青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3582号原告（反诉被告）：青海和记商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104074570102D。法定代表人：刘锐。委托诉讼代理人：白斌。原告（反诉被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859。法定代表人：朱军。委托诉讼代理人：申婉珍。被告（反诉原告）：马明辉，男，回族，1979年11月6日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：袁海平，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）诉被告（反诉原告）马明辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和记公司委托诉讼代理人白斌、置信公司委托诉讼代理人申婉珍，被告（反诉原告）马明辉及其委托诉讼代理人袁海平到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告和记公司、置信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；2、判令被告支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费63151.5元，并判令被告按欠款金额承担自2018年4月21日至债务清偿完毕之日每天万分之六的违约金；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年4月21日，原、被告签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营，租赁期限二年，合同面积75平米（实测面积50平米），租金85元/月.平米，年租金为76500元。合同约定,合同签订当日，承租人须一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。合同履行过程中，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，原告为此免除了被告2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金并再给与2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期，2018年4月20日-2019年4月30日期间享受3个月免租期扶持，共计6个月免租期（免租只针对租金部分），同时又约定被告按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如被告在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，甲方有权不退还被告保证金。从2018年4月20日开始计租，被告一直拖欠租金不交，原告曾多次发出催交通知，但其并未依约交纳租金，已构成严重违约，2019年1月4日，原告停止对其服务，被告于1月16日取走商铺内的货品。截止2019年1月16日，被告共计拖欠8个月零14天租金53975元，2017年度6个月取暖费3150元，2018年度2个月零19天取暖费1382.5元，电费4644元，共计63151.50元。由于被告未按期交纳租金，应按合同约定支付违约金，故依法提起诉讼，请求依法裁判。被告马明辉辩称，1、同意解除合同。2、不认可租金数额，双方约定一方不遵守合同约定，视为违约，双方没有约定不遵守那些约定，另因为原告的烟道不达标，双方一直在协商解决事宜，不存在被告违约；3、原告承诺给被告三个月的免租期，应核减这三个月免租期，对于电费，被告方不予认可。4、对违约金，被告不予认可，原告在跟我签订合同之前已经因商场存在经营条件不达标由法院判决，故我们签订合同原告有欺诈行为，且当时原告承诺改造烟道、经营环境和营销策划投入，但原告都没有兑现因为违约方是原告，被告不存在违约。原告就其主张提供如下证据：证据一、《小桥商业城商铺租赁合同书》，拟证明：对双方签订的日期、商铺位置、交租方式、金额，权利义务等进行了约定的事实；证据二、2017年11月1日双方签订的《补充协议书》，拟证明：环保检查后，我单位商铺外烟道不合标准，双方协商解决，且约定免租期和交租顺延期是2018年4月19日止，被告在2018年4月19日后再无缴纳租金，被告的该行为就是对合同的严重违约的事实；证据三、催缴通知1份，拟证明2018年12月28日曾向被告发出催交租金通知且被告签字签收，也能证明因被告不交租造成违约的事实；证据四、被告搬离时的物品清单，拟证明2019年1月8日被告搬离店内物品，被告没有交清租金的情况下，违约自行撤场的事实；证据五、原告工作人员的抄录电表照片，拟证实截止到2019年1月4日，被告的抄表度数为36.6度，电流护感器显示是80倍数，故被告实际的用电数为2928度，每度1.5元，总产生电费4392元的事实。经当庭质证，马明辉对上述证据的质证意见为：对证据一的三性认可，证明方向也无异议，但合同第四条约定对水电暖和物业费是全部免除的；对证据二认为我们在该补充协议中没有违约，正因为双方在烟道问题上协商，在2019年年初双方都在协商此事，故被告不存在违约；对证据三认为被告的员工收到了，但没有交到被告本人手中，且该内容可以证明原告在2019年1月4日停止协议，是在双方的租赁期没有到期情况下原告单方停止租赁，也能证明正处于原、被告双方正在协商烟道造成事宜的协商阶段；对证据四的真实性认可，我们是在2019年1月9日被原告强制清场，商场管理者在我经营不到一年期间，换了好几人，协议书是在合同签订后，被告无法经营，再次协商，原告承诺改造和盘活经营状况，但原告至今为采取任何措施，双方合同约定的租期没有到期，原告要求被告撤场；对证据五的真实性不予认可，无法证明是被告的电表，用电量是36.6度，根据国家规定，用电数是以电表数额为准，应为36.6度，也能证明被告的经营惨淡，原告出示80倍的证据不符合国家规定，有原告偷电的嫌疑。