四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1553号 上诉人(原审原告、反诉被告)：成都前锋上普实业有限责任公司。住所地：四川省成都市府青路二段2号。 法定代表人：李勇，总经理。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦睿，四川宏联威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：重庆保利万和电影院线有限责任公司。住所地：重庆市渝中区五四路39号都市广场A座平街8层。 法定代表人：柳德斌，董事长。 委托诉讼代理人：赵春晓，重庆法缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐思焱，重庆法缘律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：四川郑氏影业有限公司。住所地：四川省成都市成华区府青路二段二号财富又一城5楼。 法定代表人：郑再兴。 委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)：成都市壹购商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区小天北街39号1-5号。 法定代表人：唐光新，总经理。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦睿，四川宏联威律师事务所律师。 上诉人成都前锋上普实业有限责任公司（以下简称前锋公司）、重庆保利万和电影院线有限责任公司（以下简称保利公司）因与被上诉人四川郑氏影业有限公司（以下简称郑氏公司）、成都市壹购商业经营管理有限公司（以下简称壹购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 前锋公司上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第一项“郑氏公司应支付前锋公司违约金50000元”，改判郑氏公司、保利公司向前锋公司支付逾期支付租金、物业管理费、水费、电费的迟延履行金共计377175元（以拖欠费用为基数，按照每日0.5‰的标准分别自拖欠之日起计算至支付之日止，暂计算至2016年5月11日）；二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第一项“扣减郑氏公司交的保证金200000元，郑氏公司还应支付前锋公司1465333.2元”，改判前锋公司不予退还郑氏公司200000元；三、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第一项“郑氏公司应支付前锋公司恢复房屋原状费用30000元”，改判郑氏公司、保利公司向前锋公司支付恢复原状损失429120元（年租金的20%）；四、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第三项，改判郑氏公司、保利公司向前锋公司赔偿免租期租金损失740673.45元；五、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第三项，改判郑氏公司、保利公司向前锋公司支付律师费318093元、公证费4000元；六、本案案件受理费由郑氏公司、保利公司承担。事实与理由：一审法院对本案一审本诉部分事实认定不清，判决存在如下错误：一、关于迟延履行金，一审法院认为由于前锋公司收回房屋后即重新出租，郑氏公司违约给前锋公司造成的损失有限，便将前锋公司主张的迟延履行金、解除合同违约金、加倍支付占用房屋期间占用费等关于违约金性质的金额调减至50000元。根据《物业租赁合同》之约定，郑氏公司迟延支付租金、物管费和其他费用，每迟延一日，应按应该支付金额的0.5%支付迟延履行金。前锋公司已主动将迟延履行金的计算标准由0.5%调减至0.5‰，且已拖欠费用为基数，按照每日0.5‰的标准分别自拖欠之日起计算至支付之日止，亦完全符合当事人之约定。事实上郑氏公司拖欠的租金、物管费等费用高达300余万元且至今尚未支付，给前锋公司造成了资金损失。