河北省乐亭县人民法院民事判决书（2019）冀0225民初10287号原告：唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司，住所地：唐山海港开发区港欣街以南、中山大街以北、海平路以东（青创联大厦3层320号），统一社会信用代码：911302945982997711。法定代表人：刘硕，该公司经理。委托诉讼代理人：咸雅馨，河北鸿翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，河北鸿翔律师事务所实习律师。被告：河北成冠房地产开发有限公司，住所地：石家庄裕华区东岗路燕港怡园，统一社会信用代码：911301006741897946。法定代表人：韩久升，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝静涛，男，1966年7月16日出生，汉族，该公司法律顾问，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：宋建强，男，1971年9月16日出生，汉族，该公司法律顾问，住河北省石家庄市。原告唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司（以下简称龙源亿鑫公司）与被告河北成冠房地产开发有限公司（以下简称成冠房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日、10月29日公开开庭进行了审理。原告龙源亿鑫公司委托诉讼代理人咸雅馨、陈宇，被告成冠房地产公司委托诉讼代理人郝静涛、宋建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙源亿鑫公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费795690元（物业服务费起算时间自2014年3月3日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费等相关费用由被告承担。审理过程中，原告将物业费计算的起点时间由2014年3月3日变更为2014年3月4日。事实与理由：被告成冠房地产公司开发建设了唐山市乐亭县港福街与海城路交汇处滨港怡园小区。2012年8月3日，原告龙源亿鑫公司与被告成冠房地产公司签订了《物业管理合同》，合同约定：被告成冠房地产公司将滨港怡园委托原告龙源亿鑫公司实行物业管理，委托管理期限为五年，自2012年8月3日起至2017年8月2日止。合同还约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1-1.4元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元由原告龙源亿鑫公司向业主或物业使用人收取物业管理综合服务费，空置房屋的管理服务费按全额收取。合同签订后，原告龙源亿鑫公司于2012年8月进入滨港怡园小区进行管理。2014年3月2日前被告欠付的原告龙源亿鑫公司物业服务管理费已经唐山市中级法院（2015）唐民四终字第556号民事判决书判决，2014年3月3日至2017年12月31日被告成冠房地产公司拖欠原告龙源亿鑫公司空置房屋及已向业主交付的房屋在空置期间共产生物业服务费共计795690元。原告龙源亿鑫公司多次与被告成冠房地产公司协商缴纳拖欠的物业服务费事宜，并于2018年4月10日向被告成冠房地产公司发送《催告函》，于2018年4月26日向被告成冠公司发送《律师函》，催告其缴纳拖欠的物业服务费，均未果，故诉至法院，望判如所请。被告成冠房地产公司辩称，1.原告因未向被告进行书面催收，故人民法院应当驳回原告的诉请。依据最高院物业纠纷司法解释第六条规定，即便被告逾期缴纳物业费，被告应当以书面形式进行催缴，只有被告在无正当理由拒绝缴纳或在催告合理期间内未缴纳时原告才能向人民法院提起诉讼，可见，书面催缴是原告提起诉讼主张物业的前置程序，现原告没有证据证明曾以书面形式向被告催缴过物业费，故贵院应当驳回原告的诉请；2.原告诉请被告支付2014年3月4日-2017年12月31日的物业费用，部分超过诉讼时效，原告提起本案为2019年8月1日，按照民法总则规定，本案诉讼时效期间为三年，故对于原告主张的2016年7月31日之前的物业费用已经超过诉讼时效；3.物业合同约定的物业费价格过高，原告应当按照物业等级收取相应的物业费用。原告与被告签订合同时，资质等级为三级，其收费标准应当按照唐山市物业服务收费管理实施细则进行，根据该细则第六条规定，案涉小区物业服务费应当实行政府指导价，根据唐山市物业管理条例第二十二条规定，物业服务企业应当在资质许可范围内从事物业服务活动，第二十条规定，前期物业费收费标准由双方约定，按照规定实行政府指导价，应当按照政府指导价执行。依据河北物业服务收费管理办法第七条及第九条规定，业主大会成立之前的住宅区物业收费实行政府指导价，属于政府指导价的物业收费标准不得突破当地价格主管部门，会同同级房地产行政主管部门制定的基本价格，及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，故原告应当按照2012年唐山市物业服务政府指导价格的标准进行收取物业费。因对2012年唐山市物业收费政府指导价格无法查询，故被告已经申请人民法院进行调取，并以此标准核算本案案涉物业费用；4.