广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初11812号 原告：邱璐璐，女，1983年9月5日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦柳艳，广西邕达律师事务所律师。 被告：杨钦，男，1979年11月5日出生，壮族，住广西靖西县。 第三人：广西南宁信誉房地产经纪有限公司，住所地南宁市鲁班路87号隆源国际花园6栋1层51号铺，统一社会信用代码：91450100699885614W。 法定代表人：崔战军。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码：91450103711424141Y。 负责人：林道军，该行行长。 委托诉讼代理人：曹周华，女，该行法务人员。 原告邱璐璐与被告杨钦及第三人广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称信誉公司）、中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱璐璐的委托诉讼代理人韦柳艳到庭参加诉讼。被告杨钦及第三人信誉公司、建行园湖支行经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邱璐璐向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》（编号：01102），办理完毕南宁市大唐·果1号楼1206号房的抵押权注销登记手续，并配合原告办理该房产的产权过户手续；2、判令原告将剩余购房款250000元支付给第三人建行园湖支行，用于还清被告拖欠第三人建行园湖支行的按揭款，并涤除银行的抵押权；3、判令被告向原告支付违约金90000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告负担。庭审过程中，原告明确第2项诉讼请求为：原告代被告向建行园湖支行偿还贷款本息，超出剩余购房款250000元的部分由被告向原告支付，第三人建行园湖支行配合原告办理解除抵押权注销登记手续。事实和理由：2017年3月1日，原、被告及第三人信誉公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市大唐·果1号楼1206号房，成交价为45万元。合同第19条第⑥项约定被告需在开发商办理出该房产产权证后一个月内自行还清该房产之按揭贷款并办妥注销抵押登记手续。第12条约定被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，原告有权要求被告支付该房产成交价20%的违约金。2017年6月1日，原、被告双方签订《补充协议》，更改《房屋买卖合同》第19条第③项的相关内容。2017年10月12日，被告已经取得了涉案房屋的房产证。合同签订后，原告依约向被告支付定金及购房款共计200000元。按照合同第19条第⑥项约定被告应在2017年11月12日前还清该房产之按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，但现今被告未按期归还该房产的按揭贷款，导致建行园湖支行向法院起诉，要求其还清按揭贷款并主张对该房产拍卖所得价款享有优先受偿权。被告至今未依约还清该房产之按揭贷款且未办理注销抵押登记手续，如今原告已经无法联系被告，被告亦不配合原告办理房屋过户手续，被告的行为已构成违约。原告已经依约向被告支付了部分购房款，且目前涉案房屋由原告的母亲居住，原告请求继续履行合同，并由原告代被告向建行园湖支行偿还贷款本息。为维护原告自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告杨钦未作答辩。 第三人信誉公司、建行园湖支行均未陈述意见。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告邱璐璐（买方）、被告杨钦（卖方）、第三人广西南宁信誉房地产经纪有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市大唐·果1号楼1206号房，建筑面积60.35平方米，成交价为450000元。合同第4条约定，买卖双方自行约定，买卖双方需付税费：（1）营业税及附加税费；（2）印花税；（3）垫资解押所产生相关费用；（4）晒图费；（5）产权登记费；（6）契税；（7）所得税；（8）公证费；（9）查档费；（10）交易手续费；（11）防洪保安费；（12）银行提前还款违约金；（13）评估费；（14）按揭服务费4500元；（15）增值税。上述部分税费须在房产谷虎之前七个工作日缴清，其中买方支付上述第第（3）、（12）之外的所有项，卖方支付上述（3）、（12）项。第5条约定卖方须在2017年5月1日之前负责将该物业交予买方使用。第8条约定，买方同意以合同约定的第二部分楼款中之全款或首期款及已付定金的总额之部分或全部用于代卖方还清该物业在银行按揭的欠款（具体金额以银行欠款清单为准），上述楼款不够还清卖方银行按揭欠款之差额部分全部由卖方立即补足。第12条约定，如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能完成，即构成合同根本违约，买方有权选择要求卖方返还双倍定金或追究卖方违约责任，要求卖方赔偿违约金成交价的20%给买方，买方不可再为此而向卖方要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。第19条约定，买卖双方均清楚该物业产权证还处在开发商办理过程中签署的本次合同；卖方承诺按开发商的要求递交办理产权证的相关材料，不得拖延办理；卖方同意买方用住房公积金的形式付款，具体付款方式如下：第一笔款为购房定金20000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，第二笔款为购房首付款180000元（除定金），买方在卖方到公证处办理公证全权委托且领到委托书两天内支付首付款100000元给卖方，余下购房首付款80000元在卖方交付房屋给买方当天支付，余下的房款通过住房公积金贷款支付；该物业成交价包含房屋的现状装修状态以及房屋内的家私电器（详细物品以买卖双方签署的清单为准）；卖方须在该物业开发商办理出该物业一手产权证之后1个月内自行还清该物业银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，如不够资金解压还款的要通过第三方垫资的，垫资解押所产生的相关费用由卖方承担。 