安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3692号原告：张友敏，女，汉族，1989年10月24日出生，住安徽省寿县。原告：吴传报，男，汉族，1989年6月20日出生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：许维利，安徽昌淮律师事务所律师。被告：安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇寿州宾馆综合楼二层，统一社会信用代码91340422563435032F。法定代表人：蔡元红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师。第三人：寿县鑫楚商业经营管理有限公司，住所地安徽省寿县工业园区安徽大众医药有限公司宿舍楼，统一社会信用代码913404225957437934。法定代表人:金梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，安徽郢都律师事务所律师。原告张友敏、吴传报与被告安徽同鑫置业有限公司（以下简称同鑫置业公司）、第三人寿县鑫楚商业经营管理有限公司（以下简称鑫楚管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行审理。张友敏及其委托诉讼代理人许维利、同鑫置业公司的委托诉讼代理人李敏、鑫楚管理公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张友敏和吴传报向本院提出诉讼请求：1.解除张友敏和吴传报与同鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.同鑫置业公司返还张友敏和吴传报购房款251996元、承担办证费损失2210元、支付违约金2519元并赔偿张友敏和吴传报购房款占用期间的利息损失75598元（按照年息6%计算至起诉之日），共计322323元;3.同鑫置业公司赔偿张友敏和吴传报购房款占用期间的利息损失自起诉之日起直至购房款实际还清之日止（按照年息6%计）；4.本案诉讼费用由同鑫置业公司承担。事实和理由：2012年10月25日，张友敏和吴传报与同鑫置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张友敏和吴传报购买同鑫置业公司所有的同鑫新街口商业广场E栋226号门面房一间，建筑面积31.11平方米，套内面积21.61平方米，总价251996元。双方在该合同第八条中约定，同鑫置业公司应当在2014年5月31日前将经验收合格的商品房交付给张友敏和吴传报使用；在第十一条中约定的交接标注是商品房达到使用条件后出卖人应以书面通知买受人办理交接手续。在第九条中约定，同鑫置业公司逾期交房超过60日的，张友敏和吴传报可以解除合同，同鑫置业公司应当向张友敏和吴传报支付购房款的1%作为违约金。合同签订后，张友敏和吴传报依约履行了付款义务，缴纳了2210元办证费用，并与鑫楚管理公司签订了委托租赁协议，约定该房屋由鑫楚管理公司对外出租，该套房屋一直未出租出去，鑫楚管理公司已经停付租金。张友敏和吴传报要求同鑫置业公司交房，因房子已经烂尾，同鑫置业公司至今仍没有向张友敏和吴传报交付所购房产。同鑫置业公司的行为已构成根本违约，导致双方签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，张友敏和吴传报多次与同鑫置业公司协商解决未果。为此提起本案诉讼。同鑫置业公司辩称，一、同鑫置业公司已交付了房屋。同鑫置业公司与张友敏和吴传报于2012年10月25日签订商品房买卖合同，张友敏和吴传报于2012年10月25日又与鑫楚管理公司签订委托租赁协议，鑫楚管理公司已提前支付前三年的租金，第四年、第五年年的租金也已付清。张友敏和吴传报于2012年10月25日就已经取得涉案房屋所产生的收益，截止2019年2月，张友敏和吴传报已从鑫楚管理公司获得了租金104482元。由此说明同鑫置业公司出售的商品房已经符合合同约定并通过验收，在2012年10月25日已经按张友敏和吴传报的指示将案涉房屋转移给鑫楚管理公司占有。张友敏和吴传报以同鑫置业公司逾期交房为由，主张解除合同并支付违约金没有事实和法律依据。二、我国合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。同鑫置业公司与张友敏和吴传报约定的交房时间是2014年5月31日前，逾期交房超过60日的，张友敏和吴传报有权解除合同。即使同鑫置业公司存在逾期交房的违约行为，在同鑫置业公司未催告张友敏和吴传报行使合同解除权的情况下，张友敏和吴传报应在2014年7月30日至2015年7月29日的一年期间内行使合同解除权。张友敏和吴传报于2019年8月以提起本案诉讼的方式要求解除合同，已超过了法律规定的一年除斥期间，其合同解除权已消灭，双方的商品房买卖合同不能解除，应当继续履行。