新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院   民 事 判 决 书     （2019）兵民终29号   上诉人（原审原告）：石河子市新世纪房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市。   法定代表人：周玉新，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王志涛，北京京师（天津）律师事务所律师   被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第二师国土资源局，住所地新疆库尔勒市。   法定代表人：王江，该局局长。   委托诉讼代理人：吴巍，新疆天雪律师事务所律师。   上诉人石河子市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人新疆生产建设兵团第二师国土资源局（以下简称第二师国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第二师中级人民法院（2018）兵02民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019 年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新世纪公司的法定代表人周玉新及委托诉讼代理人王志涛，被上诉人第二师国土局委托诉讼代理人吴巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新世纪公司上诉请求：1.请求依法撤销新疆生产建设兵团第二师中级人民法院作出的（2018）兵02民初5号民事判决书；2.请求依法解除《国有建设用地使用权出让合同》；3.依法改判被上诉人返还土地出让金23 140 000元及利息7 640 370元；4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：   一、被上诉人未履行净地交付义务，涉案合同应当依法解除。（一）按照法律及合同规定，被上诉人应在法定期限内履行净地交付。根据《闲置土地处置办法》第二十一条规定：市、县土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：一是土地权利清晰；二是安置补偿落实到位；三是没有法律经济纠纷；四是地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；五是具备动工开发所必需的其他基本条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权，未按照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》：土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。另根据《建设用地使用权出让合同》第六条规定可知，被上诉人同意在2014年1月24日前将出让宗地交付上诉人，上诉人同意在交付土地时达到四通一平条件。根据事实可知，被上诉人未在约定的时间内交付土地。（二）被上诉人未履行净地交付义务。本案中，被上诉人未能按照约定时间交付土地，且土地现场在相当长的地段时间存在库房、大棚、被拆迁房房屋、“四通一平”均未满足，无法进行现场施工。据此，上诉人分别于2017年5月11日邮寄书面《报告》，2018年5月28日邮寄书面《关于履行合同的回函》，2018年6月14日通过微信方式与被上诉人工作人员沟通，多次到现场反映涉案土地情况，要求被上诉人按照合同的约定履行义务。一审庭审中，被上诉人未能提供证据证实对上诉人提出的问题予以妥善解决，涉案土地现状仍不能实现上诉人签订合同的目的，因此，合同的法定解除条件成就，双方订立的建设用地使用权出让合同应当依法解除，一审法院以“双方在出让合同中未约定涉案土地净地出让”明显属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。   二、被上诉人应当立即退还上诉人交付的土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，在合同依法解除后，上诉人有权要求被上诉人返还土地出让金23 140 000元。   三、被上诉人应就其违约行为承担违约责任。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条：出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。根据《土地闲置办法》第二十八条：市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。本案中，因被上诉人的违约行为，造成上诉人承担大量人力、物力损失，上诉人主张利息损失具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审法院认定上诉人不愿意继续履行合同，不具有任何事实依据。   四、一审法院对上诉人的付款期限认定错误。一审法院认定，上诉人应在“合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”，属于查明事实不清。根据《国有建设用地使用权出让合同》第17页补充条款可知，上诉人缴纳土地出让金最迟不得超过签订之日起6个月，即不得超过2014年7月21日。上诉人在2014年4月28日期限届满前付清了全部土地出让金，符合合同约定。   