西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初15799号原告：周美荣，女，1968年10月2日出生，汉族，住陕西省榆林市定边县。委托诉讼代理人：辛文强，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：成鑫，陕西兆守律师事务所实习律师。被告：周高，男，1990年11月2日出生，汉族，住西安市临潼区。原告周美荣诉被告周高房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周美荣的委托诉讼代理人辛文强、成鑫、被告周高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美荣诉称，2017年1月15日，被告与屈某甲签订《秋涛阁地下室租赁协议》1份，合同约定屈某甲将其位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室的地下室出租给被告。租赁期限自2017年2月5日至2019年2月5日。租金为每季度20000元；2017年5月1日，屈某甲将该地下室出售给原告，并告知被告房屋出售情况及自房屋出售后房屋租金直接交给原告。但被告至今未向原告支付自2017年11月5日后的房屋租金，属于违约，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2017年11月6日至2019年2月5日的租金100000元及2019年3月的房屋占用费6697.6元，共计106697.6元；2、被告支付违约金64600元（按每日100元，自2017年10月6日起暂计算至2019年7月14日，请求至实际给付之日）；3、诉讼费、律师费由被告承担。被告周高辩称，原告起诉的2017年11月6日至2019年2月5日，其未使用房屋，对其诉讼请求不予认可。经审理查明，2017年1月15日，案外人屈某甲（出租方、甲方）与周高（承租方、乙方）签订《秋涛阁地下室租赁协议》，约定将位于西安市XX路XX号XX号（地下室建筑面积191.36平方米）出租给乙方，甲方从2017年2月5日将协议约定的租赁物交付乙方使用，至2019年2月5日收回；合同第三条约定，租金（2017年2月5日到2017年5月5日），地下室191.36平方米，按每月35元计算；乙方于协议签订之日起按季度支付房租，且每次需提前一个月支付下一季度房费，第一次支付房租于2017年1月20日之前，房租为20000元；合同第六条约定，租赁期限届满或终止，乙方必须在六日内迁出乙方所有家具和设备，并且不得破坏房屋现状，若迁出后六日内仍有物品等拒不搬清，视为乙方放弃对物品的权利，由甲方全权处理；合同第七条约定，乙方不按本协议的约定向甲方按时交纳租金的，每拖欠一日应向甲方支付100元违约金。合同签订后，周高实际使用该房屋，屈某甲预收了2017年年底前的房屋租金及保证金。2017年5月1日，屈某甲将上述房屋出售给周美荣，于2017年7月19日将该房屋过户至周美荣名下；屈某甲将预收的涉案房屋的租金及保证金，向周美荣返还。另查，上述房屋的所有权人为冯惠英，系屈某甲的母亲。2019年1月15日，周美荣将屈某甲为被告，周高为第三人诉至本院，请求判令：1、屈某甲交付上述房屋，由第三人配合完成交接手续；2、屈某甲支付滞纳金466000元；3、屈某甲支付违约金。本院审理后作出（2019）陕0113民初1610号民事裁定，裁定驳回原告周美荣的起诉。在该案中，周高称，屈某甲向其告知将房屋出售他人，如还要继续租，将租金交给周美荣，其于2017年年底搬离涉案房屋。原告周美荣提交电话录音、涉案房屋物业公司的收费收据照片，证明其向被告催收租金，被告表示该房屋正在转让，仍在占有使用该房屋，被告向物业公司缴纳水、电、物业费。其中，电话录音系周美荣的丈夫与周高的电话录音，周高称“我跟她说我说这个房子转出去之后我给他交房租，转租之后，又让别人来给他新交，因为我现在这个房我正往出去转呢”、“我们那个合伙弄呢，我现在跟你说，现在那个房如果我转我现在正在转，因为现在没营业你也知道是不是没营业，我那个转出去之后我马上就让他重新给你交”。经询，原告周美荣称，2019年5月，周高将涉案房屋向其交还，其前往物业公司办理物业费，物业公司称，物业费由周高所经营的足浴店一直缴纳。周高对通话录音的真实性认可，对照片真实性不认可，称并非其缴纳水、电、物业费，其未在2019年5月向周美荣交房，没人向其通知。经询，周高称，其于2017年年底搬离时向屈某甲电话告知，因房屋没有钥匙，其将自己的东西拿走，当时去向屈某甲交租金到2017年年底，没有与新房东周美荣续租。周高称，其无需支付违约金，原告诉请主张的违约金过高，请求人民法院予以降低。关于律师费，原告未提交相应证据。上述事实，有《秋涛阁地下室租赁协议》、电话录音、（2019）陕0113民初1610号民事裁定书及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，周高与屈某甲签订《秋涛阁地下室租赁协议》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。屈某甲将上述房屋出售给周美荣，于2017年7月19日将该房屋过户至周美荣名下。即，从2017年7月19日开始，《秋涛阁地下室租赁协议》对周高、周美荣继续有效。关于2017年年底前的房屋租金已由屈某甲向周美荣返还，故原告周美荣诉请主张2017年11月6日至2017年12月31日之间的租金，本院依法不予支持。根据周高在（2019）陕0113民初1610号案件中的陈述，屈某甲向其告知房屋所有权人变更为周美荣。周高支付租金至2017年年底，租赁合同约定的租赁期限为2年，周高既未向周美荣缴纳2018年1月1日之后的租金，双方又未解除该租赁协议。周高作为承租人其应对房屋交还所有权人的时间承担举证证明责任。周高辩称，其2017年年底搬离时向屈某甲电话告知，但此时屈某甲已非该房屋所有权人；且周高搬离时应向所有权人周美荣告知并履行交还房屋的手续，故对周高的该项辩称，本院依法不予采信。另，根据电话录音内容，周高表示正在将涉案房屋进行转租，证明其仍然占有该房屋；故周高应按《秋涛阁地下室租赁协议》约定的每季度20000元租金标准向周美荣支付，2018年1月1日起至2019年2月5日止的租金87777元及2019年3月的房屋占用费6667元，共计94444元。关于违约金，周高主张《秋涛阁地下室租赁协议》约定的违约金过高，请求本院予以降低；周美荣未提交证据证明其实际损失，故本院认定违约金以87777元为基数，自2018年11月5日起（租赁期内最后一次应付租金日）算至实际给付之日，以6667元为基数，自2019年3月31日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于律师费，原告未提交相应证据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周高于本判决生效之日起十日内向原告周美荣支付自2018年1月1日起至2019年2月5日止的租金87777元及2019年3月的房屋占用费6667元，共计94444元。二、被告周高于本判决生效之日起十日内向原告周美荣支付违约金（以87777元为基数，自2018年11月5日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算及以6667元为基数，自2019年3月31日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3726元，由被告承担2300元，原告承担1426元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  甘静妮人民陪审员  王晓绒二〇一九年十一月二日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1