广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10067号上诉人（原审原告）：黄浩球，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄永健，系黄浩球之子。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁桂球，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯锡明，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：颜妍，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉玲，广东海迪森律师事务所实习律师。上诉人黄浩球、梁桂球因与上诉人冯锡明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6709号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄浩球、梁桂球上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决冯锡明向黄浩球、梁桂球支付自2015年1月1日起至2017年9月14日止期间的厂房占有使用费人民币584067.9元及自起诉之日起至实际支付完毕全部占有使用费之日止按照同期人民银行贷款利率标准计算的利息（按照每月12元/平方标准计算，占用的厂房面积共计1497.61平方米，每月占用费17971.32元，一共32.5个月）；3.依法判决冯锡明向黄浩球、梁桂球赔偿720434.00元损失；4.本案一、二审诉讼费用由冯锡明承担。事实与理由：一、本案应按冯锡明与陈某英、梁桂球签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算冯锡明占用期间的场地使用费。在黄浩球、梁桂球将案涉土地及厂房一并转让给冯锡明时，梁桂球就已和陈某英签订《厂房租赁合同》明确约定了租金标准，其后冯锡明与陈某英签订的《厂房租赁合同》只是变更了出租方，将原出租方梁桂球变更为冯锡明，合同内容并未进行变更。因此，在双方签订《转让协议》时案涉厂房的租金标准非常明确，一审判决无视现有租赁合同和租金标准，按《转让协议》约定合同期限直接分摊租金标准明显与事实不符。二、冯锡明占有使用涉讼租赁场地时间为2015年1月1日起至2017年9月14日，因此冯锡明占用期间的场地使用费应计算至2017年9月14日。截至2017年9月14日止涉讼地块及地上厂房被西某经济社收回、厂房被拆除，一直被冯锡明占用，期间双方并未办理交接手续，冯锡明从未将涉讼租赁场地交还给黄浩球、梁桂球，案涉场地使用费计算期间应为2015年1月1日起至2017年9月14日止。三、黄浩球、梁桂球是涉讼厂房所有人，有权对涉讼厂房价值主张权利，并要求冯锡明因管理不善导致涉讼厂房被拆除的损失。案涉厂房由黄浩球、梁桂球于2008年12月20日与案外人梁某珍、郭某斌签订《转让合同书》，约定将面积1.9亩土地厂房使用权转让给黄浩球、梁桂球。合同期满后，2010年3月29日黄浩球、梁桂球继续承租案涉地块并与西某经济社重新签订《土地承包合同》，租赁期限自2010年5月1日至2030年4月30日。续租后，黄浩球、梁桂球在原有厂房基础上加建部分厂房，2010年4月23日及2010年10月27日案涉地块航拍图足以证明黄浩球、梁桂球存在加建情况，黄浩球、梁桂球依法对原有和加建的厂房享有所有权。一审法院认定黄浩球、梁桂球并非涉讼厂房所有人的事实有误。案涉厂房在冯锡明占有使用期间被违法拆除，冯锡明依法存在管理、保管不善的客观事实。四、关于场地使用费的计算标准问题。本案中，黄浩球、梁桂球将案涉厂房及土地使用权转让给冯锡明时，案涉厂房已出租给陈某英且约定，面积为525平方米，每月租金为人民币6300元，即当时案涉厂房的计租标准为每月12元/每平方米。冯锡明受让案涉厂房后，也按该标准将部分厂房出租给梁桂球。