广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初2015号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:荔浦市荔城镇城东街环东路45号。 法定代表人：吴志超，总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告：谢瑜，女，1984年6月1日出生，汉族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：潘以双，广西江浔律师事务所律师。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称：大发公司）与被告谢瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提起诉讼请求：1.判决被告给付原告2019年6月、7月以及8月1日至8月4日的租金共计73600元、物业费4650元，2019年5月至8月4日的电费18938.5元、水费6718元，以上两项合计103906.5元;2.判决被告给付原告违约金103500元；3.依法确认被告给付的押金30000元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求中的水费6718元变更为6295元，总数103906.5元相应变更为103483.5元。事实与理由：2015年7月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告自愿承租原告位于荔浦市滨江商贸城7号楼一层铺面编号为1号门面（面积为290平方米）及7号楼第二层（面积800平方米），用于咖啡店经营。租期从2015年7月10日至2025年7月10日。租金为：7号楼一层铺面租金从2015年12月1日起至2019年12月1日止为50元/平方米，每月计14500元；二层为25元/平方米，每月计20000元，合计每月租金为34500元。物业管理费2元/平方米，共计2180元/月。每月30日前交清下月租金，先交后用，押金30000元，在签合同时一次性交纳，被告租赁房屋期间所产生的税费（包括因房屋租赁而产生的税费）、租赁房屋电费、清洁卫生费等一切费用由被告负责，与原告无关。合同并约定，被告必须按约定交纳租金和各种税费，如不按期交纳，除照收租金外，逾期45日以上，原告可立即解除合同，没收被告押金，收回所出租的房屋；合同生效后，除不可抗力和县级以上政府工作需要解除合同以外，双方不能随意解除合同，如被告要求解除的，需另外补偿原告三个月租金的违约金。合同签订后，原告将租赁房产交付被告管理、经营，但被告却未依约定给付租金、物业费以及水电费等，2019年8月4日，被告将所租赁店铺交还原告，并称自此以后不再使用。被告尚欠原告2019年6月、7月以及8月1日至8月4日的租金共计73600元(34500元/月×2个月+34500元/月÷30天×4天）、物业费4650元（2180元/月×2个月+2180元/月÷30天×4天），2019年5月、6月、7月以及8月1日至8月4日的电费18938.5元、水费6295元，以上共计103483.5元。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系合法有效合同，双方应恪守并履行合同义务。现被告逾期不给付租金及相关费用，并将租赁店铺交还原告，依据合同约定，被告所交纳的30000元押金归原告所有，并按照三个月租金标准给付原告违约金。 被告谢瑜辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》违反法律的禁止性规定，属无效合同。被告经初步考察决定租赁原告位于荔浦市部分房屋，用于经营咖啡店。2015年7月10日，被告与原告签订《房屋租赁合同》时原告答复可以办理《消防安全检查合格证》、《娱乐经营许可证》等相关许可证，但被告装修完毕开业后，向消防部门申请办理合格许可证时，才知晓该承租房屋土地用途为“城镇住宅用地”，不能作为商业经营，不能获得消防许可。但原、被告签订的《房屋租赁合同》第1条明确约定，权属清楚，界址明确，水、电到位，可以用于出租，作经营使用。因此，该合同违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属无效合同，原告不能据此请求所谓“权利”，而应按《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销的法律后果”的规定处理。被告同意交清至2019年6月的费用。至于水电费，被告不认可，如果不是原告实际使用产生的，原告不同意交。对于押金问题，应根据法律的规定予以返还。二、被告多次与原告协商解决有关争议，均因原告出尔反尔及土地用途变更问题而未能达成一致，被告无过错，不构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条“在合同履行过程中，双方可协商变更合同的相关条款，另行签订补充协议，补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。如确有协商解决不了的问题，双方均可向荔浦市人民法院诉讼解决”之约定，发生争议后，被告多次主动与原告协商，均系原告原因未能达成一致意见。因此，在整个履约过程中，被告并未存在过错，当然也就不会构成违约，何来支付违约金？ 综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》有欺诈行为，且违反法律强制性规定，是无效合同，应当按无效合同处理；被告不存在违约过错，无须支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年7月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，其中原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方）。合同约定，被告租赁原告位于荔浦市滨江商贸城7号楼一层铺面1号门面（面积290平方米）及二层800平方米房屋作咖啡店使用。合同注明租赁物权属清楚，界址明确，水、电到位，可以用于出租，作经营使用，被告对以上房屋已进行多次察看、了解，愿意租用。租期从2015年7月10日始至2025年7月10日止；租金为：2015年12月1日至2019年12月1日，一层铺面租金为50元/平方米，每月计14500元，二层租金为25元/平方米，每月计20000元，每月租金共计为34500元，每月30日前交清下月租金，先交后用；从第五年开始每年按原有租金的5%递增；物业管理费为2元/平方米/月，共计2180元/月；押金30000元，在签合同时一次交纳。