河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3494号上诉人（一审被告）：大商集团开封新玛特购物广场有限公司。住所地：开封市西大街100号。法定代表人：王晓萍，总经理。委托诉讼代理人：杨文静，该公司员工。被上诉人（一审原告）：胡盘根，男，汉族，1963年4月3日生，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。上诉人大商集团开封新玛特购物广场有限公司（以下简称大商集团开封新玛特公司）因与被上诉人胡盘根房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大商集团开封新玛特公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、改判大商集团开封新玛特公司须向胡盘根给付的房屋占用费金额；3、由胡盘根承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由：一、判决大商集团开封新玛特公司需支付胡盘根2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占用费4272465.64元的数额标准过高，不符合事实。大商集团开封新玛特公司与河南瑞信公司签订的房屋租赁合同租金标准为0.9元/天/㎡，后胡盘根拍得此房屋，双方继续合作由大商集团开封新玛特公司继续使用，但双方就房屋使用费并未达成一致意见，后经法院判决大商集团开封新玛特公司支付胡盘根2014年至2015年度房屋占用费1199.91万元，即以约1.36元/天/㎡的标准来计算大商集团开封新玛特公司使用的房屋为毛坯时的房屋占有使用费，且双方也已认可，大商集团开封新玛特公司已经支付过此项房屋使用费，在此基础上，胡盘根又请求支付2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占用费，对此理应参照已经生效的且已经履行完毕的（2017）豫02民终2387号判决即原来2014-2015年度的房屋为毛坯状态时的标准来计算房屋占用使用费，而不是房屋装修后鉴定标准来计算，否则将与（2017）豫02民终2387号判决相互矛盾，且相比0.9元/天/㎡的标准过高，并不合理，违背了公平原则。二、2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占用费4272465.64元的计算标准超出同时期大商集团开封新玛特公司的房屋使用费标准，这与市场交易中的公平原则相违背，判决依据标准与事实不符，有失公正。大商集团开封新玛特公司同时期的租金标准也只在0.9元/天/㎡左右，大商集团开封新玛特公司使用胡盘根房屋为整体使用包含从一层到地面上四层，使用费理应低于普通房屋使用费，而法院判决金额远超出当时的市场价格，有悖开封市整体的房屋使用费市场价格秩序。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实依法纠正一审判决，维护大商集团开封新玛特公司的合法权益。胡盘根答辩称，1、胡盘根通过拍卖取得涉案房产时已包含装修在内，故此，本案应按装修后的房屋现状进行评估并支付占用费。2、胡盘根在主张第一年费用时因急需资金周转，为避免拖延诉讼而同意按照毛坯房进行评估，并不能因此认定此后的占用费均要按照毛坯状态下进行评估。3、第二年的占用费即是按装修状态下进行的评估，并作出判决，且判决已执行完毕。第三年的资金占用费也是按照装修状态进行的评估，且已作出终审判决。故此，大商集团开封新玛特公司主张按毛坯状态下进行认定没有事实依据和法律依据，应驳回大商集团开封新玛特公司的上诉。胡盘根向一审法院起诉请求：1、判令大商集团开封新玛特公司向胡盘根支付位于开封市龙亭新都汇4号商场负一层至四层的房地产自2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占有使用费4272465.64元，并赔偿原告利息损失（自2017年6月15日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由大商集团开封新玛特公司承担。一审法院查明事实如下：开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼系开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）开发的商业用楼，总建筑面积为24172.3平方米。2008年7月28日，瑞信公司以4号楼作抵押向胡盘根借款5000万元，并办理了抵押登记和他项权证。后瑞信公司与大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称大商集团郑州新玛特公司）签订了关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》，将4号楼全部出租给大商集团郑州新玛特公司使用。