北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17791号原告（反诉被告）：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座三层A310号。法定代表人：李东星，经理。委托诉讼代理人：刘泽政，北京群科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京悟瑜伽健身有限公司，住所地北京市丰台区世界花卉大观园西区留园4号。法定代表人：包细敏，执行董事。委托诉讼代理人：苗运平，北京市汇佳律师事务所律师。原告（反诉被告）北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）与被告（反诉原告）北京悟瑜伽健身有限公司（以下简称悟瑜伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德茗鑫公司的委托诉讼代理人刘泽政，被告（反诉原告）悟瑜伽公司的法定代表人包细敏及其委托诉讼代理人苗运平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德茗鑫公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2016年6月26日签订的《租赁合同》于2018年1月23日解除；2．被告向原告支付2017年5月16日至2018年1月23日期间的租金及2018年1月24日至2019年1月15日期间的房屋占用费（第一年和第二年按4．5元/平方米/天、第三年按4．86元/平方米/天计算，建筑面积为383平方米）；3．被告向原告支付违约金104846元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年6月26日就原北京市丰台区草桥欣园2区11号楼B座二层铺位号B220号商铺（现门牌号变更为北京市丰台区草桥欣园二区9号楼B座二层铺位号B220号）签订了租赁合同。租赁合同约定租赁期为3年，月租金为52423元（第1至2年的租金标准为4．5元/平方米（建筑面积）/天，第3年的租金标准为4．86元/平方米（建筑面积）/天），租赁交纳方式为押二付六，被告应在前一期租金对应的租期届满前15日内支付下一期租金，合同履约保证金为104846元。租赁合同第八条第4款对被告未按期支付租金的违约责任进行了特别约定，包括支付违约金、解除合同、采取措施收回商铺、追缴欠付款项等。根据交房确认书，被告于2016年9月30日进场装修，装修免租期45天，2016年11月16日应为租赁起租日；2016年11月16日至2017年5月15日半年的租赁费已交纳；2017年5月16日至2017年11月15日半年的租赁费，经原告多次催要后，被告至今未予交纳。原告认为，原告与被告签订的租赁合同是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受该合同约束，并诚信履行该合同的有关约定。就2017年5月16日至2017年11月15日半年的租赁费，被告最迟应于2017年5月16日交纳，经原告多次催要后，被告至今未予交纳，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。2019年1月15日，双方就房屋现场交接并腾退，被告应向原告支付相应的租金和房屋占用费，故原告诉至法院。悟瑜伽公司辩称，鉴于目前双方房屋租赁合同已经不具备履行条件，同意租赁合同于2018年1月23日解除。被告在履行合同中不存在违反合同约定和法律规定的情形，不同意原告的其他诉讼请求。第一，关于租金的起算日期，根据合同约定租金起止日为商场的开业当日，目前商场尚未开业。因此被告尚未达到合同约定的租金起止时间。第二，原告交付的房屋面积未达到合同约定的383平米，原告未提供相应的测量标准或产权登记标准，据被告测量房屋面积仅为240余平方米，因此租金的计算面积应当以实际测量为准。第三，我方认为2018年1月24日以后房屋的租金损失应当由原告或物业公司自行承担，因为原告让物业公司强制停水停电，致使被告无法经营。在本案案件纠纷中原告多次让物业公司以不交纳物业费为名强制停止出售水电，由于本案审判结果与物业纠纷案件有利害关系，我方认为应当在本案纠纷解决后再行协商交纳物业费及房屋租金事宜，但原告认为被告是因此推脱，表示不会等到案件审理完毕后就粗暴采取断水断电，导致被告无法使用经营场地，给我方造成巨额损失，包括装修损失、经营收益、退赔租户押金及租户损失等。第四，我方发现原告对涉案商铺没有出租权利，可能涉及合同效力问题。悟瑜伽公司向本院提出反诉请求：1．确认原告与被告于2016年6月26日签订的《租赁合同》无效；2．原告退还被告房屋租金314538元及押金104846元；3．原告赔偿被告装修损失83685．54元。事实与理由：一、被反诉人严重违反《租赁合同》约定的义务，且其行为表明其已无意继续履行合同主要义务。根据双方《租赁合同》第二条第1项之约定，租金起始日自商场开业当日起计算，商场预计开业时间为2016年9月28日，如遇开业日延迟，计租起始日将相应顺延。合同签订时，反诉人根据《租赁合同》第五条第1项之约定，已经向被反诉人支付了首期6个月的租金314538元，并同时支付了合同履约保证金104846元。但被反诉人先是于2016年9月30日才将租赁房屋迟延交付给反诉人，后商场又迟迟无法开业。根据《租赁合同》约定为商场开业当日起算租金，而截止到今日商场仍未开业。本来根据合同约定，被反诉人应当根据商场开业时间顺延收取租金，但被反诉人却向法院提起诉讼，要求解除合同并支付租金。在本案审理过程中，以反诉人不支付租金为由给反诉人停电，致使反诉人无法经营。反诉人认为被反诉人虽然于2016年9月30日已将租赁房屋交付反诉人，但商场目前逾期近两年时间仍未开业，且被反诉人已经明确表示商场已无法正式开业，至少无法确定商场开业日期。被反诉人的行为已经严重违约。二、被反诉人应当承担违约责任。依据合同约定和法律规定，被反诉人至今尚不具备收取租金的条件，应当退还租金、押金，并承担赔偿反诉人损失的责任。