广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0512民初425号原告：胡功建，男，汉族，1977年5月12日出生，户籍登记住址河南省光山县*********。公民身份号码413************319。委托诉讼代理人：陈映荣，广东嘉格律师事务所律师。被告：汕头市恒悦置业有限公司，住所地汕头市濠江区**************。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：李海疆，系该司职员。原告胡功建诉被告汕头市恒悦置业有限公司（下称恒悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡功建及其委托诉讼代理人陈映荣，被告恒悦公司的委托诉讼代理人李海疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡功建向本院提出诉讼请求：1.判令被告按3000元/㎡房价将非法多收取的购房款总计（三套房）1867545元退还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，原、被告分别签订三份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：24001****号、24001****号、24001****号、），约定原告向被告购买位于汕头市濠江区******恒大某湾恒大影城**幢**、**幢**、**号房产，其中：**号房产建筑面积35.92平方米，单价为每平方米13419.5155元，房价款总额482029元；**号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18515.5727元，房价款总额908374元；**号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18783.7749元，房价款总额921532元。合同签订后，原告依约履行了交付三套房全部房款的义务，随后也按规定全额缴纳了住房维修基金，被告依约向原告交付了上述三套房产，但一直以种种借口拒绝向原告开具购房发票，仅向原告开具收款收据。后被告按实测面积24.74平方米退还**号房产面积11.18平方米的差价。近日，原告发现，被告开发的上述恒大某湾商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产销售给其他购房人的房价与原告购买的房价差距巨大，比如：**号房产同时段售出的单价仅为每平方米2250.005元。原告通过了解得知，上述同一项目中有几十套已售出的房产单价仅为每平方米2250元-3500元。原告还看到，被告在2019年5月向社会公开发布的售房广告中，上述同一楼盘、同一位置、同一性质的项目的房产单价为大约7000元/㎡，最低仅6775元/㎡。因此，即便经过汕头房地产市场持续3年上涨行情的推动，上述项目房产的销售单价也远远低于原告实际购买的房价，对原告明显极不合理、极不公平。原告认为，被告利用自己作为房地产开发商的优势地位，恶意隐瞒事实，利用原告对被告的信任以及对房地产市场缺乏经验和判断力，与原告签订上述商品房买卖合同，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，非法获取超高额利益，造成原告重大的经济损失，双方的利益严重失衡。《民通意见》第72条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，双方签订合同时信息严重不对称，被告处于优势地位，以远远超过其他购房人购买的价格将房产销售给原告，完全符合显失公平的法定情形，被告获利是建立在原告损失的基础上的，主观上存在恶意，其行为已构成显示公平，原告依法有权请求人民法院对双方签订的商品房买卖合同中的价格条款予以变更。参照其他购房人以及当时的市场行情，应将合同中的房价合理变更为3000元/㎡。据此：**号房产每平方米多收取10419.5155元；**号房产每平方米多收取15515.5727元；**号房产每平方米多收取15783.7749元，即被告通过非法手段售予原告房产中超过3000元/㎡部分房款总计（三套房）1867545元，依法应当返还原告。原告在发现被告隐瞒事实，远超合理房价销售房产给原告后，曾多次联系被告要求退还非法多收取的房款或开具全额发票，但被告均以各种借口拒不退还多收房款，严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院起诉，请求依法支持其诉讼请求。原告胡功建对其陈述的事实提供的证据有：1.原告的身份证，证明原告胡功建的诉讼主体资格；2.企业信用信息公示报告，证明被告恒悦公司的诉讼主体资格；3.原告胡功建与被告恒悦公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号2400****号、24001****号、24001****号）、收款收据、银行卡流水账及税收完税证明，证明双方签订房屋买卖合同及原告胡功建履行合同义务的事实；4.