咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0404民初2916号 原告：咸阳某某房地产有限公司。法定代表人：吴某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小花、**飞，陕西锦园律师事务所律师。被告：胡某某，女，汉族。委托诉讼代理人：张攀峰，陕西卓勋律师事务所律师。原告咸阳某某房地产有限公司（以下简称:某某公司）诉被告胡某某排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人张攀峰，被告某某公司的委托诉讼代理人刘小花、**飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离咸阳市渭城区某某小区；2.被告按照1000元/月承担房屋占用费，计算至被告实际搬离房屋之日止；3.本诉讼费用及其他实付费用由被告承担。事实与理由：2013年3月22日，原告与案外人张某某签订了一份《咸阳市商品房买卖合同》，约定张某某购买原告所建设的房屋一套，因张某某违约，原告诉至咸阳仲裁委员会，咸阳仲裁委员会作出咸仲裁书字[2018]第0040号裁决书，裁决解除原告与张某某订立的《咸阳市商品房买卖合同》，并由张某某返还原告房屋一套。在原告申请强制执行过程中，原告得知张某某称曾将该房屋租赁给被告，现张某某已与被告解除租赁合同，但被告仍占用该房屋。原告认为，不动产登记簿记所记载的涉案房屋所有权人为原告，故原告享有涉案房屋的物权，有权提起排除妨害之诉。此外，被告与张某某所签订的《房屋租赁合同》已经被生效民事调解书解除,故被告无权再占有涉案房屋，且其申请人民法院保全该房屋不是其占有该房屋的合法理由，原告有权依法要求被告返还房屋。最后，依据相关法律之规定，被告应承担因其无权占有行为给原告造成的损失。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求判如所诉。被告胡某某辩称：1.原告对本案案涉房屋并不享有物权,因而无诉权，故应驳回原告的起诉。首先，原告述称其与张某某已经经仲裁委作出仲裁：“由张某某返还原告涉案房屋。”然在对该房屋强制执行的过程中，该房产已经被两个法院查封，无法执行，故无法过户到原告名下，即原告仅有仲裁书,并无房屋产权证，按照《物权法》之相关规定，不动产的变更应当进行依法登记才能发生效力，依照该规定，原告并没有将该房产的变更记载于不动产登记薄上，因此原告并不享有该房产的物权，亦不享有诉权。其次,该房屋已经租给了被告，虽然被告和张某某已通过诉讼解除了租赁关系,但张某某并未支付被告相应款项,致被告无处可去,无钱搬家,故不得以对该房产申请了保全。2.本案被告无妨害事实,不存在排除妨害问题。被告虽然和张某某已解除租赁关系,但被告自2014年租赁至今，一直在此居住，属于居住在先，原告仲裁在后,故被告并不存在妨害行为。综上，原告不享有涉案房屋的物权，故不享有诉权，且被告不存在妨害原告物权的行为，故请人民法院依法驳回原告的起诉。原告某某公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1：咸阳仲裁委的咸仲裁书字【2018】第0040号裁决书一份。证明原告与案外人张某某已解除商品房买卖合同，原告是涉案房屋的所有人。证据2：渭城法院的民事调解书及诉状、送达回证各一份。证明被告与张某某的房屋租赁合同已解除，被告无权占有涉案房屋。证据3：房产证复印件一份。证明涉案房屋目前登记在某某公司名下。被告胡某某为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1：咸阳市不动产登记中心不动产登记信息自助查询结果一份。证明截止2019年6月21日张某某名下有两套房屋，其中一套就是涉案房屋，故涉案房屋的所有权属于张某某，原告不享有排除妨害请求权。证据2：张某某的证明一份及张某某的证言。证明涉案房屋现在张某某名下，原告的仲裁裁决无法履行，且该房屋已查封，原告不享有排除妨害请求权以及被告与张某某的租赁关系。证据3：咸阳市住房和城乡建设局个人住房信息查询结果复印件一份。证明该房屋的申请人是张某某，某某公司已经将该房屋卖给了张某某，该房屋在张某某名下。证据4：送达回证复印件一份。证明在2019年7月9日法院轮流查封张某某的Y037006、Y036671号房屋，该房屋是在张某某名下，而非在某某公司名下。经质证，对原告提交的证据，被告对其证据1的真实性认可，对证明目的不认可，认为拿到仲裁书并不代表原告拥有涉案房屋的所有权，不动产的物权是以登记为准，而非仲裁书裁决为准。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为证据来源违法，未经当事人允许，任何人无权调取当事人的材料及证据。对其证据3的真实性认可，对证明目的不认可。认为原告提交的房产证是个大证，故其所有人是某某公司，2016年涉案房屋的所有权已经转移了，在登记机关显示的户主是张某某，故涉案房屋并非某某公司所有。对被告提交的证据，原告对其第1组证据的真实性及证明目的均不认可，认为该查询结果只能表明涉案房屋是预抵押登记，并非房屋产权登记。对证据2中张某某的证明及证言均不予认可，认为证人并不清楚涉案房屋是否办理房产证，且房产证也不在张某某名下。被告对证明及证人证言的真实性认可，认为涉案房屋在证人张某某名下，被告申请对张某某名下涉案房屋执行，现已查封。