西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初9365号原告：杨锋，男，1984年8月13日出生，汉族，住陕西省岐山县。委托诉讼代理人：刘陆训，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉男，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：曹洁，女，1991年1月11日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被告：陈宝利，男，1992年9月26日出生，汉族，住陕西省西安市周至县。二被告共同委托诉讼代理人：吴江涛，陕西维恩律师事务所律师。原告杨锋与被告曹洁、陈宝利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨锋及委托诉讼代理人刘陆训、何嘉男，被告陈宝利及被告共同委托诉讼代理人吴江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告曹洁、陈宝利退还原告预付租金19,840元。诉讼中，原告明确诉请金额组成为原告向被告支付款项共计74,280元（含代付的中介费2,200元）减去按月租金4,920元计算的2018年8月1日至2019年3月10日的租金36,080元，再减去诉前退还的18,360元。2.判令被告曹洁、陈宝利向原告支付违约金59,040元。3.判令被告曹洁、陈宝利向原告赔偿经济损失共计192,943.08元。诉讼中，原告明确经济损失的具体组成为7,500元门头费、5,000元加盟保证金、2,200元居间费，以及租金差价、寻找代替房屋周转损失、预期利润。4.本案诉讼费用由被告曹洁、陈宝利承担。诉讼中，原告明确曹洁、陈宝利均为出租人，应承担连带责任。事实和理由：2018年5月23日，原告杨锋与被告曹洁、陈宝利、居间方陕西银狐置业有限公司就租赁西安市曲江新区XX小区XX栋XX号房屋协商一致并签订《房屋租赁合同》，原告租赁该房屋用于经营文具用品与食品零售。原告按照合同约定分别向被告和居间方支付了房屋租金、押金和居间费。后被告因房租上涨要求变更上述《房屋租赁合同》。2018年9月28日，原告与被告另行签订《房屋租赁合同》和《付款协议》。租期为2018年8月1日至2021年7月31日，租金为每年59,040元。《付款协议》约定“2018年10月15日前付租金一季度14,760元，2019年1月1日前付租金一季度14,760元……，合同期内，单边解除（无论哪方）协议，须征得对方同意，协商解决，如果违约，赔偿对方一年租金。”原告按照变更后的《房屋租赁合同》和《付款协议》履行了全部义务，但是2019年3月10日被告单方要求解除前述《房屋租赁合同》并私自换锁，致使原告无法继续承租，造成原告预期利润损失，再次租赁房屋产生的时间、人力及因房租上涨等多项经济损失。原告多次与其沟通未果，望判如所请。被告曹洁、陈宝利答辩称，1.双方只存在一个租赁合同关系，出租人为二被告，承租人为原告及其配偶。原告诉讼主体不适格，缺少侯某某，依法应当驳回起诉。2.原告与被告关于合同条款未达成一致，双方房屋租赁合同关系不成立，被告不存在违约行为。3.违约金和损失赔偿应以实际损失为限。原告提供的证据不能证明其确实存在损失。退一步来讲，原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了结婚证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、付款协议、银行流水、微信聊天记录等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审理确认的证据和当事人的陈述,本院认定事实如下：被告陈宝利、曹洁于2017年9月15日登记结婚。曹洁作为买受人购买了位于本市曲江新区XX区XX栋XX号商铺（以下简称案涉房屋）。2018年5月23日，署名曹洁、陈宝利的出租人与侯某某、杨锋（承租人）经居某某居间就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年6月1日起至2022年5月31日止，起租日期为2018年8月1日至2022年7月30日，免租2个月，月租金为4,400元，出租人和承租人分别向居某某支付中介费2,200元。2018年8月1日，署名曹洁的出租人与杨锋（承租人）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，首年租金为5.904万元，首次交房租2.952万元，押金3,600元，每次提起前一个月交纳租金。2018年9月28日，曹洁（署名）与杨锋签订《付款协议》，对租金交付时间、违约责任等事宜进行了约定，其中违约责任约定“合同期内，单边解除（无论哪方）协议，需征得对方同意，协商解决，如果违约，赔偿对方一年租金”。前述两份租赁合同及付款协议上涉及的曹洁、陈宝利的签字均由居某某的工作人员代签。前述合同及协议签订后，杨锋在2018年5月23日、24日向陈宝利转账支付共计27,800元，向居某某支付居间费4,400元，2018年10月15日至2019年2月27日向陈宝利账户支付44,280元。2019年3月9日，陈宝利提出收回房屋并提出退还租金、押金的要求。2019年3月10日，陈宝利向杨锋账户分别退还14,760元和9,330元，其中14,760元备注的摘要信息“2019年第二季度房租已退回”，9,330元备注的摘要信息为“房租押金4,000元和违约金已退还”。3月11日，陈宝利收回案涉房屋。2019年3月9日至3月26日，陈宝利和杨锋就房屋租赁事宜进行交涉，陈宝利对租赁合同及付款协议的真实性均予以认可。庭审中，杨锋表示其诉请是基于合同解除后的请求，合同因被告于2019年3月10日解除。另查明，杨锋与案外人签订特许加盟合同，拟在案涉房屋内经营文具等产品，并于2018年9月28日向政府相关部门申请制作店铺的门头标识。本院认为，根据在案的两份租赁合同及付款协议形成的时间，陈宝利账户接收、退还案涉款项，陈宝利与杨锋进行交涉，以及二被告关于出租人主体的陈述来看，案涉房屋的租赁合同主体应为曹洁、陈宝利和杨锋，曹洁、陈宝利为出租人，杨锋为承租人。双方就案涉房屋形成的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。杨锋作为承租人已履行了交纳租金的义务。曹洁、陈宝利作为出租人在租期内提出解除租赁并收回案涉房屋的行为属单方解除合同的行为，缺乏合同依据，属违约行为。杨锋基于合同解除的前提提出相关诉请，于法有据。杨锋现要求曹洁、陈宝利退还已付但未使用案涉房屋的租金、代付中介费（代付2,200元）的主张，有事实和法律依据。唯曹洁、陈宝利在诉前已退还24090元（14,760元+9,330元），应从应退款项中扣减，扣减后的金额为14,110元。关于违约金问题。曹洁、陈宝利存在违约行为，应向杨锋支付违约金。考虑到原告已享受两个月的免租期及曹洁、陈宝利退还部分费用的情形，本院认为杨锋主张的违约金59,040元过高，酌情调整为30,000元。关于赔偿经济损失问题。原告主张的租金差价、寻找代替房屋周转损失、预期利润，缺乏确实充分的证据证明，本院不予支持。原告主张的门头费、加盟保证金、居间费的损失，本院酌定的违约金已足以填补其损失，故本院对原告的前述三项损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹洁、陈宝利于本判决生效之日起十日内连带向原告杨锋退还14,110元；二、被告曹洁、陈宝利于本判决生效之日起十日内连带向原告杨锋支付违约金30,000元；三、驳回原告杨锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,475元（原告已预交），由原告负担1,475元，被告曹洁、陈宝利共同负担4,000元并于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  车 稳人民陪审员  毛乃婷二〇一九年十一月二十七日书 记 员  贾 凡打印：扈艳红校对：贾凡2019年月日送达1