其他业主与被告恒悦公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号240027338号、合同编号24002****号）、收据、认购书（编号00130**）及《汕头市商品房买卖合同》（合同编号24002****号）的部分内容，证明同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产，被告恒悦公司销售给其他购房人的房价与原告胡功建购买的房价差距巨大，差距在1万多元以上；5.销售广告，证明同一项目被告恒悦公司自己认可的房产单价在6千至7千元左右，对原告胡功建不公平、不合理。被告恒悦公司没有提交书面答辩，庭审时辩称：1.我司与原告胡功建签订的三份商品房买卖合同系双方自愿协商签订，且在房地产行政管理部门备案，合同中关于价格、权利义务等内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，三套商品房的单价与当时汕头市商铺的成交均价相近，故原告诉请变更单价为3000元/平方米不应支持，请法院驳回；2.原告胡功建以存在重大误解、显失公平为由主张变更商品房单价，没有事实根据。实际上原告胡功建从2016年5月签订合同至2019年3月1日签订商品房面积差处理补充协议，原告胡功建对商品房的单价均予以认可，从未提出房屋单价严重低于市场均价，故现其提出价格过高，既不符合事实也违反诚实信用原则；3.根据合同法第55条，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告胡功建在2016年5月就签订商品房买卖合同，其在三年多后提出变更合同价格，已超出法律规定期限，故其不再享有变更撤销权。被告恒悦公司对其辩解提供的证据有：1.商品房预售许可证，证明该司已于2016年4月29日取得汕头市恒大某湾恒大影城第1、2幢的商品房预售许可证；2.恒大某湾楼宇认购书，证明2016年5月5日原告胡功建与其司签订《商品房认购书》，认购恒大某湾**栋**、**栋**、**栋**号房，三套商品房的建筑面积分别为35.92平方米、49.06平方米、49.06平方米，每平方米单价分别为13420元、18516元、18784元，房屋总价分别为482029元、908374元、921532元；3.商品房买卖合同及补充协议，证明2016年5月5日原告胡功建与其司签订商品房买卖合同及补充协议，原告胡功建向其司购买恒大某湾影城恒大影城**栋**、**栋**、**栋**号房的规划用途为铺面。三套商品房的建筑面积、单价、总价与认购书中约定的一致。此三份商品房买卖合同在2016年11月16日在汕头市濠江区房产交易与权属登记管理所登记备案；4.商品房面积补差处理补充协议，证明2019年3月1日，原、被告双方就恒大某湾影城恒大影城**栋**号房的面积差异返还房款进行了约定，双方确认该商品房建筑面积单价为13420元/平方米。其司需向原告胡功建返还150035.6元，且约定其司支付该款后，原告胡功建不得以任何方式要求其司支付其他损失费用；5.转账凭证，证明其司于2019年4月9日向原告胡功建支付了面积差异应退房款150035元；6.恒大某湾1栋**、**、**、**号房的备案信息，汕头市住房和城乡建设局“商品房网上销售系统”显示，该司恒大某湾影城恒大影城1幢未售状态的商品房备案价格按建筑面积计算每平方米为10472.22元至26346.67元，原告胡功建所购三套房面积单价在上述备案价格区间内；7.2016年年中汕头楼市白皮书，证明2016年上半年汕头市铺面成交365宗，成交面积37394.98平方米，成交均价为每平方米16475元，成交金额6.2亿元，原告胡功建购买的三套房面积单价与汕头市铺面成交均价接近。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了开庭质证，被告恒悦公司对原告胡功建提交的证据的真实性无异议，原告胡功建对被告恒悦公司提交的证据1-5的真实性无异议，本院均予以确认并在卷佐证。对被告恒悦公司提交的证据6-7，本院依据证据审核认定规则予以综合审查判断。本院查明，2016年5月5日，原、被告分别签订三份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：24001****号、24001****号、24001****号），约定原告胡功建向被告恒悦公司购买位于汕头市濠江区******恒大某湾恒大影城**幢**、**幢**、**号房产，其中：**号房产建筑面积35.92平方米，单价为每平方米13419.5155元，房价款总额482029元；**号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18515.5727元，房价款总额908374元；**号房产建筑面积49.06平方米，单价为每平方米18783.7749元，房价款总额921532元。