呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7973号原告：呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司。法定代表人:刘伟达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：段甜甜，公司职员。被告:席勇，住呼和浩特市。原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司（以下简称祥德顺物业公司）与被告席勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告祥德顺物业公司的委托诉讼代理人段甜甜，被告席勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告给付2014年8月至2018年7月物业管理费10072元;2.请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费,截止2018年7月31日应支付违约金为14423.1元(具体数额待实际给付之日据实计算);3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原告与呼和浩特市新城区海东库街森林小镇业主委员会签订《物业服务合同》,约定原告为呼和浩特市新城区海东库街森林小镇提供物业管理服务,双方约定物业服务费标准为多层住宅有电梯每月1.5元/平方米,无电梯1.0元/平方米，高层住宅每月1.5元/平方米，业主违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费用的,应按照每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告自签订合同以来,严格按照合同约定履行自己的合同义务,管理小区范围内公共设施设备正常使用,环境卫生清洁,公共秩序良好,为业主提供了优质的服务,并得到了广大业主的认可。被告系原告所管理物业2号楼1802室的业主,从2014年8月份开始拒绝缴纳物业费,截止2018年7月,被告共拖欠物业费10072元。原告多次向其催要,被告仍未履行付款责任。综上,为维护自身的合法权益,原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至人民法院,请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告席勇辩称，被告不认可原告的诉讼请求，被告住进小区之前没有物业，不知道怎么交纳物业费，被告的小区什么都没有人管，现在有人管了可以交费，之前没有人管理。物业公司不予认可，没有物业服务合同，所谓的业主委员会不予认可，请原告提交业委会成立的所有资料，是否符合规定。原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告当庭没有证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：就原告祥德顺物业公司提交的证据，因证据形式、来源合法且证据之间能够相互印证形成完整证据链条足以证明案件事实，本院予以采信。结合本案证据，本院认定事实如下：1.原告祥德顺物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，具有物业服务资质，被告席勇是新城区海东路明秀巷森林小镇5号楼1单元202室的业主，所购房屋建筑面积为136.54平方米。以上事实有原告提交的营业执照、资质证书以及本案庭审笔录在卷佐证。2.原告祥德顺物业公司与呼和浩特市新城区东库街森林小镇业主委员会按年度连续签订四份《物业服务合同》，合同期限自2014年元月1日直至2019年元月1日。上述四份合同均约定原告为被告所居住的小区森林小镇提供物业服务，收费标准为多层住宅有电梯每月1.5元每平方米，无电梯每月1.0元每平方米，高层住宅每月1.5元每平方米，物业服务费按年度交纳，业主应在每年前30日内履行交费义务，就违约责任约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金。原告祥德顺物业公司亦实际为森林小镇小区业主依约提供了物业服务。上述事实有原告提交的四份《物业服务合同》、服务记录以及本案庭审笔录在卷佐证。3.被告席勇居住房屋为多层有电梯，物业服务费用标准为每月每平方米1.5元，代收代缴垃圾清运费每年60元。其尚欠2014年8月1日至2018年7月31日期间的物业费以及垃圾清运费未交，原告祥德顺物业公司提交缴费通知书以证明其已经向被告席勇催缴，被告席勇在庭审中亦承认欠缴物业费的事实。现因被告席勇经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1.被告给付2014年8月至2018年7月物业管理费10072元;2.请求判贪被告按照每日千分之一支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费,截止2018年7月31日应支付违约金为14423.1元(具体数额待实际给付之日据实计算);3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，原告祥德顺物业公司是具有物业服务资质的物业公司，本案中，其依据与森林小镇业主委员会按年度连续签订的四份《物业服务合同》为森林小镇小区业主提供了物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告席勇作为海东路明秀巷森林小镇5号楼1单元202室的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护。庭审中，被告席勇以没有享受物业服务，不知道向谁交费作为拒交物业费的主要抗辩理由，但其并未提交任何证据予以证明，故其应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩称不予采信。综合以上，原告祥德顺物业公司诉请被告席勇给付自2014年8月1日至2018年7月31日期间欠付物业服务费以及垃圾清运费合计10072元（（136.54平方米×1.5元/月·平方米×12个月＋60元/年）×4）合法有据，本院予以支持。关于违约金，被告席勇经合理期限催要无故拖欠物业服务费构成违约，应当承担违约责任，被告席勇在庭审中对相应诉讼请求不予认可，本院亦考虑到原告按照日千分之一主张违约金明显过高且其计算方法存在错误，本院酌情予以调整并明确具体计算方法为：以每年欠付物业服务费但不应包括垃圾清运费为基数，按照年利率6%自各期物业服务费逾期之日分别计算至实际给付之日止，暂计算至2018年7月31日为1474元（具体为：2014年度的物业服务费2458元，计至2018年7月31日的违约金为2458×6%×4年=590元；2015年度的物业服务费2458元，计至2018年7月31日的违约金为2458×6%×3年=442元；2016年度的物业服务费2458元，计至2018年7月31日的违约金为2458×6%×2年=295元；2017年度的物业服务费2458元，计至2018年7月31日的违约金为2458×6%×1年=147元）。关于被告席勇于庭后提交的补充材料中提及的诉讼时效问题，因该意见系其在法庭辩论终结后提出，故本院不作审查、不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告席勇于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司自2014年8月1日至2018年7月31日期间的欠付物业服务费10072元以及暂计算至2018年7月31日的违约金1474元，并继续以每年度欠付物业服务费为基数，分别按照年利率6%支付违约金至实际给付之日止（具体计算方法详见本院认为部分）；驳回原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费206元（原告已预交，已减半），由原告呼和浩特市祥德顺物业服务有限责任公司负担109元，由被告席勇负担97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈 红 二○一九年十一月二十九日书记员 李志红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。