山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初1611号原告：王在霞，女，1979年9月13日出生，汉族，中专文化，教师，户籍地济南市济阳区，住济南市历下区。被告：河北帝华物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市济阳区济北街道王奎楼村公路西侧。负责人：蒲景涛，系执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。原告王在霞与被告河北帝华物业服务有限公司济南分公司及济南帝华房地产开发有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告王在霞、被告河北帝华物业服务有限公司济南分公司（以下简称帝华物业公司）的委托诉讼代理人刘恩杰、济南帝华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王野到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并经本院院长批准，延长审理期限三个月。后于2019年9月6日第二次公开开庭进行了审理。原告王在霞、被告帝华物业公司的委托诉讼代理人刘恩杰、济南帝华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王野到庭参加诉讼。在庭审过程中，原告王在霞当庭申请撤回对济南帝华房地产开发有限公司的起诉，本院予以准许。再于2019年9月23日第三次公开开庭进行了审理。原告王在霞、被告帝华物业公司的委托诉讼代理人刘恩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王在霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，返还已收取原告的款项1350.29元，物业费611.71元由第二被告承担；2.全部诉讼费用由二被告承担。在诉讼过程中，原告王在霞将诉讼请求变更为：1.判令被告帝华物业公司停止侵权，返还已收取原告的款项2718元，济南帝华房地产开发有限公司承担物业费768元，二被告并承担各自自2019年2月11日到返还该款时按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2.全部诉讼费用由二被告承担。后原告王在霞再次变更诉讼请求为：1.判令被告帝华物业公司停止侵权，返还已收取原告的款项2718元、物业费768元及利息（以3486元为基数，自2019年2月11日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.全部诉讼费用由被告帝华物业公司承担。事实和理由：2019年2月11日，我与被告帝华物业公司签订物业服务合同，将位于济阳县济北开发区帝华?北岸新城A区20号楼2单元1202室的物业交被告帝华物业公司管理，被告帝华物业公司强行收取装修车辆出入证押金200元、有线电视安装费250元、电梯卡30元、垃圾清运费100元、装修许可证10元、装修工人出入证20元、装修车辆出入管理费30元、地下照明费20元、水费58元、物业费768元（2018年6月25日到2019年2月11日），装修保证金2000元，合计3486元。该商品房是我的私有财产，我委托被告进行物业管理，并没有委托其他事宜，被告没有经过我同意强行收取费用的行为侵犯了我的权益，属侵权行为。为维护我的合法权益，特提起诉讼，恳请依法支持。被告帝华物业公司辩称，其收取各项费用是依据双方签订的物业服务手册，系原告王在霞自愿交纳，符合法律规定，并非侵权行为，原告王在霞的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告王在霞提交了如下证据：证据一地下照明费、水费收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日向其收取地下照明费20元、水费58元。证据二电梯卡、垃圾清运费等收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日向其收取电梯卡30元、垃圾清运费100元、装修许可证10元、装修工人出入证20元、装修车辆出入管理费30元。证据三有线电视安装费收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日向其收取有线电视安装费250元。证据四装修车辆出入证押金收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日向其收取装修车辆出入证押金200元。证据五装修违约保证金收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日向其收取装修违约保证金2000元。证据六物业费收据，证明被告帝华物业公司在2019年2月11日按建筑面积84.96㎡、单价为1.2元/㎡的标准向其收取2018年6月25日至2019年6月30日的物业费1244元。其中，2018年6月25日至2019年2月11日间多收取了物业费768元，属于侵权行为。证据七商品房买卖合同，证明其收房之前与被告帝华物业公司无关。证据八物业服务手册，证明该手册是格式合同，是被告帝华物业公司胁迫其签订的，与被告帝华物业公司提交的手册不一样。证据九本院（2019）鲁0125民初1610号民事判决书，证明其与开发商还没有正式交接房屋，已提起上诉。被告帝华物业公司对此质证称：对证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议。所涉款项均系原告王在霞自愿交纳，交纳依据为双方签订的物业服务手册第26页第4项。