福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1831号 原告：邓天华，男，1985年5月4日出生，汉族，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区贵溪洋三明碧桂园。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告邓天华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告邓天华的委托诉讼代理人彭晓辉，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓天华向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园向邓天华支付违约金10550元，（按每日50元计，从2017年5月26日起计至被告实际办理号涉案房产权属初始登记证明书并通知原告办理商品房权属登记止，现暂计至2017年12月23日）；2.本案诉讼费用由碧桂园负担。事实和理由：2016年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买其开发的梅列区碧桂园1号8幢负二层82号车位，车位总价款45200元，以按揭贷款的方式支付；被告应当于2017年1月16日前将商品房交付给原告使用，于交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋及车位，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机关办理初始登记，导致原告不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，被告已构成违约，应支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。 碧桂园辩称，一、案涉合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。二、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中被碧桂园主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。 本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，邓天华与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定邓天华向碧桂园购买位于三明市梅列区车位；总价款为45200元；碧桂园应于2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的车位交付给邓天华使用；碧桂园应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给邓天华。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。邓天华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2017年2月26日将案涉商品房交付给邓天华使用。2017年12月21日，碧桂园办理案涉商品房的首次登记，并于2018年7月22日通知邓天华领取办理房屋权属证书所需资料，于同日将办理房屋权属证书所需资料交付给邓天华。当事人双方对上述事实及案涉合同文本内容均无异议，本院予以确认。 对本案争议，本院作如下分析认定： 1.碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向，应有充分的了解和预判。三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。案涉合同约定的交房时间为2017年1月16日前，实际交房时间为2017年2月26日，均在三明市实施不动产统一登记之后，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案涉合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。据此，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。邓天华与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园的原因导致邓天华未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.碧桂园逾期履行合同义务的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园于2017年2月26日向邓天华交付商品房，依合同约定，碧桂园应于商品房交付之次日起第91日开始向邓天华依合同约定计付违约金。邓天华主张，以合同约定的交房时间作为计算违约金的时间节点，缺乏依据，本院不予采纳。碧桂园于2018年7月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给邓天华，至此碧桂园已尽相应合同义务。邓天华向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园。因此，本案违约金计算至邓天华领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述，本院认为，碧桂园迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致邓天华不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。碧桂园应从实际交房日之次日（2017年2月27日）起第91日（2017年5月29日）至2018年7月21日（碧桂园交付办证所需资料前一日）止，每日按已付付款的0.01%，向邓天华支付违约金。据此，邓天华提出诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向邓天华支付违约金1894元（该违约金，每日按已付房款45200元的0.01%计算，从2017年5月29日计算至2018年7月21日止，共计420天）； 二、驳回邓天华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63.7元，因适用简易程序审理，减半收取32元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢清 二〇一九年十一月十二日 法官助理俞文坚 书记员林萍 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。