云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3852号原告：左学祥，男，1962年3月15日生，彝族，云南省漾濞县人，漾濞县瓦厂乡中心学校教师，住大理州漾濞县。委托诉讼代理人：黄正军，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雪婷，云南展腾律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：蒋先进，男，1984年10月18日生，彝族，云南省大理市人，云南信大经贸有限公司员工，住大理州大理市。委托诉讼代理人：胡鑫，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。第三人：曾国斌，男，1981年10月26日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县。第三人：廖掀莹，女，1986年6月17日生，汉族，云南省富宁县人，住宾川县。原告左学祥诉被告蒋先进、第三人曾国斌、廖掀莹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告左学祥及其委托诉讼代理人黄正军、杨雪婷、被告蒋先进及其委托诉讼代理人胡鑫、第三人曾国斌到庭参加了诉讼。第三人廖掀莹经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告左学祥向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于大理市（云2018大理市不动产权证第0025771号）的强制执行，解除查封扣押。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月25日，大理市人民法院对蒋先进申请执行曾国斌、廖掀莹民间借贷纠纷一案，作出（2019）云2901执1328号之一《执行裁定书》，裁定依法评估、拍卖曾国斌、廖掀莹所有位于大理市。2019年8月5日，左学祥对执行标的提出异议，大理市人民法院于2019年8月13日作出（2019）云2901执异14号《执行裁定书》，裁定驳回左学祥的异议。原告左学祥不服裁定，特向贵院提起诉讼，理由如下：（一）在法院查封之前，原告左学祥与第三人曾国斌、廖掀莹已签订合法有效的书面买卖合同。原告左学祥与第三人曾国斌、廖掀莹分别于2017年12月2日、2017年12月23日签订了《定金协议书》、《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，该三份合同的内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方系完全民事行为能力人，意思表示真实，且不存在合同无效和可撤销的情形，因此该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（二）原告左学祥在法院查封之前已合法占有该不动产。2018年1月1日至1月4日之间，第三人曾国斌、廖掀莹将房屋交予原告左学祥使用。（三）原告左学祥已按照合同约定支付大部分购房款130万元。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告左学祥一直催促第三人曾国斌、廖掀莹让其按照合同约定办理过户手续，但第三人曾国斌、廖掀莹却找各种借口推脱，并不断要求原告左学祥向其支付购房款，在原告左学祥的多次催促下，第三人曾国斌、廖掀莹始终未办理房屋过户手续。综上，原告的权利能够排除执行，（2019）云2901执异14号《执行裁定书》认定事实不清，为维护原告的合法权益提起诉讼。被告蒋先进辩称：一、原告左学祥提供的证据不真实、无法排除伪造的可能，不应采信，无法确定是否存在真实的买卖合同关系。二、原告并未合法占有该不动产。三、涉案不动产发生的交易流水不是购房款，不存在真实房屋买卖交易。四、涉案房屋被法院查封前，双方仍未过户。第三人曾国斌辩称：我和原告之间的房屋买卖合同是有效的，不存在被告答辩称为了逃避债务转移财产的情况。2017年12月3日我已经卖给原告了，只是因为房产证当时没办下来，贷款没有还清，所以不能办理过户手续。原告已经给我支付了130万元的购房款，房子也已经交付给原告使用，房屋交付后都是原告交物业费、水电费。法院什么时候保全的房子我都不知道。第三人廖掀莹未到庭也未提交答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，原告左学祥提交了以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告主体身份情况。2、大理市人民法院（2019）云2901执异14号执行裁定书，证明原告对涉案房屋提出执行异议，大理市人民法院于2019年8月13日裁定驳回原告的异议。3、定金协议书、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各1份，证明在人民法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的书面房屋买卖合同。4、委托书2份、建设银行客户回单2份、建设银行业务回执4份、农业银行交易明细打印件1页、建设银行交易明细打印件2页、收据3份、照片收条1份，证明原告已按照合同约定支付大部分购房款130万元。5、物业费收据2份、中国农业银行持卡人存根1份、物业费发票原件1份，证明原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，期间按时交纳物业费。6、通话记录截屏打印件1页、短信聊天记录截屏打印件14页、中国移动通信集团客户详单打印件8页、录音光盘1份，证明原告以及中介公司多次通过打电话、发短信方式要求第三人办理房屋过户手续，第三人却一直以各种理由拖延，因第三人原因未办理过户登记。被告蒋先进向法庭提交了以下证据：1、房地产产权登记信息打印件1份，证明第三人名下房产不存在抵押登记，被告在2018年9月份申请保全财产时对第三人名下财产查询也未存在抵押登记。第三人曾国斌、廖掀莹未向法庭提交证据。经质证，被告对原告提交的第1组、第2组证据三性无异议，对第3组至第6组证据均不认可；第三人对原告提交的证据均无异议。原告、第三人对被告提交的证据三性均无异议。原告申请证人杨某出庭作证，欲证明原告与第三人之间存在真实有效的房屋买卖合同，杨某曾多次催促第三人办理过户手续，第三人以各种理由推托。