西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初2959号 原告：陕西金座大酒店有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：王启陆，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶竹君，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘松，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安泊悦府酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：彭涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：摆云鸿，该公司员工。委托诉讼代理人：肖福录，陕西睿和律师事务所律师。原告陕西金座大酒店有限公司与被告西安泊悦府酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序进行了审理。原告陕西金座大酒店有限公司（以下简称金座公司）委托诉讼代理人叶竹君、刘松，被告西安泊悦府酒店管理有限公司（以下简称泊悦府公司）委托诉讼代理人摆云鸿、肖福录到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告金座公司的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》、《补充协议（一）》，并判令被告将该房屋腾交，完好、无偿交还给原告；2、请求判令被告向原告支付2018年6月16日至实际腾房之日的房租及逾期付款违约金（暂计至2019年3月31日房租为1328168.1元，此后按照144515.7元/月计算至实际腾房之日，违约金暂算至2019年4月10日为205811元，并按日千分之一标准计算至房租付清之日）；3、请求判令被告支付1楼大堂自2018年1月1日至实际腾房之日的房租及物业费（暂计至2019年3月1日的房租为227803.2元，物业费2440.75元。房租租金标准按9100元/月，物业费97.5元/月）；4、请求判令被告支付逾期缴纳水电费的违约金23372元及4-7楼自2018年10月至2019年2月产生的水电费179281.5元及违约金11914.5元；5、请求判令被告支付4-7楼自2019年2月16日至实际搬离之日的物业费及违约金（2019年2月16日至2019年3月15日物业费为22939元，此后物业费按照22939元/月计算。2019年2月16日至2019年3月15日违约金为298.21元，此后按照每日千分之一计算）；6、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与第三人尹某某签订《酒店宾馆房屋租赁合同》,约定：甲方（原告）将位于西安市碑林区XX路XX号楼XX楼部分、5楼、6楼和7楼部分出租给乙方（第三人），租期自2017年7月30日起至2026年3月29日。在西安地铁4号线开通前租金为160562元/月，租金缴纳方式为前半年房租按季度支付，第三次缴纳房租按半年支付。租赁合同第八条第3款约定，乙方迟延支付租金，每天按照欠款的千分之一缴纳滞纳金，甲方向乙方发出书面催款通知两次后，乙方仍未付款，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。若乙方违约不履行本合同的，乙方自愿将酒店中的财产无偿赠送甲方，还应赔偿甲方经济损失人民币1000万元。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给第三人，第三人也依约支付租金至2018年3月15日。2018年1月5日，原告、被告及第三人签订《补充协议(一)》，约定：自2018年1月1日起，租赁合同中承租方由乙方(第三人)变更为丙方(被告)，丙方承受原租赁合同中乙方的全部权利和义务；原租赁合同租金已支付至2018年3月15日，随后租金由丙方直接向甲方支付。2018年5月25日，因被告拖欠原告房租，原告与被告签署《付款协议》，约定2018年6月15日至2018年9月14日的租金412,902元于2018年7月15日前支付完毕，否则乙方(被告)将自违约之日起承担年息12%的违约金；乙方未足额缴纳租金及水电费等，自欠款之日起以全部欠款为基数，向甲方支付每日千分之一的违约金；乙方逾期缴纳上述费用超过70个工作日后还有欠款的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同。《补充协议(一)》签署后，被告一直未能按时足额支付房租、水电费等各种费用，已经构成严重违约。自2016年6月16日起，暂算至2018年10月31日，被告累计拖欠租金619353元。按照年息12%计算，逾期支付房租的违约金为23951元。按照每日千分之一的标准计算，逾期支付水电费的违约金为23372元。