因此，计算冯锡明的场地使用费应参照以上租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同取得的财产应予以返还，冯锡明取得的租金应依法返还给黄浩球、梁桂球，或参照以上租金标准支付黄浩球、梁桂球场地使用费。五、关于是否应该抵扣梁桂球应付押金24000元及梁桂球应付租金12000元、陈某英承租厂房押金12600元的问题。本案是黄浩球、梁桂球与冯锡明之间的厂房转让协议，合同一方当事人并非梁桂球一人。案涉厂房转让给冯锡明后，冯锡明另行与梁桂球签订租金合同，与黄浩球无关联。一审判决直接从场地使用费中扣除梁桂球的租金、押金的行为损害黄浩球合法权益，认定事实和适用法律错误。且梁桂球与冯锡明之间的租赁合同早已解除，即使梁桂球向冯锡明缴纳了押金，冯锡明也依法应退回梁桂球，而非一审法院认定的予以抵扣。另根据黄浩球、梁桂球提交的冯锡明出具给陈某英的收据可证明，陈某英承租厂房押金12600元由冯锡明直接收取，一审法院认定直接抵扣该笔款项，认定事实不清，导致错误判决。六、关于冯锡明是否实际向西某经济社支付36575元租金问题。因西某经济社要收回案涉土地，因此黄浩球、梁桂球将案涉土地及厂房转让给冯锡明时并未取得西某经济社同意，一直由黄浩球、梁桂球缴纳土地租金，西某经济社从未承认冯锡明的承租资格，更不可能收取冯锡明支付的租金，冯锡明无法提供西某经济社收据可证明该事实。另西某经济社也明确表示并未收取过冯锡明述称的36575元租金，冯锡明应提供银行流水证明该笔款项的实际去向。现金缴款单不能证明实际入账，且西某经济社一直否认实际收取过该笔款项。七、关于案涉厂房的归属及价值问题。2010年4月23日航拍图证明案涉厂房中间是空地，2010年10月27日航拍图证明黄浩球、梁桂球有重建、加建厂房。（2015）佛南法民三初字第1478号判决书亦证明西某经济社在起诉状中已确认黄浩球、梁桂球的有建造厂房事实，与航拍图一起印证案涉厂房由黄浩球、梁桂球建造。该案中，法院已委托有资质机构对案涉厂房价值进行了评估，价值为720434元。（2018）粤06民终3776号判决书证明案涉厂房由案外人郭某斌转让给黄浩球、梁桂球，黄浩球、梁桂球受让后在原厂房基础上进行了重建和加建，该判决亦明确黄浩球、梁桂球作为案涉厂房使用权人及厂房内设备所有权人，享有财产损失赔偿权，并明晰黄浩球、梁桂球损失符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定情形，冯锡明受让案涉厂房后所取得的租金及占用费应依法返还给黄浩球、梁桂球。八、冯锡明在案涉厂房被违法拆除前一直实际占有使用，且根据公安机关提供的询问笔录及评估报告可知，案涉厂房被拆除前尚有机械设备。厂房被违法拆除，是由黄浩球、梁桂球向公安部门报警，冯锡明一直未能尽到管理、保护义务，对案涉厂房被拆除行为有重大过错，依法应赔偿黄浩球、梁桂球损失。冯锡明答辩称，与冯锡明上诉状以及一审法院关于厂房被拆除赔偿问题的意见一致。黄浩球、梁桂球将租赁场地的租赁权转让给冯锡明后由冯锡明向经济社支付租金，故冯锡明向第三方收取租金是支付了对价，而黄浩球、梁桂球在无合法有效承租权且未向任何人支付场地使用费对价的情况下，便要求冯锡明按第三方标准向其支付场地费无任何依据。黄浩球、梁桂球非土地厂房权属人，无权主张厂房价值损失赔偿，厂房被拆除前由黄浩球、梁桂球占有，二人无证据证明因冯锡明管理不当造成厂房被拆、设备被盗，黄浩球请求无法律依据。冯锡明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄浩球、梁桂球的所有诉求；2、本案一、二审诉讼费用均由黄浩球、梁桂球承担。一、一审法院以冯锡明对涉讼租赁场地进行占用、使用、收益确认冯锡明应支付场地(土地厂房)使用费，系认定事实不清适用法律错误。根据（2018）粤06民终3776号民事判决书，涉诉厂房由西某经济社自2010年5月1日起出租涉诉土地时一并交付予黄浩球、梁桂球使用，2015年10月16日黄浩球、梁桂球也确认其一直承租使用的都是已有厂房，未扩大使用范围，2014年12月23日黄浩球、梁桂球转让涉诉土地予冯锡明，系在原厂房占地使用范围内并无新增，所以黄浩球、梁桂球非土地厂房权属人。