湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初6020号原告：湖南旭东商务经纪有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路589号天顶乡物业综合楼。法定代表人：王秀丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：屈东森，男，1964年12月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。系公司员工。委托诉讼代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。被告：朱江，男，1978年5月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘洋，湖南琨霖律师事务所律师。原告湖南旭东商务经纪有限公司（以下简称“旭东公司”）诉被告朱江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2018年7月23日作出（2018）湘0104民初1539号民事判决书，原告旭东公司不服判决，上诉于长沙市中级人民法院，后该院将案件发回本院重审，本院依法由秦海松担任审判长，与人民陪审员成冠军、廖寓舒组成合议庭对案件进行了审理，书记员谭佳担任庭审记录。原告旭东公司的委托诉讼代理人屈东森、李勤，被告朱江及其委托诉讼代理人刘洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭东公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月18日解除；2、被告支付原告租金人民币292924元（该租金计算到2017年11月18日）；3、被告赔偿原告从2017年11月18日《房屋租赁合同》解除后至实际交还租赁房产期间的经济损失，此损失暂计算至2018年3月7日（原告起诉之日）为140963元（损失标准原告参照原租赁合同租金标准计算）；4、被告支付从2017年1月8日开始至被告全部清偿之日的违约金58584元（292924×0.2）；上述2-4项共计492471元；5、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告放弃了解除房屋租赁合同的诉讼请求，并变更违约金为1602860元。并经本院要求原告对诉讼请求明确，原告将诉讼请求第2、3项明确为被告支付拖欠至庭审前的全部租金650000元。事实及理由：2012年8月3日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定:乙方租赁甲方的长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼3-4楼两层、及五楼住房一套;双方商定,租赁期为拾年六个月即从2012年8月8日至2023年2月8日止;甲方告给予乙方六个月免租期,免租欺内乙方仍需按规定交纳水、电、卫生费等相关费用;乙方向甲方交纳押金捌万元,合同期满,乙方无违约,甲方无息退还,如乙方出现违约,将每次违约给甲方造成的损失扣减后,甲方将剩余押金据实退还;租期内,甲方将天台的全部面积无偿赠予乙方使用,但乙方负责天台的卫生及环境的管理,使用期间出现的责任和纠纷由乙方承担。租金计算方法为陆个月免租期过后开始计算租期,物业租赁第一、二年,年租金为柒拾万,前两年租金不变;从租赁的第三年起,租金递增,每年在上年度租金总额的基础上每年递增7%,直至合同期满。付款方式为,合同签订之日乙方交纳租金押金捌万元,合同开始前两年,租金按季度支付,乙方应在本合同签订后的七日内,向甲方一次性支付第一季度租金三个月共计175000元。从第三年开始,租金按年支付。租金支付方式,乙方每次在对应时间段提前一个月,向甲方支付下一次租金。如超过半个月未支付租金给原告,甲方有权解除合同。乙方不得无故拖欠甲方租金,确因困难需延期支付租金,其延期不得超过合同应付日期半个月,在所延期限内乙方应按千分之十每天的标准支付违约金,逾期超两个月,甲方有权解除合同,提前收回房屋并追收乙方未付的租金。2012年8月24日,被告又与原告签订《房屋租赁合同补充协议》一份,合同约定被告租赁原告长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼第一层门面一间,物业租赁期为十年二个月,租金共计300000元,合同签订两日内一次性支付全部租金。合同签订后,被告一次性支付了租金300000元。被告因在租赁后对该门面未使用并找原告退租,原告表示同意退租,但表示被告需支付该门面至重新出租之日的租金。双方为此一直协商未果。因被告所租赁的长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼3楼及一楼门面被告一直未使用,直到2014年3月15日,原告在征得被告同意情况下,原告将该三楼及一楼门面另行租赁给案外人谢丰,梁进军。现双方为被告应支付租金的数额协商未果。原告认为,综合楼三楼及一楼门面被告虽未使用,但原告也是直到2014年3月15日才重新租赁给案外人,并且双方又未协商变更原《房屋租赁合同》,2014年3月15日后,原、被告双方虽以事实行为重新变更了原租赁合同,但变更前的2012年8月3日至2014年3月15日租赁时间段被告应该对三楼和一楼门面缴纳租金。现被告自2012年租赁开始至今仅向原告缴纳租金1942715元(包含房屋押金80000元,原一楼门面一次性租金300000元)。原告认为,依据《房屋租赁合同》及补充协议,到2017年11月18日,被告应交租金总额为2235639元(见原告证据三),被告欠付原告的租金为292924元。现原告在多次催要未果情形下,己委托律师事务所对被告书面通知解除2012年8月3日《房屋租赁合同》并要求被告支付欠缴的租金并返还租赁房产。