广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1979号 原告：刘晓忠，男，1971年12月22日出生，汉族，扶绥县公安局干部，住广西扶绥县。 原告：尹文楣，女，1978年11月3日出生，壮族，扶绥县农机服务中心办事员，住广西扶绥县。 共同委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 共同委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 被告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告刘晓忠、尹文楣与被告广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘晓忠、尹文楣的委托诉讼代理人罗冰娟，告巨景公司的委托诉讼代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓忠、尹文楣向本院提出诉讼请求：1．巨景公司在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为刘晓忠、尹文楣申请房屋所有权登记备案，并将以刘晓忠、尹文楣为产权人的房地产权属证书交付给刘晓忠、尹文楣；2.巨景公司支付逾期办证违约金26460元。事实和理由：2015年1月28日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：刘晓忠、尹文楣购买巨景公司开发的坐落于扶绥县，房价总金额为441000元；巨景公司应当在2015年12月31日前交付该商品房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.因买受人原因，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任”。合同签订后，刘晓忠、尹文楣依约支付了全部房款，已完全履行付款义务。2016年5月1日，巨景公司将房屋交付给刘晓忠、尹文楣使用，至今已超过730天，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致刘晓忠、尹文楣未取得房地产权属证书，巨景公司已构成违约。综上，刘晓忠、尹文楣认为，巨景公司的违约行为导致其至今未取得房地产权属证书，如依合同约定，按已付房价款的1%支付违约金明显过低而无法弥补刘晓忠、尹文楣的经济损失，现刘晓忠、尹文楣主张按已付房价款的6%计算违约金，即26460元（441000元×6%）。庭审中，刘晓忠、尹文楣将第一项诉讼请求变更为：“巨景公司在本案判决生效之日起90日内将办理权属登记需由巨景公司提交的资料报产权登记机关备案”。2019年11月23日，刘晓忠、尹文楣向本院提交书面申请书表示撤回第一项诉讼请求。 巨景公司承认刘晓忠、尹文楣在本案中所主张的事实，但认为，目前因为小区绿化工程未完成，建设局尚不允许整个小区办理建设工程竣工验收备案。没有竣工备案，就无法作首次登记，亦无法办理产权转移登记。对违约金，按6%计算与合同约定不一致，亦没有证据证实业主所遭受的损失，应以合同约定计付，巨景公司不同意提高违约金计算比例。 本院认为，巨景公司承认刘晓忠、尹文楣在本案中主张的事实，故对刘晓忠、尹文楣主张的事实予以确认。刘晓忠、尹文楣与巨景公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。经向不动产登记部门核实，巨景公司至今未就祥和新城三期办理不动产首次登记，故目前无法办理不动产转移登记。基于目前的状态，刘晓忠、尹文楣放弃主张巨景公司提交资料报产权登记机关备案的诉请，是当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。根据合同的约定，因出卖人导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。现因巨景公司原因未能就涉案房产办理不动产首次登记，导致在约定的期限内业主无法取得房地产权属证书，巨景公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算，本案巨景公司从违约时间至起诉时已超过1年，且至庭审结束时，涉案房产符合办理房屋所有权转移登记条件的时间仍属未知，如按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补刘晓忠、尹文楣的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量巨景公司逾期办证的违约事实，刘晓忠、尹文楣提出巨景公司按照已付购房款441000元的6%支付违约金26460元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 广西巨景房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付刘晓忠、尹文楣违约金26460元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取231元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李泠满 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 石莉娟 书 记 员 梁娟娟 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。