湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初4408号原告：李某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告：罗某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。二原告共同委托诉讼代理人刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人韩博，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。被告：王某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：易某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系王某某之妻。被告：宋某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：刘某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系宋某某之子。被告宋某某、刘某某共同委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。被告：岳阳某某房地产经纪有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：王敏，董事长。委托诉讼代理人：陈某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区，该公司员工。原告李某某、罗某某与被告王某某、易某某、宋某某、刘某某、岳阳某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、罗某某及共同委托诉讼代理人刘岳璨、韩博，被告王某某、被告宋某某、刘某某共同委托诉讼代理人周旺、被告某某公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、罗某某向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告宋某某签订的FBS0062363号《房屋买卖合同》；2、判决撤销原告与被告刘某某签订的MMHT20180009436号《岳阳市存量房买卖合同》；3、判令五被告共同向原告返还购房款本金340000元及同期银行利息8500元，并赔偿原告损失35000元，五被告对返还款和赔偿款承担连带支付责任。事实与理由：原告李某某与罗某某系夫妻关系。2018年下半年原告一家准备购买小户型二手房。因某某公司工作人员陈某与原告之子相熟，陈某得知原告购房意愿后，主动向原告推存了位于城陵矶某某社区某栋某房，当时售价为360000元。在陈某的积极建议下，原告决定购买上述房屋。2018年12月7日，陈某邀请原告至某某公司岳阳八字门店与被告宋某某见面。原告与被告宋某某协商后同意以340000元受让华能社区某栋某室。随后，双方在某某公司工作人员组织下签订FBS0062363号《房屋买卖合同》，某某公司同时在合同上加盖该公司业务专用章。原告当即向陈某交纳了30000元押金及4000元中介费。2018年12月14日，陈某将二原告接至临港新区不动产交易中心办理过户手续，被告宋某某、刘某某（二原告与刘某某并不相识）亦到场办理过户手续。在某某公司工作人员的安排下，二原告与被告刘某某在相关资料上签字，同时再次签订MMHT20180009436号《岳阳市存量房买卖合同》，内容为：刘某某代理王某某、易某某夫妻以15万元将华能社区某栋某号（房屋所有权证号为XX）卖给二原告。手续办理完毕后，二原告于当日将剩余31万元购房款支付至被告宋某某个人账户，但宋某某未出具收条。2019年1月原告一家搬入房屋居住，此后在与邻居聊天时才发现该房屋曾多次进水，进水最高时接近一米。二原告随后又向当地社区、单位及原房主王某某调查了解，才发现该房屋曾多次进水，而被告宋某某、刘某某均是炒房客。二原告自觉上当受骗，曾多次找被告宋某某、刘某某要求退房，但被告宋某某、刘某某均置之不理。综上，被告宋某某、刘某某为谋取暴利、低价收购被告王某某、易某某的泡水房，故意掩盖事实真相，将劣质房源放在某某公司倒卖。被告某某公司及其工作人员审查不实，或者明知故犯，没有告知原告房源为泡水房。为了谋取中介费用，滥用当事人的信任，明知宋某某无委托授权仍撮合其与原告交易。被告王某某、易某某做为原房主，听信刘某某谎言，为刘某某办理委托授权公证，为被告宋某某、刘某某提供了行骗的机会。