广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37284号原告：韩秀杰，女，1983年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：马光越、韩莎，广东金桥百信律师事务所律师被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地：广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤某。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地:海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永、刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路23XX号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地:广州市东山区XX路XX里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。原告韩秀杰诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）、曾海珊，广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈骏及其委托诉讼代理人马光越、韩莎，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙，被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云到庭参加诉讼，被告合展公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司、丰盛昌公司双倍返还定金400000元；2、判令被告合展公司、禾城公司、曾海珊承担双倍返还定金的连带责任。事实和理由：原告拟购买广州市越秀区XX路XX里XX号601房。被告合展公司独家代理销售被告华鑫公司的房屋。2018年8月14日，在被告合展公司的安排下，原告签订了关于601房的《【XX里住宅】认购书》，成交总价为1640000元。原告向被告华鑫公司支付了20万元定金。后来原告发现涉讼房屋所在楼盘没有确权，涉讼房屋没有产权证书，无法办理过户登记手续。广州市住房和城乡建设委员会认定被告华鑫公司销售涉讼房屋的行为是违法行为。被告华鑫公司与原告签订合同时隐瞒了涉讼房屋的权属情况，已构成违约，导致原告签署《【XX里住宅】认购书》的目的无法实现，故原告要求解除合同并双倍返还定金。被告华鑫公司称其销售的涉讼房屋是从被告丰盛昌公司处购买，且被告丰盛昌公司一直协助被告华鑫公司进行销售，应对本案承担连带责任。被告曾海珊作为被告华鑫公司的监事，且被告华鑫公司曾海珊的账户收取涉讼楼盘购房者的定金及购房款，因此，被告曾海珊应对承担连带责任。被告禾城公司作为涉讼楼盘的开发商，明知涉讼房屋存在产权问题不能出售，仍通过被告华鑫公司及丰盛昌公司进行销售，且向购房者出具证明书确认房屋已经卖给被告丰盛昌公司，被告禾城公司的行为对原告签署涉讼合同起直接的推动作用，应对本案承担连带责任。被告合展公司作为中介负有核实房产产权真实情况并如实告知买受人的义务，但被告合展公司为了诱使原告签订合同，故意隐瞒了房屋产权情况，且被告合展公司的代理费明显高于市场价格，被告合展公司存在与本案其他表恶意串通的故意，应承担连带责任。为此提出上述诉讼请求。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为被告禾城公司，现产权人未能追认其司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【XX里住宅】认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、原告未能按照合同约定履行《XX里住宅认购书》或《广州市房屋买卖合同》的付款义务，上述文件的签署时间均远远早于广州市住房和城乡建设委员会于2018年8月23日作出的通知文件，原告怠于履行合同义务的责任应由原告自身承担，无权要求返还定金或适用定金罚则。四、涉讼款项的实际收取方为被告合展公司，其应为法律责任的承担主体。五、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，被告禾城公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，禾城公司对于涉讼的《广州市房屋买卖合同》是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。六、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告合展公司提交书面答辩状辩称：一、其司与原告并未形成任何合同关系，并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任。根据原告提供的证据，可以证实原告与被告华鑫公司存在房屋买卖合同关系，并向被告华鑫公司支付定金，且该定金全部由被告华鑫公司收取，被告华鑫公司向原告开具了收据。根据合同相对性，其司无需向原告承担任何关于合同之责。二、被告合展公司与被告华鑫公司之间的合作关系，是其司为被告华鑫公司提供房产销售协助服务，此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方无关。三、涉讼房产被暂停交易在目前可见的主要原因是政府部门的政令限制，非由其司引发的原因。综上所述，请法院依法驳回原告对其司的诉讼请求。被告禾城公司辩称：一、本案为房屋买合同纠纷，被告禾城公司没有参与合同的签订，不是合同当事人，根据合同相对性原则，禾城公司不是本案适格被告。二、涉讼的房屋买卖合同及认购书为非法无效的合同。丰盛昌公司、华鑫公司的销售行为已经行政主管部门认定为违法行为，并责令停止，且被告丰盛昌公司及华鑫公司的公开销售的行为损害了众多回迁户的合法权利，损害社会公共利益的行为应当认定为无效民事行为。三、被告禾城公司并未确认丰盛昌公司已取得涉讼房屋的产权，禾城公司向丰盛昌公司出具确认书仅系双方在履行合同中相互之间作出的确认，该行为不针对第三方、不对第三方发生任何效力，也并未损害原告合法权益。此外，禾城公司在发现丰盛昌公司、华鑫公司的违法销售行为后，向各行政管理部门提出了举报、投诉，并在涉讼小区和销售现场张贴通告。因此，被告禾城公司在本案中不存在过错，原告在进行购买房屋这一重要民事行为时，没有尽到合理的审慎注意义务，明知出卖方未取得涉讼房屋产权，在禾城公司发出通告后，仍未进行相关查证轻易签订房屋买卖合同，导致的法律后果应由其自身承担。四、被告禾城公司未参与本案所涉的签订合同、收取款项等任何销售环节。综上，请法院驳回原告要求禾城公司承担本案连带责任的诉讼请求。被告丰盛昌公司辩称：一、被告丰盛昌公司与被告华鑫公司是相互独立的民事主体，原告与被告华鑫公司签订《认购书》并向其支付购房定金，双方之间的房屋买卖协议关系仅对原告与华鑫公司具有约束力，丰盛昌公司并非该协议的当事人，未参与涉讼房屋买卖过程，从未与原告有过接触，也未曾收取相关款项，更未向买受人承诺还款，不存在欺骗原告签订协议的情形，原告要求丰盛昌公司承担连带责任缺乏事实与法律依据。