广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11725号上诉人（原审原告）：高继滔，男，1980年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************65X。上诉人（原审原告）：容翠环，女，1981年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440************649。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人高继滔、容翠环因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高继滔、容翠环上诉请求：1.撤销一审判决第三项，增加判决由粤海通公司、长华集团公司连带支付高继滔、容翠环逾期交楼违约金92483元（以购房总价972487元按日万分之三自2018年2月1日起计算至2018年12月14日）；2.粤海通公司、长华集团公司承担本案诉讼费。事实和理由：(一)一审判决关于逾期交楼违约责任起算严重错误，逾期交楼时间应当自2018年2月1日开始起算。首先，一审判决以《委托装修协议》为免费装修，据此直接推断涉案商品房的交付标准为精装房，更进一步推断“《委托装修协议》应视为买卖双方变更了商品房交付时间”。以上推定纯属办案法官的主观臆断，该主观推断直接剥夺了业主对涉案房屋毛坯部分的查验权利，无视了开发商多次向业主发出的毛坯交房通知书的事实，更无视了政府部门在涉案房屋取得竣工验收备案文件前“关于停止室内装修施工的通知”。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定:“出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，应当满足第九条约定的证明文件，即已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。”显然，以上的证明文件都是针对毛坯房的交付条件。同时，第十一条（三）明确交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，而查验的内容包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，显然以上查验的内容都是针对毛坯房的交付条件。事实上，涉案房屋的交付分为两个步骤，首先是满足《商品房买卖合同（预售）》第九条的毛坯交付条件，业主在查验毛坯合格后，再交付装修。第二步才是房屋装修交付。这与《认购书》分别注明的毛坯交楼标准和装修标准相对应，说明不同的步骤有不同的验收、交付标准。《商品房买卖合同（预售）》的交付时间、交付条件、查验内容、保修项目等一切约定都只与毛坯房关联，与装修部分根本不存在任何关联性。高继滔、容翠环根据《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交楼时间、毛坯交楼条件主张毛坯房逾期交付的违约金合情合理合法。其次，一审判决认为从交易习惯、生活常理分析，认为在2018年1月31日后至2018年8月31日期间应当通过电话、当面催收、书面发函等方式要求粤海通公司交楼，否则推断《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方真实意思表示，该推断没有事实和法律依据。事实上，高继滔、容翠环一直有要求粤海通公司履行交楼义务，甚至上访至政府部门要求粤海通公司依照约定履行交付义务。2018年3月，政府部门也向粤海通公司下发“停止室内装修施工的通知”，高继滔、容翠环清楚知悉涉案房屋未能按期办理竣工验收备案证明文件和测绘报告，未达到交付条件，依照约定有权拒绝收房。根本不符合一审判决所谓的交易习惯或者生活常理。综上，《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交付时间是针对涉案房屋毛坯的交付时间，粤海通公司逾期交楼时间应当自2018年2月1日开始计算。(二)一审判决关于逾期付款、顺延交房的认定错误，不应该以无效条款为依据直接顺延交楼的时间。首先，《补充协议》第四条第（五）点应为无效条款。该条款规定“买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应按照本协议第五条承担逾期付款违约责任”。显然，上述条款加重了高继滔、容翠环的付款责任，限制了高继滔、容翠环无法控制的银行放款期限，依法应认定为无效的格式条款。高继滔、容翠环已按照《商品房买卖合同（预售）》的约定按期向银行申请办理贷款手续，对于银行审批、放款的流程，高继滔、容翠环无法干涉。粤海通公司以案外人贷款机构的放款时间要求高继滔、容翠环承担违约责任，于理不合。退一步讲，根据权利义务的对等性，即使银行放款存在逾期，但是大部分首期房款已经支付给粤海通公司，剩余的部分银行贷款逾期不应该以购房总价计算高继滔、容翠环的违约责任，更不应该直接在违约金中顺延抵扣。本案中，如果粤海通公司认为高继滔、容翠环存在逾期付款违约的情况，应该另案起诉，证明高继滔、容翠环存在违反合同约定，迟延申请银行贷款的事实。否则，高继滔、容翠环不应承担逾期付款的违约责任。综上，一审法院认定违约金起算时间错误，认为银行放款作为高继滔、容翠环逾期付款依据，粤海通公司有权顺延交房错误，认定《补充协议》第四条第（五）点合法有效是适用法律错误，二审法院应撤销一审判项，支持高继滔、容翠环的全部上诉请求。粤海通公司辩称，（一）一审法院关于以《委托装修协议》约定的精装修交楼时间为约定交楼时间的认定与事实相符。高继滔、容翠环反复强调与其签订《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的主体不同，并且签订买卖合同在前、协议在后，故理应将两份合同割裂开来作为两个独立的合同履行，却无视签订《委托装修协议》的背景系因为双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，无视《委托装修协议》没有另外收取装修款系因为《商品房买卖合同（预售）》中约定的价格已经包含毛坯及装修对价的事实，其主张明显与事实不符且自相矛盾。此外，高继滔、容翠环要求粤海通公司既履行交付毛坯楼也履行交付精装修的义务，以及高继滔、容翠环要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，事实上等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，因此履行交付义务更应以精装修房为准。因此，一审法院以高继滔、容翠环通过在签订《商品房买卖合同（预售）》的同一时间、同一场所签订《委托装修协议》，实际上系通过《委托装修协议》中约定的精装修交楼时间变更原定的交楼时间，认定应以精装修交楼为交付义务履行时间，不但与事实相符，且与房地产行业“双合同”的实践相符，应当予以维持。（二）高继滔、容翠环并未向粤海通公司催收毛坯交楼。本案中，与高继滔、容翠环交易的对象系粤海通公司，如果高继滔、容翠环认为粤海通公司未履行交付义务，应该直接向粤海通公司催告，而非向有关部门投诉。高继滔、容翠环自始至终都没有提供任何证据证明曾向粤海通公司催告。抛开是否直接向行政部门催告亦构成有效催告不论，高继滔、容翠环提交的所谓向有关部门催告的证据，系其他栋的业主向有关部门投诉的证明材料。高继滔、容翠环与其他栋业主系独立的主体，不能将其他主体向有关部门投诉的行为视为其向有关部门投诉乃至向粤海通公司催告的行为。换言之，高继滔、容翠环就曾向粤海通公司催告毛坯交楼一事举证不能，理应承担不利后果，其主张不应得到支持。（三）高继滔、容翠环逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与高继滔、容翠环签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条明确约定，以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买受人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。