广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初16239号原告：郑志刚，男，1966年6月4日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告：黄志华，男，1953年6月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：李国权，男，1962年4月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。原告：王少华，男，1960年8月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。四原告的共同委托诉讼代理人：费瑶、盘锡助，广东领前律师事务所律师。被告：广州市维度酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX号1-9层。法定代表人：黄云。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。原告郑志刚、黄志华、李国权、王少华诉被告广州市维度酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人费瑶、盘锡助，被告的委托诉讼代理人钟钦才、钟旭杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向四原告支付自2018年6月至2019年3月所拖欠的租金[每月按照（362.25万元-345万元）÷12=14375元计]；2、请求判令被告向四原告支付逾期支付上述租金所产生的滞纳金（即逾期付款违约金，以当月所欠租金的金额为基数，每日按照0.5%计算，自2018年6月10日起算至被告支付上述租金之日止）；3、请求判令被告支付逾期支付2016年6月至2019年2月期间租金的逾期付款违约金(具体的实际支付期限与计算违约金的标准详见欠费明细表)；4、请求判令被告承担四原告已支付的律师费50000元。事实和理由：四原告是广州市越秀区XX路XX号房产的产权人。2015年10月8日，原告与案外人瞿某签订《租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给瞿某。2015年10月30日，原告、被告及瞿某共同签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定原《租赁合同》中的承租方变更为被告，被告作为《租赁合同》的承租方享受权利履行义务，并承担相关责任，除此之外，原《租赁合同》各条款继续有效。上述《租赁合同》约定租赁期限为2015年12月1日至2035年5月31日止，其中2016年6月1日至2018年5月31日每年租金345万元，2018年6月1日至2020年5月31日每年租金362.25万元，2020年6月1日至2022年5月31日每年租金380.3625万元，直至2036年5月31日都明确了每两年的年租金数额，如此类推，即租金每2年在上两年租金的基础上递增5%，并约定如承租人拖延支付租金，出租人有权要求承租人支付滞纳金，每日滞纳金为未支付租金数额的百分之零点五，如承租人未能履行相关义务还应赔偿给出租人造成的损失费用等。自2016年6月起，被告几乎每月都未能依照合同约定按时支付租金，延迟支付天数短则5日，最长达111日。2018年6月起，被告拒绝依照合同支付租金。根据上述合同约定，2018年6月1日起至2020年5月31日的租金为每年362.25万元，但被告仍然按照上一年的年租金标准支付租金，经原告多次催缴，仍未能及时付清所欠租金。原告为此发出律师函给被告，被告函复称合同约定租金每3年递增5%，故拒绝按照租金支付明细来支付租金。原告认为，被告上述理由不能成立。上述《租赁合同》附件三第2条明确约定具体至年、月、日的租金数额，被告已经清楚理解递增5%的含义是什么，“每3年”递增5%的字样实为笔误，“误载不害真意”，故双方真实意思表示应以租金明细为准。被告怀着侥幸心理认为可以不按租金明细计付租金，以笔误为理由，恶意拖欠租金，其行为有违诚实信用原则。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原被告签订合同，明确签订合同的目的是承租原告的物业用于经营酒店，由于被告承租原告物业后无法办理酒店的牌照，导致1年多无法经营，最终被告无法办理酒店牌照，无奈之下就在2017年9月改为办理公寓牌照，至11月才开始经营，原告出租的物业存在重大瑕疵。2、对于租金递增标准，双方签订的合同是有明确约定的。涉案房屋所在大楼第10层的业主不是原告，被告与第10层业主协商确定的租金标准是按10%递增。