湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8183号原告(执行案外人)：余瑞宏，男，汉族，1972年1月10日出生，住湖北省襄阳市宜城市。委托诉讼代理人：向勇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：段伟，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告(申请执行人)：中国民生银行股份有限公司襄阳分行，住所地：湖北省襄阳市高新区长虹北路6号。负责人：杭标，系该行行长。委托诉讼代理人：肖礼军,湖北多能律师事务所律师，代理权限：一般授权。第三人(被执行人)：高朝华，男，汉族，1965年3月27日出生，住湖北省宜城市，第三人(被执行人)：余瑞玲，女，汉族，1970年9月19日出生，住湖北省宜城市，原告余瑞宏与被告中国民生银行股份有限公司襄阳分行（以下简称民生银行襄阳分行）、第三人高朝华、余瑞玲执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案受理后，于2019年11月13日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余瑞宏的委托诉讼代理人向勇、被告民生银行襄阳分行的委托诉讼代理人肖礼军、第三人高朝华到庭参加诉讼，第三人余瑞玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余瑞宏向本院提出诉讼请求，请求判令：1.法院暂停或者撤销对被执行人高朝华名下位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓2层房产的拍买，停止对前述房屋的执行；2.确认原告对前述拍卖房屋有租赁权以及优先购买权；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年1月1日，高朝华因欠余瑞宏工程款及利息，为抵偿债务，与余瑞宏达成了《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，后余瑞宏合法将房屋转租给第三方承租。因民生银行襄阳分行与高朝华、余瑞玲申请实现担保物权一案，民生银行襄阳分行根据裁定申请强制执行，在执行拍卖上述房屋的程序中，法院向次承租人高年明、王小华出具了《优先购买权告知函》，未向余瑞宏出具，损害了余瑞宏的利益。法院发布的《竞买公告》和《竞买须知》中，对于所拍卖房产已由余瑞宏租赁且承租期限尚未届满的事实均无任何表述，未尽到对拍卖物的权利瑕疵未尽披露义务，损害了不特定竞买人的知情权，而且必将导致竞得人可能与余瑞宏发生拍卖物交付争议。2018年6月18日，余瑞宏对执行标的提出书面异议申请，被法院裁定驳回异议请求。故诉至法院，诉请如前。被告民生银行襄阳分行辩称：余瑞宏并非案涉房屋实际承租人，其主张对案涉房屋享有承租权、优先购买权等诉讼请求，无事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人高朝华述称：认可余瑞宏的诉讼请求。第三人余瑞玲未到庭答辩，亦未向法庭提交书面的答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，本院在审理（2017）鄂0111民特46号民生银行襄阳分行与高朝华、余瑞玲申请实现担保物权纠纷一案中作出民事裁定，准许拍卖登记在高朝华名下位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓2层房屋（以下简称案涉房屋）及其土地使用权，民生银行襄阳分行对变价后所得价款优先受偿本案债权，偿还范围为本金1600万元及2016年6月5日至2017年3月21日利息及罚息为208968.14元（以还款当日本利计算为准）。该裁定发生法律效力后，民生银行襄阳分行向本院申请强制执行。本院于2017年9月30日作出（2017）鄂0111执1933号执行裁定查封案涉房屋，于2017年10月27日作出（2017）鄂0111执1933-1号执行裁定拍卖案涉房屋，于2018年4月3日出具《优先购买权告知函》，告知高明年、王小华等人对本院准备拍卖的案涉房屋享有同等条件下的优先购买权。2018年7月2日，本院发布《通知》，告知承租人对本院正在拍卖的案涉房屋在同等条件下享有优先购买权，并要求承租人停止支付房租或者将房租缴纳至本院银行账户。拍卖期间，余瑞宏提出书面异议，本院于2019年8月6日作出（2019）鄂0111执异125号执行裁定，裁定驳回余瑞宏的异议请求，余瑞宏不服该裁定诉至本院，诉请如前。另查明，2012年3月10日，高朝华与案外人王小华签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给王小华，房屋租赁期限为2009年3月10日至2017年3月9日；2012年7月6日，高朝华与案外人邓华、陈贝签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给邓华、陈贝，房屋租赁期限为2012年7月6日至2017年3月15日）。高朝华庭审中述称，其与余瑞玲系夫妻关系，余瑞宏系余瑞玲的弟弟。2014年1月1日，其为偿还余瑞宏工程款、借款本息，与余瑞宏签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋（出租面积2108.51㎡）租赁给余瑞宏，以租金费抵付工程款、借款本息共计543万元，租赁期限10年（2014年1月1日至2024年12月31日）。2015年9月5日，余瑞宏与高朝华签订《补充协议》，约定：高朝华于2015年7月再次向余瑞宏借款500万元，因高朝华无力偿还该款，高朝华继续将案涉房屋（出租面积2108.51㎡）租赁给余瑞宏以抵付借款，租赁期20年（2014年1月1日至2034年12月31日）。高朝华认可此后案涉房屋是以余瑞宏的名义对外出租，租金亦由余瑞宏收取以抵付借款，其作为见证人参与案涉房屋的租赁活动。余瑞宏提交的证据显示，其与案外人高年明补签《房屋租赁合同》一份，约定：余瑞宏将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给高年明，房屋租赁期限为2009年3月10日至2017年3月9日）；余瑞宏于2017年3月7日与案外人高年明、王小华签订《房屋租赁合同》，约定：余瑞宏将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给高年明、王小华，房屋租赁期限为2017年3月15日至2022年3月14日），高朝华作为见证人在该合同落款处签名、捺印。余瑞宏与案外人邓华、陈贝补签《房屋租赁合同》一份，约定：余瑞宏将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给邓华、陈贝，房屋租赁期限为2012年7月6日至2017年3月15日）。2017年7月27日，余瑞宏与案外人刘小伟、谢芬、刘国波签订《房屋租赁合同》，约定：余瑞宏将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给刘小伟、谢芬、刘国，房屋租赁期限为2017年9月15日至2022年3月14日），高朝华作为见证人在该合同落款处签名、捺印，并向刘小伟、谢芬、刘国波出具了收取案涉房屋租金等款项的收条。湖北省宜城市人民法院作出的（2017）鄂0684民初858号民事调解书显示，2017年5月29日，余瑞宏与高朝华曾因民间借贷纠纷，在该院达成民事调解，确认：高朝华欠余瑞宏借款本金500万元的利息50万元，定于2017年8月18日前一次性偿还。若逾期不还，按双方2015年9月5日约定的条款即用案涉房屋依法拍卖后偿还。上述事实，有庭审笔录及当事人提交的证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，余瑞宏作为案外人对人民法院的执行措施有异议，可以基于自己的民事利益提起诉讼，其主张对案涉房屋享有租赁权及优先购买权，并据此请求暂停、撤销对案涉房屋的拍卖、执行，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行的实体权利承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的,不能免除案外人的举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”本案中，余瑞宏与高朝华签订《房屋租赁合同》及《补偿协议》，名为租赁合同，实际为高朝华用案涉房屋租金折抵余瑞宏的欠款合同之债。双方的合同关系为债权债务关系，并非租赁合同关系，双方签订的抵偿债务的租赁合同，仅对彼此双方有法律约束力，不能对抗合同之外的债权人。因此,余瑞宏主张其对涉案房屋享有租赁权、优先购买权,并据此提出暂停或者撤销对涉案房屋的拍卖、执行的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下:驳回原告余瑞宏的诉讼请求。案件受理费200元,由原告余瑞宏负担(已交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  董 菲人民陪审员  陈利萍人民陪审员  张玉琦二〇一九年十一月二十日法官助理周萍书记员徐泽