云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5862号 原告:王树梅，女，1978年6月20日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：邵赟峰，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：保山市坤泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915305025577805695。 住所地：隆阳区永昌路中央名门小区9—D101号。 法定代表人：王笑一，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪婷，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告王树梅与被告保山市坤泰房地产开发有限公司（以下称保山坤泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王树梅的委托诉讼代理人邵赟峰，被告保山坤泰公司的委托诉讼代理人李雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理不动产权证书；2、支付逾期交房违约金和办理不动产权证书违约金27917.45元；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告按套计价向被告购买坤泰·驿路名门13-1-1002号一套预售商品房，总价款338804元。原告除支付被告首期房价款108804元外，另向银行按揭贷款230000元支付给了被告。被告应于2015年12月31日前交付房屋，但被告出售的商品房直到2016年9月22日才经相关部门验收合格，被告于2017年2月15日交付给了原告房屋，原告并于2019年4月9日向被告交纳了代办产权证书的税金等费用，但被告至今未替原告办理房地产证书，被告存在逾期交房和逾期办证行为，按合同第九条及补充协议第七条约定，被告应支付自2016年1月1日起至2016年9月22日止的逾期交房违约金和按已付款总额的0.5%支付逾期办证违约金共计27917.45元。 被告保山坤泰公司辩称，被告以出让方式依法取得土地使用权后用于开发商品房，因地类用途与规划建设内容有冲突，无法按期交房和办理商品房不动产权登记手续，系政府行为所致，应免除被告的相关责任。另根据双方签订《商品房预售合同》约定，交房时间为2015年12月31日，从该日的次日起计算至原告起诉之日止，本案已超过了诉讼时效，被告不应承担违约责任。 原告就其主张向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》、《补充协议》各一份，欲证实在原、被告双方签订的合同中对各自权利义务及违约责任等进行了约定。经质证，被告对部分证明目的持有异议，认为根据双方签订的合同和补充协议约定，本案已超过诉讼时效，被告应免责。 2、云南省税务发票、借款凭证各一份，欲证实原告付清了被告购房款。经质证，被告不持异议。 3、收据、专项维修基金收据、收款收据、物业费收据各一份，欲证实原告办理了房屋接收手续后，另交纳了办证所需的相关手续和费用。经质证，被告不持异议，正好证实了原告逾期接房。 本院认为，原告提交证据1能够证实原告与被告购买了商品房，双方并就房屋面积、价款、交房时间以及各方违约责任进行了约定，本院予以采信。证据2系原告除向被告支付首付款外，另向银行借款交付给被告购房款，被告不持异议，本院予以采信。证据3中的物业费收据与本案无关联，本案不作证据使用；该组证据中的其他证据，能够证实被告收取了原告办理房屋权利证书的相关费用，本院予以采信。 被告未向本院提交证据。 综合以上证据的分析认定，本院确认如下法律事实: 被告保山坤泰公司以出让方式取得位于隆阳区西侧一城镇单一住宅用地的使用权，国有土地使用权证号为：隆国用（2010）第××号，建设工程规划许可证为：建字第530501201400087号，被告用于开发商品房，项目名称为坤泰·驿路名门，商品房预售许可证号为：预许保字（2014-22）号。2015年1月23日，原告与被告签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，约定：原告购买的商品房为13幢第1单元10层1002号套房，合同编号为：坤泰·驿路名门（2015）年（13-1-1002），房屋参考套内建筑面积93.78㎡（含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格），参考建筑面积113.01㎡，价款总额338804元；原告于2015年1月23日支付被告首付款108804元，余款230000元，由原告办理银行按揭贷款支付；被告于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合约定的该商品房交付原告；原告如未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天房款总额乘以万分之五向被告支付违约金，合同继续履行，如原告逾期30天后仍未付清全部房款，被告有权解除本合同，并由原告向被告支付合同总价款10%的违约金，本合同所涉及的房屋，被告有权另行处理；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天房款总额乘以万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按原告已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金,合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成被告交房延迟的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面通知、电话通知形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；按合同约定时间，被告未能按期交房，逾期60天内，免除被告相关责任，逾期60天后，按每日50元违约金支付给原告；如原告在通知的期限满60日内，仍未办理房屋交接手续，原告承担所购房地产的物业管理费和产生的其他费用等，并按每日50元违约金支付给被告；被告按国家规定程序为原告办理该套房屋产权登记手续，原告须向被告提供完整有效的办理产权登记所需资料并承担办证涉及的税金、维修基金和产生的所有费用。另在《补充协议》第七条约定：“在办理好房屋所有权证后，出卖人将根据该商品房所涉及的土地使用权大证是否便于分割和所在小区的开发程度及时将有关办证资料交国土部门备案和办证。如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金；若因政府或相关部门以及买受人等非出卖人原因所造成的无法办证的，则出卖人不承担相关责任”。商品房购销合同及补充协议签订后，2015年2月13日，被告对该合同办理了备案登记。原告于2015年2月6日支付被告首付款108804元，另于2015年3月19日向银行贷款230000元交付给了被告。被告承建的该商品房直到2016年9月22日才验收合格，符合交房条件，原告于2017年2月15日接收了该商品房，当日，被告代收取了原告契税和专项维修基金等费用，另于2019年4月9日代收取了原告办理产权登记费用，被告至今未能替原告办理房地产权属证书。原告以被告违反合同约定，要求被告办理所购商品房的产权证书，并承担逾期交房和逾期办理房地产权属证书的违约金。 本院认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应继续履行合同中约定的义务。被告交付原告房屋后，至今未办理给原告该房屋的权利证书，原告要求被告履行办理房地产权利证书义务的请求成立，本院予以支持。关于被告是否存在逾期交房问题，双方合同约定的交房日期为2015年12月31日前，而在本院和中院审理与本案同类型案件中，确认了被告承建的房品房经验收合格，符合交房条件时间为“2016年9月22日，并对双方合同中约定的‘市政工程施工不属于被告方的免责范围’”均作了事实认定，本案原告实际于2017年2月15日接收了该商品房，故被告存在逾期交房的事实，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金，应自2016年1月1日起计算至2016年9月22日止，原告的该请求成立，本院予以支持。按合同“逾期交房30天内，按每天房款总额乘以万分之五支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金”之规定，被告应支付原告逾期交房违约金26223.43元（338804元×30天×5?+338804元×208天×0.03%)。原告主张逾期办证违约金，在双方签订的《补充协议》第七条约定“如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金。”原告在交付被告办理房地产证书的相关费用后，被告至今未能办理给原告房地产证书，被告仍存在逾期办证行为，被告应承担逾期办证的违约责任。由于双方在起草补充协议时，对约定的违约金比例印刷为“00.5%”，是0.5%还是0.05%，在小数点的定位上不符合百分比表述，如理解为0.05%，则违约金仅为169.40元,不符合常理，应理解为0.5%较合理。故被告应支付原告逾期办证违约金1694.02元(338804元×0.5%)。原告的该请求成立，本院予以支持。被告辩称无法办理房地产权证书，系因地类用途与规划建设内容有冲突所致，责任在被告一方，与原告无关，本院不予采纳。另被告称本案已超过诉讼时效，被告于2019年4月9日收取了原告办理产权登记的相关费用，且本案系因不动产物权而产生争议，根据《物权法》的规定，不动产物权不受诉讼时效限制，故被告的该辩解，本院也不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内，按双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，替原告王树梅办理13-1-1002号房地产的权利证书。 二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王树梅逾期交房违约金26223.43元。 三、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王树梅逾期办理房地产权证书违约金1694.02元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费249元，由被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年十一月十八日 书记员  马正祥