原告多次催要被告支付所欠全部款项，并于2018年9月20日、10月17日两次向被告寄送书面《催款通知》，但被告以各种理由推脱，未在催款通知限定的2018年10月22日结清款项。此外，被告拖延支付房租等费用的时间已经超过70个工作日,合同解除条件已经成就，故原告有权要求解除《补充协议(一)》及《酒店宾馆房屋租赁合同》。根据约定被告应确保租赁物完好并立即无偿交还原告。另外，被告实际使用原告1楼大厅作为酒店大堂使用，但未支付租金。2018年12月5日，将一楼大厅一半面积出租给其他人使用，参照其他人租赁合同租金及物业费标准，原告要求被告从2018年1月1日起支付租金及物业费。被告泊悦府公司辩称，对原、被告之间签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的真实性认可，对欠付租金的事实亦认可，但租金标准计算过高。另外，酒店物业由被告自营，不应缴纳物业费。大堂1层在前述合同的租赁范围内，且大堂装修由被告自行施工，不应向原告另行付费。原告收取的电费计算错误，应当按照降低后的标准计算。原告提供的房屋消防存在问题，给被告的实际经营造成损失。经审理查明，2017年金座公司与尹某某签订《酒店宾馆房屋租赁合同》，合同约定：甲方（金座公司）出租给乙方（尹某某）酒店房屋位于西安市碑林区XX路XX号，面积为4587.8㎡。（4楼部分，5楼，6楼、7楼部分层），租赁期自2017年7月30日（起租日）至2026年3月29日，免租装修期为1个月。地铁四号线开通前月租金（包含物业费）为160562元/月。地铁四号线开通之后，租金递增5%，之后每隔三年租金递增5%。前半年房租按每季度支付，第三次缴纳房租时按半年支付。乙方迟延支付租金，每天按所欠款的1‰缴纳滞纳金，甲方向乙方发出书面催款通知第二次后，乙方仍未付款，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任。本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方单方变更、终止或者解除本合同的，需提前两个月向乙方提出。经乙方同意且向乙方支付当年房屋租赁费、装修费、酒店所有可移动设施设备和各类已发生和预缴费用及相应的违约金和赔偿金后方可解除。若甲方违约擅自解除本合同的，甲方还应赔偿乙方人民币1000万元。若乙方不履行本合同，乙方自愿将酒店内的财产无偿赠送甲方还应赔偿甲方经济损失1000万元等等。2018年1月5日金座公司（甲方）、尹某某（乙方）、泊悦府公司（丙方）签订《补充协议（一）》，将前述租赁合同的承租方由乙方变更为丙方。约定：自2018年1月1日起，原租赁合同中承租方由乙方变为丙方，丙方承续原租赁合同中乙方的全部权利和义务。原租赁合同乙方租金已经支付到2018年3月15日。下期起租金由丙方直接向甲方支付租金。2018年5月25日，金座公司与泊悦府公司签订《付款协议》，载明：截止2018年5月23日，乙方（泊悦府公司）下欠甲方（金座酒店）458206元。乙方承诺5月31日前向甲方支付20万元；乙方承诺剩余的258206元在6月15日前支付完毕。针对2018年6月15日至2018年9月14日的租金412902元，乙方承诺在2018年7月15日前支付完毕。7月15日以后滞纳金按年息12%计算，乙方承诺以后按酒店宾馆房屋租赁合同按时足额缴纳租金，水电费，物业费的所有费用。若乙方不能按期足额缴纳租金、水电费、物业等所有欠费。乙方同意自逾期之日起，以全部所欠金额为基数（包含租金、水电费、物业费等所有欠款）按每日1‰比例向甲方缴纳违约金。若乙方逾期缴纳，房租，水电物业费等滞纳金费用超过70个工作日时还有欠费，甲方视乙方为严重违约，甲方有权解除合同，乙方有权转让给第三方经营，须经甲方许可，转让费优先支付所欠甲方的全部欠款，转让时间不能超过2018年10月31日。2018年12月5日，金座公司将酒店一楼面积37平方米部分出租给长沙味餐饮店使用，合同约定不含税租金为每月11100元。因大厅空调为途客酒店（泊悦府公司）安装，此处空调收费金座公司不收取，需承租方与途客酒店协商。    原、被告签订的租赁合同履行期间，金座公司向泊悦府公司多次发出催款函件，泊悦府公司有过部分回应，对欠付的水电费、物业费也有部分缴纳，至本案起诉时房屋租赁费、水电费、物业费仍处于欠付的状态。以上事实有经原、被告质证的《酒店宾馆房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《付款协议》、催款函、租赁合同、消防验收资料、酒店平面图纸及本院的庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点主要有：一、房屋租赁合同是否达到了解除条件。就此本院认为：按照原、被告的约定，被告欠付租金并经合理催告后仍不缴纳已构成违约，符合解除房屋租赁合同的条件，原告可以解除租赁合同。合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第三项之规定，被告仍应支付腾房之前所产生的房屋租金、物业费及水电费，并按照合同约定支付迟延履行利息。