辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1196号上诉人（原审原告）：万瑶，女，1986年3月27日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘先恩，辽宁甘霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘梦媛，女，1988年7月7日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。原审被告：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕详，该公司董事长。上诉人万瑶与被上诉人刘梦媛、原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）案外人执行异议之诉一案，大连市中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）辽02民初848号民事判决，万瑶不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。万瑶的委托诉讼代理人刘先恩、刘梦媛的委托诉讼代理人荆友霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万瑶向一审法院提出诉讼请求：1.确认大连市甘井子区金柳路67号“翡翠春城”小区31幢2单元22-1号房屋（以下简称“案涉房屋”）系归属于万瑶的合法财产；2.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；3.诉讼费由被告刘梦媛承担。事实和理由：2011年3月18日，万瑶（买受人）与安邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买安邦公司开发建设的“翡翠春城”小区31幢2单元2201号房屋。房屋建筑面积92.31平方米，单价9530元，房屋总价款879714元。安邦公司于2011年5月8日向万瑶出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》。2011年3月18日，安邦公司、安厦（大连）投资咨询有限公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将翡翠春城第31号2单元22-1号，面积92.31平方米，抵债单价9530元，抵债总房款879714元，将此房屋抵债施工单位大连万氏保温塑料有限公司，现将此房屋以客户万瑶名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。万瑶于2014年5月17日办理手续，并缴纳了物业费、电梯费等，实际占有、使用至今。因安邦公司的原因导致诉争房屋一直未能办理产权过户备案登记。2016年，因安邦公司同刘梦媛有其它债权债务关系，大连市中级人民法院将诉争房屋查封并启动了评估程序。万瑶基于上述情形提出了书面执行异议申请，但被驳回。万瑶不服，认为大连市中级人民法院2018年6月19日作出的（2018）辽02执异659号执行裁定书，在适用法律方面存在错误，理由如下:1.2011年3月18日同安邦公司书面签订《商品房买卖合同》，时间早于查封时间。2.2011年5月8日足额缴纳房款，即已足额支付购房款。3.2014年5月17日入住至今，即实际占有、使用至今。4.因安邦公司原因导致未能办理过户登记手续，即非本人原因。综上，万瑶上述理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应支持万瑶的诉讼请求。刘梦媛辩称，不同意万瑶的诉讼请求，万瑶的诉讼请求不符合法律规定，不能阻却对案涉房屋的强制执行。（1）案涉房屋的所有权人是安邦公司，根据物权法的规定，案涉房屋的物权并未发生变动，万瑶对案涉房屋不享有所有权。（2）万瑶对案涉房屋不享有物权期待权。物权期待权依据买卖合同产生，而万瑶与安邦公司签订的商品房买卖合同仅是抵债履行的外在形式，是为了办理登记、备案。万瑶陈述案涉房屋系抵顶工程款后取得，案涉房屋系从安邦公司抵顶工程款后最终处分给万瑶，大连万氏保温塑料有限公司、万瑶并未向安邦公司支付房款。案涉房屋对大连万氏保温塑料有限公司而言系以物抵债之标的物，以物抵债系以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与法律规定的基于买卖而产生的物权期待权具有根本区别。故案涉房屋系抵债物，并非一般意义上的商品房，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。另一方面，万瑶作为多重抵债法律关系的后手，不能对案涉房屋享有物权期待权，未产生任何物权范畴的民事权益。（3）在案涉房屋被查封之前，万瑶是否与被告安邦公司签订了《商品房买卖合同》并不能确定。同时，案涉房屋已作为在建工程被抵押给银行，在未经抵押权人同意的情况下，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效，也就不存在原告所签订的《商品房买卖合同》是否早于查封之前的问题。（4）万瑶所提交的证据不能证明其在查封之前即2016年1月22日前占有不动产，亦不能产生对外公示物权的效力。水电费、供暖费最能客观反映住宅的占有使用情况，而案涉房屋均未产生上述费用。（5）案涉房屋未能办理过户登记手续是原告自身的原因导致。