另根据(2018)粤0605民初3756号民事判决书，黄浩球、梁桂球与西某经济社签订的《土地承包合同》因违反法律法规强制性规定判定为无效合同，黄浩球、梁桂球与冯锡明在涉诉土地基础上签订的《转让协议》亦判定为无效合同，合同无效后，厂房土地均归还西某经济社，黄浩球、梁桂球非合法权利人，无占有使用厂房土地的权利基础，无权向冯锡明主张厂房占有使用费。二、既然确认合同无效，黄浩球、梁桂球对厂房土地不享有任何权益，一审法院确认黄浩球、梁桂球基于无效合同获益，存在矛盾。（一）一审法院认为冯锡明支付的120万转让款实际是2015年1月1日至2030年4月30日的租赁对价，即认为双方间的转让协议实际上是转租合同，则既然转租合同无效，黄浩球、梁桂球就不能基于无效合同达到预期收取租金(占用费)后果。依照一审判决，无效转租合同和有效转租合同当事人均可达到相同目的即收取租金(占用费)，与法律精神相悖。（二）案涉土地厂房权属系西某经济社，西某经济社收取占用费有法律依据，冯锡明亦已支付。但西某经济社与黄浩球、梁桂球间的租赁合同无效，导致黄浩球、梁桂球取得土地厂房使用权无合法依据，黄浩球、梁桂球不可基于无效合同取得财产即土地厂房的使用收益。三、冯锡明已向西某村经济社支付了涉诉场地租金，不存欠付场地使用费情形。黄浩球、梁桂球既非土地厂房权属人也非合法权利人，黄浩球、梁桂球不能基于无效租赁合同达到预期收取租金的法律后果。据黄浩球、梁桂球与西某经济社签订的《土地承包合同》，黄浩球、梁桂球每年度向西某经济社支付的土地租金实为厂房使用费，故2014年12月29日黄浩球、梁桂球向冯锡明转让涉诉土地，冯锡明按《转让协议》约定向黄浩球、梁桂球支付土地转让款120万元后，冯锡明在厂房租赁期间已向西某经济社支付了涉诉场地租金，不存欠付场地占用使用费情形。四、即使一审法院认定黄浩球、梁桂球可基于无效转租合同获益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，黄浩球、梁桂球转租涉诉土地予冯锡明存在过错，应对其可获取的厂房使用费收益损失承担相应责任，不应支持其收取场地使用费。(2018)粤0605民初3756号判决认为，黄浩球、梁桂球作为出租方，应将合法适租的租赁物出租予他人使用，冯锡明作为承租方应对涉讼租赁物是否适租情况进行谨慎审查，双方在明知权属人西某经济社不同意转租情况下，仍签订协议支付对价，双方都有过错，应各自承担相应责任，故冯锡明支付120万元对价的利息损失不予支持。既然冯锡明承担了过错责任，则黄浩球、梁桂球也应承担无法获益的相应责任，一审判决与(2018)粤0605民初3756号判决矛盾。关于一审法院认为双方就涉讼场地及厂房形成租赁关系，并将冯锡明支付的120万元作为租赁对价有误，黄浩球、梁桂球与冯锡明并非租赁关系，因涉讼场地及厂房转让后，黄浩球、梁桂球非权属人也非合法使用人，承租主体不存在，无法形成租赁关系，而是租赁权转让关系，案涉《转让协议》是一项权利转让合同，转让的租赁权是土地厂房出租、收益、优先购买等一项复合权利，并非一审法院认定按年限拆分。另黄浩球、梁桂球诉求的是场地占用费，案涉场地属西某经济社所有，存在租赁关系的是西某经济社和冯锡明，冯锡明已按约缴纳租金，黄浩球、梁桂球要求冯锡明缴纳租金有误。黄浩球、梁桂球答辩称，与黄浩球、梁桂球上诉状一致，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中依法生效判决确定案涉《转让协议》无效，则冯锡明取得案涉土地及厂房无法律依据，该案中冯锡明取得的租金收益及使用期间的占用厂房及土地收益应返还黄浩球、梁桂球。且黄浩球按生效判决将其120万元返还给冯锡明，冯锡明应按实际租金价值向黄浩球、梁桂球支付占用费。黄浩球、梁桂球向一审法院提出诉讼请求：1.冯锡明向梁桂球、黄浩球支付自2015年1月1日起至2017年9月14日止期间的厂房占有使用费584067.9元（参照冯锡明出租予他人的每月12元/平方米标准计算，占用的厂房面积共计1497.61平方米，每月占用费17971.32元，一共32.5个月）及自起诉之日起至实际支付完毕全部占有使用费之日止按中国人民同期银行贷款利率计算的利息；2.冯锡明向梁桂球、黄浩球赔偿720434元损失；3.案件的诉讼费由冯锡明承担。