贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初456号原告罗叶，女，1989年12月29日生，汉族，贵州开阳县人，住贵州省开阳县。委托代理人刘欢，贵州富迪律师事务所律师，特别权限代理。被告贵州丰泽房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路18号（银海大厦7楼C座）。统一社会信用代码91520100750176996F。法定代表人帅斌，公司总经理，男，1972年09月23日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人袁铖，贵州朝华明鑫律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孟德晖，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师，一般权限代理。原告罗叶与被告贵州丰泽房地产开发有限公司（以下简称：丰泽房开）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告罗叶及其委托代理人刘欢，被告丰泽房开的委托代理人袁铖、孟德晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗叶诉称，原、被告于2017年11月1日，签订了《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于开阳县铜仁路金湖·优胜美地商业广场负二层3-C~3-G轴线到3-A~3-C轴线商铺，商铺面积644.67㎡，租赁用途为溜冰场，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同签订后，原告进场装修产生装修费用290100元，购买了溜冰鞋等物品用于经营，依约向被告缴纳租赁保证金、房租费、管理费。2018年4月30日下雨后，被告商铺出现严重冒水、浸水、漏水，致使原告装修设施和溜冰鞋严重损坏，给原告造成重大经济损失。原告及时向被告反馈并多次要求被告彻底维修，但被告拒绝履行其彻底修缮房屋的主要合同义务，现该商铺仍有渗漏情况，原告损失日益扩大。因渗水、漏水问题致装修设施损坏、溜冰鞋损坏，原告租赁的商铺已经无法作为溜冰场使用，即被告的违约行为致使租赁合同目的不能实现。租赁房屋因渗水、漏水给原告造成装修损失290100元，溜冰鞋损失5314元，可经营性损失18000元，经与被告协商未果，为维护自身合法权益诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失共计人民币313414元（庭审中变更为：223909.81元），其中装修费损失290100元（庭审中变更为：200595.81元），溜冰鞋损失5314元，可经营性损失每日600元算至2018年6月1日为18000元；3、判令被告返还原告租赁保证金29010元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原告为支持其诉讼主张提供了下列证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明被告主体资格。被告的意见：对该证据无异议；2、《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》，证明原告租赁被告商铺的事实。合同的4-2-3约定了由于出租人原因解除合同，保证金应退还承租人；第七条租赁商铺的修缮责任中7-3、7-6、7-7约定了出租人应提供适格房屋，出租人应对商铺和附属设施承担维修责任；14-12约定出租人未履行修缮房屋应当向承租人赔偿损失。被告的意见是：签订的合同无意见；3、三个时段房屋漏水、渗水、冒水视频和照片，以及装修、物品损失照片：（1）4月30日视频3段，照片6张。视频内容为：冒水视频，被浸泡现场。照片内容为：冒水视频截图3张，被水冲刷、浸泡后现场照片3张，摆放溜冰鞋的房间受损严重；（2）5月15日视频1段，照片3张。视频内容为：大厅天花板漏水现场。照片内容为：4月30日事件发生后，在对方履行了维修义务后，大厅仍然漏水照片1张，地板被水浸泡后不同程度凸起照片1张，地板开始出现发霉现象照片1张；（3）6月4日视频2段，商铺照片5张。视频内容为：大厅天花板漏水、墙面渗水、地板发霉现场情况。照片内容为：大厅漏水照片1张，墙面渗水照片1张，地板发霉现象较5月15日加剧照片2张，地板被水浸泡后出现凸起的程度较5月15日加剧照片2张。