河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初2809号 原告（反诉被告）：河北保利房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区体育南大街365号副1号406室。 法定代表人：刘颖川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡卫苓，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被告（反诉原告）：张殿洪，男，1963年7月16日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：白素粉，河北冀华律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告（反诉原告）张殿洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利公司的委托诉讼代理人刘小建、胡卫苓，被告（反诉原告）张殿洪的委托诉讼代理人白素粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》,被告配合办理撤销备案手续，并向原告支付房屋总价款20%的违约金307296元；2、本案诉讼费及保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年4月17日，原告与被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定由张殿洪购买原告开发的保利花园住宅楼C区4-1-2201号房产，房屋总价款1536480元。合同第七条约定，被告以向银行贷款的方式支付房款价款，贷款金额为1200000元。同时，依据原被告双方签订的《石家庄商品房买卖合同》中《贷款补充协议》第六条的约定、对因买受人逾期归还银行按揭贷款致使出卖人承担保证责任的，有权要求买受人清偿担保债务，支付实现债权的费用，按代付款项的日千分之二向出卖人支付违约金；买受人应在出卖人承担保证责任的三日内清偿上述债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金。后因被告未能按期归还银行贷款，贷款银行（中国建设银行股份有限公司石家庄分行）向法院提起诉讼，原告依据石家庄市桥西区人民法院做出的判决，在2018年7月6日已经替被告代偿银行贷款及诉讼费款项共计1232509.66元。因张殿洪未能按期限归还原告垫付的款项，原告向其发函，要求解除双方之间签订的《石家庄市商品房买卖合同》。综上，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 被告（反诉原告）张殿洪辩称：一、原告与答辩人之间为商品房买卖合同关系，原告、张殿洪与中国建设银行石家庄分行之间为银行贷款担保保证合同关系，两者为不同的法律关系。原告与答辩人之间为商品房买卖合同法律关系，原告、答辩人与中国建设银行石家庄分行之间为银行贷款担保保证合同关系，中国建设银行石家庄分行为贷款人，张殿洪为借款人，原告为保证人，两者为不同的法律关系。在商品房买卖合同关系中，原告作为出卖人承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务；答辩人作为买受人承担的是支付购房款的义务。二、根据合同的相对性原理，在答辩人已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，原告不能以其承担贷款合同中的担保责任后，以答辩人违反商品房买卖合同为由，要求解除双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据。本案中，答辩人已经通过支付首付款和办理银行按揭的方式依约向原告支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，原告作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现；因原告尚未履行办理产权转移登记义务，需向中国建设银行石家庄分行承担担保责任。根据合同的相对性原理，答辩人未按约向中国建设银行石家庄分行偿还按揭贷款，需向中国建设银行石家庄分行承担违约责任，原告根据贷款合同承担担保责任后，依据担保法享有向答辩人的代位追偿权。至于答辩人未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人答辩人进行追偿的权利。在答辩人已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，原告不能以其承担贷款合同中的担保责任后，以答辩人违反商品房买卖合同为由，要求解除双方《石家庄市商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据。三、原告与答辩人签订的贷款补充协议违反合同相对性原理和公平合理原则，对答辩人没有约束力。原告起诉依据的是，原告与答辩人签订的贷款补充协议违反合同相对性原理和公平合理原则，对答辩人没有约束力。