内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2929号原告：蒋进凯，男，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师，委托诉讼代理人：覃业鹏，男，系原告外甥。被告：土默特左旗农村信用合作联社，住所地:土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，理事长。委托诉讼代理人：赖成林，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，该公司执行董事。原告蒋进凯与被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋进凯及其委托诉讼代理人覃业鹏，被告土默特左旗农村信用合作联社的委托诉讼代理人赖成林到庭参加诉讼，呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告蒋进凯向本院提出诉讼请求：一、不得执行位于呼和浩特市××区房屋或停止对位于位于呼和浩特市××区房屋的强制执行。二、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：土左联社土默特左旗农村信用合作联社（以下简称“土左联社”）与九洲金方公司呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称“九洲金方公司”）和案外人刘某1、韩某、季某、刘某2借款合同纠纷一案，经贵院主持调解，双方达成协议，贵院于2018年6月12日作出了（2018）内0121民初1060号民事调解书。因九洲金方公司和案外人刘某1、韩某、季某、刘某2未履行生效法律文书确定义务，土左联社向贵院申请强制执行。该案件执行过程中，贵院于2018年8月21日作出（2018）内0121执766号民事裁定书，查封九洲公司所有的位于呼和浩特市××区（房屋所有权证号：呼房权证玉泉字第XXXX号），并于2019年4月25日作出了《拍卖公告》。原告得知贵院查封案涉房屋并进行拍卖事宜后，原告对执行标的呼和浩特市××区房屋提出书面异议。贵院于2019年7月23日作出（2019）内0121执异56号执行裁定书，裁定驳回了原告执行异议请求。原告认为位于呼和浩特市××区房屋归原告所有，贵院不得执行。具体理由如下：一、原告在贵院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。2001年10月20日，原告蒋进凯与九洲金方公司签订《商品房预售合同》（以下简称“合同”）,合同约定原告购买九洲金方公司开发的位于呼和浩特市××区房屋,面积33.49平方米,总购房款为90000元。合同对房屋基本状况、房屋的销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等均作了详细约定。合同还明确约定，本合同签订后，原告与九洲金方公司不再订立销售合同。签订合同后，原告蒋进凯按约定付清了全部购房款90000元,九洲金方公司于2002年交付了案涉房屋,原告蒋进凯占有使用至今。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然原告与九洲金方公司签订的合同名称为“商品房预售合同”，但是该合同内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且九洲金方公司作为出卖人已经按照合同约定收受原告全部购房款。故此，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该合同应当认定为商品房买卖合同，且该合同不违反法律强制性规定，应当合法有效。二、原告在贵院查封案涉房屋之前已合法占有该案涉房屋，且已支付全部购房款。原告与九洲金方公司签订合同后，原告按照合同约定支付了购房款90000元，九洲金方公司于2002年将案涉房屋交付给了原告，原告占有使用至今。对于该事实贵院在（2019）内0121执异56号执行裁定书中也予以认定。三、案涉房屋至今未能办理过户登记，非原告原因所致。原告与九洲金方公司签订合同后，原告按照合同约定支付了全部购房款90000元，九洲金方公司于2002年将案涉房屋交付给了原告，此后原告占有使用案涉房屋至今。根据合同约定，案涉房屋办理房屋所有权证事宜原告委托九洲金方公司办理。原告自2002年占有使用房屋后开始一直不断要求九洲金方公司办理房屋所有权证，但是九洲金方公司以各种理由推脱至今未给办理。直到贵院查封案涉房屋并进行拍卖后，原告通过其他买受人才得知九洲金方公司至今未给原告办理房屋所有权证原因之一是九洲金方公司取得案涉房屋所有权证后，未告知原告，也未给原告办理产权过户手续，为了一己私利，自私将案涉房为其向土左联社所借的借款提供了抵押担保，并办理抵押登记。故此，案涉房屋至今未能办理过户登记，非原告原因所致，原告对案涉房屋未办理过户登记不存在任何过错。