安邦公司未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况认定如下事实：刘梦媛与大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，刘梦媛在诉讼过程中申请财产保全，案涉房屋于2016年1月22日被查封。2016年12月23日，本院作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》;二、被告大连万腾建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息;三、被告大连万腾建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算;四、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告安邦公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任;五、被告安邦公司赔偿原告刘梦媛损失34万元;六、被告大连万腾建设工程有限公司、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。因各被告未履行生效判决确定的义务，刘梦媛向本院申请强制执行。在执行过程中，一审法院已选定评估机构，拟对案涉房屋进行评估拍卖。案外人万瑶对查封案涉房屋提出书面异议。于2018年6月25日作出（2018）辽02执异659号执行裁定书，裁定驳回案外人万瑶的异议请求。万瑶对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2011年3月18日，万瑶(买受人)与安邦公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，购买翡翠春城第31幢2单元22-1号房屋，行政街号金柳路67-2-22-1，建筑面积92.31平方米，总金额879714元。2011年5月8日，安邦公司向万瑶出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》。2011年3月18日，安邦公司、安厦(大连)投资咨询有限公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将翡翠春城第31号2单元22楼层1号，面积92.31平方米，抵债单价9530元，抵债总房款879714元，将此套房屋抵债施工单位大连万氏保温塑胶有限公司，现将此套房屋以客户万瑶名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。万瑶于2014年5月17日办理入住手续，并缴纳了物业费、电梯费等。万瑶自称案涉房屋所涉工程由安厦（大连）投资有限公司建设，大连万氏保温塑胶有限公司是安厦(大连)投资咨询有限公司的材料供应商，案涉房屋是由安厦（大连）投资咨询有限公司顶给大连万氏保温塑胶有限公司材料款的，万瑶是大连万氏保温塑胶有限公司的经理。刘梦媛则称案涉房屋是安邦公司抵给安厦(大连)投资咨询有限公司，安厦（大连）投资咨询有限公司顶给大连万氏保温塑胶有限公司，再变到万瑶名下的。2018年8月2日，安邦公司出具一份《证明》，载明“亚联·翡翠春城31幢（2单元22层1号，现行政街号：金柳路67号2单元22层1号）是安厦（大连）投资咨询管理有限公司全额投资我司（大连安邦房地产开发有限公司）联建的合作项目（详见投资联建协议书）。至今部分现房主未能在房地产交易市场办理网签备案登记，责任在我们公司，具体如下：一、项目建设期间，因项目未竣工验收备案，故施工方（以房抵债方）与我司未最终决算，故我司不予给乙方（现房主）办理备案登记。二、期间大连安邦房地产开发有限公司法人董事长张忠忱向大连瑞祥房地产开发有限公司实际所有人于强借款2000万元，将未售房源抵押备案给翰滢洗浴，故抵押期间不能给现房主办理网签备案登记。三、张忠忱向于强还清借款后，现又被刘梦媛起诉我司（大连安邦房地产开发有限公司），查封（诉讼保全）至今，故现房又不能办理网签。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，万瑶要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查万瑶的情形是否符合上述法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。具体到本案，从查明的事实可见，案涉房屋系通过安邦公司和安厦（大连）投资咨询有限公司向大连万氏保温塑胶有限公司抵顶材料款的方式进行的转让。万瑶自称系安厦(大连)投资咨询有限公司拖欠大连万氏保温塑胶有限公司材料款而进行案涉房屋的抵顶，而从安邦公司于2018年8月2日出具的《证明》载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与抵债方大连万氏保温塑胶有限公司未最终决算。可见，即使安邦公司曾出具了“抵房确认函”，但以房抵债系用以消灭原有的债权债务，在安邦公司与以房抵债方未最终决算的情况下，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，即案涉房屋的购房款已付清。而且，万瑶提供的证据不足以证明大连万氏保温塑胶有限公司系案涉工程的材料供应商，万瑶提供的证据不能形成完整的证据链，以达到证明安厦(大连)投资咨询有限公司、安邦公司拖欠其材料款并以案涉房屋抵顶了大连万氏保温塑胶有限公司材料款的目的。综上可见，万瑶的情形不符合上述规定第二十八条第三项的条件，故对万瑶要求停止执行、解除查封的请求不予支持。