云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初2134号原告：李本惠，女，1973年8月9日出生，汉族，教师，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王韪杰，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李传良，男，1968年3月26日出生，汉族，个体工商户，住临沧市临翔区。被告：张建琴，女，1972年5月26日出生，汉族，个体工商户，系被告李传良之妻，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人:资殿柱,云南新序律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。第三人：曾宏宾，男，1981年7月15日出生，汉族，临沧供电局职工，住临沧市临翔区。第三人：熊炳仙，女，1986年11月24日出生，公民身份号房屋码533521198611243629，汉族，临沧供电局职工，系第三人曾宏宾之妻，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：朱盛军，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：刘杨，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李本惠与被告李传良、张建琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理，诉讼过程中，曾宏宾、熊炳仙于2017年11月9日以案件的处理结果涉及其自身利益为由，申请以具有独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院准许其申请并通知其以具有独立请求权的第三人参加本案诉讼。2018年4月12日，本院作出（2017）云0902民初1413号民事判决。被告李传良、张建琴和第三人曾宏宾、熊炳仙均不服判决，向临沧市中级人民法院提起上诉。2018年10月16日，临沧市中级人民法院作出（2017）云09民终269号《民事裁定书》，裁定撤销本院（2017）云0902民初1413号民事判决并将本案发回本院重审。2018年11月21日，本院以（2018）云0902民初2141号案件立案受理。2019年4月26日，本院作出（2018）云0902民初2141号《民事裁定书》，裁定驳回原告李本惠及第三人曾宏宾、熊炳仙的起诉。原告李本惠及第三人曾宏宾、熊炳仙均不服该裁定提出上诉。2019年7月8日，临沧市中级人民法院作出（2019）云09民终378号《民事裁定书》，撤销本院（2018）云0902民初2141号《民事裁定书》，指令本院对本案进行审理。2019年10月21日，本院依法另行组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告李本惠及其委托诉讼代理人王韪杰，被告李传良及李传良、张建琴的共同委托诉讼代理人资殿柱，第三人曾宏宾、熊炳仙及其共同委托诉讼代理人朱盛军、刘杨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后报请本院审判委员会讨论决定,现已审理终结。原告李本惠向本院提出诉讼请求:1.要求被告履行合同约定，为原告办理位于临沧市临翔区1层Ａ1××号房屋的过户登记手续；2.要求被告返还原告50%的购房款600000元并承担按合同约定计算的违约金336000元及按每月每平方米45元计算的房屋租金264000元（计算至2017年10月1日），各项共计1200000元；3.房屋转移占有之前的房屋租金由被告承担；4.本案诉讼费、保全费等实际办案费用由被告承担。事实及理由：2016年8月16日，原告李本惠与被告李传良、张建琴签订《购某》，被告将位于临沧市临翔区面积均为110.046平方米的10幢1层Ａ1××号房屋（临沧市房权证临字第××号房屋）、2层Ａ218号房屋（临沧市房权证临字第××号房屋）出卖给原告，购房款共计1500000元。协议同时约定被告于原告付清首付款三个月内为原告办理房屋过户登记，并为原告代办所购买房屋的房产证。同日，原告与被告李传良又签订了《商铺出租合同》，约定原告将位于临沧市临翔区面积均为110.046平方米的10幢1层Ａ1××号房屋、2层Ａ218号房屋出租给被告李传良使用，租赁期限自2016年8月20日至2019年8月20日，租金为每月每平方米45元，共计220.1平方米（每月共计租金9904.50元）。