四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民初61号 原告：四川倍乐房地产开发有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇梓州干道北段，统一社会信用代码：91510722772996813K。 法定代表人：宋衍龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄汼仁，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏建清，四川永靖律师事务所律师。 被告：四川省三台工业园区管理委员会，住所地：四川省三台县北坝镇樟树路12号，统一社会信用代码：11510625451225794U。 法定代表人：李军，该管委会主任。 委托诉讼代理人：高大勇，四川规则律师事务所律师。 原告四川倍乐房地产开发有限公司（以下简称倍乐公司）与被告四川省三台工业园区管理委员会（以下简称工业园管委会）合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案，2019年4月3日，原告倍乐公司变更了部分诉讼请求。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倍乐公司的委托诉讼代理人黄汼仁、魏建清，被告工业园管委会的委托诉讼代理人高大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倍乐公司向本院提出诉讼请求判令：1.被告按照《土地置换协议》的约定，给付2012年1月1日至置换土地全部移交之日止的延迟交地补偿款（该补偿款按银行贷款年利率6.9%，暂时计算至2018年12月31日，暂计补偿款金额为3916.4874万元，之后计算至置换土地实际交付之日止）；2.被告按照《土地估价报告》付给其延长年限补缴地价款297.73万元。3.被告按照《土地置换协议》约定，给付原告修建置换土地砖砌围墙的价款542,305.93元。以上三项合计42,116,862.93元。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：5.12地震后，为了灾后重建，2009年5月12日，被告与原告签订《土地置换协议》，被告用尚有170户农户居住的存量土地，置换原告符合开工建设条件的建设用地，作为三台县政务中心和三台县人民检察院等单位的重建用地。《土地置换协议》约定“甲方（园区）置换给乙方（倍乐公司）土地上的拆迁安置由甲方负责，在2011年底前完成拆迁安置工作，补偿完毕地面附着物，修建好围墙，符合进场建设条件；逾期甲方未完成拆迁安置工作，甲方同意按县城市同类地区同类用途最近一宗土地成交价计算土地价值，并按银行同期贷款利率给予乙方补偿”。后被告未按约定时间将置换土地交付原告，至2018年12月5日，三台县国土局与原告签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，应交付宗地面积38953.30㎡（折合58.427亩），仅交付原告21428.57㎡（折合32.141亩）的建设用地，未交付土地面积为26.286亩。 2017年11月8日，原告起诉请求按照三台县人民政府按同期置换**土地的补偿标准，对原告2012年1月1日至2015年12月31日期间的损失进行补偿，法院半年未开庭，原告无奈撤诉。三台县国土局委托四川德恒不动产估价有限责任公司，对我公司的置换土地截止2018年6月11日进行估价，原告承担了因延迟交地需补缴延长土地使用年限的地价款297.73万元。 原告为支持政府灾后重建，将符合开工建设条件的建设用地置换给被告，被告逾期九年未将置换用地交付原告，给原告造成了巨大的经济损失。由于双方签订的《土地置换协议》合法有效，被告未按约定时间交付置换土地，属违约，应按约定对原告进行补偿。