四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初15345号 原告：贾凯华，男，1967年8月26日出生，汉族，住：浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨锐，四川谷雨律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：魏崇庆，四川谷雨律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川佳兆港投资有限公司，住所地：成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：杜洪宝，总经理。 委托诉讼代理人：吴晓宇，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：罗育哲，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。 原告贾凯华与被告四川佳兆港投资有限公司（以下简称“佳兆港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贾凯华的委托诉讼代理人杨锐、魏崇庆，被告佳兆港公司的委托诉讼代理人吴晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾凯华向本院提出的诉讼请求为：1、被告立即向原告交付时代晶座二期17栋301房屋；2、被告立即办理时代晶座二期17栋301房屋的网签备案手续，并将该房屋权属转移登记到原告名下；3、被告依法承担其在办理时代晶座二期17栋301房屋过户时应当缴纳的税收以及相关费用；4、被告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金1,105,770元及违约金不足以弥补的损失1,047,330元，共计2,152,900元；5、原告支出的律师费5万元由被告承担；6、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告还放弃了第2项诉请中要求被告办理网签备案的诉请，原告并将前述第4项诉请变更为主张逾期交房违约金1,105,770元及该违约金不足以弥补的逾期交房损失1,047,330元。原告并明确违约金计算方式为：以已付款10,098,360元为基数，按照日万分之一标准，从2016年1月1日计算至2019年1月2日，共计1,105,770元。原告并明确其损失计算方法为：案涉房屋2018年7月1日前两年半的租金损失1,851,360元（月租金61,712元=1122.04平方米×55元/平方米），2018年7月1日，邵德忠承租338.30平方米，未租赁面积自2018年7月1日至2019年1月2日的租金损失301,740元（783.74平方米×7月×55元/平方米），前述两项损失共计2,153,100元，则违约金不足以弥补的损失为1,047,330元（2,153,100元—1,105,770元）。其事实和理由为：原被告于2014年3月12日签订关于时代晶座二期17栋301房屋的《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买其开发的位于时代晶座二期17栋301房屋，被告应于2015年12月31日前向买受人交付涉案房屋。合同签订后，原告按约支付了购房款，原告已履行完毕合同约定的支付义务。截止到本起诉之日，被告尚未按合同履行交付义务，未办理涉案房屋的房屋权属转移登记，被告原告未取得涉案房屋的所有权，无法行使所有权的各项权益包括但不限于行使占用、收取收益等权益。从2016年1月1日起至今，因被告迟迟不予交付房屋，造成涉案房屋无法通过包括但不限于转让、出租、抵押等方式行使所有权的各项权益，涉案房屋一直闲置，造成原告的经济损失共计217万元（参照当地租金平均水平，暂计算至2018年8月2日，租金计算附后）。原告为维护自身权益诉至本院。 被告佳兆港公司辩称：1、被告已经交房，原告已于2018年7月2日进场装修，不存在被告未交房的情形；2、原告已缴纳2016年4月1日至2018年6月30日的物业管理费，故原告早已接收房屋；3、被告已于2018年10月29日为原告办理了案涉合同的网签备案手续；4、原告应当自行预先缴纳案涉房屋在转移登记过程中产生的税、费，但原告至今未缴纳上述费用，导致被告无法为原告办理权属转移登记，相应后果应当由原告自行承担；5、被告办理权属登记的期限为自交房之日起900天内，约定的办证期限未届满，被告并未逾期；6、被告是否承担税费应当按照相应合同约定处理，根据合同约定，原告应承担过户的税费；7、律师费没有依据，不予认可。 经审理查明： 2014年3月12日，出卖人佳兆港公司（出卖人）与买受人贾凯华（买受人）签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议一份，主要约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于成都市高新区房屋；建筑测绘面积1122.04㎡，套内面积921.03㎡；房屋总价款10098360元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、商品房买卖合同补充协议约定的交房条件；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，以约定的交房最后期限届满日视为交付日，房屋毁损、灭失风险及物业服务费等自该交付日起由买受人承担；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、法律法规及政策规定的应当由买受人承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）；除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件交房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付给买受人；出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人的违约责任按转移登记的相关规定办理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在该商品房交付之日900日内取得房屋所有权证书，出卖人接受买受人委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。此外，该合同对抵押情况、付款方式及期限、规划变更的约定、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务、不可抗力、纠纷解决等等内容作了约定。 