湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初2046号原告：王传枝，男，1962年11月17日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人：鄢靖、涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施市环城置业有限公司，住所地：湖北省恩施市小渡船38号金城国际302室。统一社会信用代码：91422801665490470L。代表人：彭承贵，系该公司破产管理人负责人。委托代理人：肖鹏、邓莉，湖北鹏恩律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：卢义东，女，1985年9月28日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人：李先军，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王传枝诉被告恩施市环城置业有限公司（以下简称环城置业公司）、卢义东确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王传枝及其委托诉讼代理人鄢靖、涂绪钊，被告环城置业公司破产管理人的委托诉讼代理人肖鹏、邓莉，被告卢义东的委托诉讼代理人李先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王传枝向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告就恩施市××坝街道办事处学院路××号环城公馆1单元0401号房产签订的《房屋买卖合同》无效；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月25日，原告与被告环城置业公司签订《合作开发协议书》，约定原告将其位于恩施市××坝街道办事处学院路××号的房产所有权及土地使用权过户给被告，由被告环城置业公司出资对前述土地进行房地产开发。被告环城置业公司在项目开发完成后，还建5800平方米的商品房给原告，在项目开盘时首先将还建部分以签署合同的形式还建给原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告环城置业公司与原告签订《商品房买卖合同》，将恩施市××坝街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元401号、402号、403号房屋还建给原告。后因被告环城置业公司未能按时交房，原告得知，二被告已就恩施市××坝街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元401号房产签订虚假合同并办理了房屋预告登记。被告卢义东与被告环城置业公司法定代表人、实际控制人向屹峰长期居住生活且育有小孩，向屹峰为对外融资与被告卢义东恶意串通，通过被告卢义东与环城置业公司签订商品房买卖合同进行虚假交易，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告根据《合法法》第五十二条、《民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉，请依法裁判。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告与被告环城置业公司签订的《合作开发协议书》复印件一份。证明原告与被告环城置业公司之间因恩施市学院路的开发，被告环城置业公司承诺给原告5800平方米的还建面积，原告是案涉还建的权利人。2、《恩施州商品房买卖合同网上备案证明》原件、编号为ES1703982的《商品房买卖合同》的复印件各一份。证明买卖合同处分了被告环城置业公司应当还建给原告的401号房屋。3、恩施市住房和城乡建设局出具的《证明》一份。证明被告环城置业公司1-3层为查封状态、其余楼层为已备案的状态，还建给原告的房屋已不能满足还建的需要，包括401号房屋在其他地方没有替代的，侵犯了原告还建的权利。被告环城置业公司辩称，被告环城置业公司已被申请破产，诉讼主体应为恩施市环城置业有限公司管理人。王传枝不具有诉讼主体权利，因其第三人的利益待定，就本案商品房买卖合同，王传枝不是合同相对方，与其没有直接利害关系，也不符合合同法第52条的规定，其理由为：1、没有证据证明对房屋有无权利？有多少权利？利益损害了多少？要不要承担责任。本案中王传枝的权利的前提和基础是拥有该房屋的所有权，但是提交的《合作开发协议书》、《商品房买卖合同》等证明其权利的证据的性质以及效力是待定的，王传枝提出履行协议及合同还在审理中，王传枝是否具有环城国际公馆四楼的权利也在审理之中，是合作开发协议就应共担风险，如是土地使用权转让纠纷，是合同之债，是普通债权，应申报债权，如认为是还建，其定性还在审理之中。二被告签订了房屋买卖合同并办理了预告登记的取得物权，王传枝后签订合同，不能取得物权，只能主张赔偿损失。2、没有证据证明具有恶意。二被告签订的房屋买卖合同已经办理预告登记，如权利人认为有误可申请更正，存在预告登记的异议期。