青海省都兰县人民法院民事判决书（2019）青2822民初834号原告：青海创达建筑安装工程有限责任公司，住所地都兰县察汗乌苏镇新华街8号，统一社会信用代码×××。法定代表人：谢庆语，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴炳文，青海言度律师事务所律师。委托诉讼代理人：旦正措，青海言度律师事务所律师。被告：中国电信股份有限公司都兰分公司，住所地都兰县察汗乌苏镇新华街20号，统一社会信用代码×××。负责人：范晓燕，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨佩锋，男，1970年3月31日出生，汉族，公民身份号码×××，西宁市居民，现住德令哈市，系中国电信股份有限公司海西分公司工会主席。第三人：都兰县国土资源局（现都兰县自然资源局），住所地都兰县察汗乌苏镇新华街，统一社会信用代码×××。负责人：邢高田，都兰县国土资源局局长。第三人：都兰县住房和城乡建设局，住所地都兰县察汗乌苏镇和平街23号，统一社会信用代码×××。负责人：卓玛杰，都兰县住房和城乡建设局局长。委托诉讼代理人：杨金浩，男，1990年11月21日出生，藏族，公民身份号码×××，青海省格尔木市居民，都兰县住房和城乡建设局副局长。原告青海创达建筑安装工程有限责任公司（以下简称“创达公司”）与被告中国电信股份有限公司都兰分公司（以下简称“电信都兰公司”）、第三人都兰县国土资源局（以下简称“县国土局”）、第三人都兰县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创达公司法定代表人谢庆语及委托诉讼代理人吴炳文、旦正措，被告电信都兰公司委托诉讼代理人杨佩锋，第三人县住建局委托诉讼代理人杨金浩均到庭参加诉讼，第三人县国土局经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告创达公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付合同价款1125574元；二、依法判令被告向原告支付逾期付款利息143909.33元（按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％，从2016年11月16日计至被告实际付清之日，现计至2019年7月12日）；三、依法判令被告向原告支付室外钢制楼梯的费用66760.51元，以上金额合计1336243.84元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月，第三人县国土局与县住建局联合向被告下发《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。2014年7月18日，第三人县国土局、县住建局与被告电信都兰公司及原告签订《征地拆迁安置补偿协议》，该协议约定由第三人对征收授权经营土地2450㎡中的1218㎡以400元/㎡给予被告现金补偿，对征收划拨土地12105.8㎡上的原有住宅和办公室783.8㎡，由第三人协调在原告开发的电信项目三楼中按照面积1：1进行置换，置换价格为该房屋决算价格由第三人支付给原告，对于置换面积超过783.8㎡的部分，由被告补偿给原告。至此，被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡及地上房屋附着物已被第三人收回并予补偿，被告已无权再处分该两块宗地。但此后，被告向原告提出对于第三人收回其位于人民街的授权经营土地2450㎡中的1232㎡可直接出让给原告开发本案电信项目并办理土地转移手续，要求原告按征收土地的补偿标准即400元/㎡向其支付土地出让款。双方于2014年9月13日签订《征地拆迁补偿合作协议》，同时还约定划拨土地12105.8㎡上超出置换面积783.8㎡的房屋由被告按照2300元/㎡补偿给原告。上述协议签订后，原告完成了包括本案置换房屋在内的项目修建，2016年11月26日，被告接收并入住了原告交付的第三层房屋。被告出具的《楼房接收证明》载明面积为1263.62㎡，实际测绘面积为1273.18㎡，扣减由第三人补偿置换的783.8㎡，剩余489.38㎡，应由被告按照2300元/㎡补偿给原告1125574元。除置换房屋外，被告要求原告增加修建了一部外钢制楼梯，被告出具的《楼房接收证明》也明确“外钢制楼梯不包括，另算”，因此，被告还应向原告结算支付室外钢制楼梯的费用56725.78元。另一方面，被告迟迟不能办理本案项目土地的转移手续。经向第三人了解，第三人述称包括本案项目在内的土地已被收回，被告无权再进行出让或交由他人占用开发等，被告也无法向原告办理土地转移手续，本案土地的出让、价款和手续只能由第三人负责。