湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9198号原告：长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会。住所地在长沙市雨花区怡园街89号一品东庭内。负责人：曾国军，主任。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。被告：长沙市顺之天物业管理有限公司。住所地在长沙市雨花区高桥街道办事处永定社区五一村小区A7栋508号。法定代表人：李振海，总经理。委托诉讼代理人：李中健，湖南三浦律师事务所律师。被告：吴建新，男，1973年8月30日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李中健，湖南三浦律师事务所律师。原告长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会（以下简称原告）与被告长沙市顺之天物业管理有限公司（以下简称顺之天公司）、吴建新确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告的负责人曾国军及委托诉讼代理人张专，被告顺之天公司、吴建新的共同委托诉讼代理人李中建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2015年3月23日一品东庭小区第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）与被告顺之天公司签署的《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款约定的“乙方利用甲方公共场地收取的停车费除用于自身管理支出及部分利润外，其余应作为弥补物业服务费的不足”条款无效；2、判令被告顺之天公司返还2015年4月至2018年10月间收取的一品东庭小区公共区域收入874155元；3、判令被告顺之天公司返还2018年11月至2019年6月30日公共区域收入95750.1元（874155元÷43月×8月=162633，扣除已支付的66882.9元，余95750.1元）；4、被告吴建新在874155元范围内对被告顺之天公司承担连带还款责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年，长沙市雨花区一品东庭小区（以下简称一品东庭小区）部分业主因第二届业委会及物业公司不能提供每年度真实财务收支账目等向雨花区人民法院起诉，要求获得知情权，法院作出（2018）湘0111民初3588号号民事判决，判令第二届业委会公布从2009年起至今（判决之日为2018年7月14日）的真实决定、决议和会议记录，以及共有部分的使用和收益情况凭证；被告顺之天公司承担协助义务。经业主申请强制执行，被告顺之天公司提供了2015年3月23日由第二届业委会主任即被告吴建新签署的《一品东庭物业服务合同》以及《2015.4-2018.10月顺之天公共区域收入明细》等部分资料。被告顺之天公司提供的资料表明：第二届业委会未经业主共同同意，擅自将公共场地停车费约定给被告顺之天公司作为经营补足，被告顺之天公司从2015年4月至2018年10月间收取了电动车停车费、露天停车费、临时停车费、场地费、摊位费以及广告费合计874155元。2019年3月，原告成立。业主将上述资料提供给原告。新业委会成立后，物业公司缴纳了部分资金给原告。原告认为，属于本小区全体业主所有的公共收益资金，被告顺之天公司无权占有；被告吴建新明知其无权处分，应与被告顺之天公司承担连带责任。两被告共同辩称，一、原告在本案的合同关系中不具有合法的资格，不属于适格原告。涉案合同系第二届业委会和被告顺之天公司签订的，被告吴建新是第二届业委会的主任，其以业委会的名义签订合同是职务行为，不是本案适格被告；二、第二届业委会是依法成立的，其与被告顺之天公司签订的合同合理、意思表示真实，合同内容不违反法律的强制性规定，具有法律效力，双方应遵照履行。第三届业主委员会即原告成立后，被告顺之天公司提供了部分资金作为业委会开支；三、原告未提供任何依据证明《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款无效。公共区域的收益属于全体业主，业主委员会代表全体业主行使的业主权利包括处分公共区域的收入、监督物业服务水平等；四、被告顺之天公司的收入开支情况，已经向业主公示。支出大于收入，每年均有亏损近170000元，并没有盈利。最后，原告如果认为合同不公平，正确的做法是在合同到期后重新选择物业公司。而本案系原告撤回起诉后又起诉，浪费司法资源，造成两被告的诉累。本院经审理，认定事实如下：一品东庭小区位于长沙市雨花区，其前期物业公司为案外人长沙创逸物业管理有限公司。2013年8月28日，一品东庭小区第二届业主委员会成立，主任为被告吴建新。2013年10月29日，该届业委会在长沙市雨花区城乡建设局办理了备案手续。2015年3月23日，第二届业委会与被告顺之天公司签订一份《一品东庭物业服务合同》。约定：1、物业基本情况：占地面积为16176.69平方米、建筑面积为61000平方米。总户数为597户，其中住宅558户、商业门面39户。车位306个，包括地下车位201个、地面车位105个；2、由被告顺之天物业公司对一品东庭小区实行物业管理服务，期限五年，自2015年4月1日至2020年3月31日；3、物业服务费采取包干制，住宅为1.5元/平方米/月，商业用房为2.5元/平方米/月。