张家口市宣化区人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)冀0705行初15号 原告张家口市宣化区财神庙商业区业主委员会，住所地张家口市宣化区财神庙街。 负责人杜卫星，主任。 委托代理人刘晓亮，山西省瑜亮律师事务所律师。 被告张家口市宣化区住房保障和房产管理局，住所地张家口市宣化区天泰寺街28号，统一社会信用代码12130705000485984C。 法定代表人滕化璋，局长。 委托代理人杜鹏，该局副局长。 委托代理人张永梅，河北凯华律师事务所律师。 原告张家口市宣化区财神庙商业区业主委员会（以下简称财神庙商业区业委会）诉被告张家口市宣化区住房保障和房产管理局（以下简称宣化区房管局）行政管理一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。 原告财神庙商业区业委会诉称，2013年12月13日，原告经业主换届选举成立并在被告处备案登记。原告的上届业委会于2013年3月16日与宣化玉鑫物业公司签订物业合同，由玉鑫物业为财神庙商业区提供物业服务，期限五年，2013年1月至2018年1月(合同书中误将终止日期1月错写为12月)。期间，玉鑫物业擅自出卖业主共有财产、占用改变公共用地结构、违法出租收取不当利益，导致财神庙商业区管理混乱，违章建筑林立。为此，业委会向被告反应要求解聘该物业公司，并诉至法院要求玉鑫物业对私搭乱建恢复原状，但玉鑫物业拒不退出。2017年11月27日，原告与张家口恒峰房产经纪公司签订物业委托合同，期限三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。但玉鑫物业组织人员假冒业主名义成立改选商业区业主委员会筹备组，向被告提交召开临时业主大会并制作改选业主委员会征求意见表。该文件中有玉鑫物业原法定代表人汪洁旺和妻子郝建敏、妻弟郝建军（玉鑫物业更名为仁和物业公司的法定代表人）等人的签字，存在多处重复，并非广大业主本人，也没有原告业委会成员的签字。被告作为监督机关，没有履行核实人员名单真实性的法定义务，纵容支持玉鑫物业的违法行为，在原告任期尚有一年的情况下，于2017年11月22日下发《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》，并为非法改选的业委会备案刻章，再与玉鑫物业签订长期物业服务合同，严重损害了广大业主的合法权益。原告成员为阻止其违法行为多次走访被告处和宣化区公检法各部门、信访局及区委区政府、市政府，甚至向中纪委巡视组等领导部门写信控告。期间，玉鑫物业雇佣社会人员对原告业主采取停电、堵门等方式报复。最终，在河北省第九巡视组要求下，宣化区政府指派天泰寺街道办事处对财神庙商业区改选委员会情况进行调查，调查汇总127名业主中仅有27户知晓，未参加改选业主95户。该调查汇总证明改选的业委会没有达到《物业管理条例》中关于改选业主委员会的成员法定人数，后成立的业委会为违法组织。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，原告业主委员会的任期五年，完全符合法律规定。第二十一条第二款（一）项，经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议的可召开临时业主大会。《物业管理条例》第十四条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业委会应当做好业主大会会议记录。第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。可见，后业主委员会在成立过程没有通知广大业主及委员会，选举的结果不符合法律规定。从实体上和程序上，后成立的业主委员会为违法组织，被告没有履行监督权力，纵容违法行为。为此，诉至宣化区人民法院请求：1.确认被告下发的2017年1月22日《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》和2017年12月29日《通知》无效：2.确认被告要求原告“将其保管资料、公章及其他相关资料移交新业主委员会并停止一切影响财神庙商业区正常运转”的行为无效；3.确认被告为2017年12月后成立的业主委员备案行为无效，恢复原告委员在被告处的备案并协助收回后业主委员会公章，宣布为不合法组织，判令被告采取补救措施，消除影响。原告向法院提交以下证据：1.财神庙商业区物业委托合同两份及报纸公告、解聘通知；2.改选业主委员会征求意见表（附签名和房号）；3.宣化区房管局2017年11月22日下发的《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》；4.宣化区房管局物管科2017年12月29日下发告知财神庙商业区业委会已改选备案，要求原业委会向新业委会移交工作的《通知》；5.宣化区天泰寺街道办事处对财神庙商业区改选委员会情况的调查汇总两份。 被告宣化区房管局辩称，一、本案原告不具有诉讼主体资格，依法应裁定驳回起诉。根据2009年《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定，改选业主委员会，需经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议，组织召开业主大会临时会议进行商议才能进行。在财神庙商业区物业合同届满前，财神庙商业区70多名业主联名成立改选业主委员会筹备小组，并向房管局物业管理科和天泰寺街办事处按院街社区提交了《新一届业主委员会成员候选人情况说明》，被告依照规定程序于11月22日向财神庙商业区业主和天泰寺街办事处按院街社区下发《关于财神庙街商业区业主委员会召开业主大会的通告》，依据《指导规则》第五十七条的规定，在天泰寺街办事处的指导监督下组织召开业主大会。11月27日财神庙商业区进行了新一届业主委员会委员选举，选举产生了9名业委会委员，选举程序合法。依据《物业管理条例》第十六条规定，新一届业主委员会向本案被告依法进行了备案。依据规定，一个商业区只能有一个业主委员会，由于财神庙商业区业主委员会进行了合法的换届选举并产生了新的业主委员会，原告的主体资格已经不存在，当然不具有诉讼主体资格，请求依法裁定驳回起诉。