上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66511号原告(反诉被告)：奚俊荣，男，1989年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张培芬。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：严彤彤，男，1967年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈奕，上海市中天律师事务所律师。原告奚俊荣诉被告严彤彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，严彤彤提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。奚俊荣及其委托诉讼代理人张培芬、南丹，严彤彤的委托诉讼代理人沈奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奚俊荣向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告返还人民币20万元(以下币种相同)；三、判令被告支付解约违约金418,000；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月20日，原、被告签订《不动产买卖居间合同》，约定被告将位于上海市浦东新区上南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋转让价为209万元。2019年4月21日，原告支付定金5万元。同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，房屋转让价为160万元。双方签订《补充协议》，约定原告支付装修补偿款35万元，尾款14万元于交房时支付4万元，户籍迁出时支付10万元。同日，原告支付给被告房款15万元。2019年5月8日，原告转账给被告50万元。2019年5月9日，原告转账给被告26万元。2019年5月9日，被告退还给原告76万元，表示不愿意出售系争房屋，故诉请来院。被告严彤彤辩称：同意解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，同意返还定金5万元以及房款15万元。因原告没有解约权，所以不同意支付解约违约金。反诉原告严彤彤向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原、被告于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、判令反诉被告支付解约违约金418,000；三、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2019年4月21日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定反诉原告将系争房屋转让给反诉被告，房屋转让价为209万元，反诉被告应于2019年5月6日支付房款95万元。2019年4月21日，反诉被告支付定金5万元。2019年4月22日，反诉被告支付房款15万元。2019年5月8日，反诉被告支付房款50万元。2019年5月9日，反诉被告支付房款26万元。2019年5月9日，反诉原告返还给反诉被告76万元，同时通过居间方要让反诉原、被告直接联系，但反诉被告拒绝联系，要求按约履行合同，故诉请来院。反诉被告奚俊荣反诉辩称，同意解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，因反诉原告违约，不同意支付解约违约金。经审理查明，2019年4月20日，奚俊荣与严彤彤签订《不动产买卖居间合同》，约定严彤彤将位于上海市浦东新区上南二村XXX号XXX室房屋转让给奚俊荣，房屋转让价为209万元。2019年4月21日，奚俊荣(乙方)与严彤彤(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价为160万元。合同第九条第三款约定，乙方未按买卖合同约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面提出解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户事宜的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日。逾期超过十五日后甲方仍未按约履行本合同约定的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方所有已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三约定，付款方式为：1、乙方于2019年4月20日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于甲、乙双方签订本买卖合同后的当日内，将房款15万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。3、乙方应于2019年5月6日当日，将房款60万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、待甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市不动产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款80万元支付给甲方。