上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16140号原告：陈惠珍，女，1974年9月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：钟斐颖，上海左券律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文秀，上海左券律师事务所律师。被告：上海颛新投资有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张炳磨。委托诉讼代理人：吴俊伶，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡雯，上海市天华律师事务所律师。原告陈惠珍与被告上海颛新投资有限公司(以下简称颛新公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈惠珍及其委托诉讼代理人钟斐颖、吕文秀，被告颛新公司的委托诉讼代理人吴俊伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠珍向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告返还原告房租70万元并支付利息(以银行同期贷款利息计算，自2018年2月14日起算至实际支付之日止)；三、判令被告退还原告租赁保证金5万元并支付利息(以银行同期贷款利息计算，自2018年2月14日起算至实际支付之日止)；四、判令被告支付违约金175,000元；五、判令被告赔偿原告损失818,500元(装修损失510,000元、转让费损失28,000元、待售家具损失156,180元、家具被盗损失124,320元)；六、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月14日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告向被告租赁闵行区虹莘路XXX-XXX号XXX楼13、15及2楼7-10号商铺用于经营家居商城，并在被告协调下向原承租人支付转让费28,000元。双方约定自商场开业之日起算租金，被告表明合同约定的起租日是格式模板，不作为起租依据，并希望原告尽快带头装修以带动被告招商。合同签订后，原告按约向被告支付了租金70万元和租赁保证金5万元。房屋交付后，原告对房屋进行装修，至2018年6月已完成二楼装修，一楼装修完成约50%，原告共计已支付装修费51万元。但被告与案外人因某某于2018年6月纠集人员群殴，导致包括原告已装修的房屋在内的整个商场完全被破某，共造成原告装修损失51万元、摆放在已装修房屋内的待售家具折价销售损失和家具被盗损失。因被告与案外人的某某，该商场已无法继续承租，原、被告就解除合同事宜协商多次，但在装修及物品等损失上无法达成一致。因被告原因导致租赁合同无法履行，被告应承担相应违约责任，故诉至法院。被告颛新公司辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。被告没有收到租金，原告支付到案外人何水兴账户，何水兴只是被告的合作商，负责公共部位的装修。被告是二房东，合同并未约定违约金，且合同解除是因上家强行收回房屋导致，非因被告违约导致，装修和家具也不是被告破某的。被告和上家还在诉讼中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下：2018年2月14日，颛新公司(出租人，甲方)与陈惠珍(承租人，乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租上海市闵行区虹莘路XXX-XXX号XXX楼13、15号和2楼7、8、9、10号商铺，建筑面积411平方米，用于经营家居；租赁期限8年，自2018年3月16日至2018年4月15日为试营业期，计租日为2018年4月15日至2026年4月14日，租赁期内若乙方无任何违约行为的，本合同自动续期2年；前两年租金为4.67元/平方米/日(按一年365天12个月计算)，自装修免租期届满之次日起算，每两年递增4%，租赁期内的租金、物业服务费按12个日历月为支付周期，先付后用，乙方应在合同签订当日向甲方支付首期12个月租金70万元，乙方应在每个支付周期结束二个月前提前向甲方支付下一个支付周期的租金、物业服务费，公司账户如下：名称上海颛新投资有限公司，账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行中国工商银行凉城支行，甲方应于收到租金、物业服务费后向乙出具收据；乙方应于合同签订当日向甲方支付租赁保证金5万元；甲方应于合同签订后且收到乙方支付的首期租金、物业服务费、租赁保证金后，于2018年(空白)月(空白)日即将租赁商铺交付乙方，交付当日双方签署商铺交接书；在租赁期内，乙方无法定或约定之理由提前解除合同的，应向甲方支付3个月租金、物业服务费等费用之总和作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责补足赔偿甲方的全部损失；甲方确认有出租租赁商铺之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方的前述损失；因甲方原因提前终止合同，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方的前述损失，对乙方已构成附合的装修，双方根据使用年限进行折旧，甲方据此向乙方支付赔偿。