宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3150号原告：石嘴山市皓天物业服务有限公司。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：马某2。被告：石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司。法定代表人：王某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：辛某。被告：宁夏海诚小额贷款有限公司。法定代表人：石某1。委托诉讼代理人：石某2。原告石嘴山市皓天物业服务有限公司（以下简称皓天物业公司）与被告石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司（以下简称瑞祥达房地产公司）、宁夏海诚小额贷款有限公司（以下简称海诚小贷公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理。依法适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告皓天物业公司的委托诉讼代理人马某2，被告瑞祥达房地产公司的委托诉讼代理人辛某，被告海诚小贷公司的委托诉讼代理人石某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。皓天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告瑞祥达房地产公司与海诚小贷公司支付拖欠原告自2013年7月27日至2017年8月15日房屋物业管理费193931元，电梯费136080元，合计：330011元；地下车库泊位费：80个×60元/个/月×48个月18天＝233280元。总计：563291元。2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与瑞祥达房地产公司达成物业管理服务合同，于2011年进入大武口区顾和名邸小区负责物业管理服务，2013年7月份瑞祥达房地产公司股东清算，将其开发的大武口区顾和名邸小区未售出房产、地下车库车位进行分配，并签订《解除合同协议书》，协议书约定：海诚小贷款公司分得颐和名邸小区房屋高层28套，共计3300.5平方米，多层2套，共计168.1平方米，公寓20套，共计996.7平方米，商业房1套，共计230.9平方米，分得地下停车位80个。协议书约定自2013年7月27日起其分得的房产产生的物业费等费用均由其自行承担。截至2017年8月15日，共计48个月18天；被告海诚小贷公司拖欠物业管理费193931元，电梯费136080元，地下车库泊位费233280元，总计：563291元。原告向被告索要未果，因此诉至法院。瑞祥达房地产公司辩称，认可原告诉讼请求及事实理由。海诚小贷公司辩称，2013年7月27日瑞祥达房地产公司颐和名邸项目部解体。瑞祥达房地产公司、石某1、马学保、朱志伟四方签订解除合同协议书。瑞祥达房地产公司欠海诚小贷公司借款无力偿还，将已竣工但未出售的房屋顶账还借款给海诚小额贷款有限公司，同时成立颐和名邸售楼部，准备接收房屋和地下车位。海诚小贷公司与物业公司没有订物业管理合同。2013年8月1日瑞祥达房地产公司与物业公司签订物业管理合同，海诚小贷公司向瑞祥达房地产公司提出两项要求：1.要求瑞祥达房地产公司立即停止销售海诚小贷公司分得的房屋和车位。但瑞祥达房地产公司并未停止销售。2.要求瑞祥达房地产公司立即将海诚小贷公司分得的房屋和车位，办理交接手续。并交付给颐和名邸售楼部，售楼部开始对外进行销售业务。上述两项要求瑞祥达房地产公司拒不接受，拒绝交付房屋和钥匙，并继续出售海诚小贷公司分得的房屋。在瑞祥达房地产公司违约的情况下，海诚小贷公司要求将分得的房屋和车位办理不动产过户手续，但至今尚未办理房屋过户手续，海诚小贷公司无奈诉至法院，但瑞祥达房地产公司拒不执行已生效的法院判决。综上所述，海诚小贷公司分得的房屋和车位，只是解决了债权并未得到物权，分得的房屋和车位的所有权仍然在瑞祥达房地产公司名下。海诚小贷公司没有任何责任。请法庭驳回原告的诉讼请求，依法做出公正判决。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，即三方合作协议、解除合同协议书复印件本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的前期物业合同、物业服务合同、会议纪要、缴费收据真实、合法，本院予以确认。2.