广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3783号 原告：李华，女，汉族，1962年5月9日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：付力，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海市鸿仁房地产有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXX，住所地广西北海市海城区四川南路与西南大道交汇处鸿仁广场展示中心内。 法定代表人：潘北仁，执行董事。 被告：北海市创基房地产有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXX，住所地广西北海市云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼）。 法定代表人：张文凤，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：诸葛娅，广西钧亚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：庞思南，广西钧亚律师事务所律师。 原告李华诉被告北海市鸿仁房地产有限公司（以下简称“鸿仁公司”）、北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序分别于2019年11月4日和2019年11月20日公开开庭审理，原告李华的委托诉讼代理人付力、被告鸿仁公司、创基公司的共同委托诉讼代理人诸葛娅、庞思南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李华诉称，2009年2月19日，原告与被告鸿仁公司签订《别墅用地销售合同》，甲方为北海市鸿仁房地产有限公司。销售合同约定：甲方负责人潘北仁于2003年3月27日以北海市创基房地产公司名义从拍卖公司参加竞拍购进的44.17亩土地现挂在创基房地产公司名下，由鸿仁公司开发，立项为“绿康苑”。约定甲方将位于绿康苑第A20号房屋用地转让给原告，转让价格为62万元。约定双方同意该别墅的主体工程及室内外装修工程由施工单位承建，乙方出资。本合同签订后，待甲方与规划部门定点设线后，甲方即同意施工单位进场施工，甲方负责该项目三通一平及公共绿化配套设施。合同约定由于该别墅属于整体开发由中标施工单位北海市第三建筑工程公司包工包料承建，因此乙方除了支付地价款以外，水电开户费及办理《房产证》、《土地证》需要交纳的所有税费，土地增值税、建筑工程税等一切费用由乙方承担。合同约定为了保证“绿康苑”项目能够按计划竣工，乙方须在2009年3月20日前动工，并最迟在2009年9月20日完成主体工程。合同签订后，原告按照合同约定支付了购地款62万元，并按要求完成了房屋施工。2009年3月17日，原告按照被告鸿仁公司的要求支付了包括施工单位管理费、监理单位监理费、试验费、工程验收资料费在内的住宅用地建筑费用2万元；2013年6月30日，原告按照被告鸿仁公司的要求将办理房屋权属证书的资料费和税金交给被告。2018年7月2日，原被告再次签订《别墅用地销售补充合同》对配套工程进行了约定，约定由原告出资3万元用于配套工程分摊费，由被告负责供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套工程。2018年7月6日，原告按照要求缴纳了工程分摊费3万元，但二被告一直以各种理由不组织竣工验收，也不按照约定将房屋权属证书办理到原告名下，严重侵害了原告的合法权益。原告为此起诉，请求判令：1、请求二被告协助原告将位于北海市别墅的不动产权证书办理到原告李华名下；2、请求二被告返还水电气等工程分摊费30000元并支付资金占用费（资金占用费以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2018年7月7日起算，直至还清欠款止，暂计至2019年7月5日）；请求二被告返还资料费25000元、税金65000元并支付资金占用费（资金占用费以90000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2013年7月1日起算，直至还清欠款止，暂计至2019年8月1日）；请求二被告返还住宅用地建筑费用20000元并支付资金占用费（资金占用费以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2009年3月18日起算，直至还清欠款止，暂计至2019年7月18日;3、请求判令二被告按照合同的要求做好供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套设施的建设。庭审中，原告增加诉讼请求：4、判令解除双方2018年签订的《别墅用地补充合同》。 