广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初2887号原告：伍巍，男，1989年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市。原告：张晓红，女，1991年6月19日出生，汉族，住广东省珠海市。两原告共同委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。被告：珠海市信和房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区红旗镇虹晖一路39号商业服务中心二楼A区。法定代表人：李镇勇，执行董事兼经理。被告：李镇勇，男，1969年6月12日出生，汉族，住广东省珠海市。两被告共同委托诉讼代理人：洪锦玲，女，系公司员工。原告伍巍、张晓红与被告珠海市信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）、李镇勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告伍巍及两原告的共同委托诉讼代理人肖幼菊，两被告的共同委托诉讼代理人洪锦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍巍、张晓红向本院提出诉讼请求：1.判令被告信和公司向两原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式：按总房款1,739,000元日万分之二，自2019年1月1日暂计至2019年8月28日为83,472元，要求计至达到交房条件并实际交房之日止）；2.判令被告李镇勇对被告信和公司的上述债务向原告承担连带清偿责任。庭审中，原告变更逾期交房违约金计算期间为计至2019年11月13日。事实和理由：2017年11月22日，两原告与被告信和公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，两原告向被告信和公司购买其开发的位于XXX房，建筑面积为102.67平方米，套内建筑面积为81.97平方米，商品总价款为1,739,000元；被告信和公司应当于2018年12月31日前向两原告交付该商品房；逾期交付的，如逾期在90天之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告信和公司按日计算向两原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，两原告有权解除合同……两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告信和公司按日计算向两原告支付全部房价款万分之二的违约金。两原告向被告信和公司支付了全部房价款，但被告信和公司至今未向两原告交付符合约定条件的商品房，应依约向两原告支付逾期交房违约金。被告信和公司是被告李镇勇独资的一人有限责任公司，且被告信和公司的财产并不独立于股东即被告李镇勇的财产，根据公司法第六十三条的规定，被告李镇勇应对被告信和公司的债务对原告承担连带清偿责任。两原告向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.收款收据；3.贷款凭证；4.企业信用信息公示报告。被告信和公司、李镇勇辩称，（一）工期遭遇不可抗力，工期顺延22天，商品房交付期限也应顺延22天。1.遭遇台风等天气，属不可抗力，交房期限应顺延11天。2018年6月5日至8日、7月17日至18日、8月10日至12日、9月16日至17日分别受台风“艾云尼”、“山神”、“贝碧嘉”、“山竹”影响，导致涉案商品房交付工期顺延共11天。2.因暴雨预警信号、台风预警信号的影响，工期延误9天。珠海市于2018年6月12日、6月22日、8月14日、8月26日、8月27日、8月29日、8月30日、9月1日、9月15日分别发布暴雨红色预警信号、暴雨橙色预警信号、台风黄色预警信号、台风橙色预警信号、台风红色预警信号。按照相关规定，应停止户外作业和活动。由此工期延误9天。3.因停水原因应顺延2天。2017年12月23日、2018年11月12日金湾区虹晖路停水，应顺延2天。综上，因遭受暴雨、台风、停水等不可抗力因素，工期顺延22天，商品房交付期限也应顺延22天。（二）违约金过高，请求将违约金调整为同地段精准修房的租金标准的200%。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告信和公司应按日向两原告支付全部房价款万分之二的违约金。按照总房价1,702,669元万分之二的标准计算违约金，每日为347.8元，每月为10,434元，截至2019年8月28日逾期交房违约金为75,472.6元（347.8元/天×217天）。被告信和公司认为，两原告作为商品房的买受人，购买房屋是为了实现房屋的占有、使用和收益，被告信和公司延期交付的行为导致两原告对房屋的使用权、收益权无法正常行使，因此，两原告所受的损失为房屋的租金损失。根据同地段精装修房的租金标准，“58同城”2500元/月（面积：105㎡），“安居客”2300元/月（面积：105㎡），平均租金标准为2400元/月。即便按照该租金标准两倍计算，逾期交房期间金额为34,720元（4800元/月÷30天/月×217天），也远远低于《商品房买卖合同（预售）》所约定的违约金计算标准。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求予以减少。因此，请求法院将违约金调整为同地段精装修房租金标准的两倍。依该标准计算，自2019年1月23日（已扣减台风、暴雨、停水等原因而顺延的22天）暂计至2019年8月28日，被告信和公司应向两原告支付的违约金为34,720元。两被告向本院提交了如下证据：1.《珠海市防御气象灾害规定》；2.《2018年1月至6月珠海市受热带气旋影响情况》；3.《2018年7月至12月珠海市受热带气旋影响情况》；4.《2018年1月至6月珠海市预警信号发布记录》；5.《2018年7月至12月珠海市预警信号发布记录》；6.停水通知；7.租房信息。经审理查明，2017年11月22日，原告伍巍、张晓红与被告信和公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701024983）。该合同约定，原告购买由被告信和公司开发的位于XXX房（房屋预售许可证为JWS2017XXX），预测建筑面积共102.67平方米，其中套内建筑面积81.97平方米；商品房总价款为1,739,000元；商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间：被告信和公司应在2018年12月31日前向两原告交付该商品房；逾期交付责任：除不可抗力外，被告信和公司未按约定的时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，被告信和公司按日计算向两原告支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，应当书面通知被告信和公司。……两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告信和公司按日计算向两原告支付全部房价款万分之二的违约金。两原告向被告信和公司支付了全部购房款。庭审中，原、被告双方均确认被告信和公司尚未向两原告交付商品房，并均同意本案中逾期交房违约金计算至2019年11月13日。两被告主张交房期间遭遇不可抗力，工期顺延22天，则交房期间也应顺延22天。