云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1263号原告（反诉被告）：余飞，男，1981年11月3日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告（反诉被告）：罗江，男，1975年12月15日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张玉川，四川时代永嘉律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：臧裕，男，1943年12月13日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：赵前稳，女，1949年2月6日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：董团珍，女，1969年6月2日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：臧玲，女，1989年9月29日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。四被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。原告余飞与被告臧裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依当事人申请，追加罗江为本案原告，追加赵前稳、董团珍、臧玲为本案被告。此后，四被告提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）余飞、罗江及其二人共同委托诉讼代理人张玉川，被告（反诉原告）臧裕、赵前稳、董团珍及四被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人张畅阳到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。原告余飞、罗江共同向本院提出诉讼请求：1．确认原告余飞与被告臧裕签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》于2018年6月30日终止；2．判令四被告立即返还2018年7月1日至2025年9月30日期间的租金1051250元；3.判令四被告支付以1051250元为本金，自2019年3月15日起至款项付清之日止，按年利率6%的标准计算的利息；4.诉讼费由四被告承担。事实和理由：2015年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租被告位于大理市六社房屋，总占地面积927.96㎡，建筑面积750㎡。租期自2015年10月1日起至2034年9月30日止，总租金3115000元。付款方式分四期支付，第一期为原告预付十年租金，共计1450000元。双方还约定了在本合同执行中，如有政府行为造成拆迁、赔偿问题，如有装修部分赔偿，优先保证被告原装修费用四十万元整，超出部分由原告所得，如无装修单独赔偿，按整体建筑面积赔偿，则归被告所有。被告无条件退还原告未使用年限己付租金。合同签订后，双方均按约履行。2017年3月，大理市政府发布公告，洱海周边和入湖河道沿岸餐馆和民宿客栈被关停整治，目的是减轻洱海入湖污染负荷，促进洱海水质稳定改善。关停时间延续至2018年6月30日大理环湖截污工程完工。2018年5月30日，大理市政府公布《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，将原告经营的位于大理市的“大理市文涛客栈”列入拆迁对象，《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》将于6月30日起正式实施，并以此为时间节点进行相关政府拆迁补偿。原告遂将租赁房屋已被列入拆迁对象的事实告知被告。根据合同约定，原告自2015年10月1日开始租赁被告房屋，到2018年6月30日结束，原告共使用该房屋33个月，产生租赁费398750元，未使用年限租金为1051250元，该费用按合同约定应当由被告无条件退还原告，但被告却明确予以拒绝，被告行为违反了合同的约定，构成违约。被告臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同辩称，原、被告双方于2015年3月25日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，现合同租期未满，双方应按约继续履行。