，原告方用贺州瑞华房地产开发有限公司的章盖章确认已经腾空完毕，所以我方不存在违约行为。3.即使十一建公司有违约的行为存在，双方约定的违约金过高，超过法律规定。终上，原告主张归还800万元投资款并主张赔偿500万元违约金没有事实与法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 被告华安公司、瑞通公司共同答辩称：1.“华安居”合作项目于2016年9月20日由贺州市规划局作出《关于变更广西贺州华安汽车运输股份有限公司前进西路2号土地性质的复函》，同意华安公司前进西路2号土地规划变性开发。2017年9月20日，华安公司与十一建公司签订《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，将“华安居”项目整体承包给十一建公司独立开发经营，十一建公司向华安公司支付承包金5500万元。2017年9月22日，华安公司设立项目公司贺州瑞华房地产开发有限公司，于2018年1月10日将贺州瑞华房地产开发有限公司公章、营业执照证件等经营资质文件资料移交十一建公司。2017年12月26日，十一建公司无足额资金投入项目开发，在华安公司未知情情况下与原告签订《房地产联合开发合作协议书》，其中约定建工因资金不足向连华公司借款1600万元，用作解决项目开发前期工作成本支付。2017年12月27日，连华公司向华安公司转账1000万元。2018年1月，华安公司根据十一建公司的要求，将该1000万元转至十一建公司账户。原告发现十一建公司从华安公司套取1000万元至其账户挪作他用后，致函华安公司要求华安公司向十一建公司追回该1000万元，后再转至连华公司。华安公司收函后向十一建公司发函要求退回该1000万元，十一建公司复函提出该1000万元属于前期费用，用于前期支出，认为是履约保证金，十一建公司有权使用。因该1000万元退还问题连华公司、十一建公司、华安公司进行多次协商，2018年6月1日，十一建公司退回200万元到华安公司账户，华安公司将该款转回连华公司账户，余下800万元十一建公司未转退连华公司。2018年6月华安公司致函至十一建公司要求十一建公司履行3000万元承包金给付义务，但十一建公司未予支付。2.合同当事人及本案诉讼主体问题。第一、瑞通公司不是涉案合同当事人，亦非“华安居”合作项目系列合同当事人，其非本案适格被告，对涉案债务不承担连带责任。第二、华安公司不是借款的主体，也不是借款的担保人或者保证人，对债务不承担连带责任。如涉案债务人民法院最终判决确定为连华公司的前期出资款，在合作合同未解除及责任未确定前提下，不存在出资款返还问题。3.法律关系及涉案债务性质。本案涉案债务是基于“华安居”项目合作过程中发生的转账行为，十一建公司在与华安公司签订合作协议后承包经营项目因资金紧缺再与连华公司进行项目合作。十一建公司也没有向华安公司披露其与连华公司合作事宜，也不准华安公司与连华公司直接合作对接，华安公司原来并不真正知悉涉案款项的性质是前期出资款还是借款，从现有证据材料反映，华安公司认为款项应该为投资款，十一建公司不应该占有这个款项，本案的权利人应该是华安公司，而不是连华公司。十一建公司应该将该款退还给华安公司。原告主张赔偿违约金500万元没有事实与法律依据。 经审理查明：被告华安公司名下的位于贺州市八步区的国有建设用地使用权类型为出让地，已办理不动产权证。2017年9月20日，华安公司（发包方）与十一建公司（承包方）签订《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，将“华安居”项目整体发承包给十一建公司独立开发经营，十一建公司应向华安公司支付承包金5500万元。2017年12月26日，被告十一建公司（甲方）与原告（乙方）签订《房地产联合开发合作协议书》，约定十一建公司以其与被告华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》上的全部内容与原告进行联合开发。《房地产联合开发合作协议书》第二条约定：“经双方协商确定，本项目前期投入6500万元整，双方出资比例为：乙方出资4000万元整，甲方出资2500万元整。1.本项目前期投入资金6500万元整，乙方承担前期费用4000万元分二次支付，①签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户，……”第八条第2项约定：“如甲方的原因造成土地无法变性的，甲方退还1000万元并赔偿乙方1000万元的20%损失，乙方有权决定是否解除协议书。”第八条第3项约定：“承租户在2018年3月底没有完成搬迁的甲方赔偿乙方200万元损失，如在2018年6月底还没有完成搬迁的甲方退还乙方1000万元并赔偿乙方全部损失合计300万元（包括前述200万元）。”第九条第3项约定：“本协议甲乙双方签章并乙方支付1000万元后生效。”2017年12月27日，原告将1000万元转入十一建公司指定的华安公司的银行账户。 2017年12月27日、2018年1月5日，原告公司员工许兴朝分别接收贺州“华安居”（暂定名）项目公司贺州瑞华房地产开发有限公司公章、营业执照正本原价等材料。2018年3月20日，华安公司向贺州瑞华房地产开发有限公司、十一建公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地移交确认书》，内容：华安公司已将贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地全部腾空搬迁完毕，现移交给贺州瑞华房地产开发有限公司、十一建公司。2018年3月23日，贺州瑞华房地产开发有限公司向华安公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》，内容：贺州瑞华房地产开发有限公司走访现场，确认贺州市前进西路2号老汽车站内建筑物腾空搬迁完毕。 2018年5月13日，原告认为华安公司或十一建均未将款项用于归还银行贷款以解除涉案土地上的抵押，要求被告退回投资款1000万元。十一建公司认为投资款1000万元属于前期费用，十一建公司有权使用。2018年8月1日，华安公司退回200万元至原告账户，余下800万元未转退给原告，原告遂向法院提起诉讼。 以上事实，有当事人提交的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》、《房地产联合开发合作协议书》、《协议书》、银行客户回单、移交清单、《贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地移交确认书》、《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》、不动产登记证书等证据予以证实。 本院认为，被告华安公司与十一建公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》均为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，原告已支付1000万元前期投资款，《房地产联合开发合作协议书》第九条第3项约定的合同生效条件成就，以上两份合同均成立并生效。涉案《房地产联合开发合作协议书》是否应继续履行？从本案事实分析，一是合同签订后，当事人已实际履行部分合同内容，即原告将项目前期投入资金1000万元转入十一建公司指定的华安公司账户；2017年12月27日起贺州瑞华房地产开发有限公司公章已移交原告公司使用、控制，故贺州瑞华房地产开发有限公司于2018年3月23日向华安公司出具的《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》应视为原告已对涉案土地上建筑物腾空搬迁完毕的事实进行了确认，即被告十一建公司履行腾空搬迁涉案土地上建筑物的合同义务。二是华安公司名下的涉案土地性质为出让地，不存在土地尚未变性的问题，原、被告之间签订的合同不存在合同履行不能的情形。三是各方当事人在签订合同之前已知投资必然存在一定的困难和风险，各方应当遵循诚实信用、风险共担的原则继续履行合同义务。四是诉讼中，经本院释明原告亦未提出解除合同的主张。综上，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》应继续履行，原告主张十一建公司归还投资款并支付违约金，以及要求被告华安公司、瑞通公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告无需归还前期投资款及支付违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二的规定，判决如下： 驳回原告柳州市连华房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费99800元（原告已预交），由原告柳州市连华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  黎志勇 人民陪审员  唐小红 人民陪审员  黄丽霞 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  李兰英 书 记 员  廖峻乐