山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初975号 原告：李玉树，男，1983年6月12日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：张玉玲，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。 被告：李金河，男，1970年2月14日出生，汉族，维修工，住济南市。 委托诉讼代理人：郝国庆，山东安百合律师事务所律师。 原告李玉树与被告李金河共有物分割纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告李玉树及其委托诉讼代理人张玉玲,被告李金河的委托诉讼代理人郝国庆到庭参加了诉讼。审理中，原、被告一致同意继续适用简易程序进行审理。后由于案情复杂，本院将本案转入普通程序，并于2019年8月15日再次公开开庭进行了审理。原告李玉树及其委托诉讼代理人张玉玲,被告李金河的委托诉讼代理人郝国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李玉树向本院提出诉讼请求：1.依法分割济南市历城区小辛庄*号院内房屋，确认院内北房三间（建筑面积59.01平方米）及该房产拆迁安置权益归李玉树所有；2.判令李金河将拆迁济南市历城区小辛庄131号院内北房三间取得的安置房交付李玉树并协助过户登记至李玉树名下；3.诉讼费用由李金河承担。事实与理由：李玉树的奶奶姜芳兰与爷爷李桂田共生育六个儿子，李金河是六儿子。李桂田于1983年12月26日去世。1985年8月17日，姜芳兰与六个儿子定立了分家合同，合同约定老院有房屋五间，其中两间由李金河继承，姜芳兰分得三间。1993年1月3日，济南市房产管理局将姜芳兰三间房在内的房产为李金河填发了济房（501）第*号房屋所有权证。姜芳兰得知后，于2004年6月23日向济南市历城区人民法院提起行政诉讼，案经审理后判决：撤销济南市房产管理局为李金河颁发的济房（501）第*号房屋所有权证。2004年11月30日，济南市房产管理局以济房管字（2004）83号文件，注销了李金河济房（501）第*号房屋所有权证。2004年4月8日，李金河以持有济房（501）第*号房屋所有权证签订《拆迁安置协议书》，并选房四套，面积分别为49平方米、49.3平方米、75.2平方米、85.7平方米，安置房面积合计：259.2平方米。2006年4月28日，李金河经抽签选中裕辛苑3号楼3单元*室（49平方米）、裕辛苑3号楼1单元*室（49.3平方米）、裕辛苑8号楼4单元*室（85.7平方米）,尚余一套75.2平方米房屋等待二期选房。2011年1月20日，姜芳兰在村委工作人员见证下，将个人所有的坐落在济南市历城区小辛庄*号院内的北房三间（建筑面积59.01平方米）及房产拆迁后的安置房或上述房产孳生的其他物权留给孙子李玉树所有。二期安置房工程自2015年开工建设，2018年12月28日具备分房条件。姜芳兰于2018年8月30日去世。根据分家合同、前述诉讼中查明事实等，济房（501）第*号房屋所有权证中的房屋属于姜芳兰与李金河共同所有,李金河持济房（501）第*号房屋所有权证签订的《拆迁安置补偿协议书》取得的四套安置房亦属于姜芳兰与李金河的共有房产。为妥善处理共有物的分割事宜，李玉树诉至法院，请求判如所请。 李金河辩称,李玉树起诉的依据为无效依据，2011年1月20日立遗嘱人姜芳兰所立遗嘱为无效遗嘱，理由如下：1.1985年8月17日分家合同明确记载姜芳兰享有老院房屋3间，该房屋于1987年倒塌后由李金河出资重建，姜芳兰对此也明知。根据历城区房地产管理局私有房产档案产权证*号记载，混合建筑3间，层数为1层，建筑面积38.29平方米，并非李玉树诉状所述59.01平方米，姜芳兰对李玉树主张的59.01平方米的房屋没有处分权。2.2004年立遗嘱人姜芳兰向历城区人民法院提起诉讼，要求撤销济南市房产管理局给被告颁发的济房（501）字第*号房屋所有权证。