云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6813号上诉人（原审被告）：蒋庆，男，汉族，1982年9月18日出生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：昆明润心物业管理有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区穿金路636号波罗小区E幢。统一社会信用代码：9153010379988212XE。法定代表人：许韶营，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐宁璐，云南豪白律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕娅军，云南豪白律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人蒋庆因与被上诉人昆明润心物业管理有限公司（以下简称润心物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋庆上诉请求：1.撤销一审法院民事判决书；2.依法判令润心物业不履行合同、违规等手段责任，致使上诉人财产造成损害时，应承担违约责任。事实和理由：一、被上诉人未按照《前期物业合同》约定履行提供物业服务，违反相关法律规定，违约在先，违背诚实守信原则，违背事实。被上诉人至今没有安全防范的保卫工作，没有维护物业区域的公共秩序，小区监控系统于2011年至今一直处于损坏不工作状态，无监控室值班人员。被上诉人明知小区的监控设备早已损坏而不积极采取可行的维修和养护措施，未能尽到合理限度内的安全保障和管理义务，保安人员随意让社会人员进入物业服务区域，导致小区成为偷盗重灾区。被上诉人不作为，不协助业主处理突发事件。办案民警到现场执法，因被上诉人没有进出管理登记，小区监控损坏无视频记录，民警取证难，给案件侦破带来很大难度，业主难于挽回自己的损失。2014年7月30日，上诉人加重再次被盗，要求查看监控录像，被上诉人告知监控设备损坏，直接造成上诉人2万多元的经济损失。小区人行道、车道出入口从小区建立之初至今都无门禁，人行通道没启动刷卡设备，小区南门和北门建房后无任何专人24小时值守，就只在工商局门庭前设置一个岗亭，从业人员年纪较大，无专业上岗责任培训，进出人员无需登记，保安人员主要工作只是收取小区进出车辆停车费，外来人员及身份不明的人员都可以在物业服务范围内随便出入，业主的人身、财产安全得不到任何保障，多家业主多次交涉，物业以个别现象和无资金维修等种种理由搪塞。被上诉人未按规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，应承担违约责任，应当履行安全保卫义务，保障小区的公共秩序和业主的人身财产安全。被上诉人从服务小区至今从未进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，从不公布物业管理服务费用收支状况，设备缺失损坏不维修，绿化无管养，保洁不到位，小区业主连年被盗，业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进入或电话调查原因，以及如何解决业主问题让业主缴纳物业费，只是短信催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。被上诉人使用不正常手段要挟上诉人支付物业管理费。被上诉人于2018年11月更换单元楼门，欠费业主不缴纳物业费，被上诉人直接不给激活小区单元门钥匙，用这样的手段侵害业主权利。2018年12月24日，上诉人回家发现物业配发的钥匙不能开启单元楼门，遂找被上诉人激活钥匙，上诉人以未缴物管费不给办理，当日报警后，警察出警2次后才给予激活，激活天数只有30天，执法记录仪有当天2段执法记录。被上诉人采用这种手段侵害业主权利收取物业费。被上诉人不履行合同目的是减少设备维护、人工开支，出现问题就免交费用。上诉人2011年4月被盗后与被上诉人协商，负责人知道未履行《物业服务合同》的约定，后未收取次年费用，默认自己责任。被上诉人占用小区停车位收益、广告收益。被上诉人占用小区公共资源，经济利益重心全部在收费环节，维护业主的合法权益成为空话，被上诉人从来未公布过相关数据。被上诉人占用电梯和墙外广告的收入，小区业主多次要求公开收支情况，被上诉人以各种理由不予公开。上述业主共有的道路和其他场地用于停放汽车的车位以及广告的收入，所有权属于业主共有，但实际全部被被上诉人占用。被上诉人对死亡植株不给更换。小区植株死亡，被上诉人作为小区服务企业，不履行合同，缺株后不补栽，不作为，直至今天小区死亡植株未重新栽种。被上诉人不规划电动车停车站，消防器材过期。被上诉人未建立消防安全小组，无相关人员掌握消防基本知识和技能，小区多处消防器材有问题不能使用，被上诉人发现有问题的器材不更换，检查后仍签字为正常。如发生火情，将对业主造成不可预测的后果。小区楼道内、单元门外停放大量电动车，不解决停车场地问题，不能将小区突发情况范围有效控制。综上，为了维护包括上诉人在内的广大业主的合法权益，规范被上诉人的物业服务行为，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人润心物业辩称：因上诉人没有提供新证据，我方认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告润心物业向一审法院起诉请求：1.依法判令被告蒋庆立即支付截止2018年12月31日拖欠的物业费8389元（其中物业服务费7476元、电梯年检费233元、二次加压费560元、生活垃圾清运费120元）及逾期付款的利息损失1154元(按年利率4.35%)，共计9543元。2、本案诉讼费由被告蒋庆承担。一审法院认定以下事实：被告系天润金碧园的业主，天润金碧园位于昆明市，被告的房屋建筑面积为95.35平方米。2009年3月1日，昆明德恒天润房地产开发有限公司与原告昆明润心物业管理有限公司签订《天润金碧园前期物业服务合同》，委托原告为天润金碧园提供物业服务，期限为：“自本合同签订之日起，至小区业主委员会与新聘请的物业服务企业所签订的聘用合同生效之日止”；收费标准：住宅每月每平方米1.4元，商铺每月每平方米1.8元，二次供水加压费每月10元，电梯运行维保费每年50元。生活垃圾处置费每月10元，业主入住后，每一年度的物业服务费应在每年的4月31日之前交纳完毕，逾期按每天千分之三支付违约金。同时合同还约定了有关管理服务事项及违约责任。2009年4月19日，原、被告签订了《天润金碧园业主公约》。因被告未交纳2011年5月1日至2018年12月物业服务费及电梯年检费、二次加压费、生活垃圾清运费，原告诉至本院主张其权利。