贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2625民初799号原告：周晶晶，女，1981年10月19日出生，汉族，湖北省宜昌市人，大专文化，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：全大春，男，1976年7月28日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，个体户，户籍所在地镇远县，现住镇远县。第三人：黄桂芝，女，1961年4月16日出生，侗族，贵州省镇远县人，中专文化，退休职工，住镇远县。第三人：唐国梁，男，1992年5月27日出生，侗族，贵州省镇远县人，住镇远县。第三人：胡夏斯，女，1987年6月25日出生，汉族，广东省新丰县人，广东省新丰县。原告周晶晶诉被告全大春、第三人黄桂芝、唐国梁、胡夏斯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晶晶及其委托诉讼代理人龙登海、被告全大春、第三人黄桂芝到庭参加诉讼，第三人唐国梁、胡夏斯经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晶晶向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，在判决生效后立即腾退租赁房屋给原告；2.判令被告支付给原告应支付交纳的三年房屋租金139015元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止），以及利息损失8535.74元（按银行同期利率4.75%计算），以上两项共计：147550.74元；3.判令被告按照每年20万元标准支付解除合同后至实际退还之日的房屋占用费。事实和理由：2016年8月26日，原告委托第三人胡夏斯帮助其购买坐落于镇远县××社区××号的自用民房一栋，并委托其与第三人黄桂芝（房屋所有权人唐国梁的母亲）签订房屋及宅基地转让协议。2017年3月10日在第三人胡夏斯及第三人黄桂芝、唐国梁的配合下，已将该房屋办理过户登记至原告名下。房屋过户后，第三人黄桂芝口头告知被告该房屋已转让给原告，由原告与被告继续履行其与被告签订的房屋租赁合同，并由被告于2017年1月1日起将房屋租金交给原告等事宜。2017年1月1日，原告向被告出示了与原房主签订的房屋及宅基地转让协议，告知被告从2017年1月1日起由原告收取房屋租金。在此期间，原告多次要求被告交纳房租，被告均以让原告去找第三人黄桂芝、唐国梁为由拒绝支付租金给原告。2019年7月4日，原告再次以书面形式告知被告，要求其交纳所欠租金及利息损失，被告仍不履行，致使原告取得房屋所有权后已经三年之久却从未收到被告的租金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告全大春辩称，1.原告要求解除房屋租赁合同没有事实依据。第三人黄桂芝将房屋卖给原告没有告知被告，也没有通知被告就租赁合同与原告进行交接。2.被告2017年1月、2018年1月均致电给第三人黄桂芝，要求交租金，第三人黄桂芝告知被告说房子已经卖了，不可能再收租金。被告问交给谁，第三人说买家在国外，也没有联系方式，联系不上。3.原告在2018年至2019年2月期间，未经被告同意，在被告经营的同福客栈临水违建水池，给被告造成了损失。综上，请求人民法院依法驳回原告周晶晶的诉讼请求。第三人黄桂芝述称，案涉房屋已经卖给原告周晶晶了，当时签合同是胡夏斯签的，现在房子已经登记在周晶晶名下了。在卖房子之前，也询问过被告是否购买，被告说买不起。2017年1月，被告联系第三人要交纳房租，第三人告知被告房子已卖给原告周晶晶，但没有周晶晶的联系方式，并告知全大春找其他人要周晶晶的联系方式。2018年的时候，被告又联系第三人要交房租，第三人还是告知被告要将房租交给周晶晶。被告坚持说租赁合同是与第三人签订的，只交给第三人。第三人胡夏斯、唐国梁未提交书面陈述意见，亦未提供证据。根据有效证据，本院认定以下事实：坐落于镇远县××社区××号的房屋原系第三人唐国梁所有。2016年8月26日，第三人唐国梁委托其母亲黄桂芝与第三人胡夏斯签订《房屋及宅基地转让协议》，约定将案涉房屋及国有土地使用权转让给第三人胡夏斯，并于2017年11月14日办理了不动产过户登记，将案涉不动产登记在胡夏斯名下，证号为：黔（2017）镇远县不动产权第0000XXX号。2017年11月17日，第三人胡夏斯以其系受周晶晶委托购买案涉不动产为由，向镇远县不动产权登记中心申请将案涉不动产变更登记至周晶晶名下。2017年12月14日，案涉不动产变更登记为原告周晶晶单独所有，产权证号为：黔（2017）镇远县不动产权第0000XXX号。被告全大春（乙方）与第三人黄桂芝（甲方）于2014年9月26日签订一份《合同书》，约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，租期自2015年2月1日至2025年2月1日；2.每年的1月26日至30日前支付当年的租金，租金第一年为40000元，第二年开始递增5%（后续依递增的金额*5%计算），合同附有一份每年租金表，其中2017年租金为44100元、2018年租金为46300元、2019年租金为48615元、2020年租金为51045元、2021年租金为53597元……；3.用第6年租金48615元抵乙方加层垫付的50000元，2019年无需再交当年的房租给甲方；4.