上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初20566号原告：上海警备区第一招待所，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄建旺，书记。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。被告：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田亮，男。委托诉讼代理人：杨坤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海警备区第一招待所与被告上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日组织当事人进行证据交换，于2019年11月18日、11月27日公开开庭审理了本案。原告上海警备区第一招待所的委托诉讼代理人奚向军、沈寅麟，被告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人田亮、杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海警备区第一招待所向本院提出诉讼请求：被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金4,818.90万元及逾期利息(以4,818.90万元为本金，自2019年9月29日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算)。事实和理由：2011年11月25日，原、被告签订《军队房地产建设、租赁协议书》，原告将上海市虹桥路XXX号的土地及原有地上建筑物交给被告扩建并承租。因被告拖欠原告土地占用费、租金，原告于2017年10月提起诉讼。经上海市第一中级人民法院判决，《军队房地产建设、租赁协议书》无效，被告应向原告支付使用费96,569,110.50元。此后，原、被告根据停偿政策，于2018年7月1日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，将前述项目的原合同租赁期限及租金予以调整，整改后的年租金为3,212.60万元。现原告已经取得上海市虹桥路XXX号的不动产权证，而被告自2018年7月1日起拖欠租金，经原告催讨仍拒不支付，已经构成违约，造成原告损失，故原告提起诉讼。被告上海亚和投资管理有限公司辩称，《军队房地产建设、租赁协议书》是主合同，《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》是从合同。主合同被认定为无效，从合同自然无效，故被告不同意支付租金。此外，即使《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》有效，也是自原告取得不动产权证之日才有效，且该协议中并未明确租金支付时间，故被告并未构成违约，不应支付利息。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对《军队房地产建设、租赁协议书》、(2018)沪民终79号民事判决书、《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》、军队房地产使用许可证、上海沪港房地产估价有限公司出具的《报告书》、建设工程规划许可证(底稿)、建筑工程项目表(存根)、驻沪部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室出具的《证明》、不动产权证书、不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年10月，上海云峰宾馆作为建设单位，取得上海市长宁区虹桥路XXX号云峰花苑的建设工程规划许可证，该许可证(底稿)及所附建筑工程项目表(存根)中分别载明：云峰花苑总建筑面积4,059平方米，其中A型别墅3幢、B1型别墅6幢、B2型别墅2幢、C1型别墅1幢、C2型别墅2幢。2011年11月25日，原、被告签订《军队房地产建设、租赁协议书》。协议书第一条建设、租赁模式：原、被告双方一致确认该项目的建设租赁模式为：原告提供该项目建设所需的土地及地上建筑物，被告投入全部建设资金对土地及地上建筑物进行改扩建；作为原告提供土地及地上建筑物的对价，被告应按本协议约定如期、足额向原告支付本协议约定的费用；作为被告投入建设资金的对价，被告在上述项目改扩建成后，对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权(但本协议另有约定的除外)。协议书第二条项目现状及改扩建情况：双方一致同意：洛城、和平广场、四号楼综合楼(以下统称综合楼)改扩建项目是在原告所有的洛城广场、和平广场、四号楼以及洛城广场地下室的现有基础上，由被告进行全面改建扩容，与该项目有关的规划设计、土建安装工程、室内装修和设施设备、均由被告投资建设。改扩建后的综合楼房屋产权及所属各配套设施、公建设备设施均属原告所有。……双方约定，由被告投资建设的别墅自2011年12月1日起由14幢变为10幢。协议书第七条固定回报方式：被告须最迟在本协议签订当日内向原告付清本协议的履约保证金1,000万元，该履约保证金自动转为被告应付土地占用费的一部分。别墅固定回报按每半年支付一次，先付后用。被告应于免租建设期届满之日的3个工作日内向原告付足50%的土地占用费(2,858.25万元)，另50%的土地占用费(2,858.25万元)应于此后的一年内向原告支付，以后综合楼改扩建项目固定回报按每半年支付一次，先付后用。协议书附件四、附件五综合楼、10幢别墅租金(建设费)计算方式：一、综合楼的租期：自2015年6月1日起至2033年5月31日止，租期以三年为一个阶段，第一个阶段从2015年6月1日至2018年5月31日……，自第二阶段起每阶段租金环比递增5%。具体租金计算如下：建设阶段2013.6.1-2015.5.31，建设占用费5,716.50万元；第一阶段2015.6.1-2018.5.31，每年租金2,858.25万元，合计8,574.75万元……。二、10幢别墅的租金：租期自2011年12月1日起算至2029年11月30日止，第一个阶段从2011年12月1日至2014年11月30日，第二个阶段从2014年12月1日至2017年11月30日，……10幢别墅的第一阶段年租金为141.75万元，自第二阶段起每阶段年租金环比递增5%。合同签订后，被告支付了2013年6月1日至2015年5月31日的部分占地费3,025.25万元及2011年12月1日至2014年11月31日的别墅租金425.25万元。2017年11月6日，原告就其与被告之间的房屋租赁合同纠纷向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求被告支付土地占用费26,912,500元及滞纳金，2015年6月1日至2017年9月15日综合楼租金共计65,501,561.50元及滞纳金，2014年12月1日至2017年9月15日别墅租金4,155,048元及滞纳金。上海市第一中级人民法院经审理，于2017年12月26日作出(2017)沪01民初1209号民事判决：一、原、被告签订的《军队房地产建设、租赁协议书》无效；二、原告应于该判决生效之日起十日内支付被告使用费96,569,110.50元……。