上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30374号原告：朱炅侃，男，1984年8月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡智俊，上海申蕴和律师事务所律师。被告：张文君，女，1975年9月10日出生，汉族，住上海市闵行区。本院立案受理原告朱炅侃与被告张文君房屋租赁合同纠纷一案后于2018年8月31日作出(2018)沪0112民初4432号民事判决。判决后，双方均未上诉。后被告张文君不服一审判决，向上海市第一中级人民法院申请再审。上海市第一中级人民法院于2019年7月30日作出(2019)沪01民再58号民事裁定：一、撤销(2018)沪0112民初4432号民事判决；二、本案发回上海市闵行区人民法院重审。本院于2019年8月12日立案受理后，依法另行组成合议庭。本院于2019年9月23日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告朱炅侃及委托诉讼代理人胡智俊，被告张文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱炅侃向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年9月8日解除；2.请求判决被告双倍返还定金人民币(币种下同)20,000元。事实与理由：2017年8月16日，原、被告双方通过案外人德佑房地产经纪有限公司居间撮合，签订了《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)，租赁房屋位于上海市闵行区虹梅路XXX号XXX室(以下简称虹梅路房屋)。合同签订后，原告通过微信转账给被告10,000元作为定金，被告出具了收款收据。该合同第三条约定：甲方(出租人,被告方)应于2017年8月28日之前向乙方交付讼争房屋。该房屋租赁期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。原告租赁虹梅路房屋的目的系为女儿上学。原告女儿于2017年9月1日就读小学一年级，学校位于租赁房屋旁。双方签订租赁合同时，原告已告知被告上述情况。同年8月28日交房前，被告因对于合同5.2条款中约定的物业管理费承担方式与居间方产生争议，认为居间方在签订合同时未予明确告知，故而明确表示不同意于28日交房。后经居间方协调，原、被告重新约定于2017年8月30日晚7点30分交房。同年8月30日当晚，被告又一次未按约定交房，并且抢夺原告配偶手机。后双方拨打110。自同年8月24日起至8月30日，原告多次通过短信及微信方式，书面催告被告按约交房，但被告均未交房。现原告女儿已入学，为不影响女儿正常入学，原告已另行租赁他处房屋。原告于2017年9月8日通过短信方式书面告知被告，双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。原告认为被告之行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。原告朱炅侃为证明其诉请成立，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明根据合同约定，被告应于2017年8月28日前向原告交付该房屋，被告未按时交付房屋，且经原告催告后7日内仍未交付，故原告有权书面通知被告解除合同，且被告应向原告支付数额相当于1个月租金的违约金；同时，根据合同约定，房租应于交房时支付；2、收款收据及2017年8月16日双方微信聊天记录截屏1组，证明原告于2017年8月16日通过微信转账方式支付被告10,000元，该款为房屋租赁的定金；3、2017年9月8日双方微信聊天记录截屏及短信截屏1组，证明原告于2017年9月8日以发送微信及短信的方式书面通知被告解除合同；4、2017年8月24日至8月30日期间双方微信聊天记录截屏1组，证明被告于2017年8月28日前多次明确表示不履行交房义务，原告多次催告被告按约交付房屋，被告仍未按合同约定履行交房义务，原告对此不存在任何过错。被告张文君辩称，不同意原告的诉讼请求，本案系原告违约，房屋租赁合同是一份先付后租的合同，应当由原告先行支付租金。按照约定，原告应于每双月的25日支付租金，交房的日期原为2017年8月28日，后双方协商一致延期至2017年8月30日。但是原告没有按约支付租金，作为出租方，被告书面通知原告解除合同，并有权没收原告的定金，同时原告还需支付一个月租金金额的违约金。被告为证明其辩称，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同1份(同原告)，证明双方之间存在房屋租赁关系，根据相关合同条款，原告存在违约行为；2、微信聊天记录截屏1组，证明2017年8月25日被告告知原告付房租，原告并未支付租金，且未体现出租房诚意；3、物业费缴费收据1份，证明被告张文君已于2017年8月30日下午交付了2017年下半年度的物业费，相关物业费争议已解决；4、被告张文君与中介公司工作人员朱敏的短信截屏1组，证明被告多次催告原告办理交房手续，直至2017年9月4日中介告知原告已经另行租赁其他房屋；5、被告张文君发送给朱敏的邮件截屏1份，证明被告于2017年9月8日通过邮件发送解除合同告知书，让中介公司告知原告房屋租赁合同于当日解除；6、原告与其他人签订的房屋租赁合同图片及短信聊天记录1组，证明在被告与敏的聊天过程中，朱敏提供了原告与其他人签订的租赁合同，进一步证明原告违约；7、家具家电清单及系争房屋的交接书1组，证明表格上的相关数据是中介前一天填好的，系争房屋于2017年8月30日当天具备交房条件。被告对原告提供证据的质证意见为：证据1，真实性认可，但证明内容不认可，合同明确约定租金支付时间为双月的25日，被告认为25号没有支付租金就是原告违约，违约方无权解除合同。合同5.1条的内容并非房屋租金，而是保证金，故原告的相关陈述与事实不符。关于定金条款，原告系违约方，故不能主张；证据2，真实性无异议，确实收到了定金；证据3，可能是黑名单设置的原因，被告并未收到短信和微信。根据原告提供的复印件发送短信的时间是2017年9月8日18时53分，但被告在当天11时许已发出解除通知。原告发出解除通知的时间晚于被告，也正是由于被告发了解除通知，原告才发了解除通知。实际上，原告已于2017年8月30日签订了其他的房屋租赁合同，如果不是被告发出解除通知，原告没有必要发出解除通知；证据4，真实性无异议，但证明内容不认可。