经法院审理，该证于2004年8月5日被历城区人民法院（2004）历城行初字第25号行政判决书予以撤销。该判决书只是撤销了上述房产证，所争议的3间房屋并没有确权，也就是说立遗嘱人姜芳兰自2004年就知道所争议房屋为不确定产权人房屋，立遗嘱人并没有履行有关手续，通过正当途径取得上述争议的房产，故所立遗嘱的前提不明确，应视为产权不明确遗嘱，属无效遗嘱。3.从遗嘱的书写形式看，非自书遗嘱（并非立遗嘱人自己书写），也不符合代书遗嘱（两名见证人的其中一人书写），而该遗嘱是打印好后，只有签字，年月日均为机打，故应为无效遗嘱。综上，2011年1月20日立遗嘱人姜芳兰所立遗嘱，所有权不明确，建筑面积不相符，没有处分权，书写遗嘱的形式错误，应为无效遗嘱。李玉树以此要求所争议房屋归其所有，无任何依据，应予以驳回。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 1985年8月17日，姜芳兰与六个儿子订立了分家合同，约定老院有房屋五间，其中两间由儿子李金河继承，姜芳兰分得三间。涉案房屋坐落于小辛庄*号，当时院落有北屋五间，房屋面积为98.34平方米。该分家合同由姜芳兰、李金河及其他子女确认并捺印，监督执行人赵振东、姬庆宝、宋林在合同上捺印确认。后，姜芳兰在分得的北屋五间中的东侧三间居住了数年后搬到儿子李金柱（系李玉树父亲）家居住生活。 姜芳兰、李金河所在的小辛庄村委会在1990年至1991年期间对该房屋进行了丈量。1992年李金河向济南市房产管理局提交了房屋所有权登记申请书，济南市房产管理局于1993年为李金河填发了济房（501）字第*号房屋所有权证。从该证记载及房产坐落平面图上可以看出，房产包括北屋五间，砖木结构，长14.90米，宽4.80米，建筑面积98.34平方米；东屋三间，混合结构，建筑面积38.29平方米；南屋有砖木结构两间，建筑面积18.80平方米，混合结构两间，建筑面积10.35平方米；房屋建筑面积合计165.78平方米。 姜芳兰于2004年6月23日向本院提起诉讼，要求济南市房产管理局撤销为李金河颁发的济房（501）字第*号房屋所有权证。本院依法受理后于2004年8月5日作出（2004）历城行初字第25号行政判决书，判决撤销济南市房产管理局为李金河颁发的济房（501）字第*号房屋所有权证。李金河不服，提起上诉。济南市中级人民法院经审理作出（2004）济行终字第185号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。后，济南市房产管理局于2004年11月30日作出济房管字（2004）83号决定，注销为李金河颁发的济房（501）字第*号房屋所有权证。 2004年4月8日，李金河（乙方）以该济房（501）字第600444号房屋所有权证与历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会（甲方）签订《拆迁安置协议》，协议内容为：因旧村改造工程建设需要，甲方拆除乙方小辛居444号房屋，合法建筑面积165.78平方米。拆迁安置主要为：1、房屋安置采取产权调换的方式，按房产证上的面积，实行“拆一还一，互不找差价”的办法进行安置。2、安置面积为房产证面积与照顾面积之和。房产证面积在100平方米以内的照顾30平方米，超过100平方米的部分按25%进行照顾。乙方安置面积为212.23平方米。3、乙方根据安置面积选择房型为：（1）一室一厅（建筑面积约49平方米）一套；（2）一室一厅（建筑面积约49.30平方米）一套；（3）二室一厅（建筑面积约75.20平方米）一套；（4）二室一厅（建筑面积约85.70平方米）一套，共安置楼房面积259.20平方米。4、乙方所选户型面积超过安置面积的部分为超安面积，照顾面积和超安面积部分交纳费用。（1）照顾面积部分按800元/平方米向居委会交纳费用。（2）超安面积在10平方米以内的部分按900元/平方米向居委会交纳超安费，再超安20平方米以内的部分按1300元/平方米向居委会交纳费用。