湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初1122号原告（反诉被告，下称原告）：张勇，男，1975年10月11日出生，汉族，个体工商户，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告，下称被告）：何璇璇，女，1992年4月4日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告（反诉原告，下称被告）：谭坤（何璇璇之夫），男，1984年1月23日出生，汉族，住所同上。以上二被告的委托诉讼代理人：向炜，湖北诚弘律师事务所律师，特别授权。被告：祝红国，男，1976年2月26日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：易正香（祝红国之妻），女，1975年12月9日出生，汉族，住所同上。以上二被告的委托诉讼代理人：黄亮，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者，一般授权。被告：宜昌翔龙房地产营销有限公司，统一社会信用代码91420500309760112P，住所地：中国（湖北）自贸片区宜昌市城东大道11-39号。法定代表人：张小红，该公司经理。原告张勇与被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香，宜昌翔龙房地产营销有限公司（以下简称翔龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，被告何璇璇、谭坤于同年5月8日提起反诉，本院依法予以受理。同年5月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托诉讼代理人车金宝，被告何璇璇、谭坤及其委托诉讼代理人向炜，被告祝红国、易正香及其委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。被告翔龙公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案在审理过程中，原、被告向本院申请五个月的庭外调解协商期限，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张勇向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除我与被告何璇璇、谭坤签订的房屋买卖合同；2.依法判令上述五被告共同返还原告购房款470000元。由五被告共同支付原告违约金141000元，并赔偿原告的损失123000元；3.由五被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月14日，原告通过被告翔龙公司提供的中介服务，拟购买位于夷××区发展大道××城××号的房屋（以下简称诉争房屋）一套。被告翔龙公司的工作人员称该房屋很抢手，必须于当日给诉争房屋所有人的委托代理人支付5万元的定金后才能安排原告与房屋出卖人见面并签订正式的买卖合同。于是原告当日给房屋所有人何璇璇、谭坤的委托代理人祝红国转账支付5万元。次日，被告祝红国委托其妻易正香至被告翔龙公司与我签订了《房屋买卖合同》，合同签订的当日，原告又依据合同的约定和被告翔龙公司的安排向易正香支付了35万元购房款，并向被告翔龙公司支付8000元的中介费。后原告多次要求被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香办理过户手续，并要求被告翔龙公司予以协助，五被告以种种理由久拖不决。2018年7月14日，被告祝红国要求原告再支付7万元后给原告办理过户，于是原告又支付给被告祝红国7万元。后被告仍不给原告办理过户手续。经原告多次催促五被告履行合同无果的情况下，原告准备依法向法院提起民事诉讼，2019年1月17日，原告到房管部门查询诉争房屋的基本信息，发现原告所购买的诉争房屋上设有抵押权，同时又有法院的查封。