广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初10776号原告：深圳市午越物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花三村振业花园综合楼（1-4）层，统一社会信用代码91440300192219954B。法定代表人：王福志，董事长。委托诉讼代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博，广东百朋律师事务所实习律师。被告：深圳市博盛佳业物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道桂庙路与南山大道交汇处新绿岛大厦8楼825单元，统一社会信用代码91440300MA5DDE728E。法定代表人：黄才据，总经理。委托诉讼代理人：马晓燕，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，广东中熙律师事务所实习律师。资产管理人：深圳谋正清算事务有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃源街道田厦金牛广场B座1522单元，统一社会信用代码91440300088486278F。法定代表人：单军。委托诉讼代理人：赵於鹏，男，系公司员工。被告：深圳市南山区先军面餐厅，住所地广东省深圳市南山区南头街道深南路前海路西南侧-振业星海商业广场4F07，统一社会信用代码92440300L888881140。经营者：葛先军。委托诉讼代理人：李波，男，系该餐厅员工。原告深圳市午越物业管理有限公司与被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司（以下简称“博盛佳业公司”）、深圳市南山区先军面餐厅（以下简称“先军面餐厅”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭四根、杨博，被告博盛佳业公司委托诉讼代理人赵於鹏，被告先军面餐厅委托诉讼代理人李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.依法判决被告一立即向原告支付拖欠的2017年10月1日-2018年2月6日期间物业服务633332.55元、专项维修资金15833.49元；支付2017年11月1日-2018年2月6日空调运行费483050.25元；2017年9月1日-10月31日期间的电费32912元（不含被告二承租部分），并支付逾期付款违约金59528元（以每日万分之五计算，自2017年10月25日起暂时计算至2018年3月31日），并以此标准支付至付清款项之日止；2.依法判决被告付2017年8月1日-9月30日期间空调运行费3400元、空调维护费340元，电费45120.9元，水费（含污水处理费、垃圾处理费）1217.2元，并支付违约金3956元（以每日万分之五计算，自2017年10月25日起暂时计算至2018年3月31日），并以此标准支付至付清款项之日止；3.依法判决被告二对被告一在诉讼请求2中的付款责任承担连带责任。以上共计1278690.39元。庭审中，原告变更诉讼请求，因被告一在原告处缴纳有水电费和物业管理费押金、维修押金，三项共计400564.6元，因此，原告变更诉讼请求为主张以原告请求的总金额中抵扣上述费用，剩余金额为878125.79元；4.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年被告一通过招标方式，承租深圳市振业（集团）股份有限公司位于深圳市××前海路的星海名城七期（振业国际商务中心)星海商业广场商业裙楼负一楼至三楼商铺，建筑面积15028.23平方米。2017年9月5日，被告一与原告下属的星海名城七期管理处签署《振业星海商业广场物业服务协议》，约定，原告承担被告一承租物业的物业服务，物业管理费用为物业服务费标准为10元/㎡?月；中央空调运行费标准为10元/㎡?月；商场电费按1.21元/千瓦时标准计收，商业广场7部电梯使用电费,被告一承担比例为总电费的40%;1楼至3楼扶手电梯由被告一全部承担;此外，被告还承担承租物业的水费、污水处理费、垃圾处理费和物业专项维修资金；相关费用自2017年8月1日起计收，其中，空调运行费从2017年11月1日起计收。被告一应当在每月25日前结清当月物业管理费及上月产生的空调运行费用、水电费等费用，如被告逾期缴纳物业相关费用的，每逾期一曰，按欠款总额的万分之五的标准向甲方支付违约金。