尚未入驻的闲置房，按交费标准的90%缴纳物业服务费。双方还对物业服务内容、双方权利义务、物业服务目标、违约责任等其他事项进行了约定。其中，物业服务合同第二十三条对停车费进行了约定，该条第7款约定被告顺之天公司利用小区公共场地收取的停车费除用于自身管理支出及部分利润外，其余应作为弥补物业服务费用的不足。被告吴建新与被告顺之天公司的法人代表李振海作为双方代表，在《一品东庭物业服务合同》上签字确认。2015年3月23日，被告顺之天公司进驻一品东庭小区，并从2015年4月1日起为小区提供物业服务。2018年底，第二届业委会即将期满。2019年1月23日，一品东庭小区第三届业主委员会即原告成立，任期为五年。2019年2月20日，原告在长沙市雨花区城乡建设局办理了备案手续。另查明：1、2018年5月4日，一品东庭小区部分业主以业主知情权纠纷为由，将第二届业委会、顺之天公司、长沙创逸物业管理有限公司诉至本院，要求判令第二届业委会公布财务收支账目和凭证、公共区域的使用收益情况、维修资金的筹集和使用情况以及所有决议和会议记录等。2018年7月14日，本院作出（2018）湘0111民初3588号民事判决书，判决第二届业委会公示公布从2009年起的真实决定、决议和会议记录，以及共有部分的使用和收益情况及凭证、各年度财务收支账目明细及收支凭证，长沙创逸物业管理有限公司和被告顺之天公司承担协助义务。双方均未上诉，该判决已发生法律效力。后经业主申请强制执行，第二届业委会和被告顺之天公司公布了2015年4月至2018年10月期间一品东庭小区公共区域收入明细表，该表载明电动车停车费490600元、露天停车费213180元、临时停车费85050元、场地费及摊位费11650元、广告费73675元，合计874155元；2、2018年7月1日，被告顺之天公司出具了一份《情况说明》，主要内容为：一品东庭小区地面公共停车位、电动车等停车位及小区楼道、电梯等小区广告位、小区临时摊位等小区共有部分使用所产生的全部收益，依据《物业服务合同》及沿用该小区前物业服务公司的惯例，由被告顺之天公司收取，但每年从公共收益中，向业主委员会支付6000元/年的办公经费。以上事实，有业主委员会备案通知书、一品东庭物业服务合同、公共区域收入明细表、本院（2018）湘0111民初3588号民事判决书、物业公司基本情况表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，一品东庭小区在召开第二届业主大会时，经过业主的讨论和审核，通过了相应的自治规则，选举产生了小区第二届业委会，由被告吴建新担任主任。第二届业委会系经过法律程序选举产生，办理了备案手续，且任期已满，故该届业主大会的召开符合法律规定，原告提交的证据亦不能证明该次会议的召开程序不合法。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会的权利来源为法律、业主和业主大会的授权。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，第二届业委会代表一品东庭小区业主与业主大会选聘的物业公司即被告顺之天公司签订物业服务合同，系根据小区第二届业主大会的授权，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。双方所签物业服务合同对全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，一品东庭小区第二届业委会依法经业主大会选举产生并予以备案，其与被告顺之天公司签订的物业服务合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，并已得到认可和履行，故应认定为合法有效。原告主张《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款的约定无效，该款内容包含在整个物业服务合同中，系缔约双方即第二届业委会和被告顺之天公司的真实意思表示。原告作为一品东庭小区第三届业委会，其承继了第二届业委会的权利及义务，包括涉案的物业服务合同。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交的证据不能证明该项约定存在前述属于无效约定的情形，应承担举证不能的法律后果。对于原告要求确认该款约定无效的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告要求被告顺之天公司返还公共区域收入、被告吴建新承担连带责任的诉请，均系以《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款的约定属于无效为前提，因返还的基础事实不能成立，故对于返还收入的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会的诉讼请求。本案受理费2223元，因适用简易程序减半收取1111.5元，保全费5000元，合计6111.5元，由原告长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇一九年十一月十一日法官助理张慧琴书记员向依林附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。