原告与被告签订的上述合同已经无法继续履行。为此，现特诉请法院望判如所请。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了原告、被告身份信息、被告何璇璇、谭坤出具的《委托书》、《房屋买卖合同》、被告翔龙公司出具的房屋服务费《收据》；被告何璇璇、谭坤、易正香出具的《收条》、夷陵区不动产登记中心出具的《查档证明》、宜昌铭雅装饰工程有限公司向大财与原告签订的清江润城29-3201号房屋装修费明细等证据材料。被告何璇璇、谭坤答辩称：原告的起诉理由不成立。1.本案的房屋买卖合同属无效合同，祝红国无代理权，何璇璇、谭坤和易正香不存在委托关系，二原告无权请求被告何璇璇、谭坤共同返还购房款470000元。一方面，如前所述，何璇璇、谭坤和祝红国、易正香之间不存在委托代理关系，其收款行为与何璇璇、谭坤无关。另一方面，祝红国和易正香也没有将钱交付给何璇璇、谭坤，何璇璇、谭坤没有获取原告的任何款项；2.原告支付违约金141000元不能成立。支付违约金的前提是合同约定的违约条款合法有效且具有违约行为，因本案的合同是无效合同且我们没有违约行为，不存在支付违约金的问题；3.赔偿损失123000元的请求不能成立。一方面损失是原告自身和他人的行为造成的，与何璇璇、谭坤无关。另一方面，原告自身有过错，原告在购买房屋中，未尽谨慎审查义务致使合同无效，自身是有过错的。另外，何璇璇、谭坤的房屋本身是精装房，原告将何璇璇、谭坤的房屋在其不知情的情况下进行改动，根据物权法的规定，何璇璇、谭坤不但不需赔偿原告的装修费，原告反而应承担恢复原状的责任；4.原告的购房款应由祝红国、易正香和翔龙公司共同返还。综上，祝红国、易正香和何璇璇、谭坤不存在委托关系，原告请求何璇璇、谭坤返还购房款、承担违约金、赔偿损失的请求不能成立。被告何璇璇、谭坤提出答辩的同时，向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告张勇返还位于夷陵区发展大道清江润城29-32层的不动产登记号为“鄂（2017）夷陵区不动产权第0002764”的房屋一套；2.从2018年7月起至交还房屋之日止按照每月3600元的标准赔偿资金损失；3.对房屋改建的地方恢复原状。4.由原告及其他被告承担全部反诉费用。事实和理由：2017年4月18日，反诉原告夫妇向张小平、莫宏源购买诉争房屋一套，并支付价款，办理了产权过户手续。房屋取得产权登记后，因反诉原告夫妇均在武汉工作，欲将房屋变卖，经从事房地产中介的亲友祝红国介绍，我们将房屋卖给林洁，和林洁签订了房屋买卖合同，由祝经国代为收取首付款，并委托祝红国将房屋交给林洁。2018年6月，祝红国在我们不知情的情况下，将房屋卖给了反诉被告张勇，由张勇居住至今。因林洁一直没有获得房屋，便起诉与何璇璇、谭坤解除合同，退还首付款。夷陵区法院经审理并作出（2018）鄂0506民初1562号民事调解书，由何璇璇、谭坤和祝红国共同退还首付款50万元并承担利息，该案在执行过程中法院将房屋查封。综上，祝红国在何璇璇、谭坤不知情的情况下将房屋卖给原告，房屋买卖未经何璇璇、谭坤同意或者授权委托，何璇璇、谭坤也未与原告签订房屋买卖合同，双方之间不存在买卖关系。原告应当将占有的房屋返还给何璇璇、谭坤，并赔偿损失，恢复原状。为维护反诉原告的合法权益，特依法提起反诉，请求如前所述，请依法裁判。为支持其答辩及反诉主张，被告何璇璇、谭坤向本院提交了不动产登记信息、房屋买卖合同、居间合同、林洁与祝红国案的庭审笔录、房屋租赁合同等证据材料。被告祝红国答辩称：1.祝红国不同意和原告解除双方的房屋买卖解除合同，该买卖合同已部分履行可协助原告办理相关的过户手续；2.原告诉求支付违约金明显超过所造成的损失且提交的损失证据没有第三方予以审计，不能证明是其造成的损失；3.诉争房屋系祝红国和易正香在夫妻关系存续期间的共同财产，2017年4月祝红国支付了66万元，向张孝平等购买诉争房屋，因夫妻二人名下已有二套房屋故将该房屋登记在外甥女何璇璇以及谭坤名下。本案原告所支付的款项也是支付给被告祝红国和易正香的，并没有支付给何璇璇，谭坤。