上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14974号原告：上海鲁豪电热电器有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：段广全。委托诉讼代理人：汪勇、张志林，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：上海燕萍起重机械设备附件厂，住所地上海市嘉定区。投资人：唐燕萍。原告上海鲁豪电热电器有限公司与被告上海燕萍起重机械设备附件厂间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人段广全及其委托诉讼代理人汪勇、张志林、被告的法定代表人唐燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2014年12月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告向原告返还2018年9月1日至2019年1月14日的房屋使用费人民币48,750元(以下币种均为人民币)；三、被告赔偿原告各项损失共计340,120元(其中装修损失45,000元、改造费用32,120元、搬迁费35,000元、租金差价损失15万元、误工损失78,000元)。事实和理由：2014年12月12日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区黄渡镇(现为安亭镇)新庙路XXX号厂房(以下简称讼争房屋)出租给原告使用。租赁期限自2015年1月15日至2020年1月14日。每月租金为1万元。签约后，经被告同意，原告对讼争房屋进行了必要的装修。2018年8月30日，原告突然收到安亭镇拆除违法建筑工作领导小组办公室发出的《违建限期拆除通知书》，原告被告知讼争房屋系违法建筑，被限令于2018年9月15日前搬离。为配合拆违工作，原告如期搬离了讼争房屋。后原告多次就返还房屋使用费、赔偿损失等事宜与被告协商，均未果。被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。讼争房屋系其向村委会租赁，房屋的建造也经村委会同意，但讼争房屋确实未取得产权证。原告已于2018年9月19日前搬离了讼争房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将讼争房屋出租给原告使用，房屋面积为520平方米。租赁期限自2015年1月15日至2020年1月14日。每月租金为1万元。租金每6个月支付一次，提前15天支付。被告负责将厂房内外的地面整平，小房子的窗户改造，墙面的粉刷，以上工程费用由被告承担。厂房的墙体改造费用，由原、被告各承担一半。合同另对其他事项作了约定。后双方约定，自2018年7月15日起，年租金变更为13万元。2018年8月30日，安亭镇拆除违法建筑工作领导小组和嘉定区安亭镇联西村民委员会联合发出一份《安亭镇无违建创建工作违建限期拆除通知书》，告知业主讼争房屋属于违法建筑，已被列入安亭镇无违建创建整治范围。要求业主接到通知之日起至2018年9月15日前自行搬离违法建筑，届时村委会将上报相关职能部门组织拆除。后原告向被告支付房屋使用费至2019年1月14日，其中支付2018年7月15日至2019年1月14日的租金金额为7万元。后原告要求被告退还房屋使用费、赔偿相关损失，未果，原告遂涉诉。另查，2018年8月30日，被告与嘉定区安亭镇联西村民委员会签订一份《安亭镇无违创建工作违法建筑拆除协议书》，约定涉及被告的违法建筑位于嘉定区安亭镇新庙路XXX号，建筑面积为1,117.96平方米。以奖代补金额共计500,994元。被告保证在2018年9月15日前腾空房屋交由村委会统一拆除。庭审中，经双方确认，被告在租赁期间共收到原告转账支付的租金395,000元，水电费6,955.40元。另外，原告表示，其以现金方式于2015年2月12日、2017年6月29日分别向被告支付租金5,000元、4万元，被告则表示并未收到该两笔租金。本院认为，因讼争房屋系无证建筑，故原、被告签订的《厂房租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。合同无效后，原告应搬离讼争房屋，将该房屋返还予被告。现原告实际已搬离讼争房屋，故无需再返还，关于搬离的时间，庭审中，原告确认搬离的时间为2018年9月13日，被告亦确认原告在2018年9月19日前已搬离，结合拆除通知书确认的搬离时间，本院认为原告陈述的搬离时间尚属合理，故本院确认原告的搬离时间为2018年9月13日。被告作为出租人明知讼争房屋为无证建筑而对外出租，原告在承租讼争房屋时亦未尽到审慎的审查、注意义务，故双方对此均有过错，均应承担相应的责任。庭审中，被告确认原告确对讼争房屋进行了相关装修及部分改造，故对此产生的损失应由双方按照过错比例各自承担。另外，原、被告均确认部分装修及改造的费用由原告在应付房屋使用费中予以扣除(包括合同约定的墙体改造费用各半负担)，但对扣除的金额未能达成一致。经审查，原告的装修及改造行为均发生于2014至2016年间，故原告于2018年6月13日、2018年8月1日支付的房屋使用费共计7万元与装修及改造行为无关联，不应作抵扣。经审查，原告应支付2015年1月15日至2018年7月14日的房屋使用费金额为42万元，实际支付金额为325,000元，差额部分为95,000元。该差额部分没有证据显示被告曾对此提出异议，且被告亦确认部分装修及改造的费用在应付的房屋使用费中予以扣除，故本院确认该差额部分作为被告的出资不计入损失范围，即在损失总额中予以扣除。另外，原告搬离讼争房屋势必产生搬迁费，但原告提供的依据尚不充分，本院就搬迁费予以酌情确定。综上，结合双方的过错程度、装修及改造标的物的折旧程度、抵扣情况等因素，本院酌情确定装修及改造、搬迁损失的金额为1万元，由被告予以赔偿。现原告使用讼争房屋至2018年9月13日，其理应承担2018年7月15日至2018年9月13日的房屋使用费21,726元，故被告应向原告退还房屋使用费的金额为48,274元。至于原告陈述的以现金方式支付的房屋使用费45,000元，没有证据支持，本院不予采信。另外，关于原告主张的租金差价损失、误工费，该费用与本案并无关联且依据不充分，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海鲁豪电热电器有限公司与被告上海燕萍起重机械设备附件厂于2014年12月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海燕萍起重机械设备附件厂应于本判决生效之日起十日内向原告上海鲁豪电热电器有限公司返还房屋使用费人民币48,274元；三、被告上海燕萍起重机械设备附件厂应于本判决生效之日起十日内向原告上海鲁豪电热电器有限公司赔偿装修及改造、搬迁损失人民币1万元；四、原告上海鲁豪电热电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,808元，减半收取5,404元，由原告负担4,955元，被告负担449元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周平二〇一九年十一月二十九日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。