福建省福州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）闽01行终704号 上诉人（一审被告）福州市住房保障和房产管理局，住所地福州市仓山区盖山镇南江滨西大道193号东部办公区7幢4层。 法定代表人罗若谷，局长。 委托代理人原沂，该局工作人员。 委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。 上诉人（一审第三人）福州市土地房屋开发总公司，住所地福州市五一中路71号。 法定代表人周林，总经理。 委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社，住所地福州市台江区茶亭街高桥支路1号。 负责人吴忠辉，主任。 委托代理人王枫、徐清雪，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 一审第三人福州市鼓楼区统建房屋征收工程处，住所地福州市鼓楼区津泰新村19号楼五层。 法定代表人李滨，主任。 委托代理人林愉，福建豪诚律师事务所律师。 一审第三人邓秀兰，女，1969年10月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 一审第三人徐孝先，男，1968年9月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 一审第三人林久新，男，1964年1月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审第三人商茂森，男，1951年12月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 一审第三人商建晨，男，1978年4月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审第三人任超，男，1978年11月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审第三人林清坦，男，1942年10月26日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 一审第三人郑国彪，男，1962年5月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 一审第三人李林，男，1976年5月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 一审第三人潘建平，男，1965年9月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 一审第三人金燊，男，1972年8月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 一审第三人宋克静，女，1961年1月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福州市住房保障和房产管理局、福州市土地房屋开发总公司因福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社（以下简称高桥合作社）诉福州市住房保障和房产管理局履行房屋征收补偿安置职责一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102行初447号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院经审理查明，福州市台江区人民法院于2017年12月8日作出（2017）闽0103民初4346号民事判决书，确认如下事实：“1995年12月20日，以高桥村民委员会为甲方，福州市土地房屋开发总公司（以下简称土地房屋公司）为乙方，双方签订一份《购房协议》，约定：乙方购买甲方肖宅支巷福高楼21套住宅，单价按2550元/㎡计算，杂物间按60%计算；本协议签订之日起一个月内乙方向甲方缴付购房款100万元，甲方将上述房屋交付乙方；交房之日起一年内甲方将上述房屋产权做到乙方或乙方指定人名下，同时乙方将剩余房款交付甲方。 2002年3月10日，双方就上述《购房协议》，又签订一份《补充协议》，约定：根据甲方提供21套单元及杂物间产权证，单元的总面积为2078.77㎡，总额为5300863.5元（2078.77㎡×2550元/㎡）；杂物间246.11㎡，总额为376548.3元（246.11㎡×2550元/㎡×60%），两项合计5677411.8元；因乙方资金困难，无法用现金支付，经双方协商，甲方同意乙方除部分已付房款外，其余以以下店面等价作为交换，1.西洪路西洪小区15#楼底层149.67㎡，20-21#楼底层连接体商场782.8㎡（以产权证面积为准），2.