广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民初34号原告：徐明华，男，1972年9月25日出生，澳门特别行政区居民，住址：澳门，委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文郁，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司。住所地：珠海市香洲银桦路。法定代表人：李永山。原告徐明华诉被告珠海金山房产有限公司(以下简称金山公司)民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告徐明华的委托诉讼代理人何国兴、赖文郁到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐明华向本院起诉请求：1.金山公司继续履行双方签订的《珠海市商品房买卖合同》，向徐明华交付珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场主楼4803、4804、4806共三套房屋；2.金山公司向徐明华支付违约金至上述三套房屋实际交付之日止[以上述三套房屋已付购房款4231000元（币种为人民币，以下同）、4335000元、3434000元为基数，自2016年8月1日起，按照日利率万分之二计算，计至上述三套房屋实际交付之日止，现暂计至2017年3月20日，暂计违约金金额共556800元，具体计算标准详见《违约金计算表》]；3.金山公司承担本案全部的诉讼费用。诉讼过程中，徐明华变更诉讼请求为：1.金山公司向徐明华偿还借款本金1200万元；2.金山公司向徐明华支付借款财务费用包括借款利息、财务顾问费、法律顾问费及居间费至实际全部债务清偿完毕之日止，具体计算标准以1200万元借款本金为基数，按照每月3%的标准计算，自2015年5月8日起计至全部实际全部债务清偿完毕之日止；3.确认徐明华对拍卖金山公司名下位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场主楼4803、4804、4806三套房屋所得价款享有优先受偿权；4.金山公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：徐明华、金山公司双方于2015年4月30日分别签订了三份《珠海市商品房买卖合同》，徐明华购买金山公司开发建设的时代广场主楼4803、4804、4806共三套房屋（以下简称“涉案房屋”），购房价分别为4231000元、4335000元、3434000元，总购房款共计1200万元，徐明华选择一次性付款方式支付购房款。合同约定金山公司需在2016年7月31日前向徐明华交付房屋，如金山公司逾期交付超过90日，徐明华有权要求继续履行合同的，并要求金山公司按日向徐明华支付已交付房价万分之二的违约金。2015年5月6日，双方就涉案房屋办理了相关的网上预售备案手续。因为金山公司早于2014年9月4日向案外人蒙志航借款，并以涉案房屋作为抵押担保，办理了网上预售备案手续，故金山公司要求徐明华将1200万元购房款直接支付给蒙志航用作清偿债务，再由蒙志航配合金山公司将涉案房屋办理网上预售备案手续至徐明华名下。同时，因徐明华应金山公司要求向蒙志航支付了购房款用作清偿债务，导致徐明华支付的1200万元购房款无法入账，金山公司无法向徐明华出具相关的购房发票等凭证，故金山公司主动与徐明华协商，要求将涉案房屋的购房款暂定为金山公司向徐明华的借款，期限为6个月，金山公司同意向徐明华支付利息，并在借款期满后将徐明华已经支付的1200万元返还给徐明华，重新再办理房屋买卖的相关手续。为此，双方在2015年5月7日签订了《协议书》，约定如金山公司逾期偿还则双方按照《珠海市商品房买卖合同》履行，徐明华有权要求金山公司根据网签合同办理正式的过户手续。2015年5月8日徐明华依约向金山公司支付了购房款1200万元，金山公司向徐明华出具了收款收据。然而，金山公司并未在约定期限内向徐明华返还1200万元以及重新办理房屋买卖的相关手续，且经徐明华多次催告，金山公司仍无法在约定的期限内向徐明华交付涉案房屋，也没有与徐明华协商任何的处理方案，金山公司的违约行为已经给徐明华带来巨大的经济损失。金山公司向徐明华交付涉案房屋已经逾期超过了90天，金山公司的违约行为严重损害了徐明华的合法权益，徐明华依照法律规定以及合同约定，有权要求金山公司继续履行合同，并要求金山公司支付违约金至涉案房屋交付之日止。2017年12月5日，徐明华向本院提交了《变更诉讼请求申请书》。徐明华诉讼请求变更为金山公司向其偿还借款本金1200万元、借款财务费用、确认对珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场主楼4803、4804、4806三套房屋所得价款享有优先受偿权。金山公司未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。