云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3074号原告：云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关社区居民委员会，住所地：云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关社区居民委员会。统一社会信用代码：55530402518675117D。法定代表人：吴联明，主任。委托诉讼代理人：温衍飞，云南理享律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐忠祥，系云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。被告：王艳华，女，汉族，1966年2月22日生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李光辉，云南滇兴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：马汝成，男，回族，1962年5月15日生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：范新云，新兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。第三人：肖思帆，男，汉族，1982年11月17日生，住福建省周宁县，现住：住云南省玉溪市红塔区（原特种水泥厂）。原告玉溪市红塔区北城街道刺桐关社区居民委员会（以下简称刺桐关居委会）与被告王艳华、马汝成土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。在审理过程中发现案情复杂。本院于2019年9月6日作出裁定，将本案转为适用普通程序审理，因本案的处理结果可能涉及到该块土地上的租赁人肖思帆，故本院依法追加其作为本案的第三人参加诉讼。原告刺桐关居委会的委托诉讼代理人温衍飞、徐忠祥，被告王艳华的委托诉讼代理人李光辉、被告马汝成的委托诉讼代理人范新云、第三人肖思帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刺桐关居委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告王艳华、马汝成于2005年12月19日签订的《土地承包合同》无效。2.判令二被告将原刺桐关特种水泥厂所占用的总面积为41514平方米，其中水泥厂厂区面积38023平方米（地块一）、垃圾房面积53平方米（地块二）、宿舍面积2707平方米（地块三）、食堂面积731平方米（地块四）的土地返还给原告；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原刺桐关特种水泥厂隶属于原告。2005年12月19日，原告的法定代表人吴联明在未经任何民主议定程序的情况下私自以原告的名义与王艳华、马汝成签订《土地承包合同》一份，将原属刺桐关特种水泥厂所占用的土地租赁给二被告生产经营，吴联明在代表原告与二被告签订《土地承包合同》过程中，未依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条即“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（五）村集体经济项目的立项、承包方案”的规定，召开村民会议讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应属无效合同。二、吴联明代表原告与二被告签订《土地承包合同》中约定的租赁期限为50年，每年租金仅为2万元。首先，该租赁合同已经远远超过合同法第二百一十四条规定的租赁合同受法律保护的最长年限，其次，租赁期限50年的租金每年只是2万元，而租赁的面积达到41514平方米约62.3亩，且在50年的租赁期内没有任何的上浮；故吴联明代表原告与王艳华、马汝成签订《土地承包合同》的过程中，涉嫌恶意串通严重损害了集体（即原告）的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，亦应属无效合同。