山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁06民终6861号 上诉人(原审被告）：林成德，男，1950年4月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 被上诉人(原审原告）：李生华，男，1955年1月3日出生，汉族，住烟台市福山区。 委托诉讼代理人：刘宝利、于振洋，山东宁海律师事务所律师。 原审被告：兰桂芝，女，1949年10月31日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 上诉人林成德因与被上诉人李生华、原审被告兰桂芝委托合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初247××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人林成德上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判供热配套及安装服务费按照2007年当事人约定的“500工程”每平方97元的标准计算。二、案件受理费依法承担。事实和理由：一审判决对上诉人支付暖气安装费57936元没有事实和法律依据。上诉人和被上诉人在2007年12月23日与12月25日签订的协议中约定上诉人代为办理暖气安装等多项委托事项，双方依据烟台市供暖公司的安装标准（私人不准施工安装）500工程安装费是2007年每平方米97元，被上诉人提出按照2013年500工程标准每平方米142元，无事实和法律依据。 被上诉人李生华答辩称，一审法院判决中关于暖气安装费57936元认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。一审判决没有支持被上诉人的利息是错误的，请求二审法院依法予以改判。 原审被告兰桂芝未出庭亦未提交书面意见。 李生华向一审法院起诉请求：被告林成德立即支付逾期交房利息补偿425250元、返还原告暖气安装费58362元、办证费40065元，由被告兰桂芝承担连带付款责任。事实与理由：2007年12月23日，原告与被告林成德签订购房协议，原告从被告林成德处购买烟台市海关街20－3号2楼西户84平方米、中户50平方米房屋两套。2007年12月25日，原告从被告林成德签订购房协议，原告购买烟台市海关街20－3号1楼西户117平方米，东户160平方米房屋两套。以上房屋总价款155万元。购房协议约定，原告应于2007年12月27日前全额交齐购房款，被告林成德应于原告交齐房款之日起一年内交付改造完毕的房屋，如逾期交付房屋，则按银行贷款利息补偿。原告按约定交付购房款后，被告林成德直至2014年才交付房屋，逾期五年。另外，购房协议中约定的暖气安装项目，被告林成德收款后未施工，应返还暖气安装费。被告林成德为办理房产证收取原告的办证费因未实际花费也应返还。两被告系夫妻关系，被告兰桂芝依法应承担连带付款责任。故具状至法院，请求解决。 一审法院认定事实：被告林成德、兰桂芝系夫妻关系。2007年12月23日与12月25日，原告与被告林成德在分别签订的购房协议中约定，经全体业主友好协商同意，团购烟台市海关街20－3楼房1栋，面积总计1938.71平方米，单价3800平方米（含改造费），林成德负责完成该房产的交易与交接手续以及改造成住宅的施工工作。改造标准为水表为一户一表，接到各住户的卫生间甩头处。电表为一户一表，所供电源线连接在DZ-30表箱内，设一位空气开关。暖气每户装有单立开关，室内管道按照500工程标准安装。电话线、网线、闭路电视线安装在相应的功能箱内。上述各项的驳接费用均包含在每平方米3800元的房产交易单价之内，即不再收取相关费用。其使用单价均为烟台市内居民使用的收费标准。每户安装防盗门一套，价值在800元左右。原铁、木窗更换成塑钢窗。每户卫生间给予间隔，做好其地面防水，在厨房与卫生间安装排水管道。增加屋顶保温层与防水。