广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初7386号 原告：广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新二路1号。 法定代表人：常运煌，总经理。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐长根，广西创想律师事务所律师。 被告：邓丽萍，女，汉族，1964年9月17日出生，住南宁市。 委托诉讼代理人：刘源，广西广来律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年7月22日 开庭时间：2017年9月20日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西南宁西大方园物业服务有限公司的委托代理人李绣华到庭 被告方：被告邓丽萍的委托诉讼代理人刘源到庭 原告诉请要点 1、被告向原告支付物业管理费201.44元、电梯运行服务费148元、生活垃圾处理费78.93元、公摊电费113.74元、水费168.87元，支付逾期交纳上述费用的违约金1333.11元；2、被告向原告交纳公共设施维修资金15.5元；3、本案的诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 1、原告的诉请无事实依据；2、原告的诉请已经超过诉讼时效；3、本案应追加业主委员会作为第三人；4、物业服务合同是无效的。 事实认定 经审理查明，被告系南宁市双拥路东一巷17号都市1002号楼2层213号房的业主，2009年10月1日，南宁市都市100住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方自2009年10月1日至2011年9月31日止为甲方提供物业服务。合同约定：物业管理费为0.65元/㎡·月，按月收取，逾期交费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰加收违约金。公共设施维修资金、电梯运行费系原告代收费用，电梯运行维护费为30元/月·户，公共设施维修资金为0.05元/㎡·月，公共电费由全体业主（使用人）分摊。合同第二十五条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”合同签订后，原告自2009年10月1日至2012年9月30日为包括被告在内的都市100小区提供物业服务。原告与南宁市青秀区环境卫生管理站分别于2011年3月29日、2012年2月17日签订了《协议书》，约定2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日负责都市100小区的垃圾清运工作，住户垃圾处理费每户每月8元。原告主张2011年12月4日至2012年9月30日期间，被告累计欠缴物业管理费201.44元、电梯运行维护费148元、生活垃圾处理费78.93元、公摊电费113.74元、水费168.87元及公共维修资金15.5元，并提交了欠费明细表、水电费发票、用电公摊明细表、垃圾处理费发票等证据对此予以证明。 再查明，原告于2014年9月26日向本院起诉86户业主物业服务合同纠纷（含本案被告），后该批系列案件移送青秀区联合人民调解委员会进行诉前调解，部分案件调解不成，于2016年移送回本院立案。 判决理由 关于是否超过诉讼时效。原告为都市100小区提供物业管理服务至2012年9月30日，被告拖欠物业管理等费用的状态也在持续，物业管理、拖欠物业费都是一个连续的、不间断的过程，原告已于2014年9月26日向本院提起诉讼，故对被告关于本案原告诉请已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 关于物业管理费、电梯运行维护费、生活垃圾处理费、公摊电费、水费、公共维修资金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区业主具有约束力。原告方园公司按合同对小区进行物业服务，被告作为小区业主应当按规定履行相关交费义务。故原告要求被告支付其欠缴的物业管理费201.44元、电梯运行维护费148元、生活垃圾处理费78.93元、公摊电费113.74元、水费168.87元、公共维修资金15.5元于法有据，本院予以支持。 关于违约金。原告与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》仅约定了如逾期缴纳物业管理费时，方才需要缴纳相应的违约金，而电梯运行维护费、生活垃圾处理费、公摊电费、水费、公共维修资金在合同中未约定逾期交纳上述费用的违约责任，故原告要求被告承担逾期交纳上述费用的违约金，本院不予支持。因合同约定物业管理费为按月收取，逾期交纳则须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金，但违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定，本案中，原告诉请的违约金数额明显高于被告实际拖欠物业管理费的数额，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为201.44元×30%=60.43元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 1、被告邓丽萍向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付物业管理费201.44元、电梯运行维护费148元、生活垃圾处理费78.93元、公摊电费113.74元、水费168.87元； 2、被告邓丽萍向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公共维修资金15.5元； 三、被告邓丽萍向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付逾期支付物业管理费违约金60.43元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告邓丽萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  梁霄鹤 人民陪审员  尹方明 二〇一九年十一月七日 书 记 员  杨 蕤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用诉讼 时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。