四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4352号 上诉人（原审被告）：成都成华蓝光和骏置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区保和镇上街17号。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘银清，女，汉族，1986年5月26日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘佐奇，男，汉族,1984年6月3日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都成华蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）因与被上诉人刘银清、刘佐奇商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蓝光和骏公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回刘银清、刘佐奇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘银清、刘佐奇承担。 事实及理由：1、房屋交付不能证明、也不能推断刘银清、刘佐奇提交的资料满足办证要求。（1）提交办证资料并不是交房的必要条件，虽然买卖合同约定在交房时如刘银清、刘佐奇不提交办证资料和费用，蓝光和骏公司有权拒绝交房，但该约定并不能推导房屋交付即意味着刘银清、刘佐奇提交了完整的办证资料和费用。（2）实践中蓝光和骏公司并非在交房后就立即为刘银清、刘佐奇代办证书，而是需要先办理初始登记再办理转移登记，期间会经过很长的时间。而刘银清、刘佐奇在交房时提交的资料可能会因为时效限制而无法使用，并非蓝光和骏公司管理不善导致。（3）蓝光和骏公司并非办证资料是否符合办证要求的审核主体，而是相应的税务机关和登记机关，蓝光和骏公司仅是代收代交资料。因此在交房时蓝光和骏公司并无义务保证收齐符合办证要求的资料。且对于税务机关和登记机关而言，其对办证资料亦会随时调整要求，因此只要蓝光和骏公司在约定的办证期限内通知刘银清、刘佐奇补充资料即合理履行了受托办证义务。刘银清、刘佐奇并无证据证明因为蓝光和骏公司管理不善而导致其补充资料。2、一审法院漏查买卖合同补充协议关于送达的约定，虽然刘银清、刘佐奇辩称未收到蓝光和骏公司寄送的补充资料通知，但根据买卖合同补充协议第十条的约定，在通知寄送后第五日视为送达，因此蓝光和骏公司履行了合理的通知义务。3、蓝光和骏公司办理不动产权证的时间应包含双方约定的房屋所有权证和土地使用证办理时间，蓝光和骏公司不存在违约。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，蓝光和骏公司在房屋交付后720日内协助办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证后720日内协助办理国有土地使用证。蓝光和骏公司认为不动产权登记包括房屋所有权和国有建设用地使用权，因此蓝光和骏公司协助办理不动产权证的期限应当包含约定的房屋所有权证和国有土地使用证办理时间。3、即使法院认定蓝光和骏公司存在违约金，则违约责任应截止于2016年11月17日。如法院坚持认为蓝光和骏公司存在逾期办证的违约行为，则蓝光和骏公司违约行为应截止于2016年11月17日，同时违约金亦应至计算至2016年11月17日。4、一系列政策变化导致办证时间延长，不可归责于蓝光和骏公司。2016年2月22日起执行《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），该文件对商品房买卖关系中相关契税进行调整。该文件第一条第（三）款明确规定要求刘银清、刘佐奇提供家庭住房情况书面查询结果和诚信保证书。2016年3月23日，财政部、国家税务局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），规定自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税，其中就包括建筑业、房地产业等行业。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年11月17日起暂定受理土地登记和房屋交易类业务，并自2016年11月23日起办理不动产统一登记。5、如法院认定蓝光和骏公司存在违约，亦应对违约金进行减免。综上，蓝光和骏公司认为一审法院判决事实认定错误且使用法律错误，特提起上诉，请求二审法院在查清事实的基础上支持蓝光和骏公司的全部上诉请求。 刘银清、刘佐奇答辩称，一、刘银清、刘佐奇已经按照合同约定履行了提交办证资料的义务。二、不动产统一登记政策的实施并不影响蓝光和骏公司违约的认定。在成都市实施不动产统一登记政策前，蓝光和骏公司就已经违约，故不动产统一登记政策导致对办证的影响也是由蓝光和骏公司延期办理造成的。三、蓝光和骏公司的违约责任应当计算至其向登记部门提交涉案房屋的登记材料之日，而非蓝光和骏公司主张的2016年11月17日。四、蓝光和骏公司请求调减违约金没有事实和法律依据。 