协议签订后，原告按约定付清了首付款，另用房屋租金抵扣购房款79200元（全年租金118000元＜实为118854元＞减去房屋装修期间4个月的租金39600元）。原告于签订协议之日即占有并使用房屋，但被告一直没有为原告办理房产证，并已将2层Ａ218号房屋另行转卖给第三人并将产权过户登记在第三人名下。被告的行为属于一房数卖，构成违约。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李传良、张建琴共同辩称，被告一次性从开发商处购买了位于临沧市临翔区，并将该商铺抵押在中国银行股份有限公司临沧市分行（以下简称中行临沧市分行）办理了贷款。被告为了维持正常经营活动，确实将涉案的Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋卖给了原告，并收取了原告1120000元购房款项，后因被告没有能力偿还银行贷款，考虑到可以通过出售其他商铺回笼资金希望对原告损失进行相应弥补，在中行临沧市分行建议下，被告又于2017年8月23日与第三人签订了《土地使用权房屋所有权转让合同》，将Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋又卖给了第三人，并向相关职能部门申请办理房屋产权过户登记手续。现第三人已经取得了临沧市国土资源局核发的Ａ218号房屋的不动产权证书，就Ａ1××号房屋第三人虽然还未取得权利证书，但Ａ1××号房屋也应当归第三人所有，被告只能将涉案房屋所在地的二楼另两间商铺即213号房屋、214号房屋变卖后退还原告购房款。被告与第三人签订转让合同后，不存在违约的事实，不应向第三人承担违约责任。房屋租金被告已支付给了第三人14400元，现同意再支付24350元房屋租金给第三人。另外，被告认为原告主张的违约金过高，原告未支付完全部购房款也存在违约，对此应减轻被告适当责任，且违约金应当按照被告实际收到购房款1120000元为基数进行计算，被告同意对原告承担88500元违约责任。被告认为，其向原告承担房屋租金后就不应再承担违约金，诉讼费被告愿意承担，但保全费不应由被告承担。此外，被告张建琴在原审诉讼过程中还辩称，本案涉案房屋确实存在一房二卖情况。被告李传良在与原告签订《购某》后，又于2017年8月23日与第三人签订了《土地使用权房屋所有权转让合同》，并于次日在临沧市住房和城乡建设局办理了房屋买卖备案登记手续。2017年10月19日，临沧市国土资源局已将涉案的2层Ａ218号房屋权利证书核发给了第三人。就1层Ａ1××号房屋第三人虽然还未取得权利证书，但该房屋权属已经登记在第三人名下，归第三人所有。被告在与原告签订协议时，涉案的房屋还抵押在中行临沧市分行，该行是抵押权人，被告对于房屋没有处分的权利，因此被告与原告签订的《购某》虽然成立，但不生效，故原告的诉讼请求不应该得到支持。第三人曾宏宾、熊炳仙共同向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人与被告签订的《土地使用权房屋所有权转让合同》合法有效，并确认位于临沧市临翔区1层Ａ1××号房屋、2层Ａ218号房屋的所有权属于第三人；2.要求被告按合同约定向第三人赔偿违约金308000元；3.要求被告向第三人支付房屋租金100000元（自2017年8月31日至2018年12月31日的租金按85800元／年计算，扣除已经支付14400元，即7150元／月×16个月-14400元）；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年8月，为妥善处置被告李传良、张建琴在中行临沧市分行的逾期抵押贷款，经该分行工作人员出面协商，同意由第三人曾宏宾作为被告抵押给该分行的位于临沧市临翔区1层Ａ1××号房屋、2层Ａ218号房屋的合法受让人。经双方协商后，第三人曾宏宾于2017年8月18日在中行临沧市分行工作人员的见证下，向被告李传良指定账户转账200000元作为受让上述抵押房产的预付款，并据此达成买卖合意。同年8月23日，被告李传良与第三人曾宏宾正式签订《土地使用权房屋所有权转让合同》。合同约定被告李传良将上述抵押在中行临沧市分行两层房地产转让给第三人曾宏宾，转让价款为1540000元，并约定该转让款用于偿还被告李传良在中行临沧市分行的贷款本金及利息。同时约定本协议签订前后，被告李传良均保证该转让房屋不涉及任何第三方权利，没有其他任何法律争议，否则，视为被告李传良违约；任何一方违约，除承担对方损失外，还必须支付合同金额20%的违约金。合同签订后，第三人足额付清了购房尾款1340000元。