广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8163号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：朱秀琼，女，1940年3月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何志伟，男，1969年1月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，系被告儿子。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告朱秀琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区住房和建设局委托诉讼代理人黄启鸿、被告朱秀琼及其委托诉讼代理人何志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间关于广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼的房屋租赁关系；2、要求被告（含共同使用人）迁出上址房屋，腾空该屋交还原告；3、要求被告按照每月82.6元的标准向原告支付2008年1月至2018年5月所欠的租金共10325元；4、要求被告按照每月82.6元的标准向原告支付2018年6月至2019年8月所欠的房屋占用费1239元。（从2018年6月1日起算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为1239元）;5、要求被告按照占用期内房屋占用费总额的100%向原告支付违约金1239元（从2018年6月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为止）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼是经法院判决由原告管理的代管房，出租给被告作住宅使用，出租面积37.8平方米，月租金82.6元，租赁期限至2008年6月30日，双方没有签订书面租赁合同，被告一直使用涉案房屋，双方形成不定期的租赁关系。但自2008年1月开始，被告不再向原告缴纳租金，经原告多次催缴并要求被告腾退房屋，被告拒不履行缴纳租金义务和返还房屋。被告朱秀琼辩称：不同意原告所有诉求。1、该房屋是代管房，并不是直管房。2、该房屋是有继承人的，业主为卢苏（卢宝珠）的后人，且并一直居住在涉案房屋（已四代人，并无其他房产）。3、继承人如具备应有发还该房屋的手续资料，理应发还。4、荔湾区人民法院的审理认定驳回原告的诉讼（2018）粤0103民初3990号案。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、涉案房屋的产权证明复印件；2、受理案件通知书复印件；3、（2018）粤0103民初3990号起诉状；4、直管房租赁合同复印件；5、广州市中级人民法院作出的85穗法民复字第718号民事判决书；6、（2015）穗中法行终字第1490号行政判决书。被告围绕其主张提交如下证据：1、（2003）穗证内字第1012401号公证书。2、（2002）穗荔证内字第1145号继承权公证书。3、1982年6月18日撤销“双代”房屋收支结算表。4、广州房地产产权情况表。5、卢苏的死亡证明。6、何志伟公奉卢宝珠证书。7、09荔代发001号收件收据。8、（2009）荔法民三初字第181号民事判决书。9、卢苏旧房契。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋原为卢苏私产。卢苏于1972年在香港身故。广州市中级人民法院作出（82）穗法民复字第718号民事判决，判决该房屋交由房管部门代理管业；何培南可在该宅二楼免租居住十年（期限从1985年5月至1995年4月止）。其中，上述判决书中认定，何培南是何启全侄孙，不是卢苏养子，也不存在抚养关系；经查何培南也从未承认何啟全、卢苏是其养父母。何培南档案材料自填家庭成员一栏，均写亲生父母名字，从未填报何啟全、卢苏；还未发现卢苏有法定继承人；等等。2002年4月3日，广州市荔湾区公证处接受被告朱秀琼及何志伟申请，出具（2002）穗荔证内字第1145号继承权公证书，证明以卢苏名字登记的上址房屋由朱秀琼、何志伟继承，各占二分之一。2003年12月15日，广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书，证明何培南是何啟全养子。被告朱秀琼（乙方，承租人）于2006年与广州市国土资源和房屋管理局（甲方，出租人）签订租赁合同，约定承租该屋二楼使用，租赁期从2006年7月1日至2008年6月30日，月租金82.6元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。被告朱秀琼租赁涉案房屋作住宅用途。其自2008年1月起不再缴纳租金。合同期满后，被告未与原告续签租赁合同，也未缴纳房屋使用金，但继续使用涉案房屋。2008年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向本院提起（2009）荔法民三初字第181号民事诉讼，要求被告朱秀琼返还房屋及缴纳欠缴租金。本院认为该案出现继承人，驳回广州市国土资源和房屋管理局的诉讼请求。2011年3月14日，朱秀琼、何志伟向本院提起行政诉讼，要求广州市国土资源和规划委员会发还广州市荔湾区洪福里5号房屋。