湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0105民初5087号原告：胡黎，男，1988年12月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人:吕光武,湖北诗戈律师事务所律师,特别授权代理。被告：何斌，男，1967年11月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人:巩军庆,湖北山河律师事务所律师,特别授权代理。被告：武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处，住所地武汉市汉阳区江城明珠社区四新南路193号。法定代表人：王华勇，该街道办主任。委托诉讼代理人：张红，湖北泓峰律师事务所律师，一般授权代理。原告胡黎与被告何斌、武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处（以下简称江堤街办事处）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告胡黎及委托诉讼代理人吕光武、被告何斌及委托诉讼代理人巩军庆、被告江堤街办事处的委托诉讼代理人张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡黎向本院提出诉讼请求：1、被告江堤街办事处与被告何斌2009年7月26日签订的JX4-100-4《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告何斌承担。原告增加诉讼请求：判决被告何斌与原告之间的武汉市汉阳区太山村原120-1号面积94.4平方米房屋买卖行为无效。事实与理由：原坐落于武汉市汉阳区太山村原120-1号房屋为原告住宅，住宅用地为农民集体土地。在该房屋即将城中村规划建设被拆迁还建前，被告何斌通过中间人购买原告该房屋中部分面积94.4平方米房屋，双方约定价款为217,000元，如该房屋拆迁，涉及该还建房的临时安置补助费等其他福利款项归原告所有。在双方对该房屋买卖达成一致意见但并未签订协议的情形下，因中间人的疏忽，以何斌为该房屋被拆迁人身份。2009年7月26日与被告江堤街办事处签订了JX4-100-4《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，并将拆迁人用于支付该94.4平方米面积拆迁还建安置房的临时安置补助费等其他福利款项办理的中国民生银行存折交给原告，以便原告提取。但在原告从该存折上领取首笔款项6,830元后，何斌即在银行申请该存折挂失，重新办理了存折，将拆迁人汇入该存折的54,000多元取走占有。自此，双方因该房屋买卖发生纠纷。原告认为，依据法律规定，村民住宅因房屋用地为农民集体土地，依法不得买卖，即便与同村村民买卖，也要符合法定条件。何斌不是太山村村民，是城镇居民身份。原告与被告何斌关于原太山村××号面积94.4平方米房屋买卖行为及被告江堤街办事处与被告何斌签订的JX4-100-4《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》均属无效。故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告何斌辩称：1、原告不是《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的协议当事人，该协议书中的权利义务与原告无关，原告作为协议主体之外的第三人，主体不适格，不能主张该协议书无效。被告何斌是通过中间人拆迁公司购买原告位于汉阳区××××号的老旧房屋，两被告签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》经过了审计、财政、街道办等六个部门严格审查后，确认被告何斌可以依据该协议取得还建房屋。政府有关部门再次审查确认后，才发生2015年2月4日签订房屋分配的《补充协议书》行为，该补充协议上是原告在没有授权的情况下代替被告何斌签的名字，从而选定了争议房屋。2、《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》是行政协议，被答辩人无权提出民事诉讼确认协议无效。两被告签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》属于土地、房屋等征收征用补偿协议，依据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条的规定，该协议属于行政协议。3、争议房屋拆迁之前，被告何斌与原告的老旧房屋买卖行为以及两被告签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》合法有效，应当得到履行。被告何斌与原告之间买卖的是汉阳区××××号的老旧房屋，并非拆迁房屋指标。被告何斌通过中间人支付了购房款项262,432元，原告收取了该款项。两被告签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，该协议约定被告江堤街办事处应向被告何斌交付位于武汉市汉阳区江堤街城中村还建社区18栋1单元14层1号房屋（94.4平方米），该协议合法有效。4、原告不诚信已经违约，被告何斌并无任何违约行为。因房价上涨，原告编造借口骗走被告何斌拆迁安置协议后一直占有被告何斌名下的房屋至今。被告何斌已支付全部购房款，不存在任何违约行为。5、被告何斌与原告之间从2018年11月至今已经打了三个官司，第一个案子是在2018年11月原告起诉要求解除与被告何斌口头的房屋买卖协议，要求返还购房款给被告何斌，后该案经裁定准予原告撤诉。