嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初3406号原告：嘉兴丰琴物业管理有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区秀新路1373号1幢103室。统一社会信用代码：91330411MA28BG5894。法定代表人：张琦，经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：张应川、祝如华，浙江建银律师事务所律师。被告：嘉兴市江南纸张有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区工业园区。统一社会信用代码：91330411256486200U。破产管理人：浙江兴嘉律师事务所。诉讼代表人：王爱华，管理人负责人。委托诉讼代理人（特别授权代理）：冯小燕、严欢欢，浙江兴嘉律师事务所律师。原告嘉兴丰琴物业管理有限公司（以下简称丰琴公司）与被告嘉兴市江南纸张有限公司（以下简称江南公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法由审判员吴海峰独任审判，于2019年8月15日、同年10月15日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人张应川，被告的委托诉讼代理人冯小燕、严欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰琴公司提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有债权667861.79元；2.确认原告对被告享有债权消防工程款余额89万元及增值税款97246.27元，合计1655108.06元（计算方式：消防工程款400万元+所得税款156412.91元+增值税款97246.27元+押金150788.77元-租金2749339.89元）。审理中，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：确认原告对被告享有债权667861.79元。事实和理由：2017年2月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同书》，约定被告将位于嘉兴市秀洲区秀新路1373号等4处房屋合计42959.44平方米出租给原告，租期20年（从2017年2月15日至2037年2月14日），租金6元/月/平方米等。出租房屋名为工业实际在原告接管前已作为职工公寓出租；因1号楼消防隐患无法使用及税费、押金等问题，双方多次协商补充、修改原协议，被告委托原告以酒店为名进行消防整改和房屋装修，所需的工程款400万元又因被告暂无力支付，双方约定以租金抵扣，原告先后投放装修费210万元、消防设备96万元（实付66万元）、消防设计费5万元及隐性费用若干，如约完成装修工程及消防设计和大部分消防施工。2017年11月26日，嘉兴市秀洲区人民法院作出（2017）浙0411破申13号民事裁定书，裁定受理被告破产清算，并指定浙江兴嘉律师事务所为管理人。2018年5月7日，管理人张贴通知解除与原告签订的《房屋租赁合同》和《委托经营管理合同书》，原告收悉后在2018年8月20日申报债权，管理人于2019年6月26日出具《嘉兴市江南纸张有限公司破产重整案告知书》，不予认定原告所申报的债权，理由有三：其一，原告将1号楼装修为洗尘酒店违反《委托经营管理合同书》第七条约定，系对物业非法不合理管理和使用并导致该房屋至今无法使用；其二，根据《房屋租赁合同》，原告自2017年2月5日起收转租租金，相应税费也应由原告承担；其三，根据《补充协议》及2017年6月30日确认清单，被告已将押金部分移交原告。原告认为：被告不予认定原告申报债权错误，同时被告另欠原告其他债务，原告遗漏申报，具体为：一、原告接管前1号楼已因消防问题闲置，原告启动改造意在解决消防问题的同时增加租金收入，提高承租房屋使用率和收益率，改造行为有益无害，也符合被告意思和根本利益，不是违约更非违法。管理人认为“酒店需要商业用房才能开办”之说缺乏依据，“1号楼至今无法投入使用”系管理人未衔接消防验收致酒店未开业闲置至今。二、《补充协议》修改原有合同，两项税款均因租房产生，江南公司收租金后发票未开全，又因故转由丰琴公司代开，明确所得税156412.91元、增值税97246.27元均系原告代交由被告承担、被告已收押金150788.77元退还原告，被告承诺税款押金在2017年7月15日前归还原告，但未履行。管理人所称“相应税费由原告承担”与协议相悖，“管理人认为江南公司已将租户押金部分移交你司”之说也无事实依据。三、授权委托书明确被告委托原告进行房屋改造并以酒店名义申报消防验收、包括隐性费用先由原告垫付以租金抵扣，双方签订租赁合同补充协议书约定被告委托原告消防改造费用400万元合意抵扣租金，但截至管理人解除合同时仅抵扣2749339.89元（31101.13平方米*6元/月/平方米/30*442天），尚欠1250660元。