贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初4011号 原告：罗高，男，1970年8月10日出生，彝族，户籍所在地贵州省织金县，现住贵州省纳雍县。 原告：张娇（罗高之妻），女，1976年6月17日出生，穿青人，户籍所在地贵州省织金县，现住贵州省纳雍县。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王奕，广东典元律师事务所律师。执业证号14451201610858270。 被告：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处县府街。统一社会信用代码：91520525584136920T。 法定代表人：陈静，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。执业证号15201201210419540。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙藤德，该公司员工。 原告罗高、张娇与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“慕俄格公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，分别于同年10月29日、11月28日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告罗高及其委托诉讼代理人王奕、被告慕俄格公司的委托诉讼代理人唐明晋、龙藤德到庭参加了诉讼，第二次开庭时，原告罗高、张娇、被告慕俄格公司的委托诉讼代理人龙藤德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗高、张娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担未交付房地产权证的违约责任，依合同约定违约金计算至履行之日，暂计算到2019年10月8日为73878.99元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发位于纳雍县汇金国际Ｃ栋12-4号商品房，二原告按约支付购房款337347元，办理了相关手续，被告也交付了商品房。合同约定，被告应于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，而时至今日，被告未向二原告办理、交付合同约定的房地产权证，根据合同约定，被告应向二原告支付违约金337347元×1095天（三年）×0.0002＝73878.99元。 被告慕俄格公司辩称，1、原被告双方没有约定被告有交付房地产权证的义务，二原告也没有委托被告为其办理产权证；2、被告于2019年5月28日通过在楼道张贴公告的方式通知业主办理转移登记的相关事宜并明确告知业主对房屋面积有误差的房款多退少补，二原告未交清应补交的差价款，被告有权按二原告累计逾期时间相应顺延办理房屋转移登记文件且不承担违约责任；3、二原告未得到房屋产权证，是因政府未及时将案涉房屋所在小区消防通道的旧房拆除，导致楼盘验收不能通过，因此延误办理初始登记证的时间，被告已通知包括二原告在内的业主，因为此事部分业主曾经堵塞小区通道、车库入口，后来通过政府协调，我公司承诺在政府完成旧房拆迁后两年内取得房屋初始登记才平息纠纷，而政府在2018年1月3日才启动拆迁工作，导致我公司未在合同约定期限内办理房屋初始登记证。根据合同约定，这属于不可抗力因素，应免除被告的责任；4、2017年12月11日也即是业主堵塞小区通道时，被告向业主出具的《承诺书》改变了合同约定办证的期限，且业主代表已经签字同意，那么二原告取得房屋产权证的期限应是2019年12月31日，因此被告不存在违约的情形；5、即使我公司违约，二原告主张的违约金也过高，应根据实际损失计算，因为二原告未举证证明我公司迟延办理初始登记证给二原告造成的实际损失，故应该对违约金进行调减；6、二原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：被告慕俄格公司经纳雍县人民政府批准开发建设纳雍县汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201316053号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（4）”。 2014年3月2日，慕俄格公司为出卖人与罗高、张娇为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2014000206），约定二原告购买被告开发位于纳雍县汇金国际Ｃ栋12-4号商品房。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为116.31平方米，套内建筑面积98.95平方米，总价款为337347元;二原告应于合同签订之日向被告支付首期房款107347元，余款23万元以银行按揭方式支付；被告应当在2015年12月31日前向二原告交付房屋；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告；如被告不能在约定期限内向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，二原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已付购房款万分之二的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款107347元，余款23万元以银行按揭方式支付，被告按合同约定将汇金国际Ｃ栋12-4号商品房交付给二原告占有使用。因被告开发建设的汇金国际项目未通过整体验收，未能在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今未取得案涉房屋权属登记证书。 另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋转移登记的相关文书期限逾期后，部分业主多次聚集以各种方式向被告反映并主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案C幢房屋不动产权证。同年5月28日，被告在小区内醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括二原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间到被告财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的，后果自负。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收款收据及当事人陈述在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 结合双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点是：1、被告未按约定向二原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约；2、如构成违约，违约责任如何承担；3、二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 本院认为，关于被告未按约定向二原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约的问题，被告慕俄格公司是依法登记的房地产开发企业，其与罗高、张娇签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，限期向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书、确保二原告不因被告原因迟延取得房屋权属证书，是商品房买卖合同项下被告应当承担的主要合同义务。因被告未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理案涉商品房权属登记证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 被告的抗辩理由为：一是因政府不能完成旧房拆迁致使其消防不能通过验收属于不可抗力应予免责，二是二原告未补交超面积的房屋价款、拒不提供办证的相关资料，不应承担违约责任。经审查，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成涉案房屋不具备办理不动产权登记或办理转移登记条件是被告原因还是第三人的原因，都不能改变被告逾期办证的事实，其提交的证据也不足以证明因政府原因未及时拆除旧房导致消防验收不能通过属于不可抗力，从而具有部分或者全部免责事由；其次，二原告已按合同约定交纳了全部购房款，至于交付的房屋是否超过约定的面积，是不确定的因素，需经相关部门测量后才能确定，且被告也没有将涉案房屋经测量后应补交的具体金额通知二原告，故对该抗辩理由不予采纳。 关于如被告构成违约，违约责任如何承担的问题，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定向二原告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，二原告主张违约金起算时间从主张权利之日（2019年10月12日）倒推3年，即2016年10月12日符合法律规定，应予支持。但由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼栋的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截止2019年5月28日，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，二原告主张的违约金只能以已付购房款337347元为基数、从2016年10月12日起按日万分之二计算至2019年5月28日，共958天计算为64635.69元。 关于二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。二原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，二原告请求从主张权利之日起倒推3年计算违约金符合法律规定，故对被告的该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向二原告罗高、张娇支付未按合同约定交付办理商品房不动产权属证书的违约金64635.69元。 二、驳回二原告罗高、张娇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1646元，适用简易程序审理减半收取计823元，由被告贵州慕俄格房地产开发有限责任公司负担707元,原告罗高、张娇承担116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张政 二〇一九年十一月二十八日 书记员  左勇