太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8717号原告：魏宝忠，男，1982年12月15日出生，汉族，森林消防员，住太原市委托诉讼代理人：刘慧敏，山西祝融万权律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丕仁，山西国晋律师事务所律师。被告：山西开园鑫融融资担保股份有限公司，住所地太原市小店区南中环街461号。法定代表人：冯宏兵，总经理。原告魏宝忠与被告山西开园鑫融融资担保股份有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏宝忠及其委托诉讼代理人刘慧敏、李丕仁，被告山西开园鑫融融资担保股份有限公司的法定代表人冯宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏宝忠向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对太原市晋祠路三段506号1幢1单元3层302号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2、判决被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年8月15日,原告与缪宏共同签订《房屋转让协议》，该协议约定:缪宏将晋祠路三段506号1幢1单元3层302号房屋以35万元的价格转让给原告,原告先向缪宏支付房款7万元,其余尾款过户时一次性付清,缪宏在2014年8月30日前完成所有的过户手续。协议签订后，原告向缪宏支付房款共计18万元，缪宏将涉案房屋交付原告并由原告一直居住至今。原告居住期间一再要求缪宏依约办理过户手续,但缪宏一直以各种理由推托，至今未办。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规之规定，原告与缪宏签订的协议合法有效,原告占有、使用涉案房屋合法，原告应当于2014年8月30日前即取得涉案房屋的所有权。2016年8月29日,被告作为申请执行人,就追偿权纠纷一案向法院申请对被执行人缪宏进行强制执行，贵院作为执行法院,对原告合法占有、使用的涉案房屋进行了查封，并于2019年8月20日公告责令被执行人迁出房屋。为此,原告向贵院提交执行异议申请书，但贵院裁定驳回了原告的异议申请。根据法律相关规定,原告对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行涉案房屋,并且应当解除对涉案房屋的查封措施。为了维护原告的合法权益提起诉讼，请求贵院判如所请。被告山西开园鑫融融资担保股份有限公司辩称，一、物权法规定，不动产物权的转移，以登记为生效。虽然原告与缪宏签订了房屋买卖合同，但未办理过户手续，房屋所有权未发生转移，被执行人仍然是涉案房屋的所有权人。原告与缪宏之间只是合法的债权债务关系，不能作为对抗执行的理由，原告所受损失可以通过另案起诉缪宏主张违约赔偿损失，故应当驳回原告的诉讼请求。二、原告提出的执行异议经小店区人民法院裁定已予以驳回。三、涉案房屋买卖合同是否真实，是否进行真实交易存在疑问。房屋产权人是缪宏与王玉琴，合同签订人是缪宏，夫妻共同财产是否可以单方决定。缪宏在2014年初即被前债权人控制，协议卖房方的签章是其名章，不是本人签字，收款人是曹某、庞某。另外，协议约定2014年8月30日前完成所有的过户手续，但委托方、卖房方至今没有办理。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供2014年8月15日《房屋转让协议》一份，内容为：“缪宏同意将晋祠路三段506号1幢1单元3层302号房屋转让给魏宝忠所有；房屋转让金额叁拾伍万元，魏宝忠于2014年8月15日先预付缪宏转让金柒万元，其余尾款过户时一次性付清；缪宏配合魏宝忠于2014年8月30日前完成所有过户手续，如缪宏反悔将双倍退还魏宝忠预付款；房屋的一切过户费用由缪宏承担。”