广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12946号上诉人（原审原告）：余长春，男，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人:唐明华，广东坚信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陆少雁，女，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人:唐明华，广东坚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人余长春、陆少雁因与被上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12642号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“驳回余长春、陆少雁的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1159.33元（余长春、陆少雁已预交），由粤海通公司、长华公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对余长春、陆少雁已预交的诉讼费用1159.33元，在判决发生法律效力后经余长春、陆少雁书面申请,一审法院退还予余长春、陆少雁。”余长春、陆少雁不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判粤海通公司向余长春、陆少雁支付违约金100933元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给余长春、陆少雁；2.长华公司对粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。3.一、二审的诉讼费用由粤海通公司、长华公司承担。事实与理由：—、《商品房买卖合同（预售)》《委托装修协议》的合同主体及权利义务均不同，故不能将《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交付与《委托装修协议》约定的装修工程交付混为一体，更不能将《委托装修协议》约定的装修工程交付时间作为粤海通公司交付商品房的时间。（一）《商品房买卖合同（预售)》的合同主体是粤海通公司与余长春、陆少雁，而《委托装修协议》的合同主体是余长春、陆少雁与佛山市长华装饰工程有限公司。购房款和装修款费用分别缴纳，不认定为一体。（二）《商品房买卖合同（预售)》的交付标的是毛坯房。《商品房买卖合同（预售)》第九条、第十条、《补充协议》第八条第（一）项以及《认购书》第二条的约定均明确列明交楼标准为毛坯，承担交付毛坯房义务及逾期交付违约责任的主体是粤海通公司。（三）《委托装修协议》装修的前提条件是粤海通公司将毛坯房交付给余长春、陆少雁后，余长春、陆少雁再将毛坯房交给佛山市长华装饰工程有限公司进行装修，并且约定余长春、陆少雁未能按时与粤海通公司办理毛坯收楼手续的，装修完成时间顺延，余长春、陆少雁不得因此追究佛山市长华装饰工程有限公司的责任，因此粤海通公司须完成毛坯房的交付义务。粤海通公司亦清楚毛坯房交付的必要性以及逾期交付毛坯房会产生违约责任。二、一审法院滥用自由裁量权，推定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日有误，存在逻辑错误且没有事实依据。（一）“装修价款是购房款的一部分”不成立，这仅是粤海通公司的单方陈述，余长春、陆少雁并未认可，而且没有事实依据。（二）购房款的收款单位是粤海通公司，发票的金额是毛坯房总价1475638元，且开具发票时间为余长春、陆少雁接收装修房的时间，即2019年6月23日。余长春、陆少雁另外支付装修款，装修款的收款单位是佛山市长华装饰工程有限公司而非粤海通公司，收款的金额是159090元（按照1500元/平方米，乘以房屋面积106.06平方米）。《委托装修协议》及装修款收据均没有粤海通公司。（三）余长春、陆少雁于2018年12月23日办理毛坯收楼手续后，粤海通公司通知去办理逾期交楼的理赔手续，按购房款的2%给予赔偿。（四）《委托装修协议》对装修单价、装修面积、总价、工程款支付时间、工程完工和交付时间等作了约定，并附有合同的附件《装修改造图》《装修交付标准》《装饰材料品牌说明》《装修保修说明书》等对装修的材料及交付的标准作了具体的说明，是一个独立的合同。《委托装修协议》不应因约定简单而否定其独立性。三、《委托装修协议》约定的工程交付时间是否就是商品房的交付时间存在不同理解，但《委托装修协议》是佛山市长华装饰工程有限公司单方制作的格式合同，法院应作出有利于非格式合同提供方的解释。四、余长春、陆少雁在《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间即2018年4月30日前已付清购房款，粤海通公司辩称的“逾期付款”不能作为顺延交房的理由。（一）《补充协议》第四条第（五）项关于要求购房者保证按揭贷款在签订买卖合同签订后的60日内发放，否则承担逾期付款责任的规定，明显加重了购房者的责任，属无效的格式条款。商业贷款和公积金贷款的批准和发放是由银行或公积金管理部门决定的，非余长春、陆少雁意志所能控制。（二）商业贷款是由粤海通公司的工作人员和银行进行联系，余长春、陆少雁只是负责提供贷款必需的相关资料，而贷款必需的相关资料已于2017年6月3日按照粤海通公司要求交付首期房款时全部交给粤海通公司工作人员和中国银行工作人员，余长春、陆少雁不存在逾期提交资料和相关款项的情况，已经履行应尽的义务。而且从余长春、陆少雁提交完贷款必需的相关资料起到银行放款的时间止，未有任何人通知余长春、陆少雁贷款逾期到账的情况。