襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初5513号原告：襄阳市展览馆。住所地：襄阳市樊城区大庆西路5号。法定代表人：郝秀峰，襄阳市展览馆馆长。委托诉讼代理人：段顺秋，男，1959年7月11日出生，汉族，襄阳市展览馆员工，住襄阳市樊城区。特别授权代理。委托诉讼代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳睿智教育培训学校。住所地：襄阳市樊城区大庆西路5号。法定代表人：张琴，该校校长。被告：张琴，女，1977年4月22日出生，汉族，襄阳睿智教育培训学校校长，住襄阳市樊城区。二被告共同委托诉讼代理人：魏剑，湖北聚力律师事务所律师，特别授权代理。原告襄阳市展览馆（以下简称展览馆）诉被告襄阳睿智教育培训学校（以下简称睿智培训学校）、张琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、陈小玲参加的合议庭，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告展览馆的委托诉讼代理人段顺秋、梁正清，被告睿智培训学校、张琴的共同委托诉讼代理人魏剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展览馆诉称，诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，判令被告立即交还承租的原告房屋。2、判令被告偿还累欠原告的租金共计149446.5元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张琴为举办睿智培训学校，于2010年9月30日与原告展览馆签订《房屋租赁合同》，承租了原告位于襄阳市人民广场旁边“豪门××天地”大厦××楼建筑面积约为910平方米的房屋。合同约定，房屋承租期限为10年，自2010年10月25日开始，至2021年1月31日结束。前二年的年租金为327600元/年，自第三年起，每年租金在上年基础上递增5%。每年租金分两期支付，分别于每年的1月1日和6月1日付清上半年和下半年的租金。拖欠租金达一个月以上，原告有权解除合同。上述合同签订后，被告接收了原告交付的房屋，并以此为基础设立了被告襄阳睿智教育培训学校，开展教学活动。被告在进行教学活动中，发现所承租房屋临街窗户外面设有广告招牌对屋内采光构成一定影响，遂请求原告拆除广告招牌。鉴于该广告招牌形成于房屋建成之时，且本合同签订前已出租给他人使用至2015年10月结束的事实，原告为支持被告营造更好的教学环境，遂同意在2015年10月5日前拆除该招牌。同时基于他人所有的三楼房屋KTV内的电梯正常运营的实际，原告同意在8个月内为被告协调使用开通至三楼的电梯。双方于2011年12月27日签订《房屋租赁补充协议》，确认了上述协商成果。补充协议签订后，因承租房屋所在的大厦三楼房屋KTV，因该经业主停止而致电梯停止运行，致被告无法使用三楼KTV电梯。被告对此理解并继续向原告缴纳租金。2015年10月，他人承租的广告位到期后，原告曾着手拆除被告承租房屋窗外的广告招牌，但因该广告招牌设置在大厦××路街面，拆除后影响市容而未获得襄阳市相关职能部门批准，致原告的该承诺也无法兑现。原告为此多次向被告作出解释，但被告以双方有协议为由，拒不听从解释意见，双方协商无果。2016年2月以来，被告未经原告同意，擅自扣减已付原告的租金。截至目前，已扣减租金达149446.50元。原告自己和委托律师多次致函被告，要求其补缴自己扣除的租金，但被告拒不听从。原告认为，被告承租原告房屋时已实地查看了房屋现状并基于该现状与原告签订了房屋租赁合同，依约应当按合同约定履行给付租金义务。合同签订后，被告提出拆除广告招牌和开通电梯的请求，原告认为，广告招牌和开通电梯虽没有对被告经营构成实质影响，但为了给被告提供更好的经营环境，方便受教育孩子的方便，遂同意了被告请求。遗憾的是，原告意志以外的原因，无法实现对被告的承诺。对此，被告本应相互理解、相互体谅并给予积极的回应。未曾想，被告却以原告未实现承诺为借口，自2016年以来，每年自作主张的扣除一部分应付租金。原告本着最大的善意，多次商请被告纠正，但被告一意孤行，导致原告管理的国有资产出现较大损失，导致原告无法实现合同目的。为维护国家财产不受损失，特请求法院公正裁决。