协议落款处卖房人单位由太原市京澄化纤有限公司加盖合同专用章，卖房方加盖缪宏名章，买房方由原告魏宝忠签字捺印，委托方由曹侠姑丽签字捺印。同日，曹侠姑丽向原告出具收条一张，写明：“今收到魏宝忠房屋转让预付款柒万元整”。2014年9月4日，缪宏在上述协议落款处卖房人单位下方签字捺印，并写有身份证号及今天再交壹拾万元房款，汇入农行：王玉琴，×××字样。同日，缪宏向原告出具收条一张，写明：“今收到魏宝忠汇入现金壹拾万元整(邮政)，汇入庞俊龙卡（交房款）”。2014年9月25日，庞俊龙向原告出具收条一张，写明：“今收到魏宝忠壹万元整（10000元）房屋款涤纶厂1号楼1单元302室。庞俊龙代缪总收。”原告在晋祠路三段506号1幢1单元3层302号房屋居住至今，期间交纳了采暖费、水电费、卫生费用。庭审中，原告称，2014年8月15日，曹侠姑丽在58同城上帮助缪宏发布出售涉案房屋的信息，原告看到后，联系曹侠姑丽购买，曹侠姑丽于当日带领原告至缪宏工厂2楼的办公室，当天缪宏不在场，通过电话与缪宏沟通确认协议内容后，曹侠姑丽、原告、太原市京澄化纤有限公司签订了房屋转让协议；之前原告不认识缪宏，只是购买涉案房屋时才认识，缪宏明确告知其妻子王玉琴知道售房一事，但人不在太原不能在协议上签字，等回太原后进行补签，可以知道出售涉案房屋的主体是王玉琴与缪宏；人民法院强制执行裁定也能显示被告要求王玉琴与缪宏作为担保人承担责任，能够印证出售涉案房屋的主体是王玉琴与缪宏；2014年9月4日取得涉案房屋钥匙后，一直居住至今；法院查封涉案房屋之前房屋买卖合同已经签订，房款已支付180000元，房屋未办理过户手续过错方在于缪宏，而非原告。被告称，对于原告提交的房屋转让协议、房款收据、取暖费收据、情况说明均不予认可；缪宏出售涉案房屋时未经共有人王玉琴同意，房屋买卖协议应为无效，房款的支付方式存有疑点，房屋未过户的过错在于原告。另查，本院在执行申请执行人即本案被告山西开园鑫融融资担保股份有限公司与被执行人太原市京澄化纤有限公司、山西宇田盛合工贸有限公司、太原市聚亿利废旧物资回收有限公司、太原市鼎鑫洗煤有限公司、缪宏、王玉琴追偿权一案执行期间，案外人即本案原告魏宝忠于2019年8月23日对本院查封被执行人缪宏、王玉琴名下位于晋祠路三段506号1幢1单元3层302号房屋(产权证号:FXXXX号、FXXXX号)提出执行异议，本院于2019年9月21日作出（2019）晋0105执异56号执行裁定，驳回了异议人即本案原告的异议申请。本院确认上述事实的证据，有房屋转让协议、收条、收据、网购订单截图、太原市小店区人民法院（2019）晋0105执异56号执行裁定书，另有本案庭审笔录在案为凭，足以采信。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉房屋买卖合同的效力；二、原告是否为案涉房产的权利人，其权利能否排除执行。原告为证明与案外人缪宏之间房屋买卖关系提供了《房屋转让协议》，但协议中房屋共有人王玉琴未签字，卖房人缪宏的签字亦为事后补签，不能证明二人一致同意出售案涉房屋，且缪宏的售房行为能否构成表见代理，原告举证的现有证据证明不足，加之部分房款180000元是否全部支付缪宏，仅凭现有证据不能证明，故案涉房屋转让协议的效力，本院不予认可。虽然在案涉房屋转让协议签订后，本院查封被执行人缪宏、王玉琴名下的案涉房屋前原告即居住于该房内，期间交纳了采暖费、水电费等费用，但并不能以此说明其合法取得了案涉房屋。本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，而原告所提交的证据不符合本条规定的要求,且其陈述与提交的有关证据尚存有疑点和矛盾，因此,原告主张排除案涉房屋的执行及解除该房屋的查封措施，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告魏宝忠的诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由原告魏宝忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 宋志兰人民陪审员 周俊林人民陪审员 薛永萍 二○一九年十一月二十六日书 记 员 王俏峰