杨某陈述：我与赵建洪一起经营“大理市家园房屋租售信息咨询服务部”，2017年11月介绍原告向第三人购买房屋，双方签订定金合同、房屋买卖合同、补充协议时我均在场，原告交定金20万元时我和他们一起去银行转账的，2018年1月，第三人将房屋交付给原告时我也在场，之前因为第三人的贷款没有偿还完毕，没有办理过户，后来是我们一直催促第三人办理过户，但是第三人一直推脱。我介绍原告买房，我们之间没有签合同，但是他支付给我26000元中介费，我给他出具了收据。经庭审质证，被告认为证人没有提供能证明其身份及其中介公司的相关文件，对证人证言三性不予认可；第三人对证人证言无异议。本院认为，原告提交的第1组、第2组、被告提交的第1组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的第3组、第4组、第5组、第6组证据，证据之间能够相互印证，第三人质证无异议，证人杨某出庭作证时也将居间人留存的买卖双方身份证复印件、双方签订的定金协议、买卖合同、补充协议提供给法庭核对，被告虽对证据及证人证言的真实性不予认可，但未能提交相反证据予以反驳，本院对原告提交的证据以及证人证言予以采信。经上述举证、质证、认证及双方庭审一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2017年12月2日，原告左学祥与第三人曾国斌、廖掀莹通过中介介绍，签订了《定金协议书》，约定第三人将其所有的位于大理市房屋出卖给原告，房屋售价为160万元，同时约定由原告交付定金20万元，双方于2017年12月25日前签订买卖合同并支付首付款60万元。同日，原告通过其女儿左钰向第三人曾国斌转账支付了定金20万元。2017年12月23日，原告左学祥与第三人曾国斌、廖掀莹通过中介签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，约定原告在2017年12月23日前向第三人支付购房首付款60万元，第三人于2018年1月1日前将房屋交付给原告，因房产证尚在办理过程中，待房产证办理后将房屋过户给原告，房屋过户后由原告将房屋抵押贷款后再将剩余房款80万元支付给第三人。2017年12月23日，原告左学祥向第三人廖掀莹转账支付30万元、向第三人廖掀莹的账户存款17万元、通过原告的儿媳朱玫向第三人廖掀莹转账13万元，按合同约定向第三人支付了首付款60万元。同日，原告向中介公司支付了服务费26000元。2018年1月初，第三人将房屋交付给原告。应第三人的要求，2018年3月至5月期间，原告分四次支付给第三人购房款50万元，其中2018年3月24日交付给第三人现金20万元，第三人出具了原告《收条》一份并拍照留存；2018年4月6日，原告左学祥向第三人廖掀莹转账10万元；2018年4月29日向第三人廖掀莹的账户存款10万元；2018年5月5日交付现金10万元。2018年5月5日，第三人就上述50万元购房款给原告出具了《收据》，同时双方约定2018年5月15日前办理过户后续，过户后待原告贷款后再支付剩余购房款30万元。2019年5月18日，原告交纳了涉案房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯使用费、二次加压费、物业管理费及水电费。2018年9月5日，涉案房屋办理了不动产登记［云（2018）大理市不动产权第0025771号］，登记房屋所有权人为曾国斌、廖掀莹。被告蒋先进与第三人曾国斌、廖掀莹因民间借贷发生纠纷，蒋先进于2018年10月16日向本院提起诉讼，在诉讼过程中依蒋先进的财产保全申请，本院于2018年10月29日作出（2018）云2901执保28号《民事裁定书》，查封了涉案房屋，该民间借贷纠纷因曾国斌、廖掀莹未主动履行，蒋先进向本院申请强制执行，本院于2019年7月29日作出（2019）云2901执1328号之一《执行裁定书》，依法评估、拍卖涉案房产。原告左学祥遂向本院提出异议，申请中止对涉案房屋的执行，本院于2019年8月13日作出（2019）云2901执异14号执行裁定书，裁定驳回左学祥的异议。左学祥现以案外人执行异议之诉为由诉至本院。本院认为，本案争议焦点为原告左学祥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。左学祥请求法院中止对涉案房屋的执行措施，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告要排除法院强制执行，需同时满足以下四个条件：原告与第三人在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的买卖合同；原告在人民法院查封涉案房屋之前已实际占有房屋；原告在本院查封涉案房屋之前已支付了全部价款；非因原告自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，原告左学祥与第三人曾国斌、廖掀莹在被告蒋先进申请保全查封涉案房屋之前签订了合法有效的房屋买卖合同，原告也支付了购房款130万元，剩余购房款30万元原告与第三人约定待房屋过户后再支付，且庭审中且原告亦愿意按照本院的要求将剩余房款交付执行，故原告已全部履行了买受人义务，并实际占有、居住、管理使用该房屋，为涉案房屋交纳了电梯使用费、二次加压费、物业管理费等。被告虽对原告提交的买卖合同、交款凭证等证据不予认可，但原告的证据能够与原告、第三人的陈述以及购房中介人员的陈述等相互印证，被告亦未能举证反驳，故本院认为原告确为案涉房屋的实际权利人。因第三人曾国斌、廖掀莹未按照协议约定协助原告导致原告未能办理所有权过户登记手续，原告对此没有过错。现原告左学祥所举证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求停止对涉案房屋的强制执行的主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除对位于大理市房屋［云（2018）大理市不动产权第0025771号］的查封并停止对该房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告蒋先进承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李瑞娟审 判 员  田艳丽人民陪审员  罗进文二〇一九年十一月二十八日书 记 员  高 畅