协议签订后，因安置楼房面积超过应安置面积，李金河向小辛社区居委会于2006年5月1日、2008年11月25日分别交纳房款28707.09元、91536元，合计120243.09元。 2019年2月28日，济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会作出情况说明，内容为：小辛居委会于2004年开展旧村改造，2004年4月8日，居民李金河持济房（501）字第600444号房屋所有权证与我单位签订《拆迁安置协议书》，李金河选房四套，面积分别为49平、49.3平、75.2平、85.7平。2006年4月28日，李金河经抽签选中裕辛苑3号楼3单元*室（49平）房屋一套（前房主李金河，现房主王寿祥）,裕辛苑3号楼1单元*室（49.3平）房屋一套，裕辛苑8号楼4单元*室（85.7平）房屋一套；于2019年1月17日在二期安置房抽签分房中抽得楼房一套，位于裕辛苑南区3号楼2单元*（75.2平），共计四套房屋。李金河称还未领取最后一套房屋裕辛苑南区3号楼2单元*的钥匙，目前该房处于闲置状态，因房屋实际面积在77平方米左右，所以需要补交一定的差价。 李金河称拆迁安置协议中涉案的房屋系其翻建，分家合同中涉及的五间房屋早已倒塌，目前的*号院北屋是李金河1987年由康炳禄翻建，不存在姜芳兰1985年分家时的北屋，东屋等是李金河1992年年底建成，1993年报建，当时交纳了建房批准费。对此，李金河提交1996年3月6日私有房产档案复印件、康炳禄书面证言、1993年1月3日交费单据3张为证。经质证，李玉树认为该*号房产档案材料已在2004年11月被房管局注销，该档案中记载的北屋五间系1988年自建不属实，1985年房产情况与目前是一致的，即北屋的西边二间是一个门，由李金河居住，东边三间是一个门，由姜芳兰居住，不存在李金河所称的1987年北屋五间倒塌后其翻建的事实；对康炳禄的证言有异议，证人应当到庭作证，证人身份也不明，证明事项也与事实不符，1987年时李金河年仅17岁，应提交翻建房屋的事实证据及当时有翻建房屋的经济能力；对1993年单据有异议，该单据系李金河隐瞒事实向房管部门骗取登记时产生的费用，不能证实李金河的主张。对此，李金河又提交房屋现状照片一宗、2018年10月小辛社区报一份、济南鲁新实业公司卸煤队证明一份，拟证实小辛庄上世纪五十年代和八十年代的房屋结构截然不同，涉案院落北屋的结构属于八十年代的房屋结构，且李金河自1986年开始就从事卸煤工作，有翻建房屋的经济能力。经质证，李玉树对照片的真实性无异议，对小辛社区报的真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案房屋在1985年分家时即为现状，不能证实系李金河1987年翻建；对卸煤队的证明有异议，认为不能证实李金河的工作收入情况，也不能证明涉案房屋不是建设于1985年之前。经审查本院认为，李金河提交的房屋照片可予以采信，房产档案曾记录涉案北屋建设于1987年，但该档案登记被依法撤销。 2011年1月20日，姜芳兰立下遗嘱，内容为：“我立本遗嘱，对我个人所有的坐落在济南市历城区小辛庄*号院内的北房三间（建筑面积59.01平方米），做如下处理：待我百年后，将上述房屋产权（含上述房产拆迁后的安置房或上述房产滋生的其他物权）留给我的孙子李玉树所有，他人不得干涉（包括李金禄、李金柱、李金海、李金虎、李金江、李金河六个儿子）。该遗嘱除代书人冯玉军签字捺印，见证人张洪喜、王寿耀签字捺印，立遗嘱人姜芳兰签名捺印外，其他均为打印。李玉树另提交姜芳兰立遗嘱时的现场照片、视频为证。经质证，李金河不认可上述遗嘱的效力，认为该遗嘱不符合法定的遗嘱形式，系无效遗嘱，同时姜芳兰对涉案房产尚未确权，不能作为立遗嘱的确定财产。对此，李玉树认为，姜芳兰立遗嘱时其并不在场，当时有代书人和证人在场，也有现场的照片、视频为证，姜芳兰在视频中口头明确表达的遗嘱内容与书面内容相一致，遗嘱系姜芳兰的真实意思表示，该遗嘱系有效遗嘱。经审查本院认为，姜芳兰于2011年1月20日立遗嘱时，有代书人及两名见证人在场，通过立遗嘱时的视频也可以看出，该遗嘱是姜芳兰的真实意思表示，应认定为有效遗嘱。 