福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0702民初4266号 原告：南平市延平区国有资产投资经营有限公司，住所地福建省南平市滨江中路黄金中心大楼11层。 法定代表人：叶昆福，总经理。 委托诉讼代理人：邱宇，男，南平市延平区国有资产投资经营有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 原告：南平市延平区国有资产运营有限责任公司，住所地福建省南平市延平区人民路19号。 法定代表人：应美英，董事长。 委托诉讼代理人：邱宇，男，南平市延平区国有资产投资经营有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 被告：南平苏宁易购商贸有限公司，住所地福建省南平市朝阳路4号新四鹤百货大楼。 法定代表人：沈辉，总经理。 委托诉讼代理人：张罕溦，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周童，福建拓维律师事务所律师。 原告南平市延平区国有资产投资经营有限公司（以下简称延平国投公司）、南平市延平区国有资产运营有限责任公司（以下简称延平国运公司）与被告南平苏宁易购商贸有限公司（以下简称南平苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月26日作出（2018）闽0702民初1012号民事判决。被告南平苏宁公司不服该判决，向福建省南平市中级人民法院提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）闽07民终824号民事裁定，撤销本院（2018）闽0702民初1012号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭审理本案。本院于2018年10月30日第一次公开开庭审理本案。原告延平国投公司、延平国运公司的委托诉讼代理人邱宇、林汉彬，被告南平苏宁公司的委托诉讼代理人张罕溦、周童到庭参加诉讼。本院于2019年10月29日第二次公开开庭审理本案。原告延平国投公司、延平国运公司的委托诉讼代理人林汉彬、被告南平苏宁公司的委托诉讼代理人张罕溦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延平国投公司、延平国运公司向本院提出诉讼请求：1.南平苏宁公司支付延平国投公司、延平国运公司租金3252751.98元（从2017年2月1日起至2017年9月30日止）；2.南平苏宁公司支付延平国投公司、延平国运公司违约金975825.59元（按拖欠租金总额的30%计算）。事实和理由：2015年9月28日，延平国投公司就其所有的新四鹤百货有限公司大楼委托南平市产权交易中心有限公司对于新四鹤百货大楼共5层（含负一层）及附属设备经营权租赁（租赁期十年）进行招投标，南平苏宁公司以年租金680万元竞得。同年10月22日，延平国投公司（甲方）与南平苏宁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：第一条、甲方将位于南平市朝阳路4号市货大楼，面积约为5995．52平方米出租给乙方使用。乙方对该房屋（店面）包括面积、产权和房屋现状作了充分了解，愿意承租。第二条、租赁期限：ｌ0年（自2015年11月1日起至2025年10月31日止）。第四条、租赁金额：甲乙双方认定的上述店面租金分段计算：自2015年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为566667元。第五条、租金按月结算，乙方应于每月的ｌ5日前，自行将当月租金足额存入甲方帐户。第十五条、违约责任：……2、乙方未按约定按时足额交纳租金，逾期交租，甲方有权停水停电，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的30％违约金；乙方拖欠租金达ｌ5天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，甲方有权解除合同且乙方的履约保证金不予退回。2015年10月30日，南平苏宁公司发函给延平国投公司要求将租赁房屋全部交付。延平国投公司于次日向南平苏宁公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》，告知因部分原承租户拒不退场，延平国投公司向法院提起诉讼要求收回一楼大部分和负一楼共计1809.86平方米，诉讼期间，该未交房屋的租金南平苏宁公司可不交；延平国投公司将南平苏宁公司原承租的一层部分和二至四层共计4185.66平方米，于2015年11月1日交付，月租金245591.46元从11月1日开始计算；南平苏宁公司如不同意可解除《房屋租赁合同》。南平苏宁公司认可该复函，并按该复函内容一直履行到2017年1月。从2016年7月开始，延平国投公司多次要求南平苏宁公司接收未交付的部分房屋，至2017年2月下旬已完全具备交付房屋条件。