海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0108民初4495号 原告（反诉被告）：海南汇佳商业服务有限公司，住所地海南省海口市美兰区海府路61号汇佳商业广场四楼。统一社会信用代码：9146000076745768X6。 法定代表人：林某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某，海南大华园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢某，海南大华园律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙迪尼教育咨询服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城鲇鱼套第壹幢709房。统一社会信用代码：91430102576591253W。 法定代表人：姜某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，海南正益律师事务所律师。 原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司（以下简称海南汇佳公司）与被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司（以下简称长沙迪尼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海南汇佳公司的委托诉讼代理人黄某、谢某及被告（反诉原告）长沙迪尼公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）海南汇佳公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决长沙迪尼公司立即腾空、并向海南汇佳公司交还涉案商铺；2.依法判决长沙迪尼公司向海南汇佳公司支付商场租金、物业管理费及装修补偿费共计人民币467840元（从2017年10月15日起算，至合同期满2019年2月14日止，共计16个月）；3.依法判决长沙迪尼公司向海南汇佳公司支付房屋占有使用费29240元（从合同期满2019年2月15日起算，暂计至2019年3月14日，实际请求至长沙迪尼公司交还涉案商铺之日止）；4.依法判决长沙迪尼公司向海南汇佳公司支付滞纳金人民币2866338.72元（从2017年11月15日起计算，暂计至2019年3月14日，应计至长沙迪尼公司付清所欠租金、物业管理费及装修补偿费之日止）；5.本案诉讼费用由长沙迪尼公司承担。事实和理由：2013年12月18日，海南汇佳公司与长沙迪尼公司签订《商铺租赁合同书》。该合同约定：“长沙迪尼公司承租海南汇佳公司位于海南××路商铺，总面积为707㎡，用于教育培训。租赁期限为5年，自2014年2月15日起至2019年2月14日止。商场租金、物业管理费及装修补偿费合计为28280元/月，支付期限为：每6个月缴纳一次，于当月5日前一次性缴清。长沙迪尼公司如不按规定时间和数量缴纳本合同约定的各项费用，经海南汇佳公司书面通知，从通知之日起1个月后，每逾期一天，按所拖欠款总数的4‰支付滞纳金给海南汇佳公司。”之后，长沙迪尼公司因扩大经营的需要，于2014年2月15日与海南汇佳公司签订《补充协议》。该协议约定，长沙迪尼公司在《商铺租赁合同书》的基础上扩大承租海南汇佳公司商铺24㎡，每月商场租金、物业管理费及装修补偿费为960元，每6个月支付一次。上述两份合同签订后，海南汇佳公司依约履行合同义务，向长沙迪尼公司交付该商铺。长沙迪尼公司从2017年10月15日起就开始拖欠海南汇佳公司租金。为此海南汇佳公司也多次向长沙迪尼公司发出缴款通知。截至上述《商铺租赁合同书》及《补充协议》期间届满之日即2019年2月14日止，长沙迪尼公司仍拖欠海南汇佳公司租金人民币467840元（尚未包含滞纳金）。期间海南汇佳公司曾多次向长沙迪尼公司催收及要求清场撤离，但均无果。双方签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》约定的期限已于2019年2月14日届满。