福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2488号 上诉人(原审原告、反诉被告）:福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道荔园东路1688号正荣财富中心3楼，统一社会信用代码91350304MA344C3J5E。 法定代表人：沈晖，总经理。 委托诉讼代理人：周艺斌，男，1979年9月25日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 委托诉讼代理人：黄国春，福建湄海律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：正荣财富（福建）置业有限公司,住所地福建省莆田市荔城区镇海南街113院办公大楼2层，统一社会信用代码913503005959971954。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈佳丽，福建凌龙律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：正荣（莆田）商业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道荔园东路1688号正荣财富中心3层，统一社会信用代码913503003106241266。 法定代表人：陈育焕，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈少东，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店（以下简称孩子王莆田店）因与被上诉人正荣财富（福建）置业有限公司（以下简称正荣置业公司）、正荣（莆田）商业管理有限公司（以下简称正荣商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2018)闽0304民初4896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孩子王莆田店上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或改判正荣置业公司继续履行合同以及赔偿孩子王莆田店经济损失5856878.02元（扣除已交接的部分商品金额）。事实和理由：一、一审法院在未依法向孩子王莆田店进行任何释明的情形下径直判决合同解除，实质上剥夺了孩子王莆田店的辩论权，属于严重违反法定程序、适用法律错误的情形。（一）一审法院未履行依法告知孩子王莆田店可以变更诉讼请求法定义务，违反了法律规定并应属于“违法剥夺当事人辩论权利”的情形。（二）一审法院在孩子王莆田店未提出合同解除的诉请之情形下，引用合同法第一百一十条作为一审法院径直判决案涉房屋租赁合同解除的法律依据，存在适用法律的错误。（三）案涉纠纷一审期间历时长达近十个月，而一审法院仅组织双方仅就案涉纠纷进行一次庭审举证、质证即休庭，之后长达数月的期间内一审法院既不归纳案涉纠纷的争议焦点，也不组织双方就案涉纠纷进行辩论即作出判决，不仅不符合法律规定，并且实质上也剥夺了案涉纠纷中当事人的辩论权。二、案涉纠纷的部分事实存在认定不清以及举证责任存在分配错误的情形。（一）由于案涉纠纷中孩子王莆田店的财物已被正荣置业公司及正荣商业公司通过非法破拆锁具的方式进入案涉租赁房屋并控制上述财物，并且一审中正荣商业公司自认其在对孩子王莆田店进行所谓的“清场”整个过程中均有同步录音录像，正荣商业公司将孩子王莆田店的所有物品以合理方式暂时妥善存放，且其自认仅就被其控制的部分商品进行交接。为此，根据案件事实以及一审庭审查明情况，理应由正荣置业公司及正荣商业公司就其所主张的整个同步录音录像过程，以及妥善存放孩子王莆田店财物的数量、财物状况承担举证责任。但是，一审法院并未考虑到案涉纠纷的实际情况并合理地分配举证责任，并在未经现场勘验的情况下，即将全部举证责任分配给孩子王莆田店系属明显地举证责任分配错误。（二）根据孩子王莆田店提交的证据“发件人：奋斗的双鱼850×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的电子邮件”、编号为“（2018）宁钟证经内字第8962号《公证书》”，以及正荣置业公司提交的证据“装修承包合同”等证据，均可相互印证并足以证实135××××1437的手机号码为曹丹所有，并通过曹丹850×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的电子邮件向孩子王莆田店在案涉房屋租赁合同外提出数倍增长案涉房屋租赁费用的要求。但是由于一审法院对于正荣置业公司的质证意见偏听偏信，不仅对于上述证据视而不见，并且未对全案证据进行综合分析即作出不予采信的认定。为此，一审法院此举无异于帮助正荣置业公司掩盖其在案涉纠纷中存在的恶意违约的事实，并且事实上也造成了案涉纠纷事实不清的现状。