广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初1275号原告（反诉被告）苏城辉，男，汉族，1975年5月16日出生，住址广东省海丰县，委托代理人杨多默，系广东洋洲律师事务所律师。委托代理人陈响寅，系广东洋洲律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陈仕业，男，1960年8月16日出生，汉族，住址广东省海丰县，被告（反诉原告）刘辉程，男，1967年2月10日出生，汉族，住址广东省海丰县，上述两被告委托代理人陈文锋，系广东展业律师事务所律师。原告（反诉被告）苏城辉诉被告（反诉原告）陈仕业、刘辉程资金返还纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苏城辉的委托代理人杨多默、陈响寅、被告陈仕业、刘辉程及委托代理人陈文锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，上列被告系海丰县富华大厦的开发商，富华大厦开发期间，原告2012年向被告购买富华大厦商品房，与被告签订《购买商品房协议书》，对房屋的价款、面积、各户位置、付款方式、违约责任均在协议书上约定。购房协议书等第六条规定本大厦统一代办房产证（费用按相关部分收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%比例预交，原告根据这一条款的约定，以所购的价款数额的总和向被告预交4%的金额，作为给被告为原告代办房产证向房管部门缴纳房产税的办证费用的预付款。2013年，被告为原告办理了房产证，同时将办证支付的税费单据交还原告存执。原告根据办证所支付的税率实际税费除后，存余大部分数额在被告，于是找被告要求预交的办证费用除去实交的办证税费后，预存给予退还，但收到被告拒绝，不同意退款，并蛮横的叫原告去法院告状。综述，原告认为在履行合同中已信守条款的规定，交清了所有的购房款和其他费用，不存在违约，是被告不信守购房协议的约定，对办证费用已明确约定按相关部门收费标准收取，对其先交还的契证费用的预付款，理当按相关部门实际收取的数额，余存部分应退还购房户才合理，可被告却拒绝退还，欲予侵吞，其行为侵犯了原告购房户的合法权益，特具状诉诸法院，请求：1、判令上列被告连带退还原告交付的房屋办证税费部分共计人民币7953.43元；2、本案诉讼费由上列被告负担。被告陈仕业、刘辉程答辩称，答辩人与被答辩人签订《购买商品房协议》，约定由被答辩人向答辩人购房，并由答辩人代为办理房产证，按房款的4%收取办证费用。协议签订后，答辩人严格遵守国家法律法规，按照建筑设计规范，房屋建设后经合格验收并依时交付给被答辩人使用至今，不存在违法和违约情况。《购买商品房协议》第六条约定的契证费用，不是办证预付款，而是办证的所有费用，即契税和其他办证费用的总和，并不仅仅指契税。众所周知，购置房产，并不仅仅要交契税，还要缴纳包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税等等税费。事实上，答辩人为被答辩人代办房产证时，所缴纳的税费，远远超过《购买商品房协议》约定的按房款的4%收取的办证费用。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回。被告陈仕业、刘辉程反诉称，反诉人陈仕业、刘辉程与被反诉人于2012年3月2日签订《购买商品房协议》，约定由被反诉人向反诉人购房，并由反诉人代为办理房产证（费用按相关部门收费标准收取），按房款的4%收取办证费用，实际收取11720元。协议签订后，反诉人严格遵守国家法律法规，按照建筑设计规范，房屋建设后经合格验收并依时交付给被反诉人使用至今，不存在违法和违约情况。办理房产证时，反诉人为被反诉人缴纳税费34024.65元，多交22304.65元，超过《购买商品房协议》第六条约定的费用，被反诉人应当向反诉人补交其多缴纳的税费。现被反诉人向贵院提起诉讼，要求反诉人返还资金，为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求判令被反诉人向反诉人补交办证费22304.65元；2、本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。原告对反诉答辩称，一、反诉人的诉讼请求没有事实依据。依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合“有具体的诉讼请求和事实、理由”，反诉人提起反诉要求答辩人补交办证费用，事实上答辩人已经按照海丰县地方税务局核准的税额缴纳契税3466.57元，海丰县地方税务局出具了《税收转账专用完税证》。而反诉人所说的为答辩人缴纳税费34024.65元却是凭空捏造的，提供不出税务局的发票或完税证明。二、反诉人的诉讼请求没有法律依据。依照我国税法的有关规定，转移房屋权属的承受单位或个人为契税的纳税人，房屋交易的买方只需缴纳契税，税率依照地方税务局和财政局的具体规定缴纳。卖方需要缴纳个人所得税、营业税（现改为增值税）、印花税、城建税和教育附加税，卖方不得将应缴的税额转嫁给买方。因此反诉人所提出来的反诉请求不但没有法律依据，且本身是违法的行为。根据以上陈述，答辩人认为反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法裁定驳回反诉请求。