广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4427号原告：广州市广医堂投资有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华强路2号富力盈丰大厦2408房，统一社会信用代码91440106737162442C。法定代表人：陈铁浩。委托诉讼代理人：朱穗生，公司员工。委托诉讼代理人：王家伟，公司员工。被告：米耀科，男，1975年11月15日出生，汉族，住广东省清新县，被告：周华磊，女，1984年5月9日出生，汉族，住广东省清新县，原告广州市广医堂投资有限公司（以下简称广医堂公司）与被告米耀科、周华磊追偿权纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行审理。原告广医堂公司的委托诉讼代理人朱穗生到庭参加诉讼，被告米耀科、周华磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广医堂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与米耀科于2015年7月3日签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年8月10日依法解除。2.被告米耀科、周华磊偿还由原告代两被告支付的代偿款及其利息465154.35元（利息计算方式为：第一笔以40419.2元为基数按照每日0.05%的标准从2017年3月30日到2017年7月18日计算利息，共108天，利息为2182.64元，第二笔以每日40419.2+24210.02共64629.22元为基数按照0.05%的标准从2017年7月19日到2018年4月19日计算利息，共270天，利息为8724.94元，第三笔以40419.2+24210.02+301846.59共366475.81元为基数按照每日0.05%的标准从2018年4月20日到2019年8月19日计算利息，共479天，利息为87770.96元），利息暂计至2019年8月19日，实际计算至付清之日止。3.两被告返还原告因该房屋买卖交易实际产生的税、费52941.68元。4.被告向原告支付合同违约金123840.2元。5.本案诉讼费、诉讼保全费由两被告承担。事实与理由：2015年7月3日，原告与被告米耀科签订《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》（下称《买卖合同》），被告米耀科向原告购买位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋（下称“该房屋”）。合同附件七的《本合同补充协议》第十二条第二款约定“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方有权将乙方已付的房款在扣除乙方应承担解约费用，违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行违约金等费用。”同时上述合同附件七的《本合同补充协议》第二条第5款约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损害赔偿金）万分之五的违约金”。被告米耀科选择按揭贷款与中国农业银行花都支行（以下简称农行花都支行）签订《个人住房借款合同》，后因拖欠借款被农行花都支行多次催缴未果，原告作为担保人先后于2017年3月20日、2017年7月19日替被告米耀科向农行花都支行代偿40419.2元、24210.02元，之后由于被告米耀科无力履行《个人住房借款合同》被农行花都支行诉至广州市花都区人民法院（以下简称花都区人民法院），花都区人民法院（2017）粤0114民初6755号依法作出判决。后上述案件进入执行阶段，被告未偿还生效判决确定的义务，致使原告不得不承担连带担保责任。原告于2018年4月20日代被告向农行花都支行清偿了贷款本金、利息、诉讼费、保全费合计301846.59元。原告承担连带担保责任后，有权向被告米耀科、周华磊追偿。故原告根据(2017)粤0114民初6755号判决及合同附件七的《本合同补充》第十二条第二款的相关约定，原告方有权向被告追偿代偿款及其利息438275.926元、相关税费52941.68元和请求赔偿违约金。被告米耀科、周华磊未到庭，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区（祥利上成花园9栋）芙蓉度假村专用道19号9栋11层1102号，原告广医堂公司系涉案房屋所在小区的开发商。2014年9月30日，原告广医堂公司取得《广东省广州市商品房预售许可证》，获准预售涉案房屋所在的祥利上成花园9栋18层房屋。涉案房屋于2016年4月15日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为米耀科，证号为粤（2016）广州市不动产证明第08012156号。同日，办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司广州花都支行，证号为粤（2016）广州市不动产证明第08012157号。涉案房屋于2016年12月2日被清远市清新区人民法院查封。2015年6月22日，被告米耀科与原告签订《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》，约定由被告米耀科以619201元的价格向原告认购涉案房屋。