湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初2958号原告（反诉被告）：心连心集团百货有限公司，住所地湘潭市雨湖区韶山中路基建营中荣大厦。法定代表人：许立华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周思，湖南勤人坡律师事务所律师。被告（反诉原告）：湘潭市中心医院，住所地湘潭市雨湖区和平路120号。法定代表人：曾建平，院长。委托诉讼代理人：阎忠于，湖南明逸律师事务所律师。原告心连心集团百货有限公司与被告湘潭市中心医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，被告湘潭市中心医院向本院提出反诉。本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司的委托诉讼代理人周思，被告（反诉原告）湘潭市中心医院的委托向诉讼代理人阎忠于到庭参加诉讼。原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司于2019年4月向提出鉴定申请，湖南国信资产评估有限公司于2019年11月6日作出了湘国评字（2019）第021号评估报告。本案现已审理终结。原告心连心集团百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2012年11月1日签订的《租赁合作协议》已于2018年9月6日解除；2.判令被告赔偿原告各项损失共计16320806元（其中装饰及设备设施费用补偿：4911424元÷8年×4年=2455712元；员工离职经济补偿：335274元；可得利益损失：3089人×10元天×30%×365天×4年=13529820元）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告心连心集团百货有限公司（乙方）与被告湘潭市中心医院（甲方）于2012年11月1日签订《租赁合作协议》。约定原告租赁被告位于心血管大楼的物业（面积约1000平方米）的物业并经被告授权开设“心连心精品超市+餐饮”，同时，双方在协议中约定被告办公用品及所有购物卡在与市场同等价格、同等质量、同等服务情况下由原告提供（乙方经营范围内的），另外被告承诺所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡，员工自行在餐厅进行刷卡消费。但合同签订后，被告并未按合同的约定提供开设超市的场地，仅提供了开设餐饮的场地，原告耗资近500万元对餐饮场地进行精心装修和购买设备设施，但被告一直未兑现“所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡”的承诺，致使就餐人数仅限于就诊病人等少数人群，原告多次要求被告兑现承诺，但都没有得到解决。由于被告严重违约，故原告诉至法院。被告湘潭市中心医院辩称，一、答辩人不构成违约，原告主张的事实不成立。1、双方签订的租赁合作协议约定由答辩人向原告提供位于心血管大楼的物业，由原告经营“心连心精品超市及餐饮”，租赁面积约1000平方米。由于约定的租赁房屋位于心血管大楼诊疗活动场所，如果开办餐饮可能会对答辩人的诊疗活动及患者造成环境和安全影响。为此，租赁场地调整为现在原告承租的一幢单独的房屋，面积增加到1172.59平方米。原告对现有场地予以装修并开设食堂对外经营，视为双方对合同约定场地予以变更。租赁合同并未约定答辩人需要另行提供原告开设超市的场地，而是一起包含在餐饮场地一起，租赁面积也超过了约定的面积。因此，答辩人提供租赁场地的行为不构成违约。2、租赁合作协议虽然约定答辩人为所有员工发放不低于10元餐人的充值卡，由员工在餐厅消费，但在原告经营开始，答辩人就明确表示不会给员工办理充值卡用于餐厅消费，对此原告可以提出变更合同或者解除合同，但原告并未采取相应措施，而是一直履行合同使用租赁房屋用于餐饮经营活动，视为对答辩人的上述事实予以默认，同时，原告未及时行使合同解除权，在履行合同六年之后已丧失合同解除权。二、原告主张的损失没有事实和法律依据。1、答辩人并没有约定违约行为，答辩人的行为与原告的损失之间没有因果关系。2、即便原告存在损失，根据合同法的有关规定，也仅限于直接损失，对于装修损失及设备设施损失费用，应当由人民法院委托具备资质的司法鉴定机构予以评估确定。原告的员工离职补偿与本案没有必然的关联，不属于法定赔偿范围。原告将全体员工数量按每天10元的标准乘以30%的利润率来计算可得利益损失，明显缺乏常识和法律依据，不应支持。三、双方签订的租赁合作协议系因不可抗力而必然终止。