上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初28383号原告(反诉被告)：上海佳质资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：石福梁，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：候庆贤，经理。委托诉讼代理人：候海龙，男。委托诉讼代理人：张先旺，京衡律师集团上海事务所律师。原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司(以下简称佳质公司)与被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司(以下简称木森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，被告木森公司提出反诉，本院受理反诉后依法适用普通程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。佳质公司委托诉讼代理人张斌，木森公司委托诉讼代理人候海龙、张先旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳质公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》中租赁合同关系于2018年8月18日解除；2、判令被告支付自2017年10月1日至2018年8月18日的租金人民币(以下币种相同)4,363,522元；3、判令被告支付逾期支付租金违约金(具体计算详见表)；4、判令被告支付享受的租金优惠2,471,834.76元；5、判令被告支付自2018年8月19日起至2018年8月27日止的房屋占有使用费，按7.7元/平米/天的标准计算；6、判令被告支付违约金1,763,617.38元；7、原告收取的押金1,763,617.38元不予返还；8、判令被告支付房屋复原费55万元。事实和理由：2017年1月10日，原告与被告及案外人上海富都物业管理公司(以下简称富都公司)签订《房屋租赁合同》，租赁合同对租赁期限、租金标准、支付时间和方式、违约责任等均有明确约定。2017年6月30日，原、被告、富都公司签订《房屋租赁合同之补充协议》将租赁期限变更为自交房之日起至2023年4月30日，租金折扣变更为2017年3月1日至2017年9月30日基本含税租金为2,883,807.22元，折扣之后实际需支付含税租金411,972.46元，租金折扣2,471,834.76元。合同生效后，原告依约履行了合同义务，但被告自2017年9月25日起未再付租金。原告于2018年8月17日向被告发出《解约函》要求被告支付租金并承担违约责任等，并要求被告在2018年8月27日配合原告腾空商铺并返还房屋。然被告并未予以配合并结清款项。故原告起诉来院，望判如所请。被告木森公司辩称，对于原告诉请解除合同被告予以认可。事实上被告在2018年8月30日被原告强行迁出租赁房屋，合同已无履行基础。但对于原告的其他诉请被告均不予认可。本案系因被告的违约导致原告无法办理出食品经营许可证，因此被告有权拒付租金，被告并无违约行为，无需承担违约责任。即便被告确需承担违约责任，原告的违约金标准也过高，需要予以调整。反诉原告木森公司提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失5,186,004元。事实和理由：因反诉被告故意隐瞒事实，将不具备开设餐饮服务业条件的租赁场地出租给反诉原告，致使反诉原告经营的美食广场长期处于无证经营的违法状态，最终导致美食广场被迫停业。反诉被告存在明显的违约行为，导致合同目的无法实现，理应赔偿损失并承担违约责任。反诉被告佳质公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，合同解除的责任和原因均在反诉原告，因此装修损失无需赔偿，而保证金根据合同约定，我方有权予以没收。至于装修押金该笔费用由物业管理公司收取，与我方无关。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场的产权人为佳质公司。2017年1月10日，佳质公司(甲方、出租方)、木森公司(乙方、承租方)、富都公司(丙方、物业管理方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的物业为世纪大道160号览海国际广场地下二层B204+B205A+B205B+B206+B207单元(以下简称系争房屋)，租赁面积为1,759平方米(商铺面积1,113.3平方米加外摆区面积645.7平方米)。交房日暂定为2017年3月1日，甲方将在具备交房条件后提前10个工作日通知乙方具体交房日，并以该通知上载明的交房日为准，交房日、起租日、开张日、租赁期限等届时亦相应提前或顺延。租期6年，自交房日起至2023年2月28日止。起租日为2017年3月1日，开张至迟不晚于2017年7月1日。房屋用途为用作“木森”品牌美食广场。甲方并不保证该房屋适用作任何乙方指定的特别用途。合同6-2约定乙方应当在上一个历月25之前向甲方支付当月基本含税租金。合同第6-3约定如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金折扣，乙方需在接到甲方通知后5日内向甲方补交前述租金折扣。