广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2570号 原告：岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司，住所地岑溪市丽景湾花园,统一社会信用代码91450481083648987E。 法定代表人：李军，该公司负责人。 委托诉讼代理人：梁洪，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭光海，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告：陈柳宇，男，1981年8月27日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：卢虹霖，广西盈顺律师事务所律师。 原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司（以下简称长江丽景湾分公司）与被告陈柳宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人梁洪、郭光海，被告委托的诉讼代理人卢虹霖均到庭参加诉讼，原告长江丽景湾分公司的法定代表人李军及被告陈柳宇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长江丽景湾分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈柳宇支付拖欠的物业管理费、垃圾费、水费9187.80元，违约金5486.90元，合计14674.70元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是岑溪市丽景湾花园二期BXXX号房房屋业主，该房屋面积242.56平方米。2007年10月1日，原告与被告房屋原主业莫娜、莫妮签订了业主公约和物业管理委托合同，约定了双方的权利义务以及物业管理服务费用收取办法和违约责任等。原告依约为被告（包括原业主莫娜、莫妮）提供了物业管理服务，但被告自2016年1月起至2019年8月底止，共拖欠物业管理费用6710元，从2016年12月至2019年8月共拖欠水费2477.80元，两项合计9187.80元。根据合同约定，被告应支付违约金5486.90元。被告所拖欠的款项，经原告多次催缴，被告以种种借口拒不交纳。 长江丽景湾分公司围绕诉讼请求及被告的答辩意见先后提供了以下证据：1.营业执照副本复印件，法定代表人身份证明书，拟证明原告身份、主体资格及其法定代表人情况；2.业主公约、物业管理委托合同，拟证明原告于2007年10月1日与被告房屋原业主签订业主公约及物业管理委托合同，并就相关条款进行了约定的事实；3.岑溪市物价局文件3份，拟证明原告对提供物业服务的各项收费标准均经过物价部门审批同意；4.催交物业费等费用通知，拟证明原告于2019年8月12日书面向被告催交欠费的事实；5.各项费用计算表格，拟证明被告实际所欠款项；6.被告缴交（丽景湾花园观XXX号房及西门小町店铺）物业费、生活垃圾费的增值税发票2张，拟证明被告是知道丽景湾花园的房子及店铺均是要缴交物业费的；7.陈柳宇网上投诉汇报，拟证明陈柳宇欠交物业费后，原告根据合同约定采取停水停电措施，当日陈柳宇已擅自接通；8.关于物业公司要求明都社区居委会出面调处问题请求书，拟证明原告曾要求辖区居委会出面调处与业主之间的矛盾；9.黎海源证言，拟证明其经营的商铺因排放油烟问题被物业公司提出整改，其已进行整改；10.信访反映问题答复，拟证明物业公司已主动牵头，由业主联名向市场管理监督局对小区商铺油烟污染问题进行反映，说明原告已履行了相关义务；11.照片67张，反映原告清理小区垃圾、对车辆出入通道进行维修、清理排污管、对公共道路修补、整改商铺排气管、修复烧毁的电缆、修剪花草树木、疏通下水道等等，拟证明原告已履行了物业管理的相关义务。 陈柳宇辩称，其所居住的房屋原业主是他人，其是通过网上竞拍取得的该套房屋，于2018年才进入居住，进入居住后，原告没有与被告签订过物业管理委托合同，因此被告不知情要缴交物业费，即便要缴交物业费，在2017年12月以前的部分应该是原业主负担。另外，原告没有按照其与业主签订的物业服务合同的要求提供相应的服务，许多方面均不达到物业服务标准，现原告要求被告支付相应物业服务管理费无理无据，要求支付滞纳金更无法律依据，即便要支付，2016年9月以前部分已超过诉讼时效。故请求本院驳回原告的诉讼请求。 陈柳宇围绕答辩意见向法庭提了如下证据：1.