山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初721号 原告：山东汇裕置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马朝阳，总经理。 委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晨露，山东科创律师事务所实习律师。 被告：济南三五二零工厂，住所地济南市。 法定代表人：吴兴平，厂长。 委托诉讼代理人：孙涛，山东兴震律师事务所律师。 第三人：山东华安集团有限公司，住所地潍坊市。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：姜文钢，山东祥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡文娜，山东祥天律师事务所律师。 原告山东汇裕置业有限公司（以下简称汇裕公司）与被告济南三五二零工厂（以下简称三五二零工厂）、第三人山东华安集团有限公司（以下简称华安公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇裕公司的委托诉讼代理人路迅、高晨露，被告三五二零工厂的委托诉讼代理人孙涛，第三人华安公司的委托诉讼代理人姜文钢、蔡文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇裕公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三五二零工厂向汇裕公司支付违约金3000万元；2.本案的诉讼费用由三五二零工厂承担。诉讼过程中，汇裕公司增加诉讼请求：请求解除三五二零工厂与汇裕公司于2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》。事实和理由：2010年8月6日，双方签订了《资产处置权转让合同》以及不可撤销的《授权书》。合同约定了双方在三五二零工厂所有的待拆迁土地及地上建筑物的拆迁利益及分配方式，是双方对预期利益的提前规划和约定，符合现行法律规定，合同合法有效，应受到法律保护。《授权书》中三五二零工厂授权汇裕公司取得合同约定的物业标的的处分权，汇裕公司有权对物业标的进行处分或寻求合作转让。《资产处置权转让合同》第六条第三款约定：“三五二零工厂承诺，自本合同签字生效之日起，放弃对物业标的的处置权，同时授权汇裕公司全权负责对外融资、合作开发等事宜，未经汇裕公司书面同意，不得转让、抵押、出租、赠与、拆除等，如遇政府拆迁，必须取得汇裕公司的书面同意确定方案，三五二零工厂不得擅作主张。”2017年，济南市政府将涉诉地块及地上建筑物列为“棚户区改造政府拆迁项目”，三五二零工厂未书面通知汇裕公司政府冻结及拆迁的有关事项，也未取得汇裕公司的书面同意确认，属于严重违反合同约定的行为。根据《资产处置权转让合同》第七条第二款的约定：“三五二零工厂未按照本合同约定进行物业标的移交逾期超过二十日或违反本合同约定擅自处分物业标的的，汇裕公司或汇裕公司的合作方有权通知三五二零工厂予以改正或者解除本合同并追究三五二零工厂的违约责任，同时三五二零工厂承担5万元/日的违约赔付金及计算银行同期利息赔付给汇裕公司。”根据《资产处置权转让合同》第八条第二款第三项的约定：“三五二零工厂擅自解除本合同或者不履行本合同义务导致合同无法履行的，除应返还和补偿汇裕公司或汇裕公司的合作方在项目熟化及合作过程中已开支的款项和利息外，还应向汇裕公司或汇裕公司的合作方支付违约金2000万元。”故汇裕公司诉至法院，请求三五二零工厂按照合同约定向汇裕公司支付违约金3000万元。因三五二零工厂与华安公司的根本违约行为，导致汇裕公司与三五二零工厂于2010年8月6日所签订的《资产处置权转让合同》已无法履行，请求解除该《资产处置权转让合同》。 三五二零工厂辩称，一、三五二零工厂与汇裕公司于2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》,实质上是拆迁安置补偿合同，故双方之间的关系为拆迁安置补偿合同关系。根据该合同第三条、第四条、第五条的约定，双方合同的总体目标为汇裕公司（或者合作方）如竞得项目用地的开发权，则取得三五二零工厂地块的所有房产及划拨土地使用权的处置权，以及该地块对外合作开发用地项目的建设权，并由汇裕公司给予三五二零工厂拆迁补偿，《资产处置权转让合同》实质为双方就拆迁补偿问题达成的协议，故双方之间的关系为拆迁安置补偿合同关系。二、三五二零工厂向汇裕公司出具的授权书，进一步证明了双方之间的拆迁安置补偿关系。三五二零工厂给予汇裕公司的授权书内容亦同意汇裕公司对涉案地块上的房屋进行处分，其处分权利包括对前述房产进行拆迁并办理相关手续、经有关部门批准对物业标的土地使用权处置进行合作转让开发建设。三、华安公司与汇裕公司之间的《合作开发协议书》，三五二零工厂、汇裕公司与华安公司之间签订的《合作开发协议书确认协议》，实质上是三方对于拆迁安置补偿协议权利义务转让的协议，汇裕公司与三五二零工厂之间的合同关系已变更为华安公司与三五二零工厂之间的合同关系，汇裕公司无权再依据2010年8月6日的《资产处置权转让合同》主张违约金。根据《合作开发协议书》第三条、第四条、第五条约定内容，汇裕公司实质上是将其与三五二零工厂拆迁安置补偿合同的权利和义务全部转让给了华安公司，由华安公司向三五二零工厂交付安置房屋。