辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民再56号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：董广龙，男，1958年5月21日出生，汉族，锌厂退休工人，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：葛立庚，辽宁凯阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪竹，辽宁凯阳律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：聂艳伟，男，1967年9月14日出生，汉族，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：徐风勤，辽宁山盟律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王艳，女，1977年2月26日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：吴庚玉，男，1964年10月10日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。再审申请人董广龙因与被申请人聂艳伟、王艳，吴庚玉案外人执行异议之诉纠纷一案，龙港区人民法院于2018年6月1日作出（2018）辽1403民初569号民事判决，聂艳伟不服，向本院上诉，本院于2018年11月6日作出（2018）辽14民终1595号民事判决，董广龙不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年6月3日作出（2019）辽民申178号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人董广龙及其委托诉讼代理人葛立庚、李雪竹，被申请人聂艳伟及其委托诉讼代理人徐风勤到庭参加诉讼，被申请人王艳、吴庚玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董广龙再审称：二审认定事实错误。聂艳伟与王艳、吴庚玉不存在真实的房屋买卖关系，是以物抵债关系，聂艳伟不是该房屋买受人。房款交付过程的陈述及证据，不符合常理；原判适用法律错误。王艳、吴庚玉未经抵押权人同意转让案涉房屋行为无效，聂艳伟无法证明其对该涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定，申请再审。聂艳伟提交意见认为，我与王艳、吴庚玉房屋买卖合同权利义务已全部履行完毕，房屋归我所有。因王艳、吴庚玉没有还清贷款，没有办理过户。请求驳回董广龙的再审申请。聂艳伟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法撤销（2017）辽1403执异15号民事裁定书；2、请求法院依法确认原告是葫芦岛市连山区建筑面积150.22平方米门市房的所有权人；3、请求法院依法停止对原告所有的葫芦岛市连山区建筑面积150.22平方米门市房的执行程序；4、请求法院依法解除对原告所有的葫芦岛市连山区建筑面积150.22平方米门市房的查封；5、被告承担本案的诉讼费用。一审查明：被告王艳与第三人吴庚玉系夫妻关系，涉诉房屋坐落于葫芦岛市连山区门市房，面积150.22平方米，于2011年5月25日登记为房屋所有权人：王艳，共同共有人：吴庚玉，该房屋已抵押于上海浦东发展银行股份有限公司葫芦岛分公司。2016年6月21日，被告董广龙因民间借贷纠纷将被告王艳诉至法院，同年10月17日双方在法院主持下达成调解协议，龙港区法院出具了（2016）辽1403民初1047号民事调解书，内容如下：一、被告王艳于2016年12月31日前一次性偿还原告董广龙借款本金人民币500,000.00元，于2017年5月31日前一次性偿还原告董广龙借款本金人民币500,000.00元。若被告王艳未按期履行给付义务，原告董广龙可按被告王艳尚未归还本金数额向法院申请执行，并以尚未归还本金数额为基数按月利率2%计算利息；二、原告董广龙名下中国银行（4096704954291070）、中国建设银行（卡号为62×××51）两张信用卡的欠款，由被告王艳负责偿还。后因被告王艳未按期还款，被告董广龙向龙港区法院申请执行该调解书。在执行期间，2017年6月28日法院查封了涉诉房屋，2018年3月16日原告聂艳伟向法院提出执行异议，主张涉案房屋所有权，要求终止对涉案房屋的强制执行程序，法院于2018年3月19日作出（2017）辽1403执异15号民事裁定书，驳回了聂艳伟对涉案房屋主张所有权及解除查封的异议请求，原告聂艳伟对该裁定不服，于2018年3月28日向法院提起诉讼。一审法院认为：执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案中，原告聂艳伟主张房屋是其向被告王艳购买，房款总计1,351,980.00元，付款方式为在一个月内均以现金方式支付给王艳。其购房来源也均是向三位证人借的现金，且借款均无欠条，该陈述明显不符合常理和交易习惯，且原告聂艳伟的第二位证人称一次性在商城借给聂艳伟现金50万元，与原告聂艳伟所述分三次在商城门口向第二位证人借款不一致；且被告王艳于2017年9月30日的执行笔录中称涉案房屋系顶账给聂艳伟，而庭审中陈述系卖给聂艳伟。