综上，吴联明代表原告与王艳华、马汝成签订的《土地承包合同》，严重违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款（五）项的法律强制性规定，存在恶意串通、损害集体利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项的规定，应当确认该合同为无效合同；因原告与王艳华、马汝成签订《土地承包合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当由王艳华、马汝成将本案的租赁物（原玉溪市刺桐关特种水泥厂的土地）返还给原告，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告王艳华、马汝成辩称，一、本案的案由应当认定为企业出售合同纠纷。首先，被告取得本案争议土地50年使用权的依据是《企业转让合同》，并不是原告所主张的《土地承包合同》。《企业转让合同》第四条已明确约定，企业资产转让的范围包含了水泥厂现有场地。我国实行“房地合一，地随房走”的政策，房产不能离开土地单独存在，当建筑物权属转移时，其配套使用的土地使用权也一并转移。其次，《土地承包合同》属于《企业转让合同》的补充协议，双方不存在单纯的土地承包或者土地租赁关系，《土地承包合同》只是对配套使用土地的内容进行具体细化，两个合同应当作为一个整体进行效力评判。如果分开处理，一旦法院判决被告将本案争议土地归还给原告，将造成房屋产权和土地使用权分离，生效法律文书无法履行的局面。二、原告主张合同无效无事实和法律依据。首先，原告处置玉溪市特种水泥厂的资产是为了偿还水泥厂的债务，原告与二被告签订的《企业转让合同》是在红塔区法院执行案件过程中形成的合同，该合同已得到原告两委、水泥厂的债权人及红塔区法院的认可。在执行程序中，是否拍卖或者变卖资产不以被执行人的意志为转移，不会因为村民不同意处置水泥厂的资产法院就不予执行，因此，村民委员会组织法关于民主议事的相关规定不适用于执行案件。其次，原告主张其法定代表人吴联明与被告恶意串通，损害集体利益，但原告未提供任何证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。三、玉溪市特种水泥厂用地手续不完善不影响《企业转让合同》的效力。在2019年9月5日玉溪市红塔区自然资源局向法院复函中证实，用地手续不完善属于历史遗留问题，红塔区自然资源局没有对原告建水泥厂时少批多占土地的行为进行立案查处，是因为根据土地管理相关政策的规定，对于二调前已形成的集体建设用地，原告可以申请补办用地手续，所以红塔区自然资源局不将其作为违法行为进行查处。在红塔区自然资源局不认定原告建水泥厂违法用地的情况下，原告对水泥厂超占的土地享有处分权。退一步讲，即使原告对超占的土地无处分权，也不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告是通过《企业转让合同》以买卖水泥厂资产的方式取得水泥厂现有场地配套使用50年的权利，根据上述司法解释的规定，如果原告对标的物无处分权，承担的是违约责任，而不是合同无效的法律责任。综上所述，《土地承包合同》属于《企业转让合同》的补充协议，不能按土地租赁合同纠纷处理本案。原告以双方恶意串通损害集体利益和签订合同未经民主民事程序为由主张合同无效无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人肖思帆述称：对本案没有意见，我方等待判决结果。如果原告方再取得土地的使用权的话是否可以和我方另行协商租赁事宜。原告刺桐关居委会为了证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、基层群众性资质组织特别法人统一社会信用代码证书一份、法定代表人身份证明书一份。证明：原告主体适格。二、土地承包合同。证明：2005年12月19日，原告的法定代表人吴联明在未经任何民主议定程序的情况下私自以原告的名义代表原告与王艳华、马汝成签订土地承包合同一份，将原属刺桐关特钟水泥厂所占用的土地租赁给二被告生产经营；租赁期限为50年，每年租金2万元。三、测绘图纸。证明：原刺桐关特种水泥厂所占用的总面积为41515平方米（其中水泥厂厂区面积38024平方米、垃圾房面积53平方米、食堂面积731平方米、宿舍面积2707平方米）。