上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9039号上诉人(原审原告)：黄倩倩，女，1992年9月5日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：陈惠斯，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海禾贸企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张发柱，总经理。委托诉讼代理人：马庆勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审被告：上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周美芽，执行董事。委托诉讼代理人：胡智勇，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婧敏，北京国枫(上海)律师事务所律师。上诉人黄倩倩因与被上诉人上海禾贸企业管理有限公司(以下简称“禾贸公司”)、原审被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司(以下简称“曹安国际公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄倩倩的上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判禾贸公司将上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)返还给黄倩倩，禾贸公司向黄倩倩支付自2016年8月4日起至实际返还商铺之日止的占用使用费，按照每年54,346.16元计算。事实和理由：禾贸公司明知系争商铺不在其承租范围内，而仍将系争商铺对外出租收益，这表明禾贸公司在侵权的同时就已预见并做好了承担相应法律后果的准备。禾贸公司非法占有系争商铺，理应进行返还。一审判决以可能影响其他业主利益为由，不同意返还商铺，这是对法律责任主体的混淆。因为即便其他业主利益可能受损，也是由禾贸公司的侵权行为所致，应由禾贸公司自行承担违约责任，而不应转嫁至黄倩倩承担。禾贸公司应当承担自2016年8月4日起至实际返还商铺之日止按每年54,346.16元计算的房屋使用费，一审判决将2014年签订的合同作为租金衡量依据，显属不公。被上诉人禾贸公司答辩称，黄倩倩在2008年委托曹安国际公司对商场进行整体业态规划，对商铺进行改造。三年期满以后，黄倩倩收到了继续委托出租的挂号信，但黄倩倩并未就此回复，应当视作默认系争商铺对外整体出租。禾贸公司于2016年8月5日入驻前商场改造已经完成，故禾贸公司并没有侵害黄倩倩的任何合法权益。系争商铺所在地的商场是一个整体，商场内绝大多数业主均同意对商场进行规划调整，对外招商出租已获益。如果独立将系争商铺返还给黄倩倩，势必破坏商场的一个整体结构，损害大多数人的利益。原审被告曹安国际公司答辩称，尊重法院判决。黄倩倩向法院提出诉讼请求：1、禾贸公司、曹安国际公司将系争商铺恢复原状，并返还给黄倩倩；2、禾贸公司、曹安国际公司向黄倩倩支付自2011年3月27日起至实际返还上述商铺之日止的占有使用费，按每年54,346.16元(购房总价款679,327元的8%)计算。一审法院认定事实：2007年6月6日，黄倩倩向上海腾昭置业发展有限公司购买了系争商铺，房屋总价为679,327元。同日，黄倩倩(甲方、委托人)与曹安国际公司(乙方、受托人)签订《上海曹安国际商城(二期)商铺委托经营合同》(以下简称“委托经营合同”)，约定：甲方将其购买的上海曹安国际商城内的系争商铺委托给乙方统一经营，委托经营期限为三年，自商城开业之日起起算，乙方应确保商城开业不迟于2008年3月28日。甲方同意，在委托经营期间，乙方无须向甲方支付任何费用，该商铺在委托经营期间，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿。在此前提下，甲方不再承担委托经营期内该商铺的招商费用、二次装修费用、水、电费及物业管理费等费用。乙方有权根据其对商城业种的定位和对商城的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态。