另查明，姜芳兰于2018年8月30日去世。 本院认为，姜芳兰与其六个儿子于1985年8月17日签订的分家合同系当事各方真实意思的表示，立协议人和监督执行人均签字捺印，合法有效。根据该分家合同，姜芳兰分得涉案院落北屋中的三间，李金河分得北屋中的二间，双方对该北屋五间形成按份共有关系。根据当事人陈述，姜芳兰在北屋中的东三间居住生活，李金河在北屋中的西二间居住生活，故本院认定姜芳兰取得北屋中东三间的所有权，李金河取得北屋中西二间的所有权。李金河后期在该院落新建了东西屋等，本院予以认定。李金河曾于1993年取得济房（501）字第*号房屋所有权证，但姜芳兰于2004年通过行政诉讼撤销了该房屋所有权证，房产管理部门也注销了该证，故该证已不具有法律效力。李金河辩称其于1987年翻建了涉案北屋五间，房产档案中对此有记载，但本院认为，因该房产证已被注销，不能有效证实房产建设时间，李金河提交的其他证据也不能证实其确于1987年对北屋五间进行了翻建。本院还注意到，李金河在2004年行政诉讼中作为第三人述称：“姜芳兰的三间房屋办理至李金河名下，是赠予行为，李金河是善意取得”，其意思表示明确，即姜芳兰的三间房屋存在且已赠与李金河，该陈述与本案中陈述的翻建事实相互矛盾。综上，李金河称其于1987年翻建了北屋五间，无有效证据证实，也与其之前诉讼中的陈述矛盾，本院对此不予采信，涉案北屋中东三间应归姜芳兰所有。涉案北屋建筑面积98.34平方米，姜芳兰应得其中的59平方米。2004年4月8日，李金河与小辛社区居民委员会签订《拆迁安置协议》，以涉案院落地上物安置得到四套房屋，其中涉案院落合法建筑面积165.78平方米，李金河安置面积为212.23平方米，实际安置楼房面积259.20平方米，超出安置面积46.97平方米。该四套楼房系李金河用涉案院落地上物置换所得，因北屋中三间房屋属于姜芳兰所有，故安置的楼房中也应有姜芳兰相应的份额。因姜芳兰将房屋产权含房产拆迁后的安置房或房产滋生的其他物权通过遗嘱留给李玉树，李玉树有权继承相应的房产份额及拆迁安置协议，有权向李金河主张相关权益。根据拆迁安置协议中“拆一还一，互不找差价”、“安置面积为房产证面积与照顾面积之和，房产证面积在100平方米以内的照顾30平方米，超过100平方米的部分按25%进行照顾”、“照顾面积部分按800元/平方米向居委会交纳费用”、“超安面积在10平方米以内的部分按900元/平方米向居委会交纳超安费，再超安20平方米以内的部分按1300元/平方米向居委会交纳费用”的约定及本案实际情况，李玉树主张目前尚未入住使用的裕辛苑南区3号楼2单元*（75.2平方米）归其使用，本院予以支持。另根据上述约定，本院核定李玉树应支付李金河垫付的超安面积款为13105元。该房面积实际超出75.2平方米的差价款，由李玉树承担。因该房屋目前不具备登记条件，李玉树主张该楼房登记至其名下，目前条件不具备，可待条件具备后依法办理。李金河应予以协助。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十条、第三十三条，《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认济南市历城区南全福街道小辛庄131号院内北房中的东三间归原告李玉树所有，相应的拆迁安置权益归原告李玉树； 二、因拆除济南市历城区南全福街道小辛庄*号院所安置房屋中，被告李金河于本判决生效之日起十五日内协助将济南市历城区裕辛苑南区3号楼2单元*交付原告李玉树使用； 三、原告李玉树于本判决生效之日起十日内支付被告李金河超安面积款13105元； 四、驳回原告李玉树的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由被告李金河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  郭安东 人民陪审员  杨淑琴 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