浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初1660号 原告：嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社，住所地嵊州市鹿山街道小砩村。 法定代表人：赵忠昌，社长。 委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。 被告：嵊州市浙东农贸发展股份有限公司，住所地嵊州市鹿山街道欣农路1999号。 法定代表人：赵樟明。 委托诉讼代理人：费如林，男，1986年12月3日出生，汉族，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：尹志南，浙江求道律师事务所律师。 原告嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社（以下简称小砩村经济合作社）与被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司（以下简称浙东农贸公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人宋建明，被告诉讼代理人费如林、尹志南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告小砩村经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款6098.3032万元；并从拆迁协议日起按照同期同档次银行贷款基准利率向原告赔偿利息损失至款付清日止。庭审中变更为判令被告支付原告房屋收购款6161.1890万元；并从收购日起（2016年11月15日）按照同期同档次银行贷款基准利率向原告赔偿利息损失至款付清日止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年12月3日，原告（乙方）与嵊州市土产副食品总公司（甲方）签订《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》一份，根据协议，原告将集体所有的土地75亩用于农副产品批发市场建设，每亩作价6.88万元，合计516万元，除每亩0.5万元作为农发基金外，其余土地款478.5万元作为农副产品批发市场共建投资。同时约定批发市场建成后，位于农副产品市场中心交易区的营业用房以相等478.5万元价值给原告，所有权归属于原告，并办理房产权属证书。乙方分得所有权的营业房价格计算标准为：以乙方确定分割的营业房产范围内的建筑面积（含道路）的造价+占地面积的实际地价以及有关直接规费和配套设施费按建筑面积分摊的平均数。协议还约定了乙方所拥有的营业用房给甲方统一经营管理，甲方按照不同年限按照6%、11%、15%的不同约定比例支付乙方租赁费。合同签订后，乙方交付土地用于建设农副产品批发市场，从1999年至2018年原告每年收到租赁费。2018年下半年，原告了解到农副产品批发市场整体被收购，被告获得收购款244409508元，其中原告产权的营业用房也属于收购范围，所应获得的收购款被被告所获取。同时了解到嵊州市土产副食品总公司工商登记早在2001年因为改制注销，改制中的《注销清算报告》和《股东会决议》明确公司债权债务均由改制后成立的嵊州市浙东农贸发展股份有限公司承担。为查清被告房产情况，原告委托了浙江广成房地产土地资产评估有限公司评估，根据评估报告显示，被告房产等投资价值1420万余元，加上原告土地价值478.5万元，合计总价值1898万余元，原告的土地价值占25.1996%，按照拆迁补偿款折比，原告可以获得拆迁补偿款为6161万余元。为获得原告应得部分补偿款原告多次与被告协商，但终无结果，现提起诉讼，请依法裁决。 被告浙东农贸公司答辩称，原告在本案的诉讼请求不能成立，请依法予以驳回，或在厘清本案法律关系后进行判决。一、本案原、被告签订的投资共建协议无效。1、本案所涉及的土地，已于1998年10月被嵊州市国土资源局征收，被告于1998年12月10日经出让从嵊州市国土资源局获得该土地使用权，而非向原告征用。2、原、被告双方签订《入资共建协议》，属对案涉土地的二次征用，在嵊州市国土资源局与原告的土地征收协议至今没有失效的情况下，原、被告之间的协议应属无效。二、土地出让合同第12条规定，受让方必须在总投资达到25%以上或建成房屋面积达到设计面积50%以上才允许将剩余土地使用年限转让给第三方，《入资共建协议》约定被告将相应面积的营业房出让给原告，不符合土地出让合同规定的限制性条件，具体质证时进一步说明。