二、房屋租金金额的确认。被告辩称双方约定的租金为137634元/月，而非160562元/月。就此本院认为：原告提供的房屋租赁合同约定租金（含物业费）为160562元/月，按照合同载明的物业收费标准及标注的租赁面积测算，物业费为22939元/月。包含物业费的租金与原告提供合同所载明的租金、物业费总额基本相当，故本院认定租赁合同的租金标准为137634元/月、物业费为22939元/月，并以此作为2018年12月之前，即地铁开通之前的租金标准。自2019年1月1日起，租金上浮5%，即144515.7元的标准计算租金。三、关于一楼大厅的使用问题。原告诉请主张1楼大厅从2018年1月1日起的房租，被告辩称1层大厅已经包含在双方房屋租赁合同中，不用再另行付费。原告在庭审中主张对租赁面积是否包含1层大厅进行鉴定，后又撤回申请。就此争议本院认为：被告提供2017年3月22日租赁合同一份，该合同中租赁范围中有大堂的部分，但从合同内容的完整性来看，其应为原告与尹某某就房屋租赁事项进行谈判中形成的书面文件，该文件因后期又签订了原告提供的房屋租赁合同版本而失效。故合同中对大堂的约定并不能作为支持被告辩称的理由。另，从原告与长沙味餐饮店签订的租赁合同约定来看，原告对被告使用1楼大厅的情况是明知且默认的。原告主张曾与被告达成协议，在被告维修整栋大楼外立面破损处后，1楼大厅由被告免费使用1年，但对此未提供相关证据证明。被告辩称，由于其维修了酒店外立面等，1楼大厅原告同意被告免费使用，对此辩称被告亦未提供证据证明。综上，本院酌定按照原告与其他商户签订租赁合同的租金（280元/月·每平方米）、物业费（3元/月·每平方米）标准，从原告向本院提出1楼租金的诉讼请求时起即2019年3月11日起，计算1楼大厅租金每月32.5平方米×280元/月·每平方米=9100元及物业费每月97.5元为宜。四、违约责任的承担及计算标准。因被告迟延支付租金导致解除合同，被告应当承担违约责任并支付违约金。按照原、被告双方的约定，乙方迟延支付租金，每天按所欠款的1‰缴纳滞纳金。若乙方不履行本合同，乙方自愿将酒店内的财产无偿赠送甲方还应赔偿甲方经济损失1000万元等等。就此本院认为：原、被告约定因被告违约而腾房时酒店内的财产无偿赠送给原告，该约定是违约责任的一种承担方式，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方约定被告违约腾房时酒店财产无偿赠送给原告，是对装饰装修部分利用达成的共识，同时从公平角度和物品经济使用的角度出发，此部分设备设施及装饰装修价值应在被告承担违约责任时一并考虑。另因双方约定了租金等的逾期支付违约金按1‰标准计算，结合前述的装饰装修部分适当补偿的原则，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息为宜。一层大厅设备设施及装饰装修部分，因双方未约定，故被告可搬离可移动的设备设施，对不能移动的装饰装修部分，保持现状腾交给原告。五、欠付房屋租金及违约金的认定。原、被告合同约定房租的付款方式为：后半年，每半年支付一次。结合双方履行的情况，2018年6月16日前的房租已经付清，2018年6月17日后的房租一直处于欠付状态。对4-7楼房租及迟延支付利息计算为：从2018年6月16日起，半年（2018年6月16日至2018年12月15日）房租为825804元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。从2018年12月16日起，半年（2018年12月16日至2019年6月15日）房租为863653.35元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。2019年6月16日后房租迟延支付利息，应以每半年租金867094.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。对1楼部分房租，从2019年3月11日向本院提起增加诉讼请求主张之日起至实际腾房之日，按照每月9100元/月标准计算，并以每半年为期限，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。六、对欠缴物业费金额的认定及违约金计算。如前所述，4-7楼的物业费为22939元/月，结合原告诉请，要求被告支付2019年2月16日至实际腾房之日的物业费，本院予以支持。1楼物业费为97.5元/月，从2019年3月11日向本院提起增加诉讼请求主张之日起至实际腾房之日的物业费，本院予以支持。物业费迟延支付利息计算起算日期以每半年缴费一次的标准计算迟延支付利息。七、关于欠缴水电费用的违约责任。根据原告提供的证据显示，2018年10月至2019年2月被告水电费欠付金额总计179281.5元，对其产生的迟延支付利息，本院酌定从2019年3月1日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿之日。