贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10053号 原告：张茉，女，汉族，1991年8月1日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：陈红（特别授权代理），系原告张茉之母。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告张茉与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈红、被告委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金139253.91元（以755998.00元为基数，每日万分之二，从2017年1月30日暂计算至2019年8月9日，921天）；2、判令被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并及时为原告办理房屋产权证书；3、判令被告未在约定期限内建成游泳池、幼儿园、学校支付违约金11325.00元（被告未按约定建成配套设施共计三项，每项每天5.00元，755天×15.00元＝11325.00元）；4、请求依法判令被告履行约定支付打鞋柜款10000.00元；5、本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第一项诉讼请求的违约金计算截止时间明确为被告交付房屋产权证之日止；第三项诉讼请求的违约金计算时间明确为从2016年10月30日计算至办理产权证之日为止）。事实及理由：原告于2015年5月23日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告在建中的位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积为140.66平方，套内面积为114.6平方米，该商品房单价每平方米6595.65元，房屋总价款为755993.00元，交房日期为2016年10月31日前。合同签订之日，原告向被告支付首期房款235993.00元，余款520000.00元原已办理了银行按揭贷款打入被告的银行账户。原告并支付了契税、预告登记费、房屋维修基金、房屋登记及其他权证费用。商品买卖合同约定，2017年1月29日前被告取得该商品房所有权初始登记，并将将办理转移登记的有关文书，交付给原告。2017年1月30日，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书。根据双方在合同第二十二条第三项第二款的约定，“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登的有关文书。应当在约定日期起180个工作日内，出卖人已付房价款的万分之二承担约责任，约定日期180个工作日以后，买受人不退房的。出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告按合同约定向被告履行了合同约定的交付首期房款235993.00元、契税房屋登记、士地证、房屋维修基金等全部合同义务。合同约定被告应于2017年1月29日前办理房屋所有权权属登记交付给原告。双方约定的交付期限届满后原告多次找被告，被告均答复会尽快办理房产证。被告已违约921天，现原告主张即2017年1月30日起至今的逾期办证违约金，每天按照已付房款75593万元的万分之二支付违约金。同时截止2019年8月9日，被告未按合同约定修建完成商业配套设施幼儿园、学校，虽修建了公共服务设施游泳池，另转他人而非业主能公共享用，此三项每天需支付原告违约金15元。原告在与被告签订商品房买卖合同时，被告承诺为原告提供10000.00元作为打鞋柜所用，交付给原告的10000元代金券未能使用。 综上，被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但是被告一拖再拖，被告应当向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院的解释》的相关规定，被告应当承担赔偿责任。恳请法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，一、被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十二条约定了办理权属转移登记的具体事项，详见双方签订的委托办理权属登记协议书。在签订合同后，双方签订了《补充协议》，补充协议附录2《委托办理权属登记协议书》第四条约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务等，每逾期一天均向买受人支付50元的违约金，该约定系原合同第二十二第三款的约定，且双方在补充协议第十八条第二款约定，补充协议的约定与合同约定不一致的，以补充协议的约定为准，即便被告存在逾期交付的情况，也应当以委托办理权属登记协议书第4条的约定计算违约金。 二、原告张茉主张的打鞋柜款无事实依据，不应当得到支持。 三、针对张茉因涉案房屋尚未取得商品房所有权初始登记，故原告要求被告为其办理产权证书的诉求，属于事实上履行不能，应当予以驳回。同时，其主张的逾期建设完成商业配套设施的违约金不应当得到支持，商业配套设施并非原告的专有部分，其不具备主张相应权利的主体资格。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月23日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积140.66平方米，套内建筑面积114.62平方米；总价款为755993.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款235993.00元，余款520000.00元以银行按揭支付；游泳池于2016年7月15日建设完成，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金；幼儿园2017年7月15日前竣工。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金；第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。《补充协议》约定：“关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款755993.00元。此后，被告向原告交付一张“南山碧桂园专用10000代金券”，该代金券载明：1、本券仅限南山碧桂园业主使用；2、本券限在毕节美国史丹利专卖店使用；3、本券每户仅限一张，不折现，不找零；4、本券盖章有效，遗失不补；5、本券最终解释权归美国史丹利家居所有。 另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张茉主张被告支付逾期办证违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应承担的逾期办证违约责任应当包含出卖人逾期办理并交付相关文书的违约责任以及委托办证项下的违约责任。合同约定，被告应在2017年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。故被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额755993.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于委托办证项下的违约责任。双方在《委托办理权属登记协议书》中对委托办证的违约责任进行了约定，被告承担该违约责任的前提应当是其具备办理商品房转移登记的条件，现被告承担委托办证项下违约责任的条件尚不成就，故对委托办证项下的违约责任，本案中不予支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以原告已付购房款755993.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告将相关资料报产权登记机关备案并及办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于原告诉请被告支付逾期建设完成公共服务设施、商业配套设施（幼儿园、游泳池、学校）的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“游泳池于2016年7月15日前建设完成，幼儿园于2017年7月15日前竣工，出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金。”合同中对幼儿园、游泳池具体交付日期的约定并不明确，也未就学校的建成约定相关事项，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 原告要求被告支付鞋柜款10000.00元，提供了一张加盖有“毕节南山碧桂园项目管理专用章”的代金券作为证据，而该代金券上载明该券仅在特定专卖店进行使用，且不折现、不找零，原告以此要求被告支付10000.00元鞋柜款无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张茉逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款755993.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告张茉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1756.00元，由原告张茉负担233.00元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1523.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月十一日 书记员  申开旭