上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3566号原告(反诉被告)褚绍玉：男，1979年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县徐圩乡褚湖村前院组47号。委托诉讼代理人：彭琨，上海市海华永泰律师事务所律师。原告：周学彬，男，1980年3月9日出生，汉族，住安徽省。被告(反诉原告)：徐欣，女，1976年4月1日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：王青(系被告徐欣丈夫)，户籍地河北省廊坊市。第三人：曹小兰，女，1971年10月15日出生，汉族，住江苏省邳州市铁富镇于家村前于2组264号。第三人：刘传林，男，1956年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区水西门大街XXX号XXX幢XXX室。原告褚绍玉与被告徐欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序。审理中，徐欣提起反诉，本院依法受理后合并审理。后因案件审理需要，本院通知曹小兰、刘传林作为本案第三人参加诉讼。又因原告褚绍玉认为其与周学彬系合作关系，周学彬亦认为与原告褚绍玉系合伙关系申请要求作为本案原告，本院予以准予后追加其为共同原告参与诉讼。原告褚绍玉及其委托诉讼代理人彭琨，被告徐欣及其委托诉讼代理人王青到庭参加诉讼。审理中，本案依法转为普通程序审理。原告周学彬，第三人曹小兰、刘传林经本院合法传唤均无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。褚绍玉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租金人民币54,226元(以下币种同)和保证金54,000元；3.被告向原告支付违约金2万元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和合伙人周学彬于2018年7月4日，与第三人曹小兰签订店面转让合同，并支付2018年7月4日至2018年8月20日租金和2个月租金标准的押金。2018年7月11日，被告徐欣与其丈夫来店吵闹，要求原告褚绍玉与其签订位于上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号门面房屋(以下简称系争房屋)的房屋租赁合同。原告被逼之下按照被告要求签订了房屋租赁合同，并被逼书写租赁期自2018年5月25日至2020年4月19日，但实际租赁起始应为2018年7月11日。原告于2018年7月13日和7月21日分别向被告转账房租56,226元、押金18,000元，共计74,226元。被告收取上述钱款后即向工商局举报原告非法经营，致使原告于2018年8月9日收到相关部门的整改停业通知，整个经营被迫停止。由于被告破坏合约的行为，造成原告的重大损失，故诉至法院，要求判如所请。徐欣辩称，其通过法院拍卖取得系争房屋的产权后双方自愿签订了房屋租赁合同，并商定起租日期为2018年5月25日，也收到原告支付的租金56,226元和押金18,000元。原告未能使用系争房屋系由于原告没有合法使用系争房屋被工商部门要求停业所致。现于2018年10月13日将系争房屋收回，但原告尚有房租和水电费没有支付，故同意解除合同，但不同意原告的其余请求。徐欣向本院提起反诉请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.原告向被告支付拖欠的水电费：电费1,854.44元、水费264.70元；3.原告向被告支付2018年8月25日至10月13日的房租30,184元；4.原告向被告支付违约金2万元；5.原告承担本案反诉诉讼费用；6.原告将破墙开门恢复原貌，或者支付恢复原貌的相关费用。审理中，徐欣撤回了上述第6项请求。事实和理由：反诉原告拍卖取得系争房屋，根据买卖不破租赁的原则与反诉被告签订房屋租赁合同，后多次接到有关部门告知反诉被告无证无照经营，要求其将违法租户解约并恢复破墙开门的违法情况，反诉原告与反诉被告协商不成后由派出所民警出面协商，反诉被告才承诺于2018年10月13日之前将系争房屋返还给反诉原告，但拖欠的水电费和房屋租金一直未付，故要求法院判决反诉被告违约责任成立。褚绍玉针对反诉原告的反诉请求辩称，徐欣明知系争房屋的性质和租户情况，依然与其签订合同，并在第二天进行恶意举报。水电表系多户共用，反诉原告主张的水电费，缺乏依据，不同意承担。由于其没有实现租赁系争房屋的目的，不应该承担房屋租金。破墙开店系第三人刘传林所为，与其无关。曹小兰和刘传林均未到庭，亦未发表任何述称意见。本院经审理认定事实如下：2018年7月，原告褚绍玉与被告徐欣签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方(即被告徐欣，以下同)将位于上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号房屋(即系争房屋)有偿租赁给乙方(即褚绍玉，以下同)。租赁期为二年，即自2018年5月25日起至2020年4月19日止。房屋租金为每月18,742元，付款方式为两个月一付，每期租金需提前一个月支付。租赁其内，房屋的水、电、气、卫生费、物业费等费用由乙方承担并按时交纳。乙方在交纳首期房租的同时需缴纳18,000元人民币作为保证金。租金递增：租金每两年递增一次，每次增加幅5%。租赁期内，双方不得随意终止合同或者退租，任何一方违约需赔偿对方两万元经济损失。乙方应按约按期向甲方支付租金，不得拒交或拖欠。若逾期乙方每天须按月租金的5%支付滞纳金。拖欠满十日时甲方视乙方退租，甲方可无条件收回房屋，保证金不退。合同还约定了其他事宜。