上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初4596号原告：段汉庆，男，1989年4月30日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。被告：李国华，男，1969年2月2日出生。被告：上海涵甄房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李国华，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。原告段汉庆与被告李国华、上海涵甄房地产营销策划有限公司(以下简称涵甄公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告段汉庆及其委托诉讼代理人温浩、两被告共同的委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。后因案情需要转为普通程序。本案于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告段汉庆及其委托诉讼代理人杨嘉新、两被告的共同委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。审理中，被告李国华向本院提起反诉，后又明确不再预交反诉费，本院裁定按被告李国华撤回反诉处理。本案于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨嘉新、两被告的共同委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段汉庆向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告之间签订的房屋租赁合同;2.被告返还原告进场费60,000元;3.被告支付原告食品保证金20,000元;4.被告返还原告2018年3月至同年6月房屋租金51,200元;5.被告返还原告押金38,400元;6.被告赔偿原告违约金38,400元。审理中，原告变更上述第1项诉请如下：1.判决原被告签订的房屋租赁合同无效。事实及理由：2018年3月,原告经上海同联房地产经纪事务所的介绍与被告签订承包合同书。合同约定，原告承租被告位于上海市黄浦区淮海东路XXX号二楼东淮海美食广场7号铺(以下简称淮海路商铺)。合同签订当天被告让原告将60,000元进场费,20,000元食品保证金,三个月的房租押金48,000元,一共128,000元转给上一家老板。剩下的两个月房租合计32,000元,直接转给被告,被告当场开具以上费用收据。2018年4月份因原告不想继续在淮海路商铺经营,被告告知说其在上海市长宁区定西路XXX号三楼有另外一个美食广场,经过原被告协商,原告搬到定西路XXX号三楼3号铺(涉讼商铺),房租12,800元一个月,原进场费,食品保证金不变。原被告双方于2018年4月4日重新签订合同,直接从淮海路商铺搬到涉讼商铺。2018年6月因消防及环境问题,原告经营的美团及饿了么店铺被下线,涉讼商铺所在的美食城店铺被迫关闭。原告等人联系被告李国华要求被告解除双方签订的租赁合同,返还相关款项,但被告避而不见,电话、微信始终无法接通。期间，原告与美食广场其他小商户曾一起寻找被告李国华追讨费用，一部分小商户找到了李国华，并收到其书写的8万元欠条。因原告未能找到被告李国华，故未能收到欠条。综上所述，原告根据双方签订的承包合同书相关条款，提出上述诉请。被告李国华、被告涵甄公司共同辩称，1.原告与李国华就涉讼商铺签订合同发生业务往来，原告与涵甄公司就淮海路商铺签订合同发生业务往来，两个合同不能混同。被告李国华只收到原告支付涉讼商铺2018年5月、6月的租金12,800元,但原告也实际使用了商铺，故被告李国华无理由返还原告主张的进场费、食品保证金、租金、押金；2.原告与被告李国华签订的合同性质为柜面承包合同，非单纯租赁合同，被告对铺面进行装修，并提供商铺原有的经营证照供原告使用，上海市长宁区定西路XXX号房屋系2层楼厂房，隔成4层楼，商铺所在的部位位于原2楼的下半部分，故合同应为有效。原告单方面要求解除合同，于2018年11月初搬离涉讼商铺；3.被告不存在违约，原告单方面终止合同，无权主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对承包合同书、支付宝转账记录、收据、产权证、工商资料、上海东淮海国际大厦商铺租赁合同等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：上海市长宁区定西路XXX号房屋产权人为中国造纸厂，房屋类型为工厂。被告李国华通过与案外人签订承包联营合同取得定西路XXX号3楼房屋后对其进行分隔出租。