贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0402民初3350号原告：汪艳，女，1976年4月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，系贵州创文律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州华夏房地产开发有限责任公司；住所地：安顺市西秀区南华路43号。法定代表人：邓晓芳。委托诉讼代理人：谢宇威，系贵州天云律师事务所律师，代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：杨祎凌，系贵州天云律师事务所律师，代理权限：一般授权。原告汪艳诉被告贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称“华夏公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪艳之委托诉讼代理人杨蕊鸣；被告华夏公司之委托诉讼代理人谢宇威、杨祎凌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告截止2017年9月份的过渡费共计224408.12元；二、判决被告立即退还原告缴纳的三通费4550元；三、判决被告支付原告逾期办证违约金22389元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告华夏公司于2010年9月2日与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称补偿协议），约定：1、被告拆迁原告位于安顺市的房屋两套。2、被告以安顺市××路××小区××号楼××楼××座××号和××号楼××型××楼××号房与原告进行产权调换，过渡期18个月，若被告未按协议规定的期限安置原告房屋，应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第38条第二款的规定增发原告过渡费。协议签订后原告按照合同约定的时间腾空房屋交付给被告，被告未按约定增发过渡费，被告于2017年9月交付回迁房，房屋交付时原告共计支付被告面积补差金额186575元，但原告收房后才得知被告提供的回迁房并没有达到交付条件，到处漏水，且被告还未办理相关合格证。导致原告至今都没有办理产权证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件选用法律若干问题的解释》第二款之规定应按照已付房屋的总款参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告多次要求被告按照双方签订的协议和国家法律规定履行义务，被告不同意，现依法向法院起诉，请支持原告诉请。被告贵州华夏房地产开发有限公司辩称：1、原告不是本案的适格主体；2、原告的部分主张已超过诉讼时效，起诉之日起三年前的主张已经超过诉讼时效；超期过渡费性质是违约金，计算依据是安顺市房屋拆迁管理办法，该办法依据的上位法已经废止，且未废止前第三十一条也有规定，该类补偿标准应由省级政府制定，安顺市的办法不具有强制性，双方参照此规定只有一个范围，没有明确的数额及比例，原告取最高值计算过高，且合同法114条规定，违约金约定不明的按照没有约定处理。原告也没有提供证据证明其他损失。被告不应当再支付。关于三通费，被告收取的是水电安装费，不是开户费，且根据贵州的文件，燃气费和有限电视开户费是收取项目，被告代为收取以上费用交给相关单位合理合法，同时双方在结算书中意思表示，对双方具有约束力。被告不应当支付原告逾期办证违约金，原被告之间没有违约条款进行约定。原告主张缺乏事实依据及法律依据。原告于2017年5月12日与被告分别签订了两份结算单，在结算单中第三条中协议到2016年超期协议进行了结算。同时，在2017年被告再次支付18000元的超期过渡费，因此原告的第一项诉请不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：因城市建设需要,原告位于西秀区的两套房屋需拆除，被告华厦公司经安顺市人民政府及相关部门批准，在安顺市××西路、××路、××街地区进行项目建设，修建××小区。华厦公司遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定于2010年6月23日取得拆迁字××号《房屋拆迁许可证》。2010年8月17日，被告华夏公司作为拆迁人甲方（委托安顺市顺馨建筑工程拆迁有限公司作为被委托人）与原告汪艳作为被拆迁人乙方双方签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，内容为“一、拆迁范围内涉及乙方××路××栋××号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积40.1㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年8月24日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以××路、××小区××号楼××型××楼××号（套住宅房屋）建筑面积107.2㎡与乙方产权调换，乙方补给甲方人民币183738元。在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，甲方应负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。……七、……乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费9000元。至甲方交付调换房时止。八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。九、其他：乙方补给甲方房屋调换差价160936.4元，在交付调换房屋时同时结算”。2010年9月4日，原、被告就另一套房屋的拆迁安置事宜签订了《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，内容为“一、拆迁范围内涉及乙方××路××栋××号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积67.43㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月20日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责……三、甲方以××路、××小区××号楼××楼××座××号（套住宅房屋）建筑面积107.2㎡与乙方产权调换，甲方按安置计价：62936元与乙方补偿价25199.78元结算,乙方补给甲方人民币37736.22元。在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，甲方应负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费11000元。至甲方交付调换房时止。……八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。九、其他：乙方补给甲方房屋调换差价37736.22元。”协议签订后，涉及到该区域的拆迁户，均调整了过渡费支付的标准，原告汪艳户按照调整后的过渡费按每月每套房650元支付。