四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3937号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。系特别授权。 委托诉讼代理人：庞鑫，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杜育明，男，汉族，生于1988年1月8日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：葛利，上海尚域律师事务所律师。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人杜育明商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付杜育明违约金10700元。事实及理由：一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅，被上诉人并未举证证明其实际损失，上诉人逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数，按照日万分之一计算违约金，上诉人因同一违约行为将承担近4000万元的惩罚性赔偿，明显过高。 被上诉人答辩称：1、一审将多项违约行为视为一个整体，并按照日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，且将多项违约金合并为一项计算有利于上诉人；2、一审以上诉人办结转移登记日为上诉人违约截止日期正确，上诉人办理转移登记最后期限是2016年6月30日，从次日计算违约天数至上诉人办结转移登记之日，就是上诉人实质违约天数，上诉人认为被上诉人应举证证明未按期办理转移登记是上诉人原因所致是本末倒置，应由上诉人举证证明；3、一审判决上诉人给付逾期交房违约金正确，一审认定上诉人逾期交房并按同地段租金计算违约金明显有利于上诉人；4、一审认定转移登记的违约时间从2016年7月1日起计算正确，虽合同约定从交房之日起365日内办理转移登记，但合同也明确约定交房时间应为2015年6月30日，由此可以推论，转移登记的最后期限就是2016年6月30日，无论上诉人迟延多久交房，均应从2016年7月1日起计算逾期办理转移登记的违约金。 杜育明起诉请求：1.判决友豪公司支付逾期取得房屋权属证明的违约金21,580.5元；2.判决友豪公司支付因逾期办理房屋产权转移登记的违约金3,945.8元。 一审法院认定事实：友豪公司与杜育明于2014年1月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款342473元，于2015年6月30日前交房，友豪公司于2016年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如未能取得，杜育明不退房的情况下，合同继续履行，自友豪公司应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，友豪公司应按日计算向杜育明支付全部已付款万分之一的违约金，并于友豪公司实际取得权属证明之日起30日内支付，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属登记，如因友豪公司责任，杜育明未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，友豪公司应按银行同期存款利率支付违约金。后友豪公司按合同约定向杜育明交付了房屋，杜育明支付了房款合计342473元，友豪公司于2018年3月22日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，因杜育明需要增加不动产权利人杜海燕，于2018年8月3日经西充县公证处办理了《委托书》的公证，案涉房屋的不动产权利证书正在办理中。 一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，所约定的各条款对双方具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。友豪公司于2018年3月22日才取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，超过了合同约定的期限，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，应当从2016年7月1日起至2018年3月22日取得权属证明之日（共计626天）以杜育明已付房款按日万分之一的标准计付违约金，该违约金计付标准不违反法律规定，也不存在约定过高情形，故案涉房屋逾期初始登记违约金应计算为342473元×0.0001×626天=21439元。本案未能办理转移登记系杜育明增加不动产权利人导致目前仍未取得不动产权利证书，应由杜育明承担相应责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限成都友豪置业有限公司于判决生效后十日内向杜育明支付违约金21439元；二、驳回杜育明的其它诉讼请求。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。案件受理费440元，减半收取220元，由成都友豪置业有限公司负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2、一审认定逾期交付房屋、逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确。 针对争议焦点一，友豪公司与杜育明于2014年1月13日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，友豪公司与杜育明签订的《商品房买卖合同》中约定的办理初始登记和转移登记的最后时间均为2016年6月30日，迟延办理初始登记和迟延办理转移登记的时间部分重叠，对杜育明造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。关于违约金的标准，《商品房买卖合同》中约定迟延办理初始登记违约金的计算标准为日万分之一，迟延办理转移登记违约金的计算标准为按银行同期活期存款利率支付违约金，现友豪公司认为违约金的计算标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中杜育明未提供因友豪公司迟延办理初始登记和转移登记产生损失的证据，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记、转移登记违约金至实际办理初始登记之日止，即342473元×0.00006×626天（2016年7月1日至2018年3月22日）=12863.29元。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向杜育明支付违约金12863.29元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初254号民事判决； 二、成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜育明逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金合计12863.29元； 三、驳回杜育明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费220元（已减半），由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费440元，由上诉人成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十一月二十七日 书记员 汤 彬