宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初1175号 原告（案外人）：黄志立，男，1984年3月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：吕峰，宁夏新中元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓红，宁夏新中元律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街月坛大厦7－12层。 法定代表人：沈晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔺刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街147号。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：纳雪峰，男，1977年10月7日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：马颖，女，1987年9月30日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：纳树德，男，1945年7月7日出生，回族，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：贺金侠，女，1952年6月18日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：纳雪梅，女，1973年3月27日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：吴万宏，男，1973年6月2日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：纳雪山，男，1974年12月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：王小玲，女，1978年4月17日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（被执行人）：纳雪涛，男，1979年10月17日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告黄志立与被告中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）、被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吕峰，被告长城资产公司的委托代理人蔺刚，被告家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的共同委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄志立向本院提出诉讼请求：解除对原告银川市家园小时代5号楼102号房屋的查封并终结执行。审理中，原告增加一项诉讼请求，请求确认宁夏××园房屋所有权为原告所有。事实和理由：被告家园公司与原告于2017年3月6日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将其位于银川市××园房屋出售给原告，房屋面积88.4平方米，房屋总价为335605元。当日向被告家园公司一次性交清购房款335605元，家园公司财务出具了总价为335605元的收据，以及物业储备金4420元的收据。家园公司的工作人员告知原告等电话通知到该公司凭购房收据换领购房发票，之后办理房产证。同年3月9日，原告到家园公司指定的物业公司银川英泽物业有限公司凭购房合同，在缴纳了物业费1282元、装修垃圾处理费445元、电梯费120元、公用电费50元、水费200元后，领取了钥匙及电卡、水卡等，办理了入住手续。原告于2017年3月14日与北京非凡世纪装饰工程有限公司银川分公司签订了装修协议，装修好后搬入居住，居住期间按时交纳了物业费等房屋占有使用必须的费用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定，银川市中级人民法院根据（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，查封银川市家园小时代5号楼102房屋将损害原告的合法权益，请求解封并终结执行。 被告长城资产公司辩称，一、长城资产公司对家园小时代项目5号住宅楼依法享有抵押权，且经生效法律文书确认；二、原告并未取得涉案房屋所有权，且没有向家园公司支付全部购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的形式要件。 被告家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛答辩称，原告与被告家园公司虽已签订商品房买卖合同，家园公司并将房屋于2017年交付于原告使用，但原告并未向家园公司支付全部购房款，其民事权利是否足以排除法院执行，还需结合后续原告提交的其他相关证据进行印证，最终由法院依法裁决。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了交换和质证。 经审查，原告黄志立提交的证据（2019）宁01执异74号执行裁定书，商品房买卖合同及补充协议、中国工商银行借记卡账户历史明细单、收据两份，装修合同、收据5张、发票一张、宁夏凯添天然气有限公司天然气开通业务申请书一份、销售票据两份，被告长城资产公司提交的证据执行裁定书、国有土地证、他项权证、抵押登记证、家园小时代5号住宅楼在建工程抵押清单各一份等证据，均与本案争议有关，本院对上述证据载明的事实予以采信。被告家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛未提交证据。 本院认定如下事实：长城资产公司因与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷，宁夏回族自治区银川市国安公证处作出（2015）宁银国安证字第2839号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，确认长城资产公司申请执行标的：1.