延平国投公司于2016年8月16日向南平苏宁公司发函告知其接收一楼582平方米和负一楼936平方米的房屋，要求其于20日前办理交接。次日，南平苏宁公司发函不愿接收原承租户承租一楼大部分和负一楼共计ｌ809．86平方米的房屋。延平国投公司先后又于2016年10月14日和2017年1月22日两次向南平苏宁公司发出《律师函》，要求其接收该大楼一层和负一层房屋，南平苏宁公司始终不愿接收房屋。且南平苏宁公司从签订合同开始，每月的租金均是违反合同约定逾期支付。延平国投公司于2017年2月又向其发出要求交付租金的通知，其仍置之不理。2017年拖欠更为恶劣，从2月至9月均没有交付或交足租金，仅于2017年8月支付延平国投公司拖欠租金ｌｌ08085.26元和支付延平国投公司拖欠租金172498.76元，至今仍尚欠延平国投公司、延平国运公司从2017年2月1日始至2017年9月30日期间租金3252751.98元。租赁期间，因延平区国资公司管理体制和职能的变化，根据《南平市延平区人民政府关于无偿划转新四鹤百货资产的决定》和区政府专题会议纪要（［2016］12号）的文件精神，延平国投公司所属的新四鹤百货全部14宗房产所有权和7宗土地使用权（均系国有资产）无偿划拨给延平国运公司。2017年3月29日，延平国投公司、延平国运公司就新四鹤百货公司产权人变更与管理工作告知南平苏宁公司。综上所述，南平苏宁公司拖欠租金至今未交已严重违约，延平国投公司、延平国运公司特提起诉讼。 南平苏宁公司辩称，新四鹤百货大楼总面积为5995.52平方米。2005年5月22日，南平苏宁公司与延平国投公司签订《房屋租赁合同》，约定南平苏宁公司承租南平市延平区货大楼3335.66平方米房屋。2007年12月10日，双方签订《扩租协议》，在原《房屋租赁合同》基础上增加租赁850平方米，即南平苏宁公司承租了4185.66平方米（以下简称已交付房产），其余1809.86平方米房屋（以下简称被占用房产）已由延平国投公司出租给李云忠、汤晓非、郑玉林、郑伟等人。2015年9月30日，延平国投公司在《闽北日报》刊登公告，就新四鹤百货大楼整体5995.52平方米进行公开招租。南平苏宁公司竞标成功，并于2015年10月22日与延平国投公司再次签订了《房屋租赁合同》，约定整体承租包含已交付房屋、未交付房屋在内的共计5995.52平方米的新四鹤百货大楼。2015年10月30日，因延平国投公司迟迟未能将未交付房屋交给南平苏宁公司，南平苏宁公司向延平国投公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的催告函》，要求延平国投公司对1809.86平方米被占用房屋进行清场并交付。次日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》，明确承认其仅交付了4185.66平方米的已交付房产，同时承诺将在6个月内（2016年4月30日前）完成被占用房产的交付，同时将月租金调整为245591.46元。此后，延平国投公司对被占用房产的原承租人李云忠、汤晓非、郑玉林等人提起诉讼，要求其腾退房屋并支付房屋占用费，但相关案件一直没有结果。至2016年10月12日，距离延平国投公司承诺的6个月期限已经超过半年之久，南平苏宁公司因迟迟无法取得被占用房屋，经营受到极大影响，被迫对已交付房产进行重新规划。此后，延平国投公司多次发函，试图将未交付房屋拆分成多个小部分，要求南平苏宁公司必须按照延平国投公司要求随时接收分割面积，南平苏宁公司均予以拒绝。2017年9月30日，双方经协商，重新就被占用房屋的租赁问题达成一致，签订了《交房确认书》，确认南平苏宁公司接收了全部租赁房产共5995.52平方米。南平苏宁公司认为，一、延平国投公司、延平国运公司无权就未交付给南平苏宁公司的房产向南平苏宁公司主张租金。本案房屋在2017年9月30日前交付的部分仅有4185.66平方米，剩余1809.86平方米始终没有交付。直至2017年9月30日双方签订书面《交房确认书》后，本案被占用房产才完成整体交付。该《交房确认书》是双方之间唯一一份包含被占用房屋在内的整体交接文书，在此份文书签署前南平苏宁公司从未占有使用该1809.86平方米，故延平国投公司、延平国运公司无权就该部分租金向南平苏宁公司提出主张。二、本案系因延平国投公司违约导致无法整体交付，双方已经将合同约定变更为承租4185.66平方米已交付房产，延平国投公司无权擅自变更合同并将其单方意思表示强加给南平苏宁公司。（一）双方在租赁合同签订后合意变更了合同，并约定了附期限及附条件生效的合同条款。后该条款因期限届满但条件未成就而失效，双方即按照变更后的合同约定租赁4185.66平方米。如前文所述，延平国投公司在2015年10月22日《房屋租赁协议》签订后，始终未将被占用房屋交给南平苏宁公司。经催告后，延平国投公司于2015年10月31日发出复函，承认尚有1809.86平方米房屋未交付，同时承诺“我司将在六个月以内交付该房屋。