黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2911号上诉人（原审原告）：毛波，男，1971年6月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，被上诉人（原审被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区站前大街130号，统一社会信用代码91230200X062003450。法定代表人：张世伟，该站站长。委托诉讼代理人：李蔷薇，该站法律顾问。委托诉讼代理人：朱寅辉，该站客运科科长。上诉人毛波因与被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔站（以下简称齐齐哈尔站）租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛波上诉请求：一、撤销齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初515号民事判决，查清事实后依法改判毛波享有优先权；二、诉讼费及其他支出费用由齐齐哈尔站承担。事实和理由：一、本案中，商铺的“优先承租权”是指商铺租赁合同中，租赁期限届满，出租人需要继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。优先承租权“同等条件”的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同，其次租金的支付方式与期限，也应相同。一审法院不应以价格形成机制、价格形成的过程、原承租人的出价与中标人出价的不同等等因素，来认定是否同等条件。一审法院所称的这些因素恰恰是租赁价格形成前的必然程序，不能用来确定同等条件的依据。租赁价格确定后，对于任何人均可租赁的情况下才称“同等条件”。最高租赁价格确定下来后，征询原承租人是否在同一价格内继续承租此商铺，在原承租人明确表示放弃承租的情况下，中标人才能享有租赁权。商铺租赁价格以竞价的方式最终决定商铺的租赁价格，出价最高的数额为商铺租赁价格。毛波虽然参与了竞标，但参与竞标中途退出并不代表丧失了优先承租权。齐齐哈尔站没有征询毛波是否继续租赁已经剥夺了毛波的优先承租权。而民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，而默示的意思表示只有在法律有明确规定的情况下，推定当事人对权利予以放弃。在毛波未有放弃优先承租权意思表示及书面承诺的情形下，不应以其参加竞标中途退出即推定其不在同等条件下丧失优先承租权的依据。合同法明确规定，依法成立的合同自成立时生效且对双方当事人具有约束力，当事人应当如约履行自己的义务；二、毛波夫妻二人都是齐齐哈尔站大集体工人，家庭负担较重，一直以案涉商铺为生，如果失去经营权就没有其他生存条件了，本次参与招标是在齐齐哈尔站误导下才参与的，不能认为毛波参与招标就是放弃优先承租权。同时，齐齐哈尔站如果正常收回所有经营业户，不再对外承租，毛波也无话可说，但这些家唯独就选毛波等几家在网上招投标，于情于理都不符合规定。一审法院认为“案涉商铺租赁价格的形成机制不同，上一租期的协商价格与本次竞标价格不属于同等条件”、“该竞标价格的确定引进了竞争机制，公开竞价的方式具有更公开、更公平、更公正的市场竞争特征，因此由于案涉商铺租赁价格的形成机制不同，上一租期的协商价格与本次竞标价格不属于同等条件”、“毛波的出价与中标者的价格不同，在商铺的租赁价格上也不属于同等条件”是错误的，故一审法院驳回毛波的诉讼请求不正确齐齐哈尔站辩称，毛波行使优先承租权已不备同等条件，且毛波无论是以明示还是默示的意思表示，都已明确表示放弃优先承租权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。毛波向一审法院起诉请求，请求行使优先承租权。一审法院认定事实：毛波于2002年开始在齐齐哈尔站候车室承租摊位经营小超市，每年与齐齐哈尔站签订协议并交纳承租费用。2017年因企业改制尚未完成，毛波、齐齐哈尔站双方虽分两次签订协议，但租赁期限仍至2017年12月31日。2017年12月，齐齐哈尔站根据上级文件精神，对站内商铺的承租经营权以向社会公开招标或者网上竞价等方式择优选择。竞价开始后，毛波及案外人金泽均参加了网上集中竞价，2017年12月27日，金泽以高价胜出。但租赁期限届满后，毛波以毛波、齐齐哈尔站双方2017年4月1日签订的协议中约定乙方享有优先承租权为由占据商铺继续经营。