重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初6734号原告：张鹏，男，汉族，1976年10月9日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李某，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，泰和泰（重庆）律师事务所（实习）律师。被告：余小平，男，汉族，1965年5月5日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王某，重庆静昇律师事务所律师。第三人：重庆璟至房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区香溪路3号附19号，统一社会信用代码91500108MA5U8X3571。法定代表人：张青梅。委托诉讼代理人：倪艳艳，女，汉族，1987年11月28日出生，住重庆市南岸区（系第三人公司员工）。原告张鹏与被告余小平，第三人重庆璟至房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏及委托诉讼代理人李某、黄某，被告余小平及委托诉讼代理人王某，第三人重庆璟至房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人倪艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏起诉请求判令：1.原、被告签订的房屋买卖合同于2019年2月22日解除；2.被告双倍返还原告购房定金总计400000元；3.被告赔偿原告支付给第三人的服务费20000元；4.被告支付原告律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月5日，原告与被告通过第三人的居间服务签订了《房屋买卖协议书》，约定被告将位于重庆市南岸区茶园新区XX房屋出售给原告，被告保证房屋产权清晰，否则赔偿由此引起的一切损失。案涉房屋成交总价额1930000元，定金200000元，首付款1450000元在重庆金科房地产开发有限公司（以下简称：金科公司）签约中心签约之日支付给开发商，被告应在收取定金时出示房屋有关产权证明。被告若未按照本协议约定的期限履行合同义务，从逾期之日起，需按日向原告支付物业成交价万分之五的违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同并要求双倍返还定金并赔偿原告支付给第三人的服务费。合同签订后，原告向被告支付了定金200000元，被告仅出示了房屋买卖合同，未继续履行《房屋买卖协议书》。2018年12月29日，原告致函被告，要求在2019年1月31日前办理完该物业的过户手续，被告虽答应但并未实际履行。2019年1月29日，原告再次联系被告前往金科办理更名手续，被告回复目前无法办理。2019年2月22日，原告向被告发出《律师函》，根据双方合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。被告收到《律师函》后并未提出异议。被告的行为已构成违约并损害了原告的合法权益，故原告起诉来院。被告余小平辩称，1.虽然案涉房屋买卖合同已达到了解除条件，但因尚未履行相应手续，并未正式解除；2.被告在案涉房屋买卖过程中没有违约行为，不应当承担违约责任和赔偿责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人重庆璟至房地产经纪有限公司未发表意见。原告张鹏为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.《房屋买卖协议书》，拟证明原、被告签订了房屋买卖合同并明确约定了各自的权利义务；2.定金收据、收条，拟证明原告已依约支付了定金200000元；3.关于办理房屋过户手续的函及邮寄凭证、复函、2019年1月29日电话录音，拟证明原告要求被告在2019年1月31日前办理完过户手续，被告收到了原告的函件，被告向原告承诺随时愿意配合原告到金科办理更名手续，但此后又答复无法办理；4.律师函（2019年2月22日）、邮政特快专递回单、邮政官网投递查询截图，拟证明原告于2019年2月22日根据合同约定向被告提出解除合同，并承担违约责任，被告已收到该函件；5.委托代理合同，拟证明原告已支付律师费5000元；6.中介费收据，拟证明原告已支付中介费20000元。被告余小平的质证意见如下：对证据1的三性无异议，但是认为无法达到原告的证明目的。因为本案的合同涉及到一手房网签更名手续，义务方为合同之外的第三方，该手续的办理期限不是被告可以控制的，因此双方并未约定更名手续的期限和时间。根据城市房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。原告在签署合同时明知案涉房屋产权的情况，该房产不能转让的相应法律后果不应由被告承担。对证据2的三性无异议。对证据3，认可双方函件的真实性，但不认可原告发出函件的相关内容，不能达到原告的证明目的；不认可电话录音的真实性。对证据4真实性无异议，但不认可律师函所载明的内容。对证据5、6真实性无异议，但被告并未违约，不应当承担该笔费用。第三人重庆璟至房地产经纪有限公司的质证意见如下：对证据1、2、6的真实性无异议，对证据3、4、5因第三人未参与，所以不清楚。被告余小平为证实其答辩意见，当庭举示了如下证据：1.《房屋买卖协议书》，拟证明原、被告之间约定为原告直接向开发商即金科公司支付首付款，同时约定，若因开发商原因导致不能顺利更名并签约的双方可无责任解除合同；2.