吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民再264号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吕德胜，男，1962年11月23日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：四平市旺达物业有限公司。住所:吉林省四平市铁西区名苑雅居小区院内。 法定代表人：田静，该公司总经理。 再审申请人吕德胜因与被申请人四平市旺达物业有限公司（以下简称旺达物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03终字314号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月12日作出（2019）吉民申850号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕德胜，旺达物业法定代表人田静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕德胜申请再审称，1.旺达物业服务质量不到位，业主应不交或者少交物业费。且吕德胜房屋漏水问题应由旺达物业维修。2.旺达物业未能拿出督促吕德胜缴纳2010年至2012年物业费的合法证据，2010年至2012年要收取的物业费已过诉讼时效。3.旺达物业曾收取吕德胜1000元装修保证金，现要求返还。4.旺达物业提交的2011年合同原附件有伪造嫌疑，而该年物业费缴纳的依据就是这份合同，因此该年份物业费不应缴纳。5.吕德胜在一审时申请法院调取证据，法院没有调取，也没有把该份证据入卷。6.物业费涨价应经全体业主大会通过，但旺达物业无法提供该证据。时任业主委员会非法。一、二审法院还应当调查时任业主委员会是否合法产生，但不仅未尽调查义务，还错误认为业主委员会的产生是否符合程序不是本案审理范围，并拒收相应证据。7.原审法院支持旺达物业滞纳金的请求错误。一、二审法院同案不同判。一审法院遗失吕德胜提交的介绍信和调取证据申请。二审时吕德胜要提交新证据，二审法院未予准许。二审开庭仅有一位法官主持。综上，请求吉林省高级人民法院撤销一、二审判决，改判驳回旺达物业的诉讼请求，由旺达物业承担全部诉讼费用。 旺达物业辩称，1.物业旺达公司提供物业服务到位，已经完全履行了物业服务合同内容，吕德胜没有理由拒绝缴纳物业费。2.物业合同是业主委员会与物业公司签订的，对业主有约束力，合同有效。提高收费标准符合四平市政府的有关规定。且吕德胜已经缴纳了部分物业费，从实际行动上承认了物业合同，现在又主张物业合同无效没有法律依据。3.旺达物业起诉吕德胜没有超过诉讼时效。旺达物业每年都对吕德胜进行催缴，有口头的也有书面的，但书面的催缴单吕德胜拒绝签字。除此之外，旺达物业每年都在公示栏粘贴催收物业费的通知，这对全体业主有效。4.吕德胜家居住的房屋墙体伸缩缝漏水属于房屋质量问题，应找开发商或者请批公共维修基金，但本小区没有公共维修基金。这种情况下，旺达物业对吕德胜住的房屋也进行了修缮。5.1000元保证金不是本案审理范围。6.合同约定滞纳金条款符合法律规定，原审判决正确。 旺达物业向一审法院起诉请求：判令吕德胜交纳拖欠的物业费8122.86元，并从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三支付违约金。 一审法院认定事实：2011年至2016年期间，旺达物业与四平“名苑雅居”小区业主委员会每年签订物业服务合同，2013年及以前年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准0.7元/平方米。2014年及以后年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准1元/平方米，并于2014年5月4日经名苑雅居小区业主委员会公告确认。2011年4月1日签订的物业服务合同附件五中注明“2010年5月15日至2011年5月15日应收未收的247户物业费，由接收单位（四平市旺达物业有限公司）继续收缴”。2012年及以后年度签订的物业服务合同第二十七条约定：“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。”每年物业费从5月15日开始计费收取。吕德胜系名苑雅居小区6号楼3单元501室业主，房屋面积123.35平方米。被告2010年（欠缴1036.14元）、2011年（欠缴1036.14元）、2012年（欠缴1036.14元）、2014年（欠缴1480.2元）、2015年（欠缴1480.2元）、2016年（欠缴1480.2元）物业费未缴纳，共计欠缴7549.02元。 一审法院判决：1.吕德胜于本判决生效之日起十日内一次性向旺达物业缴纳拖欠的物业服务费7549.02元（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率130%计算，其中1036.14元自2012年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1480.2元自2014年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1480.2元自2015年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1480.2元自2016年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止）。2.驳回旺达物业其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由吕德胜负担。 吕德胜不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回旺达物业一审诉讼请求；3.旺达物业负担一、二审诉讼费。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为：吕德胜应给付旺达物业公司物业费7549.02元及滞纳金。庭审中吕德胜承认拖欠旺达物业公司物业费的事实，因此二审法院对该事实予以确认。吕德胜辩称旺达物业公司服务不到位，在小区收费标准、公用区域管理等方面存在诸多问题，不同意缴纳物业费。