山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4566号 原告:张玉朋，男，1988年6月5日出生，汉族，住济南市。 原告：刘颖，女，1987年4月12日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张亚伟、李旭东，均系山东舜翔律师事务所律师。 被告：赵孝冉，女，1989年3月1日出生，汉族，住济南市。 被告：亓圣艳，男，1990年7月4日出生，汉族，住济南市。 第三人：济南天鸿永信房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。 原告张玉朋、原告刘颖与被告赵孝冉、被告亓圣艳及第三人济南天鸿永信房地产开发有限公司（以下简称永信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告张玉朋及二原告共同委托诉讼代理人张亚伟，被告赵孝冉，第三人永信房地产公司的委托诉讼代理人杨婷到庭参加诉讼。被告亓圣艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉朋、刘颖向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认赵孝冉、亓圣艳与永信房地产公司于2015年6月27日签订的《商品房买卖合同》及张玉朋、刘颖与赵孝冉、亓圣艳于2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》均为有效合同，并责令赵孝冉、亓圣艳协助将坐落于历城区万象新天小区五区xx和地下室，不动产权证号：鲁（2019）济南市不动产权第xx号和鲁（2019）济南市不动产权第xx号过户至张玉朋、刘颖名下；2.请求依法确认张玉朋、刘颖为行使涤除权替赵孝冉、亓圣艳偿还银行贷款的代偿款项折抵购房款；3.请求依法判令赵孝冉、亓圣艳向张玉朋、刘颖支付违约金（以86.7万元为基数，按照日千分之三计算，自2019年4月5日起至实际履行过户义务之日止）；审理中，张玉朋、刘颖放弃要求赵孝冉支付违约金的诉讼请求；4、本案的诉讼费用由赵孝冉、亓圣艳承担。事实与理由：张玉朋、刘颖与赵孝冉、亓圣艳于2017年2月11日在山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住经纪公司）的见证下签订了《房屋买卖合同》，赵孝冉、亓圣艳自愿将坐落于济南市历城区万象新天xx室出售给张玉朋、刘颖（建筑面积：91.73平方米，地下室面积：10.24平方米），总价格为86.7万元，支付方式为分期履行，双方应当依约履行合同义务，否则依法承担违约责任。因赵孝冉、亓圣艳已无力偿还其购房时的银行贷款，更无法履行解除抵押的义务，该房屋随时面临被银行诉讼和开发商收回的风险，为保证买卖合同的履行，张玉朋、刘颖代赵孝冉、亓圣艳偿还了银行贷款。房产证下证后，因与亓圣艳无法取得联系，现无法办理过户手续，为此，特诉至法院，望判如所请。 亓圣艳缺席，未答辩。 赵孝冉辩称，对张玉朋、刘颖的诉讼请求第一项及第二项均无异议，对第三项违约金部分有异议，是亓圣艳不配合张玉朋、刘颖过户，所以赵孝冉不应承担违约金，期间亓圣艳从2017年3月就开始不还银行的贷款，赵孝冉偿还了2017年3月至6月的房贷，房屋的首付款30万元打入了赵孝冉的账户，其中8万元用于房子首付，6万元赵孝冉转给了亓圣艳，且赵孝冉与亓圣艳于2017年1月22日已经离婚，根据离婚协议本房产剩余的权益和债务由亓圣艳承担，与赵孝冉没有任何关系。 永信房地产公司述称，永信房地产公司与亓圣艳、赵孝冉签订的《商品房买卖合同》合法有效，公司一直按照合同约定履行义务，张玉朋、刘颖的诉讼请求与永信房地产公司并无关系，如有需要，永信房地产公司会予以配合。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月27日，亓圣艳、赵孝冉（买受人）与永信房地产公司（出卖人）签订合同编号为销售（字）201516705823的《商品房买卖合同》一份，相关内容为：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为万象新天B5地块2#住宅1单元1402，建筑面积为91.73平方米，地下室为10.24平方米，商品房的价款为567717元，地下室的价款为33792元，以上总价款为601509元；买受人于签署本合同当日向出卖人支付首付房款181509元，其余房款42万元向贷款机构申请房屋按揭贷款。2017年1月22日，亓圣艳与赵孝冉协议离婚，相关内容为：因感情不合自愿离婚，达成以下协议：1.子女安排无子女；2.财产处理：（1）存款：各自名下的存款保持不变，归各自所有，（2）房屋：夫妻共同所有的位于万象新天B5地块2#住宅1-1402（云公馆）的房产出售，售后男方向女方支付25万元，买家支付首付款后第一时间男方把钱支付给女方，本房产剩余的权益和债务归男方所有，与女方再无关系，（3）其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有，（4）债务的处理：双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担；3.其他无。2017年2月11日，亓圣艳、赵孝冉（甲方）与张玉朋、刘颖（乙方）及中住经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，相关内容为：甲方自愿出售坐落于济南市历城区万象新天xx室的房产给乙方，房屋所有权证书号为销售（字）201516705823，房屋所有权人为亓圣艳（共有权人赵孝冉），房屋建筑面积约91.73平方米，地下室面积约10.24平方米，附属设施包含万象新天云公馆交房原房标准设施及地下室2#住宅1单元-222号，房屋有抵押42万元，无租赁；甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为867000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；甲乙双方同意使用按揭贷款（公积金贷款）的付款方式，乙方于2017年2月14日前，将首付房款叁拾万元整（含定金）存入甲