原、被告在签订合同时，原告就3次做了删改，合同第2页出现了重大的笔误，原来合同的意思就是递增5%，不存在被告故意不支付租金差额的行为。3、因为无法办理营业执照，被告就推迟了租金支付的时间，不应成为原告要求加罚滞纳金的依据，且该标准高于法律规定的逾期付款违约金的标准。另外，在2016年至2019年期间，被告向原告支付租金时，原告也没有提出过租金支付时间的异议，故被告认为原告提出滞纳金没有法律和事实依据。4、原告要求被告支付律师费没有事实和法律依据。被告另提出反诉请求：1、判令四原告赔偿被告自2016年9月30日至2017年10月31日期间无法开业的实际租金损失4025000元（按照被告已支付的租金总额计算）；2、判令四原告赔偿被告自2016年9月30日至2017年10月31日期间无法开业的实际人工损失244725.59元（按照被告已支出的工资总额计算，详见被告提供的证据）；3、判令四原告赔偿被告自2016年9月30日至2017年10月31日期间的经营利润损失745130元（参照被告提供的评估报告）。四原告对被告的反诉共同辩称：不同意被告的全部反诉请求。2016年9月30日至2017年10月31日期间无法开业是被告造成的，与四原告无关。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号1-9层房屋为四原告按份共有的房产，其中，原告郑志刚占3/6，原告黄志华占1/6，原告李国权占1/6，原告王少华占1/6，该房屋建筑面积6031.99平方米，据该房屋的《房地产权证》记载，城市规划用途为：首层为商场，传达室及储藏室，2-9层为办公。2015年10月8日，四原告（甲方）与案外人瞿某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就甲方向乙方出租，乙方向甲方租赁房屋用于乙方开设酒店事宜达成一致意见，甲方向乙方出租广州市越秀区XX路XX号房屋，建筑面积6031.99平方米，包括首层至9层全部及所涉及建筑物的楼顶，停车位12个；甲方保证出租房屋可供乙方用于酒店住宿、办公、餐饮、小商品零售等合法用途；本合同项下的房屋租赁期限为246个月，从2015年12月1日起至2035年5月31日止，其中2015年12月1日至2015年5月31日为免租期；租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准；本合同项下的房屋应当在2015年12月1日前交付给乙方；本合同签订后30日内，甲方应尽量协助乙方办理并完成本合同的相关登记备案手续；甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电（包括水、电增容）、气（天然气或管道煤气接入）、排污、有线、通讯（电话和宽带）、消防、卫生、工商及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；乙方应按本合同的约定支付租金，乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的0.5%要求乙方支付滞纳金，乙方未能履行其他相关义务的，除仍应支付违约期间的租金外，给甲方造成其它损失的，乙方还应赔偿甲方的直接损失等。该合同附件三为租金支付约定及租金支付明细，其中载明：甲乙双方约定:自起租日起租金为345万元/年（含管理费），每3年递增5%，租期内租金明细如下表。甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用。表格中记载：2016年6月1日至2018年5月31日年租金345万元，2018年6月1日至2020年5月31日年租金362.25万元，2020年6月1日至2022年5月31日年租金380.3625万元，2022年6月1日至2024年5月31日年租金399.380625万元……起租日开始后10个工作日内乙方支付首月租金，以后乙方应于每月的10日前向甲方支付下月度租金，其中起租日开始后10个工作日内支付2016年6月1日至2016年6月30日的租金287500元，2016年7月10日前支付2016年7月1日至2016年7月31日的租金287500元，2016年8月10日前支付2016年8月1日至2016年8月31日的租金287500元，2016年9月10日前支付2016年9月1日至2016年9月30日的租金287500元，以下类推；甲方收取租金账户信息：开户名称郑志刚，开户银行中国工商银行小北路支行；账号36×××62等。此后，四原告（甲方）、瞿某（乙方）与被告（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定：甲乙双方已就位于广州市越秀区XX路XX号首层至9层全部及所涉及建筑物的楼顶的房屋签署了《房屋租赁合同》，现就租赁合同达成如下补充协议：租赁合同中的承租方确认变更为乙方承租房屋所在地公司，即丙方广州市维度酒店管理有限公司，甲方开具收取租金都以丙方为准；丙方作为租赁合同承租方享受权利履行义务，并承担相关责任；除本协议另有约定外，未尽事宜均按原租赁合同执行等。