江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9424号原告（反诉被告）：江西交通科技大楼物业管理中心，住所地江西省南昌市东湖区抚河北路249号，统一社会信用代码913601002618220455。法定代表人：王芬，系该中心总经理。委托诉讼代理人：李玲玲，女，系该物业管理中心员工。委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号13601201810052649。被告（反诉原告）：徐某某，女，1971年10月1日生，汉族，江西省丰城市人，住南昌市东湖区。原告江西交通科技大楼物业管理中心与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案。2019年9月16日，被告徐某某对原告江西交通科技大楼物业管理中心（以下简称科技大楼物管中心）提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）科技大楼物管中心的委托诉讼代理人俞明、李玲玲，被告（反诉原告）徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技大楼物管中心向本院提出诉讼请求：1.判令徐某某支付科技大楼物管中心拖欠的物业费2389.4元；2.本案的诉讼费由徐某某承担。事实与理由：徐某某购买了位于东湖区榕门路28号的江西交通科技大楼宿舍楼（住宅），房号为XXX室，房屋建筑面积为98.33平方米。江西交通科技大楼宿舍楼原为交通厅职工宿舍用房，后转变为普通居民住宅，一直由交通厅下属单位即科技大楼物管中心向该楼业主提供物业管理服务，并以每月每平方米0.81元的标准向全体业主收取管理费，科技大楼物管中心与案涉住宅楼的业主之间已建立了事实上的物业服务合同关系。2015年徐某某从原交通厅职工手里购买了该处住宅，并从入住日开始一直按照上述标准缴纳物业费，但从2017年1月1日起徐某某突然停止缴纳物业费，至2019年6月30日止已累计拖欠物业费共计2389.4元。作为案涉住宅楼的物业费服务机构，科技大楼物管中心一直严格履行自身管理、维护等义务，徐某某却自2017年1月1日起拒绝承担缴纳物业费的责任，严重侵害了科技大楼物管中心的合法权益。现经催告无效特依法起诉，望判如所请。徐某某辩称，1.科技大楼物管中心的起诉状所陈述的事实混淆不清，与其诉求无关联性，请法院予以驳回。科技大楼物管中心的起诉状上称“2015年原告购买交通厅的住宅”及“被告支付原告拖欠的物业费2389.4元”，科技大楼物管中心与徐某某之间无债务转承合同关系，既然是“原告购买的住宅和拖欠的物业费”，徐某某就没有义务承担。2.科技大楼物管中心与徐某某并未签订物业服务合同，徐某某不应该承担这期间的物业费，并且科技大楼物管中心收取物业费也并没有一个明确的交纳日期，通常是按年预交。3.即便要交物业费也应当按0.5元的标准交纳，科技大楼物管中心主张按0.81元/月/平方米的标准收费没有依据，不符合国家收费标准，且科技大楼物管中心收取电梯运行费系重复收费，其工商营业执照中也没有这方面的经营范围，收取这部分电梯运行费是违法的。4.科技大楼物管中心的起诉状上称“2017年突然停止交纳物业费”与事实不符，实际是因为徐某某家于2016年被盗。徐某某向本院提出反诉请求：1.判决科技大楼物管中心向徐某某退回违规收取的电梯运行电费人民币354元；2.判决科技大楼物管中心补偿徐某某被盗损失的50%计人民币5550元；3.本案件受理费由科技大楼物管中心承担。事实与理由：科技大楼物管中心自称是涉案大楼物业管理中心，一直“以每月每平方米0.81元的标准统一向全体业主收取管理费”与事实不符。其一，其收取物业管理费标准原本是每月每平方米0.51元，起诉状把所谓的电梯运行电费按每月每平方米0.3元纳入为物业管理费以掩人耳目，欺骗法庭；其二，该笔电梯运行电费只对徐某某等极少几户进行了收缴；其三，物业住宅楼配置公用电梯系楼内服务项目，科技大楼物管中心巧立名目，重叠收费，严重违背诚信原则；其四，居民生活用电系供电公司提供，均由供电方按用电量及单价核收电费，科技大楼物管中心无此经营业务，也未供给业主用电。其超出营业执照经营范围，以物业费的名目经营并收取涉案住宅电梯运行费的行为系差别、重叠收取物业费和违规收取供电费，背离我国民法所规定的民事活动应当遵守的自愿、公开、诚信、守法等原则，请法院判决科技大楼物管中心停止违规收取电梯运行电费，退回徐某某已交的该项电费人民币354元。科技大楼物管中心既然是涉案大楼物业管理中心，又自称与该楼业主建立了事实上的物业服务合同关系，理应守约尽职，但其除不惜手段强收业主费用外，却未能提供适格物业服务。例如对外来陌生人出入大楼不询问、不登记，大楼公共安全设施长年不检修，电梯、楼道随时随处张贴垃圾广告等。正由于科技大楼物管中心对该大楼物业管理混乱，以致窃贼有机可乘。2016年8月11日下午5时许徐某某室内财物被盗，一旦发觉就及时向科技大楼物管中心和辖区派出所报案，经公安现场勘察，认定为入室盗窃财物案。