湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3176号原告：周琴，女，1979年11月26日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：余立宁、许凯，湖北三雄律师事务所律师，特别授权。被告：罗正平（又名罗平），男，1973年9月20日出生，汉族，住宜昌市。被告：张明（系罗正平之妻），女，1973年12月10日出生，汉族，住所同上。委托诉讼代理人：罗正平，男，1973年9月20日出生，汉族，住所同上，特别授权。原告周琴与被告罗正平、张明秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理，同年10月29日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周琴的委托诉讼代理人余立宁，被告罗正平、张明秀的委托诉讼代理人罗正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周琴向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告周琴与被告罗正平之间的房屋买卖合同；2．判令被告罗正平返还收取原告购房款4700元；3．判令被告罗正平赔偿原告房屋灭失时市场价值一半28763.50元；4．以上共计33463.50元，被告张明秀承担连带清偿责任；5．诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年9月28日，罗正平将宜昌市西陵区平湖路“浇二”1号楼506室房屋（以下简称“诉争房屋”）以4700元价格卖给周琴，周琴将房屋交由其父亲周珠贤居住至2018年6月该房屋被拆除，此房屋拆迁时，经相关部门测量、评估，面积为31.61平方米，市场价为1779元、平方米，装修1293元。2019年1月11日，原告起诉被告因所有权无法转移，赔偿原告房屋不能获得拆迁补偿款损失90873元。原一审判决，因该房屋不能发生所有权转移，故原告请求拆迁补偿款不能支持。原判决同时认定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条规定，因而双方买卖合同有效，对于出卖人出售无权处分房屋的违约责任，因原告未请求解除合同，未请求解除合同的违约责任，故原判决未作处理。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条规定，被告罗正平明知是租来的房屋出售给原告，导致原告购买的房屋所有权转移的目的不能实现。原审判决认定，周琴知道此房屋是二公司的房屋而购买也有过错，故分担此房屋灭失时市场价的一半损失。被告张明秀与罗正平共同生活期间罗正平出售上述房屋，故应当与罗正平承担连带清偿责任。现依法诉至法院，望判如所请。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了原被告身份信息、卖房证明、房屋拆迁安置补偿协议、（2019）鄂0506民初275号民事判决书、（2019）鄂05民终1540号民事裁定书等证据材料。被告罗正平、张明秀辩称：位于宜昌市西××路××号（平湖半岛，即原告所称西陵区平湖路浇二1号楼506室房屋）房屋是葛洲坝集团第二工程公司（以下简称葛洲坝二公司）职工杨振林的集资福利房，其产权人是杨振林。2001年，我们将杨振林空闲下来的诉争房屋租赁过来，并对该房屋进行了简单的装修，添置了配套的家具，共花费6200元。2007年9月，我们也购买了新房，周琴提出了想租用此房，并言明与杨振林谈好。我们提出租用此房将前期投资的装修费用和家具费用折旧购买，谈好价格4700元。收条上所谓的卖房子，是指房屋的装修即家具折旧费用，而非房子的租金和房子的产权。我无权卖房，也没有卖房。所以我们诊断拆迁费与我无关，更与周珠贤、周琴无关。被告罗正平、张明秀未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：1．本案“诉争房屋”系葛洲坝二公司职工生活住房（筒子楼），属于公有房屋性质，即带有福利性质、廉价租赁给职工的房屋。案外人杨振林是葛洲坝二公司职工，杨振林之妻万小容于1994年5月26日交纳集资款300元、管理费80元后于次日取得诉争房屋的住房证（证号为000025号），即杨振林于1994年5月27日取得诉争房屋合法使用权。2．2001年起，案外人杨振林将“诉争房屋”租赁给被告罗正平、张明秀使用。原告周琴之父周珠贤也系葛洲坝二公司职工，由公司安排住在诉争房屋同一单元的501、502号。2007年9月28日，被告罗正平将承租的诉争房屋以4700元价格卖给原告周琴。同日，罗正平向原告出具“证明”一份，载明：“我将1#楼506房间4700元卖给周琴，其他人无权干涉。”随后，周琴将诉争房屋交由其父亲周珠贤居住。3．2011年，平湖半岛进行棚户区改造。《葛洲坝二公司公有房清理整治实施细则》规定：为了解决职工住房，原属公有房进行房改，原来房屋居住权人领取《房屋产权证明单》，然后对被拆迁人按照《房屋拆迁补偿安置协议》安置。