因此，前锋公司主张的迟延履行金无论其计算基数、计算标准还是计算的起始日期均符合双方约定，不存在过高情形，不应调减。二、关于履约保证金，一审认为郑氏影业交付的保证金200000元，因前锋公司未举证证明在诉讼前已通知郑氏公司将以上保证金扣收，便将保证金在郑氏影业的应付款项中予以扣减。根据《物业租赁合同》中“保证金只作为乙方履行本合同的保证……如乙方违约，甲方有权收缴该保证金”、“因乙方单方终止本合同或乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不予退还履行保证金”之约定，郑氏公司违约导致合同解除，前锋公司有权不退还该保证金，无需另行通知郑氏公司，因此“在诉讼前通知郑氏公司将以上保证金扣收”非前锋公司须履行的义务，且前锋公司在一审起诉状中明确提出“判令原告无需向被告退还履约保证金”亦可视为前锋公司在诉讼前通知了郑氏公司。故该保证金前锋公司有权不予退还且不用于抵扣郑氏公司应付的任何费用。三、关于恢复房屋原状费用。一审法院认为合同解除后，应该先由郑氏公司自行拆除原装修设施，前锋公司在合同解除后立即对郑氏公司装修进行了打拆，且主张的费用过高，一审法院仅支持恢复原状费用30000元。根据《物业租赁合同》约定，合同终止或解除后，郑氏公司未按约定恢复租赁场地的原状，应按当时租约年基本租金的20%（即为429120元）向前锋公司赔偿恢复原状的损失，如前述赔偿金不足以弥补前锋公司损失，郑氏公司应补足差额。因郑氏公司拖欠租金及其他费用等违约行为，前锋公司曾于2015年3月6日、4月1日分别向郑氏公司送达了解除物业租赁合同的函件，在函件中明确要求郑氏公司应于2015年4月30日之前交换租赁场地，给了郑氏公司充足的时间自行清理租赁场地，且告知郑氏公司如未按约归还租赁场地应承担前锋公司清场的后果。但郑氏公司一直未自行清理租赁场地，前锋公司为防止损失过大，于2015年6月2日才自行清理租赁场地。另根据市场行情，清场和恢复原状的费用一般在100-200元/平方米之间，租赁面积为5060平方米，按每平方米100元计算，为50余万元，前锋公司能举证证明该项损失为335500元。因此，按年租金的20%计算的恢复原状损失是完全合理的。四、关于免租期租金损失。根据《2017成都市中级人民法院审判工作会会议记录》，“在承租人违约导致租赁合同提前终止的情况下，出租人依据合同约定请求承租人补足租期内相应租金的，应予支持；合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失”之规定，郑氏公司违约导致租赁合同解除，应向前锋公司赔偿免租期租金损失（郑氏公司实际已享有135天的装修免租期，租金为740673.45元）。五、关于律师费、公证费。一审认为合同对律师费、公证费约定不明，故不予支持。根据《物业租赁合同》约定，败诉方应承担胜诉方因主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。一审法院认为已认定郑氏公司未按约定支付租金等费用构成违约，并因其违约行为导致合同解除，驳回了郑氏公司的全部反诉请求。本次纠纷的律师费、公证费完全因为郑氏公司违约产生的，其理应支付前锋公司因主张权利发生的律师费和公证费。 郑氏公司辩称，一、关于迟延履行金,一审法院判决正确合理，本案中前锋公司及郑氏公司均有违约行为。此违约金已是合理的金额，前锋公司并无其他损失产生，我方也继续请求二审法院对此迟延履行金予以调低。二、履约保证金200000元应予以抵扣，《物业租赁合同》约定履约金不退还但并没有约定履约保证金不能抵扣所欠费用，相反《物业租赁合同》还约定保证金可以抵扣所欠费用，因此，对于此项应予以维持。三、郑氏公司不应支付恢复原状费用，前锋公司强制断电、强行拆除，并未通知郑氏公司恢复原状，且前锋公司未能举证证明其实际产生了年租金20%的损失。四、郑氏公司不应当支付免租期的租金损失，免租期是双方《物业租赁合同》约定的承租人应当享有的《物业租赁合同》权利，且《物业租赁合同》解除是由于前锋公司提供的租赁物业不适租所造成双方争议的产生，从过错和违约程度上来讲免租期不应支付租金损失。五、郑氏公司不应支付律师费、公证费。《物业租赁合同》对律师费、公证费的约定不明确，未约定触发律师费和公证费的具体条件，也未约定按照什么样的比例支付或双方分担。