吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初777号原告：孔繁治，1980年1月26日出生，吉林xxx有限公司职员，住吉林市。委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。被告：李研，1978年5月3日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春律师事务所律师。第三人：李章续（曾用名：李湔邡），1982年8月10日出生，住吉林市。原告孔繁治与被告李研、第三人李章续房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔繁治及其委托诉讼代理人蒋玉梅、被告李研及其委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼，第三人李章续经本院传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔繁治向本院提出诉讼请求：1、要求解除孔繁治与李研签订的《商品房出租合同》，判令李研立即退还孔繁治交纳的房屋租金20万元，并支付违约金10万元；2、赔偿孔繁治幼儿园已装修的经济损失16.5万元；3、诉讼费由李研承担。事实和理由：2017年10月孔繁治看到李研有幼儿园出兑信息，遂与李研联系商谈租房准备开办幼儿园事宜，并到现场查看了房屋及幼儿园手续。该房屋坐落于吉林市××区网点，建筑面积282.47平方米，产权证上房屋所有权人为李研。此网点与毗邻的××号网点已打通，××号网点所有权人为亢哲，李研说之前就准备开幼儿园，所以打通了，只能一起租。房屋设计、消防规划施工图纸、相关装修审批手续及消防手续由李研负责办理。2017年11月5日，双方签订了《商品房出租合同》，约定租期七年，2018年4月1日至2020年3月31日前两年每年租金10万元，第一次先交两年租金20万元。签订合同当天，孔繁治交给李研两年租金20万元。合同约定：房屋用途为开办幼儿园，合同签订两日内李研交房开始装修。租赁房屋含幼儿园手续（吉林市船营区××幼儿园）和消防手续，费用由孔繁治承担。如违约，李研按年租金200%支付孔繁治违约金。孔繁治还可向李研要求赔偿损失。合同签订后，孔繁治开始找工程队装修，开始庭院整改、砌院墙、铺设地面，更换门窗等，室外装修开完工时，催李研办消防审批手续。2018年4月，李研却说办不下来了。孔繁治只能停止装修，与其交涉赔偿相关损失，李研同意退还租金，并赔偿装修费用。后孔繁治多次催要未果，现诉至法院。李研辩称，孔繁治请求解除合同没有任何事实依据及法律依据。孔繁治已经实际装修并使用了房屋，因幼儿园是由孔繁治进行经营，装修后的营业场所消防手续由孔繁治负责提供材料、办理并承担费用，李研按照习惯只是负责协助义务，并且孔繁治至今也没有要求李研履行协助办理营业场所消防手续的义务。作为提供房屋的李研在提供房屋时，该房屋已经具有合格的消防验收手续，符合《消防法》规定，合同也没有约定由李研负责办理营业场所消防手续，并且孔繁治没有任何证据证明营业场所消防手续不能办理。从目前情况看，孔繁治没有提供任何证据证明合同需要解除。根据合同约定租赁期间为2018年4月1日至2020年3月31日，孔繁治已经实际占有、使用房屋一年，2018-2019年房屋租赁合同已经履行完毕，租金不存在返还的说法。按照合同约定，孔繁治应该一次性交纳2年租金，剩余10万元租金为2019-2020年度租金应按照合同约定由孔繁治支付。违约金设定的目的是保证守约方的合法权益，以合同相对方违约遭受经济损失为限，孔繁治没有任何证据证明存在任何经济损失，其要求赔偿经济损失没有任何证据证明存在经济损失。对于孔繁治擅自提出解除合同，应承担的违约责任，李研保留另行提起诉讼的法律权利。协议是李研签订的，李章续收的钱，应该李章续承担责任。关于赔偿经济损失没有证据证明经济损失的价值。第三人李章续未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孔繁治所举证据及李研所举证据真实性均予确认。审理查明：李研系吉林市船营区××网点（房屋）的登记所有权人。2017年11月5日，李研（出租人、甲方）与孔繁治（承租人、乙方）签订《商品房出租合同》一份，约定：房屋坐落于××区网点，建筑面积282.47平方米，甲方持有房屋产权所有证，所有权人姓名或名称：李研。租赁用途：作为幼儿园经营以及教育培训使用。房屋租赁期自2018年4月1日至2025年3月31日，共计7年。甲方于合同签署后2日内，将房屋交付与乙方，乙方进行装修，在合同约定房产正式计费前（2018年4月1日），不再另行收取任何费用。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应还房屋，因装修为乙方装修，其附属物品、设备设施归乙方所有。甲乙双方应对房屋水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前十五日内向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：2018年4月1日至2020年3月31日：10万元/年，第一次一次性支付贰年房租，租金总计20万元整，支付方式：现金或银行汇款；2020年4月1日至2022年3月31日，11万元/年；2022年4月1日至2025年3月31日，12万元/年；自2020年4月1日起，房租每年支付一次，同时，双方于缴纳房租前一季度共同确定该年度房费金额。