合同附表二约定，租赁期内，乙方需向甲方支付含税租金，其中基本含税租金为自交房日起第1-2年，该房屋的日含税租金单价为7.7元/每平方米，月租金为392,384.72元，月含税租金为411,972.46元。乙方根据本合同第6-2条支付的首笔基本租金：1,961,733.62元，首笔基本含税租金：2,059,862.3元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为411,972.46元。租赁押金为相当于该房屋3个月第一年基本含税租金及含税物业管理费，金额为1,763,617.38元。合同第10.1约定，在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好清洁地交还甲方，并还须同时符合以下所有条件：(1)该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态(自然损耗除外)；……。合同第10.4条约定，乙方未能按照本合同规定恢复该房屋状态的，乙方同意有甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从租赁押金中扣除，不足部分仍应由乙方补足。合同第13.3条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，甲方无需对乙方承担任何责任，且无需退还乙方已经支付的租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时(即本合同提前终止当月)3个月基本含税租金和含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……(5)乙方逾期支付任何应付费用(包括含税租金、租赁押金、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用)超过14日的；……。合同附件三对房屋交付时的状态做了约定。2017年6月30日，三方签订《房屋租赁合同之补充协议》，变更原《租赁合同》的部分条款内容，租赁期变更为自交房日起至2023年4月30日，租金折扣变更为2017年3月1日至2017年9月31日的基本含税租金合计为2,883,807.22元，物业管理费为1,231,300元，折扣后乙方实际需支付的基本含税租金为411,972.46元，物业管理费合计为879,500元。后为配合木森公司办理食品经营许可证，木森公司与佳质公司就B204+B205A+B205B单元和B206+B207单元分别签订了两份《租赁合同》。2018年6月6日，B204+B205A+B205B单元经审批获得食品经营许可证。2018年8月17日，佳质公司向木森公司发出《解约函》，载明因木森公司拖欠租金、物业管理费等各项应付费用。自函件邮寄后第4个工作日，贵我双方签署的《租赁合同》即告解除，且贵方已支付的保证金1,763,617.38元作为违约金我司将予以没收。请贵方收到本函后7日内向我司付清《租赁合同》项下约定的如下款项：1、支付至合同解除日止的租金4,431,243.5元、物业管理费1,540,209.32元、公共事业费336,502.31元、逾期支付租金所涉违约金934,470.28元及其他费用7,314元。2、根据《租赁合同》第13.3条约定支付违约金1,763,617.38元。3、请贵方按照租赁合同约定将商铺恢复至约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态，配合我司尽快办理相关商铺返还手续并最迟于合同解除日之次日返还商铺。如贵方未在上述规定期限内返还商铺的，根据《租赁合同》的约定，我司将于2018年8月27日下午14：00前往该商铺，开启门锁，腾空该商铺，请贵司授权人员准时前往该商铺，清点该商铺的物件并承担因腾空该商铺所产生的相关费用。2018年8月23日，木森公司回函称，因贵司为履行提供必要的办证资料，致使我司长期未能取得合法经营所需的相关证照。对此，我司自2017年6月其多次发函贵司，要求贵司履行相关配合义务，但始终未能提供，因此贵司违约在先，应承担相关违约责任。2018年8月27日，佳质公司根据《解约函》所载时间进入系争商铺，对物品进行了清点和清理，收回了系争商铺。上海市金茂律师事务所何永哲、俞烨松律师出具律师见证书。庭审中双方均确认木森公司自2017年10月1日起未再向佳质公司支付租金。另佳质公司提供了与案外人上海明祺建设工程有限公司(以下见证明祺公司)的拆除复原工程合同、报价清单及转账记录。对此木森公司表示报价清单中2、3、4项并非木森公司装修，木森公司认可系争商铺交付是为毛坯状态，但木森公司仅在厨房区域装修了吊顶、地面等。关于系争房屋交付时间，佳质公司表示系争房屋于2017年3月1日交付，并提供2017年2月20日的交房通知书予以佐证，对于该份交房通知书木森公司表示并未收到，不能证明系争房屋已于通知书约定的时间交付。木森公司表示系争房屋于2017年5月交付，提出折扣金额应依据实际交付房屋的时间进行计算。关于装修及相关设施设备的赔偿金额，木森公司当庭提交了《室内装饰施工合同》、《通风工程承包合同》、《暖通安装合同》等合同以及相应的支付凭证，以证明其为购置设备、装饰装修等的花费，对于上述合同、支付凭证的真实性佳质公司均不予认可，并认为根据合同及相关法律规定，上述装饰装修及设施设备损失不应由佳质公司承担。关于办理食品经营许可证问题，佳质公司庭审中提交B206A、B206C、B206B、B207单元的食品经营许可证，以证明并非系争房屋的原因导致木森公司无法办理相关许可证。