青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初3904号原告：西宁品虹物业管理有限公司。法定代表人：张树品。委托诉讼代理人：吕嘉，城西区虎台法律服务所法律工作者。被告：王东耀，男，1975年12月11日生，汉族，住西宁市。原告西宁品虹物业管理有限公司（以下简称：“品虹公司”）与被告王东耀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告品虹公司委托诉讼代理人吕嘉，被告王东耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品虹公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付更新单元门的均摊费360元，支付2016年1月1日至2017年10月份的物业费566.4元（64.36平方米×0.4元×22个月=566.36元），公摊电费132元（6元×22个月=132元），支付×××车辆停车费2640元（120元×22个月=2640元），×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元×12个月=1440元）；支付拖欠3年的水费1122.8元（抄表数993吨-底数592吨=401×2.8元=1122.8元），公摊电费、物业费违约金698元，以上总计6959.2元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月17日，原告与青海万兴实业集团协商，达成《物业管理服务委托合同》，委托方为青海万兴集团，受委托方为品虹公司，将自己开发的房地产项下的万兴小区的物业管理服务全部委托给原告提供物业服务，并约定双方的权利和义务。原告进入万兴小区提供服务，并与82%的业主签订了《物业管理服务委托合同》。原告作为受托人对被告居住的万兴小区进行物业管理服务，约定物业费为0.4元/㎡。门厅、走廊楼梯间公用电费按照6元/月收取，同时对权利和义务，违约责任等约定。合同签订后，原、被告按时履行了部分合同义务，至2016年被告违反合同义务，拒不支付物业管理费、公摊电费、停车费等，经催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告王东耀辩称，对原告的诉求均不予认可。一、原、被告不存在物业服务委托关系，由于物业合同的日期为2014年11月21日，原告领取营业执照的日期是2014年12月3日，同时2018年2月27日，西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终271号民事判决书，已解除了原告与青海万兴实业集团公司签订的《物业管理服务委托合同》，故原告以合同为由起诉，无法律和事实依据；二、原告称与82%的业主签订了《物业管理服务委托合同》，对其真实性、合法性不予认可；三、对原告的收费方式、价格未经业主大会同意，亦不予认可。原告诉求索要以下费用的行为不合法，不予认可：1、原告请求被告支付单元门的均摊费360元，原告换门未征求业主同意，属于私自拆除盗取业主财产，2015年3月份原告向西宁市房产局申请并领取维修基金，其中包含单元门更新费，并不存在被告欠付单元门均摊费360元的事实。2、原告主张的水费、停车费也不认可。被告所有的×××车辆在2016年1月1日至2016年12月31日从未在小区停放。×××车辆在2016年2月份因车体损坏后再未在小区停放。3、要求被告支付3年的水费1122.8元也不认可。对原告的水费数据来源持有异议。4、公摊电费不认可，原告已经离开小区，并未参与小区管理和维护，对小区疏于管理，小区的楼道灯长期损坏，不可能产生电费。综上，原告的诉求不能成立，请求驳回其全部诉求。经本院审理查明，2014年12月3日原告品虹公司成立，2016年1月27日取得物业管理企业资质（三级）。2014年11月17日，原告与青海万兴实业集团签订《物业管理服务委托合同》，主要约定：万兴集团将其开发的西宁市××路个单元住宅及共用部位共有设施设备的物业管理经营服务委托给原告，委托期限自2014年11月21日至2024年11月20日。双方对小区现状存在问题等内容进行了约定。2014年11月21日，委托人被告（业主，甲方）与受委托人原告（乙方）签订的《物业管理服务委托合同》主要约定：第一条，万兴小区内真实现状存在问题内容为：29户屋面漏水、53户墙面质量问题、39户落水管破损、脱落问题、单元门挡雨板渗漏、脱落问题、17个单元门口踏步沉降、楼房根基问题、小区道路问题、停车场路面问题、因车辆引发的矛盾和遗留问题。在本合同期内，对存在的问题进行妥善解决，合格率达到70%以上；第二条，乙方提供物业管理服务内容。①物业共用部位的养护、管理；②物业共用设施设备的运行、养护、管理；③承担公共环境卫生清洁、垃圾清运等的工作；④承担小区内车辆行驶、停泊的管理，确保道路、消防通道畅通无阻等内容；第三条，物业管理服务的标准。