双方发生争议后，郑氏公司积极与前锋公司协商继续履行《物业租赁合同》，前锋公司在未向郑氏影业发送“如果你方不履约即将起诉的通知”之前就直接起诉，所产生的律师费有违诚信和公平原则。 保利公司辩称，同意郑氏公司的全部答辩意见。补充说明：前锋公司无权收取物业管理费、水费、电费等费用，此类费用应由其他物业管理企业收取。一审法院判令支付前锋公司主张的物业管理费、水费、电费等费用是错误的。 壹购公司辩称，同意前锋公司的上诉请求和理由。 保利公司上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第二项，改判驳回前锋公司对保利公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决关于“前锋公司对场地内物品的占有、处置不符合留置权构成要件，将物品交还郑氏公司符合合同约定的处置方式，保利公司不能以此免除保证责任”的认定错误：一、前锋公司对郑氏公司享有留置权事实清楚，证据充分。《物业租赁合同》第十三条第9款约定“合同解除或终止后，如未结清租赁期间各种费用，郑氏公司不得搬离场地内的任何物品”，第二十条第8款约定“郑氏公司不按合同约定交还租赁场地，甲方有权进入租赁场地清场，可以任何方式处理场地内的全部物品，并以相应财物或财物变现所得冲抵所欠费用，郑氏公司不得主张任何权利”，第二十条第9款约定“如场地内财物价值或变现不足以冲抵郑氏公司对前锋公司所欠费用，前锋公司有权继续向郑氏公司追偿”，根据《物权法》第十八章关于留置权的规定，上述合同约定即赋予前锋公司对郑氏公司在租赁场地内财物享有留置权。二、前锋公司自行放弃留置权。根据一审查明事实，因为郑氏公司违约拖欠租金等费用，前锋公司主动解除租赁合同，收回场地，并实际控制郑氏公司数千万元财产，包括电影放映设备、电脑及其他生产办公设备。前锋公司依法可行使留置权，但其未恰当行使，进而主动放弃。三、依法不应当要求保利公司履行担保责任。前锋公司违反《担保法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第三款、《物权法》第一百七十六条之规定，放弃对郑氏公司财物的留置担保权，且放弃的财物价值金额远超越被担保债权金额，依法应免除保利公司的保证责任。 前锋公司辩称，保利公司的上诉请求不成立，请求驳回保利公司的上诉请求。 郑氏公司辩称，保利公司不应当承担连带责任。 壹购公司辩称，保利公司应当承担本案的连带保证责任。 前锋公司向一审法院提出诉讼请求：1.郑氏公司支付拖欠的租金416384元、物管费645309.55元（自2014年10月1日计算至2015年6月5日）、水费4638.6元、电费41922.6元；2.郑氏公司向前锋公司支付逾期支付租金、物业管理费、水费、电费的迟延履行金379533.5元（以拖欠费用为基数，按每日0.5%的标准分别自拖欠之日起计算至支付之日止，暂计至2016年5月1日）；3.郑氏公司向前锋公司支付逾期交还物业房屋占用费511417.32元（以日租金5878.36元为标准，从2015年3月11日计算至2015年6月5日）；4.郑氏公司向前锋公司支付解除合同违约金1072800元；5.郑氏公司向前锋公司支付恢复原状损失429120元；6.郑氏公司向前锋公司赔偿免租期租金损失740673.45元；7.郑氏公司向前锋公司支付律师代理费318093元、公证费4000元；8.保利公司对郑氏公司以上给付义务承担连带清偿责任；9.前锋公司不予退还郑氏公司支付的履约保证金200000元；10.诉讼费由郑氏公司和保利公司承担。 郑氏公司向一审法院提出反诉请求：1.前锋公司、壹购公司赔偿因强制断电给郑氏公司造成的损失500000元；2.前锋公司赔偿郑氏影业因强拆给郑氏公司造成的损失7039836元；3.前锋公司赔偿因未尽维修义务，提前关闭中央空调给郑氏公司造成的损失731784.18元；4.壹购公司承担连带赔偿责任；5.诉讼费用由前锋公司承担。 一审法院审理查明的事实：2010年5月6日，前锋公司（甲方）与郑氏公司（乙方）、保利公司（丙方）签订《物业租赁合同》，前锋公司将其位于“财富又一城”的第五层5001号和第六层6001号物业出租给郑氏公司经营“保利万和国际电影城”，保利公司影院经营的管理方；合同约定计租面积5060平方米，租期为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日止；自物业交付之日起，乙方享有135日的装修免租期，该期间乙方不缴纳租金及物业管理费，但须交纳装修期间的其他费用。