贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初2411号本诉原告（反诉被告）：贵州省凯里市供销商厦，住所地凯里市韶山北路11号。法定代表人：杨君国，该供销商厦经理。委托诉讼代理人（特别授权）：罗应松、袁海娥，贵州贵信律师事务所专职律师。本诉被告（反诉原告）：林某某，女，1967年5月1日出生，汉族，身份证住址浙江省文成县。委托诉讼代理人（一般代理）：吴延俊，贵州争荣律师事务所专职律师。原告贵州省凯里市供销商厦（以下简称“市供销商厦”）诉被告林某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月11日立案受理后，被告林某某在答辩期内提起反诉，本院依法适用简易程序合并进行审理。审理过程中，林某某申请对房屋的租赁价格进行评估，本案依法中止审理，同年9月24日恢复审理。恢复审理后，林某某以身体不适正在外省进行治疗为由，申请暂缓审理。同年10月28日，本院再次开庭对本案公开开庭进行审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告市供销商厦向本院提起诉讼，请求：1.判决解除原、被告2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》和《补充协议》；2.判令林某某支付市供销商厦其拖欠的房屋租金207万元；3.本案诉讼费用由林某某承担。案件审理过程中，市供销商厦变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》和《补充协议》；2.判令林某某支付市供销商厦其拖欠的房屋租金357.664万元，并支付从2019年4月1日起至林某某实际将租赁房屋交还市供销商厦之日止的租金（按双方原《房屋门面租赁合同》约定的租金标准计算）；3.判令林某某腾空位于凯里市的房屋并交还市供销商厦；4.本案诉讼费用由林某某承担。同年10月25日，市供销商厦出具说明，将变更后的第2项诉讼请求再次变更为：判令林某某支付拖欠市供销商厦房屋租金207万元，并支付从2019年4月1日起至林某某实际将房屋交还市供销商厦之日止的租金。事实及理由：2014年4月30日，市供销商厦将自己所有的位于凯里市房屋向社会招标经营，林某某中标取得承租权。2015年8月1日，根据《房屋出租成交确认书》双方签订《房屋门面租赁合同》，合同约定租赁期限10年，租赁费按年交纳，先交付房租后使用房屋；租金前三年每年490万元，从第四年起每年租金在上年的基础上递增5%。由于林某某中标的房屋部分不能收回，双方签订房屋门面租赁合同的当天，又签了一份《补充协议》，约定2015年8月1日至2017年9月30日期间的年租金为338万元。合同签订后，由于凯里市门面租赁行情发生变化，林某某不能按时足额交纳租金。市供销商厦数次催讨，但截至2019年3月31日，林某某尚欠市供销商厦租金227万元。林某某不按照约定支付租金的违约行为违反了合同的约定，影响了市供销商厦的正常运转，故提起诉讼。为支持自己的主张成立，市供销商厦向本院提供了如下证据：第1、2号证据，市供销商厦的营业执照、市供销商厦法定代表人居民身份证、林某某身份证复印件，拟证明市供销商厦及林某某的诉讼主体资格适格和基本信息。经庭审质证，林某某无异议，本院予以采信。第3号证据，2014年4月30日签订的房屋出租成交确认书复印件，拟证明林某某通过竞争成为竞得者。经庭审质证，林某某无异议，本院予以采信。第4号证据，《房屋门面租赁合同》复印件，拟证明市供销商厦将凯里市供销商厦大厦整体出租给林某某及双方约定的期限、租金标准、支付方式等双方的权利义务。经庭审质证，林某某对证据的三性无异议，但提出在合同履行过程中，付款方式发生变更，林某某从2017年8月1日后分期但不定期付款。经审查，该证据符合三性特征，予以采信。