天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8075号原告：段延岺，女，1962年1月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：贾明星，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王环环，天津云杰律师事务所实习律师。被告：于涛，男，1995年5月3日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：戴旭，天津旭诺律师事务所律师。原告段延岺与被告于涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贾明星、王环环，被告于涛及其委托诉讼代理人戴旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。段延岺向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》（编号0048446），并要求被告依法腾空交还原告；2．判令被告向原告支付房屋租金13,500元，物业费1,260元以及至被告腾房之日止的房屋占用费；以及迟延交付房租的违约金4,500元，以上截至起诉前合计19,260元；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月10日签署《房屋租赁合同》（合同编号：0048446）。合同约定：原告将其坐落于天津市北辰区万科新城美树丽舍7-1号房屋出租给被告使用，租期为2019年1月10日至2021年1月9日，租金为每月4,500元，首次交付三个月租金，往后每三个月结算一次，提前10天支付下次房租。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付房屋，截至目前，被告仅支付了两次房屋租金（2019年1月10日-7月10日），本该在7月1日前支付2019年7月11日-9月10日的房屋租金13,500元及这三个月物业费1,260元，却迟迟未支付。经原告多次催要，被告均拒绝履行合同义务支付房屋租金，因此原告于2019年9月18日向被告发出一份《律师函》，要求被告自收到函件之日起3日内向原告支付拖欠的房屋租金，否则原告将有权解除《房屋租赁合同》，但被告自9月20日收到函件至今未支付房屋租金，已严重侵害原告合法权益，故呈诉。后原告申请变更诉讼请求第二项为：要求被告支付原告自2019年7月11日至2019年9月10日的租金13,500元及物业费1,260元，自2019年9月11日至判决解除合同生效之日的租金（按每月4,500元计算）和物业费（按每月420元计算），自判决解除合同生效之日至被告实际腾房之日的房屋占有使用费（按每月4,500元计算），迟延交付房租的违约金4,500元。于涛辩称，1．违约金的约定过高；2．解除房屋租赁合同，因原告亦存在违约，致使被告合同目的无法实现，故不能单纯认定被告合同违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据天津市商品房买卖合同1份、房屋租赁合同1份、快递查询单截屏以及律师函各1份等真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告提交的证据结婚证1份和户口本复印件1份认可，本院对原告提供的上述证据予以采信。原告对被告提供的光盘1份（内含照片、视频）的真实性认可，本院对被告提供证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年12月，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》（编号0048446），约定，甲方将其拥有的坐落于北辰区美树丽舍7-1的房屋出租给乙方使用，建筑面积350平方米，租赁该房屋仅作为办公使用；租赁期限为2年，自2019年1月10日至2021年1月9日，租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；该房屋的月租金为4,500元，租金以押一付三方式支付；双方议定首期付三个月，另付4,500元押金，以后按每三个月结算一次，提前10天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据给乙方；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费、其他费用（如有，见补充项）由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；甲方提供设备包括淋浴器1个、空调2个、冰箱1个、洗衣机1个、家具古玩2件一套和座椅一套（春秋椅）、水1962、电36元、气00167335，其他春秋椅一套、卫生间洗澡间浴房2套、浴盆1个、立式1个座钟；双方关于违约处理约定为，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前两个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；双方还在补充条款中约定：双方解除租赁合同必须提前两个月通知对方，无任何理由退租，甲乙双方合同期内未提前两个月通知对方的需承担违约金肆仟伍佰圆（双方遵守）；中央空调在租户要使用个人维修；房屋外檐做广告美化物业不同意房主可以配合协商，责任不在房主；乙方已知晓甲方无房本只有购房合同，起营业执照乙方自行解决与房主无关。双方还对合同的其他内容进行了约定。滑红旗在甲方授权人处签字，被告于涛在乙方处签字。合同签订后，被告于2018年12月27日支付了第一季度三个月租金、一个月押金、三个月物业费及采暖费共计22,510元，于2018年4月12日支付了第二季度房屋租金13,500元和三个月物业费1,260元。后双方在合同履行中发生争议，被告未再支付租金等费用。