四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0303民初1336号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市锦江区大川巷8号锦上花1单元。 负责人：陈俊文，西南大区总经理。 委托诉讼代理人：刘万金，男，1973年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：戴晓，男，1984年12月26日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 被告：范勇，男，1987年10月13日出生，汉族，户籍地四川省自贡市自流井区。现住自贡市贡井区。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司诉被告范勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘万金、被告范勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费5197.02元；2、判令被告立即支付滞纳金按总金额的30%1559.11元；3、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告与被告签订形成了物业管理委托合同，原告履行了合同义务，但被告从2016年4月至2019年7月共40个月未交物业服务费，被告住房面积93.64平方米，其中1.5元/月.平方米的25个月3511.5元，1.2元/月.平方米的15个月1685.52元，合计5197.02元。经原告多次催促，被告以多种理由拒不交费。特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告范勇辩称:1、原告主张的物管费缺乏依据，原告与被告之间不存在物业服务合同关系。因原告的物业服务绝大多数业主不满意，尚峰小区业主委员会代表业主于2019年2月与四川恒上物业管理有限公司签订了物业服务合同，根据被告与原告签订的《前期物业协议》第十八条物业服务合同已终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，原告无权主张合同终止后的物业费。2、原告管理小区期间，没有按照《前期物业协议》履行义务，小区各种设施损坏未及时维修或不维修；垃圾经常未及时清理；停车场常年漏水。小区管理一片混乱，各种人员随意进入，小区内变成菜市场。门禁系统不能使用，小区经常发生盗窃案件，小区业主的生命和财产安全存在重大隐患。3、原告主张的滞纳金缺乏依据。原《前期物业协议》未约定“总金额的30%”。此外，其他法律法规也未就拖欠物管费是否支付滞纳金做出明确规定。4、原告存在侵害被告利益的行为。原告将属于小区业主共有的游泳池、电梯内投放广告、物业用房出租后未公布收支情况，而是据为己有。综上所述，被告无需支付原告主张的物管费及滞纳金。相反，原告私自处置业主共有财产，被告保留要求原告返还的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、营业执照及法人代表身份证明，证明原告及法定代表人身份主体情况；2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况；3、前期物业服务协议，证明原被告在自愿平等基础上签订的物业服务合同合法有效，双方存在物业服务合同关系；4、业主情况登记表，证明被告是我小区业主的事实。5、欠费明细，证明被告欠缴物业费的具体金额的事实。 被告范勇对原告提供的证据，庭审质证如下：对于证据真实性无异议，我所辩称的不存在物业服务合同关系是我们小区的业委会已经与新的物业公司签订了物业服务协议，我们现在跟原告方并无合同关系，原告方无权向我主张物业费。 被告范勇为证明其主张，向本院提交如下证据：1、物业服务合同、前期物业服务合同各一份，证明与原告方的物业协议已经到期，2、照片一组，证明对方未履行自己的合同义务，即小区存在诸多管理服务不规范的问题，也不存在是我方不缴费造成服务不到位，原告方自身未尽到提供服务的义务构成违约，他违约在先，不能向我方再主张违约金； 原告对被告提供的证据，庭审质证如下：对方提交的前期物业服务协议恰好证明了我方与被告存在合法有效的物业服务合同关系，对于照片中关于车库的质量问题是开发商的责任范围，与我方无关，对于小区设施损坏问题，需要广大业主筹资进行维修，而不是我公司单方面出资维修。 对原告提供的证据及被告提供的证据1，本院经审查，认为符合证据的真实性、合法性并与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提供的证据2具有个体、特定时间状态真实性，综合证明力不足。 经本院审理查明：2012年12月4日，原告与被告范勇、袁晨敏、2014年1月22日原告与被告范勇分别签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告居住的自贡市提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.3元／月.平方米，第二年1.4元／月.平方米，第三年及以后1.5元／月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为该小区提供物业服务至今。被告范勇系自贡市创兴.西城尚峰小区4幢1单元18楼96号房的业主，住宅面积93.64平方米。自2016年4月1日至2019年7月31日，欠费40个月，其中1.5元／月.平方米的25个月欠费3511.50元，1.2元／月.平方米的15个月欠费1685.52元，合计欠费5197.02元。被告因对原告提供的物业服务不满意而拒绝交纳上述物业服务费。经原告催收未果，现诉至法院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费5197.02元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告未按期缴纳物业费，认为原告没有履行物业服务义务，被告有权不支付物业费的答辩。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中原告的服务质量高低，小区居民的基本生活条件的保障好坏，业主个人意见，应当通过合法途径反映，普遍问题，由业主们集体决定，集体维护权利。业主个人长期不交物业服务费，影响物业服务的正常运行，有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。故被告辩称，原告没有履行物业服务义务的证据不足，不能成为其拒交物业服务费的当然理由。被告辩称与原告的《前期物业服务协议》已终止，因被告所在小区业主委员会与原告的物业服务合同纠纷尚在诉讼中，被告此理由不成立。被告未按期缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。另，原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故原告主张被告按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告范勇于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司物业服务费5197.02元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取25元，由被告范勇负担。因原告已向本院预交，故由被告范勇于本判决生效之日起五日内直接支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  张利平 二〇一九年十一月十日 书记员  周 懋