四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初926号 原告：阆中市益生物业服务有限公司，住所地阆中市七里新区，注册号511381000027468（1-1）。 法定代表人：汪涛，总经理。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘志兰，女，1984年12月31日出生，汉族，住四川省阆中市，该公司员工。 被告：阆中市保宁房地产开发有限公司，住所地阆中市滨江路东段，统一社会信用代码91511381210103577R。 法定代表人：王洪波，执行董事。 委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。（特别授权）。 被告：四川省阆中蚕种场，住所地阆中市公园路49号，统一社会信用代码12510000452329579A。 法定代表人：龚大刚，场长。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 原告阆中市益生物业服务有限公司（以下简称益生物业公司）与被告阆中市保宁房地产开发有限公司（以下简称保宁房产公司）、四川省阆中蚕种场（以下简称阆中蚕种场）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理。本案依法适用简易程序分别于2019年5月5日和7月5日公开开庭进行了审理。审理过程中，经被告保宁房产公司申请，本院依法追加了被告阆中蚕种场为本案共同被告。原告益生物业公司之法定代表人及其委托诉讼代理人赵开文、刘志兰，被告保宁房产公司之委托诉讼代理人郑涛，被告阆中蚕种场的委托诉讼代理人易守明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告益生物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业管理费692,628元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年10月1日，原告进驻《阆中市蚕种场棚户区改造项目》富泉嘉园小区提供前期物业服务。自2015年11月1日原告进驻小区以来，被告未履行向原告缴纳物业服务费的合同义务，且经多次催收无果，现要求被告保宁房产公司缴纳2015年11月1日至2018年10月31日止的物业管理费。 被告保宁房产公司辩称，原告主张被告拖欠物业服务费没有事实依据；富泉嘉园小区是二被告联合投资开发的，《前期物业服务合同》是被告阆中蚕种场与原告签订的，原告要主张该小区中未出售及交付的房屋的物业费，应当由阆中蚕种场承担，不应向保宁房产公司主张。 被告阆中蚕种场辩称，阆中蚕种场既不是争议物业的所有权人，也不是争议物业的使用权人；物业服务合同不能突破合同相对性原则。故被告阆中蚕种场不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定以下事实：2012年5月7日，阆中市城市规划委员会办公室给二被告颁发《建设用地规划许可证》，用地面积29582平方米。2012年6月11日，阆中市城市规划委员会办公室给二被告颁发《建设工程规划许可证》，建设规模116627.27平方米（其中保宁房产公司商业面积14493平方米，住宅面积15358平方米，合计29851平方米）。2012年6月29日，阆中市住房和城乡建设局、阆中市发展和改革局联合发文阆住建﹝2012﹞185号文件，同意被告阆中蚕种场改造棚户区项目的申请，并确定项目名称为：四川省阆中蚕种场棚户区改造建设项目；项目业主为四川省阆中蚕种场；建设规模及主要建设内容为棚户区改造建设710套，总建筑面积115908平方米（其中：住宅79934.3平方米、非住宅14413.7平方米、地下车库21560平方米）及配套设施建设；建设地点为阆中市七里新区华胥路中段。2012年12月27日，被告阆中蚕种场作为甲方、与作为乙方的被告保宁房产公司、作为丙方的四川关家建设股份有限公司签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》，协议约定：阆中蚕种场棚户区改造项目规划了部分商业开发；商业用房规划面积14296.46平方米（另有物管用房220.1平方米不对外出售），地下停车位452个，非机动车位330个，旧城改造150套；实行总支出、总收入由乙方和丙方共同包干，商业开发风险及一切后果由乙、丙方自行承担；甲方协助办理直售或预售许可证；由乙方实施本协议所涉及的商业开发和出售，实施过程乙方和丙方必须按国家相关法律法规程序执行。同时各方还对开发内容及规模、商业开发价格、设计变更及建设总费用等进行了约定。当日，三方又签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》，对土建总费用、商业开发费、建设总投资、总收益、棚户户数、集资额、住宅单位成本价、国家补贴资金使用等进行了约定。 2013年1月10日，原告（乙方）与被告阆中蚕种场（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定四川省阆中蚕种场棚户区改造项目通过招投标方式选聘原告提供前期物业服务；由甲方、业主向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；高层住宅1.25元/月/平方米、商业物业1.75元/月/平方米；上述收费标准适用于本项目全体业主；合同履行期限自2014年6月28日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同在阆中市房地产管理局备案。 2015年2月6日，阆中市国土资源局给被告保宁房产公司颁发土地使用权证，使用权面积为25335平方米。2015年4月2日，被告保宁房产公司取得《商品房预售许可证》，载明：预售总面积29721.61平方米；1-4幢中商品房部分：商业用房41间、面积14379.55平方米，住宅用房150套、面积15342.06平方米。 被告保宁房产公司已出售全部住房和部分商业用房，对其开发并出售的房产情况一直未向原告办理交接手续。被告向本院提交的“【富泉•嘉园】商业用房与益生物业对照统计表”显示2015年11月起开始计算房屋空置期。 诉讼中，双方协议对商业部分的面积以被告保宁房产公司提交的统计表为准，统计表载明的商业用房共43间，总面积计13884.2平方米。统计表同时显示，被告保宁房产公司自2013年9月至2019年4月已将43间商业用房全部出售或出租。 2018年4月17日和12月5日原告和阆中市河溪法律服务所分别向被告保宁房产公司发函，要求被告保宁房产公司缴纳拖欠的物业服务费。被告保宁房产公司收到函件后未予回复，亦未缴纳物业服务费。 认定上述事实，有阆住建﹝2012﹞185号文件、《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》、《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、益生物业公司催收函、阆中市河溪法律服务所函、《前期物业管理服务合同》、富泉嘉园商业用房与益生物业对照统计表及房屋记载表、庭审笔录等为据，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：1.被告保宁房产公司和被告阆中蚕种场是否是本案适格被告；2.物业服务费的数额如何确定。 关于被告保宁房产公司和被告阆中蚕种场是否是本案适格被告的问题。原告与被告阆中蚕种场于2013年1月10日在平等、自愿基础上签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据二被告之间签订的合作开发协议及阆中市建设行政管理部门给被告保宁房产公司颁发的建设工程规划许可证和商品房预售许可证均明确被告保宁房产公司有权对案涉建设项目的商业用房和部分住宅进行开发和销售，故本院认定被告保宁房产公司系案涉商业用房的开发商，被告阆中蚕种场对案涉商业用房不享有物权，不是案涉商业用房的业主。案涉商业用房归被告保宁房产公司开发和出售，虽然被告保宁房产公司作为业主未直接与原告签订上述物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告保宁房产公司作为富泉嘉园的业主之一，应当按照上述合同履行其权利义务。同时《前期物业服务合同》第六条第（三）款约定“已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方（即建设方）承担”、第六条（七）项“2.甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、物业所有权人负连带支付责任。甲方、物业所有权人与物业实际使用人之间的缴费约定，甲方、物业所有权人应及时书面告知乙方。3.物业使用权发生转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日的当月止。”原告依据上述合同为业主提供物业服务，被告保宁房产公司拒交物业服务费，原告以其作为被告提起本案诉讼适当。被告阆中蚕种场作为合同的相对方，按照合同约定应当承担连带支付责任。故二被告适格。被告保宁房产公司以其不是《前期物业服务合同》约定的建设者为由进行抗辩，与事实不符，本院不予采信，本院认为不能仅仅根据合同的字面含义理解甲方为阆中蚕种场，本案中建设项目的建设方应根据证据扩大理解为二被告。同时被告保宁房产公司抗辩其与被告阆中蚕种场的合作建房纠纷尚在诉讼中还未结案，不能认定其为案涉商业用房的业主，本院认为二被告之间的合作建房纠纷属于建设工程结算事宜，与本案不具有关联性，本院根据相关证据认定被告保宁房产公司系适格被告并无不当。被告阆中蚕种场以其不是案涉商业用房的所有人为由进行抗辩，不能构成免除合同约定承担连带责任义务的正当理由，本院不予支持。 关于物业服务费的数额如何确定的问题。《前期物业服务合同》约定的商业部分物业服务费按照1.75元/平方米/月计收，面积双方在诉讼中约定按照被告统计的数据为准即13884.2平方米，起算日期根据《前期物业服务合同》第五条约定物业服务费从本物业按商品房买卖合同约定交付买受人之日起按12月收取，业主应于物业费到期15日前向乙方支付物业服务费。被告保宁房产公司在2015年4月2日取得了案涉房产的预售权，且庭审查明2015年10月9日案涉建设项目竣工验收，具备了交付条件，物业服务费的计收起点，仍应以开发商通知交房之日起即2015年11月1日起计算至2018年10月31日止。经核算，被告保宁房产公司应支付的物业管理费为774,803元（详见附表）。另外，根据《前期物业服务合同》第七条“约定物业使用权发生转移时，原业主应当结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日当月止”，故被告保宁房产公司在出售商业部分的房产后应当交清出售之前的物业服务费，并及时告知物业服务企业房屋出售的事实，但被告保宁房产公司至今未履行告知义务，就应当承担缴纳物业服务费的责任。