现被告到起诉之日仍支付欠付的租金及交还租赁房产,故原告提起诉讼,请求判如所请。被告朱江辩称：第一，原告的起诉没有事实依据，被告并无拖欠原告租金的行为。被告依据双方签订的房屋租赁合同第3条的付款方式，从承租开始一直到现在，从未拖欠任何租金，在原一审开庭前预交到了2018年8月，现在已经预交到了2019年8月。第二，被告不存在任何违约行为，原被告双方于2012年8月3日签订房屋租赁合同，当时约定租赁三四层，后不久因形势变更，被告向原告提出不再租赁第三层，当时的原告法定代表人进行了口头的默认，因双方关系较好，故并未进行书面变更。且房屋交付时是毛坯房，被告对第四层进行了装修使用，第三层从未装修使用。2018年4月双方签订了房屋租赁合同的补充协议，当时约定了租赁期为十年两个月，租金为30万元，租金一次性交付，在原被告口头解除了第三层及门面的租赁协议后，该30万元冲抵了四楼的房租，原告也于2014年3月15日将三楼及一楼的门面另租给他人，因此被告认为双方已经对租赁合同进行了事实上的变更，被告不存在违约行为。第二，第三层的租金追索已经过诉讼时效，原被告之间的房屋租赁合同至今已履行了七年，被告一直向原告只支付第四层的房屋租金，原告从未提出过异议，原告现要求被告补缴租金，实际上是要求被告补缴第三层及门面在再次出租之前的租金，因此被告认为已过诉讼时效。经审理查明:原告旭东公司（甲方）与被告朱江（乙方）在2012年8月3日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将拥有的长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼3-4楼两层3000㎡、及五楼住房1套出租给被告使用，合同约定租赁期限为十年零六个月，合同期从2012年8月8日起，至2023年2月8日止。甲方同意给予乙方六个月免租期，乙方向甲方缴纳房屋押金捌万元。该合同第二条关于租金计算方法约定：“01、陆个月免租期（2012年8月8日至2013年2月8日止）过后，开始计算租期。物业租赁的第一、二年，年租金为柒拾万元人民币，前两年租金不变。02、从租赁第三年起，租金递增，每年在上一年租金总额基础上逐年递增7%，直至合同期满。”第三条关于付款方式约定有：“02、合同开始计租的前两年，租金按季度支付，乙方应在本合同签订后七日内，向甲方一次性支付第一年第一季度租金三个月共计人民币壹拾柒万伍仟元；从第三年开始，租金按年支付，年租金共计人民币柒拾万元。03、乙方支付租金的方式：每次在对应时间段提前一个月，向甲方支付下一次的房屋租金，其原则为，先付租金后用房，如超半个月，乙方仍未按合同约定支付租金给甲方，甲方有权解除合同（征得甲方同意租金延期的情况除外），乙方因此造成的损失，将由乙方自己承担，甲方不承担任何责任。”该合同第七条关于违约责任约定：“01、乙方不得无故拖欠应付甲方租金，确因困难需延期支付租金时，其延期不得超过合同约定应付日期半个月，在所延期限内乙方应按10‰元每天的标准支付违约金，逾期超过两个月，甲方有权提前终止本合同，收回该房屋并追收乙方未付的租金。02、甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，违约方在另一方提出要求1个月时间内仍拒不履行或拒不采取补救措施的，另一方有权提前终止合同，并有权要求依法赔偿损失。”2012年8月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，合同约定原告将拥有的长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼第1层门面一间出租给被告使用，合同约定租赁期限为十年零两个月，合同期从2012年8月24日起至2022年10月24日止，其中免租期两个月，自2012年8月24日起至2012年10月24日止。该合同约定租赁期内租金共计叁拾万元，合同签订两天内一次性支付全部租金。上述合同签订后，被告欲解除综合楼一楼门面和综合楼三楼的租赁关系，与原告协商未果，直至2014年3月15日，原告将综合楼一楼门面和综合楼三楼进行了转租。被告在承租综合楼4楼后，对承租的综合楼四楼进行了装修并一直用于开办星舞门自闭症儿童学校。被告在租赁期间向原告交纳的相关费用如下：1、2012年8月3日，被告向原告交纳了房屋押金8万元；2、2012年8月12日被告向原告交纳租金175000元；3、2012年8月24日，被告向原告支付了一楼门面租金300000元；4、2013年11月21日，被告向原告交纳租金175000元；5、2014年4月24日，被告向原告交纳租金87500元；6、2014年9月4日，被告向原告交纳租金87500元；7、2014年11月26日，被告向原告交纳租金87500元；8、2015年8月6日，被告向原告交纳租金350000元；9、2016年8月11日，被告向原告交纳租金374500元；10、2017年8月18日，被告向原告交纳了租金400715元。以上被告向原告交纳了押金和租金合计为2117715元。2017年11月10日，原告委托湖南高天律师事务所陶柳律师向被告发出《解除合同并催收租金的律师函》，内容包括要求被告在收到该函后五日内向旭东公司支付所欠租金765766元，同时通知被告双方于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》自收到该函之日已经解除，并要求被告收到本函十日内搬离所租赁房产。被告于2017年11月18日收到了上述律师函。后双方就解除合同未达成一致，原告遂诉至本院。另查明，1、被告至今仍在继续使用租赁房屋，其分别于2018年8月8日支付租金428765元，2019年7月24日支付租金458779元。2、原告庭审中放弃解除《房屋租赁合同》，其向本院释明诉讼请求第二项、第三项合并为被告拖欠原告至庭审结束前的租金。