河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0281民初3222号 原告：孙达新，女，1986年12月20日出生，汉族，农民，住遵化市。 原告：唐彦开，男，1981年11月3日出生，汉族，农民，住遵化市。 二原告委托代理人：李艳菊，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李玉梅，女，1968年7月16日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被告：刘俊福，男，1970年1月30日出生，汉族，农民，现住遵化市。 第三人：杨雅静，女，1980年10月20日出生，汉族，农民，现住遵化市， 委托代理人：蔡小刚，男，1979年7月17日出生，汉族，农民，现住遵化市，系杨雅静丈夫，代理权限为特别授权。 委托代理人：王会生，男，1953年11月15日出生，汉族，农民，现住遵化市，系杨雅静舅舅，代理权限为特别授权。 原告孙达新、唐彦开与被告李玉梅、刘俊福及第三人杨雅静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐彦开以及二原告委托代理人李艳菊、被告李玉梅、被告刘俊福、第三人杨雅静以及第三人委托代理人蔡小刚、王会生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙达新、唐彦开向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告因违法解除遵化市党峪镇党岭村的商用房屋租赁合同给二原告造成的各项经济损失共80000元：2.本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原告孙达新与第三人杨雅静经平等协商签订了房屋租赁合同一份，第三人将位于遵化市的楼房下层南面三间门房租给原告孙达新。合同约定：租金每年一交，租房期限无期限延续。原告孙达新基于该租赁合同投入大量资金用于厂家指定规格的店面装修和经营。现该租赁房屋内外全面升级且原告正值经营旺季，二被告却以取得该房屋所有权为由让原告孙达新搬出房子。原告孙达新无奈被迫搬离，至今生意无处安置。二被告与第三人恶意串通，在房屋租赁期间未通知原告孙达新擅自变更房屋所有权和使用权的行为严重侵害了原告孙达新对房屋的承租权。 二原告当庭补充诉讼请求为依法根据第三人违约和侵权事实及过程程度认定第三人和被告对原告主张的8万元经济损失承担按份或连带赔偿责任。 被告李玉梅、刘俊福辩称，涉诉房屋系二被告于2018年5月17日自蔡玉彬、户瑞连处合法购买，且买卖双方已于2018年9月5日在遵化市国土资源局办理了产权变更手续。二被告自购买该涉诉房屋后，一直催促二原告搬离，二原告拖到2019年5月19日下午才交还该房屋钥匙。并且，二原告在2018年12月左右，已租赁大党峪村赫连奎处二间商贸楼做生意，并不存在二原告所称损失。 第三人杨雅静辩称，首先，涉诉房屋原产权系第三人公公蔡玉彬所有，第三人于2016年5月18日将其租赁给原告孙达新，2018年第三人因做生意资金紧张，遂将该房屋变卖，在变卖之前，已经征得原告孙达新的同意，且在明确原告孙达新不购买该房屋的情况下，第三人才将该房屋卖给二被告；其次，第三人与二被告并无任何亲属关系，在买卖房屋之前双方并无任何联系，相反，第三人与原告孙达新系表姐妹，因此，第三人与二被告并不存在恶意串通的行为。 二原告为证明其主张提交了如下证据： 证据一、遵化市党峪宏扬通讯器材部原件及复印件各一份，用以证明承租涉案房屋时的经营主体为宏扬通讯器材部，经营人为孙达新，注册时间是2016年1月24日。 证据二、2016年5月18日原告孙达新与第三人杨雅静签订的租房合同原件一份，该合同用以证明租赁期限无期限延续，如违约，向对方赔偿违约金5000元，且约定了房屋由乙方即原告孙达新自行装修和使用。 证据三、涉案房屋承租时的装修费用票据，唐山铭讯商贸有限公司出具的证明一份，证明党峪宏扬为原告公司合作客户；2016年店面装修费用45168元，证明涉案房屋被原告承包后根据手机经营商的特定要求进行了店面整体品牌装修；天成门业装修收款单据一张,内容为2016年7月28日收到党峪宏扬手机店6000元，收款人窦海明；2016年10月25日李英伍个人出具的锅炉水空调开支6900元收据一张，用以证明原告负担的承租涉案房屋时的整体装修费用。 