铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初2977号原告（反诉被告）：曹沥丹，女，1991年9月24日出生，汉族，现住铁岭市银州区。委托代理人：曹强，男，1967年4月13日出生，汉族，现住铁岭市银州区。系原告父亲。被告（反诉原告）：铁岭市哥伦布置业有限公司（简称铁岭哥伦布公司）。住所地铁岭市银州区后八里村（村委会办公楼）。法定代表人：潘剑斌，系该公司总经理。委托代理人：万丽君，系该公司员工。委托代理人：牛春豹，系辽宁守衡律师事务所律师。原告曹沥丹与被告铁岭哥伦布公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，并于9月4日受理了被告提起的反诉，依法组成合议庭于9月4日、25日公开开庭合并进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹沥丹诉称：原告自18岁考入大学起便离开铁岭，在外求学4年、留学1年、工作3年。当看到铁岭经济落后，人才流失，城市丧失活力，而政府为提振经济，积极招商引资，优化营商环境，原告便决定回乡创业，为振兴铁岭做贡献。恰值被告铁岭哥伦布公司经营管理的铁岭哥伦布广场项目招商，原告因信其宣传，于2018年7月3日与被告签订租赁合同，承租了铁岭哥伦布广场4#楼3层4301、4302号商铺，开办了“曹氏飨食坊”（经营火锅涮肉）。但原告进驻铁岭哥伦布广场后渐渐发现，广场实际情况与其宣传严重不符，被告的宣传系虚假宣传，且被告对广场经营管理不善，表现在：1、被告宣传称，哥伦布置业已在无锡、盐城等城市成功开发运营了7座哥伦布广场，使原告相信被告已探索出成功的经营模式，积累了成熟的管理经验，但实际情况是，铁岭哥伦布广场布局极不合理，不能将客流引入到广场核心区域商场，且商场设施不完备，玻璃穹顶不加装遮阳罩，楼宇间区域夏季温度曾高达50℃，严重影响购物体验，顾客望而却步，广场还数次更换管理团队，管理规则随之改变，混乱不堪；2、被告宣传称，铁岭哥伦布广场周边1.5公里范围内成熟小区30余个，常驻人口10余万人，3公里范围内可达30余万人，开业以来日均客流近7,000人次，市医院亦将迁至附近，广场将迅速汇聚全城人气，成为铁岭新的休闲商业中心，投资者可成就永世繁华，使原告相信广场消费潜力、盈利空间，但实际情况是，上述范围内的小区、人口数量与被告的宣传相去甚远，且至今未见市医院迁来迹象；3、虚构ZARA、MK等知名品牌入驻铁岭哥伦布广场假象，所谓的“ZARA”品牌店所经营的系杂牌服饰；4、被告旗下聚码头火锅店采取超低价（1折）促销策略进行不正当竞争，被告不予制止。被告的上述行为构成欺诈，导致原告投资经营失败，损失惨重，无奈于2019年6月15日停业撤场。请求依法判决：1、撤销原、被告于2018年7月3日签订的租赁合同；2、被告赔偿原告损失1,798,573元（含原告已付租金60,000元）。被告铁岭哥伦布公司答辩并反诉称：被告对铁岭哥伦布广场不存在夸大宣传、虚假宣传问题；为解决铁岭哥伦布广场商业区玻璃穹顶下夏季温度偏高问题，被告于2019年初增安了空调，夏季温度已可保持在25-28℃间。原告曹沥丹系与其父经前期市场研判才租赁铁岭哥伦布广场商铺经营曹氏飨食坊的，经营效益不理想，应是其前期研判失误及后期经营不善所致，与被告无关，故请求判决驳回原告的诉讼请求。原告自2019年3月1日起即拖欠被告租金、物业费、供暖费，因此被告于2019年7月23日通知原告解除了租赁合同。请求依法判决：1、原告返还承租商铺；2、原告支付截止2019年8月31日所拖欠的租金132,314.4元（1.7元/m2/天×423m2×184天）、物业费7,783.2元（0.1元/m2/天×423m2×184天）、供暖费15,566.4元（0.2元/m2/天×423m2×184天），共计155,664元。原告曹沥丹就反诉辩称：原告与被告铁岭哥伦布公司的租赁合同租期始于2018年7月14日，且有半年免租期，故原告应自2019年1月14日起支付租金、物业费、取暖费，被告于2019年7月25日通知原告解除了租赁合同，故三项费用应计算至合同解除日，扣除已支付的79,081元，原告仅尚欠被告83,351元。由于原告经营失败系因被告虚假宣传造成的，原告非但不应支付尚欠的三项费用，即便已支付的，被告亦应返还，故请求判决驳回被告的反诉请求。对原告举示证据的审核认定：1、铁岭哥伦布广场简介、沙盘照片、被告微信公众号宣传图文。证明被告所宣传的铁岭哥伦布广场情况。被告对该组证据无异议，本院予以采信。2、照片。证明被告虚构ZARA、MK等知名品牌商家入驻铁岭哥伦布广场假象。