不动产中心进行了形式上的审查，不存在恶意串通，王传枝起诉称向屹峰与被告卢义东恶意串通，并不是被告环城置业公司恶意串通，如存在登记错误造成损失，只需承担赔偿损失，而不是认定无效。王传枝所持有的商品房买卖合同为无效合同，是王传枝冒签的时间，且是强迫签订的。综上，请求驳回其诉讼请求。被告环城置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了恩施州中级人民法院的（2019）鄂28破申4号民事裁定书及决定书各一份。证明2019年4月30日，恩施州中级人民法院受了环城置业公司破产清算并指定湖北鹏恩律师事务所担任其管理人。被告卢义东与被告环城置业公司的答辩意见一致。被告卢义东为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、编号为ES1703982的《商品房买卖合同》复印件一份、《恩施州商品房买卖合同网上备案证明》、恩施市自然资源和规划局出具的《预告登记信息》。证明卢义东支付了900.57万元对价从恩施市环城置业有限公司购买了环城公馆商业幢1单元401号房屋，且在恩施市城乡建设局依法办理了网上备案，在恩施市自然资源和规划局依法办理了预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记，卢义东不仅拥有买卖合同的债权且依法取得了准物权，非经卢义东本人同意，任何人不可取得该房屋的物权。2、原告与被告环城置业公司签订的《商品房买卖合同》复印件3份、恩施州中级人民法院2018年7月16日对原告王传枝的《接待笔录》复印件一份、恩施州中级人民法院2018年7月17日对向屹峰的《询问笔录》复印件一份。证明原告从环城公司购买房屋时间为2017年6月28日，卢义东从环城公司购买房屋时间为2017年5月4日，说明卢义东买房子的时间早于原告，且卢义东购买的401房屋面积及总价与原告在诉状中提出的面积及总价不相符，不是同一标的物。3、恩施市人民法院（2018）鄂2801民初55号民事判决书、手机照片打印件19张。证明卢义东购买的房屋是环城公馆的第4层楼，在小额贷款公司办理了贷款并办理了抵押登记，小额贷款公司已经申请执行，没有原告所说的401、402、403号房屋，该房屋已经设立了权利负担，不可能转让给其他人。4、2018年6月10日，环城置业公司起诉王传枝的民事诉讼状复印件一份。证明当时环城公司的法定代表人向屹峰与原告签订的三份房屋买卖合同并非环城公司的真实意思表示。5、恩施市人民法院（2017）鄂2801民初5272号民事判决书及（2018）鄂2801民初2183号民事裁定书。证明王传枝就同一事实在反复打官司是在滥用诉权。经庭审质证，被告环城置业公司对原告提交的证据的真实性无异议，但认为合作开发协议只能证明利润分配可优先，只是合同之债，没有物权效力，不能证明属原告所有，认为证据2只能证明房屋进行了买卖并登记，可能涉嫌一房二卖，不能证明侵犯了原告的权利，原告没有权利就不存在侵犯，证据3不能证明原告对房屋拥有所有权，合作开发应共担风险；被告卢义东意见相同，并认为不能证实是案涉房屋与合作开发房屋是同一标的物。原告对被告环城置业公司提交的证据无异议。原告对被告卢义东提交的证据的真实性无异议，认为证据1被告环城置业公司和卢义东都有义务举证证明该房屋买卖的款项支付情况，卢义东与向屹峰之间有小孩，卢义东与环城公司之间房屋买卖目的是在于侵占原告的还建房屋，证据2环城公馆只有1栋楼，只有一个4层楼。卢义东购买房屋时间在原告还建之前不成立，还建时间是2011年，合同是2015年5月4日补签的，签订合同的目的是为了落实环城公司与原告在2011年还建的约定，证据3金恩小额贷款公司的抵押权最终没有成立，只是一个抵押预告登记，关于应该还建给原告的房屋是否有权利负担，法律有明确规定，金恩公司无权阻止原告行使权利，证据4环城公司起诉王传枝只能证明有人要骗取王传枝的财产，证据5卢义东代理人认为王传枝滥用诉权，是侵犯王传枝的公民正当权利。被告环城置业公司对被告卢义东提交的证据无异议。本院认证，对于原、被告无异议的证据，本院予以采信，结合本案查明的事实，综合认定其证据其证明目的。本院经审理认定事实如下：2011年7月25日，被告环城置业公司（甲方）与原告王传枝（乙方）签订《合作开发协议书》，内容为：“一、合作内容及方式1.1合作内容乙方以其位于学院路138号房产所有权及土地使用权（详见本协议第三条所述，下称“目标土地”）投资，并按房地产项目开发要求将土地使用权过户给甲方，由甲方出资利用目标土地进行房地产开发（下称“项目”），并于项目竣工后将合格的商品房按双方约定数量进行分配。1.2合作方式1.2.1甲方负责目标土地利用规划指标的申报、项目的策划与设计方案及报批、项目的开发建设和竣工验收等。1.2.2乙方负责目标土地上建筑物及附着物的退租。1.2.3甲方负责目标土地建筑物的拆除工作。1.2.4甲方负责项目开发建设所需的全部资金，并自负项目开发的盈亏，但经甲方合理规划和其他努力得以增加的建筑面积和相关利益，乙方不得参与分配。1.2.5甲方按照双方约定的分配方式办理项目的房地产权利初始登记。1.2.6甲方按本协议约定还建给乙方的商品房面积后的剩余部分，由甲方自主销售或作其他处置。