同时汇裕公司牟取3000万现金和部分房屋产权的利益。根据该协议约定，汇裕公司与三五二零工厂之间的合同关系已变更为华安公司与三五二零工厂之间的合同关系，属于典型的合同转让行为。合同转让是指在合同依法成立后，改变合同主体的法律行为，即合同当事人一方依法将其合同债权和债务全部或部分转让给第三方的行为，汇裕公司已经将拆迁安置补偿合同转让给了华安公司，转让后就不再是该合同关系的权利义务主体，汇裕公司无权再依据拆迁安置补偿合同关系向三五二零工厂主张违约金。四、拆迁安置补偿合同的受让方华安公司，没有依法成为土地熟化人、拆迁主体、土地使用权人，也未履行告知义务，汇裕公司诉讼的3000万元违约金是其与华安公司之间的合同纠纷，起诉三五二零工厂于法无据。2010年8月6日三方协议签订后，三五二零工厂当日即向XX中心提出申请，申请由华安公司作为涉案土地北院意向土地熟化人，并且在2012年8月6日，华安公司与XX公司签订了涉案地块开发项目前期运作意向书，至此，三五二零工厂的合同义务就全部履行完毕，在2014年4月27日，华安公司给汇裕公司的电子邮件中也可以真实的还原当时华安公司为什么没有与政府签订正式土地熟化协议，没有成为土地熟化人的原因，那就是华安公司因资金原因，目前无法启动该项目，华安公司建议在保证合理收回双方前期投入的前提下，转让该项目。在政府实施项目拆迁过程中，华安公司仍然可以通过政府招拍挂的形式参与竞拍，从而竞买取得土地使用权，但是华安公司并没有参加竞买。综上，开发项目无法实施致使合同目的无法实现的责任应当由华安公司承担，三五二零工厂对此没有任何责任，汇裕公司起诉的3000万元违约金是其与华安公司之间的合同纠纷。五、2017年，山东省政府、济南市政府将涉诉的地块及地上建筑物列为“棚户区改造政府拆迁项目”，鉴于华安公司没有积极参与该项目，且后期政府行为属于政策变化，符合当事人之间合同约定的免责事由，上述各协议已经因法定事由自动解除。六、双方合同签订的时间是2010年，汇裕公司起诉时已经过七年，其诉讼三五二零工厂的诉讼时效已过，汇裕公司实体追索权也当然丧失。综上，请求依法查明事实，驳回汇裕公司对三五二零工厂的诉讼请求。 华安公司述称，三五二零工厂与汇裕公司之间系委托代理关系，三五二零工厂与华安公司合作的目的系保证华安公司为涉案土地的唯一熟化人，但因三五二零工厂未履行合同义务，导致华安公司未成为土地熟化人，其应当返还华安公司已支付2000万元本金、利息及违约责任，汇裕公司作为其代理人应承担连带责任。一、三五二零工厂与汇裕公司之间系委托代理关系，对于汇裕公司已经收取的华安公司的款项，三五二零工厂应当返还并承担违约责任，汇裕公司承担连带责任。1.根据2010年3月26日三五二零工厂与汇裕公司签订的《资产处置权转让合同》第三条第三款的约定，汇裕公司取得涉案物业标的的处置权及对外合作开发用地项目的建设权，具体包括要求三五二零工厂协助政府或者汇裕公司交付物业标的及如汇裕公司或合作方竞得项目用地开发权后的相关权利。同时，该合同第六条第三款约定：“三五二零工厂承诺自本合同签字生效之日起，放弃对物业标的的处置权，授权汇裕公司全权负责对外融资或合作开发等事宜”，以上约定可以证明汇裕公司系三五二零工厂涉案项目的代理人。2.三五二零工厂向汇裕公司出具的《授权书》中也明确表明将涉案土地及地上物处分权委托给汇裕公司。3.华安公司与汇裕公司所签订的《合作开发协议书》第三条第三款第二项约定，汇裕公司获得了土地权属人出具的不可撤销的授权书。以上证据均可证明汇裕公司系三五二零工厂的代理人的客观事实。因此，三五二零工厂应当依法对其代理人的代理行为承担法律后果。4.汇裕公司主张其与华安公司系居间合同关系无事实及合同依据，根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。华安公司并未委托汇裕公司，华安公司系基于土地权属人三五二零工厂的授权，才与三五二零工厂代理人汇裕公司签订《合作开发协议》及《合作开发协议确认协议》。双方并非居间合同关系。5.三五二零工厂系土地及地上物的权属人，汇裕公司系其代理人，其授权书明确载明：“受托人有权对物业标的进行处分或寻求合作转让，本公司对受托人上述物业标的处分行为予以认可，并自愿接受处分结果。”因此，三五二零工厂应当返还已收取的华安公司2000万元，并承担相应的违约责任。二、因三五二零工厂违约导致华安公司未成为涉案土地的熟化人，三方签订的系列协议均需要解除，其应当返还华安公司2000万元并承担违约责任。1.《教学用房资产处置转让合同》第四条第一款约定，三五二零工厂负责物业的腾空工作，并在90内腾空结束，将物业移交给甲方；第二款约定，物业全部房屋证书原件及土地使用证书移交给华安公司，由华安公司根据项目用地的熟化进程，待旧改中心与用地方签订土地收储协议后，由华安公司转呈有关部门；第三款约定：“三五二零工厂放弃对物业的处置，未经华安公司书面同意，不得……拆除等”。如遇政府拆迁，必须取得华安公司的书面同意，乙方不得擅作主张。”对于以上义务三五二零工厂均未履行。2.在未通知华安公司的前提下，涉案地块于2017年8月由XX公司中标熟化人，且于2018年7月12日擅自与案外人XX公司、XX中心签订《国有土地使用权收回合同》，擅自处置地上物等，导致华安公司未能成为土地熟化人。