为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等；乙方接受该委托，组织施工发生的费用由乙方承担。2010年9月10日，黄倩倩登记为系争商铺的权利人，产证记载该商铺建筑面积为24.98平方米，用途为商业、办公。一审审理中，黄倩倩之父黄胜光表示，系争商铺系为黄倩倩所买，其代黄倩倩同曹安国际公司签订了委托经营合同，但自2011年3月27日双方之间的委托经营关系结束后，其未至系争商铺内查看，故对系争商铺的情况并不了解，直至2018年下半年，其到系争商铺处查看，才得知系争商铺已被禾贸公司出租给案外人经营。2019年1月，黄倩倩提起本案诉讼。一审法院另查明，2014年6月17日，曹安国际公司(出租方)与郑丹红、陈霞、付江锋、庄绍祥、顾玲娣(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定曹安国际公司将位于曹安国际商城二区2楼的部分已经回签的商铺出租给郑丹红等人，租赁面积双方同意以签订房屋交接单上所列房屋所对应的房屋产权证记载的建筑面积为准。租赁期限自双方签订房屋交接单之日起至2020年12月30日止，其中13个月为免租期。双方另对租金标准、支付等进行了约定。该合同第四条关于租金、支付方式和限期约定，曹安公路XXX号二区2楼第一、二、三年的租金标准为每天1.1元/㎡，先付后用。从合同生效之日起，付4个月免13个月，13个月以后租金每个月支付。第四、五年的租金标准为每天1.21元/㎡。第六年的租金标准为每天1.307元/㎡。第七年的租金标准为每天1.412元/平方米。合同第5.2条约定，因该房屋在签订本合同之前已被分割出售，甲方为统一出租统一管理已经开展工作同该房屋部分业主签订了10年委托经营管理协议。甲方目前所拥有出租权的商铺仅为该房屋部分面积。为了争取该房屋业主更多的回签，乙方愿和甲方共同开展该房屋业主的回签工作，争取在本合同签订后贰个月内取得该房屋85%的回签率，则本合同生效，双方应签订房屋交接单。合同第5.4条约定，该房屋在签订本合同前一直空关着，目前房屋的现状是：商铺的隔墙、电线线路、消防设施、墙面等都有改变或损坏，乙方对此予以认可并在签订房屋交接单后五天内对该房屋进行验收签字，交接单上的面积即为乙方承租面积。合同第5.7条约定，本合同生效后乙方也可自行与未回签的业主签订租赁合同，但价格、期限，需跟本合同贴近……合同第8.4条约定，租赁期间，乙方不得改变商城整层主体结构和商城的总体规划布局。乙方或者乙方转租的商户的装修及改动方案，涉及房屋主体结构、消防安全、空调系统、电梯系统、强弱电系统等需经甲方书面审核同意后方可开工，否则甲方有权要求乙方停止装修或恢复至原样，并赔偿因此而给甲方造成的损失。2014年10月11日，曹安国际公司(出租方)与前述5人(原承租方)、上海春早商贸有限公司(现承租方)签订《承租人变更协议》，三方约定原《房屋租赁合同》的主体变更为曹安国际公司和上海春早商贸有限公司(该公司系原5个自然人注册成立)。2016年5月15日，曹安国际公司与上海春早商贸有限公司、官健明签订《转让合同协议书》，三方约定租赁合同的承租人由上海春早商贸有限公司变更为官健明。2016年8月5日，曹安国际公司、官健明、禾贸公司签订《承租人变更协议》，三方约定，官健明将其在原租赁协议项下的权利义务转让给禾贸公司。庭审中，禾贸公司与曹安国际公司均确认：1、在黄倩倩与曹安国际公司之间的委托经营关系结束后，黄倩倩未再委托曹安国际公司对系争商铺进行经营管理，本案系争商铺不在已回签、交接的商铺范围内。2、目前系争商铺已由禾贸公司出租给案外人经营使用，并且因商场内商铺已经规划、调整，现无法明确本案系争商铺所在的具体位置。一审审理中，曹安国际公司称，自与黄倩倩签订委托经营合同后至2014年6月17日其与前述5个自然人签订《房屋租赁合同》期间，其并未对曹安国际商城进行过改造，为此向法院提交了《验房交接书》，证明当初交接时商铺结构处于原始竣工状态。禾贸公司则称，其于2016年8月5日入驻商城时，商城内商铺已打通，商场已改造完成。一审法院认为：黄倩倩要求曹安国际公司承担相应的民事责任，无事实依据，难以支持。