广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6431号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘世昌，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：唐柱灿。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟成明，广东通建律师事务所律师。上诉人潘世昌、佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社（以下简称“东约经济社”）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘世昌上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项和第三项；2.撤销一审判决中有关于鉴定费与诉讼费的判决，发回重审或改判一审鉴定费和一审、二审诉讼费均由东约经济社承担。事实与理由：一、东约经济社在明知涉案土地不能用于非农业建设的情况下，仍然将涉案土地出租给潘世昌用于非农业建设，其应对涉案租赁合同的无效承担全部责任。（一）东约经济社将农民集体所有的土地出租给潘世昌，并承诺潘世昌可以在租赁的土地上建设建筑物以用于经营餐饮服务。潘世昌是在得到东约经济社的承诺后才承租涉案土地并投资建设建筑物。在潘世昌建设涉案建筑物过程中，东约经济社没有提出任何异议。因此东约经济社的行为已导致潘世昌损失，其应当赔偿潘世昌损失。（二）涉案《租赁合同》属于无效合同。涉案《租赁合同》因合同项下的土地为农用地而无效。且涉案《租赁合同》中有关免除东约经济社相关责任的条款是格式条款，显失公平，亦依法应当无效。（三）涉案《租赁合同》被认定无效后，东约经济社应向潘世昌返还不当得利。潘世昌在经东约经济社同意后，将涉案土地进行平整、硬底化和搭建相关建筑物，东约经济社亦由此受益。在涉案《租赁合同》被认定无效后，东约经济社应将其获得的利益返还给潘世昌。二、潘世昌不应向东约经济社支付涉案土地的占有使用费。潘世昌自2017年5月2日起即无法使用涉案土地，潘世昌没有实际占用涉案土地，也没有通过利用涉案土地获得任何利益。因此，即使法院认定潘世昌一直没有将涉案土地交还给东约经济社，也只应由潘世昌、东约经济社双方按过错比例承担涉案土地因空置产生的损失，而不是由潘世昌承担全部占有使用费。本案租赁合同无效的原因是东约经济社将农民集体所有的土地租赁给潘世昌，东约经济社应对涉案合同的无效承担全部责任。三、即使法院认定潘世昌要承担涉案土地的占有使用费，潘世昌也只应承担2017年4月1日至2017年5月2日的占有使用费。（一）潘世昌自2017年5月2日起就没有实际占用涉案土地，因此涉案土地的占有使用费只能计算至2017年5月2日。（二）相关行政主管部门作出的通知等文件均是要求东约经济社拆除地上建筑物，但东约经济社在提出本案反诉前从未要求潘世昌拆除建筑物。因此，退一步说，即使法院以地上建筑物未拆除为由认定潘世昌仍占有涉案场地，但地上建筑物仍未拆除是东约经济社造成的。对此，东约经济社应承担全部责任。（三）东约经济社在2017年12月27日向潘世昌发出《租赁合同终止作废》，明确告知潘世昌涉案土地于2018年1月1日起由东约经济社无偿收回。东约经济社已书面确认自2018年1月1日起收回涉案的场地，故涉案土地的占有使用费最迟只能计算至2018年1月1日。东约经济社辩称，一、潘世昌主张东约经济社应赔偿其损失的诉请不在本案的审理范围。根据相关法律规定，在行政机关对违法出租行为处理完毕后，承租人方可再另行向出租人主张民事权利。佛山市南海区国土城建与水务局于2017年5月出具的整改通知书，明确要求东约经济社拆除地上建筑物并恢复土地原状。潘世昌在涉案建筑物未拆除的情况下提起本案诉讼，不符合相关法律规定。二、根据涉案《租赁合同》约定，潘世昌已承诺若涉案建筑物因属违章建筑而被强制拆除，损失由潘世昌自行承担。该约定是双方真实的意思表示，即使涉案《租赁合同》为无效合同，该约定亦应当有效。三、涉案《租赁合同》约定涉案土地的用途为堆放杂物，因潘世昌个人原因改变了涉案土地的用途致使涉案合同无效，故应由潘世昌承担因涉案合同无效而造成的损失。东约经济社上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判解除东约经济社与潘世昌于2017年3月24日签订的《租赁合同》；2.撤销一审判决第二项；3.本案一审、二审诉讼费均由潘世昌承担。事实与理由：一、东约经济社与潘世昌于2017年3月24日签订的《租赁合同》已通过东约经济社村民代表会议表决，且涉案《租赁合同》并无约定潘世昌可以在涉案土地上建设建筑物，涉案《租赁合同》应为有效合同。