贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初3763号 原告（反诉被告）：郭锦昌,男,1951年3月21日,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。 原告（反诉被告）：梅国荣,女,1946年12月5日,汉族,住贵州省贵阳市云岩区。 共同委托诉讼代理人：似庆岑，贵州民贵律师事务所兼职律师。 被告（反诉原告）：陈才方，男，1954年5月23日生，黎族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：梁斌，贵州泳清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：青祖萍，女，1961年10月10日生，汉族，住贵州省兴仁市，系陈才方之妻。 第三人：兴仁市人民政府，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处民主路20号，统一社会信用代码：11522322009610040W。 法定代表人：方先红。 委托诉讼代理人：张公理，贵州公心和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成林，男，1984年8月30日生，汉族，住贵州省兴仁市，系兴仁市人民政府工作人员。 原告郭锦昌、梅国荣与被告陈才方、第三人兴仁市人民政府（以下简称“兴仁政府”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后,被告陈才方依法向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭锦昌及其共同委托诉讼代理人似庆岑，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人梁斌、青祖萍，第三人兴仁政府的委托诉讼代理人张公理、刘成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣向本院提出诉讼请求：1.判决撤销被告与原告郭锦昌所签订的房屋转让协议，确认原告郭锦昌是位于兴仁市（产权证上地址：贵州省兴仁市，房屋面积52.04㎡，价值为124200元，拆迁价格2300元／㎡）房屋的产权所有人；2.诉讼费由被告承担。审理过程中，原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣变更诉讼请求第一项的“判决撤销被告陈才方与原告郭锦昌所签订的房屋转让协议”为“请求判决原告与被告签订的房屋转让协议不成立、未生效”。事实和理由:1994年下半年，原告因工作单位贵州省兴义汽车运输总公司兴仁运输分公司，经济效益不好，向工作单位办理停薪留职，离开兴仁外出打工。原告于1998年8月20日与兴仁运输分公司签订《住房制度改革公有住房出售合同》，购得工作单位拥有的住房（产权证上地址：贵州省兴仁市，房屋面积52.04㎡）。梅国荣退休后，回贵阳照看读书的女儿，两原告都离开了兴仁，因此前述房屋空置了。几年后，郭锦昌觉得房屋空置是损失，于2002年5月15日与原本单位职工陈才方签订了房屋转让协议，郭锦昌将房屋转让给陈才方使用，梅国荣知道转让房屋使用权的情况，但未在房屋转让协议上签字。协议上“从即日起，房屋的所有事宜，由陈才方自理”指居住房屋的水、电费、垃圾费、电视收视费、物管费，需要陈才方去办理和承担费用。由于原告长期不在兴仁，如果需要办理使用房产证才能办的有关手续可能不方便，所以郭锦昌将房屋产权证交与陈才方保管，以避免因为传递房产证办事带来的交通不便和耽误时间。原告在保留自己处分权的情况下，将该房屋交付给被告使用并收取了10000元使用费，没有在房屋转让字条上明确具体、准确的使用期限，实际上是原告自愿将房屋以有偿不定期的方式交给被告使用。原告从单位合同中看到该房屋不能随便买卖、优先购买权等规定，担心国家有关部门的制裁，所以原告郭锦昌只能是将系争房屋转让给被告陈才方使用而不是转让房屋所有权，所以在房屋转让协议用“使用”这个词。自原、被告签订房屋转让协议至2019年6月系争房屋被征收之前，被告并没有与原告进行过协商是否购买原告房屋产权并过户。原告本意只是将房屋的有偿使用权转让给被告，而被告却将使用权转让误解为所有权转让，并以房屋所有人的身份与征收组签订拆迁协议，第三人也对被告提供的房屋转让协议产生了错误认识，误以为被告通过与原告签订房屋转让协议和长期居住在系争房屋就当然取得了系争房屋的所有权。依照物权法定原则，该房屋的产权登记人是原告郭锦昌的名字，是合法有效受法律保护的，第三人撇开原告和被告签订房屋征收协议，其行为间接侵害了原告的合法权益。原告郭锦昌在第三人处获得了被告提供的房屋转让复印件，对该字条的真实性产生质疑，有权要求进行司法鉴定，理由如下：第一，原告郭锦昌当初写字条时没有写金额，而被告提供的字条上却有“11000.00元”字迹；原告确实收了被告10000元，但不是所谓的转让所有权对价，是被告有偿不定期使用房屋的租金，原告自愿以10000元价格将房屋交给被告使用，保留房屋所有权；第二，原告所写字条时，没有证明人，没有余诗泽在现场，被告提供的字条上有“证明人：余诗泽2002年5月15日”字迹。