因湘潭市重点工程湘潭市中心医院新急救通道项目建设，原告承租的房屋在项目红线范围，必须予以拆除，因此，答辩人于2017年2月17日已向原告发出工作联系函，要求终止租赁合作协议。原告是基于承租的食堂房屋即将拆除，已根本无法再经营下去，所以在2018年8月31日才向答辩人发出解除合同通知。根据合同法的有关规定，合同因不可抗力而无法履行的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，原告以答辩人违约而解除合同的主张不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告湘潭市中心医院向本院提出诉讼反诉请求：一、判令被反诉人立即支付反诉人房屋租金5931456元，并从2018年11月1日起，按合同约定租金标准继续支付租金（或占用费），以上租金如被反诉人逾期支付，则按银行同期贷款利率支付利息；2、判令被反诉人立即支付反诉人水费106739.1元、电费1599129元，以上水、电费如被反诉人逾期支付，则按银行同期贷款利率支付利息；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月1日，反诉人与被反诉人签订《租赁合作协议》，约定由反诉人向被反诉人提供位于心血管大楼的物业，由被反诉人经营“心连心精品超市及餐饮”，租赁面积约1000平方米，租金为100元每平方每月，第三年租金递增4%，租赁期限为10年。协议签订后，租赁场地调整为现在被反诉人承租的一幢单独的房屋，面积增加到1172.59平方米。被反诉人承租房屋后，于2014年10月1日起开始经营食堂餐饮业务，但被反诉人一直拖欠租金及水电费，截至2018年10月，被反诉人共拖欠租金5931456元，拖欠水费106739.1元，电费1599129元。被反诉人于2018年9月28日向人民法院提起诉讼，要求解除合同及要求被反诉人赔偿违约损失。反诉人认为，反诉人已按合同约定向被反诉人提供了租赁场地，履行了合同义务。被反诉人拖欠租金，水电费的行为构成违约，故提起反诉。心连心集团百货有限公司辩称，1、中心医院多次以默示或明确的方式表示免除心连心集团百货有限公司租金及水电的意思表示，主要有几个方面：①因中心医院未能履行合同约定的十元一餐的充值卡标准，同意免除心连心集团百货公司的水电，如果继续主张水电必然导致心连心集团百货公司无法继续经营，从而给中心医院及病人造成影响；②根据合同的约定，该食堂有员工内部福利的性质，而根据一般的交易习惯，内部食堂的水费是可以免除的；③从合同履行至今中心医院多次就该问题与心连心百货有限公司协商多次明确表示免除心连心百货有限公司的房租及水电，双方就装饰装修及可能利益损失未能达成一致协议；④对于租金水电，根据最高人民法院关于继续行租金债权的诉讼时效及租金计算的批复，对分期履行合同的第一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，中心医院的部分诉讼请求已经超过了法规规定的诉讼时效；⑤中心医院对房租的计算错误，根据合同的约定租金按一层的建筑面积进行计算，而不是按照全部的建筑面积进行计算，所以被告对租金的计算方式是错误的，中心医院对水电的计算未经双方对水电的数目及终止的数目作为计算依据，不能作为计算水电的依据。原告(反诉被告)心连心集团百货有限公司向本院提交了以下证据：1、原、被告身份证信息；2、租赁合作协议；3、湘潭市中心医院食堂竣工图及湘潭宏华联合会计事务所《关于湘潭市中心医院食堂装饰改造工程项目相关费用情况审计报告》；4、彩平中心医院食堂员工劳动合同、入职时间及工资表；5、解除合同通知书、EMS国内标准快递单及物流记录；6、2018年中国餐饮业年度报告及中心医院的简介；7、工作联系函。被告（反诉原告）湘潭市中心医院向本院提交了以下证据：1、工作函；2、工作联系函；3、回函；4、中心医院关于食堂费用情况；5、水表照片；6、电表照片。本院对双方所提交的证据综合认定如下：对原告(反诉被告)心连心集团百货有限公司所提交的证据的1、2、5、7的真实性、合法性、关联性予以确认；对原告(反诉被告)心连心集团百货有限公司所提交的证据的证据3、4、6不予确认；对被告（反诉原告）湘潭市中心医院所提交的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告（反诉原告）湘潭市中心医院所提交的证据4不予确认。