上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10294号原告(反诉被告)：朱应兵，男，1976年9月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：郭旭，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：王坤，女，1983年12月23日出生，汉族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。原告朱应兵与被告王坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年7月22日第一次公开开庭进行了审理，原告朱应兵及其委托诉讼代理人郭旭、被告王坤的委托诉讼代理人郭成虎到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。原告申请对系争房屋装饰装修损失进行司法鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司进行司法鉴定并出具鉴定报告。本案于2019年11月18日第二次公开开庭进行了审理，原告朱应兵、被告的委托诉讼代理人郭成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱应兵向本院提出诉讼请求如下：1、确认原告与被告所签租赁合同于2018年8月1日解除；2、判令被告返还原告已付租金人民币22,500元；3、判令被告返还原告房屋押金3,500元；4、判令被告赔偿原告装修损失52,199元；5、判令被告赔偿原告加盟费损失10,000元；6、判令被告赔偿原告中介费损失3,700元；7、判令被告向原告支付违约金3,500元；8、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第4项诉讼请求为50,589.63元(评估金额46,389.63元、LED灯损失4,200元)。事实与理由：2018年1月7日，原告与案外人陕西问生堂生物科技有限公司签订《特许专营合同》，约定特许原告经营“马明仁膏药铺”,特许经营费10,000元，后原告着手寻租经营场地。2018年3月7日，原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将青浦区华新镇华新街XXX号房屋出租给原告，租期2年，自2018年3月28日起至2020年3月28日止，租金每月3,500元，被告承诺提供材料并协助原告办理营业执照。合同签订后，原告按约向被告支付6个月租金22,500元及押金3,500元，后原告按照《特许专营合同》约定对房屋进行装修。然原告在办理工商营业执照时，被告需提供经营场所证明(该证明需载明房屋无违法建筑,未列入动拆迁范围)，原告遂要求被告提供。被告一再承诺向原告提供前述证明，却始终拖延。2018年7月6日，原告催告被告如无法在7月底提供，将退租解除合同。至2018年7月31日，被告仍无法向原告提供,原告遂通知被告解除合同。合同目的无法实现，是被告原因导致，被告作为违约方，应返还原告已收租金、押金,并赔偿装修损失、加盟费损失、中介费损失及违约金，故原告诉至法院作如上诉请。被告王坤辩称：同意解除合同，但不同意解除的时间及理由，被告一直不同意解除，2018年8月1日未看到原告发的解除短信，其余诉请均不同意。原告租赁房屋是经营使用，不是为了办理营业执照，被告提供的商铺具备使用条件，系争商铺都是对外出租，其他租客都未提出过无法使用。办理营业执照是原告的义务，被告只是协助，被告也未保证一定能办理到营业执照。原告未能办理营业执照是因其没有药店经营许可，而非被告未提供材料，原告可以去找专业的办理机构，不能完全依赖被告。原告在承租时知道房屋是集资房，原告要求被告提供相关证明材料时被告也积极办理。集资房可以办理营业执照，但原告租赁当时审查资料比较严格，政府不出具证明材料。政府部门不会查沿街商铺的营业执照，即使查也可以告知营业执照正在办理，不会受到处罚，原告也一直在正常经营。原告合同目的已经有效实现，不愿意租赁是经营效益不好。被告提供的商铺带装修，无需再装修，即使装修也未经被告允许。被告表示，原告只支付了截止至2018年9月27日的租金，应在2018年9月15日支付下一期的租金，但未按约支付，且于2019年3月28日才搬离，故提起反诉请求判令：1、双方签订的租赁合同于2019年3月28日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告2018年9月28日至2019年3月28日的租金22,500元；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金3,500元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。