广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3772号 原告：李瑚支，男，汉族，1975年12月27日出生，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：付力，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海市鸿仁房地产有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXX，住所地广西北海市海城区四川南路与西南大道交汇处鸿仁广场展示中心内。 法定代表人：潘北仁，执行董事。 被告：北海市创基房地产有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXX，住所地广西北海市云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼）。 法定代表人：张文凤，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：诸葛娅，广西钧亚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：庞思南，广西钧亚律师事务所律师。 原告李瑚支诉被告北海市鸿仁房地产有限公司（以下简称“鸿仁公司”）、北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序分别于2019年11月4日和2019年11月20日公开开庭审理，原告李瑚支的委托诉讼代理人付力及被告鸿仁公司、创基公司的共同委托诉讼代理人诸葛娅、庞思南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李瑚支诉称，2007年1月6日，案外人陈贵斌、刘存昌与被告鸿仁公司签订《别墅用地销售合同》，甲方为北海市鸿仁房地产有限公司。销售合同约定：甲方负责人潘北仁于2003年3月27日以北海市创基房地产公司名义从拍卖公司参加竞拍购进的44.17亩土地现挂在创基房地产公司名下，由鸿仁房地产公司开发，立项为“绿康苑”。约定甲方将位于绿康苑第B8号房屋用地出卖给案外人陈贵斌和刘存昌，转让价格为182875元。约定双方同意该别墅的主体工程及室内外装修工程由施工单位承建，乙方出资。本合同签订后，待甲方与规划部门定点设线后，甲方即同意施工单位进场施工，甲方负责该项目三通一平及公共绿化配套设施。合同约定由于该别墅属于整体开发由中标施工单位北海市第三建筑工程公司包工包料承建，因此乙方除了支付地价款以外，水电开户费及办理《房产证》、《土地证》需要交纳的所有税费，土地增值税、建筑工程税等一切费用由乙方承担。合同约定为了保证“绿康苑”项目能够按计划竣工，乙方须在2007年7月20日前动工，并最迟在2007年12月30日完成主体工程。合同签订后，案外人陈贵斌和刘存昌按照合同约定支付了购地款182875元，并按要求完成了房屋施工。2012年12月29日陈贵斌和刘存昌签订《双联体别墅转让合同》，约定将涉案的B8号别墅转让给原告，被告鸿仁公司在原《别墅用地销售合同》上确认转证由受让方李瑚支承接，交房时间由开发商定。2013年6月18日，原告按照被告鸿仁公司的要求将办理房屋权属证书的资料费和税金交给被告鸿仁公司。2018年7月2日，原被告再次签订《别墅用地销售补充合同》对配套工程进行了约定，约定由原告出资3万元用于配套工程分摊费，由被告负责供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套工程。2018年7月4日原告按照要求缴纳了工程分摊费3万元。但二被告一直以各种理由不组织竣工验收，也不按照约定将房屋权属证书办理到原名下，严重侵害了原告的合法权益。2007年4月25日，案外人徐少华与被告鸿仁公司签订《商住用地销售合同》，甲方为北海市鸿仁房地产有限公司。销售合同约定:甲方负责人潘北仁于2003年3月27日以北海市创基房地产公司名义从拍卖公司参加竞拍购进的44.17亩土地现挂在创基房地产公司名下，由鸿仁房地产公司开发，立项为“绿康苑”。约定甲方将位于绿康苑第B6号房屋用地出卖给案外人徐少华，出售价格为万元。约定双方同意该别墅的主体工程及室内外装修工程由施工单位承建，乙方出资。本合同签订后，待甲方与规划部门定点设线后，甲方即同意施工单位进场施工，甲方负责该项目三通一平及公共绿化配套设施。合同约定由于该别墅属于整体开发由中标施工单位北海市第三建筑工程公司包工包料承建，因此乙方除了支付地价款以外，水电开户费及办理《房产证》、《土地证》需要交纳的所有税费，土地增值税、建筑工程税等一切费用由乙方承担。合同约定为了保证“绿康苑”项目能够按计划竣工，乙方须在2007年7月30日前动工，并最迟在2007年I2月30日完成主体工程。