河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初5642号 原告：衡水宜居物业服务有限公司。 住所地：河北省衡水市桃城区育才街西2幢1层（万和苑小区北侧）。 法定代表人：尚忠兴，经理。 委托诉讼代理人：刘环，女，系原告公司员工。 被告：李顺毅，男，1980年11月17日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 原告衡水宜居物业服务有限公司与被告李顺毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水宜居物业服务有限公司法定代表人尚忠兴及其委托诉讼代理人刘环、被告李顺毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡水宜居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付所欠2018年物业费603元，2017年公摊电费120元，2018年市政生活垃圾处理费36元，共计759元，滞纳金660.29元（按前期签订的物业服务协议，逾期缴纳物业费的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应缴服务费的3‰收取滞纳金）；２.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所辖北斗星城小区48-3-202号住宅的业主。2014年9月，被告办理入住手续并与原告签署物业管理合同。但自2018年起，被告无正当理由，拒不支付物业服务费与公摊电费。经原告多次催要，均被其无理拒绝并拖欠费用至今。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告李顺毅辩称：原告要求被告支付2018年物业费没有法律依据。业主没有委托衡水筑城房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务委托合同》。《前期物业服务协议》是被告签订的，但其中的条款没有看，都是统一发的。原告同意按照原价格交纳物业费，但原告不收取。2017年公摊电费120元，被告同意交纳。2018年市政生活垃圾处理费，被告个人已经交纳。滞纳金应是政府部门对个人行使的权力，原告没有权力要求被告交纳滞纳金。请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：衡水筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城公司）系北斗星城小区的开发商，自2012年起其与原告签订了《物业管理服务委托合同》。后双方多次续签，最新的《物业管理服务委托合同》约定合同期限为两年，即自2018年1月1日起至2019年12月31日。故原告系该小区的前期物业服务公司。 2014年9月2日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定物业基本情况为住宅48号楼3单元202室，建筑面积71.76平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标注：多层住宅（包括车库、储藏间）为0.5元/平方米/月，小高层住宅（包括电梯费）为0.8元/平方米/月，商业、办公为1元/平方米/月。物业服务费自办理入住手续之日起首次预交一年，以后按半年度预交，业主或物业使用人应在每年1月1日和7月1日前履行交纳义务。逾期交纳的，除正常收取当期物业服务费外，每天按应交物业服务费的3‰收取滞纳金。物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行。2014年至2017年，原告均按照0.5元/平方米/月向被告收取物业服务费，被告均按期交纳。 2017年12月，原告向主管部门申请变更物业收费标准按最新的二级标准执行，具体服务项目及收费标准为清结卫生费2.1275元/平方米/月，秩序维护费0.1769元/平方米/月，绿化养护费0.0446元/平方米/月，设施维修费0.1143元/平方米/月，综合管理费0.2367元/平方米/月，前述各项合计为公共性物业服务收费0.7元/平方米/月，电梯费0.4元/平方米/月。筑城公司同意上述收费标准。2018年1月31日，衡水市住房和城乡建设局同意二级服务。2018年2月2日，衡水市物价局同意住建部门认定的等级服务收费。自此，原告按照上述新的收费标准收取物业服务费，即多层住宅为0.7元/平方米/月，电梯小高层住宅为1.1元/平方米/月，商业、办公为1.2元/平方米/月。原告在主出入口及院内公告栏对上述新的收费标准进行了公示。 依据原告变更后的物业服务费收费标准，被告应按0.7元/平方米/月交纳物业服务费。 2019年9月23日，被告向衡水市生活垃圾处理费稽征所交纳生活垃圾处理费72元。 另查明，2017年12月22日，衡水市物价局、住房和城乡建设局发布《关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》（衡价费管[2017]26号）。该通知对衡水市市区普通住宅区公共性物业服务等级和物业服务收费标准进行了调整，自2018年1月1日起执行，其中，公共性物业服务等级二级基准价为0.7元/平方米/月，电梯运行费整栋建筑（或单元）13层及以上每月每平方米0.35元，12层及以下每月每平方米0.4元。公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，上浮均需报价格、住建部门审核后执行。 2018年3月8日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止的决定》。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。另，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。被告同意向原告交纳2017年公摊电费120元，予以支持。《前期物业服务协议》中明确约定“物业服务费如有政策性调整，经公示业主及物业使用人后，自调整之日起按新标准执行”。原告在变更收费标准时经筑城公司、衡水市住房和城乡建设局、衡水市物价局同意，并在小区内公示,且其收费标准符合衡价费管[2017]26号文件的规定。因此，原告变更收费标准合理合法，被告应当按照调整后的收费标准交纳物业服务费，即被告应向原告交纳2018年物业费603元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，对给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业费，每天按应交物业费的3‰收取滞纳金。该滞纳金实为原告的损失，但收取标准明显过高。根据被告的违约情况及原告的损失，本院酌定按月利率2%计算滞纳金。根据《前期物业服务协议》第七条约定物业费按半年度预交，即在每年1月1日和7月1日前交纳。故根据该约定，2018年1月1日至2018年12月31日的滞纳金应为108.54元。 被告辩称政府部门对物业公司服务标准的考核，对业主没有约束力，业主没有委托筑城公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，2017年物业费大部分是从契税中扣除，不是业主自主交纳，故原告收款不合法，滞纳金是政府部门对个人行使的权力，原告无权收取滞纳金。被告的辩称没有事实和法律依据，不予采纳。被告辩称在2018年之前原告没有资质，收费属于违法。根据上述《住房城乡建设部关于废止的决定》，已经取消了对物业服务企业资质的资格认证。物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。故被告的辩称没有事实和法律依据，不予采纳。被告系完全民事行为能力人，对签署合同文件，应当保持严肃审慎的态度，并应当预见可能承担的法律后果。故被告辩称没有看《前期物业服务合同》条款，不是其拒不交纳物业费的理由，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李顺毅于本判决生效之日起七日内给付原告衡水宜居物业服务有限公司2018年物业费603元及滞纳金108.54元、2017年公摊电费120元，共计831.54元； 二、驳回原告衡水宜居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序审理减半收取计25元，由原告衡水宜居物业服务有限公司负担10元，被告李顺毅负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  牛金雪 二〇一九年十一月十三日 书记员  曹亚晴