山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民初117号原告（申请执行人）：仪征市新城建设工程有限公司威海分公司，住所地威海经济技术开发区滨海龙城-20号-301-1。主要负责人：辛长龙，经理。委托诉讼代理人：李密，山东鹏华律师事务所律师。被告（案外人）：威海高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村居民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区西钦村居民委员会驻地。法定代表人：郭学开，总经理。委托诉讼代理人：刘建忠、于兆燕，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告（被执行人）：威海志诚房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区西钦村村委会办公楼四楼。法定代表人：宋汝海，总经理。委托诉讼代理人：王玮，山东晨曦律师事务所律师。原告仪征市新城建设工程有限公司威海分公司（以下简称新城建设威海分公司）与被告威海高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村居民委员会（以下简称西钦村居委会）、威海志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新城建设威海分公司的委托诉讼代理人李密、被告西钦村居委会的委托诉讼代理人于兆燕，被告志诚房地产公司的委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城建设威海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁10执异32号执行裁定；2.许可新城建设威海分公司对威海市花园中路106-2号楼1309室、1310室房屋的执行，不解除对案涉房屋的查封。事实和理由：1.新城建设威海分公司与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，威海市中级人民法院于2013年8月2日作出（2013）威民一初字第68-1号民事裁定，查封了包括案涉二套房屋在内的房产一宗，该案经威海市中级人民法院于2015年12月4日作出（2013）威民一初字第68号民事判决，判令志诚房地产公司支付新城建设威海分公司工程款及利息等。志诚房地产公司不服，提起上诉，山东省高级人民法院于2016年7月6日作出（2016）鲁民终736号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，志诚房地产公司申请威海市中级人民法院强制执行。2017年4月19日，西钦村居委会对案涉二套房屋提出执行异议，威海市中级人民法院组织听证，于2019年4月28日作出（2019）鲁10执异32号执行裁定，中止了对案涉二套房屋的执行并解除查封。西钦村居委会在明知案涉房屋被查封的情况下，时隔近4年的时间才提出执行异议，有悖常理。2.西钦村居委会与志诚房地产公司之间是否存在债权债务关系，无法确定，即便存在，从西钦村居委会提供《房地产开发合作合同》内容上看，西钦村居委会与志诚房地产公司约定于2015年12月31日前返还西钦村居委会装修款184.79万元，以案涉二套房屋作为抵押，在上述约定付款期限没有到期的情况下，志诚房地产公司将案涉二套房屋抵顶给西钦村居委会有悖交易习惯。现有证据不足以证实是在案涉二套房屋被查封之前进行抵顶并由西钦村居委会实际占有使用，不能排除强制执行。西钦村居委会辩称，2006年开始，西钦村居委会与志诚房地产公司之间合作开发案涉房屋所在的旧村改造项目，约定西钦村居委会以土地出资，志诚房地产公司出资建设，双方就开发的项目收益分配事宜进行了约定。因相关工程规划调整等诸多因素，项目进展缓慢。直至2013年1月，志诚房地产公司方将首期房屋25295.20平方米交付给西钦村居委会。因新城建设威海分公司未按图纸和设计规范进行装饰部分施工，就交付的安置房屋部分，志诚房地产公司构成违约，双方曾于2012年就该部分事项进行协商，确定志诚房地产公司对此进行补偿。2013年志诚公司以案涉二套房屋抵顶了装修款项并交付了房屋。西钦村居委会已经将其中的一套1310号用于安置村民。旧村改造工程的3号楼到2018年才进行施工，因项目尚未结束，西钦村居委会与志诚房地产公司之间尚未结算。案涉二套房屋被查封时，法院未通知到买受人或在案涉房屋处张贴通知告示，因此西钦村居委会在2017年4月法院拍卖案涉房屋之前并不知情。西钦村居委会对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回新城建设威海分公司的诉讼请求。