刘银清、刘佐奇向一审法院起诉请求：1.判令蓝光和骏公司为刘银清、刘佐奇办理位于成都市成华区房屋的房屋所有权证书；2.判令蓝光和骏公司自2016年5月18日起计算至蓝光和骏公司办理完毕产权证之日止向刘银清、刘佐奇支付违约金，暂计算至2017年11月10日，金额为5410元；3.本案诉讼费由蓝光和骏公司承担。 原审法院经审理查明：2012年3月2日，刘银清、刘佐奇与蓝光和骏公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘银清、刘佐奇共同购买蓝光和骏公司开发的位于成都市成华区。合同第十条关于交付条件约定：“出卖人应在2014年5月27日前向买受人交付该商品房”；合同第十九条第二项关于转移登记约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直到买受人房屋所有权证书办理完毕”。该《商品房买卖合同》补充协议第六条对合同第十九条“产权登记”的补充约定：“合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期的，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年5月28日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，且刘银清、刘佐奇在接房前应向蓝光和骏公司提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（蓝光和骏公司代收），若未按时交纳，蓝光和骏公司有权暂缓交房。合同第十九（二）款2项中约定的取得房屋所有权证的日期以刘银清、刘佐奇办理完毕房屋验收手续并向蓝光和骏公司交清全部代收税费、维修资金及全部所需办证申请资料之日起开始计算在本补充协议第六条第3款约定的期限内办讫，并以产权证书载明的出证日期为合同约定的证书取得日期。如刘银清、刘佐奇未及时提供资料和缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，蓝光和骏公司不承担责任（蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务）”。 合同签订后，刘银清、刘佐奇按约向蓝光和骏公司足额支付了购房款，并于2014年2月15日向蓝光和骏公司交纳了办证所需税费，蓝光和骏公司在约定的期限内向刘银清、刘佐奇交付了房屋。刘银清、刘佐奇因未在约定的期限内取得房屋产权登记，遂以上述请求诉至原审法院。 原审法院审理中，刘银清、刘佐奇主张以约定的交房期限届满日之次日（即2014年5月28日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日之后即2016年5月18日，蓝光和骏公司仍未为刘银清、刘佐奇办理完毕房屋产权证，应自此开始向刘银清、刘佐奇支付逾期办证违约金。蓝光和骏公司出示了向案外人邮寄的EMS邮单,辩称在产权证办理过程中，2016年2月，因国家财税政策的出台，需刘银清、刘佐奇补交诚信保证书、家庭成员查房证明，办证期限应自刘银清、刘佐奇补充提交资料完毕后开始计算。刘银清、刘佐奇对该组证据的三性均不认可，称自始未收到蓝光和骏公司的任何通知，新政策实施时间与蓝光和骏公司应办证时间相距7个月，足够蓝光和骏公司完成办证义务。刘银清、刘佐奇举出同小区其他业主签订的《物业移交确认单》及录音材料，主张交房时已向蓝光和骏公司提交全部办证资料，并签订《物业移交确认单》进行了确认，《物业移交确认单》由蓝光和骏公司保管，根据合同约定，如不提交，蓝光和骏公司不会交付房屋，蓝光和骏公司因自己管理问题，后期要求刘银清、刘佐奇反复提交。蓝光和骏公司对《物业移交确认单》及录音的三性均不予认可。 原审法院另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告：自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 截止法庭辩论终结前，刘银清、刘佐奇仍未取得涉案房屋的不动产权登记证书，蓝光和骏公司称已经完成报税工作。经询问，刘银清、刘佐奇明确因政策的变化，目前要求蓝光和骏公司办理的是不动产权证书。 原审法院认定以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：刘银清、刘佐奇、蓝光和骏公司身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、房款发票、税费收据及双方当事人陈述。 原审法院认为，刘银清、刘佐奇、蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于蓝光和骏公司是否存在逾期办证的违约情形。第一，蓝光和骏公司辩称刘银清、刘佐奇存在补充提交办证资料的情形，故办证时间应从交齐资料开始计算。原审法院认为，蓝光和骏公司所举的EMS邮单系寄件人留存单，无相应签收证明，刘银清、刘佐奇亦称其未收到该邮寄通知，故该证据无法证明其曾通知刘银清、刘佐奇补缴相应资料，且蓝光和骏公司也称不清楚刘银清、刘佐奇交齐资料的时间。