依据该约定收取涉案费用，均是对物业服务手册的履行，交纳该费用系原告王在霞应尽的义务，因此原告王在霞主张无事实依据。对证据三的真实性无异议，该费用收取目的是其在办理交房手续时收取的，实际系原告王在霞所购买的房屋室内安装网线及线路的费用，系为原告王在霞安装有线电视和网线给予服务收取的费用。该费用在其提供服务时已经实际支出，不应退还。对证据四的真实性无异议，根据签订的物业服务手册第26页第4项，该费用是原告王在霞应交纳的费用，系对物业服务手册的履行，尚未达到退还的条件和时间。对证据五的真实性无异议，装修违约保证金是根据签订的物业服务手册第26页第4项收取，该费用是原告王在霞应交纳的费用，系对服务手册的履行，尚未达到退还条件和时间。对证据六的真实性无异议，物业费系原告王在霞自愿交纳，其依法收取，并未多收取任何款项和费用，不属于侵权。2018年6月30日，其通知原告王在霞收房，依据《物业管理条例》的相关规定，收取物业费时间节点为业主收到开发商交房通知之日起开始计算。对证据七的真实性无异议，能证明原告王在霞与济南帝华房地产开发有限公司存在买卖关系。根据《物业管理条例》的相关规定，原告王在霞应交纳物业费起点为收到交房通知之日起开始计算，该时间节点应系原告王在霞交纳物业费履行义务的起点。依照合同和法律规定，原告王在霞应向其交纳物业费。对证据八的真实性无异议，该手册有2份，双方各保留一份，其对原告王在霞保留的1份是否签字不予干涉。对证据九，该判决书未生效，内容无法确定，不能作为证据使用。本院经对上述证据审查认为：证据一、二、三、四、五、六、七、八、九均具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。被告帝华物业公司提交了如下证据：证据一物业服务手册，证明原告王在霞与其在2019年2月11日共同签订物业服务手册，该手册具有合同性质，分别于第3部分第2条、第5部分第4条、第7条等条款，均对原告王在霞所起诉的款项作出明确约定，其收取费用是依据服务手册，没有侵犯原告王在霞的权益。证据二装修申请表，证明原告王在霞向其申请房屋装修，装修期限自2019年2月11日至2019年5月11日。证据三临时动火作业申请表，证明原告王在霞装修时需自备灭火器，动火作业起止时间为2019年2月11日至5月11日。原告王在霞对此质证称：对证据一物业服务手册的真实性有异议，不予认可。对证据二、三不认可，系被告帝华物业公司胁迫其签的，不签字就不送水、送电。本院对被告帝华物业公司提交的证据审查认为：证据一、二、三均具有真实性、关联性、合法性，原告王在霞称被告帝华物业公司胁迫其签字、不签字就不送水送电，但未提交相关证据，故予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年1月7日，原告王在霞与济南帝华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买由后者开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城第Ａ区，商品房建筑面积87.97㎡。2018年6月25日，涉案楼房通过济阳县住房和城乡建设管理委员会的竣工综合验收备案。原告王在霞自称于2018年12月取得涉案房屋钥匙。2019年2月11日，原告王在霞与被告帝华物业公司签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋装饰装修守则及管理协议》、《业户装饰装修管理补充协议》，将涉案房屋的物业交由被告帝华物业公司管理，并申请房屋装修。《前期物业服务协议》约定：被告帝华物业公司执行《物权法》、《物业管理条例》、《临时管理规约》、《济南市物业管理办法》等规定；原告王在霞准时交纳物业服务费用及其它相关费用，按时交纳物业服务费及各项代收代缴费用，执行《物权法》、《物业管理条例》、《济南市物业管理办法》的规定；物业服务费按购房合同交房之日起开始计算，不论入住与否，全额交纳物业服务费；物业管理服务费用按建筑面积收取，房产面积已确定的，按房产建筑面积收取；被告帝华物业公司有权利不提供任何代收代缴服务，但受有关部门或单位的委托，暂时可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务，收费标准执行政府及有关部门规定。《房屋装饰装修守则及管理协议》约定：原告王在霞交纳业主装修违约保证金2000元、建筑垃圾清运费（100平方米以上交纳180元，100平方米以下交纳120元，并按市场价进行相应调整）、装修车辆出入证押金200元、装修车辆管理费30元、装饰装修施工许可证工本费10元/证、装饰装修施工人员临时出入证工本费10元/证，垃圾清运费包括装修废渣从排渣处运送到排渣现场的运输费、人工费、排放费、物业公司对排渣、清运等的管理费，装修车辆出入证押金在装修完毕后可办理退还手续，装修车辆管理费以及证件工本费不予退还。当日，原告王在霞按照上述协议向被告帝华物业公司交纳了装修违约保证金2000元、装修车辆出入证押金200元、有线电视安装费250元、电梯卡30元、垃圾清运费100元、装修许可证10元、装修工人出入证20元、装修车辆管理费30元、地下照明费20元、水费58元，被告帝华物业公司按建筑面积84.96㎡，以单价1.2元/㎡的标准向原告王在霞收取了2018年6月25日至2019年6月30日的物业费1244元。后原告王在霞装饰装修完毕入住涉案房屋，但被告帝华物业公司至今未退还上述相关费用。本院认为，本案实际上系物业服务合同纠纷，当事人双方对被告帝华物业公司应否收取、退还涉案费用存在争议。其一，关于业主装修违约保证金。业主装修违约保证金，顾名思义，是业主就全面、严格履行双方签订的装饰装修协议而向物业服务企业所交纳的保证金，装饰装修完毕，无违约行为，物业服务企业应退还该保证金。双方虽未明确约定是否退还该保证金，但鉴于原告王在霞在房屋装饰装修过程中并未违反双方约定，因此该2000元保证金应予退还。