后来，被告及第三人于2017年8月24日、25日就所交易的房产进行了备案登记（合同备案号为ＰＲＬ201708240011、ＲＬＣ20170825000），并按规定完成税款缴纳义务。两层不动产的抵押权注销后，双方又于2017年8月30日向临沧市国土资源局临翔分局申请办理两层不动产房屋的产权转移登记手续，并于同日签订《商铺租赁合同》，约定由第三人曾宏宾作为出租方将Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋租给被告李传良使用，租金85800元／年，租期自2017年8月31日至2020年8月30日。在临沧市国土资源局临翔分局受理第三人与被告的不动产登记转移申请后，按程序完成了初审、复审、核定，并进入最后核发证书环节，其中2层Ａ218号房屋已过户至第三人名下并于2017年10月19日办理了不动产权证［（2017）临翔区不动产权第0003915］。在办理1层Ａ1××号房屋不动产权证办理过程中，由于原告申请，临沧市临翔区人民法院作出（2017）云0902民初1413号《民事裁定书》，裁定对该套房产进行查封，并于2017年10月24日向临沧市国土资源局临翔分局送达了（2017）云0902执保74号房屋《协助执行通知书》，导致1层Ａ1××号房屋虽已完成了核准登记但至今未能向第三人颁发产权证书，至此，第三人才得知涉案房产存在一房二卖事实。2017年10月31日，临沧市国土资源局临翔分局向临沧市临翔区人民法院发出《关于查封李传良、张建琴不动产权情况的函》中明确答复，1层Ａ1××号房屋的不动产登记已转移至第三人名下，依据法律规定，依法不得再进行查封。综合上述事实，第三人认为，原、被告间的商铺买卖协议应属无效协议，第三人曾宏宾、熊炳仙应当作为本案涉案标的物的合法所有权人，对涉案标的物享有独立请求权，要求法院依法支持第三人的诉讼请求。综合到庭当事人的诉辩主张，各方当事人对以下问题存在争议:1.被告需向原告还是第三人履行位于临沧市临翔区1层Ａ1××号房屋的所有权转移登记义务；2.被告应当向原告还是当事人退还多少购房款；3.原告及第三人主张的房屋租金、违约金、款项利息应如何认定。原告李本惠为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.《购某》一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖行为，原告已合法购得该房屋；2.收条一份、临沧市临翔区农村信用合作联社储蓄取款凭证三份、临沧市临翔区农村信用合作联社明细账一份、中国农业银行股份有限公司银行卡交易明细清单一份，用以证明原告已经支付完购房首付款；3.《商铺出租合同》一份，用以证明原告已经实际占有使用涉案房屋，并将房屋返租予被告，部分房租已抵扣购房款；4.房屋所有权证复印件二份，用以证明原、被告协议交易的房屋系被告所有；5.《民事判决书》复印件二份，用以证明原、被告签订的《购某》的效力;6.询问笔录复印件一份、现场照片三张，用以证明原告代理人就房屋是否可以单独单层出售向东港商城售楼中心工作人员进行询问，被告知东港商城的房屋可以单独办证和单独使用，东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋可以单独出售；7.证人陈某的出庭作证，用以证明2016年8月16日原、被告双方签订合同时被告张建琴在场并签字认可协议内容。经质证，被告李传良、张建琴对原告提交的第1组证据的真实性和关联性无异议，但认为协议不能证明该房屋已实际交付，该《购某》虽然有效但没有进行登记未生效；对第2组、第4组证据的真实性和关联性无异议；对第3组证据的真实性和关联性无异议，但对证明内容有异议，认为不能以此证明原告主张；对第5组证据不予认可，认为该二份《民事判决书》不能作为本案证据使用；对第6组证据的证明内容不予认可，认为东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋是捆绑售卖的，虽然1层、2层能分开办证，但主体结构为一体；对第7组证据认为，原、被告双方签订《购某》时，被告张建琴是在场并知晓协议内容的，但其名字是李传良代签的。经质证，第三人曾宏宾、熊炳仙对原告提交的第1组证据的合法性不予认可，认为协议不能证明原告已经购得该房屋；对第2组证据的真实性由法院核实评判；对第3组证据的合法性不予认可；对第4组证据的证明内容不予认可，被告李传良只向原告出示了房屋所有权复印件而非原件，相反能证明原告对涉案房屋抵押在中行临沧市分行的事实是清楚的；对第5组证据的关联性不予认可；对第6组证据的合法性和证明内容有异议，第三人已向相关规划部门调取了相应证据予以反驳；对第7组证据的真实性无异议，因为该证人证明未实际看到被告张建琴是否在《购某》签字，通过笔迹对比亦可发现，《购某》上的签字确实不是张建琴所签。