河北省平泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0823民初245号 原告：肖云堂，男，1954年3月1日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：李艳，女，1959年7月31日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区，系肖云堂妻子。 委托诉讼代理人：肖云堂，男，1954年3月1日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：曹彦中，男，1968年2月10日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：高学芳，女，1969年3月29日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区，系曹彦中妻子。 委托诉讼代理人：曹彦中，男，1968年2月10日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：郝玉锁，男，1948年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被告：平泉万福房地产开发有限公司，住所地平泉市平泉镇万福城。 诉讼代表人：平泉万福房地产开发有限公司管理人。 负责人：洪继瑞，主任。 委托诉讼代理人：申超，管理人工作人员。 被告：成万万，男，1984年9月24日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 第三人：刘志超，男，1991年10月12日生，汉族，现住平泉市。 第三人：任树平，男，1965年8月8日生，满族，现住平泉市。 第三人：孙宪民，男，1965年10月10日生，汉族，现住平泉市。 第三人：刘秀林，男，1971年10月22日生，汉族，现住平泉市。 第三人：王福顺，男，1945年10月1日生，汉族，住石家庄市。 第三人：席相河，男，1969年5月21日生，汉族，住石家庄市。 原告肖云堂、李艳、曹彦中、高学芳、郝玉锁与被告平泉万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）、成万万确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，经审查本案应为破产债权确认纠纷。本院依法适用普通程序进行审理，审理中，被告万福地产公司管理人申请追加刘志超、任树平、孙宪民、刘秀林、王福顺、席相河为第三人参加诉讼。本案于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告肖云堂、曹彦中、郝玉锁及原告李艳、高学芳的委托诉讼代理人肖云堂、曹彦中，被告万福公司管理人的委托诉讼代理人申超，第三人刘志超、任树平、孙宪民、刘秀林，到庭参加诉讼。被告成万万、第三人王福顺、席相河，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 肖云堂、李艳、曹彦中、高学芳、郝玉锁向本院提出诉讼请求：1、请求判定房屋购买预约申请书有效；2、被告承担全部案件受理费及诉讼费。事实和理由：至2013年1月9日被告先后向原告借款人民币共计壹佰捌拾玖万元整，所借款项用于万福房公司的开发运营。随后原告多次找到被告要求被告还款，但被告以开发平泉万福城项目资金紧张为由一直未归还，并多次口头或以书面形式向原告承诺以平泉万福城项目的房产抵偿所借款项。2014年7月19日，原、被告在平泉万福成一期项目部签订三份房屋购买预约书及情况说明一份，包括平泉万福城11-1-201、11-1-301、11-1-401三套房屋（共计378平方米）。鉴于上述事实和理由，原告认为原被告双方签订的房屋预约申请书合法有效，请法院给予确认。 万福公司辩称，一、涉诉债权为原告对华丰公司、成万万、谢彩艳的借款，对其借款本金、利息，已有法院生效裁判确认。