北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初1334号原告：李强，男，1960年10月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：黄村夫，北京市博十律师事务所律师。被告：鲍健，男，1971年1月30日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王旻昊，北京金佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。原告李强与被告鲍健租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人黄村夫、被告鲍健及其委托诉讼代理人王旻昊和郭琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李强提出诉讼请求：1、确认李强与鲍健签订的租赁合同无效；2、鲍健退还未到期租金370694元；3、鲍健退还多交租金83340元；4、鲍健退还李强定金400000元；5、鲍健退还李强评估补偿腾退补助28004527元（房屋腾退费9051072元、装修设备附属物补偿费3701955元、搬迁补助费1386500元、工程配合奖13865000元）；6、诉讼费由鲍健负担。事实与理由：李强与鲍健分别于2014年1月2日、2014年6月30日、2016年5月30日、2017年6月30日、2017年7月27日签订了租赁合同（含事实租赁合同），双方约定：鲍健将位于北京市大兴区青云店镇西大屯村南的库房27730平方米（库房面积经双方确认分别为4500平方米、10880平方米、3200平方米、1600平方米、7550平方米，共计27730平方米）。2017年9月8日，李强收到鲍健的腾退告知书，被告知要搬迁，导致李强无法继续经营，现根据《拆除腾退补偿协议》，提出上述申请。鲍健辩称，不同意李强的诉讼请求，理由如下：首先，鲍健不存在收取所谓的未到期租金的事实，更不存在李强多交租金的事实，反而李强存在未按双方合同约定支付租金的事实，鲍健认可李强转账所缴纳的租金，但对于李强现金方式交纳的租金均不予认可；其次，李强要求鲍健退还定金400000元无法律依据，因为其未足额交纳租金，故定金已经折抵租金，理由为2017年7月李强与鲍健达成了关于7550平方米土地和库房的租赁协议，李强支付400000元定金，2017年7月31日鲍健交付厂房，2017年9月拆迁，李强拒不腾退，2017年12月17日李强方腾退，此期间按照双方约定的租金每平方米每日0.5元计算，租金合计460000元，故不应退还且鲍健保留向李强索要租金的权利；第三，李强无权获得各项拆除腾退补偿，理由为：（1）涉案土地上的建筑及附属设施均系鲍健所建，李强并未出资进行增减、改建或装修，其提交的证据也不足以证明上述意见；（2）涉案租赁物搬家补助及工程配合奖应当归鲍健所有，与李强无关，因为李强虽然承租了鲍健的租赁物，但李强承租后将租赁物全部予以转租，租赁物实际使用人并非李强，而搬家补助和工程配合奖给予实际使用人和被腾退人的；依据合同相对性，拆迁补偿系给予被拆迁人的补偿，设备工程配合奖等奖励也是鼓励被拆迁人可以按时腾退房屋，故即使使用人配合也无权获得工程配合奖；鲍健提供的补偿费用书面证据及视频资料足以证明鲍健支付了实际使用人补偿费用后，实际使用人方腾退，与李强无关；第四涉案土地并非鲍健一家所有，拆迁所获得的补偿由鲍健、刘红军和张某1三人同时获得，而李强的诉讼请求28858561元已经远远超出鲍健所获得的拆迁补偿，如全部支持李强诉讼请求，鲍健则因拆迁不但未获得补偿，且损失上千万，有悖于公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：一、关于承租厂房总计面积及李强腾退搬离时间关于承租厂房面积，李强在2019年10月14日变更诉讼请求申请书中自认库房27730平方米、2019年11月26日称承租厂房两万八千多平方米，鲍健在2019年11月26日笔录中称李强承租厂房为两万七，根据双方认可的合同，本院采信厂房租赁面积为27730平方米的数据，关于李强搬离承租厂房的时间，双方均未提交证据，李强主张搬离时间为2017年9月9日，鲍健主张为9月中旬，结合李强和鲍健在2019年11月26日双方均认李强转租厂房面积两万六千多平方米及鲍健提供的书面视频资料支付实际厂房使用人搬迁补助费的事实，本院采信鲍健的意见，但因鲍健未提供具体日期，本院推定搬离日期为2017年9月15日（不包含7550平方米厂房腾退时间）。