陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                            （2019）陕0102民初6830号   原告：王执波，男，1978年2月23日生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：景兰香，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：李惠琴，女，1970年8月10日生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：薛孟，陕西华飞律师事务所律师。第三人：马逢伯，男，1983年7月24日生，回族，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：马林，男，1955年8月24日出生，回族，现住西安市莲湖区，系马逢伯之父。原告王执波与被告李惠琴、第三人马逢伯租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王执波及其委托诉讼代理人景兰香、被告李惠琴及其委托诉讼代理人薛孟、第三人马逢伯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王执波向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告之间的租赁合同无效；2、判令被告支付原告房租及转租费71000元及利息；3、诉讼费由被告李惠琴承担。事实及理由：2019年5月13日，XX路XX号店面房屋出租给原告，用于经营烧烤，原告于2019年5月13日向被告支付71000元房租及转租费，2019年5月16日被告出具一份收条，2019年7月1日房东马逢伯称被告没有向其交纳2019年下半年房租，就将店面上锁不让原告继续经营，被告没有继续交纳房租的行为，致使原告刚交纳租金及转租费就不能经营，此后多次向被告主张返还租金及转租费，但被告一直推脱，原告故诉至法院，请求判如所请。                         被告李惠琴辩称，其与原告之间的转租合同经过了新所有权人马逢伯（第三人）的同意。李惠琴在与原告签订转租合同之前，事先通知了房屋所有权人马逢伯，并且三方在一起商讨了关于房屋转租的事宜，在协商时，房屋所有权人也表示同意被告对房屋进行转租。故原、被告的转租合同是合法有效的。对于原告主张的转租费71000元及利息，无事实和法律依据。即使房屋转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”次承租人原告从5月13日使用经营租赁房屋至10月7日后，该段期间原告应依上述法律规定参照转租合同转租费的约定向被告支付房屋占有使用费。原告主张的转租费与向被告支付房屋占有使用费相互抵销，故被告主张的转租费是无事实和法律依据的。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人称其对转租的事情不知情。原告王执波为证明其诉请向本院提交如下证据：一、微信截图两张、转账凭证两份、收条一份。证明原告支付房租及转让费的事实。被告李惠琴认可收到71000元房租及转让费。第三人马逢伯称对此不知情。二、租赁合同、短信截图一份，证明前房主曾仲春和被告签订租赁合同，期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，租金每月2500元，6个月支付一次，现房主于2019年6月30日向被告发送催缴房租的信息，第三人锁门致使原告无法继续经营。被告认可以上证据真实性，但称租赁合同起至日期为2019年3月10日至9月10日，并一次性缴纳了半年的房租，不欠房租；不认可收到第三人短信息。马逢伯认可以上证据的真实性及证明目的。三、租赁房屋照片六张，证明对象：2019年7月1日房主将房屋上锁及转让物品状况，证明目的：第三人锁门致使原告无法继续经营。被告李惠琴认可照片真实性，但称不能证明是第三人锁的门。马逢伯认可照片真实性，称自己得知被告转租后，通知原告转租无效并锁门。被告李惠琴为证明其辩称向本院提交：一、原告王执波和被告李惠琴的电话录音，证明被告转租租赁房屋经过了房屋所有权人马逢伯的同意。二、被告和被告儿子王某某的微信聊天记录，证明原告于2019年9月3日仍正在使用该租赁房屋。三、证人宋某某证言，称与被告的租赁合同有效期是2019年1月1日至2019年12月31日，被告和证人签合同的时间为2019年3月10日，签合同时交纳了15000元房租，该房租交到9月10日，此后第三人马逢伯当着被告的面予以认可。原告王执波对通话录音的真实性认可，但认为该录音内容恰好证明原、被告之间的转让未经马逢伯同意的，称被告在录音中所说的7万元转让费，实际上是6万元，被告对此存在隐瞒行为；对微信聊天记录真实性及证明目的不认可，称不能证明原告在该店实际经营；对证人证言的真实性不认可，认为应当按照书面的合同约定为准。第三人马逢伯称对录音不知情，称原告于2019年5月15日曾给其发信息称原告已经接手了涉诉房屋，马逢伯下午回复原告该转让合同无效。第三人称对微信截图真实性不知情，但2019年9月3日第三人已经将涉诉房屋的出租给他人经营。不认可证人证言真实性，认为双方是按照合同约定交纳的房租，房租交至2019年6月30日。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告李惠琴与曾仲春于2019年1月1日签订租赁合同，约定：李惠琴租用新城区XX路XX号XX门面房，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止。租金为每月2500元缴租为6个月支付一次15000元。同时约定如转租需征得出租方同意。同年4月23日该房屋过户至第三人马逢伯名下，并通知了被告李慧琴。2、2019年5月13日被告李惠琴以62000元转让费、9000租金将该房屋转租给原告王执波，于当日付款交接。3、第三人马逢伯于2019年7月1日将该房屋上锁，并通知原告王执波被告转租未经过其同意、转让无效，致使原告无法继续使用涉诉房屋。庭审中，原告称接收房屋后对房屋进行装修但并未实际经营第三人即收回了涉诉房屋。被告认可原告装修行为。本院认为，合同依法成立，当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告与原房东签订的租赁合同明确约定了租期和租金，约定转租条件，该租赁合同在原房东通知被告房屋产权变动之后，其效力及于被告与第三人马逢伯，被告转租行为应征得第三人明确同意。被告辩称在转租前已征得了第三人口头同意，但被告向法庭提交的证据不能证明被告在转租前征得第三人同意，结合双方双方庭审中陈述对原租赁合同租金缴纳存在不同意见，第三人在接到原告告知转让后即明确表示该转让无效，并将涉诉房屋上锁等情节，本院对被告主张不予采信。被告与原告口头约定转租涉案房屋，现第三人马逢伯将原告驱离涉诉房屋，导致原告未能使用该房屋，不能实现合同目的，原告主张得返还租金及转让费用本院予以支持，唯原告请求确认合同无效，不符合法定的无效条件，该合同应当予以解除。综上所述，原告与被告之间的转租合同，因被告与出租人之间的纠纷，导致原告合同目的不能实现，应依法解除，被告应向原告返还收取的转让费及租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十九五条之规定，判决如下：一、解除原告与被告之间的转租合同。二、被告李惠琴于本判决生效后十日内向原告王执波返还转让费62000元、租金9000元并支付利息（利息以71000元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月13日起计算至实际给付之日止）。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1575元，由被告李惠琴负担（原告已预付，被告直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                  审  判  长    胡 九 红 人民陪审员    吉    兰人民陪审员    席    静                               二0一九年十一月十二日                               法 官 助  理    王    适                           书   记   员    张    敏   1