西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0103民初2304号原告：张伯平，男，1963年10月3日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人:李泽芳,北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人:马海利,北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被告：金锐，男，1982年1月28日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：史岳伟，陕西博硕律师事务所律师。被告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市。法定代表人：仲建安，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡育荣，山西华闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫瑞锋，山西华闻律师事务所律师。原告张伯平与被告金锐、中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告张伯平委托诉讼代理人李泽芳、马海利、被告金锐委托诉讼代理人史岳伟、被告建银投资公司委托诉讼代理人胡育荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张伯平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋具有所有权（价值人民币102000元）；2、请求二被告协助原告办理位于西安市碑林区XX路XX号XX楼XX单元XX室房屋的产权证书；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2008年12月27日，被告金锐以总价102000元的价格在陕西文达拍卖有限责任公司拍得位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋。同年12月28日，被告与原告签订《房屋买卖协议书》，将该房屋以102000元的价格出售给原告，并约定了相关过户事宜。协议签订后，原告代替被告向拍卖公司交纳了相关佣金及手续费用，并向被告金锐交纳了全部购房款。于当日取得了该房屋并一直居住至今。此后，原告多次催促被告金锐办理该房屋的产权过户手续，被告金锐一直推托，导致该房屋至今仍在原产权人中国建银投资有限责任公司名下。原告与被告金锐签订了房屋买卖协议并交纳了全部购房款，且自签订合同后原告一直占有使用该房屋，迄今已十年，依照法律规定，原告对该房屋具有完全的所有权。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。 被告金锐辩称，1、其与原告之间存在买卖合同关系，因该房屋的所有权未发生转移，因此原告与其之间仅发生债权的效力。原告基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，原告可就该协议主张相应的权利，该种权利基于双方之间的合同约定，是合同之上的权利，原告并不能直接依据该合同取得该房屋所有权。依照合同法、物权法的相关规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，受让人才能取得包括所有权在内的不动产物权，故原告的请求无法律依据。2、其不是该房屋的所有权人，对该房屋不享有处分权。本案所涉房屋并未过户至被告名下，仍登记在建银投资公司名下，其与原告签订合同时不享有所有权，在订立合同后亦没有取得该房屋所有权，对该房屋不享有处分权。因其至今都不是房屋的所有权人也不享有处分权，属于法律上和事实上都无法履行该买卖合同约定的为原告办理过户登记的合同义务，原告不能要求其履行义务。综上，原告的诉请没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告建银投资公司辩称，其公司不具备被告的主体资格，应当依法驳回原告对其公司的起诉。1、涉案房屋的所有权不存在争议，原告主张确认房屋所有权缺乏事实依据和法律依据。其公司通过拍卖方式将涉案房屋出卖给被告金锐，双方签订了买卖合同。但尚未办理过户登记，依据物权法的规定，因未经转让登记，涉案房屋的所有权仍属其公司所有。2、原告与其公司之间不存在合同关系，基于合同的相对性，无权要求被告协助办理过户手续。被告金锐在未办理过户登记的情况下，将涉案房屋转卖给原告，并签订了房屋买卖协议书，该合同对金锐和原告具有约束力，对其公司无约束力。被告金锐在没有取得该房屋所有权的情况下，不能对房产进行处分，双方签订的买卖合同有效，原告可要求被告金锐承担相应的法律责任。因原告与其公司之间不存在合同关系，原告要求其公司协助办理过户手续的诉讼请求，缺乏法律依据，应当驳回起诉。3、原告同时提起第一、二项诉讼请求属于法律关系认识错误。原告的第一项诉讼请求属于物权请求权，第二项请求是基于买卖合同法律关系产生的债权请求权，二者在同一诉中存在冲突。依据不动产转让以登记为准的原则，在金锐履行了合同义务，将房屋所有权转让给原告并办理登记之前，原告尚未取得房屋所有权。因此，涉案房屋所有权不存在争议，原告无权提起物权确认之诉，本案依法属于房屋买卖合同纠纷。综上，原告的诉讼请求与其公司无利害关系，其起诉缺乏诉的利益，请求驳回原告起诉。经审理查明，2008年被告建银投资公司委托陕西文达拍卖有限公司对西安市XX路XX号XX（xxx）房产进行拍卖，同年12月27日，被告金锐以102000元竞得该房产，拍卖佣金为3060元。次日，原告与金锐签订《房屋买卖协议书》，约定：金锐以102000元将房屋出售给原告，房屋过户及相关办证费用由原告承担，房屋相关过户手续由金锐办理，原告协助完成，原告给予金锐10000元，代过户后付清；金锐应协助原告办理房产过户手续，金锐在两年内完成房产证过户及相关手续，两年内不能按时过户，由金锐按原价买回。原告于当日向金锐支付了购房款102000元。同年12月30日，原告以金锐名义向拍卖公司交纳了佣金。之后，原告取得该房屋，并居住至今。原告曾于2012年1月9日向被告金锐支付10000元用于办理房屋过户相关手续。又查，拍卖成功后，因金锐个人原因，未及时办理产权过户手续，现该房屋于2009年12月23日登记在建银投资公司名下，门牌号变更为西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室。以上事实，有拍卖成交确认书、房屋买卖协议书、收款收据、银行存款凭条、收条、电费收据、不动产登记簿等证据以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告金锐以拍卖方式竞得涉案房屋后，支付了房款和佣金，房屋也已交付，因金锐个人原因未及时办理房屋过户手续，但房屋的所有权已经转移至金锐。金锐认为该房屋所有权未发生转移，不享有该房屋的所有权、无房屋的处分权之辩称不予采纳。庭审中，建银投资公司亦承认金锐已交纳房款及佣金，房屋已交付，该公司以房屋登记在其名下所有权即归其公司所有之辩称不予采纳。金锐有权处分该房屋。原告与金锐签订的《房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依据协议，向金锐交付房款后取得该房屋并实际占有使用至今，现原告要求确认位于西安市碑林区红缨路75号1幢60303号房屋具有所有权，理由正当、证据充分，依法予以支持。房屋拍卖确认后，建银投资公司有义务协助金锐办理房屋过户手续；办理房屋过户手续是原告与金锐签订的房屋买卖合同的随附义务，金锐有义务协助原告办理房屋过户手续。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条之规定，判决如下：一、位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室房屋归原告张伯平所有。二、被告金锐、中国建银投资有限责任公司在本判决生效后三十日内协助原告张伯平办理上述房屋的产权过户手续。诉讼费2340元减半收取计1170元由被告金锐负担（此款原告已预付，被告金锐在本判决生效后七日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                           审 判 员   张  彬                        二〇一九年十月二十一日                            书 记 员   姚  睿     1