广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6678号 原告：甘凤英，女，1957年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：邓贤臣，南宁市阳光法律事务所法律工作者。 被告：陈东，男，1980年11月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年10月8日 开庭时间：2019年11月20日 当事人到庭情况： 原告甘凤英：本人及其委托诉讼代理人邓贤臣到庭 被告陈东：本人到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年9月2日签订的《房屋出租合同书》；2、被告支付2019年1月10日起暂计至2019年9月9日共9个月房屋租金10100元[2400元/月×9个月－已付的11500元]给原告，以后至返还出租屋之日止按照月2500元租金标准计付给原告；3、原告不返还合同押金2000元给被告；4、被告在本案判决生效之日起十日内腾空出租房屋恢复原状交付给原告；5、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2014年9月2日，原告与被告签订《房屋出租合同书》。双方一致同意甲方将2014年5月1日原告与被告另外签订的《房屋出租合同书》的楼房的一楼右侧铺面一间及二楼（一楼和三楼之间隔楼）、三楼、四楼、及楼顶整层出租给被告作商铺、和商务、公寓使用。租期二十年，自2014年9月10日至2034年9月10日。租金：（1)2014年9月10日至2019年9月10日止每月2400元；（2)2019年9月10日至2034年9月10日止每月2500元。（3)租金按委度交付。合同押金为2000元。合同的第十二条还约定“以上合同事项如乙方（被告）违约其中一条，甲方（原告）有权回收铺面和住房，且不退押金”等其他约定。 合同签订后，原告全面履行了合同义务，可被告使用租赁房屋后，经常不按时按量支付房屋租金给原告。被告除了已付清2019年1月9日前的租金之外，应于2019年1月9日起，相应应于每个季度到来之前支付2019年第一季度即1月10日至3月9日共3个月7200元租金；第二季度4月10日至6月9日共3个月7200元租金；第三季度7月10日至9月9日共3个月租金7200元租金。总共三个季度被告应付21600元租金给原告。可是，被告只付给11500元后，其余还应付给的12100元分文未付给原告。原告多次催被告支付，可被告总以不正当理由拖延至今。该租赁房屋及房屋前面的地块搭建物被告至今还使用中。 原告认为，原告与被告签的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，合同合法有效。被告逾期支付租金的行为己构成了根本违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金，并解除合同和要求被告承担违约责任。 被告答辩要点 被告陈东辩称：第一，被告不同意解除合同。被告与原告一直进行沟通和协商，在协商期过程中，被告一直在外地催收别人欠被告的钱，用以支付拖欠租金。被告希望继续履行合同。第二，被告于2019年2月4日支付租金3000元，该笔租金属于支付本案租金。被告于2019年7月2日支付租金2000元，于2019年8月5日支付租金6500元，这两笔租金合计8500元，都是支付（2019）桂0102民初6677号案租金。被告又于2019年11月20日支付了租金23000元，该笔租金23000元都是支付本案租金。第三，因为租赁合同没有期满，原告要求确认不退还押金不合理。第四，因为被告不同意解除合同，故被告无需腾房。 认定事实及法律适用 经审理查明： 1、2014年9月2日，原告甘凤英（甲方、房主方）与被告陈东（乙方、租用方）签订一份《房屋出租合同书》，约定甲方将其自有产权私人房屋的一楼右侧铺面一间及二楼（一楼和三楼之间隔楼）、三楼、四楼、及楼顶整层出租给乙方作商铺和商务、公寓使用，租赁期限从2014年9月10日至2034年9月10日。租金：（1)2014年9月10日至2019年9月10日止每月2400元；（2)2019年9月10日至2034年9月10日止每月2500元。租金按季度收取。合同押金为2000元，在合同期满后如数返还给乙方。合同第十二条还约定：“以上合同事项如乙方违约其中一条，甲方有权回收铺面和住房，且不退押金，如甲方违约即以乙方所出具的装修费用为准按二十倍赔偿给乙方。”合同还对其他事项进行了约定。 原告以被告拖欠从2019年1月10日起的租金为由，向法院提起诉讼，遂形成本案。诉讼过程中，被告主张其于2019年2月4日支付租金3000元，2019年7月2日支付租金2000元，2019年8月5日支付租金6500元，并于开庭当天即2019年11月20日支付租金23000元，并明确上述四笔租金中，租金3000元、23000元合计26000元属于支付本案租金，租金2000元、6500元合计8500元属于支付（2019）桂0102民初6677号案租金。对此，原告确认收到上述四笔租金，但认为前三笔租金均属于支付本案租金，并提交了其记录的被告付款记录予以佐证。 根据原告提交的其女儿与被告的手机短信记录、其与被告的微信聊天记录显示，原告方从2019年7月份开始多次向被告催收租金，并告知因被告拖欠租金，决定收回房子，并要求被告搬空房子。诉讼中，被告主张其一直在与原告进行沟通协商，其也在筹款用于支付租金，表示不同意解除合同，详如答辩意见所述。 案涉房屋坐落于南宁市兴宁区朝阳办鸡村白肚渌八队，所有权人登记为甘凤英。 