广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1707号上诉人（原审被告）：江门市新会区三江房地产开发公司，住所地广东省江门市新会区三江镇墟镇。法定代表人：何文超，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹臣，广东邦能律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖湘荣，江门市新会区三江镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：赵社龙，男，1962年8月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区三江镇联合塘上里154号。公民身份号码：440************371。委托诉讼代理人：梁伟超，广东江杰律师事务所律师。原审第三人：珠海市红旗城市建设综合开发总公司，住所地广东省珠海市************。法定代表人：张某1。上诉人江门市新会区三江房地产开发公司（以下简称三江公司）因与被上诉人赵社龙及原审第三人珠海市红旗城市建设综合开发总公司（以下简称红旗公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初5979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三江公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回赵社龙的起诉或驳回赵社龙全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费用由赵社龙承担。事实和理由：一、一审法院认定赵社龙是涉讼土地真正使用权人，明显存在事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）赵社龙主张是根据原新会市三江镇人民政府（以下简称三江镇政府）与红旗公司、三江公司签订的《有偿转让土地使用权合同书》［以下简称《转让合同书》］通过土地转让方式取得土地使用权，与涉讼土地登记备案的来源不一致，不能证明赵社龙是涉讼土地的真正使用权人。（二）本案证明赵社龙是涉讼土地权属人的证据不足。（1）经核查有关档案，未发现有对应赵社龙三份银行汇款凭证的银行入账凭证。（2）对于赵社龙所举证的红旗公司分别于1992年11月1日和11月20日出具的两份证明、红旗公司与三江公司于1992年12月18日签订的《合作协议》、三江公司与赵社龙于1992年12月29日签订的《合作开发协议书》等书证，经核查档案资料，没有发现上述文件原件或复印件存档，且向时任三江公司的法定代表人及相关经手人查询，均表示对涉讼土地使用权买卖和开发的情况已记不清。二、一审法院查明事实存在错误。（1）关于赵社龙与三江镇政府协商转让涉讼土地的问题，只是赵社龙单方陈述，三江镇政府并未作为本案的证人或第三人出席本案庭审对该情况发表意见，没有任何证据证明该段情节。因此，三江公司对一审经审理查明的该事实不予确认。（2）关于1992年11月1日，红旗公司向三江公司出具《证明》的问题。因赵社龙在一审时仅提供了一张落款时间为1992年11月1日由红旗公司盖章的证明，但未能提供三江公司签收过该证明的任何证据，且一审时三江公司已对该证据三性不予确认，故三江公司对一审法院认定的该事实不予确认。（3）关于赵社龙委托三江公司、红旗公司与三江镇政府签订《转让合同书》的问题。现有证据不能证明赵社龙委托三江公司签约的事实，亦未见任何委托授权手续。关于签约过程赵社龙全场主导的问题。根据《转让合同书》显示，合同签订于1992年11月18日，且签约主体没有赵社龙。从合同见证笔录反映的情况来看，见证笔录签订时间晚于合同签订时间，为1992年12月3日，赵社龙是以红旗公司代表的身份签字。故此无法证明赵社龙主导签约过程。关于赵社龙以红旗公司代表的身份与时任三江镇政府副镇长叶坚锋分别代表甲、乙方签名确认合同条款以及土地转让事宜的问题。从合同见证笔录反映的情况来看，见证笔录第一页显示，当事人有三位，一为叶坚锋（三江镇政府镇长），二为赵社龙（代表红旗公司），三为容发艺（三江公司经理）。由此可见，并无任何内容显示赵社龙有权同时代表红旗公司和三江公司。三江公司对一审认定的上述事实，不予确认。（4）关于1992年11月20日《证明》的问题。该证明显示出具时间为1992年11月20日，并表述附详细收据。但其后附的所有收据都是在1992年11月20日之后发生形成的，存在违背客观逻辑问题。红旗公司成立于1992年5月23日，其在成立后半年时间内欠付赵社龙3860000元工程款有不合理之处。三江公司对一审认定的上述事实，不予确认。（5）关于1992年12月28日的日期问题。根据《合作协议书》显示，日期为1992年12月18日，而非1992年12月28日。关于赵社龙委托红旗公司与三江公司签订《合作协议书》的问题，现有证据无法证明赵社龙与红旗公司存在授权委托关系，并且将授权委托关系披露给三江公司。一审时，三江公司对该证据三性不予确认。该合同并无明确指出，无法证明该合同与涉讼土地、1992年11月18日签订的《转让合同书》指向同一地块。三江公司对一审认定的上述事实，不予确认。