第5号证据，《补充协议》复印件，拟证明双方约定变更合同的部分内容，即2015年8月至2017年9月30日的租金为338万元。经庭审质证，林某某对证据的真实性无异议，但是从2015年8月至2017年9月30日林某某实际上是按照338万元交纳租金，是足额交纳租金的。经审查，该份证据符合三性特征，予以采信。第6号证据，交费情况表复印件，拟证明截止2019年4月31日，林某某2017年8月1日至2018年7月31日付租金319万元，2018年8月1日至2019年5月21日付租金181万元。经庭审质证，林某某表示2017年度交纳的319万元，零头19万元应该是2018年度的租金。2019年交纳了181万元，如加上零头19万就是200万元。经审查，认可2017年8月1日至2018年7月1日林某某付资金319万元；2018年8月1日至2019年5月21日林某某付租金181万元，2018年度实付租金200万元。第7号证据，关于催交房租的通知，证明市供销商厦催收租金及林某某拒交房租的事实。经庭审质证，林某某认可催收租金的事实，但提出林某某是因为经济困难才没有按时交纳租金。第8号证据，房屋所有权证，拟证明案涉门面所有权人为市供销商厦。经庭审质证，林某某无异议，本院予以采信。本诉被告林某某庭审中口头辩称，1.原被告签订合同后，因为受到凯里市地下商场、微商等大环境的影响，使得林某某亏损，导致林某某不能支付资金，此不属于被告应该承担的风险，属于合同法规定的情势变更。2.林某某不同意解除合同，因为林某某对商厦进行了资金投入，对商场进行了维护，安装了电梯。3.从2017年8月以后被告分期向原告支付租金，对此原告并没有异议。4.因为市场行情下滑，被告多次向原告申请下调租金，2017年8月1日双方签订了《谅解备忘录》。《谅解备忘录》降低了租金交纳的金额。签订备忘录之后被告的经营没有好转。5.从2018年8月1日至2019年7月31日被告已交纳252万元的租金，按年租金300万元计算，至今仅欠48万元租金。反诉原告林某某向本院提起诉讼，请求：1.继续履行林某某与市供销商厦2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》及《补充协议》；2.依法变更双方《房屋门面租赁合同》中每年租金为按229.25万元交纳；3.按照变更的每年租金数额判决林某某从2018年8月1日起向市供销商厦补交租金，按照反诉原告林某某自行评估为229.25万元结合反诉原告林某某2018年8月1日起已交纳的200万元，尚欠2018年8月1日至2019年8月1日期间的租金29.25万元。事实及理由：2015年8月1日市供销商厦与林某某签订《房屋门面租赁合同》，约定市供销商厦将其位于凯里市韶山北路11号市供销商厦大厦建筑面积内前楼1至6层和后楼1至4层房屋出租给林某某从事商业经营活动。合同签订初期，林某某按照合同约定履行合同义务并对破旧不堪的标的物进行了维修，安装了电梯。合同签订后，受凯里市市区内的大十字地下商场、世纪城商业广场及清江广场（国贸）等大型商业体的相继冲击，同时，国内电商、微商兴起，使得传统的实体店遭受重大冲击，导致房屋租赁市场行情下滑甚至停滞。林某某承租房屋后未能盈利。鉴于当前市场经济疲软，林某某曾多次请求市供销商厦降低房屋租金数额，为此双方于2017年8月1日签订《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》，约定以2017年8月1日至2018年7月31日为一个周期，按年租金300万元进行交付。在周期内或周期外遇市场好转，承租方有盈利的情况下，则逐年补交。如周期内或合同约定的周期内仍不遇行情好转，市供销商厦放弃所欠合同约定的租金尾数款。到目前为止，林某某的经营状况没有得到好转，经营状况没有出现上升的现象。2017年8月后，因经营困难，林某某向市供销商厦交纳的租金部分还来源于借款。