广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初2042号原告：麦苗，女，汉族，1990年11月10日出生，现住深圳市罗湖区。原告：麦煌庆，男，汉族，1964年11月8日出生，现住深圳市罗湖区。被告：梅州市梅县区福晋老年公寓，住所：梅州市梅县区扶大高新区三葵村龙管坑。法定代表人：钟东环，系该公寓院长。委托诉讼代理人：夏素华，系广东杨辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁，系广东杨辉律师事务所实习律师。原告麦苗、麦煌庆与被告梅州市梅县区福晋老年公寓合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦苗、麦煌庆，被告梅州市梅县区福晋老年公寓的委托诉讼代理人夏素华、黄洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦苗、麦煌庆向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告麦苗、原告麦煌庆与被告于2017年10月20日签订的《福得延港湾入住合同书》以及于2018年10月10日签订《返租协议》合同无效；2、判决被告向原告麦苗及原告麦煌庆返还入住保证金人民币480000元及利息（利息以480000元为基数，自2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年10月1日为人民币8160元），合计人民币484650元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月20日，原告麦苗、原告麦煌庆与被告签订了《福得延港湾入住合同书》。根据合同约定：原告麦苗、原告麦煌庆与被告于合同签订之日向被告一次性支付入住保证金肆拾捌万元整（人民币480000元），被告在收到原告麦苗与原告麦煌庆支付的入住保证金全款后，于2018年3月31日前向二原告交付福得延港湾A3栋1101号房。然而，实际上被告仅取得了《营业执照》，并未按照《中华人民共和国老年人权益保障法》的规定办理备案，对于其建设的老年公寓，也并未取得《建设用地规划许可证》、《建设施工规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等国家规定房屋建设需要办理的证照。而且，被告在二原告依约履行上述支付义务后，至今仍未依约交付上述房屋，距合同约定的交付时间已逾期一年多。由于被告未能在2018年3月31日前交付福得延港湾A3栋1101号房，被告与原告麦苗于2018年10月10日协商签订了《返租协议》，约定自2018年4月1日起至福得延港湾A3栋1101房交付使用之日，将福得延港湾A3栋1101房返租给被告，月租金为人民币800元。然而，上述《返租协议》中原告麦苗的签名并非原告麦苗本人签署，原告麦苗对上述《返租协议》的签署并不知情，且原告麦苗从始至终不同意签订上述《返租协议》，因此，《返租协议》不符合原告麦苗、原告麦煌庆共同与被告协商一致签订的意思自治基础，《返租协议》自始不产生法律效力。被告迟延交付上述房屋的行为违反了《福得延港湾入住合同书》约定的主要义务，且经原告多次催告后仍未履行，足以构成严重违约，且《福得延港湾入住合同书》的合同标的违反了法律强制性规定，合同自始无效。《福得延港湾入住合同书》实则为民间借贷合同，被告实际上以合法方式掩盖非法目的。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，两原告为维护合法权利，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告梅州市梅县区福晋老年公寓辩称，一、双方签订的《福得延港湾入住合同书》合法有效。答辩人与两原告签订的《福得延港湾入住合同书》，是双方自愿真实的意思表示，符合相关法律法规的规定，《福得延港湾入住合同书》中约定答辩人向原告提供老人养老服务，同时将福晋老年公寓A3栋1101房的入住使用权提供给原告使用20年，合同中对双方的权利义务进行了约定，属于服务型合同关系，其并非商品房预售合同或商品房买卖合同，合同标的并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告认为《福得延港湾入住合同书》为民间借贷合同是对本养老机构提供的养老模式的认识错误。答辩人推出的是养生型老年服务，居家式养老，即只提供给健康老人入住，可由老人家中比较年轻的家人签合同（为的是使用期较长）。确保20年以上的使用期，到时收回房产，住户只有使用权，每月交纳150元的物管费用，餐费自理，房间内设施全部由我们提供。公寓完全按照国家有关政策、规定建设和经营。公寓住宅按民政部门养老机构规范化建设标准设计建造，公寓内相关配套设施完善。为保证合同的履行我公司对入住的住户要求交纳35万元以上不等的保证金，五年后退还的经营模式，同时公司对入住的住户不另外收取租金，这一模式得到国家、省、市（区）有关领导和有关部门的肯定，中国老龄事业发展基金会授予公寓“全国爱心护理工程建设基地”的荣誉称号。二、双方签订的《返租协议》有效。《返租协议》是答辩人与原告麦苗、原告麦煌庆真实的意思表示。是原告麦苗、原告麦煌庆与答辩人自愿签订的。原告麦苗认为涉案《返租协议》中原告麦苗的签名非其本人签署，答辩人申请法院对证据委托书中麦苗的签名进行笔迹鉴定。三、原、被告已经按照合同约定实际履行了《福得延港湾入住合同书》，答辩人虽未按合同约定期限交付房屋使用权和提供相关服务，但双方其后签订了《返租协议》，两原告同意将福晋老年公寓A3栋1101房的入住使用权返租给答辩人，并同意不再追究答辩人延期交付房屋使用权的责任。综上，答辩人与原告麦苗、原告麦煌庆签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》合法有效，答辩人请求法院驳回原告的事实请求，判决双方继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，二原告与被告签订了《福得延港湾入住合同书》（以下简称合同书），该合同书约定，被告于2018年3月31日前提供福得延港湾A3栋1101房给原告使用，原告在签订合同书之日向被告支付入住保证金48万元，该《合同书》签订后，原告依约向被告支付了48万元的入住保证金。2018年10月10日，由于被告未能依约交付房屋给原告使用，原告与被告签订了《返租协议》，该《返租协议》约定，原告将合同约定的房屋使用权返租给被告，每月租金为人民币800元，租期从2018年4月至乙方（被告）通知原告房屋交付之日止。该《返租协议》签订后，被告亦未向原告支付租金。2019年6月8日，二原告分别向被告发出《关于请求返还入住保证金的催告函》，要求：1、自2019年6月8日起解除与被告签订的《福得延港湾入住合同书》；2、自解除合同之日起五日内向原告返还入住保证金48万元。被告于2019年6月11日复函给二原告。请求二原告给予一、二个月时间满足二原告的要求，但被告一直未能实现承诺，原告于是向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》无效，判令被告返还入住保证金48万元及支付从2019年6月14日起的利息。被告则作出上述答辩意见。以上事实，有《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》、《催告函》、《复函》、收据等予以证实。本院认为，本案为合同纠纷。原告与被告签订的《福得延港湾入住合同书》，从形式和内容上看，实为租赁合同，被告向二原告提供入住的福得延港湾A3栋1101房，至今未取得建筑工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院法院应当认定有效。”因此，二原告与被告签订的《福得延港湾入住合同书》应认定为无效。二原告与被告于2018年10月10日签订的《返租协议》因主合同无效而无效。二原告请求被告返还入住保证金48万元及支付利息的请求，于法有理，本院予以支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告麦苗、麦煌庆与被告梅州市梅县区福晋老年公寓签订的《福得延港湾入住合同书》、《返租协议》无效。二、被告梅州市梅县区福晋老年公寓自本判决生效后10日内，返还原告麦苗、麦煌庆入住保证金48万元，并从2019年6月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告麦苗、麦煌庆至还清款项止。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，减半收取4285元，由被告梅州市梅县区福晋老年公寓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  王志宏二〇一九年十一月二十九日书记员  黄 欢