关于7550平方米厂房腾退时间，在2019年11月18日笔录中李强称为2017年11月10日左右，鲍健称2017年12月17日，结合2019年12月23日鲍健提交的2017年12月16日11时11分的录音录像，且李强并未提供证据证明7550平方米厂房承租人故宫出版社搬走的时间，本院认可7550平方米厂房实际承租人故宫出版社搬走时间为2017年12月16日。二、关于3200平方米厂房租赁事实认定李强（乙方）向本院提交了2016年5月30日其与鲍健（甲方）签订的3200平方米厂房租赁合同，证明双方之间关于3200平方米厂房之间的租赁合同关系，租赁合同中双方约定租赁期限为自2016年6月1日至2025年5月30日；第一年至第五年租金为320000元，第六年至第十年租金350000元，租赁费用的支付为半年付，签订合同后即支付半年租金；合同第十条装修条款约定租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部门方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；合同第十三条约定，合同期内，如遇国家占地导致租赁物全部或部分无法继续使用的（甲方以书面形式提前2个月通知乙方），则在国家占地影响范围内，本合同全部终止，甲方多收的租金退还给甲方（此处应为合同笔误，应为退还给乙方），以物品清空日为准多退1个月租金作为补偿，涉及租赁物及土地的占地及拆迁补偿，与乙方无关，乙方不享受任何补偿，乙方在办公楼内任何装修补偿时与乙方无关，拆迁时乙方不享受任何补偿，乙方在甲方土地上另建的建筑，拆迁时所得补偿双方各占50%。乙方在租期内如遇土地上原因终止合同，甲方赔偿一切损失。鲍健对上述租赁合同的真实性及证明目的予以认可。李强向本院提交了三张收据及银行转账记录，证明租金已经交纳至2018年5月31日，应退还租金205716元，根据李强提交的2016年7月19日收据载明李强交纳2016年6月1日至2016年11月30日厂库房租金160000元；李强交纳的2016年12月15日收据载明李强交纳青云店西大屯东2个库房租金（2016年12月1日-2017年5月31日）160000元；2017年6月14日收据载明李强2017年6月1日至2018年5月31日青云店3200平方米仓库租赁费160000元；李强向本院提交了2017年6月30日向鲍健转账160000元的中国民生银行的转账明细。鲍健对于收据的真实性认可，但证明目的不认可理由为鲍健并未收到该款项，李强以记账为由要求先签字后付款；鲍健对于银行转账记录的真实性认可。经本院询问李强2017年6月14日收据载明一年租金160000元的原因及有无证据证明剩余160000元租金已经交纳，李强的解释为160000元为半年租金，没有证据证明剩余160000元什么时间交付的。本院根据上述证据证明的事实认定如下：（1）李强与鲍健之间存在先书写收据后付款的事实，即通过对比李强提交的2017年6月14日收据和其2017年6月30日转账记录认定；（2）2017年6月1日至2017年11月30日租金已交纳，2017年12月1日之后租金并未交纳，理由为李强认可租金系半年付，未提交2017年12月1日之后租金交纳证据，且根据其主张其于2017年9月9日腾退。根据上述认定事实，鲍健应当退还李强2017年9月16日至2017年11月30日租金，经计算李强未到期租金为66192元，再加上鲍健在合同中承诺的多退1个月租金2666.67元，鲍健应当退还李强3200平方米厂房租金68858.67元。