贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初821号原告：孙晶，女，1984年1月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈银（原告之夫），男，1981年9月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场一期（2）1单元10层1号。法定代表人：周章勇，经理。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。原告孙晶与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序进行审理。因与本院受理的（2019）黔8601民初821、822、823、824、825、826、829号七案系同一事实发生，本院于2019年9月19日将七案合并公开开庭进行了审理。原告孙晶的委托诉讼代理人陈银，被告汇金公司的委托诉讼代理人柴元盛到庭参加诉讼。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限30日。本案现已审理终结。原告孙晶向本院提出诉讼请求1.解除双方就世纪汇金广场4-240号商铺签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付自2018年9月25日至实际支付日止的租金（暂计算至2019年8月27日为337天：42854元÷365日×337日=39566.60元）；3.被告向原告支付自2019年3月25日至实际支付租金之日止的违约金（暂计算至2019年8月27日为155天：42854元×0.0004×155天=2656.90元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月19日，原告与被告签订了由被告提供格式的《商铺租赁合同》，合同约定原告将贵阳市延安西路66号的世纪汇金广场4-240号商铺租给被告，每个租赁年度的3月25日将年度租金支付给原告。截止2019年3月25日，被告欠付原告2019年度租金42854元。原告于2019年5月7日向被告送达了《履约催告函》，期限5日内向原告支付租金及逾期违约金，被告签收至今仍未履行合同。为维护原告合法权益，诉请如前。被告汇金公司辩称：1.商场开业时间为2016年1月30日，所以租期及租金起算日均应顺延6个月，租金起付时间应当为每个年度的9月25日前；2.根据交易惯例及生活习惯原告应开具税票，后被告支付租金；3.原告所主张违约金过高；4.被告同意待原告开具税票的情况下立即支付租金，原告主张解除租赁合同无事实及法律依据，不同意解除合同。经审理查明，2014年9月19日，原告孙晶（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省××××号（世纪汇金广场）4层240号（建筑面积24.80平方米）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。租赁期限为2015年9月25日至2025年9月24日止。但若在此期间由于商场为了具备正式营业等因素而考虑延期营业的，租赁期和租赁期的起始点均顺延，但顺延期限不得超过6个月。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权。租金具体如下：前三个租赁年度为免租期，即自2015年9月25日起自2018年9月24日。后七个租赁年度自2018年9月25日起至2025年9月24日的租赁期内，乙方每年应分别支付给甲方的租金为，2019年度支付42854元，2020年度42854元，2021年度42854元，2022年度47997元，……。租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，被告汇金公司按约使用涉案商铺，2019年5月7日，原告向被告发出履约催告函，要求从函告之日起5日内履行协议约定的租金支付义务，并按约支付违约金，被告法定代表人周章勇当日签收。截止本案审理终结，汇金公司未向原告支付房租及违约金。另查明，2014年9月19日孙晶与贵州黔贵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、商铺租赁合同、商品房买卖合同、履约催告函、身份信息等证据在卷佐证，并并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，虽原告提交的商品房买卖合同中显示涉案房屋的四至方位，与其他业主的商铺相区分，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除商铺租赁合同的诉请，不予支持。对原告要求被告支付租金的诉请，根据双方合同约定，本院暂支持2018年9月25至2019年9月24日止共计42854元。对原告要求被告以42854元为基数，按每日万分之四的标准支付从2019年3月25日至实际支付租金之日止违约金的诉请，符合双方合同约定，且没有超出法律规定，本院予以支持。对被告汇金公司提出需原告开具税票的情况下才支付租金主张，本院认为，其一，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者并非合同的主要义务，仅为附随义务，出租人是否开具并提交发票不属于当事人行使不安抗辩权的法定情形。汇金公司以原告未出具发票为由不支付租金的抗辩理由不能成立。其二，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金的付款条件，故汇金公司未在合同期限内交付租金的行为构成违约。对被告汇金公司提出商场开业时间为2016年1月30日，所以租期及租金起算日均应顺延6个月的主张，被告未提交证据加以证明，对该主张，本院不予认可。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付位于贵阳市延安西路66号的世纪汇金广场4-240号商铺2018年9月25日至2019年9月24日止的房屋租金42854元；二、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付违约金（违约金自2019年3月26日起至实际履行之日止以42854元为本金按日万分之四计算）；三、驳回原告孙晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取计428元，由被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇一九年十一月二十五日法官助理徐洁书记员王维