综述，在与市供销商厦签订合同后，林某某尽所能分多次履行了义务，并不存在恶意拖欠租金的行为，是因出现了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对林某某已明显不公平，同时林某某已将部分门面对外转租（未到期），若解除，将会给林某某及其他商户造成不可预估的风险。另，双方签订的每年490万元租金的约定从未执行过，为此，根据中介机构的评估，涉案门面年租金为229.25万元，林某某现已出租的门面年租金共250万元，鉴于目前的情况，请求将租金进行调整。为支持自己的反诉主张成立，反诉原告林某某向本院提交了如下证据：第1号证据，林某某的身份证复印件，拟证明林某某的身份信息。经庭审质证，市供销商厦无异议，本院予以采信。第2号证据，关于减少凯里供销商厦租金的申请报告复印件8页、关于凯里供销商厦大楼租金的谅解备忘录复印件，拟证明因近年来国内外市场经济疲软，房屋租赁市场行情下滑甚至停滞，被告承租原告的房屋之后，因未能盈利，所承租的三、四楼均没有收入，经被告多次申请，原被告双方于2017年8月1日达成协议并签订《关于凯里供销商厦大楼租金的谅解备忘录》，约定变更租金为每年300万元的事实。经庭审质证，市供销商厦对真实性、关联性无异议，但提出备忘录是双方意向性的文件，不是双方变更原租赁合同的协议，没有法律意义，既不是合同也不是补充协议。经审查，该备忘录系双方的真实意思表示，本院予以采信。第3号证据，中国农业银行对账单复印件，拟证明在履行合同过程中，林某某2017年8月1日以后是分期向市供销商厦支付租金的，市供销商厦并没有提出异议；2017年8月1日至今被告已向原告支付459万元的租金（其中，2017年8月1日至2018年7月31日的租金已经支付完毕，2018年8月1日至2019年7月31日仍欠100万元租金）。经庭审质证认可，认可2018年4月27日前交纳租金319万元，2018年4月27日至2019年5月21日前交租金181万元。经审查，该组证据双方无异议，本院予以采信。第4号证据，凯里市供销商厦大楼整体招租方案复印件、凯里市供销商厦大楼室内面积测绘报告复印件，拟证明原告的招租面积与被告成交的实际面积不一致的事实。经庭审质证，市供销商厦对招租方案无异议，但对测绘报告的证明目的有异议，提出招租方案体现的是建筑面积，测绘报告体现的是室内面积，肯定是有出入的，这是基本常识；测绘报告是林某某单方委托进行测绘得出的数据，市供销商厦不予认可。经审查，招租方案写明“建筑面积内面积约3800平方米”，测绘面积指室内面积3381.05平方米，同时，《房屋门面租赁合同》及《补充协议》未标明面积，因此，双方的说法不矛盾，该组证据予以采信。第5号证据，房地产评估报告复印件，拟证明被告承租的房屋按市场价格为229.25万元的事实。经庭审质证，市供销商厦对评估报告的合法性不予认可，提出报告是林某某个人单方面委托中介机构评估得出的结论。经审查，评估报告仅系参考，双方并未约定有随行就市，故该评估报告不予采信。第6号证据，林某某与其他人签订的租赁合同4份复印件，拟证明林某某已将部分门面出租给其他商户经营的事实。经庭审质证，市供销商厦无异议，本院予以采信。第7号证据，业务凭证4张，拟证明2019年7月2日、8月6日、9月17日、10月21日林某某分四次向市供销商厦交租金52万元。经庭审质证，市供销商厦无异议，本院予以采信。根据林某某的委托，本院依法委托中介机构对案涉门面租金市场价值进行评估。2019年7月26日，贵州惠仕房地产资产评估有限公司出具黔惠仕（2019）估字第07025号《房地产估价报告》，认定案涉门面年租赁净收益为222.9万元（测绘室内门建筑面积3357.89平方米）。市供销商厦对报告提出异议，一是对评估程序有异议，因双方之间的合同是建立在招投标基础上的，被告是主动参与投标，认可价格及协商后自愿签订的合同。双方应当按照合同价格来执行，在现有合同没有解除的情况下，对价格进行评估，不符合规定；二是评估的价格过低，结论违背了市场规律。