第二师国土局辩称，上诉人的陈述与事实不符，被上诉人在协议签订后，已将完成“四通一平”的土地交付给上诉人。由于上诉人认为房价下跌，继续开发可能导致亏损，怠于履行合同义务，甚至到目前为止，连交付土地出让金的发票都没有领取。直到被上诉人依法处置闲置土地时，上诉人才提起本案民事诉讼，其目的就是为了避免土地被无偿收回。上诉人在上诉状中称，涉案土地到目前为止仍未达到法定及约定的供应标准，这完全是罔顾事实。    新世纪公司向一审法院起诉请求与其上诉请求一致。    一审法院认定事实：2014年1月21日，第二师国土局与新世纪公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，出让宗地坐落于29团博古其镇，总面积为51 194.91平方米，用途为其他普通商品住房用地；出让人同意在2014年1月24日前将出让宗地交付给受让人，受让人同意在交付土地时该宗地应达“四通一平”条件；合同宗地使用权出让价格为每平方米451.99元，共计23 140 000元，受让人同意在合同签订之日起30日内，一次性付清全部让价款；受让人按约定支付让价款的，出让人必须按时交付出让土地；受让人应在付清本宗地全部出让价款后，持本合同及相关材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人同意该宗地建设项目在2015年1月21日之前开工，2018年1月20日之前竣工；受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下方式处理：一、受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款；二、受让人在本合同约定的开工日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。出让人未按期交付土地或交付的土地未达到合同约定的土地条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。   新世纪公司于2014年4月28日之前通过第二师财政局全额支付了土地出让金23 140 000元。    2018年6月7日，新世纪公司世纪佳苑、新世纪宾馆闲置土地处置会商会议记录中载明，新世纪公司的法定代表人周玉新陈述，“当时几个地块大家一起拿的，都没上去开工，2000多块钱一个平方，没法搞。”世纪佳苑、新世纪宾馆建设项目至会议时仍未开工建设，土地闲置至今。    一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十七条规定，建设用地使用权属于用益物权，可以采取出让或者划拨等方式设立。建设用地使用权，是使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。本案是国有建设用地使用权出让合同纠纷，系因用益物权产生的请求权，不适用诉讼时效的相关法律规定。二、第二师国土局与新世纪公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案当事人在合同中约定：受让人按约支付出让价款后，出让人必须按合同约定时间交付出让土地，出让人延期交付的应当支付违约金并赔偿损失。据此可知，受让人的解除权附条件，即出让人未向其交付土地超过60日，且经催交仍未交付。新世纪公司在本案诉讼中称，第二师国土局未净地交付、土地不具备动工开发条件，而非第二师国土局未交付土地。且新世纪公司也未提交证据证明其在约定的期限内进行了催交，故该条中约定的解除条件未成就。关于未交付符合约定条件的土地是否有解除权，结合案涉合同中第三十八条的约定内容，新世纪公司若是认为出让人交付的土地不符合约定的条件，其有权要求第二师国土局按照约定的条件履行义务并赔偿损失，并无解除权。故本案新世纪公司不具有约定解除权行使的条件。《合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。”合同目的，是当事人通过订立和履行合同期望达到的目标和结果，在订立合同时，当事人的合同目的是确定的。本案中，第二师国土局的合同目的是出让土地使用权，收取土地出让金；新世纪公司的合同目的受让土地使用权，按照法律规定及合同约定的用途开发利用土地。实践中，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本违约时，当事人才有权行使此项法定解除权。双方在出让合同中并未约定案涉土地净地出让，新世纪公司也未提交充分、有效的证据证明案涉土地上的树木、大棚等与土地不可分离或者存在其他权属纠纷，以致其无法实现房地产开发的合同目的。从《石河子新世纪房地产开发有限公司世纪佳苑、新世纪宾馆闲置土地处置会商会议记录》中记录的新世纪公司法定代表人周玉新陈述“当时几个地块大家一起拿的，都没上去开工，2000多块钱一个平方，没法搞”的内容，反映出新世纪公司不愿继续履行合同的意思表示。故第二师国土局出让的土地上虽然存在附着物，但并不影响新世纪公司对土地的开发利用。新世纪公司认为第二师国土局提供的土地未达到出让条件至合同目的不能实现，主张解除案涉合同的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。本案中，新世纪公司没有按照合同约定在付清土地出让价款之后，申请出让国有建设用地使用权登记，也没有对案涉土地上的房地产开发进行规划、设计和前期准备工作。证实新世纪公司在本案合同履行过程中，缺乏积极性和主动性，进一步印证了新世纪公司“案涉土地拿贵了、没法搞”的真实意思。