三、即使《入资共建协议》成立，原、被告双方之间应属名为共建、实为借贷的法律关系。1、依合同约定，原告向被告收取的是固定的收益，从1999年到2018年，被告已经向原告支付了固定的收益1200多万；2、被告于1999年8月9日即开始向原告支付固定的利息，此时农贸市场工程还在施工中，市场还没有开始实际经营，房屋买卖或租赁的构成要件尚不具备。3、原告提供的证据表明，被告在2000年即办理了农贸市场房屋的产权证，而从2000年开始到现在，原告从未向被告主张协议中的有关房产权利。4、原告按协议约定的478.5万元的所谓投资款占农贸市场总的投资额度的比例，计算其占农贸市场总资产的比例，明显是将自己列为了农贸市场的股东，从而来分割本案相应的房产被收储的收益。5、从1998年签订合同开始到农贸市场被收储为止的近20年当中，原告从未参与农贸市场的经营管理及对房产的管理，从未承担经营管理农贸市场的风险、费用。6、2016年农贸市场被收储的过程中，原告也没有参与该过程，也没有主张相应的共建协议约定的权益。综上，根据相关司法解释的规定，本案原、被告双方之间实为借贷关系，原告主张的法律关系无效，应当驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1、被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司《公司登记基本情况》一组，证明被告公司住所地、名称等事项的变更登记情况。证据载明：被告公司设立于2000年3月14日，原称“嵊州市浙东农贸发展有限公司”，住所地“嵊州市鹿山街道城西大转盘边”；2008年11月7日，住所地变更登记为“嵊州市鹿山街道东南路1135号（城西大转盘边）”；2014年1月8日，住所地变更登记为“嵊州市鹿山街道长宁路1088号”；2014年9月29日，企业类型由“私营有限责任公司”变更登记为“股份有限公司”，公司名称更登记为“嵊州市浙东农贸发展股份有限公司”；2018年10月31日，住所地变更登记为“嵊州市鹿山街道欣农路1999号”。 证据2、嵊州市经济体制改革委员会于2000年10月16日作出的嵊体改（2000）42号《关于同意嵊州市土产副食品总公司歇业改组的批复》文件、嵊州市土产副食品总公司于2001年3月20日作出的《股东会决议》及《嵊州市土产副食品总公司注销清算报告》、嵊州市供销合作社联合社于2001年5月23日作出的嵊供业（2001）28号《关于同意注销“嵊州市土产副食品总公司”的批复》及被告公司章程各一份，证明：一、嵊州市浙东农贸发展有限公司是嵊州市土产副食品总公司控股创办的有限责任公司，二家公司经营范围基本相同，资产混合使用，管理机构合二为一；二、因企业改制原因，嵊州市土产副食品总公司歇业注销，其整体资产全部投入浙东农贸发展有限公司，其所有债权债务均由后者享有和承继的事实。 证据3、嵊州国用（2000）字第1-1808号《土地使用权证》、《嵊州市浙东农副产品批发市场资产状况表》及嵊州市浙东农副产品批发市场有限公司的《公司登记基本情况》复印件各一份，证据载明：作为浙东农副产品批发市场有限公司（系由被告公司控股设立）资产的位于城西大转盘边的23231平方米商业用地，土地使用权人是嵊州市土产副食品总公司，使用权取得的依据是嵊土让合（98）第157号出让合同。原告欲据此并结合证据2，证明：原告被国家征用的土地，出让给了嵊州市土产副食品总公司，用于建设浙东农副产品批发市场，在嵊州市土产副食品总公司歇业注销后，土地使用权由被告承继。 原告以证据1-3证明被告主体适格。 被告质证后对其主体适格性未提出异议。 证据4、原告与嵊州市土产副食品总公司于1998年12月3日签订的《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》一份，原告欲据此证明，原告提供土地与嵊州市土产副食品总公司共建（浙东）农副产品批发市场，分享市场内营业用房的产权，双方之间确定为租赁关系，原告收取固定租金的事实。 被告质证表示，对协议的真实性没有异议，但不能实现原告的证明目的。一、原告没有资格提供国有土地，而提供集体土地用于商业开发，则协议无效。现原告自认提供土地参与共建，故该协议无效。二、原告享有所有权的房产不明确，原告收取租金的主张不能成立。三、原、被告之间的事实法律关系为借贷关系，原告收取固定利息。 证据5、嵊州市市场发展有限公司与被告于2016年11月15日签订的《嵊州市浙东农副产品批发市场收购协议》一份，欲证明浙东农副产品批发市场已被整体收购，总价款244495508元，其中包含与原告享有所有权的那部分房产相应的收购款的事实。 