广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22829号原告（反诉被告）：黄振权，男，1970年1月27日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告（反诉被告）：甘妙英，女，1972年8月2日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，两原告共同委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：阮荣溪，男，1962年2月9日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告（反诉原告）：陈丽婷，女，1970年10月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，两被告共同委托诉讼代理人：覃德灿，广东刘志均律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：欧倩彤，广东刘志均律师事务所律师助理。原告黄振权、甘妙英与被告阮荣溪、陈丽婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，阮荣溪、陈丽婷提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄振权、甘妙英共同委托诉讼代理人欧献强，被告阮荣溪、陈丽婷及其共同委托诉讼代理人覃德灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振权、甘妙英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.确认被告委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书无效。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其位于中山市火炬开发区小引村后门坑××号的房屋租给原告经营饮食业，期限从2017年4月16日起至2027年4月16日止，房屋每月租金6000元，10年租金720000元。同时约定原告提前交租：2018年1月前分三次交400000元，2019年4月16日交320000元。后，原告提前交了近六年的租金400000元给被告。经营过程中，原告多次要求被告出示房地产证书或其他房屋合法建设手续，但被告无法提供，后原告多方打听知道被告房屋是近几年建成的违章建筑。鉴此，原告在经营过程中胆战心惊，不敢招揽生意，不敢扩大经营。而且，被告还将房屋门口之前一直由原告方使用的停车位占用出租，造成原告客人无法停车，影响原告业务。2019年8月1日，被告委托律所以原告拖欠租金违约为名，提出解除合同且要求原告在一个月内搬迁。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告认为本案被告将房屋出租，而且作商业使用是无效的，双方不存在解除合同。根据《合同法》第五十八条：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告经营餐厅，将面临前期投入的室内装修、水电装修、餐具、提前停业时员工经济补偿金、搬迁费等近数十万甚至百万元的损失，对损失应由出租的过错方即被告予以赔偿。因为合同无效，租金应定性为占用费，应按原告实际占用的时间计算，而且因为被告提供的房屋无合法手续，必然会影响原告经营信心等，理应减少。对未到期的占用费应予以返还（含法定利息）。对该部份损失，原告将视本案进展另案提出赔偿请求。原告黄振权、甘妙英在举证期限内向本院提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.2019年8月1日解除通知书。被告阮荣溪、陈丽婷辩称，1.涉案土地的使用权是中山火炬高技术产业开发区城东社区居民委员会划拨给阮荣溪，阮荣溪于2005年自主在涉案土地上自资兴建住宅用房，产权总面积为953.82平方米。两被告对涉案的房屋有所有权，不存在原告主张的房屋租赁合同无效。2.黄振权自2010年4月份就已经开始租赁涉案房屋，整整租了近7年时间，在2018年合同期限届满前，即2017年，两原告与两被告再就涉案房屋另签房屋租赁合同。反诉原告阮荣溪、陈丽婷向本院提出反诉请求：1.确认房屋租赁合同于2019年8月2日已解除，黄振权、甘妙英将租赁房屋返还给阮荣溪、陈丽婷；2.黄振权、甘妙英支付自2019年8月2日起至房屋实际交还之日止的占用费用(参照每月租金6000元计，暂计至2019年11月3日为18000元)。事实与理由：双方签订租赁合同后，因黄振权、甘妙英不按时交付第四期租金，阮荣溪、陈丽婷不得已于2019年8月1日发律师函解除双方签订的房屋租赁合同。截止至今，黄振权、甘妙英的物品仍非法放置在涉案房屋内，未向阮荣溪、陈丽婷交还房屋，占用房屋的事实持续存在。黄振权、甘妙英拖欠租金违反合同约定，阮荣溪、陈丽婷有权解除合同。阮荣溪、陈丽婷就其辩解意见及反诉请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.律师函；3.证明两份；4.图纸；5.商铺租赁合同、房屋租赁合同。黄振权、甘妙英对反诉辩称，1.涉案租赁合同是无效的，不存在合同解除问题；2.黄振权、甘妙英已支付了前期费用400000元，不存在再交占用费问题。