湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初2731号 原告：湖南中晟建设投资有限公司，住所地湘潭市九华经开区。 法定代表人：吕志兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玉希，湖南湘晋律师事务所实习律师。 被告：湘潭亚洲鲁班门窗有限公司，住所地湘潭市高新区。 法定代表人：彭英，该公司经理。 委托诉讼代理人：张俊伟，湖南湘剑律师事务所律师。 原告湖南中晟建设投资有限公司（以下简称中晟公司）与被告湘潭亚洲鲁班门窗有限公司（以下简称鲁班公司）定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告鲁班公司于2019年9月11日向本院提出管辖权异议申请，本院于2019年9月23日裁定驳回被告鲁班公司的管辖权异议申请。开庭过程中原告中晟公司的委托代理人吕文圣、丁玉希、被告鲁班公司的委托诉讼代理人张俊伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中晟公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，终止原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告退还原告租赁押金10000元，并赔偿原告对租赁房屋投入的装修和改造费用损失1305466元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月19日，原告中晟公司通过股东吕伟军与被告洽谈签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告同意将其名下的位于湘潭（租赁房屋房号为：2902001-2902003、2902022-2902028），面积534.72Ｍ²的房屋租给原告公司办公使用，租赁期限自2017年11月1日至2020年11月1日止，并约定了具体的租金单价、押金和租金的付款方式和时间以及双方的权利义务。合同签订后，原告基于对被告的信任和《房屋租赁合同》的约定，为使用房屋办公，投入了装修、改造费用合计1305466元，并按约定向被告交纳了房屋租赁押金10000元和房屋租金，承担了租赁房屋的物业管理费用。但在2018年10月9日经湘潭市岳塘区人民法院公布的《查封公告》使原告得知被告名下的10套房屋均早已抵押给了银行，并因被告未按期归还贷款产生法律纠纷，法院对其中2902022-2902028的7套房屋采取了查封措施并进行执行拍卖。此后原告多次找到被告的法定代表人彭英反映情况，彭英一直口头承诺妥善解决，但未果。直至2019年3月18日该7套房屋被法院强制执行并拍卖成交。2019年3月18日，该7套房屋拍卖成交的新房主向原告送达一份《商榷函》，要求收回该7套房屋自用或另寻租户，如果原告要继续租赁使用，要求租金单价上涨，造成原告所租赁的房屋无法继续租赁使用和严重影响原告公司经营的状况。原告便于2019年4月28日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告按《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，并提出具体可行的协商解决方案，但至原告起诉之日起，被告仍不能与原告协商达成一致。鉴于上述事实，原告认为被告的行为违反了双方合同约定给原告造成了严重的经营不便和经济损失，目前该房屋亦无法继续租赁使用。故原告有权根据合同约定终止合同并由被告赔偿原告相应损失。 庭审过程中，原告中晟公司将其第二项诉讼请求中的装修及改造损失变更为1307558.80元 被告鲁班公司辩称：一、原告的主体不适格，被告方没有与原告签订过房屋租赁合同，原告所提交的房屋租赁合同不真实；二、涉案房屋租赁人吕伟军一直在正常使用，没有出现合同约定的房屋无法使用或影响经营的情况，且该房屋经岳塘法院拍卖后，现在7套房屋的拍卖权人石庆一直在给原告方租赁使用，且原告方向石庆交纳了这段时间的租金，而另外在被告名下的3套房屋也没有出现被告不给原告使用或者是被法院或者其他机构不给原告使用的情况。原告一直在正常经营。故在这种情况下，原告谈不上装修的损失；三、房屋的装修虽然是原告装修，但在法院拍卖时，装修费用没有在评估范围之内，拍卖权人石庆也没有支付相应的装修款给原告，所以原告装修费用可以向实际的拍卖权人来主张。但目前被告认为原告也无权主张，因为原告在继续租赁使用房屋；四、房屋在岳塘法院拍卖前及拍卖时被告及法院均通知了吕伟军优先购买权，而且吕伟军已经超过3个月没有向被告方交纳租金，故是原告违约在先，按合同被告方也不应当赔偿原告的任何损失；五、原告方没有证据证实，石庆不租赁拍卖房屋给原告使用，也没有证据证明原告方的三套房屋不能正常使用，且相关的损失计算也没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提供了证据，对于原、被告双方无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对于原告提交的2017年10月19日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》本院认为来源真实，内容合法，与本案具有关联性，本院依法予以认定；对于原告提交的涉案7套房屋拍卖情况的证据，本院对证据三性予以认定；对于原告提交的涉案10套房屋的装修和改造费用证据，因原告提交的证据有相应的合同、送货凭证及收据，故本院对原告此份证据的证据三性予以认定。对于被告提交照片7张，本院认为不能达到原告一直在正常使用租赁房屋的证明目的。对于被告提交的2017年10月19日被告与吕伟军签订的《房屋租赁合同》本院对其真实性予以认定。 根据本院认定的证据及庭审中双方的陈述本院对本案事实认定如下：2017年10月19日吕伟军作为原告中晟公司的发起人与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定被告将其名下的位于湘潭面积共计为534.72Ｍ²的房屋租赁给吕伟军使用，租赁用途为：写字楼办公，租赁期限自2017年11月1日至2020年11月1日，合同签订起4个月为免租期。租金标准为17元／Ｍ²／月，按半年付款，合同签订7日内支付2018年3月1日至2018年9月1日的租金及押金10000元。合同另约定被告保证房屋在租赁期内没有任何法律羁绊和任何纠纷。