证据6、经原告委托，浙江艺佳地理信息技术有限公司于2018年11月1日出具的《浙东农副产品批发市场（1-20号楼）房屋建筑面积测绘成果书》一份，测绘结果为1-20号楼地上建筑面积合计27385.42平方米、地下建筑面积合计1406.23平方米，共计28791.65平方米；浙江广成房地产评估有限公司于2018年11月1日出具的《房地产评估报告》二份，以前述测绘结果为面积依据，以市场建成年份1999年的12月30日为价值时点，评估1-15号房屋（各房屋的重新构建成本为每平方米186-923元不等）的构建成本价值为14031208元，以2018年10月25日为价值时点，采用成本法（重置价每平方米80元，折旧率50%）评估16-20号（钢棚，面积4303.89平方米）价值为172156元，合计价值14203364元。原告欲结合其土地投资折价款4785000元，以证明其享有所有权房产份额及应分得收购款份额为比例25.1996%。 证据7、经嵊州市土地储备中心委托，浙江博南土地房地产评估规划有限公司于2016年6月13日就被告使用的位于嵊州市东南路1135号国有出让商业房地产（建筑面积24064.72平方米，土地面积35486.6平方米）以2016年5月18日为价值时点的拆迁补偿价值出具的《评估报告书》一份，报告书载明：一、有证房地产部分，证载建筑面积23420.82平方米，实测建筑面积23257.99平方米，按比较法（各房屋的评估单价为每平方米6038-16888元不等）评估总价为24172.3723万元；二、超出房产证部分建筑面积305.48平方米，按重置成本价结合成新（评估单价为每平方米593元）评估价值为18.1150万元；三、无证部分建筑面积492.65平方米，按重置成本价结合成新（评估单价为每平方米304-429元不等）评估价值为20.8274万元；四、装饰装修价值300.3924万元，地上附属物（水泥路面、围墙、广告牌等）价值277.5618万元，隐蔽工程（填方、排水及化粪池、地下管线、通信线路费、有线电视费用、公路接线）263.5810万元。以上合计25052.8499万元。原告欲据此证明被告房屋收购前经评估的总产权价值情况。 对证据5、6、7，被告质证表示，一、对收购协议真实性没有异议，但本案实质是借贷关系，被告取得多少拆迁补偿款和原告无关。二、因委托人和被告无关，故对评估报告的真实性无法确定，由法庭核实。 证据8、嵊州市市场发展有限公司与被告于2018年8月27日签署的《资产移交单》复印件一份，证明被告的浙东农副产品批发市场全部资产于该日完成移交，收购已完成的事实。 被告质证表示没有异议。 证据9、复印自嵊州市自然资源和规划局档案的《银行回单》及《浙江省行政事业性收费统一票据》一组，欲证明一、嵊州市土产副食品总公司实际支付土地出让金仅为320.4833万元；二、2000年11月29日缴纳的土地征用费283.582万元，已经全部返还给土产总公司，用于处理与原告的关系。 被告质证表示对证据真实性没有异议，但其中过程需要核实。按照土地出让协议约定，出让金应是2700多万，对土产总公司当时具体缴纳了多少，被告也不清楚。对民营企业、共建市场等，嵊州市政府是有优惠政策，被告方在土地征用过程当中享受到的优惠政策待遇与原告无关。 证据10、嵊州市自然资源和规划局于2019年4月23日出具的《嵊州市不动产登记查询证明》一份，证明被告于2014-2015年间，将浙东农副产品批发市场全部房产23420.82平方米登记在自己名下；《建设项目竣工验收表》一组，载明工程于1999年2月起陆续开工，截止2000年12月28日全部完工。原告欲据此证明其委托评估取1999年的12月31日为价值基准日，符合竣工时间的时间节点。 被告质证表示对证据的真实性没有异议，认为该证据可以证明，被告在房子还没有建好时即开始向原告支付所谓“租金”，房屋租赁关系成立的前提条件都不具备，印证原、被告双方间实际上是借贷关系。 证据11、原嵊州市土地管理局与原嵊州市城关镇下马村经济合作社于1998年10月15日签订的嵊统征协字（1998）第127号《征地协议》一份，载明：征用下马村位于城西大转盘边耕地3亩，征地补偿费9万元；嵊州市土产副食品总公司（甲方）与该村（乙方）于1998年12月5日签订的《补充协议书》一份，载明：甲方因建农副产品批发市场向乙方征用土地约3亩，土管局征地费用每亩3万元、甲方给付乙方土地补偿费每亩3.88万元，合计每亩6.88万元；被告（甲方）与该村（乙方）于2006年7月24日签订的《协议书》一份，载明：甲方因建浙东农副产品批发市场向乙方征用土地3.7亩，土管局征地费用每亩3万元、甲方给付乙方土地补偿费每亩3.38万元，合计每亩6.38万元。