徐明华为支持其诉请，提交如下证据：证据1珠海市商品房买卖合同三份、证据2商品房买卖合同（预售）合同编号分别为：1501006636、1501006638、1501006639、证据3协议书、证据4收据。金山公司未对徐明华提交的证据发表质证意见。经审查，本院对徐明华提交的证据的真实性予以确认。对于双方提交的证据是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。本院经审理查明：2015年4月30日，金山公司与徐明华签订《商品房买卖合同》，合同约定，徐明华购买金山公司开发建设的时代广场第一幢4803房屋，建筑面积为233.35平方米，套内建筑面积为183.28平方米。合同第六条约定，徐明华于2015年5月5日前付清全部购房款为4231000元。第七条约定，金山公司需在2016年7月31日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，并符合合同约定的商品房交付徐明华使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照如下方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金。同日，金山公司与徐明华另还签订两份《商品房买卖合同》，徐明华分别购买金山公司开发建设的时代广场第一幢4804、4806号房，建筑面积分别为239.07平方米、189.28平方米，套内建筑面积分别为187.8平方米、148.71平方米。合同第六条分别约定，徐明华于2015年5月5日前付清全部购房款分别为4335000元，3434000元。该两份合同其他条款与4803房屋《商品房买卖合同》内容相同。上述三套房屋总购房款共计1200万元。2015年5月6日，徐明华与金山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号分别为：1501006636、1501006638、1501006639进行了网上备案。2015年5月7日，金山公司与徐明华、蒙志航签订《协议书》，主要内容为金山公司、徐明华双方于2015年4月30日签署三份《珠海市商品房买卖合同》,金山公司将时代广场主楼第48层4803,4804,4806号共三套物业售予徐明华,网签合同标注售价为壹仟贰佰万元整，双方于2015年5月6日办理网上备案手续，备案号为1501006636,1501006638,1501006639。2、金山公司与蒙志航于2014年9月4日签署《协议书》，金山公司以上述三套物业为抵押物向蒙志航借款壹仟贰佰万元整，并曾经以办理网上预售备案手续为保证措施。经金山公司、徐明华、蒙志航三方友好协商，就解决问题达成如下协议:一、关于理顺三方关系的约定，三方同意:徐明华将应付予金山公司的售楼款壹仟贰佰万元整直接付给蒙志航，作为代金山公司向蒙志航偿还全部借款本金及相应财务费用，并按以下步骤执行:1、金山公司确认:蒙志航收到徐明华付款，视为徐明华己经付清壹仟贰佰万元整。2、金山公司、蒙志航一致确认，双方一揽子解决债权，债务问题，自蒙志航收到徐明华付款之日，视为金山公司己经偿还全部借款本金壹仟贰佰万元整及金山公司与蒙志航于2014年9月4日签署《协议书》之日起至2015年5月3日止的全部财务费用。自此，金山公司与蒙志航于2014年9月4日签署《协议书》，借款壹仟贰佰万元整的本金及所有费用均结清，协议书因债务人履行完义务而终止。蒙志航不得就金山公司己经偿还之全部债务追究其任何责任或行使任何权利。二、关于金山公司、徐明华双方就款项性质的约定,金山公司、徐明华双方经协商确认:徐明华根据本协议代金山公司向蒙志航支付的款项壹仟贰佰万元，暂定为金山公司向徐明华的借款，金山公司、徐明华双方按以下约定操作：1.金山公司向徐明华借款壹仟贰佰万元整，双方于2015年5月6日签署的三份《珠海市商品房买卖合同》(备案号1501006636,1501006638,1501006639)暂不执行:双方正常履行本协议中关于借款约定条款的，双方均不得依网签合同向相对方主张相应权利。2、借款期限为六个月，自蒙志航收到徐明华付款之日起计。金山公司有权提前分期偿还。若需延长借款期限的，金山公司应于借款期限届满之日前30个日历日以书面形式告知徐明华，经徐明华同意后双方应另行签署补充协议确认。3、借款财务费用为每月3%。该费用包括借款利息、财务顾问费、法律顾问费及居间费。借款期限内金山公司应于每月的25日向徐明华支付以上财务费用，金山公司逾期支付财务费用的，每逾期一天应当按借款本金万分之五的标准向徐明华支付违约金。4、如金山公司逾期偿还本金或逾期支付财务费用达叁个月的，徐明华有权单方解除本协议中关于借款约定的条款。则双方于2015年5月6日签署的三份《珠海市商品房买卖合同》恢复履行，徐明华向金山公司支付的款项转化为时代广场主楼第48层4803、4804,4806共三套物业的售楼款，徐明华有权根据网签合同办理正式的过户手续，对此，金山公司须予以全力协助配合。5、金山公司、徐明华双方确认的借款期限届满之日金山公司应当将借款本金壹仟贰佰万元全额向徐明华返还，并与徐明华核对付清全部财务费用。