（一）东约经济社将涉案土地出租给潘世昌是通过东约经济社村民代表会议表决的，东约经济社三分之二以上的村民代表对此投了赞成票。（二）东约经济社仅是出租土地给潘世昌，且在签订合同时涉案土地上并无建筑物，故涉案土地无需取得建设用地使用证。涉案《租赁合同》第一条约定，潘世昌承租涉案土地是用于堆放材料、杂物，并没有约定潘世昌可以将涉案土地用于非农业建设。同时涉案《租赁合同》还明确约定，潘世昌如需在涉案土地上建设建筑物，则按照政府的有关规定进行办理。二、涉案《租赁合同》中约定，涉案土地用于堆放材料、杂物，这符合该土地的用途，涉案《租赁合同》不应被认定为无效合同。随着经济的发展，城镇化率的提高，目前佛山市南海区的村集体在规划和实际利用农村集体所有的土地时，均是以最大程度提高土地利用价值为原则，以增加村集体的收益。涉案土地实际上已不可能再用于农业用途。根据佛山市的实际情况，虽然农村集体所有的土地的性质没有改变，但为适应城市经济的发展，农村集体为提高收入已普遍将农村集体所有的土地用于非农建设。然而，东约经济社与潘世昌仅是在涉案《租赁合同》中约定涉案土地用于堆放材料、杂物，并没有约定潘世昌可将涉案土地用于非农业建设。由此可见，涉案《租赁合同》中的约定符合该土地的用途，涉案合同不应被认定为无效合同。三、涉案《租赁合同》约定的土地租赁用途不属于法律所禁止的非农业建设，且约定租金的标准也反映出东约经济社将涉案土地出租给潘世昌，并不属于将涉案土地出租用于非农业建设。（一）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”此处“非农业建设”是相对于“农业建设”而言的，是指用于农业之外的一切工程建设以及其它设施建设。上述规定禁止将农民集体所有的土地用于非农业建设，非农业建设是指将土地用于农业生产目的以外的建设活动。但涉案《租赁合同》约定的“堆放材料、杂物”的用途并没有包括任何的建设活动，合同中也仅是约定了潘世昌如需建设建筑物，则应按照政府的规定进行。这并不代表涉案合同已约定潘世昌可以将涉案土地用于非农业建设。故涉案《租赁合同》约定的土地用途不属于《土地管理法》所禁止的非农业建设。潘世昌在使用土地过程中违约建设建筑物，是潘世昌签订合同后的违法行为，该行为不应影响涉案《租赁合同》的效力。故涉案《租赁合同》应合法有效。（二）根据涉案《租赁合同》第十条的约定，东约经济社无需向潘世昌提供水电服务，潘世昌若要办理用水用电手续及营业的证照则由其自行解决。既然东约经济社不向潘世昌提供水电服务，故潘世昌在正常情况下也不可能将涉案土地用于餐饮经营等非农业建设。由此可知，双方在涉案《租赁合同》中约定的土地用途不属于法律所禁止的非农业建设。（三）据佛山市南海区某街道的地租行情来看，可用于非农业建设的土地的租金标准已在每月每平方20元以上，而涉案《租赁合同》约定的涉案土地租金标准仅为每月每平方6元。涉案合同约定的租金标准明显低于市场上可用于非农业建设的土地的租金标准。由此可知，东约经济社将涉案土地出租给潘世昌，并不属于将涉案土地出租用于非农业建设。故涉案《租赁合同》是东约经济社、潘世昌双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，理应合法有效。潘世昌在签订合同后擅自进行的违法建设行为不应影响涉案合同的效力。四、潘世昌存在违约行为，东约经济社有权根据合同约定没收潘世昌的保证金7800元。潘世昌要求返还该保证金没有事实与法律依据，一审法院判决东约经济社返还潘世昌保证金7800元不当。潘世昌辩称，一、涉案《租赁合同》为无效合同。（一）潘世昌承租涉案土地的目的为了将涉案土地用于经营餐饮服务。根据潘世昌一审中提交的东约经济社出具的《用地证明》可知，东约经济社是同意潘世昌将涉案土地用于经营餐饮服务。涉案《租赁合同》是东约经济社草拟的格式合同，并不能体现双方签订涉案合同的真实目的。法院应以东约经济社出具的《用地证明》及土地的实际使用情况来认定双方签订涉案合同的真实目的。（二）涉案《租赁合同》约定的土地用途及涉案土地的实际用途均为非农业建设，涉案《租赁合同》为无效合同。（三）涉案《租赁合同》中的免责条款为格式条款，显失公平，亦依法应为无效条款。潘世昌是在东约经济社明确承诺可在涉案土地建设建筑物的情况下才承租涉案土地的。二、东约经济社要求潘世昌支付涉案土地的占有使用费无事实与法律依据。（一）潘世昌从2017年5月2日起就没有实际占用涉案土地，故潘世昌无需支付2017年5月2日后的占用使用费。（二）从东约经济社在一审中提交的《租赁合同终止作废》可知，东约经济社已在2018年1月1日将涉案土地无偿收回。（三）涉案土地已由东约经济社收回并控制，且涉案土地的预计用途为停车和堆放物品，涉案土地的现状并不妨碍东约经济社将涉案土地用于停车和堆放物品。