广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6442号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯慧玲，女，1971年4月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*******。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，广东臻品律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑洪文，男，1973年11月1日出生，汉族，住广东省中山市**********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁美欢，女，1974年3月10日出生，汉族，住广东省中山市******51号。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑海珊，女，1993年10月15日出生，汉族，住广东省中山市**********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑宇珊，女，1994年8月26日出生，汉族，住广东省中山市**********。上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：曾敏，广东**海天（珠海）律师事务所律师。上诉人冯慧玲因与被上诉人郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。冯慧玲上诉请求：撤销一审判决第四项，发回重审或改判郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊连带赔偿冯慧玲损失50万元。事实与理由：一、根据《买卖物业合同承诺书》的约定及证人证言，可以认定郑洪文一方在签订合同时承诺涉案房产将来可以办理过户手续，一审法院未就此开展调查，导致本案事实认定不清。冯慧玲是基于郑洪文的承诺及郑洪文被逼债的情况才才同意购买涉案房产，即冯慧玲是基于信赖利益才签订合同。郑洪文一方明知涉案房产不能向本村集体以外的人转让，但其却承诺为冯慧玲办理过户手续，转让后又以违反法律规定为由主张合同无效并要求返还房屋，郑洪文一方严重违反诚实信用原则，其对于合同无效所造成的损失，应承担全部过错责任，一审认定双方过错相当是错误的。二、评估鉴定人员一审中明确表示评估价值不包含院内果树，而评估公司的异议复函中却表示包含，评估报告也无法体现评估项目包含铁门及水泥地坪等项目。评估报告存在上述漏评漏算问题，以及鉴定人员的证言与报告内容不一致问题，一审法院对此未予查明。虽然现行法律规定宅基地不能买卖，但可在本村集体内流转。存在流转就必然产生交易价值。中国土地估价师与土地登记代理人协会分布的《集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）》也明确规定了宅基地使用权价格，一审法院错误采信鉴定人员关于涉案土地不存在交易价值的说法。三、合同法第五十八条对损失赔偿责任设置的唯一条件就是有无过错，而未规定受损方必须具有特定身份。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“房屋买卖合同认定为无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”。《广东省高级人民法院关于的审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条规定：“合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益”。可见利息损失及溢价损失都是买受人可主张的权利范围且不以特定身份为前提。一审法院以冯慧玲不具有宅基地使用权的身份性，认定其不享有溢价损失没有法律依据。四、只有在双方均无过错的情况下才可以运用对等利益平衡各方责任。本案合同无效是郑洪文一方过错导致的，不能运用对等利益平衡责任。并且，冯慧玲虽然实际占有涉案房产，但房产一直空置，冯慧玲并未因此获益，冯慧玲也无法转让涉案房产，双方的权利义务并不对等。一审法院认为冯慧玲占有使用涉案房产与对方构成对等利益没有事实与法律依据。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊辩称,冯慧玲明知其非农村集体成员，也明知农村宅基地房屋无法过户，在此情况下仍自愿签订买卖合同。涉案合同无效，双方应承担同等责任。冯慧玲购买房屋后已经实际占有房屋，其已经实际享有增值部分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊于2018年7月16日向一审法院起诉请求：1.确认郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲于2012年10月签订的房屋买卖协议无效；2.冯慧玲将位于中山市******51号宅基地房屋（中府集用（2012）第1100762号集体土地使用权证和粤房地权证中府第0112013427号房地产权证）返还郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊。诉讼中，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊明确诉求2为：冯慧玲将位于中山市******51号的宅基地房屋及集体土地使用证（中府集用（2012）第1100762号）、房地产权证（粤房地权证中府第0112013427号）返还给郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊。冯慧玲向一审法院提出反诉请求：1.郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲签订的房屋买卖协议无效；2.郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊连带返还冯慧玲已支付的购房款360000元；3.郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊连带支付冯慧玲损失1000000元。诉讼中，冯慧玲撤回反诉诉求1；明确反诉诉求3的损失1000000元的构成为涉案房地产溢价损失500000元、占有转让款期间的利息损失（计算方法：以360000元为本金，自2012年11月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至清偿之日止）、违约金430000元。一审法院认定事实：1.