广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10282号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨米，女，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：钱秀平，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑东，广东多方律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：陈绰君，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。上诉人杨米因与被上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨米上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项，改判杨米无需向明福公司支付任何物业管理费和空调费；3.明福公司向杨米退还保证金4000元；4.明福公司向杨米赔偿装修损失55000元、无法使用商铺期间的租金损失46482.8元、损坏食品价值2000元、广告牌费用6650元、装修进场费用860元；5.本案所有诉讼费由明福公司承担。事实与理由：一、明福公司对于所有租户存在以下违约行为：1.虚假宣传。明福公司在招商时声称，其与浙江中国小商品城集团股份有限公司进行业务合作，“佛山义乌小商品城”作为义乌中国小商品城华南唯一分市场，将带来大量客户资源。但明福公司从未与浙江中国小商品城集团股份有限公司有任何实际的业务合作或举行义乌中国小商品城商品展销会。明福公司的虚假宣传导致很多租户上当受骗，详见（2018）粤0604民初503、507号民事判决。2.交铺时间违约。合同签订后，明福公司未依约定时间交付铺位，导致租户遭受损失，具体详见《商铺验收交接表》及（2018）粤0604民初503、507号民事判决。3.开业时间违约。在签订合同之初，明福公司承诺2016年10月开业，但当租户进驻装修后，明福公司并未按约定时间开业，详见《关于佛山义乌小商品城四楼餐饮的赔偿协商解决后续》、（2018）粤0604民初503、507号民事判决。4.硬件系统（如排水管道系统）未能通过验收。截至2016年7月，明福公司所出租的商铺负一层排水管道系统未能通过验收，详见（2016）粤0604民初11829号民事判决。5.商业规划随意变动。在杨米承租时，明福公司告知四楼作为餐饮规划，故杨米在2016年8月租赁四楼的四个铺位经营茶饮。但2017年6月明福公司告知商铺进行了重新规划，让杨米搬至负一层。明福公司的行为导致杨米原有装修付诸东流。另外，明福公司对其他租户存在类似违约行为，详见（2018）粤0604民初503号民事判决。二、关于物业管理费和空调费。1.明福公司已对租户减免物业管理费。由于明福公司存在违约行为及多起诉讼，为了缓和矛盾，挽留租户，明福公司对租户免收物业管理费。杨米已提交通话清单、录音、证人证言等证据予以证明。2.免收物业管理费的行为应视为在履行过程中对合同条款进行了实质性变更，明福公司始终没有向杨米催收物业管理费可予以佐证。3.明福公司在2019年1月“假意”向杨米追缴物业管理费实际是为杨米设置“违约陷阱”。在杨米经营过程中得知新租户随时可以搬进来，故明福公司早已将杨米承租的两个商铺私下转给其他租户。明福公司假意向杨米追缴物业管理费，是为了让杨米再次同意换铺。由于杨米多次报警并以跳楼相威胁，才导致明福公司提起本案诉讼。而事实上，明福公司至今对其他租户仍免收物业管理费。4.空调费用也是统一免收。明福公司并未提供空调服务，没有产生空调费用。三、其他需要强调的部分。首先，《换铺申请审批》第三条列明“同时缴清4226、4227、4224、4225号铺位自开业以来所产生的水、电费。所产生的管理费在公司统一收取时缴纳”，该约定表明明福公司对物业管理费的收取进行了变更，即换铺前只需缴清水电费，无需缴纳物业管理费；换铺后的物业管理费暂时不用缴纳，统一收取时缴纳。《换铺申请审批》是针对换铺后的事宜进行约定，明福公司又未能提供2019年1月之前催收物业管理费的证据，足以说明杨米的上述结论。即使存在明福公司所述的2019年1月的催收通知，由于协商期极短且当时临近春节，也不能认定杨米已经违约。因为明福公司给租户的通知中给予了换铺的选择权，就应给予合理的磋商时间。其次，明福公司违约导致双方合同解除，杨米不存在违约行为，一审法院应对杨米所主张的损失进行综合性酌定。明福公司辩称，一、保证金依法应由明福公司没收。