贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14273号原告：聂俊彦，女，汉族，1991年10月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：潘虹（特别授权）、杨义（一般代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。原告聂俊彦与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂俊彦的委托诉讼代理人杨义，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币338765元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2019年9月19日止）；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年8月19日，原告与被告订立了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为338765元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年1月21日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关记提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年9月30日前取得案涉房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理案涉房屋权属证书的行为已构成违约。虽然原、被告双方在案涉合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的相关规定，提出诉求如前，恳请判如所诉。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、被告提交的2016年11月29日，毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易(转让类)确认单》,该确认单上注明:本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明,可以认定被告已进行案涉商品房产权转移登记的办理,故应当认定至迟在2016年11月29日,被告己履行办理转移登记有关文书的交付义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月29日起诉，从2016年10月29日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、收据，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告所举的商品房备案证明书能够证明本案相关案件情况，对该证据，本院予以采信。对被告提交的2016年11月29日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。可以认定被告已经进行案涉商品房产权转移登记的办理，对该组证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0374），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ4-19-2），商品房总价款为338765元，出卖人承诺于2016年3月30日前向买受人交付该商品房，实际交付时间为2016年1月2日。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关记文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期180个工作日以后……：双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第3条关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年1月13日为案涉房屋所属的毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城E4幢颁发了《商品房备案证明书》。2016年11月29毕节市住房和城乡建设局出具了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应于房屋交付使用之日起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖受人。庭审中，被告认可接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且案涉商品房已具备办理不动产权证书的条件。庭审中，原、被告双方认可被告于2016年1月21日向原告实际交付案涉房屋，被告应当于2016年4月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告并未按合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理案涉房屋转移登记的时间未约定，故应从2016年4月21日开始起算违约时间。原告主张从2016年9月30日起的违约金，因原告诉请违约金系债权请求权、应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的毕节市住房和城乡建设局出具的2016年11月29日《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定被告已经于2016年11月29日完成通知义务。关于违约金的计算标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。本案中，被告逾期未超过180个工作日，按照《商品房买卖合同》的约定，违约金按已付购房款人民币338765元的万分之一承担违约责任，即违约金为人民币33.87元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂俊彦逾期交付办理毕节市城市南部新区（房号：Ｅ4-19-2）商品房转移登记的有关文书的违约金人民币33.87元；二、驳回原告聂俊彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，由原告聂俊彦承担662元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇一九年十一月二十二日书记员  余茂霞