山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5764号上诉人（原审被告）：白春艳，女，1974年3月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑勇，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白良卫，男，1965年11月18日出生，汉族，住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：哈雪莹（系白良卫之妻），住山东省蓬莱市。委托诉讼代理人：吴长元，山东铭元律师事务所律师。原审被告：白春国，男，1972年11月30日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。上诉人白春艳因与被上诉人白良卫、原审被告白春国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。白春艳及其委托诉讼代理人郑勇，白良卫的委托诉讼代理人哈雪莹、吴长元，白春国参加诉讼。本案现已审理终结。白春艳上诉请求：1、依法改判驳回白良卫的诉讼请求或将本案发回重审；2、一审案件受理费、保全费及二审案件受理费均由白良卫承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决结果错误。（一）一审法院认定2006年上半年白春国委托其二姨王彩霞夫妇代卖涉案房屋签订房屋买卖文书，白良卫支付购房款，庄明德代白春国收取房款并出具收条。对于上述事实的认定既无事实依据，又无证据支持，属于认定事实错误。白春国在一审时多次明确表示，其本人当时是卖方给宫奎兰，而非白良卫，在宫奎兰去世后，涉案房屋拆迁时，白良卫开始主张权利，白春艳告知白春国让他去处理与宫奎兰家的纠纷，白春国与白良卫电话短信联系，不代表其认可涉案房屋卖给了白良卫。白春国称其并没有委托王彩霞夫妇签订任何房屋买卖文书，也没有让庄明德带自己书写收条。而该收条显示的是收取宫奎兰的买房款，与白良卫主张其自己买房相矛盾。白春国认可其在白春艳不知情，且没有征得白春艳同意的情况下，擅自将涉案房屋出卖给了宫奎兰，并收取了宫奎兰买房款一万元。其在一审第一次庭审后落实王彩霞夫妇，其二人均称，《房屋买卖文书》及收条是白良卫在2012年左右找到他们书写的，当时是迫不得已才写的，白春国并没有委托或授权他们签订。而一审时白良卫提供的证人白某1出庭时却说是2016年2月25日大家一起签订的。因此《房屋买卖文书》及收条的形成时间存在重大疑问，明显与事实不符，若鉴定为后期伪造的，则该《房屋买卖文书》和收条不具有任何法律效力。（二）一审认定白春国将涉案房屋房产证和土地使用证交付给白良卫，白良卫占有使用至拆迁是错误的。白春国在白春艳不知情且未同意的情况下，擅自将涉案房屋出卖给了宫奎兰，当时将涉案房产证和土地使用权证交付给宫奎兰，而非白良卫。宫奎兰在购买房屋后，继续出租给租户刘某。刘某出庭时明确说，当事人刘某也想购买涉案房屋，白春国告诉她说宫奎兰要买。白良卫提供的证人证言与白春国讲述的将涉案房屋卖给了宫奎兰是吻合的，一审法院认定涉案房屋卖给了白良卫是错误的。二、一审法院分析意见错误，判决结果不当。（一）对于《房屋买卖文书》及收条的形成时间进行鉴定是有必要的。白春艳和白春国在一审时均提交了对《房屋买卖文书》及收条形成时间进行鉴定的申请，因该《房屋买卖文书》和收条形成时间真实性是认定本案关键事实的重要依据，一审法院对该申请不予准许，属于程序错误。（二）白良卫并非本案的适格原告。涉案房屋实际买受人为宫奎兰，并非白良卫，不能简单以未确定真实性的《房屋买卖文书》和收条即认定白良卫诉讼主体适格。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律行政法规强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》属于强制性的效力性规范，违反该规定的合同应认定为无效合同。（四）一审法院以白春国私自出卖涉案房屋后，白春艳回蓬莱两次，结合邹某1和白某2的证言，即认定白春艳对卖房一事知情，是错误的。1、涉案房屋一直处于出租状态，白春艳回到蓬莱没有到过涉案房屋，且长期在外地居住，不了解涉案房屋已被擅自出卖的情况合情合理。2、证人邹某1与白某2是白良卫的雇工，二者之间有利害关系，其证言不应被采信。（五）一审法院以白春国持有产权证及土地使用权证、是家中长子及主要家庭成员为由，认定白良卫有理由相信其有权代表家庭与白良卫签订《房屋买卖文书》，涉案合同有效，是错误的。