其二，关于建筑垃圾清运费。根据双方的约定，建筑垃圾清运费包括装修废渣从排渣处运送到排渣现场的运输费、人工费、排放费、物业公司对排渣、清运等的管理费，与物业管理费并非同一概念，亦不属于物业管理费。业主接收房屋后装饰装修必然产生一定数量的各类建筑垃圾，这些建筑垃圾需由政府主管机构安排专人从所在小区运至集中处理点作最后处理，这一过程必然需要支出运输费、人工费、排放费以及物业公司在物业管理服务范围之外对排渣、清运等的管理费，因此，被告帝华物业公司依照相关规定和惯例收取相应的建筑垃圾清运费也是合情合理合法，该笔费用不应退还。其三，关于装修车辆出入证押金。双方在房屋装饰装修守则及管理协议中对此有明确约定，被告帝华物业公司应予退还。其四，关于装修车辆管理费、装饰装修施工许可证工本费、装饰装修施工人员临时出入证工本费。双方虽在房屋装饰装修守则及管理协议中有明确不予退还的约定，但被告帝华物业公司收取该三项费用并无法律依据，且在原告王在霞已交纳物业费用的情况下，对装修车辆的管理、装饰装修施工的许可、装饰装修施工人员的临时出入的管理，原本就是被告帝华物业公司提供物业管理服务的应有之义，另收该三项费用属于重复收费。且约定该三项费用不予退还，有失公平。因此，该三项费用应予退还。其五，关于有线电视安装费、水费。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”双方签订的前期物业服务协议，并无被告帝华物业公司代收代缴有线电视安装费的约定，被告帝华物业公司无权代收代缴该项费用。前期物业服务协议约定被告帝华物业公司在受有关部门或单位委托后，可暂时提供水费、电费等代收代缴服务，但被告帝华物业公司并未提供证据证实其受水务部门的委托提供水费的代收代缴服务。且原告王在霞提供的北岸新城收款收据显示被告帝华物业公司收取的是2018年5月27日的水费58元，当时原告王在霞尚未接收房屋，更未装饰装修房屋，收取该笔水费毫无依据。综上，被告帝华物业公司应退还原告所收取的有线电视安装费250元、水费58元。其六，关于电梯卡费、地下照明费。双方在前期物业服务协议中并无使用电梯卡、地下照明需收取一定费用的约定。建设单位开发建设的涉案楼房系高层住宅楼，必须配备并乘坐电梯出入，并有地下照明配套设施，否则违反商品房买卖双方的约定。被告帝华物业公司作为物业服务企业，另行收取电梯卡费、地下照明费，无法律依据，亦无合同依据，因此，应将所收取的30元电梯卡费、20元地下照明费退还给原告王在霞。其七，关于物业费。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”物业费的收取应自双方签订物业服务合同并生效、物业服务企业提供物业服务时开始。双方在前期物业服务协议中虽约定有“物业服务费按购房合同交房之日起开始计算，不论入住与否，全额缴纳物业服务费”，但因建设单位违约而延期交房，双方对何时交房存有争议，致交房日期无法认定，且该条款有悖民法规定的公平原则。根据原告王在霞的陈述，即便其在2018年12月接收房屋，在2019年2月11日之前其并未购买物业服务，被告帝华物业公司向其收取2018年6月25日至2019年2月11日止的物业服务费，明显无事实及法律依据。因此，在该时间段收取的物业服务费，被告帝华物业公司应予退还。综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告王在霞与被告帝华物业公司签订的前期物业服务协议、房屋装饰装修守则及管理协议均系当事人双方的真实意思表示，但前期物业服务协议中“物业服务费按购房合同交房之日起开始计算，不论入住与否，全额交纳物业服务费”的约定，以及房屋装饰装修守则及管理协议中“装修车辆管理费以及证件工本费不予退还”的约定，违背公平原则，应属于无效条款，因此该两份协议属于部分有效、部分无效的协议。对该两份协议中的有效部分，当事人双方均应遵循诚实信用原则，全面、实际履行协议约定的义务，以实现协议的目的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告帝华物业公司应依法依约退还原告王在霞装修违约保证金、装修车辆出入证押金，应将违法收取的2018年6月25日起至2019年2月10日止间的物业服务费、装修车辆管理费30元、装饰装修施工许可证工本费10元、装饰装修施工人员临时出入证工本费20元依法应予退还。原告王在霞要求被告帝华物业公司返还装修车辆出入证押金200元、有线电视安装费250元、电梯卡费30元、装饰装修施许可证工本费10元、装饰装修施工人员临时出入证工本费20元、装修车辆管理费30元、地下照明费20元、水费58元、装修违约保证金2000元、物业服务费768元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；要求被告帝华物业公司返还100元垃圾清运费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；要求被告帝华物业公司以3486元为基数，自2019年2月11日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北帝华物业服务有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内退还原告王在霞装修车辆出入证押金200元、有线电视安装费250元、电梯卡费30元、装饰装修施工许可证工本费10元、装饰装修施工人员临时出入证工本费20元、装修车辆管理费30元、地下照明费20元、水费58元、装修违约保证金2000元、物业服务费768元；二、驳回原告王在霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 刚人民陪审员  吴善林人民陪审员  安茂水二〇一九年十一月十一日书 记 员  王 娜