并且在执行过程中返还给林洁的购房款也均是祝红国支付的，何璇璇，谭坤也未向诉争房屋的出售人张孝平等人支付任何费用，所以何璇璇，谭坤认为该房屋归其所有没有事实依据。被告易正香答辩称：易正香认为该房屋是其与祝红国夫妻关系存续期间购买，与何璇璇，谭坤无关，只是借用其名义予以登记，规避税费，只要原告将剩余款项支付给被告后，在解除抵押和查封后协助办理过户手续。为支持其答辩及反诉主张，被告祝红国、易正香向本院提交了本院（2018）鄂0506民初1562号民事调解书和房屋解除合同及补充协议等证据材料。被告翔龙公司未到庭亦未提交答辩意见。原告张勇对被告何璇璇、谭坤的反诉辩称：1.何璇璇、谭坤的反诉请求无法律依据，法庭不应支持，何璇璇、谭坤提供的反诉状请求要求原告返还房屋并没有写明返还房屋所依据的法律依据，我们认为原告要求返还房屋应有一定的法律依据，返还房屋的请求无依据，法庭在审理后会得出二种结果，一种是支持原告请求，这种情况原告的请求成立，如果本诉中法庭不予支持原告的请求，会给出一定的判决理由；2.从反诉状的事实部分来看何璇璇、谭坤是无效代理，被告祝红国、易正香是否是无权代理的行为，原告是在中介公司购买房屋并且按照反诉状看何璇璇、谭坤与被告祝红国、易正香是亲属，他们之间是有代理关系的，可以形成表见代理，原告认为何璇璇、谭坤所请求的事实依据不足，请人民法院驳回何璇璇、谭坤的反诉请求。被告祝红国、易正香对被告何璇璇、谭坤的反诉辩称：诉争房屋系祝红国、易正香夫妻关系存续期间购买，仅仅借用反诉原告何璇璇，谭坤予以登记，并且所有款项往来均是被告祝红国、易正香与买售人之间的往来，被告祝红国、易正香系诉争房屋的所有人，有权对该房屋进行处置。被告翔龙公司未到庭亦未对被告何璇璇、谭坤的反诉提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据材料，被告何璇璇、谭坤的质证意见为：对原告提交的原被告身份信息、委托书、查档证明的真实性没有异议；但认为，何璇璇、谭坤没有与原告签订任何买卖合同，付款单据与其二人没有关联，对委托书上的签字与庭审时提交的委托书上何璇璇的签字不是同一人所签，该委托书上的内容是签订补充协议，出具时间是2018年3月23日；收条并非其二人签字和出具，也没有收到任何款项，何璇璇、谭坤也不知情；对查档证明的关联性有异议，查档证明反证该房屋的所有权人为何璇璇、谭坤，祝红国、易正香在出售该房屋时对抵押事实是知情的，是明知有抵押而出售；对于房屋装修明细及收据的真实性有异议，该证据与何璇璇、谭坤没有关联性。被告祝红国、易正香的质证意见为：对原告提交的原被告身份信息、房屋买卖合同、账户明细表、收条、查档证明没有异议；但认为，2018年3月23日的委托书与原告没有关系，这与前一个案件买售人林洁有关系，与本案原告没有关系，对房屋装修明细及装修损失和收据的真实性有异议，不予认可。本院对上述原、被告提交的证据，原、被告认可真实性的，本院予以确认。至于原被告不予认可并对关联性提出异议，双方均认为不能达到对方的证明目的。本院将结合原告的诉讼意见、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，进行综合判定。本院根据当事人的陈述和举证质证以及本院确认的有效证据，认定以下法律事实：1.2018年3月23日，被告何璇璇、谭坤夫妇给被告祝红国出具《委托书》一份，该《委托书》内容为：“本人何璇璇、谭坤出售清江润城29-3201号房屋（房屋不动产权证号为鄂（2017）夷陵区不动产权第0002764号），需与买受人就支付款项签订补充合同，因本人现在外地不能亲自到场，现受托祝红国为我的合法代理人，全权代理本人签订补充合同并支付相关款项，受托人在上述委托权限范围内依法所进行的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。”2.2018年6月14日，原告张勇通过被告翔龙公司提供的中介服务，拟购买诉争房屋一套。被告翔龙公司的工作人员要求原告须向诉争房屋所有人的委托代理人支付5万元定金后，方可安排原告与房屋出卖人见面并签订正式的买卖合同。当日，原告向诉争房屋所有人何璇璇、谭坤的委托代理人祝红国转账支付5万元。