福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6216号 原告：万博文，男，1990年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：万筱群，女，1963年8月22日出生，系原告母亲。 被告：漳州五洲国际商贸城有限公司，住所地漳州市芗城区漳华路1688号，统一社会信用代码91350600M0000HHH43。 法定代表人：张昭，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖杰萍，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 原告万博文与被告漳州五洲国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万博文及其委托诉讼代理人万筱群，被告漳州五洲国际商贸城有限公司（以下简称“五洲国际公司”）的委托代理人肖杰萍、刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万博文向本院提出诉讼请求：1、判令双方解除购房合同，并判令被告返还本金380000元及印花税契税登记费25349元。2、判令被告向原告支付原告利息，按年利率5.35计付；其中380000元使用15个月的利息25412.5元（380000×5.35%÷12×15）和印花税契税登记费25349元以及15个月的利息1695元（25439×5.35%÷12×15）。3、判令被告向原告支付应主张权利产生的差率费2040元（因原告在外地工作，按被告要求前往4次，广州至厦门来回510，差旅费一共2040元）。4、判令被告向原告支付精神损害抚慰金10000元。事实与理由：房屋合同签署日期为2018年3月20日，在合同中五洲国际公司应在2019年3月30日完成交房，本该在交完首付款之日后2018年4月初在合同中指明的华夏银行办理按揭贷款。在购房时，销售人员还保证说由于他们与泉州银行、华夏银行合作，可以以月利率5.16办理贷款，当时还约定了，如果办不了，就同意我方退款的。由于被告的原因按揭迟迟无法办理，期间我多次与被告业务人员沟通，被告先是以华夏银行办理按揭贷款需要排队，按批次办理为由让我安心等待，在之后的沟通联系过程中以各种各样的理由拖延时间，期间还数次假通知告诉我很快可以办理了，并在2018年5月25日催我把交款收据以及相关单据都交给了他们，说要开发票并办理按揭贷款需要，结果到现在发票也没有给我们。同时还要求我们缴契税、印花税、登记费等共25349元，在交完款后就查无音讯了，我们多次催问都是要我们等待。被告虚假宣传公司在忙于组办包括黎明在内的当红明星大型演唱会，一直要求我们等。到2019年春节我们与业务员沟通要求前往被告处找领导沟通，又被告知他们在休假，要到3月15日才上班，等过了3月15日再与业务员沟通，业务员说她已经不在五洲城了，要我们找他们的主管陈克宏，结果我们加微信，不予理睬，打电话说不到三句就挂，找他们要发票，他们不承认拿了我们的发票，还说要起诉我们。期间我与家人多次到五洲国际公司希望当面沟通解决事情，但是五洲国际公司的服务中心每次去都只剩下几个服务生，根本找不到实际负责人。在我们多次联系陈主管后又以华夏银行贷款事情进程太慢需要更换其他非合同指明的银行，并要求我前往漳州重新签署一份合同，合同不是儿戏吧？不应该随便更换与变动，至此我充分怀疑被告公司的诚信。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告五洲国际公司辩称，一、原告的诉请没有事实及法律依据。本案案涉《商品房买卖合同（预售）》（下称“该合同”）系经双方合意一致签订，该合同合法成立并生效，原告作为案涉商铺的买受人，依约支付购房款是其应尽的合同义务。事实上原告仅支付首付款380000元，至今并未支付剩余的购房款，根据该合同第十一条第（三）款第3项第（1）点的约定，因原告的原因，未全部付清应付款，导致案涉商铺未能按期交付的，被告不承担逾期交房的责任，故本案中原告不能依据该合同第十二条因被告逾期交房超过180日而要求解除合同、退还已付全部房款、支付利息及违约金。根据合同法相关规定，原告作为违约方，没有合同解除权，故原告的诉请没有事实及法律依据。二、对于原告要求支付利息按年利率5.35%没有事实和法律依据，及要求支付差率费、精神损害抚慰金没有事实和法律依据，驳回原告的请求。三、原告应承担逾期付款的违约责任。现原告逾期付款是事实，该合同第八条明确约定了原告逾期付款的违约责任，根据该合同约定及《合同法》第一百零七条的规定，原告应当继续履行付款义务并赔偿被告因此造成的损失。对此，被告将保留追究其责任的诉权。综上，请求法庭依法驳回原告对被告的诉请。 经审理本院认定事实如下： 2018年3月20日，原告万博文作为买受人与作为出卖人的被告五洲国际公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定（摘要）：原告万博文购买被告五洲国际公司开发建设的芗城区漳华路以东、金峰北路以北五洲城一期（地块二）Ｂ8幢Ｄ03号商铺；建筑面积为67.6平方米，房屋总价款760000元；买受人应当于2018年3月20日前支付首期房价款人民币380000元，占全部房价款的50%，余款人民币380000元向华夏银行股份有限公司厦门自贸试验区象屿支行申请贷款支付。