广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21167号原告：佛山市创富盛物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********659T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：容混婵，女，1976年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码441************520。原告佛山市创富盛物业管理有限公司诉被告容混婵居间合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付中介服务费25000元及违约金25000元，合计50000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年5月13日，被告委托原告独家代理转手位于佛山福禄路120号首层G-H轴商铺，双方签署《独家委托代理协议（转手）》，协议约定2019年5月14日起至2019年7月14日止为独家委托代理期限，被告在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，否则须向原告支付相当于前述物业的两个月租金，一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金。2019年6月，原告员工发现被告已私下转手了上述铺位，但并未告知原告。综上，为维护原告合法权益，特起诉。被告答辩，不同意支付中介服务费25000元及违约金25000元。被告在签订独家代理委托协议（转手）时因为时间紧迫，因此被告没有看清楚独家代理委托协议（转手）的内容，被告也没有违反独家代理委托协议的约定。之前店铺也是委托原告转让的。被告已经将店铺交给了原业主，并没有私下转让。涉案店铺是原业主租赁给案外人，被告是从案外人处租赁的。原业主不同意被告转让的，现在被告没有在经营商铺，是原业主直接转让出去的。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照副本、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《独家代理委托协议（转手）》，证明2019年5月13日被告委托原告转手其承租的铺位，约定的转手条件之一租金为25000元，委托期限为2019年5月14日-2019年7月14日，同时约定被告在代理期内不能自行或委托第三方等转手物业，不得私下与原告介绍的客户交易，如有违反视为原告已经完成中介服务，被告需向原告支付中介服务费及违约金。3、录音光盘（2019年6月24日）及录音文本，证明2019年6月原告员工发现被告已私下将案涉铺位转手，所以与被告协商佣金事宜，被告确认涉案铺位已经转手，但拒绝支付佣金。诉讼中，被告举证如下：1、《商铺租赁合同》、《转租协议书》、冯起华身份证复印件，证明案外人冯起华向案外人邓国平、冯国能承租涉案商铺，再转租给被告，被告无权转让涉案商铺的权利。2、《承租意向书》、《解除承租意向书协议》，证明被告无权出租、转让涉案商铺。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；被告提交的证据，经核对，本院予以确认。经审理查明：2017年7月8日，被告与冯起华签订《转租协议书》，明确：冯起华向邓国平、冯国能承租了佛山福禄路120号首层G-H轴商铺，约定：冯起华将该商铺转租给被告。2019年5月13日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《独家委托代理协议（转手）》（No.0000083），约定甲方委托乙方独家代理转手涉案商铺，若乙方促成甲方与承租方签订《房屋承租确认书》的，甲方应向乙方支付12500元的中介服务费。甲方转手条件：顶手费100000元、月租金25000元。代理期限：从2019年5月14日起至2019年7月14日止为独家委托代理期限。第四条双方义务约定：……2、甲方在代理期内不得提前解除本协议，不得对转手条件做任何变更（调低顶手费或租金除外）；3、甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易……。第六条违约责任约定，甲方违反本协议第四条第1-3款规定的，视为乙方实际已完成中介服务，甲方须向乙方支付相当于前述两个月的租金，一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金。2019年6月23日，被告与邓国平、冯国能签署《承租意向书》，由被告向涉案商铺业主提出如下承租意向：1、容混婵为代现承租人冯起华在本铺位实际经营并交租人，自动承担冯起华对业主现行期限到2019年8月31日止的租赁合同中的相应责任……。2019年7月1日，双方（业主作为甲方、被告作为乙方）签订《解除协议》，确认：1、立即解除上述《承租意向书》；2、甲方同意与曾雄俊（乙方此前未经甲方同意下转租的承租方）另行签订新的租赁合同并生效后，退回乙方在甲方租赁押金（来源为甲方、冯起华、乙方之间押金相互冲减）61500元，退回方式为：此61500元中有60000元自动转为曾雄俊应交给甲方的租赁押金，另外1500元为乙方保证代冯起华交纳租赁税金中的一部分（其余部分，乙方要求业主同意如不超过冯起华之前交税标准额内，由业主负责交纳）。