江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0830民初1153号 原告：洪庆云，男，1984年1月20日生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。 原告：龙艳华，女，1980年4月2日生，汉族，身份证住址江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：熊成浩、刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。 被告：永新县步步高实业有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街），统一社会信用代码91360830314634452T。 法定代表人：张海贵，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浩，江西求正沃德律师事务所律师。 被告：吉安全程网络科技有限公司，住所地江西省吉安市吉州区江报枫丹白露13幢1-718，统一社会信用代码91360802MA388WQG7P。 法定代表人：汤林龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎翔，系该公司职工。 委托诉讼代理人：徐福森，系江西皆诚律师事务所律师。 被告：南昌亿创房地产经纪有限公司，住所地江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码91360105MA36471N3A。 法定代表人：祝得盛，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王良平，系该公司总经理。 原告洪庆云、龙艳华与被告永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）、吉安全程网络科技有限公司（2019年8月15日由吉安团房网络科技有限公司更名而来，为方便表述及事实认定，以下简称团房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依被告步步高公司申请依法通知了南昌亿创房地产经纪有限公司（以下简称亿创公司）为本案共同被告参与诉讼。本案依法组成合议庭于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告洪庆云、龙艳华的委托诉讼代理人熊成浩、刘峰平，被告步步高公司的委托诉讼代理人朱军华、刘浩，被告团房公司的委托诉讼代理人黎翔、徐福森，被告亿创公司的法定代表人祝得盛及委托诉讼代理人王良平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告步步高公司签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效；2、判决原告无需向被告步步高公司补足房款12775元；3、判决被告步步高公司、团房公司连带返还原告团购费151720元；4、判决被告步步高公司支付逾期办理不动产权证违约金12182.80元；5、本案诉讼及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年6月27日，原告与被告步步高公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告将其开发修建的位于步步高梦时代广场*栋***号商铺按单价20277.63元／㎡，建筑面积共60.08㎡作价1218280元预售给原告，并约定步步高公司应当于2018年9月30日之前将商品房交付原告使用，且应当在商品房将交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，否则应向某支付房价款1%的违约金。合同签订后，原告依约向被告步步高公司支付了全部房屋价款。现因被告步步高公司未按合同提供符合合同约定的商品房，其建筑面积发生重大误差，且增加的面积为二次分摊共同面积，致使原告房产证至今无法办理。另，团房公司与步步高公司在销售过程中，违法违规收取原告团购服务费：1、基于合同相对性，被告团房公司所作的宣传、推广、承担商业风险等行为均是履行其与亿创公司或步步高公司签订合同之义务，与原告无任何关联；原告与团房公司未签订任何合同，不存在居间服务合同关系，步步高公司向某销售案涉商铺从始至终都是在步步高公司售楼部，两被告在销售、宣传、推广过程中也未张贴团房公司代理销售字样的标识，向某收取团购费的人员也是佩戴步步高公司的工作牌，开具加盖团房公司印章的收据时，也仅是告知该印章是步步高公司的印章。原告支付定金与团购费均是在同一台ＰＯＳ机刷卡支付，在同一销售人员的指导下完成，根本不知道团房公司的存在。涉案团购费不是购房款，因不含在房屋总房价中，也不是居间服务费，团房公司收取了涉案款项并没有开具发票，显然属于房价以外的违法乱收费，基于不当得利与合同相对性，应当予以返还。