四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3507号 上诉人（原审原告）：杨泓，女，1971年11月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人杨泓因与上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）以及被上诉人成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、被上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨泓上诉请求：1.判令东华机械公司按购房合同上约定的交房标准交房；2.请求法院解除跟东华科技公司的租赁合同后，如果东鼎泰和公司要按现状继续租用必须经业主同意并签订合同，并要求东华机械公司继续承诺和担保东鼎泰和公司租赁到期后按购房合同的交房标准交房；3.请求法院支持违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决。对不守诚信故意违约方应承担惩罚性的赔偿责任，以严肃良好的社会风气；4.判令强占铺子出租并获利的东鼎泰和公司在没有跟业主签订合同前按不得低于原租金标准支付业主租金；5.违约金金额核算错误。有部分业主收到的判决日期甚至是在最后一次庭审之前；6.本案一、二审诉讼费、保全费、执行费由东华科技公司承担。 事实与理由： 1.杨泓所购的东华电脑城房屋是全产权商铺，产权明晰，能够明确商铺位置及面积大小。东华机械公司在购房合同中和东华科技公司的租赁合同中就已明确所购商铺是全产权的独立商铺，并且合同中明确业主可以自主经营。而武侯区法院以业主商铺退铺会损害其他业主的合法权益为由而不予腾退。一审法院不能以续签租赁合同人数及面积优势即少数服从多数原则作为认定收铺不具备交还条件的理由，此理由是严重缺乏事实基础及法律依据的，事实不清，适用法律有误。在两年前，跟我们情况相同的东华业主，在武侯区法院被判交房退铺，为何我们不能退铺。 2.此判决有一个明显的错误，适用法律条款有误。将我们的商铺所有权和自主经营权，使用权剥离，让强占我们铺子而不付租的东鼎泰和公司合法化，会产生更多的法律纠纷。 3.对于东华科技多次欠租的老赖行为，法院却从轻判决，以欠租金额的10%支付违约金，而不是按照合同中约定的解约违约金赔偿，助长了违约方的嚣张气焰，在合同期限内的不按合同约定执行。有违契约精神和《合同法》的相关规定，被上诉人东华科技公司并未主张违约金过高，一审法院主动调低违约金金额及计算标准，违约金应当按照双方约定的标准执行，即便要调整，根据公平原则结合东华科技公司违约主观恶意性程度，也应当按违约金最高标准计算。 综上所述，一审法院审理判决存在严重错误，此案事实不清，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 东华科技公司、东华机械公司答辩称，1.杨泓称短信截图中没有时间和内容，这可通过实际操作完全能够显示出来。并且，在系统网页的短信发送记录中，业主杨泓的电话号码与其在上诉状中预留的电话号码是一致的，因此，该证据可以证明短信的发送。 2.杨泓认为负有腾退义务的主体与东华机械公司、东华科技公司、东鼎泰和公司。东华科技公司、东华机械公司是因为之前签订合同的关系负有腾退的后合同义务，东华科技公司并不是基于实际占有使用方负有腾退房屋，因此，合同到期后，东华科技公司履行相应的通知义务，达到合同的后义务的履行。东华科技公司并不是实际占有使用方，无法在通知之外，再作出其他的行为。 3、业主方所称的刑事案件，东华科技公司、东华机械公司并未参与其中，是否发生我方不清楚。同时，业主方也未在一审中举证相关的报警出警记录。东华机械公司、东华科技公司对该陈述无法予以确认。 4、杨泓称东华机械公司曾对其支付过租金，但是并未说明支付的时间。东华机械公司在原租赁合同存续期间作为合同一方担保方向杨泓支付租金的行为属于履行合同义务的行为。根据杨泓的起诉请求，其认为2015年合同还在有效期限内就没有人支付租金，即杨泓认为合同有效期间东华科技公司未支付过租金，在合同到期后，东华机械公司更没有支付过租金，说明担保方在合同到期后，并没有再以行动认可其应当承担担保义务。 5、杨泓认为合同到期之前就未支付租金，但因为小业主的租金东华都是通过银行进行批量支付，而且租金统一支付至同一时间，因此，并不能单纯以杨泓合同到期日来计算租金的支付时间。 东鼎泰和公司陈述称，1、我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司。2、未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 东华科技公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2006年1月10日，杨泓（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）共同签订了《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委乙方经营管理，委托期限自2006年1月10日起至2016年1月9日止。 管理协议签订后，东华科技公司将案涉租赁物转让给东鼎泰和公司实际经营管理至2016年12月底。东鼎泰和公司于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械公司、东华科技公司、杨泓不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技公司也以短信方式通知杨泓从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技公司、东鼎泰和公司并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技公司未通知杨泓解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技公司是严重错误的。 一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉人解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技公司与杨泓自2016年1月9日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。