原告起诉依据的是，原告与答辩人签订的“附件十二贷款补充协议”第六条“……买受人未履行还款义务致使出卖人承担担保责任的，…….出卖人有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部……买受人应当在出卖人承担保证责任三日内清偿上述担保债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权解除合同”的条款，该条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对答辩人没有约束力。因此，原告关于解除《石家庄市商品房买卖合同》的请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立，同理，原告基于合同解除而提起的要求答辩人配合其办理撤销备案手续，支付解除买卖合同违约金等其他诉讼请求亦丧失合法基础，贵院均不应支持。综上，恳请贵院判决驳回原告全部诉讼请求。 张殿洪向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人继续履行《石家庄市商品房买卖合同》将坐落于长安区石纺路98号保利花园(C地块-海棠园）C区4-1-2201房屋交付给反诉人，房屋价值1536480元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金165939.84（暂计算至2019年4月15日）；3、本案及反诉诉讼费及保全费全部由反诉人承担。事实和理由：2016年4月17日，反诉人与被反诉人签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定反诉人张殿洪购买被反诉人开发的位于长安区石纺路98号保利花园住宅楼（C地块-海棠园）C区4-1-2201房屋，房屋总价款1536480元。反诉人按照合同约定支付了定金和首付款，共计336480元，余款1200000元，反诉人向银行申请了贷款支付。并且《石家庄市商品房买卖合同》于2016年4月20日在房管部门备案登记。合同第十一条约定，被反诉人应于2017年10月15日前向反诉人交付该商品房，但时至今日，被反诉人仍未将该商品房交付反诉人。为维护反诉人合法权益，现反诉人要求被反诉人继续履行合同，并按照合同约定向反诉人支付违约金，望判如所请。 保利公司辩称：答辩人认为被答辩人提出的反诉无事实依据和法律依据。一、被答辩人自2017年多次未偿还银行贷款。答辩人享有不安抗辩权，无需继续履行《石家庄市商品房买卖合同》。根据建设银行资金交易查询记录可知被答辩人自2017年1月、4月等多次未按时足额偿还银行贷款，答辩人作为保证人可能因被答辩人的逾期还贷承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”答辩人基于不安抗辩权中止履行2017年10月15日的交房义务。答辩人中止履行交房义务后，被答辩人并没有恢复继续履行的能力并且未提供适当担保，直接导致建设银行对被答辩人提起诉讼，答辩人作为保证人承当了连带保证责任。《合同法》第六十九条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，中止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。基于以上事实和法律规定，以及本诉中答辩人的事实和证据，答辩人有权解除《石家庄市商品房买卖合同》无需继续履行。二、答辩人未按照合同约定交房系被答辩人的原因造成，不应支付违约金。根据《石家庄市商品房买卖合同》第十二条第二款及附件十一5.4.4条因买受人（被答辩人）未能付清已到期购房款和其他应付费用及5.6条因买受人（被答辩人）的原因未能在入住通知规定的交接期限办理房屋交接手续超过7日以上的，出卖人（答辩人）有权解除合同。本案中因被答辩人2017年1月、4月等多次未按期清偿银行贷款，符合《石家庄市商品房买卖合同》中约定的因买受人（被答辩人）的原因未能交房的情形，因此答辩人无需承担违约责任。综上所述，答辩人认为被答辩人提出的反诉无事实依据和法律依据请求人民法院依法驳回关于被答辩人提出的反诉请求。 保利公司提供证据：证据1《石家庄市商品房买卖合同》《贷款补充协议》，证明原被告双方签订的合同真实有效。被告未按时向建设银行偿还贷款，原告承担保证责任后被告未及时清偿，原告有权解除《石家庄市商品房买卖合同》并要求被告承担房屋总价款20%违约责任。证据2解除合同通知书，证明被告未按合同约定清偿贷款。原告有权解除合同，并按要求被告承担违约责任。证据3石家庄市桥西区人民法院作出的（2018）冀0104民初3061号民事判决书。证明原告承担保证责任，对被告有权追偿。证据4中国建设银行股份有限公司出具的贷款本息代偿证明。证明原告承担了保证责任，有权向被告追偿。 张殿洪质证意见：对证据1《石家庄市商品房买卖合同》真实性无异议，对《贷款补充协议》合法性无异议，对关联性、真实性有异议，该协议为格式条款，属于加重对方责任，排除对方权益，违反法律强制规定，应系无效条款。