江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9054号原告：唐昕，男，1976年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陶凝，男，1974年11月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上两原告共同委托诉讼代理人：方一坤，江苏德善律师事务所律师。被告：王志海，男，1982年9月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：孙剑云，江苏中盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩琦，江苏中盟律师事务所（实习）律师。原告唐昕、陶凝与被告王志海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告唐昕、陶凝的共同委托诉讼代理人方一坤，被告王志海的委托诉讼代理人孙剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐昕、陶凝向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿2018年10月20日-2019年4月20日期间的房屋租金损失150000元及利息损失（自2018年10月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2、判令被告承担违约金50000元；3、判令被告支付房屋恢复原状的费用28850元；4、判令被告支付房屋恢复原状期间共19天的租金损失15833元；5、判令被告支付物业费及水电公摊费11296.3元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月26日，原、被告就本市中山东路300号长发中心A栋X楼A座房屋（以下简称案涉房屋）签定4年的租赁合同，租赁期限自2015年4月21日至2019年4月20日，押金50000元，年租金300000元，每半年付，到期前7天支付。但被告没有在最后一期租金2018年10月20日到期前7天支付下一期房租，提前半年解除合同，造成两原告租金损失，同时破坏了房屋的结构，增加了原告为恢复原状而支出的费用。两原告遂诉至法院，请求判如所请。被告王志海辩称，被告已足额支付租金至2018年10月20日，物业费付至2018年9月30日。被告租赁案涉房屋用于经营尘界服饰，合同签订时被告缴纳了半年租金及50000元押金，最后一期2018年4月20日支付了2018年4月21日至10月20日的租金150000元，并告知原告后期将提前解约，对此原告已默认未提出异议。2018年7月底被告搬出案涉房屋，8月初被告再次告知原告10月20日半年房租到期后就不再续签，2018年10月18日原告主动与被告沟通钥匙交付的时间，双方确定2018年10月23日被告与原告交接房屋钥匙，自2018年4月至2018年10月20日，原告均未对解约提出异议，故原告主张租金损失及物业费无事实及法律依据。双方协商一致解除合同，并达成一致意见，被告不要求退回押金50000元，作为提前解除合同的违约金，用以补偿原告损失、物业费等费用。原告要求恢复原状及恢复原状期间的费用、租金损失无法律依据，被告租赁该房屋时已明确告知原告经营目的为尘界服饰，由于涉案房屋不能达到合同目的，在原告默许的情况下进行翻新墙面，购置办公桌椅等，并没有进行其他改动，也没有改变房屋结构，也是对案涉房屋进行增值，且2018年10月23日双方交接时原告对于墙面、装修等均未提出异议，后原告仅对窗户扣板提出异议，被告系善意添附，办公桌椅等未形成附合的装修物被告已经搬出案涉房屋，翻新粉刷墙体已形成附合，原告于被告返还房屋半年后进行装修，要求被告承担恢复原状的费用，有违诚信原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系两原告所有。2015年3月26日，两原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签定《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2015年4月21日至2019年4月20日，付款方式为半年付，租金为每年300000元，乙方需要在上一次付款到期前7天支付下一次房屋租金；押金50000元，乙方租赁期满不得损坏房屋内部固定结构、设施，并结清所有费用，甲方应全额退还乙方押金；双方不得违约，如无法继续本合同，必须提前3个月通知对方，本合同终止，由违约方承担违约责任，违约金为50000元，如乙方违约，则押金不退，如损失超过违约金，需另行赔偿。后被告因另选他址经营，要求提前解除合同。2018年10月23日，被告工作人员向原告工作人员返还案涉房屋钥匙，原告同意被告后续搬完遗留物品；2018年10月31日，被告将案涉房屋内的大件物品全部搬清，后陆续于11月14日前全部搬离。2019年4月18日，原告向案涉房屋物业公司支付物业费及公摊水电费，载明：“物业费18.10.1-10.20为354.7元，公摊水电18.8.26-10.20为1130.1元；物业费18.10.20-12.31为2837.6元，公摊水电18.10.20-12.25为1218.1元；物业费19.1-4月4256.4元，公摊水电19.1.1-19.3.25为1499.4元”。