上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32171号原告(反诉被告)：彭艳萍，女，1978年4月10日生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：关智，男，1976年4月10日生，汉族，住上海市闵行区。二原告(反诉被告)共同的委托诉讼代理人：郭文华，上海市新闵律师事务所律师。二原告(反诉被告)共同的委托诉讼代理人：刘燊，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：王炜宇，男，汉族，1971年3月14日生，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：王峰洁，女，汉族，1973年6月22日生，住上海市闵行区。二被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人：王炜东。二被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人：郑卫彤，上海浦银律师事务所律师。原告(反诉被告)彭艳萍、关智与被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭予以审理。被告(反诉原告)王炜宇、王峰于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)彭艳萍、关智及其委托诉讼代理人郭文华、刘燊，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人郑卫彤、王炜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)彭艳萍、关智向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还已支付的房款人民币(币种下同)30万元；2.判令诉讼费由两被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系，原、被告双方于2018年7月29日签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，协议约定原告购买二被告位于闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋总价650万元，原告向二被告支付了首笔房款30万元。被告房屋在中介挂牌时为三室两厅两卫(复式房屋)，原告在看房时看到的亦是三房二厅二卫。原告在签约前后，多次要求中介方提供所购房屋的户型图，但中介一直未予提供。直到2019年4月，原告经他人告知，所购房屋的原始户型为五房，被告出售的方式改变了房屋的原始结构，其中原始户型为厨房的部分，改成了楼梯，原始户型中的一间卧室，改成了现在的厨房。被告一直未将户型改造情况告知原告，也未向原告提供该房屋的房型图。原告认为，该房屋的户型改变，不仅改变了该房屋原来的使用功能，存在安全隐患，更违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条的规定，被告不向原告披露该改造信息，导致原告认为所购买房屋原本户型即为三室二厅二卫，因此，该房屋不符合原告的购买目的。经与被告协商无果，原告于2019年4月13日向被告发送了《通知》，要求被告解除合同并返还房款30万元，被告于2019年5月2日向原告发送了《单方解除合同告知函》，告知原告合同已解除。综上，被告出售的房屋改变户型及房间功能，存在安全隐患，导致原告的合同目的无法实现，故原告以讼称事由起诉至法院。被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告无权解除本案合同，因原告未能按照合同约定按期支付房款，已属违约，故被告于2019年5月2日向原告发送解除函，原告于2019年5月3日收悉，双方的合同于2019年5月3日解除。2、在签订合同时，原告多次验看房屋。系争房屋被告系从案外人处某某，被告购买房屋时已经是如此的结构，无论是原房东还是被告的改动均是合理装修，未破坏房屋主体结构和承重，系争房屋并无使用风险。3、原告多次查验房屋，无论何种改动都是符合规范的，煤气管道是报物业后由煤气公司施工的，符合安全规范，不是被告自行擅自改动的煤气管道。综上，原告在无约定、法定事由前提下无权解除合同。被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被告与原告于2018年7月29日签订的房屋买卖合同于2019年5月3日解除；2.判令原告向被告支付赔偿金36,125元(以未付房款425万元为基数，按日万分之五自2019年4月16日计算至2019年5月2日)；3.判令原告向被告支付违约金130万元。事实与理由：2018年7月29日，原告因购置房屋，就购买被告所有的位于上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋，与被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，房屋转让价共计650万元，乙方未按本合同的约定期限付款的，应按逾期未付款日万分之五向被告支付赔偿金，逾期超过15日原告仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方承担赔偿金及房屋总价的20%的违约金。合同附件三付款协议约定，原告于2019年3月1日之前，支付甲方房款425万元。2018年9月23日，原被告双方签订《补充协议》，协议第3条约定，双方同意将合同附件三第三条更改为乙方于2019年4月15日之前，支付甲方房款425万元。2019年4月13日，在第三笔房款支付期限即将届至，原告以“该房屋对原有房型结构进行了非法改建”为由，向被告发送《通知》，单方主张解除合同，被告未同意。2019年4月25日，被告向原告发送《催款函》，催促原告收到本函之日2日内向被告支付房款425万元及违约金。2019年4月29日，被告再次向原告发送《催款函》，要求原告支付425万元房款及赔偿金。2019年5月2日，因原告未在被告《催告函》确定履行期限履行义务，被告向原告发送《单方解除合同告知函》，解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求原告按照合同约定支付赔偿金及违约金。被告认为，原告因购置房屋，在居间方的介绍下，与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，双方真实意思表示，合同依法成立并生效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务，但原告却未按约履行支付房款的义务，且经被告催告后，仍不履行，其行为已构成根本违约。被告按合同约定，向其发送《单方解除合同告知函》，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》应自《单方解除合同告知函》到达原告时解除，因原告违约，按照合同约定，应向被告支付赔偿金及违约金，故以讼称事由诉至法院。原告(反诉被告)彭艳萍、关智辩称，不同意反诉诉讼请求。原告于2019年4月13日发送解除函给被告，合同的解除时间是2019年4月14日。