综上，鉴于三五二零工厂违约未将地上物交付华安公司，未履行通知义务，擅自与案外人签订土地收回合同对地上物进行处置等原因导致华安公司未成为土地熟化人，其应当退还其代理人收取的华安公司2000万元并承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 汇裕公司提交：证据1.2010年8月6日，三五二零工厂向汇裕公司出具的《授权书》（原件）。证据2.2010年8月6日，三五二零工厂与汇裕公司签订的《资产处置权转让合同》（原件）。证据3.2010年4月9日，华安公司与汇裕公司签订的《合作开发协议书》（原件）。证据4.2010年8月6日，三五二零工厂、汇裕公司与华安公司签订的《确认协议》（原件）。证据5.2010年8月6日三五二零工厂向XX中心的《申请报告》（原件）及2012年8月6日XX公司与华安公司签订《XX街旧城改造及片区开发项目前期运作意向书》（复印件）。证据6.《XX北区及周边棚户区改造项目土地熟化投资人中标公示》（复印件）。 三五二零工厂对汇裕公司提交的证据真实性无异议，对证明目的有异议。 华安公司对汇裕公司提交的证据1.证据3.证据4.证据5.真实性无异议，但认为不能证明汇裕公司证明目的。对证据2.该证据与华安公司向其提供的三五二零工厂、汇裕公司双方于2010年3月26日签订的《资产处置权转让合同》内容多处不一致，但可以证明汇裕公司系三五二零工厂代理人的客观事实。对证据6真实性及证明目的均无异议。 三五二零工厂提交：证据1.2016年11月24日XX委员会《关于XX北区及周边棚户区改造项目房屋征收活动的复函》（XX号）。证据2.2016年11月24日XX分局《关于对XX号文件的复函》（XX号）。证据3.2016年11月24日XX局《关于XX的复函》（XX号）及XX北区及周边棚户区改造项目征收范围图。证据4.2016年11月30日XX城市更新局《征收冻结通告》（XX号）。证据5.2018年11月7日XX中心、XX局发布《济南市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（XX号）。证据6.2018年12月7日XX中心、XX局《济南市国有建设用地使用权出让成交通知书》。证据7.《济南公共资源交易项目国有建设用地使用权招拍挂出让成交确认书》。证据8.2018年12月19日济南三五二零工厂《说明》（加盖单位公章及财务专用章）。证据9.国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发〔2013〕25号）。证据10.国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发〔2015〕37号）。证据11.山东省人民政府关于贯彻国发〔2015〕37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见（XX号）。证据12.山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅联合下发《关于公布2017年第二批棚户区改造任务分解落实项目的通知》（XX号）。证据13.《2017年棚户区改造项目清单》。证据14.《申请报告》、《XX街旧城改造及片区开发项目前期运作意向书》（证据来源于XX号案汇裕公司提交的证据五）。证据15.华安公司发给汇裕公司的电子邮件截屏（证据来源于XX号案汇裕公司提交的证据六，该卷宗还有汇裕公司提交的打开此邮件过程的录像光盘）。证据16.2018年10月19日，华安公司与XX公司签订的《解除协议书》（证据来源于XX号案华安公司提交的证据十）。证据17.《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化的意见》（XX号）打印件。 汇裕公司对三五二零工厂提交的证据1.证据2.证据3.证据4.证据15.证据16真实性没有异议，但认为不能证明三五二零工厂的证明目的。对证据5.证据6.证据7.真实性没有异议，说明三五二零工厂没有履行通知义务。对证据8属于三五二零工厂自己书写，不能证明其不应当履行赔偿及支付违约金的义务。对证据9.证据10.证据11.证据12.证据13.真实性没有异议，但认为不能证明合同不能履行，如三五二零工厂履行了通知义务，华安公司还可以通过相关招拍挂的形式实现履行合同的目的。对证据14真实性无异议。对证据17真实性无异议，但是不能说明三五二零工厂没有违约行为。 华安公司对三五二零工厂提交的证据1.证据2.证据3.证据4真实性无异议，但认为与三五二零工厂的证明目的无关联性。对证据5.证据6.证据7.证据9.证据10.证据11.证据12.证据13.证据15.证据16.证据17真实性无异议，但认为无法证明三五二零工厂的证明目的。对证据8该说明无相关负责人签字，证据形式不合法，且说明系三五二零工厂单方陈述，不属于证据的范畴。对证据14.《申请报告》三五二零工厂并未提交其已经向政府提交过的证据，无法证明其证明目的。对于《XX街旧城改造及片区开发项目前期运作意向书》，根据XX中心与华安公司于2018年10月19日签订的《解除协议书》可以证明汇裕公司及三五二零工厂违约并未保证华安公司成为涉案土地的唯一熟化人。 华安公司提交：证据1.2010年3月26日三五二零工厂与汇裕公司签订的《资产处置权转让合同》证据2.2016年3月26日三五二零工厂向汇裕公司出具的《授权书》。证据3.2010年3月30日三五二零工厂与华安公司签订的《教学用房资产处置转让合同》及《教学用房资产转让合同补充协议》。