浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1592号上诉人（原审原告、反诉被告）：余小洋，男，1985年10月21日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：王欢,北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙明杰，男，1978年11月1日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：童国荣，海宁市长安法律服务所法律工作者。上诉人余小洋因与被上诉人孙明杰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初8606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，双方当事人申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。余小洋上诉请求：撤销一审判决，改判支持余小洋一审诉讼请求，驳回孙明杰一审反诉请求。事实和理由：一、一审关于租赁区域认定不清。一审没有对租赁协议涉及的租赁区域作出明确认定。在一审庭审中，余小洋明确表示其租赁的区域，是包括四台花机和三台素机所在的全部厂房区域。自双方签订租赁协议之日起数年时间内，余小洋一直使用整个厂房区域，孙明杰从未提出过异议，现因许村涉及拆迁问题，孙明杰强行要回部分出租区域，并借口父亲生病，风水先生说要把门锁上，阻碍余小洋正常使用。二、关于余小洋是否存在延期缴纳房租的问题。在一审中，余小洋提供了电话录音，一审法院对录音的真实性予以确认，但对录音证明的事实认定有误。录音中，孙明杰陈述，年前其提出要收回部分出租厂房，余小洋仍然要求按照全部出租区域支付租金，不同意变更出租协议，孙明杰才拒绝收取租金。由此表明，在录音记录之前，余小洋已经要求支付租金。且孙明杰将厂房的主要出入口的门锁住，已经严重影响余小洋的正常使用，属于违约行为。一审庭审中，孙明杰也承认，锁门的原因是风水先生说孙明杰父亲生病，这门风水不好，可见并不是因为余小洋拒付租金才锁门。孙明杰5月16日同意收取租金时，余小洋也立即支付，余小洋当时表示“之前给你钱你不要”，孙明杰对此也没有提出异议。三、关于合同的效力。一审仅仅依据村委会出具的证明认定涉案租赁物属违章建筑，缺乏依据。村委会作为一个村民自治组织，无权对建筑是否违章作出认定。整个许村镇，基本上家家户户都有厂房出租，都可以办理工商登记，对于一审认定涉案租赁物是违章建筑这一事实，余小洋难以接受。据余小洋了解，孙明杰在强行搬离余小洋设备后，又将部分厂房出租给案外人。四、关于孙明杰是否通过微信发出解除通知的问题。孙明杰在微信中的陈述只是其单方的诉求，并不是解除合同的通知。余小洋也在第一时间作出回应，表示不同意孙明杰的要求。根据法律规定，合同解除有两种形式，要么是约定解除，要么是法定解除。显然，双方没有就合同的解除进行约定，故不属于约定解除。本案也不存在法定解除情形。首先，孙明杰并没有表明其要求解除合同的理由是什么，仅称不出租了。双方从始至终的微信聊天记录也只能反映，孙明杰不出租的理由是其父亲生病，自已需要使用厂房，而余小洋不同意变更租赁协议。但孙明杰的上述理由不属于法定解除情形。再者，孙明杰在五月底收取了该年度的房租，六月初即提出这样的诉求，余小洋是不能同意的。五、关于孙明杰要求收回部分厂房的问题，一审认定，“余小洋同意还给孙明杰，但要求另行为其搭建活动棚”，一审认定的该事实以及关于余小洋默认设备搬离的事实，没有依据。由于双方没有协商一致，余小洋表示拒绝，要求按照原协议继续履行，孙明杰这才找借口锁门。六、关于本案的法律适用问题。一审系依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出本案判决。然而，结合本案的事实，余小洋并不存在迟延履行主要债务且经孙明杰催告后在合理期限内仍然未履行的情形。事实是因孙明杰要变更租赁协议，拒收余小洋的租金。《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的是，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，而孙明杰从未依照上述条文的规定要求解除。如果一审法院认定合同无效，则应当对合同效力作出明确认定，如果合同无效，就不存在合同解除的问题。