安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0122民初1560号 原告（反诉被告）：肥东县供销社泰昌资产管理有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇新街7号。统一社会信用代码91340122661430163N。 法定代表人：胡朝龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵平选，安徽威名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈进文，安徽威名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肥东璀灿珠宝销售有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇青春三房郢，统一社会信用代码9134012206913690XF。 法定代表人：杨大艮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭治龙，安徽徽都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田坤，安徽徽都律师事务所律师。 原告（反诉被告）肥东县供销社泰昌资产管理有限公司（以下简称泰昌公司）与被告（反诉原告）肥东璀灿珠宝销售有限公司（以下简称璀灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰昌公司的委托诉讼代理人赵平选、陈进文，璀灿公司的委托诉讼代理人郭治龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰昌公司向本院提出诉讼请求：1、璀灿公司给付租金3105040元（计算至2018年8月21日解除房屋租赁合同时）。以其中39万元为基数，自2016年2月9日至实际支付之日；以其中182万元为基数，自2017年2月9曰至实际支付之日；以其中89.504万元为基数，自2018年2月9日至实际支付之日；均按年利率24%向我公司支付违约金。 2、璀灿公司自2018年8月22日至实际返还我公司出租的房屋之日按日租金4986元计算给付占有使用费，并按占有使用费总额为基数按年利率24%支付违约金。 3、璀灿公司立即腾空房屋、恢复原状，将肥东县土产大楼建筑面积约1800平方米（不含附属仓库、大楼底层过道及过道北一间原烟花爆竹批发部〉房屋返还给我公司。 5、本案的诉讼费用、律师费和其他费用由璀灿公司承担。 事实和理由：2013年10月28日，璀灿公司（合同乙方）与我公司（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》。双方约定由我公司将肥东县土产大楼建筑面积约1800平方米（不含附属仓库、大楼底层过道及过道北一间原烟花爆竹批发部）房屋出租给璀灿公司。租期自2013年10月23日至2022年2月23日，年租金182万元，给4个月的免租装修期，租金自2014年2月24日起计算；租金每年支付一次，具体支付时间分别为：2013年11月6日，其他年份支付的时间为当年2月9日。另约定，如乙方欠缴各项费用达20万元，甲方可以解除合同、限期清场和收回房屋；乙方未按约定时间支付租金和清场交付房屋，除支付租金外，还应按日两倍租金承担违约赔偿金；并承担甲方维护自己合法权益所产生的交通费、律师费、诉讼费等一切费用。双方还就其他事项进行了约定。璀灿公司承租房屋后，至起诉之日，仅支付原告507万元租金。2016年1月7日和2018年6月25日，我公司分别委托律师事务所致函璀灿公司催交租金，璀灿公司收函后仍以种种理由拒绝支付。2018年8月21日，我公司向璀灿公司发出了《解除合同通知书》，通知解除了双方签订的《房屋租赁合同》。2018年8月23日，我公司书面通知璀灿公司，要求腾空并返还房屋。但璀灿公司现既不给付房租，也不清场退房，严重损害了我公司的合法权益。请依法支持我公司的诉讼请求。 璀灿公司辩称，一、我公司没有违约行为。1、泰昌公司负有交付我公司符合安全标准的可以使用房屋并有维修房屋的义务，但泰昌公司交付的房屋是有安全隐患的危房，三楼卫生间一直无法使用，一楼、三楼大梁开裂、顶部开裂漏雨，我公司多次要求泰昌公司维修均未果，造成自承租之日起不能正常使用。因此，一楼约140平方米、三楼502.39平方米租金3243193元不应支付。2、涉案房屋没有1800平方米，仅有1618.27平方米，（一层有557.94平方米，二层有614.43平方米，三层有502.39平方米）。 二、泰昌公司的诉讼请求没有依据。