北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初3900号原告：梁某1，男，1946年8月18日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王璐，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京德恒律师事务所律师。被告：梁某2，女，1934年7月21日出生，汉族，北京市制版厂退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：伊琳（梁某2之女），北京戴梦得首饰制造有限公司退休职工，住北京市东城区。被告：李某，女，1934年2月11日出生，汉族，北京市农机总公司退休职工，住北京市东城区。被告：梁某3（李某之女，亦系李某之委托诉讼代理人），1967年12月3日出生，汉族，中国科学院遗传与发育生物学研究所职工，住北京市东城区。被告：梁某4，女，1961年12月19日出生，汉族，北京市普仁医院退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈晋，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：余曼曼，北京市长安律师事务所律师。原告梁某1与被告梁某2、李某、梁某3、梁某4分家析产纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁某1之委托诉讼代理人王璐、杨柳与被告梁某2之委托诉讼代理人伊琳、被告梁某3、梁某4及其委托诉讼代理人陈晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某1向本院提出诉讼请求：要求对北京市东城区大雅宝胡同63号院内房屋进行分家析产，将其中4号房及9号房归其所有，5号房系门道，由共有权人按份共有，多出份额由多占方按评估价值给付折价款。事实和理由：北京市东城区大雅宝胡同63号院内12间房由梁某1、梁某2、李某、梁某4、梁某3共有，其中梁某1、梁某2各占有三分之一的份额，李某占有六分之一的份额，梁某4、梁某3各占有十二分之一的份额。涉案房屋中4号、9号房屋由原告梁某1使用，1号、6号、8号房屋由被告梁某2使用，2号、3号、7号房屋由李某、梁某4、梁某3使用，5号房屋系门道。为便于管理使用，故起诉要求析产。被告李某辩称，同意原告要求分家析产的诉求，同意4号和9号房归原告所有，要求将3号房（廊子）、7号房归其所有。被告梁某4辩称，同意原告要求分家析产的诉求，同意4号和9号房归原告所有，要求将2号房归其所有。被告梁某3辩称，同意原告要求分家析产的诉求，同意4号和9号房归原告所有，要求将1号房归其所有。被告梁某2辩称，诉争房屋只有产权证，没有土地使用权证，不具备析产条件，故不同意析产。2号房和6号房均为北房，但评估公司对6号房按照北房价值评估，而2号房按照东房价值评估故对评估报告中2号房和6号房的价值不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房屋位于北京市东城区大雅宝胡同63号，共计12间，房号为1至4号，其中1号房为西房2间，2号房为北房5间，3号房为北房3间，4号房为东房2间，面积126.9平方米。2000年6月6日，北京市东城区房屋土地管理局颁发了涉案房屋的产权证，显示涉案房屋登记于梁同和、梁某2、梁某1三人名下，由该三人共有。梁某2与梁同和为兄妹关系，梁某1与梁同和为叔侄关系，梁某2与梁同和的父亲为梁润轩。梁同和与李某为夫妻关系，二人于1960年8月4日登记结婚，婚后育有梁某4、梁某3两女。2015年4月5日，梁同和去世。同年5月26日，李某、梁某4、梁某3办理了公证，李某放弃对梁同和在涉案房屋中的遗产的继承，梁某4、梁某3共同继承梁同和在涉案房屋中的遗产。2015年9月22日，李某以共有权确认纠纷一案将梁某4、梁某3、梁某1、梁某2起诉至本院，要求确认己方对涉案房屋占有1/6的份额，被告梁某4、梁某3各占有1/12的份额，被告梁某1、梁某2各占有1/3的份额。2015年12月10日，本院出具（2015）东民初字第15426号民事判决书，判决李某、梁某4、梁某3、梁某1、梁某2对北京市东城区大雅宝胡同63号院内1号房、2号房、3号房、4号房共有，其中李某占有六分之一的份额，梁某4、梁某3各占有十二分之一的份额，梁某1、梁某2各占有三分之一的份额。梁某2不服判决向北京市第二中级人民法院提起上诉，2016年3月30日北京市第二中级人民法院出具（2016）京02民终1950号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后梁某2提出再审申请有，北京市高级人民法院于2016年10月31日出具（2016）京民申4010号民事裁定书，裁定驳回梁某2的再审申请。