志诚房地产公司辩称，（2019）鲁10执异32号执行裁定正确，其认定的事实符合志诚房地产公司与西钦村居委会的实际情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新城建设威海分公司提交了如下证据：（2013）威民一初字第68号民事判决及（2016）鲁民终736号民事判决各一份，拟证实新城建设威海分公司与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，经生效法律文书确认志诚房地产公司应给付新城建设威海分公司工程款及利息等。经质证，西钦村居委会对上述证据的真实性无异议，但主张新城建设威海分公司依据上述判决书只是享有债权，但并无权利执行属于西钦村居委会的房屋。志诚房地产公司对判决书的真实性无异议，但案涉二套房屋已经抵顶并交付给西钦村居委会，不属于志诚房地产公司的财产。西钦村居委会提交了如下证据：证据一、《房地产合作开发合同》和补充协议一份，拟证实2006年3月1日，西钦村居委会和志诚房地产公司、山东威尔投资有限公司、淄博瑞景房地产开发有限公司三方共同签署合作开发合同，约定西钦村居委会应分得住宅26000平方米、商业网点2000平方米、幼儿园858平方米以及对应的草厦子和阁楼，还约定了回迁房屋的装修标准等；证据二、交房确认书，拟证实2013年1月24日，志诚房地产公司将西钦村居委会应分得面积的25295.20平方米交付给西钦村居委会；证据三、“帝景文院”图纸6页，拟证实旧村改造工程的拆迁安置房屋应当有基本装修，但因新城建设威海分公司和志诚房地产公司原因，未能按照施工图全面施工，导致交付的拆迁安置房屋未达到规定的交付标准，故志诚房地产公司应当支付村民装修费补贴；证据四、协议书二份，拟证实2012年9月17日，西钦村居委会与志诚房地产公司达成协议，约定因志诚房地产公司未完成应交付房屋的装修内容，双方同意按照90元/平方米计算装修补偿款，合计补偿金额为184.79万元，为保证志诚房地产公司按期履行债务，志诚房地产公司以案涉二套房屋设定抵押。另，2013年3月11日，因郭和建的房屋拆迁位置原因和补偿安置房屋装修款支付事宜，志诚房地产公司与西钦村居委会约定将案涉二套房屋折价184.79万元抵顶给西钦村居委会；证据五、交房确认书，拟证实2013年3月，志诚房地产公司陆续将包括案涉二套房屋在内的288套房屋交付给西钦村居委会；证据六、改造安置房屋统计一览表以及统计名单一宗，拟证实案涉房屋中的1310室房屋被安置给西钦村村民宋荣涛，部分村民至今未安置完结，未安置完系因村委会要分批分期安置，案涉房屋中1309室等7套房屋未安置，上述村民和房屋等待下一轮分配安置；证据七、安置协议，拟证实2013年5月10日，西钦村居委会将1310室以及其他房屋交付安置给宋荣涛；证据八、收款收据7张，拟证实宋荣涛接受房屋后已经装修入住；证据九、照片7张，拟证实案涉二套房屋已经安装了入户防盗门以及1310室房屋内已经装修;证据十、2014年9月份会计凭证一宗，拟证实西钦村居委会于2014年9月将装修补偿分发给响应村民，宋荣涛收取装修补偿款35436元。经质证，新城建设威海分公司对上述证据的真实性均不予认可，主张不能证实西钦村居委会与志诚房地产公司之间存在债权债务关系，不足以证实志诚房地产公司在查封前将案涉房屋交付给西钦村居委会；即使按照协议书约定，西钦村居委会只能在志诚房地产公司于2015年12月31日前未付装修补偿款之后才可处置抵押物即案涉二套房屋，志诚房地产公司提前二年多在2013年3月11日将案涉二套房屋抵顶给西钦村居委会，不合常理；宋荣涛与西钦村居委会签订的协议存在倒签的情形，无法证实是在查封前将案涉房屋交付给宋荣涛并由宋荣涛装修使用。志诚房地产公司对西钦村居委会提交的证据的真实性及证明事项均无异议。志诚房地产公司提交了明细分类账及原始凭证一份，拟证实案涉房屋已经以1847900元的价格抵顶给了西钦村居委会，并已在志诚房地产公司入账。经质证，新城建设威海分公司对该证据的真实性不予认可，主张该证据不符合财务凭证的有关规定，存在记账凭证及明细分类账倒签的情形，志诚房地产公司主张案涉房屋于2013年3月11日抵顶给西钦村居委会，但记账时间是2013年3月31日，明显违背常理，与事实不符。西钦村居委会对该证据的真实性及证明事项均无异议。基于上述证据及各方当事人的陈述，本院对事实认定如下：2006年3月1日，西钦村居委会、志诚房地产公司作为甲方，山东威尔投资开发有限公司作为乙方、淄博瑞景房地产开发有限公司作为丙方签订《房地产开发合作合同书》一份，约定对西钦村旧村改造房地产综合开发一事进行合作开发，西钦村居委会及志诚房地产公司以土地及旧村改造开发优惠政策作为投资，山东威尔投资开发有限公司及淄博瑞景房地产开发有限公司以项目建设及有关费用作为投资，西钦村居委会应分得住宅26000平方米，商业网点2000平方米，幼儿园858平方米及所分住宅对应的草厦子、阁楼（不计面积的部分），并附有还建房装修标准。后，为使合作开发事宜顺利进行，合作合同各方又签订补充协议一份，西钦村居委会将其名下的志诚房地产公司转让给淄博瑞景房地产开发有限公司，由淄博瑞景房地产开发有限公司以志诚房地产公司名义开发上述旧村改造项目。