甲方应保证确保乙方、丙方正常营业的公共设施包括但不限于供水、供电、供气、中央空调、电梯运行正常，上述公共设施设备出现故障，甲方在接到乙方维修通知后8小时内应派人检查维修，若甲方在接到乙方通知后不予维修的，乙方可自行维修，维修费由甲方承担，此维修费用在乙方下季度应交纳的租金或物管费里予以扣除；本合同签订时，乙方应向甲方交履约保证金200000元；因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金；乙方按租约年（自计租起始日开始后的12个月为1租约年，以后类推）基本租金或租约年净票房提成方式向甲方支付租金，以两者中较高者为准，租约年基本租金：第1个租约年至第3个租约年为2002560元/年、第4个租约年至第6个租约年为2145600元/年、第7个租约年至第10个租约年为2288640元/年……，乙方按季度向甲方支付租金，除首期租金在租赁场地交付之日收取外，其他租金均按照提前一个月支付下一季度的租金；物业管理费：第1个租约年至第3个租约年，物业管理费单价为16元/平方米/月，月物管费为80960元，乙方按季度向甲方/物业管理公司支付物业管理费，均提前一个月支付下一季度的物管费；如影城延时（财富又一城营业时间为10：00-22：00），延时指超过23：00至次日10：00使用物业中央空调，每使用一小时，另外支付500元服务费；本合同解除或终止后，如乙方、丙方未结清租赁期间的各项费用，未经甲方书面同意，乙方不得搬离租赁场地内任何物品。双方在违约责任中约定：甲方应保证确保乙方、丙方正常营业的公共设施包括但不限于供水、供电、供气、中央空调、电梯运行正常，上述公共设施设备出现故障，甲方应在合同约定期限内进行维修，如甲方在约定维修期限仍未维修完毕，影响乙方经营的，甲方应按每日6000元标准向乙方支付损失费用；乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方按合同解除或终止当时租约年基本租金的两倍向甲方支付违约金；乙方迟延支付租金和其他费用，每迟延一日，按应付金额的0.5%向甲方支付迟延履行金，乙方迟延支付任何一项费用三次以上（含三次），或迟延天数累计超过30日，甲方有权解除合同，并有权采取停水、停电等强制措施，乙方应按合同解除或终止当时租约年基本租金的两倍向甲方支付违约金；乙方未按合同约定交还租赁场地，乙方同意甲方有权进入租赁场地进行清场，并放弃租赁场地内所有财物的任何权益，并同意甲方以任何方式处理租赁场地内的任何财物，以前述财物或财物变现所得充抵乙方所欠相关费用，乙方不得就此向甲方主张任何权利。双方在争议解决方式中约定，如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。鉴于丙方为乙方投资开设影城的管理方，乙方、丙方应就本协议项下责任和义务互相承担连带保证责任。 合同签订后，前锋公司履行了交付出租场地的义务，郑氏公司也按照合同约定支付了保证金、首期租金等合同义务。在合同履行过程中，郑氏公司时有未按约定按时足额支付租金和管理费的情况。按照合同约定，郑氏公司应在2014年12月1日前向前锋公司支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金536400元，物业管理费273240元，郑氏公司未履行支付义务，前锋公司于2015年3月11日向郑氏公司、保利公司发出《与郑氏公司、重庆保利万和电影院线有限责任公司解除合同的函》，2015年4月1日，前锋公司向郑氏公司及保利公司邮寄送达《物业租赁合同解除相关事宜的函》，要求郑氏公司及保利公司于2015年4月30日前交还租赁场地。2015年5月8日，郑氏公司向壹购公司成华分公司转账200000元，注明用途为租金。 2015年6月2日，前锋公司强制清场，收回了租赁场地，并将郑氏公司放映设备、电脑、桌椅等物品全部堆放于负一楼。2016年7月13日，郑氏公司向前锋公司出具《确认书》，该确认书载明：郑氏公司确认，位于府青路“财富又一城”郑氏公司原租赁物业内所有财物已全部移交郑氏公司（具体详见移交清单），郑氏公司不再就与成都前锋上普实业有限公司、成都市壹购商业经营管理有限公司之间租赁合同关系向成都前锋上普实业有限公司、成都市壹购商业经营管理有限公司主张任何权利。 