二、被告万福房地产公司系在法院判决之后为其借款提供担保。依据公司法第16条规定，万福公司对外提供担保应由股东会作出决议。但该笔债权，至今未见万福公司股东会同意对外担保的决议。依据法律规定，股东会决议是公司对外担保的必要程序，欠缺股东会决议，足以导致对外担保无效。此外，肖云堂等作为债权人，对万福公司提供担保时是否已经履行内部决议程序，即是否经过股东会决议，应有审核义务，其未尽到相应的审核义务，应承担不利的后果。三、本案中涉诉《预约申请书》均为为借款提供担保而签订，并非真实的房屋买卖合同交易。依据最高人民法院审理民间借贷案件司法解释，案件应以原始法律关系即民间借贷法律关系进行审理。原告不能直接要求履行预约申请书交付房屋，仅享有司法解释规定的，在强制执行阶段，权利无争议情况下的对变价价款的优先受偿权。但本案中的担保人企业已经进入破产程序，依法不可对破产财产进行强制执行。因此，原告已经无法针对作为担保的房屋行使优先受偿权，更加无权主张交付房屋。四、涉诉《预约申请书》针对房屋的现状：1.11-1-201房已经另行销售并已经交付第三人刘志超；同时该房屋还作为孙晓静的借款担保与第三人王福顺签订了《预约申请书》，鉴于尚存与他人申报债权争议，故该套房屋的交付类债权暂未确认。2.11-1-301房已经另行销售并已经交付第三人任树平。3.11-1-401房已经另行销售并已经交付第三人孙宪民；作为孙晓静的借款担保与第三人席相河、方瑞霞签订了《预约申请书》，鉴于孙晓静在前期借款诉讼中已经放弃物权主张，该笔债权未予确认；该房还作为债务已经抵顶给第三人刘秀林（刘秀林本人的债权不清且与他人申报债权存在争议），故该套房的交付类债权暂未确认。 故本案涉诉房屋均存在真实买受人且已经在破产程序前交付使用，从根本上已经无法再行向原告履行房屋的交付义务，不应再确认为交付类债权。 第三人刘志超当庭述称，我是2018年6月29日买的11-1-201房屋，交了一半房款，其余做的贷款，有合同和交款手续，我认为房子属于我的。 第三人任树平当庭述称，我是2018年4月26日买的11-1-301房屋，我付的全款，我所有手续都是全的。 第三人孙宪民当庭述称，我买的11-1-401房屋，2018年4月24日签的购房合同并付的全款，现在已经入住，同时交纳了2018年度物业费、水费、电梯费、取暖费、装修保证金。我并不知道房子有这么多争议，我是合理入住，房屋的所有权应该是我的。 第三人刘秀林当庭述称，这些房屋都被法院查封过，万福公司已将11-1-401房屋抵顶给我了，我有手续。另外的201、301室也抵顶给我了。 第三人王福顺庭前提交书面意见述称，由于被告无法偿还答辩人借款，多次承诺用万福城房屋归还，被告于2017年5月20日与答辩人签订了《商品房买卖合同》，将万福城小区11号楼1单元301室折抵了所欠款项。该房屋已申请确认但没有得到管理人支持。请法院确认答辩人于被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 第三人席相河庭前提交书面意见述称，由于被告无法偿还答辩人借款，多次承诺用万福城房屋归还，被告于2017年5月20日与答辩人签订了《商品房买卖合同》，将万福城小区11号楼1单元101室折抵了所欠款项。该房屋已申请确认但没有得到管理人支持。请法院确认答辩人于被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的诉辩陈述和质证意见，本院经审查确认以下事实： 2012年4月起，被告成万万及其担任法人的河北华丰房地产开发有限公司向肖云堂等五原告借款，至2013年1月9日，尚欠五原告借款本金1890000元。2014年7月19日，被告万福房公司法定代表人成万万与原告签订三份合同编号为：借字001号、002号、003号预约申请书。成万万为原告出具情况说明，主要内容为：借款方以自有开发的平泉万福城小区11-1-201、11-1-301、11-1-401三套住房面积均为126㎡，单价50000元，总计三套房1890000元暂押于出借方肖云堂，双方约定该房为抵押，不得买卖、转卖，借款方于签订之日起一个月内陆续归还上述借款，如到期未归还，签订正式合同后，由出借方自行处置，借款方无偿配合办理相关手续。 