江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初7735号原告：邓小明，男，1954年11月23日生，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：熊颖，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201611871500。委托诉讼代理人：牟从阳，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师，实习证号36011808110201。被告：李秋丹，女，1990年10月8日生，住南昌市青山湖区。被告：程龙，男，1987年6月2日生，住南昌市昌北开发区。被告：姜国兵，男，1985年9月3日生，住南昌市南昌县。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘群，江西事事律师事务所律师，执业证号13601201411670139。上述三被告共同委托诉讼代理人：张辉，江西事事律师事务所律师，实习证号36011904110086。被告：余国平，男，1977年10月27日生，住江西省鄱阳县。原告邓小明诉被告李秋丹、程龙、姜国兵、余国平合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊颖、牟从阳，被告李秋丹、程龙、姜国兵的共同委托代理人刘群、张辉及被告余国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小明诉称：2015年7月，原告因资金紧缺向被告李秋丹借款70万元，同时以原告名下的诉争房屋作抵押并办理委托书公证，后原告陆续归还借款及利息共计535000元。2016年4月5日李秋丹将上述公证委托书转给被告程龙，程龙于同年5月将诉争房屋过户给姜国兵。2016年7月28日，被告姜国兵将诉争房屋抵押给被告余国平。上述四被告的行为，严重损害原告合法权益，故提起诉讼，请求判令1、确认程龙将位于南昌市红谷滩新区庐山南大道以XX城X号楼X单元XX室的房屋转让给姜国兵的行为无效；2、确认姜国兵将位于南昌市红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室的房屋抵押给余国平的行为无效；3、被告姜国兵、余国平立即协助原告办理位于南昌市红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室房屋变更登记手续；4、本案诉讼费由被告李秋丹、程龙、姜国兵共同承担。被告李秋丹辩称：1、我方借款70万元给邓小明后，邓小明自愿将诉争房屋为借款抵押担保并办理抵押登记，同时办理了授权我方买卖诉争房屋的委托公证手续，并同意转委托。2、因邓小明未按期归还借款，经双方协商，邓小明同意我将诉争房屋的买卖转委托给程龙，因担心房屋被其他债权人查封，故将房屋过户给被告姜国兵。现邓小明仅支付了部分借款利息，借款本金分文未还。被告程龙辩称：李秋丹转委托给我方行为有效，我方享有对房屋的处置权。被告姜国兵辩称：1、因担心邓小明的其他债权人查封诉争房屋，办理了过户手续。后我为案外人章向东向余国平借款提供担保，就将房屋抵押给余国平。2、房屋仍然还在原告的控制之下，实际由原告使用。被告余国平辩称：1、因案外人章向东向我借款70万元，由姜国兵担保并将诉争房屋办理了抵押登记。我在不知情的情况下取得抵押权，属于善意第三人，应受法律保护。2、三被告办理诉争房屋过户是基于原告的授权，过户行为合法有效。3、原告起诉之前已经向公安部门以套路贷的理由报案，公安部门也通知了四被告均到场予以了初步核查，邓小明也去了，公安部门告知了我们不构成诈骗。4、原告应按其承诺履行义务。经审理查明：2015年7月10日，原告邓小明（乙方）向被告李秋丹（甲方）借款70万元，借期三个月，双方就此签订了一份借款合同并签订抵押合同，邓小明将其名下红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室房屋抵押给李秋丹并办理抵押登记手续，取得他项权证。原告认可收到借款70万元。签订借款合同的当天，邓小明自愿向李秋丹出具委托书并办理公证，主要内容“全权委托李秋丹代为办理坐落南昌市红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室（第X层）房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜；代为办理上述房产的查档、改错、撤档、买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续；代办上述房产的土地证及其过户、领证等一切事宜；代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜；并代开、代领无婚姻登记记录证明；并代办上述房产的抵押登记等相关事宜。