广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12846号上诉人（原审原告）：易朵云，女，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人:黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人易朵云因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10968号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金49779.5元予易朵云；二、驳回易朵云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1372.28元（易朵云已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对易朵云已预交的诉讼费用1372.28元，在判决发生法律效力后经易朵云书面申请,一审法院退还予易朵云。”易朵云不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判粤海通公司向易朵云支付逾期交楼违约金49546元（以购房款779022元为本金，按日万分之三的标准，自2018年2月1日起计算至2018年8月31日止）；2.判令粤海通公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院因认定涉案房屋交付时间为2018年8月31日，故从2018年9月1日起计算违约金，与事实和证据不符。易朵云与粤海通公司约定的交付时间为2018年1月31日，违约金理应从2018年2月1日起计算。二、《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定交付时间为2018年1月31日前，因此易朵云主张从2018年2月1日起算违约金有事实和合同依据。商事交易应当信守契约，法院不应自行调整双方约定的交付期限。三、易朵云虽于2018年1月31日签署的《确认函》，但并未接收毛坯房屋，亦未明确放弃追究粤海通公司逾期交楼的违约责任，同时粤海通公司亦未明确告知涉案房屋当时尚未取得《建设工程竣工验收备案表》及测绘报告的文件，故《确认函》只是确认精装修的交楼时间为2018年8月31日，并不能因此免除粤海通公司于2018年2月1日至2018年8月31日期间的违约责任。四、粤海通公司曾多次向易朵云发送《收楼通知书》，正是基于粤海通公司认可其负有交付毛坯房和精装房的两次交付义务，故此粤海通公司才多次通知收楼，这也与本案证据及易朵云的主张相符，因此粤海通公司未按照合同约定交付涉案房屋理应支付逾期交楼期间的违约金。针对易朵云的上诉请求，粤海通公司辩称，一、一审法院认定的交楼时间符合事实。易朵云主张应将《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》看做两个独立的合同，却无视双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，其主张与事实不符且自相矛盾。易朵云要求粤海通公司履行交付毛坯楼、精装修的义务，要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房。二、易朵云未曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼。易朵云未提供证据证明曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼，故其主张不应支持。易朵云提交的向有关部门催告的证据，是其他业主向有关部门投诉的材料。粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需向易朵云支付逾期交房违约金49779.5元（以购房款779022元为本金，按日万分之三的标准，自2018年9月1日起计算至2019年4月1日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由易朵云承担。事实与理由：一、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。涉案《补充协议》并没有完全免除粤海通公司在逾期交房时的违约责任，仅是就违约金标准作出调整，调整之后业主并不因此丧失追讨逾期交房违约金的权利，且变更后的违约金也没有低于业主因逾期交房而导致的实际损失，同时业主也不因此而承担更重的责任。一审判决认定涉案《补充协议》有关条款无效明显不妥。涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规，应按照该协议中关于逾期交房违约金标准的约定,并适用以涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》之时作为具备交付条件之时。再者，按照相关法律规定，在易朵云主张的违约金明显高于其实际损失时，法院应下调违约金。而且，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，法院应按照租金标准下调违约金而非适用商品房买卖合同约定的违约金标准。二、粤海通公司不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司承担全部诉讼费用。针对粤海通公司的上诉请求，易朵云未提出答辩意见。二审期间，易朵云、粤海通公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：一、涉案房屋的交付条件应如何确定；二、双方约定的交房时间应如何确定;三、粤海通公司与易朵云在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与易朵云在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且易朵云亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%；相反，如果易朵云违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重易朵云责任的情形，故该条款无效。易朵云在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，易朵云、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2083.14元，由上诉人易朵云负担1038.65元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担1044.49元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力