被告对该组证据无异议（并承认MK等店铺的“装修进行中，敬请期待”系其张贴，但强调，ZARA、MK品牌代理商系同一人，原定两品牌均入驻铁岭哥伦布广场，ZARA入驻并经营一段时间后因效益不佳而退出，MK因而未入驻），本院予以采信。3、租赁合同、补充协议、营业执照。证明原告承租铁岭哥伦布广场商铺经营曹氏飨食坊。被告对该组证据无异议，本院予以采信。4、银州区心悦社区、凯旋社区、长青园社区简介。证明铁岭哥伦布广场周边小区、人口远不及原告证据1所称数量，从而被告构成夸大宣传。被告对该组证据无异议（但强调，铁岭哥伦布广场周边小区、人口不只该组证据所载数量），本院予以采信。5、照片。证明被告旗下聚码头火锅铁岭店采取超低价促销策略进行不正当竞争，被告不予制止。被告对该组证据无异议（但强调，聚码头火锅铁岭店并非被告旗下店，如果其低价促销属不正当竞争行为，原告可向政府市场监督管理部门反映），本院予以采信。6、照片。证明铁岭哥伦布广场商户经营惨淡，部分商户已停业。被告对该组证据无异议（但强调，商户经营惨淡或停业系由铁岭经济不景气造成的，而非被告经营管理造成的），本院予以采信。7、合同保证金、装修保证金、租金、物业费、取暖费、水电费收据。证明原告向被告交纳上述费用的数额。被告对该组证据无异议，本院予以采信。8、装修合同、装修费收据；采购（销售）合同（单、凭证）、收条；工资表。证明原告因装饰装修及经营曹氏飨食坊支出的装饰装修费、雇员工资数额。被告提出异议称，不能确定该组证据所载交易真实发生并用于曹氏飨食坊装饰装修及经营，即使能够确定，也与被告无关。本院认为，被告的异议成立，该组证据不予采信。对被告举示证据的审核认定：安装空调施工合同、温度记录表。证明被告为解决铁岭哥伦布广场商业区玻璃穹顶下夏季温度偏高问题，增安了空调及增安空调后温度情况。原告提出异议称，其已于2019年6月15日撤场，且被告随后解除了合同，而该组证据所证明的乃2019年7、8月商业区玻璃穹顶下温度情况，故与本案无关。本院认为，该组证据与本案有关联性，因原告未否认其真实性，故应予采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：铁岭哥伦布广场由被告铁岭哥伦布公司经营管理。被告以多种形式宣传推介铁岭哥伦布广场：在招商处设广场简介、沙盘，简介内容为“哥伦布置业截止2017年底，已在无锡、盐城等城市成功开发运营了7座哥伦布广场。围绕铁岭哥伦布广场周边1.5公里范围内成熟小区可达30余个，常驻人口在10万余人，3公里范围内可达30万余人，将迅速汇聚全城人气，成为铁岭新的休闲商业中心。铁岭哥伦布广场是由哥伦布置业斥资1.2亿元倾力打造。项目分两期开发，一期商业部分80,000m2已全面开业，二期住宅120,000m2已进入绿化阶段将于2019年8月正式入住。铁岭哥伦布广场是铁岭首座集吃、喝、玩、乐、购于一体的轻奢购物广场。整个商场由8栋楼组成，1#楼为主力店经营区，包括1,600m2目前铁岭最大的‘双燕超市’、铁岭首家4,000m2IMAX影院‘中影院线’、铁岭目前最大的量贩式KTV‘印象KTV’，地下负一层配建为铁岭最大的地下停车场，地上地下近1,000余个停车位，能充分满足铁岭人民购物停车需求；2#楼到8#楼整体采用开放式街区布局，商场整体分为1、2、3层：1层为品牌时尚中心，已进驻经营的商家有滔博运动、名创优品、海澜之家、翠华金店、GAP、ONLY、GXG、BOY等知名品牌；2层打造的儿童教育娱乐体验中心，主要商家有蓝鲸梦幻儿童乐园、95文化城、亲亲袋鼠早教中心、夏加尔美术教育和E舞堂等儿童机构；3层为餐饮娱乐中心，除味滋源美食城外，商场还设有主力餐饮店，包含中餐、西餐、韩餐、自助烤肉等特色美食。在享有美食盛宴的同时，美霖电玩城和MAX健身俱乐部也将为您带来不一样的消费体验。哥伦布广场的盛大开业拉动了城南区域的消费经济迅速增长，成为铁岭真正的核心区域，解决就业人口2,000余人。开业至今日均客流近7,000人次，成为铁岭人民购物、休闲、娱乐的不二之选”，沙盘四周写有“商铺是财富的根据地，更是未来的提款机”等语；以微信公众号发布题为《300万铁铃人，一座哥伦布！》图文，图为广场效果图7张，配文有“中国梦铁岭梦万千梦想一座城”、“铁岭唯一体验式街区商业综合体”、“一座哥伦布广场，扼守新老城区黄金枢纽，第6代商业空降铁岭，强势打造300万铁铃人繁华生活场！”“一座哥伦布广场，大型购物中心、中央宜居社区、特色美食街、主题购物街、休闲乐活街等5大主题街区缤纷绽放，自身人气与消费的造血功能超强！”“一座哥伦布广场，一核、双环、三个环线，21部电梯，6条主出入口，铁岭最强人流动线汇聚之地。”“一座哥伦布广场，7大主力店、40家品牌旗舰店、300家国内知名品牌争相入驻。”