《商品房买卖合同补充协议》第三条第1款约定：该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付；第2款约定：出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间；该条第4款约定：买受人必须付清全部房款及合同与本协议约定的其他费用后，方能办理房屋的交付手续。第四条第3款约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的900日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证书办理后的5年内，根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。此外，对支付房款、交房时间变更、房屋交付、权属办理、相关建筑物和设施、特别约定等等内容作了补充约定。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款10,098,360元，被告向原告出具了相应的收款收据。该收据载明：案涉房屋位于时代晶座二期，交款日期2014年11月6日，交款方式：抵扣10,098,360元。庭审过程中，原告陈述该房款通过抵扣工程款方式支付。 庭审过程中，原告举证了一份其（甲方、房主）2018年3月1日与邵德忠（乙方、承租人）签订的《租房协议》，该协议载明：乙方租赁案涉房屋中338.30平方米的面积，租金每月55元/平方米，乙方准备长期使用，租房协议一年一签，从2018年7月1日起到2019年6月30日为止，必须一次性付清租金后使用。庭审过程中，邵德忠出庭提供证言称，其与原告之前系同事关系，因原告尚未拿到产权证，原告提供的租赁房屋缺少电梯（未开通）、电的配套（现在使用的电是其从其他地方拉过来），故其尚未向原告支付租金，其从楼梯上来穿过消防门再穿过原告未出租的700多平方米场地才能到达其租赁场地。原告陈述，被告到现在为止都还没有交房，双方没有办理交房手续，原告至今没有房屋正门钥匙，侧门不需要钥匙可以进去，原告之所以部分出租是为了减少损失，原告实际占有房屋的时间很晚。 2018年10月29日，被告为原告办理了案涉《商品房买卖合同》的网签备案手续，合同签约备案号为：3136140。 2016年3月24日，被告在《天府早报》上刊登“交房公告”一则，其上载明：被告将集中于2016年3月29日至2016年3月31日在时代晶座17栋大厅集中办理9、12、17号楼及地下负一层、负二层车位的交付手续。案涉房屋所在楼栋为17栋。原告质证认为，约定交房期满后被告才登报，其未看到过该交房公告，原告主张其未收到过被告发出的书面交房通知。 2018年7月2日，原告向物业公司提交装饰装修申请，申请装修期限为2018年7月2日至2018年10月2日，房屋面积1122.04平方米，该申请载明装修单位中天装修公司，原告在该申请业主签字处签名。 被告提供的地址门牌号证明载明：时代晶座原17栋编号变更为1栋。 2016年1月27日，案涉房屋所在楼栋（原17栋）竣工验收合格。 2016年3月31日，被告获得时代晶座二期（原9、12、17号楼）建设工程规划合格证。 2016年3月16日，被告获得时代晶座二期（原9、12、17号楼）房屋建筑面积实测报告。 庭审过程中，被告举证了一份案涉房屋的物业费收据，其上显示案涉房屋已缴纳2016年4月1日至2018年6月30日期间的物业费175907.70元。该收据交款人处无原告签字。原告称该物业费并非其缴纳，被告认可该费用为其垫交，采用工程款抵扣方式为原告垫交了该费用。 以上事实，由原被告陈述及原告举证的《商品房买卖合同》、收款收据、租房协议等证据及被告举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、天府早报、装修申请、地址门牌号证明、竣工验收报告、建设工程规划合格证、房屋面积测绘报告等证据在卷佐证。 本院认为，关于原告要求被告交房的诉讼请求，合同约定交房期限为2015年12月31日前，案涉合同约定的交房条件为取得规划验收合格证和取得面积实测报告，截至2016年3月16日时，案涉房屋已符合合同约定的交房条件。被告登报公告的交房期限为2016年3月29日至2016年3月31日。庭审过程中，原告称未收到过被告发出的交房通知，也不知晓被告登报的前述交房公告。本院认为，被告虽举证一份其所谓包括案涉房屋在内的邮寄明细，但该证据并非邮单，无法看出邮寄内容及签收情况，故被告的举证不足以证明其向原告发出过书面交房通知告知过交房期限，也未举证证明其提前向原告告知过前述交房公告登报事宜，故现有证据不足以证明原告知晓前述公告的交房期限。故原告要求被告承担逾期交房之日起按购房款日万分之一标准计算的逾期交房违约金，本院予以支持。 至于逾期交房违约金计算至何时的问题，原告将案涉房屋出租给了邵德忠，双方并签订租房协议，约定租赁期限为2018年7月1日-2019年6月30日。2018年7月2日原告在物业公司处办理了案涉房屋的装修手续，说明截至2018年7月1日时原告已实际占有占用案涉房屋，其仅进行部分出租，不影响其实际已接收并使用案涉房屋的事实认定。被告举证的物业费收据，并非原告本人所交纳，被告也未举证证明原被告之间存在工程款抵扣物业费的相关协议，被告单方垫交的物业费用难以作为原告收受房屋的直接依据。故案涉房屋的逾期交房违约金应计算至2018年7月1日。根据合同约定，逾期交房违约金应按照房款的日万分之一标准进行计算，并应从2016年1月1日起计算至2018年7月1日（共913天），合计为921,980元。原告主张该违约金标准不足以弥补其损失，原告举证的租赁合同系其与朋友签订，且承租人并未实际支付租金，该合同不足以说明案涉房屋的租赁价值，原告主张前述逾期交房违约金标准不足以弥补租金损失，依据不足，其在逾期交房违约金之外主张的逾期交房损失本院不予支持。 对于原告要求被告办理案涉房屋权属证书的诉请，因原告尚未向被告交付产权办理所需的税、费，根据合同约定这些费用应由原告承担，在原告未予交付这些费用的情况下，被告无法进行办证，故原告的该项诉请本院不予支持。 原告要求被告承担产权办理所需的税、费，无合同依据，本院不予支持。 原告主张的律师费无合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川佳兆港投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾凯华支付逾期交房违约金921,980元； 二、驳回原告贾凯华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费47,705元，由被告四川佳兆港投资有限公司负担6,510元，由原告贾凯华自担41,195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程 洁 人民陪审员  常忠人 人民陪审员  王锦临 二〇一九年十一月五日 书 记 员  谢 琳