受托人在上述代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，我均予以承认。委托期限自即日始至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”2016年1月25日，邓小明再次向李秋丹出具委托书，主要内容“委托人邓小明出售坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室（第X层）不动产。现因委托人不能亲自前往办理上述不动产的出售、过户等手续，现委托李秋丹为代理人，全权代理委托人办理上述不动产的买卖事项（具体事项见委托书）。”根据上述两份委托书，受托人李秋丹将受托事项转委托给程龙。2016年4月22日，被告程龙作为卖方邓小明的代理人将邓小明名下的红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室出卖给被告姜国兵并办理过户手续，诉争房屋所有权人变更为姜国兵。审理中，三被告均认可诉争房屋过户给姜国兵只是为了防止被邓小明的其他债权人查封，双方并未实际发生买卖关系，且房屋实际上仍由原告使用。另被告余国平当庭出示了2016年7月15日案外人章向东签名的70万元借条、银行转账回单以及2017年7月15日姜国兵的担保书证明姜国兵以诉争房屋作为抵押物为章向东借款70万元进行担保，并办理了抵押登记手续，取得了他项权证。审理中，被告余国平陈述办理抵押时并不知道邓小明与李秋丹抵押借款以及过户姜国兵的情况。自2017年9月开始，经李秋丹认可，原告陆续将应付李秋丹的借款利息直接转账给被告余国平共计84000元（每月21000元）。2018年4月28日，原告邓小明向被告余国平出具承诺书，载明“经双方协商将位于南昌市红谷滩新区庐山南大道以北XX城X号楼X单元XX室房屋对外出售，所净得的房款优先归还抵押权人（余国平），以最终归还本息时间为准，若上述房款在优先归还承诺人本息所剩余款承诺人立即无条件返还给被承诺人。本承诺书有效期为2018年6月30日前”。截至诉讼期间，诉争房屋实际仍由原告使用。被告方也同意在原告清偿债务后将房屋重新过户给原告，或者出售房屋后房价抵扣债务。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2015年7月10日借款合同及江西银行交易记录、2015年7月10日委托书、（2015）赣洪东证内字第XX号公证书、2015年7月10日抵押权合同、红谷滩新区字第XX号房屋产权证、洪房他证红谷滩新区字第××号、不动产登记查询信息、房产交易情况明细单、2016年1月25日委托书和（2016）赣洪东证内字第XX号公证书、2016年4月26日南昌市存量房买卖合同、（2016）赣洪东证内字第XX号公证书及委托书、2017年9月26日-2018年4月29日银行交易明细单三张、2018年4月28日承诺书及被告余国平提供的2016年7月15日借条、转账凭证、担保书以及抵押权证等证据予以证实。本院认为，原告邓小明向被告李秋丹借款70万元并以其名下的诉争房屋作为抵押担保，事实清楚，双方均无异议，仅对尚欠借款金额存在分歧。原告邓小明在办理抵押担保的同时，自愿向债权人出具委托书，由李秋丹全权代为处理诉争房屋还贷、解押、查档、过户、领证、买卖等一切相关事宜，系其自愿处分自己的权利，不违反法律规定，原告对自己的委托行为产生的后果对外应当承担民事责任。基于原告的委托，诉争房屋产权过户至姜国兵名下，后被告余国平因权属登记人自愿将诉争房屋为债权的实现提供抵押担保并办理了他项权证，属于善意取得抵押权，原告无权以委托行为导致的状态对抗善意相对人余国平，且原告在明知该情况后将所欠李秋丹的借款直接转给余国平，并向余国平出具承诺书表示同意出售诉争房屋后由抵押权人余国平优先受偿，视为其对变更诉争房屋产权人名字及抵押给余国平的事实知晓和认可。审理中，原告代理人认为李秋丹处置诉争房屋违反了担保法关于“抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，不符合客观事实。李秋丹并没有在与原告的借款合同中约定债权未受清偿，抵押物归债权人所有，而是基于原告的委托行为处置诉争房屋并导致善意相对人享有抵押权，不属于留押情形。原告可就受托人的不当行为造成委托人损失另案提起委托合同诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：驳回原告邓小明的诉讼请求。本案由原告邓小明预交的案件受理费8230元，全部由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  赵国平人民陪审员  魏付英二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十九条代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。