广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16606号原告（反诉被告）：杨洋，男，1989年2月9日出生，汉族，住所地湖北省天门市，委托代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区，两被告共同委托代理人：李丽莉、俞诗瑶，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。原告杨洋诉被告吕景辉、冯欢容租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洋及其委托代理人吴晓琳，被告的委托代理人李丽莉、俞诗瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月1日，原告杨洋从两被告处租赁海珠区新滘中路东风村东胜新街7巷5号3楼640平方米作厂房使用，租赁期限自2017年12月1日起至2019年12月1日止。但两被告突然赶走原告，中途违约，要求原告在2018年9月15日前离开租赁厂房。被告违约行为造成原告巨大的经济损失，故起诉请求：1.判决解除原告与被告吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告涉案厂房押金44720元；3.判令被告支付原告的经济损失41.5万元（其中顶手费26.5万、装修费8万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）；4.本案诉讼费由被告承担。针对被告吕景辉的反诉，杨洋辩称吕景辉恶意反诉，其根本违约，杨洋行使不安抗辩权，不存在任何违约。被告吕景辉、冯欢容辩称：1.冯欢容不是合同当事人，请求驳回杨洋的诉讼请求。2.杨洋基于自身原因搬离，故原告所主张的损失与被告无关。3.原告至今未返还房屋，案涉房屋至今仍处于原告占有使用的状态，根据司法解释，原告应当继续支付占用费、水电费至清场之日止。被告吕景辉反诉称原告自2018年10月5日起未向被告支付租金及水电费，且起诉要求解除合同但未向被告返还房屋，故被告反诉请求：1.判令杨洋向吕景辉支付2018年10月份起的租金至杨洋交还租赁房屋之日止；2.判令杨洋向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为5875.6元；3.判令杨洋向吕景辉支付按每日215元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令杨洋将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号3楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由杨洋承担。经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009565号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷5号的使用人为温香禅、吕景光，面积85.5平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积299.3平方米。温香禅、吕景光分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：温香禅、吕景光系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号房屋共有人。吕景辉与吕景光系兄弟关系，温香禅与吕景辉系母子关系。温香禅、吕景光一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年12月1日，被告吕景辉（出租人、甲方）与原告杨洋（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷5号3楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年12月1日，2017年12月1日至2018年12月1日租金每月21500元（含管理费），2018年12月1日至2019年12月1日租金每月24080元（含管理费）；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳44720元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，杨洋向吕景辉支付了保证金44720元，吕景辉亦将案涉房屋交由杨洋使用。杨洋主张其于2018年9月21日搬离案涉房屋，双方没有办理房屋交接手续，杨洋搬离过程多次上下楼梯，吕景辉聘请了安保人员在案涉大楼巡查，故吕景辉应当知道杨洋搬离的事实。吕景辉表示杨洋搬离并未通知吕景辉，双方没有办理房屋交接手续。在庭审中，吕景辉确认杨洋付清了2018年9月30日之前的租金以及2018年8月30日之前的水电费，未支付2018年9月水电费5875.6元。杨洋对未支付2018年9月的水电费5875.6元无异议。杨洋主张其经济损失41.5万元（其中顶手费26.5万、装修费8万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）。关于装修损失部分，杨洋在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。杨洋主张其承租案涉房屋进行装修包括水电安装、墙体安装、照明设施以及电器设备，并支付刘华宽装修费12729.5元、支付装修国榜伯（微信备注昵称）11050元、支付谭仕武1600元。另空调花费30000元左右，包括三台水空调、一台挂式空调、一台柜式空调，空调可以搬走但水空调的管道基本作废。为证明其装修损失，杨洋提供了微信聊天记录、银行交易明细对账单并申请刘华宽作为证人出庭作证。刘华宽出庭作证陈述其做装修工作，案涉厂房是其转让给杨洋的，转手费26.5万元，包含19台机器设备，其收取杨洋装修费1.2万元左右。杨洋提供的微信聊天记录显示：昵称为“装修国榜伯”的向杨洋发出装修清单，显示装修费用11050元；杨洋于2018年3月6日支付谭仕武1600元。吕景辉质证不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。杨洋主张其向刘华宽支付了顶手费26.5万元。吕景辉质证不确认其关联性，认为与本案无关。关于另行租赁损失，杨洋主张搬离案涉房屋后另行承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，杨洋提供了两份《租赁合同》及费用支付凭证。吕景辉质证，不确认合同的真实性。关于搬迁费，原告主张其支付了搬迁费10000元，并提供了微信转账记录为证。微信转账记录显示杨洋分别支付了4500元和1845元。吕景辉质证不确认微信转账的真实性。关于杨洋搬离案涉房屋的原因。杨洋主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括杨洋在内的承租人经营的厂房巡查，吕景辉迫使杨洋在2018年9月15日前搬离，故杨洋在2018年9月21日搬离了案涉房屋。