黑龙江省饶河县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0524民初1107号原告：张帅，男，1983年4月25日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市宝山区居民，现住饶河县。委托诉讼代理人：史勇，吉林东镇律师事务所律师。被告：张诚彬，男，1978年2月1日出生，汉族，黑龙江省东宁县居民，现住饶河县。委托诉讼代理人：张艳秋，饶河县饶河镇欣民社区推荐。被告：徐甫合，男，1969年4月3日出生，汉族，河南省许昌市魏都区居民，现住饶河县。原告张帅与被告张诚彬、徐甫合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帅的委托诉讼代理人史勇，被告张诚彬及其委托诉讼代理人张艳秋、被告徐甫合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张帅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与二被告订立的《房屋租赁合同》。2.请求依法判令原告在承租的被告房屋内添附的三个防火门、四个氟碳门、三台空调、暖气片48组及附件由原告拆除并归原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与被告张诚彬签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告张诚彬承担正常的房屋大修理费用、提供牌匾悬挂位置、停车场及货车停车场位置，确保水、电正常应用，被告张诚彬保证办妥消防、保证无产权纠纷、消防、水电问题。合同订立后，原告随即入场装修，新安装三个防火门、四个氟碳门、三台空调、暖气片48组及附件。在合同履行后，房屋楼顶陆续出现漏水问题和下水排水不同等问题，原告多次要求被告维修解决问题，被告推脱，一拖再拖，拒绝出资，一直未予解决。在合同履行后，原告要求被告张诚彬履行合同约定，提供牌匾悬挂位置、停车场及货车停车场位置，被告张诚彬也是一拖再拖，一直未予解决。原告在参加审理（2018）黑0524民初1033号案件时，当庭要求被告张诚彬履行合同约定，解决前述问题，被告张诚彬当庭表示给予解决，但开庭后依然没有解决。2019年3月28日，原告接到饶河县人民法院传票，得知承租的房屋已经由被告张诚彬于2018年4月1日出售给被告徐甫合。徐甫合起诉到饶河县人民法院，向原告主张租金，原告在参加开庭审理时，要求被告徐甫合解决前述问题，被告徐甫合表示开庭后给予解决，但一直未予解决。尤其是被告张诚彬将承租的房屋出售给徐甫合，与原告承租房屋的产权对象的意愿相悖，原告不愿意与除张诚彬以外其他人建立合同权利义务关系，特别是徐甫合购买房屋后，将该房屋抵押给商业银行用以贷款，致使原告对房屋产权的平稳性产生忧虑，对平稳的租赁关系造成可预测的不确定性和隐患。综上因素，原告不愿意与被告徐甫合建立合同权利义务关系和继续履行租赁合同，并且事实上二被告均不信守承诺和依约履行合同义务，造成原告实现合同目的发生重大障碍和困难。为维护原告合法权益，根据合同法、民事诉讼法的相关规定，故诉至来院。被告张诚彬辩称，1.答辩人不同意解除《房屋租赁合同》。答辩人在本《房屋租赁合同》的订立以及履行过程中，无违约行为，双方在《房屋租赁合同》中也未约定解除的情形，本案在履行中也不存在法定和约定解除的情形，应当适用《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，以保障交易公平。2.答辩人不同意被答辩人主张的租赁房屋内添附的物品归属于被答辩人所有。（1）因房屋需要装饰和维修，答辩人已经减免了被答辩人一年的租金20万元，该装饰装修部分答辩人以减免房租的形式出资20万元，系该部分财产的所有权人。（2）被答辩人主张的财产已经构成附合，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，应当归属答辩人所有，被答辩人主张归其所有既无事实上的依据，也无法律上的依据。被告徐甫合辩称，1.原告要求解除合同的请求，没有事实依据，理由是原告无证据证实房屋需要维修，且房屋的质量也没有影响到原告正常经营使用。2.原告与张诚彬签订的《房屋租赁合同》约定，房屋的维修由原告负责，张诚彬已免收20万元租金，房屋墙体发霉在租赁时就存在，截至今日原告也没有维修，墙体发霉不属于房屋大修的范围内，属于日常维修。3.原告要求被告提供单独的停车场及货车停车位置是强人所难，因签订房屋租赁合同时原告对房屋及所附近的车辆通道已详细的了解，此条款的真实目的是为了防止车辆通道被他人阻止原告正常通行及使用（货车卸货）。4.原告要求拆除防火门、氟碳门、空调、暖气片及其他附件是没有法律依据的，因《房屋租赁合同》中明确约定了原告所有装修的费用由张诚彬支付20万元，故原告所有装修添加的附件归张诚彬所有，原告不享有所有权。5.原告诉求被告未提供牌匾悬挂位置纯属谎言，被告提供给原告有两处牌匾悬挂位置。（1）原告现经营的超市门头，已醒目的悬挂超市牌匾。（2）在老市场临街过道上方一直悬挂有《迎春市场》牌匾字样，迎春市场就是现在原告方租用场地。在2019年10月份左右迎春市场牌匾一直悬挂并外露，原告为拖延缴纳房屋租金及解除房屋租赁合同目的，私自将迎春市场牌悬挂位置让给儿童村使用并遮挡迎春市场牌匾，此牌匾位置就是原告悬挂牌匾的位置，原告不进行更换牌匾是其放弃权利。6.原告诉徐甫合没有做到维修义务，在（2019）黑0524民初309号案件庭审中确实说过要承担维修义务，并在开庭后被告已指派维修人员到现场查看，发现窗口上方墙体却有发霉痕迹，并没有发现新的漏水点，只属于日常维修，并没有影响到超市的正常经营。7.