诉讼中原告梁某1申请对北京市东城区大雅宝胡同63号院落总面积及各间房屋面积进行测量，并对院落及各间房屋价值进行评估，被告梁某2不同意原告的申请，本院依职权确定由北京市东城区房屋管理局测绘一所进行房屋现状建筑面积分间测绘。因被告梁某2不配合入户测量，故将其占有之房屋按一大间进行测量，根据现场局部数据和档案材料出具6号房和8号房数据。2018年4月9日，北京市东城区房屋管理局测绘一所出具房屋现状面积报告书，将12间房按9个房号确定各间建筑面积，其中3号房和8号房为廊子，5号房为门道。测绘服务费3600元由原告预付。后经法院摇号确定由北京首佳房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。2018年11月7日，北京首佳房地产评估有限公司出具估价报告，该房地产市场价值总价14877122元，单价为117235元/平方米。根据《房屋现状面积报告书》测绘结果，评估报告确定西房北侧第一间为1号房，价值为1595498元；北房东侧第一间为2号房，价值为1283610元；北房东侧第二间前廊子为3号房，价值为571630元；东房北侧第一间为4号房，价值为1513691元；西房北侧第二间为5号房，系门道，为公共部分，不可分割销售，其价值已分摊到其他房屋；北房东侧第三、四、五间为6号房，价值为5543485元；北房东侧第二间为7号房，价值为1821241元；北房东侧第三、四间前廊子为8号房，价值为1143261元；东房北侧第二间为9号房，价值为1404706元。评估费34816元由测绘服务费3600元由原告预付。涉案房屋中4号、9号房屋由原告梁某1使用，1号、6号、8号房屋由被告梁某2使用，2号、3号、7号房屋由李某、梁某4、梁某3使用，5号房屋系门道。2018年12月21日原告梁某1与被告李某、梁某4、梁某3签订协议书，双方协商确定4号房、9号房归原告梁某1所有，3号房（廊子）、7号房归李某所有，2号房归梁某4所有、1号房归梁某3所有，5号房（门道）由双方与梁某2共有，并由李某、梁某4、梁某3共同给付梁某1折价款312938.33元，并另行给付梁某115万元律师费。本院认为，共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。依据房屋的实际使用情况、使用效益和生活需要，在不损害房屋的效用上予以分割。对不宜分割的部分，可以采取折价、适当补偿等方法处理。涉案房屋原为梁同和、梁某2、梁某1三人共有。后经法院判决，由原、被告按份共有，其中李某占有六分之一的份额，梁某4、梁某3各占有十二分之一的份额，梁某1、梁某2各占有三分之一的份额。现原告要求将其占用的三分之一产权份额析出，主张将4号房和9号房（东房二间）归其所有，5号房系门道由原、被告按份共有，其诉求符合法律规定，本院予以支持。该房产经本院委托评估，已对其市场价值进行了确认，原告要求对其所占份额不足部分给付折价款，理由充足，本院予以支持。被告李某、梁某4、梁某3对原告诉求不持异议，并要求将3号房（廊子）、7号房、2号房、1号房归其所有，理由充足，本院予以采纳。被告梁某2以该房不具备析产条件为由不同意析产，且对房屋评估价值不予认可，其抗辩意见于法无据，本院不予采纳。原告与被告李某、梁某4、梁某3就分家析产达成协议一节，该协议内容未经梁某2确认同意，本案不涉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决如下：一、北京市东城区大雅宝胡同63号院内东房二间（4号房、9号房）归原告梁某1所有；北房东侧第二间（含廊子，即3号房、7号房）归李某所有；北房东侧第一间归梁某4所有；西房北侧第一间（1号房）归梁某3所有；北房东侧第三、四、五间（含廊子，即8号房、6号房）归梁某2所有；西房北侧第二间（系门道）由梁某1、梁某2、李某、梁某4、梁某3共有，其中梁某1、梁某2各占有三分之一的份额，李某占有六分之一的份额，梁某4、梁某3各占有十二分之一的份额；二、自本判决生效之日起30日内被告梁某2给付原告梁某1房屋折价款1727705元；被告梁某3给付原告梁某1房屋折价款312939元；被告梁某4给付被告李某房屋折价款43850元；被告梁某3给付被告李某房屋折价款42799元；鉴定费38416元，由原告梁某1、被告梁某2各负担12805.5元，由被告李某负担6403元；由被告梁某4、梁某3各负担3201元；案件受理费111063元，由原告梁某1、被告梁某2各负担37021元，由被告李某负担18511元；由被告梁某4、梁某3各负担9255元；自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉，在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贾艳旗审 判 员  刘晓亮人民陪审员  王书文二〇一九年十一月一日书 记 员  刘连康