三、张友敏和吴传报与同鑫置业公司签订了案涉商铺的回购协议，回购期尚未届满。张友敏和吴传报与鑫楚管理公司签订了案涉商铺的委托租赁协议，委托租赁期限尚未届满。依据回购协议和委托租赁协议的约定，张友敏和吴传报也不能解除合同。四、张友敏和吴传报要求同鑫置业公司承担利息没有依据，即使同鑫置业公司存在违约行为，也是应按合同约定支付相应的违约金。同鑫置业公司请求法院驳回张友敏和吴传报的诉讼请求。鑫楚管理公司述称，1.不同意张友敏和吴传报与同鑫置业公司解除合同。张友敏和吴传报与鑫楚管理公司已就案涉房屋签订了委托租赁协议，鑫楚管理公司已经支付了五年租金，前三年的租金直接付给同鑫置业公司作为张友敏和吴传报的购房款，第四、五年的租金，每半年支付一次，共支付四次，不存在违约的情况，张友敏和吴传报无权解除合同。2.如果法院判决解除合同，张友敏和吴传报应按照租赁协议第六条约定返还前三年租金，并按购房款金额的3%支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：2012年10月25日，张友敏和吴传报（买受人）与同鑫置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：张友敏和吴传报购买同鑫置业公司开发的位于寿县城南新区明珠大道与宾阳大道交叉口西侧的“同鑫新街口商业广场”负一层第E-226号房屋，该房用途为商住，框剪结构，层高5米，地下“-1层”，建筑面积31.11平方米，套内面积21.61平方米，单价8100.16每平方米，总价251996元。张友敏和吴传报应于2012年10月25日前付清首付款201996元，余款50000元，在合同签订之日起7日内办妥贷款。双方在合同第八条中约定，同鑫置业公司应当在2014年5月31日前将经验收合格的商品房交给张友敏和吴传报。在第十一条中约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在合同第九条中约定，逾期交房按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向其交付违约金。上述商品房买卖合同签订前一日，张友敏和吴传报与同鑫置业公司签订了《商铺回购协议》，又与鑫楚管理公司签订了《委托租赁协议》。张友敏和吴传报与同鑫置业公司在《商铺回购协议》中约定：前述第E-226号地下商铺，优惠后返租前的价款为307312元，自交房当日起，在满10年时，如张友敏和吴传报想出卖该物业，可按该物业优惠后返租前的总价（以实际付款到位金额为准）的150%作为出让价格将该物业出让给同鑫置业公司；张友敏和吴传报须在交房当日起满10年之日为界，提前6个月书面通知同鑫置业公司，并于交房当日起满10年之日起的10日内办理出让手续；张友敏和吴传报未能提前6个月书面通知或逾期提出回购的，视为放弃。张友敏和吴传报与鑫楚管理公司在《委托租赁协议》中约定：为保障“同鑫新街口商业广场”物业项目的繁荣和发展，张友敏和吴传报委托鑫楚管理公司对前述E-226号地下商铺招商出租，该商铺作为“同鑫新街口商业广场”物业的组成部分，其全部投资经营管理权由鑫楚管理公司进行统一经营管理，委托租赁时间为10年，从2014年5月31日至2024年5月30日止。鑫楚管理公司按商铺实际销售价格307312元为基准给予张友敏和吴传报投资回报：第一、二、三年度，每年租金为购房款的6%，即18438元（307312元×6%）；第四、五年度，每年租金为购房款的8%，即24584元（307312元×8%）；第六年至第十年按市场价计算回报，如果双方在该期间对租金不能协商一致，张友敏和吴传报有权收回商铺。租金支付方式：一次性支付前三年租金（按商铺实际销售金额的18%），即张友敏和吴传报正式签订商品房买卖合同时直接从购房款中扣除，第四年开始直至合同期满，每年租金按年度给付，给付时间为每个合同年度开始前一个月内，第四年第一次给付租金时间为2017年5月30日前。双方还约定：委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归鑫楚管理公司，张友敏和吴传报不得以任何理由收回商铺或另行委托经营，鑫楚管理公司给予张友敏和吴传报固定回报，合同期满后，张友敏和吴传报有权收回商铺自行经营或另行招租委托经营，但经营内容必须符合“同鑫新街口商业广场”物业经营管理方的区域划分规定。张友敏和吴传报签订本合同后擅自终止合同，除返还鑫楚管理公司已支付的3年租金外，还应向鑫楚管理公司支付该商铺实际销售金额3%的违约金。张友敏和吴传报于2012年10月25日向同鑫置业公司支付了办证费2210元，首付款201996元，购房余款50000元，通过按揭贷款方式支付。张友敏和吴传报于2016年8月10日已还清按揭贷款本息56600元。