河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初5927号原告：陈谷河，男，1970年1月1日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：宋俊丽，河南振蓼律师事务所律师。被告：固始县久久房地产开发有限责任公司。住所地：固始县城蓼北路民营工业园区。法定代表人：徐俊新，公司执行董事。委托诉讼代理人：姜新军，河南蓼阳律师事务所律师。原告陈谷河诉被告固始县久久房地产开发有限责任公司（以下简称“久久公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈谷河及其委托诉讼代理人宋俊丽，被告久久公司的委托诉讼代理人姜新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈谷河向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定为原告办理房屋的不动产权属证书；2、被告支付违约金，按全房价款的日万分之五计算，自2016年3月30日至实际清偿之日止；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告在固始县城民营工业园内开发了一处商品房项目“久久·东方御景”，经过固始县住房和城乡建设局批准预售。2015年6月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定了出售商品房的基本状况及位置、房价款及付款方式、商品房交付条件及交付手续、商品房质量及保修、合同备案及房屋登记等相关权利和义务。合同签订后，原告支付了首付款、办理房屋按揭手续及房屋产权登记的相关费用，但是被告在交付房屋后一直没有按照合同约定为原告办理房屋的不动产产权登记。故提出上述诉请。被告久久公司辩称，2015年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的东方御景小区1#1506商品房一套。被告按合同约定于2015年9月3日前交付房屋，于2015年9月5日及时向当时办理房屋权属登记部门提交相关办证申请和其他资料，并于2015年10月20日已取得预告登记证。因机构改革导致办理不动产权证相关单位办理时间推迟，加上政策调整，原告是银行按揭贷款，在未还清银行贷款前不能办理不动产证。故原告目前未能办理不动产权属证书不是因为被告延误造成的，原告诉请被告承担违约责任无事实和法律依据。同时被告正在积极与办证单位沟通，尽快为原告办理权属证书。综上，原告的起诉无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告久久公司成立于2004年6月4日，经营范围：房地产开发（凭证），建材加工销售。其在固始县城蓼北路民营工业园区内开发商品房项目“久久·东方御景”，经过固始县住房和城乡建设局批准预售。2015年6月16日，原告陈谷河与被告久久公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告东方御景小区1号楼1-1幢1单元15层1506房。双方约定了出售商品房的基本状况及位置、房价款及付款方式、商品房交付条件及交付手续、商品房质量及保修、合同备案及房屋登记等相关权利和义务。其中“第四章商品房交付条件与交付手续”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。……”；“第八章合同备案与房屋登记”第二十条约定：“房屋登记（一）（略）。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告依约支付了首付款159183元，支付了办理房屋按揭手续及房屋产权登记的相关费用。以上事实，均有相关证据证明。被告对原告提交的2015年6月16日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的真实性不持异议，但又抗辩双方实际签订该合同的时间是2015年8月3日。被告的辩解自相矛盾，且原告出具证据证明被告在2015年6月16日双方签订合同的当天，收取了原告交纳的各项费用合计26000元，可以印证签订合同的时间。故本院根据优势证据规则，采信原告的说法，即双方签订合同的时间为2015年6月16日。2、根据合同约定，被告应当在2015年9月30日前向买受人交付购买的商品房，在交付之日起180日内（2016年3月30日前）为原告办理房屋所有权登记证书。但被告至今未为原告办理。双方对以上事实无异议。双方争议的焦点是：被告未为原告办理房权证的原因（责任）在不在于被告，亦即被告是否应当承担违约责任。根据双方举证情况，本院认为，被告的举证不能证明其对原告未能办理房权证没有责任，被告应承担举证不能的法律后果，承担违约责任。理由如下：（1）被告方当庭提交了原告的结婚证、原告与被告方工作人员签名的授权委托书、固始县房地产管理中心出具的为银行按揭使用的“证明”、纳税人为“陈谷河、刘德云”的契税发票（金额10383.66元）、“房地产权属登记受理通知单”、“预告登记证明存根”。以上证据除契税发票、“房地产权属登记受理通知单”、“预告登记证明存根”外，其余均为办理房地产权属登记时，原告方应当提供的手续。只能证明原告完成了合同的附随义务，被告方对此并无异议。足额交纳税、费是办理房产登记的前置程序。被告提交的契税发票仅能证明被告方代原告交纳了部分税、费，但不能证明其交纳了办证所需的所有税、费；被告庭后至今亦未补充证据以证明之。被告提交的“房地产权属登记受理通知单”上仅有陈谷河、刘德云在“申请人”栏内的签名，“受理人”栏内为空白，更没有房产登记机构的公章，不能证明房产登记机构受理了被告为原告办证的申请，自然也就不存在被告所辩解的“因办证机构的原因导致原告办证延迟”的问题；被告提交的“预告登记证明存根”仅能表明双方签订商品房预售合同时，原告为保全将来购买的不动产所有权而将此权利预先进行登记，取得对外公示的效力，以制约开发商把已出售的房产再次出售或进行抵押。该证据与被告是否为原告办理房地产权属登记无关。（2）原告方提交与原告一样同为被告东方御景小区购房户、同为银行按揭购房的户某刚、黄某的相关房屋权属证明，显示该二人均取得了不动产权证书，被告对相关证据的真实性无异议。故本院对被告关于“因机构改革”、“政策调整”、“凡银行按揭贷款的客户在未还清贷款前不能办证”的抗辩不予采信。3、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。众所周知，拥有房权证，在子女就学、信贷抵押、市场交易等诸多方面具有利益和好处；正因为如此，是否能够办理房权证、是否能够及时办理房权证才成为购房者选择交易对象的重要因素。本院重点考察双方签订合同以来房地产价格逐年上涨的趋势和幅度，及被告何时为原告办证尚不确定的因素，认为双方约定的违约金为房屋总价款的日万分之五，自被告违约之日至其实际为原告完成房地产权属登记之日止为事宜；且违约金的标准达不到因过分高于造成的实际损失而需要调整的程度。故对双方约定的违约金予以确认。4、关于被告抗辩原告“没有缴纳办理不动产证费用”。因原告在与被告签订房屋买卖合同的同时，被告即收取了26000元费用，被告也举证其代原告缴纳了金额10383.66元的契税；同时被告在答辩状中称其“正在积极和办证单位沟通，尽快为原告办理相关房屋权属证书”，并未提及原告欠交办证费用一事。故对被告的抗辩不予采信。本院认为，原告陈谷河与被告久久公司在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告按约定支付了首付款，交纳了相关费用，提供了办理不动产登记的相关手续，完成了合同义务。被告未依约履行为原告办理不动产登记证的合同义务，应承担违约责任，支付约定的违约金，直至为原告办理房屋所有权登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告固始县久久房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即为原告陈谷河办理东方御景小区1号楼1-1幢1单元15层1506房的不动产登记证。二、被告固始县久久房地产开发有限责任公司于本判决生效后按房屋总价款519183元的日万分之五标准支付原告陈谷河违约金，自2016年3月31日至实际完成上述不动产登记之日止。履行方式：将执行款交至固始县人民法院账户，户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司固始县支行，账号：16×××31。如果被告未按本判决书确定的期限履行以上给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由被告固始县久久房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  吕志豪二〇一九年十一月十一日书记员  吴友凤