然而长沙迪尼公司不仅未与海南汇佳公司办理清偿交接手续，反而用锁头将涉案店铺紧紧锁住，继续强占和使用涉案店铺。因此，长沙迪尼公司依法应当向海南汇佳公司支付房屋占有使用费。双方已通过实际行动将合同原约定的每6个月支付一次租金的方式更改为每1个月支付一次租金，故长沙迪尼公司应按照合同约定的滞纳金比例向海南汇佳公司支付迟延履行租赁合同的滞纳金。综上所述，为维护自己的合法权益，海南汇佳公司依法向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）长沙迪尼公司辩称，一、海南汇佳公司和武警部队海南省××队保障部早在2017年10月就告知长沙迪尼公司要收回房屋，必须在2018年4月30日前搬离。2018年1月26日海南汇佳公司用锁锁住了房屋，长沙迪尼公司无法使用房屋，即海南汇佳公司早在2018年1月26日就违法解除了租赁合同，实际收回了涉案房屋，让长沙迪尼公司再交还商铺没有事实依据。由于涉案房屋系军队产业，国家军委要求不得将军产用于地方民用。2017年10月20日，武警部队海南省总队保障部来到长沙迪尼公司处，称该涉案房产系其部队房产，根据中央军委和武警总部指示精神，要求长沙迪尼公司在2018年4月30日前搬离。随后武警部队人员在长沙迪尼公司租赁的涉案房产的大门和后门均粘贴了腾退房屋告示。武警告示贴出后，长沙迪尼公司的培训生源就基本流失完。根据武警的要求，长沙迪尼公司拟于2018年1月底退出租赁房屋。2018年1月26日，在长沙迪尼公司还没有完全搬出东西之时，海南汇佳公司就用锁锁住了房屋，导致长沙迪尼公司无法使用，海南汇佳公司单方解除了租赁合同。海南汇佳公司还强行无理扣押申请人部分桌椅不给搬走。海南汇佳公司以锁门的方式实际收回了涉案房屋。二、海南汇佳公司早在2018年1月26日用锁门的方式，驱赶走长沙迪尼公司，收回了房屋。现海南汇佳公司再诉请长沙迪尼公司腾空房屋没有事实依据。三、海南汇佳公司违约提前解除合同，长沙迪尼公司有权拒付拖欠的2个月租金。海南汇佳公司诉请长沙迪尼公司支付2017年10月15日至2019年2月14日的租金等费用没有事实依据。长沙迪尼公司自2014年2月开始缴纳租金、物业管理费及装修补偿费，一直交纳至2017年10月15日。另，长沙迪尼公司还支付了一个月合同履约金29240元。而海南汇佳公司在2018年1月就锁住了房屋大门，收回了房屋，海南汇佳公司违约提前解除合同。四、由于海南汇佳公司在2018年1月26日就以锁门的方式收回了房屋，而海南汇佳公司又拒绝长沙迪尼公司搬出自己的部分桌椅等物品，故海南汇佳公司自2019年2月15日计算房屋占有使用费没有事实和法律依据。五、海南汇佳公司诉请支付巨额滞纳金没有事实和法律依据。1.如前所述，长沙迪尼公司违约解除合同，其诉请长沙迪尼公司支付巨额滞纳金没有事实依据。2.滞纳金是国家法律、法规明文规定的款项，对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施，是由国家强制力保障实施征收。滞纳金只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，个人和其他单位都无权私自设立滞纳金。故租赁合同中约定的滞纳金是无效条款。3.即使长沙迪尼公司拖欠部分租金，按日4‰计算违约金属于明显过高。4.租赁合同中约定长沙迪尼公司支付给海南汇佳公司的费用包括三项内容，即租金为10元/月/㎡,物业管理费为15元/月/㎡，装修补偿费为15元/月/㎡。也就是说即使海南汇佳公司有损失，也仅计算租金10元/月/㎡的损失。六、海南汇佳公司不但不履行合同约定的开具租金发票的义务，还多次停水停电干扰长沙迪尼公司使用房屋。海南汇佳公司还利用其是物业公司的强势地位，强行锁门连长沙迪尼公司自己的物品都不给搬出，现在还要求长沙迪尼公司支付租金等费用，实在是欺人太甚。综上，海南汇佳公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司向本院提出反诉请求：1.判令确认海南汇佳公司于2018年1月26日违法解除了海南汇佳公司与长沙迪尼公司签订的《商铺租赁合同书》《补充协议》；2.判令海南汇佳公司向长沙迪尼公司返还履约保证金29240元；3.判令海南汇佳公司向长沙迪尼公司开具1286560元的税务租赁发票；4.