原告欲据此证明一、下马村与原告征地价格一样，征地单价6.88万元每亩，土管局承担每亩3万元，土产总公司承担3.88万元每亩；二、被告自2006年7月24日起承继原土产总公司的土地并承担土地款支付责任。 证据12、原嵊州市土地管理局与原嵊州市城关镇中央宅村经济合作社于1998年10月15日签订的嵊统征协字（1998）第129号《征地协议》一份，载明：征用中央宅村位于城西大转盘边集体土地16.48亩，征地补偿费41.5万元，第八条还约定“土地征用费由用地单位支付”；嵊州市土产副食品总公司（甲方）与该村（乙方）于1998年12月3日签订的《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》一份，该协议内容（除土地面积为16.7亩，价款为114.896万元外）与证据4（除第八条内容为空白外）相同。原告欲据此证明一、中央宅村同原告一样与土产总公司达成入资共建协议，目前协议同样处于履行过程中。二、原告的土地征用费也是由用地单位支付，以原告入资的方式支付完毕。 对证据11、12，被告质证表示，中央宅及下马村签订的协议都和本案无关，原、被告双方到现在为止履行的是借贷的法律关系。 证据13、浙江省计划与经济委员会于1998年7月22日、8月14日分别作出的浙计经投（1998）837号文件、（1998）85号文件批复各一份，浙江省计划与经济委员会与重点建设领导小组于1998年8月18日联合作出的浙计经基（1998）992号文件一份，证明在原、被告双方签订协议之前，嵊州市农副产品批发市场项目及设计已获批准，该项目被列为浙江省重点项目，因此，如果有相关的优惠条件，原告也是可以享受的。 被告质证表示，该证据与本案没有关联性。 被告浙东农贸公司提供了下列证据： 证据14、嵊州市土地管理局与原告于1998年10月15日签订的嵊统征协字（1998）第128号《统一征地协议书》，载明：征用小砩村位于环城公路大转盘边土地75亩，征地补偿费180.54万元。被告欲据此证明在原、被告双方于1998年12月3日签订共建协议前，原告的土地已经被国土局征用的事实。 证据15、嵊州市土地管理局（甲方，出让方）与嵊州市土产副食品总公司（乙方，受让方）于1998年12月10日签订的嵊土让合字（1998）第157号《国有土地使用权出让合同》，载明：甲方出让给乙方位于环城公路转盘边宗地59861平方米的土地，出让金为每平方米460元计2753.61万元。被告欲据此证明，嵊州市农副产品批发市场的土地是被告依出让合同取得，而非被告向原告征用，也不是原告提供的。至于被告实际支付了多少出让金，是被告政策享受的结果，并不代表土地的价值。 证据16、《小砩租赁费清单》一份并附《嵊州市农村集体经济组织统一收据》一组，证明被告方向原告支付了1999年至2018年8月的固定回报共计12869816.50元。 对被告提供的上述证据，原告质证表示，对证据14的真实性有异议，原告处没有该协议的存档文本，也没有收到过相关款项，在国土局也未查到该份协议。对证据15的真实性没有异议，但被告并没有完整履行出让金支付义务，实际上，是由被告和原告自行履行征地协议，出让协议是出资共建协议的派生合同。对证据16无异议。 本院认证认为，证据6、7，评估机构加盖了公章，证据14加盖有嵊州市自然资源和规划局档案专用章，其真实性可以认定；其余证据，对方当事人质证后对证据材料的真实性无异议。故对证据1-16的真实性，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。双方当事人在质证过程中主要就证据能否实现举证方主张的证明目的提出了质证意见，对此，本院将在判决说理部分予以阐述。 为查明案件事实，本院就《嵊州市浙东农副产品批发市场收购协议》履行情况向嵊州市市场发展有限公司进行了调查取证。该公司向本院出具了《情况说明》一份并附银行票据三份。该组证据可以证明，协议约定的收购款系于2019年2月2日最终付清，协议约定的奖励款系于2019年3月21日付清。 根据双方当事人陈述、本院已确认及调取的证据，本院认定事实如下：1998年7月22日，浙江省计划与经济委员会下发浙计经投【1998】837号文件，原则同意嵊州市农副产品基地和批发市场建设项目。1998年8月14日，浙江省计划与经济委员会下发【1998】85号批复，原则同意嵊州市建筑规划设计院编制的嵊州市农副产品批发市场初步设计（项目定点嵊州市城关镇嵊义公路与环城公路交叉口西北侧）。