经审理查明，2012年3月2日原告与两被告签订《购买商品房协议》，约定原告向被告购买位于海丰县海城镇黄土坎村后广汕公路南侧富华大厦商住楼B8层802房，房屋总价款293000元。协议第六条约定：“本大厦统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取11720元，大厦维修基金按国家规定收费”。合同签订后原告依约交付购房款，被告依约交付房屋给原告占有使用，并将涉案房屋产权办理至原告名下，房屋产权证号为：粤房地权证海建房证私字第××号。原告按照上述合同约定向被告支付购房款4%即11720元作为办理《房地产权证》契证费用。后双方在涉案房屋契税缴纳问题上产生争议诉至本院，原告主张本案原告应缴纳的契税为3766.57元，并提供税收转账专用完税证为证，请求被告退回多收的费用7953.43元。被告抗辩原告需缴纳的办证费用超过协议约定的购房款的4%，反诉请求原告补交被告为其多缴纳的税费22304.65元。本案在审理过程中本院依据被告申请到国家税务总局海丰县税务局对涉案房屋的具体缴交税费明细进行调查。国家税务总局海丰县税务局于2019年10月9日出具原告购买涉案房屋缴交税费明细表，显示原告苏城辉关于涉案房屋应缴纳契税3766.57元、土地增值税12555.22元、营业税12555.22元、个人所得税7533.13元、城建税627.76元、教育费附加376.66元、地方教育附加251.10元、印花税125.55元，以上各项缴税合计37791.22元。庭审中原告增加请求两被告以7953.43元为本金自原告缴纳契税的次日起暂计至2019年9月23日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。庭后被告陈仕业、刘辉程表示放弃向原告催讨为其多缴税费的反诉请求。认定上述事实的证据有：原、被告身份证复印件、《购买商品房协议书》、《房地产权证》复印件、税收转账专用完税证、国家税务总局海丰县税务局出具的涉案房屋缴交税费明细表及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告系完全民事行为能力人，自愿签订《购买商品房协议》，该协议是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，依法应认定合法有效。依法成立的协议受法律保护，原、被告双方均应按照协议的约定全面履行合同条款。现原、被告双方在履行协议过程中对涉案协议第六条的约定产生争议。关于《购买商品房协议》第六条“本大厦统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取）。《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取11720元，大厦维修基金按国家规定收费。”如何认定的问题，该“协议”明确约定涉案房屋《房地产权证》契证费用按相关部门收费标准收取，也即具体办证费用应按相关税务部门应收取的税种进行收取。根据国家税务总局海丰县税务局出具的原告购买涉案房屋缴交税费表，显示原告购买涉案房屋产生的费用有契税、土地增值税、营业税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等各项税费合计37791.22元。原、被告签订的《购买商品房协议》，显示出卖方为两被告，买受方为原告，也即本案系原告与两被告之间发生的房屋买卖交易行为，该房屋的产权也是由两被告名下直接过户至原告名下，与传统意义上的二手房买卖合同形式要件吻合。根据二手房买卖合同的相关规定，买卖双方可自由约定办理购买二手房交易过程中产生的办证费用由谁负担的条款。现原、被告在《购买商品房协议》中约定“两被告为原告统一代办房产证（费用按相关部门收费标准收取），《房地产权证》契证费用按套房总款的4%收取”，合同中约定的契证费用应属于以上各种费用的总和，原告解读为“契税”一说，证据不足，本院依法应不予采信。本案商品房买卖实际上是二手房转让，被告在《购买商品房协议》中没有阐明，造成二手房转让产生的费用超出当事人的预想，故本院为维护交易安全，依据公平合理原则，依法酌定原、被告双方对涉案房屋在交易过程中产生的各项办证费用双方各负担一半，即涉案房屋在交易过程中产生的各项办证费用合计37791.22元，原、被告各应负担18895.61元。现原告为购买涉案房屋应负担的办证费用18895.61元，远远超过原告已交的款项11720元，故原告主张两被告应退还原告7953.43元办证税费及利息的请求，证据不足，本院依法不予支持。关于被告为原告多缴的18895.61元-11720元=7175.61元税费问题，被告在庭审过程中自愿放弃该项反诉请求，系被告的真实意思表示，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定判决如下：驳回原告（反诉被告）苏城辉的全部诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由原告负担；反诉费178.81元，由两被告负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  李革明二〇一九年十一月十一日书记员  陈家丽