福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6591号 原告：福安市京典房地产有限公司，住所地福建省福安市城北街道。 法定代表人：许典财，经理。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被告：林锦芳，女，1984年3月9日出生，汉族，住福建省福安市。 原告福安市京典房地产有限公司（以下简称京典房地产公司）与被告林锦芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告京典房地产公司的委托诉讼代理人郑开白到庭参加诉讼。被告林锦芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京典房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除京典房地产公司与林锦芳签订的《商品房买卖合同》（编号：201703414），并责令林锦芳协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；2.京典房地产公司返还林锦芳购房款210921.6元（林锦芳支付首付款616152元扣除解除合同违约金405230.4元）；3.京典房地产公司的律师费损失25000元由林锦芳承担；4.本案财产保全申请费用5000元由林锦芳承担。事实和理由：林锦芳向京典房地产公司购买“韩阳煌都”项目7号楼107单元商品房。双方于2017年12月25日签订编号201703414《商品房买卖合同》。合同约定该房建筑面积共281.41平方米，单价为每平方米7200元，总金额2026152元，付款方式为首付款及抵押贷款。合同签订后，林锦芳向京典房地产公司支付首付款616152元整，余款141万元由京典房地产公司协助林锦芳申请银行抵押贷款。京典房地产公司曾要求林锦芳提供有效贷款材料，并协助林锦芳所购买的房产向当地人民银行代办申请按揭银行贷款，虽经多次努力，但由于林锦芳未及时配合导致至今无法办理相关房产的银行按揭。京典房地产公司曾多次通知林锦芳，要求及时办理贷款手续，或改变付款方式办理直接偿付剩余未付房款，但林锦芳无明确意思表示。至今林锦芳都未付清剩余房价款，严重违反合同第八条第（二）及合同附件十一补充协议第二条第4项：若因买受人提供的文件不齐全或者无效、不符合规定要求、以及未能及时交纳按揭贷款的有关费用而导致不能签署有效贷款文件的，即非出卖人原因贷款机构未能批准或批准的贷款额度低于买受双方于本合同约定的贷款比例，买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”或“补足差额通知书”之日起10日内补足差额部分，逾期未能补足差额或全额付清房款的，则出卖人有权选择：2.解除合同，收回房屋；按本合同总价款的20%比例向买受人收取违约金，并且出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用(包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣除款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人，同时买受人还应承担出卖人因合同解除的有关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）。第5项的约定：买受人未能按照本合同第七条付款方式及期限的约定支付购房款，出卖人有权要求买受人变更付款方式，按一次性付款方式付清剩余购房款，并且买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”之日起10日被全额付清，逾期未付的，出卖人有权按本补充协议第二条第4款的约定处理。鉴于林锦芳行为已符合《商品房买卖合同》第八条第（二）项及合同附件十一补充新协议第二条第4、5项约定情形。京典房地产公司根据合同约定提出解除合同，并向林锦芳主张解除合同违约金405230.4元；将林锦芳已支付首付款616152元扣除解除合同违约金405230.4元，剩余210921.6元返还林锦芳。综上，请求判令支持京典房地产公司的诉讼请求。 林锦芳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，京典房地产公司与林锦芳签订合同编号为201703414号《商品房买卖合同》，该合同约定由林锦芳向京典房地产公司购买位于福建省福安市韩阳煌都7幢107号房，建筑面积281.41平方米，套内建筑面积209.2平方米，分摊共有建筑面积72.21平方米，单价为7200元／平方米，总价款为2026152元。合同第八条约定付款方式及期限，买受人应在签订合同当日向京典房地产公司支付首付款616152元，余款141万元整，办理银行按揭。合同第九条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人逾期付款的具体约定详见合同附件十一《补充协议》第二条。合同附件十一《补充协议》第二条约定：4.若因买受人提供的文件不齐全或者无效、不符合规定要求、以及未能及时交纳按揭贷款的有关费用而导致不能签署有效贷款文件的，即非因出卖人原因贷款机构未能批准或批准的贷款额度低于买卖双方于本合同约定的贷款比例，买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”或“补足差额通知书”之日起10日内补足差额部分，逾期未能补足差额或全额付清房款的，则出卖人有权选择：解除合同，收回房屋；按本合同总价款的20%比例向买受人收取违约金，并且出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣除款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人，同时买受人还应承担出卖人因合同解除的有关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）。第5项的约定：买受人未能按照本合同第七条付款方式及期限的约定支付购房款，出卖人有权要求买受人变更付款方式，按一次性付款方式付清剩余购房款，并且买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”之日起10日被全额付清，逾期未付的，出卖人有权按本补充协议第二条第4款的约定处理。 合同签订后，林锦芳支付购房首付款616152元。京典房地产公司于2017年12月25日办理《商品房买卖合同》备案登记手续，于2018年1月29日办理不动产预告登记手续，登记于林锦芳名下。因林锦芳未及时办理按揭贷款，京典房地产公司于2019年4月2日向林锦芳邮寄《变更付款方式通知书》要求林锦芳于2019年4月10日前按一次性付款方式付清剩余购房款；于2019年5月5日向林锦芳发《律师函》，要求林锦芳于2019年5月12日前前往贷款机构办理所有贷款手续，贷款机构放款至出卖人账户，如逾期办理京典房地产公司将按合同约定处理。至今林锦芳仍未办理银行按揭贷款。为解除该合同，京典房地产公司已支付律师费25000元以及财产保全申请费5000元。 上述事实，有京典房地产公司提交的证据及庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林锦芳与京典房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”即合同双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。林锦芳签订《商品房买卖合同》后，依约负有履行支付购房款的义务，但其仅支付了首期购房款，余款未依约办理银行按揭贷款，且在2019年4月2日、2019年5月5日京典房地产公司向其通知之后，仍未履行办理按揭贷款或采取其他方式支付剩余购房款的义务。为此，林锦芳上述逾期支付购房款的行为已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。”根据《商品房买卖合同》附件十一第二条约定，林锦芳逾期未办理按揭贷款，京典房地产公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时可按合同总价款的20%比例向林锦芳收取违约金，并有权要求赔偿律师费等损失。因此，京典房地产公司要求解除与林锦芳签订的《商品房买卖合同》及林锦芳承担违约金405230.4元（2026152元×20%）的诉讼请求，理由正当，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，京典房地产公司应将林锦芳已交纳的616152元购房款退还林锦芳，扣除林锦芳应支付的违约金405230.4元，实际应退还林锦芳210921.6元（616152元-405230.4元），林锦芳也应协助京典房地产公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续并支付京典房地产公司为解除合同而支付的律师费25000元以及财产保全申请费5000元。林锦芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福安市京典房地产有限公司与林锦芳于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201703414)； 二、林锦芳应于本判决生效之日起十日内协助福安市京典房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 三、福安市京典房地产有限公司自本判决生效之日起十日内退还林锦芳购房款210921.6元（已扣除林锦芳应支付的违约金405230.4元）； 四、林锦芳应于本判决生效之日起十日内向福安市京典房地产有限公司支付律师代理费损失25000元、财产保全申请费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23009.2元，由林锦芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  林泽霖 人民陪审员  夏 林 二〇一九年十一月二十九日 法官助理缪玮婷 书记员郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 － －