文书内容辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书            案由              物业服务合同纠纷              案号              （2019）辽01民终14489号                  一审法院              沈阳市浑南区人民法院              一审案号              （2019）辽0112民初6536号                  当      事      人              上诉人（原审被告）              汪峰,男,1965年1月29日出生,汉族,济南建华投资管理有限公司经理，住沈阳市和平区。      委托诉讼代理人：鞠洪超（汪峰女婿），男，1985年12月5日出生，汉族，辽宁巨子实业股份有限公司经理，住天津市南开区。      委托诉讼代理人：董志良，男，1944年8月11日出生，汉族，居民委员会推荐，住沈阳市沈河区。                  被上诉人（原审原告）              沈阳华新联美资产管理有限公司，所地沈阳市浑南新区。      法定代表人：苏壮强，该公司董事长。      委托诉讼代理人:孟娜,上海市海华永泰(沈阳)律师事务所律师。                  诉辩主张              上诉      请求              1.撤销一审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求；       2.一审及二审案件诉讼费用由被上诉人承担。                  理由              □已交纳物业费物业服务未达到合同约定标准 □收费标准过高 □没有催费 □侵占绿地 被盗或财物受损全部或者部分超过诉讼时效 □房屋质量问题 □物业公司无资质 □物业公司被罢免      其他  一、一审法院认定事实错误。1.关于合同问题。被上诉人主张收取物业费的法律依据不存在。2006年4月24日签订的物业管理委托合同约定到2009年4月22日终止。被上诉人没有拿出任何证据证明园区800多户业主在这个时间段里委托他来园区服务。合同到期的事实应及时向业主公布，并和业主大会重签或续签合同，没做到这一点，物业公司至少应承担50%的责任。当业主知道合同到期且未新签和续签合同而停止交费后，物业公司仍不行使签合同的权力是其主动放弃对业主的收费权，本次物业公司对业主的起诉既无法律依据也超过诉讼时效。 2.被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。3.被上诉人并没有履行相关安保、维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。本案在被上诉人管理的房屋分别在2013年1月15日、2014年5月22日分别发生了两起入室盗窃案并报警。两起入室盗窃案均因物业公司安保人员工作的问题及负责的监控设备缺失或损坏，无法为警方提供破案的有效线索，至今仍然无法破案，追回损失。被上诉人负有安保工作不到位、不负责及缺失的责任，针对我家这两次被盗的全部财产本着责任分担原则依法应给予10%-20%的赔偿。4.为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。二、一审法院判决程序违法。一审庭审中，法官没有出示我申请调取的证据。                  被上诉人答辩              上诉人所述入室盗窃与上诉人及本案均无关，同意一审判决。                        查明事实              本院查明事实与原审认定事实相一致                  二审      另查明              本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：业主委员会决议三份（复印件），2018年12月30日作出的第一园区业主大会决议，该决议以业主投赞成票解聘被上诉人占71.45%，达到过半，表决符合物权法及物业管理条例规定，决议有效。浑南区河畔新城第三小区业委会决定，时间2019年10月14日，解除本小区与被上诉人的物业服务合同，且要求被上诉人2019年11月10日前撤场，该决议投票双过半。浑南区河畔新城第四小区业委会决定，时间2019年10月14日，该决议是解除本小区与被上诉人的物业服务合同，且要求被上诉人2019年11月10日前撤场。证明：被上诉人服务极端不到位，其管理的4个园区五千多业主，现有3个园区作出解聘决议且限定了其撤场时间。第二园区正在走业委会程序，准备解聘。证据二：物业公司向业主公布的财务报表。证明：由于业主对物业服务不满意，二园区1至6月末收费率26%，一园区收费率不足50%，这些数据充分证明对物业公司服务不满不是个别业主的意见，占了大多数业主的认识。被上诉人质证意见: 对证据一有异议，上诉人系一期业主，没有业主委员会，且会议决定与本案无关，时间是2019年10月14日，不在本案诉争范围。