重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初12020号原告：重庆康居西城城投商街资产管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号投资大厦19楼-3，统一社会信用代码91500103304987449Y。法定代表人：覃春盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡正明，重庆树深律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚薪懿，重庆树深律师事务所实习律师。被告：重庆好德医院，住所地重庆市沙坪坝区大学城康居西城北路2号1-4，统一社会信用代码91500106327779191X。投资人：李海彬，该医院院长。委托诉讼代理人：钱矛锐，重庆合益律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁泉，男，重庆好德医院副院长，住重庆市开县。原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司（以下简称“康居西城公司”）与被告重庆好德医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司委托诉讼代理人蔡正明、被告重庆好德医院委托诉讼代理人钱矛锐、袁泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居西城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的租赁合同，被告向原告返还租赁房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的租金4379910.02元(暂计算至2018年6月30日)；3、判令被告以8212.88元/天的标准支付从2018年7月1日起至租赁合同解除之日止的租金；4、判令被告以8212.88元/天的标准支付从租赁合同解除次日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费；5、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金（违约金按拖欠租金的10%计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月25日，案外人重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“公租房公司”）与案外人王祥（已逝）签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》。合同约定案外人公租房公司将位于沙坪坝区西永康居西城康城北路2号附第一层、第二层、第三层及第四层（部分）商铺（实测建筑面积14493.32㎡）及其设施出租给案外人王祥经营综合性医院。租赁期限为16年，从2013年10月1日起至2029年9月30日止，其中前两年为免租期。租金按建筑面积计收，租赁期内第一年度月租金单价为15元/㎡，以后每年度依次较前一年度递增1元，并以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。合同履行过程中，案外人公租房公司已将包含案涉房屋在内的康居西城所有配套商业（物业）资产整体转让给原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司。另房屋装修期间案外人王祥于2014年7月28日因病逝世。王祥之妻李卿与新的投资人达成协议继续就案涉房屋经营医院，并以“重庆好德医院”名义承租案涉房屋，原告对此无异议。被告重庆好德医院承租案涉房屋并使用至今，但未按照租赁合同的约定履行支付租金的义务。截止2018年6月30日被告累计拖欠租金4379910.02元。经原告多次与被告协调及书面催收租金，但均无效果。综上，原告认为被告长期拖欠租金的行为已严重违反合同的约定及法律的规定，损害了原告的合法权益。故原告根据《合同法》等相关法律法规的规定诉至贵院，望判如所请。被告重庆好德医院答辩称，原告并非本案适格的诉讼主体，出租方长期不履行租赁合同及其附随义务的违约行为，已给被告方造成长期的严重损失，本被告已另案提起合同履行及违约赔偿的诉讼，我方一直向出租方反应情况、协商沟通，按约履行租金支付，不存在主观违约的行为。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，重庆市城投公租房建设有限公司作为出租方（甲方）、案外人王祥作为承租方（乙方）签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同第一条“租赁标的”载明“1、甲方将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城北路2号附第一层、第二层、第三层、第四层（部分）号商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积13900㎡（最终以重庆市房屋管理局出具的实测报告为准）。租金、物业管理等费用按建筑面积计收；2、甲方按现状将房屋(商铺)交付乙方使用，在不影响结构安全的情况下，乙方为了经营需要添置设施设备、装修装饰等，须经管理该出租房屋（商铺）的物管公司审查并经甲方批准同意后，由乙方自行负责，交房标准参见本合同附件二”。