广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7278号原告：谭小红，女，1968年6月27日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：赵艳卿，女，1940年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：谭伟阳，男，1966年9月30日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林伯力，男，1973年3月31日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林浩昀，男，2001年12月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人徐颖斯、王泽锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀向本院提出诉讼请求：一、判令被告澳美公司立即向原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付自1999年7月1日起至1999年8月16日止的迟延交楼违约金（违约金以实际已付购房款额221051元为本金，按每日万分之五的标准计算为32466元）；二、判令被告澳美公司立即向原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付自1999年11月13日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以已付购房款总额221654元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2019年4月28日为221651元）；三、判令被告澳美公司立即偿还原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀代其垫付的逾期利息共计30284元及自起诉之日起至清偿之日止代垫费用产生的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；四、本案诉讼费由被告澳美公司承担。案件审理过程中，原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失。事实和理由：1996年7月3日，谭小红及父亲谭基仰与澳美公司签订《房地产买卖契约》《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A2-402的房地产出售给谭小红及父亲谭基仰，总房价款为221651元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款38000元于1996年7月23日支付，每期应缴款765元。合同约定，澳美公司应于1998年7月23日将上述房屋正式交付给谭小红、谭基仰使用。因逾期交付使用时，则每逾期一日，按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，在按揭中产生的利息全部由澳美公司负担，谭小红、谭基仰月供款不变，每月应付762元。1998年11月10日，原被告与银行签订《购房抵押借款合同》，银行于1998年12月4日将按揭款137000元支付给澳美公司。因澳美公司从2000年9月起停止向按揭银行支付利息，故双方于2002年11月2日、2006年8月12日分别签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，约定由谭小红、谭基仰为澳美公司垫付利息，澳美公司承诺在资金到位时即偿还谭小红、谭基仰。2008年7月9日，谭小红、谭基仰还清全部购房款本息。谭小红、谭基仰按合同约定支付了全部购房款，全部履行完合同义务。但澳美公司却不能按合同约定于1998年7月23日交楼，直到1999年8月16日才将房屋交付给谭小红、谭基仰。而后，谭小红、谭基仰发现澳美公司提供的房屋综合验收未通过，澳美公司至今未能给谭小红、谭基仰办理产权证。谭小红、谭基仰多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金和代垫的利息等，均无果。赵艳卿为谭基仰的妻子，谭伟阳、谭小红、谭筱姗均为赵艳卿与谭基仰的子女。林伯力是谭筱姗的丈夫、林浩昀是谭筱姗与林伯力的儿子。谭基仰于2015年2月10日去世，谭筱姗于2017年3月8日去世。故赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀因继承关系与谭小红成为本案原告。鉴此，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀特根据有关规定，诉诸法院，请求法院依法支持诉请。被告澳美公司辩称，一、谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀要求澳美公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求自1998年7月23日预定交楼的日期至今已超过二十年，请求驳回该诉请。1996年7月23日，澳美公司与谭小红、谭基仰就涉案位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A2-402房产（以下简称“房产”）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，合同“第四条：房屋交付状况4-2”约定“本房屋预定交付期间为1998年7月23日（具体时间以买方发出交付使用通知书中确定的时间为准）”。1999年8月16日，澳美公司向谭小红及谭基仰交付房产，如依谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀诉请自1998年7月24日起向澳美公司主张迟延交楼违约金，则至今已超过20年，根据《民法通则》第一百三十七条、第一百七十五条的规定诉讼时效自权利受损之日起计算，不适用中止、中断的规定。其诉讼请求不再受人民法院的保护。且现在澳美公司方面因为多年来人事频繁更替，2017年还曾遭遇办公室失窃的情况，材料漏失，导致难以协助法院查明事实，浪费司法资源，如果谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀认为其知道或应当知道权益受损之日晚于1998年7月23日，则应按照双方实际履行的情况，以卖方发出交付使用通知书并由谭小红及谭基仰出具《收楼回执》为双方准确的房屋交付时间，则澳美公司不存在迟延交楼的事实。综上请求法院驳回谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀第一项诉请。退一万步若法院认为澳美公司应支付迟延交楼违约金，澳美公司认为约定的违约金过高，应予减免，具体到本案，应当按照与本案合并审理的(2019)粤0112民初7276号原告余锦堂已提起的诉讼并获生效判决支持的按中国人民银行同期逾期还款滞纳金并分段计算。