广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2965号上诉人（原审原告）：鲁传武，男，，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审被告)：刘灿荣，男，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：曾存良，广东御福律师事务所律师。上诉人鲁传武因与被上诉人刘灿荣房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鲁传武上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判退回鲁传武铺租押金14263.47元、水电费押金8736.53元、转让费用10000元；二、诉讼费用由刘灿荣负担。事实和理由：一、原审判决认定合同解除存在事实认定错误；二、原审认定租铺押金存在事实认定错误；三、原审认定水电费押金存在事实认定错误；四、原审认定转让费存在事实认定错误。被上诉人刘灿荣辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。鲁传武向一审法院起诉请求：一、解除鲁传武与刘灿荣于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》；二、刘灿荣退还鲁传武水电费10000元；三、刘灿荣向鲁传武退还一个月租房押金13000元；四、刘灿荣支付鲁传武违约金，违约金自2019年4月8日起以10000元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止；五、刘灿荣退还鲁传武转让费10000元；六、诉讼费用由刘灿荣承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，刘灿荣为出租方（甲方）与鲁传武为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于清新区**大道西**号**卡商铺出租给乙方使用。租赁期限从2018年6月1日起至2024年5月30日止，其中2018年6月1日至2019年5月30日期间租金为每月11000元。乙方向甲方分别交纳23000元作租铺押金、10000元作水电费押金，乙方每月准时交纳租金，超期五天内不收违约金，超期十天甲方有权终止合同，收回店铺、押金不予退还。押金不能作租金抵押，直到期满为止，如财物无损坏，租金无息返还。在租赁期内乙方不能中途擅自转让给他人经营使用，如特殊需要另转他人的要与甲方协商，甲方同意后方可转让他人，由甲方与承租人签订承租合同。不得影响周边的人身安全及环境卫生，否则甲方有权终止合同。合同签订当日，刘灿荣收取鲁传武租铺押金23000元、水电费押金10000元。从2018年6月起，租金按月支付，双方主要通过微信聊天沟通当月租金收支事宜。在前期的交付中，双方形成了在当月的3日前后交纳当月租金的习惯。2019年4月初，鲁传武迟延支付当月租金，刘灿荣向鲁传武催收租金，经协商，刘灿荣表示若对方在20日前付清租金就同意减少当月租金700元，即为10300元/月。2019年4月20日，鲁传武通过微信方式向刘灿荣支付了当月租金3000元。后刘灿荣表示在鲁传武预交的水电费押金中扣减8000元作4月份租金。2019年4月28日，双方协商租金事宜，鲁传武向刘灿荣提议用租铺押金抵扣2019年5月的租金，继续租用商铺一个月，刘灿荣明确表示拒绝。2019年4月30日，刘灿荣在涉案商铺张贴“旺铺招租”广告，后于2019年5月1日将商铺转租给了新租客，收取了转让费（顶手费）10000元。2019年5月6日，双方通过微信聊天结算水电费及租金，刘灿荣表示鲁传武上月产生租金及水电费共12320.47元，鲁传武预交了水电费押金10000元和租金3000元共13000元，对比应退679.53元。当天中午，刘灿荣通过微信转账方式退回鲁传武款项679.53元，鲁传武收取。双方对退回租铺押金23000元、水电费押金10000元和转手费10000元发生争议，遂引起诉讼。一审法院认为，该案是房屋租赁合同纠纷。一、合同的效力。鲁传武与刘灿荣于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同的义务。二、合同的解除。鲁传武诉求解除合同，刘灿荣确认租赁合同于2019年4月30日解除，且商铺已于2019年5月1日另行出租给他人，鲁传武的租金只交纳至2019年4月30日，故一审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除。三、租铺押金。合同没有约定租金的具体交纳日期，但双方形成了先交租后使用的交易习惯，鲁传武一般是每月的3日前后交纳当月租金。合同约定“如超过10天还不交租金，甲方有权终止合同，收回店铺，押金不归还乙方。押金不能作租金抵押，直到期满为止”。鲁传武迟延交付4月份租金，刘灿荣多次合理催告，双方协商未果，刘灿荣收回商铺解除合同，鲁传武对此存有过错，合同约定迟延交纳租金超过10天押金就不予退还，押金不能作租金抵扣使用，且刘灿荣不愿退回租金押金，故鲁传武主张退还押金23000元不符合合同约定和法律规定，该主张一审法院不予支持。四、水电费押金。鲁传武与刘灿荣双方已于2019年5月6日进行结算，刘灿荣将水电费押金抵扣租金及所欠水电、垃圾等费用后已将余款退回鲁传武，鲁传武请求刘灿荣退还水电费押金无事实依据，一审法院不予支持。五、转让费。鲁传武主张转让费10000元归其所有。刘灿荣自行招租将商铺出租给新租客并收取新租客的转让费10000元。双方没有约定转让费的归属，鲁传武该主张缺乏法律依据和合同约定，一审法院不予支持。综上，一审法院作出判决：一、确认鲁传武与刘灿荣于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除；二、驳回鲁传武的其他诉讼请求。案件受理费312元，由鲁传武负担。二审中，鲁传武提交了一组微信转账记录，拟证明交租时间，并强调合同没有约定租金具体交纳时间；刘灿荣提交了一组微信聊天记录，拟证明鲁传武已于2019年4月12日表示不再续租，且4月28日已经叫二手商店将商铺清场，因此合同已于4月30日解除。刘灿荣质证称双方已形成每月3号交租金的交易习惯，且合同第七条约定中途退租押金不退。鲁传武在质证意见中也确认房租交到2019年4月止，房屋使用至2019年4月底。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，双方对解除合同无异议，本案二审争议焦点为：一审法院判决租赁合同解除后，对押金、水电费押金、转让费的处理是否有误。首先，双方在《商铺租赁合同》中已明确约定23000元租铺押金用于房屋设施完好及防止承租人中途退租的担保，该押金不能作租金抵押，中途退租押金不退，鲁传武中途退租，因此一审法院按合同认定23000元押金不退，处理正确。其次，合同中约定10000元水电押金未到期退铺也可退，而且双方已协商将该水电押金抵作2019年4月份的租金，对租金和水电押金进行了结算，刘灿荣已将多收的水电押金退还给鲁传武，因此鲁传武主张退水电押金，缺乏依据。最后，转让费10000元是刘灿荣自行招租并向新承租人收取的，并非由鲁传武转租，因此鲁传武无权主张取得该笔转手费。综上所述，上诉人鲁传武的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人鲁传武负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月二十五日书记员  潘丽泳