系争房屋因被告改变了房屋结构，且自始至终未将改造的情况告知原告。被告陈述系争房屋内没有厨房，显然与常理不符，与补充协议、合同的约定也不相符。本案合同系因被告改变房屋结构，导致无法实现原告的居住目的，合同目的无法实现而解除，原告并未违约，故无需支付违约金。经审理查明，上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人为王炜宇、王峰洁。2018年7月28日，王炜宇、王峰洁(出卖人、签约甲方)与关智(买受人、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行多次验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；本次交易，甲、乙双方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；甲方承诺该房地产为其家庭在上海市非唯一一套住宅，且甲方持有该房屋产权已满五年等。同日，王峰洁(签约甲方)与关智(签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：签订买卖合同时，该房屋权利人王炜宇未到场签约，仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人王炜宇其关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且王炜宇其会于2018年8月2日前签订买卖合同。若王炜宇其于2018年8月2日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，则甲方愿意按买卖合同约定的总价20%赔偿乙方及承担全部的中介服务费；如乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按买卖合同约定的总价的20%赔偿甲方及承担全部的中介服务费。2018年7月29日，王炜宇、王峰洁(卖售人、签约甲方)与彭艳萍、关智(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司光大店公司居间介绍；房地产坐落为古美西路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积154.90平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计650万元；甲、乙双方确认在2019年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市普陀支行，债权数额为141万元，乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2019年3月10日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日办理抵押登记注销手续；签订本合同时，《上海市不动产登记簿》显示该房地产因有违章搭建，甲方应于2019年4月15日之前拆除违章搭建。乙方对上述情况知晓且无异议。待甲方办妥解除违建手续后5个工作日，甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥违建手续或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金，若在上述甲方办理解除违建手续期间，乙方反悔不购买上述房地产或未签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金，本条款独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且甲、乙双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理；甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内(最晚不晚于2019年4月15日)，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲、乙双方约定，给房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；甲、乙双方于乙方办妥《中华人民共和国不动产权证书》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；乙方于签订本合同之前已支付甲方房款10万元，乙方于2018年8月1日之前，支付甲方房款20万元，乙方于2019年3月1日之前，支付甲方房款425万元(上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；乙方以购房贷款的行形式向甲方支付房款190万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款5万元。2018年7月29日，王炜宇、王峰洁(卖售人、签约甲方)与彭艳萍、关智(买受人、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：本次交易，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海非唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。若甲方此项承诺与事实不相符，甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道通畅以及该房地产附属设施设备的正常使用等。2018年7月28日，彭艳萍向王峰洁转账支付购房定金10万元，王峰洁出具房款收据；2018年7月31日，彭艳萍向王峰洁转账支付购房订金20万元，王炜宇出具房款收据。2018年9月23日，王炜宇、王峰洁(卖售人、签约甲方)与彭艳萍、关智(买受人、签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：本次交易，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年，甲乙双方友好协商，甲方配合满五年唯一的话乙方承诺于2019年4月15日之前支付65,000元，如果在过户的时候房子不是满五年唯一甲方退回乙方65,000元，乙方配合甲方晚签户口；本次交易，甲乙双方确认并同意将买卖合同中附件三第三条，乙方于2019年3月1日之前，支付甲方房款425万元，更改为乙方于2019年4月15日之前，支付甲方425万元；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，甲乙双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用等。2019年4月13日，关智向王炜宇、王峰洁发函，表示：王炜宇、王峰洁故意隐瞒原来的房型图，且不提供房型图。本人近期了解到，该房屋对原有房型结构进行了非法改建，影响了房屋的主体机构，改变了房屋的使用性能，存在安全隐患等不确定情况，不适合房屋交易。基于上述原因，本人决定解除上述房屋买卖合同。