3.2018年6月15日，被告祝红国委托其妻易正香至被告翔龙公司，由被告易正香与原告及被告翔龙公司共同签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：“甲方（何璇璇、谭坤）自愿将诉争房屋，建筑面积为136.84平方米的房屋出售给乙方（张勇）。经甲乙双方协商，该房屋成交价格为100万元。”双方同时约定，签订合同之时，乙方向甲方支付该房的首次购房款40万元，剩余购房款或押金60万元于交房当天由乙方委托丙方（翔龙公司）交给甲方。”当日，原告依据合同约定和被告翔龙公司的安排，向被告易正香支付35万元购房款，并向被告翔龙公司支付8000元中介费。尔后，原告多次要求被告何璇璇、谭坤、祝红国、易正香协助办理过户手续，并要求被告翔龙公司予以协助，五被告以种种理由不予协助办理诉争房屋所有权转移手续。4.2018年7月14日，被告祝红国要求原告再支付7万元后给原告办理过户手续，于是原告又支付给被告祝红国7万元。后被告仍没有给原告办理过户手续。后经原告多次催促五被告履行合同无果。2019年1月17日，原告到房管部门查询诉争房屋的基本信息，发现原告所购买的诉争房屋上设有抵押权，同时已被法院的查封。原告与被告签订的《房屋买卖合同》已经无法继续履行。为此，原告遂向本院提起前述诉讼。同时查明：1.2017年4月18日，被告何璇璇、谭坤夫妇向案外人张小平、莫宏源购买诉争房屋，并支付价款，办理了产权过户手续（不动产权证号：鄂（2017）夷陵区不动产权第0002764号）。房屋取得产权登记后，因何璇璇、谭坤夫妇均在武汉工作，欲将房屋变卖，经从事房地产中介的亲友祝红国介绍，何璇璇、谭坤夫妇将房屋卖给案外人林洁。2.2018年2月10日，何璇璇夫妇与林洁签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同签订后，林洁即按照合同约定付给何璇璇、谭坤购房款40万元，何璇璇夫妇向林洁出具收条二份。同年3月23日，祝红国作为何璇璇、谭坤委托代理人，与林洁签订《房屋买卖补充合同》一份，林洁向祝红国支付10万元房款。同年5月15日，祝红国将诉争房屋抵押给许仁杰，并在夷陵区不动产局办理了他项权证，导致诉争房屋无法办理过户手续。3.2018年6月4日，林洁与祝红国协商，签订了“关于解除《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》的协议”，该协议约定祝红国、何璇璇、谭坤退还林洁购房款50万元，并补偿林洁5万元。因被告祝红国未按上述协议履行，林洁便向本院提起诉讼。2018年7月24日，本院作出（2018）鄂0506民初1562号民事调解书，调解内容为：被告祝红国、何璇璇、谭坤定于2019年1月31日前共同返还林洁购房款50万元及补偿款4万元，该案在审理过程中本院将上述诉争房屋查封，上述调解协议生效后至原告起诉，祝红国、何璇璇、谭坤并未实际履行。还查明，2018年6月15日，被告祝红国在何璇璇、谭坤不知情的情况下，将诉争房屋通过居间人翔龙公司出卖给原告张勇。原告入住后，投入资金对诉争房屋于同年7月12日全包给宜昌铭雅装饰工程有限公司进行了装修。同年9月5日，原告支付宜昌铭雅装饰工程有限公司向大财装修款123000元。上述事实，有原告提交的原告、被告身份信息、委托书、房屋买卖合同、收据、收条、账户明细查询、查档证明、房屋装修明细、收据，有被告何璇璇、谭坤提交的不动产登记信息、房屋买卖合同、居间合同，（2018）鄂0506民初1562号庭审笔录、房屋租赁合同、不动产登记证，有被告祝红国、易正香提交的《关于解除房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同的协议》和（2018）鄂0506民初1562号民事调解书等复印件材料，以及各方当事人的陈述等在卷佐证，可以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从上述规定来看，《物权法》对于不动产物权变动采取登记生效主义，本案中诉争房屋的所有权人应为何璇璇、谭坤。