山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初2018号 原告（反诉被告）：威海启明假日酒店有限公司，住所地威海市东山路28号，统一社会信用代码91371000613761451G。 法定代表人：龙启明，董事长。 委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海地中山实业有限公司，住所地威海市环翠区东山路-28号4楼405室，统一社会信用代码91371000MA3C39FL1T。 法定代表人：王凌霄，执行董事。 委托诉讼代理人：周澍彤，山东瀛清成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高佳佳，山东霁涛律师事务所律师。 被告：中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新华南路76号13栋1至3层，统一社会信用代码91650100682721621N。 法定代表人：王凌汉，总经理。 委托诉讼代理人：贺莹。 原告威海启明假日酒店有限公司与被告威海地中山实业有限公司（以下简称地中山公司）、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司(以下简称新疆地启公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海启明假日酒店有限公司之委托诉讼代理人高佩良、苏丽雅，被告地中山公司之委托诉讼代理人周澍彤、高佳佳，被告新疆地启公司之委托诉讼代理人贺莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海启明假日酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告地中山公司向原告支付租金1600000元及逾期付款的违约金73644元（截止到2019年3月31日，自2019年4月1日以后的租金以1600000元为基数，按年息24%计算至被告地中山公司付清全部租金之日）；二、请求判令被告新疆地启公司对第一项诉讼请求承担连带担保责任。事实和理由为：2016年3月10日，原告与二被告签订了一份房屋租赁合同书，约定原告将原启明假日酒店整体房产（1901房间除外）出租给被告地中山公司，包括整栋楼标准件、大小套间、餐厅、会议室、商务中心、地下室房间（三间物业用房除外）、停车场等；整栋楼高22层（1楼为接待大厅、商务中心；2楼为餐厅；3楼为库房；4楼至20楼为客房；21楼至22楼为餐厅、厨房、包厢），总面积12076.66平方米（未扣除1901房间面积）；租赁期限为十五年，自房屋租赁合同书生效后开始计算起止时间；被告新疆地启公司同意基于该合同的约定就被告地中山公司应当承担的责任向原告提供连带保证担保，担保期限为本合同约定的主债务履行期限届满之日起两年，担保范围包括：被告地中山公司基于该合同的约定应当向原告支付的租金及其他相关费用；被告地中山公司基于该合同约定应当向原告承担的违约责任及损失赔偿款；原告为实现债权与担保权利而发生的全部费用。前述租赁合同签订后，原告按照合同约定向被告地中山公司交付了租赁房屋及相关物品，被告地中山公司接收后使用至今。因被告地中山公司在租赁合同履行过程中未按合同约定缴纳2018年3月11日至2019年3月10日（第三租赁年度）期间的租金，构成违约，原告遂向威海市环翠区人民法院起诉，要求被告地中山公司支付违约金，并要求被告新疆地启公司对被告地中山公司的债务承担连带担保责任。在诉讼过程中，原告与二被告经协商，最终于2018年5月18日就房屋租赁合同书的履行达成了补充协议，原告遂撤诉。补充协议中约定房屋租赁合同书第九条第3款关于付款时间的约定修改为：“第四年年度（2019年3月11日至2020年3月10日）租金至第十五年年度租金乙方（被告地中山公司）应当在每年1月20日（包括本日）前缴纳当年度的租金。即2019年3月11日至2020年3月10日的租金乙方应当在2019年1月20日前（含20日）缴纳。”《房屋租赁合同书》第九条第1款关于租金金额的约定修改为：“上述房屋的每年租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，调整为每年租金总额为人民币1600000元（不含税）。调整的租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，甲方不再递增或递减、不再因各种环境因素和市场变化提高租金，影响乙方经营。租金缴纳方式为一年一交，先交租金后使用。”但上述《补充协议》签订后，根据原告与二被告的约定，被告地中山公司应当于2019年1月20日前向原告交纳2019年3月11日至2020年3月10日期间的租金1600000元，但被告地中山公司未按约定履行付款义务。经原告多次催要后，二被告均以各种理由拒绝交纳租金。原告认为，被告地中山公司的行为已经构成违约，除应当向原告支付当年度租金外还应当承担逾期付款的违约责任，被告新疆地启公司应当就被告地中山公司欠付的租金及违约金承担连带担保责任。根据原告与二被告签订的房屋租赁合同书第二十六条第二项第（三）小项的约定，被告地中山公司逾期支付租金的，逾期一日按日租金的3倍向原告支付违约金，原告将违约金的标准调整为按欠付租金的年息24%计算。