黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终347号上诉人（一审被告）：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，该公司员工。委托诉讼代理人：林树龙，铁力市北方法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：曹永臣，男，1965年8月6日出生，汉族，铁力市火柴厂退休工人，现住黑龙江省铁力市。被上诉人（一审原告）：曹舰，男，1990年1月29日出生，汉族，新疆哈密铁路局职工，户籍所在地黑龙江省铁力市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲直、王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。上诉人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司(以下简称骏腾公司)因与被上诉人曹永臣、曹舰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、林树龙，被上诉人曹永臣、曹舰的委托诉讼代理人曲直、王齐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按住宅每平方米1550元给付房屋拆迁损失款109275元。事实与理由：我公司与曹永臣、曹舰签订的《拆迁安置用房协议》显示公平，回迁安置比例达到1:1.6，明显不符合政府文件及相关政策。一审法院判决按住宅每平方米2580元计算房屋拆迁损失款错误。曹永臣、曹舰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。曹永臣、曹舰向一审法院起诉请求：解除与骏腾公司于2014年9月4日签订的《拆迁安置用房协议》；骏腾公司赔偿房款损失181890元（2580元/平方米×70.5平方米）；骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）14000元；骏腾公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年9月4日，曹永臣、曹舰以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订《拆迁安置用房协议》，约定：骏腾公司拆迁曹永臣、曹舰有房照房屋一栋，面积86.5平方米，为曹永臣、曹舰回迁安置世纪尚都小区14号楼4单元3楼东、4楼东，面积均为70.5平方米二套，回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知曹永臣、曹舰，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时曹永臣、曹舰必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时曹永臣、曹舰应当向骏腾公司交纳楼层差价，二层、四层150元/平方米，三层为200元/平方米。当日，骏腾公司以收据的形式承诺楼层差价免收。回迁到期后，骏腾公司用2号楼1单元5楼东厅顶替14号楼4单元3楼东厅回迁安置给曹永臣、曹舰，尚有14号楼4单元4楼东厅70.5平方米住宅楼没有为曹永臣、曹舰回迁安置。庭审中，骏腾公司自认本案拆迁协议约定的未回迁楼房已经回迁安置给其他回迁户。骏腾公司在其回迁办公室张贴有回迁安置房入户收费明细一张，上面载有“补面积差价二、三、四层2580元/平方米”字样。双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。一审认为，1.关于本案合同效力。曹永臣、曹舰以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的《拆迁安置用房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立《拆迁安置用房协议》时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，曹永臣、曹舰原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，曹永臣、曹舰没有违约行为。现拆迁协议约定的为曹永臣、曹舰回迁安置的楼房已被骏腾公司回迁给其他回迁户，骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，曹永臣、曹舰主张解除拆迁协议，赔偿损失，予以支持。4.关于曹永臣、曹舰的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，曹永臣、曹舰的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。曹永臣、曹舰所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2580元/平方米收取面积差价，曹永臣、曹舰主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，曹永臣、曹舰已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。另外，本院曾经有生效判决认定案涉小区住宅楼三层的价格为2000元/平方米，并以此价格为依据计算被拆迁人损失，这与本案认定价格为2580元/平方米并不矛盾。理由是：首先，每个当事人的举证能力不同，导致个案对同一小区住宅楼价格认定的不同，本院生效判决中的曹永臣、曹舰所举的证据是骏腾公司销售住宅楼的收款收据，上面显示二层、四层的价格为2000元/平方米，该案曹永臣、曹舰主张三层按此价格计算。而本案曹永臣、曹舰所举证据显示案涉住宅楼的价格为2580元/平方米，并以此价格计算损失，并无不当。其次，造成此种结果的另一重要原因是没有对回迁楼房进行价格鉴定，骏腾公司作为承担举证责任的一方当事人，应由其承担举证不能的不利后果。经计算，骏腾公司应当赔偿曹永臣、曹舰不能回迁楼房的损失为181,890元（2580元/平方米×70.5平方米）。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2016年10月1日前向曹永臣、曹舰交付回迁楼房，其至今没有交付另一套住宅楼，曹永臣、曹舰主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合合同约定和法律规定，但曹永臣、曹舰未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对曹永臣、曹舰的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决：一、解除曹永臣、曹舰与骏腾公司于2014年9月4日签订的《拆迁安置用房协议》；二、骏腾公司于本判决生效后三日内一次性赔偿曹永臣、曹舰房屋拆迁损失181890元；三、驳回曹永臣、曹舰的其他诉讼请求。案件受理费4218元，减半收取计2109元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担1958元，曹永臣、曹舰负担151元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：曹永臣、曹舰提交的2018年12月16日骏腾公司收取案外人回迁户王玉艺回迁房屋面积差价以2580元／平方米计算，与曹永臣、曹舰一审提供的骏腾公司公示的住宅价格为每平方米2580元相互佐证，本院对该证据予以采信。骏腾公司提供的回购明细不能证明回迁房屋的市场价格，故本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，曹永臣、曹舰的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后住宅楼的价格赔偿损失，符合法律规定。曹永臣、曹舰所举视频资料和照片已经证实骏腾公司在回迁户回迁入户时，回迁楼房如果超出拆迁协议约定的面积，骏腾公司对住宅楼中的二、三、四层统一按照2580元/平方米收取面积差价，曹永臣、曹舰主张以此价格作为计算损失的依据并无不当。骏腾公司未提供证据证实房屋市场价格，曹永臣、曹舰提交的证据能够证明骏腾公司按照住宅2580元/平方米收取回迁户房屋面积差价，故一审法院判决以2580元/平方米计算住宅价款正确。综上所述，骏腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦 杨审判员 盖国建审判员 于晓星二〇一九年十一月七日书记员 朱曦月