广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29582号原告：陈丽华，女，1969年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。被告：张苏梅，女，1946年8月15日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。第三人：广州市华宇建设开发公司，住所地广州市越秀区小北路63号。法定代表人：黄小枫，总经理。委托诉讼代理人：王琪玮（男，系该公司工作人员）。原告陈丽华与被告张苏梅、第三人广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽华及其委托诉讼代理人方俊挺、被告张苏梅及其委托诉讼代理人殷建民、第三人华宇公司的委托诉讼代理人王琪玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交还非法占有的位于广州市白云区大金钟路16号307房之一的房屋；2、请求判令被告一次性向原告支付房屋占有期间的使用费（按照白云区景泰街大金钟路地段租金的标准计算，自2017年5月15日计至交付房产之日止的占有房屋使用费）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年2月11日依法参加了中商盛佳广东国际拍卖有限公司对广州市白云区大金钟路12号404房，16号207之1、2房，307之1、2房，407之1、2房，507之1、2房共有九套房产的拍卖，并以1088000元竟投取得上述九套房产。广州市白云区人民法院于2017年5月15日以（2011）云法民执字第196号执行裁定书裁定上述九套房产的所有权归原告所有。原告2018年5月16日取得了上述房产的不动产权证。原告多次与被告协商交还涉案房屋，原告于2019年3月17日前往上址向被告交涉收回被非法占有的房屋，但被告仍拒不交还涉案房屋，也拒绝出示其身份情况。之后，双方报警，白云区景泰派出所出警协调无果，原被告双方均在派出所作了笔录，被告承认原是被告向华宇公司承租了涉案房屋，且由其一直居住在涉案房屋内。被告自2017年5月17日起没有向原出租方华宇公司交纳过租金，也没有向原告支付任何占用房屋期间的使用费。被告的行为已侵害了原告的合法权益。为此，提起诉讼维护原告自身的合法权益。被告张苏梅辩称，被告原来居住在荣源新街××号，因响应广州市拆迁改造政策，被安置在大金钟路房屋居住。原告之前要求被告搬离，并上门骚扰，被告报警处理。被告提出不搬的异议，但原告说其已经买了该房屋，被告房内所有物品都是原告的。被告完全不知道涉案房屋已经被拍卖。被告向华宇公司交租至2018年6月。被告不明白房屋拍卖价格为何这么低，如果要被告搬离，被告将无家可归。一、被告没有非法占有涉案房屋。涉案房屋是由华宇公司征用拆迁公房来进行安置被告居住的，所以房屋性质还是公房，就是用公房的租金标准。而且被告按照政策规定是不应该租的。二、华宇公司因为欠债导致涉案房屋被拍卖，当时没有向被告等租户说明，没有征得被告等租户的同意，所以被告认为这项交易没有法律依据。无论是哪种情况，承租户都有知情的权利，若该权利被剥夺，就是违法。所以，被告认为买卖涉案房屋的行为本身不合法。涉案房屋于2017年拍卖，但2018年华宇公司还在收租。华宇公司有操纵涉案房屋买卖之嫌。涉案房屋出租给被告是按照公房租金标准收取的。对此，国家有一定的政策，不可随意变更，所以被告认为交租也应从2018年6月起计。2018年6月之后，华宇公司不肯收租。当被告再交租时，华宇公司称向新业主交租。被告认为这是不符合法律规定的，也是不负责任的行为。被告不同意交出房屋。如果要搬迁，要求由华宇公司或新业主安置同等条件的房屋才同意搬迁。第三人华宇公司述称，因为华宇公司欠债的原因，导致涉案房屋被法院拍卖。拍卖由几个法院处理。后来，华宇公司知道拍卖成功，已陆续通知租户停止交租，直接与新业主联系交租问题。华宇公司已没有权利收取租客租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据公告、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、原租簿、新租赁合同、租赁押金收据、户口本、收租单据、协议书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区大金钟路16号307房之一的房屋（以下简称涉案房屋）原属于第三人华宇公司所有。1992年6月6日，第三人华宇公司（甲方）与被告张苏梅（乙方）签订回迁安置《协议书》，约定：甲方经政府批准征用八旗二马路荣利新街等地段；甲方与乙方于1985年4月3日签订了回迁八旗二马路荣利新街回迁楼的协议书，现因该住房是侨房，按有关政策规定，业主要收回自用，故该地段已无法安排住户回迁；经协商，乙方接受异地回迁，同意回迁到甲方提供的涉案房屋（建筑面积18平方米）居住；以后房租，按实际面积计收；乙方办妥交钱及一切手续，才能领取钥匙迁入；上述房子，双方需办理租赁关系，才能入住，以后乙方必须依期按确定的租金额向甲方交租；甲方一次性补偿乙方搬迁损失费共计1300元；……。2004年12月10日，第三人华宇公司因欠他人债务被本院立案执行。2007年12月12日，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定上述执行案件由阳西县人民法院（以下简称阳西法院）执行。阳西法院在执行过程中，对第三人华宇公司名下位于广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1、2房，407之1、2房、507之1、2房委托拍卖。后原告陈丽华以1088000元竞投成功。后第三人华宇公司对拍卖提出执行异议。2010年6月2日，广东高院指定上述案件由本院继续执行。2012年12月7日，本院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，认为第三人华宇公司的执行异议已立案审查，短时间无法处理完毕，故本案暂不具备强制执行条件，依法可终结本次执行程序，遂裁定终结本次执行。