安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终499号上诉人（原审原告）：黄山市润田置业有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。法定代表人：姜裕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘道生，安徽道同律师事务所徽州分所律师。被上诉人（原审被告）：方敏健，男，汉族，住安徽省黄山市徽州区。被上诉人（原审被告）：朱国强，男，汉族，户籍地安徽省歙县，现住安徽省黄山市徽州区。上述二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：潘晓华，安徽利达律师事务所律师。上诉人黄山市润田置业有限公司因与被上诉人方敏健、朱国强排除妨害纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院作出的（2019）皖1004民初369号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄山市润田置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判方敏健、朱国强将占用的位于徽州区中央丽园小区19幢223号房清空，交还黄山市润田置业有限公司，并赔偿经济损失26035元；2.本案一、二审诉讼费由方敏健、朱国强承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，双方没有预约合同。二、一审判决适用法律错误。即使所谓“预约合同”成立，但在正式商品房买卖合同尚未签订的情况下，方敏健、朱国强仍不能合法占有、使用约定之房。一审中，我方同意将该房卖给方敏健、朱国强，只要方敏健、朱国强交清了费用，或者双方签订正式的商品房买卖合同，价款还比照之前的价格，当时方敏健、朱国强并不同意。故“预约合同”根本就不存在，连方敏健、朱国强也不认可。方敏健、朱国强辩称，一、一审判决认定事实准确，双方签订了购房合同。2014年8月，方敏健、朱国强、罗正夏三人在黄山市润田置业有限公司购买了44套商业用房。同年9月26日，黄山市润田置业有限公司出具证明书确认方敏健、朱国强、罗正夏三人购买了19栋商铺共44间。2015年2月4日，双方签订补充协议再次确认。协议载明经双方友好协商，甲方方敏健、朱国强、罗正夏三人协商后共同购买乙方黄山市润田置业有限公司19栋201-244共44间商业用房。另方敏健还购买了商铺101，朱国强购买商铺114，协议第二条规定，因经营需要并且甲方把乙方整个19栋2层都购买下，乙方同意把位于114室与115室之间的公共楼梯间前部分消防通道空间给甲方无偿使用。购房合同及补充协议签订之后，双方确定46套房款总计是6261060元。前期支付了两百万，剩下为首付欠款、银行按揭贷款。双方在总的补充协议签订后就签订了46套购房合同，只不过黄山市润田置业有限公司拿去盖章后就再也没给方敏健、朱国强、罗正夏。因此方敏健、朱国强、罗正夏共购买46套房的事实清楚、证据充分，方敏健、朱国强占有223号房，系合法占有，不存在侵权行为。二、双方在签订协议之前就购买19幢二层全部商业用房进行商谈，后双方签订购房协议，协议中也明确购买201-244共44套房屋的事实，并将19幢二层全部交给方敏健、朱国强、罗正夏，现黄山市润田置业有限公司把223号房登记自己名下是违约行为。三、方敏健、朱国强、罗正夏已经购买了223号，虽然该房没有办理按揭贷款，方敏健、朱国强、罗正夏已经支付了全部46套房屋50%的首付款，2015年6月30日出具的欠条及徽州区人民法院（2017）皖1004民初47号民事调解书也可以证明，如黄山市润田置业有限公司愿意继续履行，应按照以前的价款计算房价。方敏健、朱国强可以支付50%的余款。综上，方敏健、朱国强认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求法院驳回黄山市润田置业有限公司的上诉请求，维持原判。黄山市润田置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令方敏健、朱国强将占用的位于徽州区中央丽园小区19幢223号房清空，交还黄山市润田置业有限公司；2.判令方敏健、朱国强赔偿黄山市润田置业有限公司经济损失26035元（以房款108480元为基数，按年息6%，自2015年5月1日算至2019年5月1日）；3.本案的诉讼费用由方敏健、朱国强承担。一审查明事实：2014年8月，方敏健、姚桂萍，朱国强、吴秀敏及罗正夏、范云霞分别作为购房人与黄山市润田置业有限公司签订商品房买卖合同，共计购买黄山市润田置业有限公司开发的位于徽州区迎宾大道82号的中央丽园小区19幢的房屋45套,其中19幢2层合计43套，用于商旅经营。