湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1087民初1784号原告：谭国清，男，1970年8月2日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：李元华，湖北松之杰律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐坤银，男，1956年1月1日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被告：田武琼，女，1972年2月23日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：宋小川，湖北金捷律师事务所律师。特别授权代理。原告谭国清与被告徐坤银、田武琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭国清的委托诉讼代理人李元华，被告徐坤银、被告田武琼的委托诉讼代理人宋小川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭国清向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐坤银立即退还原告购房款及赔偿损失的余款29万元，并自2019年9月1日至清偿之日止，按29万元及年利率6%的标准向被告赔偿资金占用损失；2、判令被告田武琼在22.8万元范围内就被告徐坤银不能赔偿的部分向原告承担补充赔偿责任；3、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月13日，经松滋市四方中介服务部（经营者田武琼）居间介绍，原告与徐坤银（代理人黎平）签订一份房屋买卖协议，约定由徐坤银将其位于新××镇××城旁××商品房××楼出售给原告，房屋总价24.8万元（含相关办证费用），在2012年腊月二十九之前支付22.8万元，余下2万元在原告取得房屋和土地两证后付清。原告于2013年1月5日向房屋中介支付房款22.8万元，由田武琼出具收条一张。原告在接收房屋以后，才发现原告通过四方中介服务部购买的房屋并非商品房，根本无法办理两证，原告未实际入住，现房屋已被他人装修入住，涉嫌一房两卖。原告多次找二被告解决问题，徐坤银同意退款并赔偿损失总计30万元，并承诺于2019年8月31日前全部到位。但截止原告起诉之日，徐坤银只支付1万元。原告认为，徐坤银承诺退款并赔偿损失，但在承诺期限内未履行；田武琼作为四方房屋中介服务部的经营者在从事房屋居间服务过程时没有恪尽职守，导致徐坤银将非商品房作为商品房出卖给原告，给原告造成损失，应承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告徐坤银辩称，我不认识谭国清，是黎平让我签了一个委托书，在我这拿了一个空头合同，我也没有核对合同的内容，我也没有收到谭国清的购房款，没有退还的理由。那时候我的房子没有这么贵得，原告起诉的购房价格严重不符合当时事实。关于欠条，是谭国清的姐姐要求我去中介给谭国清打的欠条。被告田武琼辩称：1、本案已由房屋买卖合同转变为金钱之债，原告与被告徐坤银的代理人黎平之间于2012年10月13日签订房屋买卖协议，2019年徐坤银已与原告达成还款协议。本人在房屋买卖协议中仅起到促成房屋交易的作用，不是合同一方当事人，不应在房屋买卖中承担责任；2、居间人承担责任的前提是故意隐瞒重要事实并损害委托人利益，原告与本人之间的居间合同应另案处理；3、买卖双方在房屋买卖协议中约定买方付清一期房款20万元后，房屋交付。房屋早已被原告接收，接收后被他人占有并使用，与本人无关。原告对本人的诉讼已超过诉讼时效；4、案涉房屋涉及一房二卖，徐坤银涉嫌合同诈骗，应移送公安机关处理。应驳回原告对本人的诉讼。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月13日，原告谭国清经被告田武琼开办的松滋市四方中介服务部（2018年1月10日注销）介绍，购买被告徐坤银名下房屋，徐坤银委托黎平与谭国清签订房屋买卖协议，协议约定：谭国清购买徐坤银位于新××镇××城旁××商品房××楼，房屋总价24.8万元，付款方式约定：2012年10月13日付款20万元、2012年腊月二十九之前付款2.8万元、谭国清取得房屋和土地两证后付清余款2万元；交房约定：在谭国清付清一期房款20万元后交付房屋钥匙，谭国清有权对房屋进行装修。房屋买卖协议由谭国清、徐坤银和黎平分别作为买卖双方签字，田武琼作为中介方签字。2013年1月5日，田武琼向谭国清出具收条一张，收取谭国清支付的购房款22.8万元。黎平将房屋钥匙交付给谭国清。谭国清拿到房屋钥匙后未对房屋装修，也未入住。2019年初，谭国清发现所购房屋已被他人占有和使用，遂找二被告解决。徐坤银便向谭国清出具欠条一张，欠谭国清退房款30万元，并在欠条上约定2019年6月30日付款15万元、8月30日付款15万元，田武琼等作为证明人在欠条上签字。徐坤银在立欠条后给付谭国清1万元。涉案房屋登记的土地使用权和房屋所有权人均为徐坤银妻子赵业芬，赵业芬对徐坤银处置房屋的行为不持异议。两证最初取得时间分别为2012年、2013年，补发时间分别为2014年8月19日、2014年7月22日。本院认为，被告徐坤银处置本案所涉不动产的行为被不动产权利人赵业芬认可，徐坤银委托黎平与原告谭国清签订房屋买卖合同，黎平在代理范围内行使的代理行为对徐坤银有效。原告谭国清与被告徐坤银建立房屋买卖合同关系，合法有效，应予维护。房屋买卖合同签订后，谭国清履行了支付第一期购房款的义务，徐坤银虽向谭国清交付了房屋钥匙，却未能交付房屋，且因房屋已被他人占有而导致合同不能履行，故由徐坤银于2019年向谭国清出具退还购房款的欠条，应视为双方对房屋买卖合同解除后对购房款退还的结算，结算中包含的资金占用损失未超过法律对利息计算上限的规定，予以支持。徐坤银未能按欠条约定的还款时间履行支付义务，已构成违约，应承担继续履行、支付逾期资金占用损失的违约责任。徐坤银辩称其没有收到购房款，没有退还的理由。虽然谭国清所付购房款由田武琼出具收条，但对于谭国清来说其已履行义务，徐坤银是否认可田武琼代理收取购房款的行为，与谭国清无关。在谭国清支付一期购房款后，徐坤银交付了房屋钥匙，双方房屋买卖合同约定的付清一期购房款即交付房屋钥匙，履行与约定一致，徐坤银应当是收到了谭国清的一期购房款，且在谭国清催讨退还购房款时，徐坤银又向谭国清出具了欠条，因此徐坤银的该辩称理由没有事实依据，不予支持。关于田武琼是否应承担补充赔偿责任。田武琼作为居间人促成谭国清与徐坤银之间签订房屋买卖合同，即完成居间合同。合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于徐坤银出售的房屋为非商品房的事实，谭国清在签订房屋买卖合同时对房屋有查看、有收到房屋钥匙，对房屋状况应有了解，田武琼在中介过程中有无故意隐瞒涉案房屋性质，谭国清未提交相应证据予以证明，居间人提供的只是居间服务，合同法及本案居间委托人均未约定居间人需对合同履行承担义务，故对谭国清要求田武琼承担补充赔偿责任的请求不予支持。综上，原告谭国清对被告徐坤银的诉讼请求，合理合法，予以支持；对被告田武琼的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐坤银于本判决生效后五日内返还原告谭国清购房款29万元，并按年利率6%以购房款22.8万元为基数从2019年9月1日起支付资金占用损失至返还之日止；二、驳回原告谭国清对被告田武琼的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取计2825元，由被告徐坤银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  王峥嵘二〇一九年十一月十八日书记员  王书琦