《石家庄市商品房买卖合同》第12条第2款系指未能付清房款的客户，现张殿洪已经支付完毕首付款和银行按揭贷款，原告全部购房款已经拿到手，合同目的已经实现，现原告替被告承担完保证责任，不能视为被告未将房款支付完毕，故原告不能据此解除房屋买卖合同。对证据2真实性无异议，但原告在发解除合同通知时，其通知原告已经清偿银行全部债务，在清偿之前并未通知被告。在清偿完毕后，也未通知被告，故不能以此解除合同。对证据3判决内容第2项显示，被告保利对上述承担连带保证责任后，有权向张殿洪追偿，原告的权利是向被告行使追偿权，追偿权范围为偿还债务及利息，而并非解除合同，应行使债权请求权，并未判处张殿洪和银行间的个人借款合同解除。对证据4证明，真实性无异议，保利地产和银行应该有串通行为，在偿还前并未通知张殿洪本人，现银行债权已经实现，保利地产现要求解除房屋买卖合同，要求张殿洪承担20%的违约金307296元，张殿洪作为银行债权的第一债务人，截止到现在如不履行利息也达不到30多万元，故张殿洪完全是一个受害人，所以原告要求解除房屋买卖合同无事实和法律依据。 张殿洪提交证据：证据1石家庄市商品房买卖合同。证据2、购房定金和首付款票据。证明反诉人与原告间为商品房买卖关系，反诉人按约履行了支付首付款的义务，共支付定金、首付款336480元。证据3个人住房（商业用房）借款合同。证据4、资金交易查询。证明本诉原告、张殿洪和中国建设银行石家庄分行为银行贷款担保保证合同关系，反诉人已通过支付首付款和办理银行按揭的方式，依约向原告支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，原告作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。反诉人因案涉房屋已偿还银行贷款90534.96元。证据5河北省石家庄市桥西区人民法院民事判决书。证明原告对反诉人具有追偿权为债权请求权，而非物权请求权。反诉人与中国建设银行石家庄分行合同，未确认解除。证据6诊断证明和住院病案。证明反诉人购房后，得癌症5次住院，导致经济困难，属于客观情况不可抗力，不应认定为违约行为，原告未将房屋交付被告系违约在先。 保利公司质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据与保利的证据相同，张殿洪完全认可并接受该买卖合同及相关附件中的权利义务条款的约束，由此证明双方应严格按该合同及附件的约定进行履行，张殿洪在本案中违约在先，其应承担合同解除并支付违约金的合同义务。对证据2发票真实性、合法性无异议，由此证明张殿洪在严格按双方签订合同履行，在出现合同中的违约情形时，张殿洪应按合同承担违约责任。对证据3、4真实性、合法性、关联性无异议，在张殿洪2017年1月出现第一次逾期还款，并最终导致银行按借款合同的约定，对张殿洪及保利公司提起诉讼，保利公司在借款合同纠纷一案中，承担了担保责任，现张殿洪的违约情形已经符合买卖合同附件12中，规定的应承担违约责任的情况，保利公司依据合同要求解除并要求张殿洪解除合同并支付违约金符合合同约定。该买卖合同及相关附件是双方进行充分协商沟通后，在平等自愿的基础上签订，该协议条款不存在无效或可撤销情形，违约条款的约定是为了督促各方当事人按约定履行，维护交易的稳定性安全性，在本反诉中张殿洪违约在先，无权要求保利公司支付违约金。对证据5真实性、合法性、关联性无异议，反诉代理人以无权、债权人为复杂化，双方签订的合同附件12第6条明确对保利公司在履行代偿义务之后，已给了张殿洪偿还的期限，张殿洪未按合同约定归还保利已经代还的款项。保利依照约定行使权力。对证据6真实性不评价，该情形不能作为张殿洪不履行合同的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月17日，出卖人保利公司与买受人张殿洪签订《石家庄市商品房买卖合同》，张殿洪购买保利公司建设的位于石家庄市长安区房屋，建筑面积136.75平方米，房屋总价款1536480元。合同约定2016年4月16日前张殿洪支付首付款336480元，余款1200000元向银行申请贷款支付。合同约定2017年10月15日前交付房屋。合同约定出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，逾期三十日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方签订《石家庄市商品房买卖合同》时签订附件十二《贷款补充协议》，其中第六条约定，对申请按揭贷款的买受人，买受人应当根据其与银行签署的借款合同的约定，如期向贷款银行清偿借款本息。买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款银行要求承担保证责任并代付相关款项后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、自出卖人代付之日起至买受人清偿之日止的利息、实现债权费用；同时自出卖人代付之日起至买受人清偿之日止，买受人应按代付款项的日千分之二向出卖人支付违约金，买受人应当在出卖人承担保证责任的三日内清偿上述担保债务及违约金，逾期清偿的，出卖人有权按下列方式处理：买受人尚未办理入住手续且未办理房屋产权登记手续的，出卖人有权解除合同。