文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初3412号原告：秦定和，女，1965年2月28日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：苑旭东，江苏朱玉明律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。原告秦定和与被告扬州美凯置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苑旭东，被告委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼，现已审理终结。原告秦定和向本院提出诉讼请求：1.撤销原告秦定和与被告扬州美凯置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYGC20130463）；2、被告扬州美凯置业发展有限公司立即返还原告秦定和已付购房款519436元，利息50902元（暂计算至2019年5月21日，此后按年利率4.35%计算至实际返还已付购房款日），赔偿损失977元，再赔偿原告40万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年2月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：SYGC20130463)，约定原告向被告购买东方国际商业广场第5幢1066号房产，为此原告向被告支付购房款519436元、维修基金977元。该房屋至今未能办理不动产权属登记，2019年1月17日原告得知该处房屋在销售给原告之前被告已经抵押给其他人。原告认为，被告在与原告订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其行为构成欺诈，原告有权请求撤销合同，并要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告扬州美凯置业发展有限公司辩称，1.原、被告双方订立的合同合法有效，即使原告方认为其享有撤销权，但自2019年1月17日原告接受被告方提出的承诺以后，原告已知晓涉案房屋设置抵押的情况，其已经放弃了撤销权。2.被告在此次商品房买卖过程中并不存在故意隐瞒事实的行为，涉案不动产抵押已经在相关部门作了登记，具备公示效力，不满足欺诈的构成要件。3.涉案房屋交付原告使用已两年有余，被告也正在积极的办理不动产权登记事宜，原告要求被告返还购房款及赔偿40万元的诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原告秦定和（买受人）与被告扬州美凯置业发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：SYGC20130463）,约定买受人以每平方米23926.1元的价款购得东方国际商业广场第5幢1066号房屋，合同第六条：买受人应于合同签订之日向出卖人支付人民币418000元，应于2017年4月30日前向出卖人结清人民币100000元；合同第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任……；合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告秦定和于2017年2月28日前向被告扬州美凯置业发展有限公司支付了购房款418974元，于2017年5月18日支付100000元，于2018年1月23日支付1439元（含维修基金977元），当日被告向原告开具了案涉不动产金额为519436元的不动产增值税普通发票。原告确认案涉不动产已经交付使用。另查，2017年1月24日被告扬州美凯置业发展有限公司就案涉不动产设立了最高额抵押登记（500万元），抵押权人为秦爱民。截至法庭辩论终结，案涉不动产仍未解除抵押，出卖人仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于有争议的事实，本院认定如下：2019年1月17日，被告扬州美凯置业发展有限公司向原告秦定和出具承诺书一份，内容有：“……我公司在将该商品房出售给你前，因公司资金紧张需要融资，故已将东方国际商业广场B区5幢1066号房抵押给秦爱民，致该商品房买卖合同未能履行销售备案手续，更未能将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，为此我公司作出如下承诺：1、本公司在2019年4月1日前注销该商品房抵押登记，并为你办妥该商品房的不动产所有权登记手续。2、如我公司未能履行上述承诺，则自2019年4月1日起，按合同总价款日万分之二的标准向你支付违约金，直至我公司兑现上述承诺。”原告陈述被告单方出具了该承诺书才知道案涉不动产已被设立抵押的事实，原告不认可被告提出的方案，且未得到原告的许可，原告并未放弃撤销权；被告辩称在双方签订商品房买卖合同时就已经向原告告知了案涉不动产被设立抵押的事实，并认为原告接受了该承诺书即意味放弃了撤销合同的权利。被告未向本院提交相应的证据予以佐证，故对被告提出的订立合同时原告即知晓案涉不动产设立抵押、办理抵押登记即可表明被告并非向原告故意隐瞒的意见不予采纳。对于撤销权是否消灭，本院将在说理部分予以综合阐述。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告扬州美凯置业发展有限公司作为房屋出卖人,明知案涉不动产已设立抵押，却在与买受人秦定和订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，使秦定和作出订立合同的错误意思表示，其行为属典型的欺诈。权利人抛弃撤销权有两种方式：一是以意思表示向相对人明示；二是以具体行为默示。撤销权的消灭对撤销权利益影响巨大，应慎重予以认定。被告出具的承诺书中并无原告签字以表示其认可，且原告明确表示不认可被告提起的方案，故被告不能证明原告明确表示放弃撤销权；承诺书出具后，被告未提供证据证明原告有主动要求其按照承诺书约定履行的事实，相反原告在法律规定的行使撤销权期间内向本院提起撤销权诉讼，被告不能证明原告以自己的行为放弃了撤销权。被告以原告收到承诺书即意味放弃撤销权的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。原告秦定和请求撤销与被告扬州美凯置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYGC20130463）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同被撤销后，自始没有法律约束力，双方应依法承担合同被撤销后的法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原告要求被告返还已付购房款519436元及利息，赔偿损失977元的诉讼请求，本院予以支持。同时，为有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护合同守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序，原告要求被告承担40万元的赔偿责任不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、撤销原告秦定和与被告扬州美凯置业发展有限公司于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYGC20130463）；二、被告扬州美凯置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告秦定和返还已付购房款519436元及利息（以519436元为基数，自2018年1月24日至实际返还之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算）、赔偿损失977元，并承担40万元的赔偿责任；三、原告秦定和于本判决发生法律效力之日起三十日内将扬州市东方国际商业广场第5幢1066号房产返还给被告扬州美凯置业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6757元，保全费5000元，合计11757元，由被告扬州美凯置业发展有限公司负担（此款原告已预交，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告案件受理费6757元，被告于本判决发生法律效力后十五日内向本院缴纳案件受理费6757元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇一九年十一月四日法官助理 康冰书 记 员 刘静