成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9481号 原告：重庆熊亿餐饮文化有限责任公司，住所地重庆市渝北区回兴街道金开大道2055号鑫城名都1幢1-8。 法定代表人：陈进，经理。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 被告：四川华宇业昊房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段12号。 法定代表人：练渝珊，总经理。 委托诉讼代理人：米雁雄，男，系被告公司工作人员。 委托诉讼代理人：王江，四川天与律师事务所律师。 第三人：何玥江，男，2000年6月23日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告重庆熊亿餐饮文化有限责任公司（以下简称熊亿公司）与被告四川华宇业昊房地产开发有限公司（以下简称华宇业昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，熊亿公司向本院申请追加第三人何玥江参加诉讼，本院予以准许。追加第三人后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊亿公司的委托诉讼代理人陈姗姗、徐茂辉，被告华宇业昊公司的委托诉讼代理人王江、米雁雄，第三人何玥江的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊亿公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销华宇业昊公司与何玥江签订的成都市武侯区房屋买卖合同；2.判令熊亿公司优先购买位于成都市武侯区房屋。事实与理由：2015年5月19日，经华宇业昊公司同意，熊亿公司从冯喜处转租华宇业昊公司所有的位于成都市武侯区房屋，并签订《协议书》约定：冯喜将其在租赁合同项下的权利和义务概括转让给熊亿公司，由熊亿公司继续行使和履行，租赁期限至2021年2月28日止。在双方履行该《租赁合同》期间，熊亿公司近期了解到华宇业昊公司在未通知熊亿公司情况下将涉案房屋出售给何玥江，导致熊亿公司丧失优先购买权，故诉至法院。 华宇业昊公司辩称，华宇业昊公司与何玥江签订的关于案涉房屋的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反规定，应合法有效。熊亿公司不是合同一方当事人，无权提起撤销之诉。熊亿公司在2018年7月27日之前，已经知晓涉案房屋已经出售给何玥江，而且现在涉案房屋已经登记在何玥江名下，何玥江享有直接支配和排他的权利。故熊亿公司主张撤销合同缺乏法律依据，主张优先购买权于法无据。 何玥江述称，熊亿公司请求撤销华宇业昊公司与何玥江之间签订的商品房买卖合同没有法律依据。何玥江在购买涉案房屋时已经尽到善意第三人的注意义务，不存在与华宇业昊公司恶意串通等情形，故何玥江属于善意购买人。案涉房屋已经登记在何玥江名下，熊亿公司请求优先购买权没有法律依据。 熊亿公司围绕其诉讼请求提交了房屋租赁合同、转让协议书、收据、不动产信息摘要、商品房买卖合同作为证据。华宇业昊公司、何玥江对上述证据真实性均没有异议。华宇业昊公司提交了四川省商品房买卖合同、收据。聊天记录作为证据，熊亿公司对四川省商品房买卖合同、收据真实性无异议，对聊天记录无法核实。何玥江对上述证据三性予以认可。何玥江提交了不动产权证作为证据，熊亿公司、华宇业昊公司对三性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2014年11月，华宇业昊公司（甲方，出租方）与案外人冯喜（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租成都市武侯区，建筑面积为435.42平方米（一楼199.65平方米，二楼235.77平方米）的房屋，租赁用途为商业（一楼、二楼业态不同，分别由两家经营。一楼静苑售楼部正常销售时间段结束之前，不得经营中餐、火锅类影响售楼的业态），租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日止（起租日期以实际交房日为准）。合同还约定，甲方可以出售本合同约定的租赁房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权，乙方在收到甲方书面通知后3个工作日内书面明确回复是否购买，若乙方逾期未回复，视为乙方放弃优先购买权，甲方可对外进行销售，租赁房屋出售后，由新产权人继续履行本合同甲方项下的权利和业务。 二、2015年5月19日，华宇业昊公司（甲方）、冯喜（乙方）、熊亿公司（丙方）签订《协议书》，鉴于甲方与乙方于2014年11月3日签订《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方位于成都市武侯区的房屋，三方达成协议：自协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下的权利和义务概括转让给丙方，由丙方继续行使和履行。熊亿公司“委托代理人”处有“代洪琴”签名。 2015年6月9日，熊亿公司委托“代红琴”向华宇业昊公司预交合同约定的保证金41364.9元。 三、2017年10月31日，华宇业昊公司与何玥江签订《商品房买卖合同（现售）》，由华宇业昊公司将案涉房屋出售给何玥江，总价款11810000元。合同第五条载明“该商品房的租赁情况为[√未出租]”。 华宇业昊公司分别于2017年10月23日、2017年10月30日、2017年12月11日向何玥江出具收据三张，确认收到何玥江支付的“3-1-101”房号的房款共计11810000元。 熊亿公司提供的《成都市不动产登记信息摘要3》显示，位于成都市武侯区的房屋（权证号：川（2018）成都市不动产权第0475248号）于2019年1月2日登记至何玥江名下，房屋建筑面积411.04平方米。 四、庭审中，熊亿公司与华宇业昊公司均确认，案涉租赁房屋仍作为华宇业昊公司的售楼部在使用，并未实际交付给熊亿公司使用过。何玥江庭审中陈述购买案涉房屋时，进行过现场查看，未发现房屋有租赁事实。 本院认为，华宇业昊公司、熊亿公司以及案外人冯喜签订协议书，由冯喜将其在租赁合同项下的权利义务概括转让给熊亿公司，因此熊亿公司与华宇业昊公司建立租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，合同约定华宇业昊公司作为出租人出售案涉房屋时应当书面通知作为承租人的熊亿公司，但华宇业昊公司并未举示证据证明其在向何玥江出售房屋时向熊亿公司进行了书面通知，因此其存在侵害熊亿公司优先购买权的情形。根据上述法律规定，即使存在侵害承租人优先购买权的情形，承租人也不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。而本案中，熊亿公司以自己优先购买权被侵害为由主张撤销出租人与第三人的商品房买卖合同，该情形也并不属于《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》规定的可撤销民事行为的情形，因此其请求撤销华宇业昊公司与何玥江的商品房买卖合同的请求于法无据，本院不予支持。对其请求优先购买案涉房屋的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”何玥江购买案涉房屋时，案涉房屋仍由华宇业昊公司在实际使用，并未向熊亿公司进行交付，何玥江也对案涉房屋进行了实地查看，故其无法得知房屋处于租赁状态。华宇业昊公司在商品房买卖合同中明确载明房屋处于未出租状态，即华宇业昊公司存在隐瞒房屋租赁状态的可能。同时，何玥江购买案涉房屋的价款与房屋市场价基本一致，并不存在过低的情形，因此本院认定何玥江在购买案涉房屋时为善意购房人。现在案涉房屋过户登记至何玥江名下，因此熊亿公司再主张行使优先购买权与法律规定不符，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条至第一百五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回重庆熊亿餐饮文化有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由重庆熊亿餐饮文化有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一九年十一月十一日 书记员 杨钦钦