贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0325民初2222号原告：冉贤用，男，1975年7月12日出生，土家族，住道真自治县。原告：冯群禄，女，1972年7月20日出生，苗族，住道真自治县。原告共同委托诉讼代理人：孟光发，贵州慕道律师事务所律师。被告：道真自治县大地置业发展有限公司，住所地道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道346栋1单元1楼1号。法定代表人：吴用旭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐亮，重庆华升（道真）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林庆伟，该公司副总经理。原告冉贤用、冯群禄与被告道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称道真大地置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉贤用、冯群禄的委托诉讼代理人孟光发，被告道真大地置业公司的委托诉讼代理人唐亮、林庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉贤用、冯群禄向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年2月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告商品房首付款、维修基金、印花税，共计131710元。事实和理由：原告欲购买房屋遂在被告处看房并了解相关情况，双方就购房事宜进行了洽谈，因原告无钱全款购房，便提出按揭购买。被告向原告了解银行贷款情况时，原告已告知有部分贷款未清偿，被告告知原告不影响办理按揭，按揭由被告负责办理，原告配合即可。2019年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同号2019000821、2019000822），原告购买被告位于道真自治县尹珍大道道真悦冠生活广场的门面，合同约定原告支付首付款等费用131720元，余款以银行按揭方式支付。现被告告知原告按揭贷款申请因原告有未清偿贷款未能通过，原告提出退还已付款，被告拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法及时判决。被告道真大地置业公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受到法律的保护。该合同第八条约定的付款方式为：原告于合同签订之日付一定的首付款，剩余购房款由原告以银行按揭方式进行支付，如因原告自身原因导致其未能获得贷款或是获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在指定期限内支付不足款项。《补充协议》第一条约定：原告应当在《商品房买卖合同》签订当日向甲方提供办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理银行按揭贷款手续，如原告未能获得银行按揭贷款的批准或未获准全额银行贷款，则原告应当在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性支付剩余房款，否则被告可以单方面解除合同并按照合同约定承担违约责任。《补充协议》第七条第19项约定：《商品房买卖合同》与本协议不一致的，以本协议为准。故原告应按照约定履行相应义务，且被告也同意原告分期付款，原告无权解除合同。被告已经向原告明确告知办理按揭贷款所需的相关材料，原告未能办理按揭是因为原告的负债过重，如因原告自己的原因不能办理按揭贷款，就执意要解除双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了被告的利益，原告应当承担因解除合同而给被告造成的损失，被告对此保留另案诉讼的权利。综上，原告主张解除合同没有法定和约定的条件，故不应当解除，被告也不应向原告返还相关费用，故请求人民法院判决驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告道真大地置业公司（出卖人）与原告冉贤用、冯群禄（买受人）于2019年2月27日签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2019000821、2019000822），合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县真悦冠生活广场建设的第大底盘（裙楼）2单元4层2-4-39号房和2-4-58号房，该商品房建筑面积分别为15.98平方米、17.08平方米，套内建筑面积分别为9.9平方米、10.58平方米，房屋总价款分别为111665元、117946元。合同第八条第三款贷款方式付款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款分别为61665元、67946元，余款均为50000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，逾期，任何一方均有权单方解除合同，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息。同日，原、被告签订了《补充协议》，该协议第一条对《商品房买卖合同》第八条补充：以下条款适用于乙方（买受人）选择银行按揭贷款方式支付房款：（1）买受人应当在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕银行按揭贷款申请手续：贷款发放时汇入出卖人指定的银行账户：若由于买受人原因逾期办理，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（2）若买受人未能获得银行贷款或未获准全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性向出卖人付清剩余房款，否则出卖人可以单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（3）买受人已详细了解出卖人与买受人贷款银行所签约的《按揭贷款合作协议》及《商品房买卖合同》中约定的出卖人对买受人贷款银行的责任及义务；买受人授权予出卖人：在买受人违反与贷款银行签订的贷款协议后，贷款银行要求出卖人履行担保义务或回购该商品房的情况下，甲方有权无须经买受人同意处置该商品房，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担，并按累计的逾期应付款的3%计算由买受人向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，冉贤用、冯群禄向道真大地置业公司支付首付款分别为61665元、67946元，维修基金分别为959元、1025元，印花税分别为56元、59元，共计131710元。原告冉贤用、冯群禄按照道真大地置业公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经贵州道真农村商业银行股份有限公司联盟支行审查，认为原告冉贤用、冯群禄在该公司顺河支行有首付贷14万元，故不能办理按揭。事后，原、被告经协商不能达成协议，致原告诉讼来院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋余款以银行按揭贷款方式支付，原告能否办理按揭贷款，需银行审批决定，双方在签订合同时均不能确定其能否办理按揭贷款。本案原告未能办理按揭贷款系银行的贷款政策，并非原告自身的原因，也非被告的过错，且原告明确表示已无继续履行合同的能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，对原告要求解除合同，并由被告返还商品房首付款、维修基金、印花税共计131710元的诉讼请求，依法予以支持。被告关于原告未能办理按揭贷款系其自身原因所致，应继续履行合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十一条第（二）项、第（七）项，第九十四条第五项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除道真自治县大地置业发展有限公司与冉贤用、冯群禄于2019年2月27日签订的《商品房买卖合同》；二、道真自治县大地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还冉贤用、冯群禄商品房首付款、维修基金、印花税共计131710元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，减半收取1497元，由冉贤用、冯群禄负担748.5元，由道真自治县大地置业发展有限公司负担748.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  韩美二〇一九年十一月十三日书记员  简鑫