河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀1003民初5467号 原告：韩某，女，汉族，1967年4月7日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：吴向东，北京汉卓（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。 被告：廊坊惠佳房地产开发有限公司 地址廊坊市广阳区和平路59号。 法定代表人祁万军，总经理。 委托诉讼代理人：田国华、王天涯，河北天枢律师事务所律师。 原告韩某与被告廊坊惠佳房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩某的委托代理人吴向东、刘馨远，被告廊坊惠佳房地产开发有限公司委托代理人田国华、王天涯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告韩某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签署的《小区地下机械车位使用协议》性质为租赁合同；2、请求法院依法判决确认原被告签署的《小区地下机械车位使用协议》车位使用权期限超过20年的部分无效；3、请求法院依法判决被告返还原告其收取原告超过20年部分的车位使用权费用481960元，并以此为本金向原告赔偿支付自2017年3月31日之日起至实际返还上述费用之日止按照中国人民银行同期贷款银行利率的利息；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求，请求法院依法判决被告返还原告其收取原告超过20年部分的车位使用权费用363317元，并以此为本金向原告赔偿支付自2017年3月31日之日起至实际返还上述费用之日止按照中国人民银行同期贷款银行利率的利息。事实与理由：2017年4月15日，原告同廊坊惠佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发建设的位于“北凤道以北，丰盛路以西，经九路以东，祥云南道以南”的“创领小区”项目商品房—套。同时在2017年3月31日，原被告签订《小区地下机械车位使用权协议》，双方约定车位总价款为674740元，且第五条第2项被告约定原告享有该车位的使用权期限与原告所购买的商品房所在土地使用权期限相同，在车位使用权期间被告确保原告对车位享有使用权,签订合同后，原告依照合同约定如期向廊坊惠佳房地产开发有限公司支付了全部购房款和车位款，原告不存在违约行为。但，原被告签订的《小区地下机械车位使用权协议》性质应当属于租赁合同，但是被告一次性收取原告70年的车位使用权协议严重侵害了原告的合法权益，对于收取超过20年的部分的车位使用权应属于无效并应返还给原告，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，切实维护原告的合法权益。 被告辩称，一、被答辩人作为具有完全民事行为能力人，与答辩人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》合同无效的情形，应得到法律的保护。二、双方签订的《小区地下车位使用权转让协议》从内容和性质上都不属于租赁合同，因此不适用租赁合同的相关法律规定。三、答辩人收取车位使用费有合法的依据。答辩人依据《地下车位使用权协议》，收取车位转让款是其权利，交纳该款项是被答辩人的义务。因此，被答辩人要求答辩人返还该笔款项及利息损失的诉讼请求没有事实根据。四、答辩人处置车位的行为不仅是合法行为，也是对业主权利的保障。《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要为前提。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。答辩人所开发项目的地下车位是按配置比例规划的地下车位，出卖人享有地下车位使用权转让的权利。综上所述，被答辩人应遵循诚实信用原则全面、实际的履行自己的义务，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院应依法予以驳回。 经审理查明，2017年3月31日，原告韩某与被告签订《小区地下机械车位使用协议》约定车位总价508644元，原告于当日向被告交付车位款508644元，被告为原告出具了收款收据。《小区地下机械车位使用协议》第一条第3项约定：位置以车位实际交付位置为准；第五条第2项约定：乙方（即原告）享有该车位的使用期限与乙方所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间甲方（即被告）确保乙方对车位享有使用权。原被告双方并于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买廊坊惠佳房地产开发有限公司开发的创领小区第7号楼2单元17层1703号房屋，价格为：15238元/平方米，房屋建筑面积为84.42平方米，总价款1286392元，交付期限为2019年5月31日前，原告于当日缴纳房款1286392元。被告向原告出具盖章的收款收据。2017年4月15日，原告与廊坊惠佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（备案）。约定原告购买廊坊惠佳房地产开发有限公司开发的创领小区第7号楼2单元17层1703号房屋，价格为：15238元/平方米，房屋建筑面积为84.42平方米，总价款1286392元，交付期限为2019年5月31日前，2019年6月17日涉案小区车库已通过河北省建设工程竣工验收。 上述事实，有原告韩某提交的《商品房买卖合同》、《小区地下机械车位使用协议》、收款收据；被告提交的《土地出让合同》、规划设计总平面图、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《小区地下机械车位使用协议》、收款收据、《河北省建设工程竣工验收报告》以及有原、被告当庭陈述等在案为凭。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。原告与被告廊坊惠佳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，以及《小区地下机械车位使用协议》均系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依照合同的约定，诚信、善意履行合同约定的义务。依据当事人诉、辩双方意见及所提交的证据，对于原告交纳的款项的法律定性，应充分结合当事人签约过程、当事人购房流程、惯例等进行综合认定。本案中，原告系完全民事行为能力人，能够在房屋买卖过程中对签订协议、合同、交款的后果具有足够的认知、辨识能力。原告向被告交纳完车位款后才签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，其未对车位款的数额及性质提出异议，按一般交易习惯，在签订如房屋等大宗商品合同之前，买受方应卖方要求支付大额款项，且明确约定系车位款，如存在原告系被误导、被欺诈及销售价格显失公平，原告就不可能在于被告签订买卖合同及补充协议并缴纳全部房款。现原告表示反悔退款，显然有悖常理。原告要求按租赁合同认定返还部分车位款，亦有悖诚实信用原则。故原告主张的确认原被告签订的《小区地下机械车位使用协议》性质为租赁合同、被告在销售车位过程中签订的《小区地下机械车位使用协议》超过20年的部分无效和退还部分车位使用权费用的诉讼请求证据不足，本院不予支持。涉案《小区地下机械车位使用协议》的实质为车位使用权的转让，不使用租赁合同中“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的”规定。如在合同约定的期间届满后被告不能向原告交付涉案车位，被告需承担相应的而违约责任，原告可就此另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，判决如下： 驳回原告韩某的全部诉讼请求。 案件受理费9540元，减半收取4970元，由原告韩某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  刘志会 二〇一九年十一月五日 书记员  刘芳冰