上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初25243号原告(反诉被告)：上海稚汇教育科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴云娟，执行董事。委托诉讼代理人：李梦云，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海世纪汇置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号6B室。法定代表人：HAZELCHEWSIEWCHENG，总经理。委托诉讼代理人：余云，北京市中伦(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，北京市中伦(南京)事务所律师。原告(反诉被告)上海稚汇教育有限公司(以下简称稚汇公司)诉被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司(以下简称世纪汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日案件受理后，世纪汇公司提起反诉，本院受理反诉后依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。稚汇公司法定代表人吴云娟及其委托诉讼代理人李梦云，世纪汇公司委托诉讼代理人余云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告稚汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商场租赁及管理合同》；2、判令世纪汇公司返还履约保证金、装修押金、管理费、租金、物业费、推广费、活动押金总计人民币(以下币种相同)284,770.65元；3、判令世纪汇公司赔偿稚汇公司装修工程款、材料款432,985元；4、判令世纪汇公司赔偿稚汇公司经济损失365,584.41元；5、判令世纪汇公司支付稚汇公司违约金173,149.26元；6、判令世纪汇公司支付稚汇公司律师费45,000元、公证费10,000元。事实及理由：世纪汇公司与稚汇公司于2018年1月16日签订了《商铺租赁及管理合同》，约定世纪汇公司向稚汇公司出租位于本市浦东新区世纪大道1192号世纪汇广场L3层A02+04+05号商铺(以下简称系争商铺)，用于原告进行HABA玩具体验及零售。稚汇公司按约履行了合同义务，但世纪汇公司提供的系争商铺不仅存在空调漏水等问题，而且世纪汇公司也未按约开业，一拖再拖至2018年12月8日盛大开业，世纪汇公司的上述行为构成违约，故稚汇公司起诉来院，诉请如前。被告世纪汇公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。世纪汇公司同意与稚汇公司解除合同，解除时间为2018年12月28日。但合同解除的原因和责任在稚汇公司并非世纪汇公司。世纪汇公司并未违约开业，稚汇公司称世纪汇广场于2018年12月8日开业缺乏依据，而空调漏水系稚汇公司二次装修所致，并非系争商铺存在瑕疵所致。反诉原告世纪汇公司向本院提出反诉请求：1、判令稚汇公司支付自2018年9月16日至2018年12月28日期间的租金135,604.36元及滞纳金(计算方式详见列表)；2、判令稚汇公司支付自2018年8月15日至2018年12月28日期间的物业管理费61,815.09元及滞纳金(计算方式详见列表)；3、判令稚汇公司支付自2018年8月15日至2018年12月28日期间的推广费5,831.62元及滞纳金(计算方式详见列表)；4、判令稚汇公司支付自2018年9月29日至2019年12月28日期间的电费2,541.25元及滞纳金(计算方式详见列表)；5、判令稚汇公司支付自2018年12月29日至2019年1月23日期间的占有使用费66,838.18元、物业管理费23,292.66元、推广费2,197.42元；6、判令稚汇公司支付装修期租金72,050元、物业管理费12,504.86元、推广费1,179.7元；7、判令稚汇公司支付商铺恢复原状费用53,981元；8、判令稚汇公司支付违约金322,390.98元；9、判令稚汇公司支付律师费85,184元。事实及理由：双方合同解除的过错和责任在稚汇公司，其未按约履行支付租金等各项费用，由于其违约行为导致合同解除，故世纪汇公司提出反诉诉请如前。反诉被告稚汇公司辩称，稚汇公司没有任何违约行为，根据合同约定，系世纪汇公司违约在先，商场开业日应为2018年12月8日，因此应从该日起算租金，稚汇公司并无拖欠租金等其他各项费用的行为。经审理查明如下事实：系争商铺的产权人为和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司。2018年1月7日，和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司(以下简称和记黄埔地产公司)(后更名为上海世纪汇置业有限公司)(出租方，甲方)与上海稚汇文化传播有限公司(承租方，乙方)签订《关于世纪汇广场L3层A02+04+05号商铺商场租赁及管理合同》，其中约定租赁地址为上海市浦东新区世纪大道1192号世纪汇广场L3层A02+04+05号商铺，建筑面积131平方米；系争商铺只限用作经营HABA玩具体验及零售之用途，乙方须以HABA之商业名称经营前述业务；租期自2018年4月26日至2020年4月25日，租赁期限为731天，系争商铺交付日为2018年3月2日，乙方交回该商铺单元日为合同到期终止日或提前终止日，并且乙方需恢复原状至原交付标准交还甲方，开始营业日：乙方应于2018年4月26日对外开始营业。