甘肃省山丹县人民法院   民事判决书   （2019）甘0725民初2306号   原告：徐某，男，山丹县居民，住山丹县。   委托诉讼代理人：李某，甘肃焉支律师事务所律师。   被告：刘某，男，山丹县居民，住山丹县。   委托诉讼代理人：陈某，甘肃瑞雪律师事务所律师。   原告徐某诉被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理人李某，被告刘某的委托诉讼代理人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告徐某向本院提出诉讼请求，要求：1.请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告返还原告的购房款170000元，并自起诉之日起按年利率6%向原告支付资金占有期间的利息，息随本清。事实及理由：2019年6月4日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将其所有的位于山丹县甘新北路宝弘综合楼院内汽车修理厂及钢结构展厅出售给原告，原告先后支付购房款170000元。协议签订后，原告要求被告提供所购房屋的相关权属证明，被告无法提供，并拒绝交付房屋。后经原告了解，被告所售房屋的建设并未办理任何用地规划、建设、登记等审批手续，属于法律禁止转让的范围，被告所转让的土地在未取得土地使用权的情况下也是禁止转让的，原告要求被告返还支付的170000元，被告拒绝返还。综上，原、被告签订的《房屋买卖协议》应属无效，被告应当返还原告给付的170000元，故原告提出如上诉请。   被告刘某辩称，1.原、被告虽然签订的是房《屋买卖协议》，但协议内容还包括展厅、汽车配件,不只是本案诉讼的房屋;2.原、被告是充分协商、了解之后才签订协议的，不存在被告隐瞒事实的情况;3.本案不属于法律禁止转让的范围；4.原告支付17万元是定金，根据法律规定，定金是不予退还的。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。   原告徐某为证明其主张，向本院提交了以下证据：   1.《房屋买卖协议》一份，是原、被告2019年6月4日签订的，该协议证明原、被告买卖房屋的名称、付款方式、违约责任。但被告按《房屋买卖协议》出卖的房产没有审批手续，系违章建筑，不能转让，若为有效协议，被告应提供房屋相关权属证明，被告无法提供并明确表示不能提供，故买卖协议为无效协议。   2.转账凭证3份，证明原告于2019年5月28日通过工商银行手机银行给被告转账10万元；2019年6月5日通过山丹县农村商业银行给被告转账5万元；2019年6月5日通过山丹县农村商业银行给被告转账2万元，总计170000元的事实。   对原告徐某提交的上述证据，被告刘某发表质证意见如下：   1.对《房屋买卖协议》的真实性无异议，是原、被告在充分了解的情况下签订的，对违约责任、标的物等都进行明确约定，约定如果是违章建筑，由被告承担责任，这份协议是双方真实意思的表示，不是无效协议。   2.对三份转账凭证无异议，但原告给付被告的170000元是定金，稍后被告提交相应的收款凭证，故不存在返还的问题，也不存在原告陈述的无土地权属相关证件及其不知情的情况。   被告刘某为证明自己辩解理由的成立，向本院提交如下证据：   1.山丹县拆除违法违章建筑百日攻坚行动领导小组办公室文件，说明本案涉案的建筑物不在文件所列违章建筑之内。   2.收款收据2份，一式三联，有一联在原告处，证明原告缴纳的是汽车修理厂的定金。   3.证人刘克璋出庭作证证明，本案涉及的房屋是证人修建的，土地是原来的南湖建材厂的，最早是划拨土地，后来转换成出让土地，由证人购买后，按住宅和商业面积2100平方办理的土地使用证。涉案的展厅、修理厂是2012年左右修建的，钢结构展厅在土地证上有一部分，修理厂在土地证上没有。2017年，证人将展厅、修理厂出售给刘某，没有办理土地使用权的手续。原、被告协商出售钢结构展厅和修理厂的时候徐某询问过证人，证人给徐某说了没有土地使用证的事。   4.证人陈文新出庭作证证明，刘某是山丹县丰驰汽贸的法人，证人是员工，原告徐某以前修车，徐某的妻子也是丰驰汽贸公司的员工。原、被告签订汽车展厅和汽车修理厂协议的时候证人、徐某、刘某都在场，协商的时候双方对修理厂的价格无异议，对汽车配件库的价格有异议，协商了好几次，没有土地证的事情也给徐某说了，徐某怕证办不下来，以后被政府拆迁，刘某承诺抓紧办理，在50多个月内，若拆迁，造成的损失由刘某承担。所以，在协议中也约定清楚了。协议签订前原告给了一部分定金，签订后又转了一部分，钱是直接打到刘某的卡上的，后来证人直接给徐某打电话要求其接管修理厂，徐某说的暂时没有钱，钱借给他人了，所以到现在为止，修理厂徐某一直都没有接收。被告向原告出售的汽车修理厂和钢结构展厅没有办理过土地使用证；两个配件库的钥匙在清点后就交给徐某了，设备没有交付，是因为徐某没有付钱，所以修理厂大门的钥匙没有交，配件库就在大门里面。汽车修理厂和展厅，徐某一直以钱没有到位没有接管。   原告徐某对被告刘某提交的上述证明发表质证意见如下：   1.对山丹县拆除违法违章建筑百日攻坚行动领导小组办公室文件及违章建筑台账的三性均有异议，该份证据不能证明被告的房屋是合法建筑，若为合法建筑，被告应向法庭提交相关行政审批文件，被告提交的证据不能证明其出售的房屋系合法建筑并取得土地使用权。   2.两份收款收据印章显示收款人虽为山丹县丰驰汽贸有限责任公司，但双方的买卖协议是针对原、被告个人，被告的证据仅仅证明支付17万元是事实。   3.证据3.4两位证人的证言均不能证明被告拥有对涉案土地的使用权。   本院经审理查明,2019年6月4日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：一、甲方于2019年6月4日将其所有的位于山丹县甘新北路宝弘综合楼院内汽车修理厂及钢结构展厅出售给乙方，修理厂面积为577平方米，展厅（院内南钢结构）587平方米，以上整体出售总价格为：壹佰陆拾贰万整（小写：1620000），其中彩钢房价值伍拾陆万元整（560000），配件款陆万元整（60000.00元）；二、付款方式：1.现由甲方名下宝弘楼在山丹建行房屋按揭款柒拾伍万零陆佰零伍元整由乙方负责偿还，还款账号：×××建设银行，户名：刘克璋，还款日期：每月15日前。还款金额：贰万玖仟零叁拾贰元肆角肆分（29032.44）；2.现由甲方名下在邮政储蓄银行房屋按揭款（叁拾贰万玖仟陆佰壹拾伍元整及利息）还款账号：×××邮政银行，户名：刘某，还款日期每月16日前，还款金额（7182.06元），下余叁拾贰万玖仟陆佰壹拾伍元整，乙方必须保证按银行规定期限将该款还清，如造成甲方损失，有乙方承担相应责任及全部经济损失，或因乙方责任不按银行规定还款给甲方造成银行信用影响的，按本协议违约责任承担违约金。