山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5216号原告：山西东林房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区经园路5号1幢4层，统一社会信用代码×××。负责人：郭文杰，董事长。委托诉讼代理人：牛晓梅，北京市华泰（太原）律师事务所律师。被告：杨军，男，1986年7月15日出生，汉族，住太原市。被告：刘建珍，女，1983年7月19日出生，汉族，住太原市。原告山西东林房地产开发有限公司与被告杨军、刘建珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西东林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛晓梅到庭参加诉讼，被告杨军、刘建珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告山西东林房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4）；2、判令被告将位于太原市迎泽区松庄路16号（东山雅居）11幢1单元16层1604号房屋返还给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4）备案的撤销手续；3、判令被告向原告支付违约金127421.8元；4、判令被告向原告支付原告代偿的银行贷款利息11663.03元；5、本案诉讼费用（含受理费、保全费等）由被告负担。事实与理由：2015年10月31日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4），约定被告以银行按揭贷款方式购买原告开发建设的位于太原市迎泽区松庄路16号（东山雅居）11幢1单元16层1604号商品房。2016年4月25日，被告与兴业银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向兴业银行股份有限公司贷款44万元，原告系该笔贷款的保证人。在收到被告支付的197109元首付款和44万元银行贷款后，原告依约将商品房交付给被告，但被告并未按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的偿还方式还款，自2018年6月起至2018年9月期间，兴业银行股份有限公司太原分行从原告的保证金账户扣划款5笔，共计扣划金额11731.52元（其中房款本金2986.39元、利息8745.13元）。2019年4月8日，兴业银行股份有限公司太原分行向原告送达了《杨军扣款通知书》，宣布被告的贷款提前到期，并于2019年5月22日从原告的保证金账户扣划433810.53元（其中房款本金422147.5元、利息11663.03元）。在通知被告无果的情况下，原告依据《商品房买卖合同》及相关法律规定向本院提起诉讼，请求法院判如所请。被告杨军、刘建珍未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，本院结合庭审事实对原告提交的证据认定如下：证据一：《商品房买卖合同》，证明1.根据该《商品房买卖合同》第三条和第六条可知，被告以银行按揭贷款的方式购买了原告开发建设的松庄路16号（东山雅居）11幢1单元16层1604号房屋；2.根据该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第4项可知，原、被告约定了当被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担保证责任的，被告应在原告通知的时间内偿还原告代偿的贷款本息，如被告未按时向原告还清代偿款项，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房，且被告须按该商品房总价的20%向原告承担违约责任，并被告有义务协同原告到房管局办理有关解除合同的手续；3.根据该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条第1项可知，原、被告约定该《商品房买卖合同》中的通讯地址是被告的有效地址，如被告通讯地址变更的，应在五日内通知原告，否则，原告按《商品房买卖合同》的通讯地址发出的通知即视为送达被告。证据二：《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明内容：被告向兴业银行股份有限公司太原分行按揭贷款44万元，原告是被告购房按揭贷款的保证人。证据三：《房屋交接书》，证明内容：原告于2016年10月29日将涉案房屋交付给被告。证据四：《杨军扣款通知书》，证明内容：1.截止2019年4月8日被告逾期还款累计已达十八期；2.截止2019年4月8日兴业银行股份有限公司太原分行已从原告账户划扣5期，划扣金额共计11731.52元；3.由于被告严重违约，兴业银行股份有限公司太原分行认为被告已无还款能力并宣布被告的贷款提前到期，并要求原告承担被告剩余全部贷款本息的保证责任。证据五：《兴业银行个人贷款还款凭证》及《兴业银行贷款利息单（客户联）》（自2018年6月11日至2018年9月3日），证明内容：因被告长期逾期未还，在2018年6月起至2018年9月3日期间，兴业银行从原告账户划扣金额11731.52元，其中偿还贷款本金2986.39元，偿还贷款利息8745.13元。证据六：《兴业银行个人贷款还款凭证》及《兴业银行贷款利息单（客户联）》（2019年05月22日），证明内容：因被告严重违约，兴业银行宣布被告的按揭贷款提前到期，并从原告账户划扣了被告剩余全部贷款本息422079.01元，其中贷款本金419161.11元，利息2917.9元。