云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6817号上诉人（原审被告）：李亚军，男，1977年1月20日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。上诉人（原审被告）：张琳苑，女，1978年9月3日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：李亚军，男，与张琳苑系夫妻关系，一般诉讼代理。被上诉人（原审原告）：昆明皓瑞通物业管理有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11地块2幢-5层5a、5b号。法定代表人：陈文廷，总经理。委托诉讼代理人：傅强，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李亚军、张琳苑因与被上诉人昆明皓瑞通物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李亚军、张琳苑上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回皓瑞通公司的诉讼请求。事实及理由：1.涉案房屋并未达到交房条件，而《前期物业管理服务合同》必须以符合交房条件为前提，故该《前期物业管理服务合同》对上诉人没有约束力；2.上诉人并非本案适格被告。皓瑞通公司辩称：被上诉人已经向上诉人实际提供物业服务，故上诉人应向被上诉人支付相关费用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。皓瑞通公司向一审法院起诉请求：1、由李亚军、张琳苑向皓瑞通公司支付自2015年1月至2017年12月的物业管理费用共计人民币13660.37元；2、由李亚军、张琳苑以4553.45元为基数，按照同期银行贷款利率向皓瑞通公司支付自2015年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日利息为825.35元；由李亚军、张琳苑以4553.45元为基数按同期银行贷款利率向皓瑞通公司支付自2016年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日的利息为579.17元；由李亚军、张琳苑以4553.45元为基数按同期银行贷款利率向皓瑞通公司支付自2017年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日的利息为359.28元。3、李亚军、张琳苑承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月24日，李亚军、张琳苑与云南集成广福房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定购买广福城A9-4幢第30层3002号房屋。2013年8月12日，皓瑞通公司与云南集成广福房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定云南集成广福房地产开发有限公司选聘皓瑞通公司对广福城提供前期物业管理服务，物业名称广福城，坐落位置昆明市日新路中段南侧，总建筑面积160万平方米；皓瑞通公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人，均应对履行本合同承担相应的责任；合同自双方签字盖章之日起生效，皓瑞通公司与业主委员会、业主委员会与其他物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；皓瑞通公司在本物业范围内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的权利和义务；在云南集成广福房地产开发有限公司许可范围内，按双方约定的物业管理服务项目，服务内容、服务品质、制定物业管理服务收费标准，根据合同约定收取物业管理费及其他费用；本物业管理服务费的收取以政府指导价格为依据确定，由皓瑞通公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层住宅1.6元/平方米（证载建筑面积）/月/户；物业管理服务费的缴纳方式以及其他收取物业管理费的方式为，物业服务费以12个月为一个结算周期，自公告交房期限届满次日起开始计收。办理接房手续时预先缴纳12个月的物业费；下一周期费用缴纳时间为到期前15日内；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，皓瑞通公司自逾期之日起每日按应缴费的千分之三向业主和物业使用人收取滞纳金。2014年8月26日，昆明市发展和改革委员会出具关于广福城住宅小区物业服务收费标准的批复：为维护物业服务企业的合法权益，结合广福城住宅小区规划项目红线内设施设备配建情况及提供的物业服务内容、物业服务项目，现对物业服务收费标准批复如下：一、前期物业服务收费标准确定为：高层住宅1.29元/平方米/月【不含电梯维护（维保、养护、年检）运行电费）】；二、小区内业主自有产权车库车位的物业服务费按同区域物业服务收费标准收取；三、电梯和二次供水等设施设备、其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管。公司应当单独列账，专款专用，滚动使用，并定期公布收支账目；四、业主按照国家有关规定成立业主大会后，根据业主大会的委托，业主委员会与物业服务企业协商约定新的物业服务收费标准，并报我委备案。”住宅电梯运行费及维修保养费由皓瑞通公司按0.32元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向李亚军、张琳苑收取、二次供水运行费及维修保养费由皓瑞通公司按25元/月/户向李亚军、张琳苑收取、广福城消防远程监控费及设备设施维护费由皓瑞通公司按每户22元/月向李亚军、张琳苑收取。一审庭审中，皓瑞通公司陈述如下：1、明确2015年3月15日至2017年12月31日物业管理服务费为5714.3元、车库车位服务费1341.33元、消防远程监控费及设备设施维护费737.73元、电梯运行费及维修保养费为1428.58元、二次供水运行费及维修保养费838.33元，共计10060.27元；2、当庭放弃主张车位服务费1341.33元，同时诉状中所列诉请计算金额有误，以当庭诉请的金额8718.94元为准。一审法院认为，首先，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”首先、皓瑞通公司与云南集成广福房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，皓瑞通公司也向案涉小区提供了物业服务，李亚军、张琳苑应当按照合同约定交纳物业服务费，李亚军、张琳苑抗辩其不是合同约定的具有交费义务的主体没有事实和法律依据，一审法院不予采信；其次、皓瑞通公司主张李亚军、张琳苑应向皓瑞通公司交纳2015年3月15日起至2017年12月31日止物业管理服务费、车库车位服务费、消防远程监控费及设备设施维护费、电梯运行费及维修保养费、二次供水运行费及维修保养费共计8718.94元，前述费用中物业服务费收费标准经相关政府机构备案，二次变频加压费、消防设施维护费、电梯使用费系案涉小区业主正常居住生活所必要的电梯设备、供水系统、消防设施系统维修维护的物业管理支出，李亚军、张琳苑应当予以支付，故一审法院予以支持。其次，对于皓瑞通公司诉请的逾期付款利息，合同约定李亚军、张琳苑应于当年1月10日之前支付当年的物业服务费，李亚军、张琳苑未按时交纳物业管理服务费违约，合同约定违约金的计算标准过高，一审法院酌情调整确定为200元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李亚军、张琳苑于判决生效之日起十日内向皓瑞通公司交纳物业管理服务费人民币8718.94元；二、李亚军、张琳苑于判决生效之日起十日内向皓瑞通公司支付违约金人民币200元；三、驳回皓瑞通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币93元(皓瑞通公司已预交)，已减半收取，由李亚军、张琳苑负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，被上诉人皓瑞通公司对一审法院确认的案件事实无异议；上诉人李亚军、张琳苑对一审法院确认的案件事实也无异议，但认为一审法院遗漏认定案涉房屋未达到交房标准的事实。本院二审补充确认以下案件事实：李亚军、张琳苑自认2015年8月已实际入住涉案房屋。本院认为：根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述法律规定，本案中皓瑞通公司与建设单位云南集成广福房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对当事人双方均具有约束力，现李亚军、张琳苑已实际入住案涉房屋并接受皓瑞通公司提供的物业服务，故李亚军、张琳苑应按照约定向皓瑞通公司支付尚欠物业管理服务费并承担逾期付款违约金。李亚军、张琳苑虽然主张案涉房屋未达到交房条件故其不应支付物业管理费，对此本院认为，案涉房屋是否达到交房条件系李亚军、张琳苑与开发商云南集成广福房地产开发有限公司之间所签《商品房购销合同》争议问题，且李亚军、张琳苑现已实际入住案涉房屋并接受皓瑞通公司提供的物业服务，故李亚军、张琳苑据此主张不应支付物业管理费无事实及法律依据，本院二审不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人李亚军、张琳苑负担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 陈 锐审判员 宋 婕二〇一九年十一月二十六日书记员 张茹琳