山东省济南市历城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0112民初4846号 原告：陈俊英，女，1951年8月31日出生，汉族，住济南市。 原告：于俊伟，男1952年11月12日出生，汉族，住济南市。 原告：李鸿，男，1947年6月12日出生，汉族，住济南市。 原告：周淑英，女，1946年3月5日出生，汉族，住济南市。 原告：王丙成，男，1953年2月14日出生，汉族，住济南市。 原告：高华，男，1978年12月27日出生，汉族，住济南市。 六原告共同委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。 六原告共同委托诉讼代理人：程浩然，山东豪才律师事务所实习律师。 被告：济南市历城区锦绣泉城业主委员会，住所地济南市。 负责人：杜小杰，主任。 委托诉讼代理人：王军、吴克灿，均系泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告陈俊英、于俊伟等与被告济南市历城区锦绣泉城业主委员会（以下简称：锦绣泉城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告于俊伟、李鸿、王丙成及六原告的共同委托诉讼代理人王辉、程浩然，被告锦绣泉城业委会的负责人杜小杰及委托诉讼代理人王军、吴克灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈俊英、于俊伟等向本院提出诉讼请求：1.判令撤销济南市历城区锦绣泉城业主大会作出的选举成立第一届业主委员会决定；2.判令锦绣泉城业委会承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：六原告均系济南锦绣泉城小区一区业主。锦绣泉城业委会于2018年10月8日成立，至今已超过半年。鉴于锦绣泉城业委会近期的一些行为，引起了全体业主及六原告的质疑。通过调查了解发现，锦绣泉城业委会选举过程中存在如下违法问题：1.选举程序违反我国《物权法》第76条“选举业主委员会应经过专有部分占建筑物总面积过半数以上业主且占总人数过半数的业主同意”的规定；2.选举过程中，锦绣泉城业委会及有关人员欺骗业主及政府部门。锦绣泉城业委会选举成立的票数不符合上述法律关于双过半的规定，但是锦绣泉城业委会不但未向全体业主及政府主管部门明示，反而在公告首次业主大会决议时，隐瞒了业主委员会及其成员票数不符合法律规定的事实，未体现业主委员会的选票情况；3.锦绣泉城业委会及其各位成员明知其被选举的程序不合法，仍向全体业主及政府隐瞒事实，从而备案。事后更以小区业主委员会的身份继续从事业主自治工作。首次业主大会关于选举锦绣泉城业委会的决定与锦绣泉城业委会通过隐瞒真相而备案的行为，完全置法律及诚实信用于不顾，与业主自治组织成立的目的背道而驰，已严重侵犯锦绣泉城小区业主的合法的共有权及共同管理权。综上，请求人民法院依法判如所请。 锦绣泉城业委会辩称，锦绣泉城业委会不是本案适格主体，六原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，依法应当驳回，理由如下：业主委员会在业主大会召开时尚未产生，业主委员会备案时间是2018年10月18日，晚于业主大会召开时间，后成立备案的业主委员会不可能组织在前召开的业主大会的进行。济南市历城区锦绣泉城第一次业主大会的筹备议程，选票的发放、回收、唱票、计票、统计及召开会议期间的各项公示等全部工作均由济南市历城区人民政府东风街道办事处和济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会派专人牵头成立的锦绣泉城业委会筹备组组织实施，整个业主大会召开过程都是在政府相关部门指导、监督、组织下实施的，这次业主大会是政府部门主导的行政行为。六原告若认为其权利受到侵犯，应依法寻求行政诉讼的救济途径，本案不属于法院民事案件审理范围，锦绣泉城业委会作为后来成立的机构作为被告明显不是适格主体。业主大会召开的程序是在济南市历城区人民政府东风街道办事处和济南市历城区东风街道锦绣泉城社区居民委员会组织和监督下全程依法实施的，选举过程公开、公平、公正，选举结果真实有效，对此街道办事处和居委会及历城区住建委已经予以确认并备案。济南市历城区锦绣泉城业主委员会的选举都达到了双过半的要求，选举结果符合法律法规及业主大会议事规则的约定，程序也合法有效。根据《住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号）第二十六条规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。《山东省物业管理条例》第三十四条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。济政办发（2007）17号文即济南市业主大会和业主委员会指导规则第二十一条规定，业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1/2以上通过。锦绣泉城业主大会的选举结果显示，当选的七位委员的得票数都超过与会业主所持投票权的1/2。《锦绣泉城业主大会、业主委员会议事规则》第六条第二款明确约定，“逾期或不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数”，并且本次业主大会议事规则以双过半投票通过（议事规则得票1419票），完全符合法律规定，小区的议事规则就是本小区的宪法。