重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27836号原告：马成华，男，1979年6月25日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：肖翠婷，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小平，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路15号一至八层及负一、负二层，统一社会信用代码915001030960089386。法定代表人：周斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：王若竹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告马成华与被告新重庆小商品（重庆）菜园坝商业管理有限公司（以下简称小商品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马成华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除；2.判令被告退还原告已经支付但尚未实际产生的房屋租金53346.3元；3.判令被告退还原告履约保证金20000元、设备设施维护费22000元、市场推广费2000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月21日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于重庆市渝中区菜袁路XX号第X层第BXXXX号商铺出租给原告，租赁期限为10年，租金单价为138元/月/平方米。原告以向银行贷款的方式向被告支付了前五年的租金，共计152418元。原告在合同签订时还向被告缴纳了履约保证金、设备设施维护费、市场推广费等费用。被告向原告承诺将会打造64000㎡综合商贸体，成为菜园坝唯一“一站式”小商品采购基地，为商铺提供电子商务平台服务，并适时举办大型产品展示会、产品推荐会、商品趋势发布会等，但被告至今未实现任何承诺，未为整个小商品市场的经营提供承诺中所述的便利条件，导致整个市场的生意萧条，原告经营的商铺亏损严重，被迫委托律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告于2019年8月30日起解除与被告的《租赁合同》。原告尚未实际产生但已经向被告提前支付的租金、设备设施维护费、履约保证金、市场推广费等，被告应当退还。被告小商品公司辩称，原告律师函告解除合同没有法定或者约定的解除事由，被告明确回律师函告知原告，要求继续履行合同。原被告于2016年3月21日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同并没有约定原告所称的打造综合商贸体、电子商务平台等内容。被告于2016年7月2日向原告交付了租赁商铺，市场于2016年8月11日公告开业。2014年8月4日“电子商务运营中心”即取得了《国际顶级域名注册证书》并进行了备案登记。登录域名“xcqxsp.com”即可看到菜园坝小商品市场的网站信息，该网站上二维码可链接微信和APP下载。“电子商务运营中心”早已建立，被告对此进行了大量投入。被告自2015年至今不间断投放广告，履行了合同约定的市场推广义务。被告也履行了合同约定的设施设备维护义务，包括电梯、中央空调、消防、电力、污水、新风等设施设备的改造和维护。借款合同系原告与重庆银行股份有限公司小企业信贷中心签订的，被告并非该合同的相对人。原告一次性支付5年租金，被告给予了8折优惠，同时为借款提供了担保，加重了自身义务。综上，被告履行了合同约定的义务，原告未按合同约定缴纳三年的市场推广费，且欠付水电费、垃圾处理费、物管费，构成违约，被告不同意解除合同。在合同没有解除的情况下，原告要求退还租金、履约保证金、设备设施维护费、市场推广费的诉讼请求也不成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，杨志琳、陈彦刚、王荣开、张勤从中国东方资产管理公司重庆办事处受让取得重庆市渝中区菜袁路15号房产。2014年4月16日，小商品公司与杨志琳、陈彦刚、王荣开、张勤签订《房屋租赁合同》，约定由小商品公司承租位于重庆市渝中区菜袁路15号房产（建筑面积共计29829.59㎡）。2016年3月21日，小商品公司（甲方）与马成华（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁重庆市渝中区菜袁路XX号第X层（平菜袁路第X层）第BXXXX号商铺用于塑料、劳保、地毯的销售经营，建筑面积为57.53平方米，套内面积为23.01平方米（实际面积以实测为准）；承租期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金单价为138元/月/平方米（按套内面积计算）；乙方以12个月为一个支付周期交付一次租金，于本合同签订时一次性向甲方交付第一期租金38105元；双方同意租金起算时间以甲方在商场内公告开业时间为准；乙方在签订本合同时，按承租商铺20000元/个的标准向甲方缴纳履约保证金，该保证金作为乙方完清应付甲方相关费用和租赁期内遵章守纪、诚信经营、物业完好及履行合同的保证，如乙方违规违约被扣减履约保证金，乙方应在收到书面通知七日内补足被扣减的履约保证金，合同期满乙方若不再续租，且无违规违约和拖欠费用行为，则甲方全额无息退还履约保证金；甲方只负责对设施设备进行首次改造维修，之后的设施设备维护及更换须由各承租人共同分担，为保证今后设施设备正常运行，签订本合同时，由甲方根据与维修维保单位签订的维保合同中委托代收条款的约定，按22000元的标准一次性向乙方代收设施设备维护费，该维护费由甲方代为保管，并保证专款专用；因市场培育需要，乙方自愿承担部分市场推广费，用于如DM单等宣传资料的制作、发放，预计培育期为三年，自合同签署之日起的前三年，乙方同意按每个商铺2000元/年的标准向甲方交纳市场推广费，从第四年起乙方不再支付该费用，每年的推广费在乙方缴纳当期租金时一并缴纳，由甲方负责代收代付，专款专用。