陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0881民初5209号原告（反诉被告）：王世杰，男，1984年4月出生，汉族，陕西省人。被告（反诉原告）：刘卫珍，男，1979年11月出生，汉族，陕西省人。原告王世杰与被告刘卫珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，被告刘卫珍向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王世杰、被告（反诉原告）刘卫珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王世杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《游泳馆租赁合同书》；2.依法判令被告返还原告购置的锅炉、电脑等财产设备及设备使用折旧费20万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，原、被告签订《游泳馆租赁合同书》，约定原告承包被告位于神木镇单家滩村游泳馆并约定租期、租赁费、支付方式等内容。合同签订之后，原告对场馆进行了装修，添置了锅炉、电脑等设备，但此合同履行了一年之后，双方因为后续的租赁费用具体数额产生争议，几经协商，双方无法达成一致。于是，被告自己占用场馆进行经营。原告没有办法，只好准备将自己购置的各种财产设备搬出场馆，谁知被告多次阻挠原告按照《游泳馆租赁合同书》约定处置自己的设备。因被告在与原告无法就《游泳馆租赁合同书》继续履行达成一致的情形下，自己占用场馆、利用原告购置的财产设备进行经营，以实际行为表明不再履行《游泳馆租赁合同书》，双方事实上已经解除了合同，但被告又拒绝按照《游泳馆租赁合同书》第五条第三款转交原告购置的财产设备，没有法律依据。为了保护原告的合法权利不受侵犯，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘卫珍辩称：同意解除与原告签订的租赁合同。原告现还欠其从2018年10月至今的房租费114875元，原告要求返还的物品，其也可返还，但是要求原告结清所欠的水费及房租费用。原告要求给付的设备折旧费20万元，其不同意赔偿，2019年4月1日，其与原告说过让搬走他的设备，原告过来时没有拿钱，所以没有让原告搬物品，其并不是阻挠原告拿他的物品，是原告没有给其结清欠款造成的。反诉原告刘卫珍向本院提出诉请：1.依法判令被反诉人王世杰支付房屋租金12500元、水费9183元；2.依法判令被反诉人王世杰对租赁房屋拆除和破坏的硬、软件设施恢复原状，不能恢复则应赔付反诉原告48.8万元；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年9月1日，反诉人与被反诉人签订《游泳馆租赁合同书》，约定被反诉人承租反诉人位于神木镇单家滩村游泳馆，双方约定房租为每年15万元，租赁期限自2017年9月1日起至2021年11月1日止（2017年9月1日至2017年11月1日属于装修期，不计入租赁期内，租期从2017年11月1日起算）。合同签订后，反诉人交付了房屋，被反诉人分两次交付了一年的租金，共计15万元。2018年11月底，被反诉人要求反诉人降低租金，双方无法达成一致，并于2018年11月30日将房屋钥匙交回反诉人，给反诉人造成巨大的经济损失，房屋租赁期间产生的水费9183元，2017年11月1日至2017年11月30日的租金12500元，至今被反诉人尚未支付。合同履行期间，被反诉人未经反诉人同意擅自对承租的房屋进行了拆除和改造，将生态园硬件设施拆除破坏。其中包括：折除四间精装修包间、拆除北部房屋的隔墙板、吊顶、灯门等、水轮一个、钢混楼梯一个、防腐木护栏25米、破坏了大象景观墙一面、工艺转梯一个、大包间一间、大锅炉及冷热水管道一个，吧台一个、鱼缸一个、破坏了地板并且给八间房地板上打了一层10公分厚的钢筋混凝土，毁损北二楼五间房子后墙，因拆除四间包间导致东部走廊20米长的地板损毁。被反诉人违规在南二楼设置阳光沙滩致使墙体裂缝、地面下沉，擅自销毁反诉人收银系统，丢失更衣柜总卡，以上损失均因被反诉人违反《游泳馆租赁合同书》所致，因此被反诉人应当对租赁房屋承担恢复原状的法律责任。被反诉被告王世杰辩称：一、因他与刘卫珍就房租问题没有达成一致意见，2018年房租到期后，他就将游泳馆的钥匙给了刘卫珍，刘卫珍将房子的锁也换了，此后的房租费用他不应支付。二、2018年10月10日游泳馆已停业，水电就已缴清，不可能欠水费，要交费也应该给自来水公司交，不是给刘卫珍；三、在租赁刘卫珍的房子时，他就给刘卫珍说过他要开水上乐园，征求了他的意见，在装修时刘卫珍也在场，刘卫珍对房屋的改造是同意的。