一审法院另查明：2015年6月5日，郑氏公司向一审法院提起诉讼，要求判决确认前锋公司单方解除租赁合同的行为无效，并赔偿损失，一审法院（2015）成华民初字第3045号民事判决书确认，郑氏公司应当在2014年12月1日前向前锋公司支付2015年第一季度的租金和管理费，郑氏公司在前锋公司2015年3月6日发出解约通知前，一直没有支付，已达到双方约定延迟天数累计30日，前锋公司解除合同的条件成立，判决驳回了郑氏公司确认解除合同无效的诉讼请求。郑氏公司不服提出上诉，成都市中级人民法院（2016）川01民终2287号民事判决书驳回了郑氏公司的上诉、维持原判。 郑氏公司2017年7月13日向一审法院提起诉讼，要求撤销《确认书》，一审法院（2017）川0108民初4606号民事判决书认定，郑氏公司未提交充分证据证明《确认书》存在应当撤销的情形，驳回了郑氏公司的诉讼请求。郑氏公司不服提出上诉，成都市中级人民法院（2018）川01民终8090号民事判决书驳回了郑氏公司的上诉，维持原判。 一审法院同时查明，郑氏公司在退场后与前锋公司核对了账目，郑氏公司对所欠费用签署了《保利影院租赁期间费用收取计算表》，该表载明：自2015年1月1日至2015年3月10日期间欠付租金416384元，2014年10月1日至2015年6月5日期间欠付物管费645309元，欠水费4638.60元，欠电费41922.60元。 一审法院认为，前锋公司与郑氏公司、保利公司签订的租赁合同合法有效，郑氏公司未按合同约定支付租金、物管费、水电费构成违约，一审法院对前锋公司要求郑氏公司支付拖欠租金、物管费、水电费的诉讼请求予以支持，对郑氏公司拖欠费用金额，一审法院根据双方对账金额确定为：郑氏公司2015年1月1日至2015年3月10日期间欠付租金416384元、欠水费4638.60元、欠电费41922.60元、对前锋公司主张的物管费，因前锋公司已经于2015年6月2日清场，一审法院确定物管费应计算至2015年6月1日，即前锋公司主张的物管费扣减4天10795元，扣减后为634514元；对前锋公司主张的房屋占用费，一审法院认为前锋公司按日租金3倍标准计算占用费的请求过高，一审法院确定按双方约定的2145600元/年租金标准，即按5878元/日计算，从2015年3月11日起计算至2015年6月1日，83天，共计487874元；对前锋公司主张的逾期付款违约金、解除合同违约金、加倍支付占用房屋期间占用费等关于违约金性质的主张，一审法院认为前锋公司收回房屋后即重新出租，前锋公司因郑氏公司违约造成损失有限，且前锋公司组织搬离郑氏公司物品时有部分物品丢失情形，一审法院对其主张的违约金酌情支持50000元；对前锋公司主张的恢复原状费用，一审法院认为，合同解除后，应首先由郑氏公司自行拆除原装修设施，前锋公司在合同解除后立即对郑氏公司装修进行了打拆，且其主张的费用过高，一审法院根据出租房屋面积，酌情支持恢复原状费用30000元；对于免租期租金，虽合同约定了免租期，但并无合同解除后应当对免租期租金予以追收的约定，且解除合同后的前锋公司的损失并不包括已经履行完毕的免租期，对前锋公司的该项主张一审法院不予支持；对于律师费、公证费，因合同约定由败诉方承担胜诉方的律师费、公证费，该约定并不明确，不予支持；对郑氏公司支付的保证金200000元，前锋公司未举证证明之前向郑氏公司发出过因郑氏公司有逾期支付租金行为，保证金已经被扣收的通知，一审法院对前锋公司关于已经将郑氏公司保证金不予退还的主张不予支持；对郑氏公司要求保利公司承担保证责任的诉讼请求，一审法院认为，合同明确约定了保利公司与郑氏公司互相承担保证责任，因此保利公司应当对郑氏公司应当向前锋公司支付的款项承担连带支付责任。一审庭审中，保利公司辩称，前锋公司的起诉已经超过保证期限，一审法院经审查认为，前锋公司在2015年5月29日即向一审法院提起诉讼主张权利，后虽撤回起诉，但其对保利公司的主张已由保证期间转为诉讼时效，前锋公司的主张并未超过诉讼时效；保利公司认为前锋公司将租赁场地内的物品交还郑氏公司系放弃留置权，不应再承担保证责任，一审法院认为，留置权的取得和行使必须以合法占有留置物为前提，本案中，前锋公司对场地内物品的占有、处置，并不符合留置权的构成要件，前锋公司将场地内的物品交还郑氏公司，系前锋公司对物品的处置方式，符合合同约定的任何处置方式，保利公司不能以此免除保证责任。