辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初4759号原告：吕国业，男，1970年12月14日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：杨朴，辽宁光莹律师事务所律师。被告：沈晶，女，1975年12月14日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。被告：高士奇，男，1975年2月24日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。以上二被告共同委托诉讼代理人：郭莹，辽宁碧海律师事务所律师。原告吕国业与被告沈晶、高士奇返还原物纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕国业及其委托诉讼代理人杨朴、被告沈晶、高士奇的共同委托诉讼代理人郭莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕国业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即将原告所有的位于瓦房店市房屋（房证号：瓦房权证文私字第××号）腾退给原告。（价值1075444元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与朱永杰（案外人已死亡）是多年朋友关系，朱永杰知道原告在瓦房店市房屋闲置。2016年6月左右，朱永杰以临时使用为由向原告借用房屋居住使用。2018年下半年，原告需使用房屋，找朱永杰索要，朱永杰告知原告房屋由被告使用，当时原告就找被告要求腾退房屋，被告以种种理由拒不腾退，原告找到朱永杰要求返还，一直没有返还，现因朱永杰已死亡，无奈原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼主张。被告沈晶、高士奇辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，案涉房屋系被告从朱永杰处顶账所得，占有使用房屋合理合法，原告从未要求被告腾退房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。原告向本院提交了下列证据：证据一：《房屋所有权证》，欲证明原告吕国业享有瓦房店市某办事处某路X号房屋所有权。证据二：《个人住房（商业用房）借款合同》，《商品房买卖合同》，欲证明吕国业与妻子朱贺共同于2013年6月20日通过银行贷款从瓦房店大连深长城地产有限公司购买某办事处某路X号房屋。证据三：《离婚协议》，欲证明2013年9月24日原告吕国业与妻子朱贺达成离婚协议，朱贺将某办事处某路X号房屋归原告单独享有。证据四：《辽宁省非税收入统一收据》、《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国税收转帐专用完税证》，欲证明原告缴纳了购买房屋所需要的各种契税，其对房屋享有所有权。证据五：《专用收款收据》，欲证明原告缴纳了从2014年7月至2019年12月的物业费、清扫费等费用，涉案房屋系原告所有。证据六：瓦房权证字第××号房产证复印件，欲证明该份房产证系吕国业和朱贺共同买房时的房产证，离婚后，按照约定房屋归吕国业所有，所以又新办理了一份房产证，也就是原告起诉的案涉房屋房产证号20××37。证据七：印章收缴证明，欲证明原告公司公章的图样及编号是真实的，被告在订房协议当中所盖原告公司的公章是假的。被告沈晶、高士奇对证据一、二、三、四、六的真实性没有异议，对证明的事项有异议，被告认为虽然案涉房屋产权证登记的房屋所有权人系原告，但已由原告抵顶给案外人朱永杰，朱永杰又将房屋抵顶给二被告，因房屋有抵押贷款，原告未还清，所以房屋没有过户。对证据五的真实性没有异议，对证明的事项有异议，被告认为案涉房屋自2017年1月起由被告占有使用，2019年3月18日被告收到物业公司委托的律师事务所发送的委托函要求缴纳2014年到2018年欠缴的物业费，案涉两张专用收款收据收款日期为2019年6月17日，系原告为提起本次诉讼方缴纳的物业费，被告收到委托函后和物业公司沟通，2017年以后是被告愿意缴纳，但物业公司坚持要一起缴纳2014年到2018年的物业费。对证据七的真实性没有异议，但认为原告提供的印章收缴证明记载大连亿广建设工程有限公司印章于2018年4月12日方注销，被告提交的订（顶）房协议系原告本人与朱永杰本人签订的，原告现主张大连亿广建设工程有限公司的公章与订房协议不一致，能够说明原告在订立此协议时即已经做好违反该协议的准备，该行为是否涉及伪造公司印章罪，被告将视本案的庭审情况保留主张向相关部门追究举报的权利。被告向本院提交了下列证据：证据一:订房协议（实际为顶房协议），2016年6月17日大连亿广建设工程有限公司与大连普祥混凝土制造有限公司签订的该协议，约定大连亿广建设工程有限公司将案涉房屋顶付给大连普祥混凝土制造有限公司，欲证明大连亿广建设工程有限公司以房抵债抵给大连普祥混凝土制造有限公司，并非向原告吕国业所述系朱永杰向其借住的关系，原告吕国业系大连亿广建设工程有限公司的法定代表人及股东。