孩子王莆田店补充事实和理由如下：一、正荣置业公司在2018年9月7日发出解除通知后即在当日夜间23时许通过采取非法破拆锁具的方式进入案涉房屋，并搬离孩子王莆田店在该房屋内商品及资产，是典型的非法控制孩子王莆田店财产的行为，故应由正荣置业公司承担自其非法进入案涉租赁房屋时起室内财物数量、状况的举证责任。1.孩子王莆田店租赁房屋内被正荣置业公司非法控制的商品及资产等财物的所有权属于孩子王莆田店所有，对此正荣置业公司亦予以认可。2.正荣置业公司在2018年9月7日发出解除通知后无权在2018年9月7日夜间即采取破拆锁具的方式进入租赁房屋并搬离孩子王莆田店的财物。根据案涉合同第12.1条及第12.6条约定，即便是在案涉租赁合同终止后正荣置业公司在自交还日30日起才有权立即进入案涉租赁房屋，而事实上正荣置业公司在发出解除通知的当日即采取破拆锁具的方式进入案涉租赁房屋不仅不符合合同约定，并且更不符合法律规定。3.自正荣置业公司非法进入租赁房屋后，理应由正荣置业公司对自其非法进入租赁房屋时起对房屋内的财物数量、状况承担举证责任，并承担不利后果，否则无异于鼓励正荣置业公司侵害私权的行为。4.孩子王莆田店在一审中已提交案涉的相关财物清单，且正荣置业公司在一审中亦自认至今仍有部分案涉商品及资产未交接，并且正荣置业公司自认在进行整个清场过程均有同步录音录像，故在正荣置业公司不认可孩子王莆田店在一审中已提交案涉的相关财物清单的情形下，一审法院理应将案涉财物的数量、状况的举证责任分配给正荣置业公司。二、一审法院如认为应由孩子王莆田店就案涉财物继续承担举证责任，则应向其释明，并给予充分的举证期限，否则无异于剥夺了孩子王莆田店的举证及辩论权。1.如上所述，一审法院在结合案件的审理情况理应将案涉商品、资产等财物的数量、状况等举证责任分配给正荣置业公司。退一步说，即便是一审法院认为应由孩子王莆田店就此承担继续举证的责任时，也应进行释明，否则一审法院在未向双方释明举证责任由何方承担，直接以孩子王莆田店举证不充分为由否定其主张事实，客观上也使孩子王莆田店丧失了进一步提供证据的机会。此外，举证责任由何方承担也是案涉纠纷辩论的重要内容，一审法院理应行使释明权。一方面，可以给予各方当事人就举证责任的分配发表意见的机会；另一方面，通过明确举证责任的分配，也能够促使承担举证责任的当事人尽最大限度举证证明案涉事实。2.一审法院在案涉纠纷审理中未依法释明，在客观上已剥夺了孩子王莆田店进一步举证与辩论的权利，故根据民事诉讼法司法解释的规定应撤销一审判决，发回重审。三、案涉财物在无法归还孩子王莆田店的情形下，应就案涉财物的状况进行现场勘验，并进一步释明孩子王莆田店是否变更一审的诉讼请求。1.一审法院在案涉纠纷审理过程中，已知双方之间就案涉商品、资产等财物无法进行交接的实际情形，为此应通知各方当事人到场，并组织对案涉财物的状况进行现场勘验，以利查清事实、厘清责任。2.因案涉商品、资产等财物在正荣置业公司进行所谓的清场过程中的粗暴拆卸以及保存不当等原因，客观上已导致无法二次销售或使用，对此情形一审法院在一审审理中也已知悉，为此客观上在正荣置业公司无法向孩子王莆田店返还原物的情形下，应向孩子王莆田店释明是否将原起诉时的返还相关物品的诉请，变更为损失赔偿请求。但因一审法院未进行任何释明，并导致孩子王莆田店在一审中无法就已被正荣置业公司非法控制的案涉财物的相关情况进行举证与辩论，并致案涉财物的事实不清，故应撤销一审判决，发回重审。 正荣置业公司辩称：一、孩子王莆田店在承租期间存在诸多违法违规行为，故正荣置业公司在一审中反诉要求解除双方签订的租赁合同，一审法院将本诉与反诉合并审理并作出解除合同的判决事实清楚、证据充分，依法应当予以维持。首先，一审庭审过程中已经依法查明并认定孩子王莆田店在租赁期间存在员工吸烟、违规使用微波炉引起消防警报、未经允许在店铺内施工、消防监督检查存在安全隐患、未按双方确定的整改项目进行整改等违约违规行为，故正荣置业公司作为出租方在孩子王莆田店出现前述诸多的违法违规行为后多次与孩子王莆田店负责人员进行沟通并发函告知，但遗憾的是孩子王莆田店均未予以理睬并整改到位，这已经严重影响整个商场的安全及正常经营。正荣置业公司作为案涉商铺的出租方有权依据合同的约定要求解除合同。其次，在孩子王莆田店起诉要求继续履行合同后，正荣置业公司在法定期限内向一审法院提交《反诉状》要求解除案涉租赁合同并提供了相关的解除通知等作为证据予以证实，法院也依法受理了反诉请求，孩子王莆田店在收到了《反诉状》以及证据材料后也当庭予以答辩。根据《民事诉讼法》第一百四十条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。因此，该案中孩子王莆田店起诉要求继续履行合同，正荣财富公司反诉要求解除合同均是属于法院审理的范围，在开庭时可以一并处理，并不存在变更诉讼请求的情况，而且庭审时合同是否解除是案件毫无疑问的争议焦点，一审判决书也针对解除合同的理由进行分析与解释，孩子王正荣店上诉理由认为一审法院未进行释明判决合同解除，剥夺其辩论权是毫无事实和法律依据的，因为合同是否解除是案件的基本争议焦点，根本无需释明，而且本诉和反诉本来就应当一并审理，一审支持正荣财富公司的反诉请求解除合同也是依法审理的结果，根本不存在违反法定程序的情形。