其中，2012年1月1日至2015年12月31日期间的补偿，按三台县政府2015年12月18日第40次办公会议对**补偿的标准计算，应补偿原告1684.0905万元；对2016年、2017年的补偿，按四川省国土资源厅网站2016年、2017年度的公示，三台县国土资源局拍卖三台县北坝同类用途国有出让商住用地的成交均价结合规划容积率折算，原告2.0容积率的出让土地价格：2016年为116万元/亩、2017年的均价2,939.98元/㎡（196.0085万元/亩），被告应付给原告2016年延迟交地的补偿款460.8722万元、2017年延迟交地的补偿款778.7487万元；对2018年的补偿，按四川德恒不动产估价有限责任公司《土地估价报告》法定最高出让年期的评估单价245.20万元/亩计算，应付给原告置换土地的补偿款936.0143万元，并按《土地估价报告》的估价，赔偿原告补缴延长土地使用年限的地价款297.73万元；同时，按《土地置换协议》约定，给付原告修建置换土地砖砌围墙的价款542,305.93元。对被告未移交的26.286亩置换土地补偿，按《土地估价报告》新规划的评估单价301.20万元/亩×年息6.9%，从2019年1月1日起计算至全部移交之日止。 因倍乐公司与**的土地置换情况基本相同，对逾期交地补偿款也应当按照工业园管委会对同期置换**的土地逾期交地补偿款按照银行贷款年利率6.9%计算。 工业园管委会辩称，被告未在2011年底之前完成安置工作并将土地交付原告，但被告于2009年已为原告办理了土地使用权证，原告取得该土地后已向银行申请抵押贷款，且原告并没有着手就置换土地进行开发建设相应的工作，因此被告并未对原告造成任何损失。如经审查后法院判决被告应该给原告损失费，但是被告对损失费的计算有异议，应该以2011年底的土地成交价作为利息计算的基数，利率应是4.9%，原告第三项诉请是重复计算了损失。土地确实一直未交付，属于持续状态。原告第二项诉请不符合土地置换协议的约定，应由被告修好围墙，而不是原告自己进行修建。综上，请求法院依法判决。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告所提交证据证明如下事实：2009年5月12日，原告倍乐公司（乙方）与被告工业园管委会（甲方）签订了《土地置换协议》，约定：一、甲乙双方置换土地位置及面积：1.甲方提供置换土地位置、面积：位于，拟置换给张萍用地以南，恒昌路北坝卫生院以东，梓州干道以西，面积38950平方米（具体位置、面积以土地使用权证为准）。2.乙方交甲方置换土地位置、面积:位于梓州干道以东，甲方活动板房用地以西，张萍用地南围墙以南，县委北面围墙以北，面积38950平方米（具体位置、面积以土地红线图，使用权证为准）。二、置换土地现状：1.乙方置换给甲方的土地已办理使用权证，已修建好围墙，履行完土地上的附着物补偿，符合进场建设条件。2.甲方置换给乙方的土地上有居民的住房需要拆迁安置，空地仍为原樟树村村民耕种，需要进行补偿。三、土地使用权证办理：1.甲方应于2009年6月20日前为乙方办理置换后新的土地使用权证。四、置换土地的移交及使用：1.乙方应于2009年6月23日前将其现有土地移交给甲方，由甲方提供给三台县政务中心等单位使用。……3.置换给乙方土地上的拆迁安置由甲方负责，在2011年底前完成拆迁安置工作，补偿完毕地面附着物，修建好围墙，符合进场建设条件。逾期甲方未完成拆迁安置工作，甲方同意按县城市同类地区同类用途最近一宗土地成交价计算土地价值，并按银行同期贷款利率给予乙方补偿。……六、违约责任：任何一方违反本协议所做之约定，均向对方支付违约金6万元。合同还对其他事项进行了约定。三台县人民政府作为鉴证方在合同上签字盖章。上述协议签订后，倍乐公司按约履行了土地移交义务，但由于被告逾期未完成拆迁安置工作，导致逾期交地。2013年至2016年间，原告多次向被告书面请示，请求政府加大置换地拆迁安置工作力度，尽快将建设用地交付使用。 2017年11月8日，原告就《土地置换协议》履行问题向原审法院起诉。2018年5月10日，原告以已与被告协商一致为由，申请撤诉。原审法院作出（2017）川0722民初4049号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。 2018年12月5日，三台县国土资源局（出让方）与原告倍乐公司（受让方）签订《国有建设用地使用权出让补充合同》。 2018年12月5日，三台县国土资源局向三台县城乡规划建设和住房保障局出具《证明》，载明：……现因拆迁未完成，暂未办理《不动产产权证书》。根据2018年6月11日《协议书》约定，我局同意该公司先行使用约21490平方米土地，用于开发“倍乐．台北公馆”一期商品房，办理一期各项规划建设手续以及商品房预售许可。故，截止2018年12月5日，三台县国土资源局向倍乐公司交付宗地面积21490平方米（折合32.235亩），工业园管委会对此不持异议，本院予以认可。