1、白良卫不是涉案房屋买受人，宫奎兰作为邻居明知王月霞有两个孩子，都是法定继承人，且不在同一个城市居住，单独同白春国一人私自订立买卖合同，不属于善意第三人，从未履行过催告义务，也未行使过撤销权，且涉案房屋登记在王月霞名下，宫奎兰或白良卫均未实际取得涉案房屋的产权，并且白春艳已与村居和政府部门就涉案房屋签订了拆迁补偿协议，白春艳已经按照生效法律文书（2017）鲁0684民初3018号民事调解书取得了补偿权益。白春艳与白春国调解时涉案房屋未涉及搬迁，白春国放弃其对涉案房屋的继承权利。白春国收取宫奎兰买房款，但宫奎兰已经去世，其法定继承人的相关赔偿请求应向白春国主张，不应追索涉案房屋的拆迁补偿权益。2、一审法院认为白春国有权代表家庭与他人签订房屋买卖合同，明显违背共有人一致处分的原则，其行为属于无权处分。（六）白出国出售涉案房屋给宫奎兰的事实可以确认，《房屋买卖文书》中王彩霞的签字不能证实房屋是卖给了白良卫，王彩霞只是白春国的代理人，代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，一审中白春国未对《房屋买卖文书》追认，不能作为认定案件事实的依据。（七）白春国转让涉案房屋时，存在租赁关系，当事人承租人也有意购买，因此白春国擅自转让房屋还侵害了承租人的优先购买权，是无效的。虽然存在白春国委托王彩霞收拾房屋交付宫奎兰的情形，但之后房屋仍由承租人居住，至于白良卫是否修缮，居委会的证明形式上不合法，该证据不能采信。（八）假如涉案《房屋买卖文书》有效，但白良卫只是宫奎兰的继承人之一，除非其他继承人放弃继承，否则白良卫作为唯一的主体存在错误，应依法追加宫奎兰的其他继承人一并参加诉讼。三、一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条以及民法通则意见第八十九条的规定，认定白春国与宫奎兰之间形成的房屋买卖合同关系无效，白良卫无诉讼主体资格。综上，请二审法院撤销一审判决，改判驳回白良卫诉讼请求或将本案发回重审。白良卫辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。白春国述称，同意白春艳上诉请求。白良卫向一审法院起诉请求：1、确认蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）的拆迁补偿款或楼房归白良卫所有；2、白春国、白春艳承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：白良卫提交证据一、《房屋买卖文书》一份，该文书载明“白春国（房屋所有权证房主姓名是其母亲王月霞，王月霞已于2002年去世）将坐落在林格庄村北房屋叁间、倒厅叁间，经人说允，卖与白良卫名下永远为业，卖价：人民币壹万元整，此款笔下一次交清，分文不欠。”该文书为白春国委托王彩霞夫妇与白良卫在中间人（邻居）白良吉、王方奎、白某1见证下，由孙大安（村里会计）执笔书写。证明双方间关于涉案房屋买卖的事实客观存在；证据二、涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证各一份，白春国已将涉案房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证全部交付给白良卫，证明房屋买卖事实的存在，双方房屋买卖合同已履行完毕，白良卫已取得涉案房屋的所有权；证据三、2018年6月16日的录音资料两份，第一份19：00-19：40录音资料证实王彩霞及其配偶庄学敏均认可在《房屋买卖文书》上签过字，按过手印，并且代收了购房款。第二份20:00-20:30录音资料证实庄明德认可收取白良卫一万元购房款，并将购房款转交给了白春国。两份录音资料均证明房屋买卖事实的存在，并且房屋买卖文书双方已实际履行完毕，王彩霞夫妇将涉案房屋的房屋所有权证、集体土地使用权证于签订合同当日转交给了白良卫夫妇，涉案房屋也交付给了白良卫；证据四、收条一份，证实了合同签订当日，白良卫委托其母亲宫奎兰向白春国的受委托人王彩霞的儿子庄明德交付了全部的购房款一万元，庄明德出具了收条一张，收据中明确注明收款人白春国，代收人庄明德；证据五、蓬莱市蓬莱阁街道办事处林格庄社区居民委员会出具的证明一份，证明白良卫购买王月霞名下的涉案房屋后开始使用、修缮、维护至今，即证明白春国卖房事实的存在和白良卫实际占有并使用该房屋至今的事实；证据六、证人刘某出庭作证，证明当年是白春国亲口承诺要把涉案房屋卖与白良卫，白春国、白春艳委托王彩霞夫妇代卖涉案房屋，代收卖房款，并且涉案房屋交付白良卫后，王彩霞便将涉案房屋里的东西全数搬走，白良卫又将涉案房屋出租给了刘某6年，证明房屋买卖事实确实存在并且房屋已实际交付白良卫；证据七、证人邹某1出庭作证，证明白春艳对白春国将涉案房屋出卖给白良卫这一事实知情，并对涉案房屋买卖事宜无异议；证据八、证人白某2出庭作证，证明白春艳对白良卫与白春国房屋买卖的事实知情，曾听到白良卫妻子哈雪莹和白春艳的谈话，白春艳明确表示对白春国卖房一事知情并且无异议。