福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初10809号 原告：叶晓彬，女，1975年7月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杜凯瑞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘苏敏，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告：祝宏伟，男，1971年10月3日出生，汉族，户籍所在地辽宁省辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告叶晓彬与被告祝宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶晓彬的委托诉讼代理人杜凯瑞、刘苏敏，祝宏伟及其委托诉讼代理人林斌、颜木明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶晓彬向本院提出诉讼请求：1.祝宏伟向叶晓彬支付租金（以每月7000元为标准，从2017年3月21日起计算至2019年6月20日为189000元）；2.祝宏伟向叶晓彬支付违约金43102.5元；3.祝宏伟向叶晓彬支付2017年1月至2018年8月的水电费、物业服务费共计9564.33元。事实与理由：2016年11月5日，叶晓彬与祝宏伟签订《商铺租赁合同》约定叶晓彬同意将坐落在厦门市的店铺（以下简称讼争店面）租给祝宏伟，租赁期限从2016年11月6月起至2026年11月5日止，前三年的月租金为7000元，之后逐年递增5%；租赁期间，祝宏伟不按时交租，需从违约日起每日按照支付月租金的0.5%承担滞纳金。同时叶晓彬同意从签约日起至2016年12月20日作为祝宏伟的装修免租期。合同签订后，叶晓彬已将讼争店面交付给祝宏伟装修经营，但祝宏伟仅向叶晓彬支付首期租金，经叶晓彬反复催告，祝宏伟均拖延推诿。综上叶晓彬已依约向祝宏伟交付讼争店面，但祝宏伟拒不履行合同项下的支付租金义务，严重侵犯叶晓彬的合法权益。 祝宏伟辩称，一、祝宏伟向叶晓彬租赁讼争店面后，因案外人主张权利导致祝宏伟无法正常使用讼争店面，叶晓彬无权要求祝宏伟支付可正常使用讼争店面之前的租金。1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案中，祝宏伟向叶晓彬租赁讼争店面的目的系为了经营餐饮生意，因此，叶晓彬应向祝宏伟交付可正常使用、收益的店铺。但是，祝宏伟于2016年11月11日开始装修讼争店面后，讼争店面的前承租人罗培兵就开始通过各种方式骚扰、阻扰祝宏伟使用讼争店面。祝宏伟将上述情况通知叶晓彬后，叶晓彬均表示很快就能处理，但是一直未能解决问题。祝宏伟直至2019年5月2日才得以使用讼争店面进行经营、收益，因此，根据上述规定，叶晓彬无权要求祝宏伟支付2019年5月2日前的租金。2.叶晓彬对罗培兵阻挠祝宏伟使用讼争店面系明知的，因此，在祝宏伟长期未支付租金的情况下，叶晓彬未曾向祝宏伟催缴过租金。事实上，叶晓彬也认为祝宏伟无需支付未能实际使用讼争店面期间的租金，因该期间产生的租金损失应由罗培兵承担。故，叶晓彬于2018年7月23日在厦门市思明区人民法院起诉罗培兵的（2018）闽0203民初15454号案件中，要求罗培兵立即腾退讼争店面并支付自2016年1月1日起至实际返还讼争店面之日止的房屋占用费，以及支付自2016年1月1日起至2018年8月的水电费、物业管理费。但因法院未支持2016年11月5日起的房屋占用费，叶晓彬即反过来要求祝宏伟支付租金。叶晓彬在上述案件中的主张已经构成自认，可以确认叶晓彬清楚祝宏伟实际未能对讼争店面进行使用、收益，因此无权要求祝宏伟支付租金。现叶晓彬又对祝宏伟提起诉讼，明显违背诚实信用原则。3.2017年3月3日，与讼争店面相邻的厦门市思明区明发商业广场红运川菜馆海鲜楼所在的楼顶琉璃瓦大面积滑落，事故造成多人伤亡，政府相关部门及明发集团要求对包括讼争店面在内的商铺进行屋面维修改造，改造时间自2017年3月8日起至2017年10月3日，改造结束商户才可入驻装修及恢复营业，祝宏伟在该期间也不可能对讼争店面进行占有、收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，祝宏伟也无需支付上述期间的租金。