云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1370号原告：姜富明，男，汉族，1979年4月21日出生，公民身份证住址云南省保山市龙陵县，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：***，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331200810577918，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路28号，统一社会信用代码91533102594553242U。法定代表人：郁诗宇，系公司经理。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331200910607843，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，执业证号15331201911082803，代理权限为特别授权代理。原告姜富明与被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称嘉福公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月13日第一次公开开庭进行了审理。原告姜富明委托诉讼代理人***、被告嘉福公司委托诉讼代理人范绍楠到庭参加诉讼；于2019年10月25日第二次公开开庭进行了审理。原告姜富明委托诉讼代理人***、被告嘉福公司委托诉讼代理人张桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜富明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》合法有效，并判令被告按照该协议约定的房屋单价2020元/㎡与原告签订“五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋”的《商品房购销合同》（合同总价为196768元）；2、本案诉讼费用由被告承担。2019年9月18日，原告姜富明变更其诉讼请求为：1、解除原告与被告于2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》，并判令被告退还原告已支付的购房定金20000元及购房更名费12663元；2、被告赔偿原告经济损失236646元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人李丽于2012年7月4日与沾益县嘉福房地产开发有限责任公司瑞丽分公司（以下简称沾益公司）签订《“五缘玉城”商品房定购协议》，通过抽签方式确定定购该公司开发出售的三期7幢501号房屋，该房屋参考建筑面积为1414.74㎡,房屋单价为2020元/㎡。签订协议后，李丽按约向该公司支付了20000元购房定金，公司出具了相应的收款《收据》。2012年6月21日，李丽将该房屋有偿转让给原告的姐姐姜曦，转让费为30000元。实际上，该房屋是原告姐姐姜曦代原告购买的。2012年4月18日，被告依法登记成立，随后承继了沾益公司开发“五缘玉城”项目的相关权利义务，继续开发该房地产项目。后因被告将李丽定购的五缘玉城三期7幢501号房屋出售给他人，双方由此产生争议。2017年4月25日，经李丽、姜曦、原告与被告协商，被告同意由原告另行定购其开发的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋，并签订了《五缘玉城商品房认购协议》，约定该房屋的参考建筑面积为97.41㎡，购房单价为2020元/㎡,房屋总价为196768元。购房定金20000元用李丽先前已经支付的购房定金进行冲抵，但原告需向被告支付购房更名费12663元。协议签订后，原告向被告支付了房屋更名费12663元，被告向原告出具了相应的收款《收据》。2019年4月，原告得知自己定购的房屋已经建盖完毕，可以签订正式的《商品房购销合同》时，就前往被告处要求与被告签订《商品房购销合同》，并办理付款交房手续。谁知被告售楼部的工作人员却告知原告，由于原告接到公司通知后超过规定的20天未能前来公司签订《商品房购销合同》，公司已经将原告定购的房屋收回，准备另行出售给其他人。如果原告愿意按照公司现在规定的房屋价格4000元/㎡购买，也可以卖给原告。如果原告不愿意购房，可以将原告支付的购房定金及更名费共计32663元退还原告。原告听后非常气愤，告知对方自己从未接到过被告的任何通知，如果公司什么时候通知过原告，请公司拿出依据。如果没有通知过，请公司按照原来的约定与原告签订《商品房购销合同》，并办理付款交房手续。被告工作人员一再说通知过了，可拿不出通知的依据，还说公司就是这样规定的。原告为此多次找被告理论协商处理此事，可被告却总是置之不理。原告无奈之下，只得将被告诉至法院。在诉讼过程中，原告才得知被告早在2019年3月14日就将原告定购的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋以433414元的价格卖给了案外人周小梅，并于2019年4月18日办理了合同备案登记手续，原告实际上已经不能取得自己所定购的房屋，只得请求法庭依法解除合同。被告一房二卖，严重违反诚实信用原则，依法应当承担违约责任，赔偿给原告造成的全部经济损失。原告定购时的房屋总价为196768元，而被告将房屋出售给周小梅的房屋总价为433414元。因此，被告一房二卖导致原告不能取得房屋的经济损失应为房屋差价损失即236646元，请法院依法支付原告的诉讼请求。被告嘉福公司口头辩称，其不存在违约的事实情况。双方签订协议之后，其于2017年9月28日粘贴了类似公告性质的通知，并于2017年9月23日、9月29日电话联系原告，电话打通但原告未接也未回电，无论哪种性质原告都应回复。因原告未及时办理，所以其可以另行出售房屋。原告主张的经济损失无事实及法律依据，请法庭依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告姜富明提交的姜曦代李丽于2012年7月4日与沾益县嘉福房地产开发有限责任公司瑞丽分公司签订的《“五缘玉城”商品房定购协议》、李丽身份证、2012年7月4日《收据》、原、被告于2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》、2017年4月25日《收据》2张的复印件各1份；被告嘉福公司提交的其与周小梅于2019年3月14日签订的《商品房购销合同》及《商品房买卖合同登记备案表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告姜富明提交的证据为：1、姜曦与李丽签订的《房屋买卖合同》复印件1份（原件当庭核对后退还），欲证明李丽于2012年6月21日将自己定购的公务员小区多层住宅楼转让给原告姐姐姜曦，转让费为30000元，双方约定该房屋今后的购房款由姜曦支付，该房屋实际上是原告购买；2、被告与周小梅于2019年3月14日签订的《商品房购销合同》复印件1份，欲证明被告严重违反合同约定，一房二卖，将原告定购的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋以433414元的价格出售给案外人周小梅，非法获利236646元，给原告造成严重的经济损失。