江西省永修县人民法院行 政 判 决 书（2019）赣0425行初120号原告曹小琴，女，1964年5月25日生，汉族，住江西省九江市星子县。原告宋强，男，1990年10月17日生，汉族，住江西省九江市星子县。原告宋从坚，男，1988年5月28日生，汉族，住江西省九江市星子县。三原告共同委托诉讼代理人高永盛，江西瞳昽律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人胡国庆，江西惟民律师事务所律师。被告庐山市自然资源局，机构地址九江市庐山市沿山新区，统一社会信用代码11360427MB04401020。法定代表人陈维林，系该局局长。出庭负责人林云，系该局党组成员。委托诉讼代理人万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。第三人宋军生，男，1964年5月18日生，汉族，住江西省九江市星子县。原告曹小琴、宋强、宋从坚与被告庐山市自然资源局、第三人宋军生房屋行政登记一案，于2019年8月2日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告宋强、曹小琴及委托诉讼代理人高永盛、胡国庆，被告庐山市自然资源局出庭负责人林云及委托诉讼代理人万克到庭参加了诉讼。原告宋从坚、第三人宋军生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告庐山市自然资源局（原星子县房地产管理局）依第三人宋军生的申请，于2012年12月19日为其办理了星房权证横塘字第××号房屋初始登记，将坐落于横塘集镇的建筑面积540.30平方米的四层楼房登记在第三人宋军生一人名下。原告曹小琴、宋强、宋从坚诉称，涉案房屋在上世纪90年代由原告曹小琴与第三人宋军生共同出资购买土地和建造，属于夫妻共同财产。2008年12月15日第三人与原告曹小琴签订《离婚协议》，约定涉案房屋一人一半，房屋以后归子女所有。星子县房产局将涉案房屋登记在第三人一人名下，损害原告合法权益。被告依法承继星子县房产局房屋登记行政职权，具有被告主体资格。星子县房产局颁发房产证给第三人事实不清，同时星子县房产局在登记发证时未实地查看，未起到审慎注意义务，程序违法，依法应当撤销。为维护原告合法权益，故诉至本院，请求：1.撤销星子县房地产管理局颁发给第三人的房产证（星房权证横塘字第××号）；2.本案诉讼费由被告承担。原告曹小琴、宋强、宋从坚向本院提交了以下证据：证据一、涉案的房产证，拟证明具体行政行为。证据二、离婚协议书、证明，拟证明房屋原由曹晓琴，宋军生共同出资所建，被告将涉案房屋登记在宋军生一人名下是错误的。被告庐山市自然资源局辩称，一、曹小琴离婚时约定房子以后归子女，男女双方都无权出售。根据合同法的规定，赠与合同是指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同，赠与的财产依法是需要办理登记手续的，应当办理有关手续，未登记的，属于赠与未完成、未接受，因此宋从坚、宋强不具备本案原告的主体资格。二、原告的诉请是以星子县房产局将涉案房屋错误的登记在第三人宋军生名下，请求依法撤销星子县房产局颁发给第三人宋军生的房产证。而相关土地证的办理也是宋军生单方面申请的，而我国房屋产权是房地一体的，原告对土地证是认可的。三、本案颁发涉案房产证之日即作出具体行政行为之日为2012年12月20日，至原告2019年7月29日起诉之日，超过六年零七个月。原告知道房产证具体内容之日绝对在2018年8月10日之前，至其起诉之日历时11个多月，已经超过法律规定知道或应当知道的六个月期限。四、本案涉案土地的出让合同的受让方是宋军生，土地所交税费等是宋军生，本案土地使用权是初始登记。涉案房屋建设许可证上的权利人为宋军生一人，房屋为合法建造房屋取得权利，宋军生申请办理的土地证、房产证的所有材料中均没有任何关于曹小琴为共有人的记载，被告向宋军生颁发房产证是符合法律规定的，没有损害原告的合法权益，应当驳回原告宋从坚、宋强的起诉，原告曹小琴的起诉超过了起诉期限，被告根据宋军生的申请向其颁发相应的土地证和房产证，符合法律规定，应当驳回曹小琴的诉讼请求。被告庐山市自然资源局向本院提交了以下证据：证据一、庐山市人民法院（2016）赣0427民初1176号民事判决书、庐山市人民法院（2016）赣0427执594号民事裁定书，拟证明：宋军生因与邮政银行星子县支行借款纠纷一案中，涉案房屋被设定抵押担保，邮政银行星子县支行对该房屋享有拍卖、变卖价款范围内优先受偿权及该房屋被变卖的事实。证据二、涉案房屋办理星国用（2012）第1884号土地使用权证、星房权证横塘字××号房屋产权证相关材料：1.星子县国土资源局地籍管理土地登记相关资料；2.星子县房产局产权产籍类房屋所有权登记发证相关资料，拟证明涉案房屋为自建房，始建于1997年，该自建房屋登记的土地使用权人、建筑许可权利人都是宋军生。本案涉案土地出让合同的受让方是宋军生，土地所交税费等是宋军生，本案土地使用权是初始登记。