被告李传良为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.《个人商业用房贷款合同》复印件一份，用以证明本案涉案的两套房屋在与原告签订购买协议时抵押在中行临沧市分行；2.《土地使用权房屋所有权转让合同》复印件一份，用以证明被告于2017年8月23日将涉案的两套房屋出售给本案第三人曾宏宾；3.中行临沧市分行交易明细对账单复印件一份、转账凭证复印件二份，用以证明第三人按照合同约定向被告付清了购房款；4.《税收缴纳书》复印件二份、增值税发票复印件二份，用以证明第三人按照法律规定缴纳了相关税费；5.《房地产买卖契约》复印件二份、《存量房买卖合同登记备案表》复印件二份，用以证明被告与第三人签订的转让合同已经在管理机关备案登记；6.（2017）临翔区不动产权第0003915号房屋《不动产权证书》复印件一份，用以证明第三人已经取得东港商城10幢2层Ａ218号房屋商铺的权利证书；7.《临沧市国土资源局临翔分局关于答复临翔区法院查封李传良、张建琴不动产权情况的函》一份，用以证明东港商城10幢1层Ａ1××号房屋已经进行了产权变更登记，现该房屋已经变更登记在第三人名下。经质证，原告李本惠对被告提交的第1组证据的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明抵押是否合法有效；对第2、3、4组证据的真实性、合法性和关联性无异议；对第5组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据仅能证明被告与第三人办理了房地产买卖契约，并不发生物权变动的效力；对第6组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为东港商城10幢1层Ａ1××号房屋第三人并未取得权利证书，不产生物权变动效力；对第7组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为该函仅是一份请示意见，1层Ａ1××号房屋仍是被告所有，不能证明被告欲证明的内容。经质证，第三人曾宏宾、熊炳仙对被告提交的7组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人曾宏宾、熊炳仙为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.曾宏宾、熊炳仙身份证复印件各一份，用以证明该二人系本案适格的诉讼主体；2.《个人商业用房贷款合同》复印件、《收条》各一份、中行临沧市分行关于处置张建琴一手商铺逾期贷款情况的说明一份，用以证明涉案房屋在原告与被告李传良进行交易时，系抵押在中行临沧市分行，经抵押权人同意后，第三人就抵押房产与被告李传良达成买卖合意，并在中行临沧市分行工作人员见证下，向被告李传良支付了购买涉案房产预付款200000元的事实；3.《土地使用权房屋所有权转让合同》一份、《房地产买卖契约》二份、《存量房买卖合同登记备案表》二份、中行临沧市分行交易明细对账单一份、转账凭证二份、税收缴纳凭证四份、增值税发票二份、非税收入收款收据二份、《不动产登记申请表》复印件一份、（2017）临翔区不动产权第0003915号房屋《不动产权证书》一份，用以证明第三人曾宏宾、熊炳仙及被告李传良、张建琴双方已就东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋签订了转让合同并按合同约定支付完毕购房款1540000元，且双方已在相关职能部门按程序办理了备案登记、按程序完成税款缴纳以及初审、复审手续，最终临翔区国土资源局同意核定发证，但1层Ａ1××号房屋至今未取得不动产权证书；4.《商铺租赁合同》复印件一份、租金欠条一份、转账凭证三份，用以证明东港商城10幢1层Ａ1××号房屋已由第三人曾宏宾出租给被告李传良使用并收取租金14400元，双方签订的《商铺租赁合同》已实际履行的事实；5.《临沧市国土资源局临翔分局关于答复临翔区法院查封李传良、张建琴不动产情况的函》一份，用以证明临沧市国土资源局临翔分局已明确答复涉案的东港商城10幢Ａ1××号房屋已转移登记至第三人曾宏宾、熊炳仙名下；6.