被告马明辉就其辩称提交的证据为：双方签订的补充协议和录音一份，录音内容是从第一次和执行法人代表朱军的谈话，和和记的张海瑛的谈话，聊得就是如何赔偿损失的事宜，是在2017年9月底到10初；后面第二次的录音中有和青海和记的李瑞君，谈的是费用问题和如果将商场经营好的事宜，当时朱军也在场；最后一次也是因为租金问题和李瑞君协商，答应我们先经营后交租金；还有一次是国太、原告及所有商户协商的内容，拟证实原告应当尊重协议，被告享有免租期。经当庭质证，和记公司、置信公司对上述证据的质证意见为：该证据是在我们不知情的情况下录取，效力法庭裁决，且内容一直是协商，没有达成合议，协商的也是工作当中的内容，我们的诉求是被告拖欠租金，故与本案无关，录音中人员是否是被告所述的人员，无法核实，真实性不予认可。就补充协议的免租期，我们是认可的，被告应享受2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金，但第二年被告没有交租，根据约定，被告不享有第二年的免租，且就烟道改造期间的租金也是免除的，该协议约定延期至2018年4月19日，故被告租金的缴纳时间为2018年4月20日，但之后被告并未缴纳租金。反诉原告马明辉向本院提出诉讼请求为：1、依法判令反诉被告向反诉原告赔偿装修费、加盟费80000元；2、判令反诉被告返还押金19125元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年4月21日，反诉原、被告双方签订了《租赁合同书》，约定：反诉被告将位于××街面积为75平米商铺出租给反诉原告经营，反诉被告对商场营销负责并投入相关的费用，给反诉原告一个广告位置，以便反诉原告自己营销，且承诺投入200000元进行营销，但反诉被告不仅没有依据约定给反诉原告广告位置和营销，而且没有履行承诺投入营销费用，在合同没有到期情的况下将反诉原告清场。其次，反诉被告没有依据合同，提供合格达标的经营场所，先是消防不合格，再是烟道不过关，以上两个原因给反诉原告造成了较大经济损失，致使反诉原告经营惨淡，举步维艰。最后，反诉原告自签订合同后对商铺进行了装修以及商业加盟，支出费用达80000元，因为反诉被告的违约行为，依据双方签订的合同第十八条的约定，违约方应赔偿守约方的损失，反诉被告违约在先，应当赔偿反诉原告因此造成的经济损失。故根据请求人民法院依法判如所请。反诉被告和记公司、置信公司辩称，1、反诉被告没有违约行为，2、装修及加盟是个人投资行为，我公司没有赔偿责任；3、200000元的营销我们承认，但200000元的营销费用是对一楼至四楼所有商户进行营销，不是对被告一家营销，双方达成过协议，被告自行营销，被告也实际营销过三次，这些费用原告出的，但一些商户方表示不满，后期在没有营销，由个人营销；4、2016年11月14日我们也是依法取得了公安消防部门的消防安全检查合格证并非反诉原告所述的消防不合格，也不存在烟道不过关，因为我们的外置烟道环保部门检查后不容许，我们改为了内置烟道，故不是因为烟道和消防问题导致反诉原告的损失。反诉原告马明辉为支持其反诉请求提交的证据为：证据一、商铺租赁合同、环保局文件、判决书，拟证实1、双方签订合同时消防、烟道等经营环境不达标有严重违约和欺诈行为；2、反诉被告没有任何营销行为构成违约；3、反诉被告在合同没有到期将反诉原告清场，构成违约的事实，其中判决书中的第五页显示原告将未经消防部门验收合格的商铺租赁我方经营，判决是2017年10月17日下判，故到此反诉被告的消防还是不合格的；证据二、押金条、保证金，拟证实反诉被告收取的押金和保证金至今未退还的事实；证据三：凭证，拟证实因反诉被告的违约，给反诉原告造成的损失。经当庭质证，反诉被告和记公司、置信公司对上述证据的质证意见为：对证据一认为就租赁合同，我们出示消防合格证据，故证明方向不予认可；就环保局文件，真实性无异议，但原告的商铺一直存在烟道，但是外烟道，在环保检查时将所有外置烟道全部拆掉，故改为内置烟道，整改后被告也一直在经营，并没有影响被告的经营，且该证据是环境整改的批复，和被告的经营没有关系，并没有载明小桥商贸城的经营给环境造成影响、设备不达标的事实；就判决书的诉讼我也参与了，就事实是因为在2016年二层商户因惠客家入住与商户协商，部分商户诉讼，文书中不符合标准是因为二次装修要得到消防部门验收，且与四层没有关系，故该证据与本案无关；对证据二押金条、保证金，予以认可，我们确实也没退给被告；对证据三凭证，不是我们出具且我们不是当事人，不予认可。反诉被告和记公司、置信公司就其辩称提交的证据为：2016年11月14日颁发的消防合格证，拟证实小桥商贸四层就消防是合格的事实。经当庭质证，反诉原告马明辉对上述证据的质证意见为：真实性予以认可，但我们提供的2016年11月17日对方没有取得消防证，一直在申请阶段没有审批下来，在一审、二审中对方均没有提交在审批合格的证据，故不予认可。根据当事人举证和质证，并综合全案分析作出如下认定：原告出示经被告质证对真实性无异议的证据：《小桥商业城商铺租赁合同书》、《补充协议书》、被告搬离时的物品清单各、《催缴通知》1份、《消防安全检查合格证》和被告出示经原告质证对真实性无异议的反诉证据：商铺租赁合同、环保局文件、保证金《收据》、《民事判决书》3份和视听资料在案佐证，本院确定以上证据的证明力；对反诉原告为证实其经济损失提交的凭证《收据》4张，经反诉被告质证不认可，本院根据证据间的关联性，确认其证明力。经审理查明，2017年4月21日，本诉原、被告签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营，被告租赁该商铺经营的产品品项为“益茂祥黄焖鸡米饭”。