成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4553号 原告：成都森宇实业集团有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，董事长。 委托诉讼代理人：曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：李莎，女，1978年9月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）与被告李莎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森宇公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼，被告李莎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除森宇公司与李莎之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令李莎协助森宇公司办理翰林上岛5栋2单元15层6号房屋《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.判令李莎向森宇公司支付已为李莎代偿的银行贷款本金及利息204719.52元，并按每日万分之三向森宇公司支付逾期付款的违约金至款项付清之日止（现暂算至2019年4月25日为72102.21元）；4.本案诉讼费、律师费由李莎承担。事实与理由：森宇公司与李莎签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行贷款补充协议》，按照合同约定，森宇公司将翰林上岛5栋2单元15层6号房屋以337000元的价格出售给李莎，李莎采用按揭付款方式支付价款，李莎于合同签订当日向森宇公司支付购房首付款72000元，余款265000元由李莎向中国农业银行股份有限公司成都武侯支行个人贷款中心申请按揭贷款方式进行支付，森宇公司为该笔贷款提供担保。此后，李莎未按借款合同约定履行还款义务，从2010年11月起连续多次逾期4期以上，经银行个人贷款中心进行催收无果后，该行于2016年2月4日从森宇公司保证金账户中扣收了李莎所欠贷款本息及罚息，合计金额204719.52元。李莎至今未归还森宇公司代还款项。依照合同约定，森宇公司有权解除合同，并追究李莎的违约责任。请求法院依法判决。 被告李莎未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 森宇公司（出卖人）与李莎（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：森宇公司将其开发的成都市双流区西航港棠湖路翰林上岛5栋2单元15层6号住宅出售给李莎，建筑面积65.10平方米，总价款337000元，付款方式为按揭付款方式，买受人于《商品房买卖合同》签订当日，向出卖人支付购房首付款72000元，余款265000元，买受人以向出卖人指定银行20年贷款方式进行支付。附件四、五即《商品房买卖合同补充协议》还约定：“第十一条合同解除2、无论何种原因导致合同解除，双方当事人应当从合同解除之日起10日内共同到房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并可要求违约方支付合同总房款5%的违约金。3、双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权，违约方不按约定办理解除备案登记及相关手续的，守约方有权单方面到房地产管理部门办理解除备案登记手续……第十七条双方的通讯方式以合同载明的地址、电话等为准。买受人保证所提供资料的真实性、有效性；并对其负全部责任。买受人因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式告知出卖人。否则买受人因无法尽到通知义务的后果应由买受人自行承担，出卖人通知发出之日视同已通知买受人……出卖人采取特快专递方式联络买受人时，在成都市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达买受人；在成都市行政辖区外，自邮件寄出之日起5日内视为送达买受人……”附件八《银行贷款补充协议》约定：“第一条出卖人按照买受人与银行签订的借款合同的有关约定，同意为买受人就购买本项目房屋向银行申请的贷款提供担保。第二条出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿；买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金，如买受人在出卖人发出要求清偿通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金，出卖人有权解除双方签订的相关合同并采取收回房屋另行销售等方式弥补因买受人上述行为造成的损失产生的所有费用。第三条若买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签订的相关合同、处理本项目房屋并要求买受人支付总房款10%的违约金;出卖人可用处理买受人房屋后所得款项补偿出卖人因承担担保责任导致的损失及违约金，买受人自行承担由此造成的装修等损失。第四条处理买受人房屋所得款项按以下顺序处理：1.首先抵扣买受人在银行的贷款余额，拖欠银行贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用（含诉讼费、律师费、评估费等相关费用）及买受人给银行、出卖人造成的其他经济损失……”合同中，李莎的通讯地址为：龙泉驿区,并登记了联系电话号码。 合同签订当日，李莎向森宇公司支付了首付款72000元。2009年1月14日，李莎与森宇公司办理《商品房买卖合同》签约备案，备案号为：132853；2009年1月20日，李莎与中国农业银行成都武侯支行（以下简称“农行武侯支行”）、森宇公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定李莎向农行武侯支行借款265000元，森宇公司为李莎的上述借款提供连带责任担保。农行武侯支行于同年1月22日向李莎指定的森宇公司账户发放265000元贷款，用于其支付案涉房屋的购房款。至此，李莎已向森宇公司支付了全部购房款337000元，森宇公司尚未将案涉房屋交付给李莎。 此后，由于李莎拖欠银行按揭贷款，农行武侯支行向森宇公司发出《担保人履行责任通知书》，并从森宇公司银行账户扣划了李莎所欠贷款本息。