根据合同约定，杨米应向明福公司支付商铺管理费、空调费。只要杨米存在违约情形，保证金即应归明福公司所有，明福公司是否积极追收欠费并非判断是否没收保证金的依据。明福公司通过提起本案诉讼向杨米追收管理费、空调费，故本案欠款最迟也应从起诉之日开始计算逾期付款利息。另外，一审法院已判决明福公司向杨米返还4000元保证金，杨米应撤回该项上诉请求。二、杨米应当支付商铺的管理费、空调费。明福公司从未放弃向杨米收取管理费、空调费，且一直有向杨米追收，杨米以经营困难请求给予宽限期才拖欠至今。物业管理费、空调费是明福公司经营商场的必要开支，杨米实际使用商铺，享受商场的物业管理和空调服务，理应支付上述费用。杨米已享受租金优惠。明福公司不可能长期倒贴商场经营成本，否则有违常理。杨米主张免收管理费、空调费没有事实和法律依据。三、杨米要求赔偿装修费、租金、广告牌费等没有依据。1.明福公司依据合同解除租赁关系合法有理。杨米违约导致明福公司解除合同，其要求赔偿剩余租赁期的装修残值损失、广告牌费用、装修进场费不应得到支持。杨米仅支付了2016年11月至2017年10月期间应支付的6个月租金，其主张的2019年1月16日至2019年10月31日是免租期，但免租优惠随着租赁合同被合法解除而终止，杨米并无租金损失，故其主张租金损失缺乏依据。2.一审法院已判决明福公司赔偿8000元，该8000元已包含食品损失。杨米在一审期间自认报警进入商铺，但未把易坏食品带走，显然是在放任损失扩大，不应支持食品损失。四、明福公司不存在违约行为，杨米主张明福公司存在违约行为是为了逃避其需要缴纳管理费和空调费的责任。明福公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年7月1日签订的两份《佛山义乌小商品贸易中心街铺租赁合同》，杨米向明福公司返还商铺，杨米已支付予明福公司的履约保证金4000元归明福公司所有；2.杨米向明福公司支付拖欠的管理费28426元（从2016年11月1日起计至2019年4月30日），管理费滞纳金11557.43元（从2016年10月17日暂计至2019年1月29日）；3.杨米向明福公司支付拖欠的空调费13729.8元（从2017年4月1日起计算至2018年10月31日），空调费滞纳金5865.24元（从2017年3月17日暂计至2019年1月29日）；4.上述管理费、空调费按合同约定的每月计算标准计至租赁合同解除之日止，租赁合同解除后至杨米返还商铺之日的管理费、空调费按原合同约定标准的2倍计付，即：管理费1983.16元/月，空调费2034元/月，滞纳金计至款项付清之日止；5.本案全部诉讼费用由杨米承担。杨米向一审法院提起反诉，请求：1.明福公司返还商铺内的全部物品（详见物品清单）；2.明福公司赔偿杨米装修损失55000元、无法使用商铺期间的租金损失46482.8元、经营损失51000元、损坏的食品价值约2000元（以现场实际清点为准）、广告牌费用6650元、装修进场等费用860元，合计161992.8元；3.明福公司向杨米返还保证金4000元；4.本案诉讼费用全部由明福公司承担。一审法院认定事实：2016年8月21日，明福公司（甲方）与杨米（乙方）签订了四份《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》（合同编号4226号、4227号、4244号、4245号），约定：乙方向甲方承租位于佛山市禅城区某路X号佛山某贸易中心4226号、4227号、4244号、4245号商铺，每个商铺的面积皆为21.19平方米。租赁期限为五年，合同期限于2016年9月15日至2021年9月14日止。租金为每平方米40元/月，商铺管理费为每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，在使用季度提前15天收取。每个商铺的履约保证金为1000元。乙方在租赁期限内违反本合同约定应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金。乙方如不按合同约定数额及交付期限向甲方交付租金和相关费用超过五天的，甲方有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，剩余租期的租金及履约保证金不予返还，且甲方有权按日加收应付款的1%作为逾期付款滞纳金。同日，明福公司收取杨米暂交租金20342.40元。2016年10月4日，明福公司与杨米签订《关于四楼餐饮商户补充协议》，约定案涉4226号、4227号、4244号、4245号铺位免2个月物业管理费，即从2016年10月22日至2016年12月21日。