二、澳美公司已于1999年8月16日交付房屋，且依当时法律法规，购买商品房，办理产权权属登记的主体是购房人，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀要求澳美公司向其支付迟延办证违约金的请求无事实基础，无约定和法定依据，请求驳回第二项诉请。首先，双方《澳洲山庄商品房买卖合同》中与产权登记有关的约定为第五条5-5“买方因对房屋产权进行登记和领取产权证所发生之费用，由买方承担”；第七条7-2“买方领取房屋产权证后，可依照中国政府有关法律及规定自行处置”。从上述合同条款清晰可见，办证义务主体为买方而非澳美公司，且双方并未就办证时间进行约定，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀向澳美公司主张迟延办证违约金无约定依据。其次，依1996年合同缔结时所适用的《广东省城镇房地产权登记条例》第八条约定的购买商品房办证义务为买方，并不以开发商办理大确权为前提，1999年修改的《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款第（二）、（三）项：“……（二）新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书；（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之日起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。”涉案房产所在的房地产开发项目因为1998年3月1日《建筑法》施行等法律法规变化、行政区划变更，导致竣工验收标准变化，所以虽然澳美公司作为开发经营企业已申请确认产权，但至今未能领取房地产权属证明书，此为不可归责于澳美公司的客观情况发生变化，根据情势变更原则，在双方没有约定办证期限的前提下，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀向澳美公司主张迟延办证违约金无事实与法定依据。如果谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀称未办证责任要求澳美公司承担，则澳美公司主张解除双方合同关系。再次，《穗规开发[2013]741号复函》已明确涉案房产所处房屋开发项目不具备办理《房地产证》的条件，广州开发区规划和国土资源管理局【穗规开发（2014）799号】明确回复该房产所在地块的使用权已于2007年9月6日过户给了广州方兴房地产建设有限公司，因此澳美公司领取涉案房产所在地块的权属登记证明已存在事实上和法律上履行不能的现状。根据《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》等文件可知，澳美公司一直积极推进涉案房产项目的盘活重建，虽举步维艰，但从未放弃。澳美公司认为，双方已约定办理产权登记的责任主体是谭小红及谭基仰，而根据相关法律法规规定，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀办证的前提是澳美公司领取房地产权证，即谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀还不具备办证条件，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀不存在主张迟延办证违约金债权的请求权，现澳美公司已交付房屋，足以证明澳美公司有真实转移物权的意思表示及实际行为，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀占有、使用房屋的权利并未受损，且现在澳美公司履行不能，而谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀未证明转卖价格差额等迟延损失，支持谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀诉请支付迟延办证违约金则既无事实与法律依据，又不符合合同法对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致涉案房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。退一万步，2007年9月6日涉案房产所在地块已司法过户至第三人名下，且第三人2010年6月6日向广州开发区房地产开发所提交的《申请报告》申请土地过户之时明确承诺“保证已购房业主的合法权益，如因上述土地过户产生纠纷，承担全部法律责任”，因此谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀应向具备履行可能性的第三人主张办证。现在谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀明知楼盘已为“烂尾楼”，但并未向澳美公司提起办证违约金诉请，到现在已将近20年，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张的请求权已超过诉讼时效。因此，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀诉请无事实、约定与法定依据，已过诉讼时效，应予驳回。三、依双方约定，澳美公司偿还垫付利息的条件是“资金到位”，现谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀未能证明偿还条件已成就，且未能证明其自2006年8月12日以后向澳美公司提出清偿的证据，请求驳回第三项诉请。澳美公司与谭小红及谭基仰于2006年8月12日签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，双方协商同意在甲方（澳美公司）资金到位时偿还乙方（谭小红及谭基仰）垫付的利息14784元，此为附条件的偿还约定，但目前澳美公司资金并未到位，偿还条件未成就，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张可随时提出偿还，但自2006年至今已超过13年，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀等第三项诉请已过诉讼时效，因谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀未提供证据证明其存在诉讼时效中断事由，请求驳回此项诉请。四、广州方兴房地产建设公司与本案具有利害关系，请求法院追加其为第三人。2007年9月6日，涉案房产广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A7-401房所在地块的使用权已经过户至广州方兴房地产建设有限公司名下（依据文件附后）。