原告针对被告反诉请求辩称：不同意全部反诉请求，合同解除的原因、时间同本诉理由。2018年7月，原告已经告知被告不能提供相应材料的就要解除合同，将钥匙给了中介，已在2018年7月31日交接房屋。2018年7月31日原告发解除合同的微信后，被告回复说知道，未提出异议，未催讨租金，已经默认同意解除合同。双方对赔偿也协商过，被告同意退两到三个月租金，押金也同意退，但双方差距较大未成功。经开庭审理查明：2018年3月7日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)、上海维可房地产经纪事务所(中介方、丙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区华新镇华新街XXX号房屋出租给乙方，乙方仅作为膏药店门面使用。租期2年，自2018年3月28日起至2020年3月28日止。月租金3,750元，首期付6月，另付3,500元押金，以后按6月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变。甲方应保证所出租房屋权属清楚。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金3,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定，水电由乙方负责，甲方提供材料并协助乙方办理营业执照所需资料。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋。原告支付被告2018年3月28日至2018年9月27日的租金22,500元，并支付押金3,500元。该房屋被告于2019年4月1日另行出租给案外人。另查明，涉案房屋为集资房，无产权证及合法批建手续。审理中，依据原告的申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对案涉房屋装修情况进行审价并出具审价报告。鉴定结论为：无争议装饰装修及安装工程造价为20,039.81元。争议内容造价为：1、柜子9,824.67元，被告提出可以搬走；2、门厅墙面铺石膏板及腰线1,765.07元；3、内房间石膏板吊顶3,896.43元；4、门厅墙面墙纸1,186.67元；5、安装争议9,676.98元，合计26,349.82元。被告提出2-5项原来就有,并非原告施工。原告为此支付了鉴定费1,600元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、转账记录、收据、鉴定报告、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、合同目的无法实现的责任在被告，原告有权解除合同,被告应退还租金及押金。原告承租房屋系经营膏药店，必须办理营业执照。当初原告与中介一起到华新工商所办理执照，工商所表示未办理过，要求去青浦工商局办理。原告到青浦工商局，答复说工商所可以办理，原告又到华新工商所。华新工商所回复，原告办理营业执照必须有经营场所证明，将办证所需材料交给原告。合同在2018年3月7签订，3月28日开始计租，原告在3月9日将办证所需材料发给被告，在计租前被告已经知道上述材料，未说不能办。被告曾出具过房屋是王坤源集资房的证明，但不能用于原告办营业执照，被告无法提供经营场所证明，导致原告营业执照无法办出。为此，原告提供了：(1)微信聊天记录，欲证明原告多次要求被告提供办理营业执照所需经营场所证明，因被告至2018年7月底仍未提供，原告通知被告合同于2018年8月1日解除；(2)营业执照，欲证明原告在其他地方经营同样加盟店办出执照。被告对真实性无异议，但不认可证明目的。2、正式经营必须有营业执照，但执照未办出。原告装修后培训了人员，发过广告，仅试营业到7月份。原告支付过中介费3,700元，系原告损失。原告加盟特许经营与案外人签订特许专营合同，约定特许经营费1万元，原告支付了加盟费及保证金共2万，保证金转为原告另外店铺的款项，但特许经营费1万元不能退，系原告损失。为此，原告提供了：(1)特许经营合同、收据、转账记录，欲证明加盟费损失；(2)中介收据，欲证明中介费损失。