重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初3584号原告：唐成玉，女，1974年2月15日出生，汉族。原告：田野，男，1968年10月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：蒲蓉，重庆翔荣律师事务所律师。被告：陈道棉，男，1976年6月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗仁栋（特别授权），重庆思仁律师事务所律师。原告唐成玉、田野与被告陈道棉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田野及两原告共同委托诉讼代理人蒲蓉，被告陈道棉委托诉讼代理人罗仁栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐成玉向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告立即将二原告共用的位于重庆市铜梁区半月路24号、26号门面中间的隔墙及水电修复；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年被告与二原告分别签订了《房屋租赁合同》，约定二原告将各自所有的位于铜梁区半月路24号、26号门面租赁给被告使用。被告在使用过程中将两个门面中间的隔墙拆除，并将两个房屋的水电进行了重新布置、安装。现合同期满，根据原、被告签订的租赁合同约定，被告应当将共用墙及水电设施恢复，但被告一直拒绝履行该义务。为维护原告的合法权益，特提起如上诉请。被告陈道棉辩称，被告已于2015年10月6日将门面转让给案外人曾龙辛童。其中原告田野所有的24号门面已经与曾龙辛童合伙人另行签订了新的租赁合同。本案原告田野不是适格原告。26号门面业主即原告唐成玉在门面转让时已经知晓，并同意将租金下调至每年46000元。原告唐成玉已经连续收取接近四年的租金，由此可见原告唐成玉是认可门面转让的事实。被告陈道棉已经退出租赁关系。为此应驳回原告对被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的原、被告之间的两份《房屋租赁合同》、房地产权证以及被告提供的原告唐成玉与被告陈道棉签订的《房屋租赁合同》、被告陈道棉与曾龙辛童签订的《门面转让合同》、微信聊天记录、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的被告陈道棉与刘书娅、曾龙辛童的《门面转让合同》，系复印件，且被告不认可，对其真实性本院无法核实，依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月12日原告田野（甲方）与被告陈道棉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的座落于明月广场半月路24号门面出租给乙方使用，租赁期限从2011年12月14日至2016年12月13日。乙方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。2011年5月20日原告唐成玉（甲方）与被告陈道棉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的座落于半月路26号门面出租给乙方使用，租赁期限从2011年5月20日至2014年6月11日。乙方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方装修不得破坏主体结构（框架梁）。乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。2014年4月28日原告唐成玉（甲方）与被告陈道棉（乙方）就上述房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年6月12日至2017年6月11日，同时亦约定方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方装修不得破坏主体结构（框架梁）。乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。被告陈道棉在2011年承租两原告的门面后，因两门面相邻，便将两门面中间共用墙打掉使用。2015年11月6日被告陈道棉（转让方甲方）与曾龙辛童（顶让方乙方）签订《门面转让合同》，约定甲方将位于铜梁区半月路24-26号门面转让给乙方使用，租期按原租赁协议。门市转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行向原有门面租赁合同上所规定的条款。原告唐成玉事后知道门面被转租。2015年12月4日原告田野与曾龙辛童合伙人祖娜就本案诉争24号门面签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案被告陈道棉从2011年承租了原告唐成玉位于半月路26号门面以及原告田野位于半月路24号门面。因两门面相连，在承租后将两门面中间共用墙拆除。直到2015年被告陈道棉将两门面转给曾龙辛童使用。在此长达四年时间，作为出租方的原告对门面的使用状况并未提出异议，由此可以认定被告陈道棉拆除中间共用墙并非私自拆除。原告唐成玉与被告陈道棉签订的租赁合同期限截止日期为2017年6月11日，而被告陈道棉在租赁期限届满前将门面转给曾龙辛童使用，但曾龙辛童并未与原告唐成玉另行签订租赁合同，由此可以认定被告陈道棉对唐成玉的门面构成转租行为，原告唐成玉对该转租行为未提出异议，视为同意。根据法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被告陈道棉虽然将原告唐成玉的门面转租给曾龙辛童，但其对于出租人即原告唐成玉仍然负有租赁合同的履行义务。至原告唐成玉起诉时其与被告陈道棉约定的租赁期限已经届满。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由此可以认定被告陈道棉向原告唐成玉返还房屋应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。另根据原告唐成玉与被告陈道棉签订的两份《房屋租赁合同》，其中均约定合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。而两原告房屋共用墙属于两个独立门面所必需的房屋结构。无论从物理属性还是从权利归属独立来看，原告唐成玉将空间独立，使用属性独立的门面交由被告陈道棉使用，被告陈道棉在归还时就应当保障原告唐成玉的门面独立性。这也符合合同中不得损坏房屋结构的约定。2015年被告陈道棉将原告田野门面转租后，原告田野与次承租人曾龙辛童的合伙人祖娜另行签订了房屋租赁合同，此时原告田野与被告陈道棉的租赁合同事实上属于合意解除，陈道棉已正式退出该门面的租赁关系。虽然陈道棉就原告田野而言退出了门面租赁关系，但其对原告唐成玉而言，仍负有恢复门面隔墙的责任。而就物理属性而言，两原告所属门面的隔墙属于一体，无法分开恢复。综上关于两原告要求被告陈道棉立即将二原告共用的位于重庆市铜梁区半月路24号、26号门面中间的隔墙修复的请求，于法有据，本院予以支持。关于两原告要求被告修复水电设施的请求，从证据上看，无证据证明两原告将门面交付时已就门面内水电设施进行单独布局并使用；从经济角度考虑，一旦将两门面单独出租，现有装修格局以及设施必将全部改变，到时租赁户必然会对水电设施进行重新设计施工，无修复水电必要。为此本院从证据角度，考虑到经济成本，对两原告要求修复水电设施的请求不予支持。关于被告陈道棉辩称，门面已转让，被告陈道棉已经退出租赁关系，为此应驳回原告对被告的诉请的意见，如前所述，就唐成玉的门面被告陈道棉并未退出租赁关系，合同关系期满终止，租赁方有依约返还租赁物的义务。此义务不能随意转让，若转让必须征得权利人明确认可,无证据证明原告唐成玉认可了被告陈道棉将返还租赁物的义务转让给次承租人。为此被告的辩称意见不能成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈道棉于本判决生效后十五日内将原告田野所有的位于铜梁区半月路24号门面以及原告唐成玉所有的位于铜梁区半月路26号门面中间共用墙体修复。二、驳回原告唐成玉、田野的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半交纳40元，由被告陈道棉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  吴宇二〇一九年十一月四日书记员  王越