呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3954号上诉人：（原审被告、反诉原告）:陈强,男,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:陈尧，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人:于梦阳，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）:白志强,男,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:刘利峰，内蒙古信真律师事务所律师。上诉人陈强因与被上诉人白志强合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问和调查，因二审无新证据、新事实和理由，经各方当事人同意，依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。陈强上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或依法改判支持陈强的反诉请求并驳回白志强的本诉请求；2.一审、二审诉讼费由白志强承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一审法院认定陈强应当向案外人王某主张权利,于法无据。《承包经营协议》由陈强和白志强签订,双方在附件中对于交付给白志强的物品的金额及返还进行了约定,白志强附有约定的返还义务,一审法院认为该物品不在白志强的控制之下,就判决陈强和案外人主张,白志强无责任,严重违背合同相对性原则。根据法律规定及裁判的基本原则,即便是出现了不受控制无法返还的情况,因当事人已经对于价格作出了约定,照价赔偿即可,而不是判决陈强和案外人主张。一审法院对于孰先违约,并导致合同无法履行的事实认定错误,导致承包费是否应当退还及违约责任的承担认定错误。白志强仅支付了2017年10月和11月的费用,每月为5500元。《承包经营协议》中双方明确约定,由“白志强负责履行与房东王某的《房屋租赁合同》中的每一条款”。白志强知晓陈强与案外人王某《房屋租赁合同》中的内容,知晓付款的期限及金额。案外人王某在2018年2月将房屋锁门。而此时,距离白志强拖延付款已经三个月。且不说白志强应否将费用支付给王某,即便是按照一审法院认定的应当支付给陈强,白志强也没有支付2017年12月的房租,自2017年12月起即已构成违约导致延期付款,这才是王某收回房屋的根本原因。一审法院认定陈强应当退还全部承包费且没有支持陈强反诉关于违约金的主张,是在没有考虑白志强违约,且已经实际使用5个月房屋的基础上的错误认定。白志强辩称，一审法院判决正确，适用法律正确。白志强不存在违约行为。白志强的房租已经交至2018年11月份。由于原房东的阻止参与，说陈强与原房东签署的合同中明确约定该房屋是不准转租，才没有继续交纳房租。之后大约在2018年2月底，原房东将我们承租的房屋锁了。原房东起诉陈强，最终达成调解协议，陈强与原房东王楠之间的房屋租赁合同于2018年2月25日解除，白志强应当交纳2018年的房租，原房东在调解书中已经放弃，白志强没有存在相应的违约。首先，陈强擅自转租行为最终造成本合同不能履行，已经是在签署协议中明知不能转租，其转租收取了相应的转租费6万元，造成我们合同目的不能实现。而且双方调解除合同时该房屋由原房东占有，物品大部分物品均为附着物和不能移动的东西。物品我们已经不具有现实的返还的肯能。白志强向一审法院起诉请求：1、判令解除《承包经营协议》；2、判令陈强返还白志强房屋承包费60000元以及18000元的违约金；3、诉讼费由陈强承担。陈强向一审法院提出反诉请求：1、判令白志强支付陈强违约金18000元；2、判令白志强归还陈强价值52380元的物品。物品具体如下：不锈钢操作台一米一个，价值600元；不锈钢操作台两米一个1200元；大双门消毒柜一个，价值1200元；小保鲜柜一个，价值650元；四眼煤气灶一个，价值1800元；其他椅子25个，单价150元，共计3750元；投影仪及幕布一个3600元；大音响一套价值1800元；壁挂小音箱，价值1万元；门口led1套，价值2600元；饮料机，价值1600元；炸灶一个，价值1200元；无烟烧烤炉一个，价值1100元；烧烤架一个500元；炒灶一个，价值2300元；雅间圆桌一个，价值600元；灯箱一个，价值280元；餐厅大厅大树一个，价值4600元；电视机52寸液晶一个，价值2200元；餐厅大吧台一个，价值8000元；餐厅鱼缸一个，价值2800元，以上物品合计金额52380元；3、请求法院判令白志强承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月19日，出租方王某与承租方陈强签订《房屋租赁合同》，约定由陈强租赁王某坐落于奈伦如意国际3#楼108室（148.7㎡）作为商业使用，租赁期限为三年（2017年3月1日至2020年2月28日），租金每月10500元，租金每月20日前支付，如承租方未经出租方同意擅自转让房屋，出租方有权解除合同。陈强租赁房屋后，用作经营摩纳香草餐厅。