并请收到通知之日起5日内，返还本人已经于2018年支付的部分房款30万元。逾期未返还部分，参照原合同按日万分之五计算赔偿金。王炜宇、王峰洁收悉后于2019年4月23日回函，表示：关智、彭艳萍所述解除合同理由不成立，无解除权。现在彭艳萍、关智已经违约，希望继续执行本合同，如果违约不履行合同，应当承担违约责任及赔偿损失。2019年4月24日，王炜宇、王峰洁向上海太平洋房屋服务有限公司出具《解除违建告知函》，表示已经在2019年4月15日之前拆除违章搭建，并已经在2019年4月22日前办妥解除违建手续。2019年4月25日、4月29日，王炜宇、王峰洁向关智、彭艳萍发送《催款函》，要求支付房款425万元。2019年5月2日，王炜宇、王峰洁向关智、彭艳萍发送《单方解除合同告知函》，表示因其逾期十五日仍未能履行付款义务，故单方解除合同，要求在收到解除合同告知函5日内支付赔偿金及违约金不足部分。后关智、彭艳萍向上海市闵行区城市管理行政执法局举报系争房屋内卧室改厨房的违章行为，古美路街道城管执法中队接到投诉后于2019年5月8日对古美西路XXX弄XXX号XXX室进行检查，现场未发现卧室内有炉灶、烟道等厨房设施，不存在将卧室变成厨房的情况，并没有改变房屋使用性质。从上海市闵行区城市管理行政执法局出具的《上门检查情况》的照片来看，系争房屋内有吊柜、微波炉等装修及家电。另查明，关智(卖售人、签约甲方)与案外人潘某1、潘某2(买受人、签约乙方)于2019年2月14日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将上海市古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方等。当日，关智(卖售人、签约甲方)与案外人潘某1、潘某2(买受人、签约乙方)还签订《补偿协议》一份，就装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿，并约定了税费负担等。合同签订后，潘某2向关智支付了房款。上述事实，由关智、彭艳萍提交的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、转账记录及收据、2019年4月13日函件、回函、解除函、《上门检查情况》、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、银行转账记录，由王炜宇、王峰洁提交的《上海市房地产买卖合同》、2018年7月28日签订的《补充协议》二份、2018年7月29日签订的《补充协议》、2019年4月13日函件、2019年4月24日《解除违建告知函》、《催款函》二份、解除函及邮寄凭证、上海市不动产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，关智、彭艳萍为证明多次通过中介经办人员要求原始户型图，向本院提交与中介经办人员的微信聊天记录一组，经庭审质证王炜宇、王峰洁认为与本案无关；关智、彭艳萍为证明房屋的原始户型，向本院提交户型图，经庭审质证王炜宇、王峰洁认为非本案系争房屋的户型图，不予认可；关智、彭艳萍为证明房屋内原装修情况，向本院提交照片一组，该组照片显示橱柜左侧安装有抽油烟机及煤气灶台，经庭审质证王炜宇、王峰洁对该组照片不认可，认为系争房屋内并无厨房。本院认为，王炜宇、王峰洁与关智、彭艳萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》三份系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行合同义务。双方在房屋买卖过程中产生争议，现均要求解除合同，且王炜宇、王峰洁陈述已将房屋另售他人，双方的买卖合同实际已无法继续履行。现本案争议焦点为，合同解除责任在何方？就此，关智、彭艳萍认为系争房屋内存在违规改建，已无法实现居住目的，王炜宇、王峰洁则认为系因关智、彭艳萍迟延支付房款，已属违约。首先，关于系争房屋内是否存在户型结构之改变的问题。本院在本案庭审中多次询问王炜宇、王峰洁，其表示自始至终没有安装过抽油烟机及水斗，房屋并无厨房。本院认为，系争房屋的性质为居住使用之民宅，厨卫设施系满足正常生活之基本配置。被告的该陈述实不符合常理。其次，若如王炜宇、王峰洁所述，系争房屋内没有厨房，已无法满足一般购房人之生活要求，关智、彭艳萍在实地查看房屋时必然提出疑问。且在双方前后签订的二份《补充协议》中反复明确购房人对房地产进行多次验看，系争房屋房屋内实际未设有厨房的话，关智、彭艳萍无法移交厨房设施，其对于《补充协议》中约定“厨卫设施”现状交付必然提出异议。从双方两份《补充协议》中均约定“厨卫设施”的移交，可反映出签订买卖合同时房屋内的现状。再次，虽王炜宇、王峰洁对关智、彭艳萍提交的照片不予认可，但本院注意到该组照片与此后上海市闵行区城市管理行政执法局出具的《上门检查情况》可以相互对应，能够反映出房屋的状况，本院对此予以认可。综上，本院认为关智、彭艳萍在合同履行过程中拆除了原抽油烟机及煤气灶台。又，虽王炜宇、王峰洁拆除了抽油烟机及煤气灶台，系争房屋可能存在原房型结构之改变，但在实际影响未定的情况下，并不必然导致房屋居住目的无法实现，原告所述的解除权并未成就。而在关智、彭艳萍提出房型问题时，且该问题可能导致房屋实际使用受阻的情况下，王炜宇、王峰洁作为出售方，应承担该房屋的瑕疵担保责任，向购房人披露房屋之真实信息。在购房系重大财产处分的情况下，关智、彭艳萍未能支付房款系事出有因，王炜宇、王峰洁主张其逾期付款已属违约，本院不予支持。考虑到系争房屋现经王炜宇、王峰洁另售他人，双方的买卖合同已实际无法履行，且双方在履行过程中并无重大瑕疵，本院确认买卖合同予以解除。同时，考虑到双方的解除权均未成就，而双方于2019年10月11日庭审中均明确表示了合同不再继续履行之意思，本院确认双方的买卖合同及补充协议于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。王炜宇、王峰洁应将收取的房款30万元予以返还，又因关智、彭艳萍并未违约，王炜宇、王峰洁主张的逾期付款违约金及合同解除违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)关智、彭艳萍与被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁就上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》于2019年10月11日解除；二、被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)关智、彭艳萍返还购房款30万元；三、驳回被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,900元，由原告(反诉被告)关智、彭艳萍负担1,450元，由被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁负担1,450元；反诉案件受理费减半收取计8,412.57元，由被告(反诉原告)王炜宇、王峰洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十一月二十二日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。