证据4.2010年4月9日华安公司与汇裕公司签订的《合作开发协议书》证据5.2010年三五二零工厂、汇裕公司与华安公司签订的《合作开发协议书》确认协议。证据6.XX银行单位汇款委托书一份、XX银行结算业务申请书一份、XX社电汇凭证一份、2012年4月12日及2012年4月27日汇裕公司收款收据两份。证据7.2017年8月涉案土地熟化投资人中标公示详情表、2018年5月22日三五二零工厂与XX中心及XX公司签订的《国有土地使用权收回合同》。 汇裕公司对华安公司提交的证据1.证据2.证据5真实性无异议，但认为不能证明华安公司的证明目的，且2010年3月6日签订的资产处置权转让合同已经由2010年8月6日的资产转让权合同所替代，具体内容应由2010年8月6日的合同为准。对证据3.证据4.证据6的真实性无异议，但认为不能证明汇裕公司系三五二零工厂的代理人。对证据7的真实性无异议，但不能说明三五二零工厂应当向华安公司承担违约责任，应当向汇裕公司承担违约责任。汇裕公司同时认为汇裕公司提交上述证据的证明目的与本案的诉讼请求无关联性。 三五二零工厂对华安公司提交的证据1真实性及证据目的均有异议，认可日期为2010年8月6日的资产处置权转让合同，对证据2.证据3.证据4.证据5.证据6.证据7真实性无异议，对证明目的有异议。 对上述证据中当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于三五二零工厂提交的证据8，汇裕公司、华安公司均有异议，因该证据系三五二零工厂单方出具，本院不予采信。对于华安公司提交的证据1.2010年3月26日《资产处置权转让合同》，三五二零工厂虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，且三五二零工厂认可双方于2010年3月26日签订过《资产处置权转让合同》，汇裕公司对证据1的真实性亦无异议，本院予以采信。 综合以上当事人提交的证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、涉案合同签订的情况 2010年3月26日，汇裕公司与三五二零工厂签订《资产处置权转让合同》，三五二零工厂向汇裕公司出具《授权书》。 2010年3月30日，三五二零工厂与华安公司签订《教学用房资产处置转让合同》《教学用房资产转让合同补充协议》。 2010年4月9日，甲方XX公司（2010年9月13日更名为华安公司）与乙方汇裕公司签订《合作开发协议书》。2010年（空白）月（空白）日，三五二零工厂、汇裕公司、华安公司签订《〈合作开发协议书〉确认协议》。 2010年8月6日，汇裕公司与三五二零工厂再次签订《资产处置权转让合同》，并再次向汇裕公司出具《授权书》；三五二零工厂、汇裕公司、华安公司签订《〈合作开发协议书〉确认协议》；华安公司与三五二零工厂再次签订〖教学用房资产处置〗转让合同。 二、2010年8月6日，汇裕公司与三五二零工厂《资产处置权转让合同》 相关内容：第二条定义……4．资产处置权置换补偿条件：见本合同第五条约定的数量标准确定的应由汇裕公司补偿三五二零工厂权属建筑面积的补偿置换房屋。 第三条双方资格和总体目标……三、总体目标1．由汇裕公司取得对物业标的的处置权及对外合作开发用地项目的建设权。该处置权包括但不限于：①要求三五二零工厂按本合同约定交付物业标的。②如汇裕公司（或合作方）竞得项目用地的开发权，则由汇裕公司为主导负责拆除申报项目用地上的所有房屋等建筑物，汇裕公司对三五二零工厂现有用地上的住户（373户，该户数为账面数，以实际居住户数为准）进行安置，补偿和安置原则：结合工厂现状和该项目实际情况，参照政府相关政策执行。2．由汇裕公司给付三五二零工厂的处置权置换补偿转让条件具体内容：经汇裕公司、三五二零工厂协商总回迁职工373户安置面积为18794平方米（以评估实测面积为准）；原有2000平方米学校所用的公建折合500平方米沿街公建（不含物业服务性用房，物业服务性用房按规定配建），居民安置房的建设标准按旧改中心规定标准执行，以汇裕公司为主导决定拆迁方案，其土地整理熟化过程中的收益全部归汇裕公司（或合作方）所有。3．三五二零工厂保证按本合同约定的时间及条件交付物业标的给汇裕公司，并全力配合做好职工宿舍内职工的搬迁工作等待拆除。由此产生的搬迁补助、搬迁过渡等费用由汇裕公司负责给付。 第五条置换补偿转让条件和方式一、置换补偿转让条件三五二零工厂有权获得不小于原住宅拆迁面积18794平方米（以评估实测面积为准）的置换补偿回迁安置住宅373户（用于上述项目用地上三五二零工厂职工的回迁安置）及过度费用和500平方米的沿街公建。二、给付方式项目申办建设开工许可证后十八个月内向三五二零工厂交付置换转让回迁安置住宅373户18794平方米（超出面积部分，另行协商收取回迁房屋面积差价款，所收款项归汇裕公司）和500平方米的沿街公建，位于本项目的西侧统一安置。 第七条本合同的变更和解除二、三五二零工厂未按本合同的约定进行物业标的移交逾期超过二十日（含二十日）的或违反本合同约定擅自处分物业标的的，汇裕公司或汇裕公司的合作方有权通知三五二零工厂予以改正或解除本合同并追究三五二零工厂的违约责任，同时，三五二零工厂承担5万元/日的违约赔付金及计算银行同期利息赔付给汇裕公司。三、由于政府原因，导致项目用地开发不能实施的，或汇裕公司未能竞得项目土地的开发权，汇裕公司有权通知三五二零工厂解除本协议，双方互不承担其他责任。 