浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2458号上诉人（原审被告、反诉原告）：赖宝珍，女，1972年5月20日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：李美琳，安徽李美琳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平湖市隆辉置业有限公司。住所地：浙江省平湖市新仓镇朝阳路215号。统一社会信用代码：91330482699549813L。法定代表人：宣森涛，董事长。委托诉讼代理人：毛国强，浙江浙博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李三山，浙江浙博律师事务所律师。上诉人赖宝珍因与被上诉人平湖市隆辉置业有限公司（以下简称隆辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖宝珍上诉请求：一、撤销平湖市人民法院(2019)浙0482民初1482号民事判决书；二、改判认定赖宝珍已经全部履行合同义务，判令隆辉公司继续履行合同，向赖宝珍交付房屋及房地权证；三、改判隆辉公司承担因未及时交付房屋和房地权证的违约金至合同义务履行完毕之日止(截止于2019年4月30日止，违约金为63994元)；四、由隆辉公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对赖宝珍支付首付款的行为认定，观点自相矛盾，同时不符合法律规定。首先，一审判决的认定自相矛盾。一审判决一方面认为，《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力；另一方面又认为，该合同第7条第3项记载“本合同签订之日已付首期房款：人民币170504元整，余款38.5万元整，签订合同之日起15日内向银行申请贷款。”该部分内容均系打印文字，即双方盖章签字前就已形成，故赖宝珍仍应就支付首期房款承担举证责任。这就意味着《浙江省商品房买卖合同》的该部分内容不是双方真实意思表示。本应严谨的法律文书作出如此不严谨的认定，确实让人匪夷所思。其次，一审判决不尊重客观事实而主观臆断。没有法律规定不能直接在合同中确认已经付款的事实，也没有法律规定付款及对付款行为的确认必须是在合同签字盖章之后，更没有法律规定非格式合同内容以外的内容手写的效力大于打印的效力。事实上，赖宝珍与隆辉公司之间协商买房并非一日促成，之前双方就有看房及讨价还价的过程。双方就房屋价款及支付方式达成一致意见后，赖宝珍再回安徽老家筹措首付款(其中部分属于自己的款项，部分属于赖宝珍向夫妻双方的兄弟姐妹借款)，凑齐了首付款后才到隆辉公司办理签订商品房买卖合同手续。交款及签订合同时，隆辉公司向赖宝珍提供的是电子版的合同格式文本，划有实线的空格处(如买房人基本信息、房屋面积、首付款金额、贷款金额等诸多内容)都是在赖宝珍交付了首付款后，由隆辉公司临时据实(每份合同内容并不完全相同，特别是已经支付首付款的数据)在电子版合同空格实线处打字，然后打印合同文本供双方签字盖章。如果赖宝珍没有支付大额首付款，隆辉公司又怎么可能会在空格写上已经支付的事实呢？第三，赖宝珍先行支付首付款不仅符合规定，而且隆辉公司也已经多次予以认同。一是关于银行按揭购买个人住房，买受人必须先行支付首付款的问题。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第五条规定借款人须同时具备以下条件：具有购买住房的合同或协议、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。可见赖宝珍不支付首付款，是无权从银行获取按揭贷款的。二是隆辉公司对于已经收到赖宝珍首付款的事实，不止一次进行过确认。其中第一次确认的时间是在2019年3月27日给赖宝珍的《解除浙江省商品房买卖合同通知》。该通知一开始就明确了“其中首付款170504元是您向第三人周建英借款（至今没有偿还）直接支付我房产公司的”。第二次确认的时间是在本次隆辉公司向一审法院起诉的诉状中。鉴于以上情况，一审判决要求赖宝珍继续对已经支付首付款的事实予以举证，明显错误，不符合“谁主张谁举证”的法律规定。至于隆辉公司说赖宝珍的首付款是向周建英借款，首先，赖宝珍与周建英素昧平生，甚至是男是女、是老是少均不知晓，其又怎么可能在赖宝珍不提供任何担保的情况下，向赖宝珍提供无息借款。即便看在隆辉公司的情分上，向赖宝珍提供了大额借款，至少应该要求赖宝珍向其提供借款借据。即便是一时大意没有向赖宝珍索要借条，之后也该亲自向赖宝珍主张还款。