嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初4333号原告：李广远，男，1987年10月19日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：凌巧荣、武家略（实习），浙江红船律师事务所律师。被告：嘉兴永欣建业有限公司。住所地嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。代表人：黄伟，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。原告李广远诉被告嘉兴永欣建业有限公司与破产有关的纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李广远的委托诉讼代理人凌巧荣，被告嘉兴永欣建业有限公司的委托诉讼代理人王彪、陆颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广远向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原告与被告于2014年6月25日签订的合同编号为ＹＬ2014062506的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.确认案涉合同项下的商品房不属于被告的债务人财产。事实和理由：一、2014年6月25日，原告与被告签订编号为ＹＬ2014062506的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的嘉兴市房屋（建筑面积为866.30平方米，用途性质为商贸），合同总价800万元。原告已付清全部购房款。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十八条规定“管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行”。原告已履行完毕合同义务，管理人无权解除案涉合同。二、根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物不属于破产财产。该规定与破产法的两个司法解释不存在矛盾冲突，应当在本案中适用。逸林雅苑项目已经基本建成，原告购买的房屋系有明确房号的商品房，是实实在在的物，无论是否已经取得产权证，该商品房属于特定物无疑，符合上述法律规定，不能列入被告的破产财产范围。三、原告所购商品房已经进行了登记备案，原告对该房屋享有准物权，具有对抗任何第三人的法律效力，被告的其他债权人无权处分原告所购的商品房。被告嘉兴永欣建业有限公司答辩称：一、被告向嘉兴市秀洲区王江泾小额贷款有限公司（以下简称王江泾小贷公司）借款，王江泾小贷公司借用原告的名义来支付借款，并以房屋作为双方借款的担保，原告实际并无支付房款。二、逸林雅苑项目尚未竣工验收，不符合交付的条件，案涉合同客观上无法继续履行。该项目系被告的主要资产，对该资产进行整体处置，更有利于维护所有债权人的利益，管理人解除案涉合同并无不当。三、本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条的规定认定案涉房屋属于债务人财产，《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》系当时为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，在《中华人民共和国企业破产法（试行）》已废止的情况下，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。四、商品房买卖合同网签备案只是房地产管理部门为规范房地产企业销售的一种管理措施，并不具有准物权的效力，原告获得的仅仅是债权而非物权。经审理，本院认定事实如下：坐落于嘉兴市秀洲新区新塍塘北侧、乌桥港东侧的逸林雅苑项目由被告开发建设。2014年6月25日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为ＹＬ2014062506，约定原告向被告购买逸林雅苑第6幢1号房，房屋设计用途为商贸，建筑面积约866.30平方米，总价款为800万元，原告应在签订合同之日起三个工作日之内付清全部合同价款，被告应于2015年3月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。次日，原告通过中信银行向被告汇款800万元，并备注用途为“购房款”。2018年6月5日，本院受理申请人翁孙华对被告的破产清算申请，并于同年6月12日指定浙江子城律师事务所履行法院指定范围内的管理人职责。在债权申报期限内，原告向管理人申报称案涉房屋不属于破产财产。2019年8月15日，管理人向原告发送解除合同通知书，称逸林雅苑项目尚未竣工验收，案涉房屋尚未交付，双方未办理产权过户手续，并未产生物权转让的效果，因此案涉房屋仍属于被告所有；现被告已被裁定受理破产，案涉商品房买卖合同事实上无法继续履行，为发挥物业的整体供能，维护所有债权人的利益，特通知原告解除案涉商品房买卖合同，并协助管理人办理撤销网签备案手续。另查明，案涉逸林雅苑项目开工日期为2013年2月8日，由中冶正益集团有限公司（已更名为桑德建设集团有限责任公司）承建。2014年12月起，因被告拖欠施工单位工程款，该项目停止施工至今。目前从外观上看，项目虽已结顶，但门窗、建筑物内部、水电气等公共配套设施、小区绿化等均未完成。根据破产管理人关于破产清算第一次债权人会议资料，被告投资建设的逸林雅苑项目共计28栋建筑物52套商品房，建筑面积31715平方米，现处于烂尾状态。该项目已取得预售证，预售商品房用途为商贸。52套房屋中50套已办理网签登记备案，26套已办理预告登记，2套房屋已签订购房合同但未进行网签备案和预告登记。截至2018年8月25日，管理人经审查拟确认债权人64家，债权总额465066305.51元，待确认债权总额854195861.23元，不确认债权总额45302608.85元。债权类型包括建设工程债权、签订购房合同债权、对外担保债权、中金租赁公司债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等等。2016年7月5日，本院受理王江泾小贷公司诉欣悦印染有限公司、欣悦棉整有限公司、嘉兴永欣建业有限公司、苗忠兴、越朝晖小额借款合同纠纷一案。2016年11月24日，本院作出（2016）浙0411民初2519号民事判决，认定王江泾小贷公司主张的保证借款合同法律关系的事实，欣悦印染有限公司、欣悦棉整有限公司、嘉兴永欣建业有限公司、苗忠兴、越朝晖应依合同约定及破产法的规定，就李广远对王江泾小贷公司的借款债务承担责任。该判决业已生效。以上事实，有当事人双方的陈述及原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、汇款凭证、解除合同通知书在卷佐证，本院予以确认。被告提交的苗忠兴等人的谈话笔录、借款合同、担保合同及利息支付凭证等证据材料，真实性和关联性难以确认，不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《浙江省商品房买卖合同》是否合法有效；二、被告管理人是否有权解除合同；三、案涉合同项下房屋是否属于债务人财产。关于第一个争议焦点。案涉《浙江省商品房买卖合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效。被告以“名为房屋买卖，实为借款担保”，原告没有实际支付购房款为由主张案涉《浙江省商品房买卖合同》无效，但根据本院（2016）浙0411民初2519号民事判决认定的事实，被告系为王江泾小贷公司与原告之间的借款提供担保，原告与被告之间并不存在借款关系。据此，本院判决被告承担相应的保证责任。该判决已生效，具有既判力。被告的抗辩意见与本院生效判决相悖，不予采纳。关于第二个争议焦点。原告付清购房款只是履行了商品房买卖合同的主要义务，而非全部义务。根据合同约定，商品房具备交付条件后，买受人应当在出卖人书面通知的期限内配合进行商品房的验收交接，并办理产权转移变更登记。案涉商品房尚未交付，因此并不能认定原告已履行完毕了合同义务。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。被告于2019年8月15日书面通知原告解除案涉商品房买卖合同，符合上述法律规定，应当发生合同解除的效力。另外，被告已进入破产程序，根据目前状况看，其明显缺乏继续履行案涉合同的能力。管理人解除合同后，对逸林雅苑项目进行整体处置，更能发挥物业的整体功能，更有利于保障包括原告在内的全体债权人的利益。关于第三个争议焦点。破产法第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。逸林雅苑项目现仍为在建工程，所有权属于建设单位即被告。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权登记生效的原则，原告虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。商品房预售合同备案属于行政管理手段，既不同于不动产登记，也不能产生物权变动的法律效果。故案涉合同项下房屋仍属于被告的债务人财产。《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》于2002年9月1日起施行，其第七十一条第五项规定与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应优先适用物权法的有关规定。原告以《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定为据主张案涉商品房不属于债务人财产，不能成立。综上所述，原告主张案涉商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；原告主张案涉商品房不属于被告的债务人财产的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告李广远与被告嘉兴永欣建业有限公司于2014年6月25日签订的合同编号为YL2014062506的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告李广远的其他诉讼请求。案件受理费减半收取33900元，由原告李广远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一九年十一月三十日书记员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。