被告保宁房产公司称其不知晓原告与被告阆中蚕种场签订了《前期物业服务合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商在办理商品房预售许可证时需要提交材料就包含了《前期物业服务合同》，因此,从被告保宁房产公司已取得商品房预售许可证的事实判断，被告保宁房产公司是取得了该合同文本并知晓合同内容的，保宁房产公司的抗辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，并参照国务院《物业管理条例》以及《四川省物业管理条例》的相关规定，判决如下： 一、被告阆中市保宁房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内向原告阆中市益生物业服务有限公司支付2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费774,803元； 二、被告四川省阆中蚕种场对被告阆中市保宁房地产开发有限公司应负担的本案债务，按照连带责任方式承担支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5363元（已减半），由被告阆中市保宁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 向 曦 二〇一九年十一月二十九日 书记员 何海燕 附： 【富泉·嘉园】商业用房与益生物业对照统计表                            房 号                       楼 层                       面积       (单位：㎡)                       购买             客户                       接房             时间                       空置时间（月）                       物业单价(月㎡)                       对应物业费金额                       备注                               1-1-1A                       一层                       145.59                                                                       36                       1.75                       9172                                                       1-1-1B                       一层                       173.94                       宋山                       2017.3.7                       16                       1.75                       4870                                                       1-1-1C                       一层                       200.21                       宋山                       2016.6.5                       19                       1.75                       6657                                                       1-1-2                       一层                       258.82                                                                       36                       1.75                       16306                                                       1-1-3                       一层                       83.09                                                                       36                       1.75                       5235                                                       1-1-4                       一层                       276.38                                                                       36                       1.75                       17412                                                       1-1-5                       一层                       156.38                                                                       36                       1.75                       9852                                                       1-1-6                       一层                       172.74                                                                       36                       1.75                       10883                                                       1-1-7                       一层                       120.73                                                                       36                       1.75                       7606                                                       1-1-8                       一层                       158.02                                                                       36                       1.75                       9955                                                     1-1-9                       一层                       158.02                                                                       36                       1.75                       9955                                                     1-1-10                       一层                       89.3                                                                       36                       1.75                       5626                                                       1-2-1                       二层                       474.19                       敬志远       刘春燕                       2017.6.5                       19                       1.75                       15767                       憨石匠火锅2017.6.1-2018.6.1                               1-2-2                       二层                       563.2                                                                       36                       1.75                       35482                                                       1-2-3                       二层                       357.8                                                                       36                       1.75                       22541                                                       1-2-4                       二层                       950.2                                                                       36                       1.75                       59863                                                       1-3-1                       三层                       474.19                       文春梅       杨 毛                       2016.12.18                       14                       1.75                       11618                       土锅鱼2019.9.1-2020.9.1                               1-3-2                       三层                       300                       胥鹏波       何春荣                       2017.5.20                       18个月零19天                       1.75                       9976                       土锅鱼2019.9.1-2020.9.1                               1-3-3                       三层                       357.8                                                                       36                       1.75                       22541                                                       1-3-4                       三层                       950.2                       杜文丽       赵 军                       2017.5.7                       19                       1.75                       31594                       早教2017.7.10-2018.7.10                               2-1-1                       一层                       77.58                       李素碧                       2017.4.14                       17个月零13天                       1.75                       2367                       火锅店2019.1.1-2020.1.1                               2-1-2                       一层                       244.5                       李素碧                       2017.4.17                       