山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0105民初3407号原告：宋顺波，男，1980年10月30日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：党虎，山东圣义律师事务所律师。被告：济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙希波，该居委会主任。委托诉讼代理人：王晓震，山东舜尧律师事务所律师。原告宋顺波与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋顺波的委托诉讼代理人党虎，被告北闸子居委会的法定代表人孙希波及其委托诉讼代理人王晓震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋顺波向本院提出诉讼请求：1、确认宋顺波与北闸子居委会签订的《商铺使用权转让协议》无效；2、北闸子居委会返还宋顺波购房款320万元并偿付利息损失96万元；3、北闸子居委会返还宋顺波物业费2.4万元、赔偿装修损失30万元及律师费2万元；4、诉讼费由北闸子居委会负担。诉讼中，宋顺波将其主张的利息损失计算方式明确为：以320万元为基数，自2014年9月13日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算；并明确表示对于物业费2.4万元及装修损失30万元不再于本案中予以主张。事实与理由：2014年12月30日，宋顺波与北闸子居委会签订《商铺使用权转让协议》，约定：宋顺波以320万元的价款购买位于小清河北路、泺口市场西邻商品一号9#商铺31年的使用权，并约定免除五年的物业费。上述合同签订后，宋顺波按约履行了付款义务，但北闸子居委会所交付的商铺却存在严重的工程质量问题，并频繁停水停电，导致无法正常使用商铺。经查询得知，上述商铺为北闸子居委会违法所建，属违章建筑。因此，宋顺波诉至法院，提出如上所列之请求。北闸子居委会辩称：1、宋顺波系与许邦军签订的合同，购房款亦支付给了许邦军，北闸子居委会未参与签订涉案合同，故宋顺波列北闸子居委会为被告属主体错误。2、双方签订的合同是合法有效的，是双方的真实意思表示，且双方已经实际履行。3、宋顺波主张的物业管理费、装修损失及律师费无法律依据。4、不存在北闸子居委会对宋顺波停水、停电的事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依据当事人提交的证据、对于证据的质证意见及其庭审陈述，本院认定如下事实：2014年12月30日，北闸子居委会作为甲方，经其受托人许邦军与作为乙方的宋顺波签订《商铺使用权转让协议》。主要约定：甲方将其开发的位于小清河北路、泺口市场西邻（北闸子村委会辖区）的商品一号9#房（共两层）的使用权转让给乙方，商铺建筑面积为292平方米，总价为320万元；使用年限为31年，自2014年12月30日起至2045年12月30日止；付款方式及期限为：分期付款，已收到预付款200万元，余款120万元于2015年10月付70万元，于2015年12月底前付清；免除物业费五年。就上述《商铺使用权转让协议》约定的款项，双方当事人于庭审中均认可宋顺波于2014年1月交纳了200万元，于2014年9月12日交纳了120万元，就此宋顺波分别取得了加盖有济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会印鉴的收据各1份，且均认可自签订《商铺使用权转让协议》之日起至今涉案商铺未取得建设工程规划许可证。诉讼中，双方当事人就以下事项产生争执：1、关于双方当事人签订上述《商铺使用权转让协议》过程中的过错问题。宋顺波就此主张，于签订上述《商铺使用权转让协议》时，其曾要求查看相应建设工程规划许可手续，北闸子居委会承诺会办证，是正规的手续。北闸子居委会先是反驳称，其未作出过承诺，但济南市规划局已对涉案地块作出规划；后又称涉案商铺系上一届居委会具体操作的，因上一届居委会成员不予配合，故其现不了解情况。就该争执，双方当事人均未提交证据。2、关于上述《商铺使用权转让协议》的性质、效力及商铺的交付时间问题。宋顺波就此主张，上述《商铺使用权转让协议》虽名为转让，但实为租赁，又因涉案商铺未取得建设工程规划许可手续，故上述《商铺使用权转让协议》应为无效合同。在签订上述协议后，北闸子居委会迟迟未交付涉案商铺，至2018年10月初才予以交付，现涉案商铺由宋顺波占有。北闸子居委会反驳称，上述《商铺使用权转让协议》系转让协议，并非租赁合同，故该合同合法有效。对于涉案商铺，北闸子居委会于2014年4月即交付给了宋顺波。就该争执，双方当事人均未提交证据。3、关于律师费的负担问题。宋顺波就此主张，其因本案已向山东圣义律师事务所支付律师费2万元。该费用系北闸子居委会的过错所产生，故应由北闸子居委会承担。北闸子居委会就此反驳称，涉案合同并未约定律师费，亦非北闸子居委会的过错造成该项损失。就该争执，宋顺波提交了《委托代理合同》及发票各1份予以佐证其已向山东圣义律师事务所支付律师费2万元。对于该证据的真实性，北闸子居委会予以认可，但主张该律师费不应由其承担。本院认为，宋顺波与北闸子居委会签订的《商铺使用权转让协议》之内容，仅系针对涉案商铺使用权，并未涉及不动产权之变动，故该协议之性质应属租赁合同。又因涉案商铺并未取得建设工程规划许可手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该协议应属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，北闸子居委会应当将其依据该协议所向宋顺波收取款项320万元予以返还。所以，宋顺波要求北闸子居委会返还320万元合法有据，对其该请求本院予以支持。同时，宋顺波理应将涉案商铺腾空后交付给北闸子居委会。对于宋顺波主张的利息计算方式，因其所主张的利率非系本案所涉纠纷之依据，故本院予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。依此，利息计算方式应为：以320万元为基数，自2014年9月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于前述利息损失，因其双方在签订该《商铺使用权转让协议》时，宋顺波应尽到谨慎查证之义务，而北闸子居委会却系明知涉案商铺无建设工程规划许可证，均存有过错，故本院酌定由宋顺波承担利息损失的40%，由北闸子居委会承担利息损失的60%。对于宋顺波主张的律师代理费2万元，因涉案合同并未就此约定，其要求由北闸子居委会予以负担并无依据，故对其该请求本院不予以支持。宋顺波于本案中自愿不予以主张物业费及装修损失，系对其诉讼权利的自由处分，不违反法律法规的禁止性规定，故本院予以准许。另，关于北闸子居委会于诉讼中提出的涉案《商铺使用权转让协议》的合同主体系宋顺波与许邦军的主张以及涉案款项系由许邦军收取的主张，因北闸子居委会于诉讼中认可其就涉案商铺全权委托许邦军对外招商、销售，且《商铺使用权转让协议》及收据中均加盖有北闸子居委会印鉴，故《商铺使用权转让协议》的合同主体应系宋顺波与北闸子居委会，因该协议所产生的法律后果应由北闸子居委会负担。因此，对北闸子居委会提出的上述主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告宋顺波与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于2014年12月30日签订的《商铺使用权转让协议》无效；二、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起10日内返还原告宋顺波合同款320万元；三、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会偿付原告宋顺波利息损失[(以320万元为基数，自2014年9月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)×60%],与上述第二项所列款项一并付清；四、驳回原告宋顺波要求被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会向其偿付律师费2万元及除上述第三项所列利息之外的利息损失的诉讼请求。案件受理费42832元，由原告宋顺波负担6460元，由被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担36372元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 郭 怡审判员 张清国审判员 曹新建二〇一九年十一月二十五日书记员 苏 婷