三、潘世昌在一审法院作出判决后曾要求东约经济社拆除涉案土地上的建筑物。潘世昌曾于2019年7月18日到涉案土地，拟拆除地上的建筑物，但东约经济社强行阻止潘世昌拆除涉案建筑物。并且，东约经济社为了阻止潘世昌拆除涉案建筑物，其还向公安机关报警。这些事实都可以证明东约经济社阻拦潘世昌的拆除涉案建筑物。潘世昌向一审法院起诉请求：1.确认潘世昌、东约经济社双方于2017年3月24日签订的《租赁合同》无效；2.东约经济社向潘世昌返还保证金7800元；3.东约经济社赔偿潘世昌损失352768元；4.东约经济社赔偿潘世昌评估费和测绘费支出5628元；5.东约经济社承担本案的诉讼费。东约经济社向一审法院提出反诉请求：1.解除潘世昌与东约经济社于2017年3月24日签订的《租赁合同》；2.潘世昌立即腾退《租赁合同》项下的地块（土地名为“面前围地块”）予东约经济社；3.潘世昌将其承租的《租赁合同》项下的地块恢复原状；4.潘世昌向东约经济社支付按每月7800元的标准计算自2017年5月1日起至归还土地之日止的场地使用费，暂计至2018年10月的场地使用费共140400元；5.潘世昌承担本案的诉讼费。东约经济社在诉讼中明确：恢复原状是要求潘世昌将地上的钢结构、围墙、两条砖柱拆除，已经硬化的土地要求恢复成耕地的状态。一审法院认定事实：2017年3月24日，潘世昌（乙方）和东约经济社（甲方）签订《租赁合同》，合同约定潘世昌承租东约经济社位于南海区桂城街东二村东约股份合作经济社土地名面前围地块，由于历史原因该地块权属正在申请办理期间，没有土地使用证。地块用途：乙方租用甲方土地面积1300平方米用于堆放材料、杂物（不得存放危险、易燃易爆、污染物品）。计租面积1300平方米。租赁期限从2017年4月1日至2019年12月30日。租金每月7800元。当月10日前缴交当月租金。乙方交纳诚意保证金7800元。诚意保证金待租赁期满清拆地块搭建建筑物完成后返还。如乙方不配合清拆，诚意保证金及所搭建物归属甲方所有。由于地块周边民居，地块四邻周边必须要实行外墙围蔽，围蔽墙高为3.5米。统一用彩瓦板围蔽，色泽为天蓝色。甲方只提供地块，地块上所搭建，物品材料及地下排水设施由乙方出资修建（如上级政府行政执行要拆除与甲方无关并且不作任何赔偿）由于物业乙方出资兴建，合约到期由乙方自行拆除，如到期再签约则所搭建物归甲方所有。双方确认潘世昌已支付保证金7800元予东约经济社。2017年4月11日，东约经济社出具《用地证明》，载明潘世昌租用东约经济社土地自建投资经营餐饮服务行业，请工商局给予办理相关业务。潘世昌在涉讼土地进行硬地化处理，搭建钢结构平台、围墙、两条砖柱。2017年5月2日，佛山市南海区国土城建和水务局向东约经济社发出《责令停止并改正违法违规用地行为通知书》，认为东约经济社未经批准违法占地建设，责令在2017年5月3日前自行拆除非法占用土地上的建构筑物。2017年5月12日，佛山市南海区某街道违法违规用地和建设行为查处整改专项行动领导组办公室向东约经济社发出《“两违”用地整改通知书》，认为东约经济社未经依法批准，擅自在某街道东二怡海卢晴海国际北侧地段进行违法占地建设，责令东约经济社于2017年5月15日前自行拆除违法建筑，恢复土地原状，否则，将依法对违法建筑进行拆除。2017年12月6日，东约经济社向潘世昌发出告知函，催告潘世昌支付2017年5月至12月的租金62400元。2017年12月11日，潘世昌向东约经济社发出回复函，认为因东约经济社出租土地没有土地使用权证，2017年5月行政主管部门发出通知后，潘世昌租赁土地尚未完成建构筑物的建设就被停工，潘世昌未能实际使用土地，要求潘世昌支付租金显失公平。2017年12月27日，东约经济社向潘世昌发出《租赁合同终止作废》，告知潘世昌东约经济社于2017年12月31日终止双方签订的租赁合同，2018年1月1日起由东约经济社无偿收回另作其他用途。诉讼中，一审法院根据潘世昌的申请，依法委托广东展城工程咨询有限公司对涉讼土地上的水泥地、钢结构平台、围墙、门口的两条砖柱的工程造价鉴定。该司于2019年1月20日出具《工程造价鉴定意见书》，认为工程造价为288876.98元。2018年11月7日庭审中，一审法院询问双方是否同意交接涉讼土地，双方均表示同意并确认涉讼土地自当日起由东约经济社收回。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。潘世昌和东约经济社均未能提供涉讼土地已取得建设用地使用权证或经批准用于非农用途，潘世昌与东约经济社签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效，一审法院对潘世昌确认合同无效的请求予以支持。合同无效，自始无效，东约经济社请求解除合同，一审法院不予支持。