（6）关于《合作开发协议书》的问题，《合作开发协议书》显示的土地是岐丰围和致祥围，与《转让合同书》中显示的天成围无法对应。特别是岐丰围，在赵社龙提供的证据中未见任何显示。三江公司在一审时对该证据三性均不予确认。三江公司对一审认定的上述事实，不予确认。（7）一审法院认定赵社龙以三江公司名义办领了《国有土地使用证》是错误的，实际上应为三江公司办领了《国有土地使用证》。（8）一审法院认定《国有土地使用证》被拆分前后的原件一直由赵社龙持有、保管，且换证后的原件一直由赵社龙保管至今的事实不成立。没有证据显示《国有土地使用证》被拆分前后的原件一直由赵社龙持有、保管，不能因赵社龙现在持有案涉土地证而得出证件一直由其持有的结论。（9）一审法院认定赵社龙自1990年起便挂靠红旗公司及该公司成立前的关联公司承接建设工程进行施工的事实不成立。其一，红旗公司成立于1992年5月23日，不可能在1990年起被挂靠。其二，没有证据证明赵社龙挂靠了哪个关联公司承接建设工程，具体的关联公司是什么亦未能查清，赵社龙也没有提供证据证明。一审法院认定赵社龙委托红旗公司向三江镇政府指定的银湖开发区支付土地转让款的事实不成立。因无相关证据证明三江镇政府指定付款账户的事实，且三江镇政府并无作为本案的证人或第三人出庭发表意见。因此，三江公司对该事实不予确认。一审法院完全根据赵社龙的主张认定支付涉案土地转让款是错误的。结合赵社龙在一审时提供的《银行汇款凭证》三份、《收款收据》四份，其中1992年12月2日的640000元农业银行汇票款项用途为工程款，1993年1月5日的200000元工商银行票汇的款项用途为工程款，1993年4月26日的1600000元农业银行电汇的款项用途为空白，1993年4月27日的1200000元《收据》的款项用途为红江花园地价款。由此可见，在红旗公司、赵社龙等在原新会市三江镇投资开发多处房地产项目的情况下，上述证据无法确认与涉案土地的款项有任何关联，即无法证明上述款项确系用于支付涉案土地的款项。对比（2018）粤0705民初2274号案与本案，该两案一审阶段赵社龙提交付款凭证的证据是不尽相同的。第一次诉讼中，赵社龙在证据目录中确认其通过红旗公司付清了土地转让金3460000元（土地款3100000元＋报建费160000元＋开发区水电市政增容费200000元）；而第二次诉讼中，赵社龙在证据目录却有了不同的陈述，其确认通过红旗公司付清了土地转让款2400000元，报建费用400000元，合计2800000元。与第一次诉讼的陈述相差660000元。另，在第一次诉讼中，赵社龙提供了1993年1月5日的工商银行票汇300000元工程款凭证、1993年1月15日300000元收据、1992年10月31日160000元报建费收据、1992年11月18日200000元增容费收据，但在第二次诉讼中却没有提供；在第二次诉讼中，赵社龙提供了1993年1月5日的200000元工程款工商银行票汇、1993年4月27日的1200000元红江花园地价款，但在第一次诉讼中却没有提供。由此可见，无法证明上述款项确系用于支付涉案土地的款项。三、三江公司是三江镇政府独资设立的集体所有制企业。因此，三江公司名下的资产均属于国有资产。涉讼土地使用权登记在三江公司名下，一审法院的处理结果是直接对国有资产产权的确认与处分，请二审法院基于对本案所涉有关合同的真实性和合法性进行严格审查，防止国有资产流失。赵社龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三江公司诉称一审法院查明的事实证据不足，认定错误，赵社龙认为其理由不成立。一、事实上，1992年11月1日，红旗公司向三江公司出具《证明》。该证明证实红旗公司与三江公司在三江镇政府所签的土地转让合同及开发合同是由赵社龙挂靠红旗公司业务联系及有关土地价格和合同定格到签约，并申明该宗地的开发成本和债权、债务以及一切费用由赵社龙负责，一切债权、债务和所发生的费用与红旗公司无关。可见，红旗公司已证实该挂靠情况，虽然红旗公司没有参加本案庭审，但并不影响事实认定。至于三江镇政府不作为本案的证人问题，三江公司在一审时没有申请三江镇政府作为证人，视为放弃该项举证权利，与一审法院无关。因此，一审法院认定赵社龙与三江镇政府协商转让涉案土地，证据充分。二、三江公司诉称，关于1992年11月1日红旗公司向三江公司出具《证明》的问题，对该证据三性不予确认。三江公司没有提供相反证据推翻该证明。至于赵社龙未能提供三江公司签收过该证明的证据问题，原广东省新会市三江镇法律服务所（以下简称三江镇法务所）《办理合同见证笔录》中显示，赵社龙以红旗公司代表的身份与当时的三江镇政府副镇长叶坚锋分别代表《转让合同书》甲、乙双方签名，确认合同条款以及土地转让的相关事宜，该笔录足以证实赵社龙挂靠红旗公司与三江镇政府协商土地转让以及签约事实。因此，三江公司否认该证据三性，没有事实依据。三、三江公司诉称，1992年11月18日，赵社龙委托三江公司、红旗公司与三江镇政府签订《转让合同书》的问题，现有证据不能证明赵社龙委托三江公司签约的事实，亦未见任何委托授权手续。《办理合同见证笔录》已表明赵社龙以红旗公司代表的身份与三江镇政府签订《转让合同书》，另有江门市恒生会计师事务所有限公司（以下简称恒生事务所）出具的江恒生会专审字（2012）第217号审计报告（以下简称审计报告）证实涉案土地挂靠在三江公司名下开发，这些证据足以证实赵社龙委托三江公司、红旗公司与三江镇政府签约。