广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2620号上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****************，统一社会信用代码914***********648B。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张立鸿，男，1985年4月28日出生，汉族，居民身份住址广东省肇庆市端州区*************。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志良，男，1963年9月20日出生，汉族，居民身份住址广东省肇庆市端州区*************。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。上诉人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人张立鸿、张志良商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判，驳回张立鸿、张志良的诉讼请求，支持合创公司的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由张立鸿、张志良负担。事实和理由：一、造成案涉楼盘未能通过规划验收及备案办证的原因是业主违建，故应由违建业主承担逾期办证的违约责任，一审判决合创公司承担逾期办证的违约金明显与事实不符。根据一审查明的事实以及肇庆市城乡规划局于2016年10月27日的《复函》可知，案涉楼盘存在擅自改变规划影响规划实施的情况，而对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，必须依法处理后方可办理规划验收手续。业主的违法建设且拒绝整改的行为，严重影响了案涉楼盘的规划验收以及备案办证，因此对于未能按时备案办证的违约责任应由违建业主共同承担。一审法院将无法办理产权证的过错完全归责合创公司并判决承担逾期办证的违约金，显然与客观事实不符，请求二审法院依法予以纠正。二、张立鸿、张志良的起诉已经超过法定诉讼时效，且没有举证证实存在诉讼时效中断、中止的情形，依法应驳回其诉讼请求。合同约定，逾期办证的违约责任应当自商品房交付使用后的730日起算。双方均未能举证证实收楼时间，但即使按照一审法院的认定，案涉商品房的交付使用时间为2012年6月8日，扣除730天的免责期，张立鸿、张志良在2014年6月8日已明确知道其权利受到侵害，应于2016年6月8日前提起诉讼，但其起诉的时间为2019年4月26日，显然超过两年的诉讼时效。三、因张立鸿、张志良违反合同约定搭建，根据合同相对性原则，合创公司依法有权提起本案反诉，为反诉的适格主体，一审法院的错误认定依法应予以撤销并改判。案涉合同合法有效，本案事实是张立鸿、张志良违法合同约定在门窗外搭建防盗网和遮雨顶棚，有照片为证且张立鸿、张志良对该上述约搭建事实没有异议。合创公司依据合同法第一百零七条的规定，有权要求对方承担拆除并恢复原状的义务，一审法院对合创公司的反诉要求不予支持是错误的。广大违法建设业主的违法搭建行为与案涉楼盘无法通过规划验收更具有直接的因果关系，故合创公司反诉的第二项请求也具有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，所作的判决与其认定自相矛盾，判决错误应依法予以撤销，请求二审法院在查明事实的基础上，根据双方合同约定，作出公正裁判。张立鸿、张志良没有提交答辩意见。张立鸿、张志良向一审法院请求判令：一、合创公司支付逾期办理房地产权证的违约金121939元（违约金自2015年10月1日计至2018年10月1日）；二、合创公司退还办证费5500元给张立鸿、张志良；三、合创公司承担本案的全部诉讼费。合创公司向一审法院提起反诉请求判令：一、张立鸿、张志良立即拆除其在门窗外违约搭建的防盗网和遮雨顶棚并恢复规划设计原状；二、因张立鸿、张志良私自搭建违章建筑导致合创公司迟延办理房地产权证而产生的损失由张立鸿、张志良共同承担；三、本案本诉、反诉的案件受理费均由张立鸿、张志良承担。一审法院认定事实：2012年5月28日，张立鸿、张志良与合创公司合签订《广东省商品房买卖合同》（编号201**********024）及补充协议，张立鸿、张志良向合创公司购买位于肇庆市端州区****、南侧星湖尚景苑二期第2幢第九层905号房，房屋总价款1113601元。合同第八条有关交付期限的内容记载：出卖人应当在2012年5月31日前将具备建筑工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。合同第十五条有关产权登记的内容记载：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2012年5月29日合创公司开具购房款为1113601元的发票给张立鸿、张志良。