上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13541号原告：李伟伟，女，1982年6月13日出生，汉族，户籍所在地吉林省。委托诉讼代理人：张国豪，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伊立，上海森岳律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：张尚志，男。原告李伟伟诉被告上海意邦资产管理有限公司(下称“意邦资产公司”)、上海意邦置业有限公司(下称“意邦置业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张国豪、两被告共同委托诉讼代理人张尚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟伟诉称：原告系上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下称“系争商铺”)的产权人。2014年5月27日，原告与被告意邦资产公司签订《房屋委托管理协议》，约定由被告意邦资产公司经营管理系争商铺，于2017年7月1日起每季度支付原告经营收益人民币(以下币种均为人民币)44,466元，逾期支付的，每日按未付款项的万分之三向原告支付逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照被告意邦资产公司擅自解除本协议处理。原告与两被告又签订《保证合同》，约定被告意邦置业公司对被告意邦资产公司的履约责任承担一般保证责任。截止起诉日，两被告仅向原告支付经营收益86,619.76元，且存在多次逾期支付情形，最长逾期时间已经超过三个月。现两被告均已被列为失信被执行人。原告已就两被告2018年1月1日起至2019年6月30日止的欠付租金另案提起诉讼。另据原告了解，系争商铺已由被告意邦资产公司转租给案外人上海益珩润滑油有限公司。综上所述，两被告的行为严重侵害了原告的合法利益，且两被告已经不具备继续履行合同的能力，继续履行协议将会进一步损害原告利益，原告签订合同的根本目的无法实现，故诉诸法院，请求：1.判令解除原告与被告意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》；2.判令被告意邦资产公司向原告返还系争商铺；3.判令被告意邦资产公司支付原告自欠付之日起至商铺返还之日的经营收益及房屋使用费，暂计53,714.96元；4.判令被告意邦资产公司支付自欠付之日起至实际付清之日止的逾期违约金，暂计4,722.95元；5.判令被告意邦资产公司不能履行上述第3、4项诉请时，由被告意邦置业公司承担保证责任；6.本案诉讼费由两被告负担。被告上海意邦资产管理有限公司辩称：1.不同意解除合同，原告购买的系虚拟商铺，被告已将商铺重新分割并出租给案外人，故无法进行分割，个别业主合同解除会影响周边业主的权益；2.不同意支付占用费，同意按照委托管理协议约定支付租金及应付未付的逾期利息；3.违约金应以税后经营收益43,309.88元为基数，并按照日万分之三的标准进行计算，因为委托管理协议约定税费由被告代扣代缴，且发票原件由被告持有，现因被告还未向税务部门申请开票，故不能向原告提供相应的发票凭证，但被告有义务按照相关规定向税务机关缴纳税费；4.对2017年第三、四季度逾期付款违约金的计算标准无异议。被告上海意邦置业公司辩称：同意承担一般担保责任，具体金额和逾期利息以意邦资产管理公司确认为准，但占用费不应由意邦置业公司负担，且返还义务、合同解除的违约责任等均不应由意邦置业公司负担。经审理查明：位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室的商铺登记在原告李伟伟名下。2014年5月27日，原告(委托人、甲方)与上海意邦建材市场经营管理有限公司(于2014年8月5日工商登记更名为被告，受托人、乙方)签订《房屋委托管理协议》，约定甲方委托乙方委托管理系争商铺，房屋建筑面积为82.03平方米，结构为框架；委托期限自2014年7月1日起至十年后止，在此期限内甲方不可撤销地委托乙方以赢利为目的经营管理该房屋；自2017年1月1日起至2024年6月30日止，乙方应当按季(于每季度的第二个月30日即月底前)向甲方支付经营收益，作为甲方不可撤销之委托的对价，无论该房屋的赢利情况如何，甲方每季度享有的经营收益为44,466元整；因“经营收益”产生的税费根据国家规定的缴纳标准由甲方自行承担，上述税费应由乙方代为缴纳，并有权从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额，且由乙方收执相关票据原件；上述经营收益按三个月为一期支付，第一期经营收益的支付时间为2017年8月30日前，以后每期经营收益的支付时间为每季度的第二个月30日前；在本合同所述的委托期限内，双方均不得单方面撤销本合同，在开发商将房屋交付甲方后三日内，甲方应将该房屋按开发商向甲方交付该房屋时的状态，交由乙方管理，否则，按照甲方擅自变更委托处理；合同期满，除双方协商一致重新签订合同外，乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还给甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；合同期内，乙方有权装修及增设附属设施，从而在最大程度上发挥该房屋的效益，最终使得乙方受益；乙方逾期向甲方支付经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。协议另对其他内容进行了约定。后，原告(债权人)与被告意邦资产公司(债务人)、被告意邦置业公司(保证人)签订《保证合同》，约定被告意邦置业公司愿为被告意邦资产公司因《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述合同签订后，原告将系争商铺交付被告意邦资产公司经营管理，被告意邦资产公司于2017年8月30日、2017年11月30日分别向原告支付了2017年第三、四季度的税后保底经营收益(每季度43,309.88元)，但自2018年第一季度起至今的保底经营收益未支付给原告。