乙方拖欠租金时间超过一个月，甲方有权收回房屋，乙方不能搬走任何设施。合同签订后，案涉房屋交由被告管理使用，被告用于经营“同福客栈”。2017年1月，被告与第三人黄桂芝联系，要求向第三人支付当年租金，第三人黄桂芝告知被告该房屋已出卖给周晶晶，应由周晶晶收取租金，但未向被告告知周晶晶的联系方式。2018年1月，被告又要求向第三人黄桂芝支付房租，第三人黄桂芝再次告知被告向周晶晶支付房租。2017年1月，原告向被告主张要求被告将房租交给原告，但被告一直主张要第三人黄桂芝到场的情况下重新签订协议才能向原告支付房租。2019年7月4日，原告周晶晶与第三人黄桂芝在被告经营的“同福客栈”一楼前台向被告送达了一份《房屋欠款催收通知书》。该通知书告知了案涉房屋的转让情况，并要求被告向周晶晶支付从2017年至2019年的租金及利息，通知书附有周晶晶的银行账户，有原告周晶晶及第三人黄桂芝签名捺印。镇远县公证处对整个送达过程进行了公证。直到原告起诉至本院时，被告仍未支付相应租金。中国人民银行公布的2017年1-3年期贷款基准年利率为4.75%、2018年1-5年期贷款基准利率为4.75%。以上事实，有当事人陈述以及原告提供的身份证复印件、《合同书》、《房屋及宅基地转让协议》、《变更登记申请》、《不动产权证》、《公证书》、《房屋欠款催收通知书》，被告提交的《合同书》、《房屋及宅基地转让协议》等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三人黄桂芝经第三人唐国梁授权，将案涉房屋对外出租，其与被告签订的租赁合系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效的合同。合同双方应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依照此规定，原告在取得案涉房屋的所有权之后，其仍受第三人黄桂芝与被告签订的租赁合同的约束，成为租赁合同中的出租方，则在原告与被告之间存在租赁关系。因此，对于原告要求被告向其支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。因为租赁合同第三条约定用2019年的租金抵被告为房屋加层而垫付的50000元，则被告只用支付2017年和2018年的房屋租金，共计90400元，对于原告请求超出部分，本院不予支持。对于原告请求被告支付利息损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告没有按照约定的期限支付租金，已构成违约，原告请求被告支付利息损失于法有据，本院予以支持。利息损失应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。则截止到起诉之日，利息损失共计44100元×4.75%+（44100元+46300元）×4.75%+90400元×4.75%÷365天×225天=9035.74元，原告仅请求8535.74元，这是当事人对自己权利的处分，本院予以确认。对于原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并由被告腾退房屋的诉讼请求。根据被告与第三人黄桂芝签订的租赁合同的约定，乙方即承租方拖欠租金时间超过一个月，出租方有权收回房屋。该内容应视为系合同双方对于合同解除条件的约定。从本案查明的事实来看，被告拖欠租金已超过一个月，达到解除合同的条件，故对于原告要求解除房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，被告应当将租赁物即案涉房屋腾退给原告。对于原告要求被告按照每年20万元标准支付解除合同后至实际退还之日的房屋占用费的诉讼请求。本院认为，合同解除之后，作为承租方的被告应当退还房屋给原告，若被告在合同解除之后继续占用房屋，将给原告造成损失，该损失应参照租金计算。原告请求按照每年20万元的租金标准计算，但未提供证据证明。本院认为应当参照被告与第三人黄桂芝签订的租赁合同约定的租金计算，则2019年每日房屋占用费为48615元/年÷365天/年=133.19元/天；2020年每日房屋占用费为51045元/年÷365天/年=139.85元/天。对原告请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周晶晶与被告全大春之间关于镇远县舞阳镇顺城街社区一组XX号房屋（不动产权证号：黔（2017）镇远县不动产权第0000XXX号）的租赁合同关系，被告全大春于本判决生效后十五日内将镇远县舞阳镇顺城街社区一组XX号房屋腾退给原告周晶晶；二、被告全大春于本判决生效后十五日内向原告周晶晶支付2017年和2018年的房屋租金共计90400元，以及截止到2019年8月13日止的利息损失8535.74元；三、若被告全大春未在本判决确定的期限内将案涉房屋腾退给原告周晶晶，则应从履行期限届满之次日起至实际退还房屋之日止向原告周晶晶支付房屋占用费（房屋占用费的计算标准为：当年的年租金÷365天×实际占用天数）；四、驳回原告周晶晶的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，减半收取1625元，由被告全大春负担1137元，由原告周晶晶负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 邓 怀 兰二〇一九年十一月一日书记员 李甜（代）