山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初2000号 原告：青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司，X。 法定代表人：马臣，X。 委托诉讼代理人：**明，山东亚和太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解洋，山东亚和太律师事务所律师。 被告：青岛首创房地产开发有限公司，X。 法定代表人：隋宏伟，X。 被告：青岛合度置业有限公司，X。 法定代表人：黄嘉望，X。 委托诉讼代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿毅，山东琴岛律师事务所实习律师。 原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司（以下简称中防华夏公司）诉被告青岛首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）、被告青岛合度置业有限公司（以下简称合度公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中防华夏公司之委托诉讼代理人**明和解洋、被告青岛合度置业有限公司之委托诉讼代理人王书瀚和耿毅到庭参加了诉讼，被告青岛首创房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告中防华夏公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的六份《预购商品房协议》；2、判决两被告向原告返还购房款人民币1000万元；3、判决两被告赔偿原告损失人民币2000万元；4、判决两被告就原告的诉讼请求承担连带责任；5、本案案件受理费、保全费等所有与诉讼有关的费用均由两被告承担。事实和理由:2011年1月27日，被告一因与部队合作开发建设“台北路6号项目”向原告借款一千万元。借款到期后，被告一未予偿还，经原告与被告一协商，该笔借款转为原告购买“台北路6号项目”的6套房产的全部购房款，双方于2012年7月23日签订了六份《预购商品房协议》，由原告购买“台北路6号项目”的六套房屋。合同签订后，该项目一直处于停滞状态，现原告自青岛市国土资源和房屋管理局获知，“台北路6号项目”用地已转让给被告二，被告二承诺对被告一与项目有关的债权债务予以确认并承担。因两被告原因导致原被告各方至今仍未能订立商品房买卖合同，两被告也未能向原告交付房屋,合同目的已不能实现，故原告有权解除合同，两被告应返还购房款并赔偿原告全部损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告合度公司辩称：一、合度公司与原告既不存在借贷关系，也不存在担保关系，更未签署商品房预售合同，所以不存在原告要求与合度公司解除商品房协议以及要求合度公司返还购房款的问题，也不存在赔偿损失的问题。原告将合度公司列为被告主体不适格。二、原告作为专业的民间借贷投资公司，与首创公司签署所谓的商品房协议时，明知首创公司并未取得预售许可，双方即便是签署有真实的预售合同也是无效的，其损失应自行承担。三、从原告诉请事实理由看，应该是原告与案外人浦天成公司存在借贷关系，后由首创公司补充担保并签署商品房预售合同，但时间、金额以及合同的交付时间、交付条件、款项结算等均无明确约定，也未提交证据证明款项实际支付给了首创公司。所以假设原告与首创公司存在真实的担保关系以及真实的付款情况，也应当由原告与首创公司及案外人确认债权债务关系后，与合度公司协商请求协助执行的问题。四、原告作为专业的借贷投资公司，自协议签署至今长达7、8年之久未主张任何权利义务，却在合度公司取得涉案工程的权属后进行了起诉查封，我们怀疑有恶意串通损害合度公司利益的行为。五、原告主张两被告承担连带责任没有法律依据。 首创公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告中防华夏公司为证明其主张，提交如下证据： 证据一：1-1电汇凭证、1-2情况说明、1-3《预购商品房协议》六份。证明事项：2011年1月27日，原告向首创公司出借人民币1000万元，后经双方确认，原告将该笔款项作为购房款，购买首创公司开发建设的涉案六套房产，并签署了六份《预购商品房协议》，双方确认涉案六套房产的房款已全部付清，首创公司应按协议约定向原告交付房屋，但截至目前，首创公司在长达7年的时间里，非但未能履行合同义务向原告交付房屋，而且已将涉案房产整体转让给合度公司，其行为已构成严重违约，原告有权解除该6份《预购商品房协议》，并要求两被告返还全部购房款并赔偿损失。合度公司质证意见：证据一，1-1电汇凭证，因为合度公司并非收款主体，对该笔汇款的真实性无法确认，而且收款人系案外人青岛浦天成实业有限公司，而且注明资金用途系借款，因此该付款凭证与本案商品房预售合同纠纷以及合度公司没有任何事实和法律上的关联性。