2019年6月5日，本院以(2019)沪0118民初11289号立案受理了原告李伟伟与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，并经审理后于2019年6月26日作出判决，判令：一、被告意邦资产公司应支付原告李伟伟自2018年第一季度至2019年第二季度止的保底经营收益259,859.28元；二、被告意邦资产公司应偿付原告李伟伟逾期付款违约金(2018年第一季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2018年3月1日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2018年6月1日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2018年9月1日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2019年6月1日起计算至实际支付之日止)；三、对被告意邦资产公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，被告意邦置业公司承担保证责任。现该判决已生效。上述查明的事实，由原、被告的陈述，工商信息材料、房地产权证、房屋委托管理协议、保证合同、交易明细等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后予以确认。审理中，原告主张：1.被告意邦资产公司逾期支付保底经营收益已经超过三个月，达到合同约定的解除条件，且现被告已丧失履行合同能力，故合同应予以解除；2.系争商铺竣工验收时有明确的四至和墙体，之所以没有实体交付给原告是由于原告购买系争商铺时就与被告意邦资产公司签订了委托管理协议，被告在取得系争商铺后就将墙体打掉了，故不存在虚拟商铺之说；合同解除后，被告意邦资产公司应将系争商铺返还给原告，考虑到房屋的实际状况，原告同意现状返还；3.根据委托管理协议约定，保底经营收益为每季度44,466元并由被告代扣代缴相应税金，但被告在支付原告2017年第三、四季度保底收益后未能向原告提供代缴代扣的发票，且至2019年第二季度的保底收益均未向原告支付，亦未代扣代缴税金，故被告意邦资产公司应按照每季度44,466元的标准向原告支付2017年第三季度至2019年第二季度的保底收益差额及至合同解除之日的保底经营收益，并以每季度44,466元向原告支付自合同解除次日至实际腾退返还之日的占有使用费；4.被告向原告迟延支付2017年第三、四季度的经营收益，故应支付自应付之日至实际支付之日的利息；被告未支付之后的经营收益，也未代扣代缴税金，原告愿意自己支付税金，故对税金所对应的差额经营收益部分(包括2017年第三、四季度经营收益差额)，应由被告向原告支付逾期付款利息；5.两被告系关联公司，故应由意邦置业公司对意邦资产公司的第三、四项付款义务承担连带责任。为此，原告提供失信被执行人记录作为证据。被告对证据的真实性无异议。两被告主张：系争商铺交付时没有四至，原告也未要求进行实体交付，故双方协商交房的模式是按照购房时的现场进行虚拟交付，由被告将商铺重新分割后出租给第三方；现该商铺已经重新分割过的，可能部分用于出租，部分未出租，部分属于过道；对原告主张的逾期付款违约金的计算标准无异议，对基数有异议，应以税后金额43,309.88元为基数；对原告主张的占用费标准有异议，应按照被告出租的金额作为计算标准。根据查明的事实，本院认为，案涉《委托管理协议》及《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。被告意邦资产公司应按约及时支付原告李伟伟保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。意邦资产公司提出的按照税后金额支付保底经营收益的主张，符合合同约定及国家税收规定，本院予以确认，故对原告提出的要求按照税前金额支付经营收益、支付扣缴税款及差额利息的主张，本院不予支持。2019年第二季度之前的保底经营收益已经本院另案处理，故本院认定被告意邦资产公司应支付原告2019年第三季度的经营收益及逾期付款违约金。意邦资产公司对原告主张的逾期付款违约金标准无异议，本院予以确认。虽然意邦资产公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于李伟伟要求解除协议、返还房屋、支付占用费的请求暂不予支持。被告意邦置业公司作为一般责任保证人，应对被告意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向被告意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李伟伟2019年第三季度的保底经营收益43,309.88元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告李伟伟逾期付款违约金(2017年第三季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2017年9月1日起计算至2017年10月20日止；2017年第四季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2017年12月1日起计算至2018年7月13日止;2019年第三季度违约金以43,309.88元的日万分之三自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告李伟伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,260.96元，减半收取计630.48元，由原告李伟伟负担174.48元，被告上海意邦资产管理有限公司负担456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十一月二十日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。