贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3325号原告：贵州东太农业股份有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道1号。法定代表人：姜明柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：付阿娜，贵州黔东律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁市碧江区凯欣汽车修理厂，住所地：贵州省铜仁市碧江区梵净山大道东太副产品批发市场。经营者：周学红，男，1973年10月15日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：吴旭，贵州沃恩律师事务所律师，授权范围为一般授权。原告贵州东太农业股份有限公司（以下简称东太农业公司）与被告铜仁市碧江区凯欣汽车修理厂（以下简称凯欣修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东太农业公司的委托诉讼代理人谭森、付阿娜及被告凯欣修理厂的委托诉讼代理人吴旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东太农业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付拖欠租金671957元给原告；2．判决被告支付违约金228465元（以671957元为基数，从2017年12月10日起按月息2%计算，暂计至2019年6月1日，最终计至款项付清之日止）给原告，合计900422元；3．本案的诉前保全费、保全保险费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订《东太农产品市场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的东太农产品市场原大棚修车面积924㎡、3栋2-16号724㎡、新增大棚修车面积216㎡，合计1882㎡，租金21元/㎡/月，垃圾清运费每年3000元包干，并就租赁期限、租金支付时间、方式及违约责任等事项进行了约定。现租赁期限届满，被告未与原告续签合同，继续使用租赁场地，尚欠原告租金671957元，经原告多次催要至今未支付。因双方约定的违约金标准过高，原告按月息2%主张违约金。据此，原告特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。凯欣修理厂辩称：1．租金计算有误，在租赁期限内，承租房屋于2019年9月4日被政府征收，依据规定，被征收房屋的物权自然消灭，因此原告在该房屋被征收时已经消灭该房屋的物权，原告不应向被告主张2019年9月4日后的租金；2．违约金计算没有事实和法律依据，合同中对违约金的约定并没有按照每月2%计算，原告违约金计算是从2017年10月2日开始，但2017年全年的租金被告已经支付完毕，所以起算日期有误。审理中，被告凯欣修理厂陈述，其还有部分设备在案涉租赁商铺内，现已经不再经营，店内的人在守设备，偶尔有车路过时帮忙检查下车辆情况。本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，原告东太农业公司（甲方）与被告凯欣修理厂（乙方）签订《东太农产品市场商铺租赁合同》，约定：乙方的租赁场地为东太农产品市场原大棚修车面积924㎡、3栋2-16号742㎡、新增大棚修车面积216㎡，合计1882㎡。该门面租金为21元/平方米/月，垃圾清运费每年3000元包干，合计月租金39522元。租赁期限自2016年1月1日--2018年12月31日止，共计36个月。租金缴纳方式：①遵循先交租金后使用原则。②租金缴纳方式为现金结算，租金每半年缴纳一次。签订合同之日一次性缴纳半年租金238632元，后半年租金在租赁到期前20天缴纳，以此类推。③乙方租金必须缴存在甲方指定账户，甲方凭银行汇款小票再向乙方出具收款收据。水电费乙方自行按月缴纳。甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，逾期每天按应交总金额的3%支付给甲方违约金；若逾期一个月未支付合同约定应交款项，甲方有权对所租场地进行停水、停电，并收回已租赁房屋并单方解除本合同。合同期满后，乙方可对内部自行装修部分进行拆除，但不得破坏原房屋装修及主体结构，同时必须清运完拆除的房屋垃圾，否则押金不予退回。发生下列情形之一本合同终止：租赁期届满；出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；政府强制征收或拆除该房屋的。租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的原因需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租赁房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交纳但未使用完时间的租金。上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋给被告使用，庭审中，原告认可被告凯欣修理厂已缴清2017年12月31日前的租金，被告认可其修理厂至今仍有部分设备未搬离案涉租赁场地。2017年9月4日，铜仁市碧江区人民政府作出碧府发【2017】21号关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定，载明：征收范围为铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目规划用地红线范围内房屋及建（构）筑物（具体范围以规划红线图为准）。征收主体为碧江区人民政府，征收部门为碧江区住房和城乡建设局、碧江区国土资源分局，征收实施单位为碧江区房屋征收补偿安置办公室、环北街道办事处。房屋征收时间为2017年9月4日至2017年12月12日。被征收人应当按照《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》，在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，并在规定搬迁期限内将房屋腾空交给房屋征收部门拆除。根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，被征收人如对征收决定有异议的，可在征收决定公告之日起60日内向铜仁市人民政府申请行政复议，也可在公告之日起6个月内向人民法院依法提起行政诉讼。