证据1-2、证据1-3，系首创公司与原告签署，合度公司未参与也不知情，对真实性无法确认。假设是真实的，从内容的形式上看也应该是原告通过与首创公司签订商品房预售合同的形式来为案外人浦天成公司的借款提供的担保，与本案合度公司公司没有任何事实和法律的关联性，不能证明原告的主张。对此，本院认为，上述电汇凭证、情况说明、《预购商品房协议》分别盖有案涉银行、相关单位的签章和负责人或者法定代表人的签字，对其真实性予以确认。 证据二，《军用土地补办出让手续许可证》、《联建协议》、《青岛市国土资源和房屋管理局关于台北路6号项目的答复》《青岛市人民政府关于同意将位于市南区部分国有建设用地使用权出让给青岛合度公司的批复》《国有建设用地使用权出让合同》、部队与被告二签署的《协议书》、两被告签署的《协议书》。证明：1、原告所购涉案台北路6号项目房产，最初系被告一与部队的联建项目。2017年，两被告与部队签署协议，约定台北路6号项目由被告二继续开发建设，被告一名下唯一资产——台北路6号项目由被告二全面承接并办理了土地备案登记。2、两被告在国土局备案的《协议书》中明确约定，被告二对被告一与项目有关的债务予以确认并全部承担；被告二与部队及被告一签署的、且在国土局备案的《协议书》中也明确约定被告二对被告一的债务予以承担。合度公司质证意见：对真实性均无异议，对证明事项不予认可。该组证据与本案争议的法律关系没有关联性，合度公司从未与原告签署任何协议文件，也未对原告进行任何承诺，国土局的答复意见仅是对其了解的一般情形的一种介绍，并未明确包括涉案纠纷在内的债权债务的最终承担问题，对合度公司也没有任何约束力，而且根据合同相对性原则，上述文件仅涉及协商承担的表述。另外，协议书系根据国土部门要求就涉案项目的工程承接问题达成的意向协议，并仅限于与工程相关的债权债务，而且合度公司后续会提交与首创公司之间的协议文件，予以证明与涉案工程相关的债权债务需在完成审计确定工程投资金额后进行处理。目前尚未完成相应的审计确认，因此无论原告主张的借贷还是预售，均不属于工程债权清偿范围，即便是协助执行条件也尚未成就，等谈不上要求合度公司承担连带责任的问题。本院对上述证据的真实性予以确认。 证据三，2014年9月17日首创公司实际控制人肖军、尹志勇与原告及其他购房人的会谈录音；2018年6月21日首创公司、合度公司与原告及其他购房人的会谈录音及视频资料；2019年7月4日首创公司、深远公司与原告及其他购房人的会谈录音。证明事项：1、2012-2019年，原告就涉案台北路6号项目的进展以合同的履行，一直在向两被告主张权利，多次开会催促两被告履行合同义务。2、两被告均认可两公司虽工商登记为两法人单位，但实质是同一公司，两公司的实际控制人是相同的，被告二也确认其将承接被告一的全部债权债务，并向原告及其他购房人承诺会履行合同向原告交付房屋，两被告应对原告的诉讼请求承担连带责任。合度公司质证意见：对真实性不予认可，原告并未提供证据证明录音中所涉及到的尹志勇等主体身份的真实性以及与本案首创公司的关联性，也未经质证核实，其身份的有效性缺乏证据支持。录音的内容几乎全部是案外人不明主体的一些陈述，并未涉及到原告所主张的尹志勇、肖军等人的陈述，更没有任何关于肖军、尹志勇对原告在证明事项中所列举的内容的任何陈述或者承诺表述，该证据无法反映与原告的证明主张有任何事实上的关联性。因上述证据所证明的事项与本案没有直接的关联性，对此本院不予审查。 证据四，涉案台北路6号项目房屋交易信息截图、房价走势图。证明目前涉案房产均价为每平米40000元，与原告购房时的价格相差巨大，房屋增值金额远超原告主张的损失金额，故原告主张的损失应依法得到支持。合度公司质证意见：对真实性、关联性、有效性不认可。因上述证据所证明的事项与本案没有直接的关联性，对此本院不予审查。 证据五，短期借款合同、借据各一份，证明涉案1000万元款项借款事实是真实的，而且该1000万元款项至今尚未偿还，因此首创公司于2012年7月23日出具情况说明将1000万元款项转成购房款。合度公司质证意见：从证据五看恰恰证明了合度公司所认为的首创公司应该是原告出借给案外人浦天成公司借款的担保，而非首创公司是借款人。而且从该短期借款合同借款期限以及担保人系手写补充，在借款形成之后补充担保这些形式看，均证明原告陈述其与首创公司存在借贷关系是不真实的，我们怀疑存在首创公司与原告就借贷担保的形成存在主观恶意，因为合度公司并非借贷和担保关系的当事人也无法核实其真实性。对此，本院认为，结合原告提交的证据一，上述借款合同、借据的真实性应当予以确认。 被告合度公司为证明其主张，提交如下证据： 2017年12月13日合度公司与首创公司签署的补充协议书一份，证明国土局备案的协议书仅系首创公司与合度公司及干休所就国土部门的要求签署的框架性协议，具体的债权债务处置方案、操作模式、支付条件均按普通协议约定执行。国土局备案的协议书也明确由首创公司和合度公司签署具体协议协商处理债权债务。