广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14889号原告：周淑云，女，1983年7月21日出生，汉族，住湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，广东坦兴律师事务所律师。被告：朱黎明，男，1960年4月10日出生，汉族，住广东省信宜市，被告：刘存新，男，1981年6月4日出生，汉族，住广东省廉江市，被告：中山市三乡镇丰居房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇鸿埠园路园林西区七巷3号首层第一卡，统一社会信用代码92442000MA514HGJ2N。经营者：刘存新。以上两被告委托诉讼代理人：黎璇，广东孚道律师事务所律师。以上两被告委托诉讼代理人：黎巧瑜，广东孚道律师事务所实习律师。原告周淑云诉被告朱黎明、刘存新、中山市三乡镇丰居房地产中介服务部（以下简称丰居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员向良平独任审判，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告周淑云的委托诉讼代理人李燕、被告朱黎明、被告刘存新、丰居服务部及其共同委托诉讼代理人黎璇、黎巧瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淑云向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还定金5万元；2.判令三被告赔偿违约金5万元；3.判令三被告赔偿损失19万元（计算依据：以原告向法院起诉之日为基准日所确定房屋价值减速去合同成交价计算，暂计为19万元，房屋价值以法院指定的评估机构出具的鉴定意见为准）。事实和理由：被告朱黎明到被告丰居服务部处委托出售位于中山市××乡镇××村赤林的房屋[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第××号]，被告丰居服务部于2018年5月15日与被告朱黎明签订合同，直接将被告朱黎明房屋以经营者被告刘存新的名义买下，价格180万元，2018年5月17日签订房屋买卖合同二，变更房屋总价款为175万元。2018年6月12日，被告朱黎明、被告刘存新与原告通过三茂中介签订房地产买卖合同，合同约定：1.原告以190万元价格购买被告朱黎明位于中山市××乡镇××村赤林的房屋[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第××号]（第三条）；2.签订合同当日支付5万元定金（第三条第一项）；3.首期款20万元于2018年8月1日前或双方前往当地指定政府机构办理核税过户手续成功当天，以银行转账方式支付卖方（被告朱黎明）（第三条第二项）；4.余款165万元以银行按揭方式支付（第三条第三项）；5.如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，不能顺利过户到买方指定人名下，作卖方违约处理，卖方应在违约之日起三日内将所收房产买卖定金退还给买方，另赔偿买方定金的一倍作违约金（第七条）。签订合同当日，原告支付定金5万元，被告刘存新签名确认，后被告朱黎明、刘存新未按约定办理过户，催告后仍未办理，后发现被告朱黎明、刘存新已将房屋出售他人，原告购房目的无法实现。因此，为维护自身合法权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，提出以上诉请，请求法院依法判决。原告周淑云对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.房屋买卖合同；2.房屋买卖合同二；3.中山市三乡镇丰居房地产中介服务部工商信息；4.房屋买卖合同、收据；5.催告函、EMS邮寄单；6.微信聊天记录；7.录音光盘以及文字版资料；8.房产买卖情况说明。被告朱黎明答辩称：原本朱黎明有间房子在平南，找到刘存新帮忙出售，朱黎明收175万元，周淑云找到人，办理贷款后，8月6日到地税过户，打税40万元，然后说不要了。中介黄以及被告找周淑云说继续履行合同，但原告坚称不要。被告朱黎明就其答辩未提交证据。被告刘存新答辩称：被告刘存新、朱黎明都已经积极履行涉案合同，不存在违约行为，无需承担违约责任。被告刘存新在得到朱黎明的同意下，在其知情的范围内，与原告签署涉案合同，收取原告的定金，协助配合原告及被告朱黎明办理相关手续，不存在相关的违约行为；第二，是原告违约在先，并且原告已经单方解除了涉案合同，被告有权依约没收原告支付的定金，根据涉案合同第四条，交易产生的税费均由买方负责。被告朱黎明、刘存新于2018年8月6日，依约配合原告前往相关部门，办理核税过户手续，是原告单方认为依法核定的税费超出预期，明确表示拒绝履行合同，并且要求被告朱黎明与其签字确认撤件声明书，此份证据在三乡税局，原告在该声明书中，亲笔书写由于税费过高，故取消交易，要求退件。由此，双方通过书面方式解除合同。且是因为原告单方违约的原因。