每户室内装修时，不得破坏承重结构。由被告林成德负责办理所有的房产证（此证为非住宅），在房屋改造结束之前30日内办完房产证。土地证为统一大证（工业用地，无分户土地证）。每户的房产面积以房产局测绘面积为准，多退少补。办理房产证时所产生的一切税费均由各户自理。从交付全额房款之日起，被告林成德一年内交付改造完毕的房屋。如逾期交付房屋，则按银行贷款利息补偿。各业主必须于2007年12月22日之前交付1万元定金，于2007年12月27日之前全额交齐所购房款。原告购买的四套房产分别为海关街20号3号楼中间单元二楼西户约84平方米、海关街20号3号楼西单元二楼中户约50平方米、海关街20号3号楼西单元西户（一楼）以及一楼西单元东户，建筑面积共计408平方米。合同落款牵头人处由被告林成德签字并加盖手印，购房人处由原告签字并加盖手印。 2008年3月6日，包括原告在内的20人作为委托人，被告林成德作为受托人，委托人在给受托人出具的授权委托书中载明，授权林成德作为我们20人的合法代理人，全权代表我们与烟台北方造船厂签订《房屋买卖合同书》和《房产置换使用协议书》，并办理上述合同履行过程中的所有事项。林成德在办理上述事项中所签署的所有相关文件、材料（包括但不限于：签订补充协议、办理房产、权证及设备物品的交接、争议的协商和处理等），我们均予以认可。上述的授权委托是不可撤销的。委托人及受托人均在授权委托书落款处签字并加盖手印。 当日，被告林成德作为21户代表与烟台北方造船厂在签订的房屋买卖合同书中约定，烟台北方造船厂通过北京产权交易所和烟台联合产权交易中心对外公开出售位于烟台市芝罘区内幢号为3、××号房产（房产证号为：烟房权证芝字第××号）；林成德等21人与綦衍武等22人对上述房产进行了认真查看，并充分了解了该房产的状况，合伙通过竞买的方式，由林成德等21人于2007年12月21日在烟台拍卖行有限责任公司以596万元的竞价取得了该房产的购买权，现林成德等21人与綦衍武共同和烟台北方造船厂协商，由林成德等21人购买3号房产，綦衍武购买××号房产。根据烟台市产权交易中心的挂牌公告，经双方协商一致，自愿达成以下协议：烟台北方造船厂将位于芝罘区内幢号为3号（房产证号为：烟房权证芝字第××号中的部分房产）建筑面积为1938.71平方米的房产（其中一层为车间、仓库，二、三、四层为办公用）卖给林成德等21人。林成德等21人充分了解了该房产的状况及交易条件，自愿购买上述房产。上述房产依现状出售，总价款为542.8万元人民币。鉴于林成德等21人已将全部房产价款542.8万元交存到烟台联合产权交易中心，所以本合同签订后，林成德等21人先通过烟台联合产权交易中心支付给烟台北方造船厂200万元，双方开始办理房产过户，烟台北方造船厂提供的文件、材料符合房产交易部门的过户要求后，林成德等21人再将剩余房款342.8万元支付给烟台北方造船厂。本合同签订后、并且烟台北方造船厂收到林成德等21人支付的部分房款200万元后五日内，双方开始办理房屋产权变更登记手续，房产过户手续由林成德等21人负责办理，烟台北方造船厂应积极予以配合，并提供有关证明、材料等文件；房产变更为林成德等21人共有产权，如因林成德等21人原因（或房产办理部门认定为不能分割3、××号房产）造成房产不能过户，合同终止，烟台北方造船厂不承担任何经济损失，已收取的房款不予退还；如因烟台北方造船厂的原因造成房产不能过户的，合同终止，烟台北方造船厂已收取的房款全部退还林成德等21人，并赔偿林成德等21人佣金损失。办理房产证过户时，烟台北方造船厂负责缴纳营业税，其余的契税、交易费及3、××号房产分证费用等均由林成德等21人承担。房屋产权变更登记手续办妥后，烟台北方造船厂在此无偿置换使用五年，如在烟台北方造船厂使用期间遇国家/地方政府拆迁该处房产，由林成德等21人负责与相关拆迁部门商谈有关该房产拆迁补偿事宜，有关该房产的拆迁补偿所得归林成德等21人所有，有关企业方面的停产补助金、设备搬迁费等拆迁补偿归烟台北方造船厂所有；烟台北方造船厂必须在拆迁部门规定的时间内搬出，逾期搬出，由使用方按拆迁规定进行赔偿。