广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3175号上诉人（一审被告）：珠海市XX物业管理有限公司，住所地：珠海市***************，统一社会信用代码：914***********169Q。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾珊，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市香洲区X达经济发展有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914**********605XF。法定代表人：杨某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。原审第三人：珠海市香洲区****办事处，住所地广东省珠海市香洲区*********，统一社会信用代码114***********194L。负责人：李某某。委托诉讼代理人：邓某某，男，汉族，1978年6月20日出生，住广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：440************812，系经济办工作人员。原审第三人：珠海正X控股有限公司,住所地：珠海市香洲区*******厂房第六层609室，统一社会信用代码：914***********780L。法定代表人：某某文,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，女，汉族，1982年2月15日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：430************080，系该公司员工。上诉人珠海市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人珠海市香洲区X达经济发展有限公司（以下简称X达公司）、原审第三人珠海市香洲区****办事处（以下简称XX街道办）、珠海正X控股有限公司（以下简称正X公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。XX公司的委托诉讼代理人曾珊，X达公司的委托诉讼代理人李丽英，原审第三人XX街道办的委托诉讼代理人邓某某，原审第三人正X公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。XX公司上诉请求：请求撤销（2019）粤0402民初1313号判决书，驳回X达公司的诉讼请求。事实与理由：一、本案的判决已经影响了次承租人（小租户）的实体权利，本案应当追加次承租人（小租户）作为第三人，XX公司在一审中多次提出但一审法院未予支持，属于程序错误。X达公司诉XX公司一案，请求解除双方所签订的《XX真品市场租赁合同》，所以任何与履行《XX真品市场租赁合同》的第三方都为相关利益人，XX公司承租该合同所及物业后，进行装修、改造，同时将该物业中的97间商铺分租给次承租人，这些次承租人目前处于正常经营状态，如《XX真品市场租赁合同》解除，将涉及一系列的问题，次承租人的权益将难以维护。关于次承租人的利益保护问题，XX公司在一审庭审中多次提出，但一审法院一直未予采纳，在次承租人不知情、未发表意见的情况下径直作出解除租赁合同的判决，程序错误。二、极个别次承租人投诉、信访的内容是不真实的，不能代表大部分次承租人的意思表示，且这几个次承租人已在X达公司的主持下达成调解，X达公司应继续履行合同，一审采纳了X达公司提出的解除合同的理由是荒谬的。X达公司在一审中主张，有部分次承租人向其投诉、向信访办举报，但经XX公司统计，这部分次承租人仅占了次承租人总数的8%，完全无法代表大部分次承租人的主张，构不成一审判决所认定“集体上访”及“经营不当”的说法，一审法院作此认定显然与事实不符。在X达公司提交的证据《人民调解协议书》中清楚的写明了“合同期未满，不能收回物业”，而该《人民调解协议书》是由X达公司主持签订的，就所上访一事已作处理，且“集体上访”并不是解除合同的法定事由，次承租人的投诉不能成为X达公司解除与XX公司签订合同的理由，这是典型的“想象代表法律”，是于法无据的，是与法律相悖的。三、本案中，法定解除合同的条件尚未达成，一审法院支持XX公司有权以“X达公司拖欠租金”而主张解除合同的观点是错误的，XX公司延迟支付租金的行为并未达到法律所规定的解除合同的条件，一审法院错将“一般违约”与“根本违约”混淆而作出的判决是错误的。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。该规定的“合理期限”的给予，是为了保持租赁合同的稳定性，具体合理期限由出租人确定，但应当考虑租金数额、承租人的支付能力、经济状况等。