因上述借款未与偿还，五原告曾以民间借贷纠纷提起诉讼，石家庄市新华区人民法院于2016年7月15日作出（2016）冀0105民初959号民事判决，判决河北华丰房地产开发有限公司、成万万偿还五原告借款本金1890000元及利息，谢彩艳在1350000元限额内对五原告承担补充赔偿责任。该判决已立案执行。 2016年8月2日，河北华丰房地产开发有限公司为借款人，肖云堂、曹彦中为出借人，万福地产公司为担保人，签订借款担保合同，主要内容为：借款人向出借人借款1890000元，为确保借款人正当履行还款义务，担保人自愿以其拥有所有权并有处分权的全部财产担保给出借人，作为借款人归还借款的担保。该合同加盖借款人公章，有肖云堂、曹彦中签字，担保人处打印的是平泉万福房地产开发有限公司并加盖成万万印章。 第三人刘志超于2018年6月29日与被告万福公司第二项目部签订《预约申请书》购买万福城二期11-1-201号房（面积130平方米、单价6000.00元），已按约交纳购房款390000.00元，其余为贷款，二项目部出具了收据。当日，刘志超交纳了维修基金、物业费、电梯费、供水增压费、取暖费装修保证金、二次刮白费、垃圾清运费，二项目部出具了收据，收款人林方艳。第二项目部已将该楼房交付刘志超，刘志超现已经装修入住和使用该房屋。 第三人任树平于2018年4月26日与被告万福公司第二项目部签订《预约申请书》购买万福城二期11-1-301号房（面积130平方米、单价5600.00元），交纳购房款728000.00元，二项目部出具了收据。2018年8月18日，任树平交纳了维修基金、物业费、电梯费、供水增压费、取暖费装修保证金、二次刮白费、垃圾清运费，万福公司第二项目部出具了收据，收款人林方艳。第二项目部已将该楼房交付任树平，任树平现已经装修入住和使用该房屋。 第三人孙宪民于2018年4月24日与被告万福公司第二项目部签订《预约申请书》购买万福城二期11-1-401号房（面积130平方米、单价5600.00元），交纳购房款728000.00元，二项目部出具了收据。2018年5月30日，孙宪民交纳了维修基金、物业费、电梯费、供水增压费、取暖费装修保证金、二次刮白费、垃圾清运费，第二项目部出具了收据，收款人林方艳。第二项目部已将该楼房交付孙宪民，孙宪民现已经装修入住和使用该房屋。 第三人刘秀林、案外人王富隆因与被告万福房公司民间借贷纠纷，平泉市人民法院作出（2016）民初514号民事判决，后刘秀林申请本院执行。本院2016年10月19日作出（2016）冀0823执移字273号执行裁定，查封万福地产公司12、13号楼房屋25套；2017年6月14日作出（2017）冀0823执1044号执行裁定，查封万福地产公司7、11、13号楼房屋21套；于2017年12月15日作出（2017）冀0823执1044号之二执行裁定，查封万福城二期11号楼二个单元42套楼房。2018年4月3日，刘秀林与被告万福公司签订《万福城购房协议》，被告将万福城二期11-1-401出卖给刘秀林，房屋价款797552.00元，收款收据加盖了被告公司财务章，收款人为谢彩艳。 第三人王福顺庭前提交的《商品房买卖合同》复印件显示，2017年5月20日购买了万福城二期11-1-301号房，价款666850.00元，收款收据加盖了被告公司财务章，收款人为谢。王福顺在向破产管理人申报债权时，申报的是11-1-201号房。 第三人席相河庭前提交的商品房买卖合同复印件显示，2017年5月20日购买了万福城二期11-1-101号房，价款666850.00元，收款收据加盖了被告公司财务章，收款人为谢。席相河在向破产管理人申报债权时申报的是11-1-401号房。 又查明，2016年8月14日，万福公司召开股东大会，明确万福公司第二项目部的工作范围，包括负责项目的经营管理、房屋销售等。 再查明，涉案房屋所在的平泉万福城二期工程，现虽未经竣工验收，但该工程的房屋已大部分实际出售。关于万福城项目，根据2017年1月6日平泉县人民政府县长办公会议纪要（平泉县人民政府现为平泉市人民政府）的内容，已责成国土、规划城管、住建等部门加大力度尽快完善项目手续。 