云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0428民初687号原告：赵明科，男，1981年出生，家住湖南省岳阳市，现住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：黄萍，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李保贵，男，1971年出生，住云南省玉溪市元江县。原告赵明科与被告李保贵土地承包经营权出租合同纠纷一案,本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵明科的委托诉讼代理人黄萍、被告李保贵到庭参加诉讼。因案情复杂，经双方当事人同意并经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告赵明科向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效；2.由被告自判决生效之日起十日内一次性返还原告土地租金15000元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年1月5日，原告因经营摩托车需建盖仓库，甲方（被告）将某街道某组土地租赁给原告建房。双方签订了《土地租赁协议》，协议约定：甲方将土地五分租给乙方（原告），甲方不得干涉乙方土地使用用途。乙方不得用于违法经营活动。否则，甲方不负任何责任。租赁期限10年，从2019年2月5日至2029年2月5日止，合同期满后基础设施建设归乙方所有，甲方不做任何赔偿。前5年的租金每年15000元，后5年每年租金17500元，甲方不得涨租金和另加其他费用。2019、2020年的租金于每年2月5日付，2021-2029年租金为每两年2月5日付一次。如不能按时付租金，视为违约。乙方因使用需要，可以对承租地进行建房、搭棚、装修等，也可以转租。建设场地、厂房、彩钢瓦棚及土地合同期内整体转让给第三方，应经甲方同意，本协议继续有效。双方还约定了其他条款。协议签订后，原告按照协议约定于2019年1月4日向被告支付了15000元租金，被告向原告交付了土地。2月底原告为搭建彩钢瓦做准备工作，才开始施工，元江县国土资源局于3月4日以未经办理相关合法用地手续占用集体土地建房，涉嫌违反《中华人民共和囯土地管理法》的规定为由向原告发出《责令停止违法行为通知书》。原告收到后立即停止建房，并找被告就返还土地租金的问题进行协商处理，但被告均拒绝协商处理。综上所述，双方签订的《土地租赁协议》违反《中华人民共和国合同法》的规定，被告拒绝协商处理和返还原告租金，故依法起诉，望判如所请。被告李保贵辩称，协议是双方自愿签订的，合法有效。关于合同的效力请依法认定。原告只是在平整土地，并没有建盖房屋，被告也未同意过建房，原告还说如建盖房屋手续由其办理与被告无关。现被告不同意全部退还租金，原告也有过错，占用的这段时间的租金应由原告承担。而且原告要么恢复土地，要么承担恢复土地的费用。结合各方当事人的陈述、举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：2019年1月5日，赵明科（乙方）与李保贵（甲方）经协商共同签订了一份《土地租赁协议》，约定：甲方将位于某街道某组的0.5亩土地租给乙方，租期10年，自2019年2月5日起至2029年2月5日止，其中至2024年2月4日的租金每年15000元，之后的租金每年17500元，前两年的租金一年一付，之后的租金每两年支付一次。甲方不得干涉乙方土地用途，乙方不得用于违法经营活动，否则甲方不承担任何责任。乙方因使用需要，可以对承租地进行建房、搭棚、装修等，也可以转租，但整体转让给第三方需经甲方同意。合同期满后基础设施归乙方所有并自行处理，甲方不作赔偿。需要办理任何手续由乙方自行处理，甲方积极配合。如遇征收可以提前终止合同，甲方按实际租用期限以相应比例退还多余的租金，土地征用费归甲方，基础设施建设补助归乙方。双方还约定了违约责任等其他内容。当日，赵明科向李保贵付清了第一年的租金15000元。合同签订后，赵明科即在该土地以及向其他农户承租的相邻土地上进行填土，并平整了场地，准备建盖彩钢瓦房等。2019年3月4日，元江县自然资源局向赵明科等人发出了责令停止违法行为通知书，认为赵明科等人未经办理相关合法手续，占用元江县某街道某社区某组集体土地建房，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，责令立即停止违法行为，听候处理。赵明科收到后停止了建房，并与李保贵通过电话协商要求解决未果。涉案土地闲置至今。另查明，李保贵系元江县某街道某社区某组集体成员，其户就涉案土地在内的承包地于2018年3月1日获发编号为滇（2018）元江县农村土地承包经营权第xxxxxx号的农村土地承包经营权证，承包方代表为李保贵，共同承包人为李保贵的家人4人。涉案土地在2019年1月5日以前长期出租用于栽种苗圃，其中2016年至2018年的租金为每亩每年10000元。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，赵明科与李保贵于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》，虽系双方自愿签订，但协议签订后涉案土地即被用于建房，土地性质并未经过审批手续变更为非农业用地，故《土地租赁协议》因违反了上述强制性法律规定，应认定无效。李保贵关于双方合同有效、要求继续履行合同的辩解，理由不充分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故涉案土地应退还李保贵。虽然合同被认定无效，但因履行合同赵明科实际占用了李保贵家的土地，且双方发生的争议影响了李保贵当年的土地收益，确给其造成了相应的经济损失。李保贵的经济损失参照之前其三年的租金水平，本院确定为5000元（0.5亩×10000元）。对造成合同无效的后果，双方均有过错，本院根据各自的过错大小、合同履行的情况，结合其他案件事实，认定赵明科应承担主要责任，责任比例为80％，计为4000元，剩余的20％由李保贵自行承担。至于李保贵要求赵明科恢复土地或承担恢复土地的相应费用，因其未就恢复土地提出反诉，也未举证证明恢复土地需要的具体数额，本案中不予一并处理，其可另行主张。故赵明科要求返还全部租金15000元的诉讼请求过高，不予完全支持。李保贵应返还的租金应为11000元。综上所述，赵明科要求确认《土地出租合同》无效的诉讼请求成立。要求返还租金的诉讼请求，合理的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵明科与被告李保贵于2019年1月5日签订的《土地租赁协议》无效；二、由被告李保贵返还原告赵明科租金11000元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告赵明科的其他诉讼请求。如果被告李保贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（原告已全额预交），减半收取计87.50元，由原告赵明科负担23.50元，被告李保贵负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李田兵二〇一九年十一月二十四日书记员  龙 霄