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的…第十一条1、租赁房屋含幼儿园营业执照手续（手续可改底更名），含消防手续（办理消防相关费用由乙方承担，价格不能高于市场价）…甲方有第八条第1款及第十一条约定的情形之一的，应按年租金200%向乙方支付违约金，乙方并可要求甲方赔偿相应损失；乙方有第八条第二款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。李研出具收条一份，载明：今收到租房款20万元。孔繁治于2017年11月2日向李英华转账支付20万元，标明此款系支付李湔邡租金。签订上述商品房出租合同后，亢哲（另案被告）将吉林市民办幼儿园名称核准表及吉林市船营区新叶幼儿园图纸交由孔繁治。其中吉林市民办幼儿园名称核准表及吉林市船营区新叶幼儿园图纸中均标明：吉林市船营区××幼儿园办园船营区帕萨迪纳小区××号商用门市。吉林市民办幼儿园名称核准表日期为2016年5月26日。吉林市船营区××幼儿园图纸出图日期为2016年5月。李研交付房屋后，孔繁治对租赁房屋及另案房屋（吉林市船营区××号网点，建筑面积为308.26平方米，所在层数为-1,1）室外进行了装修，共计花费装修费用165265元。庭审中，李研申请对孔繁治装修费用进行鉴定，本院委托吉林方舟资产评估有限公司进行鉴定，该评估公司于2019年10月29日出具《吉林方舟资产评估有限公司退出孔繁治及李章续装修费用价值评估项目的申请》，内容为：我公司接到贵院（2019）吉0204委鉴119号、120号的司法鉴定委托书，并于2019年8月23日完成现场勘查工作。通过现场勘查，评估对象为位于吉林市船营区帕萨迪纳小区××号房屋、××号房屋的部分装修及室外装修。经了解两个房屋的门窗及室外装修，为两个承租户共同出资施工，现场勘查时室外部分已经改造成一个整体，以目前的情况无法将改造装修费用进行分割。如若拆分评估将影响评估结论的公允性与准确性，故我公司申请退出本项目的评估工作。本院认为：李研与孔繁治签订《商品房出租合同》系双方当事人意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。一、关于孔繁治主张解除合同的请求，双方约定租赁用途为幼儿园经营以及教育培训使用，由李研负责租赁房屋幼儿园营业执照手续（手续可改底更名）及消防手续，《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.4规定：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层。采用四级耐火等级的建筑时，应为单层…。现涉案房屋所在层数为-1、1（即包含地下部分），不符合上述规范。按照《商品房出租合同》第八条，孔繁治有权要求解除合同，孔繁治于2019年3月12日向本院起诉要求解除合同，故双方《商品房出租合同》自2019年3月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李研应返还自2019年3月12日至2020年3月31日房屋租金105205.48元（10万元+10万元/年÷365天×19天）；二、关于孔繁治主张返还剩余租金、支付违约金10万元及赔偿装修损失16.5万元的请求。本案中，对于涉案房屋，双方约定租赁用途为幼儿园经营、含幼儿园营业执照手续，含消防手续，但该房屋实际因包含地下部分等不能办理消防手续，双方对此种情况在合同约定时均存在过错，考虑过错程度，损失情况，本院酌定由孔繁治自担30%责任，李研承担70%责任。现孔繁治请求李研返还剩余房屋租金、支付违约金10万元及赔偿装修损失16.5万元，本院认为，违约金具有担保债务履行的功效，兼具惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，故其主张以上部分实则为主张李研承担违约责任，考虑孔繁治损失情况，本院确定孔繁治损失范围为剩余房屋租金及装修费用。经计算，剩余房屋租金为其已支付租金20万元减去应返还部分租金105205.48元部分，即94794.52元。对于装修费用，因其装修费用为两处房屋共同装修费用，而鉴定机构意见亦无法将相关损失予以分离，故本院酌定按照面积划分其装修损失，即本案中孔繁治的装修费用为78898.22元【16.5万元×282.47平方米÷（282.47平方米+308.26平方米）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2017年11月5日原告孔繁治与被告李研签订的关于租赁吉林市××区网点的《商品房出租合同》于2019年3月12日解除；二、被告李研于本判决生效之日起三日内向原告孔繁治返还房屋租金105205.48元；三、被告李研于本判决生效之日起三日内支付原告孔繁治房屋租金损失及装修损失共计173692.74元的70%，即121584.92元；四、驳回原告孔繁治的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9138元（其中案件受理费4138元、保全费5000元）由原告孔繁治负担1787元，由被告李研负担7351元，被告李研负担部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  张艺凡二〇一九年十一月十九日书记员  徐 妍