被告对证据(1)中合同的真实性不予认可，原告在他处也开了膏药店，收据、转账记录与合同有联系，原告未与案外人解除合同，不属于损失；证据(2)的真实性无异议，不是原告损失，即使是损失也应向中介主张。3、被告知道原告经营膏药铺，肯定要装修，微信沟通时原告表示要开业，被告也未提出异议。被告在涉案房屋楼上，装修过程中也来过。原告装修包括门面、软装、空调、柜子、招牌和LED灯等。水电原来有，但原告需重新布线，没有拆除地板在地下排管及布线，而是在墙上开槽布线，吊顶是重新装修。目前还有一台空调和柜子，柜子无法拆除。原告主张的是不可移动的装修损失，广告牌和LED灯也应计入损失。为此，原告提供了：(1)微信聊天记录，欲证明被告知道原告装潢；(2)协议、装修凭证、照片(拍摄于2019年7月22日庭审当日)，结合鉴定报告，欲证明装修损失，柜子是一个整体，与墙纸衔接，无法拆走；(3)广告牌及LED灯原始照片、收据，欲证明广告牌及LED灯损失，第一次庭审当日LED灯被拆除。被告认为证据(1)不具有完整性，不认可证明目的；证据(2)真实性不认可，大部分可移动，不是原告损失，柜子可拆除，被告不同意利用，且影响了出租；证据(3)真实性不认可，无法看出拍摄时间。4、原告已经2018年8月2日交接房屋。2018年8月1日原告给被告打电话要返还钥匙，被告让将钥匙交给中介，原告在2018年8月2日将钥匙交至中介，视为该日交接，但未办理书面交接手续。2018年8月22日，原告微信通知被告钥匙已经交给中介。当初交钥匙时，除柜子不可移动外，原告没有搬离桌椅、按摩床、空调、窗帘等可移动物品。8月2日之后原告已经放弃上述物品，由被告处置。桌椅和按摩床虽可移动，但无法重复利用。后原告朋友要用桌椅，原告给被告打电话，被告就让原告到中介处拿钥匙，原告在2018年12月底将桌椅搬离。为此，提供了2018年8月22日的微信聊天记录，内容为：“王老板钥匙8月2号给中介了，你注意看下水电。”被告表示看到过微信。被告表示：1、原告合同目的已经实现，被告没有违约，原告执照无法办出的原因不在被告。原告承租前知道房屋是集资房，系争房屋隔壁承租时间早于原告，办出了营业执照，系争房屋能否办出要看用途，原告是否能办出被告也不清楚。原告承租期间是因政府原因办不出，据被告了解，华新镇不允许开办足疗店或膏药店，即使房屋有产证，原告也不能办出执照。2018年上半年，原告只要求被告提供经营场所无违章建筑的证明，被告开具了房屋为王坤源的集资房的证明，王坤源是周建珍老公。为此，被告提供了华新镇规保办证明，欲证明房屋是合法建筑，是周建珍所有。原告对真实性不予认可。2、营业执照是否办出不影响经营，原告也正常经营，且未举证无法提供经营场所证明就无法办出营业执照。原告经营膏药必须办理药品经营许可证才能办理营业执照、执业药师从业人员证，原告对流程不清楚。为此，提供了情况说明、网页打印材料，欲证明原告知晓房屋性质，原告经营所需流程。原告对情况说明真实性不认可，是被告与中介之间；对网页打印材料真实性、合法性、关联性均不认可。3、吊顶、地板、卫生间都是在交付原告前就存在的，是被告上家装修，被告不清楚后续装修情况。原告经营应该装修，装修期间也未去过现场。原告装修包括铺墙纸、铺复合地板，将卫生间蹲坑改为马桶。卫生间以外的其他管线及灯具本来就有，管线及水电都是在地板之下，原告必须拆除地板才能重新排线，但原告并未拆除。广告牌及LED灯是华新城管统一拆除，鉴定当天是中介人员到场。原告虽进行装修，但也享受了产品和服务，不存在损失。原告不再租赁是效益不好，需转租或改变经营目的。为此，提供了情况说明(中介盛建峰和邻居邓中清共同出具)，欲证明原告从2018年3月至2018年8月营业，房屋交付前有部分装修，自2019年4月1日起另行出租，之前房屋内有原告物品。原告对真实性及证明内容均不认可。4、原告一直未与被告交接。被告全权委托中介负责系争房屋租赁事宜，包括看房子，给钥匙。2018年7月底，原告未打电话给被告说要交接钥匙，实际未交接。2018年7月至2019年3月双方一直在沟通，被告不同意退租。2018年年底，双方协商过赔偿。原告曾告知被告不再租赁，未说原因，后来听中介说原告将钥匙返还，具体时间不清楚。后来原告提出过拿钥匙搬物品，不知道拿钥匙和搬离物品的时间，至今还剩柜子、空调未搬。中介盛建峰到庭陈述：被告是全权委托中介办理系争房屋租赁事宜，是中介带原告看房、谈价格及给钥匙。原告还钥匙时间大概是在去年，具体时间记不清。当时原告给中介钥匙时是说看房屋能否转租出去，后因无人承租，空关了半年多，但原告物品一直在房屋内。后来原告拿钥匙搬物品的时间不清楚，在2019年4月初时，就剩空调和柜子。当初交付时房屋带装修，有地板、墙面涂料、吊顶。