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担举证证明的责任。”原告聂艳伟提供的证据存在瑕疵，无法证明其对法院查封的房屋有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”故本案涉诉房屋的所有权人为王艳，共有人为吴庚玉。对原告请求撤销（2017）辽1403执异15号民事裁定书，确认聂艳伟对涉诉房屋有所有权，停止对涉案房屋执行，解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款（二）项、第二款之规定，判决：驳回原告聂艳伟的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告聂艳伟承担。聂艳伟上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院应该判决不得执行涉案执行标的，2015年10月27日，上诉人与被上诉人王艳夫妇签订了房屋买卖合同，以1351980元，购买了王艳、吴庚玉名下、面积为150.22㎡的楼房，11月2日上诉人交清了全部房款，王艳给上诉人出具了收条，王艳和吴庚玉于2015年11月7日与上诉人办理了房屋交接手续，从此该门市房一直由上诉人占有使用收益。在签订协议时王艳和吴庚玉称该房有按揭贷款，协议该房贷款由王艳和吴庚玉夫妻负责偿还，贷款全部还清后10日内由王艳和吴庚玉与上诉人办理过户手续，因王艳和吴庚玉没有还清全部贷款，致使上诉人至今没有与王艳和吴庚玉夫妇办理房屋过户手续，上诉人一直在催促王艳、吴庚玉还清贷款，办理过户手续。但该房屋所有权早已于2015年11月7日起归上诉人所有。董广龙虽然对买卖合同提出异议，但是对合同真实性没有异议，也没有申请对字迹形成时间鉴定，上诉人提供的出租合同也具有真实性，一审法院对于上诉人提供的买卖合同、收据、房屋出租合同不予采信是错误的。依据最高法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定，被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经全部支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，故本案的财产不应该查封。2、一审法院以证人出庭证明的内容存在瑕疵为由驳回上诉人在一审的诉讼请求错误。董广龙辩称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述任何一条，上诉人均无法证明，理由如下：1、上诉人并非房屋所有权人，不享有足以排除强制执行的民事权益。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。上诉人称因为房屋办理了循环贷，但是未提供贷款证据，上诉人称房屋由其占有、使用和收益，但是依据租赁协议，第一年取暖费由房主支付，但上诉人未提供缴费收据证明其缴纳了取暖费。上诉人不是涉案房屋的所有权人。2、涉案合同的真实性及合同履行情况存疑。王艳在执行笔录中称房屋是顶账给上诉人，与其在庭审中陈述的不一致。涉案房屋价款1351980元精确到十位数与交易常理不符。作为顶账则能更好的解释。一审中三个证人的陈述明显不符合常理。与上诉人所要证明支付房款经过和资金来源及王艳陈述的收取房款的经过不吻合，无借条、收条等相应证据佐证，故一审判决以证人出庭证明的内容存在瑕疵为由驳回上诉人在一审的诉讼请求正确。3、人民法院采取查封措施是正确的。上诉人无法证明其已经支付全部房款并实际占有房屋，上诉人未办理过户登记手续，买卖合同已经签订两年多，即使因为贷款未还，上诉人一直消极行使主张权利，难以证明其为善意、无过错。请求二审法院维持原判。王艳、吴庚玉辩称：买卖合同是真实的，同意上诉人的观点。第一次开庭时我说如果董广龙有异议的话可以去鉴定，董广龙没有申请鉴定，证明心里是承认买卖合同的真实性。请求二审法院依法判决。二审查明，聂艳伟提供证人马某出庭，证实2017年11月份从聂艳伟手租的涉案房屋。聂艳伟欲证明其对本案争议的房屋已经占有使用。董广龙认为租赁房屋的时间在法院查封时间之后。王艳称不认识证人马某。另查明，2015年10月27日，上诉人（乙方）与被上诉人王艳、吴庚玉（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方拥有的座落于葫芦岛市连山区，建筑面积为150.22㎡的门市房，单价为9000元︱㎡，付款时间为协议签订之日起5日内。因房屋存在贷款于2016年8月1日到期，银行按揭贷款剩余部分由甲方负责归还并在10日内办理过户手续。甲方收到乙方全部房款之日起5天后将房屋交给乙方使用。此外，合同还对税费缴纳，违约责任，争议的解决等作了约定。合同签订后，上诉人交付全部购房款后，被上诉人王艳于2015年11月2日为上诉人出具收款1351980元的收条。因为王艳与董广龙之间经济纠纷，董广龙向法院申请执行，法院于2017年6月28日查封的房屋与上诉人与被上诉人王艳、吴庚玉购买的房屋为同一房屋。二审法院查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。二审认为:本案争议的焦点问题是聂艳伟的执行异议是否成立。