①物业管理服务的标准按照暂定三级资质标准执行；②小区内的照明灯、单元内走廊、楼梯间的照明灯完好率不低于98%；③小区内停放的车辆，乙方只收取泊位费、卫生费，此费补充于物业管理费支出；乙方不收取保管费、保险费，如发生车辆被人划、刮、砸、盗、烧等故意破坏时，乙方不承担任何责任等内容；第四条，物业管理服务费。①物业费根据政府相关职能部门核准或经一方合理定价后的标准执行收取；②门厅、走廊通道、楼梯间的照明、路灯、监控用的电费，每一个月按6元的标准收取；③共用部位、共用设施设备的养护、维修、改造、更换无法使用维修基金时，所需费用由业主均摊支付。能依法使用维护基金，不足部分由业主均摊支付；第四条至第七条综合对其他有偿服务费用，停车泊位收费按照西宁市发展和改革委员会批准的收费或者经乙方合理定价后的价格标准执行、物业管理费、公摊费用（每年为一期，一次性付清。下一年的费用在上一年到期的最后15日内付清）；公用部位、公共设施设备维修、更新费及其他费用据实均摊结算（15日内付清）。否则，逾期3个月以上，应按缴纳费用总额的30%支付违约金；逾期一年以上，应按交纳费用额的100%支付违约金等其他内容进行了约定。2014年12月12日至2014年12月26日《海晏路万兴小区停车泊位费、物业费和均摊费等收费事项征求业主意见签名表》载明以下主要内容：2015年1月1日开始，小区业主固定停车每月每车120元更新为150元；非业主固定停车每月每车150元更新为200元；公用部位的照明、监控的电费按照每月每户均摊6元；物业费每平方米0.4元的标准由品虹公司依据此签名表中业主的决定收费或向政府有关部门申请相关手续。小区建筑面积太少，收取的物业费总额无法保障物业公司持续运行。因此，小区内占用的业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，收取的临时、固定停车费全部属于品虹公司所有，保证原告持续运营服务全体业主，原告必须对毁损的公用部位、设施设备进行维修，更新；使用住房维修基金、不足部分业主均摊；选择施工方并签订合同。征求意见表经业主签名、盖印后即生效。2015年4月7日品虹公司（甲方）与西宁市城中区小琳美菱门业经销部（乙方）签订《安装单元门和楼宇对讲系统承包施工合同》。工程地点：西宁市城西区海晏路36号万兴小区。工程名称：单元门楼宇对讲系统更新。合同签订后，对单元门和楼宇对讲系统施工，竣工验收合格后交付使用，每户应承担更新单元门的均摊费360元，小区其他业主均已交纳，被告系该小区业主且至今居住，被告认可已安装对讲系统并使用，但费用未交。再查，2017年3月3日本院作出（2017）青0104民初139号《民事判决书》，查明，2016年被告未交物业费及×××车停车费的事实。2017年10月26日，原告品虹公司与被告海晏路36号院业主委员会办理小区固定资产移交，原告退出该小区，不再为该小区提供物业服务。被告提交西宁市城西区虎台街道海晏路社区出具的《情况说明》，证实由于海晏路36号万兴小区2017年8月期间卫生状况很差，小区生活垃圾多次无人清理，由社区代为清理。以上事实有双方当事人提交的《物业管理服务委托合同》、海晏路万兴小区停车泊位费、物业费和均摊费等收费事项征求业主意见表、营业执照副本、物业服务资质证书、单元门承包施工合同、民事判决书、西宁市住房保障和房产管理局2016（21）号文件、情况说明、照片、维修资金申请报告、维修基金领取记录、告知书、业委会文件、交接清单、报案材料、房屋租赁合同及双方当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对争议问题分析如下：一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。原告虽然与被告签订《物业管理服务委托合同》时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2014年12月3日领取营业执照并已经取得相应资质。同时本院已生效的（2018）青0104民初725号民事判决书已认定原告与海晏路36号院万兴小区的业主存在物业服务合同关系，故原、被告之间签订的《物业管理服务委托合同》意思表示真实，合法有效，双方均应恪守履行，故《物业管理服务委托合同》对双方均具有约束力，原、被告间存在物业服务关系。被告以与原告不存在物业服务关系辩称，于法无据，本院不予采纳。2017年10月26日原告与涉案小区办理固定资产交接，随后撤离小区，该合同终止履行。二、关于原告主张支付2015年更新单元门的均摊费360元应否支持的问题。根据约定使用住房维修基金不足部分由业主均摊。被告系业主并认可已安装、更换对讲系统并使用至今，理应按承担均摊费。原告的主张，符合约定，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。