石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1009号 原告：李倩倩，女，1993年9月5日出生，汉族，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被告：河北正合房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区广安街美东国际12-16-05号。 法定代表人：鲍世茂，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏子上，河北硕琨律师事务所律师。 被告：赵庆敏，男，1967年1月6日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：赵庆军（赵庆敏胞弟），男，1970年2月17日出生，汉族，住石家庄市。 原告李倩倩与被告河北正合房地产开发有限公司（以下简称正合公司）、赵庆敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李倩倩的委托诉讼代理人张保刚、被告正合公司的委托诉讼代理人王敬宝、苏子上、被告赵庆敏的委托诉讼代理人赵庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李倩倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告正合公司2017年3月28日签署的《御澜湾定向建购协议》；庭审中变更为确认协议无效；2、判令被告正合公司退还原告已付购房款339088元；3、判令被告正合公司支付原告违约金84772元（按12%/年，暂自2017年3月28日起至2019年4月28日止，实际主张至款项支付之日），以上合计423860元；4、判令被告赵庆敏对原告主张的第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费、保全费、保单费等均由二被告承担。事实与理由：2017年3月28日，原告与被告正合公司签订御澜湾定向建购协议一份，协议约定原告购买被告正合公司兴建的御澜湾小区3-2-801室房产一套，总房款669088元，被告正合公司在该项目符合约定条件时，双方签订正式商品房买卖合同。该协议签订前后，原告分两次共向被告支付购房款339088元，其余房款在具备条件时办理银行按揭方式支付。但截止目前，被告正合公司仍未开工建设，且未达到双方签订正式商品房买卖合同的条件。另被告赵庆敏作为公司股东，随意出借账户，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，造成二被告资产混同，为此，原告多次与被告交涉，但未果，故诉至法院，请求判如所请。 正合公司辩称，1、双方签订的《御澜湾定向建购协议》系无效协议，被告不应该向原告支付违约金。被告开发的位于栾城冶河镇308国道57号的御澜湾项目在原告起诉前并未取得商品房预售许可证，该协议自始无效，因此被告不应向原告支付违约金；2、被告正在进行分批次有序退款，不应承担诉讼费、保全费、保单费等费用。经被告内部讨论与其余购房人协商，被告已经就退款问题出具了退款计划表，且已经开始实施，大部分购房人已经收到了被告的第一批退款，被告主动履行退款义务，而原告拒不配合退款计划，对被告财产进行保全的行为给退款事宜造成了极大地阻碍，因此原告应当自行承担诉讼费用。综上，被告不应承担支付违约金，不应承担诉讼费用。 赵庆敏辩称，1、否定公司法人人格属于一种极端情况，不能轻易启动。我国公司法采用的是严格的有限责任和公司法人人格独立制度，没有法律规定，不能轻易否认法人人格；2、法人人格否定规则应当具备主体条件，原告只能是因股东滥用公司法人人格的行为而受到损害的公司债权人，而被告股东则不能是实施了滥用公司人格和股东有限责任的行为的非控股股东，因为非控股股东对公司不具有公司掌控力，不具备滥用公司法人资格、混同公司资产和股东个人财产的权力和能力，被告人赵庆敏显然不符合该条件。法人人格否定规则应当具备滥用公司人格行为与债权人利益受损具有因果关系，本案中正合公司使用答辩人银行账户行为并非原告利益损害的原因，即使没有正合公司借用答辩人银行账户这一情形，原告与正合公司之间的合同纠纷也无法保证能避免，而且原告与正合公司的纠纷是非尚待法院判定，原告也没有证据证明正合公司无力履行合同或法院判决。法人人格否定规则应当具备仅在法人财产不足以清偿债权人债务时适用，对此应由受损害的当事人承担举证责任。法人人格否定规则应当具备行为人在规避约定义务的过错，正合公司在签订合同过程中无任何规避债务、弄虚作假的行为，主观上无任何逃避债务的故意。法人人格否定规则应当具备出现债权人利益严重受损的情形，正合公司显然具备偿还原告三十多万元款项的能力；3、正合公司与答辩人之间无人格、财产混同行为。商业活动中存在大量借用股东、法定代表人、财务人员个人账户的情形，不能因此就否定公司法人人格。4、原告与正合公司签订合同时存在一定过错且协议无效。综上所述，原告要求法庭否认正合公司法人人格、并要求答辩人承担连带责任的主张缺乏证据支持，请驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：原告李倩倩与被告正合公司于2017年3月28日签署《御澜湾定向建购协议》，约定原告购买被告正合公司兴建的御澜湾小区3-2-801室房产一套，该商品房暂定面积116平方米，单价为5768元每平方米，总房款669088元，原告应于签订该协议当天缴纳首付款339088元，剩余房款330000元办理银行按揭贷款，被告正合公司在该项目符合约定条件时，双方签订正式商品房买卖合同。该协议签订前后，原告分两次共支付被告购房款339088元，其余房款在具备条件时办理银行按揭方式支付。截止原告起诉之日，被告正合公司仍未取得该房产的预售许可证明，但截止目前，被告正合公司仍未开工建设，且未达到双方签订正式商品房买卖合同的条件。被告赵庆敏系被告正合公司股东，原告缴纳涉案房屋首付款的账户名为赵庆敏，用于公司公款往来，并保存于公司财务部门。 以上事实有御澜湾定向建购协议、收款收据、银行转账凭证及说明、被告工商档案、正合公司情况说明、庭审笔录等证据证明。 本院认为，本案中，原告与被告正合公司签订御澜湾定向建购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。本案中直到原告起诉之日，被告正合公司仍然没有取得房屋预售许可证，所以该认购合同为无效合同，违约金条款亦为无效条款，故原告要求被告支付原告违约金84772元的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案房屋定购协议被确认无效后，被告正合公司应返还原告所交纳的款项339088元。关于被告赵庆敏的光大银行账户一直由被告正合公司财务部门保管，系公司用于公款往来，无任何赵庆敏私人款项的收支，无个人财产与公司财产混同情形，再者被告赵庆敏非公司控股股东、实际控制人，其作为公司股东出借银行账户并非实施逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为，故依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，对原告请求被告赵庆敏承担连带责任的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条规定，判决如下： 一、原告李倩倩与被告河北正合房地产开发有限公司于2017年3月28日签订的御澜湾定向建购协议无效； 二、被告河北正合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李倩倩所交纳的款项339088元； 三、驳回原告李倩倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7658元，减半收取计3829元，由原告李倩倩负担829元，被告河北正合房地产开发有限公司负担3000元；保全费2639元，担保费1271.58元，共计3910.58元，由原告李倩倩负担910.58元，被告河北正合房地产开发有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交本案上诉费7658元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘吉林 二〇一九年十一月二十日 书记员  范媛媛 ——