广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20795号原告：宁波祥瑞投资管理中心(有限合伙），住所地浙江省宁波市北仑区梅山七星路88号1幢401室A区H0213。执行事务合伙人：于太祥，总经理。委托诉讼代理人：李伟斌，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏燕，广东卓信律师事务所律师。被告：广州绿地房地产开发有限公司，住所地广州市白云区运城西路882号603房。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：张越（男，系被告工作人员）。委托诉讼代理人：林佳清（女，系被告工作人员）。原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）与被告广州绿地房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁波祥瑞投资管理中心(有限合伙）的委托诉讼代理人李伟斌、王敏燕，被告广州绿地房地产开发有限公司的委托代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波祥瑞投资管理中心(有限合伙）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的定制金15937169元；2、判令被告立即向原告支付其拖欠定制金所产生的逾期还款违约金3093487.47元[以每期应付未付的定制金为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（中国人民银行同期贷款利率上浮50%）的标准，自2016年10月31日起，暂计至2019年4月20日，具体计算方式详见《逾期还款违约金计算表》]；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月26日，原告与被告签署多份《定向开发合同》，约定原告向被告定制位于广州市天河区黄埔大道与科韵路交界处金融城绿地中心的物业，并支付定制价款总额共计8508万元。2016年10月31日，原、被告及深圳融创实普投资管理企业（有限合伙）（以下简称融创实普）三方签订《定向开发合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定如下内容：1、三方确认一并解除原、被告、融创实普与被告分别于2013年6月26日签订的共计17份《定向开发合同》，被告应向原告及融创实普返还定制金共计人民币12008万元，应向融创实普返还的定制金金额为人民币3500万元)。2、三方确认，被告已累计返还定制金金额为人民币21678023元（该些定制金额项已被融创实普收取）。被告仍剩余定制金98401977元应向原告及融创实普返还（其中，被告应向原告返还的定制金金额为人民币8508万元，仍应向融创实普返还的定制金金额为人民币13321977元）。3、三方约定，被告应分期于2016年10月31日前返还定制金1000万元，于2016年11月30日前返还定制金800万元，剩余定制金共计80401977元于2017年3月31日前付清。签署《解除协议》后，被告并未依约足额向原告返还定制金，且经原告多次通过口头及函件形式催收仍继续拖欠，截止至原告起诉之日，被告仍拖欠原告定制金人民币15937169元及相应逾期还款违约金。被告上述行为已严重侵害原告的合法权益，给原告造成了重大损失。综上所述，原告为维护合法权益，现根据我国民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告广州绿地房地产开发有限公司辩称，原告委托被告代为销售定制物业，被告为履行代理事务，委托第三方中介公司进行销售，由此产生的佣金应由原告支付。由于原告未及时支付佣金全面履行合同义务，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝向原告退还定制款。根据双方签署的《定向开发合同补充合同》约定，原告委托被告以被告或原告名义对外销售定制物业，并与买受人签订商品房买卖合同，为妥善完成受托事项，被告委托第三方中介机构代为销售。根据民法通则及合同法有关规定，代理人在履行代理事务过程中产生的法律后果由委托人承担。因此，被告在履行受托事务时产生的佣金应由原告支付，且实际上原告也向第三方中介公司支付了部分佣金。目前，原告仍未支付的佣金金额共计1399084元，并导致被告被第三方中介公司起诉。根据合同法第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告就佣金事宜一直均与原告的对接人段继形进行协商，双方对佣金数额并无异议，但对扣款事宜仍未协商一致。根据前述法律规定，在原告履行佣金支付义务前，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝退还定制款项。综上，因原告未履行佣金支付义务，被告享有同时履行抗辩权，有权拒绝退还定制款，被告不存在违约行为。原告起诉要求被告退款并支付违约金的，显然缺乏依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。另，纵观本次系列合同的履行情况，原告称涉案物业是自己购买用于自己投资的，该表述与事实不完全吻合，在双方签署解除协议时，协议内容及附件已明确有95套单元销售给第三方，充分说明原、被告之间存在委托关系，并且被告也积极履行了委托事项。根据民法通则规定“代理人在代理……法律后果由委托人承担。”被告委托第三方产生的佣金应由原告最终支付。双方签署解除协议时，并没有约定双方付款顺序，因此，被告享有同时履行抗辩权。涉案合同的佣金由于原告一直未向被告支付，最终导致被告与第三方中介公司的纠纷，被告认为在原告履行佣金支付义务前，被告有权退还定制的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《定向开发合同解除协议》、《收款回单凭证》、律师函、妥投证明、《金融城绿地中心定向开发合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）（甲方一）、深圳融创实普投资管理企业（甲方二）与被告广州绿地房地产开发有限公司（乙方）签订《定向开发合同解除协议》，约定：1、2013年6月26日，甲方一与乙方就甲方一向乙方定制位于广州市天河区黄埔大道与科韵路交界处金融城绿地中心第9、10、13、14、19、23、24、25、26、29、30、34层物业（以下简称甲方一定制物业）事宜分别签订13份《定向开发合同》，约定甲方一定制物业的总面积为31400平方米，定制价款总计为8508万元。