经质证，被告嘉福公司对证据1不认可，其不是合同中的任何一方，没有在合同上签字，无法确认合同的真实性。对证据2的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，不能充分证明原告的实际损失就是236646元。本院认为，对于原告姜富明提交的证据1系复印件，经与原件核对，内容真实，被告嘉福公司不认可，但未提交足以反驳的相反证据，因此，对其真实性，本院予以采信。对证据2的真实性、合法性、关联性，被告嘉福公司认可，本院予以采信。被告嘉福公司提交的证据为：1、原、被告于2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》复印件1份，欲证明原、被告于2017年4月25日签订了《五缘玉城商品房认购协议》，约定原告向被告支付定金2万元，认购被告出售的7组团8栋1单元502号房屋。协议第5条明确约定，可以由被告书面或电话通知两种方式通知原告，根据本协议约定签订正式的《商品房购销合同》；2、2017年9月28日《通知》及《七号地催款记录》复印件各1份（原件当庭核对后退还），欲证明被告于2017年9月23日对7号地所涉住户均进行了电话通知，且在9月29日再次进行了通知，其中包括了原告；被告还于2017年9月28日粘贴出通知，公告了相关签约信息通知。经质证，原告姜富明对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，该说明被告违反约定，既未书面通知亦未电话通知原告签订正式《商品房购销合同》。对证据2不认可，该系被告单方制作的证据，无原告的认可签名，不能证实被告书面通知原告，更不能证明被告电话通知原告。本院认为，对于被告嘉福公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性，原告姜富明认可，本院予以采信。对证据2，原告姜富明不认可，因该系原告单方制作，且无其他证据互相佐证，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月4日，李丽与沾益公司签订《“五缘玉城”商品房定购协议》，约定李丽向沾益公司购买其开发建设的五缘玉城项目，经乙方抽签确定后，乙方自愿定购甲方出售的3＃7幢501号房屋，并支付定金2万元。李丽于当日支付定金2万元，沾益公司出具了《收据》，后李丽将该房屋进行了转让。2017年4月25日，姜富明（乙方）与嘉福公司（甲方）签订《五缘玉城商品房认购协议》，约定：1、乙方自愿认购甲方出售的7组团8栋1单元502号房屋并认可所处位置、公摊面积等相关条件；参考建筑面积约97.41㎡（最终以产权登记部门实测面积为准），建筑面积单价为2020元/㎡，总价为196768元。2、乙方在签署本协议时向甲方支付定金20000元，该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转入房款。乙方承诺签订本协议后不予退换房；若乙方发生退换房则所交定金将作为违约金处理，不予退还，该套房源甲方收回另行出售。5、乙方在签署本定购协议之后，由甲方通过书面通知或电话通知两种方式通知乙方，依据本定购协议所约定的房号、面积、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》，若乙方在接到通知20个工作日内，无论何种原因，未到甲方指定地点与甲方签署《商品房购销合同》，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，乙方所定购的商品房甲方可另行出售。同时在甲乙双方未签定正式的《商品房购销合同》前，甲方将约定的商品房另行出售他人的，则甲方应双方返还定金。7、乙方所购买商品房的交房标准、交房期限、产权期限、产权办理期限及购房支付方式和金额等均以双方所签定的《商品房购销合同》所载条款为准，本协议在甲乙双方签订正式的《商品房购销合同》之日起终止等内容。姜富明于当日向嘉福公司支付更名费12663元，嘉福公司分别出具两张《收据》，载明“收到姜富明8-1-502，收七号地更名费12663元”；“姜富明，收五缘玉城多层定金20000元，非现金更名换单”，该收据上加盖了嘉福公司财务专用章。2019年3月14日，嘉福公司与周小梅签订《商品房购销合同》，约定将案涉房屋出售给周小梅，房屋总价433414元，并于2019年4月18日办理了《商品房购销合同》备案登记。另查明，嘉福公司就案涉项目已于2012年7月12日取得《建设用地规划许可证》、2014年12月22日取得《建设工程规划许可证》、2016年4月22日取得《建设工程施工许可证》、2019年6月11日取得《商品房预售许可证明》。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：被告应否退还原告购房定金、更名费及赔偿经济损失，金额如何确定。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。从现有证据材料和查明的法律事实看，被告已取得案涉房屋项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，原、被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张解除《五缘玉城商品房认购协议》，被告亦同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款的规定，对于原告解除《五缘玉城商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告已向被告支付购房定金2万元，原、被告双方均认可，亦符合法律规定，本院确认定金为2万元。对于原告要求返还购房定金2万元及购房更名费12663元、赔偿经济损失236646元的诉讼请求，被告抗辩其已两次拨打原告电话但电话未接通及在售楼处张贴《通知》，但其未提供充足证据证明，本院不予支持。根据《五缘玉城商品房认购协议》第5条的约定，被告并未尽到约定义务，且其已于2019年3月14日将案涉房屋出售给第三人，已构成违约。因原、被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》性质系预约合同，法律性质不同于本约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应返还原告定金2万元及购房更名费12663元，并赔偿经济损失2万元。对于原告主张的超过2万元的经济损失部分，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告姜富明购房定金2万元、购房更名费12663元；二、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告姜富明经济损失2万元；三、驳回原告姜富明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，由原告姜富明负担4296元，由被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担1044元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云人民陪审员  高红旗人民陪审员  胡 静二〇一九年十一月一日法官助理吞咩书记员董婷婷附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。