合同第二条“租赁期限”载明：“1、该房屋租赁期为16年，租赁期从2013年10月1日起至2029年9月30日止（经甲方确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算）……”。合同第三条“租金及支付方式”载明：“1、2013年10月1日—2015年9月30日为免租期；2015年10月1日—2016年9月30日：租赁单价为每月15元/㎡（建面）；2016年10月1日—2017年9月30日：租赁单价为每月16元/㎡（建面）；2017年10月1日—2018年9月30日：租赁单价为每月17元/㎡（建面）；2018年10月1日—2019年9月30日：租赁单价为每月18元/㎡（建面）；2019年10月1日—2020年9月30日：租赁单价为每月19元/㎡（建面）；2020年10月1日—2021年9月30日：租赁单价为每月20元/㎡（建面）；2021年10月1日—2022年9月30日：租赁单价为每月21元/㎡（建面）；2022年10月1日—2023年9月30日：租赁单价为每月22元/㎡（建面）；2023年10月1日—2024年9月30日：租赁单价为每月23元/㎡（建面）；2024年10月1日—2025年9月30日：租赁单价为每月24元/㎡（建面）；2025年10月1日—2026年9月30日：租赁单价为每月25元/㎡（建面）；2026年10月1日—2027年9月30日：租赁单价为每月26元/㎡（建面）；2027年10月1日—2028年9月30日：租赁单价为每月27元/㎡（建面）；2028年10月1日—2029年9月30日：租赁单价为每月28元/㎡（建面）；2、乙方按‘先交租金后使用’的方式预付租金，其中，乙方在合同期第一年免租结束后（即2014年9月30日）30日内一次性预付2015年10月1日至2016年9月30日房屋租金，计人民币￥2502000元（大写：贰佰伍拾万零贰仟元整）（经甲方确认后，具体缴纳时间以实际交房时间为准做相应调整），其后根据本合同第三条第3款按季度预付租金。甲方给予乙方24个月免租期（含装修期），免租期自2013年10月1日至2015年9月30日（经甲方确认后，依实际交房时间为准做相应调整），乙方须在甲方书面通知和确定的交付日起15天内办理接房手续，验房清单参见本合同附件三……若乙方未能按照约定期限内接房或开业的。甲方有权单方面解除本合同，乙方所缴纳的履约保证金将作为违约金，甲方不予退还；3、乙方须提前30日向甲方足额支付下一季度租金……”。合同第四条“履约保证金”载明：“乙方必须在合同签订时向甲方一次性缴纳履约保证金人民币￥600000元整（大写：陆拾万元整），租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额无息返还……”；合同第五条“租赁用途”载明：“……3、甲方提供的房屋（商铺）为现状实物移交，乙方因经营需要所进行的改造，须将改造方案报请甲方同意，同时必须取得包括消防、工商、城管、卫生、环保、规划等相关部门的批准，方可施工，否则，由此造成的一切责任均由乙方负责，其涉及相关费用全部由乙方负责承担”；合同第七条“乙方义务”载明“……5、乙方租赁期间该房屋（商铺）内的水、电、管道、厨厕、消防、排污、放射设备存储等设施设备的维护，由乙方自行负责，甲方不承担任何费用……”；合同第九条“乙方违约责任”载明“……3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止……”。《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》附件二“商业交房标准”载明：“……消防：自动喷淋灭火系统、消火栓系统……”。合同尾部甲方处加盖有“重庆市城投公租房建设有限公司康居西城商业租赁专用章”印章，案外人王祥在合同尾部乙方处签字捺印。2014年6月27日，重庆市国有资产监督管理委员会关于重庆市城投公租房建设有限公司协议转让康居西城公租房项目房屋资产的批复，载明：“重庆市城市建设投资（集团）有限公司，你公司《关于重庆市城投公租房建设有限公司协议转让西永康居西城公租房项目房屋资产的请示》收悉。经研究，现批复如下：一、康居西城公租房项目商业资产（以下简称拟转让商业资产）已由重庆金地房地产土地资产评估有限责任公司评估，并经我委备案。以2014年6月4日为基准日，拟转让商业资产评估价值120995.69万元。二、同意你公司所属重庆市城投公租房建设有限公司将拟转让商业资产作价121293.48万元协议转让给重庆康居西城城投商街资产管理有限公司……”。附件《转让资产明细表》载明：“……房地产权证号：104房地证2014字第31252号；地址：康居西城小区康城北路2号附1、2号；组团：6组团；序号及用途：商业用房1层（建筑面积3903.96㎡）、商业用房2层（建筑面积3878.51㎡）、商业用房3层（建筑面积3878.51㎡）、商业4层（建筑面积2832.34㎡），合计面积14493.32㎡……。”