上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初8050号原告：朱国强，男，1954年2月7日生，汉族，住上海市闵行区。原告：孙月华，女，1961年4月11日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱国强。两原告之共同委托诉讼代理人：朱悦(系两原告儿子)，1986年2月8日生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金城同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金城同达(上海)律师事务所律师。原告朱国强、孙月华与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下至判决主文前简称“豫商公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序于同年11月11日公开开庭进行了审理。原告朱国强暨原告孙月华的委托诉讼代理人及两原告之共同委托诉讼代理人朱悦、被告豫商公司的委托诉讼代理人申屠向宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国强、孙月华向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告签署的上海市商品房预售合同，原告向被告退还上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄55幢411号房产，被告向原告退还全部购房款3,773,372元；2、判令被告赔偿原告全部购房款的资金占用利息损失(从原告分次支付购房款之日起，依据中国人民银行同期同档贷款基准利率，分次计算利息损失，至被告付清时止)；3、判令被告赔偿原告本案标的物房产物业费(依据物业费标准计算至被告付清时止)；4、判令被告赔偿原告全部购房款30%的违约金1,132,012元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经现场查看被告样板房后中意欲购买涉案房屋，故原、被告于2017年10月23日签订上海市商品房预售合同，并分三次付清了全部购房款3,773,372元。因涉案房屋是期房，原告只能通过样板房来决策是否购买涉案房屋，原告当场拍摄了样板房照片与视频。被告样板房明确展示了涉案房屋地下室可以采用全部封闭建筑，并且分隔成为地下两层，供原告居住与使用，地下室的实际可使用面积高达50-100平方米，占全部可使用面积的比例高达30-50%，是严重影响原告决策是否购买房屋的重大事项。被告的样板房地下室实景照片，可以在全国知名新房销售平台“链家新房”查看，与原告自行拍摄的被告样板房照片与视频构成交叉证明。2019年1月3日，被告向原告交房后，由于被告一直阻止原告按照样板房地下室进行合法封闭搭建，故原告一直无法装修入住，导致涉案房屋处于空置状态，给原告造成严重利益损失。2019年5月2日，原告向崇明区人民政府询问并得到书面答复，原告方才得知被告在2017年10月23日向原告销售涉案房屋之际，就已经明知其样板房地下室的建筑与装修未经政府审批部门的合法性审批通过，但是被告依然以样板房地下室的建筑与装修作为影响原告决策是否购买涉案房屋的重大事项，向原告进行虚假销售宣传，其行为已经构成恶意欺诈销售，导致原告在被严重欺骗的情况下，与被告签订涉案合同，并付清了全部房款。根据合同法第五十四条、商品房买卖合同纠纷案件的解释第三条的规定，被告样板房建筑结构实景应当视为合同内容，被告应当承担违约责任。根据合同违法行为监督处理办法第六条被告隐瞒样板房地下室建筑结构未经合法审批的重要事实，诱骗原告作出错误的意思表示订立合同，被告存在欺诈行为。同时根据上述处理办法第九条的规定，被告向原告采用格式条款订立合同，存在格式条款中免除被告责任的情形，被告应当承担违约责任。被告豫商公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由：一、被告依法与原告签署上海市商品房预售合同不存在采用欺骗手段骗取原告购房的情形，原告主张被告构成欺诈没有事实和法律依据。首先，被告已对样板房仅作为参考之用作出明确提示，未欺骗购房者。原告对此完全明知。根据相关规定，开发商没有对样板房作出明确提示的情况下才作为合同依据。本案中开发商已经明确提示，因此样板房不能作为交付标准。其次，双方已在预售合同中明确约定原告所购房屋的楼层、面积和价格，同时在预售合同补充条款中明确说明了小区地下室、露台等部位的权益归属和使用限制，原告对所购房屋的实际情况完全知晓并接受。相应的房产交付标准应当以合同为准。二、预售合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。综上，被告依法与原告签署预售合同并向其出售房屋的行为不构成欺诈行为；被告交付的房屋符合预售合同约定，不存在违约行为。同时，原告没有因合同产生损失，赔偿损失应以原告所受的实际损失为准。对于原告要求赔偿违约金，被告认为合同对此未作约定，被告不同意赔偿。对于原告要求赔偿物业费，被告认为物业费系原告接收房屋后享受物业服务支付的对价，并非原告的实际损失。