证明：（1）因被告商铺和附属设施的问题，2018年4月30日及之后，房屋出现多处渗水、漏水的事实；（2）因漏水、渗水造成原告商铺木地板等装修、溜冰鞋等物品遭受严重损害，给原告造成了重大经济损失。且从照片和视频可知，商铺渗漏水情况严重又未得到解决，商铺物品的损坏严重，迫使原告无法正常经营；（3）被告并未彻底解决渗漏水问题，也没有彻底维修该商铺，更没有赔偿原告损失，构成根本违约。从5月5日、6月4日的视频照片可知，原告采取的临时性措施接盒子并没有解决商铺渗漏水问题，商铺漏水现象仍然存在且漏水位置不固定，原告无法经营该商铺。原告认为被告的违约行为，致使合同目的不能实现，合同应予解除。被告的意见是：从照片这份证据上无法证明房屋是否漏水。从视频上看，视频无法证明漏水原因是房屋质量问题导致还是原告擅自装修导致。4、（1）5月1日，即4月30日事件发生后，张利国和水电工到溜冰场的视频及视频的谈话内容整理（1个光盘、1页谈话整理、1张证明）；（2）罗叶所租赁的商铺前租户提供的证明。证明漏水是被告房屋本身原因，并非罗叶装修所致，该事实已得到被告员工自认以及前租户的证明。被告的意见：该组证据无法确认张利国及前租户的身份，原告应提供相应证据进行佐证，对该组证据真实性、关联性不予认可。房屋漏水不是房屋本身质量原因造成的，管道设计符合国家设置标准。5、（1）房屋装修合同书及装修项目清单6页；（2）装修公司出具的收据及收款证明4页；（3）商铺原貌（酒吧）照片5张共3页、商铺现状照片5张。证明：（1）证明原告装修商铺产生费用290100元，均已现金方式支付，该装修费是由于被告原因解除合同而给原告造成的实际损失，被告应予赔偿；（2）证明装修项目清单中所列各项装修项目是真实的，拆除、清运、泥工、木地板、木工、防护栏、门、门头及音响、灯具、墙纸等装修费用已实际产生，原告的主张具有事实依据。（根据商铺前后照片对比：案涉商铺的前租户将商铺用于酒吧经营，商铺内的装饰物和隔断较多，为满足溜冰场场地平整、宽阔的使用功能，原告需对商铺的隔断和吊顶灯大量装饰物进行拆除和清运，将地面进行平整）。被告的意见是：对房屋装修经过以及撤除，予以认可。房屋装修合同案首页有装修公司盖章，但末页没有盖章，合同未盖骑缝章，合同真实性无法确认。装修制作清单系单方制作，三性均不予认可。三张收据的出具日期不同，但收据编码是连续的，因此可以看出收据系同一时间出具，真实性不予认可。对原貌照片、现场照片这组证据无法确定撤除的工程量及现有装修中的哪一部分属于装修前已存在，照片无法确定损失。6、溜冰鞋损失清单、溜冰鞋被浸泡后的现场照片3张（第三组证据中已展示），溜冰鞋购买记录。证明由于被告房屋漏水，原告购买的溜冰鞋有58双损坏，产生经济损失5314元，被告应予赔偿。该组证据无法证明溜冰鞋是否损坏。被告的意见是：光凭淘宝的订单信息无法证明照片上的溜冰鞋是否是同一品牌同一型号。7、2018年2月至4月的微信转账营业收入。证明原告此前经营商铺每日有超过600元的营收，因此原告的可经营损失按照每天600元计算。（说明：原告营收通过现金和微信收款两种方式，由于溜冰场收费为10元/人，大部分顾客采用现金支付，微信支付只占约1/3，2月至4月平均每天的微信收入为367.37元，由此可知，溜冰场日均收入至少达到600元以上，则可得利益损失应按每日600元计算）。被告的意见是：营业收入证据，单凭每月微信收入汇总（手机截屏）无法证明收入、收入商家的信息，也无法确认顾客人数、收款笔数的真实性。对原告推断该收入系每月收入的1/3的结论不予认可，如果有实收现金应有相应的证据证明。8、租赁保证金29010的支付记录。证明原告已付被告租赁保证金29010元，依照合同4-2-3约定，被告应当返还原告（29010+9670+2321=41001）。被告的意见是：三性不予认可，原告与房开公司签订的合同，原告应当将租金及租赁保证金应交与该房开公司或指定的人及账户，该证据中显示的是交与朱曹丽。合同也未约定朱为该房开的授权代理人，所以对该证据不予认可。9、罗叶与朱莉通话记录。证明罗叶2018年4月30日漏水当晚及时联系了被告的员工朱曹丽，已尽减少损失义务，被告在第一时间已知晓房屋漏水问题以及原告商铺受损的事实，但其没有彻底修复和解决问题，构成根本违约。被告的意见是：三性不予认可，无法确认该号码的所有人是谁，无法得知通话内容，案涉合同签订于2017年11月1日，该组证据短信记录是在2017年10月20日，他们之间就有短信往来。说明朱丽身份无法确认，原告事先认识朱丽。10、转账凭证4张，证明原告向2家鉴定公司支付鉴定费45000元。被告代理人意见：真实性请法庭核实。11、鉴定意见书二份，1、证明目的系该房屋漏水原因，房屋面板渗漏水原因是因为裂缝的收缩所致，被告提供的租赁物存在质量问题，不符合原被告签订的商铺租赁合同约定；2、房屋装修价款，也是漏水造成的装修损失。