2、两被告虚标房价、价格欺诈，向某等购房者收取额外购房费用作为步步高公司支付给团房公司等销售代理佣金，属于违反法律规定，转嫁消费者的行为。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》《江西省实施细则》的相关规定明确指出严格按照申报价格明码标价对外销售，然而被告在销售商铺时至少有三个以上的销售价格。从被告步步高公司与亿创公司签订的销售代理合同第六条可以看出亿创公司按实际成交总价的12%额外向客户收取团购指标费作为步步高公司应当支付给亿创公司的电商团购费。未缴纳团购费的客户则需要向步步高公司缴纳销售价×（1＋25%）作为购房款，亿创公司将销售价×12%作为销售服务费。两被告违规收取团购费，说是优惠，实则规避政府限价令，逃避税款，欺诈消费者。另团房公司于2018年11月26日才注册成立，其在公司注册私刻伪造公司财务专用章的行为本身就是违法的。综上，案涉合同关于面积差异的处理条款严重显失公允，且属于格式条款，应认定无效；被告存在逾期办理房屋权证的行为，依约应当承担违约责任；三被告收取团购费于法无据，应当予以返还。原告曾多次与被告协商，无果。原告认为被告已构成严重违约，应承担违约责任，故诉至法院。 被告步步高公司辩称：1、关于合同条款的效力。合同无效的情形在合同法第五十二条当中有列举性的规定，本案未能查明双方所签订的商品房买卖合同存有任何一种情形。合同法第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。结合双方签订的商品房买卖合同，该合同的范本是通过江西省工商行政管理局和江西省建设厅监制，在合同条款第五条对于面积确认及面积差异处理采取了显著的标注和下划线提示，合同签订完之后还需要提交房地产管理部门备案。这一系列行为的监管和延续，正是为了更好的保护交易双方的权利和敦促各自义务的履行，且面积条款的约定也是以实际为准，体现了交易行为的合理和公平，条款约定不存在免除、加重责任和排除权利的情形。因此《商品房买卖合同》中第五条的约定不应认定为无效的格式条款。 2、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应受到法律的保护。原告作为一个完全民事行为能力人，在与被告签订《商品房买卖合同》时具备合格的主体资格且意思表示真实，虽然出现了商品房预测面积与实测面积不符的情况，但这些数据来源于房产测绘部门。依据《房产测绘管理办法》第六条相应的规定，房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。测绘站作为专门的测绘部门，其提供的数据具有官方性和权威性，被告无法进行干预，不存在任何过错。对于套内面积与公摊面积的公摊比例问题，目前没有任何一部法律或部门规章作出了相应的规定，既然没有任何禁止性的规定，则不论分摊比例多少均应视为合法。关于面积差异，合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”；既然双方在合同中有约定，且没有违反法律的禁止性规定，应当受到法律的保护。3、原告诉请要求被告返还团购服务费，没有事实与法律依据。步步高公司与亿创公司的销售服务合同中约定若因团购服务费产生纠纷，与步步高公司无关。步步高公司没有收取过原告的相关费用，根据权利与义务对等的原则，步步高公司不应承担返还团购服务费的责任；亿创公司通过与团房公司合作，原告通过团房公司的居间服务进行团购，比没有参与团购活动的购房者享受到了更多的优惠。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告团房公司辩称：1、原告与被告之间系居间合同关系；该居间合同成立、生效并已经实际履行完毕。原告来到步步高梦时代广场准备购买商铺，被告的员工接待了原告并详细地向其介绍了参加团购活动可以取得步步高公司更大的购房优惠。原告表示同意参加团购活动，并在工作人员的带领与建议下，看房、选房。原告选中商铺后，工作人员向其出具《商铺投资预算表》详细解析了参加团购活动需向被告支付报酬（即服务费）151720元（明示该款不计入房款），这样被告可以帮助原告与步步高公司协调，原告可以获得步步高公司购房款优惠303440元及其他折扣优惠。原告经过深思熟虑后，与被告签订《步步高梦时代广场认购确认单》，约定房屋总价1896501元；原告向被告支付报酬151720元后，可以与步步高公司签订《步步高梦时代广场合同确认单》，获得购房款优惠。亿创公司对此进行了审核签字确定。之后原告依约向被告支付了报酬（即服务费）151720元，被告向某出具了单据；被告与步步高公司向某发出进款通知书，并且原告与步步高公司签订《步步高梦时代广场合同确认单》、《商品房买卖合同》。在被告提供居间服务后，原告获得了巨大的购房款优惠，从原总房价1896501元到最终支付1218280元。该居间合同成立、生效并已经全部履行完毕。虽然没有完整的书面居间合同，但这一系列的服务，从事实上看已经形成了居间合同关系。2、原告诉请返还团购服务费违反诚实信用原则、公平原则，依法不予支持。原告代理人当庭陈述，其系依约支付服务费，因此收取服务费是双方协商一致的结果，双方意思表示真实、合法有效。