原告认为原告对被告享有合法债权，请求法院依法确认。被告江南公司答辩称：管理人在落款时间为2019年6月26日的告知书里说明了对原告的债权不予确认的理由，即：1.对原告申报的装修费210万元、消防工程改造费96万元、设计费5万元合计311万元不予认定，理由为：原告与江南公司于2017年2月15日签订的《房屋租赁合同》《委托经营管理合同书》约定：由原告承租江南公司房屋面积共计42959.44平方米，并对房屋进行经营、管理，同时保证对物业进行合法、合理的管理和使用。原告与嘉兴含美装潢有限公司（以下简称含美公司）签订的《装饰装修承包合同》、与浙江恒欣建筑设计股份有限公司（以下简称恒欣公司）签订的《建设工程设计合同（一）》及与浙江镇宇工程技术有限公司（以下简称镇宇公司）签订的《工程合同》均是将秀新路1号楼作为“嘉兴洗尘商务酒店”进行装修、设计及消防改造。1号楼建筑物为工业用房，而酒店则需要商业用房才可开办，原告的做法导致1号楼至今都无法投入使用，原告的上述行为已经违反了《委托经营管理合同书》第七条之规定，属于对物业的非法、不合理的管理和使用。根据该合同第十八条之约定，江南公司可以向原告主张全部物业总价值20%的违约金。原告的装修费、消防款、设计款系其违约行为导致，该费用应自行承担。2.对原告申报的税款156412.91元债权不予认定，理由是：根据《房屋租赁合同》，原告自2017年2月15日起承租江南公司的建筑物，自2017年2月5日起由原告向其他转租户收取租金，相应的税费也应当由原告承担。故原告申报的该部分税费债权，管理人不予认定。3.对原告申报的租房押金150788.77元不予认定。管理人在全面接管江南公司后，租户向管理人反映原告拒绝向租户退还押金，对管理人在管理租户及重整计划中与租户的关系处理上造成了阻碍。另，根据原告与江南公司于2017年2月15日签订的《补充协议》第二条约定及双方于2017年6月30日确认的租金清单，管理人认为江南公司已将租户押金部分移交原告，因此原告主张部分的租户押金应由原告依照约定归还租户，但根据租户反映原告并未予以退还。故原告申报的该部分押金债权，管理人不予认定。管理人同时还要求原告支付江南公司房屋租金及占有使用费共计2774220.8元。经审理查明：2017年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的4个房产证项下的厂房（面积合计42959.44平方米，其中3个房产证项下的厂房坐落于嘉兴市秀洲区秀新路1373号，1个房产证项下的厂房坐落于嘉兴市北侧）出租给原告，合同主要内容为：该房屋用途为工业，除双方另有约定外，原告及实际承租者不得任意改变房屋用途（第二条）；租赁期限为20年，自2017年2月15日至2037年2月14日止（第三条）；租金按照房屋建筑面积计算，暂按照6元／月／平方米计算（第四条）；原告对上述房屋有转租权，转租所得的租金由双方另行签署《委托经营管理协议书》确定，对于原告转租所得租金支配进行另行约定（第十六条）；等。同日，双方又签订《委托经营管理合同书》一份，主要内容为：被告自愿委托原告全权经营管理该物业，原告自愿接受被告的委托，对该物业进行管理，且双方已于2017年2月15日签署《房屋租赁合同》一份，明确原告享有对外租赁权（第三条）；委托经营管理的期限为20年，自2017年2月15日至2037年2月14日止（与租赁期限一致）（第四条）；委托经营管理期间，原告有权以自己的名义或被告的名义将房屋对外出租，对外出租价格根据市场行情及原告与租赁者的协商确定，因原、被告双方确定原告需要按6元／月／平方米的标准向被告支付租金，故双方协议，原告对外出租所得租金超过6元／月／平方米的部分作为原告的物业经营管理的回报（第五条）；在委托经营管理期内，因经营使用该物业所产生的所有费用，包括管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、电视费、营业税和经营所得税等相关费用由原告承担（第六条）；委托经营管理期内，原告可以根据经营管理需要，对该物业进行必要的装修，原告应保证对该物业进行合法、合理的管理和使用（第七条）；“本合同履行期间，一方未经另一方同意解除合同的，甲方解除方应按该物业的总价值的20%向另一方支付违约金”（第十九条原文，甲方指出租方即被告方——承办人注）；等。2017年2月25日，双方又签订《补充协议》一份，在原《房屋租赁合同》的基础上，补充约定：被告因生产经营问题无法自主报税，自2017年2月起至2017年6月的税费由原告代为扣缴，被告应于2017年7月15日前归还原告代付款项（第一条）；因房屋已整体交予原告托管，客户房租押金将由原告归还，被告收取的客户房租押金应于2017年7月15日前交付原告（第二条）；上述“代付款项”、“房租押金”费用经双方合意，若不能按期归还，将用于抵扣原告租金（第三条）；等。