山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初465号原告：李娟，女，1974年8月1日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：任兵，山东万锦律师事务所律师。被告：戴淑萍，女，1962年7月18日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：孙为俊，山东博论律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓冬，山东德衡（西海岸）律师事务所律师。第三人：戴蓉蓉，女，1959年1月13日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王晓冬，山东德衡（西海岸）律师事务所律师。原告李娟与被告戴淑萍、第三人戴蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日作出（2017）鲁0203民初632号民事判决，李娟不服判决上诉于山东省青岛市中级人民法院。2018年11月30日山东省青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终3530号民事裁定，裁定撤销青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初632号民事判决，发回青岛市市北区人民法院重审。本院于2019年1月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托诉讼代理人任兵、被告委托诉讼代理人王晓冬、第三人戴蓉蓉及其委托诉讼代理人王晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告将市北区**户房屋所有权过户给原告；2.被告支付原告逾期办理房屋过户违约赔偿20000元；3.诉讼费用及其他相关费用由被告承担。诉讼过程中原告撤回第二项诉讼请求并增加诉讼请求：要求被告赔偿因违约而给原告造成的租房损失4万元，按照每月1500元计算，暂自2016年11月计算至2019年2月共计27个月。事实和理由：2016年9月1日原告经青岛顺腾达房产中介介绍与被告签订了关于青岛市**户房屋的买卖合同，并于当日交付购房定金10000元。双方同意被告配合原告于六十日内即2016年11月1日前完成过户事宜。原告于2016年9月22日将房屋维修基金存入银行。原告多次催促被告履行合同义务，被告以去外地看病为由多次不到场配合，导致原告贷款迟迟办不下来。后原告提出用现金交易，被告却在毫无正当理由的情况下要求解除合同，期间该区域房屋均价出现明显上涨。该房屋已于2016年10月28日网签。被告属于故意不履行合同，给原告造成诸多损失。请求判如所请。被告戴淑萍辩称，1、原告诉请被告承担违约责任所依据的是案外人王玉平与原告2016年9月1日签订的不动产买卖契约，但该契约对被告不发生效力，因为被告既未委托王玉平代办卖房事宜，事后亦未追认，因此原告诉求依法无据，请求驳回；2、根据青岛市现行房屋限购政策，原告无购房资格，构成合同法第110条规定之事实上或法律上履行不能的情形，因此依法原告此诉求不应向被告提出，法院不应支持；3、涉案房屋被原告错误申请法院查封，至今2年多了，由此给被告造成巨大损失，被告保留向原告索赔的权利。第三人戴蓉蓉述称，同被告的答辩意见，另外第三人未向王玉平进行卖房的转委托，依照被告与第三人的委托协议，被告也禁止第三人进行转委托，关键是原告在与王玉平签约之时，对前述情形是明知的，但原告仍恶意与王玉平签订了涉案契约，请求法院查明事实，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院确认如下：第三人戴蓉蓉与被告戴淑萍系姐妹关系，第三人戴蓉蓉与案外人王玉平系夫妻关系。青岛市市北区**户房屋（以下简称涉案房屋）登记在被告戴淑萍名下。2011年10月12日被告戴淑萍出具委托书委托第三人戴蓉蓉代为出售涉案房屋并办理涉案房屋的出售手续等，并注明受托人戴蓉蓉无权转委托权，该委托书经青岛市市中公证处公证。2016年9月1日原告与案外人王玉平签订了《房地产买卖契约》，约定：戴淑萍将涉案房屋出售给原告李娟，房屋成交价39万元原告分四次支付，合同签订之日原告支付1万元作为购房定金，过户当日原告支付首付款12万元，剩余房款25万元原告通过银行贷款支付，原告扣留房款1万元作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电、煤气、暖气、物业等费用的结算押金等内容。