6、金山公司完成全部支付义务后，徐明华保证在三个工作日内配合金山公司前往房地产登记中心撤销上述三套物业的网上销售备案手续，双方签署的三份《珠海市商品房买卖合同》同时撤销，双方均不得依该三份网签合同向对方主张相应权利。7、如徐明华怠于履行相应解除网上预售备案手续的，应承担提前还款部分每日千分之壹的违约金。金山公司出具收据一份，内容记载为今收到徐明华交来借款1200万元，时间为2015年5月8日。2019年8月7日，本院传唤蒙志航就本案相关问题对其进行询问。蒙志航称，其确实收到徐明华支付的案涉款项1200万元。徐明华替金山公司偿还1200万元给其，视同其替金山公司收取了款项，所以金山公司出具案涉2015年5月8日的收据。收据所记载的1200万元就是其收取的1200万元。另查明，本院审理的蒙志航诉金山公司、李永山、中山金山城公司借款合同纠纷一案[(2015)珠中法民四初字第1号]，审理查明：2011年8月10日，蒙志航、金山公司、李永山签订《借款协议书》。协议书约定：金山公司向蒙志航借款2000万元，期限为6个月，自2011年8月10日起算，协议书还约定了借款利息等。本院认为：案涉《协议书》明确，徐明华代金山公司向蒙志航支付的1200万元款项，暂定为金山公司向徐明华的借款，并约定借款期限及逾期偿还本金的后果，其中约定金山公司逾期还款，《珠海市商品房买卖合同》恢复履行。故本案系名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉的规定，经本院释明后，徐明华将其主张的金山公司继续履行双方签订的《珠海市商品房买卖合同》并承担相应违约责任等诉讼请求，变更为金山公司向其偿还借款本金1200万元及偿还逾期利息等，即本案按照民间借贷法律关系予以审理。徐明华系澳门特别行政区居民，本案为涉澳民间借贷纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同履行地在珠海，内地法律与案涉合同有最密切联系的法律，故本案适用内地法律作为审理本案争议的准据法。针对徐明华的诉讼请求，本院逐一分析如下：关于徐明华主张金山公司向其偿还借款本金1200万元的问题。徐明华为支持该主张，提供了《商品房买卖合同》、《协议书》及收据等予以证实。蒙志航亦陈述其已收到徐明华替金山公司偿还1200万元款项。而金山公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,视为放弃答辩、举证及质证权利，应自行承担相应的不利后果。本院认为，根据在案证据可以认定，《商品房买卖合同》、《协议书》系金山公司、徐明华真实意思表示，合法有效。金山公司向徐明华借款本金1200万元，借款期限为6个月，即从2015年5月8日起，借款到期后，金山公司没有履行还款义务，故对徐明华所提该项主张，本院予以支持。关于徐明华主张金山公司支付借款财务费用包括借款利息、财务顾问费、法律顾问费及居间费等问题。本院认为，《协议书》约定，借款财务费用为每月3%。该费用包括借款利息、财务顾问费、法律顾问费及居间费。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率又约定了违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，徐明华主张金山公司的借款利息财务顾问费、法律顾问费及居间费等总计超过年利率24%的部分，本院不予支持。故该期间以借款本金1200万元为基数，自2015年5月8日起至全部债务清偿完毕之日止，按月利率2%计付。徐明华所提该项主张合法部分本院予以支持，超过部分本院不予支持。关于徐明华主张对拍卖金山公司名下位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场主楼4803、4804、4806三套房屋所得价款享有优先受偿权问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该条款未规定出借人有权对拍卖标价款享有优先受偿权，故徐明华申请对涉案三套房屋享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百六十九条的规定，判决如下：一、被告珠海金山房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐明华偿还借款本金人民币1200万元并支付利息（以借款本金人民币1200万元为基数，自2015年5月8日起至款项还清之日止，按月利率2%计付）；二、驳回原告徐明华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币97140.80元，由被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，原告徐明华可于本判决书送达之日起三十日内、被告珠海金山房产有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  郑伟民审 判 员  汪 栋人民陪审员  王世荣二〇一九年十一月七日书 记 员  吴馥楠