四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4473号 原告：资阳万达广场第一届业主委员会，住所地资阳市万达广场SOHO公寓楼B座2024。 负责人：陈楚介，职务：主任。 委托诉讼代理人：傅全洪，四川则思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽君，四川则思律师事务所律师。 被告：深圳市万象美物业管理有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区九曲河一段右岸1号，统一社会信用代码91512002323331496G。 法定代表人：尤琴。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告资阳万达广场第一届业主委员会（以下简称万达业委会）与被告深圳市万象美物业管理有限公司资阳分公司（以下简称万象美物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告万达业委会的委托诉讼代理人傅全洪、陈丽君和被告万象美物业的委托诉讼代理人胡磊、杨广华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达业委会向本院提出诉讼请求：1.被告限期退出资阳市雁江区万达广场SOHO公寓楼物业服务区域，并向原告交接全部物业资料，协同相关部门查验共用部位、共用设施设备情况，配合新物业公司进驻，清退在作出解聘之后非法继续收取的物业服务费及广告费等其他费用；2.被告必须配合原告聘请专业机构对物业服务资金、维修资金、共用部分的收支情况进行审计；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系万达广场SOHO公寓楼前期物业，在其所辖物业服务区域的严重不作为，非法加价收取业主电费等。2017年11月11日，原告经业主依法选举成立并备案，后依法选聘了新物业服务公司入驻本物业区域，且提供了完整的物业服务。2017年11月21日，原告向被告发出《撤场通知》。但至今被告仍拒绝撤场，并继续收取物业管理费。原告特诉至法院请求达诉讼目的。 被告万象美物业辩称，原告万达业委会系违法成立，违反法律关于选举业委会成员需经物业区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。万达业委会选聘新的物业服务企业的行为违反法律强制性规定和《业主会议事规则》，未经物业区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告与万达物业开发商所签订的《前期物业服务合同》尚在有效期间，万象美物业至今仍在履行合同义务，该物业区划内的业主应当履行合同义务向被告支付物业费。原告的诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2018）川2002行初15号行政裁定书、（2018）川2002行初39号行政裁定书、（2018）川2002行初51号行政裁定书、（2019）川20行终9号行政裁定书、资阳万达实业有限公司工商登记信息、资阳万达广场第一届业主大会议事规则、物业管理区域申请审批表、《前期物业服务合同》，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的2017年11月至今物业服务记录，被告系案涉物业区域内的物业服务公司，应按照合同约定提供物业服务，且原告的诉请也佐证被告至今仍在案涉物业区域提供物业服务，故对该证据本院予以确认。对原告提交的业主委员会成立（换届）备案表，被告虽辩称其形式和内容均不符合法律规定，资阳万达投资有限公司未签字盖章，但案涉物业区划内的业主对该备案未申请撤销，故本院对该备案表予以采信。对原告提交的营业执照、公司变更申请、会议纪要、撤场通知及附件、回复函，选聘物业服务企业需业主共同决议，原告无权解聘或选聘物业服务企业，本院对该组证据不予确认。对原告提交的电费缴费明细表、发票和配电设施资产无偿移交协议，与本案无关，本院不予确认。原告提交的证明，无其他证据佐证在证明上加盖印章的公司系该物业管理区域业主，本院对该证据不予确认。原告提交的照片，因原告未提交证据证明其与该物业公司签订有效的物业服务合同，本院对该证据不予确认。被告提交的情况说明及产权附件，资阳万达广场投资有限公司和资阳万达实业有限公司对万达业委会的成立和选聘新的物业服务企业有异议可另行主张权利，本院对该证据不确认。原告补充提交的照片未客观反映业主大会召开过程，本院不予确认。原告提交的电力改造申请与本案无关，本院不予确认。原告提交的资阳万达SOHO公寓楼A座、B座业主委员会倡议书和暂定成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司入驻资阳万达SOHO公寓楼A座、B座的决定，业主签字时间为2017年8月，此时万达业委会尚未成立。原告未提交证据证明业主大会选聘物业召开业主大会的形式，且就原告提交的证据和陈述：该物业区划内（150867平方米）有904户（面积38877.05平方米）到会。业主大会选聘物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不论其召开业主大会的形式还是选聘物业服务企业的程序均不符合法律规定，本院对该证据不予确认。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月9日，大连万象美物业管理有限公司资阳分公司与资阳万达广场投资有限公司签订《资阳万达广场前期物业管理服务合同》，约定物业管理区域为资阳万达广场商业区，建筑面积为150907平方米（东至二环路口B二段，南至娇子大道，西至规划道路，北至万达华府）；SOHO公寓物业服务费为每平方米2.18元/月，室外步行街商铺物业服务费为每平方米2.88元/月；合同终止时间为业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。本案涉诉区域（即万达广场A地块商业区域），包括T7商业楼和T8、T9公寓，面积约为150867平方米，另有地下室建筑面积约43215.6平方米。2018年9月19日前，资阳万达广场投资有限公司持有房屋面积为120946.7平方米。2018年10月起，资阳万达广场投资有限公司陆续将自持房屋转移登记在资阳万达实业有限公司名下。2017年11月11日，T8、T9公寓业主召开业主大会，成立资阳万达广场第一届业主委员会，并于2017年11月13日在资阳雁江区人民政府三贤祠街道办事处备案，备案物业管理区域为150867平方米。2017年11月21日，原告与成都德昌物业服务有限公司资阳分公司签订物业服务合同，同时发函要求被告退场。2017年12月23日，成都德昌物业服务有限公司资阳分公司向原告万达业委会申请更换物业服务公司为四川神州德祥物业服务有限公司。次日，原告万达业委会同意该申请，并于2018年1月1日与四川神州德祥物业服务有限公司签订物业服务合同。现原告向本院起诉要求被告退出案涉物业管理区域。 另查明，大连万象美物业管理有限公司资阳分公司2019年9月25日经资阳市雁江区市场监督管理局准予变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司资阳分公司。 本院认为，关于原告主体问题。原告是经资阳雁江区人民政府三贤祠街道办事处备案登记的业主委员会，案涉物业区划内的业主对该备案未申请撤销，被告否定原告主体资格没有事实和法律依据。原告提起本案诉讼主体适格。 关于被告的前期物业服务合同是否终止问题。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，前期物业服务合同约定的物业服务期限为业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 被告作为前期物业服务企业，并非由业主召开业主大会选聘，其物业服务合同的终止与否取决于原告与新的物业服务企业签订的物业服务合同是否生效。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，业主大会决定选聘物业服务企业的时候，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告提交的证据证明其选聘物业服务企业仅部分业主在《关于暂定成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司入驻资阳万达SOHO公寓楼A座、B座的决定》上签字，且在该决定上签字的业主未达到专有部分占建筑物总面积过半数的要求。 原告未提交证据证明新选聘的物业服务企业成都德昌物业服务有限公司资阳分公司、四川神州德祥物业服务有限公司系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意选聘，其与该公司签订物业服务合同未生效，故被告的前期物业服务合同尚未终止。 原告称其物业管理区划仅包括资阳万达SOHO公寓楼A座、B座，显然与原告提交的业委会备案登记面积不相符合，且《物业管理条例》第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。故本院对原告的主张不予采信。 综上，被告与资阳万达广场投资有限公司前期物业服务合同仍在履行中，原告的诉讼请求不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告资阳万达广场第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告资阳万达广场第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判长 查 琴 审判员 韩志华 审判员 徐 旭 二〇一九年十一月十九日 书记员 申 易