虽澳美公司对地块过户的决定不服，澳美公司也会将另案追究相关责任问题，但因广州开发区规划和国土资源管理局【穗规开发（2014）799号】明确回复该房产所在地块的使用权已经过户给了广州方兴房地产建设有限公司，所以澳美公司认为，该案件的处理结果与广州方兴房地产建设有限公司具有法律上的利害关系，为真正定分止争，消除社会不安定因素，特向法院申请追加广州方兴房地产建设公司为本案第三人。经审理查明，1996年7月23日，澳美公司（甲方、卖方）与谭基仰、谭小红（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定甲方自愿将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄A2-402的房地产（建筑面积65.32平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为221651元。第三条约定双方同意于1998年7月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第五条约定，违约责任：甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。同日双方又签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定卖方为坐落于增城市镇龙镇金坑村广汕公路旁澳洲山庄的合法所有人，买方愿意购买澳洲山庄聚龙居A2座第4楼402号，房屋建筑面积为65.32平方米。第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建物价款：签约首期38000元于1996年7月23日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款765元，合计221651元。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准。并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方。4-2约定，本房屋预定交付使用日为1998年7月23日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书的两周内，办妥全部接收手续。但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长：（1）不可抗力事件造成之延误。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，谭基仰、谭小红月供款额维持不变。1998年11月10日，谭小红、谭基仰（借款人）与中国建设银行广州第三支行（贷款人）、澳美公司（担保人）签订（98）穗建银三支房押借字第××号《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由谭小红、谭基仰向建设银行借款137000元购买涉案房产，谭小红、谭基仰将涉案房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意谭小红、谭基仰将上述《购房合约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；借款期限十五年，从1998年11月起至2013年11月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；以等额本金方式按月还款，每月归还本金金额为762元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，谭小红、谭基仰若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。该借款合同于1998年11月20日在广东省公证处进行了公证。1998年12月4日，建设银行依约发放了贷款137000元。1999年1月10日，澳美公司向谭基仰、谭小红开具了221651元的购房款发票。1999年8月16日，谭基仰、谭小红办理了涉案房产的收楼手续。2002年11月2日，谭基仰、谭小红（乙方）与澳美公司（甲方）签订《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》，约定，从2000年9月起甲方停止了交付甲方应负担的月供利息款。现乙方同意：1.为甲方先行垫付A2-402单元，从2000年9月至2002年9月止甲方应负的银行利息款15500元，甲方确认乙方为其垫付的以上金额。今后若再为甲方垫付利息，甲乙双方每年12月底结算一次，一经甲乙双方确认乙方垫付的款数经乙方同意可以合计到甲方欠乙方款项总额里。甲方承诺：待资金到位即一次性偿还所欠乙方垫付的月供利息款。2.在甲方资金尚未到位的情况下，甲方为乙方垫付在澳洲山庄居住与物业管理发生的各项费用（物业管理费、水电费等），在乙方确认的情况下才在垫付的款项中抵扣除。2006年8月12日，澳美公司（甲方）又与谭基仰、谭小红（乙方）签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，约定乙方为甲方先行垫付A2-402单元，从2002年10月20日至2005年12月20日止，甲方应付的银行利息为14784.7元，甲方承认乙方为甲方垫付的以上金额，并对乙方的支持表示感谢。甲方承诺在资金到位时，即偿还乙方垫付的上述款项。谭基仰、谭小红于2008年7月9日结清全部贷款本息，银行出具还清证明。另查明，谭基仰于2015年2月10日报死亡，赵艳卿系其配偶，双方生育子女谭伟阳、谭小红、谭筱姗。根据广州市番禺公证处2017年5月19日作出的公证书载明，谭筱姗于2017年3月8日死亡，谭筱姗的配偶为林伯力、两人生育的子女为林浩昀一人。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。另，澳美公司向本院提交《调查取证申请书》，申请本院以现场勘查或向广州开发区规划和国土资源管理局致函的方式核实涉案房屋的土地使用权归属情况。还查明，澳美公司于2019年7月9日收到本案的起诉状副本。以上事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》《关于业主暂垫付按揭利息的协议》、发票、收款收据、还清证明、户籍档案查询摘抄记录、《公证书》、（2017）粤01民终第10549号民事判决书等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与谭小红、谭基仰签订的《房地产买卖契约》《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。因买卖合同的相对方谭基仰已去世，赵艳卿、谭伟阳为谭基仰的继承人，其作为本案的原告主体适格。继承人谭筱姗晚于谭基仰去世，谭筱姗的合法继承人林伯力、林浩昀作为本案原告符合法律规定，澳美公司关于原告主体不适格的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于涉案房屋迟延交楼违约金的问题。