在此期间，该未交付房屋的租金贵公司可以不交；如有提前交付房屋，贵公司则以实际交付房屋时间计算租金”，明确南平苏宁公司可按245591.46元／月支付已交付房产租金。此后，双方长期照此履行。可见，双方此时合意达成了两项合同变更：一是自2015年11月1日起，南平苏宁公司以245591.46元／月的租金标准承租已交付房产；二是双方形成附期限及附条件生效的合同约定，即如延平国投公司在六个月之内（2016年4月30日前）交付1809.86平方米房屋的，南平苏宁公司同意整体接收并按照合同566667元／月的标准支付租金。由于延平国投公司未能在2016年4月30日前交付被占用房产，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条之规定，双方之间达成的附期限及附条件生效的约定已经因为期限届满但条件不成就而失效，此时双方约定的合同已经变更为南平苏宁公司以245591.46元／月的价格承租已交付房产。双方此后亦以实际履行的方式确认了此项合同变更。本案延平国投公司、延平国运公司在起诉时对2016年4月30日至2017年2月1日期间被占用房产的租金没有提出任何主张，亦可侧面证明2016年4月30日至2017年2月1日期间双方已经按照变更后的合同条款履行。（二）此后延平国投公司单方面提出交付被占用房产中的部分或全部时，都属于向南平苏宁公司提出新要约，唯有经南平苏宁公司承诺，各方才能就该部分房产成立租赁合同关系。延平国投公司单方面宣称被占用房产已满足交付条件之时，各方已按照承租已交付房产的合同约定长期履行，延平国投公司此时要求南平苏宁公司接收被占用应当视为再次提出变更合同的要约，必须经南平苏宁公司承诺后方可达成合意。而事实上南平苏宁公司一直没有同意接收，直至2017年9月30日各方才签订《交房确认书》，双方之间才对该被占用房产达成合意，南平苏宁公司正式接收并占有、使用该部分房屋。三、要求南平苏宁公司承担被占用房产的租金显失公平。（一）本案延平国投公司违约在先，其非但没有就其迟延交付房产承担任何违约责任，反而将租金负担全部转嫁给南平苏宁公司，此举显失公平，让延平国投公司从自己的违约行为中获益，不应得到支持。2015年10月22日《房屋租赁协议》签订后，是因延平国投公司未能清退原承租户，方才导致其无法按时向南平苏宁公司交付被占用房产的，此阶段显然是延平国投公司违反合同约定。延平国投公司承诺六个月内向南平苏宁公司交付被占用房产后，又再度违约，事实上延平国投公司从未完成被占用房产的全面清退。南平苏宁公司于2017年9月30日签订《交房确认书》接收被占用房产，并不是因为延平国投公司完成了清退工作，而是最终与原承租人达成了一致，由原承租人李云忠以转租的方式继续使用被占用房产。可见，南平苏宁公司全面承租租赁房产的合同目的最终也未能实现。本案延平国投公司有明显的违约行为，其无权要求从其违约行为中获得收益，否则当属显失公平。（二）延平国投公司已经通过生效判决取得向原承租人收取房屋占用费的权利，如果再要求南平苏宁公司承担租金，则属于重复主张。延平国投公司为清空被占用房产，向人民法院起诉原承租人，并通过生效判决判令原承租人腾退房产，并要求原承租人占用期间持续支付占用费。后因原承租人名下没有可供执行财产，导致执行案件被终结本次执行。实际上延平国投公司仍可随时就原承租人依生效判决应承担的房屋占用费申请恢复强制执行。延平国投公司现要求南平苏宁公司支付该部分租金，但其仍有权向原承租人主张同一时期内的房屋占用费，导致延平国投公司可重复主张，显然有失公平。综上所述，延平国投公司、延平国运公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：延平国投公司、延平国运公司提交的《南平苏宁电器2017年2月至9月欠缴租金明细》一张。该证据系延平国投公司单方制作，且未得到南平苏宁公司认可，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月28日，延平国投公司委托南平市产权交易中心有限公司就其所有的新四鹤百货大楼共5层（含负一层）及附属设备经营权租赁进行招投标，南平苏宁公司以年租金680万元竞得。2015年10月22日，延平国投公司与南平苏宁公司（签约时的名称为南平苏宁云商商贸有限公司）签订一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：第一条甲方（即延平国投公司）将位于南平市延平区货大楼，面积约为5995.52平方米出租给乙方（即南平苏宁公司）使用。第二条租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止。第四条租金分段计算：2015年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为566667元；2018年11月1日起至2021年10月31日止，月租金为595000元；2021年11月1日起至2024年10月31日止，月租金为624750元；2024年11月1日起至2025年10月31日止，月租金655988元。