大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初3300号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。 法定代表人：崔洋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，1993年11月22日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，系该公司员工。 被告：韩立冰，女，1976年10月31日出生，汉族，住所辽宁省大连市西岗区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告韩立冰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人许致笙、刘善吉，被告韩立冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理服务费2869.06元（自2016年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金860.72元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向小区提供物业服务，被告自2015年12月起至2018年12月止拖欠物业服务费合计2869.06元。虽经原告多次催收物业费但均无结果。原告按照合同约定忠实的履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按合同约定向原告交纳物业服务费，截至原告提起诉讼，被告也没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付拖欠的物业服务费，已经构成了违约，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》《物业管理条例》等法律法规之规定，向法院提起诉讼，要求被告支付所欠物业费，并支付违约金。 韩立冰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告未按照物业服务合同约定履行物业服务义务，其已不管理小区，其违约在先，实际管理案涉小区的物业公司为华安物业，华安物业并没有与小区业主签订物业管理合同，我不认可华安物业的服务。原告物业服务有瑕疵，在房屋维修管理方面、共用设备管理方面、绿化养护及管理方面、环境卫生管理方面、社区秩序维护方面、停车场车辆停放管理方面、消防设施方面均存在违约行为。 经审理查明，2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1、高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2、未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3、合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4、物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5、如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。 2008年7月23日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告韩立冰（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积99.62平方米，物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。 被告系大连市XX-XX业主，该小区未成立业主委员会。被告自2016年1月1日起至2018年12月31日止，共拖欠物业费2869.06元。 上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》《前期物业管理委托合同》《临时管理规约》以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告韩立冰在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告补交物业费的诉讼请求，本院予以支持。因双方当事人对物业费标准及欠缴时间并无争议，故被告应交而未交的物业费金额为2869.06元。 被告辩称案涉小区由大连华安物业有限公司实际管理，并提交专用收款收据两张，上述收据中虽载明收缴单为大连华安物业有限公司，但该收据加盖了大连鑫晟物业管理有限公发票专用章，被告提交的上述证据不足以证实其主张，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。 被告辩称自己不交纳物业费的理由是案涉小区绿化管理缺失、私搭乱建情况严重、路灯损坏维修不及时、人车不分流、窨井盖缺失的情况。首先，被告提交的照片、视频具有即时性的特点，并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告韩立冰以上述答辩意见作为其不交纳物业费的理由，本院不予采纳。 关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》、临时管理规约等证据中对违约金作出了明确的约定，但从被告及证人提供的案涉小区公共区域的照片、视频和证言来看，原告提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告韩立冰于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务费2869.06元； 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，保全费57元，合计82元，由被告韩立冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  隋姗姗 二〇一九年十一月十九日 书记员  乔方圆 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。