该条款中没有任何关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。高继滔、容翠环作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务系粤海通公司收到款项，而非买受人完成申请按揭贷款手续的。高继滔、容翠环为避免贷款机构迟延放款而承担违约责任，应当及早办理贷款申请手续，而不应该在贷款机构迟延放款产生不利后果后拒绝承担责任。高继滔、容翠环的主张明显违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。（四）高继滔、容翠环要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。鉴于逾期支付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，高继滔、容翠环主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。（五）长华集团公司并非本案适格被告，不应承担逾期交楼违约金。本案中，与高继滔、容翠环签订商品房买卖合同的主体是粤海通公司，履行商品房买卖合同的主体也是粤海通公司，粤海通公司的股东长华集团公司既非合同的一方，实际也未参与涉案房屋买卖。长华集团公司与粤海通公司之间虽系关联企业，但分属独立的法人主体，亦有各自独立的财产。高继滔、容翠环要求长华集团公司承担责任的理由仅仅是该司系粤海通公司股东。在一审程序中，高继滔、容翠环没有任何证据证明长华集团公司存在公司法第二十条所规定的股东禁止行为或其他导致股东需要承担其投资企业债务的证据；一审法院的相关裁判也没有明确给出判令长华集团公司承担责任的理由和依据。因此，长华集团公司并非本案适格被告，在缺乏事实依据的情况下，高继滔、容翠环对其起诉应予驳回。（六）诉讼费应当按照法院支持诉讼请求的比例承担。粤海通公司在一审程序中提出管辖权异议，系行使民事诉讼法赋予的程序性权利，不能因为系列案件需要处理的管辖权异议数量较多即视同粤海通公司申请管辖权异议一举构成诉累。本案一审诉讼费用由粤海通公司及长华集团公司承担没有依据，应当根据双方责任比例承担。针对高继滔、容翠环的上诉，长华集团公司未作答辩。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金3500.95元（即减少1750.48元=5251.43元-972487×0.0002×18）；2.高继滔、容翠环承担本案全部诉讼费用。事实和理由：(一)粤海通公司与高继滔、容翠环在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；高继滔、容翠环从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。（二）《补充协议》第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。（三）粤海通公司与高继滔、容翠环在《补充协议》中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。（四）粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。高继滔、容翠环辩称，粤海通公司的上诉没有法律依据，请求依照高继滔、容翠环的上诉请求作出二审判决。针对粤海通公司的上诉，长华集团公司未作陈述。高继滔、容翠环向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向高继滔、容翠环支付逾期交楼违约金，以购房总价972487元日万分之三的标准自2018年2月1日起计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、并实际交楼之日止，暂计算至2018年12月10日为91317元；2.长华集团公司对粤海通公司的违约金承担连带责任；3.由粤海通公司、长华集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月18日，高继滔、容翠环（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心7幢1603号物业，交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同（预售）》所列标准为准；乙方与第三方签订《委托装修协议》的，以《委托装修协议》约定的装修标准为准）；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年6月25日，高继滔、容翠环（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将其建设的位于涉案商品房出售给买受人，成交价972487元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款322487元，除首期款外，剩余房款金额650000元应于2016年7月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，高继滔、容翠环（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，高继滔、容翠环（甲方、委托人）与佛山市某华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉案商品房或涉案合同解除，本协议即行解除。高继滔、容翠环已支付全部购房款972487元。粤海通公司提供的收款回单显示高继滔、容翠环因购买涉案房屋申请的按揭贷款650000元于2016年12月7日转入粤海通公司账户。2018年12月4日，长华国际商业中心（7幢8幢9幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，长华国际商业中心7、8、9幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2018年12月30日，粤海通公司向高继滔、容翠环邮寄发出收楼通知书及收楼须知，通知高继滔、容翠环于2019年1月1日至2019年1月15日期间办理收楼手续。该邮件于2018年12月31日投递并签收。又查明，粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为长华集团公司。再查明，2017年11月22日，粤海通公司（甲方）与深圳市某南装饰集团股份有限公司（乙方）、佛山市某华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅7-10栋精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年1月4日，高继滔、容翠环提起诉讼，诉讼中，粤海通公司、长华集团公司陈述涉案商品房的交付标准为带精装交付；高继滔、容翠环确认涉案商品房的交付标准为带装修交付。一审法院认为，高继滔、容翠环和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。高继滔、容翠环与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对高继滔、容翠环不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉案《补充协议》约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向高继滔、容翠环支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据买卖合同及协议约定向高继滔、容翠环支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该《补充协议》同时约定高继滔、容翠环逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，高继滔、容翠环向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对高继滔、容翠环不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向高继滔、容翠环承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予高继滔、容翠环。