1998年8月18日，该项目被列为省重点项目。 1998年10月15日，嵊州市土地管理局分别与嵊州市城关镇下马村、中央宅、小砩村经济合作社签订《征地协议》各一份，分别对该三村位于环城公路转盘边的集体土地3亩、16.48亩、75亩实行征用，约定征地补偿费分别为9万元、41.5万元、180.54万元。与中央宅村的协议中还注明“土地征用费由用地单位支付”。协议签订后，嵊州市土地管理局未向被征地的原告小砩村实际支付过征地补偿费。 1998年12月10日，嵊州市土地管理局与嵊州市土产副食品总公司签订嵊土让合字（1998）第157号《国有土地使用权出让合同》一份。合同约定，将位于环城公路转盘边宗地59861平方米的土地使用权以每平方米460元、总额2753.61万元的价格进行出让，合同要求受让方在六十日内付清出让金，并在付清出让金后十五日内依照规定申请办理土地使用权登记手续。合同第十二条还规定，受让方在投资达到总投资（不包括出让金）的25%或建成面积达到设计面积的50%后，有权将该合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。合同签订后，嵊州市土产副食品总公司于1998年12月11日至2000年11月30日分七次向嵊州市土地管理局支付土地出让金合计945.273万元，嵊州市土地管理局于2000年11月29日返还了嵊州市土产副食品总公司481.3321万元。 1999年2月，农副产品批发市场建设工程开工，于2000年4月27日-12月28日期间，各项工程陆续完成竣工验收，由嵊州市土产副食品总公司接收，并办理了土地使用权和房产所有权初次登记（整个市场分交易区和仓储区，其中交易区土地证载面积35602.5平方米，仓储区土地证载面积23131平方米，合计58733.5平方米）。2000年3月14日，嵊州市土产副食品总公司控股创办成立嵊州市浙东农贸发展有限公司。2000年10月16日，嵊州市经济体制改革委员会同意嵊州市土产副食品总公司歇业，其整体资产全部投入浙东农贸发展有限公司，其债权债务均由浙东农贸发展有限公司享有和承继。2001年5月，嵊州市土产副食品总公司注销。2014年9月29日，嵊州市浙东农贸发展有限公司更名为嵊州市浙东农贸发展股份有限公司（即被告公司），对农副产品批发市场交易区（嵊州市东南路1135号）的土地使用权和房产所有权进行了重新登记。交易区的土地使用权于2014年10月10日至2016年1月25日期间分十次完成登记，登记土地面积合计为35486.6平方米；房产使用权于2014年11月13日至2016年1月21日期间分八次完成登记，房产登记面积合计为23420.82平方米。土地和房产均登记在被告公司名下。 1998年12月3日，嵊州市土产副食品总公司（甲方）与嵊州市城关镇小砩村经济合作社（乙方）签订《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》一份，协议载明系在市政府的统一指导下协商签订，协议约定：一、甲方征用乙方集体土地75亩，用于农副产品批发市场建设，每亩作价6.88万元，合计516万元；乙方除提出每亩0.5万元合计37.5万元作为上交农发基金外，以土地款478.5万元作为农副产品批发市场共建投资，参与农副产品批发市场的建设（具体按实际征用土地计算）。二、甲方保证在农副产品批发市场建成后，交付乙方与投资款相等的价值478.5万元、位于农副产品市场中心交易区的营业用房给乙方。所有权归属于乙方，并办理房产权属证书。乙方分得所有权的营业房的价格计算标准为：以乙方确定分割的营业房产范围内的建筑面积（含道路）的造价+占地面积的实际地价以及有关直接规费和配套设施费按建筑面积分摊的平均数。具体房产位置和数量待市场建成后，经双方协商确定。三、乙方上述所拥有所有权的营业用房，在农副产品批发市场开办期间，长期租赁给甲方统一经营管理，乙方不参与市场经营管理，只享有其营业用房出让租赁费的权利。四、甲方租赁乙方营业用房的租赁费计算办法和支付时间：1999年12月底前，按乙方投资总额的6%支付租赁费；2000年至2001年底，按乙方投资总额的11%支付租赁费；2002年起按乙方投资总额的15%计付（以98年人民银行基准贷款利率7%为基数，租赁费计算比例随基准利率的增降作同等百分点的增降）。每年度租赁费于当年7月15日和次年1月14日前各付一半。协议还约定，如甲方不按规定给乙方办理房地产权证，甲方应按乙方投资总额（478.5万元）承担等额违约责任，赔偿乙方的损失。协议还约定了其他事项。