1、双方签订的合同至今没有解除，我公司已足额支付了实际能使用面积的租金，没有违约行为，不存在泰昌公司单方解除合同的事由，泰昌公司事实上也没有解除合同，因此，泰昌公司主张腾空房屋、恢复原状返还房屋没有事实和法律依据。2、泰昌公司主张违约金没有事实和法律依据，主张我公司承担律师费、诉讼费用没有依据。 三、泰昌公司将我公司承租的房屋约40平方米没有交付，而是另行出租给王汝奎经营服饰，该部分租金我公司不予承担。 璀灿公司向本院提出反诉请求：1、判决一楼约140平方米、三楼502.39平方米租金3243193元不应支付；2、房屋实际面积1618.27平方米与合同约定的1800平方米相差的181.27平方米租金647000元不应支付；3、本案反诉费由泰昌 公司承担。 事实和理由：涉案房屋三楼顶及大梁开裂、漏水，具有严重的安全隐患，虽承租多年但不敢正常使用。涉案房屋没有1800平方米，仅有1618.27平方米（一层557.94平方米，二层614.43平方米，三层502.39平方米），相差的181.27平方米面积不应计算租金。 泰昌公司对璀灿公司的反诉辩称，璀灿公司提出的反诉请求并不是反诉，实质上是答辩。璀灿公司没有证据证明我公司将双方签订的租赁合同中约定的房屋部分出租给案外人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 双方当事人对以下事实无异议： 2013年10月28日，泰昌公司与璀灿公司签订《房屋租赁合同》，约定，位于肥东县的土产大楼，建筑面积约1800平方米【不含附属仓库、大楼底层过道及过道北一间原烟花爆竹批发门市部（已用简易木板隔开）】，由泰昌公司出租给璀灿公司【2013年10月23日至2014年2月23日期间四个月为免租金装修期，不收租金，租金自2014年2月24日起收取】。租赁期限（不含装修期）自2013年10月23日起至2022年2月23日止。履约保证金60万元直接从竞租保证金中扣除交付给泰昌公司。租金每年支付一次，并在之后的相应月份提前15日付清后一年的租金，支付时间分别为：2013年11月6日、2015年至2021年每年的2月9日。如璀灿公司欠缴各项费用达20万元，泰昌公司可以单方解除合同、限期清场和收回房屋；璀灿公司未按约定时间支付租金和清场交付房屋，除支付租金外，还应按日两倍租金承担违约赔偿金；并承担泰昌公司维护自己合法权益所产生的交通费、律师费、诉讼费等一切费用。双方还就其他事项进行了约定。 合同签订后，泰昌公司将案涉房屋交付于璀灿公司，璀灿公司使用租赁的房屋从事经营，泰昌公司收到了璀灿公司竞租时交纳的履约保证金60万元。璀灿公司已支付租金517万元。 对当事人无异议的上述事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人对以下证据有异议： 一、泰昌公司针对本诉提供三份证据，证据1、2016年1月7日“催告律师函”及邮件查询材料；证据2、2018年6月20日“租金催告律师函”及邮寄查询材料；证据1、2拟证明泰昌公司委托律师向璀灿公司发函催告支付租金。证据3、《解除合同通知书》及其张贴照片、2018年8月21日《合肥晚报》，《腾空返还房屋通知书》及其张贴照片、2018年8月23日《合肥晚报》，拟证明泰昌公司2018年8月21日通知璀灿公司解除合同，同年8月23日要求返还房屋，二份通知均送达璀灿公司且在合肥晚报公告。 璀灿公司质证称：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，其没有收到过泰昌公司的任何通知书，也没有看到合肥晚报登的通知书，泰昌公司登报行为对其不发生法律效果，双方之间不存在合同解除的后果。 本院认为，证据1、2的邮寄查询材料记载二份函均由璀灿公司法定代表人杨大艮本人签收，证据3系在案涉租赁房屋墙壁张贴及登报《合肥晚报》，本院对证据1、2、3的真实性予以认定。 二、本案诉讼期间，璀灿公司提出鉴定申请，要求对下列事项进行鉴定：1、对案涉房屋三楼楼面、大梁是否存在质量问题、是否存在安全隐患、是否符合使用的安全标准进行鉴定；2、对案涉房屋一楼北侧第一间楼面、西墙大梁、西墙墙体是否存在质量问题、是否存在安全隐患、是否符合使用的安全标准进行鉴定；3、对案涉房屋的实际面积进行测绘鉴定。本院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站予以鉴定。2019年6月25日，该站向本院具函，内容是：经我站现场勘察，涉案房屋年代久远，加盖、改造、装修、维修情况较为复杂，针对鉴定委托的内容，现场鉴定需要该工程的建筑结构图纸；若无建筑结构图纸，另外需对已装修的部分、原结构框架梁、屋面板、防水层、墙体进行局部破损检测，对房屋的正常使用及营业有较大影响。目前涉案房屋仍在正常营业中，上述配合工作需要原被告双方共同协商确认后在七日内通知我站，否则此次司法鉴定工作无法正常开展，我站将退回此次鉴定委托。