贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9105号原告：李云，男，1969年12月25日生，现住贵州省晴隆县。原告：李秋瑜（曾用名李懋），女，1996年6月23日生，现住贵州省晴隆县，系李云之女。原告：黄主会（曾用名黄祖会），女，1956年9月22日生，住贵州省晴隆县，系李云之岳母。共同委托诉讼代理人：李怡，贵州泳清律师事务所律师。特别授权代理。共同委托诉讼代理人：李和江，贵州泳清律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告李云、李秋瑜、黄主会与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告李云、李秋瑜、黄主会的共同特别授权委托代理人李怡、李和江,被告安达公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云、李秋瑜、黄主会共同向本院提出诉讼请求：1、判令安达公司支付原告2010年6月30日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金34061.80元；2、判令安达公司支付原告2010年9月30日至2019年7月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金242806.50元；3、诉讼费由安达公司承担。事实及理由：李云之妻陈婷系李秋瑜之母，黄主会之长女。2009年8月3日，陈婷与安达公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第二、四条约定“陈婷购买的房屋位于安达公司开发的XX园XX幢XX号房，房屋建筑面积142.58平方米，单价2163.71元/平方米，总价308502元，首付62502元，余款246000元银行按揭支付。合同约定交房时间为2010年6月30日，交付后90日内办理产权登记。2010年9月18日，陈婷向安达公司支付了勘丈费、维修基金、房产工本费、面积差价、电开户费、闭路电视开户费、水开户费合计17580元整。因约定房产证由安达公司代办，且安达公司已实际收取房产工本费，故陈婷于当日按安达公司要求将办理房产证所需的资料全部交给了安达公司。2013年6月，李云因涉嫌犯罪被羁押，次年8月黔西南州中级法院以故意伤害罪判处李云有期徒刑8年，2019年6月5日假释出狱。2013年7月1日，陈婷意外死亡。综上所述，原告认为，一、李云作为房屋共有人，在羁押期间无法主张和承担合同的权利义务；二、陈婷死亡后，黄主会和李秋瑜有权承接其在合同中享有的权利义务，李秋瑜虽在2014年6月23日成年，但其与黄主会在李云被羁押期、陈婷意外死亡后，不知道合同的具体内容，继而不能判断合同权利和义务，且涉及到黄主会、李秋瑜与李云之间的法律关系需要明确，直到李云假释出狱后，才确定三原告的法律关系，才知道享有的合同权利并据此提起本案诉讼；三、逾期办证违约金：商品房买卖合同约定办理房屋产权证的最后时间是2010年9月30日，截止2019年7月30日，安达公司逾期办证的时间合计逾期106个月，按揭贷款合同约定的贷款利率下浮30%后年利率为4.158%，即当年的贷款年利率为5.94%，同时按揭贷款合同约定的逾期年利率上浮50%为8.91%，故安达公司应支付三原告逾期办证违约金242806.50元（4.158%÷0.7×1.5÷12×308502×106）；四、逾期交房违约金：安达公司未按期交房的违约情况应当暂算至起诉日，合同约定交房日为2010年6月30日，暂算至起诉日2019年7月31日，共计3318天，以类比房屋租金每月每平方米7.2的30%计算，即142.58×（7.2÷30）×3318×30%=34061.79元。为维护三原告的权利，遂诉至法院，请求依法判决。安达公司辩称：一、三原告的诉讼主体不适格，请求驳回起诉。本案系商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，具有诉讼主体资格的系买受人陈婷，根据原告陈述李云、李秋瑜、黄主会均是陈婷的继承人，但是根据规定法定继承人只能继承死者生前享有的财产，不能继承本案合同的违约赔偿请求权；二、三原告的诉请均已过诉讼时效，案涉房屋于2013年4月19日取得竣工验收备案登记表，2013年10月8日，取得大产权初始登记，案涉房屋之所以至今未办理房屋产权证是买受人陈婷未向安达公司交付房屋产权的相关资料，因此未办房产证产生的法律责任应当由陈婷自行承担。故三原告的诉请均无事实和法律依据，请求法院依法驳回三原告的起诉。本案的争议焦点是：1、李云、李秋瑜、黄主会是否本案适格诉讼主体；2、李云、李秋瑜、黄主会的诉请是否已过诉讼时效；3、李云、李秋瑜、黄主会诉请的违约金是否具有事实和法律依据。围绕诉讼请求及争议焦点，李云、李秋瑜、黄主会共同向本院提交了居民户口簿、身份证、关系证明、(2019)黔04刑更927号《刑事裁定书》、（2014）兴刑终字第114号《刑事判决书》、户口注销证明、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、交费清单、税收通用完税证复印件各1份、收款收据复印件2份,安达公司提交了营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、（2015）黔义民初字第03922号民事判决书复印件各1份等证据在卷佐证。经本院审查认定事实如下：陈婷与李云系夫妻关系，李秋瑜系陈婷与李云之女儿，黄主会系陈婷之母。