对2019年3月及以后产生的水电费应据实计算，因原告未提供相关证据，故本院在本案中不予处理。对被告辩称水电费应按照国家发改委文件降价一节，本院认为水电费系原、被告双方合意达成，未违反强制规定，符合意思自治的范畴。被告此辩称，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》及《补充协议（一）》系双方真实意思表示，未违反法律强制规定，且已经实际履行，该合同及协议合法且生效。现被告因欠付租金且经合理催告仍未缴纳已构成违约，原告主张解除合同，符合双方合同约定，亦符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定，本院依法予以支持。原告要求被告腾房的诉讼请求，符合房屋租金合同解除的法律后果，本院予以支持。对原被告约定的腾房时，被告将房屋内所有设施、设备、装饰、装修无偿赠与原告的约定，本院认为其系承担违约责任的一种方式，应予以支持。综合设备设施、装饰装修由原告继续使用的情况，本院降低了原、被告约定的逾期履行违约金标准，由日1‰调整为中国人民银行同期贷款利息。对欠付的房屋租金、物业费、水电费及产生的迟延支付利息，被告应予以支付。对被告辩称的因消防手续不完备造成经营损失一节，被告并未提供相关证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告西安泊悦府酒店管理有限公司与原告陕西金座大酒店有限公司签订的《酒店宾馆房屋租赁合同》及《补充协议（一）》于本判决生效之日予以解除；二、被告西安泊悦府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于本市碑林区XX路XX号楼XX楼部分、5楼、6楼和7楼部分及1楼部分清腾，对其内的所有设备、设施、装饰、装修完好交给原告陕西金座大酒店有限公司；三、被告西安泊悦府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陕西金座大酒店有限公司自2018年6月16日起至2018年12月31日4-7楼租金894621元（租金标准137634元/月）、2019年1月1日起至实际腾房之日4-7楼租金（租金标准144515.7元/月计算）、2019年3月11日起至实际腾房之日1楼租金（租金标准9100元/月）；四、被告西安泊悦府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陕西金座大酒店有限公司迟延支付租金利息（4-7楼房租迟延支付利息计算：从2018年6月16日起，以 825804元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。从2018年12月16日起，以863653.35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。2019年6月16日后迟延支付利息，以每半年租金867094.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日。1楼房租迟延支付利息，从2019年3月11日起，以半年房租54600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日）；五、被告西安泊悦府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陕西金座大酒店有限公司2019年2月16日至实际腾房之日的4-7楼物业费（物业费计算标准为22939元/月），从2019年3月11日至实际腾房之日的1楼物业费（物业费计算标准为97.5元/月）及物业费迟延支付利息（利息计算以每半年物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日）；六、被告西安泊悦府酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陕西金座大酒店有限公司2018年10月至2019年2月欠缴水电费179281.5元并从2019年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利息计算迟延支付利息至实际清偿之日；七、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10467元，由原告陕西金座大酒店有限公司负担467元，由被告西安泊悦府酒店管理有限公司负担10000元。（此款原告已预交，被告在履行上述付款义务时直付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长   陆  洋                         人民陪审员   折亚平                         人民陪审员   单军田                           二〇一九年十月二十六日                          书  记  员   张明明 1