合同签订后，案外人徐少华按照合同约定支付了购地款19万元，并按要求完成了房屋施工。2013年6月24日，案外人陈受强按照被告鸿仁公司的要求将办理房产证所需的6.5万元税金和2.5万元资料费交给被告鸿仁公司。2013年6月24日，案外人徐少华将涉案的B6号别墅转让给案外人陈受强，徐少华在《商住用地销售合同》签字确认：同意绿康苑小区B6本人名下产权转让到陈受强名下，徐少华并签字确认；被告鸿仁公司也在《商住用地销售合同》上盖章确认，并由法定代表人签字。2018年4月26日原告与案外人陈受强签订《房屋转让合同》约定将案外人陈受强名下的绿康苑小区B6号别墅转让给原告，原告按照合同约定支付了转让款。但二被告一直以各种理由不组织竣工验收，也不按照约定将房屋权属证书办理到原告名下，严重侵害了原告的合法权益。原告为此起诉，请求判令：1、请求二被告协助原告将位于北海市别墅的不动产权证书办理到原告李瑚支名下；2、请求二被告返还水电气等工程分摊费60000元并支付资金占用费（资金占用费以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2018年7月7日起算，直至还清欠款止，暂计至2019年7月5日）；请求二被告返还资料费50000元、税金130000元并支付资金占用费（资金占用费以180000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2013年6月25日起算，直至还清欠款止，暂计至2019年8月1日）；3、请求判令二被告按照合同的要求做好供水、供电、燃气、通信、道路、绿化、路灯等配套设施的建设。 被告鸿仁公司、创基公司共同辩称，1、李瑚支不具有该案的诉讼主体资格，其购买的B6地块没有经过鸿仁公司的确认。14户起诉业主中部分由鸿仁公司直接销售，后续未转让，但其中一部分业主土地经二次或者三次转让，鸿仁公司多数予以确认。其中李瑚支一人购买有B6和B8地块，B8地块系鸿仁公司转让给陈贵斌、刘存昌后，二人再转给李瑚支，鸿仁公司确认。而B6地块，鸿仁公司原转让给徐少华，后徐少华转给陈受强，鸿仁公司确认，陈受强随后又转给李瑚支，此次转让未经鸿仁公司确认，亦未通知鸿仁公司。陈受强将B6地块转让给李瑚支，虽然陈受强支付了土地转让款、资料费、税费及配套工程施工费，但因“绿康苑”项目仍未完成建设，且B6土地存在违建问题，鸿仁公司与陈受强《别墅用地销售合同》未履行完毕，陈受强转让土地给李瑚支，属合同主体变更，应经合同另一方鸿仁公司确认，否则不对鸿仁公司产生法律效力，李瑚支不是该案适格诉讼主体；2、原告未按审批施工图纸施工，房屋存在不同程度违规建设问题，导致房屋未能竣工验收，达不到办证条件，是原告迟延施工违规建设造成，不属于被告过错，应由原告承担损失责任及赔偿责任；3、被告依约收取了原告税费、资料费符合合同约定，不应返还；4、绿康苑的配套工程已完成大部分建设，被告已履行合同施工的义务，原告请求返还上述费用没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因没有相反证据足以反驳，且该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2007年1月6日，案外人陈贵斌、刘存昌（乙方、买受人）与被告鸿仁公司（甲方、出卖人）签订一份《别墅用地销售合同》，主要约定：乙方向甲方购买其开发的位于北海别墅用地，建筑面积398平方米，层数为三层半，双方同意该别墅的主体工程及室内外装修工程由施工单位承建，乙方出资；合同价款182875元，付款方式为首期10万元，30天内付至80%，开工前一次付清；合同签订后，待甲方与规划部门定点放线后，甲方即同意施工单位进场施工；由于该别墅属于整体开发由中标施工单位包工包料承建，因此乙方除了要支付地价款以外，水电开户费及办理《房产证》、《土地证》需要交纳的所有税费及一切费用由乙方承担；乙方应按照规划部门批准的施工图进行施工，在不改变层高、外立面及装修效果的前提下，乙方可以根据需要适当改变室内布局。在施工过程中，用水、用电费用由施工单位自行解决，乙方要服从甲方的统一管理；为了保证“绿康苑”项目能够按计划竣工，乙方须在2007年7月30日前动工，并最迟在2007年12月30日前完成该工程。 2012年12月29日，原告李瑚支（乙方、买方）与案外人陈贵斌、刘存昌（甲方、卖方）签订一份《双联体别墅转让合同》，约定陈贵斌、刘存昌以1300000元的价格转让B8栋别墅给原告李瑚支。 2013年1月6日，被告鸿仁公司的法定代表人潘北仁在上述《别墅用地销售合同》中签字确认：“同意转让，由受让方李瑚支承接，交房时间由开发商定”，并加盖公司公章。 2013年6月18日，北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部出具一份《现金收入证明单》，载明：兹由马志好交来绿康苑B8幢资料费20000元。