二、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，本案已超过法定的诉讼期限。依据《最高人民法院适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第二项规定，应当裁定驳回原告起诉。被告依照规定程序，于2017年11月22日向财神庙商业区业主和天泰寺街办事处按院街社区下发《关于财神庙街商业区召开业主大会的通告》，11月27日财神庙商业区进行了新一届业主委员会委员选举，商业区264名业主中，共有194名参加投票，天泰寺街办事处按院街社区的两名工作人员和市场街派出所的一名干警在现场对选举进行了监督指导。依据原告在诉状中第二页称述“2017年11月22日，被告擅自下发关于同意财神庙街商业区召开业主大会通知书，原告成员为阻止其违法行为多次走访被告处……”，足以证明原告知道或者应当知道被告在2017年11月22日下发了《关于财神庙街商业区召开业主大会的通告》及于12月29日下发《通知》，告知财神庙商业区业委会已改选备案，要求原业委会向新业委会移交工作。原告应当在6个月的起诉期限内提起行政诉讼，现原告已超过6个月的诉讼期限。综上，原告不具有诉讼主体资格，本案已超过法定的行政诉讼期限，应依法驳回原告的起诉。被告向法院提交以下证据：1.2017年11月22日下发的《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》；2.2017年12月29日下发告知财神庙商业区业委会已改选备案，要求原业委会向新业委会移交工作的《通知》；3.2013年12月13日、2017年12月27日财神庙商业区业主委员会备案表各一份。 经审查原被告诉辩材料、证据和询问当事人，现查明：2017年11月10日，宣化区财神庙商业区改选商业区业委会筹备组向宣化区房管局递交《改选业主委员会征求意见表（附签名和房号）》。2017年11月22日，宣化区房管局物管科下发《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》，告各位业主同意财神庙街商业区召开业主大会改选业主委员会。2017年12月29日，宣化区房管局物管科下发《通知》，告知“财神庙商业区业委会经召开业主大会进行了改选，并在我局备案。原业委会在接到通知后3日内，将公章及相关资料移交新业主委员会，并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为”。为此，原告多次到被告处、信访局和各级政府部门走访，向中纪委、巡视组等领导部门写信控告。宣化区天泰寺街道办事处于2018年10月15日、2019年4月17日，对财神庙商业区改选委员会情况进行了调查汇总。原告于2019年5月29日（7月17日缴纳诉讼费立案）向本院递交诉状，请求确认被告下发的2017年11月22日《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》和2017年12月29日告知《通知》无效：确认被告要求其将保管资料、公章及其他相关资料移交新业主委员会并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为无效：确认被告为2017年12月后成立的业主委员备案行为无效，恢复原告委员在被告处的备案，协助收回后业委会公章，并宣布后成立的业委会为不合法组织。 本院认为，我国《行政诉讼法》第六十四条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案被告于2017年11月22日下发《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》，2017年12月29日下发《通知》，告知财神庙商业区业委会已改选备案，要求原业委会（本案原告）向新业委会移交工作，原告为此多次到信访局和各级政府走访，向中纪委、巡视组等领导部门写信控告，此时原告对宣化区房管局作出行政行为的内容已经明知，原告于2019年5月29日（7月17日缴纳诉讼费立案）向本院提起行政诉讼，显然已超过法定起诉期限。原告代理人在询问中称，因为业主人数众多，又存在房屋所有权转移等一系列情况，原告对被告所组织的改选成员名单是否为实际的业主并不清楚，后通过宣化区政府调查核实才得知该份名单并不是广大业主参与的，应当知道行政行为内容的时间从2019年4月17日政府调查汇总的时间起算，并没有超过行政诉讼法的诉讼期限。本案原告的诉讼请求是要求确认被告下发的2017年1月22日《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通知》和2017年12月29日告知《通知》无效以及诉求确认被告为2017年12月后成立的业主委员备案行为无效，确认被告要求其将保管资料、公章及其他相关资料移交新业主委员会并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为无效。综上，原告的各项诉讼请求都是基于被告2017年1月22日《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通告》和2017年12月29日告知《通知》中的内容。原告对被告2017年1月22日《关于同意财神庙街商业区召开业主大会通知》和2017年12月29日告知《通知》中的内容当时已明知，故其主张起诉期限从2019年4月17日宣化区天泰寺街道办事处对财神庙商业区改选委员会情况进行调查汇总的时间起算，与法律规定不符，不予支持。行政诉讼法的起诉期限是法定的起诉条件之一，超过法定起诉期限且无正当理由的，人民法院裁定不予立案；已经立案的，裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款，《最高人民法院关于适用 驳回原告张家口市宣化区财神庙商业区业主委员会（负责人杜卫星）的起诉。 案件受理费50元退还原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  赵江红 审 判 员  杨 永 人民陪审员  高莲芝 二〇一九年十一月十日 书 记 员  刘 媛