山西省阳曲县人民法院   民事判决书   （2019）晋0122民初681号   原告：刘改平，女，1973年9月24日出生，汉族，阳曲县杨兴乡杨兴村居民，住阳曲县。   被告：阳曲县皓尊房地产开发有限公司，住所地太原市阳曲县城金阳小区2号楼6单元301室。   法定代表人：安子阳，总经理。   委托诉讼代理人：樊秋凌，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张志霞，山西弘韬律师事务所实习律师。   原告刘改平与被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）晋0122民初718号民事判决书。原告刘改平不服该判决，向山西省太原市中级人民法院提起上诉。山西省太原市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）晋01民终6318号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘改平，被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊秋凌、张志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘改平向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方解除2014年11月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款409015元并按银行同期贷款利率支付利息至实际付清房款之日止，从2014年11月19日起暂计算至2018年7月18日，期间利息损失为75335元，实际付清房款之日原告同日退房；3、判令被告返还房产证办证费18022元、物业费3595元、垃圾费84元、空调费1677元、铺地款1226元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告刘改平变更上述诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告赔偿原告从交房之日起到判决之日止的各项损失148930元（每年的经济损失29786元，共计5年，参照隔壁美特好超市14年回本的返租价格支付损失）；2、请求判令被告拆除电影院；3、请求判令被告恢复服装经营区域规划；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年11月19日，原告刘改平与被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于阳曲县城新阳广场“鑫都购物广场”一幢0169号商品房一套，该商品房建筑面积28.14平方米，每平方米14535元。2014年11月19日，原告刘改平依约付清总房款409015元。签订《商品房买卖合同》的当日，原被告双方同时签订了《阳曲县鑫都购物广场商铺销售补充合同书》作为附件四，该补充合同书约定：“三、【2】独立商铺南区为服饰经营区163-186号”。还约定“六、如投资者不按区域规划进行招商经营，甲方有权终止乙方的经营权，直至乙方按原定协议招商经营”。后被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司违反“按区域划分的品种进行招商经营”的约定，将未售出的163-168、177-186号房屋改建为电影院。原告刘改平是基于被告保障商铺聚集效应，分区经营才购买的，但被告将服饰经营区24间商铺之中的16间改为电影院（娱乐区），并私自设立围栏、卷帘门，阻隔顾客通行，该行为已严重影响原告商铺的正常经营及出租。原告认为，双方签订的商品房买卖合同有效成立，被告应严格按合同约定来履行合同义务，被告的行为已严重违反合同约定并违背诚实信用原则，致使房屋存在安全隐患，影响到使用功能，且使原告不能实现合同目的，给原告造成经济损失。原告虽与被告多次沟通交涉，但至今未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。   被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司辩称，一、原告要求恢复服装经营区域规划的诉求应予以驳回。理由如下：1、该服装经营区的设立，并非规划行为，而是商场根据市场需求，将商场内部分别划分各类功能区的自主商业行为。该功能区的划分和设立，不需要预先经过有关部门的批准和备案，不具有行政强制性。2、原告的该项诉求不具有现实可能性。第一、划分之初，是商场根据市场选择的结果。第二、划分之后，是否能够完成全部商铺的招商，也是市场选择的结果，需要商铺业主的自主努力，也需要有类似服装经营需求业主的抉择。第三、事实上自从服装经营区设立后，有关的商铺服务经营招商一直未能完成，这也是由综合原因所导致的。第四、其他未进行服装经营的商铺是否能恢复服装经营招商需要商铺业主进行现实的风险评估与判断，更需要有类似投资意向的承租人有类似的风险投资意识和最终的决定。第五、如果原告坚持自己的恢复诉求，则也需要将购买商铺业主列为本案当事人，在请求法院判令答辩人恢复服装经营区的同时也应该要求该商铺的业主履行服装经营的继续招商行为，否则，该仅仅判令答辩人恢复服装经营区的行为不具有现实的实际履行意义。故原告刘改平的请求缺乏事实依据、合同依据和法律依据，且不具有现实可能性，应予以驳回。   二、原告拆除电影院的诉求没有事实及法律依据应当予以驳回。电影院是答辩人根据当时的市场需求进行设立的，属于功能区域中娱乐休闲功能区的一部分。电影院主要是阳曲政府考虑老百姓的休闲需求而设立的，是符合阳曲县广大群众的休闲公益需求的，这种设立不仅仅是商业行为，也有政府的行政参与行为。在设立之初，已经履行了严格的行政审批手续，其中包括消防部门和阳曲县文体局的一系列审验手续。且在开业之时，已经取得了合法的审验手续，程序是符合法律规定的。如拆除电影院应考虑阳曲县政府及文体局等相关部门的批准，也应同时考虑民众的公益需求。从现场来看电影院和服装区虽共用一个通道，但该电影院的通道仅有不到通道三分之一的宽度，是用栅栏简单分开，并没有阻塞或者对服装经营区的通行造成实质性影响。故原告拆除电影院的诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。   三、原告主张被告按照隔壁美特好超市十四年回本的返租价格支付其损失的诉求没有合同及法律依据，应当予以驳回。1、原告购买的商铺，是属于自主经营或自主招商，不属于美特好超市十四年返租合同的情形，该诉求没有合同依据。2、服装区能否继续存续经营，首先必须考虑市场优胜劣汰适者生存的法则，同时也必须考虑商铺所有权的经营理念，是否愿意改变，是否愿意承担改变获得的风险，并非答辩人所能完全左右的。3、服装经营区业绩与效益的好坏受到诸多因素的影响，包括服装经营者对服装品牌的选择、店面的装修风格、经营理念、投资风险及资金的是否充裕、消费者的购买能力、广告宣传投入及经营期限的长短等因素，上述因素不是答辩人所能左右的。