黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0822民初2617号原告：卢英梅，女，1975年12月9日出生，汉族，桦南县一中教师，现住桦南县。被告：张桂云，女，1965年5月21日出生，汉族，个体，现住桦南县。委托诉讼代理人：张思佳，女，1986年10月23日出生，汉族，桦南县铁西社区工作者，现住桦南县（被告长女）。原告卢英梅与被告张桂云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告与被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢英梅提出诉讼请求：一、被告返还原告预交房款8，500元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月22日，被告有一处坐落于桦南县××城××郡××楼××单元××室的房屋出售，与原告达成买卖意向，意向内容为：总房款为403，500元，原告预付房款8，500元，因为房屋没有办理产权登记，等票据过户到原告名下后原告付清全部余款。当天，原告给付被告预付款8，500元，被告给原告出具了收条，收条上写明如不能过户预交款返还卖家。原告购买房屋的目的就是尽快入住，尽快办理房照。但在9月1日，被告女儿张思佳告知原告票据不能更名，只能先以被告名义办理房照，2年后再过户到原告名下。并且，要求原告在过户到原告名下前付清余款（留2万元过户后给付），要求被告办理房照的费用由原告承担。针对被告一系列的变化及不诚信行为，原告咨询律师，根据我国城市房地产管理法，未办理产权登记的房屋是不能买卖的，房照过户到原告名下前法律上规定物权归被告所有，原告对房屋的权利不完整存在瑕疵要承担很大的风险，被告办理房照的费用由原告承担会加重原告负担。为此，双方不能协商一致签订正式的买卖合同，原告购买的房屋的目的落空。原告要求返还8，500元，因为被告没有房产证，不受法律保护。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法公正裁决。张桂云辩称：被答辩人所述内容与事实不符，答辩人与被答辩人房屋交易的合意是答辩人将位于桦南县××城××郡××楼××单元××室90.88平方米的住宅楼转让给被答辩人，双方协商交易价款403，500元，被答辩人是先看的交易房屋，明确了解并知晓该房屋属于新楼盘尚未办理房产证的房屋，开发商正在统一办理产权相关事宜，答辩人如实告知，被答辩人仍同意购买。而后答辩人与被答辩人协商定价，达到被答辩人满意后，被答辩人于2019年8月22日主动向答辩人交付定金8，500元，并约定：“其余房款395，000元待过户到被答辩人名下一次性付清，如不能过户返还买家”。被答辩人同意以过户的形式购买答辩人房屋、并在微信聊天中明确表示“可以等两年以后过户，甚至可以等五年以后过户”，其目的是要求答辩人将省下的税费给被答辩人。被答辩人付款后，双方通过微信商定房屋买卖合同具体事宜，其间答辩人与被答辩人多次沟通协商，经被答辩人确认同意后，于2019年9月4日微信通知答辩人给其收拾倒空房屋，答辩人于2019年9月5日按被答辩人要求安装窗帘滑道，9月6日按被答辩人要求的时间内将房屋倒出，答辩人都是按照双方的约定在履行义务，之后被答辩人反悔，不守诚信，要求返还定金（预交款8，500元），被答辩人已违约，答辩人不能同意被答辩人的不合理要求。因为双方按定金收据约定只有在答辩人不能将交易房屋过户到被答辩人名下时才有返还预交款的义务。被答辩人所诉根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未办理产权登记的房屋不能买卖。该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产部门不予办理登记。而答辩人与被答辩人就该房屋签订买卖合同是债权行为，不直接发生物权转移的效果，因此答辩人未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力，法律并不禁止在未有房产证的时候协商房屋买卖，也并不禁止买卖双方签订协议。虽然该交易的房屋答辩人没有获得房产证，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，双方达成的买卖协议（定金收据）是合法有效的，对当事人具有法律约束力，被答辩人有义务按定金收据的约定履行义务。被答辩人交付的8，500元系定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金”。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金”。现被答辩人已构成违约，此定金答辩人不应返还。原告交的8，500元是定金，原告单方面不买房了，是原告违约。被告在条上明确写了过户原告名下，没说是更名，被告现在能过户。综上，被答辩人要求返还预交款（定金），无法定理由，没有法律依据，请人民法院驳回其诉讼请求。卢英梅提供如下证据：证据一、2019年8月22日预交购房款收据一份，以证明原告交给被告8，500元的预交购房款，总房价403，500元，约定如不能过户，预交款返还买家。经质证，张桂云对证据的真实性无异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。张桂云提供如下证据：证据一、2019年8月24日至9月16日微信聊天记录（提交二页）截图，以证明原告自己交的钱是定金，原告违约。经质证，原告称不是定金，不是原告不买房，是被告不能过户。这个定金是聊天的，聊天记录不够严密。本院经审查，被告提供的聊天记录中，体现了原告表述“我同意买房，我交定金”、“你把定金8，500元返我”的内容。根据诉讼参加人陈述、举证、质证以及本院认证，认定本案基本事实如下：2019年8月22日，被告张桂云为原告卢英梅出具收据一份，载明“收到悦城7号楼1单元402室房预交款8，500元，总房款403，500元，其余房款395，000元待过户到买家名下一次性付清，如不能过户预交款返还买家”。现因原告顾虑此房屋买卖存在风险请求被告返退所交8，500元诉至本院。审理中，被告以与原告微信聊天记录证明此8，500元系定金，并抗辩“被答辩人是先看的交易房屋，明确了解并知晓该房屋属于新楼盘尚未办理房产证的房屋，开发商正在统一办理产权相关事宜，答辩人如实告知，被答辩人仍同意购买”，“原告单方面不买房了，是原告违约”，“此房能够过户”，不同意返退定金，请求驳回原告诉讼请求。本院认为：当事人应按合同约定行使权利履行义务。本案原告提供的收据证据，实际是一份房屋买卖合同。通常情况下，房屋买卖预交款是指根据房屋大致价值提前交付的相近于该价值的款额，从本案原告交付的8，500元款额与该房屋总交易价款403，500元的比较看，显见此8，500元不足以认定为预交款，且根据原告与被告聊天记录中原告“我同意买房，我交定金”、“你把定金8，500元返我”的表述，能够证明涉案8，500元系属定金，而本案的焦点问题是被告方是否存在违约问题，如被告违约，无论此8，500元系定金或预交款均应向原告返还。针对原告提供的收据证据中“如不能过户预交款返还买家”的约定，被告释明现未过户的原因是“该房屋属于新楼盘尚未办理房产证的房屋，开发商正在统一办理产权相关事宜”，而原告请求返退向被告交付的8，500元款额，须以解除双方形成的房屋买卖协议以及被告具有违约行为为前提。现原告并无证据证明该房屋不能过户，被告不存在违约情形，原告在本案中并未诉求解除双方的房屋买卖协议，双方的买卖协议并未依法解除或经双方协商一致明确解除，该买卖协议对各方仍具有法律约束力。综上所述，原告的诉讼请求依法不能支持。至于此房屋过户期限以及相关买卖细节问题，原告与被告可以通过签订补充合同的途径予以解决，其后双方如发生争议或出现违约情形，可另行协商或依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回卢英梅的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由卢英梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  孙枫林二〇一九年十一月十一日书记员  胡占彬