河北省唐县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0627民初1439号原告：魏保军，男，1969年6月25日生，汉族，住河北省保定市涞源县。委托诉讼代理人：杨观光，河北泉源律师事务所律师。被告：范铭芳，男，1963年4月2日生，汉族，住广东省云浮市云安县。被告：陈七妹，女，1965年3月7日生，汉族，住广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：郑胜男、艾栢存，北京市玖典律师事务所律师。第三人：王淑珍，女，1967年7月30日生，汉族，住河北省保定市涞源县。第三人：王国子，男，1965年7月14日生，汉族，住河北省保定市涞源县。原告魏保军诉被告范铭芳、陈七妹，第三人王淑珍、王国子案外人执行异议之诉纠纷，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏保军及委托诉讼代理人杨观光，被告范铭芳、陈七妹的委托诉讼代理人郑胜男、艾栢存，第三人王淑珍到庭参加诉讼。第三人王国子经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告魏保军向本院提出诉讼请求：1、请求唐县人民法院停止对位于涞源县旗山市场院内房屋（涞房字第××号）的房屋的执行，确认你院对该房产查封、执行等行为违法。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、第三人王淑珍已经于2017年6月13日将涉案房屋卖给原告所有，双方签订了买卖合同。2、原告魏保军支付了全部购房款。3、法院查封前原告魏保军已经实际占有该房屋，多年来原告一直支付着因使用和管理该房产而发生的费用。4、没有办理过户是由于第三人原因导致的，不是原告的过错。5、双方的买卖行为通过了中介，买卖合同通过了法院生效法律文书的确认。现因被告范铭芳、陈七妹诉第三人王淑珍、王国子机动车交通事故责任纠纷一案，河北省唐县人民法院对涉案房产进行查封和执行，原告提出执行异议后，你院作出的（2019）冀0627执异19号执行裁定书依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定驳回原告的异议请求，属于适用法律错误。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，你院对涉案房产进行查封和执行是错误的，望法院依法判准原告的诉讼请求。被告范铭芳、陈七妹辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告与第三人之间不存在真实的买卖合同，原告并未提供其已支付了全部购房款的银行流水、房款来源及去向的相关证明，并且未实际取得该房屋，也并非因为其它原因导致不能过户，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议若干案件》的规定第28条，应当驳回其诉讼请求。第三人王淑珍辩称，2017年6月13日我们将这套房子卖给了原告魏保军。第三人王国子未答辩。本院依法组织当事人进行了举证质证：原告魏保军为支持其主张向法院提交证据如下：1、原告的身份证。2、2017年6月13日王淑珍、魏保军和涞源县牵手房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，证实涉案房屋于2017年6月13日由第三人王淑珍转让给原告魏保军。3、涉案房屋所有权证，证明《房屋买卖居间合同》签订后王淑珍将房屋所有权证交付给魏保军。4、中国工商银行2019年6月14日支款凭证一份、客户交易明细对账单一份、收条一份、收据一份，证实2017年6月13日签订合同当日原告支付给第三人购房款34万元，2019年6月14日支付购房款2万元，第三人王淑珍于2017年6月14日出具360000元购房款收条一份，2017年6月13日涞源县牵手房地产经纪有限公司出具中介费3600元收据一张，原告已支付全部购房款以及中介费。5、《租房协议》、张朋坤出具的证明各一份，证明魏保军将房屋租给张朋坤使用至今。6、涞源县牵手房地产经纪有限公司和涞源县不动产登记中心出具的回复函各一份，证明不能办理过户手续并非原告的过错。7、河北省唐县人民法院作出的（2017）冀0627民初2226号民事裁定书一份、（2017）冀0627民初2226-1号民事裁定书一份、（2019）冀0627执异19号民事裁定书一份，证实原告魏保军得知涉案房产被查封，对执行提出异议，被驳回其异议请求后，原告魏保军提出案外人执行异议之诉。8、河北省涞源县人民法院作出的（2018）冀0630民初41号民事调解书，证实原告与第三人买卖合同真实合法有效。9、照片5张。证实房屋买卖签订合同的交易过程。被告范铭芳、陈七妹对原告魏保军证据进行了质证，对原告的身份无异议；对《房屋买卖居间合同》的真实性、目的性均不予认可，在《房屋买卖居间合同》中对于房款交付时间、过户手续等重要条款均没有约定，有违常理，即便法院认定该合同是真实的，原告未约定过户时间，是其自己怠于履行权利，证明系其自身原因未能及时过户；对涉案房屋所有权证的真实性予以认可，对其证明目的不认可，因为在所有的诉讼过程中，第三人一直称该住所为该处，就该证据请法院向原告和第三人核实，该房产与第三人所述的其居住地址涞源县百泉路涞泉里二巷59号与该地是否同一地址，如是同一地址，那么可证明该房屋未实际交付。