北海市鸿仁房地产有限公司绿康苑工程项目部同时出具另一份《现金收入证明单》，载明：兹由马志好交来绿康苑B8幢税金65000元。2018年7月6日，被告鸿仁公司出具《收据》一份，载明：今收到李瑚支交来绿康苑B8水、电、气等工程分摊费（补充协议）30000元。 2016年10月28日，被告鸿仁公司于北海日报刊登通知，要求“绿康苑”小区业主按照施工图纸施工，并在规定时间内完成施工。 庭审过程中，被告创基公司认可鸿仁公司签订的上述《别墅用地销售合同》，被告鸿仁公司认可“绿康苑”B8地块已转让给原告李瑚支，两被告承认该地块的购地款已支付完毕，并已收到原告交付B8号别墅的资料费、税金。 另查明，2007年4月25日，案外人徐少华与被告鸿仁公司签订一份《商住用地销售合同》，约定徐少华以190000元的价款购买鸿仁公司位于“绿康苑”B6号别墅用地等相关事宜。2013年6月24日，徐少华在该《商住用地销售合同》上书写“同意绿康苑2区B6本人名下产权转让到陈受强名下”，被告鸿仁公司同时对此加盖公章予以确认。2018年4月26日，案外人陈受强与原告李瑚支签订一份《房屋转让合同》，约定陈受强将“绿康苑”B型6号别墅转让给李瑚支。庭审中，被告鸿仁公司对该转让不予认可。经本院释明，原告坚持原来的诉讼请求，并明确主要依据B8地块的合同来主张权利。 再查明，原告提供的北海市供水工程公司编制的《绿康苑一期一户一表工程结算书》上，被告鸿仁公司法定代表人潘北仁签字“同意支付余款168869.72元”。2018年7月30日，上述工程款168869.72元从薛万春名下的62×××07账户支付至北海市供水工程公司名下账号。2018年8月16日，被告鸿仁公司就绿康苑一期管道燃气项目配套工程设计和施工报建与北海市管道燃气有限公司签订《北海市管道燃气民用管道燃气配套合同》。同年8月20日，薛万春从上述账户支付燃气配套工程安装合同保证金11542元至北海市管道燃气有限公司名下账户。上述账户的实际管理人为薛万春、温钊环和卢福华，三人同为涉案绿康苑小区的业主。 又查明，涉案土地已办理初始登记，土地使用权人为北海市创基房地产有限公司，土地使用权证号为：北国用（2003）第XXXXX号。被告创基公司、鸿仁公司同为“绿康苑商品住宅楼”工程的建设单位。 再查明，本院在执行申请执行人张鑫华、钟萍与被执行人北海市创基房地产有限公司、张文凤、李永晓、邓章贵借款合同纠纷一案中，于2019年9月3日作出（2019）桂0502执1505号执行裁定书，查封了北海市创基房地产有限公司名下位于北海市（土地证号：北国用（2003）第XXXXXX号）土地。 本院认为，涉案《别墅用地销售合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，原告依照涉案“绿康苑”B8地块相应的合同主张权利，但诉争土地现已处于司法查封的状态，此种情形下，被告无法继续履行合同，协助原告办理过户手续及对涉案小区进行配套工程建设，故对于原告要求被告鸿仁公司、创基公司协助办理不动产权证书至原告名下以及按照合同要求做好配套设施建设的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张返还的有关“绿康苑”B8地块的工程分摊费，因该费用由原告直接支付至薛万春62×××07账户内，而该账户实际由小区业主自行管理支配，被告在合同履行过程中未实际占有使用，故被告无须返还该费用给原告。 对于原告主张返还的有关“绿康苑”B8地块的资料费和税金，因涉案《别墅用地销售合同》暂无法继续履行，被告应当返还资料费和税金，并从原告起诉主张返还之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付资金占用费。 对于原告有关“绿康苑”B6地块的诉讼请求，因被告对原告李瑚支与案外人陈受强就B6地块之间的转让关系不予认可，且涉及B6地块的《商住用地销售合同》与本案主要审理的《别墅用地销售合同》分属不同的合同关系，故本案中本院对原告关于B6地块的诉讼请求不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下： 1、被告北海市鸿仁房地产有限公司、北海市创基房地产有限公司向原告李瑚支返还B8号别墅的资料费20000元、税金65000元，并支付资金占用费（资金占用费以85000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月5日起计至款项清偿之日止）； 二、驳回原告李瑚支的其他诉讼请求。 案件受理费9928元，减半收取4964元，由被告北海市鸿仁房地产有限公司、北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用9928元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 黄素莹 书 记 员 王秀珍