上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6062号原告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司,住所地上海市嘉定区封周路XXX号XXX幢XXX室-4。法定代表人：许健康,董事长。委托诉讼代理人：高树升、程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海可饰网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙雷，董事长。委托诉讼代理人：邱鹏飞、张建伟，上海普世律师事务所律师。原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)与被告上海可饰网络科技有限公司(以下简称可饰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝龙公司委托诉讼代理人高树升，被告可饰公司委托诉讼代理人邱鹏飞、张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋占有使用费390,458.88元(按照92,966.4元/月的标准自2018年3月15日计算至2018年7月20日)；2、要求被告支付逾期注销经营登记的违约金38万元(按照1,000元/天的标准自2018年4月15日计算至2019年4月29日)。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定被告承租位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为S1-1F-415-2、S1-1F-421-2、S1-1F-425-2、S1-1F-427-2、S1-1F-429-2、M1-2F-282、M1-2F-283、M1-2F-285、M1-2F-299、M1-2F-2100、M1-2F-2101共11间商铺(面积为1,549.44平方米)用以家居集合店经营；租期：8年，自实际开业起计算；租金：按提成租金与固定租金二者取其高的方式计算，租金按月支付(于每个月25日或之前支付下个月的租金)。合同另对履约保证金、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，被告遂用以经营。2018年3月，因被告经营不善请求解除租赁合同，经协商双方确定租赁合同于2018年3月14日解除，但被告未能按约在10日内返还商铺并在次月14日前注销或变更登记于租赁商铺内的营业执照。原告催告无果，遂于2018年7月20日自行收回了租赁商铺，而被告登记于租赁商铺内的营业执照直至2019年4月30日方予注销，原告认为被告的行为损害了原告的利益，故诉至法院。被告可饰公司辩称，1、对租赁合同的终止双方达成一致并签署了终止协议，该协议中约定了商铺返还日期为2018年3月30日，如被告未按期清场搬离则原告有权自行清场，而事实上被告于2018年3月30日将租赁场所返还了原告，钥匙亦于2018年5月18日交付原告，故原告无权就2018年5月18日之后的房屋占有使用费向被告主张，如果计算占有使用费，也应自2018年4月16日计算至2019年5月18日(按照92,966.4元/月的标准计算为99,164.16元)；2、租赁商铺内的营业执照确在2019年4月30日注销，但终止协议约定逾期注销营业执照违约金为5.48元/日，故该违约金应为2,016.64元(按5.48元/日，自2018年4月26日起计算至2019年4月30日)。经审理查明：位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场系宝龙公司开发建设。2016年12月，宝龙公司与可饰公司签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定可饰公司承租嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为S1-1F-415-2、S1-1F-421-2、S1-1F-425-2、S1-1F-427-2、S1-1F-429-2、M1-2F-282、M1-2F-283、M1-2F-285、M1-2F-299、M1-2F-2100、M1-2F-2101共11间商铺(面积为1,549.44平方米，以下简称系争商铺)；租期：8年，自实际开业起计算；租金：按提成租金与固定租金二者取其高的方式计算，租金按月支付(于每个月25日或之前支付下个月的租金)；物业费：43,384.32元/月；履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元均由可饰公司在合同生效后7日内支付。合同另约定：合同解除或终止后，可饰公司应在解除或终止次日起10日内将系争商铺交还宝龙公司，如未能在交还期内返还，则应按照合同终止时租金的2倍标准支付占用费(自合同解除或终止之日起付至实际交还之日止)；且可饰公司未在交还期内返还商铺的，宝龙公司有权强行清场、收回商铺；合同解除或终止后，可饰公司应于合同解除或终止次日起30日内办理完毕商铺为注册地址的执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如逾期应每逾期1日按相当于合同解除或终止前一个月日租金的两倍金额支付违约金。