天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8128号原告（反诉被告）：马军，女，1967年10月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吕佳，天津和飞信律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩锦恩，男，1975年8月2日出生，回族，个体户，住天津市南开区。委托诉讼代理人：梁俊东，天津龙轩律师事务所律师。原告（反诉被告，以下直称原告）马军与被告（反诉原告，以下直称被告）韩锦恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马军及其委托诉讼代理人吕佳、被告韩锦恩的委托诉讼代理人梁俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马军向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租的天津市南开区网点内小院恢复原状；2.解除原、被告于2019年4月3日签订的房屋租赁合同书；3.诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令被告将承租的天津市南开区网点内小院及房屋恢复原状；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2019年4月3日签订房屋租赁合同书，被告向原告承租坐落在南开区网点内35平米（含一间房屋及小院），租赁期限为2019年4月10日至2022年4月9日。合同第六条约定，租赁期间被告不得擅自改变房屋结构及用途。合同签订后，原告按约定将涉诉房屋交给被告使用，但2019年5月6日，原告发现被告将小院的原有结构拆除，并将小院的墙面与相邻的邻居阳台打通，为此，原告多次与被告交涉未果，故起诉。韩锦恩辩称，鉴于目前现状，被告已无法租赁原告房屋及小院，故被告同意解除合同，不同意原告撤销第二项诉请，不同意原告的其他诉请。因为没有办法干了，不解除合同也没有意义。恢复原状到底是什么样子，是否有图片或其他证据，上次现场勘验也没办法看出原状，原告起诉没有事实根据。被告接手涉诉房屋的时候就是目前的现状，被告也没有对房屋进行拆改，也没有拆除围墙。被告没有做，不能承担这个责任。原告在起诉中说的小院围墙是否存在，到底是谁拆除的，原告自己应该也很清楚，而且原告所提到被告拆除小院围墙也不应该适用合同中第六条的约定，拆除围墙不属于约定，原告有合法使用它吗，有规划图吗，所以，原告的起诉没有任何合同和事实依据。韩锦恩向本院提出反诉请求:1.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.依法判令原告向被告返还房屋租金33000元；3.依法判令原告向被告赔偿对涉诉房屋的装修费用等共计19195元（其中装修费17695元、增设台阶费1500元）；4.依法判令原告依据《津高法（2018）116号》文件标准，赔偿被告损失11054元（自2019年6月1日起暂按2.5个月计算，实际计算至本案结案之日）；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。后被告撤销了第一项反诉请求。事实和理由：被告与原告签订了房屋租赁合同后，于2019年4月8日-10日向原告支付了半年的租金33000元，并于4月30日领取了工商营业执照。征得原告同意后，被告遂委托美宝装饰公司对涉诉房屋进行营业店面装修。装修中，涉诉房屋承租人天津市华福龙商贸有限责任公司工作人员以小院内一侧墙体被拆除为由，责令被告停止施工，并多次派员进场强行阻止，5月14日该承租人向被告下发书面通告。被告与原告等各方协调中，言明并未拆除小院内墙体，装修工人可以为证，但原告等不予理睬，固执坚持必须恢复原状，否则解除合同，并于6月12日向南开区法院起诉，诉请恢复原状，解除合同。被告同意解除合同，但原告应赔偿被告的经济损失，故反诉。马军对韩锦恩的反诉辩称，原告与被告于2019年4月10日签订的商业用房租赁合同不违反法律规定及合同法，原告未影响被告的正常装修并协助被告办理的营业执照，因被告在未通过原告的情况下，私自将原告原有的使用小院拆改，将另一邻居的住房租下，将阳台打通与原告的小院合为一体使用，违反了相关法律，严重侵害了原告的合法权益。故原告将被告诉至南开法院，要求恢复小院原状，将拆改的居民住户的阳台封堵。原告不同意被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：天津市南开区系天津市南开区建委房产服务管理所的自管产房屋，由天津市华龙餐饮管理服务部承租使用。2019年3月11日，天津市华龙餐饮管理服务部将南开区内1房屋和小院出租给原告使用。2019年4月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定，原告将坐落于南开区内1网点35平方米的房屋及小院出租给被告经营使用；租期为三年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止；每年租金为66000元，每半年付一次租金；租赁期间被告不得擅自改变房屋结构及用途，被告因故意或过失造成租用房屋和设备损坏，应负责恢复原状或赔偿经济损失。