在此之后，瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司及大商集团开封千盛购物广场有限公司（以下简称大商集团开封千盛公司）三方又签订了一份转租协议，内容为经瑞信公司同意，大商集团郑州新玛特公司将其与瑞信公司签订的租赁合同的权利义务概括转让给大商集团开封千盛公司，由瑞信公司和大商集团开封千盛公司履行《房屋租赁合同》。新都汇购物广场4号楼出租时为毛坯状态，由承租人进行装饰装修后投入经营使用。因瑞信公司无力偿还借款，胡盘根行使对新都汇购物广场4号楼的抵押权，经河南方迪土地房地产估价有限公司评估，4号楼房地产总价为12155.97万元，本院于2014年3月5日依法委托拍卖新都汇购物广场4号楼，最终由胡盘根以14460万元竞得，产权已过户至胡盘根名下，房地产权证号分别为汴房地产权证第××号、第××号、第3413159号、第××号、第3413161号。大商集团开封千盛公司于2011年1月24日变更为现在的大商集团开封新玛特公司。胡盘根取得涉案房屋所有权后，要求增加租金，大商集团开封新玛特公司不同意增加租金，双方形成纠纷。大商集团开封新玛特公司于2014年9月25日在一审法院起诉胡盘根，要求其继续履行大商集团开封新玛特公司与瑞信公司签订的关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》。胡盘根于2014年11月18日提起反诉，并追加瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司作为第三人参加诉讼，要求解除大商集团郑州新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司、大商集团开封千盛公司三方签订的转租协议，判令大商集团开封新玛特公司腾交开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼及附属设施。一审法院合并审理后，于2015年8月11日作出（2014）龙法民初字第531号民事判决，认定大商集团开封新玛特公司和瑞信公司的租赁关系不得对抗胡盘根已登记的抵押权，判决驳回大商集团开封新玛特的诉讼请求，解除大商集团郑州新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州新玛特公司、大商集团开封新玛特公司三方签订的转租协议，大商集团开封新玛特公司于判决生效后六十日内向胡盘根腾交开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼及附属设施。宣判后，大商集团开封新玛特公司、大商集团郑州新玛特公司提起上诉，本院于2016年4月11日作出（2015）汴民终字第1803号民事判决，驳回上诉，维持原判。后双方于2017年6月14日进行了房屋交接。胡盘根于2015年8月24日在一审法院起诉大商集团开封新玛特公司，要求其支付2014年3月6日至2015年3月5日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费，并于2015年9月18日提出鉴定申请，要求对4号楼负一层至四层房地产的房屋占有使用费标准进行司法鉴定。北京国地房地产土地评估有限公司接受委托后进行评估，并于2017年1月20日出具了编号为GD2017-13-SF10的房地产估价报告（以下简称GD2017-13-SF10房地产估价报告），确定估价对象毛坯房条件下，从2014年3月6日至2015年3月5日期间房屋使用费合计为1199.91万元，租金单价1.36元/平方米·天。一审法院于2017年6月12日作出（2015）龙法民初字第919号民事判决，判令大商集团开封新玛特公司给付胡盘根自2014年3月6日至2015年3月5日的房屋占用费1199.91万元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，本院于2017年11月9日作出（2017）豫02民终2387号民事判决书，驳回上诉，维持原判。胡盘根于2018年1月19日再次在一审法院起诉大商集团开封新玛特公司，要求其支付2015年3月5日至2016年3月4日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费1199.91万元。在诉讼过程中，大商集团开封新玛特公司认为GD2017-13-SF10房地产估价报告不能作为认定新都汇购物广场4号楼自2015年3月6日至2016年3月5日的房屋占有使用费的依据，并于2018年3月21日提出鉴定申请，要求在毛坯房条件下，对4号楼负一层至四层房地产自2015年3月6日至2016年3月5日的房屋使用费进行鉴定。河南方迪土地房地产估价有限公司接受委托后进行评估，并于2018年9月24日完成评估报告的制作，但经多次催促，大商集团开封新玛特公司未交纳评估费，后该评估申请被退回。胡盘根于2018年4月1日也提出鉴定申请，要求按其2014年3月5日通过拍卖取得4号楼所有权时的状态（已装修）对4号楼负一层至四层房地产的房屋占有使用费标准进行司法鉴定。