重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21683号原告：重庆大象北海商务管理咨询有限公司，住所地：重庆市渝北区X路20号附17号3-1、3-2、3-3，统一社会信用代码9150000005427842X0。法定代表人：罗金万，总经理。委托诉讼代理人：曾庆和，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。被告：蒋新志，男，1972年5月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：余正勇，重庆兴瑜律师事务所律师。原告重庆大象北海商务管理咨询有限公司（以下简称“大象公司”）与被告蒋新志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告大象公司的委托诉讼代理人曾庆和、曾锟，被告蒋新志的委托诉讼代理人余正勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大象公司向本院提出诉讼请求：1、确认蒋新志2019年3月22日非法撬锁、换锁强占大象公司承租房及房内财产的行为构成根本违约；2、判令被告蒋新志退还原告交纳的保证金91538.18元；3、判令蒋新志向大象公司支付违约金100000元；4、判令蒋新志赔偿大象公司承租房屋的装饰装修、设备设施费（最终以法院委托评估为准）600000元。事实及理由：2013年1月11日，大象公司与蒋新志签订了一份《租赁合同》，大象公司租赁蒋新志位于重庆市渝北区X路X号的房屋用于经营。合同签订后，大象公司向蒋新志交纳保证金91538.18元，并对承租房屋进行了装饰装修，购置了经营必需的设施设备，经验收合格，取得行政许可手续后开始营业。2017年12月25日中午，在外部电网正常供电的情况下，大象公司经营场所被人为拉闸断电，造成大象公司无法经营，停业至今。2018年11月21日，大象公司与合作方重庆悦尚酒店有限公司共同向重庆市渝北区人民法院起诉，提出了解除大象公司和蒋新志签订的《租赁合同》等诉讼请求，该案于2019年1月15日立案受理，案号为（2019）渝0112民初1809号。法院在审理该案过程中，大象公司申请对案涉房屋内财产进行评估。但是在法院既未委托评估、也未判决解除合同的情况下，蒋新志擅自于2019年3月24日将大象公司承租房屋一楼大门上安装的电子门锁翘掉并更换，并将大象公司投资巨额资金的装饰装修、购置的经营设备设施以及存放在办公场所的证照资料等全部非法占有。法院审理（2019）渝0112民初1809号案件中，认为该案涉及两份租赁合同，且存在不同当事人之间，故于2019年6月17日裁定驳回了起诉。大象公司认为，蒋新志违法撬锁、换锁、抢占大象公司承租房及房内财产的行为构成根本违约，蒋新志除应退还收取大象公司的保证金，还应承担违约金，并赔偿大象公司承租房内的装修装饰和购买设备设施的经济损失。大象公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告蒋新志答辩称，大象公司因欠付蒋新志租金，蒋新志就该欠付租金已在重庆市渝北区人民法院起诉，该案已经开庭审理完毕，现在中止，中止原因是大象公司向渝北法院起诉了（2019）渝0112民初1809号案件；在该案中，大象公司提出解除合同，并通知大象公司在规定的时间内搬出屋内相应的设备设施；蒋新志为维护自身合法权益，于2019年3月22日合法收回租赁房屋，不存在非法撬锁、换锁、抢占大象公司租赁房屋的事实，故请求驳回大象公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、《收条》、（2019）渝0112民初1809号案件法院审理笔录（第一次）、民事裁定书、通知照片4张、2019年3月22日照片、证人袁永万证言等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对蒋新志举示的通知截屏照片2张，与大象公司举示的通知照片4张相互印证，故予以采信；2.对蒋新志举示的委托书及会议纪要，并不影响认定2019年3月22日蒋新志收回案涉房屋的事实，故予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月11日，以蒋新志为出租人（甲方）、大象公司为承租人（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，主要约定：租赁房屋坐落于重庆市渝北区X路X号，平街一层为144.31平方米，二层为780.97平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为北海道健身休闲会所使用；自2013年1月5日起至2019年9月4日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；交房时间为2013年1月5日；房屋的保证金为40593.48元（在租赁期结束，乙方付完应付款项无违规、违约行为，未损害甲方的利益的情况下，甲方无息全额退还）；第十二条甲方违约责任，4.甲方违反合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收乙方剩余租期的租金外，甲方还应向乙方支付违约金100000元或赔偿损失。第十三条乙方违约责任，1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金100000元。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变合同约定的租赁用途；（4）拖欠房租累计一个月以上的。3.因乙方自身经营问题，乙方需提前解除合同，甲方有权没收乙方交纳的房屋保证金40593.48元，乙方撤场时不得拆走或损毁固定的装修设施。合同还约定了其他内容。