河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初791号原告：董荣荣，女，1984年9月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王秋玉，北京高思律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕胜蛟，北京高思律师事务所实习律师。被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。法定代表人：田景瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住唐山市。被告：固安县鑫瑞房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市固安县孔雀新城、汇园25-1-1601。法定代表人：石文帅，该公司经理。原告董荣荣与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、固安县鑫瑞房地产经纪有限公司（以下简称固安鑫瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董荣荣及其委托诉讼代理人王秋玉，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。被告固安鑫瑞公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董荣荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告中运公司返还原告购房款本金人民币129135元，并支付赔偿金129135元；2.判令撤销原被告签订的《商品房认购协议书》；3.被告中运公司向原告支付所付购房款利息(自2018年10月6日起至实际还清原告购房款之日止，按年息8%计算)；4.判令被告固安鑫瑞公司向原告返还电商费70000元；5.判令被告固安鑫瑞公司向原告支付电商费70000元的利息(自2018年月6日起至实际还清之日止，按年息8%计算)；6.判令被告中运公司对被告固安鑫瑞公司返还电商费及利息承担连带责任；7.判令被告承担原告律师费10000元；8.判令被告承担原告因本案支出的交通费1000元；9.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月29日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，认购唐山市开平区开越路880号名仕雅居项目2号楼3单元802房，支付购房款129135元。同时，按照被告要求，原告向其指定公司支付电商费70000元。因被告无法及时取得预售证且建楼速度缓慢，原、被告双方于2018年10月6日达成解除《商品房认购协议书》合意，被告同意退还原告已支付费用。2019年3月25日，被告告知原告所购买的房屋不再建设，要求原告调整，但原告明确告知被告已同意返还款项，应尽快退款。但时至今日，被告仍以各种理由延迟退款，并向原告发来《通知书》，要求原告向其支付剩余房款，否则《商品房认购协议书》自动解除。被告的种种行为，无非是故意拖欠费用的返还，对其早先的承诺拒不履行，为其违约行为找借口。原、被告双方《商品房认购协议书》早已解除，但被告以各种借口不返还款项的行为，明显损害了原告的合法权益。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告中运公司辩称，因被告中运公司与原告所签《名仕·雅居成交确认单》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故被答辩人的主张于法无据，贵院应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告中运公司与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告中运公司开发的坐落于唐山市开平区“名仕雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了认购金129135元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照唐山市开平区人民法院出具的（2019）冀0205民初688号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》全部证照；故《商品房认购协议书》依法有效，另外，被告中运公司也并未与原告签订《商品房认购协议》解除协议，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。4.原告所述的7万元电商费与被告中运公司无任何关系，答辩人从未要求原告缴纳过认购金以外的费用，被告中运公司也未收到过原告129135元房屋认购金以外的任何款项，即便原告所称交给被告固安鑫瑞公司的7万元电商费款项真实存在，也是原告为了实现自身利益自愿支付给被告固安鑫瑞公司的，所以原告也应为自己的行为买单，而与被告中运公司无关。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也与被告中运公司开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故被告中运公司恳请贵院依法认定《商品房认购协议书》合法有效，不能解除，请贵院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月29日，原告董荣荣与被告中运公司中运公司签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告中运公司建设开发的位于唐山市××区房屋，户型为G2，建筑面积约为56.94平方米，单价为每平米7361元，总价款为419135元。2017年4月29日，原告向被告中运公司交纳首付款129135元，被告中运公司给原告出具收据一份，载明：“2017年4月29日，NO1621231，今收到董荣荣交来2-3-802首付款，人民币壹拾贰万玖仟壹佰三十五元整，￥129135。”另查明，被告中运公司中运公司开发的名仕.雅居”项目于2018年、2019年陆续取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。实际建成的“名仕·雅居”项目2号楼没有3单元。上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据、微信截图，被告中运公司提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证以及原、被告中运公司当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。鉴于原告认购房屋并不存在，原告要求被告中运公司返还原告购房款本金129135元的诉讼请求，本院予以支持。原告认为被告中运公司存在欺诈行为，要求撤销商品房认购协议书，经查，原、被告双方签订的系预约合同，签订合同时房屋状况尚不能确定，被告中运公司在签订认购协议书时主观上不存在欺诈行为。故对原告要求撤销商品房认购协议书的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告中运公司支付赔偿金129135元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告中运公司未能交付房屋，构成违约，应承担违约责任，被告中运公司应向原告支付自2018年10月6日起至付清之日止按年利率6%计算的利息，原告主张按年利率8%计算利息，于法无据，本院不予支持。鉴于原告的预约购房及居间服务合同目的无法实现，被告固安鑫瑞公司并未尽到居间服务义务，应承担违约责任，被告固安鑫瑞公司应返还原告电商费70000元及自2018年10月6日起至付清之日按年利率6%计算的利息，原告主张按年利率8%计算利息，于法无据，本院不予支持。被告中运公司与被告固安鑫瑞公司系两个独立法人，故对于原告要求判令被告中运公司对被告固安鑫瑞公司返还电商费及利息承担连带责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于原告要求判令被告承担律师费及交通费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告董荣荣购房款129135元并以129135元为基数自2018年10月6日起至付清之日止按年利率6%计算的利息。二、被告固安县鑫瑞房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告董荣荣70000元并以70000元为基数自2018年10月6日起至付清之日止按年利率6%计算的利息。三、驳回原告董荣荣的其他诉讼请求。案件受理费6389.05元，由原告董荣荣负担2500元，被告唐山市中运房地产开发有限公司负担2500元，由被告固安县鑫瑞房地产经纪有限公司负担1389.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 周立荣人民陪审员 方 丹人民陪审员 陈美慧 二〇一九年十一月五日法官 助理 冯雨微书 记 员 赵 钰