2015年12月1日，四原告将涉案房屋交付给被告。被告以涉案房屋为经营地址办理了经营范围为商业服务业的营业执照（登记日期为2016年4月21日），并用作公寓及餐饮经营。被告按每月287500元的标准向四原告支付租金至2019年5月31日止，自2019年6月1日起按每月301875元的标准向原告支付租金。2019年2月26日，四原告委托广东领前律师事务所费瑶向被告及广州维度公寓管理有限公司发出《律师函》称：2015年10月贵司与四位业主签订《租赁合同》，合同约定贵公司在2018年6月1日至2020年5月31日每年租金为362.25万元(由上一阶段每月租金28.75万元增加到每月30.1875万元)，即每月增加租金1.4375万元。贵公司从2018年6月1日起每月只缴纳了28.75万元租金，没有按合同约定每月缴纳30.1875万元，每月欠交递增部分租金1.4375万元，至2019年2月止，贵公司尚欠委托人9个月递增租金款合计12.9375万元，经委托人多次催收，贵司仍未支付该笔款项，已违反了合同规定，据此要求被告务必于2019年3月8日前支付拖欠的租金款12.9375万元及逾期滞纳金；如在前述期限内仍未支付，即视为贵司严重违约，则本律师将依据委托人的委托对贵公司提起民事诉讼，追究贵司违约责任及追讨贵司因多次迟延支付租金而产生的滞纳金等。2019年3月7日，被告向四原告及广东领前律师事务所发出《回函》称：我司已按合同约定支付了全部应付租金；按照我司2015年10月与业主签订的《租赁合同》附件三第2条的约定，自起租日起租金为345万元/年（含管理费），每3年递增5%，该合同的起租日为2016年6月1日，因此2016年6月1日到2019年5月31日为第一阶段，即年租金345万元,每月为28.75万元。我司已按该金额支付了租金，因此不存在违约的情况。因此贵所主张的上述两项要求与合同不符，我司不能接受；由于该合同签订中出现文字表述与计算不一致的情况，按照惯例应以文字表述为准等。就上述《租赁合同》中附件三关于租金标准的约定，原告认为其中“每3年递增5%”的约定是笔误，应以明细表为准，每3年实际是跨了3个自然年，应指每2周年调整一次租金；被告认为“每3年递增5%”是指每3周年，且被告实际上亦是按每3周年调整租金的标准来支付租金的。就该合同的文本提供方，被告认为是由原告提供，从合同中第3.3条内容被原告郑志刚直接划掉，但没有承租方的签名确认，可以看出。原告则主张是由原承租人瞿某提供的合同，如果是原告提供的文本，原告就不需要划掉合同的内容。四原告为证明被告逾期支付租金，向本院提交如下证据：1.中国工商银行股份有限公司广州番禺清河东路支行加盖印章的户名为原告郑志刚的借记卡历史明细清单，其中记载：被告分别于2016年6月15日、2016年7月15日、2016年8月23日、2016年11月18日、2016年12月30日、2017年6月21日、2017年8月28日、2017年9月28日、2017年10月31日、2017年11月30日、2017年12月27日，2018年2月8日、2018年2月12日、2018年3月30日、2018年4月23日、2018年5月11日、2018年8月31日、2018年10月26日、2018年11月29日、2018年12月26日、2019年1月22日、2019年2月26日、2019年3月25日、2019年4月17日，分别支付287500元；于2016年10月12日支付187500元，2017年3月24日支付261944元、25556元，2017年4月20日支付261944元、25556元，2017年5月22日支付200000元，2017年6月1日支付87500元，2017年7月25日支付575000元，2018年3月15日支付200000元，2018年3月16日支付87500元，2018年5月30日支付100000元，2018年6月15日支付187500元，2018年6月27日支付100000元，2018年6月29日支付100000元，2018年7月5日支付87500元，2018年7月30日支付120000元，2018年8月9日支付167500元，2018年9月30日支付100000元，2018年10月9日支付187500元。2.维度公司欠费明细表（迟延支付租金产生滞纳金）。被告对上述清单真实性无异议，确认支付金额。对上述欠费明细表不予认可。被告为证明原告提供的房屋不符合合同约定用途，向本院提交如下证据：1.