根据对证据的认定并结合当事人双方的陈述，本院查明如下事实：2012年11月1日，原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司（乙方）与被告（反诉原告）湘潭市中心医院（甲方）签订了一份《租赁合作协议》，协议约定心连心集团百货有限公司租赁湘潭市中心医院位于心血管大楼的物业并经湘潭市中心医院授权开设“心连心精品超市+餐饮”；租赁一层和夹层、室外一层和二层总建筑面积约1000平方米（经双方实地测量的套内使用面积为准，附租赁面积使用红线图）；租金按一层的建筑面积计算，厨房由甲方指定位置，乙方自行建设厨房不计算租金；租赁期限为10年，从2012年11月1日至2022年11月1日；租金价格为100元月平方米；租赁期间如遇国家政策重大变化（如房地产售价格、CPI）引起租金显示公平，经甲乙双方商定可以对租金进行调整；租金、水电费、餐费、物质采购费结算方式为每季度结算一次，租金递增方式为第一、二年租金100元月平方米不变，第三年开始每年递增4%；湘潭市中心医院提供3个月的免租装修期（包含在第一年之内）；湘潭市中心医院向心连心集团百货有限公司定期收取租赁费和水电费；湘潭市中心医院承诺所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡，员工自行在餐厅进行刷卡消费。合同还约定合同期满，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产拥有优先承租经营权。如乙方不再租赁，乙方的装修附着物遵循“来修去丢”的原则。合同签订后，原、被告双方对租赁场地进行了变更，原、被告对于变更后的场地位置、场地面积等信息均未以书面方式予以确认。后心连心集团百货有限公司在变更后的场地内进行装饰并经营。在签订租赁合同后，湘潭市中心医院并未按其合同中所承诺的给所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡，心连心集团百货有限公司也并未按合同约定的交纳租金以及水电费。2017年2月17日，湘潭市中心医院向心连心集团百货有限公司出具了一份《工作联系函》，内容为：“因湘潭市重点工程-市中心医院新急救通道项目建设即将启动，医院现有食堂等在红线范围内的相应建筑将予拆除，食堂将另行择址重建。另外，由于我院与贵公司的有关协议一直没有完善，双方的食堂外包合作存在许多问题。为此，经我院研究决定，我院与贵公司的食堂外包合作将于2017年8月31日终止。待择址新建食堂后，食堂经营外包业务将重新招标确定。请贵公司收函后7日内来院办理结算及协商洽谈有关后续事宜”。2017年4月5日，心连心集团百货有限公司向湘潭市中心医院出具了一份《工作联系函》，内容为：“贵单位的工作联系函，我公司于2017年3月5日收悉。现就贵单位函告事宜，回函如下：贵单位提出的因湘潭市重点工程-市中心医院新急救通达项目建设的启动，现在食堂等红线范围内的相应建筑物予以拆除，但是也提到食堂将另行择址重建，因此，合作协议仍有继续履行的基础和必要。《租赁合作协议》约定租赁期限为10年，截止日期为2022年11月1日，目前协议约定的租赁期间未届满，不应当提前终止合作协议。综上，贵单位函告的终止合作协议的要求缺乏事实与法律依据，恳请贵单位本着诚实信用的原则继续履行合作协议”。2017年7月24日，湘潭市中心医院向心连心集团百货有限公司出具了一份《工作函》，内容为：“贵公司自2014年10月1日运行起，未向我院上交水费、电费，经我院水电班抄表核算，自运行之日起至今，食堂共计产生水费65653.8元，水费733572元。请贵公司于一周内（7月31日前）将所欠水费、电费上缴到财务科。”2018年8月31日，心连心集团百货有限公司以邮寄的方式向湘潭市中心医院发出了解除租赁合同协议，湘潭市中心医院于2018年9月6日收到该通知。湘潭市中心医院对解除租赁协议表示无异议，但认为心连心集团百货有限公司没有交付场地给湘潭市中心医院，心连心集团百货有限公司还在继续租赁和使用场地。在本案审理过程中，2019年1月8日，心连心集团百货有限公司向湘潭市中心医院出具了一份《函》，内容为：“我单位曾于2018年8月31日发函给贵单位，要求解除双方于2012年11月1日签订的《租赁合作协议》。但由于贵单位对此置之不理，无奈之下我单位的实际投资人心连心集团向法院提起诉讼，请求确认双方之间租赁合同已解除并要求赔偿损失等。但考虑贵单位病人就餐需要并维护贵单位的良好声誉，在贵单位的强烈要求下，我单位并没有依法停止经营，而是继续亏损经营。2018年11月19日即2018年11月26日，我单位又分别致函贵单位，要求贵单位支付拖欠的餐饮费及赔偿因停气造成的损失等，否则我单位将停止经营。贵单位遂多次组织院方领导及相关部分负责人与我单位进行协商，表达希望我单位继续营业的愿望，并同意就双方诉讼及后续继续合作问题协商解决。