广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10075号上诉人（原审被告）：梁宠萍，女，汉族，住广西贺州市八步区。被上诉人（原审原告）：孙伯能，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姚炽林，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。上诉人梁宠萍因与被上诉人孙伯能租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6814号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁宠萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁宠萍仅需支付孙伯能2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金欠款42319.68元及逾期付款违约金（以29210元为本金从2018年5月16日起，以30600元为本金分别从2018年6月至2018年9月每月的16日起，以6910元为本金从2018年10月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的计算逾期违约金）；3.一、二审诉讼费用由孙伯能承担。事实与理由：一、梁宠萍在签订《租赁合同》时向孙伯能缴纳了押金61200元，该费用属于对租金的保证，其用途是为了确保当梁宠萍有拖欠孙伯能租金情形时，用来抵扣所欠租金，且《租赁合同》没有明确该费用的性质，应理解为租赁预付款，当租赁合同终止时该押金应当退还或者在应缴租金中予以抵扣。因此该61200元押金应在本案中2018年5月1日至2018年10月7日期间租金欠款中予以扣减，一审法院未将该61200元在欠租中予以抵扣缺乏事实与法律依据。二、梁宠萍于2018年12月28日向孙伯能支付款项10000元并未注明款项的具体用途，因此梁宠萍认为该款项属租金性质，并非2018年9月水电费，应在本案中2018年5月1日至2018年10月7日期间租金欠款中予以扣减。一审法院认为该10000元属梁宠萍支付2018年9月水电费缺乏事实与法律依据。如孙伯能认为梁宠萍尚欠2018年9月水电费，应另案起诉。因此，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查清本案事实，支持梁宠萍的上诉请求。被上诉人孙伯能答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁宠萍的上诉请求。一、梁宠萍主张以押金抵扣租金无事实和法律依据。根据案涉租赁合同第四条关于押金约定，租赁期限届满后，押金无息退还；拖欠租金超过半年的，租金不予退还。一审已查明梁宠萍从2018年5月份开始拖欠租金，梁宠萍以押金抵扣租金的主张不成立。另，由于梁宠萍的单方违约已造成涉讼商铺空置将近5个月，造成孙伯能巨额租金损失。因此，根据合同履行情况及梁宠萍过错程度，不予返还押金符合填平损失及公平原则。二、梁宠萍于2018年12月28日支付的1万元性质宜认定为水费。一审中，梁宠萍已确认尚欠2018年9月份水费为10792元，而孙伯能于本次诉讼中并未主张该笔水费，因为孙伯能确认2018年12月28日支付的10000元性质为水费，本案水费已结清。另，梁宠萍也并未提供任何证据证明该笔款项的性质就是租金，为避免二次纠纷及增加当事人诉累，该笔款项的性质宜认定为水费。孙伯能向一审法院提出诉讼请求：1.梁宠萍向孙伯能支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金182210元及利息（以每月欠付的租金为本金，从每月的16日起计算至实际清偿之日止，按月利率2%的标准计算，暂计至2019年3月22日为28394.21元）；2.案件涉讼费用由梁宠萍承担。一审法院查明：2012年7月31日，佛山市南海区某股份合作经济社（甲方）与佛山市南海区金某回收有限公司（乙方）、孙伯能（丙方）签订《出租土地协议书》，约定：甲方同意乙方将1993年3月18日签订的位于石*村石*队（土名）“西*街”的《出租土地协议书》的土地使用权租赁协议书（租期至2043年3月18日）转租给丙方，本协议签订后，土名为“西*街”的《出租土地协议书》项下剩余使用年限的所有权利、收益、责任和义务等按照原甲方与乙方签订的条款不变，由丙方继续履行，乙方在土名为“西*街”的《出租土地协议书》项下的所有权利、收益、责任和义务等自然终止。2016年11月28日，孙伯能（甲方）与梁宠萍（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区的案涉铺位，其面积620.46㎡（含两间临街铺位）（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用；租赁期限为10年，即从2016年12月1日起至2026年11月30日止，甲方给予乙方免租期4个月作为装修期，即2016年12月1日至2017年3月31日止，租金从2017年4月1日开始计算；双方一经签约，乙方须交纳61200元作为押金；租金从2017年4月1日开始计算，每月租金30600元（2017年4月份只收租金10000元），租金每满3年递增10%；乙方应于每月15日前按时将当月租金缴纳给甲方，逾期不超过一个月则甲方有权利收取每日百分之一的滞纳金，逾期不超过二个月，甲方有权利收取每日百分之二的滞纳金，以此每增加一个月增加百分之一的滞纳金，超过半年甲方则有权利收回物业，押金不退回；水、电费使用按实际用量每月缴纳；甲方保证提供公用车位30个以上。