从被告自身角度来说，所有的聊天都是在原、被告和中介三人之间进行的。至于是几个聊天群，被告并不确定，原告的配偶并没有参与过群聊。2017年8月25日的聊天记录可以体现被告要求原告支付租金，但是原告并未表示出要租房的意思。2017年8月26日，由于原告不愿意支付租金，所以变更交房日期为2017年8月30日。到了30日晚上要支付租金的时候，原告又要求一手交房一手交钱。当天，是原告不愿意上去看房。30日前后被告都曾催原告交房租。原告对被告提供证据的质证意见为：证据1、2、3，真实性均无异议；证据4，真实性无法核实；证据5，印象中并未收到，对其真实性无法确认，中介并未转告原告；证据6，短信记录真实性无法核实，房租租赁合同的真实性确认。原告实际是在2017年8月30日21时签订另外的房屋租赁合同；证据7，原告始终是和潘姓的中介沟通，对于这份证据原告并不清楚。当天晚上中介和被告都没有给过原告相关的交接材料。本院对原、被告提供证据的认证意见：原告提供的证据真实性均可予确认，且与本案有关联，故本院依法予以采信；被告提供的证据1、2、3以及证据6中的房租租赁合同，真实性均可予确认，且与本案有关联，故本院依法予以采信；证据4、5以及证据6中的短信记录，均系被告与案外人的相关聊天内容，真实性、关联性均难以核实，故不予采信；证据7，相关材料并无原告签字确认，故真实性难以核实，且与本案关联度低，故亦不予采信。经对原、被告提供的证据进行质证并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年8月16日，以原告朱炅侃为承租方(乙方)，被告张文君为出租方(甲方)，案外人德佑房地产经纪有限公司为丙方(居间方)就虹梅路房屋签订《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)。合同约定，甲方应于2017年8月28日之前向乙方交付该房屋。交付时甲、乙双方在丙方见证下签订本合同之附件二《房屋交接书》，该房屋租赁期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。双方约定，该房屋每月租金为7,000元，该房屋租金24个月内不变。合同第9.2条第(2)款约定，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后柒日仍未交付，或者合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于壹个月租金的违约金。合同第11条约定，签订本合同时，乙方支付10,000元作为定金，由乙方直接或通过丙方支付给甲方，或者由丙方根据甲方的授权予以保管。若甲方未能在本合同约定的交房日期按时交房，且经乙方催告后贰日仍未交付的，甲方需双倍返还定金给乙方。合同另约定双方其他相关权利义务，三方亦于合同落款处签名、盖章。当日，原告朱炅侃向被告张文君以微信转账方式支付定金10,000元并由被告出具《收款收据》一份。2017年8月24日，原被告双方就物业费究竟由哪方承担、具体交房日期为何日在微信群中发生争执。2017年8月26日，原被告及中介潘利军在微信群中确认2017年8月30日晚上交接房屋。审理中，原、被告均确认系争《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除，且均认为合同无继续履行之必要。本院认为，原告朱炅侃与被告张文君于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)系双方的真实意思表示，内容不悖强行法规定，应属合法、有效，理应对双方当事人产生法律约束力。本案中，虽被告曾提出物业费负担的争议，但结合相关聊天内容，可以确定双方协商一致将交房时间延迟至2017年8月30日时，物业费负担的相关争议已不构成双方履行合同的障碍，此时双方均一致确认调整至30日交接房屋。结合双方的陈述，可以确认，2017年8月30日晚，交房的现场人员为原告及其妻子，被告以及中介人员潘利军，而双方交接房屋的实际争议在于是否应由中介人员潘利军陪同交接房屋，对此，原告称其需要中介陪同，从而可以有第三方证明，被告则称中介人员潘利军并非诚心要帮其出租房屋，故不同意中介陪同。本院认为，双方的上述陈述在内容上并不矛盾，均指向原告要求中介陪同而被告拒绝中介陪同之事实，故本案的处理应在上述基础上分析：一方面，从房屋租赁合同履行惯例角度来看，房屋出租过程中合同双方当事人由中介人员陪同交接确属行业交易习惯，也确实有助于水电煤及家具家电等交接过程中起到第三方见证的作用。结合本案情况，被告在没有充分理由的基础上，拒绝中介人员陪同原告交接房屋，与相关行业惯例有所不符。即便其对中介人员存在不满，也应通过向中介公司反映情况等合理途径予以表达；另一方面，从本案具体案情角度来看，被告虽拒绝中介人员陪同，但却并未拒绝原告看房交接，对房屋租赁合同在原被告之间的履行并未构成严重障碍。特别是，原告亦强调为子女上学目的而租赁房屋，时间要求上特别高，在此前提下，原告实应理性思考并妥善与被告沟通分歧之处。此外，被告虽提出原告已另行在他处租赁房屋因而恶意解除合同的意见，但其提供的证据并不足以证明存在上述事实，故其相关意见，本院不予采纳。综上，本案系争房屋租赁合同未能继续履行的原因可归咎于原被告双方，双方在合同的解除中均存在过错，故本案不适用定金罚则，本院对原告主张的双倍返还定金之诉请，依法仅支持退还10,000元之部分，对相应赔偿10,000元的诉请则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告朱炅侃与被告张文君于2017年8月16日就上海市闵行区虹梅路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》(NO：FXXXXXXXXXXX)于2017年9月8日予以解除；二、被告张文君于本判决生效之日起十日内向原告朱炅侃返还定金10,000元；三、驳回原告朱炅侃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告朱炅侃负担237.50元，被告张文君负担237.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 李 岳审判员 夏万宏审判员 金卫东二〇一九年十一月十五日书记员 沈夏雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。