被告提供了居间服务，促成原告与被告签订房屋买卖合同且原告享受到了优惠，即有权获得报酬。3、被告组织团购活动是基于被告与亿创公司签订的《2018年渠道服务合作协议》及《补充协议》、亿创公司与步步高公司的《步步高梦时代广场销售服务合同》，本身存在巨大的商业风险，聘请了数十名甚至近百名员工、进行了大量的宣传、推广等活动。在整个服务中，包括原告在内的其它各方均获得了利益，被告依法亦应获得报酬。3、双方之间的居间合同合法有效，即使违反了有关规定，也是管理性规定，不是效力性规定；没有损害国家利益和社会公共利益、收费标准不存在违法违规行为；关于原告所称被告是在2018年11月28日注册成立的问题，根据公司法的相关规定，发起人以设立公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。综上，原告诉请返还团购服务费依法不予支持。 被告亿创公司辩称：被告与原告之间没有任何法律关系，被告不应承担任何责任。2、原告向团房公司支付报酬系自愿明知的。3、被告委托团房公司合作步步高项目，团房公司帮助步步高公司销售、组织团购活动本身就是冒着巨大的商业风险，支付了员工工资等费用，依法应当获得报酬。4、原告要求被告返还服务费违反了诚实信用、公平原则，依法不予支持，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其主张，提供如下证据： 1、原告的身份证、被告步步高公司、团房公司的企业信息查询单，证明原、被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》，付款、定金收据、团购费收据，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将商铺出售给原告，被告应在2018年9月30日前交房，并在交房后180天内办理产权证，否则应当承担房款1%的违约金；原告依约支付了团购费及房款的事实； 3、商品房面积实测报告，证明案涉商铺实测面积超出合同约定的，相差巨大，增加的面积均为公摊面积，与之相反的是步步高超市、影院分摊系数只为0.02，与原告购房的商铺形成了鲜明的对比； 4、永新县不动产登记查询记录，证明步步高公司于2019年3月底才办理房屋所有权首次登记，导致原告在约定时间无法办理产权证，被告存在违约的事实； 团房公司的工商档案，证明被告团房公司于2018年11月20日才申请注册。其在取得相关审批之前私刻印章，违反法律规定，违反刑法规定，违规收取团购费。 经被告步步高公司质证，对证据1无异议。证据2，对商品房买卖合同无异议，恰能证明原告应按实际面积向被告支付房款，是双方真实意思表示；团购费与被告无关；被告作为诚信当事人，如果违反了约定，愿意按照合同约定履行。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告等人所购商铺也有套内面积的增加；影院、超市与本案不存在关联性。证据4，真实性、合法性无异议，被告系诚信守法的当事人，如果有违反合约，愿意履行合同。证据5，真实性无异议、合法性、关联性由法院确定。 经被告团房公司质证，对证据1无异议。证据2，真实性、合法性无异议，原告也说是依约支付了团购费，恰恰能证明被告收取服务费合理合法，原告自愿参加团购活动，被告为其提供居间服务，最终促成原告与步步高公司达成协议，原告获得了购房款的最大优惠。证据3、4，被告不知情，由法院确认。证据5，真实性、合法性无异议，公司在注册之前，公司法定代表人以公司名义开展经营活动权利义务都由公司承担，符合公司法的规定。 经被告亿创公司质证，证据1无异议，证据2与团房公司的意见一致，证据3、4不知情由法院确认，证据5，真实性无异议，合法性、关联性由法院确定。 本院认为，证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，可以达到原告的拟证目的。证据3，被告对三性未提出异议，根据实测报告与商品房买卖合同相比较，合同约定的建筑面积60.08㎡（套内面积50.8㎡、公摊面积9.28㎡）调增为实测建筑面积60.71㎡（套内面积50.81㎡、公摊面积9.90㎡），故该证据可以证明案涉商铺实测面积超出合同约定0.63㎡，增加的面积大部分是公摊面积。证据4，被告庭后认可本案存在逾期办证的情形。故该证据可以达到原告的拟证目的。证据5，可以证明团房公司（即吉安团房网络科技有限公司）于2018年11月20日申请注册。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》的规定，团房公司现已注册成功，其在注册之前发起人以公司名义签订的合同，并不当然导致无效。至于其私刻公章是否触犯刑法，与本案民事案件没有关联性。 被告步步高公司为支持其辩解，提供如下证据： 1、《步步高梦时代广场商业销售服务合同》，证明亿创公司与步步高公司签订了销售服务合同，团购服务费的收取有合法的依据；团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，步步高公司不应承担返还团购服务费的责任； 2、步步高梦时代广场面积预测报告以及商品房面积的实测报告，证明步步高销售的商品房预测报告与实测报告均是永新县房产测绘站测的，具有官方性、权威性，步步高没有权利变更。 