2016年2月5日，农行武侯支行出具了一份《代偿情况说明》，载明：“借款人李莎为我行个人住房商业性贷款客户，因该客户未按合同约定履行还款义务，从2010年11月起连续多次逾期4期以上，同时我行采取多种手段进行催收均无果，为维护我行合法利益，有效收回借款人尚欠款项，根据与开发商签订的《按揭合作协议》，我行于2016年2月4日从成都森宇实业集团有限公司保证金账户中扣收了借款人李莎贷款所欠贷款本息及罚息，并结清该笔贷款，合计金额204719.52元，包括贷款本金余额：201604.22元，贷款利息：3059.56元，罚息：31.4元，利息复利：24.34元。”此后，森宇公司于2019年5月31日通过EMS快递向李莎邮寄了一份《通知》（收件地址为合同中记载的通讯地址），通知李莎在本通知发出之日起7日内，向森宇公司支付代偿本息204719.52元，违约金72102.21元（从2016年2月5日起算暂算至2019年4月25日）。 为追偿上述款项，森宇公司与北京炜衡（成都）律师事务所律师签订了委托代理合同，委托该所律师为其代理本诉讼，支付了委托代理费10000元。 上述事实，有成都森宇公司提交的以下证据证实：1.成都森宇公司的营业执照副本、李莎身份证；2.商品房买卖合同、附件及补充协议；3.个人购房担保借款合同；4.房屋买卖合同摘要；5.中国农业银行股份有限公司成都武侯支行出具的《代偿情况说明》、《担保人履行责任通知书》、《李莎逾期扣划明细》、《业务凭证》、森宇公司银行账户明细；6.2019年4月25日《通知》、全球邮政特快专递底单，快递查询信息；7.《委托代理合同》、北京炜衡（成都）律师事务所发票；8.当事人陈述。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，森宇公司与李莎签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现森宇公司已履行了合同义务，而李莎未按约归还银行贷款，导致森宇公司向银行承担了担保责任，为其代还银行贷款本息，而李莎在森宇公司向其发出清偿通知后逾期未归还代还款项，属违约。 关于森宇公司主张解除其与李莎签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的问题。根据双方的合同约定，若买受人在出卖人发出要求清偿通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金的，出卖人有权解除双方签订的合同。森宇公司在代李莎支付了银行贷款本息后，向李莎发出了清偿通知，该通知于2019年6月3日送达李莎，李莎在通知送达之日起三十日内未清偿债务并支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，森宇公司有权单方解除合同，案涉合同在森宇公司要求解除合同的民事起诉状副本公告送达李莎之日（即2019年10月18日）解除。 关于森宇公司主张李莎协助其办理案涉合同备案登记注销的问题。因案涉合同已于2019年10月18日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，森宇公司有权要求李莎协助办理案涉房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销手续。 关于森宇公司要求李莎支付代偿款项及违约金的问题。根据合同约定，森宇公司向银行代偿了贷款本息后，有权要求李莎向其清偿上述款项，故对森宇公司要求李莎支付代偿款204719.52元本院予以支持。森宇公司主张从2016年2月5日起计算违约金，缺乏相关证据。双方在合同中约定：“买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金”，该条款并未明确约定李莎向森宇公司支付逾期付款违约金的起算时间。本案中，从逾期付款违约金的性质来看，李莎在应向森宇公司支付代偿款项而未支付时才能认定为有逾期付款违约行为，才应计算违约金，而2016年2月5日仅为银行扣划森宇公司代偿款的时间，此时，森宇公司并未通知李莎已代偿银行贷款并要求其支付代偿款项，李莎并不知晓森宇公司已代其偿还银行贷款这一事实，也不知晓自己从何时应当向森宇公司支付代偿款项，以及应支付款项的金额。以此时间确认李莎逾期付款违约时间，明显不具有合理性，也有违公平原则。故对森宇公司的上述诉讼主张，本院不予支持。根据本案实际情况，森宇公司在2019年5月31日才向李莎发出《通知》，告知森宇公司已代李莎偿还了银行贷款，要求李莎在七日内支付代偿款项及违约金，此时，李莎才负有向森宇公司支付代偿款项的义务，在2019年6月7日未支付代偿款项后，才构成违约行为，才能追究其违约责任，故李莎应付逾期付款违约金应从2019年6月8日起计算。森宇公司主张逾期付款违约金计算至实际支付之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，森宇公司在合同解除后，还应向李莎返还已收取的购房款337000元，李莎应付违约金等费用应在森宇公司应退房款中抵扣，李莎无需另行支付。故本案违约金计算至合同解除之日2019年10月18日较为合理。综上，李莎应支付违约金为8229.72元（以204719.52元为基数，按每日万分之三的标准，从2019年6月8日计算至2019年10月18日）。对森宇公司主张的其它违约金数额，本院予以驳回。 关于森宇公司主张李莎赔偿律师费损失10000元的诉讼请求，因双方在合同中约定“首先抵扣买受人在银行的贷款金额，拖欠银行贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用（含诉讼费、律师费、评估费等相关费用）及买受人给银行、出卖人造成的其他经济损失”，森宇公司因向本院提起诉讼产生的律师费10000元，应当由李莎承担，对森宇公司的该项请求本院予以支持。 综上，李莎应当向森宇公司退还代偿款项204719.52元、支付违约金8229.72元、律师费10000元，共计222949.24元，因合同解除后，森宇公司还应向李莎返还购房款337000元，为减少诉累，上述费用可在应退的购房款中予以抵扣。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都森宇实业集团有限公司与被告李莎签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年10月18日解除； 二、被告李莎于本判决生效之日起向原告成都森宇实业集团有限公司支付代偿银行贷款本息204719.52元、支付违约金8229.72元、律师费10000元，共计222949.24元（前述费用在原告成都森宇实业集团有限公司应退还李莎的购房款中予以抵扣）； 三、驳回原告成都森宇实业集团有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5452元，由被告李莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  陈 艳 人民陪审员  王琼兰 二〇一九年十一月六日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