第五条租金按月结算，乙方应于每月15日前，自行将月租金足额存入甲方账户。第十五条违约责任。1.……2.乙方未按约定按时足额交纳租金，逾期交租，甲方有权停水停电，乙方应向甲方支付所拖欠租金足额30%违约金；乙方拖欠租金达15天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，甲方有权解除合同且乙方的履约保证金不予退回。该合同还对履约保证金、续租、变更解除等事项进行了约定。 合同签订后，原由福建苏宁电器有限公司承租的新四鹤百货大楼部分1层和2-4层面积为4185.66平方米的案涉租赁房屋，由南平苏宁公司继续承租使用。2015年10月30日，南平苏宁公司向延平国投公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物催告函》，要求延平国投公司尽快完成租赁房屋负一层及一层现有其他经营商户的撤场工作，并于2015年11月1日进行房屋交接手续办理。同年10月31日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》。该复函主要载明：一、关于房屋交付的时间和租金计算。1.因“朝阳珠宝”李云忠和“九牧王”郑玉林等四户原承租户已向我司提出续租且要求享有优先承租权，并以此为由至今拒不退场，我司预于11月2日向法院起诉要求收回租赁房屋（面积约1809.86平方米）。故该一楼和负一楼1809.86平方米房屋，我司将在六个月以内交付该房屋。在此期间，该未交付房屋的租金贵公司可以不交；如有提前交付房屋，贵公司则以实际交付房屋时间计算租金。2.我司可将贵公司原承租的部分一层及二至四层共4185.66平方米，于2015年11月1日交付。该部分的月租金58.67/平方米，以4185.66平方米计算租金，即月租金245591.46元，从2015年11月1日起执行。二、贵公司如不同意上述交付时间和租金计算标准，则贵公司可根据与我司于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》第十六条第一款约定，贵司有权解除合同，我司返还保证金，贵公司应将原租赁房屋交付给我司。 2015年12月2日，本案租赁房屋的产权人由延平国投公司变更登记为延平国运公司。2016年8月15日，南平苏宁公司向南平市延平区政府递交《关于请求协调苏宁四鹤广场店降租或局部退租的申请报告》。同年8月16日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于移交南平新四鹤百货大楼一层和负一层部分房屋的函》，要求南平苏宁公司于2016年8月20日之前与延平国投公司办理接收一层面积582平方米和负一层936平方米房屋交接手续。同年9月13日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于南平苏宁云商商贸有限公司请求协调苏宁四鹤广场店降租或局部退租的申请报告复函》，主要内容为：贵司提出的退租方案和降租方案，不符合双方签订的《房屋租赁合同》及《复函》的内容要求，我司不能接受。同年10月12日，南平苏宁公司向延平国投公司发出《关于苏宁四鹤广场店不再承租未交房区域的商函》，主要内容：截至今日，贵方仍无法按合同约定将全部房屋交付给我司使用，我司只能按实际交付区域进行了重新规划，故根据合同实际履行情况，为保障双方利益，现与贵司协商，我司可不再承租尚未交付的负一层946.49平方米及地上一层772.12平方米房产，即贵司无需再将该区域交付我司，还望贵司能从双方长期友好合作角度予以同意，并尽快与我司签订补充协议。同年10月14日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《律师函》，主要内容：贵司认可《复函》，也从未向延平国投公司提出异议。截至贵司向延平区政府提出《申请报告》之前双方均按该复函内容执行。延平国投公司按照双方签订的合同及函件的精神，陆续将可移交的一楼和负一楼的房屋交付给贵司，贵司拒不接收反而提出要求降租或不再承租未交房区域。延平国投公司已蒙受巨大的经济损失，贵司的行为已违反《复函》的内容。贵司在接到本律师函后，立即与延平国投公司取得联系，在2016年11月17日之前接收一楼和负一楼的房屋。2016年11月21日，南平苏宁公司在《闽北日报》刊登其未接收的1809.86平方米房屋中的580平方米部分的招租广告。2017年1月22日，延平国投公司又向南平苏宁公司发出《律师函》，主要内容：从2016年11月21日始视为贵司已接收该大楼一楼580平方米的沿街店面。因贵公司需进行公开招租，延平国投公司同意该580平方米的房屋租金从2017年1月1日开始计算支付。因原朝阳珠宝和九牧王店承租房屋已具备接收条件，贵司须于2017年2月1日接收该两间店面，请贵司派人办理交接，延平国投公司从2017年2月1日开始按照贵司竞租大楼的租金标准收取租金。