对证据3的真实性及证明目的均不认可，认为该证据不能显示张某某是该房屋的所有权人，张某某在与某某公司签订房屋买卖合同，张某某只是预登记，并不享有所有权。对证据4的真实性及证明目的均不认可，认为其无原件，且房子只是预登记， 说明张某某并未获得涉案房屋的所有权。以上证据经本院审查后认为：原告提交的证据均符合证据真实性、合法性的要求，且与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。被告提交的证据均符合证据真实性、合法性和关联性的要求，但不能证明其欲证明的问题，故本院对其真实性采信，对其证明目的不予采信。经当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：2013年3月22日，某某公司与张某某签订《咸阳市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），由张某某购买某某公司建设的位于咸阳市渭城区房屋一套，后因张某某违约，某某公司申请咸阳仲裁委员会进行仲裁，2018年6月6日，咸阳仲裁委员会作出咸仲裁书字[2018]第0040号裁决书，裁决解除某某公司与张某某订立的《商品房买卖合同》，并限张某某在收到裁决书后三十日内返还某某公司位于咸阳市渭城区的房屋。另查明，张某某与胡某某于2014年6月24日签订《房屋租赁合同》，约定张某某将咸阳市渭城区的房屋租赁给胡某某，租赁期限为20年。2018年9月，胡某某因该房屋租赁问题将张某某诉至本院，后本院依法进行调解，双方达成调解协议，本院于2018年9月27日依法作出（2018）陕0404 民初3141号民事调解书，解除张某某与胡某某的《房屋租赁合同》。后某某公司以胡某某无权占有该房屋为由，向本院提起排除妨害之诉。再查明，位于咸阳市渭城区的房屋的所有权人登记为某某公司，2013年5月9日，该房屋登记于张某某名下，登记类型为预告登记。目前，该房屋被人民法院查封。庭审过程中，某某公司自愿放弃咸仲裁书字[2018]第0040号裁决书生效到2019年1月1日期间的房屋占用费用以及第三项诉请中的“其他实付费用”。本院认为，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。买卖不动产物权的协议被解除的，应当认定为“债权消灭”。本案中，房屋于2013年5月9日预告登记于张某某名下，咸阳仲裁委员会作出咸仲裁书字[2018]第0040号裁决书解除了某某公司与张某某订立的《商品房买卖合同》，故张某某的债权消灭，其预告登记亦失去法律效力，故该房屋的所有权人应为某某公司，故某某公司作为权利人，有权请求胡某某搬离房屋，排除妨害。关于胡某某对涉案房屋的所有权人应为张某某，某某公司并无诉权之辩称，缺少法律依据，本院不予采信。关于胡某某辩称对涉案房屋的占用系与张某某的租赁关系而占用，本院认为其已经经过（2018）陕0404 民初3141号民事调解书确认，解除张某某与胡某某的《房屋租赁合同》，故胡某某与张某某的租赁关系已经解除，胡某某无权再占有涉案房屋。关于胡某某对（2018）陕0404 民初3141号民事调解书生效后，张某某并未支付被告相应款项,致胡某某无处可去,无钱搬家之辩称意见，本院认为属另一法律关系，不属于胡某某占用涉案房屋的依据，故本院对其辩称意见不予采信。胡某某辩称其一直在涉案房屋内居住，属于居住在先，原告仲裁在后,其并不存在妨害行为，本院认为其缺少法律依据，故不予采信。因无权占有损害他人合法权益的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任，侵权人应当对被侵权人的损失进行赔偿，财产损失按照损失发生时的市场价格和其他方式计算。本案中，胡某某无权占有涉案房屋，故某某公司有权要求胡某某承担房屋占用费，因某某公司未提交当地房屋租赁的市场价格，考虑到涉案房屋的面积以及当地的房屋租赁价格，本院认定为每月1000元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡某某于本判决生效后三十日内搬离位于咸阳市渭城区的房屋，交付原告咸阳某某房地产有限公司。二、被告胡某某于本判决生效后十日内赔偿原告咸阳某某房地产有限公司自2019年1月1日起，按每月1000元计算至胡某某实际搬离咸阳市渭城区房屋之日止的房屋占用费。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费100元，由胡某某负担。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  长    段存禄人民陪审员    孙庆民人民陪审员    李晓东                               二〇一九年十月二十八日                              书  记  员    郑  睿附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。  预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国侵权责任法》第二条 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条 被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条 承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1