二、本案系叶晓彬违约在先，祝宏伟无需支付可正常使用讼争店面之前的租金，更无需支付违约金43102.5元。如上所述，叶晓彬交付讼争店面后，案外人罗培兵一直阻挠祝宏伟使用讼争店面，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，叶晓彬应承担未能提供可正常使用、收益的讼争店面的违约责任。因叶晓彬违约在先，在讼争店面可正常使用之前，祝宏伟无需支付租金，更无需支付逾期付款违约金。三、叶晓彬也无权要求祝宏伟承担未实际使用讼争店面期间的水电费、物业管理费。从叶晓彬在（2018）闽0203民初15454号案件的诉求中也可以确认叶晓彬认为上述水电费、物业管理费应由案外人罗培兵而非祝宏伟承担，叶晓彬在未获法院支持的情况下再向祝宏伟主张，明显有违诚实信用原则。四、祝宏伟已经实际向叶晓彬支付六个月租金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年11月5日，叶晓彬（出租方，甲方）与祝宏伟（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定祝宏伟向叶晓彬承租讼争店面作为餐饮经营之用，租赁期限自2016年11月6日起至2026年11月5日止；租金为前三年每个月7000元，之后逐年递增5%；租金按季度支付，应提前6天交付甲方，交租时间为每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日；从签约之日起至2016年12月20日为祝宏伟的装修免租期；祝宏伟应在签订合同的同时向叶晓彬交付三个月的首期租金21000元及押金1万元，总计31000元；合同期满后，祝宏伟交清租赁期间应交的一切费用并将该物业完好交还叶晓彬后，如祝宏伟在无违约的情况下叶晓彬应在5天内将押金无息退还给祝宏伟，且叶晓彬也不承担祝宏伟的任何装修费用；祝宏伟若于租期内违反合约之规定，致使叶晓彬未能如期收取租金，叶晓彬有权10天的形式催促祝宏伟及时缴付租金，在叶晓彬书面通知祝宏伟后10日内祝宏伟仍未支付的，叶晓彬可以扣除押金进行抵付；若保证金不足以抵付有关费用，祝宏伟需按接到叶晓彬付款通知5天内补足；租赁期间产生的水电费、水电公摊等由祝宏伟承担；租赁期间，祝宏伟不按时交租，叶晓彬应及时发出催租通知；祝宏伟如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等应缴费用达1个月视为祝宏伟违约，合约因违约而终止；祝宏伟需从违约日起每日按照支付月租金的0.5%承担滞纳金；祝宏伟必须全部承担因违约所造成的责任。 《商铺租赁合同》签订后，叶晓彬于2016年11月5日将讼争店面交付给祝宏伟。 叶晓彬已支付了讼争店面2017年1月至2017年11月的水电费831.93元，2017年2月至2017年11月的物业管理费3972.08元，2017年12月至2018年8月的水电费732.56元、物业管理费3574.94元。 另查明，叶晓彬与罗培兵因讼争店面租赁合同纠纷，叶晓彬于2018年7月23日向本院提起诉讼，请求如下：1.罗培兵立即腾空并向叶晓彬返还其所占用的厦门市思明区单元；2.罗培兵立即向叶晓彬支付房屋占用费（参照租赁合同约定的每月5000元租金标准，从2016年1月1日计至罗培兵实际返还前述房屋之日）；3.罗培兵立即向叶晓彬支付2016年1月至2018年8月期间的物业管理费11683.94元；4.罗培兵立即向叶晓彬支付2016年1月至2018年8月期间的水费、电费2322.76元。本院以（2018）闽0203民初15454号立案受理。 该案查明：2014年9月25日，叶晓彬（甲方、出租方）与罗培兵（乙方、承租方）签订一份《明发商业广场租赁合同》，约定甲方将位于室房产出租给乙方，租赁期限自2014年9月27日至2024年9月26日止，月租金5000元。此后，双方在履约过程中发生争议诉至法院。