上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15540号原告：上海上坤实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱振善，经理。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告：上海庙行房地产开发经营公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱国忠，总经理。委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。委托诉讼代理人：严辰未，上海殷实律师事务所律师。原告上海上坤实业投资有限公司(以下简称上坤实业)与被告上海庙行房地产开发经营公司(以下简称庙行房产)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上坤实业的委托诉讼代理人张丹、徐恺迎、被告庙行房产的委托诉讼代理人杨杨、严辰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上坤实业向本院提出诉讼请求：1、判令庙行房产赔偿上坤实业各项损失13,218,627.7元(损失计算清单包括房屋装修添附损失3,352,014.96元；其他装修损失(软装)及设备款1,008,813元；装修设计费67万元；运营及管理费用2,708,430元；清退租客损失113,510.60元；搬迁费25,355元；租金占用利息损失5,340,504.16元)。事实和理由：2015年5月14日，庙行房产与上坤实业签订了《房屋租赁协议》(以下简称“系争合同”)，约定由上坤实业承租位于上海市宝山区南蕰藻路XXX号房屋及附属设施用于租赁公寓项目，租期自2015年5月15日起至2030年5月14日止。合同签订后，上坤实业依约履行，投入了大量精力进行设计改造、内部装修、运营推广等工作，并支付了巨额的费用，对合同的正常履行有合理的期待。2016年4月29日，庙行房产突然发出“关于中止《房屋租赁协议》的函”，要求解除上述合同，致使上坤实业对项目前景无法确认，无法正常开展园区运营及营销，导致可出租房屋大量空置，产生巨额租金收入损失。2016年7月14日，上坤实业出具情况说明，表示因中止函的提出因此答应在双方对“庙行镇人才公寓”租赁经营一事最终达成处理办法之前，上坤实业暂缓支付上述租金。但在实际的多次交涉中，庙行房产并不愿赔偿上坤实业所遭受的合理损失，并仍坚决要求解除系争合同。此前，庙行房产向人民法院提起诉讼主张解除系争合同，一、二审法院经审理后认定系争合同无效，并准予上坤实业就因系争合同无效而产生的损失另行主张赔偿。故基于系争合同被认定为无效以及上坤实业因合同无效而产生巨大损失的事实，特此向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告庙行房产辩称，上坤实业对于双方租赁无效的后果存在重大过错，该公司是专业的房地产企业，对承租房屋的性质理应有专业的判断能力，但在庙行房产出具了相关房屋材料后其仍坚持签订租赁合同，对此存在过错。故双方应依据各自的过错程度对合同无效后房屋的添附损失进行分担，损失金额也应该根据前案的生效判决中认定的评估报告为准。在此基础上，庙行房产认为还应当考虑折旧率，自合同开始履行之日起至2019年9月30日(实际返还之日)，庙行房产自行计算的折旧率为70.83%。至于上坤实业所主张的对于没有形成附和的装修部分以及设施、设备，应由其自行搬走，庙行房产不承担任何赔偿义务。关于其余诉请，其中运营及管理成本是上坤实业实际经营中所必须的支出，不能成为其认为的损失，且上坤实业一直向租客收取租金，同时却没有支付租金，本身不存在损失的前提；资金占用成本也不应作为损失，相关的借款主体也不是上坤实业，与本案无关。另外，上坤实业对擅自扩大的损失应由其自行承担，包括嗣后进行的装修添附以及自行计算的给付租客的违约金损失。关于搬迁费，也不属于损失的承担范围，如果法院认为应该酌情承担，鉴于双方对合同无效均负有责任，因此双方应承担同等过错赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，庙行房产(甲方)与上坤实业(乙方)签订房屋租赁协议，约定甲方同意以出租方式将上海市宝山区南蕰藻路XXX号所有建筑物及附属设施给乙方作为租赁公寓项目使用，建筑面积7,500平方米，租期从2015年5月15日起至2030年5月14日止，年租金290万元，租金每三年环比递增5%。合同签订后，双方均按约履行，上坤实业交纳50万元保证金，另支付租金至2016年4月14日止。