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）陈才方辩称并向本院提出反诉请求，1.确认反诉人与被反诉人订立的房屋转让协议合法有效；2.请求依法确认位于兴仁市的房屋所有权归反诉人所有（房产证号：仁房权证城关镇字第××号）；3.驳回被反诉人的诉讼请求；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：一、陈才方与郭锦昌系同一单位职工，郭锦昌于2002年5月15日在时任运输公司党委书记余诗泽（己退休）的见证下，向陈才方出具房屋转让协议的同时，已将房屋及其房产证交付给陈才方，陈才方己按合理对价支付房屋转让款11000元（被反诉人于1998年8月在单位房改购买时为4798元），该事实被反诉人在起诉状中己自认。二、陈才方与被反诉人的房屋转让协议合法有效，并己实际履行，陈才方是争议房屋的实际所有权人。1、根据《物权法》第十五条的规定，陈才方受让房屋后，虽然没有办理房屋产权变更登记，但并不影响合同的效力。2、根据《物权法》第三十九条的规定，自陈才方受让该房屋后，对房屋进行了必要的装修，如增设地板砖、木窗改铝合金窗等，第二年因公司车站公共厕所被拆除，公司为了便利两个单元（5层）20户职工的生活，允许职工住户在相邻宿舍楼的空地上集资修建厨房和卫生间（从下至上每层住户一套，约20㎡），公司补助每户职工2000元，其余由各住户统一分摊。宿舍楼增建时，由住户职工代表陈林刚、彭厚德、张颖（公司财务人员）等人负责组织修建，张颖负责资金收集和支付。自陈才方居住该房屋至今己17年之久，被反诉人从未向陈才方、所属单位、或者相关部门提出过任何异议。据此，陈才方己实际占有、使用该房屋，是该房屋的真实权利人。3、根据《物权法》第二十八条的规定，本案争议的房屋因政府在实施“兴仁市2019城北文化路棚户区改造项目”的征收工作中，已依法作出征收决定，陈才方已自愿签订《房屋征收补偿协议》。至此，该房屋的物权因政府的征收行为归于消灭，争议房屋已经没有办理变更（过户）登记手续的必要，人民政府依据征收补偿标准应当支付陈才方的各项补偿及收益等。三、被反诉人提出其仅转让房屋使用权、没有转让房屋所有权，即保留房屋所有权等诉讼主张，于法无据。1、根据《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移”的规定，在本案中，被反诉人收取陈才方房屋转让款后，即交付房屋并出具房屋转让协议，协议载明“职工郭锦昌将房屋转让给职工陈才方使用。从即日起房屋的所有事宜，由陈才方自理”，意在房屋产权过户登记等相关手续均由陈才方自行办理并承担费用。只是因为在城市棚户区改造期间，政府相关部门暂时停止办理有关房屋产权的变更登记，导致陈才方不能办理房屋变更登记手续。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，故被反诉人提出保留房屋所有权等诉讼主张，与法律规定相悖。 原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣辩称，我方认为双方的房屋转让协议不成立，房屋产权人属于郭锦昌，理由如下，一、郭锦昌跟陈才方签订的房屋转让协议，根本不具备房屋买卖合同的实质，合同内容第一条职工郭锦昌将房屋转让给职工陈才方使用，清楚的表明只是给陈才方使用权，不是转让所有权；二、房屋转让协议上面写的11000元、证明人余诗泽，有篡改的嫌疑，字迹应该是余诗泽写的，而余诗泽根本就是无关的第三人。原房屋转让协议上没有11000元这个字迹，没有价格条款，这样的协议是违反合同法规定的，合同法规定一个合同成立至少要具备三个要素，价格条款是必不可少的。三、因为房屋是特殊商品，买卖必须要遵循我国物权法，必须要进行不动产登记，而双方争议的房屋不具备上市交易资格，没有上市交易合格证，加上双方没有对如何办理房屋产权过户进行任何的约定，陈才方所说的房屋转让合法有效根本不成立，因为欠缺诸多上述必备条款，这样的转让协议根本无法履行，房屋转让协议根本不成立，未生效；四、陈才方居住该房屋至今17年之久，根据物权法，他居住这么长时间并不能取得该房屋的所有权；五、陈才方称他和兴仁市人民政府签订了房屋征收补偿协议，经兴仁市人民政府证实，该协议是不存在的；六、“从即日起房屋所有事宜由陈才方自理”，因为郭锦昌在外地打工，要回到兴仁不方便，避免交通成本，所以就把房屋所有权证书交给陈才方保管，是为了方便陈才方去办理一些需要使用房屋产权手续的需要，对方说我们是保留所有权的转让根本不成立，我们根本没有把所有权卖给陈才方。 对于本诉与反诉，第三人兴仁政府的陈述如下：我们今天来就是说明一件事情，即双方争议的房产的确在我们这一期棚改征收范围，目前没有与争议双方中任何一方实际签订征收补偿安置协议，也没有实际支付征收补偿款，待双方与法院确认产权之后，再进行安置补偿。