综上所述，原告已将置换房屋和外钢制楼梯交付给被告使用，但其至今仍未付款，给原告造成了很大经济损失，故原告提起诉讼。被告电信都兰公司委托诉讼代理人辩称，对原告提出的诉讼请求均不予认可，原因如下：1.划拨土地12105.8㎡上超出置换面积783.8㎡的房屋由被告按照2300元/㎡补偿给原告，价款应为1030860元，原告的诉求高于合同价款；2.房屋补偿合同中约定原告需向被告支付土地占用赔偿款492800元，但原告并未支付，应该从本案案款中扣除；3.原告应向被告提供土地证、房产证后被告才能付款结算，但由于本案中原告并未提供，故我方未支付剩余款项，逾期付款利息也不应承担；4.室外钢制楼梯的费用不应由我方支付，该楼梯是建设工程中的一部分，应由建设方承担。第三人县住建局辩称，对征收划拨土地12105.8㎡上的办公室783.8㎡由我方向原告支付价款1802740元予以置换，对此我方无异议，予以认可。第三人县国土局未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。一、原告创达公司委托诉讼代理人为支持其诉讼请求，向法庭出示以下证据：证据一、《关于收回国有土地使用权的通知》一份，拟证实：1.被告应按合同约定向原告支付房款；2.被告涉案的土地使用权在2014年3月21日已经被政府收回。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据二、《征地拆迁补偿安置协议》一份，拟证实：政府征收被告的土地使用权及地上房屋附属物，由政府部门补偿及协调在原告新建的项目中置换。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据三、《征地拆迁补偿合作协议》一份，拟证实：对于政府置换面积之外的房屋，被告按2300元/㎡向原告结算支付。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据四、《代建协议》一份，拟证实：对于政府给被告置换的房屋，政府部门委托原告代建。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，该组证据是原告和县住建局之间的合同，我方不知情。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据五、《变更说明》一份，拟证实：被告要求原告按其变更后的具体要求和标准建造本案房屋，另要求增加修建室外钢制楼梯。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对该组证据的真实性无异议，但室外钢制楼梯是工程的一部分，不应单独计算。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据六、《竣工验收报告》一份，拟证实：本案房屋工程已竣工验收合格。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，但不能证明原告的诉讼请求。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据无异议，予以认可。证据七、《楼房接收证明》《都兰县房屋分层分户平面图》各一份，拟证实：被告已接收使用本案房屋，实际测绘面积为1273.18㎡，扣除置换面积后，被告应按约向原告支付房屋款1125574元，同时明确了被告要求增加修建的室外钢制楼梯另行结算的事实。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对接收房屋事实认可，但该证据只能证明我方接收了房屋，但不能证明原告的诉讼请求。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据我方并不知情。证据八、《预算书》一份，拟证实：本案房屋增加室外钢制楼梯的总造价费用为56925.78元，该费用是我方委托有资质的造价员预算的，但是根据青海省财政厅投资评审中心的评审，室外钢制楼梯的费用为诉求中的造价66760.51元。被告电信都兰公司委托诉讼代理人质证认为，对青海省财政厅投资中心评算报告的真实性和关联性均无异议。第三人县住建局委托诉讼代理人质证认为，对该组证据我方并不知情。二、被告电信都兰公司未向法庭提交证据。三、第三人县住建局未向法庭提交证据。以上证据经被告及第三人质证，对原告出示的八组证据的真实性均未提出异议，且上述证据与本案争议焦点存在关联，本院予以采信。根据双方当事人的陈述和出示的证据，本院认定事实如下：2014年3月，第三人县国土局与县住建局联合向被告下发《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。