四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7109号 原告（反诉被告）：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：成都诚悦时代物业服务有限公司，住所地：成都市总府路2号。 法定代表人：彭民 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王俊强，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）与被告（反诉原告）成都诚悦时代物业服务有限公司（以下简称诚悦公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张凤羽、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人孙叶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成房公司向本院提出诉讼请求：1、判令诚悦公司支付成房公司停车位收入1378828.5元（具体计算方法：2015年3月31日至2018年12月31日，共计45个月按照每月70元标准计算509个车位的停车费用，扣除诚悦公司已支付给成房公司的224521.5元，未支付款项为1378828.5元）。2、判令诚悦公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年7月30日,成房公司与诚悦公司签订《地下停车位委托管理合同》,约定诚悦公司受托管理成房公司开发的蓉西阳光项目509个地下停车位。合同约定诚悦公司以诚悦公司名义出租车位、与车位承租人签订合同,收取租金,并按成房公司移交车位总量每个不少于120元/月(含50元物业费,停车位费用为70元/月)的标准向成房公司支付停车位费,如占用上述车位收取临停车收入,则据实交付，合同期限为2015年3月31日至2018年12月31日。截止2018年12月31日,诚悦公司共计支付成房公司停车位月停租赁费224521.5元。而依据《地下停车位委托管理合同》约定,诚悦公司应支付成房公司月停车租赁费1603350元,少交1378828.5元。上述1378828.5元费用为诚悦公司少交费用,经成房公司多次催收,诚悦公司未履行交款义务。为此，成房公司遂向法院起诉，望判如所请。 诚悦公司辩称，1.根据双方签订的地下停车位委托管理合同，合同约定是全部停车收入归成房公司所有，对外出租的价格是每个车位每月120元，其中包括物业费50元、租金70元。双方建立的是委托管理关系，不是租赁或者承包关系，应当以实际出租所取得的租金支付给成房公司。2.对实际产生的停车费诚悦公司已经足额支付给了成都市住房保障中心和成房公司，诚悦公司没有拖欠成房公司任何停车费用。3.停车位出租时间应当以实际移交时间为准，即应当从2016年4月起算。 诚悦公司向本院提出反诉请求：1.判令成房公司向诚悦公司支付“蓉西阳光”地下停车位委托管理费用44904.3元。2.判令成房公司承担反诉诉讼费用。在庭审中，诚悦公司向法庭变更诉讼请求1，诉讼请求1变更为判令成房公司向诚悦公司支付“蓉西阳光”地下停车位委托管理费用55209元。事实及理由：“蓉西阳光”项目是集公租房、廉租房、经济适用房于一体的保障性住房小区，开发单位是成都市住房保障中心和成房公司，诚悦公司于2015年3月1日入住该小区，同年3月18日该小区竣工后开始交付第一批经济适用房，2016年3月25日开始交付第一批公租房。该小区共有地下停车位781个，产权由住保中心和成房公司按份共有，其中住保中心拥有272个，成房公司拥有509个，但住保中心和成房公司未对车位进行划分，诚悦公司一并管理，2016年4月1日起，诚悦公司开始办理地下车位月租服务。2018年7月30日，诚悦公司和成房公司签订《地下停车位委托管理合同》，约定：成房公司将其所有的509个地下停车位委托给诚悦公司出租，每个车位120元/月（包含50元物业费、70元租金）；车位租金收入及临停费用均归成房公司所有，次季度开始后10日内支付上季度车辆停放收入；成房公司在收到诚悦公司支付的停车收入后，从中提取20%金额作为委托管理费用，委托期限为2015年3月31日至2018年12月31日。合同签订后，诚悦公司按照成房公司的要求，如实上交了2016年4月1日至2018年12月31日期间收取的月租费，共计276045.25元，成房公司收到前述费用后，诚悦公司要求其支付委托管理费55209元被拒，后经多次协商无果。为此，诚悦公司遂向法院提起反诉，望判如所请。 成房公司针对反诉辩称，诚悦公司未足额支付停车费用，故根据合同约定，其要求支付委托管理费用的条件未成就，成房公司无须向诚悦公司支付委托管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实： 2016年7月18日，成都市光华城市建设有限公司、成都市住房保障中心、成都市公共住房管理中心及诚悦公司签订《“蓉西阳光”保障房建设项目公共租赁住房、经适房移交书》，其中载明：“蓉西阳光”保障房建设项目位于成都市光华大道与光耀三路交汇处地块，于2016年4月1日进行移交。 