双方并约定其他权利义务。梁宠萍向孙伯能出具《交租保证书》，该保证书写明梁宠萍保证在9月底最后一天交清所欠的租金，如未能交清的话，任由物业公司处置。2018年12月28日，梁宠萍向孙伯能微信转账10000元。孙伯能主张该款项是梁宠萍支付2018年9月份的水电费；梁宠萍主张该10000元是用于支付部分租金欠款。2018年12月9日，孙伯能通过与梁宠萍微信协商称梁宠萍的物品可以暂时按45000元抵减，由孙伯能处理，如果孙伯能处理之前梁宠萍能有人要更高的价钱，超过部分是梁宠萍的；租赁保证金本来是不能退的，现在可以退一半保证金；时间不能太长，只能分六个月（2018年12月至2019年5月）偿还。另查明，孙伯能陈述涉讼租赁物门前有30个车位，涉讼租赁物后面有17个车位，该车位属于公用车位，涉讼租赁物所在的整栋楼的承租户均可使用。梁宠萍陈述涉讼租赁物门前有大概20多个车位，涉讼租赁物后面有15个车位，前面的车位不属于孙伯能，但梁宠萍可以将车辆停在该处。又查明，梁宠萍主张涉讼租赁物2018年4月-8月期间存在漏水，快餐部漏水是因下水道污水反涌所致；厨房漏水是从二楼沐足致漏水。孙伯能主张涉讼租赁物快餐部出现污水反涌后孙伯能有及时疏通，厨房漏水是从楼上滴水，影响不大，孙伯能有及时修缮。梁宠萍主张其在2018年4月-8月期间有营业，因漏水和反涌致停止营业的具体期间没有计算，涉讼租赁物并非每天漏水，只是间隔漏水，梁宠萍告知孙伯能后，孙伯能有派人疏通，但不及时，问题也没有完全解决。再查明，位于佛山市南海区的案涉钢筋混凝土结构的房屋已办理不动产权证，登记权利人为佛山市南海区大沥镇谢*经济联合社。2019年4月1日，孙伯能提起诉讼。诉讼中，孙伯能、梁宠萍均确认梁宠萍已经于2018年10月7日将涉讼租赁物钥匙交还给孙伯能；梁宠萍交还钥匙后未搬离涉讼租赁物内的物品。孙伯能确认其于2018年10月7日收回涉讼租赁物。梁宠萍主张其放置在涉讼租赁物内的物品除2罐酒和1个茶几外，其他物品作价45000元抵扣梁宠萍欠付孙伯能的部分租金；孙伯能陈述涉讼租赁物内，未发现存在梁宠萍的2罐酒和1个茶几，孙伯能同意将梁宠萍放置在涉讼租赁物内的物品作价45000元抵扣梁宠萍欠付孙伯能的部分租金。孙伯能、梁宠萍均确认梁宠萍欠付孙伯能2018年5月租金29210元，从2018年6月开始没有交纳租金。孙伯能、梁宠萍均确认梁宠萍已向孙伯能支付至2018年8月份的水电费，2018年9月份的水电费为10792元。孙伯能主张对于2018年9月份的水电费10792元，因梁宠萍于2018年12月28日支付了10000元，故2018年9月份的水电费已结清。梁宠萍主张其在2018年12月28日支付的10000元是用于支付租金而非水电费。一审法院认为，涉讼租赁物所在的建筑物已取得不动产权证，合法适租，《租赁合同》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。《租赁合同》约定梁宠萍应于每月15日前按时将当月租金缴纳给甲方，超过半年，孙伯能有权利收回涉讼租赁物，押金不予退回，梁宠萍作为承租方，确认其自2018年5月开始欠付孙伯能租金，故依据《租赁合同》约定，孙伯能有权没收梁宠萍交纳的押金。梁宠萍认为其交纳的押金61200元应抵扣其欠付租金的抗辩无事实和法律依据，法院依法不予采纳。孙伯能在2018年12月9日与梁宠萍的微信协商中虽称被租赁保证金可以退一半保证金，但其同时写明只能分六个月偿还（2018年12月至2019年5月），故退还一半保证金附有支付期限的条件，现孙伯能、梁宠萍就该款项的支付时间并未达成一致意见，梁宠萍亦未在孙伯能要求的时间内付款，梁宠萍主张孙伯能应退还一半保证金并抵扣租金的抗辩，法院依法不予采纳。《租赁合同》约定孙伯能保证提供公用车位30个以上，现根据孙伯能、梁宠萍对于涉讼租赁物前后可使用车位数量的陈述，孙伯能已依约履行了该义务，梁宠萍认为孙伯能未依约履行提供公用车位需扣减租金的抗辩，法院依法不予采纳。孙伯能、梁宠萍虽均确认涉讼租赁物曾存在下水道反涌和漏水，但孙伯能主张该快餐部下水道反涌后有及时疏通，厨房漏水是从二楼漏水对孙伯能经营影响不大，且孙伯能有及时派人修缮。梁宠萍亦确认孙伯能对于下水道反涌后有派人疏通，涉讼租赁物并非每天漏水，只是间隔漏水，且梁宠萍在其主张的漏水期间均有营业，且其不清楚因下水道反涌及漏水致其停业的具体期间。综上可知，对于涉讼租赁物的下水道反涌及漏水问题，孙伯能有在梁宠萍通知后履行维修义务，且梁宠萍并未提供证据证明在反涌及漏水问题发生后至梁宠萍交还涉讼租赁物钥匙之前，其有因上述问题向孙伯能要求减免租金或告知其因上述问题致停业的情况，诉讼中，梁宠萍亦无法明确其停业的具体情况，故对梁宠萍主张因孙伯能未履行维修义务致其无法正常经营、造成经营损失需减少租金的抗辩，法院依法不予采纳。