福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终4033号 上诉人（原审原告）：厦门市集美区国有资产投资有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林湾营运中心7#楼3102单元。 法定代表人：蔡拥护。 委托诉讼代理人：余清凉，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶非非，男，1981年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人厦门市集美区国有资产投资有限公司（以下简称集美国投公司）因与被上诉人叶非非房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 集美国投公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判：叶非非自2019年1月5日起，按13139.58元/月的标准支付占用费、叶非非支付逾期付款违约金62354.1元、履约保证金19700元归集美国投公司所有、叶非非赔偿集美国投公司一年租金损失78837.48元。事实与理由：集美国投公司向叶非非主张双倍日租金等额的占有使用费、逾期付款违约金、履约保证金以及一年租金损失等诉求均符合合同约定，应予以支持。1、关于占有使用费的问题。根据讼争合同第十一条约定，集美国投公司有权收取与双倍日租金等额的占用费，即按13139.58元/月。一审法院认为该占用费标准过高而调整占用费的，没有依据。2、关于履约保证金问题。根据讼争合同第十条的约定，叶非非逾期支付租金超过30日的，集美国投公司有权没收履约保证金。虽然合同同时约定了履约保证金可以抵扣其他费用，但是二者并不矛盾，没收履约保证金属于违约责任的一部分。叶非非存在擅自拆改承租房屋结构、逾期支付租金等违约行为，一审法院仅支持了逾期支付租金的违约责任，而没有对擅自拆改房屋结构需要承担违约责任进行确认，与事实不符。3、关于逾期支付租金违约金的问题。因租赁法律关系的核心在于租金的按时支付，故对于逾期支付租金，叶非非应按合同约定承担违约责任，且承租时叶非非业已签字确认。叶非非长期拖延租金，其行为构成根本违约，因此违约金没有过高，一审法院据此调整违约金的计算方式与事实不符。4、关于赔偿一年租金问题。因为叶非非的违约行为，集美国投公司需重新出租房屋，需经过招投标等程序，耗费较多的人力和物力才能确认新的承租人。根据讼争合同第十条约定，叶非非违约导致集美国投公司经济利益受损，应予以赔偿，一审法院认为不存在其他损失与事实不符。 叶非非未作答辩。 集美国投公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《集国投租合第0211号房屋租赁合同》；2、判令叶非非恢复承租房屋原状，腾空租赁物后交还集美国投公司；3、判令叶非非自合同解除之日起至实际归还之日止按13139.58元/月的标准支付占用费；4、判令履约保证金19700元归集美国投公司所有；5、判令叶非非赔偿集美国投公司78837.48元；6、判令叶非非立即支付逾期付款违约金52057.85元；7、本案的诉讼费用由叶非非承担。 一审法院认定的事实： 就集美区灌口涌泉安置房（幸福家园）安仁里36号101、102单元一楼店面（以下简称案涉店面）租赁事宜，集美国投公司作为出租方（甲方），与承租方（乙方）叶非非于2011年12月31日签订《房屋租赁合同》（集国代租第087号，以下简称087号合同），约定：1.租赁期限自2012年3月1日起至2017年2月28日止；2.租金按季度结算，乙方在每个支付期限开始前十天内支付给甲方；3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日按应缴租金的1%支付违约金。《087号合同》还对合同的解除、其他违约责任等进行了约定。 《087号合同》租赁期满后，集美国投公司继续将案涉店面租赁给叶非非，但2017年2月28日租赁期满至2017年8月20日期间，双方未签订书面租赁合同。双方于2017年8月21日又签订一份《房屋租赁合同》（集国投租合第0211号，以下简称0211号合同），叶非非继续租赁案涉店面。《0211号同》约定：1.项目地点：集美区安仁里36号101、102单元店面；2.租赁期限：5年；3.租金计算及支付：租赁期前2年内，租金为每月6569.79元，租金半年结算一次，由乙方在每个支付期限开始的前十天内支付给甲方，首期租金的支付为合同签订之日；4.履约保证金：乙方应在合同签订之日向甲方支付履约保证金（按三个月租金计算）人民币壹万玖仟柒佰零拾零元整（￥：19700元），该保证金用于担保乙方对本合同的履行，合同履行期间乙方不得主张以该保证金冲抵租金、违约金、赔偿款等应向甲方支付的款项，合同期满或终止如乙方有租金、占用费、违约金、赔偿款等应向甲方支付的款项，甲方得以直接从该保证金中扣减。该履约保证金甲方于合同期满或合同终止且乙方依约返还租赁物后的5各工作日内，扣除乙方全部应付而未付款项（含乙方未向有关部门缴纳的水、电、燃气、通讯费、卫生、物业费等费用）后，无息退还乙方。