宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0181民初3624号原告：贾瑞，男，1987年12月15日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：何丽银，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告：沈洪花，女，1987年1月8日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：何丽银，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告：宁夏永顺房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市西大街北侧西环家园11号楼6号房。法定代表人：杜志琴，该公司董事长。第三人：宁夏银行股份有限公司青铜峡支行，住所地宁夏回族自治区青铜峡市古峡东街52号。负责人：李志先，该行行长。委托诉讼代理人：李晓红，宁夏新中元律师事务所律师。原告贾瑞、沈洪花与被告宁夏永顺房地产开发有限公司（以下简称永顺公司）、第三人宁夏银行股份有限公司青铜峡支行（以下简称宁夏银行青铜峡支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾瑞、沈洪花及其委托诉讼代理人何丽银、第三人宁夏银行青铜峡支行的委托诉讼代理人李晓红到庭参加了诉讼，被告永顺公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾瑞、沈洪花向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》义务，立即协助原告办理灵武市汽配城8号楼18号房（复式）的过户手续；2.被告支付原告逾期办证违约金273125.88元（暂计算至2019年6月1日，请判至实际履行日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告贾瑞、沈洪花于2015年7月16日在被告处购买位于灵武市汽配城8号楼18号复式房屋一套，约定房屋单价为3000元每平方米，房屋面积157平方米，总价为471720元，首付款271720元。同日，被告向原告开具《宁夏回族自治区销售不动产统一发票》一张。2017年7月18日、7月25日原告分别向被告支付3万元，2017年8月30日，双方签订《分期付款协议》一份，约定原告于合同签订之日支付房屋尾款14万元，房屋所有权证自房款交清后两个月内办理，如未按时办理，被告需承担房款每天千分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告拒绝办理房屋过户手续。永顺公司未作答辩。宁夏银行青铜峡支行辩称，2015年1月21日，案外人马庭与宁夏银行青铜峡支行、永顺公司三方签订《个人借款合同》（编号：NY011010250420150100031）一份，约定宁夏银行青铜峡支行向马庭提供流动资金借款300万元，永顺公司作为担保人提供包括涉案灵武市汽配城8号楼18号房在内的抵押物作为担保，并办理了抵押登记。2016年1月20日，因马庭不能按约定归还借款，三方签订了《借款展期协议》（编号：NY011010250420160100015）一份，约定将《个人借款合同》（编号：NY011010250420150100031）项下借款期限延期至2017年1月20日，同时更换了灵武市汽配城8号楼18号房屋的他项权证。2017年1月20日，三方签订《个人借款合同》（编号：NY011010250420170200001）一份，约定宁夏银行青铜峡支行向马庭提供流动资金220万元，永顺公司作为担保人提供包括涉案灵武市汽配城8号楼18号房在内的抵押物作为担保，并办理了抵押登记，他项权利证号为（2017）灵武市不动产证明第0000382号。2018年1月17日，因马庭不能按约定归还借款，马庭与宁夏银行青铜峡支行签订《借款展期协议》（编号：NY011010250420180100006）一份，约定将《个人借款合同》（编号：NY011010250420170200001）项下借款期限延期至2019年1月19日。同日，永顺公司与宁夏银行青铜峡支行签订《抵押合同》（编号：NY01101025042018010000601）一份，约定永顺公司为《借款展期协议》（编号：NY011010250420180100006）项下债务提供抵押担保，同时更换了灵武市汽配城8号楼18号房屋的他项权证，新的他项权利证号为（2017）灵武市不动产证明第0000382号、（2017）灵武市不动产证明第0000331号。对于原告诉称与永顺公司之间自2015年7月16日起存在对涉案灵武市汽配城8号楼18号房屋的买卖行为，宁夏银行青铜峡支行不知情。自2013年1月23日起至今，涉案房屋连续的为马庭向宁夏银行青铜峡支行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。依据原告的陈述可知其2015年7月16日购买涉案房屋时房屋处于抵押状态，2017年7、8月付款及签订分期付款协议时涉案房屋依然处于抵押状态。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，原、被告之间的房屋买卖合同因未取得宁夏银行青铜峡支行同意而属无效合同。答辩人对涉案房屋的权属登记进行了查询，现涉案房屋的登记权利人为永顺公司，登记抵押权人为宁夏银行青铜峡支行。依据物权登记公示的基本原则，原告对涉案房屋不享有登记的任何权利，原告仅和被告存在房屋买卖关系，买卖关系属于债权关系，物权关系优于债权关系，所以原告无权要求强制履行已经设定抵押权的涉案房屋买卖合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告证据1购房交款确认单、销售不动产统一发票、《灵武市商品房买卖合同》、《分期付款协议》，能够证明2017年5月8日原告购买被告开发的灵武市汽配城8号18号复式房屋一套，约定房屋建筑面积为157.24平方米，房屋单价每平方米3000元，总价款471720元；截止2017年8月30日，原告已缴纳房款331720元，剩余房款14万元于协议签订之日支付，房屋所有权证自房款交清后两个月内由被告配合原告办理相关手续，如未按时办理，被告承担房款每天千分之一违约金的事实，但不能证明房屋买卖关系发生在2013年，也不能证明涉案房屋上未设立抵押的事实，对部分证明目的不予采信。