福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4534号 原告：陈露燕，女，1990年2月10日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：吴弘毅，福建福晓律师事务所执业律师。 被告：廖美玉，女，1977年2月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：刘昌禄，男，1990年12月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：周梦兰，女，1991年1月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告陈露燕与被告刘昌禄、周梦兰、廖美玉申请执行人执行异议之诉一案，陈露燕于2018年5月17日向本院提起诉讼，本院经审理于2018年11月15日作出(2018)闽0111民初2751号民事判决，判决驳回陈露燕的诉讼请求。陈露燕不服上述判决提起上诉，福州市中级人民法院于2018年4月28日作出（2019）闽01民终2303号民事裁定，裁定撤销本院(2018)闽0111民初2751号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈露燕及其委托诉讼代理人吴弘毅、廖美玉的委托诉讼代理人吴亚娟到庭参加诉讼，刘昌禄、周梦兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈露燕向本院提出诉讼请求：1.判令许可对坐落于福州市晋安区王庄街道福马路159号福晟钱隆首府7#楼304单元房产（以下简称，诉争房产）的执行；2.案件受理费由刘昌禄、周梦兰、廖美玉承担。 事实和理由：本院已生效的（2016）闽0111民初2000号民事判决，确认刘昌禄、周梦兰需偿还其借款本金80万元及利息。经其申请强制执行，本院于2017年9月22日作出（2017）闽0111执1105号执行裁定，裁定拍卖、变卖诉争房产，并公告责令刘昌禄、周梦兰及有关居住人员于2017年10月24日迁出诉争房产。2017年10月12日廖美玉对执行标的提出书面异议。本院于2018年3月13日作出（2017）闽0111执异22号执行裁定，中止对廖美玉购买的诉争房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人在登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”廖美玉的执行异议明显不符合上述条款第（二）及第（四）项的规定。已有生效法律文书（2016）闽0111民初2000号之二认定廖美玉未在查封前合法占有该不动产，且驳回其提出的财产保全异议。同时，廖美玉也无证据证明存在客观障碍导致其未办理过户登记。综上，（2017）闽0111执异22号执行裁定中止执行诉争房产缺乏事实与法律依据，恳请人民法院支持其的诉讼请求。 刘昌禄、周梦兰未作答辩。 廖美玉辩称，其于2017年10月12日提出执行异议，请求：1.停止执行其购买的诉争房产，并解除查封、冻结；2.其同意将剩余的购房款汇入法院账户，其中贷款余额应支付抵押权人中国工商银行福州市洪山支行，另有土地证押金2万元已交中介泛联房产，同意交法院以交付被执行人。其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行，故人民法院裁定中止对其购买的诉争房产的执行。（2017）闽0111执异22号执行裁定书认定事实和适用法律均正确，应予维持。其已于2015年12月2日与刘昌禄、泛联房产签订关于受让诉争房产的《房地产经纪合同》及有关附件，且其已在2015年12月31日前付清了除银行抵押贷款外的剩余购房款，并于2015年12月31日办理了诉争房产的交接手续。2016年1月至2018年6月的贷款亦由其实际支付。据查询，诉争房产于2016年5月19日被冻结。其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应当予以支持。陈露燕主张其不符合上述第二十八条第（二）项规定，与客观事实不符。其在2015年12月31日已办理交接，在人民法院查封之前已合法占有诉争房产。陈露燕错误援引（2016）闽0111民初2000号之二民事裁定书，属故意误导。（2016）闽0111民初2000号之二民事裁定书并非认定其“未在查封前合法占有该不动产”，而仅表述“廖美玉主张其于2015年12月31日接收涉案房产，没有提供证据”。此乃其此前举证不充分所致。事实上，（2016）闽0111民初5424号民事判决书已在“本院经审理认定事实”部分认定“原告于2015年12月31日向被告支付购房款286742元，同日，被告将讼争房产移交原告占有、使用”。