青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4230号原告：包×，群众，户籍地西宁市，住西宁市。委托诉讼代理人：王×，青海延辉律师事务所律师。被告：李×，群众，户籍地江苏省常熟市（3-1）李家湾17号，住西宁市。委托诉讼代理人：杨×，江苏英特律师事务所律师。原告包×与被告李×合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包×的委托诉讼代理人王×、被告李×的委托诉讼代理人杨×均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告包×向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告签订的《商务经营承包合同》；2.判令被告支付2019年至2020年承包费250000元；3.判令被告承担逾期支付承包费的违约金45000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与马和根签订《租赁合同》，约定将西宁市城东经济开发区昆仑东路半岛花园67号别墅出租给原告经营使用，原告租住后全部装修完毕但因其他原因未能开张经营，便于2018年6月15日与被告李×签订《商务经营承包合同》，将西宁市城东经济开发区昆仑东路半岛花园67号别墅及商务经营一并承包给被告使用，承包期限截止2020年6月14日，承包费为每年度250000元，合同签订之日支付当年的承包费及押金，第二年承包费需提前60日足额交付给原告。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告却拒绝支付2019-2020年度的承包费，经过原告多次催要，被告均以各种理由推脱拒绝支付，故为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告包×为支持其诉求提交证据如下：1.《租赁合同》，用于证明2017年3月17日原告与案外人马和根签订该合同，约定将半岛花园67号别墅租给原告使用，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，合同期满，该房屋需继续出租的，乙方享有优先权的事实。2.《商务经营承包合同》，用于证明2018年6月15日原被告签订该合同，约定原告将半岛花园67号别墅使用权及经营事宜全部承包给被告，承包经营期限为2018年6月15日至2020年6月14日，每年承包费为250000元，按年支付，押金100000元，每年承包费需要提前60日足额交付给原告；乙方延迟交付承包费的每延迟一天，应按拖欠金额向甲方每日支付千分之三的违约金，本案中原告按250000元拖欠金额计算60日的违约金为45000元的事实。3.《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，用于证明2019年3月15日，案外人马和根的儿子马伟向原告和被告发出通知，半岛花园67号别墅到期后因案外人马和根家庭需要不再续租，要求原告与被告做好搬离准备；案外人提前一年通知房屋不再续租，被告应当提前安排搬离，理应不会给被告造成任何损失，但被告却因此而拒绝支付2019年至2020年度的承包费，损害了原告的合法权益的事实。4.微信聊天记录，用于证明原告积极协助被告处理锅炉，漏水等问题，而被告却以各种理由拒绝支付本年度租金；被告对房屋内的构造进行了改造，现又到了供暖期，解除合同会给原告造成极大的损失，况且房屋没有达到不能使用的地步，为减少双方损失，应当继续履行合同的事实。5.证人证言，用于证明被告明确知道原合同期限的问题，以及被告就漏水情况没有通知包×修缮、被告也没有自行修缮，造成房屋扩大损害的事实。被告李×辩称，合同客观上已经无法履行，理由一，房屋存在严重质量问题，不能满足基本的居住需求，原告与马和根签订的合同租赁期限截止到2020年3月31日，现房产所有人已向我方发出到期不续租的通知，因此原被告签订的协议无法履行到2020年6月14日；理由二，鉴于以上情况，原告无权要求支付250000元的承包费，且我方决定于2019年10月底前搬离退出案涉房屋并腾空，应当按照实际使用的天数计算相应的费用，且我方有100000元的押金早已经支付给原告，因此我方不存在拖欠；理由三，原告未能提供满足居住使用条件的房产，已经造成我方60000元损失，因原告违约在先，且出租时恶意签订超出权限范围的协议，存在欺诈，我方不应承担违约金，同时我方认为原告主张的违约金过高，如果法庭认定违约存在，应当按照银行同期贷款利息计算，综上请求判令原被告解除合同，并且按照实际使用天数计算费用，同时我方要求在计算费用时，冲抵我方维修房屋支付的60000元损失。