原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、被告样板房现场照片与视频；2、被告样板房地下室面积测算依据(截图)。证明被告以样板房地下室为主要卖点，对原告购房决策产生重大影响。3、原告购房款支付凭证与利息测算，证明原告付清了全部房款，被告占用原告资金的利息(利息的结算点以实际清偿之日为准)。4、被告建筑漏洞现场照片，证明被告交房时地下室存在建筑漏洞，是被告欺诈行为的表现之一。5、被告样板房“链家新房”宣传照片，证明被告在第三方网站进行样板房宣传的事实。6、12345崇明区人民政府书面答复；7、物业费测算依据；8、被告被行政处罚公示；9、被告工作人员电话录音及文字整理材料；10、上海市商品房预售合同。证明原告向政府求证后，才最终得知被告样板房地下室的建筑与装修，从一开始就根本没有得到过崇明区政府相关审批部门的审核通过，被告恶意向原告进行欺诈销售。11、12345信访答复三份，证明被告销售过程中存在欺诈。12、被告受行政处罚的公示两份，证明被告未办理开工放样复验就开工建设，且之前也存在虚假宣传。13、涉案房屋现场照片，证明从2019年1月交房到同年5月房屋的建筑漏洞持续存在，直到同年8月被告才把漏洞补上。同时，系争房屋水电煤没有开通，房屋保持交房时的状态，故因被告原因致原告无法入住房屋，原告要求退房。14、宣传资料，证明被告宣传过程中存在欺诈。15、所有原告联名信，证明被告给众多业主造成损失，业主希望与被告协商，但被告不出面处理。16、大产证、拆违决定书，证明被告样板房地下室被拆违，被告存在欺诈行为。17、物业微信记录，证明物业明确表示收房地下室空洞是由被告造成。18、被告修改合同条款(来源业主的起诉群)，证明被告自己承认知法违法。19、被告广告宣传资料，证明被告广告宣传资料欺诈。20、网上信访公开资料，证明被告一贯失信。21、地下室搭建协议书，证明被告知法违法地下室搭建。22、被告样板房地下室违建被强拆(原告现场拍摄的照片、视频)，证明被告存在欺诈行为。23、被告公然行贿上海电视台记者(视频)以及业主与记者的微信聊天记录，证明2019年8月2日记者去现场采访的情况。24、物业费发票及收款凭证，证明原告已支付2019年全年物业费7,594.50元。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1，内容无法确认就是当时样板房的情况，故真实性不认可；样板房与原告购买的房屋不具关联性；对合法性认可；对证明内容不认可，地下室产权归被告所有，被告已经对样板房仅供参考作出了明确提示，对原告的购房行为不能产生重大影响。证据2，三性认可，但不认可证明目的，地下空间不是出售面积，产权归被告所有。证据3，支付凭证三性认可。但利息测算系原告自行测算的，不能作为依据。证据4，无法确认照片内容的真实性，对证明内容也不认可，地下空间产权归被告，地下空间的规划符合政府审批，如房屋存在问题，被告后期会去修整，但房屋的建造符合规划不存在问题。证据5，该证据来自第三方网站，真实性无法确认，证明内容也不认可，被告没有委托第三方网站进行宣传，另案去核实过，第三方网站也表示未接受过被告委托，是第三方网站自行宣传的。证据6，真实性无异议，但不认可关联性，样板房归被告所有，如何装饰装修是被告对自有产权的处置，且已明确仅供参考，原告不因样板房拆除产生任何损失。证据7，合同截图真实性认可，物业指南真实性无法确认。同时无法确认原告是否已支付物业费；因被告不存在违约，该证据与本案没有关联性。证据8，三性认可，该行政处罚作出时间是2018年，具体处罚原因与本案无关。证据9，真实性有异议，无法确认双方主体以及聊天内容的真实性，也无法确认录音的完整性，可能存在删减；关联性不认可，该录音产生于近期，无法证明原告在签署预售合同时案外人向其作出过赠送地下室的承诺；证明内容不认可，录音中没有体现被告曾向购房者作出赠送两层地下室的意思表示，更没有具体确定的赠送内容。证据10，三性认可。证明目的不认可，合同是双方经协商后签署的，系双方真实意思表示，合同内容对房屋的面积作出了明确约定，被告不存在欺诈的事实。证据11，真实性认可；关联性有异议。被告不存在欺诈。证据12，被告因提早开建遭到处罚以及2017年马术公园的宣传受处罚均与本案无关联性。证据13，照片内容真实性不认可，证明目的不认可，被告交付的房屋通过验收，可以居住。证据14，不是被告的资料，对其来源不确认，故真实性无法确认。证明内容也不认可，内容没有指向原告的房屋，且文字部分明确提示仅供参考，具体房屋情况以合同为准。证据15，联名信被告没有收到过。真实性不认可，原告自行出具，对被告不产生任何约束力。证据16，真实性认可。不认可原告的证明目的，原告自行推测，不能证明被告存在欺诈。证据17，形式上的真实性认可，但无法确认对方就是该物业公司的人员，原告与案外人的对话及对相关事实的陈述对本案不产生约束力。证据18，真实性无法确认，关联性也不认可，即便存在变更情况也与本案原告无关。证据19，真实性无法确认，因存在前后手交接问题，被告作为后手没法核实当时的情况，目前售楼处不存在这两个模型。对宣传手册真实性也无法确认；证明目的不认可，原告提供的宣传资料上已明确提示仅供参考，以合同为准。证据20，真实性认可，但不认可关联性。证据21，三性不认可。宏筑公司与其他业主的搭建协议书不对被告产生任何约束力。