贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初2266号 原告：绥阳县唯中物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇民丰村一组郑家田坝。 法定代表人：姚灵生，该公司经理。 委托诉讼代理人：冉文竹，该公司员工。 被告：詹登榜，男，1970年2月20日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：王永玲，女，1975年2月14日出生，汉族，住贵州省遵义县。 原告绥阳县唯中物业服务有限公司诉被告詹登榜、王永玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绥阳县唯中物业服务有限公司的委托代理人冉文竹、被告詹登榜、王永玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绥阳县唯中物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告詹登榜、王永玲支付截止2018年12月31日拖欠的物管费13,626.84元；2．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告詹登榜与贵州唯中创展房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买贵州唯中创展房地产开发有限公司开发的“诗乡映像”A22-S-2-1/2/3商铺（其商铺面积261.05㎡），并于2015年6月23日与原告签订了《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告詹登榜身为“诗乡映像”A22-S-2-1/2/3商铺业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽基本义务。被告自2016年8月1日至2018年12月31日，合同收费标准是3元/m2，现在我们就是考虑给被告在房开商修补阳台时给大家造成的问题，为业主带来了影响，我们才起诉要求被告按1.8元/m2计算物业费13,626.84元。由于被告王永玲租用被告詹登榜的商铺，被告王永玲也应承担缴费义务，故要求被告王永玲支付所欠收的物业费。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 被告詹登榜辩称：因为商铺我租给了王永玲，她才是实际使用人，这个物业费应由王永玲承担。原告起诉的面积不对，合同面积是196㎡，而不是原告提供的261.05㎡。另外我的商铺房屋漏水，我们多次告知物业公司，但物业公司一直未予以处理，导致地板损坏。我对物业公司的收费标准有异议，根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十二条，收费标准应该是每平方米0.6-0.8元，原告提出收费过高且没有进行过公示。我购买商铺时，开发商并没有通知我交纳物业费，我的商铺属于小区外面范围，并不在小区服务范围内，我认为开发商属于捆绑消费，故2016年至2018年我就没有交纳物业费。但是2019年我们提出异议后，物业公司才让人管理，故我们交纳了2019年的物业管理费。由于在2015年接房时我交了2016年的物业费用，但我在2016年并没有享受服务，我认为物业公司应该将这笔钱从后期的物业费中抵扣。 被告王永玲辩称：我与业主詹登榜签订了租房合同，由我使用商铺。但是我没有享受物业服务，商铺经常漏水。物业修阳台，将我的教室弄得很脏，物业公司从来没有给我们打扫室外卫生，另外我对物业费的收费标准、及房屋面积都有异议。 本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，被告詹登榜与“诗乡映像”房地产开发商贵州唯中创展房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。被告詹登榜系绥阳县“诗乡映像”A22-S-2-01房屋业主。2015年2月3日，绥阳县发展和改革局向原告绥阳县唯中物业服务有限公司出具《关于绥阳县诗乡印象小区物业管理服务临时收费标准和地下室停车服务收费标准的批复》，批复中载明：“营业性用房物业管理服务临时收费标准3.00元/㎡；”。2015年3月，绥阳县发展和改革局向原告颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，许可证中营业性用房物业费为3.00元/㎡/月。2015年5月7日，绥阳县建维房地产测绘有限公司对“诗乡映象”二期项目进行房屋面积测绘，并出具《贵州省房屋面积测绘报告》，报告中房产测绘分层平面图对A22第2层进行了测绘，被告詹登榜所有的商铺实际建筑面积为261.05㎡（104.42＋104.42＋52.21=261.05㎡）。2015年6月23日，被告詹登榜与原告绥阳县唯中物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定其住房建筑面积为196.06㎡，商铺按建筑面积每月每平方米3元。交纳时间为“物业服务费用按预收的原则收取，商铺业主应在每服务周期前5日将当期物业服务费缴清……”。另约定“乙方出租物业的，物业服务费由乙方交纳或乙方自行与租户约定支付方式。”