贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初3792号 原告：黄信，男，1991年7月10日出生，汉族，住贵州省织金县。 原告：杨建东，男，1983年1月26日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 二原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，贵州讼泰律师事务所律师。执业证号15205201710382612。 被告：付丽莎，女，1984年5月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。执业证号15201210419540。 委托诉讼代理人：周元举，贵州贵翔律师事务所实习律师。 原告杨建东、黄信与被告付丽莎房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理并于同年10月15日公开开庭进行审理。原告黄信、杨建东的共同委托诉讼人张翼、被告付丽莎及其委托诉讼代理人唐明晋、周元举到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄信、杨建东向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2017年9月24日签订的《租赁合同》无效；2、判决被告立即返还原告租金70000元并赔偿损失138240元。 事实及理由：原告黄信与杨建东合伙开烙锅店需租赁经营场地，经人介绍得知位于纳雍县阳光新城4号楼负1楼层商铺由被告付丽莎所有，双方就此协商租赁事宜。被告付丽莎隐瞒其无权出租该商铺的真实情况，便将此商铺出租给二原告。2017年9月22日，原告杨建东向被告付丽莎支付商铺租金70000元及保证金10000元，被告付丽莎向原告杨建东出具《收据》一张。2017年9月24日，以原告黄信为乙方与被告付丽莎为甲方补签了《租赁合同》。合同约定被告付丽莎将阳光新城4号楼负1层建筑面积为320㎡的房屋出租给乙方作为经营烙锅场地使用。租赁期限从2017年9月24日起至2022年9月24日止，租金为每平方米单价18元，年租金为69120元，支付方式为乙方在合同签订之日起一次性支付甲方第一年租金，甲方按照协议免除乙方第二年、第三年租金，第四年、第五年租金应顺应当年市场行情下增加商铺单价及租金的递增，乙方在原定租金的基础上递增10%，并提前15日一次性支付给甲方租金。甲方对出租房屋的合法性承担法律责任。甲方不得无故提前终止合同，若甲方需提前解除或终止合同，应负责乙方所有经济损失。然而，在原告花费20万余元装修完毕开始营业时，商铺的业主方找到原告，拿出与被告签订的《租赁合同》并称被告付丽莎无权转租，要求原告交回商铺。经与业主方多次协商，业主方同意与原告另行签订《租赁合同》，同意原告继续在该商铺内开设烙锅店，但不能免除原告第二、三年的租金，导致原告的成本过高。原告找到被告要求退回租金，被告仅退还保证金1万元，其余的一直未予返还。2019年1月，原告起诉业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林及付丽莎，请求确认与付丽莎签订的《租赁合同》有效并要求解除与李焕荣、张清明、涂志林签订的《商铺租赁合同》及退还租金，该案经开庭审理，法院判决认定原告与业主方签订的合同有效，与被告付丽莎签订的合同无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告付丽莎辩称，纳雍县人民法院（2019）黔0525民初81号民事判决书认定，原告与业主委员会签订的租赁合同无效，法院在该生效判决里陈述理由是由于我未能提供证据证明我与原告签订的《租赁合同》有效，导致法院无法作出认定。原告在本案中再次请求确认《租赁合同》的效力，足以说明涉案合同在此之前并未确认无效。我转租商铺给原告不存在隐瞒事实，我将我承租的商铺部分转租给二原告业主方代表李焕荣是知情的并未反对，李焕荣家门面就在我转租商铺对面，二原告装修烙锅店均需要李焕荣等人开票才能运装修材料进场装修，转租合同不存在合同法规定的无效事由，该合同应为有效。由于涉案的商铺原告已经使用一年，不应该退还租金。