2019年9月19日，原告委托天津云杰律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告自收到该《律师函》3日内支付自2019年7月11日至9月10日的房屋租金13,500元，逾期支付的则构成根本违约，原告有权单方解除《房屋租赁合同》并将采取司法途径维权，由此产生的各项费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等将由被告承担。被告于2019年9月20日进行签收。另查，原告曾用名为段延玲，与滑红旗自1984年3月23日登记结婚。2002年4月15日，原告与天津万科兴业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买天津万科兴业发展有限公司位于北辰区的房屋。再查，原告在双方合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建。被告称原告自2019年4月28日至2019年8月23日进行施工，原告自认自2019年5月15日至2019年8月23日进行施工。上述事实，有原、被告提供的证据，以及双方的庭审笔录予以证实。本案争议焦点为：1．原告是否有权解除涉案合同；2．原告的诉讼请求能否支持。对此，本院分析如下：关于争议焦点1，首先，被告对其与滑红旗签订的涉案房屋租赁合同效力有异议，认为合同中未体现滑红旗受原告委托签订涉案合同。本院认为，原告与滑红旗系夫妻关系，庭审中原告也认可当时签订合同时也是原告授权给滑红旗签订的，因此可以认定滑红旗签订合同时取得了原告的授权，原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效。其次，原告虽在合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建，但经庭审查明，原告的施工并未达到被告不能使用涉案房屋的程度，因此，对于被告关于原告施工致使被告无法实现合同目的的抗辩,本院不予采信。最后，虽然双方合同中并未约定被告未按合同约定支付租金，原告可以解除合同，但是考虑到原告出租涉案房屋的目的是为了获取租金，且被告拖欠租金已达四个月之久，被告在收到原告发出的《律师函》后亦未在原告给出的宽限期内向原告支付租金。因此，原告出租房屋获取租金收益的目的已不能实现，原告享有解除涉案合同的权利。关于争议焦点2，如前所述，原告有权解除涉案合同，合同解除后，被告应将涉案房屋腾空交还给原告。因此，关于原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（编号0048446），并要求被告将涉案房屋腾空交还给原告的诉讼请求，本院依法支持。关于原告主张的自2019年7月11日-2019年9月10日的房屋租金13,500元和物业费1,260元，自2019年9月11日至判决解除合同生效之日的租金（按每月4,500元计算）和物业费（按每月420元计算）及被告实际腾房之日的房屋占有使用费一节。本院认为，原告在涉案合同履行期间在涉案房屋一侧进行扩建施工，已然影响到被告的使用，应酌情减少部分租金。原告自认其2019年5月15日至2019年8月23日进行施工，考虑到双方合同的履行情况及施工现场的情况，本院酌定减少原告施工期间的租金6,500元。考虑到关于2019年5月和6月的租金被告已经支付完毕，2019年7月至9月的租金被告还未支付，本院将原告应予以减少的2019年5月至8月的租金6,500元，在被告应支付的2019年7月至9月的租金中予以扣减。因此，被告应支付原告自2019年7月11日至2019年9月10日的租金7,000元。因被告现仍然占有并实际控制涉案房屋，故被告应继续向原告支付自2019年9月11日至本判决确定的合同解除生效之日的租金。关于原告主张的按照房屋租金自判决解除合同生效之日至被告实际腾房之日的房屋占有使用费，不违反法律规定，且在此期间，原告确有租金的损失，本院予以支持。关于原告主张的自2019年7月11日至判决解除合同生效之日的物业费（按每月420元）一节，因双方在合同中约定物业费由被告负担，故对原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张的延迟交付租金的违约金4,500元一节，本院认为，双方在合同中约定若被告违约，则原告有权不退还押金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本案经多次调解无果，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告段延岺与被告于涛签署的《房屋租赁合同》（编号0048446）解除；二、被告于涛自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告段延岺自2019年7月11日-2019年9月10日的租金7,000元；三、被告于涛自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告段延岺自2019年9月11日至本判决第一项发生法律效力之日起的租金（按每月4,500元计算）；四、被告于涛自本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市北辰区美树丽舍7-1的房屋腾空交还给原告段延岺并支付自本判决第一项发生法律效力之日起至实际腾空之日的房屋占有使用费（按月租金4,500元计算）；五、被告于涛自本判决发生法律效力之日起五日内支付原告段延岺自2019年7月11日至本判决第一项发生法律效力之日的物业费（按每月420元计算）；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计141元，由原告负担81元，被告负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  涂睿祥二〇一九年十一月二十七日书记员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。