海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民再2号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘法亭，男，1955年6月23日生，汉族，住海南省五指山市，住海南省五指山市。 委托诉讼代理人：王新，山东大正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊万林，海南信达律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：海南鲁泉实业有限公司，住所地：海南省海口市南宝路18号。 法定代表人：王洪英，该公司董事长。 原审第三人：宋志伟，男，1951年11月28日生，汉族，住山东省济南市市中区。 原审第三人：李光喜，男，1949年6月9日生，汉族，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：刘溪，海南知非律师事务所律师。 原审第三人：苏全善，男，1944年10月19日生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 原审第三人：张少荣，女，1957年8月11日生，汉族，住山东省济南市历下区。 原审第三人：董德安，男，1949年10月28日生，汉族，住山东省济南市历城区。 再审申请人刘法亭因与被申请人海南鲁泉实业有限公司（以下简称鲁泉公司）及原审第三人宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣、董德安所有权确认纠纷一案，不服本院（2017）琼96民终2683号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2018年11月19日作出（2018）琼民申932号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘法亭及其委托诉讼代理人王新、熊万林，原审第三人李光喜及其委托诉讼代理人刘溪到庭参加诉讼。被申请人鲁泉公司、原审第三人宋志伟、苏全善、张少荣、董德安经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 再审申请人刘法亭申请再审称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审判决适用法律错误，应予撤销。再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实和理由：（一）一审判决认定基本事实清楚，二审判决对一审判决认定的事实及采信的证据予以确认，鲁泉公司也无异议，对于上述事实应予确认。（二）二审判决认定刘法亭与鲁泉公司之间属于债权债务关系，而非物权法律关系，是错误的。根据双方签订的《联营合同》第七条的约定，鲁泉公司不提供出资、不承担风险、不参与管理、不享有产权、不承担一切经济、法律责任，鲁泉公司也没有房地产开发资质。因此，该合同名为合作开发房地产合同，实则是借名合同。双方不存在债权债务关系，该合同是单务合同，而不是债权合同。二审判决认为刘法亭是基于《联营合同》主张房屋所有权，进而认为双方属于债权债务关系，属于适用法律错误。本案中，当事人争议的是物权归属，而不是债的清偿。刘法亭主张房屋所有权主要是根据刘法亭的投资开发和管理行为，其次是依据《联营合同》的约定。根据《联营合同》约定，刘法亭享有鲁泉家园项目的土地所有权及盈亏和一切经济法律责任，鲁泉家园项目是刘法亭投资和管理的，所有手续和证件都是刘法亭办理的，鲁泉公司没有投资和管理。据此，案涉房屋应归刘法亭所有。（三）案涉房屋已经颁发了房产总证，是合法的不动产。刘法亭的诉讼请求是要求确认案涉房屋归其所有，本案系因物权归属引发的争议，属于典型的物权法律关系，二审判决认定本案不属于物权法律关系是错误的。（四）二审判决以刘法亭不具有房地产开发资质为由，认定刘法亭不能获得案涉房屋所有权的理由不能成立。虽然刘法亭不具有房地产开发资质，但刘法亭在开发建设过程中，取得了相关行政许可，办理了相关手续，并办理了鲁泉家园房屋产权总证，鲁泉家园项目是合法的。在此情况下，本案审查的是产权的归属，而不是当事人是否有房地产开发资质。至于刘法亭因不具有房地产开发资质而违反相关行政管理规定，应承担何种法律后果，与本案并不属于同一法律关系。