木森公司表示即便佳质公司现在提供了相关单元办证的材料也不能说明在木森公司租赁期间，该区域是可以办出许可证的。本院后经与负责办理系争房屋食品经营许可证的工作人员核实，系争房屋因有外摆面积，因此不能整体申请办理食品经营许可证，但可以就B204+B205A+B205B单元和B206+B207单元分别申请办理许可证，木森公司在了解上述情况后仅就B204+B205A+B205B单元申请了食品经营许可证，另一区域此后未再申请。以上事实，有双方签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、催款函、解约函、律师见证书、复原费发票以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，佳质公司与木森公司及富都公司之间签订的《租赁协议》及其附件、补充协议、系双方真实意思表示，且于法不悖，合同属合法有效，合同双方均应恪守。现双方均认可三方签订的《租赁协议》中涉及佳质公司与木森公司之间的租赁合同关系于2018年8月18日解除，本院依法予以确认。本案的争议焦点在于合同解除的过错和责任。为此木森公司抗辩称合同无法履行系因佳质公司未交付符合合同用途的房屋，导致木森公司无法办理餐饮许可证。对此本院认为，首先，木森公司作为承租方有义务和责任了解系争房屋是否具备开设美食广场的条件，从合同约定来看，办理相关证照、许可证等均为木森公司的义务，作为出租方的佳质公司并无合同义务确保木森公司能办出相关的许可证等经营证件。其次，从已查明的事实来看，系争房屋并非无法实现餐饮用途，而是在申请许可证时不能整体申请，需去除外摆面积。对于租赁标的中含有外摆面积，佳质公司在附表中已以文字和附图的方式清楚告知了木森公司，佳质公司已尽到提示告知义务。再次，在木森公司未充分了解办证规定导致初次申请不成的情况下，佳质公司亦积极配合木森公司提供办证所需材料，佳质公司已基于诚信原则履行了积极配合义务。综上木森公司以佳质公司出租的系争房屋不符合合同约定用途，木森公司因此有权拒付租金，合同解除的过错和责任在佳质公司的抗辩理由，本院难以采信。木森公司作为承租人，支付租金系其主要的合同义务，现木森公司无合理抗辩理由，未按期支付租金，显属违约，木森公司除应支付佳质公司2017年10月1日至2018年8月18日的租金及2018年8月19日至2018年8月27日的房屋占有使用费外，还应承担相应的违约责任。关于支付租金折扣2,471,834.76元，因佳质公司未能提供充分有效的证据证明系争房屋于2017年3月1日交付，而根据双方签订的补充协议对租赁期限的变更来看，本院采信木森公司所述，确认系争房屋于2017年5月1日交付，基于交付时间晚于合同约定时间，租金折扣应相应调整为1,647,889.84元。关于没收押金，佳质公司依据合同13-3的约定要求没收押金，本院予以支持。关于解约违约金，本院根据合同履行情况、佳质公司的损失等酌情调整为90万元。关于复原费，佳质公司提供了合同、付款凭证等材料予以证明，本院对此予以采信。关于滞纳金，本院根据木森公司的履约情况酌情调整为160,000元。关于木森公司反诉要求佳质公司赔偿装修费用。根据相关法律及司法解释的规定，由于合同解除的过错在木森公司，且佳质公司也不同意利用现有的装修，因此佳质公司无需赔偿其装修损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司之间的租赁合同关系于2018年8月18日解除；二、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司自2017年10月1日起至2018年8月18日止按月租金411,972.46元为标准计算的租金；三、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司租金折扣1,647,889.84元；四、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司自2018年8月19日起至2018年8月27日止按月租金411,972.46元为标准计算的房屋占有使用费；五、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司解约违约金900,000元；六、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司逾期付款违约金160,000元；七、原告(反诉被告)收取的租赁押金1,763,617.38元不予返还；八、被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海佳质资产管理有限公司复原费550,000元；九、驳回被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费98,321元，由被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司承担；反诉案件受理费30,531.5元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海木森餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  何璐依人民陪审员  田有娣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。