“百树花园规划建筑方案商贸区10＃楼”平面图复印件一份、《临沧市城乡规划局关于东港建材城10栋商铺有关情况的说明》一份、涉案房屋现场照片二张，用以证明东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋在规划设计时属于一体商铺，且为一个独立空间，从设计上看房产周围都是实心墙，上下两层从规划上看是进不去的，若将房屋两层分别确定权属，必然导致二楼户主进出不能，且不具备现实使用可能性的事实。经质证,原告李本惠对第三人提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据的关联性、证明内容有异议，认为与本案无关；对第3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为该组证据不能证明第三人已取得东港商城10幢Ａ1××号房屋的权属及已完成登记，相反能证明第三人与被告的交易时间晚于原告；对第4组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据为后补证据，合同签订时间为2017年8月30日，载明租金一年一付，在原告起诉后被告还向第三人支付相应租金，目的是为了证明第三人的占有情况，但不符合合同约定及常理；对第5组证据真实性无异议，对合法性、关联性均不予认可，认为法院已经对东港商城10幢Ａ1××号房屋进行了查封，被查封人的姓名是二被告，推翻了国土局函件意见内容；对第6组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该说明的抬头写的是第三人名字，内容写着“你户所有房屋为一独立空间”，而第三人现享有的仅是东港商城10幢Ａ218号房屋，故该说明仅能证明2层Ａ218号房屋为一独立空间，各方当事人对此已无争议，但按照相关法律规定现1层Ａ1××号房屋仍属于二被告所有，另外该说明上也载明了有楼梯井预留，被告的私自改造行为不影响原规划及上下两层单独办证。经质证，被告李传良、张建琴对第三人提交的6组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并认可涉案房屋确实是李传良在装修时将此前预留的楼梯井封堵，致使东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋上下两层变为一个各自独立的空间，目前Ａ218号房屋没有出入口，必须将Ａ1××号房屋此前预留的楼梯井拆除方能进入Ａ218号房屋，即进入Ａ218号房屋必须经过Ａ1××号房屋。为查清被告李传良、张建琴向临沧百树房地产开发有限公司购买东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋的合同价格，本院依职权向被告李传良、张建琴调取了二被告与临沧百树房地产开发有限公司签订的合同标的分别为Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋的两份《商品房购销合同》，合同载明东港商城10幢Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋的价款分别为990450元（9000.32元／平方米）、550250元（5000.18元／平方米）。经质证，原告李本惠、被告李传良、张建琴及第三人曾宏宾、熊炳仙对本院依职权调取的两份《商品房购销合同》的真实性、合法性、关联性无异议。经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的第1至4组及第7组证据、被告李传良提交的7组证据、第三人曾宏宾、熊炳仙提交的6组证据及本院依职权调取的2份《商品房购销合同》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院均予以采信；对原告提交的第5组、第6组证据，本院认为该部分证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年2月间，被告李传良、张建琴分别以990450元、550250元价格与临沧市百树房地产开发有限公司分别购买本案涉案房产Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋，此外，被告李传良、张建琴还购买了10幢Ａ214号房屋、10幢Ａ215号房屋等房产，其中10幢Ａ214号房屋、10幢Ａ215号房屋现还登记在被告李传良、张建琴名下，面积均各为110.046平方米。该2间房屋经原告李本惠申请现已被本院查封。本案涉案房产10幢2层Ａ218号房屋位于1层Ａ1××号房屋正上方。被告李传良、张建琴因2015年3月20日向中行临沧市分行借款而将该Ａ218号房屋及Ａ1××号房屋房产抵押在该行。