北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初69820号原告：北京九章众信贸易有限公司，住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢1层101内802室。法定代表人：白剑钢，总经理。委托诉讼代理人：王岩，北京首阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。被告：北京蟹岛种植养殖集团有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡长店村。法定代表人：付秀平，董事长。委托诉讼代理人：李兆翼，泰和泰（北京）律师事务所律师。第三人：白剑钢，男，1973年9月4日出生，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。第三人：牛强，男，1975年5月8日出生，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴明尚，北京普纬律师事务所律师。第三人：北京泊岸家具有限公司，住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢一层101内801室。法定代表人：白剑钢，执行董事。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。第三人：北京泊岸管理咨询中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区蟹岛路1号院22幢一层101内803室。执行事务合伙人：白剑钢，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：陈璐琳，北京首阳律师事务所律师。原告北京九章众信贸易有限公司（以下简称原告）与被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司（以简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法追加白剑钢、牛强、北京泊岸家具有限公司（以下简称泊岸家具公司）、北京泊岸管理咨询中心（有限合伙）（以下简称泊岸中心）作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人、原告委托诉讼代理人陈璐琳、被告委托诉讼代理人李兆翼、白剑钢、牛强委托诉讼代理人吴明尚、泊岸家具公司、泊岸中心委托诉讼代理人陈璐琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《蟹岛服装商城租赁协议》、《权利、义务转让合同》以及《补充协议》无效；2、被告赔偿我公司装饰装修损失9520866.57元；3、被告赔偿我公司腾退、搬离期间发生的所有费用297497元；4、被告赔偿我公司装饰装修评估费9500元；5、被告赔偿我公司律师费3万元；6、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年11月10日，牛强、白剑钢与被告签订了一份《蟹岛服装商城租赁协议》，约定由牛强、白剑钢承租被告出租的位于北京市朝阳区蟹岛路一号某某服装商城内面积为3800平方米的房屋及场地，租赁期限自2017年11月15日至2032年11月14日，年租金1525700元，押金50万元，用于经营家具、家居生活用品展示、售卖。2018年7月26日，白剑钢、牛强、被告与我公司签订了一份《权利义务转让合同》，约定白剑钢、牛强基于上述租赁合同享有的权利、义务全部转让给我公司，我公司作为租赁标的物的承租人与被告继续履行租赁合同。在租赁期间，我公司分别于2019年3月1日、3月25日收到来自金盏乡控违办、村委会签发的《腾退告知书》，该告知书载明：“为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目”，要求我公司在规定期限内腾退、搬离涉案房屋。我公司在收到该告知书后即组织腾退搬离工作。在我公司承租期间，被告曾承诺涉案房屋为合法建筑，且已经取得建设工程规划许可证，标的物房屋没有任何权利瑕疵。基于此，牛强、白剑钢才与被告签订了为期15年的租赁合同，我公司才投入较大成本进行装饰装修。但现在租赁标的物因违反法律法规的规定，被相关部门拆除，我公司的租赁目的无法实现。根据相关司法解释的规定，被告出租的房屋未取得建设工程规划许可手续，就该房屋签订的租赁合同应当属于无效合同。被告对此存在完全过错，严重侵害我公司的合法权益，现我公司诉至法院，请求判决支持我我公司的上述诉讼请求。被告辩称：关于原告要求确认租赁协议、转让协议以及补充协议无效的诉讼请求，我公司请求法院依法确认。关于原告的第二项诉讼请求，我公司认为，原告实际的装饰装修损失与评估报告不符，请求法院依法酌情确认。关于原告主张的腾退搬离费用，我公司认为，该费用属于必然产生的费用，无论是否是因为强拆导致合同解除还是合同正常解除，都会发生该笔费用，所以该费用应当由原告自行承担。关于原告主张的第四、第五项诉讼请求，我公司认为，这部分费用都是因原告单方委托而发生的，且属于不必要开支，原告要求我公司赔偿没有相应的依据。白剑钢、牛强、泊岸家具公司、泊岸中心述称：我们同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，牛强、白剑钢与被告签订了一份《蟹岛服装商城租赁协议》，约定由牛强、白剑钢承租被告出租的位于北京市朝阳区蟹岛路一号某某服装商城内3800平方米的房屋和场地。租赁期限自2017年11月15日至2032年11月14日，前5年年租金为1525700元。2018年7月26日，原告、被告和牛强、白剑钢签订了一份《权利义务转让合同》，该合同约定：“鉴于甲（牛强、白剑钢）、乙（被告）双方于2017年11月10日签订了《蟹岛服装商城租赁协议》和《蟹岛服装商城物业管理合同》（以下统称“原合同”），现甲方欲将上述合同中的所有权利义务转移于丙方（原告），为使上述原合同依法转移，现甲、乙、丙三方经过友好协商，达成如下协议：……”2018年12月5日，原、被告、泊岸家具公司、泊岸中心签订了一份《补充协议》，约定：“一、甲方（被告）同意为乙方（原告）及丙方（泊岸家具公司、泊岸中心）提供用于工商注册登记的地址，并同意为配合办理相关工商登记签署租赁协议与开具相应租金发票。二、甲方同意原租赁协议约定的乙方承担的租金在总金额不变的情况下由乙方及丙方分别支付：其中乙方承担原租赁协议约定的每年租金的96％，丙方两家公司各承担原租赁协议约定的每年租金的2％。