广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12692号原告（反诉被告）：李建奎，男，1984年12月22日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区，委托诉讼代理人：杨秋玲，广东谨然律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗穗峰，男，1977年3月28日出生，汉族，住广州市海珠区，原告（反诉被告）李建奎诉被告（反诉原告）罗穗峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨秋玲、被告罗穗峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:原、被告双方于2018年1月1日签订了一份房屋租赁合同，约定被告将位于广州市海珠区金菊路83号3203的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告居住，用途为员工宿舍，租赁期限自2018年1月1日至2021年1月10日，免租期从2018年1月1日至2018年1月10日，租金每月6400元，租金支付方式为押二付一，被告收取原告押金12800元，原告签订合同当日支付给被告19200元。合同约定任何一方解除合同须提前两个月告知对方，原告于2019年3月7日告知被告将不再续约，双方同意2019年4月底结束租赁关系。原告于2019年5月3日退房，并于5月4日交还全部房屋钥匙，原告应支付被告4月10日至5月3日共23天房租，合计4906.66元，被告同意从押金内扣除23天租金。原告需支付已下发水费99.6元、公摊电费39元、公摊水费11.8元，合计150.4元。因电费为两月一交，上次计费时间为2019.2.1-2019.4.1，电费原告已缴清，现未下发最新电费缴费单，原告需缴纳2019.4.2至2019.5.3电费金额未能确实。被告须退还原告房屋押金12800-4906.66-150.4=7742.94元。最新电费账单到达时，由原告按实际向被告支付2019.4.2至2019.5.3电费。原告于2019年5月4日交房给被告，被告接受房屋现状及房屋钥匙并签字确认，后谈及退还押金问题，被告以工作忙、房间损坏等借口拖延商谈时间并拒绝退还押金，原告报警，找居委、街道投诉，被告仍拒绝退还押金。故原告起诉请求判令：1、被告返还原告房租押金人民币7742.94元及利息；2、被告补偿因处理本事件给原告造成的误工费2000元；3、被告承担本案的诉讼费用。关于被告的反诉请求，一、涉案房屋的墙面漏水及脱落问题是由于该房屋本身的主体结构造成的，非原告的员工造成的，根据《房屋租赁合同》第七条第1点的约定，房屋主体结构问题是由被告承担维修责任。二、被告现无证据显示涉案墙面漏水及脱落问题、家具的污损等是由原告的员工造成，即使有证据证明，根据《房屋租赁合同》第七条第3点的约定，也是先由原告自行负责维修，无法修复的才支付相应价值的赔偿。三、根据原告提供的证据显示，原告认可的损坏部分的维修费用是不高于2500元，被告要求原告赔偿的费用是粉刷整个房子以及间墙的费用，十分不合理。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。1、被告认为不应当返还原告的押金，相反被告有权没收原告的押金。第一，租赁合同第七条第三款约定：“乙方应在接收房屋后合理使用房屋及其附属设施。”但是，原告未合理使用房屋及其附属设施，致使房屋及屋内家具、电器遭受巨大损坏。在被告的强烈要求下仍拒绝对房屋的全部受损部位进行修复。因此，根据租赁合同第十条第四款“租赁期间，如乙方有本合同第九条第2款约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，并没收乙方交付的押金，如乙方的违约行为造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方追偿。”和合同第九条第二款第2项“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，房屋或屋内设施设备出现损坏后，属于乙方责任不主动进行修复的”的约定，被告有权没收原告的押金，原告无权要求返还押金。