双方另对其余事项作了约定。另查明，陈惠珍与颛新公司的租赁事宜通过案外人何水兴接洽。陈惠珍称何水兴以颛新公司代理人身份出面，何水兴自称老板，公司其他工作人员称他何总。陈惠珍于2018年2月2日微信转账给案外人何水兴转让费28,000元。陈惠珍称1楼13号是何水兴转给上家，上家把场地清空给原告，故产生转让损失。2018年2月13日，陈惠珍银行转账给何水兴75万元，备注上海同城房租物业费365天70万租赁保证。2018年2月14日，颛新公司向陈惠珍出具收据一份，载明收款事由：“租金70万店面一楼13、15号二楼7、8、9、10，保证金5万，2018.4.15日至2019年4.14日”，颛新公司在单位盖章处盖章，何水兴在经办处签名。庭审中，颛新公司称何水兴不是公司的员工，是公司的合作商，2018年春节前期，何水兴说有租客，但公司已经放假了，所以公司将空白的合同和收据给了何水兴，是何水兴私自收取了租金。2018年2月26日，陈惠珍和案外人东阳市唐顿家居有限公司(以下简称唐顿公司)签订《门面装修合同》两份，约定由唐顿公司对闵行区虹莘路XXX-XXX号XXX楼13、15号(实际占地面积85平方米)和2楼7、8、9、10号(实际占地面积192平方米)商铺进行装修，开工日期2018年3月16日，竣工日期2018年4月15日，装修工程价款为194,000元和384,000元。唐顿公司亦出具了相应的工程量清单装饰报价书。陈惠珍承租的涉案商铺原是毛坯房，纠纷发生时二楼装修已完成，一楼装修完成约50%。唐顿公司出具工程量清单装饰决算书，1楼13、15号商铺决算价格为102,095.4元，2楼7、8、9、10号商铺决算价格为384,163.5元。与本案相关联的(2019)沪0112民初18168号一案中1楼12号商铺决算价格为46,288.95元。陈惠珍于2018年2月26日至2018年4月25日期间，向唐顿公司的法定代表人马宁录转账装修费用共计532,200元。还查明，案外人上海程锦木业有限公司(以下简称程锦公司)负责涉案商铺楼梯装修，楼梯总价32,000元。后由于没有全部装修结束，陈惠珍共向程锦公司支付24,000元。原告庭审中明确在本案中主某装修款51万元(包括程锦公司的24,000元)。又查明，颛新公司从上海维风企业管理有限公司(以下简称维风公司)处承租包括涉案商铺在内的虹莘路XXX-XXX号房屋，后维风公司因房屋租赁合同纠纷起诉颛新公司至本院，颛新公司同时提出反诉，已另案审理。另案查明，维风公司于2018年4月19日向颛新公司发出《解约通知》，双方确认系争租赁房屋于2018年6月15日由维风公司收回，但颛新公司在另案中称是维风公司暴利收回。2018年4月20日，维风公司向商户出具告知书，称因颛新公司违约，其已于2018年4月19日解除租赁合同关系，颛新公司已无权再占有、使用、转租、分租维风大楼(虹莘路XXX号)负一层、一层、二层的物业，其近日将采取措施收回以上物业。维风公司与上海菲罗物业管理有限公司(以下简称菲罗公司)签订有物业管理协议，菲罗公司实际对闵行区虹莘路XXX-XXX号进行物业管理。(2018)沪0112刑初1731号生效的刑事判决书认定，2018年5月7日17时许，胡善来、袁野、赵仕军、李苇、廉红亮、潘嘉伟(均系菲罗公司人员)等人在本市闵行区虹莘路XXX号维风商务楼内对颛新公司的商户发放维风公司上述告知书时，在地下一层及一楼商铺门口分别对颛新公司的员工汤邦选、沈震、张朋、李双喜、汤杨、朱宝红、丁龙、彭菲、赵成等人实施殴打。经鉴定，被害人汤邦选的伤势构成轻伤(二级)；被害人沈震、张朋、李双喜、汤杨、朱宝红的伤势均构成轻微伤。经本院判决胡善来、袁野因寻衅滋事罪分别被判处有期徒刑一年，其余人员均被判处缓刑。2018年6月17日，陈惠珍报警称虹莘路XXX号家具店被砸、东西被破某，其中7、8、9、10、12、13、15商铺二楼的门玻璃被砸，一楼、二楼的一些家具被刮擦，其他具体损失待统计。同年6月25日，陈惠珍的哥哥陈跃平至闵行区公安局新镇派出所报警称放置在虹莘路XXX号市场门口的家具被盗。另外，陈惠珍提供了大量照片，用以反映家具店被砸前后对比，照片显示陈惠珍刚装修好的家具店内家具被人为地故意划伤或者损坏。庭审中，陈惠珍向本院提供了进货单、销售单一组，欲证明因无法继续承租涉案商铺，摆放在商铺内的待售家具因被人为损坏只能折价销售，造成损失156,180元。陈惠珍另提供了进货单一组和上海公安局案(事)件接报回执单一份，欲证明其于2018年6月25日报案称放置于虹莘路XXX号市场门口的家具被盗，造成损失124,320元。