依据议事规则，选举的业主委员会全部成员计入多数票后均超过了双过半的要求。本次业主大会召开程序合法，决议真实有效，办事处和居委会及历城区住建委均予以确认，因此，本次业主大会关于成立业主委员会的决议是合法有效的。业主委员会是基层自治组织，政府通过物业管理条例及指导规则授予自治组织一定的自主管理权，是合情合法的。锦绣泉城业委会认为，住建部的指导规则和山东省物业管理条例规定是对《物权法》第七十六条相关条文的进一步解释和具体的操作细则，下位法并不与物权法相冲突。经了解，全国各个省市的物业管理条例或办法都做了关于是否计入多数票可以由管理规约或议事规则自行约定的规定。另外，《中华人民共和国选举法》第四十四条规定，在选民直接选举人民代表大会代表时，选区全体选民的过半数参加投票，选举有效。代表候选人获得参加投票的选民过半数的选票时，始得当选。因为业主委员会委员的选举是差额选举，并非就某一唯一事项进行表决，以此分析，以指导规则计入多数票更有效促进业主自治组织的管理。因此，无论参照《选举法》第四十四条，还是依据本小区议事规则的规定进行，本次业主委员会选举结果均符合相关要求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 陈俊英、于俊伟、李鸿、周淑英、王丙成、高华均系济南市历城区锦绣泉城小区业主。2018年7月，在当地相关政府部门的指导、协助下，锦绣泉城业委会筹备组成立，并开始着手锦绣泉城业委会的选举等工作。筹备组组长是东风街道办事处锦绣泉城居委会主任李恕芹，成员有东风街道办事处工作人员田庆斌及业主代表杜小杰、路林、薛伟、康大伟等。2018年7月29日，筹备组进行了第一次会议，通过了《关于成立锦绣泉城业主委员会的公告》、《锦绣泉城业主委员会筹备组工作职责》、《锦绣泉城小区业主大会议事规则》（草案）、《锦绣泉城小区业主公约》（草案）、《锦绣泉城业主委员会选举办法》（草案），并进行公示。该次会议记录上载明:筹备组成员韩同超未到筹备组报名，无法联系，缺席会议，其意见视为同意大多数参会者的表决结果。2018年8月3日，筹备组召开了第二次会议，讨论确定并通过了锦绣泉城小区业主委员会候选人名单，同意路林、康大伟、薛伟、杜小杰四人退出业委会筹备组，增补樊祥佩、齐转萍、田冠群、贾延周四人为业委会筹备组成员，并进行了公示。会议记录载明韩同超缺席本次会议。 2018年8月14日，锦绣泉城小区前期筹备组会议召开，会议形成决议：1、自2018年8月4日之前，筹备组所做工作及所出公示公告均无异议；2、筹备组人员更换公示自2018年8月4日至8月19日止；3、自2018年8月20日始，对所有有关业委会成立的工作由新成立的筹备组来参与工作……。韩同超在会议记录上记载：建议2018年8月19日以后新的合法业主大会筹备组从新研究所有法律文书，因前期所有会议没有参加。 2018年8月23日，筹备组再次召开会议，会议决议：1、《锦绣泉城业主公约》；2、《锦绣泉城小区业主委员会选举办法》；3、《业主大会会议业主投票权确定办法》；4、《锦绣泉城小区业主大会议事规则》。其中议事规则（草案）第六条规定：业主投票权（一）本小区住宅业主以套（户）为单位，每套住宅为一票。（二）业主参加业主大会会议的，以套（户）为单位推选一名业主参加。业主大会筹备组在会议召开前，根据实际入住情况，公布投票权数。逾期或不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数。另确定选举时间是2018年9月8日至2018年9月11日。会议记录另载明，对选举时间通过举手表决，5票同意，1票弃权，1票不同意，选举时间决定通过。业主大会会议业主投票权确定办法确定：按照业主户数计算的，住宅1户计算为1票；非住宅100平方1票，低于100平方米的有房屋所有证的1证1票；建设单位未售出的专有部分，计算为1票。 2018年9月4日，业委会筹备组召开会议，确定了锦绣泉城小区业主大会会议选票和表决票样式等。会议还确定业主本人身在外地无法参加投票，房屋出租或者空置的，可与通过委托人现场视频的方式到居委会办理委托投票，到时由受委托人代为投票，投票时只需要出示委托投票证和受委托人身份证原件即可；业主本人无法参加投票的，但房产证在家，亲属可持业主的房产证原件和本人身份证原件也可代为投票；房主本人投票的，签房主姓名，受委托人投票的，签房主姓名和受委托人姓名；选举期间票箱存放于东风街道办事处五楼会议室，并提供24小时监控。 2018年9月8日至9月11日，锦绣泉城业委会筹备组在东风街道办事处、锦绣泉城居委会的指导、协助下组织业主进行了投票。根据选举大会业主委员会成员结果汇总表显示，杜小杰赞同票1298票，路林赞同票1139票，康大伟赞同票1234票，高梦琪赞同票1063票，周迎春赞同票1230票，薛伟赞同票987票，于连国赞同票1119票。另两名候选人刘道峰赞同票936票，鲍立华赞同票775票。 2018年9月15日，业委会筹备组成员及东风街道办事处相关工作人员、物业公司代表举行了会议，要求开发商山东中齐房地产开发有限公司、济南齐华物业管理有限公司按照法律规定提供本小区的规划图，如提供不出来将追究法律责任。备案过程如需要这些资料，由筹备组所有成员共同协助解决；筹备组待公示期结束后，按照法律规定提供资料，向房管部门进行依法备案。会议记录上另载明：本小区共计2478户，参加人数1476人，发票1476张，收回1476张。小区面积278075.3平方米，参加业主房屋面积17﹍﹍（注：此处为空白）平方米，双过半。参会人员在会议记录下方签名确认。韩同超在会议记录下方写明：在没有确认总面积、总户数、合法分票验证不认可选举结果。 