河南豫正公信价格评估咨询有限公司接受委托后进行评估，并于2018年12月25日出具豫正价评字（2018）第0396号价格评估报告书。经评估，开封市龙亭区新都汇购物广场4号楼在已装修状态下自2015年3月5日至2016年3月4日期间的占有使用费为1544.01万元。一审法院于2019年2月12日作出（2018）豫0202民初第200号民事判决，判令大商集团开封新玛特公司给付胡盘根自2015年3月6日至2016年3月4日的房屋占用费15397798元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，本院于2019年6月17日作出（2019）豫02民终1402号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡盘根于2019年3月21日又一次在一审法院起诉大商集团开封新玛特公司及大商集团开封新玛特购物广场有限公司新玛特总店，要求其支付2016年3月5日至2017年3月5日新都汇购物广场4号楼的房屋占有使用费1544.01万元。一审法院于2019年7月17日作出（2018）豫0202民初793号民事判决，判令大商集团开封新玛特公司给付胡盘根自2016年3月5日至2017年3月5日的房屋占用费1544.01万元。宣判后，大商集团开封新玛特公司提起上诉，现在二审中。一审法院认为，瑞信公司与大商集团开封新玛特公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给大商集团开封新玛特公司使用，二者之间建立了房屋租赁关系，涉案房屋出租时为毛坯房，瑞信公司和大商集团开封新玛特公司基于该情况约定了租金标准，由其承租后对涉案房屋进行装饰装修，其可按照毛坯房向瑞信公司支付租金，但在对涉案房屋进行司法拍卖前的估价时是在装修条件下进行的，胡盘根竞得涉案房屋，同时也取得了装饰装修及设备资产的所有权，依据生效法律文书所确认的案件事实，大商集团开封新玛特公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同不得对抗胡盘根已登记的抵押权，该房屋租赁合同对胡盘根不具有约束力，双方之间不存在房屋租赁关系，大商集团开封新玛特公司在胡盘根取得涉案房屋及装饰装修、设备资产的所有权后使用房屋，应当按照装修后的标准向胡盘根支付房屋占有使用费，而不得以涉案房屋由其投入装饰装修为由，向胡盘根抗辩按照毛坯房支付房屋占有使用费。因此，胡盘根主张按照装修后的标准要求大商集团开封新玛特公司支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，理由充分，予以支持,对于大商集团开封新玛特公司的答辩意见，不予采纳。参照豫正价评字（2018）第0396号价格评估报告书的评估结论，对胡盘根主张支付2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占有使用费4272465.64元的诉讼请求，予以支持。胡盘根主张房屋占用费利息损失均于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、大商集团开封新玛特购物广场有限公司于判决生效后五日内给付胡盘根自2017年3月6日至2017年6月14日的房屋占用费4272465.64元。二、驳回胡盘根的其他诉讼请求。果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40980元，由大商集团开封新玛特购物广场有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，瑞信公司与大商集团开封新玛特公司签订房屋租赁合同时，出租房屋为毛坯房，双方当事人基于合同签订时房屋的状况及当时的市场价格约定房屋的租赁费。在大商集团开封新玛特公司租赁期间，其承租的房屋所有权发生变化，胡盘根于2014年3月5日通过司法拍卖的形式竞得该房屋，取得涉案房屋的所有权，在胡盘根取得涉案房屋所有权时，涉案房屋已经装修，且胡盘根竞买该房屋的价款中包含房屋的装饰装修价值，故胡盘根对该房屋的所有权包括该房屋的装修部分。在胡盘根取得涉案房屋所有权之后，胡盘根与大商集团开封新玛特公司之间没有签订房屋租赁合同，关于大商集团开封新玛特公司使用涉案房屋期间的房屋占用费标准，应当按照胡盘根取得房屋所有权时房屋的状况及市场价值等因素确定，尽管在胡盘根主张2014年3月6日至2015年3月5日期间的房屋占用费时，生效判决是按毛坯房标准评估，但因该案中胡盘根认可按毛坯房标准支付，本院不予干涉；对案涉房屋占用费，胡盘根主张按照装修后标准鉴定，于法有据，应予支持。因此，大商集团开封新玛特公司关于应当按照生效判决标准支付房屋占用费的上诉理由与事实和法律规定不符，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40980元，由上诉人大商集团开封新玛特购物广场有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十一月二十八日书记员  王 爽