2019年1月4日，双方再次进行协商，贵单位表示可以原合同房租、水电全免，后续重新签订合同，房租免除，水电减半，但因双方未能就赔偿我单位装修损失等达成一致，故未最终达成和解协议及重新签订后续合同。但截至目前，贵单位仍拖欠我单位餐费61万元（2019年1月份尚未计算），为保障我单位合法权益，我单位同意在贵单位支付上述拖欠的餐费后，将租赁房屋移交。同时，因法院诉讼涉及装修及设备损失，在租赁房屋移交前，贵单位应申请公证机关对装修及设备现状进行公证确认，以备将来可能进行的司法鉴定提供客观的依据”。在本案审理过程中，2019年1月22日，湘潭市中心医院（甲方）与心连心集团百货有限公司（乙方）在签订了一份《租赁房屋交接协议》，协议约定：“鉴于：1、甲乙双方签订的租赁合作协议已经解除，乙方已不再使用甲方出租的房屋（食堂），乙方同意将所承租的房屋交还给甲方；2、双方租赁合同纠纷案件目前在雨湖区人民法院审理当中，等待法院判决。为了妥善处理租赁房屋交付事宜，经双方协商一致，达成如下协议。一、关于租赁房屋交接。1、双方同意在2019年4月24日上午8：30开始办理房屋（食堂）交接手续，2天内办理完毕；2、由甲方聘请公证处对食堂现状及现有的设施设备、物品等予以公证，乙方应当协助公证处进行公证；同时，甲方或甲方许可的第三人使用这些设备、物品带来的损失和风险乙方不承担任何责任；3、上述工作完成后，双方在房屋（食堂）交接单上签字盖章，即视为乙方已将房屋交付给甲方，乙方不得再以任何方式占有、使用房屋，由甲方收回自主处置。二、关于甲方在乙方食堂消费款支付问题。1、双方确认：甲方在乙方食堂消费款共计656345元；2、在公证处公证完毕，双方办妥房屋交接、乙方交付房屋（食堂）钥匙后第二天（工作日）下班前，甲方将前述消费款656345元交付给乙方，否则甲方每日按应付款项的千分之一向乙方支付违约金。乙方收款账号：62×××33，建设银行广源支行湘潭市雨湖区彩平中心医院食堂。三、关于乙方租赁房屋（食堂）装饰装修、设施设备投入价值鉴定问题。1、如雨湖区人民法院启动鉴定程序，则甲方配合鉴定机构予以鉴定；2、如雨湖区人民法院不启动鉴定程序，则对于乙方移交给甲方的设施设备、物品等，双方可以协商作价，也可以共同申请评估作价。四、其他约定。1、乙方在交付承租的房屋（食堂）时，不得对房屋现状予以破坏、损坏，并保持房屋干净卫生；2、除本协议约定的权利义务外，双方无其他履行义务，双方有关租赁合同的其他争议，同意等待法院处理；3、乙方妥善处理消费者就餐充值卡问题，并承担责任；4、本协议一式六份，甲方五份，乙方一份，双方签署后生效。”湘潭市中心医院向本院提交了食堂水电费、房租费用情况为：一、水费情况：2015年5月25日起始数：18010吨截止2018年11月6日，水表数据为45379吨。水费总计45379-18010=27369吨×3.9元吨=106739.1元。从开业至今起水费总计106739.1元。二、电费情况。电表：起始数为：0度，截止2018年11月6日，电表数据为25383。电费总计25383×60倍×1.05元度=1599129元。三、房租情况。于2014年10月1日开张按照合同执行满2年后，第3年起房租增长4%每年（食堂总面积为：1172.594平方米，面积费用为：100元平方米月，第2年后一次递增）1、2014年10月至2016年9月:1172.594×100×12×2=2814225.6元；2、2016年10月至2017年9月：1172.594×100×1.04×12=1463397.312元；3、2017年10月至2018年9月：1172.594×100×1.04×1.04×12=1521933.2元；4、2018年10月：1172.594×100×1.04×1.04×1.04=131900.88元；从开业至今房租费为5931456.99元。原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司于2019年4月提出鉴定申请，1.请求对本案租赁场地湘潭市中心医院食堂的装饰装修及设备设施（具体范围见公证书）在2018年9月6日的市场价值进行评估鉴定；2.对湘潭市中心医院员工约定的食堂就餐一事，以3089人为基数，按中餐10元餐人标准的情况下，从2014年10月1日至2018年9月6日期间（国家法定节假日除外）可获得的利润进行鉴定。本院依法委托鉴定机构进行鉴定。湖南国信资产评估有限公司于2019年11月6日作出了湘国评字（2019）第021号评估报告，评估结论：截止2018年9月6日，申请评估鉴定资产市场价值及员工食堂就餐可获得利润总额为人民币865.5万元。