违约责任：被告（乙方）必须按约定交纳租金和各种税费，如果不按期交纳，除照收租金外，逾期15日内，按逾期应交纳税费的50%向甲方支付违约金；逾期30日内，按逾期交纳税费的80%向甲方支付违约金；逾期30日以上的，按逾期交纳税费的100%向甲方支付违约金；逾期45日以上的，除按以上标准向甲方支付违约金以外，甲方可立即解除合同，没收乙方押金，收回所出租的房屋。合同的解除和优先权约定：合同生效后，除不可抗力和县级以上政府工作需要解除合同造成合同不能履行的以外，双方不能随意解除合同；如确需解除合同的，任何一方均需提前三个月书面通知对方，给对方三个月的调整期；是乙方要求解除的，乙方还需另外补偿甲方三个月租金标准的违约金；是甲方要求解除的，甲方需减免乙方三个月的租金，乙方租用房屋经甲方书面同意的装修，甲方还应按双方认可的机构或个人对装修残存评估价值向乙方负责。甲方给予乙方五个月的装修免租期，即从2015年12月1日起开始收租金。消防设施安装及审批费用由乙方负责。10年合同期内乙方经甲方同意有权出租和转让。合同签定后，原告依约交付了押金30000元并进场装修经营。 2019年8月4日被告向原告出示书面材料，称“因本物业不能办理文化证、品牌方不得以更换新物业经营，6月21日正式停业，8月4日店铺清理交还荔浦县大发房地产开发有限公司，以后不再复用”。从2019年6月起，被告未再交纳租金及物业费。交还租赁物时，原、被告没有确认电表数及水表数。诉讼中原告出示涉案租赁物2019年5月至8月的电费明细、停租时水电表记载数照片，照片显示水表数为1689、电表数为15740；三张水费发票，分别为2019年5月13日至6月13日水费993元、2019年6月13日至7月15日水费287元、2019年7月15日至9月6日水费5015元。 另查明，荔城镇滨江路新城B区滨江商贸城7号楼规划图显示，该栋楼的一至三层为商场，从第四层（含第四层）起为住宅。2019年1月31日，涉案租赁物所属的7号楼通过消防验收合格。原告大发公司于2017年取得桂（2017）荔浦县不动产权第0012016号不动产权证，证中土地用途登记为“城镇住宅用地”。2019年10月31日，原告将涉案租赁物一楼中的95平方米及二楼重新租赁给他人，并签订了新的《房屋租赁合同》。 2019年11月11日，本院组织原、被告代理人到涉案租赁物进行现场查看，当天涉案租赁物的电表数为15741，水表数为7（原告陈述新租户进来以后新换的水表），租赁物正在进行新的装修。 在庭审过程中，被告对原告诉请的2019年5月至8月4日电费18938.5元无异议，对水费6295元有异议，认为被告当时已停业，不可能产生这么多的水费。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题；二、原告的诉讼请求是否有法律依据的问题。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，系合法有效的合同。至于城镇住宅用地可否开发为“商住合一”的建筑物，该建筑物可否用于商业经营的出租，则属于行政部门管辖范围，不应由法院认定。《中华人民共和国物权法》第七十七条并非效力性强制性规定，承租人并非利害关系业主，如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由，要求确认合同无效，不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，被告辩称其只营业到6月份，停业时已告知原告不再租用，原告需要时可随时收回房屋，因此其只负担至2019年6月的相关费用，但被告就该辩称未提供证据予以证实，原告亦不予认可，且被告出示给原告的书面材料中明确其使用到2019年8月4日，因此，使用期间的房屋租金及相关费用，被告应予承担，其尚需支付给原告2019年6月、7月以及8月1日至8月4日的房屋租金共计73452元(34500元/月×2个月+34500元/月÷31天×4天）、物业费4641元（2180元/月×2个月+2180元/月÷31天×4天）。 关于违约金问题。被告以原告提供的租赁物无法令其办理相关证照为由提出解除合同，但被告未提供证据证实其无法办理相关证照是因为原告租赁物导致，故被告解除合同不属于合同约定的不可抗力或者县级以上政府工作需要解除合同造成合同不能履行，且被告未与原告协商一致解除合同，并逾期支付租金及物业费，因此，被告依照合同约定应承担擅自解除合同的违约责任。被告认为原告主张的违约金过高，应予调整。本院认为，原告就涉案租赁物于2019年10月31日与他人重新签订了《房屋租赁合同》，原告因被告解除租赁合同所造成的实际损失为三个月的房屋租金，结合原告的损失及合同对违约金的约定，本院支持原告诉请的违约金103500元。 关于水、电费问题。被告对原告诉请的电费18938.5元无异议，本院予以确认；对原告诉请的水费6295元有异议，认为被告当时已停业，不可能产生这么多水费。本院认为，该水费系原告代交，被告认为水费有问题，应提供证据予以证实，否则其应承担举证不能的法律后果，对原告诉请的6295元水费，应予支付。 原告诉请没收押金问题。本院认为，押金起到担保或保证被告支付租金及相关费用的作用，在被告没有履行相关义务时，原告可自行扣除。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约金，且违约金已经能够补偿原告的损失，其再要求没收被告押金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告关于被告给付租金73600元、物业费4650元、电费18938.5元、水费6295元、违约金103500元及依法没收被告给付的押金30000元的诉讼请求，本院部分支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司房屋租金73452元、物业费4641元，合计78093元； 被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司电费18938.5元、水费6295元，合计25233.5元； 被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司违约金103500元； 驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费4861元，减半收取2431元，由被告谢瑜负担2118元，原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担313元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本案判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4861元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 陶改华 二〇一九年十一月十八日 法官助理 黄冰玉 书 记 员 蔡大鹏