宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2090号原告：贾某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张某1，宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区中宁县。被告：欧阳某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人张某2，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。法定代表人：马某，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告贾某与被告张某1、欧阳某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案。审理过程中，被告欧阳某认为楚雄公司与本案有利害关系，申请本院追加中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）为共同被告参加诉讼，本院予以准许。本院审理后依法于2018年9月11日作出（2018）宁0502民初2437号民事判决。宣判后，贾某提起上诉，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院审理后于2019年4月18日作出（2019）宁05民终179号民事裁定，以原判认定事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院于2019年5月6日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告贾某及其委托诉讼代理人蔺某，被告欧阳某、被告楚雄公司的委托代理人丁某到庭参加了诉讼。被告张某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张某1、欧阳某于2015年2月5日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告张某1、欧阳某连带返还原告购房款488737元，支付利息97747元（按年利率6%自2015年2月5日至2018年6月5日计算40个月）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年，被告张某1、欧阳某承建中卫市沙坡头区应理新社区住宅楼工程，被告张某1、欧阳某由此取得中卫市沙坡头区应理新社区7号楼2-2401室房屋。2015年2月5日，被告张某1、欧阳某与原告签订《顶房协议书》，约定被告张某1、欧阳某将位于中卫市××区房屋出售给原告，单价为4490元，总价款为488737元。合同签订后，原告以房屋互换的方式向被告张某1、欧阳某支付了涉案房屋的购房款，但被告张某1、欧阳某未向原告交付涉案房屋，也拒绝向原告退还相应购房款。原告认为，原、被告之间的《房屋转让协议》合法有效，被告张某1、欧阳某负有向原告交付涉案房屋或者退还相应购房款的义务，但被告张某1、欧阳某拒绝履行合同义务的行为，构成违约，应依法承担相应的违约责任。被告欧阳某辩称，中卫市应理新社区由楚雄公司开发建设，由宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）及宁夏金土木建筑安装工程有限公司负责施工。2013年12月4日，建昌公司授权被告欧阳某为应理新社区1、2号楼项目负责人，2014年7月21日授权冯宜贵为应理新社区1、2、8、10、16号楼的负责人。2014年年中，楚雄公司对外宣称被告欧阳某为其公司副总，代表该公司处理应理新社区的相关事务，2015年2月25日，楚雄公司正式出具书面委托书，授权被告欧阳某担任楚雄公司应理新社区项目工程的负责人，代表该公司管理应理新社区1、2、5、6、8、10、15、16、18号楼。并承诺被告欧阳某所做的一切事宜均由楚雄公司承担相应的后果及责任。贾某因给向仲川提供了借款，后向仲川以房抵债，贾某取得了应理新社区16号楼1071、1031、1034号房屋的所有权。2014年年底，因当时被告欧阳某既是楚雄公司应理新社区项目授权的责任人又是建昌公司1、2号楼的项目负责人，故贾某找到被告欧阳某,要求以应理新社区16号楼1071、1031、1034号房屋(总价值894799元)换两套面积较大的房屋，被告欧阳某就帮忙调换房屋。因张某1挂靠宁夏金土木建筑安装工程有限公司负责应理新社区5、6、18号楼的施工，楚雄公司将应理新社区7号楼2单元2401号房屋抵顶应付给张某1的工程款488737元；楚雄公司将应理新社区18号楼1单元2503号抵顶应付给建昌公司的工程款376442元,被告欧阳某即联系了张某1和建昌公司的王天宝，按照18号楼1单元2503号房屋和涉案的××楼房屋的抵顶总价865179元与贾某的应理新社区16号楼1071、1031、1034号房屋（总价894799）进行了调换，建昌公司向贾某支付了房屋差价29620元。其中涉案的××区房屋手续是被告欧阳某代表楚雄公司、建昌公司同张某1与贾某做的××区房屋手续是被告欧阳某代表楚雄公司同建昌公司项目负责人王天宝与贾某做的，贾某已经取得了应理新社区18号楼1单元2503号房屋的所有权，涉案7号楼2401号房屋因政府收回，楚雄公司无法交付。因被告楚雄公司给被告欧阳某出具了授权委托书，被告欧阳某又是建昌公司的1、2号楼的项目负责人，所以被告欧阳某在房屋转让协议上签字的行为属于职务行为，因此，被告欧阳某不承担任何责任。被告楚雄公司辩称，被告张某1参与施工被告楚雄公司开发建设的工程属实。