镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2784号原告（反诉被告）：镇江国越电子商贸有限公司，统一社会信用代码913211007833618807，住所镇江市中山东路68号嘉源大厦807房间。法定代表人：尹夕春，该公司总经理。委托诉讼代理人：包钢，江苏王学剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏镇江国美电器有限公司，统一社会信用代码913211027859539191，住所镇江市府学新村1号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，国美电器有限公司职工。委托诉讼代理人：吴珍，国美电器有限公司职工。原告（反诉被告）镇江国越电子商贸有限公司（以下简称“国越电子”）与被告（反诉原告）江苏镇江国美电器有限公司（以下简称“国美电器”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国越电子的委托诉讼代理人包钢、被告国美电器的委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国越电子向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约损失73.5万元；2.判令被告将镇江市中山东路423号第二层与第三层之间的扶手电梯以及18台空调拆除，并恢复原状；3.判令被告承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2015年12月15日，原、被告双方就位于镇江市中山东路423号第3层1-6.5轴、镇江市中山东路423号第1-2层4-1/6轴房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。2018年年底，被告向原告提出《解约函》。后原被告双方就降低2019年度租金达成一致，《房屋租赁合同》继续履行。2019年4月，被告再次向原告提出《解约函》，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思体现，合法有效，双方均应恪守。被告单方面提出解除《房屋租赁合同》有违诚实、信用原则，尤其是原告同意对2019年度租金降租后，被告又单方面提前解除合同，致使原告对正常履行租赁合同至期满之信赖及合理期待落空，并导致原告损失。故诉至法院，请求依法判决。被告国美电器辩称：1、关于原告第一项诉请，双方签订的房屋租赁合同另行约定中第二条约定国美电器以该租赁房屋开设门店，根据国美电器经营需要可单方提前解除合同，需承担一个月的租赁费用为标准的违约金，此赔偿为最终一次性全部赔偿。因此根据合同约定国美电器有单方解约权，关于违约金房屋租赁合同中约定2019年度的月租金为122500元，根据双方签订的降租函2019年1月1日至2019年6月30日期间降租30万元，计算后2019年上半年每月租金为72500元，因此依据双方的约定国美电器应承担的违约金为72500元。原告主张73.5万元的违约金没有事实和合同依据；2、关于第二项诉请，国美电器不承担电梯和空调拆除和恢复原状的责任，依据房屋租赁合同第47条，在合同解除或终止后国美电器安装的空调电梯等设备采取“来装去留”的原则折价给原告，由原告按照15年折旧计算标准计算后向国美电器支付补偿金，因此国美电器不仅不承担拆除、恢复原状的责任，还有权向原告主张补偿金。请求驳回原告的各项诉请。审理中被告提出了反诉，被告（反诉原告）国美电器向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；2.判令反诉被告支付反诉原告空调补偿金57633.33元、电梯补偿金74594元，合计132227.33元。事实与理由：2015年11月，反诉原告国美电器与反诉被告国越电子就承租镇江市中山东路423号房屋的事宜签订《房屋租赁合同》，约定租期为2016年1月1日至2020年12月31日。合同另行约定中第二条约定，国美电器以该租赁房屋开设门店，根据国美电器经营需要可以单方面解除合同，需承担一个月的租赁费用金额为标准的违约金，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。根据合同约定国美电器有单方解约权，国美电器于2019年4月给国越电子发函，告知其双方合同于2019年6月30日解除，因此应当认定双方的合同关系于2019年6月30日解除。合同第七十六条也约定了交房日期，国美电器应于2019年7月16日前将房屋交还国越电子。合同第四十七条约定了国美电器安装的空调、电梯等设备采取“来装去留”原则折价给国越电子，国越电子应按照15年折旧计算后向国美电器支付补偿金。故国越电子应向国美电器支付19台空调及一部自动扶梯折旧补偿后的价值。原告（反诉被告）国越电子辩称国美电器安装空调及扶梯属于其自行安装行为，根据合同约定，反诉原告要求补偿金必须提供有双方签字的确认材料，另反诉原告属于单方面解除合同，属于非正常解除，故约定的“来装去留”条款在本案中不适用。且该条款涉及设备价值、折旧年限、折旧方法都约定不明，且该批设备使用已近十年，无价值可言，反诉被告已要求对方自行拆除相关设备，故对反诉原告的第二项反诉请求依法应予驳回。经审理查明：座落于本市中山东路423号第1至2层4-1/6轴房屋所有人系镇江新华书店有限责任公司丹徒分公司，本市中山东路423号第3层1-6.5轴房屋所有人系正茂集团有限责任公司。2015年12月15日、2016年3月22日，国越电子分别与镇江新华书店有限责任公司、正茂集团有限责任公司就前述中山东路423号的1-3层各自所有的房屋签订合作经营协议及房屋租赁合同，房屋租赁期间分别为2016年1月1日至2020年12月31日、2016年6月1日至2020年12月31日止。后镇江新华书店有限责任公司、正茂集团有限责任公司分别出具同意转租证明，同意国越电子将其承租的中山东路423号的房屋转租给国美电器。2015年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：1、租赁房屋地址及楼层为镇江市中山东路423号第3层1-6.5轴、第1-2层4-1/6轴，建筑面积为1889.29平方米，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，租赁费用计算标准为2.13元/天/平方米，总计为122500元/月，1470000元/年，租赁费用包含房屋租金、物业管理费、设备使用费等；2、合同第四十七条约定，被告自行安装的设施设备在安装完毕后由双方签字、盖章确认，被告自装的空调、电梯等设施设备，由被告负责维修保养，原告配合。