三、关于原告主张2016年1月1日至2017年10月份的物业费566.4元（64.36㎡×0.4元/㎡×22个月=566.36元），公摊电费132元（6元×22个月=132元），及公摊电费、物业费违约金698元，应否支持的问题。原、被告签订的《物业管理服务委托合同》约定物业费的收费标准为每月0.4元/㎡及公摊电费6元/月收取。被告应按照该标准向原告支付物业费、公摊电费。原告自进驻万兴小区提供了物业服务，被告作为业主享受了服务。应当支付原告提供服务期间的物业费、公摊电费。原告主张被告拖欠物业费及公摊电费的期间为2016年1月1日至2017年10月，其中原告撤离小区的时间与万兴小区业委会移交的时间相符，但据城西区海晏路社区出具的《情况说明》证实，2017年8月因该小区垃圾无人清理，社区代运垃圾的事实，由此可以认定，在原告提供物业服务期间确有不到位的情形，应扣除2017年8月的物业管理费，故被告应向原告支付2016年1月1日至2017年10月份的物业管理费536.33元（64.36㎡×0.4元/㎡×20个月+25天），公摊电费131元（6元/月÷30天×21个月+25天），原告的该项主张合理有据，本院予以支持。关于承担拖欠物业费、公摊电费违约金的问题。依据合同约定，对被告以原告提供的物业服务不到位为由拒交物业管理服务费。被告对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商加以解决，但不应以拒交物业费对抗手段解决。对被告存在拒交物业管理费、公摊电费的事实，已构成违约，应承担违约责任。但考虑到原告提供的物业服务确实存在瑕疵，构成违约等因素，被告拒交物业费、公摊电费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故对原告主张的违约金，本院不予支持。四、关于原告主张的拖欠3年水费1122.8元（抄表数993吨-底数592吨=401×2.8元=1122.8元），应否支持的问题。被告入住万兴小区后，客观上已使用生活用水并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳自家水费。被告长期拖欠水费不交，理应承担主要责任，故本院认定原告已经为被告代交了水费，原告要求被告支付拖欠的水费，合理有据，本院予以支持，但庭审中原告未能提交被告3年实际生活用水的数额，原告自认抄表数字错误，并不能提供真实有效的证据，故本院无法支持确认其主张，待原告补强证据后，可另案处理。五、关于原告主张支付×××车辆2016年1月1日至2017年10月份的停车费2640元（120元×22个月=2640元），×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元×12个月=1440元），应否支持的问题。2017年1月11日王东耀向本院起诉品虹公司，王东耀驾驶的×××车辆停放在万兴小区两次被他人故意刮划，请求判令品虹公司赔偿修理费34200元，精神损失费2000元。此案庭审中王东耀认可×××车辆停车费实际已经交至2015年12月31日止，2016全年未交纳的事实，只涉及×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元/月×12个月），故原告该项诉求合理部分，本院予以支持。对×××车辆的停车费1440元，原告未提交其他证据证实被告在此期间停放车的事实，故原告该诉求无证据佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王东耀自本判决生效之日起五日内给付原告西宁品虹物业管理有限公司2015年更新单元门的均摊费360元；二、被告王东耀自本判决生效之日起五日内给付原告西宁品虹物业管理有限公司2016年1月1日至2017年10月份物业服务费536.33元，公摊电费131元；三、被告王东耀自本判决生效之日起五日内给付原告西宁品虹物业管理有限公司×××车辆（2016年1月1日至2016年12月31日）期间的停车费1440元；上述各项共计2467.33元。四、驳回原告西宁品虹物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告西宁品虹物业管理有限公司负担32.37元，由被告王东耀负担17.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状副本次日起七日内向西宁市中级人民法院预交上诉费。逾期则视为放弃上诉权。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  伊海龙审 判 员  牛晓林人民陪审员  王海平二〇一九年十一月二十九日书 记 员  马怡慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。