文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初4224号原告：向东，男，1981年1月27日出生，苗族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周九江，重庆中钦国彦（潼南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，重庆道伦律师事务所律师。被告：彭刚，男，1955年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告向东与被告彭刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告向东的委托诉讼代理人**，被告彭刚到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限230日。本案现已审理终结。原告向东向本院提出诉讼请求：1．被告彭刚立即向原告向东返还定金50000元。2．被告彭刚立即向原告向东赔偿55000元。3．被告彭刚立即向原告向东赔偿中介费5000元。4．本案诉讼费由被告彭刚承担。事实及理由：1.2017年5月，原告向东与被告彭刚签订房屋买卖合同，约定原告向东以1500000元的价格购买被告彭刚名下坐落于重庆市沙坪坝区的房屋，签订合同当日支付50000元定金，剩余款项通过按揭贷款的方式进行支付。2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方退还乙方定金人民币50000元并赔偿乙方人民币55000元后，合同作废，双方互不追究责任。2.2018年12月12日，原告向东与被告彭刚均到场，但被告彭刚要求在过户以前重新签订协议，并要求原告向东在过户前必须足额支付剩余的1450000元，方才同意办理过户，原告向东为保障双方的权利义务，告诉被告彭刚可以将剩余房款打到第三方房管所的资金监管中心，在办理完过户手续后，被告彭刚可以将所有款项取走，但被告彭刚坚持要先把1450000元直接存入其本人卡内并重新签订补充协议后方同意办理过户，当日未成功办理过户手续。3.原告向东依据双方于2018年12月5日签订的补充协议中约定的最迟于2018年12月15日前需办理过户，在2018年12月14日、12月17日均前往房产交易中心，要求被告彭刚前来办理过户，但被告彭刚拒绝前来。4.被告彭刚拒绝前来办理过户登记手续后，原告向东依据双方补充协议的约定，于2019年1月9日向其邮寄了解除房屋买卖合同通知书并同时向原告向东名下手机号为1350835****发送了相应的手机短信，向其妻子刘运岭的微信发送了相应的微信信息，解除与被告彭刚之间签订的房屋买卖合同。5.房屋买卖合同第六条第三款约定本合同签订后，若非因丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。签订房屋买卖合同后向东已向到家了网络科技经纪有限公司支付了5000元中介服务费。综上所述，原告向东认为其与被告彭刚之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，其后于2018年12月5日签订的补充协议也系双方真实意思表示，被告彭刚未在约定的最后办理过户手续的时间以前，按照补充协议的约定办理过户手续，已构成违约，根据约定被告彭刚在退还50000元定金并支付55000赔偿后合同解除，故基于被告彭刚的违约行为，其应当返还定金并进行赔偿。被告彭刚辩称：1.双方于2017年5月12日通过重庆到家了网络科技有限公司签订房屋买卖居间合同是事实，被告将位于重庆市沙坪坝区房屋以1500000元出售给原告向东。合同约定签订合同当日付50000元定金，部份房款以按揭方式支付，若银行审批的贷款金额不足部份，由原告向东以现金方式支付。2.合同签订后原告向东向被告彭刚支付了50000元定金。后到银行办理按揭，被告彭刚至少到了银行4次，但没有办理下来。被告彭刚打电话询问，原告向东说要等，一直等到了第二年。被告彭刚问可不可以卖给别人，原告向东回复说可以卖。后来被告彭刚就找了中介公司另行出售该房屋。中介了解到被告彭刚曾经和原告向东签订过房屋买卖合同，就告诉被告彭刚上述房屋买卖合同没有了结，不能另行出售房屋。3.被告彭刚体谅原告向东是年轻人，可能贷款不容易办，就一直等到2018年12月。原、被告在电话里说好在2018年12月15日前原告向东必须一次性付1450000元，付了之后双方就将合同履行了。4.2018年12月5日，原、被告到杨公桥的中介公司进行了协商。原告向东避开中介公司，把被告带到梨树湾的一个地方，当时谈好原告向东把剩下的1450000元一次性付给被告彭刚，被告彭刚就过户。被告彭刚写了一份协议，原告向东拿去打印时就将内容改了。当时天又黑又冷，被告彭刚又身体不适，没有注意，就在上面签字。大概5分钟后，被告彭刚才发现内容不对，马上就找到原告向东，原告向东即态度十分强硬说白纸黑字签了字。后原告向东就安抚被告彭刚说如果过户后没有付钱，被告彭刚可以马上到不动产交易中心的窗口撤销过户，又说可以将账户上的钱给被告彭刚看，如果没有钱可以不过户。5.因补充协议上约定乙方有权将房屋过户到指定的人名下，被告彭刚心里不踏实，但也准备按补充协议履行。2018年12月12日，双方到沙坪坝房屋交易所办理过户。被告彭刚提前到交易所咨询时，被工作人员告知合同存在风险。