海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9021民初866号 原告：深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司，住所地海南省定安县定城镇塔岭新区兴安大道东侧（宝安·公园家12#商住楼）。 负责人：周世闰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：董志安，男，1954年1月11日出生，汉族，公民身份号码为×××。 原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司（以下简称“恒基物业公司”）与被告董志安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告董志安现住址不详，本院在向案涉《定安县商品房买卖合同》中记载的被告董志安的通讯地址、户籍所在地邮寄送达起诉状副本等诉讼材料及开庭传票未果的情况下，依法进行公告送达，并将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼，被告董志安经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日的物业服务费1251.6元；2.被告向原告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日公摊费96元；3.被告向原告支付违约金270元（以欠费总额20%计）；4.被告承担本案的诉讼费等全部费用。 事实和理由：被告购买了位于海南省定安县定城镇塔岭新区兴安大道东侧宝安。公园家小区9-302号房产，房屋建筑面积69.53㎡，被告系定安县宝安公园家小区的业主。2015年开发商海南荣域投资有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为定安县宝安公园家小区提供前期物业管理服务，双方约定：合同期限自2015年11月15日至2020年11月14日止；物业服务费由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月.㎡，商业物业2.3元/月.㎡；物业管理服务费不包括电梯运行费、二次供水、公共照明、清洁绿化用水、消防泵、排污泵、智能系统等所有的共用设施设备能耗费用，上述项目费用按实际发生额由业主分摊；开发商、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按同类收费标准的双倍月管理费向原告支付违约金，并补足欠费金额等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。由于被告拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话和书面催缴，但被告拒不履行付款义务。综上，为维护原告的合法权益，捍卫国家法律尊严，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关规定，原告特诉至法院请求判如所请。 被告董志安未作答辩。 原告恒基物业公司围绕诉讼请求向本院提交11组证据： 1.《前期物业服务合同》，拟证明2015年开发商海南荣域投资有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告为定安县宝安公园家小区提供前期物业管理服务，双方约定：合同期限自2015年11月15日至2020年11月14日止；物业服务费由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月.㎡，商业物业2.3元/月.㎡；物业管理服务费不包括电梯运行费、二次供水、公共照明、清洁绿化用水、消防泵、排污泵、智能系统等所有的共用设施设备能耗费用，上述项目费用按实际发生额由业主分摊（合同第六条）；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按同类收费标准的双倍月管理费向乙方支付违约金，并补足欠费金额（第二十八条）； 2.收据，拟证明被告的物业服务费交至2016年8月31日； 3.《交款通知书》； 4.原告向被告邮寄EMS，拟共同证明原告多次书面和电话催缴，被告置之不理，拒不履行付款义务； 5.律师函，拟证明原告向被告催款； 6.身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格。 7.《定安县商品房买卖合同》，拟证明2013年6月8日被告与开发商签订《定安县商品房买卖合同》，购买了定安县定城镇塔岭新区兴安大道东侧宝安公园家小区9-302号房产，房屋建筑面积69.53㎡； 8.《入伙登记表》； 9.《房屋室内验收移表（二）》，拟共同证明2014年12月15日，被告办理入伙手续并收房； 10.住宅不动产登记信息查核情况说明，拟证明宝安公园家小区9-302房产于2019年8月13日登记在被告名下，房屋面积69.53㎡； 11.收据，拟证明被告缴纳部分的物业费。 被告董志安未提交质证意见，也未提交证据材料。 本院认证如下：被告董志安未质证，视为其放弃该诉讼权利。经审查，上述11组证据来源真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认定事实如下：2013年6月8日，被告董志安与海南荣域投资有限公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于海南省定安县定城镇塔岭新区兴安大道东侧宝安公园家小区9-302号房产，建筑面积69.53㎡。2014年12月15日，董志安办理入伙手续并收房并向原告缴交2015年物业服务费1251.6元，公摊费96元。2015年间，海南荣域投资有限公司与原告恒基物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告为定安县宝安公园家小区提供前期物业管理服务，期限自2015年11月15日至2020年11月14日止；物业服务费由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，标准为高层住宅1.5元/月.㎡，商业物业2.3元/月.㎡；物业管理服务费不包括电梯运行费、二次供水、公共照明、清洁绿化用水、消防泵、排污泵、智能系统等所有的共用设施设备能耗费用，上述项目费用按实际发生额由业主分摊；开发商、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按同类收费标准的双倍月管理费向原告支付违约金，并补足欠费金额等。合同中还有其他约定。2017年9月19日，被告向原告缴交当年物业服务费1251.6元，公摊费96元。2018年10月29日，被告向原告缴交当年物业服务费1251.6元，公摊费96元。期间，原告向被告发出《交款通知书》、《律师函》催缴2016年物业服务费、公摊费未果，遂于2019年7月1日向本院提起诉讼。同年8月13，宝安公园家小区9-302房产（房屋面积69.53㎡）日登记于被告名下。同年11月5日，被告向原告缴交当年物业服务费1251.6元，公摊费55.3元。 本院认为，本案是因物业管理服务费引起的纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。国务院颁行的《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，海南荣域投资有限公司与原告恒基物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告为定安县宝安公园家小区提供前期物业管理服务。被告董志安作为该小区的业主，按照合同约定接受了原告提供的服务，应依法交纳物业服务费用。被告自觉向原告缴纳2015年及2017年-2019年的物业服务费，本院对此予以肯定和鼓励。但是，按照合同约定高层住宅1.5元/月.㎡计算，被告2016年度应交的物业服务费1251.6元，公摊费96元，二项合计人民币1347.6元，经原告书面催收后未缴纳，其行为已构成违约，应履行缴纳义务，并应承担相应的违约责任。根据合同第二十八条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按同类收费标准的双倍月管理费向原告支付违约金。据此计算，被告应承担的违约金为208.59元（1.5元/月.㎡×69.53㎡×2个月）。原告主张的超出部分理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告董志安于本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司支付2016年度物业服务费1251.6元，公摊费96元，二项合计人民币1347.6元； 二、被告董志安于本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司支付违约金208.59元； 三、驳回原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司负担2元（已交），被告董志安负担48元，限在本判决生效之日起十日内向本院缴交；公告费390元，由被告董志安负担，限在本判决生效之日起十日内支付给原告深圳市恒基物业管理有限公司定安分公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王德飞 人民陪审员  岑运伟 人民陪审员  宋传龄 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  唐思燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。