黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初705号原告：孙有，男，1959年6月29日出生，汉族，农民，现住桦川县。委托诉讼代理人：于跃林，男，1947年3月13日出生，汉族，现住桦川县。（系桦川县东河乡九阳村民委员会推荐的公民代理）被告：于有，男，1971年2月19日出生，汉族，农民，住桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，女，系桦川县中心法律服务所法律工作者。原告孙有与被告于有物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙有及其委托诉讼代理人于跃林、被告于有及其委托诉讼代理人靳力红在第一次、第二次庭审时到庭参加诉讼，被告于有在第三次庭审时经本院合法传唤未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。原告孙有向本院提出诉讼请求：要求被告向原告交纳2015年至2018四年的费用（物业费、取暖费、卫生费、水费）合计75876元并承担诉讼费用。事实和理由：2015年9月15日，原告孙有经东河乡九阳村小区业主委托管理物业，双方签订了委托书及物业服务合同。根据《中华人民共和国物业法》第八十二条“物业服务企业或其他管理人根据业主委托管理建筑区域内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”之规定，可以认定原告个人属于该规定指向的“其他管理人”，即原告具有小区物业管理的资格，原告和小区全体业主（包括被告）订立的委托管理合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告按照合同约定履行了相关业务，被告也实际接受了原告的物业服务，但被告至今未交纳任何费用。庭审中，原告放弃了物业费、卫生费、水费，只要求被告按城镇热力费每平方米29元的标准给付四年的热力费。被告辩称，原告是自然人，不具备诉讼主体资格，原告要求被告给付的物业费、取暖费、卫生费、水费已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。案涉被告的两处房屋是未经验收的建筑，不能交付使用，开发商虽向被告交付了房屋，但违背了法律，视为无效交付，因房屋质量而未验收的物业费由开发商交纳。《黑龙江供热管理条例》规定未向用户公示《供热许可证》的，用户可以拒绝交纳热费。因被告涉案的两处房屋是未经验收无效交付的房屋，物业费应由开发商交纳，因原告未向用户公示供热许可证，因此拒绝向原告交纳热费。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、2015年9月10日东河乡九阳小区业主经选举产生业主委员会，证明经九阳小区全体业主选举李挺为业主委员会主任、刘洪松为副主任、委员是苏秀杰、殷连成、王志民、李辉、梁君。经庭审质证，被告对真实性及证明的问题均有异议，业主委员会的产生应有乡镇所在地政府组织，由超出全体业主三分之二业户签字同意并应有全程的会议纪要，且乡政府主管领导及会议组织领导签字并加盖政府公章后存档备案，方可产生小区业主管理委员会，而此小区共计14个单元，每个单元8户，共计112户业主，而该证据仅体现38户业主签字，明显没有达到法定的业主选举业主委员会的比例，此业主委员会选举名单及人员尚未生效，不能起到业主委员会代表全体业主实施其权利的效力，本小区业主委员会成立的时间是2018年不是原告提供的2015年，被告有和业主代表王志民的通话录音能证实小区业主委员会成立的时间问题。本院经审查认为，虽《物业管理条例》规定成立业主委员会应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，但该条规定不是效力性的规定，九阳小区共有57户业户，有38户业主参与选举产生该小区的业主管理委员会，占全体业主总人数的三分之二，超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，九阳小区业主委员会是业主大会共同决定的事项，对业主具有约束力。结合原告所举证据八，本院对该份证据予以采信。证据二、2015年10月20日物业服务合同一份，证明2015年10月20日东河乡九阳小区业主管理委员会将该小区物业管理等业务委托原告经营管理，并对取暖费、物业费、卫生费、水费等收费价格进行约定，门市每平方米价格是52元、住宅每平方米价格是51元的收费标准。