林某某对该报告无异议。根据采信的证据，本院认定本案事实如下：凯里市韶山北路11号楼房7层，建筑面积4524.26平方米，于1998年4月14日登记在凯里市农资土产日杂公司名下。1998年8月，经凯里市人民政府批准，凯里市农资土产日杂公司实行分立重组，成立凯里市农业生产资料公司、凯里市土产日杂公司、凯里市供销商厦，同时明确供销商厦的主建筑物及其附属建筑物（案涉楼房）分给市供销商厦。2014年4月，为了盘活供销商厦资产，市供销商厦决定向社会公开招租。招租房屋基本情况为“用于招租的大厦位于韶山北路11号，全框架结构，前楼一至六层和后楼1至4层建筑面积内面积约3800平方米（除大楼两边楼梯通道和后楼四楼顶空地及简易房屋、银行门面）”。2014年4月30日，通过竞标，林某某取得案涉门面的承租权，双方签订《房屋出租成交确认书》，约定第一年成交价为490万元。2015年8月1日，以市供销商厦为出租方（甲方），以林某某为承租方（乙方），双方签订《房屋门面租赁合同》，合同主要内容为：1.经公开招租，乙方取得大厦前楼1-6层和后楼1-4层房屋（不含建筑面积内两边楼梯通道和后四楼顶上空地及简易房屋及银行门面、靠大地广场前巷道门面及大楼后面巷道门面）承租权。2.租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3.租赁费按年交纳，第一、二、三年度每年度租金490万元。从第四年度起每年租金在上一年度的基础上递增5%。3.第一年度（2015年8月1日至2016年7月30日）的租金于2015年8月1日前付清，第二年至第十年每年度的租金必须在上一年度的6月30日前交清下一年度租金，先交租金后使用；如不按时交清，则按年租金每日加收1%的滞纳金。如果推迟15日不交清该年度租金，甲方有权无条件解除本合同并收回租赁房屋，不退还履约保证金。4.合同期内，未经甲方同意，乙方不得转租、转让、转借他人，也不准以各种形式转给他人，否则甲方有权解除本合同收回房屋，乙方所交的履约保证金作为违约金归甲方所有而不退回。5.由于本合同项下房屋尚有部分的租赁时间未满，因此本合同签订后，甲方将时间未满的房屋租赁合同全部移交给乙方，甲方配合乙方收取该部分房屋的租金，用于冲抵乙方应付甲方的相应金额租金，不足部分由乙方支付；该部分房屋租赁期满后，甲方配合乙方收回房屋供乙方使用。同日，市供销商厦与林某某签订《补充协议》，协议内容为：1.甲方在招投标过程中，因凯里市供销社（凯供发〔2013〕39号）下文撤销供销商厦跟李刚签订的合同未能实现，而乙方在中标后也未能按照标书的约定与甲方签订合同。经双方共同协商，双方在不再追究一切违约责任的基础上，就乙方租赁供销商厦大楼一事，按招标文件的规定作出变动。2.租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3.因大楼门面租赁期参差不齐，甲方不能将全部门面交给乙方经营，经2015年7月8日职代会研究同意，甲方给乙方十个月装修期。（装修期分两年分摊完毕，即2015年8月1日至2017年9月30日止）。4.按年交纳租金，先交付租金后使用。即在每年6月30日前交清下租赁年度租金。5.因供销商厦大楼部分门面未到期，甲方不能将全部门面交给乙方经营，故从2015年8月1日至2017年9月30日止，年租金为338万元整。6.从2017年10月1日起按2015年8月1日签订的母本合同执行。后，林某某按约定履行义务，并对商厦进行装修，安装了电梯。合同履行过程中，由于市场经济疲软，加之商场之间竞争加剧，2017年林某某多次向市供销商厦提出减少租金的申请。2017年8月1日，市供销商厦作为出租人与承租人林某某签订《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》，主要内容为：1.凯里市供销商厦把大楼1—6楼采取公开招租竞标方式，林某某以490万元中标承租。