一审法院查明：1995年3月1日，案外人梁某珍向西某经济社承租涉讼土地，并约定租用年限从签订日期起15年。后梁某珍在涉讼土地上建造了厂房。2008年12月20日，案外人郭某斌将涉讼土地上盖厂房转让给黄浩球使用，并明确使用期限是1995年所签的年限为止。2009年，梁桂球利用其中300平方米厂房开办佛山市南海区源晟五金厂。2010年3月29日，西某经济社（甲方、发包方）与黄浩球、梁桂球（乙方、承包方）签订《土地承包合同》，约定甲方将西二江边地进行招标承包，乙方参加竞投中标，乙方承包1.9亩江边地，期限从2010年5月1日至2030年4月30日止，承包款按每12月为一期支付，签合同时先付首期承包款为33250元，以后每期在到期当月10日前付清，承包款每五年递增一次，增幅10%；甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须用于发展农业，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌；乙方未经甲方同意擅自改变承包的土地用途和进行破坏性、掠夺性经营，造成地力、生产力下降的，甲方有权解除合同，并无偿收回发包土地和地上建筑物。2014年5月10日，西某经济社出具收据确认收到梁桂球2014年5月1日至2015年4月30日承耕旧学校边地1.9亩租金33250元。该收据原件由黄浩球、梁桂球持有。2014年12月1日，梁桂球（甲方、发租方）与案外人陈某英（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方现有租用林岳西某村的土地所建造的厂房，乙方有意承租，甲方愿意将厂房面积约525平方米租赁乙方使用，租用期为3年2个月，从2014年11月1日起至2017年12月30日止。2014年12月23日，冯锡明转账支付黄浩球120000元；同月24日，冯锡明转账支付黄浩球440000元；同月25日，冯锡明转账支付黄浩球90000元；同月31日，冯锡明通过冯汉明转账支付黄浩球500000元及50000元；合共1200000元。2014年12月29日，冯锡明（承租人）与黄浩球、梁桂球（转让人）签订《转让协议》，约定现为于林岳西某经济社旧学校边土地面积1.9亩，属顺德区陈村镇的梁桂球公民身份证号码440623********2339，顺德区陈村镇旧圩正街52号黄浩球公民身份证号码440623********2314，以上二人同意将旧学校边地块转让给顺德区北滘镇西海烈士中路67号冯锡明使用，公民身份证号码440623********2615，合同期2016年5月1号-2030年4月30号止。后冯锡明（甲方、发租方）与陈某英（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方现有租用林岳西某村的土地所建造的厂房，乙方有意承租，甲方愿意将厂房面积约525平方米租赁乙方使用，租用期为3年2个月，从2014年11月1日起至2017年12月30日止。落款处书写“本人梁桂球同陈某英厂房转让给冯锡明以后由冯锡明收租管理”。2015年1月1日，冯锡明（甲方、出租方）与梁桂球（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方提供完好厂房车间面积1000平方米，实际使用面积以厂房外墙实际面积计算，合同期自2015年1月1日起至2017年6月30日止。2015年1月19日，冯锡明出具收据确认收到陈某英按金12600元及同月15日至30日租金3150元。冯锡明出示林岳社区合作经济组织收据原件一份，载明2014年12月29日收黄浩球、梁桂球支付2015年5月1日至2016年4月30日旧学校边地1.9亩租金35466元。2016年4月25日，冯锡明向西某经济社支付36575元。2015年10月16日，西某经济社起诉梁桂球、黄浩球，要求解除合同、拆除地上建筑物、返还土地等，该案中，梁桂球、黄浩球确认其向西某经济社承租涉讼土地时，土地上已建有厂房，其一直使用的都是已有的厂房，没有扩大使用范围。法院经审理后作出（2015）佛南法民三初字第1478号民事判决，认定：涉讼土地为农用地，西某经济社将其出租予梁桂球、黄浩球用于工业生产，双方签订《土地承包合同》无效；并判令：梁桂球、黄浩球向西某经济社返还土地。