证据22，真实性无法确认；关联性也不认可，样板房权属归被告所有，拆除与本案没有关联性。证据23，真实性无异议；关联性有异议，新闻媒体对被告小区地下室问题的报道存在片面性，不具证明能力。微信聊天记录无法确认真实性，记者与业主进行密切沟通仅站在业主角度进行报道，更说明新闻报道存在片面性。证据24，真实性无法确认；证明内容不认可，物业费是原告在2019年1月3日接收涉案房屋后，基于与第三方建立的物业服务关系，向第三方支付的对价，并非损失。再者，被告在销售房屋及履行合同过程中不存在欺诈的故意和行为，不应当承担赔偿责任。被告为证明其辩称意见向本院提交如下证据：1、公证书，证明被告已通过多种方式提示样板房仅供参考，不存在欺诈行为；样板房依法依约均不能作为原告所购房屋的交付标准。2、上海市商品房预售合同，证明预售合同主文及附件明确约定原告所购房屋的实际情况，原告对所购房屋的实际情况是明知的；双方依法签署的预售合同是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，是确定双方权利义务关系的重要依据。3、交付使用许可证；4、房屋土地权属调查报告书(部分)；5、客户钥匙/物品签收单。证明被告向原告交付房屋时已取得该房屋的《交付使用许可证》，并且被告所交付房屋的实测建筑面积、地下建筑面积及其他情况均与预售合同的约定相符，不存在违约行为。且原告已在2019年1月3日对被告交付的房屋完成验收交接，并无异议。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1，公证书真实性认可；关联性不认可；证明目的不认可，不能证明2017年被告向原告销售房屋时的情况，被告的宣传内容是要约，不是要约邀请。证据2，真实性认可，2017年11月23日签订合同时原告已经向被告支付73万元房款，因此双方未在充分协商的基础上签订合同。证据3、4、5，真实性没有异议，接收房屋时样板房没有被拆违，原告相信涉案房屋能像样板房一样搭建。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，原告朱国强、孙月华(乙方)与被告豫商公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第一条载明甲方经批准投资建造商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。合同约定乙方向甲方购买坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋，暂测房屋建筑面积为109.11平方米，地下附属面积8.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价为34,583.19元，总房价款为3,773,372元。该商品房销售宣传名称为：禹洲东滩雍禧。合同补充条款一中第三条载明：(一)小区内未计入公摊面积的以下房屋与部位，除法律另有规定或合同另有约定外，归出卖人所有，包括但不限于：商铺、配套房屋、配套设施、公用设备、人防设施、小区内的地上车库、地下停车库(位)和地下室、架空层、会所、幼儿园等其所有者权益、使用权益或投资权益等归出卖人所有，出卖人有权销售、出租或者收取收益。对于出卖人所有的车位(车库)，出卖人有权选择通过部分或全部出售、附赠或出租等方式进行处分，可根据实际情况进行整改并确定用途，买受人予以知晓并同意……(二)对于不计入产权面积且业主享有专有使用权的部分，面积变化不影响房价款，出让人承担质量和瑕疵担保义务的范围仅限保证该房屋或商铺主体结构合格和不能严重影响买受人正常居住使用；使用权人承担该部分的保修、维修责任。(三)没有公共通道进出的庭院、露台、非产权式地下室，其使用权由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人享有，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定外，上述部分不办理产权证。使用权人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。地下车库、架空层和商业中心等配套建筑未计入分摊面积，其所有权和收益权属于出卖人，法律法规及合同另有约定的除外；该部分是否享有投票权及是否需要缴纳专项维修资金、物业服务费等按相关法律政策及管理规约执行。补充条款一第四条第(一)项载明：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告资料(含图册、海报、模型、报纸等)、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘、海报等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，不作为合同依据，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准……。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告豫商公司分别于2017年11月9日、2018年3月6日开具了金额为773,372元、3,000,000元的上海增值税普通发票。