河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3633号原告：刘海龙，男，汉族，1989年6月12日出生，住河南省浚县。被告：新乡市天翔置业有限公司，住所地新乡市牧野区和平路办事处张万社区和平路办事处办公楼三楼。法定代表人：王强，经理。委托代理人：平一方，河南三多律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李莉莉，河南三多律师事务所律师，特别授权。原告刘海龙与被告新乡市天翔置业有限公司（以下简称天翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海龙，被告天翔公司的委托代理人李莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于新乡市平原路与新七街东北角惠邦?华恩城8号楼2单元20层22003号房屋交付原告，并办理相关房屋产权手续；2、被告向原告支付逾期交房违约金32846元（以434480元为基数，按每日万分之二计算至实际交房之日，自2018年9月28日计算至2019年10月11日，暂计算378天）。事实与理由：2016年12月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于平原路与新七街东北角惠邦?华恩城8号楼2单元20层22003号房屋出售给原告。被告交房时间为2018年6月30日，逾期交房的，被告按原告已付房价款的每日万分之二支付违约金。原告已依据合同约定向被告支付购房款434480元，但被告至今以种种理由未向原告交付合同约定的房屋，被告的行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告天翔公司辩称，1、案涉工程因大阅兵、环保治理等政府原因以及特大暴雨自然灾害等不可抗力因素造成的工期延误应当扣除，原告的交房时间也应当予以顺延。自2015年至2019年期间，政府为确保空气质量出台多项治理环境的措施，新乡市重污染应急办、豫环攻坚办、新乡市环保监察支队等有关部门下发了数十份扬尘治理、环保管控等停工通知，致使案涉工程多次停工不能正常施工，经初步统计停工天数为725天。且2016年7月8日晚至9日凌晨，新乡遭遇百年不遇的特大暴雨，造成案涉工程的工地和地库积水严重，为确保工程质量，天翔公司委托专业检测机构严格按照建筑规范对建筑物进行地面沉降评估、检测，时间长达三个月之久。上述原因远远超出了天翔公司在订立合同时的合理判断，且影响了施工进度，属于案涉合同约定的不可预见、不可避免且不能克服的不可抗力，故因不可抗力因素所延误的工期应当予以扣除，交房时间也应当予以顺延。2、天翔公司同意与原告和解、妥善解决双方的争议，天翔公司充分尊重原告依法通过诉讼途径解决争议的做法。作为建设单位，天翔公司非常渴望能将房屋及时交给业主，延期交付房屋不但给业主造成不便，同时也提高了天翔公司的管理成本，给天翔公司造成了巨大的经济损失，比如商砼从210元/吨上涨到460元/吨，钢筋从1800元/吨上涨到4800元/吨，还有水泥、大沙、石子、加砌块等建筑材料的价格均有较大浮度的上涨。加之案涉房屋是以团购价格向特定单位的员工出售，大幅低于市场价格，利润空间较低。尽管如此，天翔公司仍积极筹措资金组织施工，宁可自身亏损也未将建安成本上涨的压力转嫁给业主，仍按原定价格向业主交付房屋（业主可以对比新乡市相类似情况的开发商的做法），恳请法院及原告考虑上述情形，与天翔公司达成和解。为依法解决案涉争议，承担社会责任，天翔公司自愿在法院的主持下与原告达成和解，妥善化解双方的矛盾。另案涉房屋还在走程序，等符合条件时我们会通知原告交房并办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年12月26日，刘海龙（××）与天翔公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）1份，合同约定房屋坐落于新乡市平原路××、××、中心西路××、××以西惠邦·华恩城8号楼2单元20层22003号。房屋建筑面积135.31平方米，总价款457348元。××应于2016年12月26日前向出卖人支付房款434480.41元，剩余房款22867.59元于交房时交齐。出卖人应当在2018年6月30日前向××交付该商品房。另约定由于××原因未能按期交付的，视为出卖人已按合同约定条件和质量标准交付商品房，出卖人不承担逾期交房责任，××应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付××的，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起十五日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照年息4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金。因××逾期付款、逾期还贷、逾期接受房屋等非出卖人原因造成的逾期交房的，出卖人不承担违约责任。另双方合同附件十一补充协议约定出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新乡市房产管理局。合同还约定了其他权利与义务。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，刘海龙依约向天翔公司交纳房款434480.41元，但天翔公司未按期向刘海龙交付房屋。