合同签订后，上坤实业将系争房屋用作公寓项目正常使用。又查明，2016年7月14日，庙行房产出具情况说明，载明：甲方于2016年4月向乙方发出了“关于中止《房屋租赁协议》的函”，由于该函的提出会对乙方的经营造成一定的混乱和损失，因此甲方答应在甲乙双方对“庙行镇人才公寓”租赁经营一事最终达成处理办法之前，乙方暂缓支付上述租金。再查明，系争房屋批准建设项目为庙行镇应急中心，登记的权利人为上海市宝山区庙行镇人民政府，房屋类型为公共设施用房，房屋用途为公用服务。土地用途为公共基础设施用地，取得方式为划拨取得。2017年9月19日，国家土地督察上海局向市人民政府发出意见书，对本市2016年度土地利用和管理情况进行督察后发现的问题进行通报并提出督察意见。该意见书中将本案租赁项目列为“改变土地用途监管不到位”项目，要求予以整改。2017年10月16日，庙行房产向本案提起诉讼，要求解除与上坤实业于2015年5月14日签订的房屋租赁协议；要求上坤实业将承租的上海市宝山区南蕰藻路XXX号房屋恢复原状并清腾、返还；并按照年租金290万元的标准，支付2016年4月15日至实际返还房屋日止的租金。在该案审理中，本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修添附等费用进行审价。结论为：装修添附工程费用无争议部分为2,317,783.26元，争议部分为199,051.79元(主要为部分二次施工内容及日常维修内容)，若参考双方约定的租赁期限，装修折旧率为83.33%(该评估工作作出时间为2018年4月9日)。经审理后本院认为，系争租赁物的规划用途为应急中心，具有防灾、减灾、社会保障等特定用途，非一般公共设施，显然不能用于商业使用，否则将影响基本的公共利益。因此，系争租赁合同因损害社会公共利益而无效。因合同无效，上坤实业应当及时停业，清腾并返还房屋，另参照租金标准结算房屋使用费等各类费用。庙行房产应于对方返还房屋后退还保证金等费用。关于合同无效的相关损失，上坤实业明确表示另行处理，可予准许。据此，本院于2018年12月27日作出(2017)沪0113民初19421号判决，判令庙行房产与上坤实业就上海市宝山区南蕰藻路XXX号房屋签订的房屋租赁协议无效；上坤实业清腾并向庙行房产返还上述房屋；上坤实业按照每年290万元标准，支付2016年4月15日至返还房屋日止的房屋使用费；庙行房产退还保证金50万元。嗣后，上坤实业不服判决提起上诉，二审法院经审理后于2019年05月16日作出判决，维持原判，驳回上诉。本案中，就装修设计费，上坤实业提供了项目设计合同两份及相应付款67万元的凭证。对此，庙行房产表示，合同的关联性不认可，设计合同的第一页地点是南蕴藻路XXX号，而双方合同地点应该是669号。从转账凭证和发票都可以看出付款方不是上坤实业，所有付款人都是上海乾嵘公司。发票、付款和合同也无法一一对应的，其中有一份发票的项目是宝山寺项目审计费，与本案无关，综上，不认可该证据。从金额来看，若设计费是67万元，但生效判决中所作评估的结论是230万元，设计费竟占到39%，明显不符合常理。上坤实业表示，发票中的工程地点应该是笔误，付款方乾嵘公司是上坤集团公司旗下的公司，代为支付了设计费。关于工程改造3,352,014.96元的主张，上坤实业提供了相应家电采购合同共计32份及相应付款凭证。对此，庙行房产表示对于工程施工合同不认可真实性和关联性，合同主体、付款主体都不是上坤实业，付款凭证只写的是工程款，无法确定是本案的工程，该合同涉及的费用已涵盖在前案的司法评估中；且在2016年上半年已经向上坤实业发出终止合同的函，在双方发生争议的情况下，庙行房产不同意上坤实业做扩大的装饰，上坤实业未履行减小损失的义务，相应损失应该自行承担。关于其他装修损失(软装)1,008,813元，上坤实业提供了家庭采购维修合同四份及相应付款凭证。庙行房产表示有关的家具窗帘软装都是可移动的，未形成添附，不认可证据的真实性，不能确认这些费用是本案的费用，即使存在也可以自行搬离，不存在损失。关于运营及管理费2,708,430元的主张，上坤实业提供了运营推广合同(服务外包和广告)及相应付款凭证。庙行房产表示，服务外包是运营费用，真实性无法认可。原件合同和复印件不一致，关联性不认可，通过协议的内容，可以看出是公司运营费用。没有结算凭证、没有盖章，上坤实业在前案中承认过项目是自己运营的，所以该份证据与前案的陈述矛盾，因此服务外包合同是虚假的。两份广告推广合同与原件不一致，内容排版不一致，盖章不一致，具体条款不一致，故真实性不认可。付款凭证只有部分原件，部分没有，真实性不认可，广告推广费也是运营费，在2016年已经履行完毕，不构成损失，且合同签订的主体不是原告。