17个月零13天                       1.75                       7459                       火锅店2019.1.1-2020.1.1                               2-1-3                       一层                       302.68                                                                       36                       1.75                       19069                                                       2-1-4                       一层                       298.03                                                                       36                       1.75                       18776                                                       2-1-5                       一层                       296.59                                                                       36                       1.75                       18685                                                       2-1-6                       一层                       278.71                                                                       36                       1.75                       17559                                                       2-1-7                       一层                       105.34                                                                       36                       1.75                       6636                                                       2-1-8                       一层                       143.71                                                                       36                       1.75                       9054                                                       2-1-9                       一层                       89.47                                                                       36                       1.75                       5637                                                       2-1-10                       一层                       566.98                                                                       36                       1.75                       35720                                                       2-1-11                       一层                       108.12                                                                       36                       1.75                       3027                                                       2-2-1                       二层                       271.32                                                                       36                       1.75                       17093                                                       2-2-2                       二层                       278.03                       时乙夫                       2018.6.29                       32                       1.75                       15570                       电脑2018.4.28-2019.4.28                               2-2-3                       二层                       337.39                                                                       36                       1.75                       21256                                                       2-2-4                       二层                       383.98                                                                       36                       1.75                       24191                                                       2-2-5                       二层                       327.88                                                                       36                       1.75                       20656                                                       2-2-6                       二层                       348.42                                                                       36                       1.75                       21950                                                       2-2-7                       二层                       619.4                                                                       36                       1.75                       39022                                                       2-3-1                       三层                       275.49                       赵忠喜       张 欢                       2018.6.20                       31个月零19天                       1.75                       15250                       网店经营2019.9.11-2020.9.11                               2-3-2                       三层                       281.14                                                                       36                       1.75                       17712                                                       2-3-3                       三层                       715.29                                                                       36                       1.75                       45063                                                       2-3-4                       三层                       677.31                                                                       36                       1.75                       42671                                                       2-3-5                       三层                       436.04                                                                       36                       1.75                       27471                                                                                                       13884.2                                                                                                                       774803                                                       备注: 根据保宁房产提供的面积数据，计算物业费截止时间: 2015年11月1日至2018年10月31日。