判令海南汇佳公司向长沙迪尼公司支付违法解除租赁合同的损失63482元；5.案件受理费由海南汇佳公司负担。事实和理由：2013年12月28日，长沙迪尼公司与海南汇佳公司签订《商铺租赁合同书》。双方约定：“长沙迪尼公司租用海南汇佳公司位于海南××路用于教育培训，含公摊面积为707㎡。长沙迪尼公司缴纳租金10元/月/㎡、物业管理费15元/月/㎡、装修补偿费15元/月/㎡，合计为28280元/月。另长沙迪尼公司交纳28280元作为合同履约金。合同租期为5年，自2014年2月15日至2019年2月14日。”2014年2月15日，双方又签订《补充协议》，约定：长沙迪尼公司另租用海南汇佳公司24㎡场地，租金、物业管理费、装修补偿费合计960元/月，另交纳960元履约金，海南汇佳公司开具相应的发票。上述两份合同签订后，长沙迪尼公司支付了履约保证金29240元，并一直按时交纳租金，自2014年2月开始缴纳租金、物业管理费及装修补偿费，一直交纳至2017年10月15日，合计共交纳了1286560元。由于涉案房屋系军队产业，国家军委要求不得将军产用于地方民用。2017年10月20日，武警部队海南省总队保障部来到长沙迪尼公司处，称该涉案房产系其部队房产，根据中央军委和武警总部指示精神，要求长沙迪尼公司在2018年4月30日前搬离。随后武警部队人员在长沙迪尼公司租赁的涉案房产的大门和后门均黏贴了腾退房屋告示。武警告示贴出后，长沙迪尼公司的培训生源就基本流失完。根据武警的要求，长沙迪尼公司拟于2018年1月底退出租赁房屋。2018年1月26日，在长沙迪尼公司还没有完全搬出东西之时，海南汇佳公司就用锁锁住了房屋，导致长沙迪尼公司无法使用，海南汇佳公司单方解除了租赁合同。海南汇佳公司还强行无理扣押长沙迪尼公司部分桌椅不给搬走。海南汇佳公司以锁门的方式实际收回了涉案房屋。租赁合同及补充协议明确约定，长沙迪尼公司支付租金等费用，海南汇佳公司应当出具税务发票。长沙迪尼公司多次催讨，海南汇佳公司一直以种种借口拖延，至今未开具一分发票。长沙迪尼公司认为，长沙迪尼公司支付了履约金，按时支付租金。海南汇佳公司不开具发票，在合同到期前就让长沙迪尼公司搬走，并以锁门的方式收回了房屋，强行解除了租赁合同，海南汇佳公司已经构成严重违约，应当承担相应的法律责任。 原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司针对反诉辩称，一、案涉房屋租赁合同于2019年2月14日因合同期限届满解除，不存在海南汇佳公司于2018年1月26日违法解除房屋租赁合同的情形。（一）《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的两种情形，即约定解除和法定解除。首先是约定解除。本案中，既未出现房屋租赁合同约定的解除事由，也未发生当事人协商一致解除合同的情形。而根据双方于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》第九条“合同有效期限内，乙方不得无故提前向甲方退租，如确因特殊情况需要退租时，提前一个月书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续，并且乙方应支付一个月的合同履约金……”的约定，合同有效期限内长沙迪尼公司欲解除合同须提前向汇佳公司申请并经汇佳公司同意方可。但本案中长沙迪尼公司从未征得海南汇佳公司的同意。其次是法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案明显不存在上述法定情形。长沙迪尼公司主张依据武警部队贴出的告示无法继续经营，但涉案房屋租赁合同的签订主体是海南汇佳公司和长沙迪尼公司，与武警部队无关，且汇佳公司也从未明确告知长沙迪尼公司涉案房屋无法继续使用。实际的情况是直至今日海南汇佳公司依然享有包括涉案房屋在内的海府路商铺的合法承租经营权。长沙迪尼公司认为武警部队贴出的告示导致其无法继续使用房屋是其单方判断或单方主张，显然不足以构成合同解除的事由。二、本案中，长沙迪尼公司未按合同约定缴纳租金等各项费用，其逾期支付租金的行为已构成严重违约。依据《商铺租赁合同》第十条第一款的相关约定，长沙迪尼公司无权要求海南汇佳公司返还履约保证金。三、长沙迪尼公司反诉海南汇佳公司要求开具价值1286560元的税务租赁发票无事实依据与法律依据。