北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初30171号原告（反诉被告）：吴必强，男，1985年5月20日出生，汉族，北京政泰久商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金宝鼎商贸有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村工业区甲7号。法定代表人：马中秋，经理。委托诉讼代理人：李金宝，北京市大禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：范靖华，北京市大禹律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴必强（下称姓名）与被告（反诉原告）北京金宝鼎商贸有限公司（下称金宝鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。吴必强及其委托代理人杨伦、金宝鼎公司之委托代理人李金宝、范靖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴必强向本院提出诉讼请求：1、请求确认吴必强、金宝鼎公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2017年11月30日终止；2、请求判令金宝鼎公司向吴必强返还剩余期限（2017年12月1日至2018年2月28日）的租金共计人民币1245500元；3、请求判令金宝鼎公司返还吴必强经营公寓期间添置的经营物品及设备，如果不能返还则赔偿吴必强折价款人民币84.75万元。事实与理由：吴必强、金宝鼎公司于2016年2月24日签订《租赁合同》，约定金宝鼎公司将位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村甲X1号的房屋共计322间（其中276间单间、46间套间）、门脸4间出租给吴必强使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，共计5年，每间出租房屋按照950元/间/月的价格计算，322间房屋年租金共计3670800元，门脸年租金共计120000元，水费卫生费每年30000元，以上租金费每年共计3820800元。后双方于2016年8月13日签订《补充协议》，约定增加二期出租房屋58间，租金标准与《租赁合同》约定一致，二期出租房起租日期于2016年8月15日算起，租赁期限至2021年2月28日。2016年8月15日至2017年2月28日期间的租金358150元，吴必强于房屋交付时支付给了金宝鼎公司。至此，吴必强承租金宝鼎公司房屋共计380间（950元/间/年，380间房屋年租金共计4332000元）、门脸4间（年租金120000元），水费卫生费每年30000元，以上年租金及费用共计4482000元。上述合同约定租金为一年一付，吴必强已足额向金宝鼎公司支付了2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金4482000元。后双方于2017年1月达成口头协议，约定金宝鼎公司将库房建成47间房屋及一间套间出租给吴必强，双方口头约定租金标准为库房改建房屋每间每年租金一万元、套间每年租金3万元。金宝鼎公司于2017年2月将库房改建房屋及套间交付给吴必强使用，同时双方口头约定库房及套间自2017年3月1日开始计租，即2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金共计50万元。吴必强向金宝鼎公司交付前述50万租金。现因十八里店乡吕家营村土地腾退，吴必强承租房屋在腾退范围内并要求清退房屋使用人停止房屋使用，从而导致双方之间的租赁合同及相关协议终止履行。金宝鼎公司在吴必强按照要求于2017年11月30日将承租房屋内的所有使用人全部清退的当日，接管并实际控制所有房屋及场院，禁止吴必强进入，并将吴必强全部经营物品及设备扣留在承租房屋内。吴必强多次与金宝鼎公司协商退还剩余期限的租金及返还经营物品和设备事宜，均遭到金宝鼎公司拒绝，故吴必强诉至法院，请求法院依法裁判。金宝鼎公司辩称，不同意吴必强的诉讼请求。双方签订的合同应依据相应法律规定做无效处理。原告只支付了7600000租金，尚欠金宝鼎公司未付租金1560950元。吴必强从未向金宝鼎公司返还交付房屋。金宝鼎公司从未控制、处理吴必强主张的物品、设备。