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司、长华集团公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉案合同签订当日，高继滔、容翠环与粤海通公司的关联公司佛山市某华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市某华装饰工程有限公司对涉案商品房进行免费装修。据此，可认定涉案合同约定的涉案商品房购房款总额包括了装修款，涉案商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉案商品房装修后的交付时间为2018年8月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如高继滔、容翠环认为交楼时间为涉案合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，高继滔、容翠环理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但高继滔、容翠环并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年8月31日期间其曾向粤海通公司催收涉案商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年9月1日开始起算。佛山市某华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市某华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。关于高继滔、容翠环逾期付款、粤海通公司顺延交房的期间；高继滔、容翠环、粤海通公司签订的《补充协议》约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉案合同于2016年6月25日签订，根据《补充协议》约定，涉案商品房的按揭贷款应在2016年8月24日前发放至粤海通公司的账户。现高继滔、容翠环就涉案房屋申请的按揭贷款650000元在2016年12月7日才转入粤海通公司的账户，高继滔、容翠环已逾期付款105日，该期间应当相应顺延交楼期限，即粤海通公司交楼时间应自2018年9月1日顺延至2018年12月15日。粤海通公司于2018年12月30日向高继滔、容翠环邮寄发出《收楼通知书》载明收楼日期为2019年1月1日至2019年1月15日，高继滔、容翠环确认于2018年12月31日收到粤海通公司发出的收楼通知，且在此之前涉案商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，亦未有证据显示涉案商品房尚未完成装修，故一审法院认定粤海通公司已于2019年1月1日履行商品房交付义务，粤海通公司应以已付房价款972487元为本金从2018年12月15日起至2019年1月1日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金5251.43元（972487元×0.0003×18天）予高继滔、容翠环。高继滔、容翠环对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。粤海通公司在涉案商品房尚不具备交付使用条件情况下于2008年10月、2018年12月5日履行通知义务向高继滔、容翠环发出收楼通知书并不恰当，逾期交房违约责任不因此得以免除。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”粤海通公司为法人独资的有限责任公司，长华集团公司为粤海通公司的股东，现长华集团公司并未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故长华集团公司应对粤海通公司的债务承担连带责任，一审法院对高继滔、容翠环要求长华集团公司对粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年8月31日，但粤海通公司未能就此重大问题向高继滔、容翠环作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司、长华集团公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金5251.43元予高继滔、容翠环；二、长华集团公司对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回高继滔、容翠环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1041.46元，由粤海通公司、长华集团公司负担，粤海通公司、长华集团公司于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳1041.46元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对高继滔、容翠环预交的诉讼费用1041.46元，在判决发生法律效力后经高继滔、容翠环书面申请,一审法院退还予高继滔、容翠环。二审期间，当事人未有提交新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据粤海通公司、高继滔、容翠环的上诉意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因高继滔、容翠环逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与高继滔、容翠环在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,高继滔、容翠环在与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，又与佛山市某华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，且高继滔、容翠环亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与高继滔、容翠环在《补充协议》中明确约定高继滔、容翠环需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，高继滔、容翠环申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。高继滔、容翠环申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是高继滔、容翠环的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果高继滔、容翠环违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重高继滔、容翠环责任的情形，故该条款无效。高继滔、容翠环在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决由粤海通公司、长华集团公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。高继滔、容翠环、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2162.08元，由上诉人高继滔、容翠环负担2112.08元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十一月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