合同签订后，被告一入场就开始拖欠水电费等费用，并从10月份开始拖欠物业服务费，虽经原告多次追讨，被告拒不履行付款义务。另，因被告一承租涉案物业时，被告二还在商业裙楼一楼经营，经营面积为340平方米。原告与被告二在2017年5月10签署了《振业星海商业广场物业服务协议》，约定被告二直接向原告交付上述面积的物业管理费、水电费、物业专项维修基金等费用。因该物业被包括在被告一承租范围，在被告一与房屋业主签署租赁协议之后，被告一要求被告二将其负担的物业管理费先交付至被告一，再由其统一向原告缴纳。因被告二拖欠原告的水电费用等，原告向被告追讨时，被告二告知其已将2017年8月1日至9月30日的水电费、空调运行费等共计50078.1元交付至被告一，但被告一收到款项后，并没有向原告交付该项费用。鉴于被告一拒不履行付款，已严重损害原告的合法权益，为此，特诉诸法院，请求依法判决。被告博盛佳业公司辩称，本案原告起诉的内容没有事实依据。首先，深圳市振业集团股份有限公司出租给被告一的商铺面积仅为12815.2平方米，与原告诉称的不一致。其次，原告计算被告一物业费的时间与事实不符，被告一于2017年8月1日与业主深圳市振业集团股份有限公司签订租赁合同，于2017年11月12日搬离租赁物业，因此，原告应当以2017年11月12日作为结算被告一各项费用的截至日期。最后，原告所主张的物业费用均系原告自行制作，并未向被告一提供相关的凭证，被告一对此不予确认。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告先军面餐厅辩称，答辩人自2015年8月起，承租天虹商场位于深圳市南山区××前××号房屋，2017年因为天虹撤场，答辩人与场地所有人振业（集团）股份有限公司签订《振业星海商业广场临时场地租用协议》，租赁期限为2017年4月16日至2017年7月15日期间，共3个月，在此租用协议的存续基础上，答辩人、被答辩人与深圳市振业（集团）股份有限公司3方共同签订了《振业星海商业广场物业服务协议》，合同签订时间为2017年5月10日，约定合同期间内答辩人直接向被答辩人交付合同相关物业服务费用，答辩人也按照合同及时向被答辩人缴纳了费用。答辩人与被答辩人合同到期后，被答辩人与深圳市博盛佳业物业管理有限公司签订《振业星海商业广场物业服务协议》，约定自2017年8月1日起由被告一向原告支付物业管理相关费用，答辩人与深圳市博盛佳业物业管理有限公司签订《振业星海商业广场临时场地租用协议》，租赁期限：2017年8月1日至2017年9月30日期间，共2月。合同约定合同期间物业管理相关费用由深圳市博盛佳业物业管理有限公司直接收取。在此期间答辩人、被答辩人无物业服务协议。答辩人认为被答辩人所追讨的费用发生期间，答辩人与被答辩人没有合同关系且相关费用己付讫，答辩人已全面、完整的履行了付款义务，不应承担被答辩人所诉讼请求的连带责任。请求人民法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，被告博盛佳业物业公司作为承租方（乙方），与案外人出租方（甲方）深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称振业公司）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××××大道与前海路交汇处星海名城七期1F到3F的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，涉案房屋的出租面积共计15028.23平方米，产权人或合法使用人为案外人振业（集团）股份有限公司，租赁期限从2017年8月1日起至2027年7月31日止；及其他内容。2017年8月，被告博盛佳业物业公司（乙方）与原告（甲方）签署《振业星海商业广场物业服务协议》，双方就乙方租用振业星海商业广场商业裙楼负一楼至三楼商铺（建筑面积15028.23平方米）管理事宜进行约定，原告提供振业星海商业广场的物业服务，服务期限以振业公司与乙方的租赁合同期限2017年8月1日起至2027年7月31日为准；物业服务费收费标准为10元/平方米/月，中央空调运行费按面积计算，收费标准为10元/平方米/月；商场电费按1.21元/千瓦时标准计收，商业广场使用电梯（3台货梯和4台观光梯）使用电费按照租赁面积和商业总面积的比例进行分摊，分摊比例为40%，1楼至3楼共计6部扶梯电费则由乙方全部承担；乙方租赁区域内水电则由乙方自行承担；水费为3.77元/立方，污水处理费为1.2元/立方，垃圾处理费为0.27元/立方；物业专项