广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23092号原告（反诉被告）：杨海兵，男，1981年4月29日出生，汉族，身份证住址河北省邯郸市。被告（反诉原告）：刘晓玲，女，1993年10月8日出生，汉族，身份证住址福建省长乐市。委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所律师。原告杨海兵诉被告刘晓玲租赁合同纠纷一案，本院2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨海兵，被告刘晓玲及其委托诉讼代理人涂俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年5月的租金8000元及违约金（自2019年5月1日至实际缴清之日，按月租金的2%计）；2、被告向原告支付提前终止合同的违约金24000元（按三个月的租金计）。事实和理由：原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》。约定原告将位于广州市越秀区大德路318号金艺商务大厦11楼东北角（XXXX室）租赁给被告使用。租赁期限为一年，自2019年4月10日起至2020年4月10日止，租金8000元/月，按自然月支付。2019年5月2日为合同约定交纳5月份租金期限，被告拒绝支付租金，催收多次，至今仍未交纳5月份租金。由于被告违反双方签订的《广州市房屋租赁合同》第十条第1款、第3款，造成违约事实。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求，理由：本案不存在被告拖欠原告5月份租金的情况，被告承租案涉房屋后，获知原告并非案涉房屋的产权人，故与原告协商解除案涉租赁合同且双方已于2019年5月17日前协商解除合同。被告于2019年5月19日已实际搬离案涉房屋。被告此前所交纳的16000元的房屋押金、300元的水电费押金、100元的灭火器押金，被告要求原告在扣除2019年5月1日-5月19日的房屋租金后将剩余款项返还给被告，但原告一直无故扣押，拒不返还剩余款项。原告主张的租金被告已实际支付，不存在拖欠情况，而原告主张的租金滞纳金及违约金性质相同属于重复计算且数额明显超过法律规定标准。被告向本院提出反诉请求：原告返还租赁保证金16000元、水电押金300元、灭火器押金100元。事实和理由：由于双方就涉案房屋的租赁合同已解除，被告没有拖欠租金等费用，原告无故扣押被告的押金，为维护被告的合法权益，提出上述请求。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，确认收取了被告的租赁保证金16000元、水电押金300元、灭火器押金100元，但合同约定被告违约押金不予退回，现被告存在违约情形，故无需退回押金。经审理查明：2019年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区大德路318号金艺商务大厦11楼东北角（XXXX）室（租赁面积约97平方米）出租给乙方作办公用途使用，租赁期限自2019年4月10日至2020年4月10日止，租金每月8000元，租金按月结算，乙方须在本协议签订当日向甲方预付首期2019年4月10日至2019年4月30日的租金5333元，在此之后，乙方须在每月2号前缴交当月租金、水电费及其他费用，租金付款的方式为现金或转账；乙方须在本合同签订当日向甲方交纳租赁保证金16000元及水电押金300元、灭火器押金100元、预付首期租金后，甲方按约定日期将租赁单元交予乙方，租赁期满或解除合同时，在乙方无违约、付清应付的全部费用、退回《广州市房屋租赁合同》的原件及到房管部门注销后五天内，甲方将租赁保证金及水电押金无息退还给乙方；乙方如需提前终止合同，须提前90天书面通知甲方；乙方须安置按时租金及水电费，如逾期缴交，除按本合同规定收取租金和电费外，还按日加收租金和电费总额2%滞纳金，逾期25天，甲方有权单方解除合同，并没收合同履约一切押金；乙方在八个月内不得终止合同，如终止合同，则合同履约一切押金不予退回；在租赁期内，如乙方没有合同约定的理由而单方面解除合同，则甲方有权按三个月租金收取乙方违约金等。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金16000元、水电押金300元、灭火器押金100元及2019年4月10日-4月30日的租金5333元，原告于同年4月6日将涉案房屋交付被告使用。另查，广州市越秀区大德路318号金艺商务大厦XXXX室是原告向广州市立基物业管理有限公司承租作办公通途，租赁期限自2019年4月8日至2020年4月7日止。广州市立基物业管理有限公司知悉原告有意提前将涉案房屋转租给被告使用，该公司对此表示同意。庭审中，被告陈述由于在2019年4月18日得知原告并非涉案房屋的产权人，故通过电话、微信与原告协商解除合同事宜，并于2019年5月19日自行迁出涉案房屋，当日下午在原告的办公室将涉案房屋的钥匙交付，另还通过微信转账798元向原告支付了4月7-9日的租金。原告确认被告通过电话、微信方式与其表示要退租，但没有按约定书面提出解除合同，也没有明确具体日期，确认被告支付798元，但认为是4月5-7日的租金。另原告陈述5月16日没有收到涉案房屋的钥匙，在5月26日查看房屋时发现涉案房屋已大致搬空后才自行收回房屋，并于5月28日向被告邮寄了解除租赁合同通知书。被告陈述收到原告的《解除租赁合同通知书》。本院认为：原、被告就涉案房屋自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。被告称由于原告不是涉案房屋产权人要求提前解除合同，被告承租房屋是享用使用权，而据本案证据显示，原告是否是涉案房屋的产权人并不影响被告使用房屋，且亦没有证据证明原告将涉案房屋转租给被告使用期间产权人提出异议，被告提前解除合同理由不符合合同约定，故对被告的抗辩，本院不予接纳。为此，原告要求被告按3个月的租金支付违约金的请求符合双方约定，本院予以支持。合同明确约定被告应在每月的2日前缴交当月的租金，被告逾期没有缴交5月的租金，已构成违约，理应按约定承担违约责任。原告要求被告支付5月的租金及逾期交纳租金的违约金的请求合法合理，本院亦予以支持。鉴于被告没有证据证明已于2019年5月19日将涉案房屋钥匙交付原告，而被告在5月26日自行收回房屋，根据公平合理原则，故被告应向原告支付5月1日-25日的租金6451.61元。原告在租赁保证金中扣除该租金后将余款9548.39元及水电押金300元、灭火器押金100元退还被告。另被告抗辩逾期支付租金的违约金标准过高合理，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、及第一百一十四条第（二）款的规定，判决如下：一、被告刘晓玲自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告杨海兵支付2019年5月1日-25日的租金6451.61元及支付逾期交纳租金的违约金（租金可在租赁保证金16000元扣除，每日以6451.61元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计，自2019年5月3日至自本判决发生法律效力之日止）。二、被告刘晓玲自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告杨海兵支付提前终止合同的违约金24000元。三、原告杨海兵自本判决发生法律效力之日起七日内，向被告刘晓玲退还租赁保证金9548.39元（扣除租金6451.61元）、水电押金300元、灭火器押金100元。四、驳回原告杨海兵的其他诉讼请求。五、驳回被告刘晓玲的其他反诉请求。原、被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告杨海兵负担100元，被告刘晓玲负担500元。反诉受理费105元，由被告刘晓玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  钟月好二〇一九年十一月二十九日书 记 员  韩俊彦