若甲方商场未能在本合同附件四约定之乙方开始营业日当日开业的，乙方应给予甲方60天的宽限期。在此情况下，租赁期相应顺延。除此之外，甲方无需对乙方遭受的任何损失承担任何责任；自2018年4月26日至2019年4月25日，租金为每日每平方米10元，月租金135,432.34元，租金支付方式为押三付一，每一个月缴纳一次，物业管理费按商铺单元的租赁面积计收，乙方向甲方支付商铺单元的物业费为每平米每月106元，自2018年4月26日至2020年4月25日每月管理费为13,886元，管理费支付方式为押三付一，每一个月缴纳一次；租赁保证金总额为173,149.26元，宣传推广费为每平方米每月10元；对于乙方在该商铺单元用电量，将以甲方及/或管理公司定期抄报的电表读数为准。如果乙方对甲方及/或管理公司提供的电表读数有异议，应该在收到该电表读数后三日内向甲方和/或管理公司提出，由甲方及/或管理公司重新核定表数，甲方及/或管理公司重新核定的数字将为最终确定的数字。如果逾期提出将视为乙方已经确认该数字；乙方必须因以下行为向甲方支付拖欠总额的每日滞纳金千分之五：乙方拖欠的租金、管理费、推广费、履约保证金、其他费用及任何应付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算；如乙方欠缴相关费用且甲方和/或管理公司选择通过诉讼追讨的，乙方同意由此产生的所有法律费用由乙方承担，包括但不限于甲方和/或管理公司支付的律师费、公证费、公告费等；甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并提前收回该商铺单元或其任何部分。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费等费用的补偿及其他一切责任，该等情况为：本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其它应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其它应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其它应付费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天的，当发生上述情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任；乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金和管理费总和之金额的违约金。在租赁期结束日或提前终止日15：00之前，乙方必须把该商铺单元连同所有的附属物、装置、附加物恢复至原交付标准……。超出租赁期或提前终止日后乙方返还商铺单元前，无论乙方是否继续经营，乙方都应当双倍支付承租商铺之租金、管理费等应付费用直至乙方实际返还商铺单元日；乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金。乙方应按本合同约定的租金标准向甲方补足支付其已享受的租赁期间的折扣优惠费用(如有)；租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，每逾期一天，须向甲方支付相当于当时日固定租金2倍的占用费，甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无需为装修、设施和物品剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支。同日，和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司(甲方)与上海稚汇文化传播有限公司(乙方)签订《装修管理协议》，其中约定：乙方装修期自2018年3月2日至2018年4月25日，共计55天；装修期间，乙方应按53元每月每平米向甲方缴纳物业管理费、按5元每月每平米向甲方缴纳推广费。除此之外，乙方仍需自行承担使用该商铺所发生的装修保证金、水、电、通信等相关费用；本协议为《世纪汇广场商场租赁及管理合同》的附件，乙方应履行本协议的各项义务，否则视为违约行为。《世纪汇广场商场租赁及管理合同》解除或者终止的，本协议应随之解除或终止。并视解除的原因，甲方有权要求乙方按《世纪汇广场商场租赁及管理合同》附件六约定的固定租金补足装修期的租金和物业管理费及推广费。2018年5月16日，和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司(甲方)、上海稚汇文化传播有限公司(乙方)、稚汇公司(丙方)签订租赁合同主体变更协议，约定双方于2018年1月7日签订的《世纪汇广场商场租赁及管理合同》及《装修管理协议》，经三方协商一致，自本协议生效之日起，将原合同的承租方主体乙方变更为丙方，原合同属于乙方的权利义务全部转由丙方承担并履行。上述合同签订后，稚汇公司向世纪汇公司支付首期租金、物业管理费、推广费55,041.83元、履约保证金173,149.26元、装修押金32,895元、活动押金1万元。2018年3月2日，世纪汇公司向稚汇公司交付系争商铺。2018年5月11日，世纪汇公司发出通告，载明商场将于2018年6月1日开始试营业，对于试营业期间开业的租户，我司将给予经营免租期的支持。