东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初1810号原告：杨树亮，男。委托诉讼代理人：钟友勇，山东鲁成律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯银锋，山东鲁成律师事务所实习律师。被告：东营黄河生态城开发建设有限公司。法定代表人：周中士，职务：董事长。委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。原告杨树亮诉被告东营黄河生态城开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨树亮及委托诉讼代理人钟友勇，被告委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。因双方对诉争事项争议大，案情复杂，本案本院裁定转为普通程序，再次进行了公开开庭审理，原告杨树亮及委托诉讼代理人钟友勇，被告委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨树亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告东营黄河生态城开发建设有限公司向原告杨树亮交付位于东营市东营区的建筑面积为256.83平方米带225平方米院子的双拼别墅房屋；如果被告东营黄河生态城开发建设有限公司不能向原告杨树亮交付所购双拼别墅之院子，则向原告杨树亮赔偿经济损失1125000元。2、被告东营黄河生态城开发建设有限公司支付原告杨树亮逾期交房违约金至2019年5月20日为30000元；自2019年5月21日起至实际交付之日，按每日1500元计算。3、案件受理费等诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，杨树亮明确第一项诉讼请求中的对院子的具体请求为：位置系位于涉案房屋前面和西侧；范围是现在用绿篱围合的空间；该空间必须是政府部门通过规划确认的杨树亮所购涉案房屋附属的院子，即该院子与涉案房屋具有附属关系。事实与理由：被告东营黄河生态城开发建设有限公司系位于东营区某小区商品房的开发商。其在某房产网、某电视台的视频广告中均允诺其开发的双拼别墅带有150平方米-220平方米的大院子，其售楼处的双拼别墅模型和宣传材料也均显示有大院子。正是基于对被告“大院双拼”允诺的信任，2017年10月28日，原告与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的某小区某幢某号的建筑面积为256.83平方米带225平方米院子的双拼别墅一套。商品房买卖合同签订后，原告按约支付了被告购房款300万元。2019年4月13日，被告通知包括原告在内的购买某二期双拼和叠拼别墅的业主于2019年4月29日到现场收房。业主到达现场后，发现院子与被告售楼时的宣传不一致，后得知被告售楼时宣传的“院子”在其上报政府规划行政部门的规划中是公共绿地，业主不具有“院子”的土地使用权，不能作为私家院子使用，遂形成争议。原告认为，被告在商品房销售广告和宣传资料中关于“大院双拼”之院子的说明和允诺具体确定，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告不能向原告履行交付院子的合同义务，应承担违约责任。东营黄河生态城开发建设有限公司辩称，原告要么诉请继续履行合同加逾期违约赔偿金，要么诉请逾期违约赔偿金以及因为院子缺失所导致的违约金，不能在同一个的诉请中并行两个选择性的诉讼请求。如果原告要求赔偿损失，计算的方式是错误的；如果要求交付房屋，但要求交付标的是错误，因为交付标的不包括院子。对逾期交房违约金计算方式无异议，因为合同约定是每天1500元；但被告没有违约行为，不应支付逾期交房违约金。经审理，本院确认以下事实。东营黄河生态城开发建设有限公司制作的新墅某Ⅱ宣传材料，载有大院美墅、大院双拼、景观庭院、大院子等内容。本折页仅为邀约使用，不视为商品房预售合同的内容及交房标准及条件，对项目周围环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不视为本合同对此作出的承诺。户型图所标尺寸仅供参考，最终户型、买卖双方的权利义务，以政府批文及签署的商品房预售合同为准，最终解释权归开发商所有。在某房产网楼盘动态中有“某处有个漂亮的院子，喝茶、写字，真好”、“有个漂亮的院子真好！在里面过过悠闲的日子，回归自然，种种花、浇浇水，喝茶、写字，累了便到院子里的椅子上休息；地也要尽其用呀！,自己开垦一块土方种上青菜葱花大蒜，50-120平米超大院落，南向院落，最好的阳光”等用语。某电视台第一房产栏目某处情况介绍中亦有“大院子，院子面积150-220平方米”等用语。2017年10月28日，东营黄河生态城开发建设有限公司与杨树亮签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定杨树亮购买东营黄河生态城开发建设有限公司东营市东城某路某号某小区某幢某房屋，房屋总价款300万元。2019年4月30日交付该房屋，逾期超过90日后，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。