故其实际占有诉争房产的时间为2015年12月31日，在诉争房产查封之前。陈露燕主张其不符合上述第二十八条第（四）项规定，缺乏证据。诉争房产未办理过户登记非因其自身原因，是因诉争房产尚未解押，而合同约定的解押期限为2016年12月22日之内。其有权在该期限内的任何时间出资并办理解押手续，但在解押期限届满前的2016年中旬，其拟提前解押，并通知中介配合办理，中介人员建议查询房屋权利状况后再行出资，经中介查询，发现诉争房产被冻结。此后，其开始了漫长的维权之路。因此，诉争房产在冻结前未办理过户登记的原因实质上是买卖合同约定的解押期限尚未届满，区别于买受人在合同约定期满后怠于行使权利的情形。综上所述，恳请驳回陈露燕的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，廖美玉作为乙方、刘昌禄作为甲方与第三人泛联房产作为丙方签订补充协议及《公证委托程序（附件C）》约定，刘昌禄将诉争房产以170万元的价格卖给廖美玉，泛联房产提供中介服务；其中《房地产经纪合同》第六条约定丙方向乙方收取中介服务费佣金34000元；第十二条约定签订本合同时，乙方支付定金80000元给甲方，定金可抵作购房款，该定金暂交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；第十五条第一款约定乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金；第三款约定除甲、乙双方另有约定外，甲方如果未按本合同，房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以使用选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）等。补充协议第五条约定为保证交房（含成交细目）及配套设施和水电物业等交接能顺利实施，甲方同意从房款中预留10000元作为物业及配套设施的交接保证金由丙方代管，待双方交接完毕当日甲方向丙方领取交接保证金；第七条约定签订本合同时甲方无法确认上述房产《国有土地使用证》是否丢失，甲方须在2015年12月10日之内确认是否丢失，乙方已知悉上述情况并自愿购买该房产，若未丢失，则甲方须在办理公证书收件手续当日将《国有土地使用证》原件交给丙方保管，若丢失，则甲方须在2015年12月10日之内办理登报挂失手续并按照土地证受理单上备注的第一时间后叁个工作日内领取交给丙方保管，上述产生的费用由甲方自行承担，甲方同意从房款中预留土地证保证金20000元，待办理完毕房产移交且甲方将其名下的《国有土地使用证》交给丙方保管后当日丙方将土地保证金退还给甲方；第十条第一款约定由于乙方个人原因暂时无法及时办理该房产交易过户的相关手续，甲方自愿同意将该房产的出售转让权及所有交易手续以公证形式委托给乙方指定第三人，产生的公证费由乙方承担，公证委托期限为办妥所有交易手续为止，待日后乙方须办理交易过户手续时，乙方自办行办理；第四款约定甲方出售之房产现抵押设定在银行，甲方同意乙方以后自行使用公证书申请办理注销抵押权的手续，在2015年12月22日之内的月供由甲方承担，从2015年12月22日起至乙方出资解押，甲方在原贷款银行的月供及提前解押的违约金由乙方承担等。附件C第二条约定，甲方2015年12月10日之内携带有关证件到公证处办理该房产公证手续，把取得公证书的凭证及发票交给丙方监管，由丙方领取及保管公证书；第三条约定在丙方取到公证书当日乙方须将部分房款500000元支付甲方……；第六条约定甲方应在房产交接前结清水、电、煤气、闭路、物业管理等费用，乙方应验明该合同所约定各项交付细目，交接完成后且丙方将甲方的土地证移交给乙方后，丙方不再负任何责任，丙方的服务终止等。 合同签订后，廖美玉依约将购房定金40000元交由泛联房产代为保管。2015年12月9日，福州市公证处出具《公证书》证明刘昌禄、周梦兰在委托书签字、捺手印。廖美玉于2015年12月20日向刘昌禄支付购房款500000元；2015年12月31日，廖美玉向刘昌禄支付286742元（差额款以及一个月银行按揭款）。此后，诉争房产的每月银行按揭款均由廖美玉负担。 2016年4月21日，本院在陈露燕与刘昌禄、周梦兰民间借贷纠纷一案审理过程中，依据陈露燕的申请，于2016年5月10日作出（2016）闽0111民初2000号民事裁定，裁定冻结诉争房产。2016年8月22日，廖美玉作为利害关系人向本院提出财产保全异议申请，本院于2016年11月4日作出（2016）闽0111民初2000号之二民事裁定，以廖美玉未提供证据证明其已于2015年12月31日接收诉争房产、并非诉争房产的权利人为由，裁定驳回廖美玉的异议请求。