5.乙方应按时缴纳租金、履约保证金，否则乙方应按逾期应付款的千分之一每日向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过30天，乙方应按逾期应付款的千分之二每日向甲方支付逾期付款违约金（分段计算，累计支付。甲方要求乙方支付的第31日以后的违约金，并不视为甲方放弃或不能主张解除合同的权利）；6.乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。合同终止后，甲方有权要求乙方恢复原状；7.乙方有下列情形之一的，甲方可没收履约保证金、终止合同，并要求乙方赔偿一年的租金（租金标准与解除当月标准换算），同时甲方还有权采取停水、停电等措施，所造成的后果（损失）概由乙方自行承担：逾期支付租金、履约保证金达30日以上的；8.租赁期限届满或租赁合同提前终止或被解除，自届满日（或书面通知明确终止日或解除日）起的五个日历天内，腾空租赁房产并将其交还甲方，届时如乙方拒不腾空或尚有遗留之物（无论价值之多寡），将全部被视为遗弃物任由甲方处置且甲方有权向乙方按日收取与双倍日租金等额的占用费及处置遗弃物费用。《0211号合同》还约定了其他事项。 2018年8月1日，集美国投公司向叶非非出发律师函向叶非非催讨租金，告知叶非非尚未支付2018年2月21日至2018年8月20日期间的租金39418.74元，2018年8月21日至2019年2月20日期间的租金39418.74元，以及欠付2017年3月1日至2017年8月20日期间的占用费4421.21元，共计83258.69元。叶非非虽否认有收到律师函，但对前述拖欠的租金无异议，并于2019年1月21日支付前述拖欠租金。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为： 一、《0211号合同》解除问题。首先，根据《0211号合同》第十条第二款第五项约定，乙方逾期支付租金超过30日以上的，甲方有权解除合同。叶非非于2019年1月21日才支付拖欠租金，已经超过30日，现集美国投公司主张解除《0211号合同》于法有据，予以支持。其次，《0211号合同》解除时间问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。集美国投公司提起本案诉讼后，起诉材料于2019年1月4日送达给叶非非，应视为该日通知到达对方，因此《0211号合同》于2019年1月4日解除。 二、关于腾空案涉店面，恢复原状交还问题。根据《0211号合同》约定，合同终止后，集美国投公司有权要求叶非非恢复原状。另外，根据双方庭审时确认，案涉店面出租时，两间店面之间有一堵18厘米砖墙，案涉店面的地面与原来外面的地面是平的，叶非非租赁案涉店面后，拆除两间店面之间的墙，同时为了排水，用水泥沙浆垫高，中间有挖水沟。据此，集美国投公司的该项主张于法有据，依法予以支持，叶非非应腾空案涉店面，并将案涉店面恢复原状，即恢复至两间店面之间有一堵18厘米砖墙，填平水沟，案涉店面的地面与外面的地面齐平。 三、占有使用费问题。首先，《0211号合同》于2019年1月4日已经解除，叶非非占用案涉店面不再具有合同依据或法律依据，故叶非非应支付给集美国投公司从2019年1月5日起至实际返还案涉店面之日止的占用费。其次，支付标准问题。集美国投公司主张依据《0211号合同》约定，租赁期限届满或租赁合同提前终止或被解除，叶非非如拒不腾空案涉店面，集美国投公司有权向叶非非收取与双倍日租金等额的占用费。一审法院认为，集美国投公司该项主张标准过高，依法调整占有使用费的支付标准为《0211号合同》解除时的月租金，即每月6569.79元。 四、履约保证金问题。集美国投公司主张，集美国投公司有权没收履约保证金，根据《0211号合同》约定，叶非非逾期支付租金超过30日以上的，集美国投公司有权没收履约保证金。一审法院认为，《0211号合同》关于履约保证金的约定，一方面约定了合同期满或终止，如叶非非有租金、占用费、违约金、赔偿款等应向集美国投公司支付的款项，集美国投公司可以直接扣减，剩余部分予以无息退还；另一方面又约定了如叶非非逾期支付租金超过30日以上的，集美国投公司有权没收履约保证金。前述约定互相矛盾，视为约定不明。在房屋租赁合同中，关于履约保证金或押金等约定，实质上系为了保障出租人在承租人出现违约行为后的权利救济，在扣除承租人应支付的款项后，应予以退回。据此，集美国投公司的该项主张不予支持。 五、关于逾期支付租金的违约金问题，本案因叶非非逾期支付租金的违约行为，导致《0211号合同》解除，叶非非应支付逾期支付租金的违约金。首先，关于欠付的租金，根据前述认定事实，双方对于欠付租金的数额及时间无异议，且叶非非已经于2019年1月21日支付完毕所有拖欠的租金，依法予以确认。