三、关于10880平方米厂房租赁合同事实认定如下2014年6月30日，李强（乙方）与鲍健（甲方）签订了10880平方米厂房租赁合同，双方约定鲍健将位于北京市大兴区青云店镇西大屯村南的库房租赁给李强使用，双方确认的租赁面积为10880平方米；租赁期限为2014年6月30日至2033年2月28日，第一年租金为160000元，以后每年递增租金2000元，租金系按年支付；合同第十条装修条款约定租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；合同第十三条约定，合同期内，如遇国家占地导致租赁物全部或部分无法继续使用的（甲方以书面形式提前2个月通知），则在国家占地影响范围内，本合同全部终止，涉及租赁物及土地的占地及拆迁补偿，与乙方无关，乙方不享受任何补偿。（乙方在办公楼内任何装修补偿时与乙方无关，拆迁时乙方不享受任何补偿），乙方负责将三座温室恢复原貌，不能恢复的造成甲方损失的由乙方全权补偿给甲方。李强向本院提交了收据四张，证明其已经交纳2014年7月1日至2018年6月30日租金，其中2017年7月1日至2018年6月30日租金为140716元，按照2017年9月9日搬离，应当退还租金132526元；在本院2019年11月18日笔录询问中李强和鲍健均认可李强曾于2017年6月30日转账160000元，2017年7月27日转账400000元。根据上述事实和证据，本院认定李强2017年7月1日至2018年6月30日租金174000元已经交纳，故鲍健应当退还李强2017年9月16日至2018年6月30日未到期租金137293元，再加上鲍健承诺的多退一个月租金14500元，故鲍健应当退还李强租金151793元。四、关于1600平方米厂房租赁合同事实认定如下双方并未签订书面租赁合同，李强向本院提交2016年6月30日收据两张，证明其已经交纳了1600平方米厂房2016年7月1日至2018年6月30日租金60000元（每年30000元）；鲍健的质证意见为真实性认可，但并未收到该笔钱款。经本院询问钱款交付形式，李强称均为现金交付，鉴于数额不大，且李强书写了收据，本院对李强的证明目的予以采信。经计算，鲍健应当退还李强未到期租金23671元。五、关于4500平方米厂房租赁合同事实认定如下2014年1月2日，鲍健（甲方）于李强（乙方）签订租赁合同，双方约定甲方将位于北京市大兴区西大屯村南的库房租赁于乙方使用，面积为4500平方米，免租期为2个月，租赁期限为2014年3月1日至2033年2月28日，免租期届满次日起为起租日，由起租日开始收取租金；本租赁合同并无租赁保证金，租金第一至第五年为500000元，租金每半年付一次，每5年递增50000元；租金支付方式为合同签订后乙方支付甲方半年租金，租金按半年进行支付；合同第十条装修条款约定租赁期内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部门方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；合同第十三条约定，合同期内，如遇国家占地导致租赁物全部或部分无法继续使用的（甲方以书面形式提前2个月通知），则在国家占地影响范围内，本合同全部终止，甲方多收的租金退还给甲方（此处应为合同笔误，应为退还给乙方），以物品清空日为准多退1个月租金作为补偿，涉及租赁物及土地的占地及拆迁补偿，与乙方无关，乙方不享受任何补偿，乙方在办公楼内任何装修补偿时与乙方无关，拆迁时乙方不享受任何补偿，乙方在甲方土地上另建的建筑，拆迁时所得补偿双方各占50%。乙方在租期内如遇土地上原因终止合同，甲方赔偿乙方一切损失。李强向本院提交了鲍健书写的2014年3月1至2017年8月31日的收据，证明其交纳了租金1750000元且多交了两个月免租期的租金，即鲍健应当退还多交的2014年3月1日至2014年5月1日两个月免租期租金83340元；鲍健的质证意见为刘红军和鲍健签字的真实性认可，鉴于李强在2017年9月搬离的事实，不存在多交租金的事实，关于2014年多交的两个月免租期租金，已经超过诉讼时效且鲍健并未收到该笔钱款。