河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2341号原告：罗欣琦，女，汉族，1994年6月20日出生，住河南省延津县。委托代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张振和，河南传德律师事务所实习律师，特别授权。被告：新乡市天翔置业有限公司，住所地新乡市牧野区和平路办事处张万社区和平路办事处办公楼三楼。法定代表人：王强，经理。委托代理人：平一方，河南三多律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李莉莉，河南三多律师事务所律师，特别授权。原告罗欣琦与被告新乡市天翔置业有限公司（以下简称天翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗欣琦的委托代理人丰思达、张振和，被告天翔公司的委托代理人平一方、李莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗欣琦向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金60245并办理房屋产权证书。事实与理由：2015年11月20日，原告与被告签订合同编号为2015-1120067的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于平原路××××东北角惠邦?华恩城房屋，被告应于2017年3月31日前交房，逾期交房承担全部房价款每日万分之二的违约金。被告至今不具备交房条件已违约，给原告造成损失，被告的行为已构成严重违约，经多次协商无果。为维护原告合法权益，诉至法院，请判如所请。被告天翔公司辩称，1、案涉工程因大阅兵、环保治理等政府原因以及特大暴雨自然灾害等不可抗力因素造成的工期延误应当扣除，原告的交房时间也应当予以顺延。自2015年至2019年期间，政府为确保空气质量出台多项治理环境的措施，新乡市重污染应急办、豫环攻坚办、新乡市环保监察支队等有关部门下发了数十份扬尘治理、环保管控等停工通知，致使案涉工程多次停工不能正常施工，经初步统计停工天数为725天。且2016年7月8日晚至9日凌晨，新乡遭遇百年不遇的特大暴雨，造成案涉工程的工地和地库积水严重，为确保工程质量，天翔公司委托专业检测机构严格按照建筑规范对建筑物进行地面沉降评估、检测，时间长达三个月之久。上述原因远远超出了天翔公司在订立合同时的合理判断，且影响了施工进度，属于案涉合同约定的不可预见、不可避免且不能克服的不可抗力，故因不可抗力因素所延误的工期应当予以扣除，交房时间也应当予以顺延。2、天翔公司已经向原告邮寄送达了交房通知，已经履行了合同约定的交房义务。天翔公司已向原告邮寄了《入伙通知书》通知原告收房，通知书中告知了原告办理入住手续的时间，应携带的材料等内容。但原告未在通知书告知的时间、地点办理入住手续，依据案涉合同第十一条及附件十一《补充协议》第三条的约定，视为天翔公司已经向原告交付了案涉房屋。故天翔公司已经履行了交付房屋的义务，原告要求天翔公司支付至收到交房通知之后的违约金，没有事实与法律依据，依法不应支持。3、天翔公司同意与原告和解、妥善解决双方的争议，天翔公司充分尊重原告依法通过诉讼途径解决争议的做法。作为建设单位，天翔公司非常渴望能将房屋及时交给业主，延期交付房屋不但给业主造成不便，同时也提高了天翔公司的管理成本，给天翔公司造成了巨大的经济损失，比如商砼从210元/吨上涨到460元/吨，钢筋从1800元/吨上涨到4800元/吨，还有水泥、大沙、石子、加砌块等建筑材料的价格均有较大浮度的上涨。加之案涉房屋是以团购价格向特定单位的员工出售，大幅低于市场价格，利润空间较低。尽管如此，天翔公司仍积极筹措资金组织施工，宁可自身亏损也未将建安成本上涨的压力转嫁给业主，仍按原定价格向业主交付房屋（业主可以对比新乡市相类似情况的开发商的做法），恳请法院及原告考虑上述情形，与天翔公司达成和解。为依法解决案涉争议，承担社会责任，天翔公司自愿在法院的主持下与原告达成和解，妥善化解双方的矛盾。另案涉房屋已经交付，原告已经签署谅解备忘录不能再主张违约金了，应当驳回原告的诉讼请求，合同约定的办证日期是交房后365日内，现在履行期限尚未届满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年11月20日，罗欣琦（××）与天翔公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）1份，合同约定房屋坐落于新乡市平原路××、××、中心西路××、××以西惠邦·华恩城1号楼2单元19层21903号。房屋建筑面积131.37平方米，总价款436148元。××应于2015年11月20日前向出卖人支付房款414341元，剩余房款21807元于交房时交齐。出卖人应当在2017年3月31日前向××交付该商品房。另约定由于××原因未能按期交付的，视为出卖人已按合同约定条件和质量标准交付商品房，出卖人不承担逾期交房责任，××应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付××的，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起十五日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照年息4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金。因××逾期付款、逾期还贷、逾期接受房屋等非出卖人原因造成的逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同附件十一补充协议约定出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新乡市房产管理局。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，罗欣琦依约向天翔公司交纳房款414341元。但天翔公司未按期向罗欣琦交付房屋。后来，天翔公司通过邮政特快专递向罗欣琦送达入伙通知书（交房通知），罗欣琦于2019年6月18日在天翔公司制定的“谅解书备忘录”上签名并交纳了剩余房款21807元。随后，天翔公司为罗欣琦办理了入户手续。查明，谅解书备忘录载明的主要内容为“受2016年新乡市7.9大水及政府治理环保要求停工等因素影响，造成延期交房，业主不在延期交房问题上追究天翔公司责任”。罗欣琦现以在谅解书备忘录上签字系胁迫所致为由提起本案诉讼。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力。胁迫的合同是指以威胁强迫手段，使受胁迫人产生恐惧心理情况下订立的合同。实施威胁强迫的人称胁迫人，相对人称被胁迫人。本案中，天翔公司违约逾期交房已成既定事实，罗欣琦可以要求解除商品房买卖合同，也可以要求天翔公司继续履行合同并支付违约金，现罗欣琦称其谅解行为是在天翔公司胁迫下做出的没有相关证据证实，故罗欣琦重新要求天翔公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于罗欣琦主张天翔公司为其办理房屋产权证书的问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，天翔公司应在商品房交付使用后365日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新乡市房产管理局，虽然天翔公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，但天翔公司应将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。因案涉房屋延期交付已超过1年，故天翔公司称合同约定的办证日期是实际交付后365日内，目前履行期限尚未届满的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2019）被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日将办理位于新乡市平原路以北、新七街以东、中心西路以南、望湖路以西惠邦·华恩城1号楼2单元19层21903号房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；（2019）驳回原告罗欣琦的其他诉讼请求。案件受理费1305元，由原告罗欣琦承担。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：张建强审判员 ：侯丽芳二〇一九年十一月十九日书记员 ： 杨 柳