《租赁合同》约定的租金标准为30600元/月，现孙伯能、梁宠萍均确认梁宠萍欠付孙伯能2018年5月租金29210元，自2018年6月起未向孙伯能支付过租金，且孙伯能确认其于2018年10月7日收回涉讼租赁物，故梁宠萍需向孙伯能支付2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金为158519.68元[29210元+（30600元/月×4个月）+（30600元/月÷31日×7日）]。诉讼中，孙伯能、梁宠萍均同意以梁宠萍放置在涉讼租赁物内的物品作价45000元抵扣梁宠萍欠付孙伯能的部分租金，故经抵扣，梁宠萍尚需向孙伯能支付租金113519.68元（158519.68元-45000元）。孙伯能对租金的诉请超出核定部分，法院不予支持。梁宠萍明确作价物品不包含2罐酒和1个茶几，孙伯能亦否认涉讼租赁物内存放有梁宠萍所主张的2罐酒和1个茶几，故该作价45000元的物品中不包含梁宠萍所主张的2罐酒和1个茶几。梁宠萍确认其尚欠孙伯能2018年9月份的水电费10792元，梁宠萍于2018年12月28日向孙伯能微信转账的10000元亦未注明其是支付何性质的款项，故对孙伯能认为该款项是梁宠萍用于支付2018年9月水电费的主张，法院予以采纳，对梁宠萍认为该款项是支付租金欠款的抗辩，法院不予采纳。《租赁合同》约定的滞纳金属于孙伯能、梁宠萍对于逾期付款违约责任的约定。孙伯能主张的利息属于对梁宠萍逾期付款违约金的主张。《租赁合同》虽约定梁宠萍应于每月15日前缴交当月租金，逾期不超过一个月则孙伯能有权利收取每日百分之一的滞纳金，逾期不超过二个月，甲方有权利收取每日百分之二的滞纳金，但该违约金标准过高，法院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定梁宠萍应于每月15日前支付当月租金，梁宠萍逾期支付相应款项，应以29210元为本金从2018年5月16日起，各以30600元为本金，分别从2018年6月至2018年9月每月的16日起，以6910元为本金从2018年10月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予孙伯能。孙伯能对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁宠萍应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金欠款113519.68元予孙伯能；二、梁宠萍应以29210元为本金从2018年5月16日起，各以30600元为本金分别从2018年6月至2018年9月每月的16日起，以6910元为本金从2018年10月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予孙伯能；三、驳回孙伯能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2229.53元，由孙伯能负担937.23元，梁宠萍负担1292.3元，二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.梁宠萍于本案支付的61200元租赁押金应否抵扣欠缴的租金；2.梁宠萍于2018年12月28日所付10000元的款项性质问题。关于争议焦点一。本案中，梁宠萍与孙伯能所签《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《租赁合同》第四条第3点之约定，在梁宠萍逾期支付租金超过半年时，孙伯能有权收回案涉物业，梁宠萍于本案所交押金有权不予退回。虽梁宠萍提交的微信聊天记录显示，孙伯能同意退还案涉租赁押金的一半，但该承诺得以实现的前提系梁宠萍需在2018年12月至2019年5月期间内偿还其拖欠租金。现梁宠萍并未能于约定期限内支付完毕案涉商铺租金，则孙伯能有权依据《租赁合同》的约定不予退还上述押金。梁宠萍上诉主张以租赁押金61200元抵扣欠缴租金的主张理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。梁宠萍上诉称，其于2018年12月28日所付10000元款项系案涉商铺租金，在计算本案租金数额时应予以扣减。对此，本院认为，梁宠萍、孙伯能均确认截止2018年12月28日，梁宠萍除拖欠孙伯能案涉商铺2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金外，还未支付案涉商铺于2018年9月产生的水电费共10792元。孙伯能主张对于2018年9月份的水电费10792元，因梁宠萍于2018年12月28日支付了10000元，故2018年9月份的水电费已结清。因梁宠萍支付的10000元款项金额与欠付的2018年9月份的水电费金额相当，故孙伯能的主张符合生活常理。且梁宠萍对欠付水电费的事实予以确认，将2018年12月28日支付的10000元认定为水电费亦可避免二次纠纷及减少当事人讼累，在梁宠萍未能举证证明双方对该款项性质有明确约定的情况下，一审法院将上述款项认定为梁宠萍支付其欠付的2018年9月的水电费并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。梁宠萍的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580元，由上诉人梁宠萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