2014年7月18日，第三人县国土局、县住建局与被告电信都兰公司及原告签订《征地拆迁安置补偿协议》，协议约定由第三人对征收授权经营土地2450㎡中的1218㎡以400元/㎡给予被告现金补偿，对征收划拨土地12105.8㎡上的原有住宅和办公室783.8㎡，由第三人协调在原告开发的电信项目三楼中按照面积1：1进行置换，置换价格为该房屋的决算价格由第三人支付给原告，对于置换面积超过783.8㎡的部分，由被告补偿给原告。后被告向原告提出对于第三人收回其位于人民街的授权经营土地2450㎡中的1232㎡可直接出让给原告开发本案电信项目并办理土地转移手续，原告需按征收土地的补偿标准即400元/㎡向其支付土地出让款。2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，约定划拨土地12105.8㎡上超出置换面积783.8㎡的房屋由被告按照2300元/㎡补偿给原告。2016年11月26日，被告接收并入住了原告交付的第三层房屋，被告出具的《楼房接收证明》载明房屋建筑面积为1263.62㎡，根据原告出示的证据《都兰县房屋分层分户平面图》，房屋的实际测绘面积为1273.18㎡。2017年5月15日原告与被告签订《变更说明》，被告要求原告增加修建一部室外钢制楼梯，原告按被告要求进行了修建。本院认为，根据原告的主张和被告的答辩意见，本案的争议焦点应为：1.原告主张的购房款应以房屋实际面积计算还是按合同约定计算；2.室外钢制楼梯的价款是否应当单独计算；3.原告是否应当给被告支付土地出让款492800元；4.被告认为应在原告为其办理房产证后支付购房款的辩解意见是否成立。一、关于购房款的计算标准问题。2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，该协议系基于《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》及2014年7月18日县住建局、县国土局、电信都兰公司、创达公司四方达成的《征地拆迁补偿安置协议》而订立，协议约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，县住建局、县国土局在原告开发商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡，剩余448.2㎡被告按照2300元/㎡价格购买，共计1030860元。被告电信都兰公司在2016年11月16日接受房屋时出具证明载明房屋建筑面积为1263.62㎡，但由于涉案建筑面积与合同约定的面积已不相一致，被告在证明中载明的建筑面积亦无法确定其真实准确性，故本院以具有测绘资质的西宁星宇测绘有限公司测量的建筑面积为计算依据。经西宁星宇测绘有限公司测量，涉案房屋的建筑面积为1273.18㎡，套内面积为1236.99㎡。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，因原、被告未在合同中约定房屋实际建筑面积与约定建筑面积不一致时的处理方法，并且被告在接受房屋时未就建筑面积提出其他异议，故被告应在面积误差比未超过3%的建筑面积即1268.96㎡（1232＋1232×3%）的范围内承担购房款支付义务，对面积误差比超出3%的部分（4.22㎡），由原告自行承担建设费用。根据《征地拆迁补偿安置协议》的约定，扣除置换部分的建筑面积783.8㎡后，被告应承担付款义务的建筑面积为485.16㎡，本院依法予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，被告应支付原告的购房款为1115868元。二、关于室外钢制楼梯的价款是否应当单独计算的问题。2017年5月15日原、被告签订《变更说明》，双方就2014年9月13日签订的《征地拆迁补偿合作协议》约定的部分内容予以变更。该《变更说明》中载明原设计第三层为12套标准住宅，后经被告要求三楼变更为12套单间、1个会议室、1个厨房和1个娱乐室。此外，在建筑南立面增加建造室外钢制楼梯一套。本院认为，《变更说明》中约定将三楼变更为12套单间、1个会议室、1个厨房和1个娱乐室，系原、被告对原建设要求之改变，但对室外钢制楼梯以增加方式加以约定，由此证明室外钢制楼梯的建设不在双方之前约定的建设范围之内，属新增加部分。另，2016年11月16日被告出具的《楼房接收证明》载明“外钢制楼梯不包括，另算”也与前述之分析相印证，故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，原告主张室外钢制楼梯的费用应另行计算的诉讼请求合理有据，本院予以支持。关于具体的计算标准。根据原告提供的证据和庭审查明的事实，原、被告双方未就室外钢制楼梯的建造费用进行约定，原告委托具有建设工程造价评定资格的人员对室外钢制楼梯的造价进行了评定预算，预算总价为56925.78元，后经青海省财政厅投资评审中心的评审，室外钢制楼梯的造价为66760.51元。