西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初13012号原告：周明明，男，1996年8月27日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人：赵卫科，陕西金宝律师事务所律师。被告：陕西省交通规划设计研究院，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：栾自胜，该研究院院长。委托诉讼代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹莹，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：西部产权交易所有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：雷承孙，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆楠迪，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高楠，陕西联诺律师事务所实习律师。被告：陕西海特房地产评估有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：党国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：索建斌，男，1977年5月8日出生，汉族，住西安市碑林区省人才交流服务中心，系该公司员工。原告周明明诉被告陕西省交通规划设计研究院（以下简称省交通规划设计院）、西部产权交易所有限责任公司（以下简称西部产权交易所）、陕西海特房地产评估有限公司（以下简称海特评估公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告周明明及其委托诉讼代理人赵卫科，被告省交通规划研究院的委托诉讼代理人徐海谋、曹莹，西部产权交易所的委托诉讼代理人邢迪楠、高楠，被告海特评估公司委托诉讼代理人索建斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周明明诉称，2019年1月，被告西部产权交易所对外发布了房屋挂牌公告，挂牌标的物为西安市莲湖区XX村XX号（XX巷XX号XX小区）第48幢40302室住宅，挂牌价为1050700元。原告在挂牌期间按照产权交易所要求向其支付了保证金11万元，并办理了网络竞价手续。2019年2月15日，原告通过网络竞价方式以溢价率14.276197%,总价1200700元竞得该标的物，并于2019年2月25日与省交通规划设计院签订了《资产交易合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，并支付了交易服务费用28816.8元。2019年3月13日，西部产权交易所向原告出具了产权交易凭证。产权交易凭证取得后，原告立即联系省交通规划设计院，要求协助办理房屋产权变更登记事宜，然省交通规划设计院却称，根据“西安市剥离办《关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》【市剥离办函(2018) 32号】文件，无法办理过户手续”。此后原告又多次联系二被告要求解决房屋过户问题，但二被告却始终推诿扯皮。三被告在明知挂牌标的物无法办理过户手续的情况下，仍然刻意隐瞒房屋情况与原告进行交易及促成交易，行为存在明显的主观恶意。三被告的行为己造成原告无法取得房屋产权，为维护原告的合法权益，保护合法的交易行为，原告特向贵院提起诉讼，请求判令1、解除原告与省交通规划设计院签订的《资产交易合同》，合同标的额为1229516.8元；2、三被告共同向原告返还购房款1200700元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年2月27日起至起诉之日（2019年4月18日）止的利息7254.3元及至实际给付之日止的利息；3、被告省交通规划设计院向原告支付违约金360210元；4、被告西部产权交易所向原告返还交易服务费用28816.8元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月13日起至起诉之日（2019年4月18日）止的利息125.35元及实际给付之日止的利息；5、三被告承担本案全部诉讼费用。被告省交通规划设计院辩称，2018年12月13日，陕西省交通运输厅发布《陕西省交通运输厅关于省交通设计院部分资产处置的批复》（陕交函【 2018 】1178号）文件，规定“同意将嘉福小区的3处住宅由西部产权交易中心公开挂牌出售。”2018年11月15日，陕西海特房地产评估有限公司受设计院委托，对涉案房屋进行评估，评估价格为105.07万元。2019年1月，设计院将涉案房屋在西部产权交易所挂牌交易，由周明明竞得。2019年2月25日，设计院与周明明签订涉案房屋的《资产交易合同》。整个流程，设计院均依照国有资产交易规定进行，无任何违法、违规行为。