广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12947号上诉人（原审原告）：彭靖程，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人:唐明华，广东坚信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人彭靖程、佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12645号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金58233元予彭靖程；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回彭靖程的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1135.71元（彭靖程已预交），由粤海通公司、长华公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对彭靖程已预交的诉讼费用1135.71元，在判决发生法律效力后经彭靖程书面申请,一审法院退还予彭靖程。”彭靖程不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判粤海通公司向彭靖程支付违约金98857元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给彭靖程；2.维持一审判决第二项，长华公司对粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。3.一、二审的诉讼费用由粤海通公司、长华公司承担。事实与理由：—、《商品房买卖合同（预售)》《委托装修协议》的合同主体及权利义务均不同，故不能将《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交付与《委托装修协议》约定的装修工程交付混为一体，更不能将《委托装修协议》约定的装修工程交付时间作为粤海通公司交付商品房的时间。（一）《商品房买卖合同（预售)》的合同主体是粤海通公司与彭靖程，而《委托装修协议》的合同主体是彭靖程与佛山市长华装饰工程有限公司。（二）《商品房买卖合同（预售)》的交付标的是毛坯房。承担交付毛坯房义务及逾期交付违约责任的主体是粤海通公司。（三）《委托装修协议》装修的前提条件是粤海通公司将毛坯房交付给彭靖程后，彭靖程再将毛坯房交给佛山市长华装饰工程有限公司进行装修，并且约定彭靖程未能按时与粤海通公司办理毛坯收楼手续的，装修完成时间顺延，彭靖程不得因此追究佛山市长华装饰工程有限公司的责任，因此粤海通公司须完成毛坯房的交付义务。粤海通公司亦清楚毛坯房交付的必要性以及逾期交付毛坯房会产生违约责任。二、一审法院滥用自由裁量权，推定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日有误，存在逻辑错误且没有事实依据。（一）“装修价款是购房款的一部分”不成立，这仅是粤海通公司的单方陈述，彭靖程并未认可，而且没有事实依据。（二）彭靖程另外支付装修款，装修款的收款单位是佛山市长华装饰工程有限公司而非粤海通公司。（三）《委托装修协议》对装修单价、装修面积、总价、工程款支付时间、工程完工和交付时间等作了约定，并附有合同的附件《装修改造图》《装修交付标准》《装饰材料品牌说明》《装修保修说明书》等对装修的材料及交付的标准作了具体的说明，是一个独立的合同。三、《委托装修协议》约定的工程交付时间是否就是商品房的交付时间存在不同理解，但《委托装修协议》是粤海通公司的关联公司单方制作的格式合同，法院应作出有利于非格式合同提供方的解释。四、彭靖程在《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间即2018年4月30日前已付清购房款，粤海通公司辩称的“逾期付款”不能作为顺延交房的理由。（一）《补充协议》第四条第（五）项关于要求购房者保证按揭贷款在签订买卖合同签订后的60日内发放，否则承担逾期付款责任的规定，明显加重了购房者的责任，属无效的格式条款。商业贷款和公积金贷款的批准和发放是由银行或公积金管理部门决定的，非彭靖程意志所能控制。（二）《补充协议》第六条关于商品房交付条件的条款，是指彭靖程只要在合同约定的交房时间即2018年4月30日前付清房款，粤海通公司就应按合同约定的时间即2018年4月30日前交付房屋，若彭靖程不能在2018年4月30日前付清，交付房屋的时间才能顺延，而不是粤海通公司辩称的“逾期付款”就要顺延。若可以顺延，就等同于将《商品房买卖合同》约定的购房者若逾期付款的按逾期应付款日万分之三支付违约金实质变更为按购房款总额日万分之三支付违约金，加重了购房者的责任，对格式条款有不同的理解时应作出有利于非格式合同提供方的理解，即不应顺延交付房屋。针对彭靖程的上诉请求，粤海通公司辩称，一、一审法院认定的交楼时间符合事实。彭靖程主张应将《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》看做两个独立的合同，却无视双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，其主张与事实不符且自相矛盾。彭靖程要求粤海通公司履行交付毛坯楼、精装修的义务，要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房。二、彭靖程未曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼。彭靖程未提供证据证明曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼，故其主张不应支持。彭靖程提交的向有关部门催告的证据，是其他业主向有关部门投诉的材料。三、彭靖程逾期支付购房款，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与彭靖程签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条约定：“以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买卖人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。”该条款中没有关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。彭靖程签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务系粤海通公司未按约收到购房款而非其完成申请按揭贷款手续。彭靖程为避免承担贷款机构迟延放款而造成的违约责任，应及早办理贷款申请手续。彭靖程的主张违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。四、彭靖程要求粤海通公司支付违约金利息无法律依据。逾期交楼违约金属不确定债务，直至实际清偿之日才可确定具体应付数额，在违约金数额未确定前，彭靖程主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应予以驳回。针对彭靖程的上诉请求，长华公司辩称，其答辩意见与粤海通公司的答辩意见一致。粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需向彭靖程支付逾期交楼违约金58233元（以购房款1604214元为本金，按日万分之三的标准，自2019年1月1日起计算至2019年5月1日止）；2.撤销一审判决第二项，改判长华公司无需就一审判决第一项承担责任；3.本案一审、二审诉讼费用由彭靖程负担。事实和理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的主体是粤海通公司与彭靖程，长华公司作为粤海通公司的股东，其既非合同的一方也未参与涉案房屋买卖活动，彭靖程亦没有证据证明长华公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的情形。因此，长华公司并非本案的适格被告，其不应承担责任。二、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。按照相关法律规定，在彭靖程主张的违约金明显高于其实际损失时，法院应下调违约金。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，法院应按照租金标准下调违约金而非适用商品房买卖合同约定的违约金标准。三、粤海通公司、长华公司不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。针对粤海通公司的上诉请求，彭靖程辩称，一、粤海通公司逾期交付毛坯房，应按《商品房买卖合同（预售)》的约定计付逾期交房违约金。一审判决的逾期交房违约金金额并无超出彭靖程诉求金额，因此不存在程序不当。粤海通公司自认交楼的标准是精装房，一审法院自其应交付精装房之日起计算违约金，未损害其诉讼权利和实体权利。二、一审期间粤海通公司提交的3份邮单，其中粤海通公司前两次（2018年12月13日、2018年12月25日）邮寄的是毛坯收楼通知，第三次（2019年4月26日）邮寄的才是装修交楼通知。三、《商品房买卖合同》约定粤海通公司逾期交付房屋的应按购房金额日万分之三计付违约金的标准不存在过高。四、《补充协议》是格式合同，任何加重购房者或减轻、免除粤海通公司责任的条款均无效。针对粤海通公司的上诉请求，长华公司未提出答辩意见。二审期间，彭靖程、粤海通公司、长华公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：一、双方约定的交房时间应如何确定;二、一审判决确定粤海通公司应向彭靖程支付的逾期交楼违约金是否恰当。关于第一个焦点问题。经查,粤海通公司与彭靖程在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且彭靖程亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题。一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，确定按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，粤海通公司下调违约金的主张缺乏理据，本院不予支持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。此外，据一审查明事实的可知，彭靖程已支付全部购房款，粤海通公司、长华公司均未提出彭靖程存在逾期付款的行为。且一审未对粤海通公司、长华公司应付的逾期付款违约金进行扣减，故彭靖程诉称粤海通公司不应因彭靖程存在逾期付款行为就可顺延交楼缺乏事实依据。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，彭靖程、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2071.43元，由上诉人彭靖程负担815.60元、佛山市粤海通房地产有限公司负担1255.83元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力