2、2013年6月26日，甲方二与乙方就甲方二向乙方定制位于广州市天河区黄埔大道与科韵路交界处金融城绿地中心第12、17、18、20、33层物业（以下简称甲方二定制物业）事宜分别签订4份《定向开发合同》，约定甲方二定制物业的总面积为12800平方米，定制价款总计3500万元。3、2015年7月8日，甲方一、甲方二（以下合称甲方）与乙方签订《定向开发合同补充合同》（以下简称《补充合同》），约定由甲方委托乙方以甲方或乙方的名义对外销售甲方一、甲方二的定制物业（以下合称定制物业），并与买受人签订商品房买卖合同。4、乙方已于2015年10月20日取得定制物业的预售许可证。5、根据甲方委托，乙方已对外销售定制物业共95套，其中62套已经与第三方网签《商品房买卖合同》，另有33套已经与第三方签订《认购书》，尚未网签《商品房买卖合同》；剩余115套未对外销售。6、截至目前，甲方已向乙方支付定制金共计12008万元。除此以外，甲方未再向乙方支付任何其他款项。7、根据预测绘结果，定制物业的实际面积为40391.3836平方米。经甲、乙三方协商一致，三方同意解除各自签订的《定向开发合同》，就解除后的相应事宜，三方签订本协议，以兹共同遵守执行：第一条甲、乙三方同意甲方一、甲方二分别与乙方签订的全部17份《定向开发合同》（以下简称《定向开发合同》）自本协议签署生效之日起解除，乙方在《定向开发合同》项下的义务已经全部履行完毕，甲方不得再以《定向开发合同》向乙方主张任何权利。第二条甲、乙三方确认，因甲方对定制物业已经不再享有任何权利，乙方作为定制物业的所有权人将不再接受甲方的委托转售任何定制物业。第三条三方确认，根据《定向开发合同》约定的单价，按照定制物业的实际面积，《定向开发合同》项下定制物业的定制金支付及返还情况如下：1、《定向开发合同》约定面积与定制物业的实际面积之差为3808.6164平方米，对应的定制金为14410612元。乙方已经向甲方返还了该部分定制物业的定制金13969260元，待返还定制金441352元。2、甲方已就本协议附件一所述定制物业支付了定制金共计28103011元。乙方已经向甲方返还了该部分定制物业的定制金7708763元，待返还定制金20394248元。3、甲方已就本协议附件二所述定制物业支付了定制金共计16587556元。乙方已经向甲方返还了该部分定制物业的定制金0元，待返还定制金16587556元。4、甲方已就本协议附件三所述定制物业支付了定制金共计60978822元。乙方应就该部分定制物业向甲方返还定制金60978822元。第四条三方确认，乙方依据本协议第三条仍应向甲方返还定制金共计98401977元，该等定制金由乙方按照下述约定向甲方支付：1、乙方应于2016年10月31日前向甲方返还本协议第三条第1项、第2项所述定制金1000万元。2、于2016年11月31日前向甲方返还本协议第三条第1项、第2项所述应付定制金800万元。3、剩余应付定制金共计80401977元由乙方于2017年3月31日前付清。第五条甲方应于10月25日前就甲方一、甲方二各自的收款金额向乙方发出付款指示。乙方应当按照付款指示的要求，及时向本协议第九条约定的甲方一、甲方二付款账户支付款项。若因甲方迟延发出付款指示，导致乙方未能依约及时付款的，乙方对此不承担任何责任。第六条乙方逾期向甲方返还本协议第三条所称定制金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付金额的0.1‰作为逾期还款违约金。第九条乙方应将本协议第三条约定的剩余定制金及利息支付至甲方指定的如下银行账户（略）。第十二条因履行本协议或与本协议有关的任何协议，甲、乙三方首先应当友好协商解决；如经协商后无法达成一致，任何一方有权就该等纠纷向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。上述解除协议签订后，被告向原告返还了部分定制金，其中逾期付款明细如下：1、4678023元，2016年12月1日起，逾期8日。2、14464808元，2017年4月1日起，逾期124日。3、1000万元，2017年4月1日起，逾期216日。4、15937169元，2017年4月1日起至今。2018年3月15日，原告委托广东卓信律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告尽快返还定制金余额15937169元及支付相应的逾期还款违约金。同年3月19日，被告收到上述《律师函》。2019年5月9日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方确认欠融创实普的定制金已退完，无须追加融创实普作为第三人参加诉讼。本院认为，原、被告就解除《定向开发合同》而订立的《定向开发合同解除协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。被告迟延返还定制金，违反了合同约定，依法应当承担相应违约责任。对于原告主张被告支付拖欠的定制金15937169元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张逾期还款违约金的诉讼请求，本院予以支持，但对原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付违约金不予支持。上述违约金标准以中国人民银行同期同类贷款利率为宜。对于被告提出原告未及时支付佣金全面履行合同义务，其因此享有同时履行抗辩权的抗辩意见，本院认为，原告依据解除协议提起本案诉讼。在解除协议中，关于被告的付款义务，双方并未约定佣金的同时履行关系，故上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州绿地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）返还定制金15937169元；二、被告广州绿地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）支付违约金（第一部分以4678023元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，计算8日；第二部分以14464808元为本金，按照上述利息标准，计算124日；第三部分以1000万元为本金，按照上述利息标准，计算216日；第四部分以15937169元为本金，按照上述利息标准，从2017年4月1日起计至付清之日止）；三、驳回原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135984元、财产保全申请费5000元，由被告广州绿地房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内直接向原告宁波祥瑞投资管理中心（有限合伙）支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  周庆云人民陪审员  林洁义二〇一九年十一月七日书 记 员  林嘉仪