被告鸿仁公司、创基公司共同辩称，1、原告未按审批施工图纸施工，房屋存在不同程度违规建设问题，导致房屋未能竣工验收，达不到办证条件，是原告迟延施工违规建设造成，不属于被告过错，应由原告承担损失责任及赔偿责任；2、被告依约收取了原告税费、资料费符合合同约定，不应返还。原告诉请的住宅用地建筑费用2万元，收据上加盖的“北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部”公章不是被告公章，该款项不是被告收取，也未转入被告账户，被告依法不承担任何责任；3、绿康苑的配套工程已完成大部分建设，被告已履行合同施工的义务，原告请求返还上述费用没有事实和法律依据；4、针对原告增加的诉讼请求，答辩意见如下：双方签订的补充合同是双方真实意思表示，合同真实有效，庭审中，原告提交的供水合同燃气合同证明是被告负责签订合同并从共管账户内支付费用，该合同已经实际履行，被告没有违约行为，且由业主方支付的配套设施费用均已实际使用用于小区的配套费用，该合同不予解除，也无法从供水供电的相关单位取回款项予以返还，因此不同意解除该合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因没有相反证据足以反驳，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2009年2月19日，原告李华（乙方、买受人）与被告鸿仁公司（甲方、出卖人）签订一份《别墅用地销售合同》，主要约定：买受人向出卖人购买其开发的位于别墅用地，建筑面积384.5平方米，层数为两层半，双方同意该商住楼的主体工程及室内外装修工程由施工单位承建，买受人出资；合同价款620000元正，付款方式为签合同一次性支付全款；合同签订后，待出卖人与规划部门定点放线后，出卖人即同意施工单位进场施工，出卖人负责该项目三通一平及公共绿化配套设施；由于该商住楼属于整体开发由中标施工单位北海市第三建筑工程公司包工包料承建，因此买受人除了要支付地价款以外，水电开户费及办理《房产证》、《土地证》需要交纳的所有税费、土地增值税、建筑工程税等一切费用由买受人承担；买受人应按照规划部门批准的施工图进行施工，在不改变层高、外立面及装修效果的前提下，买受人可以根据需要适当改变室内布局。在施工过程中，用水、用电费用由施工单位自行解决，买受人要服从出卖人的统一管理；为了保证“绿康苑”项目能够按计划竣工，买受人须在2009年3月20日前动工，并最迟在2009年9月20日前完成该工程；出卖人负责协调整个项目施工工程在全体客户配合下并于2009年通过综合验收，并在2009年办理土地证及房产证分户手续。 2009年3月17日，被告鸿仁公司出具《现金收入证明单》一份，载明：兹由李华交来绿康苑别墅用地A20购地款620000元（注：以上款项由李良安转让自有股份地块，款项转入李良安户头，此款由李良安使用）。2009年3月17日，吴乃光作为经手人同时加盖北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部章，向原告出具《收据》一份，载明：今收到李华交来绿康苑小区A20号住宅用地建筑费用包括一、施工单位管理费，二、监理单位监理费，三、试验费四、工程验收资料费20000元。2013年6月30日，北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部出具《现金收入证明单》一份，载明：兹由李华、涂娟交来绿康苑A20资料费25000元（注：此笔款项转入潘北仁工行账户62×××35）。北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部同时出具另一份《现金收入证明单》，载明：兹由李华、涂娟交来绿康苑A20税金65000元（注：此笔款项转入潘北仁工行账户62×××35）。 2016年10月28日，被告鸿仁公司于北海日报刊登通知，要求“绿康苑”小区业主按照施工图纸施工，并在规定时间内完成施工。 2018年7月2日，被告鸿仁公司（甲方、出卖人）与原告李华（乙方、买受人）签订一份《别墅用地销售补充合同》，主要约定：甲乙双方于就“绿康苑”编号A20的别墅用地签订了《别墅用地销售合同》，但由于原合同对供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套工程不够明确等原因，致使本小区迟迟不能验收，为了尽快完善上述配套工程，尽快实现竣工交房，双方同意签订补充条款如下：一、自甲方在本小区发出公示之日起15天内，乙方向甲方交纳配套工程分摊费人民币叁万元整，该费用为包干价，若不足则由甲方负责承担。甲方同意该费用由小区协调小组统一收取，设立共管账户协调管理收支；二、甲方收取乙方上述费用一个月内，负责组织各专业施工队伍陆续进场施工，负责协调施工队在8个月内完成本小区的供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套工程，负责向各施工队支付工程款，各项工程的完成标准要达到验收要求。