同年7月8日，该站向出具案件终止受理通知书，以双方未能在规定期限内正式对其提出的问题作出明确答复，不具备检测鉴定条件为由，终止本次检测鉴定。 泰昌公司质证认为，鉴定是璀灿公司申请的，因房屋质量问题无法鉴定，璀灿公司举证不能，其诉称房屋存在质量问题的观点不能成立。 璀灿公司质证认为，该函内容清楚表明，相关鉴定的检材应由泰昌公司提供，而其拒绝提供，应承担不利后果。 本院认为，因鉴定机构终止本次鉴定，故本院对案涉房屋是否存在质量问题不予认定。 三、璀灿公司为证明泰昌公司将其承租的房屋中的约40平方米另行出租给案外人王汝奎，向本院申请调查令，调取了存档于肥于肥东县市场监督管理局的出租人泰昌公司与王汝奎的房屋租赁合同，合同约定租赁的房屋位于土产大楼原烟花爆竹批发门市部一间，以原木隔断向北延伸0.5米。 泰昌公司质证称：对合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同所租赁的房屋不在本案房屋租赁合同范围内，本案合同第一条明确约定不包含原烟花爆竹批发门市部一间。 本院认为，泰昌公司与璀灿公司之间的合同明确约定不包含原烟花爆竹批发门市部一间，故原烟花爆竹批发门市部一间不在泰昌公司与璀灿公司之间的租赁合同项下。 本院认为，泰昌公司与璀灿公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律强制性规定，系有效合同。合同履行过程中，因璀灿公司迟延履行租金义务，泰昌公司委托律师于2018年6月20日向其发出催告履行的通知后仍未履行，致使泰昌公司的合同目的不能实现。泰昌公司行使合同解除权，于2018年8月21日通知璀灿公司解除合同，该通知业已送达璀灿公司，璀灿公司在法定期间未对合同解除提出异议，因此，本院确认，双方之间2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月21日解除。泰昌公司主张要求璀灿公司支付拖欠租金及利息损失、腾空并返还房屋以及自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，璀灿公司享有4个月免租金装修期，租金应自2014年2月24日起按每年182万计算至2018年8月21日，璀灿公司应支付的租金为：182万元/年×4年＋182万元/年÷12个月×5个月＋182万元/年÷365天×27天=817.2963万元，扣除璀灿公司已支付租金517万元及履约保证金60万元，璀灿公司尚欠的租金为：817.2963万元-517万元-60万元=240.2963万元。泰昌公司主张的利息损失计算方式不当，应予纠正，其主张的利率标准过高，本院确认按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息损失。泰昌公司主张的合同解除后的房屋占有使用费参照双方约定的租金标准计算。璀灿公司的反诉请求，事实依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、肥东璀灿珠宝销售有限公司支付肥东县供销社泰昌资产管理有限公司租金2402963元，并分别以1820000元为基数自2017年2月9日起、以582963元为基数自2018年2月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向肥东县供销社泰昌资产管理有限公司支付利息至租金全部清偿之日止。 二、肥东璀灿珠宝销售有限公司腾空位于肥东县土产大楼房屋（不含附属仓库、大楼底层过道及过道北一间原烟花爆竹批发部）、恢复原状，并返还给肥东县供销社泰昌资产管理有限公司。 三、肥东璀灿珠宝销售有限公司自2018年8月22日起以每年1820000元租金标准向肥东县供销社泰昌资产管理有限公司支付房屋占有使用费至租赁的房屋返还之日止。 上述一、二、三均限于本判决生效后十日内履行。 四、肥东县供销社泰昌资产管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回肥东璀灿珠宝销售有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费40600元，反诉受理费18961元，均由肥东璀灿珠宝销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省 合肥市中级人民法院。 审 判 长  梁越琪 人民陪审员  何佩思 人民陪审员  王学斌 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  张鑫鑫 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条第一款：…。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。