郑洪文与梁美欢于2013年3月29日登记离婚，两人生育女儿郑海珊、郑宇珊。2.位于中山市******51号[集体土地使用证号：中府集用（2012）第1100762号；房地产权证号：粤房地权证中府第0112013427号]的土地使用权人为郑洪文，土地所有权人为中山市港口镇西街社区*民委员会等农民集体所有，土地使用权类型为批准拨用宅基地，土地用途为住宅，使用权面积为369.9平方米；房地产权属人为郑洪文，房屋所有权取得方式为继承，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为180.31平方米。3.2012年10月25日，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊（甲方、出让方）与冯慧玲（乙方、受让方）签订买卖物业承诺书（以下简称承诺书），约定：甲方自愿将位于中山市**********私建房屋转让给乙方，原房产权证号中府字第0112013427号，集体土地使用证号中府集用（2012）第1100762号；该房地产交易总金额为430000元；因甲方该房是属于继承产权证，土地属集体土地使用证，集体土地证现未能办理补出让税费，所以双方不能办理买卖交易，如果可以办理转名手续，甲方付20%费用，乙方付80%费用（按国家所缴）；甲方急需用钱，乙方先付首期房款200000元给甲方，乙方为保障自己权益，双方要到律师事务所办理协议，办理协议后房产证、集体土地证即时交由乙方；由2012年10月28日至2012年12月28日止，甲方要交付该房屋给乙方使用，室内固定装修、院内花草树木归乙方所有；如果甲方违约，应以乙方所付房款金额数量赔偿给乙方，如乙方违约应以乙方所付房款金额赔偿给甲方。承诺书还约定了其他内容。4.2012年10月26日，郑洪文出具收据，载明：“冯慧玲购买中山市******51号房款（由工商银行转卡15万，现金5万，合计20万”。同年11月9日，郑洪文出具收据及附议，其中收据载明：“冯慧玲购买中山市******51号房款共壹拾叁万元，其中卡转壹拾万元，现金叁万元”；附议载明：“因甲方郑洪文急需现金，要求乙方冯慧玲多支付购房款现金人民币叁万元”。同年12月，郑洪文将涉案房地产交付冯慧玲使用，并把房地产的集体土地使用证及房地产权证交给冯慧玲保管。一审庭审中，据冯慧玲称，涉案房屋自其在门口铺了水泥后一直处于空置状态。5.因涉案房地产为宅基地房屋，至今未能办理转名过户手续，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊要求冯慧玲返还涉案宅基地及地上房屋以及集体土地使用证、房地产权证未果，遂于2018年7月16日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼中，冯慧玲以郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊应返还已付购房款及赔偿损失为由，主张前述反诉实体权利。6.一审庭审中，冯慧玲申请陈日基作为证人出庭作证。证人陈日基述称，涉案房地产系其介绍冯慧玲购买的。购买房地产时郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲均知道涉案房地产系宅基地房屋，其也看过涉案房地产的产权证书。双方签订合同时，其在场。当时双方约定购房款为430000元，且没有协商过宅基地房屋能否过户的问题，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊亦没有保证涉案房地产一定能过户。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊要求过户前冯慧玲要将购房款全额支付，合同签订后双方如何履行承诺书，其不清楚。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲曾到律师事务所签署相关协议，其亦在场。郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊系因为急需资金才出售涉案房地产，并承诺会协助冯慧玲办理过户手续。7.一审诉讼中，依照冯慧玲的申请，一审法院依法委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司（以下简称中土公司）就涉案房屋在2018年8月16日（冯慧玲提起反诉之日）的市场价值进行评估。中土公司于2018年11月21日出具房地产评估报告，载明：房地产价值488163元，其中土地使用价值277200元，单位地价750元/平方米；房产价值210963元，房产单价为1170元/平方米。冯慧玲提出异议，认为：评估报告未充分说明参考依据及计算方法、漏评建筑物庭院地面及外墙、评估价值过低等问题。中土公司于2019年1月10日回复如下：评估报告是根据中山市******及附近类似房地产的市场价格经过比较修正并结合附近出租收益情况得出房地产价值；因为评估的土地为集体划拨用地，不具备市场交易条件，不能办理过户转让，所以其土地价值不能与市场价相提并论，会有土地出让金、集体收取的费用等价值贬损，也有不能过户的价值贬损；我司出具的是评估结果报告，不是技术报告，具体的案例数据不会出现在报告内；评估报告评估的是房地产价值，包括房地产内庭院、果树、围墙等不可移动的设施；评估的房产较老旧，根据建筑物的耐用年限和已使用年限，经过折旧计算得出估价时点的房产价值。综上，我司的评估价格能客观、准确地反映了该房地产价格。后冯慧玲向一审法院申请鉴定人员出庭作证。鉴定人员吴金成述称，评估报告系按照中山市自然资源局网站公布的最新的基准地价以及2018年的价格走势去评估；因为果树是可以挖走的，故涉案房屋的房地产价值没有包含果树在内，只计算了普通的绿化；围墙、铁门以及水泥地均在产权范围内，评估时已对相应价值计算在内；因为涉案房屋所在土地是集体划拨土地，不存在交易的价值，政策是不允许集体用地买卖，所以评估时要区分土地使用价值以及房产价值，且现在楼价增长的因素亦与评估无关；评估报告中的房产价值系按照2018年的房屋建造价与2005年涉案房屋建造时的价值进行折旧后计算得出，房产重置的单价已包含房屋现有的装修、设施，房产价值方面几乎没有升值的空间；评估报告中的土地使用价值不是指出售价值，而是出租等使用价值，评估报告中的房地产价值与涉案房屋的购房总价之间的差额部分主要是指前述土地使用价值在出租等使用价值方面的变化。经质证，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊对该评估结论及鉴定人员的陈述均予以认可。冯慧玲对该评估结论、回复及鉴定人员的陈述均不予认可，坚持其原提出的异议意见，同时明确表示未能提供相反证据推翻前述鉴定报告的鉴定结论及鉴定人员的陈述。8.