《越秀区现有建筑物临时改变使用功能申请表》（复印件），其中记载申请人为广州市维度酒店管理有限公司，经营场所为广州市越秀区XX路XX号，场地类型为不符合规划核定使用功能的非住宅物业，原规划使用功能为一、二楼商业、三到九楼办公，拟临时改变为商业的使用功能，申请理由及期限一栏记载：理由：该物业拟使用用途为：一、二楼作为商业办公，三到十楼为配套住宿，整体准备打造成集办公、住宿为一体的综合项目，使之成为一个全新的创业交流平台，但物业目前使用用途一、二楼为商业，三到十楼为办公，与实际用途不符，申请期限为3年/5年。街道实地检查意见一栏记载：2016年8月30日，我街派专人对本建筑物进行了实地查看，该物业处于营业/装修/空置状态，外观、面积、内部结构与申报材料基本相符。街道审查意见一栏记载：2016年8月11日，洪桥街召开街领导班子会议，对本项目进行了审查。经审查认为，提出申请的建筑物相关资料真实有效，业态符合区产业发展方向，基本符合拟临时改变使用功能消防安全、房屋安全和环保要求，现同意提请区经济工作联席会议进行审议。2.广州市越秀区商务局于2017年8月8日向被告发出的越商务函[2017]97号《关于政府信息公开申请的答复书》，其中记载：我局于2017年8月2日收到贵公司提交的政府信息公开申请。经核查，贵公司要求公开的2016年12月14日召开的区经济工作联席会议的会议纪要，鉴于此次会议研究的是政府内部工作事项，会议纪要签发时已明确不予公开。根据有关规定，贵公司申请的信息不属于信息公开的范围，我局不予提供。原告质证称，上述证据与本案无关。被告为证明其所受工人工资损失及经营损失，向本院提交如下证据：1.华夏银行电子回单若干份，付款人均为被告，收款人分别为赵某、曹朗某、王又某、徐志某、严振某、黄宝某等人。2.被告与前述各人分别签订的《劳动合同》若干份。3.被告自行制作的《广州市维度酒店管理有限公司员工工资明细表》及工资回单明细若干份。4.广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司于2019年6月22日作出的《广州市维度酒店管理有限公司因迟延开业所涉及的经营损失资产评估咨询报告》，其中载明评估范围是广州市维度酒店管理有限公司越秀公园店2016年9月30日至2017年10月31日期间在持续经营前提下的经营利润，价值类型为市场价值；评估结论为经营损失为745130元。原告质证认为，对上述证据的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为：四原告与被告、案外人瞿某签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定四原告与瞿某就涉案广州市越秀区XX路XX号首层至9层房屋签署的《房屋租赁合同》中的承租方变更为被告，构成合同的概括转让。故瞿某与四原告签订的上述《租赁合同》对四原告与被告产生约束力，双方均应依约自觉履行。关于租金标准问题。在未有证据证明上述《房屋租赁合同》的合同文本提供方的情况下，应按通常理解予以解释。上述《房屋租赁合同》附件三约定“自起租日起租金为345万元/年（含管理费），每3年递增5%”，同时还明确“租期内租金明细如下表。……2016年6月1日至2018年5月31日年租金345万元，2018年6月1日至2020年5月31日年租金362.25万元，2020年6月1日至2022年5月31日年租金380.3625万元，2022年6月1日至2024年5月31日年租金399.380625万元……”可见，“每3年递增5%”应视为原则性、概括性的约定，“租期内租金明细如下表”表明双方以表格所载租金起止时间、计算标准为依据，指向更具体、明确，更具有可执行性。因此，就涉案房屋的租金标准，应以附件三第2条中的表格所载为准。被告应按表格所载标准向原告补付2018年6月起至2019年3月期间的租金。故四原告要求被告每月按（362.25万元-345万元）÷12=14375元的标准补付上述时段内租金的诉讼请求符合法律规定及双方约定，理据充分，本院对此予以支持。至于四原告要求被告支付逾期支付上述租金的违约金及律师费的诉请，从双方往来函件可知，双方对于合同约定租金的对应时段及标准存在分歧，并非被告有意拖延，故原告该项请求依据不足，本院对此不予支持。至于四原告主张被告支付逾期支付2016年6月至2019年2月期间租金的违约金之诉请，根据原告提供的借记卡明细清单可见被告确有逾期支付租金的情形，被告主张迟延支付租金系因无法办理营业执照，但该情况并非延付租金的法定事由，故被告该项抗辩缺乏依据，本院不予接纳；四原告该项诉讼请求合法有理，本院予以支持。鉴于被告认为四原告主张的违约金标准过高，本院根据公平合理原则酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮30%的标准计付。