合同中还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告使用，被告向原告支付了半年的租金33000元。被告租用涉诉房屋系经营牛肉拉面馆，并于4月30日领取了工商营业执照。被告为经营需要先行对涉诉房屋进行装修，在被告的装修过程中，案外人天津市华福龙商贸有限责任公司（原告确认该公司即系天津市华龙餐饮管理服务部）于2019年5月14日向被告出具一份情况说明，称系其将涉诉房屋出租给原告，其发现邻居阳台已经拆除，院内一面墙体已被拆除，其要求被告立即停止施工，并多次派人进入涉诉房屋阻止被告继续装修。被告多次与原告及案外人交涉此事，但均未果，原告及案外人要求被告必须恢复原状。故原告于2019年6月12日向本院提起诉讼，要求被告将小院恢复原状，并要求解除双方的租赁合同。本院曾定于2019年7月4日开庭，但因当庭双方各执一词，本院当日与双方当事人共同到涉诉房屋处实地查看，发现被告的装修进行了部分施工，并未完工，小院门口已增设了台阶，被告在原房屋窗户的基础上于内侧垒上了一部分，使窗户变小，将对侧的墙面开了一个约30×40厘米的取餐口，未发现被告改变了原告房屋及小院的原始结构。原告的邻居家的阳台确与小院相通。被告为经营需要对涉诉房屋进行装修，其与案外人天津市美宝建筑装饰工程有限公司签订《美宝装饰合同书》，约定工程总造价为37003元，总工期为20天，自2019年5月10日至2019年5月18日。因案外人天津市华福龙商贸有限责任公司于5月14日要求被告立即停止施工，致使被告的装修未按预期计划进行，仅完成了部分。被告已完工的部分花费装修费17695元，增设台阶花费1500元，共计19195元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。原告将涉诉房屋交付被告使用，被告向原告交付了租金，合同签订之初双方如约履行。原告于2019年6月12日向本院提起诉讼，要求被告将小院恢复原状，并要求解除双方的租赁合同。本院于2019年6月20日向被告送达了起诉状副本，原告解除合同的意思表示已到达被告，且被告同意解除合同，应视为原、被告对解除合同已经达成合意，故双方签订的租赁合同已于2019年6月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本院对原、被告的各项主张，具体分析如下：关于原告要求被告恢复原状一节，涉诉房屋内的窗户及取餐口，被告认可系其改动，被告应予以恢复原状。原告小院旁边的阳台系他人所有，现原告未能提供证据证明系被告将该阳台拆除，且原告对该阳台也并无所有权和使用权，故原告无权要求被告将阳台恢复原状。至于原告所称的彩钢板及防盗门，原告未提供任何证据证明其将房屋交付被告时既存在，本院不予支持。关于被告要求原告返还房屋租金一节，双方的租赁期限自2019年4月10日开始，至2019年6月20日解除合同时，被告已实际使用房屋时间为70天，租金为12833元（33000元÷6个月÷30天×70天），此期间租金被告应向原告支付，故原告应返还被告租金20167元（33000元－12833元）。关于被告要求原告赔偿装修损失一节，被告为正常经营需要进行装修，根据查明的事实，5月14日案外人天津市华福龙商贸有限责任公司书面通知被告停止施工，阻止其装修，后原告起诉被告要求恢复原状，因原告的原因造成合同不能继续履行，被告已经完成的部分装修并已向装修公司实际支付的装修费用19195元，属于被告的实际损失，被告有权要求原告予以赔偿。关于被告要求原告赔偿误工损失11054元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）韩锦恩将位于天津市南开区网点内房屋的窗户及对侧墙面的取餐口恢复原状；二、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）马军返还被告（反诉原告）韩锦恩房屋租金20167元；三、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）马军赔偿被告（反诉原告）韩锦恩装修损失19195元；四、驳回原告（反诉被告）马军和被告（反诉原告）韩锦恩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，原告马军负担60元，被告韩锦恩负担20元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。反诉案件受理费691元，被告韩锦恩负担261元，原告马军负担430元，原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  马春红人民陪审员  邢 贺人民陪审员  张淑敏二〇一九年十一月二十日书 记 员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。