河北省滦南县人民法院民事判决书（2019）冀0224民初2921号原告：刘凯，男，1990年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘立彬，河北存鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：史艳茹，女，1967年9月2日出生，汉族，农民，现住滦南县柏各庄镇赵各庄村，现住滦南县060号，现住滦南县。委托诉讼代理人：李丽震，河北春风律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。第三人：吴增欢，女，1982年4月20日出生，汉族，现住滦南县。第三人：桑荫平，男，1980年10月24日出生，汉族，现住滦南县。原告刘凯与被告史艳茹、第三人桑荫平、第三人吴增欢案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告刘凯的委托诉讼代理人刘立彬，被告史艳茹及其委托诉讼代理人李丽震、第三人吴增欢到庭参加诉讼，第三人桑荫平经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。刘凯向本院提出诉讼请求：中止执行河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执131号执行裁定书，解除对异议人所有的××区住房的查封。并依法确认该房产系原告所有。扣除银行未还贷款。涉案房产价值约200000元。事实与理由：在贵院执行的申请人执行人史艳茹与被执行人桑荫平、吴增欢买卖合同纠纷一案中，将吴增欢名下的××区住房的查封。法院查封的该房产实际为原告所有，理由如下：涉案房产是吴增欢于2014年6月9日与唐山华宇房地产开发有限公司签订了买卖协议，并出资购买了上述房产。2016年10月10日原告刘凯委托父亲与吴增欢、桑荫平签订了“房屋买卖合同”，由刘凯本人签字。约定将涉案的房产卖于原告刘凯。房屋价款确定为190000元（不含银行按揭贷款）。合同签订后，原告支付了相应的对价，取得了与该房屋有关的买卖合同原件、相关手续及钥匙，并于合同签订当年入住了该房屋。同时到建设银行将按揭贷款的还款人变更为了原告，变更后，原告按银行要求正常还款至今。原告认为涉案房屋在法院查封前就卖给了原告，原告支付了相应的价款，并实际占有了该房产；目前房屋未办理过户手续，也非原告原因。法院在买卖行为完成后，在执行其他案件时查封了原告的财产、侵犯了原告的合法权益，理应予以纠正。故此原告提起诉讼，请依法支持原告诉请。史艳茹辩称，不认可2016年10月10日刘凯与吴增欢桑荫平签订买卖合同的真实性。且该房屋始终登记在桑荫平、吴增欢名下，应依法驳回原告的诉请。吴增欢述称，认可原告起诉的内容。桑荫平未作述称。原告提交证据：1、提交河北省滦南县人民法院（2019）冀0224执异31号裁定书及送达回证复印件2、原告与第三人吴增欢、桑荫平于2016年10月10日签订的买卖合同一份及两段视频。证实原告与第三人经协商就涉案房产达成买卖协议，并到河北实同律师事务所请律师代理写房屋买卖合同。3、原告本人在中国农业银行的对账单一份。用于证实合同签订当日原告向第三人吴增欢转房款73000元。4、桑荫平、吴增欢提供的收条一张。款项具体给付明细，向第三人转账73000元，双方买卖合同签订前，第三人用涉案房产购房合同在其他债权人处抵押贷款50000元，是原告替第三人直接偿还。另外原告替第三人偿还银行按揭贷款逾期滞纳金12000元，还第三人吴增欢的弟弟15000元，是吴增欢的债务。另外30000元是在买卖合同签订前桑荫平借原告的钱，用于抵顶了。共计180000元。证实合同签订的当日第三人已收到原告支付房款180000元。5、第三人吴增欢与唐山华宇房地产开发有限公司签订的买卖合同（留存复印件）、销售不动产统一发票及完税证明（留存复印件）。6、借款人吴增欢与中国建设银行签订的个人住房借款合同（留存复印件）。用于证实在买卖合同签订后第三人将与该房产有关的相关凭证原件已交付原告。7、借款人为吴增欢的个人贷款还款凭证。凭证中能够显示建设银行的还款账户尾号是0001；原告在该银行的特殊业务申请书一份。