`河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1181民初1702号 原告（反诉被告）：杜海斌。 委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王超。 被告（反诉原告）：史桂红。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：赵保民，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 第三人：衡水市顺和房地产经纪有限公司。 委托诉讼代理人：闫永新。 原告（反诉被告）杜海斌与被告（反诉原告）王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜海斌及其委托诉讼代理人李文琥，被告（反诉原告）王超、史桂红的委托诉讼代理人赵保民，第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司法定代表人吴玉洁的委托诉讼代理人闫永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜海斌向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的衡水市房地产房屋买卖中介服务合同（编号为0000168），判令被告返还购房款130000元；2、判令二被告向原告支付违约金13000元，并赔偿原告支付的中介费损失5000元。事实与理由：2019年8月8日，原、被告在衡水市顺和房地产经纪有限公司居间下，签订了衡水市房地产买卖中介服务合同（编号为0000167）。原告购买被告位于（产权证号0008582号，面积61.8平方米）及储间（8.8平方米）。合同约定房价410000元，签协议时原告向被告支付定金10000元，2019年8月23日前付首付款120000元，余款由银行贷款直接支付到被告账户，各项税费由被告承担，原告支付中介费5000元。被告违约须向原告支付实收金额10%的违约金，并向中介支付服务费。2019年8月9日，中介公司通知原、被告，将合同收回，重新签订一份衡水市房地产买卖中介服务合同（编号为0000168）。该合同中储间面积由8.8平方米变更为4.4平方米，其他内容与原合同一致。在查看被告房产证件时，原告发现该储间不在被告名下，而第一份合同8.8平方米的储间登记在被告名下。原告要求按照第一份合同履行，中介公司也一直与被告交涉，但被告辩称是房管部门登记错误，不同意按第一份合同履行。被告在订立合同时存在欺诈行为，用大面积储间与原告商谈价格，确定房价后又将登记在他人名下面积小的储间作为买卖标的。原告与被告多次沟通，要求被告按约履行，但被告既不同意履行又不同意退款，故诉至法院。 为证实自己的主张，原告提供如下证据： 证据一、衡水市房地产买卖中介服务合同（0000167、0000168）两份，定金收据一份，证明2019年8月8日原、被告与第三人签订房屋买卖合同，小房面积为8.8平方米（其他内容详见合同），原告向被告支付定金10000元，向第三人交付中介费5000元。2019年8月9日，被告、第三人要求原告交回0000167号合同，与原告重新签订0000168号房屋买卖合同，小房面积变更为4.4平方米，被告与第三人在签订合同时存在欺诈； 证据二、房款收据一份，证明原告于2019年8月19日向被告支付房款120000元，根据合同约定，定金转为房款，故原告共向被告支付房款130000元； 证据三、第三人工作人员发布的微信朋友圈截图6份，第三人工作人员陈力贺与被告史桂红微信聊天截图，微信名“点点”是史桂红，微信名“ＡＡＡ水电话137××××3121房”是陈力贺，陈力贺将与史桂红的聊天记录截图发给原告，内容为2019年9月11日陈力贺为被告发布的售房信息截图告知被告史桂红，史桂红的回复是我退的钱准备好了，定金不退，首付扣10%等，陈力贺将此内容发给了原告，告知了被告史桂红的态度。2019年9月11日，第三人再次为被告发布售房信息，证明2019年9月11日在原、被告双方合同没有解除的情况下，被告让第三人在业务人员的朋友圈发布房屋销售广告，以实际行动表明不再履行双方签订的买卖合同，被告与第三人在该合同履行过程中均存在过错。2019年9月19日、29日、10月6日、10月8日第三人工作人员在各自朋友圈为被告发布售房信息，以上聊天记录截图综合说明在原、被告没有依法解除或协商解除买卖合同的情况下，第三人又为被告发布售房信息违背了合同约定，也违反了中介的居间职责，同时显示出被告明确表明不再履行买卖合同的态度，故原告要求解除合同有事实及法律依据。 被告对原告提供证据发表质证意见为：对证据一、证据二的真实性无异议，但对合法性及与本案的关联性有异议，首先从该份证据及第三人答辩内容看，之所以出现8月8日到8月9日合同的变更，源于原、被告双方就储间面积的重新更正均予以确认，没有异议。因为8日与9日的合同除去面积外没有任何变更，合同中明确载明了储间面积为4.4平米，不存在欺诈行为，相反原告签字认可该份合同后于8月19日按合同约定交付了首付款120000元，说明原告对该合同认可，没有异议，且在第三人协助下申请办理了二手房房贷手续。