2018年4月4日，原告(承租方、乙方)与被告李国华(出租方、甲方)签订承包合同书，合同约定甲方将涉讼商铺给乙方经营餐饮使用；承包期限自2018年4月11日到2020年4月10日，起租日自2018年4月11日起计算；每月承包金为12,800元，押三付二先付后用，乙方应于每月首三日内支付承包金，延期缴付按每日0.2%加算滞纳金，延期逾15日视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方面终止本合同并无须另行通知己方；若因甲方原因乙方无法正常营业，甲方需无条件返还全部押金和剩余租金并赔偿月承包金的3倍给乙方；食品安全保证金20,000元，如乙方在经营期间发生食品安全、卫生纠纷，甲方有权扣除相应的保证金，并由乙方承担因食品安全卫生问题引起的一切纠纷、赔偿及法律责任。如乙方在经营期间无任何食品安全卫生问题，承包期限届满后甲方无息全额退还乙方。甲方指定银行为李国华建设银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；如甲方不能保证该店铺及其出租的合法性而引致乙方正常使用受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。该合同由原告及被告李国华签字。另查明，被告李国华系被告涵甄公司的法定代表人。2018年3月16日，原告(承租方、乙方)还租赁了淮海路商铺，原告为此签订了一份承包合同书。该合同约定，承包期限2018年3月16日起至2020年3月15日止，为期2年，起租日自2018年3月16日起计算，承包金为16,000元，支付方式押三付二，食品保证金20,000元，指定付款银行为李国华建设银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。该合同甲方由被告李国华签名及被告涵甄公司盖章，乙方由原告签字。当日，原告向案外人彭东苞账户转账128,000元。审理中，原被告一致确认上述案外人系淮海路商铺的原承租人。当日，两被告共同向原告出具了进场费收据60,000元，食品保证金收据20,000元,押金收据48,000元。两被告还向原告出具3月至5月份房租32,000元的收据。审理中，原告自认淮海路商铺租赁合同履行至2018年4月4日。2018年5月29日及同年6月10日、11日，原告向被告李国华账户内支付了共计25,600元。审理中，原告认为上述钱款是支付涉讼商铺7月和8月的租金，被告李国华则认为上述钱款是支付至6月底的租金。审理中，两被告还确认被告涵甄公司未就淮海路商铺的租赁进行过相关结算。涉讼商铺合同履行期间，被告李国华未向原告催讨2018年4月的租金，亦未向原告催讨支付押金及食品保证金。李国华还表示，为原告经营所需向原告提供了注册于上海市长宁区定西路XXX号上海市长宁区雅申园酒家的营业执照及食品经营许可证。原告与两被告同时确认本案中的诉称意见与辩称意见与其他类似案件一致。本院认为，双方主要争议焦点在于：一、诉讼的主体。本案合同由原告与被告李国华签订，约定的收款人为李国华，亦无证据证明涵甄公司系涉讼商铺租赁合同的履约方，故原告要求涵甄公司与李国华共同承担责任的主张，本院不予采纳。二、合同的性质及效力。原、被告双方订立的承包合同，抬头出租人为李国华、承租人为段汉庆，约定被告提供商铺供原告开店使用，原告每月支付固定的费用，符合租赁合同的特性，双方之间建立的是租赁合同关系。上海市长宁区定西路XXX号为2层楼的厂房，双方确认房屋经内部隔层后变为4层，涉讼商铺位于该号3楼。因涉讼商铺与原行政规划审批情形相悖，合同应认定为无效。原告要求确认合同无效的主张，本院予以支持。三、合同无效的法律后果。原被告双方关于原告履行淮海路商铺合同的剩余钱款是否已协商一致转为履行涉讼商铺合同的钱款以及相应的支付周期、租赁合同无效后承担违约金存在争议。本院根据两份合同付款账户均系被告李国华个人账户及两份合同履行的相关事实，确认原告履行淮海路商铺合同的剩余钱款已协商一致转为履行涉讼商铺合同的钱款。涉讼商铺合同虽无效，但原告确实使用涉讼商铺对外经营，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付使用费及部分进场费。原告主张于2018年7月23日撤离涉讼商铺，被告李国华主张2019年1月原告才撤离涉讼商铺，双方对此节事实均未提供充分证据予以证实。本院考虑原告已经进场经营了一段时间，原告撤场前又未及时向被告李国华主张办理相关交接手续。基于以上原因，本院参照合同的约定标准，确定被告李国华无需向原告返还其已支付的租金，但需返还原告进场费25,000元。原告主张返还食品保证金、押金的诉请合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告段汉庆与被告李国华就上海市长宁区定西路XXX号3楼3号铺面签订的《承包合同书》无效；二、被告李国华应于本判决生效之日起十日内向原告段汉庆返还进场费25,000元；三、被告李国华应于本判决生效之日起十日内向原告段汉庆返还食品保证金20,000元；四、被告李国华应于本判决生效之日起十日内向原告段汉庆返还押金38,400元；五、驳回原告段汉庆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,420元，由原告段汉庆负担2,648元，由被告李国华负担1,772元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇一九年十一月十五日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。