原告的该两套房屋从2011年5月开始支付过渡费，该两套房屋从2011年5月起至2017年9月止每月按650元过渡费发放。2017年5月12日经原被告双方结算，××栋××号房因置换原告应补给被告房款为155676.4元，包含被告已经收取的水表安装费1250元、电表安装费750元、燃气安装费2550元。205栋206号房因置换原告应补给被告房款为30899.76元，包含被告已经收取的水表安装费1250元、电表安装费750元、燃气安装费2550元。2017年10月，被告一次性支付原告汪艳××栋××号房、××栋××号房，2017年1月到2017年9月的超期过渡费，每个月1000元，两套房屋共计18000元。209栋107号房从2011年5月到2017年9月共计已得过渡费为58348.36元,205栋206号房从2011年5月到2017年9月共计已得过渡费为58369.23元。2017年9月，被告将两套回迁房屋钥匙交付给原告汪艳。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的身份证、《房屋拆迁补偿安置协议》二份、结算单复印件，收据复印件2张；被告华夏公司提交的贵州华夏房地产开发有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份、拆迁补偿协议复印件两份、被告支付汪艳过渡费转账凭证、房屋拆迁安置补偿明细表复印件两份、结算单复印件、××号房屋产权情况复印件一份等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，为有效协议，双方应按该协议的约定全面履行义务。国务院于2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”被告华夏公司在2010年6月23日取得《房屋拆迁许可证》，故原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》在履行过程中发生的纠纷应受《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）的调整。条例第十三条规定“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。……”，第三十一条规定“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”第三十二条规定“拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人应当自逾期之月起增加临时安置补助费。”《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定“以产权调换方式偿还的房屋不能随即解决的，拆迁人应提供周转过渡费给被拆迁人，或者征得被拆迁人同意后由其自行临时过渡，过渡期限应当在协议中明确规定，但自行过渡期不得超过两年。”第三十三条规定“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。”第四十一条规定“市、县人民政府可根据本办法，结合当地实际，制定具体措施。”安顺市人民政府根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及有关法律法规，结合本市实际制定并颁布了《安顺市房屋拆迁管理办法》，该办法第二条规定“凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”该办法与上位法不抵触，故原、被告依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《安顺市房屋拆迁管理办法》的规定签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，对拆迁人与被拆迁人具有约束力，应严格按照协议约定履行各自义务，由于拆迁人的原因使产权调换房屋未能及时到位或其他原因致使被拆迁人暂时不能住安置房屋，拆迁人需要对此承担违约责任；因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，应当自逾期之月起增加临时安置费。原、被告约定，原告在18个月过渡期内，被告每月计发临时安置补助费650元，18个月后按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过补助费，该条的内容为：被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍。按合同约定截止至2017年9月，被告应支付给原告两套房屋的过渡费为152750元×2套=305500元,减除被告已经支付的过渡费58348.36元+58369.23元=116717.59元,被告应支付给原告的过渡费为188782.41元，原告要求被告支付原告截止2017年9月份的过渡费共计224408.12元，超出部分本院不予支持。关于原告要求被告立即退还原告缴纳的三通费4550元的问题：因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》未约定三通费被告可以收取，故该请求应予支持。关于原告要求被告支付原告逾期办证违约金22389元的问题：因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》对逾期办证违约金未作约定，该请求不予支持。关于被告辩称原告主体不适格的问题，《房屋拆迁补偿安置补偿协议》签订后，过渡费及结算单均由原告领取并签字，合同相对人亦为汪艳，按照合同相对性原则，被告该辩称不予采纳。关于被告华夏公司要求依照合同法调减临时安置补助费的问题，因原被告是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及《安顺市房屋拆迁管理办法》等房屋拆迁行政法规所签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》该被拆迁人的被拆迁利益及回迁房的回迁等权益应由拆迁的特别行政法规予以调整及保护。且原被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》不违反该行政法规的规定。故被告的该请求本院不予采纳。关于本案的诉讼时效问题：因被告延期交房的违约行为一直处于持续状态，且18个月满后被告仍一直按照650元/月/套的标准向原告支付超期临时安置补偿费。故被告主张诉讼时效已过，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告汪艳超期临时安置补助费人民币188782.41元。二、被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告汪艳三通费人民币4550元。三、驳回原告汪艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5070元，减半收取人民币2535元，由原告汪艳负担452元，由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司负担2083元（该款原告汪艳已预交，被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  吴文刚二〇一九年十一月十二日法官助理邓芸书记员蒙忠璞