最后，正荣置业公司坚持认为其解除合同是因为孩子王莆田店的违法违规行为导致的，而且现在孩子王莆田店的大部分商品已经交接完毕，案涉商铺也已经重新装修、出租，双方之间的租赁合同已经实际无法履行或者继续履行费用过高，一审法院依据合同法第110条规定，认为孩子王莆田店诉讼请求继续履行《房屋租赁合同》的履行费用过高，案涉《房屋租赁合同》已事实上无法履行，故不予支持继续履行合同的诉讼请求。二、案涉的物品正荣置业公司及正荣商业公司已进行妥善保管并且双方已经在法院的主持下进行了相关商品的移交工作，物品具体项目及金额等的举证责任在于孩子王莆田店。首先，正荣置业公司在解除合同后于2018年9月10日向孩子王莆田店发出一份《关于合同解除后与孩子王后续事宜之说明函》，函中已经告知孩子王莆田店其已将孩子王莆田店的所有物品以合理方式暂时妥善存放，正荣置业公司不存在任何侵占、毁损等行为。还慎重告知孩子王莆田店店在收到该说明函次日与正荣置业公司联系接收前述所有物品，以及办理后续相应的交接手续，但正荣置业公司在收到该说明函后并未与正荣置业公司进行交接。因此无论是正荣置业公司还是正荣商业公司都没有非法破拆商铺及控制相关物品的行为，相反是予以妥善保管并通知孩子王莆田店及时交接。其次，孩子王莆田店诉求返还相关物品，并主张其价值约450万元，根据谁主张谁举证的原则，其应当提供证据予以证实，该证明责任不应当分配给正荣置业公司，若其无法提供相关的证据证明物品的具体项目，其应当承担举证不能的责任。最后，虽然在未能明确违约责任的情况下，但为了配合法院进行案件审理同时避免损失继续扩大，正荣置业公司与孩子王莆田店在2018年11月28日-2018年12月4日在法院的主持下已经进行封存物品的交接，现孩子王莆田店已经将封存的大部分商品交接走，双方也制作了交接商品的清单，因此本案中的物品大部分已经处置完毕，双方在交接过程中也均有同步录音录像，但对于遗留的部分商品及全部的固定资产类孩子王莆田店没有正当理由拒绝交接，正荣置业公司对于该部分的物品保留向孩子王莆田店追偿仓库占用费等权利，对于孩子王莆田店拒绝接收导致商品过期、毁损、贬值等后果均由孩子王莆田店承担。另，合同解除的根本原因在于孩子王莆田店，正荣置业公司不存在恶意违约的情形，其主张正荣置业公司意欲提高租赁费用从而导致合同解除是其主观臆测，没有任何事实依据。综上所述，孩子王莆田店在承租期间存在诸多违法违规行为，一审法院支持正荣置业公司的反诉请求于法有据，依法应当予以维持。案涉的物品正荣置业公司及正荣商业公司已进行妥善保管并且双方已经在法院的主持下进行了相关商品的移交工作，物品具体项目及金额等的举证责任在于孩子王莆田店。本案商品已经进行了交接，赔偿损失方面孩子王莆田店在一审并没有提出，不属于二审审理范围。 正荣商业公司述称，其同意正荣置业公司的答辩意见。正荣商业公司不是本案适格主体，孩子王莆田店是与正荣置业公司签订合同，正荣商业公司不是相对方，所以正荣商业公司不是适格主体。 孩子王莆田店向一审法院起诉请求判令：1.正荣置业公司继续履行双方于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》；2.由正荣置业公司在莆田晚报通过报纸以及案涉租赁房屋所在公共区域澄清事实；3.正荣置业公司返还相关物品，价值约450万元(详见证据财产清单，该清单中不含孩子王莆田店联营商户的相关商品等财物）；孩子王莆田店保留另行追究因正荣置业公司违约行为给孩子王莆田店造成的其他损失的权利；4.正荣置业公司承担本案的诉讼费用；5.正荣商业公司与正荣置业公司就本诉诉讼请求共同向孩子王莆田店承担法律责任。 正荣置业公司向一审法院反诉请求判令：1.正荣置业公司与孩子王莆田店于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除；2.孩子王莆田店交纳的合同履约保证金200000元不予返还；3.孩子王莆田店向正荣置业公司支付合同解除违约金465162.54元；4.孩子王莆田店向正荣置业公司返还正荣置业公司已承担的装修补贴款2555625元及该款自2018年9月7日起至还清之日止按年利率6%计算逾期支付的利息；5.孩子王莆田店立即办理完成以商铺为注册地址的所有执照、许可证等文件的注销或变更地址手续；6.孩子王莆田店承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月25日，孩子王儿童用品（中国）有限公司（以下简称孩子王公司）与正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司（以下简称正荣财富公司，后正荣财富公司变更名称为正荣置业公司）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方（即正荣财富公司）将坐落在福建省莆田市荔城区正荣财富中心3楼、租赁使用面积为3407.34平方米的区域出租给乙方（即孩子王公司），租赁期限为12年，物业服务公司为正荣商业公司；2.租赁费用按乙方每月不含税销售额的4%提成扣点计租；3.乙方于合同正式进场前15个工作日内向甲方支付合同履约保证金20万元。因乙方违约原因导致甲方解除合同的，甲方有权于解除合同时，没收该履约保证金而不予交还。