虽然案发后在该栋二楼过道的纸堆上找到了被盗背包，徐某某包内的身份证和建设银行卡亦由科技大楼物管中心向其清洁工及时追回，但包内的现金和手机等被洗劫一空。涉案大楼是仅有一扇大门的封闭式17层建筑，所有人员的进出及楼道活动本可以在门卫和摄像头的监视中，无奈这些安保措施如同虚设，科技大楼物管中心竟无法为公安勘察提供外来人员登记、监控摄像或案情线索等有效信息，致使该案漏网，造成徐某某经济损失11100元。我国合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上述案发后，尽管科技大楼物管中心曾口头承诺减免徐某某2017年至2019年的物管费，以示其对疏于管理等违约责任的承担和所致徐某某财物被盗部分损失的弥补，但却出尔反尔、秋后算账，甚至多次对徐某某关闸断水、押扣电动车，强硬催收前述承诺所免费用，直至今日又诉求徐某某支付科技大楼物管中心拖欠的物业费，无理至极。综上，提起反诉及前项反诉请求事项，请法院予以支持，依法裁判。科技大楼物管中心针对徐某某的反诉请求辩称，1.徐某某主张损害赔偿的权利已过诉讼时效，已丧失本案的胜诉权。本案中，徐某某诉称其家中财物于2016年8月11日被盗，并第一时间报警并向科技大楼物管中心反映，徐某某如若认为其家中财物被盗与科技大楼物管中心的行为有关，应自2016年8月11日起三年内主张权利，但直至科技大楼物管中心起诉之日止，徐某某从未向科技大楼物管中心主张过任何权利，徐某某的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，同时又不存在诉讼时效中止、中断和延长的法定事由，其诉讼请求不应得到支持。2.徐某某向科技大楼物管中心主张赔偿责任缺乏事实基础。首先，从公安机关对现场的勘察结果可得知，徐某某财物损失是因小偷入室盗窃所致，需要为此承担责任的是小偷。其次，被盗财物数额现无法最终确定，不能因为徐某某的单方说辞就认定财物数额，被盗数额还需案件侦破后由法院审理确定。最后，如果盗取财物的小偷被公安机关抓获，其被盗财物很可能会被追回，在目前尚不能确定损失程度的情况下让第三方承担赔偿责任有失公允，也使得徐某某存在从中获利的可能性。3.按照物业行业普遍的服务标准，科技大楼物管中心有义务协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，但科技大楼物管中心未向徐某某收取过任何财物管理费用，不承担徐某某家中财物的保管责任。4.徐某某未提供证据证明其财物被盗是因科技大楼物管中心没有履行安保职责而引起的，财物被盗与物业是否履行了安保职责之间不具有直接的、必然的因果关系，在没有充分证据证明的前提下，不能将业主财物被盗的原因直接归于物业。5.科技大楼物管中心根据物业服务行业的普遍标准，在公寓楼的入口处均安排了人员进行轮岗值守，对陌生来访人员均要求进行登记备查，在楼道内和入口处都有安装监控设备，已尽最大努力保障好物业区域内的管理秩序和公共财物安全，尽管如此，仍然发生了徐某某财物被盗的事实，科技大楼物管中心对此深表遗憾，并且在案件发生后积极配合公安机关调查取证、做好与徐某某的沟通联系工作，因此可以认定科技大楼物管中心对徐某某财物被盗不具有主观过错。6.科技大楼物管中心向徐某某提供了电梯运行服务，徐某某也接受了电梯运行服务，原告收取电梯运行费合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的公共性物业服务收费备案手册、不动产登记信息查询结果、开票日期为2016年1月13日的物管费发票、入账日期为2016年3月2日的收据、受案回执、报案笔录、询问笔录、立案决定书、照片等证据，本院认定事实如下：南昌市东湖区榕门路28号交通科技大楼XXX室住宅不动产面积为98.33平方米，产权于2015年12月4日登记在徐某某名下。东湖区榕门路28号交通科技大楼的物业服务系由科技大楼物管中心提供。2013年10月22日南昌市物价局核发的编号为W080029号公共性物业服务收费备案手册载明交通科技大楼住宅公共性服务费为0.51元/月/平方米（不含电梯运行费）。2016年1月13日，徐某某向科技大楼物管中心按0.51元/月/平方米的标准交纳了案涉房屋交通科技大楼XXX室2016年1月至2016年12月的物业管理费601.8元。2016年3月2日，科技大楼物管中心向徐某某收取了354元，并出具收据载明收款事由为2016年全年电梯运行电费（98.33平方米×0.3元×12个月）。2016年8月12日，徐某某报案称其于2016年8月11日下午4点多钟回家，把随身背包放于门口电视柜上后进厨房打扫卫生，下午5点多出门，当时房门一直开着，到下午6点20左右回到家中，晚上10点发现背包不见了。徐某某于2016年8月12日向派出所陈述被盗物品为一个黑色的背包，包内有现金4500元人民币、建行卡、身份证、购书卡、苹果5S手机一部、购物卡和一些零钱，损失价值1万余元。南昌市公安局东湖分局于2016年8月30日决定立案。