西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初3113号原告：程秀齐，女，汉族，1963年11月3日出生，籍住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西菲格律师事务所律师。被告：赵建明，男，汉族，1989年4月19日出生，籍住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：余星，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晴，陕西弘业律师事务所律师被告：西安铭浩信息技术有限公司，住所地：西安市高新区西安（二期）第3幢1单元15层11537号房。法定代表人：董晓斌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马春雨，男，汉族，1974年1月12日出生，籍住西安市长安区，系该公司员工。被告：西安志诚物业管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：薛建成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柯贤珊，陕西德尊律师事务所律师。                                           原告程秀齐与被告赵建明、西安铭浩信息技术有限公司（以下简称“铭浩公司”）、西安志诚物业管理有限公司（以下简称“志诚公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程秀齐委托诉讼代理人陈鑫涛，被告赵建明委托诉讼代理人余星、被告铭浩公司委托诉讼代理人马春雨、被告志诚公司委托诉讼代理人柯贤珊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程秀齐向本院提起诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋各项损失共计54558元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2010年10月购买了位于西安市雁塔区XX路XX苑XX号楼XX单元XX室的房屋，原告在2016年10月2日完成了房屋的装修。原告在完成装修后，已经搬入居住。被告赵建明的房屋位于同小区八号楼2单元2601室，原被告的房屋属于上下楼层关系。2016年11月7日凌晨4时左右，被告赵建明的房屋出现严重的漏水状况，被告赵建明房屋水管发生爆裂，致使原告房屋出现电线短路，家具被漏水浸泡，损失严重，无法正常居住使用。经原告向被告赵建明和被告志诚公司了解，被告赵建明将房屋出租给被告铭浩公司用作经营活动，且漏水事故发生在被告铭浩公司承租期间，故原告认为被告赵建明与被告铭浩公司应对房屋漏水给原告造成的各项损失承担连带赔偿责任。此外，被告志诚公司在物业管理中疏于管理，对被告赵建明将房屋转租给他人用于经营活动，转变房屋性质存在过错，被告志诚公司应承担法律责任。被告赵建明辩称：铭浩公司作为房屋承租方，应当尽到谨慎的注意义务，应妥善保管房屋，其在发生漏水时未及时告知被告，未尽到及时告知义务，且被告铭浩公司作为承租方有能力对房屋漏水进行维修，但未及时进行维修导致损失的扩大，应承担赔偿责任。另被告将房屋出租给铭浩公司用于居住，但事实上其擅自改变房屋用途，用于办公，存在过错，应承担责任。志诚公司作为物业服务管理的主体，应当依约履行其管理职责，但其对铭浩公司擅自改变房屋用途用于办公的行为疏于管理，存在一定过错，故志诚公司应当对原告的损失承担责任。被告西安铭浩信息技术有限公司辩称，其向物业和楼下业主了解得知，此房屋在其租住之前存在房屋排水隐患，曾往楼下漏水两次，造成楼下业主不同程度的损失。房东在未予维修并隐瞒了漏水隐患的情况下出租给铭浩公司。在漏水事故发生前，其单位负责与房东联系的张晓林曾告知房东厕所水管老化，要求维修，房东未予维修，产生漏水给楼下业主造成损失。（按照租赁合同中第六条：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方（承租方）应及时通知甲方（房东）修复。甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。）事故非我方正常使用造成的，且在事故发生前已通知房东维修，故我方不应承担事故造成的损失。被告西安志诚物业管理有限公司辩称，对原告所受损失表示同情，物业公司在漏水过程中没有过错，物业公司不能限制房屋使用性质，房屋漏水和商业性质改变没有必然关系，漏水是由使用造成的，这个部位不属于公共部分，应由使用人承担赔偿责任，物业公司不承担赔偿责任。