第二，合同第十条第三款约定“如未缴清费用并擅自离开，乙方已付的押金不予退还”。时至今日，原告仍未缴清电费等费用，因此，被告有权依据合同没收押金，原告无权要求退还。2、被告认为不应当支持原告关于误工费的诉讼请求。参考《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第20条的规定，一方主张误工费应当提交误工时间和收入状况的证明。原告并未提供劳动合同、个人工资银行流水明细、个人所得税完税证明、工作单位出具的请假及少发工资证明、公司考勤记录等任何能够证明其存在误工费的证据。故不应当支持原告关于误工费的诉讼请求。相反地，因原告的违约行为，被告请假4天，根据合同第十条第四款的约定，因原告违约给被告造成损失的，被告有权要求赔偿，因原告违约导致被告不得不请假4天处理相关事宜，给被告造成人民币8000元的误工费损失，被告有权要求原告赔偿。租赁合同约定：“乙方应在租赁期内应自行承担房屋的物业管理费、水费、电费、卫生垃圾费以及其他因乙方使用房屋而产生的费用；如因乙方未能按时缴交该费用而致甲方损失的，甲方有权在押金中直接扣除，甲方可就不足部分向乙方追讨”、“在租赁期内，房屋主体结构问题由甲方承担维修，其他因乙方造成的房屋损坏或日常维修责任由乙方承担”、“乙方应在接收房屋后合理使用房屋及其附属设施。如因乙方原因造成房屋损毁及损坏、家电家具等设施设备出现故障的，乙方应自行负责修复，无法修复的应当支付相应价值的赔偿”、“租赁期间，如乙方有本合同第九条第2款约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，并没收乙方交付的押金”、“租赁期间，乙方如提前退租，须提前两个月通知甲方，并缴清所有物业管理费及水电费用，甲方无息退还乙方已付的押金。如未缴清费用并擅自离开，乙方已付的押金不予退还”。2019年3月7日原告提出解除合同，于2019年4月30日交还房屋，2019年4月13日，原告提出用原告交付的房屋押金抵扣2019年4月份的租金。因原告原因，拖延至2019年5月4日，双方才交接房屋。交接时，被告发现原告并未按合同约定合理使用和维护房屋，致使房屋及屋内家具、电器遭受巨大损坏，其中3203大门木门破裂且门锁无法正常关闭，大厅墙壁污损，厕所玻璃门破碎、厕所门相邻两面墙体渗水发泡发霉，右侧小房间（被改做厨房）墙体泡水、墙面被大量油污侵蚀污损；3303入门大厅及小房间木地板发泡损坏，厕所木门门框浸水腐蚀、厕所门相邻两面墙体渗水发泡发霉，大房间窗户墙体渗水污损、墙壁及天花板多处粘有挂钩；此外，屋内三套沙发浸水发霉且部分墙体剥落，两处灯管损坏，一个空调遥控器丢失。见状后，被告当即口头提出，后又以微信和电话方式要求原告修复受损房屋并赔偿屋内家具、电器损失。2019年5月6日，被告与原告进行协商时，原告不同意进行修复，却在水电、物管等费用未清缴的情况下，要求被告先退回押金。被告拒绝之后，原告竟然报警称被告诈骗，此后，又向居委会投诉，公安机关与居委会了解到真实情况后，均未对原告的无理要求予以理睬。后经多次协商，原告也仅同意对房屋的损坏进行小部分修复，且拒不对屋内家具、电器和房屋维修期间的租金损失等进行赔偿。基于此，2019年5月11日，被告委托律师事务所发律师函，要求原告修复全部受损房屋及屋内家具，并支付房屋维修期间的租金损失。原告在接到律师函后，竟带领多人到发函律师事务所闹事，严重扰乱该律师事务所的正常经营办公。同时，由于房屋及屋内家具、电器受损，原准备2019年5月1日入住的新租户拒绝入住，并要求被告修复后再行交付。在与原告多次协商无果后，被告只得自行请人对受损房屋进行了部分修复，但是，至今房屋仍有多处尚未修复。原告也未清缴租用期间的水电、物管费用。