被告李×为支持其主张提交证据如下：1.收条，用于证明被告于2018年6月14日已经向原告支付100000元押金及2018年6月15日至2019年6月14日期间的承租费的事实。2.马伟向原、被告分别送达的通知书，用于证明原告与被告约定的承包期限到2020年6月14日客观上无法履行的事实。3.房屋内外观的照片，用于证明原告提供的房屋存在外墙砖脱落、屋内漏水严重的事实。4.部分维修发票照片，用于证明被告为维修暖气设备花去费用13460元的事实。5.微信记录截屏及通知函，用于证明我方已经向原告告知维修费用事宜，原告在回复中同意扣除60000元费用的事实。经庭审质证：1.针对原告包×提交的《租赁合同》、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》、《商务经营承包合同》、微信聊天记录等证据的真实性，被告均不持异议，本院认为，上述证据分别能够证明下列事实：2017年3月17日，出租人（甲方）马和根与承租人（乙方）包×签订《租赁合同》，约定将半岛花园67号别墅出租给乙方，租金100000元/年，租赁期限为3年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止，约定合同期满，甲方的租赁房屋需继续出租，乙方享有优先权，同时约定了租金支付方式、双方的责任等内容;甲方包×与乙方李×订立《商务经营承包合同》，约定将该半岛花园67号别墅（包括院落及其附属设施）及别墅内附有设施、设备、用具承包给乙方商务使用，承包经营期限自2018年6月15日至2020年6月14日，每年度承包费250000元，押金为100000元，本合同签订之日支付当年承包费及押金，每年承包费乙方需提前60日足额交付给甲方，同时约定双方的权利和义务、违约责任等内容；2019年3月15日，原出租人马和根的儿子马伟向原、被告双方发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确半岛花园67号别墅租赁期限到期后因家庭需要不再续租，要求承租人做好搬离准备等内容；2018年6月24日至2019年5月23日期间，原、被告及被告李×所属公司人员分别与原告方就房屋漏水、改装淋浴房、更换供暖锅炉、房租等事项多次进行微信联系协商的事实；本院认定为有效证据。2.针对原告包×提交的证人证言部分，被告发表质证意见称，证人并不能证明双方签订合同时在场，证人系包×的朋友，对其证言的真实性不予认可，另通过发问，可以明确证人在2018年采暖期之后没有进入过涉案房屋，并不知晓屋内供暖设备至今无法使用的事实，本院认为，证人万×与原告包×具有利害关系，其提供的证言并无其他证据佐证，对此本院不予采信。3.针对被告李×提交的收条、通知书、微信记录截屏及通知函、部分维修发票照片等证据的真实性均不持异议，本院认为，上述证据分别能够证明下列事实：2018年6月14日，收款人包×收到李×给付的押金及承包费350000元后，出具收条的事实；原告包×认可租户李×自行更换了屋内供暖锅炉，结合双方微信聊天记录信息，可以认定原告包×愿意承担锅炉费10000元及扣除未到期两个月租金50000元的部分，对此本院予以确认;对于被告提交的屋内外观的照片，原告对真实性及证明方向均持有异议，本院认为，上述照片证据所要证明的外墙瓷砖脱落的问题，并不影响房屋的居住，另结合双方微信聊天记录，漏水问题已经得到反馈，上述照片证据并不能证明漏水持续的状态，对此本院不予采信。