台江区南公小区3#楼西侧底层商场312.16㎡（以产权证面积为准）；乙方应于2004年3月底前将上述店面交与甲方，同时甲方将21套单元及杂物间产权证过户给乙方或乙方指定人；乙方应于交房之日起二年内提供给甲方办理上述店面产权有关手续，办理产权证有关税费按规定各自承担。 2004年12月23日，以土地房屋公司为甲方，高桥村村民委员会为乙方，根据1995年签订的《购房协议》以及2002年签订的《补充协议》，双方就房屋购买事宜，再次签订一份《购房协议》，约定：甲方购买乙方位于鼓楼区福高楼21套住宅（201、501、801、102、502、602、702、802、103、203、303、403、603、703、803、104、404、504、604、704、804），总面积2078.77平方米及底层附属间共计21间，总面积246.11平方米；甲方因资金周转困难，已付乙方部分购房款除外，余额以下列店面等价转让与乙方，1.鼓楼区西洪路西洪小区14#楼底层112.28㎡，15#楼底层367.23平方米，20-21#楼底层连接体商场672.1㎡（具体范围见附图所示，最终面积以产权证面积为准），2.台江区南公小区3#楼西侧底层商场237.72㎡，4#-5#-6#楼连接体二层6#、7#、9#、10#、11#、12#店面289.3㎡（具体范围见附图所示，最终面积以产权证面积为准），甲方应于2005年2月5日前将上述西洪小区15#楼底店面及南公小区商场、店面交与乙方，三月五日前将其余店面交与乙方，……；甲方应于交房之日起二年内提供给乙方办理上述店面产权的有关手续，……；本协议签订之日起三个月内，乙方应将位于鼓楼区福高楼上述住宅及附属间产权过户给甲方或甲方指定人，交易过程中发生的税费按规定各自承担；等等。 另查明，期间经福州市台江区人民政府批准，撤销茶亭街道高桥村委会，保留高桥合作社，原村集体资产、债权、债务及签订的合同一并由高桥合作社承接。 土地房屋公司为购买鼓楼区福高楼21套住宅及附属间向高桥合作社支付了购房款100万元。剩余购房款以土地房屋公司自行开发的五处房产（分别为鼓楼区西洪小区的14#楼底层112.28㎡房产、15#楼底层367.23㎡房产、20-21#楼底层连接体商场672.1㎡房产，以及台江区南公小区的3#楼西侧底层商场237.72㎡房产、4-5-6#楼连体底层2层6#7#9#10#11#12#店面共计289.3㎡房产）予以抵扣。该五处房产，除鼓楼区西洪小区20-21#楼底层连接体商场672.1㎡房产于2008年4月30日交付给高桥合作社外，其余四处房产均于2005年3月5日前交付完毕。但上述五处房产至今均未过户给高桥合作社。高桥合作社则已将鼓楼区福高楼21套住宅及附属间交付土地房屋公司，并配合土地房屋公司将其中的11套房产及附属间（102、103、104、201、203、404、501、502、603、604、703单元）登记过户至土地房屋公司指定的案外人名下，其余10套房产及附属间（303、403、504、602、702、703、704、801、803、804单元）至今仍然登记在高桥合作社名下。但上述21套单元及附属间房产所在地块均已于2014年被政府征收拆除。 2015年11月16日，土地房屋公司将高桥合作社诉至一审法院，要求1.认定双方1995年12月20日签订的《购房协议》、2002年3月10日签订的《补充协议》、2004年12月23日签订的《购房协议》有效；2.判令高桥合作社将福州市鼓楼区福高楼303、403、504、602、702、703、704、801、803、804单元房屋及其底层附属间的产权过户至其名下。一审法院于2016年5月23日作出（2015）台民初字第3801号民事判决，认定上述《购房协议》、《补充协议》有效，驳回其他诉讼请求。 2016年12月6日，以土地房屋公司为甲方，高桥合作社为乙方，双方签订一份《协议书》，约定：鉴于上述协议尚未履行完毕，双方特就履行事宜达成如下约定：1、甲方应于本协议签订之日起3个月内协助乙方解决西洪小区20-21#连体商场的权属争议，排除第三方占有。2、甲方应于本协议签订之日起三个月内将2002年3月10日《补充协议》及2004年12月23日《购房协议》中约定置换给乙方的全部店面的产权登记于乙方名下。……。但该协议书签订后，土地房屋公司抵款置换的店面产权至今仍未能过户至高桥合作社名下。高桥合作社据此于2017年4月14日向土地房屋公司发出《解除合同通知函》，并诉至一审法院。” 福州市台江区人民法院于2017年12月8日作出的（2017）闽0103民初4346号民事判决，确认高桥村民委员会与土地房屋公司1995年12月20日签订的《购房协议》、2002年3月10日签订的《补充协议》、2004年12月23日签订的《购房协议》及2016年12月16日签订的《协议书》，于2017年4月14日解除。上述民事判决已经福州市中级人民法院（2018）闽01民终3194号民事判决予以维持。 