广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18153号原告：苏丹，女，满族，1977年11月20日出生，住广州市荔湾区*******，公民身份号码：220************441。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柄权，男，1972年12月12日出生，系原告的配偶。被告：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司,住所地：佛山市南海区狮山镇办事处狮山工业园C区骏业南路18号（车间、仓库）自编3房,统一社会信用代码：914***********012H。法定代表人：周某1。被告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：佛山市南海区狮山镇罗村北湖社区***************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。法定代表人：阮某1。被告：广州市时代物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区********自编1101房（仅限办公用途），统一社会信用代码：914***********501R。法定代表人：王某1。三被告共同委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：严翠怡，广东信孚律师事务所实习律师。原告苏丹与被告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代房地产公司）、广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（时代物业佛山分公司）、广州市时代物业管理有限公司（时代物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫美华、王炳权，三被告的共同委托诉讼代理人张晓佳、严翠怡到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解但未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告交付位于佛山市南海区************************屋；2.被告支付原告租房租金408000.00元（自2015年1月开始暂计至2019年7月15日至交付之日止）及租房管理费等费用23598.00元（自2015年2月开始暂计至2019年7月15日），两项合计431598.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月6日，原告与被告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：201********842)，由原告购买位于佛山市南海区*******************叠加别墅一套，采取分期付款方式。合同签订后，原告发现该套房被时代地产公司分拆成301、302、401、402个房产销售(原告于2019年6月24日将301、302合并为301号粤2019佛南不动产权第0114143号，将401、402合并为401粤2019佛南不动产权第0114180号)，严重影响其再次买房的资格，暂停支付房款，并以此为由提起诉讼(详见2012佛南法民三初字第16号民事判决书)。同期，时代房地产公司以原告逾期付款为由，分别于2011年8月15、2013年12月5日以商品房销售合同纠纷起诉原告[案号：(2011)佛南法民三初字第1245号、(2013)佛南法民三初字第1080号]，2014年9月20日原告全部付清房款后，时代房地产公司仍错误地向法院申请执行查封了原告的案涉房产物业，2015年7月14日通过查询案涉物业仍处于被法院查封拍卖状态，直至2016年3月案涉物业才被法院解封，并于2016年4月19日才办理了不动产权登记。由于案涉物业门口一直张贴着法院封条及拍卖公告书，被告时代房地产公司没有及时与被告时代物业佛山分公司沟通，没有支付之前案涉物业所产生的物业费，导致原告多次前往收楼均遭到被告时代物业佛山分公司拒绝。其中2017年5月17日现场提出要求收取案涉物业，被告时代物业佛山分公司断然拒绝，双方并由此产生纠纷，最后原告拨打110报警求助，佛山市公安局南海分局狮山派出所大圃社区民警中队随后出警到场(报警回执号：201705171227)，至今原告仍无法办理收楼手续。被告时代物业佛山分公司于2018年11月20日起诉原告支付物业服务费及公摊水电费(案号：2018粤0605民初23671号)，原告以没有收楼不需要支付物业服务费为抗辩理由，被告时代物业佛山分公司特别授权代理人在2018年12月20日的庭审中确认原告没有收楼，并确认原告在没有付清2012年11月暂计至2018年9月份物业服务费时，被告时代物业佛山分公司拒绝为其办理收楼手续(即小区门禁卡等)。原告认为，原告系案涉物业的物权人，被告时代物业佛山分公司拒绝协助交付物业的行为严重侵犯了原告的合法权益，被告时代房地产公司作为物业开发商，负有交楼的法定义务，被告时代房地产公司没有将案涉物业的交付及时与被告沟通，导致被告时代物业佛山分公司拒绝协助交付，因此被告时代房地公司、时代物业佛山分公司构成共同侵权。由前述原因所导致原告至今无法入住案涉房屋，只能另行租房居住，在此期间因租房所产生的直接损失(其中包括租房租金、管理费等其他费用合计431598.00元)应当由两被告共同承担，综上，原告为维护自身合法权益，现根据《侵权责任法》第八条之规定诉诸法院，请求贵院查明案件事实，判决支持原告的诉讼请求。被告时代房地产公司辩称，1.涉案佛山市南海区************************屋已交付，原告诉请被告交付房屋无任何法律及事实依据。2011年3月5日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议(合同编号:Z010032S34S842)(以下统称“合同”)，原告向被告购买位于佛山市南海区************************屋，交付期限为2012年10月30日。