辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民初13号 原告：鞠娜，女，汉族，1984年9月22日出生，个体，住盘山县。 委托诉讼代理人：王传奇，辽宁鹤乡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨桂芝，系鞠娜母亲，女，汉族，1964年10月12日出生，个体，住辽宁省盘山县。 被告：孔淑玲，女，1950年1月30日出生，汉族，大连绿苑食品有限公司总经理，住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：薛建云，辽宁大辰律师事务所律师。 被告：盘锦金远宝兴房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区王家镇。 法定代表人：赵树军，该公司董事长，因拒不支付劳动报酬罪现被羁押于大洼区看守所。 原告鞠娜与被告孔淑玲、盘锦金远宝兴房地产开发有限公司因执行异议纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠娜及其委托诉讼代理人王传奇、杨桂芝、被告孔淑玲及其委托诉讼代理人薛建云、被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司的法定代表人赵树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鞠娜向本院提出的诉讼请求：1、请求贵院依法解除对狮城项目6区3号、4号网的查封，并确认上述商网归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司（以下简称“金远公司”）与原告鞠娜于2014年12月19日分别签订三份《商品房买卖合同》，约定金远公司将位于狮城D区3号、4号商网出售给原告，合同签订后，原告将房屋的全部价款给付给金远公司。上述事实已在大洼区人民法院作出的（2016）辽1121民初577号民事判决书、（2016）辽1121民初578号民事判决书中得以确认。判决生效后，金远公司将案涉房屋交付给原告使用，但因金远公司未取得房屋产权证的初始登记，导致上述房屋未能过户到原告名下。2018年5月19日，原告将案涉房屋出租给沈阳天北鸿基建设集团有限公司第三分公司，租赁期限为2018年5月19日至2020年5月19日。被告孔淑玲在与金远公司之间的民间借贷纠纷中，孔淑玲作为申请执行人，于2017年1月8日向盘锦市中级人民法院提出执行申请，法院于同年1月17日作出民事裁定书，查封了案涉房屋。原告得知情况后，向盘锦市中院提出执行异议，中院于2019年3月25日作出裁定书，驳回了原告全部异议申请。综上，为维护合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定，特向法院提起诉讼，望允准。 被告孔淑玲辩称：原告鞠娜主张金远公司开发的D区3号、4号商网归属于自己，要求解除查封没有事实及法律依据。理由是：一、答辩人查封案涉房产有事实及法律依据。2014年10月26日，答辩人与辽宁通力融资担保公司（以下简称通力公司）达成债权转让协议。金远公司向通力公司借款，双方并在2014年1月22日签署了商品房买卖合同，以房屋买卖的方式担保双方的借款，金远公司也出具了收款收据，并且金远公司向通力公司出具了商网备案保证协议，约定用该保证协议作为抵押担保。通力公司对同案被告金远公司的债权合法有效，继而答辩人对金远公司债权也合法有效。金远公司对通力公司所做的担保承诺对答辩人同样有效。2015年2月，答辩人孔淑玲起诉金远公司并将案涉房屋保全查封，现已进入执行阶段，因此答辩人孔淑玲对狮城D区3号、4号商网的查封合法有效。二、原告主张商网归其所有，无事实依据和法律依据。原告鞠娜其称该买卖合同于2014年12月19日签署，合同签订后原告将购房款全价支付给金远公司，但是原告并未提供有效的银行流水证明其支付了全部购房款。即使原告所称属实，2016年3月23日大洼区人民法院做出（2016）辽1121民初578号判决，只是认定原告与金远公司的买卖合同有效并未对该房产做出确权，该房屋的所有权仍属于金远公司，况且金远公司已经在2014年1月22日就将房屋抵押给了通力公司。因此原告主张商网归其所有，无事实依据和法律依据，且本案属于执行异议之诉，不应审理确权的诉求。三、答辩人孔淑玲对狮城D区3号、4号商网的查封合法有效，原告的买卖合同不足以对抗答辩人申请法院所做的查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。认定本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的诉讼，系案外人执行异议之诉，其争议焦点为原告是否对案涉房产享有实体权利，该实体权利能否组织强制执行。本案中原告所购买的不动产在法院查封前没有实际交付，因此依据上诉规定，人民法院也应当予以驳回原告的诉讼请求。综上，答辩人认为，原告诉讼请求不符合执行异议之诉要求，且无事实及法律依据，应当予以驳回。 被告金远公司辩称：针对这个具体细节，当初都是有抵押和算账进行结算的，具体的时间和房号应该由法庭进行调查。抵押和结算的房屋请求法院按照法律程序进行处理。 经本院审理查明：孔淑玲因与金远公司企业借贷纠纷一案，于2015年1月14日向本院起诉。案件审理期间，孔淑玲向本院提出财产保全申请，要求对金远公司所有的坐落于盘锦市大洼区狮城项目3区31#自北向南第1至第49号商网进行查封，并提供了担保。本院于2015年2月4日作出（2015）盘中民一初字第00008号民事裁定，查封了金远公司所有的坐落于盘锦市大洼区狮城项目3区31#自北向南第1至第49号总面积为6,001.70平方米的商网，并于2015年7月14日作出（2015）盘中民一初字第00008号民事判决，判决金远公司给付孔淑玲借款及利息。金远公司不服该判决，向辽宁省高级人民法院提出上诉。辽宁省高级人民法院于2015年11月4日作出（2015）辽民二终字第00358号民事调解书，双方就还款方式迖成协议。孔淑玲依据该民事调解书于2016年1月8日向本院申请执行。