文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16996号原告：重庆龙湖凯安地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团U2-15-1号地，统一社会信用代码91500000795864899Q。法定代表人：崔恒忠，该公司董事长兼总经理。委托代理人：王梦兮，中豪律师事务所律师。被告：重庆小蓝宝文化传播有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨公桥168号附18号28-6，统一社会信用代码：91500106MA5UCTYL63。法定代表人：秦惠，该公司经理。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告重庆小蓝宝文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司的委托诉讼代理人王梦兮到庭参加了诉讼。被告重庆小蓝宝文化传播有限公司因下落不明，依法律规定的送达方式仍无法送达，本院依法公告送达，期限届满后，仍未到庭应诉，依法可以缺席进行审理。本案现已审理终结。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司诉称，2017年9月15日，原告与原承租人秦慧签订了《龙湖·租赁合同》，合同约定由秦慧租赁位于龙湖U城天街风尚馆A馆-3F-08,A馆-3F-09号商铺，租赁期为2017年12月15日起至2022年11月30日为止。2017年9月22日，原告与被告及原承租方秦慧三方签订了《关于的变更协议》，三方约定，原租赁合同承租人变更为被告，被告概括承受原承租方《租赁合同》项下的权利义务。2019年3月21日，因被告未按照合同约定缴纳租金及其他相关费用，原告向被告发出《严重违约函》，要求被告于2019年3月22日前缴纳所欠费用及滞纳金，被告对此不予理睬。2019年3月24日，在原告催收被告无果且原告无任何违约行为的情况下，被告来函私自要求单方解除《租赁合同》，原告得知此情况后于2019年3月25日发函，不同意被告单方解除《租赁合同》并要求其继续按照合同约定履行义务，但被告对此依然不予理会，并于2019年3月31日再次来函要求解约，同时明确表明拒交欠付原告的租赁费、水电费、物业管理服务费等费用并私自停止经营（私自停止经营超过三天），所有课程均属于停课状态，截至至今依然未恢复经营。由于被告的单方违约行为，原告于2019年4月4日、12日及23日分别发函被告，主张解除《租赁合同》，同时要求被告按照合同约定承担违约责任并将租赁店铺恢复清水状态。2019年5月8日，原告在重庆商报上将被告私自停止经营，长期占用租赁房屋的事实予以登报公告，要求被告在2019年5月14日前取回遗留物品，并承担由此产生的费用和对第三方造成的损失。被告的行为已经构成严重违约，现要求：一、解除2017年9月15日签订的《龙湖·租赁合同》及2017年9月22日签订的《变更协议》，解除日期为原告通知被告解除合同之日，即2019年4月8日；二、被告按照合同约定，立即将店铺恢复至毛坯状态并移交给原告；三、被告按照合同约定支付拖欠原告的租赁费，水电费、物业管理服务费、收银机租金、推广服务费、店铺清水还原费，违约金、滞纳金等费用共计人民币403636.94元；四、被告按照合同约定自2019年4月8日起至实际交付日为止以该房屋日租金标准的一倍按日支付房屋占用费；五、被告以第三、第四诉讼请求的合计为基数，自2019年4月8日起至欠款清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠款利息。诉讼费由被告承担。被告重庆小蓝宝文化传播有限公司未作出答辩意见。经审理查明，2017年9月15日，原告与秦慧签订了《龙湖·租赁合同》，约定位于重庆市沙坪坝区大学城北路92号的龙湖U城天街风尚馆系由出租人（原告）投资建设，出租人将商场A馆-3F-08,A馆-3F-09号房屋出租给承租人（秦慧）使用，租用面积745.20平方米；该房屋的租期共计1812日，自2017年12月15日起至2022年11月30日为止；租金标准：2017年12月15日至2018年11月30日日期间保底租金计算方式为：人民币XX元/月·平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税，税率：5%，承租人应实缴保底租金标准为XX元/月·平方米，月保底租金合计为：人民币36142.20元，期间月提成租金计算方式为：承租人每月含税营业额的8%；2018年12月1日至2019年11月30日日期间保底租金计算方式为：人民币XX元/月·平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税，税率：5%，承租人应实缴保底租金标准为XX元/月·平方米，月保底租金合计为：人民币39123元，期间月提成租金计算方式为：承租人每月含税营业额的8%……；物业服务费自装修期生效日开始起算，费用标准方式为XX元/月/平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税（税率6%），乙方应实缴每月物业服务费为人民币19747.8元/月电费费用标准为1.2元/度(已加收损耗费)，由出租人代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整；水费费用标准为普通用户人民币4.55元/吨，由出租人代收代付，如政府税费等调价因素，此标准也会随之调整；除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人账户；承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