福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12300号 原告（反诉被告）：康辉国际企业有限公司，住所地香港北角英皇大道394号五洲大厦公寓D9层。 法定代表人：郑小丽，董事长。 委托诉讼代理人：许江宁，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张红兵，女，汉族，1968年10月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:林荣，福建福民律师事务所律师。 原告（反诉被告）康辉国际企业有限公司（以下简称“康辉公司”）与被告（反诉原告）张红兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康辉公司委托诉讼代理人许江宁、被告（反诉原告）张红兵委托诉讼代理人林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康辉公司向本院提出诉讼请求：1.张红兵立即将坐落于福州市鼓楼区房屋交还给康辉公司；2.张红兵支付康辉公司房屋占用费按每月73872元的标准自2018年11月1日起至张红兵将房屋交还给康辉公司之日止；3.张红兵支付康辉公司基础设备费及装修费等35万元；4.张红兵支付康辉公司违约金100万元；5.本案诉讼费由张红兵支付。事实与理由：坐落于福州市鼓楼区房屋系康辉公司所有。2008年10月12日康辉公司法定代表人郑小丽与张红兵签订了一份《租赁合同》，约定张红兵承租康辉公司所有的上述房屋，租期10年，自20018年11月1日至2018年10月31日止，租金第一年（2008年11月至2009年10月31日止）月租金43000元，第二、第三年（2009年11月1日至2011年10月31日止）月租金5万元，第四年开始到合同期满（2011年11月1日至2018年10月31日）租金每年以5%递增，张红兵每月租金于每月6日前支付。张红兵在承租期应一次性付给康辉公司基础设备费及装修费等计叁拾伍万元整。租赁期满，张红兵应及时将房屋交还康辉公司，如果继续承租应于租期界满前壹年与康辉公司商议，双方重订合同。2008年11月14日康辉公司法定代表人郑小丽与张红兵又签订了《补充协议》，约定康辉公司同意将自行投资的鼓楼区民政局批准创办的“福州市天年老人护理中心”，现经鼓楼区民政局批准更名为“福州市鼓楼区天年老人护理中心”的养老机构经营管理权、法人地位以及现有设备一并移交张红兵。违约责任条款约定，任何一方违约，罚款壹佰万元，于合同终止日十天内交清。《租赁合同》签订后，康辉公司依约将房屋交付给张红兵使用，但张红兵一直没有支付康辉公司基础设备费及装修费等计35万元。2018年7月26日康辉公司向张红兵发出《告知函》，通知张红兵2018年10月31日租赁期限届满后，康辉公司将收回房屋自主使用，不再续租，请张红兵尽早安排搬迁事宜，另择场地经营，并按合同约定于2018年10月31日将上述房屋归还康辉公司。2018年10月31日租赁期限届满后，张红兵仍继续占用房屋，拒不将房屋交还康辉公司使用。张红兵未支付康辉公司房屋占用费。由此可见，张红兵已构成严重违约，应承担违约责任。 张红兵辩称，双方之间的《租赁合同》纠纷于2019年6月10日在鼓楼法院达成了一份《和解协议书》，约定：履行本约定后，双方确认案涉《租赁合同》已到期终止；双方不得通过诉讼就《租赁合同》向对方主张权利；双方间存在的其他问题另行协商。实际上双方存在三个民事合同关系，分别是2008年10月12日签订的《租赁合同》、2008年11月4日的《补充协议》及2019年6月10日签订的《协议书》。康辉公司向法院隐瞒了《协议书》的事实和证据，得以以房屋租赁合同纠纷立案，违反了民法的诚实、信用的基本原则。而张红兵信守诚实、信用原则。信守《协议书》约定。一、张红兵不存在将“福州市鼓楼区某房产”交还给康辉公司的问题。做为个体，张红兵过去没有，现在也没有，从来就没有占用过“福州市鼓楼区某房产”的房子，现在仍占用讼争房产的是福州市鼓楼区天年老人护理中心这个机构。付给康辉公司房租也是该机构。