（五）二审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条规定：“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民诉法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误的；（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；……（五）违反法律适用规则的”。如果将本案理解为债权债务关系，那么，刘法亭的权利应该是请求鲁泉公司“为或者不为一定行为”。由于《联营合同》仅是无偿借名合同，没有约定鲁泉公司负有返还投资款的义务，刘法亭无法请求鲁泉公司清偿债务。本案是刘法亭要求确认案涉房屋归其所有，是物权确认纠纷，而不涉及请求鲁泉公司“为或者不为一定行为”，因此，二审判决适用《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款属于“适用的法律与案件性质明显不符”“确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定”（六）二审判决认为刘法亭要求确认案涉房屋归其所有缺乏充分的事实根据和法律依据，是错误的。刘法亭提供的证据，足以证明本案事实，一、二审判决也均认定鲁泉家园项目全部是刘法亭投资和管理，所有手续和证件是刘法亭办理，鲁泉公司没有参与投资和管理。二审判决一方面认定刘法亭投资和管理的事实，认定一审判决采信的证据，另一方面又认为“缺乏充分的事实根据”，自相矛盾。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法司法解释）第一条规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理”，第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，刘法亭诉讼请求的事实根据和法律依据是充分的。综上，本案是因物权归属而发生的争议，双方系物权法律关系，不是债权债务关系，刘法亭有充分的证据证明案涉不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、刘法亭为该不动产物权的真实权利人。 原审第三人李光喜述称，（一）本案《联营合同》名为联营实为借名，即五人共同投资、借用鲁泉公司之名开发鲁泉家园项目。（二）本案基于联营投资行为而主张物权，但该物权并非归刘法亭一人所有，而是归除鲁泉公司以外实际投资人共有。刘法亭主张其是该项目唯一投资人、全部投资均由其一人出资，与事实不符。（三）刘法亭与原审第三人签订过项目开发补充协议，刘法亭对其他投资人故意隐瞒项目销售过程中的获利情况，也未按照补充协议履行其保障投资人应得利益的承诺，已构成根本违约。鉴于刘法亭违约行为，原审第三人将通过诉讼维护自己的利益。综上，一、二审判决将本案认定为刘法亭与鲁泉公司之间的确权纠纷与事实不符，损害了原审第三人的利益。 一审原告刘法亭向一审法院起诉请求：确认位于五指山市迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园位于五指山市××道”大楼尚未销售的6502.17平方米的房屋所有权归刘法亭所有（包括：地下室1339.51平方米和一楼架空层1422.12平方米，计2761.63平方米；二楼框架房1237.16平方米；三楼以上29套，计2059.72平方米；法院查封七套，计443.66平方米），诉讼费用由鲁泉公司负担。一审法院认定事实：2005年1月28日，刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善、董德安与鲁泉公司签订《联营合同》，第七条约定：“因五方暂不具备注册大公司条件，前期运作必须依托有实力单位进行，为此该项目采取借用海南鲁泉实业有限公司的手续运行，该项目的土地所有权及盈亏和一切经济、法律责任均由五方享有和承担，‘鲁泉公司’概不干涉、也不承担任何责任，但要无偿的提供方便、密切配合该项目。同时‘鲁泉公司’的一切债权债务与五方无关，五方不承担责任。乙方（刘法亭）协调和衔接好与‘鲁泉公司’的关系，并以鲁泉公司名义与五方签订相关协议。”2008年3月12日，董德安与张少荣签订《股权转让协议》，将其享有的鲁泉家园项目20%的股份以45万元的价格转让给张少荣，刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善署名认可。2008年7月16日，刘法亭、苏全善、李光喜、宋志伟、张少荣在济南市召开股东会，通过《股东会决议》，主要内容为由刘法亭全面承包鲁泉家园项目，无论项目盈亏，刘法亭保证在2009年12月30日，最迟在2010年2月底前向另四人各支付60万元。2009年7月30日，上述五人在济南市签订《五指山市鲁泉家园项目开发补充协议书》，主要内容为：1.