故前锋公司要求保利公司承担连带责任的请求一审法院予以支持。 对郑氏公司反诉请求，一审法院认为因郑氏公司违约，前锋公司解除合同符合双方约定及法律规定，郑氏公司要求前锋公司赔偿装修损失没有合同依据和法律依据，郑氏公司应当在合同解除后及时向前锋公司交还场地，因郑氏公司未及时归还场地，前锋公司才将其物品搬至仓库，前锋公司放弃了留置郑氏公司设备的权利，郑氏公司同时向前锋公司出具《确认书》，认可财物已经移交完毕，既已移交完毕，财物即处于郑氏公司的控制之下，物品丢失的责任应由郑氏公司自行承担，一审法院对郑氏公司主张的物品损失不予支持；对郑氏公司关于前锋公司未及时履行维修义务，未延长空调开放时间损失的主张，一审法院审查认为，双方签订的合同约定了如前锋公司不及时履行维修义务，郑氏公司可自行维修，就维修费用向前锋公司主张权利，对空调延时开放，也约定了以郑氏公司提出要求为前提，郑氏公司未提交相关证据证明产生了房屋维修费用，未证明因房屋未及时维修产生了损失，郑氏公司未举证证明提出开放空调未得到前锋公司及壹购公司同意，且因此实际产生了损失，一审法院对郑氏公司该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑氏公司应支付前锋公司2015年1月1日至2015年3月10日期间拖欠的租金416384元、2015年3月11日至2015年6月1日房屋占用费487874元、2014年10月1日至2015年6月1日期间拖欠的物管费634514元、水费4638.60元、电费41922.6元，恢复房屋原状费用30000元，违约金50000元，合计1665333.20元，扣除郑氏影业公司交付的保证金200000元，郑氏公司还应支付前锋公司1465333.20元，限于判决生效之日起十五日内履行。二、保利公司对郑氏公司的前述债务承担连带清偿责任。三、驳回前锋公司本诉的其他诉讼请求。四、驳回郑氏公司的反诉请求。如果郑氏公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26755元，一审反诉案件受理费30539元，合计57294元，由前锋公司承担17755元，郑氏公司承担39539元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、前锋公司是否应向保利公司退还履约保证金；二、一审判决的违约金金额是否恰当；三、一审确定的恢复原状损失金额是否恰当；四、郑氏公司是否应向前锋公司赔偿免租期租金损失；五、郑氏公司是否应当向前锋公司赔偿律师费、公证费；六、保利公司是否应就郑氏公司的债务承担连带清偿责任。本院分别认定如下： 一、关于前锋公司是否应向郑氏公司退还履约保证金200000元的问题，虽然《租赁合同》约定：“因乙方（郑氏公司）违约行为导致甲方（前锋公司）解除或终止本合同……，甲方不予退还履约保证金”，但该约定应是双方对郑氏公司违约责任的约定，约定不予退还履约保证金的目的是为了填补前锋公司因郑氏公司违约而发生的损失。本案中，前锋公司就其损失均独立提出了相应的诉讼请求，人民法院亦将对其各项诉请进行审理和判决，其损失已通过诉讼予以确定和给付，不需要另行以没收履约保证金的方式再重复予以填补，故在人民法院判决确定郑氏公司的各项赔偿责任后，前锋公司不能再没收履约保证金，而应将履约保证金予以退还，故一审以前锋公司已收取的履约保证金抵销郑氏公司的债务并无不当。 二、关于一审判决的违约金是否恰当的问题。《租赁合同》第十七条第九款约定：“乙方（郑氏公司）迟延支付租金和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的0.5%向甲方支付迟延履行金”，前锋公司上诉请求按每日0.5‰的标准计付违约金。本院认为，郑氏公司存在逾期付款违约行为，其应当按合同约定向前锋公司支付逾期付款违约金（迟延履行金）。一般而言，逾期付款的违约方给守约方所造成的损失为应付款项的时间价值，即资金利息，故在调整逾期付款违约金时，尚需考虑资金利息标准、款项逾期支付期间等因素，本案中，郑氏公司欠付的租金和物管费、水电费金额较高，逾期付款时间至今已超过三年且现仍未支付，一审将违约金调整减少为50000元有所不当，本院予以纠正。在确定计付违约金的本金（基数）时，本院考虑到以下两点：1.