经审理查明:原告系西安市雁塔区XX路XX苑XX号楼XX单元XX室房屋的业主，被告赵建明系同小区同单元2601室房屋所有权人，双方房屋系上下楼层关系。2016年11月7日凌晨4点，被告赵建明的房屋因卫生间角阀漏水，产生积水后渗漏至楼下原告房屋，致使原告房屋产生多处损失。另查，被告赵建明将其房屋出租给被告铭浩公司，事故发生时，铭浩公司为房屋的实际使用人；被告志诚公司为西安市雁塔区XX路XX苑为物业服务公司。庭审中，原告出具《翻修预算书》、《维修费用清单》一份，主张其修复屋顶（包含漏水房屋房间顶面的处理、重新装修的费用，卫生间，厨房的铝扣板吊灯、损坏的灯具、浴霸）需31716.4元；修理门厅柜需11667元、拆柜费600元；主卧床铺漏失损失1000元。另，原告主张修复期间共计需要在外住宿27天，住宿费按150元/天计算，为4050元。庭审中，原告出具《收入证明》一份，证明其为西安曲江妇产医院有限公司市场部经理，月收入13000元。原告据此主张其因修缮房屋请假产生误工费8000元。被告对此不予认可。本案审理期间，原告申请对其房屋因漏水造成的损失价值进行鉴定，经西安市中级人民法院委托，西安建华资产评估管理有限公司与2019年8月14日出具西建华评报字[2019]118号《资产评估报告》，结论为：涉案资产损失在评估基准日2019年6月21日为31537元。原告为此支付鉴定费2000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、西建华评报字[2019]118号资产评估报告书、照片、光盘、等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为：公民的财产权依法受法律保护，行为人因过错侵害他人财产权益的，应依法承担民事责任。本案中，被告铭浩公司作为房屋的实际占有人和使用人，未尽到维护和管理义务形成房屋漏水，从而对原告房屋造成了损失，应承担赔偿责任。关于因漏水造成的房屋损失，西安建华资产评估管理有限公司出具的《资产评估报告》结论为31537元，该鉴定程序合法、鉴定结论于法有据，本院予以采信。另原告主张的因修理房屋外出住宿费用，应属合理支出，本院酌定该部分损失为2000元。至于原告主张误工损失8000元，其提供的证据不能证明其为此请假误工，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，被告铭浩公司应支付原告损失33537元。至于原告要求被告赵建明对上述损失承担连带赔偿责任，本院认为，赵建明作为房屋所有权人和出租方，应对房屋承担维修义务，现因其房屋漏水造成原告经济损失，主观上存在过错，故应承担赔偿责任。至于其与被告铭浩公司间的《房屋租赁合同》对双方权利义务的划分具有相对性，不能对抗第三人，对于被告赵建明的辩称，本院不予采信。故原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告志诚公司承担赔偿责任，其主张志诚公司在物业管理中存在疏忽，对被告赵建明将房屋转租给被告铭浩公司用于经营活动未尽到审慎管理义务。本院认为物业公司主要对社区公共区域和设施负有管理和维修义务。涉案房屋漏水系业主自身对房屋管理不善，未尽到检修义务，与作为物业管理者的志诚公司并无直接关系。且原告未提供证据证明志诚公司对被告赵建明擅自将房屋转租他人用于经营活动一事知情，即使被告志诚公司对此未尽注意义务，但改变房屋使用性质与房屋漏水不存在因果关系，被告志诚公司不应对房屋漏水的损失承担赔偿责任，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安铭浩信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程秀齐支付损失赔偿33537元。    二、被告赵建明对上述损失承担连带赔偿责任。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1164元、鉴定费2000元，由被告赵建明、被告西安铭浩信息技术有限公司共同承担，因原告已预交，被告赵建明、西安铭浩信息技术有限公司在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 长   李   鑫       人民陪审员    王  林  林               人民陪审员    王  万  宽 二〇一九年十一月 二十 日 书 记 员  魏      艳  打印：扈艳红      校对：赵恒悦     2019年  月  日送达                                                                          1