后，原、被告及第三人信誉公司签订《补充协议》一份，约定卖方将房屋交付买方使用当日支付剩余80000元，合计买方支付200000元定金，签订本补充协议之前，买方已经向卖方支付120000元，依据买卖合同条款现改为：2017年6月1日当天支付40000元，剩余40000元于卖方拿到房屋产权证三日内支付。 原告分别于2017年3月1日向被告支付定金20000元、于2017年3月22日向被告支付首付款100000元、于2017年6月1日向被告支付首付款40000元、于2017年11月23日支付首付款40000元，被告向原告出具了相应的《收据》。前述四笔款项共计200000元。被告于2017年5月20日将涉案房屋交付原告。 2017年10月12日，被告取得坐落于南宁市大唐•果1号楼2601号房的《不动产权证书》，不动产权证号为：桂（2017）南宁市不动产权第0104123号。 另查明：因被告杨钦依约偿还第三人建行园湖支行借款本息，建行园湖支行于2018年4月28日将被告诉至我院，要求解除与杨钦签订的借款合同并要求杨钦偿还借款本金、利息、罚息，支付律师代理费等费用，案号为（2018）桂0107民初3473号。 经原告与第三人建行园湖支行协商，原告于2019年9月24日代被告杨钦向建行园湖支行支付拖欠的贷款本息44221.88元、诉讼费2638.5元、律师费6312元，建行园湖支行于当日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。 2019年11月4日，经本院询问，第三人建行园湖支行称结清贷款后，其可协助原告办理房屋抵押权注销手续，目前涉案房屋尚欠购房贷款本息约为232000元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨钦州及第三人信誉公司、建行园湖支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。 原、被告及第三人信誉公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第19条约定，被告应在取得涉案房屋权属证书一个月内自行还清涉案房屋的银行按揭贷款并办妥注销抵押手续，现被告于2017年10月12日取得涉案房屋的《不动产权证书》，至迟应于2017年11月12日前自行还清银行按揭贷款并办妥注销抵押手续，但被告至今仍未还清银行按揭贷款，被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告要求继续履行合同，本院予以支持。原告要求继续履行合同，并愿意代被告清偿涉案房屋在第三人建行园湖支行尚欠的贷款，消灭抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，第三人建行园湖支行亦不持异议，故由原告邱璐璐代被告杨钦清偿涉案房屋即南宁市大唐•果1号楼2601号房在建行园湖支行的贷款（具体金额由建行园湖支行核定），建行园湖支行在结清贷款后，应按银行规定的期限协助原告办理房屋抵押权注销手续。原告已向建行园湖支行支付的贷款本息44221.88元、诉讼费2638.5元、律师费6312元及此后原告代被告向建行园湖支行支付贷款的数额，可从原告应支付给被告的剩余购房款250000元中扣除，超出250000元购房款的部分，应由被告向原告支付。涉案房屋办理抵押权注销手续后，被告应协助原告将涉案房屋过户至原告名下，办理过户手续所产生的税费按照合同约定方式负担。 关于违约金。如前所述，被告逾期清偿银行贷款并办妥注销抵押手续，已构成违约，应向原告承担违约责任。但合同第12条约定在卖方构成根本违约致使合同无法履行的情况下，卖方才支付买方成交价20%的违约金，现本案合同继续履行，故原告要求被告按成交价20%支付违约金，本院不予支持。但因被告的违约行为，原告代被告向银行清偿贷款，并迟延取得房屋的权属证书，由此导致的损失，被告应当予以赔偿，故本院酌情确定被告应向原告支付违约金45000元（450000元×10%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邱璐璐应于本判决生效之日起十日内代被告杨钦结清其购买南宁市大唐•果1号楼2601号房尚欠第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的购房贷款（具体金额由第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行核定），第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行在诉争房屋贷款结清后，按银行规定的期限办理房屋抵押权注销手续； 二、被告杨钦应于诉争房屋抵押权注销手续办理完毕之日起十日内协助原告邱璐璐将南宁市大唐•果1号楼2601号房过户到原告邱璐璐名下； 三、原告邱璐璐已代被告杨钦向第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付的银行贷款本息44221.88元、诉讼费2638.5元、律师费6312元及前述第一项原告邱璐璐向第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付贷款的数额，应从原告邱璐璐应支付给被告杨钦的剩余购房款250000元中扣除，超出250000元购房款部分的费用，被告杨钦应于诉争房屋抵押权注销手续办理完毕之日起十日内向原告邱璐璐支付； 四、被告杨钦应于本判决生效之日起十日内向原告邱璐璐支付违约金45000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6400元，保全费2220元，两项合计8620元（原告邱璐璐已预交），由被告杨钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年十一月四日 书 记 员  唐 敏