涉案房屋建设许可证上的权利人为宋军生一人，房屋为合法建造房屋取得权利，宋军生申请办理的土地证、房产证的所有材料中均没有任何关于曹小琴、共有人的记载，因此政府相关职能部门根据《土地登记办法》第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（一）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记。《房屋登记办法》第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以有当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利。被告向宋军生颁发土地证、房产证是符合法律规定的，没有损害原告的合法权益。3、星子县房屋他项权登记审核相关资料，拟证明：涉案房屋土地使用权、房屋所有权证手续齐全，被告办理他项权证，程序合法有效。证据三、（2019）赣0483执异8号、（2019）赣0483执异12号案外人曹小琴执行异议两案卷宗，拟证明2019年2月18日曹小琴以案外人身份向庐山市人民法院提出案外人执行异议书，2019年4月18日作出执行裁定书。曹小琴对涉案房屋的拍卖、变现裁定不服提出了执行异议，遭法院裁定驳回，现已生效。案中曹小琴举证的《证明》于2018年8月10日出具，由故里垅村委会、八都社区共同盖章。第三人宋军生未提交书面答辩意见亦未提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见为：证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案房产拍卖程序已经终止，房屋产权登记存在异议；证据二，该组证据的真实性由法院核实。1.土地使用权证和出让合同都是于2012年补办，涉案的房屋及土地是在1997年就已经获得，土地使用权证非被告所说的于2012年获得；2.房屋登记信息询问笔录第二项没有打钩，直接影响到本案争议焦点；3.根据房屋登记办法的规定，办理初始登记需要提交相关材料，其中包括房屋已竣工的证明，建设工程符合规划的证明，但根据被告提供的材料，其并没有上述材料；4.房屋测绘报告，没有提交测绘机构的资质证明文件及测绘人的资质证明文件，也没有附相关房屋的照片；5.根据房屋登记办法的规定，登记部门办理产权登记时，应当实地查看，被告未向法院提交实地查看的相关证据，综上，被告在办理涉案房屋产权登记时，从程序上及审查上，都存在过错，颁发给第三人的产权证应当以予撤销。证据三，文书真实性、合法性无异议，文书之所以驳回，是因为法院认为应当根据涉案房屋登记的情况作出的认定，该登记正是本案的争议焦点。被告对原告提交的证据质证意见为：证据一，真实性无异议；证据二，真实性无异议，离婚协议书的质证意见同答辩意见的第一点，可以看出宋强和宋从坚并没接受产权赠与，也没有办理产权登记，证明是2018年8月10日所出具的，可以认定2018年8月10日原告就已经知道其权利受到侵犯，从该时间点到本案起诉早已过了行政诉讼法的时效。庭审后，被告为证实其在初始登记时已派员实地查看，向本院补充提供三份证据：2019年9月25日由星子县恒兴房地产测绘有限公司出具的证明一份；星子县恒兴房地产测绘有限公司的基本信息一份；2019年9月25日由庐山市住建局出具的“关于宋军生房屋所有权证办理情况的说明”一份。原告质证称：对该组证据的合法性与关联性不予认可。第一，被告的《情况说明》第一部分提出向宋军生出具了收件清单，但未向法院提交，应不予认可；第三部分关于房屋竣工验收的说法与法律规定不符，房屋竣工验收程序是法律规定的程序，并没有规定私人建房不需要竣工验收。被告以经验做法来代替法定程序是错误的，这也恰恰说明其发证行为不合法。第二，被告提交的测绘公司《证明》不能达到其证明目的。该份《证明》是庭后提交，不能作为证据使用。测绘公司的说明属于证人证言，应当出庭质证。还有测绘公司由宋军生委托，并非由被告委托，其一同前往不具有可能性。被告仅仅依据测绘公司的《证明》不能达到证明其进行了实地查看的目的。本院对上述证据作如下认定：被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，本院予以认定；证据二，本院对其真实性予以认定；证据三，原告对其真实性无异议，本院予以认定。被告于庭审后补充的证据，不能达到其证明目的，本院不予认定。原告提交的证据一、证据二，被告对其真实性无异议，本院予以认定。经审理查明，原告曹小琴与第三人宋军生原系夫妻关系，原告宋强、宋从坚系二人的婚生子。涉案房屋由原告曹小琴及第三人宋军生于婚姻存续期间共同出资建成，相关房屋建设许可证的申请人均为宋军生。2008年12月15日，原告曹小琴与第三人宋军生在民政局协议离婚，对涉案房屋作如下约定：“房产、房屋每人各得一半，其中一人使用一楼铺面，按现在价格付租金每月三百，如有变更再议，房屋以后归子女所有，男女双方都无权出售。”双方离婚后，原告一直在该房居住至今。