六、关于7550平方米库房租赁合同事实认定如下双方并未签订7550平方米库房租赁合同。李强向本院提交收据和银行转账记录一张，证明其交纳了7550平方米库房租赁合同定金400000元（李强称年租金为1400000元，鲍健称年租金为1377875元），鲍健的质证意见为真实性认可，但因李强并未交纳合同签订后至搬离时间的租金，故已经折抵不同意退还。关于厂房交付时间，李强主张为2017年8月25日，鲍健主张为2017年7月31日，李强向本院提交的收据和银行转账记录出具日期为2017年7月27日，同时根据北京义成畅通物流有限公司（李强）与故宫出版社所签订的租赁合同期限（2017年8月21日至2022年8月20日），李强所述不属实。根据李强在出租厂库房张贴告知书的日期，结合承租人实际利用情况，李强所收取租金、腾退费用情况，本院酌定鲍健退还李强租金285000元。七、关于李强在承租厂房内装饰装修问题关于在承租厂房内装饰装修及新建房屋，李强向本院申请了证人张某2和费锐出庭作证，张某2出庭作证时称其共计收到李强给付工程款六七十万元，在提交的明细中载明673800元，装饰装修时间为自2014年春天至2017年八九月份；费锐出庭作证时称2016年李强给付其工资四万多元。鲍健的质证意见为张某2与李强之间仅有一张载明六七十万元工程款的纸张，且作为包工包料方式张某2并未提供材料款相应的付款记录、发票和收据，李强仅依据上述纸张支付巨额工程款，不符合常理，该证言不具有真实性、合法性；关于费锐的证言，因费锐系李强的员工，与本案无关。李强向本院提交其为法定代表人的北京义成畅通物流有限公司与北京乾坤翰林文化传播有限公司于2015年7月31日签订的库房租赁合同（6600平方米）、北京义成畅通物流有限公司与北京乾坤翰林文化传播有限公司于2017年3月6日签订的库房租赁合同（2320平方米）、北京义成畅通物流有限公司与北京市仁爱教育研究所于2015年1月15日签订的库房租赁合同（5000平方米）、北京义成畅通物流有限公司与北京众合天成精密机械制造有限公司于2014年12月25日签订的厂房租赁合同（1500平方米）、北京义成畅通物流有限公司与故宫出版社于2017年8月20日签订的办公室租赁合同（办公用房8间）、李勇与李建兴于2017年9月3日签订的库房租赁合同（737平方米）等六个租赁合同以证明李强承租后曾对厂房进行了装饰装修和改扩建，鲍健的质证意见为真实性不认可，租赁合同中并未体现证明目的。其中北京义成畅通物流有限公司（甲方）与北京市仁爱教育研究所（乙方）于2015年1月15日签订的库房租赁合同（5000平方米）第三条约定甲方须在2015年3月1日之前完成本合同约定的对租用库房、员工宿舍、洗澡间及员工厨房的一切前期准备工作（包括但不限于对库房的整改、设施设备的安装与调试等工作）并向乙方交付；合同第4条第8）款约定：甲方根据乙方对库房面积要求进行改建，其费用由甲方承担。甲方承诺自乙方交付定金后，甲方严格按照乙方的要求，为乙方提供以下设施：①5000平方米的大库内间一个长8米乘宽5米的办公室……装上窗户……7个独立电源……②大库办公室后墙建一个小库，专门用于存放乙方的电子产品，具体规格为长13米乘宽7米，小库周围必须装有2.50米高的铁丝网，并留单独小铁门；③……4排节能防爆灯，按标准配备消防用具；④建有2处升降台，尺寸……，每个升降台必须建有雨搭……；⑤员工厨房的房间，要求安装暖气片、手盆、灶台、上下水，员工洗澡间内安装暖气片、热水器、浴霸、手盆、上下水，四间宿舍……。李勇与李建兴于2017年9月3日签订的库房租赁合同年租金为161400元，付款方式为一次性付清；李强向本院提交的收据及解除合同载明李强收到了李建兴租金161400元，2017年10月9日李强与李建兴签订解除合同书，李强支付李建兴包括经营搬迁、房租共计160000元；注：李勇把160000元转到李建兴卡后合同自动解除。