贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2701民初4477号原告:都匀开发区友和物业有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：姜光荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：顾力铭，男，住贵州省都匀市，系该公司员工。被告：李义优，女，贵州省都匀市人，个体工商户，住都匀市。委托诉讼代理人：白明学，男，住贵州省都匀市。原告都匀开发区友和物业有限责任公司诉被告李义优物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都匀开发区友和物业有限责任公司法定代表人姜光荣、委托诉讼代理人顾力铭，被告李义优及其委托诉讼代理人白明学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都匀开发区友和物业有限责任公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院依法判令被告按《水榭花都物业服务合同》约定，给付2018年7月至2019年6月期间所拖欠的12个月物业服务费684元、代收垃圾处置费84元，两项共计768元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受都匀水榭花都小区业主委员会的委托，于2018年6月23日入驻该小区代为进行物业管理服务。根据《水榭花都物业服务合同》的约定，原告为小区提供应有的物业服务，在此期间，被告无故拖欠2018年7月1日至2019年6月30日期间物业服务费、代收垃圾处置费，原告曾多次催促被告缴纳所欠费用，但被告迟迟未履行缴费义务，其行为已影响了物管工作的正常开展，损害了原告的经济利益，同时也侵害了其他交费业主的共同利益。被告居住在小区内，每天享受的物业服务（包括乘坐电梯、生活垃圾清理清运、路灯照明、秩序维护、设施设备维修养护等）无一不是由原告所提供。因此，被告无任何理由拖欠应缴的物业服务费。综上所述，被告未履行约定，长期拖欠物业服务费，原告多次与被告交涉未果，为了维护原告的合法权益，维护社会经济秩序，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告诉请。被告李义优辩称：第一，根据《中华人民共和国物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》的规定，居民小区业主委员会必须经过业主大会选举产生，物业服务企业进入小区进行物业管理服务必须经过业主大会进行公开选聘，只是受少数几个未经业主大会选举产生而自封为“水榭花都业主委员会”的业主私下委托，属非法入驻。第二，原告无权向被告收取任何费用。由于原告入驻没有依法经过业主大会公开选聘，而是受没有经过依法召开业主大会选举产生的所谓“水榭花都业主委员会”少数几个人的私下委托，其手中持有的委托书和《委托代管实施方案》对小区的其他业主没有任何法律上的约束力。因此，原告无权向被告收取任何费用。综上所述，原告未经水榭花都业主大会依法公开选聘，而只是受托于少数几个人，而并非受托于水榭花都全体业主，其委托关系及委托事项对水榭花都全体业主不具有任何约束力。据此，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年5月15日都匀水榭花都小区业主委员会作为委托人与原告都匀开发区友和物业有限责任公司作为受托人签订《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案》，其中《委托书》注明:“鉴于目前水榭花都小区内的物业管理混乱现象严重，导致小区业主生产生活受到极大的影响，为规范物业管理工作，维护水榭花都小区全体业主合法利益，经水榭花都小区业主委员会全体委员召开会议议定，在没有正式通过招投标程序招聘到新的物业公司前，天源物业公司签约期已经超期，业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力不足以自行对小区物业进行管理，特委托（友和）物业公司暂时代为管理水榭花都小区物业工作，作为我们小区的物业管理代理人，代为管理事项如下：1、（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间的时间为五个月，即二〇一八年五月十五日至二〇一八年十月十五日止。2、（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间，根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。3、（友和）物业公司在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人水榭花都小区业主委员会将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。4、根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。5、（友和）物业公司在五个月委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。”《水榭花都小区规划管理服务方案》对物业基本情况、委托期限、委托管理服务事项、双方的权利义务,以及物业管理服务费、车辆管理收费标准等其他方面进行了书面约定。都匀水榭花都小区业主委员会与原告在委托书上加盖印章予以确认。此后原告派员进驻被告所在的都匀水榭花都小区，从事物业管理服务工作。2018年12月1日都匀水榭花都小区业主委员会再次与原告签订《委托书》，注明“原委托友和物业公司代为管理为期5个月的水榭花都小区物业工作，现期限已到。由于业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力有限，小区住户又比较多，致使物业招标投标工作难以如期进行，现年底开展这项工作困难更多，经业主委员会全体会议议定，继续委托友和物业公司再代为管理为期7个月的水榭花都小区物业工作（即2018年12月1日至2019年6月30日止）。代为管理如下事项：1、根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。2、在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。