2018年2月3日，诚悦公司致函成房公司《情况说明》，其中载明：蓉西阳光公租房定于2016年3月25日交房，物业服务中心与2016年4月1日开始办理地下室车位月租，在此之前由于道路原因，地下室车位未启用。自2016年4月1日开始，含月租费用和临停费用共276045.25元已全部支付给成房公司。 2018年7月30日，成房公司（成房公司）与诚悦公司（诚悦公司）签订《地下停车位委托管理合同》，其中第一条约定：成房公司为“蓉西阳光”项目开发商，对蓉西阳光停车位拥有合法所有权或使用权，成房公司委托诚悦公司向本小区业主出租蓉西阳光停车位，并对停车位、车辆停放进行日常管理。委托管理范围为地下机动车停车位509个；第二条约定：1.以诚悦公司名义对外出租停车位、与承租人签订、履行车位租赁合同、向承租人收取租金并以诚悦公司名义向承租人开具租赁收入发票。2.对停车位、车辆进出、停放秩序进行管理；第三条约定：2.诚悦公司按季度向成房公司支付车辆停放收入，保障性住房项目车位按月/年出租的停车位租金不低于120元/月收取（含物业服务费，以实际收取的租金为准）。诚悦公司于次季度开始的10日内向成房公司支付上季度车辆停放收入，月租车位按成房公司移交车位总数量（售出车位据实结算）结算（扣除物业服务费），临停车停车收入按诚悦公司上报明细结算。诚悦公司同时提交电子道闸收费系统原始电子数据供成房公司核实。成房公司收到经公司支付的停车收入后，从中提取20%金额作为委托管理费用，在诚悦公司提供等值发票后10日内支付给诚悦公司；第四条约定：合同期限自2015年3月31日至2018年12月31日止；第七条约定：2.成房公司有权收取全部车辆停放收入。3.成房公司有权要求诚悦公司提供车辆租赁情况报告，有权随时要求查阅车辆停放原始数据及凭证；第八条约定：3.诚悦公司应如数向成房公司上交停车收入；第九条约定：1.若成房公司发现诚悦公司有瞒报、漏报停车费情形的，每发现一次，除应当如数向成房公司上交该瞒报、漏报停车费收入外，诚悦公司还应支付成房公司本季度全部停车位总租赁费用20%的违约金。3.诚悦公司不按时间向成房公司上交车辆停放收入，提交车辆停放收入报表及电子道闸收费系统原始数据的，除应当如数上交外，每延迟一天诚悦公司应当向成房公司支付应交收入的万分之五的违约金；第十条约定：为方便成房公司销售车位或车位使用权，诚悦公司出租车位时，只约定承租人停车区域，不约定具体固定停车位，即不能将某个停车位固定出租给某个承租人，以保证成房公司将委托诚悦公司出租的车位或车位使用权出售以后，能及时交付给买受人。 2018年8月13日，诚悦公司致函成房公司《蓉西阳光地下停车场收费标准》，其中载明：蓉西阳光小区地下车位实施的收费标准为，业主月租120元/月，业主临停3元/8小时，15分钟内免费，地下室停车场备案通知书取得前未收取费用。 2018年12月11日，诚悦公司通过其卡号尾号为2986的银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账224102.1元，用途为2015.3.31-2018.10.31车位费。 2018年12月14日，诚悦公司致函成房公司《承诺书》，其中载明：诚悦公司（蓉西阳光），该项目地下车位共计781个，已办理月租卡3027个，诚悦公司据实上报2015年3月30日至2018年10月31日期间地下机动车停车数据表和地下机动车停车费用，费用合计224102.1元。 2018年12月17日，诚悦公司向成房公司开具金额为44820.42元的增值税普通发票。 2019年1月15日，田静通过其卡号尾号为7841的成都农村商业银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账14306.5元，用途为蓉西阳光11月车位费。同日，田静通过其卡号尾号为7841的成都农村商业银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账21736.65元，用途为蓉西阳光12月车位费。 2019年1月23日，诚悦公司致函成房公司《承诺书》，其中载明：诚悦公司（蓉西阳光项目），该项目地下车位共计781个，现已办理月租卡570个，我公司据实上报2018年11月1日至2018年12月31日期间地下机动车停车数据报表和地下机动车停车费用，费用合计36043.15元。 2019年2月3日，田静通过其卡号尾号为7841的成都农村商业银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账14790元，用途为蓉西阳光车位费。同日，田静通过其卡号尾号为7841的成都农村商业银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账1110元，用途为蓉西阳光车位费 2019年2月15日，成房公司与诚悦公司签订《蓉西阳光地下车位移交单》，其中载明：蓉西阳光509个地下车位及月租收费清单于2019年2月15日由诚悦公司移交给成房公司。 2019年8月2日，田静通过其卡号尾号为7841的成都农村商业银行账户向成房公司卡号尾号为5515的建设银行账户转账2520元，附言为蓉西阳光2016年4月至2018年12月31日月租车位费用。 