2012年5月30日，张立鸿、张志良缴交了房屋专项维修资金12522元。2012年5月31日，张立鸿、张志良缴纳了房屋契税33408.03元。张立鸿、张志良于2012年5月31日办理收楼手续。2012年9月2日，张立鸿、张志良将办理房地产权证费5600元交付合创公司。2018年4月19日，合创公司将办理房产证的资料报送房地产登记部门备案，肇庆市房产交易管理所出具《肇庆市房产交易管理所临时收件收据》给合创公司。2019年3月13日，肇庆市国土资源局不动产登记中心核发房产证给张立鸿、张志良。庭审中张立鸿、张志良、合创公司共同确认办理房产证的费用为100元。2019年4月26日，张立鸿、张志良提起诉讼要求合创公司支付逾期办证的违约金并退还办证费。另查明，该院对关于星湖尚景苑二期第2、4号楼未进行规划验收的原因依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2016年10月27日出具《复函》答复：一、合创公司开发的星湖尚景苑二期第2、4号楼未完成竣工规划验收主要存在以下问题：1、该项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积，合创公司未完善土地增容手续及补缴土地出让金；2、合创公司未按肇府[2006]60号文要求缴纳配套中小学、社区公共用房补偿金489.9969万元；3、合创公司未完善星湖尚景苑二期第2、4号楼的城建档案移交手续；4、该项目擅自改变规划，影响规划实施的违法建设均未按规划要求进行整改。二、星湖尚景苑二期第2号楼第十四层01、02号房及第4号楼第二层部分房屋存在擅自改变规划影响规划实施的情况（包括4号楼203房、205房、207房、208房209房搭建阳光棚，2号楼1401房、1402房建筑与原图纸不符），对于此类在规划验收过程中发现的违法建设，根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，应依法处理后方可办理规划验收手续。再查明，星湖尚景苑二期第2、4号楼及地下室（2号楼）工程于2017年12月13日办理工程竣工验收备案手续。张立鸿、张志良向该院提供的本诉证据如下：《广东省商品房买卖合同》（编号201**********024）及补充协议、《税收转账专用完税证》、《住宅专项维修资金专用收据》、《肇庆市端州区住宅专项维修资金缴存表》、《广东省地方税收通用发票》（电子）、《收款收据》、房产证。合创公司向该院提供的本诉证据如下：《肇庆市城乡规划局复函》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《肇庆市房产交易管理所临时收件收据》。合创公司向该院提供的反诉证据如下：《广东省商品房买卖合同》（编号201**********024）。上述证据，经庭审质证，该院予以采信。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。张立鸿、张志良和合创公司于2012年5月28日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应严格履行合同。张立鸿、张志良主张2012年5月31日办理收楼手续，张立鸿、张志良、合创公司对收楼时间均不能举证且对对方主张的收楼时间均不予认可，按约定应在张立鸿、张志良收到收楼通知书之日起届满15日的次日视为交付房屋，该院认定合创公司交楼日期为2012年6月8日，合创公司办理房产证的截止日期为2014年6月8日。合创公司于2018年4月19日才将办理房产证的资料报送给房产登记部门备案，因此合创公司迟延的办证时间该院认定为2014年6月8日至2018年4月19日。合创公司逾期为张立鸿、张志良办理房产证，其行为已构成违约，应承担违约责任。张立鸿、张志良于2019年4月26日主张合创公司承担逾期办证的违约责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间从2016年4月26日起算。2016年4月26日前逾期办证的违约责任已超过诉讼时效，2016年4月26日后逾期办证的违约责任才在法律保护的诉讼时效之内。该院确认本案逾期办证违约金的计算时间自2016年4月26日至2018年4月19日。逾期办证的违约金为80513.4元（1113601元×723日×1/10000）。对合创公司主张合同约定的逾期办证的违约金过分高于逾期办证行为造成的损失，请求调整违约金至实际的损失的主张，因逾期办证违约金是合同双方的约定且合同的提供方是合创公司，合创公司该主张的事实和法律依据不足，该院对此不予采纳。综上，关于逾期办证的违约金，张立鸿、张志良诉求中合理的部分，该院予以支持，合创公司对此理据不充分的抗辩，该院不予采纳。张立鸿、张志良主张退还办证费5500元，合创公司对此没有异议，该院予以确认。关于合创公司要求张立鸿、张志良拆除防盗网和遮雨顶棚，恢复规划设计原状的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。