江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初2485号原告：丹阳市天尧物业管理有限公司，住所地:丹阳市云阳街道华南西19幢2单元201室，统一社会信用代码：913211810747194998。法定代表人：沈忠良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱键，江苏瀛尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建国，江苏瀛尚律师事务所实习律师。被告：江苏星帝置业有限公司，住所地：丹阳市开发区九纬路北侧，统一社会信用代码：913211817168723225。法定代表人：陈德时，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。被告：江苏新龙兴建设集团有限公司，住所地：海安市城东镇界墩村西片一组，统一社会信用代码：9132062173782280X7。法定代表人：孙剑，该公司经理。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧敏，江苏中湖律师事务所实习律师。原告丹阳市天尧物业管理有限公司（以下简称天尧物业）诉被告江苏星帝置业有限公司（以下简称星帝公司）、江苏新龙兴建设集团有限公司（以下简称新龙兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月10日、2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告天尧物业的委托诉讼代理人朱健、被告星帝公司的委托诉讼代理人戴晨逸、被告新龙兴公司的委托诉讼代理人孙翌、高慧敏（参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天尧物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年5月至2019年2月物业服务费及能耗费468865.77元，并按日千分之三支付自2019年3月1日起至实际付清款项之日止的违约金；2、以18045.99元/月为标准，支付自2019年3月至房屋转移其它所有权人之日的物业服务费及能耗费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告星帝公司支付原告2017年5月至2019年6月物业服务费及能耗费520507.03元，违约金625207.67元，共计1145714.7元；2、被告新龙兴公司对7号楼部分2017年5月至2019年6月物业服务费及能耗费366312.99元及违约金430926.88元，共计797239.87元与被告星帝公司承担共同付款责任。事实和理由：2014年7月18日，原告与被告星帝公司签订了美域湾前期物业服务合同，双方对物业服务内容等进行约定，并且约定被告星帝公司、业主或者物业实际使用人未按时足额缴纳物业费的应承担每日欠交总金额千分之三的违约金。2017年5月，原告与被告星帝公司签订补充协议，确认原告2017年5月前进驻，补充协议第4条约定被告星帝公司或者抵债房应当支付抵债房物业费。原告在合同签订后，依约为美域湾提供物业服务。2019年1月28日，原告与被告星帝公司签订结算明细，确认工程抵债房未支付物业费及能耗费。截止2019年2月底，工程抵债房部分共结欠原告2017年5月至2019年2月物业服务费及能耗费468865.77元。被告星帝公司一直未有效提供工程抵债房所有权人的信息，且未支付相应的费用。据原告获悉，两被告于2016年3月1日签订房屋抵债协议，被告星帝公司将美域湾143套房屋抵债给被告新龙兴公司。现美域湾仍有127套工程抵债房，每月产生物业费及能耗费18045.99元，两被告均应支付上述费用。综上，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告星帝公司辩称，第一，本案所涉工程抵债房原告已经抵偿给被告新龙兴公司，该部分费用应当由被告新龙兴公司承担。第二，对物业费及能耗费结算至2019年6月无异议，原告主张的违约金不应当得到支持。第三，原告没有依照合同约定提供合格有效的物业服务，且案涉房屋大多为未装修闲置6个月以上的房屋，物业费及能耗费的收费标准应当酌情减免。请求法院驳回原告对星帝公司的诉讼请求。被告新龙兴公司辩称，第一，原、被告没有签署任何的物业服务合同，原告起诉本被告没有相应的合同依据和法律依据，原告与被告星帝公司就涉案物业签订的补充协议设定了被告新龙兴公司需承担的义务，但该合同义务没有经过被告同意，被告新龙兴公司不予认可，该约定对新龙兴公司不发生法律效力。第二，被告新龙兴公司不是涉案物业的业主，不应当承担该物业的相关费用。原告认为新龙兴公司实际占有并买卖7号楼房屋，实际与两被告签订的房屋抵债协议不符，两被告签署的以房抵债协议书仅是对被告星帝公司所欠被告新龙兴公司的工程款用房屋网签备案的形式所作的担保，所有网签的房屋并未办理过户登记手续，美域湾小区均是由被告星帝公司对外签订房屋买卖合同进行出售，被告新龙兴公司只是享有优先获得售房款权，根据两被告之间的房屋抵债协议约定，物业费等相关费用均是由被告星帝公司承担。综上，请求法院驳回原告对被告新龙兴公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，天尧物业与星帝公司签订《美域湾前期物业服务合同》一份，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就星帝公司通过招标投标选聘天尧物业对美域湾住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.9元/平方米/月；物业早期介入费用由星帝公司承担。星帝公司因营销需要，在交付前需天尧物业配合的，费用由星帝公司承担，具体标准双方协商确定。小区公共能耗费用，由实际使用人分摊。