二手房买卖网站同小区同类型房产单价，拟证明被告因无力向开发商支付剩余房款，为减少自身损失，以低于市场价的价格向原告出售案涉房产；3.被告侄女与金科公司工作人员的聊天记录、被告分别与金科工作人员、原告的微信聊天记录，拟证明被告已依约配合原告到金科办理了网签更名手续，被告并未违约，且原告在购买该房产时是知晓产权状况和涉诉情况；4.律师函及寄送凭证，拟证明被告在收到原告的《律师函》后，向原告作出了回复，表明其愿意继续履行合同，且并未变更原合同的实质性条件，被告没有违约；5.金科公司情况说明，拟证明案涉房屋无法办理一手房网签注销更名是因房管部门的政策所导致的，不应当由被告承担违约责任，该合同已达到双方约定的解除条件。原告张鹏的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但达不到被告的证明目的，案涉合同约定的是付款当日办理更名手续。对证据2三性均不认可，与本案无关。对证据3中被告侄女及被告本人与金科工作人员的聊天记录真实性不认可，对原、被告之间的聊天记录真实性认可，该组证据不能达到被告的证明目的，相反能证明被告并未告知原告案涉房屋涉及诉讼，且被告自述是可以办理更名的，被告存在欺诈和违约行为。对证据4的真实性认可，但不能达到被告的证明目的。对证据5中金科公司的印章部分没有异议，但不能达到被告的证明目的。案涉房屋因被告拖欠房款而涉及诉讼，在强制执行当中不能办理更名，并非是因为政策所致。该份证据正好能说明，是被告在与第三方履行合同时存在违约行为导致原、被告签订的合同无法履行，其责任在被告自身，并非金科的原因，也并非国家政策的原因，被告应当承担违约责任。第三人重庆璟至房地产经纪有限公司的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对其余证据因第三人未参与，所以不清楚。第三人重庆璟至房地产经纪有限公司未举示证据。经审理查明：2018年6月5日，原告张鹏（买方、乙方）与被告余小平（卖方、甲方）在第三人重庆璟至房地产经纪有限公司（经纪人、丙方）的居间服务下，签订了《房屋买卖协议书》。该协议书主要内容如下（编号采用合同条款编号）：1.甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市南岸区茶园新区XX物业，该物业证明文件为买卖合同，建筑面积为188.86平米：该物业地址、用途、建筑面积、房产证号等均以房地产权证或相关正式法律文书上的记载为准。2.甲方须保证产权清晰，并已征得物业共有人及配偶同意及委托出售此房，否则甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。4.甲乙双方同意该物业按整套出售并计价，成交价为1930000元，乙方须按下述方式付款：a购房定金200000元须于签订本买卖协议书时支付予甲方；b首付款1450000元在金科公司签约中心签约日支付予金科开发商；c交易余额280000元在金科公司签约中心签约日支付给甲方。9.因丙方已促成甲、乙双方签订本协议、故甲、乙双方均同意在本协议签订之日向丙方支付中介服务费。其中，甲方同意向丙方支付中介服务费2000元，乙方同意向丙方支付中介服务费20000元。14.若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费；同意乙方还有权要求甲方双倍返还定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。16.守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等）由违约方承担。23.备注：经甲乙双方协商如下：该物业成交价为甲方除中介费之外包干价。甲方同意乙方以全款方式购买该物业，甲方需无条件配合乙方在金科开发商顺利更名并签约。如因开发商原因不能顺利更名给乙方并签约，甲方退还乙方所交全部款项，并甲方支付丙方中介费2000元，乙方支付丙方中介费3000元。乙方、丙方不得再向甲方追究责任或赔偿。甲乙双方不得以任何理由拖延交易时间、否则后果自负。原告张鹏在签订案涉合同后，分两次向被告余小平支付了定金，金额共计200000元。原告向第三人支付了服务费20000元。原、被告及第三人于2018年6月20日前往金科销售中心提交了房屋更名申请和承诺书等资料。此后直至2019年1月底，由于一直未能办理案涉房屋的网签更名手续，余小平多次与金科公司代理人联系，金科公司多次向余小平发送了执行和解协议（草稿），最终提出余小平支付完毕房款和违约金，终结案涉纠纷后，再由其自行处理该房产。原告张鹏于2018年12月29日向被告余小平发出《关于办理房屋过户手续的函》，提出：1.余小平在2019年1月15日前，提供资料证明该物业产权属于余小平所有，产权清晰；2.在2019年1月31日前，办理完毕物业向张鹏的过户手续；3.如果余小平不能按时证明该物业产权清晰，或者不能按时办理完毕该物业向张鹏的过户手续，张鹏将于2019年2月1日起与余小平解除《协议书》，并要求余小平承担违约责任。被告余小平收到后于2019年1月21日向原告张鹏作出回复：案涉房屋产权清晰，余小平仍愿意按照《房屋买卖协议书》继续履行，随时配合张鹏到金科公司缴纳房款后办理合同更名。2019年2月22日，原告张鹏向被告余小平发出《律师函》，提出：1.于该律师函发出之日解除双方及第三人于2018年6月5日签订的《房屋买卖协议书》；2.余小平在收到该函后3日内赔偿张鹏支付给第三人的服务费20000元；3.余小平在收到该函后3日内双倍返还张鹏定金共计400000元。