对证据二，涉及到我方工作人员签字部分无异议，只能证明我方尽到了告知义务，业主不能按合同约定及时缴纳物业费，系违约在先。未及时缴纳物业费的业主侵害了已经按时缴纳物业费业主的权益，其中包括与本案无关的二、三期。被上诉人提交情况说明两份、说明一份，证明：我公司与河畔新城一期业主委员会2006年4月23日签订物业服务合同服务至今。上诉人质证意见：被上诉人证据不合法，真实性无异议，因聘请物业公司权利是业主大会双过半赞成票，作为五三街道办河畔新城社区是民政管理部门，其无权替业主选择物业公司，三份说明违法。情况说明是2016年6月15日，至今就是2016年6月15日。上诉人于2019年11月6日提交业主委员会备案通知书、河畔新城一期第一届业主大会唱票通知、邀请函、业主大会表决结果。证明：从2015年8月24日起，河畔新城一期有业主委员会、业主大会。被上诉人质证意见：无异议。被上诉人提交情况说明两份、说明一份、业主委员会备案通知书一份、第二届业主委员会停止工作报告一份，证明：第二届业委会成立于2015年7月31日，于2019年1月21日解散，我公司于2006年4月23日与第一届业委会签订服务合同，约定我公司与第二届业委会签订合同前，执行原物业合同，2016年6月15日沈阳市浑南区五三街道办事处河畔新城社区居民委员会，证明我公司在第一届业委会到期后服务至今。上诉人质证意见：对业委会工作报告，真实性无异议，但该公告说明一期业委会从2015年8月24日成立至2019年1月23日一直都在正常工作，但在此期间，物业公司没有与业委会签订新物业服务合同，老的物业服务合同在2009年4月26日已经到期，所以物业公司以2009年4月26日已经到期的合同作为起诉业主的证据无效。对备案通知书无异议，真实合法。对说明一份，该说明产生于2009年4月21日，由社区和物业公司写的说明，因社区没有职能为业主选定物业公司，社区没有职能将物业合同延期，该两项都不是社区工作职责范围，所以该说明不合法，物业公司自己给自己合同延期，没有征求业主大会意见，是违法的。对情况说明两份，说明是由浑南区房产局和河畔社区出的，是违法的，因为该两个出具部门均没有权利为业主选定物业公司或代替业主延长物业合同。2016年6月15日河畔社区出的情况说明违法，2016年时河畔新城一期业委会正常工作，没有征求业主委员会意见就写了情况说明，只能说明2009年4月26日至2015年8月24日期间，河畔新城一期没有业委会，该期间也没有新物业服务合同。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。      本院另查明，沈阳市浑南区五三街道办事处河畔新城社区居民委员会于2016年6月15日出具《情况说明》，内容为：河畔新城一期第一届业主委员会于2009年4月任期满后，河畔新城一期园区仍由沈阳华新联美资产管理有限公司提供物业服务，一直服务至今。                  本院认为              《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人依据其于2006年4月23日签订的物业服务合同取得了涉案小区的物业管理服务权利。从沈阳市浑南区五三街道办事处河畔新城社区居民委员会于2016年6月15日出具《情况说明》内容来看，河畔新城一期第一届业主委员会于2009年4月任期满后，涉案园区仍由被上诉人提供物业服务。汪峰并未提供充分证据对被上诉人提供的物业服务合同真实性予以否定，且被上诉人事实上对涉案园区提供了物业服务，汪峰亦实际接受了被上诉人提供的物业服务，故一审法院判令汪峰支付相应的物业服务费并无不当。本案中，汪峰提供的证据不足以证明被上诉人存在违反合同约定构成根本违约的情形，故不能构成减免物业费的理由。上诉人作为园区业主应通过业主委员会或业主大会决定对于物业服务企业的选聘，而不是以拒绝交纳物业费的方式行使业主权利，这不仅有损其他交费业主的权利，也可能导致园区整体物业服务水平的降低。关于汪峰上诉提出其房屋被盗而要求赔偿财产损失的主张，因汪峰所提的财产损害赔偿问题与本案不属于同一法律关系，故对汪峰以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。关于汪峰主张被上诉人未通过法定程序主张物业费，应适用诉讼时效的问题，因被上诉人已于一审中提交物业服务费催缴照片证明其已向上诉人催缴过物业费，且被上诉人在业主逾期不缴纳物业费的情况下有向人民法院起诉的权利，故对汪峰该项主张不予支持。      综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。                  裁判依据              《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项                  裁判主文              驳回上诉，维持原判。      二审案件受理费71元，由上诉人汪峰负担。                  告知内容              本判决为终审判决。      审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十一月八日法官助理史舒畅书记员王潇潇