原告主张物业费用数额与事实不符，其提交的空置房屋物业费用清单中业主接收房屋期间存在虚假，按照唐山市物业管理条例第三十一条规定，物业交付给买受人的，由买受人缴纳物业费用，故对于业主已经接收的房屋原告无权要求被告支付物业费；5.按照合同的第三十三条约定，该合同期满自然终止，因双方约定的合同终止日期为2017年8月2日，故原告无权要求被告支付2017年8月2日之后的物业费用。本院经审理认定事实如下：被告系唐山海港开发区滨港怡园小区的开发商。2012年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理合同》，约定被告委托原告对坐落于唐山市××区，东：星海湾小区，南：管委会瑞泽小区，西：建设大厦，北：3#路）提供物业管理服务，委托管理期限五年，自2012年8月3日起至2017年8月2日止。物业管理综合服务费约定：1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平米1.1-1.4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；2.空置房屋的管理服务费，按全额收取；3.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告入场提供物业服务。2014年，因被告拖欠物业费及取暖费等，原告诉至我院，我院作出（2014）乐港民初字第58号民事判决，判决被告支付截止2014年3月3日拖欠的空置房屋物业服务费974325元。2015年7月28日，唐山市中级人民法院作出（2015）唐民四终字第556号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被告拖欠2014年3月4日后的空置房屋物业费，原告于2018年4月分别以催告函和律师函形式向被告催收。上述事实有物业管理合同、（2015）唐民四终字第556号民事判决书、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的物业管理合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。对于双方争议的焦点，分述如下：一、原告起诉是否已过诉讼时效。生效判决书已经确认原告自2012年开始提供物业服务，本案审理过程中组织双方对原告提交的“滨港怡园2014年3月4日至2017年12月31日空置房屋物业费用清单”涉及到房屋的空置期间进行核对，其中涉及130-2-604号房屋交房时间为2017年12月5日，被告对此房屋的空置期间没有异议；另，原告提交的水表水费清单载明水费计算至2017年12月，故对于原告主张在合同约定的五年期限到期后继续提供服务至2017年12月31日，本院予以认可。在此期间，原告一直为涉案小区提供物业管理服务，中间并未间断，故原告于2019年8月向本院起诉未超过诉讼时效。二、原告起诉是否必须履行诉前催告程序。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院认为，首先，该条规定的经书面催收旨在指导物业服务企业在行使自身权利时考虑到作为服务的提供者在出现欠付物业费的情形时，不宜采取直接起诉的方法，先进行书面催收，不仅有利于缓和与业主的关系，也可能经催收可以解决问题，避免诉至法院，但并不禁止物业服务企业直接通过司法途径保护自身权益。该条款应为指导性的，并非强制性的。其次，原告与被告系物业服务合同关系，应当遵从双方的意思表示，双方在合同中未约定书面催收为前置程序。再次，原告在起诉之前已向被告的高管及海港分公司的负责人韩久启邮寄催告函和律师函。故，原告向本院起诉符合法律规定。三、关于原告主张的空置天数和数额是否合理。审理过程中本院组织双方对原告提交的“滨港怡园2014年3月4日至2017年12月31日空置房屋物业费用清单”涉及到房屋的空置期间进行核对，被告对126-2-1101、130-2-1002、131-1-1602、129-2-2103四套房屋交房时间有异议，其他均无异议，上述四套房屋原告提交了水笔抄表记录、物业费收据、取暖费收据、楼宇照明费收据、装修保证金收据等证据。被告作为开发商，对于房屋交付业主的时间应承担举证责任，但其未提交证据，故本院以原告主张的交房时间为准。关于物业服务费的计算标准，因生效判决对截止2014年3月3日的物业服务费已经做出判决，且原、被告双方在合同中对收费标准亦有约定，故对于原告主张的拖欠物业费数额795690元予以确认。对于被告认为应按政府指导价予以调整，理据不足，不予准许。综上所述，原告诉请被告支付空置期间的物业服务费，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告河北成冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司物业服务费795690元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5878元，保全费4770元，共计10648元，由被告河北成冠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田洪涛 二〇一九年十一月十二日书记员 刘佳佳