2009年8月3日，陈婷与安达公司签订合同编号为200900652号《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处XX花园XX园XX幢XX号房商品房，合同约定建筑面积为142.58平方米，房屋总价款为308502元，付款方式为首付款62502元加银行按揭246000元。合同第八条约定“出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付经验收合格的商品房，并对遭遇不可抗力、政府行为、政策调整等原因造成的延期进行约定。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由双方协商解决。如因买受人原因造成未能按时产权登记的，出卖人不承担相关责任”。2009年8月20日，李云作为涉案房屋的共有人与陈婷共同与中国工商银行签订《个人购房借款合同/担保合同》，以涉案房屋作为抵押物向银行贷款支付安达公司购房款。另查明：1、2015年6月16日，黔西南州中级人民法院（2015）兴民终字第358号生效判决书认定“涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记。2、2014年8月21日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2014）兴刑终字第114号生效刑事判决书认定“2013年6月29日21时许，李云与陈婷在晴隆县内，因修房子的事情发生争执并抓打，李云用拳头打击陈婷头部，致陈婷死亡，后李云到公安机关投案。”该案经晴隆县人民法院判决，以李云犯故意伤害罪，判处有期徒刑十年。宣判后，李云不服向黔西南州中级人民法院提出上诉，经二审改判李云犯故意伤害罪，判处有期徒刑八年，维持定罪部分。刑期自2013年6月30日起至2021年6月29日止。2019年6月3日，李云经安顺市中级人民法院裁定予以假释。3、陈婷之父陈代才于1998年农历2月初七死亡。本院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后，与陈婷所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，陈婷已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司涉案楼盘于2013年4月19日经验收合格取得建筑工程竣工验收备案，于2013年10月8日获得商品房大产权初始登记系客观存在的事实。关于李云、李秋瑜、黄主会是否本案适格诉讼主体问题，首先，李云与陈婷系夫妻关系，李云虽未在涉案房屋商品房买卖合同中签名，但从李云作为抵押物共有人与陈婷一起签署《个人购房借款合同/担保合同》，以及陈婷去世后，李云偿还银行贷款的情况来看，李云亦系涉案房屋权利人，其当然有权提起本案诉讼。其次，陈婷与安达公司签订商品房买卖合同，双方形成合同之债的权利义务关系，陈婷负有按约定给付房款的义务，安达公司负有按约定期限交房和办理初始登记的义务。《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括……（七）公民的其他合法财产”，本案系因合同违约形成的合同违约之债，涉案逾期交房和逾期办证违约金应属于继承法中规定的“公民的其他合法财产”，从继承法的规定来看，陈婷去世后，其女李秋瑜和其母黄主会系第一顺位继承人，二人享有陈婷生前享有的合同债权。关于李云、李秋瑜、黄主会诉请的违约金是否具有事实和法律依据的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，涉案商品房买卖合同约定出卖人应当在2010年6月30日前交付符合约定和法定的房屋，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。安达公司就涉案商品房于2013年4月19日取得《竣工验收备案表》，于2013年10月8日获经兴义市住建局初始登记，从合同约定来看，安达公司逾期交房、逾期办证的客观事实存在，但自安达公司取得初始登记之日起，为原告办理房屋权属证书的条件即成就，此时即需要原告与安达公司共同配合申请办理房屋权属证书，而非安达公司凭一已之力能够完成，故本案原告至今尚未办理房屋权属证书的责任，不能完全归责于安达公司，综上，安达公司应承担逾期交房的违约责任期间为2010年7月1日至2013年4月18日，应承担逾期办证的违约责任期间为2010年9月29日至2013年10月7日。关于李云、李秋瑜、黄主会的诉请是否已过诉讼时效的问题，因安达公司逾期交房和逾期办证的违约行为发生于《中华人民共和国民法总则》实施前，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，涉案商品房买卖合同约定交房时间为2010年6月30日，交付后90日内办理初始登记，根据合同约定的交房时间和办证时间，李云、陈婷最迟在2010年7月1日和2010年9月29日，即应知道安达公司逾期交房和逾期办证的事实，李云、陈婷对安达公司主张逾期交房的时间最迟应在2012年6月30日之前，主张逾期办证的时间最迟应在2012年9月28日之前，李云2013年6月29日才因犯罪被羁押，不影响其之前权利的行使，陈婷在生前亦未向安达公司主张合同违约责任，其权利因超过诉讼时效期间而丧失，其女李秋瑜和其母黄主会因而无权向安达公司主张合同违约责任。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回李云、李秋瑜、黄主会的诉讼请求。案件受理费2727元，由李云、李秋瑜、黄主会共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年十一月五日法官助理舒其琪书记员杨贞玮