河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初3125号 原告：刘冬飞，男，1989年12月6日出生，住邯郸市临漳县。 委托诉讼代理人：任好雄，河北万强律师事务所律师。 被告：颜士成，男，1936年11月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王洁，河北九川律师事务所律师。 第三人：张建良，男，1968年5月17日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告刘冬飞与被告颜士成、第三人张建良执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬飞委托诉讼代理人任好雄、颜士成委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼，第三人张建良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 刘冬飞向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对刘冬飞购买的位于邯山区的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由颜士成承担。事实与理由：2013年7月24日，栾姝娟（张建良爱人）因生意资金周转，从申请人处借款27万元，约定月息3分。至2015年2月17日，按照月息2份计算，栾姝娟、张建良拖欠刘冬飞利息15.4万元,本息合计42.4万元。为偿还刘冬飞，栾姝娟及张建良与刘冬飞达成房屋抵账协议，栾姝娟、张建良将其设有抵押贷款的邯山区房屋抵给刘冬飞并入住至今。截至今日，双方虽并未办理过户手续，结合银行捌拾万元贷款，双方之间欠款及交易价格等，刘冬飞等同支付张建良全部价款。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，张建良将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给刘冬飞，刘冬飞已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果刘冬飞对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2019年6月10日，邯山区人民法院给刘冬飞送达（2018）冀0402执1646号执行公告，要求刘冬飞在6月20日前迁空所合法占有的房屋。为此刘冬飞向邯山区人民法院提出执行异议申请，要求停止对刘冬飞购买的位于邯山区的强制执行，刘冬飞于2019年8月5日收到邯山区人民法院2019年7月23日作出（2019）冀0402执异63号裁定书，驳回刘冬飞的异议申请。为维护刘冬飞的合法权益，特诉至法院。 颜士成辩称：经颜士成与张建良核实，张建良和刘冬飞的以房抵债协议不具有真实性，故颜士成对于刘冬飞所述债权不予认可。即使该债权属实，协议签订时，该涉案房屋价值已达百万余元，刘冬飞欲以27万元借款抵顶百万余元的房屋，明显不具有公平合理性，刘冬飞的占有行为属于恶意占有。损害了颜士成对该房屋的合法权益。该协议签订前涉案房屋已经设定抵押权，颜士成基于对张建良享有的合法债权，而对该房屋进行了保全，并依据生效的法律文书申请强制执行，刘冬飞的普通债权，不应当优先于抵押权和颜士成的债权，且该房屋未进行产权转移，因此刘冬飞对该房屋不享有足以排除强制执行的权益，应当驳回其诉讼请求。 张建良未到庭，其于庭前提交书面答辩状称：1.张建良不认识刘冬飞，也并未向刘冬飞以及其他不认识的人和不认识的公司借过钱。2.刘冬飞称2013年7月24日栾姝娟因生意需要周转向刘冬飞借款，与事实不符。栾姝娟是张建良前妻，2013年前家里没有大额支出，不需要借钱，张建良也根本不知道栾姝娟借款的事和用途，所以该债务即使是真实的，也并未用于家庭生活，不属于夫妻共同债务，且刘冬飞并未提交该笔借款的转账记录及其他有效凭证，张建良不认可该笔借款；3.