康辉公司从来就知道使用该房子的是具有独立法人地位的福州市鼓楼区天年老人护理中心，因为这一法人机构本身就是郑小丽2008年以其外甥女杨苏珍的名义向鼓楼区民政局申请创办的，2008年12月15月为便于独立行使经营管理权，康辉公司将以杨苏珍为法人代表的“护理中心”，将法人代表暂时（租赁合同期限内）转交给张红兵，并约定合同期满后，张红兵若自行选择不续租，并放弃优先权后，张红兵必须将法人地位还给康辉公司，而非房屋还给康辉公司。二、张红兵无需支付房屋占用费738720元，此数额也无根据。《租赁合同》于2018年10月31日合同期限届满，双方于2019年6月10日为解决因《租赁合同》引发的一系列诉讼问题达成一份《协议书》，《协议书》第二条第三款明确规定“双方按照协议履行相应支付、交付义务后，双方均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”,第四条第一款明确规定“双方确认租赁合同已到期，乙方（护理中心）仍占用场地相关事宜（与甲方）另行协商”。协商的内容太广泛了，在“协商”结果出来前，康辉公司提出的支付理由及金额没有任何根据，张红兵不认可。双方在《协议书》内明确约定，双方履约《协议书》后，可以就“乙方仍占用场地相关事宜另行协商”。现在张红兵早已按协议书约定，履行了全部支付义务，康辉公司至今未履行完成约定支付、交付义务。为此，张红兵多次、不断的催促康辉公司履约，以便展开协议书中约定的合同期满之后“乙方仍占用场地相关事宜另行协商”。这充分说明张红兵不想也没有拖延，希望尽快解决问题。希望尽快就“福州市鼓楼区某房产”、经营管理权、法人地位交还给康辉公司等一系列问题展开协商。康辉公司至今未履行《协议书》，却在张红兵履行了自己承担的全部支付义务后，立即催促张红兵就“乙方仍占用场地相关事宜另行协商”。张红兵多次、反复、至今都表示续租，康辉公司不同意，根据2008年11月4日双方签订的《补充协议》，只此一点，康辉公司就已经违约。张红兵也向康辉公司提出：1.如果甲方坚持不续租，必须给予张红兵足够的时间安置现有入住的老人，充分保障老人的权益；2.张红兵自康辉公司告知不再续租后，就不再接收老人、动员出院等，在院老人数急降，收入减少了许多；3.康辉公司需要支付一定数额的转让费；4.康辉公司需要另行支付一定数额的消防改造、房屋鉴定费。5.违约赔偿、损失赔偿等等，康辉公司不租给其造成直接经济损失186万元，这些要求都是可以根据协议书约定进行“另行协商”的。故康辉公司提出的占用房屋费没有任何根据。当时由于康辉公司欠张红兵判决书发票金额271万元，所以长达八个月的时间等待执行康辉公司开具判决规定的发票，双方口头约定，康辉公司何时开好发票张红兵就何时搬走。三、康辉公司提出的支付基础设备费及装修费35万元的诉求不合法。该同样的诉求已经被驳回，并且该诉请已经超过诉讼时效。且双方已经就案涉《租赁合同》内的权利主张问题，于2019年6月10日达成《协议书》约定：双方按照协议履行相应支付、交付义务后，双方“均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”。四、不管是依据双方签订的《租赁合同》、《补充协议》还是《协议书》，张红兵都没有违约。康辉公司的诉请既无事实依据也无法律依据。而恰恰相反，正是康辉公司违约。张红兵作为“福州市鼓楼区天年老人护理中心”法人代表，既然不续租，十分愿意并希望尽快根据双方2008年11月4日签订的《补充协议》将“中心机构经营管理权、法人地位退还甲方”。综上所述，康辉公司的诉求既无事实根据，也无法律依据，请求依法驳回其全部诉求。 张红兵向本院提起反诉诉讼请求：1.康辉公司向张红兵立即支付税务发票退税款57179.15元;2.康辉公司向张红兵支付违约罚款金100万元;3.康辉公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、2019年6月10日，康辉公司与张红兵在鼓楼法院达成《和解协议书》，其中，第二条第（一）款第3项约定：“甲方（康辉公司）将重复开票的税款所属日期为2015年3月至2016年4月的发票所退税金支付给乙方（张红兵）”。现康辉公司已获得税务部门返还税款57179.15元，康辉公司应按协议约定将该税款全部返还给张红兵。