出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，买卖双方应按照补充协议（附件十一）第12.2款的约定办理相关手续；出卖人不解除合同的，买受人除足额清偿担保债务外，还应当承担自出卖人承担保证责任之日起至买受人实际还清款之日止，按日向出卖人支付代付款项千分之二的违约金；买受人已经办理入住手续但尚未办理房屋产权登记手续的，出卖人有权解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，买卖双方应按照补充协议（附件十一）第12.2款、第12.3款的约定办理相关手续；出卖人不解除合同的，买受人除足额清偿担保债务外，还应当承担自出卖人承担保证责任之日起至买受人实际还清款之日止，按日向出卖人支付代付款千分之二的违约金；买受人已经办理房屋产权登记手续但尚未办理房屋抵押登记的，出卖人有权参照本协议6.2条解除合同或以不高于房屋总价款80%的价格回购房屋。出卖人回购房屋的，买受人应当在出卖人发出回购房屋通知书指定的期限内腾退房屋，与出卖人签署回购协议，共同办理房屋产权过户手续。买受人应承担全部税费（包括但不限于买卖双方的印花税和契税）和手续费；买受人逾期办理的，每逾期一日，应自解除合同通知书中指定的期限届满之日起至买受人实际办理之日止，按日向出卖人支付相当于总房款万分之二的违约金； 双方签订《石家庄市商品房买卖合同》于2016年4月20日在房管部门备案登记，登记在张殿洪名下。2016年4月9日，张殿洪交付定金20000元；2016年4月16日，张殿洪交付房款316480元，保利公司出具收据。2016年5月4日，借款人张殿洪、齐希蕊与贷款人中国建设银行股份有限公司河北分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额120万元，借款期限2016年5月4日起至2032年5月4日止。贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款，张殿洪以涉案房产进行抵押。2016年5月5日，贷款人依照合同约定将贷款120万元划入保利公司账户。原告中国建设银行股份有限公司石家庄分行（原中国建设银行股份有限公司河北分行营业部）与被告张殿洪、齐希蕊、保利公司金融借款合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2018年6月6日作出（2018）冀0104民初3061号民事判决，一、被告张殿洪、齐希蕊于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司石家庄分行借款本金1155539.93元及利息、罚息；二、被告保利公司对上述债务承担连带责任；其承担保证责任后，有权向被告张殿洪、齐希蕊追偿。2018年7月6日，保利公司代偿资金1224717.66元及诉讼费款项7792元。 涉案房屋已竣工验收，未交付张殿洪。涉案房屋在2017年被新华法院、长安法院查封。 本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。出卖人保利公司与买受人张殿洪签订《石家庄市商品房买卖合同》附件十二《贷款补充协议》中有关买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同、买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金的条款加重买受人的责任、排除其主要权利，为无效条款。保利公司承担担保责任后，应根据生效判决，依法行使追偿权，故保利公司的诉讼请求，不应支持。保利公司与张殿洪签订《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应当继续履行，保利公司未按合同约向张殿洪交付房屋，应承担违约责任，张殿洪的反诉请求，符合合同约定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）河北保利房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张殿洪继续履行《石家庄市商品房买卖合同》，河北保利房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将坐落于长安区石纺路98号保利花园(C地块-海棠园）C区4-1-2201房屋交付给张殿洪。 二、原告（反诉被告）河北保利房地产开发有限公司向被告（反诉原告）张殿洪支付反诉人违约金165939.84元。 三、驳回原告（反诉被告）河北保利房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,909元、反诉案件受理费10061元由原告（反诉被告）河北保利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李建中 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  吕 霞 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  刘霄琼