2013年1月11日，以案外人重庆本初置业顾问有限公司为出租人（甲方）、大象公司为承租人（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，主要约定：租赁房屋坐落于重庆市渝北区X路20号附17号、门牌号为3-1、3-2、3-3（部分），三层为1340.65平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为北海道健身休闲会所使用；自2013年1月5日起至2019年9月4日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；交房时间为2013年1月5日；房屋的保证金为50944.7元（在租赁期结束，乙方付完应付款项无违规、违约行为，未损害甲方的利益的情况下，甲方无息全额退还）；第十三条乙方违约责任，3.因乙方自身经营问题，乙方需提前解除合同，甲方有权没收乙方交纳的房屋保证金50944.7元，乙方撤场时不得拆走或损毁固定的装修设施。合同还约定了其他内容。2013年1月11日，蒋新志出具《收条》一张，载明其收到大象公司交的门面保证金91538.18元。原告称该91538.18元即为上述两份合同中约定的房屋保证金。大象公司、案外人重庆悦尚酒店有限公司向本院起诉蒋新志、重庆西信物业管理有限公司和重庆崇锐科技发展有限公司，提出了确认大象公司和蒋新志签订的房屋租赁合同、重庆悦尚酒店有限公司和重庆崇锐科技发展有限公司签订的房屋租赁合同已于2018年11月1日解除等诉讼请求。本院于2019年6月17日作出（2019）渝0112民初1809号民事裁定书，认定大象公司和重庆悦尚酒店有限公司提出的诉讼请求分别基于两份租赁合同提出，大象公司和重庆悦尚酒店有限公司无权在一案中同时主张权利，在大象公司和重庆悦尚酒店有限公司未对两份合同作出选择的情况下，审理内容无法明确，故裁定驳回大象公司和重庆悦尚酒店有限公司的起诉。该案于2019年3月13日第一次庭审时，所有被告答辩时均同意解除合同，并要求大象公司和重庆悦尚酒店有限公司于2019年3月18日前腾空并搬离租赁房屋，最后陈述时所有被告要求驳回全部诉讼请求。2019年3月18日，蒋新志在案涉房屋张贴了落款时间为2019年3月13日的《搬出物品通知书》，该通知书主要载明：重庆悦尚酒店有限公司、大象公司，请你二公司在2019年3月18日前将租赁物内的全部物品搬出，否则视为你二公司放弃租赁物内物品，为此产生的法律后果由你二公司承担。2019年3月22日，蒋新志及其委托诉讼代理人余正勇和其他物业公司的人员等在场情况下，开锁人员将案涉房屋大门的锁打开并更换了新锁，蒋新志收回了案涉房屋。大象公司申请了证人袁永万出庭作证。袁永万陈述：我在酒店旁边经营洗车场；2019年3月22日上午来了一群人，我只认识两个人，他们来开门，喊我们作证；看门时把我们喊开，过了一会又把我们两个人喊过去拍照作证；我们帮他们拍完照后就走了。大象公司和蒋新志认可证人袁永万证言。大象公司于2019年10月23日向本院提交了《评估申请书》，申请对案涉房屋装饰装修、设备设施等于2017年12月25日的市场价值、2017年12月25日至2019年3月22日的折旧费、于2019年3月22日的剩余价值进行评估。庭审中，大象公司称，因蒋新志拉闸断电，造成大象公司无法经营，故从2018年1月起未交租金；（2019）渝0112民初1809号案件中，虽然蒋新志在第一次庭审答辩时同意解除合同，但是在第一次和第二次庭审最后陈述时蒋新志均要求驳回全部诉讼请求；2019年3月22日蒋新志开锁收回房屋时形成的《会议纪要》中载明的“室内物品基本搬空，现场一片狼藉”不真实，大象公司未签章，至今未搬动过案涉房屋内的物品。蒋新志称，大象公司从2017年开始欠付租金，蒋新志未实施断电行为；大象公司与蒋新志签订的《租赁合同》已经解除，在（2019）渝0112民初1809号案件第一次庭审中，蒋新志已告知大象公司解除合同，后将搬迁通知告知了大象公司；蒋新志已于2019年3月22日收回了案涉房屋。本院认为，大象公司和蒋新志签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。本案的争议焦点是蒋新志于2019年3月22日收回案涉房屋是否属于根本违约。第一，（2019）渝0112民初1809号案件中大象公司的诉讼请求之一是解除本案的《租赁合同》，蒋新志在该案2019年3月13日第一次庭审答辩时同意解除合同、要求大象公司限期搬离房屋，大象公司称蒋新志在该案第一次及第二次庭审最后陈述时均要求驳回蒋新志全部诉讼请求，但是，该案庭审中蒋新志并未明确表示不同意解除合同、不要求大象公司搬离，且蒋新志在第一次庭审后就在案涉房屋张贴了《搬出物品通知书》，再次要求大象公司限期搬离，故蒋新志并无撤回解除合同、限期搬离的意思表示，故本案的《租赁合同》已经解除。第二，《租赁合同》解除后大象公司应当腾空并搬离案涉房屋，大象公司称蒋新志存在擅自断电的违约行为，假设蒋新志存在该违约行为，但大象公司在合同解除后搬离房屋并不影响其向蒋新志主张合同责任，蒋新志也给予了大象公司搬离的合理期限，大象公司在合同解除后拒不搬离无合同和法律依据，蒋新志于2019年3月22日自行收回案涉房屋并不属于根本违约。综上，对大象公司要求确认蒋新志2019年3月22日非法撬锁、换锁强占大象公司承租房及房内财产的行为构成根本违约的诉讼请求，本院不予支持，对大象公司以此为由主张蒋新志退还保证金、支付违约金、赔偿案涉房屋内装饰装修及设施设备费的诉讼请求，本院亦不予支持，且对大象公司的评估申请不予允许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆大象北海商务管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费11715元，减半收取5857.5元，由原告重庆大象北海商务管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓华二〇一九年十一月十四日书记员  刘明哲