其次，计算标准问题，集美国投公司主张，1、2017年6月1日至2017年8月20日期间未付租金4421.21元，支付期限2017年5月22日至2018年5月31日，自2017年6月1日起按未付款项的日百分之一计算逾期付款违约金；2、2018年2月21日至2018年8月20日期间未付租金为39418.74元，支付期限为2018年2月11日至2018年2月20日，自2018年2月21日起计算逾期付款违约金，未超过30日，按未付款项日千分之一计算，超过30日部分，按未付款项日千分之二计算；3、2018年8月21日至2019年2月20日期间未付租金为39418.74元，支付期限为2018年8月11日至2018年8月20日，自2018年8月21日起计算逾期付款违约金，未超过30日，按未付款项日千分之一计算，超过30日部分，按未付款项日千分之二计算。叶非非抗辩，对逾期违约金有异议，因集美国投公司没有及时通知叶非非，并与叶非非沟通，导致损失扩大，如果是一到两个月的违约金，其愿意承担。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。集美国投公司约定的违约金过分高于造成的损失，叶非非亦据此提出异议，一审法院依法将违约金的计算标准调整为按未付款项的月利率2%计算，即逾期支付租金的违约金计算为：4421.21元×（0.02÷30）×599天+39418.74元×（0.02÷30）×334天+39418.74元×（0.02÷30）×153天=14563.49元。 六、关于赔偿一年租金问题。集美国投公司主张，根据《0211号合同》约定，叶非非拖欠租金超过30日的，集美国投公司有权解除合同，并要求叶非非赔偿一年的租金。叶非非抗辩，对计算标准有异议，认为租赁合同是集美国投公司的固定合同，其只能被动接受，其认为该约定不合理。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案系房屋租赁合同纠纷，集美国投公司因叶非非违约造成的损失为租金损失。本案中，叶非非已经支付完毕所有拖欠的租金，且就拖欠的租金也应承担逾期付款违约金，因此集美国投公司的该项主张没有事实及法律依据，依法不予支持。 综上所述，叶非非因拖欠租金导致《0211号合同》解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、《房屋租赁合同》（集国投租合第0211号）于2019年1月4日解除；二、叶非非应于本判决生效之日起十五日内，腾空集美区灌口涌泉安置房（幸福家园）安仁里36号101、102单元一楼店面，恢复原状交还给厦门市集美区国有资产投资有限公司，具体原状为两间店面之间有一堵18厘米砖墙，填平水沟，两间店面的地面与外面的地面齐平；三、叶非非应向厦门市集美区国有资产投资有限公司支付占有使用费，从2019年1月5日起，按每月6569.79元支付至实际交还店面止，2019年1月5日至2019年2月21日期间已支付的租金应做相应扣减；四、叶非非应于本判决生效之日起十日内向厦门市集美区国有资产投资有限公司支付逾期支付租金的违约金14563.49元；五、驳回厦门市集美区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，1、关于占有使用费的问题。合同解除后，叶非非没有腾空交还案涉店面，其给集美国投公司造成的损主要是租金损失，双方在讼争合同约定，租赁期限届满或租赁合同提前终止或被解除，叶非非如拒不腾空案涉店面，集美国投公司有权向叶非非收取与双倍日租金等额的占用费，具有明显的惩罚性。一审法院对占有使用费的支付标准依法予以调整并无不当。2、关于履约保证金问题。讼争合同对于“履约保证金”特别约定了合同期满或终止，履约保证金可用于抵扣叶非非应向集美国投公司支付的租金、占用费、违约金、赔偿款等款项，剩余部分予以无息退还。对于何种情形终止合同适用该条没有约定，应认为只要合同期满或终止对“履约保证金”处理均可适用该条约定。而在“十、变更和解除合同终止的条件”中又约定如叶非非逾期支付租金超过30日以上的，集美国投公司有权终止合同并没收履约保证金，前后矛盾，因合同对“履约保证金”作了特别约定，可根据该约定认定本案履约保证金在抵扣叶非非应支付的款项后予以退还。3、关于逾期支付租金的违约金标准及赔偿一年租金问题。虽然讼争双方在合同中对于逾期付款违约金标准作出约定，但对于约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依据当事人请求及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，调整违约金的计算标准。叶非非对违约金标准提出抗辩，一审法院根据集美国投公司对于损失的举证情况，依法调整违约金的计算标准并无不当。叶非非违约行为给集美国投公司造成的损失主要是租金损失，集美国投公司称还有其他损失，但未进行举证。叶非非已经支付完毕所有拖欠的租金并承担逾期付款违约金，集美国投公司主张叶非非赔偿一年的租金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，集美国投公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4807元，由厦门市集美区国有资产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年十一月二十八日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。