租赁期限届满本合同终止或非因乙方违约原因双方解除本合同的，甲方应于经甲方确认条件全部满足之日起七日内将履约保证金无息返还乙方。4.双方确认，甲方应于2015年9月25日前交付租赁房屋，在乙方实际进场日之前按照《“孩子王”房产工程基本技术条件》（以下简称《房产技术条件》，详见附件一）所述的项目完成应由甲方完成的工程，并将租赁房屋正式交付乙方，租赁房屋的消防报验事项参照《房产技术条件》执行；乙方对商铺的装修工程应在不破坏、不影响商铺的主体结构／其他主要构造、所在建筑物的整体装修风格及装修标准、商铺的外立面、商铺广场内的任何设施设备管线等前提下进行，如有破坏应予以恢复原状并承担赔偿责任。5.合同有效期内，甲方提供的设备设施的日常管理、维修保养和更新、更换应由甲方负责并承担费用，同时还应保证租赁房屋的空调、消防、水、电、电梯（含货梯）等设施可以满足乙方的日常经营要求，并按照乙方营业时间提供基础设施服务（包括但不限于空调、水、电服务等），如基础设施发生损坏或故障，甲方应在乙方通知后的24小时内予以检查维修，并在2日内恢复正常供应，如属于重大维修，则甲方应书面告知乙方，并明确维修时间。在维修期间，如因甲方维修导致乙方无法正常经营的，乙方有权扣减每日租金以补偿损失；6.自交付日后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变或损坏该商铺的商铺结构、外墙、门头以及甲方或物业服务公司提供的任何设施设备。未经甲方或物业服务公司书面同意，乙方保证不擅自改变该商铺相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设施用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。7.乙方同意由甲方委托的物业服务公司对包括乙方承租商铺在内的整个商业广场提供统一的物业管理服务和实施统一的商业运营管理，物业服务公司拥有对商业广场的管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利；8.若发生下列任一情形，甲方经书面通知乙方后，乙方未有效整改的，甲方有权选择解除合同，没收履约保证金，且乙方应支付给甲方相当于该租赁年度6个月租赁费用作为违约金。（1）因乙方的其他违约行为、侵权行为或违法行为，造成甲方或者其权利、义务继受人不能继续履行本协议；（2）未经甲方书面同意，乙方重大擅自变更装修设计方案或擅自拆改商铺的，自甲方发出要求乙方纠正的书面通知之日起超过30日，乙方仍未纠正的；（3）未征得甲方的书面同意，乙方擅自变更商铺的租赁用途。9.若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失。10.若甲方行使解除合同效力的，乙方应在接到甲方书面通知之日起20日内将租赁房屋交还甲方。在乙方未及时撤离并交还该商铺情况下，则甲方或物业服务公司有权自交还日30日起采取如下措施：有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙及／或采取其他措施收回该商铺。附件一《房产技术条件》约定：1.甲方工程条件需满足乙方租赁用途（租赁用途：母婴童产品及相关配套业态服务，包括儿童游乐场），乙方的装修设计应按照甲方的整体设计要求进行，图纸应报甲方审核，并满足国家和地方相关规范；2.甲方负责完成乙方租赁区内的所有机电、设备安装；供电系统，通风空调，燃气（如有），给排水，人防，消防系统：防火分区（含消防防火门、消防卷帘等），消防强排烟、喷淋、烟感、消火栓、自动报警装置等，电梯及扶梯的安装；3.消防部分：（1）首次消防：甲方根据双方签署合同时乙方提供的平面布局图及乙方的装修要求，设置完成对应的防火分区、消防疏散楼梯、消防强排烟、烟感、喷淋、消火栓、报警系统等所有消防设施，并由甲方负责在租赁场地交付日前，取得土建消防验收合格意见书，乙方要求有该租赁铺位独立的《开业前安全检查合格证》，如甲方无法满足，则甲方的大证中必须含有“孩子王”以及孩子王的铺位号，此项由甲方负责完成。（2）消防自动报警系统、安全出口疏散指示：甲方根据乙方的设计及装修要求，完成烟感、手报等自动报警系统的数量、密度、高度及位置调整等；根据消防规范，甲方设置相应的安全出口，安装合乎消防要求的钢制防火门，并安装完成疏散指示等设施；（3）检测、验收：甲方负责甲方设计图纸的消防报验及工程验收；甲方负责乙方租赁区域的装修设计施工消防设施的改造、调整、报审及竣工验收；（4）维修保养：消防系统属于建筑配套的安全设施，甲方承担乙方租赁范围内的消防设备及设施的正常使用及日常维护和保养的责任，并承担所有日常维护和保养费用。该租赁房屋铺位号确认为3026号。2015年9月21日正荣财富公司与南京鼎纬建筑装饰工程有限公司签订了《装修承包合同》，就涉案租赁商铺的装修事项进行约定。2015年9月21日正荣财富公司、孩子王公司与南京鼎纬建筑装饰工程有限公司签订了《装修承包合同补充协议》，约定正荣财富公司向南京鼎纬建筑装饰工程有限公司提供340.734万元的装修补贴款，并就涉案租赁商铺的其他装修事项进行约定。2015年9月25日正荣财富公司与孩子王公司签订了《补充协议》，就涉案租赁商铺的装修补贴款事项进行了约定。