证据二：顶账协议书，欲证明案涉房屋系被告沈晶从朱永杰处顶账所得，占用房屋是有事实依据。证据三：中国银行汇兑支付往账凭证3张，欲证明被告沈晶与朱永杰之间存在真实的债权债务关系，朱永杰以案涉房屋抵债给被告沈晶系双方的真实意思表示。证据四：水费通知单1张、电费通知单2张，专用收款收据2张以及支付宝为案涉房屋缴纳电费凭证两张，欲证明二被告自2017年7月份即搬入案涉房屋居住，对此原告一直知情，且并未提出异议，因朱永杰于2019年4月份突然去世，原告觉得死无对证有可乘之机方才起诉，亦不违反且不承认与朱永杰达成的以房抵债协议，不顾案涉房屋已经抵顶给被告，且由被告占有居住的事实，亦不将案涉房屋重新据为己有。原告吕国业对证据一的真实性有异议，认为大连亿广建设工程有限公司的公章与被告提交的证据公章编号不一致，实际上大连亿广建设工程有限公司的号码210××××1005，而被告提供的公章是210210059392，一个公章出现错误，说明这份协议是假协议，关于关联性，即使这份协议是真的，也与本案无关，因为签字该协议的主体是大连亿广建设工程有限公司和大连普祥混凝土有限公司，不是吕国业和朱永杰，不能证明是吕国业将房屋顶付给朱永杰；该协议在形式上是订房协议，代理人认为是顶房协议，是没有道理的。对证据二的真实性有异议，这上面没有乙方沈晶的签字，只有朱永杰的签字，也就是说，协议中没有双方签字，也就是无效协议。朱永杰将原告的房屋无权处理给被告，该份协议按照法律规定属于无权处分，无权处分按照法律规定未经权利人追认不产生法律效力，所以该份协议是无效协议。对证据三的真实性没有异议，关联性有异议，三份转帐单只能证明沈晶与朱永杰之间的债权债务关系，不能证明案涉房屋的合法取得。对证据四的真实性没有异议，关于关联性代理人认为证明2017年3月起至今被告无权占有原告房屋的事实，不是被告上述所讲的死无对证。本院认定事实如下：案涉房屋座落于瓦房店市，房证号为瓦房权证文私字第××号，由原告吕国业与前妻朱贺于2013年共同购买，2013年9月原告吕国业与朱贺离婚时约定该房屋归原告吕国业所有，2013年10月17日该房屋登记所有权人为原告吕国业，房屋所有权证也一直由原告吕国业持有，且原告缴纳了2014年7月到2019年12月间的物业费12951元。2013年11月19日、2013年12月24日、2014年3月19日，被告沈晶通过银行向案外人朱永杰分别转款50万元、59万元、20万元。2016年11月23日，大连普祥混凝土制造有限公司与被告沈晶签订《顶账协议书》，载明：“本人朱永杰（甲）将一套房屋位于香樱谷X室，面积：以房照为准（约170㎡），价格：壹佰陆拾万元整（1600000.00元）。顶账给（乙）沈晶，此房以后一切事宜由沈晶全权负责（如居住，买卖等）”大连普祥混凝土制造有限公司在甲方处加盖公章，朱永杰在公章旁签字。案外人朱永杰于2019年4月死亡。朱永杰曾任大连普祥混凝土制造有限公司法定代表人，2016年4月20日，该公司法定代表人由朱永杰变更为程克伟。原告吕国业为大连亿广建设工程有限公司法定代表人，该公司于2018年4月9日变更名称为大连亿广建设集团有限公司，2019年4月23日变更名称为辽宁玺盟建筑发展集团有限公司。2018年4月12日，大连亿广建设工程有限公司因名称变更，印章收缴。大连市公安局出具的印章收缴（销）证明显示大连亿广建设工程有限公司公章编号前九位为“210219725”。被告沈晶、高士奇辩称案涉房屋系案外人朱永杰于2016年11月23日顶账所得，现一直占有并居住至今。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点在于被告沈晶、高士奇对案涉房屋是否为有权占有。被告提供订（顶）房协议辩称，大连亿广建设工程有限公司将案涉房屋抵顶给大连普祥混凝土制造有限公司，原告称大连亿广建设工程有限公司从未与大连普祥混凝土制造有限公司签署过该协议。根据原告提供的大连市公安局出具的印章收缴（销）证明显示大连亿广建设工程有限公司公章编号前九位为“210219725”，而协议中大连亿广建设工程有限公司的公章编码前九位为“210201005”，被告亦未提出证据证明大连亿广建设工程有限公司在2016年6月17日至2018年4月12日期间更换过公章，故本院有理由相信订（顶）房协议中加盖“大连亿广建设工程有限公司”的公章并非大连亿广建设工程有限公司真实的公章，该订（顶）房协议并非大连亿广建设工程有限公司真实意思表示，该协议应认定为无效。案外人朱永杰与被告沈晶签订顶账协议，将原告吕国业所有的房屋顶账给被告沈晶，该行为属无权处分，在房屋所有权人吕国业未追认的情形下，被告沈晶、高士奇占有案涉房屋系无权占有。现原告吕国业请求被告沈晶、高士奇腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条规定，判决如下：被告沈晶、高士奇于本判决发生法律效力之日起十日内将位于瓦房店市（房产证号为瓦房权证文私字第××号）房屋腾退给原告吕国业。案件受理费100元，由被告沈晶、高士奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张殿臣人民陪审员  牛东红人民陪审员  单晓云二〇一九年十一月五日书 记 员  李宏彦