第八条违约责任二、三五二零工厂违约责任3、三五二零工厂擅自解除本合同或者不履行本合同义务导致合同无法履行的，除应返还和补偿汇裕公司或汇裕公司的合作方在项目熟化及合作过程中已开支的款项和利息（按同期银行贷款利息计算）外，还应向汇裕公司或汇裕公司的合作方支付违约金2000万元。 第十条其他……三、如果本合同任何条款根据中国法律被法院、仲裁机构及或行政执法机关依法认定为无效，本合同其他条款的效力不受任何影响。四、本合同各方同意，本合同签订日前的各方关于本次转（受）让的任何承诺、备忘录和合同等文件与本合同相抵触的，以本合同为准。 另查明，汇裕公司与三五二零工厂2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》与双方于2010年3月26日《资产处置权转让合同》在文字表述、违约责任等方面不同，庭审中，汇裕公司明确本案诉讼请求依据为双方2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》。 三、2010年8月6日，三五二零工厂《授权书》 具体内容为：兹授权汇裕公司或其合作方（下称受托人）对我企业下列物业标的行使处分权：标的1：位于XX号土地5783平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积5746平方米，产权证号：XX号）；标的2：位于XX号土地4530平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积1000平方米，产权证号：XX号）；标的3：位于XX号土地8763平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积3935平方米，产权证号：XX号）；标的4：位于XX号土地6622平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积7097平方米，产权证号：XX号）；前述国有土地使用权面积为25698平方米，使用权类型为划拨［详见XX号《土地使用权证》］项目土地范围内的地上、地下不动产资产，如本合同有遗漏，也属于本次处置授权范围。受托人有权对上述物业标的进行处分或寻求合作转让，本公司对受托人对上述物业标的处分行为予以认可，并自愿接受处分结果。受托人对上述物业标的进行处分的权利包括但不限于：1．转让处置物业标的房产所有权及土地使用权。2．对物业标的房产进行拆迁并办理相关手续、经有关部门批准对物业标的土地使用权处置进行合作转让开发建设。3．确定对物业标的拆迁方案，并直接收取因拆迁而获得合同之外的补偿费用或其它。4．委托代理人办理相关处置手续。本授权为不可撤销授权。 另，2010年3月26日，三五二零工厂出具的《授权书》内容与2010年8月6日三五二零工厂《授权书》相同。 四、2010年4月9日，华安公司与汇裕公司《合作开发协议书》 相关具体内容：第二条定义除本协议另有定义外，下列词语在本协议中具有下列含义：1．物业标的：本协议第四条约定的物业标的。2．处置权：对物业标的的全部权利，详见第三条。3．项目用地：XX号《土地使用权证》记载的土地使用权，使用权面积为8763平方米，使用权类型为划拨；XX号《土地使用权证》记载的土地使用权，使用权面积为5783平方米，使用权类型为划拨;XX号《土地使用权证》记载的土地使用权，使用权面积为4530平方米，使用权类型为划拨；XX号《土地使用权证》记载的土地使用权，使用权面积为6622平方米，使用权类型为划拨。4．处置权合同转让合作条件：根据本协议第五条约定条件确定的标准，由华安公司获得汇裕公司签订的〖处置权合同〗包含的项目。华安公司应给付汇裕公司按政策规定补偿回迁安置的权属登记房产的建筑面积23000㎡和三千万元现金。5．置换补偿权属建筑面积：指汇裕公司与土地权属人三五二零工厂签订的〖资产处置权转让合同〗满足政策规定的用地范围内搬迁住户（373户）回迁安置登记房产的权属建筑面积，即按现有住宅拆迁面积1：1比例和拆迁政策规定内应补偿的实物（总建筑面积23000㎡，如有政策规定现金补偿的业户，则扣除相应业户应得规定标准的建筑面积）。6．土地权属人：指本协议项目用地合法使用者，系企业法人：济南三五二零工厂。7．处置权合同：系指汇裕公司与土地权属人三五二零工厂签订的〖资产处置权转让合同〗。8．处置权合同转让金：是指汇裕公司与华安公司合作过程中，通过〖资产处置权转让合同〗及《授权书》的权益转让行为而获得的现金人民币三千万元整。 第三条双方资格和总体目标一、华安公司承诺……二、汇裕公司承诺……三、处置权合同项目合作转让的目的1．由华安公司投资与汇裕公司合作，通过签署合作协议对物业标的的处置权合同项目及项目用地的唯一竞买资格达到转让的目的。该处置权合同包括但不限于：①本协议签订后，要求汇裕公司及土地权属人三五二零工厂按本协议约定转让移交处置权合同项下的物业标的给华安公司。②本协议签订后，如华安公司竞得项目用地的唯一开发权，则由华安公司主导拆除项目用地地上的所有房屋等建筑物，华安公司给付汇裕公司的处置权合同项目转让条件转为汇裕公司及现有用地范围内住户（373户）的回迁安置权属建筑面积和现金三千万元整。除搬迁住户的动迁费用按政府有关政策规定执行外，华安公司无需另行向汇裕公司及土地权属人三五二零工厂给付任何拆迁补偿或其它费用。