七、应当结合双方的过错程度，对相应损失赔偿作出认定。且从2018年3月起，余小洋就无法正常使用承租的厂房，无法正常经营，却仍需支付占有使用费，对余小洋而言并不公平。孙明杰辩称，孙明杰出租的厂房为违章建筑，其余部分套房及天井虽然出租给了余小洋，但余小洋逾期缴纳房租，孙明杰因自己生产、生活需要，以及照顾病重的父亲，要求变更出租协议。在双方协商无果的情况下，孙明杰通知余小洋搬离。孙明杰有权解除出租协议，在通知解除期满之日，余小洋没有搬离厂房。余小洋的上诉请求不成立，请求驳回余小洋的上诉请求。余小洋向一审法院起诉请求判令：1.孙明杰继续履行《出租协议》；2.孙明杰将放在厂房内的机器搬出；3.孙明杰赔偿余小洋损失182400元。孙明杰向一审提出反诉请求：一、判决确认孙明杰与余小洋于2015年5月24日签订的出租协议无效；二、判令余小洋立即将所承租的标的恢复原状并返还给孙明杰；三、判令余小洋支付房屋使用费20000元（按每年30000元，现暂从2018年6月1日计算至2019年1月底按8个月计算）。一审法院认定事实：孙明杰家房屋座北朝南，从南至北依次为汽车车库、场地、三间三层楼房，天井，厂房。厂房分前、后两部分，前面为摆放三台素机的厂房，后面为摆放四台花机的厂房。后面的厂房，既可以从天井进出，也可以从摆放四台花机所在的厂房的北墙门进出，从四台花机厂房的北墙门出去，可以直接进入孙明杰叔叔家的出租房，余小洋也租赁了孙明杰叔叔家的房子开机器，开机器的工人、机修工、食堂工人均与孙明杰家的属同一批人。2015年5月14日，余小洋、孙明杰签订了一份房屋出租协议，该协议由孙明杰起草，双方约定：一、孙明杰出售三台素机给余小洋；二、出租房屋为四台花机连厂房、1个天井、1个套间，起租日为2015年6月1日到2016年5月30日，租金第一年为25000元，第二年起为30000元；三、租金支付时间为每年年底（即出租的中段时间）；四、此协议有效期为七年。此后，孙明杰将摆放三台素机、四台花机的厂房交付给余小洋使用，一直使用至2017年12月底；余小洋于2015年、2016年的每年农历年底将当年租金给付孙明杰。2018年3月7日、2018年3月17日，余小洋、孙明杰的微信聊天记录记载双方为余小洋未交付房租和大门被锁发生争执，孙明杰要求余小洋支付2016年7月至2018年5月的房屋租金，余小洋要求孙明杰打开被锁大门。2018年5月16日，余小洋欲将2017年7月至2018年5月（即第三年）的房租支付给孙明杰，并仍坚持要求孙明杰打开被锁大门。另，双方被锁的大门是余小洋从南面进出厂房的必经之路，但余小洋在该门被锁期间，仍多次从摆放四台花机的厂房的北墙门进入车间开工生产，直到2018年5月28日后余小洋在浙江省杭州市余杭区另租厂房，不再进出孙明杰家出租房，现余小洋仍有两台花机、验布机放在孙明杰摆放四台花机的厂房内和天井中。余小洋、孙明杰在2018年农历春节前曾协商变更房屋租赁协议，欲将摆放三台素机的厂房由孙明杰自己使用，并将余小洋放在摆放三台素机厂房里的验布机搬到了孙明杰家天井里，将其余零碎物件搬到了孙明杰家最南面三间三层楼房场地前的50平方的车库里，房租降为20000元，从2018年2月1日起计算。对此孙明杰在2018年3月18日的微信聊天记录里重新提及，并要求余小洋支付房租20000元及去年8个月的租金18760元。余小洋对此没有提出异议，但是认为租金应该到腊月厂里加工费拿到后给付，并在电话录音里要求孙明杰就该变更情况签订协议并再给他搭一个临时活动棚，孙明杰予以拒绝。2018年6月1日，孙明杰微信通知余小洋不再出租房屋，要求解除与余小洋的房屋租赁协议，并要求余小洋在一个月内搬离所租房屋内的东西，余小洋答复不同意解除租赁合同。现余小洋仍占用摆放四台花机的厂房和天井。余小洋于2018年7月已在浙江省杭州市余杭区另行租房生产。孙明杰已在2018年7月将自己的四台花机放置在原摆放三台素机的厂房内，并开始生产。2019年1月18日，孙明杰根据其所在村民委员会出具的情况说明，向一审提起反诉，认为其出租的厂房系违章建筑，出租违法，要求解除2015年5月14日双方签订的房屋租赁协议；并要求余小洋将租赁房屋恢复原状并返还；支付2018年6月1日至2019年1月底的房屋使用费20000元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。余小洋、孙明杰于2015年5月14日签订的出租协议系双方真实意思表示，但由于孙明杰出租给余小洋的厂房系违章建筑，按照房屋租赁相关法律规定，违章建筑不得出租，出租协议涉及部分属无效；余小洋与孙明杰签订的房屋租赁协议中涉及的出租套间及天井部分有效。