海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初12562号     原告：海口市国有资产经营有限公司，住所地：海南省海口市龙昆北路30号宏源证券大厦11楼，统一社会信用代码：91460100708895479M。   法定代表人：徐某1，该公司董事长。   委托诉讼代理人：潘某，该公司员工。   委托诉讼代理人：徐某2，该公司员工。   被告：唐某，男，1967年9月1日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   原告海口市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人潘某、徐某2，被告唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告国资公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金共计101500元；2、请求判令被告向原告支付违约金42562.33元（违约金以应付租金为本金，按年利率24%计算，违约金暂计至2019年7月10日，并请付至款项还清之日）；3、请求判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：位于海口市××路铺面19间（使用面积共计535平方米）房产原为海南省海口旅游职业学校的资产，2014年11月28日，海南省海口旅游职业学校将上述资产移交原告管理。海南省海口旅游职业学校与海口市珈玮物业管理有限公司于2010年12月29日签订了《铺面租赁合同》（下称原合同），根据合同约定：原告将海口市白龙北路海口旅游职业学校前临街铺面19间（使用面积共计535平方米）租赁给海口市珈玮物业管理有限公司使用，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，2014年1月1日至2014年12月31日，铺面每月总租金27100元，2015年1月1日至2015年12月31日，铺面每月总租金29000元。每月租金应在当月开始10日内支付。原告接管上述铺面后，与被告继续按照原合同执行，由被告向原告支付租金。被告自2017年9月1日开始拖欠租金，截至2017年12月15日止，被告拖欠租金101500元。原告多次电话、书面进行催款，但其均未予支付，之后再拨打其电话，其一直不予接听。根据合同约定，因被告违约，原告有权终止合同并收回铺面，由于原告将解除通知送达给被告的特快专递被退回，原告则通过登报公告方式解除了与被告的租赁合同。根据合同约定“乙方要按期限交清租金，如逾期未交，每天罚款1000元”，截至申请人起诉之日，被申请人应向申请人支付的违约金为182万元，但申请人仅按年利率24%计算，符合法律规定，应予以支持。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告唐某辩称，原海口市白龙北路海口市旅游学校门口临街19间铺面，2015年合同终止后，因政府说要拆迁，故海口市国有资产管理有限公司没办法和我续签合同，只能口头说做到拆迁为止。后来我也多次向国有资产管理有限公司资产部领导反映多次，没有合同难以出租。后来资产部的领导也只能口头同意我继续出租到2019年12月31日止。万万没想到事情发生了，2017年11月4日我被黑社会人士绑架，让我一下子交不了9月、10月份的铺面租金，当时我也没办法和国有资产管理有限公司联系，也就是说后来11月份我联系上了国有资产部的蒋经理，我向蒋经理反映了我被绑架的事情，在我生命有劫难的时候，国有资产管理有限公司趁我之危不顾我的生命和财产安全，便通知解除我19间铺面的合同和华海路二间铺面的合同，国有资产有限公司这样的做法，已违反习主席十九大会议讲话，习主席说无论哪个单位和国有企业单位都要关心人民的生命财产大于一切。同时，我也没有接到国有资产管理有限公司铺面解除的书面通知，加上铺面都是旧的，一直以来铺面所有的维修费都是我本人自己拿钱维修的，在这几年铺面的维修费我都花了10万左右，连我的本金都拿不回来。从事情发生后，我一直和国有资产部门沟通铺面租金上缴的问题和我在本铺面经营的盘中鸡鸡饭店。因为我的饭店国有资产部门不经过我同意就将我的饭店招租他人，让我直接经济损失65万元。铺面租金一直拖欠到现在是因为资产部门已将铺面租给他人，这铺面的租户不是原来我出租的租户，叫我怎样收铺面租金来上缴给国有资产管理有限公司？我也一直叫国有资产部门下通知单，我去铺面收租金再交铺面租金，国有资产部门一直都不同意下通知单，所以铺面租金我一直拖欠到现在。我请求美兰区人民法院，要求国有资产管理有限公司从2017年11月份至2019年12月31日止赔偿我这段的铺面经济损失，还我经营的盘中鸡鸡饭店的经济损失或将19间铺面还我继续经营，用来补偿我的经济损失，我拖欠的9月、10月份铺面租金我愿意补交给国有资产管理有限公司。原因是2017年11月国有资产部门已下达通知解除我的铺面，整个事实是现在所有铺面商户都知道的事实。再请求法院关于铺面违约金的情况，是不成立的，拖欠的铺面租金时间长，是国有资产管理有限公司造成的，原因是国有资产管理有限公司一直不解决问题造成的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   位于海口市××区铺面19间（使用面积共计535平方米）房产原为海南省海口旅游职业学校的资产。