经原告质证，证据1，真实性、合法性无异议，该合同第六条，步步高公司与亿创公司详细约定客户若未缴纳团购费，客户需要向步步高公司缴纳销售价×（1+25%）作为购房款，亿创公司销售服务收入为销售价×12%，此为典型转嫁消费者负担的违法行为；第七条第（9）项也明确约定所有客户成交必须缴纳团购费，该条款为霸王条款；第八条也约定了亿创公司开展多渠道销售活动（宣传、策划等），此为亿创公司与步步高公司之间的合同约定，无论亿创公司还是团房公司其所称的付出的人力、财力均是履行对步步高公司之合同约定，与原告无任何关联。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定面积是根据2016年11月14日的预测报告拟定的，2019年1月16日实测报告出来后几乎所有商铺面积发生重大变化的情况下，步步高公司并没有及时告知业主。步步高超市、影院分摊系数仅为原告等购房者所购商铺分摊系数的三、四十分之一，严重有失公允，该面积差异也远高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条确定的合理范围的3-4倍，绝非正常增加公摊面积的行为，也绝非合理范畴。 经被告团房公司质证，证据1，真实性、合法性无异议，关联性由法院确认。证据2，三性均无异议。 经被告亿创公司质证，同意被告团房公司的质证意见。 本院认为，证据1，该证据可以证明被告亿创公司与步步高公司签订了销售服务合同，这是一份体现房地产开发企业（即步步高公司）将开发的商品房委托给中介机构（兄弟联盟公司）代理销售，并向中介机构支付酬金的合同，即商品房委托代理销售合同；证明目的在于证明事实的发生与否，关于“团购服务费的收取有合法的依据；团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，步步高公司不应承担返还团购服务费的责任”系对争议法律关系的认定及原告诉讼请求的支持与否，在下文统一论述。证据2，原告未对永新县房产测绘站的预测报告、实测告的真实性、合法性提出异议，故该证据可以证明《商品房买卖合同》中约定面积来源于预测报告，合同中涉及的产权登记面积以永新县房产测绘站实测为准。 被告团房公司为支持其辩解，提供如下证据： 1、步步高公司与亿创公司签订的《步步高梦时代广场销售服务合同》、《关于终止协议》，团房公司与亿创公司签订的《2018年渠道服务合作协议》、《补充协议》，证明团房公司与亿创公司系合作关系；团房公司冒着巨大的商业风险促成原告购买商铺，有权获得报酬并收取团购服务费；团购服务费由团房公司收取，权利义务由团房公司承担。 2、梦时代广场电销部工作管理条例、《永新步步高梦时代广场项目》客户归属认定及报备细则、《关于进一步加强项目各类信息资料管理通知》、与其他方合作销售的《协议书》、薪资提成管理体系及员工承诺书、薪资及提成管理体系、团房公司销售工作日志等，证明团房公司为更好地帮助步步高公司销售商铺，冒着巨大的商业风险进行宣传、推广活动，投入了巨大的人力、物力、财力，时间长达半年；团房公司依法应当获得报酬，其收取原告团购费合理合法；原告要求返还团购服务费违反诚实信用原则、公平原则。 团房公司向某出具的《商铺投资预算表》、收费收据，《步步高梦时代广场房屋认购确认单》（有团房公司员工和原告签字），步步高梦时代广场合同确认单及进款通知单（有团房公司员工、亿创公司员工、步步高公司员工、原告签字）及原告与步步高公司《商品房买卖合同》，没有参加团购的客户丁宏的商铺投资预算表、步步高梦时代广场房屋确认单、步步高梦时代广场合同确认单、进款通知单及颜爱军的合同确认单（丁宏与隔壁颜爱这相比较每平方米单价多1463.934元），2018年5月24日步步高公司与汪小春签订的《商品房买卖合同》及王菊华的合同确认单（该户是抵广告费的，每平米单价10170元，与同楼层的王菊华比较，单价多489.04元），证人吴某、翟某、李某、彭某的询问笔录及吴某、翟某、李某的当庭证言，证明原告向被告团房公司支付团购服务费系明知的、自愿的。双方就支付团购服务费达成一致意见（居间合同关系成立、生效并已履行完毕）；团房公司为原告提供了服务（接待咨询、带原告看商铺、协助原告办理按揭贷款、帮助原告与步步高公司协商，让原告购买商铺获得了最大的优惠），完成了居间合同义务，依法应当获得报酬即收取原告的团购服务费；原告要求返还团购服务费违反诚实信用原则、公平原则，于法无据、于理不合。 经原告质证，证据1，《步步高梦时代广场销售服务合同》真实性、合法性无异议，但与原告无关联。《2018年渠道服务合作协议》、《补充协议》，三性均有异议，《2018年渠道服务合作协议》中的合作时间是2018年4月7日起至2019年3月31日止，然而团房公司于2018年11月26日才注册成功，虽然规定了可以从事相关经营活动，但是公章之类是要在公司成立以后才能备案刻章，被告在此前私刻印章是违法的，团房公司及盖章签字的行为不具有法律效力。