同年8月20日，方敏健、朱国强、罗正夏又与黄山市润田置业有限公司分别订立《中央丽园19幢商铺买卖补充协议》各1份，双方补充约定了其他事项，并分别就各自购买的商品房进行了确认。其中，黄山市润田置业有限公司与方敏健的《中央丽园19幢商铺买卖补充协议》中明确：“乙方（方敏健）在甲方（黄山市润田置业有限公司）开发的中央丽园小区购买19幢第一层商铺1套，第二层商铺20套，房号为：……19幢223室……并于2014年8月20日，在中央丽园销售中心签订《商品房买卖合同》。其中，19幢223室，建筑面积26.8平方米，正在房管局走撤销合同流程，双方约定流程完成之日起三日内，在中央丽园售楼中心签署《商品房买卖合同》……”。2014年9月26日，黄山市润田置业有限公司出具《证明书》，内容为：方敏健、朱国强、罗正夏在黄山市润田置业有限公司开发的中央丽园项目购买19幢商铺44间，共计面积约1278平方米。2015年1月13日，中央丽园19幢商业楼223号办理了房屋登记，登记的房地产权利人为黄山市润田置业有限公司。至2015年2月4日，甲方方敏健、朱国强、罗正夏与乙方黄山市润田置业有限公司又签订《协议》1份，其中记载“经双方友好协商，甲方三人协商后共同购买乙方19幢201～244共44间商业用房。另方敏健还购买了商铺101室，朱国强购买了114室。具体购买房间数见购房补充协议”，“A、因经营需要，并且甲方把乙方整个19幢二层（除转角三层建筑部分，三层建筑部分有另外独立的走道及消防通道）都购买下，乙方同意把位于114室与115室（见房屋平面图）之间的公共楼梯间及楼梯间前部分消防通道空间给甲方无偿使用……”。现黄山市润田置业有限公司以方敏健、朱国强占用了19幢商业楼223号为由，提起诉讼，要求如上诉请。同时查明，黄山市润田置业有限公司向方敏健、姚桂萍，朱国强、吴秀敏及罗正夏、范云霞开具销售不动产统一发票共计46份，其中19幢商业楼221号开具了二份，付款方名称分别为方敏健、姚桂萍及朱国强、吴秀敏。另一审庭审中，双方对罗正夏、范云霞已退出商旅经营无异议，中央丽园19幢商业楼223号现由方敏健、朱国强经营的企业占有使用未有异议。一审法院认为，黄山市润田置业有限公司基于其对中央丽园19幢商业楼223号的房屋所有权提起侵权诉讼，要求方敏健、朱国强返还该被占用的房屋，但综合分析2014年8月20日黄山市润田置业有限公司与方敏健的《中央丽园19幢商铺买卖补充协议》、2015年2月4日方敏健、朱国强、罗正夏与黄山市润田置业有限公司签订的《协议》内容，应当能够认定方敏健与黄山市润田置业有限公司就方敏健购买中央丽园19幢商业楼223号房屋，存有预购该房屋的合同关系，此后双方虽未签订正式商品房买卖合同，但不影响预约合同的成立及效力，方敏健、朱国强对中央丽园19幢商业楼223号房屋的占用系基于双方之间预约合同，黄山市润田置业有限公司于2014年9月26日出具的《证明书》亦予以了佐证。依法基于合同关系等产生的占有纠纷不属于侵权纠纷，当事人可以另行提起合同之诉，故对本案黄山市润田置业有限公司的诉讼请求，不予支持。方敏健、朱国强辩称中央丽园19幢商业楼223号房屋已经由其实际购买的意见，证据不足，本案亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：驳回黄山市润田置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取225元，由黄山市润田置业有限公司负担。二审期间，双方未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见同一审。二审审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据本案现有证据，即2014年8月20日方敏健与黄山市润田置业有限公司签订的《中央丽园19幢商铺买卖补充协议》及2015年2月4日方敏健、朱国强、罗正夏与黄山市润田置业有限公司签订的《协议》约定的内容，可以认定方敏健与黄山市润田置业有限公司就方敏健购买中央丽园19幢商业楼223号房屋，双方之间存在预约合同法律关系。方敏健、朱国强对中央丽园19幢商业楼223号房屋的占用系基于双方之间的预约合同，而黄山市润田置业有限公司提起本案侵权诉讼是基于其对中央丽园19幢商业楼223号房屋的所有权，合同法律关系与侵权法律关系系不同性质的法律关系，法律对两者作出了不同的规定，一审判决以基于合同关系产生的占有纠纷不属于侵权纠纷，当事人可以另行提起合同之诉为由，对黄山市润田置业有限公司的诉讼请求不予支持，符合法律规定。综上，黄山市润田置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由黄山市润田置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 余淑媛审判员 刘 晨二〇一九年十一月十八日书记员 武丽华附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。