广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0232民初734号原告：乳源瑶族自治县源水居住宅小区业主委员会。法定代表人：张庆宜，该委员会主任。委托诉讼代理人：盘付有，系广东聚英华律师事务所律师。被告：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，地址：广东省乳源瑶族自治县乳城镇解放北路三号百货公司办公楼802室。法定代表人：张伟洪。委托诉讼代理人：刘珍，系广东众同信律师事务所律师。原告乳源瑶族自治县源水居住宅小区业主委员会（以下简称“源水居业委会”）与被告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称“乳源住宅建公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员彭志斌担任审判长，与审判员谢永雄、人民陪审员胡宗奎组成合议庭对本案进行了审理，由法官助理刘丽珍协助办案，由书记员邱梦蕾担任庭审记录。本案于2019年8月8日公开开庭进行了审理，原告源水居业委会的法定代表人张庆宜及其委托诉讼代理人盘付有、被告乳源住宅建公司的委托诉讼代理人刘珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告源水居业委会向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付赔偿款1433600元（物业服务用房，448平方米公共服务设施，暂按3200元/平方米计算），支付架空层恢复费用450000元，两项合计1883600元；2、判令被告不得非法转让、出租源水居住宅小区负一层停车位；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、关于原告诉讼主体资格。1、原告是依法成立备案登记的乳源瑶族自治县源水居住宅小区业主委员会，根据粤高法民一复字[2004]18号《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》：经房地产行政管理部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。2、C栋三层的物业用房和社区服务站已被被告私自违法出售给第三人。已被政府部门责令整改，但至今没有整改！2、被告已对外转让销售了源水居住宅小区负一层停车位80个；原一楼停车位规划是59个，但被告对外销售了61个；被告明知负一层停车位不能上交易但仍继续对外销售。3、被告违法围蔽业主公共活动空间二楼架空层，已被政府部门责令整改，但至今没有整改。三、法律依据。1、根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。使用的法律词语是“所有”，即所有权！2、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。3、广东省人大通过施行的《广东省城乡规划条例》第二十八条规定，开发利用城市、镇地下空间，应当考虑人民防空的需要，依法办理规划许可。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划许可；独立开发利用地下空间的，单独办理规划许可。任何单位和个人未经批准，不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经许可确定的地下空间的使用功能、高度、层数和面积。4、《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用全，不得损害已设立的用益物权。5、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号第四条“土地增值税的扣除项目”第三项规定房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库）、物业管理场所，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。6、《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《民法总则》第一百二十条规定，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任；《侵权责任法》第二条、第十五条规定，侵害民事权益，应当承担恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉的侵权责任；第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。综上所述，业主对共有部分享有共有权及对共有部分的共同管理的权利。案涉负一层属公共配套设施，是建筑区划内基本结构不可分割部位，被告并没有进行单独投资、单独建造，也没有单独的建设用地使用规划和施工许可。被告之行为已严重损害了原告合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告乳源住宅建公司辩称，一、原告提交的证据无法证实其已取得业主大会或者业主代表大会明确具体授权，原告无权代表全体业主进行诉讼。根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会的职责是“执行业主大会的决定事项”，根据业主大会做出的“决定事项”，业主委员会履行职责，予以“执行”。业主委员会的法律地位完全从属于业主大会，虽然法律赋予了业主委员会的诉讼主体资格，但业主委员会具有诉讼主体资格的前提是需经业主大会的具体授权，其权利应来源于业主大会的权利让渡。现有的证据无法证实原告已经取得了源水居住宅小区业主大会授权提起本案诉讼。本案中，原告一共提交了258张“源水居小区业主大会书面表决票”，其中仅仅未签名、机打签名、A签B名的旧有47张之多，还未论重复签名、未授权代签名的情形，况且该提交的表决票，即没有附业主的身份证、也没有附业主的产权证，无法证实签名人员就是业主，更无法证明签名人源的产权面积已经达到了建筑物总面积2/3.原告的证据不足以证明其提起的诉讼经过合法程序取得授权，诉讼主体不适格。二、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。首先，源水居住宅小区的物业用房和社区服务站被告按规定向乳源瑶族自治县国土资源局申请变更地址，国土资源局已审批同意将原地址变更至E栋2楼整层，面积亦超过原物业用房和社区服务站总面积。目前源水居住宅小区拥有配套公共服务设施物业用房和社区服务站，并正常使用，因此原告要求物业服务用房赔偿的诉讼没有事实依据。其次，涉案的架空层已作为源水居住宅小区的公共活动室，无偿提供给业主使用。根据《物权法》第七十六条“改建、重建建筑物及其附属设施应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半的业主同意”的规定，原告要改变该公共活动室结构，涉及到全体业主的利益，需要占总面积三分之二以上的业主且业主人数过半同意，原告没有得到授权，况且即使需要支付该费用，亦需要经过评估恢复所需费用。三、原告的第二项诉讼请求属于一事不再理范畴，法院不应当受理。原告所提的第二项诉讼请求，已经另案向法院提起诉讼，另案已由法院作出裁定，案号为（2019）粤0232民初365号，后当事人不服已上诉至韶关市中级人民法院，现在韶关市中级人民法院审理中，原告在本案中再次提起该项诉讼请求，违反了民事诉讼一事不再理原则，法院不应受理该请求。综上，原告提起本案诉讼，未取得业主的具体授权，对涉及业主公共利益的涉案建筑，没有权代表业主做出决定，应当驳回其起诉。即便满足起诉的主体资格条件，原告的诉讼请求也没有事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。本院经审理查明，针对原告提起本次诉讼是否取得了充分授权的问题，原告向本院提交了201份《源水居小区业主大会书面表决票》，其中表决票上业主未签名的有14份（房号：A801、A2601、B302、B402、B703、B1402、B2002、C2201、C2604、D501、D1303、D2101、D2201、E803）、非业主本人签名又无授权委托书的有10份（房号：A1302、A1401、B1102、B1802、B2401、C2003、C2102、C2603、D306、E904）、业主未表态同意通过法律途径维权的有3份（房号：B1003、B1101、B1601）。本院于2019年11月12日向乳源瑶族自治县不动产登记中心调取了源水居住宅小区的产权登记资料，该资料显示源水居住宅小区的业主有384人（户）。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主委员会是全体业主委托管理物业事物的受托人，业主委员会所行使的一切权利应受全体业主的委托，业主委员会的权利来源应当按照法律规定由业主们授权，方可代理行使权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，提起本案诉讼属于上述规定中的其他重大事项，应依法依规进行。本案中，原告向本院提交的符合形式要求的《源水居小区业主大会书面表决票》有174份，而源水居住宅小区的业主人数为384人（户），《源水居小区业主大会书面表决票》所代表的业主人数明显未超过源水居住宅小区业主总人数的一半即192户，故原告提交的证据不足以证明其提起本次诉讼符合上述的法律规定，其以自己的名义提起本案的诉讼，属于主体不适格，不符合法定的起诉条件，应驳回原告的起诉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十五条的规定，裁定如下：驳回原告乳源瑶族自治县源水居住宅小区业主委员会的起诉。本案件受理费21752元（原告乳源瑶族自治县源水居住宅小区业主委员会已预交），本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  彭志斌审 判 员  谢永雄人民陪审员  胡宗奎二〇一九年十一月十四日法官助理刘丽珍书记员邱梦蕾