安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2005号原告：任雪琦，女，1998年4月14日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。被告：赵紫琪，女，1994年5月18日出生，汉族，安兴发展股份有限责任公司员工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，安徽安港律师事务所实习律师。第三人：陈丽芳，女，1979年2月24日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市杜集区。原告任雪琦与被告赵紫琪、第三人陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因被告赵紫琪、第三人陈丽芳下落不明，本院于2019年6月26日依法裁定转为普通程序，于2019年9月23日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告任雪琦的委托诉讼代理人赵后毛到庭参加诉讼，被告赵紫琪、第三人陈丽芳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告任雪琦的委托诉讼代理人赵后毛，被告赵紫琪及其委托诉讼代理人马鹏到庭参加诉讼；第三人陈丽芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。任雪琦向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除任雪琦、赵紫琪之间的口头租房合同，赵紫琪返还任雪琦转让费5.6万元，装修费28180元，合计84180元；2、本案诉讼费由赵紫琪承担。事实与理由：2018年6月初，任雪琦在58同城网站上看到赵紫琪的店面转让广告，便与赵紫琪联系。任雪琦的朋友孙露露与赵紫琪相识，便帮助任雪琦与赵紫琪谈租赁合同。2018年6月26日双方谈好口头协议，赵紫琪向任雪琦出具收据，上书：“2018年6月26日收到订金陆千元整，剩余转让费5万元，房租费2万元于交房时结清。赵紫琪2018年6月26日。”任雪琦通过朋友孙露露转账给赵紫琪6.6万元，任雪琦直接支付赵紫琪1万元。赵紫琪将空店交给任雪琦经营。2019年3月份，实际房主即本案第三人陈丽芳通过微信联系到任雪琦，说合同早已到期，不允许任雪琦经营，并于2019年2月23日在微信中发给任雪琦，其与赵紫琪的租赁合同书，合同书中明确写明不准转让，第三人将房屋收回已经出租给他人，导致任雪琦不能实现合同目的，不能继续经营等。任雪琦认为，任雪琦与赵紫琪的口头租赁合同，因赵紫琪无权转让，第三人陈丽芳不准赵紫琪转让，并且已经实际收回门面房，导致任雪琦无法实现合同目的。任雪琦要求解除与赵紫琪的口头租赁合同，并且返还任雪琦的转让费5.6万元，并承担任雪琦的装修损失28180元。为维护任雪琦的合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。赵紫琪辩称，赵紫琪与任雪琦并不存在房屋租赁合同关系，当时赵紫琪将房屋转租给孙露露，之后，赵紫琪才知道实际承租人为任雪琦；转让费5.5万元是由孙露露转让给赵紫琪的，与任雪琦无关；装修费用是任雪琦的自行行为，且装修费用即使存在，任雪琦也已经在赵紫琪与陈丽芳的合同履行期限内进行了实际经营，且装修费用本身存在一定的折旧成分；根据任雪琦在工商登记机关提供的门面房转让合同，实际经营的期限也给赵紫琪与第三人租赁的合同期限一致，并不存在任雪琦不能实现其合同目的，综上，应驳回任雪琦对赵紫琪的诉请。第三人陈丽芳未作陈述。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，陈丽芳（甲方）与赵紫琪（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于大华步行街4栋门面房26号租赁给乙方使用，租赁期限自2017年5月1日至2018年5月1日，月租金2000元，年租金2.4万元，租金按年支付；合同期内乙方不得转租和转让，否则甲方有权无偿收回房屋；乙方转租门面房，必须双方协调同意，以甲方为主，否则转租无效；租赁期满，同等条件下乙方享有优先租赁权。合同签订后，赵紫琪交纳了一年的租金，并开始装修店铺经营女装生意。