山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初520号   原告薛爱花，女，1958年7月24日出生，汉族。   委托代理人郭常云，北京盈科（太原）律师事务所律师。   被告马广元，男，1955年2月16日出生，汉族。   被告刘九梅，女，1965年10月13日出生，汉族，住太原市。   委托代理人王永光，山西智涵律师事务所律师。   被告程美莲(系程春保之妻)，女，1962年2月5日出生，汉族，住太原市。   被告程巧林，女，1980年4月6日出生，汉族，住太原市。   被告程爱玲，女，1987年4月2日出生，汉族，住太原市。   被告程凤玲，女，1989年4月13日出生，汉族，住太原市。   原告薛爱花与被告马广元、刘九梅、程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛爱花的委托代理人郭常云，被告马广元，被告刘九梅及其委托代理人王永光，被告程美莲、程爱玲到庭参加诉讼。被告程巧林、程凤玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告薛爱花诉称，原告薛爱花在太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街30号有一处宅院，建有正房3间、东房4间（土窑），2000年12月取得了《中华人民共和国集体土地使用证》，编号为杏花岭集用（2000）字第0702146181号，土地使用者为原告薛爱花。2003年元月5日，被告马广元未经原告薛爱花同意，私自将位于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街30号的宅基地出售给被告程春保，并签订了《协议书》，该协议上原告并未签字捺印。2012年7月23日，被告程春保、程美莲又将该宅基地出售给被告刘九梅，并签订了《房屋买卖协议》。因被告程春保、程美莲、刘九梅均非太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村村民，且上述协议为宅基地的买卖，违反了法律的强制性规定，被告马广元属无权处分。因此，上述《协议书》及《房屋买卖协议》无效。如果法院判决认定合同无效，必然会涉及相互返还和折价赔偿的问题，为了定纷止争，并且因为现在作为合同另一方的程春保已经去世，为了照顾孤儿寡母，我方愿意代程家向刘九梅返还9万元购房款，但前提是：1、我方不再向程家返还15000元，2、程家因为没有证据证明添附及价值，并且她如果有添附的话，其价值远不值9万元。原告如代程家支付9万元，已经超过本次房屋评估价格的三分之一，因此不论是对其添附的补偿还是折价赔偿，该价格已超过其应得价款。因此，程家在本案当中，不用再支付或取得任何款项和费用。如果程家同意，我方才同意代其支付这九万元。如果程家不同意，或者是同意以后又反悔，原告不再支付该9万元。希望法院考虑原告代付9万元的情形，合理分配原告应当承担的责任。诉请：1、判决被告马广元与程春保签订的《协议书》无效；2、判决被告程春保、程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效；3、判决被告马广元、程春保、程美莲、刘九梅将太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街30号的房院腾退并返还原告；4、判决被告刘九梅将《集体土地使用证》原件（杏花岭集用（2000）字第0702146181号）返还原告；5、本案的诉讼费由被告承担。   被告马广元辩称，我认可原告诉状的事实理由，我同意原告的诉讼请求。   被告刘九梅辩称，原告和被告马广元的宅院是被告马广元的祖宅，1987年政府颁发宅基地使用证时，宅基地户主登记为薛爱花，原告与被告马广元是夫妻关系，该院落的共同使用权人为马光元和薛爱花，并非薛爱花的个人财产，刘九梅是2012年从程春保和程美莲处购买的，购买后重新建构，加盖房屋。被告程春保、程美莲2003年从原告和马广元处购买，进行了建设。被告刘九梅购买后一直居住此院，没有其他房屋居住使用，原告薛爱花和马广元出卖时已经购得晋安北苑2号楼3单元602号的房屋。因缺乏资金所以出售此院落。原告薛爱花、被告马广元从未因此院落有过争议，直到2018年政府发布城中村改造信息后，原告于2018年10月15日向本院提起诉讼称被告刘九梅程春保私自占有他的院落，诉状上写明原告住于涉案院落。上次开庭后，原告撤诉，此次马广元却私自将院落出售给程春保，原告两次起诉理由不同，其行为是反悔行为，目的是获取拆迁补偿款。