苏全善、李光喜、宋志伟、张少荣不再追加投资，项目开发后续所需资金由刘法亭个人筹集，该项目所有权、开发权归刘法亭个人所有；2.刘法亭在2010年2月底前向另四人各支付60万元，项目建成后刘法亭提供3000平方米房产由各方共同销售，利润由五方平均分配；3.苏全善、李光喜、宋志伟、张少荣放弃对鲁泉家园项目的所有权和开发权。2010年1月13日，宋志伟、李光喜、苏全善出具收条，载明“今收到海南鲁泉家园投资返还本利款180万元（每人60万元）”。2010年1月10日，张少荣出具收条，载明“今收到五指山市鲁泉家园大楼投资本利60万元”。至此，苏全善、李光喜、宋志伟、张少荣退出鲁泉家园项目，该项目由刘法亭一人投资、开发建设。2005年1月8日，刘法亭以鲁泉公司名义与林国新签订《土地转让合同》，主要内容为：林国新将其以抵债方式取得的位于五指山市计划生育服务站大楼北侧的五亩国有土地使用权转让给鲁泉公司，转让价格为35万元。2005年1月31日，林国新出具收到土地转让款35万元的收据。同日，五指山市人民政府向鲁泉公司颁发了五国用（2005）第53号国有土地使用权证书。2006年1月10日，刘法亭以鲁泉公司名义与五指山市粮油储备公司签订《土地转让合同》，主要内容为：五指山市粮油储备公司将位于五指山市2.8公里商贸街东北侧的1177.5平方米的国有土地使用权转让给鲁泉公司，价格为13万元，其中60%的土地转让款7.8万元一次性付给粮油储备公司，另40%的土地转让款5.2万元由鲁泉公司支付给五指山市财政。2006年2月27日，粮油储备公司出具收到7.8万元的收据。2007年8月27日，五指山市人民政府向鲁泉公司颁发了五国用（2007）第84号国有土地使用权证书。2007年2月2日，刘法亭以鲁泉公司名义与马梅详签订《土地转让合同》，主要内容为：马梅详将位于五指山市2.8公里商贸街东北侧的569.65平方米的国有土地使用权转让给鲁泉公司，价格为3万元。2007年4月7日，马梅详出具收到3万元的发票。2007年4月29日，五指山市人民政府向鲁泉公司颁发了五国用（2007）第35号国有土地使用权证书。至此，刘法亭以鲁泉公司名义取得3宗国有土地使用权用于建设鲁泉家园项目。土地转让款、税费等费用均由刘法亭支付。2014年3月17日，五指山市住房保障与房产管理局对鲁泉家园项目颁发《五指山市房权证》（证号为：五字第XXXX号），登记类别为初始登记，登记的房屋所有权人为鲁泉公司。再查明，鲁泉家园项目从取得国有土地使用权到项目立项、办理规划、施工等行政许可，以及工程勘察、设计、施工、监理、配套工程的施工，消防、竣工验收，办理房产证等全部工作均系刘法亭以鲁泉公司的名义办理，鲁泉家园项目的全部投资均是刘法亭出资。鲁泉公司在鲁泉家园项目开发建设过程中没有对该项目进行投资，也没有派员参与管理。另查明，2011年3月7日，鲁泉公司在《海南日报》发表“郑重声明”，称：近日我公司发现有不法人员假冒我公司名称、私刻我公司印章，在海南省五指山市以海南鲁泉实业公司名义开发建设“鲁泉家园”项目，并非法从事房产销售。同时我公司已对五指山市“鲁泉家园”项目部假冒我公司名义从事房产开发销售的行为向相关部门进行举报。为保护我公司的合法权益免遭侵害，我公司郑重声明如下：1.海南省五指山市“鲁泉家园”项目的房产开发、销售与我公司没有任何关系。2.凡在“鲁泉家园”购买房产的业户，将来所产生的房屋质量、产权登记、房屋交付等问题，我公司均不承担任何法律责任。2012年3月16日，鲁泉公司在《南岛晚报》发表了相同内容的“声明”。2011年7月15日，鲁泉公司法定代表人王洪英在三亚市公安局经侦支队制作的“讯问笔录”中称：我公司在海南没有工作人员和银行账户。2015年4月28日，一审法院作出（2015）行初字第5号行政判决，驳回鲁泉公司要求撤销登记在鲁泉公司名下《五指山市房权证》（证号为：五字第XXXX号）的诉讼请求。鲁泉公司不服，提起上诉。2015年11月20日，二审法院作出（2015）海南一中行终字第34号行政判决，维持一审判决。鲁泉公司在庭审中亦自认其没有对鲁泉家园项目进行投资。又查明，鲁泉家园位于五指山市迎宾大道计生站北侧，总建筑面积为15542.39平方米，地下一层，地上12层。地下室面积为1339.51平方米，地面以上面积为14202.88平方米，一层架空层1422.12平方米，顶盖150.3平方米。地下室为人防工程、水池、风机房、配电室等公用设施，一层为架空平台、物业用房、消防控制室、门厅等业主公用空间、公用设施，顶盖为电梯设施，2-12层为住宅。鲁泉家园住宅共计214套，已经销售157套，其中已经办理房产证44套，已销售尚未办理房产证113套，422号房被法院拍卖。