德茗鑫公司对悟瑜伽公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。租赁合同具有法律效力，原告有权对外出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月26日，出租方德茗鑫公司（甲方）与承租方悟瑜伽公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：第一条租赁商铺内容。1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园2区11号楼B座二层铺位号B220号商铺（后变更为北京市丰台区草桥欣园二区9号楼B座二层铺位号B220号）租赁给乙方。租赁商铺的位置、使用范围以平面图红线圈定部分为准详见附件一，乙方承租后对所承租的商铺拥有合法的使用权和经营权。2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为383平方米。甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营瑜伽之用，乙方经营品牌为悟瑜伽。第二条租赁商铺租赁期限。1、租赁期为叁年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，商场预计开业时间为2016年9月28日，租金起始日自开业当日起计算（如遇开业日延迟，计租起始日将相应顺延）；2、装修免租期：甲方给予乙方装修免租期45天，装修免租期自签署交房确认书之日起计算。第三条租赁商铺交付事宜。1、甲方预计于2016年7月15日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，交房日期以交房确认单为准，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》。第四条租金及其他费用事项。1、双方商定，该商铺全年净租金为629078元，每月租金为52423元。双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。第五条租金交付方式。1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同时乙方一次性向甲方交纳首期租金314538元。在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金104846元的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。2、租金采用“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金。……4、租金递增标准为：第一年至第二年的租金标准为4．5元/平方米（建筑面积）/天；第三年的租金标准为4．86元/平方米（建筑面积）/天。第八条违约情形处理。……3、在合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同，但任何一方均不得擅自解除本合同。在租赁期内如乙方违反本合同约定单方解除本合同的，则视为乙方违约，甲方有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金，并要求乙方补交免租期的租金及其他费用，乙方还应当赔偿给甲方所带来的一切损失，该损失包括但不限于甲方重新寻找承租人期间的租金损失、租金差额损失等。在租赁期内甲方不得擅自解除本合同，如因甲方违约，乙方依据法律规定或者合同约定解除合同的，甲方应当立即返还乙方缴纳的履约保证金、并支付乙方与履约保证金同等数额的费用作为违约金，退还未使用期间的房屋租金等费用，并赔偿由此给乙方所带来的一切损失。4、乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额千分之三的违约金。若乙方逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方除有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，采取措施收回商铺，同时保留追索欠付款项权利。5、因甲方原因使乙方未能正常营业给乙方造成损失的，由甲方承担责任并赔偿乙方的实际损失。第九条其他相关事宜。……4、乙方须在本合同约定撤离期内撤出其所有的可移动物品并将商铺按当时的实际状态交还甲方。若乙方存在欠付违约金、损失赔偿金或租赁费用尚未结算完毕的，则乙方应在上述撤离期内将相关违约金、损失赔偿、租赁费用等费用与甲方结算完毕后，方可拆除及取回乙方享有所有权的可移动物品的部分或全部。但乙方不得拆除由乙方安装的不可移动部分的装修或设备（该部分装修或设备归甲方所有，甲方无需对乙方进行任何补偿），不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。合同签订后，悟瑜伽公司向德茗鑫公司支付首期（六个月）租金314538元及履约保证金104846元。2016年9月30日，悟瑜伽公司与德茗鑫公司签署《商户交房确认单》，其上显示面积为383平方米。庭审中，悟瑜伽公司主张合同约定租金起始日自开业当日起计算，因商场未开业，故其不应当向德茗鑫公司交纳租金，并反诉要求德茗鑫公司退还已交纳租金及履约保证金。为证明其主张，悟瑜伽公司提交北京吉时利辰餐饮管理有限公司（以下简称吉时利辰公司）与德茗鑫公司签订的《租赁合同》并申请吉时利辰公司的总经理吴坤鹏出庭作证。德茗鑫公司对悟瑜伽公司的主张不予认可，其认为涉案商铺所在场所不是商场，故而没有统一开业，悟瑜伽公司已于2016年11月8日开始营业，应当支付租金。为证明其主张，悟瑜伽公司提交《关于交纳房租的告知函》、《关于尽快交纳租赁费的律师函》及（2017）京方圆内经证字第54732号《公证书》在案佐证。上述《公证书》系证据保全公证，内容为悟瑜伽公司的法定代表人包细敏于2016年11月8日在其朋友圈发布瑜伽课程广告。