因为本案是执行异议之诉，所以本案法律适用应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，而不应该适用《中华人民共和国物权法》中关于不动产物权未经登记，不发生效力的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案聂艳伟与王艳、吴庚玉签订《房屋买卖合同》，该合同是当事人真实意思表示，虽然涉案的楼房存在抵押，对于物权存在抵押情形，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上述法律规定不是强制性规定。而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。即认定合同无效应该是双方签订的合同存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形或其它上述法律规定的情形。而《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定非强制性规定，聂艳伟与王艳、吴庚玉签订《房屋买卖合同》亦不存在其它上述法律规定的无效情形，该合同合法有效。聂艳伟与王艳、吴庚玉签订《房屋买卖合同》的时间是2015年10月27日，在法院2017年6月28日查封涉案财产之前。王艳于2015年11月2日为聂艳伟出具收款1351980元的收条，证明聂艳伟已经全部交付购房款。聂艳伟购买王艳、吴庚玉的楼房未过户登记的原因是因为王艳、吴庚玉未还清全部贷款，不是因为聂艳伟自身的原因。聂艳伟已经对本案诉争的房屋出租即占有和使用。聂艳伟作为买受人对登记在被执行人王艳、吴庚玉名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。关于本案房屋买卖之时处于抵押状态，尚欠银行贷款没有偿还问题，虽然根据担保法及其解释规定，对于抵押物的转让应经抵押权人同意，且告知买受人，但是对于抵押物处理问题的权利应该由抵押权人银行主张。综上所述，聂艳伟的上诉请求成立，予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，最高人民法院《关于适用的解释》第第三百一十二条的规定,判决：一、撤销葫芦岛市龙港区人民法院（2018）辽1403民初569号民事判决；二、停止执行登记在王艳、吴庚玉名下，坐落于葫芦岛市连山区建筑面积150.22平方米的门市房。三、驳回上诉人聂艳伟的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人王艳、吴庚玉负担；二审案件受理费16968元，由被上诉人王艳、吴庚玉负担。再审期间双方未提供新证据，本院再审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院再审认为，聂艳伟和王艳虽签订《房屋买卖协议》，但没有对案涉房屋办理过户登记手续，故双方关于案涉房产转让并未产生物权变动效力，聂艳伟亦未在法院查封之前已合法占有案涉房产，其不能排除法院执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，人民法院在适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中聂艳伟欲阻却对案涉房屋的执行，必须举证证明其同时满足《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定的条件。本案聂艳伟持有《房屋买卖合同》并主张全部购房款的支付方式为现金，涉案房屋买卖交易金额较大，又涉及董广龙的利益，仅凭当事人提交的收条，尚不足以证明聂艳伟已经支付全部购房款的事实，聂艳伟仍应就实际交付购房款一节即房款资金来源或有能力一次性以现金的形式支付房款进一步举证。本案案涉房款总计为1351980元，付款方式为一个月内以现金支付给王艳，聂艳伟称其购房来源是三位证人借的现金，聂艳伟的第二位证人称一次性借给聂艳伟50万元，而聂艳伟称分三次向第二位证人借款不一致。关于购房款1351980元，这一有零有整的购房款，不符合房屋买卖的常理和交易习惯。王艳在执行笔录中称涉案房屋顶账给聂艳伟，而在庭审中称卖给聂艳伟。聂艳伟的陈述和王艳的陈述相互矛盾，且不能做出合理解释。聂艳伟与王艳、吴庚玉房屋买卖合同签订及履行情况存在瑕疵。聂艳伟所提供的房屋租赁合同，出租期限为2018年3月1日至2021年3月1日，并不是聂艳伟称已经出租多年。聂艳伟未能提供充分证据证明其实际占有案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。案涉房屋在银行抵押，案涉房屋登记的所有权人仍为王艳、吴庚玉。聂艳伟不是涉案房屋所有权人。聂艳伟提供的现有证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决停止执行登记在王艳、吴庚玉名下的案涉房屋，事实及法律依据不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民终1595号民事判决；二、维持龙港区人民法院（2018）辽1403民初569民事判决;一审案件受理费100元，二审案件受理费16968元，合计17068元由聂艳伟负担。审判长 于 洋审判员 刘永鸿审判员 侯秀菲二〇一九年十一月二十九日书记员 刘佳欣本判决援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……