广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21258号原告：邓伙旺，男，1976年7月14日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县***********2，公民身份号码362************417。委托诉讼代理人：李烨涛，广东敬思律师事务所律师。被告：曾敬活，男，1989年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************139。委托诉讼代理人：曾敬锋，男，1983年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，系被告曾敬活胞兄。原告邓伙旺与被告曾敬活房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告邓伙旺及其委托诉讼代理人李烨涛到庭参加诉讼，被告曾敬活及其委托诉讼代理人曾敬锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金16000元；3.判令被告返还已交给被告的3月、4月、5月的房屋租金11400元；4.判令被告向原告支付损害赔偿款43706元（含装修费40197元、搬迁损失3509元）；5.判令被告向原告支付经营损失60000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年4月1日签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），双方约定被告将“佛山市顺德区*************”（以下简称案涉租赁物）出租给原告进行餐饮经营，租期为2018年4月1日至2023年3月31日，每月租金3500元，水电费另付；经双方签订本合同，原告即支付被告8000元作定金，原告违反本合同规定的任何条款，均视为违约，定金不予退回。自起租以来，原告一直及时缴纳房屋租金及水电费，直至2019年6月份，房屋所在村村民李延武与被告过来看了下房屋，走后旁人说房屋正在进行拍卖，届时可能不能再经营了，此时，原告向被告了解情况，被告始终未告知详细情况，一直催收6月、7月的租金。2019年7月初，李延武就告知房屋已经被其拍卖获得，要求原告尽快搬离房屋，据李延武发来的（2015）佛顺法执字第3001号之九、（2018）粤0606执3615号之三执行裁定书可知，案涉房屋早在2015年11月16日就被顺德区人民法院查封了，于2019年3月9日被李延武通过司法拍卖拍得。被告故意将早在2015年就被法院查封的房屋出租给原告进行经营餐饮，隐瞒了房屋的重大信息，使得原告无法经营，被告的严重违约行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告曾敬活辩称，1.对于解除合同，被告无异议；2.对于返还双倍定金，没有依据，请求驳回；3.对于租金问题，2019年3月、4月、5月原告一直正常营业，虽然被告没有产权，但是原告有占用被告地方产生的费用；4.对于损害赔偿的装修费用，对评估结果有异议；5.对于经营损失，被告认为没有依据，应予驳回；6.诉讼费用应各自承担一半。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物所在的物业原登记在曾浩良名下，后由曾敬锋、曾敬活、黄美欢继承，黄美欢、曾敬锋同意曾敬活以其个人名义对案涉租赁物进行管理和出租。2018年4月1日，原告作为承租方与被告作为出租方签订了案涉合同，约定原告租用被告的案涉租赁物，用于餐饮经营，租期5年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止，每月租金3500元到合同期结束。双方约定，在租赁期间，一切用水、用电、门前三包等费用由原告支付；原告应依约交纳租金，每两个月为一期，每期租金7000元，每期2号前交纳当期租金；租赁期间，未经被告同意，原告不得擅自改变租赁场所的结构和用途。须事先征得被告同意，原告装修租赁房屋内一切固定土木建筑物，期满搬迁时原告不得恢复原状；原告使用租赁进行的装修、水、电安装、建造的设施，在租赁期满后无偿归被告所有。双方又约定了定金条款，经双方签订本合同，原告即支付被告8000元，作为定金。该8000元定金由原告于2018年3月27日已向被告支付，由被告向原告出具收据。原告承租案涉租赁物之后，按期向被告支付每期租金，租金缴纳至2019年5月。原告承租案涉租赁物之后，对租赁物进行了装修、添置，且经被告同意，在租赁物外部空地上搭建了独立屋并进行了装修，与案涉租赁物一起投入使用。经被告确认，案涉租赁物所属的物业已于2015年11月16日由（2014）佛顺法民二初字第284号案查封。2019年3月28日，佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法执字第3001号之九、（2018）粤0606执3615号之三执行裁定书，证实案涉租赁物所在的物业（房地产权证号为3596210）已被（2014）佛顺法民二初字第284号案依法查封，于2018年10月25日依法委托广东京信房地产土地资产评估有限公司对上述房产进行评估，后经本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上公开拍卖，由案外人李延武买受。由此裁定如下：1.解除本院对（2014）佛顺法民二初字第284号案对登记在曾浩良名下的由被执行人曾敬锋、黄美欢、曾敬活继承的位于佛山市顺德区***********的房产（房地产权证号为3596210）的查封；2.注销上述房产的原房地产权证，注销上述房产的抵押登记；3.上述房产的所有权转移给买受人李延武（公民身份号码440************052）所有，买受人应在收到本裁定书之日起十五日内到相关管理机构办理过户手续。本本裁定送达后即发生法律效力，该裁定书于2019年4月3日由买受人李延武签收。案涉租赁物经司法拍卖之后，李延武口头告知原告不同意继续出租，原告于2019年7月底进行搬迁，于2019年8月3日将房产交付给案外人李延武，另行租赁商铺进行餐饮经营，新店铺于2019年8月6日开始试营业。