二、涉讼房屋所在楼盘由被告禾城公司开发，后因各种原因该项目未能正常出售，禾城公司将该项目作为不良资产整体转让给被告丰盛昌公司，并承诺在房屋实际出售时以开发商的名义配合买受人办理产权登记。被告丰盛昌公司将该项目整体转让给被告华鑫公司时已向其如实、明确地告知了房屋权属及使用状况，丰盛昌公司不存在任何欺诈和串通行为，即便其他被告对房屋买受人刻意隐瞒相关事实，该行为也与丰盛昌公司无关。被告曾海珊辩称：一、被告曾海珊不是本案适格被告，曾海珊不是涉讼买卖合同关系的当事人。二、被告华鑫公司使用曾海珊账户进行公司业务，该账户发生的资金往来不属于曾海珊的个人行为。三、被告华鑫公司与丰盛昌公司共同作为出卖方出售涉讼房屋。四、原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，涉讼房屋所在项目的XX里XX号201房、202房在2019年通过司法确权的方式为购房者办理了产权证，原告的购房目的能够实现。五、广州市住房和城乡建设委员会作出的《责令停止违法行为的通知书》不能作为认定涉讼购房合同效力的法律依据。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004XXX、登字0004XXX的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区XX路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区XX路XX里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区XX路XX里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区XX路XX里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区XX路XX里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区XX路XX里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区XX路XX里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月14日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【XX里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区XX路XX里XX号B601房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积42.89平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1640000元；本认购书签订当日支付定金200000元等。2018年8月14日、15日，被告华鑫公司分别向原告开具《收款收据》2张，内容均为收到原告交付认购广州市XX路XX里XX号B栋601房的定金100000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区XX路XX里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【XX里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。另查明，被告曾海珊是被告华鑫公司的监事。被告田毅是合展公司的前法定代表人。据银盛支付服务股份有限公司广州分公司于2018年8月28日出具的《证明书》证实，被告华鑫公司办理了两台移动POS机，商户名称均为被告华鑫公司，入账人均为曾海珊，其中一台的入账账号为43×××95，另一台的入账账号为62×××71。2018年9月8日，被告曾海珊向被告华鑫公司出具《承诺函》，内容为：本人系华鑫公司XX里项目的负责人。由于华鑫公司法定代表人郑贤某仅是挂名，从未参与公司的经营活动，而且，XX里项目一直由本人负责主导进行。因此，对于因XX里项目而造成华鑫公司遭受损失一事，本人愿意承担相关责任。并承诺如下：1、因运营XX里项目而造成华鑫公司的损失，本人愿意按80%的比例向华鑫公司承担赔偿责任；2、将积极处理因运营XX里项目而产生的相关纠纷，并及时向华鑫公司汇报相关纠纷的处理情况。本院认为，原告与被告华鑫公司签订《【XX里住宅】认购书》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。因此，原告与被告华鑫公司之间的房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还定金200000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【XX里住宅】认购书》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。虽然被告华鑫公司将被告曾海珊的个人账户用于公司业务，但被告曾海珊只是被告华鑫公司的监事，不是涉讼房屋买卖合同的当事人，其与原告也无直接的法律关系；至于被告曾海珊向被告华鑫公司出具承诺函表示愿意向公司承担因运营XX里项目而造成公司的损失，属于其对被告华鑫公司内部之间责任分配作出的意思表示，对原告不具效力，故原告要求被告曾海珊承担连带责任没有依据，本院不予支持。至于原告要求被告合展公司承担连带责任的诉讼请求，因被告合展公司并非上述《【XX里住宅】认购书》的合同当事人，原告持有的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故原告该项诉讼请求本院不予支持。同理，被告华鑫公司认为相关房款应由被告合展公司予以返还的抗辩，本院不予采纳。至于原告要求被告禾城公司、丰盛昌公司承担连带责任的诉讼请求，因被告禾城公司、丰盛昌公司并非上述《【XX里住宅】认购书》的合同当事人，本案现有证据并未能证明被告禾城公司、丰盛昌公司曾参与涉讼交易，原告该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告韩秀杰返还购房定金200000元，并计付利息（以200000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，其中100000元从2018年8月14日起计至实际清偿之日止；100000元从2018年8月15日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告韩秀杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，诉讼保全费2520元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建审 判 员  张 丽人民陪审员  黎满华二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨陈佳璇