白春国、白春艳对白良卫提交的证据一《房屋买卖文书》一份、证据四收条一份的签订和出具时间有异议，认为该协议和收条是后期补签，并申请对该协议、收条的形成时间进行鉴定；认为证据三2018年6月16日的录音资料两份系剪辑证据且属证人证言，应由王彩霞、庄学敏出庭作证；对证人刘某的证言有异议，认为其对于买房人系白良卫还是宫奎兰的陈述前后矛盾，不应予以采信；对证人邹某2、白某2的证言不予认可，认为二人与白良卫有利害关系，对其他证据的真实性无异议，对白良卫所提交证据的证明内容均不予认可。庭审中，白春国认可2006年上半年天还冷的时候其将涉案房产出卖给宫奎兰，当时未签订书面的房屋买卖合同，购房款双方约定为10000元，后由庄明德从宫奎兰处收取后转交给白春国。白春国分别于2017年12月19日22时15分、2018年6月25日20时35分向白良卫发送信息，内容为“小叔你好！我是小国，刚要到你的电话号码，今天太晚了，明天再给你电话，说一下房子的事”、“小叔，我是小国，关于房子的事，小燕也起诉我了，卖房时确实没跟她打招呼，我也没想到会这样，上次给你打电话，你也没接，看看你愿不愿意跟我聊聊，看看怎么解决，这是我的电话，你方便时给我电话吧，或者你愿意接我给你打也行”。白春国、白春艳提交（2017）鲁0684民初3018号民事调解书以及生效证明一份，证明该调解书属于合法有效的法律文书；蓬莱市林格庄回迁安置协议一份，证明林格庄社区已就涉案房屋与白春艳签订了回迁协议，白春艳取得了拆迁权益；白良卫及宫奎兰在林格庄村已有一处宅基地的查询档案。白良卫对白春国及白春艳提交的上述证据的真实性均无异议，对证明内容均不予认可。一审法院认为，通过白春国的陈述及其向白良卫发送短信情况，结合白良卫提交的录音证据、林格庄社区居民委员会的证明、刘某的证人证言，能够认定涉案房屋系白春国委托王彩霞夫妇以10000元出卖给白良卫的事实。王彩霞夫妇与白良卫签订房产买卖协议，庄明德出具收条的行为表明认可其代白春国卖房，白良卫为购房人的事实，该房屋买卖协议及收条的形成时间并不影响一审法院对上述事实的认定，故对白春国、白春艳要求对协议及收条形成时间的鉴定申请不予准许。庭审中，白春艳认可房屋出卖后其回蓬莱两次，结合证人邹某1、白某2的证言，一审法院对白春艳对卖房知情的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：白良卫与白春国、白春艳原系蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村同村村民关系，白春国与白春艳系兄妹关系。涉案房屋登记于王月霞（二被告之母）名下，2002年王月霞去世，因遗产未分割，该房屋属于白春国与白春艳共同共有。2006年上半年白春国委托其二姨王彩霞、二姨夫庄学敏代卖涉案房屋，代卖人王彩霞、庄学敏与白良卫在中间人白良吉（邻居）、王方奎（邻居）、白某1（邻居），以及孙大安（村里会计）的见证下签订了《房屋买卖文书》，白良卫支付购房款10000元，庄明德（王彩霞之子）代白春国收取房款并出具收条，后庄明德将10000元购房款交与白春国。代卖人王彩霞夫妇将涉案房屋及房产证、土地证交付给白良卫，白良卫占有、使用至拆迁。2017年11月16日，白春艳以继承纠纷为由起诉白春国，案号为（2017）鲁0684民初3018号，2018年3月12日白春艳、白春国达成调解协议，将涉案的登记于王月霞名下坐落于蓬莱市林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）由白春艳继承所有。2018年6月16日，白春艳的委托诉讼代理人李明政代白春艳与蓬莱市蓬莱阁街道林格庄社区居民委员会签订房屋安置补偿协议一份，约定上述涉案房屋的拆迁补偿事宜。现上述涉案房屋已拆除。一审法院认为，本案争议的焦点为：白良卫与白春国间签订的《房屋买卖文书》是否有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。白良卫与白春国于2006年达成房屋买卖合意，白良卫支付白春国购房款10000元，白春国将房屋及房屋所有权证书、集体土地建设用地使用证书交付白良卫，形成事实上的房屋买卖合同关系，涉案房屋的购买人为白良卫，故白良卫为本案适格原告。《房屋买卖文书》系白良卫与白春国真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故应自合同成立时生效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依该规定否定房屋买卖协议的效力。关于白春艳对卖房一事不知情的辩称主张，2018年6月14日蓬莱市蓬莱阁街道林格庄社区居民委员会出具证明“我社区居民白良卫于2006年2月25日买本社区王月霞房屋后，修缮维护，并居住到现在。