2017年3月1日，延平国投公司与延平国运公司共同向南平苏宁公司发出《关于新四鹤百货公司产权人变更与管理工作的联合通知》，告知南平苏宁公司与延平国投公司签订的《房屋租赁合同》中延平国投公司的权利义务由延平国运公司享有和承接，租赁期限不变，租金自2017年3月1日始起至合同期满归延平国运公司收取。 2015年11月1日至2017年1月期间，南平苏宁公司均按延平国投公司每月向其发的缴交租金函所载明的月租金245591.46元向延平国投公司缴交租金。2017年3月24日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》，主要内容：2015年11月1日，我司已将贵公司原承租的部分一层及二至四层共4185.66平方米已交付，2017年2月1日将一楼及负一楼店面共1809.86平方米交于贵公司接收，并发律师函告知贵公司。因贵公司2017年2月份的租金至今未交，贵公司交付的2017年2月份的租金按《房屋租赁合同》约定的租金标准566667元／月，扣除李云忠（朝阳珠宝店）2月租金52500元和郑玉林（九牧王店）2月租金58333.33元，即455833.67元缴至我公司账户。南平苏宁公司未按该函要求缴纳租金，仅于2017年8月份分别转入延平国投公司账户1108085.26元、172498.76元。2017年8月2日，延平国投公司、延平国运公司向南平苏宁公司发出《关于接收南平四鹤百货大楼一层部分店面和催讨租金的函》，主要内容：延平国投公司、延平国运公司从2016年至今已多次发函给贵司，要求贵司早日接收一楼和负一楼房屋。贵司以种种理由至今未接收，且拖欠从2017年2月1日至今的租金3190835元。贵公司延迟交付租金和拒不接收部分房屋已构成根本性违约，造成我公司的巨大经济损失和区政府国有资产流失。现函告贵司在2017年8月13日之前接收一楼和负一楼房屋，交付从2017年2月1日至今的租金3190835.69元，否则我公司将向南平市延平区人民法院提起诉讼。2017年9月30日，延平国投公司、延平国运公司与南平苏宁公司共同在《交房确认书》上盖章，确认延平国运公司已将南平市朝阳路4号市货大楼共计5995.52平方米的房屋全部交付给南平苏宁公司使用，交付时间为2017年9月30日。 另查明，讼争1809.86平方米租赁房屋中的一层面积为173.40平方米房屋，由延平国投公司出租给郑伟，用于经营“思域男装”店。郑伟于2015年8月将该房屋返还给延平国投公司。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该房屋。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一层面积为144.60平方米房屋，由延平国投公司出租给李云忠，用于经营“朝阳珠宝”店，租赁期限从2012年1月8日起至2015年10月7日止。本院于2015年11月9日立案受理原告延平国投公司与被告李云忠房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年8月31日作出（2015）延民初字第4899号民事判决：一、李云忠于本判决生效之日起十五日内将南平市朝阳路5号（四鹤广场一层）建筑面积为144.60平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、李云忠于本判决生效之日起十五日内支付延平国投公司房屋占用费（从2015年11月1日起至实际返还本判决第一项的房屋之日止，按每日1726.03元的标准计算）。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，李云忠提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）闽07民终1321号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，本院于2017年2月23日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人李云忠房屋租赁合同纠纷案，案号为（2017）闽0702执334号。执行过程中，双方达成和解协议，李云忠于2017年8月4日向延平国投公司支付了截止至2017年8月31日的房屋占用费105000元、262500元，合计367500元，李云忠已按协议履行完毕义务，（2017）闽0702执334号案件于2017年9月1日执行完毕。李云忠于2017年8月底将该租赁房屋返还给延平国投公司。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋后，继续租赁给李云忠使用。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一楼104平方米的1号店面店面和一楼后侧210平方米的房屋，由延平国投公司租赁给汤晓非，用于经营“易菲世家”店，租赁期限从2009年8月1日起至2015年9月15日止。