2017年10月1日，陈强（甲方）与白志强（乙方）签订《承包经营协议》，该协议约定：甲方经其所有权利人一致同意，自愿将其经营的位于呼和浩特市××路（摩纳香草餐厅）由乙方承包经营，乙方自主经营，自负盈亏；承包期限从本协议签订后上述摩纳香草餐厅交接之日起至2020年2月30日止；承包费合计为人民币陆拾万元整和餐厅消费卡5000元，乙方在本协议签订后当日内一次性支付人民币陆拾万元整和餐厅消费卡5000元，上述承包费以甲方出具收款凭据为依据；本协议签订后由乙方负责履行甲方与房东王某的房屋租赁合同中的每一条款，并按租赁合同交纳租金和各项费用，如乙方原因导致不能履行租赁合同，乙方须负责解决，并承担甲方因此而产生的全部经济损失；甲方须保证乙方在经营期间，能够正常经营，如因甲方债权债务等人为因素导致乙方不能正常经营，甲方须负责解释，并承担乙方因此而产生的全部经济损失；本协议签订后，如甲方违约需向乙方承担违约责任，甲方须全部退还乙方已交的承包费，甲方并按承包总标的30%承担违约责任；本协议签订后，如乙方违约需向甲方承担违约责任，甲方有权收回经营权，不予退还已收的承包费，乙方并按承包总标的30%承担违约责任；承包期满，乙方继续承包经营该摩纳香草餐厅，需与房屋租赁房东另行协商签订租赁协议，甲方不得主张任何权利；协议签订后，该摩纳香草餐厅所有经营场所的设施设备、动产、不动产等按设备清单双方确认，全部归乙方保管，乙方不经营时，到时甲方按清单收回，如有丢失、损坏按价赔偿。该承包经营协议后附摩纳香草厨房和房屋设备明细。协议签订后，白志强给付陈强承包费60000元，陈强出具收条。2017年10月24日、2017年11月25日白志强通过微信分别向陈强转账支付两个月的租金，每月为5500元。2018年2月因房屋原出租人王某将房屋加锁，白志强无法进入房屋继续经营。2018年3月5日白志强因王某与陈强解除合同、向王某返还房屋不再继续经营。另查明，2018年6月22日，王某因与陈强、白志强房屋租赁合同纠纷，向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼[（2018）内0105民初5128号]。王某起诉称，陈强租金仅支付至2017年10月，2017年11月开始未再支付租金。因催要租金未果，2018年2月王某通过微信通知陈强解除双方签订的《房屋租赁合同》，限其2018年3月1日办理并支付拖欠的租赁。该案经人民法院主持调解，双方达成如下协议：“一、王某与陈强签订的《房屋租赁合同》于2018年2月25日解除；二、陈强于2019年1月31日前向王某支付2017年11月1日至2018年1月15日期间107号和108号房屋的租金合计15000元......四、白志强使用107号房屋已于2018年3月5日返还王某，王某放弃向白志强主张107号房屋从2018年1月15日至2018年3月5日期间的占有使用费......”。一审法院认为，关于白志强的要求解除白志强与陈强签订的《承包经营协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案通过庭审查明得知因陈强的擅自转租行为没有征得房屋原出租人王某的同意，故王某诉至法院，在诉讼中王某与陈强协商解除了《房屋租赁合同》，同时返还租赁房屋，导致白志强已无法实现其与陈强之间《承包经营协议》目的、继续使用房屋进行经营，且陈强在诉讼中亦同意解除《承包经营协议》，故对白志强的该诉讼请求予以支持。关于白志强要求陈强返还其房屋承包费60000元以及支付18000元的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，白志强已依约向陈强支付了从2017年10月至2020年2月期间的承包费60000元，并于2017年10月24日、11月25日通过微信分别向陈强转账支付了两个月的租金，现合同无法履行，是因陈强未按期向王某支付租赁费，导致王某解除与陈强之间的《房屋租赁合同》，收回房屋，白志强与陈强之间的《承包经营协议》亦无法继续履行。《承包经营协议》约定“甲方须保证乙方在经营期间，能够正常经营，如因甲方债权债务等人为因素导致乙方不能正常经营，甲方须负责解释，并承担乙方因此而产生的全部经济损失；本协议签订后，如甲方违约需向乙方承担违约责任，甲方须全部退还乙方已交的承包费，甲方并按承包总标的30%承担违约责任”，故陈强应向白志强返还承包费60000元，并支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”陈强主张白志强请求的违约金过高，请求予以调整，陈强的请求有法律依据，对白志强的违约金请求自白志强返还房屋后即2018年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算标准予以支持。关于陈强的反诉请求，白志强与陈强签订的《承包经营协议》约定了“本协议签订后由乙方负责履行甲方与房东王某的房屋租赁合同中的每一条款，并按租赁合同交纳租金和各项费用，如乙方原因导致不能履行租赁合同，乙方须负责解决，并承担甲方因此而产生的全部经济损失”。为此陈强称，合同解除的原因是因为白志强未按照《承包经营协议》的约定按月向王某支付租赁费，白志强为违约方，应支付违约金，承包费不应该返还。