二、2008年10月12日，双方签订一份房屋《租赁合同》，租期十年，从2008年11月1至2018年10月31日，同年11月4日，双方又签订一份《补充协议》，明确约定：“二、合同期限满后，甲方希望乙方继续承租，并在同等条件下，乙方不仅拥有优先续租权，甲方并承诺在与他人同额租金条件下给乙方5%优惠。合同期满乙方不续租情况下，须将经营管理权、法人地位退还甲方等等。三、违约责任：甲乙双方共同希望长期合作办好中心，任何一方违约，罚款人民币壹佰万元”。“本补充协议与之前签订的《租赁合同》具有同等法律效力”。双方并于2019年6月10日又达成一份《协议书》，约定：“……双方不就任何方式就《租赁合同》向对方主张权利……”。根据《补充协议》约定，康辉公司明显违约：1、合同期限满后，甲方希望乙方继续承租。现在甲方不仅没有希望乙方继续承租，而且断然决定不租；2、乙方拥有优先续租权也没有兑现。3、甲方并承诺在与他人同额租金条件下给乙方5%优惠的约定更无从体现。4、乙方自始至终，至今仍恪守希望长期合作办好中心的约定，而甲方违背了“共同希望长期合作办好中心”的约定。当初乙方为保障合同到期后权益，特在《补充协议》中约定的保障乙方权益条款是得到甲方确认的，违约约定必须受到法律保护。就甲方违约给乙方造成的直接经济损失如下：1、2016-2017年按政府相关部门要求，反诉原告为本案房屋作为养老机构场所加建了消防喷淋，烟感系统，消防水池135吨等消防安全工程，工程支出65万元。2、2017-2018年按照政府消防部门要求，增建消防栓系统及连动工程，消防安全评估，房屋安全检测工程支出25万元。3、2017年张红兵依条件可（含上述消防工程合格条件）获得政府部门每年可得到政府床位补助费34万元/年，可得五年，共计可得五年损失179.4万元。由于康辉公司违约停租，造成张红兵巨大经济损失，因此，康辉公司应按约支付违约金100万元。 康辉公司辩称，一、张红兵要求康辉公司支付税务发票退税费显然不能成立。1.发票退税款于2019年8月23日退三笔分别为4320元、744.50元、44669.70元，2019年9月9日退费7444.95元，以上共计57179.15元。该退费系在康辉公司提起诉讼之后才发生，不存在康辉公司应依《协议书》第二条第（一）款第3项约定支付发票退税的款。2.张红兵尚欠康辉公司房屋占用费暂算至2019年10月31日止为960336元，及应支付基础设备费及装修费等35万元，支付违约金100万元，发票退税款应从张红兵欠康辉公司的款项中冲抵扣。因此，张红兵要求康辉公司另外支付发票退税款57179.15元显然是不能成立的。二、本案系张红兵违反《租赁合同》及《补充协议》约定，因此张红兵应支付康辉公司违约金100万元:1.根据（2015）榕民终字第4184号民事判决可证实，张红兵自2008年11月起至2015年3月止共欠康辉公司租金487757元,判决对超过诉讼时效部分租金未支持，由此可见张红兵在履行《租赁合同》中就存在违约。2.2018年7月26日康辉公司向张红兵发出《告知函》，通知张红兵2018年10月31日租赁期届满后，康辉公司将收回房屋自主使用，不再续租，请张红兵尽早安排搬迁事宜，另择场地经营，并按合同约定于2018年10月31日将上述场地归还康辉公司，但2018年10月31日租赁期届满后，张红兵仍继续占用房屋，直至今日拒不将房屋交还康辉公司，也未支付康辉公司房屋占用费。由此可见，张红兵已构成违约，应承担违约责任即应支付违约金100万元。三、康辉公司完全履行了《租赁合同》及《补充协议》的义务，康辉公司没有违约。而张红兵在履行合同过程中，未按合同约定支付康辉公司租金，张红兵已构成违约。因此，原《租赁合同》10年期限已满，合同期满后，康辉公司有权收回房屋自用。综上所述，张红兵的反诉显然没有事实和法律依据，依法应驳回其反诉请求。 经审理查明，2019年6月10日，康辉公司与张红兵签订《协议书》一份，协议书载明“甲方：康辉国家企业有限公司授权代表：郑小丽乙方：张红兵甲乙双方就《民事判决书》[(2016)闽0102民初4811号、（2017）闽01民终174号、（2017）闽0102民初4142号]，达成以下和解协议：一、双方款项相关事宜（一）依据已生效的民事判决书（2017）闽01民终174号，乙方在签订本协议之日起3日内，向甲方支付……（二）乙方在签订本协议之日起3日，向甲方支付2018年8月至2018年10月的租金……。