主要理由为：是否开具发票、如何开具发票是税务行政机关管辖和处理的范围，不属于人民法院的管辖范围。该诉请与本案不具有关联性。四、长沙迪尼公司反诉海南汇佳公司要求支付违法解除租赁合同造成的损失无事实依据和法律依据。第一，涉案合同因期限届满自行终止。海南汇佳公司不存在违法解除租赁合同的情形。海南汇佳公司从未提前收回租赁房屋。第二，长沙迪尼公司主张的经济损失与海南汇佳公司无关。首先，长沙迪尼公司停止在涉案房屋经营是其经营决策所致，学员的流失应由自行负责。其次，无论长沙迪尼公司是否将涉案房屋用于经营，在双方未解除合同的前提条件下，合同期限届满前其占用涉案房屋的事实依然存在。故长沙迪尼公司应向海南汇佳公司支付相应租金。综上所述，海南汇佳公司认为，长沙迪尼公司的反诉请求没有事实根据及法律依据，请求法院依法驳回长沙迪尼公司的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。海南汇佳公司提交的《商铺租赁合同书》《补充协议》、说明、租金明细、交通银行网上转账电子回执、律师函短信截图、海南日报《通知》（2019年3月15日）、涉案商铺现状照片，长沙迪尼公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。长沙迪尼公司司提交的《商铺租赁合同书》《补充协议》、收据，海南汇佳公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据长沙迪尼公司的申请调取的中国人民武装警察部队海南省××队保障部出具的复函，海南汇佳公司与长沙迪尼公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 海南汇佳公司提交的催收通知，该证据的签收人“杨兰兰”未有其他证据佐证其代表长沙迪尼公司，不能证明该通知已实际送达长沙迪尼公司，故本院对该证据拟证明海南汇佳公司已向长沙迪尼公司催收租金的待证事实不予确认。海南汇佳公司提交的邮政快递底单，该证据有原件核对，且能证明长沙迪尼公司拒收的事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。海南汇佳公司提交的光盘1张（内含视频2个），仅能证明海南汇佳公司于2019年9月15日正常经营相关商铺的状态，故本院仅对上述事实予以确认。海南汇佳公司提交的中国建设银行单位客户专用回单，仅能证明海南汇佳公司与中国人民武装警察部队海南省总队保障部之间租赁合同的履行情况，且该情况与本案是否有关属于法律判断，故本院仅对海南汇佳公司自2017年4季度起向中国人民武装警察部队海南省总队保障部支付租金的事实予以确认。海南汇佳公司提交的其与其他承租人签订的《商铺租赁合同书》、补充协议、其他承租人出具的情况说明、海南汇佳公司给其他承租人出具的海南增值税普通发票及收据，与本案无关，故本院对上述证据的关联性不予确认。 长沙迪尼公司提交的武警通知，虽然海南汇佳公司对该证据的合法性、关联性及证明内容均有异议，但是根据双方当事人确认的中国人民武装警察部队海南省××队保障部出具的复函，该保障部确认涉案房屋为部队房产，且该通知确为该保障部根据中央军委停偿工作部署及停偿政策要求而张贴，故本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。长沙迪尼公司提交的《军队和武警部队全部停止有偿服务工作计划于2018年完成》的新闻，因中国人民武装警察部队海南省总队保障部出具的复函回复其张贴告示的依据涉及上述通知，与本案有关，故本院对上述证据所涉及的《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》的真实性、合法性、关联性予以确认。长沙迪尼公司提交的手机通话截图、电话录音光盘及录音文字稿，海南汇佳公司对上述证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明内容均有异议。通话人谢德有是否能代表海南汇佳公司属于法律判断，故本院仅对上述证据载明的内容予以确认。长沙迪尼公司提交的培训学校退费明细账为其单方制作，不具有客观性，故本院不作为认定事实的根据。