文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4390号原告：重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司，住所地重庆市忠县忠州镇忠州大道巴王路45号负二层，统一社会信用代码9150023307033679XW。负责人：刘绪莲，系公司经理。委托诉讼代理人：成利民，该公司员工，系特别授权。委托诉讼代理人：冉泉飞，该公司员工，系特别授权。被告：秦光兴，男，生于1962年5月28日，汉族，住重庆市忠县。被告：王素芳，女，生于1969年1月7日，汉族，住重庆市忠县。二被告共同委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空律师事务所律师，系一般授权。原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司与被告秦光兴、王素芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，被告秦光兴、王素芳向本院提出反诉，不宜适用小额诉讼程序，本院依法适用简易程序，由审判员周红宇独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司的委托诉讼代理人成利民、冉泉飞、被告秦光兴、王素芳及其委托诉讼代理人刘先军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付物业服务费7226.10元，公摊费217.45元，违约金744元，合计8187.55元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告为忠县x小区4-32-6业主，房屋建筑面积186.45平方米。在原告服务期间，被告从2017年1月1日起无故拒绝向原告缴纳物业费，截止2019年7月31日，被告共欠缴物业费7226.10元，公摊费217.45元，同时，被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告对违约金酌情主张744元，合计请求8187.55元。故特诉至法院，请求判如所求。被告秦光兴、王素芳辩称，系该小区业主属实，被告所在小区的前期物业是重庆鼎鹏物业管理有限公司不是其分公司。根据2010年6月21日前期物业服务合同的约定，住宅物管费每平方米为0.50元每月，物管公司违反合同约定，擅自提高收费标准，多收取的费用应当返还原告。合同到期日为2013年6月30日，原告主张物业服务费没有事实依据和法律依据，物业服务合同终止后，原告请求支付物管费，人民法院不应予以支持，请求驳回原告的事实请求。本院经审理认定事实如下：重庆鼎鹏物业管理有限公司（以下简称鼎鹏物业公司）系物业管理企业，资质等级为贰级，原告系该公司于2013年6月18日成立的分公司。二被告系重庆市忠县巴王路x小区4-32-6房业主，其房屋建筑面积186.45平方米。2010年6月，重庆市冠和置业有限公司（以下简称冠和置业公司）与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》，甲方（建设单位）为冠和置业公司，乙方（物业管理企业）鼎鹏物业公司，约定甲方选聘乙方对x实施前期物业管理服务，物业服务费收费方式为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润）。根据物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：0.55元/平方米·月；电梯使用费：自住宅首层至住宅第十层0.25元/平方米·月，住宅第十一层至第二十层0.30元/平方米·月，住宅第二十一层以上0.35元/平方米·月（电梯使用费含：电梯和相关设备运行电费、电梯维保费、日常小修费、年检费及应急费等，不包含电梯大、中修及更新费用）。合同期限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同还就双方的物业服务内容、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，该合同经物业管理行政主管部门备案。2013年，x小区业主陆续接房，原告与小区大多数业主签订了物业管理服务合同。2013年8月6日，被告秦光兴在接房时与原告签订《“x”物业管理服务合同》，原告为乙方，被告为甲方，约定由乙方为甲方提供物业服务。该合同中约定：本物业管理区域的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏或亏损由乙方享有和承担）。其物业服务费用标准为（均按建筑面积计算）：第一年物业费交纳标准甲、乙双方按甲方与开发商签订的《业主临时管理规约》约定的标准执行，差价部分由开发商代甲方向乙方交纳；第二年甲方按以下物业服务费标准按时向乙方交纳（若因政府行政部门一年后对最低工资标准上调，物业费在以下收取标准的基础上按本年度与上年度的上调比例上调）。住宅：4层以下1.15元/平方米/月；5-24层1.20元/平方米/月；25层以上1.25元/平方米/月；以上费用包含电梯使用费，住宅改为办公或经营场所的，物业费分别按物业费收取标准的200%和300%收取。物业服务费收费起计日期：2013年7月18日起计。物业服务费用中不包括下列费用：1）装修期间装修工人出入使用电梯的费用；2）装修垃圾清运、转运等按特约服务收费；3）公共通道及楼道装修期间损坏修复的费用；4）小区公共区域及共用的专项设备运行的能耗费用；5）二次供水系统消耗的水费和电费。第4）、5）项费用，由受益业主据实分摊、承担。乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。本合同期限三年，并从接房之日起计算，若合同到期后小区业主委员会未成立，本合同自动顺延至业主委员会成立并依法与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。