四、1990年11月1日红旗公司向三江公司出具《证明》，证实涉案土地使用权实际购买人是赵社龙。见证笔录签订时间为1992年11月23日，虽然见证笔录签订时间晚于合同签订时间，但是该见证笔录清晰表明赵社龙以红旗公司代表的身份签约，三江公司并无证据否认该见证笔录真实性。由此可见，如果赵社龙不是主导签约过程，赵社龙没有必要在见证笔录上签名确认转让土地使用权事宜。因此，三江公司诉称赵社龙没有主导签约过程，与事实不符。五、虽然合同见证笔录没有直接反映出赵社龙代表三江公司签约，但是审计报告显示涉案土地是赵社龙挂靠在三江公司名下开发，即三江公司并非涉案土地使用权实际购买人。三江公司诉称赵社龙无权同时代表红旗公司和三江公司，缺乏事实根据。六、签订上述土地转让合同后，红旗公司于1992年11月20日出具《证明》一份。该证明表明涉案土地款由红旗公司代赵社龙支付，另提及附详细收据，虽然收据开具时间都是在1992年11月20日之后，但是收据证明了红旗公司代赵社龙支付土地款3860000元情况，且收据原件至今保存在红旗公司处，足以印证该证明真实，并非虚假。红旗公司成立于1992年5月23日，三江公司认为赵社龙不可能在其成立后半年时间内欠付工程款3860000元，但没有提供相反证据，属单方臆测。七、1992年11月1日红旗公司向三江公司出具的《证明》，已表明赵社龙与红旗公司存在授权委托关系。既然三江公司不承认《合作开发协议书》与涉讼土地、1992年11月18日签订的《转让合同书》指向同一地块，那么作为签约一方的三江公司应承担《合作开发协议书》中涉及具体地块的举证责任，但是至二审时没有提供相关证据予以支持其主张。因此，《合作开发协议书》可以作为本案定案的依据。八、赵社龙已提供江门市新会区******民委员会出具的《土地地址证明》，证实涉案的地块在致祥围、天成围、中心围的地理位置上，并经江门市新会区三江国土资源管理所盖章确认。另赵社龙提供国土部门的卫星地图证实涉案地块四至。因此，三江公司的相应诉称毫无事实根据。九、三江公司在第一次诉讼中承认赵社龙以三江公司名义办领了《国有土地使用证》，第二次诉讼中却予以否认，自相矛盾。十、三江公司在第一次诉讼中承认《国有土地使用证》被拆分前后的原件一直由赵社龙持有、保管。赵社龙至今持有、保管《国有土地使用证》被拆分后的原件。如果《国有土地使用证》被拆分前的原件由三江公司持有、保管，三江公司无需将《国有土地使用证》被拆分后的原件交由赵社龙持有、保管。因此，三江公司所述与事实不符。十一、赵社龙自1990年起便挂靠红旗公司及红旗公司成立前的关联公司承接建设工程进行施工的事实，有赵社龙陈述以及红旗公司书面答辩予以证实。三江公司没有提供相反证据支持其主张，因此，一审法院查明的该事实并无错误。十二、红旗公司于1992年11月20日出具《证明》一份，已证实赵社龙委托红旗公司代付土地款。土地转让款2400000元的收款收据由原新会市三江镇银湖开发区以及原新会市三江镇财政所加盖公章出具，原新会市三江镇银湖开发区以及原新会市三江镇财政所均属于三江镇政府下属机构，有理由相信三江镇政府指定付款账户。三江公司一审期间没有申请三江镇政府作证，视为放弃举证权利，应承担举证不能的法律后果。十三、赵社龙提供了《银行汇款凭证》三份以及《收款收据》四份证实支付涉案土地价款。虽然土地转让款2400000元的收款收据由原新会市三江镇银湖开发区以及原新会市三江镇财政所加盖公章出具，但是每张收据均有注明土地款［1992年12月3日收据注明收到红旗公司交来联和联新征地款订金640000元；1993年1月5日收据注明收到红旗公司交来土地开发订金200000元；1993年3月27日收据注明收到红旗公司交来联和中心围地价款360000元；1993年4月27日收据注明收到红旗公司交来红江花园地价款1200000元（1993年4月27日银行汇款凭证＋1600000元其中地价款1560000元、赞助江门市新会区三江镇敬老院20000元、赞助联和小学公益款20000元）］。而三江公司没有提供证据证明其支付涉案土地价款，也没有提供相反证据推翻上述证据，更没有提供证据证明红江花园地价款与本案无关。且三江公司委托恒生事务所出具的审计报告表明涉案地块是赵社龙挂靠开发，即涉案土地价款由赵社龙支付。三江公司所述与事实不符。综上，三江公司的上诉理由不成立，请二审法院依法予以驳回。红旗公司在二审中未作陈述。赵社龙向一审法院起诉请求：判令三江公司将位于江门市新会区******天成围（中心围）（土名）的两块商服及城镇住宅用地［土地使用权证号：新国用（2012）第02129号（使用权面积22203㎡）以及土地使用权证号：新国用（2012）第02130号（使用权面积31133㎡）］的土地使用权过户登记至赵社龙名下。一审法院经审理查明：赵社龙与三江镇政府于1992年10月经协商一致达成关于原新会市三江镇联和管理区（现江门市新会区*****委会）三江银湖经济开发区规划图33号地段［天成围（中心围）（土名）］面积约80亩商业住宅用地土地使用权的有偿转让意向，由其个人出资，并挂靠三江公司、红旗公司购买上述土地使用权。1992年11月1日，红旗公司向三江公司出具《证明》，表明该公司与三江公司在三江镇政府所签的土地转让合同及开发合同是由赵社龙挂靠该公司进行业务联系及有关土地价格和合同定格到签约，并强调“该宗地的开发成本和债权债务以及一切费用由赵社龙负责。一切债权、债务和所发生的费用与红旗公司无关”。