同时，负责在12个月内全部通过部门验收，完成竣工验收备案，负责在18个月内协调挂靠单位北海市创基房地产有限公司，为乙方代办缴纳税款及不动产证书登记（因乙方或其他购地业主未完成外装修或不按时缴纳税款等原因除外）；三、甲方负责完成配套工程的范围包括：供排水、供电、燃气管道报装、协调安装弱电管线至乙方室内、按规划总平面图完成道路铺设、完成中心花园绿化、完成小区路段施工、完成门卫值班室、门禁、围墙、公告停车位等基本配套；……八、叁万元费用汇入此共管帐号：开户行：中国建设银行股份有限公司北海湖南路支行，户名：薛万春，帐号：62×××07。 2018年7月6日，被告鸿仁公司出具《收据》一份，载明：今收到李华交来绿康苑A20号水、电、气等工程分摊费（补充协议）30000元。 另查明，原告提供的北海市供水工程公司编制的《绿康苑一期一户一表工程结算书》上，被告鸿仁公司法定代表人潘北仁签字“同意支付余款168869.72元”。2018年7月30日，上述工程款168869.72元从补充合同约定的薛万春名下的共管账户支付至北海市供水工程公司名下账号。2018年8月16日，被告鸿仁公司就绿康苑一期管道燃气项目配套工程设计和施工报建与北海市管道燃气有限公司签订《北海市管道燃气民用管道燃气配套合同》。同年8月20日，薛万春从合同约定的共管账户支付燃气配套工程安装合同保证金11542元至北海市管道燃气有限公司名下账户。工程分摊费的共管账户的实际管理人为薛万春、温钊环和卢福华，三人同为涉案绿康苑小区的业主。 再查明，涉案土地已办理初始登记，土地使用权人为北海市创基房地产有限公司，土地使用权证号为：北国用（2003）第XXXXXX号。被告创基公司、鸿仁公司同为“绿康苑商品住宅楼”工程的建设单位。 庭审过程中，被告创基公司认可鸿仁公司签订的《别墅用地销售合同》及《别墅用地销售补充合同》。两被告认可原告的购地款全部支付完毕，并承认已收到原告主张的资料费、税金，但不认可收到住宅用地建筑费用。原告以《别墅用地销售补充合同》未实际履行为由主张解除该合同，两被告认为已履行合同约定的施工义务遂不同意解除，但同意退还已收取的资料费、税金给原告。 还查明，本院在执行申请执行人张鑫华、钟萍与被执行人北海市创基房地产有限公司、张文凤、李永晓、邓章贵借款合同纠纷一案中，于2019年9月3日作出（2019）桂0502执1505号执行裁定书，查封了北海市创基房地产有限公司名下位于北海市（土地证号：北国用（2003）第XXXXXX号）土地。 本院认为，原被告签订的《别墅用地销售合同》及《别墅用地销售补充合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定履行自己的义务。但诉争土地现已处于司法查封的状态，此种情形下，被告无法继续履行合同，协助原告办理过户手续及对涉案小区进行配套工程建设，故对于原告要求被告鸿仁公司、创基公司协助办理不动产权证书至原告名下以及按照合同要求做好配套设施建设的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张解除涉案《别墅用地销售补充合同》的问题，合同签订后，原告依约支付了工程分摊费，但被告未能在规定期限内完成合同约定的施工义务，导致原告签订该合同的目的无法实现，被告的行为已构成违约，原告有权解除涉案《别墅用地销售补充合同》。因合同约定的工程分摊费系由原告直接支付至共管账户内，该账户实际由小区业主自行管理支配，被告在合同履行过程中未实际占有使用，故被告无须返还该费用给原告。 对于原告主张返还的资料费和税金，因涉案《别墅用地销售合同》暂无法继续履行，被告应当返还资料费和税金，并从原告起诉主张返还之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付资金占用费。 对于原告主张的住宅用地建筑费用，被告未予以认可，且原告未能对该费用《收据》所加盖公章与涉案其他票据所盖公章存在明显差异作出合理解释，亦未能举证证明收款人吴乃光具有代表或代理被告收取该费用的权利，应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告返还住宅用地建筑费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、解除原告李华与被告北海市鸿仁房地产有限公司于2018年7月2日签订的《别墅用地销售补充合同》； 2、被告北海市鸿仁房地产有限公司、北海市创基房地产有限公司向原告李华返还资料费25000元、税金65000元，并支付资金占用费（资金占用费以90000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月5日起计至款项清偿之日止）； 三、驳回原告李华的其他诉讼请求。 案件受理费11400元，减半收取5700元，由被告北海市鸿仁房地产有限公司、北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用11400元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 黄素莹 书 记 员 王秀珍