故被告反诉请求判令：1、原告赔偿被告因修复受损房屋而支出的维修费用人民币5500元；2、原告修复房屋尚未修复的部分（更换3203大门木门、更换3303厕所木门、3303入门大厅及小房间的木地板）；3、原告赔偿家具、电器的损失共计人民币4547.6元（1.8米折叠沙发一套人民币1289元；1.3米沙发床二套，每套人民币1599元；志高空调遥控器一个，每个人民币12.8元；灯管两根，每根人民币23.9元）；4、原告赔偿房屋维修期间的租金损失6096.6元（以月租金7000元为标准，自2019年5月5日起计至2019年5月31日）；5、原告支付2018年1月1日至2018年1月10日的租金人民币2133.3元（以月租金人民币6400元为标准）；6、原告支付2019年4月份和5月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币291.3元（2019年4月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币150.4元、2019年5月份水费、公用电费分摊、公用水费分摊人民币140.9元）；7、原告支付2019年5月的物业管理费人民币261.9元；8、原告支付2019年4月和5月的电费人民币439.24元；9、原告支付2019年4月11日至5月4日的租金5120元，被告没收原告的押金人民币12800元；10、原告承担本案全部诉讼费用；11、原告支付误工费8000元。经审理查明：2017年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区金菊路83号3203房的房屋出租给乙方使用，建筑面积为169.47平方米，分为上下两层的复式单位，现上下两层各自独立使用，互不相通；租赁期自2018年1月1日至2021年1月10日止，其中免租期从2018年1月1日至2018年1月10日；乙方承租的房屋将提供给其员工作宿舍使用，下层为男生宿舍，上层为女生宿舍，上下两层独立使用；租期前两年房屋每月租金为6400元，从第三年（即2020年1月10日）起每年租金上涨5%，即每月租金调整为6720元；乙方应于每月10号前将房屋当月租金付至甲方账户；乙方于签订本合同时，向甲方支付首月租金6400元；为保证合同的履行，乙方同意向甲方支付12800元作为押金，除本合同另有约定外，甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金无息退回乙方；乙方应在租赁期内应自行承担房屋的物业管理费、水费、电费、卫生垃圾费以及其他因乙方使用房屋而产生的费用，如因乙方未能按时缴交该等费用而致甲方损失的，甲方有权在押金中直接扣除，甲方可就不足部分向乙方追讨；在租赁期内，房屋主体结构问题由甲方承担维修，其他因乙方造成房屋损坏或日常维护的责任由乙方承担；乙方交接房屋时，甲、乙方应共同对房屋内现有的设备和家私家电等物品进行核实，核对无误后双方签订交接清单；乙方应在接收房屋后合理使用房屋及其附属设施，如因乙方原因造成房屋损毁或损坏、家电家具等设施设备出现故障的，乙方应自行负责修复，无法修复的应当支付相应价值的赔偿；双方协商一致后可变更或终止本合同；（第九条第二款）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同，收回出租房屋：房屋或屋内设施设备出现损坏后，属乙方责任不主动进行修复的；租赁期间，如乙方有本合同第九条第2款约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回该房屋，并没收乙方交付的押金，如乙方的违约行为造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方追讨；等。合同签订后，原告向被告支付了押金12800元。原告支付租金至2019年4月10日。2019年3月7日，原、被告通过微信协商一致同意解除《房屋租赁合同》，并约定4月底交接房屋。其中，2019年4月13日的微信聊天记录记载，原告：“罗先生你好！剩余的租金到时候跟押金一起结算吧！”被告：“可以，什么时候交接？”原告：“本月底吧。”2019年5月4日，原告将涉案房屋交还给被告，被告签署了“已收回3203、3303大门及房间锁匙、门禁，水表度数为1404，缺3203小房空调遥控器”。同日，被告通过微信向原告委托的负责交接涉案房屋的人指出涉案房屋存在“3203大门木门锁不了、沙发泡水发霉、墙体修复、地板泡起”的损坏情况，并发送了照片。后双方因对涉案房屋的损坏修复问题协商不一致而产生纠纷。