大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初3196号原告：杨瑾，女，1986年11月10日出生，汉族，住瓦房店市。原告：杨立冬，男，1981年9月28日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。二原告委托代理人：刘刚，系辽宁双护律师事务所律师。二原告委托代理人：孙岱，系辽宁双护律师事务所律师。被告：大连中凯物业管理有限公司。住所地：大连市金州区光明街道金州大厦1号1单元9层16号。法定代表人：苏甘芬，系该公司董事长。被告：大连地一城商业管理有限公司。住所地：大连市金州区光明街道斯大林路286-D37-1层。法定代表人：王力，系该公司董事长。二被告委托代理人：周洪昌，系辽宁连安律师事务所律师。二被告委托代理人：祁琳，系辽宁连安律师事务所律师。原告杨瑾、杨立冬与被告大连中凯物业管理有限公司(以下简称中凯物业)、大连地一城商业管理有限公司（以下简称地一城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑾、杨立冬的委托代理人孙岱，被告大连中凯物业管理有限公司、大连地一城商业管理有限公司的委托诉讼代理人祁琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告提高物业服务费收费标准为1.8元/平方米/天的行为违反原、被告之间签订的《商铺物业管理协议》的约定，无效；2、请求判令二被告返还多收取的物业服务费9,000元；3、请求确认二被告按照1.3元/度电的标准收取电费违反合同约定及法律法规的规定，无效，并判令二被告返还多收取的电费1,000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告从大连新空间房地产开发有限公司购买了位于大连市金州区XXX号的案涉商铺，室内建筑面积为7.02平方米。后原告与被告中凯物业签订了《商铺物业管理协议》，协议约定由被告中凯物业为原告购买的商铺提供物业服务，并按照室内建筑面积每平方米每月32元的标准收取物业服务费，按照大连市执行的商业用电标准收取电费。协议签订后，二被告擅自将原告商铺所属的大连市金州区斯大林路地下商业街的物业服务企业变更为被告地一城公司，并由其向业主收取物业管理费。被告地一城公司擅自将物业费收费标准提高为1.8元/平方米/天，擅自将电价提高为1.3元/度，并且其提供的各项物业服务均未达到物业服务合同约定的标准，引起了广大业主的严重不满，为此原告及案涉商业街的多户业主曾多次与被告进行协商，无果，故诉至法院，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。二被告均辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于物业费，被告并没有违反合同规定义务。被告地一城公司与商场的所有业户已经按照1.8元/平方米/天的标准签订了商铺物业管理协议，并且双方已经实际履行。合同约定被告在一年期满后可以根据市场相应的作出调整，重新制定物业费的收取标准。原告提高物业费收取标准经过了三分之二业主的同意，且经营面积亦超过了总面积的三分之二。2、被告是按照正常合理的电费收取标准来进行收费，并没有人工费、手续费等其他费用，原告主张多收取电费没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：被告地一城公司于2013年6月25日成立，经营范围包括物业管理、摊位租赁等，2016年10月30日，被告地一城公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。原告是金州地一城商业中心的业主。2013年6月30日，原告与被告中凯物业签订了《商铺物业管理协议》，约定由被告中凯物业为原告提供物业服务。被告按照套内面积每月32元的标准收取物业费。一年期满，物业公司根据实际情况调整本商场物业管理费的收费标准，电费按照大连市当时所执行的商业用电的收费标准收取。合同签订后，原告依约交纳了当年的物业费，被告地一城公司为原告出具发票。2015年7月8日，被告地一城公司向包括原告在内的业主发出通知，将物业费变更为每平方米每月1.8元。地一城商铺的大多数业主按此标准交纳了物业费。原告亦按变更后的标准交纳了物业费。另查，关于电费价格，本院询问了金州供电局的相关工作人员并制作了询问笔录。金州供电局的工作人员证实，电费为每度0.8203元；截止至2019年4月26日，二原告按1.3元/度使用电量615度，按1.28元/度使用电量117度，按1.05元/度使用电量为8度，多收取的电费为351元[（1.3元/度-0.8203元/度）×615度+（1.28元/度-0.8203元/度）×117度+（1.05元/度-0.8203元/度）×8度]；2018年被告地一城公司返还二原告多收取的电费8元，还应返还343元。再查，与原告同为地一城商铺业主的孙丹丹于2017年向本院提起诉讼，要求二被告承担相应的责任。本院于2017年7月10日作出（2016）辽0213民初5218号民事判决。原告对此不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）辽02民终9039号民事判决。该判决“本院认为”部分载明：“案涉物业服务合同纠纷，孙丹丹作为业主提起本案诉讼，为其实际提供物业服务的是地一城公司，一审法院认定业主接受地一城公司的物业服务，向其交纳电费、物业费等，双方形成了事实上的物业服务合同关系，对此法律关系的认定，本院予以认同。”