呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4470号上诉人（原审原告）：史卫兵，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹红燕，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，该公司职员，住呼和浩特市。上诉人史卫兵因与被上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史卫兵及其委托诉讼代理人冯喜来、尹红燕，被上诉人富邦公司的委托诉讼代理人皇甫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史卫兵上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由富邦公司承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，为错误判决。双方当事人签订《房屋买卖合同》时至今日，未向史卫兵进行交付柜台、摊位，未与史卫兵办理任何交接手续，也无法确定柜台、摊位的具体位置，经史卫兵查询，史卫兵所购买的柜台、摊位根本不存在，且无任何登记信息，合同的标的至今只是图纸一张。二、合同标的柜台、摊位根本不存在，至今未办理产权登记，史卫兵未取得所有权，多年租金未付等违约行为，致使史卫兵买卖合同根本目的无法实现。三、史卫兵依据合同法第九十四条和合同约定，解除《房屋买卖合同》具有法律依据。根据法律规定，合同标的根本不存在，未办理房屋产权登记手续，长期拒付租金，经催告、诉讼后在合理期限内仍未履行，富邦公司不履行主要债务，其根本违约行为已经致使史卫兵不能实现合同目的，理应解除合同，返还购房款并支付利息。合同约定，中途退房，也可以解除合同，史卫兵享有解除权。四、富邦公司未办理产权登记手续存在根本违约行为，史卫兵享有解除权，且未超过行使期限。首先，2011年，史卫兵已经将办理产权登记的所有费用交至富邦公司，富邦公司给史卫兵出具了购房款的发票，富邦公司告知史卫兵办理产权登记，需要将史卫兵的合同及发票、收据原件收回。其次，办理产权登记手续为富邦公司的合同义务，富邦公司一审庭审自认办理中，但至今仍未办理，史卫兵一直向富邦公司主张该权利，并将办理产权登记的税费交纳至富邦公司，富邦公司自认正在办理中，买卖合同关系的后续义务一直持续。史卫兵于2019年2月11日向富邦公司送达了解除告知书，并于2019年4月17日向回民区法院提起诉讼，并未超过法律规定的解除期限。再次，合同明确约定，史卫兵购买的柜台、摊位为回租类，需签订回租合同，双方当事人签订的《呼市富邦商厦回租合同》租赁期限截至日期为2018年12月31日，史卫兵诉讼未超过法定的期限，解除权未消灭。五、富邦公司应承担举证不能的法律后果。富邦公司庭审中称，其已具备办理产权登记的条件，已经将柜台、摊位交付给史卫兵等的陈述，但未提供任何证据予以证实。富邦公司辩称，史卫兵的上诉请求不能成立，双方的合同应该继续履行，其要求解除合同的诉请不具备法定、约定的条件。史卫兵于2002年10月份购买后，从2004年到2009年期间出租并用租金抵用了部分房屋款项，一直到2018年12月31日，这十几年都在收取租金。2019年1月份，史卫兵起诉解除合同，法院也判决富邦公司给付史卫兵租金截止到2019年6月，所以说，史卫兵已经实现收取的合同目的。关于产权问题，富邦公司办理产权的过程中，需要的相关证件，双方当事人应及时密切配合，产权证书需要双方一起去房产局按照规定办理，原因是双方的。史卫兵签订买卖合同并收取租金，所有权和收益都有，所以说合同目的是完全可以实现的，约定的解除合同的条件不成就，双方的合同应当继续履行。史卫兵向一审法院起诉请求：1、解除史卫兵、富邦公司签订的房屋买卖合同；2、富邦公司退还史卫兵购房款241020元；3、富邦公司向史卫兵支付2002年10月7日起至实际退还购房款之日止的利息，利率按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%，暂计算至2019年2月20日，计144937元；4、富邦公司承担本案诉讼费和保全费用。一审法院认定事实：1、2002年10月7日，史卫兵（乙方）与富邦公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由史卫兵购买富邦公司位于××路，房屋价款共计214200元。乙方为一次性付款。乙方在2002年10月9日付给甲方购房款107100元。余款107100元用2004年元月-2009年元月（前5年）回租金补齐。甲方在2003年10月31日将房屋正式交付乙方使用。乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。