四、刺桐关社区原玉溪特种水泥厂用地土地分类面积表三份、非坝子土地分类面积表一份、坝子土地分类面积表一份、红塔区2009年土地利用现状图一份。证明：刺桐关社区原玉溪特种水泥厂占用的四个地块中农用地和建设用地的面积。五、玉溪市土地管理部门文件2份。证明：当时建刺桐关特种水泥厂的时候经过两次合法审批的土地是有29.5亩，原告是该土地的所有权人。六、情况说明五份、证毕某诚证言。证明：这五份证明是当时两委人员出具的，在特种水泥厂拍卖的时候开会讨论过刺桐关水泥厂的拍卖不包含土地在内。在原告的法定代表人代表原告与二被告签订土地承包合同的时候，是没有开会讨论过的。被告质证后认为：对证据一的三性无异议；对证据二，真实性、合法性无异议，对原告的证明目的不认可；对证据三，这个测绘图纸不符合要求，没有出图单位，没有双方共同委托测绘单位，系原告方单方的行为，故不予认可。对证据四前三份证据不认可，前三份属于原告单方测绘的结果，我不清楚是如何测量的，对红塔区2009年土地利用现状图一份无异议。对证据五的三性无异议，当时投资建设水泥厂征地的时候我方并不知情，在出售水泥厂的时候村委会也没有告诉我方只有29.5亩的手续。对证据六的真实性、合法性无异议，但是对关联性有意见，因为都是居委会的成员，属自己给自己作证，不能采信。第三人肖思帆质证后认为，因对原告证据没有进行核实，故不发表质证意见。被告王艳华、马汝成为了证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：一、身份证复印件。证明：被告主体资格及身份信息。二、企业转让合同书。证明：2005年12月16日原告与二被告签订企业转让合同，将玉溪市特种水泥厂现有场地、厂房、仓库、办公设施、生产设备等资源产作价655万元转让给二被告，玉溪市特种水泥厂现有土地随资产产权转移配套给被告经营有偿使用，使用期限50年。三、2004年玉红执字525号案件中的执行笔录（2006年1月18日）及会议纪要（2005年12月9日）。证明：1.企业转让合同合法有效；2.资产转让后土地配套给二被告使用50年，转让价款655万元。3.承包合同中每年支付的2万元土地使用费属于另行补偿给原告的费用。四、情况说明、移交清单。证明：1.在双方签订企业转让合同时，并没有对土地的面积进行丈量，只是在移交清单中注明约45亩；2.签订土地承包合同时，被告并不知道玉溪市特种水泥厂是否办理过用地手续？也不知道评估资产的时候土地面积按多少计算？3.在2012年政府下令淘汰落后产能的时候，被告自己对水泥厂的面积进行过测量。测量的结果是生产区54.21亩。生活区的面积是5.01亩。原告质证后认为：对被告提交的证据一的三性无异议。对证据二的三性均不予认可，从该份合同中可以看出转让的范围是不包含原刺桐关特种水泥厂的土地在内的。对证据三，真实性、关联性予以认可。但是证明目的不予认可，据村委会的人回忆，当时只是开了个会说是按照评估价转让水泥厂，没有跟他们具体说是按照多少钱卖的，对会议记录上陈建德、徐忠寿的签字认可。对证据三执行笔录的三性予以认可。从执行笔录中第50页、52页中可以看出：水泥厂的总资产金额是6,743,000元。其中土地的价值862,691元是不包含在转让款665万元内的。对证据四的情况说明三性不予认可，该情况说明是王艳华单方所做的陈述，不能作为证据使用。对移交清单因为之前没有见过对真实性无法核实，故对该份证据三性均不认可。第三人肖思帆对证据未发表质证意见。第三人肖思帆未向本院提交证据。本案在审理过程中，为查明案件事实，依职权调取了下列证据：1.本院就涉案土地的相关问题向玉溪市红塔区自然资源局发函咨询后，该局于2019年9月5日就涉案土地的性质及土地面积向本院出具的回复函。2.向红塔区工业和信息委员会就玉溪市杰洋水泥厂在2013年政府淘汰落后产能的相关情况。3.对北城街道刺桐关社区居民委员会主任吴联明作的询问笔录。4.王艳华与肖思帆签订的土地租赁合同、我院对目前涉案土地上的房屋、资产勘验时拍摄的照片。原告质证后认为：对证据一、二的三性无异议。但做一点说明，玉溪市杰洋水泥厂的简介里也注明是不包括土地在内的，对承包合同中的承包人张永林的身份是王艳华的丈夫，不清楚是出于什么目的签署的。对证据三，真实性无异议，但是不认可吴联明的陈述，因为拍卖水泥厂的时候是开过会也有相关的会议记录，但是对于土地租赁的时候他陈述已经开过会、说过，但是没有相应的会议记录，我方不予认可。