2016年9月28日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终2727号生效判决，判决解除讼争合同以及罗培兵应向叶晓彬支付2014年12月31日至2015年12月31日期间的租金6万元、违约金1万元、2015年4月至2015年12月期间的物业管理费3789.36元以及电费1946.85元。2016年11月11日，罗培兵报警称其原先承租的讼争店面因与业主有租赁合同纠纷，今日店面业主未经其同意自行打开店门进入店里装修，民警通知装修工人暂停装修工程。 该案审理中，双方当事人均表示讼争合同系于2015年12月31日解除。罗培兵主张讼争店面于2016年10月起由案外人祝宏伟实际使用，因叶晓彬也持有讼争店面钥匙，所以在前案结案后并未办理讼争店面的交接手续。叶晓彬对罗培兵主张的前述事实不予确认，确认在前案二审判决后曾与祝宏伟签订租赁合同，但因罗培兵拒不腾退房屋致使该合同无法履行。 该案审理中，根据罗培兵申请本院依法向嘉莲派出所调取了罗培兵及祝宏伟因讼争店面纠纷报警所作的询问笔录及谈话记录。在2016年2月3日的询问笔录中，罗培兵表示“2014年7月我在厦门市思明区店面经营餐厅，后来到了2015年5月23日正式停业，我就将店内的冷冻柜、不锈钢架等物品堆放在店内厨房里，有锁好门，之后我一直没有到店里去。到了今天（2016年2月3日）早上，明发物业通知我说他们发现我的店面的门被撬开了，我就赶紧去店里查看，结果发现放在店门锁被撬开，店里厨房内的不锈钢冷冻柜、不锈钢货架等一大堆物品被盗走了，发现被盗后，我还向店里原来的经理及房东了解，都不是他们拿走的，随后我就报警了”。在2016年12月26日的谈话笔录中，罗培兵表示“有接到判决书，但我觉得判决应该由法院通知我并由法院法警来执行。任何人无权未经我的同意就擅自处理我的财物，而且现在已经造成了我这些财物的损失。在此之后因为房东强行装修的原因我还先后于2016年11月26日，2016年11月27日出面去制止店内的装修活动并均报了警。”“在报警之后我才知道是房东叶晓彬及高杰将店面又租给了第三方祝宏伟，是祝宏伟叫人在店内做装修。”当被问及是如何制止祝宏伟装修的，罗培兵表示“每次都是我自己本人到场，用言语制止他们继续施工”，“我现在有安排一个小股东和几个工人在现场看店并继续阻止他们进行店面装修施工”，“在诉讼期间，我要求保持该店面的原状”。在2017年3月3日的询问笔录中，祝宏伟表示“2016年10月30日，我在厦门市思明区明发商业广场物业看到物业招租的信息，2016年11月5日我就在明发商业广场物业和高杰、叶晓彬签订了租赁合同，租赁这两个人合伙出租的店铺（两间店面），租赁合同签订之后，我就去房间看看，发现这两间房屋是通透的，没有门，而且屋里面很多垃圾，我就把这个情况告诉了物业，物业招商部的人说他会和房东联系，这两间房子的房东都说让我自行清理，我就告知对方说清理的费用由谁出，房东说要我先垫付，之后再给我，后来我就于11月11日找人去清理垃圾，之后我就开始装修房子，装修房子的当日罗培兵就来现场不让我装修，当时罗培兵现场带来四个人一起来的，后来罗培兵就报警不让我装修，因此事我就装修停止了。后来我把这个情况告诉房东，房东说他去解决，让我继续装修。2016年11月22日、23日我在装修的时候，罗培兵都会安排四五个小弟到现场阻扰我们施工。11月25日，罗培兵安排的7个小弟和罗培兵一起来现场坐着不让施工，后来我也报警了。11月26日，罗培兵安排小弟搬了一些破桌子破凳子放进我装修的房间里面，不让我装修。从11月26日之后，罗培兵每天都会安排一两个人来店里阻扰装修，拉三车垃圾放在店里，经过统计陆陆续续有十几个不同的人员先后来这里阻扰我装修。后来我就安排工人在晚上的时候把挑高的二楼装修为厨房，可以进行炒菜了，后来我就2017年1月26日进行试营业，罗培兵发现了之后，就安排他的小弟刘生给我打电话，电话里面告诉我说大年初三要我停止营业，要不然就把门给我锁上。大年初三的时候，刘生和一个残疾人到我们店里，要锁门，当时刘生还报警了，警察来了之后，并没有让刘生锁门，并告知对方关于房屋租赁的纠纷要到法院解决，不能在这里闹事。大年初四，刘生和那个残疾人、还有一个小弟来我的店里把我的厨房门锁上了。”