2016年8月3日，经孩子王公司与孩子王莆田店、正荣财富公司三方共同签订《租赁合同补充协议书》，约定租赁合同项下承租人的权利和义务由孩子王公司一并转让给孩子王莆田店，孩子王公司已向正荣财富公司支付的保证金（包括履约保证金），于转让日起自动转为孩子王莆田店作为承租人在《租赁合同》项下的应付保证金，并由正荣财富公司、孩子王莆田店根据《租赁合同》的相关约定执行。 2018年5月8日，正荣商业公司在巡检时发现烟头，经现场监控确认为孩子王莆田店员工，对孩子王莆田店出具《营业人员处罚单》，罚款500元。2018年5月11日，孩子王莆田店违规使用微波炉，引起消防警报，正荣商业公司对孩子王莆田店出具《营业人员处罚单》，罚款2000元。上述两次事件相关的《关于莆田正荣财富中心孩子王违规处罚的通知函》分别于2018年5月10日、2018年5月11日出具，要求孩子王莆田店于2018年5月15日前缴纳罚款。2018年5月12日凌晨，因正荣商业公司认为孩子王莆田店未经申请擅自在店铺内施工，经劝阻未及时撤离，对孩子王莆田店采取强制断电措施，并出具《营业人员处罚单》，罚款2000元。 2018年5月12日，正荣财富公司委托福建宇迈律师事务所陈传毅律师向孩子王莆田店出具《律师函》，告知孩子王莆田店在履约过程中存在诸多违约行为，违反了《房屋租赁合同》、《营业人员手册》、《商户手册》，已突破正荣财富公司对其的容忍程度，要求孩子王莆田店就违约、违规行为进行全面性停业整顿，并严格执行正荣商业公司向其发出的处罚通知书的内容，直至报请正荣财富公司或正荣商业公司批准方可重新开业。2018年5月21日，孩子王莆田店缴纳上述三笔共计4500元的罚款，并于2018年5月22日就两份《关于莆田正荣财富中心孩子王违规处罚的通知函》对正荣商业公司进行复函，告知其已缴纳罚款并将休息室内的微波炉拆迁，恳请供电。2018年5月25日，江苏玖润律师事务所接受孩子王莆田店委托向正荣财富公司出具《律师函》，内容为：1.《营业人员手册》、《商户手册》并非双方的《房屋租赁合同》组成部分，对其内容孩子王莆田店并不知晓；2.租赁房屋由于正荣财富公司水管多次破裂导致屋内漏水，且漏水致部分墙面损坏，而正荣财富公司至今未对损坏墙面进行修复。孩子王莆田店为避免损坏扩大，在经正荣商业公司物业管理人员允许后，得以将建筑材料运至租赁房屋自行维修，按照《房屋租赁合同》约定，孩子王莆田店还有权要求正荣财富公司承担因此产生的维修等费用；3.正荣财富公司擅自对租赁房屋采取断电十余日的措施已严重违约，应承担相应违约责任；4.要求正荣财富公司立即对租赁房屋恢复供电、对造成的损失提出书面解决方案、指定专人对接。 2018年6月10日，孩子王莆田店填写三份《服务申请单》，申请铺内整改，开放货梯，正荣商业公司予以同意。2018年6月12日，镇海派出所对孩子王莆田店进行消防监督检查，出具（镇海）第0068号《责令改正通知书》，告知存在封闭疏散通道、安全出口及灭火地点设置不当等消防安全违法行为，责令改正。2018年6月14日，正荣商业公司对孩子王莆田店出具《告知函》，表示孩子王莆田店因店铺内存在消防安全隐患等问题，已被镇海派出所责令整改，现已不具备营业条件，并告知：1.孩子王莆田店务必按照公安机关的整改要求全面整改，直至整改结果符合公安机关的整改要求并最终检查合格，避免影响正荣商业公司品牌形象；2.整改期间，孩子王莆田店应严格遵守商场相关规定，落实安全保障工作，禁止员工随意进出店铺；3.基于孩子王莆田店因具体行政行为导致停业整改，正荣商业公司无法向其提供重新开业的配备条件，请孩子王莆田店在整改完毕且经公安机关检查合格后，向正荣商业公司作出全面的情况说明。2018年6月17日，孩子王莆田店对上述《告知函》作出复函，表示对《告知函》中所称“不具备经营条件”等说法及理由不予认可，考虑到2017年12月10日至21日期间，以及自2018年5月12日至复函发出时，正荣商业公司对其租赁房屋采取断电措施，要求正荣财富公司、正荣商业公司立即停止侵权、恢复供电、赔偿损失。2018年7月3日，经另案主审法官组织现场勘查及孩子王莆田店、正荣财富公司、正荣商业公司三方签字确认，对于正荣商业公司对孩子王莆田店进行的端午节前专项安全检查整改项目共计27项，尚余以下项目未整改到位：1.小仓库烟感无信号、2.小仓库无烟感、6.大仓库逃生窗无做隔热措施、8.隔墙仓无烟感、10.烟感要吸顶、22.电闸开关不允许挂在隔墙上，只能挂在实体墙上、23.隔墙仓安全疏散指示灯灯不亮、24.防爆灯设置位置不合理、27.零售业态私自搭建儿童游乐设施。2018年7月26日，双方确认尚有以下项目未整改到位：1.小仓库烟感无信号、2.小仓库无烟感、6.大仓库逃生窗无做隔热措施、8.隔墙仓无烟感、10.烟感要吸顶、27.零售业态私自搭建儿童游乐设施。 2018年8月21日正荣商业公司向孩子王莆田店出具《关于孩子王遗留事项的整改要求函》，明确包括安装烟感、大仓库及儿童游乐区的各项整改要求。2018年8月21日孩子王莆田店向正荣商业公司出具《对贵司的回函》，表示对正荣商业公司的要求函的各项要求内容，其按如下方案实施：1.烟感事项：我司按贵司要求进行加装，但我司施工完成后贵司应配合将新增的烟感点位写入消防报警主机，另须由贵司负责将新增点位编入消控CRT点位图内；2.