对证据四的三性没有意见。被告质证后认为：对证据一的三性无异议，对证据二其中的土地承包合同做说明，因在政府淘汰落后产能需要做报件上报工信委，当时找不到原来签订的土地承包合同，后来就以张永林（王艳华的丈夫）、张杰（王艳华的儿子）与原告重新签订了该份土地承包合同，所以该份合同不是双方真实的意思表示。对证据三、四的三性无异议。第三人肖思帆对本院调取的证据均无异议。上述证据，本院综合评判如下：对原告和被告提交的证据一，均属证明其主体身份的证据，本院经审查后予以确认，对原告提交的证据二，对真实性被告无异议，本院予以确认，对原告主张合同上没有村委会其他成员的签字可看出未开会商量过的主张，因在本院核实签订合同的程序时，与两委部分人员的说法不一致，本院不予采信。对证据三、四、五，与本院调取证据一红塔区自然资源局回复我院的函中测绘数据基本是一致的，故本院予以确认。对证据六，其性质属书面证言，从法庭在对原告的法定代表人的询问笔录质证时，到庭的证人中，二人认可笔录中已经开会商量过的事实，另外两人称不清楚情况，故对原告欲证明其法定代表人吴联明在与二被告签订土地承包合同的时候，没有开会讨论过的证明目的，本院不予采信。对被告提交的证据二、三，证据来源于本院2004年玉红执字525号案件中的执行卷宗中，特别是证据三中会议纪要（2005年12月9日）中签字的人员对其签字的真实性均予以确认，故对上述证据的真实性、合法性，本院予以确认。对其中涉及转让资产占用的土地，本为配套给被告使用，但在土地承包合同中明确为有偿使用系双方真实意思表示，本院予以确认。对证据四移交清单中所涉土地面积，双方均明确未作实地测量，因此45亩只是估算，现应以现红塔区自然资源局回函中划定的范围、面积为准。对本院调取证据，对证据一、二、四，各方均无异议，本院予以确认。对证据三原告法定代表人吴联明的笔录，被告虽提出异议，但结合原两委部分到庭人员的质证情况，对其异议，本院不予采纳。对该笔录，本院亦予以确认。结合原、被告双方的陈述和本院对证据的评判，本院综合认定本案事实如下：原玉溪市特种水泥厂系原告（当时名称为玉溪市北城镇刺桐关办事处、后更名为刺桐关村委会）于1992年6月创办的乡镇集体企业。该项目经乡镇企业管理局云乡企计发（1992）78号批准，可行性报告经玉溪地区行署城乡集体企业管理局玉地城乡企字[92]第86号批准，项目用地是玉溪市北城镇刺桐关办事处用办事处台山与办事处四社换地建设，分别经玉市土征字（1992）111号文批准占用刺桐关办事处四社旱（山）地、荒山合计6400平方米（9.6亩）；经玉地土征字（1992）第64号文批准占用刺桐关办事处四社旱（山）地1933.3平方米，山荒地11333.3平方米，合计13266.6平方米（19.9亩），两批准文件合计批准用地19666.平方米（29.5亩）。用地性质为集体建设用地，土地所有权人和使用权人都为刺桐关办事处。由于当时红塔区在创办乡镇企业过程中普遍存在未批先占，超批准占用土地。玉溪市特种水泥厂也存在此类情况，批准文件之外的用地为21847.4平方米（32.771亩）。该厂实际使用共4个地块，总用地面积41514平方米（62.271亩），其中生产区（地块1）用地面积38023平方米（57.0345亩）；生产区（地块2）用地面积53平方米（0.0795亩）；生活区（地块3）用地面积2707平方米（4.0605亩）；生活区（地块4）用地面积731平方米（1.0965亩）。在第二次全国土地调查时，土地部门确认该厂有建设用地39107平方米，农用地2407平方米（主要为生活区以及生产区边界超出）。2004年，玉溪市特种水泥厂因负债较多，因多起诉讼案件被债权人申请我院执行。在执行过程中，本院执行局委托红塔区发展计划局价格认证中心对玉溪市特种水泥厂的资产进行评估，价格鉴定书认定：“该厂生产线、厂房等鉴定价格为5,852,918元；玉溪市特种水泥厂占用的土地11333.3平方米的鉴定价格为862,691元，总价值为6,742,788元”。在本院对玉溪市特种水泥厂下发了限期赎回财产通知书的情况下，北城镇刺桐关村委会在征得北城信用社、中国银行、北城财政所等多家债权人同意的情况下，于2015年12月16日与二被告签订了《企业转让合同》，将玉溪市特种水泥厂转让给二被告，转让企业资产范围：玉溪市特种水泥厂现有场地、厂房、仓库、办公设施、电力、电器设备、食堂、生活区、道路及土地附着物的相关生产、生活性设施。