本院于2015年11月11日立案受理原告延平国投公司与被告汤晓非房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年3月30日作出（2015）延民初字第4898号民事判决：一、汤晓非于本判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼一楼建筑面积为104平方米（含公摊面积20%）的1号店面和一楼后侧面积为210平方米（含公摊面积）的房屋（以汤晓非与延平国投公司于2009年7月15日签订的《租赁合同》的面积图为准）腾空，并返还给延平国投公司。二、汤晓非从2015年11月1日起至实际返还本判决第一项的房屋之日止，按每日793.33元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，汤晓非提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）闽07民终1321号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，本院于2016年7月14日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人汤晓非房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2623号。执行过程中，汤晓非于2016年9月30日向延平国投公司出具一份《房屋腾空交付承诺书》，承诺：1.每月15日之前将当月的房租交给贵公司；2.一楼314平方米房屋，恳请贵公司同意由承诺人继续使用，房屋占用费按照原租赁合同的标准和交付期限及时交付；如贵公司需要收回房屋，承诺人在收到贵公司通知之日起10日内无条件将使用房产内所有物品搬离腾空并交付房屋，并封闭上述房产内空间。汤晓非于2016年10月将该租赁房屋返还给延平国投公司。2017年1月6日，本院以未发现被执行人汤晓非可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2623号执行裁定：本院所作的（2015）延民初字第4898号民事判决书本次执行程序终结。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的负一楼面积为936平方米的房屋，由延平国投公司租赁给郑玉林，用于经营“九牧王男装”店，租赁期限从2012年7月1日起至2015年10月10日止。本院于2015年11月11日立案受理原告延平国投公司与被告郑玉林房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年2月26日作出（2015）延民初字第4900号民事判决：一、郑玉林于本判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼负一楼建筑面积为936平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、郑玉林从2015年11月1日起至实际返还本判决第一项的房屋之日止，按每日人民币1944.44元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，延平国投公司、郑玉林提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）闽07民终487号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，本院于2016年7月12日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人郑玉林房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2560号。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一楼面积160平方米的房屋，由延平国投公司租赁给郑玉林，用于经营“中央金地售楼部”，租赁期限从2011年11月26日起至2015年9月25日止。本院于2015年11月11日立案受理原告延平国投公司与被告郑玉林房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年2月26日作出（2015）延民初字第4901号民事判决：一、郑玉林于本判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼一楼建筑面积为160平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、郑玉林从2015年11月1日起至实际返还本判决第一项的房屋之日止，按每日人民币1837.5元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，延平国投公司、郑玉林提起上诉。