方指定账户，剩余于开发商通知交房之日起五日内再次支付拾万元首付款，剩余房款叁拾万+壹拾陆万柒仟元整，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；甲、乙双方应在房屋产权证下发之日起七个工作日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估等相关手续；该房产在邮政银行设有房地产权抵押，甲方应当在本房屋产权过户前7个工作日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款；甲、乙双方同意，甲方于万象新天开发商通知收房当日通知乙方进行房屋验收交接；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订当日张玉朋支付赵孝冉购房定金1万元，2017年2月14，张玉朋日支付赵孝冉购房款29万元，赵孝冉于2017年2月14出具房款收条一份，内容为：今收到张玉朋，后张玉朋向亓圣艳共计转账支付15万元，分别为2017年6月12日付款5万元、2017年6月26日付款5万元、2017年11月6日付款5万元，张玉朋共计支付购房款45万元。涉案房屋一直由张玉朋、刘颖占用使用。因亓圣艳、赵孝冉无力偿还银行贷款，刘颖于2019年1月1日代亓圣艳、赵孝冉偿还银行贷款418656.52元，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行出具代偿证明一份，内容为：兹证明刘颖在2019年1月1日为借款人亓圣艳、赵孝冉名下的个人一手住房贷款（合同编号：3799999Q115090793288），代为偿还借款，合计人民币大写：肆拾壹万捌仟陆佰伍拾陆元伍角贰分，人民币小写?418656.52元，其中本金?403596.31元，利息?15060.21元，本代偿欠款证明，同时作为向欠款人亓圣艳、赵晓冉追偿代偿款项的凭证，特此证明，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行，2019年1月1日。涉案房屋的不动产权证书于2019年3月27日办理完毕，相关内容为：不动产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第xx号，权利人赵孝冉，共有情况为按份共有，占用份额为80%，坐落于历城区万象新天小区五区xx，共有权人为亓圣艳，占有份额为20%；不动产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第xx号，权利人赵孝冉，共有情况为按份共有，占用份额为80%，坐落于历城区万象新天小区xx，共有权人为亓圣艳，占有份额为20%。张玉朋、刘颖无法联系亓圣艳办理房屋过户事宜。为此，形成诉讼。 本院认为，亓圣艳、赵孝冉与永信房地产公司签订的《商品房买卖合同》及亓圣艳、赵孝冉与张玉朋、刘颖签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，上述合同均为有效合同。张玉朋、刘颖要求确认上述合同均为有效合同的诉讼请求，本院依法予以支持。张玉朋、刘颖按照约定支付购房款45万元，亓圣艳、赵孝冉应依约及时办理涉案房屋的不动产权证书、银行解押手续并将涉案房屋过户到张玉朋、刘颖名下，涉案房屋系亓圣艳和赵孝冉共有，赵孝冉积极配合张玉朋、刘颖办理手续，亓圣艳怠于履行上述义务，应承担相应的法律责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。张玉朋、刘颖代亓圣艳、赵孝冉付清了银行按揭贷款本息合计418656.52元，涉案房屋的不动产权证书已办理至亓圣艳、赵孝冉名下，张玉朋、刘颖要求亓圣艳、赵孝冉协助将涉案房屋过户到张玉朋、刘颖名下的诉讼请求，本院依法予以支持。张玉朋、刘颖剩余未付购房款的数额为417000元（867000元-450000元），张玉朋、刘颖代亓圣艳、赵孝冉代偿银行按揭贷款本息合计418656.52元，张玉朋、刘颖请求确认为行使涤除权替亓圣艳、赵孝冉偿还银行贷款的代偿款项折抵购房款，为避免诉累，对其该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金，双方约定过高，且张玉朋、刘颖未提交相关证据证实其具体损失，本院酌定张玉朋、刘颖要求亓圣艳支付违约金可以867000元为基数，自2019年4月5日起至实际履行过户义务之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告赵孝冉、被告亓圣艳与第三人济南天鸿永信房地产开发有限公司于2015年6月27日签订的《商品房买卖合同》及原告张玉朋、原告刘颖与被告赵孝冉、被告亓圣艳于2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》均为有效合同。 二、被告赵孝冉、被告亓圣艳于本判决生效之日起十日内协助原告张玉朋、原告刘颖将坐落于济南市历城区万象新天小区xx及地下室[不动产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第xx号、鲁（2019）济南市不动产权第xx号]的不动产权变更登记至原告张玉朋、原告刘颖名下。 三、确认原告张玉朋、原告刘颖为行使涤除权替被告赵孝冉、被告亓圣艳偿还银行贷款的代偿款项折抵购房款。 四、被告亓圣艳于本判决生效之日起十日内支付原告张玉朋、原告刘颖违约金（计算方式如下：以867000元为基数，自2019年4月5日起至实际履行过户义务之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算）。 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费7580元，由被告亓圣艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高立学 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  朱小梅 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理  刘云侠 书 记 员  王成婷