山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初4580号原告：赵东霞，女，1964年6月4日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市济阳区银河路东、汇鑫路西。。法定代表人：李在明，系董事长。委托诉讼代理人：王野，男，1992年11月29日出生，汉族，系该公司员工，住。委托诉讼代理人：张先昌，男，1993年11月10日出生，汉族，系该公司员工，住。原告赵东霞与被告济南帝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告赵东霞、被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）的委托诉讼代理人张先昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵东霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告违约金23250.93元（逾期交房）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年11月23日，我与被告签订商品房买卖合同。合同约定出卖人应在2016年6月30日前竣工综合验收合格后交付我使用。2017年2月16日，被告违规交房。若违约，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之零点一的违约金，明显过低，应按日向买受人支付总房款的万分之一。2019年1月30日，被告才将综合竣工验收报告提交。2017年2月16日至2019年1月30日期间（713天），被告应向我支付逾期交房违约金（前期按万分之一给付230天，计7500元）。综上，被告严重侵犯了我的合法权益。为维护我的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。帝华公司辩称，根据民法总则第一百八十八条规定，涉案房屋于2019年1月29日通过质监部门的竣工验收，符合最低交房条件。其未按时交付房屋时，赵东霞就应知道自己的权益受到侵害，诉讼时效自约定交房时起算，该涉案房屋已经超过诉讼时效。因违约金具有补偿性，之前补偿给赵东霞的违约金，其支付比例不具有参考性，应按合同约定的每日按所交房款的万分之零点一支付违约金，且赵东霞实际收房后未产生损失，请求驳回赵东霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、储值卡等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。帝华公司提交的济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10119号的民事判决书，不具有关联性，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年11月22日，赵东霞为购买帝华公司开发建设的位于原济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城第Ａ区（均为期房），一次性支付总房款326097元。同年11月23日，赵东霞与帝华公司签订商品房买卖合同。该合同约定，帝华公司在2016年6月30日前将经竣工综合验收备案，同时满足其他约定条件的商品房交付赵东霞使用；逾期交房超过90日后，按日向赵东霞支付已交付房价款万分之零点一的违约金。后帝华公司违反约定，于2017年2月16日交付不符合约定条件的涉案房屋。同日，帝华公司征得赵东霞同意，将逾期230天的交房违约金7500元通过转入物业储值卡内，用以冲抵相关物业费用的方式加以支付。2019年1月29日，涉案楼房通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。同年1月30日，涉案楼房通过济阳区住房和城乡建设管理委员会的竣工综合验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：1.商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否明显过低；2.赵东霞的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点1。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一。综合考虑双方约定、合同履行及当地租住情况，显而易见，双方所约定的逾期交房违约金的日支付标准明显过低，不足以维护赵东霞的合法权益和督促帝华公司全面、实际履行合同。赵东霞以逾期交房违约金的日支付标准过低为由，要求每日按照已付房款的万分之一的标准计算逾期交房违约金，应视为其申请将逾期交房违约金调高至每日按万分之一计算，且帝华公司已按照日万分之一的标准向赵东霞支付过逾期交房违约金7500元。基于公平则，本院准许逾期交房违约金增加到每日按已交付房款的万分之一的标准计算。关于争议焦点2。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方在商品房买卖合同中约定，帝华公司在2016年6月30日前交付涉案房屋，并约定了违约责任承担。2019年1月29日，涉案房屋所在的18号楼通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，此时才符合最低交房条件。因此，帝华公司的逾期交房违约期间为2016年6月30日至2019年1月29日。因逾期交房时间呈连续状态，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之零点一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，赵东霞主张自2017年2月16日起至2019年1月30日止间的逾期交房违约金，并未超过三年的诉讼时效，依法应予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。本案中，赵东霞与帝华公司签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚信则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。双方签订的商品房买卖合同约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，赵东霞要求继续履行合同的，合同继续履行，帝华公司按日支付已付房价款的万分之零点一。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下便将涉案房屋交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2019年1月29日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2019年1月29日为正式交房日期。根据双方签订的商品房买卖合同，虽然约定了每日按已付房价款的万分之零点一计算的逾期交房违约金，但帝华公司在此前支付相应违约金时，已将逾期交房违约金的计算标准提高至每日已付房价款的万分之一。因此，赵东霞按照每日已付房款的万分之一的标准主张逾期交房违约金，有事实及法律依据。根据双方的约定及履行情况，本院酌情支持逾期交房违约金23218.11元（326097元Ⅹ0.0001Ⅹ712天）。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵东霞逾期交房违约金23218.11元；二、驳回原告赵东霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘刚二〇一九年十一月二十六日书记员  王娜