那么，东华科技公司在不定期租赁期间通知杨泓解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，杨泓作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技公司违约或其他过错，东华科技公司主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技公司行使合法权利的体现，杨泓作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 杨泓故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技公司通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技公司继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技公司上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，晁然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全郑的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者东鼎泰和公司于2016年12月31日向东华机械公司、东华科技公司、杨泓发出通知表明案涉租赁物已达到腾宅状态，证明东华科技公司也完成了案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技公司举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技公司在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技公司通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络贞面无法看出完整内容，但结合东华科技公司提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技公司不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技公司于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技公司举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技公司也已履行完毕证明通知杨泓解除合同的证明责任。 而且东华科技公司已按租赁合同上载明的及杨泓预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知杨泓解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技公司不仅应该证明短信已发送还应证明杨泓已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 综上，东华科技公司已通知杨泓于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，杨泓请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技公司未通知杨泓解除合同，但正如上文所述，东鼎泰和公司、东华科技公司先后向杨泓以通知和短信通知方式解除合同，且东鼎泰和公司已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技公司以短信方式通知杨泓时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时杨泓不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技公司己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技公司承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 杨泓、熊琪等业主答辩称：1、东华科技公司在一审和二审审理过程提交的短信截图并没有具体内容和时间，且东华科技公司中并没有提交证据证明其支付了租金。东华科技公司关于租金的主张不应当得到二审法院的支持。 2、合同法第二百三十五条明确规定，承租人负有返还租赁物的法定义务，但承租人至今仍然占有案涉商铺。出租人在一审中通过照片和视频已经证明，东华科技公司在租赁到期并转为不定期租赁期间并未腾退商铺。 3、承租人并没有通知短信出租人解除合同。一审中东华科技公司提交的证据并不能证明其将解除合同的通知短信发送至我方。 4、在租赁合同到期后，业主主张过收回铺面，要求返还，但反而人身安全受到了攻击。我方认为东华科技公司和东鼎泰和对案涉房屋有腾退义务。 5、东华机械应当承担连带责任。一审法院查明东华机械公司与东鼎泰和公司在2014年12月13日，2017年12月13日签订了两份东华电脑城承包经营合同，该两份合同的内容足以说明，东华机械公司不仅知晓变更为不定期租赁，还承认了欠付租金的事实，由此可知，东华机械公司是同意并愿意承担担保责任。东华机械公司应当对违约金和租金承担连带责任至实际返还之日止。 6、合同法二百三十二条、二百三十六条明确规定，不定期租赁合同继续有效，应当按照原经营管理合同的租金及违约金承担责任。 东鼎泰和公司陈述称，东鼎泰和公司与东华机械公司在2015年1月1日至2017年12月1日的承包经营合同明确约定了，东华机械公司拥有小业主商铺的租赁权及经营权。我方也于2016年12月31日将席位腾退给东华科技公司，我方与现有业主不需要提供任何责任与义务来腾退其他业主的房屋。 东华机械公司陈述称，同意东华科技公司意见。 杨泓向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》，由东华科技公司按合同约定的交付标准向杨泓返还商铺；2.东华科技公司向杨泓支付2017年1月1日至2018年11月30日的租金13483.70元、违约金17075.20元、滞纳金1885元（以欠付租金为基数按每日利率万分之二计算）；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任；4.