1.2.7因土地过户过程中产生的相关税费均由甲方负责缴纳，否则由此产生的经济和法律责任与乙方无关。二、合作分配方式2.1甲方将项目开发完工后，还建5800平米（建筑面积）商品房给乙方超过或不足此数的面积，由双方按当时市价用现金相互补偿。2.2还建给乙方上述房屋面积后，剩余商品房面积全部归甲方所有，由甲方自主处置。2.3乙方还建商品房的具体位置：首层除留给甲方200平米商业面积外，余下商业面积还建给乙方；二、三、四、五、六层优先满足乙方的其余应分配面积剩余的面积和楼层全部由甲方所有和处置。2.4地下车库按审批规划方案设计和建设，地面停车位临街部分使用权由乙方所有（甲方门面前除外），非临街部分乙方拥有60%使用权，并划定相应位置。地下规划的停车位，乙方拥有20%的使用权，并划定具体位置，余下的部分由甲方处置。但乙方需交纳相应物业管理费。三、乙方承诺之目标土地现状（略）四、甲乙双方权利义务（略）。五、违约责任（略）。六、争议解决双方因履行本协议或在合作过程中发生争议或纠纷的，双方应尽量协商解决；协商不能解决的，任何一方可将争端提交目标土地所在地有管辖权的人民法院，以诉讼的方式解决。七、其它7.1本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力7.2本协议自双方签字盖章之日起生效。”合同签订后，原告按照协议将其拥有的位于舞阳街道办事处学院路××号的目标土地及房产转让给被告，并于2012年2月13日向恩施市国土资源局申请注销原土地使用证，变更土地使用权人为被告环城置业公司。2013年8月6日，该宗地使用权获准登记至恩施市环城房地产开发有限公司名下，土地使用权证号为恩市国用（2013）第01112号，该地块面积为4727.39平方米，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2013年10月25日至2083年10月25日。嗣后，环城公司即在该地块上进行商品房建设并命名为“环城国际公馆”项目。2015年5月5日，被告环城置业公司将其开发承建的“环城国际公馆”项目1-4层在建工程抵押给案外人湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押债权金额516万元。2015年5月20日，恩施市房地产管理局颁发《房建2015字第××号》他项权证，载明抵押权人为原告湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押人为被告环城置业公司，在建工程坐落于舞阳坝街道办事处学院路138号，债权数额为516万元，登记时间为2015年5月20日。附记为：“该在建工程坐落于学院路138号，环城国际公馆1至4层，建筑面积为6111.02平方米。解除第四层商业房在建工程抵押面积：1500.95平方米，变更后在建工程抵押1-3层，面积4610.07平方米，债权金额436万元。”2016年5月31日，案涉房屋所在小区“环城国际公馆”的楼房陆续向业主交付。2017年5月4日，被告环城置业公司（出卖人）与被告卢义东（买受人）签订《商品房买卖合同》，被告环城置业公司将环城国际公馆商业幢1单元4层（建筑面积1500.95平方米）出卖给被告卢义东，房屋价款9005700元，付款方式为买受人于2017年签订本商品房买卖合同时支付4505700元，剩余房款4500000元，申请办理银行按揭支付，并于2017年办理完毕，按揭款不能到账的，买受人必须现金补齐所欠房款。交付期限为2016年5月31日前。该房于2017年6月15日办理了预告登记。2017年6月28日（落款日期为2015年5月4日），原告与被告环城置业公司分别签订十份《商品房买卖合同》（简称案涉合同），分别约定：被告将“环城国际公馆”1单元的101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、201号房、301号房、401号房、402号房、403号房还建给原告；房交房时间分别为：101号房、102号为2017年6月30日，其他房屋为2017年8月31日；付款方式为“该商品房为还建内容，以还建合同协议为准”；产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”另查明，“恩施市环城房地产开发有限公司”于2015年2月5日更名为“恩施市环城置业有限公司”。本院认为，原告与被告环城置业公司签订的《合作开发协议书》，按合同约定被告环城置业公司是否应当给原告还建，双方是否属于合作开发，原告应当主张相应权利并予以确认，在此基础上，原告再行主张相应权利。故原告请求二被告就恩施市××坝街道办事处学院路××号环城公馆1单元0401号房产签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王传枝的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王传枝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄泽勇人民陪审员  胡 斌人民陪审员  谢永飞二〇一九年十一月二十日书 记 员  滕 先