徐某某因其背包被盗，未向科技大楼物管中心交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间案涉房屋的物业费。本案庭审过程中，徐某某陈述其在盗窃发生后，和科技大楼物管中心的工作人员一起在二楼杂物堆放点找到了空包，之后通过科技大楼物管中心物业副经理从清洁工人处找回身份证和银行卡，当时楼下进入电梯的摄像头和七楼电梯间的摄像头拍摄到了小偷的背影，但XXX室门口的摄像头年久失修未能调取到监控录像，被盗发生时相关入户登记也未能调取到。科技大楼物管中心认可未能调取到盗窃发生时XXX室门口摄像头的监控录像，也未能调取到盗窃发生时小偷的入户登记。针对收费问题，科技大楼物管中心陈述对交通科技大楼中的非职工住宅业主是按0.81元/月/平方米的标准收费，其中包含了0.3元/月/平方米的电梯运行费，对职工业主免收0.3元/月/平方米的电梯运行费。本院认为，科技大楼物管中心虽未与徐某某签订书面物业服务合同，但实际上为案涉房屋所在的交通科技大楼提供了物业管理服务，徐某某作为案涉房屋的业主，与科技大楼物管中心之间存在事实物业服务关系，徐某某应向科技大楼物管中心支付相应的物业费，案涉房屋物业费收费标准应参照2013年10月22日南昌市物价局核发的公共性物业服务收费备案手册上载明的住宅公共性服务费收费标准按0.51元/月/平方米计算。对于科技大楼物管中心的诉请中包含的按建筑面积0.3元/月/平方米计算的电梯运行费，根据《江西省物业管理条例》第五十六条之规定，电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。科技大楼物管中心未提供证据证明其与业主之间就电梯运行费的收费方式存有约定，同时，根据庭审查明的事实，科技大楼物管中心仅对非职工业主收取电梯运行费，也未按实际支出向业主进行公平、合理的分摊，其向徐某某收取按0.3元/月/平方米计算的电梯运行费缺乏依据，本院不予支持。徐某某应按0.51元/月/平方米的标准向科技大楼物管中心支付案涉房屋2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费1504.4元。科技大楼物管中心向徐某某按0.3元/月/平方米的标准收取电梯运行电费虽然缺乏依据，但南昌市物价局核发的公共性物业服务收费备案手册中载明0.51元/月/平方米的收费标准不含电梯运行费，且《江西省物业管理条例》第五十六条亦规定，电梯设备运行费用物业服务企业可以要求业主分摊。现并无证据证明科技大楼物管中心在向非职工业主收取2016年电梯运行电费时存有欺诈、胁迫，徐某某向科技大楼物管中心交纳354元电梯运行费系对其自身权利的处分，对徐某某要求科技大楼物管中心退还电梯运行电费354元的反诉诉请，本院不予支持。徐某某向科技大楼物管中心交纳了2016年的物业费，科技大楼物管中心应提供相应的物业服务，包括设备的日常养护与维护、安全秩序管理等。科技大楼物管中心认可未能调取到盗窃发生时706室门口摄像头的监控录像，也未能调取到盗窃发生时小偷的入户登记，可据此认定其履行物业服务职责存有一定的瑕疵，但其履行瑕疵并非徐某某遭受被盗损失的直接原因，且徐某某提交的证据也不足以证明其损失金额，徐某某反诉要求科技大楼物管中心补偿其被盗损失5550元缺乏事实依据，考虑到科技大楼物管中心物业服务存有瑕疵，本院酌定科技大楼物管中心赔偿徐某某被盗财物损失600元。结合科技大楼物管中心庭审中作出的徐某某在被催交物业费时以家中被盗为由拒交物业费的陈述，本院对科技大楼物管中心提出的徐某某主张赔偿被盗损失已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《江西省物业管理条例》第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告徐某某于本判决生效之日起十日内向原告江西交通科技大楼物业管理中心支付物业费1504.4元；二、反诉被告江西交通科技大楼物业管理中心于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐某某损失600元；三、驳回原告江西交通科技大楼物业管理中心的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐某某的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已由江西交通科技大楼物业管理中心预交），反诉案件受理费25元（已由徐某某预交），合计50元，由江西交通科技大楼物业管理中心负担25元，徐某某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇一九年十一月二十八日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《江西省物业管理条例》第五十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。