江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初2867号原告：祝丽娜，女，1960年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：童文德，江西胜利律师事务所律师。被告：项小民，男，1966年4月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：舒丽芳，女，1966年3月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告祝丽娜与被告项小民、舒丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，于2019年11月15日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祝丽娜及其委托诉讼代理人童文德、被告项小民到庭参加诉讼，被告舒丽芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祝丽娜向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告立即将位于鹰潭市的房屋腾空交还原告；2.请求法院判令两被告赔偿原告房屋租赁违约金损失10000元，赔偿原告从2019年9月14日起至两被告将位于鹰潭市的房屋使用权交还原告之日止，按每年50000元标准计算的房屋租金损失费；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年9月13日，原告与两被告签订了一份《店面租赁协议》，约定原告将自有的位于鹰潭市间租给被告经营百货服装，租期为一年（自2018年9月13日至2019年9月13日止）；同等条件下被告有优先续租权等（详见《店面租赁协议》）。租赁协议期满后，被告在没有签订续租合同的情况下，拒不交还原租赁店面。2019年10月9日，原告祝丽娜与王田辉签订了一份《店面租赁协议》，约定原告将原租赁给被告使用的逾期店面（鹰潭市的店面）租给王田辉使用，租期为一年（自2019年10月10日至2020年10月9日止）。同日，原告到被告处将订立合同的情况告知了二被告，并明确表示在同等条件下被告可以优先续租，如果被告不再续租，应立即将店面返还交付给原告，二被告仍然拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。为维护自己合法权益，现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第23条、《中华人民共和国合同法》第107条、第113条等法律法规向法院起诉，望判如所请。被告项小民辩称：1.原告和被告签订的租赁协议尚未到期，距租赁期满还有一年。事情的经过如下：被告于2018年9月8日在案外人占碧琴处取得了案涉店面（山背小区17栋27号）2018年9月至2020年9月的经营权，该店面系占碧琴从房东即原告处所承租。占碧琴承租原告店面的合同期限为2015年9月15日至2020年9月14日止，占碧琴在将最后两年经营权转让给被告后通知了原告，被告支付占碧琴转让费和装修费25000元，占碧琴与被告协商其最后两年的租金即2018年9月至2020年9月的房租58000元（每年29000年，两年共计58000元）由被告代付给原告。在被告接下占碧琴承租店面的两年经营权后的第三天，原告找到被告，要求被告拿回之前给占碧琴转让费的一半给原告，被告予以拒绝。之后，原告提出要求被告将占碧琴和被告签订的转让合同作废，直接同原告签承租合同。被告因心存疑虑，没有将被告和占碧琴签订的合同交给原告，并告诉原告可以签订合同，但是要和占碧琴一样签五年的承租合同，后来在被告不知情的情况下，原告和被告舒丽芳签订了一年的合同，所以合同上的签名不是被告本人的签名，是被告舒丽芳代被告项小民签的字。在被告的生意步入正轨，原告就提出房租由29000元每年涨到30000元每年，被告答应了。没几天，原告又打电话告诉被告要求房租涨到50000元每年，被告不同意并告诉原告会在2019年9月15日之前转给其30000元，原告在被告结账的几天时间里寻找各种理由进行刁难，也不提供账号给被告，导致被告无法转账给她，也不同意被告给其现金。之后原告还带人来到被告的店里闹事，将被告的客户赶走，并将店面上锁。被告告诉原告店面还有一年的经营权才到期，双方发生争执并去了派出所。后来原告带了一个男人到店里说已经和这个男人签了店面出租合同，租金50000元一年，但是同一条街上的店铺的租金都达不到50000元一年的标准，因此这份高于平均租金2倍的合同并不是真实的。所以本案不是被告违约，而是原告违约，应该由原告赔偿被告的损失。请求法院驳回原告诉讼请求。被告舒丽芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、店面产权证明、2019年9月13日的《店面租赁合同》、原告询问两被告是否行使优先租赁权的视频资料，被告项小民无异议；对被告项小民提交的结婚证，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的祝丽娜与案外人王田辉2019年10月9日签订的《店面租赁协议》，被告项小民质证对该协议的真实性有异议。本院认为，该份租赁协议结合原告提交的视频及被告项小民的庭审陈述可以认定其真实性，本院予以采信；2.被告项小民提交的2015年9月13日祝丽娜与案外人占碧琴签订的《租房协议》，原告质证对该份协议的真实性无异议，对其关联性有异议，认为该份协议在2018年9月13日已经终止。本院认为，2015年9月13日祝丽娜与案外人占碧琴签订的《租房协议》与本案有关，予以采信。被告项小民提交的2018年9月13日原告与被告舒丽芳签订的《租房协议》，原告质证该份协议不是正式合同，对其合法性和关联性有异议。