浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1819号上诉人（原审原告）：戴亚君，女，1967年5月21日出生，汉族，住浙江省。上诉人（原审原告）：周秀成，男，1967年10月11日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：戴亚君，信息同上。被上诉人（原审被告）：桐乡市世贸中心（一期）业主委员会。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号。负责人：方贵平，系业委会主任。被上诉人（原审被告）：桐乡世贸中心有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号。统一社会信用代码：91330483MA29HEEK2Q。法定代表人：卢小丰。被上诉人（原审被告）：桐乡市城区开发管理委员会。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东大厦。统一社会信用代码：11330483002559668A。负责人：邵利明。委托诉讼代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡市世贸中心置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐振东新区世纪大道235号。统一社会信用代码：91330483685564131P。法定代表人：卢小丰。被上诉人（原审被告）：苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道世纪大道235号桐乡世贸中心五楼北侧。统一社会信用代码：91330483VIA288QSQ99。负责人：蒋怡。上诉人周秀成、戴亚君因与被上诉人桐乡市世贸中心（一期）业主委员会（以下简称业委会）、桐乡世贸中心有限公司（以下简称世贸中心）、桐乡市城区开发管理委员会（以下简称城区管委会）、桐乡市世贸中心置业有限公司（以下简称世贸置业公司）、苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司（以下简称新城物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2019）浙0483民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。周秀成、戴亚君上诉请求：撤销一审判决，判令返还案涉商铺。事实和理由：1.一审法院按照业委会有关租金、推广费各半的分配方案，确定案涉商铺2016年10月28日至2018年10月28日期间的租金为16305元。上述判决没有法律依据，于情于理不符。根据世贸置业公司给业委会的账目记载，2016年3月由世贸置业公司收取了江苏路59号商户章金玉交纳的推广费和物业管理费58950元。但对该账目，周秀成、戴亚君有异议，应该是章金玉支付福建路商铺的租金，不应该这么少。故业委会得到的账目不是真实的账目。周秀成、戴亚君与业委会认知的区别在于：业委会在扣除29475元推广费之后，再按各半比例计算业主的租金。周秀成、戴亚君认为推广费50%，没有经过业主表决通过，侵犯业主权益，导致租金收入严重缩水。2.2016年6月16日《关于桐乡世贸中心一期2017年租金和推广费相关事宜的决定》第四条，没有经过全体业主大会表决通过，严重侵害普通业主的权利。业委会也是通过修改选票的形式成立的，并没有得到广大业主的认可。本案的五个被上诉人也是利益共同体，小业主没有话语权。3.案涉商铺的租期在2015年10月28日到期，期满后，周秀成、戴亚君没有委托任何人经营该商铺，五个被上诉人共同构成侵权。现周秀成、戴亚君要求确认五个被上诉人侵犯其所有权，要求返还商铺，并无不妥。因此，一审驳回周秀成、戴亚君有关返还商铺的请求错误。4.周秀成、戴亚君已经合法取得案涉商铺的房屋所有权证和土地使用权证，现一审法院以案涉商铺非实体商铺为由驳回周秀成、戴亚君的返还请求不当。如果不能返还，相关政府部门就不应当允许开发商出售此类没有实体分割的商铺。显然上述行为违背了《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》及《土地登记办法》等法律法规的规定。相关政府部门十年前配合开发商宣传，现今相关政府部门有没有确认世贸中心及世贸置业公司破产，不处理所涉纠纷，应由相关政府处理买单。另外，根据委托经营管理合同相关约定，周秀成、戴亚君有权要求返还商铺，以及根据《宪法》《土地管理法》及《城市房地产管理法》等规定，周秀成、戴亚君要求对案涉商铺进行实体分割，并由相关当事人返还商铺，具有法律依据。5.一方面，一审法院确认案涉商铺是虚拟商铺，不能分割，但新城物业公司却能够未经业主同意分割商铺，自相矛盾。既然整体不能分割，那么业委会主张的五五分配方案就是违法，没有法理基础。业委会应当承担法律责任和经济赔偿责任。6.2017年5月，业委会、世贸中心与桐乡市振东新区社会服务管理中心（以下简称振东管理中心）签订《租金、管理费监管协议》，该约定的第三、四、五条为业主取得本属于自己的租金人为设置障碍，支取手续麻烦。且该届业委会是通过改票的形式成立的，不是业主选举产生，其决定对业主不具有约束力。一审法院不支持周秀成、戴亚君要求确认上述三个条款无效的诉讼请求错误。