云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初2648号原告:杨丽,女,汉族，1982年12月27日出生,湖北省丹江口市人，现住普洱市思茅区。原告：柳其红,男,汉族，1969年12月14日出生,湖北省十堰市茅箭区人,现住普洱市思茅区。二原告共同委托诉讼代理人:金忠山,湖北郧阳律师事务所律师。代理权限:一般授权代理。被告:林玲,女,汉族，1993年3月10日出生,贵州省盘县人,现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人:周乐雅,云南天溯律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被告:李刚,男,汉族,1979年3月12日出生，湖北省十堰市茅箭区人，现在云南省杨林监狱服刑。原告杨丽、柳其红与被告林玲、李刚第三人撤销之诉一案，本院于2018年7月24日立案后，于2019年2月26日作出（2018）云0802民撤1号民事判决，原告杨丽、柳其红不服该判决提出上诉。云南省普洱市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）云08民终541号民事裁定，撤销本院作出的（2018）云0802民撤1号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年7月18日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨丽、柳其红及二原告的共同委托诉讼代理人金忠山、被告林玲的委托诉讼代理人周乐雅、被告李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽、柳其红向本院提出诉讼请求：1.请求撤销普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初2264号《民事判决书》;2.确认被告林玲与被告李刚于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效,依法驳回被告林玲对被告李刚的各项诉讼请求;3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年8月30日,被告林玲起诉被告李刚,请求确认双方于2013年5月7日所签《房屋租赁合同》有效,并基于合同有效提出承租权的诉讼请求。然而,原告杨丽、柳其红早已于2015年4月申请云南省普洱市中级人民法院对涉案的位于普洱市思茅区房屋进行了保全,云南省普洱市中级人民法院也于2015年4月21日作出（2015）普中民初字第68号《民事裁定书》,依法查封了被告李刚（现为被执行人）所有的位于普洱市思茅区住房。二原告对（2017）云0802民初2264号案件毫不知情,也没有任何单位或个人通知二原告参与该案诉讼。2018年6月，二原告得知普洱市思茅区人民法院作出(2017)云0802民初2264号《民事判决书》，但该判决书所认定的事实与基本事实不符。被告李刚于2014年2月17日与普洱晨鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》,被告李刚根本无权在购房之前的2013年将房屋租赁给被告林玲，且该租赁合同的内容也与其他证据不符。该案直接关系到原告的合法权益,也关系到基本事实是否查清及适用法律是否正确的重大问题。原告杨丽、柳其红未参加该案诉讼,该《民事判决书》损害了二原告的合法权益，二原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定,向人民法院提起诉讼。被告林玲辩称，1.被告李刚与被告林玲之间的《房屋租赁合同》虽然是补签的,但是在签订该合同时被告李刚对租赁房屋已经享有处分权,双方的《房屋租赁合同》合法有效。双方之间的400000元债务在双方签订《房屋租赁合同》的时候已经变成被告林玲应支付的房屋租金，并未损害原告杨丽、柳其红的合法权益。2.被告林玲起诉被告李刚房屋租赁合同纠纷一案已于2017年11月生效,原告杨丽、柳其红提起诉讼的时间已超过法律规定的起诉时间。被告李刚辩称，被告李刚与被告林玲是2014年补签的《房屋租赁合同》，双方补签《房屋租赁合同》的原因是被告李刚向被告林玲借款后无能力偿还，故双方签订《房屋租赁合同》，欲用该房屋进行抵押。被告林玲是2015年8、9月份入住的，在此之前被告李刚已将房屋交给案外人王蕊居住。本案由法院依法判决。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人的举证、质证情况本院在卷佐证。对当事人提交的证据，本院认定如下：一、原告杨丽、柳其红提交的证据：1.（2017）云0802民初2264号《民事判决书》一份。该证据能证明针对被告林玲与被告李刚之间的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日作出判决，确认双方2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》有效及被告林玲对位于普洱市思茅区住房享有承租权的事实，本院予以采信。2.《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》各一份。证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明2014年2月17日，被告李刚与普洱晨鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由被告李刚购买该公司开发的位于普洱市思茅区房屋，此后，被告李刚与被告林玲签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给被告林玲，租金从此前被告李刚所欠的款项里扣除，双方将《房屋租赁合同》的签订时间写成2013年5月7日的事实，本院予以采信。3.普洱市中级人民法院2016年7月20日的《调查笔录》、2017年8月30日的《执行笔录》各一份。结合本院调取的证据即案外人王蕊与普洱市和盛物业有限公司签订的《前期物业服务协议》，能证明被告李刚向普洱晨鑫房地产开发有限公司购买“金晨蓝湾”小区4幢1单元1201号房屋后，该房屋由案外人王蕊居住，王蕊交物管费至2015年7月的事实，本院予以采信。4.（2015）普中民初字第68号《民事裁定书》、（2015）普中执字第66号《协助执行通知书》、（2016）云08执51号之三《执行裁定书》各一份。该证据能证明原告杨丽、柳其红在其与被告李刚、案外人普洱众兴汽车商贸有限公司、肖丽民间借贷纠纷一案中，申请普洱市中级人民法院对位于普洱市思茅区房屋进行查封，法院于2015年4月已进行查封的事实，本院予以采信。5.云（2018）普洱市不动产权第××号不动产权登记证一份。该证据能证明“金晨蓝湾”小区4幢1单元1201号房屋现登记为原告杨丽、柳其红共有的事实，本院予以采信。二、被告林玲提交的证据：2018年10月30日普洱市和盛物业有限公司出具的《证明》一份。