以上事实，有原告提交的《房屋出租合同书》、房屋所有权证、手机短信记录、微信聊天记录、付款记录等主要证据，（2019）桂0102民初6677号案案卷材料及当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告甘凤英与被告陈东于2014年9月2日签订的《房屋出租合同书》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已将房屋交付给被告使用，被告应当依约交付租金。 关于被告已付和欠付租金的金额是多少的问题。被告对从2019年1月10日起拖欠原告租金的事实无异议，主张其于2019年2月4日支付租金3000元，2019年7月2日支付租金2000元，2019年8月5日支付租金6500元，并于开庭当天即2019年11月20日支付租金23000元，并明确上述四笔租金中，租金3000元、23000元合计26000元属于支付本案租金，租金2000元、6500元属于支付（2019）桂0102民初6677号案租金。经查，本案应付租金按季度缴纳，而（2019）桂0102民初6677号案的当事人与本案当事人一致，该案应付租金按年缴纳。被告对是否支付租金、具体支付租金是多少等事项负有法定举证责任，被告在两案租金均处于欠付情况下，其无法举证每笔已付租金具体对应的是哪个案所涉房屋的租金，而原告提交的付款记录虽然系其自行制作，但所记录的应付款金额能够与被告的主张相印证，这反映出原告并无进行虚假记载的必要，故其所记录的内容具有较强的证据证明力，本院予以采信，并对原告主张被告前三笔已付款合计11500元属于支付本案租金的事实予以确认。至于被告开庭当天支付的租金23000元，经核，截至开庭当天，从2019年1月10日至2019年11月20日止共计10月又10天，被告应付租金为25033元（2400元×8个月+2500元×2个月+2500元÷30天×10天），扣除被告前三笔已付租金11500元，尚欠租金为13533元。又经核，在（2019）桂0102民初6677号案中，截至开庭当天，从2019年5月1日至2019年11月20日止共计6月又20天，被告应付租金为7333元（1100元×6个月+1100元÷30天×20天），尚欠租金亦为7333元。因此，被告在开庭当天支付的租金23000元，应当向用于支付上述两案所欠租金11500元、7333元，扣除后，被告多付了租金4167元。对于多付租金，根据两案每月应付租金分别为2500元、1100元的事实，按比例分摊，即本案多付租金2894元，（2019）桂0102民初6677号案多付租金1273元。 关于案涉合同应否予以解除的问题。被告从2019年1月10日起拖欠原告租金，在原告起诉之前，经原告多次催讨，其虽然支付了三笔租金合计11500元，但仍未足额支付完毕，其欠付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。在原告起诉之后，被告于开庭当天支付租金23000元，付清了所欠租金，但原告基于被告之前的违约行为，仍然要求解除合同。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告从2019年1月10日起拖欠原告租金，其未足额付清租金的行为导致原告向法院起诉要求解除合同，其行为已经严重动摇了双方的信任基础，其在诉讼过程中虽然付清了所欠租金，但该补救措施并未得到原告谅解，双方亦未能协商一致，故本案合同不宜继续履行，原告基于被告欠付租金的违约行为，要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于合同解除的后果问题。如前所述，案涉合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告继续占有案涉房屋已无法律依据，应予以腾退，并应向原告支付从2019年11月21日起至被告腾退房屋之日止的租金（租金计算方式：按每月租金2500元的标准，从2019年11月21日起至被告腾退房屋之日止；对于被告多付的租金2894元，予以抵扣）。合同第十二条规定：“以上合同事项如乙方违约其中一条，甲方有权回收铺面和住房，且不退押金，如甲方违约即以乙方所出具的装修费用为准按二十倍赔偿给乙方。”该约定实质上是双方关于违反合同约定时应承担相应违约责任的约定，因被告欠付租金的行为已构成违约，原告主张无需返还被告已交的押金2000元，符合合同约定，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 解除原告甘凤英与被告陈东于2014年9月2日签订的《房屋出租合同书》； 二、被告陈东于本案判决生效之日起十日内腾退原告甘凤英位于南宁市兴宁区朝阳办鸡村白肚渌八队的房屋[一楼右侧铺面一间及二楼（一楼和三楼之间隔楼）、三楼、四楼及楼顶整层，具体以双方合同约定为准]，将该房移交原告甘凤英； 三、被告陈东向原告甘凤英支付租金（租金计算方式：按每月租金2500元的标准，从2019年11月21日起至被告腾退房屋之日止；对于被告多付的租金2894元，予以抵扣）； 四、原告甘凤英无需返还被告陈东押金2000元； 五、驳回原告甘凤英的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费76元，由被告陈东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一九年十一月二十六日 书记员  罗欧阳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。