福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初10375号 原告：何素勤，女，1980年10月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王聪菲，福建卓法律师事务所律师。 被告：林昱彤，女，1989年7月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林联铨，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高武渊，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：林斌雄，男，1967年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：**华（系林斌雄配偶）。 被告：**华，女，1968年1月18日出生，汉族，住厦门市思明区 原告何素勤与被告林昱彤、林斌雄、**华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何素勤的委托诉讼代理人王海燕、王聪菲，林昱彤的委托诉讼代理人林联铨、高武渊，林斌雄的委托诉讼代理人**华，**华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何素勤向本院提出诉讼请求：林昱彤、林斌雄、**华立即向何素勤返还250万元及利息（以250万元为基数，自2017年10月16日起，按年利率6%的标准计算至实际付款之日止）；2.林昱彤、林斌雄、**华承担保函保险费8770元。事实与理由：2016年5月20日，何素勤与林昱彤签订《房产预约买卖协议》，约定林昱彤将坐落于厦门市思明区室及地下二层车位出售给何素勤。《房产预约买卖协议》签订后，何素勤按照约定支付了全部购房款，但林昱彤未按照约定履行办理房屋过户登记手续的合同义务，上述房产在林斌雄、**华与厦门集美惠龙小额贷款有限公司（惠龙公司）民间借贷纠纷执行一案中被厦门市集美区人民法院（以下简称集美法院）查封。2017年10月11日，何素勤不得以与三被告、惠龙公司签订《执行和解协议》，于2017年10月16日向集美法院指定账户转款250万元，讼争房产才得以解除查封并过户至何素勤名下。之后，经何素勤多次催讨，三被告均未偿还250万元。2019年1月，何素勤曾以林昱彤为被告，针对该笔250万元款项以民间借贷一案为由向本院提起诉讼，本院认为《执行和解协议》未就250万元的款项性质进行约定协商，对是否是借贷关系缺乏法律和事实支持，因此不予支持。何素勤认为，林昱彤未按照合同约定履行义务，已经构成违约，应当赔偿给何素勤造成的损失。讼争房产未能办理过户登记手续，系林斌雄、**华所致，应承担赔偿责任。综上所述，望判如所请。 林昱彤辩称，一、何素勤在诉状中陈述的事实和理由，不仅与客观事实存在重大出入，也与法理相悖。1.就何素勤实际支付购房款情况而言，在2017年10月11日达成《执行和解协议》前，除了依约履行按揭款的支付义务外，何素勤仅支付定金100万元，其他购房款均尚未支付，不存在诉状所述的“《房产预约买卖协议》签订后，何素勤按照约定支付了全部的购房款，但林昱彤并未按照约定履行办理房屋过户登记手续的合同义务”的事实。2.就林昱彤应尽的合同义务而言，在《执行和解协议》各方自2017年9月共同协商前，林昱彤并无办理讼争房产过户登记手续的义务。2017年9月初，在讼争房产取得一手产权证后，林昱彤的代理人发现房产已被集美法院查封，便在第一时间通知了何素勤，随后各方就展开协商，并最终于2017年10月11日达成《执行和解协议》。即，依《房产预约买卖协议》，在何素勤、三被告及惠龙公司共同协商前，林昱彤“办理房屋过户登记手续”的履行期尚未届至，不存在诉状所述“林昱彤未按照约定履行办理房屋过户登记手续的合同义务”的事实。3.就《执行和解协议》签订意愿而言，《执行和解协议》是何素勤、惠龙公司及三被告在法院主持下签订的，是各方尤其是何素勤综合考虑各因素后的真实意思表示，不存在何素勤“不得己”签订的情形。如上所述，此时何素勤仅支付100万元定金及部分按揭款，而讼争房产的价值高达2000余万元，扣除按揭款约650万元及集美法院执行款约300万元，剩余价值在1000万元以上，足以保障何素勤已支付定金100万元及部分按揭款的安全，“不得已”之说毫无根据，何素勤参与执行和解并愿意承担讼争250万元款项的支付义务，是其追逐房价暴涨的既得利益使然。