2．华安公司给付汇裕公司的处置权合同项目合作转让的先决条件：因汇裕公司已于2010年3月日获得了土地权属人三五二零工厂出具的不可撤销的《授权书》（见附件一）和签订的〖资产处置权转让合同〗（见附件二），致使华安公司于2010年3月日与汇裕公司签订〖合作开发协议书〗；双方约定由华安公司给付汇裕公司〖处置权合同〗项目转让条件为现金三千万元及双方约定满足政府政策规定回迁安置登记房产的权属建筑面积。以上项目用地地上建筑物拆迁以华安公司为主导决定拆迁补偿方案，拆迁补偿所得及其它收益全部归华安公司所有。3．汇裕公司保证按本协议约定的时间及条件交付物业标的给华安公司，且在约定的时间内腾空标的物及负责职工宿舍内职工的搬迁工作等待拆除。 第四条物业标的物业标的内容是指汇裕公司获得的《授权书》（附件一）及〖处置权合同〗（附件二）载明的所有权益，具体为:目前土地权属人三五二零工厂所有（含概用地范围内有产权或无产权的房产、设施）及其它用途使用的房产和划拨土地使用权等不动产。标的1：位于XX号土地5783平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积5746平方米，产权证号：XX号）；标的2：位于XX号土地4530平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积2252平方米，产权证号：XX号）；标的3：位于XX号土地8763平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积3935平方米，产权证号：XX号）；标的4：位于XX号土地6622平方米及地上所有建筑物房产所有权（建筑面积7097平方米，产权证号:XX号）。通过本协议的签订，华安公司有权对上述物业标的进行处分，汇裕公司及土地权属人三五二零工厂对上述物业标的处分行为予以认可，并自愿接受处分结果。华安公司对上述物业标的进行处分的权利包括但不限于：1．根据政府有关规定，有权制定物业标的拆迁方案，并直接收取因拆迁而获得协议之外的补偿费用或其它；2．有权委托代理人办理相关处置手续。前述国有土地使用权面积为25698平方米，使用权类型为划拨居住［详见XX号《土地使用权证》］，项目用地范围内的地上、地下不动产资产，如本协议有遗漏，也属于本次〖处置权合同〗转让范围。 第五条处置权合同转让合作条件和方式一、合作转让条件土地权属人三五二零工厂授权汇裕公司有权获得权属登记的回迁安置房产权属建筑面积23000㎡（含1000㎡底层沿街公建，公建房中包含政府规定的4‰的经营性商业用房及3－5‰的回迁安置房小区物业服务用房）用以按政府拆迁有关规定安置回迁373户，确权时及使用功能增加项目的开户等产生的税、费按有关规定各自承担）和处置权合同项目转让金三千万元整。二、给付方式1．华安公司于本协议签订后三日内，给付汇裕公司〖处置权合同〗转让金2000万元人民币。2．项目用地范围内所有地上住户搬迁完毕，华安公司、汇裕公司双方验收移交后三日内，给付汇裕公司处置权合同项目转让金1000万元人民币。3．华安公司与济南市国土资源局签订土地出让协议后，办理完毕开工报告后十八个月内，向汇裕公司交付回迁安置登记权属的建筑面积23000㎡（含1000㎡底层沿街公建，公建房中包含政府规定的4‰的经营性商业用房及3-5‰的回迁安置房小区物业服务用房），房产位于项目用地的西端，统一集中安置使用。4（协议原文写为5）．其他规定按国家有关政策执行。 第六条物业标的的交割一、汇裕公司承诺，在汇裕公司收到华安公司给付的处置权合同转让金2000万元时，开始办理标的物的所有腾空准备工作，并在用地规划冻结令颁布之日的九十天内腾空结束，将标的物移交交付给华安公司。二、汇裕公司在收到华安公司给付的第一笔处置权合同转让金2000万元之日，汇裕公司将物业标的的全部房屋所有权证（原件）及项目土地的土地使用权证书（原件）移交交付给华安公司，由华安公司根据项目熟化进程，待旧改中心（或土地部门）与土地权属人三五二零工厂签定土地回收协议后，由华安公司转呈报有关部门。三、汇裕公司承诺，自本协议生效之日起五日后，放弃对物业标的的处置权转让合同内的处置权所有权益，同时转让土地权属人三五二零工厂授权的所有权利由华安公司全权负责。未经华安公司书面同意，不得转让、抵押、出租、赠与、拆除等。如遇政府行为拆迁，必须取得华安公司的书面同意确定方案，汇裕公司及土地权属人三五二零工厂不得擅作主张。四、汇裕公司及土地权属人三五二零工厂均承认，在拆迁补偿安置过程中获得的本协议总价款之外的政府按政策返还土地权属人三五二零工厂的收益（包括但不限于拆迁补偿款的返还、土地出让金的返还等）及项目用地开发建设｛汇裕公司按本协议约定应获得的23000㎡（含1000㎡底层沿街公建）的回迁安置权属建筑面积房产除外｝所得的其它全部收益、风险由华安公司独自享有并承担。拆迁补偿、土地出让金及其它内容中获得的本协议总价款之外的政府按政策返还土地权属人三五二零工厂的收益，土地权属人三五二零工厂（汇裕公司负责）应单独设立华安公司与土地权属人三五二零工厂双方共管的银行账户，并由双方与开户银行签订三方协议，明确华安公司具有上述账户上所有资金的所有权并有权随时转移、使用上述资金。五、汇裕公司负责处理与被拆迁户之间的纠纷，并负责依照法律或协议规定对业户进行处置，对拒不搬迁的业户由汇裕公司负责其按时搬迁或协助政府拆迁部门强制执行搬迁。 