李强向本院提交了鲍健的授权委托书及授权书，其中2015年1月10日签订的授权书载明：兹本人鲍健授权北京义成畅通物流有限公司全权代理西大屯村南地的库房、宿舍、洗澡间、厨房的所有经营权利（包括但不限于出租、收取租金以及对库房、宿舍、洗澡间、厨房的改建等相关事宜），且我本人对北京义成畅通物流有限公司与北京市仁爱教育研究所签订的《库房租赁合同》全部条款完全认可。授权人处有鲍健签名。鲍健对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，理由为授权改扩建与是否实际改扩建系两回事。本院根据该授权书及授权书的时间、库房租赁合同签订时间，结合北京义成畅通物流有限公司（甲方）与北京市仁爱教育研究所签订的《库房租赁合同》第4条第8）款约定，对于李强在该5000平方米厂房内进行了装修和改扩建。李强向本院提交了张爱民的手写结算单、转账记录和收据，证明其与张爱民结算共计1215956.80元，其中李强向本院提交的其自2015年9月17日至2016年11月28日共计向张爱民（含张艾强转账共计13笔450000元；鲍健的质证意见同张某2质证意见一致，对于转账记录认为不能证明与本案有关。李强向本院提交了王忠强的结算单、转账记录和微信截图，证明王忠强在青云店西大屯曾为李强新建库房、改库房、换顶棚、搭棚子等，费用为537000元；根据李强提交的民生银行转账记录，李强自2016年7月19日至2017年8月5日共计向王忠强转账537000元。鲍健的质证意见为王忠强陈述内容是李强自行书写的，没有王忠强确认，且无法看出其证明目的。李强向本院提交了张海涛安装监控收据复印件，证明支付安装监控费用16500元；鲍健的质证意见为与本案无关。李强向本院提交三个工人工资收据复印件，收据载明的刘金章、李勇（李强雇佣工作人员）、费锐干活扩建工人工资为556000元；鲍健的质证意见为真实性证明目的均不认可。李强向本院提交与边金涛的微信聊天记录、收条、干活明细、银行转账记录，证明其向边金涛发工资，根据李强提交的载明日期的收条2016年之后的收条有两张，均为2017年1月12日收条，载明内容为：今收到南大红门工地工程款（本案租赁房屋地点为青云店镇西大屯村）；其余载明日期的收条时间为2014年或2015年的。根据李强向本院提交的银行转账记录，其2016年之后银行转账为2017年1月12日向边润军转账34000元、2017年6月17日向边润军转账27788.33元、2017年8月10日向边润军转账44000元。鲍健的质证意见为真实性证明目的均不认可。李强向本院提交了程良友的结算单和收据，证明李强向程良友支出彩钢钢结构费用九十七万多，李强向本院提交程良友出具的收条载明日期均为2013年2015年期间，李强向本院提交的民生银行转账记录载明其分别于2017年6月26日、2017年7月24日、2017年8月26日、2017年9月29日、2017年10月25日、2017年11月24日、2017年12月24日共计向程良友转账230000元。鲍健的质证意见为真实性证明目的均不认可。对于李强提交的上述收据、银行转账记录、聊天记录等，其中部分证据与其证明目的严重不符或自相矛盾，如其提交的收据中存在南大红门工地工程款、微信聊天记录中存在后辛庄地面6000平每平米45元、收据日期与银行转账日期相距较远的等情形，且很多证据系收条，无转账记录相互对应，证人无法出庭等，本院不能采信。但根据其于2015年1月15日与北京仁爱教育研究所签订的租赁合同及鲍健的授权委托书，李强确实存在对部分厂房的装修情况。八、关于李强新建房屋问题李强向本院提交了其所建造的生活区和库房的照片、程时君的证人证言、程时君起诉李勇改建库房的民事起诉状，程时君的证言中载明：我和我父亲程良友在青云店西大屯九天温大棚2015年（鲍健租的地）给李强改建两个小库、一个大库共计10880平方米，合计款项972700元已经请。