合同签订后，可饰公司支付了履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元并接收系争商铺用以经营。2018年3月，因经营困难可饰公司停止了经营。经双方协商确定：租赁合同于2018年3月14日终止，可饰公司支付的履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元冲抵其欠缴的租金、物业费。之后，因可饰公司未能返还系争商铺及注销商铺为注册地址的执照，宝龙公司于2018年4月10日向可饰公司发出《清场通知函》，要求可饰公司自该函发出之日起5日内返还商铺，自该函发出之日起15日内办理完毕注销商铺为注册地址的执照等，如逾期返还商铺，则自该函发出之日起第6日上午10时，宝龙公司有权进入商铺、处理物品并收回商铺。可饰公司收函后未予答复，宝龙公司遂于2018年12月18日诉至本院。另查明：1、可饰公司称约定交还系争商铺的时间为2018年3月30日，实际于2018年5月18日将系争商铺钥匙交与宝龙公司，对此，宝龙公司不予认可，称其自行收回商铺的时间为2018年7月20日。2、审理中，双方各提供了一份《终止协议》，两份《终止协议》均无双方共同签章；两份《终止协议》所载的关于合同终止时间及履约保证金、质量保证金冲抵欠缴的租金、物业费和按照租赁合同约定的时间返还商铺的内容均一致，主要差异在：可饰公司提供的《终止协议》上约定的逾期注销营业执照的违约金按照5.48元/天的标准计算，而宝龙公司提供的《终止协议》上约定的逾期注销营业执照的违约金按照3,098元/天的标准计算。3、可饰公司于2019年4月30日将登记于系争商铺内的营业住所变更至现公司住所地。以上事实，有《宝龙城市广场主力店租赁合同》、《清场通知函》、《终止协议》、微信记录等及庭审笔录为证。本院认为：宝龙公司与可饰公司签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期间，双方对合同于2018年3月14日提前终止达成一致，故该合同已解除，合同解除后，可饰公司应返还系争商铺并注销或变更系争商铺内的营业住所登记，现商铺返还及变更系争商铺内营业住所登记均已完成。本案中，双方争议在于：1、合同解除后系争商铺的返还日期及相应的占有使用费；2、逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金计算。对于争议1，本院认为，根据合同中“合同解除或终止后，可饰公司应在解除或终止次日起10日内将系争商铺交还宝龙公司”的约定，可饰公司应于2018年3月25日前返还系争商铺，但可饰公司未能履行返还义务，其虽称双方约定交还系争商铺的时间为2018年3月30日且实际于2018年5月18日交还钥匙及返还房屋，但未提供充分证据，本院难以采信，故系争商铺实际返还日应以宝龙公司自认的自行收回日期即2018年7月20日确定，可饰公司应承担2018年3月26日至2018年7月20日期间的房屋占有使用费，但可饰公司在该期间未实际经营，且合同约定宝龙公司有权在可饰公司逾期返还商铺的情况下可自行收回商铺，而宝龙公司却未及时采取自行收回商铺的措施(直至2018年7曰20日才自行收回)，综合上述因素，本院酌情确定可饰公司应支付系争商铺占有使用费185,932.8元。对于争议2，本院认为，可饰公司未能按照合同约定在合同解除或终止次日起30日内办理完毕商铺为注册地址的执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，直至2019年4月30日才将系争商铺内的营业住所登记予以变更，其行为构成违约，理应承担违约责任，现可饰公司依据其提交的《终止协议》中的约定认为应按5.48元/日计算违约金，但由于无证据表明宝龙公司对该《终止协议》予以确认，故对可饰公司以5.48元/日计算违约金的辩称，本院难以采信，逾期办理系争商铺内的营业住所变更登记的违约金应按合同约定的计算方式(即每逾期1日按相当于合同解除或终止前一个月日租金的两倍金额支付违约金)确定，但该违约金的约定显著过高，即使宝龙公司在诉请中已降低了违约金的计算标准，仍属过高，现本院在综合合同履行情况、当事人的预期收益、实际损失等因素后对该违约金予以调整，酌情确定可饰公司应支付逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金185,932.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海可饰网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司商铺占有使用费185,932.8元；二、被告上海可饰网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金185,932.8元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,747.4元，由原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担8,608.19元，被告上海可饰网络科技有限公司负担5,139.21元(应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 奚人民陪审员  胡珍婷人民陪审员  汤卫华二〇一九年十一月一日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。