长沙迪尼公司提交的海口市迪尼教育培训退费说明、费用报销单、付款申请书、海南银行记账回执、海南银行对公账户明细对账单，仅能证明长沙迪尼公司退还学生课程费用共计63482元，该部分退费是否属于长沙迪尼公司因海南汇佳公司造成的损失，属于法律判断，故本院仅对长沙迪尼公司退还学生课程费用共计63482元的事实予以确认。 综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月18日，海南汇佳公司（甲方）与长沙迪尼公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同书》。该合同约定：“甲方将坐落于××路，商铺总面积（含公摊10%）为707平方米租赁给乙方作为合法经营教育培训使用。租赁期限为5年，即自2014年2月15日起至2019年2月14日止。从第三年起物业管理费增加2.5元/平方米，从第3年起，第4年月租金、物业管理费、装修补偿费按第二年基础上递增10%……甲方出租给乙方的场地租金为每平方米10元/月(每月租金7070元)，商铺物业管理费为每平方米15元/月（每月物业管理费为10605元），装修补偿费为每平方米15元/月（每月装修补偿费为10605元），每月场地租金、物业管理费及装修补偿费合计28280元。乙方上缴给甲方的租金、物业管理费、装修补偿费为每6个月上交一次，共169680元。以上租金、物业管理费及装修补偿费在租赁期限内当月五日前一次性交清。交缴费用地点在汇佳商业广场四楼财务室，甲方应出具票据。甲、乙双方签订本合同时，乙方必须一次性将1个月的场地租金、物业管理费及装修补偿费作为合同履约金，该履约金为28280元。合同履约金是乙方履约之担保，担保期间不计利息，如乙方履行合约，甲方在合同期满或合同提前终止时合同履约金退还乙方；如乙方违约，拖欠应缴纳的各种费用或损坏公共设施等使甲方提前解除合同，则甲方有权依合同约定先扣除各项费用，剩余的合同履约金用于优先支付乙方因违约而给甲方造成的经济损失……合同有效期限内，乙方不得无故提前向甲方退租，如确因特殊情况需要退租时，应提前一个月书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续，并且乙方应支付一个月的合同履约金，即从已缴的履约金中扣除一个月的履约金费用给甲方作为补偿……乙方如不按规定时间和数量缴纳本合同约定的各项费用，经甲方书面通知，从通知日起1个月后，则每逾期一天，按所拖欠总数的4‰支付滞纳金给甲方。任何款项逾期超过十天，属乙方违约，甲方有权停止水电供应直至收回场地，本合同自动终止……”2014年2月15日，海南汇佳公司（甲方）与长沙迪尼公司（乙方）又签订《补充协议》。该协议约定：“乙方扩大经营面积24平方米（含10%公摊），租赁期限、起算日期、物管公摊递增按《商铺租赁合同书》约定执行。甲方扩大出租给乙方的场地租金为每平方米10元/月，每月租金共计240元；商铺物业管理费为每平方米15元/月，共计360元；装修补偿费为每平方米15元/月，共计360元；每月场地租金、物业管理费及装修补偿费合计960元。租金、物业管理费、装修补偿费为每6个月支付一次，共5760元。支付时间为当期第一个月五日前，缴费地点在汇佳商业广场四楼财务室，甲方应出具相关发票。”自2014年1月起，海南汇佳公司委托其职员谢德有代表该公司与长沙迪尼公司进行收取租金活动的有关事务，该授权有效期截至结清长沙迪尼公司相关房屋租金之日止。海南汇佳公司向谢德有出具了书面的授权委托书。在上述合同的履行过程中，长沙迪尼公司向海南汇佳公司支付的租金（包含租金、物业管理费及装修补偿费）截止至2017年10月15日，共计1286560元。此外，长沙迪尼公司于2014年4月16日向海南汇佳公司支付了履约金29240元（包含一个月的租金、物业管理费及装修补偿费）。2017年10月20日，中国人民武装警察部队海南省总队保障部在涉案房屋所在的汇佳商业广场张贴一份《告示》，其中载明：“全体租户：根据中央军委和习主席关于全军和武警部队全面停止对外有偿服务活动的指示精神，依据武警总部明确的时间节点，我总队所属房地产租赁项目拟定于2017年11月30日前终止承租合同，2018年1月1日至4月30日为租户腾退期，到期后部队将对房地产进行关停封存。为避免给各位租户造成不必要的麻烦，敬请提前安排腾退寻租相关事宜。”