具体方案为：2018年7月1日至2018年7月31日期间开业的租户提供经营免租期至2018年8月15日止，注：经营免租期期间不收取固定租金或提成租金，但需正常缴纳物业管理费、推广费及实际的能源使用费。2018年5月30日，和记黄埔地产公司发出延期开业公告函，载明商场原定于2018年6月1日开业，现需要延期至2018年6月15日开业，延期相关事宜按照贵我双方签订的《商场租赁及管理合同》约定处理。2018年6月12日，和记黄埔地产公司获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2018年6月28日，稚汇公司出具世纪汇广场-租户正式开业告知书，载明正式营业时间将定于2018年7月15日。合同履行过程中，世纪汇公司自8月起每月向稚汇公司发送付款通知，其中包括2018年9月至12月拖欠电费明细表，合计金额为2,541.25元。其中2018年9月29日至2018年11月28日的电费付款通知由稚汇公司员工张莉签收。同时世纪汇公司多次向稚汇公司发送催款通知函。2018年12月5日，世纪汇广场装修缴费通知书载明，装修管理及审图费3,275元、垃圾清运费2,620元、消防放水费2,500元，装修押金2万元、装修临时用电押金4,500元。同日租户公司名称为PLAYHUB的用电结算单上载明电表最终读数为1,159KWH，另一张用电结算表上最终读数为1,933KWH，上述两张用电结算单上均有包梦帆签字。对此稚汇公司均不予认可。2018年12月3日由稚汇公司盖章的世纪汇广场-装修押金及相关费用退还申请表上载明，应退金额为24,500元，扣除金额为6,184元加400元，实退金额为17,916元。2018年12月26日世纪汇公司向稚汇公司发送《解除合同并承担违约责任的公函》，该份函件稚汇公司于2018年12月28日签收。公函载明因稚汇公司的违约行为，双方合同于函件按合同约定方式送达贵方，双方合同正式解除。请贵方于合同解除日将租赁商铺恢复原状并按照合同约定条件交还我司，同时承担违约责任，缴纳欠付的各项费用。2019年1月18日世纪汇公司向稚汇公司发出关于收回商铺相关事宜的通知，载明将于2019年1月23日自行收回商铺。2019年1月23日世纪汇公司收回了系争商铺。2019年4月9日，世纪汇公司与上海茶亭建筑装潢工程有限公司(以下简称茶亭公司)签订《世纪汇零星工程施工合同》，后茶亭公司对系争商铺进行拆除及复原，费用为53,981元，茶亭公司开具工程款发票。关于商场开业时间，稚汇公司提供了世纪汇公司12月8日盛大启幕，开业仪式的宣传材料。对此世纪汇公司认可其真实性，但表示这仅是一个庆典仪式，并非商场实际开业时间。世纪汇公司提供了其自2018年6月起陆续在微信公众号、微博公众号上的推广活动、内部活动总结以及8月至12月稚汇公司的营业额资料。对于上述材料，除内部活动总结稚汇公司对真实性不予认可外，其余证据材料的真实性予以认可，但认为不能据此认定商场已于2018年6月开业。关于空调漏水问题，稚汇公司提供了由装修公司上海施觅建筑装饰工程有限公司出具的店铺损失清单，以及装修公司负责人陈某的证人证言，陈某当庭陈述其是2018年4月为系争商铺进行装修，6月结束的。系争商铺漏水发生在2018年7月，双方就漏水产生的修复工程并未签订合同，工程于2018年8月18日左右完成，漏水原因与世纪汇公司在验收表格上所列问题无关，是由于世纪汇公司的排水管设置不合理导致的。世纪汇公司对于证人证言的三性不予认可，并表示世纪汇公司管理人员曾到现场查看明确表示是由于工程施工不当所致。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，各方均应遵守。现双方均认可合同于2018年12月28日解除，于法不悖，本院予以确认。本案的争议焦点在于，合同解除的原因和责任，具体包括：1、商场具体开业时间的认定及起租日的确定；2、系争商铺是否存在设计瑕疵;3、商场业态分布是否违反合同约定。关于第一个争议焦点，本院认为，开业是指商场具备开业条件，对外营业的日期，该日期不应以某个仪式或庆典为认定标准。从现有证据来看，2018年6月12日商场已经具备开业条件，商场的延期通知函也明确商场开业延期至2018年6月15日，在此之后商场在各种平台上对商场已开业店铺及相关活动进行了一系列宣传，如2018年8月3日的宣传中明确写明8月6日至8月31日世纪百日庆典之世纪早餐等，又如2018年8月13日的百日世纪庆典及精彩视频等，同时系争商铺已于2018年7月15日开业，自8月起每月均有营业额，综合上述材料本院认定商场已于2018年6月15日开业。稚汇公司以世纪汇公司2018年12月8日的盛大启幕开业仪式作为认定开业日期的证据，缺乏事实和合同依据，本院难以采信。因此，世纪汇公司要求从2018年7月15日起按合同约定支付相应款项具有合同和事实依据。关于第二个争议焦点，本院认为，稚汇公司并无充分证据证明空调漏水的原因在世纪汇公司提供的系争商铺存在瑕疵，故其要求世纪汇公司赔偿因漏水产生的损失，本院难以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，双方合同并未对系争商铺的周边商业业态分布做出约定，稚汇公司以此为由认为世纪汇公司违反合同约定，缺乏合同和法律依据，本院难以支持。综上，系争商铺的租金起算时间应为2018年8月15日、其他费用则应按合同约定从2018年7月15日起算。然稚汇公司并未按约支付租金及相关费用，其行为显属违约，双方合同解除的原因和责任在稚汇公司而非世纪汇公司。关于世纪汇公司要求稚汇公司支付自2018年9月16日至2018年12月28日的租金以及自2018年8月15日至2018年12月28日止的物业管理费、推广费的反诉主张，符合合同和法律依据，本院予以支持。