被告海诚小贷公司提交的顶账协议复印件真实、合法，本院予以确认；买卖合同封皮、照片、与本案主要待证事实不具有关联性，本院不予确认；石嘴山市不动产登记事务中心情况说明、石嘴山市信访督办局会议纪要、不动产登记中心2018年9月13日证明、民事判决书、民事调解书能够证实因瑞祥达房地产公司存在欠缴土地出让金，颐和名邸小区商业用房暂不能办理不动产首次登记，经大武口区人民法院调解，2019年4月16日，瑞祥达房地产公司同意协助海诚小贷公司将解除合同协议书附件分配方案中确定归海诚小贷公司所有的房屋的所有权登记设立在海诚小贷公司名下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告海诚小贷公司法定代表人石某1与瑞祥达房地产公司合作开发颐和名邸小区，2013年5月7日，被告海诚小贷公司与被告瑞祥达房地产公司签订顶账协议，被告瑞祥达房地产公司抵顶给海诚小贷公司二期住宅36套，二期营业房2套，一期剩余住宅3套，公寓23套，车库80个。2013年7月27日，被告瑞祥达房地产公司与案外人石某1签订解除合同协议书，约定解除合作，并将剩余空置房屋、车库进行分配，被告海诚小贷公司分得部分住房、公寓、营业房及车位。原告2013年8月1日与被告瑞祥达房地产公司签订《颐和名邸前期物业服务合同》，约定原告为被告开发建设的颐和名邸小区提供物业服务，住宅物业费0.9元/平方米/月，商业用房1.3元/平方米/月，露天车位60元/月，车库车位120元/月（上述费用不包含电梯费及二次加压供水等公共耗能及公共用水费用等），物业电梯费按叠加方式收取，从三层开始，三层每月20元，每加一层多5元，二次加压供水等公共能耗及公共用水费按实际发生的运行，水费加二次加压费为2.65元/吨，商业为5.1元/吨。该合同期限自2011年7月31日起至业主大会选聘物业管理企业止。2014年7月25日，颐和名邸业主委员会与原告进行协商，协商达成共识：对小区的物业费从2012年4月1日至2014年7月31日按0.7元/月/平方米的定价标准进行收缴；由业主委员会代表全体业主与原告签订新的物业服务合同，合同期限为2014年8月1日至2017年8月1日，合同期限内，物业费定价标准为0.7元/月/平方米。物业公司负责人马某1在会议纪要上签字。2014年8月15日颐和名邸小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定住宅物业费由业主按建筑面积0.7元/平方米/月，8#、19#按0.5元交纳，公寓、非住宅按建筑面积商业用房1.3元/平方米/月，露天车位60元/月，对于车库车位未做约定。该合同履行期限为2014年8月15日至2017年8月15日。现原告以被告欠付30套住房、20套公寓、80个车库2013年7月27日至2017年8月15日期间的物业管理费、电梯费、地下车库泊位费等费用，因此诉至法院，请求判如所请。本院认为，当事人应当按照法律规定及当事人的约定履行各自义务。原告要求被告瑞祥达房地产公司承担付款责任的主张，被告瑞祥达房地产公司对原告要求其支付物业管理费、电梯费、地下车库泊位费的诉讼请求无异议，被告瑞祥达房地产公司承认原告的诉讼请求不违反法律规定，对原告的该项主张，本院予以支持。对原告要求被告海诚小贷公司承担付款责任的诉讼请求，首先，原告所举解除合同协议书系被告瑞祥达房地产公司与海诚小贷公司的内部协议，原告并非该协议的相对方；其次，涉案房屋尚在被告瑞祥达房地产公司名下，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。因此，对原告要求被告海诚小贷公司承担物业管理费、电梯费、地下车库泊位费的诉讼请求，本院不予支持。但庭审中，原、被告均认可涉案的15-1-301号房屋由被告法定代表人石某1持有钥匙并装修房屋，被告海诚小贷公司认可该房屋已作为样板间使用，因此该房屋应当视为已经实际交付被告海诚小贷公司使用，相应产生的物业管理费、电梯费应当由海诚小贷公司承担。综上，原告主张的物业管理费核算为193929元、电梯费64152元、地下车库泊位费233280元，应当由被告海诚小贷公司负担物业管理费4788元，电梯费972元，被告瑞祥达房地产公司负担物业管理费189141元，电梯费135108元，地下车库泊位费233280元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司支付原告石嘴山市皓天物业服务有限公司物业管理费189141元，电梯费135108元，地下车库泊位费233280元；二、被告宁夏海诚小额贷款有限公司支付原告石嘴山市皓天物业服务有限公司物业管理费4788元，电梯费972元；上述一、二项于本判决生效后十五日内付清。三、驳回原告石嘴山市皓天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9432元，减半收取计4716元，由石嘴山市瑞祥达房地产开发有限公司负担4666元，宁夏海诚小额贷款有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 张白茹 二〇一九年十一月十九日书记员 马文静附：本判决适用的有关法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。