《关于终止协议》亿创公司与步步高公司于2018年10月5日签订了终止协议，但团房公司在此终止合同以后还收取了部分业主的团购服务费（比如洪庆云、龙艳华、吴菊英）并开具违法收据、非法收取原告所谓的团购服务费。证据2，均是团房公司内部销售服务材料，真实性、合法性无法认定，关联性存在异议，是其履行与步步高公司内部合同的义务，与消费者无关。证据3，对《商铺投资预算表》三性均有异议，该证据没有原告的签字确认，而且该表中房款比原告签订的高出几十万，甚至比被告方提供的《步步高梦时代广场销售服务合同》附表（商铺未销售明细表）的底价还要高出几十万元，明显属于价格欺诈。对于没有参加团购的丁宏的相关确认单等三性均有异议，与本案无关；且双方签订的时间不一样；该组证据上没有提及任何有关团房公司的信息，没有约定任何服务内容。四位证人的询问笔录，证人未提供相关劳动合同，身份不能认证；无法证明上述证人向某明确说明了服务项目。三位证人的当庭陈述，可以看出三人并未与团房公司签订任何合同，工作场地都是在步步高公司，其所穿搭的工作服、工号牌包括其对外宣称都是步步高公司员工。证人与本案被告有利害关系，不能达到被告的证明目的。 经被告步步高公司质证，对证据1、2、3三性无异议。 经被告亿创公司质证，对证据1、2、3三性无异议。 本院认为，证据1，从其中的内容来看，可以证明团房公司与亿创公司系合作关系；步步高公司应向亿创公司支付报酬，授权亿创公司直接向客户收取团购费作为报酬，亿创公司授权团房公司向客户收取。2018年6月19日，洪庆云、龙艳华就签订了《步步高梦时代广场房屋认购确认单》并支付了定金2万元，终止协议后，如果被告步步高公司仍口头授权处理未完待跟进事项，并不当然表示团房公司、亿创公司存在违反销售服务合同或合作协议的情形。证据2，步步高公司、亿创公司对证据的真实性未提出异议，故可以证明团房公司为更好地帮助步步高公司销售商铺，冒着巨大的商业风险进行宣传、推广活动，投入了巨大的人力、物力、财力，时间长达半年。至于“收取原告团购费合理合法；原告要求返还团购服务费违反诚实信用原则、公平原则”在下文中统一论述。证据3，《商铺投资预算表》中列明了“团购优惠交原总价的8%：1896501×8%＝151720元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的16%：1896501×84%＝1593061元、银行按揭折扣1593061×0.79×0.99×0.99×0.99-2859、合同价1218280元、实际总价1218280＋151720＝1370000元”，虽然该表中没有原告的签名，但是《步步高梦时代广场房屋认购确认单》（原告已签字）上体现了所购房屋总价1218280元，《步步高梦时代广场合同确认单》（原告已签字）体现了总价1896501元、经过其他折扣后最终优惠总价1218280元，另原告也在2018年6月26日支付了团购费151720元后通过银行按揭全部付清了最终优惠总价1218280元；三份证据之间可以相互印证，可以证明原告对支付团购费系明知的、自愿的；关于“居间合同关系是否成立、生效并已履行完毕，团房公司是否服务于原告，团房公司是否有权直接向某收取该费用、原告应否返还团购服务费”等涉及争议法律关系的认定及原告诉讼请求的支持与否，将在下文统一论述。丁宏与颜爱军的优惠比较与本案没有关联性，本院不予认证；洪庆云、龙艳华与汪小春的商铺位置虽在同一层，但方位不一，地段不同，两者之间不具有可比性，本院不予认证。 被告亿创公司为支持其辩解，提供如下证据： 步步高公司与亿创公司签订的《步步高梦时代广场销售服务合同》、《关于终止协议》，团房公司与亿创公司签订的《2018年渠道服务合作协议》、《补充协议》，证明亿创公司与步步高公司是委托代理关系；亿创公司与团房公司是委托合作关系，团房公司的权利义务由团房公司承担，团房公司有权获得报酬收取原告服务费；亿创公司与原告没有任何关系，亿创公司与团房公司不应承担任何责任。 经原告质证，该组证据与本案无关，其它质证意见如前所述。 经被告步步高公司质证，真实性、合法性无异议，团房公司是同时向步步高公司、原告提供服务的，服务对象是双方，是居间服务关系。 经被告团房公司质证，同意步步高公司的质证意见。 本院认为，该证据可以证明亿创公司与步步高公司是委托代理关系；亿创公司与团房公司是合作关系；团房公司根据合作约定的权利义务中收取服务费，但不能证明该行为与亿创公司无关。至于“团房公司是否有权获得报酬收取原告服务费，亿创公司与团房公司不应承担任何责任”在下文中统一论述。 本院调取证据： 1、2019年9月6日本院对永新县房产测绘站工作人员张王隆（参与了预测）、刘建兵（参与了实测）所作的询问笔录及预测所依据的图纸； 2、2019年9月6日本院对永新县自然资原局规划股工作人员吴金伟所作的询问笔录及相关验收资料； 3、2019年9月9日本院对永新县发展和改革委员会工作人员颜金亮所作的询问笔录； 4、2019年9月9日对原房产管理局工作人员王辉所作的询问笔录。 经原告质证，证据1、2当庭表示庭后提交质证意见，庭后至今未提交。证据3、4，真实性、合法性无异议，王辉说相差面积不大，但庭审中涉及3个价，相差均在几十万以上；颜金亮的笔录，涉及明码标价的问题，但步步高公司未举证证明销售过程中存在明码标价或向某出示了明码标价价格表。 