福建省南平市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）闽07民终488号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，本院于2016年7月12日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人郑玉林房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2559号。 在（2016）闽0702执2559号、（2016）闽0702执2560号执行过程中，郑玉林向延平国投公司出具一份《房屋腾空交付承诺书》，承诺：1.承诺人于2016年9月30日之前将拖欠至2016年9月30日之前的租金561312.48元交付贵公司。2.承诺人原租赁负一层936平方米房屋，恳请贵公司同意由承诺人继续使用，房屋占用费按照原租赁合同的标准和交付期限及时交付；如贵公司需要收回房屋，承诺人在收到贵公司通知之日起10日内无条件将使用房产内所有物品搬离腾空并交付房屋，并封闭上述房产内空间。2016年10月25日，延平国投公司与郑玉林签订《执行和解协议》，载明：一、郑玉林现有店面占用费暂按原租金标准按月支付给延平国投公司，即每月58333元，在每月28日前付清。另交付保证金11666元。二、当双方没有达成续租条件时，在延平国投公司通知郑玉林之日起十五日内，郑玉林必须无条件退出。三、逾期未交付房屋占用费和腾空店面，延平国投公司有权没收保证金。四、双方同意（2016）闽0702执2559号、（2016）闽0702执2560号案件撤销，如乙方未能及时履行本协议第一条款，延平国投公司可随时重新申请执行。2017年1月6日，本院以未发现被执行人郑玉林可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2559号执行裁定：本院所作的（2015）延民初字第4901号民事判决书本次执行程序终结。2017年1月9日，本院以未发现被执行人郑玉林可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2560号执行裁定：本院所作的（2015）延民初字第4900号民事判决书本次执行程序终结。郑云林于2016年10月向延平国投公司返还一楼面积160平方米的房屋，于2017年2月向延平国投公司返还负一楼面积为936平方米的房屋。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收前述租赁房屋。郑云林向延平国投公司支付了负一楼面积为936平方米的房屋截止至2017年2月28日的房屋占用费。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋。 同时查明，在本案审理过程中，南平苏宁云商商贸有限公司更名为南平苏宁易购商贸有限公司。 本院认为，本案租赁房屋产权人虽已于2015年12月2日由延平国投公司变更为延平国运公司，但仍由延平国投公司经营管理至2017年3月1日，故延平国投公司与延平国运公司可以为本案共同原告主张权利。延平国投公司与南平苏宁公司签订的《房屋租赁合同》以及延平国投公司发出的《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》，双方均予以认可，对延平国投公司、延平国运公司及南平苏宁公司均具有约束力。本案双方争议焦点：一、南平苏宁公司是否应当向延平国投公司、延平国运公司支付争议部分1809.86平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金；二、南平苏宁公司向延平国投公司、延平国运公司支付的无争议部分4185.66平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间租金的计算标准及尚欠租金数额；三、违约金的计算标准。 关于第一个争议焦点。向承租人交付租赁房屋是出租人的主要义务。根据双方《房屋租赁合同》的约定，本案租赁房屋的总面积为5995.52平方米。延平国投公司于合同签订后，仅向南平苏宁公司交付了原由南平苏宁公司承租的4185.66平方米房屋，未交付由其他原租赁商户占用的1809.86平方米房屋。延平国投公司未将租赁房屋整体完整交付南平苏宁公司，已构成违约。延平国投公司在《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》中承诺，于六个月内（即2016年4月30日前）向南平苏宁公司交付1809.86平方米房屋。延平国投公司未在该期限届满前交付房屋，再次违约。延平国投公司经法院一审、二审、执行，陆续收回租赁房屋，于2017年8月底才完整收回房屋。