本院认为，工程造价员吴晓萍女士评定编制的室外钢制楼梯造价预算表虽其预算价格较低，整体上对本案被告有利，但在原、被告存在利益纠葛的前提下，原告委托个人所作的预算数据其客观真实性无从确定，且该预算数据也无其他证据相佐证，所以该预算价格不宜作为本案的定案依据。但与之相比，青海省财政厅投资评审中心系青海省财政厅投资建立的具有官方属性的评审机构，结合该机构的评审条件和环境，其评审的结果相较个人的评定预算更具有客观真实性，因此本院对原告的该项诉讼请求予以支持。三、关于原告是否应当向被告支付土地出让款的问题。2014年3月第三人县国土局与县住建局联合向被告下发《都国土资2014第41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，涉案被授权经营的2450㎡土地已被政府收回，被告在此地块上的土地使用权消灭，其无权再次处分涉案土地。但2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，协议约定原告开发商住楼的占地面积为1232㎡，出让金为400元/㎡，原告需将出让款492800元交付给被告。本院认为，在涉案土地被政府收回使用权的情况下，被告既未获得政府授权或审批同意，也未补缴土地出让金，所以其无权出让该土地，更无权收取土地出让金，被告辩称在其应付款项中扣除土地出让金的抗辩意见不能成立，本院对该抗辩意见不予支持。四、关于被告付款是否以原告办理房产证为前提的问题。2014年7月18日县住建局、县国土局、电信都兰公司、创达公司四方达成《征地拆迁补偿安置协议》，协议约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，县住建局、县国土局负责在原告开发的商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡。该协议达成后，四方均未提出也未在协议中约定政府部门置换付款的前提为原告向被告提供房产证，后原告将涉案工程建设竣工，县住建局、县国土局给被告置换了783.8㎡，县住建局将款项直接支付给了原告。2014年9月13日，原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，协议中双方未约定原告在交房时需向被告提供房产证，而后被告才向原告付款，并且被告在2016年11月16日接收原告交付的房屋时亦未就房产证等事宜提出异议，所以结合本案的前期履行情况可知，是否办理房产证不是被告支付房款的必要条件，被告要求原告必须提供房产证才能付款的抗辩理由明显有违诚实信用原则。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，本院对被告的该项抗辩意见不予支持。另，原告主张被告应承担自2016年11月16日接收房屋之日起的逾期付款利息，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至实际付清日止。本院认为，被告于2016年11月16日已接收涉案房屋，在《楼房接收证明》中未对房屋质量等提出异议，并且双方在合作协议中未就付款时间进行约定，所以原告主张自接收房屋时计算逾期付款利息的理由成立，但利息的起算时间应为2016年11月17日。截止原告起诉之日，被告欠款时间已超过2年，所以按照中国人民银行同期贷款年利率的划分标准，原告主张按年利率4.75%计算至实际付清日止的诉讼请求合理有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司都兰分公司支付原告青海创达建筑安装工程有限责任公司购房款1115868元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告中国电信股份有限公司都兰分公司以1115868元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%向原告青海创达建筑安装工程有限责任公司支付逾期付款利息，自2016年11月17日计算至实际付清日止；三、被告中国电信股份有限公司都兰分公司支付原告青海创达建筑安装工程有限责任公司室外钢制楼梯费用66760.51元，于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告青海创达建筑安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16826.19元（原告已预交），由被告中国电信股份有限公司都兰分公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 王海泉人民陪审员 袁 瑛人民陪审员 道尔吉 二〇一九年十一月二十八日法官 助理 杨银堆书 记 员 殷万梅