维修基金0.25元/平方米/月；物业管理费、水电费、物业专项维修基金自2017年8月1日起计收，乙方应于8月25日前交纳当月物业管理费等物业服务费用；空调运行费从2017年11月1日起计收，乙方应于11月25日前交纳当月空调运行费；每月25日前结清当月物业管理费及上月产生空调运行费、水电费等费用；乙方须于每月25日前交纳当月的物业服务费（及上月产生空调运行费、水电费等费用），若乙方逾期缴纳，逾期一日按欠缴总额的日万分之五支付违约金；乙方按面积缴纳室内水电押金（水电押金即水电费代收代付周转金）10元/平方米、物业综合管理费押金10元/平方米；乙方退租时如未拖欠费用，则押金于费用结清及交接验收合格后5个工作日内不计利息一次性退还，甲方未按时退还的，每逾期一日应向乙方支付押金总额的万分之五违约金；及其他内容。被告博盛佳业物业公司向原告出具《商户承诺书》，承诺从2017年8月1日起，每月15日前向振业国际商务中心管理处交纳物业服务费等各项费用。2017年5月10日，深圳市午越物业管理有限公司星海名城七期管理处（甲方）与被告（乙方）先军面餐厅签署《振业星海商业广场物业服务协议》，合同封面注明甲方为原告，约定：乙方租赁面积为340平方米，乙方据此缴纳相关物业服务费用；物业服务费标准为10元/平方米/米，电费按照1.21元/千瓦时标准计收，空调维护费按照1元/千瓦时计收，空调运行费按3750元/月计收，乙方须于每月15号前交纳当月物业服务费及上月产生的水电费等，逾期一日按欠缴总额的日万分之五支付违约金等。因被告博盛佳业物业公司拖欠各项费用，深圳市午越物业管理有限公司星海名城七期管理处于2017年11月10日向被告发出《关于尽快缴纳物业服务费及水电费的函》并附上收费通知单，催促该被告交纳2017年9月至11月份拖欠的物业管理费等各项费用合计491273.02元及8月、9月水电费、空调费合计50078.1元，若该被告有异议，请求及时联系等。被告博盛佳业物业公司表示未收到该函件。2018年3月19日，深圳市午越物业管理有限公司星海名城七期管理处再次向被告博盛佳业物业公司发出《关于尽快缴纳物业服务费及水电费的函》并附上收费通知单，载明该被告在2017年8月1日至2018年2月6日承租涉案房屋期间，共拖欠水电费等费用及违约金合计1243011.19元，请该被告于2018年3月25日前结清等。原告提交了一份《租赁房屋收铺交接凭据》，加盖振业公司、被告博盛佳业物业公司及深圳午越物业管理有限公司星海名城七期管理处公章，落款日期为2018年2月6日。内容显示，被告博盛佳业物业公司与振业公司2017年签署的《房屋租赁合同》已经解除，双方于2018年2月6日办理涉案房屋的交接手续。原告主张根据该份函件，被告博盛佳业物业公司实际使用涉案房屋至2018年2月6日，故其请求的各项费用计算截止时间也为2018年2月6日。2018年3月22日，被告博盛佳业物业公司向深圳市午越物业管理有限公司星海名城七期管理处出具《关于的复函》，内容如下：一、原告应以2017年11月12日作为我结算各项费用的截止日期；二、原告应按该被告实际使用的租赁物业面积计算相应费用；三、空调运行费应从2017年11月1日起计收；四、原告核算的电费、水费、污水处理费、垃圾处理费未提供任何凭证，且核算的用电量不合理，不予认可；五、原告应在收函后5个工作日内退还水电押金及物业综合管理费押金等。庭后，原告提交了一份关于各项诉讼请求中逾期付款违约金的计算明细，截至2018年3月31日违约金共计68221元（先军面餐厅部分为3931元），具体计算如下：一、2017年10月25日前应支付的费用共计240786.4元，包括2017年10月份物业服务费150282.3元、2017年9月1日-10月31日期间的电费32912元、2017年9月1日-10月31日期间的专项维修基金7514元、2017年8月1日-8月31日期间电费45120.9月、2017年8月1日-9月30日期间空调运行费3400元、空调维护费340元、水费（含污水处理费、垃圾处理费）1217.2元，因此，2017年10月25日-2017年11月24日共计31天的违约金为3732元（240786.4元×0.0005×31天）；二、2017年11月25日增加的应付费用：增加共计304321.6元，共计本金545108元。增加的费用包括2017年11月份物业服务费150282.3元、2017年11月份专项维修基金3757元、空调运行费150282.3元，因此，2017年11月25日-2017年12月24日共计30天的违约金为8177元（545108元×0.0005×30天）；三、2017年12月25日增加的应付费用：增加共计304321.6元，共计本金为849429.6元。