“2月21日房东安排人员把两间店面一楼的垃圾清理了，22日早晨，刘生和那个残疾人再次整了一些垃圾放进房间，房东再次清理的时候，双方发生肢体冲突。24日，刘生和那个残疾人找了一车的脏土倒进了1139号店面。到目前为止，这些垃圾还没有清理”。 该案中，本院认为内容包括：讼争合同已经生效判决判令解除，现双方均表示同意讼争合同于2015年12月31日解除，因此罗培兵应在合同解除后腾退讼争房屋，如逾期未腾退的，还应依法支付相应的占用费。在祝宏伟于2016年11月5日与叶晓彬就讼争店面签订租赁合同并进场后，罗培兵已经未实际控制该店面。叶晓彬、祝宏伟如因讼争店面其他相关纠纷造成损失的，可另行主张处理。 本院于2018年10月29日对该案判决如下：一、罗培兵于本判决生效之日起十日内向叶晓彬支付房屋占用费（按5000元/月的标准，自2016年1月1日起计至2016年11月4日止）；二、罗培兵于本判决生效之日起十日内向叶晓彬支付水电费758.27元、物业管理费3684.1元；三、驳回叶晓彬的其他诉讼请求。该判决于2018年11月29日发生法律效力，叶晓彬于2019年2月26日向本院申请强制执行。 本案审理中，双方当事人确认罗培兵倾倒在讼争店面内的垃圾于2019年5月2日才被清出。 祝宏伟陈述，叶晓彬从未向祝宏伟披露过讼争店面存在纠纷的情况，直到本案起诉前也从未以任何形式向祝宏伟催讨过租金；讼争店面虽然于2016年交付，但店面内的垃圾于2019年5月2日才清走，祝宏伟于2019年6月20日装修完毕；《商铺租赁合同》约定了45天的免租期，免租期至2019年6月20日左右；祝宏伟于2016年11月5日向叶晓彬支付1万元押金及21000元租金、于2019年5月30日通过案外人王洋向叶晓彬支付21000元租金，该两笔21000元分别为2019年6月21日至2019年9月20日和2019年9月21日至2019年12月20日的租金。 叶晓彬陈述，其与罗培兵的签订的《明发商业广场租赁合同》解除后，已经没有任何纠纷，因此叶晓彬未向祝宏伟披露讼争店面存在的纠纷情况，但祝宏伟系通过明发物业租赁了讼争店面，因此祝宏伟应当知道相关情况；确认收到祝宏伟于2016年11月5日和2019年5月30日支付的款项。 本院认为，叶晓彬与祝宏伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。叶晓彬作为出租方负有如实披露讼争店面情况、保证讼争店面可以正常使用的义务。根据本案查明的事实和当事人陈述，结合（2018）闽0203民初15454号民事判决书中查明的相关事实，可以认定叶晓彬于2016年11月5日将讼争店面交付给祝宏伟后，由于叶晓彬与罗培兵之间就讼争店面存在纠纷，罗培兵等人到讼争店面实施堆积垃圾、阻扰装修等一系列行为导致祝宏伟虽然取得该店面但无法进行装修和正常使用。直至叶晓彬于2018年7月23日向本院提起诉讼，本院（2018）闽0203民初15454号案件判决生效并于年月日进入强制执行程序后，前述妨碍情形才于2019年5月2日消失。由于叶晓彬并未提交证据佐证其在签订本案租赁合同时曾向祝宏伟披露过讼争店面存在的纠纷情况，在罗培兵屡次阻扰祝宏伟对讼争店面进行装修使用时，叶晓彬也未能及时进行有效制止。结合叶晓彬在前述案件中亦确认的，在（2016）闽02民终2727号生效判决作出后，其曾与祝宏伟签订租赁合同，但因罗培兵拒不腾退房屋致使该合同无法履行的事实，可以认定叶晓彬对罗培兵阻扰祝宏伟使用讼争店面的事实是知悉的，故祝宏伟提出的上述其可不支付2019年6月20日之前的租金的抗辩理由可以成立，本院予以采纳。鉴于祝宏伟在2019年5月2日并未实际使用讼争店面，故叶晓彬要求祝宏伟支付此前的水、电、物业费的请求亦缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回叶晓彬的诉讼请求。 本案案件受理费2463元，由叶晓彬负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月十八日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。