3、甲方与新承租方曾雄俊签订的租赁合同并生效后，但甲方未收齐全额租赁押金及首月租金而导致新租赁合同失效时，甲方可以随时单方自行换锁收回本铺位，自行处置商品中任何物品，且不作任何补偿，如出现曾雄俊声称有关该铺的任何异议、损失，由乙方负责，与甲方无关；此时2019年6月9日乙方向甲方出具的《支付租金计划》仍然有效，乙方要负责2019年8月31日前如果甲方未能重新出租期间的租金，且本协议第2条作废。另查明，根据原告提交的录音光盘及录音文本，创富盛员工（简称创）与容混婵（简称容）曾就店铺转让问题进行了对话沟通，主要内容如下：创:……我想问一下，为什么你在转之前不跟我说一下，转了之后才跟我说呀?容:什么转之前跟你说?创:就是你的店铺转让之前你不跟我说一下。容:我昨天才签的合同，昨天忙到很晚，现在都在广州。创:但是我们这边也有同事带了客人，而且我们的客人还在谈啊，并且你的店铺还在我们的独家期之内。容:那我转出去了，那怎么样取消啊?创:你说取消的话，根据我们的协议，你是要给一个月的租金作为佣金来赔偿给我们的。容:为什么呢?创:我们之前签的那个独家协议里面有写的呀，你在我们独家期之内不能私自转让，要通过我们去转让的。容:为什么呢?创:根据第四条的双方义务那里第三小点有写着“甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易”。容:没有这样的道理喔，我为什么要跟你这样子签?创:因为你叫我们给你签的这个独家代理委托协议啊，你在想转的时候叫我们去给你签这个独家让我们帮你转，但是我们有带客户你却转了。容:我也不清楚为什么签这个合同，我这里也没有看得很清楚的。创:我当时跟你签的时候有跟你解释清楚啊，而且我们是在5月份签的，是你本人签的名字啊。容:这个合同这样子不行的，哪有这样子的道理。创:你自已签名确认的，而且合同一式两份，你手上一份，我们手上也有一份容，没有这样的吧。创:有啊。你想转的时候叫我们你转，你转了不承认有这个合同，怎么能这样子呢?容:我们是昨天才转掉的。创:对啊，我们的独家代理期是5月14日到7月14日的。容：我自己的客人，我怎么可能给你这样做，你找给我的还那个，人家亲自找到我这的，我怎么搞，我不可能给你那样子。创:你那个客人是我们带的，因为我们带客人都是我们站在旁边叫客人过去看眼，谁知道客人自己进去了跟你私自去说了，我们这边也会追客人的。容:我也不知道哪个跟哪个。创:所以在我们的代理期内有客人进来，你应该跟我说吧，因为我都在帮你做事情啊，你不跟我说，我都在为你做事情啊，你这样我那么晒的天气在带客。容:我不知道哪个跟哪个，是自己找我的。创:全是我们带过去的啊，因为我们独家期内我们替你发网，带客人。容:你们签的那个什么独家，没有这样独家的嘛。创:你可以回去看一下就在5月13日签的，你忘记了我等下可以给你拍个图片，你找一下，我们当时候是一式两份的。本院认为，本案为居间合同纠纷。原告与被告签订的独家委托代理协议，除违约条款外，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信善意履行。但协议中关于被告违约须向原告支付相当于两个月租金的违约金的条款，应为无效，理由如下：从合同编号、被告答辩意见及在录音中的陈述可知，涉案协议系原告单方制作的未与对方协商的格式条款，且原告未尽到合理提示和说明义务；该协议对加重被告责任的条款未采用字体加粗加黑等形式进行提醒，亦无证据证明原告已尽提示和说明义务，而该违约条款约定，被告违约须承担相当于中介服务费4倍的违约责任，明显违反公平原则，加重被告的责任，应属无效。关于中介服务费。由原告提交的录音、被告提交的《解除协议》可知，被告在约定的独家代理委托期内跳开原告自行完成了涉案商铺的转手，违反了独家代理委托协议关于被告不得在代理期内自行或委托其他中介公司等当事人转手该物业的约定，构成违约，根据合同约定，应视为乙方已实际完成中介服务，被告应向原告支付约定的中介服务费12500元；且根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，被告亦应向原告支付约定的中介服务费12500元。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金。如上所述，协议中关于违约金相当于两个月租金的条款无效，原告据此主张违约金缺乏依据，本院不予支持。即使该条款有效，被告按约定支付12500元的中介服务费已足以弥补原告的损失，原告再另行主张违约金，本院不予支持。值得强调的是，处理本案纠纷，应遵循诚实信用、平等保护原则，既要维护合同双方的合法权益，也要保障房屋中介市场的规范有序发展。基于上述考虑，并根据有关法律规定，本院对原告主张的中介费中的12500元予以支持，对其他诉讼主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、被告容混婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市创富盛物业管理有限公司支付中介服务费12500元；二、驳回原告佛山市创富盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由原告佛山市创富盛物业管理有限公司负担394元，由被告容混婵负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十月二十九日书记员  吴章斐