重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7197号上诉人(原审被告)：袁楠，女，汉族，1994年1月26日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李霞，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠，重庆合纵律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告）：汪海婧，女，1980年11月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：彭志锋，重庆中联世通律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。法定代表人：姜栋林，该行行长。委托诉讼代理人：程珏，该行员工。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝中区永嘉路分公司，住所地重庆市渝中区永嘉路43号，统一社会信用代码91500103MA5ULEGJ34。负责人：陈杰，该公司经理。上诉人袁楠因与被上诉人汪海婧、原审第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区永嘉路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初2426号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁楠上诉请求：撤销原判；改判驳回汪海婧第二项诉讼请求；依法判决一审、二审诉讼费、保全费由汪海婧承担。事实和理由：袁楠与汪海婧签订了《房屋买卖合同》后，一直积极履行合同，但汪海婧未按照合同约定按时支付首付款30万元，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，构成违约。一审法院认为汪海婧解除与袁楠签订的《房屋买卖合同》不构成违约，系事实未查明。汪海婧二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。原审第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行二审述称：一、袁楠与我行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：）合法有效且尚欠贷款本金金额明晰。截至2019年11月6日，袁楠尚欠贷款本金294911.35元，尚欠贷款利息及罚息7919.21元。二、抵押人未经我行同意，不得转让位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路***号*单元**-*号抵押房产。原审第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区永嘉路分公司二审辩称：我公司对本次争议发生的事情经过陈述与一审陈述一致，无其他事实补充；法律适用及违约责任的判定由法院依法判决。汪海婧向一审法院起诉请求：1.解除汪海婧与袁楠于2018年9月28日签订的《房屋买卖合同》；2.袁楠双倍返还汪海婧定金180000元。一审经审理查明：2018年9月28日，汪海婧与袁楠签订《房屋买卖合同》,其中约定：汪海婧向袁楠购买位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路***号*单元**-*号房屋，建筑面积40.9平方米，套内面积29.9平方米；该房屋成交总价700000元，汪海婧于本合同签订当日向袁楠支付定金20000元，于2018年10月1日前向袁楠支付定金70000元；该房屋已设抵押，汪海婧应于抵押权人告知或者袁楠告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向袁楠银行还款账户汇入首付款300000元用于解押；若汪海婧贷款购房，则汪海婧须于向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向袁楠交付房款用于解押；汪海婧按揭贷款300000元，由放贷银行直接交付予袁楠；尾款10000元于房屋交付时交付予袁楠等内容。该合同第十一条第四款第二项关于逾期解押或交房的违约责任还约定“袁楠未按照约定时间办理解押或将房屋交付予汪海婧的，逾期超过15日的，汪海婧有权解除合同”。同日，汪海婧、袁楠与到家了永嘉路分公司签订《居间服务合同》，其中约定：鉴于汪海婧、袁楠已在到家了永嘉路分公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，汪海婧应于本合同签订当日向到家了永嘉路分公司支付居间服务费14000元等内容。