山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初551号 原告：青岛汉弘投资有限责任公司，住所地山东省青岛市即墨区通济街道办事处孔雀河一路7号。 法定代表人：宋杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：白洁，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋燕妮，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层（福泰大厦）。 法定代表人：张勇文，经理。 委托诉讼代理人：宫再雷，山东荣真律师事务所律师。 被告：青岛劳伦斯房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨市通济办事处城北三路。 法定代表人：韩再贤，执行董事。 委托诉讼代理人：鲁晓晖，山东齐岳律师事务所律师。 原告青岛汉弘投资有限责任公司（以下简称汉弘公司）与被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司（以下简称鲁瑞公司）、青岛劳伦斯房地产开发有限公司（以下简称劳伦斯公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉弘公司的委托诉讼代理人白洁、宋燕妮、被告鲁瑞公司的委托诉讼代理人宫再雷、被告劳伦斯公司的委托诉讼代理人鲁晓晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汉弘公司向本院提出诉讼请求：1.判令鲁瑞公司偿还欠款本金4000万元；2.判令鲁瑞公司支付以4000万元为基数，按照日千分之一计算自2015年1月1日至实际付清欠款本金及违约金之日的违约金（暂计算至2019年3月31日为6204万元）；3.判令劳伦斯公司对上述两项义务承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费由鲁瑞公司、劳伦斯公司承担。事实和理由：汉弘公司与鲁瑞公司于2014年9月4日签订《合作购房协议书》，约定合作购买即墨宝龙城市广场A区裙房底商一至三层的房屋并由鲁瑞公司负责销售，其中汉弘公司出资3000万元，鲁瑞公司承诺最迟于2014年12月31日将汉弘公司投入的3000万元和保底收益1000万元支付给汉弘公司。逾期支付的，鲁瑞公司应按未支付款项的日千分之一向汉弘公司支付违约金。因鲁瑞公司未履行《合作购房协议书》约定的付款义务，故鲁瑞公司与劳伦斯公司（××）共同与汉弘公司签订了《还款协议》。三方确认，截止到2016年5月31日，鲁瑞公司应向汉弘公司支付本金4000万元，违约金为2068万元，合计6068万元。同时约定鲁瑞公司按照以下方式向汉弘公司还款并由劳伦斯公司担保：1.劳伦斯公司与汉弘公司签订《特许权转让协议》，将劳伦斯公司享有的中国即墨服装市场与世贸大厦地下商务通道30年特许权作价3000万元转让给汉弘公司；2.剩余3068万元仍由鲁瑞公司偿还，劳伦斯公司提供担保；3.若鲁瑞公司于2016年5月31日前向汉弘公司清偿全部欠款及违约金，则汉弘公司同意解除与劳伦斯公司签订的《特许权转让协议》。《还款协议》签订后，鲁瑞公司未按约偿还全部欠款及违约金，劳伦斯公司也未履行《特许权转让协议》及担保义务。 鲁瑞公司辩称，1.鲁瑞公司与汉弘公司合伙投资款为3000万元，双方签订的合作购房协议第5条因属于保底条款，应为无效条款。根据合作购房协议第5条签订的还款协议中认定汉弘公司出资为4000万元也是错误的，汉弘公司仅出资3000万元，合作购房协议约定的1000万元系保底条款，不符合合伙共付盈亏的核心特征，属于无效。2.还款协议第一条的本金不应当认定为4000万元，违约金的基数不应按4000万元计算，同时该违约金计算标准过高，请求对此予以调整。同时，还款协议第二条第二项中的剩余款项3068万元计算错误，请求依法认定该数额。 劳伦斯公司辩称，l.对于《合作购房协议书》、3000万元的付款凭证、《还款协议》的真实性无异议，但是不应该由劳伦斯承担还款责任。2.根据汉弘公司与鲁瑞公司签订的《合作购房协议书》可以看出，汉弘公司与鲁瑞公司应为合伙关系，合伙应自负盈亏，并且双方合伙购买的房产实际存在，汉弘公司应向涉案合伙购买的宝龙房屋主张责任，汉弘公司放弃向合伙购买标的主张权利，劳伦斯公司应在标的物价值范围内免责。3.鲁瑞公司与劳伦斯公司之间并不存在混同，并且劳伦斯公司在相关材料上签字捺印并非真实意思表示。劳伦斯公司在即墨服装市场与世贸大厦建有商务通道项目系政府挑头的BOT项目，后因政府违约导致至今该项目并未向劳伦斯公司投入使用，因汉弘公司法定代表人的父亲，也就是本案实际与鲁瑞公司发生合伙业务的主体，承诺运用其人脉关系，主张通过劳伦斯公司在协议签字的形式，由其向政府部门协调，进快将该项目落实，并交付使用，在该背景下，劳伦斯公司才在相关材料上加盖公章。