被告睿智培训学校、张琴辩称，答辩人与原告签订的房屋租赁合同及补充协议是双方经过平等协商达成一致签订的，签约前，答辩人所办学校的环境条件与原告进行了充分沟通，原告对办学必备的条件，做出了口头承诺，主要包括，通风、采光、电梯运行，家长停车服务，并且这些承诺都以补充协议的形式签订了补充协议，由于原告迟迟不履行应尽的义务，主要是广告牌始终没有拆除，电梯也不能提供给答辩人使用，因为来学习的都是少儿，接送的都是老人，上下十分不便，直接影响了办学的安排，其他的包括还有家长接送孩子停车，没有提供减免的停车服务，答辩人就这些问题与原告反复多次沟通，口头、发函都有，从学校开办至今已经8年，这些问题都没有解决，因为这个少儿英语培训，这种特别的群体进行教育，这些条件不够完善，影响了被告的进一步发展，而且我们上级的总部，对学校进行检查的时候提出来要求进行整改，主要是采光问题、通风及电梯的问题，要求我们进行整改，所以至今没有续签第二次延期的合同，给学校造成了严重的经济损失，此外，自2015年开始，校区内部反复漏水，包括三、四、五教室，操作间及校长办公室，墙面、屋顶，严重渗漏，答辩人请求原告进行维修，原告不予维修，最后没办法，答辩人自行请施工队伍维修，但是由于屋顶大面积漏水，需要彻底进行翻修，目前也是治标不治本，基于这些问题，原告的诉状所说的问题，回避了双方签约时达成的共识，广告牌是会拆除的，电梯也会提供的，另外就是楼梯的管理、卫生也由原告负责，但入住之后，这些重要的承诺没有兑现，所以说，原告的起诉推脱了自己应负的履约责任，违反了诚实信用原则，应该承担相应的主要违约责任，我们欠付的租金主要是为了督促原告尽快履行义务，为了支付前期垫付的维修费用，所以，原告的起诉的要求是不成立的，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月30日，原告展览馆（甲方）与被告张琴（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于襄阳市××路××号，豪门·新天地大厦四楼临大庆路西侧，租赁面积共计910平方米；租赁期限10年，自2010年10月25日至2021年1月31日止，其中2010年10月25日至2011年1月31日为免租金装修期，从2011年2月1日起计算租金租期；租金及支付方式：该房屋租金30/㎡/月（含物业费）、从第三年开始递增，每两年递增5%，即：2010年10月25日至2011年1月31日为免租金装修期，2011年2月1日至2013年1月31日，每年租金为327600.00元，2013年2月1日至2015年1月31日，每年租金为343980.00元，2015年2月1日至2017年1月31日，每年租金为361179.00元，2017年2月1日至2019年1月31日，每年租金为379238.00元，2019年2月1日至2021年1月31日，每年租金为398200.00元，10年合计租金3620394.00元，人民币叁佰陆拾贰万零叁佰玖拾肆元整；房屋租金支付方式：房屋租金每年分两次付清，上、下半年各按50%付清。每年元月1日前支付上半年租金，6月1日前支付下班年租金，先付款后使用；本合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方一次性支付定金拾万元人民币，合同生效后转为合同保证金，解除租赁合同后，乙方将租赁房屋及附属设施设备完好无损交还甲方，经甲方验收认可，甲方在一个月之内退还乙方全部保证金拾万元人民币。甲方所提供的房屋不符合约定条件，乙方无法按约定正常使用、甲方未尽房屋修缮义务严重影响乙方使用和正常经营，乙方有权解除合同；乙方拖欠房屋租金1个月以上，甲方有权解除合同；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，租赁期满合同自然终止。2011年12月27日，展览馆（甲方）与睿智培训学校（乙方）签订《房屋租赁补充协议》1份，主要内容为：甲方约定于2015年10月5日前拆除租赁房屋外遮挡物（三面翻广告牌），逐步解决租赁房屋（教学区）通风采光问题；乙方在第一年租赁费交齐后，甲方在捌个月内开通电梯，确保电梯正常使用；由甲方负责协调解决学生家长停车费用减免问题，学校工作车两部免费；甲方收取乙方的10万元保证金，在补充协议签订后，乙方能按时缴纳房屋租金，补充协议签订后两年时间届满甲方无息返还乙方；租金交付时间上半年1月1日前，下半年7月1日前；甲方将2010年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》中张琴一方的主体变更为“襄阳睿智教育培训学校”。因展览馆一直没有解决租赁房屋外三面翻广告牌问题（三面翻广告牌遮挡睿智培训学校3间教室、2个办公室、1个机房）、电梯开通问题以及房屋漏水问题，睿智培训学校从2016年2月开始未按合同约定足额交纳租金，具体情况如下：2016年2月1日至2017年1月31日，应交租金为361179.00元，实交租金330589.5元，欠租金30589.5元；2017年2月1日至2018年1月31日，应交租金为379238元，实交租金300000元，欠租金79238元；2018年2月1日至2019年1月31日，应交租金为379238元，实交租金300000元，欠租金79238元；2019年2月1日至2019年10月31日，应交租金298650元，被告睿智培训学校于2018年12月30日交纳租金150000元、2019年7月1日交纳租金150000元，多余1350元。