广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20751号原告：深圳市跨越投资控股有限公司，住所地深圳市南山区西丽镇新光路新源工业区第七栋501-5，统一社会信用代码：9144030005397276XY。法定代表人：汪红梅，总经理。委托诉讼代理人：王仲彦，广东同观律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲玲，广东同观律师事务所实习律师。被告：深圳市华程乾电子有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道官龙村综合楼C栋207号，统一社会信用代码：91440300088346750F。法定代表人：曹伟平，总经理。被告：曹伟平，男，1978年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省衡东县，原告深圳市跨越投资控股有限公司诉被告深圳市华程乾电子有限公司（以下简称“华程乾公司”）、被告曹伟平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王仲彦、何玲玲到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告华程乾公司支付原告2017年3月至2017年10月期间的租金154628.65元（人民币，下同）、滞纳金37399.42元（自各期应付期限届满次日起计算至全部清偿之日，暂计至2018年6月22日）；2、被告华程乾公司支付2017年11月1日至2018年5月17日期间占用费262773.68元（自2017年11月1日起计至被告华程乾公司实际搬离之日即2018年5月17日止）；3、被告华程乾公司支付提前解除合同违约金40128元：4、原告没收被告华程乾公司租赁保证金40128元；5、被告华程乾公司承担原告为实现上述债权而支出的律师费20000元；6、被告曹伟平对被告华程乾公司的以上债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年3月7日，原告与被告华程乾公司签订《房屋租赁协议》，原告将位于深圳市南山区××村综合楼××号房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年3月7日至2018年3月6日，月租金为20064元；被告华程乾公司应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一日按欠缴费用总额承担2%的滞纳金；合同解除后拒交房屋的，原告有权按当月租金标准的200%收取占用费。《房屋租赁协议》生效后，原告依约向被告实际交付了房屋。被告华程乾公司承租原告房屋后，多次拖欠房屋租金。2017年9月26日被告华程乾公司向原告发出《中止房屋租赁申请》，2017年10月30日，原告向被告华程乾公司发出《回复函》，通知被告华程乾公司解除《房屋租赁协议》并没收租赁保证金，同时要求被告华程乾公司缴清各项费用及违约金等。2018年1月16日，两被告向原告出具《确认函》：被告华程乾公司承诺于2018年5月17日搬离房屋，同意原告按协议约定没收租赁保证金40128元，并同意向原告支付违约金40128元。被告曹伟平自愿为被告华程乾公司的债务承担连带保证责任。而截至起诉之日，两被告并未向原告支付拖欠的租金、滞纳金及占用费，且未实际搬离。为保护原告合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、被告华程乾公司支付原告2017年3月7日至2018年5月17日期间的房屋占有使用费286015.49元，逾期付款损失117557.09元，逾期付款损失以各期占有使用费为基数，按年利率24%自各期占有使用费应付期届满次日起计算至全部清偿之日，暂计至2019年6月11日；2、被告华程乾公司赔偿给原告造成的损失40128元；3、被告华程乾公司承担原告为实现上述债权而支付的律师费两万元；以上合计463700.58元；4、被告曹伟平对被告华程乾公司的债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。两被告未到庭，亦未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，原告（出租方，甲方）与被告华程乾公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区××村综合楼××号房屋出租给乙方使用，建筑面积为418平方米；租赁期限从2017年3月7日至2018年3月6日，月租金为20064元；本协议签署之日，乙方应向甲方交付相当于两个月租金数额的租赁保证金40128元；乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付，每日需向甲方支付欠缴费用总额2％的滞纳金；乙方连续拖欠甲方租金或其他各项费用达30天以上的，甲方有权解除协议、收回承租房屋、没收租赁保证金，赔偿甲方因此所造成的损失并向甲方支付等同于两个月租金金额的违约金；本协议提前解除或终止，乙方应主动结清账目，并于协议解除后三天内或租赁期限届满之日迁离承租房屋，并将承租房屋恢复原状返还甲方，除特殊情况经甲方同意不必恢复原状的以外，乙方若不能恢复原状，应向甲方支付恢复、修理的费用，乙方逾期未迁离或拒交付承租房屋的，甲方除有权按当月租金标准的200%收取占用费外，甲方有权收回租赁房屋或以停水停电锁门等方式催促乙方搬离，有权自行清除、拋弃房屋内剩余物品并不承担赔偿责任，因甲方清除、抛弃乙方剩余物品发生的费用，由乙方承担；及其他内容。原告提交了一份《中止房屋租赁申请》，以证明2017年9月26日，被告华程乾公司以经营不善、资金困难为由，书面申请中止与原告的房屋租赁协议，并称其所欠租金等费用于6个月内还清。被告曹伟平在上述申请尾部签名。原告作出回复函，表示因被告华程乾公司拖欠租金及水电费等超过30天，故根据合同约定通知被告华程乾公司解除双方的租赁协议，被告华程乾公司应于2017年10月31日前缴清所欠费用、支付违约金，并于2017年11月3日前清场。