所有资产作价655万元。土地使用问题：玉溪市特种水泥厂现有土地（含生产区、生活区及相关道路等）随资产产权转移配套给乙方经营有偿使用，使用期限五十年，即2005年12月20日至2055年12月19日。12月19日，北城镇刺桐关村委会主任吴联明又与二被告签订了《土地承包合同》，并加盖了村委会的公章。合同内容为：北城镇刺桐关村委会下属原玉溪市特种水泥厂，进行房产设施、机械卖断，土地承包一次性处理，为充分利用水泥厂资产，增加集体与村民收入，本着平等、自愿、有偿原则，订立本合同。在乙方（被告）承包经营时间范围内，每年承包费2万元，不得因任何原因再作更改。于每年1月31日前缴清。有关承包用地的相关手续由甲方（原告）办理完毕后交乙方保管，合同到期时归还甲方。如甲方在承包期间将土地给第三人，必须保证乙方能够行使经营权的情况下转让。二被告在交清转让费后一直履行合同至今，2019年3月31日，原告方召开社区两委及居务监督委员会讨论决定：通过诉讼方式向二被告主张合同无效，并要求承包租金根据市场行情决定。经与二被告协商未果，原告方遂起诉来院。另查明，该土地在企业转让后，二被告先是在原玉溪市特种水泥厂设立了玉溪市杰洋水泥制造有限公司，继续用于水泥厂的生产经营，在2013年5月，因为政府淘汰落后产能，要求水泥厂关闭拆除其产能8万吨的立窑生产线。至同年12月，厂房基本拆除，仅保留了化验室和生活区。2015年，二被告将水泥厂剩余的资产租给他人建红木家具厂。但由于对方没有支付租金，合同没有履行。2017年5月8日，二被告又将剩余的资产租给第三人肖思帆作为木材加工厂使用。本院认为，原、被告于2015年12月16日签订的《企业转让合同》系双方真实意思表示，双方均认可该合同的真实性及订立合同程序的合法性。原、被告双方在此基础上签订的《土地承包合同》名为承包，但土地承包针对的土地性质是农用地，按照土地管理部门的回复，现配套给被告使用的大部分土地性质均为建设用地（含可以补办手续部分），仅有少部分为农业用地，故应定性为土地租赁。现原告方对其法定代表人吴联明与二被告签订《土地承包合同》的合法性提出质疑，认为一是未经民主议定程序；二是土地以每年承包费2万元的价格过低，损害了群众的利益，因此该合同应属无效合同。但综观全案，《企业转让合同》除将玉溪市特种水泥厂的资产转让给二被告外，还明确将玉溪市特种水泥厂现有土地随资产产权转移配套给被告经营有偿使用。故《土地承包合同》是《企业转让合同》的补充，如果让水泥厂的资产与资产占用的土地完全分离，这也不符合我国“房地合一”的土地政策。玉溪市特种水泥厂使用的土地在第二次全国土地调查时已经明确绝大部分均为建设用地，不应适用农村土地承包中以村民2/3以上同意为合同生效的条件。且从原告方两委人员陈述的情况来看，签订合同也并非吴联明个人行为，而是经过协商后达成的结果，故对签订合同程序的合法性本院予以确认。对原告主张在订立《土地承包合同》时存在有恶意串通、损害集体利益的情形，但其并未提供相应的证据予以证实。对其主张本院不予采纳。但作为合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的期限最长不得超过二十年，双方签订的承包合同中租赁期限明显超出了法律规定，现原告主张租赁价格过低也是因租赁期间过长所致。故本院对超出二十年部分认定无效。对农用地的2407平方米的土地，现用于非农用途违反了土地管理法的相关规定，故应予返还原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项；第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告王艳华、马汝成于2005年12月19日签订的《土地承包合同》中租赁期限的有效期间为2005年12月20日至2025年12月19日，超出此期间的租赁内容无效。二、由被告王艳华、马汝成于本判决生效之日起十日内将《土地承包合同》中所涉原刺桐关特种水泥厂所占用生活区以及生产区边界超出部分的2407平方米的土地返还给原告玉溪市红塔区北城街道刺桐关社区居民委员会；三、驳回原告玉溪市红塔区北城街道刺桐关社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  张 剑审 判 员  刘建荣人民陪审员  朱艳英二〇一九年十一月二十日书 记 员  罗 华