呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初7459号原告：张浩，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：沙莎，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：武瑞环，内蒙古典诺律师事务所律师。被告：王强，男，顺丰速运员工，住呼和浩特市。被告：王建平，男，无固定职业，住呼和浩特市。第三人：呼和浩特市儒房房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场XXXX号。法定代表人：赵然，经理。原告张浩与被告王强、王建平、第三人呼和浩特市儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告张浩的委托诉讼代理人沙莎，被告王强到庭参加诉讼。被告王建平、第三人儒房公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告双倍定金40,000元；3.被告支付原告已付居间费10,000元；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及原、被告与第三人签订的《补充协议》。事实与理由：2019年2月18日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于呼和浩特市××区房屋一套，总价款为XXXX元。合同约定了付款方式及腾房日期，即原告于2019年2月18日交纳定金20,000元，余款437,000元待办理过户手续当日给付被告；原、被告约定于2019年3月25日前腾房。原、被告与第三人签订《居间合同》，约定三方的权利义务及居间服务费10,000元。当日，原告依约将购房定金20,000元支付被告王强，并收到被告王强出具的定金收条一张，将居间服务费10,000元支付第三人，并收到第三人出具的收据一张。约定腾房日期已到被告却未腾房，故2019年3月25日，原告与被告王强及第三人的工作人员签订《补充协议》，协议确定了最晚过户腾房时间及违约责任。现约定最晚过户腾房时间已过，原告多次催促，被告仍未履行自己的义务，其行为已构成根本违约。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规诉至法院，望判如所请。王强辩称，原告所述事实不对，补充协议约定最晚腾房时间为2019年7月31日，因王强购买新房需要用钱，王强在2019年3月26日左右给张浩打电话要求提前办理过户并要求张浩提前支付购房款，张浩告知其钱款用作购买理财，需要等三个月。对张浩的第一项诉讼请求，王强认为涉案合同没有生效，不存在解除，因为涉案房屋的产权是王强与王强父亲王建平共同共有的，王建平没有在合同上签字捺印，因此合同并未生效，并明确表示，涉案房屋现在不再出售。王建平、儒房公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，王建平、儒房公司未到庭举证、质证。本院对张浩提交的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《补充协议》、定金收条、收据、通话录音予以采信并在案佐证。王强未提交证据。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，王建平（甲方、出卖人）、王强（甲方、共有人）与张浩（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，合同项下的房屋坐落于呼和浩特市××区，房屋权属性质为房改房，房屋所有权形式为共同共有、继承取得，房屋建筑面积为64平方米，用途为住宅，该房屋未设定抵押、未出租。合同第二条约定，房屋成交总价款为XXXX元，按自筹全款的方式支付：乙方在签订本合同时支付定金XXXX元，在甲、乙双方办理过户手续当日，付款XXXX元。合同第五条约定，甲方在收到全款30日内将房屋交给乙方。合同第七条约定违约责任：……（三）如甲方不能按照合同约定交付乙方房屋，超期交付房屋到达15日的，甲方向乙方支付以房屋总价款为基数，每日千分之一的违约金。超期交付房屋30日时，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退还全部已付购房款，同时，甲方须向乙方承担合同总价款每日千分之一的违约金；……（六）在合同履行过程中产生的居间报酬、税费等相关费用均由违约方承担。合同第十条合同的补充为手写条款：1.因乙方个人原因，一次性付款后需向银行申请贷款，甲方同意配合乙方办理公证手续并提供建设银行银行卡一张，乙方承诺办理完公证手续当日起12个月之内归还甲方银行卡；2.甲乙双方约定于2019年3月25日前腾房，办理物业交割手续；3.甲乙双方约定最终房屋信息以房本为主。