2017年8月8日，袁敏向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫地下室半年租金”；2017年12月20日，袁敏向张友敏转款12292元，转款用途为“租金”；2018年7月18日，王友国向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”；2019年2月2日，王友国向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”。张友敏和吴传报因索要案涉商铺2019年度（第六年度）的租金未果，向本院提起本案诉讼。鑫楚管理公司和同鑫置业公司在诉讼过程中均称袁敏和王友国向张友敏转付的4笔款项系鑫楚管理公司支付给张友敏和吴传报的第四、五年度租金。鑫楚管理公司在本案中未要求张友敏和吴传报返还第四、第五年度的租金。本案审理期间，本院派员到现场查看，同鑫新街口地下商业广场目前尚不能投入使用，本院根据现场管理人员提供的方位图在该地下商业广场（地下室）找到了案涉商铺所在区域，案涉商铺不具备单独交付使用条件。据现场管理人员介绍，地下商业广场（地下室）至今尚未办理竣工验收手续。本案的争议焦点为：一、同鑫置业公司是否已按约交付了房屋；二、张友敏和吴传报对商品房买卖合同的解除权是否已消灭；三、案涉《商铺回购协议》《委托租赁协议》，是否对张友敏和吴传报行使合同解除权构成妨碍；四、合同解除后，同鑫置业公司应返还张友敏和吴传报购房款及利息的金额。关于焦点一。本院认为，同鑫置业公司关于其已交付房屋的主张不成立。理由如下：第一，同鑫置业公司未提供其与张友敏和吴传报办理案涉商铺的交接单，也未提供其与鑫楚管理公司办理案涉商铺的交接单。第二，同鑫置业公司于2012年10月25日即收取了张友敏和吴传报的办证费用，但至今没有为张友敏和吴传报代办案涉商铺的产权证。第三，作为开发商的同鑫置业公司与承建案涉商铺所在的地下商业广场（地下室）的建筑商因该地下商业广场的工程质量问题、维修方案等争议的另案尚在本院审理中。经本院现场查看，该地下商业广场整体尚没有投入使用，部分进出口已采取隔离措施，同鑫置业公司不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交付使用。第四，同鑫置业公司没有提供证据证明案涉E-226号商铺所在的地下商业广场已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。第五，同鑫置业公司以鑫楚管理公司已向张友敏和吴传报支付租金为由主张其已将案涉商铺转移给鑫楚管理公司占有。但同鑫置业公司所谓的前三年度租金抵付购房款的时间发生在2012年10月25日，而房屋买卖合同约定的交房时间是2014年5月31日，即使鑫楚管理公司向同鑫置业公司支付了该笔款项，也不能据此证明同鑫置业公司已向鑫楚管理公司交付了案涉商铺。因同鑫置业公司未证明其向鑫楚管理公司移交物业的具体时间，前述袁敏和王友国在2017年度、2018年度向以租金名义支付给张友敏的4笔款项也不足以证明同鑫置业公司履行了交房义务。第六，鑫楚管理公司在诉讼过程称其停付“第六年”租金的原因是目前无法确定市场租金价格。根据《委托租赁协议》中关于“如双方对第六年至第十年的租金不能协商一致，张友敏和吴传报有权收回商铺”的约定，即使鑫楚管理公司认可其代张友敏和吴传报接收了房屋，鑫楚管理公司目前也无法将“经验收合格的商品房”交还给张友敏和吴传报。综上，本院对同鑫置业公司提出的其已按约交付房屋的意见，不予采纳。关于焦点二。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”因案涉E-226号商铺所在的地下商业广场整体尚没有投入使用，同鑫置业公司也不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交给张友敏和吴传报使用。如果张友敏和吴传报通过诉讼方式要求同鑫置业公司向其交付房屋（继续履行合同），其诉求因存在事实上和法律上的障碍，也将难以得到支持。在案涉商铺不能交付的情形下，应准许张友敏和吴传报解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，从同鑫置业公司、鑫楚管理公司、张友敏和吴传报三方分别签订《委托租赁协议》《商铺回购协议》《商品房买卖合同》的事实看，张友敏和吴传报购买案涉商铺的目的是取得持续性投资收益。因鑫楚管理公司停付租金，且同鑫置业公司也无法单独将案涉商铺交给张友敏和吴传报使用、收益，张友敏和吴传报取得持续性投资收益的合同目的已无法实现。案涉商铺的买卖合同具有法定解除情形，且张友敏和吴传报在鑫楚管理公司停付租金后，主张解除合同，并未超过解除权行使期限，本院对张友敏和吴传报诉请解除案涉商铺买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于焦点三。