本案中，应理新社区7号楼2401号房屋由被告楚雄公司以顶付工程款方式抵顶给了被告张某1，加上被告楚雄公司支付的工程款，已超付被告张某1工程款。后被告张某1如何处置该房屋，被告楚雄公司不知情。楚雄公司并未收取该房款，与贾某不具有房屋买卖关系。涉案房屋因政府政策调控已经收回无法办理相关手续，楚雄公司不承担返还购房款的义务。18号楼楚雄公司已经进行调换。被告张某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的被告无异议的顶房协议书（楚雄公司与张某1签订）1份、房屋转让协议（欧阳某、张某1与贾某签订）1份、收据2份，被告欧阳某提交的原告、被告楚雄公司无异议的卫楚房发（2017）09号文件1份、收据2份的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的有争议的证据，认定如下：1.张某1、欧阳某的身份证复印件，能够证明二被告的身份情况，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；2.中卫市楚雄房地产开发有限责任公司卫楚房发（2017）09号文件1份，系楚雄公司于2017年3月16日出具的任命欧阳某为该公司副总兼董事长助理的文件，且被告欧阳某、楚雄公司对该文件的三性无异议，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故对其证明效力予以确认；但该文件不能达到原告拟证明2015年2月5日至2017年3月16日欧阳某未在楚雄公司上班的证明目的，故对其证明目的不予确认；3.《证明》1份，系楚雄公司于2018年11月16日出具的证明，该证明内容与被告欧阳某出示的委托书内容相矛盾，且楚雄公司当庭对该《证明》的内容提出异议，故对其证明效力不予确认；4.中卫市楚雄房地产开发有限责任公司养老保险缴费花名册1份13页，无法达到原告拟证明2015年2月5日至2017年3月16日欧阳某未在楚雄公司上班的证明目的，故对其证明目的不予确认；5.通知函1份，系复印件，且无法达到原告的证明目的，对其证明效力不予确认。对于被告欧阳某提交的有争议的证据，认定如下：1.楚雄公司出具的委托书1份，该委托书系原件，能够证明2015年2月25日，中卫市楚雄房地产开发有限责任公司正式出具书面委托书，授权欧阳某担任楚雄公司应理新社区项目工程的负责人，代表该公司管理应理新社区1、2、5、6、8、10、15、16、18号楼，且被告楚雄公司无异议，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；2.中卫市劳动人事争议仲裁委员会卫劳人仲调字（2017）446号仲裁调解书1份，该调解书只能证明包括欧阳某在内的63人自2007年2016年在不同时间段被聘佣至楚雄公司，但无法证明欧阳某的具体入职时间，故对其证明目的不予确认；3.辞职申请1份（原件），系被告欧阳某自己书写，在无其他证据印证的情况下，无法证明被告欧阳某自2014年入职楚雄公司的事实，对其证明效力不予确认；4.（2018）宁0502民初1408号民事判决书1份，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；5.建昌公司出具的授权委托书1份，该委托书系原件，能够证明2013年12月4日，建昌公司授权欧阳某为应理新社区1、2号楼项目负责人，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；6.建昌公司出具的授权委托书（冯宜贵）及任命书各1份，该组证据为复印件，其真实性无法核实，对其证明效力不予确认；7.宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司企业信息打印件1份，能够证明建昌二分公司负责人为王天保的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；8.抵顶房屋置换协议1份，该协议系原件，能够证明2014年10月16日，贾某与建昌公司达成置换协议，约定由建昌第二分公司王天保负责将贾某从向仲川处取得的16号楼1061、1071、1034、1031号房屋置换大面积房屋，欧阳某、王天保、冯宜贵在建昌公司盖章处签字，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认，但该协议无法证明欧阳某作为楚雄公司代理人在协议上签字的事实，故对被告欧阳某的该证明目的不予确认；9.房屋转让协议4份及顶房协议书1份，能够相互印证证明2015年2月5日，建昌公司与贾某达成协议将楚雄公司抵顶给该公司的面积较大的涉案房屋和18号楼1-2503室房屋转让（置换）给贾某，贾某将该房屋又转让给了陈长春，陈长春又转让给李亚平的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；10.房屋转让协议1份，该协议系建昌公司与贾某就涉案7号楼2－2401号房屋签订的转让协议，虽然原告提交的转让协议证明原告与被告张某1、欧阳某就涉案房屋还签订了另一份转让协议，但是原告贾某与被告欧阳某均认可该协议的确系建昌公司与原告所签，只是因为该房屋的实际所有人系被告张某1，故原告又与张某1签订了另一份转让协议，故该协议能够证明涉案房屋的置换过程，对其证明效力予以确认；11.顶房协议书及房屋转让协议各3份，能够与被告欧阳某提交房屋置换协议相互印证证明贾某用以置换的三套小房屋交付于建昌公司后，建昌公司将16#楼1031室、1034室转让给了陈长春，将1071室房屋转让给了张学全的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；12.