上述事实，有原告提供的商铺物业管理协议、商品房买卖合同、视频资料、物业服务企业资质证书等，二被告提供的地一城公司物业资质、商铺物业管理协议、地一城公司提高收费标准公示、物业费收入支出明细、询问笔录、民事判决书等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告作为被告地一城公司的业主，虽与被告中凯物业签订了物业管理协议，但实际为原告提供物业服务并收取相关费用的是被告地一城公司，故原告与被告地一城公司形成了事实上的物业服务合同关系。该事实已被生效的大连市中级人民法院（2017）辽02民终9039号民事判决所确认。本案中，被告地一城公司提高物业收费标准已在商场显著位置予以了公示，得到了大多数业主的同意，并与之签订了协议。原告虽未与被告地一城公司签订协议，但其按变更后的收费标准交纳了物业费，表明原、被告之间就变更收费标准达成了合意。原告称被告采取强制手段让其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案被告地一城公司提高收费标准已经大多数业主同意，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故上述司法解释的规定在本案中无适用余地。据此，原告请求确认二被告按1.8元每平方米每天收费物业费属无效且返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告请求返还多收电费的诉请，根据本院所做的金州供电局工作人员的笔录，可以确定电价为每度0.8203元，原告提供电表度数的证据可以证明原告使用电量为740度。据此，被告地一城公司按每度1.3元、1.28元、1.05元收取原告电费没有合法依据，对其多收的电费343应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告大连地一城商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨瑾、杨立冬多收取的电费343元；二、驳回原告杨瑾、杨立冬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由原告杨瑾、杨立冬共同负担15元，由被告大连地一城商业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员 吕 军二〇一九年十一月四日书记员 钱琳琳大连市金州区人民法院民事判决书（2019）辽0213民初3196号原告：杨瑾，女，1986年11月10日出生，汉族，住瓦房店市李官镇杏树村吴屯13号，身份证号：210281198611103645。原告：杨立冬，男，1981年9月28日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区二八镇付井村，身份证号：230121198109282811。二原告委托代理人：刘刚，系辽宁双护律师事务所律师。二原告委托代理人：孙岱，系辽宁双护律师事务所律师。被告：大连中凯物业管理有限公司。住所地：大连市金州区光明街道金州大厦1号1单元9层16号。统一社会信用代码：91210213570889710X。法定代表人：苏甘芬，系该公司董事长。被告：大连地一城商业管理有限公司。住所地：大连市金州区光明街道斯大林路286-D37-1层。统一社会信用代码：912102130715558986。法定代表人：王力，系该公司董事长。二被告委托代理人：周洪昌，系辽宁连安律师事务所律师。二被告委托代理人：祁琳，系辽宁连安律师事务所律师。原告杨瑾、杨立冬与被告大连中凯物业管理有限公司(以下简称中凯物业)、大连地一城商业管理有限公司（以下简称地一城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑾、杨立冬的委托代理人孙岱，被告大连中凯物业管理有限公司、大连地一城商业管理有限公司的委托诉讼代理人祁琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告提高物业服务费收费标准为1.8元/平方米/天的行为违反原、被告之间签订的《商铺物业管理协议》的约定，无效；2、请求判令二被告返还多收取的物业服务费9,000元；3、请求确认二被告按照1.3元/度电的标准收取电费违反合同约定及法律法规的规定，无效，并判令二被告返还多收取的电费1,000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告从大连新空间房地产开发有限公司购买了位于大连市金州区光明街道斯大林路286-G111号的案涉商铺，室内建筑面积为7.02平方米。后原告与被告中凯物业签订了《商铺物业管理协议》，协议约定由被告中凯物业为原告购买的商铺提供物业服务，并按照室内建筑面积每平方米每月32元的标准收取物业服务费，按照大连市执行的商业用电标准收取电费。协议签订后，二被告擅自将原告商铺所属的大连市金州区斯大林路地下商业街的物业服务企业变更为被告地一城公司，并由其向业主收取物业管理费。被告地一城公司擅自将物业费收费标准提高为1.8元/平方米/天，擅自将电价提高为1.3元/度，并且其提供的各项物业服务均未达到物业服务合同约定的标准，引起了广大业主的严重不满，为此原告及案涉商业街的多户业主曾多次与被告进行协商，无果，故诉至法院，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。