其中湘潭市中心医院食堂的装饰装修的市场价值为116.13万元，设备的市场价值为52.28万元，心连心集团百货的市场价值为116.13万元，设备的市场价值为52.28万元，心连心集团百货有限公司因员工食堂就餐可获得的利润为697.09万元。本院认为，原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司与被告（反诉原告）湘潭市中心医院于2012年11月1日所签订的《租赁合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。一、本案争议的焦点问题之一是原、被告之间所签订的《租赁合作协议》是否解除；如果《租赁合作协议》解除，解除的时间认定？2018年8月31日，心连心集团百货有限公司以邮寄的方式向湘潭市中心医院发出了解除租赁合同协议，湘潭市中心医院于2018年9月6日收到该通知。湘潭市中心医院对解除租赁协议表示无异议，故可以认定原、被告双方所签订的租赁协议于2018年9月6日解除。二、本案争议额焦点问题之二是原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司的装修损失应否支持，如果支持认定损失金额是多少？本案心连心集团百货有限公司与湘潭市中心医院所签订的租赁协议在合同约定的到期日之前就提前解除，虽然原、被告签订的《租赁合作协议》约定心连心集团百货有限公司不再租赁的，其装修附着物遵循“来修去丢”的原则，但由于解除合同的主要原因是因为湘潭市中西医院在履行合同的过程中未能履行合同约定（湘潭市中心医院承诺所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡），湘潭市中心医院对于合同的提早解除负有责任，故对于原告心连心集团百货有限公司要求湘潭市中心医院承担装饰装修和设备损失的诉讼请求，本院予以支持。根据湖南国信资产评估有限公司做出的报告可以认定湘潭市中心医院食堂的装饰装修的市场价值为116.13万元，设备的市场价值为52.28万元，以上合计168.41元。三、本案争议的焦点问题之三是原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司所提出的员工离职经济补偿、可得利益损失以及被告（反诉原告）湘潭市中心医院所提出的房租费和水电费应否支持？心连心集团百货有限公司与湘潭市中心医院在租赁合同签订后，双方对于租赁场地进行了变更。在租赁场地进行变更后，原、被告对于变更后的场地位置、场地面积等信息却并未以书面方式予以确定。后心连心集团百货有限公司在变更后的场地内进行装修和实际经营。在签订租赁合同后，湘潭市中心医院并未按其合同中所承诺的给所有员工中餐按不低于10元餐人的标准发放充值卡，心连心集团百货有限公司也并未按合同约定的交纳租金以及水电费。在双方履行合同过程中，双方均未按合同履行各自义务，时间长达将近4年，心连心集团百货公司在明知湘潭市中心医院未提供10元餐人餐卡的标准的情况还一直经营，而湘潭市中心医院在未履行10元餐人餐卡的标准的情况也未要求心连心百货集团支付租金和水电费。双方多年均以默认的方式（不按原合同中的位置履行、不是原合同中的面积、湘潭市中心医院不提供10元餐人的就餐卡、心连心集团百货公司不交租金和水电费）来处理双方之间的租赁关系，故原、被告双方在本案中均违反了合同约定，均应承担违约责任。考虑双方长时间的以房租、水电费抵扣10元餐人的就餐卡的实际情况，根据公平原则，对于原告（反诉被告）心连心集团百货有限公司员工离职经济补偿、可得利益损失的诉讼请求以及被告（反诉原告）湘潭市中心医院所提出的房租费和水电费的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、之规定，判决如下：一、由被告湘潭市中心医院于本判决生效之日起十日内支付原告心连心集团百货有限公司装饰装修损失116.13万元，设备损失52.28万元，以上合计168.41元；二、驳回原告心连心集团百货有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湘潭市中心医院的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费119720元，反诉受理费32630元，合计152350元，由心连心集团百货有限公司负担72770元，由湘潭市中心医院负担79580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  吴金平审 判 员  夏 丹人民陪审员  罗 丹二〇一九年十一月二十日代理书记员  陈 含附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。