还查明，2018年7月17日，王富隆以万福公司对外负有大额到期债务不能清偿，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请破产清算。2018年8月1日，本院作出（2018）冀0823破申1号民事裁定，受理王富隆的破产清算申请。万福公司管理人对涉案房屋的债权均未予确认。 本院认为，本案为破产债权确认纠纷。本案的争议焦点是五原告和六个第三人谁应对涉案房屋享有破产债权。 一、关于肖云堂等五原告是否对涉案房屋享有破产债权问题 原告肖云堂等五人涉诉债权为五原告对河北华丰房地产开发有限公司、成万万、谢彩艳的借款，其基础法律关系是民间借贷。对其借款本金、利息，石家庄市新华区人民法院已经作出生效民事判决予以确认。本案中涉及到原告的三份《预约申请书》，均为借款提供担保而签订，并非真实的房屋买卖合同交易，原告已通过在石家庄市新华区人民法院诉讼，从而实现其金钱确认的目的，因而，再请求对《预约申请书》中涉案房屋予以确认，没有法律依据，本院不予支持。 被告万福公司是在石家庄市新华区人民法院判决后，为原告上述借款提供的担保，该借款担保合同虽有担保人“平泉万福房地产开发有限公司”字样和成万万印章，但并无万福公司公章，同时根据《中华人民共和国公司法》第十六条：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”，可见，股东会决议是公司对外担保的必要程序，同时，原告作为债权人，对万福公司对外担保是否履行了内部决议程序，应有审核和注意义务，原告对此未能提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。被告万福公司不应承担保证责任。 二、关于第三人刘志超等六人谁应对涉案房屋享有破产债权问题 第三人刘秀林争议的楼房为11号楼1单元401室，购房协议上载明的时间为2018年4月13日，该购房协议的实质是以物抵债行为，并未发生房屋买卖行为，这也与刘秀林向管理人申报债权时的陈述一致。刘秀林和案外人王富隆在与万福公司民间借贷纠纷中，本院已对其债权作出生效判决，此案执行中本院裁定查封了包括涉案楼房在内的多套房产，是执行中采取的执行措施，但并未对标的实际执行，案件执行中，万福公司被裁定破产清算，根据法律规定，刘秀林的债权可通过向管理人申报债权的方式确认和实现。 第三人王福顺、席相河庭前提供的证据和参诉意见与其二人在管理人处申报债权的证据不一致，二人未到庭接受质询，不能证明其与被告万福公司是否真实发生了房屋买卖行为或债务抵顶行为，本院对其二人的诉讼主张不予支持。 万福公司第二项目部经股东大会授权，负责项目的经营管理、房屋销售等，刘志超、任树平、孙宪民分别与万福公司第二项目签订了《预约申请书》，购买了万福城二期11号楼1单元201、301、401室，二项目部已将涉案楼房交付，应当视为其与万福公司达成购房协议。刘志超、任树平、孙宪民本身属于为购买住房而与万福公司之间发生的房屋买卖关系，刘志超、任树平、孙宪民作为消费者的权利应当得到保护。因万福公司需完成法律意义上的不动产交付，故本院依法应当确认刘志超、任树平、孙宪民就涉案房屋对万福公司享有交付类破产债权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认刘志超就平泉万福城二期11号楼1单元201室房屋对被告平泉万福房地产开发有限公司享有交付类破产债权。 二、确认任树平就平泉万福城二期11号楼1单元301室房屋对被告平泉万福房地产开发有限公司享有交付类破产债权。 三、确认孙宪民就平泉万福城二期11号楼1单元401室房屋对被告平泉万福房地产开发有限公司享有交付类破产债权。 四、驳回原告肖云堂、李艳、曹彦中、高学芳、郝玉锁的诉讼请求。 五、驳回王福顺、席相河、刘秀林的诉讼请求。 案件受理费21810.00元（已交纳100元），由原告肖云堂、李艳、曹彦中、高学芳、郝玉锁负担，于本判决生效之次日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 王 杰 审判员 张赓宇 审判员 计玉奎 二〇一九年十一月二十日 书记员 李 伟