综上所述，原告在贵院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该案涉房屋，已支付全部购房款，并且案涉房屋至今未能办理过户登记非原告原因所致，原告不存在任何根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因土左联社与九洲金方公司和案外人刘某1、韩某、季某、刘某2借款合同执行一案属于金钱债权执行案件，原告作为案涉房屋买受人，完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的全部条件，贵院执行案涉房屋无事实及法律依据。故此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条及相关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告土默特左旗农村信用合作联社辩称，一、原告与九洲房地产公司作为缔约双方，实质是试图通过订立合同这种基于法律行为的方式引起涉案房屋物权的转移。我国采取的是物权公示原则，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，在贵院查封案涉房屋之前，该房屋并未登记在原告名下，故原告并未取得涉案房屋的所有权。另外，不动产需以登记为要件方能具备对抗第三人之效力，本案因案涉房屋产权未进行变更登记导致不能对抗《商品房买卖协议》缔约双方之外的第三人，即答辩人土左联社。原告虽通过转移占有的方式交付案涉房屋，但因未进行产权变更登记，导致案涉房屋的交付对合同缔约双方有效，对合同之外的抵押权人，既本案土左联社无约束力，故案涉房屋仍归九洲房地产公司所有。土左联社向贵院申请对案涉房屋进行强制执行，实质为通过生效法律文书这种非基于法律行为的方式引起案涉房屋物权的变动，从而实现自身债权的行为。该行为无需公示，亦不以登记为公示手段，因此，土左联社向贵院申请强制执行案涉房产的行为并无不当。原告声称，其于2001年10月20日与九洲房地产公司签订《商品房预售合同》，涉案房屋产权初始登记时间为2008年，而答辩人土左联社与被告九洲房地产公司设立抵押登记的时间为2014年6月11日，自涉案房屋初始登记至设立抵押登记这六年间，原告未曾向被告九洲金房地产公司主张任何关于变更案涉房屋所有权的权利，且根据《商品房预售合同》第三条第二款：“房屋交付使用后，甲乙双方应在当地规定的时间到房地产交易市场管理部门办理交易过户手续；乙方应自交付使用之日起三个月内持交易手续等有关凭证到房地产产权管理部门办理权属登记手续，领取《房屋所有权证》”之规定，案涉房屋产权未能变更登记，与原告怠于行使其自身权利有关，与忽视他人权利的存在有关。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款:“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告未能办理案涉房屋产权变更登记的直接原因，在于其怠于行使自身权利，其存在明显的过错，故其不能排除本案的执行行为，应予以驳回。另外，原告应对案涉房屋未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，承担举证责任，举证不能其应当承担不利后果。即便在土左联社与被告九洲房地产公司形成的执行法律关系中，作为原告，在贵院查封案涉房屋前至原告提出异议前，原告和九洲房地产存在真实有效的《商品房预售合同》，依据贵院作出（2018）内0121民初1059号《民事调解书》，已认定土左联社对被告九洲房地产公司所有的案涉抵押房屋享有优先受偿权。且土左联社与被告九洲房地产公司签订了真实、合法而有效的《抵押合同》，并已办理他项登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持”。土左联社对案涉房屋享有优先受偿权。因此，原告的诉讼请求应依法驳回。综上，原告虽与九洲房地产公司签订了《商品房预售合同》，但其未办理案涉房屋产权变更登记，且由于其怠于行使，并忽视他人权利的存在，导致案涉房屋未能办理产权变更登记，其存在明显过错。另外，土左联社已与被告九洲房地产公司签订了合法有效的《抵押合同》，且业已办理他项登记。贵院作出（2018）内0121民初1059号《民事调解书》已明确认定土左联社对案涉房屋享有优先受偿权。据此，原告提出的诉讼请求无法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，内蒙古土默特左旗人民法院就土默特左旗农村信用合作联社与案外人刘某1、韩某、季某、刘某2借款合同纠纷一案作出（2018）内0121民初1059民事调解书，依据该调解书确定的内容，土默特左旗农村信用合作联社向土默特左旗人民法院提出执行申请。执行过程中，本院查封了九州金方公司所有的位于呼和浩特市××区（房屋所有权证号：呼房权证玉泉字第XXXX号），并于2019年4月25日作出了《拍卖公告》。就涉案房屋，原告向本院提出书面异议。2019年7月23日，本院作出（2019）内0121执异56号执行裁定书，裁定驳回了原告执行异议申请。本院同时认定，2001年12月20日，就涉案房屋，原告与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司将涉案房屋出卖给原告，原告按照合同约定交付了全部房款，九洲金方房地产开发有限责任公司将房屋交付原告，原告占有该房屋至今，但未取得房屋产权证。