2015年12月10日，案外人李卿作为甲方、重庆好德医院作为乙方签订《协议》载明：“鉴于与城投公租房公司签订租赁合同，租用大学城康居西城康城北路二号商用楼1-4层建设好德医院的原租赁人王祥于2014年7月病逝，王祥的妻子李卿与新的投资人就承接重庆好德医院的资产、债权、债务等事宜已于2014年11月协商一致并签订合同，现就大学城康居西城康城北路二号商用楼1-4层的租用权变更事宜，经协商达成如下协议：一、李卿因已将好德医院的资产、债权、债务按协议转让给新的投资人，故同意放弃该房屋（康居西城康城北路二号商用楼1-4层）租赁权并由重庆好德医院承接；二、重庆好德医院新的投资人愿意租赁康居西城康城北路二号商用楼1-4层，并积极配合做好租赁主体变更的相关工作；三、双方同意原签订租赁合同时已缴纳的保证金陆拾万元归重庆好德医院所有；四、该房屋租赁主体变更后，房屋使用权由重庆好德医院享有，一切因使用该房屋产生的租金、物管等费用，以及因使用该房屋而享有的其他相关权利、义务等，全部由好德医院承担；五、今后与该房屋业主—重庆城投公租房建设有限公司之间的相关工作事务的联系、汇报，由好德医院负责”。案外人李卿在协议尾部甲方处签字，重庆好德医院在协议尾部乙方处签章。2015年12月13日，重庆好德医院向重庆市城投公租房建设有限公司发出《关于递延西永公租房康居西城康城北路二号商用楼免租期的申请》，申请书载明“重庆市城投公租房建设有限公司：在贵公司2013年的西永公租房康居西城商用房招商活动中，原重庆好德医院投资人王祥与贵公司洽谈并租赁了西永康居西城公租房康居西城康城北路2号商用楼1-4层，总建筑面积13900㎡，租期从2013年10月1日起至2029年9月30日为免租期……我们曾在一五年四月份向贵公司提出书面申请，现再次恳请贵公司领导体谅我们的实际情况和困难，在原合同免租期基础上，顺延18个月的免租期”。2016年6月18日，重庆市城投公租房建设有限公司就重庆市好德医院申请延长免租期事宜出具《复函》，载明：“重庆好德医院：你院曾于2015年底向我司送达《关于延长西永公租房康居西城康城北路2号商用楼租赁免租期的申请》，据此，我司招商专员口头向你院作了不予同意的答复。今正式以书面形式，对你院诉求再次回复如下：一、我司在王祥所签订的租赁合同中已约定了免租期限，而合同承租人王祥2014年8月病故影响你院商铺装修和合同执行，确属特殊情况，为保证承租合同主体（人）的延续性，我司本着尊重事实，积极配合的原则，根据你院申请并经相应审批程序最终同意变更合同主体（承租人由王祥变更为重庆好德医院），使合同主体得以延续。至于你院在脱离原合同已约定免租期限的基础上，再次提出延长免租期申请，有违合同约定，故我司不予同意……三、请你院严格按照租赁合同的相关约定，履行缴纳租金的义务，并承担逾期缴租或未缴租诱发的违约责任。”2016年9月19日，重庆康居西城城投商街资产管理有限公司作为委托方（甲方），重庆市城投公租房建设有限公司作为受托方（乙方）签订《商业（物业）资产委托代管经营管理协议》，协议载明“一、委托管理资产基本情况：……康城北路2号附1、2号，面积为14493.32平方米……；二、委托代管、经营的商业（物业）资产的所有权归属甲方，其相应的占有权、使用权、收益权、处置权等由甲方享有。乙方行使由甲方委托的物业资产经营、技术和租赁经营管理权，其间所获得的收益和产生的相关费用由甲方享有和承担。乙方受托代管经营期间与第三方所签订的租赁合同（协议），均以甲方名义统一签章并开具相关收款凭据……四、委托代管、经营期限为5年，即从2014年7月1日起至2019年6月30日止……”。重庆康居西城城投商街资产管理有限公司在合同尾部甲方处签章，重庆市城投公租房建设有限公司在合同尾部乙方处签章。2016年11月25日，重庆市城投公租房建设有限公司向重庆好德医院出具《欠租催收通知书》，通知书载明：“重庆好德医院，你与我司于2013年9月25日签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），承租我司康居西城城投商街康城北路2号附一层、二层、三层、四层商铺。根据合同第三条‘租金及支付方式’约定，现经核查发现，你累计欠缴租金共计2608797.60元（2015年11月11日—2016年11月10日），属严重违约行为。请你在收到本通知后五日内向我司足额缴纳欠付租金，如逾期未缴纳，我司将按合同第八条3款之约定，停止你所承租商铺能源供应，由此产生的一切后果概由你自行承担。同时我司将按合同约定计收欠租所产生的滞纳金及违约金，以及保留采取相关法律手段的权利。”重庆好德医院在通知书尾部欠租商家处签章，签收日期为2016年12日1日，通知书尾部另有手写文字，载明“通知书收到，我院在开办初期，因老板王祥病故造成施工延期，多次向贵公司反映情况，请求协商减免部分租金，同时开业至今，医院亏损严重，员工的具体工资都无法按时发放，望体谅，待医院情况好转，定付租金”。被告从2015年10月1日起未再支付原告租金，原告多次催收未果，遂起诉来院，要求判如所请。审理中，原告康居西城公司变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的租金4032049.44元（2015年10月1日至2017年4月30日）；2、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金（违约金按拖欠租金的10%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，重庆市房地产权证载明“权利人：重庆康居西城城投商街资产管理有限公司；证件名称及号码：营业执照500103001047552；坐落沙坪坝区康城北路2号附1、2号裙楼；……楼层：物理层2-5；房屋建筑面积：14493.32㎡；登记日期：2014年12月8日”。还查明，案外人李卿与王祥于1990年7月12日登记结婚，王祥于2014年7月28日因病死亡。