广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9283号上诉人（原审原告）：许来春，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：张拯民，男，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审被告）：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陈小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周波，男，该公司职员。上诉人许来春因与被上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许来春上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许来春的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由高富公司承担。事实和理由:一、原审认定事实不清。该案实际争议是高富公司于2018年7月30日做出了《***国际社区项目修建性详细规划方案》修改了***国际社区项目的公共配套规划，缩减了公共配套商业体建设，修改了规划，增加了该开发项目的地块，改变了相应的容积率等指标，高富公司并未依合同约定在变更确定之日起10日内书面通知送达许来春，并且不断催促许来春收楼，未告知许来春规划变更的事实。存在合同的欺诈和违约，违背了诚实信用原则。在原审中高富公司承认了修改的事实，以及未在约定期限内以书面通知许来春，一审法院却偏离了事实真相，将争议引向了仅限于房屋自身的建设设计有无更改以及分期开发的地块是否更改，明显错误。购买期房，必然是综合考虑整个楼盘的面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其它配套设施，在双方的《商品房买卖合同(预售)》第十四条规划变更的合同约定中亦有约定。一审法院仅仅依据未更改商品房规划用途、面积，做出一审判决明显错误，许来春所诉内容为高富公司于2018年7月30日做出了《***国际社区项目修建性详细规划方案》修改了***国际社区项目的公共配套规划，缩减了公共配套商业体建设，修改了规划，增加了该开发项目的地块，改变了相应的容积率等指标的修改内容，一审判决明显偏离了许来春所诉内容。二、2018年7月30日做出了《***国际社区项目修建性详细规划方案》内容中修改的缩减商业体，是属于***项目的总体规划，涉及所有相关利害人及业主的，并非单独属于分期开发的某个区域，一审判决思绪混乱，缺乏房地产开发常识，认定一个房地产开发的分期开发项目为单独存在的个体，明显有误，有违常理和地产开发常识。一个地块由于过大，不可能一次性开发后才进行售卖，因此做了总体规划，分期开发的形式，在分期开发过程中，分期开发的地块也需要单独报有关主管部门进行规划和建设报建，但是并不等于总体项目的容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其它配套设施是分开使用和归属的，在开发商售卖过程中也是宣传总体项目的容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其它配套设施，一审判决明显有误，有违常理和房地产分期开发的理解。在《国有土地出让合同》第八条中约定了配套设施的要求，可以得知所有配套属于开发的全区所有。高富公司所修改的商业体也属于全区共同所有，再者高富公司合并了两个新地块，容积率一定会发生变化，必然也是影响了许来春。被上诉人高富公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许来春向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除许来春、高富公司签订的《商品房买卖合同》，并退还全部房款751882元；2.判令高富公司承担违约责任退还利息，以全部房款751882元为基数，自2016年12月18日起至还清房贷之日止，按合同约定不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.75%的四倍，暂计至起诉日利息为321429.6元；3.判令高富公司以合同约定全部房款的1%支付违约金7518.82元；4.判令高富公司退还代办不动产权证费700元；5.判令高富公司退还服务费300元；6.判令高富公司退还契税10741.17元；7.判令高富公司退还印花税及印花税票27.5元；8.判令高富公司退还物业管理维修基金7518.82元；9.判令高富公司支付许来春为了房屋买卖纠纷事宜处理数次往返于增城区至***之间所支出的交通费1000元、误工费5800元及精神损失费1500元，共计8300元；10.本案全部诉讼费用由高富公司承担。一审法院查明：2016年12月23日，许来春（买受人）与高富公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由许来春购买高富公司开发建设的位于佛山市三水区***************国际社区**区**座****号房，该房预测建筑面积共95.77平方米，总价款为751882元，该商品房规划用途为住宅。其中合同第一条项目建设依据第2点约定，出卖人经批准，在佛山市三水区西南街道江南新区1/2号地块宗地3上建设的商品房项目核准名称为***国际社区，建设工程规划许可证号为440607201500286。