本案双方当事人争议的焦点为：在原告的本诉请求中，原告与被告易正香签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告请求解除与被告祝红国、易正香签订的房屋买卖合同的理由是否成立，原告请求五被告共同返还原告的购房款47万元，支付违约金14.1万元，并赔偿损失12.3万元的诉讼请求是否成立？在被告何璇璇、谭坤的反诉请求中，被告何璇璇、谭坤请求原告张勇返还房屋，并从2018年7月起按照每月3600元的标准赔偿资金损失以及对房屋改建的地方恢复原状的反诉请求是否成立。现分别评述如下：一、关于原告的本诉请求问题依据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百六十一条第一款规定，“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从本案来看，2018年6月15日，被告祝红国委托其妻易正香至被告翔龙公司，由被告易正香与原告及被告翔龙公司共同签订《房屋买卖合同》，因易正香并没有获得被告何璇璇、谭坤的授权，且诉争房屋在原告与被告易正香、翔龙公司签订《房屋买卖合同》前，已由被告祝红国于2018年5月15日将诉争房屋抵押给许仁杰，并在夷陵区不动产局办理了他项权证，在被告祝红国将诉争房屋抵押给他人的情况下，仍委托其妻易正香与原告签订房屋买卖合同，违反了《物权法》关于出售有抵押权的不动产应当取得抵押权人的同意规定，涉案合同属效力待定合同，至本案审理终结至调解期限内，被告何璇璇、谭坤、祝红国均未取得抵押权人的同意，应认定为无效合同。本案中，因合同标的物房屋上存在抵押权，房屋能否过户取决于抵押权人同意或抵押解除。事实上，正是因为存在上述障碍，被告祝红国、易正香没有将房屋过户与原告，导致合同现无法继续履行。本院认为，抵押权系祝红国设立，为了保证合同的履行，祝红国应争取抵押权人同意过户或者通过清偿债务解除抵押，但祝红国未能实现，所以系祝红国一方迟延履行债务致使不能实现合同目的。作为居间方的翔龙公司在提供中介服务并收取中介服务费后，没有尽到审查义务，所以翔龙公司在履行居间合同义务时存在过错，导致合同无法继续履行。原告要求返还购房款的理由成立，被告祝红国、易正香所收取购房款应当返还，翔龙公司对祝红国、易正香返还原告购房款的义务应承担连带责任。至于原告“请求五被告共同赔偿损失12.3万元，支付违约金14.1万元”的问题。依据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，对于无效合同，有过错方需要向相对人赔偿损失。本案中，被告祝红国、易正香明知诉争房屋上设有抵押权，同时被法院查封，在出售诉争房屋给原告时，没有征得抵押权人同意，也未请求法院解除查封。在本院受理本案直至审理终结之日止，被告祝红国、易正香也未采取有效的补救措施，即征得抵押权人的追认，清偿第三人的债务并请求法院解除对诉争房屋的查封，导致涉案合同无效。由于被告祝红国、易正香存在过错和违约行为，理应对原告的损失进行赔偿。被告翔龙公司作为专业从事房产销售的公司，在接受委托人出售房屋时，负有审查诉争房屋所有权的归属、所有人与委托人之间的委托关系是否成立、房屋所有权证照是否齐全以及是否存在抵押等义务，但被告翔龙公司均未尽到上述审查注意义务，其对合同无效亦具有过错，应承担连带返还购房款和连带赔偿的责任。由于原告在取得诉争房屋后，请装饰公司对房屋进行了装修，故原告请求被告祝红国、易正香赔偿其对房屋装修费损失的请求，虽然祝红国、易正香持有异议，但未申请司法鉴定，且不能提供相反证据推翻原告提供的装修房屋所支付装修费的证据，故房屋装修费的事实可以认定。至于原告请求支付违约金的请求，虽然双方约定了违约金，但由于双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同，故对原告的该项请求，本院不予支持。二、关于被告何璇璇、谭坤的反诉请求问题被告何璇璇、谭坤在反诉中请求判令反诉被告张勇返还诉争房屋，并从2018年7月起至交还房屋之日止按照每月3600元的标准赔偿资金损失，对房屋改建的地方恢复原状。以上请求是否成立呢？现评述如下：1.关于返还诉争房屋问题。