北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87200号原告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴杰，女，1992年7月6日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：陈佳琪，女，1970年12月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。第三人：高虹，女，1969年10月23日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高斌，男，1963年6月7日出生，回族，北京市月盛斋清真食品有限公司退休员工，住北京市西城区。原告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）与被告陈佳琪、第三人高虹居间服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。麦田公司委托诉讼代理人吴杰、陈佳琪委托诉讼代理人邵术恒、高虹委托诉讼代理人高斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。麦田公司向本院提出诉讼请求：判令陈佳琪支付居间服务费825000元，并以825000元为本金按日百分之一为标准支付自2019年3月16日至实际付款期间的违约金。事实和理由：2019年3月16日，我方、陈佳琪与出卖人徐某某就买卖北京市朝阳区紫玉东路x号（二期）Gxx1至2层105号房屋（以下简称105号房屋）签订《居间服务合同》。同日，陈佳琪与徐某某签署《北京市存量房屋买卖合同》，至此我方居间服务已经完成，依据《居间服务合同》第二条约定，陈佳琪应于签约当日支付我方居间服务费825000元。2019年7月25日，陈佳琪告知其配偶王某已与徐某某办理完毕105号房屋权属转移登记手续，现房屋已经登记至王某名下，并告知不支付居间服务费，想通过私下给我方业务员少部分钱款解决。经我方多次催促，陈佳琪至今拒绝支付居间费。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。陈佳琪辩称：不同意麦田公司的诉讼请求。首先，《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》均无效，麦田公司无权主张服务费。上述两份合同并非房屋原产权人徐某某签署，作为代理人高虹亦未取得徐某某授权，签约后，徐某某拒绝追认，合同自始无效。第二，麦田公司提供虚假授权委托书，损害了陈佳琪作为委托人的利益，无权要求服务费。麦田公司明知高虹未取得徐某某授权，要求高虹在授权委托书上签字并交付我方，谎称徐某某签署了授权委托书，故意隐瞒与订立合同相关的重要事实，麦田公司作为居间方无权主张居间费。第三，无论合同是否成立，麦田公司主张违约金缺乏合同及法律依据。双方并未约定付款期限，麦田公司主张自2019年3月16日起计算违约金依据不足，合同约定违约金标准为每日万分之一明显过高，即使两份合同有效，因麦田公司及出卖人过错导致房屋买卖交易无法完成，我方购房目的无法实现，依据合同约定麦田公司应退还全部居间费。高虹述称：签约当日，我表示105号房屋并不是我所有，我没有权利签约，是麦田公司让我签字，后补委托手续。房屋实际所有权人是徐某某，我们是朋友关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月16日，高虹代徐某某（出卖人）、陈佳琪（买受人）及麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖105号房屋提供居间服务，居间服务范围：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人看房；4、协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；5、协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买卖合同生效时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费825000元。买卖双方利用居间方提供的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订买卖合同，居间方除有权要求本合同约定的支付主体支付全额居间服务费外，买卖双方还应承担违约责任。本合同约定的支付方迟延向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按未支付部分的每日百分之一支付违约金。同日，高虹代徐某某与陈佳琪签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈佳琪购买徐某某所有的105号房屋，房屋成交总价为3750万元。同期，双方签署《房屋状况说明书》，载明105号房屋所有权人系徐某某，无其他共有人；双方签署《购房资格协议》，载明陈佳琪签约时不具备购房资格，在名下1套房屋出售、赠与或更名至他人名下后即具有购房资格。经查1，各方均确认签署《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》等系列合同文本时，房屋所有权人徐某某在香港，高虹未取得亦未出示徐某某的授权委托书。经询，麦田公司表示签约后经微信向高虹发送授权委托书，高虹于两天内补交授权委托书，落款日期注明系签约当日。麦田公司向本院提交授权委托书为证。对此，陈佳琪、高虹均否认系由徐某某本人签署。经查2，2019年4月28日至4月29日，麦田公司工作人员陪同陈佳琪前往香港与徐某某本人面谈。经询，各方均确认徐某某未签署授权委托书，亦未办理公证授权委托手续。另查，2019年7月11日，徐某某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号CW452365），双方于当日申请办理105号房屋所有权转移登记，105号房屋转移登记至王某名下。据北京市朝阳区不动产登记事务中心留存底档显示，王某与陈佳琪原系夫妻关系，双方于2019年6月11日签署《离婚协议书》并取得离婚证；徐某某就105号房屋转让给王某事宜授权高虹作为代理人办理售房相关手续，委托期限自2019年6月4日至2020年6月3日。经询，陈佳琪表示其与王某于2005年经法院调解离婚，后应王某要求于2019年补办了离婚证，并就此提交（2005）海民初字第xxxxx号民事调解书为证。庭审中，麦田公司表示于2019年3月14日带领陈佳琪及姐姐前往105号房屋看房，当晚带领陈佳琪和王某看房，两次都是高虹接待。签约时，高虹出示了房产证原件、契税票原件、高虹身份证原件及徐某某身份证复印件。签约后，业务经理陪同陈佳琪和王某于2019年4月28日、4月29日前往香港面见徐某某，徐某某认可高虹签署合同的效力，但因饮酒未签署书面授权委托书。后2019年7月，王某告知业务经理已经完成105号房屋过户，请业务经理吃饭并意欲包红包感谢，被业务经理拒绝。就此，麦田公司提交业务经理与陈佳琪的微信记录、与王某的通话录音、出入境查询记录等为证。对此，陈佳琪、高虹均认可两次实地看房，陈佳琪亦认可微信记录及通话录音的真实性，但表示徐某某并未认可高虹代理行为，拒绝签署授权委托书。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务。本案中，高虹没有取得房屋所有权人徐某某授权，与陈佳琪、麦田公司签署《居间服务合同》，上述代理签约行为未经徐某某追认，对徐某某不发生法律效力，合同效力应溯及行为人高虹及签约两方陈佳琪、麦田公司。麦田公司作为专业房产交易经纪公司提供居间服务旨在促成买卖双方达成房屋交易合意，而麦田公司并未促成陈佳琪与房屋所有权人徐某某签订具有法律效力的房屋买卖合同，其依约主张居间费82．5万元及逾期付款违约金依据不足。但经查明事实可知，麦田公司确为陈佳琪提供了市场行情咨询、105号房屋出售信息并协助陈佳琪两次实地看房，后陈佳琪前夫王某实际购买了105号房屋。且先后两次房屋交易过程中，王某先陪同并参与陈佳琪与徐某某之间的房屋交易，后陈佳琪亦为王某购房协助办理相关身份手续，上述事实可以认定就105号房屋买卖交易，麦田公司为陈佳琪提供了报告订立合同的机会，履行了部分居间义务，本院综合考虑上述情形酌情判处陈佳琪支付麦田公司居间费10万元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告陈佳琪于本判决生效之日起七日内支付原告北京麦田房产经纪有限公司居间服务费十万元。二、驳回原告北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，由原告北京麦田房产经纪有限公司负担4875元（已交纳），由被告陈佳琪负担1150元（原告北京麦田房产经纪有限公司已交纳，被告陈佳琪于本判决生效之日起七日内给付原告北京麦田房产经纪有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十一月十四日书记员 李剑奇