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。同日，小商品公司（甲方）与马成华（乙方）签订《补充协议》，约定：双方于2016年3月21日签订了重庆市渝中区菜袁路XX号新重庆小商品菜园坝电商配送中心第X层（平菜袁路第X层）第BXXXX号商铺的《商铺租赁合同》。为缓解乙方租金缴纳压力，由甲方担保，乙方向银行融资贷款，一次性向甲方缴纳所承租商铺五年的租金，乙方分60期按月向银行归还本息；乙方承租商铺的套内面积为23.01平方米，租赁单价为138元/平方米/月，年租金为38105元，鉴于乙方一次性贷款支付五年租金，甲方同意该五年的租金按原价8折计算，即优惠后年租金为30484元，五年租金合计为152418元，从第六年起，租金恢复原价并按主合同约定执行；乙方向银行融资贷款由银行直接支付给甲方；乙方授权委托甲方统一开立结算账户，并承诺每期按时向银行偿还本息，如有逾期还款，则参照主合同延迟支付租金的违约责任执行；本协议作为主合同的补充，与主合同具同等法律效力，未涉及事项均保持不变，仍按主合同约定执行。合同签订后，马成华向小商品公司支付了20000元履约保证金、22000元设施设备维护费、2000元市场推广费。2016年4月21日，马成华（借款人）与重庆银行股份有限公司小企业信贷中心（贷款人）签订《借款合同》，约定借款人向贷款人贷款152418元用于支付租金，贷款期限为61个月，贷款年利率为7.6%；贷款人将贷款资金发放至借款人个人结算帐户后，借款人授权并委托贷款人将贷款资金从借款人个人结算账户直接支付给符合本合同约定用途的借款人交易对手。次日，重庆银行股份有限公司小企业信贷中心经马成华授权委托将152418元贷款支付给了小商品公司。2016年7月2日，小商品公司（甲方）与马成华（乙方）签订《接铺确认书》，载明：双方于2016年3月21日签订了渝中区菜袁路XX号第X层（平菜袁路第X层）第BXXXX号商铺的《商铺租赁合同》，合同约定套内面积为23.01㎡，建筑面积为57.53㎡，现经过现场测量，实际套内面积为22.97㎡，建筑面积为57.43㎡。根据合同约定，甲方将按此实际测量面积为乙方计算租金。鉴于乙方在签订合同后，已用银行贷款向甲方支付5年租金，为此经双方核算，本次甲方应退乙方1年差额租金共计53元。若乙方系办理五年租金贷款的，双方约定，在五年贷款期限内，甲方于每年的7月16日一次性向乙方退1年差额租金。2016年8月18日，新重庆小商品菜园坝商贸中心商场开业。2019年8月29日，北京市京师（重庆）律师事务所律师受马成华委托，向小商品公司邮寄《律师函》，以小商品公司未实现打造64000㎡综合商贸体，成为菜园坝唯一“一站式”小商品采购基地，为商铺提供电子商务平台服务，并适时举办大型产品展示会、产品推荐会、商品趋势发布会等承诺，导致整个小商品市场生意萧条、惨淡，马成华经营亏损严重为由，要求解除与小商品公司的租赁合同，并结算相关费用。该邮件于2019年8月30日签收。2019年9月2日，重庆坤源衡泰律师事务所律师受小商品公司委托，向马成华发出《律师函》，认为小商品公司按照合同约定履行了出租方义务，不存在法定或者约定的解除事由，要求马成华按照《商铺租赁合同》以及相关市场规定统一开关店铺。审理中，马成华举示了一份新重庆小商品（菜园坝）配送中心宣传资料，其上印有“打造64000㎡综合商贸体，成为重庆菜园坝唯一‘一站式’小商品采购基地，提供电子商务平台服务，将适时举办大型产品展示会、产品推荐会、商品趋势发布会等”字样以及“本资料为项目宣传资料，最终解释权归小商品公司所有”字样。马成华认为小商品公司在宣传资料上的承诺真实具体，属于要约，应当是双方合同的组成部分。小商品公司对宣传资料的真实性无异议，但认为宣传资料载明最终解释权归小商品公司，连要约邀请都算不上，双方并没有将宣传资料上的内容写进租赁合同，因此不是合同约定的义务。小商品公司举示了《国际顶级域名注册证书》《APP开发合同书》《户外广告服务合同》《广告投放协议书》《电梯维保合同》等证据，拟证明其履行了合同约定的设备设施维护、市场推广等义务。马成华对《国际顶级域名注册证书》的真实性无异议，对《APP开发合同书》《户外广告服务合同》《广告投放协议书》《电梯维保合同》等合同的真实性不予认可，认为小商品公司未举示证据证明这些合同实际履行。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，小商品公司与马成华签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。小商品公司于2016年7月2日将商铺交付给马成华使用，履行了主要的合同义务，马成华亦按合同约定向小商品公司支付了履约保证金20000元、设施设备维护费22000元、市场推广费2000元，并一次性支付了五年的租金152418元。宣传资料上“打造64000㎡综合商贸体，成为重庆菜园坝唯一‘一站式’小商品采购基地，提供电子商务平台服务，将适时举办大型产品展示会、产品推荐会、商品趋势发布会等”的字样并不构成要约，不应视为双方合同内容，马成华认为小商品公司未履行相应义务构成违约，并因此有权解除合同的主张不成立。马成华未举示证据证明其享有法定或者约定的合同解除权，小商品公司亦明确表示不同意解除合同，且在马成华已一次性支付五年租金的情况下，其要求提前解除合同并要求小商品公司退还租金。履约保证金、设施设备维护费、市场推广费的诉讼请求均不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马成华的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计1117元，由原告马成华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇一九年十一月二十七日书记员  杨婷