二被告均辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于物业费，被告并没有违反合同规定义务。被告地一城公司与商场的所有业户已经按照1.8元/平方米/天的标准签订了商铺物业管理协议，并且双方已经实际履行。合同约定被告在一年期满后可以根据市场相应的作出调整，重新制定物业费的收取标准。原告提高物业费收取标准经过了三分之二业主的同意，且经营面积亦超过了总面积的三分之二。2、被告是按照正常合理的电费收取标准来进行收费，并没有人工费、手续费等其他费用，原告主张多收取电费没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：被告地一城公司于2013年6月25日成立，经营范围包括物业管理、摊位租赁等，2016年10月30日，被告地一城公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。原告是金州地一城商业中心的业主。2013年6月30日，原告与被告中凯物业签订了《商铺物业管理协议》，约定由被告中凯物业为原告提供物业服务。被告按照套内面积每月32元的标准收取物业费。一年期满，物业公司根据实际情况调整本商场物业管理费的收费标准，电费按照大连市当时所执行的商业用电的收费标准收取。合同签订后，原告依约交纳了当年的物业费，被告地一城公司为原告出具发票。2015年7月8日，被告地一城公司向包括原告在内的业主发出通知，将物业费变更为每平方米每月1.8元。地一城商铺的大多数业主按此标准交纳了物业费。原告亦按变更后的标准交纳了物业费。另查，关于电费价格，本院询问了金州供电局的相关工作人员并制作了询问笔录。金州供电局的工作人员证实，电费为每度0.8203元；截止至2019年4月26日，二原告按1.3元/度使用电量615度，按1.28元/度使用电量117度，按1.05元/度使用电量为8度，多收取的电费为351元[（1.3元/度-0.8203元/度）×615度+（1.28元/度-0.8203元/度）×117度+（1.05元/度-0.8203元/度）×8度]；2018年被告地一城公司返还二原告多收取的电费8元，还应返还343元。再查，与原告同为地一城商铺业主的孙丹丹于2017年向本院提起诉讼，要求二被告承担相应的责任。本院于2017年7月10日作出（2016）辽0213民初5218号民事判决。原告对此不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）辽02民终9039号民事判决。该判决“本院认为”部分载明：“案涉物业服务合同纠纷，孙丹丹作为业主提起本案诉讼，为其实际提供物业服务的是地一城公司，一审法院认定业主接受地一城公司的物业服务，向其交纳电费、物业费等，双方形成了事实上的物业服务合同关系，对此法律关系的认定，本院予以认同。”上述事实，有原告提供的商铺物业管理协议、商品房买卖合同、视频资料、物业服务企业资质证书等，二被告提供的地一城公司物业资质、商铺物业管理协议、地一城公司提高收费标准公示、物业费收入支出明细、询问笔录、民事判决书等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告作为被告地一城公司的业主，虽与被告中凯物业签订了物业管理协议，但实际为原告提供物业服务并收取相关费用的是被告地一城公司，故原告与被告地一城公司形成了事实上的物业服务合同关系。该事实已被生效的大连市中级人民法院（2017）辽02民终9039号民事判决所确认。本案中，被告地一城公司提高物业收费标准已在商场显著位置予以了公示，得到了大多数业主的同意，并与之签订了协议。原告虽未与被告地一城公司签订协议，但其按变更后的收费标准交纳了物业费，表明原、被告之间就变更收费标准达成了合意。原告称被告采取强制手段让其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案被告地一城公司提高收费标准已经大多数业主同意，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故上述司法解释的规定在本案中无适用余地。据此，原告请求确认二被告按1.8元每平方米每天收费物业费属无效且返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告请求返还多收电费的诉请，根据本院所做的金州供电局工作人员的笔录，可以确定电价为每度0.8203元，原告提供电表度数的证据可以证明原告使用电量为740度。据此，被告地一城公司按每度1.3元、1.28元、1.05元收取原告电费没有合法依据，对其多收的电费343应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告大连地一城商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨瑾、杨立冬多收取的电费343元；二、驳回原告杨瑾、杨立冬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由原告杨瑾、杨立冬共同负担15元，由被告大连地一城商业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员吕军二〇一九年十一月四日书记员钱琳琳