作为出租房屋的所有人和出租土地的使用权人，被告不否认，为了积极响应和配合大理市政府关于保护洱海的相关政策的要求，对出租的房屋进行了部分拆除，但这并不影响原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》的履行。双方签订的是《房屋租赁合同书》并非客栈等的承包经营合同，原告将被告的房屋承租以后可自住也可经营，只要不利用所承租的房屋进行违法犯罪活动，与被告没有关系，这点就是双方所签订合同的性质问题。大理市政府为了保护洱海对出租房屋进行拆除，但只拆除了出租房屋极小部分面积，并不对出租的房屋及《房屋租赁合同书》的履行造成实质性的影响，只要原告继续将房屋装修完毕可自住也可经营，是完全可以实现合同目的，所以原告诉请终止合同、返还租金的理由不成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同向本院提出以下反诉请求：1.判令二反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令二反诉被告向反诉原告支付其应于2017年9月1日支付的原装修补偿款36万元及南房楼梯东移的拆除补偿款9万元；3.判令二反诉被告支付100万元违约金；4.判令二反诉被告赔偿反诉原告被擅自拆毁的南房房屋造成的损失24万元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告院内绿化、假山、鱼池、花台等附属设施损失26万元；6.本诉和反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年3月25日，反诉原告和反诉被告签订《房屋租赁合同书》，约定反诉原告将自建的位于六社的房屋一院出租给反诉被告，房屋总占地面积为927.96㎡，建筑面积为750㎡。租期19年，自2015年10月1日起至2034年9月30日止，年租金为14.50万元。合同第四条第二款和补充协议约定，2017年9月1日前反诉被告应支付反诉原告原房屋装修款36万元和南房楼梯东移的拆除补偿款9万元，合计45万元。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了十年租金145万元，但2017年9月1日反诉被告未按约支付45万元，经反诉原告多次催要未果。其间，反诉被告在装修过程中，未经反诉原告同意，擅自对房屋主体结构进行改造，造成反诉原告房屋主楼（西房）二、三层，北房二层板面开裂，将南房（楼上楼下六间）全部拆除，将反诉原告院内原有的鱼池、假山等附属设施和绿化的名贵花草等全部拆毁。反诉原告认为，反诉被告以上拖欠付款行为，以及未经反诉原告同意擅自对房屋主体进行改造、拆除房屋及绿化附属设施等行为，给原告造成了严重损害，属于双方签订的《房屋租赁合同书》中约定的严重违约行为，应承担违约及赔偿责任。反诉被告余飞、罗江共同辩称，反诉原告和反诉被告签订的合同合法有效，基于政府洱海保护行为，反诉原告出租房屋被列入拆迁范围并已实际拆除，所以反诉原告与反诉被告签订的合同已经无法履行并终止。基于政府行为，双方互不承担违约责任。反诉被告对房屋的装修和改建行为是依据双方签订的房屋租赁合同进行的，是合同行为，所以反诉被告没有义务对反诉原告进行赔偿和补偿。反诉被告也不存在擅自拆毁南房房屋的行为，绿化和附属设施的损失也属于双方之间合同约定的行为，院内有价值的花草树木也已经由反诉原告自行搬走，与反诉被告无关。原告（反诉被告）余飞、罗江向本院提交了以下证据：A1、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》、《收据》原件各一份，证明双方签订合同的情况及余飞、罗江已付租金145万元。A2、《大理市洱海流域服务业经营审批表》原件一份、《营业执照》原件一份、《云南省排放污染物许可证》照片打印件一份，证明2016年1月22日余飞已办理完相关审批手续。A3、洱海生态环境保护“三线”划定新闻网页截图打印件一份，证明“三线”划定方案于2018年6月30日正式实施，臧裕户房屋属于蓝线范围内，应当依法有偿征收予以退出或迁出。A4、《云南省大理市宅基地使用证》、《宗地图》复印件各一份，证明被告出租房屋合法，房屋处于蓝线范围内。A5、公示牌照片打印件一份，证明2015年6月23日，余飞、罗江已经办理完建设项目相关审批手续。A6、《建设行政责令停止建设通知书》、《建设行政处罚决定书》原件各一份，证明被告应要求停止违法建设行为并自行拆除违法建设。A7、财务凭证汇总单照片打印件7张，证明余飞、罗江为房屋装修、改造支出1,219,422元。经质证，臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲对第A1、A2、A4组证据的三性无异议。