1992年11月18日，赵社龙委托三江公司、红旗公司与三江镇政府签订《转让合同书》，约定三江镇政府将江门市新会区三江镇天成围（中心围）（土名）约80亩（以实测为准）的土地使用权有偿转让给三江公司及红旗公司，土地转让金为30000元/亩，合计总金额2400000元等。该签约过程，赵社龙全程在场主导，由三江镇法务所见证，出具了（92）江见字第82号《合同见证书》。在此过程中，赵社龙以红旗公司代表的身份与当时的三江镇政府副镇长叶坚锋在《办理合同见证笔录》中分别代表合同甲、乙双方签名确认合同条款以及土地转让的相关事宜。签订上述土地转让合同后，红旗公司于1992年11月20日又出具《证明》一份，声明“赵社龙在红旗公司承建的建筑工程款386万元。现新会三江镇天成围的土地款由我总公司代赵社龙付土地款，剩余款项由我总公司以现金兑现”。1992年12月8日，新会市人民政府办公室作出新府办复［1992］30号《关于三江镇政府有偿转让天成围耕地为商业住宅用地的批复》，批复如下“三江镇政府：你们《关于镇府征地并转让给房产公司搞商住开发的请示》收悉，经市府研究，同意三江镇政府在联和管理区天成围预征耕地五点三公顷，有偿转让给你镇房地产公司和珠海红旗城市建设综合开发总公司作建设商业、住宅用地，使用期限为七十年。请你们先做好所属管理区农民的思想工作，依法签订征地补偿协议，然后持有关项目批准文件到国土部门办理征地和有偿转让土地使用权的手续。各项该办的具体事宜，请按规定向有关部门申报办理”。1992年12月14日，三江镇政府（甲方）与新会市三江镇联和管理区（乙方）签订《征地合同书》，约定：甲方征用乙方本区中心围、天成围面积约80亩（以实际测量为准）的土地，用途为商住开发；甲方征用乙方土地，按每亩补偿人民币18000元给乙方，总额为人民币1440000元。土地的青苗补偿费、安置费及附着物的补偿，均由乙方负责；合同签订后十天内，由甲方一次性向乙方支付人民币672000元作定金，若甲方违约，无权请求返还定金，若乙方违约要双倍返还定金给甲方；合同签订后甲方分两次付征地款给乙方。其中第一次于动工填土之日起十天内付征地费总额40%，为人民币576000元，余下192000元在甲方办好土地使用证后一个月内结清；所征土地的使用权从甲方给付定金之日起归甲方所有；所征土地公路预留地，征地费甲方负责50%，乙方负责50%，填土费用由甲方负责等。1992年12月28日，赵社龙委托红旗公司与三江公司签订《合作协议书》，约定双方与三江镇政府签订的《转让合同书》所规定的权利义务全部由红旗公司承担，三江公司不负任何责任；土地用途为商住区，所建楼房销售全部挂三江公司的牌照，三江公司向甲方收取挂牌费5‰（按总销售额仟份之伍结算），并负责办理房产证及其他有关手续。其售房税款、办证费及其他一切费用由红旗公司负责等。1992年12月29日，赵社龙又与三江公司签订《合作开发协议书》，约定双方与三江镇政府签订的《转让合同书》是赵社龙挂三江公司牌照经营房地产开发；该合同书所规定的权利义务全部由赵社龙承担，三江公司不负任何责任，赵社龙在开发及土地出售期间自负盈亏，在挂牌期内的债权、债务概由赵社龙负责，三江公司不负经济连带责任，且不得以种种理由干涉赵社龙；赵社龙整个开发区的土地及楼房销售全部挂三江公司的牌照，三江公司收取挂牌费5‰（按总销售额仟份之伍结算），并协助赵社龙办理一切有关手续，办理有关手续费由赵社龙负责等。1992年12月31日，新会市国土局作出新地政［1992］495号《关于三江镇房地产开发公司商业住宅建设用地的批复》，批复如下：“三江镇房地产开发公司：你司送来《关于商业住宅征地的请示》已悉。经审核，报市人民政府批准，同意征用位于联和管理区天成围（土名）土地53336㎡（如征地红线图，其中水田19334㎡、旱地13000㎡、荒地21002㎡），作商业住宅建设用地。土地补偿及粮食任务的解决办法，按你司与联和管理区签订的协议办理”。1993年4月12日，赵社龙以三江公司的名义办领了上述涉讼土地的《国有土地使用证》［证号：新府国用（1993）字第1400281号］，该证载明“土地使用者：新会市三江房地产开发公司；土地座落：新会市联和管理区天成围（中心围）；土地用途：商业住宅用地；土地使用权面积：伍万叁仟叁佰叁拾陆平方米”。2012年8月21日，上述涉讼土地换领《国有土地使用权证》时被拆分为两证，其中证号：新国用（2012）第02129号的《国有土地使用权证》载明“土地使用权人为江门市新会区三江房地产开发公司；座落三江镇联和村天成围（中心围）（土名）；地号为0602003919；地类（用途）为商服用地、城镇住宅用地；使用权类型为划拨；使用权面积为22203㎡”；证号：新国用（2012）第02130号的《国有土地使用权证》载明“土地使用权人为江门市新会区三江房地产开发公司；座落三江镇联和村天成围（中心围）（土名）；地号为0602000009；地类（用途）为商服用地、城镇住宅用地；使用权类型为划拨；使用权面积为31133㎡”。上述《国有土地使用证》被拆分前后的原件一直以来都是由赵社龙持有、保管，且换证后的原件一直由赵社龙保管至今。现因赵社龙需开发涉讼土地并办理相关手续，而三江公司未予协助，遂由此成讼。一审法院另查明，赵社龙自1990年起便挂靠红旗公司及该公司成立前的关联企业承接建设工程进行施工，并于1992年11月期间有未结算的工程款3860000元。