吴必强没有按照合同约定支付2016、2017年全部租金，合同约定租金一年一付，吴必强因为资金问题，分多次零散支付两年度部分租金，都是采取先向普通租户收取租金，凑齐一定数额，再向金宝鼎公司支付租金，租赁房屋零散租户也是在2018年5月份之后才搬出，吴必强不仅应当补齐合同内的租金，还应当支付合同之外房屋被占用期间的房屋占有使用费。金宝鼎公司向本院提出反诉请求：1、请求判决吴必强支付金宝鼎公司房屋使用费1560950元。事实和理由：依据双方签订的合同，2016年度和2017年度租金合计应为9160950元，但吴必强至今仅给付7600000元，尚欠1560950元未付，遂提起反诉，望依法判如所请。就金宝鼎公司提出的反诉请求，吴必强答辩称，吴必强不存在未交租金问题，在此之前金宝鼎公司也未提出过吴必强没有交清租金的问题，吴必强与金宝鼎公司原法定代表人薛某1的电话录音中，薛某1明确承认交纳了所有租金，故吴必强没有缴纳租金的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出租方（甲方）金宝鼎公司与承租方（乙方）吴必强签订《租赁合同》，约定金宝鼎公司将位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村甲X1号，共计322间房屋、门脸4间，出租给吴必强使用，其中单间276间，套间46间。租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日，共计5年租期。每间出租房屋按照950元/间/月的价格计算，322间房屋年租金共计3670800元，门脸年租金共计120000元，水费卫生费每年30000元，以上租金费每年共计3820800元。屋内装修情况为：1、前面四白落地，地面铺地砖，厨房卫生间墙面白瓷砖。2、户门为防盗门（一共配有2把装修钥匙，5把正式钥匙），窗户为塑钢窗，外有防护网。3、屋内配有各种插座开关及网线有线端口插座。4、每个房间灯具齐全，厨房卫生间配套洁具齐全。5、每户门前配一块插卡预售电表、售电卡及控制开关和一带铅封的电表箱。此后，出租方（甲方）金宝鼎公司与承租方（乙方）吴必强签订《补充协议》，约定增加二期出租房屋58间，二期出租房起租日期为2016年8月15日，吴必强应于房屋交付时支付给了金宝鼎公司2016年8月15日至2017年2月28日期间的租金358150元。二期交付后，吴必强承租金宝鼎公司房屋共计380间（950元/间/年，380间房屋年租金共计4332000元）、门脸4间。每间出租房屋按照950元/间/月的价格计算，322间房屋年租金共计3670800元，门脸年租金共计120000元，水费卫生费每年30000元，以上租金费每年共计4482000元。后，双方达成口头协议，约定金宝鼎公司将47间库房及一间套间出租给吴必强，租赁期自2017年3月1日至2018年2月28日，租金共计50万元。案件审理中，金宝鼎公司并未提交涉案房屋相应权属证明，亦未提交建设工程规划许可证。金宝鼎公司称该房屋是建设在工业用地上，没有经过审批，也没有相应备案。2016年2月24日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金3000000元。2016年6月6日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金350000元。2017年1月16日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金150000元。2017年1月20日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金100000元。2017年2月6日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金2000000元。2017年2月17日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金1500000元。2017年6月1日，吴必强以银行转账方式向金宝鼎公司支付租金500000元。金宝鼎公司对吴必强通过银行转账向其支付的租金均予以认可。庭审中，双方对以下问题存在争议。一、双方均认可2016年租金总额为4178950元，但双方对2016年租金中吴必强通过银行转账方式支付的租金以外的租金是否已经支付存在争议。吴必强主张其中有258818元租金是吴必强通过现金支付给金宝鼎公司的，金宝鼎公司对此事实不予认可。