2019年2月12日，设计院工作人员前往位于XX城XX路的负责国有产权过户的西安市不动产交易登记大厅办理权属转移登记手续时，窗口工作人员出具了西安市剥离国有企业社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室向市国土资源局发文的《关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》。市剥离办文件并未向设计院下发，设计院对市剥离办文件事先并不知情。本案设计院并未存在占用购房资金的故意，不应向周明明承担同期银行贷款利率的利息。暂时暂缓过户系政策原因，设计院并无过错，不应向周明明支付违约金。交易服务费是周明明获得涉案房屋交易资格所应支付的费用，其已经按照产权交易所的程序竟得了涉案房屋，交易内容已经实现，该笔交易服务费不应予以退还。且交易服务费的收取方并非设计院，是西部产权交易所，设计院不应对交易服务费承担支付义务。市剥离办文件载明的为“暂缓”过户，而非不能过户。待房屋可过户时，设计院会及时协助周明明办理过户事宜。涉案房屋质量合格，无任何影响其居住的问题，如若周明明提出交房申请，设计院可随时向周明明交付房屋。综上，本案设计院无任何过错，暂缓过户系政策原因，周明明请求支付资金占用费、违约金、交易服务费的请求均不应予以支持。被告西部产权交易所辩称，原告作为买受人、被告陕西省交通规划设计研究院（以下简称设计院）作为出卖人，双方签订了《资产交易合同》，就本案案涉房屋的买卖作出具体约定，并基于该合同，原告向设计院实际给付了购房款。标的物的产权变更手续，属于原告在《资产交易合同》中享有的后合同权利，应由合同交易对方即设计院履行相对应的后合同义务，协助周明明完既产权变更手续。依据合同的相对性原则，《中华人民共和国合同法》第八条，西部产权交易所并非《资产交易合同》主体，因而该合同对其不具备约束力。原告基于要求被告返还购房款及承担同期利息的诉求于法无据，应予驳回。周明明签订《资产受让申请书》，行为受《资产受让申请书》条款之约束。周明明作为完全民事行为能力人的签字行为，表明其充分理解了《资产受让申请书》的内容，并愿意承担本次交易可能带来的风险。通过该文件，原告明确作出了其自愿通过竞拍参与房屋交易的意思表示。《资产受让申请书》正文部分共为三页内容。共计2078个文字，其中用来提示原告周明明本次交易可能存在风险的文字多达1768字，无论是原告或是任何人，均意识到也应该意识到本次交易可能存在的风险，从而作出理性的判断与行为。本案中，设计院既没有将房屋抵押给第三人，也没有将房屋出卖给第三人。因此，原告并不享有合同解除权。任何交易中的居间人对于标的物的瑕疵担保责任，既不可能重过卖方的诚信原则、也不可能重过买方的谨慎义务。房屋作为不动产，属于特殊商品，且价格昂贵，在进行交易时，买受人应持高度谨慎态度，而不是把属于自己的谨慎义务及行为后果推卸给其他主体。周明明在交易所已经完成拍卖服务、设计院实际交付房屋，在明知房屋产权变更手续障碍真正症结之所在时，没有选择与不动产交易中心继续协商、也没有选择行政诉讼，而是选择了将与该障碍完全无关的被告诉至法院，有悖诚实信用原则。原告诸项诉求的事实依据，即其“无法取得房屋产权”，该事实既非产权交易所所致、也与被告不存在任何关联。被告公司在整个拍卖过程中已经完全尽到了自己的谨慎义务、风险告知义务+并完成了拍卖服务，不存在任何违约违法行为。请求驳回原告全部诉求。被告海特评估公司辩称，在此合同纠纷中，其公司不管是直接还是间接方面，从未与原告发生任何经济往来，亦未收取原告任何费用，返还购房款及利息无从谈起。其公司接受陕西省交通规划设计研究院委托，对该单位所属房屋进行评估。其中，西安市莲湖区XX村XX号（XX巷XX号XX小区）第48幢40302室住宅产权清晰，具有《中华人民共和国房屋所有权证》。《中华人民共和国物权法》规定：第十七条不动产登记簿与不动产权属证书关系。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》第三十九条载明，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所以，其公司对标的房地产进行市场价值评估法律法规依据充分、有效、合法合理。西安市剥离办《关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》【市剥离办函[2018] 32号】指出：现明确暂缓办理的范围为上述区域内非住宅类不动产登记和未经房改批准住宅类不动产转移登记，不涉及住宅类职工房改办汪相关登记业务“。文件中明确指出是“暂缓”，并未指出过户与被告公司有任何关系，且其公司接受陕西省交通规划设计研究院委托仅对其所属房屋进行市场价值评估（提供参考），并不对其所属该房屋产权能否过户等事宜承担责任。恳请驳回原告对被告海特评估公司的所有诉讼请求。经审理查明，本案所涉房屋坐落于陕西省西安市莲湖区XX村XX号（XX巷XX号XX小区）第48幢40302室，房产证号为：西安市房权证莲湖区字第1075108004-4-48-40302号，该房屋登记于被告省交通规划设计院名下。该院因家属区“三供一业”分离工作需处置本案所涉房屋，于2018年11月15日委托陕西海特房地产评估有限公司对房屋价值进行评估，评估结果为105.07万元。