截止2019年10月31日，被告睿智培训学校累计欠原告展览馆租金187715.5元[（30589.5元+79238元+79238元+298650元）-（1350元）]。2019年10月30日，原告展览馆向本院出具《情况说明》1份，内容为：我方对在诉求中关于要求“解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，判令被告立即交还承租的原告房屋”的主张，考虑到承租方作为教学用房，学生学习的连续性，同意继续按原签订房屋租赁合同履行，承租方应按原合同的约定金额足额交纳房屋租金并补齐欠交的租金。另查明，2015年5月21日，原告展览馆给被告睿智培训学校送达联系函1份，内容为：2010年9月30日，贵校租赁了豪门新天地四楼位于展览馆所属的房产，双方签订了房屋租赁合同，根据合同约定，因未尽事宜双方于2011年12月27日又签订了房屋租赁补充协议，其中第二条约定“甲方（展览馆）于2015年10月5日前拆除租赁房屋外遮挡物（三面翻广告牌），逐步解决租赁房屋（教学区）通风采光问题”。据此条款及以下几个问题需双方沟通解决：1、该大楼外立面是建设初期由规划局专家委员会审批通过，根据规划法要求，未经规划许可任何单位或个人不得擅自改变；2、若要改变外立面，其申报审批费用和拆除了三面翻广告牌，所产生的拆除费用、墙面恢复费用等如何解决；3、目前全市对大庆路沿线进行路面改造，并已开始动工，根据与有关部门沟通，沿线改造道路的所有店招和广告位均在此次重新规范改造之中，目前要求保持现状服从统一规划。为此我馆提议，该条款由于政府行为或不可抗拒的因素，双方互不追究责任，同时，以未尽事宜双方协商的原则尽快达成一致意见。此前我馆已就上述问题，于2015年5月9日与贵方张琴进行了沟通，为确保下一步工作的延续性，致函贵校，请在5个工作日内双方面商，形成决定，逾期视为默许同意。2017年6月8日，展览馆向睿智培训学校（张琴）送达催款函1份，内容为：按照双方签订的合同约定，贵校自2016年7月1日起开始拖欠租金，现已欠交租金柒万零贰佰零捌元伍角整（70208.50元）。按合同约定欠交费用总额1%/日的滞纳金将追计到缴清该费用之日止，请贵校及时结付所欠款项，否则，由此引起的一切损失和后果由贵校承担。2018年1月25日，湖北春园律师事务所向睿智培训学校送达律师函1份，内容为：湖北春园律师事务所受展览馆委托，指派梁正清律师就贵校拖欠租金事宜郑重致函如下：经认真审查展览馆与贵校原合伙人张琴签订的房屋租赁合同、补充协议及相关租金给付会计资料，贵校截止2017年7月累欠展览馆房屋租金已达109827.50元。据展览馆介绍，贵校以展览馆履行房屋租赁合同及补充协议存在微小瑕疵为由，长期擅自扣缴租金。虽经多次催收，贵校仍以展览馆轻度违反约定义务而过渡牺牲展览馆利益，强行扣缴其应缴纳的租金。展览馆认为，贵校的行为已严重违反双方签订的房屋租赁合同及协议，特委托本律师善意提示贵校务必于收到本函15日内付清拖欠的全部租金。否则，将依照双方租房合同约定，行使合同解除权。还查明，2013年12月1日，睿智培训学校给展览馆发函1份，主要内容为：睿智培训学校系北京瑞思学科英语培训学校的分校，三年来，按时并提前缴纳租金，但有几项遗留问题亟待解决：1、家长停车减免费问题：三年来，因家长送孩子来听课不方便停车或收费贵的问题（每次停车在8-10元以上），家长怨声载道，为停车问题形成负面口碑，造成不报名或退费时间屡有发生，严重影响了我们的经营运转。去年贵方承诺今年10月停车场租赁到期后立即解决，因此恳请迅速给予解决方案。2、楼道昏暗造成严重安全隐患：几年来为此问题多次找贵方协商，都没解决根本问题。一楼二楼不采光，路灯又是朦胧感（早上还不能按时开灯），三岁多的孩子一进门就吓得哇哇哭。三楼过道路灯经常不亮，很多家长下楼会踏空。上周六即2013年11月30日早上一位奶奶因楼道昏暗而摔倒，造成老人受到惊吓且脚踝骨受伤，学校赔付了治疗费用，此事件在家长中引起强烈反响，给我校带来经济损失和严重的负面影响，为了保障孩子和家长的安全和我校的权益，请贵方立即解决楼道路灯照明的根本问题，并对已经造成的损失给予处理。3、解决楼道卫生问题：去年我们反映楼道卫生没人管理，经贵方协议有所改善，但仍不尽人意，希望进一步加强。三年来我们学校稳步发展，离不开贵方大力支持，希望我们继续努力，各尽责任和义务，达到双赢。2015年8月18日，襄阳睿智教育培训学校给襄阳市展览馆及物业公司相关负责人送达《关于展览馆物业维修催办函》1份，内容为：我襄阳睿智教育培训学校，在入住贵大楼四楼以来，贵方的服务管理方面存在很多的问题；也曾多次向贵方如实反映，但至今仍未得到借据。现金，我们再次对服务管理方面的问题向贵方提交书面催榷函，请贵方予以认真考虑并及时解决。