协议签订后，甲方在原属乙方所有的土地上建设了农副产品批发市场交易区，已依约支付乙方1999年至2018年8月的租赁费合计12869816.5元。 2016年，嵊州市人民政府为城市建设所需，决定收购被告位于嵊州市东南路1135号的浙东农副产品批发市场，由嵊州市土地储备中心委托浙江博南土地房地产评估规划有限公司就该市场的商业房地产进行了面积实测和价值评估；由嵊州市市场发展有限公司与被告签订收购协议。浙江博南土地房地产评估规划有限公司于2016年6月13日出具《评估报告书》，结论为：1、有证房地产部分，实测建筑面积23257.99平方米，证载建筑面积23420.82平方米；2、超出房产证部分建筑实测面积305.48平方米；3、无证部分建筑实测面积492.65平方米。报告总建筑面积为24064.72平方米，土地面积为35486.6平方米，以2016年5月18日为价值时点的估价总价为25052.8499万元。嵊州市市场发展有限公司（甲方）与被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司（乙方）于2016年11月15日签订了《浙东农副产品批发市场收购协议》，协议载明收购涉及的建筑（包括房产及经营用钢棚）面积为24064.72平方米，土地面积为35486.6平方米。协议载明的收购费用包括：1、有证房地产部分23420.82平方米计215025527元；2、无证部分建筑492.65平方米，计389424元；3、装修、附属物及隐蔽工程计5235923元；给予房屋（不包括附属物、装修等）评估价款10%的政策补贴计21502552元；5、按时签订协议和搬迁奖计2342082元。以上合计费用244495508元。协议约定，其中收购款计242153426.00元，分四期于2016年12月14日至2017年5月14日前支付；奖励部分计2342082元，于乙方搬迁腾空时支付。协议履行过程中，双方实际于2018年8月27日签署《资产移交单》确认移交完毕；甲方于2019年2月2日向乙方支付了最后一笔收购款计2000万元，于2019年3月21日向乙方支付了奖励款2342082元。 原告为证明浙东农副产品批发市场交易区的建造成本，自行委托浙江艺佳地理信息技术有限公司、浙江广成房地产评估有限公司分别对该市场交易区的建筑面积进行实测和成本价值的评估。浙江艺佳地理信息技术有限公司对评估对象的建筑面积进行了实测后，于2018年11月1日出具《房屋建筑面积测绘成果书》，该次测绘的结果为：地上建筑面积27385.42平方米（其中1-15号楼为混合结构的楼房，计面积23081.53平方米；16-20号为钢棚，计面积4303.89平方米），地下建筑面积（4、5、8、9、14号楼）1406.23平方米，合计建筑面积28791.65平方米。浙江广成房地产评估有限公司以浙江艺佳地理信息技术有限公司的测绘结果为面积依据，于2018年11月8日出具《房地产评估报告》，评估结果为：1-15号房屋地上、地下建筑面积合计24487.76平方米，以1999年12月30日为价值时点，不包含土地价值的房屋成本价值为14031208元；钢棚面积4303.89平方米，以2018年10月25日为价值时点的重置价为344311.2元（每平方米80元），按该钢棚的成新率50%计价值为172156元。合计价值14203364元。 本院认为，本案原、被告系因浙东农副产品批发市场被收购而发生利益之争。双方争议焦点在于原告因在市场建设时投入了478.5万元，在市场建成后，双方之间因该款项而发生的法律关系为何的问题。原告基于双方签订的共建协议，主张享有市场交易区与478.5万元价值相当的房产所有权，主张双方系房屋租赁关系，并以此要求分配被告因市场交易区被收购所获得的价款。被告认为其建设市场所用土地系经出让所得，共建协议约定由被告征用原告土地，协议应属无效；又，市场建成后，原告从未要求产权登记，自市场尚未建成的共建协议之日起至市场被收购止，原告实际向被告收取的是固定收益，主张双方系借贷关系。针对双方争议和本案的处理，本院作如下认定和评析。 一、原嵊州市土产副食品总公司与原告于1998年12月3日签订的《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》（以下简称《共建协议》）依法成立，被告公司在承继原嵊州市土产副食品总公司的全部资产和债权债务后，亦承继了相应的合同主体资格，该协议对被告具有合同效力。 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。案涉的“浙东农副产品批发市场”，立项时称“嵊州市农副产品基地和批发市场建设项目”，又称“嵊州市农副产品批发市场”。