山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0105民初4289号 原告：崔淑芬，女，1970年6月3日出生，汉族，住济南市。 被告：济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：于爱民，该居委会主任。 委托诉讼代理人：王峰，男，1978年2月21日出生，汉族，该居委会副主任，住济南市。 委托诉讼代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。 原告崔淑芬与被告济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会（以下简称泺口居委会）租赁合同纠纷一案（注：本案原告原列有董振全，经审查并无证据显示董振全与本案有直接利害关系，故其以原告身份提起本案诉讼不适格，应驳回其起诉。就此，本院另行出具裁判文书），本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告崔淑芬及被告泺口居委会的委托诉讼代理人王峰、魏辰浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崔淑芬向本院提出诉讼请求：1、判令双方当事人签订的《租赁协议》无效；2、判令泺口居委会返还因协议无效而获得的济南市的所有建筑物归崔淑芬所有；3、判令本案所有诉讼费由泺口居委会承担。诉讼中，崔淑芬将其诉讼请求第2项明确为：确认位于济南市西侧即涉案《租赁协议》约定的土地上的所有建筑物归崔淑芬所有。事实与理由：崔淑芬与泺口居委会于2009年5月13日签订《租赁协议》，约定泺口居委会将泺口南路x号（原生活服务站）的空置土地1.33亩以每亩每年2万元的价格租赁给崔淑芬。依据前述协议，崔淑芬获得约定的土地使用权后投资新建了符合泺口居委会要求的所有建筑物，并支付了土地、房产税金、土地转让费。崔淑芬于起诉前得知，泺口南路x号的土地使用权系泺口居委会以划拨方式取得，依法不得转让、出租及抵押。因此，现崔淑芬提起本案诉讼。 泺口居委会辩称：1、董振全与本案无关，其作为本案原告不适格。2、崔淑芬所诉与事实不符，双方签订的协议约定的是租赁生活服务站的房屋，并非土地使用权。3、现协议期限已经届满，崔淑芬应返还位于泺口南路9号的生活服务站院落。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并将证据复印件在卷佐证。 依据当事人提交的证据及其庭审陈述，对双方当事人无异议的事实，本院确认如下： 1、依据天桥国用（2000）字第xxxxxxx号国有土地使用证所载，位于天桥区泺口泺南路x号的2208.8平方米土地的使用者为泺口居委会，使用权类型为划拨。 2、2009年5月13日，崔淑芬与泺口居委会签订《租赁协议》，约定：泺口居委会将位于泺口泺南路x号的面积为1.33亩的院落（原生活服务站）租赁给崔淑芬；租赁期自2009年8月1日起至2019年7月31日止；租赁费为每年每亩2万元，第一年租赁费为26600元，每三年递增8%；泺口居委会于租赁期间在崔淑芬按时交纳租赁费的情况下，不再另租他人；崔淑芬在承租土地上的建设行为必须符合泺南路整体规划，必须报泺口居委会批准后方可开工建设；崔淑芬在租赁期间经泺口居委会许可后可自行投资新建地上物，原则上均以五年为折旧年限，即崔淑芬建成五年后所有设施均无偿归泺口居委会所有；如遇政府占用拆迁，崔淑芬必须严格执行，按时迁出，并参照以上折旧原则协商确定补偿事宜；崔淑芬于租赁期间，自行承担土地及房产税金，自行承担运营行为的经济及法律责任。 2009年8月2日，崔淑芬向泺口居委会出具保证书一份，载明：泺口南路9号院（原生活服务站）是崔淑芬本人租赁的，按照泺口南路的整体规划要求及租赁协议的相关内容，泺口社区居委会同意我自行设计、自筹资金建设二层门头房。现根据我方实际情况及下一步发展需要，特加盖为三层，就建设及使用安全现做出如下保证：1、现在所建工程均为自行设计、自行建设、自筹资金，与泺口社区居委会无涉。2、所建工程在建设过程中所有安全责任均由本人承担，与泺口社区居委会无关。3、三层楼建成后的所有安全责任均由本人承担，与泺口社区居委会无关。 