广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6604号上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区*********富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢娣，女，1987年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：查修平，广东深正律师事务所律师。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司与被上诉人谢娣因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人凯南公司向本院提出上诉请求：l.判令撤销原审民事判决，改判或驳回被上诉人诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实及理由:原审判决认定上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金是错误的，上诉人在约定的时间已经按照《商品房买卖合同》约定提前向被上诉人交房，故不存逾期交房的行为。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限约定出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。”双方约定第1种条件中的“该商品房经验收合格”作为交房条件，并非约定第2种或第3种交房条件。再根据合同附件四《合同补充协议》第三条约定：“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准。（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》。如买受人无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，出卖人则从寄出通知后第十五日起，视为买受人对该房屋验收合格并已交付使用，买受人应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。”该补充协议明确以验收合格作为交楼标准（即验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》），以及明确约定被上诉人应在收到上诉人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，否则视为被上诉人对该房屋验收合格并已交付使用。本案中，涉案房屋所在二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收并评定合格，即涉案房屋在2016年5月19日经验收合格，符合交房条件。为此，上诉人于2016年5月26日按被上诉人在《商品房买卖合同》约定的地址邮寄了《收楼通知书》，通知被上诉人前来收房。被上诉人收到通知书后不履行收楼行为并不影响上诉人的交付行为，由此说明了上诉人业已按照《商品房买卖合同》第八条约定并于2016年5月30日前向被上诉人交付了经验收合格的房屋，故上诉人不存在逾期交房的行为，被上诉人要求上诉人向支付逾期交房违约金无事实及法律依据。综上所述，双方《商品房买卖合同》第八条明确约定了逾期交房的违约责任及处理方式，基于以上事实，原审判决判令上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金，是错误的，应依法予以撤销、改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人辩称：一、依法驳回被答辨人对（2019）粤1391民初735号民事判决一案的全部上诉请求，维持一审原判。二、本案一、二审法院受理费全部由被答辨人依法承担。事实和理由:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决，驳回被答辨人的全部上诉请求。原一审法院依法查明和认定本案事实是答辨人与被答辨人在商品房预售合同中约定，被答辨人应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付答辨人使用。但涉案商品房实际于2016年5月19日完成内部综合验收，2017年7月4日才完成涉案商品房的竣工验收备案手续，显然，竣工验收备案是商品房具备交付的法定条件，对此，我国有关法律、法规有明确的规定，特别是广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（以下简称:《指引》）第三十条的规定更加明确和具体:“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”显然，本案交楼条件的约定低于《指引》的规定，故本案涉案商品房的交楼条件应当是经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收合格备案的商品房。据此，原一审法院依法认定涉案商品房的实际交付时间应为2018年6月13日是符合我国有关法律、法规规定的，显然，被答辨人没有按照双方约定的2016年5月30日前交付经竣工验收备案合格的涉案商品房，其无疑已构成违约，故被答辨人应当承担逾期交房的违约责任即按合同约定以总房款为基数，按日万分之一标准计算向答辨人支付违约金。综上所述，答辩人根据以上事实和有关法律、法规之规定，特提出以上答辩意见，恳请二审法院能够依法公正审理和裁决，支持答辩人的主张，依法驳回被答辨人的全部上诉请求，维持一审原判。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金人民币18400.00元（从2016年5月30日合同约定的交房时间之日起，以涉案商品房总价款460000为基数按每日万分之一标准暂计算至2017年7月4日不动产权证书记载的竣工之日止，共计400天）；2.判令被告一次性向原告支付逾期办证违约金人民币24610元；【从2016年6月13日涉案商品房实际使用后360个工作日届满之日即从2017年11月13日起，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额460000元为基数，按年利率6%的标准暂计至2018年9月30日，自2018年10月1日起至办证资料备案之日止的违约金请另行依法计算，暂计321天】；3.本案诉讼费用依法全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路313号的凯南广场×号商品房，总价款为460000元。关于交房时间，合同第八条约定：被告应在2016年5月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期在180个工作日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180个工作日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。双方还就合同的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告付清了购房款。2016年5月19日，被告开发的“凯南广场”项目完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。2016年5月26日，被告向原告寄送了《收楼通知书》。2017年7月4日，涉案房屋完成竣工验收备案。2018年6月13日原告前往被告处办理了涉案房屋的收楼手续。2018年2月5日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的凯南广场第10栋新建商品房首次登记权籍调查申请，办结时间为2018年3月14日。涉案房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年7月10日，办结时间为2018年7月27日。被告于2018年9月28日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需资料。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。本案的主要争议焦点为：1.被告在交付房屋方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任；2.被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于被告交付房屋方面是否构成违约的问题。本案中，原、被告在合同中约定，被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。涉案房屋于2016年5月19日完成综合验收，2017年7月4日才完成竣工验收备案，故被告主张其在合同约定的时间内已交付符合交付条件的房屋，一审法院不予采信。原告于2018年6月13日办理涉案房屋的收楼手续，一审法院认定涉案房屋实际交付时间应为2018年6月13日，故被告没有按约定交付涉案房屋，已构成违约，其应当按合同约定的违约金比例从合同约定的交房时间至实际交房时间向原告支付违约金，但原告起诉要求被告支付合同约定的交房日起至2017年7月4日的逾期交房违约金，系其真实意思表示，一审法院予以支持。故违约金的计算以总房款460000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年5月31日至2017年7月4日止，因此，原告主张被告支付18400元的逾期交房违约金，一审法院予以支持。关于被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。一、根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，可见，被告的办证义务应该是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，此时开始何时能办出房地产权证被告不能控制。涉案房屋已于2018年6月13日交付原告使用，故被告应当在360个工作日后的2019年11月21日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2018年9月28日完成该项义务，故被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面不存在违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢娣支付逾期交房违约金18400元;二、驳回原告谢娣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告谢娣负担251元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担187元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人应否承担逾期交房违约责任。上诉人主张涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条约定明确了交楼标准，故应当以五方验收合格作为交付标准，对此本院认为，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由于《补充协议》约定的交付条件低于上述标准，故仍应以备案作为交付标准。涉案《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年5月30日前将符合条件的房屋交付被上诉人使用。据查，涉案房屋2017年7月4日才完成竣工验收备案，上诉人于2016年5月26日通知被上诉人收楼时，涉案房屋尚不符合交付条件，被上诉人不予收楼理由充分。一审法院认定逾期交房违约金计至房屋竣工验收备案之日，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用438元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇一九年十一月二十二日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；