湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4233号原告：滕文赟，男，1972年7月4日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：沈永胜，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李波，男，1976年4月20日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，被告：金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司，住所地：恩施市金桂大道硒都茶城1幢6层605室，统一社会信用代码：914228010606642046。负责人：张钦凯，系该分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告滕文赟诉被告李波、金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕文赟及其委托诉讼代理人沈永胜，被告李波及被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司的共同委托诉讼代理人邱兵到庭参加诉讼，审理中，双方申请法庭外调解2个月。本案现已审理终结。原告滕文赟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告购房已经支付的各项费用共计489.044万元，并承担逾期退款约定的3%月息（自2017年1月20日至全部费用付清时止）。2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求运行费8000元。事实及理由：2013年6月21日，原告与被告李波签订了房屋买卖合同，买卖的房屋位于恩施市××大道时代家居写字楼六楼，原告先行按被告李波的要求给被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司支付房款320万元，并支付装修款、物业费等共计169.044万元，后因被告无法及时过户及将房屋私自卖给第三方，导致原告无法实现购买的目的，双方又于2017年9月28日签订了协议书，对退款、利息及责任损失进行了确认。但是，二被告至今未按协议履行，故原告诉至法院，请依法支持诉讼请求。被告李波辩称：原告诉状中陈述的事实属实，期间我还过一部分钱，支付过部分利息，返还时应当扣减。被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司辩称：买卖合同是原告与被告李波签订的，款项的支付方式不影响基础法律关系，与被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司无关。原告滕文赟为支持其诉讼主张，向本院提交了原告身份证复印件，房屋买卖合同复印件，收据复印件6页、情况说明原件一份，被告李波的承诺书、协议书复印件一份。被告向本院提交了转账电子回单、支付宝转账电子回单、付款单。本院将结合证据的来源、合法性与本案的关联性及当事人陈述，综合认定案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月21日，恩施融城建材销售有限公司的滕文赟（买受人）与被告李波（出卖人）签订了《房屋买卖合同》一份，载明：“一、出卖人以转卖方式将恩施市××大道时代家居写字楼第六楼的所有权转卖给买受人。二、面积确认恩施市××大道时代家居写字楼第六楼建筑面积为1368.75平方米。三、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6289.21元，总金额8608000元。四、付款方式1、本合同签订之日起，一周内买受人首付出卖人叁佰万元。2、余款于2013年年底前付清。余款总额为伍佰陆拾万捌仟元。五、若需办理过户手续，双方各付一半过户费用。六、违约约定：买受人首付款和余款未按期支付给出卖人及要求提出退房，视买受人违约。出卖人在买受人违约之日起，买受人承担该商品房总金额的百分之三的违约金给出卖人”。因被告李波系金鑫联鑫建设集团有限公司的股东，合同签订后，原告滕文赟委托其担任股东的湖北省恩源水利水电工程有限公司于2013年7月1日、2014年1月9日、2014年12月19日分别给被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司转款280万元、40万元的购房款及149万元的装修款，并于2014年6月11日向恩施新华工能源有限公司转款10万元、60440元的装修款及空调款。2018年7月23日，湖北省恩源水利水电工程有限公司出具《情况说明》一份，载明：“湖北省恩源水利水电工程有限公司2013年7月1日、2014年1月9日、2014年12月19日分别向金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司转款280万和40万房款及149万元装修款。2014年6月11日、2015年6月11日分别向恩施新华工能源有限公司转款10万元和60440元装修款及空调款。全部款项系代滕文赟（身份号：）缴纳，所缴纳款项均为滕文赟个人所有”。湖北省恩源水利水电工程有限公司登记的股东为滕文赟和杨小云。诉讼过程中，经询问湖北省恩源水利水电工程有限公司的法人王运洪及另一股东杨小云，均表示湖北省恩源水利水电工程有限公司出具的案涉《情况说明》系真实的，案涉款项系滕文赟个人所有。2016年10月23日，李波出具《承诺书》一份，载明：“承诺书我本人承诺2016年12月30日之前解决好我与田野时代家居写字楼6楼房产的一切问题，之后由麻义夫和滕文赟按各自支付的资金比例分摊房产和装修款，如我做不到一切由我承担归还滕文赟的本金和实际装修款。