四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13277号 上诉人（原审原告）：黄政，男，1979年4月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审被告）：周育平，男，1965年7月14日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨先国，四川英贤律师事务所律师。 上诉人黄政因与被上诉人周育平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2019）川0182民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄政上诉请求：1.一审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审的诉讼费由周育平承担。事实和理由：一审法院认定周育平已付购房首付款的判决，认定事实不清，证据不足。1.根据一审开庭及举证质证，周育平仅仅根据《房屋买卖合同书补充协议》一份证据认为自己已支付了购房首付款110000元，而缺乏客观的付款转账凭证、收条、取款记录等证据，也不符合大宗交易的常理，且当庭黄政均否认收到过周育平的购房首付款，则周育平应承担继续举证的责任，举证说明已付款的事实；2.根据房屋交易的重要性和严肃性，结合本案黄政已举证的收条、短信记录等证据，足以说明黄政已按约完成了房屋交易的出卖义务，而周育平辩称已支付首期房款并采取材料款抵扣的方式支付而没有其他任何客观证据，在没有其他证据进一步证实的情况下不应采信；3.根据黄政提供的新证据可以证实协议均为固定模板，且交易行为完整，具有很强的说服力，也足以推翻周育平已付款的虚假情况；4.本案中，由于周育平确未付款，经黄政催促，周育平仍未付款，黄政曾对争议房屋进行断水断电，周围邻居可以证实，也说明周育平却未付款的事实。 周育平辩称：黄政陈述的不是事实，周育平确实用货款抵付了110000元的房款，1.根据彭州市人民法院（2018）川0182民初3998号民事判决中确认的事实，周育平是用货款抵付了房款，而黄政对该判决没有上诉；2.双方签订的补充协议上明确记载周育平已经支付了110000元购房款；3.通过周育平方的证人证言，当时黄政修房子的合伙人证明，黄政欠材料款200000元，分账给周育平110000元，这个可以证明周育平是用110000元的货款抵付房款，4.黄政坚持补充协议是下载格式合同，这不符合逻辑，如果是下载的合同，对已经支付了110000元是不可能在下载合同里就有载明，抵扣了110000元才应该写进行合同。黄政是因为卖了房子后发现现在房价涨了，想收回房子，采取了断水断电方式阻止周育平使用房屋，其目的是想卖高价，其主张不应该得到支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄政的上诉请求，维持原审判决。 黄政向一审提出诉讼请求：1.判令解除黄政与周育平签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同书补充协议》；2.判令周育平向黄政偿还未支付任何款项的违约金42075元；3.判令周育平依法向黄政支付房屋维修费用30000元；4.判令周育平向黄政支付从2013年7月10日暂至2019年1月9日租金118800元；5.判令周育平向黄政支付从2014年1月1日起暂计至2019年1月31日止按196350元计算资金占用利息按照6%计算为59886.75元。 一审法院经审理认定事实如下：2013年2月7日，黄政与周育平签订《房屋买卖协议书》，约定：黄政将其位于彭州市中的第四层1号住房出售给周育平，房屋总价款为280500元，合同签订后由周育平首付房价款的70%即196350元，尾款84150元待黄政将房屋产权证、土地证等手续办理至周育平名下后再给付。双方同时还就交易相关税费负担、违约责任进行了约定。2013年7月10日双方再签订《房屋买卖合同书补充协议》，主要内容载明：周育平根据购房合同书应付给黄政首付款196350元，现已支付110000元，余下部分首付款款项86350元于2013年12月31日前付清。该补充协议还约定周育平在收到该房后，除签订本协议外，还应当向黄政出具收条一份，黄政收到周育平出具的收条后，则视为该房已交付完毕。同日，周育平向黄政出具《收条》一份，主要内容载明：收到黄政所出售的建筑面积为110平方米的三室二厅二卫的自建房一套。2018年8月黄政收回了该房屋。周育平于2018年8月24日向彭州市人民法院起诉要求确认黄政与周育平于2013年2月7日签订《房屋买卖协议书》及2013年7月10日签订《房屋买卖合同书补充协议》无效并主张黄政退还购房款110000元，该案经审理认为，黄政与周育平签订《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》是双方真实的意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，未发生物权登记行为，不影响物权变动合意行为的效力，认为案涉房屋买卖合同应属合法、有效。遂驳回了周育平的全部诉讼请求。该案判决后周育平、黄政均未上诉，现已生效。另，一审法院在审理中查明，涉案房屋系黄政自行修建的房屋，该房屋一共修建了六层。经一审法院在彭州市国土局了解到，彭州市城区不能修建高于三层楼的自建房，但经过有关部门确认属于2011年前修建完毕的房屋，可以放宽至四层楼，修建超过四层楼的自建房，不能办理房屋产权证。 一审法院所确认的上述案件事实，有黄政的身份信息、周育平的身份信息、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》、收条以及双方当事人当庭陈述记录在卷，予以证明。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，一审法院依法予以采信。 经一审法院审理，双方的争议焦点有三：一、黄政与周育平签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》是否应当解除；二、周育平是否已经向黄政支付110000元；三、周育平是否应该向黄政支付租金及违约金。