房屋销售均系刘法亭以鲁泉公司的名义办理买卖手续并收取售房款。鲁泉公司没有收取售房款，也未参与房屋销售。未销售楼房有：地下室：1339.51平方米，一楼：架空层1422.12平方米，二楼：框架房（未垒墙）1237.16平方米，三楼以上：301房，312房，313房，411房，418房，517房，701房，703房，705房，711房，718房，726房，802房，808房，818房，820房，822房，906房，908房，911房，920房，922房，1001房，1002房，1003房，1011房，1012房，1015房，1016房，1108房，1109房，1111房，1112房，1206房，1210房。本案经审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条第一款、第十七条、第三十条、第三十三条、第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出（2016）琼9001民初604号民事判决：一、位于五指山市迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园位于五指山市××道”尚未销售的二楼位于五指山市××道迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园二楼位于五指山市××道框架房（未垒墙）1237.16平方米以及301房，312房，313房，411房，418房，517房，701房，703房，705房，711房，718房，726房，802房，808房，818房，820房，822房，906房，908房，911房，920房，922房，1001房，1002房，1003房，1011房，1012房，1015房，1016房，1108房，1109房，1111房，1112房，1206房，1210房的房屋所有权归刘法亭所有；二、驳回刘法亭的其他诉讼请求。诉讼费36904元，保全费5000元，合计41904元，由鲁泉公司负担31904元，刘法亭负担10000元。 一审被告鲁泉公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回刘法亭的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由刘法亭负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审另查明，案涉尚未销售的房屋中的701房、703房、718房、818房、820房、822房已经分别被山东省商河县人民法院和河北省石家庄市新华区人民法院查封。本院二审认为，本案系因合作开发房地产引起的所有权确认纠纷。二审双方争议的焦点是：刘法亭诉请确认位于五指山市迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园位于五指山市××道”尚未销售的房屋归其所有是否有事实根据和法律依据。刘法亭主张其是基于投资、开发行为对鲁泉家园尚未销售的房屋取得物权，但纵观全案，刘法亭主张尚未销售房屋的所有权，实际上依据的是其与宋志伟、李光喜、苏全善、董德安，以及鲁泉公司于2005年1月28日签订的《联营合同》，刘法亭也是依据该合同以鲁泉公司名义，对鲁泉家园进行投资和开发，鲁泉公司亦承认其对鲁泉家园并未实际投资。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人”的规定，刘法亭与鲁泉公司之间形成的是债权债务关系。因此，刘法亭不能依据其对鲁泉家园进行投资、开发，而直接取得鲁泉家园尚未销售房屋的所有权。再者，刘法亭的此投资、开发行为系个人行为，本身不具有开发房地产资质，亦不符合物权法第三十条中因合法建造等事实行为创设物权，并因此取得物权的情形，更不符合物权法司法解释第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的情形。故，刘法亭诉请确认位于五指山市迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园位于五指山市××道”尚未销售房屋的所有权归其所有缺乏充分的事实根据和法律依据，不予支持。刘法亭的诉求属于债权债务法律关系，并非物权法律关系。一审法院以物权法律关系处理本案属于适用法律错误，予以撤销。综上所述，鲁泉公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审作出（2017）琼96民终2683号民事判决：一、撤销海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初604号民事判决；二、驳回刘法亭的诉讼请求。