目前首创公司仍未按协议约定完成最终的工程投入审计以及债权债务的司法确认或者三方债权确认，因此原告主张的名为预售合同实为借贷担保的债权关系即便是真实的，也不在协议约定的清偿范围内，而且清偿条件也尚未成就。中防华夏公司质证意见：对该补充协议书的真实性不予认可，合度公司和首创公司在该补充协议书中对首创公司的债权债务所作的约定明显侵害了包括原告在内的众多购房人及第三方的合法权益，该约定也明显是合度公司为了转移资产逃避债务所作的约定，与两被告在国土局备案的协议书的内容是矛盾的。原告认为该补充协议书中的关于债权债务承担的约定，其内容侵犯了不特定多数人的利益，应当属于无效合同。合度公司应该按照国土局备案协议书的约定对首创公司的债务承担连带责任。国土局备案的协议书具有公示公性力，其效力高于两被告私下签署的该补充协议。对此，本院认为，该补充协议与在国土局备案的《协议书》内容不一致，其真实性本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：2011年1月27日，首创公司以青岛浦天成实业有限公司名义，与中防华夏公司签订《短期借款合同》（合同签署日期2012年4月4日），约定借款金额人民币壹仟万元，用于首创公司与济南军区空军青岛离职干部休养所联建项目，即青岛市市南区“台北路6号项目”的资金周转。借款期限30天，自2012年3月30日至2012年4月28日。借款利息为月息5%。逾期按借款金额的日千分之二缴纳违约金。借款到期后，首创公司未予偿还。经双方协商，该笔借款转为中防华夏公司购买“台北路6号项目”的6套房产的全部购房款。双方于2012年7月23日签订了六份《预购商品房协议》，由中防华夏公司购买“台北路6号项目”的六套房屋。合同签订后，该项目一直处于停滞状态。2016年，空军青岛干休所与首创公司签订《空军干休所住房改造项目解除协议》，解除了此前签订的“台北路6号项目”合作协议，后续工程由合度公司承接。2017年12月13日，首创公司（甲方）与合度公司（乙方）签订《协议书》，就台北路6号项目“相关事项及遗留问题”达成一致：。“乙方对甲方的与该项目有关的债权债务予以确认并承诺全部承担”。“双方承诺该项目的历史遗留问题解决方式已达成一致，双方没有其他争议”。目前，“台北路6号项目”主体已经完工，但尚未取得预售许可。 以上事实有原告提交的电汇凭证、《情况说明》、《预购商品房协议》、《军用土地补办出让手续许可证》、《联建协议》、《青岛市国土资源和房屋管理局关于台北路6号项目的答复》、《青岛市人民政府关于同意将位于市南区部分国有建设用地使用权出让给青岛合度公司的批复》、《国有建设用地使用权出让合同》、部队与合度公司签署的《协议书》、两被告签署的《协议书》、《短期借款合同》、《借据》等证据以及当事人的陈述、庭审笔录在案佐证。 本院认为，首创公司因和济南军区空军青岛离职干部休养所联建项目“台北路6号项目”的资金周转问题，而以青岛浦天成实业有限公司名义，向中防华夏公司借款壹仟万元，并在不能如期偿还该借款的情况下，经与中防华夏公司协商一致，将“该笔借款转为中防华夏公司购买“台北路6号项目”的6套房产的全部购房款”的事实清楚，证据确凿。因合度公司承接了“台北路6号项目”的后续工程，并就该项目的“相关事项及遗留问题”与首创公司达成了一致，承诺“全部承担”首创公司“与该项目有关的债权债务”，故合度公司亦负有向中防华夏公司履行该六份《预购商品房协议》的义务。在合度公司对上述事实不予认可，并拒绝履行上述义务，再加上涉案建设项目尚未取得预售许可，短期内又客观履行不能的情况下，中防华夏公司要求解除上述六份《预购商品房协议》，并要求首创公司、合度公司连带偿还上述购房款、赔偿损失，事实和法律依据充分。但中防华夏公司主张的损失2000万，事实依据不足，本院酌定该借款损失以不超过借款本金的年利率24%为宜（时间自《预购商品房协议》签订之日至本金实际清偿之日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告青岛首创房地产开发有限公司与原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司签订的青岛市台北路6号5栋25层B户、23层A户、23层B户、23层C户、11层B户、13层C户《预购商品房协议》; 二、被告青岛首创房地产开发有限公司、被告青岛合度置业有限公司于判决生效十日内偿还原告青岛中防华夏地下空间投资管理有限公司借款本金1000万元及利息（以本金1000万元为基数，自2012年7月23日起至实际清偿之日，按年利率24%计算）。 案件受理费191800元、申请费5000元，合计196800，由被告青岛首创房地产开发有限公司、被告青岛合度置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  陈明明 审判员  高中日 审判员  孙 琦 二〇一九年十一月十一日 书记员  王冉冉