首先，被告已按照合同的约定在2012年1D月15日向原告寄发了《收楼/办证通知书》，通知原告在2012年10月30日到指定地点办理收楼手续，逾期未办者，将承担《商品房买卖合同》约定的法律责任。其次，根据合同第十一条第二款第二项的约定:“如买受人未在交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋己经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任”。因此，根据该约定，原告因为自身原因未办理收楼手续的，视为从2011年11月15日起，涉案房屋己交付。现原告诉请被告交付佛山市南海区**********************屋无任何法律及事实依据。2.涉案佛山市南海区************************屋已交付，原告因自身过错未及时领取房屋钥匙、门禁卡等产生的后果应由原告自行承担。原告诉请被告支付租房租金及租房管理费等费用无任何法律及事实依据。如前述，被告己按约定向原告寄发《收楼/办证通知书》，通知原告在2012年10月30日到指定地点办理收楼手续并将房屋钥匙、门禁卡等移交给原告。但由于原告自身原因，未在通知的时间内办理收楼手续。按照合同约定，视为从2012年11月15日起，涉案房屋己交付。对于原告未及时领取房屋钥匙、门禁卡而额外支出的租房租金及租房管理费等，是由于原告自身过错等原因造成的，原告应自行承担由此产生的一切后果。因此，原告诉请被告支付租房租金及租房管理费等费用无任何法律及事实依据。退一步说，即便在2012年11月15日，被告未将涉案房屋交付给原告，根据《民法通则》第一百三十五条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告请求支付租房租金及租房管理费等费用损失的请求也己经过了诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告时代物业佛山分公司、时代物业公司辩称，被告不是本案适格被告。涉案为佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司与原告因商品房买卖合同履行情况引起的纠纷。《广东省商品房买卖合同》的签约方为原告及佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司，被告不是涉案合同签约方，也没有侵犯原告的任何权利，原告无权向被告主张要求交付房屋、支付租房租金及租房管理费等费用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，其真实性无反证推翻，故对其真实性予以确认，对于这些证据所要证明的内容，本院则结合具体案情在下文予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2011年3月5日，原告来到时代房地产公司开发的位于南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居楼盘售楼中心看楼，经推荐后看中了其中的6栋3单元三层、四层的复式单位，遂支付了定金。此后，因该复式单位被分拆成了301、302、401、402四个单位销售，故原告与时代房地产公司分别签订了四套认购书及商品房买卖合同。其中，针对其中的301房并于2011年3月6日签订的《广东省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买涉讼房屋；总价款390650元，首期120650元于2011年3月8日前付清，余款270000元分十八期付清（自2011年4月起至2012年9月止），每期15000元，于每月28日前付清。该合同于2011年3月10日在佛山市南海区房产交易所备案。另外，上述商品房买卖合同的第十一条第二款第二项的约定:“如买受人未在交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋己经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任”。2011年8月15日，时代房地产公司起诉苏丹，分别针对苏丹认购的时代峰云名居6栋三单元402、401、302、301房（以下简称案涉房屋）主张苏丹支付到期未付款项及相应违约金。本院分别以（2011）佛南法民三初字第1242、1243、1244、1245号立案受理，后经审理在判决中认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，并判令苏丹支付未付款项及相应违约金。四案判决生效后，时代公司申请执行，本院于2011年12月23日立案受理。2011年12月22日，苏丹将时代房地产公司诉至本院，案号为（2012）佛南法民三初字第16号，要求解除与时代房地产公司签订的编号为201********844的商品房买卖合同并要求时代房地产公司返还已经作支付的购房款以及住宅专项维修基金等。2012年1月17日，本院作出（2012）佛南法民三初字第16号民事判决书，驳回了苏丹的全部诉请。2013年12月5日，时代房地产公司又将苏丹诉至本院，主张苏丹拖欠案涉301号房第5期至第18期房款未付，要求苏丹支付未付房款以及相应违约金，案号为（2013）佛南法民三初字第1080号。2014年5月6日，本院作出（2013）佛南法民三初字第1080号判决，认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，并判决苏丹支付未付款项及相应违约金。2014年10月29日，苏丹不服（2013）佛南法民三初字第1080号判决提起上诉，案号为：（2014）佛中法民一终字第2233号，后双方调解，佛山市中级人民法院对作出（2014）佛中法民一终字第2233号民事调解书。在此期间，苏丹支付了案涉房屋的全部剩余购房款。2015年7月14日，苏丹到南海区狮山镇房管所查询后得知其名下有四套住宅的产权登记记录，均未办理房产证，但已经办理商品房合同备案。2016年4月，案涉房屋被核发了房地产权证。其中，案涉的301房的证书编号为：粤房地权证佛字第0200649647号。2017年5月17日，苏丹前往时代峰云名居要求收楼但被拒绝，双方因收楼、物业费等问题产生争执，苏丹遂报警处理。