合同附件十一补充协议第十四条其他约定，1、出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是否口头或者书面形式，只要未明确载入新建商品房合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张作任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以新建商品房合同或补充协议明确约定的内容为准。2、买卖双方一致认可新建商品房合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理地减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2017年8月28日，杨树亮向东营黄河生态城开发建设有限公司支付250万元、50万元，共计300万元。2019年4月24日，东营某二期某楼进行了竣工验收备案。2019年4月29日，东营黄河生态城开发建设有限公司向杨树亮发出交房通知书，杨树亮拒绝接受房屋。2019年5月7日，东营黄河生态城开发建设有限公司向某二期业主发出通知，通知载明，……，但是在交房过程，部分业主就“院子”事宜，提出了异议，现我司统一答复如下：我司与业主签订的购买合同，并不涉及出售“院子”，我司从未承诺业主能得到“院子”的产权，也从未承诺“院子”在交房时用“院墙”予以封闭；同时我司一直秉承着在能力范围内顾及广大业主利益的态度，努力与政府各相关部门进行沟通，对“院子”进行升级改造。……2019年5月30日，东营黄河生态城开发建设有限公司发出某致客户书，客户书载明，……在一标段的交房过程中，部分业主于“院子”的形态产生了异议，我司在收集有异议的客户意见后，经过多方协调和努力，我司决定一次性对“院子”进行升级改造，目前已经改造完毕，我司承诺此次升级改造的“院子”业主可以合理使用。现在，杨树亮所购房屋西侧、前面已经建成了用绿篱、门垛围合的“院子”。2019年6月19日，东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营某二期项目规划图纸的说明》，内容为：“1.根据目前的规划审批情况，我局对非普通住宅项目（双拼、联排、叠拼）审批可以有外围围合的空间。2.东营黄河生态城开发建设有限公司开发的东营某二期属于双拼住宅。我局审批通过的某二期在每户房屋南侧和山墙侧均用绿篱和门垛围合的绿地空间，围合绿地空间与东营其他同类型小区所批准的房屋前后的围合空间（包括实线分割、虚线分割、标注庭院或未标注庭院的等）在使用功能上没有差别，均不是业主专有部分，围合物的具体材质根据规划配套图纸或者施工图的审批结果而各有不同。”2019年6月19日，东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营某项目规划变更的说明》，内容为：“东营某项目总用地面积326.5亩，其中东侧地块143.8亩，西侧地块182.7亩。2012年7月13日，东营黄河生态城开发建设有限公司申报东营某项目总平面规划方案，规划方案中南侧某栋联排住宅南侧和山墙侧有绿篱和门垛围合的空间，经研究，我局于2012年7月30日核发了同意该项目总平面规划方案的告知单。2017年3月15日，东营黄河生态城开发建设有限公司申请东营某项目总平面规划及建筑设计方案调整（此时，一期某栋联排住宅已建成并通过规划验收），调整内容主要为西侧地块中二期项目的南侧由联排住宅调整为叠拼住宅和双拼住宅，叠拼住宅和双拼住宅南侧和山墙侧有绿篱和门垛围合的空间。经2017年第2次市城乡规划咨询委员会研究同意，2017年3月29日我局核发了同意该项目总平面规划及建筑设计方案的告知单。2018年1月，东营黄河生态城开发建设有限公司申请东营某项目用地北侧小高层区域和某总平面规划及建筑设计方案调整。同时，对用地证附图进行变更，变更后附图与已批复调整的总平面规划设计方案一致。本次调整不涉及南侧某栋联排住宅（已建成）、某栋叠拼住宅和某栋双拼住宅及绿篱和门垛围合的空间，2018年规划设计二期范围内容与2017年规划设计中涉及该区域的内容一致。该项目规划按程序依法依规进行审批，规划手续合法有效。”2019年7月9日，东营经济技术开发区综合行政执法局出具《关于东营某项目二期各户房前围合的院子的情况说明》，内容为：“我局收到东营黄河生态城开发建设有限公司提交的东营某二期项目审批后的规划总平面图和相关配套图，以及东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具的《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营某二期项目规划图纸的说明》（以下简称《说明》）。我局作为规划执法部门，执法依据是《中华人民共和国城乡规划法》。在具体执法过程中，依法完成规划审批，且实建情况与审批一致的，不予查处；实建情况与审批不一致的，依法予以查处。根据上述提交的规划审批图纸和《说明》，经现场勘查，附件照片中的某二期项目各户房前围合的院子之现状包括围合的形态和围合物（绿篱、门垛和大门）与规划审批一致。”2019年7月22日，东营经济技术开发区建设局出具《关于东营某项目二期项目相关问题的说明》，内容为：“我局收到东营黄河生态城开发建设有限公司（以下简称黄河生态城公司）提交的项目二期规划总平面和相关配套图、《商品房预售合同》、宣传资料和竣工验收文件等材料。经我局审核，黄河生态城公司提供的《商品房预售合同》文本中没有关于院子的约定，也未向业主收取超出合同价款的其他费用。