本院经审理认定事实如下：2017年4月中上旬，黄振权、甘妙英（乙方、承租方）与阮荣溪、陈丽婷（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于中山市火炬开发区小引村后门坑××号房屋出租给乙方，该房屋面积约为500平方米，租赁期共10年，从2017年4月16日起至2027年4月16日止，租赁用途为饮食经营；房屋每月租金6000元，10年租金为720000元，分四次缴付，签合同之日缴付租金100000元；2016年（笔误，实为2018年）1月25日前缴付租金200000元；2016年（笔误，实为2018年）5月31日前缴付租金100000元；2019年4月16日缴付租金320000元；乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同：1.……；3.拖欠租金；合同还约定了其他内容。合同签订后，黄振权、甘妙英按约支付了前三期共400000元租金。阮荣溪、陈丽婷亦将房屋交付黄振权、甘妙英用于饮食经营。因黄振权、甘妙英未按约支付第四期租金320000元，阮荣溪、陈丽婷于2019年8月1日委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）向黄振权、甘妙英发送律师函，以黄振权、甘妙英未按约支付320000元租金且经催促仍未支付为由，提出解除双方的房屋租赁合同，并要求黄振权、甘妙英搬离租赁房屋。2019年8月2日，黄振权、甘妙英收到该律师函。同年8月30日，黄振权、甘妙英诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，阮荣溪、陈丽婷提出反诉，主张前述反诉实体权利。另查，2010年3月16日，阮荣溪（甲方）与黄振权、阮金伦（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将上述涉案房屋租赁给乙方作饮食经营，租期7年，从2010年4月15日起至2017年4月15日止；租金每月5000元，按月缴交；合同还约定了其他内容。阮荣溪、陈丽婷主张黄振权自2010年4月15日起租赁涉案房屋用于经营。2010年1月19日，中山火炬高技术产业开发区城东社区居民委员会出具证明，称其小区居民阮荣溪，位于小引小区后门山的土地是小引居委会划拨给阮荣溪。2012年12月28日，中山火炬开发区小引股份合作经济联合社出具证明，称其小区居民阮荣溪位于中山市火炬开发区小引村后门坑××号住宅用地一块，是自留地，四到无争议，并于2005年自资兴建住宅一套，产权总面积为953.82平方米，图纸编号F15ZZd20110432。阮荣溪、陈丽婷提交了该图纸作为证据。庭审中，阮荣溪、陈丽婷确认涉案房屋未取得不动产权属证书，兴建房屋时没有取得相关报建手续。黄振权、甘妙英确认还在涉案房屋经营饮食。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有明文规定。本案中，阮荣溪、陈丽婷出租的涉案房屋，至今未取得建设工程规划许可证，亦未有证据显示已经主管部门批准建设，且涉案房屋的土地是住宅用地，不宜作为商业用途用于饮食经营。因此，根据上述规定，涉案租赁合同应为无效，阮荣溪、陈丽婷基于该无效合同而委托律师所于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书（律师函）亦相应无效。黄振权、甘妙英的诉求，依法有据，本院均予以支持。阮荣溪、陈丽婷反诉请求确认涉案租赁合同已于2019年8月2日解除，因租赁合同无效，自无解除一说，故该诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案租赁合同无效，黄振权、甘妙英应将租赁房屋返还阮荣溪、陈丽婷。故阮荣溪、陈丽婷要求返还租赁房屋的诉求，本院予以支持。黄振权、甘妙英已实际占有使用租赁房屋，应按合同约定的租金标准6000元/月向阮荣溪、陈丽婷支付占有使用费。因黄振权、甘妙英已支付阮荣溪、陈丽婷400000元，至本判决作出之日（2019年11月29日），黄振权、甘妙英实际使用租赁房屋不足32个月，占有使用费尚不足192000元，尚有多达208000元可供阮荣溪、陈丽婷扣减返还房屋前的占有使用费。故阮荣溪、陈丽婷诉请黄振权、甘妙英支付自2019年8月2日起至返还房屋之日的占有使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄振权、甘妙英诉求合理，本院予以支持。阮荣溪、陈丽婷反诉请求合理部分，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告黄振权、甘妙英与被告阮荣溪、陈丽婷签订的房屋租赁合同无效；二、确认被告阮荣溪、陈丽婷委托广东冠伦律师事务所（徐兴业）于2019年8月1日发出的解除房屋租赁合同通知书（律师函）无效；三、反诉被告黄振权、甘妙英于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山市火炬开发区小引村后门坑陈家祠62号房屋返还反诉原告阮荣溪、陈丽婷；四、驳回反诉原告阮荣溪、陈丽婷的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取为25元(原告黄振权已预交），由被告阮荣溪、陈丽婷负担（被告阮荣溪、陈丽婷于本判决发生法律效力之日起七日内返还黄振权）；反诉案件受理费125元（反诉原告阮荣溪已预交），由反诉原告阮荣溪、陈丽婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一九年十一月二十八日书记员  苏凤英孙永辉