2016年8月16日，原告李本惠作为乙方与被告李传良作为甲方，在未经抵押权人中行临沧市分行同意的情况下共同签订《购某》，协议约定乙方向甲方购买上述Ａ218号房屋及Ａ1××号房屋，其中1层Ａ1××号房屋面积110.046平方米，房产证号为临沧市房权证临字第××号，2层Ａ218号房屋面积110.046平方米，房产证号为临沧市房权证临字第××号，交易价格为6800元／平方米，总计1500000元；乙方首先需向甲方支付首付款1120000元，甲方在三个月内需将产权证及有关证件交给乙方，待乙方银行贷款办妥后再将剩余房款付清；办理房地产转移登记手续所需税费由乙方承担，甲方提供相关资料配合乙方办理过户手续相关事宜；合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，并支付甲方首付款的30%违约金即336000元，若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起返还乙方首付款和支付首付款30%的违约金即336000元；乙方给付首付款后，甲方承诺三个月内把商铺房产证和相关手续交给乙方，如到期未按时交给乙方商铺房产证和相关手续，由甲方承担责任，按首付款1120000元并以2%月利率计算利息；自乙方交付首付款之日起，开始由乙方收取商铺租金。同日，原告作为甲方与被告李传良作为乙方双方共同签订《商铺出租合同》，合同约定甲方将前述两套房产出租给乙方经营使用，租赁期限自2016年8月20日至2019年8月20日，三年共计36个月；租金每月45元／平方米，每年共计118800元（220.1平方米×45元／平方米×12个月），第一年房屋租金减去装修期间4个月的租金39600元，剩余的79200元用于抵扣购房款；次日，原告通过银行转账方式向被告支付了首付款1120000元。合同签订后，被告未按合同约定向原告交付相关证件资料，以需要二证合一后才能过户为由一直未与原告到相关职能部门办理产权变更登记手续，亦未向原告支付房屋租金。因上述李传良、张建琴于2015年3月20日向中行临沧市分行的550万元借款逾期未能归还，经该行催收未果。本案所涉房产Ａ218号房屋及Ａ1××号房屋的抵押权人中行临沧市分行经研究后同意李传良、张建琴处置该抵押财产后归还借款。后来，经中行临沧市分行客户经理张忠明介绍，2017年8月18日被告李传良在收取曾宏宾200000元预付款（张忠明作为见证人）后，双方于2017年8月23日以李传良作为甲方，第三人曾宏宾作为乙方再行签订《土地使用权房屋所有权转让合同》，约定甲方再行将本案所涉房产Ａ1××号房屋［不动产权证号房屋：（2017）临翔区不动产权第00001981号房屋、土地使用权面积为41.6平方米、房屋所有权面积110.05平方米］和2层Ａ218号房屋［不动产权证号房屋为：（2017）临翔区不动产权第00001992号房屋、土地使用权面积为41.6平方米、房屋所有权面积为110.05平方米］出卖给乙方，2间房屋转让价款共为1540000元，该价格包括土地使用权、房屋所有权转让款以及甲方因该房屋已支付和投入的其他一切费用等。由于甲方尚欠中行临沧市分行贷款本金及利息，故乙方支付的购房款将用于抵偿甲方在该行所欠的贷款本息；甲方同意乙方在本协议签订之日起3日内到中行临沧市分行申请办理借记卡，并将上述购房款1540000元支付至借记卡账户中，支付完成后即视为乙方已完成付款义务；自乙方将购房款存入指定账户之日起，本协议项下房产及相关设施即移交乙方，乙方完成付款义务后，由甲方负责联系中行临沧市分行及相关部门配合乙方办理产权过户手续，相关费用由乙方承担；在本协议签订前、本协议签订时及本协议签订后，甲方均保证该转让房屋不涉及任何第三方权利，没有其他任何法律争议，否则视为甲方违约，承担违约责任；双方约定违约金为合同金额的20%，任何一方违约，除承担对方损失费外，必须支付对方违约金等。合同签订后，第三人于2017年8月18日、2017年9月11日分两次将1540000元转到指定借记卡账户。2017年8月24日、25日，被告及第三人就交易的两套不动产即Ａ218号房屋、Ａ1××号房屋到临沧市住房和城乡建设局进行买卖合同登记备案（合同备案号分别为ＲＬＣ201708240011、ＲＬＣ201708250009）。第三人亦向税务部门、临翔区不动产登记中心交纳了办理该2间房屋产权转让所需缴纳的相关税金及费用。该两套房屋上设置的抵押权被注销后，被告及第三人于2017年8月29日向临沧市临翔区国土资源局临翔分局（现改为临沧市临翔区自然资源局）申请办理该两套房屋的产权转移登记手续，其中2层Ａ218号房屋不动产已于2017年10月19日过户登记到第三人名下［不动产权证号为云（2017）临翔区不动产权第××号］，1层Ａ1××号房屋在原临沧市国土资源局临翔分局受理后按程序完成初审、复审环节，已进入最后核定及核发证书阶段，因在本案诉讼过程中被本院于2017年10月24日依法查封，至今尚未核发权利证书。