福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初8950号 原告：泉州市新城物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅北区住8号楼8B4101室，统一社会信用代码91350503555055005X。 法定代表人：高少峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴雪花，福建学行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高英辉，福建学行律师事务所律师。 被告：上官吉林，男，1986年7月3日出生，汉族，户籍住址福建省安溪县，现住福建省晋江市。 原告泉州市新城物业管理有限公司与被告上官吉林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高英辉、被告上官吉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告物业管理服务费4901.6元（自2016年10月起至2019年7月止），滞纳金2573.3元（计至2019年7月31日止），公摊费用871.6元（自2016年7月起至2019年4月止），合计8346.5元；2.被告支付原告为实现本案债权而支出的律师代理费1000元。事实和理由：原、被告于2011年9月6日签订了《前期物业服务协议》，约定原告对晋江市池店镇池峰路莲花怡景（F1地块）新加坡城小区提供物业服务。后原告依约提供了物业管理服务，被告作为该小区1幢501室的业主，房屋建筑面积实测为96.11㎡，自2016年7月起即未按协议的约定支付公摊费用和物业管理费，已构成违约。根据前期物业服务协议约定，被告已拖欠上述公摊费用、物业管理费和滞纳金合计8346.5元。另，原告因本案诉讼支出律师代理费1000元。请求判如所请。 被告辩称，其物业管理费交纳到2016年9月份属实，因原告提供的物业服务、安全、卫生等没有到位，且公摊费用也没有公示明细，故无权要求公摊费、滞纳金及律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了涉案的《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》、公摊费用明细、缴费通知单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认如下事实： 被告上官吉林系晋江市池店镇池峰路新加坡城小区1幢501室的业主，房屋建筑面积实测为96.11㎡。原、被告于2011年9月6日签订1份《前期物业服务协议》，约定：原告为上述小区提供物业服务，物业服务费为1.5元/平方米/月(带电梯高层住宅)，公共水电费分摊按实际发生计，物业服务费按季度收取，收费时间为按每季度第1个月的5日前，逾期交费的，原告有权要求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，由此发生的费用如律师费等相关费用由被告承担等。被告自2016年7月起未交纳公摊费用、2016年10月起未交纳物业管理费。原告经书面催收未果，因本案诉讼支出律师代理费1000元。 本案争议焦点为：原告所提供的物业服务是否符合合同约定？原告主张的各项诉讼请求能否成立？对此，原、被告的意见同各自的诉辩主张。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告于庭审时提供了1组照片，欲证明因原告管理不到位，导致小区环境脏乱差、门禁可自由出入、消防通道堵塞、存在安全隐患等问题。原告认为，被告未在举证期限内提交证据，其不同意质证，且照片无法体现拍摄时间、地点，也不具有证明力。本院认为，因原告对被告逾期提供的照片，不同意质证，被告又未能说明理由，该组照片依法不能作为本案的定案依据，据此，被告抗辩原告的物业管理不到位，因未能有效、充分地举证，该抗辩缺乏事实根据，不予采纳。 本院认为，1.被告对拖欠的物业管理费和公摊费用的起始时间没有异议，但以原告提供的物业服务不到位，而拒绝支付上述费用。因物业服务合同具有长期性、持续性的特点，原告在提供物业服务的过程中虽可能存在瑕疵，但在先履行一方出现履行瑕疵时，被告作为业主拒交物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，现根据案情，被告并未能举证证明原告提供的物业服务的瑕疵已达到减交或者不交纳物业管理费的程度，故被告理应依约支付相应的各项物业费用。在此，加以指出的是，物业服务行为作为一种服务性行为，实践中很难达到完美状态，若业主一发现物业服务存在瑕疵，认为自己权益受到侵害，即可以拒不缴纳物业管理费，势必造成物业公司缺少管理资金，进而导致物业服务质量下降，更无法使业主满意，这也必然会影响小区全体业主特别是已经依约缴纳物业费的业主的利益。 2.关于滞纳金问题。被告在本案诉讼前，已因拒付物业管理费和公摊费用被起诉过，在前案处理完毕后，至本案起诉时，被告又拖欠物业费达3年，其行为已构成恶意违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，《前期物业服务协议》约定的“逾期交费的，原告有权要求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金”，该条款虽约定的是滞纳金，但实际是违约金条款，应理解为被告逾期交纳物业管理费构成违约应赔偿原告的赔偿额计算方法。根据原告主张的滞纳金计算方式，结合协议的约定、履行情况、被告的过错程度和诚实信用原则等，本院酌情调整计算标准为月2%，则被告应支付截至2019年7月31日的违约金为1617.53元[96.11㎡×1.5元/㎡/月×2%×（1+33）×33月÷2]。 3.关于律师代理费问题。因违约金的功能为补偿性为主，惩罚性为辅，原告因被告违约的主要损失为资金占用利息损失，本案按月2%计算违约金已体现了对原告损失的弥补也体现了对被告恶意违约行为的一定惩罚，且结合案情，原告支出律师代理费并非实现本案债权的必要费用，故对原告的该项请求，本院酌情支持50％，即由被告承担原告支出的律师代理费损失500元。 综上所述，本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告拖欠截至2019年7月31日的物业管理费4901.6元、截至2019年4月30日的公摊费用871.6元，事实清楚，证据充分，应依法偿付。因被告恶意违约，应承担相应的违约责任。根据原告的主张，结合案情，本院酌情将请求的违约金(即滞纳金)调减为1617.53元及被告承担律师代理费损失500元。综上，原告的诉讼请求部分有理，予以支持，超出部分予以驳回；被告抗辩无需支付公摊费用、滞纳金及律师费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条第一款规定，判决如下： 一、被告上官吉林于本判决生效之日起3日内支付原告泉州市新城物业管理有限公司物业管理费4901.6元（计算至2019年7月31日止）、违约金1617.53元（计算至2019年7月31日止）、公摊费用871.6元（计算至2019年4月30日止）及律师代理费损失500元，合计7890.73元； 二、驳回原告泉州市新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由被告上官吉林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林海堤 二〇一九年十一月二十一日 书记员  王园园 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。 当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。 当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。 法官提示： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。