山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4184号 原告：王飞，女，住济南市, 委托诉讼代理人：吕晓男，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告:武岳，男，住济南市， 被告:济南全悦居房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王建忠，总经理。 委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：王芸红，女，住济南市， 委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕，女，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 原告王飞与被告武岳、被告济南全悦居房地产经纪有限公司（以下简称全悦居公司）、被告王芸红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王飞及其委托代理人吕晓男，被告武岳的委托诉讼代理人康少玲、被告全悦居公司的委托诉讼代理人韩文远、被告王芸红的委托诉讼代理人冷倩倩、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与武道喜、被告武岳、被告济南全悦居房地产经纪有限公司于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理位于济南市天桥区官扎营北区2-2-904号的房屋产权变更登记手续，将该房屋的产权变更登记至原告王飞名下；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月24日，原告（乙方）与武道喜（甲方、房屋所有权人）、武岳（武道喜的委托代理人、系武道喜之子）、全悦居公司（居间方）签订《房屋买卖合同》（编号1013212）。该合同约定，武道喜出售位于济南市的X房产给原告，房屋总价款为人民币410000元，原告于签订合同时支付定金10000元，于2016年1月28日前支付270000元（含10000元定金），于2016年6月1日前支付60000元。于房屋过户当日支付剩余80000元。合同签订后，原告依约支付了购房款及佣金。2016年3月21日，王飞依约办理了物业水电交接，接收了交付的房屋。但武道喜及被告至今未协助办理房屋的变更登记手续。后原告得知武道喜去世。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告武岳辩称，原告与其签订的房屋买卖合同属实，同意原告的诉讼请求。 全悦居公司辩称，第一，2016年1月24日其作为居间方促成原告与被告武岳签订《房屋买卖合同》，在签订《房屋买卖合同》时被告武岳称已取得武道喜的授权，即武岳在合同的委托代理人处签字。2016年1月28日原告在向武道喜支付首付款时，武道喜向被告武岳出具授权委托书并在房屋买卖合同中签字确认。其认为促成的《房屋买卖合同》没有瑕疵，且是买卖双方的真实意思表示，该合同成立且生效。第二，其作为居间方不是本案的出卖人，如果原告与被告武岳、王芸红继续履行本合同，其将协助办理过户手续。但办理过户的义务是在被告武岳和王芸红。 被告王芸红辩称，第一，涉案房产系王芸红与武道喜的夫妻共同财产，房屋中有一半产权份额属于王芸红所有，王芸红对房屋出售给原告并不同意，涉案房屋买卖合同未经王芸红签字也未征得王芸红同意，合同无效。第二，从原告提交的证据来看，涉案房屋的房屋买卖合同是武岳所签订，购房款也未打到武道喜账户，并不能体现买卖房产系武道喜的真实意思。而武岳如果没有真实合法授权委托手续，其代表武道喜签订的房屋买卖合同系无权代理，合同无效。第三，退一步讲，即使该房屋买卖合同有效，也无法产生所有权转移的物权变动效果。能够产生所有权转移的物权变动效果，取决于出卖人嗣后能够取得处分权，物权变动属于效力待定状态。本案作为共同共有人的王芸红并不同意出卖涉案房屋。因此，即便房屋买卖合同有效，因武岳和武道喜嗣后未取得处分权，不能产生物权变动的效果。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年1月24日，原告王飞（乙方）与武道喜（甲方）、武道喜的委托代理人武岳在全悦居公司居间下签订《房屋买卖合同》（编号为1013212号），合同约定，武道喜出售位于济南市的X房产（以下简称涉案房屋）给原告王飞，房屋总价款为人民币410000元，原告王飞于签订合同时支付定金10000元，于2016年1月28日前支付270000元（含10000元定金），于2016年6月1日前支付60000元，于房屋过户当日支付剩余房款80000元。合同签订当日，原告王飞向被告武岳支付定金10000元。