濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6902号原告:张志兵，男，汉族，1975年1月1日出生，住郑州市，委托诉讼代理人：胡泽晶、常梦夏，河南亚太人律师事务所律师。被告:河南中融置业有限公司，住所:濮阳市黄河路与长庆路交叉口西200米路北长庆路办事处5楼。社会统一信用代码:91410900054714615D。法定代表人:郝玉民；职位:执行董事。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。原告张志兵因与被告河南中融公司有限公司（以下简称中融公司）居间合同纠纷一案，向河南省濮阳市华龙区人民法院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志兵委托代理人胡泽晶、常梦夏，被告中融公司委托代理人杨善卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志兵诉称：2013年5月16日，原告与被告签订《协议书》，约定原告为被告开发的濮阳市中心公园项目引进大润发超市，被告按照协议书的约定支付佣金，如被告未如期支付佣金，被告自愿承担违约金赔偿责任。对于佣金的金额以及支付方式，原被告做出了明确的约定，《协议书》第三条佣金及付款方式第二款约定“2.协议签订后甲方按以下比例支付乙方佣金:(1)大润发合同签订并支付定金后7日内支付乙方佣金总额的25％;(2)第一笔购置款到位后七日内支付乙方佣金总额的20％(3)车库顶板浇筑完成，第二笔购置款到位后7日内支付乙方佣金总额的30％(4)负一层商业顶板浇筑完成，第三笔购置款到位后7日内支付乙方佣金总额的25％;”。协议签订后原告依约履行居间义务，积极促成被告与康城投资(中国)有限公司在2013年6月8日签订了《商业用房(含附属场地及设施)定购合同》，完成了与被告协议书约定的全部居间服务。此后，按照付款方式的规定，被告按约向原告支付了第一笔居间款项，后被告拒不履行第二笔居间费用，原告诉至法院，经濮阳市中级人民法院再审，依法判令被告应当履行支付第二笔款项。2017年3月10日，被告称其与康城投资(中国)有限公司已经签订了《商业用房(含附属设施、场地)订购合同＞终止协议》，而《协议书》约定的居间报酬的支付期限本身就不明确，被告与康成公司是否终止协议的履行与原告应获得的居间报酬没有关系，因为原告对此没有任何过错，《协议书》约定的第三、四笔居间报酬，被告应子以支付。故依据《民事诉讼法》相关规定，诉至贵院，请求法院判令被告支付原告剩余的第三、第四笔居间佣金594万元及利息(利息自起诉之日起计算)。被告中融公司辩称：1、原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其行为不具有民事行为合法性，依法不得要求支付报酬佣金。首先、原告于2013年5月16日与被告签订的《协议书》后，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即提供虚假情况假称“甲方已于2013年5月14日通过出让方式获得地块的合法使用权”，促成本案本案合同当事人签订《商业用房(含附属场地及设设施)定购合同》。由于根本没有项目用地，原告描绘商业用房成为虚设的空中搂阁。根据《民法通则》第54条、55条规定，公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的必须是合法行为，意思表示必须真实。取得项目用地是所有房地产项目开发建设的基础，否则，房地产项目无从谈起。原告提供虚假情况，隐瞒与订立合同有关的重要事实，尽管促成合同，但是，根据《合同法》第425条2款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。其次，根据《城市商品预售管理办法》第5、6条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定，商品房预售应当符合:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证等条件。“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解解释》第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此，根据《合同法》第52条规定，签订的《商业用房定购合同》其内容、合同目的均违反法律强制性规定，也应为无效合同2、本案实为提供服务合同支付劳务佣金纠纷，案由定性为居间合同纠纷错误。