三台县国土资源局委托第三方出具的《土地估价报告》载明，倍乐公司提供土地置换面积为38953.30㎡。因此，工业园管委会未交付宗地面积17463.30㎡（折合26.195亩）［38953.30㎡－21490㎡］。 另查明，2009年10月28日，被告与**签订了《土地置换协议》，2015年12月，三台县人民政府第40次《办公会议纪要》载明：（二）关于**置换土地利息补偿问题，按照2012年三台县同地段、同用途、同容积率地块作为标准确定价格基数，利率按2012年同期人民银行基准贷款利率计算利息补偿，补偿截止时间为2015年底。2016年1月8日，三台县国土资源局作出《关于原工业园区与**土地置换协议履约涉及利息补偿及土地价格采用的认定意见》载明：为妥善解决工业园区与**置换问题，按照三台县人民政府第40次办公会议纪要精神，以2012年三台县北坝镇辖区同地段、同用途、同容积率作为标准定价基数的原则。经查，2012年公开拍卖两宗土地适合该会议纪要精神，一宗位于，面积为4.45068亩。价格为81.11万元／亩；另一宗位于，面积为25.6059亩，价格为130.83万元／亩，采用两宗地价格相加取平均值作为基准价格，即：（81.11万元＋130.83万元）／2＝105.97万元。2016年1月11日，三台县北坝镇人民政府向县城北新区开发建设指挥部出具《关于安排工业园与**土地置换履约补偿资金的请示》载明：……据此核算，每年履约补偿应为29.57亩×105.97万元×6.9%＝216.213万元，从2012年1月至2015年12月履约补偿总额应为216.213万元×4年＝864.85万元。……为此，特向指挥部请示安排资金864.85万元用于兑现工业园区与**土地置换履约利息补偿。 还查明，因被告未按合同约定修建围墙，导致原告修建彩钢围墙，按砖砌围墙计算，其造价为542，305.93元，双方均无异议，本院予以确认。 原告所提交的倍乐公司、**分别与工业园管委会签订的《土地置换协议》、（2017）川0722民初4049号民事裁定书、《国有建设用地使用权出让补充合同》、《三台县人民政府办公会议纪要》、《关于原工业园区与**土地置换协议履约涉及利息补偿及土地价格采用的认定意见》、《单位工程竣工结算汇总表》、《规费、税金项目计价表》、《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》、《其他项目清单与计价汇总表》、《综合分析表》。双方均无异议，且均能够证明其所述事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.《关于加快推进重点项目“台北国际商业中心”建设的请示》、《关于切实推进“台北国际商业中心”项目建设的请示》、《关于加大置换地拆迁安置工作力度的请示》、《关于加快推进“台北国际商业广场”重点项目建设的请示》，拟证明：被告未完成拆迁安置工作，导致逾期交地；原告多次向被告主张权利。工业园管委会认为不能证明其违约，也不能证明原告准备开发置换土地。本院认为，工业园管委会逾期交地是客观事实，倍乐公司的证据能够达到其证明目的。2.2016年、2017年三台县国土资源局《国有土地使用权招拍挂出让成交公示价格表》、《土地估价报告》。拟证明：2016至2018年，被告分别应当给付原告补偿款460.8722万元、778.7487万元、936.0143万元。2019年，被告应当按土地评估地价301.20万元/亩计算，按未交付土地26.286亩，从2019年1月1日起计算至全部移交土地日止；因被告逾期交地，截止2018年6月11日，导致原告承担延长土地使用年限的补缴地价款297.73万元。工业园管委会对《土地估价报告》真实性有异议，对其余证据真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议。该组证据是否达到证明目的，本院结合其他证据在本院认为中综合评判。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求被告给予补偿的请求是否成立？二、关于补偿标准确定问题；三、原告要求被告付给其延长年限补缴地价款297.73万元是否成立？四、原告主张其修建置换土地砖砌围墙的价款542305.93元是否应当支持的问题。 关于原告要求被告给予补偿的请求是否成立问题。