二、租赁期间发票开具事宜（一）发票相关事宜：……2.甲方在收到乙方依据本协议第一条支付的款项后，依据案涉《租赁合同》约定的租金标准，甲方开具2018年8月至2018年10月的租赁发票给乙方。……（二）双方确认：在乙方收到甲方开具的上述发票后，双方确认在履行《租赁合同》过程中出现的房租及房租发票纠纷已解决，双方不得再行主张。（三）双方依照本协议履行相应支付、支付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利……四、双方承诺（一）甲乙双方确认案涉《租赁合同》已到期终止。乙方仍占用场地相关事宜另行协商。（二）乙方在收到本协议第二条第（一）款第3项所列的税票后，甲方撤回（2018）闽0102民初6705号民事诉讼，诉讼费用由乙方承担。（三）本协议的签署确系各方自愿，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等情形。” 另，2019年11月17日，康辉公司与张红兵就讼争房产办理了交接手续。 另，庭审中双方确认2019年6月10日双方签订的和解协议交款义务都已履行。 另，2019年9月15日，福州市鼓楼区天年老人护理中心向福州市鼓楼区消防大队提交《报告》一份，载明“本中心已于2019年9月13日全部自鼓楼区泉塘小区二区A座迁出。原址已清空并停水停电。特此向贵大队报告。” 本院认为，2019年6月10日康辉公司与张红兵自愿签订的《协议书》，系双方真实意思表示，双方均应按《协议书》履行各自义务。《协议书》中约定“（二）双方确认：在乙方收到甲方开具的上述发票后，双方确认在履行《租赁合同》过程中出现的房租及房租发票纠纷已解决，双方不得再行主张。（三）双方依照本协议履行相应支付、支付义务后，均放弃且不再通过包括但不限于诉讼等任何方式就《租赁合同》向对方主张权利”，故康辉公司、张红兵主张对方应按原合同支付违约金均无合同依据。关于康辉公司主张的基础设备费及装修费不符合《协议书》约定，且已过诉讼时效，本院不予支持。关于康辉公司主张张红兵返还讼争房产，双方已于2019年11月17日办理了交接手续，本院予以确认。关于康辉公司诉请的房屋占有使用费，因《协议书》约定“四、双方承诺（一）甲乙双方确认案涉《租赁合同》已到期终止。乙方仍占用场地相关事宜另行协商”，但双方并未就该项达成协商意见，康辉公司亦未提供证据证实其在《协议书》签订后与张红兵进行过协商。综合双方此前纠纷情况及双方均认可的讼争房产的2018年10月份月租金73872元，考虑到福州市鼓楼区天年老人护理中心经营老年人护理事业在搬迁时确需一定的过渡时期，本院酌定张红兵应支付的房屋占有使用费为按月租金73872元标准，自2018年11月计至2019年7月止，共计664848元。张红兵主张的发票退税款57179.15元，为避免双方诉累，可以从上述款项中抵扣，抵扣后张红兵应支付康辉公司607668.85元。关于康辉公司、张红兵的其他诉讼请求，均与《协议书》约定不符，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 一、张红兵于本判决生效之日起十五日内支付康辉国际企业有限公司款项607668.85元； 二、驳回康辉国际企业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回张红兵的其它反诉诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费47920元，因适用简易程序减半收取23960元，由康辉国际企业有限公司负担10000元，由张红兵负担13960元。反诉诉讼费14314元，因适用简易程序减半收取7157元，由康辉国际企业有限公司负担357元，由张红兵负担6800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇一九年十一月二十五日 法官助理尹佳树 书记员吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。