大仓库事项：我司不会将其作为仓库使用，并确保处于物品清空状态；3.儿童游乐区事项：因根据我司与正荣置业公司之间房屋租赁合同的约定，租赁房屋应符合用于经营儿童游乐用途，且我司儿童游乐区外即为安全逃生通道，但如该通道已被贵司开放为供其他商户与我司共用，那么我司同意先行搁置争议并可按贵司要求对儿童游乐区先行撤除，独立逃生通道的具体相关问题，我司将与贵司及正荣置业公司另行共同沟通后再作最终处理。 2018年9月6日，正荣置业公司向孩子王莆田店出具《关于莆田正荣财富中心3026商铺解除合同关系的通知函》，表示：贵方在运营过程中私自将营业区域改造作为临时仓库使用，且该区域改为临时仓库后，违反消防的相关规定，存在极为严重的防火安全隐患。在我司发函要求贵司整改，贵司同意在2018年8月28日前调整完毕，但截止目前该空置区域仍为毛坯状态，未恢复为营业区域。另，贵司在经营区内开展儿童游乐设施经营，亦未依照消防要求进行合法审批。贵方在商铺内私自改造营业面积作仓库之用、经营儿童游乐设施均未经消防安全审批，已不符合法律规定及合同约定。同时在取得我方装修补贴支持的情况下，未依约妥善完成营业区域的相关装修事项，且私自将营业场所改造为仓库使用，不排除贵方取得的装修补贴款未全部投入租赁区域装修使用而从中获利的可能，以上行为存在严重的合同违约及骗取装补嫌疑。现我方正式通知贵方，由于贵方的上述事实及违约行为，为避免我司经营过程中存在安全隐患以及保证商场安全运行，双方的合同关系于2018年9月7日正式解除。2018年9月8日正荣置业公司将租赁商铺内的财物清空，并由正荣置业公司代为存放，后双方对上述部分财物进行了交接，但仍有部分财物双方并未进行交接。 2018年9月9日孩子王莆田店向正荣置业公司出具《的复函》，表示：我司并不存贵司解除通知函中所谓的说法“私自改造”之情形；另外，我司利用租赁房屋经营儿童游乐为双方租赁合同中所明确约定的经营范围之内。贵司解约通知函中据以解除合同的理由并不符合双方之间房屋租赁合同的约定以及法律规定，故贵司无权解除房屋租赁合同，贵司的解约通知函也不能产生解除房屋租赁合同的法律效力。 2018年9月10日正荣置业公司向孩子王莆田店出具《关于合同解除后与孩子王后续事宜之说明函》，表示：基于租赁合同解除，我司已将贵方的所有物品以合理的方式暂时妥善存放，关于贵方物品所涉货值因我司没有任何侵占、毁损等行为，故不作估价也无需估价，贵方的所有物品我方不仅不会占有，更希望贵方于接到函件次日与我司联系接收上述所有物品，以及办理后续相应的交接手续。 2018年9月15日孩子王莆田店向正荣置业公司出具《关于对贵司“说明函”中所涉违法行为的复函》，表示：我司将通知我司联营供应商并请其派出代表，与贵司共同对已被贵司非法控制的租赁房屋内的财产进行清点、交接，但贵司须指定代表贵司共同进行上述清点、交接的人员姓名以及联系方式，以利明确被贵司非法控制的租赁房屋内财产在贵司所交还我司及我司联营供应商时财物状态、明细等。另查，孩子王莆田店自认其出版物经营许可证、税务登记证、营业执照均以涉案租赁商铺作为登记地址。现涉案租赁商铺已出租给福州爱婴室婴童用品有限公司使用。双方因租赁合同履行存在争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 一审法院认为，正荣财富公司与孩子王公司签订的《房屋租赁合同》及正荣财富公司、孩子王公司与孩子王莆田店签订的《租赁合同补充协议书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现因正荣置业公司已发函解除其与孩子王莆田店的租赁关系，且正荣置业公司已将涉案租赁商铺中的孩子王莆田店的财物搬离，并将涉案租赁商铺出租给他人使用，租赁物已实际由他人租用，孩子王莆田店诉讼请求继续履行《房屋租赁合同》的履行费用过高，涉案《房屋租赁合同》已事实上无法履行，故对孩子王莆田店的上述诉讼请求，不予支持。孩子王莆田店诉讼请求正荣置业公司、正荣商业公司在莆田晚报通过报纸以及案涉租赁房屋所在公共区域澄清事实，因孩子王莆田店以房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，该主张与本案不属于同一法律关系，上述诉讼请求没有合同及法律依据，故不予支持。孩子王莆田店诉讼请求正荣置业公司、正荣商业公司返还相关物品，因孩子王莆田店提供的财产清单等相关证据无法明确物品的具体项目，应承担举证不能的法律后果，故对上述诉讼请求不予支持。正荣置业公司述称因孩子王莆田店未经其同意私自将营业区域改造作为临时仓库使用，且违反了消防的相关规定，以及孩子王莆田店未依照消防要求在经营区域内开展儿童游乐设施经营，故其发函解除双方的租赁关系。经审查认为，根据合同约定，正荣财富公司应提供满足孩子王莆田店租赁用途的房屋，在消防方面，正荣财富公司应根据孩子王莆田店的设计及装修要求，完成孩子王莆田店租赁范围内相关消防设施的设置并承担消防设备及设施的正常使用及日常维护和保养的责任。