二、一审判决在认定本案当事人谁在违约，以及是否可以通过通知的方式单方面终止合同方面，存在故意混淆法律关系及适用法律错误问题。首先，一审法院在第一次召集双方“和解”时，就已经向隆辉公司释明，即商品房买卖合同与个人购房借款合同是两个不同的法律关系，而判决书中却将两个法律关系混为一谈。其次，赖宝珍已经全面履行了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，隆辉公司存在严重违约行为，按照合同约定，隆辉公司应当承担违约责任，向赖宝珍支付违约金。2015年9月10日，赖宝珍因购买讼争房屋，与隆辉公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，赖宝珍不仅在签订合同时支付了购房首付款，而且与浙江平湖农村合作银行新仓支行签订了《个人购房借款合同》，获得了按揭贷款38.5万元并直接结清了应当支付隆辉公司的购房尾款。至此，赖宝珍的合同义务已经履行完毕。根据《浙江省商品房买卖合同》第九、十条规定，隆辉公司应当在2017年6月30日前，交付符合约定条件的商品房，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同，并约定交房的第二天起算，承担日万分之一的违约金。另根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定，隆辉公司应当于2017年12月30日前，取得土地、房屋权属证书交付赖宝珍，若逾期交付权属证书的，应当自逾期之日起承担日万分之一违约金。事实上，截止目前为止，隆辉公司始终未向赖宝珍办理交房手续，也没有将房屋权属证书交付赖宝珍，明显构成违约，可见赖宝珍提起的反诉请求是依法成立的。第三，隆辉公司无权以通知等任何方式，单方面要求解除《浙江省商品房买卖合同》。关于合同当事人有权单方面提出解除合同的问题，商品房买卖合同第八、十、十一、十六、十七条进行了明确约定。其中第八条是隆辉公司单方面要求终止合同，第十六条是隆辉公司可以以“通知”方式，要求终止合同，但前提必须是赖宝珍在15天未予以回复的情况下“通知”生效。其他条款均适用于赖宝珍单方面要求终止合同，但同时隆辉公司应当承担违约金。可见，一审判决在混淆法律关系的前提下，判决合同解除，缺乏事实与法律依据。三、赖宝珍无法正常履行归还银行按揭贷款义务，以及隆辉公司按合同约定承担担保还款义务，均是由于隆辉公司在履行《浙江省商品房买卖合同》中，违反合同约定不及时交付房屋权属证书所致，应当承担不利后果。首先，赖宝珍虽在平湖工作、生活多年，在2015年左右，赖宝珍的经常居住地在平湖，符合在平湖购房的条件。但是，赖宝珍在平湖购房并非为了长久用于自己居住，而是为了投资收益。按照赖宝珍购房的意图，准备是在2017年底拿到房产证后，就对外出售，从而赚取差价，全面履行与浙江平湖农村合作银行新仓支行签订的《个人购房借款合同》。可是，由于隆辉公司违约，赖宝珍既没有如期拿到房屋，也没有取得房屋权属证书，造成赖宝珍无法处置该房屋，从而造成赖宝珍无法正常归还银行按揭贷款。其次，根据与浙江平湖农村合作银行新仓支行签订的《个人购房借款合同》，隆辉公司应当为赖宝珍履行该合同提供阶段性担保，即第九条“本合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证。”根据上述约定，如果隆辉公司严格履行了《浙江省商品房买卖合同》，于2017年12月30日前办妥赖宝珍的房屋权属证书并交付赖宝珍，由赖宝珍将他项权证交给银行，隆辉公司就不需要到2018年9、10月还为赖宝珍承担连带归还贷款本息义务了。由此可见，隆辉公司之所以被银行通知履行连带保证义务，完全是由隆辉公司在履行《浙江省商品房买卖合同》过程中的违约造成，其应当承担由此产生的不利后果。隆辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案争议焦点是赖宝珍是否支付了首付款。买卖合同中虽然写了已付首付款，但是打印条款，所有合同都是格式条款。赖宝珍主张已付首付款应当举证证明。隆辉公司在2016年8月发函要求赖宝珍支付首付款，赖宝珍收到后没有提出异议。未支付首付款构成根本违约，隆辉公司多次发函或催告，但赖宝珍没有交款，隆辉公司有权解除合同。隆辉公司向一审法院起诉请求：1.判决立即解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，并责令赖宝珍协助隆辉公司办理解除该房屋网签的备案登记手续；2.本案诉讼费由赖宝珍承担。