2018年12月13日，陕西省交通运输厅发布《陕西省交通运输厅关于省交通设计院部分资产处置的批复》，上载明：同意将嘉福小区3处住宅1处商铺交由西部产权交易中心公开挂牌出售。2019年1月，该院将涉案房屋在西部产权交易所挂牌交易，原告周明明通过竞拍的方式购得该房屋，成交价格为120.07万元。2019年2月25日，原告与被告省交通规划设计院遂签订《资产交易合同》，约定合同标的为甲方（被告省交通规划设计院）依法所有的西安市莲湖区XX村XX号（XX巷XX小区）第48幢40302室住宅，根据公开挂牌结果，甲方将本合同项下转让标的以人民币120.07万元转让给乙方（原告周明明），乙方采用一次性付款方式，将交易价款在本合体生效之日起5个工作日内汇入交易所指定的结算账户。乙方按照上述约定完成交易价款支付，且甲乙双方支付了全部服务费用后，交易所在7个工作日内将交易价款支付给甲方。甲乙双方就本合同项下标的资产获得交易所出具的交易凭证后10个工作日内，乙方应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，甲方应给与必要的协助和配合。合同第七条约定，由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合合同的目的无法实现的，一方可以解除本合同。合同签订后，原告通过被告西部产权交易所向被告省交通规划设计院支付购房款120.07万元，向被告西部产权交易所支付服务费28816.8元。西部产权交易所与2019年4月3日将本案所涉房款交付被告省交通规划设计院，但办理房屋产权变更手续登记时，西安市XX中心以2018年9月12日西安市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室向西安市国土资源局出具的《西安市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》为由，拒绝办理涉案房屋的产权变更手续。该函中载明，“近日我办根据三供一业分离移交工作的需要，委托贵局暂缓办理我市行政区域内国有企业职工家属区三供一业不动产登记有关项目。现明确暂缓办理的范围为上述区域内非住宅类不动产登记和未经房改批准住宅类不动产转移登记。被告省交通规划设计院虽认为该文件系针对西安市国土资源局所发，但被告设计院系由省交通厅管理，不属与上述函件所涉范围，但认可西安市XX中心以该函为由，拒绝为原告办理房屋过户手续。以上事实，有《房地产评估报告书》、《资产交易合同》、《陕西省交通运输厅关于省交通设计院部分资产处置的批复》、《西安市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》、转账凭证、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方约定：由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合合同的目的无法实现的，一方可以解除本合同。根据法庭调查，原被告双方签订的《资产交易合同》无法继续履行的原因，系西安市XX中心以《西安市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作领导小组办公室关于明确暂缓办理涉及我市行政区域内国有企业职工家属区“三供一业”不动产登记项目的函》为由，拒绝为原告办理房屋过户手续。该原因不可归责于原被告双方，故原告现提出要求解除合同，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款及利息向原告退还。因本案购房款被告西部产权交易所于2019年4月3日交付于省交通设计研究院，故利息的起算时间，应以该日为准。但原告以被告恶意隐瞒涉案房屋不能交易为由，起诉要求被告承担违约金的诉讼请求，因被告省交通规划研究院并无违约行为，故该项诉请，本院不予支持。原告起诉要求西部产权交易所退还交易服务费并承担利息的诉请，系居间合同纠纷，与本案并非同一法律关系，故本案中不予处理。原告要求被告西部产权交易所与被告海特公司共同承担还款责任，因二被告并非合同当事人，故该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下:一、解除原告周明明与被告陕西省交通规划设计研究院于2019年2月25日签订的《资产交易合同》。二、被告陕西省交通规划设计研究院应于本判决生效之日起十日内向原告周明明退还购房款1200700元，并按中国人民银行同期存款利率向原告支付自2019年4月3日起至本判决确定的履行期限止的利息。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周明明其余诉讼请求。本案案件受理费19174元，由被告陕西省交通规划设计研究院承担9587元，其余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉与西安市中级人民法院。审  判  长    秦        冰审  判  员    赵   琳   君审  判  员    殷        瑞 二〇 一九 年 十一 月二十日 书  记  员    张        雨            打印：扈艳红        校对：吕  颖      2019年  月  日送达1