物业公司出具的收费月份2019年5月的涉案房屋缴费通知单记载，管理费261.9元，水费实际用量为1378-1344，金额99.6元；公用电费摊分39元，公用水费摊分11.8元；注：水费含1.98元/吨水费，0.95元/吨排污费；每月10号抄水电表，预交下月管理费（例：收费月份为4月的缴费单，管理费所属期是4月1日至30日，水电及公摊，水电的所属期是2月10日至3月10日）。物业公司出具的收费月份2019年6月的涉案房屋缴费通知单记载，管理费261.9元，水费实际用量为1405-1378，金额79.1元；公用电费摊分50元，公用水费摊分11.8元。广州供电局出具的欠费停电通知书显示，涉案房屋截止2019年6月欠费439.24元。上述费用被告已支付。被告为证明其反诉主张，还提交了如下证据：1、照片、视频。2、装修价格表、结算单、转账记录。其中，结算单记载：工程名称：海英阁3203、3303翻新工程，（1）3203房右面小房间，原被改做厨房，3面漏水墙面铲除剥落墙面、批荡、刷墙体漆处理，地面出水口密封处理，油烟机排气孔密封处理；更换3203房新厕所门；3203厕所门相邻两面外墙漏水墙面铲除剥落墙面、做防水、批荡、刷墙体漆处理；3203房大门损坏的木门锁更换；3303厕所门相邻两面外墙漏水墙面铲除剥落墙面、做防水、批荡、刷墙体漆处理；总价2500元；（2）3203房右面小房间（原被改做厨房）1面墙面批荡、刷墙体漆处理；3203大厅1面墙体批荡、刷墙体漆处理；3303大房间窗户墙体漏水墙面铲除剥落墙面批荡、刷墙体漆处理；3303大房间1面墙体和天花批荡、刷墙体漆处理；总价1500元；（3）3203、3303其他全部墙体批荡修复、刷墙体漆处理，总价1500元；上述所有总计5500元；有维修师傅蒋成杰的签名，日期为5月28日。被告与“蒋”的微信聊天记录记载被告于2019年5月26日向“蒋”转账支付5000元，被告于2019年6月12日向“蒋”转账支付7000元。3、家具电器价格截图。4、被告与关天晓的租赁合同、存款记录、转账记录、身份证复印件。5、律师函、EMS邮寄单、送达情况查询记录。6、收入证明、提成收入明细。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，双方在2019年5月4日有签署交接单，是交接后才出具的交接单，故对交接后房屋及物品的状况都不予确认，对房屋修复的照片，其中一张显示墙面有明显的裂痕，一张是天花板部分，这不可能由人为造成，沙发的照片可以看出沙发是完好的，没有更换的必要；证据2中的结算单有原件，其他无原件，对于无原件的证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，对结算单的名称及工程内容不予确认，但从结算单可以看出工程的名称是翻新工程，有一个防水的项目，原来涉案房屋没有防水的措施，墙体漏水、墙面脱落是因其楼龄长、水管差，未做好防水措施，转账记录显示金额是5000元，并非5500元；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，原告提供的照片可以证明家具是完好的，不需要更换，即使沙发有污迹也是正常使用的磨损情况，完全可以通过清洗或更换沙发套等方式处理，且该证据仅是介绍沙发的情况，没有显示购买的情况；对证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认，该期间是被告自行改造房屋而花费的时间，不应把相关的损失强加给原告来承担；证据5的律师函原告是在微信上收到的，对其内容的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据6的真实性、合法性和关联性均不予确认，出具该收入证明的律所主任是被告本人，该证据是被告自行制作的。原告为证明其反诉抗辩意见，提交了如下证据：1、海天花苑视频；2、蒋师傅与原告对话的视频；3、黄镇勇师傅与原告对话的录音；4、维修协议书及黄镇勇的身份证。被告质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明涉案房屋内部墙体存在渗水、漏水的问题，更无法证明房屋的主体结构存在问题；对证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议，这是原告偷拍的，原告主导着整个谈话内容，但均未得到肯定的回答，蒋师傅对涉案租赁合同内容，特别是双方维修责任上的约定并不知悉，不可能对双方维修责任在法律上由谁承担有准确的判断，蒋师傅的一些回答也证实了被告主张的合理性；对证据3、4的真实性、合法性和关联性均不予认可。