李强向本院提交的程时君诉李勇（李强之子）的民事起诉状事实理由部分载明：2014年9月口头协议由程时君承包位于青云店镇东侧300米阳光温室棚改建成库房，包工包料480000元，已经给付250000元，尚欠230000元；鲍健的质证意见为真实性不认可。根据李强提交的上述证据及本院查询的（2017）京0115民初5869号民事案件、10880平方米租赁合同签订时间2014年6月30日、2015年1月15日北京义成畅通物流有限公司与北京市仁爱教育研究所租赁合同内容第合同第4条第8）款的约定，李强对承租的10880平方米的厂库房存在改建和扩建。根据在拆迁档案中院落及房屋平面示意图，本院询问李强平面图中房屋号和对应承租厂房租赁合同时，李强表示3200平方米厂房租赁合同对应产权人为鲍健的院落及房屋平面示意图中厂房号为1、3、4、5、6、7；10880平方米对应产权人为刘红军的院落及房屋平面示意图中厂房号为3、4、5、8、9、10、11、12；4500平方米厂房租赁合同对应产权人为刘红军的院落及房屋平面示意图中厂房号为6号；1600平方米厂房租赁合同对应产权人为刘红军的院落及房屋平面示意图中厂房号为1号；7550平方米产权人为鲍健的院落及房屋平面示意图中厂房号为8号。鲍健表示对上述对应予以认可。在针对拆迁档案中院落及房屋平面示意图质证时，李强提出8号厂房7550平方米是自己所建设，鲍健表示认可李强曾在8号厂房处建设过房屋，但由于违建被政府拆除了，拆迁时的8号房屋是鲍健所建；经本院询问李强表示认可其所建房屋被拆除的事实，但拆除之后李强建造了花池。但对于鲍健在8号处建造厂房的事实不认可。本院认为，李强所述部分不属实，理由为其于2017年承租7550平方米厂房年租金140万元不可能为空地，且与拆迁档案记载的为厂房而非花池相矛盾。在本院询问李强对所承租厂房哪些为其自行建造，哪些为其改扩建时，涉及到1600平方米厂房租赁合同装修、扩建的回答为产权人为刘红军平面图中李强在1号房中建造了办公室并在里面建造了房子。鲍健对该意见不予认可。根据本院调取的产权人为刘红军的北京市房屋条件调查表中记载，1号房屋为二层，并未有房中房的记载。除房屋外，对于鲍健平面图中的3、4、5号房屋外的道路，李强称是自己所修建，鲍健称是村委会所修建，双方均未提交证据，且也并未提供证据证明拆迁公司是否对该项进行了补偿，本院在调取的装修附属物及附属设备调查表中未发现记载。九、本案查明的其他事实鲍健向本院提交了收条两张、库房租赁合同，银行转账记录、录像及聊天记录及证人张某1出庭，证明李强没有配合拆除腾退补偿工作，其中一张收条收款人为王亚娟，载明内容为王亚娟收到补偿款200000元，并附有建设银行转账记录，时间为2017年10月2日；一张收款人为北京市仁爱教育研究所康超所书写，载明内容为康超收到提前搬家补偿金及库房漏雨淋湿补偿金100000元，时间为2017年10月4日；一张收款人为李建兴（其父李庆安代），收款凭证内容为今收到刘红军、鲍健、张某1、鲍领等人代替李勇、李强清偿李建兴库房租金160000元，且李建兴已授权张某1解决与李勇、李强租赁合同纠纷事宜，收款凭证注明情况说明：因李建兴本人未来北京，由李庆安代办，转入其母亲周莲名下，日期为2017年10月25日；录像及聊天记录证明张某1与2017年10月2日及2017年12月16日、12月17日与各承租人谈腾退事宜并给付补偿金的具体情况；李强仅认可李建安代李建兴的收款凭证。对其他证据及证明目的不予认可，理由为银行转账记录没有公章且并未指明款项用途，张某1和鲍健是股东关系且有经济利益往来，即使照片中有钱也不能证明实际给了，故宫出版社鲍健没出钱，北京市仁爱教育研究所的收条没有公章。李强申请了负责此次拆迁工作的北京建鸣园拆迁服务有限公司员工王建国出庭进行了作证，经询问王建国表示鲍健有权利办理手续获得补偿款，但是以实际交房为前提，不交房银行不放款。经本院询问，李强在2019年11月26日笔录中表示其所承租厂房面积两万八千多平方米，转租两万六千多平方米，次承租人分别为乾坤翰林公司、仁爱教育、众合天成机械、故宫出版社、北京雄纪祥贸易公司、李建兴，并表示与次承租人之间的纠纷均已解决，但李强并未向本院提交其与次承租人解决纠纷的证据。