在合同解除或者终止后，对于被告安装的空调、电梯等设施设备采取“来装去留”的原则折价留给原告，由原告按照15年折旧计算标准计算折旧后向被告支付补偿金。3、双方租赁关系终止的，自终止之日起15日内被告将自己的商品清理完毕并将房屋交还给原告，该15日不计算租赁费用。原告不得以任何理由扣押被告物品。被告已书面通知原告接收房屋，原告拒绝接收的，被告可通过公证处公证或者律师见证方式腾退房屋，原告对此不持异议。自被告腾退房屋之日视为被告已经向原告交还房屋，租赁房屋的风险和责任由原告自行承担。4、合同另行约定部分中载明另行约定条款与合同其他条款不一致的，以另行约定为准。该另行约定部分第二条内容为将合同第七十三条修改为被告以该租赁房屋开设门店，根据被告经营需要被告单方提前解除合同，须承担一个月的租赁费用金额为标准的违约金，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。2018年11月26日，被告国美电器向原告国越电子发出解约函，声明其在经营中一直处于严重亏损状态，故根据双方签订的《房屋租赁合同》另行约定中第二条的内容正式致函解除双方房屋租赁合同关系，并要求原告按约与被告办理交接手续。2018年12月26日，原告向被告发出降租函，主要内容为在双方租赁合同履行过程中，因家电市场不景气，经友好协商，原告拟对《房屋租赁合同》所涉2019年度租金降租事宜同意将2019年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费用共扣减50万元整，其中2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁费用扣减30万元，该笔降租款将在对应时间段应交房屋租赁费用中扣减；2019年7月1日至2019年12月31日期间的房屋租赁费用扣减20万元，该笔降租款将在对应时间段应交房屋租赁费用中扣减。国美电器同意以上内容，故双方对房屋租赁合同继续履行。2019年4月16日，被告国美电器再次发出解约函，要求于2019年6月30日解除双方租赁合同关系。2019年4月29日，原告国越电子发出律师函，认为原告已就2019年度租金予以扣减，被告公司再次要求解约无事实及法律依据，后提起诉讼。本案审理期间，双方进行了闭店交接。在加盖有双方公司印章的闭店物业交接表上显示交接表填表日期为2019年7月11日，交接日为2019年7月16日，确认的租赁区域安装的中央空调为18台、自动扶梯为1台。根据被告国美电器提供的该公司内部报批单及发票证实，案涉租赁房屋内安装的自动扶梯2011年购买价格为137712元，所安装空调为AUX空调，每套单价为7000元，18台空调2011年购买总价为126000元。被告国美电器对空调数量持有异议，主张按照15年折旧计算标准计算折旧后原告应支付的19台空调补偿金为57633.33元、1台自动扶梯补偿金为74594元。另查明，原、被告双方曾就案涉房屋租赁事项于2010年12月签订合作联营协议，故双方租赁关系开始于2011年，案涉需支付补偿金的空调、自动扶梯安装于2011年。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、解约函、照片等证据、被告提交的同意转租声明、购买空调及电梯发票照片等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。合同中双方约定了承租方享有单方解除权及相应赔偿金标准，被告国美电器有权根据自身经营需要单方提前解除租赁合同并按约支付相应赔偿金，且本案审理期间双方已进行了闭店交接，故本院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，被告国美电器需按约定向原告支付一个月的租赁费用作为赔偿金。关于该一个月的租赁费用数额，被告国美电器抗辩称双方通过降租函对2019年租金进行了下调，该一个月的赔偿金应按照降低后的金额进行支付。本院认为双方就房租租金下调达成一致是在被告国美电器第一次发出解约通知后，降租函中仅对2019年租金支付标准进行了重新约定，并未对原租赁合同约定的赔偿金支付标准进行变更，故该一个月的赔偿金应按照原租赁合同的相关约定予以支付，具体金额为122500元。关于空调及自动扶梯的补偿金，原告抗辩称被告未提交经双方盖章确认的相关材料且合同中对按照15年折旧计算折旧价值的方法约定不明，故被告提出要求原告支付补偿金的反诉请求于法无据，应予驳回，被告应将其自行安装的空调及自动扶梯拆除、恢复原状，本院认为双方的租赁关系始于2011年，原告作为出租人就案涉房屋在上一份合作联营协议履行完毕后于2016年与被告重新签订了租赁合同，上一份合作联营协议履行期间较长，故原告作为出租人对房屋内被告安装的相关设施应当是明知的但并未提出异议，且在案件审理期间双方进行了闭店交接原告对由被告安装的空调及自动扶梯的状况及数量进行了确认，故被告要求原告按照合同约定的“来装去留”原则支付折旧补偿金于法有据，本院予以支持。关于空调及自动扶梯的折旧值，合同中双方仅约定了按照15年折旧计算，但并未约定具体采用何种折旧方法，根据双方约定、结合空调及自动扶梯的使用情况等，本院酌情支持53000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告镇江国越电子商贸有限公司与被告江苏镇江国美电器有限公司之间就镇江市中山东路423号的房屋租赁合同于2019年6月30日予以解除；二、被告江苏镇江国美电器有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江国越电子商贸有限公司提前解除合同的赔偿金122500元；三、原告镇江国越电子商贸有限公司于本判决生效后十日内给付被告江苏镇江国美电器有限公司空调及自动扶梯补偿金53000元；四、驳回原告镇江国越电子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11190元、保全费4195元、反诉案件受理费12708元，合计28093元，由原、被告各半负担(原告15385元已预交，被告12708元已预交，由被告于本判决生效后十日内将应负担的费用直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  李鸿梅人民陪审员  沈秋萍人民陪审员  史曙光二〇一九年十一月十三日法官 助理  叶 婧书 记 员  周 艳附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2019）苏1111民初2784号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处账号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇一九年十一月十三日