原告承租后铺了复合地板、贴了墙纸，装修卫生间，安装柜子及LED灯，后LED灯由华新城管统一拆除。管线不清楚谁做的，水电原来是排好的，内房间是否有吊顶和石膏板也记不清。原告签订合同后营业了4到5个月，具体时间记不清。原告经营特殊行业，当初中介带原告去华新工商所问办理执照的情况，工商所表示原告是经营保健品，工商所没有资格办理，要到青浦工商局办理。签合同时中介不知此情况，如果知道无法办出，会陈述清楚。后续原告有无去工商局办理，中介不清楚。鉴定人员表示：鉴定时柜子固定在墙上，可以拆除，但拆除对柜体有较大损害，如拆除适当可以重复利用。就其他争议内容无法看出具体施工时间。广告牌现场不存在，无法确定，未计入装修造价。鉴定当天是中介人员到场，被告未到场，双方确认工程量后被告方由中介签字确认。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案房屋无房地产权证及批建手续，故涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，对原被告主张确认合同解除的诉讼请求，本院均不予支持。合同无效后，合同关于违约金的约定亦属无效，对原被告关于违约金的诉讼请求，本院均不予支持。合同无效后，被告理应退还原告押金，原告有权向被告主张相关损失。根据法律规定，被告作为出租方，将未取得批建手续的房屋出租，存在过错；原告作为承租方，在租赁房屋时未审慎了解房屋相应手续，对自身损失亦负有一定责任。合同虽无效，但原告实际占有使用房屋，被告有权参照合同标准主张相应占有使用费。原告表示于2018年8月2日将钥匙还中介，故该日即交接；被告及中介无法记清原告返还钥匙的时间，中介表示大概在2018年，但原告至今有可移动物品未搬离。对此本院认为，被告及中介一致确认是被告委托中介全面办理房屋租赁事宜，且合同约定原告退租前提前通知被告和中介，本院有理由相信中介有权代被告接收房屋。原告作为承租方，理应在退租后及时腾退房屋并交接，虽原告表示于2018年8月2日返还钥匙并通知被告，又自认在2018年12月底搬离桌椅，但直至房屋另行出租前仍未搬离全部物品，原告存在过错；被告作为出租方，在2018年7、8月份已收到原告明确表示欲解除合同或退租之意思，被告也看到了原告2018年8月22日发送的微信，同时2018年年底双方协商赔偿，被告应及时与原告办理交接以免损失扩大，被告存在过错。系争房屋已经另行出租，原告已付租金尚不足以负担至其占有房屋期间的费用，对其要求退还全部租金的诉讼请求，本院不予支持。本院结合合同约定标准、实际使用情况、双方过错程度、各方庭审陈述等，酌情认定原告还应支付被告房屋占有使用费7,500元。针对原告主张的装修损失，鉴定单位出庭接受双方质询，鉴定报告作为判决的参考。涉案房屋承租用于经营膏药店，被告认可原告要张贴墙纸、经营膏药店应该会装修等情况，同时根据双方举证情况、合同履行情况、原告损失情况、装修折旧现值、双方过错程度、鉴定报告结论，酌定认定被告赔偿原告装饰装修损失25,000元。针对原告主张的中介费损失、加盟费损失均依据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱应兵与被告王坤在2018年3月7日就上海市青浦区华新镇华新街XXX号房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告王坤应于本判决生效之日起十日内退还原告朱应兵押金3,500元；三、被告王坤应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱应兵装饰装修损失25,000元；四、原告朱应兵的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告朱应兵应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王坤房屋占有使用费7,500元；六、反诉原告王坤的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,144.74元，减半收取计1,072.37元，由原告朱应兵负担816.12元，被告王坤负担256.25元；反诉受理费225元，由反诉原告王坤负担200元，反诉被告朱应兵负担25元；鉴定费1,600元，由原告朱应兵负担640元，被告王坤负担960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年十一月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。