贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10755号 原告：吴平，男，汉族，1982年8月16日出生，住贵州省毕节市。 原告：粟燕，女，汉族，1990年2月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓，系贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告吴平、粟燕与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月27日登记立案后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙海，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴平、粟燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理涉案房屋不动产权证；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式以已付购房款为基数，按日万分之一从2017年4月1日起计算至被告向原告交付不动产权证书之日止；3、判决被告支付原告逾期交付商品房违约金10438.00元（该违约金从2016年9月1日计算至2017年6月25日）；4、判决被告返还原告所交纳的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计4079.00元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月22日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为389513.00元，双方就商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。但就房屋的权属登记未进行约定，仅约定被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房的初始登记。根据补充协议第2条约定:“房屋交付之日360个有效工作日办理产权证”，合同第十一条约定的交房时间为2016年8月31日交付。合同签订后，原告按约支付了购房价款，但被告将商品房实际交付给原告使用的时间为2017年6月25日。且从商品房交付使用至今，被告仍未按合同约定办妥涉案房屋的权属证书。原告的行为已经严重违约。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋及房屋所有权证，显然违约。根据《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，被告应当支付原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的0.01%计算。原告已支付的购房为364839.00元，即被告应以购房款为基数按日0.01%向原告支付逾期交房及逾期办理房屋权属证书违约至被告交付原告权属证书之日止。另外，被告向原告收取电通、水通、闭路电视通费、燃气费，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据法律规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有法律依据，双方签订的合同没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有按日万分之一计算违约金的约定，原告要求支付违约金依法应驳回，而且部分时间超过诉讼时效；2、对于振华商贸大厦B幢，双方签订合同补充协议约定，在竣工验收房屋后360个工作日内办理产权证，由于振华商贸B栋房屋至今未验收。所以，原告要求被告承担未办理不动产登记证期间的违约金依法不受保护；3、由于补充协议有约定，所以原告从2017年4月1日起计算逾期办证违约违背双方的约定；4、原告要求退回所交的水、电表入户、天然气入户、有线电视入户费没有法律依据。被告代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退还的费用已经交有关部门。被告公司无法退困，除非政府职能部门将该费用退回；5、原告请求支付逾期交房违约金，原告的请求依法不应得到支持，双方补充协议有约定，360个工作日是指有效工作日，而不是360天，关于交房，也是指验收后交房；6、原告请求支付违约金的数额，超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担；7、请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、借款合同、计价单、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、被告提供的缴费发票。拟证明作为基础设施的费用，被告已经全部缴纳给了相关的政府部门，这些费用不是被告收取，被告无法退还。原告的质证意见为，对真实性不持异议，但是达不到被告的证明目的。理由为，被告是否向相关部门交付该费用与原告无关，根据相关规定房屋价款已经包含了该笔费用，被告向原告收取于法无据，应当依法予以退还。经本院审查认为，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。至于被告是否交纳给相关部门，与本案无关联性，故本院不予确认。 二、被告提供的首次登记审查意见。拟证明涉案房屋已经具备办理转移登记，出具时间是2019年8月13日，说明涉案的房屋可以进行首次登记，计算违约金应当截止的时间为2019年8月13日。原告的质证意见为，对真实性、合法性不持异议，但是达不到证明目的，该证据不能证明被告履行了办证的相关义务，同时即便该证据证明被告符合办证条件，也不能证明尽到了通知义务。经本院审查认为，该组证据具有证据三性，本院予以确认，但达不到被告拟证明的违约金应当截止为2019年8月13日的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月22日，原告吴平、粟燕作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为389513.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；逾期交房超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.12%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后90日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。2017年6月25日被告收取原告电表入户520.00元、天然气入户2500.00元、电视入户费350.00元。被告于2017年6月25日向原告交付涉案房屋。 另查明，振华商贸大厦B幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，若承担其违约期间及违约标准如何认定；三、原告请求被告支付逾期交房违约金10438.00元（该违约金从2016年9月1日计算至2017年6月25日）的诉讼请求是否支持；四、原告请求被告返还水表入户费、电表入户费元、天然气入户费、电视入户费共计4079.00元的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后90日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦B幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2017年3月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，且原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年11月4日）视为被告履行了披露义务。对于之后属于委托办证项下的违约责任，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期办理商品房转移登记有关文书违约金应以已付购房款389513.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年11月4日止，且根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，上述违约金请求权并未超过诉讼时效。 对被告认为补充协议约定“在竣工验收房屋后360个工作日内办理产权证，由于振华商贸B栋房屋至今未验收。所以，原告要求被告承担未办理不动产登记证期间的违约金依法不受保护”的辩解，因合同约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该文书系被告自身应具备的文书，且原告依据该约定请求被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点三的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2016年8月31日前向原告交付该商品房，如未交付，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，但被告于2017年6月25日才向原告交付涉案房屋。因此，被告应承担相应的违约责任，即11568.54元（389513.00元×0.1‰×297天），但原告只主张被告承担逾期交房违约金10438.00元，原告的该主张是其对权利的处分，本院予以确认。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。而原告主张的水表入户费，因原告未举证明其已向被告交纳，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告吴平、粟燕缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告吴平、粟燕办理振华商贸大厦第B幢3单元12层2号商品房不动产权证书。 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告吴平、粟燕逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款389513.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年11月4日止。 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告吴平、粟燕逾期交房违约金10438.00元。 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告吴平、粟燕电表入户520.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户费350.00元。 五、驳回原告吴平、粟燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费458.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十一月十八日 书记员  包清琳