根据双方《协议书》第2条及4条5款约定，原告提供劳务服务行为范围为“在充分维护甲方权益的前提下，协助甲方与大润发的谈判协商，促成购买合约达成及履约过程协调，工作经费等其他费用由乙方承担(包含在佣金内)。在甲方项目运作中，乙方以其商业经验为项目提供支撑服务”可见，原告在本案中提供的是协助服务行为，被告是支付的是劳务佣金，本案定性为居间合同纠纷错误。3、原告诉称定购合同终止不属实，退一步讲，被告没有达到约定付款条件。首先，尽管康成投资(中国)有限公司曾发函，并与被告达成终止协议，但是，该协议为附条件生效协议，因在约定时间内没有满足生效条件，该协议已自行终止。原告据此要求被告支付所谓的佣金，没有事实根据和法律依据。其次，因根据协议约定第三期佣金支付的前提是，本案工程车库顶板浇筑完成，定购人第二笔购房款到位。第四期佣金支付的前提是，本案工程负一层商业顶板浇筑完成，定购人第三笔购房款到位。因此，原告诉请没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月16日，被告中融公司就“大润发超市”落户（购买方式）被告开发濮阳市中心公园商业项目的招商事宜与原告张志兵签订一份《协议书》，主要内容为：一、超市概况：位于规划的中心公园内地下一层（商业）及二层（车库），地下一层约22000平方，地下二层约17000平方。二、双方权利与义务：1.由原告张志兵（乙方）负责为被告中融公司（甲方）所属项目引进大润发超市（购买方式），在充分维护甲方权益的前提下，协助甲方中融公司与大润发的谈判协商，促成购买合约达成及履约过程协调。工作经费等其他费用由张志兵承担（包含在佣金内）。2、乙方应随时向甲方说明工作进展程度，甲方有权随时了解乙方与大润发协商的进程。3、甲方按本协议约定支付乙方佣金。需要甲方提供配合与支持的甲方应予提供。三、佣金及付款方式：1、佣金计算公式：（1）佣金=本协议约定成交底价×0.05+（实际成交金额-本协议约定成交底价）×0.5。（2）本协议约定合同成交底价为人民币15600万元。2、协议签订后，甲方按以下比例支付乙方佣金：（1）大润发合同签订并支付定金后7日内支付乙方佣金总额的25%；（2）第一笔购置款到位后7日内支付乙方佣金总额的20%；（3）车库顶板浇筑完成，第二笔购置款到位后7日内支付乙方佣金总额的30%；（4）负一层商业顶板浇筑完成，第三笔购置款到位后7日内支付乙方佣金总额的25%。四、其他：1、本协议签订后，乙方原则应在2个月内完成引进大润发超市（购买方式）事宜，促成合同签订。2、在3个月内乙方仍未完成引进大润发超市（购买方式）事宜的，本协议解除。3、以上费用协议，经双方诚信沟通，共同认可，为了诚信履行协议，一方未能如期支付费用时，除了支付原有费用外，愿无条件以未支付费用的每日千分之一做为滞纳金赔偿守约方。4、在甲方项目运作中，乙方以其商业经验为项目提供支撑服务。上述《协议书》签订后，经原告协调，2013年6月8日，被告中融公司与案外人康成投资（中国）有限公司签署一份《商业用房（含附属场地及设施）定购合同》，主要约定：一、被告中融公司（甲方）已于2013年5月14日通过出让方式获得河南省濮阳市黄河东路与长庆路交叉口地块的合法使用权，该地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证照正在办理中。该地块地上面积约为20万平方米，用途为公园及文化娱乐业，地下空间开发约为10万平方米，用途为商业。二、甲方拟在该地块上开发综合购物公园项目，并按照乙方要求定向为其开发和建造商业用房及附属场地和设施。三、甲方拟在符合河南省濮阳市商业网点规划和符合乙方开设大型综合超市标准及具备国家法律法规的转让条件后，将该商业用房整体出售给乙方。为此甲方要求与乙方签订本合同与保证本合同符合国家与当地的法律规定和在任何情况下无条件的全面履行本合同，乙方在此前提下同意与甲方签订本合同。四、其他主要条款：双方约定了商业用房的座落及规格、设计方案、工期及交付、经营注册及税收等；另该合同第7.1.1条款约定，根据政府有关部门批准的详细规划及现有设计方案测算，该商业用房的计价使用面积暂定为39293平方米。