广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25789号原告：吴雪杏，女，1986年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩运，广东华盈律师事务所实习律师。被告：戴荣武，男，1955年11月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原告吴雪杏与被告戴荣武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄绍华、陈彩运，被告戴荣武及其委托诉讼代理人刘思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年9月12日签订的《租赁合同》。2、判令被告向原告退还已支付的2018年11月至2019年6月的租金（每月租金6800元）及保证金20000元。3、判令被告向原告赔偿中介费损失6800元。事实和理由：广州市越秀区建设六马路XXX51号101房为被告所有的房产，涉案房屋被被告分割为独立的三个房间以及一个两房套间，每个房间以及套间均有独立门口，此外涉案房屋东面还留有约23平方米的搭建了仓库使用。原告认为，根据上述房屋出租前的现状，原告承租上述房屋后即可分割为独立房间以及套间使用，故原告与被告于2018年9月12日经中介促成签订了《租赁合同》，约定原告承租涉案房屋作住宅用途使用；租期自2018年11月1日至2031年10月31日止；原告于签订该合同之日一次性向被告支付人民币贰万元作为房屋押金；装修免租期由签订合同至2018年10月31日；等等。合同签订后，原告按照上述《租赁合同》约定，向被告支付了保证金人民币20000元以及每月向被告支付租金。此后，原告向中介支付了中介费6800元。但就在原告对涉案房屋进行装修期间，附近街坊投诉涉案房屋东面的仓库为违章建筑，及涉案房屋临街的三个房间的门口均是擅自开设，也属于违章。为此，广州市城市管理综合执法局越秀区分局到装修现场阻止了原告对涉案房屋进行装修，并认定涉案房屋东面的仓库以及临街两间房间的门口均属于违建，要求原告及时整改。2018年11月15日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局正式作出了《询问通知书》（N00718069），要求业主就开设门口、擅自搭建房屋（历史，消防建设）的问题，到广州市城市管理综合执法局越秀区分局进行询问调查，此后，原、被告双方共同到广州市城市管理综合执法局越秀区分局配合询问调查。2018年11月16日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局作出了《责令限期改正通知书》（N0Y0006213），要求业主停止装修，并在2018年11月18日前自行恢复门口，拆除涉案房屋北面通道的违法房屋（历史）。收到该《责令限期改正通知书》后，原告马上通知被告，希望被告能够与城管部门协调处理好违章问题，使得原告能够继续按涉案房屋的原状使用房屋，但被告却以各种理由搪塞原告，既不愿意协调处理违章问题，也不愿意对涉案房屋进行整改。此后，原告拟继续对涉案房屋室内进行装修，但广州市城市管理综合执法局越秀区分局于2019年1月5日再次作出了《责令限期改正通知书》，要求业主停止室内装修施工。至今，该房屋一直无法装修，原告也一直无法使用涉案房屋。鉴于涉案房屋存在上述违建以及原有临街两个房间的门口需要封堵，故涉案房屋的出租条件与原告承租时已经不相一致，涉案房屋临街的三个房间已经无法再独立使用。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》是合法有效，依法受法律保护，原、被告双方均应严格履行，但由于涉案房屋本身存在违建，处理违建后，原告已无法按照原有计划使用房屋，即涉案房屋已经无法达到原告的使用目的，为此，原告有权依法解除合同。此外，鉴于涉案房屋在出租前已存在违章建筑、出租后被责令整改，以致于原告至今仍未能使用涉案房屋，且原告也不可能按原来目的使用涉案房屋，故根据公平合理原则，被告应当退还原告已经按《租赁合同》向被告支付了2018年11月至2019年6月的租金54400元、保证金人民币20000元以及赔偿中介费6800元。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告全部诉请。本案的导致城管处罚的事由主要是原告私自增开了市政围墙、私自扩建厨房和卫生间。现在原告装修导致被处罚，是原告导致的，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：广州市越秀区建设六马路XXX51号101房的权属人为被告，该屋建筑面积88.16平方米，房屋用途为居住用房。2018年9月12日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区建设六马路XXX51号101房出租给乙方作住宅用途使用，房屋建筑面积约为90平方米，包含余地，实际面积以房产证为准；第一至五年月租金为6800元，第六年至第十三年月租金为7100元，租期自2018年11月1日至2031年10月31日，租金按月结算，以银行转账方式支付，由乙方在每月的1日前缴付下一期租金。