2012年第三人宋军生取得涉案房屋的土地使用证，同年第三人宋军生单方向星子县房产局申请房屋产权的初始登记，2012年12月19日星子县房产局为其办理了星房权证横塘字第××号房屋初始登记，将坐落于横塘集镇的建筑面积540.30平方米的四层楼房登记在第三人宋军生一人名下。登记前，星子县房产局未派员前往实地查看。另查明，宋军生以涉案房屋为抵押在中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行办理了贷款，并办理了抵押登记手续。2016年10月13日，江西省庐山市人民法院作出（2016）赣0427民初1176号民事判决书，判决宋军生归还中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行借款本金344085.33元及利息；如宋军生未按期还款，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行有权就宋军生的抵押房产折价或申请拍卖，变卖。该判决生效后，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行于2016年11月16日向江西省庐山市人民法院申请强制执行，法院对涉案房屋进行了查封。原告曹小琴提出执行异议，江西省庐山市人民法院于2019年4月16日作出裁定，驳回曹小琴的异议请求。本院认为，本案争议焦点有三：一是本案是否超过起诉期限；二是本案原告宋强、宋从坚与本案是否有法律上的利害关系；三是被告主体是否适格；四是被告的登记行为是否合法。关于起诉期限问题。本案被告无充分证据证实原告方至迟在2018年8月10日之前就已经知道房产证的具体内容，即使有证据证实，原告的诉请亦未超过一年的起诉期限。关于原告宋强、宋从坚的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。上述法条规定的“有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织；所谓“利害关系”仍应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。同时，行政诉讼乃公法上之诉讼，上述法律上的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系；除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。本案的初始登记行为，虽有可能影响原告宋强、宋从坚的受赠利益，但此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认原告宋强、宋从坚在行政诉讼中的原告主体资格。原告宋强、宋从坚基于赠与合同而可能产生的民事权益，与行政行为不具有法律上的利害关系，故不是本案的适格原告。关于被告是否适格问题。《行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据机构改革职权调整，被告庐山市自然资源局负责不动产确权登记工作，其承继了原星子县房产管理局的相关职能，故被告具有主体资格。关于被告的房产初始登记行为是否合法问题。根据《房屋登记办法》第十九条的规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记”。被告无充分证据证实其单位在履行登记职责过程中，曾派员到诉争房产实地查看过。现场查看的目的是核实房屋的自然状况与土地、规划、房屋登记簿、测绘报告等相关材料是否一致，登记的客体状况不能仅仅依赖测绘机构的测绘，作为登记机构，对申请初始登记的房屋自然状况应当具有核实的义务。被告于庭审后补充证据以证实其履行了实地查看的义务，该证据系被告作出行政行为时未收集的证据，其无法到达被告的证明目的，故被告为宋军生颁发房产证的行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案中，宋军生与中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行之间的担保债权经庐山市人民法院生效的民事判决确认，该判决确认了宋军生将涉案房屋抵押贷款行为的效力，并认定中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行对涉案房产依法享有抵押权，中国邮政储蓄股份有限公司星子县支行的善意取得构成对房屋登记机构撤销抵押登记的法定阻却事由，故本院依法确认被告颁发涉案房产证的行为违法，对原告诉请撤销涉案房产证的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：一、确认被告庐山市自然资源局于2012年12月19日为第三人宋军生颁发星房权证横塘字第××号房产证的行为违法；二、驳回原告宋强、宋从坚的起诉。诉讼费50元，由被告庐山市自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  孙春春审 判 员  谈 黎人民陪审员  徐 云二〇一九年十一月六日书 记 员  覃芳玲