吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初3698号 原告：吉林鼎韵医疗科技股份有限公司，住所地松原市。 法定代表人：李晓光，董事长。 委托诉讼代理人：王喜昌，男，松原兴原法律服务所，法律工作者。 被告：扶余惠民村镇银行股份有限公司，住所地扶余市。 法定代表人：潘清森，行长。 委托诉讼代理人：薛连政，吉林良佐律师事务所，律师。 第三人：王兴阳，男，1954年10月5日出生，汉族，退休职工，现住松原市。 原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司与被告扶余惠民村镇银行股份有限公司、第三人王兴阳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司的法定代表人李晓光及其委托诉讼代理人王喜昌、被告扶余惠民村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人薛连政、第三人王兴阳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林鼎韵医疗科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令停止对原告租赁的松原市经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第XXXX号、扶XXXX号之一执行裁定书中查封标的物)的强制执行。 事实和理由：原告（案外人）收到扶余市人民法院送达的（2019）吉0781执异85号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，认定事实不清、适用法律错误。贵院认为“被执行人王兴阳、韩晓光将共有的房屋抵押给申请执行人扶余惠民村镇银行股份有限公司并办理抵押登记日期是2016年2月2日，案外人吉林鼎韵医疗科技股份有限公司注册成立日期是2016年5月20日,且案外人所提供的房屋租赁合同中,案外人吉林鼎韵医疗科技股份有限公司与被执行人所签订租赁合同的时间是2016年7月5日”的认定事实不清。认为原告与第三人2015年12月20日签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕是错误的。原告与第三人2015年12月20日签订的《房屋租赁协议》第二项明确约定“乙方租赁房屋的用途是筹建医疗器械销售公司和房地产开发公司，此房屋做为筹备处使用，公司批准设立后签订长期使用合同”这表明2016年7月5日原告与第三人签订的《房屋租赁协议书》是一种续签的连续租赁行为，并且已缴纳房租151万元。是基于公司是否批准成立的基础上签订的。所以不能用公司成立的日期为分割点，将两份《房屋租赁协议》视为独立、单独的租赁行为。两份《房屋租赁协议》是有连续性和关联性的，不能视为单独履行完毕。现被告申请执行原告租赁的松原市经济开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房已经进入拍卖程序，严重损害了原告的用益物权。（2019）吉0781执异85号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利的继续存在于拍卖财产上,对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定。为此，原告依照《民事诉讼法》第119条、227条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告诉求。 扶余惠民村镇银行股份有限公司辩称，2016年2月3日，被告与葛世舜签订了最高额担保个人借款合同，借期自2016年2月1日起至2019年1月31日止。第三人王兴阳将位于江南开发区的房屋抵押给被告为葛世舜借款提供担保。抵押关系成立后，2016年7月5日，王兴阳与原告签订房屋租赁协议书，租期15年。借款到期后，葛世舜未能还款，该案已经扶余市人民法院做出（2019）吉0781民初604号民事判决书确认，判决生效后，扶余市人民法院（2019）吉0781执722号之一执行裁定书中查封了该抵押的房屋。该房屋设立抵押权在先，且已经登记备案，该租赁关系不能对抗已经登记过的抵押权。该案也不适用买卖不破租赁原则，抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，但由于抵押权设定在先，具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。原告应承担对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任，否则承担举证不能的不利后果。原告的请求无事实和法律依据，请求贵院驳回原告的诉求。 第三人王兴阳述称，与原告单位的法人李晓光是朋友关系，2015年开始涉案房屋就开始出租给原告，获得10000元租金，这段时间是原告成立的过渡期间。原告成立开业后，签订了正式的租赁合同，租赁期限15年，原告陆续给付租金151万元。原告的诉讼请求是事实存在的，合法成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年2月3日，扶余惠民村镇银行股份有限公司与葛世舜签订了最高额担保个人借款合同，借期自2016年2月1日起至2019年1月31日止。第三人王兴阳将位于江南开发区的房屋抵押给被告为葛世舜借款提供担保。因葛世舜未能如期还款，扶余惠民村镇银行股份有限公司与葛世舜、王兴阳、韩晓光金融借款合同纠纷一案，经扶余市人民法院于2019年3月28日作出（2019）吉0781民初604号民事判决书，判决内容如下：一、葛世舜立即偿还扶余惠民村镇银行股份有限公司借款本金1990000.00元，逾期欠息144022.06元，逾期罚息126637.59元，复利金额16940.30元，合计欠款2277599.95元（计算至2019年3月28日），并以借款本金为基数给付利息自2019年3月28日起按照逾期罚息11.48%据算之给付时止，按照中国人民银行规定计收复利。二、葛世舜不履行债务时，惠民村镇银行有权以王兴阳和韩晓光提供抵押的坐落于松原市经济技术开发区兴原街的房屋（房产证号为吉房权证松字第XXXX号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，葛世舜未自动履行义务，惠民村镇银行于2019年5月20日向本院申请执行。在执行过程中，扶余市人民法院于2019年5月29日做出（2019）吉0781执722号之一执行裁定书，查封了王兴阳和韩晓光所有的位于松原市经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第XXXX号)，查封期限为三年，查封期间该房屋由王兴阳和韩晓光负责管护，但不得出租出售或设定权利负担，不得妨碍执行。2019年8月1日，本院又做出（2019）吉0781执722号之二执行裁定书，裁定拍卖王兴阳和韩晓光所有的位于松原市经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构三层住宅（现用于办公）楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第XXXX号)以及该楼房车库屋顶平台后接建筑面积48.75平方米附属房屋（后接部分无产权证）。此时，本案原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司作为案外人向本院提出异议，请求法院中止对该房屋的拍卖执行。本院于2019年8月20日做出（2019）吉0781执异85号执行裁定书，裁定驳回了吉林鼎韵医疗科技股份有限公司的异议请求。吉林鼎韵医疗科技股份有限公司仍不服，又向本院提起案外人执行异议之诉，要求不得对涉案房屋强制执行。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷。各方争议焦点在于原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，结合各方的诉辩主张，本院综合评判如下：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即原告就其对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。经庭审审理查明，王兴阳和韩晓光将共有房屋抵押给被告扶余惠民村镇银行股份有限公司并办理抵押登记日期是2016年2月2日，原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司注册成立日期是2016年5月20日，且原告提供的租赁合同显示吉林鼎韵医疗科技股份有限公司与第三人王兴阳所签订的租赁合同时间是2016年7月5日。足以认定该房屋设立抵押登记在先，签订租赁协议在后，原告主张以2015年公司筹备期间的租赁协议为分割点于法无据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；《中华人民共和物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上所述，对原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司提出的异议之诉，本院不予支持。依据《中华人民共和物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告吉林鼎韵医疗科技股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长 程彦彬 人民陪审员董丽辉 人民陪审员 丁     大     勇 二〇一九年十一月十八日 书 记 员 孙     婷     婷