同时，原告自制一份2013年6月的《x临时管理规约》，物业收费标准与前述《“x”物业管理服务合同》一致，被告秦光兴在原告提供的承诺书上签名确认，内容为确认已详细阅读本《x管理规约》；同意履行遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守物业管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反本规约的法律责任并同意对该物业使用人违反物业管理规约的行为承担连带责任。合同签订后，二被告装修入住至今。后小区虽然成立了业主委员会，但是业主委员会并未与除原告以外的其他物业服务企业签订物业服务合同，也未与原告签订物业服务合同。原告一直为被告提供物业服务至今，并从2013年8月起至2014年7月止按每月每平方米物管费0.55元、电梯使用费0.35元向被告收取了相关费用（其中2013年11月收取的物管费为90.20元），2014年8月起至2016年12月止按每月每平方米物管费0.90元、电梯使用费0.35元向被告收取了相关费用（其中2014年9月予以了免收）。但被告自2017年1月1日至2019年7月31日欠缴物业费及公摊水电费用。经原告催收无果，现起诉来院。另查明，2017年6月，x小区多户业主向忠县人民政府信访办公室信访原告物业管理费私自涨价要求退还多收物业管理费等问题。上述事实，有原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述及原告向本院提供的《“x”物业管理服务合同》、《x临时管理规约》、承诺书、催收通知单及照片、巡逻签到表、防火巡查登记表、清洁工作日检表、楼栋值班记录表、维修维保照片等证据及被告提供的信访材料等证据、本院在忠县房管所调取的《前期物业服务合同》等证据证实，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，冠和置业公司与鼎鹏物业公司于2010年6月签订《前期物业服务合同》，并在忠县房地产管理所备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告系该小区4-32-6号房屋业主，故该合同对被告具有约束力，原告作为鼎鹏物业公司的忠县分公司，该合同也应对原告具有约束力。依照上述合同约定，物业服务费住宅为0.55元/平方米·月，电梯使用费住宅第二十一层以上0.35元/平方米·月。2013年8月6日，被告在接房时与原告签订了《“财富广场”物业管理服务合同》，约定物业服务费住宅25层以上1.25元/平方米/月，含电梯使用费。现原告主张被告欠缴的物业服务费按0.9元每月每平方米收费标准计算，电梯费按0.35元每月每平方米收费标准计算，2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费为5201.80元，电梯费为2024.30元，合计欠费7226.10元。被告抗辩依照前期物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费。经审查，原告与被告签订的《“财富广场”物业管理服务合同》约定的物业服务费标准与冠和置业公司与鼎鹏物业公司签订《前期物业服务合同》物业服务费标准不一致。原告主张鼎鹏物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务期限在业主接房时已到期，物价上涨物业管理成本增加等因素，才与该小区全体业主协商，征得全体业主同意下，逐户签订书面新的物业服务合同，被告等业主也按照新签订的物业服务合同缴纳物业服务费用。本院认为，依照《前期物业服务合同》约定，“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”。本案实际情况系《前期物业服务合同》于2013年6月30日到期后，业主大会尚未成立。鼎鹏物业公司未与开发商达成新的协议，由分公司即原告对该小区提供物业服务，在接房时原告与大多数业主单独签订物业服务合同，将物业费收费标准提高，间接会侵害到未单独签订物业服务合同业主的利益，且原告并未在与业主签订合同时让业主知晓《前期物业服务合同》内容，也侵害了签订合同的业主权利。原告并无证据证明物业服务合同约定不一致的内容系业主个人与物业服务企业基于特殊原因所达成的特别约定,故本院认为原告与被告签订的《“财富广场”物业管理服务合同》与开发商与鼎鹏物业公司签订的《前期物业服务合同》中对物业费收费标准不一致的约定应以《前期物业服务合同》为准。经查，二被告的住宅位于32层，房屋建筑面积186.45平方米，按照《前期物业服务合同》约定，二被告的物业服务费交费标准为0.55元/平方米·月，现二被告欠缴2017年1月1日至2019年7月31日物业服务费为3179.05元（186.45平方米×0.55元/平方米·月=102.55元，102.55元×31个月），电梯使用费为2023.06元（186.45平方米×0.35元/平方米·月=65.26元，65.26元×31个月）。原告主张二被告支付水电公摊费217.45元，二被告予以认可，本院予以确认。原告主张二被告应当支付违约金。本院认为，原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于双方对物业费收费标准存在争议，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告秦光兴、王素芳在本判决生效之日起十日内向原告重庆鼎鹏物业管理有限公司忠县分公司支付自2017年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费3179.05元，电梯使用费2023.06元，水电公摊费217.45元，合计5419.56元；二、驳回原告重庆鼎鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦光兴、王素芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  周红宇二〇一九年十一月二十一日书记员  黄 鑫