一审庭审中，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲一致确认，承诺书签订时双方均清楚知道涉案房屋系宅基地房屋，冯慧玲不是涉案房屋所属的集体经济组织成员，根据现有政策是不能办理产权过户转名手续；承诺书签订后，双方曾到律师事务所签订协议书，但协议书的内容已记不清楚，且协议书均已遗失；郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊已收取冯慧玲支付的购房款合共360000元。一审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，非本集体经济成员无权取得或变相取得，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊将郑洪文名下的宅基地及地上房屋出让给本集体经济组织以外的冯慧玲，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…..（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方签订的承诺书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都由过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方所签订的承诺书被确认无效，故郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊因承诺书取的购房款360000元应当返还给冯慧玲，相应地，冯慧玲应当将宅基地及地上房屋、涉案房地产的集体土地使用证及房地产权证返还给郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊。考虑到双方对涉案土地宅基地性质及冯慧玲非集体经济组织成员身份均明知，对合同无效均有预判，双方对合同无效的过错大体相当，应各自承担自己的损失，故对于冯慧玲主张的涉案房地产溢价损失500000元、购房款利息损失、违约金430000元合共1000000元的诉求能否支持的问题，一审法院分析如下，对于房地产溢价损失，一审法院委托中土公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2018年8月16日即冯慧玲提起反诉之日的房地产价值488163元，其中土地使用价值277200元，房产价值210963元。中土公司作为具有房地产估价资质的专业机构，评估结论不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且评估程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊对评估报告书予以认可，故一审法院采信该评估结论，认定涉案房地产的溢价损失为58163元（488163元-430000元）。冯慧玲对前述评估报告书提出异议，但未能提交相反证据推翻前述评估报告的鉴定结论，故一审法院对其辩解意见不予采信。对于前述一审法院认定的溢价损失58163元，一审庭审中根据鉴定人员的陈述可知，该溢价损失主要是指宅基地在出租等使用方面的升值损失，房产价值因考虑折旧因素价值基本不变，而冯慧玲并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，由于宅基地使用权具有身份性，前述主要针对宅基地使用价值的差价损失本与冯慧玲无关，故冯慧玲以该溢价损失请求予以赔偿的反诉诉求，理据不足，一审法院不予支持。对于购房款利息损失，承诺书签订后，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊收取购房款，冯慧玲占有使用涉案房地产，互为对等的权利义务关系，故冯慧玲主张返还其占用房地产期间购房款产生的利息，一审法院不予支持。对于违约金430000元，因承诺书已认定无效，其中约定的违约条款亦因此无效，故冯慧玲依据承诺书的违约条款要求郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊支付违约金于法无据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊与冯慧玲于2012年10月25日签订的买卖物业承诺书无效；二、冯慧玲于一审判决生效之日起七日内向郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊交还位于中山市******51号的宅基地及地上房屋，并返还前述房地产的集体土地使用证[集体土地使用证号：中府集用（2012）第1100762号]、房地产权证（房地产权证号：粤房地权证中府第0112013427号）。三、郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊于一审判决发生法律效力之日起七日内向冯慧玲返还购房款360000元；四、驳回冯慧玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7750元（郑洪文已预交），由郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊负担3875元，冯慧玲负担3875元。反诉案件受理费8520元，诉讼保全费5000元，合共13520元（冯慧玲已预交），由冯慧玲负担9941元，郑洪文、梁美欢、郑海珊、郑宇珊负担3579元；评估费2450元（冯慧玲已预交），由冯慧玲负担。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一审法院驳回冯慧玲关于损失的诉讼请求是否正确。双方当事人签订涉案合同时，均明知涉案房产系村集体宅基地以及冯慧玲非村集体成员，故一审法院认定双方对合同无效过错相当并无不当。根据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同的当事人对于合同无效存在过错的，其承担的是缔约过失的责任，合同相对方无权主张过错方赔偿其履行利益，即合同能够得到履行所能获得的利益。冯慧玲在本案中主张房产升值损失，实质上属于合同的履行利益，一审法院对此予以驳回并无不当。在有效合同中，当事人才能依据约定主张违约金。本案合同无效，一审法院驳回冯慧玲违约金的诉讼请求并无不当。冯慧玲向卖方支付购房款，卖方将涉案房屋交给冯慧玲占有使用，双方当事人权利义务对等，在双方都有过错的情况下，双方损失应各自承担，故一审法院不支持冯慧玲购房款利息亦无不当。综上所述，上诉人冯慧玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（该款冯慧玲已预交），由上诉人冯慧玲负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十一月十八日书记员  杨婉婷