长沙迪尼公司在上述《告示》张贴后开始着手搬离涉案房屋。在长沙迪尼公司搬离的过程中，海南汇佳公司在长沙迪尼公司尚有物品遗留在涉案房屋内时即将其门锁上。2018年1月26日，长沙迪尼公司曾与海南汇佳公司的职员谢德有联系，要求搬走遗留的物品。谢德有同意长沙迪尼公司搬走部分物品。之后，涉案房屋的门又被锁住。此后，长沙迪尼公司未再从涉案房屋搬走物品。海南汇佳公司认为长沙迪尼公司一直占用涉案房屋未予归还，并拖欠涉案房屋的租金。在向长沙迪尼公司催缴无果后，海南汇佳公司向本院起诉，遂成讼。长沙迪尼公司在诉讼过程中向本院提起反诉。 另查明,2018年1月26日，长沙迪尼公司的法定代表人姜某与海南汇佳公司的员工谢德有通话内容如下： 姜某：“谢经理你好！我想知道我公司的房租支付到几月份？” 谢德有：“姜总你好！支付到10月15日。” 姜某：“我公司的押金是多少？” 谢德有：“一个月。” 姜某：“也就是说我公司的房租是支付到11月15日吗？” 谢德有：“对。” 姜某：“武警何时让我们搬出租用房？” 谢德有：“武警没说什么时候搬。武警、军委明天下午过来考察，17号那天开了一个联合会……要将海南作为一个先行试点……讨论怎样整合市里的闲置土地，搬到郊区去……” 姜某：“明天我的新幼儿园要开音乐会……现在你是不是锁了我的门？” 谢德有：“是锁了，没错。” 姜某：“我现在通知你开门，我要拿东西……我们的合同还没到期，如果我们欠了你的房租，我们按合同执行，不存在你锁我的门，这样是你没道理……” 谢德有：“你现在需要搬什么东西？” 姜某：“我现在需要搬我会议室的桌子，你现在过来开门……” 谢德有：“你不要都搬完了啊。” （电话挂断，通话终止） 再查明，2019年8月28日，中国人民武装警察部队海南省总队保障部向本院出具复函，回复内容如下：1.海府路61号汇佳商业广场2楼的房屋为部队房产；2.《告示》内容为中国人民武装警察部队海南省总队保障部张贴；3.《告示》为中国人民武装警察部队海南省总队保障部根据中央军委停偿工作部署及相关通知精神张贴，符合停偿政策要求。 又查明，至庭审之日，汇佳商业广场的铺面仍在经营。海南汇佳公司向中国人民武装警察部队海南省总队保障部支付了自2017年第4季度至2019年8月的地租租金。长沙迪尼公司自2018年3月至2018年5月向学生退还课程费用共计63482元。长沙迪尼公司向各位学生家长提供的《海口市迪尼教育培训学校退费说明》均记载：“因迪尼教育培训场地（汇佳女人街整栋楼层）隶属武警部队，现因政策需要，部队将停止所有对外商业活动场地的租用。迪尼教育培训学校搬至椰海大道东28号海口市第四人民医院斜对面德福家园4楼，故迪尼教育培训学校对现有学员的课时作出如下安排：1.在保持原价格和课时不变的情况下，继续到××校）上课；2.因距离较远等其他原因导致不愿到新校区上课的学员，学校对于学生所剩余课时，按照原报名价格及折扣进行退费。退费时，家长应交回原收据。” 在诉讼过程中，海南汇佳公司称其在《告示》张贴之后，经与中国人民武装警察部队海南省总队保障部多次协调，该保障部口头同意海南汇佳公司可以照常继续运营汇佳商业广场全部商铺。海南汇佳公司称其口头通知各承租人可以继续经营商铺。海南汇佳公司未提交证据证明其或中国人民武装警察部队海南省总队保障部再次张贴告示说明汇佳商业广场能够正常经营并撤回原《告示》。海南汇佳公司未提交证据其已就长沙迪尼公司支付的1286560元租金开具了发票。长沙迪尼公司称其已于2017年11月开始陆续搬离，并称其在《告示》张贴后向海南汇佳公司发函解除合同，但未提交证据证明该待证事实。长沙迪尼公司称：海南汇佳公司的职员谢德有认为长沙迪尼公司拖欠租金而不让其全部搬完屋内物品（包括现场遗留的牌匾等），之后因这些物品没有什么价值，长沙迪尼公司即放弃涉案房屋内的遗留物品，并未再使用涉案房屋。双方确认租金并非按合同约定的每6个月支付一次，基本是按月支付。 本院认为，一、关于长沙迪尼公司对涉案房屋的腾空退还及《商铺租赁合同书》《补充协议》的解除问题。 根据长沙迪尼公司的法定代表人姜某与海南汇佳公司的员工谢德有于2018年1月26日的通话内容可知，谢德有在2018年1月26日之前已将涉案房屋的门锁上，即长沙迪尼公司已无法对涉案房屋进行占有使用，也失去了对涉案房屋的控制。谢德有系接受海南汇佳公司的委托并代表该公司与长沙迪尼公司处理涉案房屋租金事务的代理人，其身份均得到双方的认可。