如因不可抗力、政府规划及政府其他行为等原因，造成房屋不能过户的，双方互不追究违约责任，已收取的房款返还。林成德等21人同意烟台北方造船厂用现有的幢号为7号的房产（原烟台北方造船厂食堂约597.78平方米）与林成德等21人所购的房产置换使用，置换使用期限为5年，同时，3号房产一楼西端仓库（约101平方米）留给林成德等21人使用。置换使用期间，互不承担租金，水电费由使用人各自承担。烟台北方造船厂近期可能涉及企业改革，需用其所有房产解决所欠职工之费用，所以由烟台北方造船厂及烟台北方造船厂职工代表共同与林成德等21人签订《房屋置换使用协议书》。置换使用期结束后，烟台北方造船厂原有的设施（水电设施、已停用的水暖设施等）以及后来进行的装修、改造及添附的不可移动部分，均无偿交付给林成德等21人；但生产车间的生产设施、空调、电话、吊扇、电视等办公设施由烟台北方造船厂自行处理。林成德等21人包括本案原告李生华等20人均已授权给林成德，由林成德作为买方21人团体的合法代理人，代表买方团体及卖方签订《房屋买卖合同书》、《房产置换使用协议》，并办理与此相关的一切事项；林成德保证上述授权是真实、有效的。 当日，被告林成德作为21户代表与烟台北方造船厂以及船厂职工代表在签订的房屋置换使用协议书中约定，根据烟台北方造船厂与被告林成德等21人在2008年3月6日签订的房屋买卖合同及烟台市产权交易中心挂牌公告中于2007年12月21日在烟台拍卖行有限责任公司竞得的房产的转让条件，现经双方协商一致，就林成德等21人所购买的部分房产与烟台北方造船厂的现有房产互相置换使用事宜，自愿达成如协议：林成德等21人自愿将所购买北方船厂的位于芝罘区内幢号为3号部分房产，即办公楼（1938.71平方米）除去一楼西端仓库（约101平方米）以外的部分，与烟台北方造船厂现有的幢号为7号的房产（原烟台北方造船厂食堂约597.78平方米）互相置换使用。互相置换使用期限为五年，自本合同签订之日起。互相置换使用期限期间，互不交纳租金，水电费由使用人各自承担。互相置换使用的房产均按现状交接，烟台北方造船厂收到全部房款后三十日内，将给林成德等21人使用的房产交付给林成德等21人，烟台北方造船厂保证提供给林成德等21人置换使用的房产通水、通电。在置换使用期间，使用人对所使用的房产负有维护的责任，以保证房产的安全性和正常的使用功能。置换使用期结束后，各方对所使用的房产原有的设备（水电设施、办公楼水暖已停用）以及后来进行的装修、改造及添附的不可移动部分，均无偿交付给对方，但生产车间的生产设施、空调、电话、吊扇、电视等办公设施由各方自行处理。包括本案原告在内等20人，均授权给被告林成德，由被告林成德作为买方21人团体的合法代理人，代表买方团体与卖方签订房产置换使用协议，并办理与此相关的一切事项，被告林成德保证上述授权真实、有效。 2008年3月29日，原告与被告在签订的购房（补充）协议二中约定，2007年12月23日－2007年12月28日21户签订团购海关街20号内3号办公楼（北方造船厂），现需办理共有房产证办证所产生的费用由各户分担。现在各户共有房产证是平均数，以后分户时，以房产交易部门测绘各户的平均数为准，各户所产生的平均数差和购楼款差都是多退少补，分户办证所产生的费用由被告林成德交纳。原2007年12月－2007年12月28日与各户所签订购房协议（1）所规定的事项为准，依旧不变。落款处由林成德和李生华分别签字并加盖手印。 2007年12月4日至2007年12月29日间，原告分四笔共交付给被告林成德购房款人民币155万元。被告林成德作为收款人为原告出具了收款收据。2008年3月29日，被告林成德收到原告交纳的办理4套房产证费40065元，林成德收款后为原告出具了收款收据。2008年4月29日，原告又向被告林成德交付办理4套房产的费用，包括教育附加、地方教育附加、土地增值税、城市维护建设税共17934元。 