黑龙江省大庆市红岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0605民初1196号原告：孙富库，男，1969年6月15日出生，汉族，农民，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：王新宝，系孙富库表兄。被告：大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村民委员会，住所地大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村兴隆河屯。负责人：王仁泉，职务村主任。委托诉讼代理人：张建华，黑龙江勤礼律师事务所律师。原告孙富库与被告大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村民委员会（以下简称兴隆河村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王新宝、被告委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙富库向本院提出诉讼请求：1．要求被告给付原告房屋维修费用38万元；2．案件受理费由被告承担。事实及理由：2009年4月份，原告通过大庆市龙凤区人民法院的公开拍卖将被告开发建设的农贸市场楼、台球活动室楼以及商贸城楼部分房屋竞拍到原告名下，多年来一直履行物业管理的合同义务，并按被告的要求积极主动交纳物业费等所有费用，2015年被告对其所负责的物业管理的房屋都做了屋顶防水施工（彩钢板工程），其目的就是解决每年屋面都漏雨的问题。唯独原告的房屋没给做彩钢板，也没做任何防水维修，致使原告的房屋漏水严重，直接影响了原告房屋的利用价值，原告在2016年、2018年自己投资分两次做完了彩钢板防水，共花费38万元，根据物业管理条例第三十条“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围”以及建筑法第六十条“建设工程在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量，建设工程竣工屋顶，墙面不得留有渗漏、开裂等缺陷，对已发现的缺陷建设施工企业应当修复”、第六十二条“建设工程实行质量保修制度，建设工程的保修范围应当包括地基基础工程，主体结构工程，以及电、气管线，上下水管线安装，供热、供冷系统工程等项目。保修期限应当按照保证建筑物合理使用寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和最低保修期限由国务院决定”的规定建设单位在保修期内对自己建筑的工程必须承担保修责任，故原告起诉至法院，要求被告支付费用。被告兴隆河村委会辩称：1．原告的诉讼请求所依据的法律不当，原告依据物业管理条例向被告主张权利，而该物业管理条例调整的是业主与物业公司之间的法律关系，本案村委会不属于物业公司，因此原告按物业管理条例向被告主张业主的相关权利属于适用法律不当；2．依原告诉状所称其在2009年通过大庆市龙凤区人民法院公开拍卖的形式竞得涉案房屋，房屋屋顶系其购得楼房的一部分，该部分的所有权附属于楼房整体，属原告自有财产，原告对自有财产的维修行为与被告无关，被告不负有对其个人的财产进行维修和更换的义务，原告的主张于法无据；3．被告的房屋是否必须更换屋顶，是否需要维修以及维修的标准、维修的范围，原告均未告知被告，并未取得被告同意，其在维修前也未向被告主张要求维修事项，对于原告自行维修更换的行为，被告不予认可并不应承担责任，综上请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即拍卖成交确认书复印件、（2008）庆执指字第40号执行裁定书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据本院认定如下：1．收据复印件4张，欲证明2017年、2018年原告交纳物业费、取暖费的事实。被告质证称，该组证据与被告无关，收款人体现的是董玉明，印章体现的是“兴隆物业”。本院经审查认为，该收据并非正规票据，故依法不予采信；2．承包合同复印件与收据复印件各2份、郭志臣身份证复印件1份，欲证明原告做防水彩钢板共花费38万元。被告质证称，收据并非正规票据，原告对其自有财产进行维修是个人行为。本院经审查认为，该组收据并非正规票据，且其并未提供如银行流水等其他证据予以作证，故本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年、1997年被告兴隆河村委会建造的兴华商贸城、农贸市场、村委会办公室拐角等房屋，2009年3月22日原告通过拍卖竞得被告所有的兴华商贸城（二楼、三楼共计1196平方米）、农贸市场（1960平方米）、村委会办公室拐角（953.82平方米）的所有权。2009年4月3日大庆市龙凤区人民法院作出（2008）庆执指字第40号执行裁定书对上述事实进行裁定。原告称，因涉案房屋屋顶漏水，其于2016年、2018年对涉案房屋进行防水改造，共花费38万元。原告认为，根据物业管理条例和建筑法的相关规定，该笔费用应由被告承担，故起诉至法院。本案立案案由为物业服务合同纠纷，根据物业管理条例第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业服务的双方当事人为业主和依法成立的从事物业服务的企业，本案中被告为兴隆河村委会，属于村民自治组织，不属于企业。同时，原告依据建筑法第六十条、第六十二条的规定向被告主张权利，是基于涉案房屋从被告处拍卖而得的事实，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本院认为，本案原告孙富库通过竞拍依法取得对涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有权利，可以自行处分涉案房屋。现原告因竞得的涉案房屋漏水其对涉案房屋进行防水改造花费38万元，因此以建筑法第六十条、第六十二条为由向本院提起诉讼，而根据建筑法第六十二条的规定建设工程的保修期限由国务院规定，而《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，因此屋面防水工程的最低保修期限为5年，而涉案房屋建于1996年至1997年，至原告对涉案房屋进行防水改造时已经超过五年，而原告并未提交其与被告就屋面防水有更长期限约定的证据，因此，被告并无维修原告房屋屋顶漏水的义务，故对于原告的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告孙富库的诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由原告孙富库负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  宗彩凤二〇一九年十一月二十九日法官助理杜秋书记员剧婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第六十二条建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。