案涉房屋主体已建成、电梯已安装、外部管网绿化正在施工，目前仍不具备交房条件。另查明，2016年7月8日夜至7月9日凌晨，新乡市市区突降特大暴雨，降雨量突破历史极值。2016年12月29日新重污染应急办［2016］13号文，自2016年12月30日0时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年1月14日新重污染应急办［2017］2号文，自2017年1月14日14时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，实施Ⅲ级应急响应措施，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年4月2日新重污染应急办［2017］10号文，自2017年4月2日24时起，启动本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求住房城乡建设部门负责督导施工单位立即停止建筑工地室外作业。环大气［2017］86号文，自2017年11月3日0时，启动我市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警。2017年11月6日豫环攻坚办［2017］282号文，启动Ⅱ级（橙色）预警，解除时间延长至2017年11月11日0时。2017年11月13日豫环攻坚办［2017］289号文，自11月13日至17日决定新乡等11个省辖市启动黄色及以上预警响应。2017年11月28日豫环攻坚办［2017］309号文，新乡市按橙色预警及Ⅱ级以上应急响应措施继续管控，并将解除时间延长至2017年12月4日。2017年11月21日新重污染应急办［2017］18号文，自2017年11月21日12时起，启动本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警，措施要求除应急抢险、保障民生工程外停止建筑工地室外涉尘涉气作业。本院认为：民商事纠纷处理应坚持尊重契约自由原则，合同纠纷处理要坚持意思自治原则、无约定从法定原则。依照合同法第8条规定，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，刘海龙从天翔公司购买房屋并签订有买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。刘海龙已经按合同约定履行了付款义务，天翔公司应按合同约定在指定的期间履行交房义务。本案天翔公司未按合同约定的期间履行交房义务，即存在逾期交房情形，故刘海龙要求交付房屋的请求应予支持。关于逾期交房违约金问题，双方签订的合同及补充协议对逾期交房如何计算违约金进行了约定，没有对何种情形可以延期作出约定。依法遵循无约定从法定的原则进行处理。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于本案是否存在法定可以延期交房情形问题。新乡地区2016年7月9日特大暴雨虽然满足不可抗力的构成要件，但该事件发生在案涉房屋买卖合同签订之前，不能成为天翔公司免除违约责任的理由。关于政府环保政策对延期交房造成的影响，政府政策是否属于不可抗力不能一概而论，结合本案天翔公司出具的本地政府在不同时期内下发的“内部明电”和应急通知，从内容上看，重污染天气Ⅱ级预警（橙色）采取Ⅱ级应急响应措施，就要求住建委负责督导建筑施工工地全部停工，Ⅰ级应急响应措施更为严格。合同履行期间本地政府多次启动Ⅰ-Ⅲ级预警，该政府行为确实对天翔公司履行合同造成的一定的障碍。该政府行为根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，天翔公司理应配合落实该政府行为，因此给天翔公司履行合同造成的影响在一定程度内可以免责。结合天翔公司提交的政府文件内容，本院酌定因政府环保政策行为免除四个月的违约责任。综上，关于本案，酌定免除4个月的逾期交房违约责任。即从2018年11月1日开始计算逾期交房违约金，2018年11月1日之后的相关政府行为属于当事人迟延履行后发生的，不能成为免责情形。故违约金应以房款金额为基数按日万分之二计算至实际交房之日，另为简便纠纷处理方式，本院认定剩余房款22867.59元从违约金中扣减。因案涉房屋目前尚不具备交房条件，待具备交房条件时天翔公司应立即交付刘海龙，故原告该项请求，本院暂不支持。同时，关于原告主张被告天翔公司办理房屋产权证的问题，根据双方签订的商品房买卖合同可知，被告天翔公司应在商品房交付使用后365日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送新乡市房产管理局，因被告天翔公司并非房屋不动产权属的登记和办证机关，故被告天翔公司应于交房后立即将办理房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：（2019）被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日向原告刘海龙支付逾期交付房屋违约金（违约金以434480元为基数自2018年11月1日至实际交付房屋之日按日万分之二计算。实际支付时扣减原告刘海龙尚欠房款余款22867.59元）；（2019）驳回原告刘海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取310元，由被告新乡市天翔置业有限公司承担。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：赵彦春二〇一九年十一月十二日书记员 ： 杨 柳