7.没有业主的委托，新城物业公司无权收取推广费和物业管理费。本案中，业主也没有自己的定价权，新城物业公司掌控一切，业委会也不是业主选举出来的组织，一审法院未支持周秀成、戴亚君的诉讼请求，没有依据。一审法院以（2018）浙04民终1736号民事判决及当事人陈述作为认定的依据错误。苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司与苏州新城花园物业管理有限公司是两个不同主体。8.一审法院将案件由简易程序转为普通程序审理不当。同时，一审既然判决16305元的租金，诉讼费却依旧按照137856.88元的标的计算收取，违反规定。9.一审判决认为周秀成、戴亚君提供的相关证据系打印件，无法核实其真实性，即使真实也无法证明其证明目的，该认证是置普通业主的利益不顾，涉嫌包庇各个利益共同体。各个相关主体之间签订合同，从未征求过普通业主的意见和建议，普通业主也难以看到具体的合同内容。综上，请求撤销一审判决，改判返还案涉商铺。城区管委会辩称,周秀成、戴亚君的上诉请求与城区管委会没有任何关系。就其上诉请求而言，城区管委会不是一个适格被告。城区管委会没有侵害周秀成、戴亚君任何权益，只是应业委会及商户代表的请求对资金进行监管。实际过程中，城区管委会只提供了监管的账号，只负责监督资金的安全，没有直接收取或支付相应资金的权利和义务。因此，城区管委会没有侵害周秀成、戴亚君的权利，请求驳回上诉，维持原判。业委会、世贸中心、世贸置业公司、新城物业公司二审未作答辩。周秀成、戴亚君向一审法院起诉请求：1.判决确认业委会、世贸中心、城区管委会、世贸置业公司及新城物业公司侵犯周秀成、戴亚君21081号商铺的所有权，要求业委会和新城物业公司返还案涉商铺；2.确认《租金、管理费监管协议》第3、4、5条无效；3.业委会、世贸中心、城区管委会支付周秀成、戴亚君已代为收取的2016年10月28日至2018年10月27日的租金137856.88元，世贸置业公司、新城物业公司对此承担连带责任。一审法院认定事实：位于桐乡市振东新区商铺是周秀成、戴亚君共同所有。2017年，业委会、世贸中心和桐乡市振东新区社会服务管理中心（现其相应管理职责由城区管委会行使）签订《租金、管理费监管协议》，约定应业委会和世贸中心的恳求，为确保桐乡世贸中心一期2018年租赁年度收取的租金、管理费的资金安全，振东管理中心同意提供特设的共同监管的银行账户。三方达成如下协议：……2.业委会根据广大授权业主的委托由世贸中心代为收取2018年租赁年度的租金、管理费，即时存入振东管理中心提供的租金、管理费监管账户，业委会按照业委会和世贸中心的协定按月基本均衡兑付管理费。3.租金收取工作完成后，将依法向广大业主进行分配，租金、管理费账户支取时，须提供由世贸中心申请、业委会签署同意意见的《租金、管理费支付令》，振东管理中心负责监督《租金、管理费支付令》内容符合监管协议的相应协定。4.《租金、管理费支付令》格式是本协议的组成部分，业委会和振东管理中心两方在支付令中署名的信息必须与本协议签字或盖章的信息一致。5.如振东管理中心未严格按照支付令支付相关资金，由此产生的责任由振东管理中心承担。如因业委会或业主自身因素被司法机关采取财产保全、执行等措施造成的后果振东管理中心不承担责任。一审另认定，世贸中心是涉案商铺的房产开发商，周秀成、戴亚君自世贸中心购买了涉案商铺；世贸置业公司原系涉案商铺所在商场的经营管理公司，周秀成、戴亚君与世贸置业公司之间的委托经营管理合同期限至2015年10月28日。业委会于2016年8月12日成立，并在桐乡市房地产管理处备案，任期三年。2017年11月，业委会通过招标的方式确定新城物业公司为世贸一期的物业管理公司，双方于2017年11月7日签订《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》，约定业委会将桐乡世贸中心（一期）的物业项目交付给新城物业公司进行管理，管理期限自2017年11月7日至2020年10月27日。2017年11月8日，业委会在桐乡世贸中心市场信息宣传栏张贴《关于请桐乡市世贸中心置业有限公司办理项目交接事宜的函》，要求世贸置业公司于2017年11月10日前做好物业交接工作，并于2017年11月16日中午12时前全面撤离桐乡市世贸中心（一期）物业区域。业委会确认，世贸一期1幢21081号位于商铺内，59号商铺共包括三个虚拟商铺。59号商铺2016年10月28日至2017年10月27日的租金共收取29475元，按照业委会确定的分配方案，收取的租金50%支付给业主，因需要照顾未租户和低租户，另50%按照投资比例分摊，总计周秀成、戴亚君应分配数额为7618元；2017年10月28日至2018年10月27日，59号商铺租金共收取30683元，其中周秀成、戴亚君应分配数额为8687元。新城物业公司已根据业委会确定的金额于2019年3月24日将上述16305元转至一审法院账户，一审法院通知周秀成、戴亚君领取，周秀成、戴亚君表示暂不领取。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、《租金、管理费监管协议》第3、4、5条的效力问题；二、对周秀成、戴亚君要求返还商铺并支付租金137856.88元的诉请应否支持。关于协议效力问题。