办理本案涉讼土地的征地、购地手续期间，赵社龙委托红旗公司在应收建筑工程款3860000元中共向三江镇政府指定的原新会市三江镇银湖开发区的银行账户足额支付了土地转让款2400000元以及报建费用400000元，合共人民币2800000元，其中土地转让款2400000元的收款收据已分别由原新会市三江镇银湖开发区以及原新会市三江镇财政所加盖公章出具。具体付款时间和出具收据的时间为：1992年12月2日转账支付640000元（由原新会市三江镇银湖开发区于1992年12月3日开具收据，注明收到红旗公司交来联和联新队征地款订金640000元）；1993年1月5日转账支付200000元（由原新会市三江镇财政所于1992年12月8日开具收据，注明收到红旗公司交来土地开发订金200000元）；1993年3月27日支付360000元（由原新会市三江镇银湖开发区于1993年3月27日开具收据，注明收到红旗公司交来联和中心围地价款360000元）；1993年4月26日转账1600000元（由原新会市三江镇银湖开发区于1993年4月27日开具收据，注明收到红旗公司交来红江花园地价款1200000元；另有400000元缺失对应收据）。一审法院又查明，本案涉讼两块土地均位于江门市新会区*********致祥围、天成围、中心围的地理位置上。本案一审期间，经一审法院向土地管理部门查询，本案涉讼两块土地均无查封、无抵押，且经一审法院向土地管理部门征询，土地管理部门回复建议由一审法院依法处理。一审法院认为：本案为建设用地使用权出让合同纠纷。关于三江公司、红旗公司与三江镇政府于1992年11月18日签订的《转让合同书》以及相关协议的行为后果是否及于赵社龙，三江公司是否应当将本案涉讼土地过户至赵社龙名下的问题。经审查，一审法院评判如下：首先，从缔约过程来看。赵社龙虽然没有直接作为土地受让人在1992年11月18日的《转让合同书》中出现以及签名，但在该合同办理合同见证的《办理合同见证笔录》中，只有赵社龙与当时三江镇政府的副镇长叶坚锋作为合同甲乙双方各自的代表签名对有偿转让土地的面积、用途、使用期限以及土地使用权转让金、付款期限等合同条款进行确认，由此可见赵社龙一直参与涉讼土地转让合同的磋商、签订，并由其与出让方共同确认合同的主要条款和交易双方的权利义务。其次，从当事人的意思联络和意思表示分析。本案中，三江公司、红旗公司与三江镇政府签订《转让合同书》前，红旗公司已于1992年11月1日向三江公司出具《证明》，明确表明“红旗公司与三江房产公司在三江镇府所签土地转让合同及开发合同是由三江镇赵社龙挂靠红旗公司进行业务联系及土地价格和合同定格到签约，该宗地的开发成本和债权、债务以及一切费用由赵社龙负责”。合同签订后，三江公司又与红旗公司签订《合作协议》，明确约定“红旗公司与三江镇政府签订的有偿转让土地使用权合同书所规定的权利义务全部由红旗公司承担，三江房产公司不负任何责任”。其后，三江公司又与赵社龙于1992年12月29日签订《合作开发协议》，约定“双方与三江镇政府签订的有偿转让土地使用权合同书所规定的权利义务全部由赵社龙承担，三江房产公司不负任何责任，赵社龙在开发及土地出售期间自负盈亏，债权债务概由赵社龙负责等”。由此可见，赵社龙与三江公司、红旗公司之间对两公司接受赵社龙的委托，以两公司的名义购买涉讼土地使用权具有密切的意思联络，并且两公司均已明确表示《转让合同书》所规定的权利义务最终由赵社龙承担。此外，赵社龙与三江镇政府代表共同签订合同见证笔录的行为，亦已表明三江公司、红旗公司、赵社龙已向三江镇政府披露赵社龙与三江公司、红旗公司之间的委托代理关系，赵社龙才是真正的土地使用权受让人。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，上述《转让合同书》直接约束三江镇政府和赵社龙，该合同以及相关协议、证明的行为后果及于赵社龙。第三，从合同的履行情况来看。《转让合同书》签订并办理合同见证手续后，红旗公司向赵社龙出具《证明》，确认赵社龙在该公司有未结工程款3860000元，同意由该公司在该款中代赵社龙支付本案涉讼土地的转让款。其后，红旗公司亦已实际将上述款项中的2800000元（另含400000元报建费用）划付至了三江镇政府指定的收款帐户。本案一审期间，红旗公司及其两任法定代表人均确认上述事实属实。由此可见，《转让合同书》是由赵社龙实际履行，而非三江公司或红旗公司。第四、从举证责任考量。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。一审中，除涉讼土地的两本《国有土地使用权证》显示三江公司是名义的土地使用权人外，三江公司经一审法院在庭审中多次释明和询问后，一直未能对其履行《转让合同书》的情况、支付相应土地转让款的事实以及赵社龙委托红旗公司支付的“红江花园”地价款与本案涉讼土地无关等事实列举证据加以证明，三江公司应对其主张承担举证不能的不利后果。相反，赵社龙举证的证据构成完整的证据链，该证据链所反映的事实与红旗公司确认的事实以及该公司前任、现任法定代表人反映的情况完全相吻合，在证明其是涉讼土地的真正受让人和真正使用权人方面具有绝对优势，能形成内心确信，达到高度盖然性的标准。因此，一审法院对赵社龙主张的事实全部予以采信。第五、从嗣后行为分析。涉讼土地使用权转让后，虽因挂靠开发等原因将土地使用权登记于三江公司名下，但《土地使用权证》以及相关转让协议、合作协议、证明等的原件均是由赵社龙收执、保管，且涉讼土地自转让后一直由赵社龙管理，并已三通一平。