江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0903民初5138号 原告：中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行，住所地在江苏省盐城市建军东路73号。 负责人：刘必亮，该支行行长。 委托诉讼代理人：张祥，该支行风险与信贷管理部员工。 委托诉讼代理人：陈志勇，该支行风险与信贷管理部员工。 被告：徐新诚，男，1992年10月15日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。 被告：江苏创世纪置业有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区刘朋村。 诉讼代表人：江苏创世纪置业有限公司管理人。 管理人负责人：杨荣进。 委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行（以下简称农行亭湖支行）与被告徐新诚、江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）借款合同暨破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，先依法适用简易程序，后转适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行亭湖支行的委托诉讼代理人张祥及被告创世纪公司的委托诉讼代理人陈广信到庭参加诉讼，被告徐新诚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行亭湖支行向本院提出诉讼请求：1、判令徐新诚立即偿还我行贷款本金277598.61元、利息4214.28元（利息暂算至2019年3月30日）及自2019年3月31日起至实际履行之日止按合同约定计算的利息(含罚息、复利等）；2、判令创世纪公司承担我行破产债权281812.89元；3、我行对徐新诚设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案全部诉讼费用以及我行为实现债权和抵押权的一切费用由徐新诚、创世纪公司承担。事实与理由：2015年7月29日，徐新诚、创世纪公司与我行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：我行发放贷款300000元，用于徐新诚购买位于盐都区产；借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共300期，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款利率执行浮动利率，以借款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，下浮7%，执行年利率5.022%;对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息，每月归还本息1757.62元；徐新诚以所购房屋为借款提供抵押担保，创世纪公司在抵押人办理好房产他项权证书前对借款承担连带保证责任；如借款人未按约定按期足额偿还借款，我行有权提前收回已发放借款、行使抵押权。2015年7月30日，徐新诚对抵押房产在盐城市住房保障和房产管理局办理了预抵押登记手续。2015年7月31日，我行依约向徐新诚发放了300000元贷款。贷款发放后，徐新诚未能按约还款，截止2019年4月9日，徐新诚已拖欠贷款5期，累计欠款8472.61元，构成根本违约。我行根据购房担保借款合同的约定，宣布贷款于2019年4月9日全部提前到期，要求徐新诚对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但徐新诚未能履行。请求判如所请。 徐新诚未作答辩，亦未提供证据。 创世纪公司辩称：对徐新诚差欠农行亭湖支行的贷款本息由法院依法进行审核。农行亭湖支行针对我公司提出破产债权确认之诉的前提是已经进行债权申报且管理人对于其所申报的债权不予认可，本案中，农行亭湖支行在未进行债权申报的情况下对我司提起确认破产债权之诉不符合法律规定，且增加了我司的诉讼成本，为了节约诉讼成本，我公司同意在本案中对破产债权进行确认，但我司不应当承担诉讼费用。农行亭湖支行的第二项诉讼请求和第三项诉讼请求不能同时主张，我司承担责任的前提是抵押房屋未办理产权登记，农行亭湖支行未取得抵押权，第三项诉请的前提是农行亭湖支行已经取得案涉房屋的抵押权，本案中案涉房屋仅办理了预抵押登记，而预抵押登记不属于物权法规定的享有优先受偿权的担保物权，因此，农行亭湖支行的第三项诉请没有事实和法律依据。请求依法处理。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。 根据各方当事人的陈述及认定的证据，本院确认本案事实如下：2015年7月29日，农行亭湖支行作为贷款人、抵押权人与徐新诚作为借款人、抵押人、创世纪公司作为保证人签订个人购房担保借款合同一份，约定：贷款人向借款人发放贷款300000元，用于借款人购买盐城市神州路西、盐塘河南御景湾花园16幢xxxx室房产；借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮7%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入创世纪公司在农行亭湖支行的10×××11账户中；本合同的还款方式为等额本息还款法，每期还款额=﹝借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数﹞÷﹝（1+期利息）借款期数-1﹞，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由抵押人提供抵押担保，抵押人与抵押权共有人同意以御景湾花园16幢xxxx室房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人以本合同约定的房产做抵押的，由创世纪公司提供阶段性保证担保，创世纪公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保物权。