故原告诉至法院，请求处理。 地中山公司辩称，1、2018年9月起,威海公安消防支队环翠大队对涉案房屋多次进行检查，通过书面及口头方式责令其公司立即整改，依合同约定该多项整改项目应当由原告承担，故其公司多次通过口头及书面的方式谈告原告，请求原告尽快按照消防法规定，按消防大队的要求整改涉案房屋，而原告均不采取任何行动。鉴于原告提供的房产违反消防法及相关法律的强制性规定，不能合法进行酒店经营，导致原、被告的房屋租赁合同目的无法实现。鉴于消防大队督促原告进行整改依然不产生有效结果，故被告依法行使解除权，于2019年3月11日向原告提出解除该房屋租赁合同，并书面通知原告。现已过法律规定的三个月除斥期间，该合同已解除，被告无需再向原告支付2019年及2020年的租金。2、在履行合同中，由于涉案房屋存在违反消防验收的硬性规定，导致合同目的无法实现，其公司曾在收到通知后，及时致函原告，针对租金支付履行不安抗辩权，但原告依然不采取任何有效措施，其公司保留追究原告违约，并承担违约责任的权利。3、即使原告主张租金及违约金的请求成立，但对于原告主张的违约金，其公司认为明显过高，应当依据最高院关于违约金主张的相关规定予以降低。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告地中山公司向本院提出反诉请求，请求确认原、被告签订的房屋租赁合同书及协议书已于2019年3月15日解除。 新疆地启公司辩称，同意被告地中山公司的答辩意见。 威海启明假日酒店有限公司针对地中山公司的反诉请求，辩称:1、涉案房屋在竣工验收时就已经消防部门验收合格，反诉被告在之前从事酒店经营之时也取得了消防部门的经营许可，反诉被告已经经营了十多年，在此期间从未出现过消防检查、检验不合格的情况。2、在双方签订租赁合同后，反诉原告将上述房屋以“威海地中山酒店有限公司”的名义对外经营，并且办理了消防检查合格证，且在该酒店经营的三年多的时间里，从未出现过消防检查、检验不合格的情况。3、租赁合同的约定，租赁期内反诉原告按照租赁用途自行办理与其经营有关的所有证照（包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、治安许可证、消防许可证等行政手续），且约定了办理上述经营手续所需的费用由反诉原告自行承担，且反诉原告提交的消防部门于2019年1月23日出具的责令限期改正通知书系发给反诉原告的，而非反诉被告的，说明整改的义务在于反诉原告，且消防部门只是要求反诉原告进行整改，没有要求反诉原告停止经营，故反诉原告不存在无法经营的情况。故反诉原告不具有约定解除权，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，原告与二被告签订了一份房屋租赁合同书，约定：原告将其位于环翠区东山路28号楼出租给被告地中山公司使用，租期15年，自本租赁合同生效计算开始时间；上述房屋的每年租金总额为1500000元（不含税），租金在租赁期间内原告不递增、不递减、不因各种环境因素和市场变化提高租金，影响被告地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用；第一年年租于本合同生效后五个工作日一次付清，第二年年度租金至第十四年年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳当年度的租金；被告地中山公司向原告支付当年租金后，原告向被告地中山公司提供房屋租赁发票，因开具租赁费发票的租赁税款由被告地中山公司负责缴纳（其中：房产税、土地税由原告承担）；租赁期间内，被告地中山公司按照租赁用途自行办理与其经营有关的所有证照（包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、治安许可证、消防许可证等行政许可手续），原告提供相关资料并积极给予协助办理，办理各种经营手续的费用由被告地中山公司自行承担；任何一方无正当理由单方解除合同的，视为违约，违约方应向守约方支付本合同约定的合同租金总额30%的违约金并赔偿相应损失；被告地中山公司如逾期支付租金，每逾期一日，则被告地中山公司须按日租金3倍向原告支付违约金。被告新疆地启公司作为担保方亦在合同上盖章确认，合同中担保条款约定，被告新疆地启公司就被告地中山公司承担的责任向原告提供连带保证担保，担保期限为本合同约定主债务履行期届满之日两年，担保范围包括承租方基于合同约定应支付的租金、费用及违约、损害赔偿责任等。 合同签订后，原告将上述房屋交付给被告地中山公司使用，被告地中山公司以威海地中山酒店有限公司的名义对外从事酒店经营，并于2017年3月17日取得了威海市公安消防支队环翠区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。之后原告与二被告多次因租金的支付问题产生争议诉至法院。