对第A3、A7组证据的三性不认可。对第A5组证据的真实性无异议，证明方向不认可。对第A6组证据的真实性、合法性无异议，对其中《建设行政处罚决定书》的关联性不认可。本院认为，第A1、A2、A3、A4、A5、A6组证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。第A7组证据系单方制作，无其他证据相印证，本院不予采信。臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲向本院提交了以下证据：B1、《宅基地使用证》复印件两份，证明臧裕户对案涉房地产享有合法使用权及所有权。B2、《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议书》原件各一份，证明双方签订合同的情况。B3、便函原件一份，证明臧裕于2017年9月初向原告催要45万元，但被告至今未付，构成严重违约。B4、照片原件16张，证明案涉房屋出租时的整体结构、院内附属设施及绿化情况。B5、照片原件3张，证明余飞、臧裕擅自拆除南方房屋的情况。B6、照片原件18张，证明案涉院落现状，不影响合同继续履行。经质证，余飞、罗江对第B1、B2组证据的三性无异议。对第B3组证据的三性不认可。对第B4组证据的真实性无异议，证明方向不认可，只能证明房屋的外观，不能证明装修、附属设施、绿化的价值，且照片所载的附属设施能搬走的已由臧裕搬走。对第B5证据的三性不认可，不知道照片形成时间，是政府下给臧裕户行政命令要求拆除，余飞应政府和臧裕要求进行拆除。对第B6组证据三性不认可，照片是政府拆迁之后形成的，房屋内部改造是余飞、罗江做的，外部被拆除情况不清楚，目前未拆除的房屋还有部分在红线范围内，属于继续拆迁的部分。本院认为，第B1、B2、B4组证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。第B3组证据系单方制作，且余飞、罗江否认收到该函件，故本院不予采信。第B5组证据，余飞认可系南方房屋被其拆除部分后的照片，该组照片真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。第B6组证据与本院于2019年9月11日到达现场勘察时的情况相符，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。诉讼过程中,本院依臧裕申请，向大理市下关镇人民政府调取了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》两份、宗地图一份、《承诺书》两份、《大理市下关镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程部分退出奖励认定书》一份、《农户自愿有偿腾退申请书》一份、《房地产估价报告》两份。经质证，双方当事人对上述证据三性均无异议。本院认为，本院调取的上述证据真实、合法，且与本案有关联，本院均予采信。据上述举证、质证、认证，以及当事人庭审中陈述一致的内容，本院确认本案法律事实如下：余飞与罗江系合伙关系；臧裕与赵前稳系夫妻，臧红彪（于2017年3月15日去世）系其二人之子；董团珍与臧红彪系夫妻，臧玲系其二人之女。臧裕、赵前稳、臧红彪、董团珍、臧玲系大理市6组3号院内房地产的产权人。1987年，该户在院内北边建盖有坐北朝南砖混结构两层房屋一栋；在院内西边建盖有坐西向东砖混结构三层房屋一栋，在该栋房屋以北建盖有简易卫生间一间，在该栋房屋以南建盖有坐南朝北石棉瓦顶简易房两间；在院内南边建盖有大门、围墙及坐南朝北砖混结构两层房屋一栋；院落东临洱海，未修建围墙，用混凝土修建有临海平台。在院内空地上修建有白族照壁、水井、水池、假山、石桥、花台并种植有花草、果木。臧裕户对院落内房屋进行整体装修后在该院落内生活居住。2015年3月25日，臧裕、臧红彪（甲方）与余飞（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述院落内房地产（占地面积927.96㎡、建筑面积750㎡）整体出租给乙方，租期自2015年10月1日起至2034年9月30日止。总租金3115000元，分四期支付，由乙方预付第一期十年租金145万元；第二期36万元，于2017年9月1日前支付；第三期后五年租金72.50万元，于第一期租金满前一个月内支付；第四期租金58万元，于第三期租金满前一个月内支付。乙方在租期内，将按自己的规划投入800万元资金进行商业经营活动。乙方在租赁案涉房产后将进行装修、改建等活动，但不得改变原建筑结构主体，在征得甲方同意后，乙方可以进行部分改造。租期满后，乙方将改造后的房产物业交还给甲方，乙方并无恢复原建筑原貌的义务和责任。