贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8435号原告：周琼，女，1964年1月9日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：胡洪，系贵州恭信律师事务所律师，执业证号：15201201610662130。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：一般代理。原告周琼诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人胡洪，被告之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1，判令被告支付原告逾期交付房屋违约金31830.05元；2、判令被告立即为原告办理贵阳市白云区房屋所有权证书，并支付自逾期办理房屋所有权证书之日起至办理完毕之日止的违约金，截止2019年10月30日为50283.46元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将其开发的贵阳市白云区房屋出卖给原告，建筑面积为130.73平方米，总价款为488191元。合同约定被告应当在2014年12月30日向原告交付上述商品房，逾期交房的应当自逾期次日起至实际交房之日止按日支付全部已付款万分之一违约金，并于实际交房之日起90日内向原告支付违约金。同时约定，被告应于2016年12月30日前取得上述商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期办理转移登记的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.01%的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，但被告逾期至2016年10月17日才将上述商品房交付给原告，而房屋所有权证书至今尚未办理。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，属于有效合同，合同双方应当按照合同约定，秉着诚实守信的原则完全履行合同，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告辩称：我方对原告购房及逾期交房的事实无异议；根据商品房买卖合同及补充协议的约定，逾期办理房屋转移登记的违约金不超过总购房款的1%；《商品房买卖合同》及补充协议系合同范本，违约金的调整是双方真实意思表示；我方已经尽到提醒义务；逾期交付商品房转移登记文书的违约金按日计算，应从立案之日起往后倒推3年为时效有效期，超过诉讼时效的违约金我方提出时效抗辩。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区利海米兰春天第8栋1层3号房，房屋总款488191元。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，出卖人于2014年12月30日前向买受人交付房屋，合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第五条关于交付条件约定（对合同第十一条的补充）：1、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延。合同第二十二条约定，出卖人承诺在2016年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告于2016年10月17日收房，但至今未取得所有权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约向原告交付商品房及取得该商品房的所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2016年10月17日才向原告交付商品房，且至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交房的违约金、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称逾期办理房屋转移登记的违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院不予采纳。双方合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2016年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上，被告应支付原告逾期交付商品房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。2014年12月31日至2016年10月17日期间逾期交付商品房的违约金为：488191元×0.01%/天×657天=32074元，原告主张逾期交房违约金31830.05元，本院从其自愿；截止2019年10月30日，应支付的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为：488191元×0.01%/天×1035天＝50528元，原告主张截止2019年10月30日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金50283.46元，本院从其自愿。至于原告主张被告立即为原告办理房屋所有权证书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周琼支付逾期交付商品房的违约金31830.05元；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周琼支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年10月30日为50283.46元，2019年10月31日起继续以48.8191元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告周琼交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡晓芳二〇一九年十一月二十八日法官助理王国姣书记员王黎