2019年4月21日，奚俊荣(乙方)与严彤彤(甲方)签订《补充协议》，一、关于房价款的约定：1.1实际成交价位209万元(净到手)；1.2买卖合同价位160万元；1.3乙方应于2019年5月6日前支付甲方装修补偿款35万元；1.4尾款留14万元，其中4万元于交房当日支付甲方，剩余10万元于此房屋内所有户籍迁出后当日支付甲方。二、本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同或其他协议有异议的，以本协议为准。本协议违约责任参照买卖合同第九条第三款和第十条第三款约定的违约金比例。本协议一式两份，双方各执一份。奚俊荣于2019年4月21日支付定金5万元，2019年4月22日支付房款15万元，2019年5月8日支付50万元，2019年5月9日十二点三十六分支付26万元。严彤彤于2019年5月9日下午一点三十三分将收取的房款76万元退还给奚俊荣。2019年5月7日，严彤彤发微信给居间方胡文生称，“小胡，我昨天和交易中心和你们公司联系咨询过了，因乙方没有按合同和协议时间付款，只能终止合同了，双方取消网签再返定金，抱歉”。胡文生回复“客户这边说，付首付的时候，把滞纳金一起给您”。严彤彤回复“不好意思，我已决定了，你正式通知乙方吧”。胡文生回复“您这边要单方面取消合同”。严彤彤回复“是一方违约，终止合同”。本案在审理过程中，经奚俊荣申请，系争买卖合同的居间人胡文生出庭作证称，根据合同和补充协议约定，奚俊荣要在2019年5月6日支付给严彤彤95万元，奚俊荣在2019年5月6日之前告诉我因理财产品要晚两天到期，故要于2019年5月8日付款。我将此情况转告严彤彤。2019年5月7日，严彤彤发微信给我称因奚俊荣未按约定时间付款，要求解除合同。为了避税，双方协商做低房价，在签订居间合同时，中介建议将房款分别划入两张银行卡，严彤彤提供了一张银行卡。奚俊荣于2018年5月9日转账给严彤彤76万元后，严彤彤于当日将76万元返还给奚俊荣，要求解除买卖合同，拒不提供另一张银行卡号，致使奚俊荣无法支付余款19万元。因严彤彤要求解除买卖合同，拒不配合办理过户手续，故之后的贷款手续亦未办理。本院认为，奚俊荣与严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方均要求解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，本院依法予以准许。严彤彤同意将收取的20万元返还给奚俊荣，本院依法予以准许。针对《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的违约责任争议焦点，本院分析如下：首先，根据买卖合同和协议约定，奚俊荣于2019年5月6日支付房款95万元，因理财产品晚两天到期，故要迟延两天付款。奚俊荣于2019年5月7日通过微信向中介胡文生提出因奚俊荣未按合同和协议约定时间付款要求解除合同，而根据买卖合同约定，奚俊荣逾期15日支付房款，严彤彤才能解除合同，故2019年5月7日严彤彤没有合同解除权。其次，奚俊荣向本院提供上海浦东发展银行交易流水单，证明2019年5月8日，奚俊荣账户上有1,053,157.64元，奚俊荣具备支付房款95万元的能力。第三，严彤彤抗辩其返还76万元是因为没有拿到《补充协议》，担心奚俊荣不支付差价款。居间方胡文生称在签订《补充协议》后三至五天，胡文生将《补充协议》原件送到严彤彤小区门口，严彤彤拍照留存了。故对严彤彤的抗辩，本院难以采信。最后，奚俊荣于2019年5月8日支付50万元，严彤彤未表示异议。奚俊荣于2019年5月9日支付26万元。严彤彤于当日将收取的76万元退还给奚俊荣，拒不提供另一张银行卡号并表示要求解除合同。严彤彤以自己的行为明确表示不履行合同。综上，因严彤彤的违约致使买卖合同和补充协议无法继续履行，严彤彤理应按照合同约定承担相应违约责任。关于解约违约金的数额该争议焦点，根据买卖合同约定，解约违约金为该房屋总价的20%即418,000元。奚俊荣为此提供了以下证据证明其损失：1、《相寓承租合同》，证明因买房未成而租房，每月租金4,800元。2、转账凭证，证明因购买系争房屋支付中介费37,000元。3、收款收据，证明因租房支付的中介费1,920元。4、奚俊荣主张买卖合同约定的房屋转让价为209万元，目前市场价为238万元。严彤彤曾提出涨价到235万元同意继续交易。5、严彤彤占用定金5万元以及房款15万元期间的利息损失。本案在审理过程中，严彤彤明确向本院表示不要求法院调整违约金。综上，本院综合考虑到当事人的过错程度、奚俊荣的实际损失、严彤彤不要求调整违约金的情形等综合因素，对奚俊荣要求严彤彤支付解约违约金418,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对反诉原告严彤彤的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告奚俊荣与被告严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告严彤彤在本判决生效之日起十日内返还给原告奚俊荣人民币200,000元；三、被告严彤彤在本判决生效之日起十日内支付给原告奚俊荣解约违约金人民币418,000元；四、驳回反诉原告严彤彤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,350元，减半收取计人民币5,175元，由被告严彤彤负担。反诉案件受理费人民币3,785元，由反诉原告严彤彤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年十一月二十九日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。