原告另提交了一份由被告华程乾公司、曹伟平于2018年1月16日出具的《确认函》及所附的费用清单，《确认函》载明：原告于2017年10月30日致函被告华程乾公司解除租赁协议，而华程乾公司继续占用涉诉房屋，现被告华程乾公司于2018年5月17日迁离，同意原告没收租赁保证金40128元，并向原告支付违约金40128元，确认自2017年3月至2017年10月拖欠租金154628.65元、滞纳金614228.1元、逾期未迁离房屋的占用费131849.14元，被告华程乾公司承诺于2018年7月20日前按租金220553.22元、滞纳金38000元支付，如截至2018年7月20日未足额支付，则超期按欠费940833.89元支付，并按年24%向原告支付欠费利息，同时承担原告为实现债权所支出的包括但不限于律师费、诉讼费等费用；被告曹伟平自愿为被告华程乾公司对原告的上述债务承担连带保证责任，保证期限3年。原告称两被告未向原告支付过《确认函》所载费用。原告当庭确认被告华程乾公司支付的租赁保证金40128元现仍在原告处，并表示被告华程乾公司于2018年5月17日搬离，但未与原告办理交接。庭审中，原告确认涉诉房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设。原告明确其变更后的诉讼请求如下：1、房屋占有使用费：被告华程乾公司自2017年3月7日承租涉诉房屋后，仅支付了第一个月的部分租金2000元，此后再未支付过租金，被告华程乾公司于2018年5月17日搬离涉案房屋。原告诉请的房屋占有使用费参照合同约定的租金标准20064元/月，自2017年3月7日计算至2018年5月17日，扣除被告华程乾公司已付款的2000元；2、逾期付款损失：合同约定每月租金于当月5日前支付，故逾期付款损失应自欠费当月6日起计，均计至实际付款之日；关于该逾期付款损失的计算标准：合同约定了逾期支付租金的滞纳金标准为每日百分之二，被告华程乾公司、曹伟平出具的《确认函》的附件费用明细清单载明：《确认函》中所确认的滞纳金为2017年3月至2017年10月（合同解除时）被告华程乾公司欠付租金的滞纳金，该滞纳金的计算标准为合同约定的每日百分之二，《确认函》中明确若被告华程乾公司、曹伟平未按照《确认函》约定的付款期限足额付款，则按照年利率24%的标准向原告支付欠费的利息，由于被告华程乾公司、曹伟平并未向原告支付《确认函》载明的欠付款项，故原告统一按照年利率24%的标准诉请被告华程乾公司、曹伟平支付房屋占有使用费的利息也即损失，该标准低于合同约定的日百分之二的标准；3、关于原告诉请的损失40128元：依据为《确认函》中被告华程乾公司确认向原告支付拖欠租金的违约金40128元。为证明其维权支出，原告提交了委托代理合同、发票、银行收款回单、发票，以证明其支出律师费20000元、本案公告费650元。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告华程乾公司之间的《房屋租赁协议》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告华程乾公司占有、使用涉诉租赁房屋期间应向原告支付房屋占有使用费。被告华程乾公司自2017年3月7日起承租涉诉房屋，原告主张被告华程乾公司于2018年5月17日搬离，且在占用房屋期间仅支付了2000元房屋占有使用费，两被告未提出反证，本院对原告的主张予以采信，被告华程乾公司应向原告支付2017年3月7日至2018年5月17日的房屋占有使用费，扣除被告华程乾公司已付的2000元，被告华程乾公司还应向原告支付房屋占有使用费286015.48元。原告主张因两被告未按照《确认函》承诺的期限即2018年7月20日支付欠费，故应以年利率24%的标准向原告支付欠费利息。原告的主张理据充分，本院可予支持。《确认函》明确了付款期限，并明确了年利率24%的适用情形为未在2018年7月20日前足额付款，故原告请求依照24%的年利率，自欠费每月分别起算房屋占有使用费的利息，缺乏依据，本院不予支持，并确认被告华程乾公司以年利率24%的标准，自2018年7月21日起向原告支付欠付房屋占有使用费的利息，付至本判决确定的付款之日止。被告华程乾公司自愿承担原告为实现债权所支出的律师费，原告亦对律师费进行了举证，故原告请求被告华程乾公司支付律师费2万元，本院予以支持。被告华程乾公司虽然在《确认函》中愿意赔偿原告拖欠租金的违约金40128元，但该意思表示系基于双方租赁合同的相关约定，而租赁合同已归于无效，故原告请求被告华程乾公司赔偿40128元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应将其收取的租赁保证金40128元返还被告华程乾公司。被告曹伟平自愿为被告华程乾公司的债务承担连带保证责任，故原告请求被告曹伟平对被告华程乾公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市华程乾电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市跨越投资控股有限公司支付房屋占有使用费286015.48元及其利息，利息按照年利率24%的标准，自2018年7月21日起计，计至本判决确定的付款之日止；二、被告深圳市华程乾电子有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市跨越投资控股有限公司支付律师费20000元；三、被告曹伟平对被告深圳市华程乾电子有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告深圳市跨越投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8256元，由原告负担1656元，由两被告负担6600元；原告多预缴的1094.58元，本院予以清退。公告费650元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年十一月二十日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。