乙方向甲方支付20000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金（保证金）不得用于租赁期满前抵付租金。七、租赁期内，乙方承担下列责任：3、未经甲方书面同意，不得随意改动该房屋的结构。甲方同意乙方可对该房屋进行改建或转租、分租使用。后栏的窗口只能向下开门口（该条款为双方共同确认的手写内容）。八、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金。逾期超过十天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。5、租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天通知对方。甲方要求提前解除的，须退押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。十二、本合同经纪方是成功促使本次租赁之居间人，甲方同意于签订本合同当天，向经纪方支付居间咨询及服务费0元，乙方同意于签订本合同当天，向经纪方支付居间咨询及服务费6800元。逾期支付的须从签订本合同之日起每日按服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。签约当日，被告收取原告押金20000元及首月租金（2018年11月1日至2018年11月30日）6800元。被告将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告交租至2019年6月30日。原告于2018年9月12日向广州市越秀区福隆房地产咨询中心支付中介费6800元。2018年11月15日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《询问通知书》（No.0718069），内容为：“你于2018年11月8日在XXX51号101房进行开设门口、擅自搭建房屋（历史、消防通道），请你于2018年11月20日15时30分到执法机关接受询问调查及听取处理意见”。“被通知人签收”一栏载明现场无人。2018年11月16日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.0006213），内容为：“你于2018年11月15日在XXX51号101房进行装修、擅自开设门口、北面通道有违反建设行为，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：1、责令你立即停止违法行为；2、请你在2018年11月18日前自行恢复门口、拆除北面通道的违法房屋（历史）”。“当事人签收”一栏载明现场无人。2019年1月5日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.0006220），内容为：“你于2019年1月5日在XXX51号101房进行室内装修施工，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：责令你立即停止违法行为。暂扣冲击钻壹台。”“当事人签收”一栏载明“陈代”。本院于2019年8月26日向广州市城市管理综合执法局越秀区分局发函了解：1、该局在2018年11月至今是否有对涉案房屋的违法行为发出过通知。2、涉案房屋具体因存在什么违法行为而被责令限期改正以及违法行为具体包括什么行为。3、对于相关的违法行为该局是否有进行过处罚。广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年9月3日向本院复函称：一、属地华乐街执法队接到投诉反映XXX51号101房存在违法搭建和擅自开设门口等违建行为后，分别于2018年10月8日（现场张贴）和2018年11月15日向该址房屋所有人戴荣武发出《询问通知书》。并根据案情，分别于2018年11月16日、2018年12月12日和2019年1月5日，向该址房屋所有人戴荣武发出《责令限期改正通知书》。二、有关当事人在该址存在违法建设行为被责令限期改正，违法行为包括：1、擅自在房屋北面增设两个门口；2、在房屋北面三个门口外擅自加建墙体；3、在房屋东面擅自搭建简易棚。三、在该址的相关违法建设行为，经属地执法队督促，目前当事人已自行改正，上述违法行为我局并未进行处罚。随函附有：1、2018年10月8日的《询问通知书》（No.0716657），内容为“你于2018年10月8日在XXX51号进行违章建设，请你于2018年10月9日9时30分到执法机关接受询问调查及听取处理意见”。2、2018年12月12日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.0006219），内容为：“你于2018年12月12日在XXX51号进行门口装修、消防道路搭建（历史），违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：1、责令你立即停止违法行为；2、请你在2018年12月18日前自行拆除上述违建、恢复窗口。”