下余款伍拾叁万玖仟柒佰捌拾元整（539780.00元），乙方以现金方式一次性向甲方支付；三、甲方保证为乙方办理土地证等手续，乙方只承担政府要求交纳的土地出让金，其他费用由甲方承担并保证该土地能够办理土地证。政府部门对本协议中所买卖的房屋用地进行征收时涉及本合同内的土地及建筑物的补偿在本合同签署之日起五十四个月内由甲方享有，超过五十四个月由乙方享有。在本合同签署之日起五十四个月之内政府拆迁造成乙方的损失由甲方承担，院内其他附属建筑及院内土地的费用及补偿由甲方承担并享有（见后附图）；四、本协议签订后甲方需向乙方交付以上房屋及设备（以清单为准），乙方享有对以上房屋的完全所有权。五、为保障甲乙双方合法权益特约定违约责任，如一方不完全履行本协议的约定内容或甲方解除协议需承担违约金以及相关法律责任，违约金按本协议总金额153万的30%承担。六、本协议签订后，另由甲方向乙方出具相应收据，银行按揭以银行出具的还款清单为准，自2019年6月至2023年11月邮政银行截止。存放一台大梁校正仪。七、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。备注：大门通道和小区公用甲方：刘某乙方：徐某。原告于2019年5月28日给被告刘某转账100000元，于2019年6月5日给被告刘某转账70000元。   另查明，被告出售给原告的汽车修理厂及钢结构展厅是其于2017年从案外人刘克璋处购买，所售汽车修理厂及钢结构展厅未办理任何规划用地、建设、登记等审批手续，所转让的土地未取得土地使用权证。   本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法(?javascript:void(0);?)》法规标中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)制定机关全国人大常委会(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?ZyflSearch.aspx?fdep_id_gjfl=002""_blank?)效力等级法律公布日期2009.08.27时效性已被修改(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?ZyflSearch.aspx?shixiao_id_gjfl=03""_blank?)第三十八条(?javascript:void(0);?)第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中被告刘某出售给原告的钢结构展厅及修理厂，是被告刘某从案外人刘克璋处购买，刘克璋按住宅和商业面积2100平方办理的土地使用证，修建了宝弘楼用于住宅和商业，对宝弘楼后面的空地并未办理土地使用权证书，修建钢结构展厅和修理厂时也未办理任何规划用地、审批、建设手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(?javascript:void(0);?)》法规标题最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(?javascript:FXC('A108482',0)?)制定机关最高人民法院(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?ZyflSearch.aspx?fdep_id_gjfl=011""_blank?)效力等级司法解释公布日期2005.06.18时效性现行有效第十一条(?javascript:void(0);?)第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。   “土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规。故被告出售给原告的钢结构展厅及修理厂未取得土地使用权，未经人民政府审批而修建损害了国家和社会公共利益，故原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。无效合同自始无效，对双方均无拘束力，故被告收取原告的购房款170000元应予返还，并按照年利率6%承担自2019年9月2日起至款项付清止的资金占用期间的利息。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法(?javascript:void(0);?)》法规标中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)制定机关全国人大常委会(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?ZyflSearch.aspx?fdep_id_gjfl=002""_blank?)效力等级法律公布日期2009.08.27时效性已被修改(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?ZyflSearch.aspx?shixiao_id_gjfl=03""_blank?)第三十八条(?javascript:void(0);?)第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、原、被告于2019年6月4日签订的《房屋买卖协议》无效；   二、被告刘某返还原告徐某的转让费170000元，限于判决生效后三十日内付清。并由被告按照年利率6%承担自2019年9月2日起至款项付清止的资金占用期间的利息   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告刘某负担，限于判决生效后七日内交纳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   审判员 邵会琴     二〇一九年十一月二十八日   书记员 赵红莉   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息计算利率标准计算。   《中华人民共和国城市房地产管理法(javascript:void(0);)》   第三十八条(javascript:void(0);)下列房地产，不得转让：   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；   （三）依法收回土地使用权的；   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；   （五）权属有争议的；   （六）未依法登记领取权属证书的；   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   申请执行事项告知：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。