2016年10月18日，明福公司出具一份《特殊情况说明》，载明：“佛山义乌小商品城一楼中庭位置现在有意向规划做休闲奶茶业态，确保四楼商家经营，与商户杨米沟通，商户提出以下要求：1.商户自行装修，按四楼原有免租的基础上一次性加免一年；2.优先选铺权；3.以上条约是因为商城规划变动原因引起而作为对四楼4226、4227、4244、4245号铺的政策（备注：四楼换到负一楼或一楼）。备注：如未在一楼、负一楼下沉广场位置规划休闲奶茶业态以上说明无效，如有在一楼、负一楼下沉广场位置规划休闲奶茶业态按以上执行”。2017年6月27日，明福公司审批同意杨米将原承租的4226、4227、4244、4245号铺更换为1030、1031号铺。原合同保证金4000元转换为1030、1031号铺的保证金。调整后租金正常计算2016年11月至2017年4月为交（暂交租金为20342.4元），2017年5月至2017年10月为免租，2017年10月前调整租金差额不再加收。同时缴清4226、4227、4244、4245号铺自开业以来所产生的水、电费。所产生的管理费在公司统一收取时缴纳。根据前期杨米向明福公司提出的特殊申请，加免一年租金，直至2019年10月前，杨米享受免交租金优惠。2017年6月29日，杨米向明福公司提出转铺申请，由原来租赁4226号、4227号、4244号、4245号商铺转为租赁1030号、1031号商铺，并承诺由此产生的任何法律责任由杨米本人承担，与明福公司无关。2017年7月1日，明福公司（甲方）与杨米（乙方）签订《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于佛山市禅城区某路X号佛山某贸易中心1030号、1031号商铺，商铺建筑面积分别为50.29平方米、51.41平方米，租赁期限为2016年11月1日至2021年9月14日，商铺经营范围仅限于餐饮。租金：每平方米130元/月；租金支付方式：2016年11月1日至2020年10月31日期间，每年后六个月免租，前六个月乙方应付租金，遵循先交费后使用原则，该使用季度前15日一次性交清给甲方；2020年11月1日至2021年9月14日，甲方按合同约定租金正常收取，乙方应付租金，按季度提前15日一次性交清给甲方。商铺管理费：每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，应按季度提前15日一次性付清；中央空调费：每平方米10元/月，每年4-10月收取，应按季度提前15日一次性付清。每个商铺的履约保证金为2000元。因乙方违约而承担赔偿责任的，不能及时赔偿时，甲方可以用履约保证金抵付赔偿金。乙方须按合同约定标准和时间交纳各项费用，如逾期交纳费用，按应缴费用的1%每日向明福公司支付滞纳金。乙方如不按合同约定标准及期限向甲方交付租金和相关费用，逾期达五天的，甲方有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，已交租金及履约保证金作为违约金不予返还。2019年1月16日，明福公司对杨米经营的两个案涉商铺锁门，并搬走店铺内的部分桌椅物品，杨米停止营业。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与明福公司于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，明福公司负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明二：杨米在案涉商铺经营的是奶茶店，店铺名Rosytea皇茶。2019年1月16日，杨米商铺内的桌椅被明福公司搬走，存放在商城三楼3175商铺内，有4张木质小桌子。2019年6月4日，杨米将案涉商铺交还给明福公司，明福公司将杨米的案涉物品交还给杨米。庭审中，明福公司陈述：明福公司有催收杨米缴纳费用，但是杨米都不理睬，所以明福公司要求解除租赁合同；明福公司有关过杨米的门，报警后当天就已经开门，后面的锁门是杨米自己锁的，与明福公司无关。杨米陈述：明福公司从2019年1月16日就对案涉两个商铺锁门及停水停电，并搬走了店铺内的经营物品及桌椅，杨米至今无法使用、经营；同意解除合同，但是明福公司应当返还履约保证金，并赔偿杨米损失；装修损失包括四楼和一楼；诉请的租金损失46482.8元是从2019年1月16日开始计至2019年10月31日，扣除免租的部分，总共是3个月16天。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，明福公司、杨米签订的租赁合同系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于解除合同、保证金。