一审法院对以上争议焦点评价如下： 一、黄政与周育平签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》是否应当解除。黄政与周育平在《房屋买卖合同书补充协议》中约定余下首付于2013年12月31日前付清，但周育平至今未付，且在一审庭审中，黄政未出示该房屋已于2011年修建完工的证据，也表示不愿意拆除五、六楼，截止到本案审理终结前，该房屋仍未能取得房屋产权证，双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同书补充协议》的合同目的无法实现，故对黄政请求解除双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同书补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。 二、周育平是否已经向黄政支付房屋首付款110000元。在黄政与周育平于2013年7月10日签订的《房屋买卖合同书补充协议》中，明确“乙方根据购房合同书应付甲方首付款196350元，现已支付壹拾壹万元”，在一审庭审过程中黄政诉称并未收到周育平给付的110000元，周育平称该110000元是通过向黄政供应修房所需砖块转化为首付款的。一审法院认为，《房屋买卖合同书补充协议》是由黄政起草的，是双方真实意思的表示，对双方当事人均具有法律效力，且黄政当天也将房屋交付给周育平使用，此后周育平在该房屋中居住长达五年，黄政主张自己分文未收取也不符合常理。黄政主张未收到110000元首付款拟推翻自己出具的《房屋买卖合同书补充协议》，应该举出有效证据，因黄政不能举证证明其未收到该款项，应自行承担举证不利的法律后果，故根据有效证据，周育平称已支付110000元首付的答辩意见，一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，黄政与周育平之间的权利义务终止，周育平应当返还黄政该案涉房屋，黄政应当返还周育平购房款110000元。 三、周育平是否应该向黄政支付租金及违约金。合同解除后，双方的权利义务终止，在合同履行中周育平未如期足额给付首付，黄政未取得房屋产权证向周育平办理过户，双方均存在违约行为，双方应各自承担相应的损失。故一审法院对黄政主张的违约金不予支持。自2013年7月10日至2018年8月五年期间周育平实际占有、使用该案涉房屋，也应当适当支付给黄政房屋占用费，黄政向周育平交付的房子系进行了简单装修的清水房，结合近年来该案涉房屋所处位置的自建清水房的房屋租赁价格以及通货膨胀情况，一审法院酌定周育平按每月500元支付黄政房屋占用费，五年共计30000元。黄政应当退还周育平的购房款与周育平应当支付给黄政的房屋占用费进行拼叠后，黄政还应当退还周育平购房款80000元。 对于周育平主张返还房屋的装修款，周育平对房屋进行了简单装修，简单装修也是供自己这五年来的使用，且房屋占用费也是按清水房计算，周育平也不能举出其装修款的损失，故一审法院不予支持。对于黄政要求周育平支付房屋维修费用，黄政未提交证据证明房屋损毁是由周育平故意为之，也未证明房屋的损毁程度不符合正常使用的消耗，且未提交房屋维修费用实际支出的相关凭据，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，判决：一、解除黄政与周育平于2013年2月7日签订的《房屋买卖协议书》、于2013年7月10日签订的《房屋买卖合同书补充协议》；二、黄政于一审判决生效之日起十日内退还周育平购房款80000元；三、驳回黄政的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2531元，黄政负担1531元，周育平负担1000元。 二审中，黄政提交新证据：黄政与李立秀、廖世清、尹华兵的《房屋买卖协议书》、《补充协议》、《收条》、银行转账凭证、收款收条、收据，拟证明1.该组证据与一审提交的《购房协议》及《补充协议》一致，均为模板；2.其他购房人购房手续齐全，且买卖房屋系重大事项，其他购房人付款均有相应的凭证；3.补充协议不能作为支付凭证，每家购房人支付房款都有凭证证明。 周育平经质证认为：黄政提交的不属于新证据，该证据与本案没有关联性，补充协议看出已经支付多少房款，都是由黄政自己填写的，如果是模板肯定写的是零。 本院对上述证据认定如下：对黄政与李立秀、廖世清、尹华兵的《房屋买卖协议书》、《补充协议》、《收条》、银行转账凭证、收款收条、收据的真实性本院予以确认，对其证明目的结合查明事实综合评判。 二审中，黄政对一审判决第4页第9行“签订《房屋买卖合同书补充协议》……”有异议，认为周育平没有支付过房款。周育平对一审查明的事实部分无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，黄政与周育平签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋未能取得权属证书，周育平也未按着合同约定履行完毕付款的义务且案涉房屋已被黄政收回，双方合同已无法继续履行，一审法院以合同目的无法实现，解除双方签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同书补充协议》并无不当，本院予以维持。 根据《房屋买卖合同书补充协议》约定：“周育平根据购房合同书应付给黄政首付款196350元，现已支付110000元，余下部分首付款款项86350元于2013年12月31日前付清。”现黄政主张未收到周育平支付的购房首付款110000元，根据黄政提交的案外人与黄政签订的《房屋买卖合同书补充协议》可以看出，黄政出售的每套房屋总价金额均不同，首付款金额也不同，因此黄政在签订每份合同时对房屋的价格及已付金额应当是尽到充分的注意义务，且黄政无证据证明在周育平使用案涉房屋的五年内向其主张过要求支付购房首付款，此情形不符合通常出卖方的行为。因此黄政的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费2531元，由黄政负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十一月二十八日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