4、原告购买商铺的行为是一种商业投资行为，该投资有风险，更不能以投资后不能短期获利为理由，要求不按事先自己选择的投资模式，让答辩人承担所谓的损失，原告自行选择的经营模式风险，不应转嫁给答辩人，该诉求没有合同依据。5、电影院的设置是否给原告的服装商铺经营造成了影响及损失，截止目前，原告没有提供有效的证据予以证明。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。   本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，原告刘改平（买受人）与被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：鑫都2014-0066），合同约定：原告刘改平购买被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司建设的位于阳曲县城新阳广场“鑫都购物广场”第一幢0169号房，该商品房用途为商业，属框架结构，层高为5.4米，建筑层数地下一层。该商品房建筑面积共28.14平方米，其中，套内建筑面积15.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.81平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14535元，总金额（人民币）409015元；买受人于2014年11月19日前付清全部房款，合计金额409015元整；出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向和商品房项目的建筑容积率影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳曲县房地产管理局申请登记备案等。   同日，原告刘改平（乙方）与被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司（甲方）签订《阳曲县鑫都购物广场商铺销售补充合同书》（合同编号：鑫都2014-0066），合同约定：鑫都购物广场定于2014年10月31日交付使用；为确保商城的经营管理有序，使投资者获得最大收益，购买者按以下商品品种定位区域选择商铺：【1】独立商铺东区为综合商品经营区（除服饰以外）16-18、25-28、161、162号；【2】独立商铺南区为服饰经营区163-186号；【3】独立商铺西区为综合商品经营区（除服饰以外）141、142、145-152、39、40号；【4】独立商铺北区为餐饮娱乐区1-15、29-38号；【5】整体委托经营中心区为统一委托甲方管理美特好超市租赁经营区19-24、41-140、143-144、153-160号；甲方对购物广场的装修：所有走廊800mm*800mm地砖、石膏板或格栅吊顶，设东南、西南出口电动扶梯两部，在营业期间运行；甲方配套设施：内设中央空调，公用卫生间，消防、排风系统、公共隔油、排污设备，独立商铺，每铺独立电源；乙方必须按区域划分的品种进行招商经营，如投资者不按区域规划进行招商经营，甲方有权终止乙方的经营权，直至乙方按原定协议招商经营。在乙方停止经营权期间，乙方必须按原规定如期缴纳物业管理费用；在实际招商经营中，如有大商户进驻，甲方可组织购买者代表另行协商解决。乙方必须服从大多数投资者意见，坚持少数服从多数的原则；投资者在商城交付使用后，必须服从统一管理，管理章程另行制定；如遇不可抗力因素导致违约，双方互不承担责任；本协议一式两份，签字后生效。甲乙双方各执一份，具有同等法律效力等。   合同签订当日，原告刘改平向被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司支付购房款409015元（其中含2014年5月24日支付80000元，2014年5月25日支付321021元，2014年11月19日支付7994元）。2016年12月至2017年7月被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司将鑫都购物广场服饰经营区16间商铺163-168、177-186号房屋改建为电影院。   2014年4月22日，被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司取得《建设工程消防设计备案凭证》(编号：并公消设备字[2014]第0020号)；2017年6月13日，阳曲县唛嘟数字影院取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（编号：阳公消安检字[2017]第0002号）；2017年6月29日，阳曲县唛嘟数字影院取得《电影放映经营许可证》（编号：并影放[2017]34号）。   认定以上事实的主要证据有：原告刘改平提交的《商品房买卖合同》，《阳曲县鑫都购物广场商铺销售补充合同书》及光碟。被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司提交的电影放映经营许可证，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，太原市公安消防支队建设工程消防设计备案凭证及本案开庭笔录。   本院认为，被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司将鑫都购物广场服饰经营区的16间商铺改建为电影院，存在违约情形，但该行为并非是原告刘改平商铺经营损失的唯一原因，原告刘改平在购买商铺后亦应积极经营，努力使利益最大化。故原告刘改平要求被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司参照美特好超市14年回本的返租价格支付5年的损失148930元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。结合本案实际，应由被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司一次性酌情赔偿原告刘改平损失40901.5元（购房款金额的10%）。原告刘改平要求被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司拆除电影院、恢复服装经营区域并承担其聘请律师的费用，证据不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告刘改平损失40901.5元。   二、驳回原告刘改平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3279元，由原告刘改平负担2618元，由被告阳曲县皓尊房地产开发有限公司负担661元。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 岳彩变   人民陪审员 刘朴林   人民陪审员 段 义     二○一九年十一月二十七日   法官 助理 刘 蕊   书 记 员 任 娟