4.就讼争房产实际交付而言，该房产已于2017年11月1日过户到何素勤名下，林昱彤已依《房产预约买卖协议》及《执行和解协议》全面履行了义务，不存在诉状所述“林昱彤未按照合同履行义务，已经构成违约”的事实。同样的，也不存在诉状所述“讼争房产未能办理过户登记手续，系林斌雄、**华原因所致”的事实。5.就何素勤对三被告主张的法律责任而言，何素勤基于同一事实，向三被告林昱彤主张违约责任，与前述民间借贷案的事实与依据相同，构成重复起诉。6.就何素勤是否催讨讼争款项而言，在何素勤就讼争250万元款项提起（2019）闽0203民初1638号（以下简称1638号判决）民间借贷纠纷案前，何素勤从未向三被告提出过任何主张。事实上，何素勤在讼争房产过户至其名下后才敢提出所谓“借款”主张，也能印证讼争款项系其自愿承担的和解款，若其在讼争房产过户前提出该主张，则林昱彤绝不可能配合将该房产过户至何素勤名下。现何素勤将自愿承担的250万元在以“借款”起诉未果后，又以“违约责任”起诉，已突破了诚信的底线。二、从《执行和解协议》签订背景、过程及内容看，《执行和解协议》是对《房产预约买卖协议》的补充。1.何素勤主动参与执行和解的背景：讼争房产若能顺利过户，即使增加250万元的购房成本，何素勤的获利空间也依然巨大。（1）何素勤购买讼争房产时，交易价格低。因林斌雄欠案外人债务，林昱彤于2014年10月将讼争房产抵债予案外人，并将出售房产等权利以公证方式委托给案外人。2016年5月20日，何素勤与林昱彤委托代理人签订《房产预约买卖协议》，以1734万元受让了讼争房产，该价格中二个车位100万元、房屋1634万元（相当于每平方米5.1万元），而讼争房产的房价一度高达每平方米10万元左右，该交易价明显低于当时的市场价。（2）讼争房产在具备办理一手产权证条件期间，因林斌雄欠申请执行人借款本金200万元及相应利息，集美法院查封。（3）厦门房产价格持续攀升，讼争工程所在地段的房价更是达到历史高点，何素勤盈利空间极其巨大。2017年下半年，厦门房价已疯涨至历史高点。根据淘宝司法拍卖网显示，在2017年6月与讼争房产同小区的室（面积320.41平方米）及地下一层2个车位的成交价格为2471.3万元；室（面积320.41平方米）及地下一层2个车位的成交价格为2461.3万元。依拍卖价判断，房价上涨幅度达42.2%。在2017年10月执行和解期间，房价仍在上涨。在此情况下，何素勤作为买方是房价上涨的唯一受益者。（4）唯有完成讼争房产过户至何素勤名下的登记才能将房价上涨的“既得利益”落袋为安。何素勤以明显低于当时市场价格的成本购买讼争房产，其后又逢房价猛涨的利好，受益极其巨大，为尽早过户确保既得利益，何素勤自愿参与执行和解并自愿承担250万元和解款的支付义务以解除查封，最终各方于2017年10月11日签署《执行和解协议》。何素勤付出该250万元仅占其巨大收益的一小部分，完全符合其对成本与收益的综合考量。事实上，在《房产预约买卖协议》交织的“抵债”与“买卖”双重法律关系中，由于：其一，林昱彤作为抵债人，在已将讼争房产抵债后，不可能再去承担抵债之后新增的费用（即执行和解款）；其二，作为抵债权人，因抵债的数额在签订《房产预约买卖协议》就已确定，也不可能去承担抵债之后新增的费用，否则就亏得“血淋淋”；其三，《房产预约买卖协议》签订后，房价暴涨50%以上。因此，唯一可以“消化”新增费用的就是买方——从房价暴涨的受益中让渡一小部分。客观地说，在《执行和解协议》签订前，若单纯从经济利益角度考虑，对卖方而言，悔约并承担违约责任才是利益最大化的选择——依《房产预约买卖协议》第十二条，此时卖方解约仅需承担双倍返还定金（即200万元）的违约责任，而讼争房产房价上涨的价值在900万元以上。但卖方践行诚信，没有选择悔约，而是通过执行和解让何素勤享受房价上涨带来的绝大部分利益（扣除何素勤承担的执行和解款250万元，房价上涨给何素勤带来的利益约为650万元）。2.《执行和解协议》的签订过程：由何素勤和申请执行人在法院主持下拟定（林斌雄到达法院时，协议已拟定），且在何素勤和申请执行人均签署完毕后，才由林斌雄签字并由林斌雄代林昱彤和**华签字。事实上，林昱彤既未亲自参与《房产预约买卖协议》的签订，也未亲自参与《执行和解协议》的签订。在《执行和解协议》的签订上，何素勤是积极主动的。3.