对证据三的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该份证据恰能证实被告的意见是原告无故违约，应承担违约责任，不退定金，首付款扣10%，第三人发布售房信息也是出于第三人解决纠纷的好意，如果有人买这个房屋，双方的损失可以自然消失，但不能据此认定被告构成违约，也不是被告的违约行为。 第三人对原告提供证据发表质证意见为：对证据一、证据二、证据三的真实性无异议，当时发布售房信息是经过原、被告双方同意的。 王超、史桂红辩称，就本案而言，原告与被告之间的房屋买卖是在第三人介绍情况下促成的，2019年8月9日原告与二被告及第三人签订房屋买卖中介服务合同后，原告如约支付定金并支付了首付款，此后因原告单方原因产生毁约，在毁约无果情况下将被告诉至本院形成本案。原告无视合同公平性与约束性单方违约，应依法驳回其无理诉讼。由于原告违约给被告造成了经济损失，据此被告提起反诉，望法院支持。 为证实自己的主张，被告提供如下证据： 证据一、2019年8月19日原告与二被告重新签订的买卖合同一份，当时二被告为便于原告办理过户手续签订的该份合同，内容同中介合同，说明双方均认可继续履行合同； 证据二、2019年9月5日被告史桂红与第三人代理人闫永新的通话录音，证实原告毁约的真正原因是说买了房之后家里出现了不顺的事； 证据三、李菲的证人证言，证实双方共同认可储间的面积确定为4.4平米，与买卖合同一致，原告不存在欺瞒行为； 证据四、案涉房屋产权登记证一份，登记证上标注了二被告名字，储间面积为4.4平米，与合同约定相吻合； 证据五、银行转账记录一份，被告收取原告定金及首付款的转账记录，说明原告就合同自愿实际履行。 原告对二被告提供证据发表质证意见为：对证据一的真实性无异议，确实为办理房贷签订过买卖协议，原告一直在履行且比协议约定的时间提前，说明原告在积极履行协议；对证据二的真实性、合法性、关联性有异议，这属于利害关系方且都存在共同故意及过错，内容只是猜测，不能作为事实依据；对证据三：证人应当出庭作证，该举证不具有合法性，原告并不认识李菲，他所说的内容不能作为证据；对证据四：根据房产证记载，于2019年9月20日被告将储间面积变更为4.4平米，之前即签订合同时一直是8.8平米；对证据五的真实性无异议。 第三人对二被告提供证据发表质证意见为：原来房产证在第三人处，后来说不办理贷款了，第三人把房产证退回了被告，被告到房产登记部门将储间面积更正为4.4平米，对证据的真实性无异议。 第三人辩称，2019年8月8日，王超、史桂红与杜海斌经我公司介绍，双方自愿签订房屋中介买卖服务合同。第二天，王超、史桂红说储间与邻居的储间有误，房产证上8.8平方米小房是邻居汤久文的，王超储间为4.4平方米，当时看房也是看的这个储间，实际储间没变，是房产证面积4.4平方米。双方经过我公司沟通，杜海斌确认买的王超储间为4.4平方米，后于2019年8月9日签订的000168号买卖中介服务合同，别的内容不变，定金确认为10000元。2019年8月8日合同收回已作废，合同以8月9日的合同为准，收取正常中介费5000元。2019年8月19日，我公司带买卖双方去建设银行办理了杜海斌购买二手房贷款手续，杜海斌将首付款130000元打入王超账户，我公司给杜海斌办理的贷款。评估报告已出，贷款服务费、评估费2000元杜海斌没有给我公司。经银行审批通过后我公司通知双方办理过户手续，双方因储间问题，杜海斌不配合办理过户。经我公司多次调解，储间问题已经解决，过户时可直接将4.4平方米储间过户到杜海斌名下。后杜海斌的妈妈到我公司说房子不要了，从买了房子家里人生病，不吉利，不过户了，要求王超、史桂红退钱。王超、史桂红要求不退定金，杜海斌不同意。我公司已经尽到了所有义务，做了所有的调解，我公司没有责任，已收的中介费不退。 为证实自己的主张，第三人提供如下证据： 证据一、2019年8月8日、2019年8月9日原、被告签订的衡水市房地产买卖中介服务合同各一份； 证据二、2019年8月19日中国建设银行个人住房贷款借款人（保证人）收入证明及借款人婚姻状况声明各一份； 证据三、协议、房地产评估报告各一份； 证据四、2019年8月19日智慧柜员机业务回执两张。 原告对第三人提供证据发表质证意见为：对合同、收入证明、婚姻状况证明、评估报告及付款真实性无异议，通过合同显示小房面积为8.8平米，与当时被告房产证相吻合，虽然第二份合同改成4.4平米，但与房产证不符，第三人及被告出售的房屋产权登记与交付实物不一致，是导致双方发生争议的原因。对协议：整个过程中二被告及第三人未向原告出示过该协议，对真实性有异议，协议上没有日期，与房产证登记不一致，根据物权法规定不动产应当以产权证登记记载为准，该协议不具有合法性。 二被告对第三人提供证据发表质证意见为：对第三人提交证据的真实性无异议，二被告的协议恰证实了储间面积争议的由来及解决办法，证据二、证据三是原告与被告及第三人签订的中介服务合同，证据二是0000167号，之所以出现了两份合同，是对储间面积的重新确认，两份证据证明原告对储间面积4.4平米的认可，并非在产权证确认之后。对原告提交申请房贷手续的真实性无异议，该证据时间为2019年8月19日，证实了原告对购房合同的认可并实际履行。 