山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7425号 原告：赵红英，女，1970年10月12日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘永山，男，住济南市，济南高新区遥墙街道新头村委会推荐。 被告：济南鸿泽房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，山东储誉律师事务所实习律师。 原告赵红英与被告济南鸿泽房地产开发有限公司（以下简称鸿泽房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告赵红英及其委托诉讼代理人刘永山，被告鸿泽房地产公司的委托诉讼代理人杨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵红英向本院提出诉讼请求：1.依法确认赵红英与鸿泽房地产公司签订的《认购协议（住宅）》无效或未生效；审理中，赵红英将诉讼请求第一项明确为确认赵红英与鸿泽房地产公司签订的《认购协议（住宅）》未生效；2.依法判令鸿泽房地产公司返还赵红英定金20000元；3.本案诉讼费用由鸿泽房地产公司承担。事实与理由：赵红英于2019年7月12日参加“天鸿公园大道开盘活动”，交购房定金两万元，与鸿泽房地产公司签订《认购协议》。7月17日，赵红英依约去鸿泽房地产公司处交首付款、签《商品房买卖合同》，但鸿泽房地产公司只让交钱，不让签合同。赵红英认为，遵循通常一般的交易规则，交钱与签合同应同步进行，不明确双方的权利义务，怎能公平交易？鸿泽房地产公司强势坚持，赵红英拒绝交首付款，因此双方产生争议。赵红英要求鸿泽房地产公司返还定金的理由有二：理由一、《认购协议》是显失公平的“霸王合同”，应认定为无效。该协议第四条，要求赵红英交首付款后等鸿泽房地产公司发出通知后再签《商品房买卖合同》，可鸿泽房地产公司又不约定何年何月何日发通知。鸿泽房地产公司要永远不发通知呢？《商品房买卖合同》就永远签不了，赵红英给鸿泽房地产公司的数十万资金有何保障？这样霸凌的条款岂能有效！该协议第六条写道：在签署《认购协议》之前，赵红英已了解《商品房买卖合同》的内容，并认同和接受。这是无中生有强加于人！从交定金到交首付款产生争议，鸿泽房地产公司自始至终就不提供《商品房买卖合同》的文本，赵红英怎么了解合同的内容？又何谈认同和接受？虚构事实，暗设陷阱，免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方主要权利（《合同法》第40条），如此显失公平的协议理应认定为无效。理由二、《认购协议》未生效。该协议第九条：“本协议自双方或其有权代表人签字盖章之日起生效。”不难看出，该协议是“附生效条件”的合同。“附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效”（《合同法》第45条），毫无疑义，本协议的生效条件是双方“签字盖章”，只有具备了这一条件，协议才能生效。这里的“签字”和“盖章”，是两个并列的、独立的法律行为，不可相互替代，缺一不可。鸿泽房地产公司只在《认购协议》上盖了章，却没签字，没有成就“签字”“盖章”的生效条件，故该协议未生效。综上所述，《认购协议》不论是无效还是未生效，都未对双方产生约束力，返还定金是理所当然的事。请人民法院明断！ 鸿泽房地产公司辩称，1、本案缺少必要的共同原告。该认购协议为赵红英与赵本忠二人共同与鸿泽房地产公司签订，因此，赵本忠应为本案中共同诉讼人。2、认购协议合法有效，协议双方均应按照约定履行，赵红英构成单方违约，鸿泽房地产公司无需返还定金。鸿泽房地产公司2019年7月12日举办“天鸿公园大道开盘活动”的主要目的就是为了销售鸿泽房地产公司开发的房屋，鸿泽房地产公司没有任何理由拒绝与赵红英签订买卖合同。认购协议第四条中明确约定赵红英应于2019年7月17日到鸿泽房地产公司处缴纳首付款，赵红英并未按约缴纳首付款，鸿泽房地产公司2019年8月12日向赵红英发送律师函督促赵红英签订合同，赵红英不仅无故不签订合同，反而诉至法院要求返还定金，已构成违约。《认购协议》第四条规定仅为正常的购房流程，并未违反公平原则，并非显失公平条款。显失公平乃是一方利用另一方处于危困状态、缺乏判断能力等情形才构成显失公平。赵红英当时并非处于危困状态，且赵红英作为有多年生活经验的正常成年人，对于自己签订认购协议的行为有足够的行为能力和判断力，理应对自己签订协议的行为负责。根据《合同法》第37条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”赵红英已经依据认购协议向鸿泽房地产公司支付2万元定金，鸿泽房地产公司接受赵红英定金，该认购协议即已成立生效，至于协议第九条如何理解，并不影响该认购协议的效力。综上所述，鸿泽房地产公司与赵红英之间签订的认购协议合法有效，赵红英应信守契约，不可无故毁约，现赵红英不按照认购协议继续履行，鸿泽房地产公司有权不予退还定金。 本院经审理认定事实如下：赵本忠与赵红英系夫妻关系。