合同第十四条规划变更约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件一为房屋平面图，其中第2项为建设工程规划方案总平面图，该图项目名称为江南新区二期工程紫荆园、牡丹园、茶香园、杜鹃园二期（B）区，该图列明总体经济技术指标，包括规划净用地面积、规划总建筑面积、容积率、绿地率、住宅配套车位等规划项目具体指标，许来春、高富公司双方均在该规划总平面图上签名、盖章予以确认。上述合同签订后，许来春向高富公司缴纳了购房款合计751882元（其中贷款方式支付450000元），向税务部门缴纳了印花税22.5元、印花票税5元、契税10741.17元，亦缴纳了管理维修基金7518.82元，另为办理不动产权证向佛山市三水普华美居物业管理有限公司缴纳代办费700元、向广东引力律师事务所缴纳服务费300元。涉案房屋所在的**新区二期**园、**园、**园、**园二期（B）区5#、7#楼及地下室（该5#、7#楼现编门牌为广东省佛山市三水区************国际社区**区**座、**座）于2018年10月30日经竣工验收备案。另查明，2018年6月19日，高富公司向佛山市自然资源局三水分局提交了***修建性详细规划方案的变更申请，该局于2018年7月30日决定同意变更并进行了批后公告，变更内容为：一、按相关批复文件**新区1/2号地块与“**岗、**岗”地块合并开发，本次项目总用地面积调整为2907433.20平方米，可建设用地面积为2479964.00平方米；二、项目分期范围调整，各分期区域相应调整，相应调整分期各分期技术经济指标；三、项目总的商业面积调整为92854.53平方米；四、增加分期示意图、地块示意图、开发情况示意图、开发情况明细表、地块设计条件，项目名称由江南新区1/2号地块分区设计容量规划图修改为***分区设计容量规划图；五、设计单位由深圳**建筑工程设计有限公司变更为***建筑设计（深圳）有限公司。一审法院就涉案相关规划问题询函佛山市自然资源局三水分局，并取得回复，具体如下：问题一：《商品房买卖合同（预售）》中第一条第2点约定的440607201500286号建设工程规划许可证涉及的具体范围？该范围是否指附件一第2项建设工程规划方案总平面图所指的**新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区范围？还是指***国际社区全部范围？回复：编号“建字第440607201500286号”的《建设工程规划许可证》的建设项目名称为“**新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区5#、7#楼”，该建设工程规划许可证的许可范围仅为该建筑单体的内容，并不包含江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区的其他建筑单体的内容。问题二：已经审批通过的***修建性详细规划方案是否涉及或改变了440607201500286号建设工程规划许可证或合同附件一第2项建设工程规划方案总平面图所指的江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区范围内的规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容？回复：于2018年7月30日审批通过的***修建性详细规划方案，相关变更内容不改变440607201500286号建设工程规划许可证所涉及的规划内容，不改变合同附件一第2项建设工程规划方案总平面图所指的江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区范围内的规划内容。问题三：已经审批通过的***修建性详细规划方案未对已建设完成的江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区范围内的规划经济技术指标进行变更是否属实？而相关经济技术指标未作变更可否理解为规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容未作变更？回复：江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区规划方案中的相关经济技术指标无变更。一审法院认为，许来春、高富公司双方就涉案商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方在自愿平等、协商一致基础上签订的，内容合法，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。许来春认为高富公司向佛山市自然资源局三水分局提交且经审批通过的***修建性详细规划方案改变了涉及涉案商品房的规划许可内容，高富公司却未依合同第十四条约定就此书面通知许来春，故许来春可依此解除合同。高富公司辩称上述修建性详细规划方案并未对涉及该商品房的规划许可内容进行变更，无需履行告知义务，高富公司不存在违约行为。据此，本案争议焦点在于2018年7月30日经审批通过的***修建性详细规划方案是否改变了涉及该商品房的规划用途、面积、容积率、绿地率等规划许可内容，许来春可否据此解除合同。涉案合同第一条第2项明确约定，涉案商品房所在项目的建设工程规划许可证号为440607201500286，而根据佛山市自然资源局三水分局的复函，该“建字第440607201500286号”的《建设工程规划许可证》的建设项目名称为“**新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区5#、7#楼”，该建设工程规划许可证的许可范围仅为该建筑单体的内容，即仅指向***国际社区内其中部分分期中的某建筑单体，并非指向***国际社区整体范围。