现余小洋、孙明杰双方争议的焦点是余小洋是否延期交纳房租；当初双方是否就变更出租内容达成一致意见；孙明杰是否有权解除房屋出租合同；孙明杰的锁门行为是否造成余小洋损失，是否需赔偿余小洋损失。关于余小洋是否延期交纳房租的问题，余小洋虽然提供了两张照片，但该照片不能真实反映出孙明杰拒收房租或者余小洋交钱的事实，后双方提供的2018年3月7日的微信聊天记录、余小洋提供的电话录音都反映孙明杰一直向余小洋催讨第三年的房租，余小洋认为自己已在2018年年底前用现金给付过房租，但双方均没有提供确切证据。而按双方2015年5月14日签订的房屋出租协议约定：交纳房租为每年年底（即出租的中段时间），从字面意思理解，交纳房租应该为每年12月底。但余小洋、孙明杰均认可实际交纳都是每年农历年底。而2018年的农历大年初一为2018年2月16日，余小洋交纳房租的实际时间为2018年5月16日，所以余小洋延期交纳房租成立。关于双方租赁房屋是否合法，因2019年1月18日，孙明杰所在村民委员会出具情况说明，明确孙明杰所出租厂房为违章建筑，故涉及部分不得出租，所签涉及部分出租协议必须解除，但余小洋仍需支付占有使用费。使用费的计算，余小洋已支付前面使用费，只需支付2018年6月1日至2019年1月底的使用费。因双方的微信和电话录音反映2018年春节前，余小洋、孙明杰曾就三台素机的厂房收回进行过协商，房租降为20000元，从2018年2月1日起计算。余小洋同意将厂房归还给孙明杰，但要求孙明杰另行给其搭建活动棚并就变更内容与其签订协议，但孙明杰拒绝。孙明杰虽然拒绝，但在2018年春节前已将该厂房内属于余小洋的验布机和另外的零碎东西全部搬至孙明杰家天井和场地前的50平方车库内，余小洋从搬出至今从未提出异议，即使在庭审中余小洋也未提出异议，所以房屋使用费应按每年20000元计算8个月计13333元。现余小洋自2018年5月28日后不再使用孙明杰家的出租房，于2018年7月在浙江省杭州市余杭区另行租房，在孙明杰家只有二台花机和天井中的验布机。另，孙明杰在双方最后没有达成协议的情况下，于2018年6月1日通过微信将要解除房屋租赁合同、给予余小洋一个月的宽限期的意思通知了余小洋，余小洋也已知晓，故孙明杰要求解除双方于2015年5月14日所签订的出租协议，一审予以支持。对于孙明杰是否需赔偿损失。因余小洋延期交纳房租，孙明杰在多次催讨后余小洋仍不支付的情况下，孙明杰采取锁门措施理由正当，且余小洋在孙明杰锁门至2018年5月28日期间经常从摆放四台花机的北门出入出租房屋内生产，所以余小洋不存在损失。综上，考虑到孙明杰出租的厂房系违章建筑，其余部分虽合法出租，但余小洋延期交纳房租，孙明杰因自己生产、生活需要要求变更出租协议，并实际已实施，后在双方无法达成一致的变更协议时孙明杰将解除合同的意思通过微信通知到余小洋，余小洋知晓后并没有提出异议，只是认为支付房租应该在腊月年底，对照法律规定，孙明杰有权解除房屋租赁协议，且在通知解除的宽限期届满次日生效，所以余小洋要求继续履行房屋租赁协议、要求孙明杰搬出厂房内机器的诉讼请求，一审不予支持。孙明杰要求解除双方于2015年5月14日签订的房屋租赁合同，余小洋返还所租赁房屋及要求余小洋支付2018年6月1日至2019年1月底的房屋占有使用费13333元，予以支持；其余部分，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、准予孙明杰解除2015年5月14日签订的《出租协议》。二、余小洋于判决生效之日起十日内给付孙明杰自2018年6月1日起至2019年1月31日止的房屋使用费13333元，并将其所承租房屋腾空，返还给孙明杰。三、驳回余小洋的诉讼请求。四、驳回孙明杰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3948元，由余小洋负担；反诉案件受理费300元，由孙明杰负担167元，余小洋负担133元。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、涉案房屋出租协议的效力如何认定；二、余小洋应否承担租金或占有使用费；三、余小洋请求孙明杰赔偿其损失，应否支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋虽系乡、村庄规划区内的房屋，但根据上述司法解释第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，根据海宁市许村镇景树村村民委员会出具的《情况说明》，孙明杰的房屋中位于住宅北侧的230平方米的厂房未经审批，也无建设工程规划许可证。