山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初3559号原告：刘庆山，男，1953年10月29日生，汉族，居民，住临清市。原告：王桂玲，女，1952年11月15日生，汉族，居民，住临清市。二原告委托诉讼代理人：刘娟，女，1980年3月10日生，汉族，居民，住临清市。系二原告之女。被告：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。被告：聊城恒中置业有限公司。住所地：聊城市花园路83号。法定代表人：陈英垒，董事长。二被告委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所律师。原告刘庆山、王桂玲与被告聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称“恒中临清分公司”）、聊城恒中置业有限公司（以下简称“恒中公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆山、王桂玲及其委托诉讼代理人刘娟，二被告委托诉讼代理人岳宗雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘庆山、王桂玲向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房的违约金24444元，后变更数额为45200元，被告共同承担连带责任。案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，原告购买被告开发的位于房屋，总价款297087元。合同约定交房日期为2014年12月31日前，逾期金自2015年1月1日开始按每日房款总额的万分之一起计算，截止到2016年12月16日，由于迟迟不交房，原告与被告协商调换房屋，调换后的楼号为8号楼1单元14层东户，总价款333273元，约定交房日期2017年6月30日，实际交房日期为2017年10月17日。由于第一次合同逾期交房23个半月，第二次合同逾期交房3个半月，违约金合计人民币月24444元。故诉至法院，请求依法裁判。二被告辩称：一、逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。原告起诉之日起三年以前的违约金均已超过诉讼时效。二、逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，答辩人对此没有过错，不应承担违约责任。一方面是受到秋冬季的日常停产、限产措施的影响。另一方面是受到经常出现的特定停产、限产措施的影响。《房屋买卖合同》第十条及《补充协议》第六条也有交房时间顺延的约定。另外，部分业主采取到售楼处围攻工作人员等方式阻碍答辩人的正常生产经营，对答辩人的融资和及时恢复施工也造成不利影响。综上，原告部分诉讼请求已超出诉讼时效，请求法院予以驳回。逾期交房是受政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，要求驳回原告的诉讼请求。原、被告协商，最终调换房屋，是因为原告申请购买其他的房屋，而非原告诉状中陈述的因交房延迟所致。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。对于《商品房买卖合同》、发票、完税证明，本院予以确认并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2016年12月16日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告恒中临清分公司开发的恒中清园小区8楼1单元14层1401号房产及编号为负一一单元11号的储藏室，总价款333273元。其中合同第十一条约定：商品房交付日期为2017年6月30日前。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款333273元，被告恒中临清分公司为其出具了发票。2017年10月7日，被告恒中临清分公司向原告交付涉案房屋。原、被告双方对下列问题存在争议：（一）被告延期交房是否构成违约。原告称其与被告恒中临清分公司于2013年5月3日签订买卖合同，约定原告购买被告恒中清园小区第14幢2单元8层2085号房及编号为27（负二）储藏室一个，约定交房日期为2014年12月31日。因被告迟迟不交工，原告又与被告协商换了一套房，即涉案房产。被告公司的负责人刘春玲向原告承诺原来的合同约定的交房和违约金还算，所以给原告留了一份合同复印件。后被告承诺自2015年4月1日起至实际交房日，违约金按日万分之二计算，被告应支付原告违约金。原告提交：1.2013年5月3日原告与被告恒中临清分公司签订的《商品房买卖合同》复印件，约定原告购买被告恒中清园小区第14幢2单元8层2085号房及编号为27（负二）储藏室一个，总价款297087元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应的证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。2.“关于一期客户有关问题的答复”复印件（作出时间为2014年12月18日，印章显示为恒中临清分公司）。二被告对于原告提交的证据1真实性无异议，但对于其证明目的提出异议，认为首先，原告要求更换房屋的原因是因为想更换合同标的物，而非被告逾期交房，根据一般社会常识，假如因被告逾期交房而更换合同标的物，购房者肯定选择要求房地产公司交付现房，而本案更换后的房屋仍然为在建工程；其次，根据合同法规定，合同解除后，双方的权利义务终止，因此，原、被告协商解除第一份商品房买卖合同后，被告不再具有依照该合同向原告交付房屋的义务，也不应再承担相应的违约责任。对于郑证据2提出异议，认为该证据系复印件，对其真实性无法认定。二被告称，根据商品房买卖合同第10条第二款约定，因有关政策法规的变动，或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期交房，事实上由于政府部门对大气环境污染房子政策，出台众多文件，要求所有建筑作业停止施工，相应运输车辆停止运行等，导致工程施工受打影响，造成了房屋竣工验收延期及交房延期行为，同时由于天气原因，暴雨暴雪等也对交房延期造成影响，根据补充条款第6条约定，对交房时间可以予以顺延，对原告主张的违约金数额不予认可。