河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0404民初774号 原告：曹德清。 委托诉讼代理人：纪德星，河北张凤阁律师事务所律师。 被告：河北卓冠房地产开发有限公司。 法定代表人：王美洲。 委托诉讼代理人：郭运娜，河北神威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**震，河北神威律师事务所律师。 第三人：张运房。 原告曹德清与被告河北卓冠房地产开发有限公司（以下简称卓冠公司）、第三人张运房商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹德清及其委托诉讼代理人纪德星，被告卓冠公司的委托诉讼代理人郭运娜、**震到庭参加诉讼，第三人张运房经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曹德清向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《房屋认购合同》和《卓冠·美景城地下室认购协议书》有效；二、被告交付美景城小区1号楼2单元3301号房屋及编号为1-B-64号地下室；三、被告配合办理产权证明即不动产证书；四、被告承担逾期交房的违约责任，即因延迟交付房屋而产生的按银行同期贷款利息（自2016年1月1日起至付清之日止，以289,404元为基数，按银行同期贷款利率计算）；五、本案诉讼费等一切费用由被告承担。本案在审理过程中，原告申请追加张运房为本案的第三人参加诉讼，并增加二项诉讼请求：一、确认原告为诉争房屋的合法买受人，被告应优先向原告履行房屋买卖相关合同；二、确认被告与第三人签订的《房屋认购协议书》无效。后又放弃增加的两项诉讼请求。 事实和理由：2013年5月2日，原告与被告签订《房屋认购合同》，合同约定：原告购买被告位于邯郸市复兴区房屋，房屋建筑面积96.5平方米,并于当日缴清全款289404元。2015年2月7日，原告又与被告签订《卓冠·美景城地下室认购协议书》，购买被告卓冠美景城小区编号为1-Ｂ-64号的地下室，同时缴纳购买地下室款项41045元。以上所交金额合计330449元。为此,提出第一项诉讼请求。 据《房屋认购合同》第五条第一款约定：“出卖方于2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付买受方使用”，《卓冠·美景城地下室认购协议书》没有约定交付时间，根据《合同法》第六十一条、六十二条之规定，应当根据交易习惯，即地下室应当随房屋一起交付，原告也有权要求被告随时交付。根据原告与被告约定的交房时间，已经逾期交房三年多，在起诉之时要求交付地下室也是应有之意。据《房屋认购合同》第八条约定：交房后一年内办理产权手续，所购房屋的产权证明由出卖方负责办理。并且在该合同附件二：补充协议中约定“1、买受方所购房产的产权证明由出卖方负责办理”，即《补充协议》部分对出卖人办理产权证明又进一步进行明确。为此，提出第二、三项诉讼请求。 据《房屋认购合同》第六条约定：“如甲方（被告）逾期，则甲方按已交房款金额计算，根据实际逾期天数，支付同期银行利息”。计算方式为：2016年执行的(1-5)年贷款利率*年数*已交房款金额+2016年执行的(1-5)年贷款利率/12*月数*交房款金额=4.75%*3年*289,404元+4.75%/12*2月*289,404元=43,531元。为此，提出第四项诉讼请求。 从2016年开始，被告以各种理由不予交付美景城小区1号楼2单元3301号之房屋及编号为1-B-64号的地下室，更不配合办理房屋网签手续及产权证明。日前，该小区房屋已经开始网签，原告认为，根据相关法律规定，被告应当履行合同并作出相应赔偿。待能够办理产权手续时。应当积极配合原告办理产权手续，请求支持原告的诉讼请求。 卓冠公司辩称，1、卓冠美景城项目正处于施工阶段，还未进行竣工验收，不具备交付条件；2、因被告涉及拒不支付劳动报酬，涉案房屋及地下室已被邯郸市公安局复兴分局查封，故房屋及地下室已无法交付，合同也未约定地下室交付时间；3、项目建设期间，邯郸市人民政府在秋冬季发布大气污染的通知，要求施工单位延期施工，被告因此遭受不可抗力导致延期交房，不应当计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 曹德清为其主张，提供如下证据：1、《房屋认购合同》及《收款收据》各一份，证明原告购买被告房屋的事实；2、《卓冠·美景城地下室认购协议书》及《收据》各一份，证明原告购买被告地下室的事实。 卓冠公司为其辩解，提供如下证据：邯郸市公安局复兴分局《调取证据通知书》、《调取证据清单》各二份，证明被告涉及拒不支付劳动报酬，涉案房屋目前已被复兴公安查封。 