在装修过程中，他将吧台及鱼缸换了位置，刘卫珍的锅炉因为已经十几年了，比较费炭，他就买了一台节能环保的锅炉，改造了一下。原来的防腐木护栏因在游泳池周围安装不合理，他进行了拆除，并用花岗岩铺了一圈，钢混楼梯是因为要设置男、女浴室，为了有一个通道拆除了，水转轮非常陈旧，休息大厅的灯因为使用时间过长，他给更换了，四间包间他把隔墙板拆了，改造成了儿童游泳池，八间房间为了游泳池牢固不漏水，他给打了垫层。北二楼五间房是彩钢项，原来非常潮湿，壁纸也脱落了，为了通风他给开了窗户，也粉刷了墙，吊了顶，地板用塑胶地板铺过。沙滩虽然设置了，但不足以让房屋裂缝，收银系统原来是用的是健身房系统，他又换成了洗浴系统，洗浴总卡他拿着，没有丢失。综上，装修都是通过刘卫珍同意的，不存在恢复原状，赔偿损失。原被告双方针对本诉反诉一并出示了证据。原告（反诉被告）提交的《游泳馆租赁合同书》及返回物品明细表，证明原、被告达成租赁协议，应予解除，并应返还原告的物品。被告对上述证据的合同的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为原告结清所欠的房租及水费，可以解除合同，物品清单中有的东西在，有的东西没有的，而且存在更换被告物品的问题。被告刘卫珍提交了微信截图及照片、赔偿清单，证明被告已于2019年3月25日给王世杰通知要求恢复原状，并已通知王世杰取回物品，王世杰与其解除合同应恢复原状，如不能恢复应赔偿48.8万元。反诉被告王世杰对证据照片的真实性无异议，证明目的有异议，认为反诉原告同意他进行装修，无需恢复原状。在审理过程中，在原、被告均在场的情况下，对游泳馆进行了现场勘查，现场勘查笔录及照片原、被告均无异议。本院对原告提交的游泳馆租赁合同、被告提交的照片及现场勘查笔录、现场照片予以采信，原告所述物品以现场勘查存在的物品为准。根据双方当事人陈述及举证、质证，本院查明以下事实：2017年9月1日，原告王世杰与被告刘卫珍签订《游泳馆租赁合同书》，约定原告王世杰承包被告刘卫珍位于神木镇单家滩村游泳馆，承包经营期限为五年，从2017年9月1日起至2021年11月1日止（让两个月装修期），承包经营期间每年租金15万元，于每年11月1日之前一次性付清（一年一付），如合同期限届满或终止，须将承租的游泳馆及附属用房交还甲方（被告刘卫珍）、可动产归乙方（原告王世杰处置），返还游泳馆及附属用房的时间，为合同期限届满后的一个月内。合同签订之后，原告王世杰交纳了一年的租赁费用并对游泳馆进行了重新装修，游泳池进行了扩建，附属房屋进行了改造，并添置了锅炉、电脑等设备，合同履行至2018年10月10日原告王世杰停止营业，原告王世杰为降低经营费用就租赁费用与被告刘卫珍进行协商，希望能减少每年的租赁费用，但双方因后续的租赁费用产生争议，无法达成一致。于是，原告王世杰在自己物品还未拿走的情况下于2018年11月30日将该游泳馆的钥匙交给被告刘卫珍，被告刘卫珍更换了游泳馆的门锁，原告王世杰向被告刘卫珍提出搬走自己的物品，但被告刘卫珍以需恢复租赁物原状、欠房租费等问题未让原告王世杰搬走在游泳馆的物品。2019年初被告刘卫珍对游泳馆进行了部分改装，于2019年5月份开始经营游泳馆，原告王世杰因被告刘卫珍不返还游泳馆内部分物品及设备，诉至法院。在案件审理中，本院对游泳馆内原、被告所述的物品及装修改造情况进行了现场勘查并对原告所述物品进行了清点，经勘查：游泳馆大厅内所放的出入闸机两台，吧台内所放得力电话机一部，一楼男浴室内淋浴花洒五个及地面防滑垫、玻璃隔断四个，女浴室内淋浴花洒六个及地面防滑垫、玻璃隔断五个，库房存放的三星牌全自动洗衣机一台，厨房内放置的苏泊尔电饭锅和多功能电热锅各一个，锅炉房内冷热水全自动自吸泵一台、热水循环泵二台、换热器一个，小水池换热器一台，游泳池加热锅炉一台，锅炉热风机二台，一楼游泳池大型滑梯四组，全自动水池清理机一台，水疗池加热循环控制设备一套（含三个循环泵、电路设备控制箱等）、臭氧粉二袋、消杀威PH升高剂二桶、一楼大游泳池周围防滑垫、温泉水池板式换热器一台、墙面部分软包，监控分子器一个，探头七个，游泳浮板十七个、背漂板十三个、一桌四椅一套。二楼有台球桌一张及地垫、负压风机三部（大水池墙体安装），二楼淋浴器花洒一个、浴巾79条，莲花山包间内烤肠机一台、爆米花机一台、扩音器一个、泳帽91个、游泳脚蹼二双、钓箱一个、培训班T恤衫、泳包一包、账本三本、POS机一部、棉被三条、个人衣服一包、耐克运动男鞋及新百伦男鞋各一双，二楼办公室金河田牌电脑主机一台，账本二本。上述物品经原、被告确认确系原告王世杰所有，但被告刘卫珍提出一楼淋浴花洒及监控其租赁时也有，如原告王世杰拿走他安装的，应恢复被告原有物品。