第七条本协议的变更和解除一、除本协议或法律另有规定外，协议各方均不得变更或解除本协议。二、华安公司未能按照本协议的规定，支付处置权转让合作价款2000万元首期款项，逾期超过二十日时，汇裕公司有权通知华安公司解除本协议。三、汇裕公司未按本协议的约定进行物业标的的腾空并移交逾期超过二十日（含二十日）的或违反本协议约定擅自处分物业标的的，华安公司有权通知汇裕公司予以改正或解除本协议并追究汇裕公司的违约责任，同时承担5万元／日的违约赔付金及计算银行同期利息赔付华安公司。四、由于政府的原因，导致项目用地开发不能实施的，或华安公司未能竞得项目土地的开发权，华安公司有权通知汇裕公司解除本协议，汇裕公司应返还华安公司已支付的处置权合同项目合作转让金2000万元，双方互不承担任何及其它责任。土地出让竞价溢出部分的收益华安公司、汇裕公司各50%额度。 第八条违约责任一、华安公司违约：1．华安公司违反本协议的约定，逾期支付首期转让合作价款2000万元的，华安公司每逾期一日按应付款额万分之四支付违约金。逾期超过二十日的，汇裕公司有权通知华安公司解除本协议。2．华安公司违反本协议的约定，无正当理由逾期支付剩余部分转让合作价款的，华安公司每逾期一日按应付款额万分之四支付违约金。逾期三十日仍未支付的，汇裕公司有权通知华安公司解除本协议，除收回物业标的的处置权及项目开发权，对华安公司支付的首付款中已使用部分不再返还外，还应向汇裕公司支付500万元违约金。3．华安公司违反本协议约定，逾期交付置换补偿的权属建筑面积23000㎡的房产时，逾期三十日内，按其建安造价的万分之二计算支付违约金，但汇裕公司不得以此为由解除本协议。二、汇裕公司违约：1．汇裕公司违反本协议约定，没有按本协议的约定期限交割物业标的的，每逾期一日，按华安公司实际开支给付款项合计的万分之四支付给华安公司违约金。同时，华安公司有权视之为汇裕公司放弃物业标的及物业标的全部财产所有权，华安公司有权处置并不承担任何责任，所有损失由汇裕公司自行承担。2．汇裕公司（及土地权属人三五二零工厂）未能将拆迁补偿、土地出让及其它等过程中获得的政府按政策返还的收益支付于华安公司或因汇裕公司（及土地权属人三五二零工厂）的原因造成上述资金被查封、冻结的，自政府返还之日起，每逾期一日按应付金额的万分之四向华安公司支付违约金，给华安公司造成损失的，赔偿华安公司全部损失。3．汇裕公司擅自解除本协议或者不履行义务导致协议无法履行的，除应返还华安公司已支付的处置权转让合作价款2000万元及利息（按同期银行贷款利息计算）外，还应向华安公司支付违约金500万元。 第九条争议解决……第十条其他……附件一：〖授权书〗、附件二：〖资产处置权转让合同〗、附件三：〖教学用房资产处置〗转让合同、附件四：〖合作开发协议书〗确认协议 五、2010年8月6日，三五二零工厂、汇裕公司、华安公司《〈合作开发协议书〉确认协议》 具体内容为：鉴于：一、三五二零工厂与汇裕公司于2010年8月6日签订了《资产处置权转让协议》（附件一）；二、三五二零工厂于2010年8月6日向汇裕公司出具了《授权书》（附件二）；三、汇裕公司与华安公司于2010年8月6日签订了《合作开发协议书》（附件三）；四、华安公司与三五二零工厂于2010年8月6日签订了《教学用房资产转让合同》（附件四）。三方就三五二零工厂物业标的的处分权及项目土地的开发事宜达成如下确认协议：一、三五二零工厂同意汇裕公司与华安公司所签订的《合作开发协议书》，由汇裕公司与华安公司按协议书约定内容履行。二、三五二零工厂同意按汇裕公司与华安公司所签订的《合作开发协议书》的约定，由华安公司直接与XX中心签订土地熟化协议。三、本协议自三方签字盖章后生效，协议一式六份，三方各持两份，具有同等法律效力。 另，2010年（空白）月（空白）日，三五二零工厂、汇裕公司、华安公司签订的《〈合作开发协议书〉确认协议》载明：一、三五二零工厂与汇裕公司于2010年3月26日签订了《资产处置权转让协议》（附件一）；二、三五二零工厂于2010年3月26日向汇裕公司出具了《授权书》（附件二）；三、汇裕公司与华安公司于2010年3月30日签订了《合作开发协议书》（附件三）；四、华安公司与三五二零工厂于2010年3月30日签订了《教学用房资产转让合同》（附件四）。其余内容与2010年8月6日三五二零工厂、汇裕公司、华安公司签订的《〈合作开发协议书〉确认协议》相同。 六、2010年3月30日，华安公司与三五二零工厂〖教学用房资产转让合同〗补充协议 相关具体内容：第三条合同履行的先决条件一、〖教学用房资产转让合同〗的履行经双方友好协商并通过本补充协议的形式加以确定，就学校教学用房2182平方米的转（受）让行为签订的〖教学用房资产转让合同〗，仅为华安公司熟化、竞买三五二零工厂38.5亩住宅划拨用地开发项目的土地熟化成本时，与汇裕公司合作过程成本，进入土地熟化成本使用。双方无真正履行合同约定的必需。二、〖教学用房资产转让合同〗履行的先决条件双方签订的〖教学用房资产转让合同〗执行的先决条件，为华安公司与汇裕公司签订项目合作协议后有效，方可作为土地熟化成本的计算之用;否则，为无效合同，不得作为它用。同时，华安公司、三五二零工厂无需对合同约定的款项给付条款付诸实施。 七、其他事实 2010年8月6日，三五二零工厂向XX中心提出《申请报告》，载明：三五二零工厂北院的改造已经与开发公司谈定，由其为意向熟化人签定熟化协议。 2010年9月13日，XX公司更名为华安公司。 