2012年1月10日，崔淑芬向泺口居委会出具申请一份，载明：本人崔淑芬租赁的泺口南路x号泺口居委会（原生活服务站）的院落，并建设了近2000平方米的三层楼。租赁期限为10年。由于本人投资较大，收益较少，需要较长时间才能收回建设成本。现申请泺口居委会批准对本租赁协议约定的关于折旧年限问题进行调整，即由原本的建成五年后所有设施均无偿归泺口居委会所有，变更为建成十年后所有设施均无偿归泺口居委会所有（折旧期为2009年8月1日起至2019年7月31日止）。 同日，崔淑芬与泺口居委会签订《补充协议》，约定：将房屋租赁费26600元调整为36000元，自2012年1月1日起执行，且每三年递增8%；房屋折旧年限由原协议约定的五年变更为十年。 在上述《租赁协议》及其《补充协议》履行期间，崔淑芬自行建设了三层的商住楼一栋。就该商住楼，双方当事人均未办理过建设用地规划许可及建设工程规划许可手续。 就上述《租赁协议》及其《补充协议》，双方当事人均认可泺口居委会按约交付了协议约定的院落，崔淑芬已按约履行支付租赁费的义务，且现履行期限已届满。 就上述《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁内容，双方当事人均认可未经有关主管部门批准。 以上事实，双方当事人均无异议，故本院予以确认。 诉讼中，双方当事人就《租赁协议》及其《补充协议》的性质及其效力产生如下争执： 崔淑芬认为，涉案《租赁协议》及其《补充协议》虽名为租赁，但因本案标的物系空地一处，由崔淑芬在该处空地上投资兴建2000平方米建筑作为盈利手段，故涉案《租赁协议》及其《补充协议》应为土地出让协议。又因涉案土地系划拨土地，依据相关法律规定，划拨土地未经相关部门批准不得用于出租，故涉案《租赁协议》及其《补充协议》属无效协议。 泺口居委会对于崔淑芬的上述主张并不认可，其认为，双方当事人签订的《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁物系房产及院落，协议内容是双方当事人的真实意思表示，合法有效。 本院认为，双方当事人签订的《租赁协议》及其《补充协议》约定的主要内容，系由泺口居委会向崔淑芬提供面积为1.33亩的院落（原生活服务站），每年向崔淑芬收取约定的“租赁费”，不承担任何风险，崔淑芬使用泺口居委会提供的土地自行投资兴建相应建筑物，自行经营、自担风险，该合同内容所体现的明显系双方当事人的租赁合意，符合土地租赁合同的特征，故崔淑芬主张系土地使用权转让合同依据不足，对其该主张本院不予采纳。 依据双方当事人陈述，涉案《租赁协议》约定的面积为1.33亩的院落（原生活服务站）位于天桥国用（2000）字第xxxxxxx号国有土地使用证所载天桥区泺口泺南路x号的2208.8平方米划拨土地之中，故该面积为1.33亩的院落（原生活服务站）的土地使用权类型亦应为划拨土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；……本案中，依据双方当事人自认，涉案《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁内容并未经有关主管部门批准，且泺口居委会亦非公司、企业、其他经济组织，故双方当事人就涉案划拨土地所签订的涉案《租赁协议》及其《补充协议》之内容因违反了上述行政法规的禁止性规定而无效。据此，对于崔淑芬要求确认涉案《租赁协议》无效的请求本院予以支持。 对于崔淑芬要求确认位于济南市西侧即涉案《租赁协议》约定的土地上的所有建筑物归其所有的请求，因双方当事人所签订的涉案《租赁协议》及其《补充协议》已履行完毕，且因前述建筑物并无建设用地规划许可及建设工程规划许可手续，故崔淑芬要求确认上述建筑物归其所有并无依据，对其该请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告崔淑芬与被告济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会于2009年5月13日签订的《租赁协议》无效； 二、驳回原告崔淑芬的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告崔淑芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  朱广民 审判员  曹新建 二〇一九年十一月四日 书记员  苏 婷