用于证实在2016年10月1日，原告在建设银行办理了偿还贷款的账户变更手续。8、中国建设银行个人活期账户交易明细三份。证实合同签订后2016年10月20日起原告偿还房屋按揭贷款，最后到2019年9月份，每笔偿还明细单中均有记载，交易明细中可以显示扣款账户与刚才提交的吴增欢用于还贷的账户是一致的。9、曹妃甸区燃气有限公司售气专用发票4张，证明原告于2016-2019年4年分别向燃气公司购买天然气，同时记载了用户地址为本案涉案房产。10、曹妃甸区正德物业服务有限公司出具的证明一份，证实从2016年10月10日起至证明出具之日，原告对涉案房产进行占有。被告质证意见：1、对第一组证据没有异议。2、房屋买卖协议不予认可。不认可真实性。对视频，未能提供原始的载体，不能证实其录制的时间地点，不能达到原告的证明目的。3、第三组证据真实性认可，但不认可转的款项为房款。4、第四组证据，吴增欢、桑荫平出具的收条真实性不予认可，也不认可原告的证明目的。同时原告说其中有购房款中有30000元为原告出借给第三人的，说明原告与二第三人关系亲密，存在虚构购房合同逃避债务的前提条件。5、第五组证据，对于商品房买卖合同真实性无异议，该房屋买受人仍为吴增欢。销售不动产发票及完税证明真实性无异议，但以上三个证据均不能达到原告的证明目的。6、第六组证据，个人住房的合同真实性没有异议，该合同借款人仍为吴增欢。但是该组证据均不能达到原告证明目的。7、第七组证据，关于个人申请变更，只是变更的由刘凯还款，但是刘凯还款不能证实其是房屋的所有人，且变更时间为2016年10月21日，而该房在2016年10月18日已由曹妃甸区人民法院查封，该申请是在查封后进行的。8、第八组证据，该组证据的真实性没有异议，但是不能证明刘凯是为了偿还个人房屋贷款，不能达到原告的证明目的。9、对交纳天然气的四张发票，并非燃气公司的正式发票，且未加盖唐山市曹妃甸区燃气公司的公章，真实性不认可，即使是刘凯交纳了该费用，也不能证实刘凯对该房屋享有所有权。10、对正德物业公司出具的证明不予认可，自该房屋在2017年9月19日因为刘殿学与桑荫平、吴增欢合同纠纷对该房屋进行第二轮查封时，及本案的史艳茹与本案第三人民间借贷纠纷一案，2019年3月28日第三轮查封后，执行局及刘殿学、史艳茹因执行多次到该涉案房屋处，该处居住的均不是原告及其父母。该证据的真实性不予认可。第三人吴增欢：认可上述证据。被告提交证据：1、唐山市中级人民法院（2019）冀02执131号执行通知书一份，送达回证两份，送达日期分别为2019年3月28日及2019年7月8日、执行笔录一份复印件。2019年2月18日对桑荫平的笔录复印件。用于证实2019年3月28日，因史艳茹与吴增欢、桑荫平民间借贷一案，对吴增欢的房屋进行了查封，并进行了送达。桑荫平笔录中认可其在曹妃甸的房产也被法院查封，桑荫平、吴增欢在曹妃甸仅有案涉的一处住宅，证明原告与桑荫平在2016年10月10日签订的是虚假合同。2、唐山市曹妃甸区人民法院2016年10月18日协助执行通知书，送达回证一份、（2016）冀0209民初2968号民事裁定书一份、民事判决书一份复印件。证实其他案中2016年10月18日已经对案涉房屋进行了查封。3、2017年9月19日，因刘殿学与桑荫平、吴增欢买卖合同纠纷一案，对案涉房屋查封的协助执行通知书一份、送达回证二份，以及河北金坤房地产评估有限公司出具的评估案涉房屋的收条复印件。用于证实2017年9月19日对案涉房屋由唐山市中级人民法院进行了第二轮查封。原告质证意见：1、对第一组证据，协助执行及送达回证真实性没有异议，证实基于此原告才有本次诉讼，对执行笔录，对于桑荫平的陈述真实性不予认可，因为本人的陈述最多是言词证据，本案原告提交了原告与本案第三人签订的买卖合同，是书面证据，书面证据大于言词证据，且第三人桑荫平、吴增欢与原告签订合同后，并没有进行书面的否定，故应对原告与第三人签订的合同应予以采信。2、对第二、三组证据，真实性没有异议，但是原告方并不知情上述法律文书的存在，是在本案被告对涉案房产进行查封后，原告到房管部门办手续时无意中知道了查封，但原告提出执行异议时，前两次查封已经超过了查封期，法院并没有续封，所以原告起诉本案被告。