本案中，双方签订的《XX真品市场租赁合同》已经履行了近10年的时间，关于租金支付的时间点一直未变，且X达公司从未向XX公司发送过任何有关催缴租金的文件，XX公司仅仅延迟缴租20天左右，并未超过一个月，而X达公司未予给予XX公司“合理期限”，径直要求解除合同，该要求不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，是不符合法律规定的。《XX真品市场租赁合同》“乙方拖欠租金达5天以上…”可以解除合同，该约定是无效的，该约定中不仅没有对承租人的“合理期限”进行约定，同时免除了出租人的义务，排除了承租人的权利，XX公司支付当月租金并未超过一个月，完全在《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的合理期限之内，在X达公司没有向XX公司催缴租金、给予“合理期限”的前提下，亦未结合上述事实，径直认定X达公司有权据此提出解除并予以支持的判决是有错误的，置法律规定于不顾的。综上，请求二审法院撤销（2019）粤0402民初1313号判决书，驳回X达公司的诉讼请求。X达公司辩称：一、XX公司逾期交纳租金，根据合同约定X达公司有权立刻解除该租赁合同。根据X达公司提交的证据两份业务回单显示：今年2月份租金，XX公司2月28日才支付、逾期23天；3月份租金，XX公司3月31日才支付、逾期26天。XX公司逾期缴纳租金的行为已经违反了合同第七条第4款的约定，据此X达公司有权解除该租赁合同。二、XX公司违规中标取得涉案租赁物的经营权，因此该租赁合同应该立刻解除。根据X达公司提交的证据两份刑事判决书显示：XX公司2011年是通过暗箱操作、违规中标的，涉案人员曾吉添、黄莉已经因此判刑。显然，X达公司和XX公司2011年的招投标行为违反了《中华人民共和国招标投标法》第32条、53条的规定，中标应属无效。该租赁合同需要立刻解除。三、XX公司欺行霸市，租户集体上访要求XX街道办收回涉案租赁物，该租赁合同需要立刻解除。根据X达公司提交的证据信访资料及人民调解协议书显示：2018年8月24日，租户集体上访，投诉XX公司欺行霸市、同时抗议并投诉XX街道办涉嫌保护该暗箱操作、违规中标的XX公司，要求XX街道办尽快收回涉案租赁物。因此，解除该租赁合同刻不容缓。综上，恳请法院驳回XX公司的所有上诉请求、维持一审判决。XX街道办答辩意见与X达公司一致。正X公司未提交明确的答辩意见。X达公司向一审法院起诉请求：1.判令立刻解除X达公司、XX公司2011年1月31日签订的《XX真品市场租赁合同》；2.判令XX公司承担本案所有的诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月31日，X达公司（出租方、甲方）与XX公司（承租方、乙方）签订一份《XX真品市场租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：甲乙双方根据XX口岸市场真品商场一至二层及住宅楼一至四层经营权项目(招标编号：zHwz201l-002Fw)的招标结果、《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商一致，签订本合同。租赁合同第一条约定：甲方将位于珠海市香洲区********真品商场一至二层和位于珠海市香洲区********住宅楼一至四层整体打包以现状出租给乙方作为经营和居住使用。租赁合同第二条约定：该租赁物现状及交付。1.真品商场一至二层，面积约12OO平方米，共有商铺62间，其中在租商铺51间，现收取租金合计107,742元/月，空置商铺11间；2.住宅楼一至四层，面积约1751平方米，共有住房24套，全部在租，住宅楼现收取租金合计56,560元/月。3.真品商场一至二层的51间在租商铺，已预交租金约90万元，租赁合同期限至2015年1月31日止，对该批租户维持现有合同不变，待合同期满后，由乙方按照市场价优先与该批租户续租，如租户不续租，可对外招租。4.乙方对该租赁物的现状已做充分了解(乙方已知悉该租赁物是临时建筑，没有产权证，只办理了临时报建手续、但未续期)并经现场确认，乙方清楚地知道租赁、使用该租赁物所要承担的投资风险。5.乙方同意甲方按现状交付该租赁物，需要完善的配套设施由乙方负责，具体交付时间为2011年3月1日。《租赁合同》第二条租赁期限约定：1.租赁期限共10年。其中，真品商场一至二层目前空置的11间商铺、住宅楼一至四层的24套住房的租赁期限自2011年3月1日起至2020年12月31日止；真品商场一至二层目前在租的51间商铺的租赁期限从2015年3月1日起至202O年12月3l日止。2.甲方给予乙方前4个月的免租装修期，从2011年7月1日开始向乙方收取租金。《租赁合同》第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式1.真品商场一至二层目前空置的11间商铺、目前在租51间商铺，住宅楼一至四层的24套住房每个年度的月租金……。2.