云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7134号上诉人（原审原告）：赵凤仙，女，1964年3月5日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：番啟梅，云南亮剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙中平，男，汉族，系赵凤仙的丈夫。上诉人（原审被告）：钱建新，男，1952年7月2日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：刘洪祥，男，1966年3月23日生，汉族，住云南省昆明市。上诉人（原审被告）：彭驯宇，男，1957年10月25日生，汉族，住云南省昆明市五华区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张孝昆、张颖，云南枢环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶军，男，1969年11月26日生，汉族，住浙江省安吉县。被上诉人（原审被告）：施卫萍，女，1970年10月4日生，汉族，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：刘敏，男，1968年7月10日生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人赵凤仙、钱建新、刘洪祥、彭驯宇因与被上诉人叶军、施卫萍、刘敏财产损害赔偿纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵凤仙上诉请求：依法判令鉴定费4000元由对方承担。主要上诉事实和理由：一审审理中，赵凤仙垫付了鉴定费用4000元，但是一审法院并未处理该笔费用，该费用应当由对方承担。针对赵凤仙的上诉，钱建新、刘洪祥、彭驯宇答辩称，鉴定费应由赵凤仙自己承担。针对赵凤仙的上诉，叶军、施卫萍、刘敏答辩称，同意钱建新的意见。钱建新、刘洪祥、彭驯宇上诉请求：依法改判驳回赵凤仙的全部诉讼请求；诉讼费由赵凤仙承担。主要上诉事实和理由：在涉案地点第一个租期尚未结束的2016年10月11日，赵凤仙和原产权人陈昆办理了产权变更，但是均未向业主代表，即钱建新、刘洪祥、彭驯宇履行通知义务。租期结束后，为提高租金、增加业主收入，钱建新、刘洪祥、彭驯宇四处奔波未果，只能又和原承租人云南艾维投资集团有限公司（以下简称艾维公司）签订第二期租赁合同，直至2017年8月原产权人才通知业主代表因个人原因暂停原提供银行账号收取租金。承租方不知情的情况下，已经向陈昆支付了2017年6和7月的租金。租金并非由钱建新、刘洪祥、彭驯宇支付和支配，而是由业主提供身份信息和银行卡号后，由艾维公司直接从银行转账，由于艾维公司未收到新的业主信息导致租金一直由其保管。一审法院采信鉴定报告有误，在无实物、只能联合经营的现场勘查结果下，鉴定机构采用比较法对市场月租金选择了三个可比实例，但是并未说明是整体出租的租金，不具有可比性。而且面积并非计算租金的唯一依据，铺面位置不同购买单价不同，应按购买金额来计算租金。针对钱建新、刘洪祥、彭驯宇的上诉，赵凤仙答辩称，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏并非三楼业主代表，未经赵凤仙授权和追认。而且其伪造陈昆授权，系故意侵权。一审法院参考鉴定结论合法有效。针对钱建新、刘洪祥、彭驯宇的上诉，叶军、施卫萍、刘敏答辩称，没有意见。赵凤仙向一审法院起诉请求：1.判令钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏赔偿2016年10月所欠房租998元；2.判令钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏赔偿自2017年5月起至2018年7月止，共计15个月，每月租金2089.60元，共计31344元（暂按80元每月每平方米计算，具体以法院评估为准）；3.银行利息合计2460.58元（月利息按银行同期贷款利率0.5%计算，998元计算22个月，31344元计算15个月）；4.以上费用共计34802.58元；5.本案诉讼费以及维权费由钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏承担。一审法院经审理确认以下事实：位于云南省昆明市青年路敷润桥鸿城广场3层Ｄ区的商品房（以下简称涉案商铺），建筑面积为26.12㎡，其所有权原系陈昆所有，2016年10月11日，涉案商铺的所有权人因转让变更为赵凤仙,不动产权证书:云（2016）五华区不动产权第0006750号。2006年5月17日，陈昆在内的鸿城广场三楼业主召开了业主代表大会，并推选出七名楼层代表：钱建新、孙中平、胡玉红、王建兴、彭驯宇、江天霖、李岚，负责进行三楼的招商招租。2006年8月26日，钱建新、彭驯宇等6名楼层代表（甲方）与案外人艾维公司（乙方）签订《鸿城广场三楼场地租赁合同》，约定：1.甲方将位于云南省昆明市（包含涉案商铺）、通道、外立墙面出租给乙方；2.租赁期限为10年，乙方装修场地完工期从2006年9月1日至2006年10月31日，租赁期自2006年11月1日起至2016年10月31日止；3.