甲方根据支付金额为各公司开具相应的租金发票。……”上述租赁合同、转让协议以及补充协议签订后，被告向牛强、白剑钢、原告、泊岸家具公司、泊岸中心交付了租赁标的物。原告出资对该租赁标的物进行了装饰装修。2019年3月1日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室、北京市朝阳区金盏乡长店村民委员会联合给原告发出了一份《腾退告知书》，该告知书载明：“为清理整治农业观光园内违法违规建设非农设施进行非农经营类项目。根据《北京市禁止违法建设若干规定（北京市政府228号令）、《朝阳区“大棚类”设施农业项目整改验收技术规范》、市规划国土朝文〔2018〕388号、市规划国土发〔2018〕278号、国土资发〔2014〕127号文中的要求，现向该房屋的商户及人员告知如下：1、商户和人员于2019年3月4日之前搬离现场，腾空房屋。2、村委会、控违办及相关部门将于2019年3月15日拆除该处房屋。3、逾期不搬离的商户及人员所受到的一切财产损失及其他后果均由商户及滞留人员自行承担。”2019年3月25日，北京市朝阳区金盏乡控违拆违办公室、北京市朝阳区金盏乡长店村民委员会再次给原告联合发出了一份《腾退告知书》，要求原告在2019年3月28日前腾退房屋。原告于2019年3月28日开始腾退，至2019年4月3日腾退完毕。庭审中，原、被告双方均认可2019年4月3日以前的房屋租金、押金已经由原、被告、泊岸家具公司、泊岸中心结算且支付完毕。原告在搬离涉案房屋前，委托了北京百汇方兴资产评估有限公司对原告装饰装修及其他资产重置价值进行评估。2019年4月20日，该评估公司作出了《北京九章众信贸易有限公司蟹岛独立店装修及其他资产重置价值项目资产评估报告书》，评估结论为：“北京九章众信贸易有限公司委托资产评估值为9520866.57元。”原告向评估公司支付评估费9500元。在该评估报告中载明：“房屋建筑物评估值计算公式：评估价值＝重置全价×综合成新率。”案件审理过程中，本院向该评估公司发出调查令，要求该公司核实在出具评估结果时是否考虑到“综合成新率”这一事项。该评估公司于2019年9月25日向本院作出了《关于调查令的回复》，该回复载明：“在接受北京九章众信贸易有限公司委托后，我公司出具的结果为装修及其他资产的重置价值，并未考虑综合成新率。”被告对该评估报告的真实性、关联性和合法性均不予认可。庭审中，原告向本院提交了搬家过程中产生的收据、收条、转账凭证以此证明搬家费用，被告对该证据的关联性不予认可，而且认为原告搬家发生的费用超出合理范围。原告向本院提交了民事委托代理合同书以及相应的转账记录，以此证明原告为本案委托律师花费3万元。被告对该证据的真实性予以认可，但认为该费用并非为必要费用。庭审中，被告未向本院提交租赁标的物的建筑工程规划审批手续。本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，牛强、白剑钢与被告签订的《蟹岛服装商城租赁协议》中涉及的租赁标的物未取得建设工程规划许可证，并被金盏乡政府的相关部门认定为违法违规建设项目，故牛强、白剑钢与被告签订的上述租赁合同应属无效合同。在租赁合同无效的情况下，牛强、白剑钢、原告以及被告就牛强、白剑钢就上述租赁合同中承租人权利、义务转让给原告所签订的《权利义务转让合同》以及原、被告、泊岸家具公司、泊岸中心签订的《蟹岛服装商城租赁协议之补充协议》亦属于无效合同，原告要求确认上述合同无效的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。在合同被确认无效后，应当根据各自的过错承担相应的赔偿责任。本院认为，被告作为出租方，有保证租赁标的物能够合法使用的义务，因被告出租的房屋未取得建筑工程规划许可证，被告应当对该合同的无效承担主要责任，本院酌定被告承担百分之九十的责任；牛强、白剑钢、原告在签订上述租赁合同以及转让合同时，未尽到审慎审查的义务，本院认定牛强、白剑钢、原告对上述合同的无效承担百分之十的责任。关于原告主张的装饰装修损失，本院认为，在涉案的租赁标的物已经被拆除的情况下，本院将参考原告提交的装饰装修评估报告酌定被告应当赔偿原告的损失。关于原告主张的搬家损失，本院认为，原告提交的收据、收条虽缺乏合法性、真实性，但考虑到原告因涉案房屋被腾退事实上必然会产生相应的搬家费用，被告亦应对该费用承担相应的赔偿责任，本院将根据原告承租场地的规模、腾退时间等因素酌定该部分损失。关于原告主张的评估费用，本院认为，该费用系原告用于确定装饰装修损失所发生的必要、合理费用，本院予以支持。关于原告主张的律师费，本院认为，该费用的发生缺乏的必要性，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认第三人牛强、第三人白剑钢与被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司于二〇一七年十一月十日签订的《蟹岛服装商城租赁协议》、原告北京九章众信贸易有限公司与被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司、第三人牛强、第三人白剑钢于二〇一八年七月二十六日签订的《权利义务转让合同》以及原告北京九章众信贸易有限公司与被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司、第三人北京泊岸家具有限公司、第三人北京泊岸管理咨询中心（有限合伙）于二〇一八年十二月五日签订的《蟹岛服装商城租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京九章众信贸易有限公司装饰装修损失七百二十万元；三、被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京九章众信贸易有限公司搬运费用九万元；四、被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京九章众信贸易有限公司评估费八千五百五十元；五、驳回原告北京九章众信贸易有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万零四百零三元，由原告北京九章众信贸易有限公司负担九千三百零八元（已交纳），由被告北京蟹岛种植养殖集团有限公司负担三万一千零九十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京九章众信贸易有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇一九年十一月七日书记员  张 颖