吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5720号 原告：朴文学，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：片星海，吉林檀君律师事务所律师。 被告：柳中华，男，朝鲜族，无业，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。 第三人：延边罗京实业集团有限公司，住所：延吉市公园路。 法定代表人：罗今子，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。 原告朴文学与被告柳中华、第三人延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）之间合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日，第一次公开开庭进行了审理，原告朴文学的委托诉讼代理人片星海，被告柳中华到庭参加诉讼。本院依法追加罗京公司为本案第三人，于2019年11月7日，第二次公开开庭进行了审理，原告朴文学的委托诉讼代理人片星海，被告柳中华及其委托诉讼代理人逯敬，第三人罗京公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朴文学向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的产权转让协议书；2、判令被告返还购房款388000元及利息184654.50元（该利息从2011年6月24日至2019年8月24日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月24日之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日为止） 事实与理由：原告于2011年6月17日从被告处购买位于延吉市长白路、光华路北侧四季阳光XX幢X单元1XXX号房屋，面积为143.78平方米，购房款为388000元。当时该房屋还未施工完毕。原告于2011年6月17日向被告支付1万元，2011年6月24日向被告支付378000元。2015年左右，原告发现案外人卞国苗居住于该房屋，故原告起诉卞国苗，要求确认卞国苗与开发商签订的合同无效，并要求其腾出房屋，但（2018）吉2401民初XXX2号民事判决驳回了朴文学的诉讼请求。原告为居住而购买该房屋，但原告向被告支付了388000元购房款后却一直未能居住。综上，原告的合法权益应当受到法律保护，故请求判令被告返还购房款388000元及利息。 柳中华辩称：被告主体不适格，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回原告的起诉。1、2011年6月17日，朴文学购买了罗京公司开发的四季阳光第XX幢3单元1XXX号、建筑面积143.78平方米的房屋，房屋总价款为333188元，并由朴文学的母亲代为朴文学与罗京公司签订个《商品房买卖合同》。同日，罗京公司向朴文学出具了收据（购房款收据），后到房产部门将上述房屋备案在朴文学名下。涉案房屋的《商品房买卖合同》系朴文学与罗京公司签订，并由罗京公司出具购房款收据，合同当事人为朴文学与罗京公司，根据合同相对性原则，被告并非上述合同中的当事人。2、上述房屋的购房款支付给被告的原因是，罗京公司与被告有债务往来，故经罗京公司同意，朴文学的母亲将上述房屋的购房款支付给被告，该事实，可通过罗京公司出具的购房款收据证明。3、朴文学未能取得上述房屋，是因为罗京公司“一房二卖”导致，被告不存在过错，朴文学应向罗京公司主张权利，而非被告。4、本案诉讼时效已过。朴文学在起诉状中自认，其在2015年知晓涉案房屋被人占有，即2015年已知晓自己权利被侵犯，故本案诉讼时效应从2015年开始计算，因此本案已过诉讼时效。综上，朴文学主张返还购房款的诉讼请求，违反合同相对性原则，属于被告主体不适格，且朴文学未能取得涉案房屋，被告并无过错，其诉讼请求无事实及法律依据。原告系与罗京公司构成房屋买卖合同关系，原告要求解除与被告签订的产权转让协议书无法律依据，且该协议早已履行完毕，不能解除也没有必要解除。原告与罗京公司签订的商品房预售合同，系因第三人违约导致该合同不能履行。因此原告应主张解除商品房预售合同。请求驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 第三人罗京公司述称：朴文学与罗京公司之间签订的商品房买卖合同并非真实的商品房买卖合同，而是柳中华与王传银之间因民间借贷关系，罗京公司以7套房产（包括涉案房屋）为王传银的借款以签订商品房买卖合同并备案的形式提供的担保，双方所签订的合同不具有真实的买卖合同关系，签订商品房买卖合同及备案到原告名下系按照柳中华的指示，备案到原告名下。柳中华与王传银之间民间借贷关系并未实际发生，因此罗京公司为柳中华提供的七套房屋担保也失去了法律基础，是无效的担保。朴文学与罗京公司签订的商品房买卖合同也应无效。 经审理查明：2011年6月17日，朴文学与柳中华口头约定，朴文学购买由延边恒基房地产开发有限公司（后更名为罗京公司）开发的商品房，位于延吉市长白路、光华路北侧四季阳光XX幢3单元1XXX，面积为143.78平方米。双方口头约定房屋备案登记后，朴文学向柳中华支付购房款388000元。当日，朴文学与罗京公司签订商品房买卖合同后，朴文学向柳中华支付现金10000元，罗京公司向朴文学出具购房款收据，载明的购房款数额为333188元整。2011年6月20日，朴文学与罗京公司签订的商品房买卖合同在延吉市房产局备案登记。2011年6月24日，原告的母亲林贵玉向柳中华转账汇款378000元，柳中华出具收款收据。 