2010年12月29日，海南省海口旅游职业学校（出租方、甲方）与海口市珈玮物业管理有限公司（承租方、乙方）于签订《铺面租赁合同》，约定：甲方将海口市白龙北路海口旅游职业学校前临街铺面19间（使用面积共计535平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，2014年1月1日至2014年12月31日，铺面每月总租金27100元，2015年1月1日至2015年12月31日，铺面每月总租金29000元。每月租金应在当月开始10日内支付。乙方应按期限交付租金，如逾期未交，每天罚款1000元（从铺面押金中扣除），拖欠租金累计达到一个月的，甲方有权终止合同并收回铺面。双方还约定了其他事项。   2014年11月28日，海南省海口旅游职业学校将上述铺面向原告国资公司进行资产移交。原告接管上述铺面后，原告与被告继续按照原合同履行，被告直接向原告支付租金。原合同租期届满后，双方未续签租赁合同。2017年4月25日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺自2017年5月15日起按租赁合同的约定按时交纳租金，否则同意原告按租赁合同约定，终止租赁关系。   2017年9月开始，被告未按约定支付租金。2017年11月28日，原告向被告发出《关于收回铺面（房屋）的通知》，并通过邮寄向被告送达。被告收到后于2017年12月4日将该邮件邮寄退回。原告遂于2017年12月15日在《海南日报》上刊登《解除租赁合同公告》，载明因被告拖欠租金且经多次催缴未果，自公告发布之日起原告解除与被告的租赁合同关系。截止2017年12月15日，被告尚欠原告2017年9月、10月、11月、12月（半个月）租金，共三个半月，共计101500元。因被告一直未支付欠付租金，遂成讼。   本院确认的上述事实，有原告提交的《资产移交书》、《铺面租赁合同》、《承诺书》、《中国工商银行业务回单》、《关于收回铺面（房屋）的通知》、《顺丰速运特快专递》、海南日报刊登的《解除租赁合同公告》、《裁决书》、《补正裁决书》以及双方当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案原、被告之间在原合同期限届满后未就房屋租赁事宜签订书面合同且租赁期限超过法律规定的应当订立书面合同的期限，故双方之间的租赁关系应为不定期租赁。原被告之间的合同不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效、不定期租赁合同，双方当事人均有权随时要求解除合同。原告在2017年11月28日通知被告解除合同，因解除合同的通知自送达对方当事人起即生效，被告虽对原告邮寄的《关于收回铺面（房屋）的通知》这一证据有异议，但其将该邮件寄回可证明其已收到原告的解除合同通知，故原、被告之间的租赁合同已经解除。合同解除，合同的权利义务终止。故原告主张被告欠付2017年9月至2017年12月15日的租金101500元的诉请，于法无悖，本院予以支持。被告关于其曾于2017年11月4日被绑架一个星期导致未能未能及时缴纳2017年9月、10月租金，且其不应缴纳2017年11月、12月（半个月）的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信，且解除合同前，涉案商铺一直由其承租，故应向原告支付该期间租金共计101500元。   关于违约金，双方对于原书面租赁合同中的违约金条款是否能继续适用的问题存在争议，本院认为在不定期租赁合同关系中，双方仅通过实际行为对继续租赁及租金标准达成了一致默示，但租赁期限、租金支付时间及方式等合同核心要素均以双方实际履行情况为准，而不再一定按照原合同进行。双方的合同基本内容已发生了改变，违约条款的设定基础也相应发生了变化，而双方对需要明示的违约金条款并未在不定期租赁合同关系中进行一致明确。原租赁合同中的违约条款不应再继续适用。原告主张按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金缺乏合同依据，参考本案中被告违约行为的性质及对原告造成的违约损失的大小，本院酌定为以每月欠付的租金数额为基数，按照年利率6%的标准，从当月11日计至款项付清之日。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告唐某应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口市国有资产经营有限公司支付自2017年9月至12月15日租金共计101500元并支付违约金（按年利率6%的标准，以29000元为基数，自2017年9月11日起计算至款项付清之日；以29000元为基数，自2017年10月11日起计算至款项付清之日；以29000元为基数，自2017年11月11日起计算至款项付清之日；以14500元为基数，自2017年9月11日起计算至款项付清之日）；   二、驳回原告海口市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费3181.25元（原告已预付），由被告唐某负担2489.02元，由原告海口市国有资产经营有限公司承担692.23元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 李炳雄     二〇一九年十一月二十九日   书记员 蔡丽媛   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。   第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。