乙方应在每月5日之前付清当月的租金，先付后用。《租赁合同》第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，另外，乙方应按本合同约定的保证金数额向甲方支付违约金。1.乙方利用承租房屋进行违法活动或损害公共利益的。2.租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。3.租赁期间，由于乙方的行为妨碍环境卫生或导致环境污染或给邻居的生活带来经常性严重影响的。4.乙方拖欠租金达5天以上或逾期一个月未缴清相关税费的。《租赁合同》签订后，X达公司依约将出租物交付XX公司分租经营，到2018年12月前，XX公司均依约时间向X达公司支付租金。本案诉讼期间，XX公司于2019年2月28日向X达公司支付当月租金237,488.20元，于3月31日支付当月租金247,962.10元。X达公司认为租赁合同第三条第2点约定支付租金的时间为每月5日之前，XX公司前述两个月的支付租金时间已逾期支付租金超过5天以上，违反了租赁合同第七条的约定，X达公司据此有权根据约定解除本合同，收回租赁物。XX公司承认该支付租金时间，原因是小租户没有把租金交上来，XX公司收到传票的时间比较晚，但认为X达公司据此提出的解除合同理由不符合合同法第九十四条规定。一审法院另查明，位于珠海市香洲区*********产原产权为XX街道办，根据香洲区政府文件于2018年变更产权人为正X公司。XX莲花路19号物业是历史建筑物，未办理房产证，一直由XX街道办管理。XX街道办、正X公司对X达公司有权出租案涉物业均无异议。X达公司提供的（2012）珠香法刑初字第1118号刑事判决书及（2012）珠香法刑初字第1188号刑事判决书的查明和认定事实，意在证明XX公司的工作人员在本合同招投标过程中存在违法操作行为，已经前述判决作出判定，故强烈请求解除合同。X达公司提供了XX口岸市场综合楼部分租户向信访局的投诉信、《人民调解协议书》，意在证明2018年部分租户集体上访，投诉XX公司欺行霸市，要求XX街道办收回出租物业。一审法院认为，根据X达公司与XX公司提供的证据及庭审查明的事实，可以归纳各方当事人的争议焦点为：1.X达公司是否是《XX真品市场租赁合同》的适格主体。2.X达公司与XX公司于2011年1月31日签订《XX真品市场租赁合同》的效力。3、X达公司请求解除《XX真品市场租赁合同》的理由是否成立。一审法院对此一一分析评判如下：1.X达公司是否是《XX真品市场租赁合同》的适格主体。案涉出租物业有：珠海市香洲区********真品商场一至二层和珠海市香洲区********住宅楼一至四层两处。XX莲花路23号住宅楼一至四层的原登记产权人为XX街道办，后期根据香洲区人民政府的文件划归正X公司登记所有。XX莲花路19号真品商场一至二层房屋是历史存在的建筑物，虽然没有办理房产证，但均是历史存在并由政府管理的国有资产。而X达公司是XX街道办的下属企业，是香洲区政府及XX街道办指定X达公司并以其名义作为案涉两处物业负责出租收益管理的单位，因此，X达公司作为《XX真品市场租赁合同》的出租方是适格合同主体，符亦合《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定。XX公司在明知香洲区政府及XX街道办通过公开招投标方式指定X达公司并以X达公司作为签约主体的情况下，仍以此为由提出抗辩理由不足，一审法院不予采纳。2.X达公司与XX公司于2011年1月31日签订《XX真品市场租赁合同》的效力。本案中，X达公司以（2012）珠香法刑初字第1118号刑事判决书及（2012）珠香法刑初字第1188号刑事判决书的查明和认定事实，认为违反了《中华人民共和国招标投标法》第32条、53条的规定主张中标应属无效。一审法院对此认为，《中华人民共和国招标投标法》第32、53条为管理性规定，并非效力性规定、强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。据此，X达公司以此为由主张合同无效的法律依据不足。其次，在上述违法行为被法律追究后，X达公司也没有因此与XX公司解约而选择继续履行合同。再次，X达公司在本案的请求是解除合同，解除合同是以合同有效为前提。因此，X达公司对合同效力的主张前后矛盾，一审法院不予采纳。3.X达公司请求解除《XX真品市场租赁合同》的理由是否成立。经庭审查明及双方确认，XX公司于2019年2月28日向X达公司支付当月租金237488.20元，于3月31日支付当月租金247962.10元，已逾期5日支付租金，根据《XX真品市场租赁合同》第三条第2点约定，XX公司逾期支付租金的行为已构成违约，又根据《XX真品市场租赁合同》第七条的约定，X达公司作为守约方有权据此请求解除双方签订的《XX真品市场租赁合同》，而XX公司对迟延支付租金的理由仅是次承租人未能及时向其支付租金所致。