虽然海南汇佳公司认为谢德有仅代为收取租金，但是根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，谢德有在处理涉案房屋租赁合同的事务上具有代理海南汇佳公司的客观表象，长沙迪尼公司有理由相信谢德有针对涉案房屋采取的行为和言论得到海南汇佳公司的授意。因此，谢德有对涉案房屋锁门的行为对海南汇佳公司有效，即涉案房屋已经由海南汇佳公司控制。并且，海南汇佳公司未提交证据证明谢德有允许长沙迪尼公司搬走部分物品后重新将涉案房屋交付给长沙迪尼公司。同时长沙迪尼公司在庭审中已确认其放弃涉案房屋现场遗留的物品。故海南汇佳公司请求长沙迪尼公司腾空并返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。 海南汇佳公司与长沙迪尼公司签订的《商铺租赁合同书》《补充协议》系双方真实意思的表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，应受法律保护。双方应全面履行合同。在上述合同的履行过程中，涉案房屋的所有权人中国人民武装警察部队海南省总队保障部根据中央军委和习主席关于全军和武警部队全面停止对外有偿服务活动的指示精神并依据武警总部明确的时间节点，在该房屋所在的汇佳商业广场张贴《告示》，告知全体租户拟定于2017年11月30日前终止承租合同，并将2018年1月1日至4月30日定为租户腾退期，要求各租户提前安排腾退寻租相关事宜。长沙迪尼公司正是基于上述《告示》的要求而作出了停止租赁、搬离涉案房屋的行为。该行为应视为长沙迪尼公司作出解除《商铺租赁合同书》《补充协议》的意思表示。海南汇佳公司的代理人谢德有将涉案房屋锁门，即以行为表示同意解除双方的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，长沙迪尼公司与海南汇佳公司以各自的行为表示不再履行双方的房屋租赁合同，属于协商一致解除合同。海南汇佳公司与长沙迪尼公司均未提交证据证明涉案房屋被海南汇佳公司锁门的具体时间，则本院根据谢德有与姜某的通话时间及《告示》从2018年1月1日起算租户腾退期的内容，认定涉案的《商铺租赁合同书》《补充协议》已于2018年1月1日解除。虽然海南汇佳公司仍继续向中国人民武装警察部队海南省总队保障部支付地租租金，其他铺面至庭审之日仍在经营，但是上述情形属于海南汇佳公司与案外人的法律关系，并不能否定海南汇佳公司以自己的行为同意解除与长沙迪尼公司的房屋租赁合同关系的事实。并且，海南汇佳公司并未书面告知长沙迪尼公司涉案房屋经允许可以正常出租。中国人民武装警察部队海南省总队保障部亦未明确表示撤回已张贴的《告示》。因此，海南汇佳公司关于其未同意解除《商铺租赁合同书》《补充协议》的辩解意见无事实根据，本院不予采信。长沙迪尼公司请求确认海南汇佳公司违法解除《商铺租赁合同书》《补充协议》，与事实不符，本院不予支持。 二、关于长沙迪尼公司是否拖欠海南汇佳公司租金、物业管理费及装修补偿费及是否应支付拖欠费用的违约金的问题。根据上述第一点的论述，《商铺租赁合同书》《补充协议》已于2018年1月1日解除，长沙迪尼公司应向海南汇佳公司支付截止至2017年12月31日的租金（包含租金、物业管理费及装修补偿费）。因双方确认长沙迪尼公司已支付租金（包含租金、物业管理费及装修补偿费）至2017年10月15日，故长沙迪尼公司尚欠海南汇佳公司2017年10月16日至2017年12月31日的租金（包含租金、物业管理费及装修补偿费）共计73100元（29240元/月×2.5个月）。因此，长沙迪尼公司应向海南汇佳公司支付涉案房屋的租金、物业管理费及装修补偿费共计73100元。 双方约定，租金、物业管理费及装修补偿费在当月五日前一次性交清。长沙迪尼公司逾期支付租金等费用，应承担相应的违约责任。双方合同约定每逾期一天按所拖欠总数的4‰支付滞纳金。该约定实质属于违约金的约定。因上述约定的标准过高，远远超过逾期付款造成的利息损失，故本院酌情将违约金的标准调整为每日万分之三。海南汇佳公司仍然占有长沙迪尼公司支付的履约金29240元，长沙迪尼公司在该金额范围内尚未给海南汇佳公司造成利息损失。