本案的争议焦点在于合同的履行过程中哪一方违约，由谁承担合同解除的违约责任。明福公司按照约定将租赁物交付杨米使用，杨米亦应按照合同的约定履行支付租金、管理费及空调费的义务。据前查明，杨米支付了租金，对此明福公司亦不持异议，但杨米自租赁案涉商铺后没有缴纳过合同约定的管理费和空调费。杨米辩称明福公司以免租免管理费作为优惠来吸引商户，而且明福公司也从未向包括杨米在内的商户收取过管理费和空调费，但其并未举证证明明福公司承诺免收杨米的管理费和空调费，明福公司没有催收不代表明福公司放弃其向杨米主张管理费和空调费的权利。杨米没有按照合同约定按时交纳管理费和空调费，构成违约，应当承担违约责任，故明福公司按照合同约定有权要求解除合同。庭审中，杨米亦同意解除双方的租赁合同，故对于明福公司要求解除合同的请求法院予以支持。明福公司虽未发出解除合同通知，但其在2019年1月16日对杨米承租的商铺上锁，明福公司以其实际行为做出了解除合同的意思表示，故法院确认双方签订的租赁合同于2019年1月16日解除。关于管理费、空调费、保证金、违约金。案涉租赁合同约定杨米应向明福公司缴纳管理费、空调费，但杨米自租赁案涉商铺之后没有缴纳过管理费和空调费，故明福公司有权要求杨米缴纳拖欠的管理费和空调费。因案涉商铺于2019年1月16日被上锁，此后杨米停止经营，没有实际使用案涉商铺，明福公司诉请2019年1月16日之后的管理费、空调费，法院不予支持。2017年7月1日前，杨米承租的是四楼4226号、4227号、4244号、4245号商铺，每个商铺的面积皆为21.19平方米，故每月管理费为826.41元（21.19平方米/间×4间×15元/月/平方米×65%），因双方签订的补充协议里约定2016年10月22日至2016年12月21日期间免管理费，故2016年12月22日至2017年6月30日的管理费为5233.93元〔826.41元/月×（6个月+10天）〕，2017年4月1日至2017年6月30日的空调费为2542.80元（21.19平方米/间×4间×10元/月/平方米×3个月）；2017年7月1日起，杨米承租的是一楼1030号、1031号商铺，面积分别为50.29平方米、51.41平方米，每月管理费为991.58元〔（50.29平方米+51.41平方米）×15元/月/平方米×65%〕，每月空调费为1017元〔（50.29平方米+51.41平方米）×10元/月/平方米〕，故2017年7月1日至2019年1月16日的管理费为18360.22元〔991.58元/月×（18个月+16天）〕；因每年4-10月收取空调费，2017年7月1日至2018年10月31日空调费为11187元（1017元/月×11个月）。综上，2016年12月22日至2019年1月16日的管理费、空调费合计为37323.95元（5233.93元+2542.80元+18360.22元+11187元）。明福公司诉请管理费、空调费超出部分，法院不予支持。至于保证金、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，明福公司确认杨米自合同签订后从未缴纳过合同约定的管理费和空调费，至明福公司提起本案诉讼之日，杨米拖欠管理费和空调费长达两年，作为债权人，明福公司在杨米拖欠管理费和空调费后应及时行使诉权，以防止双方损失的进一步扩大，而本案明福公司在杨米拖欠管理费和空调费长达两年之后才行使诉权，且并无证据证明其向杨米催收过管理费和空调费，明显扩大了其自身的损失，有怠于行使权利的过错，故明福公司诉请没收履约保证金、收取违约金，法院不予支持。明福公司应将保证金退还给杨米，杨米反诉明福公司退还4000元，法院予以支持。关于杨米的反诉请求。法院认为，因杨米违约导致双方签订的租赁合同解除，杨米应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物装修残值损失的，不予支持”，故杨米要求明福公司赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。据前查明，杨米反诉诉请的租金损失是明福公司在换铺审批中给出的加免一年的免租期租金，现因杨米违约导致合同解除，则租赁合同所赋予杨米的免租期也应一并终止，杨米诉请明福公司赔偿该免租期的租金损失于法无据，法院不予支持。关于停业损失，明福公司在既没有发出解除合同通知，也无通知杨米限期撤场的情况下，采取锁门、搬走桌椅的方式迫使杨米停业，确实给杨米带来营业收入和食品变质损失，但杨米并无有效证据证明其实际营业收入和食品变质损失具体金额，法院兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定明福公司赔偿杨米经济损失8000元。