2017年3月20日，原、被告又就原《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定：鉴于被告出租的1号楼（房产证号：嘉房权证秀洲字第××号，建筑面积：11858.31平方米，共7层，坐落于嘉兴市秀洲区因消防不过关而无法使用，双方经友好协商，订立补充协议；原合同第四条约定的租金计算增加约定，1号楼在消防验收过关前不计入租金计算范围（第一条第1款）；原合同第十条关于房屋租赁期间的有关费用中补充约定“被告委托原告对1号楼进行消防整改和房屋整体装修，费用合计400万元，该笔费用经双方合意，用于抵扣原告租金”（第一条第2项）；等。2017年4月15日，原告与含美公司（经办人吴金泉）签订《装饰装修承包合同》一份，约定原告将位于“江南纸张1号楼”的“嘉兴洗尘商务酒店”工程发包给含美公司装修；承包方式为包工、包料；工程期限为180天，开工日期2017年4月20日，竣工日期2017年10月19日；工程总造价为210万元；等。2017年5月18日，被告（由法定代表人胡学军签字并加盖江南公司合同专用章）向原告出具《授权委托书》一份，内容为：因江南公司位于秀新路1373号物业存在重大消防隐患，1号2号3号楼物业消防主机瘫痪，所有消防主管没水，喷淋失效，而且江南公司处于瘫痪状态不能正常经营，鉴于政府及消防大队急需强制整改的要求，现特授权丰琴公司以酒店或宾馆形式代为江南公司进行消防改造申报，考虑到在整改过程中产生的费用巨大（包括隐形费用）都由丰琴公司先行垫付，垫付费用从租金中抵扣。2017年7月15日，原告与浙江镇宇工程技术有限公司（以下简称镇宇公司）签订《工程合同》一份，约定原告将“嘉兴市洗尘商务酒店有限公司内装修消防工程”发包给镇宇公司施工；开工日期为2017年8月1日，装修竣工日期为与装修工程同步；消防工程闭口总造价为96万元；等。原告又与浙江恒欣建筑设计股份有限公司（以下简称恒欣公司）签订《建设工程设计合同（一）》一份（未记载签订时间），约定由恒欣公司承担嘉兴洗尘商务酒店有限公司室内消防工程设计，设计费估算为5万元；等。2017年11月26日，本院根据债权人的申请，依法作出（2017）浙0411破申13号民事裁定书，裁定受理江南公司破产清算，并指定浙江兴嘉律师事务所为管理人。2018年5月7日管理人在江南公司张贴通知，通知原告于即日起解除原、被告于2017年2月15日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）、《委托经营管理合同书》，请原告于2018年5月11日前腾退完毕，并与管理人做好交接工作，对账或申报债权，等。2018年8月20日，原告向管理人申报债权667861.79元，其主张的基本事实为：1.原告应付被告的房租费（从2017年2月15日至2018年5月7日）为：31101.13平方米*6元/月/平方米/30天*442天=2749339.89元；2.被告应付原告的费用为：（1）装修款210万元（2）消防款96万元（3）设计费5万元（4）代付所得税款156412.91元（5）转押金150788.77元，合计3417201.68元。第2项与第1项抵销，被告结欠原告667861.79元（3417201.68-2749339.89）。被告（管理人）经审查，向原告发出告知书（落款时间为2019年6月26日），表示对原告主张的上述第2项中的五笔费用均不予认定，其理由详见被告答辩陈述；同时表示，原告尚欠被告房屋租金及占有使用费（从2017年2月15日至2018年5月7日）共计2774220.8元（31101.13平方米*6元/月/平方米/30天*446天），要求原告于七日内支付；且管理人保留追究原告因违法装修给被告造成损失的违约责任。原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的主要争议，在于原告就其承租、受托经营管理的被告的1号楼进行酒店改造产生的费用是否应由被告承担，以及双方对部分具体费用的认定及计算上的分歧。以下将就上述争议，结合双方提供的证据进行分析判定。关于被告是否应当承担承租房屋进行酒店改造的费用。根据原、被告于2017年2月15日签订的《委托经营管理合同书》，以及2017年5月18日被告向原告出具的《授权委托书》，均表明原告是受被告委托对相关房屋进行酒店改造。在双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同补充协议书》第一条第2项也明确约定：被告委托原告对1号楼进行消防整改和房屋整体装修，费用合计400万元，该笔费用经双方合意，用于抵扣原告租金。上述证据表明，原告系接受被告委托，以酒店或宾馆形式对相关楼宇进行改造，因此，原告以开办嘉兴洗尘商务酒店有限公司为目的将相关房屋进行装修及消防改造的行为，属于受托处理被告事务的行为，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，所发生的费用应当由被告承担。