在工作人员的建议下，被告彭刚将咨询的情况告诉原告向东和中介公司的工作人员，说要么将钱全部付给被告彭刚，如果不付钱就签附加协议。原告向东不同意，被告彭刚即不同意履行补充协议，当天就没有过户。5.2019年1月11日，原告向东通过短信向被告彭刚发出解除合同通知。之后原告向东未与被告彭刚协商就向法院起诉了。综上，不同意原告向东的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月12日，被告彭刚（甲方）与原告向东（乙方）、重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，第一条房屋基本概况：房屋坐落于重庆市沙坪坝区；建筑面积283.87平方米。第二条成交价格：1.甲乙双方协商后该房屋成交总价为1500000元。2.该房屋办理产权过户手续所发生的税费，双方一致同意由乙方独自负担。3.该房屋配套设施过户所产生的相关费用，双方一致同意由乙方独自承担。4.该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。5.该成交价所包含的室内物品、设备设施等，以《物业交割清单》所列为准。第三条付款约定（本条各款项不计利息）2.按揭贷款：(1)第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币50000元整予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；(2)第二次：乙方须于过户当日交付人民币150000元整予甲方。(3)第三次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币1300000元整用于支付甲方房款，贷款类型为商业货款，双方须于2017年5月30日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；(5)第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币上述第二条预留5000元整予甲方作为尾款。第四条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定：1.中介服务费：甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付人民币15000元整。第五条相关约定：2.甲方承诺于收齐房款当日或者2017年7月15日之前将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；该房屋固定设施不可移除破坏。3.甲方须于2017年7月1日之前将落户于该房屋的户籍关系迁出。5、乙方办理产权转移登记手续之日起4个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。第六条违约责任：1.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。2.如甲方未按约定期限交付房屋或迁出户口，则甲方向乙方支付违约金人民币20000元整。3、本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。第八条补充条款：1.甲方承诺该房屋无其他产权纠纷，若有则视为违约。2.乙方的贷款金额以银行实际审批为准。3.甲方承诺该房屋无赠予税和继承税。4.乙方有权将该房屋过户到指定人员名下。同日，原告向东通过微信向被告彭刚妻子刘运岭支付购买涉案房屋的定金50000元。被告彭刚向原告向东出具收条一份。2018年12月5日，原告向东（乙方）与被告彭刚（甲方）签订《补充协议》。协议约定，甲方自愿以按揭形式把沙坪坝区房屋卖给乙方，该房屋建筑面积为283.87平方米，套内为247.37平方米，交易总价为人民币1500000元，乙方在2017年5月份已经预付定金人民币50000元，因为银行政策原因，一直未办理后续事宜，现在经过甲乙双方协商，在2018年12月12日前，甲乙双方在过户当日，乙方在过户前，先给甲方转房屋款人民币200000元，甲方无条件给乙方过户，在过户后，乙方马上给甲方转剩余所有房屋尾款人民币1250000元。如果过户时，甲方需要配偶在场，则过户时间延后到甲方配偶来后3个工作日内。若乙方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方不退还乙方定金人民币50000元整，则合同作废，双方互不追究责任。若甲方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方退还乙方定金人民币50000元整并赔偿乙方人民币55000元整后，则合同作废，双方互不追究责任。乙方有权将此房屋过户到指定人员名下。此合同最迟可顺延到2018年12月15日。2018年12月12日，原告向东、被告彭刚、中介机构原工作人员蒋雄到沙坪坝区不动产交易所办理涉案房屋过户事宜。原告向东表示同意先给付被告彭刚200000元，被告彭刚要求另行签订协议，一次支付1450000元。原告向东拒绝按被告彭刚要求签订协议。2018年12月14日，原告向东给被告彭刚打电话，表示愿意全款购买涉案房屋，被告彭刚以电话无电为由挂断电话。2018年12月17日，原告向东要求中介方工作人员蒋雄给被告彭刚打电话，原告向东同意按照《补充协议》约定先给付被告彭刚200000元，要求被告彭刚过户后再支付剩余房款。