广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6339号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914420007462955894。法定代表人：彭宇，总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。被告：中山市华行企业投资管理有限公司，住所地广东省中山市西区富华道丽景花园别墅H-6-30，统一社会信用代码91442000MA4UHCLD78。法定代表人：张丽维。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告中山市华行企业投资管理有限公司（以下简称华行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告金汇公司的委托诉讼代理人罗春宝、王柳燕到庭参加诉讼。被告华行公司经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的合同编号为XB21-2017-005232《房屋租赁合同》、《补充协议》。2.被告向原告支付2018年11月1日至合同实际解除之日止的租金（其中2018年11月1日至2019年6月30日按每月29289元/月计算，2019年7月1日以后按30753元/月计算，暂计至2019年2月28日为117156元，及违约金（计算标准：从2018年11月1日起至合同解除之日止，以月租金29289元为基数按日千分之三遂月分段计算至清偿之日止）。3.被告向原告返还租赁期内已享受的租金折扣优惠29289元。4.原告有权没收被告已交的租赁保证金58577.4元。5.被告向原告支付提前解约违约金126484.12元。6.被告承担律师费750元。事实与理由：原、被告于2017年7月1日分别签订编号为XB21-2017-005232《房屋租赁合同》、《补充协议》，约定：一、被告承租原告位于中山市××××之三国际金融中心31层3、4卡，建筑面积为325.43平方米，用作办公用途；二、租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日；三、租金为2017年7月1日至2017年8月31日每月29289元，但这期间原告给予被告本金折让即29289元，2017年9月1日至2019年6月30日月租金为29289元，被告于每月5日前向原告交付租金；四、被告每迟延交付租金超过1日，则以欠费总额为基数按日千分之三向原告支付违约金，被告逾期30日仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，没收保证金，且被告须向原告支付剩余租期租金总额的50%作违约金，向被告追索应付款项，被告并应承担因此给原告造成的其他损失；合同期内，如因被告原因造成合同终止，则被告不再享有租金折扣优惠，须向原告支付其从发生违约日起至撤离该租赁单元期间的租金以及向原告补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠。被告从2018年11月起拖欠原告租金，原告为向被告追讨相关欠费，于2018年12月6日委托律师向被告发出律师函，要求缴纳相关欠费，但被告置之不理，被告的行为已严重违反《租赁合同》及《补充协议》的约定，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。原告金汇公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.《中山市房屋租赁合同》补充协议；3.律师函及邮寄单；4.民事案件委托代理合同及发票；5.中山市不动产登记资料查询结果；6.发票；7.收楼手续单；8.房屋交付检查确认书；9.收楼确认书；10.房屋接收认可书；11.授权委托书、身份证复印件。被告华行公司未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定事实如下：金汇公司系中山市××××之三国际金融中心31层3卡房屋【不动产权证号：0114016752】、4卡房屋【不动产权证号：0114016753】的产权人。2017年7月1日，金汇公司（甲方）与华行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市××××之三国际金融中心31层3卡、4卡的房屋出租给乙方作办公用途，租赁面积为325.43平方米；租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日止；第一、二、三年月租金为29288.7元，第四年起月租金在上年月租金基础上遂年递增5%即30753.13元，乙方在每月的第5日前支付给甲方，付款方式为转账；乙方在合同生效后3日内向甲方缴纳人民币58577.4元房屋租赁保证金，由甲方保管；租赁期间，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等相关事项应经甲、乙双方协商一致；任何一方未能履行本合同约定的条款除因不可抗力以外均属违约，并按月租金的1至3倍向守约方支付违约金，乙方延迟交付租金超过1天，应向甲方支付违约金3‰，甲方有权提前终止合同，收回房屋。合同还约定了其他事项。金汇公司、华行公司在合同甲乙方栏上签名、盖章确认。同日，金汇公司（出租人、甲方）与华行公司（承租人、乙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定：乙方进场日为2017年7月1日，2017年7月1日至同年7月31日为装修期，租金折扣每月29289元；2017年8月1日至2019年6月30日期间月租金为29289元；2019年7月1日至2020年6月30日期间月租金为30753元；保证金58577.4元作为乙方妥善履行本补充协议约定义务和责任的担保；甲方不按租赁合同规定的时间交付租赁单元的，逾期60天以内（含60天）的，租赁期及装修期顺延，逾期超过60天的，乙方有权解除合同，甲方应在合同解除后10个工作日内将租赁保证金双倍退还乙方；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过七天，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的3‰向甲方支付违约金，……逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；如在合同期内由于乙方原因而造成本协议终止，则乙方不再享有租金折扣优惠，须向甲方支付其并从发生违约日起至撤离该租赁单元期间的租金以及向甲方补交其在整个租金期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠。