重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初3802号 原告（反诉被告）:重庆市巴南公路建设有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道7号4幢附27号，统一社会信用代码9150011373659370XR。 法定代表人:程昭军，执行董事总经理。 委托诉讼代理人:鄢然，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李彦佑，重庆百君律师事务所律师。 被告（反诉原告）:重庆大朝门生态农业有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱得胜村13单元7号，统一社会信用代码915001130891348644。 法定代表人:杨永武，董事长。 委托诉讼代理人:廖晓亮，重庆财信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆恩孝，男，1961年2月8日出生，汉族，系公司员工,住重庆市南岸区。 原告重庆市巴南公路建设有限公司（以下简称巴南公路公司）（反诉被告）与被告重庆大朝门生态农业有限公司（以下简称大朝门公司）（反诉原告）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员李炳灿独任审理。审理中，因发现案情复杂，依法转为适用普通程序，由审判员李炳灿任审判长，与人民陪审员易如琴、人民陪审员刘思碧组成合议庭负责审理。先后于2018年7月23日、2018年10月22日公开开庭进行了审理。因被告大朝门公司申请对合同加盖其骑缝公章的真实性进行鉴定并申请对案涉标的物即交付的土地面积及土地现状是否存在数口鱼塘未交付及八户永久性建筑农房进行实地现场勘测勘查进行司法鉴定，本案中止审理。因被告提供的检材不具备鉴定条件，故该鉴定被退回。2018年11月22日，西南政法大学司法鉴定中心出具《不予受理告知书》决定不予受理。2019年4月16日，重庆市土地房屋测量司法鉴定中心对交付土地面积进行鉴定完毕，本案于2019年7月9日、11月26日恢复审理。原告巴南公路公司委托诉讼代理人鄢然、李彦佑，被告大朝门公司委托诉讼代理人廖晓亮、陆恩孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案经本院审委会决议。 原告（反诉被告）巴南公路公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年2月24日签订的《农村土地经营权转让合同》（以下简称转让合同）；2、判令被告支付至判决合同解除之日止的欠付租金，暂计到起诉之日（2018年3月12日）为止820031.66元；3、判令被告在合同解除之日立即交还228.04亩土地；4、判令被告向原告支付租赁土地占有使用费，以2017年租金为标准（383107.02元/年），从合同解除之日起计算至被告实际交还土地之日止；5、判令被告支付协调管理费共计283000元；6、判令被告支付逾期支付租金的违约金，从每年欠付之日起，以每年欠付租金为基数，按照每日万分之四的标准，计算到实际付清之日止，暂计算到起诉之日为184322.51元；7、判令被告支付逾期支付协调费的违约金，从每年欠付之日起，以每年欠付的协调费为基数，按照每日万分之四的标准，计算到实际付清之日止，暂计算到起诉之日为68153.2元；8、判令被告支付500000元的违约金；9、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年2月24日签订了《转让合同》，约定被告大朝门公司承租原告巴南公路公司的农村承包经营地228.04亩；土地经营权转让期限为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日；租金以重庆市巴南区农委、发改委和商务局共同公布的农村土地流转标的物黄谷指导价计算，第一年（2014）年租金以每亩1060市斤当年黄谷指导价计算租金，第二年起（含第二年）每年递增20市斤的标准计算租金，直到合同期满为止；被告每年缴纳14万元协调管理费给原告，并从转让第四年起每年递增协调管理费3000元，直到合同期满为止；于每年1月15日前支付当年的租金和协调管理费；被告未按时足额缴纳租金和管理费给原告超过两个月的，原告有权解除合同；被告每逾期一日缴纳租金和管理费的，按每日万分之四向原告支付逾期付款违约金；任何一方的违约或违法行为导致本合同解除或终止的，违约方应该向守约方支付50万元违约金。原被告签订合同之后，原告将土地交付给了被告，被告缴纳了第一年（2014年）和第二年（2015年）的租金和协调管理费，从2016年起至今，被告一直未缴纳过任何费用。