该项目立项时系省重点项目，对项目涉及的集体土地，国土部门与包括原告村在内的土地相关村履行了签订《征地协议》，与土地使用人的被告签订了《土地出让合同》，被告也实际取得了土地使用权证，故应认定被告使用的是原告方被征用后的再出让的商业用土地，用于建设农副产品批发市场具有合法性。比较《征地协议》与《共建协议》的约定并参照中央宅村的《征地协议》中注明的“土地征用费由用地单位支付”可知，除《征地协议》约定的土地征用费外，被告方对原告自愿作出了另行的补偿，两项费用由被告一并支付原告，系原、被告及国土局三方一致的意思表示，该支付义务的约定不违反法律强制性规定，不影响对被告使用的是经征用后再出让的商业用地的事实认定，不构成二次征用的事实。原告非法定的征用集体土地的主体，共建协议之“甲方征用乙方集体土地75亩”的约定内容应属无效，但纵观该协议的全部内容，原告事实上是以其应得的土地补偿费用入资、而非以土地直接入资的意思表示清楚，故认定该约定系用语不规范的错误表意，不影响协议的成立。综上，原、被告签订的《共建协议》无合同法规定的无效情形，自签订之日起生效。对被告提出的协议无效的辩称意见，本院不予支持。 二、原告享有浙东农副产品批发市场交易区与建设成本478.5万元相当的营业用房的所有权，原、被告间系房屋租赁关系。理由是： 1、当事人之间订立设立不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的《共建协议》明确约定了“原告以土地款478.5万元作为农副产品批发市场共建投资”及“市场建成后，价值478.5万元、位于农副产品市场中心交易区的营业用房所有权归属于原告；具体房产位置和数量待市场建成后，经双方协商确定”等。该协议系双方自愿签订；意思表示真实、明确；协议内容合法有效。故应认定，在市场建成后，双方协商确定前，原告即依协议取得交易区营业用房的按份共有所有权。对共有财产，按份共有人可以随时请求分割。被告以市场房产全部被登记在被告名下，直至市场被收购，原告从未主张、亦未实际取得其相应比例的营业用房的所有权证为由，辩称原告不享有房产所有权，无合同和法律依据，本院不予支持。 2、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《共建协议》明确约定了“市场建成后，归属于原告所有的营业用房长期租赁给被告”。自协议成立起至市场被收购完成移交的2018年8月止，因原、被告双方对原告享有产权的房产面积及具体位置一直未予分割和确定，双方房产处于按份共有状态，由被告实际使用和收益，应视为原告履行了租赁物交付义务，双方租赁合同关系成立。在原告产权面积不确定的情况下，双方约定按原告入资额的一定比例计算租赁费，并无不当，被告按照协议约定的计算和支付方式向原告支付的款项，应认定为被告履行支付租金的义务。被告以支付时间早于市场建成时间、计算方式为类似利率的规定比例为由，辩称被告支付的是借款利息，双方为借贷关系，与事实不符，不予支持；被告以原告未参与市场经营管理、不承担经营风险、收取固定收益、未参与市场被收购的过程等为由，辩称原、被告间名为共建实为借贷关系，因双方系先共建、后租赁的关系，而非合伙经营关系，故对该辩称意见亦不予支持。 三、关于原告的诉讼请求问题。 在原、被告未进行产权分割的情况下，市场全部房产即被国家收购，与原告按份共有权相应的房产随收购而灭失，原告的物权请求权随之消灭，原、被告因此产生利益归属和分配纠纷，属债权纠纷。按份共有的不动产变卖取得的价款，应当按照份额予以分割。因房产全部登记在被告名下，原告对被告以自己名义与案外人签订《嵊州市浙东农副产品批发市场收购协议》（以下简称《收购协议》）未提出异议，现原告基于被收购房产的共同所有权向被告主张分配按份计算的收购款，有事实和法律依据，应予支持。截止2019年2月2日，被告已取得全部市场收购款，一直未向原告履行分配义务，原告因此按银行借款基准利率主张利息损失，理由正当，但主张自签订收购协议的2016年11月15日起算，依法无据，本院核定于原告起诉之日起算利息。 四、关于分配的具体计算问题。 1、可分配项目及金额的确定。被告因收购所得244495508元，其中包括：A、房地产部分（含土地）计215414951元;B、装修、附属物及隐蔽工程计5235923元;C、政策补贴计21502552元;D、奖励计2342082元。因《共建协议》约定原告分得所有权的营业房的价格计算标准为“被告营业房产范围内的建筑面积（含道路）的造价+占地面积的实际地价+有关直接规费和配套设施费按建筑面积分摊的平均数”，故房地产部分及附属物及隐蔽工程的收购价款应计入分配基数。