本院认为，本案争议的焦点为蒋进凯对位于呼和浩特市××区除强制执行的权利。关于法律适用问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为《执行异议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，该司法解释的两个条款为普适条款和特别条款关系，对于房地产开发企业作为被执行人的案件，该两个条款均可以适用，只要具备两个条款之一即可认定享有足以排除强制执行的权利。本案中被执行人为九洲金方公司，属于房地产开发企业作为被执行人案件，故本案均适用该两个条款。关于蒋进凯是否享有足以排除强制执行的权利。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房买卖合同》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案庭审中，蒋进凯提供了其与九洲金方公司之间签订的《商品房预售合同》和房款收据。该《商品房预售合同》中约定了当事人名称和姓名、房屋座落位置、房屋状况、房屋交付、房屋质量及保修、房屋设施设备、房屋有线电视及电表、物业维修基金、房屋产权责任、房款交付、违约责任及争议解决等内容。同时，该《商品房预售合同》中约定首付款为50000元，交付房屋后支付22000元，九洲金方公司办理房产证后支付13000元，处理好漏水事宜后支付剩余5000元。蒋进凯在签订合同后支付了首付款50000元，并在交付房屋后支付了22000元，因此九洲金方公司按照约定收受了部分房款，蒋进凯提供的《商品房预售合同》应当认定为商品房买卖合同。该合同是蒋进凯和九洲金方公司的真实意思表示，属于合法有效的商品房买卖合同。其次，根据土默特左旗人民法院（2018）内0121执764号执行裁定书，该房屋的查封时间为2018年8月21日。庭审中，蒋进凯提供自2003年至2019年的水电及暖气费等票据，因此蒋进凯在人民法院查封之前已经合法占有了该房屋。第三，根据蒋进凯提供的九洲金方公司出具的收据，对于90000元房款，蒋进凯已经支付了72000元，且蒋进凯庭审中明确表明同意按照法院要求支付剩余房款，符合已按照合同约定支付部分房款并同意按法院要求将剩余房款交付执行。第四，根据蒋进凯与九洲金方公司之间的《商品房预售合同》，九洲金方公司负责就该房屋办理过户登记。且九洲金方公司在2008年9月8日就该房屋为自己办理了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋所有权证，并于2014年4月11日就该房屋办理了他项登记，因此该房屋没有办理过户登记系因九洲金方公司原因所致，非蒋进凯原因所致。根据以上分析，蒋进凯对该房屋具备《执行异议规定》第二十八条款规定的条件，享有足以排除强制执行的权利。关于蒋进凯的物权期待权是否足以对抗土默特左旗农村信用合作联社基于他项登记享有的优先受偿权问题。本问题涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。第二十八条和第二十九条应当属于第二十七条中法律、司法解释另有规定的情形。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其规定了一般原则和除外情形。《执行异议》第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。且第二十八条和第二十九条是基于物权期待权而规定的，而担保物权的优先受偿权是基于债权债务关系而产生，因此物权期待权足以对抗担保物权的优先受偿权，符合《执行异议规定》第二十八条和第二十九条规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。本案中，蒋进凯对该房屋享有的物权期待权符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，属于《执行异议规定》第二十七条规定的法律、司法解释另有规定范围，因此蒋进凯的物权期待权足以对抗土默特左旗农村信用合作联社基于抵押享有的优先受偿权。综上所述，蒋进凯对于本案涉及房屋享有的权利具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定条件，享有足以排除强制执行的权利，且蒋进凯的物权期待权足以对抗土默特左旗农村信用合作社的优先受偿权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于呼和浩特市××区房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告土默特左旗农村信用合作联社、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 荣筱姿人民陪审员 付建文人民陪审员 杜乐乐 二○一九年十一月十五日书 记 员 赵 莹附相关法律条文《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。