本院于2017年1月17日作出（2016）闽0111民初2000号民事判决，判决刘昌禄、周梦兰在判决生效之日起十日内偿还陈露燕借款本金80万元，并从2015年6月11日起至借款还清之日止按月利率2%计算支付借款利息。判决生效后，刘昌禄、周梦兰未依法履行法律文书所确定的义务，陈露燕于2017年3月15日向本院申请强制执行。本院于2017年9月22日作出（2017）闽0111执1105号执行裁定，裁定拍卖、变卖诉争房产。同时，向被执行人刘昌禄、周梦兰发出《限期履行通知书》责令，刘昌禄、周梦兰限期自动履行义务，逾期不履行，将依法腾空诉争房产。廖美玉于2017年10月12日向本院提出书面异议，本院经审理于2018年3月13日作出（2017）闽0111执异22号执行裁定，裁定中止对诉争房产的执行。陈露燕不服该中止裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，廖美玉与刘昌禄、泛联房产房屋买卖合同纠纷一案，廖美玉于2016年12月7日向本院提起诉讼，本院经审理于2017年3月21日作出（2016）闽0111民初5424号民事判决，判决确认廖美玉与刘昌禄、泛联房产于2015年12月2日就诉争房产所签订的《房地产经纪合同》、补充协议及附件C合法有效。该判决认定，刘昌禄已于2015年12月31日将诉争房产移交廖美玉占用、使用。该判决已发生法律效力。 对当事人异议的证据和事实，本院认定如下： 一、廖美玉在人民法院查封诉争房产之前是否已合法占有诉争房产？ 廖美玉提供的物交具结书、小区入住证明、福建福晟物业有限公司的物业费发票、（2015）榕公证内民字第22504号《公证书》、（2016）闽0111民初5424号民事判决书、执行听证笔录、《家装工程施工协议》、《工程报价书》、《收据》、《设计图纸》等证据，主张其在本院查封之前已合法占有诉争房产。陈露燕对廖美玉提供的部份证据存疑，并以本院作出的生效法律文书（2016）闽0111民初2000号之二民事裁定中未支持廖美玉于2015年12月31日接收诉争房产的主张为由，主张在2016年5月17日诉争房产被本院查封前，廖美玉并未合法占有诉争房产。本院认为，（2016）闽0111民初2000号之二民事裁定中，本院未支持廖美玉关于2015年12月31日接收诉争房产的主张系因廖美玉未提供证据。但本院于2017年3月21日作出（2016）闽0111民初5424号民事判决中，已确认了刘昌禄于2015年12月31日将诉争房产移交廖美玉占用、使用的事实。未经撤销的生效判决，可以作为本案认定事实的主要依据。陈露燕上述抗辩理由，不符法律规定，不予支持。同时，鉴于诉争房产出售给廖美玉时处于毛坯未装修的状态的事实，廖美玉提供的证据符合客观事实，可以同其所签订的《房地产经纪合同》、补充协议及附件C，形成完整证据链，依法予以采信，故本院认定，廖美玉在本院查封诉争房产之前已合法占有诉争房产。 二、是否系因廖美玉自身原因未办理过户登记？ 陈露燕认为廖美玉无证据证明存在客观障碍导致其未办理过户登记。廖美玉未办理房产过户登记，并非客观障碍所致，廖美玉具有过错。廖美玉持有刘昌禄、周梦兰的委托公证书，可以自行办理银行还款解押手续及房产过户手续等。而且，廖美玉在诉争房产交易后至被法院查封前，将近六个月的时间未向银行办理还款解押手续，明显不符合常理。在执行异议案件审理过程中，廖美玉代理人当庭陈述系因其资金不足，所以未及时解押过户，故认定诉争房产未办理过户系廖美玉自身原因导致。本院认为，根据《房地产经纪合同》补充协议第十条第四款载明：乙方（廖美玉）须在2016年12月22日之内将等同于乙方出资还款当日的还款金额的款项划转至原抵押银行指定的还款账户中办理甲方（刘昌禄）上述房产原抵押银行的提前还款手续，即廖美玉可于2016年12月22日之前办理诉争房产的银行解押手续，鉴于诉争房产已于2016年5月10日被本院（2016）闽0111民初2000号民事裁定书裁定冻结，廖美玉并不存在怠于履行合同义务的情形，本院认定，并非廖美玉自身原因未办理诉争房产的过户登记。 综上，陈露燕主张对诉争房产继续执行，无事实与法律依据，本院不予支持；刘昌禄、周梦兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回陈露燕的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈露燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  邱必敏 人民陪审员  马贞敏 二〇一九年十一月五日 法官助理林程辉 书记员姚雪倩 附：引用的有关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。