托克托县人民法院民事判决书（2018）内0122民初1653号原告：刘小明，男，农民，住托克托县。委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告：内蒙古有信房地产开发有限责任公司，住所地托克托县。法定代表人：杨雪峰，公司经理。委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。原告刘小明与被告内蒙古有信房地产开发有限责任公司（以下简称有信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘小明及其委托诉讼代理人田建全，被告有信公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小明向本院提出诉讼请求依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房认购协议书》。二、被告返还原告购房款166841元，支付利息自2013年12月9日至给付之日止；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年12月9日签订由被告提供的格式文本《商品房认购协议书》。认购书约定原告购买被告“莹昱商贸城”项目A栋二层17号房，建筑面积36.13平米，付款方式为银行按揭。签订《商品房认购协议书》后，原告支付被告购房款166841元。原、被告双方签订的《商品房认购协议书》明确约定：出卖人应该在2013年12月31日前将验收合格的约定房屋交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，并按买受人已交付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同同时约定，出卖人应该在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款0.5%赔偿买受人损失，本协议终止。截至起诉日，被告未履行合同约定的上述合同义务，依法应承担违约责任。近日被告将原告诉至法院，要求被告给付所购房屋实测面积超过协议认购面积的差额款及违约金。原、被告双方签订的《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，被告依法应该履行合同约定的义务。被告不能按期交付房屋、未能如约办理房屋权属登记，且房屋实测面积严重超出合同约定面积，被告应该承担相应的法律责任。经原、被告多次沟通未果，故起诉至法院。被告有信公司辩称，一、违约的是原告刘小明，不是被告有信公司；二、原告诉讼请求解除合同没有依据，关于原告方提出的360天内由被告方办理相关手续，没有事实依据，逾期办理房屋产权不存在违约；三、依法驳回原告方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、刘小明提供的王永香诉托克托县房地产管理所、托克托县住房和城乡建设局、有信公司，由托克托县人民法院作出的一审行政判决书，该判决书已被呼和浩特市中级人民法院二审撤销，不是生效判决，本院不予认定。2、刘小明提供的律师调查令、房屋面积测绘成果报告书，经核实，现阶段呼市地区的房屋面积测绘均由房产公司委托，但测绘公司由房管局选定，并且测绘报告也经过房管局审核并备案，因此对该测绘报告，本院予以认定。对于图纸的变更，因测绘是现场实地测绘，所以应当以测绘的图纸为准，而且刘小明也未举证证明图纸变更导致其合同目的不能实现的实质性证据，对于图纸变更对其造成的影响不予认定。3、刘小明提供的建筑设计方没有合法资历的证明一份，该证明是复印件并未提供原件，本院不予认定。4、刘小明提供的土地规划使用许可证、验收报告、施工、竣工规划合格证、房屋产权登记，上述资料均由房管局提供，真实有效，本院予以认定。至于是否符合备案程序以及备案是否完整，不属于本案受理范围，本院对刘小明提出该组证据所证明的问题不予认定。5、有信公司提供的建筑工程许可证、建筑工程竣工验收许可证、房屋产权登记证书、不动产公司出具的证明，以上证明来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。6、有信公司提供的说明一份包括房屋产权登记证书、房本复印件、网签合同，该组证据证明“莹昱商贸城”项目已经可以办理房屋产权登记，虽然与刘小明没有直接关系，但证明的目的已经达到，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月9日，有信公司与刘小明签订《商品房认购协议书》，刘小明向有信公司购买位于托克托县莹昱商贸城A幢2层第17号（新号为17号）商铺，商铺建筑面积36.13平方米，每平米售价9046.24元，总价326841元。有信公司于2013年12月9日将房屋交付刘小明，并签署房屋交接单。按照认购协议第四条第三款付款方式，采取按揭贷款方式支付，签订协议时已付166841元，下欠购房款160000元。刘小明原协议认购面积36.13平方米，后经托克托县房产管理登记部门委托内蒙古方圆公正计量站测绘面积为36.10平方米，其中套内面积19.64平方米，共有分摊面积16.46平方米，分摊系数0.8383070221，小于原协议认购面积0.03平方米，应退还价款271元。《商品房认购协议书》第三条面积确认及面积差异处理，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”。有信公司于2017年11月25日正式印发按揭贷款通知和银行贷款须知。有信公司以快递形式邮寄于刘小明，刘小明于2017年11月30日领取了通知和须知。有信公司多次电话通知，并在2018年6月13日以短信形式通知刘小明，办理按揭贷款，但刘小明并未办理。由于春节等多种因素，有信公司将办理按揭贷款的应付款时间推迟到2018年5月10日。2018年7月26日，有信公司将刘小明诉至托克托县人民法院，经过审理托克托县人民法院作出（2018）内0122民初1285号民事判决，判令刘小明在给付原告有信公司剩余购房款159729元及逾期付款违约金5591元，共计165320元。另查明，双方签订的《商品房认购协议书》中约定：出卖人应该在2013年12月31日前将验收合格的约定房屋交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，并按买受人已交付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同同时约定，出卖人应该在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.5%买受人支付违约金。有信公司于2014年12月8日取得“莹昱商住小区莹昱商贸城”预售许可证。“莹昱商贸城”项目从2015年11月27日开始，陆续有60套商铺已经办理了房屋产权登记。本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定合同有效，原、被告签订的《商品房认购协议书》出于双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，依照约定处理。”之规定，本案原、被告签订的《商品房认购协议书》第三条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”属于明确约定，原、被告双方应当按照合同约定以实测面积计算房款并签订正式的商品房买卖合同、办理产权登记。对于刘小明提出有信公司不能按期交付房屋、未能如约办理房屋权属登记，且房屋实测面积严重超出合同约定面积等违约责任，并未提交充足证据证明其主张，有信公司已经按约交付了房屋，并且刘小明也签署交接单对交付行为进行确认，对于未能如约办理房屋权属登记，有信公司已经按照约定将相关材料交房屋管理部门备案，并取得房屋预售许可证，刘小明并未提交证据证明有信公司存在违约行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘小明提出有信公司违约，请求解除合同并由有信公司承担违约责任，但其并未提供足够的证据支持自己的主张，对于刘小明的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘小明的诉讼请求。案件受理费3636元（已缴纳1818元），由原告刘小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘 彬人民陪审员 姜素卿人民陪审员 张利利 二〇一九年十一月二十八日书 记 员 樊晓敏