同日，汪海婧、袁楠与到家了永嘉路分公司签订《交易服务合同》，其中约定：汪海婧向银行申请按揭贷款300000元，期限30年，汪海婧、袁楠委托到家了永嘉路分公司收集办理贷款手续应提交的资料，向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的事项。同日，汪海婧向袁楠支付购房定金20000元，向到家了永嘉路分公司支付居间服务费5000元。2018年9月29日，汪海婧向袁楠支付购房定金20000元。2018年9月30日，汪海婧向袁楠支付购房定金50000元。2018年11月7日，到家了永嘉路分公司员工黄成告知袁楠，称汪海婧贷款审批通过了，袁楠可向贷款银行申请预约还款。此后，黄成、汪海婧均与袁楠进行微信沟通，并多次催促袁楠回重庆办理解押手续，但袁楠均以工作繁忙为由未予明确具体时间。2018年11月23日，袁楠向黄成、汪海婧回复将委托其父亲于2018年11月26日回重庆办理房屋解押手续。2018年11月28日，袁楠委托其父亲回重庆办理房屋解押手续。当日上午，在袁楠父亲的配合下，黄成对涉案房屋的权属登记情况进行了查询，并将权属登记情况表以微信方式发送给汪海婧。但在汪海婧准备向袁楠账户支付首付款时，黄成告知汪海婧针对涉案房屋的贷款存在三次逾期未还款的情况，汪海婧认为若袁楠再次出现逾期还款将导致涉案房屋被贷款银行查封，其资金安全无法得到保障，故汪海婧未将300000元首付款支付至袁楠账户解押。对于汪海婧的顾虑，袁楠并不认同，其在当天上午通过短信方式告知黄成：只要汪海婧将首付款支付至袁楠账户，当日即可办理完解押手续，贷款银行没有理由查封房屋；解押手续办完后，银行通知可以取回房屋所有权证书时，袁楠会于通知时间前回到重庆配合汪海婧办理房屋过户手续。但汪海婧在当天仍未将300000元首付款支付至袁楠账户解押。此后，汪海婧一直与袁楠协商继续办理解押手续的事宜，并多次催促袁楠回重庆办理解押公证手续，多次询问袁楠回重庆的具体时间。但袁楠仍然坚持要求汪海婧先将300000元首付款支付至袁楠账户。2018年12月14日，袁楠以微信方式通知汪海婧，称由于汪海婧在2018年11月28日拒绝将300000元首付款支付至袁楠账户，至今已逾期超过15天，《房屋买卖合同》于2018年12月14日解除。2019年1月15日，汪海婧向本院提起本案诉讼。一审审理中，汪海婧向本院陈述，2018年11月28日之前，汪海婧不清楚涉案房屋存在逾期未还款的情况。故当汪海婧知晓袁楠存在三次逾期未还款时，为保障资金安全，汪海婧要求袁楠先将逾期欠款还清再向其账户汇款，但袁楠坚持要求汪海婧先将300000元首付款支付至袁楠账户。一审审理中，袁楠承认2018年11月28日当日针对涉案房屋存在逾期未还款，但其辩称合同仅约定汪海婧向袁楠的贷款账户支付300000元用于解押，并未注明该笔款项可以完全结清贷款，如有超出部分袁楠会自行清偿。袁楠还承认截至庭审当日，针对涉案房屋仍存在逾期未还款，但并未被贷款银行申请查封。一审审理中，农行重庆渝中支行向本院陈述，贷款人若提前还款，需要先与该行客服经理预约还款时间，当天需要将钱存入还款账户还清全部欠款，当天该行会出具结清手续。向还款账户存款，不需贷款人本人到场，可以委托他人代为存款，不需要委托手续。该行还会向登记中心出具同意解押的函，解押手续可以由贷款人自行办理。还完款后取出房屋权属登记证书需要一段时间，且取证的时候原则上要求本人到场，除非提供了合法有效的委托手续，该行要求委托书应面签或公证。一审法院认为，汪海婧与袁楠签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按约履行各自义务。根据该合同约定，汪海婧支付完定金后，应于抵押权人告知或者袁楠告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向袁楠银行还款账户汇入首付款300000元用于解押。本案中，袁楠在微信聊天过程中并未明确告知汪海婧特定还款日期，只是告知汪海婧将委托其父亲回重庆办理涉案房屋的解押手续，故汪海婧需何时向袁楠支付首付款300000元应当根据袁楠父亲向贷款银行申请还贷的时间而定。2018年11月28日，袁楠父亲与到家了永嘉路分公司员工黄成一同前往贷款银行办理还贷事宜，但因袁楠所欠贷款大于300000元，汪海婧以资金安全无法保障为由拒绝向袁楠账户支付首付款，双方为此产生争议。对此，本院评析如下：其一、合同约定汪海婧向袁楠贷款账户支付300000元的目的系为了办理房屋解押手续，按照一般的交易习惯，汪海婧有理由相信其支付的300000元首付款足以结清袁楠的全部贷款。