因此，本案从保护交易、维护交易安全和稳定，以及诚信履行等方面考量，涉案《国有建设用地使用权出让合同》也不宜解除。三、新世纪公司要求第二师国土局退还土地出让金并支付利息的请求，是基于案涉合同解除前提下的主张，因解除权不成立，该两项诉讼请求也不能得到支持。   一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告石河子市新世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院认为，本案的焦点问题:双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否应当解除；如合同解除则新世纪公司请求返还土地出让金及利息的主张是否成立。   关于《国有建设用地使用权出让合同》是否应当解除问题。   一、出让土地是否按时交付。双方订立的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定，出让人第二师国土局应在2014年1月24日前将出让宗地交付给受让人新世纪公司。第三十七条又约定，受让人按照本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。本案中，双方在合同中未约定交付土地的具体方式，但新世纪公司在出让土地交付日届满或超过60日后，并未向第二师国土局发出催交通知或协商意见，直至2017年才提出解除合同请求权。根据《合同法》第九十三条 “当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，新世纪公司在上述条件下可以行使解除权而未行使，且在本案一审中亦未否认第二师国土局已经交付土地，只称第二师国土局未交付“净地”、土地不具备动工开发条件。由此可以认定，第二师国土局在合同约定的期限内已将出让宗地交付给新世纪公司。上诉人新世纪公司以涉案地块至今未签署土地移交确认书、不能证明土地已经交付的理由不能成立，本院不予支持。   二、出让土地是否符合合同约定条件。当事人双方在合同第六条约定，受让人在交付土地时，该宗地应达到“四通一平”的土地条件，即场地平整、周围基础设施达到通路、通电、通电讯、通上水。新世纪公司在本案审理期间提交了相关证据，以证明涉案宗地未达到合同约定“四通一平”的交付条件，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同”的规定，主张解除合同。当事人订立、履行合同，意在实现合同目的。第二师国土局的合同目的是出让建设用地使用权，收取土地出让金；新世纪公司的合同目的是取得土地使用权，并依法开发利用土地。如果合同一方不履行主要义务、迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目，构成根本违约，即符合上述法律规定，另一方当事人有权行使此项法定解除权。本案合同中未约定案涉土地“净地”出让及“四通一平”的具体标准，通常情况下，该土地状况应以不影响开发建设为基本条件。根据本案查明事实，涉案土地地面基本平整，周围设施符合“四通”条件，虽然部分地面存有“干打垒”土墙和树木等，但这些地上附着物均不存在其他权属争议，也不足以影响施工建设的展开，新世纪公司也无确实、充分的证据证明案涉土地未达到“净地”要求，足以导致其无法实现房地产开发的合同目的。由此可以认定，第二师国土局出让的建设用地，土地权利清晰,已经达到合同约定的土地条件，合同的法定解除条件并不具备。一审法院就此项内容作出的分析认定正确，本院予以支持。上诉人以交付的土地未达到“净地”出让要求、造成合同目的落空的抗辩理由不能成立，本院不予支持。   另，新世纪公司在二审中陈述，第二师国土局未履行出资申请第三方测绘机构对出让土地进行勘界义务。从本案看，第三方参与土地勘界并非合同约定义务，由于当事人双方均不主动协商，导致此项工作未能实施，但不是合同解除的必要条件。   故此，新世纪公司请求解除《国有建设用地使用权出让合同》，不符合案件事实和有关法律规定，其依据《合同法》第九十七条规定请求返还土地出让金及利息的主张不具法律基础。   关于争议合同不能继续履行的原因。首先，双方当事人于2014年1月21日签订合同，至同年4月28日前，新世纪公司通过第二师财政局全额支付了土地出让金23 140 000元。但新世纪公司并未按照合同第十一条约定，在按本合同约定付清全部出让价款后，申请国有建设用地使用权登记，未就履行合同相关问题主动与第二师国土局进行协商，也未按合同约定于2015年1月21日前开工建设。根据本案查明事实，至2017年，第二师国土局在处理闲置土地问题时，新世纪公司才进行了相关沟通活动并提出诉讼。其次，2018年6月7日《石河子新世纪房地产开发有限公司世纪佳苑、新世纪宾馆闲置土地处置会商会议记录》中显示，新世纪公司法定代表人周玉新表示，“当时几个地块大家一起拿的，都没上去开工，2000多块钱一个平方，没法搞。”反映出新世纪公司在取得出让土地后因故不愿继续投资建设的意思表示。由此可见，新世纪公司在履行支付土地出让金义务之后，因主观原因而怠于履行合同其他义务，怠于行使合同约定的相关权利，从而导致合同不能继续履行，新世纪公司应当承担相应责任。   综上所述，石河子市新世纪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费195 702元，由石河子市新世纪房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  唐志军   审判员  江帆   审判员  黄婷婷   二〇一九年十一月二十日   书记员  田晓玲     1