3、庭审中，原告提交了2013年12月18日、2014年2月20日、2014年3月26日、2015年12月15日、2016年11月28日分别向被告发出的《催款函》，被告朱江对收到上述催款函存有异议，并对《催款函》上的签字存有异议，向本院申请了笔迹鉴定以及形成时间鉴定，本院依法委托湖南迪安司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具湘迪安司鉴中心[2019]文鉴字第267号司法鉴定意见书，认为上述五份《催款函》与所提供样本上“朱江”签名为同一人所写。因被告朱江未交时间形成鉴定的鉴定费用，该中心终止了该项鉴定。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《解除合同并催收租金的律师函》、催款函，被告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、收款收据、收条、银行电子回单、司法鉴定意见书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《房屋租赁合同》的效力及解除问题；2、关于综合楼一楼门面和三楼被告是否应当向原告交纳租金以及交纳的租金多少问题；3、关于第三年租金的递增问题；4、关于违约金的问题。关于《房屋租赁合同》的效力及解除问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，原、被告双方均应当按照合同约定行使各自的权利和履行义务。原告于2017年11月10日向被告发出《解除合同并催收租金的律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，而在本案审理过程中，原告要求被告补齐租金，不解除《房屋租赁合同》。此系原告自愿放弃该项主张，对解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予处理。关于被告是否应当向原告交纳综合楼一楼门面和三楼租金以及交纳的租金多少问题。本案中，被告未能举证证明其与原告就综合楼一楼门面和综合楼三楼部分的合同已经口头解除，故综合楼一楼门面和综合楼三楼部分的合同应依约继续履行。原告于2014年3月15日将一楼门面和三楼转租，租赁合同权利义务已无继续履行的可能。应视为该部分合同已于2014年3月15日解除，被告应承担解除前的租金。原告主张免租期的租金，与双方签订的房屋租赁合同及补充协议中的约定不符，故被告应向原告支付免租期满后至2014年3月15日的租金。其中一楼门面的租金为41589元（300000元/10年×506天÷365天/年）。三楼租金为382603元（700000元/年÷2×399天÷365天/年）。共计424192元。被告订立合同时支付的300000元应予扣除。被告抗辩认为原告主张综合楼一楼门面和三楼租金已超过诉讼时效。本院认为，首先，本案房屋在继续租赁给被告使用，被告也在继续向原告缴纳租金，双方当事人并未就支付某时间段的租金达成协议，被告也未明确拒绝支付所拖欠的租金；其次，即使被告明确拒绝支付租金，因原告向被告发出了《催款函》，也会因此产生中断诉讼时效的法律效力。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告朱江还需向原告支付租金124192元。关于合同履行的第三年租金是否应当进行递增的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条“租金计算方式”第02款约定，从租赁第三年起，租金逐年递增7%，被告抗辩认为因当时考虑租金支付压力大，要求从第四年开始递增，从而双方在房屋租赁合同第三条“付款方式”第02款明确约定“从第三年开始，租金按年支付，年租金共计人民币柒拾万元”。本院认为，首先，被告的上述抗辩理由无相应证据予以佐证，且在庭审中原被告双方均无另行协商的意思表示；其次，合同第二条约定租金计算方法内容明确，句意清晰；合同第三条的约定已超出“付款方式”功能范围，本身存有歧义，且改变了租金计算方法，与第二条约定相互矛盾。故合同第二条的租金计算方法更为可信，原告主张从第三年开始递增7%，本院予以支持。因此，除开上述租金交纳方面的争议，被告从2013年2月8日起至2019年2月7日，应交纳的租金为2853652元（其中从2013年2月8日至2015年2月7日每年350000元，2015年2月8日至2016年2月7日374500元，2016年2月8日至2017年2月7日为400715元，2017年2月8日至2018年2月7日为428765元，2018年2月8日至2019年2月7日为458779元，2019年2月8日至2020年2月7日为490893元，合计2853652元）。截止到2019年7月24日，被告实际已经向原告支付了租金2625259元。故还需向原告支付租金228393元。关于违约金的问题。按照合同约定，延期支付租金须按10‰每天的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张的违约金过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。被告需向原告支付租金为352585元，本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告朱江向原告支付违约金52887元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告朱江于本判决生效之日起十日内向原告湖南旭东商务经纪有限公司支付计算至2020年2月7日的租金352585元及违约金52887元；二、驳回原告湖南旭东商务经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24820.5元，由原告湖南旭东商务经纪有限公司承担20353.5元，被告朱江承担4467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  成冠军人民陪审员  廖寓舒二〇一九年十一月十三日书 记 员  谭 佳