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终5470号民事判决，判令驳回上诉、维持原判，该判决已于2017年9月2日发生法律效力。上述案件审理过程，法院委托佛山市南兴宇房地产与土地评估有限公司对涉讼厂房进行评估，该司2016年12月25日出具的《房地产估价报告》确定涉讼土地的地上建筑物（建筑面积合计为1497.61平方米）在2016年12月15日的估价结果为720434元。《房地产估价报告》所附的“估价对象现场勘查相片”反映，厂房内除了桌椅、钢架铁皮顶盖及建筑墙体外基本已搬空，该些照片未能清晰反映厂房内有吊机设备。2017年9月28日，黄浩球、梁桂球以财产损害赔偿纠纷为由起诉西某经济社。梁桂球、黄浩球诉称：因2015年10月，西某经济社向法院起诉要求解除双方的《土地承包合同》，经法院审查认定因涉讼土地为农用地，西某经济社将其出租给梁桂球、黄浩球用于工业生产，双方签订的《土地承包合同》违反法律强制性规定，合同无效，故诉请西某经济社双倍返还押金、赔偿厂房补偿、设备补偿及机械搬迁费等。梁桂球、黄浩球在诉讼中陈述：梁桂球、黄浩球已经对厂房内的物品进行搬迁，但还没有完全搬空冯锡明就已经拆除厂房；梁桂球、黄浩球于2017年9月10日到厂房，发现厂房屋顶被拆除，后来9月14日再前往，厂房已经全部拆除。法院经审理后作出（2017）粤0605民初15123号民事判决，认定：梁桂球、黄浩球确认于2017年9月14日涉讼土地上厂房已经全部拆除，梁桂球、黄浩球未能举证证实对厂房实施拆除的是西某经济社，且2016年12月25日《房地产估价报告》中的照片反映梁桂球、黄浩球早已对厂房内物品进行搬迁，又因为梁桂球、黄浩球与西二股份经济社签订的《土地承包合同》被认定无效，双方均有过错，梁桂球、黄浩球关于设备补偿款及搬迁损失的主张缺乏依据；并判令：西某经济社返还押金予梁桂球、黄浩球，驳回其他诉讼请求。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终3776号民事判决，判令驳回上诉、维持原判。该判决于2018年5月28日发生法律效力。2018年3月12日，冯锡明起诉梁桂球、黄浩球，要求确认《转让协议》无效、返还土地转让款1200000元等，法院依法追加陈某英、冯汉明为第三人参与诉讼。法院经审理后作出（2018）粤0605民初3756号民事判决，判令：确认冯锡明与梁桂球、黄浩球于2014年12月29日签订的《转让协议》无效，梁桂球、黄浩球返还1200000元予冯锡明。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终8785号民事判决，判令驳回上诉、维持原判，该判决已发生法律效力。黄浩球已履行完上述文书确定的义务。诉讼中，双方确定：2015年1月1日起由冯锡明占有使用涉讼土地及厂房，双方交接时涉讼厂房已由陈某英及梁桂球使用。梁桂球、黄浩球陈述：梁桂球通过现金方式向冯锡明支付租金，不存在抵扣问题，梁桂球、黄浩球收取陈某英的押金，梁桂球已经退回给陈某英，至2015年9月梁桂球就没有继续承租涉讼厂房，西某经济社的租金一直都是梁桂球、黄浩球支付，2016年5月1日之后的租金因为双方产生纠纷，西某经济社拒绝收取。冯锡明陈述：梁桂球于2015年2月开始实际向冯锡明支付租金，每次都是不定期以现金方式向冯锡明支付租金，2015年4月后梁桂球就没有再支付租金，但是一直占有使用厂房，直至法院对涉讼厂房进行评估时梁桂球仍在使用，具体搬走时间冯锡明不清楚，陈某英于2017年8月搬离涉讼厂房，梁桂球、黄浩球、冯锡明签订《转让协议》后，都是冯锡明向西某经济社支付租金。一审法院认为，梁桂球、黄浩球、冯锡明签订《转让协议》，约定梁桂球、黄浩球将涉讼土地转让予冯锡明使用，由于签订《转让协议》时涉讼土地上已盖有厂房，梁桂球、黄浩球同时将涉讼土地及厂房交付予冯锡明，因此双方实际形成是涉讼土地及厂房的租赁合同关系。关于梁桂球、黄浩球主张的厂房使用费问题。首先，虽然梁桂球、黄浩球、冯锡明之间的《转让协议》经生效判决认定无效，但冯锡明已实际对涉讼租赁场地进行了相应的占有、使用、收益，根据公平原则，应参照双方约定的租金标准向梁桂球、黄浩球支付使用费。