原告以合法形式掩盖非法目的，违背公序良俗原则。原告宅基地出售后依法不再为原宅基地使用人新批新的宅基地。对于宅基地的买卖，人民法院不会按照土地买卖的情况一律确定无效。只有城镇居民不得购买农村宅基地，被告均是农村居民。村委会加盖公章，经过确认农村宅基地使用权人。该行为符合法律规定，不违反法律强制性规定，不是无效行为。马广元和原告任何一方均是有权处分。综上原告的起诉于法无据，理由不当，明显违背公序良俗，建议法庭驳回原告的滥诉行为。   被告程美莲辩称，通过买卖我们购得的院落，因为要拆迁所以原告才多次起诉我们。卖该院落是原告同意的，本案是1.3万元，原告要求1.5万元，房屋买卖过程原告参与，且盖了章，村里也都知道。我们把房屋卖给刘九梅，是事实。我们不同意原告的诉讼请求。房屋购买后本来不能住，经过了修建，修建花费5-6万元。   被告程爱玲辩称，和被告三意见一致。我不同意原告陈述的我们是孤儿寡母。   被告程巧林、程凤玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供答辩状及证据。   经审理查明，2000年12月，原告取得《中华人民共和国集体土地使用证》，编号为杏花岭集用（2000）字第0702146181号，土地使用者为原告薛爱花，土地所有者为太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村，该集体土地坐落于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街，用途为住宅，使用权面积为326.19平方米。马广元与薛爱花为夫妻，1980年4月18日登记结婚。   2003年1月5日，马广元与程春保签订《协议书》，约定将上述薛爱花名下宅基地出售给程春保。载明，东至土窑洞后，南至刘生凯院石墙为界，西至门前大道，北至正房后一米。有正房叁间、土窑洞四间，西墙外厕所一个，大门一座，有围墙，院内有枣树叁棵、椿树两棵。出售价款为15000元，现场当面付清。马广元、薛爱花、程春保在协议书上签字，并加盖有太原市杏花岭区中涧河乡牛坨村民委员会公章。协议签订后，马广元如数收到房款，程春保也占有涉案宅基地及房屋，并拿到了涉案的集体土地使用证。程春保与被告程美莲为夫妻关系，程春保于2019年4月28日死亡注销户口，程春保与程美莲育有三女程巧林、程爱玲、程凤玲，本院依法追加程巧林、程爱玲、程凤玲为被告参加诉讼。   2012年7月23日，程春保、程美莲又将上述诉争院落以九万元的价格出售给刘九梅，并签订了《房屋买卖协议》，载明，1.甲方程春保出售给乙方刘九梅宅基地位于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街，使用面积为叁佰贰拾陆点壹玖平方米。2.甲方程春保出售给乙方刘九梅宅基地一座东至土窑洞后，南至刘生凯院石墙为界，西至门前大道，北至正房后一米。3.有正房叁间、土窑洞肆间，西墙外厕所壹个，大门壹座，有围墙，院内有枣树叁棵、椿树贰棵。双方协商宅基地出售价为人民币九万元整，乙方现场当面缴纳甲方现金九万元整。程春保、程美莲、刘九梅在《房屋买卖协议》上签字，并加盖有太原市杏花岭区中涧河乡牛坨村民委员会公章。协议签订后，程春保、程美莲如数收到出售款。刘九梅也占有了涉案宅基地及房屋，并拿到涉案集体土地使用证。   被告刘九梅、程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲以及程春保均非太原市杏花岭区中涧河牛驼村村民。程春保购买马广元宅基地及房屋后，进行过修缮和改造。刘九梅从程春保、程美莲处购买房屋后，也进行了修缮改建。在本院审理中，原告向本院提出鉴定申请，请求对争议宅院内房屋现值以及该院内搭建的彩钢顶等所有地上建筑物现值进行评估。本院委托山西家豪房地产资产评估有限公司进行评估，2019年9月5日，山西家豪房地产资产评估有限公司作出【2019】晋JH估字第163号《房地产司法鉴定估价报告》，认为，争议宅院内房屋及地上所有建（构）筑物在2019年8月26日评估价值时点的房产市场总价值为280932元。薛爱花支付鉴定费5000元。   上述事实有，原、被告身份信息、北郊区村镇宅基地清查登记使用现状图、居民宅基用地登记申请、调查、审批表、宅基地使用证、《中华人民共和国集体土地使用证》、协议书、房屋买卖协议、房地产司法鉴定估价报告、照片及当事人当庭陈述在卷佐证。   本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，各方转让的不仅是房屋，还包含宅基地使用权。