至于将工业用地上的房屋改造成商业用途是否违法，本院认为，无论该行为违法与否，因原告是受被告委托所为，该后果亦应由被告承担。综上，被告以改造目的违法为由拒绝承担相关改造费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于部分具体费用的认定及计算（仅就原告向管理人申报债权中涉及的相关费用进行判断），以下将分别认定。1关于原告应付被告的房租费（详细计算见前文所述原告向管理人申报债权情况的描述），原告主张为2749339.89元，被告在《告知书》中认为是2774220.8元，双方计算结果不同在于对自2017年2月15日至2018年5月7日期间折算的天数的不同，即原告认为是442天，被告认为是446天。经审查，被告对日期的计算方法正确，故本院认定原告应支付被告的租金为2774220.8元。2关于酒店装修款。原告主张该笔费用为210万元，提供了原告与含美公司签订的《装饰装修承包合同》、“江南纸张单身公寓报价表”、收据、含美公司出具的《付款说明书》、装修工程的增值税普通发票、工程建材的增值税专用发票及付款凭证等证据，在2019年10月18日的庭审中，原告申请了含美公司的经办人吴金泉当庭作证。吴金泉称：我是含美公司的法定代表人吴琛婷的父亲，是含美公司的经理；经朋友介绍与原告公司一名李姓经理认识，与原告的相关人员没有亲戚关系；我公司通过非正式的招投标方式得到原告发包的装修工程，当时有好些人报价，因我的报价最低而中标；原告已付清210万元装修款，其中付给我公司40万元，为了少交税，其余款项直接付给建材供应商和支付人工工资，均已支付完毕；我做的工程是吊顶、瓷砖、电线和水管、涂料、墙面改造等，共1万多平方米，也就是酒店房间的硬装修，其中部分是将以前做过的重做（改造）；等。被告对原告提供部分证据的三性提出了质疑。本院认为，虽然原告提供的部分证据有一定瑕疵，但被告并未提出足以推翻原告主张的事实的证据，本院结合证人证言以及本案的其他证据，对原告主张的该笔费用（210万元）予以认定。3关于消防工程款及设计费。原告主张分别为96万元和5万元，合计101万元，被告对该笔款项的金额无异议，主要抗辩理由是酒店改造违法。如前所述，被告的抗辩理由不成立。故本院对原告主张的上述金额予以认定。4关于因开具租金发票产生的所得税款。原告主张：该款的合同依据为原、被告于2017年2月25日签订的《补充协议》第一条的约定（详见前文所述），事实依据是原告及被告的法定代表人胡学军于2017年6月30日确认的《丰琴发票》清单。原告向本院申请向三家承租单位（嘉兴市同创织带有限公司、嘉兴市捷冠机械有限公司及浙江杰奈尔新材料有限公司）调查相关事实，三家承租单位均向本院出具书面的情况说明，证明原告代被告开具租金发票的基本事实。被告对上述事实的真实性仍然提出质疑。本院认为，原告提供的证据基本可以证明原告主张的事实，被告虽然提出质疑，但并无足以推翻原告主张的事实的相反证据，故本院采纳《丰琴发票》清单中双方确认的原告代被告开具租金发票产生所得税款156412.91元的事实，上述款项，原告有权依合同约定要求被告支付。5关于押金150788.77元。原告主张：该款项的合同依据为原、被告于2017年2月25日签订的《补充协议》第二条的约定（详见前文所述），事实依据是原告及被告的法定代表人胡学军于2017年6月30日确认的《江南纸张租房押金清单》。本院认为，原、被告约定由原告代被告履行返还租户押金的义务，其性质是债务转移，依法应由债权人即租户同意并实际履行（与租户结算）后方才生效。第二次庭审后，原告补充提交了其与租户结算租金的相关证据，表明其与租户实际结算的租金押金为47804.6元。经被告质证，被告对其中的租户邱彬的15000元押金提出异议，对其余租金押金的结算无异议。本院经审查，认为原告主张的已退还租户邱彬的15000元押金（或已与邱彬实际结算押金）的证据不足，故对该15000元不予认定。因此，本院认定原告代被告履行退还租户押金的债权额为32804.6元（47804.6-15000）。上述第2、3、4、5项与第1项抵销，为524996.71元（210万+101万+156412.91+32804.6-2774220.8）。因此，本院确认原告对被告的债权额为524996.71元，被告（管理人）应当确认。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告嘉兴丰琴物业管理有限公司对被告嘉兴市江南纸张有限公司的债权额为524996.71元；二、驳回原告嘉兴丰琴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5239元（已减半收取），由原告嘉兴丰琴物业管理有限公司负担1121元，被告嘉兴市江南纸张有限公司负担4118元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  吴海峰二〇一九年十一月二十二日书记员  沈月勤1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。