关于被告主张四原告赔偿因涉案房屋未能办理营业执照而导致的实际租金损失、工人工资损失、经营利润损失的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议二》的约定，四原告出租涉案房屋给被告系用于开设酒店，并保证涉案房屋可供被告用于酒店住宿、办公、餐饮、小商品零售等用途。而涉案房屋的登记用途首层为商场、传达室及储藏室，2-9层为办公，与上述约定的用途不一致。其次，根据被告提供的证据，被告已向有关部门提出临时改变使用功能的申请，目前未有证据证明其上述申请已获批准，且目前被告已办理经营范围为商业服务业的营业执照。现有证据并未反映被告在申请临时改变房屋使用功能后至本案诉讼前，曾就涉案房屋未能办理经营酒店的相关证照一事向四原告提出异议；而且，被告此后亦办理了经营范围为商业服务业的营业执照，并将房屋用于公寓及餐饮经营至今。可见，即使被告未能按照约定的用途使用涉案房屋，但被告此后的行为亦表明其对涉案房屋不符合约定用途一事不持异议。故被告上述反诉请求依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市维度酒店管理有限公司应向原告郑志刚、黄志华、李国权、王少华补付自2018年6月起至2019年3月期间的租金差额[每月按（362.25万元-345万元）÷12=14375元计]。二、自本判决发生法律效力之日起，被告广州市维度酒店管理有限公司应向原告郑志刚、黄志华、李国权、王少华支付逾期支付2016年2月至2019年2月期间租金的逾期付款违约金(从2016年6月11日起至2016年6月15日止，从2016年7月11日起至2016年7月15日止，从2016年8月11日起至2016年8月23日止，从2016年9月11日起至2016年10月12日止，从2016年10月11日起至2016年11月18日止，从2016年11月11日起至2016年12月30日止，从2016年12月11日起至2017年3月24日止，从2017年1月11日至2017年4月20日止，从2017年3月11日至2017年6月20日止，从2017年4月11日至2017年7月25日止，从2017年5月11日至2017年7月25日止，从2017年6月11日至2017年8月28日止，从2017年7月11日至2017年9月28日止，从2017年8月11日起至2017年10月31日止，从2017年9月11日起至2017年11月30日止，从2017年10月11日起至2017年12月27日止，从2018年2月11日起至2018年2月12日止，从2018年3月1日起至2018年3月16日止，从2018年2月11日起至2018年3月30日止，从2018年3月11日起至2018年4月23日止，从2018年4月11日起至2018年5月11日止，从2018年8月11日起至2018年8月31日止，从2018年10月11日起至2018年10月26日止，从2018年11月11日起至2018年11月29日止，从2018年12月11日起至2018年12月26日止，从2019年1月11日起至2019年1月22日止，从2019年2月11日起至2019年2月26日止，均分别以287500元为基数；从2017年2月11日起至2017年5月22日止，以200000元为基数；从2017年2月11日起至2017年6月1日止，以87500元为基数；从2018年5月11日起至2018年5月30日止，以100000元为基数；从2018年5月11日起至2018年6月15日止，以187500元为基数；从2018年6月11日起至2018年6月27日止，以100000元为基数，从2018年6月11日起至2018年6月29日止，以100000元为基数，从2018年6月11日起至2018年7月5日止，以87500元为基数；从2018年7月11日起至2018年7月30日止，以120000元为基数，从2018年7月11日起至2018年8月9日止，以167500元为基数；从2018年9月1日起至2018年9月30日止，以100000元为基数，从2018年9月1日起至2018年10月9日止，以187500元为基数；均参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息上浮30%的标准计)。三、驳回原告郑志刚、黄志华、李国权、王少华的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市维度酒店管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28498元、反诉受理费23451.99元，由四原告负担1246.07元，被告负担50703.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  严雪颜人民陪审员  陈玉枝二〇一九年十一月二十一日书 记 员  郑君灏