湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6338号原告：武汉市京楚置业有限公司。住所地：武汉市硚口区玉带正街94号。法定代表人：黎逢斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李南，湖北高颂律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉名都物业管理有限公司。住所地：武汉市武昌区友谊大道21号友谊国际广场D+公馆3栋1404号。法定代表人：付毅敏。被告：武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会。住所地：武汉市汉阳区十里铺汉府上院。负责人：周德胜，该业主委员会主任。原告武汉市京楚置业有限公司（以下简称京楚置业公司）与被告武汉名都物业管理有限公司（以下简称名都物业公司）、武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会（以下简称汉府上院业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告京楚置业公司的委托诉讼代理人李南、被告名都物业公司的法定代表人付毅敏、被告汉府上院业委会主任周德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京楚置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的《武汉市物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系汉阳区十里铺汉府上院小区业主。2016年11月28日，被告汉府上院业委会与汉府上院业主大会选聘的武汉市鹤园物业管理有限公司（以下简称鹤园物业公司）签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定的服务期限自2016年12月1日至2019年11月30日。2018年7月11日，在原物业合同尚未到期，且没有召开业主大会的情况下，被告汉府上院业委会擅自与被告名都物业公司签订了《武汉市物业服务合同》，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。被告汉府上院业委会未按照《物业管理条例》规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告名都物业公司辩称：1、京楚置业公司在汉府上院小区既无住宅也无产权商铺，在小区无投票权，不是小区业主，不具备诉讼主体资格；2、2017年3月，鹤园物业公司因管理及财务原因，公司一分为二，新成立了名都物业公司。将汉府上院小区划入名都物业公司管理，鹤园物业公司在汉府上院小区的债权债务、财产权及物业服务合同中约定的所有权利一并转给名都物业公司，原物业管理团队不变，合同条款不变。鹤园物业公司在汉府上院小区提供物业服务时所产生的所有收益归名都物业公司所有，债务由名都物业公司承担。鹤园物业公司不再承担任何责任。鹤园物业公司将拆分事宜分别向汉府上院业委会及汉阳区赫山社区报告，由名都物业公司履行原物业服务合同的权利和义务。经汉府上院业委会在小区公示无异议后，汉府上院第三届业委会与名都物业续签了物业服务合同。被告汉府上院业委会辩称：鹤园物业公司系经汉府上院业主大会按法定程序选聘，并签订了物业服务合同。2017年12月鹤园物业公司因内部发展问题进行了资产重组，分离为两家公司，即鹤园物业公司和名都物业公司，向业委会提交了资产重组的情况和证明。名都物业公司与鹤园物业公司的法定代表人都是付毅敏。业委会与名都物业公司签订的物业服务合同，不是新签订的合同，而是对原物业服务合同的变更。变更后在小区进行了一个月的公示，公示期间只接待过一个反对重签合同的业主，其他业主未表示反对。且期间汉府上院小区内物业服务团队，从项目经理到工作人员都没有变，业委会并没有选聘新的物业公司，不存在原告所诉称的合同无效情形。本院审理认定事实如下：京楚置业公司根据武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局于2014年1月13日出具的武房商证阳字第2014001365、2014001406、2014001344号《武汉市商品房权属证明书》，获得该公司开发经营的武汉市汉阳区十里新村151号汉府上院地下室栋-1层，建筑面积均为30.68平方米的车位1、车位7、车位8的相应权属。2016年11月27日，经汉府上院业主大会投票表决，鹤园物业公司得票325票，满足业主大会“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”要求，被选聘为汉府上院物业管理服务企业。次日，汉府上院业委会与鹤园物业公司签订了《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜，其中物业服务合同期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。签订合同时，鹤园物业公司法定代表人系付毅敏。2017年2月24日，名都物业公司成立，法定代表人系付毅敏。2017年3月1日，在付毅敏同时作为鹤园物业公司及名都物业公司的法定代表人的情况下，鹤园物业公司作为甲方，名都物业公司作为乙方，共同签订《武汉市汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让协议》1份，约定甲方因管理及财务原因需将汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让给乙方管理，乙方同意接受转让。转让合同必须征得汉府上院业委会同意。甲方在汉府上院小区所有的财产权、债权、债务及物业服务合同中约定的所有权利义务一并转给乙方。乙方在汉府上院小区提供物业服务所产生的所有收益归乙方所有，债务由乙方承担等。鹤园物业公司、名都物业公司均在该协议上加盖公章，法定代表人签名处均为付毅敏。2018年7月11日，汉府上院业委会与名都物业公司签订《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜，其中物业服务合同期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。现京楚置业公司以其拥有汉府上院地下车位权属，系该小区业主，认为汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，要求确认该合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”“建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”原告取得小区内车位权属证明，可以认定为物权法第六章所称的业主。被告名都物业公司、汉府上院业委会认为原告不是小区业主，不具有诉讼主体资格的观点，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”；国务院《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”。故选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，而非业委会决定。本案中，鹤园物业公司成立于2000年5月23日，名都物业公司成立于2017年2月24日，鹤园物业公司与名都物业公司均具有不同的主体资格，属于两个不同的民事主体，并非仅为公司名称发生变化。合同变更并非消灭原合同，设立新合同，而仅仅是在原合同继续存续的基础上对原合同某些权利义务内容作出修改，合同的变更只能是内容的改变而不包括主体的变化。被告汉府上院业委会在其与鹤园物业公司签订的合同尚未到期的情况下，与名都物业公司签订的《武汉市物业服务合同》，属于新签订的合同，并非原合同的变更，故汉府上院业委会认为该合同是其与鹤园物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的变更的观点，本院不予采信。名都物业公司取代鹤园物业公司，成为汉府上院小区物业服务企业，仍应当符合法定的选聘程序。现汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，未经法定的选聘程序，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，即使汉府上院业委会在未经法定选聘程序的情况下与名都物业公司签订了物业服务合同，京楚置业公司作为业主应在法律规定时间内请求撤销业主委员会的选聘物业公司的决定。现原告京楚置业公司明确表示其诉讼主张为确认汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》无效。关于该合同的效力问题，汉府上院业委会作为业主大会执行机构，对外代表全体业主，业委会的决定对业主具有约束力，其与名都物业公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容本身并未违反法律规定。至于汉府上院业委会选聘名都物业公司为物业服务合同相对方的程序是否合法，系全体业主与业委会之间的内部管理问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告京楚置业公司主张物业服务企业选聘程序违反禁止性法律规定无效，但《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条等规范性法律规定，非禁止性法律规定，故原告京楚置业公司主张汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》无效，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市京楚置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告武汉市京楚置业有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  祝旖旎二〇一九年十一月二十五日法官助理龚平怡然书记员唐新悦