刘冬飞所提的房屋抵账协议书，根本不是张建良的真实意思表示，系刘冬飞非法扣留、拘禁张建良和近亲属后强迫张建良签的，里面的内容张建良也不清楚。协议签订之后，刘冬飞强行占了同仁花园的房屋，换了门锁，不让张建良和家人进门。张建良无奈想卖房子，刘冬飞不让买家看房；张建良和刘冬飞协商说卖了房子后还钱，刘冬飞也不同意。后刘冬飞将房屋强行装修后出租给别人收取租金，张建良无法回家；4.刘冬飞强行占有张建良房子从2015年至今，收取的租金应当返还张建良，停止侵害，腾空房屋所有物品搬离张建良的房屋。请法院驳回刘冬飞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 刘冬飞提交如下证据：1.刘冬飞身份证复印件1份，用于证明刘冬飞身份主体。2.（2019）冀0402执1646号公告1份、（2019）冀0402执异6号执行裁定书1份，用于证明刘冬飞的执行异议之诉已经进行了前置程序，符合法律规定的时效。3.借条1张、中国工商银行网上银行电子回单1张，用于证明2013年7月24日，栾姝娟向河北锦宏房地产开发有限公司借款27万元的事实。4.债权转让协议1份，用于证明2015年2月17日，河北锦宏房地产开发公司将栾姝娟的本息42.4万元债权转让给刘冬飞。5.协议书1份，用于证明栾姝娟、张建良将自己名下的位于邯山区房屋抵顶给刘冬飞，用来清偿所欠刘冬飞的借款。6.××号房产证1份、邯郸市方寸建筑装饰工程有限公司施工合同书1份、收款收据3张、汇款凭证1张、同仁花园物业管理处开具的证明1张、物业收费票据14张、天然气交款通知单4张、电费收据3张，用于证明栾姝娟、张建良将其名下的房屋抵顶给刘冬飞后，刘冬飞在查封之前已经合法占用该房屋。7.（2018）冀0402民初1180号民事调解书复印件1份，用于证明颜士成和张建良恶意串通以虚假诉讼的方式侵害刘冬飞的权益。 颜士成的质证意见为：证据1无异议、证据2真实性无异议，但是还应当提交送达证明，证明在法定的起诉期限内；证据3的真实性有异议，因本案没有当事人栾姝娟的参与，无法核实真实性，该公司和栾姝娟的关系也无法查清，且落款有更改，借款形式是现金27万元且有50万元保证金进行担保，如果该款未归还可以扣除保证金，栾姝娟的身份证无异议，电子回单无法证明与该借条有关联性，付款人是史志明，而收款人是潘建军，收款地区是大连，无法确定借款人与锦宏房地产公司和栾姝娟的关系。证据4的真实性有异议，债权转让协议合法有效的前提是有真实存在的债权，且协议内容没有变更原始合同内容，债权是否真实无法查清，且该转让协议是否通知栾姝娟也未举证。协议内容已经把借款的主要内容全部更改，如金额27万元计算成42.4万元，利息也约定成24%，而借条中没有约定利息，因此该协议不生效。且落款时间是2015年2月17日，与抵债协议为同一天，与常理不符。证据5有异议，该协议并未实际履行，房屋也未实际交付，该争议房屋现登记在张建良名下，该协议不生效，不能阻却法院的强制执行。证据6房产证无异议，并没有进行物权变更，施工合同、装修支出、水电费等收据物业证明，只能说明该房屋由刘冬飞占有，但该占有是否违法、是否恶意还未查清楚。证据7有异议，该调解书已经生效，刘冬飞未提交相反证据证明颜士成与张建良恶意诉讼，颜士成是依法诉讼并保全后，张建良认可该借款后达成的调解协议。不侵犯其他人的合法权益。 颜士成未提交证据。 张建良未到庭，其于庭前提交如下证据：公告复印件1张，证明房产证已经于2018年1月15日挂失公告。 刘冬飞的质证意见为：对真实性无异议，但在我方提交的证据5协议中，明确约定张建良将房产证交给我方保管。而且还约定如我方将房产证丢失，扣除5万元。此公告的日期是2018年1月15日，而颜士成与张建良签订欠条的时间是1月9日。此证据能说明张建良和颜士成存在恶意串通，侵害刘冬飞的权益。 颜士成的质证意见：无异议。 根据审查确认的证据和当事人的陈述，本案认定事实如下：颜士成和张建良民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月3日作出（2018）冀0402执保56号民事裁定书，裁定查封了张建良名下位于邯山区。