河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异246号 案外人：梁亚星，女，1993年12月3日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，王晓栋于2014年7月3日购买由邢台景鸿房地产开发有限公司开发建设的位于邢台市，后因邢台景鸿房地产开发有限公司资金断裂，该项目成为烂尾项目，后邢台福麟房地产开发有限公司响应政府号召承接开发盘活了该项目，后王晓栋将该房屋更名给案外人，并与福麟公司签订《福麟小镇（高开区）认购书》，贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇1号楼1单元2004号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款160763元，剩余220000元购房款办理银行按揭贷款，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。案外人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人粱亚星没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人梁亚星对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，梁亚星的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、2014年7月3日，王晓栋购房定金5000元收据一张、2014年8月21日，王晓栋购房款5万元收据一张； 证据2、2017年4月7日，福麟地产交款单（已付款55,000元，现付105,763元）； 证据3、2017年4月7日，王晓栋与福麟公司认购书，载明案涉房屋应于2017年6月30日前交付； 证据4、2017年4月7日，中国农业银行个人明细对账单，显示支出105,763元。 证据5、2017年4月7日，福麟公司给王晓栋出具的购房款160,763元收据一张； 证据6、客户更名审批单，由王晓栋更名为梁亚星； 证据7、2018年6月4日，福麟公司给梁亚星出具的购房款160,763元收据一张； 证据8、2018年6月4日，梁亚星与福麟公司（高开区）的认购书，载明案涉房屋于2018年6月4日前交付； 证据9、王晓栋、王分堂、张先的的身份证明（户口页复印件）、王晓栋与梁亚星的离婚证； 证据10、2019年11月18日房屋交易与产权管理信息查询证明，拟证明梁亚星名下无房。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据是邢台景鸿房地产开发有限公司的单方法律行为，涉及金额较大且没有银行转账等有效书面凭证，不符合财务法律相关规定。不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据2真实性、合法性、证明目的均不予认可。交款单没有被执行人盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与被执行人的关系，因此该证据的真实性与合法性不予认可。 对证据3真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等，认购书不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明王晓栋或案外人梁亚星在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据4真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该明细账查询的户名是张先的，但没有表明收款人是谁，不是证明张先的将钱支付给被执行人，更不能证明案外人已经将购房款支付给被执行人。 对证据5真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行转账等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人或王晓栋已付款。收据是福麟公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据6真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。审批单没有审批单位盖章，没有相关人员签名。因此，真实性与合法性不予认可。 对证据7真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据是被执行人的单方法律行为，涉及金额较大且没有银行转账等有效书面凭证，不符合财务法律相关规定。不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据8涉案房屋已经于2017年4月25日被石家庄市中级人民法院查封，认购书签订日期及交房日期均在人民法院查封之后。真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据9真实性、合法性予以认可。关联性及证明目的不予认可，该证据与本案无关。 对证据10对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明梁亚星在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。邢台市高开区福麟小镇项目原系恒科公司和景鸿公司开发的项目，然后因恒科公司和景鸿公司的资金链断裂，经政府协调，由福麟公司接盘的烂尾项目，案外人都是从恒科公司和景鸿公司购房的。福麟小区2016年4月份交房的和高开区福麟小镇于2017年2月份交房的，南石门福麟小镇现在是在建项目。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区房屋。 另查明，2014年7月3日、8月21日，案外人梁亚星之夫王晓栋向邢台景鸿房地产开发有限公司支付案涉房屋购房定金5,000元及房款50,000元。后项目由福麟公司承接，项目更名为高开区福麟小镇。2017年4月7日，王晓栋与福麟公司签订福麟小镇（高开区）认购书，约定王晓栋购买福麟小镇项目1号楼1单元2004号房屋，房屋面积90.49平方米，房价为380,763元。同日，王晓栋支付房款105,763元。福麟公司为王晓栋出具了160,763元房款收据。2017年11月17日，王晓栋与案外人梁亚星离婚，双方申请将购房人更名为梁亚星。2018年6月4日，案外人与福麟公司签订了福麟小镇（高开区）认购书，福麟公司为案外人出具了160,763元房款收据。梁亚星提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明梁亚星没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人梁亚星前夫王晓栋于2014年向邢台景鸿房地产开发有限公司支付了部分购买款，后虽由福麟公司承接开发项目，仍可应视为案外人于2014年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，但案外人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人梁亚星的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  白娟娟