本案中涉诉出租厂房没有建设工程规划许可证或相关部门审批手续，也没有产权证。2017年9月9日，鲍健在出租厂房内张贴告知书，告知书内容为：2017年9月8日西大屯村委会通知，西大屯村南，鲍健承包土地在腾退范围内。各承租户提前做好迁出腾退安排，处理好各自合同事宜，积极配合政府工作，自本通知日起30日内迁出。2019年1月5日，鲍健、刘红军、张某1三人作为被腾退人（乙方）与北京青云宏展置业有限公司（甲方）签订了《拆除腾退补偿协议》，协议载明：乙方在腾退范围内建筑面积89344.89平方米，被腾退房屋位于北京市大兴区青云店镇西大屯村，其中腾退补偿款总计90236547元，房屋腾退费29166683元，装修设备附属物补偿款11930174元，搬迁补助费4467245元，工程配合奖为44672445元。刘红军、鲍健、张某1三人于2019年1月5日就上述拆除腾退补偿款项分割签订了如下协议：拆除腾退补偿款共计90236547元，其中57291184元归刘红军所有，19409881元归鲍健所有，13535482元归张某1所有。全部补偿款三人已经从拆迁公司领取。《青云店镇农村集体经营性建设用地入市试点项目（二期）非住宅房屋腾退补偿实施方案》第十六条规定，由于本项目为青云店镇农村集体经营性建设用地入市试点项目，特设立工程配合奖。对于在规定的工程奖励期限内将非住宅房屋交给拆除公司进行拆除的被腾退人给予工程配合奖，奖励费用标准由实施主体根据项目实际情况具体制定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中鲍健与李强签订的租赁合同及事实租赁合同因所出租厂房并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故双方签订的租赁合同无效。又因此次拆迁中拆迁单位进行拆迁补偿不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同效力问题，因此租赁合同的效力不影响租赁合同主体之间关于遇到拆迁时拆迁利益分配的约定。本案中，在3200平方米厂房租赁合同和4500平方米厂房租赁合同中约定：合同期内，如遇国家占地导致租赁物全部或部分无法继续使用的（甲方以书面形式提前2个月通知乙方），则在国家占地影响范围内，本合同全部终止，甲方多收的租金退还给甲方（此处应为合同笔误，应为退还给乙方），以物品清空日为准多退1个月租金作为补偿，涉及租赁物及土地的占地及拆迁补偿，与乙方无关，乙方不享受任何补偿，乙方在办公楼内任何装修补偿时与乙方无关，拆迁时乙方不享受任何补偿，乙方在甲方土地上另建的建筑，拆迁时所得补偿双方各占50%。在10880平方米厂房租赁合同中双方已有约定，具体内容如下：合同期内，如遇国家占地导致租赁物全部或部分无法继续使用的（甲方以书面形式提前2个月通知），则在国家占地影响范围内，本合同全部终止，涉及租赁物及土地的占地及拆迁补偿，与乙方无关，乙方不享受任何补偿。（乙方在办公楼内任何装修补偿时与乙方无关，拆迁时乙方不享受任何补偿）。根据上述约定，本案中3200平方米厂房、4500平方米厂房和10880平方米厂房的拆迁利益，无论是否存在装修，基于双方的约定均李强无关，但是在3200平方米和4500平方米厂房租赁合同中如有新建，则李强应得50%；此外如存在装修或改扩建或新建，李强能够参与分配拆迁利益的为1600平方米厂房租赁合同和7550平方米厂房租赁合同。首先，关于1600平方米厂房租赁合同，根据李强提交的收据载明的起租时间为2016年7月1日，李强称其在1600平方米厂房内建造了办公室并在里面建造了房子，但在拆迁公司的房屋平面图及房屋调查登记表中并未有房中房的记载，但考虑到1600平方米厂房年租金仅为30000元（每平方米每天约0.05元，远低于其他厂房年租金），且结合李强提交的王忠强装修改扩建的证据（结算单及银行转账记录），发生时间为2016年7月19日至2017年8月5日，不能排除李强在1号厂房内装修的可能性，又因是在厂房内建设房屋，故根据拆迁公司的评估方法应计算在装饰装修设备及附属物补偿款内，又因无法查清具体装修内容及价值，本院从公平原则出发，参照承租厂房拆迁每平方米装饰装修设备及附属物价值133.53元，本院酌定李强享有110000元。