广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29585号原告：陈丽华，女，1969年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。被告：黄炳桃，男，1967年8月27日出生，汉族，住广州市越秀区，第三人：广州市华宇建设开发公司，住所地广州市越秀区小北路63号。法定代表人：黄小枫，总经理。委托诉讼代理人：王琪玮（男，系该公司工作人员）。原告陈丽华与被告黄炳桃、第三人广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽华及其委托诉讼代理人方俊挺、被告黄炳桃、第三人华宇公司的委托诉讼代理人王琪玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还非法占有的位于广州市白云区大金钟路16号407房之二的房屋；2、判令被告一次性向原告支付房屋占有期间的使用费（按照白云区景泰街大金钟路地段租金的标准计算，自2017年5月15日计至交付房产之日止的占有房屋使用费）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告陈丽华于2010年2月11日依法参加了中商盛佳广东国际拍卖有限公司对广州市白云区大金钟路12号404房，12号404房，16号207之1、2房，307之1、2房，407之1、2房，507之1、2房共有九套房产的拍卖，并以1088000元竞投取得上述九套房产。法院于2017年5月15日以（2011）云法民执字第196号执行裁定书裁定上述九套房屋的所有权归原告所有。原告于2018年5月16日取得了上述房产的不动产权证。原告多次与被告协商交还涉案房屋，原告于2019年3月17日前往上址与被告交涉收回被非法占有的房屋，但被告仍拒不交还涉案房屋，也拒绝出示其身份情况。之后，双方报警，白云区景泰派出所出警协调无果。原被告双方均在派出所作了笔录，被告承认原是被告向华宇公司承租了涉案房屋，且由其一直居住在涉案房屋内。被告自2017年5月17日起没有向原出租方华宇公司交纳过租金，也没有向原告支付任何占用房屋期间的使用费。被告的行为已侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼，请求法院依法判决。被告黄炳桃辩称，一、被告是城市改造的拆迁安置户，于二十多年前至今一直在涉案房屋居住，拥有该房屋的合法使用权。二、被告与原告素不相识，无租赁合同关系。三、原告提出的诉讼请求，被告不同意，一切费用应由原告承担。四、被告对涉案房屋的拍卖程序有异议：1、华宇公司是国有企业，其名下房屋在拍卖时应当要向其上级部门白云山企业有限集团、广州市国有资源管理局申报。这样才能防止国有资源的流失。2、原告取得涉案房屋价格极低，涉嫌低价转让国有资产。3、被告作为涉案房屋的租户，对拍卖过程完全不知情，被剥夺了优先购买权。第三人华宇公司述称，因为华宇公司欠债的原因，导致涉案房屋被法院拍卖。拍卖由几个法院处理。后来，华宇公司知道拍卖成功，已陆续通知租户停止交租，直接与新业主联系交租问题。华宇公司已没有权利收取租客租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据公告、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、新租赁合同、租赁押金、户口本、收租单据、协议书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区大金钟路16号407房之二的房屋（以下简称涉案房屋）原属于第三人华宇公司所有。1992年6月15日，第三人华宇公司（甲方）与被告黄柄桃的父亲黄友家（乙方）签订回迁安置《协议书》，约定：甲方经政府批准征用八旗二马路荣利新街等地段；甲方与乙方于1982年签订了回迁八旗二马路荣利新街回迁楼的协议书，现因该住房是侨房，按照有关政策规定，业主要收回自用，故该地段已无法安排住户回迁；经协商，乙方接受异地回迁，同意回迁到甲方提供的涉案房屋（建筑面积24.5平方米）居住；以后房屋，按实际面积计收；甲方在移交此房给乙方之后，承担全部临迁费；乙方办妥交钱及一切手续，才能领取钥匙迁入；上述房子，双方需办理租赁关系，才能入住，以后乙方必须依期按确定的租金额向甲方交租；租金标准按广州市房地产管理局、广州市物价局文件计算；甲方补偿乙方临迁损失费及交通费、搬迁费共计800元；……。2004年12月10日，第三人华宇公司因欠他人债务被本院立案执行。2007年12月12日，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定上述执行案件由阳西县人民法院（以下简称阳西法院）执行。阳西法院在执行过程中，对第三人华宇公司名下位于广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1、2房，407之1、2房、507之1、2房委托拍卖。后原告陈丽华以1088000元竞投成功。后第三人华宇公司对拍卖提出执行异议。2010年6月2日，广东高院指定上述案件由本院继续执行。2012年12月7日，本院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，认为第三人华宇公司的执行异议已立案审查，短时间无法处理完毕，故本案暂不具备强制执行条件，依法可终结本次执行程序，遂裁定终结本次执行。