新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民事判决书（2019）新4322民初751号原告：加巴尔汗·加纳提，男，1946年出生，哈萨克族，住新疆富蕴县。委托诉讼代理人：马赛·沙哈尔亚，新疆蕴发律师事务所律师。被告：富蕴县宏翔房地产开发有限公司，住所地新疆富蕴县。法定代表人：袁文国，该公司经理。委托诉讼代理人：吴继成，男，该公司员工。原告加巴尔汗·加纳提与被告富蕴县宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告加巴尔汗·加纳提的委托诉讼代理人马赛·沙哈尔亚，被告宏翔公司的委托诉讼代理人吴继成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加巴尔汗·加纳提向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方购房合同；2.请求判令被告双倍返还房屋认购定金共计28万元；3.请求判令被告退还原告购房款9万元。被告宏翔公司辩称，同意解除合同，但是公司退房有流程规定。原告加巴尔汗·加纳提为证明其主张提交以下证据：1.双方签订的塞外明珠房屋认购书；2.被告出具的9万元房款的收据及14万元定金的收据。被告宏翔公司对证据1无异议，对证据2的真实性未提出异议。因原告提交的证据均为原件，加盖被告宏翔公司公章，被告宏翔公司未对收据上其单位公章的真实性提出异议，本院对上述证据予以采信。为查清案情，本院对案涉房屋现状拍摄照片、并对案涉房屋的新购买人阿德力·阿不拉米提制作调查笔录。证明阿德力·阿不拉米提于2019年6月已购买了本案案涉房屋。原告对上述证据无异议，被告对其真实性无异议，但认为调查笔录的内容部分不属实，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告在被告处认购房屋，认购房号为21号，房屋建筑面积为180平方米，房款总金额为65万元，优惠后为61万元。被告向原告出具四张房款收据共计9万元、二张定金收据共计14万元，日期分别为1.2017年8月4日被告向原告出具2万元房款收据；2.2017年11月1日被告向原告出具3万元房款收据；3.2018年6月3日被告向原告出具3万元房款收据；4.2018年7月23日被告向原告出具2万元房款定金收据；5.2018年10月13日被告向原告出具1万元房款收据；6.2018年12月15日被告向原告出具12万元房款定金收据。本案争议焦点：1.双方合同解除问题；2.被告宏翔公司是否应当双倍返还购房定金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。原告加巴尔汗·加纳提与被告宏翔公司之间签订的房屋认购书系双方真实意思表示,合法有效。一、关于双方合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”宏翔公司主张原告已申请退房，双方已解除合同，但未提供证据证实，合同解除必须具有事实及法律依据,根据现有证据,无法认定宏翔公司具备法定或约定的单方解除合同的权利，故对其意见不予采信。被告宏翔公司在无法定及合同约定的正当事由情况下,未解除与加巴尔汗·加纳提的房屋认购协议就将案涉房屋另行出售给案外人,致使加巴尔汗·加纳提购买案涉房屋的合同目的无法实现,被告宏翔公司的行为构成根本违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定,加巴尔汗·加纳提有权解除合同,故对加巴尔汗·加纳提要求解除双方于2017年8月4日签订的房屋认购书的请求,符合法律规定,本院予以支持。二、被告宏翔公司是否应当双倍返还购房定金。被告宏翔公司向原告出具的14万元收据中明确写明了收款的名称为购房定金，应认定为当事人真实意思表示。现被告宏翔公司将涉案房屋转卖他人,构成根本违约,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故原告加巴尔汗·加纳提要求被告宏翔公司双倍返还定金的主张具有事实及法律依据,本院予以支持。另，合同约定房屋总购房款实际系61万元,依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。”定金数额应调整至122,000元,剩余部分应视为购房款。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”被告宏翔公司应承担返还购房款108,000元及双倍返还定金共计244，000元的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告加巴尔汗·加纳提与被告富蕴县宏翔房地产开发有限公司于2017年8月4日签订的塞外明珠房屋认购书；二、被告富蕴县宏翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告加巴尔汗·加纳提购房定金244，000元;三、被告富蕴县宏翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告加巴尔汗·加纳提购房款108,000元；四、驳回原告加巴尔汗·加纳提其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，减半收取计3425元，由被告富蕴县宏翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 卢   瑶   瑶二〇一九年十一月十五日书记员 波塔古孜·买然别克附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。