该商品房的预售资金监管机构为华夏银行股份有限公司厦门自贸试验区象屿支行（以下简称“华夏银行厦门象屿支行”），预售资金监管账户名称为五洲国际公司，账户为13×××72。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。附件四载明“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定详见附件十一”。 附件十一补充协议，载明（摘要）：出卖人与买受人就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议，供双方共同遵守。依约付款是买受人的义务，对办理贷款的买受人，出卖人将尽力协助，但出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件、贷款金额不作承诺及保证。买受人保证其购房所需资金来源合法，不存在影响购房合同及本协议履行的任何问题。买受人选择贷款方式支付房价款的，应在购房合同签订之日起5日内提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日以内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或补足房款的，出卖人有权解除购房合同及本协议。出现上述情形之一且出卖人解除购房合同及本协议的，出卖人有权将购房合同约定的该商品房另行销售并无需通知买受人，并且买受人应向出卖人支付该商品房总房款20%的违约金，出卖人可从应退还给买受人的已付购房款中直接扣除，不足部分买受人应另行支付。买受人应在购房合同解除之日起5日内退还出卖人出具的购房合同和发票、收据等全部手续，并配合出卖人办理购房合同的注销备案登记和产权预登记手续。双方办理完毕以上注销备案登记和产权预登记手续后45日内，出卖人在扣除违约金后将剩余房款无息退还买受人。如买受人未按本条约定退还出卖人全部购房手续并配合办理购房合同的注销备案登记和产权预登记手续，或基于房地产主管部门要求需要向其提供法院/仲裁机关出具的生效法律文书方可办理购房合同的注销备案手续和产权预登记的，买受人除应承担总房款20%违约金外，应诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担；如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额千分之一的违约金。 签订上述合同当日，原告王博文向被告支付购房首付款380000元及25349元的税费。 2018年9月30日，原告万博文到华夏银行厦门象屿支行签订《个人房屋抵押借款合同》和《华夏银行个人征信授权书》，该借款合同原件现由被告执掌，仅有原告签字，没有被告公司及华夏银行的签字盖章。 2019年9月19日，被告向原告万博文发出《办理银行按揭贷款通知书》，载明：现我司再次通知您于2019年9月30日之前到泉州银行漳州绿洲富城社区支行办理五洲国际公司一期Ｂ8幢Ｄ03银行按揭贷款手续，届时请您联系我司现场工作人员廖小姐（联系电话158××××6706），我司将予以协助办理相关手续。 2019年9月24日，泉州银行股份有限公司漳州分行出具《说明》，载明：五洲国际公司系我行合作的房地产开发商。合作期间，依法购买五洲国际公司开发建设的位于漳州市芗城区金峰北路以北的五洲城（一期）项目的购房人（符合我行准入条件的个人）可向我行申请办理个人商用房按揭贷款业务。 诉讼期间，因原告万博文向华夏银行厦门象屿支行贷款的情况与本案审理存在重大影响，本院依职权向华夏银行厦门象屿支行发函调取万博文申请房屋按揭贷款的相关情况。华夏银行厦门象屿支行函复本院，载明：1、我行与被告五洲国际公司按揭业务合作开始时间为2018年4月25日，被告于2018年9月20日进行股权变更，变更后其在我行授信担保弱化，且未能按我行要求提供新的担保。因此自2018年10月后我行与被告的合作关系暂停，未再发生新增业务。2、被告尚未将万博文的贷款申请资料移交至我行，我行尚未受理万博文的贷款申请，目前无审批结果。 上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的证据《商品房买卖合同（预售）》、福建增值税普通发票、收据；被告五洲国际公司提供的《说明》、《办理银行按揭贷款通知书》、《个人房屋抵押借款合同》、华夏银行借款凭证、华夏银行个人征信授权书；本院调取华夏银行厦门象屿支行的《复函》予以证实，以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 对于双方争议的事实，本院认定如下： 1、原告万博文提供电话录音、微信聊天记录，证明原告购房时明确表示需贷款购房，原告多次催促被告协助办理贷款，同时原告明确告知被告若贷款不能审批通过，之后利息上涨，则原告要求退购房款。被告质证认为，对于证据的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能证明原告的证明内容。本院认为，原告作为购房者，正常情况下与被告的销售人员进行联系，销售人员在销售房产相关事宜的意思表示对外代表着被告公司的意思表示，现原告提供其与销售人员的电话录音、微信聊天记录，内容能够体现原告方催促被告尽快协助办理贷款事宜，已经完成初步的举证责任，被告若认为该通过录音和微信聊天记录真实性无法确认则应申请鉴定或提供其他反驳的证据（如催促原告办理按揭贷款通知等）予以证明。