如因被告原因导致房屋无法使用或严重影响经营的，被告应当赔偿吕伟军相应损失。因被告违约导致本合同终止的，被告负责赔偿该装修和改造费用给吕伟军造成的一切经济损失。合同签订时被告向吕伟军提交了涉案10套房屋的房屋产权证，用于给吕伟军办理营业执照。此房屋产权证上未载明房屋抵押登记情况。原告中晟公司于2017年12月7日成立后与被告补签订了《房屋租赁合同》，合同内容与吕伟军与被告签订的租赁合同内容一致。2017年10月23日被告向吕伟军、易清、莫治国出具了10000元押金的收据及2018年3月1日至2018年9月1日的房屋租金收据。2018年9月28日被告向原告出具了2018年9月1日至2019年3月1日的房屋租金收据。原告中晟公司亦按合同约定交纳了中央空调费、物业费及装修管理费用。 另查明吕伟军、易清、莫治国均为原告中晟公司的发起人。 合同签订后，原告就租赁的房屋进行了装修及改造，共计支出费用1307558.80元，装修及改造费用所对应的装饰装修均为不宜拆卸的装饰装修。 再查明被告鲁班公司名下的涉案10套房屋其中的2902001-2902003号房屋于2015年7月份抵押给湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行，其中的2902022-2902028号7套于房屋2014年10月份抵押给兴业银行股份有限公司湘潭支行。2902022-2902028号7套房屋因被告鲁班公司未按期偿还贷款本息而被湘潭市岳塘区人民法院于2018年10月8日查封并于2019年3月10依法拍卖成交，买受人为石庆。拍卖标的不包括装饰装修部分。2019上3月18日石庆向原告中晟公司、吕伟军发出《商榷函》，要求原告中晟公司终止与被告鲁班公司的租赁合同，并收回房屋，如中晟公司、吕伟军需要继续租赁房屋则需提高租金标准。此后原告中晟公司于2019年4月28日向被告鲁班公司发出律师函，表明暂停支付租金并妥善协商解决，否则将向法院主张终止合同。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原、被告之间《房屋租赁合同》是否依法成立；二、如原、被告之间的租赁合法成立，现原告中晟公司是否有权请求解除合同；三、原告中晟公司的装修及改造费用损失的认定问题。本院对争议焦点作如下评析： 一、对于原、被告之间的《房屋租赁合同》是否依法成立的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。在本案中吕伟军作为原告中晟公司的发起人于2017年10月19日与被告鲁班公司签订了《房屋租赁合同》，被告鲁班公司在吕伟军交纳了房屋租赁押金及首期房屋租赁款后亦向原告中晟公司发起人吕伟军、易清、莫治国出具了收据。且在原告中晟公司成立后，原告中晟公司与被告鲁班公司重新签订了与前述租赁合同内容一致的《房屋租赁合同》，此后原告中晟公司亦按合同约定交纳了物业费等费用，亦向被告鲁班公司交纳了第二期房屋租赁费用。且被告鲁班公司与吕伟军签订租赁合同时向吕伟军出具了房屋产权信息，用于吕伟军办理公司工商登记，并向吕伟军、易清、莫治国出具了押金及首期租金收据，表明被告鲁班公司对吕伟军、易清、莫治国的发起人身份知情。 另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。可知将已抵押的房屋出租不需要抵押权人同意。 故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》依法成立，应当受到法律保护； 二、原告中晟公司请求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否应当得到支持的问题。在被告鲁班公司与吕伟军签订《房屋租赁合同》时向吕伟军出示了涉案10套租赁房屋的房屋产权信息，并载明用于办理营业执照，但附记中未载明房屋抵押登记事宜。而根据被告鲁班公司与吕伟军及后续与原告中晟公司签订的租赁合同中第7.3条均约定被告鲁班公司保证房屋在租赁期内没有任何法律羁绊和任何纠纷。7.7条约定因被告鲁班公司原因导致房屋无法使用或严重影响经营的，被告鲁班公司应当赔偿原告中晟公司相应损失。因被告鲁班公司违约导致本合同终止的，被告鲁班公司赔偿该装修和改造费用给原告中晟公司造成的一切经济损失。 合同履行过程中，被告鲁班公司有违诚实信用原则，向吕伟军提交未载明抵押登记的房产信息，将已抵押的10套房屋出租给原告中晟公司使用。原告中晟公司租赁的租赁过程中其中7套房屋因被告鲁班公司未偿还贷款本息已被人民法院拍卖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。另外3套房屋已经抵押给银行。故原告中晟公司请求解除合同符合双方人合同约定以及不安抗辩权的构成要件。故原告中晟公司请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并终止原、被告的房屋租赁关系应当得到法律支持。合同解除后被告鲁班公司应当退还原告中晟公司租赁押金10000元； 三、对于原告中晟公司的装修及改造费用损失的认定问题。原告中晟公司向本院提交了相应的装修及改造费用的组成明细，且经本院核对无可拆卸或成套拆卸部分。另在庭审过程中被告鲁班公司亦未对此部分费用申请鉴定，故本院对原告中晟公司主张的装修和改造费用1307558.80元予以认定。对于具体损失，本院结合原告中晟公司的使用年限、租赁合同期限、装修拆旧及被告鲁班公司违约情况综合认定被告鲁班公司支付原告中晟公司装修和改造损失950000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》，终止原、被告之间的房屋租赁关系； 二、被告湘潭亚洲鲁班门窗有限公司于本判决生效后十日内退还原告湖南中晟建设投资有限公司房屋租赁押金10000元并赔偿装修和改造损失950000元； 三、驳回原告湖南中晟建设投资有限公司的诉讼其他请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16639元，减半收取8320元，由原告湖南中晟建设投资有限公司负担1320元，由被告湘潭亚洲鲁班门窗有限公司负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  李育君 二〇一九年十一月五日 代理书记员  杨 韬 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。