湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初2087号原告（反诉被告）：孙修建，男，1970年1月25日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：雷涛，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：湖北碧山机械股份有限公司，住所地安陆市碧山路89号。法定代表人：付明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨霄，湖北汉印律师事务所律师。原告孙修建与被告湖北碧山机械股份有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，被告湖北碧山机械股份有限公司提起反诉，本院受理后，依法与本诉合并适用普通程序公开开庭进行审理。原告孙修建委托诉讼代理人雷涛，被告湖北碧山机械股份有限公司委托诉讼代理人杨霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙修建向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告本金200万元；2、判决被告按照合同约定承担违约责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告就被告位于安陆市碧山路89号地块（原碧山粮机）拆迁开发项目订立《合作协议》。原告按照约定向被告交纳了200万元订金，并按《合作协议》履行自己的义务。被告自收到原告200万元订金后，拒不同意原告进场，也不同意原告与被告签订拆迁安置协议，更不同意原告与被告企业职工签订约5600平方米两栋宿舍楼安置协议。原告多次与被告协商未果，请求法院支持原告诉讼请求。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求确认原、被告签订的合作协议无效，同时将第二项诉讼请求明确为：要求被告承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按月息3分计算至付清之日的利息。原告孙修建为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件，拟证明原告身份情况；证据二：合作协议复印件，拟证明：1、被告收到原告订金200万元；2、被告未按约定允许原告进场签订拆迁协议；3、原、被告均不具备房地产开发资质，签订的合作协议无效；证据三：收据复印件，拟证明原告按照约定给付200万元订金，被告未按约定允许原告进场签订拆迁协议；证据四：不动产产权情况表2份、不动产登记信息查询证明1份，拟证明：1、案涉土地系工业用地，不得进行开发出让；2、房产已抵押给安陆市农村商业银行股份有限公司，被告无权与原告签订拆迁协议。被告湖北碧山机械股份有限公司辩称，原告诉讼没有对合同是否继续履行提出请求，合同中未约定3分利息的违约责任，只是在第六条约定了定金罚则。合同签订后，原告没有履行项目推进，违反了合同义务，同时，原告将合同内容泄密给第三人，给被告带来了严重影响。被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《合作协议》；2、判决反诉被告双倍赔偿反诉原告定金共计400万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：自2016年起，反诉原告便与安陆市人民政府协商，着手推进反诉原告现住所地收储、公司搬迁事宜。2018年，反诉被告经人介绍，多次联系反诉原告，称其能办理反诉原告住所地收储及后续房地产开发事宜。2018年12月29日，双方签订《合作协议》，约定由反诉原告以办公楼及厂区作价3000万元出售给反诉被告，并由反诉被告在本宗地范围内还建两栋面积为5600平方米宿舍楼门面及住房给反诉原告，反诉被告负责整个项目推进和提供资金。同时，双方约定对协议要严格保密，反诉被告需支付定金200万元，如一方不作为，导致项目无法推进，按定金双倍赔偿给对方。协议签订后，反诉被告除支付定金200万元以外，一直处于消极状态，未采取任何行动及措施对项目进行推进，也未向反诉原告支付购买厂区应支付的资金，反而是反诉原告不断向政府跑手续、要政策。反诉被告还违反保密约定，将保密协议对外宣扬，给反诉原告造成了极大的经济损失。反诉被告不履行付款义务，违反保密约定，构成严重违约，反诉原告在履行协议时无任何过错，故反诉被告应赔偿反诉原告400万元。被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司为支持其反诉请求向本院提交了如下证据：证据一：合作协议、收据复印件，拟证明双方签订协议，由反诉原告向反诉被告出售办公楼及厂区，还建部分面积，合同价款计3000万元，反诉被告支付200万元定金；证据二：《关于收购湖北碧山机械股份有限公司的请示》、《府城街道办事处关于申请市人民政府对湖北碧山机械股份有限公司整体收购的请示》及批示、《关于湖北碧山粮油机械股份有限公司地块征收出让有关事项的会议纪要》复印件，拟证明在双方协商之前，反诉原告一直在自行推进厂区土地收储事宜。