经庭审质证，被告对真实性及证明的问题均有异议，物业管理委员会在相关政府组织和业户超过三分之二人数选举通过后，成立时委员人员信息应在所在乡镇政府进行备案登记，且办理该管理委员会公章，且管理委员会应当正当履行业户的权利，仅能与有资质的企业签订对小区物业管理服务的合同，而无权超越法律规定的业主委员会应有的权利，物业费、取暖费、卫生费、水费等价格应依照物价局出具的相应年度地段应缴费的标准予以实行，而非物业管理委员会应有的权利，所以此物业服务合同的签订超越了管理委员会权限的部分应视为无效合同，且在本合同中第五条第二款中约定的房产局备案，所以此合同应为无效合同，不能作为原告诉被告诉求的依据，而在此合同中作为原告的一方仅是自然人，没有物业资质，供热企业营业执照，所以原告不具备为被告服务的法定条件，原告应提供房产局的备案合同。本院经审查认为，物业服务合同是合同双方当事人在平等、自愿、协商的基础上签订的，没有合同法中无效的情形，业主委员会作出的该决定也没有侵害业主的合法权益，且该合同已实际履行多年，被告也没有在法定期间内提出撤销权，房产局是否有备案合同，并不影响合同的实际履行。结合原告所举证据八，本院对该份证据予以采信。证据三、九阳业主委员会对收费标准的决定，证明该小区的物业费每平方米9元、取暖费每平方米37元、卫生费每平方米1元、水费住宅每平方米4元、门市每平方米5元。经庭审质证，被告对真实性及证明的问题均有异议，该份证据不能作为原告收取相关费用标准的依据，因为收费标准不是业主委员会权限范围之内的，已经超出了法定的业主委员会应有的权限范畴，超出了业户推选业主委员为其代表业主行使的权限，超出权限的代理应视为无效代理，各种费用的收取标准应按照物价局出具的收费标准进行收取，所谓的业主委员会代表签名，并未加盖业主委员会公章，不能起到业主委员会行使代表权的职能，仅能视为所谓的业主委员会个人的行为，因此该证据与本案没有关联性，不能作为证据使用。本院经审查认为，业主管理委员会有权代表业主决定选聘和解聘物业服务企业，选聘之后对相关事项进行协商约定，该收费标准是在业主委员会同意并符合当地相关行业收费标准的情况下协商约定的，不存在价格欺诈、价格垄断等违法情形，本院结合原告所举证据八，对该份证据予以采信。证据四、2018年12月12日，桦川县宏兴房产测绘有限公司做出的面积汇总表和测绘计价单，证明被告在九阳小区的102、103一带二楼商服总面积为371.28平方米，于有家属在汇总表上签字确认并交付测绘费用。经庭审质证，被告被告对真实性及证明的问题均有异议，房屋面积汇总表涉案房屋处不是被告本人签名，但确认该两套房屋是自家的，本人至今不知道回迁安置房屋的面积，且在2015年5月8日被告已将涉案房屋出卖给李文义，2018年涉案房屋已不是被告所有，该份证据不能证实原、被告双方的诉讼主体资格，不能作为证据使用。本院经审查认为，原告该份证据欲证明的问题是两套房屋权属是于有的，于有对该份证据有异议，辩称涉案房屋已出售，但未提供完整的证据链条予以证实，且其承认在回迁时涉案房屋是自己的，本院对该份证据予以采信。证据五、2015年9月15日委托书一份，证明九阳小区业主将物业管理工作委托给原告进行管理，收费标准住宅为每平方米51元，商服为每平方米52元，收费时间是每年的10月份至12月份。经庭审质证，被告对真实性及证明的问题均有异议，该份证据中的收费标准与证据三中的收费标准相矛盾，该份证据的委托时间是2015年9月15日，原告提供的与业主委员会签订的物业服务合同时间是2015年10月20日，后附的业主签字表中只有37人签名，签字页中没有体现委托字样，不能证实业主签字是对委托书的认可行为，该证据不符合委托标准，不能构成委托合同形式，不具有关联性，能够说明原告所举的证据一至四所谓的九阳小区业主委员会委托原告为其管理物业等各项事务是虚假的，该份证据说明原告是业主自发推荐而非业主委员会在合理合法的环境下产生，代表小区行使权力的是个别业主与原告之间的委托行为，合同具有相对性，原告不能用此证据证明其与被告签订了委托合同，合同应该是双方真实意思表示，一方不能将自己的意志强加给另一方。本院经审查认为，该份证据的第7条是另附一张业主签字表，后附的37户业主签字表与委托书一并构成委托书的完整性，能够认定37户业主签字委托的真实意思表示。被告质证的该委托书的形成时间是2015年9月15日，而物业服务合同的签署时间是2015年10月20日，委托书是双方在签署合同前期对相关事项进行意向性协商，而后签订规范的物业服务合同，时间先后并不影响委托意愿。本院对该份予以采信。证据六、2018年10月2日九阳小区部分业主对于孙有提供物业服务的评价，证明九阳小区业主对孙有物业服务的满意度。经庭审质证，被告对真实性及证明的问题均有异议，该份证据与本案没有关联性。本院经审查认为，该份证据上签名捺印的均是九阳小区的业主，能够证实孙有实际为该小区提供了符合合同约定的服务。证据七、物业的工作人员与于有的电话录音，证明案涉房屋是于有的。经庭审质证，该份录音无法证实涉案房屋是被告所有，而且通话内容也没有案涉房屋的所有权及位置确认，录音内容不是与于有的通话。