经被告步步高公司质证，证据1、2三性均无异议；证据3、4三性无异议，颜金亮的笔录可以体现如果步步高公司没有遵循一房一价，发改委有权进行行政处罚，但不代表双方依自愿所签订的合同无效；目前步步高公司没有遭受任何行政处罚；原告提到三种价格的概念存有误解，这些价格不包括对业主的出售价格而进行生意上的磋商行为。王辉的询问笔录可以体现房产的价格是遵循市场自治原则，不存在政府强制干预情形，也就是说步步高公司在所销售商品定价的过程中完全可以依据市场行情进行调整和变更。 经被告团房公司、亿创公司质证，三性均无异议。 本院认为，根据调取的证据，可以证明以下事实：预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。 结合上述证据分析认定及原、被告的陈述及辩解，本院确认本案事实如下： 2018年4月7日，步步高公司（甲方）与亿创公司（乙方）签订的《步步高梦时代广场销售服务合同》约定：第一，甲方指定乙方为该项目独家销售服务单位，乙方派出渠道及销售团队进驻甲方项目，为甲方提供系统销售服务（乙方责任包括进行电话宣传、策划安排看房团活动，利用各种形式开展多渠道销售活动，配合甲方服务好客户，由甲方财务人员负责统一收取购房客户购房款,指导并督促认购客户将余款直接划入甲方指定的银行账户，并督促按揭客户整理递交完善个人资料，用于甲方办理贷款业务等），代理期限自2018年4月7日至2019年3月31日），以甲方签字盖章批示后的销售价格表，作为乙方的销售底价价格表，并作为合同附件（未销售明细表），低于底价销售，需报甲方批准后方可执行；第二，合作期间，甲乙双方确定该项目销售底价（详见价格附件），乙方按照附件销售额外的12%作为电商团购费。该批房源客户团购指标费属于乙方直接收入，客户签订《商品房买卖合同》时，由乙方派指定人员向客户收取，由此产生的法律行为由乙方承担，电商团购费作为甲方应付乙方的销售收入所得，在合作期内成交的客户均需收取电商团购费，包括开发商的关系户。如在合作期间客户未缴纳12%团购费，直接进行认购，则客户需要向甲方缴纳销售价×（1+25%）作为购房款，乙方销售服务收入则为销售价×12%（乙方开具等额服务费发票），甲方需在客户签约7个工作日内将乙方所得销售服务收入支付给乙方指定账户。合作期间，甲方用于抵工程款的房产销售，不计入乙方销售业绩，乙方不得收取电商团购费。销售价格由甲方确定，乙方应无条件积极配合甲方办理有关购房手续，甲方收取售房款后，按抵工程款金额的0.5%作为服务费支付给乙方。 吉安团房网络科技有限公司于2018年11月20日申请工商登记，2018年11月26日成立，2019年8月15日更名为吉安全程网络科技有限公司。团房公司成立之前，相关人员便以团房公司（甲方）的名义与亿创公司（乙方）达成《2018年渠道服务合作协议》、《补充协议》，约定：乙方为甲方代理的永新步步高梦时代广场项目提供团购、平台推荐及其他推广等服务的相关事宜，甲方授权乙方作为项目渠道销售合作商；合作期间2018年4月7日起至2019年3月31日止；商铺以亿创公司与步步高公司签订的佣金标准为准；本次活动由乙方全程执行，事项包含客户导入、收取团购指标、服务费等团购活动相关事宜；甲方为所有乙方会员提供团购优惠，该优惠以购房者缴纳团购指标、服务费为界定标准，甲方承诺乙方客户除享有现场提供的一切购房优惠政策外，额外享有团购优惠；乙方在甲方销售现场办理“团购优惠服务”业务的，应服从甲方的售场管理；乙方在宣传推广活动中须向客户明示“团购优惠服务”的性质和收取“团购优惠服务”费用的主体，并向客户明示“团购优惠服务”对应费用并非购房价款的一部分，不得暗示或者误导客户认为该费用由甲方或甲方关联公司收取，不得暗示或误导客户认为该费用为购房款；该项目佣金服务费由乙方收取，乙方自愿承担甲方单位员工工资及销售提成款项。 2018年10月5日，步步高公司与亿创公司签订《关于终止协议》。 原告方有意购买步步高梦时代广场的商铺，前往步步高公司的售楼部咨询，通过咨询、协商，售楼部现场接待人员就原告意向购买的*栋***号商铺向其出示了一张《商铺投资预算表》，表中列明“房款1896501元，非团购通过一次性付款折后的总房款1468271元；团购优惠交原总价的8%即151720元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的16%，一次性付款折后总价（合同价）1233348元，实际总价1233348＋151720＝1385068元”。2018年6月19日，原告方在被告方提供的《步步高梦时代广场房屋认购确认单》上签字，确认单载明：“所购房屋步步高梦时代广场商铺*栋***号，房屋总价1896501元，支付定金20000元。甲方：永新县步步高实业有限公司（业务经办人：翟某）乙方：洪庆云”；同日原告刷卡支付了定金20000元，被告方向某出具了一张收据，收据盖有步步公司财务专用章。2018年6月26日原告刷卡支付了151720元，被告方向某出具了一张收据，收据上载明服务费并盖有团房公司财务专用章。