被告不同意原告恶意破坏或拆除房屋装修和固定的附属设备，因张诚彬在该房屋装修、维修已出资20万元，张诚彬将该房屋转让给徐甫合已明确约定了房屋的现有装修附属固定设备完好无损交付徐甫合。8.原告本次要求解除租赁合同的诉讼纯属恶意诉讼，因被告已证实原告拖欠该房屋2018年供热费3万多元，2019年供热费拖欠至今未缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的用料明细，拟证明添附了清单内的物品，庭审中，原告明确该用料明细系其诉讼请求中所指的附件，被告张诚彬质证认为该暖气片是他安装的，原来就有。因原告提供的用料明细非正规发票，且仅有供货方，又无其他证据支持，不足以证明待证事实，不予采信。原告提供的照片7张，拟证明涉案房屋需要维修，没有可悬挂牌匾的位置。因未明确说明照片拍摄时间，不能证明涉案房屋的现状。庭审中双方均认可约定的牌匾悬挂具体位置，被告张诚彬质证称已告知原告可以在该处悬挂他的牌匾，现被其他商户占用。原告明确知晓可悬挂牌匾的位置，未悬挂系对自己权利的处分。被告徐甫合出示的杨富证人证言，因该证人未出庭接受质询，不予采信。被告张诚彬出示营业执照、卫生许可证、乐佰客超市、身份信息等证据，拟证明原告张帅要求解除合同系因张帅以其妻子的名义在抚远市抚远镇于2019年7月29日新开乐佰客超市，因与本案缺乏关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张诚彬（合同甲方）与原告张帅（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将被告张诚彬坐落于饶河老市场的房屋出租给原告张帅，用作经营超市，租赁期间为2017年1月1日至2022年12月31日。第一年由于原告张帅需要投入装修等其他事宜，被告张诚彬对于原告张帅免租金，该房屋租金为一年人民币二十万元整。每年需提前4个月向被告张诚彬支付租金。合同约定被告张诚彬需提供牌匾悬挂位置，停车场及货车停车场（接收货）的位置，确保水电正常应用，保证乙方的正常运营。正常的房屋大修理费用由被告张诚彬承担，日常的房屋维修由原告张帅承担。同时约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，被告张诚彬向原告张帅交付了房屋，免收原告张帅2017年度的租金，原告张帅装修房屋，并利用该房屋经营“乐佰客”超市，营业至今。装修期间安装了3个防火门、4个氟碳门、3台空调。2018年4月26日，被告张诚彬将该房屋出售给被告徐甫合，并办理产权登记。被告张诚彬、徐甫合约定继续履行张诚彬与张帅签订的《房屋租赁合同》。另查，2018年9月5日，张诚彬向本院提起诉讼，要求解除张诚彬与张帅签订的房屋租赁合同、给付2018年1月1日至2019年1月1日的房屋租赁费。2018年10月18日，本院判决张诚彬、张帅继续履行房屋租赁合同，张帅向张诚彬支付租赁费及逾期利息。2019年1月9日，张帅向本院提起诉讼，要求张诚彬给付维修费15万元。2019年5月10日，本院驳回张帅的诉讼请求。2019年3月4日，徐甫合向本院提起诉讼，要求张帅支付2019年度的房屋租赁费。2019年5月30日，本院判决张帅向徐甫合支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租赁费。2019年9月12日，徐甫合向本院提起诉讼，要求张帅支付2020年度房屋租赁费，该案正在审理中。本院认为，原告张帅与被告张诚彬签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在合同内约定合同解除的方式为“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，此约定为协议解除，非单方解除，即便原告提前3个月书面通知被告要求解除合同，也仅是履行合同约定的协议解除的步骤。协议解除需双方在解除有效合同上达成一致意思表示。原告认为被告未为原告维修房屋、提供牌匾悬挂位置、提供停车场、货车停车场等位置，要求解除合同。原告张帅与被告张诚彬约定房屋大修理费用由被告张诚彬承担，日常的房屋维修由原告张帅承担，原告未举证证明该房屋需要大修理。庭审中，原告亦知晓被告向其提供的牌匾悬挂位置。合同中并未约定需被告张诚彬提供专属于涉案房屋的停车场、货车停车场，原告从签订《房屋租赁合同》时系对房屋现状的接纳，且其从租赁该房屋起，经营超市至今仍在运营，可见未提供专属的停车场、货车停车场，并未影响合同目的的实现。原告认为原告享有合同解除权，并以实际不支付下一租期租赁费的行为向被告张诚彬表明解除合同的意思。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”，该规定指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人取得法定解除权。原、被告在房屋租赁合同中约定每年提前四个月交纳房屋租赁费及原告应在2019年8月向被告交纳2020年度的租赁费，目前仍未交纳。原告作为违约方，若允许以违约行为随意获得法定解除权，不仅不利于市场交易的稳定也有违诚实信用原则及立法目的，故对该主张，不予支持。原告认为其与被告徐甫合均是经营超市的，被告徐甫合与张诚彬在原告不知情的情况下进行房屋买卖，不能排除徐甫合存在不正当商业竞争行为，徐甫合将该房屋抵押贷款不能排除被发放贷款拍卖、变卖的风险，造成原告的不安和交易隐患。原告并未就该主张进行举证，且房屋所有权人的变更并未影响合同目的的实现，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告张帅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  刘金艳二〇一九年十一月二十九日书记员  王 庆