“当事人签收”一栏载明“戴荣武”。原告为证明签约前涉案房屋的状态，提交了视频和照片。被告确认视频和照片为被告所拍的签约前的房屋状态。被告为证明系原告拆除围墙的行为导致被行政部门处罚，提交了被告与实际承租人唐先生的微信聊天记录(其中2019年7月15日至16日聊天内容涉及装修及城管问题)。原告对该证据不予确认，认为被处罚的原因应以行政部门发出的通知书为准。庭审中，被告表示：我购买涉案房屋时房屋北面已存在三个门口；房屋东面搭了一个雨棚用于放置杂物，但该位置不在出租范围内；我在2019年7月20日已经自行收回涉讼房屋，在收回房屋前，我告知中介原告没有交租，我将收回房屋；收回房屋时，房屋的状态是原告拆除了卫生间围墙及承重墙，拆除了所有房屋的门窗，南门市政围墙已经砌回砖墙，但未批荡。北面的厕所已经拆掉。原告表示：确认被告在2019年7月20日收回涉讼房屋。另，原告向本院提交的书面情况说明中称：在签约后，原告曾委托了设计公司为涉案房屋作出设计方案，根据设计方案原告拆除了涉案房屋部分旧的地砖、拆除了旧门窗、拆除了一处腐烂的旧墙体（不属承重墙）、清理了屋内的淤泥，对原有的两个卫生间内的墙体进行修补和批荡（没有加建卫生间和厨房）、对涉案房屋内部分脱落严重的墙体进行了修补和批荡，此外没有进行过其他装修；原告确实在2018年10月在房屋的南边以外的市政围墙开凿了一个口，但由于城管部门进行了干预，要求原告修补，原告在开凿的约十天后已经将其修补，城管部门对此没有作出任何处罚；原告曾在房屋北面距离三个门口1米的位置加建了约80分米高的矮墙，但原告已在加建完成的第二天被城管部门要求拆除，城管部门曾答复说在市政围墙开口以及加建的矮墙只是影响及占用了公共地方，不属于违章建筑；自城管部门要求停止室内装修施工并没收原告冲击钻后，原告已没有对涉案房屋进行任何装修；不确认被告所称的房屋北面的三个门口在其购买时就已经存在，北面的三个门口是被告改建的。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方均确认被告已于2019年7月20日收回涉案房屋，双方的租赁关系已于该日终止，合同的解除问题已无须由本院作出处理，故本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予调处。关于租金退还问题，原告在本案中是以房屋存在违章建筑以及两个门口需要封堵，导致原告无法按原来目的使用涉案房屋为由要求解除合同的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方均确认在原告承租前涉案房屋已开设了三个门口，原告在知悉房屋现状的情况下承租并计划在已有三个门的基础上通过装修将房屋分割为三个独立的套间，此后，城管部门针对房屋存在“开设门口”等行为于2018年11月发出《询问通知书》及《责令限期改正通知书》，结合城管部门向本院复函中明确的违法建设行为包括“擅自在房屋北面增设两个门口”的内容，房屋北面的另开设的两个门口应属违法建设。从上述事实可见，一方面是被告将存在违法建设（房屋北面擅自开设了两个门）的房屋出租给原告，另一方面是原告在该违法建设现存的状态下进行装修使用并认为三个门口的设置是保证其合同目的得以实现的前提。然而，城管部门针对开设门口等违法建设行为的通知在原告承租初期已作出，但原告在当时并没有提出解除合同从而避免损失扩大，反而是继续装修和交租；此外，城管部门在向本院的复函中明确违法建设行为还包括“在房屋北面三个门口外擅自加建墙体”，并曾在2018年12月和2019年1月因原告装修行为而发出责令改正通知书并没收原告的装修工具，可见原告自身的装修和加建行为是导致其无法继续装修和使用的原因。综上分析，原告在承租初期得知房屋已无法实现按三个门口分割三个套间的承租目的的情况下仍继续装修和使用涉案房屋，导致的损失应由其自行承担，因此，本院对原告要求被告退还已支付的2018年11月至2019年6月期间的租金于法无据，本院不予支持。关于保证金问题，根据城管部门的复函，房屋的违法建设行为既包括“在房屋北面三个门口外擅自加建墙体”，也包括“擅自在房屋北面增设两个门口”，而原告和被告对上述违法建设行为各自负有责任，在租赁合同已终止履行的情况下，原告要求退回保证金合法合理，本院予以支持。关于中介费损失，中介费是原告与中介公司因居间关系而产生的费用，合同中亦并无关于合同提前终止履行时应赔偿中介费损失的约定，原告要求被告赔偿中介费损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告戴荣武应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将保证金20000元返还给原告吴雪杏；二、驳回原告吴雪杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由原告吴雪杏负担1530元，被告戴荣武负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  余丽涛二〇一九年十一月二十九日书 记 员  徐浩龙