《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》（碧府办发［2017］100号）中第六条第六项载明：“在征收决定公告期内限内达不成征收补偿协议的不予奖励”，争议解决方式为在征收决定公告期限内达不成征收补偿协议的，由区人民政府依法作出征收补偿决定。被征收人对征收补偿决定不服的，可在征收补偿决定送达之日起60日内依法向铜仁市人民政府申请行政复议，也可在6个月内向人民法院依法提起行政诉讼。2017年9月，原告东太农业公司向东太农副产品市场内商户发出房屋拆迁通知，被告当庭对这一事实予以认可。2019年1月11日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室（甲方）与东太农业公司（乙方）签订了《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置协议书》，该协议就乙方房屋征收补偿事宜达成如下协议：经甲、乙双方核对，对乙方房屋情况确认如下：房屋所有权人为东太农业公司。房屋面积：17243.77㎡。已办理不动产权属证书的，建筑面积13099.98㎡，使用面积13099.98㎡；未办理不动产权属证书的经营房（商铺）2153.32㎡，住宅1085.01㎡，其他905.46㎡。房屋装修情况：9788443元。被征收房屋的价值：已办理不动产权属证书的商业用房以及未办理不动产权属证书的商业用房补偿合计199739000元。搬迁费、过渡费、停业停产损失及奖励补助合计8079355元，以上补偿总金额为217606798元。本协议签订15个工作日后内，将补偿款按规定全额打入乙方银行账户，乙方收款后15个工作日搬家交房，遇节假日等顺延。本协议签订后，乙方应到市不动产受理中心办理产权注销手续，并将复印件和水电销户手续交给甲方。被征收商业性用房设定抵押权的，按下列办法处理：乙方承诺在本协议书生效前与抵押权人协商解除抵押关系，同时将债务解除凭证交甲方备案。另查明：东太农业公司向本院申请诉前财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司铜仁中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费2000元，交纳财产保全费3879.78元。本院认为，原告东太农业公司与被告凯欣修理厂于2017年4月10日签订的《东太农产品市场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告关于原告东太农业公司案涉租赁房屋2017年9月4日物权已消灭的抗辩，本院认为，铜仁市碧江区人民政府于2017年9月4日作出的关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定虽然确定了征收的期限（即2017年9月4日至2017年12月12日）、征收的范围，以及被征收人应当按照《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置实施方案》在规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，但本案原告没有在上述征收决定规定期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，铜仁市碧江区人民政府也未作出补偿决定和对案涉商铺强行进行征收，直至原、被告双方约定租赁期满后的2019年1月11日原告才与房屋征收部门签订了房屋征收补偿协议，故上述期间原告案涉商铺的物权没有消灭，原告案涉房屋的物权消灭日期应为2019年1月11日，故被告所持该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原、被告双方签订《东太农产品市场商铺租赁合同》后，原告依约将案涉商铺交予被告使用，被告实际租用了该商铺，并使用至租赁期限届满直至原告于2019年1月11日与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书后仍未搬离，被告理应按约定向原告支付租金，但自2017年12月31日后被告再未向原告支付租金，同时因本案案涉商铺的物权消灭日期为2019年1月11日，加之被告至今仍未完全搬离案涉商铺，故案涉商铺的租金应计算至2019年1月11日。根据案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》的约定，被告应支付原告的租金总金额为488755.4元［①2018年租金：39522元/月×12个月=474264元；②2019年1月1日-11日租金：（39522元÷30天）×11天=14491.4元］，故，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼主张于法有据，本院予以支持，但超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，案涉《东太农产品市场商铺租赁合同》约定按每日千分之三支付违约金的标准过高，原告主张按2%的月息计算至款项付清之日止的违约金也超过造成损失的30%，被告在庭审中亦提出了违约金过高之抗辩，故，本院酌情将违约金调减为尚欠租金的30%即146626.6元（488755.4元×30%），超出部分，本院不予支持。原告东太农业公司向本院申请诉前财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司铜仁中心支公司购买诉讼财产保全责任保险支出的保险费2000元并非当然发生之费用，故，对原告要求被告支付保险费2000元的诉讼主张，本院不予支持。综上，原告要求被告支付租金、违约金的主张，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。对原告要求被告承担保险费的诉讼主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告铜仁市碧江区凯欣汽车修理厂于本判决生效之日起十日内向原告贵州东太农业股份有限公司支付租金488755.4元；二、被告铜仁市碧江区凯欣汽车修理厂于本判决生效之日起十日内向原告贵州东太农业股份有限公司支付违约金146626.6元；三、驳回原告贵州东太农业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6402元、财产保全费3879.78元，共计10281.78元，由贵州东太农业股份有限公司负担3022.85元，被告铜仁市碧江区凯欣汽车修理厂负担7258.93元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  符英二〇一九年十一月十四日法官助理杨春芳代理书记员  刘谊