合同约定：租赁期限二年，从2017年5月1日到2019年4月30日止，租赁面积为75平米，租金85元/月.平米，半年租金为38250元，合同签订当日，承租人须一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。庭审中，原告认为违约金约定过高，自愿核减为每日以万分之六计算。合同签订后，被告马明辉向原告交纳了6个月的租金38250元，2017年5月8日，被告马明辉向原告交纳保证金19125元。合同履行过程中，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，2017年10月31日，原、被告签订《小桥商业城商铺租赁合同书》补充协议，原告为此免除了被告2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金并再给与2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期，2018年4月20日-2019年4月30日期间享受3个月免租期扶持，共计6个月免租期，同时又约定被告按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如被告在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，上述扶持政策视为放弃，不再享受。被告马明辉交纳的6个月租金截止2018年4月19日止，2018年4月20日开始计租，被告以双方就经营的事项一直在协商，故租金未交，原告于2018年12月28日向被告发出催交租金和取暖费通知，通知由被告员工杨玉兰签收。2019年1月4日，原告停止对被告的服务，被告于1月9日取走商铺内的货品。另查，被告马明辉于2017年4月15日支付益茂祥品牌加盟费60000元，支付该商铺转让费10000元，2017年4月22日支付装修费用6500元，2017年4月28日支付门头、展架等费用3500元。原告和记公司、置信公司承诺投入200000元对商户的经营进行营销，原告并未完全兑现承诺。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》及《补充协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本诉原告和记公司、置信公司要求解除双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》的请求，被告马明辉表示同意解除，本院予以准许。自2018年4月20日始至2019年1月4日止，被告马明辉拖欠8个月零14天租金为53975元，本诉原告和记公司、置信公司要求被告马明辉支付拖欠租金53975元，符合合同约定，本院予以支持。原告和记公司、置信公司要求被告支付2017年6个月暖气费3150元，2018年度2个月零19天取暖费1382.5元，电费4392元，无证据证实，故本院不予支持。《补充协议书》中自认，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，原告承诺对商户的经营进行营销，原告并未完全兑现承诺，故对原告主张的违约金诉讼请求，本院不予支持。反诉原告马明辉投入60000元加盟益茂祥品牌和支付该商铺转让费10000元，是在双方签订商铺租赁合同之前，属于其自主经营行为，投入的风险理应由其自行承担；签订合同后，反诉原告马明辉投入的门头、展架等装修费用10000元，虽属于经营需要，由于租赁期限二年的合同不再继续履行，为兼顾反诉原告马明辉的预期利益损失，及在经营期间的折损，依照民法公平原则，对其这部分反诉主张损失，本院酌情支持40%为宜，即4000元。反诉原告马明辉要求返还保证金19125元的请求，因合同解除并非反诉原告马明辉单方造成，反诉被告理应返还，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司与本诉被告马明辉签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》;二、本诉被告马明辉给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠租金53975元；三、反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司赔偿反诉原告马明辉经济损失即装修折价款4000元；四、反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司返还反诉原告马明辉保证金19125元；以上二、三、四项折抵后，本诉被告马明辉于本判决生效后十日内给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠租金30850元；五、驳回本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1380元，本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司承担680元，本诉被告马明辉承担700元。反诉费2279元，反诉原告马明辉承担1719元，反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司承担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 周国华人民陪审员 岳 红人民陪审员 杨文岭 二○一九年十一月二十八日书 记 员 袁文娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。