广西壮族自治区那坡县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1026民初384号 原告：隆建兵，男，1978年10月23日出生，壮族，教师，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：黄彩丽，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：李荣新，男，1964年11月8日出生，壮族，农民，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：周海宁，男，1963年8月19日出生，壮族，那坡县委党校老师，住广西那坡县。 第三人：黄忠文，男，1987年6月4日出生，壮族，农民，住广西那坡县。 原告隆建兵诉被告李荣新、第三人黄忠文建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月20日、2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告隆建兵及其委托诉讼代理人黄彩丽，被告李荣新及其委托诉讼代理人周海宁，第三人黄忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆建兵向本院提出诉讼请求：1．判令被告李荣新返还宅基地款490,000元；2．被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告李荣新在2017年3月30日以40万元从黄忠文手中转让一块国有土地使用权宅基地，该宅基地位于。被告在2017年4月8日又将上述宅基地以49万元转卖给原告。原告依照转让协议的规定，已实际支付49万元给被告。事后原告要求过户时，方知黄忠文已不知去向。同时原告经人提醒才知道李荣新和黄忠文的宅基地转让行为无效，李荣新不能根据转让协议取得宅基地的使用权，因此李荣新将宅基地再次转让给原告的行为同样无效。即便原、被告的转让协议有效，但由于李荣新与黄忠文的协议违反法律强制性规定而无法过户，合同的目的无法实现，构成根本违约，同样发生返还49万元的法律后果。因此，原告诉至法院。 原告对其陈述事实，在举证期限内提供以下证据证实： 1．原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格； 2．建设用地规划许可证和国有土地使用权证复印件各1份，证实涉案宅基地权属证明及宅基地位置、面积等信息； 3．收条复印件1份，证明被告于2017年3月30日从黄忠文手中购买地皮的事实； 4．《转让协议书》复印件1份，证明被告李荣新于2017年4月8日把该宅基地转让给原告并收取原告转让费49万元的事实； 5．收款凭证14份及银行流水1份，证明原告已经向被告支付宅基地转让费490,000元。 被告李荣新答辩称，首先，因黄忠文两次向我借款本息共计26万元，为了确保债权实现，黄忠文委托我将其所有的位于安置地对外出售，定价40万元整，如交易成功，我就拿回26万元，余下14万元由安置地的买受人直接支付给黄忠文，如果超出40万元部分可归我所有。之后，我将该宗地皮介绍给原告隆建兵，我们协商确定的转让价格为49万元。隆建兵因只筹集得30万元（尚余19万元算是我出借给隆建兵的），无法一次性向黄忠文支付40万元，因此隆建兵才请求我和他签订《转让协议》，隆建兵虽向我转账49万元，但扣除黄忠文欠款26万元后，我转账给黄忠文14万元，我实际得到隆建兵支付的中介费9万元。我是基于与黄忠文的居间委托关系并且履行中介的职责后才收取9万元。第二，隆建兵与黄忠文签订的《宅基地转让协议》属于效力待定，不应认定无效。因为划拨土地缴纳出让费经批准是允许转让的，原告怠于办理才导致无法过户，不存在合同目的无法实现。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭驳回。 被告李荣新为其辩解向法庭提交如下证据： 1．被告身份证1份，证实被告身份； 2．借款合同1份及身份证、户口簿复印件3份，证实2016年6月24日，黄忠文与李荣新签订借款合同，约定黄忠文向李荣新借款100,000元的事实； 3．《借条》1份及农行业务凭证1份，证实李荣新基于上述借款合同实际向黄忠文出借95,000元的事实； 4．