宋某某不享有房屋的所有权，也没有被告王某某、易某某的委托授权，其与李某某签订的FBS0062363号《房屋买卖合同》是虚假合同。被告刘某某与二原告签订的MMHT20180009436号《岳阳市存量房买卖合同》也欺骗了二原告，所售房屋根本不适宜居住。此外，二原告为办理过户手续、搬家等花费近35000元。被告宋某某、刘某某的行为系故意隐瞒房屋的重大瑕疵，属于可撤销合同。被告王某某辩称：答辩人只与刘某某签订了房屋买卖协议，并告知刘某某关于房屋曾两次进水及后期在极端天气情况下可能会再次进水的情况。二原告自被告刘某某处购房的过程答辩人没有参与。答辩人将房屋出售给刘某某时，因刘某某个人原因暂时不能过户，因此向刘某某出具了授权委托书以方便后期刘某某自行办理过户手续。被告宋某某、刘某某共同辩称：1、被答辩人是在多次查看房屋后与二答辩人签订的购房合同；2、双方签订合同时只见过一次，沟通、看房均是中介公司组织；3、二被答辩人称看不懂合同不是解除合同的理由；4、第一次签订的合同实际上被答辩人已清楚出卖方是王某某，王某某作为所有权人，有权处置房屋；5、诉争房屋系答辩人刘某某以20万元购入，此后进行了装修并配置家具，并支付中介费等，实际上花费超过30万元，不存在炒房行为；6、中介公司、被答辩人没有问及房屋所在位置的地势问题，应当在买房之前了解情况，答辩人刘某某并不清楚房屋是否存在淹水的现象。即使存在淹水现象，也不构成撤销合同的事实和理由。被告某某公司辩称：1、答辩人在居间服务过程中无任何过错，合同是在被答辩人多次看房后签订，不存在重大误解与欺诈，被答辩人不得单方行使撤销权；2、王某某、易某某夫妻将房屋出售给刘某某，刘某某成为房屋实际权利人，有购房合同、收款凭证、公证授权为证，故二原告诉称“答辩人明智宋某某无委托授权仍撮合其与原告交易”是不正确的；3、诉争房屋是否浸水，是否足以影响正常居住，需以鉴定结论为据。即使鉴定浸水且足以影响正常居住，也是原、被告之间的问题。答辩人并非明知、隐瞒房屋浸水而居间代理，不应承担相应责任。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2018年8月31日，以被告王某某为（甲方）、以被告刘某某为乙方、以案外人王某1为丙方、以案外人刘某1为甲方装修扩建担保方四方共同签订《房屋买卖协议》，双方约定：1、甲方自愿将座落在岳阳楼区城陵矶办事处某某小区某栋某号的房地产全部出售给乙方（房地产证号为XX），建筑面积62平方米，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解并愿意购买该房屋；2、甲乙双方协定的上述房屋成交价为200000元；3、甲乙双方商定付款及交房方式为签订合同的同时待办完公证手续后，一次性付给甲方全部购房款200000元，购房款付清当天甲方将该房屋的水、电、物业费结清，并将钥匙交给乙方；4、甲方保证上述房地产权属清楚，如果发生的产权纠纷或债权债务关系，概由甲方负责承担一切经济损失和法律责任；5、甲、乙双方自愿通过丙方（中介方）交易出售，乙方购房甲方的房屋，因乙方自身原因，暂不过户，经甲方同意办理房屋委托公正手续，办完公证手续当天立即支付全部购房款200000元；6、甲方收到全部房款后，虽暂未过户，但该房屋的实际所有权归乙方所有，乙方以后自行过户，如果以后因政策或其它原因导致该房屋不能正常过户，甲方和装修扩建担保方需全权无条件配合乙方办理该房屋的过户相关手续；如不配合、拖延、推脱，则视甲方违约，甲方则无条件将全部购房款退还给乙方，另支付100000元作为违约金赔偿给乙方。……。合同同时对其他事项进行了约定。由于被告刘某某称其名下有经济适用房指标，为避免购买后导致经济适用房的补贴受影响，所以暂时不办理过户手续。为方便后期被告刘某某自行在房产和有关部门办理诉争房屋过户手续，当日，被告王某某、易某某与被告刘某某在公证机关办理了委托手续，被告王某某、易某某向被告刘某某出具委托书，内容为“我们（王某某、易某某）系夫妻关系，现欲共同出售房屋一套，该房屋座落于岳阳楼区城陵矶办事处，房屋所有权证号：岳房权证岳阳楼区字第XX号，建筑面积为62平方米，国有土地使用证号：岳阳市国用（2004）第XX号，因我们不能亲自办理相关手续，特委托刘某某为我们的代理人，办理如下事项：1、代为签署上述房屋的《房屋买卖合同》；2、到岳阳市不动产登记中心、房产管理部门办理上述房屋不动产权、不动产落宗、网签、存量房转让备案、过户、变更登记；3、办理上述房屋物业（水、电、煤气、有线电视）过户及交接；4、到税务部门办理房屋评估及税务申报、签字；5、到房产、国土、婚姻档案部门查阅和调档上述房产；6、代为签署及领取相关文件。受托人有权转委托权。委托期限：以上代理期限自本委托书签发之日起，至2019年8月31日止。”