第一次查封时间是2016年10月18日，合同签订时间是2016年10月10日，早于与第一次查封时间。第三人吴增欢质证意见，对执行笔录不认可。经审理查明，史艳茹与桑荫平、吴增欢民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）冀0224民初1637号民事判决，判决桑荫平、吴增欢偿还史艳茹借款151000元。因桑荫平、吴增欢未履行生效法律文书确定的义务，史艳茹申请强制执行。唐山市中级人民法院于2019年1月3日立案执行，唐山市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）冀02执131号执行裁定，裁定查封吴增欢名下××区不动产。2019年8月27日本案原告刘凯认为该房屋系其从吴增欢、桑荫平处购得，该房屋归其所有，故向法院提出执行异议。本院于2019年9月9日作出（2019）冀0224执异31号执行裁定书，驳回了刘凯所提的执行异议申请。刘凯对该裁定书仍不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋现登记于吴增欢名下，涉案房屋存在抵押。本院认为，关于原告是否享有讼争房屋实体性权利问题。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从本案情况看，虽然原告刘凯提交了与第三人桑荫平、吴增欢订立的房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且案涉房屋至今仍登记在第三人吴增欢名下。因此，原告刘凯要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于案涉房屋能否被查封问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告刘凯的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。本案关键问题是，原告刘凯是否已支付全部购房价款以及未办理房屋过户登记是否系其自身原因所致。首先，原告是否已经全部支付购房款问题。原告提出按合同约定案涉购房款已经支付完毕。为支持其主张，原告向本院提供了刘凯向吴增欢转款73000元对账单一份及桑荫平、吴增欢收到房款180000元的收条一张。庭审中，原告陈述房款180000元具体给付明细：转账73000元；双方买卖合同签订前，原告替第三人偿还用涉案房产购房合同在其他债权人处抵押贷款50000元；另外原告替第三人偿还银行按揭贷款逾期滞纳金12000元；原告替吴增欢偿还欠吴增欢弟弟15000元的债务；抵顶在买卖合同签订前桑荫平欠原告30000元。原告提交的转账对账单上未记载款项性质为购房款，庭审中原告主张的抵顶购房款、代偿债务的主张缺乏证据支撑，原告刘凯仅依据部分转账单及收据来证明其支付190000元购房款的主张，本院不予支持。其次根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告其知晓本案讼争房屋被用于抵押。已设定抵押权的房屋即使订立转让合同，也无法办理过户登记手续。原告提交的第三人与房地产开发公司签订的购房合同中第三十四条记载“借款人指定委托扣款账户为（包括但不限于以下账号）”，据此，原告提交的中国建设银行特殊业务申请书，只能表明刘凯申请追加本人账户共同还款。该申请无法证明作为抵押权人的银行同意涉案房产进行交易。并且原告也未能代为清偿债务消灭抵押权。原告明知其权利可能无法得到保障，却未采取消灭抵押权的具体措施。因此，应当说原告对房屋未能办理过户登记手续存在自身原因。综上，原告的诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘凯的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告刘凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 张媛媛人民陪审员 杨士秋人民陪审员 张 强 二〇一九年十一月二十一日书 记 员 田志鹏