该商业用房摊算至每平方米使用面积的平均单价为人民币4122元，总价款定为人民币16200万元；第8.1.1条约定，本合同签订后，在甲方向乙方提供土地拆迁款收据复印件的15个工作日内支付总房价款3%，计人民币486万元作为定金，在签订正式商品房买卖合同时转为购房款；第8.1.2条款约定，甲方规划通过政府评审会议，该商业用房正式开工后，且办妥本合同约定的商业网点批文，由甲方发出书面付款通知之日起15个工作日内支付总房价款3%，计人民币486万元；剩余款项则随着所购房屋的建设、移交、验收等按比例给予支付。上述《商业用房（含附属场地及设施）定购合同》签订后，康成投资（中国）有限公司委托其入股公司济南人民大润发商业有限公司按约定于2013年6月26日支付给被告中融公司定金486万元，被告中融公司在收到上述康成投资（中国）有限公司支付的定金款项后，于2013年8月1日至2014年1月7日间按其与原告签订的协议书约定陆续向原告张志兵支付了第一笔佣金270万元（计算方法为【15600万元×0.05+（16200万元-15600万元）×0.5】×25%=270万元）。另查明，上述《商业用房（含附属场地及设施）定购合同》签订后在履行过程中，2014年8月27日，原被告中融公司员工郝风代表被告中融公司与原告张志兵与签订了一份《委托合同》，合同主要内容为：一、甲方（郝风）委托乙方（被告张志兵）处理河南中融公司有限公司濮阳项目大润发买卖合同延期违约相关问题事务，乙方承诺甲方延期责任免除。二、乙方处理委托事项范畴与具体要求是乙方尽快协调大润发与河南中融公司有限公司的合同执行细节，疏通、理顺、平息河南中融公司有限公司与大润发目前的各类不利因素，尽快促成大润发支付河南中融公司有限公司第一笔合同销售款的支付，并保证实现甲方延期责任免除。甲方应保守商业秘密，不得擅自泄漏给除合同主体外第三方任何人。三、委托期限自合同签订日至买卖合同履行完毕日。四、乙方有将委托事务处理情况向委托方报告的义务。五、委托人支付处理事务所付委托费用的金额及支付：该委托费用共计480万元，税费由甲方自行解决。在河南中融公司有限公司濮阳项目大润发买卖合同延期违约责任免除后支付。为保证及协助乙方完成合同约定的委托任务，合同签订后三日内甲方借给乙方人民币200万元，大润发支付给甲方第一笔销售款后七日内甲方借给乙方280万元。至买卖合同履行完毕河南中融公司有限公司延期责任免除或不予承担买卖合同违约责任时甲方放弃对乙方借款的追偿权。上述《委托合同》签订的当日，康成投资（中国）有限公司即委托济南人民大润发商业有限公司向被告中融公司支付第一笔约定购房款486万元。又查明，2017年3月10日，经协商，被告中融公司与康成投资（中国）有限公司签订了《终止协议》（以下简称《终止协议》），主要内容为甲方（被告中融公司）与乙方康成投资（中国）有限公司现因特殊原因致使《定购合同》目的无法实现，基于上述情况协议如下：一、甲、乙方2013年5月31日签订的《定购合同》至本协议签订后且甲方依本协议第二条约定向乙方全额返还款项之日起终止履行。二、甲方应当在本协议签署后5个月内全额退还乙方交付的购房款972万元，除此之外，甲、乙双方之间不存在其他未决款项，亦不存在其他未决债权债务。三、乙方为该项目购置的固定资产、设备等所有权归乙方所有。四、定购合同履行期内及终止后，未经乙方书面同意，甲方不得使用含有“润发””RT-MART”以及与此字形、读音相近似的字样作为任何商业标识、宣传等用途。五、甲方全额返还乙方交付的定金及购房款后，双方均不得再以《定购合同》为由向对方提出任何主张。六、《定购合同》终止后三年内，甲方不得将该地块引进与乙方有竟争业态的商业项目，否则甲方应向乙方支付违约金3000万元。再查明，2012年期间，张志兵曾代表郑州国安房地产开发有限公司与康成公司签订合作意向书，拟在濮阳市×××区任丘路与××路交叉口的商业用地上投资建设商业用房开发大润发大型超市，该项目总投资3亿元，后因故未能履行。为此原告提供了部分设计规划图，证明因该项目付出了大量的劳动和成本。还查明，原、被告此前就上述《协议书》约定的第二笔佣金支付发生争议，原告张志兵对被告中融公司提起诉讼（见2018豫09民再36号、2018豫民申4220号案），生效判决认定原、被告之间为居间合同关系，且认定案涉项目不有顺利推进的原因不能归责于原告张志兵和康成公司，被告中融公司提供的证据不能证实原告张志兵在促成签订《定购合同》过程中对被告中融公司实施了欺诈行为。该案还查明，被告中融公司于2012年通过招商引资方式承建案涉项目。中融公司于2012年9月30日与政府签订招商协议，但至诉讼时止，项目未得到实质性进展。另，2018豫民申4220号案认为，原告张志兵已经按照居间协议约定促成被告中融公司与康成公司签订了《定购合同》。