贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初6167号 原告：伍友军，男，1979年9月20日生，汉族，住贵州省威宁县。 原告：訾鑫怡，女，1979年5月20日生，汉族，住贵州省威宁县。 上列二原告特别授权代理人伍友权，男，汉族，1978年11月18日生，住贵州省威宁县草海镇草海路4号附3号。公民身份证号码：5224271978××××××××。系二原告近亲属。 被告:威宁万佳房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇向阳路。 统一社会信用代码：91520526560933036U。 法定代表人：王光杰，系公司执行董事。 委托代理人夏会，系贵州远川律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。 原告伍友军、訾鑫怡诉被告威宁万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍友军、訾鑫怡的委托代理人伍有权，被告万佳房开公司的委托代理人夏会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告伍友军、訾鑫怡诉称，二原告于2014年12月28日向被告交付了两笔购房首付款共计328612元，于2015年4月20日双方补签了商品房买卖合同。双方约定于2014年10月28日前交房。2014年10月28日以来原告多次找被告要求交房，但被告以各种理由不交房。故诉至法院，请求判决：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房首付款292416元、代收税费36196元，共计328612元；三、被告支付原告违约金111727.06元（按照日万分之二暂从2014年计算至2019年7月28日）。 原告伍友军、訾鑫怡在举证期限内向法庭提交的证据有： 1.身份证复印件。用以证明：二原告的身份情况。 2.结婚证复印件。用以证明：二原告系夫妻关系。 3.委托代理手续。用以证明:二原告与委托代理人身份关系。 4．《商品房买卖合同》1份。用以证明：原告向被告购买房屋，双方约定了办理按揭贷款、逾期交房和逾期办证的违约事项。 5．收款收据两份。用以证明：原告已按合同约定分两次支付了被告购房款共计328612元。 6.登记簿一份。用以证明：被告方在2019年7月15日将《商品房买卖合同》交给原告方。 被告万佳房开公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》达不到解除合同的条件，被告没有交付房屋是因原告没有支付全部购房款，没有支付全部购房款的原因是银行按揭款不能办理。原、被告双方签订的合同明确约定若银行按揭款不能办理，双方合同继续履行，具体的付款方式和具体的期限另行协商，并签补充协议，经多次催促，被告拒不协商。 被告万佳房开公司在举证期限内向本院提交的证据有： 《商品房买卖合同》一份，用以证明：若不能办理按揭贷款合同应当继续履行，买受人选择退房的应按照已付房款0.2%支付违约金。 经审理查明：原告于2014年12月28日向被告缴纳了购房首付款292416元、代收税费36196元，共计328612元，用于购买被告开发的位于“中央步行街”编号为10-1-1-3号商铺。于2015年4月20日双方补签了《商品房买卖合同》（合同编号为0010574）。房屋总价款为556416元。合同第八条（3）项约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款292416元，余款264000元以银行按揭支付。买受人在收接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择“合同继续履行，具体付款方式和付款骑行另行协商，并签订补充协议”的方式进行。第十一条（一）款约定：“出卖人应当在2014年10月28日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“（1）逾期在30日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”后因银行政策调整，对被告所有的位于“中央步行街”内街商铺不予以办理按揭贷款手续。因原告未能办理银行按揭贷款，被告拒绝交付房屋。原告以被告违约交房诉至本院，请求依法处理。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的书证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为，本案争议的第一焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件。本院认为原告伍友军、訾鑫怡与被告威宁万佳房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第八条（3）项约定，因各方原因不能办理按揭贷款情形下的不同处理方式，其中因出卖人的原因导致的，买受人可以选择“合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”。原告将本案诉讼至本院时，原、被告双方就未获得银行贷款事项经过多次协商未果，致使合同目的不能实现。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。现原告请求解除合同，有法律依据，本院予以支持。争议的第二焦点为：被告方是否构成违约，若违约应如何承担违约责任。本院认为，本案中原、被告双方虽然约定余款通过银行按揭方式支付，但并未明确被告方必须保证为原告方办理到购房按揭贷款。是否办理购房按揭贷款应由金融机构根据国家相关规定执行，具有政策性因素。且原、被告双方均未能提交证据证实未能办理购房按揭贷款系对方原因造成。故，不应归责于其中一方存在违约。按照合同履行顺序，因非归责于被告的原因导致不能办理购房按揭款，被告亦不存在违约交付房屋问题，原告请求按照日万分之二利率承担违约交房的赔偿责任不予以支持，对被告辩称买受人选择退房的应按照已付房款0.2%支付违约金的辩解也不予采纳。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原、被告双方解除合同被告承担退还原告收受的购房款本金及其利息于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除伍友军、訾鑫怡与威宁万佳房地产开发有限公司于2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》。 二、威宁万佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向伍友军、訾鑫怡返还购房首付款、代收税费共计328612元及利息（以328612元为基数，从2014年12月28日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算至付清款项之日止）。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3953元，由被告威宁万佳房地产开发有限公司承担2950元，由原告伍友军、訾鑫怡承担1003元。 如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李明国 二〇一九年十一月七日 书记员  祖 杰