2017年5月15日，本院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，裁定如下：一、广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1、2房，407之1、2房、507之1、2房共九套房屋所有权归买受人陈丽华所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人陈丽华起转移。二、买受人陈丽华可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院作出（2011）云法民执字第196号协助执行通知书，内容为通知广州市国土资源和规划委员会协助执行下列项目：1、协助解除本院（2011）云法民执字第196号、（2005）云法民执字第73、74号恢1号及广东省阳西县人民法院（2008）西法执字第658-1号对广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1房，407之2房、507之1、2房共七套房屋的查封措施，并将上述房屋所有权过户到买受人陈丽华名下。2、注销上述房屋的原房产证。2018年5月17日，原告陈丽华经登记取得涉案房屋的不动产权证书。根据上述证书记载，涉案房屋的建筑面积为45.99平方米。同年11月28日，原告陈丽华在涉案房屋处张贴公告，催促涉案房屋的使用人搬离。目前，被告黄炳桃仍占有、使用涉案房屋。另查明，2010年1月8日，第三人华宇公司（甲方）与被告黄炳桃（乙方）订立《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，建筑面积35.09平方米；租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金150.9元；……。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本院于2017年5月15日作出执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归原告陈丽华所有。因此，原告陈丽华从该日起享有涉案房屋的所有权。被告黄炳桃居住、使用涉案房屋的权利原来源于其父亲黄友家与第三人华宇公司订立的回迁安置《协议书》。后来，被告黄炳桃与第三人华宇公司签订了五年期的《广州市房屋租赁合同》。因第三人华宇公司非公房管理部门，且黄友家或被告黄炳桃非第三人华宇公司的职工，故第三人华宇公司与被告黄炳桃之间不成立公房租赁关系，而是以公房租金标准收取租金的普通房屋租赁合同关系。在原告陈丽华取得涉案房屋所有权前，上述《广州市房屋租赁合同》已到期且未续期，故被告黄炳桃与第三人华宇公司之间成立不定期租赁合同关系。根据“买卖不破租赁”的规定，原告陈丽华应当继受上述不定期租赁合同关系。原告陈丽华张贴公告的行为，可视为解除该不定期租赁合同关系的通知。因此，自上述通知之日起，被告黄炳桃已无权利继续居住、使用涉案房屋。对于原告陈丽华主张被告黄炳桃向其交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于原告陈丽华主张被告黄炳桃按照同地段租金标准向其支付2017年5月15日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，上述诉讼请求合理合法，本院予以支持，但对于具体数额应分不同情况予以核定：1、2017年5月15日至2018年11月27日期间，双方为不定期租赁合同关系。因此，原告陈丽华只能根据原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向被告黄炳桃主张。为避免诉累，本院在此一并视为房屋占有使用费处理。经核定，上述期间的房屋占有使用费（租金）为2776.56元（150.9元×18.4个月）。2、2018年11月28日至返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，应当按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付。经查，2018年涉案房屋所在大金钟路地段的租金参考价为每月每平方米25元。经核定，上述期间的每日房屋占有使用费为38.33元（25元/月/平方米×45.99平方米÷30日）。对于被告黄炳桃提出对涉案房屋拍卖程序有异议的抗辩意见，本院认为，本案为民事诉讼中的物权保护纠纷，且有法定的审理期限。本案审判组织没有对之前执行案件进行审查的职权。当然，对于之前执行案件，本案审判组织也进行了必要的关注。若被告黄炳桃仍有异议，可以通过执行监督程序或者其他方式提出。需要指出的是，第三人华宇公司在2017年5月15日之后向被告黄炳桃收取的租金，应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告黄炳桃于本判决生效之日起三十日内向原告陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号407房之二的房屋；二、被告黄炳桃于本判决生效之日起五日内向原告陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费2776.56元；于返还房屋之日起五日内按照每日38.33元的标准向原告陈丽华支付2018年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告陈丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄炳桃负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月十八日书记员 冼颖斯