依据《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，原告通过专业从事房地产销售的翔龙公司购买诉争房屋，翔龙公司出示了被告何璇璇与被告祝红国之间的委托书，且事后知道何璇璇与被告祝红国之间系亲属关系，祝红国的代理行为构成表见代理，故被告何璇璇以无代理权要求认定合同无效的理由不成立。但如前所述，原告与被告祝红国之间签订的合同违反了《物权法》关于出售有抵押权的不动产应当取得抵押权人的同意规定，故双方签订的《房屋买卖合同》无效。同时，不动产的取得是以登记为必要要件，并不是以占有为必要要件，故何璇璇、谭坤反诉请求原告返还房屋的理由成立，本院予以支持。2.关于赔偿租金损失问题。本院认为，由于原告在与被告祝红国、易正香签订《房屋买卖合同》时，并不知道诉争房屋设有抵押权且被人民法院查封，原告在诉争房屋买卖活动中并无过错。被告祝红国、易正香在未取得有效委托的情况下，私自将诉争房屋出售给原告，被告翔龙公司也未尽到审查义务。对被告何璇璇、谭坤造成的租金损失均具有过错。但何璇璇、谭坤在反诉中并没有请求有过错的被告祝红国、易正香以及翔龙公司承担赔偿损失的责任，故何璇璇、谭坤该项反诉请求，本院不予支持。3.关于对原告房屋改建的地方恢复原状问题。如上所述，由于原告在诉争房屋买卖过程中并无过错，造成何璇璇、谭坤装修改建系被告祝红国、易正香过错和违约行为所致。同时，何璇璇、谭坤在反诉请求中并没有要求有过错的被告祝红国、易正香承担房屋改建部分恢复原状的责任，故何璇璇、谭坤该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，物权法对于不动产物权变动采取登记生效主义，且出售有抵押权的不动产应当取得抵押权人的同意。由于原告与被告祝红国、易正香以及翔龙公司签订的《房屋买卖合同》没有征得抵押权人的同意，故上述合同因违反了相关法律规定，应认定无效。在合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告请求被告祝红国、易正香以及翔龙公司退还购房款、赔偿因装修房屋造成损失的请求，理由正当，本院予以支持；至于原告请求被告支付违约金的请求，因该房屋买卖合同被认定为无效，故对原告的上述请求，本院不予支持。对于被告反诉请求原告返还房屋的请求，本院予以支持，但对于反诉请求原告“赔偿租金损失以及对诉争房屋改建部分恢复原状”的请求，本院不予支持；至于被告祝红国、易正香抗辩“诉争房屋系祝红国和易正香在夫妻关系存续期间的共同财产，有权对该房屋进行处置”的理由，因没有提供相关证据，本院不予采信。同时，被告翔龙公司经法院合法传唤，没有正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十七条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张勇与被告祝红国、易正香以及宜昌翔龙房地产营销有限公司于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告祝红国、易正香在本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）张勇购房款470000元、赔偿购房装修损失123000元，以上共计593000元，被告宜昌翔龙房地产营销有限公司对前述款项承担连带责任。三、原告（反诉被告）张勇应于本判决生效之日起三十日内腾退位于夷陵区发展大道清江润城29-3201号的房屋并返还给被告（反诉原告）何璇璇、谭坤。四、驳回原告（反诉被告）张勇、被告（反诉原告）何璇璇、谭坤的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元（减半收取），由原告（反诉被告）张勇负担665元，被告祝红国、易正香、宜昌翔龙房地产营销有限公司负担4905元；反诉案件受理费5570元（减半收取），由被告（反诉原告）何璇璇、谭坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  肖杰二〇一九年十一月十六日书记员  王红