被告代理人意见：真实性合法性予以认可，但该意见书最终未认定漏水的原因系原告的装修还是被告的施工导致的。对关联性有异议，达不到证明目的。被告贵州丰泽房地产开发有限公司辩称，本案违约方系原告方，原告未经被告同意对房屋进行整修，被告保留向原告主张恢复原状的权利，原告主张装修费无法律依据，案涉房屋漏水原因经鉴定无法确认，根据原告所举证，无法证明漏水原因系房屋质量问题，溜冰鞋可经营性损失均无事实依据。被告贵州丰泽房地产开发有限公司为支持其主张提供了下列证据：1、关于罗叶租用商铺的通知及照片，证明丰泽公司无法联系原告，原告存在各种违约情况。原告代理人意见：三性不予认可，被告落款时间是2018年6月26日，张贴时间无法知晓，2018年6月5日，原告以该公司提供的租赁物不符合约定为由向法院起诉提出解除合同，本案中该公司违约在先，与本案无关。2、案涉房屋的建设工程竣工验收报告、备案表、质量监督报告各一份，证明案涉房屋竣工验收后，经开阳县建筑工程质量监督站进行检查无质量问题。原告代理人意见：真实性不予认可，提供的系复印件。关联性不予认可，仅证明房屋具备备案条件，但不能证明案涉房屋在本案中无质量问题，存在漏水情况。经审理查明，2017年11月1日，原、被告签订了《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于开阳县铜仁路金湖·优胜美地商业广场负二层3-C~3-G轴线到3-A~3-C轴线商铺，商铺面积644.67㎡，租赁用途为溜冰场，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同签订后，原告与贵州仕鸿装饰工程有限公司于2017年11月8日签订了《房屋装修合同书》，对租赁商铺进行了装修，购买了溜冰鞋等物品用于经营，依约向被告缴纳租赁保证金29010，装修保证金9670元，管理费2321元。2018年4月30日下雨后，被告商铺出现严重冒水、浸水、漏水，致使原告装修设施和溜冰鞋损坏。原告及时向被告反馈并多次要求被告进行维修，但被告未履行其修缮房屋的义务。因渗水、漏水问题致装修设施损坏、溜冰鞋损坏，原告租赁的商铺已经无法作为溜冰场使用，致使租赁合同目的不能实现，原告向本院提起诉讼，提出如前诉请。庭审中，原告将损失313414元变更为：223909.81元，其中装修费损失290100元变更为：200595.81元，被告不需要答辩期限和举证期限。同时查明，在审理阶段，原告于2019年3月20日申请对渗水原因、装修损失、财产（溜冰鞋）损失以及可经营性损失进行鉴定。2019年4月8日，本院委托贵州业盛工程项目管理有限公司对原告罗叶申请的租赁房屋的装修价值以及对租赁房屋漏水造成的损失进行鉴定，2019年7月31日，贵州业盛工程项目管理有限公司作出开阳县铜仁路金湖·优胜美地商业广场负二层3-C~3-G轴线到3-A~3-C轴线商铺装修投入工程《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：本工程造价初步鉴定金额：200595.81元。1、确定部分鉴定金额为：185795.17元；2、待定部分：14800.64元。贵州业盛工程项目管理有限公司未对租赁房屋漏水造成的损失进行鉴定。2019年5月14日、本院委托贵州正建兴业工程质量检测有限公司对原告罗叶申请的漏水原因进行鉴定，2019年9月2日，贵州正建兴业工程质量检测有限公司作出贵正司鉴（2019）建字第19号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：该房屋屋面板渗漏水原因是因为裂缝的收缩所致，当遇到雨水和其他积水时，水流沿裂缝对物体进行渗透。原告因鉴定产生鉴定费45000元。在庭审过程中，贵州正建兴业工程质量检测有限公司鉴定人员对漏水原因鉴定结果进行了说明，对屋面板面板的定义为：屋顶就是板面，天花板是板底；裂缝产生的原因是：1、受力裂缝，2、非受力裂缝，对混泥土的收缩定为非受力裂缝；该房屋屋面板渗漏水原因是因为裂缝的收缩所致。贵州业盛工程项目管理有限公司委托公司鉴定人员张翠群原告申请的租赁房屋的装修价值以及对租赁房屋漏水造成的损失的鉴定结果进行情况说明，其说明：鉴定分为两部分，一部分是确定部分，金额为185795.17元，确定部分经现场勘验，以实际尺寸进行计算，由于本案的装修公司的装修合同未涉及工程造价方式，各方当事人协商，按照贵州省房屋建筑与装饰工程2016年版定额进行计价，材料价格按照施工时间内工程造价信息进行计算；不确定部分是根据原告要求及其提供的现场照片对原商铺内地面钢筋龙骨包间内的隔断进行拆除导致的工程造价，由于该部分缺失证据，公司按照鉴定规范5.4条对鉴定证据缺失进行推断性鉴定，该部分放入不确定部分。