为证明清退租客的损失113,510.6元，上坤实业提供了清单和结算单，并表示根据合同计算得出的违约金为113,510.6元，现在还没有实际支付，在每个租客的结算单中没有列明，是上坤实业自行制作的，今后可能向承租人承担的违约金。关于结算单中的租金、水电费都结算完毕了。庙行房产的质证意见为，在结算单中的违约金一栏均为空白，该结算单也签字确认，并没有实际发生违约金的给付。双方纠纷在2016年上半年就发生，但嗣后审理期间，上坤实业仍在对外签订合同，收取租金，不存在损失一说。关于搬迁费25,355元，上坤实业提供了两份发票，18,400元和6,955元，并表示今后如果再发生相关费用也不再主张。庙行房产表示两张发票的真实性认可，但是两张发票的抬头也不是上坤实业，也没有证明该费用已经实际发生，即使发生，搬迁费用也不属于合同无效应该主张的范围，上坤实业对合同无效也有过错。最后，关于资金占用利息损失一项，上坤实业提供了借款合同及银行明细对账单，表示本案项目运营的部分款项是向银行借贷的，包括设计、施工、运营、人工工资，日常成本的分摊，借款本金是5,000万元，其中2,000万元用在本案项目中，利息从2017年8月18日到2020年8月17日，2,000万元还包括了上坤集团项下公司垫付(上坤实业已经归还)的费用。庙行房产表示，合同关联性不认可，合同借款主体不是上坤实业。借款用途也不限于本案的项目，借款期限从2017年8月18日开始，但上坤实业对涉案房屋的装修在2017年之前也完成了，所以这个时间点也不需要装修，且上坤实业从2016年开始向租客收取租金，没有向银行借贷的必要。本院认为，根据生效法律文书所确认的事实，系争租赁物的规划用途为应急中心，具有防灾、减灾、社会保障等特定用途，非一般公共设施，但本案中双方当事人将该处作为商业使用，显然有违上述规定，且影响了基本公共利益，系争租赁合同为无效合同。根据法律规定，租赁合同无效后，当事人双方应当返还租赁物，结算各类费用并根据各自过错分担相关损失。关于本案中作为承租方的上坤实业所提出的各项损失主张，本院认为，关于装修、改造等相关损失，前案中已经作出了司法评估，该评估报告程序合法，相关结论应作为认定添附损失的基础依据。根据结论：其中装修添附工程费用无争议部分为2,317,783.26元，争议部分为199,051.79元(主要为部分二次施工内容及日常维修内容)，若参考双方约定的租赁期限，装修折旧率为83.33%。其中关于争议部分，鉴于上坤实业未对二次施工充分举证，日常维修也并非添附造价范畴，且该报告的第五页倒数第二行中载明，争议项系依据上坤实业陈述计算得出的金额，故争议项应予以排除。报告中的添附装修折旧率系在评估当时所作出，距离现在也一年有余，折旧率有进一步扩大。至于上坤实业主张的其他装修(软装)损失，并非属于可请求补偿的不可拆除的添附部分，且根据双方陈述也大部分予以搬离、清空，故该部分损失，不应由庙行房产承担。另外，关于装修设计费，上坤实业未提供直接、确凿的证明有关费用，相应证据也缺乏关联性，本院不予采信。运营、管理费系上坤实业实际经营中所必须支出的费用，其作为损失提出显然缺乏法律依据。至于清退租客违约金损失问题，根据其提供的证据，与租客的清算交接单中关于违约金均没有涉及赔偿，在其与租客已经完成腾退交房的情况下，且上坤实业亦未实际向租客赔付的情况下，其向庙行房产主张该笔违约金，于法无据，本院不予准许。资金占用的利息损失的主张，也与本案缺乏关联性，本院无法确认。最后，搬迁费的问题，上坤实业为此提供了相关发票佐证，且实际上也大部分完成了迁出、交房的义务，具备一定客观合理性，可作为损失主张的范围。综上，根据已经查明的事实及生效判决，可以认定本案合同无效的主要责任在于出租方即庙行房产，应承担大部分赔偿责任比例，故本院酌情确定庙行房产概括性赔偿上坤实业因合同无效造成的各类损失140万元。上坤实业的其余损失主张，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海庙行房地产开发经营公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海上坤实业投资有限公司赔偿合同无效的各类损失140万元；二、原告上海上坤实业投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101,110元，由原告上海上坤实业投资有限公司负担80,888元，被告上海庙行房地产开发经营公司负担20,222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陶 芳人民陪审员  时金兰二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。