广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11683号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李锐南，男，汉族，1984年2月19日出生，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************715。被上诉人（原审原告）：李杰南，男，汉族，1985年8月26日出生，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************718。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人李锐南、李杰南商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金28446.58元（即减少21987.1元=50403.68元-315023×0.0002×90元-315023×0.0003×241元）；2.李锐南、李杰南承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、粤海通公司与李锐南、李杰南在补充协议中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；李锐南、李杰南从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。二、补充协议第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。三、粤海通公司与李锐南、李杰南在补充协议中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。四、粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。李锐南、李杰南辩称，服从一审判决，粤海通公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，维持一审判决。李锐南、李杰南向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向李锐南、李杰南支付迟延交楼违约金50403.68元并以50403.68元为本金从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予李锐南、李杰南；2.本案的诉讼费用由粤海通公司承担。一审法院认定事实：2016年3月7日，李锐南、李杰南（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的位于涉讼商铺出售给买受人，成交价315023元；在2016年3月7日支付全部房价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期不超过60日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；商铺交付时应当已办理竣工验收备案；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期不超过60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，李锐南、李杰南（乙方、买受人）与粤海通公司（甲方、出卖人）签订《补充协议》，约定：乙方未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金；甲方交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金。李锐南、李杰南已支付涉讼商铺购房款315023元。粤海通公司未提出李锐南、李杰南存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。另查明，2018年11月23日，粤海通公司向李锐南、李杰南邮寄发出《收楼通知书》，该邮件于2018年11月27日投递并签收。双方均确认李锐南、李杰南于2018年11月27日接收涉讼商铺。2019年1月25日，李锐南、李杰南提起诉讼。一审法院认为，李锐南、李杰南和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。粤海通公司未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的商铺予李锐南、李杰南，已构成违约，粤海通公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且双方同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金，但该补充协议同时约定李锐南、李杰南未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，粤海通公司有权要求李锐南、李杰南自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，未对双方的违约金责任作出对等约定，存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对李锐南、李杰南不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼两份合同的约定向李锐南、李杰南承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予李锐南、李杰南。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商铺所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。涉讼合同约定的商铺交付时间为2017年12月31日，现双方均确认李锐南、李杰南于2018年11月27日接收涉讼商铺，故粤海通公司应以已付房价款315023元为本金从2018年1月1日起至2018年11月27日止按日万分之五的标准计付逾期交楼违约金52136.31元（315023元×0.0005×331天）予李锐南、李杰南。李锐南、李杰南仅主张粤海通公司支付逾期交楼违约金50403.68元是其自行处分权利的行为，一审法院依法予以准许。佛山市长华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市长华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。双方对逾期交楼违约金的计算方式存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致意见，粤海通公司应向李锐南、李杰南支付违约金的金额及支付时间经一审法院判决后才予以确定，李锐南、李杰南主张粤海通公司从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金50403.68元予李锐南、李杰南；二、驳回李锐南、李杰南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取530.05元（李锐南、李杰南已预交），由粤海通公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳530.05元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对李锐南、李杰南预交的诉讼费用530.05元，在本判决发生法律效力后经李锐南、李杰南书面申请,一审法院退还予李锐南、李杰南。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人粤海通公司与被上诉人李锐南、李杰南的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.商品房的交付条件；2.粤海通公司向李锐南、李杰南支付逾期交楼违约金是否有事实和法律依据。关于商品房交付条件的问题。粤海通公司上诉主张应依照《补充协议》的约定确定交付条件。本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉讼房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。粤海通公司上诉主张应按《补充协议》的约定确定逾期交房违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果李锐南、李杰南违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重李锐南、李杰南责任的情形，故该条款无效。李锐南、李杰南在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的违约金标准主张权利，故一审法院综合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，确定原合同约定按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349.68元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇一九年十一月十八日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理