将改房屋恢复至毛坯房状态；承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损；承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方江该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金（承租人不支付保底租金，只支付提成租金的，保底租金标准为每日每平方米5元，按租用面积计算），承租人应同时付清全部应付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出，任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准;第16.2条：对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫;如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认;如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达;如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。2017年9月22日，被告及秦慧向原告递交了《承租方变更申请书》，申请由原承租人秦慧变更为本案被告。同日，原、被告及原承租方秦慧三方签订了《关于的变更协议》，约定三方一致同意：将原龙湖U城天街风尚馆购物广场3F层08/09号商铺租赁合同的承租人由（乙方）秦慧变更为（丙方）重庆小蓝宝文化传播有限公司，丙方概括承受乙方的权利义务，（甲方）重庆龙湖凯安地产发展有限公司仍作为原租赁合同的承租方；乙方对丙方履行原租赁合同项下义务承担连带保证责任。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用。2019年3月21日，原告向被告发出《严重违约函》，要求被告按约支付各项逾期欠费60644.46元。同月22日，被告向原告邮寄了《退租申请书》，载明我公司为专注3-12岁青少年艺术培训的公司，注册资金为100万元，实际共到位资金194万元，营运期间，虽因我司前期招生生源不足、场地租赁费用高昂等各种问题，导致我司亏损严重，在此情况下我司仍克服一切困难按时缴纳房租和物业费，从未拖欠一次，每月20日为缴纳下月房租和物业费，在本月15号我司营运负责人电话与贵司负责人沟通申请缓交，在双方还在协商处理过程中，21日在龙湖物业管理辖区发生以物业口吻、落款我司的恶意诽谤的告示贴在我方营运场所，家长看到告示引起强烈恐慌，现警方已介入调查…，我方要求退租，退还220645.31元保证金用于退还学员课时费。24日，被告向原告邮寄了《正常终止房租租赁及物业合同函》，载明我公司为贵公司龙湖U城A馆3F-08、3F-09的租户，自2017年12月15日至今年3月份按时缴纳房租每月39123元、物业费19747.80元，租金及物业费已缴纳至本月31日；现因3月21日我校区当天在正常营业的情况下，被不法分子张贴以物业口吻恶意诽谤、造谣的告示造成家长恐慌发生集体退费的意外事件…，我方认为物业未尽到物业安全管理的责任与义务，且自事件发生已经过去近3天，物业方未曾给我们提供任何协助和一个合理的说法，鉴于以上两点，现我方提出与贵公司正常解约，于2019年3月31日前终止租赁合同；在正常解约后，退还我方210645.31元保证金及10000元装修保证金。25日，原告向被告发出《关于贵司提出终止租赁合同的回函》，载明贵方于2017年9月22日租赁了我司重庆U城天街A馆3F08/09的商铺，在我司无违约行为的情况下，贵方未按合同约定缴纳租赁期内应缴的租金及其他费用，贵方的行为已构成违约，关于贵方来函中提出于2019年3月31日提前解除合同，我司望贵方能按租赁合同约定正常履行，若贵方执意提前撤场，我司将按合同相关约定保留违约责任的追偿权。31日，被告向原告发出《致龙湖物业告知函》，以有人张贴恶意公示影响商家声誉和利益为由，再次向原告申请正常解约，退还保证金。2019年4月4日，原告向被告发出《关于向上艺术学堂租赁合同解除通知书》，载明贵司租赁的重庆龙湖U城天街A馆-3F-08、A馆-3F-09号商铺，自本邮件发出之日，贵方在未经我司同意的情况下，已经擅自停业超过3天；租赁合同第14.7条约定“如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同”；据此，我司决定行使合同解除权，解除贵我双方签订的租赁合同，1、于2019年4月8日，解除贵方与我司签订的重庆龙湖U城天街项目A馆-3F-08、A馆-3F-09号房屋之《龙湖·租赁合同》及相关补充协议（若有）；2、请贵方务必于2019年4月8日17:30之前缴清贵方承租商铺已发生的水电费2552.79元，租金10432.80元，物业管理服务费5266.08元，滞纳金488.87元，共计18740.54元；3、根据贵我双方所签订租赁合同第13.1条约定“在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将改房屋恢复至毛坯房状态”。同月12日、23日，原告向被告发出《关于贵司欠费及房屋交还的函》及《关于贵司欠费及房屋交还的再次催告函》，要求被告在2019年4月29日前完清欠费，将租赁商铺恢复至清水状态交还给原告，如到期未处置，视为被告放弃留置物品所有权，将委托第三方处置。2019年5月8日，原告在报刊上刊登了《关于处理遗留物品的通知》，要求被告在2019年5月14日前与原告联系取回遗留物品。期间，被告未按约支付2019年4月租金，亦未将租赁物交还给原告。原告遂起诉来院，要求判如所请。