本院认为，2018年9月13日原告与被告舒丽芳签订的《租房协议》，结合被告项小民庭审陈述，原、被告均认可该份协议不是正式合同，故本院对其不予采信。被告项小民提交的2019年9月8日被告舒丽芳与案外人占碧琴签订的《转让协议》，原告质证该份转让协议上没有原告的签字，原告并不知情，原告不承担该《转让协议》的责任。本院认为，根据原告与占碧琴2015年9月13日签订的《租房协议》中的第三条“乙方如合同到期或中途改变不能继续租用可转让，须提前告知房东，乙方结清租赁期间的费用后，由房东续签合同……”，原告亦陈述占碧琴于2018年9月13日不再继续租用案涉店面，以及被告项小民、舒丽芳2018年9月13日同原告签订的《店面租赁协议》，可以认定该份《转让协议》的真实性，本院予以采信。3.被告提交的2019年10月20日徐来贵、彭慧与孙瑞阳签订的《店面租赁合同》，以证明案涉店面附近的店面租金最高为3万元左右，原告质证该份合同系复印件且没有证人出庭作证，本院认为，原告的质证意见成立，对被告项小民提交的该份证据不予采信。本院经审理认定事实如下：案涉店面坐落于鹰潭市月湖区，系原告祝丽娜所有。2015年9月13日，原告祝丽娜将该店面出租给案外人占碧琴，约定租赁期限为2015年9月15日至2020年9月14日，租金29000元每年，一年一付，五年内房租不变。同时约定在此五年承租期内，占碧琴如合同到期或中途不再继续租用可以转让，但须提前告知房东即原告祝丽娜，在占碧琴结清其租赁期间的费用后，由原告祝丽娜与第三人续签合同。2018年9月13日，占碧琴不再租用案涉店面，并与被告舒丽芳签订了《转让协议》，协议约定占碧琴将其承租的祝丽娜的案涉店面转让给被告舒丽芳和项小民，经营权两年，转让期限为2018年9月15日至2019年9月14日止。被告项小民、舒丽芳支付给占碧琴转让费20000元，装修费5000元。由被告项小民、舒丽芳向原告祝丽娜代付两年的店面租金58000元。2018年9月13日，被告项小民、舒丽芳与原告祝丽娜签订《店面租赁协议》，协议约定原告祝丽娜将案涉店面出租给两被告经营百货服装，租期自2018年9月13日至2019年9月13日止。租金为29000元，年头一次性付清。同时约定，合同到期后被告应完好归还，在同等条件下，两被告有优先租用权。合同到期后，原告祝丽娜告知两被告如需继续租用案涉店面则租金为50000元一年，两被告予以拒绝并表示租金30000元一年。2019年10月9日，原告祝丽娜与案外人王田辉签订《店面租赁协议》，约定将案涉店面出租给王田辉，租期自2019年10月10日至2020年10月9日止，租金每年50000元。另查明，两被告租用案涉店面用于经营蔬菜生意，案涉店面现为两被告继续经营使用。本院认为，原告祝丽娜与被告项小民、舒丽芳于2018年9月13日签订的《店面租赁协议》，被告项小民虽辩称该协议上的签字并非其本人所签，而是其妻子舒丽芳代签，但即便该签字系被告舒丽芳代替被告项小民所签，被舒丽芳作为被告项小民的妻子，和被告项小民一起经营案涉店面，被告舒丽芳与原告祝丽娜于2018年9月13日签订的《店面租赁协议》也对被告项小民具有约束力。被告项小民辩称其与案外人占碧琴签订的《转让协议》中约定对案涉店面的经营权为2年，根据祝丽娜与占碧琴2015年9月13日签订的《租房协议》中的第三条“乙方如合同到期或中途改变不能继续租用可转让，须提前告知房东，乙方结清租赁期间的费用后，由房东续签合同……”可知，占碧琴在承租期内可以将该店面的经营权转让给第三人，但须提前告知原祝丽娜，并由原告祝丽娜与第三人续签合同。故本案中的《转让协议》实质是占碧琴将其案涉店面的租赁权转让给两被告，占碧琴退出其与原告祝丽娜原有的租赁关系，由原告祝丽娜与两被告重新订立店面租赁协议。根据合同的相对性，占碧琴与被告舒丽芳签订的该份转让协议上并没有原告的签字认可，且原告祝丽娜否认对占碧琴将承租店面的2年经营权转让给被告事先知情，故占碧琴与被告舒丽芳签订的该份《转让协议》并不当然对原告祝丽娜产生法律效力。两被告通过该《转让协议》取得案涉店面的租赁权，但原、被告之间的权利义务约定应以2018年9月13日双方签订的《店面租赁协议》为准。故对原告祝丽娜要求两被告将位于鹰潭市的房屋腾空交还原告的诉讼请求，本院予以支持；对原告祝丽娜要求被告赔偿其房屋租赁违约金损失10000元，因原告祝丽娜未提交其向王田辉支付了该笔10000元违约金的证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；在两被告不同意以50000元一年的租金继续租用原告店面的情况下，原告与案外人王田辉签订了店面租赁协议，两被告拒绝交还案涉店面并继续实际占有使用该店面，导致原告祝丽娜的再次出租无法完成，给原告祝丽娜造成了损失，故对原告祝丽娜要求两被告赔偿其自2019年9月14日至两被告将案涉店面交还原告祝丽娜之日止，按每年50000元标准计算的房屋租金损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告项小民、舒丽芳于本判决生效之日起十五日内腾退原告祝丽娜所有的位于鹰潭市的房屋；二、被告项小民、舒丽芳于本判决生效之日起十五日内向原告祝丽娜支付逾期腾房占用费（按照每年50000元的标准，自2019年9月14日计算至实际退还房屋之日止）；三、驳回原告祝丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（原告已预交），由原告祝丽娜负担50元，被告项小民、舒丽芳负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  杨庚林人民陪审员  尉小英人民陪审员  周荣梅二〇一九年十一月二十八日法官助理刘梦英书记员苏宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。