为了该商务通道的再次启动，才在合同中出现混同的字样，并非真正的混同。4.对于三方签订的《还款协议》，为了商务通道的启动，劳伦斯公司并未审查《还款协议》的内容，《还款协议》的内容并不是劳伦斯公司的真实意思表示，并且劳伦斯公司单方的盖章也无法律效力。首先，该项目政府未进行行政审批，没有交付使用。其次，该项目中存在24户承租业户已经交付款项的情况，并且已经在即墨法院诉讼判决确认。再次，该项目拖欠实际建筑工程款项未支付，承建方享有优先受偿权等。因此，劳伦斯公司无权以单方对一个烂尾工程对外转让或者抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。汉弘公司为证明其主张提交以下证据：证据一、《合作购房协议书》，证明2014年9月4日，鲁瑞公司和汉弘公司签订《合作购房协议书》，合作购买青岛宝龙置业发展有限公司开发的宝龙广场房屋，约定汉弘公司出资3000万元（直接支付给宝龙置业公司），购买房子后由鲁瑞公司负责销售，销售溢价部分双方均分，鲁瑞公司保证汉弘公司收益不低于1000万元。同时鲁瑞公司承诺汉弘公司投入的3000万元本金和1000万元的保底收益最迟于2014年12月31日前支付，逾期按照日千分之一向汉弘公司支付违约金。鲁瑞公司质证称对证据一的真实性、合法性、关联系无异议，对证明内容有异议，认为双方签订的《合作购房协议书》第5条约定的保证汉弘公司收益不低于1000万元系无效条款，该条款为保底条款，不具备共担风险、共负盈亏的核心特征，所以该1000万元系无效约定。劳伦斯公司质证称对证据一并不清楚。证据二、付款凭证一宗（3张银行流水、10张转款小票），证明汉弘公司分别于2014年9月5日、6日、18日、22日，10月20日、22日，向青岛宝龙置业发展有限公司支付购房款3000万元。鲁瑞公司质证称对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为双方签订的《合作购房协议书》约定汉弘公司向宝龙置业支付款项的时间与汉弘公司证据二的转账时间不符，不能确定是否为双方约定的合作购房款的转账。汉弘公司补充提交宝龙置业开具的收款收据两份，证明证据二中付款明细均系汉弘公司履行《合作购房协议书》支付的款项。鲁瑞公司对收据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为不能证明是否系双方《合作购房协议书》约定的转账。劳伦斯公司质证称对证据二并不清楚。证据三、《还款协议》，证明因鲁瑞公司不能如期偿还3000万元本金及1000万元收益，汉弘公司、鲁瑞公司和劳伦斯公司三方签订《还款协议》，约定截至2016年5月31日，鲁瑞公司应偿还汉弘公司6068万元，鲁瑞公司以下列方式进行还款，劳伦斯公司提供担保：1.劳伦斯公司的特许经营权作价3000万元转让给汉弘公司并签订《特许权转让协议》；2.剩余3068万元由鲁瑞公司偿还，劳伦斯公司提供担保；3.若2016年5月31日前还清6068万元，汉弘公司同意解除《特许权转让协议》。本协议履行期间利率按月息2%计算。鲁瑞公司质证称对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为该组证据项下的本金4000万元是错误的，即使认定也应该认定为3000万元；该组证据项下约定的违约金不应该为2068万元，该违约金过高，应该予以调整；该组证据第二款第2条约定的剩余3068万元是错误的，应予以调整。劳伦斯公司质证称对证据三的真实性无异议，质证意见同答辩意见。鲁瑞公司和劳伦斯公司未提交证据。 经审查，本院对汉弘公司提交的证据的真实性和合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月4日，汉弘公司与鲁瑞公司签订《合作购房协议书》，约定双方合作购买即墨宝龙城市广场A区裙房底商一至三层，总价款为1.7亿元，双方对出资比例及支付时间约定如下：汉弘公司出资现金3000万元，剩余2000万元购房款由鲁瑞公司支付，具体支付时间如下：1.2014年9月3日前汉弘公司向青岛宝龙置业发展有限公司支付第一笔定金1000万元；2.2014年9月10日前汉弘公司向青岛宝龙置业发展有限公司支付第二笔定金1000万元；2014年9月20日前汉弘公司向青岛宝龙置业发展有限公司支付第三笔定金1000万元；2014年9月20日前鲁瑞公司向青岛宝龙置业发展有限公司支付购房款2000万元（不含定金3000万元），加上定金此时双方应付至5000万元。双方交齐首付款项5000万元（含定金）后，即可携带相关材料、另行支付购房款后到青岛宝龙置业发展有限公司处签署《青岛市商品房预售合同》。