本院经审理认定事实如下:2013年5月2日，原告（买受方、乙方）与被告（出卖方、甲方）签订《房屋认购合同》一份，约定：乙方购买原告开发建设的邯郸市市复兴区复兴路与铁西大街交叉口西南角美景城小区1号楼2单元3301号，房屋建筑面积96.5平米；单价2,999元/平方米，总房款289,404元；燃气集资费4,000元/户，暖气集资费80元/平米/户，太阳能建设费5,000元/户，燃气集资费、暖气集资费、太阳能建设费于全部房款缴清后15日内一次性缴清；双方约定按照一次性付款的方式支付房款，乙方于2103年5月2日将总房款289,404元付清；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，最终房屋面积按照邯郸市房屋测绘部门的最终认定面积为准，房款据实计算，多退少补，单价不变；出卖方于2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付买受方使用。但如遇下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖方在发生之日起30日内告知买受方。(2)有关部门提出的相应设计变更且出卖方在发生之日起30日内告知买受方；如甲方逾期，则甲方按已交房款金额计算，根据实际逾期天数，支付乙方同期银行利息；交房后一年内办理产权手续。合同签订当日，原告支付被告购房款279,404元，加上之前交付的定金1万元，原告将购房款全部交清。 2015年2月7日，双方又签订《卓冠·美景城地下室认购协议书》一份，约定原告购买被告的卓冠美景城小区1号楼2单元1-B-64号地下室，建筑面积为20.12平方米（以房地产测绘机构最终认定面积为准，总房款多退少补），单价2,040元每平米，原告于2015年2月7日前一次性交纳总房款。合同签订当日，原告向被告交纳地下室款41,045元。被告至今未向原告交付合同约定的房屋，原告诉至本院。 原告称涉案房屋已经开始网签，正在施工二次结构、安装电梯等设施，被告称房屋现在还在施工，没有进行网签。 另查明，被告在2015年8月26日取得了卓冠美景城商品房预售许可证。 以上事实，有《房屋认购合同》、《收款收据》、《卓冠·美景城地下室认购协议书》、《收据》各一份及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案原、被告签订的《房屋认购合同》已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且被告在2015年8月26日取得了《商品房预售许可证》，应认定《房屋认购合同》为商品房买卖合同，双方签订的《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。曹德清要求确认《房屋认购合同》及《卓冠·美景城地下室认购协议书》为有效合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的被告交付美景城小区1号楼2单元3301号房屋、编号为1-B-64号地下室以及被告配合办理产权证明即不动产证书的问题,因双方均认可涉案房屋正在施工，尚不具备交付房屋以及办理产权证的条件，原告该项请求，本院现不予支持。 关于原告主张的被告承担逾期交房的违约责任的问题。《房屋认购合同》约定，出卖方于2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付买受方使用，如被告逾期交房，则原告按已交房款金额计算，根据实际逾期天数，支付被告同期银行利息。现被告至今未按约定向原告交付房屋，存在违约行为，应承担违约责任。自2016年1月1日至2019年10月31日，按照银行同期贷款利率及计算违约金为52,696元（计算方式为：购房款289,404元*4.75%年利率/12月*46月）。原告主张的2019年11月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，因目前该房屋尚不具备交付条件，本院不予支持，待涉案的商品房交付后起可另行主张。被告辩称，因项目建设期间，邯郸市人民政府在秋冬季发布大气污染的通知，要求施工单位延期施工，被告因此遭受不可抗力导致延期交房，不应当计算违约金，未提交相关证据，本院不予支持。 张运房经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告曹德清与被告河北卓冠房地产开发有限公司签订的《房屋认购合同》和《卓冠·美景城地下室认购协议书》有效； 二、被告河北卓冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹德清违约金52,696元； 三、驳回原告曹德清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费559元，由被告河北卓冠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇一九年十一月一日 书记员  霍观涛