2012年8月6日，华安公司与XX公司签订《XX街旧城改造及片区开发项目前期运作意向书》，约定：本项目前期运作保证金金额为300万元。依据项目前期运作进度，XX公司负责协调国土资源部门对项目用地启动征集土地熟化投资人程序，按实际情况双方商定土地熟化合作投资意向。华安公司须按照项目用地土地熟化投资人征集公告的要求和程序，参与该项目用地土地熟化投资人的竞买。若华安公司收到XX公司要求签订土地熟化相关《合作协议》的通知后七日内，未能和XX公司签订协议，视为华安公司放弃合作意向，XX公司可另行与其他单位签订合作意向，前期工作成果归XX公司所有，运作保证金不予退还。征集土地熟化投资人的程序以“土地熟化投资人征集公告”为准。 2014年4月27日，华安公司向汇裕公司发出电子邮件，载明：双方合作运作的三五二零工厂北区宿舍片区旧改项目，在汇裕公司的全力配合协助下，目前已进入正式签订熟化协议阶段。因资金原因，目前无法启动该项目，华安公司建议在保证合理收回双方前期投入的前提下，转让该项目。是否妥当，请商榷。 2016年11月24日，XX委员会向XX局出具《关于XX北区及周边棚户区改造项目房屋征收活动的复函》，具体内容为：你单位《征询意见函》已收悉。XX北区及周边棚户区改造项目位于槐荫区，四至范围：东至规划路、西至规划路、南至经十路、北至XX街。经我委初步审查，该地块征收项目已列入槐荫区2016年保障性安居工程建设、旧城区改建房屋征收项目，符合槐荫区国民经济和社会发展。我委原则上同意对该地块进行房屋征收活动，请根据相关规定开展工作。2016年11月24日，XX分局向XX局出具《XX的复函》，具体内容为：根据你局来函和XX号文件，我局对XX北区及周边棚户区改造项目用地范围：东至XX路、西至XX路、南至XX路、北至XX街。经审查符合我区土地利用总体规划的相关要求。2016年11月24日，济南市规划局出具《关于济南市槐荫区城市更新局〈关于XX北区及周边棚户区改造项目是否符合规划要求的征询意见函〉的复函》，内容为：拟实施房屋征收的XX北区及周边棚户区改造项目位于XX路北侧、XX以东（具体用地位置、项目规划建设用地范围、房屋征收范围详见预条件附图，其中房屋征收范围由槐荫区政府及XX公司确定）。2016年8月，我局以XX号出具了该项目的规划意见，项目共分为地块A、地块X，共计二个地块。地块A：用地面积约3.79公顷（以实测为准），规划性质为居住。地块X：用地面积约0.43公顷（以实测为准），规划性质为幼托（6班）。该项目符合城乡规划要求。本规划意见仅用于片区土地前期熟化工作。 2016年11月30日，XX局发布《征收冻结通告》，房屋征收范围为：东至XX路，西至XX路，南至XX路，北至XX街。 2017年8月21日，XX公司公示XX北区及周边棚户区改造项目土地熟化投资人，XX公司中标。 2018年10月19日，华安公司与XX公司签订《解除协议书》，解除了2012年8月6日华安公司与XX公司签订的《XX街旧城改造及片区开发前期运作意向书》，并约定项目前期运作费用32160元由华安公司承担，前期工作成果归XX公司所有，XX公司20个工作日内将剩余款项2967840元无息退还华安公司，双方就《XX街旧城改造及片区开发前期运作意向书》内容互不追究法律责任。 2018年11月7日，XX中心与XX局联合发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，将涉案地块以挂牌的方式出让。2018年12月7日，XX公司竞得涉案地块的土地使用权。 本院认为，本案系三五二零工厂与汇裕公司、华安公司之间的建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《城市房地产开发经营管理条例》第十二条第一款规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，三五二零工厂与汇裕公司签订《资产处置权转让合同》并向汇裕公司出具《授权书》，将涉案划拨土地使用权交由汇裕公司对外寻求合作转让、开发建设，要求汇裕公司提供确定数量的房屋作为对价，三五二零工厂与汇裕公司构成土地使用权转让合同关系。后汇裕公司与华安公司签订《合作开发协议书》，汇裕公司将涉案划拨土地使用权交由华安公司开发建设，要求华安公司提供确定数量的房屋及现金作为对价，汇裕公司与华安公司亦构成土地使用权转让合同关系。但截至起诉前，涉案划拨建设用地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，依据上述规定，应当认定三五二零工厂与汇裕公司签订的《资产处置权转让合同》无效。汇裕公司要求解除双方于2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》及依据该合同支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告山东汇裕置业有限公司要求解除山东汇裕置业有限公司与三五二零工厂于2010年8月6日签订的《资产处置权转让合同》的诉讼请求； 二、驳回原告山东汇裕置业有限公司要求被告三五二零工厂支付违约金3000万元的诉讼请求。 案件受理费191800元，保全费5000元，由原告山东汇裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  许海涛 审判员  李逢春 审判员  何菊红 二〇一九年十一月十一日 书记员  马 晴