一审案件受理费36904元、保全费5000元，合计41904元，由刘法亭负担。二审案件受理费36904元，由刘法亭负担。 再审申请人刘法亭对于一、二审判决认定的事实没有异议。 针对原审第三人李光喜在本院再审时陈述的意见，刘法亭在本院再审时提交了一审法院对李光喜等原审第三人制作的询问笔录，用于证明李光喜等原审第三人在一审时均明确表示已经把股份全部转让给刘法亭，并以本案纠纷与其无关为由，拒绝参加本案诉讼。李光喜对该证据的真实性不予认可。本院再审认为，该询问笔录来源于一审法院卷宗，属于当事人陈述，上面有李光喜等原审第三人的签名，具有真实性、合法性、关联性，应予采信。对该证据用于证明的事实予以确认。刘法亭、李光喜在本院再审时提交的判决书等其他证据材料因与本案没有关联性，或者因无正当理由未在举证期限内提交，不属于再审新的证据，本院不予采信。 原审第三人李光喜在本院再审时述称，诉争房产应归刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣共有，一、二审判决将本案认定为刘法亭与鲁泉公司之间的确权纠纷与事实不符，损害了原审第三人的利益。对此，本院再审认为，一、二审判决均认定2005年1月28日，刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善、董德安与鲁泉公司签订《联营合同》后，董德安将其享有的占鲁泉家园项目20%的股份以45万元的价格转让给张少荣，刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善予以认可。之后，五人召开股东会，先后通过了《股东会决议》、《五指山市鲁泉家园项目开发补充协议书》，主要内容为宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣不再追加投资，并放弃对鲁泉家园项目的所有权和开发权，由刘法亭全面承包鲁泉家园项目，项目开发后续资金由刘法亭个人筹集，该项目所有权、开发权归刘法亭个人所有；无论项目盈亏，刘法亭保证在2009年12月30日，最迟在2010年2月底前向四人各支付60万元，项目建成后刘法亭提供3000平方米房产由各方共同销售，利润由五方平均分配。刘法亭依约分别向宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣给付60万元。至此，宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣退出鲁泉家园项目，该项目由刘法亭一人投资、开发建设。一、二审判决认定上述事实有《联营合同》、《股权转让协议》、《股东会决议》、《五指山市鲁泉家园项目开发补充协议书》、宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣出具的收条等证据予以证明，足以认定。而且，一审法院于2017年4月6日对李光喜制作的询问笔录显示，李光喜承认在2009年已经把股份全部转让给刘法亭，本案纠纷与其无关，拒绝参加本案诉讼，苏全善、宋志伟、张少荣也作出相似的表述，这也印证了一、二审查明的上述事实。此外，对本案已经发生法律效力的判决，李光喜如果认为有错误，依照民事诉讼法第二百零五条的规定，应当在判决发生法律效力后六个月内申请再审。鉴于李光喜至今没有申请再审，对其提出的一、二审判决认定部分事实错误，损害其合法权益，亦不属于本院再审审查范围。综上所述，本院再审对一、二审判决认定的事实予以确认。 本院再审认为，本案再审需要审理的问题是：刘法亭诉请确认位于五指山市迎宾大道计生站北侧“鲁泉家园位于五指山市××道”尚未销售的房屋归其所有是否有事实和法律依据。所涉问题主要包括：1.案涉《联营合同》是合作开发房地产合同，还是借名开发房地产合同；2.案涉《联营合同》是否有效；3.刘法亭与鲁泉公司之间是物权法律关系，还是债权债务关系；4.“鲁泉家园”尚未销售的房屋应否确权归刘法亭所有。 （一）《联营合同》是合作开发房地产合同，还是借名开发房地产合同。 对于合同性质的认定，应当依据合同法等法律及相关司法解释规定的法律关系的特征与合同约定的权利义务内容，进行综合判断，而不能单凭合同名称作出定性。本案中，从《联营合同》的内容来看，刘法亭、宋志伟、李光喜、苏全善、董德安借用鲁泉公司的名义，出资开发建设商品住宅楼，鲁泉公司不出资，不享有权利，不承担开发建设中的任何责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”由于鲁泉公司不出资，不享利润，不担风险，不符合联营合同的基本特征，因此，案涉《联营合同》不属于合作开发房地产合同，而是借名开发房地产合同。 （二）《联营合同》是否有效。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，《联营合同》经双方当事人签字或者盖章，系当事人的真实意思表示，《联营合同》成立。关于《联营合同》是否有效。虽然合同双方当事人均不具有房地产开发资质，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，但该法律、行政法规规定的是房地产开发企业的设立条件、设立程序、擅自从事房地产开发业务的行政处罚等，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不能以此认定《联营合同》无效。鉴于《联营合同》依法成立，其内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，应为有效。虽然《联营合同》的效力并不直接决定物权归属，但双方当事人订立《联营合同》及合同中关于借名建楼、资金来源及权利归属、责任负担、协助配合等约定内容是案件的基本事实，合同效力涉及双方当事人应否遵照履行约定内容，一、二审判决对于合同效力未作出认定，存在不妥。 （三）刘法亭与鲁泉公司之间是物权法律关系，还是债权债务关系。 《联营合同》第七条主要是约定刘法亭等五人借用鲁泉公司的名义，出资开发建设商品住宅楼，其中的债权债务均由刘法亭等五人享有和承担，鲁泉公司不出资，不参加开发建设、销售及管理，不承担开发建设中的任何责任，所涉鲁泉家园项目归刘法亭等五人所有，鲁泉公司对之不享有任何权利，也不承担任何责任。该《联营合同》实为借名开发房地产合同。由于该借名合同明确约定双方不存在债权债务关系，并对拟开发楼盘的归属作出约定，约定内容也得到实际履行，即五指山鲁泉家园项目系刘法亭以鲁泉公司名义投资、建设、管理和办理相关手续，鲁泉公司没有对该项目进行投资，也没有派员参与管理，并且，鲁泉公司也登报声明鲁泉家园项目的房产开发、销售与该公司没有任何关系，该公司对房屋质量、产权登记、房屋交付等问题均不承担任何法律责任。因此，依据《联营合同》具体内容和实际履行情况，合同双方之间不存在合作开发房地产合同中基本的债权债务关系，而存在物权法律关系，即对案涉楼盘的借名建造及归属作出约定。同时，本案中刘法亭提出因投资建造而创设物权，并请求确认案涉房屋归其所有，鲁泉公司则以案涉楼盘因登记在其名下而取得物权等理由予以抗辩，因此，本案系因物的归属引发的纠纷。物权法第二条第一款规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”物权法第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据此，在双方因借名建楼而对诉争房产归属产生纠纷时，刘法亭享有请求人民法院对诉争不动产进行确权的权利。因此，无论当事人之间是否另外存在债权债务关系，本院都应当围绕当事人的诉讼请求，对物权法律关系予以审查，依法确认物权归属。鲁泉公司关于其与刘法亭只产生债权债务关系，即使《联营合同》有效，刘法亭也只能主张债权的原抗辩理由不成立，本院不予采纳。二审判决认定刘法亭与鲁泉公司之间形成的是债权债务关系，并非物权法律关系，缺乏依据。 （四）“鲁泉家园”尚未销售的房屋应否确权归刘法亭所有。 物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”一般情况下，房产证是房屋登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，不动产登记簿记载的权利人就是房屋的所有权人。物权法第十六条第一款规定：“不动产登记是物权归属和内容的根据。”但在现实生活中，由于特殊原因，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形屡见不鲜。为解决此类纠纷，物权法第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”物权法司法解释第二条进一步规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”综合上述规定可以看出，物权法第十六条第一款仅仅赋予不动产登记簿物权推定力，即不动产登记簿是证明不动产物权归属和内容的依据，具有权利推定效力。一方面，不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力。在以登记为生效要件的不动产物权变动模式中，不动产登记是不动产物权的公示方式，公示的目的在于对外部产生公信力。