同时，在双方协商购房事宜过程中，被告王某某向被告刘某某告知出售的房屋因地势较低，曾存在两次浸水的情况，后期在特大雨水天气不排除会再次侵水的情况，所以才会以200000元低于市场行情的价格将房屋出售给被告刘某某。被告刘某某对此未提出异议。此后被告刘某某向被告王某某支付了相应购房款后，被告王某某将房屋交付被告刘某某使用。被告刘某某随即投入资金对房屋进行了装修并购置了部分家具，拟交付给被告宋某某居住。但被告宋某某认为房屋位置偏僻，不方便居住，遂与刘某某将房屋出售信息委托被告某某公司在房产交易网络上公开发布，但未告知被告某某公司房屋曾二次浸水的实际情况。此时，二原告也有购买房屋的意愿，因被告某某公司工作人员陈某与原告之子相识，遂将被告刘某某、宋某某拟出售房屋的情况告知了二原告。此后，某某公司工作人员陈某多次陪同二原告到现场查看房屋情况，但因房屋已经过装修，二原告在查看过程中并未发现房屋曾浸水的情况。同时某某公司工作人员也为促成双方交易，多次与被告宋某某、刘某某进行联系沟通。2018年12月7日，在被告某某公司工作人员的组织下，被告宋某某以被告王某某代理人身份与原告李某某签订《房屋买卖合同》（合同编号FBS0062363号），被告王某某为甲方，原告李某某为乙方，某某公司为丙方（居间方），各方约定甲方以340000元价格将位于岳阳市岳阳楼区城陵矶办事处的房屋出售给乙方。甲、乙双方分别向丙方支付中介费4000元。此外，合同对其他事项进行了约定。被告宋某某以代理人身份、原告李某某在落款处签字。被告某某公司在落款处加盖业务专用章。当日，原告李某某向被告宋某某支付定金30000元，被告宋某某向原告出具收条。同时原告李某某还向某某公司支付中介费4000元。2018年12月14日，在某某公司工作人员的陪同下，被告刘某某、宋某某、原告李某某、罗某某共同至房产部门办理房屋过户手续，被告刘某某以被告王某某、易某某代理人身份与原告李某某、罗某某签订《岳阳市存量房买卖合同》（合同编号：MMHT20180009436），双方约定被告王某某将位于岳阳楼区城陵矶办事处某某社区某栋某号房屋以150000元价格出售给原告李某某、罗某某。合同同时对其他事实进行了约定。被告刘某某以代理人身份代表王某某、易某某签字，并在代理人栏署名。同时，二原告与被告刘某某按房产部门要求填写了其他相关资料，而二原告则按有关标准交纳了个人所得税1525元、土地出让金1525元及物业专项维修基金4028元，并将剩余购房款310000元汇入被告宋某某银行账户。2019年2月14日二原告取得不动产权证，权证号：湘（2019）岳阳市不动产权第XX号。在整个交易过程中，被告刘某某、宋某某均未向二原告告知所售房屋曾存在二次浸水的情况。二原告在入住诉争房屋一段时间后，通过向周围邻居了解才发现所购买的房屋曾两次因暴雨天气被雨水浸泡，且后期也存在被雨水浸泡的隐患。随后二原告通过向当地社区了解，进一步证实了上述情况。二原告认为被告刘某某、宋某某在交易过程中隐瞒了房屋曾两次浸水的事实，将存在质量隐患的房屋出售，其行为属于欺诈，并多次要求将房屋退还被告刘某某、宋某某，但被告刘某某、宋某某予以拒绝，双方遂酿成纠纷。另查明，二原告与被告刘某某、宋某某交易过程中，二原告从未与被告王某某、易某某有过接触，被告王某某、易某某对被告刘某某、宋某某以自己名义将房屋出售给二原告的情况毫不知情，直至二原告提起诉讼后，才知晓上述情况。在庭审中被告王某某表示授权被告刘某某“代为签署上述房屋的《房屋买卖合同》”是授权刘某某代为签署将诉争房屋过户至刘某某名下的《房屋买卖合同》，而没有授权刘某某代表自己将房屋出售给他人的意思表示。同时被告刘某某自认，没有以自己名义出售而是以被告王某某名义出售房屋，是认为其已实际购得房屋，为节省过户费用，遂以王某某名义向二原告出售诉争房屋。上述案件事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《岳阳市存量房买卖合同》、华能社区居委会证明、不动产房地产权情况证明、房屋所有权基本信息、问话笔录、完税证明、维修基金发票、土地出让金发票，被告王某某提交的《房屋买卖协议》、公证书、证人刘某1的证词及庭审笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列三个方面：一、被告刘某某、宋某某是否存在欺诈行为。本院审查认为，所谓欺诈即指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。根据本案查明的事实，在被告刘某某与王某某完成交易后，以有特殊情况为由，不及时将房屋产权过户至自己名下。在获取王某某的书面授权后，被告宋某某、刘某某为节省将房屋过户至自己名下的费用，利用王某某授权事宜措词不严谨的漏洞，将已实际由被告刘某某购得的房屋以王某某的名义对外出售，并以王某某代理人的身份促成交易，刻意隐瞒房屋真实的交易对象。