原告证据2收据、银行转账记录，能够证明原告于2017年8月30日已经交清全部购房款的事实，本院予以采信。原告证据3备案情况说明、不动产登记信息查询结果证明，能够证明2017年5月12日，涉案房屋备案在原告名下，但不能证明涉案房屋是2018年1月19日被告抵押给第三人并办理登记的事实，对部分证明目的不予采信。原告证据4银川市自来水公司灵武市供水公司用户证件、照片、购电收据、购电卡，仅能够证明2013年3月4日，涉案房屋由原告使用，但不能证明原、被告于2013年成立房屋买卖合同关系，本院不予采信。第三人证据1、2、3、4中的《个人借款合同》、借款凭证、抵押财产清单、他项权利证书，能够证明2015年1月21日，案外人马庭与第三人、被告三方签订《个人借款合同》，约定第三人向马庭提供流动资金借款300万元，被告作为抵押人提供包括本案诉争的房屋在内的抵押物作为担保，并办理了抵押登记；2016年1月20日，因马庭不能按约定归还借款，三方签订《借款展期协议》，约定将2015年1月21日所签订的《个人借款合同》项下的借款延期至2017年1月20日，同时更换了涉案房屋他项权证；2017年1月20日，三方签订《个人借款合同》，约定第三人向马庭提供流动资金借款220万元，被告作为抵押人提供包括本案诉争的房屋在内的抵押物作为担保，并办理了抵押登记，他项权利证号为2017灵武市不动产证明第0000382号；2018年1月17日，因马庭不能按约定归还借款，三方签订《借款展期协议》，约定将2017年1月20日所签订的《个人借款合同》项下的借款延期至2019年1月19日，同日，被告与第三人签订《抵押合同》，约定被告为《借款展期协议》项下的债务提供担保，同时更换了涉案房屋他项权证，新的他项权利证号为2018灵武市不动产证明第0000331号的事实，本院予以采信。第三人的证据5灵武市不动产登记中心调取的《个人借款合同》、抵押物清单、《借款展期协议》、《抵押合同》、不动产登记信息查询结果证明，能够证明第三人证据3、4中《个人借款合同》、《借款展期协议》、《抵押合同》签订后，办理了抵押权登记及截至目前涉案房屋登记的权利人为被告，他项权利人为第三人的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月8日，贾瑞、沈洪花与永顺公司签订《灵武市商品房买卖合同》（现售），约定贾瑞、沈洪花购买永顺公司位于灵武市汽配城8号楼18号复式房屋一套，房屋单价为3000元每平方米，房屋面积157平方米，总价为471720元。合同还对双方的权利义务、违约责任、保修责任等进行了约定。2015年7月16日，贾瑞、沈洪花向永顺公司交清涉案房屋首付款271720元（其中工程款抵顶43607元），永顺公司向其开具销售不动产统一发票及购房交款确认单。下剩购房款20万元，贾瑞、沈洪花向永顺公司于2017年7月18日支付现金3万元、2017年7月25日支付现金3万元、2017年8月30日转账支付14万元。2017年8月30日，双方补签了《分期付款协议》，约定协议签订之日支付房屋尾款14万元，如逾期付款自逾期之日按月息20‰承担利息；房产证自房款交清后两个月内办理，如未按时办理，永顺公司需承担房款每天千分之一的违约责任。贾瑞、沈洪花于2017年5月12日就涉案房屋进行了备案，但一直未办理过户登记。自2015年1月21日起，永顺公司就涉案房屋作为抵押物为案外人马庭向宁夏银行青铜峡支行的借款提供抵押担保，并依法进行了抵押登记。现涉案房屋所有权登记在永顺公司名下，抵押权登记在宁夏银行青铜峡支行名下。本院认为，贾瑞、沈洪花与永顺公司签订的《灵武市商品房买卖合同》及《分期付款协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。贾瑞、沈洪花依约履行了支付购房款的合同义务，永顺公司应当履行对应合同义务。本案中，永顺公司作为房屋所有权人将涉案房屋作为抵押物为案外人马庭向宁夏银行青铜峡支行的借款提供了抵押并依法进行了抵押权登记，致使涉案房屋过户手续无法继续履行，故对贾瑞、沈洪花主张永顺公司协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告主张永顺公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方签订的《分期付款协议》中约定原告如逾期付款则承担月息20‰的违约责任，被告如逾期办证则承担房款每日千分之一的违约责任，可知该协议对双方权利义务的约定明显不对等。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院依法调整逾期办证违约金，以房款471720元为基数，按照月息20‰计算，其中自逾期办证之日即2017年10月30日起至起诉之日即2019年5月31日期间的违约金为179253.6元（471720元×20‰×19个月），本院予以支持；2019年6月1日之后的违约金，本院支持至判决确定给付之日。宁夏银行青铜峡支行反驳原告诉讼请求所依据的事实，因其提供了相应的证据予以证实，其辩解理由成立，本院予以采纳。被告永顺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏永顺房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告贾瑞、沈洪花逾期办证违约金179253.6元；并以471720元为基数，按照月利率20‰计算，支付2019年6月1日起至本判决确定给付之日止期间的违约金；二、驳回原告贾瑞、沈洪花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5396元，由原告贾瑞、沈洪花负担1511元，被告宁夏永顺房地产开发有限公司负担3885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  芮 芳人民陪审员  马吉武人民陪审员  荀春梅二〇一九年十一月八日法官 助理  高 琴书 记 员  贺 超本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。