贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2223号 原告：龙里利恒管家物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道正大街（利恒商业步行街），统一社会信用代码91522730MA6DKL3T28。 法定代表人：王钦虞，董事长。 委托诉讼代理人：宋蓉，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。 被告：陈某，女，1976年2月6日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙里利恒管家物业管理有限公司委托诉讼代理人宋蓉、唐瑞秸，被告陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙里利恒管家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告物业服务费1484.64元及违约金267.24元（按每日万分之六，自2017年10月27日起直到付清之日）；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告购买了龙里利恒商业步行街某地块X号楼X号建筑面积为123.72平方米的住宅，并于2016年8月15日与贵州利恒房地产开发有限公司（以下简称“利恒房开公司”）委托的物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，约定物业公司为业主提供服务，业主支付相应的费用。2016年，利恒房开公司更换委托的物业管理公司，与原告签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》并告知各业主。合同约定原告为利恒房开公司开发的“龙里利恒商业步行街”提供物业服务，收费标准为：“高层住宅（带电梯）：1.2元/月·平方米；高层公寓（带电梯）：1.2元/月·平方米；商业：1.5-2.0元/月·平方米；住宅如依法改作商务办公用途：物业服务费在上述标准基础上每平方米增加0.5元/平方米。”第三十二条约定：“业主未能按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起，每日应缴总额的千分之五的标准计算滞纳金。”被告入住后，自2018年10月27日起欠缴物业费，经催告后至今仍未缴纳任何费用。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求支持诉请。 被告陈某辩称，一、被告前期交了物业费，后期因原告的服务质量不到位未缴纳，包含因原告擅自将消防通道做他用、消防设施不齐全、没有消防栓、消防管道没有铺设、门禁管理不规范、业主进去小区不允许停车，反而业主外的可以停车不收费、电梯故障不维修等；二、被告小区的物业是伯爵管家物业，原告是擅自进入小区进行物业管理，被告与原告没有签订物业管理合同，故被告不需要向原告缴纳物业费。 原、被告围绕其主张向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对原被告均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：2013年9月30日，贵州利恒房地产开发有限公司选聘都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司作为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订了《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》。2016年8月15日，被告陈某与贵州利恒房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定购买由该公司开发的位于龙里县利××商业步行街××地××楼××单元××房，房屋面积123.68㎡，合同后附有都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司与被告作为甲、乙方签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务费用及其他费用的收取标准根据有关政策规定做适当调整，未约定服务期限。2016年3月7日，贵州利恒房地产开发有限公司变更原告为利恒商业步行街的前期物业服务企业，双方签订《龙里利恒商业步行街前期物业服务合同》，约定由原告为龙里利恒商业步行街提供物业管理服务，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅（带电梯）的业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米缴纳1.2元，费用按月交纳，在入伙时一次性交纳三个月的物业服务费，其后在每个月的月底前缴纳下个月的物业服务费。如业主/物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起，每日以应缴总额的千分之五标准计算并向物业服务企业支付滞纳金。合同期限自2016年3月7日起至首批业主“入伙”后满三年之日止，在合同期限内，如业主委员会成立并受业主大会委托与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同亦载明了原、被告的其他权利义务。2017年10月28日，被告按1.2元/平方米计算向原告缴纳了2017年10月28日至2018年10月27日的物业卫生服务费1782元。后被告因对原告提供的物业服务不满意不再缴纳物业费，原告委托贵州宏匀律师事务所律师于2019年6月5日向被告发出催缴物业费的律师函，被告收到该函后亦未缴纳物业费，原告遂诉至本院。 另查明，截止2019年9月24日原告提起诉讼之日，被告所在小区未成立业主大会及业主委员会。结合本院审理的（2019）黔2730民初2227号、2230号案件，被告缴纳物业卫生服务费的经手人“刘”系原告公司收费员，原告确为被告所在小区提供物业管理服务，并认可在为被告所在小区提供物业管理服务期间，小区确实存在环境卫生较差、公司员工服务态度欠佳等问题。 本院认为，被告签订买房合同时与贵州利恒房地产开发有限公司前期选聘的都匀开发区伯爵管家物业管理有限公司龙里分公司企业签订《前期物业管理服务协议》，后贵州利恒房地产开发有限公司变更物业服务企业为原告，虽其变更未对业主进行告知，但相应的告知变更物业服务企业的责任与义务应由建设单位承担。被告本人虽未与原告签订前期物业服务合同，但其向原告龙里利恒管家物业管理有限公司收费员缴纳一年的物业服务费之行为表明其对物业服务企业的变更已知晓，且接受原告为其提供物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系成立，被告以原告擅自进入小区提供物业管理为由拒绝缴纳物业服务费依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应按建筑单位贵州利恒房地产开发有限公司与原告签订的《龙里利恒步行街前期物业服务合同》约定的缴费标准及方式缴纳物业服务费，被告已向原告缴纳至2018年10月27日的物管费，现原告主张被告向其缴纳自2018年10月28日起至2019年8月27日止的物业服务费1484.64元（123.72㎡×1.2元×10个月），本院予以支持。 关于原告要求违约金的主张，虽被告未按约及时向原告缴纳物业服务费构成违约，其主张的违约金亦在协议约定的范围，但原告在提供物业管理服务期间确实存在环境卫生差、服务态度不佳等问题，未达协议约定的标准，亦存在违约，故对原告之主张本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告龙里利恒管家物业管理有限公司缴纳物业服务费1484.64元； 二、驳回原告龙里利恒管家物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取25元，由原告龙里利恒管家物业管理有限公司承担5元，被告陈某承担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  朱二胜 二〇一九年十一月二十八日 书记员  邓 雪