山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1935号 上诉人（原审原告）：东营宏锦房地产经纪有限公司，住所地东营市东营区沂河路海丽园，统一社会信用代码913705020562303661。 法定代表人：张海娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张潇雪，东营市东营君安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李欣，东营市东营君安法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张娇，女，1986年8月20日出生，汉族，住东营市东营区。 被上诉人（原审被告）：王佃龙，男，1987年8月10日出生，汉族，住东营市东营区。 上诉人东营宏锦房地产经纪有限公司（以下简称宏锦房产公司）因与被上诉人张娇、王佃龙居间合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏锦房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年3月3日，张娇（甲方）与宏锦房产公司（乙方）就坐落于安宁东区的房产签订《委托看房协议》。协议第一条明确载明：“甲方确认：在此次查看上述房产前，没有任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和带看过上述房产；并且乙方为甲方求购、求租上述房产的独家代理商。”该《委托看房协议》系基于宏锦房产公司与张娇达成合意而签署，合同成立且合法有效。张娇已明确了解该合同条款且知悉其权利义务。在签署协议时，张娇并不知晓涉案房屋的任何信息。2019年3月6日，王佃龙（张娇配偶）与东营区恒达房产信息咨询服务部（以下简称恒达房产服务部）就涉案房屋签订协议，并于同日与案外人王立堂达成《房产买卖合同》。上述事实证实，张娇通过宏锦房产公司获知涉案房产的房源信息并实际看房后，通过对该房源信息的查询，才得知恒达房产服务部也曾发布该房屋的房源信息。张娇为规避《委托看房协议》的约束，由其配偶王佃龙与恒达房产服务部另行签订协议。张娇、王佃龙实际上是通过宏锦房产公司的中介行为，与案外人王立堂达成《房产买卖合同》，宏锦房产公司居间合同义务已履行完毕，张娇、王佃龙依约应向宏锦房产公司支付报酬。张娇、王佃龙的行为，违反《委托看房协议》合同项下第3条第3、4款之约定，其行为已杓成违约，应向宏锦房产公司支付违约金。一审法院认为张娇、王佃龙系通过宏锦房产公司及恒达房产服务部两中介获知涉案房源信息，对报价及服务比对后，选择恒达房产服务部房屋买卖合同成立，认定事实错误。实际是张娇、王佃龙通过宏锦房产公司提供的房源信息获知恒达房产服务部，继而“跳单”与恒达房产服务部签订协议。因此，张娇、王佃龙系利用宏锦房产公司的信息机会实现房屋买卖行为，构成违约。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据上述规定，民事主体从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。张娇与宏锦房产公司签订《委托看房协议》后，利用宏锦房产公司提供的房源信息，“跳单”与其他中介公司达成协议，其行为违反诚实信用原则。一审判决违背诚实信用原则，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。 张娇答辩称，宏锦房产公司主张张娇、王佃龙系通过宏锦房产公司获取涉案房源信息错误，张娇是在58同城和安居客等网站上了解到涉案房源信息，当时有多家中介发布此房源信息。涉案《委托看房协议》并不是在张娇完全知情的情况下签订，张娇看房后宏锦房产公司工作人员表示看房一般需要缴纳20元看房费，因张娇通过宏锦房产公司卖过房子，所以该工作人员免除了20元看房费，并拿出一份协议说为了向公司交差需要张娇帮忙填写信息，证明宏锦房产公司带张娇看过房，但该工作人员并未告知张娇协议的内容，张娇对协议内容不了解。 王佃龙答辩称，根据消费者权益保护法规定，消费者可以优先选择服务好、价格低的中介。看房协议内容不全面，该协议没有约定如果宏锦房产公司提供的服务或价格让消费者不满意应如何处理。2019年3月3日前王佃龙在恒达房产服务部查询过涉案房源信息。 宏锦房产公司向一审法院起诉请求：1、判令张娇、王佃龙向宏锦房产公司支付中介费用16500元；2、判令张娇、王佃龙向宏锦房产公司支付违约金33000元；3、张娇、王佃龙向宏锦房产公司支付律师费4000元；4、本案一切诉讼费用由张娇、王佃龙承担。 一审法院认定事实：2019年3月3日宏锦房产公司作为受托方（乙方）与张娇作为委托方（甲方）签订《委托看房协议》一份，约定乙方向甲方提供的房产为安宁东区及安宁北区12幢2单元302室，甲方确认在此次查看上述房产前，没有任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和带看过上述房产，并且乙方为甲方求购、求租上述房产的独家代理商；委托期限自2019年3月3日起至2019年9月2日；服务费为成交价的1%，甲方与房主签订买卖合同时一次向乙方付清；若甲方及其关系人签订本看房协议之日起一年内与乙方介绍的房屋房主自行成交，则视为乙方无瑕疵的完成了甲方所委托的事务，甲方同意按该房屋成交价的4%向乙方支付违约金；在甲方拒绝按约定向乙方支付佣金时，乙方有权依法追索，因此而产生的律师费等相关费用由甲方承担。落款处甲方签署张娇姓名及电话，乙方加盖公章并有经纪人签名。张娇对于委托看房协议中安兴北区12幢2单元302室后的签字不认可，但未申请笔迹鉴定。 涉案房屋原房产所有人王立堂曾通过多种方式发布安宁东区33号楼三单元302室房屋的出售信息，包括在恒达房产服务部发布出售信息。恒达房产服务部证明涉案房屋原产权人王立堂曾报出售该涉案房屋房源一套。2019年3月6日，王佃龙与恒达房产服务部签订《委托看房协议》一份，约定该中介公司为王佃龙提供位于东营区房源一处，委托期限为2019年3月6日至2019年9月5日。2019年3月6日，案外人王立堂与王佃龙签订《房产买卖合同》一份，约定王佃龙购买王立堂所有的位于东营区房屋一套，房屋总价款1660000元，王佃龙签字确认，房产买卖合同载明居间方为恒达房产服务部。现该涉案房屋已登记过户至王佃龙、张娇名下。 另查明，张娇与王佃龙系夫妻关系。 一审法院认为，宏锦房产公司与张娇签订的《委托看房协议》属于居间合同性质，其中第四条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司与买房签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买房通过其他公众可以获知的正当途径并获得相同房源信息的，买房有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买房是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房屋原产权人王立堂通过多种方式发布安宁东区33号楼三单元302室房屋的出售信息，张娇及王佃龙分别通过不同的房屋中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介促成了房屋买卖合同成立。因此，张娇、王佃龙并没有利用宏锦房产公司的信息机会，不构成违约，宏锦房产公司的诉求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回东营宏锦房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取计569元，由东营宏锦房地产经纪有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：张娇、王佃龙的行为是否构成“跳单”，其应否向宏锦房产公司支付中介费用及违约金。 本院认为，根据本案查明的事实，涉案房产原房主王立堂通过多种方式公布了其房屋销售信息，包括在恒达房产服务部对房产信息进行了登记，宏锦房产公司并非涉案房源信息的独家持有人。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径并获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。张娇与王佃龙分别通过不同的房产中介公司了解到同一房源信息，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，因此，张娇、王佃龙选择通过恒达房产服务部与原房主签订房屋买卖合同，其行为并不构成“跳单”违约。综上，一审法院认定张娇、王佃龙的行为不构成“跳单”并无不当。宏锦房产公司向张娇、王佃龙主张中介费用及违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院依法予以维持。 综上，宏锦房产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138元，由上诉人东营宏锦房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  宋国蕾 审判员  郭芳芳 二〇一九年十一月十八日 法官助理王晓雨 书记员于燕