其次，根据X达公司提供的证据显示：由于XX公司经营不当，部分租户于2018年8月24日集体上访，投诉XX公司欺行霸市要求XX街道办收回出租物业。结合上述XX公司由于经营不当、引起部分租户集体上访在先，其后两次违约逾期支付租金超过5日在后，故X达公司据此请求解除双方于2011年1月31日签订《XX真品市场租赁合同》理由充分，同时符合合同的约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定，一审法院作出如下判决：解除X达公司与XX公司于2011年1月31日签订《XX真品市场租赁合同》。案件受理费47,715元，由XX公司负担。二审期间，XX公司向本院提交了如下证据：证据一、起诉状（2019）粤0402民初16258号；证据二、证据清单；证据三、广东省非税收入缴款通知书；证据四、广东省非税收入（电子）票据，证据一、证据二、证据三、证据四共同拟证明XX公司就本案所争议的《XX真品市场租赁合同》向珠海市香洲区人民法院提出无效之诉，香洲区人民法院已经立案受理，XX公司已经缴纳诉讼费用。根据法律规定，本案应当中止，待（2019）粤0402民初16258号判决作出后再继续审理。证据五、发票九张；证据六、转账凭证6张。证据五、证据六共同拟证明从X达公司起诉至今，XX公司依旧照常支付租赁费用、物业费用，X达公司一直按时向XX公司开具发票。X达公司、XX街道办、正X公司质证称：XX公司未当庭提交证据原件予以核对，不予质证。X达公司、XX街道办、正X公司未向法庭提交证据。对上诉人XX公司提供的上述证据,因XX公司未能提原件供法庭核对，且X达公司、XX街道办、正X公司对此不予质证，本院对上述证据结合全案其他证据综合审查判断。对一审查明的事实，经审理本院予以确认。根据上诉人XX公司的上诉请求，结合其提出的上诉理由，本案争议的主要焦点为：一是本案应否中止审理问题；二是X达公司是否有权解除《XX真品市场租赁合同》问题。对此，本院评判如下：一、本案应否中止审理问题。X达公司与XX公司于2011年1月31日签订《XX真品市场租赁合同》，双方就案涉房屋租赁具体事宜达成一致，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。因《中华人民共和国招标投标法》第三十二条、第五十三条为管理性强制规定，并非效力性强制规定。一审法院认定该合同有效，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。因本案已就案涉合同效力问题作出了明确认定，XX公司再就案涉合同效力问题另行提起诉讼，并无必要，要求本案中止审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本院不予支持。因次承租人并非案涉租赁合同的一方当事人，一审法院未追加其作为第三人参与本案审理，审判程序并无不当。次承租人（小租户）对涉及到本身的实际利益问题，可另寻法律途径解决，不属本案审理范围。二、X达公司是否有权解除《XX真品市场租赁合同》问题。合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变，合同法第九十三条、第九十四条分别规定了合同约定解除及法定解除两种合同解除方式。《XX真品市场租赁合同》成立后，X达公司依约将出租物交付XX公司分租经营。XX公司于2019年2月28日向X达公司支付当月租金237488.20元，于3月31日支付当月租金247962.10元，分别逾期23天、26天，远超过合同约定的支付租金期限。而案涉《XX真品市场租赁合同》第三条明确约定，XX公司应在每月5日之前付清当月的租金，先付后用。第七条约定：XX公司拖欠租金达5天以上或逾期一个月未缴清相关税费的，X达公司有权解除合同，收回房屋。据此，X达公司作为守约方可以依法行使解除权。合同法第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定，主张解除合同的，应当通知对方。案涉合同应从X达公司解除合同的意思表示到达XX公司之日时解除。本案中，享有解除权的X达公司并未通过向XX公司发出解除通知的方式，而是直接提起诉讼解除合同，故《XX真品市场租赁合同》从本案起诉状送达XX公司的之日（2019年2月21日）解除。因XX公司在诉讼中对解除合同有异议，一审法院判决解除合同，实际上是对X达公司解除合同行为效力进行确认。该项处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人XX公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47,715元，由上诉人珠海市XX物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月二十八日书记员 黄艳芬附相关法律司法解释规定摘录《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。