2019年7月26日，原告委托佛山市价格事务所有限公司对案涉租赁物内的装修项目及物品搬迁项目按照现行市场价格进行价格评估，经综合评估确定，评估标的内装修项目重置成本评估价格为48848元，搬迁项目评估价格为3509元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点之一为案涉合同是否应于解除？案涉商铺于2015年11月16日已被查封，被告明知该查封行为及可能出现的不能继续对租赁物享有所有权的风险，仍与原告签订租赁合同，且亦未举证证明其已将案涉租赁物已被查封的事实告知原告，现在合同履行过程中，涉案物业经过司法拍卖于2019年4月3日将案涉租赁物的所有权已转移给案外人李延武，被告因案涉租赁物所有权发生变动实际已不能继续履行租赁合同的义务，原告承租案涉租赁物的合同目的已经不能实现，且原告因案外人不同意继续出租已实际搬离案涉租赁物，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，单方解除案涉租赁合同，故原告请求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2019年9月19日诉至本院请求解除案涉合同，本院将起诉状副本及应诉材料于2019年10月12日送达被告，故本院认定案涉合同于2019年10月12日解除。关于原告请求被告双倍返还定金8000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，如上所述，被告明知案涉租赁物已被查封，仍与原告签订租赁合同书，致合同目的无法实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在合同中约定了定金条款，原告向被告支付了定金8000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告为收受定金一方，现因其不履行债务，应于双倍返还16000元，故原告请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还其已交给被告的2019年3月、4月、5月的房屋租金11400元，原、被告约定月租金3500元，原告已实际支付至2019年5月，但佛山市顺德区人民法院已裁定将案涉租赁物转移所有权至案外人李延武，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。该裁定书于2019年4月3日由买受人李延武签收，故自2019年4月3日起案涉租赁物的所有权已经转移，被告自该日起就案涉租赁物不再享有任何租赁利益，无权收取案涉租赁物的租金，故对自2019年4月3日至2019年5月31日已经收取的租金应予以返还，经计算为3500元÷30天×28天+3500元=6766.67元，原告诉请求超出该认定部分，无事实依据，本院不予支持。被告辩称已经李延武同意收取，但未举证证明该说法，被告抗辩不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的装修费用和搬迁费用，被告的行为已构成违约，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，向被告主张赔偿装修损失。原告提交价格评估报告予以证明装修的重置成本为48848元，该价格评估机构有相关的资质、鉴定人员有相应的评估资格，评估程序无明显违反程序，该评估结论客观真实。被告抗辩装修项目中包括在案涉租赁物外部空地由原告自建独立屋的装修费用，庭审中，被告确认知晓且同意将租赁物外部空地给原告使用，双方均未举证该独立屋有相应的合法建设手续，对该部分损失的产生均具有一定的过错，故该部分扩建以及装修的费用应由双方共同承担，结合庭审陈述及价格评估报告，该部分费用重置成本为9191.8元，由原告自行承担其中一半损失为4595.9元。因上述重置成本仅反映装修工程造价，原告对涉案铺位装修后已投入使用，故上述造价需折旧计算装修残值以此作为原告的实际损失，涉案租赁合同约定的租赁期限为5年，原告实际使用期限约至2019年7月份，剩余租赁期间约占总租赁期间的四分之三，结合原告实际使用的情况，本院酌定涉案租赁物装饰装修残值为（48848-4595.9）×75%=33189.08元。原告主张的搬迁费用，因案涉租赁物不能继续承租，原告需将其已安装的设备、机器类等动产进行拆除、重新安装、搬迁等，原告提交的评估报告是采用对单个项目单独完成搬迁工作进行评估而得出的搬迁费用，依据一般社会经验，应按总的工作量或工时进行计费，且原告自述其自行搬迁，并未实际产生搬迁费用，但确因搬迁产生误工等损失，综合搬迁的工作量及搬迁难易程度，本院酌定支持1000元。关于原告请求的经营损失60000元，原告于2019年7月份开始搬迁商铺至新的租赁物，于2019年8月3日将案涉商铺交付给案外人李延武，根据原告的庭审陈述，其于2019年8月6日新店铺开始试营业，因被告违约导致原告另行寻租、搬迁店铺而不能正常营业的天数并不多，原告提交的月账单显示2019年7月、8月亦有经营收入，2019年3月至2019年8月每月收入均有上下浮动，原告并不能证明该浮动完全因店铺搬迁引起，即无法证明其主张的经营损失，被告亦不予确认，且原告主张被告双倍返还定金，已可适当弥补原告损失，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，判决如下：一、确认原告邓伙旺与被告曾敬活在2018年4月1日签订的《租赁合同》于2019年10月12日解除；二、被告曾敬活应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓伙旺双倍返还定金共16000元；三、被告曾敬活应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓伙旺返还2019年4月3日至2019年5月31日的租金6766.67元；四、被告曾敬活应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓伙旺赔偿装修损失33189.08元及搬迁费用1000元；五、驳回原告邓伙旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3520元，减半收取计1760元（原告邓伙旺已预交），由原告邓伙旺负担1147元，被告曾敬活负担613元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年十一月十八日书记员  赖冠华