但袁楠所欠贷款金额却大于汪海婧应付的首付款金额，即便汪海婧足额向袁楠账户支付了300000元首付款，在袁楠未清偿完逾期欠款的情况下，针对涉案房屋仍然无法办理结清贷款的手续。故汪海婧未支付首付款的行为，并非唯一能导致涉案房屋无法结清贷款，无法办理解押手续的原因。其二、袁楠明知其自身存在逾期欠款未清偿的情况，并未提前告知汪海婧，汪海婧拒绝向袁楠账户汇款系出于对自身资金安全的考虑，具有一定合理性。但袁楠逾期欠款的金额仅有三期，汪海婧亦未举证证明袁楠有丧失或者可能丧失履行债务能力的事实，其并不能以此为据行使不安抗辩权要求袁楠先清偿逾期欠款。其三、针对袁楠先还清逾期欠款，还是汪海婧先支付首付款，亦或是双方同时履行付款义务，《房屋买卖合同》并未明确约定，应由双方重新协商。但双方在2018年11月28日未达成一致，此后也未协商出新的解决方案，导致针对涉案房屋的贷款至今未结清。故在双方均无明显恶意或者过错，却因合同未能明确约定的事实产生争议而终止交易的情况下，确系因不可归责于当事人双方的事由，导致《房屋买卖合同》未再继续履行。袁楠于2018年12月14日向汪海婧发送微信，明确包含有不再履行合同义务的意思表示。现汪海婧向本院提起诉讼要求解除《房屋买卖合同》，符合法律规定。但袁楠表明不履行合同并不构成违约，而系因不可归责于双方的事由，故汪海婧无权要求袁楠双倍返还定金，袁楠只应返还汪海婧定金90000元。综上所述，汪海婧的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除汪海婧与袁楠于2018年9月28日签订的《房屋买卖合同》；二、袁楠于本判决生效之日向汪海婧返还定金90000元；三、驳回汪海婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5400元，由汪海婧负担2700元，袁楠负担2700元；保全费1770元，由汪海婧负担。二审庭审中，汪海婧与袁楠一致确认2018年11月28日是袁楠的贷款银行农业银行重庆渝中支行约定的还款时间。本院认为，本案中，汪海婧与袁楠于2018年9月28日签订《房屋买卖合同》合法有效，缔约双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，汪海婧支付完定金后，应于抵押权人告知或者袁楠告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向袁楠银行还款账户汇入首付款300000元用于解押。故汪海婧应在2018年11月28日前五个工作日向袁楠银行还款账户汇入首付款300000元用于解押。但汪海婧以重庆到家了网络科技有限公司渝中区永嘉路分公司告知袁楠已逾期还款三期，涉案房屋有被银行冻结查封可能，资金安全无法保障为由拒绝向袁楠账户支付首付款，双方为此产生争议。但据中国农业银行股份有限公司渝中支行一审提交的陈述词载明，截至2019年3月11日，袁楠尚欠贷款本金296874.65元，尚欠贷款利息及罚息2178.42元，合计299053.07元，只要汪海婧按约将首付款300000元汇入袁楠还款账户，即可完成解押。汪海婧亦未举证证明袁楠有丧失或者可能丧失履行债务能力的事实，故汪海婧不能以此为据行使不安抗辩权要求袁楠先清偿逾期欠款。即使汪海婧行使不安履行抗辩权，在汪海婧发现袁楠存在逾期还款的情形，也应及时与对方沟通核实，但汪海婧在未通知袁楠的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安履行抗辩权的行使条件和履行规范，汪海婧的不安履行抗辩权不能成立，应当承担违约责任。所以，汪海婧未按合同约定的时间向袁楠账户支付首付款，以自己的行为表明不履行主要债务，而袁楠于2018年12月14日向汪海婧发送微信，也明确包含有不再履行合同义务的意思表示，因汪海婧构成违约，所以其无权要求袁楠返还定金。袁楠关于不应返还汪海婧定金90000元的上诉请求本院予以支持。综上，一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初2426号民事判决第一项，即解除汪海婧与袁楠于2018年9月28日签订的《房屋买卖合同》；二、撤销重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初2426号民事判决第二项，即袁楠于本判决生效之日向汪海婧返还定金90000元；三、驳回汪海婧其他诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，保全费1770元，由汪海婧负担。二审案件受理费2050元，由汪海婧负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年十一月二十五日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