安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初5185号原告：俞德梅，女，1966年1月19日出生，汉族，住安徽省来安县。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅晓刚，该公司员工。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告俞德梅与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞德梅、被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风、被告中普公司的委托诉讼代理人傅晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞德梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除俞德梅与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；2、中普公司、中兴公司共同支付租金19170.62元（自2018年10月1日起计算至2019年9月30日，此后自2019年10月1日计算按照合同约定的标准计算至商铺返还之日止）；3、中兴公司支付违约金7032元（自2018年11月1日至实际付款之日，按照1077.5元/月计算）；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月15日，俞德梅与中普公司签订《中普.城市广场全球家居生活馆认购书》，向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆A单元1139室商铺，建筑面积21.55平方米，认购房屋价款为446964元，实付购房款为324273元。同日，俞德梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：1、俞德梅将其A单元1139室商铺的使用权交付给乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年；2、合同约定从2013年10月1日起，前三年为免租期，第四至第七年承诺给予每年保底收益按房款总价的11.84%支付，超出部分的租金双方按比例结算，俞德梅得90%，中兴公司得10%；3、租金为每半年支付一次，每半年的第一个月内付清。中兴公司长期拖欠业主租金,不能按合同履行,无法实现合同目的,房屋租赁合同应予以解除,俞德梅收回商铺。另因中普公司售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益,应当与中兴公司共同承担以上给付义务。中兴公司辩称：对俞德梅诉请的租金数额无异议。违约金过高，请求法院予以调整。商铺是虚拟分割，没有墙，没有路，没有窗，要是解除合同对于俞德梅不利，中兴公司不同意解除合同。中普公司辩称：中普公司不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2012年，俞德梅向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆A1139室，建筑面积为21.55㎡，认购房屋价款为446964元，实付购房款为324273元。俞德梅（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在一楼139号（编号：A1139）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中普公司于售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益。本院（2017）皖1103民初2818号、（2018）皖1103民初3118号民事判决书判决中兴公司、中普公司支付俞德梅2016年10月1日至2017年9月30日的租金31994元、2017年10月1日至2018年9月30日的租金38393元。前述判决均已生效。2019年9月6日，中兴公司支付俞德梅租金3200元。上述事实由俞德梅举证的认购书及认购须知、购房发票（复印件）、房产证（复印件）、《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》（复印件）、宣传画册（复印件）、执行裁定书（复印件）各1份，经中兴公司、中普公司质证，对俞德梅举证的证据均无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：俞德梅与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，三方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付俞德梅租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付俞德梅自2018年10月1日至2020年4月30日的租金应予支付。扣除已付租金3200元后，中兴公司尚欠俞德梅租金54389.5元。关于违约金的诉请，俞德梅主张按1077.5元/月计算，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。俞德梅未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司支付自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，以到期未付租金为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案利息应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据俞德梅诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2018年10月31前、2019年4月30日前、2019年10月31日前分别向俞德梅支付半年租金19196.5元。中兴公司对不要求扣减已付租金的相应的利息，符合法律规定，本院予以采纳。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于俞德梅主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞德梅租金54389.5元及相应违约金（分别自2018年11月1日、2019年5月1日、2019年11月1日起至2020年4月30日止，以租金19196.5元为本金；自2020年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金54389.5元为本金；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告俞德梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1321元，减半收取计660.5元，由原告俞德梅负担60.5元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张伟二〇一九年十一月二十八日法官助理方芳书记员朱守娟。附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。