协议还约定了其他事项。金汇公司、华行公司在协议甲乙方栏上签名、盖章确认。上述合同、协议签订后，金汇公司依约向华行公司交付了涉案房屋，华行公司依约向金汇公司交纳了租赁保证金58578元及缴纳租金。金汇公司称华行公司从2018年11月起拖欠其租金一直未付。2018年12月6日，金汇公司向华行公司发出律师函要求华行公司于收到函件后七日内缴纳欠款，但华行公司在收到律师函后一直不予支付，金汇公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，就本案诉讼，金汇公司委托广东中亿律师事务所代理，并向该所支付了750元律师费。诉讼中，金汇公司称涉案房屋2018年11月之前的租金华行公司已缴清；涉案房屋内现仍存放着华行公司的物品，由华行公司使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。金汇公司与华行公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。金汇公司依约向华行公司交付涉案房屋，华行公司应当依约履行合同义务，向金汇公司交付租金。本案中，金汇公司主张华行公司拖欠其2018年11月至今的租金，有金汇公司提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》予以证明，华行公司未到庭提出抗辩，亦未提交相反证据，未存在其他影响证据证明力的情形，故本院采信金汇公司的上述主张。华行公司从2018年11月起一直没有向金汇公司支付租金，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，金汇公司有权解除与华行公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，本院对金汇公司该主张予以支持，金汇公司与华行公司2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除。金汇公司要求华行公司按每月29289元标准支付其从2018年11月1日起至2019年6月30日止的租金，按每月30375元标准支付其从2019年7月1日起至合同解除之日止的租金的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。关于违约金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金。本案中，现华行公司无故不缴纳租金已构成违约，并造成金汇公司经济损失，故其应承担相应的违约责任。金汇公司既主张没收华行公司已交付的租赁保证金58578元，又主张按照所欠租金的每日3‰标准计算违约金以及支付提前解约违约金126484.12元，本院认为，根据当事人双方签订涉案合同、补充协议约定，出租方违约由出租方向承租方双倍返还保证金、承租方违约则由出租方没收保证金，该保证金符合定金的性质，金汇公司同时主张定金及违约金不当，结合金汇公司的损失程度，没收保证金已足以填补金汇公司的实际损失。故对金汇公司主张没收华行公司已交付的租赁保证金58578元予以采纳；对金汇公司主张华行公司以欠付租金为基数按每日3‰的标准计算支付违约金、提前解约违约金126484.12元的诉讼请求，理据不足，不予支持。关于租金折扣优惠问题。根据双方合同、补充协议约定，若乙方违约，乙方不再享有租金折扣优惠，乙方需补交装修期和从违之日起至搬离涉案房屋之日止租金折扣优惠。根据上述分析，华行公司在履行涉案合同、补充协议过程中存在违约，上述约定未违反相关法律规定，金汇公司要求华行公司按约定支付已享有的租金折扣优惠29289元【29289元/月×1个月】，本院予以支持。关于律师费问题。涉案《房屋租赁合同》、补充协议等并无明确约定违约方应承担由此产生的律师费，本院考虑到该费用并非诉讼必要费用，故对金汇公司该主张不予采纳。被告华行公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，金汇公司诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，缺席判决如下：一、解除原告中山市金汇置业有限公司与被告中山市华行企业投资管理有限公司于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、被告中山市华行企业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司按29289元/月标准支付从2018年11月1日起至2019年6月30日止的租金以及按30753元/月标准支付从2019年7月1日起至涉案合同解除之日止的租金；三、被告中山市华行企业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司返还租金折扣优惠29289元；四、原告中山市金汇置业有限公司已收取被告中山市华行企业投资管理有限公司租赁保证金58578元不予返还；五、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8785元（原告已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担4065元，被告中山市华行企业投资管理有限公司负担4720元（被告中山市华行企业投资管理有限公司负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金汇置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  叶 彬人民陪审员  张叶莹二〇一九年十一月一日书 记 员  林文丽谢俊花