上述事实，1、原告身份证复印件、被告工商登记信息；2、《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》；3、三个时段房屋漏水、渗水、冒水视频和照片，以及装修、物品损失照片：（1）4月30日视频3段，照片6张。视频内容为：冒水视频，被浸泡现场。照片内容为：冒水视频截图3张，被水冲刷、浸泡后现场照片3张，摆放溜冰鞋的房间受损严重；（2）5月15日视频1段，照片3张。视频内容为：大厅天花板漏水现场。照片内容为：4月30日事件发生后，在对方履行了维修义务后，大厅仍然漏水照片1张，地板被水浸泡后不同程度凸起照片1张，地板开始出现发霉现象照片1张；（3）6月4日视频2段，商铺照片5张。视频内容为：大厅天花板漏水、墙面渗水、地板发霉现场情况。照片内容为：大厅漏水照片1张，墙面渗水照片1张，地板发霉现象较5月15日加剧照片2张，地板被水浸泡后出现凸起的程度较5月15日加剧照片2张；4、2017年5月1日，即4月30日事件发生后，张利国和水电工到溜冰场的视频及视频的谈话内容整理（1个光盘、1页谈话整理、1张证明）；（2）罗叶所租赁的商铺前租户提供的证明；5、（1）房屋装修合同书及装修项目清单6页；（2）装修公司出具的收据及收款证明4页；（3）商铺原貌（酒吧）照片5张共3页、商铺现状照片5张；6、溜冰鞋损失清单、溜冰鞋被浸泡后的现场照片3张（第三组证据中已展示），溜冰鞋购买记录；7、2018年2月至4月的微信转账营业收入；8、租赁保证金29010的支付记录；9、罗叶与朱莉通话记录；10、转账凭证4张；11、鉴定意见书二份。被告提供的关于罗叶租用商铺的通知及照片、案涉房屋的建设工程竣工验收报告、备案表、质量监督报告各一份以及鉴定公司对鉴定结果的情况说明和庭审笔录在卷佐证。上列证据，原告提供的6、7二组证据，用于证明溜冰鞋损失和经营性损失，贵州业盛工程项目管理有限公司未对该损失进行评估鉴定，本院不予确认。其余证据来源合法，能够证明本案事实，与案件事实相关联，本院予以认定。被告提供的证据，用于证明原告违约，涉案房屋无质量问题，前者系被告单方行为，后者并不能证明涉案房屋不存在渗漏水问题，对此，本院不予认可。鉴定公司对鉴定结果的情况说明客观真实，本院予以认定。对庭审笔录，系庭审过程，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均有约束力。本案争议的焦点是涉案租赁房屋渗漏水的原因，致使合同不能履行以及造成损失的责任问题。根据贵州正建兴业工程质量检测有限公司的鉴定意见，该房屋屋面板渗漏水原因是因为裂缝的收缩所致，当遇到雨水和其他积水时，水流沿裂缝对物体进行渗透。被告作为该涉案租赁房屋的管理者，房屋屋面板渗漏水给原告造成损失有直接的因果关系，发生渗漏水后未及时履行修缮义务，应当承担民事赔偿责任。原告主张解除与被告签订的《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》，因涉案租赁房屋屋面板渗漏水导致合同不能继续履行，合同目的不能实现，对该主张，本院予以支持；原告主张赔偿装修损失200595.81元，根据贵州业盛工程项目管理有限公司作出的鉴定意见，确定部分鉴定金额为：185795.17元，该金额系原告的直接损失，被告应当赔偿，本院予以支持。待定部分金额为：14800.64元，因无证据证明，本院不予支持；原告主张溜冰鞋损失和可经营性损失，本院委托贵州业盛工程项目管理有限公司对该部分损失进行评估鉴定，但贵州业盛工程项目管理有限公司未作评估鉴定，本案中不能确定损失，原告可以另行主张权利；原告主张被告返还租赁保证金29010元，因合同不能继续履行，且原告有转帐记录，对该主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告罗叶与被告贵州丰泽房地产开发有限公司于2017年11月1日签订的《金湖·优胜美地商业广场商铺租赁合同》；二、被告贵州丰泽房地产开发有限公司于判决生效后10内赔偿原告罗叶的装修损失185795.17元；三、被告贵州丰泽房地产开发有限公司于判决生效后10内返还原告罗叶租赁保证金29010元；四、驳回原告罗叶的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2212元，由原告罗叶承担638元，由被告贵州丰泽房地产开发有限公司承担1574元；鉴定费45000元，由被告贵州丰泽房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王祝久审 判 员  李代明人民陪审员  吴 玲二〇一九年十一月二十二日书 记 员  杨 莉