生效判决认定双方约定转让款120万元，虽然《转让协议》约定合同期限为2016年5月1日至2030年4月30日，但120万元于2014年12月底支付，且冯锡明也于2015年1月1日开始占用使用涉讼租赁场地，故120万实为2015年1月1日至2030年4月30日期间的租赁对价，双方约定的租金标准为每月6521.74元[1200000÷（12月×15+4月）]。梁桂球、黄浩球主张参照冯锡明另行出租的标准每月12元/平方米计算使用费的意见，以及冯锡明抗辩无需支付使用费的意见，法院均不予采纳。其次，梁桂球、黄浩球主张场地使用费计至2017年9月14日，由于判令黄浩球、梁桂球返还涉讼土地予西某经济社的（2017）粤06民终5470号民事判决于2017年9月2日生效，冯锡明称陈某英已于2017年8月搬离涉讼场地，黄浩球、梁桂球亦在（2017）粤0605民初15123号案诉讼中陈述称2019年9月10日发现厂房屋顶被拆除，综合考虑以上因素，法院酌情确定案件中使用费计算至2017年8月31日止，冯锡明应支付2015年1月1日至2017年8月31日期间的场地使用费208695.68元[6521.74元×（12月×2+8月）]。最后，梁桂球、黄浩球向冯锡明转租涉讼场地，系基于梁桂球、黄浩球向西某经济社承租涉讼场地，梁桂球、黄浩球应当向西某经济社支付使用费。在冯锡明承租涉讼场地期间，其中西某经济社2015年1月1日至2016年4月30日的应收使用费46549元(33250元÷12月×4月+35466元)，梁桂球、黄浩球称均由其支付，因涉讼场地转让给冯锡明，梁桂球、黄浩球在支付场地使用费给西某经济社后，将2015年5月1日至2016年4月30日的收据原件交予冯锡明；冯锡明则称该款项系梁桂球、黄浩球先行支付，但已从冯锡明的应收款（梁桂球承租厂房应付押金24000元、梁桂球、黄浩球应转交给冯锡明的陈某英承租厂房押金12600元以及2015年1月梁桂球应付租金12000元）中抵扣，即该款项已由冯锡明实际负担。因冯锡明持有西某经济社开具的2015年5月1日至2016年4月30日的租金收据原件，在梁桂球、黄浩球、冯锡明仅签订《转让协议》并未与西某经济社办理转名手续的情况下，若双方不存在抵扣，梁桂球、黄浩球就将西某经济社的收据原件交予冯锡明，与常理不符，故法院采纳冯锡明关于抵扣的意见，认定冯锡明实际负担了上述46549元。另根据冯锡明举证，冯锡明向西某经济社支付了2016年5月1日至2017年4月30日的使用费36575元。因此，冯锡明实际共负担了支付予西某经济社的使用费83124元（46549元+36575元），该费用本应由梁桂球、黄浩球支付并负担，故应当从冯锡明支付予梁桂球、黄浩球的场地使用费中扣除，经抵扣，冯锡明仍需支付梁桂球、黄浩球场地使用费125571.68元（208695.68元-83124元），法院对梁桂球、黄浩球主张超出部分不予支持。梁桂球、黄浩球主张以应付场地使用费为本金从起诉之日起至付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，合理合法，法院予以支持。关于梁桂球、黄浩球主张冯锡明赔偿涉讼厂房被拆除所产生的损失。首先，涉讼厂房由西某经济社2010年5月1日出租涉讼土地时一并交付梁桂球、黄浩球使用，而黄浩球于2008年12月20日出资53000元受让的是涉讼厂房的使用权，且使用期限已于2010年3月1日届满，故黄浩球、梁桂球并非涉讼厂房的所有人，其无权就涉讼厂房的价值主张权利。其次，梁桂球、黄浩球称冯锡明在占用使用期间管理不善，导致涉讼厂房被拆除。2017年9月2日生效的（2017）粤06民终5470号民事判决，已确认黄浩球、梁桂球应返还涉讼土地予西某经济社，黄浩球、梁桂球在（2017）粤0605民初15123号案诉讼中陈述称厂房被拆除前其已经对厂房内的物品进行搬迁，无证据表明涉讼厂房被拆除前仍由冯锡明控管而冯锡明未尽应尽的管理义务，或者冯锡明明知厂房被拆除仍放任损害结果发生，即梁桂球、黄浩球不能证明冯锡明对涉讼厂房被拆除负有主观过错。