江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1002民初76号 原告：姚开顺，男，1952年10月18日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：殷实，北京金台（扬州）律师事务所律师。 被告：**，男，1980年10月18日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：谈天翔、丁庆生，江苏润扬律师事务所律师。 被告：王贵，男，1954年12月5日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。 委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。 被告：高小楼，男，1974年12月9日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 原告姚开顺与被告**、王贵、高小楼房屋腾让纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚开顺及其委托诉讼代理人殷实，被告**的委托诉讼代理人谈天翔、丁庆生到庭参加诉讼，被告王贵的委托诉讼代理人石永富第一次庭审到庭参加了诉讼，第二次庭审未到庭参加诉讼，被告高小楼第一次庭审未到庭参加诉讼，第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚开顺向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即腾空并迁出金连运商业中心Q45、Q46、W12号店铺，并恢复原状交付给原告；2、判令三被告给付房屋使用费（自2017年10月9日起至实际交还房屋之日止，按照57500元/年并依原合同约定递增即每年比前一年增加5%）。事实和理由：原告于2008年3月购得被告王贵所有的金连运商业中心Q45、Q46、W12号店铺，原告已经将购房款如约支付，被告王贵也已经将上述房屋交付给原告使用至今，虽然被告王贵意图反悔，但经过法院判决，均已确认该商铺的所有权应当归原告所有。另外，因被告王贵未按照约定办理过户登记，原告于2018年8月向法院请求被告王贵协助办理过户登记手续，法院已作出（2018）苏1002民初4408号民事判决，判令被告王贵协助办理过户登记。原告于2014年10月8日将上述房产（合同中约定的房屋是W12号门面房，但实际上包括了诉争的Q45、Q46、W12号店铺）租赁给被告**，使用期限截止至2017年10月8日，后因租金纠纷诉至法院，法院于2016年9月9日出具（2015）扬广民初字第3400号民事判决书，判令被告**支付2015年10月8日至2016年10月8日的房屋租金给原告，该案经历二审、再审直至2017年11月21日，扬州市中院维持了（2015）扬广民初字第3400号的判决内容。2018年1月3日，因被告**未按照约定交纳2016年10月8日至2017年10月8日的租金以及退还房屋，原告再次提起诉讼，法院再次判令被告**向原告支付租金。在诉讼过程中，被告**擅自将诉争房屋交付给被告王贵，王贵又于2017年7月1日将诉争的房屋出租给被告高小楼使用，合同约定使用期限至2020年6月30日。目前，原告既不能收取到租金也无法实际掌控房屋。三被告始终霸占诉争房屋，起诉被告**是基于房屋租赁合同关系，起诉被告王贵与高小楼是基于侵权关系，且因**明知王贵已将诉争房屋出售给原告，在租赁期限到期之后未将租赁房屋交付给原告，而是将房屋交付给王贵，三被告有相互恶意串通的故意，故将三被告诉至本院请求其承担连带责任。 被告**辩称，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。第一，原告的诉请与（2018）苏1002民初132号民事判决书中的第二、三项诉请相同，且该两项诉请均已被驳回，理由为：1、姚开顺与我的房屋租赁合同已于2017年10月8日到期，此后姚开顺无权主张房屋租金；2、诉争房屋仍登记在王贵名下，姚开顺并非诉争房屋的所有权人，无权要求我归还诉争房屋。后该判决经历二审、再审，均维持原判。现原告再次提出相同的诉讼请求，根据民诉法的相关规定，属于重复诉讼，应当予以驳回。第二，根据（2015）扬广民初字第3400号民事判决书，2015年10月23日，王贵向我发出联系函，出示诉争房屋的产权证明，我于2015年5月将诉争房屋转租给他人，由王贵与他人直接签订房屋租赁合同，且姚开顺尚未根据（2018）苏1002民初4408号民事判决书的内容主张诉争房屋的所有权，故我将诉争房屋交还给王贵并无过错。此外，2017年6月26日，王贵将诉争房屋出租给高小楼使用，我早已失去对诉争房屋的控制，根本无力向原告返还房屋。第三，原告向我主张权利已超过诉讼时效。 被告王贵辩称，首先，原告的请求权基础不实，原告应当先申请执行（2018）苏1002民初4408号民事判决书，待讼争房屋的产权登记在原告名下方可进行本案诉讼，因为截至目前，原告不是法律上的房屋所有权人，而只是债权人，只能待强制执行完成讼争房屋变更登记,原告方能提出该请求，仅通过房屋腾让无法实现原告的诉讼主张。其次，本案还存在两个法律障碍：第一，连同讼争房屋在内的金连运商业中心已经抵押给中信银行和金海个贷，现已被查封拍卖；第二，从行政机关登记的角度看，讼争房屋无法进行分割登记发证；复次，在（2018）苏10民终1930号民事判决书中，2016年5月，**将讼争房屋转让给了谭桂平，后谭桂平转给李杰，李杰又转给高小楼，本案已经和**无关，而高小楼是善意第三人，后高小楼又转给他人，讼争房屋现已由他人占有并使用。我与高小楼签订的合同中约定的出租范围是金连运商业中心一层外弧区域W16、W17位置，其中W17涉及讼争的W12，W16位置与原告无关。最后，原告提出的诉讼请求已经经过审理并被驳回，根据一事不再理原则，应当驳回原告的诉请。 