小区业主微信群聊天记录，拟证明原告提供的物业服务不符合标准，存在车辆乱停放、公共卫生差、公共设施不及时维护等诸多问题；2.照片19张，证明小区卫生长期处于脏乱差、保安值班时间睡觉等；3.投诉材料，拟证明业主通过网络平台对物业公司采取断水断电的行为进行投诉的事实；4.收费清单，证明原告私自向被告重复收取物业费，按物价部门的规定，分摊面积是不能收费的；5.信访事项答复意见书，证明原告对业主采取停水行为剥夺了业主的基本生活权利；6.淘宝订单详情，证明被告陈柳宇于2017年12月4日通过网拍取得丽景湾花园B幢XXX号房产权。 对原告提供的11组证据，被告提出如下质证意见：证据1营业执照的法人变更，业主不知情，证明物业公司自身管理混乱，业主投诉无门；证据2，原告没有与被告陈柳宇签订业主公约和物业管理委托合同，只是与原业主签订，所以本案被告并不知情要缴交物业费，并且原告所收取的物业费用没有按合同约定；对证据3的三性无异议，但物业公司未提供与文件规定项目相应的服务标准；证据4未有效送达给被告，被告根本不知情；证据5有些收费计算重复或过高；证据6被告缴交的是其他房子的费用，与本案无关；证据7投诉情况是事实，但原告采取停水停电的措施剥夺了公民最基本的生活权利；证据8没有社区出具的调解证明，该份书证是无效的；证据9只是商铺老板说整改，到底有没有真正整改，后续没有跟进；证据10是否系物业公司牵头无法确定，但不属接访部门管辖范围，故最终没有得到解决；证据11所反映的地点不能确定是小区。故被告对原告提供的证据，除证据1外，其余证据的三性不予认可。 对被告提供的6组证据，原告提出以下质证意见：证据1反映的地点不明确，也不知小区何时何地点存在这种杂乱现象；证据2图片中的杂草是业主私自修剪绿化盆景丢的，至于那些破旧家具则是业主丢弃在小区里的，物业公司即便要清理也需要时间；证据3，原告采取的停水停电措施均是按合同约定而为，没有违法；证据4，物业公司严格按照物价部门核定的收费标准收费，没有违规收费；证据5的真实性不提异议，但水也是一种商品，被告拖欠水费，原告有权按合同约定采取停水措施，但被告当日已擅自接通；对证据6无异议，但不能以此拒交物业管理费。 根据双方提出的质证意见，结合法庭调查，本院对双方提供的证据作如下分析：原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11，证据反映的情况客观真实，并与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；证据5关于各项收费计算，原告方是按物价部门核定标准收费，被告自身不与物业公司进行核对，表示其对收费数额的认可，至于违约金部分，原告按约定计算并无不妥，但数额是否过高，本院将在裁判理由部分予以论述。对被告提供的证据1，因是业主微信聊天记录，是业主在微信群发表的个人意见，并不能客观反映存在问题；证据2，照片反映的问题只能说明某一时间段存在，但不能证明长时间存在，并且作为物业公司清运垃圾确实也需要时间，另有一张照片反映的是保安在上班时间存在打盹现象，而不是被告所称的睡觉，但保安当时仍处于在岗状态是事实；证据4，证明了某住户自2018年8月到2019年10月10日的应交费，未能证明原告存在乱收费事实；证据3、5，只能证明原告对被告拖欠水费进行停水停电的问题事实存在，但经相关部门协调已得到处理。综上，本院对被告提供的上述证据来源合法性予以确认，但对被告需要证明的问题，证据之间能相互印证部分予以确认，未能印证部分不予确认。 本案经审理认定事实如下：被告陈柳宇于2017年12月4日在淘宝网通过竞拍方式取得岑溪市丽景湾花园二期BXXX号房房屋产权，该房屋面积242.56平方米，原业主是莫娜、莫妮。2007年10月1日，原告与该房屋原主业莫娜、莫妮签订了《业主公约》和《物业管理委托合同书》，约定了双方的权利义务以及物业管理服务费收取办法和违约责任等。其中物业管理费住宅按每平方米0.4元（市物价局核定收费标准后按照标准收取），公共水电费分摊按实际结算计收，对其他代收代缴的费用也进行了约定。还约定若甲方（即业主）逾期不交纳物业管理费及代收代缴等费用，按拖欠金额每日加收千分之三的滞纳金。该协议未约定服务期限。岑溪市物价局岑价字[2012]94号、[2015]21号文件，核定批准丽景湾小区住宅楼电梯房物业服务费按0.7元/平方米.月收取，电梯费用按实际支出分摊，其他楼房物业服务费按0.6元/平方米.月收取。原告依合同约定为被告（包括原业主莫娜、莫妮）提供了管理服务，但被告及原业主自2016年1月起至2019年8月底止一直没有按时缴交物业费、水费等，其中拖欠物业费6710元、水费2477.80元，两项合计9187.80元。