证据五、证据六能够综合证明：由于被告的违约，兴业银行共计划扣原告433810.53元，其中代偿贷款本金422147.5元，代偿贷款利息11663.03元。同时，证据五、证据六能够和证据四相互印证。证据七：催款短信，证明内容：原告依《商品房买卖合同》中被告的通讯电话向被告发送了催款短信，要求被告偿还银行划扣的贷款本息433810.53元。证据八：原告向被告邮寄的《还款通知书》及《邮件交寄单》，证明内容：1.原告依《商品房买卖合同》中被告的通讯地址通过中国邮政向被告邮寄了《还款通知书》，要求被告偿还银行划扣原告的433810.53元；2.邮件信息单上明确载明了邮件为东林房地产的还款通知书。根据证据七、证据八，结合涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第1项约定，原告已向被告载明的通讯电话及地址送达向被告履行了催款文书送达义务。本院认为上述证据有原、被告双方的签字（公章），证据之间相互佐证，能够证明案件事实，故对其真实性、关联性、合法性予以认定。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：被告杨军、刘建珍为夫妻。2015年10月31日，出卖人山西东林房地产开发有限公司与买受人杨军签订了编号为201XXXXXXXX4的《商品房屋买卖合同》，该房屋位于松庄路16号东山雅居11幢1单元16层1604号，该商品房建筑面积为100.25㎡，总金额为637109元，付款方式为合同签订之日起，付房款总价的30%（197109元），剩余的70%（440000元）办理按揭。合同签订后，被告依约向原告支付了房款的30%即197109元，剩余的70%向银行办理了按揭贷款。附件四约定，如买受人不按时向出卖人还清代偿款项并支付违约金，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回该商品房，买受人还应支付房屋总价20%的违约金。2016年4月25日，债权人兴业银行股份有限公司太原分行与主债务人杨军、共同债务人刘建珍、保证人山西东林房地产开发有限公司签订了合同编号为兴银晋（住房按揭）481616312001000《个人购房抵押（保证）借款合同，合同约定，保证人山西东林房地产开发有限公司对被告杨军的上述购房贷款提供连带保证责任，保证期间为阶段性担保，为每笔主债务履行期限届满之日起两年。上述合同均有原被告双方签字捺印。2016年10月29日，原告与被告杨军、刘建珍在《房屋交接书》上签字确认，双方认定房屋符合双方签订的商品房买卖合同约定的标准，并于2016年10月29日办理了房屋交接手续。2018年6月起至2018年9月期间，兴业银行股份有限公司太原分行从原告的保证金账户扣划款5笔，共计扣划金额11731.52元（其中房款本金2986.39元、利息8745.13元）。2019年4月8日，兴业银行股份有限公司太原分行向原告送达了《杨军扣款通知书》，宣布被告的贷款提前到期，并于2019年5月22日从原告的保证金账户扣划422078.11元（其中房款本金419161.11元、利息2917.90元）。本院认为，原告山西东林房地产开发有限公司与被告杨军签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX4）以及原告山西东林房地产开发有限公司、被告杨军、刘建珍签与兴业银行股份有限公司太原分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告逾期未向银行偿还贷款，原告作为保证人履行代偿义务后，被告经通知未依约向原告偿还代偿款，故原告要求解除《商品房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被告杨军、刘建珍因未到庭，本案无法准确查实被告已经支付的房款的具体金额，杨军、刘建珍可另行主张。原告要求被告撤销备案登记，并返还房屋的诉讼请求本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期未偿还代偿款行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中当事人约定的违约金为该商品房总价的20%，本案中原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金酌定按房屋总价款637109元的6%计算为38226.54元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原告作为保证人代被告偿还利息11663.03元，原告主张被告返还利息11663.03元的诉讼请求本院予以支持。本案中原告未提供相应的保全费的票据，故原告要求被告承担保全费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告山西东林房地产开发有限公司与被告杨军、刘建珍签订的编号为201XXXXXXXX4的《商品房买卖合同》；二、被告杨军、刘建珍协助原告办理编号为201XXXXXXXX4的《商品房买卖合同》的备案撤销手续并将位于太原市迎泽区松庄路16号（东山雅居）11幢1单元16层1604房屋返还原告山西东林房地产开发有限公司；三、被告杨军、刘建珍向原告山西东林房地产开发有限公司支付违约金38226.54元；四、被告杨军、刘建珍向原告山西东林房地产开发有限公司支付代偿的利息11663.03元；五、驳回原告山西东林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5781元由被告杨军、刘建珍负担。（该款原告已经预交）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂 二○一九年十一月二十日书记员 高 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。