2013年3月4日，烟台海洋渔业有限公司作为甲方，林成德等21人作为乙方，双方在签订的房产交接确认书中约定，烟台北方造船厂在2008年政策性破产，上述合同、协议中，北方船厂的权利和义务被甲方继承和接收，现双方互换使用期满，将彼此使用的房产返还对方，双方共同确认甲方向乙方移交芝罘区内幢号为3号部分房产，即办公楼（1938.71平方米）除去一楼西端仓库（约101平方米）以外的部分（以房产证为准）的工作已经完成；乙方向甲方移交芝罘区内幢号为7号房产（原食堂约597.78平方米）的工作已经完成。双方对交接的房产现状均无异议。 房屋交接后，被告林成德即对涉案房产进行改造分割，2014年春节前，将包括原告在内的21户业主的房产予以交付。 诉讼中，原告认为，原告并未同意将所购房产交付时间变更为五年之后，被告林成德向原告等人隐瞒了置换五年的合同内容，原告是从被告林成德处购买的房屋，原告提供的证据不能证明原告等购房人同意与被告林成德变更合同，延期五年收房。被告林成德以每平方米2800元的价格竞买了房产，又以每平方米3800元的价格出卖给原告等人，从中赚取差价近200万元，以原告等人房屋使用权置换的房产在五年期间均由被告林成德享有使用，还对外出租获取利益。同时，原告与被告林成德间并非委托代理关系，而是房屋买卖合同关系，被告林成德名义上代表21名业主共同购房，但其低价自烟台北方造船厂购房，再加价卖给原告等购房人，不符合委托代理合同的特征。之所以未主张置换房屋使用费，是因被告曾承诺按照合同约定给每个购房者逾期交房利息。 被告林成德则认为，对于涉案房屋置换五年的事实原告认可并明知，之前的购房协议已被之后的房屋买卖合同替代，故原告要求逾期交房利息无事实依据。被告林成德收取的21户业主的办证费用均交给相关部门用于办理证费使用，原告的交费标准是按照所购4套房产占整栋楼房面积的比例计算。 关于供暖设备安装费，原告在诉讼中明确要求按照2013年烟台市城市供热设施及安装服务费标准，建筑面积每平米142元计算，而被告林成德仅同意按照2007年烟台市城市供热基础设施配套及安装费用标准，以建筑面积每平米80元的标准退还供暖设施安装费。 诉讼中，原告通知证人刘某、于某出庭作证。 刘某称，其从被告林成德处购买了海关街20号房产，在购买房产时林成德未将与烟台北方造船厂的购房合同及置换协议给其看过，林成德也没有告知有五年置换期限。证人还称林成德曾说过给逾期交房利息，但一直没有支付。对于2008年授权委托书中的签字，刘某认可是其本人所签。同时证人认可其购买的房屋没有安装暖气设施，当时每平方米3800元单价中包含暖气设备费。 于某称，其也从林成德处购买了海关街20号房产，并没有看过与烟台北方造厂签订的购房合同及置换协议，只是听说海关街房屋是通过拍卖购买，购房一年内改造好后交房，如一年不能交房，按银行贷款利率支付利息。其在一年交房期满后曾找过林成德，林成德称房没有倒出来。其还向林成德多次要过逾期交房利息，林成德称现在没钱，等以后再说。对于2008年授权委托书中的签字，于某认可其本人所签。同时证人认可其购买的房屋没有安装暖气设施，当时每平方米3800元单价中包含暖气设备费。 对证人证言，原告无异议。被告林成德均有异议，认为证人均认可授权委托书中的签字是其本人所签，证明其明知涉案房屋需置换并同意置换，故证人同意所购房屋不能在原定时间内交付。其证人证言不能采信。 一审法院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、房屋置换使用协议、授权委托书、购房协议、购房（补充）协议二、收款收据、办理房证的相关收据、发票、完税凭证、代扣代收税款凭证、房产交接确认书、原告的身份证复印件及两被告的户籍证等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证并经法院审核认证，可以采信 一审法院认为，首先，房屋买卖合同中作为卖方必须对所卖房产享有所有权，由卖方将房产所有权转移给买方，由买方支付价款。