另查明，被告位于天润金碧园的房屋于2011年4月8日、2014年7月30日分别被盗。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告与昆明德恒天润房地产开发有限公司签订的《天润金碧园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，物业管理服务费用按年缴纳，被告应于当年4月31日前交清当年全年的物业服务费，被告居住的房屋面积为95.35m2，2011年5月1日至2018年12月31日物业服务费收费标准为每月每平方米1.4元，被告每月应交物业服务费为133.49元，被告以原告未尽合同约定的义务未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费1602元及2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务5874元。原告2011年4月8日被盗后，未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费，被告主张系原告的前任物业主任认同被告不予交纳的，根据原告主张被告未交纳物业服务费的情况，一审法院认为原告既然已经收取了被告2012年5月1日至2015年4月30日的物业服务费，而未收取被告2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费，且又不能说明其收取后产生的物业服务费而不收取先产生的物业服务的合理理由，故确认被告未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费的理由，故对原告要求被告交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费1602元的诉讼请求不予以支持。对于被告未交纳2015年5月1日至2016年4月30日的物业服务费，一审法院认为被告于2011年4月8日、2014年7月30日分别被盗，而保障物业区域内的安全秩序是原告应履行的合同义务，原告未提交证据证明其已履行上述合同义务，故应承担相应的责任。鉴于被告2014年7月30日被盗被告已交纳了2014年度物业费的情况下，本院酌情扣除2015年5月1日至2016年4月30日物业服务费的20%，即被告应向原告交纳2015年5月1日至2016年4月30日物业服务费1281.6元。2016年5月至2018年12月31日期间因被告的证据不足以证明原告管理小区存在违约的情形，故被告应向原告交纳合同约定的物业服务费。综上，被告应向原告交纳2015年1月至2018年12月31日物业服务费5556.6元。关于电梯年检费233元，二次加压费560元，生活垃圾清运费120元，因前期物业服务合同中亦有约定，且原告履行了管理义务。故被告应按合同约定向原告交纳电梯年检费233元，二次加压费560元，生活垃圾清运费120元。对于原告主张的滞纳金，因原告履行合同义务存在瑕疵，故原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告蒋庆于本判决生效之日起十日内向原告昆明润心物业管理有限公司支付自2015年5月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费5556.6元、自二次加压费560元、电梯年检费233元、生活垃圾清运费120元；二、驳回原告昆明润心物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审判决认定的案件事实，上诉人与被上诉人均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人的上诉请求是否成立？本案案由为物业服务合同纠纷，二审程序中，上诉人提出的第2项上诉请求为“依法判令润心物业不履行合同、违规等手段责任，致使上诉人财产造成损害时，应承担违约责任”。该项诉请，上诉人在一审中并未提起反诉进行主张，属于在二审程序中主张了独立的反诉请求。根据当事人自愿的原则，本院主持上诉人与被上诉人进行了调解，但调解不成，已告知上诉人可以另行起诉，本案中不再予以审查。对于上诉人主张的第1项上诉请求而言。根据查证事实，一审对于双方之间存在合法有效物业服务合同关系的认定正确，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。被上诉人作为天润金碧园的物业服务企业，向整个涉诉小区及全体业务提供服务，上诉人作为业主，应对被上诉人提供的物业服务支付相应的对价。关于上诉人提出的2011年4月8日、2014年7月30日家中分别被盗造成经济损失，被上诉人未尽到安全保障义务的上诉理由，一审法院已经对被上诉人主张上诉人支付2011年5月1日至2012年4月30日物业费的诉请不予支持；同时针对上诉人在已交纳了2014年度物业费的情况下于2014年7月30日家中被盗的事实，认定被上诉人未尽到安全保障义务，酌情扣除了2015年5月1日至2016年4月30日物业服务费的20%，上述认定和物业费的扣减符合案件确认事实，并无不当。关于上诉人称被上诉人使用不正当手段要挟上诉人支付物业费的上诉理由，本院认为，被上诉人采取的催缴方式并非是上诉人拒绝缴纳物业费的抗辩理由。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。据此，上诉人提出被上诉人不履行合同目的是为了减少设备维护和人工开支，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持；对上诉人所提出的被上诉人对死亡植株不予更换、消防器材过期等事由，从被告提供的照片看，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但照片只能反映某一时刻的静态事实，而原告提供的物业服务系连续的、动态的服务，上述证据并不能证实被上诉人提供的服务存在重大瑕疵，本院对上诉人以此理由拒交物业服务费不予支持。另就上诉人所称关于被上诉人存在占用小区内停车位收费和利用墙面进行广告收益的行为，但未将收支情况公示，本院认为，业主作为房屋的所有权人，在物业管理活动中确实享有知情权，但本案为物业服务合同纠纷，上诉人可就小区内共有部分的使用、收益情况和被上诉人协商了解，或另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据，依法不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋庆负担。本判决为终审判决。审判长  李能熊审判员  李彩云审判员  郭 佳二〇一九年十一月二十一日法官助理张珩瑶书记员李婷