西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15597号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地：西安市高新区沣惠南路36号橡树街区。法定代表人：张瑞玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：玉惠明，女，1958年4月23日出生，汉族，住西安市雁塔区西小，该公司经理。被告：支利民，男，1966年6月16日出生，汉族，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。原告陕西安德优物业有限公司与被告支利民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西安德优物业有限公司（以下简称“安德优公司”）的委托诉讼代理人玉惠明、被告支利民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安德优公司诉称，其于2013年3月27日与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司（以下简称“双桥头改造公司”）签订《前期物业服务合同》，约定由其向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期提供物业服务。被告系双桥国际社区4号楼1单元26层03号房屋的业主，房屋面积为90平方米。根据原、被告双方于2014年3月20日签订的《物业管理服务协议》的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至今拖欠原告物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费共计人民币12871.8元（计算至2019年6月）。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告至今未缴纳上述费用。根据《物业管理服务协议》第四条第二款“甲方未按约定时限交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的3‰收取滞纳金”的规定，被告还应向原告交纳滞纳金13458元。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年1月至2019年6月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费9217.8元，暖气费3654元，滞纳金13458元，合计26329.8元。2、被告承担本案全部案件受理费。被告支利民辩称，一、支利民不宜单独作为本案被告。XX房XX城中村改造安置房，业主仅具有使用权，房屋未明确分割，涉案房屋应属家庭共同财产，在房屋产权并不明晰的情况下，应将双桥头改造公司和村民委员会列为本案共同被告，以利于查明案件事实，故本案只将支利民作为被告，存在遗漏被告可能。二、原告收取物业服务费的前提是其提供了物业服务，而原告在签订前期物业服务合同后并未尽到合理的服务责任，在其向业主提供物业服务的过程中，长期存在服务脏乱差，服务不到位的情况，且在2017年4月28日至2018年9月份，原告无故从双桥国际社区撤离，期间并未提供过任何服务，故其要求收取该时间段内的物业费，无事实依据。三、本案产生的物业费、电梯费、电费、垃圾处理费等，原告和其他相关单位间是否存在代收代缴协议，需原告提供证据证明。四、在原告提供服务期间，被告的装修押金自2014年至今，长达五年被原告占用，未予退还，给被告造成巨大损失。五、关于物业服务收费标准方面，原告未向本小区业主公开收费标准，原告只具有三级物业资质，按照《陕西省物业服务收费等级标准》的规定，物业费应按照0.9元/平方米收取，原告却一直以1.2元/平米向业主收取，应将多收取的部分返还被告。六、原告提供服务期间，双桥国际社区一期1号楼、3号楼的5部电梯中，有3部坏了好几年，原告一直不予修理，却主张收取电梯费，没有事实依据。经审理查明，原告与双桥头改造公司于2013年签订《前期物业服务合同》，约定双桥头改造公司选聘原告为双桥国际社区一期提供物业服务，高层住宅基础物业服务费为每月1.2元/平方米。庭审中，原告称被告于2014年5月28日收房，双方建立物业服务关系，被告存在欠费情况，针对该意见，原告提交了业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单、装修施工审批表、装修施工确认单、装修手续受理单、《物业管理服务协议》予以证明。被告对装修施工确认单、装修手续受理单真实性不认可，对《物业管理服务协议》、业主收房确认单、住户基本情况登记表、业主入伙交接确认单、装修施工审批表真实性均认可，对证明目的部分不予认可，称其于2014年5月28日收房属实，但原告要求其在《物业管理服务协议》首页签字，如果不签字，就不给其钥匙，其着急装修就签名了，涉案房屋面积是90平方米，但是没有房管局的人来测量过，同时，被告认为《前期物业服务合同》的签订未经村民大会同意。被告称原告服务不到位，小区脏乱差，就不应该有滞纳金，针对该意见，被告提交了照片予以证明。原告对照片的真实性认可，对证明目的不予认可，称街道办检查的时候，还对涉案小区进行了表扬，照片上的现象确实有，但其每周都会从消防通道搬出大量的家具，其被其他物业赶出后，有17个月没有提供服务，其重新返回小区提供服务后，发现有几部电梯长期没有运行，其给街道办反映了，但是维修资金是街道办要求开发商提供的，开发商一直没有把资金提供到位。经询，原告称原告于2017年4月24日被其他物业公司赶出双桥国际小区，后于2018年9月30日回到涉案小区继续提供物业服务。被告称原告于2017年4月28日至2019年9月30日期间因被其他物业公司赶出涉案小区，而未提供物业服务。上述事实，有《前期物业服务合同》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双桥头改造公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。被告称其不签《物业管理服务协议》，原告就不给其钥匙，但未提交证据予以证明，本院依法不予采纳，故被告应受《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》的约束。关于各项费用的计算标准，《前期物业服务合同》及《物业管理服务协议》均约定物业服务费为每月1.2元/平方米，但因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情将物业费降低至每月1元/平方米，被告曾经向原告交纳过暖气费、物业服务费等各项费用，故其还应按照原来的标准支付垃圾处理费、电梯费、公摊电费、暖气费。原告提供的清单显示其要求被告支付2014年暖气费，但其诉请的起至时间为2015年1月至2019年6月，故对2014年暖气费，本院依法不予处理。被告未提交证据证明其将2015年1月至2019年6月期间的各项费用交纳给原告，故被告应当支付2015年1月至2017年4月23日期间的物业服务费2499元、电梯费1124.55元、公摊电费449.82元、垃圾费166.6元及暖气费2088元。原告称其被其他物业公司非法入侵，于2017年4月24日被其他物业公司赶出双桥国际小区，后于2018年9月30日回到涉案小区继续提供物业服务，故其在2017年4月24日至2018年9月29日期间未提供物业服务，其要求被告支付上述期间的物业管理费、垃圾处理费，于法无据，本院依法不予支持。另，被告应当支付原告自2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费810元、垃圾费54元、电梯费364.5元、公摊电费145.8元。关于滞纳金一节，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告支利民于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2015年1月至2019年6月期间的物业服务费3309元、垃圾费220.6元、电梯费1489.05元、公摊电费595.62元及暖气费2088元。二、驳回原告陕西安德优物业有限公司要求被告支利民支付2015年1月至2019年6月期间其余各项费用的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费458元，由被告支利民承担100元，原告陕西安德优物业有限公司承担358元。鉴于原告陕西安德优物业有限公司已预交，被告支利民在支付上述款项时将其应承担的案件受理费一并支付原告陕西安德优物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 朱 华人民陪审员 高 琪人民陪审员 骆改萍二〇一九年十一月二十六日书 记 员 魏 艳