广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13240号上诉人（原审被告）：周蔼文，男，1958年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：阮玉美，总经理。委托诉讼代理人：王文中，男，1972年7月26日出生，汉族，住湖北省应城市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李极，男，1991年5月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系该公司员工。上诉人周蔼文因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月20日作出判决：“一、周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年4月至2019年3月期间的物业管理费21338.1元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年3月31日的逾期付款违约金16897.82元及自2019年4月1日起至实际清偿之日止以本判决第一项尚欠的物业管理费为本金按每日1‰计付违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的违约金总额以21338.1元为限；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费755.92元，减半收取计377.96元（原告已预交），由周蔼文负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。”周蔼文不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，驳回时代物业佛山分公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由时代物业佛山分公司承担。其上诉的主要内容为：涉案房屋并未达到交付使用条件,周蔼文至今未办理收楼交接手续，无须缴纳物业服务费。一、一审法院认定“案涉物业于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案，开发商已通知周蔼文于2012年3月29日前收楼。周蔼文虽以案涉物业存在质量问题为由拒绝收楼，但未能举证证明案涉物业主体结构不合格或存在其他严重影响正常居住使用的质量问题，结合《商品房买卖合同》约定内容来看，应视为案涉物业服务费的收取条件自2012年3月30日起已经成就。”显然是与事实不符，亦违反法律规定。第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，开发商应当在2010年10月30日前竣工验收合格，办理了竣工验收备案后才能交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是涉案房屋所在整个楼盘能否交付的前提条件，而在业主与开发商进行房屋接收交付时，双方应就业主所购房屋进行逐项验收合格方可交付使用。即商品房需经验收合格方可交付使用是前提条件，然后由开发商通知业主进行楼宇验收，双方办理验收交楼手续。第二，涉案《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在涉案房屋的验收交接过程中，由于涉案房屋存在严重的楼宇渗漏、围栏断裂、车库开花钢筋锈蚀等问题，开发商向周蔼文发出收楼通知后，就因涉案房屋存在前述问题一直在协商，2015年7月8日，周蔼文、开发商代表、狮山房管所工作人员等人一同在镇府建设大厦办公室召开会议协商涉案两套房屋的问题，开发商亦承诺修复上述问题。待周蔼文确认两套房屋无渗漏问题后办理收楼手续（因为周蔼文向开发商购买的两套房屋共分开8个房产证）。涉案房屋的上述问题持续到2018年11月13日一直没有解决，当日在楼宇服务中心,周蔼文、开发商代表、时代物业佛山分公司经理、大圃房管工作人员等再次召开协商会，开发商在会上答复在2018年11月30日前给业主回复解决方案。但开发商并未予以回复，时代物业佛山分公司也没有跟进该事宜。因涉案房屋存在上述问题，故开发商与周蔼文无法按合同约定签署房屋交接文件。周蔼文提供的证据充分证实直至2018年11月13日，各方仍在为涉案房屋的漏水问题在协商。涉案房屋开发商与周蔼文至今没有签订房屋交接单，涉案房屋并没实际交付给周蔼文使用。二、一审判决认定“原、被告之间已形成物业服务合同关系，……”根据时代物业佛山分公司提供的证据材料，时代物业佛山分公司并未与周蔼文签订任何物业服务管理合同或物业管理公约。因此，周蔼文认为涉案房屋并没有交付给周蔼文使用，周蔼文与时代物业佛山分公司之间并未形成物业服务合同关系，周蔼文没有向时代物业佛山分公司交纳物业管理费用的义务。针对周蔼文的上诉，时代物业佛山分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周蔼文的上诉请求，维持一审判决。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合诉辩双方的意见，二审争议焦点为涉案房屋是否具备交付使用条件及周蔼文应否向时代物业佛山分公司支付物业管理费及逾期付款违约金。经审查，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”商品房竣工验收合格后方可交付使用。本案中，涉案房屋已经竣工验收且备案，符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件。佛山市南海XXXX房地产开发有限公司亦已通知周蔼文于2012年3月29日前收楼，在周蔼文在收到通知后未能举证证明涉案房屋主体结构质量不合格的情况下，以涉案房屋不符合交付条件为由而不予收楼缺乏事实与法律依据。周蔼文上诉主张涉案房屋存在渗漏、围栏断裂、车库钢筋锈蚀等问题并非主体结构而是质量瑕疵问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，对于涉案房屋质量瑕疵，开发商承担的为质量违约及保修责任。周蔼文在收楼后有权要求开发商进行修复或承担修复费用和损失，周蔼文以此拒绝收楼缺乏依据。综上，涉案房屋具备交付条件，周蔼文逾期收楼，由此产生的责任应由其自行承担。周蔼文上诉主张时代物业佛山分公司并未与周蔼文签订任何物业服务管理合同或物业管理公约，故其无需支付物业服务费及逾期付款违约金。经审查，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此时代物业佛山分公司与佛山市南海XXXX房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对案涉房屋的业主具有约束力，周蔼文应当按时足额交纳物业服务费用。现周蔼文未能按时足额缴纳物业服务费用构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决据此认定周蔼文需向时代物业佛山分公司支付2012年4月至2019年3月期间的物业管理费21338.1元及相应的逾期付款违约金，处理并无不当，本院予以维持。周蔼文的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，周蔼文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755.9元，由上诉人周蔼文负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年十一月七日法官助理 金玲子书 记 员 朱凯琪