《执行和解协议》的核心内容是以何素勤利益为中心。具体包括：（1）从约定的权利义务看，该协议履行与否的关键是讼争房产能否解封并过户至何素勤名下，完全是以何素勤利益为中心，进一步体现案涉250万元为何素勤主动支付。（2）从约定的付款义务看，何素勤是执行和解款的唯一付款义务人。是故，《执行和解协议》是何素勤知悉讼争房产被集美法院查封（此时，林昱彤办理过户登记手续义务的履行期尚未届至）后，为解决讼争房产过户问题而在集美法院主持下签订的；何素勤的目的是解决讼争房产过户问题（当然要以解决申请执行人执行问题为前提）。《执行和解协议》中就讼争房产解封及过户的相关约定，是对《房产预约买卖协议》的补充，即在《房产预约买卖协议》约定的基础上，由何素勤承担讼争房产过户前的解封费用，提高何素勤购房成本。三、从何素勤对讼争250万元款项的定性看，何素勤的主张有违诚信。何素勤对讼争250万元款项的性质摇摆不定，在1638号判决中认为是林昱彤的借款，在本案中却认为是因三被告违约造成的损失，明显有违诚信，且均与客观事实不符。四、从生效判决认定的事实看，《执行和解协议》是原告的真实意思表示，讼争250万元是原告履行《执行和解协议》的款项。五、从讼争房产实际交付的情况看，林昱彤并不存在违约行为，林斌雄、**华更不存在违约行为，亦不存在侵权行为。讼争房产已于2017年11月1日过户至何素勤名下。根据《房产预约买卖协议》，讼争房产的一手产权证应在开发商通知之日起的三个工作日内由买卖双方配合办理，林昱彤已按该约定于2017年9月6日办理了讼争房产的一手产权证。其后，何素勤与林昱彤代理人（抵债权人）发现讼争房产被查封后，立即协商应对措施，并最终与包括申请人在内的各方达成了《执行和解协议》，换言之，在一手产权证出证前，林昱彤并不存在任何违约行为；在一手产权证出证后，鉴于买卖双方已针对所发现的过户登记障碍展开协商并最终以执行和解方式解决，因此，林昱彤也不存在违约行为。讼争250万元款项是何素勤履行《房产预约买卖协议》和《执行和解协议》所应支付的款项，是其获得讼争房产的对价之一，而不是所谓的损失，故其主张赔偿损失没有客观事实依据，也没有法律依据。至于原告诉请林昱彤承担自2017年10月16日起按年利率6%计算的利息损失，无疑更没有事实和法律依据。至于林斌雄、**华的行为，首先，因林斌雄、**华不是《房产预约买卖协议》的一方当事人，故其不可能是《房产预约买卖协议》的违约责任人。其次，林斌雄、**华虽是《执行和解协议》的一方当事人，但在《执行和解协议》中林斌雄、**华不是何素勤的义务人，不可能对何素勤构成违约。第三，若将林斌雄、**华的责任界定为侵权责任，则何素勤依法不应向林昱彤主张违约责任。事实上，林斌雄、**华也没有实施任何侵权行为。 林斌雄、**华辩称，同意林昱彤的上述答辩意见。 本院经审理认定事实如下：林斌雄与**华系夫妻关系，林昱彤系林斌雄与**华之女。 2016年5月20日，林昱彤（甲方）与何素勤（乙方）签订一份《房产预约买卖协议》，约定甲方将址于厦门市思明区室及地下车位的房产以1734万元的价格出售给乙方；该房产尚未竣工使用，乙方对该房产已充分了解，愿意购买；协议签订之日支付定金100万元汇入甲方指定账户；乙方于双方前往厦门市住房置业担保公司办理手续当日将784万元（含定金）存入监管账户，待过户手续办理完毕后的五个工作日内由厦房置业担保公司支付至甲方指定的收款账户；乙方自2016年5月起，该房产原甲方的银行按揭700万元由乙方向银行支付，剩余购房款950万元由乙方向银行申请按揭贷款，款项直接放款至甲方指定的林扬武的账户；甲方应于收到全部购房款当日将房屋交付给乙方使用；受托人朱维辉持公证委托书签订本协议；本协议中包括收款账户、交易价格等内容未经受托人朱维辉同意变更的，不得变更，否则所支付的款项不视为购房款，即使甲方认可也无效，对此乙方不得有任何异议；甲乙双方约定，办理一手产权证于开发商通知之日起的3个工作日内，由甲方负责提供房产及车位资料，乙方出办理一手产权费用，双方配合一起办理等内容。该协议第九条还约定：甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，自本协议生效之日起，如发生与甲方有关的债权债务纠纷或权属争议等，由甲方负责清理并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应付赔偿责任等内容。朱维辉以甲方受托人身份在该协议上签字。 