特此证明”，涉案房屋自2006年出卖给白良卫至今12年之久，白良卫对涉案房屋出租、使用、修缮维护，已形成稳定占有关系，白春艳对该房屋买卖未提出异议，结合证人邹某1、白某2证言，应认定其对涉案房屋已卖与白良卫的情况知情且同意该房屋买卖行为，白春国与白春艳再提出白春艳对卖房一事不知情，有违诚信原则，白良卫有理由相信持有涉案房屋产权证及土地使用权证的白春国作为家中长子、主要家庭成员有权代表家庭与白良卫签订房屋买卖合同，应认定白良卫与白春国、白春艳间的房屋买卖合同有效。故涉案房产虽未办理过户登记手续，但《房屋买卖文书》已自合同成立时生效，一审法院对白良卫依据该生效买卖合同要求确认将蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产置换的拆迁补偿款517466元或楼房归其所有的主张予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定及相关法条之规定判决：蓬莱市蓬莱阁街道林格庄村271号房产（房产证号：蓬私字第××号）置换的拆迁补偿款或楼房归白良卫所有。一审案件受理费2300元，保全费3107元，合计5407元，由白春国、白春艳负担。二审中，白春艳提交王彩霞与庄学民出具的书面证词一份，载明“本人庄学敏，夫人王彩霞……现将我们所知情况说出来。一、对白春国卖与宫奎兰房子的详细过程，我们一概不知。……三、大约在2012年至2013年期间，对方以我们去收拾房子和代收房款为由，两三次到我家叫我们夫妇去他们家写文书签字。……四、对白春国卖给宫奎兰房子之事，白春国的妹妹白春艳根本不知情。……二姨夫：庄学民，二姨：王彩霞2019年9月30日”，证明白春国并未委托王彩霞出售过涉案房屋，涉案房屋买卖行为无效。白良卫对该证据的真实性和证明内容均不予认可，称该证据无法证明是王彩霞和庄学民亲笔书写，且与事实严重不符。本院认为，2018年6月16日录音证据中王彩霞称与白春艳不来往“她（白春艳）也没告，和小艳自从给她妈妈起完坟，给我买件羽绒服再从此小艳再没登门，她也不和我们来往”，故该证据无法证明白春艳对出售涉案房产不知情的事实，本院对该证据不予采信。（2018）鲁0684民初1642号案件中，证人刘某出庭作证称，涉案房产出售前其均租住该房产3年，在白春国将房产出售给白良卫后，其继续自白良卫手中租住房产4年，且房产的瓦等都是白良卫收拾的；证人邹某1出庭作证称，白春艳知道哥哥白春国将涉案房产出售给白良卫的事实，其未明确表示同意出售房屋，但在白良卫的妻子哈雪莹要求过户时其称自己也联系不上白春国，让哈雪莹自己找白春国；证人白某2的证人证言，白某2称知道白春国将涉案房产卖给白良卫的事情，且白良卫的妻子哈雪莹曾要求白春艳一起到房管局办理过户，白春艳表示房子已经卖给白良卫了，等白春国回来再说，过不过户已经无所谓了。另查明，本案中庄学敏名字书写有误，应更正为庄学民。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，白春国认可出售涉案房产并委托庄明德代为收取10000元购房款，但称涉案房产的买受人为白良卫的母亲宫奎兰，而非白良卫，结合白春国将涉案房产所有权证和集体土地建设用地使用证交给白良卫、向白良卫发送短信协商房子事宜、蓬莱市蓬莱阁街道林格壮社区居民委员会出具的白良卫占有使用涉案房产的证明、证人刘某的证人证言等证据，能够认定白春国与白良卫已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。即使白春国未委托王彩霞和庄学民代签书面房屋买卖合同，亦不影响上述合同的效力。白春艳作为涉案房产共有人，主张白春国未经其同意擅自出售房产的行为无效，但根据邹某1和白某2的证言以及涉案房产出卖后白春艳曾两次回到蓬莱的事实，本院有理由相信其对白春国卖房一事是知情且默认的，故对其主张本院亦不予支持。关于白春艳主张的白春国擅自转让房产侵犯承租人优先购买权导致房屋买卖合同无效的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的，出租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定，不宜确定为无效，故对白春艳的主张，本院不予支持。综上，白春国与白良卫之间形成的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。白良卫依约履行了合同义务并长期占用涉案房屋，一审认定涉案房产置换的拆迁补偿款或楼房归其所有并无不当，本院予以支持。综上所述，白春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由白春艳负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月二十日书记员  孙晓雯