关于吕德胜提到的房屋墙体长毛，小区公用区域管理混乱等问题，二审法院认为房屋墙体等房屋建筑属于业主的专有部分，根据《物业服务合同》，物业公司只对房屋建筑的共用部分负有维修、养护和管理的义务，因此对屋里墙体长毛等问题，旺达物业公司不负有维修和管理的义务。小区公用区域虽然属于小区全体业主的共同共有物，但是吕德胜作为全体业主的一员，不能代表全体业主，其诉请也无业主委员会的授权，吕德胜不享有单独请求权，不具有法律上的诉讼主体资格。吕德胜可将上述问题反映给业主委员会，由业主委员会予以解决。而且业主委员会的选举是否合法，不属于本院对该案件审理的范畴，本案审理的是上诉人吕德胜是否拖欠旺达物业公司物业费的问题。至于吕德胜辩称的旺达物业公司按照每平方米1元的标准收取物业费不合理，旺达物业公司是根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局印发的《四平市物业服务收费管理办法》进行收取的，并且按照每平方米1元的标准收取物业费的通知已经进行公示，因此二审法院对吕德胜的上诉请求不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕德胜负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1.吕德胜在一审过程中向一审法院提出了诉讼时效抗辩，旺达物业主张每年都向吕德胜催收物业费，吕德胜对此予以否认，旺达物业未提供证据证明其主张。2.关于吕德胜提出的房屋漏水问题，旺达物业对吕德胜房屋漏水事实未予否认，且承认吕德胜曾就房屋漏水问题报修，旺达物业曾派人维修过，但主张房屋漏水原因是房屋质量问题，不属于旺达物业维修范围。3.关于小区公共部分服务瑕疵问题，吕德胜主张存在路面破损、路灯损坏、消防通道不畅通、车辆乱停乱放、垃圾清理不及时大型犬只缺乏管理等问题。旺达物业公司主张物业管理存在小瑕疵是无法避免的，没有大的瑕疵，瑕疵比例不超过５%。 本院再审认为，1.旺达物业主张每年均通过上门通知或公告通知的方式向业主催收物业费，但未提供证据证明其主张，其关于诉讼时效中断的主张，本院不予支持。对于吕德胜提出的2010－2012年物业费超过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人一方在一审期间未提出时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，吕德胜一审时对2011年和2012年物业费提出了诉讼时效抗辩，本院予以支持；对一审时未提出时效抗辩的2010年物业费，本院不予支持。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条关于“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”的规定，时任业委会是否合法产生不属于人民法院调查收集证据的范围。吕德胜主张业主委员会的产生不合法，可另行主张权利。旺达物业根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局印发的《四平市物业服务收费管理办法》提高物业费，并且按照每平方米1元的标准收取物业费的通知进行公示，该标准收取物业费并不缺乏法律依据。旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会每年签订物业服务合同，在合同中约定按照每平方米1元的标准收取物业费，旺达物业据此收取物业费并无不当。因此，对吕德胜关于人民法院应调查业主委员会产生程序不合法，物业费提高不合法的再审请求，本院不予支持。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款、或者报酬等违约责任。”根据旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会签订物业服务合同，业主有缴纳物业费的义务，吕德胜主张旺达物业未公布物业公共部位的收支，不履行合同、招投标书中约定的义务，可以要求旺达物业限期整改或依约定解除合同，而非不缴纳物业费。且旺达物业也提供了物业服务。因此，对吕德胜关于因旺达物业不履行合同而不应缴纳物业费的主张，本院不予支持。旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会签订的物业服务合同中均约定物业服务内容包括：“房屋建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。”吕德胜主张因屋顶漏水，导致其房屋墙面发霉、长毛、脱落，旺达物业未按约定提供服务，未对其进行修理。物业服务合同是旺达物业与名苑雅居小区业主委员会签订的，是双方真实意思表示，合法有效。旺达物业应当依据物业服务合同的约定对屋顶、楼盖进行修理。因此，对吕德胜关于房屋受损属于物业管理范围的主张，本院予以支持。旺达物业以吕德胜居住的房屋漏水属于房屋质量为由未尽维修义务，违反合同约定。旺达物业承认小区公共部位物业服务存在瑕疵，亦违反合同约定，对此旺达物业应承担相应违约责任。由于旺达物业已于2018年6月停止了物业服务，无法再以承担维修服务和提高服务质量的方式承担责任，应采取减少吕德胜承担物业费的方式承担违约责任。对于承担责任比例，本院酌定为免除吕德胜承担的滞纳金并承担物业费的80%。5.吕德胜主张旺达物业与其他名苑雅居小区业主的案件法院判决并不相同，因每个案件的案情有差异，该项主张本院不予支持。6.由于吕德胜提出的二审程序问题，不属于依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定应当发回重审的情形，本院已经依吕德胜的申请，按二审程序对本案进行再审，对二审程序问题不再予以评判。 综上，吕德胜的部分再审请求成立，原审判决认定部分事实不清，适用法律亦有不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03终字314号民事判决及四平市铁西区人民法院（2017）吉民0302初字第2421号民事判决； 二、吕德胜于本判决生效之日起十日内一次性给付四平市旺达物业有限公司2010年度及2014年度至2016年度物业费4381.39元。 三、驳回四平市旺达物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，由四平市旺达物业服务有限公司负担67.00元，由吕德胜负担8.00元。 审 判 长  付 丽 审 判 员  林丽艳 审 判 员  陈凤影 二〇一九年十一月六日 法官助理  贾云乔 书 记 员  龚芙赓