对中国工商银行交易明细真实性、关联性均不认可，没有银行的盖章也没有显示是哪家银行，且户名是杜仲英；对收条的真实性不予认可，该收条不能证明实际有36万元的房款交付；因涞源县牵手房地产经纪有限公司出具的收据没有提供合法的发票，对其真实性不予认可；对租房协议及证明的真实性不予认可，原告提交证人证言应当让证人出庭，不符合证据规则，而且从租房协议的时间来看是2017年6月14日，也就是其所谓的交房的当日，不符合常理，不认可其证明目的。因涞源县不动产登记中心出具的回复函没有原件对其真实性不予认可，但从内容可以看出，不动产登记中心不办理过户手续的原因是因为原告不是房屋所在地农村集体成员，其实际上是违反了土地管理法的规定，根据现行法律规定，非农村集体经济组织成员是不能购买村内土地和房屋的，这与其证明目的所说协议后多次催促第三人、多次找中介公司，是因不动产登记中心落宗不能过户不符合，实际是因原告自身不能购买涉案房屋导致不能过户；对涞源县牵手房地产经纪有限公司证明真实性不予认可，该证明与其提供的不动产登记中心回复函中不能办理过户的原因是一样的，且该证据的形式也违反了《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定；对河北省唐县人民法院作出的民事裁定书的真实性认可，对证明目的不予认可；河北涞源县人民法院（2018）冀0630民初41号民事调解书内容显示，（2018）冀0630民初41号案件的原、被告没有将不动产登记中心给予不能过户的真实理由告知法院，被告范铭芳、陈七妹认为该调解书实际上是双方规避了相关法律，以诉讼的方式获得不正当的利益；5张照片没有显示照片时间也看不清合同内容，对其关联性和证明目的不予认可。第三人王淑珍对原告证据均无异议。被告范铭芳、陈七妹，第三人王淑珍、王国子均未提交证据。对以上无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：原告提供的《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、银行流水明细、租房协议、5张照片等形成了完整的证据链，被告对以上证据虽进行了质证，但并未提供相关证据佐证，所以对原告提交的以上证据均予以认定。涞源县不动产登记中心出具的回复函虽然是复印件，但其内容也说明了不能过户的原因，且和其它证据相互印证，所以对该证据的证明内容予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月13日，原告魏保军通过涞源县牵手房地产经纪有限公司，与第三人王淑珍签订了房屋买卖居间合同，以360000元的价格购买位于涞源县旗山市场院内房屋一套，房屋所有权号涞房字××号。原告魏保军已经支付全部房款且已入住，但未办理过户登记手续。2017年11月第三人王淑珍因机动车交通事故责任纠纷案被诉至本院，本院于2017年11月16日作出（2017）冀0627民初2226号民事裁定书，将本案诉争房产予以查封。原告魏保军于2019年6月20日以案外人身份向本院提出执行异议，2019年7月16日本院作出（2019）冀0627执异19号执行裁定书，裁定驳回案外人魏保军的异议请求。为此，原告魏保军向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告魏保军与第三人王淑珍签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，双方间的房屋买卖合同已经成立。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋产权未能变更到原告魏保军名下，魏保军与王淑珍签订的房屋买卖居间合同并未生效。虽然河北省涞源县人民法院作出了（2018）冀0630民初41号民事调解书，但该调解书亦未能使原告魏保军取得涉案房产的物权。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在第三人王淑珍名下，原告魏保军提供了涞源县不动产登记中心的回复函证明非原告原因未办理过户登记。而该回复函内容记载为：“根据《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理，魏保军户籍所在地为，故不能为其办理房屋过户手续。”据此，原告魏保军不是涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，原告魏保军与第三人王淑珍房屋买卖行为违反了土地管理法的相关规定，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……,(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”无效合同自始无效。综述，原告魏保军执行异议之诉理由不成立。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告魏保军的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告魏保军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  冯立安人民陪审员  刘惠刚人民陪审员  邸雪兰二〇一九年十一月十四日书 记 员  石阿娟