最后，2016年12月25日《房地产估价报告》中的照片反映梁桂球、黄浩球早已对厂房内物品进行搬迁，梁桂球、黄浩球未能举出充分有力的证据证明涉讼厂房在被拆除前合理期限内的设备设施的存放情况，亦无证据证明冯锡明对梁桂球、黄浩球的相关设备设施有管理义务，梁桂球、黄浩球应承担举证不能的不利后果。基于以上分析，梁桂球、黄浩球主张冯锡明赔偿涉讼厂房被拆除的损失720434元的请求缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、冯锡明应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费125571.68元予黄浩球、梁桂球；二、冯锡明应以125571.68元为本金从2019年3月29日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予黄浩球、梁桂球，本项随上项清；三、驳回黄浩球、梁桂球其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16540.52元，减半收取计8270.26元，财产保全费5000元，合计13270.26元，由梁桂球、黄浩球负担10716.68元，冯锡明负担2553.58元。二审期间，梁桂球、黄浩球向本院提交以下新证据：证据1.《厂房租赁合同（冯锡明-梁桂球）》，拟证明梁桂球、黄浩球将案涉厂房转让给冯锡明后，黄浩球已退出双方合伙关系。冯锡明另行于2015年1月1日将案涉部分厂房出租给梁桂球使用，梁桂球的租金等与黄浩球无关，与本案纠纷无关联性。证据2.收据，拟证明梁桂球、黄浩球将案涉厂房转让给冯锡明时有固定租金收益，且明确约定租金标准，梁桂球、黄浩球的租金损失应按该租金标准计算。证据3.《厂房租用合同（冯锡明-陈某英）》、收据4份，拟证明梁桂球、黄浩球将案涉厂房转让给冯锡明之时有固定租金收益，且明确约定租金标准，梁桂球、黄浩球的租金损失应按该租金标准计算。且冯锡明已另行收取陈某英租金及按金，一审法院计算占有使用费时直接扣除该按金有误。证据4.民事起诉状及欠租金、利息明细表，拟证明梁桂球与冯锡明之间的租赁合同纠纷与本案纠纷是两个独立法律关系，一审判决从占有使用费直接扣除梁桂球的按金、租金等有误，按金在合同无效情况下应依法退回，而非扣除。证据5.航拍图，拟证明2010年4月23日案涉厂房中间是空地，2010年10月27日航拍图证明梁桂球、黄浩球有重建、加建厂房，案涉厂房归梁桂球、黄浩球所有。2019年3月4日航拍图证明案涉厂房被违法拆除后违建了郭氏祠堂。证据6.（2015）佛南法民三初字第1478号民事判决书，拟证明西某经济社在起诉状中确认梁桂球、黄浩球有建造厂房事实，与上述航拍图一起印证案涉厂房由梁桂球、黄浩球建造。同时法院已委托有资质机构对案涉厂房价值进行评估，评估价值为720434元。证据7.（2018）粤06民终3776号民事判决书，拟证明案涉厂房由案外人郭某斌转让给梁桂球、黄浩球，梁桂球、黄浩球受让后在原厂房基础上进行重建、加建，案涉厂房属梁桂球、黄浩球所有。该判决亦明确梁桂球、黄浩球作为案涉厂房使用权人及厂房内的设备所有权人，享有财产损失赔偿权，并明晰梁桂球、黄浩球损失符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定情形，冯锡明取得的租金及占用费应依法返还予梁桂球、黄浩球。证据8.《询问笔录》《报警回执》《立案告知书》，拟证明案涉厂房被违法拆除，梁桂球、黄浩球已即时报警，公安机关已依法立案调查，并查明厂房被拆除时梁桂球、黄浩球尚有设备留存，且有吊重机、铁柱、铁棚等，并非一审法院认定的无其他设备。冯锡明对上述证据1、2、3、4、6、7的真实性、合法性予以确认，对其证明内容不予确认。对证据5、8的真实性、合法性、关联性不予确认。经审查，因冯锡明对证据1、2、3、4、6、7的真实性没有异议，本院亦确认上述证据的真实性，证据8为公安机关立案侦查过程中产生的材料，来源真实，形式合法，本院确认其真实性。证据5仅为图片截图，无法反应证据来源，本院对其不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.冯锡明应否向梁桂球、黄浩球支付场地使用费；2.冯锡明应向梁桂球、黄浩球支付场地使用费的具体金额为多少；3.