诉讼中，隆辉公司陈述赖宝珍至今未支付首付款170504元，并变更第1项诉讼请求为：判决确认案涉《浙江省商品房买卖合同》已于赖宝珍收到通知之日解除，并责令赖宝珍协助隆辉公司办理解除该房屋网签的备案登记手续。赖宝珍向一审法院反诉请求：1.隆辉公司履行案涉《浙江省商品房买卖合同》，交付房屋及产权证书；2.隆辉公司承担逾期交付房屋及产权证书的违约金63994元；3.隆辉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月10日，赖宝珍与隆辉公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，合同编号为2015预0006617，并于同日在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续。合同约定，由赖宝珍向隆辉公司购买坐落于平湖市新仓镇仓盛嘉苑6幢1单元302室商品房一套，建筑面积共90.83平方米，房屋总价款538256元、自行车库房价款17248元。合同第七条第3项记载本合同签订之日已付首期房款人民币170504元，余款人民币38.5万元自合同签订之日起15日内向银行申请贷款。如赖宝珍未按约付款逾期超过90日，隆辉公司有权解除合同，并由赖宝珍按累计应付款的1%支付违约金。隆辉公司应当在2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付赖宝珍使用，逾期不超过90日的，自交付期限届满次日至实际交付之日止，由隆辉公司按日向赖宝珍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，赖宝珍有权解除合同，赖宝珍要求继续履行合同的，自交付期限届满次日至实际交付之日止，由隆辉公司按日向赖宝珍支付已交付房价款万分之一的违约金。隆辉公司承诺于2017年12月30日前取得房屋权属证书并交付赖宝珍，不能如期交付权属证书超过90日且赖宝珍不退房的，隆辉公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向赖宝珍支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年9月17日，双方与农商银行新仓支行签订《浙江平湖农村合作银行个人购房借款合同》1份（合同号8731120150009719），约定由赖宝珍向农商银行新仓支行贷款38.5万元，贷款期限自2015年9月17日至2030年9月16日，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息额为3076.74元，共付180月。隆辉公司作为保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》等资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人未按约偿还贷款本息的，在保证期限内贷款人有权直接要求保证人承担保证责任等。合同签订后，农商银行新仓支行按约发放了贷款。赖宝珍自2018年4月15日开始逾期还款，2018年8月27日，农商银行新仓支行致函隆辉公司，要求隆辉公司收函之日起三日内归还贷款本息。同年8月28日，农商银行新仓支行起诉至一审法院，要求赖宝珍归还贷款本息345670.31元（利息等暂计算至2018年8月10日）。同年9月5日，隆辉公司代赖宝珍归还贷款本息346875.29元。另查明，2016年8月10日，隆辉公司曾书面通知赖宝珍，要求其在接到通知后7日内补交购房款170504元。2019年3月27日，隆辉公司书面通知赖宝珍解除合同，同年4月4日，赖宝珍收到该通知。一审法院认为，涉案《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均有约束力。现双方当事人争议的主要焦点是该合同项下首期房款170504元是否已支付？该合同第七条第3项记载“本合同签订之日已付首期房款：人民币170504元整，余款人民币38.5万元整，签订合同之日起15日内向银行申请贷款。”该部分内容均系打印文字，即在双方盖章签字前就已形成，故赖宝珍仍应就支付首期房款承担举证责任，赖宝珍称首期房款在签订合同时以现金方式支付，但没有证据证实，亦不符常理。赖宝珍在收到书面催款通知后也不持异议，且至今未支付首期房款，其行为已构成违约，隆辉公司的合同目的已无法实现，故隆辉公司要求确认涉案购房合同解除的诉讼请求，予以支持。隆辉公司于2019年3月27日书面通知赖宝珍解除合同，赖宝珍于同年4月4日收到该通知，故涉案购房合同已于2019年4月4日解除。