本案诉讼费由东华科技公司、东华机械公司、东鼎泰和公司共同承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2006年1月10日，杨泓与东华科技公司以及担保方东华机械公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，约定东华科技公司租赁杨泓位于成都市，委托期限自2006年1月10日至2016年1月9日，年租金为总房款85376元的8.24%即7035元，首次于合同签订后十日内向杨泓缴纳一年租金，之后每半年一次性支付半年租金，于每半年的第一个月的十日前支付。合同第五条第一款约定：“委托经营管理期内，乙方（东华科技公司）应按时向甲方（杨泓）支付本协议中约定的租金，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。”合同第七条约定：“委托经营管理期内，担保方（东华机械公司）对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任。” 一审庭审中，东华科技公司称签订《东华电脑城委托经营管理协议》时明确告知业主双方为租赁关系，杨泓予以认可。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、杨泓发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示杨泓收到收铺通知。 一审另查明，1.涉案商铺在出售给杨泓之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺区的平面图上所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年11月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有《东华电脑城委托经营管理协议》《东华电脑城三方会谈会议纪要》《关于退还席位的通知书》及一审法院开庭笔录在案佐证。 一审法院认为，东华科技公司与杨泓签订的《东华电脑城东华电脑城委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《东华电脑城东华电脑城委托经营管理协议》《关于退还席位的通知书》计算租赁期限，已于2016年1月9日届满。截至起诉前，东华科技公司未与杨泓就解除合同或续租达成一致，且未实际向杨泓返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2016年1月9日后租赁期限转为不定期租赁关系。按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人双方可以随时解除合同。现杨泓提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，故一审法院对杨泓要求解除其与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现杨泓要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司向其腾退返还房屋及将房屋恢复至符合《房屋买卖合同》约定的交房标准的状态。 经一审法院审查认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；该商铺区的平面图上所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。 综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对杨泓返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金和滞纳金的支付 由于东华科技公司逾期履行《东华电脑城委托经营管理协议》约定的付款义务，且在协议到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13483.7（85376×8.24%÷12个月×23个月），故一审法院对杨泓要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13483.7元的诉讼请求予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，杨泓依据《东华电脑城委托经营管理协议》的约定主张滞纳金和违约金，对此一审法院认为，滞纳金性质上属于违约金，滞纳金和违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给杨泓造成的损失实际为资金利息损失，因此《东华电脑城委托经营管理协议》约定的滞纳金和违约金计算标准过分高于东华科技违约给杨泓造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将杨泓主张的滞纳金和违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即1348.37元（13483.7元×10%），对杨泓主张的滞纳金和违约金予以部分支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，虽然东华机械公司在《东华电脑城委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金承担担保责任，但是由于《东华电脑城委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，杨泓主张《东华电脑城委托经营管理协议》约定的租赁期届满之后的租金及滞纳金，因此东华机械公司对该期间的租金不承担保证责任，故一审法院对杨泓要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司应连带支付租金及滞纳金，首先，东鼎泰和公司并非《东华电脑城委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此杨泓要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除杨泓与东华科技公司就成都市武侯区商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、东华科技公司于判决生效之日起十日内向杨泓支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13483.70元；三、东华科技公司于判决生效之日起十日内向杨泓支付滞纳金和违约金1348.37元；四、驳回杨泓的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费611元，由东华科技公司负担384元，杨泓负担227元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨泓向本院提交了下列证据：证据一：成都市武侯区人民法院民事判决书，拟以此证明本案与提交的案件是类似的，但一审法院判决又不一样。 