合同签订后，也是反诉原告在推进该项目，反诉被告未进行任何推进工作，也未提供任何资金，消极履行合同义务；证据三：合同书、收条、微信聊天图片复印件，拟证明反诉原告及原法定代表人在2013年曾与诗尼格国际集团（香港）有限公司及其负责人签订合同书，共同开发反诉原告厂区，但该合同未能履行，款项至今未退。为避免纠纷，反诉原告才在与反诉被告的协议中约定保密条款，但反诉被告将协议泄露，给反诉原告造成损失和不便，构成违约；证据四：房权证安房产字第××号（宿舍楼）、房权证城东区字第××号房产证复印件，拟证明案涉房产登记在反诉原告名下，反诉被告应与反诉原告协商、签订搬迁安置协议，不存在反诉被告与企业职工签订安置协议的情况；证据五：杨某、周建军证人证言，拟证明反诉被告在合同签订后未履行合同义务，未进行任何形式的项目推进。原告（反诉被告）孙修建辩称，反诉原告与反诉被告签订的合作协议，反诉原告根本未履行，不存在解除的问题。要求赔偿定金损失不符合法律规定，同时双方不具备开发房地产资质，合作协议无效，应当驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据一、二、三真实性无异议，但认为证据一不能证明是买卖关系，证据二不符合证据形式，不能作为证据使用，证据三不能证明原告（反诉被告）违反保密条款；对证据四有异议，认为未提交原件，不能作为证据使用，宿舍楼应当属于职工，只是未过户而已；对证据五有异议，认为证人周建军与反诉原告法定代表人存在亲戚关系，证言虚假，不应当采信。证人杨某不能证明反诉被告未与府城办事处经贸服务中心进行项目推进工作。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同名为合作，实为买卖，应当有效，同时原告（反诉被告）未履行推进项目义务，无权签订搬迁协议；对证据三真实性无异议，但对证据目的有异议，认为原告（反诉被告）除交纳200万元定金外，没有交纳其他资金，也未与被告（反诉原告）协商搬迁事宜；对证据四真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉土地虽为工业用地，但不影响买卖关系成立，抵押权更不影响所有权的处置。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定：“质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。”依据前款规定，当事人在质证时，应当在围绕证据的真实性、关联性、合法性基础上，对证据的证明力问题进行质疑、说明与辩驳，而不是针对其举证意图或对其举证所要达到的目的进行质疑与辩驳。本案中，当事人提交的合作协议、预付款收据、房产证、不动产查询资料，各方对上述证据真实性均无异议，经审查，上述证据与本案关联，证据来源合法，能够反映案件客观事实，应当予以采信。对于被告（反诉原告）提交的证据二、三、五是否与本案关联，将在本院认为部分作出评析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月29日，湖北碧山机械股份有限公司为甲方与孙修建为乙方签订合作协议，就合作开发位于安陆市碧山路89号地块（原厂碧山粮机）项目达成如下协议：1、甲方同意乙方将碧山粮机办公楼及厂区作价叁仟万元（计30000000元）出售给乙方，两栋宿舍楼由乙方在本宗地范围内还建（面积以实测为准）。2、乙方同意甲方办公楼及厂区作价叁仟万元整，如若收储不足三千万元，由乙方负责补齐，如若高于叁仟万元，高出部分由甲乙平分，双方承担各自税费（乙方需向甲方保底叁仟万元）。3、乙方负责整个项目的推进和提供资金，甲方需无条件配合，厂区搬迁工作由甲方负责（搬迁协议要在四个月时间签订完毕，未尽事宜由双方协商）。4、甲方和乙方在签订此协议后，乙方需向甲方打款贰佰万元（计2000000元）定金，在定金到账之日起，此协议方能生效，否则视为无效。5、乙方必须保证甲方两栋宿舍楼面积5600㎡的门面（约79米）及住房本宗地内还建（否则此协议无效）。6、甲、乙双方各尽其职，互相配合，如若一方不作为导致项目无法推进，应负担由此产生的全部损失，按定金的双倍赔偿对方。7、本合同一式两份，双方各持一份。8、本合同目前属于保密阶段，如一方泄密，承担由此带来的所有经济损失。9、双方未尽事宜，以补充协议为准。当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付200万元，被告（反诉原告）出具收据一张，载明：“交款单位孙修建，收款方式刷卡，人民币大写弍佰万元整，￥2000000元，收款事由预付款，2018年12月29日”。此后，《合作协议》未履行。合作协议签订后，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）不与其签订搬迁协议，导致无法履行合作协议，遂诉至本院要求确认合作协议无效，被告（反诉原告）返还本金200万元，并承担相应利息。另查明，位于安陆市碧山路89号地块（原厂碧山粮机）的安陆市房权证府城区字第××号用途为工业，已被抵押；安陆市房权证城东区字第××号用途为办公，已被抵押；安土国用（2003）第787号已抵押。本案焦点是，1、《合作协议》是何类型合同及合同效力认定问题；2、合同责任的承担问题。本院认为，案涉《合作协议》为本案当事人协商一致自愿签订，内容涉及出售房产和还建宿舍楼两方面问题。