这些嗣后行为进一步印证了赵社龙才是涉讼土地的真正使用权人。综合以上五点评判意见，一审法院认为赵社龙是《转让合同书》中的实际履行人和土地使用权的真正受让人，该合同及相关协议的后果及于赵社龙，一审法院因此确认赵社龙是涉讼土地的真正使用权人。现赵社龙请求三江公司将涉讼土地过户登记回其名下，实质是终止其与三江公司、红旗公司之间的委托关系，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，赵社龙请求三江公司将涉讼土地使用权过户至其名下，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。三江公司在未支付任何对价的情况下，仅依据并非由其持有的涉讼《土地使用权证》的记载，认为其是实际土地使用权人，与事实不符，且于法相悖，一审法院不予支持。此外，赵社龙在诉讼中明确表示其自愿承担土地过户产生的税费以及土地出让金，是对其民事权利的合法处分，一审法院予以支持。红旗公司经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，视为放弃应诉答辩的诉讼权利，不影响案件的审理。一审法院判决：江门市新会区三江房地产开发公司应于判决发生法律效力之日起十日内将位于江门市新会区******天成围、中心围（土名）地号0602003919、面积22203㎡的土地使用权（土地使用权证号为：新国用（2012）第02129号）以及位于江门市新会区******天成围（中心围）（土名）地号0602000009、面积31133㎡的土地使用权（土地使用权证号为：新国用（2012）第02130号）过户登记至赵社龙名下，由此产生的过户税费、土地出让金全部由赵社龙负担。一审因适用简易程序，案件受理费减半收取为150元，由赵社龙负担。二审中，三江公司提交了1993年4月12日《国有土地使用权登记卡》、新地证［1992］495号《关于三江镇房地产开发公司商业住宅建设用地的批复》、1992年8月21日新国用（2012）02129号《国有土地使用权登记卡》及所附变更记事栏和土地变更登记申请表、1992年8月21日新国用（2012）02130号《国有土地使用权登记卡》及所附变更记事栏和土地变更登记申请表。赵社龙提交了江恒生会专审字［2012］第217号《审计报告》附件6《江门市新会区三江房地产开发公司土地挂靠开发情况明细表》、涉案土地照片打印件三份；红旗公司没有提交新证据。本案二审审理过程中，于2019年7月22日就本案讼争事宜向叶坚锋、翁洪佐了解相关情况，并形成两份调查笔录。2019年7月23日，本院就《江门市新会区三江房地产开发公司2010年度12月31日清产核资报告》前往广东恒生会计师事务所有限公司进行调查，广东恒生会计师事务所有限公司于2019年8月1日以书面形式向本院函复相关调查情况。2019年8月28日，本案组织三江公司和赵社龙到讼争土地现场查看，并形成一份笔录以及拍摄讼争土地照片十张。本院组织当事人对前述证据以及本院依职权进行调查形成的笔录及函件材料分别进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2012年4月6日，恒生事务所受三江公司委托，对三江公司截止2010年12月31日的资产、负债、所有者权益进行了审计，出具江恒生会专审字［2012］第217号《审计报告》。其中，该报告第六项审计说明事项的第5点“关于其他单位或个人挂靠三江房地产公司进行房地产开发的情况说明”载明，三江公司共有4宗土地由其他公司或个人挂靠三江公司进行开发（具体情况见三江公司土地挂靠开发明细表），由于三江公司并不能控制挂靠开发过程和结果，因此三江公司并未取得挂靠开发项目的全部资料，上述情况是根据三江公司的现有资料作出的，如果有新的证据证明上述结论存在错误，需根据新的证据对上述结论进行修改等。《审计报告》附件6《江门市新会区三江房地产开发公司土地挂靠开发情况明细表》显示，新国用（2012）第02129号、新国用（2012）第02130号土地使用权的挂靠公司/个人为赵社龙。2019年7月23日，本院就《江门市新会区三江房地产开发公司2010年度12月31日清产核资报告》前往广东恒生会计师事务所有限公司进行调查，广东恒生会计师事务所有限公司于2019年8月1日以书面形式向本院函复相关调查情况。恒生事务所在该函复称，“恒生事务所于2011年接受委托对江门市新会区三江房地产开发公司（以下简称三江房地产公司）截止2010年12月31日的资产、负债、所有者权益进行了审计。我们接受委托后即进场审计，出具审计报告初稿并与被审计单位交换意见，待客户回复意见后开具发票并同步于2012年4月6日19时13分在广东省注册会计师协会进行了报备，‘报告日期’是报备时的必填事项，因此本报告的‘报告日期’就定在了2012年4月6日。报告报备后由于再次沟通并对初稿进行修改，最后正式出具报告的时间延后至2012年8月后，因此审计报告后附的营业执照日期与相关土地证的日期晚于审计报告日期。由于三江房地产公司反映相关土地是由赵社龙挂靠，不属其所有，我们在核实相关证据时对方不同意复印其相关土地使用权证及相关资料，导致我们没有土地使用权证新国用（2012）第02129号和新国用（2012）第02130号的复印件及相关资料留档”。另，该函后附三江公司于2013年2月8日向恒生事务所缴纳清产核算费28000元的银行电子汇划收款回单。