《收条》及农行业务凭证1份，证实2017年3月30日，李荣新又向黄忠文出借150,000元的事实，黄忠文以出具《收条》形式，确认收取李荣新两次借款本息共计26万元（第一次借款95,000元+第二次借款150,000元+利息15,000元）； 5．《宅基地转让协议》1份，证实2017年4月8日，黄忠文、罗锦妙、黄丹凤与原告隆建兵自愿达成宅基地买卖协议，黄忠文以40万元的价格将（那国用（2015）第0494号）安置地41号转让给隆建兵的事实； 6．建设用地规划许可证和国有土地使用证复印件各1份，证实上述转让宅基地系黄忠文合法所有； 7．《收条》复印件1份，证实2017年4月8日，黄忠文出具收条证实收取原告隆建兵支付宅基地转让款40万元的事实； 8．民事诉状及民事裁定书各1份，证实原告隆建兵曾以同一事实向法院起诉，撤诉后又起诉的事实； 9．《转让协议书》1份，证实2017年4月8日，原告与李荣新虽签订涉案宅基地的转让协议，但实质是由于约定宅基地转让款为49万元，原告当时只能支付30万元，剩余尾款19万元相当于尚欠李荣新的款项，为确保尾款顺利支付，双方才以《转让协议书》的形式确立尚存的19万元债权债务关系； 10．《借条》复印件1份，证实2017年7月27日，原告隆建兵向李荣新出具《借条》证明欠李荣新70,000元购地款的事实； 11．《特约商户受理银行卡协议书》及流水清单各1份，证实2017年4月8日，原告隆建兵将购地款300,000元汇入李荣新的POS机后，李荣新又将140,000元转账给黄忠文的事实。同时也证实李荣新代理银行办理存取款业务，而非李荣新个人收取隆建兵购地款。 12．录音U盘一份，共17份录音，系被告与原告、第三人就涉案土地转让事宜进行通话，证实原告购买第三人的土地系被告介绍达成，被告已经履行中介义务，原告因无钱缴纳土地出让金而不愿向政府办理相关转让手续。同时第16份录音也证明，被告将购地款140,000元转账给第三人，原告对此是明确知情的。 第三人黄忠文辩称，我因向李荣新借款，用位于安置地作抵押，为了还钱，我就让李荣新找人来买这块地。李荣新找到隆建兵，我们就以40万元的价格将土地卖给隆建兵，协议签订当天，在李荣新的车上，隆建兵用POS机转钱给李荣新，李荣新扣除我尚欠他的钱后，当场通过POS机转账给我140,000元。至于李荣新与隆建兵约定转让价格为49万元我就不清楚了。此外，我当时向李荣新借款，是按月息5%计算的，应该是属于高利贷。我是愿意配合原告办理该宗地皮转让的相关手续，但因我现在涉嫌犯罪被关押而无法办理。我本人愿意退购地款400,000元给原告，但需要等我释放出去后才能偿还。 经过开庭质证，被告对原告提供证据的真实性均无异议，但对证据4认为原、被告之间不存在事实上的宅基地转让关系，而被告仅起到中间介绍的作用，促成原告与第三人达成转让协议；第三人对原告提交证据的真实性均无异议，但对于证据3认为并非当天实际收取李荣新购地款260,000元，而是确认我与李荣新之间存在260,000借贷关系的事实。原告对被告提交证据的真实性均无异议，但对其关联性及证明目的持异议；第三人对被告提交的证据均无异议。因各方对对方提交证据的真实性均不持异议，故本院对以上证据予以确认，并作为定案依据。 经审理查明，第三人黄忠文分别于2016年6月24日、2017年3月30日向被告李荣新借款共计245,000元（95,000元+150,000元），后双方核算确认，黄忠文尚欠李荣新本息共计260,000元。为偿还债务，双方协商约定：黄忠文将其合法拥有的位于宅基地(使用面积70平方米)以400,000元的价格抵债转让给李荣新，抵扣260,000元借款后，李荣新只需向黄忠文支付购地款140,000元（400,000元-260,000元）。同时，第三人在2017年3月30日向被告借到第二笔借款时，向被告出具一份《收条》，内容记载“今收到者庙屯李荣新购买地皮款人民币贰拾陆万元整，地皮总价为肆拾万元整，过户产生的所有费用由买方承担，余下尾款定在拾日内付清”等内容。 事后，原告隆建兵得知被告李荣新有一宗地皮出售，便找到被告协商购买，双方约定以490,000元的价格将上述宗地转让。 2017年4月8日，原告就上述宗地分别与第三人、被告签订转让协议。原告隆建兵与第三人黄忠文签订《宅基地转让协议》，内容记载：“转让人黄忠文（简称甲方），受让人隆建兵（简称乙方），甲方自愿将自己拥有所有权位于那坡县预留安置地41号一宗70平方米宅基地转让给乙方，该宗宅基地转让价格为肆拾万元整（￥400,000元）等内容”。