合同履行过程中，如有政府行为造成拆迁、赔偿问题，如有装修部分赔偿，优先保证甲方原装修费用40万元，超出部分由乙方所得，如无装修单独赔偿，按整体建筑面积赔偿，则归甲方所有。甲方无条件退还乙方未使用年限内已付租金（待政府赔偿款到位后一个月内支付）。如甲、乙双方违反上述约定，则向对方支付违约金100万元，并赔偿对方投入损失。合同还对双方的其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。2015年6月25日，臧裕向余飞出具《收据》，载明：“今收到余飞同志房租款共计壹佰肆拾伍万元正（1450000）元”。2015年10月9日，臧裕、臧红彪（甲方）与余飞、罗江（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方同意乙方将南三间东山墙向东移位，占用原地基西南角，并增设楼梯的要求。原临海地基按相关规划许可，乙方可进行布置绿化、休闲等设施。乙方一次性于2017年9月1日前支付给甲方补偿金9万元。此后，臧裕户搬离案涉院落，并将院落内房地产一并移交余飞二人管理使用。2016年1月22日，余飞领取了“大理市文涛客栈”的《营业执照》，经营场所为案涉院落。余飞二人接手案涉院落后，对院内北边坐北朝南的房屋除保留北面、西面墙体外，拆除其他建筑，将该栋房屋改造成钢架混凝土结构的房屋；对院内西边坐西向东的房屋进行了改建，将三楼玻璃屋顶改为混凝土屋顶、将楼梯间改成钢架混凝土结构，将东面阳台拆除后改建为落地窗并增加钢柱；拆除该栋房屋以南的坐南朝北石棉瓦顶简易房，建盖成坐西向东钢架混凝土结构的一层房屋，并与坐西向东的房屋相连；对院内南边坐南朝北的房屋，除保留南墙，一楼隔墙外，拆除二楼屋顶、二楼隔墙、一楼楼顶（也即二楼地面）、西墙、东墙、北墙，将该栋房屋改造成钢架混凝土结构的房屋；拆除院内房屋原有的室内外装修后进行了部分装修；拆除院内水池、假山、花台，增设污水处理设备和化粪池。期间，大理市下关镇人民政府于2016年1月27日向臧裕发出“关镇规法字（2016）第32号”《建设行政责令停止建设通知书》（该通知书原件由余飞持有），载明：经查，你于2016年1月27日在洱滨村委会洱海边建设的行为，违反了相关法律、条例的规定，责令你单位立即停止违法建设行为。2017年1月13日，大理市下关镇人民政府向臧裕发出“关镇规法字［2017］第2号”《建设行政处罚决定书》（该决定书原件由余飞持有），载明：经查明当事人于2016年1月27日在6组建设钢架房的行为违反了相关法律、条例的规定，本机关决定对你作出以下行政处罚：自本行政处罚决定书下达之日起3日内自行拆除违法建筑，逾期将依法强制拆除。此后，余飞二人将院内南边坐南朝北房屋中经改造部分拆除，仅保留有该栋房屋的南墙及一楼的隔墙。2018年12月10日，就案涉院落内房地产搬迁一事，臧裕（甲方）、下关镇人民政府（乙方）、民委员会第六村民小组（丙方）签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（部分退出）》（以下简称《搬迁补偿安置协议书（部分退出）》）；臧玲（甲方）、下关镇人民政府（乙方）、民委员会第六村民小组（丙方）签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》（以下简称《搬迁补偿安置协议书（异地安置）》）。该院落内东南方位面积为1.044亩的土地及地上建筑被纳入搬迁安置补偿范围。此后，院内西边余飞、罗江建盖的坐西向东钢架混凝土结构的一层房屋，及坐西向东砖混结构房屋中靠南的楼上下共三间房屋被拆除；院内南边原坐南朝北房屋剩余的南墙及一楼隔墙被拆除。2018年12月26日，臧裕搬回案涉院落内未拆除部分的房屋内值守。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。臧裕、臧红彪与余飞、罗江签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。经查明，臧裕、赵前稳、臧红彪、董团珍、臧玲系案涉院落的产权共有人，臧红彪在合同及补充协议书签订后去世，则基于合同及补充协议书所产生的相应权利、义务由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲继续共同享有和承担。对于上述合同及补充协议终止与否的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，结合本案，余飞二人要求确认合同及补充协议于2018年6月30日终止，其实质是确认合同已解除。