因此被告无继续履行合同义务，并没收定金；第三，退一步讲，原告重复要求补偿，超过其实际损失，首先根据涉案合同第七条第一款约定，即便认为被告存在违约行为，退还定金并支付定金一倍作为违约金，已足以弥补原告全部损失，原告不应继续要求进一步的违约赔偿。其次，原告要求被告支付违约金及房屋价格上涨差额已经超过了违约造成的实际损失，违反了最高人民法院关于审理买卖合同案件相关法律问题的解释第二十八条。且原告应对其产生的损失承担举证责任；第四，原告主张的房屋价值评估基准日，不符合常理，双方于2018年8月6日办理核税过户手续，按常理推断，涉案合同最终完成时间在2018年8月到9月之间，即使原告要求评估房屋价值，评估基准日也应定于2018年8月到9月之间。补充答辩称：对三乡税务分局出具的调查令回执，说没有找到撤件声明书，经被告刘存新去税务分局了解，是找到了撤件或退件声明交给领导，但法院的调查结果是没有找到，上次庭审原告也确认有撤件的申请，税务分局也说明撤件是需要双方写明理由，而理由是原告写的“交易取消”，如今由于税务局内部原因导致被告无法调取相关证据，也不能否认双方有撤销的事实，双方没有协商继续履行合同。被告刘存新就其答辩提交的主要证据有：1.调取证据申请书；2.录音光盘及书面文字版。被告丰居服务部答辩称：同意被告刘存新的答辩意见，且被告中山市三乡镇丰居房地产中介服务部不是本案适格被告，无须承担任何责任。被告丰居服务部就其答辩未提交证据。经审理查明：2018年6月12日，甲方（卖方）朱黎明、甲方代理人刘存新、乙方（买方）周淑云和中介方中山市三乡镇三茂房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过中介方出售及购入物业中山市××乡镇××村“赤林”房产，该房地产占地面积180.8平方米，建筑面积568.69平方米，房地产权证号为粤（2017）中山市不动产权第××号；2.转让总成交价为190万元，定金5万元整为第一部分楼款，于2018年6月12日当天支付给卖方；3.交易过程中按国土标准评估价所产生的政府税费及过户手续买卖双方所需一切费用（含买卖双方所需的测量图纸费，评估费，契税、所得税，印花税，律师费、银行按揭费等一切费用）均由买方支付；4.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，作买方违约处理，已付的定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，不能顺利过户到买方指定人名下。作卖方违约处理，卖方应在违约之日起三日内将所收房产买卖定金退还给买方，另赔偿买方定金的一倍作违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同还约定了其他内容。合同卖方（代理人）落款处签刘存新名，买方落款处签周淑云名，中介方落款处盖中山市三乡镇三茂房地产中介服务部公章。同日，被告刘存新出具《收据》，内容为：今收到周淑云交来购买朱黎明名下的房产，中山市××乡镇××村“赤林”，房地产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第××号，定金5万元。收据收款单位落款处签刘存新已收款并捺印。2019年11月13日，中山市税务局三乡税务分局出具《关于粤（2017）中山市不动产权第××号房产撤件情况说明》，载有：2018年8月6日，粤（2017）中山市不动产权第××号房产的所有人朱黎明与购房方周淑云买卖双方当事人亲临三乡行政服务中心的税务窗口说明上述存量房过户存在争议，交易双方提出暂不办理过户，需要退还有关申报资料。上述情况经朱黎明和周淑云双方确认，税务人员按照流程退还房产申报资料。庭审过程中，原告称由于税务局的核税价格超出原告的预算，商量先撤件，回去筹钱，再过户。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告朱黎明签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，因税费问题在办理过户时存在争议，退回了申报材料。庭审中，原告主张撤件后回去筹钱，再过户，但被告对此不予确认并称不存在被告主张的筹够钱、催促被告办理过户的事情，且原告未能提供证据证明双方就撤件以及撤件后的事宜进行了协商，故对原告的主张不予认定。涉案合同约定，交易过程中按国土标准评估价所产生的政府税费及过户手续买卖双方所需一切费用（含买卖双方所需的测量图纸费，评估费，契税、所得税，印花税，律师费、银行按揭费等一切费用）均由买方即原告支付，现因原告的未能支付税费导致撤件，即存在违约行为致使合同无法继续履行，故对原告要求被告退还定金并赔偿损失的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周淑云的全部诉讼请求。案件受理费5650元（该款原告已预缴），由原告周淑云自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  向良平人民陪审员  梁志权人民陪审员  吴志勇二〇一九年十一月二十七日书 记 员  何丽钊**龙