合同无效，因履行合同收受的财产应予返还，潘世昌诉请东约经济社返还保证金7800元，一审法院予以支持。双方已在2018年11月7日庭审中确认涉讼土地自当日起由东约经济社自行收回，东约经济社的土地腾退请求没有必要。关于潘世昌的赔偿请求和东约经济社的场地使用费请求、拆除违法建筑、恢复土地原状请求的处理，另见民事裁定书。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认潘世昌与东约经济社签订的《租赁合同》无效；二、东约经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金7800元予潘世昌；三、驳回东约经济社解除租赁合同和腾退土地的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计25元（潘世昌已预交3396.47元），由潘世昌负担。反诉受理费减半收取计25元（东约经济社已预交1554元），由东约经济社负担。鉴定费10713.22元（潘世昌已预交），由潘世昌负担。潘世昌多预交的3371.47元，东约经济社多预交的1529元，自判决发生法律效力后，经潘世昌和东约经济社向一审法院书面申请，一审法院予以退回。二审期间，潘世昌向本院提交录像光盘和《报警回执》复印件各一份，拟证明潘世昌于2019年7月18日到涉案土地拟拆除地上建筑物，但东约经济社强行阻止潘世昌拆除涉案建筑物。并且，东约经济社为了阻止潘世昌拆除涉案建筑物，还向公安机关报警。经质证，东约经济社对上述证据的真实性没有异议，但认为东约经济社之所以阻止潘世昌拆除地上建筑物，是因为东约经济社和潘世昌的纠纷尚处于诉讼阶段，且东约经济社需要经过东约经济社社委的同意才可以对地上建筑物进行拆除。东约经济社未向本院提交新证据。经审查，潘世昌提交的上述证据，东约经济社对其真实性无异议，本院予以确认，但该证据与二审讼争的焦点认定不具有关联性，本院不予确认。另查明，本院于2019年11月18日作出（2019）粤06民终6431号民事裁定，认定潘世昌要求东约经济社赔偿损失、评估费、测绘费以及东约经济社要求潘世昌支付场地使用费之诉请依法属于民事诉讼受理范围，裁定撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14483号民事裁定，指令佛山市南海区人民法院审理。本院认为，围绕着各方上诉请求，二审争议的焦点为：1.案涉《租赁合同》是否有效，应否解除；2.东约经济社向潘世昌收取的保证金应否退还，潘世昌要求东约经济社承担本案诉讼费、鉴定费应否支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，潘世昌和东约经济社均未能举证证明涉讼土地已取得建设用地使用权证或经批准用于非农用途，依据上述法律规定，潘世昌、东约经济社签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，自始无效，东约经济社上诉请求解除《租赁合同》并以合同有效为基础确认潘世昌责任承担理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《租赁合同》经本院认定无效，潘世昌诉请东约经济社返还保证金7800元合法有据，一审法院对此认定正确，东约经济社上诉主张无须向潘世昌返还该笔款项理据不足，本院不予支持。至于潘世昌主张诉讼费、鉴定费问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”因本院作出（2019）粤06民终6431号民事裁定，认定潘世昌要求东约经济社赔偿损失、评估费、测绘费以及东约经济社要求潘世昌支付场地使用费之诉请依法属于民事诉讼受理范围，裁定撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14483号民事裁定，指令佛山市南海区人民法院审理。潘世昌围绕该诉请产生的诉讼费、鉴定费需在该案中进行审查后再行认定，故此对于潘世昌主张的诉讼费、鉴定费问题，本院在本案中不予裁决。综上，潘世昌、东约经济社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案涉及一审案件受理费25元，由上诉人潘世昌（预交3396.47元）负担。反诉受理费25元（预交1554元），由上诉人佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社负担。二审案件受理费100元，由上诉人潘世昌负担50元，上诉人佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十一月十八日法官助理 杨全欣书 记 员 龚淑仪