第七条约定业主应于通知交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因星帝公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由星帝公司全额交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日前交纳本年度物业管理费。第二十四条约定星帝公司、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按欠交总额千分之三的标准向天尧物业支付违约金。2017年4月12日，天尧物业与星帝公司签订《前期物业合同补充协议》（美域湾小区项目）一份，双方就继招标合同以外关于江苏星帝置业美域湾小区项目的物业前期服务细节进行协商调整，其中第四条第一款关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用约定为：由抵债房业主支付给天尧物业，由天尧物业负责收取。附表四中明确物业管理费单价为：0.9元/㎡/月，公共能耗费单价为：1-6层0.25/㎡/月，7-16层0.35/㎡/月，17-2层0.4/㎡/月。2017年5月1日，天尧物业正式进驻美域湾小区。2019年1月18日，天尧物业与星帝公司签订了结算明细，言明自2017年5月起至2018年12月31日止，美域湾小区空管房物业费及能耗费，星帝公司已经全部结清给天尧物业，双方无争议，已确认。（除工程抵债房）案涉工程抵债房共194套，其中7号楼共127套，非7号楼共67套。因双方关于该部分工程抵债房物业费及能耗费的承担产生纠纷，天尧物业向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：2016年3月1日，星帝公司与新龙兴公司签订《房屋抵债协议》一份，约定：新龙兴公司承接了星帝公司开发的位于丹阳市美域湾一期房地产建设工程项目，截止本协议签订之日，星帝公司仅支付新龙兴公司部分工程款，鉴于星帝公司因资金周转困难无法按照施工合同约定的付款时间节点支付尚欠和未付的工程款以及由此产生的约定利息和违约金等，现星帝公司先行以未出售的自己名下位于丹阳市美域湾一期7号楼全部143套房屋以15299.31平方米*单价3650元/平方米折价冲抵部分工程款人民币5584万元。双方均同意本协议签订之日通过网签备案形式将丹阳市美域湾7号楼143套可售房源出售到新龙兴公司指定的第三人周建玲名下。协议第五条约定星帝公司保证自己对该抵债房屋拥有合法的处分权，该抵债房屋不存在其他诸如被查封、抵押等限制物权的情形。该房屋的附属和配套设施及其他应当交纳的费用由星帝公司自行承担。以上事实，由原告提供的《美域湾前期物业服务合同》一份、《前期物业合同补充协议》一份、通知一张、物业管理整体结算咨询表一张、结算明细单一张、《房屋抵债协议》一份、工程抵债房物业费及能耗费计算表两张及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告天尧物业与被告星帝公司签订的《美域湾前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行各自的义务。被告星帝公司辩称原告没有依照合同约定提供合格有效的物业服务，且案涉房屋大多为未装修闲置6个月以上的房屋，物业费及能耗费的收费标准应当酌情减免，经查，被告星帝公司已就原告是否提供合格有效的物业服务另案诉讼，故本案中不再处理，被告也未能提供未装修闲置6个月以上房屋明细，对被告的抗辩本院不予采纳。根据双方合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因星帝公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由星帝公司全额交纳，公共能耗费用，由实际使用人分摊，且星帝公司于2019年1月18日向原告支付了非工程抵债房的空管房物业费及能耗费，原告要求被告星帝公司支付案涉工程抵债房的物业费及能耗费520507.03元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告新龙兴公司对7号楼部分承担共同付款责任，虽然原告与被告星帝公司签订的《前期物业合同补充协议》中关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用约定为：由抵债房业主支付给天尧物业，但该协议并未取得被告新龙兴公司的同意，新龙兴公司也非合同相对方，故该约定对新龙兴公司不产生法律效力，且星帝公司与新龙兴公司签订的《房屋抵债协议》中约定工程抵债房的附属和配套设施及其他应当交纳的费用由星帝公司自行承担，也与前述《前期物业合同补充协议》中的约定相悖，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张截至2019年6月的违约金625207.67元，合同约定按每日欠交总额千分之三的标准计算违约金，该约定标准过高，本院依法调整为按照年利率6%计算。关于违约金的起算点，2019年1月18日原告与被告星帝公司达成了物业费及能耗费结算明细，其中并未涉及违约金，该结算明细虽未涉及工程抵债房，但可作为参照标准，本院认为违约金起算点以结算日期的次日即2019年1月19日起计算为宜，经计算，本院支持原告违约金14053.69元，对超出的部分，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江苏星帝置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告丹阳市天尧物业管理有限公司物业费及能耗费520507.03、违约金14053.69元，合计534560.72元。二、驳回原告丹阳市天尧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15111元，由原告丹阳市天尧物业管理有限公司负担5965.4元，被告江苏星帝置业有限公司负担9145.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  熊 英人民陪审员  王杏娴人民陪审员  王 晖二〇一九年十一月一日书 记 员  史湘南附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。