租金为第一年95万元、第二年95万元、第三年99万元、第四年99万元、第五年103万元、第六年103万元、第七年107万元、第八年107万元、第九年111万元、第十年111万元等内容。上述合同签订后，案外人艾维公司按约向陈昆支付了租金。2017年4月30日，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏（甲方）与案外人艾维公司（乙方）签订了《鸿城广场三层房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于云南省昆明市（包含涉案商铺）及通道（外立墙面，在同等条件下甲方配合乙方获得优先使用权）出租给乙方；2.租赁计租期限为10年，从2017年5月1日至2017年6月20日（装修免租期），租赁期自2017年6月20日起至2027年6月19日止；3.租金为第一年至第三年为111万元／年，2020年6月20日至2023年6月19日为1143300元／年，2023年6月20日至2026年6月19日为1177599元／年，2026年6月20日至2027年6月19日为1212926.92元／年等内容。上述合同签订后，案外人艾维公司向陈昆支付了2017年6月及2017年7月的租金。此后，赵凤仙认为涉案商铺已于2016年10月11日变更至其名下，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏未经其授权擅自于2017年4月30日与案外人艾维公司签订租赁合同，出租涉案商铺的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院解决。一审法院认为，侵权行为是指侵犯他人的人身财产或知识产权，依法应当承担民事责任的违法行为。本案中，对于赵凤仙主张的2016年10月欠付的房租998元及其利息，系在原产权人陈昆授权钱建新、彭驯宇等6名楼层代表与案外人艾维公司签订的生效合同即《鸿城广场三楼场地租赁合同》期限范围内（自2006年11月1日起至2016年10月31日止），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，故产权变动之后，该租赁合同仍然有效，则赵凤仙的该项主张系租赁合同纠纷范畴，与本案诉争的财产损害赔偿纠纷属不同的法律关系，且赵凤仙的债权主张对象应当为合同约定的承租人即艾维公司，故一审法院对赵凤仙的该项主张依法不予支持。对于赵凤仙主张的2017年5月起至2018年7月止的损失31344元（按租金2089.60元/月计算），首先，需要确定钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏与案外人艾维公司于2017年4月30日签订的《鸿城广场三楼场地租赁合同》效力。一审法院认为，涉案商铺的所有权已于2016年10月11日变更登记至赵凤仙名下，其作为新的产权人未授权钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏办理涉案商铺出租事宜的情况下，无论原产权人是否向钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏出具授权委托书，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏代为签订合同的行为均属于无权代理，现赵凤仙对钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏的代理行为不予追认，则该租赁合同中涉及涉案商铺的内容均无效（包括租金标准、免租期等内容）。其次，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏擅自将涉案商铺出租给案外人艾维公司的行为已构成侵权，且自2017年5月起至2018年7月止（共计15个月）涉案房屋被案外人艾维公司实际使用，赵凤仙未获得相应的租金收益，其财产权益已受损，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏作为侵权行为人应当对此予以赔付，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定以及乾盛司鉴字2018第1052085号《司法鉴定意见书》中涉案商铺“2017年至2018年的市场月租金为64.2元/㎡”、“2017年5月1日至2018年6月31日租金的评估值为23477元”的鉴定结论，一审法院确定钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏侵权行为造成赵凤仙2017年5月起至2018年7月止的实际财产损失为（64.2元/㎡×26.12㎡×15个月=25153.56元），对赵凤仙主张的多余部分不予保护。对于赵凤仙主张的利息，按照先付后用的租赁习惯，亦系实际损失，一审法院依法支持以欠付租金25153.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年5月起至2018年7月止（15个月）的利息，需要明确的是中国人民银行同期同类贷款利率为4.75%/年，故一审法院依法保护1493.5元（25153.56元×4.75%/年÷12个月×15个月≈1493.50元），对赵凤仙主张的多余部分不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决：一、钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏于判决生效后十日内向赵凤仙支付2017年5月起至2018年7月止的损失25153.56元；二、钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏于本判决生效后十日内向赵凤仙支付利息1493.5元；三、驳回赵凤仙的其他诉讼请求。