收据5份，系被告欧阳某从宁夏建昌建筑实业有限公司二分公司调取，能够与被告欧阳某提交的顶房协议书、房屋转让协议等协议相互印证证明2015年2月12日陈长春收到建昌公司转付的16号楼1031、1034室，2015年12月6日张学全收到建昌公司16号楼1071室；2015年2月5日建昌公司（经办人欧阳某）收到贾某16号楼1031、1034、1071室；2015年12月2日建昌公司向贾某支付了置换房屋的差价29620元的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:中卫市应理新社区由楚雄公司开发建设，由宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）及宁夏金土木建筑安装工程有限公司负责施工。2013年12月4日，建昌公司授权欧阳某为应理新社区1、2号楼项目负责人，委托期限自2013年11月22日至工程竣工。2014年10月16日，贾某与建昌公司达成置换协议，约定由建昌第二分公司王天保负责将贾某从向仲川处取得的16号楼1061、1071、1034、1031号房屋置换大面积房屋，欧阳某、王天保、冯宜贵在建昌公司盖章处签字。2015年1月14日，被告楚雄公司与建昌公司签订《顶房协议书》，约定楚雄公司用位于中卫市××区房屋以4490元/㎡、房屋总价款376442元抵付建昌公司（司绪良）工程款。后建昌公司与原告贾某签订房屋转让协议（协议无落款日期），约定建昌公司将应理新社区18号楼1－2503室房屋以4490元/㎡、376442元的总价款出售给原告贾某。2015年2月5日，贾某向建昌公司出具了收到××区的收据。贾某现已将该房屋出售给陈长春。2015年1月13日，被告张某1与被告楚雄公司签订《顶房协议书》，约定楚雄公司用位于中卫市××区房屋以4490元/㎡、房屋总价款488737元抵付张某1工程款。2015年2月5日，建昌公司与原告贾某签订房屋转让协议，约定建昌将应理新社区7号楼2-2401室房屋以4490元/㎡、488737元的总价款出售给原告贾某。同日，因该房屋的实际所有人是被告张某1，在原告贾某的要求下，由被告张某1、欧阳某与原告贾某签订房屋转让协议，约定张某1、欧阳某将应理新社区7号楼2-2401室房屋以4490元/㎡、488737元的总价款出售给原告贾某。同日，贾某向建昌公司出具了收到建昌公司转应理新社区（向仲川）转张某1、欧阳某7号楼2－2401室的收据。2015年2月5日，欧阳某作为经办人出具了收到贾某应理新社区16号楼1031、1034、1071室的收据。2015年2月12日，建昌公司与陈长春签订房屋转让协议2份，约定建昌公司将应理新社区16号楼1031、1034室出售于陈长春。同日，陈长春向建昌公司出具收据2份。2015年2月6日，建昌公司与张学全签订房屋转让协议1份，约定建昌公司将应理新社区16号楼1071室出售于张学全。同日，张学全向建昌公司出具收据1份。2015年2月25日，被告楚雄公司委托被告欧阳某作为被告楚雄公司应理新社区项目工程的项目经理，代表被告楚雄公司管理应理新社区1、2、5、6、8、10、15、16、18号楼的后期建设。2015年12月2日，建昌公司向贾某支付了置换房屋差价29620元。后因7号楼2-2401室房屋属于安置房，产权归政府所有，现已被政府收回，致使原告的合同目的无法实现。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，被告张某1、欧阳某与原告签订的《房屋转让协议》因政府收回导致合同目的不能实现，该合同依法应予解除。因此，对于原告要求解除其与被告张某1、欧阳某签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，予以支持。本案争议的焦点为合同解除后返还房款的责任由谁承担的问题。首先，涉案的房屋转让协议并不是单纯的转让协议，而是贾某以其所有的应理新社区16号楼1031、1034、1071室三套小面积房屋与建昌公司置换该小区的18号楼1－2503室、7号楼2－2401室二套大面积房屋协议中的1份协议，故不能简单的认定转让协议中签字的双方即为合同的履行主体。其次，虽然该转让协议系被告张某1、欧阳某与原告贾某签订，但是，被告欧阳某提交的证据证明原告贾某提供置换的三套小面积房屋已交予建昌公司处理，而且建昌公司向贾某支付了置换房屋的差价，上述事实能够证明该转让协议的实际履行主体是原告贾某与建昌公司，而非原告贾某与被告张某1、欧阳某，故合同解除后返还房款的责任应由建昌公司承担。鉴于原告起诉要求被告张某1、欧阳某承担返还责任，法庭明示原告贾某可以申请追加建昌公司作为被告参加诉讼，但其当庭表示不申请追加，坚持要求由被告张某1、欧阳某承担返还责任，故对于原告要求被告张某1、欧阳某返还购房款并支付利息的诉讼请求不予支持。被告欧阳某辩称其不承担民事责任的意见成立，予以采纳。被告张某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告贾某与被告张某1、欧阳某于2015年2月5日签订的《房屋转让协议》；二、驳回原告贾某的其他诉讼请求。案件受理费9666元，由原告贾某负担9566元，由被告张某1、欧阳某负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋玉梅人民陪审员 高 博人民陪审员 张学峰 二〇一九年十月三十一日书 记 员 黄 玲本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。