证据四、照片16张，其中14张用以证明涉案房屋承租后原告孙达新依据商家品牌要求进行了房屋内外升级装修的现状，2张为承租前现状。 证据五、宏扬通讯与万家安签订的物联网安防服务协议，用以证明宏扬通讯在房屋承租时所有的电子设备内外装饰全部进行了维修和升级。 以上五组证据证明第三人杨雅静未与原告孙达新协商便将房屋出卖，剥夺了原告优先购买权，既违反了租赁合同的约定，又侵犯了原告优先购买权，故第三人应赔偿原告经济损失。 证据六、原告与蔡小刚的电话录音四段及原告（又名孙丽丽）与蔡小刚微信截图一张，用以证明第三人侵犯了原告的合法优先购买权，最终第三人未与原告协商便私自出卖了涉案房屋，第三人的行为侵犯了原告的优先购买权。 证据七、户名为孙达新的银行流水，用以证明宏扬通讯器材部自2019年4月30日始停止经营，给原告造成了经营损失。 证据八、照片一张，用以证明宏扬通讯部停止营业，隆达通讯部开始装修；隆达通讯部营业执照复印件一份。此两份证据用以证明宏扬通讯部停止经营造成了隆达通讯部产生新的装修费用；隆达通讯部成立时间是2019年5月5日，与宏扬通讯部是两个不同主体，宏扬通讯部代理的是联通公司授权业务，隆达代理的是移动公司的业务，两个工商主体代理业务不同，店面装修要求不一样，故宏扬停业给隆达通讯部造成的新的装修费用应计算在原告损失内。 证据九、2019年5月6日原告与刘俊福、李玉梅和在场另一人谈话录音和2019年5月10日左右搬走物品后的录像各一份，用以证明原告搬出涉案房屋时在经营期间的装修设施和设备被被告有效利用，构成了不当得利，应予赔偿。 证据六至证据九证明被告和第三人在原告不知情的情况下买卖房屋的行为以及原告在租赁期内被告强制原告搬离产生的经营损失及其他的费用支出。 二被告发表如下质证意见： 关于证据一,真实性没意见 关于证据二,不清楚 关于证据三，对此不知情。 关于证据四，不知情。以前的事不了解。 关于证据五，不清楚。 关于证据六，不清楚。 关于证据七，不想看了。 关于证据八，真实性没异议。 关于证据九，录音属实，对录像没异议，原告能搬走的都搬走了。 第三人发表如下质证意见： 关于证据一,真实性没意见。 关于证据二,真实性没意见。 关于证据三，真假不清楚，装修跟第三人没关系。 关于证据四，对照片没意见。 关于证据五，不清楚，与本案没关系。 对原告以上五组证明目的有意见，第三人在卖房前早就通知原告，是在原告答应的情况下第三人才把房屋卖给被告。 关于证据六，录音真实性没意见，协商过几次，但在3月7日第三人通知涉案房屋126万是否购买时，原告明确表示不再购买。 关于证据七，拒绝质证，未发表质证意见。 关于证据八，不清楚。 关于证据九，不清楚。 二被告为证明其主张提交了如下证据： 证据一、2018年9月6日与原告孙达新微信截图，用以证明二被告一直催原告孙达新交钥匙，最后二被告去原告孙达新处拿的钥匙。 证据二、房屋买卖协议，用以证明二被告于2018年5月17日购买涉案房屋。 证据三、2018年12月7日不动产权登记证书一份，用以证明涉案房屋已过户到二被告名下。 证据四、二原告搬走四五天后二被告的雇佣工人与原告孙达新的录音一份，用以证明二被告催促二原告搬走门头牌匾，二被告等着装修。 二原告发表如下质证意见： 关于证据一，该截图证明了二被告在二原告的合理租用和使用期内强行二原告搬离房屋，违反了买卖不破租赁原则。 关于证据二，该合同是复印件，涉案房屋售价是126万元，恰恰证明了第三人侵犯了原告孙达新的优先购买权，且该货款支付方式是分次给付，与原告孙达新与第三人协商的3月6日第二天给全款，在时间和款项支付方式上均剥夺了原告孙达新的优先购买权。 关于证据三，复印件，不能证明其买卖房屋具体时间，但证明了该买卖合同和不动产权的变更是在二原告不知情的情况下办理。 关于证据四，该录音来源不合法内容不清晰，是在原告孙达新不知情下偷录，且不是二被告亲自录音，故该录制的证据不具有证明力，即使该录音是真实的，时间是在启动诉讼程序后录制，且在原告孙达新承租期内，恰恰证明了是二被告在原告孙达新承租期内扰乱原告经营。 第三人发表如下质证意见： 关于证据一至证据三没意见。 关于证据四，不清楚。 第三人为证明其主张提交了如下证据： 证据一、2018年3月7日上午十时蔡小刚与原告唐彦开的电话录音，用以证明在房产出卖前已征求原告意见，原告放弃购买。 