根据合同约定，蓝光和骏公司在向刘银清、刘佐奇交房时，刘银清、刘佐奇即应向蓝光和骏公司缴纳契税及提交办理房屋产权证的资料，否则蓝光和骏公司有权拒绝交房。现房屋已经按时完成交付，刘银清、刘佐奇也缴纳了相应税费，按一般常理推断，原审法院有理由相信刘银清、刘佐奇在接收房屋时也一并提交了办证所需的其他资料。即使在后来的办证过程中出台了新的财税政策，但该政策出台的时间距离蓝光和骏公司办证期限时间较长，蓝光和骏公司有足够的时间完成办证的相关工作，蓝光和骏公司所出示的现有证据不足以证明刘银清、刘佐奇迟延补交办证资料导致办证逾期，故对蓝光和骏公司该项抗辩意见原审法院不予采纳；第二，蓝光和骏公司主张其办理不动产权证的期限应当包含合同约定的房屋所有权证和国有土地使用证的办理期限之和，故不存在逾期办证的行为，原审法院认为，不动产登记政策的出台时间发生在蓝光和骏公司应为刘银清、刘佐奇办理房屋所有权证期限之后，在该政策出台前，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为刘银清、刘佐奇办理房屋所有权证书，蓝光和骏公司已经存在逾期为刘银清、刘佐奇办理房屋权属证书的情形，且蓝光和骏公司的该项抗辩理由也无事实依据和法律依据，故原审法院不予采纳；第三，蓝光和骏公司主张刘银清、刘佐奇并无证据证明其迟延取得房屋所有权证系蓝光和骏公司所致。原审法院认为，刘银清、刘佐奇已根据合同约定将办理房屋所有权证书事宜委托于蓝光和骏公司，现蓝光和骏公司未能在约定期限内为刘银清、刘佐奇办证，蓝光和骏公司抗辩的因刘银清、刘佐奇补缴资料及政策频繁变化导致逾期办证的意见原审法院已不予采纳。综上，原审法院认定蓝光和骏公司存在未按照合同约定为刘银清、刘佐奇办理房屋所有权登记的违约行为。 鉴于蓝光和骏公司已经存在逾期办证的违约行为，且在法庭辩论终结前蓝光和骏公司仍未为刘银清、刘佐奇办理案涉房屋权属证书，故刘银清、刘佐奇起诉要求继续办理的请求应该得到支持。因不动产权新政出台，办理房屋所有权证在事实上已不能实现，为此刘银清、刘佐奇也对其请求进行了进一步明确，蓝光和骏公司应当按照现行国家政策要求继续为刘银清、刘佐奇办理案涉房屋的不动产权登记。 关于违约金的问题。首先，依据前述认定，蓝光和骏公司已经存在逾期办证的违约行为，应按照合同第十九条的约定支付违约金。其次，关于违约金的起算时间，双方均认可蓝光和骏公司于合同约定期限内交付案涉房屋，现刘银清、刘佐奇主张按照合同约定的“交房期限届满日之次日（即2014年5月28日）为蓝光和骏公司办理房屋产权转移登记的起始日期，以此计算720日届满之次日2016年5月18日为违约金计算起点”，符合前述原审法院对蓝光和骏公司违约责任的分析及合同约定，原审法院予以支持。再次，关于违约金的截止时间，由于不动产登记政策出台的时间发生在蓝光和骏公司应为刘银清、刘佐奇办理房屋所有权证期限之后，蓝光和骏公司未能在合同约定的时间内为刘银清、刘佐奇办理房屋所有权证书，该政策出台并不能免除蓝光和骏公司为刘银清、刘佐奇办理房屋权属证书的义务，故对蓝光和骏公司主张应承担违约金的截止时间应为2016年11月17日原审法院不予支持，合同补充协议第六条对该条款补充约定“蓝光和骏公司在合同及其附件、补充协议约定期限内将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门即履行了合同的第十九条项下义务”，该补充协议对蓝光和骏公司办证义务履行完毕的具体方式进行补充约定，该条款虽属于格式条款，但并没有免除蓝光和骏公司的合同义务，亦不存在加重刘银清、刘佐奇的责任，该补充条款应合法有效，蓝光和骏公司向刘银清、刘佐奇支付违约金的截止时间应认定为蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日。最后，关于违约金的支付标准，合同关于违约金的相关条款均系开发商先行单方制定，蓝光和骏公司作为开发商自行确定违约金标准后又在庭审中反悔要求调整，违反诚实信用原则，故对蓝光和骏公司要求调低违约金计算标准的抗辩意见不予采纳，原审法院按照合同约定的每日10元的标准认定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、蓝光和骏公司自判决生效之日起三十日内为刘银清、刘佐奇办理成都市成华区房屋的不动产权登记；二、蓝光和骏置业有限公司自本判决生效之日起三十日内向刘银清、刘佐奇支付违约金（违约金计算：以10元／日为标准，从2016年5月18日起计算至蓝光和骏公司将办理案涉房屋不动产权登记的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止）。三、驳回刘银清、刘佐奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由蓝光和骏公司承担。 二审查明：成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将做退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂停条例》的相关规定可重新提出申请。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人蓝光和骏公司的上诉请求与被上诉人刘银清、刘佐奇的答辩意见，本案二审争议焦点为：蓝光和骏公司是否应向刘银清、刘佐奇给付逾期办证违约金、违约金的金额应当如何认定以及是否应该办理不动产权证。 