2018年6月26日，原告刷卡支付了598280元，被告方向某出具了一张收据，收据载明购铺款、出纳张海贵并盖有步步高公司财务专用章。2018年6月19日，原告方在被告方提供的《步步高梦时代广场合同确认单》上签字，确认单上载明“客户洪庆云、龙艳华、房号*栋***室、最终优惠总价1218280元；业务员翟某”；2018年6月27日，原告与步步高公司正式签订《商品房买卖合同》。 另查，原告（买受人）与步步高公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场*栋***号商铺，建筑面积为60.08平方米（其中套内面积50.8平方米，分摊面积9.28平方米），商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为20277.63元，总价为1218280元。出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。” 2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示*栋***号商铺建筑面积为60.08平方米，其中套内面积为50.8平方米，公摊面积为9.28平方米。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为原告所购买的*栋***号商铺，建筑面积为60.71平方米，其中套内面积为50.81平方米，公摊面积为9.90平方米。预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。 庭后，被告自认本案所涉商品房存在逾期办证的情形，也愿意按照合同约定承担相应的违约责任。 本案争议焦点：《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；原告应否向被告补交面积增加差异房款。原告与被告团房公司是否构成居间合同关系；团购服务费的性质；被告应否退还原告团购服务费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。因被告违反合同约定，逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告主张要求被告支付逾期办证违约金12182.8元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加产生纠纷，被告要求原告按照《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；原告认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即被告的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了原告解除合同等权利），诉请确认《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认原告无需向被告补足房款12775元。另因为团房公司向某收取团购费151720元，原告认为系不当得利要求返还，被告认为系基于居间合同关系有权收取而产生纠纷。 首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故原告主张确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效，本院不予支持。 其次，原告主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款12775元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认原告不对被告负有给付房款的义务，无需向被告补足房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，被告已明确要求原告补足房款12775元，而原告认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，原、被告对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中被告也明确表示不反诉；被告不主动诉请该笔债务，将导致原告的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款12775元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。 再次，涉案《商品房买卖合同》第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但本案《商品房买卖合同》合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，被告没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，虽然最终买受人签字确认《商品房买卖合同》的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为60.08平方米，被告交付的建筑面积却为60.71平方米，实际超过约定0.63平方米（其中公摊面积0.62平方米），面积误差比1.05%【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%】，属于正常范围内的误差。