德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初3021号 原告：彭勇，男，1970年12月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：唐明春，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被告：段国平，男，1954年1月23日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 被告：重庆中川建设有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道莲花路50号4-1，统一社会信用代码91500226787492554W。 法定代表人：邓成孝，董事长。 委托诉讼代理人：李龙，该公司员工。 第三人：德阳嘉皇房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市天山路与岷江东路交汇处天山南路二段17号A3幢2层2-2号，组织机构代码56761644-7。 法定代表人：杨孝甫，总经理。 原告彭勇与被告段国平、重庆中川建设有限公司（以下简称中川公司）、第三人德阳嘉皇房地产开发有限公司（以下简称嘉皇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8年9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭勇及委托诉讼代理人唐明春、被告段国平的委托诉讼代理人李厚亮到庭参加诉讼。第三人嘉皇公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭勇向本院提出诉讼请求：1.判决解除对登记在第三人名下的位于德阳市“嘉皇.心悦城”1-1-21-4号房屋查封，停止对该房屋的执行；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告在申请执行第三人案件中，旌阳区人民法院查封了第三人名下的位于德阳市“嘉皇.心悦城”1-1-21-4号房屋。原告认为该查封不当，故向人民法院提出了书面异议，本院以2019川0603执异120号民事裁定驳回了原告的异议。原告对该裁定不服，特提起诉讼。一、经了解，涉案房屋首次查封的时间是2015年11月8日。原告于2014年9月11日与第三人签订了《绿化工程承包合同》及《补充协议》，约定由原告购买涉案房屋，并约定以原告工程款抵付房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，双方虽未对该买卖合同办理登记备案手续，但并不影响双方买卖合同的效力。因此，在人民法院首次查封前，原告与第三人就涉案房屋已签订了合法有效的书面买卖合同。同时,为履行双方签订的房屋买卖合同,原告合伙人易新玲于2015年7月21日与第三人签订《嘉皇.心悦城商品房定购房》，以确认原告购买的房屋登记在易新玲名下。二、本案所涉法院在人民法院首次查封前，第三人已于2015年11月2日将房屋交付给易新玲占有使用。易新玲接收该房后对该房屋进行了装修，一直占用使用至今，同时易新玲名下业务其他任何房产。三、原告与第三人确认将所购房屋登记在易新玲名下的2015年7月21日当日，第三人出具证明，确认易新玲名下房屋总价款493599元已在工程款扣除，核实原告已于2015年7月21日付清了涉案全部房款。四、第三人所涉“嘉皇.心悦城”项目至今未给任何购房户办理过户登记，因此人民法院查封时未办理过户登记不是原告及易新玲的原因造成。第三人所原告依法向法院提起执行异议之诉，请求维护原告的合法权益。 段国平辩称，原告并未提供书面的房屋买卖合同，亦未提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，同时根据贵院（2019）川0603执异120裁定书确定的事实，“以诉争房屋抵工程款的时间为2017年7月21日”，即抵款时间在人民法院查封之后。原告与第三人签订《补充协议》为无效协议。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 中川公司辩称，法院查封时案外人没有办理过户登记，也未办理房屋买卖合同网签备案；原告仅提供了收据，未提供支付凭证，不能证明已经实际支付了全部价款。同时也未提供证据证明其在法院查封之前已合法占有该不动产，以及非因其自身原因未办理过户登记；《补充协议》中约定“本协议自双方签订盖章之日生效”，而嘉皇公司并未盖章确认，故该协议并未生效。协议落款时间为2014年9月11日，《绿化工程承包合同》中约定的工期为2014年9月11日至2014年11月10日，即原告与嘉皇公司以房抵债的约定在债务履行期限届满前，该协议违反了禁止流押、流质的强制性规定，应认定为无效协议。综上，请求驳回异议。 第三人嘉皇公司未到庭，视为放弃陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2015年7月16日，本院作出（2015）旌民保字第394号《民事载定书》，载明：冻结第三人嘉皇公司的银行存款12800000元，或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院作出（2015）旌民保字第395号《民事载定书》，载明：冻结第三人嘉皇公司的银行存款26000000元，或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述裁定，本院于2015年7月17日查封案涉房屋。 