贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15175号原告：曾开宇，男，汉族，1976年6月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：宋晶晶（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一江（一般代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。原告曾开宇与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾开宇的委托诉讼代理人宋晶晶、刘一江，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城第D8-23-1号房的不动产权属证书；2、判令被告以购房款443302元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付从2015年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂定83262元（从2016年9月1日起计算至2019年9月3日）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城的商品房。案涉合同第十一条约定，被告应当在2015年3月31日前向原告交付房屋，但未约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间和逾期违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款及相关税费。原告多次向被告追问办理房产证事宜，但被告至今未将办理商品房转移登记有关文书交付原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即为原告办理并交付商品房不动产权属证书；并承担逾期交付违约责任，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，特起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、被告出示的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据显示，被告于2017年9月24日在招商花园城D区曦园门口设置了为期7天的“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。并且当时案涉商品房已实际交付，被告发布办证通知的地点位于案涉商品房所在小区门口，应属原告可知悉的范围，故前述通知可以有效到达原告。故此，足以认定被告至迟于2017年9月24日完成了通知义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年11月15日起诉，从2016年11月15日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、收据，内容真实，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；被告所提交的商品房备案证、其他业主的不动产权证、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片、业主证明、收楼意见书，能够证明本案相关案件情况，对该组证据，本院予以采信；对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请表、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年8月24日已签收，能够证明被告在取得办证条件后再次履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月15日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＤＺ1157），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区（房号：Ｄ8-23-1），合同约定的商品房总价款为449903元，实际购房款为443302元。出卖人承诺于2015年3月31日前向买受人交付该商品房，实际交房时间与合同约定的时间一致。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；约定日期180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第3条关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及资料交给出卖人……。3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）……”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年5月8日为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D8幢颁发了《商品房备案证》。2017年9月24日被告在原告小区（D区）门口进行了为期7天的告知业主提交办理房屋转移登记所需资料的幕墙通知。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应于房屋交付使用之日起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖受人。庭审中，被告认可接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且案涉商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院应予支持，在被告为原告申请办理案涉房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。庭审中，原、被告双方认可被告于2015年3月31日向原告实际交付涉案房屋，被告应当于2015年6月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理涉案房屋转移登记的时间未约定，故应从2015年6月30日开始起算违约时间。庭审中，原、被告一致同意从2016年11月15日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月15日）回溯3年的违约金应予保护。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的在招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D8栋23层1号商品房已实际交付给买受人，被告发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为买受人可知悉的范围，上述通知能有效到达买受人，可以认定被告于2017年9月24日已履行完毕通知义务。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额443302元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额443302元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日计算至2017年9月24日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告曾开宇提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告曾开宇办理位于毕节市城市南部新区商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾开宇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款443302元为基数，按照中国人民银行公布的同类同期贷款利率的1.3倍，从2016年11月15日起计算至2017年9月24日止）；三、驳回原告曾开宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，由原告曾开宇承担772元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇一九年十一月二十二日书记员  余茂霞