（三）《补充协议》第六条关于商品房交付条件的条款，是指余长春、陆少雁只要在合同约定的交房时间即2018年4月30日前付清房款，粤海通公司就应按合同约定的时间即2018年4月30日前交付房屋，若余长春、陆少雁不能在2018年4月30日前付清，交付房屋的时间才能顺延，而不是粤海通公司辩称的“逾期付款”就要顺延。若可以顺延，就等同于将《商品房买卖合同》约定的购房者若逾期付款的按逾期应付款日万分之三支付违约金实质变更为按购房款总额日万分之三支付违约金，加重了购房者的责任，对格式条款有不同的理解时应作出有利于非格式合同提供方的理解，即不应顺延交付房屋。五、一审法院认定的粤海通公司通知余长春、陆少雁于2019年5月1日至5月4日收楼的事实，违反了《商品房买卖合同》第十一条第（一）项出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房，以及该条第（二）项商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将收楼通知书面送达买受人。针对余长春、陆少雁的上诉请求，粤海通公司辩称，一、一审法院认定的交楼时间符合事实。余长春、陆少雁主张应将《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》看做两个独立的合同，却无视双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，其主张与事实不符且自相矛盾。余长春、陆少雁要求粤海通公司履行交付毛坯楼、精装修的义务，要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房。二、余长春、陆少雁未曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼。余长春、陆少雁未提供证据证明曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼，故其主张不应支持。余长春、陆少雁提交的向有关部门催告的证据，是其他业主向有关部门投诉的材料。三、余长春、陆少雁逾期支付购房款，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与余长春、陆少雁签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条约定：“以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买卖人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。”该条款中没有关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。余长春、陆少雁签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务系粤海通公司未按约收到购房款而非其完成申请按揭贷款手续。余长春、陆少雁为避免承担贷款机构迟延放款而造成的违约责任，应及早办理贷款申请手续。余长春、陆少雁的主张违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。四、余长春、陆少雁要求粤海通公司支付违约金利息无法律依据。逾期交楼违约金属不确定债务，直至实际清偿之日才可确定具体应付数额，在违约金数额未确定前，余长春、陆少雁主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应予以驳回。针对余长春、陆少雁的上诉请求，长华公司辩称，其答辩意见与粤海通公司的答辩意见一致。二审期间，余长春、陆少雁、粤海通公司、长华公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：一、双方约定的交房时间应如何确定;二、粤海通公司是否可以因余长春、陆少雁逾期付款而顺延交房时间。关于第一个焦点问题,经查,粤海通公司与余长春、陆少雁在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且余长春、陆少雁亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题，粤海通公司与余长春、陆少雁的《补充协议》中明确约定余长春、陆少雁需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，余长春、陆少雁申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，故根据《补充协议》约定粤海通公司可以顺延交房时间。余长春、陆少雁申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是余长春、陆少雁的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了付款时间和逾期付款的处理方法，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。此外，2019年4月26日，粤海通公司向余长春、陆少雁邮寄装修交楼通知书，通知余长春、陆少雁于2019年5月1日至5月4日收楼，余长春、陆少雁于2019年4月26日签收该邮件。因余长春、陆少雁自身原因未在上述合理期限内未办理收楼手续而造成的扩大损失，应由余长春、陆少雁承担，故一审认定粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年5月1日止并无不当，本院予以支持。综上所述，余长春、陆少雁的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2318.66元，由上诉人余长春、陆少雁负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力