2015年7月23日，本院作出（2015）旌民初字第2892号《民事调解书》，载明：第三人嘉皇公司欠被告段国平民间借贷的借款本金7400000元；第三人嘉皇公司于2015年8月30日前偿还1400000元、2015年9月30日前偿还6000000元；上述款项从2014年9月26日起按年息15%计算利息至付清之日止（息随本清）。 2015年7月24日，本院作出（2015）旌民初字第2893号《民事调解书》，载明：第三人嘉皇公司与被告段国平一致同意解除双方签订的《房地产联合开发协议》；第三人嘉皇公司退还被告段国平投资款本金2000万元，并按年息15%支付利息，及本案诉讼费、保全费、律师代理费581900元；2015年10月31日前支付1000万元，2016年7月31日前支付1000万元及利息；2015年9月10日前支付581900元；如第三人嘉皇公司未按任一期限履行付款义务，被告段国平可就全部款项申请强制执行。 2016年1月19日，段国平就上述两案向本院申请强制执行。 2016年5月13日，本院作出（2016）川0603执547、548号执行裁定，分别裁定冻结、扣划嘉皇房地产公司银行存款9460000元、24173300元或查封、扣押其同等价值的其他财产。 另，2016年2月18日，本院根据被告中川公司的申请，当日作出（2016）川0603财保47号《民事裁定书》，载明：冻结第三人嘉皇公司的银行存款5400万元，或查封、扣押其他相应价值的财产。根据该载定，本院于2016年2月26日轮候查封案涉房屋。 原告彭勇作为案外人，认为案涉房屋系其拥有，遂向本院提出案外人执行异议。2019年7月29日，本院作出（2019）川0603执异120号《执行裁定书》，认为案外人不能证明案涉房屋在本院查封前与第三人嘉皇公司签订合法有效的书面买卖合同，也未支付现金，为以物抵债，裁定驳回原告彭勇的异议请求。原告彭勇不服该裁定，遂向本院提起案外人异议之诉。 另查明，2014年9月11日，第三人嘉皇公司（甲方）与原告彭勇（乙方）于签订《绿化工程承包合同》，约定：乙方承包嘉皇·心悦城小区园林绿化工程；工程造价为工程竣工后以工程量清单计价，按报价清单和实际工程量计算；付款方式为乙方以工程款在心悦城销售部签约住房一套，房号为：1-1-21-4，面积为120.39平方米，房屋单价为4100元/平方米，总房款以购房合同为准；一期乔木全部施工完毕验收合格后，乙方即可到心悦城销售部签约住房销售合同。 同日，双方签订《补充协议》，约定：第三人嘉皇公司用嘉皇·心悦城小区的商品房抵付原告彭勇的园林绿化合同部分工程款；原告彭勇同意购买甲方所属的商品房一套（商品房坐落于珉江东路，房号1-1-24-4）抵付园林绿化工程款，总房款以购房合同为准。 2015年7月21日，第三人嘉皇公司出具《证明》，载明：易新玲（公民身份号码：5106021975××××××××）购买诉争房屋，房屋价款在本小区绿化工程款中扣除。但第三人嘉皇公司至今未为案涉房屋办理商品房买卖合同备案手续，也未办理房屋不动产权证书。 2018年6月2日，第三人嘉皇公司与原告彭勇签订《心悦城绿化工程总决算》，载明：心悦城绿化工程决算总额1303733元，第三人嘉皇公司已付绿化工程款现金35万元，抵心悦城1-1-21-4号房屋（诉争房屋）工程款493599元，现嘉皇公司欠原告绿化工程款460134元。 2019年9月26日，德阳市中级人民法院作出（2019）川06破申15号《民事裁定书》，载定受理刘晓光对第三人嘉皇公司的破产清算申请，交由本院审理。 以上事实，有当事人陈述、《执行裁定书》、《绿化工程承包合同》及补充协议、《心悦城绿化工程总决算》、《民事裁定书》等予以佐证。 根据查明的事实，结合原告诉求，本案的争议焦点为原告彭勇是否享有案涉房屋的所有权并足以排除强制执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 庭审中原告向本院提交了《绿化工程承包合同》及补充协议、《心悦城绿化工程总决算》及《证明》、《收据》等证据用以证明原告的主张，但以上证据并不足以证明原告对案涉房屋享有所有权并排除强制执行，主要有以下几点理由：一是原告用以证明与第三人嘉皇公司存在商品房买卖合同关系的证据为《绿化工程承包合同》及《补充协议》，但双方并未在2015年7月17日本院首次查封前签订合法有效的《商品房买卖合同》；二是原告彭勇虽提交了德阳阳光物业公司出具的《证明》及《收据》证明案外人易新玲已于2015年11月2日实际占用案涉房屋，但以上两份证据仅为书面证据，且无其他相关证据予以佐证，本院无法核对该两份证据的真实性、合法性，对原告提交该两份证据所期达到的证明目的不予采纳，且本院已于2015年7月17日查封案涉房屋；三是原告彭勇主张已以工程款的形式支付完毕全部购房款，但双方达成购房合意时并未对该绿化工程进行结算，不是将工程款转化为购房款，仅存在以物抵债的合意。综上所述，原告作为案外人，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益足以排除执行的高度概然性证明标准，原告所提交的证据并不足以证明对案涉房屋享有所有权并排除强制执行，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告彭勇的诉讼请求。 案件受理费8704元，由原告彭勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡 静 审 判 员  方显琼 人民陪审员  覃安科 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  赵 林 书 记 员  许 丽