甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2019）甘0722民初3102号原告：民乐县三堡镇人民政府统一社会信用代码：11622223013929062J地址：民乐县三堡镇三堡村法定代表人：谢某，现任镇长。委托诉讼代理人：张某，甘肃扁都律师事务所律师被告：张掖市兴农农业科技有限责任公司注册号：620700200000299（1-1）地址：张掖市甘州区南二环路中段法定代表人：荆某，该公司经理电话：0936-888820118809368886委托诉讼代理人：田某、杨某,甘肃正峰律师事务所律师原告民乐县三堡镇人民政府与被告张掖市兴农农业科技有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某、被告的委托诉讼代理人田某、杨某均到庭参加了诉讼，本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告民乐县三堡镇人民政府诉称，2014年8月17日，经原被告双方协商，签订了《温室大棚转让及土地租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：原告将278座温室大棚转让给被告经营，同时将流转的农户的土地一并转租给被告，期限为10年，被告在每年的10月底将每年的土地租金255696元（转租土地365.28亩，每亩每年租金700元）付清；原告转让的278座温室大棚转让费为2278000元（旧棚112座，每座7000元，新棚166座，每座9000元），合同签订之日起5日内被告支付转让费45%，2015年12月1日前支付转让费30%，2016年12月1日前支付25%。合同还约定了双方权利和义务及合同的变更和解除、违约责任等条款内容。合同签订后，原告按约向被告交付了大棚并经验收使用，被告于2014年9月12日支付了定金60000元，同日交付转让费200000元，2014年10月8日支付土地租赁费250000元，2014年12月5日支付转让费106306.75元。被告将大棚经营到2015年底，以经营亏损为由未能按约交付土地租赁费，也没有按约交付拖欠的转让费，2016年春，被告拆除和卷起了大棚的草帘，拔掉了大棚内的果苗，随意种了些小白菜后走人，再也不管不问至今，现原告起诉要求：1、解除原被告于2014年8月17日签订的《温室大棚转让及土地租赁合同》；2、被告立即支付拖欠原告的土地租赁费1022784元；3、被告支付大棚使用费911200元；4、被告赔偿损害大棚损失和维修费用1190000元；5、被告承担本案的诉讼费用。被告张掖市兴农农业科技有限责任公司辩称，对签订合同及原告陈述的已支付的款项金额被告无异议。但是对原告诉称的被告自2016年对大棚不管不问及诉状中的其他事项均有异议。原告所陈述被告废弃大棚的事实不存在，2015年的一场大雪使大棚受损，当地村民进入大棚偷东西，政府拒绝向被告支付灾后补偿款，致使被告无力重修大棚，所以大棚才未能经营，租金才未能支付。现在，被告同意解除土地租赁合同，但不同意解除大棚转让合同，认为合同的解除不具备条件，对于原告起诉的拖欠的土地租赁费被告愿意承担，对于大棚使用费被告不承担，因为在签订合同后被告已经取得大棚的所有权，因此被告使用不产生费用，对第四项赔偿损失和维修费的诉讼请求被告也不应该承担，综上，被告愿意承担拖欠的大棚转让费和土地租赁费，也同意解除土地租赁合同，但不同意解除大棚转让合同。另外，在2018年原告无故拆除被告的17座大棚，对被告造成巨额损失，被告将保留要求原告赔偿损失的权利。经审理查明，2014年8月17日，原被告签订了《温室大棚转让及土地租赁合同》一份，合同约定：1、原告将拥有所有权的278座温室大棚（新棚166座，旧棚112座）转让给被告所有，大棚土地365.28亩转租给被告，期限为新棚10年，旧棚9年，从2014年4月起开始计算;2、原告租赁给被告的土地每亩每年租金是700元，被告于当年10月底将每年的土地租金255696元支付；3大棚转让价款及支付方式、时间是：278座大棚的转让费共计2278000元（新棚每座9000元，旧棚每座7000元），自原告向被告交付大棚完毕之日起5日内被告支付转让费45%（扣除已支付给甲方5%的定金），2015年12月1日前支付30%，2016年12月1日前支付25%。4、在三种情况下（①一方违约，使合同无法履行的；②乙方丧失经营能力使合同不能履行的；③因不可抗力使合同无法履行的），经当事人协商一致，不损害国家、集体和个人利益的情况下该合同可变更，可解除。合同还约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，原告如约向被告交付了大棚及土地，被告于2014年8月22日向原告支付温室大棚转让及土地转租合同款60000元，2014年9月19日支付温室大棚转让及土地转租合同款300000元，2014年9月11日支付温室大棚转让及土地转租合同款200000元，上述大棚转让费合计560000元，2015年3月9日支付地租款255696元。