河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异236号 案外人：王子铭，男，1986年9月8日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 委托诉讼代理人：郭荷花（系案外人之妻），女，1986年11月27日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市石门）2号楼2单元1102号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，案外人于2013年12月7日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由福麟公司开发的位于邢台市，贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元1102号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款158813元，剩余150000元购房款办理银行按揭贷款，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人王子铭没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，王子铭的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、2013年12月12日，福麟交款单，该次付款147,207元、农村信用社回单，交易金额为147,232元、诚意金收据147,207元一张，载明退现金25元； 证据2、王子铭与福麟公司签订的认购书，载明该房屋于2016年10月31日前交付，拟证明房屋在查封之前已经签订了认购书。 证据3、2018年11月5日，王子铭购房款158,813元收据一张、2018年11月5日，王子铭地下室款13,970元收据一张。 证据4、王子铭与福麟公司签订的福麟小镇另一份认购书。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。交款单没有被执行人盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与被执行人的关系，因此该证据的真实性与合法性不予认可。2013年12月12日农村信用社回单没有加盖印章，对其真实性、合法性不予以认可；关联性及证明目的不予认可，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。其只能证明于新银行账户内存入147,232.00元人民币，不能证明于新是被执行人的工作人员，也不能证明案外人向被执行人支付购房款的事实。收据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行转账等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据2真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性及证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人王子铭在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行转账等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据4真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人王子铭在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。邢台市高开区福麟小镇项目原系恒科公司和景鸿公司开发的项目，然后因恒科公司和景鸿公司的资金链断裂，经政府协调，由福麟公司接盘的烂尾项目，案外人都是从恒科公司和景鸿公司购房的。福麟小区2016年4月份交房的和高开区福麟小镇于2017年2月份交房的，南石门福麟小镇现在是在建项目。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台县房屋。 另查明，案外人与福麟公司签订福麟小镇认购书，约定，王子铭购买福麟小镇项目2号楼2单元1102号房产，面积90.02平方米，于2016年10月31日前交付房屋，价款为311,757元。2013年12月12日，案外人向福麟公司支付14,207元房款，福麟公司为其出具了收款收据。2018年11月5日，福麟公司为案外人出具了158,813元的房款收据。后福麟公司又与案外人签订另一份福麟小镇认购书，约定案外人仍购买案涉房屋，但房屋面积变更为89.17平方米，总房价为308,813元。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人于2013年与福麟公司签订房屋买卖合同，约定案外人购买案涉房屋，后虽因房屋面积变化又签订另一份买卖合同，但房号并未发生变化，应视为案外人于2013年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，案外人也已支付了超过合同约定总价款的百分之五十，但案外人未证明其名下无其他用于居住的房屋，故案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人王子铭的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  白娟娟