2019年3月1日，原、被告双方就恒大某湾恒大影城1幢109号房的面积差异返还房款进行了约定，双方确认该商品房建筑面积为24.74平方米，单价为13420元/平方米，经核算该商品房的实测建筑面积比约定预测建筑面积减少11.18平方米,被告恒悦公司需向原告胡功建返还150035.6元，且约定被告恒悦公司支付该款后，原告胡功建不得以任何方式要求其支付其他损失费用。2019年8月20日原告胡功建提起本案诉讼，主张被告恒悦公司开发销售的上述恒大某湾商品房项目的同一楼盘、同一位置、同一性质的部分房产销售价款与原告胡功建购买的案涉房价款差距巨大，原告胡功建认为其与被告恒悦公司签订的案涉商品房买卖合同极不公平、合理，致使其以远超合理的价格购买案涉房地产，造成其重大损失、双方的利益严重失衡,被告恒悦公司的行为系主观上存在恶意，构成显失公平，故请求对房屋单价予以变更，退还其多支付的购房款。诉讼中，被告恒悦公司认为原告胡功建购买案涉房产时肯定有所了解及判断，且自从合同签订至2019年3月，原告胡功建从未提出价格过高的诉求，在其签订退还面积差补充协议时，也是要求按合同单价13420元/平方米退还相关房款，说明原告胡功建对该房产价格是无异议的，现其要求变更合同单价，没有参照房屋的市场价格或者评估的价格，而是参照一个非法的手段导致的房屋单价，其选择参照的房产单价不合理，要求退还房款没有法律和事实依据。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。订立合同的双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔约并切实履行合同义务。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订的《汕头市商品房买卖合同》是否违反诚实信用、公平交易的原则，双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。本院分析如下，合同显失公平应具备如下条件：一是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同；二是客观上订立的合同造成当事人之间的利益不平衡。就本案而言，原、被告签订的案涉三份《汕头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示并向房地产行政管理部门办理了备案登记，原告胡功建系自愿向被告购买案涉房产，且原告胡功建自认其从2016年5月5日签订合同直至2018年下半年才知悉其购买的案涉房产价格高于其他业主，但在2019年3月1日双方就案涉1幢109号房的面积差异返还房款协商约定过程中，双方确认该商品房建筑面积单价为13420元/平方米，约定被告恒悦公司返还差价后，原告胡功建不得以任何方式要求被告恒悦公司支付其他损失费用，在此过程，原告胡功建并未提及案涉房价过高的问题，现其提起本案诉求不符常规情理。再者，原告胡功建未能举证证明在双方签订合同时被告恒悦公司存在夸大宣传，制造价格混乱信息的行为，也未能举证证明其系在草率、无经验的情形下购买案涉房产。需要说明指出的是，房地产价格会随着市场行情、政策、地区差异等因素而上下浮动，本案中原告胡功建于2016年5月5日向被告恒悦公司购买房产，据被告恒悦公司提交的2016年期间汕头楼市白皮书载明的2016年上半年汕头市铺面成交均价为每平方米16475元，说明原告胡功建购买的房产单价并未明显过高。另原告胡功建虽提交其他业主同种性质的商品房买卖合同，显示购买的单价为2250.005元/平方米，但在商品房交易市场房屋价格整体呈上升趋势的前提下，该价格明显不符合一般生活常理和现阶段房屋交易情形，不排除被告恒悦公司抗辩所称的存在违法买卖的情形。对于原告胡功建提交被告恒悦公司于2019年刊登的销售广告，显示商铺单价在6000元至7000元左右，广告上写明“商铺清尾”、“最后10套”，属于特定时期市场促销行为，与案涉房地产购买期间不一致，无法进行同向对比，该证据也不具参酌意义。综上，本案现有证据未能反映被告恒悦公司存在违反诚实信用、等价有偿、公平交易的情形,故原告胡功建的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院予以驳回。依照《中国人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡功建的诉讼请求。案件受理费减半收取10803.96元，由原告胡功建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  黄晓辉二〇一九年十一月五日书记员  李绮媛附：本判决适用法律条文《中国人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳双方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。