2019年11月22日，诚悦公司向成房公司开具金额为10388.63元的增值税普通发票。 上述事实有当事人身份信息、《地下车位委托管理合同》、《“蓉西阳光”保障房建设项目公共租赁住房、经适房移交书》、《蓉西阳光地下停车场收费标准》、《承诺书》（2018年12月14日）、《承诺书》（2019年1月23日）、《蓉西阳光地下车位移交单》、银行回单、增值税普通发票及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，诚悦公司提供其与成都市住房保障中心、成房公司签订的《前期物业服务合同》，拟证明成房公司与诚悦公司之间建立的是委托管理关系，而非承包合同关系。成房公司认为该合同与本案无关联。对此本院评判认为,《前期物业服务合同》中对于地下车位的约定为地下车位所有者向诚悦公司支付车位物业费用的价格,而非诚悦公司向成房公司支付地下车位租金的价格,与案涉合同所约定的物业服务不一致,与案涉争议无直接关联，对该证据本院不予采信。 诚悦公司提供其与成都市住房保障中心签订的《机动车停车收费管理协议》，其中载明：合同中第三条第一款明确双方为代收关系，第三条第二款明确未出租的车位不收费，第四条明确了双方是据实结算及代收关系。拟说明诚悦公司与该案涉项目另一业主成都市住房保障中心签订了类似管理协议，以此证明与成房公司所签合同性质为委托管理合同，而非承包合同；成房公司认为两个合同是不同的合同关系，相互之间不具有关联性。对此本院评判认为该合同与案涉合同不具备关联性，且两个合同的主体并不一致，对成房公司没有约束力，对该证据本院不予采信。 本院认为，结合当事人确认事实以及双方本反诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、案涉停车收入的计算标准；二，案涉委托管理费的支付条件是否已成就。 对于第一个焦点，成房公司主张应按合同约定的509个车位从交付之日起按约定价格全额计付停车费，诚悦公司则主张自己系受托管理车位租赁事宜，蓉西阳光交房后业主系陆续入住，入住后才会产生车位月租需求，应据实结算。对此本院认为：1.案涉合同名为《地下停车位委托管理合同》，且合同中并未约定诚悦公司每年向成房公司交付固定款项，自负盈亏，反而约定了诚悦公司向成房公司交付所收取的停车费，成房公司按20%向诚悦公司支付服务费，可知案涉合同的性质系委托管理代为收费而非承包经营；2.诚悦公司接受委托管理并收取停车费，必定应以实际产生的费用为基础和前提，结合案涉物业从交房到入住到月租住户的增长是一个渐进的过程，故成房公司主张按整体移交数量全额计付月租费缺乏事实基础；3.成房公司支撑其诉请的合同依据仅为案涉《地下停车位委托管理合同》第三条第2款，但合同其它部分也约定成房公司通过查阅原始数据及凭证来核实诚悦公司代为收取停车费的情况，诚悦公司瞒报、漏报要承担违约责任，可知在履行中双方对停车费系据实结算，故成房公司的该项主张合同依据不足。根据前述认定，成房公司与诚悦公司应按实际产生的停车费收入进行计算，诚悦公司提交了地下车位临时停车明细表、月租车辆明细表及相关承诺函与转账凭证，证明从2016年4月1日至2018年12月31日诚悦公司已按合同约定足额支付了停车费用，成房公司不认可上述出租车位数据的真实性，却未能提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。故对成房公司要求诚悦公司按移交车位总数扣减已支付停车费的余额的诉请，本院不予支持。 对于第二个焦点，成房公司主张诚悦公司未按合同约定足额和按时缴纳停车费，存在违约情形，故不应支付委托管理费。对此本院认为：1.诚悦公司提交了月租费明细表、临停费明细表，成房公司不认可上述数据的真实性，却未能提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。在成房公司无相反证据证明诚悦公司提供的明细表不实的情况下，诚悦公司按明细表载明的金额向成房公司缴纳的停车费符合合同约定；2.案涉《地下停车位委托管理合同》系双方于2018年倒签，成房公司也不能证明其与诚悦公司在2015-2018年期间达成了每季度末交费的合意，故诚悦公司从2015年就按2018年的合同约定向成房公司每季度缴纳停车费系客观不能，并无逾期交款的违约情形；3.诚悦公司按合同约定向成房公司支付了停车费并出具发票，且已提出请款要求，成房公司应依约向诚悦公司支付委托管理费。 综上，本院对成房公司的本诉诉讼请求不予支持，对诚悦公司的反诉诉讼请求予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、成都成房置业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都诚悦时代物业服务有限公司支付委托管理费用55209元； 二、驳回成都成房置业有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3982元，减半收取1991元，由成都成房置业有限公司负担；反诉案件受理费120元，由成都成房置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 静 二〇一九年十一月二十九日 书记员 张文哲