3、根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。4、友和物业公司在委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和物业公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。”2019年5月17日和2019年9月30日都匀市住房和城乡建设局向都匀市人民政府广惠街道办事处两次发函，注明：“近日，我局物业管理中心陆续收到群众对都匀市水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区业主委员会账目不清等投诉，经我局核查，友和物业管理公司入驻水榭花都小区并未征求业主大会同意，系小区业主委员会与物业公司签订临时委托代管协议。”为了构建和谐小区，化解小区各类矛盾纠纷，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。前款规定居（村）民委员会组织临时管理的期限不超过3个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。”《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”函请办事处督促水榭花都小区业主委员会严格按照现函请贵单位组织指导平桥社区对水榭花都小区进行临时管理工作，并尽快落实水榭花都小区物业管理模式。2019年9月30日都匀市人民政府广惠街道办事处向平桥社区居民委员会发出《关于组织水榭花都物业临时管理的通知》，注明“近期我办及市住建局多次接到群众对水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区公摊面积停车收费账目不清等投诉，应群众要求，我办多次会同市住建局工作人员现场处置。2019年7月，该小区业委会集体辞职，小区管理愈加混乱，无管理主体”，要求“请你社区尽快对接友和物业管理公司，在收到此函5个工作日内（截止2019年10月11日）完成物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料的移交工作，组织开展水榭花都小区临时物业管理工作，同时在3个月内完成新一届小区业委会的组建工作，确保小区环境整洁、管理有序。”2019年10月12日平桥社区居民委员会已经与原告顺利完成相关物资的移交工作，水榭花都小区目前由该委员会临时进行物业管理工作。另查明，一、2017年4月27日都匀市人民政府广惠街道办事处在都匀水榭花都小区业主委员会填报的《业主委员会成立备案表》加盖印章后，都匀市住房和城乡建设局亦在该备案表上加盖印章予以备案；二、被告系都匀水榭花都小区2栋1单元4层附7号业主，自2018年6月1日起至2019年6月30日止未向都匀开发区友和物业有限责任公司交纳物业费。期间被告共欠物业管理费684元、垃圾处置费84元。上述事实，有原告提供的《委托书》、《水榭花都小区规划管理服务方案》、《业主委员会成立备案表》，被告提供的《都匀市住房和城乡建设局关于完善水榭花都小区物业管理的函》、《都匀市人民政府广惠街道办事处关于组织水榭花都物业临时管理的通知》等证据以及双方当事人陈述在卷佐证，并经开庭举证、质证和本院审查，可以作为认定本案法律事实的根据。本院认为，小区业主可以自行管理所在小区的建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，都匀水榭花都小区业主委员会于2017年4月27日经法定程序在相关管理部门备案登记，系业主大会的执行机构，全体业主应承担业主委员会委托物业服务企业产生的民事法律责任。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其依据与水榭花都小区业主委员会签订的《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案》实施管理行为，履行管理义务，在原告与全体业主之间形成物业服务法律关系。关于被告抗辩“由于原告入驻没有依法经过业主大会公开选聘，而是受没有经过依法召开业主大会选举产生的所谓‘水榭花都业主委员会’少数几个人的私下委托，其手中持有的委托书和《委托代管实施方案》对小区的其他业主没有任何法律上的约束力”的意见，本院认为，选聘物业服务企业管理小区，应当由全体业主决定或者通过业主大会形成决议，《贵州省物业管理条例》第三十条第三款规定“有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：……（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人，或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的……”，该项规定应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，即业主委员会未经组织召开业主大会临时会议而自行选聘或者委托物业服务企业进行物业管理的，如果双方没有恶意串通，损害他人合法权益等法定无效情形的，应当由业主委员会向全体业主承担法律责任，并不必然导致选聘或者委托行为无效。至于业主委员会是否经业主大会通过法定程序选举产生，是全体业主在小区自治过程中的管理问题，选聘原告的业主委员会在相关部门备案，取得了对外公示效力，不能以业主委员会产生程序的瑕疵来对抗作为受托人的原告，故被告的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。综上所述，原告系依法成立的物业服务企业，被告作为小区业主，应执行业主委员会的决议，其在接受了相应的物业服务后应该按时交纳物业费。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李义优于本判决生效后十五日内给付原告都匀开发区友和物业有限责任公司2018年7月至2019年6月的物业管理费684元、垃圾处置费84元,共计768元。如果被告李义优未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李义优负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 张 元 正二〇一九年十一月十四日书记员 李劼（代）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。