合同签订次日，经房产管理部门对徐新诚用于抵押的御景湾花园16#xxxx室房产办理了预购商品房抵押预告登记手续。2015年7月31日，农行亭湖支行按约将贷款300000元汇入创世纪公司的账户，徐新诚并向农行亭湖支行出具了等额的借款借据，该借款借据上载明的借款用途、还款方式、借款到期日、还款周期与合同约定一致，还款日为31日、执行利率为5.022%，逾期利率为7.533%。徐新诚借款后，自2018年11月起开始不按合同约定还本付息，截止2019年3月30日，徐新诚尚欠农行亭湖支行贷款本金277598.61元、利息4214.28元。2019年4月9日，农行亭湖支行在御景湾16#xxxx室门口张贴贷款提前到期暨催收通知书，宣布案涉贷款于2019年4月9日提前到期，要求徐新诚于7日内归还案涉借款合同项下全部贷款本息。农行亭湖支行经向徐新诚催要上述贷款本息未果，遂提起本案诉讼。在本院审理期间，徐新诚于2019年6月19日归还借款本金624.05元、利息1117.89元，于2019年8月12日归还借款本金5078.47元、利息8646.31元，截止2019年10月22日，徐新诚尚欠农行亭湖支行贷款本金271896.09元、利息2068.97元。 另查明：2018年12月25日，本院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理创世纪公司破产重整一案，并指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司联合担任创世纪公司的破产管理人；截止2018年12月25日，徐新诚尚欠农行亭湖支行贷款本金277598.61元、利息1060.55元，合计278659.16元；2019年3月，农行亭湖支行向创世纪公司管理人提交债权申报表，申报债权1693954.4元，其中包括案涉借款本金277598.61元、利息1060.55元，创世纪公司管理人于2019年10月9日向农行亭湖支行发送告知函，告知农行亭湖支行对其申报的事实部分不予认可，双方存在争议。 本院认为，农行亭湖支行与徐新诚、创世纪公司签订的个人购房担保借款合同,不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。徐新诚未按合同约定按时足额偿还贷款本息，应负逾期付款的违约责任。案涉个人购房担保借款合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，徐新诚借款后，自2018年11月起未按时足额偿还贷款本息，农行亭湖支行有权提前收回借款，要求徐新诚偿还全部贷款本息。农行亭湖支行要求徐新诚偿还尚欠贷款本金及至实际履行还款义务之日止的利息、逾期罚息、复利的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。 案涉个人购房担保借款合同约定，借款人以本合同约定的房产做抵押的，由创世纪公司提供阶段性保证担保，创世纪公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，根据上述约定，创世纪公司为案涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，创世纪公司应按约在保证担保的范围内对借款人的债务承担保证责任。2018年12月25日，本院裁定受理创世纪公司破产重整一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，创世纪公司应对徐新诚截至2018年12月25日止所欠农行亭湖支行的借款本金277598.61元、利息1060.55元承担保证责任。鉴于本院裁定受理创世纪公司破产重整一案后，徐新诚两次计归还农行亭湖支行借款本金5702.52元、利息9764.2元，就该已偿还部分的借款本金及利息应当在创世纪公司承担的责任范围内作对应冲减，冲减后，农行亭湖支行就案涉借款对创世纪公司所享有的破产债权为借款本金271896.09元。对农行亭湖支行主张的超过上述金额部分的破产债权确认的诉请，本院依法不予支持。 徐新诚自愿以御景湾花园16#xxxx室房产为案涉借款提供抵押担保，但就抵押的房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至今未办理正式抵押登记手续，故农行亭湖支行主张对抵押物折价或拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权，于法无据，本院依法不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐新诚归还原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行借款本金271896.09元及至2019年10月22日止的利息2068.97元，并承担自2019年10月23日起至实际履行还款义务之日止按合同约定的标准和方法计算的利息、罚息、复利，于本判决生效后十日内履行完毕。 二、确认原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行对被告江苏创世纪置业有限公司享有破产债权271896.09元。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5528元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行负担154元，被告徐新诚负担5374元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  安 红 人民陪审员  杨宏花 人民陪审员  凌继顺 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  季禹希 附录法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 3.《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时停止计息。 4、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。