被告高小楼辩称，我从李杰手上承租了讼争房屋，第一年将113000元房租交给了王贵，后又转租给卢庆义，卢庆义又租给谁我不知道，本案与我无关。 原告提供的证据为：1、（2018）苏1002民初4408号民事判决书；2、2014年10月8日原告与被告**签订的租赁合同；3、（2015）扬广民初字第3400号民事判决书；4、2016年5月12日被告王贵出具的收条；5、被告王贵与高小楼签订的租赁协议；6、2015年7月10日的收款证明和保证书、声明书；7、（2012）扬广民初字第0141号民事裁定书。 被告**提供的证据为：（2018）苏1002民初132号民事判决书、（2018）苏10民终1930号民事判决书、（2018）苏10民申190号民事裁定书。 被告王贵提供的证据为：（2013）扬广民初字第1049号民事判决书、（2015）扬民终字第00119号民事判决书。 被告高小楼未提供证据。 本院认定事实如下：2018年1月3日姚开顺以**、王贵、高小楼为被告向本院提起诉讼，姚开顺的诉讼请求为：1、判令被告**支付房租55000元（2016年10月8日至2017年10月8日）；2、判令被告**、高小楼在合同期满后按约定将店铺恢复原状交还原告；3、判令被告**按合同约定的年递增5%的租金支付2017年10月8日至店铺交还之日止的房租；4、判令王贵与**、高小楼签订的租赁协议无效。本院于2018年5月8日作出（2018）苏1002民初132号民事判决，该判决认定的基本事实为：扬州市渡江南路199号金连运商业中心（邻里中心）大楼房屋登记在王贵名下，其委托金连运公司对该房屋进行管理，2007年10月4日金连运公司（甲方）与姚开顺（乙方）签订店铺定位协议，2008年3月28日双方又签订店铺补充协议，约定姚开顺向金连运公司支付676900元（含定位金），金连运公司在收款后即将金连运商业中心Q45、Q46、W12号店铺、面积为62.69平方米交付给姚开顺，金连运公司在2008年春节后即为姚开顺办理房产证及土地证。姚开顺按约定缴纳了定位金及预付款576900元。2014年10月8日，姚开顺与**签订租赁合同，约定：**租用姚开顺拥有的扬州市金连运商业中心W12号门面房作为经营场所，租期3年，自2014年10月8日起至2017年10月8日止。租金第一年50000元，第二年52500元。第三年55000元。**按租赁合同的约定向姚开顺缴纳房租至2015年10月7日。2015年11月23日，王贵向**发出商务联系函，称其为房屋实际所有人，要求**收函后与其授权的委托人扬州市嘉运商业管理有限公司联系，否则将依法行使房屋所有权人的权利。2015年11月30日姚开顺通过诉讼要求**支付2015年10月8日至2016年10月房租52500元，法院支持并已生效。2016年5月，**收取转让费后将房屋转给谭为平，由谭为平、王贵签订房屋租赁合同；后谭为平收取转让费后将房屋转给李杰，由李杰与王贵签订房屋租赁合同；后李杰收取转让费后又将房屋转给高小楼，高小楼、王贵于2017年6月26日签订租赁协议，约定租期三年即自2017年7月1日起至2020年6月30日至，年租金113000元，先付后用，逐年按6%递增。合同签订当日，高小楼向王贵支付第一年租金113000元。该判决说理部分表述：对于姚开顺要求**、高小楼返还房屋的诉讼请求，不予支持。理由：房屋的实际占有人为高小楼，而高小楼系因与王贵签订租赁合同取得房屋的使用权，高小楼为善意第三人。对于姚开顺要求**按合同约定的年递增5%的租金支付2017年10月8日至店铺交还之日的房屋使用费的诉讼请求不予支持。判决主文部分为：一、被告**给付姚开顺2016年10月8日子至2017年10月8日房租55000元，二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已经生效。 另外，2015年7月16日王贵与高小楼签订租住协议，约定王贵将连运小区邻里中心一层外弧区W16，W17建筑面积124.14平方米房屋租赁给高小楼，租期从2017年7月1日至2020年6月30日，第一年租金113000元，租金逐年按6%递增，第二年119780元，第三年126960元。原告及被告**认可原告的62.69平方米在其中。 本院认为，对于原告提出的三被告将金连运商业中心Q45、Q46、W12号店铺腾空并归还给原告的诉讼请求，本院不予支持。该诉讼请求已经法院审理并被驳回，现原告重复起诉。对于原告提出的三被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院认为被告王贵应当支付该笔费用，2007年10月4日金连运公司（经王贵授权）与姚开顺签订店铺定位协议有效，姚开顺支付了部分价款，该房屋的收益应归姚开顺享有，如租金被王贵收取，王贵应返还给姚开顺。至于租金按王贵收取的年租金113000元的一半计算，按每年6%的比例递增。原告请求被告**、高小楼支付租金也属重复起诉，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百二十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王贵于本判决生效后十五日内向原告姚开顺支付自2017年10月9日起至实际交房之日止，按照56500元/年，并按每年递增6%计算的房屋使用费； 二、驳回原告姚开顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告王贵支付（原告已交纳，被告王贵于本判决生效后十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费80元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  任竞平 人民陪审员  黄启新 人民陪审员  胡如华 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  陈 悦 书 记 员  宁 翔