正荣置业公司并未举证证实临时仓库及儿童游乐场违反了双方的合同约定，亦或是孩子王莆田店对租赁商铺进行了违反图纸的装修，也未举证证实上述仓库及儿童游乐场经有关部门认定违反了消防规定，故正荣置业公司以上述理由解除其与孩子王莆田店之间的租赁合同关系没有事实和合同依据，但因涉案租赁商铺内的财物已于2018年9月8日由正荣置业公司搬离，且涉案租赁商铺已出租他人使用，故双方的《房屋租赁合同》已实际无法履行，该合同已实际于2018年9月8日解除。因正荣置业公司发函解除其与孩子王莆田店的租赁合同关系没有事实和法律依据，故正荣置业公司反诉诉讼请求孩子王莆田店不予返还履约保证金、支付合同解除违约金、返还装修补贴款没有事实和合同依据，不予支持。因双方的《房屋租赁合同》已实际解除，无法继续履行，故正荣置业公司反诉诉讼请求孩子王莆田店办理营业执照、税务登记证、出版物经营许可证中的地址变更具有事实依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店的诉讼请求；二、福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店与正荣财富（福建)置业有限公司于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月8日解除；三、福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店应在本判决生效之日起十五日内向相关部门申请办理其营业执照、税务登记证、出版物经营许可证的注销或地址变更手续；四、驳回正荣财富（福建)置业有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费98720元，由福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店负担28680元，由正荣财富（福建)置业有限公司负担70040元。反诉案件受理费34815.5元，由正荣财富（福建)置业有限公司负担。 本院二审期间，正荣置业公司、正荣商业公司没有提供新的证据。孩子王莆田店向本院提供以下证据： 1.（2019）宁钟证经内字第6926号公证书（附：光盘），欲证明：孩子王莆田店在中华人民共和国江苏省南京市钟山公证处公证员的监督下，通过登录《百年创纪云零售管理系统V60.》查询了孩子王莆田正荣店截止2018年9月7日的商品存货情况，并下载孩子王莆田正荣店在截止2018年9月7日的商品存货账簿，证实了截至在正荣置业公司非法进入并搬空孩子王莆田店的商品前，其商品存货不含税价值共计为3169098.26元（含税价值3698170.6元）的事实（详见该公证书附件1的第10页及第15页）。 2.（2019）宁钟证经内字第7469号公证书（附：光盘），欲证明：1.孩子王莆田店在中华人民共和国江苏省南京市钟山公证处公证员的监督下，通过登录《UFIDANC》用友系统，查询并下载了孩子王莆田正荣店截止2018年9月份的固定资产财务账簿，以及通过进入《孩子王采购资产管理系统》查询并下载了孩子王莆田正荣店截止2018年9月份的低值易耗资产财物账簿（详见该公证书附件1的第7页、第10页、附件2中的《资产明细》表，以及该公证书附件1的第20页、第22页、附件2中的《低值易耗》表）。2.截至在正荣置业公司非法进入并搬空孩子王莆田店内的资产前，其资产价值为2687779.76元（固定资产价值2504430.34元、低值易耗资产价值183349.42元）的事实。上述证据1和2不是孩子王莆田店制作的系统，而是孩子王莆田店向财务系统供应商购买的软件，其为各个公司财务管理使用，已经将手工记账改变为电脑软件体统记账的事实。另外在双方一审中交接商品时，正荣置业公司查看了证据1的系统并认可了部分商品，即正荣置业公司对系统是完全认可的。 3.（2019）宁钟证经内字第6927号公证书（附：光盘），欲证明：1．186××××9306的手机号码持有人为正荣商业公司的法定代表人陈育焕的事实（详见该公证书附件1的第5页及第6页）。2.在2017年12月10日正荣置业公司仅对孩子王莆田店进行断电，以及孩子王莆田店要求其立即恢复供电的事实（详见该公证书附件1的第7页）。3.孩子王莆田店在2018年8月31日收到（2018）闽0304民初2737号民事判决后要求正荣置业公司根据法院判决立即为孩子王莆田店恢复供电的事实（详见该公证书附件1的第8页）。4.孩子王莆田店一审时提交的“2017年12月12日11时和2017年12月12日20时，陈育焕与梅钢的电话通话录音及文字整理”的真实性，以及被上诉人公司法定代表人陈育焕2017年12月12日通过电话明确表示，如果孩子王莆田店不同意正荣置业公司单方提出的涨租要求，那么正荣置业公司会以单方违约的方式，不惜一切代价，将孩子王莆田店清除出案涉租赁房屋所在的正荣财富中心商业广场。以上足以证实正荣置业公司存在的恶意违约的事实。 4.186××××9306号码微信验证的视频及截图一份，欲证明：经通过微信输入186××××9306的手机号码查找添加朋友，显示该手机号码的持有人为陈育焕，且该手机号码与陈育焕本人的微信进行了绑定，故足以证实186××××9306的手机号码持有人为正荣商业公司的法定代表人陈育焕的事实。 5.180××××2690缴费回单，欲证明：手机号码186××××9306，持有人为陈育焕。