安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1202民初9732号原告：徐理智，男，1972年6月10日出生，汉族，住阜南县。委托诉讼代理人：张振，安徽春源律师事务所律师。被告：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区南京路1888号国祯家园营销中心。法定代表人：刘素英，该公司总经理。委托诉讼代理人：范晓静，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶勇，安徽弘大律师事务所律师。原告徐理智诉被告安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐理智的诉讼代理人张振，被告国鼎置业公司的委托诉讼代理人范晓静、陶勇，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐理智向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还因房屋面积减少而多收取的房屋价款24082元;2.判令被告返还多收取原告的购房款172243元;3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求第一项中“面积减少”变更为“容积减少”。事实与理由：被告国鼎置业公司系房产开发商,2018年10月9日,被告与原告签订编号为FY2018192737号《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的位于颍州区颍西办事处南京路1888号国祯家园A1商住楼707室出售给原告。合同第六条约定：按照建筑面积计算，每平方米6018元，总价款620697元。买房应于2018年10月5日前支付首付款320697元，余款300000元办理公积金贷款。原告自2017年5月29日起至2017年10月5日陆续向被告支付购房款492940元，加上公积金贷款300000元，总计支付房款金额为792940元。根据双方合同约定被告出售的房屋价款为620697元，即被告多收取原告购房款金额172243元。合同第三条4项规定：该商品房预测建筑面积为103.14平方米，商品房层高为2.9米。但该房屋实际层高仅有2.8米，致使原告购房房屋的空间缩小1/29（3.44%）。参照合同第五章规定：被告应当返还多收取的房屋价款620697*0.03+620697*0.0044*2=24082元。综上，被告在合同价款之外多收取原告房款应当返还，因房屋面积减少应当按约定返还房屋价款，经多次协商无效，为此起诉至贵院，请依法判决。被告国鼎置业公司辩称，第一，原告对涉案房屋面积无异议，其主张房屋面积减少并造成损失无事实依据。第二，《商品房买卖合同》载明的层高系笔误，答辩人不存在违约行为。1.原告签订《认购单》时涉案标的房屋已经为特定物，答辩人将约定的特定物交付给原告符合双方约定。2.《商品房买卖合同》载明的层高2.9米系工作人员笔误，答辩人不存在违约行为。3.房屋设计和施工在前、出售在后，答辩人客观上不能将层高为2.9米的房屋交付给原告。4.《商品房买卖合同》第十五条虽对设计变更造成的层高变化作出约定，但本案不符合该条约定情形。第三，涉案房屋备案合同价格并非双方真实意思表示，应以实际履约价格作为认定依据，原告主张返还多收取的购房款无事实和法律依据。1.答辩人与原告签订《商品房买卖合同》约定的房屋单价和总价，并非双方真实意思表示。2.应按照双方实际履行的《认购单》作为认定涉案房屋价款的依据。综上，涉案房屋面积符合双方约定，不存在房屋面积减少的客观事实；签订《认购单》时原告购买的房屋已经特定，答辩人将双方一致认可的房屋交付给原告，符合双方约定；《国祯地产营销中心商品房认购单》系双方真实意思表示，应当以《认购单》载明的金额作为认定房屋价款的依据。现原告主张返还因房屋面积减少而多收取的房屋价款和多收取的购房款无事实和法律依据，应不予支持。请求贵院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉请。根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，徐理智与国鼎置业公司签订《认购单》，认购国祯家园A1栋7层707室房屋，房屋总价为792940元，房屋单价为7688元每平方，认购定金60000元。《认购单》上有国鼎置业公司加盖的商品房买卖合同专用章、徐理智的签名。2018年10月9日，徐理智与国鼎置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同载明：该商品房层高2.9米，单价为每平方米6018元，总价款为620697元；贷款方式为商业贷款，首付款320697元，余款300000元向银行或者公积金申请贷款支付。2018年10月9日，国祯置业公司就徐理智支付的房款，出具一张收据、一张增值税普通发票，分别载明了房款为172243元、320697元，合计492940元。2019年8月16日，徐理智在国祯家园交房通知书及交房材料签收确认单上签名。另查明，涉案房屋规划设计层高为2.8米，实际层高与规划设计一致。被告安徽国鼎置业发展有限公司于2018年7月11日取得商品房预售许可资格。上述事实，由原告提供的本人身份证复印件、《商品房买卖合同》，被告安徽国鼎置业发展有限公司提供的营业执照、《国祯地产营销中心商品房认购单》、收款票据1张、增值税发票1张，及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就2017年9月30日双方签订的《认购单》而言，徐理智的目的是为了购买国祯家园A1栋7层707室房屋，国祯置业公司是为了以792940元的总房价出售案涉房屋，双方约定了房号、价款，此时双方达成商品房买卖达成合意。徐理智共计向国祯置业公司转款492940元，申请银行贷款300000元，按照《认购单》约定的总房价792940元交付国祯置业公司。故2017年9月30日原、被告双方签订的《认购单》应认定为商品房买卖合同。2018年10月9日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同对认购单中的价格作出重大调整，并在房管部门备案登记。因徐理智已经按照认购书中约定的价款进行了履行，可知双方买卖商品房的初衷和目的不变，《认购单》并非仅仅是为了获得买卖商品房的磋商机会，故对的《认购单》、《商品房买卖合同》中约定的价格应依双方当事人的真实意思认定。综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，《认购单》中价格的约定应当是双方真实意思表示和双方实际履行的总房款，成交价792940元的合同更为真实、客观。《商品房买卖合同》中约定的620697元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的，其与《认购单》约定的房款之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，应为房款约定无效，依法不予保护。现徐理智撇开实际履行《国祯地产营销中心商品房认购单》中的价款约定，而片面以《商品房买卖合同》中不能反映真实交易价格的约定要求国祯置业公司退还172243元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。国鼎置业公司交付的房屋层高为2.8米,房屋层高与规划设计图纸一致,但与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的层高为2.9米存在不一致。从双方签订的《认购单》、《房屋买卖合同》所附的规划设计图纸，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，可以确定房屋的层高为2.8米。《商品房买卖合同》未对层高的误差约定违约责任，且徐理智未提供证据证明房屋层高严重影响正常居住使用；又，徐理智在购买房屋时应对层高进行询问和了解。故对于徐理智要求国鼎置业公司返还因房屋容积减少而多收取的房屋价款的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护公民的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐理智的全部诉讼请求。案件受理费4227元，减半收取计2114元,由原告徐理智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张锋二〇一九年十一月二十五日法官助理康雷雷书记员郭腾天附相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。