增加的费用包括2017年12月份物业服务费150282.3元、2017年12月份的专项维修基金3757元、空调运行费150282.3元，因此，2017年12月25日-2018年1月24日共计31天的违约金为13166元（849429.6元×0.0005×31天）；四、2018年1月25日增加的应付费用：增加共计304321.6元，共计本金1153751.2元。增加的费用包括2018年1月份物业服务费150282.3元、2018年1月份的专项维修基金3757元、空调运行费150282.3元，因此，2018年1月25日-2018年2月24日共计31天的违约金为17883元（1153751.2元×0.0005×31天）；五、2018年2月1日-2月6日增加的应付费用：增加共计65211.7元，共计本金1218962.9元。增加的费用包括2019年2月份6天的物业服务费32203.35元、专项维修基金805元、空调运行费32203.35元，因此，2018年2月25日-2018年3月31日共计35天的违约金为21332元（1218962.9元×0.0005×35天）；六、关于先军面餐厅部分：2017年8月1日至9月30日的水电费、空调运行费共计50078.1元。从2017年10月25日计算至2018年3月31日止的违约金为3931元（50078.1元×0.0005×157天）。本院认为，被告博盛佳业物业公司与原告签署的《振业星海商业广场物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同。原告要求被告博盛佳业物业公司支付拖欠的物业服务费等费用并提交了各期间段收费通知单、电费通知单等凭证，符合上述合同约定，被告博盛佳业物业公司未举证证明已支付，其应承担举证不能的不利后果，应予以支付。因双方上述合同已经约定原告提供物业管理服务的面积为15028.23平方米，被告博盛佳业物业公司也据此支付了2017年8月、9月的部分费用，现另外再主张应按其主张的面积计算各项费用，依据不足，不予采信，其反诉请求原告因面积计算错误而多收取的物业综合管理费、物业专项维修资金，不予支持。根据《租赁房屋收铺交接凭据》显示，被告博盛佳业物业公司已确认2018年2月6日完成涉案房屋的交接手续，故其应支付各项费用的截止时间为至该交接之日。原告请求支付拖欠的费用及逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金应按日万分之五的标准，从逾期之日起计至本判决确定的付款之日止。至于被告先军面餐厅应当支付的2017年8月1日-9月30日期间的空调运行费等各项费用，因其承租面积包含在被告博盛佳业物业公司向原告承租的面积范围内，原告亦向被告博盛佳业物业公司主张上述费用，二被告之间也约定由博盛佳业物业公司收取相应费用后再向原告缴纳，被告先军面餐厅也已实际向被告博盛佳业物业公司交纳，故上述期间的费用应由被告博盛佳业物业公司先原告支付，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告先军面餐厅无须再向原告支付，原告请求其对上述费用承担连带支付责任，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市午越物业管理有限公司支付拖欠的2017年10月1日-2018年2月6日期间物业服务费633332.55元、专项维修资金15833.49元；支付2017年11月1日-2018年2月6日空调运行费483050.25元；2017年9月1日-10月31日期间的电费32912元（不含被告先军面餐厅承租部分）；二、被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市午越物业管理有限公司支付2017年8月1日-9月30日期间空调运行费3400元、空调维护费340元、电费45120.9元、水费（含污水处理费、垃圾处理费）1217.2元，合计50078.1元；三、驳回原告深圳市午越物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币16308.21元，由被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吴奕盈人民陪审员  夏华强人民陪审员  陈铁军二〇一九年十一月七日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。