2017年5月15日，本院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，裁定如下：一、广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1、2房，407之1、2房、507之1、2房共九套房屋所有权归买受人陈丽华所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人陈丽华起转移。二、买受人陈丽华可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院作出（2011）云法民执字第196号协助执行通知书，内容为通知广州市国土资源和规划委员会协助执行下列项目：1、协助解除本院（2011）云法民执字第196号、（2005）云法民执字第73、74号恢1号及广东省阳西县人民法院（2008）西法执字第658-1号对广州市白云区大金钟路12号404房、16号207之1、2房、307之1房，407之2房、507之1、2房共七套房屋的查封措施，并将上述房屋所有权过户到买受人陈丽华名下。2、注销上述房屋的原房产证。2018年5月17日，原告陈丽华经登记取得涉案房屋的不动产权证书。根据上述证书记载，涉案房屋的建筑面积为35平方米。同年11月28日，原告陈丽华在涉案房屋处张贴公告，催促涉案房屋的使用人搬离。目前，被告张苏梅仍占有、使用涉案房屋。另查明，2016年4月19日，第三人华宇公司（甲方）与被告张苏梅（乙方）订立《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，建筑面积25.94平方米；租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金86.5元；……。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本院于2017年5月15日作出执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归原告陈丽华所有。因此，原告陈丽华从该日起享有涉案房屋的所有权。被告张苏梅居住、使用涉案房屋的权利原来源于其与第三人华宇公司订立的回迁安置《协议书》。后来，被告张苏梅与第三人华宇公司签订了二年期的《广州市房屋租赁合同》。因第三人华宇公司非公房管理部门，且被告张苏梅非第三人华宇公司的职工，故第三人华宇公司与被告张苏梅之间不成立公房租赁关系，而是以公房租金标准收取租金的普通房屋租赁合同关系。在原告陈丽华取得涉案房屋所有权前，上述《广州市房屋租赁合同》已到期且未续期，故被告张苏梅与第三人华宇公司之间成立不定期租赁合同关系。根据“买卖不破租赁”的规定，原告陈丽华应当继受上述不定期租赁合同关系。原告陈丽华张贴公告的行为，可视为解除该不定期租赁合同关系的通知。因此，自上述通知之日起，被告张苏梅已无权利继续居住、使用涉案房屋。对于原告陈丽华主张被告张苏梅向其交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于原告陈丽华主张被告张苏梅按照同地段租金标准向其支付2017年5月15日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，上述诉讼请求合理合法，本院予以支持，但对于具体数额应分不同情况予以核定：1、2017年5月15日至2018年11月27日期间，双方为不定期租赁合同关系。因此，原告陈丽华只能根据原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向被告张苏梅主张。为避免诉累，本院在此一并视为房屋占有使用费处理。经核定，上述期间的房屋占有使用费（租金）为1591.6元（86.5元×18.4个月）。2、2018年11月28日至返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，应当按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付。经查，2018年涉案房屋所在大金钟路地段的租金参考价为每月每平方米25元。经核定，上述期间的每日房屋占有使用费为29.17元（25元/月/平方米×35平方米÷30日）。对于被告张苏梅提出对涉案房屋拍卖程序有异议的抗辩意见，本院认为，本案为民事诉讼中的物权保护纠纷，且有法定的审理期限。本案审判组织没有对之前执行案件进行审查的职权。当然，对于之前执行案件，本案审判组织也进行了必要的关注。若被告张苏梅仍有异议，可以通过执行监督程序或者其他方式提出。对于被告张苏梅提出不同意搬迁，若搬迁须由原告陈丽华或第三人华宇公司给其提供安置房的抗辩意见，本院认为，第三人华宇公司与被告张苏梅之前存在拆迁安置合同关系。在原安置房屋被拍卖后，第三人华宇公司有义务为被告张苏梅解决安置问题。但是，原告陈丽华并无为被告张苏梅提供安置房的义务。因此，被告张苏梅获得拆迁安置的权利，不能对抗原告陈丽华对涉案房屋享有的所有权。因此，被告张苏梅提出的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。需要指出的是，若第三人华宇公司无能力为被告张苏梅解决安置问题，被告张苏梅也可根据自身情况，依照本市住房保障政策向政府申请经济适用住房租赁，并不至于无房居住。另外，第三人华宇公司在2017年5月15日之后向被告张苏梅收取的租金，应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张苏梅于本判决生效之日起三十日内向原告陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号307房之一的房屋；二、被告张苏梅于本判决生效之日起五日内向原告陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费1591.6元；于返还房屋之日起五日内按照每日29.17元的标准向原告陈丽华支付2018年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告陈丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张苏梅负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月十八日书记员 冼颖斯