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.原告（反诉被告）提交的房屋转让协议复印件，拟证明郭锦昌与陈才方的房屋转让协议不成立不生效。陈才方对真实性无异议，对证明内容有异议，认为该协议恰好证明郭锦昌已经将房屋转让给陈才方。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合全案事实及证据予以综合认定。2.被告（反诉原告）提交的房屋转让协议，拟证明陈才方与郭锦昌订立房屋转让协议的事实、房屋转让价款为11000元。原告（反诉被告）认为11000元不是房屋转让价款，签协议时没有11000元字迹，郭锦昌收到的是10000元。双方提交的房屋转让协议内容相同，庭审中青祖萍已自认协议上的11000元是其后面写的，余诗泽当时没在场，是后面遇到喊余诗泽签的字。故对于该房屋转让协议上价款11000元部分及余诗泽签字，本院不予采信，其余内容本院予以采信。3、被告（反诉原告）申请的证人毛某的到庭陈述，原告（反诉被告）对毛某陈述是余诗泽的签字不予认可，对该证人证言，本院将结合全案事实及证据予以综合认定。 另对于原告（反诉被告）提出原告郭锦昌当初写字条时没有写金额，没有证明人，拟对“11000.00元”、“证明人：余诗泽2002年5月15日”字迹申请鉴定，因被告（反诉原告）已自认系协议签订后添加，故对原告（反诉被告）提出的鉴定申请，本院不予同意。 本院经审理认定事实如下：郭锦昌与梅国荣系夫妻关系。郭锦昌原系兴义汽车运输总公司职工，1998年8月1日，郭锦昌与兴义汽车运输总公司签订《住房制度改革职工住房买卖合同》，郭锦昌向该公司购买得位于原“兴仁县xx路xx号xx幢xx楼xx号”住房一套，建筑面积为52.04㎡，价款为4798元，并办理了房屋产权证。2002年5月15日，郭锦昌与同在兴义汽车运输总公司工作的陈才方签订了房屋转让协议，内容“职工郭锦昌将房屋转让给职工陈才方使用。从即日起，房屋的所有事宜，由陈才方自理。”协议签订后不久，陈才方对该房屋进行了装修及部分扩建，案涉房屋一直由陈才方居住至今。现该房屋被纳入兴仁市人民政府棚户区改造的征收范围，因郭锦昌与陈才方对该房屋产权产生争议，第三人兴仁政府未与任何一方签订征收补偿安置协议。扩建后的房屋面积共计70多㎡。 本院认为，本案的争议焦点为:一、郭锦昌与陈才方签订的房屋转让协议实质是对房屋进行转让还是租赁；二、房屋转让协议是否成立、是否生效；三、案涉房屋的所有权归属。 关于争议焦点一，首先，房屋转让协议系郭锦昌亲笔书写，抬头为“房屋转让”，而不是“房屋租赁”。其次，郭锦昌自认收到陈才方支付的价款为10000元，但辩称这10000元不是房屋转让款，而是房屋不定期租赁款，结合2002年当地经济情况及1998年郭锦昌购房款为4798元的事实，10000元更符合房屋转让对价；对于郭锦昌辩称的不定期租赁款，即租赁时间长短不固定，租赁款却固定为10000元，与常理不符，本院不予采信。再次，郭锦昌在签订房屋转让协议后，便把房屋产权证书交给陈才方，且从签订协议后17年内从未回兴仁对该房屋进行过管理。综上，本院对被告（反诉原告）陈才方提出房屋转让协议的实质为房屋转让的主张予以采信，对原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣提出房屋转让协议的实质是租赁的主张，不予采信。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，郭锦昌亲笔书写房屋转让协议给陈才方持有，收取了转让价款，并把房屋产权证书交与陈才方，并由陈才方居住17年之久，双方之间的房屋转让协议已经成立、并已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，原告（反诉被告）已在诉状上自认梅国荣知晓房屋转让协议的情况，而案涉房屋的转让内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，案涉房屋转让协议合法有效。 关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，本案中，案涉房屋转让协议合法有效，虽然案涉房屋未办理过户登记，仍登记在郭锦昌名下，但陈才方系案涉房产的实际权利人，故对陈才方要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣与被告（反诉原告）陈才方之间的房屋转让协议合法有效； 二、现登记于原告（反诉被告）郭锦昌名下位于贵州省兴仁市的房屋（房产证号：仁房权证城关镇字第××号）归被告（反诉原告）陈才方所有； 三、驳回原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣的诉讼请求。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  郭 柯 二〇一九年十一月五日 法官助理  陈青艳 书 记 员  吕帮线