2018年4月23日，赵紫琪在未与陈丽芳续签租赁合同的情况下，通过手机银行续交一年（2018年5月2日至2019年5月1日）租赁费2.4万元。2018年6月，赵紫琪将涉案门面房在58同城出租，任雪琦看到该出租信息，并委托好友孙露露代为办理租赁事宜。孙露露接受委托于2018年6月26日与赵紫琪谈好门面房租赁事宜，约定转让费5.6万元、租金2万元。赵紫琪出具收条一张，载明：2018年6月26日收到订金6000元，剩余转让费5万元、房租2万元于交房时结清。孙露露于当日微信转给赵紫琪6000元，赵紫琪通过微信转回孙露露1000元。孙露露于2018年7月4日微信转给赵紫琪6万元，赵紫琪将涉案房屋交付给孙露露，孙露露将房屋交付给任雪琦装修事宜。同时，任雪琦委托孙露露代为办理工商登记，经营者为任雪琦的淮北市相山区茶丸家饮品步行街店于2018年7月19日完成个体工商户登记注册。孙露露代为办理工商登记过程中，向工商登记机关提交的资料中包括一份落款日期为2018年6月26日的门面房合同，该合同约定出租方为袁长杰（陈丽芳之夫），承租人为任雪琦，约定租赁期限为自2018年7月1日至2019年5月1日，每月租金2000元等内容。2018年8月21日，赵紫琪得知该奶茶店的实际经营者为任雪琦后，向任雪琦催要剩余的1万元租金，后任雪琦将1万租金元支付给赵紫琪。因任雪琦去外地，其经营的淮北市相山区茶丸家饮品步行街店正常经营至2019年春节前。春节后2019年3月22日前后，任雪琦通过赵紫琪提供的联系方式联系到房东陈丽芳，告知房东想转让店面。陈丽芳告知任雪琦该门面房禁止转租，即使同意转租也不得收取转让费，任雪琦可以找他人继续承租亦或将房屋退还给陈丽芳。此时，奶茶店已经停业，任雪琦人已经在外地，其于2019年4月1日退还涉案门面房，陈丽芳向任雪琦退回其一个月租金2000元。另查，任雪琦因本案支出公告费350元。以上事实，有任雪琦提交的58同城出租信息、2018年6月26日收据、微信账单、房租租赁合同书、微信聊天记录、装修价格清单、照片5张、光盘2张、公告费票据，赵紫琪提供的微信转账记录2张、企业基本信息、门面房合同、微信聊天记录，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，虽然赵紫琪与其洽谈租赁合同的是孙露露，其当时不知道任雪琦，但其于2018年8月21日知道任雪琦系实际承租人后，选择继续与任雪琦履行房屋租赁合同内容。故任雪琦与赵紫琪虽未签订书面租赁合同，但赵紫琪实际收取了任雪琦支付了转让费及租金，并将房屋交付给任雪琦经营，双方形成事实上的转租关系。现任雪琦起诉要求解除双方的合同关系的理由是赵紫琪无涉案房屋的转租权。关于转租权，赵紫琪与房屋所有人袁长杰的妻子陈丽芳签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2018年5月1日，且不得转租和转让。在陈丽芳与任雪琦的微信聊天记录中可以看出，陈丽芳的目的是按时收租，其并未在得知转租行为后直接驱赶任雪琦，陈丽芳以行动认可了赵紫琪的转租行为。至此，赵紫琪有无转租权不构成对任雪琦使用涉案房屋的根本障碍。但实际上，赵紫琪已经交纳了2018年5月1日至2019年5月1日的租金给陈丽芳，因此赵紫琪将房屋剩余10个月的租期转让给任雪琦合法有效，且任雪琦明知剩余租期为10个月而进行店铺装修及经营，其应承担店铺装修经营的商业风险。本案中，陈丽芳也同意任雪琦再次转租，只是不允许收取转让费。且任雪琦也没有提供证据证明其转租赵紫琪房屋时，双方约定其可以不受任何限制的转租转让涉案店铺。现因任雪琦个人原因在10月租期内无法继续经营而关闭店铺，并与陈丽芳结清房屋租金，自愿将涉案房屋交还陈丽芳，其应当承担相关商业决策的后果。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任雪琦提供的证据不能证明其主张成立，应承担举证不能的不利后果。故对任雪琦提出的要求解除与赵紫琪之间口头租房合同，赵紫琪返还转让费56000元，赔偿装修费28180元，支付公告费350元，合计84530元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告任雪琦的诉讼请求。案件受理费1905元，由原告任雪琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  唐晓芳人民陪审员  胡颖颖二〇一九年十一月二十一日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。