原告多次催告被告缴纳上述费用，被告仍未缴纳。2017年9月18日，原告通过中国邮政向被告工商登记地址寄送了解除合同的通知，但被退回。被告的行为给原告造成了巨大的损失，原告有权依照合同约定，要求被告支付租金、协调管理费及违约金，并请求解除合同。原告认为系被告违法倒渣和该项目没有获得区政府和区农委审批导致该项目无法进行，与原告无关。 被告（反诉原告）大朝门公司辩称并反诉称：因为被告无违约事实，原告要求解除双方签订的转让合同无事实依据。原告要求支付租金820031.66元部分成立，因为按照农村转让土地为228.04亩，但实际只有196.91亩，相差31.13亩，也就是在合同约定期限内按照228.04亩缴纳租金，实际被告是多缴纳了31.13亩的租金，应予以扣除，原告起诉的租金也应该扣除31.13亩的租金。因为解除合同不成立所以不应返还土地。原告主张的土地占有使用费无法律依据，合同没有土地占有使用费，原告主张的协调管理费诉讼请求不成立，虽然合同中有约定，但是法律上没有这个协调管理费，被告支付了租金，且在合同期间原告没有尽到管理义务，导致无法开工。对原告主张的第6、7、8项诉讼请求的违约金诉请不成立，本案诉讼费由原告承担。在整个合同履行中被告没有违约，是原告违约，没有按照合同标的亩来交付给被告使用，在移交的196.91亩中有6个鱼塘至今没有交付出来，一直有农户在使用，且在土地上修建住房，有政府审批无法拆除，无法交付给被告，合同约定的原告应该承担协调义务，原告没有尽到相应义务，导致被告停工至今，实际违约人应是原告。被告向本院提出以下反诉请求：1、判令反诉被告立即交付《转让合同》约定的土地差额面积31.13亩；2、判令反诉被告将《转让合同》中约定的土地上的鱼塘及拆除在该土地上修建的八户农房后交付给反诉原告；3、判令反诉被告退还多付的土地租金（2014年——2015年）93390元；4、判令反诉被告退还协调管理费280000元；5、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：双方于2014年2月24日签订了《转让合同》，约定由反诉被告将位于巴南区大朝门社228.04亩农户承包地经营权流转给反诉原告经营，从事农业开发利用，并对双方的权利义务进行了详细约定。原告按约定支付了2014年度和2015年度的租金和协调管理费。原告开发过程中，因被告未尽协调管理义务，导致原告项目开发受阻停工至今。事后发现，被告交付的土地面积严重不符合合同约定的228.04亩，且该宗土地上的农户鱼塘至今未移交给原告，并且还有八户在该宗土地上修建农房，根本无法搬迁腾出土地，致使合同约定的228.04亩土地严重缩水。反诉原告认为，反诉被告违约，应承担违约责任，并退还2014年——2015年度多交的租金、足额交付土地、退还没有法律依据的协调管理费等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对本诉提交以下证据：１、原告巴南公路公司举示的《转让合同》；2、关于公布我区2014年农村土地流转标的物黄谷指导价的通知；3、关于公布我区2015年农村土地流转标的物黄谷指导价的通知；4、委托书；5、中国工商银行业务回单；6、2015年界石流转土地租金及协调管理费；7、关于大朝门公司法定代表人变更告知函；8、中国工商银行业务回单；9、关于公布我区2016年农村土地流转标的物黄谷指导价的通知；10、关于公布我区2017年农村土地流转标的物黄谷指导价的通知；11、巴南公路公司关于缴纳土地租金和协调管理费的函；12、催款函；13、巴南公路公司关于解除《转让合同》的函；14、EMS快递面单；15、EMS物流查询记录。被告针对本诉和反诉提交一下证据：1、《转让合同》；2、函件；照片以及文字说明。原告针对反诉提交如下证据：1、《转让合同》；2、关于农村土地承包经营权转租的复函；3、关于办理土方回填手续的请示；4、巴路司文【2014】169号《关于界石流转土地进行转租的请示》；5、重庆市巴南区人民政府领导批示抄告单；6、巴市政园林文【2015】248号《重庆市巴南区市政园林管理局关于界石镇大朝门农业生态园渣土堆放有关情况的报告》；7、重庆市巴南区人民政府领导批示抄告单；8、《关于大朝门农业生态园项目建设有关情况的汇报》；9、重庆市巴南区人民政府领导批示抄告单；10、《巴南公路公司关于拆除界石镇武新村大朝门社流转土地内新建房屋的函》；11、（2018）016号《中共重庆市巴南区界石镇委员会、重庆市巴南区界石镇人民政府关于大朝门公司发生乱倒黑渣的情况汇报》；12、《大朝门公司关于未付给巴南公路公司土地租金的情况说明》；13、赵相贵、姚治田、罗保成的房屋产权证，赵相文的规划许可证（部分）。