第三人的母亲罗锦妙、姐姐黄丹凤在该协议签字确认，被告李荣新和覃军作为“现场公证人”也在该协议上签字。 上述协议签订后，原告隆建兵通过POS机将300,000元购地款转入被告李荣新的账户，而李荣新在三方均在场并且原告知情的情况下，按照与第三人约定的转让价格在抵扣借款260,000元后，又将其中的140,000元通过POS机当场转账给第三人黄忠文。 上述款项支付完毕后，原告又与被告签订一份《转让协议书》，内容记载：“转让人李荣新（甲方），受让人隆建兵（乙方），黄忠文的宅基地已转让给李荣新，现李荣新（甲方）将这块宅基地转让给隆建兵（乙方），该宗宅基地位于那坡县预留安置地41号｛那国用（2015）第0494号｝，转让价为肆拾玖万元整（￥490,000元）。付款方式分三次付清：在双方签字之日付给叁拾万元整（￥300,000元）；三个月后，付给拾贰万元整（￥120,000元）；明年2月底，付给柒万元整（￥70,000元）等内容”。事后，被告在该协议书左下角空白处注明“此地皮款已全部付清，李荣新，2018年2月25日”。 2017年7月27日，原告通过银行转账方式向李荣新支付购地款120,000元。 2018年2月25日，原告通过银行转账方式向李荣新支付购地款70,000元。 综上，原告向被告支付购地款共计490,000元，被告将其中的140,000元支付给第三人。事后，因上述宗地无法办理过户手续，原告遂向法院起诉。 另查明，涉案宗地系第三人黄忠文通过划拨方式取得，位于那坡县预留安置地41号，面积为70㎡，于2015年12月5日取得证书编号为那国用（2015）第0494号的《国有土地使用证》。原告与被告、第三人签订转让协议均未经政府相关职能部门的批准办理出让手续。上述两份转让协议签订后，第三人又将该宗地出卖给他人，为此，第三人现因涉嫌合同诈骗罪被羁押于那坡县看守所。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案土地为划拨性质，土地使用权登记在第三人黄忠文名下，原告分别与被告、第三人各自签订一份涉案土地的转让协议。原告在明知被告李荣新未实质取得涉案土地使用权的情况下，与被告签订《转让协议书》，故该协议无效。同时，原告与第三人签订《宅基地转让协议》转让涉案土地，但根据法律规定划拨土地使用权的转让应经有批准权限的人民政府同意，并办理土地使用权的出让程序，缴纳土地出让金后方可实施,但截至起诉前也未经有批准权的人民政府批准。因此，原告与第三人签订的《宅基地转让协议》亦无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中，原告隆建兵基于上述两份协议，于2017年4月8日通过POS机向被告支付购地款300,000元，在原告在场并知情的情况下，被告遂即又将其中的购地款140,000元转账给第三人；之后，原告分别于2017年7月27日、2018年2月25日通过银行转账方式向被告支付购地款190,000元（120,000元+70,000元）。为此，原告实际向被告李荣新支付购地款350,000元（300,000元-140,000元+120,000元+70,000元），向第三人支付购地款140,000元。据此，被告及第三人应予以返还。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李荣新于本判决生效之日起十日内一次性返还原告隆建兵购地款350,000元； 二、第三人黄忠文于本判决生效之日起十日内一次性返还原告隆建兵购地款140,000元； 三、驳回原告隆建兵的其他诉讼请求。 案件受理费8,650元，由被告李荣新承担6,550元，第三人黄忠文承担2,100元。 上述债务，义务人应在本判决规定的期限内自觉履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或本院同级人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8,650元（收款单位：待结算财政款项法院诉讼费专60×××9701397，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  岑丽华 审 判 员  黄勇慷 人民陪审员  关优国 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  李欣容