广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3062号 原告：某物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区。统一社会信用代码：91450103794344867B。 法定代表人：陆某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓某某，女，1988年12月31日生，汉族，住南宁市兴宁区，系该公司员工。 被告：李某某，女，1984年8月23日生，汉族，现住广西临桂区，身份证住址：广西全州县。 原告某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，书记员邓慧琳担任记录。原告某物业公司的委托诉讼代理人邓某某，被告李某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付幸福美地小区41-2-2301号房物业服务费545.6元，生活垃圾处理费28元,公摊电费229.3元，公摊水费21元,电费1487.5元，水费35.4元，合计2346.8元。2、请求法院依法判令被告合同违约并向原告支付违约金704.04元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告系幸福美地小区41-2-2301号房业主，房屋面积123.99㎡。2008年3月24日，原告与桂林远辰地产开发有限公司签订《远辰•国际文化新城小区前期物业服务合同》，约定由原告为远辰•国际文化新城（现为幸福美地）小区提供物业管理服务，服务期限自2009年4月20日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。原告授权其分支机构某物业服务有限公司临桂分公司与被告于2016年9月2日签订的《前期物业管理服务协议书》，进一步约定了原被告间的权利义务关系。在上述法律文书签订后，原告积极履行合同约定的事项，依法依约对幸福美地小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。2、被告于2017年9月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年12月，被告欠缴物业服务费545.6元，另有拖欠生活垃圾处理费28元，公摊电费229.3元，公摊水费21元，电费1487.5元，水费35.4元，合计2346.8元。根据《前期物业管理服务协议书》第十二条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”的约定，经酌情考虑，原告愿意将违约金按照两被告所欠交费用总额的30%进行计算，由此，被告拖欠4个月产生的违约金为704.04元，费用合计3050.84元。经原告多次催缴，两被告仍拒绝缴纳物业管理费。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告李某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告某物业服务有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告某物业服务有限公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2008年3月24日，桂林远辰地产开发有限公司（甲方）与南宁市中宝物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，2009年10月，南宁市中宝物业管理有限公司变更为某物业服务有限公司，合同约定委托乙方对位于桂林市西城区（临桂县的远辰·国际文化新城小区（占地面积：408亩，建筑面积60万平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为2009年4月20日起至小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。《前期物业服务合同》约定：第一条、甲方选聘乙方对远辰·国际文化新城小区实施前期物业服务。甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同；第三条、服务期限自2009年4月20日起至小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；第二十条、管理服务费用标准：2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积自甲方通知交房之日起向乙方交纳，具体标准如下：（1）无电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.4元/平方米/月，满一年之后0.6元/平方米/月；（2）有电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.5元/平方米/月，满一年之后0.7元/平方米/月.电梯费（电梯维保、年检费用）30元/户/月。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2016年9月2日，某物业服务有限公司临桂分公司（甲方）与被告李某某（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定：第二条、物业服务内容：一、房屋共用部位的维护、养护和管理；二、共用设施设备的运行、维护和管理；三、景观绿化及环境卫生；四、安全及消防；五、交通秩序与车辆停放；六、档案资料；七、室内装饰装修管理；八、其他服务事项；第四条、物业服务费：一、无电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按0.7元/平方米/月向乙方收取；二、有电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按1.1元/平方米/月向乙方收取；第九条、代收代缴费用，受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行；第十二条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%0交纳滞纳金。 另查明，原告某物业服务有限公司于2006年11月16日成立，营业期限为2006年11月16日至2026年11月15日，统一社会信用代码为91450103794344867B。2009年10月23日，原告某物业服务有限公司授权某物业服务有限公司临桂分公司自2009年10月23日起代表原告与远辰·国际文化新城业主签订《前期物业管理服务协议》，所签订的法律文件使用某物业服务有限公司临桂分公司印章，与某物业服务有限公司印章具有同等法律效力。签订《前期物业管理服务协议》的行为属于某物业服务有限公司行为。被告李某某是幸福美地小区（原远辰·国际文化新城小区）的业主，其所有的房产位于桂林市西城区（临桂县的幸福美地小区（原远辰·国际文化新城小区）41栋1单元2301号房，建筑面积为123.99平方米，系电梯高层住宅，2017年9月至2017年12月，被告李某某欠原告物业管理费545.6元、生活垃圾处理费28元、公摊电费229.3元、公摊水费21元，电费1487.5元，水费35.4元，共计2346.8元。经原告催缴，被告仍未缴纳。2019年8月22日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，南宁市中宝物业管理有限公司与桂林远辰地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及某物业服务有限公司临桂分公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告远辰物业作为取得物业服务资质的企业，按照上述合同的约定，进驻远辰·国际文化新城小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告李某某所欠的物业费为545.6元（被告住宅建筑面积为123.99平方米，物业管理费按1.1元/月/平方米，交纳期间从2017年9月至2017年12月，共计4个月），故，被告应支付物业费为545.6元。被告李某某所欠的生活垃圾处理费为28元（生活垃圾处理费按7元/月/户收取，交纳期间从2017年9月至2017年12月，共计4个月）。被告李某某所欠的公摊电费为229.3元，公摊水费为21元，电费为1487.5元，水费为35.4元。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定：第十二条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%0交纳滞纳金。滞纳金具有法定性、强制性的特点，双方对违约金并未约定，另外被告未按时足额交纳物业管理费虽构成违约，但因物业服务具有区域性特点，根据同小区系列案认定和被告的答辩，原告在为被告提供物业服务的过程中，虽不存在大的瑕疵，但小的瑕疵仍然存在，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。由于被告李某某未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，应由其承担相应的法律后果。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本案依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某某在本判决生效之日起十日内向原告某物业服务有限公司支付物业管理费545.6元，生活垃圾处理费28元，公摊电费229.3元，公摊水费21元，电费1487.5元，水费35.4元，共计2346.8元； 二、驳回原告某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告某物业服务有限公司负担6元，被告李某某负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年十一月二十五日 书记员 邓慧琳