因双方确认租金并非按合同约定的每6个月支付一次，基本是按月支付，且长沙迪尼公司支付的租金加上履约金29240元实际覆盖的期间至2017年11月15日，故长沙迪尼公司应于2017年12月5日前支付所欠付的租金。长沙迪尼公司逾期未付款，应以43860元（73100元-29240元）为基数、自2017年12月6日起至款项付清之日止按每日万分之三的标准向海南汇佳公司支付拖欠费用的违约金。海南汇佳公司请求长沙迪尼公司支付的租金、物业管理费、装修补偿费及违约金，超出本院认定范围的部分于法无据，本院不予支持。 三、关于长沙迪尼公司是否应向海南汇佳公司支付房屋占有使用费的问题。因双方的《商铺租赁合同书》《补充协议》已于2018年1月1日解除，且涉案房屋已经由海南汇佳公司所控制，故海南汇佳公司请求长沙迪尼公司支付自2019年2月15日起的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。 四、关于海南汇佳公司是否应向长沙迪尼公司返还履约金29240元的问题。因《商铺租赁合同书》《补充协议》属于双方协商一致解除，上述合同中关于海南汇佳公司扣除长沙迪尼公司一个月的履约金作为补偿的约定不适用于本案情形，故海南汇佳公司应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定向长沙迪尼公司返还履约金29240元。长沙迪尼公司关于返还履约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 五、关于海南汇佳公司是否应向长沙迪尼公司开具1286560元的发票的问题。《商铺租赁合同书》《补充协议》均约定了海南汇佳公司就长沙迪尼公司已缴纳的费用出具发票的义务。双方确认长沙迪尼公司已支付涉案房屋的租金、物业管理费及装修补偿费共计1286560元。根据约定，海南汇佳公司应向长沙迪尼公司开具1286560元的发票。长沙迪尼公司的该项诉请具有事实根据和法律依据，本院予以支持。 六、关于海南汇佳公司是否应向长沙迪尼公司赔偿损失63482元的问题。《商铺租赁合同书》《补充协议》由长沙迪尼公司与海南汇佳公司协商一致解除，长沙迪尼公司向学生退还的课程费用63482元属于自己的经营风险。因此，上述归还费用不属于由海南汇佳公司造成的直接经济损失，不应由海南汇佳公司承担赔偿责任。长沙迪尼公司的该项请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司与被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司签订的《商铺租赁合同书》《补充协议》于2018年1月1日解除； 二、被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司支付租金、物业管理费及装修补偿费共计73100元，并支付违约金（违约金计算方法：以43860元为基数、自2017年12月6日起至款项付清之日止、按每日万分之三的标准计付）； 三、原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司返还履约金29240元，并开具1286560元的发票； 四、驳回原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33707.35元（海南汇佳商业服务有限公司已预交），由原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司负担32878.35元，被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司负担829元。反诉案件受理费1127.74元（长沙迪尼教育咨询服务有限公司已预交），由原告（反诉被告）海南汇佳商业服务有限公司负担356元，被告（反诉原告）长沙迪尼教育咨询服务有限公司负担771.74元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 zqq××× 案件唯一码 审 判 长 郑 薇 人民陪审员 梁 健 人民陪审员 吴崎霞 二〇一九年十一月八日 书 记 员 赵远寒 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。