后金泽将其诉讼至本院要求迁出，毛波诉讼至本院要求确认其享有优先承租权并行使优先承租权利。上述事实有毛波向本院提交的2017年4月1日租赁协议、齐齐哈尔站向本院提交的招标宣传提纲、商户名单、网上项目招标公告、报价结果单、房屋租赁合同、中国铁路公司资产招商管理办法、哈尔滨铁路局招商管理办法为证及双方当事人开庭陈述记录在卷为凭。一审法院认为，本案争议的焦点是毛波是否享有优先承租权。首先，行使优先承租权的前提条件是在同等条件下。本案中，在上一租期毛波取得案涉商铺承租权是其与齐齐哈尔站经过自愿协商的方式，确定了案涉商铺的租赁价格。而本次案涉商铺的租赁价格的形成机制，则是齐齐哈尔站根据中国铁路总公司印发的《中国铁路总公司资产经营开发招商管理办法》和哈尔滨铁路局印发的《哈尔滨铁路局资产经营开发招商管理办法》等相关规定，通过采取面向社会公开招标、网上竞标、出价最高者中标的方式确定案涉商铺的租赁价格。本院认为，该竞标价格的确定引进了竞争机制，公开竞价的方式具有更公开、更公平、更公正的市场竞争特征，因此由于案涉商铺租赁价格的形成机制不同，上一租期的协商价格与本次竞标价格不属于同等条件。另外，毛波已按齐齐哈尔站招商要求报名参加了商铺的公开竞标，在与其他竞标人竞价过程中，因其自身原因而自动退出竞标，而案涉商铺最终的中标价以高于毛波的出价而确定为租赁价格，因此毛波的出价与中标者的价格不同，在商铺的租赁价格上也不属于同等条件。现毛波认可的租赁价格是在竞标结束后不得已的情况下作出的意思表示，而案涉商铺的最终中标者则是在自愿情况下认可的租赁价格，两者虽然数额一致，但因产生的条件、因素不同，也不能认定为同一条件。综上，即使双方原合同中约定毛波享有优先承租权，也应当在同等条件下行使，在毛波并不具备上述同等条件的情况下，不能行使和继续享有优先承租权。故一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：驳回原告毛波的诉讼请求。本案受理费100.00元，由原告毛波负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故承租人在同等条件下享有优先承租权，与上述法律规定并不矛盾。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同，其次租金的支付方式与期限，也应相同。本案中，如果齐齐哈尔站事先确定了商铺租金的价格，那么毛波在该租金价格上享有优先承租权并无不妥。但本案中的租金价格并不是齐齐哈尔站事先确定的，而是齐齐哈尔站依据上级文件精神，对站内商铺的承租经营权以向社会公开招标或者网上竞价等方式择优选择，该租金最终价格齐齐哈尔站事先是无法预料的。竞价开始后，毛波又参加了网上集中竞价，但又因其自身原因而自动退出竞标，金泽以高价胜出，说明其对案涉商铺最终的中标价不予认可，已不符合优先承租权中关于同等条件下的同一价格的规定，在不是同一价格的情况下，毛波对案涉商铺并不享有优先承租权，一审判决并无不当。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。毛波关于其退出竞标不是其自身原因的主张，因未提供充分证据，本院不予支持；毛波关于最高租赁价格确定后，齐齐哈尔站应先征询其是否在这一价格内继续承租案涉商铺，在其明确表示放弃承租的情况下，中标人才能享有承租权的主张，因最高租赁价格是中标人在与毛波参与竞标时发出的，在这一价格上，只有中标人才享有承租权，毛波本身并没有发出这个价格，齐齐哈尔站未征询其对这个价格的意见，并无不当，毛波该主张与法律规定不符，本院不予采信；毛波已实际参加了网上竞标，就应受网上竞标价格的约束，故毛波关于其没有作出放弃优先承租权意思表示及书面承诺，不应以其竞标中途退出即推定其不在同等条件下丧失优承租权的主张，与事实不符，本院不予支持。毛波关于本次参与竞标是在齐齐哈尔站误导下才参与的，不能认为毛波参与竞标就是放弃优先承租权及齐齐哈尔站唯独就选毛波等几家在网上招投标的主张，也因证据不充分，本院亦不能采信。毛波关于其夫妻二人都是齐齐哈尔站大集体工人，家庭负担较重，一直以案涉商铺为生，如果失去经营权就没有其他生存条件的主张，因不在本案审理范围，其可以依据相关法律规定，另外寻求救济渠道。综上，毛波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由毛波负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年十一月十三日书记员 王宝亮