冯锡明应否向梁桂球、黄浩球赔偿损失720434元。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，冯锡明、梁桂球、黄浩球签订《转让协议》，约定梁桂球、黄浩球将涉讼土地的使用权转让予冯锡明使用，由于签订转让协议时涉讼土地上已盖有厂房，梁桂球、黄浩球同时将涉讼土地及厂房交付予冯锡明使用，双方实际形成的是涉讼土地及厂房的租赁合同关系。虽冯锡明、梁桂球、黄浩球之间的《转让协议》经生效判决认定无效，但由于冯锡明已实际对涉讼租赁产地进行了相应的占有、使用、收益，故根据上述司法解释的精神及公平原则，冯锡明应参照双方约定的标准向梁桂球、黄浩球支付使用费。冯锡明上诉主张其无需支付占有使用费理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。首先，如上所述，由于冯锡明、梁桂球、黄浩球之间实际形成的是涉讼土地及厂房的租赁合同关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的精神及公平原则、冯锡明应参照双方约定的标准向梁桂球、黄浩球支付场地使用费，一审法院依照双方约定的转让期限、占有使用期限及转让款项而计算冯锡明应支付的场地使用费金额并无不当，本院依法予以维持。梁桂球、黄浩球上诉主张应参照冯锡明向陈某英、梁桂球收取的租金标准计算占有使用费于法无据，本院依法不予支持。其次，关于场地占用费的计算时间问题。梁桂球、黄浩球主张应计算至2017年9月17日。对此，本院认为，由于判令黄浩球、梁桂球返还涉讼土地予西某经济社的（2017）粤06民终5470号民事判决于2017年9月2日生效，梁桂球、黄浩球在（2017）粤0605民初15123号案件中亦陈述2019年9月10日发现涉讼厂房屋顶被拆除，冯锡明也表示陈某英于2017年8月已搬离厂房，一审法院综合上述情形，将场地使用费计算的截止时间认定为2017年8月31日亦属合理，本院依法予以维持。最后，关于西某经济社2015年1月1日至2016年4月30日应收使用费46549元应否认定为已由冯锡明负担的问题。根据冯锡明的陈述，该款项虽为梁桂球、黄浩球向西某经济社支付，但后已从冯锡明的应收款（梁桂球承租厂房押金24000元、梁桂球、黄浩球应转交给冯锡明的陈某英的厂房押金12600元及2015年1月梁桂球应付租金12000元）中抵扣。对此，本院认为，冯锡明陈述的金额与应收使用费金额46549元相近，且冯锡明持有西某经济社开具的2015年5月1日至2016年4月30日的租金收据原件，另根据冯锡明的举证，其也向西某经济社支付了2016年5月1日至2017年4月30日的使用费。故综合上述情形，一审法院认定冯锡明陈述实际系由其承担自2015年1月1日后应向西某经济社支付的使用费可信度较高，一审法院予以采纳并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点三。梁桂球、黄浩球以2016年12月25日的《房地产估价报告》主张冯锡明向其承担财产损害赔偿720434元。但2017年9月2日生效的（2017）粤06民终5470号民事判决已确认黄浩球、梁桂球应返还涉讼土地予西某经济社，根据梁桂球、黄浩球在二审期间提交的报警材料显示，西某经济社负责人郭礼广陈述案涉厂房有可能系因梁桂球、黄浩球在终审判决后未自行将厂房拆除，在2017年9月14日上午，林岳西某村郭氏祠堂理事会自行将梁桂球、黄浩球的厂房拆除，上述纠纷系梁桂球、黄浩球与西某经济社的纠纷，与冯锡明无关，且梁桂球、黄浩球亦未提交其他证据证明系因冯锡明的过错或其管理不善导致厂房被拆除，其请求冯锡明承担赔偿责任理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁桂球、黄浩球、冯锡明的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18221.8元，由上诉人梁桂球、黄浩球负担15410.37元，由上诉人冯锡明负担2811.43元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