山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初3191号原告（本诉原告、反诉被告）：张苞，女，1976年12月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李金龙，山东华剑律师事务所律师。被告（本诉被告、反诉原告）：江静静，女，1990年3月26日出生，汉族，住山东省沂水县。张苞与江静静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，张苞及其委托诉讼代理人李金龙、被告江静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张苞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告交还房屋并将房屋恢复至原告交付时的状态；3.判令被告支付原告免租期内的租金12855元；4.判令被告支付原告违约金15300元；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，张苞明确其诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告免租期内的租金12855元；3.判令被告支付原告违约金15300元；4.判令被告支付水费151.3元，电费3913.4元，物业费1822.2元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于济南市天桥区世茂天城1.3期8号楼221商铺，租赁期限自2018年7月5日至2021年10月4日止，租金每月4250元，2018年10月5日至2019年10月4日租金为每年51000元，租金结算周期为6个月，被告应提前7天支付下次结算周期的租金。合同签订后，原告交付了商铺，被告进行了装修并经营使用商铺。根据合同约定，被告应于2019年3月29日前支付下半年租金，但被告未支付，并于2019年4月无故搬出商铺，毁坏商铺及屋内物品，并将商铺上锁不让原告进入，原告于4月18日查看商铺时遇到被告阻拦，双方发生纠纷，被告殴打原告致原告手部受伤，被告上述行为已构成违约。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。江静静辩称，双方在合同最后用黑体字专门约定免租条款：免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延。因为该条款，双方自愿将合同房租的计算日期推迟到天然气开通验收验收合格之日，而直至起诉天然气都没有安装，被告根本无法进行中餐经营，双方签订合同的目的是为了被告能租赁原告的房屋进行中餐经营，签订合同时原告的房屋还没有交付，被告为了表示诚意及时签订合同并办理营业执照，直到2018年9月13日该房屋才交付给被告，被告抓紧进行装修并采购经营中餐生意的厨具等用品，相信了原告开通天然气的承诺。而原告却恶意隐瞒无法开通天然气的事实，损害了被告的利益，导致被告根本无法经营中餐馆。综上所述，原告通过恶意诉讼来实现自己的非法目的，希望法庭能够公正判决。江静静向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告退还原告缴纳的租金25500元、押金4300元、物业费3600元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告为经营中餐馆，于2018年7月4日与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于济南市天桥区世茂天城1.3期8号楼221商铺，租赁期限自2018年7月5日至2021年10月4日止，租金每月4250元，并给予92天的装修免租期。而该商铺交付时并没有天然气，所以双方在合同最后面用黑体字约定免租条款，即免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延。合同签订后，反诉原告抓紧进行装修并采购经营中餐生意的厨具等用品，相信反诉被告了开通天然气的承诺，而反诉被告却恶意隐瞒无法开通天然气的事实，而直至起诉天然气都没有安装，反诉原告根本无法进行中餐经营。反诉原告多次找反诉被告沟通安装天然气的事，一开始反诉被告只是说再等等，再后来反诉被告直接说开始计算房租并让反诉原告提前交纳三年的房租，反诉原告拒绝了其不合理要求。2019年4月18日，反诉被告让其弟弟将商铺上锁不让反诉原告进入，双方发生口角。为维护反诉原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。张苞对江静静提出的反诉请求答辩认为，反诉原告所述与事实不符，商铺安装天然气系物业及天然气公司负责，并非系反诉被告原因。期间，反诉被告亦积极协调天然气安装事宜。签订合同时，反诉原告对天然气一事是明知的，虽然未开通天然气，但反诉原告一直正常挂牌经营。之后双方就天然气及转租事宜进行了沟通，但均未达成一致。2019年4月18日，反诉被告去查看商铺，恰好遇到反诉原告搬走，双方发生口角。反诉原告将商铺上锁，亦不配合天然气的安装。反诉原告再未通知反诉被告的情况下自行搬离商铺，其以此行为表明表明不再履行合同，反诉原告的行为属于违约，其请求无事实及法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年7月4日，张苞与江静静签订《房屋租赁合同》一份，约定江静静承租张苞位于济南市天桥区世茂天城1.3期8号楼221商铺，租赁期限自2018年7月5日至2021年10月4日止，租金每月为4250元。双方约定给予江静静92天的装修免租期，即自2018年7月5日至2018年10月4日。双方在合同尾部用黑体字约定：“免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延。”合同签订后，江静静向张苞支付了租金25500元，押金4300元，并交纳了租赁期间物业费3600元。张苞将案涉商铺交付江静静使用。2019年4月18日，双方发生口角，江静静搬离案涉商铺。据江静静陈述，2018年12月12日，江静静办理完营业执照，将该房屋用于中餐馆的经营，一直等天然气，试营业几天，各个部门一直查，无法正常经营。据张苞陈述，案涉商铺的天然气于2019年4月30日安装完毕。案涉商铺的产权证正在办理中。本院认为，张苞与江静静之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合约，诚实履行。张苞与江静静在庭审中均同意当庭解除该合同，本院予以确认。江静静承租案涉商铺的目的是用于餐馆经营，因案涉商铺直到2019年4月30日才安装了天然气，在江静静租赁期间因案涉商铺未安装天然气致使其无法正常经营，即无法实现其合同目的，故张苞应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对于张苞要求江静静支付免租期内的租金12855元及违约金15300元的诉讼请求，本院不予支持；双方约定给予江静静92天的装修免租期，即自2018年7月5日至2018年10月4日。但该条款与合同黑体的约定（免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延）前后矛盾。本院认为，江静静在签订案涉合同之初，对案涉商铺未安装天然气的现状及自己经营中餐馆的需求是明知的，但其依然在租赁合同上签字，可以推定其默认对黑体条款进行了实质性的变更。故本院认定双方的装修免租期应自2018年7月5日至2018年10月4日止。2019年4月18日，江静静搬离案涉商铺，故江静静应当支付自2018年10月5日起至2019年4月18日止的租金及物业费。因张苞在本案中未主张2019年4月6日至2019年4月18日的租金，本院不予处理。江静静向张苞支付租金25500元（2018年10月5日起至2019年4月5日止），押金4300元，物业费3600元，扣除使用期间的物业费，张苞应向江静静退还物业费710.13元。另，张苞应向江静静返还押金4300元，对于江静静的此项诉请，本院予以支持；对于江静静要求张苞退还租金25500元的诉讼请求，本院不予支持。张苞在庭审中陈述，张苞代江静静支付了租赁期间发生的相关费用，分别为：自2018年7月起至2019年4月止的水费151.3元；自2018年7月起至2019年4月止的电费3913.4元；自2019年7月1日起2019年12月止的物业费1822.2元。本院认为，张苞提交的电费发票两份及物业证明一份，该证据能够证明其代为江静静支出了租赁期间所发生的电费3913.4元及水费151.3元，故江静静应当向张苞支付上述费用。张苞主张的物业费1822.2元，系江静静搬离之后所发生，应由张苞自行承担，故对张苞的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除张苞与江静静于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》；二、原告(反诉被告)张苞于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）江静静返还押金4300元及物业费710.13元；三、被告（反诉原告）江静静于本判决生效之日起10日内向原告(反诉被告)张苞支付电费3913.4元及水费151.3元；四、驳回原告(反诉被告)张苞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取301元，由江静静负担；反诉受理费减半收取318元，由张苞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇一九年十一月二十五日书记员  范玉保