2017年8月30日，第三人曾宏宾作为甲方与被告李传良作为乙方双方共同签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁坐落于临沧市临翔区1层Ａ1××号房屋、2层Ａ218号房屋使用，租赁期限三年，自2017年8月31日至2020年8月30日止；每年租金85800元，自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年租金，第二年的租金需提前一个月交清，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为年租金的20%计算等。后被告李传良向第三人支付了房屋租金14400元，其余房屋租金至今未付。2018年1月17日，被告李传良及第三人就截止2018年1月31日的房屋租金进行结算，被告李传良向第三人出具欠条一份，明确扣减被告李传良已支付的房屋租金14400元后，被告李传良尚欠第三人房屋租金24350元。另查明，存档于临沧市的规划平面图纸上，在Ａ1××号房屋和Ａ218号房屋之间的楼板中设计有一个楼梯井，在实际施工建设中也按规划要求设有一个楼梯井。由于被告李传良在出卖前对该2间不动产进行了装修改造，在此过程中将楼板中预留的楼梯井封堵，并将1、2层相邻的其他不动产转让并交付给他人，致使2层Ａ218号房屋形成独自封闭空间，无法进出。2019年4月26日，本院作出（2018）云0902民初2141号《民事裁定书》，裁定驳回原告李本惠和第三人曾宏宾、熊炳仙的起诉后,本院于2019年4月28日制作案件移送函,以（2018）云0902民初2141号案件审理过程中,发现被告李传良涉嫌以非法占有为目的,在签订和履行合同过程中,采取隐瞒真相的手段,骗取原告和第三人财物,且数额巨大,该行为涉嫌合同诈骗罪为由,将案件移送临沧市临翔区公安分局侦查。2019年6月5日，临沧市临翔区公安分局作出《不予立案通知书》，以本院所移送的李传良合同诈骗没有犯罪事实为由，决定不予立案。本案审理过程中，原告李本惠分别于2017年10月23日、2017年11月5日向本院提出财产保全申请，要求对位于临沧市临翔区，登记在李传良、张建琴名下的10幢Ａ1××号房屋、Ａ214号、Ａ215号房屋分别予以查封。据此，本院分别于2017年10月24日、2017年11月8日分别制作《民事裁定书》，对位于临沧市临翔区Ａ1××号房屋、Ａ214号房屋、Ａ215号房屋予以查封，查封期限至2020年10月20日止。本院认为，首先,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，被告李传良与原告李本惠双方于2016年8月16日，在未经Ａ218号房屋及Ａ1××号房屋抵押权人中行临沧市分行同意的情况所签订的《购某》，违反了上述法律规定，且原告李本惠于此后所支付的1120000元购房款亦未用于清偿因房屋设置抵押所欠抵押权人即中行临沧市分行的借款。庭审中，也没有证据证明抵押人李传良、张建琴将房屋设置抵押的事实告知了原告李本惠，故被告李传良与原告李本惠所签订的《购某》违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，被告李传良与原告李本惠所签订的《购某》应当认定为无效协议。该协议被认定为无效后，被告李传良、张建琴应当返还原告李本惠购房款1120000元并赔偿损失。原告李本惠损失的认定问题，其一、虽然双方约定以每月每平方米45元计算房屋租金，扣减4个月房屋装修时间后可计算至2017年8月23日（被告与第三人另行签订合同之日）止,但本院认为,参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……。故原告要求被告承担违约金336000元及房屋租金264000元的诉讼请求，本院酌定以已支付购房款1120000元的50%即560000元予以认定，由被告给付原告；其二、原告的其余损失问题，本院根据本案实际情况及上述法律规定，酌定以1120000元为本金并以年利率6%计算（每月5600元），自2017年8月24日（李传良与第三人曾宏宾签订《土地使用权房屋所有权转让合同》次日）起至李传良、张建琴实际归还款项之日止，由被告李传良、张建琴赔偿原告李本惠。原告的其余诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。