河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初3566号原告：三门峡嘉乐物业服务有限公司，住所地：三门峡市湖滨区崤山路南1街坊25号楼。法定代表人：高姣娜，该公司总经理。被告：郭选，女，1969年4月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：范建卫，男，1969年4月1日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。系被告丈夫。代理权限为特别授权。原告三门峡嘉乐物业服务有限公司（以下简称嘉乐物业公司）与被告郭选物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉乐物业公司的法定代表人高姣娜，被告郭选及其委托诉讼代理人范建卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年9月1日至2018年12月31日物业管理费1890元；2.被告按照3‰支付逾期付款的滞纳金，直至结清全部物业管理费，截止2019年3月1日应支付滞纳金为2526.8元。3.被告支付诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的兴业园小区的业主，被告以物业费过高为由拒交物业服务费用，未与我公司签订物业服务合同，但是自2015年1月1日起至今接受原告的物业服务，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁、维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时，被告从2017年9月1日起一直以各种理由推诿未交纳物业管理费，经原告多次电话沟通、多次上门沟通，催促未果。原告为维护其合法权益，诉至本院，望判若所请。被告郭选辩称：1.2015年更换物业公司，由张杰接管物业，但是张杰不符合物业管理程序。顺达物业公司进驻小区没有公告，也没有召开业主大会。其成立于2015年元月，2015年11月10日注销，但是2015年却收了一年的费用。11月、12月两个月是无证违法收费。2016年全年顺达物业公司收物业费，是无证收费，现在大家都不知道物业是谁。2.高姣娜说顺兴物业公司注销，实际没有注销，电梯维护费名称变更不存在顺兴公司注销的原因。3.2017年小区没有贴公告告知大家是哪家物业公司在管理，张杰找我要物业费，强迫我把钱交给他，他个人给我出了收费条。2017年7月10日，张杰出有全年的收费条（1000元）。综上，原告和被告之间不存在物业服务关系，更不存在拖欠物业费的事实，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：被告郭选于2012年7月1日购买兴业园房屋一套，房屋位置为1单元10层东户，面积为109.45平方米。其于2012年7月2日领取钥匙。其和三门峡顺兴物业服务有限公司（以下简称顺兴公司）于2012年7月1日签订前期物业服务协议。约定物业管理区域物业服务收费选择方式为包干制，高层住宅1.1元/月/平方米。2014年12月22日，顺兴公司（甲方）与（乙方）张杰签订“转让协议”，因甲方管理不善，长期亏损，经营困难，经甲乙双方协商，达成如下协议：1.甲方自愿将顺兴物业管理的兴业园小区所有的物业公司（客户资料、收取物业管理费权，对小区进行管理等权限）全部转让给乙方，由乙方全部自主经营，自负盈亏，甲方于12月31日之前将手续全部交接完毕。2.甲方将顺兴物业的资质提供给乙方使用，时间为2015年全年，转让费为一万元。3.用户在2015年1月1日前所欠缴的物业费由乙方负责催收，所收欠费全部交给甲方。4.财务管理实施收支两条线，无乙方签批同意，不得支付任何费用。甲方允许乙方在经营期间刻项目章（椭圆）一枚，方便乙方收费使用。5.甲方法定代表人胡秋香系乙方雇佣员工，受乙方管理，工资由乙方支付，月薪酬及养老金。胡秋香未经乙方授权不得以甲方、乙方公司名义从事任何活动。顺兴物业加盖公章确认，张杰签名确认。2014年12月29日，顺兴公司向全体业主张贴公示，载明：顺兴公司将兴业园小区的物业管理权交给张杰，从2015年1月1日起，小区物业管理权正式由张杰全权接管。后张杰于2015年1月6日成立三门峡顺达物业服务有限公司（以下简称顺达物业），该公司法定代表人为高姣娜，监事是张杰。该公司于2015年11月10日注销，注销原因为决议解散。后高姣娜和张杰于2016年5月10日成立注册了嘉乐物业公司，该公司法定代表人亦为高姣娜，监事亦为张杰。在嘉乐物业公司运营期间，2017年度、2018年度、2019年1月—9月电费均是以开发商三门峡兴业房地产开发有限公司名义缴纳；2017年度、2018年度的水费是以顺兴物业公司的名义缴纳的；2017年度、2018年度电梯维保费、电梯年检费是以嘉乐物业公司的名义缴纳的；2017年度、2018年度、2019年上半年垃圾处理费也是以嘉乐物业公司的名义缴纳的。嘉乐物业公司提交与该小区1号楼部分业主于2019年1月签订的《物业服务协议》及电梯保养支出、水电费支出等票据，证明顺达物业公司注销后由其提供物业服务。《物业服务协议》主要内容为：甲方选聘乙方对兴业园提供物业管理服务事项。物业名称为兴业园小区1#楼，物业类型为高层（17层），座落位置为崤山路东段南侧，建筑面积为16905平方米。物业服务费用标准为高层1.1元/月每平方米。合同对物业费用途进行了约定，并约定业主应予每年首月1日前交纳本年物业服务费，逾期缴费者，业主向物业公司缴纳违约金，金额为欠费总额的日千分之一。提交与三门峡同爱电梯设备有限公司的“三门峡市电梯日常维护保养合同”三份，欲证明其和该公司之间的电梯维保关系，时间为2017年3月1日—2018年2月28日，2018年3月1日—2019年2月28日，2019年3月1日—2020年2月28日。庭审中，郭选称自入住后开始缴纳物业费，从其提供的物业费收据看，物业费已缴纳至2017年8月31日。其表示之后未再加纳物业费，理由是物业服务质量较差。嘉乐物业公司增加诉求要求郭选给付2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费1445元；按照3‰支付逾期支付2019年的物业管理费滞纳金，直至全部结清之日止，截止2019年9月19日计算为1252元。本院认为：物业服务合同系双务合同，享受服务是权利，承担服务费是义务。本案中，原告嘉乐物业公司虽未与被告郭选签订书面物业服务协议，但根据原告嘉乐物业公司提交的证据足以证实其对兴业园1号楼提供物业服务的事实，双方之间已经形成实际的物业服务合同关系。被告郭选虽称对原告嘉乐物业公司进驻小区不知情，但是从顺兴公司转让给顺达公司的公示，之后其陆续交纳物业费至2017年8月31日的情况来看，其对更换物业是知情的，且其享受到了原告提供的物业服务，其应当向原告嘉乐物业公司支付物业费。物业费计算应为自2017年9月1日起至2019年12月31日期间按合同约定1.1元/月/平方计算为3371.06元，原告嘉乐物业公司主张支付3335元，符合法律和合同约定，本院予以认可。关于原告主张的滞纳金，因其并未与被告郭选签订正式的书面物业服务协议，其要求被告支付滞纳金无法律和合同依据，本院不予支持。被告郭选以原告嘉乐物业公司提供的物业服务不知情为由拒不缴纳物业服务费的抗辩意见缺乏法律依据，其辩解理由本院不予采信。综上所述，原告的诉求，部分有事实和法律依据，本院仅支持部分诉求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告郭选支付原告三门峡嘉乐物业服务有限公司物业费3335元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告三门峡嘉乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由原告三门峡嘉乐物业服务有限公司负担5元，由被告郭选负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇一九年十一月十五日书记员  范 倩