悟瑜伽公司主张其试营业时间为2017年3月，并提交2017年3月至5月的销售记录在案佐证，其上载明自2017年3月1日开始，顾客向悟瑜伽公司付费办理健身卡，德茗鑫公司对销售记录的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。案件审理中，悟瑜伽公司主张商铺实际使用面积与合同面积不符，并申请面积测绘，后撤回鉴定申请。悟瑜伽公司亦申请对涉案商铺的装修残值进行价格鉴定。经本院委托，2019年4月25日，北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定机构）作出鉴定报告书，确认涉案工程确定部分工程残值金额为78285．54元；争议部分工程残值金额为5400元。另查，2018年1月23日，德茗鑫公司将涉案商铺停水停电，庭审中，双方均同意租赁合同于2018年1月23日解除。2018年4月10日，悟瑜伽公司搬离涉案商铺。2019年1月15日，鉴定机构现场踏勘涉案商铺；同日，双方进行交接，悟瑜伽公司将涉案商铺腾退并交还给德茗鑫公司。再查，涉案商铺所在北京市丰台区镇国寺北街草桥回迁底商产权方系北京市新时特房地产开发有限公司，该公司委托北京草桥实业总公司进行经营管理，后整体出租给北京艾蒂斯克置业有限公司对外出租与经营。2017年1月18日，北京艾蒂斯克置业有限公司将坐落于北京市丰台区镇国寺北街草桥欣园二区9号楼A、B楼底商出租给德茗鑫公司。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，德茗鑫公司与悟瑜伽公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同履行各自义务。悟瑜伽公司以德茗鑫公司对涉案商铺没有出租权利为由要求确认合同无效，该主张与本院查明事实不符，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方协商一致于2018年1月23日解除《租赁合同》，本院对此不持异议，并对德茗鑫要求确认合同解除的诉讼请求予以支持。经查，双方在合同中约定商铺交付时间为2016年7月15日，但商铺实际交付时间为2016年9月30日，晚于合同约定的交付日期，悟瑜伽公司在房屋交付前有权提出解除合同，并向德茗鑫公司主张损害赔偿。事实上，悟瑜伽公司并未行使该权利，而是接受交付、装修商铺并开始试营业，使其权利因放弃而归于消灭。悟瑜伽公司作为承租人理应按照合同约定支付租金，在发生逾期支付租金的违约行为时，应当承担相应的违约责任。关于起租时点一节，本院认为，双方在租赁合同中约定“租金起始日自开业当日起计算（如遇开业日延迟，计租起始日将相应顺延）”，因双方均确认商场未举办统一开业仪式，故租金起租日应自悟瑜伽公司营业之日起算。德茗鑫公司提交的《公证书》不足以证明悟瑜伽公司自2016年11月8日开始营业，本院根据悟瑜伽公司自认并提交的销售记录确定悟瑜伽公司的开业日期为2017年3月1日，并自该日起计算租金。关于租赁面积一节，悟瑜伽公司在承租房屋前实际踏勘租赁场地，其与德茗鑫公司签订的《租赁合同》和《商户交房确认单》上明确载明租赁面积为383平方米。案件审理中，悟瑜伽公司提出面积测绘申请后又予以撤回，对其主张未提交充分的证据证明，故本院对其关于租赁面积的抗辩意见均不予采信。关于租金标准一节，本院认为，双方在租赁合同中约定租期三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止。因德茗鑫公司的原因致商铺交付迟延，故2017年3月1日至2018年2月28日的租金应当适用第一年的租金标准，以此类推。鉴于双方合同于2018年1月23日解除，故悟瑜伽公司应向德茗鑫公司按照第一年的租金标准支付2017年3月1日至2018年1月23日的租金564421元。悟瑜伽公司已付租金314538元，尚欠249883元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。悟瑜伽公司未及时腾退商铺应当按照合同约定的租金标准向德茗鑫公司支付占有使用费。经查，悟瑜伽公司于2018年4月10日搬离涉案商铺，考虑到悟瑜伽公司此后未实际使用商铺、评估鉴定周期原因、双方的过错程度等因素，本院酌情确定悟瑜伽公司应向德茗鑫公司支付房屋占有使用费520000元。关于德茗鑫公司主张的违约金一节，本院认为按照合同约定该违约金用悟瑜伽公司所交履约保证金抵扣，故本院对此不再支持，并对悟瑜伽公司主张的要求德茗鑫公司返还租金和履约保证金的反诉请求，均不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，双方在合同中约定“乙方不得拆除由乙方安装的不可移动部分的装修或设备（该部分装修或设备归甲方所有，甲方无需对乙方进行任何补偿）”，且本案系因承租人悟瑜伽公司未能按期交纳租金致合同解除，故本院对悟瑜伽公司要求德茗鑫公司赔偿装饰损失的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十五条、第九十七条、第一百条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、北京德茗鑫置业有限公司与北京悟瑜伽健身有限公司于2016年6月26日签订的《租赁合同》于2018年1月23日解除；二、北京悟瑜伽健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京德茗鑫置业有限公司租金249883元、房屋占有使用费520000元；三、驳回北京德茗鑫置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京悟瑜伽健身有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23140元，由北京悟瑜伽健身有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11570元，由北京悟瑜伽健身有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  马占凯人民陪审员  王 松二〇一九年十一月十八日书 记 员  董 博