证据二：东华机械与东华科技、东鼎公司签订的《东华电脑城承包经营合同》，拟以此证明东华机械公司应该对所有的承包、出租履行担保责任。 证据三：《东华电脑城房屋买卖合同》、补充协议、契约完税证明、公产拆分买卖手续费、拆分买卖登记费票据，拟以此证明商铺为独立产权，有明确的位置、面积。 证据四：《东华电脑城房屋买卖合同》补充协议。拟以此证明变更应通过特快专递、挂号信等书面形式通知。 东华科技公司发、东华机械公司表质证意见称：一、对第一份证据，判决的内容、对象虽然也是电脑城的业主，但要求的租金是合同期内的租金，与本案情况完全不同，并且该案业主在该案后也起诉过合同到期后的租金，而被武侯法院判决驳回、不予支持。我方可以庭后向法院提交该院的判决书。 二、对承包合同，因为没有原件我方对真实性不予认可。该合同中没有东华公司自愿就本案业主租金承担担保责任的任何约定，因此该两份合同也不能达到杨泓方的证明目的。 三、对第三份证据买卖合同和第四份证据补充协议、完税证明，都在2006、2007年发生的，并且一直在杨泓手上，不属于新证据的范围，且与本案没有关联性。针对补充协议第2条双方约定的联系方式是东华机械公司和杨泓签订的补充协议中约定的，完整的表述是“双方同意以电话、信函、传真、报纸或现场公告等作为有效的通知方式”。 东鼎泰和公司称：上述证据与该公司无关，不发表质证意见。 本院经审查认为：对证据一成都市武侯区人民法院武侯民事判决书的真实性本院予以确认，但与本案并无关联性，故本院不予采纳。 对证据二的真实性本院予以确认，但担保责任因租赁期限因《委托经营管理协议》约定的租期届满，期限变更为不定期后，东华机械公司担保的主合同债权发生变化，《委托经营管理协议》期限届满后东华机械公司不应当继续承担担保责任，该证据不能达到杨泓的证明目的，本院不予采纳。 对证据三，买卖合同虽然约定了产权面积且案涉商铺办理了契税，但案涉商铺系产权式商铺，其特殊性决定了是否可以返还的问题，本案再下文予以详述。 对证据四，因该合同系杨泓与华东机械公司签订，该合同中约定的送达方式不能当然约束东华科技公司，故该证据不能达到杨泓的证明目的，本院不予采纳。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与上诉人杨泓的上诉请求、被上诉人东鼎泰和公司、被上诉人东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与杨泓之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月26日解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的相应费用（包含租金、滞纳金、违约金）的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与杨泓签订的《东华电脑城委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知杨泓不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向杨泓腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除《东华电脑城委托经营管理协议》的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予杨泓，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，杨泓也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与杨泓之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 关于杨泓上诉提出违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决的请求，本院经审查认为，滞纳金与违约金系同一性质的款项，均系对违约方苛以违约责任。在本案中，杨泓并未举证证明因东华科技公司逾期付款所遭受的损失大小，故原审法院酌情确定滞纳金和违约金的金额并无不当。杨泓的该项上诉主张，本院不予支持。 关于杨泓另提出案涉商铺应返还的上诉理由。本院经审查认为，案涉房屋与物理四至明确的普通商铺具有明显区别。房屋的房产证未记载房屋四至界限，案涉商铺与其他业主所购商铺之间并无物理隔断，难以与其他业主的权益相区分；且大部分业主选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系，如腾退返还必将对案涉商场的整体使用造成影响。故原审法院对杨泓提出返还的请求不予支持正确，本院予以确认。 关于杨泓在二审中提出的其他上诉请求。本院经审查认为，杨泓的其他上诉请求，均与其原审诉讼请求不一致，系增加诉讼请求。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在二审程序中，原审法院告增加新的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二声人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调节；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司均不同意在二审中审理杨泓在新增的诉讼请求，各方也不能就新增请求进行调解，故本案二审中对杨泓新增的诉请不予处理，杨泓可依法另行主张权利。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费611元，由四川东华科技发展有限公司负担384元，杨泓负担227元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光