本院作出（2011）荔法行初字13号行政判决认为，根据广州市中级人民法院（82）穗法民复字第718号判决已经认定何培南没有继承卢苏遗产的权利。该判决作出后，何培南没有提出异议并按照判决内容在诉争房屋免租居住。何培南去世后，朱秀琼与广州市国土资源和房屋管理局签订租赁合同，由此可见朱秀琼对判决认定事实是没有异议的。朱秀琼、何志伟在办理继承公证时未向公证处如实提供材料，致公证处出具的公证文书与法院认定事实相悖，因此对继承公证书法院不予采信。朱秀琼、何志伟不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法行终字第389号行政判决，驳回其上诉，维持原判。2015年4月2日，朱秀琼、何志伟以有新证据为由提出诉讼，新证据包括：1、广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书；2、广州市柴炭购买证；3、荔湾区城建局发给何培南通知；4、卢宝珠死亡手续；5、香港特区政府发给何志伟证书。本院作出（2015）穗荔法行初字第51号行政判决认为，广州市公证处出具（2003）穗证内字第1012401号公证书仅仅只根据何培南的档案记载而作出，朱秀琼、何志伟在办理该公证书时没有提供法院生效判决等材料，导致公证书与生效判决相悖，因此对该公证书拟证明的事实应不予采信；其他证据也未能推翻生效判决认定的事实，故判决驳回朱秀琼、何志伟的诉讼请求。朱秀琼、何志伟不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法行终字第1490号行政判决，驳回其上诉，维持原判。朱秀琼、何志伟曾申请房屋发还，相关部门鉴于目前的生效判决作退案处理。2018年5月24日，原告广州市荔湾区住房和建设局向提起（2018）粤0103民初3990号民事诉讼，请求解除原被告双方租赁关系、返还房屋等。本院认为涉行政诉讼故驳回原告起诉。原告上诉后撤回上诉。另查，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。本院认为：两级法院围绕广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋继承及发还纠纷所作出的系列生效判决，均无认定朱秀琼、何志伟对上址房屋享有相关权益。被告在本案所举之证据中，（2003）穗证内字第1012401号公证书、（2002）穗荔证内字第1145号继承权公证书非新证据，且由生效判决文书认定不予采信。房屋查册表注明了房屋经由判决的代管情况；卢苏的死亡证明、何志伟公奉卢宝珠证书，仅能反映卢苏殡葬办理事宜；1982年6月18日撤销“双代”房屋收支结算表早于其后的两级法院生效判决，（2009）荔法民三初字第181号民事判决书、（2018）粤0103民初3990号民事裁定书均未对涉案房屋的权属作出处理，故上述证据均未能直接证实被告对涉案房屋具有所有权。根据目前生效判决，原告依法享有广州市荔湾区长寿东路洪福里5号房屋的代管权，对该房屋依法享有占有、处分等权利。现未有证据表明原、被告所签订的《广州市荔湾区直管（住宅）房租赁合同》存在重大误解等合同无效事由，故本院认为上述合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，被告继续使用涉案房屋。原告未提出异议的，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定:“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现被告自2008年1月起拒绝支付房屋租金，原告要求解除双方的不定期租赁关系，追究被告违约责任，并要求被告及同住人员迁出涉案房屋，将该屋的使用权交还原告的诉讼请求合法有理，本院予以支持。原告于2018年5月24日提起的诉讼中，被告有签收等记录，故对原告所主张的解除合同时间点予以确认。基于被告的无其他房产的事实，应给予被告合理的腾退期限，本院酌定被告腾退期限为一年。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定,判决如下:确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告朱秀琼之间关于广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼房屋的不定期租赁关系于2018年5月24日解除。自本判决发生法律效力之日起一年内，被告朱秀琼（含同住人员）迁出广州市荔湾区长寿东路洪福里5号二楼房屋，将该房屋交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告朱秀琼向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2008年1月至2018年5月的房屋租金10325元。被告朱秀琼向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2018年6月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（按每月82.6元标准计算）及违约金（按房屋使用费总额的100%计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元由被告朱秀琼承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇一九年十一月十一日书记员  梁绮文卢健华