另查明，原告王世杰在装修时对游泳馆内的包间、游泳池、大厅吧台、锅炉设备进行了装修改造，被告刘卫珍于2018年3月25日以微信的方式，告知原告王世杰在不续租时应恢复原貌。本院认为，原告王世杰与被告刘卫珍签订的《游泳馆租赁合同书》，均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，原告王世杰给付了一年的租赁费用，被告刘卫珍交付了租赁的房屋，双方依约都履行了合同义务。合同履行一年期间，原、被告就租赁费用重新协商，因协商未果，原告王世杰按合同约定在一年内将租赁房屋交回被告刘卫珍，刘卫珍同意接收并又自行经营，足以证实原、被告一致同意解除租赁合同，故原告王世杰要求解除《游泳馆租赁合同书》的请求，本院予以支持。原告王世杰请求按其返还列表，由被告刘卫珍返还物品，因原、被告合同约定在合同终止后，对动产部分归原告处置，故原告请求返还物品的请求予以支持，但在列表中部分物品经现场清点未见物品，返还物品应以现场清点物品为准，其他部分的请求，不予支持。在原告所请求返还的一楼淋浴花洒及监控，因原告王世杰在装修时对被告物品进行了更换，原物品已无法恢复，故一楼淋浴花洒及监控应予保留。原告请求返还的负压风机三部，因在安装时原告对租赁的墙面进行了改造，拆除将影响墙面的完整性，故该物品亦应予以保留。被告刘卫珍提出反诉，请求支付房租费及水费，经查，原告王世杰一年合同期至2018年11月1日，且合同约定返还游泳馆及附属用房在合同期满后一个月，原告依约交纳了一年房租及返还了租赁物，且在2018年11月30日已将钥匙交由被告，被告刘卫珍也未提交欠交水费的相关证据，故刘卫珍请求给付租赁费及水费无事实依据，本院不予支持。被告刘卫珍还请求恢复拆除的包间、防护栏、水转轮、景观墙、锅炉、吧台、前台收费系统、返还更衣柜男女总卡。因原、被告合同约定有装修期间，在原告装修改造游泳馆的两个月装修期间，被告刘卫珍未提出异议，证实其对原告王世杰的装修改造是认可的，且装修改造未影响房屋整体结构，并被告在接手后已继续使用，被告刘卫珍所举证据亦不能证实原有的全部情况及赔偿依据，故被告请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持，因原告王世杰愿意给被告恢复前台收费系统，并返还男女浴室更衣柜的总卡，因此被告刘卫珍的该部分请求予以支持，原告王世杰对被告原有锅炉进行了拆卸，在被告返还其安装的锅炉设备时，原告王世杰亦应对被告刘卫珍原告的锅炉设施进行恢复。被告刘卫珍还要求因二楼南部整体下沉，要求原告赔偿房屋维修费用，被告刘卫珍所举证据不能证实二楼是否存在地面下沉的情况，且系原告造成的损害，故被告（反诉原告）刘卫珍的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原告王世杰请求被告给付占用期间的费用20万元，因无证据证实该费用的合理性，故该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）刘卫珍在判决生效后十日内返还原告王世杰在神木镇单家滩村游泳馆安装并存放的出入闸机两台、得力电话机一部、一楼男浴室内地面防滑垫及玻璃隔断四个、女浴室内地面防滑垫及玻璃隔断五个、三星牌全自动洗衣机一台、苏泊尔电饭锅和多功能电热锅各一个、锅炉房内冷热水全自动自吸泵一台、热水循环泵二台、换热器一个、小水池换热器一台，游泳池加热锅炉一台、锅炉热风机二台、一楼游泳池大型滑梯四组、全自动水池清理机一台、水疗池加热循环控制设备一套（含三个循环泵、电路设备控制箱等）、臭氧粉二袋、消杀威PH升高剂二桶、一楼大游泳池周围防滑垫、温泉水池板式换热器一台、墙面部分软包、游泳浮板17个、背漂板13个、一桌四椅一套，二楼存放的台球桌一张及地垫、二楼淋浴器花洒一个、浴巾79条，莲花山包间内烤肠机一台、爆米花机一台、扩音器一个、泳帽91个、游泳脚蹼二双、钓箱一个、培训班T恤衫、泳包一包、账本三本、POS机一部、棉被三条、个人衣服一包、耐克运动男鞋及新百伦男鞋各一双，二楼办公室金河田片电脑主机一台，账本二本。二、由原告（反诉被告）王世杰在判决生效后十日内恢复被告（反诉原告）刘卫珍原在游泳馆的锅炉设施及前台收费系统，并返还男女浴室更衣柜的总卡。三、驳回原告（反诉被告）王世杰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘卫珍的其他诉讼请求。本诉案件受理费2150元，由被告刘卫珍负担50元，原告王世杰负担2100元；反诉案件受理费4310元，由反诉原告刘卫珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 吴 丽二〇一九年十一月二十五日书记员 高艳芳