2015年7月26日，被告詹登榜与被告王永玲签订了《商品房租赁合同》，合同约定上述商铺由被告王永玲承租使用，装修期为2015年7月26日至2015年8月31日，租赁期为2015年9月1日至2025年9月1日。 在庭审中，被告王永玲提供商铺外走廊、过道卫生的图片及证人证言以证明原告未完全履行物业服务的事实，原告提供的巡查记录及图片19张以证明原告也履行了部分物业服务的事实。另原告绥阳县唯中物业服务有限公司与被告詹登榜、王永玲均认可未交纳物业费的时间：2016年8月1日至2018年12月31日止。 另查明，被告詹登榜所有的坐落于绥阳县（诗乡映象）Ａ22幢Ｓ-2-1号、Ａ22幢Ｓ-2-2号、Ａ22幢Ｓ-2-3号商铺在绥阳县不动产登记中心登记的建筑面积分别为52.21㎡、104.42㎡、104.42㎡，面积共计261.05㎡。 上述事实，有原、被告的陈述、原告提供《商品房买卖合同》、《关于绥阳县诗乡印象小区物业管理服务临时收费标准和地下室停车服务收费标准的批复》、《贵州省经营服务性收费许可证》、《前期物业服务协议》、《贵州省房屋面积测绘报告》、巡查记录及图片19张，被告詹登榜提供的《商品房租赁合同》，被告王永玲提供的微信聊天记录、图片13张、录像视频，证人李某、杨某、文某、刘某、马某、付某、张某等证人证言及本院依法调取的绥阳县不动产登记中心《绥阳县不动产产权情况记载》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院认定。 本院认为：被告詹登榜系绥阳县“诗乡映像”A22-S-2-01房屋业主，被告詹登榜与原告绥阳县唯中物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告詹登榜应按合同约定交纳物业管理费。故本院对被告詹登榜主张物业费系开发商捆绑消费的意见，本院不予支持。 被告王永玲与被告詹登榜签订了《商品房租赁合同》，被告王永玲作为商铺的承租人，已接受原告提供的物业服务，在庭审中被告詹登榜称与被告王永玲已约定物业费由被告王永玲缴纳，被告王永玲对该意见予以认可，只是以原告方未履行物业服务为由拒绝缴纳物业费，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告詹登榜与被告王永玲之间关于物业费的约定并不对原告绥阳县唯中物业服务有限公司产生约束力。故对被告詹登榜主张不支付物业费，要求被告王永玲承担物业费的答辩意见本院不予支持。被告詹登榜应向原告交纳物业费，被告王永玲应承担连带清偿责任。对于被告詹登榜以商铺房屋漏水，其多次告知物业公司，但物业公司一直未予以处理，导致地板损坏的答辩意见，本院认为，被告詹登榜的房屋漏水的问题系房屋质量问题，不属物业服务合同约定的服务范围，故对该意见本院不予支持。对于被告詹登榜、王永玲以合同收费标准过高及建筑面积不符，应按合同约定的建筑面积196㎡计算的答辩意见，根据原告绥阳县唯中物业服务有限公司与被告詹登榜所签订合同约定的价格为3.00元/㎡/月，系双方自愿签署，应视为对价格的认可。原告绥阳县唯中物业服务有限公司与被告詹登榜签订的《前期物业服务协议》中约定的A22-S-2-01号商铺分别登记为（诗乡映象）A22幢S-2-1号、A22幢S-2-2号、A22幢S-2-3号商铺。由于房屋实际的建筑面积与合同签订建筑面积不符，根据实际测绘和被告詹登榜的房产登记的建筑面积均为261.05㎡，故应按房产登记的实际建筑面积261.05㎡为准。故对被告詹登榜、王永玲合同收费标准过高及建筑面积不符，应按合同约定的建筑面积196㎡计算的答辩意见，本院不予支持。对于被告詹登榜、被告王永玲以原告未履行物业服务，不交纳物业费的答辩意见，根据被告王永玲提交的证据确实能够证明原告在2018年前对商铺的物业服务管理存在未履行行为。另如原告自述开发商贵州唯中创展房地产开发有限公司为了制止房屋漏水问题、修补阳台，在被告商铺附近进行施工。在施工期间，无法提供物业服务对被告商铺造成影响。故本院认为原告在对被告商铺的物业服务管理存在不到位的地方，但根据原告提供的证据也能够证明原告也履行了一定的物业管理义务。故对被告提出的原告并未履行物业服务的抗辩理由，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告绥阳县唯中物业服务有限公司在服务期内未完全履行其物业服务义务，也构成违约，也应承担违约责任。现原告绥阳县唯中物业服务有限公司主张被告詹登榜、王永玲只按物业费的60%交纳物业管理费，放弃另外40%的物业费，应视为承担违约责任，本院对原告要求被告按物业费60%交纳的主张予以支持。现拖欠期间为2016年8月1日至2018年12月31日止（共29个月），合计22,711.40元（3元/㎡/月×261.05㎡×29个月=22,711.40元。）。故被告詹登榜、王永玲应交纳的物业费为13,626.84元（22,711.40元×60%=13,626.84元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告詹登榜支付原告绥阳县唯中物业服务有限公司从2016年8月1日至2018年12月31日期间的物管费13,626.84元，限本判决生效后十日内付清； 二、被告王永玲对以上款项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140.00元，减半收取70.00元，由被告詹登榜、王永玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  王 喆 二〇一九年十一月二十二日 法官助理  冯 进 书 记 员  裴文旭