其主张赔偿的损失不是直接造成的损失，是其根据与业主代表李焕荣等人签订的合同第二、三年的租金计算得出，该损失的产生是原告自愿与业主委员会重新签订合同所造成，是其自愿放弃第二、三年免除租金的权利。因此，原告主张退还租金及损失没有事实及法律依据，其诉求不应得到支持。 结合到庭当事人的陈述及采信的证据，可以认定如下事实：2016年11月18日，被告付丽莎作为乙方（承租方）与纳雍县雍熙街道办事处阳光星城4号楼负1层业主委员作为甲方（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将阳光星城4号楼负1层商铺1680平方米租赁给乙方使用，租期十年，即从2017年3月1日起至2027年2月28日止(合同写成2027年2月29日有误)，租金分十期付款，按年支付，前三年租金每期为362880元，第一期租金支付时间为2017年3月1日前，第二期租金的支付时间为2018年2月20日前，第三期租金的支付时间为2019年2月20日前。从第四年起，租金在前三年基础上逐年递增5%，每年租金均在次年到期前的2月20日前支付。该合同第八条第二款约定：租赁期间，乙方如将租赁房屋全部转租给第三方使用，必须书面向甲方申请，由甲方书面确认，取得甲方书面同意。第十一条合同的终止约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租方拖欠租金累计30天的，除滞纳金外并赔偿违约金10000元。合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定。合同签订后，被告付丽莎于2016年11月14日向阳光星城4号楼负1层业主委员会主任李焕荣交付保证金1万元，于同年11月16日向李焕荣交付租金5万元。被告付丽莎将其承租的大部分商铺装修拟开设纳雍县恒洁卫浴专卖店，并开展了相关招商引资宣传活动。2017年9月22日，原告黄信、杨建东欲租赁被告付丽莎承租的部分商铺合伙开设烙锅店与被告付丽莎协商达成一致意见，原告杨建东于同日向被告付丽莎支付了保证金1万元及租金7万元。同年9月24日，被告付丽莎为甲方与原告杨建东的合伙人黄信为乙方补签了《租赁合同》，该合同约定由被告付丽莎将其向阳光星城4号楼负1层业主委员会承租的商铺中部分商铺计320㎡转租给原告黄信二人经营烙锅店。该租赁合同约定每年租金是69120元，租期是5年。合同签订后，原告黄信、杨建东对涉案商铺320㎡进行了装修，在装修完毕开业营业之后，阳光星城4号楼负1层业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林三人称付丽莎无权转租商铺，不同意二原告使用该商铺并要求二原告交回房屋。经协商，阳光星城4号楼负1层业主委员会同意二原告继续使用涉案商铺开设烙锅店，但条件是必须另行签订租赁合同。2018年2月10日，以阳光星城4号楼负1层业主委员会为甲方与原告杨建东为乙方另行签订了《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将位于纳雍县阳光星城4号楼负1层习酒专卖店楼上部分320㎡（即被告付丽莎转租给二原告的商铺）出租给乙方使用，该商铺租期5年，从2017年11月1日起至2022年10月30日止，租金每年69120元，合同签订后二原告向业主委员会支付了第一年租金62190元及保证金1万元。该合同签订后，二原告得以继续在涉案商铺经营烙锅店。2019年1月7日，黄信、杨建东以阳光星城4号楼负1层业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林及本案被告付丽莎为被告诉至本院，要求确认黄信与付丽莎于2017年9月24日签订的《租赁合同》有效并解除2018年2月10日杨建东与阳光星城4号楼负1层业主委员会签订的《商铺租赁合同》。本院于2019年2月25日作出（2019）黔0525民初81号民事判决，驳回黄信、杨建东的诉讼请求。该判决书经核实于2019年3月1日已分别送达给该案的当事人，双方当事人均未上诉，判决书已生效。该生效判决书认定付丽莎于2018年2月3日向黄信退回保证金1万元。该判决书说理部分认为付丽莎明知其不是涉案房屋的所有权人，无转租涉案房屋的权利，仍将其承租的房屋部分转租给黄信且未得到权利人的事后追认，认定黄信与付丽莎签订的《租赁合同》无效，故对黄信、杨建东请求确认黄信与付丽莎签订的《租赁合同》有效的主张不予支持。