许来春认为只要***国际社区整个范围内任何的规划进行了变更通过，尤其是商业面积的调整，对其购买的商品房的相关公共服务及其他配套设施等规划许可内容产生一定影响，高富公司就应履行告知义务，对此，一审法院认为，涉案商品房虽然位于***国际社区整体范围内，但涉及该商品房的相关规划许可内容应以合同约定的规划建设工程规划许可证许可范围为准，即仅指“**新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区5#、7#楼”的规划许可范围，不应对合同第十四条“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容”作扩大解释范围至整个***国际社区，否则就与合同对规划许可的明确约定不符，也与房地产开发企业就房地产项目分期开发分期报建的建设常态相悖。而根据佛山市自然资源局三水分局的复函，于2018年7月30日审批通过的***修建性详细规划方案，未改变“**新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区”范围内涉及规划许可的如面积、容积率等经济技术指标，亦不改变“江南新区二期工程**园、**园、**园、**园二期（B）区5#、7#楼”的建设工程规划许可证所涉及的规划内容。综上，2018年7月30日经审批通过的***修建性详细规划方案并未改变了涉及涉案商品房的规划用途、面积、容积率等规划许可内容，高富公司无需就修建性规划方案向买受人履行告知义务，许来春据此要求解除合同，并在解除合同的前提下主张高富公司退还房款、利息、代办不动产权证费、服务费、契税、印花税、印花票税、物业管理维修基金，赔偿交通费、误工费、精神损失费，并支付违约金的诉请，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回许来春的诉讼请求。案件受理费减半收取即7389元，由许来春负担。二审期间，许来春向本院提交了如下证据：证据1.《关于***社区规划公示及配套设施建设等问题信访事项的复函》，拟证明高富公司侵犯业主的知情权；证据2.天眼查新政处罚（三）市监处字[2017]9-1号，拟证明市场监督局对高富公司的虚假宣传进行处分;证据3.《关于对佛山市三水高富地产开发有限公司违反相关规定的处理意见》（三建处[2018]756号）；证据4.[***、国际社区]收房通知书；证据5.房产分户图、宗地图；证据3、证据4、证据5拟证明高富公司在未符合交楼条件下书面通知交楼，属欺诈，在符合交楼条件后，并未通知交楼，逾期交付。经审查，本院对上述证据认证如下：证据1和证据2与本案不具有关联性，本院不予采信；案涉房屋已于2018年10月30日竣工验收备案，故证据3、证据4、证据5不能证明许来春所主张的证明内容，本院不予采信。二审期间，高富公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉合同应否予以解除的问题。根据双方当事人于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条项目建设依据第2点的约定，出卖人经批准，在佛山市三水区******新区1/2号地块宗地3上建设的商品房项目核准名称为***国际社区，建设工程规划许可证号为440607201500286。合同第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。而该合同的附件一为房屋平面图，其中的第2项为建设工程规划方案总平面图，列明了总体经济技术指标，包括规划净用地面积，规划总建筑面积、容积率、绿地率、住宅配套车位等规划项目具体指标，双方当事人均签名、盖章确认。高富公司于2018年6月19日向佛山市自然资源局三水分局提交了案涉房屋所在楼盘的修建性详细规划方案的变更申请，并获准同意变更及批后公示。经一审法院向佛山市自然资源局三水分局书面函询，高富公司的相关变更申请并不涉及案涉房屋合同所属之编号440607201500286号的建设工程规划许可证项下内容变更。许来春上诉认为，不应当将案涉房屋的规划变更内容仅限于双方当事人合同项下的单体建筑，而是应当将整个楼盘作为一个整体考虑和对待，因此案涉楼盘是一个整体，其规划经济技术指标的变更涉及包括许来春在内的所有业主的利益，对其变更，应当及时通知包括许来春在内的业主。对此，本院认为，根据合同的相对性，对于本案双方当事人产生法律约束力的是双方当事人于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同第一条已经明确案涉房屋合同所属之编号440607201500286号的建设工程规划许可证，而原审法院向行政主管部门佛山市自然资源局三水分局函询的结果是高富公司所申请进行的规划变更并不涉及双方当事人合同约定的440607201500286号的建设工程规划许可证项下内容变更，即该变更行为并不属双方当事人签订的合同第十四条约定的高富公司负有通知义务之事项的范畴，许来春据此主张高富公司构成合同违约，并要求解除合同的理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。许来春的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14776元，由上诉人许来春负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月七日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