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，案涉院落内土地面积减少四分之三左右，房屋亦有部分被拆除，余飞二人搬离案涉院落后，臧裕、臧玲分别就案涉院落内房地产搬迁安置一事于2018年12月10日与相关部门签订《搬迁安置补偿协议书》，此时，可确定双方的合同及补充协议不能继续履行，故本院确认上述合同及补充协议于2018年12月10日解除，同时，对臧裕四人要求继续履行合同及补充协议的反诉请求不予支持。就租金的返还问题。本院认为，双方签订的合同及补充协议于2018年12月10日起不能继续履行，此日之前余飞二人未将案涉院落返还臧裕四人，案涉院落仍处于余飞二人控制状态下，租金应由余飞二人负担，此日之后合同不能继续履行，应由臧裕四人向余飞二人返还相应租金。扣除余飞二人自2015年10月1日至2018年12月10日（共1166天）计租期内的租金463,205.48元（计算公式为：145万元÷10年÷365天×1166天），臧裕四人应向余飞二人返还租金的数额为986,794.52元（计算公式为：145万元-463,205.48元）。同时，案涉合同及补充协议并非基于臧裕户原因导致不能继续履行，故本院对余飞二人要求臧裕四人支付租金利息的诉请不予支持。就臧裕四人要求余飞二人支付装修补偿款36万元的诉请。本院认为，经询问臧裕四人主张该款的依据是《房屋租赁合同书》第四条之2约定的内容，但联系合同上下文，第四条是关于租金支付方式的约定，故该36万元属于合同租金，双方合同及补充协议书已于2018年12月10日解除，且臧裕四人需向余飞二人返还租金，故本院对臧裕四人的该项诉请不予支持。就臧裕四人要求余飞二人支付违约金100万元的诉请。本院认为，臧裕户按约向余飞二人交付案涉院落，履行了该户的合同主要义务，则余飞二人应按合同约定的期限向臧裕户支付租金，并按照双方约定的范围对房屋进行改造，但余飞二人在租赁期间存在以下违约行为：1.未于约定期限向臧裕户支付第二期36万元租金；2.在未经臧裕户同意的情况下，实施了将院内北方坐北朝南砖混结构房屋拆余北面及西面墙体后，改建成钢架混凝土结构房屋，将院内南方坐南朝北砖混结构房屋拆余南面墙体及一楼隔墙后，改造成钢架混凝土结构房屋后又拆除经改造部分的改变院落内房屋原建筑结构主体的行为。依据合同第十条的约定，余飞二人应向臧裕四人承担支付违约金100万元的违约责任，故本院对臧裕四人的该项诉请予以支持。就臧裕四人要求余飞二人支付南房楼梯东移的补偿金9万元、拆毁南房损失24万元、拆除绿化及附属设施损失26万元的诉请。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽本案中确实存在余飞二人超出臧裕户准许范围改造南方房屋及院落的违约行为，并客观上造成了臧裕户的损失，但鉴于院落内的上述房屋及设施已消灭，不具备价值评估的基础，且余飞二人也基于其违约拆建房屋等行为承担了支付违约金100万元的责任，故本院对臧裕四人的该三项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、余飞、罗江与臧裕、臧红彪2015年3月25日签订的《房屋租赁合同书》、2015年10月9日签订的《房屋租赁合同补充协议书》已于2018年12月10日解除。二、臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲于本判决生效之日起十日内向余飞、罗江返还房屋租金986,794.52元。三、余飞、罗江于本判决生效之日起十日内向臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲支付违约金100万元。四、驳回余飞、罗江的其他诉讼请求。五、驳回臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲的其他反诉请求。上述第二、三项折抵，由余飞、罗江于本判决生效之日起十日内向臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲支付13,205.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,261元，由余飞、罗江共同负担874元，由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同负担13,387元；反诉案件受理费减半后收取11,175元，由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同负担5,444元，由余飞、罗江共同负担5,731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  袁惠琼审判员  马 泽审判员  董 琼二〇一九年十一月十二日书记员  张莹婷