本院经审查认为，被告于有虽否认通话录音，但电话通话的被叫方的电话号码是135××××0878，该号码与于有在法院送达的地址确认书上留存确认的电话号码一致，可以证实通话的相对方是于有，结合原告所举证据四，可以确认案涉房屋的权属是于有的。证据八、九阳小区38户业主签字捺印确认自家房屋位置及使用面积两份，证明九阳小区共有住宅和门市57套，业主50户，其中有38户参加选举业主委员会，参选签字业主超过业主总数的三分之二以上；九阳小区楼房总面积6856.92平方米，其中参选签字户数所占面积为4777.38平方米，参选签字户数所使用面积超过总面积的三分之二，参选的38户业主均同意按每平方米51元收取物业费。本院经审查认为，被告经合法传唤未出庭应诉，视为对自己质证权利的放弃，原告提供了证据的原件，本院对该份证据予以采信。被告为支持辩解主张，提供了2015年5月8日房屋买卖合同一份，证明于有将涉案房屋出卖给李文义，约定有关涉案房屋的所有费用从出卖之日起由买方李文义负担。经庭审质证，原告对真实性及证明的问题均有异议，该份合同是虚假的，被告从未向物业管理委员会说明该房屋出售的事，也没有和原告反应过，李文义至今没有居住该房屋，2017年被告对自有的两套商品房进行了动力电装修，说明并未出售该房，而是自己在作生意使用。本院经审查认为，因原告对该份证据存有异议，被告辩称的买受人又没有居住该房屋，被告无法与之取得联系，不能证实被告的主张，本庭对该份证据不予采信。本院经审理认定事实如下，原告孙有是桦川县东河乡九阳小区的业主，该小区共有业主57户，自2014年开始陆续入住。2015年9月10日该小区的38户业主选举产生该小区的业主管理委员会，2015年9月15日该小区的37户业主共同签字委托原告孙有管理小区的物业及采暖期供暖，并约定了服务范围、收费标准（住宅的收费标准是每平方米51元、门市的收费标准是每平方米52元。）、收费时间等相关内容。2015年10月20日该小区业主委员会与原告孙有签订了物业服务合同，进一步明确了服务范畴，合同中约定了小区的采暖期供暖温度标准在20摄氏度以上，住宅的收费标准是每平方米51元、门市的收费标准是每平方米52元，收费标准明细物业费每平方米9元、取暖费每平方米37元、卫生费每平方米1元、水费住宅和门市分别为每平方米4元和5元。2018年12月12日经测绘公司测绘被告孙有在该小区拥有面积分别为185.56平方米和185.72平方米的一带二两套商服楼，被告于有未使用一直处于闲置状态。原告自与该小区业主委员会签订物业服务合同之日起，一直按合同约定为该小区提供服务，被告于有自2015年至2018年四年间未向原告交纳过费用。庭审中，原告放弃对物业费、卫生费、水费的诉请，只要求被告给付供热费。另查明，于有的商服楼上是居民住宅楼，不能对于有室内的阀门进行关闭，如果关闭将影响楼上居民的供暖和供水。本院认为，原告是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，通过与小区业主委员会签订物业服务合同选聘的物业服务人员，属于物权法第八十一条规定的其他管理人。在双方签订合同之后，原告按合同约定履行了相关的服务项目四年之久。业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力，被告在原告提供服务的小区拥有两处房产，且已接受原告提供的服务，拒绝给付服务费，有悖法律规定。城乡存在收费标准的差别，现实中乡镇的热力费价格高于城镇，原告主张按城镇收费标准收取热力费，并放弃要求被告给付物业费、卫生费、水费的请求，本院予以准许。被告辩称的原告不具有供热资格，没有公示供热许可证，因此拒绝给付热费的主张，因原告提供的热力服务是在物业服务合同中约定的服务项目之一，且原告与业主委员会签订物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该项主张不予支持。被告自认案涉房屋系其房屋拆迁所得，且被告当庭所举证的房屋买卖合同，均可证实被告已实际占有、使用案涉房屋，故被告辩称的案涉房产是无效交付，物业费应由开发商交纳的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第二款第（一）项，第七条第（三）、（五）项，第十二条第三款、第四款，《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、第八十一条、第八十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于有于本判决生效后十日内向原告孙有交纳采暖期的供热费43068.48元（计算方法：371.28㎡X29元/㎡X4年）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员  崔焱火二〇一九年十一月十日书记员  张 琦