请求法院裁决家园公司向长城资产公司偿还借款本金2097.525万元；2.家园公司向长城资产公司支付自2017年11月17日起至2018年5月13日的逾期利息233.3496万元；3.家园公司向长城资产公司承担以借款本金2097.525万元为基数，按22.5%利率，计算逾期利息自2018年5月14日直至还清全部本金之日止的逾期利息；4、依法评估拍卖、变卖《抵押合同》[编号中长资（宁）合字（2015）0033－4号]中家园公司提供的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米，所得价款优先偿还上述债务等。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月5日立案执行，并向家园公司等被执行人发出执行通知书，责令家园公司等被执行人向长城资产公司履行还款义务。 2018年8月8日，本院作出(2018)宁01执456号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的银行存款23399455元及利息(暂未计算)；二、若家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月12日，本院在“家园.小时代”小区张贴公告载明，本院受理的长城资产公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛公证债权文书执行一案，依据已发生法律效力的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，本院拟对家园公司提供抵押的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米进入评估、拍卖程序。鉴于上述情况，限自本公告发布之日起十个工作日内向，迁出财产并搬离上述房屋等。并附抵押物清单，清单中含涉案5号楼102号房。后原告陈明作为案外人向本院提出书面异议申请。经审查，本院作出（2019）宁01执异74号执行裁定书，裁定驳回黄志立的异议申请。黄志立不服，遂提起本案诉讼。 另查明，被告长城资产公司从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让被告家园公司的债权3000万元。2015年11月6日，相关方签订《债权转让协议》。2015年11月12日，被告家园公司以其享有的“家园.小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程5号住宅楼13236.48平方米为《债权转让协议》项下的全部债务提供抵押担保。2015年11月12日，被告家园公司办理了所涉土地抵押权登记，贺他项（2015）第438号他项权利证书载明，设定抵押日期2015年11月12日；同日，被告家园公司、长城资产公司还办理了贺房建习岗镇字第建201500097号在建工程抵押证，抵押在建工程为贺兰县德胜商住区大连路以南家园.小时代5号楼，抵押登记日期2015年11月12日，抵押权人长城资产公司宁夏业务部。所附《在建工程抵押清单》中含一层102室，面积88.4平米。上述事实经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号执行证书确认。 还查明，2016年11月18日，被告家园公司与案外人赵某签订房屋买卖协议书，约定将家园公司开发的涉案家园.小时代包括5－102室房屋在内的25套商品房出售给赵某，房屋总价款为10354872元，赵某三个月内向家园公司付清全部房款。2016年12月1日，赵某将涉案房屋转售给王尚。2016年12月7日，王尚向朱斌出具“房屋转让说明书”，内容是：我王尚（身份证号×××）同意将家园.小时代5号楼102房屋转让至朱斌名下，房屋面积89.02平米，房屋单价3770元，房屋总价335605元。原告黄志立又从朱某购买涉案房屋，并于2017年3月6日向朱斌转账两笔共计282000元。2017年3月6日，黄志立与家园公司签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，约定黄志立购买家园.小时代05幢1单元1层1－102号房，该商品房位于第1层，建筑面积88.4平米（即涉案5号楼102号房）。涉案5号楼102号房实测产权登记建筑面积89.02平米，每平米3770元，总价款335605元。上述合同签订当日，被告家园公司向黄志立出具收据一张，载明收到黄志立家园.小时代5－1－102购房款（团购顶账）335605元；当日，家园公司还向黄志立出具收取物业储备金4420元收据一张。2017年3月9日黄志立接收了涉案房屋，并向银川英泽物业服务有限责任公司缴纳了物业费、装修垃圾清运费、电梯费等费用，并办理了天然气开通手续。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权以及在建工程家园.小时代5号楼工程已经于2015年11月12日抵押给被告长城资产公司，被告长城资产公司对涉案项目土地及家园.小时代5号楼在建工程包含涉案房屋享有抵押权。在被告长城资产公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案家园小时代5号楼102号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据当事人提交的证据和当事人陈述，涉案房屋系家园公司与案外人赵某签订团购协议出让的房屋，涉案房屋经过多次转让抵顶，后由原告黄志立从案外人朱某转让后与被告家园公司签订商品房买卖合同，被告家园公司未实际收取原告黄志立的房款。原告享有的是普通债权，在原告黄志立与被告家园公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已抵押给被告长城资产公司。故原告黄志立主张的权利不能排除执行，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告黄志立的诉讼请求。 案件受理费6334元，由原告黄志立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月二十五日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。