一审据此认定孙明杰就该部分房屋与余小洋订立的租赁合同无效，并无不当。本院注意到上述厂房外的租赁物即套间及天井部分有相应的建造审批手续，但该部分房屋占整体租赁物的比例较小，且难以用于摆放机器进行生产，单单租赁该部分房屋难以实现余小洋的租赁目的。出租230平方米厂房的合同内容无效，导致整个合同的目的无法实现，整个合同即失去了存在的意义，此情形下，应确认双方签订的房屋出租协议无效。合同无效，孙明杰要求余小洋腾退并返还租赁房屋，符合法律规定。余小洋应立即自行取回其放置在租赁房屋内的机器，腾空租赁房屋并返还给孙明杰。一审认定合同无效，又准许一方解除合同，有误，应予纠正。关于争议焦点二。本案租赁合同虽然无效，但余小洋已实际占有使用过该房屋，余小洋应当向孙明杰支付相应的占有使用费。但从双方的微信聊天记录看，2018年3月15日之前孙明杰即已将大门锁住，2018年6月1日孙明杰又通过微信告知余小洋“反正是不租了”。2018年7月孙明杰又将自己的四台花机搬入余小洋租赁的素机所在厂房内并开始生产。孙明杰已以上述行为明确表示不愿再继续履行合同，由此导致余小洋使用租赁房屋用于生产经营的合同目的无法实现，余小洋2018年5月28日之后已不再使用该房屋，同年7月已另行租房进行生产经营。故此后的占有使用费，孙明杰无权向余小洋主张。因余小洋已经支付租金至2018年5月31日，孙明杰反诉请求余小洋支付2018年6月1日之后的占有使用费，应不予支持。孙明杰认为，其封锁大门事出有因，其搬入素机所在厂房也不违约，因为素机所在厂房并非余小洋的租赁范围。对此，本院认为，首先，关于封锁大门的问题，孙明杰在二审答辩时明确系因自身生产、生活需要及照顾病重的父亲的需要而封锁大门，但这些理由并不构成孙明杰可以不履行合同的正当事由。其次，关于租赁区域的问题，合同约定出租房屋为四台花机连厂房、1个天井、1个套间，孙明杰认为余小洋三台素机所在厂房区域不属于合同约定的租赁范围，只是暂时给余小洋使用。根据查明的事实，出租协议签订后三台素机所在厂房即交由余小洋使用，同时，据双方的微信聊天记录显示，租赁期间孙明杰曾向余小洋提出将摆放三台素机的厂房归己使用，房租降为20000元。从素机所在厂房一直交由余小洋使用以及收回该厂房便减少租金的事实看，租赁区域应包括素机所在厂房。余小洋未同意孙明杰提出的上述要求，孙明杰即于2018年7月将自己的四台花机搬入素机所在厂房内并开始生产，其行为构成违约。关于争议焦点三。从微信聊天记录可见,在双方未就租赁区域等事项达成变更合意的情形下，孙明杰即将大门锁住，余小洋要求孙明杰打开，孙明杰不同意。此后孙明杰又将自己的机器搬入余小洋的租赁区域进行生产。孙明杰的上述行为客观上导致余小洋的生产经营受到影响。同时，孙明杰明知案涉厂房未经审批建造，仍出租给余小洋，合同因此无效，导致余小洋无法继续使用该房屋进行生产经营，余小洋确实存在一定的损失。至于损失的金额，余小洋主张182400元，但对其主张的金额并无充分证据证明，鉴于余小洋的损失客观存在，若不予认定则显失公允，同时又鉴于余小洋已另行租房生产经营，可减轻孙明杰的责任，故本院结合本案实际，酌定孙明杰赔偿余小洋损失35000元。综上所述，一审认定合同无效，又判决准予孙明杰解除合同，有误。同时，一审支持孙明杰诉请的占有使用费、驳回余小洋提出的赔偿损失诉请不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初8606号民事判决；二、孙明杰与余小洋于2015年5月14日签订的《出租协议》无效；三、余小洋于本判决生效之日起十五日内自行取回其放置在租赁房屋内的二台花机，将其所承租房屋腾空，返还给孙明杰；四、孙明杰于本判决生效之日起十五日内赔偿余小洋损失35000元；五、驳回余小洋的其他诉讼请求；六、驳回孙明杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3948元，由孙明杰负担758元，由余小洋负担3190元；一审反诉案件受理费300元，由孙明杰负担250元，余小洋负担50元。二审案件受理费4041.5元,由孙明杰负担775元，由余小洋负担3266.5元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 章玉萍二〇一九年十一月二十八日书记员 陈 诚