二被告提交如下证据：1.2014年2月25日聊城市重污染天气监测预警和应急处置工作指挥部《关于启动重污染天气应急预案的紧急通知》，自该日起，在全市范围内采取三级响应措施，停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工企业。2.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，自2016年11月14日起启动三级响应措施。3.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2016年12月1日起启动二级响应措施。4.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月10日起启动三级响应措施。5.临清市重污染天气应急指挥部《关于启动重污染天气红色预警一级响应措施的通知》，山东省环保厅《聊城市发布重污染天气红色预警》，自2016年12月16日起启动一级响应措施。6.聊城市住建局2016年12月28日《关于做好全市建筑工程冬季停工前准备工作的通知》，要求全市全部建筑工程停工。7.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月29日起启动三级响应措施。8.山东省环保厅《山东省重污染天气应急工作小组办公室发布省级红色预警》，要求自2016年12月30日起，聊城市启动一级响应措施。9.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2017年1月13日起启动二级响应措施。10.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月14日起启动三级响应措施。11.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月25日起启动三级响应措施。12.聊城新闻网2017年3月21日新闻，根据聊城市住建局要求，全市所有建筑施工工地一律停工。13.临清市住建局2017年10月18日《关于停止建设项目和搅拌企业施工作业的通知》，要求立即停止一切建设项目作业。14.聊城市人民政府办公室关于印发《聊城市重污染天气监测预警和应急处置预案》的通知，三级、二级、一级预警期间均无法生产作业。被告称自2013年起，根据政府部门要求，聊城市建筑工程行业在每年的整个秋季、冬季基本都处于停工状态。因此，结合以上证据共同证明：逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非被告的违约行为所致，被告对此没有过错，不应支付违约金。原告对证据真实性有异议，不予认可，假设该证据是真实的，与本案无关联性，原、被告合同约定的交房时间非常明确，被告违约三年之久，把被告的违约行为推卸到天气上，与事实不符。合同约定在2014年12月31日前应当交房，被告违约的事实已经成立，2016年、2017年的相关文件与被告违约没有关联性，被告的主张不能成立。原告要求二被告支付违约金45200元，违约金自2015年1月1日至2015年3月31日迟延交房，按房价的日万分之一，后按照房价的日万分之二计算[29.7元×3个月×30天+（29.7元×20.5个月×30天）×2+3.5个月×30天×33.32元]。二被告不予认可，认为因第一份合同已解除，故不应计算违约责任，原告主张按照每日万分之二计算违约金没有事实依据，被告不应承担违约责任。（二）本案原告诉求是否超过诉讼时效。原告认为没有超过诉讼时效，被告违约是持续的过程，违约金的产生也是一个持续的过程，本案应当从原告实际收到房屋之日起开始起算诉讼时效。原告多次找被告就违约金进行协商，诉讼时效中断，2019年7月1日因原告等业主与被告发生争议曾经报警。二被告认为原告知道在2015年1月1日起违约情形已经出现，但并未主张权利，自起诉之日起前三年内始终也未主张权利。现原告主张自2015年1月1日起至实际交房之日止的违约金，显然已经超过诉讼时效。本院认为：原告与被告恒中临清分公司在2013年5月3日《商品房买卖合同》签订后，被告恒中临清分公司未按照合同约定如期（2014年12月31日）向原告交付房产。原、被告于2016年12月16日重新签订了《商品房预（销）售合同》，变更了所购房屋及房屋价款并实际履行，原告支付了房款，恒中临清分公司向原告交付了房屋，故双方是按照2016年12月16日的《商品房预（销）售合同》履行合同。根据该合同约定，被告应于2017年6月30日前交付房屋，但其实际于2017年10月7日才交付，被告迟延交付房屋，构成违约，原告要求被告恒中临清分公司、恒中公司支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。就违约金的计算问题，被告主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，但合同并未明确约定延期交房的情况，对于其辩称理由，本院不采信。对于原告主张按照总房款的日万分之二计算违约金，其并未提交证据原件予以核实，且其实际履行的为《商品房预（销）售合同》，故应按照本合同约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金数额为3266.08元[98天×333273元×日万分之一]。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司、聊城恒中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆山、王桂玲逾期交房违约金3266.08元。二、驳回原告刘庆山、王桂玲的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告申请执行的期间为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年。案件受理费减半收取465元，由被告聊城恒中置业有限公司、聊城恒中置业有限公司临清分公司承担25元，由原告刘庆山、王桂玲承担440元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  刘文辉二〇一九年十一月五日书记员  张 昕