2019年8月12日，原告向被告发出书面通知，要求被告三日内缴交所拖欠的费用，但被告仍拖欠不交。原告遂于2019年9月25日向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告长江丽景湾分公司与陈柳宇所住房屋的原业主签订的《业主公约》和《物业管理委托合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。被告陈柳宇通过网拍取得丽景湾花园二期BXXX号房房屋产权后，未到物业公司备案，亦未主动找物业公司表明是否签订新的物业服务合同，视为其认可原告与原业主签订的物业管理委托合同，接受物业公司提供的管理服务。故原、被告双方均应严格按照合同约定履行义务。被告称其是通过网上竞拍取得该房屋，不知道要缴交物业服务费，但属其所有的相同小区观XXX号房及其租赁同一小区的商铺二期CXX内铺（西门小町）已依约缴交了物业管理费等费用，故其关于不知道要缴交物业服务费的辩解不能成立。原告长江丽景湾分公司接受委托以及基于与被告所住房屋原业主签订的《物业管理委托合同书》对丽景湾花园小区物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理等义务，即便其在物业管理服务过程中存在少量瑕疵，但不能成为被告陈柳宇等业主拒交物业服务管理费用的理由。被告应该依照物业管理委托合同约定，交纳物业管理费用及物业公司代收代缴的其他费用。被告认为原告未能履行物业管理委托事项，且未达到约定的物业管理标准，其收费应予以减少，但被告并未否认原告已提供物业服务管理的事实。因此，原告按物价部门核定标准收费并无不妥，原告要求被告补交拖欠的各项费用合理合法，本院予以支持。关于被告辩称其于2017年12月4日通过竞拍取得涉案房屋，以前拖欠的物业费用及水电费应由原业主承担缴交义务。经查，本院在拍卖丽景湾花园B幢XXX号房的公告上，已明确该套房“有可能存在的物业费、水、电、煤气、通讯费等一切拖欠的费用均由买受人自行承担。”故被告辩解应由原业主承担该套房其入住以前的物业费及水费的意见本院不予采纳。被告逾期缴交物业管理费等费用，依合同约定应承担违约责任，向原告支付违约金。但原告诉请的违约金计算比例过高，本院依法予以调整，并根据原告所提供的服务质量，酌情按被告所拖欠费用总金额的25%计付违约金，则本案被告应支付的违约金为2296.95元（9187.8元×25%）。关于被告主张的2016年9月以前的物业费已超过诉讼时效问题，本案中，原告物业公司已在合理期限向被告催交物业费等费用，同时，本案属于物业服务合同，原告是基于涉案合同而请求被告履行支付物业费等费用，该合同之债属于同一债务，合同虽约定分期支付物业费，但其具有相对整体性，而对同一债务分期履行的，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故被告主张2016年9月以前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见与法不符，本院不予采纳。当然，原告长江丽景湾分公司作为物业服务管理企业也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业管理服务中存在的问题及时改进，提高物业服务质量，避免双方再次产生矛盾和纠纷，共同创造文明、和谐小区。 据上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告陈柳宇应在本判决生效后十日内支付2019年8月31日前拖欠的物业管理费用6710元、水费2477.80元，合计9187.80元给原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司； 二、被告陈柳宇应在本判决生效后十日内支付违约金2296.95元给原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司。 义务人应将款项按规定时间交至本院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账号：21×××15）转给原告。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费166元，减半收取计83元（原告已预交）,由原告岑溪市长江物业管理有限公司丽景湾分公司负担23元，被告陈柳宇负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李秀敏 二〇一九年十一月二十一日 书记员  林子群