又查明，本案二审审理过程中，于2019年7月22日就本案讼争事宜向叶坚锋、翁洪佐了解相关情况，并形成两份调查笔录。其中，时任三江镇政府副镇长的叶坚锋向本院作如下陈述“……卖方是三江镇政府，买方是珠海市红旗城市建设综合开发总公司。当时新会区的政策是个人、外地的公司不能买地搞房地产开发，必须挂靠本地的房地产公司。挂靠的方式有多种，一种是支付5%的挂靠费，一种是共同开发，每个合同要看具体合同约定……”；时任三江镇政府党委副书记的翁洪佐向本院作如下陈述“我当时分管农林牧业、国土、水利。当时搞房地产开发个人不行，一定要挂靠公司。我知道赵社龙挂靠珠海市红旗城市建设综合开发总公司，我也见过赵永源，赵永源与赵社龙都到过镇政府。当时因为江门市新会区三江房地产开发公司有资质建房，所以珠海市红旗城市建设综合开发总公司就挂靠江门市新会区三江房地产开发公司建房。我知道当时开过党委会议，该土地是要出让给珠海市红旗城市建设综合开发总公司，珠海市红旗城市建设综合开发总公司是第三个到三江来买地开发房地产的……合同签订之后卖地的钱是由三江银湖开发区收的，李杏浓是财政所的出纳……当时赵社龙已经给了钱三江镇政府，因为土地出让金应该由政府支付，但是三江镇政府没有钱缴纳土地出让金，所以证就办理在江门市新会区三江房地产开发公司名下。办好证应该由赵社龙持有证件。是赵社龙对土地进行三通一平……”。再查明，江门市恒生会计师事务所有限公司于2019年1月9日更名为广东恒生会计师事务所有限公司。2019年8月28日，本案组织三江公司和赵社龙到讼争土地现场查看，并形成一份笔录以及拍摄讼争土地照片十张。经现场勘察，显示涉案土地现状为空地，地块已填土平整，土地周边设有低矮围墙，有道路修至涉案土地旁。涉案土地出入口处有一处简易箱式铁皮房，有一名自称被赵社龙聘用的看门人员负责看守。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对三江公司的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，本院不予审理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：赵社龙要求三江公司协助办理新国用（2012）第02129号、新国用（2012）第02130号土地使用权至其名下的诉请是否成立。本案中，赵社龙主张涉案土地使用权是其以红旗公司、三江公司名义向三江镇政府购买，并登记在三江公司名下，三江公司系显名使用权人，赵社龙是隐名的实际使用权人。三江公司则否认上述观点，认为涉案土地使用权登记在其名下，其即是真实的使用权人。具体应采信哪一种主张，需全面客观的审核在案证据，运用逻辑推理和日常生活经验法则综合予以判断。第一，从《转让合同书》签订情况分析。本案中，赵社龙主张其于1992年下半年与三江镇政府就位于三江镇联和管理区（现联和村委会）三江银湖经济开发区规划图33号地段［天成围（中心围）（土名）］的面积约80亩商业住宅用地土地使用权有偿转让达成意向，但因当时政策限制，赵社龙需挂靠三江公司和红旗公司才能进行开发。对此本院认为，首先，经审查在案证据，三江镇政府作为甲方与红旗公司、三江公司共同作为乙方，于1992年11月18日签订《转让合同书》，其内容为三江镇政府提供联和管理区土名（天成围），又称三江银湖经济开发区规划图的33号地段面积为80亩（以实测为准）的土地，有偿转让给红旗公司、三江公司使用，用途为商业住宅用地。约定每亩转让金人民币30000元，合计金额人民币约2300000元。其后，红旗公司作为甲方又与三江公司作为乙方又签订一份《合作协议书》，内容主要为红旗公司与三江镇政府所签订有偿转让土地使用权合同书所规定的权利义务全部由红旗公司承担，三江公司不负任何责任。有偿转让土地使用合同书的土地用途为商住区，整个商住区的楼房销售全部挂三江公司的牌照，三江公司按总销售额仟份之伍结算红旗公司的挂牌手续费，工程开工前，红旗公司必须做好三通一平及有关报建手续，三江公司应予协助，报建费估算合计为350000元。1992年12月29日三江公司作为甲方与赵社龙作为乙方，再签订一份《合作开发协议书》，其内容为三江公司和赵社龙与三江镇政府所签订（土名岐丰围、致祥围）有偿土地使用合同书所规定的权利义务全部由赵社龙承担，三江公司不负任何责任。赵社龙在开发及土地出售期间自负盈亏，在挂牌期内的债权、债务概由赵社龙负责，赵社龙整个开发区的土地及楼房销售全部挂三江公司的牌照，三江公司按总销售额仟份之伍结算赵社龙的挂牌费，三江公司应协助办理一切有关手续等。其次，从前述合同内容来看，相关合同签约目的均系当事人之间，就从三江镇政府处有偿受让涉案土地使用权后，在涉案土地上进行商业住宅开发的权利义务如何分配所订立的。虽然赵社龙并非《转让合同书》载明的合同当事人，但从上述三份合同签订时间和内容可以反映，系红旗公司、三江公司与三江镇政府达成有偿转让涉案土地使用权在先，后三江公司分别通过签订协议书的形式，将其在《转让合同书》的权利义务全部转让给红旗公司和赵社龙。且根据在案三江镇法务所提供的关于《转让合同书》的《办理合同见证笔录》显示，该笔录在当事人处注明有叶坚锋、赵社龙以及三江公司经理容发艺，最终笔录的签名确认处却仅有叶坚锋与赵社龙的签名。三江公司作为涉案《转让合同书》的当事人，应对其所签订的合同内容有基本的认识以及对于合同的生效条件有所了解，其在签订了涉案《转让合同书》后，却在被列为见证笔录当事人后未在笔录上签名的行为，与其关于在本案中与三江镇政府达成涉案土地使用权转让合同关系未受赵社龙委托的主张亦不相符。