江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初5901号原告（反诉被告）：江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司。负责人：蔡永强。委托诉讼代理人：尤建军，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：席宗堂，湖北华隽律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家港欣海远洋仓储有限公司。法定代表人：杨爱良。委托诉讼代理人：聂友娟，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红格，江苏君桥律师事务所律师。原告江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司（以下简称“新世纪公司”）与被告张家港欣海远洋仓储有限公司（以下简称“欣海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告欣海公司提起反诉，本院对本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）负责人及委托诉讼代理人尤建军、席宗堂，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人聂友娟、刘红格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年5月1日签订的《租赁协议》；2.判令被告支付自2017年11月1日起至被告交还租赁仓库及堆场的租金（暂时计算至2019年10月31日计人民币240.4万元），并按照同期银行贷款利率支付滞纳金，另向原告支付违约金30.05万元（三个月租金）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年5月1日签订《租赁协议》，原告将张家港市仓库（面积约3700平方米）和堆场（约10000平方米）租赁给乙方使用。租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日。租金120.0万元/年，每半年支付一次，每期开始前一个月将半年使用费支付给原告。《租赁协议》第七条第2款约定，甲乙双方的任何一方因违约致使本协议无法履行或致使本协议终止，违约方应当按当年度三个月的租金支付违约金和赔偿金。被告仅支付了第一期半年的租金，经原告多次催告，被告拒不支付后续租金，原告要求被告交还租赁的仓库及堆场，被告拒不交还。为此原告向法院起诉。被告欣海公司辩称，原被告双方于2017年5月1日就仓库及堆场签订的《租赁协议》已于2017年11月1日解除。欣海公司并不拖欠新世纪公司租金，不应向新世纪公司支付违约金，而且由于新世纪公司违约在先，给欣海公司造成巨大损失，欣海公司将通过反诉要求新世纪公司赔偿。第一、欣海公司2009年成立之初就是为了经营进出境货物的仓储服务等业务，根据海关对进出境货物的要求，所有的进出境货物必须在未办理完清关手续前受到海关的监管，其中之一的监管方式就是在海关监管场所设置与海关联网的视频监控系统管控。欣海公司租赁案涉仓库之前，该仓库就系当时张家港仅有的两家海关监管仓库之一，为符合海关对监管场所的要求，欣海公司2009年6月25日设立的时候，就注册资本300万元，同时与新世纪公司签订了五年的《租赁协议》，斥资875000元投入消防工程改造。第二、2017年5月1日，原被告双方续签仓库堆场的《租赁协议》，已经是连续租赁的第8年。2017年8月10日，海关在对仓库进行年审时发现出租人与仓库产权证上的所有人不一致，要求欣海公司提供与出租人名称一致的产权证，欣海公司与新世纪公司多次沟通，最后还是因为新世纪公司提供不了一致的产权证导致海关于2017年9月18日注销了欣海公司海关监管场所的资格，同时要求欣海公司将海关监管货物搬移至有资质场所，停止所有进出库货物，给欣海公司造成了巨大损失。欣海公司自2009年申请作为海关监管场所，年年进行海关年审，从未发现新世纪公司不是租赁仓库的产权所有人，更不知道仓库产权所有人江苏远洋运输公司张家港货运分公司已经被工商注销。欣海公司随即发函告知新世纪公司此情况，同时告知将按照合同约定处理，同年9月28日，欣海公司再次向新世纪公司发函，要求于2017年11月1日解除《租赁协议》，同时要求新世纪公司赔偿损失。因此，由于新世纪公司的过错，无法将合同出租人与仓库所有权人变更一致，导致欣海公司无法提供符合海关要求的资料，被注销了海关监管场所，消防资质也无法认定和延续，仓储业务无法正常经营，据此于2017年11月1日解除《租赁协议》，该解除单方通知即生效。由于新世纪公司违约在先的行为导致《租赁协议》解除，欣海公司并不存在拖欠租金的违约行为，请求驳回新世纪公司的全部诉讼请求。反诉原告欣海公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年5月1日签订的《租赁协议》已于2017年11月1日解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失195.6万元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告欣海公司与反诉被告新世纪公司于2017年5月1日签订《租赁协议》一份，新世纪公司将江苏远洋仓库、堆场租赁给欣海公司使用，租赁期自2017年5月1日起至2022年4月30日止，约定年租金120.0万元。