给予政策补贴的原因是被征收人选择了货币补偿，原告对货币补偿无异议，可以与被告共享该项补贴，亦应计入分配基数。奖励的条件是被征收人在规定时间内签订协议、按时搬迁腾空，因签订协议和实施搬迁的行为和责任主体是被告，相应的奖励与原告无关；装修价值未列入《共建协议》约定的价格计算公式，亦与原告无关，故被告因收购所得的奖励款、装修工程价值款不列入分配基数。因在《收购协议》中，装修工程价值与附属物、隐蔽工程价值三项合于一项，计5235923元；而在《收购协议》依据的《评估报告书》中，对该三项工程的重置价值进行了评估，分别为3003924元、2775618元、2635810元，合计8415352元，三项收购价为重置价的62.22%，本院据此比例核定装修工程的收购价值为1869003元。综上，核定可分配金额为240284423元。 2、可分配项目投入成本的确定。原告的土地经征用、出让，在农贸市场建设时，该土地使用权已归属被告。市场建设成本，包括土地成本、建筑物和附属设施建造成本，均由被告实际投入。因被告未举证证明其实际投入，故在确定建设成本时，本院对原告提交的《房地产评估报告》予以参照采用。A、关于土地投入。《房地产评估报告》未包含土地价值，本院根据被告获得土地所依据的嵊土让合字（1998）第157号《国有土地使用权出让合同》约定的出让价认定土地投入的单价为每平方米460元；土地投入的面积以收购时认定的证载面积为准，计35486.6平方米，故认定被告以土地投入的价值为16323836元。B、关于建造成本。原告自行委托评估取得的《房地产评估报告》在评估房屋建造成本时采用的价值时点为1999年的12月30日，因该时间点处于市场建设期内，本院予以认可；该报告认定的建筑面积（包括地上、地下）为28791.65平方米，大于《收购协议》认定的面积（为24064.72平方米），根据该评估结果计算建造成本有利于被告方，依证据规则可以采纳，本院据此认定市场房屋（1-15号建筑物）及隐蔽工程的构建成本为14031208元；该报告在评估市场内钢棚（16-20号建筑物）价值时，系以2018年10月25日为价值时点，按重置价每平方米80元、成新率50%计算现价值为172156元，本院认为在认定钢棚构建成本时不应当计算成新率，故认定钢棚构建成本为344312元。该报告未对市场内装修、附属工程的构建成本进行评估，本院参照《收购协议》依据的《评估报告书》报告的重置价，认定附属工程的构建成本为2775618元。综上，本院核定可分配项目投入成本合计为33474974元。 3、原告可分配比例及金额。原告的投入数按原、被告双方《共建协议》确认的478.5万元计。因该款项已作为原、被告共建市场的资金由被告方投入于市场建设，已包含于本案可分配项目投入成本之中，由此核定原告入资占比及可分配比例为14.29%，原告可分配额为34336644元。 综上，原、被告间签订的《嵊州市农副产品批发市场入资共建协议》合法有效，双方应当依约履行合同义务。原告对市场交易区的房地产依约享有按份共有权，在被收购后，有权获得约定份额的收购款。市场存续期间，被告有依约支付原告房租费的义务，在被告以自己名义向外出售市场交易区的全部房地产并获得全部收购款后，被告应履行向原告返还依合同约定份额计算的收购款之合同附随义务。原告在可分配额计算中有误，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十九条、第一百条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、嵊州市浙东农贸发展股份有限公司应返还嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社房地产收购款34336644元，并支付该款自2019年3月5日起至款付清日止按中国人民银行同期借款基准利率计算的利息。款限本判决生效后三十日内付清。 二、驳回原告嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费361715元，由原告负担160132元，被告负担201583元（款限于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王柏苗 人民陪审员  史海燕 人民陪审员  丁校初 二〇一九年十一月四日 书 记 员  竹 羊 附页：相关法律规定 1、《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。