同日，王建平、王强（甲方、出卖人、委托人）、张浩（乙方、买受人、委托人）与儒房公司（丙方、居间人）签订《居间合同》，合同第二条约定居间服务内容：（一）甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，本合同丙方提供的居间服务包括：提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需的文本、促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同、协助甲乙双方办理房屋交付及物业交割手续、其他：受托办理公证手续；（二）甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务报酬。合同第三条约定，乙方向丙方支付房屋买卖居间服务费为XXXX元，约定的服务费应于本合同签订时一次性支付给丙方，乙方支付给甲方房屋买卖合同的定金中XXXX元作为丙方留存物业交割的押金，待相关购房手续无争议办理完双方物业交割后转交给甲方。合同第五条约定违约责任：……（四）甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间费用，无需退还。庭审中，张浩认可在签订前述涉案合同时，知道涉案房屋的所有权人系王强、王建平共同共有，王强及儒房公司均未向原告提供王建平出具的授权委托书；张浩及王强均认可涉案合同中“王建平”的签字均系王强代签署。2019年2月18日，张浩出具定金收条一张，载明收到张浩支付涉案房屋定金XXXX元。王强认可收到张浩支付定金XXXX元，并称将其中XXXX元作为物业交割金押在儒房公司。同日，儒房公司出具收据一张，载明收到张浩交来购买涉案房屋中介费XXXX元。2019年3月25日，王强（甲方）、张浩（乙方）、张宇（居间方）签订《补充协议》，约定：“乙方购买甲方位于××区房屋一事（产权证号：XXXX，共有人：王建平，共有权证号：XXXX.甲乙双方友好协商，因甲方个人原因腾房时间由2019年3月25日推至最晚2019年7月31日。甲方确定好腾房时间乙方可立即付全款过户履行合同正常交易。若甲方在2019年7月31日还未能过户腾房，则视为甲方单方面违约，违约金由2019年3月25日起算，并且由甲方承担居间方的服务费用即正式合同内成交价百分之二。此协议甲方、乙方、居间方一式三份各拿一份。”本院认为，涉案房屋系王强、王建平共同共有，但涉案合同的落款处仅有王强的签字，房屋共有人王建平并未签订涉案合同，亦未出具出售该房屋的授权委托书或进行事后追认，故《房屋买卖合同》、《补充协议》对王建平不具法律约束力，王建平不应承担合同责任。《房屋买卖合同》、《补充协议》系王浩与张强的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。关于张浩请求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院认为，庭审中王强明确表示王强及其父亲王建平均不愿将涉案房屋出售给张浩，合同目的无法实现，《补充协议》是对涉案房屋交付时间所进行的补充约定，属《房屋买卖合同》不可分割的一部分，应随《房屋买卖合同》一并解除，故张浩要求解除于2019年2月18日签订的《房屋买卖合同》、于2019年3月25日签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于张浩请求王强向其返还双倍定金40,000元的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，涉案合同解除系因王强未经房屋共有人王建平同意处分共有物、王强亦表示不同意出售涉案房屋所致，王强应承担违约责任，故王强应向张浩返还双倍定金XXXX元。关于张浩请求王强、王建平向其支付已付居间费10,000元的诉讼请求，本院认为，该费用系张浩向儒房公司支付的居间费，为减少诉累，本案对该费用一并处理。儒房公司作为居间方，对涉案房屋的权属状况、出售方是否具备出售房屋的权利等具有审查义务，涉案房屋系王强、王建平共同共有，但涉案合同的落款处仅有王强的签字，房屋共有人王建平并未签订涉案合同，亦未出具出售该房屋的授权委托书或进行事后追认，儒房公司未尽到合理的审查义务，儒房公司的瑕疵履行行为亦可导致交易目的无法实现，鉴于儒房公司已为涉案交易提供一定的居间服务，故本院酌定儒房公司就该笔交易收取居间费5000元，剩余5000元退还张浩。依前所述，张浩对涉案交易目的无法实现亦存在过错，就居间费5000元，本院酌定张浩自行承担1000元、王强承担4000元。至于王强提出其向儒房公司支付了物业交割押金5000元的抗辩，因王强未提交相关证据，法院无法查明其真实性，故本院对该笔费用不作处理，王强可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张浩、被告王强于2019年2月18日签订的《房屋买卖合同》，于2019年3月25日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告王强于本判决生效之日起十五日内向原告张浩返还双倍定金40,000元，支付张浩已付居间费4000元；三、第三人呼和浩特市儒房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张浩返还居间服务费5000元；四、驳回原告张浩的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计525元（原告已预交），由被告王强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年十一月十八日书记员 米文欢