山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4707号 原告：济南沣润物业管理有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：王敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱延兰，女，1972年11月27日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：陈建华，男，1958年1月15日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市。 被告：石新立，男，1960年10月16日出生，汉族，住济南市。 原告济南沣润物业管理有限公司（以下简称沣润物业公司）与被告石新立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沣润物业公司的委托诉讼代理人朱延兰、陈建华，被告石新立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沣润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令石新立支付沣润物业公司物业服务费2585元、滞纳金77.5元；2.案件受理费由石新立负担。事实与理由：2014年4月18日，沣润物业公司与石新立双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由沣润物业公司向石新立提供物业管理服务，合同期限自2014年4月18日至2016年4月18日。在没有其他物业公司进驻的情况下，物业服务合同顺延。合同约定，沣润物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向沣润物业公司支付物业管理费用，石新立欠费时间为2018年1月1日至2019年6月30日。按季度缴纳物业服务费，并按合同约定的千分之三缴纳滞纳金。石新立系济南市天桥区圣泽方正园小区XX室的业主，物业面积95.75平方米。石新立未交纳自2018年1月1日至2019年6月30日的物业管理费用2585元，但石新立一直拒绝交费，产生滞纳金77.5元。合同履行至今，沣润物业公司按合同约定为石新立所在的小区提供了较好的物业管理服务，但石新立却拒不履行自己的交费义务。为维护合法权益，沣润物业公司诉至法院，望判如所请。 石新立辩称，一、关于物业费，石新立一直在交纳物业费，2018年石新立在交纳物业费时，要求沣润物业公司完善相应服务设施、依法依规公示有关公共账目、开具物业费发票，沣润物业公司一直不予理睬，且无法沟通。石新立不交物业费，并非因石新立原因。二、沣润物业公司服务设施缺失和违法违规事实如下：1、根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》，沣润物业公司为三星级物业服务，其安全防范设施中监控系统要求为：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰。石新立停放在车位内的车辆，因丢失物品后发现没有相关监控画面，要求沣润物业公司完善监控缺失，但沣润物业公司一直未完善。2、沣润物业公司侵占了属于小区全体业主的地面车位租赁费和电梯内张贴广告费等收入，违背了《山东物业服务收费管理办法》的规定。沣润物业公司没有依法依规向小区业主公示相关法规条例，达不到物业服务基本要求，更没有公式相关账目。根据《山东省物业服务收费管理办法》第四十条规定，物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。3、沣润物业公司使用自制票据收取物业费，而未按国家规定开具发票，石新立有抵制的权利。沣润物业公司违法违规在先，应当予以追究，请求驳回沣润物业公司的诉讼请求。 根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定如下事实：石新立系坐落于济南市天桥区圣泽方正园小区XX室（以下简称涉案房屋）的业主。2014年4月18日，沣润物业公司（甲方）与石新立（乙方）签订《圣泽方正园物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议）一份，协议约定：“…第二章前期物业管理服务内容和质量一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、通讯线路、照明、供气管线、配电房、区内智能建筑系统设施设备（包括消防）、水泵、建筑物防雷设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主产权房屋内自用部分的设施设备，按国家规定的保修期内正常使用情况下维修，一律免收维修费用（维保期限从房屋综合验收完毕之日起计算但易耗件除外）。超过保修期，应业主要求进行维修，物业管理公司在维修时向业主收取因维修发生的各项材料、维修人工等费用。三、环境卫生保持本物业区域内的公共环境卫生，道路、公共休闲场地、绿化地等，每天清扫保洁（不包括建筑物户外墙面）四、公共秩序管理1、协助做好本物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理公司采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。五、交通秩序与车辆停放1、负责本物业内车辆的有序停放和交通秩序的管理。2、执行政府相关交通管理的规定。六、房屋装饰装修管理乙方在房屋装修前必须与甲方委托之物管公司签订《房屋装饰装修管理协议》并按规定缴纳专修管理费及专修保证金；遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中禁止行为。七、按照济南市住宅物业服务三星级服务标准提供服务。第三章物业管理服务费用一、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备的大、中、修、更新及改造的费用），自交房之日按全额收取。二、乙方交纳本合同项下的相关费用。三、本物业管理服务费按住宅1.5元/平方米/月，商业1.8元/平方米/月，车位服务费38元/个/月（包含公共区域水电费等）收取，地下车位租赁费220元/个/月，地上车位使用费156元/个/月。其他费用按国家和济南市地方相关法规向业主和物业使用人收取；遇国家法律、法规及物价部门调整收费标准的，按照调整后的规定执行…第八章违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任…四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按3%的标准计收滞纳金…”该协议中还约定了原、被告的其他权利及义务。合同签订后，石新立未按照合同约定缴纳自2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。涉案房屋建筑面积为95.75平方米，已交付给石新立居住使用。 本院认为：沣润物业公司与石新立之间签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，沣润物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，石新立在事实上接受沣润物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。石新立未能及时向沣润物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于沣润物业公司要求石新立支付自2018年1月1日至2019年6月30日期间（共计18个月，按照建筑面积95.75平方米×1.5元每平方米每月计算）的物业服务费2585，符合合同约定，本院予以支持。石新立辩称的物业服务瑕疵问题，如财务不公开、未开具发票等系物业服务过程中产生的一般瑕疵，不足以构成其拒交或减交物业费的理由。关于石新立主张的沣润物业公司收取物业费不开具发票问题，其可向税务主管部门反映投诉。关于石新立主张的监控缺失问题，并非沣润物业公司管理的监控设施出现损坏而未及时修理，从而导致石新立财物丢失后因监控缺失无法协助公安机关侦破案件；而是石新立停车位置原本并非监控覆盖区域，石新立提出的新增监控设施设备问题，不属于物业服务企业的必然义务。前期物业服务企业是自开发商手中移交接手而管理的小区，对于开发商前期已经完工或安装的硬件设施设备等属于公共设施设备的部分进行维护，新增相关设施设备，应由业主共同决定并承担相应费用。关于地上公共车位以及电梯广告费收益问题，应属于业主共有部分，但石新立不具有单独提起主张的诉讼主体资格，可待涉案小区成立业委会后，由业委会行使相应的权利。综上，石新立的答辩意见，均不足以构成减交或免交物业服务费的条件。双方之间的物业服务合同虽于2016年4月18日到期，但是双方并未解除事实上的物业服务合同关系，沣润物业公司按照原物业服务合同提供物业服务后，石新立仍应按照合同约定支付物业服务费。沣润物业公司按照合同约定，要求石新立支付逾期支付物业服务费的滞纳金77.5元，该滞纳金实际为合同违约金性质，但因物业服务存在一定瑕疵，对该违约金，本院不予支持。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，沣润物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告石新立于本判决生效之日起10日内向原告济南沣润物业管理有限公司支付物业服务费2585元； 二、驳回原告济南沣润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告石新立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 韩 峰 二〇一九年十一月十一日 书记员 张爱敏