山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5765号上诉人（原审被告）：烟台慧力置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区I-8小区长江路28号华新国际商务大厦。法定代表人：隋波，董事长。委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：付昕，山东扬衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林罗青，男，1986年6月25日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：闫建锋，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。上诉人烟台慧力置业有限公司（以下简称慧力置业）因与被上诉人林罗青商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。慧力置业的委托诉讼代理人付昕，林罗青的委托诉讼代理人孔方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧力置业上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1117号民事判决并改判驳回林罗青的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由林罗青承担。事实和理由：慧力置业不应支付逾期办证违约金。1、涉案房屋建设完毕后因施工方原因无法进行验收，在业主上访的情况下，2011年烟台市政府成立工作小组，要求慧力置业将涉案房屋先行交给林罗青使用，故交给林罗青使用时因未进行验收，并不符合房屋的交付条件，更不符合办理产权登记手续的条件。根据涉案房屋买卖合同第十五条约定，慧力置业办证期限自商品房交付使用后才有协助办证的义务，但现因房屋未通过验收无法实现法律意义上的交付，慧力置业并不存在协助办证的义务，不应支付违约金；2、根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款的约定，“因出卖人的原因，不能在规定的时间办理权属登记的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）”。该约定是慧力置业与林罗青之间真实的意思表示，双方的这一约定表明在出卖人原因不能办证的情况下，出卖人仅需作出合理解释并承诺办证时间即可，如果在承诺时间内未完成办证手续，则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定支付逾期办证违约金。现慧力置业已承诺四个月内办理完毕产权登记，不应向林罗青支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法采纳上诉意见，支持慧力置业的上诉请求。林罗青辩称，第一，慧力置业提出因政府干预而提前交付房屋，交付房屋时并未验收通过，慧力置业不应支付违约金的说法不能成立。慧力置业并未提交任何证据证明其说法，且该理由也未在交付房屋及交付后明确告知林罗青，即使慧力置业的陈述确属事实，也不能因第三人的原因造成的违约而免除其承担的违约责任，慧力置业逾期办理房产证的违约行为事实清楚；第二，慧力置业对商品房买卖合同补充协议第一款的约定理解错误，该约定只是释明在开发商不能在规定时间内办理权属登记的应作出合理解释，并给予具体的办理时间，该约定是在出现特殊情况下慧力置业义务的补充，并未约定逾期办证违约金的计算方式，因此仍应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。林罗青向一审法院起诉请求：一、依法判令慧力置业向林罗青支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金59321.96元（暂按照320226.5元以年利率6.175%计算自2016年4月29日至2019年4月28日；自2019年4月29日至慧力置业办理房屋所有权登记手续日止，仍按照320226.5元以年利率6.175%计算）；二、判令慧力置业承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月6日，林罗青、慧力置业签订商品房买卖合同及补充协议，林罗青购买慧力置业开发的位于福山区户商品房，房价款共计320226.5元。房屋交付期限为2010年12月30日前。补充协议第一条第1款约定：双方协商同意办理产权所需资料及费用，由买受人提供。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；因出卖人的原因，不能在规定的时间内办理权属登记的，出卖人应做出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，林罗青依约交付了首付款及其余购房款（银行按揭贷款支付）,慧力置业于2012年12月26日将涉案房屋交付林罗青占有使用。涉案房屋至今一直未能办理房产权属登记手续。本案争议的证据和事实如下：慧力置业主张涉案房屋因当时施工方没有将施工资料及相关手续及时交接，致使该楼房尚未进行综合验收，尚不具备办证条件。林罗青对慧力置业的主张不予认可，慧力置业针对自己的主张未提交证据予以证实，但可以认定的事实是林罗青所购房屋非因林罗青原因至今仍不具备办证条件,因此应认定为因慧力置业原因导致。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因慧力置业原因导致林罗青至今未能办证，慧力置业对此应承担违约责任，而且即使慧力置业主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此林罗青主张要求慧力置业承担逾期办证的违约责任，于法有据，予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，林罗青即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因慧力置业违约行为每日连续发生，所以林罗青主张自立案之日（2019年4月28日）起前三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，予以支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，林罗青已付购房款总额为320226.5元，以此计算违约金应为59321.96元（320226.5×4.75%×1.3倍×3年），自2019年4月29日起至办证之日按该标准继续计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条之规定规定判决：慧力置业于判决生效后十日内给付林罗青逾期办证违约金59321.96元，自2019年4月29日至办证之日按购房款总额320226.5元按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%继续计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1891.48元，减半计取946元，由林罗青负担282元，由慧力置业负担664元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，林罗青与慧力置业于2010年4月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，涉案房屋至今尚未办理不动产权属证书的事实清楚，慧力置业虽主张其因第三人原因导致不能办理不动产权属证书造成违约，但对此未提交证据，根据谁主张谁举证的原则，慧力置业应当承担举证不能的法律后果，对该项主张本院不予支持；即使该主张成立，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，慧力置业也应当向林罗青承担违约责任。涉案房屋买卖合同补充协议第一条第1款未约定逾期办证违约金的计算方式，并未免除慧力置业逾期办证的违约责任，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金的认定已进行了详尽的阐述，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。慧力置业的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1891元，由烟台慧力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月二十九日书记员  孙嘉慧