其次，关于7550平方米厂房租赁合同，根据李强自述，厂房交付时间为2017年8月25日，姑且以其与故宫出版社签订的租赁合同起租日即2017年8月21日开始计算，其在该7550平方米厂房内进行装修的时间和可能性不大，从其对7550平方米厂房装饰装修改扩建问题的陈述来看，其仅表示在8号厂房即7550平方米厂房处建设过建筑后被拆除，基于李强提供的证据不能够证明其对7550平方米厂房进行过装饰装修或改扩建或新建，本院对其要求分割7550平方米厂房腾退费和装饰装修设备及附属物利益的诉讼请求，本院不予支持。第三，李强能否分得1600平方米厂房和7550平方米厂房拆迁利益中的工程配合奖，根据《青云店镇农村集体经营性建设用地入市试点项目（二期）非住宅房屋腾退补偿实施方案》第十六条规定，工程配合奖系给予被腾退人的，而李强并非拆迁协议中的被腾退人。此外从工程配合奖的性质来说，工程配合奖性质上属于拆除腾退的“奖励”，一般以出租人（从村委会直接承租的一方）是否签订拆迁补偿安置协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，工程配合奖原则上应由出租人获得，故李强不能够取得工程配合奖。第四，李强能否分得1600平方米厂房和7550平方米厂房拆迁利益中的搬迁补助费。搬迁补助费系针对现场状况的搬迁费用。应根据搬迁时所涉及具体的设备设施及物品状况而定，可在考量双方当事人各自搬迁工作量大小的前提下，在租赁主体之间合理分配。本案中，李强承租厂房面积为27730平方米，转租面积自述两万六千多平方米（无具体数据），本院根据其出资情况从公平原则出发酌定其自行承租面积为1000平方米，按照《青云店镇农村集体经营性建设用地入市试点项目（二期）非住宅房屋腾退补偿实施方案》第十四条规定的每平方米腾退费50元计算，其自行承租面积腾退费用为50000元，考虑到不能排除部分设备及附属物为出租人所有并由出租人搬迁的情形，本院酌定李强分得自行承租部分腾退费30000元；关于李强主张的其转租的转租户承租厂房的腾退费，因其并非实际搬迁人，且具体搬迁事宜系由鲍健等人处理的，本院不予支持。第五，关于3200平方米和4500平方米厂房租赁合同中新建房屋的认定问题，因李强并不能提供证据证明其新建房屋具体面积数，本院根据双方合同签订时间及李强对外转租时间，结合李强提交的与北京市仁爱教育研究所（乙方）于2015年1月15日签订的库房租赁合同中装修细节（该份证据较为客观且能够确定李强新建的面积），本院酌定李强新建房屋面积约为200平方米，经计算其应分得腾退费32600元。根据审理查明，鲍健应当退还李强未到期租金227156元（不包含鲍健承诺的遇拆迁时多退还李强一个月的租金）；对于李强主张鲍健退还其多交的2014年3月1日至2014年5月1日两个月免租期租金83340元，因缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李强与被告鲍健之间签订的租赁合同无效；二、被告鲍健退还原告李强未到期租金227156元（于本判决生效后十日内履行）；三、被告鲍健退还原告李强定金285000元（于本判决生效后十日内履行）；四、被告鲍健给付原告李强房屋腾退费、装饰装修设备及附属物补偿费和搬迁费172600元（于本判决生效后十日内履行）；五、驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186092元，由原告李强负担181676元（已交纳），由被告鲍健负担4416元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  张福玲人民陪审员  刘万新二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张国倩