2015年3月30日被告向原告出具欠条一张，约定欠原告大棚转让费1718000元，同时出具证明一份，证明：原告0083473号票据中收到的1718000元未支付，贷后付款此收据作废抽欠条并重新开具收据。根据上述查明事实可见：1、被告应在合同签订之日起5日内向原告支付费用的5%作为定金，总金额为2278000元×5%=113900元，被告支付了60000元，未按约定全额支付；2、同时约定自原告向被告交付温室大棚完毕之日起5日内被告向原告支付转让费45%（2278000元×45%=1025100元），大棚交付时间为2014年9月1日，被告于2014年9月11日交付200000元，同年9月19日交付300000元，合计500000元，此笔费用也未按约定足额按期支付。同时查明，自2016年初起，被告对转让的大棚再未进行经营管理。2016年9月20日，原告申请民乐县公证处对合同中涉及的大棚现状进行了公证，公证员韩世国、金雪琴于2016年9月20日至21日对上述大棚情况采取摄像拍照的方式进行了证据保全，制作了现场工作记录，并刻录成光盘，证实大棚保温帘全部卷起，无棚膜，部分棚钢架损坏，棚内未见种植作物，长有杂草。另查明，2016年，原告将转让给被告的16座大棚提供给他人使用，2017年原告将17座大棚进行了拆除，庭审中，被告未对该损失提出反诉，但保留主张该损失的权利。上述事实由原、被告的当庭陈述、原告提交原被告签订的温室大棚转让及土地租赁合同、收款收据四张、欠条及证明一份、公证书一份等证据予以证实。本院认为，原被告签订的温室大棚转让及土地租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约向被告交付大棚及土地，被告虽然支付了部分大棚转让费及土地租赁费，但是支付时间及限额均未按照约定支付，构成违约。虽然被告辩解同意支付剩余大棚转让费及地租款，认为大棚一经转让所有权就归被告，原告不得随意解除合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付价款或者解除合同。原告将大棚转让给被告，约定分期付款，总价款是2278000元，被告至今支付价款560000元，未支付的价款超过总价款的五分之一；同时，被告没有正当理由荒废大棚，致使大棚长期处于无人经营管理的状态，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条的规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。被告无故荒废土地，原告应当收回土地，故对被告的辩解理由本院不予采信，对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持；对原告起诉要求被告立即支付拖欠原告的土地租赁费1022784元的诉请，根据双方的约定，土地租赁费每亩每年700元，自2014年4月至2019年8月（原告起诉时），租金合计为：365.28亩×700元/亩/年×5年=1278480元，扣除已支付的255696元，仍应支付1022784元，故对原告的该请求本院也予以支持；对原告要求被告支付使用费的诉讼请求，原被告签订《温室大棚转让及土地租赁合同》一份，该合同同时约定了大棚转让及土地租赁的相关事宜，大棚所占有的土地租赁期限为十年，现原告要求解除合同，被告已支付的大棚转让费应返还被告，但被告实际使用大棚一年多，应向原告支付使用费，使用费酌情根据大棚转让费的总额，根据土地租赁期限分摊进行计算，计算为227800元较为适宜；对原告主张的维修费，原告未提供证据证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百六十七条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条之规定，判决如下：一、解除原被告之间签订的《温室大棚转让及土地租赁合同》，被告于判决生效后立即返还原告土地及大棚；二、原告民乐县三堡镇人民政府返还被告张掖市兴农农业科技有限责任公司大棚转让费560000元三、被告张掖市兴农农业科技有限责任公司支付原告民乐县三堡镇人民政府土地租赁费1022784元；四、被告张掖市兴农农业科技有限责任公司支付原告民乐县三堡镇人民政府大棚使用费227800元；五、驳回原告民乐县三堡镇人民政府的其他诉讼请求。上述二、三、四项相互抵顶，被告张掖市兴农农业科技有限责任公司支付原告民乐县三堡镇人民政府各项费用690584元，限于判决生效后一个月内付清。本案案件受理费31862元，被告张掖市兴农农业科技有限责任公司负担7043元，原告民乐县三堡镇人民政府负担24819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 杨治国审 判 员 王 娜人民陪审员 王全亮 二〇一九年十一月二十二日书 记 员 张志博《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。告知：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。