蒋雄即给被告彭刚打电话，被告彭刚认为《补充协议》已过期。2019年1月11日，原告向东通过EMS邮政特快专递向被告彭刚发出《解除房屋买卖合同通知书》。该邮件因“上门无人、电联收件人拒收”被退回。同日，原告向东以短信方式向被告彭刚的手机1350835****发送《解除房屋买卖合同通知书》。该通知书主要内容为：2018年12月12日当日，贵我双方及中介方均到达房屋交易中心准备办理过户，但因你要求在办理过户手续前必须将所有房屋款1450000元直接支付至你的银行账户，并不同意第三方提出的将所有房屋款项支付至房屋交易中心的资金监控中心托管，故而当日未成功办理过户手续。2018年12月17日前，本人多次前往房屋交易中心要求你过来配合办理过户，但你均拒绝前来，你拒绝前往房屋交易中心办理过户手续的行为，致使本人基于房屋买卖合同及补充协议约定取得房屋的合同目的不能实现，已构成违约。现本人根据合同法第九十三条、九十六条的规定，向你发出解除房屋买卖合同通知书，房屋买卖合同自本通知书到达之日起解除。请你在收到本通知书之日起3日内返还50000元定金并赔偿55000元赔偿金。另查明，至2018年12月12日，原告向东的银行账户上有余额1482500元。重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司出具《情况说明》。该情况说明载明重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司收到原告向东支付的中介费5000元。该情况说明未加盖单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。本案因双方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有当事人提供的《房屋买卖（居间）合同》、收条、《补充协议》、《解除房屋买卖合同通知书》、录音资料，证人证言，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，该合同系有效合同。对《补充协议》，被告彭刚主张原告向东在打印时篡改双方事先约定的内容，被告彭刚因疏忽大意而签订该协议，意为说明《补充协议》违背其真实意思表示。本院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，合同被撤销前仍属有效合同。被告彭刚并未请求撤销《补充协议》，其本人亦陈述“因为签了字，所以我也准备按补充协议履行”，故本院确认《补充协议》系有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当严格按照合同约定行使权利并履行义务。2018年12月12日，原告向东、被告彭刚、中介机构原工作人员蒋雄到沙坪坝区产权交易所办理涉案房屋过户事宜时，被告彭刚要求与原告向东另行签订协议，并在遭到原告向东拒绝后，不同意履行《补充协议》。被告彭刚的行为属违约行为，原告向东有权要求解除合同。2019年1月11日，原告向东以短信方式向被告彭刚的手机1350835****发送《解除房屋买卖合同通知书》，通知被告彭刚双方签订的房屋买卖合同自本通知书到达之日起解除。被告彭刚承认收到该短信，故本院确认原告向东与被告彭刚签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同及补充协议于2019年1月11日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告向东与被告彭刚签订的《补充协议》约定“若甲方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方退还乙方定金人民币50000元整并赔偿乙方人民币55000元整后，则合同作废，双方互不追究责任。”故被告彭刚应当返还原告向东定金50000元，并赔偿原告向东损失55000元。原告向东举示重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司出具的《情况说明》。因该情况说明未加盖单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合民事诉讼法对单位向人民法院出具证明材料的要求，故对该情况说明的证明力，本院不予采信。且因原、被告已约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，现原告向东未举证据证明双方约定的损失赔偿金不足以弥补其损失，故本院对原告向东要求被告彭刚赔偿中介费5000元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告彭刚于本判决发生法律效力后立即返还原告向东定金50000元。二、被告彭刚于本判决发生法律效力后立即赔偿原告向东55000元。三、驳回原告向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半交纳1250元，保全费1070元，合计2320元（原告已预交2320元），由原告负担25元，被告负担2295元。被告负担部份限被告于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  龚陵川二〇一九年十一月十二日书记员  张 立