宣传资料（包括沙盘、视频和宣传册）内容包括楼盘基本信息、楼宇整体外貌、户型等；表述和绘制的院子均是在各户门前用绿篱、门垛和大门进行的围合。关于房屋的合同内容和宣传情况，以及关于院子的宣传情况，与政府部门审批的结果及实际建成的情况一致。且该项目已经符合竣工验收标准，通过了验收，并取得竣工验收备案表。依据《东营市住房和城乡建设局关于加强商品房销售现场信息公示管理的通知》、《山东省商品房销售条例》等相关法律法规、政策文件，黄河生态城关于白金翰宫二期项目的房屋销售合同以及竣工验收备案情况，合法、真实、准确，未发现存在欺骗或误导购房者的情形，且项目符合竣工验收标准，完全具备交房条件。”2019年7月24日，东营经济技术开发区市场监督管理局向王某某出具《投诉事项处理意见书》，内容为：“您于2019年7月19日以投诉信形式反映：某二期项目房屋用绿篱、门垛和金属院门围合成院子，未建设实体围墙；项目实建情况与开发商售房时宣传及售楼处沙盘模型不一致；未把宣传的院子写入《商品房预售合同》。我局按您反映的上述情况，向开发区规划分局收集了证据材料，到开发商售楼处及项目现场调查取证。经查，某开发商是东营黄河生态城开发建设有限公司，某项目是该公司开发的某项目。通过查阅开发区规划分局提供的项目二期规划总平面和相关配套图，证实开发区规划局审批的该二期项目每户房屋南侧和山墙侧的绿地空间应用绿篱、门垛围合；通过到开发商售楼处及项目现场调查取证，证实售楼处沙盘模型与项目实地事实情况一致，即每户房屋用绿篱、门垛及金属院门与其他房屋区分；通过查阅您与开发商签订的《商品房预售合同》，未发现合同条款存在关于院子及面积的约定，您在合同内未做补充说明；开发商售房宣传页内容未涉及院子围合方式及面积表述。综上所述，目前尚未发现开发商存在虚假宣传行为。”以上事实，有当事人提交的新墅某Ⅱ宣传材料、山东省新建商品房买卖合同（预售）、收据、交房通知书、相关部门出具的说明等证据及当事人陈述在案为凭，足以认定。本院认为，双方主要争议焦点为：一、杨树亮要求东营黄河生态城开发建设有限公司交付的房屋带的“院子”必须通过政府规划部门规划确认、属于房屋附属由杨树亮专属使用的“院子”有无事实与法律依据；二、杨树亮要求东营黄河生态城开发建设有限公司支付逾期交房违约金有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，东营黄河生态城开发建设有限公司制作的宣传材料对其开发出卖的房屋有对“院子”的宣传，但并未就房屋院子的情况进行具体描述，双方签订的房屋买卖合同及补充协议也未对杨树亮购买的“院子”做出约定；且合同附件十一补充协议第十四条约定，“1、出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是否口头或者书面形式，只要未明确载入新建商品房合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以新建商品房合同或补充协议明确约定的内容为准。2、买卖双方一致认可新建商品房合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理地减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”；杨树亮提交的某二期新墅叠拼价格表两份，因该两份价格表一份系打印件，一份系复制件，其上无被告方人员签名或印章，东营黄河生态城开发建设有限公司对该两份价格表均不认可，对其真实性本院不予确认，退一步讲若该两份价格表系真实的，价格表亦未对院子的其他具体情况包括该院子是否通过规划部门规划、系房屋附属、归杨树亮专属使用等进行明确约定。故杨树亮要求东营黄河生态城开发建设有限公司交付的“院子”通过规划部门规划、为房屋附属、归杨树亮专属使用无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，2019年4月29日，东营黄河生态城开发建设有限公司向杨树亮发出交房通知书，杨树亮拒绝接受房屋，房屋未实际交付，系杨树亮拒收，而非东营黄河生态城开发建设有限公司迟延交付，故杨树亮要求东营黄河生态城开发建设有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨树亮现有证据不能证实其与东营黄河生态城开发建设有限公司有关于该公司向其出卖的房屋包括通过规划部门规划、为房屋附属、归杨树亮专属使用的院子的约定，东营黄河生态城开发建设有限公司向杨树亮发出交房通知，杨树亮拒收；东营黄河生态城开发建设有限公司承诺向杨树亮交付用绿篱、门垛和大门进行围合的院子，现在东营黄河生态城开发建设有限公司已经为涉案房屋设置了用绿篱和门垛围合的“院子”，故杨树亮要求东营黄河生态城开发建设有限公司向其交付带通过政府部门规划、为房屋附属院子的房屋的诉讼请求或者要求该公司赔偿因此造成损失诉讼请求，本院不予支持，对其申请对因此造成的损失数额进行评估，不予准许；其要求对方支付迟延交房损失的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨树亮的诉讼请求。案件受理费15195元，保全申请费5000元，由原告杨树亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长  周国防人民陪审员  卢守礼人民陪审员  李文华二〇一九年十一月二十九日法官助理苏帅星书记员门惠惠