江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初963号原告：张赟，男，1985年7月20日生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。被告：无锡市龙惠置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区梁溪路713号—23、25号楼下。诉讼代表人：无锡市龙惠置业有限公司管理人。负责人：阙强。委托诉讼代理人：常显慧，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁渊，江苏神阙律师事务所实习律师。原告张赟与被告无锡市龙惠置业有限公司（以下简称龙惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告张赟的委托代理人焦国栋，被告龙惠公司的委托代理人常显慧、袁渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张赟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告龙惠公司协助原告张赟将荣御华府第2幢63单元1-3层房屋所有权转移登记至原告张赟名下；2、本案诉讼费由被告龙惠公司承担。事实与理由：2014年8月22日，其与龙惠公司签订了商品房买卖合同（备案号为201408220002），约定由其向龙惠公司购买荣御华府第2幢63单元1-3层房屋。合同签订后，其依约支付了全部房款，龙惠公司亦向其交付了房产。其曾多次要求被告办理产权登记手续，但由于龙惠公司自身原因而迟迟未能办理。2018年3月19日，龙惠公司被无锡市中级人民法院裁定进入破产程序。2018年10月27日，其收到龙惠公司破产管理人（以下简称管理人）发出的《解除商品房买卖合同通知书》，以其未支付购房款为由通知其解除商品房买卖合同。但事实上，其早已履行了全额支付房款的义务，并不存在管理人认为的情形。为维护自身合法权益，故诉至本院。被告龙惠公司辩称：1、关于荣御华府第2幢63单元1-3层房屋，管理人核实下来没有真实付款情况；2、办理过户手续的行为系对债务人的个别清偿，管理人有权撤销合同，收回房产。综上，请求驳回张赟的诉讼请求。经审理查明：2014年8月22日，张赟与龙惠公司签订了网签备案了一份《商品房买卖合同》（合同备案号为201408220002），约定由张赟购买龙惠公司开发的坐落在青山西路的预售商品房（第2幢63单元1-3层），房屋用途为商业，房屋面积为117.96平方米，每平方米价格1万元，房款总价为1179600元；龙惠公司应当在2015年6月30日前交付房屋；龙惠公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由龙惠公司提供的资料报产权登记机关备案。张赟同时另向龙惠公司购买了第2幢61单元1-3层的房屋并办理了网签备案手续。此后，龙惠公司至房管部门就上述第2幢61单元1-3层房屋涉及的商品房买卖合同办理注销备案手续。同日，龙惠公司就上述房屋与黄丁富另行签订了一份《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。2014年8月26日，龙惠公司向张赟出具收到购房款2409900元的收据，其中包括代黄丁富支付的购房款。此后，龙惠公司向张赟实际交付了案涉房屋。另查明：无锡市中级人民法院根据上海翌银福甲投资合伙企业（有限合伙）的申请于2018年3月19日作出（2018）苏02破申3号民事裁定书，裁定受理龙惠公司破产清算一案，并将该案移交本院审理。本院于2018年6月1日作出（2018）苏0211民破3号决定书，指定江苏神阙律师事务所、江苏正卓恒新会计师事务所有限公司联合体作为龙惠公司破产管理人。管理人经对龙惠公司的财务进行调查后，于2018年10月12日向原告发出（2018）龙惠破管字第13-6号《解除商品房买卖合同通知书》。该通知书载明：管理人接管龙惠公司后，经审查龙惠公司财务账册，结合银行流水，并申请无锡市滨湖区人民法院前往各大银行调查所有相关资金往来情况。通过详细调查，管理人查实，张赟虽与龙惠公司签订了商品房买卖合同，但并未实际支付购房款，根据《破产法》的相关规定，管理人有权行使解除权，因此，管理人特书面告知张赟即日起解除该份商品房买卖合同。张赟收到该通知书后，因对该解除通知书存有异议，遂向本院提起诉讼。再查明，2014年8月26日，叶荣生向张赟银行转账2409900元，同日，张赟将2409900元转账至龙惠公司。诉讼中，龙惠公司提供一组银行流水，该组证据拟证明：2014年8月，龙惠公司向上海云顶投资管理有限公司（以下简称云顶公司）分批汇入2500余万元款项，后上述款项经多次流转后汇入案外人叶荣生账户，后叶荣生向张赟账户汇入2409900元，故涉案房屋张赟并未实际支付购房款。张赟质证后认为：对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，因叶荣生与张赟之间此前存在借贷关系，故叶荣生向其账户转入上述款项，其收款后向龙惠公司支付涉案购房款。为此，张赟向本院提供了委托付款说明及银行转账凭证三份，证明2014年1月6日及2014年1月24日，张赟委托案外人张瑞烽向叶荣生转账300万元，该笔款项叶荣生于2014年8月26日归还了部分。龙惠公司质证后称其因无法联系到张瑞烽，故对该证据无法核实。另，张赟向本院陈述：原先买房时打算其与黄丁富各买一套，但最初商定都登记在张赟名下，待房产证办下来后再视情况变更登记为黄丁富，但后来考虑到房产税费的问题，就和龙惠公司协商将其中一套房屋的买受人直接更名至黄丁富名下。以上事实，有商品房买卖合同、收据、解除商品房买卖合同通知书、民事裁定书、指定管理人决定书、账户交易明细清单、委托付款说明、银行转账凭证及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方均有约束力，合同双方理应履行合同约定的义务。本案中，张赟与龙惠公司签订的《商品房买卖合同》真实、有效，并不存在法律规定的无效情形。龙惠公司虽抗辩称张赟未实际支付房款，但龙惠公司已向张赟出具了盖有公司公章的房款收据，仅凭此即应当足以认定张赟完成了付款义务，且张赟提供的银行转账记录亦能够佐证付款的事实。关于管理人提出的龙惠公司将相关款项汇给了云顶公司，再经多家公司汇给叶荣生，转而由叶荣生汇款给张赟，张赟再将款项汇入龙惠公司账户作为购房款，张赟并未实际付款之抗辩，首先，从管理人提供的银行流水来看，龙惠公司汇出的款项有多笔，且去向为多家公司，这些公司与张赟之间并无关联性，且这些公司并未直接转款给张赟，而是转款给了叶荣生，龙惠公司汇出的款项笔数、金额无法与张赟收到的款项对应；其次，张赟在庭审中已对其收取叶荣生款项作出了解释，并提供相关证据以证实其收取叶荣生款项的合理性。基于此，龙惠公司所提供的现有证据并不足以证实其所主张的抗辩意见。在无明显相反证据的情形下，并不能认定张赟所支付的购房款系来源于龙惠公司，更不能推断出张赟未实际支付房款的事实。根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，张赟已支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，管理人并无解除权。在张赟主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，龙惠公司亦未提供充分证据证明存在不能履行或不适于继续履行的情形，故龙惠公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助张赟办理案涉房屋的产权变更登记手续。另，根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。本案中，张赟作为全额支付购房款的消费者，对于其所购房屋的权利具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他债权人合法权益的损害。为此，在本案中，龙惠公司履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称无效个别清偿行为。基于上述各项理由，对于案涉商品房买卖合同，龙惠公司管理人并无解除权，龙惠公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助张赟办理案涉房屋所有权转移登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告无锡市龙惠置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张赟将坐落在青山西路的荣御华府第2幢63单元1-3层房屋产权转移登记至张赟名下。本案案件受理费15416元，由被告龙惠公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 磊人民陪审员  丁霞静人民陪审员  郁 明二〇一九年十一月十八日书 记 员  傅 萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国企业破产法》：第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。