杨米反诉损失超出部分，法院不予支持。为避免当事人诉累，法院将明福公司应退还的保证金4000元和应赔偿杨米的经济损失8000元在杨米应向明福公司支付的管理费、空调费37323.95元中予以抵扣，抵扣之后，杨米还须向明福公司支付管理费、空调费25323.95元。因杨米于2019年6月4日将案涉商铺清空交还给明福公司，明福公司将杨米的物品全数返还，故明福公司要求杨米返还商铺的诉请，杨米反诉明福公司返还物品的诉请，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认明福公司与杨米于2017年7月1日签订的《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》（合同编号：1030、1031）于2019年1月16日解除；二、杨米于判决发生法律效力之日起十日内，向明福公司支付佛山市禅城区某路X号某贸易中心1030号、1031号商铺的管理费、空调费合计25323.95元；三、驳回明福公司的其他诉讼请求；四、驳回杨米的其他反诉请求。如杨米未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2317元，反诉受理费1810元，合计4127元，由明福公司负担862元、杨米负担3265元。二审期间，杨米提交以下证据：1.《关于佛山义乌小商品城四楼餐饮的赔偿协商解决后续》，以证明明福公司存在迟延开业的违约行为；2.（2018）粤0604民初503、507号民事判决书、（2016）粤0604民初11829号民事判决书，以证明明福公司对于其他租户也存在虚假宣传、多次变更商业规划、迟延交铺和开业等违约行为，涉及多宗诉讼；3.义乌小商品城招商处照片两张、通话详单、录音光盘、录音文字整理、通话记录详情清单，以证明明福公司因对租户存在多次违约，为了缓和矛盾，留住租户，也由于商业氛围尚未形成，故对租户免收物业管理费，直至2019年7月20日对外招商时仍陈述在此之前的物业管理费是免收的；4.明福公司与范林东签订的《佛山义乌小商品城商品租赁合同》及范林东的证人证言，以证明明福公司与同期其他租户签订的协议未约定物业管理费，也从未收取物业管理费；5.承租人姓名为范林东的管理费、空调费缴费明细，以证明明福公司在已经明示免收物业管理费的情况下，假意催收物业管理费、空调费，实则为了收回商铺。明福公司提交另一份明福公司与范林东签订的《佛山义乌小商品城商品租赁合同》，以证明该份租赁合同对管理费及空调费的收取进行了约定。本院组织当事人对上述证据进行质证。杨米提交的证据1无原件核对，明福公司不确认其真实性，本院不予采纳；证据2三份民事判决书反映的案情与本案案情不类同，不具备可比性，本院不予采纳；证据3不足以证明杨米被免除缴纳管理费、空调费的义务；证据4中的合同无原件核对，本院对其真实性不予确认，证据4中的证人证言没有其他证据佐证，证人与杨米都是明福公司的合同相对方，有一定利害关系，本院对该证人证言不予采纳；明福公司对证据5的真实性予以确认，但该证据与本案无关，本院不予采纳。明福公司提供的证据有原件供核对，但该证据与本案无关，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。杨米上诉主张明福公司对其减免管理费、空调费的收取。经审查，双方当事人在租赁合同中有缴纳管理费、空调费的具体约定，因此，支付上述费用是杨米的合同义务。虽然杨米主张明福公司曾经作出免收管理费、空调费的承诺，但本案仅有租金减免方面的约定，杨米没有提供充分证据证明明福公司同意免收管理费、空调费。此外，杨米认为明福公司对所有租户存在若干违约行为因而免收管理费，先勿论杨米所述的违约行为是否存在，其对违约行为与免收管理费之间的因果关系并没有举证证明，明福公司也不予认可，故本院对其主张不予采信。明福公司虽然直到本次诉讼才正式向杨米追缴管理费、空调费，但不能因此而推断出明福公司同意免除杨米的上述合同义务。一审法院认定杨米没有按照合同约定缴纳管理费、空调费构成违约正确。由于杨米存在上述违约行为导致租赁合同解除，其无权要求明福公司赔偿装修损失。一审法院对杨米所主张的其他损失认定正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2359.85元，由上诉人杨米负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月十九日书记员  龚淑仪