第八条约定：双方按国家及政府有关规定各自承担办理房屋产权证过户费用，办完后及时交给产权所有者，但对办理产权所需的证件，双方应及时密切配合好。2011年3月30日，史卫兵（乙方）与富邦公司（甲方）签订补充协议，约定乙方购买的上述柜台面积调整为13.44平米，房屋总价为241020元；2、2009年10月13日，史卫兵（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定年租金为总房款的10%，回租期为5年即2009年1月1日至2013年12月31日，合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。2015年12月23日，史卫兵（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定年租金为总房款的10%，回租期为5年即2014年1月1日至2018年12月31日，合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，史卫兵、富邦公司签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：史卫兵主张解除其与富邦公司签订的《房屋买卖合同》并返还购房款及利息的诉讼请求，是否有事实和法律依据。一、关于未办理产权登记，史卫兵能否行使合同解除权，解除权行使是否具有期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该法确立解除权消灭制度的本义就是为了督促解除权人及时行使解除权，使当事人之间的合同关系尽早确立下来，从而维护交易安全。如果允许存在解除权人可以无限期地拖延解除权行使的情形，显然与合同法的立法本义相悖。因此，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制。关于解除权行使合理期限确定的问题。虽然合同法对于“合理期限”没有做出明确规定，但是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，史卫兵、富邦公司于2002年10月7日签订房屋买卖合同，合同第八条对办理房屋产权证的问题进行了约定，在房屋买卖合同签订后长达十几年间，富邦公司未能及时给史卫兵办理房屋产权证，但史卫兵却从未向富邦公司主张过该项权利，早已超过了上述合理期限，故该解除权已经消灭，综上，史卫兵要求解除合同的请求不能成立。二、史卫兵能否依据合同法第九十四条解除房屋买卖合同，本案中，史卫兵主张与富邦公司签订房屋买卖合同后，因富邦公司不支付史卫兵租金，导致史卫兵签订房屋买卖合同的目的不能达到，故请求解除双方的合同。一审法院认为，个人购买柜台、摊位的目的，不仅为收取租金，还有取得所有权等其他目的，且双方在签订房屋买卖合同后，史卫兵用2004年至2009年期间的租金抵顶了购房款，2009年后双方又签订了回租合同，史卫兵也达到了收取租金的目的，史卫兵主张解除合同无法律依据及事实依据，故对其要求返还购房款及利息的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告史卫兵的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，史卫兵签订回租协议并常年收取、主张租金的行为，应视为双方当事人已经履行了房屋的交付和验收义务，且涉案房屋已经具备了办理产权登记的条件，史卫兵并未举证证明系由于富邦公司单方面原因导致产权证书无法办理。而自双方当事人于2002年签订《房屋买卖合同》至今，长达十几年的期间内，史卫兵未就合同的解除向富邦公司主张过权利，已经超过法律规定的合理期间，故史卫兵以房屋未交付、未办理产权证书为由要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，双方当事人于2011年签订的《补充协议》对《房屋买卖合同》中的房号、面积等进行了重新约定，与史卫兵提交的呼和浩特市不动产交易中心查询结果相对应，史卫兵对此亦予以认可，故史卫兵主张涉案房屋并不存在的上诉理由并无事实依据，其提交的《现场勘验申请书》亦无必要进行，本院对此不予支持。关于富邦公司是否拖欠租金的问题，系另一法律关系，不属于房屋买卖法律关系的审理范围，亦非房屋买卖合同解除的法定事由，且史卫兵已经另行主张权利，故本院对此不予审理。综上所述，史卫兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080元，由上诉人史卫兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月二十八日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升