被告称其未委托王玉平与原告签订合同，也未追认王玉平签订的合同，故王玉平与原告签订的《房地产买卖契约》对被告不发生效力。第三人称其未转委托让丈夫王玉平卖房，原告签约时也看到被告出具的授权委托书，明确知道被告禁止转委托。被告及第三人还称原告提交的《房地产买卖契约》落款日期为2016年9月1日，被告及第三人手中的《房地产买卖契约》落款日期为2016年10月30日。（2017）鲁0203民初632号案件2017年6月20日庭审中被告戴淑萍及第三人戴蓉蓉提交了顺腾达房产中介出具的说明一份，该说明中记载“一、甲乙双方合同第四条约定，甲方应于2016年10月30日之前将房屋交给乙方。合同第二条第二款约定交房过户当日乙方付给甲方首付款壹拾贰万元正。事实经过如下：乙方在2016年10月30日之前从未主动提出要求向甲方支付首付款壹拾贰万元正的要求。2016年10月30日之前戴蓉蓉提出过一次要求乙方交首付款壹拾贰万元整。因为当时该房屋还在对外出租，10月7日到期。戴蓉蓉要首付款并交房过房。乙方以贷款没有办理下来为油拒绝支付。关于甲方协助乙方办理代款之事，事实如下：戴蓉蓉委托合同签定人王玉平根据乙方提出的要求多次协助办理代款，是乙方自身原因没有办理下来。我也参加协助乙方去银行帮助办理代款的过程。”等内容。被告戴淑萍及第三人戴蓉蓉提交上述说明用于证明原告没有在合同约定期限内付清房款，按约定视为悔约，办不下贷款的原因在原告，系原告原因双方合同不再履行。原告对该说明的真实性及证明事项均不予认可。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告主张被告的委托人即第三人戴蓉蓉2016年9月1日收取了原告支付的1万元购房定金，并提交了2016年11月18日原告、原告丈夫、戴蓉蓉、办贷款工作人员、中介的录音一份，在该录音中戴蓉蓉称“我就收了这一万定金”。被告及第三人不认可戴蓉蓉收取了1万元定金，在本案原一审中被告及第三人对原告提交的上述录音真实性无异议。第三人称2016年9月1日其在北京住院，该日不可能收到1万元定金，为证明其主张第三人提交了中国人民解放军北京军区总医院出院记录，出院记录记载戴蓉蓉的入院日期是2016年8月23日，出院日期是2019年9月20日。原告对出院记录的真实性无异议。本院认为被告及第三人已认可了原告提交的上述录音的真实性，戴蓉蓉在录音中明确认可其收到1万元定金，故本院认定第三人收取了原告1万元定金。案件审理过程中，原告于2019年11月13日将37万元款项交到本院，并表示如果法院支持其过户的诉讼请求，从总房款39万元中扣除已支付的1万元定金及1万元的水电、户口押金，同意将上述37万元的房款支付给戴淑萍。本院认为，案外人王玉平与原告签订《房地产买卖契约》时，没有取得被告戴淑萍的授权，根据合同法第四十八条的规定，王玉平签订《房地产买卖契约》的行为对被告戴淑萍不发生效力。但根据原告提交的录音及第三人戴蓉蓉提交顺腾达房产中介出具的说明可以证明，戴蓉蓉依据王玉平与原告签订的房屋买卖合同收取了1万元定金，并要求原告按合同约定支付12万元首付款，据此本院认定第三人戴蓉蓉作为被告戴淑萍的代理人认可了王玉平与原告签订的《房地产买卖契约》，并已实际履行该契约，故戴淑萍应受原告与王玉平签订的《房地产买卖契约》的约束。原、被告房屋买卖纠纷案件在青岛市房地产调控政策之前已经立案，被告关于原告受调控政策影响无购房资格的抗辩不成立，本院不予采纳。现原告已将37万元购房款支付到法院确保能履行付款义务，其有权要求被告协助办理涉案房屋过户手续。原告李娟表示若法院支持其要求过户的诉讼请求，应当向被告戴淑萍支付购房款37万元，本院予以准许。原告主张被告赔偿租房损失，对此原告未举证证明，故对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴淑萍于本判决生效后十日内协助原告李娟将青岛市市北区***户房屋产权转移登记至原告李娟名下，原告李娟于上述房产过户当日支付被告戴淑萍37万元；二、驳回原告李娟的其他诉讼请求。案件受理费7450元及保全费2470元，均由被告戴淑萍承担，于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李焕章人民陪审员  张子彬人民陪审员  范文奇二〇一九年十一月二十二日法官助理王会书记员官寰