1、自漏水问题，2010年开始校区内部多处漏水，导致墙面吊顶多处损坏，多次申诉无果，给学校带来严重的经济损失。2、一楼、二楼维修，随处堆放装修材料并阻碍通行，严重影响我校正常营业及到访人员安全。3、1-3楼楼道多处照明不符合要求，过暗或损坏无人维修，上述多处问题我校进行过多次申诉，请贵方及时修缮恢复，如七日内未修复，我校将（根据2010年9月30日贵方与我校签订的合同中第十条第2条，由于甲方怠于履行维修义务，情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或从下季度的租金中抵减，但乙方应提供有效凭证）。望贵方及时解决存在的问题。2015年11月24日，襄阳睿智教育培训学校向襄阳市展览馆送达《履行合同催办函》，内容为：2011年12月27日双方签订房屋补充协议中相关约定如下1、“甲方”（展览馆）于2015年10月5日前拆除房屋外遮挡物（三面翻广告牌），逐步解决我方租赁房屋（教学区）通风采光问题。2、乙方在第一年租赁费用交齐后，甲方八个月内开通电梯，确保电梯正常使用。3、由甲方展览馆负责协调解决学生家长停车费用减免问题。就以上问题，我方多次协调，更多次电联及上门联系相关工作人员，要求尽快给予解决，但贵方一直未解决，由于甲方工作延误，导致我校对家长食言，近年来家长频繁提意见，严重影响我方正常招生及运营，由于三翻广告漏水问题，总部已对襄阳中心发出严重警告，勒令我方解决否则将拒绝续签合同，我校本着长期合作及友好妥善处理纠纷的原则，再次函请贵方尽快完成合同相关约定，否则我校将按照协议相关约定维护我校权益。本院认为，原告展览馆与被告张琴签订的《房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护。合同签订后，原告展览馆履行了交付房屋的义务，被告张琴按时交纳租金。2011年12月27日，原告展览馆与被告睿智培训学校签订的《房屋租赁补充协议》，约定“将2010年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》中张琴一方的主体变更为襄阳睿智教育培训学校”。《房屋租赁补充协议》还约定“甲方于2015年10月5日前拆除租赁房屋外遮挡物（三面翻广告牌），逐步解决租赁房屋（教学区）通风采光问题；乙方在第一年租赁费交齐后，甲方在捌个月内开通电梯，确保电梯正常使用”，但在合同履行过程中，原告展览馆一直没有解决租赁房屋外三面翻广告牌问题、电梯开通问题以及房屋漏水问题，睿智培训学校从2016年2月开始未按合同约定足额交纳租金，因双方在履行合同过程中，均出现违约情形，导致本案诉讼。原告展览馆要求“解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，判令被告立即交还承租的原告房屋”，本案审理过程中，原告展览馆向本院出具《情况说明》中表示“考虑到承租方作为教学用房，学生学习的连续性，同意继续按原签订房屋租赁合同履行，承租方应按原合同的约定金额足额交纳房屋租金并补齐欠交的租金”，是其对自己民事权利和诉讼权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以支持。原告展览馆要求被告睿智培训学校支付拖欠的租金，应据实结算，经本院查明，截止2019年10月31日，被告睿智培训学校累计欠原告展览馆租金187715.5元，应予支付。原告展览馆要求被告张琴支付租金，因在原告展览馆与被告睿智培训学校签订的《房屋租赁补充协议》中约定“将2010年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》中张琴一方的主体变更为襄阳睿智教育培训学校”，张琴已不是房屋承租人，不应承担支付租金的义务，故对原告展览馆要求被告张琴支付租金的请求，本院不予支持。被告睿智培训学校、张琴辩称理由部分成立，本院予以采信，对原告展览馆违约给其造成的损失，被告睿智培训学校可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告襄阳睿智教育培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市展览馆房屋租金187715.5元（2016年2月1日至2019年10月31日，被告襄阳睿智教育培训学校累计欠原告襄阳市展览馆租金）；二、驳回原告襄阳市展览馆的其他诉讼请求。上述应付款项，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3289元，由被告襄阳睿智教育培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  陈小玲二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李 晶