呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7431号原告：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：郑建忠，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。原告呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被告郑建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告春川物业公司的委托诉讼代理人赵明程，被告郑建忠及其委托诉讼代理人钱亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春川物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郑建忠向春川物业公司支付拖欠的2016年8月1日至2018年11月8日的物业费120,142.02元，支付拖欠的2016年度、2018年度采暖费14,700.07元；2.请求判令郑建忠向春川物业公司支付迟延支付违约金35,648.82元；第1、2项合计170,490.91元；3.请求判令郑建忠承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《管理营运合同》，约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司整体负责对位于呼和浩特市赛罕区名为“呼和浩特金游城广场”的项目进行运营管理。呼和浩特市沃华商业管理有限公司有权在金游城广场范围内实施运营业务、租赁管理业务及物业设施管理业务。同日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，由春川物业公司整体负责呼和浩特鹏欣金游城143,942平方米的物业服务。双方在合同中对于合同期限、物业费标准及物业费缴纳时间等都做了明确的约定。2015年1月22日，郑建忠与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定呼和浩特市沃华商业管理有限公司将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S2S3-421至S2S3-426室出租给郑建忠，用于餐饮，业态限于中餐，房屋建筑面积为389.79平方米。租赁期限从2015年1月25日至2020年1月24日止。其中约定从2015年1月25日至2020年1月24日每月的物业管理费为5928.06元，物业费的支付时间及标准参照租金的标准支付。根据合同约定，租赁期间，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费及采暖费。合同中还约定，春川物业公司在郑建忠拖欠物业管理费等相关费用累积相当于二个月租金额，且经催告仍不缴纳应支付相当于二个月租金的违约金。合同生效后，春川物业公司按约定提供服务。但郑建忠自2015年2月28日起未按照合同约定缴纳物业费及采暖费，并经春川物业公司催缴后仍不履行交纳义务，其已经严重侵害了春川物业公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求法院支持春川物业公司的诉讼请求。郑建忠辩称，郑建忠没有支付物业费的义务，请求法院依法驳回春川物业公司的诉讼请求。郑建忠并未与春川物业公司直接签订物业服务合同，春川物业公司是基于案外人的委托对商场进行物业服务，春川物业公司应向委托人收取物业费；郑建忠支付物业费是基于郑建忠与案外人签订的租赁合同中的物业条款，该条款是租赁合同的一部分，出租人与承租人有权对该条款进行变更，事实上，双方在履行过程中确实发生了变更，2016年3月因出租人进行消防改造，施工过程及工程完工后的商场布局严重影响了郑建忠经营，对此，出租人承诺减免郑建忠6个月的租金并免除后续租期内的物业费；2016年3月以前的物业费，依据呼和浩特市沃华商业管理有限公司出具的普惠性优惠，物业费起算日期为2015年9月1日，郑建忠已经支付物业费至2016年4月；合同中未约定采暖费，郑建忠实际上也没有享受到采暖权利，春川物业公司的主张没有事实和法律依据；春川物业公司在物业服务的过程中存在违约情形，基础设施不完备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2015年1月22日，呼和浩特市沃华商业管理有限公司（甲方、出租方）与郑建忠（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S2S3-421至S2S3-426房屋出租给乙方，房屋建筑面积389.79平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为餐饮经营使用，业态限于中餐。租赁期限为五年，自2015年1月25日起至2020年1月24日止，甲方在2015年1月25日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中，6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2015年1月25日至2020年1月24日止，每月物业管理费用为人民币5928.06元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付二个月物业管理费人民币11,856.12元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和养护费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。合同签订后，2015年1月22日呼和浩特市沃华商业管理有限公司将上述租赁房屋交付郑建忠使用，庭审过程中，郑建忠自认房屋使用至2018年11月8日。鹏欣金游城S2S3-421至S2S3-426号房屋2016年8月1日至2018年11月8日期间的物业费为159，424.11元（15元/月/平方米×389.79平方米×27个月8天），郑建忠于2015年3月10日向春川物业公司交纳首期物业费11,856.12元，于2017年7月21日向春川物业公司交纳物业费23,712.24元，后续又交纳2018年8月物业费2964.03元、2018年9月物业费2964.03元，已交物业费合计41,496.42元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，春川物业公司依据其与鹏达置业公司签订的前期物业服务合同为鹏欣金游城提供物业服务，该合同对鹏欣金游城的业主具有约束力，郑建忠与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订租赁合同后，应按照租赁合同的约定承担案涉421至426号房屋的物业费，现春川物业公司向郑建忠主张支付2016年8月1日至2018年11月8日期间的物业费，郑建忠作为上述期间案涉房屋的物业使用人与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准支付上述期间的物业费共计159,424.11元，核减郑建忠已付的41,496.42元，郑建忠仍应向春川物业公司支付欠付的上述期间的物业费117,927.69元，对春川物业公司的该项诉讼请求，本院按照117,927.69元予以支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张郑建忠支付延期付款违约金的诉讼请求，因双方对物业费的交纳时间并无明确约定，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张郑建忠支付采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费的负担，郑建忠在质证过程中对春川物业公司代其交纳采暖费提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代郑建忠交纳案涉421至426号房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因其未提供证据，本院不予支持。对于郑建忠提出的出租方已承诺减免租金、物业费及春川物业公司存在违约行为的抗辩意见，因其未提供相关证据予以佐证，故对其相关抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、郑建忠于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费117,927.69元；二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1855元（原告已预交），由郑建忠负担1330元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英 二〇一九年十一月二十日书记员 张琪乐