二、双方均认可2017年租金总额为4482000元，但双方对2017年租金中吴必强通过银行转账方式支付的租金以外的租金是否已经支付存在争议。吴必强主张其中有232000元租金是吴必强通过现金支付给金宝鼎公司的。为证明该事实，吴必强申请证人常某出庭作证，证人常某出庭作证内容如下：2017年5月3日我从银行取得现金，给了吴必强232000元整。常某称和吴必强是朋友关系，存在借贷关系，常某称当时在吕家营水处理厂附近住，那天是在家门前的建设银行取的款，总共取了80万元，在常某办公室把钱给的吴必强。吴必强说他拿钱去交租金，常某并未和他同去。金宝鼎公司对该证人证言不予认可，金宝鼎公司认为没有其他书证证明他取现金的记录，证人与原告是朋友，有利害关系，作证部分内容是传来证据，不是证人亲眼所见，不具有任何作证效力。三、2016年租金中，吴必强主张金宝鼎公司收取原租户的租金中包含部分2016年3月1日之后的租金和原租户的押金分别为152200元和122932元，另外，金宝鼎公司在签订合同前收取吴必强订金20万元并对100间房子给予一个月的免租期9.5万元，以上共计570132元，应从租金中扣除。为证明该事实，吴必强提交《金宝鼎公寓退租明细表》、《吕家营投资清单》。其中，《金宝鼎公寓退组明细表》5页，第一页和最后一页有金宝鼎公司的公章，《吕家营投资清单》为拍摄照片的打印件。金宝鼎公司对该组证据真实性不予认可并认为该证据无法证明双方成立抵扣事实，这个表仅第一张有金宝鼎盖章，剩余2-5张没有金宝鼎公司盖章。另外，吴必强没有举证代金宝鼎公司支付了多余租金，也没有提交相应退租凭证。四、双方约定金宝鼎公司将47间库房及一间套间出租给吴必强，租赁期自2017年3月1日至2018年2月28日，租金共计50万元。吴必强主张于2017年1月1日以现金方式向金宝鼎公司原法定代表人薛某1支付租金50万元。为证明该事实，吴必强申请证人吴某出庭作证，证人吴某出庭作证内容如下：本人于2017年1月1日下午二时陪同吴必强到金宝鼎公司住所，将租金以现金方式交到薛某1手里，房租交到2018年2月28日。2016年3月至2017年11月期间，吴某在给吴必强打工，主要负责维修和带人去房间。当天用袋子装着50万走路去给薛某1交租金，薛某1办公室位于公寓后面4楼，在同一个院子里。2017年11月份金宝鼎公寓要拆迁，吴某就回家了。金宝鼎公司对该证人证言不予认可，金宝鼎公司认为该证言不能完整、真实、清晰反映事实，对于钱款金额没有直接验证，他是吴必强的员工，与吴必强存在利害关系。另外，其证言没有其他证据予以佐证，大额现金没有收据，不能作为证据证明事实。五、双方对于吴必强何时将涉案房屋腾退给金宝鼎公司存在争议。吴必强主张2017年11月30日已经完成所有房屋的腾退工作，涉案房屋及院落也由金宝鼎公司收回并实际控制。为证明该事实，吴必强提交北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社于2017年12月6日出具的《情况说明》一张。《情况说明》载明：吴必强从金宝鼎公司处承租位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村工业区甲6号院内的房间380间并对外经营出租业务。2017年11月1日，为加快北京市非首都功能疏解拆除腾退工作进度，消除重大安全隐患，根据《十八里店乡吕家营村区域功能疏解项目腾退补偿实施细则》等规定，我合作社张贴《解除合同并限期腾退告知书》，对包括吴必强承租的房屋在内的房屋建筑物进行腾退。吴必强积极配合我合作社的腾退工作，于2017年11月30日已经完成了所有房屋的腾退工作，并将从吴必强个人手中取得现金约45万元，由吴必强负责退还给租户。吴必强还提交了北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社于2018年1月23日出具的《证明》一张，《证明》载明：金宝鼎公司从我合作社承租了位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村甲X1号的院落及房屋，后金宝鼎公司将上述院落中的房屋转租给吴必强。2017年11月30日起上述院落及房屋由金宝鼎公司收回并实际控制。金宝鼎公司对《情况说明》、《证明》的真实性、证明目的均不予认可。金宝鼎公司认为该两份证据不符合证据形式，没有相关人员签字，不符合法律规定单位证言有相关人签字的法定要求。证据中关于房间数380间是严重错误，腾退日期也与事实不符，两份证据前后矛盾。第二份证据载明11月30日已经完成腾退工作，腾退工作不可能这么快，与事实严重不符。