王超、史桂红反诉称，2019年8月9日，反诉原告与反诉被告经中介机构介绍调解后，于当日签订了房屋买卖合同，之后反诉被告如约支付了定金和首付款，并办理了贷款申请手续。至2019年9月，反诉被告因单方原因欲解除该买卖合同，因协商未果，便借故将反诉原告诉至法院。基于反诉被告无视合同的公平性和约束性擅自违约，给反诉原告造成了一定的经济损失，故反诉原告提出反诉，要求反诉被告继续履行双方签订的买卖合同，并赔偿反诉原告合同违约金12000元。本案审理过程中，反诉原告变更反诉请求为请求判令反诉被告赔偿违约金13000元。 杜海斌反诉辩称：反诉被告起诉前反诉原告以实际行动表明不再履行房屋买卖合同，故其反诉要求继续履行合同与事实不符，房屋买卖合同不能履行是由于反诉原告违约造成，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任没有事实及法律依据，应驳回反诉原告的反诉请求。 本院对双方当事人提供证据的认证意见为：二被告及第三人对原告提供证据的真实性无异议，予以确认。原告对二被告提供证据一、证据四、证据五的真实性无异议，予以确认。原告对二被告提供的通话录音及证言有异议，因系间接证据，没有其他相关证据佐证，对该份证据依法不予确认。原告对第三人提供的协议有异议，且无其他证据佐证，依法不予确认。原告及二被告对第三人提供其他证据的真实性无异议，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，杜海斌与王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司签订编号为0000167的衡水市房地产买卖中介服务合同一份，约定王超、史桂红将其位于冀州区售与杜海斌，房屋面积61.8平方米、小房面积8.8平方米，总价款410000元，杜海斌于2019年8月8日支付王超、史桂红定金10000元，2019年8月23日前交付首付款130000元，剩余款项银行放贷之日转入王超、史桂红账户，中介费由杜海斌支付第三人5000元。2019年8月9日，杜海斌与王超、史桂红及衡水市顺和房地产经纪有限公司重新签订衡水市房地产买卖中介服务合同一份，编号为0000168，该合同将小房面积变更为4.4平方米，其他内容均与0000167合同一致，签订后2019年8月8日合同作废。2019年8月8日，杜海斌向王超、史桂红支付购房定金10000元。2019年8月19日，杜海斌与王超、史桂红签订房屋买卖协议一份，约定杜海斌购买王超、史桂红上述房产，杜海斌于2019年8月30日前支付王超、史桂红购房款130000元，王超、史桂红配合杜海斌办理贷款审批和产权过户手续，剩余房款280000元杜海斌以银行贷款方式还清。同日，杜海斌向王超、史桂红支付首付购房款120000元。2019年9月20日，王超、史桂红在房管部门将案涉房产小房面积变更为4.4平方米。双方因故发生纠纷，杜海斌诉至本院，要求解除与王超、史桂红签订的编号为0000168衡水市房地产房屋买卖中介服务合同，要求王超、史桂红返还购房款130000元，支付违约金13000元，并要求王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司合同赔偿原告已经支付中介费损失5000元。王超、史桂红提起反诉，要求继续履行与杜海斌签订的房屋买卖合同，并要求杜海斌支付违约金13000元。 本院认为，杜海斌与王超、史桂红分别于2019年8月8日、8月9日签订的衡水市房地产买卖中介服务合同除小房面积变更外，其余内容完全一致，证明双方对小房实际面积为4.4平方米没有争议，且王超、史桂红就小房面积到房产管理部门进行了变更登记，故王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司没有欺诈及隐瞒的故意。在双方未解除房屋买卖合同的前提下，王超、史桂红及第三人再次发布售房信息存在不妥之处。考量以上因素，杜海斌与王超、史桂红签订的房屋买卖合同难以继续履行，应予解除，据此王超、史桂红向杜海斌返还购房款130000元。因双方当事人在合同履行过程中均存在不妥之处，故原告及反诉原告要求对方支付违约金13000元的主张不能成立，依法不予支持。第三人作为中介机构未对案涉房屋买卖协助完成交易，应酌情向杜海斌退还中介费2000元，但第三人在协助杜海斌办理房贷手续时为其垫付贷款服务费、评估费2000元，故两项相抵后，第三人不再向杜海斌退还中介费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、依法解除杜海斌与王超、史桂红及衡水市顺和房地产经纪有限公司于2019年8月9日签订的衡水市房地产买卖中介服务合同； 二、限被告王超、史桂红于本判决生效之日起三日内，返还原告杜海斌房款130000元； 三、驳回原告杜海斌其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王超、史桂红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1630元，由二被告负担，反诉费50元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  李春密 二〇一九年十一月二十五日 法官助理李艺伟 书记员高士杰 ——