杨振林之胞妹杨旭林作为公司职工子女，享受诉争房屋房改。杨旭林交纳了2886元后于2015年1月15日取得《房屋产权证明单》，并与宜昌市建设投资开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，确定安置补偿款为90873元。杨旭林按照产权置换方式，安置居住平湖××区××楼××房（安置补偿款90873元抵偿新房成本）。原告周琴在2012年享受葛洲坝二公司公有房房改及同时进行的平湖半岛棚户区改造拆迁安置。4．2018年6月，周琴之父周珠贤居住的诉争房屋被拆除后，原告周琴找被告罗正平、张明秀索赔诉争房屋损失无果。2019年1月11日，周琴、周珠贤向本院提起诉讼，要求罗正平、张明秀、杨振林、杨旭林共同赔偿房屋损失90873元。同年3月21日，本院作出（2019）鄂0506民初275号民事判决，判决驳回周琴、周珠贤的诉讼请求。周琴、周珠贤不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉后又撤回上诉。同年8月5日，宜昌市中级人民法院作出（2019）鄂05民终1540号民事裁定，准许周琴、周珠贤撤回上诉。嗣后，原告再次诉讼来院，请求法院判决如其诉请。上述事实，有原告提交的原被告身份信息、卖房证明（2007年9月28日）、房屋拆迁安置补偿协议（一）、房屋拆迁安置补偿协议（二）、（2019）鄂0506民初275号民事判决书、（2019）鄂05民终1540号民事裁定书复印件等证据及原被告双方的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上述原被告双方的诉辩意见及本院认定的证据与事实，原被告双方的争议焦点主要为：原告请求解除与被告的房屋买卖合同、请求被告返还原告的购房款4700元，并赔偿房屋灭失损失的诉讼请求是否成立。现分别评述如下：一、关于原告请求解除与被告的房屋买卖合同的问题本院（2019）鄂0506民初275号民事判决书认定，关于原告与被告之间买卖合同是否建立房屋买卖关系的事实，虽然被告罗正平一直持有异议，但未提供相反的证据推翻原告提供的证据，故买卖关系的事实可以认定。从本院查明的事实来看，诉争房屋属于葛洲坝二公司公有住房，杨振林由单位安排享有该房屋的居住权（承租权），罗正平不享有该房屋所有权。买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。该房屋买卖关系发生在2007年9月，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，但并不影响作为原因行为的买卖合同效力。根据《买卖合同解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”所以，原告周琴与被告罗正平之间买卖合同是有效的。但该房屋并没有发生所有权转移的物权变动效果。本案中，虽然原告与被告存在房屋买卖关系的事实，双方口头买卖合同有效，由于双方并没有签订书面的房屋买卖合同，且诉争房屋已于2018年6月被拆除，故对原告的该项请求，本院不予采纳。二、关于请求被告返还原告的购房款4700元的问题依据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据庭审中原告提交的《卖房证明》以及庭审中原被告的陈述，证实被告收到了原告购房款4700元，而被告对诉争房屋不享有所有权，没有处分权，故此，被告抗辩“所收4700元是房屋的装修费即家具折旧费用，而非诉争房屋的租金和房屋的产权”的理由，因没有提供证据证明，本院不予采信。原告请求被告返还购房款4700元的理由成立，本院予以支持。三、关于原告请求被告赔偿房屋灭失的损失问题依据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从本案来看，原告系葛洲坝二公司职工，也居住在诉争房屋同一栋楼同一单元，应当知道诉争房屋是杨振林福利分房只是享有居住权（承租权），也知道诉争房屋属于葛洲坝二公司公有住房，非公司员工罗正平无权处分。由于原告在诉争房屋买卖过程中没有尽到合理审慎义务具有重大过失，且罗正平并没有获得诉争房屋拆迁安置补偿款，故原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，本案经本院主持调解，双方不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗正平、张明秀于本判决生效后十日内返还原告周琴购房款4700元。二、驳回原告周琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由原告周琴负担536元，被告罗正平、张明秀负担100元（上述费用原告已预交，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  肖 杰人民陪审员  江文成人民陪审员  黄淑华二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王 红