还查明，第三人土地房屋公司与第三人金燊于2008年3月31日就鼓楼区福高楼303单元房屋及附属间签订了《商品房购销合约》；与第三人林清坦于2011年1月13日就鼓楼区福高楼403单元房屋及附属间签订了《商品房购销合约》；与第三人林久新于1996年12月20日就鼓楼区福高楼504单元房屋及附属间签订了《商品房购销合约》；与第三人李林于2004年11月20日就鼓楼区福高楼702单元及附属间签订《商品房购销合约》；与第三人任超于2006年5月17日就鼓楼区福高楼703单元及附属间签订《商品房购销合约》；与第三人徐孝先于2014年4月21日就鼓楼区福高楼704单元及附属间签订《商品房购销合约》；与第三人潘建平于2002年7月30日就鼓楼区福高楼801单元及附属间签订《商品房购销合约》，该合约因第三人潘建平于2009年3月3日申请增加儿子姓名潘登，该合约上认购单位处增加案外人潘登的姓名，但乙方签字处仅第三人潘建平签字；与第三人商建晨、商茂森于2002年7月30日就鼓楼区福高楼803单元房屋及附属间签订了《商品房购销合约》；与第三人邓秀兰于2009年3月5日就鼓楼区福高楼804单元房屋及附属间签订了《商品房购销合约》。第三人土地房屋公司作为甲方与作为乙方的第三人宋克静于1994年10月6日签订拆迁补偿安置协议书，约定甲方同意在福高楼602单元安置乙方住宅。 2013年9月10日，因五一新城项目建设需要，福州市人民政府作出榕政征[2013]4号《房屋征收决定》，决定征收鼓楼区水部街道龙庭境范围内国有土地上所有房屋，房屋征收部门为福州市住房保障和房产管理局。涉案的福高楼在本次征收范围内。2014年5月9日，第三人福州市土地房屋开发总公司向鼓楼区统建房屋征收工程处出具《关于“五一新城”征收项目涉及我司房屋产权权属的复函》，该复函载明：“关于福高楼801、602、702、802、303、403、703、803、704、804单元共10户系我司出售的商品房，现房屋遇征迁，同意由上述住户与你处签订征收补偿安置协议并领取补偿款或产权调换房屋。如因此引起纠纷，由我司负一切责任。”2014年4月-10月，被告分别与第三人金燊、林清坦、林久新、宋克静、李林、任超、徐孝先、潘建平、商建晨、商茂森、邓秀兰分别就福州市鼓楼区福高楼303、403、504、602、702、703、704、801、803、804单元房屋及其底层附属间签订房屋征收补偿协议书。且上述第三人均选择了货币补偿安置。其中，涉及福高楼303的房屋征收补偿协议书备注：“该使用人金燊提供商品房购销合约上未注明附属间面积，待产权人高桥村民委员会放弃面积函后本协议正式生效。”涉及福高楼403、702、703、704、803的房屋征收补偿协议书均备注：“经产权审查，该户产权人为高桥村民委员会，待产权人放弃面积函告后，本协议生效。”2015年5月13日，原告向被告申请履行补偿安置职责。未果，诉至一审法院。 一审法院认为,本案争议的焦点有二，一是第三人金燊、林清坦、林久新、宋克静、李林、任超、徐孝先、潘建平、商建晨、商茂森、邓秀兰是否构成善意取得。二是被告是否应当对原告履行征收补偿安置职责。针对焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，涉案的10套房产至始至终登记在原告名下，虽然第三人金燊、林清坦、林久新、宋克静、李林、任超、徐孝先、潘建平、商建晨、商茂森、邓秀兰分别对涉案的10套房产向第三人土地房屋公司支付了相应对价，但未对上述房产办理过户登记手续，不具备构成善意取得的条件。且生效的福州市中级人民法院（2018）闽01民终3194号民事判决书已经解除原告与第三人土地房屋公司的所有购房协议。第三人土地房屋公司作为涉案房产的无处分权人，在第三人金燊等人均不构成善意取得的情况下，原告作为所有权人有权追回涉案房产。被告主张第三人金燊等人已实际占有使用房屋多年，系涉案房产的实际所有人，于法无据，一审法院不予支持。针对焦点二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《福州市房屋征收补偿实施细则》第二条规定，被征收房屋属个人或单位所有的，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的，以公房租赁凭证为计户和补偿依据。本案中，涉案的10套房产及附属间至今登记在原告名下，原告系上述10套房产的所有权人。根据上述规定，原告的房屋在被征收的情况下理应获得相应补偿安置。被告主张已就涉案房产向实际占有人进行补偿而拒绝向原告进行征收补偿，没有法律依据，一审法院不予采纳。综上，原告要求被告履行因国有土地上房屋征收而产生的补偿义务，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，一审判决被告福州市住房保障和房产管理局应于本判决生效之日起45日内对原告福州市台江区茶亭街道高桥经济合作社申请的福高楼303、403、504、602、702、703、704、801、802、803、804单元房屋征收补偿作出处理。 上诉人福州市住房保障和房产管理局不服一审判决，向本院提起上诉称，一、虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定被征收人是房屋的所有权人，但并非是指房屋征收部门一律只能对被征收房屋登记的产权人进行补偿，被上诉人已经将本案所涉被征收房屋出售并交付给一审第三人土地房屋公司，土地房屋公司又转让给本案其他第三人居住使用，在法院没有判决解除合同之前，对已购买并实际使用的人进行补偿，并不违反上述法规规定。