上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18440号原告(反诉被告)：周莲娣，女，1965年1月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：高余富，男，1966年2月25日出生，汉族，住江苏省泰兴市。原告(反诉被告)周莲娣与被告(反诉原告)高余富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，高余富于2019年8月14日提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周莲娣、被告(反诉原告)高余富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周莲娣向本院提出诉讼请求：1.要求高余富搬离上海市南丹路XXX弄XXX号XXX室(347号商铺)；2.要求高余富支付所欠租金3,000元/月*24个月=72,000元(2017年5月15日—2019年5月14日)；3.要求高余富支付违约金10万元。事实和理由：周莲娣与高余富于2016年11月就上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室(即南丹路XXX号商铺)签订租房合同，约定租金半年结算一次，租金每月15,000元，租期至2018年11月。但高余富除第一期租金按约支付外，其余租金均少付3,000元/月。合同到期后，高余富不肯搬离，双方租期延长半年，高余富仍按12,000元/月支付租金。现周莲娣多次提出终止合同，但高余富不肯搬离。故周莲娣诉至本院，要求判如所请。高余富辩称，不同意全部的诉请。高余富承租时支付了转让费，店铺使用权应归高余富，不同意搬离。原约定月租金是15,000元，但远高于周边租金价格，故双方协商变更月租金为12,000元。现租金支付至2019年5月14日。高余富没有违约，不同意支付违约金。高余富向本院提出反诉请求：1.要求周莲娣支付违约金10万元；2.要求周莲娣退还租房押金15,000元；3.要求周莲娣支付搬迁费、仓储费、装饰装修折价款等经济补偿共计15万元；4.要求周莲娣退还转让费3万元。事实和理由：承租房屋时，高余富支付转让费3万元，周莲娣承诺可以一直经营下去。双方合同到期后，商定租期延长至2020年11月14日，现周莲娣擅自提出解除合同，构成违约，应承担违约责任并退还押金、退还转让费。高余富在继续经营期间，正常进货、囤货，还对店面进行了装修，周莲娣解除合同应赔偿搬迁费、仓储费、进货的资金利息损失、房屋内设施装修等损失。周莲娣对高余富的反诉辩称，合同到期后高余富拒绝搬离，是高余富构成违约，故不同意支付违约金。押金15,000元同意返还。高余富主张的损失均无依据，不同意支付。因房屋是新装修后出租给高余富的，高余富拆除了装修，3万元是装修补偿，合同中写作转让费。合同已经到期，不同意返还该转让费。本院认定事实如下：周莲娣系上海市南丹路XXX弄XXX号XXX室(沿街门牌号南丹路XXX号，以下简称系争房屋)房屋产权人。2016年11月2日，周莲娣(甲方)与高余富(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定：租期2016年11月15日至2018年11月14日；租金每年18万元，签订本合同之日乙方半年支付一次房租9万元，押金15,000元等租期满退还乙方，乙方须为甲方开扇门为通道，乙方付转让费3万元；出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责，如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施……；9.2若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有十万元的违约金。合同签订后，高余富支付押金15,000元、转让费3万元、半年租金9万元。2017年5月27日,高余富支付第二期租金，周莲娣出具收款收据，载明：房款5月15日到11月14日半年72,000元，11月14日收下半年房款2017年11月14日至2018年11月14日，每月1万2千元。其后，高余富按每月12,000元的标准支付租金，周莲娣均出具收据。2018年12月16日，高余富支付了2018年11月14日至2019年5月14日的租金72,000元。2019年3月7日，高余富微信约周莲娣协商，称：你的这个店面你同意我一直好做的，……现在你又说自己想做，只能等我做完2年了。2019年4月26日，高余富发微信给周莲娣：房东这次您是不是一定要赶我们走。因周莲娣要求收回房屋，但高余富予以拒绝并使用房屋至今，故周莲娣诉至本院。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、租赁合同、收据、微信转账记录、微信聊天记录、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，周莲娣与高余富签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，合同终止后，当事人应遵循诚信原则履行通知、协助等义务；租赁合同到期后，承租人应返还房屋。本案租赁合同到期后，周莲娣收取了高余富支付的至2019年5月14日的租金，应视为双方延长租期至该日期。高余富辩称双方协议约定租期延长至2020年11月，但未提供证据加以证明，故本院对该辩称意见不予采信。现租赁期间已届满，周莲娣主张返还房屋、高余富主张返还押金，于法有据，本院均予以支持；高余富主张搬迁费、仓储费及返还转让费，于约于法无据，本院不予支持。根据司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现高余富在租期届满的情况下主张装修补偿，既未提供事实依据，亦未提供法律依据，本院对该项请求不予支持。高余富辩称双方协议变更了原合同约定租金数额，该意见与周莲娣出具的租金收据记载一致，本院予以采信，故本院对周莲娣主张租金差额的请求不予支持。合同9.2条系对提前解除或将房屋出租他人的违约责任的约定，现周莲娣依据该条主张高余富逾期搬离的违约金，高余富同样基于上述条款主张周莲娣擅自解约的违约金。本院认为，本案系因租期届满承租人未搬离而致，周莲娣、高余富有关违约金的请求均无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，判决如下：一、高余富于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室(即南丹路XXX号)房屋，并将该房屋返还周莲娣；二、周莲娣于本判决生效之日起十日内返还高余富押金15,000元；三、驳回周莲娣的其余诉讼请求；四、驳回高余富的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,910元，由周莲娣负担1,870元、高余富负担40元。反诉案件受理费2,862.50元，由高余富负担2,612.50元、周莲娣负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇一九年十一月二十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。