杨洋为证明其主张，提供了杨洋与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、微信聊天记录。该录音主要内容是双方协商杨洋搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。吕景辉确认录音的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，杨洋搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。杨洋经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。另查，吕景辉曾于2018年8月14日通过微信向原告发出信息“我们这两天又去居委会跟他们说了一下大家的困难，他们现在口头跟我们说，可以给大家一个月的缓冲期，就是到9月15号，如果大家同意，就给街道写个搬迁的承诺书，承诺9月15号前搬迁。如果大家还觉得有困难，那就只能自己去反映了，我们作为房东已经尽力了”，杨洋回复“我们不困难，这是你的困难，跟我们签合同的不是居委会，是你！”吕景辉在法庭调查中表示案涉房屋所在楼房是多个宅基地使用证的共同的上盖建筑物，其中三层半属于有证房屋，其余房屋没有取得规划许可证或其他批准手续。在法庭辩论终结后，吕景辉提交了东风村东胜新街南七巷1-11号共11个农村宅基地使用证复印件以及房屋现场照片，并说明案涉房屋属于吕景辉及其家人、兄弟姐妹共同所有。本院认为，本案为租赁合同纠纷。杨洋与吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于租赁合同解除的原因。杨洋主张是房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到承租人经营的厂房巡查，并迫使原告在2018年9月15日前搬离。杨洋提供的录音显示双方就搬离房屋时间、押金返还等进行协商但未能达成一致，并无充分证据证明吕景辉与房产开发商协商签订租赁合同及吕景辉迫使杨洋搬离之事实，故对杨洋主张吕景辉迫使其搬离、提前终止租赁合同的意见，本院不予采信。相反，从双方在南洲街桥南社区居委会协商的录音、吕景辉于2018年8月14日向杨洋发出关于9月15日前搬离的微信内容以及居委会2018年7月12日发出的《通知》等证据，可以证实杨洋作为经营者、吕景辉作为业主均面临环保、消防、安监等执法部门的检查与处罚的可能。杨洋在吕景辉短信通知搬离期限后搬离案涉房屋，可视为不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除。合同解除后，杨洋请求吕景辉退还保证金44720元，本院予以支持。被告冯欢容不是租赁合同当事人，且杨洋没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故杨洋要求冯欢容承担责任，本院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。杨洋主张其于2018年9月21日搬离案涉房屋，但未能提供证据证明其已明确告知吕景辉并办理相应房屋交接手续。杨洋作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等。另一方面，吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，在知道杨洋搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。鉴于杨洋目前并未实际使用房屋，本院对吕景辉要求杨洋腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。由于杨洋未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，但在2018年11月7日第一次开庭审理时杨洋明确表示其已搬走，故至2018年11月7日吕景辉应自行收回房屋，杨洋应按双方约定的租金标准支付房屋占用费至2018年11月7日。杨洋已支付2018年9月30日前的房屋占用费，故杨洋实际应向吕景辉支付26517元。吕景辉主张杨洋拖欠9月份的水电费5875.6元，杨洋无异议，本院予以支持。关于杨洋主张的装修费损失问题。因杨洋撤回了装修损失的鉴定申请，本院根据现有证据确定杨洋的装修现值损失。杨洋提供的证据其支付装修费25379元、安装空调费用30000元共计55379元。结合租赁房屋600平方米左右的面积，租赁房屋作制衣厂的用途等情况，杨洋主张的装修费55379元合理，本院予以采信。杨洋主张的80000元装修损失的其他部分，没有提供相应证据予以证实，本院不予采纳。杨洋搬离时可自行拆除空调并搬走，部分空调管道损失，本院酌定为3000元。自杨洋承租之日2017年12月1日至其搬离之日2018年9月21日止近1年，而租期期限为2年，本院酌定装饰装修物损失为原装修费的一半即14189.5元【（25379元+3000元）÷2】。因租赁合同是不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除，故按照公平原则由吕景辉补偿杨洋的装修损失14189.5元的50%即7095元。关于赔偿顶手费、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失不是合同解除的直接损失或逾期收益损失，而是杨洋自身经营行为，杨洋要求吕景辉赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于违约金，因不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行而解除，故吕景辉要求杨洋按照合同约定支付违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李林峰与被告吕景辉签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告杨洋退还保证金44720元；三、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告杨洋补偿装修残值损失7095元；四、自本判决生效之日起十日内，原告杨洋向被告吕景辉支付房屋占用费26517元、水电费5875.6元；五、驳回原告杨洋的其他诉讼请求；六、驳回被告吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8195.8元由杨洋负担7272.1元，吕景辉负担923.7元。反诉受理费255.63元由杨洋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  林佩霞人民陪审员  王 莹二〇一九年十一月八日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