2015年7月3日，原告（甲方）与被告米耀科（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》），约定由乙方以619201元的价格向甲方购买涉案房屋，按揭贷款方式付款。其中首期款189201元由乙方自本预售合同网上签订之日起5日内支付给甲方，剩余房款430000元由乙方采取按揭贷款方式支付。附件七第二条关于付款的补充约定:5.因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行终止借款合同或者按揭银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同及补充协议，要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。6、如该房屋或购房款因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，甲方有权选择解除本合同及补充协议，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。第十二条违约责任:2.如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，乙方应予以补偿；甲方有权将乙方已付的房款在扣除乙方应承担解约费用、违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行以偿还乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。合同签订后，米耀科向广医堂公司支付首期款189201元。广医堂公司办理了备案登记并付清相关税、费52941.68元，包括营业税30960.05元，城市维护建设税2167.20元，教育费附加928.80元，印花税309.6元，土地增值税12384.02元，地方教育费附加619.2元，销售佣金5572.81元。2015年7月29日，米耀科（借款人及抵押人）、原告（保证人）、周华磊（抵押人）、中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称农行花都支行，作为贷款人及抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定农行花都支行向米耀科发放贷款430000元用于购买涉案房屋，米耀科不可撤销地申请并授权农行花都支行将全部借款直接划入原告的收款账户。借款采用抵押加阶段性保证的担保方式。米耀科和周华磊将涉案房屋抵押给农行花都支行，应配合农行花都支行自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足米耀科与原告约定交付条件之日起210个工作日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。原告为借款提供阶段性保证和抵押，即原告自借款发放之日起，至米耀科取得房地产权属证书，并办妥以农行花都支行为抵押权人的抵押登记手续期间，原告为米耀科的债务承担连带保证责任。2015年8月14日农行花都支行依约支付430000元至原告账户。2017年8月7日，广医堂公司以米耀科、周华磊为被告，农行花都支行为第三人，诉至本院，提出解除广医堂公司与米耀科、周华磊签订的《买卖合同》及《补充协议》，米耀科、周华磊配合注销预告登记、支付违约金、返还税费等诉讼请求【案号：(2017)粤0114民初6755号】。米耀科于2017年8月20日收到广医堂公司的诉讼材料。2017年11月2日，本院作出(2017)粤0114民初6755号民事裁定，裁定驳回广医堂公司的起诉。广医堂公司不服该裁定提起上诉，广州市中级人民法院于2018年2月11日作出(2018)粤01民终2817号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。因米耀科自2016年11月15日起未能按照借款合同约定履行还款义务，农行花都支行分别在2017年3月7日、2017年6月17日委托律师向原告送达律师函，要求原告承担连带责任。原告按照农行花都支行要求在2017年3月30日代被告米耀科偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚息、复利合计40419.2元，2017年7月19日代被告偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。之后，由于米耀科仍没有按时偿还贷款，2017年8月29日，农行花都支行作为原告，以米耀科、周华磊、广医堂公司作为被告向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0114民初7405号，要求被告米耀科、周华磊共同连带支付借款本金、利息，被告广医堂公司承担连带清偿责任等。本院于2018年1月25日作出民事判决：“一、被告米耀科、周华磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金283072.26元及利息1008.44元（从2017年7月16日起按《个人购房担保借款合同》约定计算利息、罚息、复利至款项还清之日止）；二、被告广州市广医堂投资有限公司对上述第一判项被告米耀科的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告米耀科追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州花都支行其他诉讼请求。