具体理由是：首先，黄倩倩在庭审中明确其提起本案诉讼的基础是侵权法律关系，认为禾贸公司、曹安国际公司构成共同侵权，但黄倩倩并未举证证明曹安国际公司存在侵权行为，而从曹安国际公司提交的证据来看，其与黄倩倩之间的委托经营合同到期后，系争商铺不在曹安国际公司回签的商铺范围内，曹安国际公司亦未将黄倩倩的系争商铺对外出租，系争商铺实际由禾贸公司出租给案外人。其次，并无证据表明本案系争商铺系由曹安国际公司打通、改造。再次，即便系争商铺确由曹安国际公司打通、改造，黄倩倩与曹安国际公司签订委托经营合同时，双方曾约定过“为实现委托目的，甲方(黄倩倩)委托乙方(曹安国际公司)根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等”，该约定可以理解为黄倩倩将系争商铺委托给曹安国际公司统一经营，其对系争商铺会经过一定的改造应当有所预判并已对改造行为表示同意，故黄倩倩再以此为由认为曹安国际公司侵权，无法认同。关于黄倩倩要求禾贸公司返还系争商铺的诉请，一审法院认为，黄倩倩作为系争商铺的所有权人，禾贸公司未经其同意擅自将系争商铺对外出租经营，系对黄倩倩所有权的侵害。一般情况下，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。但本案中，考虑到系争商铺位于曹安国际商城内，该商铺已与其他商铺合并整体出租经营，若对系争商铺进行单独处置，势必会对商城的整体格局造成影响，亦可能影响其他业主的利益，为保证曹安国际商城整体市场功能的发挥，系争商铺不宜分割返还。故对黄倩倩要求禾贸公司返还系争商铺的诉请，不予支持。关于黄倩倩要求禾贸公司支付自2011年3月27日起的占有使用费的诉请，一审法院认为，民事主体的财产权利，受法律保护，民事权利受到侵害的，被侵权人有权要求侵权人承担责任。黄倩倩作为系争商铺的权利人，禾贸公司未经其同意将系争商铺对外出租经营，黄倩倩有权要求其支付占有使用费。关于该占有使用费的支付标准，黄倩倩主张每年按照购房总价款的8%计算，禾贸公司认为应当按照每日1.1元/平方米，实际使用面积为13.71平方米计算。一审法院认为，考虑到禾贸公司对商场整体投入以及对外出租收益的实际情况等，法院酌情确定按照1.2元/平方米/日计算禾贸公司应付的使用费。关于租赁面积的确定，禾贸公司与曹安国际公司就已回签商铺签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准系以房屋产权证记载的建筑面积为准，故本案系争商铺亦应以系争商铺建筑面积(24.98平方米)计算，即禾贸公司应按照每日29.98元的标准向黄倩倩支付占有使用费。占有使用费的起算日期应以系争商铺出租给禾贸公司之日(即2016年8月5日)确定。一审判决：一、上海禾贸企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向黄倩倩支付占有使用费(按29.98元/日的标准，自2016年8月5日起计算至判决生效之日止)；二、对黄倩倩的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，关于系争商铺是否应当返还黄倩倩的问题，鉴于系争商铺所在内的区域已被整体出租并重新规划，规划后的商铺也已基本出租给案外人经营使用，该规划有利于物业整体功能的发挥，客观上也增进了每一个业主包括黄倩倩的利益，且该区域内大部分的业主仍委托曹安国际公司经营管理，鉴于系争商铺与其他业主出租的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分割性，故在此情况下系争商铺产权人黄倩倩坚持要求归还商铺并恢复原状势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故一审法院判决驳回了该请求并无不当。其次，关于使用费标准问题，一审法院考虑到系争商铺所在区域及现有市场租金标准酌情后确定的使用费标准，并无不当。黄倩倩要求按购房总价计算租金，无事实和法律依据。综上，黄倩倩的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,652元，由上诉人黄倩倩负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇一九年十一月二十日书记员  叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……