2016年1月28日、2016年5月26日，原告王飞通过银行转账方式向武道喜指定的李延慧的账户分别转入购房款260000元、60000元。武道喜作为收款人、李延慧作为代收人于转款当日向原告王飞出具了首付款收条、房款收条各一份。2016年3月21日，涉案房屋交付给原告王飞使用。不动产产权证书和房屋权属信息表载明：2019年4月18日涉诉房屋登记的所有权人系武道喜，共有情况为单独所有。 2016年1月29日，武道喜出具委托书一份，载明：“委托人：武道喜，受托人：武岳兹委托武岳为本人的合法委托代理人，代理委托人处理位于济南市天桥区官扎营北区02号楼2单元0904室房屋之如下事项：1.委托人与受托人系父子关系，此房屋为棚户区改造回迁房屋，回迁协议与迁入证均为武道喜名下，但此房当时购买之购房差价款共计人民币大写贰拾伍万捌仟陆佰玖拾捌元整（258698.00元）均为受托人出资。故此房受托人具有占有、使用、收益、处分之权利。受托人对此事实承认并认同受托人以上之权利。2.无论委托人今后有何种变故，受托人均对于此房具有占有、使用、收益、处分之权利。3.委托人积极配合受托人办理以后办证、变更、过户等全部事项。” 涉案房屋原址为通普巷53号（原21号），系济南啤酒集团总公司的公房，由该单位职工武道喜居住。2015年济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议载明：“甲方：济南市旧城改造投融资管理中心委托代理人：天桥区拆迁办公室乙方：武道喜委托代理人武岳甲方为实施官宝号区二期项目，需拆除位于通普巷53号房屋。乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是X室，被拆迁房与安置房屋的差价为258698元。”中国农业银行卡银行交易清单载明：2015年5月26日，李延慧通过银行转账方式支付差价款258698.00元。 另查明，武岳系武道喜与前妻康少玲之子，李延慧系武岳的前妻。王芸红与武道喜于2007年10月26日登记结婚。2016年3月23日武道喜去世。 诉讼中，原告王飞、被告武岳、被告全悦居公司称，原告王飞与武道喜、武岳、在全悦居公司的居间下于2016年1月24日签订涉案房屋买卖合同时，确认涉诉房屋为武道喜单独所有。2016年1月28日在全悦居公司的主持下王飞、武岳、武道喜在招商银行见面，当时王芸红陪着武道喜一起在现场，武道喜向武岳出具授权委托书并在房屋买卖合同中签字、按手印，对该房屋买卖合同进行确认。当日原告王飞按照武道喜的要求，将26万元通过银行转账的方式转到了李延慧账户中，同时武道喜出具首付款26万元收条及房款6万元收条（6万元收条的落款时间写为2016年5月26日），并明确表示在收到房款6万元后将房款收条再交付于原告王飞。 本院认为，因涉案房屋系武道喜个人单独所有，且武道喜出具的委托书载明受托人武岳对涉案房屋具有占有、使用、收益、处分之权利，故认定武道喜、武岳与王飞之间签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效。原告王飞要求确认2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效的请求符合法律规定，予以支持；合同签订后，原告王飞已按照合同约定向武道喜支付了购房款，且实际占有使用涉案房屋，现涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利均有王飞享有。因涉案房屋已办理完毕产权登记手续，登记于武道喜名下，已具备了办理过户登记手续的条件，武道喜去世后，根据武道喜出具的授权委托书，被告武岳应当积极履行协助王飞办理涉案房屋的过户登记义务，故原告王飞要求被告武岳履行协助办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告王飞要求被告全悦居公司及被告王芸红履行协助办理涉案房屋过户登记的请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王飞、被告武岳（武道喜）于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》（编号：1013212）合法有效； 二、被告武岳于本判决生效之日起15日内协助原告王飞办理位于济南市天桥区X号过户至原告王飞名下的登记手续； 三、驳回原告王飞的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告武岳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  张淑香 人民陪审员  苏 博 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  郝慧明