金宝鼎公司提交2018年8月21日北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会出具的《说明》，《说明》载明：关于北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社于2018年1月23日出具的《证明》，特作出如下说明：关于承租人金宝鼎公司与次承租人吴必强之间的租赁合同的履行、解除及租赁物的返还等事宜均由承租人与次承租人自行处理，我合作社未参与，故我合作社于2018年1月23日出具的《证明》不能作为认定双方解除合同或返还租赁物时间的依据，相关时间节点应以法院审理查明的事实为准。吴必强对该证据真实性、证明目的均不认可。吴必强认为这和吴必强提交的证据是矛盾的，不能否认之前的材料。另外，该证据也未提到2017年12月6日的《情况说明》的证明内容。六、吴必强主张所有的经营物品及设备被扣留在承租院落内，金宝鼎公司拒绝返还，其中，被扣留在承租院落内的空调价值244400元。为证明该事实，吴必强提交其自己制作的《财产物品清单》一张、《收据》若干。金宝鼎公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可。金宝鼎公司认为《收据》、《财产物品清单》不属于法定票据，没有任何单位盖章，没有相应给付记录。庭审中，为证明自己按时支付了全部租金，不存在拖欠租金情况，吴必强提交通话录音光盘一张，金宝鼎公司对该证据不予认可，金宝鼎公司认为本案录音发生在诉讼之外，不是金宝鼎公司授权或者主要负责人的陈述，不是金宝鼎公司做出的意思表示，亦没有认可具体数额。吴必强提交拆违公告照片，证明2017年就开始处理违法违章建筑。金宝鼎公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为不能证明拆违公告和告知书是权威部门发布的。吴必强提交手机短信记录一份，证明吕家营村民委员会与其沟通，由于村委会原因吴必强无法经营。金宝鼎公司对该组证据真实性、证明目的均不认可，认为该证据是吴必强与案外第三人的通话短信，其协商内容不代表金宝鼎公司意见。吴必强提交照片一组，证明吴必强因为不能经营所以退租。金宝鼎公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可。吴必强还提交照片一组，证明2017年11月31日之后，吴必强已经无法经营，公寓大门已经上锁。金宝鼎公司对该组证据真实性、证明目的均不认可。为查明案件事实，承办人于2019年12月14日到现场进行勘查。经查，涉案房屋现已全部拆除，双方对此事实均予以认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方的主要争议有三：一、双方约定的租赁合同是否有效，如果有效何时解除；二、合同履行期间的租金是否全部交纳；三、金宝鼎公司是否应当返还吴必强的经营物品和设备。关于合同是否有效。本案中，金宝鼎公司将未取得建设工程规划许可的房屋出租给吴必强，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。房屋租赁合同虽无效，但吴必强应当参照合同约定的租金标准向金宝鼎公司支付房屋的占有使用费的。关于合同履行期间的房屋占有使用费是否全部交纳。双方签订了《租赁合同》、《补充协议》并口头约定了47间库房及一间套间的租赁。按照合同约定，2016年3月1日至2017年2月28日吴必强应向金宝鼎公司支付一期房屋占有使用费3820800元；2016年8月15日至2017年2月28日吴必强应向金宝鼎公司支付房屋占有使用费358150元；2017年3月1日至2018年2月28日吴必强应向金宝鼎公司支付房屋占有使用费共计4482000元以及新增47间库房及一间套房的房屋占有使用费500000元，故双方约定的总房屋占有使用费应为9160950元。其中，吴必强通过银行转账方式向金宝鼎公司支付了房屋占有使用费7600000元。吴必强主张其以现金方式向金宝鼎公司支付房屋占有使用费共有三笔：一、支付了2016年3月1日至2017年2月28日的房屋占有使用费258818元；二、2017年5月3日支付了2017年3月1日至2018年2月28日的房屋占有使用费232000元；三、2017年7月1日支付了47间库房及1间套间2017年3月1日至2018年2月28日的房屋占有使用费500000元。但针对该第一笔房屋占有使用费通过现金支付的事实，吴必强并未提交相应证据予以佐证，故对于该事实本院不予认可。