本院于2017年1月17日作出（2016）辽11执8号执行裁定，查封了金远公司坐落于盘锦市大洼区狮城项目3区31#自北向南第1至第49号总面积为6,001.70平方米的商网，查封期限为三年，并于2019年1月15日作出（2016）辽11执8号之一执行裁定及查封公告，续行查封了金远公司开发建设的坐落于盘锦市大洼区狮城项目D区第1至第44号商网，总面积为5,304.70平方米，续行查封期限为三年。 另查明，鞠娜与金远公司于2014年12月19日分别签订两份《商品房买卖合同》，由鞠娜购买金远公司开发建设的坐落于盘锦市大洼区狮城项目D31第3号、第4号商网。2016年2月24日，鞠娜因与金远公司确认合同效力一案向盘锦市大洼区人民法院提起诉讼，分别请求确认双方签订的两份《商品房买卖合同》有效。盘锦市大洼区人民法院于2016年3月23日作出（2016）辽1121民初577号、（2016）辽1121民初578号民事判决，判决鞠娜与金远公司签订的《商品房买卖合同》有效。再查明，案涉房屋未办理不动产权属登记。 对以上事实，原、被告举证、质证如下： 原告向本院提供交如下证据： 1、2016辽1121民初577号民事判决书，2016辽1121民初578号民事判决书，证明原告与被告金远公司于2014年12月19日年签订了案涉房屋买卖合同，原告于签订当日，原告已经给付了全部房款，也证明这个合同是合法有效的。被告孔淑玲质证对裁判文书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，该两份判决不能证明案涉房屋归原告所有，不能阻却执行，该判决书是对债权合同的确认，而非物权凭证，同时，该判决书也明确了房屋在签约时并未交付给原告。被告金远公司质证真实性、合法性、关联性没有异议。 2、商网租赁合同2份，狮城项目D区3号、4号商网使用情况一份，光盘一份，照片一份，证人证言一份，证明自狮城项目D区3号、4号商网房屋买卖合同签订后，均一直为原告所占有使用。被告孔淑玲质证商网租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同不能证明原告在签订合同后就占有该房屋，该合同日期是2018年，按照原告购房时间，房屋还未交付，所以原告不能占有使用，该合同也没有具体履行的手续，故与本案不具关联性。照片和光盘从形式上看没有具体的拍照人，没有时间，地点也不确定，不能证明原告的主张，对真实性、合法性、关联性均有异议。作为证人应当出庭，不出庭的证人证言不应采信。被告金远公司质证不发表意见。 3、电费收据一份，证明房屋一直是原告在交电费。被告孔淑玲质证对真实性有异议，因为收据上并没有原告的名字，这些证据证明即使房屋有人使用，也都是在2015年查封后才被占有使用的。被告金远公司质证不发表意见。 被告孔淑玲向本院提交如下证据： 1、（2019）辽11执异2号，证明盘锦市中级人民法院的裁定有事实和法律依据。原告质证对真实性无异议，但我方认为这份裁定是错误的，所以才申请诉讼。被告金远公司质证依据事实，服从法院裁决。 2、2014年10月26日债权转让协议书一份，盘锦市中级人民法院（2015）盘中民一初字第0008民事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽民二终字第00358号《民事调解书》；盘锦市中级人民法院《民事裁定书》一份、《执行裁定书》二份。证明2014年10月26日辽宁通力融资担保有限公司将借款债权转让给孔淑玲，盘锦市中级人民法院于2015年7月14日判决盘锦金远宝兴房地产开发有限公司给付孔淑玲借款1,295万元及利息。2015年11月4日辽宁省高级人民法院做出调解书。2015年3月4日，盘锦市中级人民法院查封案涉商网；2017年1月19日，盘锦市中级人民法院续行查封盘锦金远宝兴房地产开发有限公司商网。2019年1月19日，盘锦市中级人民法院再次继续查封金远公司商网。原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告提供的证据均未涉及案涉的房产。被告金远公司质证依据事实，服从法院裁决。 3、2014年1月22日金远公司出具《备案保证协议》、产权证明及附件二份；金远公司在2014年1月23日出具收款收据（121.4平），另一份收据（118平），并签订二份《商品房买卖合同》。证明金远公司与2012年8月至2014年1月向辽宁通力融资担保有限公司借款，金远公司以案涉房屋作为抵押担保。原告质证对高级人民法院的判决真实性、合法性、关联性无异议。对《商品房买卖合同》的真实性和合法性有异议，因为是复印件，而且签订的是被告孔淑玲和金远公司，所以均有异议。被告金远公司质证依据事实，服从法院裁决。 被告金远公司未提供证据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉执行标的为不动产，且未办理不动产权属登记，鞠娜主张排除执行，但未提供不动产登记簿或土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等能够证明其系案涉房屋权利人的证据，仅提供其与金远公司之间签订的《商品房买卖合同》及因确认合同效力纠纷作出的判决，但该判决仅对双方签订的《商品房买卖合同》的效力进行了确认，并未对案涉房屋的所有权进行确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款查过合同约定总价款的百分之五十。原告起诉虽然符合该条的两项规定，但不符合第二项“所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，且原告并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，故对原告的该项请求，因依据不足不予支持。综上所述，鞠娜提出的排除执行异议，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告鞠娜的诉讼请求。 案件受理费21469.44（已预交）由原告鞠娜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，提出副本上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇一九年十一月十二日 书记员  段 渴