关于电费，双方合同约定在收到电费读表数为提出异议的，视为确认该数字，现稚汇公司签收2018年9月29日到2018年11月28日电费付款通知后并未提出异议，根据合同约定应视为确认该金额，故稚汇公司应支付所欠电费1,607.5元；关于合同解除后的付费内容及付费标准，根据双方合同约定，结合本案合同履行情况，本院酌情确定合同解除后稚汇公司仍需按原合同标准的1.2倍支付实际占用房屋期间的占有使用费和物业管理费；关于恢复原状费用，合同约定甲方有权在乙方未按合同约定归还租赁房屋的情况下，将房屋清空恢复至交付时原状，因此发生的费用由乙方承担。现稚汇公司未按约交还系争房屋，原告将房屋恢复至交付时状态，产生费用合计53,981元，有相应合同、发票等为证，本院予以支持。关于违约金，双方合同解除的责任在于稚汇公司，对此稚汇公司理应承担相应的违约责任，本院根据合同履行情况、过错程度、具体损失酌情确定违约金为268,659.15元，现世纪汇公司同意将所收保证金与该笔违约金相抵销，该请求于法不悖，故稚汇公司应支付的违约金为95,509.89元；关于装修期租金、物业管理费、推广费，有《装修管理协议》为据，本院予以支持；关于律师费，世纪汇公司要求稚汇公司承担诉讼产生的律师费具有合同依据，本院结合案件难度，酌情将律师费调整为5万元；关于活动押金、装修押金，现世纪汇公司表示同意在扣除相关费用后与稚汇公司的欠款相抵，不违反法律规定，本院判决世纪汇公司返还上述押金，并可在判决执行时与稚汇公司欠付款项相抵扣。关于滞纳金，本院根据合同履行情况，酌情确定2,800元；关于稚汇公司要求世纪汇公司赔偿经济损失和装修损失，因合同解除系稚汇公司违约所致，故其上述请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司与被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司签订的《世纪汇广场商场租赁及管理合同》于2018年12月28日解除；二、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司自2018年9月16日至2018年12月28日止按月租金39,845.83元为标准的租金；三、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司自2018年8月15日至2018年12月28日按每月13,886元为标准计算的物业管理费；四、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司自2018年8月15日至2018年12月28日按每月1,310元为标准计算的推广费；五、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司电费1,607.5元；六、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司自2018年12月29日至2019年1月23日止的按月租金47,814.99元为标准计算的占有使用费；七、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日起至日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司自2018年12月29日至2019年1月23日止按每月16,663.2元为标准计算的物业管理费；八、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司商铺复原费53,981元；九、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司装修期租金72,050元、推广费1,179.7元、物业管理费12,504.86元；十、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司违约金95,509.89元；十一、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司律师费5万元；十二、原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司应于本判决生效之日十日内支付被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司滞纳金2,800元；十三、被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司活动押金1万元、装修押金17,916元；十四、驳回原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司其余本诉诉讼请求。本诉案件受理费20,716元，减半收取计10,358元，由原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司承担9,860元，被告(反诉原告)上海世纪汇置业有限公司承担498元；反诉案件受理费5,169.5元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海稚汇教育科技有限公司承担。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年十一月六日书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。