另一方面，基于现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，法律并没有赋予不动产登记簿绝对的证明力。作为一种公文书证，不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实，即不动产登记簿推定力的标的是某种权利的存在或不存在，而非推定登记的原因行为（买卖、赠与、建造等）存在与否，不动产登记簿的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定，登记行为本身并不是权利创设行为。对于不动产登记簿记载的权利人与真实权利人之间因内部关系发生的争议，真实权利人可以通过不动产确权诉讼等主张权利，人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系或法律事实来确认物权的归属。如果当事人有证据证明不动产登记簿记载事项不实具有高度可能性，可以否定不动产登记簿的证明力；除了要证明不动产登记簿上记载权利状况不真实之外，当事人还须证明自己对特定不动产享有物权。总之，不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体法律关系存在与否；对发生争议的不动产物权归属的终局性判断，应当依赖于对原因行为或基础民事关系的审查；在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。 本案中，刘法亭对登记于鲁泉公司名下的案涉房屋主张权利，认为自己是真实权利人，请求确认所有权，就应当提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为案涉房屋的真实权利人。刘法亭提供的证据足以证明五指山鲁泉家园项目系刘法亭以鲁泉公司名义投资、建设、销售、管理和办理相关手续，鲁泉公司没有对该项目进行投资，也没有派员参与管理、销售，案涉房屋登记在鲁泉公司名下是基于双方订立的借名合同的约定；并且，鲁泉公司也登报声明鲁泉家园项目的房产开发、销售与该公司没有任何关系，该公司对房屋质量、产权登记、房屋交付等问题均不承担任何法律责任。根据物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，刘法亭自房屋建造完成之时即享有物权。虽然案涉房屋产权目前登记在鲁泉公司名下，但刘法亭有证据证明不动产登记簿上记载权利状况不真实，其是真实权利人，鲁泉公司仅是名义上的权利人。根据物权法司法解释第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，一审判决确认案涉房屋归刘法亭所有，并无不当。而且，鲁泉家园项目从取得国有土地使用权到项目立项、办理规划、施工等行政许可，工程勘察、设计、施工、监理、配套工程的施工，以及消防、竣工验收等均符合规定，建成后依照约定登记在鲁泉公司名下，本院生效判决也确认了该楼盘房产总证的合法性，因此，案涉建造行为属于合法建造。至于刘法亭等人借用公司名义、不具有房地产开发资质而开发房地产是否存在违规及其处罚问题，应由相关行政管理部门予以处理，不影响刘法亭主张物权，更不应成为鲁泉公司主张诉争房产权利的依据。鲁泉公司关于该公司因登记而取得鲁泉家园项目房产的物权，刘法亭没有房地产开发资质，不能取得物权的原抗辩理由不成立，本院不予采纳。二审判决关于刘法亭不能依据投资、开发行为而直接取得物权；刘法亭因不具有房地产开发资质，不属于合法建造，不能创设并取得物权；以及本案不符合物权法司法解释第二条规定情形的论述，缺乏依据。虽然鲁泉家园房屋登记在鲁泉公司名下，但刘法亭是诉争房屋的真实权利人，对刘法亭确认房屋归其所有的诉讼请求应予支持。 综上所述，刘法亭的再审请求具有事实与法律依据，本院予以支持；鲁泉公司的原抗辩理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持；二审判决适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）琼96民终2683号民事判决； 二、维持海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初604号民事判决。 二审案件受理费36904元，由海南鲁泉实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  未 锋 审 判 员  符 兴 审 判 员  刘惠琼 二〇一九年十一月十一日 法官助理  韩一陆 书 记 员  张 敏 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。