广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12843号上诉人（原审原告）：吕康徐，男，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人吕康徐因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12557号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金38985.2元予吕康徐；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回吕康徐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费804.14元（吕康徐已预交），由粤海通公司、长华公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对吕康徐已预交的诉讼费用804.14元，在判决发生法律效力后经吕康徐书面申请,一审法院退还予吕康徐。”吕康徐不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判粤海通公司、长华公司以购房款817299元为本金，按日万分之三向吕康徐连带支付2018年2月1日起至实际交付装修楼房之日止的逾期交房违约金；3.判令粤海通公司、长华公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定双方约定案涉房屋的交付时间为2018年10月31日错误。吕康徐与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间为2018年1月31日。吕康徐与佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）签订《委托装修协议》约定的交付装修成果时间为2018年10月31日。按合同履行的先后顺序，粤海通公司应先于2018年1月31日前将符合交楼条件的毛坯房交付给吕康徐。吕康徐对毛坯房验收无误后，再将毛坯房交给长华装饰公司进行房屋装修。长华装饰公司在对案涉房屋进行装修后，再将装修成果交付给吕康徐验收收楼。这两次将房屋交付给吕康徐进行验收的内容及验收的时间都是不同的，且都属于粤海通公司必须履行的合同义务。一审判决以案涉《委托装修协议》约定2018年10月31日交付装修成果为由，认定双方变更了《商品房买卖合同（预售)》约定的交付时间，免除了粤海通公司2018年2月1日起延迟交付毛坯房的违约责任，对吕康徐明显不公平。二、本案违约金计算的起始时间应是案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间的次日，即2018年2月1日。从案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的毛坯房交付时间届满（2018年1月31日）至粤海通公司取得竣工验收备案手续前（2018年11月23日），粤海通公司发出通知要求吕康徐收楼。但由于案涉房屋不符合《商品房买卖合同（预售)》约定及法定的交付条件，吕康徐有权拒绝收楼。由于粤海通公司在吕康徐没有验收毛坯房的情况下直接将毛坯房交给长华装饰公司进行施工，多名业主依法向“佛山12345”及佛山高新技术产业开发区国土规划和城市建设局反映粤海通公司该违法、违约的行为。2018年3月23日，佛山高新技术产业开发区国土规划和城市建设局向粤海通公司发出《关于停止室内装修施工的通知》，要求粤海通公司立即停止对长华国际1-10栋的室内装修行为，并加快施工进度，早日竣工验收。由此可见，作为开发商，粤海通公司有义务向吕康徐交付符合法定及约定交付条件的毛坯房，在吕康徐验收毛坯房后才可将毛坯房交由长华装饰公司进行装修。本案中，粤海通公司在案涉房屋未符合法定交付条件时要求吕康徐接收毛坯房，且在毛坯房未经得吕康徐验收的情况下将毛坯房交给长华装饰公司进行装修，粤海通公司的行为明显构成违约。由于粤海通公司未按照案涉《商品房买卖合同（预售)》约定的时间交付毛坯房，因此逾期交楼违约金应按约定自2018年2月1日起开始计算。针对吕康徐的上诉请求，粤海通公司辩称，一、一审法院认定的交楼时间符合事实。吕康徐主张应将《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》看做两个独立的合同，却无视双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，其主张与事实不符且自相矛盾。吕康徐要求粤海通公司履行交付毛坯楼、精装修的义务，要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房。二、吕康徐未曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼。吕康徐未提供证据证明曾催告要求粤海通公司交付毛坯楼，故其主张不应支持。吕康徐提交的向有关部门催告的证据，是其他业主向有关部门投诉的材料。针对吕康徐的上诉请求，长华公司辩称，其答辩意见与粤海通公司的答辩意见一致。粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需向吕康徐支付逾期交房违约金38985.2元（以购房款817299元为本金，按日万分之三的标准，自2018年11月1日起计算至2019年4月8日止）；2.撤销一审判决第二项，改判长华公司无就一审判决第一项承担责任；3.本案一审、二审诉讼费用由吕康徐承担。事实与理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的主体是粤海通公司与吕康徐，长华公司作为粤海通公司的股东，其既非合同的一方也未参与涉案房屋买卖活动，吕康徐亦没有证据证明长华公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的情形。因此，长华公司并非本案的适格被告，其不应承担责任。二、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。涉案《补充协议》并没有完全免除粤海通公司在逾期交房时的违约责任，仅是就违约金标准作出调整，调整之后业主并不因此丧失追讨逾期交房违约金的权利，且变更后的违约金也没有低于业主因逾期交房而导致的实际损失，同时业主也不因此而承担更重的责任。一审判决认定涉案《补充协议》有关条款无效明显不妥。涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规，应按照该协议中关于逾期交房违约金标准的约定,并适用以涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》之时作为具备交付条件之时。再者，按照相关法律规定，在吕康徐主张的违约金明显高于其实际损失时，法院应下调违约金。而且，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，法院应按照租金标准下调违约金而非适用商品房买卖合同约定的违约金标准。三、粤海通公司、长华公司不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。针对粤海通公司的上诉请求，吕康徐、长华公司均未提出答辩意见。二审期间，吕康徐提交了如下证据:1.行政处罚通知书；2.佛山12345的反馈；3.关于停止室内装修的通知；4.关于停止办理交楼手续的通知。本院组织当事人进行了质证。粤海通质证认为，上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容不予确认。经审核，吕康徐提交的上述证据无原件核对,也不影响本案的处理,故不能作为本案的定案依据。粤海通公司、长华公司未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：一、涉案房屋的交付条件应如何确定；二、双方约定的交房时间应如何确定;三、粤海通公司与吕康徐在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与吕康徐在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且吕康徐亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%；相反，如果吕康徐违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重吕康徐责任的情形，故该条款无效。吕康徐在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，吕康徐、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2382.91元，由上诉人吕康徐负担1608.28元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担774.63元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力