“一座哥伦布广场，1.5公里范围内40多个成熟社区环伺，15万地缘性客群保障，辐射5重消费客群，人气保证财气。打造40年财富基业，稳赚未来。”等。商场入驻品牌分布图有“ZARA”。被告在“MK”等名称的商铺玻璃门窗上张贴了“装修进行中，敬请期待”。2018年5月26日，广场商业部分整体开业。同年7月3日，原告曹沥丹（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同及修正协议，约定：甲方将铁岭哥伦布广场4#楼3层4301、4302号商铺（使用面积423m2）出租乙方经营曹氏飨食坊；租期5年，自2018年7月15日起至2023年7月14日止；租金，第1年至第3年1.7元/m2/天，第4年2元/m2/天，第5年2.2元/m2/天，按季支付，“上打租”，第1年头3季每季免租2个月；乙方向甲方交纳履约保证金10,000元；乙方拖欠租金、物业费等费用15日以上，或者擅自中途撤场、撤离、终止营业，除按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权解除本合同，且乙方已交纳的租金、履约保证金等费用不予退还，归甲方所有；本合同解除后，甲方有权要求乙方在解除合同通知后10日内返还租赁区域，如逾期返还，甲方有权接管租赁区域，乙方未拆除搬离的物品视为其放弃所有权，甲方有权处置；等等。同日，铁岭市哥伦布物业管理有限公司（简称铁岭哥伦布物业公司）还与原告签订补充协议，约定了物业费、供暖费、水电等能耗费、其他费用收取标准、交纳方式等。原告于合同签订前的同年6月22日即交纳了履约保证金（合同保证金）。同年7月12日，曹氏飨食坊完成工商登记，登记名称为铁岭市银州区飨食荟餐厅，类型为个体工商户，经营者为原告。同月16日，原告向被告支付了同月15日至同年12月31日期间租金33,798元。因2018年夏季商场玻璃穹顶下楼宇间区域温度偏高，被告于2019年初增安了空调，夏季温度已可保持在25-28℃间。因经营效益不佳，原告于2019年6月15日停业撤场。商场内其他商铺也有停业撤场现象。因原告拖欠租金，被告于同年7月23日通知原告解除租赁合同。原告承租商铺期间，向铁岭哥伦布物业公司交纳了物业费、供暖费、水电费、垃圾清理费、装修保证金、私自接电罚款、出入证费等费用。另查明，原告租赁铁岭哥伦布广场商铺开办曹氏飨食坊，其做建材外贸生意的父亲曹强参与了考察、决策，并提供资金支持。本院认为：所谓欺诈，是指一方故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，诱使对方作出错误的意思表示。被告铁岭哥伦布公司宣传推介铁岭哥伦布广场，虽有夸大之处，但原告曹沥丹尤其是其具有从商经验，参与考察、决策并提供资金支持的父亲，作为铁岭人，对铁岭哥伦布广场经营环境及前景应该是清楚的，应是经慎重研判才决定投资经营的，很难认定原告系遭受欺诈才租赁商铺的，因此，双方订立的租赁合同，不是可撤销合同，原告不享有撤销权。原告投资经营失败，系正常的商业风险，与被告对广场的宣传推介无因果关系，其遭受的损失应自行承担。故原告的诉讼请求，不予支持。原告拖欠租金，并停业撤场，具备了合同解除的条件，被告行使解除权，于2019年7月23日通知原告解除租赁合同，故租赁合同于此日解除。合同解除后，原告应支付拖欠的租金，并返还商铺；原告拖欠租金期间为自被告主张的拖欠之日起至合同解除之日止，共145天，拖欠租金数额为104,269.5元（1.7/m2/天×423m2×145天）。物业费、供暖费请求权人为铁岭哥伦布物业公司，而非被告，故被告要求原告交纳拖欠的物业费、供暖费的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：一、原告曹沥丹与被告铁岭市哥伦布置业有限公司间的租赁合同于2019年7月23日解除；二、驳回原告的诉讼请求；三、原告于本判决生效后10日内将拖欠的租金104,269.5元支付被告；四、原告于本判决生效后将铁岭哥伦布广场4#楼3层4301、4302号商铺返还被告（原告可取走商铺内物品及未与商铺形成附合的装饰装修物）；五、驳回被告的其他反诉请求。本诉案件受理费20,988元（原告预交），由原告负担；反诉案件受理费3,414元（被告预交），由原告负担2,000元，被告负担1,414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21×××1424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。审 判 长  王景龙人民陪审员  张铁平人民陪审员  李 燕二〇一九年十一月二十八日法官助理李延茹书记员庞龙李一