2018年11月20日，时代物业佛山分公司起诉苏丹要求支付从2012年11月起物业服务费以及公摊水电费等费用，案号为（2018）粤0605民初23671号。2019年5月15日，本院作出（2018）粤0605民初23671号民事判决书，判令苏丹支付涉案房屋之一（时代峰云名居6幢3单位301号）从2016年4月至2018年9月止的物业管理费共4533.70元、水电公摊费1496.29元予时代物业佛山分公司。同时，本院在该案中认定：“本案的争议焦点在于苏丹是否已经收楼，如收楼，从何时开始应交纳物业管理费用。本案中，开发商与苏丹因涉案房屋发生诉讼期间，涉案房屋被依法查封，开发商亦没有充分证据证实已将涉案房屋交付苏丹，此期间收楼未成就，但当双方争议解决涉案房屋依法解封，并且苏丹已办理了涉案房屋产权证的时候，综观本案的情况，应当认定为苏丹已收楼，故苏丹应自2016年4月19日开始向交纳物业管理费用及其他费用。”另，该案庭审时，时代物业佛山分公司的委托代理人陈述到：“涉诉房屋没有收楼。但是，不是因为物业公司不让苏丹收楼，涉诉房屋没有收楼是因为苏丹违约，被开发商起诉，查封了涉诉房屋。在此期间，物业公司有向苏丹提供物业服务，故苏丹应支付相关费用。苏丹被开发商起诉与物业公司无关。”该案判决后，佛山市中级法院作出（2019）粤06民终7349号民事判决，维持了本院（2018）粤0605民初23671号判决。2019年6月24日，案涉四套房（301、302、401、402）被合证登记为301、401房。其中，301房系由产权证号分别为0200649647、0200649643的房屋合并合成，合并后的证号为粤（2019）佛南不动产权第0114143号，房屋建筑面积为152.98平方米。2019年7月2日，原告向时代物业佛山分公司发出律师函，认为时代物业佛山分公司拒绝交楼构成了侵权，要求该公司将房屋交付予苏丹并协商赔偿事宜。2019年10月8日，时代房地产公司向佛山市中级人民法院提起第三人撤销之诉，将苏丹、时代物业佛山分公司诉至法院，请求撤销（2018）粤0605民初23671号、（2019）粤06民终7349号民事判决，案号为（2019）粤06撤3号。本院认为，案涉房屋经多宗诉讼且经执行后，苏丹已经付清了全部房款并取得了房地产权证书，故苏丹作为所有权人有权实际占用并使用案涉房屋。但实际上，苏丹并没有真正占有并使用案涉房屋。本案中，原告请求向其交付位于南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居6栋三单元301号房屋，并在诉讼中明确是要求“交付房屋钥匙、门禁卡，水电抄表确认相关手续”。对时代房地产公司而言，其作为开发商负有向苏丹交付案涉房屋的义务。交楼或者交付房屋，表现为一个法律行为，直接的法律后果就是要使买受人能够占有、使用房屋以实现物权。如前述，苏丹已经付清全部房款，符合应交房的条件，但至今未实际占用、使用案涉房屋，故时代房地产公司的行为妨害了苏丹行使对案涉房屋的所有权，因此苏丹请求时代房地产公司向其交付房屋钥匙、门禁卡，进行水电抄表确认，理据充分，本院予以支持。并且，交付房屋钥匙、门禁卡、进行水电抄表等手续，涉及到时代物业佛山分公司、时代物业公司的职能范围以及协助义务，故本院确定上述两被告与时代房地产公司共同向原告履行交付房屋钥匙、门禁卡，进行水电抄表等相关手续。关于时代房地产公司辩称应视为从2012年11月15日起案涉房屋已交付。对此，本院分析如下:其一，从时代房地产公司举证的《收楼/办证通知书》等证据来看，EMS邮单记载的“收寄日期”为2012年10月15日，但在邮单上却加盖了邮戳且邮戳记载的时间为2012年10月12日，有悖常规，且在邮单上无被签收的记录，不能被认定为构成了有效的送达；其二，《商品房买卖合同》第十一条第二款第二项的约定主要是规制通知收楼后逾期来收楼的情形，视为交楼不等于实际交楼；其三，《商品房买卖合同》约定交付时间为在2012年10月30日之前，但在2011年8月15日时代房地产公司就因苏丹欠购房款而起诉苏丹，后案涉房屋被查封、执行，直至2016年4月19日案涉房屋才办证，故时代房地产公司辩称已通知苏丹在2012年10月30日前收楼，不符常理。因此，时代房地产公司的上述辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。另外，苏丹与时代物业佛山分公司因物业管理费等引发的纠纷是因物业服务合同关系而产生的，但苏丹与时代房地产公司之间属于商品房买卖合同关系，两者属于不同法律关系，不能因为存在物业服务合同的纠纷而不履行商品房买卖合同关系中的出卖人的应尽义务。关于苏丹诉请被告支付租房租金以及租房管理费合计431598元的诉请。本案中，苏丹并没有证据证实在南海狮山镇的案涉房屋没有被实际交付而导致了其必须在广州市租房*住的关联性、必要性，故本院对其该项诉请在侵权诉讼中不予支持。但，双方关于交房问题所产生的纠纷可在商品房买卖合同纠纷的框架内另行解决。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司、广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司、广州市时代物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向苏丹交付位于佛山南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居6栋三单元301号房屋的钥匙、门禁卡，办理水电抄表确认等手续；二、驳回苏丹的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费12022.48元，减半收取计6011.24元（苏丹已预交），由苏丹负担4011.24，由佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司、广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司、广州市时代物业管理有限公司负担2000元并于本判决发生法律效力后七日内迳付予苏丹，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖刚二〇一九年十一月十五日书记员  杜宇