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有原告举示的《龙湖·租赁合同》、《关于的变更协议》、《退租申请书》、《正常终止房屋租赁及物业合同函》、《致龙湖物业告知函》、《严重违约函》、《关于贵司提出终止租赁合同的回函》、《关于向上艺术学堂租赁合同解除通知书》、《关于贵司欠费及房屋交还的函》、邮寄单据、《关于处理物品的通知》、租赁店铺闭店照片、重庆市增值税专业发票及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与秦慧自愿签订了《龙湖·租赁合同》，后原、被告及秦慧签订了《关于的变更协议》，原告与秦慧签订的《龙湖·租赁合同》中承租人秦慧的权利义务均由被告概括承受，该行为系当事人的自愿行为，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。在合同履行中，被告以有人张贴恶意公示影响商家声誉和利益，物业未尽到安全管理的责任和义务为由，从2019年4月1日起未向原告交纳租金等费用，经双方信函往来协商未果，被告即自行离开了租赁物。被告的该行为违反了双方租赁合同的约定，属违约行为，应承担民事责任。原告要求于2019年4月8日解除《龙湖·租赁合同》及《关于的变更协议》的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应依照双方租赁合同“在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将改房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损”的约定，将租赁物恢复至毛坯房状态并移交给原告。原告要求被告支付2019年4月1日至2019年4月8日（原告发函要求解除合同的日期）租金10432.80元；2019年2月1日至2019年4月30日水费81.90元；2019年2月1日至2019年4月30日电费2470.89元；2019年4月1日至2019年4月8日物业费5266.08元的请求本院予以支持。双方租赁合同约定“出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金”。故被告应依约定支付原告未履行租期租金总额10%的违约金195242.4元。双方租赁合同约定“承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止”，故被告应按该约定自2019年4月9日起至实际交付日为止，以该房屋日租金标准的一倍按日支付原告房屋占用费。原告要求从2019年4月8日起计算不当。原告诉请要求被告支付店铺清水还原费189654元的请求，无相应的事实依据，证据不足，本院不予支持。被告未按时依约支付租金、水电费等费用，原告要求被告支付资金占用利息损失的请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告重庆小蓝宝文化传播有限公司签订的《关于的变更协议》于2019年4月8日解除。二、被告重庆小蓝宝文化传播有限公司给付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司2019年4月1日至2019年4月8日止的租金10432.80元；2019年2月1日至2019年4月30日止的水费81.90元；2019年2月1日至2019年4月30日止的电费2470.89元；2019年4月1日至2019年4月8日止的物业费5266.08元，共计18251.67元。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。三、被告重庆小蓝宝文化传播有限公司给付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司违约金195242.4元。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。四、被告重庆小蓝宝文化传播有限公司于本判决发生法律效力后十日内，将龙湖U城天街风尚馆A馆-3F-08,A馆-3F-09号商铺恢复至毛坯状态并移交给原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司。五、被告重庆小蓝宝文化传播有限公司支付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司房屋占用费，该房屋占用费从2019年4月9日起至实际交付之日止，以该房屋日租金标准的一倍按日计算。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。六、被告重庆小蓝宝文化传播有限公司给付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司利息，该利息以18251.67元及房屋占用费为本金，从2019年4月9日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。此款于本判决发生法律效力后十日内付清。七、驳回原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27224元（原告已预交13612元）、公告费300元，共计27524元，由被告重庆小蓝宝文化传播有限公司负担。此款限被告重庆小蓝宝文化传播有限公司于本判决发生法律效力后十日内迳付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司13912元，向本院交纳13612元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判长 王 正审判员 刘 淇审判员 刘 畅二〇一九年十一月六日书记员 邹竺珊