以上证据经质证，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年2月24日签订了《转让合同》，约定被告大朝门公司承租原告巴南公路公司的农村承包经营地228.04亩；土地经营权转让期限为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日；租金以重庆市巴南区农委、发改委和商务局共同公布的农村土地流转标的物黄谷指导价计算，第一年（2014）年租金以每亩1060市斤当年黄谷指导价计算租金，第二年起（含第二年）每年递增20市斤的标准计算租金，直到合同期满为止；被告每年缴纳14万元协调管理费给原告，并从转让第四年起每年递增协调管理费3000元，直到合同期满为止；付款方式及时间：以先交后用为原则，被告于每年1月15日前支付当年的租金和协调管理费；被告未按时足额缴纳租金和管理费给原告超过两个月的，原告有权解除合同；被告每逾期一日缴纳租金和管理费的，按每日万分之四向原告支付逾期付款违约金；任何一方的违约或违法行为导致本合同解除或终止的，违约方应该向守约方支付50万元违约金；原告从合同签订之日起，15个工作日内将该宗土地交给被告，原告对被告农业综合开发项目落户大朝门，有上下协调义务，并应积极协助解决和处理乙方农业综合开发项目利用该宗土地过程中出现与原告有关的问题，为被告创造良好的开发利用该宗土地。该合同附件1《农村土地经营权流转合同》（以下简称流转合同）、附件2界石地块测绘图（电子版打印件），并盖有原告巴南公路公司和被告大朝门公司的骑缝章。合同附件1《流转合同》系巴南区大朝门社（甲方）与原告巴南公路公司（乙方）于2012年9月20日签订，该合同的第一条第二款约定：“流转土地测绘图计算出所辖流转实际面积196.91亩与甲方村民所报流转土地总面积228.04亩相差31.13亩。甲方村民强烈要求乙方将相差的31.13亩土地面积与土地测绘图上196.91亩土地一样计算流转租金。为此，乙方按照《重庆市巴南区界石镇人民政府关于界石镇武新村大朝门垃圾场土地流转的请示》【界石府文〔2011〕219号】的精神，并经区领导批示，同意将这31.13亩按196.91亩流转租用的标准计算租金给甲方。”原被告签订合同之后，原告按照合同约定将土地交付给了被告占有使用，2012年7月5日，大朝门社员代表和社长在测绘图中确认“中咀鱼塘”不在案涉土地范围内，其他均已交付。 合同签订后，被告于2014年3月7日委托杨琦通过中国工商银行转账的方式向原告支付了2014年租金和协调管理费共计502583.6元、2015年3月7日被告前法定代表人周勋华通过中国工商银行转账的方式向原告支付了2015年租金和协调管理费共计509424.8元。2016年5月26日，原告向被告出具《巴南公路公司关于缴纳土地租金和协调管理费的函》，要求被告缴纳2016年的租金和协调管理费，被告工作人员于2016年5月31日签收。2016年12月18日，原告向被告出具《催收函》，要求被告缴纳2016年的租金和协调管理费，被告工作人员于2016年12月20日签收。2017年9月15日，原告向被告出具巴南公路公司关于解除《转让合同》的函，要求被告缴纳2016年的租金、协调管理费及违约金，并按合同约定解除双方签订的《转让合同》，原告将该解除函通过邮寄送达到被告注册登记地被退回。原告多次催告被告缴纳上述费用，被告仍未缴纳。2017年9月18日，原告通过中国邮政向被告工商登记地址寄送了解除合同的通知，但被退回。 另查明，重庆市巴南区农业委员会等部门联合发布的本行政区内土地流转黄谷指导价为2014年3元/千克（2014年9月11日发布）、2015年3元/千克（2015年9月8日发布）、2016年3元/千克（2016年9月14日发布）、2017年3元/千克（2017年9月5日发布）、2018年3元/千克（2018年9月18日发布）。 再查明，2014年3月21日，由被告向巴南区村民委员会出具请求回填部分土地，经过原告协调，界石镇村委会同意被告的请示同意以种植土进行运输回填。2015年11月16日，由巴南区市政园林局向区政府汇报并出具巴市政园林文【2015】248号《重庆市巴南区市政园林管理局关于界石镇大朝门农业生态园渣土堆放有关情况的报告》，载明：被告的生态园项目存在渣土运输及堆放问题，与农业用途严重不符，且存在安全隐患，原告与界石镇政府、巴南区市政园林局等进行了实地查勘。巴南区政府明确土地不得用于非农项目，需加大执法力度。2015年11月24日，由巴南区区政府机要科向巴南区市政园林局、原告巴南公路公司、界石镇政府出具《重庆市巴南区人民政府领导批示抄告单》载明：区政府收到汇报文件，提出处理意见：杜绝被告再倾倒渣土，对安全隐患进行整改，由原告会同界石镇政府督促被告。2018年6月26日，由中国共产党界石镇委员会及界石镇政府向巴南区领导汇报，（2018）016号《中共重庆市巴南区界石镇委员会、重庆市巴南区界石镇人民政府关于大朝门公司发生乱倒黑渣的情况汇报》载明：被告未对租用土地进行平场整治且存在乱倒黑渣的情况，期间曾多次以借图回填为名私自承接弃土，有向非法建筑垃圾消纳场发展的倾向、且项目规划与土规、城规不符。