2019年7月12日，赵红英、赵本忠与鸿泽房地产公司签订《认购协议（住宅）》、《承诺书》、《贷款风险告知书》、《关于幼儿园、学校的声明（鸿泽）》、《购房声明》各一份，其中《认购协议（住宅）》载明：“第一条乙方（赵红英、赵本忠）认购坐落于历城区田园新城片区万象新天B7-5地块2号楼2单元3001号房屋；第三条乙方同意签订本协议时，支付定金20000元，作为甲、乙双方订立《济南市商品房买卖合同》、缴纳首付款的担保；第四条甲、乙双方商定，乙方应当自本协议签订之次日起5日内（即2019年7月17日前）到甲方万象新天售楼中心就该房屋及附属物缴纳首付款……；第五条乙方未按照本协议第四条第1款的约定缴纳首付款、签订商品房买卖合同或者乙方在与甲方签订商品房买卖合同前要求更名、换房的，本协议终止，甲方不向乙方退还定金，并可另行出售该房屋及附属物。”《承诺书》载明：“本人承诺于2019年7月17日前向贵司支付不低于30%的该房屋总价款以及一次性付清地下室总房款。如本人违反上述承诺，则本人自愿接受《认购协议》约定的定金罚则，贵司可将《认购协议》所载该房屋及地下室另行出售，且不予退还本人所交定金。”《贷款风险告知书》载明：“本人购买贵公司开发的万象新天xx商品房，目前因政府部门审查购房条件及限制网签数量等……本人已知悉上述相关风险并不持任何异议，如有发生，由本人自行承担，与贵公司无关”《关于幼儿园、学校的声明（鸿泽）》载明：“1、本人认可并无异议“贵司只负责幼儿园场所建设……贵司只负责学校的代建，学校为公办学校，师资由教育局统一配置，学校名称由政府制定……本人已知悉以上声明，购房前已充分了解学校、幼儿园事宜，对以上内容认可并不持任何异议”《购房声明》载明：“2.本人已充分了解按揭信贷政策，并确认具备按揭贷款条件，保证办理个人住房贷款不存在个人信用、收入等任何障碍……如因本人不符合目前信贷政策而无法通过贷款方式支付购房款的，本人承诺将采用一次性付款方式购房，否则本人自愿按照《合同》的约定承担全部违约责任。本人已知悉以上声明，购房前已充分了解上述事宜，对以上内容认可并不持任何异议”。同日，赵红英、赵本忠向鸿泽房地产公司支付定金20000元。后赵红英、赵本忠一直未向鸿泽房地产公司交纳首付款。2019年8月12日，鸿泽房地产公司向赵本忠、赵红英发送《律师函》一份，相关内容为：依据《认购协议》约定，您应于2019年7月17日前到万象新天售楼中心缴纳该房屋及地下室首付款，然而您并未在约定时间内支付相应房款，之后虽经鸿泽房地产公司催办，但您至今仍未支付，按照《认购协议》约定，您已经构成违约，请您于收到此律师函后三个工作日内支付该房屋及地下室首付款，否则鸿泽房地产公司依据《认购协议》约定另行出售该房屋及地下室，且不予退还您已支付的全部定金，因此造成的一切经济损失由您全部承担。审理中，赵红英表示赵本忠在外地工作，赵本忠委托赵红英全权办理此次诉讼，法庭工作人员庭后向赵本忠核实，赵本忠出具授权委托书一份，相关内容为：因工作在外地，不能回原籍处理与济南鸿泽房地产公司的商品房预约合同纠纷，特委托我的妻子赵红英代理提起诉讼，参与庭审等事务，她签署的一切相关文件我均予以认可并承担相应的法律责任，委托权限：特别代理，委托人：赵本忠，2019年11月8日。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于赵红英主张《认购协议（住宅）》未生效的事实。赵红英主张《认购协议（住宅）》第九条载明“本协议自双方或其有权代表人签字盖章之日起生效”，签字、盖章是并列的、缺一不可的，现鸿泽房地产公司只在《认购协议（住宅）》上盖了章，却没签字，故该协议未生效。鸿泽房地产公司认为依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”现赵红英已经按照约定支付了2万元定金，鸿泽房地产公司接受赵红英的定金，该《认购协议（住宅）》即已成立生效。本院认为，赵红英在《认购协议（住宅）》上签字捺印，且按照协议约定交付定金2万元，该《认购协议（住宅）》成立，依法成立的合同，自成立时生效，故对赵红英主张《认购协议（住宅）》未生效的事实不予认定。 本院认为，赵红英与鸿泽房地产公司签订的《认购协议（住宅）》合法有效，赵红英应当按照协议的约定履行义务。赵红英未按照协议约定于2019年7月17日前向鸿泽房地产公司支付所认购房屋的首付款，构成违约，鸿泽房地产公司按照合同约定不向赵红英退还定金符合法律规定。赵红英主张《认购协议（住宅）》是显失公平的“霸王合同”，但未提交证据予以证实，且赵红英签订的《承诺书》、《贷款风险告知确认书》、《购房声明》等材料中鸿泽房地产公司已对购房流程、信贷政策、注意事项等重要事项进行了提示，故本院对赵红英的该主张不予采信，对赵红英要求确认《认购协议（住宅）》未生效、返还定金20000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告赵红英的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告赵红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年十一月十三日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