其次，对被告李传良于2017年8月18日收取第三人曾宏宾200000元预付款后，双方于2017年8月23日所签订《土地使用权房屋所有权转让合同》如何认定的问题，本院认为，该合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，亦不损害所涉房屋抵押权人的利益，故该合同应认定为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当继续向第三人履行己方未尽合同之义务。本案中，合同签订后，第三人曾宏宾、熊炳仙已按约定付清了价款，被告李传良、张建琴也按约定积极协助履行产权变更登记义务，致使Ａ218号房屋已办理完毕产权变更登记在第三人名下。Ａ1××号房屋也按办证程序完成初审、复审环节进入最后核定及核发证书阶段，即双方当事人均已履行完毕合同约定义务，故本案所涉Ａ1××号房屋应归第三人曾宏宾、熊炳仙所有。第三人要求被告赔偿违约金308000元及支付房屋租金100000元的诉讼请求问题，本案中，不存在被告李传良具有根本违约的事实，故本院根据本案实际情况对第三人主张的违约金损失不予支持。第三人要求被告支付房屋租金100000元的诉讼请求问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定年租金为85800元（每月7150元），租期从同年8月31日起计算的事实，本院认为该商铺租金只应计算至2017年10月24日商铺被本院查封时止共为12870元。庭审过程中，被告李传良、张建琴同意再支付给第三人24350元房屋租金，此属当事人对自己权益的处分，本院对此不作干预，即被告同意再支付给第三人24350元房屋租金的意见，没有违反法律规定，本院予以支持。综上所述，本案系出卖人分别与两个买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个买受人的一房数卖纠纷。因第三人与被告间的买卖合同标的物中的Ａ218号房屋经备案登记后已完成产权变更登记，其余部分标的物即Ａ1××号房屋亦由被告及第三人曾宏宾双方到相关职能部门办理了备案登记，而原告与被告间的买卖行为未经抵押权人同意及未申请备案登记，故原告要求被告履行合同约定，为原告办理Ａ1××号房屋产权过户登记手续的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告返还购房款并承担违约金336000元及房屋租金264000元的诉讼请求，本院根据本案实际情况及为减少当事人的诉累，对符合法律规定及有事实依据的部分予以支持。第三人曾宏宾、熊炳仙要求确认双方签订的《土地使用权房屋所有权转让合同》有效，并要求将Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋的房屋所有权归属于第三人的诉讼请求，有事实依据及符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第二十条第一款、第一百九十一条规定，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项规定，判决如下：一、2017年8月23日李传良、曾宏宾双方签订的《土地使用权房屋所有权转让合同》为有效合同,位于临沧市临翔区Ａ1××号房屋、Ａ218号房屋归第三人曾宏宾、熊炳仙所有，其中10幢Ａ1××号房屋尚未办理完毕不动产权属变更登记部分事宜，被告李传良、张建琴应及时协助办理；二、被告李传良、张建琴应于本判决生效之日起七日内，再支付给第三人曾宏宾、熊炳仙房屋租金24350元；三、被告李传良、张建琴应于本判决生效之日起七日，返还原告李本惠购房款1120000元，并赔偿原告李本惠以已付购房款50%计算的损失费560000元，两项共计1680000元。同时，被告李传良、张建琴还应承担以1120000元为本金及以年利率6%计算（每月5600元），自2017年8月24日起至被告李传良、张建琴实际归还款项之日止的欠款利息，随上述款项一并付清给原告李本惠；四、驳回第三人曾宏宾、熊炳仙的其他诉讼请求；五、驳回原告李本惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25650元（其中原告李本惠预交21940元，第三人曾宏宾、熊炳仙预交3710元）、诉讼保全费10000元，两项合计35650元，由被告李传良、张建琴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  石兆钟审 判 员  李 悦人民陪审员  李真华二〇一九年十一月十四日书 记 员  杨海波