原告巴南公路公司、界石镇政府等已向现场进行实地查勘，召开会议进行专题研究，由林业局对被告下达了停工整顿令。2017年10月14日，被告向原告出具《大朝门公司关于未付给巴南公路公司土地租金的情况说明》，被告承认欠付原告款项，并承诺在2017年12月31日前把生态园所欠费用一并付清。因被告大朝门公司请求对原告巴南公路公司交付的土地面积上的鱼塘及建筑房屋面积进行鉴定。经本院委托，2019年4月16日，重庆市土地房屋测量司法鉴定中心出具《司法测量鉴定报告书》,鉴定意见：根据我中心现场测量以及内业量算，得到鱼塘、围墙及空地、水池、房屋及空坝的总面积19994平方米，地块分布情况见地块示意图。被告自行垫付鉴定费8000元。 还查明，村民赵相贵、姚治田、罗保成等九套农房均系在原告交付土地后，大朝门社的村民在被告租赁的土地上修建。被告在发现有村民新建房屋后向原告反映，2017年11月14日，原告根据被告的申请向大朝门社去函协调。 原告巴南公路公司多次与被告大朝门公司协商未果，遂向本院提起诉讼。审理中，原告巴南公路公司坚持其诉讼请求，被告大朝门公司不同意其诉讼请求并提出反诉请求，双方各持己见，调解未果。 本院认为，对《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任。本案的争议焦点归纳如下： 本案的争议焦点一：如何认定土地的交付数量以及如何计算租金。 综合现有证据，首先，原告实际向被告交付土地为196.91亩，系双方通过红线测绘确认。但《转让合同》第一条约定计算土地租金的面积228.04亩，在该合同的附件1《流转合同》中，明确说明了按228.04亩计算租金的理由，且被告也系按合同约定的228.04亩交纳了2014年和2015年的租金，说明被告对实际土地面积为196.91亩但按228.04亩计算租金的情况是知悉的，并已实际履行。被告提出《转让合同》及附件1《流转合同》加盖被告的骑缝公章的真实性不予认可，故对原告实际只交付196.91亩土地但要求按228.04亩计租无合同依据的抗辩意见，被告对该公章是否真实负有举证责任，庭审中被告申请鉴定公章的真实性，后鉴定被退回，现被告未能举示证据证明，故对被告的抗辩意见不予采信。原告已经按约交付了土地给被告使用，且被告认可按228.04亩计算土地租金并已实际履行，故本案应按228.04亩计算租金。如前所述，对原告诉请被告在合同解除之日立即交还228.04亩土地的诉讼请求，因原告实际交付被告土地196.91亩，且经过双方测绘确认，故被告实际交还的土地应系196.91亩。 经计算，被告大朝门公司应付2016年1月15日至2016年1月14日期间的土地租金为376266元、2017年1月15日至2017年1月14日期间的土地租金为383107.02元、2018年1月1日至起诉之日（2018年1月15日至2018年3月12日）期间的土地租金为60658.64元，合计820031.66元（按黄谷3元/千克计算）。 本案的争议焦点二：原告是否构成违约及其协调费是否主张？ 原告按约将案涉土地按约交付给了被告，九套农房均系在原告交付土地后村民修建，被告作为案涉土地的占有使用人，对该宗土地享有占有和使用的权利。被告在发现有村民建房后长达三年多向原告反映，原告根据被告的申请向村社及镇政府等相关单位去函协调，且按合同约定原告只有协调义务，并没有约定协调义务应当尽到什么程度，故原告在本案中并无违约行为。协调费系原被告在合同中约定，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。原告也已经尽到了协调义务，故对原告主张的协调管理费283000元（2016年140000元+2017年143000元），予以主张。 本案的争议焦点三：被告是否构成违约，原告是否有权解除《转让合同》，如何确定解除合同时间？ 原告按约向被告交付了土地，被告自2016年1月15日起未按《转让合同》约定交纳租金和协调费构成违约，根据该合同约定，被告违约，原告享有解除合同的权利。 对于《转让合同》的解除时间，原告巴南公路公司请求解除合同，并于2017年9月18日向被告邮寄了解除合同通知书，于2017年10月3日被退回。虽然原告享有解除合同权，但该通知书未达到对方，故该合同解除时间为本判决生效之日。 四、本案的争议焦点四：违约金如何主张? 因被告未按《转让合同》约定交纳土地租金和管理费，构成违约，根据该合同约定，原告有权要求被告支付违约金。 （一）逾期付款违约金是否主张？