2018年9月19日，业委会筹备组召开会议，同意办事处社会事务科科长李丽主持本次会议，业委会公示期结束后业委会成立，筹备组退出工作。业委会主任、副主任、委员的任命及公示由业委会负责。三天内业委会召开会议选出主任、副主任并进行公告，由业主委员会进行备案工作。韩同超在会议记录下方记载：对违法违反程序、违法选票问题保留诉讼的权力。同日，锦绣泉城小区业委会形成《关于锦绣泉城小区业主大会会议决议、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》，载明：锦绣泉城小区业主大会会议于2018年9月8日至11日举行。现将业主大会会议决议公告如下：1、锦绣泉城小区总建筑面积为298902.6平方米，参加投票的业主专有面积为174118.01平方米。锦绣泉城小区共有2478户，发放选票1476张，收回选票1476张，达到法律规定的双过半要求。2、会议审议通过《锦绣泉城业主公约》（草案），赞同票1419票、《锦绣泉城业主大会议事规则》（草案），赞同票1415票，《锦绣泉城业主委员会选举办法》（草案），赞同票1419票。3、会议选举产生杜小杰、康大伟、周迎春、路林、高梦琪、薛伟、于连国七人为业主委员会委员。4、2018年9月19日举行的业主委员会会议，推选杜小杰为主任，路林、康大伟为副主任。高梦琪、于连国、周迎春、薛伟为业主委员会委员。本业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散，由业主大会的执行机构业主委员会依法履行职责。 2018年10月8日，锦绣泉城业主委员会向济南市历城区住房和城乡建设委员会申请进行了业主委员会成立备案。该申请书上记载：业主大会表决情况：1、锦绣泉城小区共计2478户，投票户数1476票，有效票1440票，户数过半；2、锦绣泉城小区总建筑面积298902.6平方米，选票面积174118.01平方米，面积过半；3、选举杜小杰、路林、康大伟、高梦琪、薛伟、于连国、周迎春为业主委员会委员。锦绣泉城社区居委会意见为：业主大会召开程序合法，决议真实有效。东风街道办事处意见为：业主大会召开程序合法，决议真实有效。济南市历城区住房和城乡建设委员会物业管理科于2018年10月18日在备案机关意见一栏中加盖公章，但未明确注明意见，也无经办人签名。 2018年12月16日，锦绣泉城业主大会发布了《锦绣泉城小区第二次业主大会决议公告》，其中载明锦绣泉城小区建筑物总面积为341166.07平方米，还载明了本次业主大会表决的相关事项。 2019年6月30日，山东中齐房地产开发有限公司向本院出具《情况说明》，载明：济南市历城区锦绣泉城小区系我单位开发建设，其中建筑物总面积为：341166.07平方米；总户数2478户，其中住宅户数共计2402户，商铺及写字间共计76户。 审理中，六原告申请济南齐华物业管理有限公司法务部经理韩同超出庭作证，以证明业主委员会的选举违反了法律规定。韩同超出庭作证称第一、二次筹备组会议没有通知其参加，筹备过程中从未就锦绣泉城小区建筑面积确定投票权数，且投票时有389户选票（涉及面积数为47245.06平方米）不是业主本人所投，且投票人未持授权委托书，违反法定程序，属于无效票。另外，筹备组统计选票时根本未统计面积的投票权数，表决的票数违反《物权法》第七十六条的规定。经质证，六原告对韩同超的证人证言无异议。锦绣泉城业委会对证言有异议，且其认为根据韩同超的陈述，业主大会筹备组主要是由东风街道办事处及锦绣泉城居委会的相关人员组织实施并全程监督，可以侧面证明第一次业主大会的召开行为具有行政性的行为，因此锦绣泉城业委会并不是本次诉讼的适格主体。 本院认为，本案系业主撤销权纠纷。陈俊英、于俊伟、李鸿、周淑英、王丙成、高华以业主的身份起诉锦绣泉城业委会，要求撤销锦绣泉城业主大会作出的关于选举成立第一届业主委员会的决议。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县，并选举产生业委会。第十九条第二款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《山东省物业管理条例》第六条第一款规定，街道办事处、乡（镇）依人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。根据以上法律法规的规定，业主大会和业主委员会选举过程中的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，当事人应向有关行政主管部门申请解决。本案中，锦绣泉城业委会经过了政府房管部门的审查备案，六原告以选举程序不合法、投票权数不合法、部分选票属无效票、未统计赞成票业主专有面积数、选举票数未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条“双过半”为由提起民事诉讼，因该争议属于业主大会选举成立业主委员会过程中的纠纷，故不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予以驳回。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告陈俊英、于俊伟、李鸿、周淑英、王丙成、高华的起诉。 案件受理费50元，予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  杨淑琴 人民陪审员  杨淑秀 二〇一九年十一月二十七日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