关于蓝光和骏公司提出买受人逾期交付办证资料的上诉理由，本院经审查认为在原审中蓝光和骏公司所提交的EMS邮单系其自行留存，并无签收证明，蓝光和骏公司也未提交其他证据证明因买受人的原因导致无法通知，故该项上诉理由本院不予支持。 根据本案查明的事实，蓝光和骏公司和刘银清、刘佐奇均认可逾期办理房屋产权证的起算时间，本院予以确认。但根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起蓝光和骏公司已在客观事实上无法为刘银清、刘佐奇等人单独申请办理案涉房屋所有权证。本院认为：根据本案查明的事实，在交房后的办理房屋产权证期限内，成都市开始实施不动产统一登记支付，原房屋所有权证书与原国有土地使用权证书合并登记，不再办理上述两证。但二证合一政策实施后，蓝光和骏公司仍负有为刘银清、刘佐奇办理案涉房屋不动产权证书的义务。因为不动产权证同时拥有房屋所有权证与国有土地使用权分户证书之性质，故二证合一后，办理不动产权证的期限应该以约定的办理国有土地使用权分户证书期限计算。蓝光和骏公司应承担逾期办理房屋所有权证违约金，即从合同约定办理房屋所有权证书届满之次日起至成都市实施不动产统一登记停止土地登记、房屋交易登记之日止；除此之外，蓝光和骏公司还应当承担逾期办理不动产权证的违约金，即承担从应当办理土地使用权分户证书届满之次日起至蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日。 同时，二审中未见双方关于土地证办理的约定。本院认为：双方办理不动产权证书的时间因双方并无约定，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，蓝光和骏公司应在成都市开始实施二证合一政策后的合理期限内为刘银清、刘佐奇办理不动产权证书，故该期限参照上述司法解释本院确定为90日，即2016年11月17日之后90天内的为蓝光和骏公司的合理办证期限，不应该计算违约金，从90天后，即从2017年2月16日开始，继续计算逾期办理不动产权违约金到蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日，计算标准为10元/天，原审法院将违约金的期限从办理房屋产权转移登记计算至蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日不当，本院予以纠正。 关于蓝光和骏公司提出刘银清、刘佐奇未提交完整办证资料的问题。本院经审查认为，在交付案涉房屋时双方已经签署《物业移交确认单》，蓝光和骏公司作为委托办证的义务人，负有及时告知买受人应当提交办证资料的义务。但在本案诉讼中，蓝光和骏公司提交的证据不能证明其在交付房屋时告知买受人应提交办证资料的种类及相应要求，故在事后邮寄的相应资料不能证明刘银清、刘佐奇等人有迟延交付资料的情况，本院对蓝光和骏公司的该项上诉理由不予支持。 关于蓝光和骏公司上诉请求关于刘银清、刘佐奇办理房屋不动产权登记证书的问题，因为双方没有约定土地证办理时间，根据前文已论述内容，蓝光和骏公司应在2016年11月17日开始，加上90天合理的办证期限，即2017年2月15日开始，应为刘银清、刘佐奇办理房屋不动产权登记证书。截止二审判决之时，蓝光和骏公司应办理不动产权的时间已经届满。故，蓝光和骏公司应该为刘银清、刘佐奇办理房屋不动产权登记证书，蓝光和骏公司该项上诉本院请求不予支持。 综上，蓝光和骏公司应为买受人办理不动产权证书，违约金应从合同约定办理房屋所有权证书届满之次日起至成都市实施不动产统一登记停止土地登记、房屋交易登记之日止以及从应当办理土地使用权分户证书届满之次日起至蓝光和骏公司将办理权属证书的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。原审法院对此认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初363号民事判决第一项“成都成华蓝光和骏置业有限公司自本判决生效之日起三十日内为原告刘银清、刘佐奇办理成都市成华区房屋的不动产权登记”； 二、变更成都市成华区人民法院（2018）川0108民初363号民事判决第二项为：成都成华蓝光和骏置业有限公司于本判决生效之日起10日内向刘银清、刘佐奇给付违约金（按10元/日为标准，从2016年5月18日计算至2016年11月17日；2017年2月15日到成都成华蓝光和骏置业有限公司将办理案涉房屋不动产权登记的相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止）； 三、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初363号民事判决第三项； 四、驳回刘银清、刘佐奇的其他诉讼请求。 一审案件受理费150元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担；二审案件受理费300元，由成都成华蓝光和骏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月二十日 书记员 龙春光