因程春保、程美莲、刘九梅并非太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村村民，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，马广元、薛爱花与程春保签订的《协议书》无效；程春保、程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效。程春保、程美莲、刘九梅辩称两份协议上均有牛驼村民委员会的公章，证明该协议已经牛驼村委会同意而有效的主张，因宅基地使用权变更的审批机构为县级以上人民政府，村民委员会的盖章行为不发生宅基地使用权变更的法律效力。上述争议宅院的集体土地使用权人仍为薛爱花。原告薛爱花主张马广元与程春保签订《协议书》时未经其同意，但该协议书上有薛爱花的签名，薛爱花并未申请笔迹鉴定，且薛爱花与马广元为夫妻，房屋出售到原告起诉已逾十五年之久，薛爱花称其不知道出售房屋有悖常理，因此，对其主张《协议书》未经其同意且不知晓的主张不予支持。   合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   本案原、被告均应当知道涉案宅基地不能买卖，而进行买卖，各方均有过错。仅就买卖行为而言，各方意思表示真实，均为自愿，原告在交易后反悔，有违诚信，过错更大。在案涉两个买卖合同无效后，本应按照处理合同无效原则，按各个买卖合同逐一返还和赔偿。但为定纷止争，便宜解决矛盾，本院做以下处理：由被告刘九梅将涉案宅基地及其上房屋并其他建构物一并返还原告薛爱花。被告刘九梅的利息损失，应视其对涉案房屋的修缮、改扩建费用，房屋现值与原买卖价差以及再次购置房屋费用等确定，本院酌定原告薛爱花给付被告刘九梅涉案房屋现行评估价280932元，作为被告刘九梅原购房款九万元及其利益损失赔偿。被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲一方，其案涉房屋买卖距今已久，当时所获利益及如今合同无效后的实际损失均不大，故原告薛爱花不再向其一方返还房款，其一方也不向被告刘九梅返还房款，两次房款的款差，作为过错方对其一方损失的赔偿。   综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、判决涉案原告薛爱花、被告马广元与程春保签订的《协议书》无效。程春保、被告程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效。   二、被告刘九梅于本判决生效后三十日内将位于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村的涉案宅基地（杏花岭集用（2000）字第0702146181号）及其上房屋并其他建构物一并返还原告薛爱花。   三、被告刘九梅于本判决生效后三十日内将涉案杏花岭集用（2000）字第0702146181号集体土地使用证返还薛爱花。   四、原告薛爱花于本判决生效后三十日内给付被告刘九梅原购房款及损失赔偿款共计280932元整。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1800元，由原告承担600元，被告马广元承担600元，被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲共同承担300元，被告刘九梅承担300元。鉴定费5000元，由原告承担1250元、被告马广元承担1250元、被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲共同承担1250元、被告刘九梅承担1250元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 陈 东   人民陪审员 高昌玲   人民陪审员 魏雪梅     二O一九年十一月六日   书 记 员 张 杰   附：相关法律规定   《中华人民共和国土地管理法》   第八条城市市区的土地属于国家所有。   农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。   第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。   第六十二条农村村民一户只能拥有一处一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。   农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。