此外，涉案购房合同已在平湖市房地产管理处办理了网签合同备案登记手续，现该份合同已解除，故隆辉公司要求赖宝珍协助办理注销网签合同备案登记手续的诉请，未违反法律规定，予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认隆辉公司与赖宝珍于2015年9月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0006617）于2019年4月4日解除；二、赖宝珍于判决生效后十日内协助隆辉公司办理双方于2015年9月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预0006617）的网签合同备案注销手续；三、驳回赖宝珍的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取40元、反诉案件受理费减半收取700元，均由赖宝珍负担。二审中，隆辉公司提交了以下证据：证据1.平湖市人民法院（2017）浙0482民初3087号、3088号民事判决及生效证明，证明类似案件的判决结果。证据2.隆辉公司与胡学娟、程立、陶自权、陆玉华分别签订的商品房买卖合同4份，证明合同中均约定“本合同签订之日已付首期房款”，该条款是统一格式，是否付款应当以付款凭证为准。证据3.银行进账单2份、转账凭证1份、现金缴款单1份、发票1份，证明案外人陶自权、陆玉华在合同签订后支付首期房款的事实。证据4.隆辉公司工商基本信息表，证明周建英是隆辉公司监事。赖宝珍质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但不能证明赖宝珍没有支付首付款。两份判决书虽已生效，但被告均未到庭，是否支付了首付款不得而知。其他证据均与本案没有关联性。本院认证认为，赖宝珍对隆辉公司提交的证据真实性没有异议，上述证据与隆辉公司主张的事实及本案争议问题，具有一定关联性，应予以认定。赖宝珍二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为赖宝珍是否支付了购房首付款。此属于事实问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。通常情况下，支付款项的事实应当由付款方承担举证责任。但本案中，双方签订的商品房买卖合同约定“本合同签订之日已付首期房款：人民币170504元整”。该约定明确赖宝珍已经支付了首付款。隆辉公司主张上述约定仅为合同文本问题，实际上赖宝珍未支付首付款，应当首先承担相应举证责任。隆辉公司在一审中提交了2016年8月10日要求赖宝珍补交首付款的《催款通知》，赖宝珍在收到该通知后并未提出异议；二审中隆辉公司又提交了案外人胡学娟、程立、陶自权、陆玉华分别与隆辉公司签订的商品房买卖合同，上述合同签订日期为2015年9月、10月，与赖宝珍签订合同日期相近，合同中均约定首付款在合同签订之日已付，但陆玉华、陶自权在2017年1月、2018年4月分别支付了首付款。隆辉公司提交的上述证据证明涉案房屋买卖合同中载明的“本合同签订之日已付首期房款”，与真实付款情况可能不符，双方为办理后续购房贷款而在合同上采取该约定方式的可能性更大，即现实生活中所谓的“零首付购房”。这也与隆辉公司在解除合同通知、起诉状中所称的“首付款是赖宝珍向周建英借款（至今没有偿还）支付”，相互印证。但是，赖宝珍在诉讼中否认曾向周建英借款，双方也未曾签订过借款协议，借款支付首付款的事实难以认定。在隆辉公司已举证合同中写明的“本合同签订之日已付首期房款”与真实付款情况可能不符的情况下，赖宝珍应提供除合同外的其他证据，以进一步举证证明其现金付款情况，否则应承担举证不能的法律后果。通常情况下，购房人也能够举证证明付款的事实。因购房属于个人的重大投资事项，购房人对于支付购房款通常较为谨慎，往往要求开发商出具收据、发票等收款凭证。但本案中，赖宝珍仅以合同约定和隆辉公司关于借款支付的陈述主张已经支付首付款，并未提供任何收款凭证，且至今未取得首付款发票。赖宝珍称其从安徽老家亲戚处借款后，由其丈夫丁剑文携带三十余万现金到隆辉公司支付首付款，且未索要收款凭证或购房款发票，显然有悖日常生活常理。在没有其他证据予以证明的情况下，仅凭其陈述，本院难以采信。一审法院认定赖宝珍未支付首付款，并据此支持隆辉公司的诉讼请求、驳回赖宝珍的反诉请求正确。综上所述，赖宝珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人赖宝珍负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月二十八日书记员 胡玉婷