原告应当按照实际面积根据合同约定单价补足房款。故对原告第二项诉讼请求，本院依法不予支持。 最后，三被告辩解团房公司为原告提供了居间服务，促成了原告与步步高公司之间的房屋买卖合同,但其未提供书面居间合同。原告前去步步高公司的售楼部洽谈、支付钱款、签订合同，售楼部内的工作人员向其介绍团购优惠的方式，虽然原告经过工作人员介绍选择了支付团购费并不计入合同价的方式购买商铺，也自愿交纳了团购费，但未提供证据证明团房公司在收取团购费之前向某表明了其系作为中介公司、原告委托人的身份促成原告与步步高公司签订《商品房买卖合同》；对购房者而言其去开发商的售楼部买房，面对接待他的工作人员（在没有表明其别的身份的情况下）自然而然会理解为开发商的人员；在签订合同、交纳团购费之前，原告看到及签署的材料中并没有任何关于团房公司的信息，反而在《步步高梦时代广场房屋认购确认单》中接待原告的工作人员在步步高公司的名下签字确认；团购费收据是在原告付款后才出具的，只能说原告交完钱后才知道实际的收款人，团房公司与步步高公司内部之间存在何种关系，并不能作为推定其与原告之间存在居间关系的依据，原告当时对盖有团房公司的收据没有提出异议，并不代表其对居间行为的认可或默认。正如团房公司的工作人员所言，购房者关心的主要是交纳该款后能不能以约定的价款签订合同，所以没有人主动问公章的情况，工作人员也没有主动解释。团房公司认为其为促成原告与步步高公司签订买卖合同，投入了人力、物力、财力，但团房公司所作的广告宣传、推广是针对社会大众，并非针对原告，其只是在履行与开发商的销售代理合同，其接受购房者的咨询、协助看房看似为原告提供服务，实际上也是在履行与开发商销售代理合同（如果其不接触购房者，如何履行合同义务）。步步高公司与亿创公司之间是商品房委托代理销售关系、亿创公司与团房公司之间是合作关系；步步高公司本应向某收取包含团购费数额、合同价数额的房款，之后再向亿创公司支付代理佣金（即团购费数额），但步步高公司现直接授权亿创公司，亿创公司又授权团房公司向购房者收取作为步步高公司应支付给亿创公司的佣金。如果真如步步高公司所说团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，那步步高公司又有何权利在合同明确该费用为其应支付给亿创公司的佣金。故原告与被告团房公司之间并不形成居间合同关系。 国家发展改革委制定的《商品房销售明码标价规定》、江西省住建厅下发《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》等都是规范商品房销售行为、维护房地产市场价格秩序所下发，属于政府行政措施。如果被告超过备案价销售属于不执行政府行政措施，违反的是法律、行政法规等管理性规定，并非违反法律、行政法规的强制性规定。团购费原告是基于被告方表明交了可抵双倍购房款而支付，所以无论是团房公司收取的团购费还是《商品房买卖合同》中的合同价款，对于原告而言就是其为购房而实际支付的购房款。从原告支付团购费后又支付完合同价款这一过程，其对购买商铺要支付合同价与团购费这两笔钱应是清楚的、明知的，不存在欺诈。即使开发商存在规避国家税收的行为，行政机关完全可以责令开发商按照实际成交价进行补交税款进行解决（对于开发商涉嫌的违反明码标价、规避税收的行为，本院也将依法向相关单位发出司法建议予以监督），也并不影响购房者与开发商事实上形成以实际价款（合同价及价外团购费为总金额）购买商铺的合同的效力。对现在社会上一些开发商的这种交纳“团购费”、“服务费”等优惠广告宣传，购房者应有一定的判断力，综合取舍，如果开发商不存在违反法律强制性规定的行为，消费者自愿给付，就应为自己的民事行为负责。故原告要求被告返还团购服务费的诉请，本院依法不予支持。 综上所述，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告永新县步步高实业有限公司于判决生效之日起十五日内向某洪庆云、龙艳华支付逾期办证违约金12182.8元； 二、驳回原告洪庆云、龙艳华的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定期限履行缴付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3834元（原告已预交），由原告洪庆云、龙艳华负担3570元，由被告步步高公司负担264元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审判长  周晓平 审判员  李 璇 审判员  刘春龙 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈 珊