在签订租赁合同时，遇到国内外市场经济疲软，租赁行情停滞，甚至下滑，致使大楼现在尚有三、四两层未有收入，林某某多次提出减少租金的申请。本着互利互惠、双方共赢，维持企业平稳发展和稳定的利益，经商厦召开职工会议以投票方式确定300万/年为租金额度，以此租金与林某某友好协商，达成如下谅解，为便于出承租双方共同履行，形成此备忘录。2.在当前市场经济继续疲软的情况下，以2017年8月1日至2018年7月31日为周期，按300万元租金一次性交纳，先交后用。3.在以上周期内或周期后遇市场行情好转，承租方有盈利的情况下，逐年补交，周期内所欠合同行情租金尾数款、具体数额，出承双方协调确定。4.在以上周期内或合同约定期内仍不遇行情好转，出租方不再追缴承租方在谅解周期内所欠的合同约定租金尾数款。后，林某某分六次于2018年4月27日前向市供销商厦交纳租金319万元；2018年8月1日至2019年7月31日期间林某某交纳租金201万元；2019年8月1日至2019年10月21日林某某交纳租金32万元。另查明，截止2019年10月28日，案涉大厦二楼后楼仍未实际出租。本院认为：民事活动应当遵循自愿原则。林某某通过竞标取得案涉大厦的承租权，并与市供销商厦通过协商后签订《房屋门面租赁合同》和《补充协议》，至庭审辩论结束，林某某未向本院提交证据，证明《房屋门面租赁合同》和《补充协议》违反了法律的相关规定，因此，《房屋门面租赁合同》和《补充协议》合法有效，本院予以确认。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如台风、洪水、地震等。《房屋门面租赁合同》和《补充协议》履行过程中，凯里市大十字地下商场投入营运，加之电商、微商兴起，冲击实体经济，门面租赁市场疲软，直接影响了林某某的预期收益，这系市场经济规律调节过程中产生的，非不可抗力导致，故林某某诉请调整租金的请求不予支持。同时，黔惠仕（2019）估字第07025号《房地产估价报告》并未说明相同地段房屋租金的情况，对其得出的案涉大厦年租金222.9万元的数据难以具有说服力，故不予采信。按照《房屋门面租赁合同》和《补充协议》的约定，2018年8月1日至2019年7月31日的期间的年租金为490万元，减去林某某已交纳的252万元，现尚欠238万元。2017年8月1日至2018年7月31日的租金市供销商厦与林某某已进行了约定，从目前本地现状来看，经济并未转暖，因此，按照《关于凯里市供销商厦大楼租金的谅解备忘录》的约定，期间的年租金暂按300万元收取并无不当。鉴于林某某承租案涉大厦后，投入了一定的资金对大厦进行修缮和安装电梯等，如解除合同，可能对双方会造成更大的损失，故市供销商厦诉请解除与林某某的合同的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告林某某于本判决生效之日起15日内支付本诉原告贵州省凯里市供销商厦2018年8月1日至2019年7月30日期间租金欠交部分238万元。2019年8月1日后的租金按约定履行。二、继续履行贵州省凯里市供销商厦与林某某于2015年8月1日签订的《房屋门面租赁合同》和《补充协议》。三、驳回本诉原告贵州省凯里市供销商厦的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告林某某的其余反诉请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11680元，由本诉原告贵州省凯里市供销商厦负担180元，由本诉被告林某某负担11500元；反诉案件受理费减半收取2825元，由反诉原告林某某负担2645元，由反诉被告贵州省凯里市供销商厦负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 宋 红 燕二〇一九年十一月十四日书记员 杨岚（代）