协议签订后，何素勤支付购房款如下：2016年5月20支付定金100万元、2016年5月开始每月支付按揭款，总数696.6389万元、2017年10月17日分两笔合计支付799.9（300+499.9）万元、2017年10月18日支付133万元、2017年11月10日支付4.4611万元。 讼争房产权属办理至林昱彤名下的送件时间为2017年9月4日，可取件时间为2017年9月13日，变更至何素勤名下的送件时间为2017年10月27日。何素勤于2017年11月1日取得讼争房产的权属证书。 另查明，集美法院曾于2017年9月12日查封讼争房产，于2017年10月17日解除查封。 2017年10月11日，林斌雄、**华（甲方、被执行人）、林昱彤（乙方、甲方之女）、何素勤（丙方、厦禾裕景房产及车位的买受人）、惠龙公司（丁方、申请执行人）签订一份《执行和解协议》载明内容包括，鉴于：1.因甲方欠丁方借款本金200万元及相应利息（暂合计335万元），故在丁方与甲方民间借贷纠纷执行一案中，坐落于厦门市思明区车位（以下简称厦禾房产及车位）和翔安东城合院一套房产（以下简称东城合院房产）经丁方申请已被集美法院采取查封措施；2.因甲方欠朱维辉等案外人（以下简称抵债权人）债务，乙方已于2014年10月将厦禾房产及车位抵债予抵债权人，后抵债权人又将厦禾房产及车位出售给丙方。鉴于前述情况，现甲乙丙丁四方经公平协商一致达成如下协议：一、在本协议签订后，丙方应向集美法院指定账户汇入250万元；二、在丙方愿意按本协议约定支付相应款项的情况下，丁方愿意向集美法院申请解除就该执行案件而对房产及车位和东城合院房产所采取的查封措施：1.若集美法院采取解除查封措施时，房产及车位和东城合院房产均无其他查扣措施，则丙方向丁方支付250万元，在丁方最终收到该款项时本执行案件视为执行终结；2.若集美法院采取解除查封措施时，房产及车位未被其他机关采取查扣措施，但东城合院房产被其他机关采取查扣措施，则丁方同意仅解除厦禾房产及车位的查封措施，东城合院房产的查封措施不予解除，此情形下，丙方仅需向丁方支付200万元，向丁方支付250万元；3.若集美法院采取解除查封措施前，房产及车位已被其他机关采取查扣措施，则本协议不履行；在房产及车位和（或）东城合院房产解除查封措施后，在房产及车位过户给丙方手续办理完毕前，出现房产及车位又被集美法院之外的司法机关且申请执行人或利害关系人不是本协议一方主体采取查封扣押措施的，则本协议不再履行，但丙方应向丁方赔偿5万元，本执行案件继续执行。 2017年10月16日，何素勤通过其尾号为5808的建设银行账户向集美法院尾号为2000的银行账户转账250万元。 还查明，2019年1月21日何素勤以林昱彤为被告，以民间借贷为案由向本院提起诉讼，要求林昱彤偿还上述250万元及利息。本院以（2019）闽0203民初1638号立案受理。该案审理中，何素勤陈述，双方于2016年5月20日签订《房产预约买卖协议》后，何素勤支付了定金和部分按揭款，后其被告知讼争房产被查封无法过户，何素勤担心房屋无法过户，所以参与到《执行和解协议》中；双方未就250万元款项的性质进行约定和协商。林昱彤陈述，上述250万元系何素勤在房价疯涨的背景下，为尽早实现房产过户以确保自身利益而自愿加入《执行和解协议》并自愿作为执行和解款的支付义务人，何素勤与林昱彤之间均未有将该250万元作为借款或垫付款的意思表示。本院于2019年4月16日以何素勤未提供证据证明双方当事人就上述款项存在借贷关系以及借贷内容等事实，要求林昱彤偿还250万元及利息缺乏事实和法律依据为由，驳回何素勤的诉讼请求。该判决于2019年5月10日发生法律效力。 本案审理中，何素勤陈述，根据《房产预约买卖协议》第九条约定，出现了因债权债务纠纷导致房产被查封，应由林昱彤及时清理，何素勤为了尽快履行房产买卖协议，代林昱彤垫付了250万元；当时林昱彤的代理人朱维辉告知何素勤房产被查封，何素勤要求林昱彤解决问题，而林斌雄、**华是林昱彤的父母，主要由林斌雄进行沟通；林斌雄声称存在债务，难以清偿，何素勤急于想要讼争房产，所以和林斌雄协商由何素勤垫付250万元，之后由林昱彤、林斌雄、**华偿还，三被告及朱维辉均表示同意；本案中林昱彤将房产出售给何素勤后又将房屋抵押，由此给何素勤造成损失，各方从未就250万元是否作为房屋价款进行确认，林昱彤等被告主张250万元的支付是对房屋买卖协议的补充和修改没有依据；之所以要求林斌雄、**华承担责任，系因房产被查封的原因是林斌雄、**华产生的债务，尽管房屋登记在林昱彤名下，林昱彤也非债务人，但从房产被查封的事实可认定房屋为三被告共同共有。 