案件受理费5560.6元及财产保全费1940.4元，合计7501元，由被告米耀科、周华磊、广州市广医堂投资有限公司负担。”上述判决生效后，广医堂公司于2018年4月20日向中国农业银行股份有限公司广州花都支行账户汇入305573.26元，中国农业银行股份有限公司广州花都支行于2018年4月24日划扣了贷款本金283072.26元、利息11273.33元、诉讼费5560.60元、财产保全费1940.40元，总计301846.59元。结清之后剩余的款项，农行花都支行已于2018年4月27日退还给广医堂公司。另查明，2019年3月11日，原广医堂公司以米耀科、周华磊谢云中为被告向广东省清远市清新区人民法院提起案外人执行异议之诉，要求确认涉案房屋为其所有，并终止执行（2016）粤1803民初3274号案中申请人谢云中申请执行的涉案房屋，及解除对涉案房屋的查封。该院于2019年7月12日作出（2019）粤1803民初831号民事判决，认为涉案的买卖合同及补充协议已经自（2017）粤0114民初6755号案解除合同的诉求到达米耀科时已经终止，预告登记已失效，故判决：确认涉案房屋为广医堂公司所有，终止在（2017）粤1803执1032号案中对涉案房屋的执行。该案已经发生法律效力。再查明，米耀科、周华磊系夫妻关系。本院认为：广医堂公司与米耀科签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据生效的（2019）粤1803民初831号民事判决的认定，涉案的买卖合同及补充协议自（2017）粤0114民初6755号案解除合同的诉求到达米耀科时终止，（2017）粤0114民初6755号案中米耀科于2017年8月20日收到相关诉讼资料，因此，涉案的买卖合同及补充协议应于2017年8月20日解除，广医堂公司要求确认涉案买卖合同及补充协议于2017年8月10日解除于法无据，本院不予支持。广医堂公司承担了保证责任，代米耀科垫付了按揭贷款等费用，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”补充协议第第二条第5款亦作出了相应约定，因此广医堂公司要求米耀科支付其垫付的款项366475.81元（40419.2元+24210.02元+301846.59元），依据充分，本院予以支持。至于代偿款利息，根据补充协议第二条第5款第（2）项的约定，米耀科逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上，广医堂公司有权要求米耀科承担违约责任。而第二条第5款第（1）项约定了米耀科应从收到广医堂公司告知函之日起3日后按照日万分之五的标准支付违约金。同时补充协议第十二条第2款又约定因米耀科违约导致合同解除的，米耀科应向广医堂公司支付购房款总额的20%作为违约金。现广医堂公司根据米耀科的同一违约行为既要求按照补充协议第二条第5款第（1）项的约定计算违约金，又要求按照补充协议第十二条第2款的约定计算违约金。由于补充协议第十二条第2款是对合同解除的违约责任的特殊约定，并且在第五条之后，而广医堂公司也是依据合同解除而主张违约金，因此对于米耀科违约给原告广医堂公司造成的损失，本院支持购房款总额的20%作为违约金，即123840.2元，对广医堂公司主张的按照万分之五计算垫付款利息的主张，本院不予支持。根据补充协议第十二条的约定，米耀科违约导致合同解除的情况下，因签署本合同及本协议而承担的全部税、费、销售佣金等应由米耀科承担，广医堂公司因签署本合同共支付税费、销售佣金等52941.68元，米耀科应该赔偿给原告广医堂公司。因米耀科、周华磊为夫妻关系，米耀科以个人名义向广医堂公司购买的涉案房屋，系用于家庭生活，故米耀科因涉案房屋买卖合同解除所产生的债务应视为米耀科、周华磊的夫妻共同债务，周华磊应对米耀科的上述付款义务承担连带清偿责任。合同解除，双方权利义务终止。米耀科向广医堂公司支付了购房款619201元。为免双方诉累，在本案中宜由广医堂公司一并退还给米耀科。米耀科、周华磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告米耀科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市广医堂投资有限公司支付垫付款366475.81元；二、被告米耀科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市广医堂投资有限公司支付税、费损失52941.68元；三、被告米耀科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市广医堂投资有限公司赔偿违约金123840.2元；四、被告周华磊对被告米耀科上述第一至三项所负债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州市广医堂投资有限公司的其他诉讼请求；六、原告广州市广医堂投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告米耀科、周华磊退还购房款619201元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10219.36元，由原告广州市广医堂投资有限公司负担1570.93元，被告米耀科、周华磊负担8648.43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  江锦泉审 判 员  何 丹人民陪审员  徐伟茜二〇一九年十一月二十五日书 记 员  刘 赟