一审法院认为，合同在特定当事人之间发生法律拘束力，《承包经营协议》的签订双方为白志强与陈强，对合同的解释应探究《承包经营协议》双方当事人的真意。在《承包经营协议》中陈强与白志强并未就租金直接支付给王某作出约定，也未约定王某收取租金的账号，且白志强之后通过微信向陈强支付两个月的租赁费，陈强也予以收取，故《承包经营协议》的本意应为按照《房屋租赁合同》的约定向陈强支付租赁费，而并非由白志强直接向王某支付，故对陈强主张应由白志强直接支付王某租赁费的主张不予采信。陈强应在收到白志强交付的租赁费后及时支付王某，陈强未支付，导致王某提起诉讼，解除其与陈强之间的《房屋租赁合同》，造成白志强不能继续使用经营房屋、合同目的无法实现，陈强构成违约。故对于陈强反诉请求白志强支付违约金、不予返还承包费的主张不予支持。关于陈强返还价值52380元物品的主张，因陈强与王某已经达成协议，房屋由王某收回，房内物品不在白志强占有控制之下，陈强可以就其物品的取回与王某另行解决，对其向白志强主张返还价值52380元的物品本案不予支持。综上，白志强与陈强于2017年10月1日签订的《承包经营协议》解除，陈强返还白志强承包费60000元并支付违约金（违约金以60000元为基数，自2018年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；陈强的反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条规定，判决：一、解除白志强与陈强于2017年10月1日签订的《承包经营协议》；二、陈强于判决生效后十日内返还白志强承包费60000元、并支付自2018年3月1日起至实际付清之日止的违约金（违约金以60000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回陈强的全部反诉请求。案件受理费975元（白志强已预交），反诉案件受理费779.75元（陈强已预交）由陈强负担。二审中，陈强提供向王楠的转账记录截屏，拟证明10月1日给王楠转了22000元房租，11月4日向王楠转账10500元，是转的11月和12月份的租金。白志强质证认为，真实性不清楚，不知道东方是不是王楠。白志强提供与陈强的微信聊天截屏，拟证明从2017年12月30日开始白志强和陈强协调房东找麻烦的事情，陈强回复我们按照我们签的的合同履行，不用管原房东的意思。陈强质证认为，对证据的真实性不认可。陈强提供的证据，与本案待证事实缺乏关联性，不予采信。对白志强提供的证据，对话内容前后连贯，与本案待证事实具有关联性，陈强虽然对真实性不予认可，但未提供相反证据，故对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，白志强使用案涉房屋实际经营至2018年2月25日。本院认为，陈强的擅自转租行为没有征得房屋原出租人王某的同意，导致白志强无法实现其与陈强之间《承包经营协议》目的、继续使用房屋进行经营，陈强存在违约。白志强只交付10月、11月两个月的房屋租金，未依照合同约定履行12月房屋租金交付义务，也存在违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。白志强、陈强在《承包经营协议》中对一方存在违约时所承担的违约责任进行了约定，对双方均存在违约时如何承担违约责任未作出明确的约定，故对于白志强主张返还承包费6万元的请求，按照白志强实际使用该房屋经营的天数折算后退还承包费5万元[6万元-6万元÷870天（2017年10月1日至2020年2月30日）×145天（2017年10月1日至2018年2月25日）]。因双方在履行《承包经营协议》过程中均存在违约，故对于白志强、陈强各自主张违约金的诉讼请求均不予支持。关于陈强主张白志强返还价值52380元物品或应予折价赔偿的问题，双方在《承包经营协议》中约定“……该摩纳香草餐厅所有经营场所的设施、设备、动产、不动产等按设备清单双方确认，全部归白志强保管，白志强不经营时，到时陈强按清单收回，如有丢失、损坏按价赔偿。”根据合同约定陈强也未提供证据证明该物品丢失或损坏，故其主张按价赔偿没有事实依据，并且现房屋被原房屋出租人王楠收回，所涉物品未由白志强保管，不在白志强可供返还的控制范围内，故一审判决陈强可向王楠另行解决并无不当。综上所述，陈强的上诉请求部分成立；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2166号民事判决第一项、第三项，即：解除白志强与陈强于2017年10月1日签订的《承包经营协议》；驳回陈强的全部反诉请求；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2166号民事判决第二项；三、陈强于判决生效后十日内返还白志强承包费50000元；四、驳回白志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费975元，由白志强负担162元，由陈强负担813元；一审反诉案件受理费779.75元，由陈强负担。二审案件受理费2730，由白志强负担455元，由陈强负担2275元。本判决为终审判决。审判长 郭丰愷审判员 洪齐艳审判员 张 浩 二〇一九年十一月二十一日书记员 董 丽