对于原告巴南公路公司请求被告大朝门公司支付2016年1月15日至2018年3月18日（起诉之日）期间，按未缴纳金额（820031.66元）万分之四支付逾期付款违约金184322.51元的诉讼请求，因被告未按时支付租金给原告造成了资金占用损失，且符合《农村土地转让合同》约定，故本院予以支持；对于原告巴南公路公司请求被告大朝门公司支付2016年1月15日至2018年3月18日（起诉之日）期间，并按未缴纳金额万分之四支付逾期付款违约金68153.2元，因被告未按时支付协调费给原告造成了资金占用损失，且符合《转让合同》约定，故本院予以支持。对从起诉之日至《转让合同》解除之日期间的租金，租金参照2017年租金383107.02元/年计算，对从起诉之日至实际付清之日期间逾期付款违约金，参照合同约定即按未缴纳金额万分之四标准计算；对从起诉之日至实际付清之日期间的协调费的逾期付款违约金，参照合同约定即按未缴纳金额万分之四标准计算。 （二）违约金500000元是否主张？虽然该违约金金额在《转让合同》有明确约定，但从现有证据来看，被告的违约行为除给原告造成了以上资金占用损失外，原告未举示相关证据证明给其造成了其他损失，故本院不予支持。 综上所述，对于原告巴南公路公司请求解除原、被告于2014年2月24日签订的《转让合同》的诉讼请求，本院判决于本判决生效之日解除，被告于本判决生效之日起三十日内交还196.91亩土地给原告；对于原告巴南公路公司请求被告大朝门公司支付2016年1月15日至2018年3月18日（起诉之日）期间的土地租金合计820031.66元，并按未缴纳金额万分之四支付逾期付款违约金184322.51元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；对原告主张的协调管理费283000元（2016年140000元+2017年143000元），并按未缴纳金额万分之四支付逾期付款违约金68153.2元，符合法律规定和合同约定，予以支持；由于被告占有土地未交还给原告，故原告由此产生的土地占有使用费，参照2017年租金383107.02元/年，从合同解除之日起计算至被告实际交还土地之日止；对原告主张被告支付违约金500000元，因原告未举示证据证明，不予主张。 对于被告（反诉原告）重庆大朝门生态农业有限公司提出的全部反诉请求，综上理由，不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告重庆市巴南公路建设有限公司与被告重庆大朝门生态农业有限公司于2014年2月24日签订的《农村土地转让合同》于本判决生效之日解除，于本判决生效之日后三十日内交还196.91亩土地； 二、被告重庆大朝门生态农业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆市巴南公路建设有限公司2016年1月15日至2018年3月18日（起诉之日）期间的土地租金合计820031.66元，并按未缴纳金额万分之四支付逾期付款违约金184322.51元；对从起诉之日至《转让合同》解除之日期间的租金，租金参照2017年租金383107.02元/年计算，对从起诉之日至实际付清之日期间逾期付款违约金，参照合同约定即按未缴纳金额万分之四标准计算； 三、被告重庆大朝门生态农业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆市巴南公路建设有限公司协调费283000元，并按未缴纳金额万分之四支付逾期付款违约金68153.2元；对从起诉之日至实际付清之日期间的协调费的逾期付款违约金，参照合同约定即按未缴纳金额万分之四标准计算； 四、被告重庆大朝门生态农业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆市巴南公路建设有限公司土地占有使用费参照2017年租金383107.02元/年，从合同解除之日起计算至被告实际交还土地之日止； 五、驳回原告重庆市巴南公路建设有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）重庆大朝门生态农业有限公司的诉讼请求。 以上第一至第四项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21500元，鉴定费8000元，由被告重庆大朝门生态农业有限公司负担（原告重庆市巴南公路建设有限公司于立案时预交，被告重庆大朝门生态农业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告巴南公路公司，本院预收的诉讼费不作清退）。本案反诉受理费7000元，由重庆大朝门生态农业有限公司承担（已缴纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李炳灿 人民陪审员  易如琴 人民陪审员  刘思碧 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  李 霞