在出售的问题上，虽存在着出售项目推进和提供资金两个条件，但双方约定出售标的物明确，价款数额确定，形成了由一方出售位于安陆市碧山路89号地块（原厂碧山粮机），对方支付3000万元价款的合意，从而可以认为在双方之间形成了包含推进项目为内容的买卖关系。在还建问题上，双方约定了在合作协议签订之日起四个月内签订搬迁协议，还建两栋宿舍楼，这是当事人对位于安陆市碧山路89号地块（原厂碧山粮机）房产就拆迁房屋的补偿方式、安置房面积和安置地点达成的一种房屋拆迁安置补偿意见，形成了房屋拆迁安置补偿关系。综合出售和还建两方面内容，连贯的表述内容为：一方转让土地，另一方支付3000万元并开发还建两栋宿舍楼。从而实施了由一方提供土地，对方进行房地产开发建设的民事法律行为，故本案当事人之间应为房地产开发经营合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。”依据前款规定，民事法律行为的合法有效问题，需要从民事行为能力、意思表示和是否违反法律强制性规定来认定。本案中，开发建设主体为个人，开发建设标的物位于安陆市碧山路89号地块(原厂碧山粮机)，涉及的土地性质为工业用地。对于开发建设主体的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”前述条款可以看出，开发房地产建设主体须为经工商行政管理部门核准登记的企业，个人不得进行房地产开发建设，故本案中的个人开发建设主体违反了上述规定。另，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管理制度。”第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中的土地系工业用途，双方未提交证据证明履行了改变土地用途及土地性质，违反了前述法律规定。综上，案涉房地产开发主体及涉案土地进行房地产开发均违反法律强制性规定，应当认定案涉《合作协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”就案涉《合作协议》来讲，协议项下的财产仅为200万元，依据前述规定，应当予以返还。在损失方面，原告（反诉被告）自2018年12月29日向被告（反诉原告）交纳200万元后，存在利息损失。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未履行项目推进给其造成了相应损失，经庭审询问，所谓的项目推进是向有关部门申请办理收储、招标等事宜，依据相关规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤进行。拟出让地块及用途等，由人民政府有关部门拟定方案，报有批准权的人民政府批准后实施，因此，该事项应当由被告（反诉原告）根据企业自身情况向有关部门申请，而不应由他人代替实施，故而不存在原告（反诉被告）给其造成的损失问题。被告（反诉原告）另认为原告（反诉被告）违反《合作协议》中的保密条款，因其提交的证据五不能证明原告（反诉被告）违反该约定，且也不能确定具体的损失数额，故不能认定存在违反保密条款导致的损失。综观前述，《合作协议》无效后所带来的损失仅为200万元的利息损失，被告（反诉原告）不按照法定程序向政府部门申请案涉房地产收储等事宜，自身存在相应过错；原告（反诉被告）作为有房地产开发经历的个体，应当知道房地产开发建设的相关法定程序，但其未尽注意义务，亦有相应过错行为，本院确定双方各承担50%的责任，即承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清200万元止期间利息的一半。综上，《合作协议》违反法律效力性规定，应当无效，因该协议取得的200万元，由被告（反诉原告）返还给原告（反诉被告），故原告（反诉被告）的诉讼请求合法正当，应予以支持，但其要求按照月息3分标准计算利息损失不符合有关规定。被告（反诉原告）反诉请求与法律规定相悖，本院对此不予支持，其提交证据二、三的内容非原告（反诉被告）义务，本院对此不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙修建与被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司于2018年12月29日签订的合作协议无效；二、被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）孙修建返还人民币200万元，并承担自2018年12月29日起，以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清200万元止期间利息的50%；三、驳回原告（反诉被告）孙修建的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告（反诉被告）孙修建、被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司各负担11400元；反诉受理费11400元由被告（反诉原告）湖北碧山机械股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  胡宝鸿审判员  胡柏松审判员  胡学鹏二〇一九年十一月二十六日书记员  谈宏亮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。