原告于2019年6月6日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认双方的租赁合同已解除，原告已于2019年5月4日将涉案房屋交还给被告。被告表示维修期间从2019年5月12日到5月28日，第5项反诉请求是合同约定的免租期，是按照合同完全履行情况下才给与的优惠，在原告造成房屋损坏的情况下，原告应当支付该期间的租金。原告同意支付2019年4月的水费、公用电费分摊、公用水费分摊共150.4元和2019年5月3日之前的电费。被告表示不能明确2019年5月4日之前的电费，涉案房屋现已修复好并租赁给新租户了。诉讼中，因被告表示不同意以押金抵扣原告所欠租金和其他费用，故原告表示其明确要求被告退回押金的数额为12800元，其他款项由法院依法判决。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照《房屋租赁合同》约定，如因原告未能按时缴交费用而致被告损失的，被告有权在押金中直接扣除，被告可就不足部分向原告追讨。根据微信聊天记录和房屋交接单可以认定，原、被告通过微信协商一致解除租赁合同，被告同意原告在交接房屋时将剩余的租金跟押金一起结算，原告支付租金至2019年4月10日；2019年5月4日，原告将涉案房屋交还给被告。故原告应向被告支付租金及水电费、公摊水电费、物业管理费至2019年5月4日止，鉴此，原告应向被告支付从2019年4月11日至2019年5月4日的租金5120元（6400元÷30天×24天）、水费175.8元[（1.98元/吨+0.95元/吨）×（1404度-1344度）]、公用水费分摊13.4元（11.8元÷30天×4天+11.8元）、物业管理费34.92元（261.9元÷30天×4天）。因没有证据证明原告交还房屋时的用电额度，故本院酌情判决原告支付电费和公用电费分摊共400元。被告反诉要求原告支付上述费用合法有理，本院予以支持，对超过部分的反诉请求本院不予支持。鉴于被告当庭表示不同意在押金中抵扣所欠租金和其他费用，且被告亦就原告所欠租金和费用提起了反诉，故原告明确其要求被告退回的押金数额为12800元，本院予以准许。如前述理由，原告要求被告返还押金12800元符合合同约定和双方解除合同时的约定，故本院予以支持。被告反诉要求没收押金12800元缺乏依据，本院不予支持。被告未及时退回押金是因与原告就涉案房屋的损失产生纠纷所致，并非被告恶意为之，故原告要求被告支付押金的利息无理无据，本院不予支持。原告要求被告支付误工费2000元缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告对涉案房屋及房屋内的物品造成了损坏，并提交了视频、照片和微信聊天记录等证据予以证明，故本院对此予以采信。结合被告提交的证据及原告的过错程度，本院酌情判决原告赔偿损失费8000元给被告。被告要求原告修复房屋尚未修复的部分、赔偿房屋维修期间的租金损失、支付免租期内的租金（2018年1月1日至2018年1月10日的租金2133.3元）、误工费的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗穗峰在本判决生效之日起10日内，返还押金12800元给原告李建奎；二、原告在本判决生效之日起10日内，支付拖欠的租金5120元、水费175.8元、公用水费分摊13.4元、物业管理费34.92元、电费和公用电费分摊400元给被告；三、原告在本判决生效之日起10日内，赔偿损失8000元给被告；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费170元，由原告负担23元，被告负担147元；反诉受理费440元，由原告负担134元，被告负担306元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  彭 海二〇一九年十一月十三日书 记 员  蒋芷欣庄钊豪