经庭审质证、认证，本院确认如下事实：2017年3月17日，出租人（甲方）马和根与承租人（乙方）包×签订《租赁合同》，约定将半岛花园67号别墅出租给乙方，租金100000元/年，租赁期限为3年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止，约定合同期满，甲方的租赁房屋需继续出租，乙方享有优先权，同时约定了租金支付方式、双方的责任等内容;甲方包×与乙方李×订立《商务经营承包合同》，约定将该半岛花园67号别墅（包括院落及其附属设施）及别墅内附有设施、设备、用具承包给乙方商务使用，承包经营期限自2018年6月15日至2020年6月14日，每年度承包费250000元，押金为100000元，本合同签订之日支付当年承包费及押金，每年承包费乙方需提前60日足额交付给甲方，承包期满时，乙方迁空个人物资、交接结清有关物业、设备、用具及有关费用，经甲方确认后，于七日内将押金无息返还乙方，同时约定双方的权利和义务、违约责任等内容；2018年6月14日，收款人包×收到李×给付的押金及承包费350000元后，出具收条一份；2019年3月15日，原出租人马和根的儿子马伟向原、被告双方发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，阐明半岛花园67号别墅租赁期限到期后因家庭需要不再续租，要求承租人做好搬离准备等内容；2018年6月24日至2019年5月23日期间，原、被告及被告李×所属公司人员分别与原告方就房屋漏水、改装淋浴房、更换供暖锅炉、房租等事项多次进行微信联系协商；另查，原告包×认可租户李×自行更换了屋内供暖锅炉，其愿意承担锅炉费10000元及扣除未到期两个月租金50000元的事实。本院认为，原告包×与被告李×签订的《商务经营承包合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当诚信履行，至于合同约定的租赁期限问题，鉴于原告包×与原房主马和根之间的租赁合同约定的承租期间截止于2020年3月31日，双方虽约定了同等条件下的优先承租权，但结合原租赁合同约定内容及原房主发出的不再续租的通知书意思表示，自2020年4月1日起原告包×对该房屋属无权处分状态，基于双方已经履行的合同内容，并不因期限上的瑕疵导致合同效力的问题，合同生效后，原告已按合同约定将适租房屋提供给被告居住使用，被告理应按约支付租金，然被告未按合同约定支付租金，构成违约，对酿成此纠纷应付完全责任。现经调查被告李×已搬离该租住房屋，被告李×以实际行为已经表示其不愿意再继续履行合同、表达了其解除合同的意思表示，双方继续履约继而使房屋租赁关系存续的目的并不能实现，故对于原告主张继续履行合同的要求，本院不予支持，被告李×所持解除合同的辩解意见本院予以采纳；关于原告主张被告支付2019年至2020年度承包费250000元的要求，截止2019年11月30日实际产生的租金为104167元，被告李×理应按约给付，由于双方合同对未到期提前解除合同的情形并未明确约定，被告李×自行搬离租住房屋，理应承担原告空置招租期间的损失，该部分费用以两个月租金41667元为准较适宜，故被告李×应承担上述两部分租金合计为145834元；上述租金145834元中扣除原告包×自愿承担的锅炉费用10000元，其余135834元理应由被告李×给付；关于原告主张被告承担逾期支付租金的违约金45000元的要求，该部分损失主要表现在资金融通中的利息损失，加之双方合同按日3‰承担延迟支付租金违约金的约定过高，应按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算为2234.6元（104167元×4.35%÷365日×180日）较合适，被告方对此所持辩解意见，本院予以采纳；另外对于被告已缴纳的押金100000元部分，双方应将屋内设施及物品核实交接完毕后，依约进行返还；关于被告所持原告提供的租赁房屋存在严重质量问题，达不到租住条件进而不承担租金及违约金的辩解意见，鉴于双方对协商更换供暖设备事项并不持异议，对其他意见及维修房屋存在60000元损失部分，被告并未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任，对此本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告包×与被告李×签订的《商务经营承包合同》。二、被告李×于判决生效后十日内给付原告包×租金135834元、逾期缴纳租金利息2234.6元，合计138068.6元。三、驳回原告包×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2863元，其中1531元由被告李×负担，与上述款项一并给付原告，另1332元因原告过高诉求由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇一九年十一月十三日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。