2016年，原告朴文学与柳中华补签一份《产权转让协议书》：“甲方：柳中华乙方：朴文学，就甲、乙双方买卖房屋一事，共同制定以下产权转让协议：乙方购买甲方一套由延边恒基房地产开发有限公司开发的商品房（四季阳光XX幢3单元1XXX，房屋代码为172082，延房许字第2009147，合同编号：YS0000XXXX，位于延吉市长白路，光华路北侧的房屋，面积143.78平方米），房款为人民币（333188元）参拾参万参仟壹佰捌拾捌元整。甲方负责带领乙方到延边恒基房地产开发有限公司办理购房手续；更名后甲方不承担任何法律责任，双方签字后此协议生效。甲方：柳中华乙方：朴文学林贵玉2011年6月17日”。 另查，2019年7月31日，本院作出（2018）吉2401民初XXX2号民事判决书，认定：“2011年6月17日，经案外人柳中华原告朴文学与被告罗京公司签订了商品房预售合同，出卖人为罗京公司，买受人为朴文学，委托代理人为柳中华。合同约定朴文学购买四季阳光第XX幢3单元1XXX号、建筑面积143.78平方米的房屋，每平方米单价2317.35平方米，总价款为333188元整，2011年7月30日前向买受人交付房屋。签订合同后，该合同在延吉市房产局进行了备案登记。2011年6月24日，原告朴文学母亲林贵玉将333188元房款支付给案外人柳中华，柳中华向其开具了收款收据。 2011年3月30日，罗京公司与卞国苗签订了《商品房买卖合同》，合同约定卞国苗购买第3幢15层10号房，建筑面积143.78平方米，房屋价格为524797元，付款方式为全部房款抵顶工程款，2011年7月30日前交付房屋。房屋建成后，罗京公司向卞国苗交付房屋钥匙，卞国苗于2016年对涉案房屋进行装修，2017年入住，2015年开始缴纳了相关电费、物业费、等费用。 2015年6月18日，朴文学向延边仲裁委员会撤回仲裁申请，与罗京公司达成协议解除仲裁条款。” 再查，本院（2016）吉2401民初XXX1号民事判决书中认定：“2008年6月21日，柳中华与王传银签订一份借款协议，主要约定为了承建恒基房地产开发公司新建延吉市明河嘉园1、2、3号电梯楼工程，王传银于2008年5月20日向柳中华借款3000000元。2008年7月15日，延边恒基房地产开发有限公司（甲方）与柳中华（乙方）签订一份协议书，内容有：1、乙方收到甲方房屋7套：建工小学西侧罗京帝景1号楼的13层X号、14层X号、15层X号、16层X号、7层X号、7层X号、8层X号，并已登记备案。2、上述所有备案房屋甲乙双方同意今后从王传银的罗京帝景项目已完工程量的工程款中扣除，并须王传银与乙方签字后生效。” 以上事实有原告提交的转账记录、收据、2017年1月17日申请书复印件、产权转让协议书复印件、商品房买卖合同复印件、（2018）吉2401民初XXX2号民事判决书复印件、（2016）吉2401民初XXX1号民事判决书复印件、商品房预售合同及购房款收据、商品房买卖合同登记备案复印件及当事人陈述在案佐证。 本院认为，首先，原告朴文学与被告柳中华之间现已不存在房屋买卖合同关系。朴文学虽将购房款实际交付给柳中华，但其与罗京公司签订商品房买卖合同的行为，应视为债权人朴文学对债务人柳中华转让合同义务的认可。罗京公司作为新的债务人，向朴文学出具购房款收据，应视为新债务人对柳中华债权债务转让的确认，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”、第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，朴文学与罗京公司构成新的房屋买卖合同关系，原债务人柳中华不再是该房屋买卖合同的当事人，其与朴文学之间不再存在房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十五条：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”之规定，债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。由于债务承担具有无因性，新债务人罗京公司不能基于原因行为的事由对债权人朴文学进行抗辩，只能基于所承担的债务本身所具有的抗辩事由向债权人行使抗辩权，即罗京公司主张王传银与柳中华之间债权债务未实际发生，不应承担担保责任的抗辩，不产生罗京公司退出与朴文学之间房屋买卖合同关系之效力。故罗京公司与朴文学之间房屋买卖合同关系成立并有效，当事人不得基于同一法律行为主张两种法律关系，原告朴文学与柳中华之间已不存在房屋买卖合同关系。原告要求解除与柳中华之间房屋买卖合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 其次，柳中华将房屋买卖合同的权利义务一并转让给罗京公司，本案中，罗京公司不予认可，但从罗京公司出具的购房款收据可以认定，罗京公司确认承担的购房款数额为333188元，柳中华多收取的54812元系其在合同权利义务转让中取得的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”之规定，柳中华应当将该部分收益予以返还，故原告要求柳中华返还购房款388000元的诉讼请求，本院部分予以支持，即54812元。关于该部分利息，本院认为，应当自原告主张返还之日起计算，即起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定，判决如下： 一、被告柳中华于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告朴文学54812元及利息（自2019年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止） 二、驳回原告朴文学的其他诉讼请求。 案件受理费9527元，减半收取4763.5元，保全费3270元，共计8033.5元。由原告朴文学负担6828.5元，由被告柳中华负担1205元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  姜慧娟 二〇一九年十一月二十二日 书记员  尹 雪