因此，本院对于原告证明其在签订购房合同后，多次催促被告协助办理贷款事宜的事实予以确认。 2、原告提供其与华夏银行曾姓员工的通话记录，证明贷款没有审批下来的原因不在原告方，而是被告的原因，是被告股东更换导致没有放贷。被告质证认为，对于证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明内容有异议。本院认为，该证据在结合本院调取华夏银行的《复函》中一并认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告万博文与被告五洲国际公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。按照双方所签《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告采用首付款380000元，剩余购房款380000元采用按揭贷款支付，按揭贷款银行为华夏银行厦门象屿支行，被告五洲国际公司有义务协助原告万博文办理相关贷款事宜。但自双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告多次催促被告协助办理银行按揭贷款，被告一直拖延，直至2018年9月30日，原告得以到华夏银行厦门象屿支行申请贷款，而后因被告五洲国际公司于2018年9月20日进行股权变更，变更后其在华夏银行的授信担保弱化，因此自2018年10月后华夏银行与被告的合作关系暂停，未再发生新增业务，导致原告万博文的贷款未获审批。因此，原告万博文未能及时办理银行按揭贷款付清剩余购房款系因被告五洲国际公司的原因导致，被告五洲国际公司的行为构成违约。因《商品房买卖合同（预售）》明确约定按揭贷款的银行为华夏银行厦门象屿支行，现被告五洲国际公司与华夏银行厦门象屿支行的合作关系已经暂停，虽然被告五洲国际公司举证证明其可通过泉州银行办理按揭贷款，但原、被告双方未能就新的贷款银行达成一致意见，致使商品房买卖合同无法继续履行，故原告万博文要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告五洲国际公司辩称对原告万博文未能在签订商品房买卖合同后45天内支付全部购房款项的行为构成违约，本案原告万博文未能及时支付全部购房款项系因被告五洲国际公司未将原告万博文的贷款申请资料移交至华夏银行厦门象屿支行，且与该银行合作关系暂停所致，对此原告万博文并无过错，无需承担相应的违约责任。因此，商品房买卖合同解除后，被告五洲国际公司应当将已收购房款及其他购房费用如数返还原告万博文，即原告万博文主张被告五洲国际公司返还已付购房款380000元及契税25349元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告万博文主张被告支付按照已付购房款380000元及契税25349元为基数按年利率5.35%计付15个月的利息，因《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并未就出卖人未尽到协助办理银行贷款导致合同解除情形的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，违约金应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，且自2018年3月20日签订合同至今已超过15个月，因此被告五洲国际公司应当向原告万博文支付以购房款380000元及契税25349元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付15个月的违约金。原告万博文在本案庭审辩论结束后提出违约金计算至付清款项之日止，因该请求属于增加诉讼请求，且在法庭辩论结束后提出，不宜在本案合并审理，原告万博文可另案主张权利。至于原告万博文主张被告五洲国际公司支付差旅费2040元及精神损害抚慰金10000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告漳州五洲国际商贸城有限公司应于本判决书发生法律效力十日内返还原告万博文购房款380000元及契税25349元。 二、被告漳州五洲国际商贸城有限公司应于本判决书发生法律效力十日内向原告万博文支付以购房款380000元及契税25349元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付15个月的违约金。 三、驳回原告万博文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?www.chinalawedu.com?/?web?/?23265?/?"t"_blank?)》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7150元，减半收取3575元，由被告漳州五洲国际商贸城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十一月二十八日 法官助理陈瑞芳 书记员沈惠红 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。