第二个案子是被告何斌在今年5月起诉原告，要求原告返还房屋、返还协议书原件。在该案审理中原告提出了反诉，要求解除原被告双方的太山村还建安置房转让合同，该案已经在中止阶段。另外在2017年5月26日，原告委托律师发出了律师函以及解除合约通知书，也是要求解除与被告何斌之间的房屋买卖合同，说明原告之前的行为是认可合同有效的，原告之前提出了解除的请求，现在又说确定行为无效是自相矛盾的，因此被告何斌认为与原告的房屋买卖协议有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告江堤街办事处辩称：一、两被告签订的集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书无效。1、被告何斌不是适格的被拆迁人，不是还建准入安置人口，不属于集体土地房屋拆迁实物还建安置的对象，依据是武汉市人民政府第148号第2条、第3条规定，以及武汉新区四新片区集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法第4条、第9条规定。2、被拆迁人胡黎将太山村120-1房屋，面积为94平方米的拆迁安置权利出售给被告何斌，这种行为无效。本案所涉房屋是村民委员会的集体土地上建筑的房屋，也是村民享受集体回迁价格而得到的房屋，该房屋没有房产证、土地证，也无法办理房产证和土地证。依据城市房地产管理法第三十八条第六项规定，土地管理法第六十三条规定，合同法第五十二条第五项规定，涉案房屋属于拆迁还建房，是回迁人享受集体回迁价格而得到的，该价格明显低于市场价，也是一种损害社会公共利益的行为。被告何斌并非村民，无权享受因村民资格而应当享受的回迁价格，不论何斌是从谁手里买到的拆迁安置权利，因其获得的该权利无效，所以被告何斌因出让获得的拆迁权利也无效。二、就本案争议房屋，被告何斌在2017年9月1日向武汉仲裁委员会申请了仲裁，后撤回申请。被告何斌在2018年1月22日向汉阳法院提起了行政诉讼，其诉求是要求履行还建安置协议书，此案经过两审驳回了其诉讼请求，理由是该案不属于行政诉讼。被告何斌在2018年又提起了行政诉讼，其诉求是要求确认江堤街办事处与原告签订的还建安置协议和2015年2月4日的补充协议向胡黎交付向阳庭苑x栋x单元x楼x室房屋的行政行为违法，要求承担行政赔偿责任，向其赔偿940,000元。本案经过两审均裁定驳回，从两次原告的行政诉讼均得以驳回的情况看，本案不属于行政诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于武汉市汉阳区江堤街太山村××号房屋拆迁，原告胡黎户籍登记在该房屋处。2009年7月26日，被告何斌（乙方）与武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处、武汉中储拆迁代办有限公司（甲方）签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，约定甲方拆迁范围内乙方房屋坐落于太山村××号，房屋建筑面积94.4平方米，符合“拆一还一”条件的准入安置面积94.4平方米，乙方自愿选择还建安置房建筑面积94.4平方米。还建安置地点为江堤街农民还建社区x栋一单元x层x号，建筑面积94.4平方米。其他补偿费计6,830元。2009年8月17日，被告何斌之妻殷肖丽向案外人杨乙未转账262,432元。次日，案外人杨乙未出具收条，收条载明：“今收到何斌购买江欣苑四期x栋x楼x号房房款贰拾陆万贰仟肆佰叁拾贰元整。此收条何斌收到购房协议后收回失效。”2015年2月4日，原告胡黎代被告何斌与武汉中储拆迁代办有限公司签订《补充协议》，将原已选择向阳庭苑（江欣苑四期）94.4平方米还建房调整明确为向阳庭苑小区（江欣苑四期）x栋x单元x层x号，建筑面积87.09平方米。坐落于汉阳区江堤中路以东、××大道与××交叉口西北（江欣苑农民还建房四期）土地已取得国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地，权利人为武汉向阳物贸发展有限公司。另查明，因《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的履行问题，何斌曾以江堤街办事处为被告在本院提起行政诉讼，本院裁定驳回其起诉。何斌另以徐瑜华、胡黎为被告在本院提起民事诉讼，要求被告返还《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》原件，要求被告返还其占有的武汉市汉阳区向阳庭院x栋x单元x楼x室房屋并支付相关费用，该案现仍在诉讼中。原、被告现因合同效力问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张其与被告何斌之间存在关于武汉市汉阳区江堤街太山村××号房屋中94.4平方米面积的买卖关系，被告何斌也称其与原告胡黎之间存在关于该房屋面积的买卖关系，但双方均未能提交充分证据予以证实，本院不予采信。故对原告胡黎要求确认其与被告何斌之间关于武汉市汉阳区太山村××号房屋中面积94.4平方米房屋买卖行为无效的诉讼请求，本院不予支持。因双方均无证据证实存在上述房屋的买卖关系，故原告胡黎以被告何斌通过购买上述房屋从而取得被拆迁人身份无效为由，主张被告何斌与武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处所签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡黎的诉讼请求。本案案件受理费4,555元减半收取为2,277.5元，由原告胡黎承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 戴 猛二〇一九年十一月二十八日书记员 卢雨阳