2018年5月18日，原告与二被告达成了一份补充协议，约定将上述租赁合同中约定的“第二年年度租金至第十四年年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳当年租金”修改为“第四年年度(2019年3月11日至2020年3月10日)租金至第十五年年度租金，被告地中山公司应当在每年1月20日（包括本日）前缴纳当年度的租金，即2019年3月11日至2020年3月10日的租金，被告地中山公司应当在2019年1月20日前（含20日）缴纳，即2020年3月11日至2021年3月10的租金，被告地中山公司应当在2020年1月20日前（含20日）缴纳，依此类推”；将上述合同中约定的“上述房屋的每年租金总额为1500000元（不含税），租金在租赁期间内原告不递增、不递减、不因各种环境因素和市场变化提高租金，影响被告地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”修改为“上述房屋的每年租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，调整为每年租金总额为1600000元（不含税），调整的租金自2018年租赁期限开始起至租赁期满，原告不再递增或递减、不再因各种环境因素和市场变化提高租金，影响被告地中山公司经营，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”；将上述合同中约定的“被告地中山公司向原告支付当年租金后，原告向被告地中山公司提供房屋租赁发票，因开具租赁费发票的租赁税款由被告地中山公司负责缴纳（其中：房产税、土地税由原告承担）”修改为“被告地中山公司向原告支付当年度租金后（2018年开始），原告每年度6月10日（节假日顺延）向被告地中山公司提供房屋租赁发票，被告地中山公司在收到发票后10日内向原告支付租赁发票的增值税发票税款（其中涉及到房产税、土地税由原告承担），被告地中山公司逾期付款的，逾期一日，按应付税款的万分之五向原告支付违约金”。上述补充协议签订后，被告地中山公司并未依约于2019年1月20日前向原告缴纳2019年3月11日至2020年3月10日的租金1600000元。 2019年1月11日，被告地中山公司向原告致函称：我司现已按约定准备好了2019年度租金，但因2018年9月以来因消防通道不符合消防规范而无法取得消防验收合格证，该问题属于房屋建筑设计及结构存在缺陷，我司已多次函告贵司尽快协调解决，时至今日该问题仍未能解决，致使我司无法正常开展2019年度的工作，酒店经营必须符合国家法律法规，酒店消防设施必须符合消防规范。请贵司尽快协调解决消防通道问题并取得消防验收合格证后，我司保证予以足额支付2019年度租金。2019年1月23日，威海市公安消防支队环翠区大队向被告地中山公司出具责令改正通知书，告知被告地中山公司存在酒店与住宅共用西侧疏散楼梯问题，并要求被告地中山公司于2019年2月23日前进行改正。之后被告地中山公司多次发函要求原告对涉案房屋的消防通道进行改造。2019年3月11日，被告地中山公司向原告发送解除合同通知函一份，以原告出租的房屋存在重大消防隐患且不予整改为由解除双方签订的房屋租赁合同。2019年3月15日，原告回函称：不认可被告地中山公司解除合同的理由，要求被告地中山公司按照约定支付租金。 诉讼过程中，被告地中山公司于2019于7月26日自行将涉案房屋的钥匙交到山东齐鲁（威海）律师事务所的一名工作人员手中。2019年8月23日，法庭组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查。经勘查，原告认可收到被告地中山公司交付的钥匙，但双方并未办理相关的交接手续，因物品繁多、步骤繁琐，双方同意自行对物品进行清点并办理相关的交接手续。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告地中山公司支付自2019年3月11日至2019年9月30日的租金894246元及应当由被告承担的税金49712.3元；2、判令被告地中山公司向原告支付违约金2370000元（以15年租赁期内总租金额23700000元为基数，按10%计算）；3、判令被告新疆地启公司对原告的上述诉讼请求承担连带担保责任。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。本案双方当事人争议的焦点问题系被告拒付租金及单方解除合同的行为是否构成违约。 关于被告拒付租金的问题。本案所涉合同系房屋租赁合同，出租人的主要义务是将租赁物交付给承租人，而承租人的主要义务是向出租人交付租金。原告已依约向被告地中山公司交付了租赁物，履行了自己的主要义务，但被告地中山公司并未依约在2019年1月20日前支付原告2019年3月11日至2020年3月10日的租金。被告地中山公司以原告提供的租赁物存在消防隐患，且不履行维修义务为由，拒绝履行自己交纳租金的主要义务，双方在合同中并未特别约定维修义务系原告的主要义务，并赋予被告地中山公司在原告拒绝履行维修义务时有拒付租金的权利，违反该义务也并不构成根本性违约，且被告地中山公司一直占有、使用着涉案房屋。另一方面，最高人民法院[2003]民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定，“……第三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”本案中，被告地中山公司租赁的涉案房屋系用于酒店经营，属于公众聚集场所，原告出租的房屋已经消防部门的验收合格，具备了使用条件，被告地中山公司承租该房屋后应当根据经营场所的性质进行相应的消防改造，至于改造后是否达到消防安全验收标准，其主要责任在于被告而非原告，且双方签订的租赁合同中也明确约定被告地中山公司按照租赁的用途自行办理与其经营有关的所有证照（包括消防许可证），故对被告地中山公司的上述抗辩理由，本院不予采信，被告地中山公司理应支付原告占用涉案房屋期间的租金。 