同时，在交易过程中，被告宋某某、刘某某为实现自身利益最大化，对房屋曾两次被雨水浸泡的事实予以隐瞒，导致二原告做出错误判断，进而购买了质量存在瑕疵的诉争房屋。据此，可以认定被告宋某某、刘某某的行为均已构成欺诈。二、被告宋某某与原告李某某签订的《房屋买卖合同》，被告刘某某与原告李某某、罗某某签订的《岳阳市存量房买卖合同》是否应予撤销。根据对焦点问题一的分析及《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，被告宋某某与原告李某某签订的《房屋买卖合同》，被告刘某某与原告李某某、罗某某签订的《岳阳市存量房买卖合同》均应予撤销。三、《房屋买卖合同》及《岳阳市存量房买卖合同》被撤销后将产生何种法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《房屋买卖合同》及《岳阳市存量房买卖合同》被撤销后，合同双方应将因合同取得的财产予返还。而根据本案查明的情况，被告宋某某与原告李某某签订的《房屋买卖合同》是双方真实的交易合同，合同双方按照该合同的约定履行了相应义务。而被告刘某某与原告李某某、罗某某签订的《岳阳市存量房买卖合同》是为了办理房屋过户而签订的合同，合同双方以该合同完成了房屋过户手续。上述两份合同是被告宋某某、刘某某为完成整个交易过程所签订，其各自的行为相结合导致了交易完成的最终结果，被告宋某某、刘某某存在明显的过错，而二原告并无过错，故被告刘某某、宋某某应向二原告承担共同返还购房款340000元并赔偿相应经济损失的义务。同时，在被告宋某某、刘某某向二原告返还全部购房款并赔偿相应经济损失后，二原告应向被告宋某某、刘某某履行返还房屋的义务。关于经济损失具体金额认定问题。根据二原告提交的证据及庭审查明的事实，二原告因本案纠纷实际的损失包括中介费4000元、土地出让金1525元、个人所得税1525元、维修基金4028元。同时二原告虽未提交证据证实搬家所产生的费用损失，但该项损失客观存在，故本院酌定按2000元计算二原告因搬家而产生的费用损失，上述五项合计13078元。而二原告主张所交房款应计算利息损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，二原告主张被告承担银行利息损失8500元及其他经济损失35000元的诉讼请求，部分合法，本院予以支持。四、被告王某某、易某某、某某公司是否应承担相应法律责任。本院审查认为，被告王某某、易某某在将房屋出售给被告刘某某时已将房屋曾两次被雨水浸泡过的事实告知了被告刘某某，没有隐瞒房屋的真实情况。而后对被告刘某某、宋某某与二原告进行交易的情况并不知情，也没有参与交易过程，不能认定王某某、易某某对本案纠纷的产生存在过错，故被告王某某、易某某不应向二原告承担相应法律责任。被告某某公司在促成交易过程中对房屋曾两次被雨水浸泡过的事实并不知情，亦不能认定对本案纠纷的产生存在过错，故不应向二原告承担相应法律责任。本院认为，被告宋某某、刘某某在将诉争房屋出售给二原告的过程中，刻意隐瞒真实的交易对象及房屋曾两次被雨水浸泡过的事实，促成交易的完成，其行为已构成欺诈，被告宋某某、刘某某与二原告分别签订的《房屋买卖合同》及《岳阳市存量房买卖合同》应予撤销，合同各方因合同而取得的财产应予返还。被告宋某某、刘某某对本案纠纷的产生存在明显过错，应向二原告赔偿相应经济损失。被告王某某、易某某、某某公司对本案纠纷的产生不存在过错，依法不应承担相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销2018年12月7日原告李某某与被告宋某某、岳阳某某房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号FBS0062363号）及2018年12月14日原告李某某、罗某某与被告刘某某签订的《岳阳市存量房买卖合同》（合同编号：MMHT20180009436）；二、限被告宋某某、刘某某在本判决生效后十日内一次性返还原告李某某、罗某某购房款340000元并赔偿经济损失13078元。在被告宋某某、刘某某履行上述义务的同时，原告李某某、罗某某应将位于岳阳市岳阳楼区城陵矶办事处某某小区某栋某号的房屋返还给被告刘某某、宋某某；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。三、驳回原告李某某、罗某某的其他诉讼请求。案件受理费6528元，由原告李某某、罗某某负担160元，由被告宋某某、刘某某共同负担6368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 钟 宁人民陪审员 彭 波人民陪审员 李爱国二〇一九年十一月七日书 记 员 何 云