上述事实，有原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司提供的重庆市国有资产监督管理委员会渝国资批复、重庆市房地产权证、西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同、居民死亡医学证明（推断）书、结婚证、协议、关于递延西永公租房康居西城康城北路2号商用楼免租期的申请、重庆市城投公租房建设有限公司关于重庆好德医院申请延长免租期的复函、商业（物业）资产委托代管经营管理协议、欠租催收通知书、欠租统计表，被告重庆好德医院提供的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同、协议以及原、被告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。重庆市城投公租房建设有限公司与案外人王祥签订的《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，经重庆市国有资产监督管理委员会同意，重庆市城投公租房建设有限公司将包括涉案租赁物在内的商业资产作价转让给原告康居西城公司，涉案租赁物即沙坪坝区康城北路2号附1号1、2号裙楼的权利人亦于2014年12月8日登记为原告康居西城公司。同时，原告康居西城公司与重庆市城投公租房建设有限公司签订《商业（物业）资产委托代管经营管理协议》，约定委托代管、经营的商业（物业）资产的所有权归属于原告康居西城公司。虽然《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》一方当事人即案外人王祥于2014年7月28日死亡，但王祥妻子李卿与被告重庆好德医院于2015年12月10日签订《协议》，由被告重庆好德医院作为承租方继受《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》的权利义务，原告康居西城公司对此亦予以认可。因此，原告康居西城公司依法继受取得涉案租赁物的所有权后，租赁物所附合同权利义务亦应当由康居西城公司继受，故原告康居西城公司作为涉案租赁物的所有权人，是本案适格主体，对于被告重庆好德医院称原告康居西城公司并非本案适格主体的辩解意见，本院不予采信。关于原告康居西城公司主张的租金金额问题。根据《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》约定，租赁期限自2013年10月1日起至2029年9月30日，2013年10月1日至2015年9月30日为免租期装修期，合同第三条“租金及支付方式”约定“2015年10月1日—2016年9月30日：租赁单价为每月15元/㎡（建面）；2016年10月1日—2017年9月30日：租赁单价为每月16元/㎡（建面）”。另外，根据104房地证2014字第80508号房地产权证书，涉案租赁物房屋建筑面积为14493.32㎡。因此，原告请求被告支付的租金金额为：15元/㎡×14493.32㎡×12=2608797.6元（2015年10月1日—2016年9月30日）；16元/㎡×14493.32㎡×7=1623251.84元（2016年10月1日—2017年4月30日），以上租金合计4232049.44元。庭审中，原告自述被告已实际支付欠交租金200000元，故原告主张请求被告支付拖欠的租金金额为4032049.44元，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》第九条“乙方违约责任”约定，在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止。本院认为，滞纳金实际亦系违约责任的一种，被告未按合同约定支付租金，实际上给原告造成资金占用损失，涉案租赁合同约定“以拖欠租金金额的2%收取滞纳金”，明显高于资金占用损失，原告康居西城公司自愿要求被告按拖欠租金的10%计算支付拖欠租金的违约金，而根据被告拖欠2015年10月1日至2017年4月30日期间的租金金额4032049.44元，参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算得出的被告拖欠租金的违约金数额，明显高于按拖欠租金的10%计算得出的违约金数额，原告主张按拖欠租金的10%计算拖欠租金的违约金，系当事人对自身权利的处分，本院予以认可。综上，原告康居西城公司请求被告重庆好德医院支付按拖欠租金的10%计算违约金的诉讼请求（违约金数额按拖欠租金的10%计算，即4032049.44×10%=403204.94元），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：被告重庆好德医院支付原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司自2015年10月1日起至2017年4月30日止的租金4032049.44元；此款于本判决发生法律效力后十五日付清。被告重庆好德医院支付原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司违约金403204.94元。此款于本判决发生法律效力后十五日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22672元（原告已预交），由被告重庆好德医院负担，此款限于本判决生效后十五日内迳付原告重庆康居西城城投商街资产管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王 正二〇一九年十一月十九日书记员 邹竺珊