《房屋租赁合同》和《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》中均未约定出租人可以将租赁房屋分批陆续交付给承租人，则承租人南平苏宁公司有权要求延平国投公司整体交付房屋，亦有权拒绝延平国投公司将部分收回租赁权的房屋陆续交付的要求。延平国投公司、延平国运公司与南平苏宁公司共同在《交房确认书》上盖章，确认延平国运公司已将南平市朝阳路4号市货大楼共计5995.52平方米的房屋全部交付给南平苏宁公司使用，并明确交付时间为2017年9月30日。因此，1809.86平方米房屋的交付时间为2017年9月30日，南平苏宁公司可以不向延平国投公司支付该部分房屋2017年9月30日前的租金。延平国投公司、延平国运公司主张南平苏宁公司支付1809.86平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金，依据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《房屋租赁合同》约定，租金分段计算，2015年11月1日起至2018年10月31日止的月租金为566667元，则租金单价为94.52元/平方米（566667元÷5995.52平方米）。延平国投公司在《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》明确，南平苏宁公司原承租的4185.66平方米房屋从2015年11月1日起按月租金58.67/平方米，以4185.66平方米计算租金，即月租金245591.46元。延平国投公司对租金标准下调，是基于其无法及时交付1809.86平方米房屋的单方承诺。延平国投公司在2017年3月24日的《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》中，将租赁恢复至《房屋租赁合同》约定的租金标准，并未超出《房屋租赁合同》约定，无需南平苏宁公司进行确认。因此，4185.66平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间租金的计算标准，应当按照《房屋租赁合同》约定计算月租金为395628.58元（94.52元/平方米×4185.66平方米）。南平苏宁公司应支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金总额为3165028.64元，扣除已支付的1280584.02元（1108085.26元+172498.76元），尚欠租金为1884444.62元。 关于第三个争议焦点。南平苏宁公司未依约按时缴纳租金，根据《租赁合同》中“租金按月结算，乙方应于每月15日前，自行将月租金足额存入甲方账户；乙方未按约定按时足额交纳租金，逾期交租，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的30％违约金”的约定，南平苏宁公司应支付相应违约金。南平苏宁公司提出了该约定违约金过高，延平国投公司、延平国运公司没有证据证明其造成的损失除利息损失外，还存在其他损失。根据延平国投公司、延平国运公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定南平苏宁公司支付违约金的标准参照银行罚息利率并上浮30%计算即月利率0.91%[年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）]。鉴于2017年2月1日至2017年9月30日期间双方因1809.86平方米房屋交付问题发生纠纷致南平苏宁公司未如期缴纳租金，并非南平苏宁公司故意不缴纳租金，故确定南平苏宁公司应支付拖欠租金1884444.62元的违约金从2017年10月1日起算至付清之日止。 依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、南平苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的尚欠租金1884444.62元。 二、南平苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司支付违约金（从2017年10月1日起至租金1884444.62元付清之日止，以1884444.62元的未付部分为基数，按月利率0.91%计算）。 三、驳回南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费20314元，由南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司负担9284元，由南平苏宁易购商贸有限公司负担11030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  徐华强 人民陪审员  张春萍 人民陪审员  赵 云 二〇一九年十一月二十八日 法官助理张玉萍 书记员刘欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。