结合二审中提交的证据3进一步证明了正荣置业公司存在以数倍提升租金为目的，并对孩子王莆田店进行断电胁迫，以及恶意违约的事实。 经庭审质证，正荣置业公司对证据１和２的形式真实性无异议，但对其实质真实性及证明对象均有异议。孩子王莆田店申请保全的证据是其内部的管理系统，正荣置业公司无法确认其内容的真实性，故无法确认其具体的商品及资产，正荣商业公司封存孩子王莆田店的物品时是根据孩子王莆田店的商品现状进行清点并且制作清单，该清单也已经向法院提交，相关清点的现场也进行了录像公证，另外，本案租赁合同关系主体为孩子王正荣店与正荣财富公司，不涉及孩子王正荣店所称的与其具有联营合作关系的第三方，孩子王正荣店与第三方的联营合作关系也与本案无关。孩子王莆田店所称的正荣置业公司非法进入并搬空物品并非事实，正荣置业公司是在解除合同之后享有案涉商铺的占有、使用、收益的权利，并非非法进入而且正荣置业公司已经对其店内的物品进行了妥善的保管并且告知孩子王莆田店进行及时交接。对证据3形式真实性无异议，对实质真实性及证明对象均有异议。首先无法排除录音已经经剪辑、更改等嫌疑，其次该通话录音无法证明通话的对象为何人，无法证明孩子王莆田店的证明对象。孩子王莆田店所称的是因双方对于涨租无法达成一致意见，故单方违约是其主观臆断根本没有事实依据。正荣置业公司解除合同理由已经在解除通知书中明确说明，并不是因为涨租的原因而且其所称的通话录音是在2017年12月12日，双方解除的合同是在2018年9月6日，通话录音显示的内容与解除合同无关。证据4和5已经超过举证期限，附条件质证如下：即使该手机号码的持有人为陈育焕，也无法证明微信及手机号码的实际使用人为陈育焕，同时也不能证明因为涨租对孩子王莆田店进行威胁和断电及恶意违约的事实。 正荣商业公司同意正荣置业公司的质证意见。 本院经审查认为，对孩子王莆田店提供的证据的真实性予以确认，但能否证实其主张待下文一并予以阐述。 二审中，孩子王莆田店于2019年10月29日向本院邮寄鉴定申请书，但其在之后的询问中对此未再次主张，且也已经超过举证期限，故本院对此不予审查。 经审理查明，孩子王莆田店对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明正荣置业公司于2018年9月7日夜间23时非法进入案涉房屋搬离商品和资产及对商品及资产状况未进行现场勘验的事实。正荣置业公司、正荣商业公司对一审法院查明的事实没有异议。因双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，法律关系明确，正荣置业公司在一审中提出反诉，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定对孩子王莆田店诉求继续履行案涉合同及正荣置业公司提出解除案涉合同的反诉请求，予以合并审理是正确的。则案涉合同应否予以解除是本案的争议焦点之一，孩子王莆田店也委托专业律师出庭参加诉讼，不存在法官应当予以释明的事由，故孩子王莆田店上诉称一审法院未依法行使释明权，剥夺其辩论权，严重违反法定程序的理由不能成立。各方当事人对案涉合同的效力均没有异议，对此应予以确认。关于案涉合同是否应予以解除的问题。一审法院关于正荣置业公司以孩子王莆田店未经其同意私自将营业区域改造作为临时仓库使用，且违反了消防的相关规定，以及孩子王莆田店未依照消防要求在经营区域内开展儿童游乐设施经营的理由欲解除与孩子王莆田店签订的合同不予支持，已作了详细阐述，在此不再赘述。在合同期限未届满前，正荣置业公司单方解除合同已构成违约。违约方虽不享有单方解除合同的权利，但正荣置业公司已将孩子王莆田店在案涉店铺内的商品及资产搬离，并将该商铺另行出租给他人使用，孩子王莆田店和正荣置业公司之间的合同履行已形成僵局，合同的目的亦不能实现，一审法院从节约社会经济成本角度及本案的实际情况，判决予以解除案涉合同并无不当。故孩子王莆田店上诉称应继续履行案涉合同的理由不能成立，不予采信。案涉合同解除后，违约方本应承担的违约不能因解除合同而减少或免除。同时，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在一审中双方已就无争议的商品和资产进行交接完毕，但对于正荣置业公司现在保管的双方有争议的属于孩子王莆田店的商品和资产，孩子王莆田店上诉请求正荣置业公司赔偿其经济损失5856878.02元（同意扣除已交接的部分商品金额）。该主张系孩子王莆田店在二审中新增加的诉讼请求，庭审中双方对上述财物以何种方式交接包括区分商品和资产有无使用价值或能否进行第二次销售、是否需要第三方评估机构介入等等问题无法协商一致，故孩子王莆田店对此可另行主张权利。 综上所述，孩子王莆田店的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费28680元，由福建孩子王儿童用品有限公司莆田正荣财富店负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十一月二十六日 书记员  高小福 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -25-