其中，1.主张遭遇台风等天气，工期应顺延10天。被告信和公司提交的《2018年1月至6月珠海市受热带气旋影响情况》及《2018年7月至12月珠海市受热带气旋影响情况》载明，珠海市于2018年6月5日至6月8日、2018年7月17日至7月18日、2018年8月10日至8月12日及2018年9月16日至9月17日受台风影响，出大雨、暴雨、大暴雨等天气。经核查，在上述受台风影响期间，珠海市于2018年6月8日发布暴雨红色预警，于2018年8月11日发布暴雨红色（金湾）预警，于2018年9月16日发布暴雨红色预警，于2018年9月17日发布台风橙色预警。2.主张因暴雨预警信号、台风预警信号的影响，工期延误9天。两被告提交的《2018年1月至6月珠海市预警信号发布记录》、《2018年7月至12月珠海市预警信号发布记录》显示，珠海市分别于如下时间发布预警，即2018年6月12日暴雨红色（金湾区）预警信号，2018年6月22日暴雨橙色（金湾区）预警信号，2018年8月14日台风黄色预警信号，2018年8月26日暴雨橙色（金湾）预警信号，2018年8月27日暴雨橙色（金湾）预警信号，2018年8月29日暴雨橙色预警信号，2018年8月30日暴雨橙色预警信号，2018年9月1日暴雨橙色预警信号，2018年9月15日台风橙色预警信号、台风红色预警信号。3.主张因停水导致工期延误2天。被告信和公司提交的停水通告载明，因水管爆裂等原因，金湾区虹晖路计划于2017年12月23日、2018年11月12日停水抢修。原告认为，停水不属于法律规定的“不可抗力”，不会影响到被告信和公司的正常施工。对于被告信和公司提出的约定的违约金计算标准过高问题，两原告认为，被告信和公司的该主张没有事实和法律依据，《商品房买卖合同（预售）》同时约定了“逾期付款责任”和“逾期交房责任”，均是被告信和公司单方制定的格式条款，是其真实意思表示，原、被告双方的责任和义务也是对等的；该条款并非是补偿性条款，而是惩罚性条款，其目的是督促双方依约履行各自的责任和义务；两原告购买房屋是用于自住，被告信和公司逾期交房不仅侵害了两原告对涉案商品房依法享有的占用、使用、收益和处分的权益，还使两原告不能顺利安居乐业，两原告的损失不能以租金多少来衡量或弥补。另查明，中国气象局发布的《气象灾害预警信号发布与传播办法》所附《气象灾害预警信号及防御指南》规定,台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示,其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）;暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）再查明，被告李镇勇系被告信和公司的唯一股东。两原告主张被告李镇勇对本案债务承担连带责任，被告李镇勇在庭审中表示对此无异议。以上事实有双方当事人提交的证据、开庭笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，两原告与被告信和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。《商品房买卖合同（预售）》约定，被告信和公司应当在2018年12月31日前向两原告交付涉案商品房且该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。至本案开庭之日即2019年11月13日，被告信和公司尚未向两原告交付房屋，构成逾期交房，应自逾期之日向两原告承担逾期交房的违约责任。原、被告双方均同意本案中逾期交房违约金计至2019年11月13日，本院照准。一、关于涉案商品房交付时间应否顺延的问题《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，被告信和公司未按照约定的时间将该商品房交付给两原告的，应承担逾期交付责任。被告信和公司提出交房期间遭遇台风，暴雨、台风预警信号，停水等，属不可抗力，交房期限应顺延22天。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，被告信和公司作为涉案房屋的建设方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与两原告对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告信和公司延迟交房的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。且《气象灾害预警信号发布与传播办法》明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成被告信和公司延迟交房的不可抗力。经核算，在被告信和公司主张的遭遇不可抗力期间，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2018年6月8日、2018年6月12日、2018年8月11日、2018年9月15日、2018年9月16日、2018年9月17日，共6日。被告信和公司还提出因2017年11月23日、2018年11月12日金湾区虹晖路停水导致工期延误两天。但被告信和公司未提交证据证明该停水对施工的实际影响，因此，本院不予采认。综上，涉案商品房可因恶劣天气据实顺延交付6天，逾期交房违约金应自2019年1月7日起计算。二、关于逾期交房违约金计算标准的问题《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交房，被告信和公司每日向两原告支付全部房价款万分之二的违约金。该约定的违约金计算标准相当于年利率7.3%（0.02%/天×365天）。被告信和公司提出约定的违约金计算标准过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》关于逾期交房违约金的约定是原、被告双方真实的意思表示，对双方具有约束力。同时，在两原告已向被告信和公司付清房款，在长期无法收房的情况下，两原告同样需要承担较高额的购房款贷款利息或购房款被占用的利息损失。因此，本院对被告信和公司关于违约金标准过高的辩驳意见不予采信。被告信和公司逾期交房违约金应按案涉商品房总价款的日万分之二，自2019年1月7日计至2019年11月13日，金额为108,165.8元（1,739,000元×0.02%/天×311天）。三、关于被告李镇勇应否对上述债务承担连带清偿责任的问题被告李镇勇系被告信和公司的唯一股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告李镇勇应举证证明自己的财产与被告信和公司的财产相互独立，否则应当对本案中被告信和公司的债务承担连带责任。被告李镇勇未提交证据证明其与被告信和公司的财产相互独立，并在庭审表示对承担本案债务连带责任无异议，因此，本院对两原告关于被告李镇勇承担本案债务连带责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市信和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告伍巍、张晓红支付逾期交房违约金108,165.8元；二、被告李镇勇对上述第一项债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，因适用简易程序减半收取943元，由被告珠海市信和房地产开发有限公司、李镇勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈德玉二〇一九年十一月二十五日法官助理房晓书记员余德明