2019年1月3日，原、被告办理了房屋交接手续。另查明，东滩豫翠苑的A户型宣传页中载明建筑面积约108-112㎡的房屋，户型为3房2厅2卫，设计的户型图包括地下一层地下车库区、地下夹层休闲魔幻区及地上三层，户型图下方小字“友情提示：本户型为改造方案，并非交付标准，最终解释权归开发商所有。本项目建筑规划里不含电梯，仅预留电梯井；交房时，所有地下室均无隔断，仅为一层，业主可自行分配，个性化分层；同时本资料户型平面图以及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同。局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”东滩豫翠苑的小区宣传页上载有A、B户型图，建筑面积分别为108㎡、116㎡，两种户型设计图中均包括地下室及分割示意，载明“层高约5m阳光地下室，可自行分割为私属车库与多功能健身影音室让生活无限畅想”，同时，该页下方小字备注“友情提示：本项目交付时不含电梯，仅预留电梯井；交房时，地下室层高约5m，客户可自行分割利用。同时本资料户型平面图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，拒不结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准”。再查明，该小区原样板房的地下空间曾搭建成独立空间。2019年3月18日，上海市崇明区陈家镇城市管理行政执法中队作出沪崇(陈府)责拆决字(2019)第160005号《上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》，因陈家镇北陈公路XXX弄XXX号和159号地下车库里搭建建(构)筑物违反了相关规定，要求本案被告限期自行拆除有关违法建筑。后该样板房内的搭建建筑已拆除。还查明，根据被告豫商公司提供的2018年12月4日东滩豫翠苑的《房屋土地权属调查报告书》，经上海市崇明区房屋测绘所测量，涉案房屋层次为1-3层，室内建筑面积(含阳台)为109.11平方米、地下建筑面积为8.84平方米。本案的争议焦点为：一、被告豫商公司在出售房屋过程中是否存在欺诈行为；二、原告主张的撤销合同并要求被告退还房款、承担赔偿责任的诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点一：本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》明确，涉案房屋的结构为地上三层、地下一层，建筑面积为109.11平方米，地下附属面积8.84平方米，而根据《房屋土地权属调查报告书》，被告豫商公司交付涉案房屋状况与合同记载一致。现原告主张被告豫商公司的销售广告、宣传资料及样板房展示中明确赠送两层地下室，属于合同的组成部分，而被告豫商公司交付的房屋无法搭建两层地下室，被告在销售宣传过程中存在欺诈行为。被告豫商公司则不予认可。本院认为，综合分析广告宣传资料的内容、合同对房屋结构和面积的约定，以及补充条款对地下空间权属和使用的约定，宣传资料对于相应户型房屋面积作了明确告知，对于地下空间也明确“层高5m”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，故无法认定被告豫商公司作出了明确的赠送独立地下空间的允诺。根据双方订立的合同，原告应当明确知悉其所购房屋的建筑面积、结构，以及涉案房屋权属登记面积不包括原告所述的地下空间。根据原告所述内容，其也知晓交房时不存在独立的地下空间，所谓的“赠送两层地下室”是购房后通过改造后而增加的实际使用面积。况且，该小区房屋价格已经有关部门审批备案，报批价格、面积中不包含原告所述的地下空间，原告亦未提供相关证据证明两层地下室空间对该房屋单价的确定具有重大影响。因此，原告以此主张被告豫商公司在销售过程中存在欺诈，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二：根据相关法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如上所述，被告豫商公司在销售过程中不存在欺诈行为，且原、被告已于2019年1月3日完成了房屋交接手续，交付的房屋面积、结构与合同约定一致，故对于原告要求撤销合同、退还购房款并赔偿利息损失、违约金的诉讼请求，本院不予支持。若双方在合同履行过程中，存在其他争议，可以另行解决。关于原告主张的物业费，因原告已于2019年1月3日办理涉案房屋交接手续，而物业费是原告与物业公司基于物业服务而产生的法律关系，支付的相应对价，故原告要求被告赔偿物业费的诉请，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告朱国强、孙月华的全部诉讼请求。案件受理费45,516元，由原告朱国强、孙月华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李洋审 判 员  刘凯人民陪审员  黄飞二〇一九年十一月二十八日法官 助理  陈凌书 记 员  陈凌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。