还查明，2019年3月14日，康成公司向被告中融公司发出《催告函》，指出被告未按上述《定购合同》要求严格履行交付商业用房的义务，催告被告在收到函后3个月内交付符合双方设计要求的商业用房；被告在该时间内不能准时交房，康成公司保留追究被告延迟交房的违约责任的权利。被告中融公司称，以上催告函证明案涉《定购合同》并未终止履行，另，其至今未付清案涉项目用地的土地出让金，相关土地使用权证、项目工程规划许可、施工许可等手续均未取得，项目亦未开工建设。本院认为，就本案诉讼标的，前生效判决已确认为居间合同，被告否认原、被告之间为居间合同、认为二者之间为劳务合同关系的辩解意见，本院不予采信。案涉《协议书》法律效力已为前生效判决所确认，本院予以采信，原、被告应按照该协议的约定享有权利、履行义务。被告中融公司关于原告在为案涉《定购合同》订立过程中存在隐瞒行为、居间行为不合法的辩解意见，前生效判决未予采信，本案中被告未提交进一步证据证明该辩解意见，故该辩解意见，本院不予采信。被告辩称案涉《定购合同》无效，未提交相应证据予以支持，况且，依据合同法第四百二十四条之规定，居间人的义务系为当事人合同订立提供媒介服务，故判断居间人完成居间义务的标准在于是否促成当事人合同订立的完成，合同的效力问题并非居间义务完成的判定标准，且合同效力往往归因于合同内容本身违法性问题，将合同效力原因归责于非合同当事人，缺乏事实和法律依据，进一步，原告以《定购合同》无效为由对抗原告本案报酬请求权，亦与生效判决确立的案涉民事权利义务处分准则相违背，故，对被告主张《定购合同》无效并据以抗辩原告诉讼请求，本院不予采信。综上，案涉《定购合同》签订后，康成公司已经按照该《定购合同》的约定支付了购房定金及第一笔购置款，应认定张志兵按照《协议书》约定的方式已经促成目标合同的成立并履行了相应的协调义务。原、被告约定的居间报酬虽约定《定购合同》约定事项的发生时支付，但根据《协议书》的约定，被告负担居间报酬支付的义务具体而确定，为确须履行的债务，故以上约定为债务履行期限的约定，履行期限为不确定履行期限。《定购合同》于2013年签订并部分履行后，因被告中融公司一直未完成案涉项目相关建设用地审批手续，致《定购合同》所涉项目不能顺利推进，该合同当事人于2017年协商终止《定购合同》，此后又发生被告中融公司所称的2019年双方同意继续履行该合同，案涉《定购合同》的履行已经超出了一般人的合理预期。根据庭审查明的事实，作为案涉项目的开发方，项目的不能顺利推进的原因显然应归责于被告中融公司，被告中融公司瑕疵履约行为使《定购合同》履行处于不能预期状态，原、被告原约定的居间报酬支付期限与《定购合同》履行挂钩，原告获取报酬的期限也处于不能预期的状态。《定购合同》的履行超出一般人预期的后果由原告承担有失公允，应由被告中融公司承担。案涉《定购合同》自2013年签订至今已逾六年，《定购合同》的履行已经超出行业的合理预期，原告下余报酬的获取也超出了其合理预期；另外，如被告与康成公司签订《终止协议》生效，《定购合同》终止履行，则双方原约定的三、四笔居间报酬的履行期限将确定不会发生。基于以上事实，参照合同法第四十五条有关条件拟制成就的规定的精神，根据诚实信用及公平原则，应认定被告履行第三、四笔居间报酬支付义务的期限已经届满，原告可请求被告支付下余的居间报酬。被告中融公司应按照《协议书》约定，向原告张志兵支付剩余佣金594万元｛【15600万元×0.05+（16200万元-15600万元）×0.5】×0.55｝及利息损失，有关利息损失，本院酌情确定自起诉日计起，标准参照中国人民银行贷款基准利率执行。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告河南中融置业有限公司支付原告张志兵剩余的第三、第四笔居间报酬594万元及利息损失(自2019年6月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算)，于本判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费53380元、保全费5000元、保单费12000元，共计70380元，由被告河南中融置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  林春江审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  杜素芳二〇一九年十一月八日书 记 员  李聪聪