据此，原告黄信、杨建东以该生效判决书为据于2019年9月17日将被告付丽莎诉至本院，请求确认双方于2017年9月24日签订的《租赁合同》无效，并返还租金70000元及赔偿两年租金损失138240元。 另查明，阳光星城4号楼负1层是该楼房的全体业主共同所有，业主委员会代表李焕荣、张清明、涂志林是阳光星城4号楼负1层全体业主于2016年10月16日开会选举产生的业主委员会成员，其中李焕荣为业主委员会选举产生的主任，张清明、涂志林为副主任，全体业主自愿将自己的商铺租赁权委托给李焕荣、张清明、涂志林三人处理。2017年12月8日至12月27日期间，阳光星城4号楼负1层业主委员会因被告付丽莎欠付第一期租金通知被告付丽莎解除双方于2016年11月18日签订的《商铺租赁合同》，被告付丽莎未对阳光星城4号楼负1层业主委员会通知解除合同的效力申请人民法院或仲裁机构进行确认。庭审中，双方认可被告付丽莎已经退回原告黄信保证金1万元，并对2017年9月24日签订的《租赁合同》不能履行及不能实现合同目的的事实予以认可。 结合原、被告的意见，本案争议的焦点是：1、2017年9月24日签订的《租赁合同》是否已经生效判决确认无效；2、被告是否该返还租金；3、原告主张的损失138240元应否支持。 本院认为，关于焦点1，本院（2019）黔0525民初81号民事判决书在说理部分认为2017年9月24日签订的《租赁合同》因付丽莎无权转租权利人的商铺且未得到权利人追认无效而驳回了黄信、杨建东的该项诉讼请求，因该案的原告黄信、杨建东及被告付丽莎同是本案的当事人，该判决书送达双方当事人后，在上诉期内，双方当事人均未提起上诉，判决书已生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案的被告付丽莎在庭审中抗辩称其将部分商铺转租给二原告时阳光星城4号楼负1层业主委员会的李焕荣等人知道并未反对，但其提供的证据不足以推翻生效裁判文书确认的事实，其应承担举证不能的不利后果，故（2019）黔0525民初81号民事判决生书在说理部分认为2017年9月24日签订的《租赁合同》无效应认定为该生效判决确认的事实，本院对该事实予以确认。由于该案判决主文是驳回黄信、杨建东请求确认其与付丽莎于2017年9月24日签订的《租赁合同》有效的诉讼主张，二原告在本案中再次请求确认《租赁合同》无效并无不当。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。”。本案中，二原告对被告付丽莎对涉案商铺有无转租权未尽到审查注意义务，被告付丽莎未征得业主委员会同意擅自将涉案商铺转租，双方均存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，二原告有权在未得到实际使用的时段内不支付租金，其因该合同获取经营的收益也无需返还。由于二原告未提供证据证明其未得到涉案商铺使用的具体时间，本院结合原、被告双方在两案中的陈述及二原告已实际得到涉案商铺开业经营一定时间的实际综合考虑，被告付丽莎退回租金的时间应从其返还原告黄信保证金1万元的2018年2月3日起算。经计算，被告付丽莎应退回二原告263天（365天-102天）的租金49804元及多收取的880元（70000元-69120元），共计50864元。二原告超过部分的主张本院不予支持。 关于焦点3，原告主张的损失138240元是原告杨建东与案外人阳光星城4号楼负1层业主委员会另行签订的《商铺租赁合同》约定的第二、三年的两年租金，该租金是其与案外人协商产生，是其自愿行为，不是其与被告付丽莎签订的合同约定所产生的直接损失，对本案被告付丽莎无约束力，二原告也未提供证据证实该损失已实际发生且与被告有任何因果关系。故二原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、确认原告黄信与被告付丽莎于2017年9月24日补签的《租赁合同》无效； 二、被告付丽莎于本判决生效之日起三十日内返还原告杨建东交付的租金50864元； 三、驳回原告黄信、杨建东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4424元，适用简易程序审理减半收取2212元由原告黄信、杨建东承担1612元，被告付丽莎负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  史云峰 二〇一九年十一月六日 法官助理赵泽勇 书记员何锦科