因此，本院认为赵社龙所举证据能够证明其分别挂靠三江公司、红旗公司与三江镇政府签订《转让合同书》的主张。另，三江公司在本案中主张涉案土地用地来源为划拨，但根据其在二审期间提供的《国有土地使用权登记卡》中用地来源为征用不相符，涉案土地系被拆分为两个国有土地使用证时才将用地来源改为划拨，三江公司在本案中亦未提供证据证明涉案土地用地来源为划拨。因此，三江公司应承担举证不能的法律后果。第二，从《转让合同书》履行情况分析。根据一审法院查明的事实，涉案土地使用权转让款实际来源于红旗公司，红旗公司在本案中亦对其与赵社龙之间的关系、红旗公司代付转让款的原因、红旗公司与三江镇政府达成土地有偿转让协议以及红旗公司单独与三江公司达成协议的原因，均作出了相关解释说明。且其解释说明与本案其他查证的证据能够相互印证，能够证明赵社龙挂靠红旗公司受让涉案土地使用权，红旗公司虽为名义付款人，但赵社龙却系涉案土地转让款实际付款人。本案中，根据《转让合同书》的相关约定，已经可以明确涉案土地位于当时三江银湖经济开发区内，三江公司诉称三江镇政府未指定付款账户以及在本案中付款名目多样的问题，本院认为，赵社龙在本案中提供的银行票汇和收据等收款方均为原新会市三江镇银湖开发区以及原新会市三江镇财政所，结合翁洪佐以及叶坚锋在本案中所作陈述可知，赵社龙的前述付款方式符合当时三江镇政府收取土地转让款的一般做法，因此，本院认为赵社龙已经通过红旗公司履行了《转让合同书》中缴纳涉案土地使用权转让款的义务。第三，从涉案国有土地使用证原件的持有保管分析。本案中，三江公司一直坚持主张其并未受赵社龙委托与三江镇政府达成相关涉案土地使用权转让协议，其系涉案土地使用权真正所有人。但涉案国有土地使用证（换证前：新府国用（1993）字第1400281号《国有土地使用证》；换证后：新国用（2012）第02129号《国有土地使用权证》、新国用（2012）第02130号《国有土地使用权证》）的原件一直由赵社龙持有保管，三江公司对此并未提出异议。涉案国有土地使用证原件的保管和持有情况可以与赵社龙所主张的其委托红旗公司与三江公司代为签订合同以及取得相应权利相印证。第四，从涉案土地的现状分析。如上所述，2019年8月28日，本案组织三江公司和赵社龙到讼争土地现场查看，并形成一份笔录以及拍摄讼争土地照片十张。经现场勘察，显示涉案土地现状为空地，地块已填土平整，土地周边设有低矮围墙，有道路修至涉案土地旁。涉案土地出入口处有一处简易箱式铁皮房，有一名自称被赵社龙聘用的看门人员负责看守。前述情况与赵社龙在本案中主张的涉案土地三通一平、自行建造围墙、自行雇请保安等情况相符。对此，三江公司确认涉案土地的上述情况，同时确认上述情况并非由三江公司进行。可见实际上赵社龙是长期公开占有涉案土地，而三江公司对此并没有提出异议。第五，从《江门市新会区三江房地产开发公司2010年度12月31日清产核资报告》分析。根据《江门市新会区三江房地产开发公司土地挂靠开发情况明细表》显示，土地使用证号为新国用（2012）第02129号和新国用（2012）第02130号两处位于三江镇联和村民委员会村民小组天成围的土地，挂靠公司/个人为赵社龙。对此本院认为，上述明细表系三江公司出资委托恒生事务所所作的《审计报告》中的附表6，根据清产核资报告的内容显示，该报告系根据三江公司截止2010年12月31日的资产、负债、所有者权益进行审计，结合广东恒生会计师事务所有限公司于2019年8月1日向本院作出的书面函复，可以表明三江公司在出具前述审计报告时认为涉案土地系由赵社龙挂靠三江公司所有，由于三江公司并无新国用（2012）第02129号和新国用（2012）第02130号《国有土地使用权证》原件，故广东恒生会计师事务所有限公司无法复印及留档前两处土地使用权证等相关材料。鉴于前述报告系三江公司自行委托审计，且其内容所反映的情况均系基于三江公司的实际资产所出，在三江公司未能提供证据证明前述报告所载内容有误，本院故此对该报告及其内容予以采信。综上，涉案土地使用权虽然登记在三江公司名下，但三江公司未能合理说明权利取得来源，未能合理解释《审计报告》中其自认涉案土地使用权系赵社龙挂靠开发，未能合理解释涉案土地使用权证原件由赵社龙持有保管，未能合理解释涉案土地由赵社龙三通一平并雇人看管，仅凭登记不足以认定三江公司系涉案土地的实际使用权人。综合审查在案全部证据，赵社龙能够说明合同签订情况、付款情况，赵社龙一直持有涉案土地使用权证原件并公开占有涉案土地，赵社龙主张其是涉案土地使用权的实际使用权人具有高度可能性，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，赵社龙在本案中诉请三江公司将涉案土地使用权过户登记至其名下，于法有据，应予支持。综上所述，三江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费29200元，适用简易程序减半收取14600元，由赵社龙负担。赵社龙已经预交150元，应向一审法院补交14450元。二审案件受理费29200元，由赵社龙负担。江门市新会区三江房地产开发公司已经预交300元，由本院予以退回。赵社龙应向本院补交二审案件受理费29200元。本判决为终审判决。审 判 长 熊昌波审 判 员 谢敏忠审 判 员 李炎途二〇一九年十一月四日法官助理 司梦阳书 记 员 区健敏