关于双方就被告提前搬出协商情况，原告主张被告直至2018年10月22日才正式告知不再承租案涉房屋，并提供微信聊天记录文字整理版。被告质证认为，微信聊天记录并非完整版，且聊天记录表明装修并无问题，2018年10月22日，原告联系其朋友天天，称案涉房屋房客确认不租了，让天天向被告拿回钥匙，次日，双方就房屋进行了交接，说明双方此前已就房屋返还进行了协商并达成了一致。案件审理过程中，原告唐昕向本院陈述，2018年8月底，被告联系原告提出更换承租人，承接被告租约；2018年9月中下旬，案涉房屋物业公司联系原告唐昕，称被告不再租房，询问物业费用承担事宜，原告唐昕回复，其与被告租赁合同2019年到期，到期前的物业费用被告不缴纳的话，原告会缴纳。关于案涉房屋返还情况、拆除及装修费用，两原告向本院提供微信记录文字整理版及《工装装修合同》、《装修报价清单》、《项目负责人告之书》、支付宝转账凭证及收款说明，证明两原告对装修提出异议，被告的大件物品直至2018年10月31日才搬走，两原告要求被告将案涉房屋恢复原状，被告未处理，后两原告为恢复原状，于2019年4月18日委托案外人进行拆除及修缮，工程价为28000元，进行了为期十九天的施工，两原告已向施工方支付了26900元。被告质证认为，微信聊天记录并非完整版，并且聊天记录表明装修并无问题，案涉房屋无须修缮，原告在收房时亦未提出此要求，被告此前的装修并未改变房屋结构，屋内物品也按照原告要求搬出，未撤的仅是1.5m*1.8m的三合板，手动拆除即可，被告的装修也未对被告出租房屋造成负面影响，装修清单中大部分事项与搁板拆除无关，因此，原告的装修费用不应由原告承担，并且，原告转账金额与合同约定不一致，不能证明被告实际支出。原告提供的聊天记录显示：2018年10月23日，天天向原告发送房屋现场照片，原告回复“装修的不错，可以住人了”，天天回答，“看不到窗了…说所有的都重新弄过了，包括空调也翻新的…地板挺干净…给钥匙的那位先生说门先不要锁。有些零碎的物件可能还要过来取”，原告回复称“可以的，我们不加锁没有关系的…反正你和他说清楚东西少了我们不负责任”；10月31日，天天告知原告，被告“今天已经大部分物件都搬了，还有一些零碎的物件也将近期搬离”；11月14日，天天告知原告“今天客户看房了，2101家具搬走了，现在都空了，中介带客户都看好了，离开了，好像对这两套都比较满意”；12月4日，天天告知原告有之前客户复看房屋；12月13日，天天告知原告，“刚中介带人看房了，但客户觉得大了点”。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。被告提前解除合同，应当赔偿两原告损失。被告主张双方交接房屋时不退的押金即为对两原告损失的弥补，两原告主张其实际损失超过押金数额，应当另行赔偿，本院认为，根据合同约定，如被告违约则押金不退，如损失超过违约金，需另行赔偿，被告要求提前解除合同，案涉房屋一直未能出租，综合考虑到合同剩余租期仅剩六个月，同时双方在解除合同时的提前磋商情况、案涉房屋交接情况及双方当事人过错程度等因素，本院酌定被告应向两原告赔偿案涉房屋自2018年10月23日起3个月的空置期间损失，即承担此期间的房屋租金损失75000元及物业费、公摊水电费用。被告返还租赁物时还应清欠此前欠付的物业费、公摊水电费，截至2018年10月20日被告即欠付费用1484.8元，两原告对此物业费及公摊水电费一并向物业公司进行了支付，因此，有权向被告主张，考虑到双方并未提供充分证据予以明确，且申请法院进行酌定，本院结合双方各期物业及公摊水电费用缴纳情况，酌定被告共计应向两原告支付其垫付的物业费及公摊水电费6000元。被告在案涉房屋内设置窗户隔板，两原告在接收房屋时提出异议，被告应当将隔板拆除，但被告此设置并未损坏房屋结构，其余装修亦在对房屋的合理使用范围之内，两原告在接收房屋时仅对窗户被封要求被告整改，未对被告其他装修事项提出异议，亦未提供充分证据证明被告对房屋的装修影响其对案涉房屋的再次出租，原告提供的装修合同除拆除扣板外有其他大量装修装潢事项，故该合同约定的工程价款与本案无关，故对于其余装修拆除修缮费用与本案无关，但考虑到案涉房屋确实需要拆除扣板，本院酌定该费用为3000元为宜。由于扣板拆除并不明显影响房屋的使用或招租，对两原告要求被告支付在装修期间产生的房屋空置损失，本院亦不予支持。对于两原告主张的违约金50000元，本院认为，两原告已就损失部分向被告主张赔偿，其同时要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告上述应付款项扣除被告已向两原告支付的押金50000元，被告还应向两原告支付34000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告王志海于本判决生效后十日内向原告唐昕、陶凝赔偿房屋租金损失、物业费及公摊水电费及恢复原状费用共计34000元。二、驳回原告唐昕、陶凝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，减半收取计2570元，由原告唐昕、陶凝负担2229元，被告王志海负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年十一月四日见习书记员  吴梦