该租赁协议系双方续租协议，欣海公司作为海关监管仓库使用，且以前也是由欣海公司承担用于海关监管仓库。协议同时约定如果由于新世纪公司原因造成欣海公司无法正常经营，欣海公司有权变更或解除本协议。2017年8月，海关在年审中发现本案租赁仓库产权证上的所有人系江苏远洋运输公司张家港货运分公司，并非《租赁协议》的出租人新世纪公司，因此要求欣海公司提供与租赁协议相符的产权证。欣海公司经了解，发现江苏远洋运输公司张家港货运分公司已于2002年注销工商登记，而江苏远洋运输公司一直未将产权证进行变更，导致海关年审未能过关。2017年9月18日，因为欣海公司不能在海关要求的30日内提供符合条件的年审材料，导致海关注销了欣海公司综合货运仓库海关监管场所的资格，并要求欣海公司将库存海关监管货物搬移至有资质的监管场所，停止所有的进出库货物。由于新世纪公司不能提供与出租人一致的产权证而导致海关注销了欣海公司海关监管场所的资格，导致欣海公司不能正常经营，给欣海公司造成了巨大损失。欣海公司于2017年9月28日明确通知新世纪公司于2017年11月1日解除《租赁协议》，并要求赔偿相关损失。为此反诉原告向法院提出反诉。反诉被告新世纪公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。双方在合同签订的时候并没有对该仓库的使用功能和属性作出特别的约定，反诉原告被注销海关监管场所资格是反诉原告经营中的问题，与反诉被告提供的仓库没有任何联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以明确并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月1日，新世纪公司（甲方）与欣海公司（乙方）签订了《租赁协议（仓储）》一份，主要约定：甲方将位于张家港市的仓库和堆场租赁给乙方进行经营活动，租期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金每年70万元。签订协议后，双方均按约履行了合同义务。2017年5月1日，新世纪公司（甲方）与欣海公司（乙方）签订了《租赁协议》一份，主要约定：甲方将位于张家港市，江苏远洋仓库（面积约3700平方米）、堆场（约10000平方米）租赁给乙方使用，租期五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，乙方应支付甲方仓库和场地租赁经营费用为120.2万元/年，每半年支付一次，并于每期开始前一个月将半年使用费支付给甲方，……如果由于甲方原因造成乙方无法正常经营，乙方有权变更或解除本协议，……因乙方未在本协议规定的时间内向甲方支付租金，经甲方提出15日内未予以纠正的，甲方有权终止本协议，并收回房屋。协议签订后，欣海公司继续租用新世纪公司的案涉仓库和堆场。2017年5月5日，欣海公司通过银行向新世纪公司支付751000元，其中除案涉仓库、堆场的半年度租金601000元之外，还包括欣海公司另外向江苏远洋运输有限公司租赁的办公楼的半年度租金15万元。2017年8月10日，欣海公司向新世纪公司发送《告知函》，内容为“贵公司2017年5月1日将位于张家港市的江苏远洋仓库租赁给我司作为海关监管仓库使用，在海关年度对监管场所年审中发现我司提供的材料房屋产权证和出租人不相符，让我公司尽快提供相符的房屋产权证。今特告知贵公司予以配合并尽快提供情况说明和房屋租赁合同相符的房屋产权证。”2017年8月16日，江苏远洋运输有限公司向张家港海关出具《证明》，内容为“兹有江苏远洋运输公司张家港货运分公司，是江苏远洋运输公司在张家港市设立的分公司，2000年由于交通运输企业年审时要求远洋运输船舶经营要与货运代理分开设立，我司于2000年12月1日作为出资人以固定资产900万和货币资本100万共计1000万元，组建了江苏远洋新世纪货运代理有限公司，原公司所属的货运分公司统一划入江苏远洋新世纪货运代理有限公司，故原江苏远洋运输公司张家港货运分公司自2001年起更名为江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司。由于原张家港货运公司的领导疏忽，没有将位于张家港市证进行变更。我司将依照房产部门的相关要求和规定尽快办理好该处房产的变更手续，待取得新证后，第一时间交由贵关备案。”2017年9月18日，南京海关注销了张家港欣海远洋仓储有限公司综合货运仓库海关监管场所。同日，欣海公司书面通知新世纪公司，内容为“由于我司在海关规定的三十天时间内未能得到贵司有效监管仓库年审材料，南京海关在2017年9月18日将我公司综合货运仓库海关监管场所注销。即日起海关让我公司将库存海关监管货物搬移到有资质的监管场所，停止所有进出库货物，为此我公司特函告贵公司由于甲方原因造成乙方无法正常经营。我公司将按双方合同约定处理相关事宜。”2017年9月28日，欣海公司又向江苏远洋运输公司及新世纪公司发出书面通知，内容为“兹有我司在办理年审的过程中发现贵公司租赁给我公司的仓库权属所有人名称已经被工商注销，导致我司海关年审未通过。我司要求贵司于2017年9月13日前将贵司的不动产登记证名称更正与租赁合同上的出租方名称一致，但是贵司没有及时做好相应的更正工作，导致海关在2017年9月18日注销了我公司的监管仓库资质。