后就该民间借贷一案，本院于2018年5月14日作出了（2018）冀0402民初1180号民事调解书。因张建良没有按照民事调解书的约定履行还款义务，颜士成向本院申请强制执行。在执行过程中，刘冬飞向本院对执行标的和平路396号同仁花园1-4-6号房产提出书面异议，本院于2019年7月23日作出（2019）冀0402执异63号执行裁定书，裁定驳回刘冬飞的异议。刘冬飞不服该裁定，向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，张建良与栾姝娟原系夫妻关系。刘冬飞当庭陈述：2013年7月24日栾姝娟向河北锦宏房地产开发有限公司借款270000元。2015年2月17日锦宏房地产开发有限公司将对栾姝娟的该债权本息共计424000元转让给刘冬飞。同日，栾姝娟、张建良（甲方）、刘冬飞（乙方）、栾学风（丙方）三方签订《协议书》，协议主要约定：甲方于2013年7月24日向乙方借款270000元因无力偿还，双方平等、自愿协商，一致同意甲方以个人所有的房屋折抵拖欠乙方的借款，具体协议为：甲方将其所有的位于邯山区的房屋转让给乙方，以偿还对乙方的欠款，抵债房屋情况详见《房屋所有权证书》；甲乙双方一致同意，上述抵债房屋折抵拖欠乙方的借款人民币贰拾柒万元整（不包含银行贷款）；甲方应于本协议生效之日将房屋产权证书及有关文书交付乙方，同时于本协议生效之日起25日内将抵债房屋交付乙方，并将抵债房屋所有权证变更登记于乙方名下，相关费用均由甲方负责。甲方处有张建良、栾姝娟签字、捺印，乙方处有刘冬飞签字，丙方处有栾学风签字。协议末页写明：“刘冬飞今保管张建良同仁花园1-4-6号房产证，如丢失愿从上述款项中扣除5万元整”。张建良于2015年2月17日将房屋交付给刘冬飞，双方说好房屋贷款由刘冬飞偿还，签完协议后，刘冬飞就联系不上张建良。张建良也从未到涉案房屋处找过刘冬飞。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案系案外人刘冬飞在颜士成与张建良间借贷纠纷一案生效调解书的执行中，对执行标的邯山区的房屋提起的执行异议之诉。请求排除执行的理由为法院查封该诉争房产之前该诉争房产已经由张建良抵债给刘冬飞并由刘冬飞占有该房屋，刘冬飞对未办理过户登记不存在过错。因此，刘冬飞对本案诉争房产是否享有足以阻却执行的实体权利是本案争议的焦点。 本案中，刘冬飞主张其取得房屋是基于河北锦宏房地产公司对栾姝娟的债权转让，但其提交的转账凭证系史志明（付款人）向潘建军（收款人）转款270000元，该转账并非实际发生在河北锦宏房地产公司和栾姝娟之间，关于河北锦宏房地产公司和栾姝娟之间的借款是否真实有效，栾姝娟未到庭核实且张建良对该借款予以否认，故关于刘冬飞对栾姝娟债权的真实合法性本案无法确认。关于房屋对价的支付，刘冬飞提交的《协议书》上虽约定“抵债房屋折抵人民币贰拾柒万元整（不包含银行贷款）”，但是协议并未体现涉案房屋的价格、未还贷款数额，故折抵的270000元是否可以认定其已经完全支付了房屋的对价仍不明确。另协议书上约定：“于本协议生效起25日内将抵债房屋交付乙方，并将抵债房屋所有权证变更登记于乙方名下，相关费用均由甲方负责”，即双方约定了过户时间，但刘冬飞提交的证据不足以证明该25日内未办理过户登记非因其自身原因导致，且其辩称的协议签完后就联系不上张建良也与常理不符，无法确认双方之间是否已经真实有效的达成房屋转让的合意。综上，刘冬飞提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的善意买受人，故刘冬飞主张的权利不足以排除对邯山区的房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘冬飞的诉讼请求。 案件受理费8350元，由原告刘冬飞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  武宏伟 人民陪审员  姜明明 人民陪审员  王秀梅 二〇一九年十一月二十日 法官助理李慧铭 书记员靳子阳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记