由于出具《证明》的物业公司未出庭作证，且该《证明》与普洱市中级人民法院2016年7月20日前往该物业公司调查时物业公司工作人员的陈述不符，故本院对该证据不予采信。被告林玲向本院申请调取证据后，本院依法调取：普洱晨鑫房地产开发有限公司的回函一份、普洱市和盛物业有限公司的回函一份、《房屋装修协议》一份、《房屋装修申请表》一份、《前期物业服务协议》二份、《业主消防安全责任书》二份、《业主房屋验收单》二份、《业主登记表》二份。该证据能证明：“金晨蓝湾”小区4幢1单元1201号房屋系被告李刚于2014年2月17日一次性付款购买的现房，《商品房购销合同》签订时间为2014年2月17日，房管局备案时间为2014年6月30日；房屋于2014年4月装修，于2014年7月装修完毕；2014年2月20日，案外人王蕊与物业公司签订《前期物业服务协议》及《业主消防安全责任书》，并登记为业主；2016年2月18日，案外人白玉兰（林玲的母亲）与物业公司签订《前期物业服务协议》，并登记为业主。本院对上述调取的证据予以采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月17日，被告李刚与普洱晨鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由被告李刚购买普洱晨鑫房地产开发有限公司开发的位于普洱市思茅区房屋（现房），被告李刚于合同签订当日一次性付清全部购房款。2014年4月，被告李刚开始对该房屋进行装修，并于2014年7月装修完毕。被告李刚购买房屋后，将该房屋交由案外人王蕊居住到2015年7、8月份。2014年2月20日王蕊与普洱市和盛物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并登记为业主，王蕊向普洱市和盛物业有限公司支付物管费至2015年7月。另查明，2014年5月，因被告李刚无能力向被告林玲偿还借款，经双方协商，约定被告李刚将上述房屋出租给被告林玲居住使用，用于抵偿被告李刚欠的债务。双方签订了《房屋租赁合同》，约定：李刚将位于普洱市思茅区房屋出租给林玲居住使用，装修期不计租金，装修期限为1年，即2013年5月7日至2014年5月6日，租赁期限自2014年5月7日至2034年5月6日；租金为24000元／年，按年结算，如林玲一次性付清则20年的租金为400000元。《房屋租赁合同》落款时间经被告李刚、林玲协商载明为2013年5月7日。2016年2月18日，被告林玲的母亲白玉兰与普洱市和盛物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并登记为业主。2017年8月30日,本院受理林玲诉李刚房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年11月9日对该案作出（2017）云0802民初2264号《民事判决书》：“一、原告林玲与被告李刚于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、原告林玲对位于普洱市思茅区住房享有承租权。”又查明，云南省普洱市中级人民法院受理杨丽、柳其红诉李刚、普洱众兴汽车商贸有限公司、肖丽民间借贷纠纷一案后，杨丽、柳其红于2015年4月10日提出财产保全申请，请求对位于“金晨蓝湾”小区4幢1单元1201号房屋进行查封。法院于2015年4月21日作出（2015）普中民初字第68号《民事裁定书》，对该房屋进行了查封。2018年3月20日，法院作出（2016）云08执51号之三《执行裁定书》，对该套房屋继续查封，查封期限为三年。该案中，原告杨丽、柳其红申请执行后，于2018年取得了该房屋的所有权，房屋所有权证号为云（2018）普洱市不动产权第××号。原告杨丽、柳其红取得房屋所有权后，由于被告林玲已入住该房屋，导致二原告一直未能对该房屋进行使用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”第三人提起撤销之诉的时间为自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。本院对被告林玲与被告李刚之间的房屋租赁合同纠纷，于2017年11月9日作出（2017）云0802民初2264号《民事判决书》，确认了被告林玲取得本案所涉房屋的承租权，原告于2018年7月向本院提起诉讼，并无证据证明其起诉前已知道该《民事判决书》的内容超过六个月除斥期间，故被告林玲提出二原告起诉的时间已超过法律规定的期间的意见，本院不予采纳。关于本案是否适用“买卖不破租赁”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”原则是为了保障承租人对租赁物使用收益过程的安全与稳定，构成要件为：1.租赁合同有效存在；2.租赁物已交付承租人；3.出租人将租赁物的所有权让与第三人。本案中，被告李刚于2014年2月17日向普洱晨鑫房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区房屋后，随即将该房屋交由案外人王蕊居住至2015年7、8月份。该套房屋于2015年4月21日被法院查封，二原告于2018年取得该套房屋的所有权。被告李刚与被告林玲实际签订《房屋租赁合同》的时间在房屋被查封前，故该合同合法有效，但截至该套房屋被查封，房屋并未交付被告林玲使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该房屋被查封后，即使被告李刚将房屋对被告林玲进行交付，亦不能对抗二原告取得房屋所有权后，对房屋进行占有、使用、收益的权利。综上，本案不适用“买卖不破租赁原则”，被告林玲对该房屋不享有承租权。关于（2017）云0802民初2264号《民事判决书》是否应予撤销的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。”本院于2017年11月9日作出的（2017）云0802民初2264号《民事判决书》中的第二项即判决被告林玲对该房屋享有承租权，确已损害了原告的合法权益，对该项判决内容，本院予以撤销，原告该诉讼请求，本院予以支持。本案所涉《房屋租赁合同》的内容并不违反法律禁止性、效力性规定，应认定为合法有效的合同，对原告要求判决确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条、第三百条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2017）云0802民初2264号《民事判决书》的第二项内容即：“原告林玲对位于普洱市思茅区住房享有承租权”；二、本院作出的(2017)云0802民初2264号《民事判决书》的第一项内容继续有效；三、驳回原告杨丽、柳其红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李刚、林玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  罗耀明人民陪审员  李兰寿二〇一九年十一月二十六日法官助理查方艳书记员段云坤