双方在买卖契约中约定于1998年7月23日前将涉案房屋建成并交付谭小红、谭基仰使用，在买卖合同中约定预定交付使用日为1998年7月23日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准），澳美公司主张应以买卖合同约定的交楼时间为准，但其又无法明确其发出交付使用通书中确定的时间，故本院对其意见不予采纳，认定交房时间应为1998年7月23日。澳美公司直至1999年8月16日才将涉案房屋交付谭小红、谭基仰使用，根据买卖合同8-3约定，“卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方”，澳美公司应承担相应的违约责任。本案中，谭小红、谭基仰于1999年1月已实际付清房价款221651元，故应以221651元为本金计算违约金，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张以221051元为本金计算违约金系其对自身权利的处分，本院予以照准。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张违约金标准为每日万分之五符合合同约定，且在合理范围，本院予以支持。谭小红、谭基仰主张自1999年7月1日起算违约金未超出法律的规定，本院予以支持。综上，澳美公司应以221051元为本金，按每日万分之五的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付从1999年7月1日至1999年8月16日止（共计47天）的迟延交房违约金共计5194.7元。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，澳美公司于1999年8月16日将房屋交付给谭小红、谭基仰，按照上述法律规定，澳美公司最迟应于1999年11月14日为谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀办理房地产登记手续。由于涉案房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，故澳美公司应从1999年11月15日起向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期办证的损失。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张按照年利率6%的标准计算逾期办证损失未超出上述法律规定的范围，本院予以支持。综上，澳美公司应以221651元为本金，按年利率6%的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付从1999年11月15日起计至办证之日止的逾期办证损失。逾期办证损失的总金额应以购房款221651元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。其一，澳美公司主张逾期交房违约金已超过二十年的诉讼时效，本院认为，买卖契约及买卖合同约定的逾期交房违约金是按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。购房者在实际交房后主张延迟交房违约金的，诉讼时效应从实际交房之日开始计算。本案中，实际交房时间为1999年8月16日，从该日开始计算至本案原告起诉之日未超过二十年的诉讼时效，故澳美公司的主张缺乏法律依据，本院不予采信。其二，由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于谭小红、谭基仰为澳美公司垫付利息的问题。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，谭小红、谭基仰月供款额维持不变，因此，谭小红、谭基仰向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。谭小红、谭基仰提交了两份由澳美公司盖章的《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》载明澳美公司要求谭小红、谭基仰代其垫付利息15500元及14784.7元，共计30284.7元，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具了《还清证明》证实谭小红、谭基仰已经支付完毕全部贷款本息。因此，澳美公司应当偿还谭小红、谭基仰代其垫付的利息，其要求澳美公司偿还30284元利息本院予以支持。双方未约定澳美公司应返还该款项的时间，澳美公司应在催告后的合理期限内返还，本院结合本案的具体情况酌定7天的合理期限，鉴于澳美公司于2019年7月9日收到本案起诉状副本，澳美公司应于2019年7月16日前返还该款项，但澳美公司一直未返还，其应从2019年7月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期返还款项的利息至实际返还之日止。关于利息返还的请求是否超过诉讼时效的问题。双方约定谭小红、谭基仰代澳美公司垫付利息待澳美公司资金到位时予以偿还，表明双方未明确澳美公司返还代垫利息的具体时间，双方并无关于付清时间的约定，故澳美公司主张上述请求已超过诉讼时效理据不充分，本院不予采信。关于澳美公司提出涉案房屋所在地块的使用权已转移至广州方兴房地产建设有限公司名下，申请本院调查取证并追加该公司为第三人，本院认为，郑亚妹是依据其与澳美公司签订的买卖契约要求澳美公司支付违约金及损失，涉案房屋所在地块使用权有无转移与本案诉请无涉，澳美公司的两项申请均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付1999年7月1日至1999年8月16日期间的迟延交楼违约金5194.7元;二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期办证的损失，损失以221651元为本金，按照年利率6%的标准计算，从1999年11月15日计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款221651元为限；三、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀返还代垫付的利息30284元及逾期返还的利息（以30284元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年7月17日起计至实际返还之日止）；四、驳回原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5157元，由原告谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀承担157元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担5000元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李 磊二〇一九年十一月六日书 记 员  张 敏张园