为证明第二笔房屋占有使用费通过现金方式已经交纳，吴必强申请证人常某出庭作证，但常某与吴必强存在利害关系，且常某只是听说吴必强去交房屋占有使用费，吴必强亦未提交其他证据证明房屋占有使用费交纳的事实，故对该事实本院不予认可。为证明第三笔房屋占有使用费通过现金方式已经交纳，吴必强申请证人吴某出庭作证，但吴某与吴必强存在利害关系，吴必强亦未提交其他证据证明房屋占有使用费交纳的事实，故对该事实本院不予认可。吴必强主张金宝鼎公司收取原租户的房屋占有使用费中包含部分2016年3月1日之后的房屋占有使用费和原租户的押金分别为152200元和122932元，另外，金宝鼎公司在签订合同前收取吴必强订金20万元并对100间房子给予一个月的免租期9.5万元，以上共计570132元，为证明该事实，吴必强提交《金宝鼎公寓退租明细表》、《吕家营投资清单》。但该两组证据均没有双方的共同确认，无法证明双方存在何种法律关系，不能完整的证明吴必强主张的抵扣房屋占有使用费的事实，故吴必强主张570132元房屋占有使用费扣除的事实，本院不予认可。庭审中，为证明全额交纳了房屋占有使用费，吴必强还提交通话录音光盘一张。但该录音内容证明双方对于房屋占有使用费交纳存在争议，并未完整明确表明吴必强已经向金宝鼎公司支付了全部房屋占有使用费。综上，本院认定吴必强应付房屋占有使用费中还有1560950元未予支付。关于吴必强何时不在占有使用涉案房屋。吴必强主张2017年11月30日已经完成所有房屋的腾退工作，涉案房屋及院落也由金宝鼎公司收回并实际控制。吴必强提交了北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社出具的《情况说明》及《证明》。金宝鼎公司提交了北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会出具的《说明》。其中《证明》与《说明》的证明事项相互矛盾，故对于这两份证据本院均不予采纳。结合庭审中吴必强提交的短信记录、照片及《情况说明》，本院认定2017年11月30日涉案房屋已经完成了腾退工作。金宝鼎公司于2017年11月30日将房屋收回，参照双方约定的租金标准，2017年12月至2018年2月的房屋占有使用费总计应为1245500元，该占有使用费金宝鼎公司收取的应当返还吴必强。但结合本院认定的吴必强还有1560950元占有使用费未支付金宝鼎公司。故吴必强还应当支付金宝鼎公司315450元。故，吴必强主张金宝鼎公司返还剩余期限占有使用费1245500元的诉讼请求，本院不予支持。金宝鼎要求吴必强支付未付占有使用费1560950元的诉讼请求，本院扣除应当交纳与实际交纳部分后予以支持。关于吴必强要求金宝鼎公司返还经营物品和设备，如不能返还赔偿折价款的诉讼请求。为证明经营物品和设备损失，吴必强提交了《财产物品清单》以及《收据》若干。首先《财产物品清单》系吴必强自己制作，没有双方确认。其次，《收据》也无法证明购买物品即是本案中的经营物品和设备。两份证据均无法证明金宝鼎公司占有物品且具有返还义务。最后，涉案房屋现已全部拆除，本院无法对经营物品和设备的情况进行核实。故吴必强要求金宝鼎公司返还经营物品和设备的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴必强与被告（反诉原告）北京金宝鼎商贸有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、原告（反诉被告）吴必强于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京金宝鼎商贸有限公司房屋占有使用费315450元；三、驳回原告（反诉被告）吴必强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京金宝鼎商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8005元，由原告（反诉被告）吴必强负担（已交纳）。反诉案件受理费9424元，由原告（反诉被告）吴必强负担1420元（北京金宝鼎商贸有限公司已预交，吴必强于本判决生效之日起七日内支付北京金宝鼎商贸有限公司），由被告（反诉原告）北京金宝鼎商贸有限公司负担8004元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 淼人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一九年十一月十九日书 记 员  沙京泽