本案原告与被告林成德虽于2007年12月23日和12月25日签订了购房协议，但从购房协议的内容，结合之后被告林成德代表21人与烟台北方造船厂签订的房屋买卖合同、房屋置换使用协议综合可以认定，原告与被告林成德签订的购房协议并非法律意义上的房屋买卖合同，被告林成德作为团购房产的牵头人，受原告等20人委托与房屋所有权人烟台北方造船厂签订房屋买卖合同，自烟台北方造船厂购买了涉案房产，因所购房产原为车间、仓库及办公用房，而非住宅房，由被告林成德根据购房协议对所购置的房产进行改造，并办理房证等事宜，故本案产生的纠纷应为委托合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。原告认为本案系房屋买卖合同纠纷理由不成立。 其次，虽然购房协议中约定自交付全额房款之日起，在一年改造完毕后即交付所购房产，但被告林成德基于2008年3月6日包括原告在内的20名业主的委托，在与烟台北方造船厂签订的房屋置换使用协议中明确约定了房屋置换期五年，且2013年3月4日置换期届满，涉案房产实际交接给了被告林成德，对此，原告作为委托人应当明知。现原告以不知晓置换期五年为由，认为被告林成德逾期交房，要求其支付逾期交房利息无事实和法律依据，法院依法不予支持。 关于原告主张退还的办证费40065元。经核实，原、被告均认可被告林成德从将包括原告、被告林成德在内的共21户业主处共收取了272289.10元用于办理房证所交的相关税费。对于每户应交的费用以总费用除以总房产证面积1938.71平方米计算出平均数，再按每户购买房产面积乘以平均数。本案原告共购买了4套房产共408平方米，据此计算原告应交税费为57303.03元，其已交给被告林成德办证费共计57999元，扣减后，被告林成德多收原告695.97元，应予退还。原告多主张之部分法院不予支持。 关于供暖设备安装费。购房协议中约定了改造标准，包括暖气每户装有单立开关，室内管道按照500工程标准安装，房屋单价中亦包含了供暖设备安装费，而实际上2014年春节前交付给原告时至今并未安装供暖设施，原告要求被告林成德应按2013年烟台市城市供热配套及安装服务费标准，即按照建筑面积每平方142元支付暖气安装费损失57936元理由正当，法院予以支持。原告过高主张之部分法院不予支持。 被告兰桂芝系被告林成德配偶，涉案债务属于夫妻共同债务，其应负共同连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条规定，一审法院于2019年9月4日判决：一、限被告林成德、兰桂芝于判决生效之日起10日内经法院退还给原告李生华办证费695.97元，并支付暖气安装费57936元；二、驳回原告李生华的其他诉讼请求。案件受理费9037元，由原告李生华负担8025元，被告林成德、兰桂芝共同负担1012元。 本案审理期间，上诉人林成德提交一份收款收据，两份收条，收款收据来源于吴绍祥，收条来源于张军城和刘建民。被上诉人李生华质证称，对三份收款收据、收条真实性无法确定，该证据与本案无关联。 本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点问题为上诉人向被上诉人返还的供暖设备安装费是按2013年还是2007年烟台市城市供热配套及安装服务费标准计算。2007年12月23日、12月25日，上诉人林成德与被上诉人签订的购房协议关于供暖设备安装问题的约定，并没有得到实际履行，上诉人林成德应承担相应的民事法律责任。因被上诉人所购房屋是在2014年春节前交付，且上诉人林成德至今未履行安装供暖设施义务，鉴于目前烟台市供暖设施安装的现实情况，若被上诉人对所购房屋安装供暖设施是不可能按照2007年标准支付安装费用的，故一审法院判决上诉人林成德按2013年烟台市城市供热配套及安装服务费标准向上诉人返还供暖设施安装费，理由充分，符合本案实际情况。上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人林成德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1249元，由上诉人林成德负担。 本判决为终审判决。 审判长  殷连泽 审判员  王天松 审判员  张莉莉 二〇一九年十一月二十九日 书记员  王 琪