《租金、管理费监管协议》是振东新区应业委会和世贸中心的要求，为了确保世贸一期商铺2018年度租金、管理费的资金安全而与双方签订的，该协议关于租金的提取条件约定为“提供由世贸中心申请、世贸业委会签署同意意见的《租金、管理费支付令》”，由此可见，当时三方作此约定也是为了确保资金安全，业委会作为业主代表，根据《物权法》第七十八条规定，其决定对业主具有约束力。监管协议之所以未约定直接由业主提取租金，因当时全体业主对于租金、管理费的分配尚未形成一致意见，且世贸一期2017年度的租金也是在业委会的组织协调下进行分配，故该监管协议关于租金提取条件的约定，不存在直接侵害周秀成、戴亚君权利、违反效力性强制性规范或其他无效的情形，故对于周秀成、戴亚君要求确认该协议第3、4、5条无效的诉请，不予支持。关于返还商铺的问题。各虚拟商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从商场实际情况来看，涉案商铺并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别，周秀成、戴亚君购买商铺系出于投资，定期获得经营回报收益是实现其投资目的的基本方式，涉案商铺在经营管理公司统一规划下，整个市场整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。如果对周秀成、戴亚君商铺实体分割并返还，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。故在无证据证明其与其他业主已经形成整体意志要求实体分割、返还商铺的情况下，对于周秀成、戴亚君要求实体分割、返还商铺的诉请，不予支持。关于租金支付问题。周秀成、戴亚君要求业委会、世贸中心、城区管委会支付已代为收取的2016年10月28日至2018年10月27日的商铺租金，业委会确认实际应发放金额为16305元，且该笔款项已由新城物业公司付至一审法院账户，周秀成、戴亚君因不认同该金额而暂未领取；但周秀成、戴亚君既无证据证明实际收取金额高于业委会提供的数据，又无证据证明全体业主就租金分配形成了不同于业委会分配方案的统一意见，故对于周秀成、戴亚君该项诉请，仅支持由新城物业公司支付周秀成、戴亚君2016年10月28日至2018年10月27日的租金16305元。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、新城物业公司于判决生效之日起十日内支付周秀成、戴亚君位于桐乡市世贸中心1幢21081号商铺2016年10月28日至2018年10月27日的租金16305元；二、驳回周秀成、戴亚君其余诉讼请求。本案受理费3058元，由周秀成、戴亚君负担2696元，由新城物业公司负担362元（应于裁判文书生效后10日内交纳，交纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××68，逾期交纳将移送执行）。二审中，各方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于《租金、管理费监管协议》第3、4、5条的效力问题。经查，上述条款主要是对相关各方如何监管2018年租金和管理费的收取、分配及支取等事项进行了约定，主要是基于世贸一期商铺的整体经营现状所签订，其目的是为了确保世贸一期商铺的租金和管理费的资金安全，并未设定权利义务关系，不存在直接侵害周秀成、戴亚君权益情形，故一审驳回周秀成、戴亚君要求确认上述三项条款无效的请求正确，本院予以维持。关于案涉商铺应否返还问题。经查，从案涉商铺实际状况看，系虚拟商铺，并无明确的不动产界址，属非物理形态的空间分割模式，与传统商铺存在明显区别；从经营模式看，案涉商铺是与其他商铺一起共同委托给经营管理公司统一经营管理，相关的经营业态或项目也是由经营管理公司统一整体规划，即实际上周秀成、戴亚君已与其他业主之间形成共同经营关系。由此，周秀成、戴亚君要求返还商铺，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。且案涉商铺只有在统一规划下整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。因此，在无相应证据证明其与其他业主已形成整体意志要求返还商铺的情况下，一审对周秀成、戴亚君返还商铺的请求不予支持，并无不当。关于租金问题。本案中，周秀成、戴亚君与世贸置业公司的经营管理合同自2015年10月28日到期。后业委会基于整体经营现状，于2017年11月将世贸中心（一期）的物业项目交由新城物业公司进行管理。因此，基于世贸一期的经营现状及租金收取实际，一审按照业委会确定的分配方案判决新城物业公司支付2016年10月28日至2018年10月27日期间的租金16305元并无不当，本院予以维持。另外，因案情复杂，一审法院将本案由简易程序转为普通程序审理，符合法律规定，周秀成、戴亚君对此所提异议不能成立，不予支持。周秀成、戴亚君起诉主张相关当事人支付租金137856.88元，一审按此标的额收取诉讼费符合《诉讼费用交纳办法》的规定，周秀成、戴亚君主张应按照支持金额16305元收取一审诉讼费，没有依据。综上，周秀成、戴亚君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周秀成、戴亚君负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月十九日书记员 陈丽琼