原告不服该判决，提出上诉。上海市高级人民法院经审理，于2018年6月5日作出(2018)沪民终79号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月1日，原、被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议约定：第一条项目地址：位于上海市长宁区虹桥路XXX号亚和公司(综合楼、云峰花苑)，原合同出租面积：房屋建筑面积73,417.22平方米，场地面积0平方米。原合同租赁期限：租期40年(其中：云峰花苑别墅自2000年11月7日至2040年11月6日止、云峰花苑西部自2001年5月18日至2041年5月17日止、招待所4号楼自2003年6月5日至2039年9月27日止、招待所综合楼自2003年7月1日至2011年11月30日止)；以上合同于2011年11月整改为一份合同，租期为18年。原合同租金：当前年租金3,157.30万元，租金递增情况：每3年递增5%；原合同租赁用途：商用。第二条实测出租面积：房屋建筑面积73,417.22平方米，场地面积0平方米。第三条整治后租赁期限调整为：租期14年11个月(综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日、云峰花苑自2018年7月1日至2029年11月30日)。第四条经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为：当前年租金3,212.60万元，租金递增情况每3年递增5%。整治后租赁用途：商用。第六条被告新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，被告不得提出补偿要求，如在合同履行期间有司法审判确定的除外。第七条项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际出租面积、整改租期租金、租赁用途为准。第八条此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。原合同纠纷，双方以司法途径解决。该协议尾部批准部门意见处加盖内容为“军委国防动员部《关于房地产租赁停偿委托管理项目专项整治方案事》军动[2018]391号，批复同意”的印鉴，落款时间为2018年12月30日。该协议签订后，被告未向原告支付过租金。2019年6月12日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向原告发放军队房地产使用许可证。编号为军房使证(2019)房字第0346号军队房地产使用许可证中载明：管理方(委托方)为原告，运营方(受托方)为被告，房地产位置为上海市长宁区虹桥路XXX号，使用用途为商场等，房屋面积70,029平方米。编号为军房使证(2019)房字第0347号军队房地产使用许可证中载明：管理方(委托方)为原告，运营方(受托方)为被告，房地产位置为上海市长宁区虹桥路XXX号，使用用途为商场等，房屋面积3,388.20平方米。2019年9月25日，原告致函被告，内容为：……依据2018年7月1日我司与贵司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》确认租赁期限，综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日止，云峰花苑自2018年7月1日至2029年11月30日。根据2011年11页25日军队房地产租赁协议明确租金每半年支付一次，先付后用的原则，截止2019年12月31日，贵司应支付租金48,189,084元，贵司尚未支付。……希望贵司尽快结清所欠租金。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪(2019)市字不动产权第000067号不动产权证书，其中载明，权利人：中央军委后勤保障部(中国人民解放军上海警备区)；坐落：虹桥路XXX号；建筑面积86,997.98平方米。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告在《军队房地产建设、租赁协议书》被认定无效后另行签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，上述两份协议约定的综合楼、云峰花苑的租金及租赁期均不一致。且《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》特别约定，此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。原合同纠纷，双方以司法途径解决。据此可以认定，原、被告均是将该协议作为一份独立合同，而非《军队房地产建设、租赁协议书》的从合同。被告以《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》系《军队房地产建设、租赁协议书》的从合同为由主张其无效，显然没有依据，且与《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》签订时原、被告的真实意思不符，故本院不予采信。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》系原、被告真实意思表示，上海市自然资源确权登记局也已核发上海市虹桥路XXX号的不动产权证，故该协议合法有效，双方均应恪守。尽管该协议中未对租金支付期限作出约定，但原告已经履行向被告交付租赁房屋的义务，而被告作为承租人自2018年7月1日至今均在使用租赁房屋，故被告应按该协议约定的金额向原告支付上述期间的租金。对2019年12月的租金，原、被告并未约定付款期限，但双方曾在《军队房地产建设、租赁协议书》对使用费支付等作出约定，即使该协议被认定无效，但仍可认定原、被告确曾对被告先行支付使用费、后使用租赁房屋形成一致意思表示，该意思表示是真实的。现双方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，被告据此继续租赁综合楼及云峰花苑，故原告要求其支付2019年12月的租金亦属合理有据，本院予以支持。原告另主张被告自2019年9月29日起支付迟延付款的利息损失，鉴于双方在《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中未能就租金支付期限及被告逾期支付租金应承担的责任作出约定，而原告直至2019年11月27日才提供上海市虹桥路XXX号的不动产权证，故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海警备区第一招待所支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金48,189,000元；二、驳回原告上海警备区第一招待所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282,745元，由被告上海亚和投资管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 于 超人民陪审员 乐嘉勤二〇一九年十一月二十九日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。