原告倍乐公司（乙方）与被告工业园管委会（甲方）签订了《土地置换协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的《土地置换协议》第四条第3款“置换给乙方土地上的拆迁安置由甲方负责，在2011年底前完成拆迁安置工作，补偿完毕地面附着物，修建好围墙，符合进场建设条件……”的约定，倍乐公司按约履行了土地移交义务，被告应于2011年底前向倍乐公司交付宗地面积为58.43亩，但至今未完成拆迁安置工作，仅于2018年12月5日向倍乐公司交付32.235亩，至今仍有26.195亩未交付，且未修建好围墙，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告工业园管委会应承担相应的违约责任。 关于补偿标准确定问题。倍乐公司主张2012年1月1日至2015年12月31日期间的补偿，按105.97万元／亩；从2016年起到交付完毕之日止，参照三台县国土资源局《国有土地使用权招拍挂出让成交公示价格表》及《土地估价报告》的土地评估价格即2016年为116万元/亩、2017年为196.0085万元/亩、2018年为245.20万元/亩、2019年为301.20万元/亩，分段按年利率6.9%标准计算。本院认为，首先，倍乐公司主张地价逐年上涨，被告逾期交地客观上并未因此给原告倍乐公司造成损失。其次，根据《土地置换协议》第四条第3款“……逾期甲方未完成拆迁安置工作，甲方同意按县城市同类地区同类用途最近一宗土地成交价计算土地价值，并按银行同期贷款利率给予乙方补偿”的约定，被告在2011年底前未交付土地即逾期，因此应按此时县城市同类地区同类用途最近一宗土地成交价计算土地价值，并按银行同期贷款利率给予补偿。倍乐公司主张分段计算地价无合同依据。因此，本院对倍乐公司该主张不予支持。因被告逾期交地达5年以上，2012年1月中国人民银行公布的5年期贷款利率为6.9%，且三台县人民政府对与倍乐公司类似的**置换土地利息补偿也采用此标准。故本院对倍乐公司主张按年利率6.9%标准计算补偿款予以支持。由于倍乐公司与**的土地置换情况基本相同，对逾期交地补偿款本院参照《三台县人民政府办公会议纪要》对**置换土地利息补偿标准，即2012年公开拍卖两宗土地价格相加取平均值作为基准价格，即105.97万元，按年利率6.9%计算，被告工业园管委会应向原告倍乐公司补偿款如下：以58.43亩为基数，按105.97万元／亩，年利率6.9%计算从2012年1月1日起至2018年12月5日止；以26.195亩为基数，按105.97万元／亩，年利率6.9%计算从2018年12月6日起至交付之日止。 关于原告主张其修建置换土地砖砌围墙的价款542305.93元是否应当支持的问题。合同约定被告工业园管委会置换给倍乐公司的土地应达到“修建好围墙，符合进场建设条件”的交付条件，但工业园管委会未按合同约定修建围墙，导致原告倍乐公司修建彩钢围墙，产生费用542305.93元，应由被告工业园管委会承担。被告对该造价不持异议，本院予以确认。 关于原告要求被告付给其延长年限补缴地价款297.73万元是否成立的问题。首先，本案中，倍乐公司需补缴延长土地使用年限地价款297.73万元，虽因工业园管委会未按约交付土地所致，但仍属于双方在订立合同时预见到因逾期交地可能造成的损失，并对逾期交地的约定责任进行了约定，且原告倍乐公司通过向被告主张逾期交地的违约责任，其相应损失已得以弥补，再主张由被告承担应补缴延长土地使用年限地价款297.73万元，无事实和法律依据。故本院对倍乐公司该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省三台工业园区管理委员会于本判决生效之日起十五日内向原告四川倍乐房地产开发有限公司支付补偿款（补偿款计算方式：1.以58.43亩为基数，从2012年1月1日起至2018年12月5日止，按105.97万元／亩，年利率6.9%的标准计算；2.以26.195亩为基数，从2018年12月6日起至交付之日止，按105.97万元／亩，年利率6.9%的标准计算）； 二、被告四川省三台工业园管理委员会于本判决生效之日起十五日内向原告四川倍乐房地产开发有限公司支付围墙修建款542305.93元； 三、驳回原告四川倍乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费255222元，由原告四川倍乐房地产开发有限公司负担15606元，被告四川省三台工业园管理委员会负担239616元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年十一月十三日 书记员 黄 娟