陈惠珍还提供了一份(2018年4月至5月)与颛新公司员工彭菲(微信名称Cherry)的聊天记录，记录显示“陈惠珍询问是否要继续装修，货是否继续进来。颛新公司表示可以。陈惠珍表示家具等货物无法退货，颛新公司知晓，并表示维护商户安全是公司的责任，保护陈惠珍等小商户的安全。”另查明，颛新公司的股东胡冬梅于2019年6月28日报维风公司等故意损坏财物一案，闵行公安于2019年7月19日出具立案告知书。颛新公司还提供了房勇、陈荣、王奇鹏等报警记录，2019年7月16日，闵行区公安局新镇派出所向三人出具了接报回执单，其中房勇称“2018年6月中旬，因租赁纠纷，被维风公司雇人砸坏装修及仓库内的物品，造成2万余元的损失。”2018年9月，胡冬梅在微信上称“知道原告担子重，多少退一点，后转账退还原告3万元租金。”2019年10月22日，闵行区公安局新镇派出所因办案需要来调取本案卷宗。上述事实，由原告提供的商铺租赁合同、收据、银行转账记录、门面装修合同、工程量清单装饰报价书、工程量清单装饰决算书、进货单、销售单、上海公安局案件接报回执单、微信聊天记录，被告提供的立案告知书，(2018)沪0112刑初1731号刑事判决书，闵行公安局新镇派出所的介绍信等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告陈惠珍与被告颛新公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。1.合同解除问题。被告作为出租方应确保租赁商铺在租赁期间符合约定用途，让承租方通过使用租赁商铺实现合同约定的使用和收益目的，现因被告与案外人维风公司之间的某某导致租赁商铺无法正常用于经营，且发生了打砸事件，导致原告合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，被告亦同意解除合同，本院予以确认。2.租金及租赁保证金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金和租赁保证金，虽被告辩称原告支付给案外人何水兴而未依约支付至被告账户，然被告将空白合同和收据交给案外人，亦在合同和收据上盖章，故本院认定原告已经向被告支付租金70万元和租赁保证金5万元，本院对此予以支持。被告若认为没有收到该款项可向案外人何水兴进行主某。3.装修损失问题。原告承租商铺后投入资金进行装修，装修尚未完工即被打砸、驱赶，原告无法继续使用商铺，造成原告装修资金损失，按照原被告的合同约定，原告有权主某装修损失。经查，原告在本案中所主某的51万元装修款均有事实依据，本院予以支持。被告若认为系案外人破某，可在赔偿后向案外人主某。4.关于原告主某的待售家具进销差价损失156,180元，家具被盗损失124,320元。待售家具进销差价损失，实际上是原告所购进的新家具遭受人为的破某，只能折价销售而遭受的财物损失，该损失发生在2018年6月15日维风公司收房以后，数额巨大。原告及哥哥陈跃平在2018年6月已经两次向公安机关报案请求公安机关处理，这些损失应由公安机关在刑事侦查中处理，不属于民事审理范畴，本院不予处理。5.关于原告主某的违约金175,000元(3个月房租)，合同约定了因被告原因提前终止合同，需要赔偿原告前述损失，但引起本案诉讼的情况特殊，且暴力措施并非由被告实施，被告亦想与原告履行合同而不能，被告违约的主观恶意不大，故本院酌情支持违约金12万元。6.关于原告主某的房租和租赁保证金的利息损失、转让费损失28,000元。虽然系原告的投入损失，但因已经支持了原告部分违约金，故不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈惠珍与被告上海颛新投资有限公司于2018年2月14日签订的关于上海市闵行区虹莘路XXX-XXX号XXX楼13、15号和2楼7、8、9、10号商铺的《商铺租赁合同》解除；二、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈惠珍租金70万元；三、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈惠珍租赁保证金5万元；四、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠珍装修损失51万元；五、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠珍违约金12万元；六、驳回原告陈惠珍其余诉讼请求(不包括不予处理部分)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,000元，由原告陈惠珍负担2,000元，由被告上海颛新投资有限公司负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张恩健二〇一九年十一月二十九日法官助理 沈凤丹书 记 员 高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。