2019年3月5日，被告余小平向原告张鹏作出回复：余小平在收到张鹏支付的定金后，多次前往房产开发商金科公司咨询和办理网签更名手续，但金科公司办理网签更名手续流程复杂，一直未予回复。2019年1月30日金科公司工作人员口头回复余小平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，因此案涉房产无法办理网签更名手续，并建议余小平支付全款并办理不动产权属证书后直接与张鹏办理过户手续。此后，余小平向张鹏提出变更合同履行方式的邀约，但张鹏拒绝承诺，双方未达成新的合意。声明：1.余小平仍愿意根据案涉房屋买卖协议向张鹏出售案涉房产，首付款条件变更为“2019年3月15日双方一同前往金科公司签约中心，买方于卖方向开发商金科公司支付一手房剩余房款项前向卖方支付首付款1450000元，卖方于付款当日办理接房手续”，尾款支付条件变更为“卖方收到该物业不动产权证后7日内，买卖双方一同前往南岸区不动产权登记中心办理该物业产权转移手续，买方于卖方递交不动产转移登记手续前付清剩余款项”。2.张鹏在收到该函后，2019年3月14日前以书面的方式通知余小平是否接受上述条件。3.如张鹏不同意接受上述条件，或未按上述期限、方式通知余小平，则案涉房屋买卖协议于2019年3月14日解除，张鹏应在2019年3月20日向余小平提供书面的收款银行账户信息，余小平将在收到该信息之日起三日内向张鹏退还定金200000元，否则，余小平不承担逾期退款的法律责任。另查明，被告余小平于2013年6月29日与金科公司签订了《商品房买卖合同》，约定余小平以总价1487517元的金额购买金科公司销售的位于重庆市南岸区XX房屋（楼盘名称：金科·世界城）。余小平在向金科公司支付了首付款179517元和规费59952元后，因自身经济原因，未再向金科公司支付剩余房款，也未能成功申请到购房贷款。金科公司在催收未果后，于2016年5月向本院起诉。本院依法作出（2016）渝0108民初7472号民事判决书，判决余小平向金科公司支付剩余房款1308000元及违约金。金科公司于2017年8月向本院申请强制执行。本案审理过程中，金科公司出具《情况说明》，陈述因案涉房屋涉及要求继续履行合同的生效判决，并处于强制执行过程中，房管部门根据相关政策不予办理更名手续。上述事实有原、被告当庭举示的《房屋买卖协议书》、房屋权属证书、收据、催促函、电话短信记录、电话通话录音、房地产抵押合同、借款合同、发票等证据及当事人当庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，合同的内容由当事人约定，一般包括了当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任。合同内容应当具体确定。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，被告余小平于2013年6月与案外人金科公司签订房屋买卖合同，购买案外人所有的南岸区茶园新区XX房屋。其后，由于余小平自身经济原因，无法按时向案外人支付房款，案外人向法院起诉要求余小平继续履行合同，案外人的诉讼请求得到支持，并进入执行程序。余小平由于无力支付房款，遂采取转售案涉房屋的方式来继续履行与案外人签订的房屋买卖合同，即余小平签订本案案涉合同的真实意愿和目的。从原、被告签订的房屋买卖协议书及双方的微信聊天记录中可以看出，原告张鹏是知晓案涉房屋的权属情况的。原、被告对于案涉房屋首付款的支付方式为：首付款1450000元在金科签约中心签约之日，乙方支付给金科开发商。原、被告在签订案涉房屋买卖协议时对该房屋的付款方式和变更网签的程序并不清楚，该条款系对支付方式约定不明。从原、被告来往函件中，以及被告余小平根据金科公司提供的执行和解协议向张鹏提出首付款支付方式也可以看出，双方对首付款的支付方式并不明确，本合同中，该条款因原、被告双方约定不明并未产生法律效力。且该条款中约定原告支付首付款的方式对双方具有法律约束力，但对案外人金科公司是否能需要或能够办理网签更名并未得到其认可，对原、被告及案外人亦不产生法律效力。案涉合同第23条备注中明确，如因开发商原因不能顺利更名给乙方并签约，甲方退还乙方所交全部款项，并甲方支付丙方中介费2000元，乙方支付丙方中介费3000元，乙方、丙方不得再向甲方追究其他责任或赔偿。本案中，从案外人金科公司向余小平发送的几份执行和解协议来看，是否同意由本案原告张鹏介入双方的执行过程，系由金科公司作为主导，从几份执行和解协议内容来看，系因金科公司希望与余小平先解决双方的房屋买卖合同纠纷，再由其自行处置案涉房产，亦符合案涉合同第23条约定的情况。另，根据金科公司出具的《情况说明》，如非因金科公司的原因不能办理网签更名，而系法律或其他政策的原因，系其他客观不能的因素，被告余小平亦不应当承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条、第二十五条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张鹏与被告余小平就南岸区茶园新区同景路11号8幢3-1-3号房屋的买卖合同关系于2019年8月8日解除；二、被告余小平于本判决生效之日起三日内退还原告张鹏购房定金200000元；三、驳回原告张鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3838元，由原告张鹏承担1919元，被告余小平承担1919元（原告已全部缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 邓 婷二〇一九年十一月二十九日书记员 李嘉仪