二原告发表如下质证意见： 对于证据一，该录音不完整，即使该录音是真实的，这也是3月6日下午第三人提出让原告孙达新购买房屋必须第二天全款126万交齐相照应，而第三人卖与被告是分期，且时间有两个争议，3月6日时说已经出卖并签署协议，但该合同却显示为2018年5月17日签署协议，至今二被告及第三人均未提供买卖合同原件，故双方买卖合同交易时间模糊。 二被告对该证据无意见。 本院经审理认定事实如下：第三人杨雅静与原告孙达新于2016年5月18日签订《租房合同》一份，第三人将坐落于党峪镇大党峪村国道112线东侧，大党峪村集市门口对面两层临街门市出租给原告孙达新，合同约定如下：“1.房租三间每年一交，租金随行市价，租房期限无期限顺延；2.电费按电表计算，水费乙方自行承担；3.室内外物件（如：玻璃、门、窗、卷帘门、墙壁、电扇、灯等等）如有损坏，乙方应负责修理或者换新；4.乙方在合同期内如有变动甲方不负责退款（乙方可以转租，但必须经甲方同意）；5.在乙方正常缴纳房租的情况下，乙方有权利不用甲方的房屋，甲方不得以任何理由不租给乙方；6.交款方式：乙方必须在合同到期前一个月主动向甲方一次性交清下一年的房租；7.甲乙双方如有违约合同者，应向对方赔偿违约金5000元。”原告孙达新将该房屋用以商用，并进行了装修。 二原告与第三人在《租房合同》履行过程中，在合同上标注了以下内容：本合同有效期为“2016.5.18—2017.5.18；2017.5.18—2018.5.18；2018.5.18—2019.5.18”。 2018年3月，第三人因做生意资金紧张，遂欲将该出租房屋予以出售，在与二原告多次电话协商后，二原告在2018年3月7日明确表示不以126万元购买该房屋，遂第三人于2018年5月17日将该房屋以126万的价格卖予被告李玉梅，且第三人与二被告于2018年9月5日办理了产权变更手续。二被告自产权变更手续办理完毕后，于2018年9月6日微信通知原告孙达新交还钥匙，原告孙达新于2019年5月19日将涉诉房屋钥匙交还二被告。 本院认为，本案的争议焦点：1.第三人是否侵犯二原告的优先购买权；2.二原告要求二被告及第三人承担解除租赁合同所造成8万元损失的事实、法律依据及8万元损失的构成。 一、关于第三人是否侵犯二原告的优先购买权。本案中，二原告与第三人杨雅静双方在庭审中各自提交的证据，均能证实第三人在出售房屋前，已多次与二原告电话协商二原告是否购买涉诉房屋事宜，在二原告明确告知第三人拒绝以房价126万元购买涉诉房屋后，第三人遂以同等条件将该房屋卖予被告李玉梅，故第三人未侵犯原告的优先购买权。 二、二原告要求二被告及第三人承担解除租赁合同所造成80000元损失的事实、法律依据及80000元损失的构成。本案中，二被告作为房屋买卖的买方，在购买该涉诉房屋时亦知晓该房屋存在租赁关系，因此，二被告应继受原告孙达新与第三人杨雅静所签署的《租房合同》中出租方的权利义务；该《租房合同》中约定“租房期限无限期延续”条款系对租赁期限约定不明确，且在第三人与二原告租赁合同履行过程中，每次租金的给付与租期的确定均由合同双方在合同文本中予以文字确认，以上事实均符合不定期租赁合同的法律特征，故应认定该《租房合同》为不定期租赁合同，合同双方均可以随时解除合同；二被告于2018年9月6日以微信的方式通知原告孙达新交还钥匙，该行为证明二被告向原告孙达新作出了不再出租该房屋的意思表示，且原告孙达新在租赁合同中第三次确定的租期履行期限（2018.5.18—2019.5.18）届满后即2019年5月19日交还房屋钥匙，其行为应认定为原告对二被告作出解除该《租房合同》意思表示的认可，故二被告解除该《租房合同》符合法律规定。 二原告诉请损失80000元系装修费用58068元以及设置外广告台、门头广告等开支23500元，上述费用系原告孙达新为其经营而进行的投入，并非其因解除合同而造成的经营性损失，且该《租房合同》系合法解除，合同对上述事项的处置亦未做约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故二被告以及第三人无需承担二原告主张的上述费用。 综上所述，二原告要求二被告以及第三人因违法解除遵化市党峪镇党峪村的商用房屋租赁合同给二原告造成的各项经济损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告孙达新、唐彦开的全部诉讼请求。 案件受理费1800元减半收取计900元，由原告孙达新、唐彦开负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  杨久方 二〇一九年十一月十一日 法官助理李洋 书记员杨志行