本院认为，同鑫置业公司回购案涉商铺的前提是张友敏和吴传报已经取得案涉商铺的产权，并且根据张友敏和吴传报与同鑫置业公司在《商铺回购协议》中的约定，是否要求同鑫置业公司回购案涉商铺，选择权在于张友敏和吴传报一方，张友敏和吴传报尚未取得案涉商铺的产权，《商铺回购协议》的存在，对张友敏和吴传报诉求解除合同并不构成妨碍。《委托租赁协议》中约定了张友敏和吴传报与鑫楚管理公司对第六年度以后的租金不能协商一致，张友敏和吴传报有权收回商铺（解除租赁合同），故《委托租赁协议》的存在对张友敏和吴传报行使房屋买卖合同解除权也不构成妨碍。对于同鑫置业公司主张的由于《商铺回购协议》《委托租赁协议》存在，张友敏和吴传报不能行使房屋买卖合同解除权的意见，本院不予采纳。关于焦点四。本院认为，案涉房屋买卖合同被诉请解除是因同鑫置业公司违约所致。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，鑫置业公司应当向张友敏和吴传报返还购房款、办证费并赔偿损失。经查，张友敏和吴传报实际支付给同鑫置业公司的款项包括首付款201996元、办证费2210元、按揭贷款5万元，其支付的办证费、首付款的利息损失应从交款之日起算；由于计算张友敏和吴传报因偿还每期按揭贷款本息所产生的损失比较繁琐，故张友敏和吴传报因偿还按揭贷款本息56600元所产生的利息损失可从贷款清偿之日（2016年8月10日）起算；张友敏和吴传报请求按年利率6%计算利息的意见，可以采纳。张友敏和吴传报请求同鑫置业公司支付至2019年8月14日（起诉状记载的日期）的利息75598元，未超过按上述计息方式估算的利息金额，本院予以支持；2019年8月15日以后的利息，同鑫置业公司应继续支付至债务清偿之日。对于同鑫置业公司关于按张友敏和吴传报累计已付款的1%计算违约金（2519.96元或3073.12元）的主张，因不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院不予采纳。本院对张友敏和吴传报诉请鑫置业公司返还购房款、办证费并按年利率6%赔偿其利息损失的诉讼请求予以支持；对张友敏和吴传报诉请鑫置业公司再支付违约金2519元的诉讼请求不予支持。因案涉商铺买卖合同解除，张友敏和吴传报与鑫楚管理公司订立的《委托租赁协议》也应予以解除，张友敏和吴传报应返还其收取的租金。关于案涉商铺前三个年度的租金，鑫楚管理公司在本案诉讼过程中未提供证据证明其以该三个年度的租金55314元（18438元/年×3年）为张友敏和吴传报向同鑫置业公司支付了购房款，且案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋价款是251996元，张友敏和吴传报也未诉求同鑫置业公司返还该55314元，结合本案三方当事人先后签订《商铺回购协议》《委托租赁协议》《商品房买卖合同》的事实，本院推定，所谓鑫楚管理公司代张友敏和吴传报向同鑫置业公司支付购房款55314元，是同鑫置业公司销售案涉商铺的让利促销方式，因张友敏和吴传报诉求解除合同时未诉求同鑫置业公司返还该55314元，该55314元因合同解除自然复归于同鑫置业公司。如鑫楚管理公司确有证据证明其已代张友敏和吴传报向同鑫置业公司支付过购房款55314元，三方可以就该55314元及该55314元的占用利息问题另行解决。关于第四、第五年度租金，因鑫楚管理公司在本案中未要求张友敏和吴传报返还，本案不予处理，当事人可以另行解决。关于鑫楚管理公司要求张友敏和吴传报按购房款总额的3%向其支付违约金问题。本院认为，鑫楚管理公司停付租金是张友敏和吴传报诉请解除案涉商铺买卖合同的原因，案涉商铺的买卖合同一旦解除，案涉商铺的委托租赁合同也无法履行，张友敏和吴传报没有擅自终止租赁合同的违约事实，鑫楚管理公司要求张友敏和吴传报向其支付违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对张友敏和吴传报的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司于2012年10月25日订立的有关位于寿县寿春镇同鑫新街口商业广场E栋226号商铺的商品房买卖合同；二、安徽同鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张友敏、吴传报254206元（购房款251996元、办证费2210元），并赔偿截至2019年8月14日的利息损失75598元；后续利息以254206元为基数，按年息6%，从2019年8月15日支付至债务清偿之日；三、驳回张友敏、吴传报的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6153元，减半收取3077元，由安徽同鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  余益辉二〇一九年十一月二十五日书记员  陶 红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。