广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31559号原告：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码91440300618879774D。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：肖子文，男，汉族，1984年6月22日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：王若晗，男，汉族，1995年10月26日出生，系公司员工。被告：宏运（深圳）资本有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3106-08单元，统一社会信用代码91440300319728917F。法定代表人：王宝军。委托诉讼代理人：于晓霞，女，汉族，1983年9月25日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：任会杰，女，汉族，1986年2月12日出生，系公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人肖子文、王若晗、被告的委托诉讼代理人任会杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年1月4日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告将深圳市××××路皇岗商务中心xx号楼xxx单元房屋出租给被告使用；租赁房屋建筑面积共计593.78平方米，自2017年2月6日至2019年2月5日止，被告每月需向原告交付租金195947元。2018年7月开始，被告就没有交纳8月份的租金，被告行为构成违约。据此，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2018年8月1日至2018年12月2日的租金796430元，并按合同约定支付违约金暂计3504.29元；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告补充事实称：在原告发出解除租赁通知书以及限期清场通知函之后，被告迟迟未予交还场地，直到2018年12月2日才把场地交还给原告，之后原告也一直没有办法成功把场地另行出租，直至庭审之日场地还是空置；原告并明确：诉请的租金是按照月租金195947元的标准计算4个月加2天的租金；诉请的违约金按照日万分之五计算，暂计至2019年2月28日的违约金为35042.9元。被告当庭答辩称，1、原告要求被告支付租金期间与事实不符，租赁合同已于2018年9月6日由原告发函解除，原告起诉要求被告支付租金至2018年12月2日无法律依据。原告于2018年9月5日向被告寄送解除租赁合同通知书，该通知书中明确通知被告，租赁合同于本通知书送达被告之日正式解除；原告于2018年9月21日出具的限期清场通知函中亦说明双方已解除租赁合同，故原告要求被告支付2018年9月6日至2018年12月2日租金的诉讼请求无事实与法律依据。2、被告已支付的租赁保证金应在欠付租证金中扣除。被告已按租赁合同约定向原告支付租赁保证金587841元，从订立合同目的看，该保证金是为了保证合同的顺利履行，当支付保证金一方违反合同约定给对方造成损失时，受损害方能及时得到补偿和赔偿。原告应当在租赁合同保证金中扣除相应的金额以保证租金的支付和损失的减少，该租赁保证金不等于定金，故被告不能按时支付租金时，应当优先考虑从保证金中扣除相应款项，原告不能要求支付全部欠付租金的同时要求扣除租赁保证金，该租赁保证金亦不是违约金，原告无权要求被告既支付违约金又没收租赁保证金。经审理查明，2017年1月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同书》及《租赁合同附件》，其中《房屋租赁合同书》约定：甲方将其名下位于深圳市××××路皇岗商务中心xx号楼xxx单元（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计593.78平方米；租赁房屋租金按房屋建筑面积每平方米每月330元计算，月租金总额为195947元；乙方租赁房屋的期限自2017年2月6日起至2019年2月5日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金即587841元；在出现乙方拖欠租金达1天以上，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求赔偿损害、不予退还租赁保证金，甲方除了追究乙方的损害赔偿责任或违约责任外，有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同备案登记；乙方送达地址为深圳市××××路皇岗商务中心xx号楼xxx单元；送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。《租赁合同附件（补充条款）》约定：自2017年2月6日起至2019年2月5日止，租赁房屋租金按房屋建筑面积每平方米每月330元计算，月租金总额为195947元；乙方提前终止合同的履行，租金据实结算，并承担相应的违约责任；非因甲方原因，乙方提前终止本合同的视为乙方违约，甲方有权不予返还租赁保证金；非因甲方原因，乙方违反本合同之约定（其中包括但不限于交付租金、物业管理费或其它应付费用的约定），导致合同提前终止，在甲方按照合同约定送达解除租赁合同通知书后3日内，乙方拒不配合甲方到租赁所办理注销合同备案登记，甲方有权自行前往租赁所办理注销合同备案登记；甲方对于提前终止租赁合同的承租人，预收租赁保证金不予退还；若乙方欠缴租金应向甲方支付违约金，违约金的支付标准为欠缴天数乘以所欠租金额的万分之五；合同租赁期限届满或终止或因任何理由解除时，乙方应将房产按租赁时原交付状态交还甲方，如乙方违反前款规定，则视乙方违约及放弃租赁房屋内所有家具、物品及设施设备的所有权，甲方可按原状修缮租赁房屋并有权处置该房屋内的任何余物，一切费用概由乙方负责，乙方不得有异议或作任何追讨；乙方在租赁期届满之日或甲乙双方协议解除本合同之日或甲方发出的解除租赁合同通知书规定的解除租赁合同之日未按时迁离及返还租赁房屋的，甲方有权按日向乙方收取双倍日租金作为违约金；乙方逾期5个工作日仍未迁离及返还租赁房屋的，甲方有权不通知乙方而自行决定并进入租赁房屋进行清理、清退、清洁等工作而无须承担任何责任，租赁房屋内家具、物品、设施设备均视为乙方废弃物，甲方有权不经磋商自行处置。