关于租金计算的截至时间问题。被告地中山公司于2019于7月26日将涉案房屋的钥匙交到山东齐鲁（威海）律师事务所的行为，因原告并未授权该委托诉讼代理人接收房屋钥匙，且双方并未对涉案房屋履行相应的交接手续，故不能简单的以该时间认定被告地中山公司交付房屋的时间。同时，原告在收到被告地中山公司交付的房屋后，亦应第一时间积极采取措施对涉案房屋的物品进行清点、办理相关的交接手续，而原告迟迟没有办理。综合考虑双方当事人的过错程度、涉案房屋的清点情况，本院酌定被告地中山公司向原告交付涉案房屋的时间为2019年9月10日，故被告地中山公司理应向原告交付其占有、使用涉案房屋期间即2019年3月11日至2019年9月10日的租金共计806575元（1600000元÷365天×184天）。被告地中山公司未按合同约定履行支付租金的义务，已经构成了违约，故原告有权要求被告地中山公司承担违约责任，支付相应的违约金。合同中约定：被告地中山公司如逾期支付租金，每逾期一日，则被告地中山公司须按日租金3倍向原告支付违约金。该违约金的计算标准明显过高，综合考虑本案的实际情况、本着公平公正的原则，本院对原告主张的违约金依法调整为以806575元为基数，自2019年1月20日起至被告实际履行之日止，按年利率24%计算。 关于被告地中山公司单方解除合同的问题。我国合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。适用本条的前提是存在约定解除和法定解除的情况，而本案中并不存在上述情况，且原告在收到被告地中山公司的解除通知函后，已回函明确告知被告地中山公司不同意解除合同，且原告也通过提起本案诉讼的方式要求被告地中山公司继续履行合同、支付租金，故对被告地中山公司请求确认双方的签订的租赁合同及补充协议已于2019年3月15日解除的反诉请求，本院不予支持。但被告地中山公司提起该反诉请求，实际上也是主张解除合同的一种方式，在案件审理过程中，被告地中山公司也已通过搬离涉案房屋、向原告交付钥匙等行为使得双方之间的房屋租赁合同关系已经实际上解除。对于被告地中山公司以涉案房屋存在消防隐患、实际上已经无法经营为由解除合同的行为是否构成违约的问题，本院认为，本案中，涉案房屋因存在酒店与住宅共用楼梯的问题，违反了消防法的相关规定，而该问题的整改并非被告地中山公司一人之力可以解决，即便是原告自己也很难解决该问题。在该问题无法解决的情况下，被告租赁涉案房屋经营酒店的目的实际上已经无法实现，继续要求被告地中山公司履行合同对其明显不公，且原告方也系从事酒店经营的市场主体，对于该情况应当知晓，且从双方往来的信函中可以看出，双方早在2018年底开始就一直就消防问题争议不断，在纠纷产生后双方又一直未能就该问题达成补充协议，导致双方损失的不断扩大，对此双方均有责任，故对原告以被告地中山公司违反合同约定单方解除合同为由要求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的税金，因原告对此并未提交相应的证据予以证实，且被告地中山公司对此亦不予认可，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。又，根据合同约定，被告新疆地启公司作为保证人，为被告地中山公司向原告提供连带保证担保，在保证期间内应当对被告地中山公司的上述付款义务承担连带保证责任。 综上，原告诉讼请求之合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告威海地中山实业有限公司支付原告威海启明假日酒店有限公司租金806575元； 二、被告威海地中山实业有限公司支付原告威海启明假日酒店有限公司拒付租金的违约金（以806575元为基数，自2019年1月20日起至被告地中山公司实际履行之日止，按年利率24%计算）； 三、被告中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司对被告威海地中山实业有限公司的上述付款义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告威海地中山实业有限公司追偿； 四、驳回原告威海启明假日酒店有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回原告威海地中山实业有限公司的反诉请求。 以上款项于本判决生效后十日内履行完毕。 如二被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33384元，由原告负担23369元，由二被告负担10015元，反诉费50元，由被告地中山实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  李 艳 人民陪审员  刘景龙 人民陪审员  方丽娟 二〇一九年十一月四日 书 记 员  刘向蓉