2012年9月17日，西钦村居委会与志诚房地产公司签订补充协议书一份，约定志诚房地产公司应向西钦村居委会交付符合约定装修标准的村民还建房，将双方协商，该还建房按毛坯标准交付，装修费折款184.79万元，志诚房地产公司保证于2015年12月31日前付清该款，志诚房地产公司以价值2277118元的案涉房屋作抵押，如在2015年12月31日前志诚房地产公司未能按约付款，则西钦村居委会有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押房产，多退少补，或以房屋价款的80%价格（不少于184.79万元）抵顶，志诚房地产公司保证对抵押房产享有完全所有权，不存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押等情况。2013年3月11日，西钦村居委会与志诚房地产公司签订补充协议书一份，约定因部分回迁村民上访要求志诚房地产公司支付装修标准差价款，同时为解决3号楼位置的钉子户搬迁事宜，双方在2012年9月17日协议基础上，约定志诚房地产公司用案涉房屋折价184.79万元抵顶西钦村居委会和居民的装修款；合同签订之日，志诚房地产公司将房屋交付西钦村居委会。2013年3月16日，志诚房地产公司与西钦村居委会签订交房确认书，将案涉房屋交付给西钦村居委会。2013年5月10日，西钦村居委会与案外人宋荣涛签订协议书一份，约定因公共开发需要拆除了宋荣涛的房屋，将案涉房屋中的1310室作为宋荣涛的补偿安置房屋，于2013年5月20日前交付宋荣涛。宋荣涛在接收1310室后，对房屋进行了装修。另查明，新城建设威海分公司因与志诚房地产公司建设工程施工合同纠纷于2013年诉至本院，本院于2015年12月4日作出（2013）威民一初字第68号民事判决，新城建设威海分公司、志诚房地产公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2016年7月6日作出（2016）鲁民终736号民事判决，判决志诚房地产公司给付新城建设威海分公司工程款19632108.37元及利息。该案诉讼过程中，本院于2013年8月2日作出（2013）威民一初字第68-1号民事裁定，查封了包括案涉二套房屋在内的房产，后在执行过程中又续行查封。该案执行期间，西钦村居委会提出执行异议，本院于2019年4月28日作出（2019）鲁10执异32号执行裁定，中止执行并解除对案涉房屋的查封。本院认为，双方当事人争议的焦点为西钦村居委会对案涉二套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉二套房屋登记在志诚房地产公司名下，志诚房地产公司与西钦村居委会于2013年3月11日签订补充协议书，约定将案涉房屋作价184.79万元抵顶欠付西钦村居委会的装修费。志诚房地产公司主张依据该协议已于2013年3月16日向西钦村居委会交付了案涉二套房屋，但该补充协议书的性质为以物抵债合同。志诚房地产公司的真实意思是以案涉二套房屋抵偿所欠还建房装修费等债务，西钦村居委会的真实意思是实现其债权而非为居住使用受让案涉二套房屋。案涉二套房屋的交付只是金钱债权履行的替代手段，不能产生物权期待权。双方虽约定以物抵债，但基础法律关系并未发生实质性变化，如果该补充协议书未能履行，西钦村居委会仍然可以主张原债权，并无予以特殊保护即赋予其物权期待权之必要。如果赋予西钦村居委会物权期待权，使其能够排除强制执行，会导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，必定会损害其他债权人的利益，扰乱债权清偿顺序，有悖债权平等受偿原则。另，西钦村居委会已将1310室房屋作为回迁房交付与宋荣涛并由宋荣涛进行装修，其对1310室房屋既无处分权，亦未占有使用，宋荣涛是否对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，不应由西钦村居委会代为主张，亦不在本案审查范围内。西钦村居委会以宋荣涛对案涉房屋已经实际居住使用为由要求排除对1310室的强制执行，本院不予支持。故，西钦村居委会的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无论案涉二套房屋实际交付与否，其对房屋均不享有物权期待权，即西钦村居委会对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行威海市中级人民法院（2016）鲁10执228号之十二执行裁定查封的威海市花园中路106-2号楼1309室、1310室。案件受理费100元，由威海高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁10执异32号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十一月十四日书记员  张济节