关于万瑶要求确认案涉房屋归属于其所有一节，一审法院认为，如前文阐述，万瑶现提供的证据不足以证明大连万氏保温塑胶有限公司系案涉工程的材料供应商，及安厦(大连)投资咨询有限公司、安邦公司拖欠大连万氏保温塑胶有限公司材料款并以案涉房屋实际进行了抵顶，故万瑶提交的证据无法证明其对案涉房屋享有权利，对万瑶此项主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回万瑶的诉讼请求。案件受理费12616元，由万瑶负担。万瑶二审上诉请求及理由：请求二审法院依法撤销大连中院（2018）辽02民初848号民事判书，依法改判支持上诉人的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行，并解除查封；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审事实不清，适用法律错误。理由如下：原审事实认定错误。案涉房屋系第三人安邦公司和案外人安厦（大连）投资咨询有限公司联建的，安厦公司作为承建方（即施工方）。竣工后，安邦公司将案涉房屋以支付工程款方式抵顶给了安厦公司，即安厦公司才是施工方，安邦公司于2018年8月2日出具的证明材料所证明的施工方系安厦公司，而非一审法院认定的大连万氏保温塑料有限公司。上诉人通过抵债的方式支付了案涉房屋的购房款，此节事实从安邦公司和安厦公司出具的抵房确认函，已经证实了安厦公司和上诉人之间的抵债经过，即抵顶房屋的过程。该节事实安厦公司和上诉人之间均已认可，且履行完毕。之后，安厦公司才将安邦公司抵顶给安厦公司的房屋抵顶给了上诉人。安邦公司同上诉人不仅签定了商品房屋买卖合同，并且开具了房屋发票。因此，上诉人同安邦、安厦公司对该事实均无异议且房屋已交付，而一审法院却以上诉人没有证据支付工程款为由驳回了上诉人的诉讼请求，显系错误。上诉人已于2014年5月17日对案涉房屋占有、使用至今，因安邦公司的原因导致案涉房屋一直未能办理产权过户登记，责任不在上诉人。上诉人已于2014年5月17日对案涉房屋占有使用至今，在实现权力的路上基本上要达到了，而被上诉人才于2016年对案涉房屋予以申请查封，要远远的排在上诉人后面，如果将案涉房屋予以拍卖，将是对上诉人利益的侵犯，也是最大的不公平。在执行过程中也会受到巨大的阻力，即社会效果不好，也不利于社会的稳定。所以，恳请省高院查清事实后，撤销一审判决，给上诉人一个公道！刘梦媛二审答辩，不同意万瑶的上诉请求，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：其一，案涉房屋所有权人是原审安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，上诉人对案涉房屋不享有所有权。其二，在人民法院查封之前，上诉人万瑶和原审被告安邦公司并未签订合法有效的书面买卖合同。上诉人陈述案涉房屋系多次抵债后取得，案涉房屋系安邦公司抵债予安厦公司再抵债予大连万氏保温塑料有限公司，并最终处分给上诉人，故安邦公司与上诉人万瑶并不存在真实的买卖合同关系，仅仅是以物抵债的客观形式。其三，上诉人不享有物权期待权。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。其四，上诉人万瑶的举证无法证明其已支付了全部房屋价款。尽管其提供了原审被告安邦公司出具的《收款收据》，但其本身不能直接证明购房款项已经支付的事实。相反，根据上诉人举证及陈述，其应该将购房款支付大连万氏保温塑料有限公司或提供其他关于抵债材料，其均未能举证，应当承担举证不能的法律后果。其五，根据上诉人举证的《证明》及《物权法》第191条的规定，案涉房产不存在抵债的前提，且未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同。其六，上诉人的举证不能证明其在查封前即2016年1月22日占有不动产。查封后，原审被告安邦公司从未提出异议，上诉人也未提供各方认可的房屋交接手续。综上所述，上诉人万瑶提出的执行异议主张不能满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，其主张不能成立，请求法院予以驳回上诉。以房抵债协议仅具有合同效力，不具有产生物权变动的效力。同时案涉的买卖合同并非当事人的真实意思表示，即不存在真实的买卖合同，所以不符合司法解释第28条的规定，异议不成立。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，万瑶自称系安厦(大连)投资咨询有限公司拖欠大连万氏保温塑胶有限公司材料款而进行案涉房屋的抵顶，但安邦公司于2018年8月2日出具的《证明》载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与抵债方大连万氏保温塑胶有限公司未最终决算。在安邦公司与以房抵债方未最终决算的情况下，尚无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款。且万瑶并未提供其向大连万氏保温塑胶有限公司、安厦(大连)投资咨询有限公司支付对价的证据。买卖合同仅系以万瑶名义签订，万瑶并非真实买房人。故对万瑶要求停止执行、解除查封的请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，裁判理由充分，本院予以确认，对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,616.00元，由万瑶承担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  黄海洋审判员  倪立新二〇一九年十一月五日书记员  解明璐