合同落款处双方签字，签订日期为2018年5月31日。上述合同签订后，原告向被告支付租金56,226元和押金18,000元，共计74,226元。2018年8月，原告褚绍玉接到上海市浦东新区南码头路街道“五违”整治工作领导小组办公室等部门发送的《告知书》，告知书认为系争房屋存在破坏房屋外貌、破墙开门，无证无照经营等情况，限于2018年9月10日前整改。2018年10月11日，原、被告签订《调解协议书》，协议书约定：“甲乙方约定位于浦三路780、782号的远诚水果店，乙方承诺2018年10月13日凌晨12点之前搬离以上经营地点，如果不搬，店铺里所有东西归甲方处置。”2018年10月13日，原告搬离系争房屋并将房屋移交给被告。另查明，系争房屋原所有权人为第三人刘传林。2018年7月4日，南京市鼓楼区人民法院出具民事裁定书，裁定将坐落于上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号全幢不动产的所有权及其他使用权过户至徐欣名下，原房产证、土地使用权证作废。审理中，原告褚绍玉递交周学彬与第三人曹小兰之间签订的《店铺转让合同》，以及其与周学彬的合作协议，以此证明其于2018年7月4日正常承租系争房屋，也向系争房屋原产权人刘传林支付了2018年6月19日至8月19日期间的租金；第三人曹小兰与刘传林之间签订的《租赁合同》，以此证明曹小兰支付押金34,000元给刘传林。被告对上述原告递交的材料认为并不知情。被告递交水电费缴费记录，其中电费1,854.44元，证明其已缴纳水电费，应由原告承担。原告则认为电表独立使用，但水表其非单独使用，系与他人合用，不应自己独自承担。以上事实，由原告递交的《上海市租赁合同》、《证明》、《拍卖成交确认书》、交易明细、《店铺转让合同》、《租赁合同》、民事裁定书，被告递交《调解协议书》、责令整改通知书、告知书、水电费缴纳记录，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人各方均应恪守。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效。原告认为系受被告胁迫，没有足够证据予以佐证，本院不予采信。根据上述合同约定，原告应向被告每两个月支付一次租金且需提前一个月支付。但原告在支付三个月(2018年5月26日至8月25日)租金56,226元后，未按约继续支付租金，存在违约。原告认为系因被告向工商局举报其无证经营而被迫停业，故被告存在违约。本院认为，原告承租系争房屋从事经营，理应按有关规定办理相关证照，其未办理而被行政职能部门责令停业，不能归责被告，且合同亦未约定被告负有协助办理的义务。故原告以此认为被告违约，本院不予采信。双方在2018年10月11日签订《调解协议书》，视为双方对合同解除达成一致意见，故本院确认上述日期为合同解除日。由于原告占用使用系争房屋至2018年10月13日，故原告要求被告退还上述日前已支付的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告存在违约，根据合同约定，其要求被告承担违约金和退还押金的诉讼请求，本院亦不予支持。至于原告向第三人支付的押金，原告自可依据与第三人之间签订的合同另行主张，其要求被告承担返还，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。由于原告尚欠付被告自2018年8月26日至10月13日期间的租金，故被告主张上述期间的租金，本院予以支持。至于其认为向第三人已重复支持部分租金，亦自可依据与第三人之间签订的合同另行主张。对于被告主张的违约金，因合同约定随意终止合同或者退租的，违约方承担2万元的经济损失。现合同系被解除，不符合上述约定条件，故被告的上述违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的电费部分，因系争房屋内电表独立，故原告在使用系争房屋期间产生的电费，应由原告负担，至于原告让他人搭用电源，原告自可向他人追索。对于水费，被告没有证据证明系原告独立使用水表，且原告亦否认，故本院对被告要求原告承担水费的诉讼请求，不予支持。原告周学彬经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为撤回起诉。第三人曹小兰、刘传林经本院合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果自担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)褚绍玉与被告(反诉原告)徐欣签订的《房屋租赁合同》于2018年10月11日解除；二、原告(反诉被告)褚绍玉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐欣支付自2018年8月26日始至2018年10月13日止的房屋租金30,184元；三、原告(反诉被告)褚绍玉应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐欣支付电费1,854.44元；四、驳回原告(反诉被告)褚绍玉的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)徐欣的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,156元，由原告褚绍玉负担。反诉受理费1,108元，由反诉原告徐欣负担108元，反诉被告褚绍玉负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥人民陪审员  张群兰人民陪审员  张月兰二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。