林昱彤、林斌雄、**华陈述，林昱彤在签订《房产预约买卖协议》时，其个人既没有负债，房产也未设立抵押，房产已于2017年10月18日左右交付给何素勤，林昱彤不存在未披露相关事项的情形；集美法院在执行被执行人林斌雄、**华案件中，发现林斌雄银行流水中的部分款项流向讼争房产的开发商用于支付购房款，因此将讼争房产纳入林斌雄的执行财产并查封；《执行和解协议》是以何素勤为主要受益方，如果讼争房产无法过户至何素勤名下，则该和解协议不再履行。因此，何素勤主动加入但执行和解协议并成为250万元的唯一支付义务人；《执行和解协议》中涉及房产解封及过户的相关约定是对《房产预约买卖协议》的补充，即在《房产预约买卖协议》的基础上，由何素勤承担解封费用，因此何素勤实际支付的购房款为1734万元＋250万元。 本院认为，案涉《房产预约买卖协议》系当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。何素勤主张林昱彤违约并应赔偿损失，不能成立，理由如下：1.根据《房产预约买卖协议》第九条约定，林昱彤承担违约赔偿责任的情形为，发生与林昱彤有关的房屋权属或债权债务纠纷，应由林昱彤负责清理并承担责任，由此给何素勤造成损失的，林昱彤应负责赔偿。本案中，《房产预约买卖协议》未就讼争的250万元进行约定，集美法院执行的民间借贷案件及其关联的《执行和解协议》中，林昱彤亦不是债务人或被执行人。何素勤与林昱彤之间也并未就该款项进行过协商或约定。自《房产预约买卖协议》签订时至集美法院于2017年9月12日查封期间，讼争房产既不存在债权债务纠纷，权属也系清洁的。何素勤并未举证证明林昱彤存在违反案涉协议第九条约定的情形。 2.从《房产预约买卖协议》的内容看，因林斌雄、**华欠朱维辉等人债务，林昱彤于2014年10月将讼争房产抵债予朱维辉等人后，朱维辉持公证委托书以林昱彤委托代理人的名义将讼争房产出售给何素勤。讼争房产的实际出卖人系林昱彤的委托代理人朱维辉。从合同中关于“本协议中包括收款账户、交易价格等内容未经受托人朱维辉同意变更的，不得变更，否则所支付的款项不视为购房款，即使甲方认可也无效，对此乙方不得有任何异议”的约定可以看出，林昱彤将讼争房产以物抵债后，讼争房产相关的合同权利归属抵债权人即林昱彤的委托代理人朱维辉所有。 3.从签订《执行和解协议》的背景及内容看，何素勤在签订该协议前，可以选择主张林昱彤违约，诉求解除合同并承担违约责任，亦可或作为讼争房产的权利人，在集美法院民间借贷案件的执行中，提起案外人执行异议之诉，主张解除对讼争房产的查封并不得执行。但何素勤最后选择通过签订并履行《执行和解协议》，作为唯一付款义务人根据该和解协议约定附条件支付250万元款项，是基于其自身重大利益考量后作出的选择。在何素勤不是债务人的情形下，其作为第三人（案外人）签订协议并代为履行，目的是清除办理讼争房产权属过户的查封障碍，实现讼争房产解除查封并过户至何素勤名下。为此，何素勤作为唯一付款义务人根据该和解协议的约定支付250万元款项后，集美法院因此解除了对讼争房产的查封，何素勤得以办理了该房产的权属登记手续。从何素勤在本院（2019）闽0203民初1638号案件审理中陈述，因其担心讼争房产无法过户，所以参与到执行和解协议中，结合何素勤在上述和解协议签订并支付250万元后仍然于2017年10月17日支付购房款799.9万元、2017年10月18日支付购房款133万元等购房款的事实，可以说明，何素勤支付上述250万元的目的系其为自己的利益，履行《执行和解协议》内容清除办理讼争房产权属过户的查封障碍，即该250万元并非林昱彤用于清理讼争房屋的权属或债权债务纠纷而给何素勤造成的损失，也因由此，何素勤并未与林昱彤等人就该款项的性质以及最终由谁负担进行过协商。因此，何素勤以《房产预约买卖协议》第九条为由要求林昱彤承担违约赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回何素勤的诉讼请求。 本案案件受理费14364元，财产保全费5000元，由何素勤负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月十八日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。