被上诉人完全可以向第三人土地房屋公司主张合同解除后返还房屋对价的方式来维护自身利益。二、本案中，以生效的法院民事判决已经解除被上诉人与第三人土地房屋公司的所有购房协议，该被解除的协议已经部分被履行，被上诉人在该情况下应当向合同相对方土地房屋公司主张返还补偿款。请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。 上诉人土地房屋公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审第三人10户购房人购房是善意取得，拆迁安置时取得货币安置补偿，也是善意取得，一审认定事实错误。二、不能用行政诉讼代替民事诉讼，民事诉讼虽然已判令解除合同，但并没有判令将合同标的返还卖方，行政诉讼无权直接判令房屋安置权归被上诉人，一审判决明显存在程序违法。三、一审被告及一审第三人统建房屋征收工程处与10户购房人《房屋征收安置补偿协议》违背解除之前，不能判令一审被告对案涉房屋进行重复安置。请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。 被上诉人高桥经济合作社提交书面材料称，一、上诉人福州市住房保障和房产管理局有向被上诉人履行房屋征收补偿的法定职责，且依法应当向被上诉人履行征收补偿安置职责。二、一审第三人金燊等10户购房人不构成善意取得，且其是否善意与本案无关，其与上诉人福州市土地房屋开发总公司之间的法律关系应另案处理。请求二审维持一审判决，驳回二上诉人的上诉请求。 一审第三人福州市鼓楼区统建房屋征收工程处提交书面答辩意见称，一、答辩人已与本案其他一审第三人就案涉房产签订《房屋征收补偿协议书》，并按照协议书约定给予他们相应补偿。案涉房屋虽登记在被上诉人名下，但早在1995年就出售并交付给上诉人土地房屋公司，后土地房屋公司又将案涉房屋转让给其他一审第三人。在征收工作时，土地房屋公司向答辩人出具《关于“五一新城”征收项目涉及我司房屋产权权属的复函》，并承诺因此引起纠纷，由该公司负一切责任。随后案涉房屋的实际使用人与答辩人签订房屋征收补偿协议并领取了货币补偿款，腾空房屋后已被拆除。二、被上诉人高桥合作社与上诉人土地房屋公司因履行《购房协议》发生纠纷，并经法院裁决解除该协议，系属于新出现的法律事实，答辩人对此无过错。三、被上诉人的损失应当由上诉人土地房屋公司负责赔偿。鉴于上述事实，一审法院认定被上诉人有权主张征收补偿是错误，请求二审对本案慎重判决，避免更大的矛盾纠纷。 一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证，对于一审判决认定的证据和事实，本院予以确认。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《福州市房屋征收补偿实施细则》第二条规定，被征收房屋属个人或单位所有的，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的，以公房租赁凭证为计户和补偿依据。本案中，虽然被上诉人高桥合作社与上诉人土地房屋公司就本案讼争房屋签订过购房协议及补充协议，但该协议已被人民法院生效判决解除且案涉房屋产权并未过户登记，案涉的10套房产及附属间始终登记在被上诉人高桥合作社名下。另，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，虽然一审第三人金燊等11人向上诉人土地房屋公司支付了相应的对价，但始终未对案涉房产办理过户手续，不符合善意取得成立的要件，不构成善意取得。故被上诉人高桥合作社作为案涉10套房产的所有权人，在房屋被征收的情况下有权获得相应补偿安置。被上诉人高桥合作社要求上诉人福州市住房保障和房产管理局履行法定职责，对案涉10套房产进行征收补偿安置，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判决确认上诉人福州市住房保障和房产管理局对被上诉人高桥合作社所有的10套房产征收补偿作出处理，并无不当，应予维持。 综上，上诉人福州市住房保障和房产管理局、土地房屋公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人福州市住房保障和房产管理局、福州市土地房屋开发总公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢红波 审判员  俞淑娟 审判员  曾 莹 二〇一九年十一月二十九日 法官助理陈俊杰 书记员曾媛 附注：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变一审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。