承诺人：李波2016年10月23日”。后2017年9月28日，原告滕文赟（甲方）与被告李波（乙方）签订了《协议书》一份，载明：“2013年6月21日，甲乙双方签订了一份房屋买卖合同，乙方以捌佰陆拾万捌仟元（8608000元）的价格将恩施市××大道时代家居写字楼第六楼（面积为1368.75平方米）的所有权转卖给甲方。甲方分两次付给乙方购房款共叁佰贰拾万（320.00万元），另装修款壹佰肆拾玖万元（149.00万元）。中央空调款壹拾陆万零肆佰肆拾元（160440.00元），物业装修垃圾清理费肆万元（40000.00元）。购房的余款甲乙双方约定办理产权过户手续后付清。2013年甲方在付清上述款项后，多次催促乙方办理过户手续，但乙方由于种种原因一直没有办理，而甲方在2016年获悉，乙方又于2015年将该房屋卖给了第三者田野，并已办理了房产过户手续。为此，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲方购买该处房屋的房款，装修费全部按乙方的要求，已打入金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司账户，共计肆佰陆拾玖万（469.00万元），空调费转入时代家居的能源公司，垃圾清理费缴给时代家居物业，四项费用合计肆佰捌拾玖万零肆佰肆拾元（489.044万元）。甲乙双方对甲方的总损失金额确认无疑。二、乙方承诺分期补偿甲方的所有经济损失肆佰捌拾玖万零肆佰肆拾元（489.044万元）。甲方自己承担行息损失，签订协议之日，乙方给甲方偿还2017年10月20日付150万元。余款定于2017年元月20日前付清，如乙方逾期，余额应按3%的月息承担甲方的利息损失。三、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，另见证人一份，三方签字确认即产生法律效力。四、乙方将同一房屋产权一房两卖，造成了甲方的诸多损失，甲方在乙方尚未完全处理甲方的损失前，保留追究乙方相关法律责任的权利。乙方按协议付清甲方的所有损失后，甲方追究乙方的法律责任的权利即自动丧失。甲方：李波，乙方：滕文赟。因事情过程双方都有一定过错，双方协商不追究，但也须遵守后来协议。滕文赟，2017年9月28日。”后经原告滕文赟本人确认，2017年10月27日至2018年1月18日，李璐给滕文赟转款11笔共计905000元，2018年1月26日至2018年4月30日，给滕文赟转款8笔共计155000元，2018年6月15日李璐转给毛江玉30000元，2019年7月12日李希全转给周继路的5000元，前述21笔转款共计109.5万元，系被告偿还的案涉款项。另2019年李希全给刘琼的两笔转款共计30000元，原告不认可系被告偿还的案涉款项。现因案涉款项的偿还问题，原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，原告滕文赟与被告李波在双方签订的《房屋买卖合同》不能履行后，签订的《协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照《协议书》的约定履行自己的义务。现原告滕文赟诉请被告李波按照协议书约定，返还原告购房款及装修款489.044元，本院予以支持。原告增加诉讼请求8000元的运行费，未向本院提交充足的证据予以证实，本院不予支持。本案的争议焦点为原告滕文赟与被告李波协议书约定的还款日期的具体时间问题。案涉协议书签订的日期为2017年9月28日，约定的第一笔款项150万元的还款时间为2017年10月20日，协议书后面的“余款定于2017年元月20日前付清”，根据双方协议签订时间，及约定的第一笔款项的还款时间，本院推定协议书上的“余款定于2017年元月20日前付清”应为笔误，双方约定的余款还款时间应为2018年1月20日。被告李波在2018年1月20日之前给原告滕文赟偿还的款项共计905000元，应视为偿还的案涉款项的本金，折抵后，截至2018年1月20日被告下欠原告购房款及装修款3985440元，被告李波2018年1月20日之后偿还的190000元从中予以抵扣。被告李波提交的李希全给刘琼的两笔转款，因转款人及收款人均非本案的原、被告，且原告也不予认可，被告称系偿还的案涉款项，本院不予支持。关于原告的利息请求，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。原、被告在协议书中约定的逾期月息3%超过了法律规定，本院依法支持自逾期之日即2018年1月21日起按年利率24%计付的利息。虽然案涉《房屋买卖合同》及《协议书》均为原告滕文赟与被告李波签订，但案涉款项中大部分原告转账到了被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司账户，本院酌定案涉欠款由被告李波与被告金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司共同偿还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李波、金鑫联鑫建设集团有限公司恩施分公司于本判决生效后三十日内共同向原告滕文赟返还现金3985440元，并以此为基数自2018年1月21日起至还清之日止按照年利率24%计付利息。被告李波2018年1月20日后返还的190000元从中予以抵扣。二、驳回原告滕文赟的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费45920元，减半交纳22960元，由被告李波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  何厚礼二〇一九年十一月六日书记员  杨秀英