案件受理费670元，由钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏共同负担。二审中，赵凤仙提交鉴定发票，欲证实其发生了鉴定费用。钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏经质证认为，真实性无异议。钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交平面图，欲证实涉案房屋为产权式商铺，每间房屋的价值也不同。赵凤仙经质证认为，真实性认可，证明内容不认可。叶军、施卫萍、刘敏经质证认为，没有意见。本院认为，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏对赵凤仙提交的发票的真实性无异议，赵凤仙、叶军、施卫萍、刘敏对钱建新、刘洪祥、彭驯宇提交的平面图的真实性无异议，本院予以确认。针对一审法院确认的案件事实，钱建新、刘洪祥、彭驯宇认为：涉案房屋并非商品房，而是产权式商铺，陈昆收取租金时产权发生了变化，但是并未告知钱建新、刘洪祥、彭驯宇。此外，双方对一审法院确认的其余案件事实均无异议，本院予以确认。经本院审查，涉案房屋不动产权证书上记载权利性质为出让/市场化商品房，故本院对钱建新、刘洪祥、彭驯宇前述异议不予支持。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：赵凤仙要求钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏赔偿损失的主张是否成立？本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，赵凤仙主张，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏在没有赵凤仙授权和追认的情况下，将赵凤仙所有的商品房出租给他人使用，造成赵凤仙租金损失，故要求赔偿租金损失。钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏则主张，赵凤仙变更涉案商品房所有权时未履行告知义务，赵凤仙应当向承租人艾维公司收取租金，钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏并未收过赵凤仙的租金，也未实际使用赵凤仙的房屋，在第一次租期届满又迟迟无人承租的情况下，为了整层业主的利益才与原来的承租人再次签订了租赁合同。经本院审查，赵凤仙于2016年10月11日经变更登记为涉案房屋的产权人，尚在第一次租赁期间（2006年11月1日至2016年10月31日）内，现赵凤仙主张其2016年8月将产权变更情况口头告知了物业及业主委员会，因其并未提交有效证据证实，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予支持。二审中，赵凤仙陈述，与原产权人交易时知晓涉案房屋的租赁情况，2016年10月31日租赁期满后原承租人搬离，赵凤仙于2017年下半年发现有人在涉案房屋装修，才通过打听得知被出租。本院认为，其一，涉案房屋不同于普通商铺，相互之间没有实体隔墙，仅在图纸上划线分割，没有独立空间，只能联合经营，难以单个出租和经营，虽拥有独立产权，但很难独立使用。其二，涉案房屋所在楼层曾经于2006年11月1日由钱建新、彭驯宇等作为楼层业主代表与承租人就整层出租签订租赁合同，2016年10月31日租赁期满后，钱建新、彭驯宇、刘洪祥等亦通过登报广告积极寻找新的承租人，直至2017年4月30日钱建新、彭驯宇、刘洪祥、叶军、施卫萍、刘敏作为楼层业主代表和承租人艾维公司再次签订租赁合同。其三，承租人艾维公司出具说明，表明涉案房屋因等待产权变更完毕后提供业主资料，租金由其代为保管。且赵凤仙作为涉案房屋产权人，并未举证证实其能够以更高的金额将其所有的房屋单独对外租赁，即赵凤仙受到损失的证据不充分。综上，赵凤仙主张钱建新、刘洪祥、彭驯宇、叶军、施卫萍、刘敏擅自出租其所有的房屋，造成其财产受损要求赔偿损失的主张不能成立，一审法院对此认定和处理有误，本院予以纠正。综上，赵凤仙的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。钱建新、刘洪祥、彭驯宇的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但是处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9665号民事判决；二、驳回赵凤仙的诉讼请求。一审案件受理费670元、二审案件受理费670元，鉴定费4000元，均由赵凤仙承担。钱建新、刘洪祥、彭驯宇预交的二审案件受理费670元，予以退还。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 王思予审判员 王 瑞二〇一九年十一月十九日法官助理王本福书记员焦菡