宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初3826号原告：李东，男，1963年12月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县 。委托诉讼代理人：李建伟，男，1990年2月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县 。被告：宁夏坤泰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区 。法定代表人：马少春，该公司经理。委托诉讼代理人：任秀萍、王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。原告李东与被告宁夏坤泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理宁夏永宁县永泰福邸2-1-901室房屋所有权证书;2.判令被告支付原告逾期办证违约金205798元，从2017年1月1日至实际办理之日止，暂计算至2019年9月30日；3.判由被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年4月14日签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告将其开发的位于永宁县杨和镇永泰福邸2-1-901室房屋出售给原告，价格为每平方米3898元，总价款411590元，如逾期交房原告可要求继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，因被告原因原告未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金至实际完成房屋所有权登记之日止等内容。合同签订后，原告按约交付了购房全款，但被告未能按约履行其义务，未能为原告办理房屋所有权证，被告已违约，原告多次催促无果。特提起诉讼，请判如所请！宁夏坤泰房地产开发有限公司辩称，涉案房屋由施工单位中兴建设有限公司以411122.06元价格抵顶给刘富，2016年2月5日，被告、刘富、施工单位三方同意办理房屋抵顶，共同签订购房审批单，后刘富将涉案房屋变更至原告名下，并申明在房屋变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷，承诺由此产生的任何纠纷与被告无关并自愿承担一切法律后果，放弃抗辩权。故被告不应承担相应法律责任，原告诉请的违约赔偿数额超过赔偿责任30%的规定，约定违约金过高，请求法院予以调整。原告为证实其主张，向法庭提交了下列证据：商品房买卖合同一份、验收单一份、发票一份、补充协议一份，证明原告是直接和被告发生的商品房买卖关系，原告不知道有第三人。被告的质证意见是：对商品房买卖合同、补充协议、验收单、发票的三性予以认可，但对证明目的不予认可，认为涉案房屋是施工单位中兴建设有限公司抵顶给刘富，后刘富将房屋更名至原告名下。被告为证实其主张，向法庭提交了下列证据：1、抵顶房源结算关联单、购房审批单各一份，证明2016年涉案房屋由施工单位中兴建设有限公司以411122.06元抵顶给刘富，2016年2月5日被告、刘富、施工单位同意办理房屋抵顶共同签订房屋审批单。2、房屋变更申明一份，证明刘富将涉案房屋变更至原告名下，并申明房屋变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷均与被告无关并自愿承担一切法律后果，放弃抗辩权；该份申明由李东亲笔签字并摁手印认可。3、入住通知单一份，证明涉案房屋已经交付原告。原告的质证意见是：变更申明上名字是我签的，我没有见过刘富本人。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月5日，中兴建设有限公司与刘富、宁夏坤泰房地产开发有限公司三方签订抵顶房源结算关联单，宁夏坤泰房地产开发有限公司同意中信建设有限公司将永泰福邸2号楼1单元0901室房屋以411122.06元价格出售给刘富。后刘富、李东宁夏坤泰房地产开发有限公司办理了房屋变更声明，一致同意将上述房屋变更至李东名下，并约定“如果此房屋在变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷，本人（单位）承诺由此产生的任何纠纷与宁夏坤泰房地产开发有限公司无关，愿承担一切法律后果并放弃抗辩权。”2016年4月24日，原告李东与被告宁夏坤泰房地产开发有限公司签订合同编号为宁坤房（2015）100号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的永泰福邸2幢1单元0901室房屋，该房屋面积105.47平方米，单价3898元/㎡，总价款为411122元，房屋交付时间为2016年6月30日前；合同第二十条（二）约定,因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。2016年9月27日，原告李东与被告宁夏坤泰房地产开发有限公司签订补充协议，将房屋面积由105.47㎡变更为105.59㎡，房屋总价款由411122.06元变更为411590元。2016年9月29日原告李东与银川鑫实物业服务有限公司办理了房屋交接验收，2016年11月17日被告给原告出具了宁夏增值税普通发票。至今原告不能办理房屋所有权证书。本院认为，虽然原告系在被告同意的前提下从案外人手中购买的抵顶涉案房屋，但该涉案房屋房源仍来源于被告，因此原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当遵照执行。原告于2016年9月29日取得涉案房屋使用权，应当视为房屋交付的时间。合同约定办理不动产权属证书的期限是商品房交付之日起90日内，可至今因被告的原因致使涉案房屋不具备办理房屋权属证书的条件，被告已构成违约。针对被告辩称房屋变更声明约定“如果此房屋在变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷，本人（单位）承诺由此产生的任何纠纷与宁夏坤泰房地产开发有限公司无关，愿承担一切法律后果并放弃抗辩权”的辩解理由，本院认为，上述约定系对权属和其他经济纠纷的约定，与被告履行办理房屋权属证书并不矛盾，涉案房屋是否具备办理权属证书的义务在开发商即被告，而原告不能办理房屋权属证书正是由于被告销售的涉案房屋不具备办理房屋权属证书的条件，故被告应当按照合同约定承担原告逾期办理房屋权属证书的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告李东办理宁夏永宁县永泰福邸2-1-901室房屋所有权证书，相关费用由李东负担;二、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李东支付逾期办证违约金205798元，从2017年1月1日起暂计算至2019年9月30日；实际按照合同约定按日计算全部房价款万分之五的违约金至办理完成所有权证书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4388元，减半收取计2194元，由被告宁夏坤泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高宇翔 二〇一九年十一月七日书记员 丁永侠本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。