因仓库权属关系已被工商注销，导致仓储货物的保险无法正常投保，仓库办公楼消防资质也因权属所有人关系注销而无法认定和延续，综上种种原因，致使我司仓储业务无法正常经营，办公楼也由于消防资质的不完整无法转租。因此，我司要求贵方按合同第六大条第2项与第5项的规定于2017年11月1日起终止租赁合同并赔偿我司无法经营的损失。另外由于客户的延续性，部分货物目前仍然储存在仓库中，后续的仓库使用费双方再另议。”2019年4月15日，江苏远洋运输公司曾在案涉仓库及欣海公司另外向江苏远洋运输公司租赁的办公楼处张贴告示，载明，江苏远洋运输公司与欣海公司签订了办公楼、仓库及堆场的租赁协议，由于欣海公司长期未付租金，严重违反合同约定，我司已解除与欣海远洋的租赁合同。另查明，案涉仓库和堆场的土地使用权证记载的土地使用者为江苏远洋运输公司张家港货运分公司，该公司已于2002年4月22日注销。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、新世纪公司与欣海公司签订租赁协议时，新世纪公司是否知悉欣海公司承租案涉仓库、堆场的用途。欣海公司认为，双方实际从2009年5月1日就开始案涉仓库、堆场的租赁，新世纪公司对欣海公司承租案涉仓库、堆场就是用于海关监管场所是明知的。新世纪公司认为，双方在合同中并没有约定案涉仓库、堆场的用途。审理中，新世纪公司提交了2017年3月份欣海公司的投标书，认为欣海公司在案涉仓库、堆场的租赁投标时并没有对仓库使用性质为海关监管场所提出明确要求，但欣海公司认为，在该投标书所附的公司简介及租赁用途中明确“已成为张家港海关和张家港检验检疫局的监管及查验场所”、“提供张家港海关和检验检疫局的监管和查验等相关服务”。本院认为，双方实际就案涉仓库、堆场已租赁多年，本次签订的租赁合同其实是续租合同，根据投标书所附的公司简介及租赁用途，以及欣海公司被注销海关监管场所前后双方的沟通往来，可以合理推断出，双方在签订租赁协议时，新世纪公司是知道欣海公司承租案涉仓库、堆场的用途的，对欣海公司承租案涉仓库、堆场是作为综合货运仓库海关监管场所是知悉的。2、欣海公司被海关注销综合货运仓库海关监管场所责任由谁承担。本院认为，新世纪公司将案涉仓库、堆场出租给欣海公司，且知悉欣海公司的用途就是用于海关监管场所，新世纪公司应当提供符合海关监管条件的相应材料及手续。案涉仓库的土地使用权人系江苏远洋运输公司张家港货运分公司，但该公司已经被注销，新世纪公司又不能提供与租赁协议的出租人一致的案涉仓库、堆场的产权证，导致欣海公司被海关注销综合货运仓库海关监管场所，新世纪公司的行为存在违约，应由其承担相应后果。3、双方的租赁协议有无解除。欣海公司认为，双方的租赁协议已经于2017年11月1日解除。新世纪公司认为，双方的租赁协议并未解除。本院认为，根据双方签订的租赁协议的约定，如果由于新世纪公司原因造成欣海公司无法正常经营，欣海公司有权变更或解除本协议，本案中，由于新世纪公司的违约行为导致欣海公司综合货运仓库海关监管场所被注销，致使欣海公司无法正常经营，欣海公司享有合同解除权。欣海公司向新世纪公司发出书面解除合同通知，明确载明于2017年11月1日起终止租赁合同，且新世纪公司在其张贴的告示中也明示了双方的合同已解除，再结合欣海公司仅交付了案涉仓库、堆场半年的租金，目前尚无证据证明新世纪公司之后在较短的合理期限内曾向欣海公司主张过租金的情形，故本院认定，双方于2017年5月1日签订的租赁协议已于2017年11月1日解除。综上，本院认为，欣海公司向新世纪公司租赁仓库、堆场，双方存在租赁合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于新世纪公司的违约行为，导致欣海公司的综合货运仓库海关监管场所被注销，无法实现合同目的，欣海公司行使合同解除权，双方的租赁合同已解除。而欣海公司的综合货运仓库海关监管场所被注销，欣海公司不能正常经营，海关监管场所的仓储服务与普通仓储服务在经营、营利、利润方面均有不同，如果仍然按照双方合同约定的租金标准计算仓库、堆场的占有使用费显然不当，新世纪公司又未提交仓库、堆场的占有使用费的计算依据和标准，故在新世纪公司未能进一步举证的情形下，对新世纪公司主张的租金及利息、违约金暂不予支持。关于欣海公司提出的反诉请求，欣海公司虽然在审理中提交了消防工程发票、转关查验汇总表、发票等证据，但相关证据均系复印件，且新世纪公司对证据的真实性均不予认可，故在欣海公司未能进一步举证的情形下，对欣海公司主张的反诉请求暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司与张家港欣海远洋仓储有限公司于2017年5月1日签订的租赁协议已于2017年11月1日解除。二、驳回原告江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司的诉讼请求；驳回反诉原告张家港欣海远洋仓储有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49600元、保全费5000元，合计54600元，由原告江苏远洋新世纪货运代理有限公司张家港分公司负担；反诉案件受理费减半收取11202元，由反诉原告张家港欣海远洋仓储有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  咸玉宝人民陪审员  仲亚娟人民陪审员  蔡生泉二〇一九年十一月五日书 记 员  马雅蕾