双方对房屋销售及收益分配约定如下：标的物由鲁瑞公司负责销售，销售溢价部分双方按5:5分配，但鲁瑞公司保证汉弘公司收益不低于1000万元，销售溢价不足1000万元时由鲁瑞公司补足向汉弘公司支付。双方对本金返还及溢价支付约定如下：鲁瑞公司承诺汉弘公司投入的本金3000万元及保底收益1000万元最迟于2014年12月31日前支付给汉弘公司；如鲁瑞公司延期支付，应向汉弘公司支付违约金，违约金按未付款项日千分之一计算。《合作购房协议书》签订后，汉弘公司通过其法定代表人宋杰的银行账户分别于2014年9月5日、6日、18日、22日，10月20日、22日，向青岛宝龙置业发展有限公司共计支付款项3000万元。后因鲁瑞公司未按《合作购房协议书》的约定向汉弘公司支付3000万元本金及1000万元保底收益，汉弘公司与鲁瑞公司和劳伦斯公司共同签订了《还款协议》，三方约定：截至到2016年5月31日，鲁瑞公司应向汉弘公司支付本金人民币4000万元、违约金人民币2068万元，共计6068万元。鲁瑞公司按照如下方式向汉弘公司还款，并由劳伦斯公司担保：1.鲁瑞公司、劳伦斯公司同意将劳伦斯公司享有的中国即墨服装市场与世贸大厦地下商务通道30年特许权作价人民币3000万元转让给汉弘公司，并与汉弘公司签订《特许权转让协议》；2.剩余款项人民币3068万元仍由鲁瑞公司偿还，劳伦斯公司提供担保；3.如鲁瑞公司在2016年5月31日前向汉弘公司付清全部款项及违约金，则汉弘公司同意解除与劳伦斯公司签订的《特许权转让协议》。鲁瑞公司承诺于2016年5月31日前向汉弘公司付清全部欠款及违约金。《还款协议》履行期间鲁瑞公司所欠汉弘公司的款项利息按月息2%计算，不满一个月按实际使用天数计算。 本院认为，本案汉弘公司与鲁瑞公司双方签订的《合作购房协议书》及汉弘公司与鲁瑞公司、劳伦斯公司三方签订的《还款协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照协议约定履行自己的义务。《合作购房协议书》签订后，汉弘公司按照约定出资3000万元，而鲁瑞公司并未按照约定时间向汉弘公司支付本金3000万元和保底收益1000万元。其后，本案三方当事人签订《还款协议》，确认截至2016年5月31日，鲁瑞公司应向汉弘公司支付本金4000万元、违约金2068万元，共计6068万元。同时对鲁瑞公司的还款方式进行了约定，并约定由劳伦斯公司提供担保，同时约定《还款协议》履行期间鲁瑞公司所欠汉弘公司的款项利息按月息2%计算。但鲁瑞公司、劳伦斯公司并未按照约定履行还款义务。汉弘公司依据该协议向鲁瑞公司、劳伦斯公司主张权利，依法应予支持。鲁瑞公司辩称违约金的基数不应按4000万元计算，违约金计算标准过高的理由不能成立，本院不予采纳。劳伦斯公司辩称签订《还款协议》并非其真实的意思表示，但未能证明其系受欺诈或胁迫所为，对其辩称，本院不予采信。劳伦斯公司应当承担连带付款义务。关于付款利息的认定，本院认为，虽然《合作购房协议书》约定鲁瑞公司应按未支付款项的日千分之一向汉弘公司支付逾期支付违约金，但其后三方签订的《还款协议》是对《合作购房协议书》的变更，《还款协议》约定履行期间鲁瑞公司所欠汉弘公司的款项利息按月息2%计算，鲁瑞公司至今未履行付款义务，其利息亦应参照该约定，按月息2%计算。因《还款协议》约定的本金为4000万元，因此，应以4000万元为基数计算应付的利息，自2016年6月1日起至2019年3月31日止的利息应为27200000元（40000000元×2%×34月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款的规定，判决如下： 一、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司60680000元； 二、被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告青岛汉弘投资有限责任公司利息27200000元； 三、被告青岛劳伦斯房地产开发有限公司对上述第一至二项付款义务承担连带责任； 四、驳回原告青岛汉弘投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费552000元，由原告青岛汉弘投资有限责任公司负担负担76601元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担475399元。保全费5000元，由被告青岛鲁瑞商业物业管理有限公司、青岛劳伦斯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 王 楷 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一九年十一月八日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