上述合同签署后，被告向原告支付了租赁保证金587841元，正常支付租金至2018年7月31日，之后未再向原告支付租金。2018年9月5日，原告通过邮寄方式向合同记载的被告送达地址（即涉案租赁物业地址）送达《解除租赁合同通知书》，载明：截至2018年9月4日，被告欠缴2018年8月至9月份租金共计391894元，拖欠租金已累计超过5个工作日，根据合同约定，通知被告租赁合同于本通知书送达被告之日正式解除，租赁保证金没收，被告应在通知书送达之日2日内缴清租金及其他相关费用，3日内搬离。被告确认收到该通知。双方并确认，根据该通知，涉案租赁合同于2018年9月6日解除。2018年9月21日，原告通过邮寄方式向合同记载的被告送达地址（即涉案租赁物业地址）送达《限期清场通知函》，紫爱明：原告于2018年9月6日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，解除了租赁合同，但被告未按照合同约定按期搬离并返还租赁房屋，因此通知被告，被告逾期5个工作日仍未迁离租赁房屋的，原告有权不通知被告而自行决定并进入租赁房屋进行清理、清退、清洁等工作而无须承担任何责任，租赁房屋内家具、物品、设施设备均视为被告废弃物，原告有权不经磋商自行处理，且原告没有保管、看管或维护的义务，因原告根据合同约定采取相应措施、履行相关权利所产生的损失、费用和责任均由被告承担。关于被告搬离情况，被告陈述：在收到原告解除合同函件后，原告开始停水停电，被告就无法实际使用物业，具体搬离时间不清楚，也没有与原告办理过物业交还的手续；原告则陈述：对于被告所称的停水停电情况不予确认，原告向被告发送解除合同通知之后，被告还把很多物品留置在涉案物业，因此原告又向被告发送了《限期清场通知函》，但被告也没有回应，直至2018年12月2日才看到涉案物业已经清空，双方也没有办理交接手续。对于原告未按《限期清场通知函》的内容及时自行收回涉案物业的原因，原告陈述：原告不清楚被告留置在涉案物业的财产情况，原本想通过公证处或街道办工作人员见证的方式来清场，但是没有获得支持，为了避免产生更大的纠纷，原告只能等被告自行清场。另，关于租赁保证金587841元，双方确认原告没有退还被告，原告称原告有权依约予以没收。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。关于合同解除时间。在合同履行过程中，被告自2018年8月开始拖欠租金，构成违约，原告据此有权要求解除合同。原告向被告发函通知解除合同，双方确认被告收到该通知后合同于2018年9月6日解除，本院对此予以认可。关于被告应付的租金问题。首先，在合同解除前被告拖欠的租金即2018年8月1日至2018年9月6日期间的租金，原告有权要求被告继续予以支付。其次，依据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据合同约定，原告在单方行使解除权的同时有权在被告未按期迁离交还房屋的情况下自行收回租赁房屋，原告也在2018年9月21日《限期清场通知函》中明确告知被告逾期5个工作日（即2018年9月28日前）仍未迁离租赁房屋的，原告有权不通知被告而自行收回租赁房屋，故原告应及时收回房屋以避免损失的扩大。结合本案具体事实以及原告自行收回租赁房屋所需的合理时间，本院酌定原告自行收回店铺的合理期限应在2018年10月10日前，但原告一直未收回店铺，故对于本院确定的合理期限过后产生的损失，应由原告自行承担，即原告不得就2018年10月11日起发生的房屋租赁收益损失要求赔偿。综上，原告有权要求被告支付的租金（含合同解除前的应付租金和合同解除后的租金损失）为2018年8月1日至2018年10月10日期间的租金455102.71元【195947元/月×（2个月＋10天/31天）】，对原告主张的租金超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金的处理问题。根据合同约定，在被告存在拖欠租金的违约行为的情况下，原告有权通过没收租赁保证金的方式要求被告承担违约责任，即租赁保证金具有违约金性质，没收租赁保证金并不影响原告要求被告继续履行涉案房屋租赁合同项下产生的债务，故对于被告所称的以租赁保证金扣减拖欠租金的抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张的违约金。由于被告已通过由原告没收租赁保证金的方式承担了违约责任，且如前所述，本院已就被告未按期迁离的行为而认定其须向原告赔偿合理期间的租金损失，故对原告再行要求被告支付逾期付租违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宏运（深圳）资本有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付租金455102.71元；二、驳回原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11799.34元（已由原告预交），由原告负担5086.34元、被告负担6713元（原告同意由被告向其迳付）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年十一月十一日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