合创公司在反诉中不是适格主体，对合创公司的该反诉请求，该院予以驳回。对于合创公司的第二项反诉请求，在该院已作释明的情况下，合创公司仍没有明确主张损失的实际金额及承担责任的共同主体，对合创公司的该项反诉请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、合创公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金80513.4元给张立鸿、张志良；二、合创公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费5500元给张立鸿、张志良；三、驳回张立鸿、张志良的其他诉讼请求；四、驳回合创公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1424元（张立鸿、张志良已交纳），由张立鸿、张志良负担460元，合创公司负担964元（合创公司负担的本诉受理费由合创公司在判决发生法律效力之日起十日内迳行支付给张立鸿、张志良）。本案反诉受理费25元（合创公司已交纳），由合创公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.合创公司逾期办理案涉房地产权证应否承担违约责任；2.案涉逾期办证违约金是否超过诉讼时效；3.合创公司要求张立鸿、张志良拆除防盗网并恢复规划设计原状的理由是否成立。关于合创公司逾期办理案涉房地产权证应否承担违约责任的问题，合创公司认为案涉商品房不能通过规划验收办证的原因在于案涉小区存在部分业主违建情况。根据肇庆市城乡规划局于2016年10月27日出具的《复函》可知，合创公司未完成竣工规划验收因存在项目竣工建筑面积超出规划批准容积率建筑面积等由合创公司导致的问题造成，且即使存在部分业主违建行为影响项目的规划验收，但根据合同相对性原则，其他业主的违建行为产生的违约责任也不应由张立鸿、张志良承担。综上，一审判决认定逾期办证的违约责任在于合创公司并无不当，本院予以维持。合创公司主张无需承担逾期办证的违约责任的上诉请求理据不充分，本院不予支持。关于案涉逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，首先，在当事人双方对收楼时间均不能举证且对对方主张的收楼时间均不予认可的情况下，一审按约定在张立鸿、张志良收楼通知书之日起届满15日的次日视为交付房屋并无不妥，即合创公司交楼日期应为2012年6月8日，其办理房产证的截止日期应为2014年6月8日。其次，合创公司逾期为张立鸿、张志良办理房产证，已构成违约。最后，案涉合同约定的逾期办理房地产权证的违约责任是“逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该约定的逾期办理房地产权证书的违约金属于继续性债权，应对每个个别的债权分别适用诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，从张立鸿、张志良起诉之日即2019年4月26日往前推三年即2016年4月26日，也就是说2016年4月26日后逾期办证的违约责任仍未超过诉讼时效，在法律保护范围之内。一审在此基础上计算法律保护的逾期办证的违约责任，处理结果正确，本院予以维持。关于合创公司要求张立鸿、张志良拆除防盗网并恢复规划设计原状的理由是否成立的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定以及双方签订的商品房买卖合同第十七条的约定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，故一审法院认定合创公司不是适格主体并无不当。且根据肇庆市城乡规划局出具的《复函》内容，该局规划验收发现存在擅自改变规划影响的情况中并不包括本案合同约定买卖的商品房，即案涉商品房并不存在搭建防盗网或与原图纸不符等违法建设等影响办理规划验收手续的情形。综上，合创公司认为张立鸿、张志良搭建防盗网的行为造成不能办理规划验收与事实不符，其要求买受人拆除防盗网并恢复原状的主张理由不成立,一审未支持该公司诉请的处理结果正确,本院对此予以维持。另外，对于合创公司第二项反诉请求，在一审法院已作释明的情况下，合创公司仍没有明确主张损失的实际金额及承担责任的共同主体，一审法院驳回其反诉请求处理结果正确，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，合创公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由肇庆市合创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇一九年十一月二十八日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