从《租赁合同》第十七条第九款“乙方（郑氏公司）迟延支付租金和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的0.5%向甲方支付迟延履行金，乙方迟延支付任何一项费用三次以上（含三次）或迟延天数累计超过30日，甲方有权解除合同”的内容来看，该条中的“其他费用”应指合同解除前产生的费用，故房屋占用使用费不宜纳入逾期付款违约金的本金；2.虽然郑氏公司欠付的租金和物管费、水电费共计1097459.2元，但因前锋公司已经占有并可以没收履约保证金，且租金和物管费、水电费在本案中属于形成时间在先的债权，履约保证金200000元可优先用于冲抵租金和其他费用，故计付逾期付款违约金的本金应为897459.2元。关于违约金标准，《租赁合同》约定为每日千分之五，本院参照人民银行贷款利率等因素将其调整为每日万分之二，关于违约金计算期间，前锋公司主张自2015年6月6日起算，该起算时间在上述欠付费用的应付期限之后，本院予以支持。 三、关于一审判决的恢复原状损失金额是否恰当的问题，本案中，前锋公司以郑氏公司欠付费用为由而于2015年3月11日发出解除合同的函件，郑氏公司虽提起确认解除无效之诉，但生效判决驳回其诉请，因此《租赁合同》于郑氏公司收到解除通知时解除，《租赁合同》第二十条第4款约定“合同因故解除或提前终止，合同解除或终止后30日内，乙方（郑氏公司）需……及时清场并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方（前锋公司）”，而郑氏公司在收到解除通知和退还场地通知后未在30日内清场。虽然郑氏公司辩称其因前锋公司强制打围而无法清场，但其仅举示了2张照片予以证明，从其举示的照片来看，照片上的前锋公司在租赁场地发出的关于清场的公告时间为2015年5月9日，距郑氏公司收到解除通知之日已超过30日，故即使该照片内容属实，亦只能表明前锋公司在郑氏公司未按合同约定期限撤场和恢复原状后而自行采取救济措施，不能作为郑氏公司承担未恢复原状违约责任的抗辩事由。本案中，前锋公司虽然以恢复原状损失的名义提起诉请，但其诉请依据为《租赁合同》第二十条第6款“乙方未按本合同约定恢复租赁场地原状的，应按当时租约年基本租金的20%向甲方赔偿损失”的约定，表明其实质主张的是违约金而非损失，人民法院有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以调整。本案中，约定的违约金应为400512元，前锋公司所举示的《情况说明》《财富又一城保利影院拆除及货物转运合同》、增值税专用发票显示其因拆除而发生的费用为335500元，存在违约金过分高于损失的情形，但一审将其酌定为30000元亦过分低于损失，本院根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定将其调整为340000元。 四、关于郑氏公司是否应向前锋公司赔偿免租期租金损失的问题，《租赁合同》并无郑氏公司需因违约而赔偿免租期租金的约定，免租期是前锋公司自愿作出的意思，说明其在签订合同时已自愿放弃了免租期间的租金利益，故在合同无特别约定的情形下，不宜再将免租期的租金作为损失予以支持。 五、关于郑氏公司是否应当向前锋公司赔偿律师费、公证费的问题，本案纠纷系因郑氏公司拖欠租金而产生，本院亦认为郑氏公司应承担相应的违约责任，根据《租赁合同》第二十二条第2项“如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于……公证费、律师费”的约定，郑氏公司应向前锋公司赔偿律师费、公证费。一审中，前锋公司举示了委托代理合同、发票和网上银行交易凭证以证明其因本案产生律师费318093元，郑氏公司对上述证据本身的真实性无异议，但认为不具有关联性，本院认为，委托代理合同载明委托事项为本案所涉纠纷，网上银行交易凭证亦有部分备注为律师代理费，能够证明支出的费用系本案纠纷所产生的律师费，本院予以认定。关于前锋公司主张的公证费4000元，其中1000元公证书有四川省律政公证处的收款凭证以及相应的公证书为证，具有真实性，本院予以认定；另外3000元公证费的收款凭证载明付款单位为壹购公司，并非前锋公司支出的费用，故本院对该3000元公证费不予支持。综上，郑氏公司应向前锋公司支付律师费318093元、公证费1000元。 六、关于保利公司是否应就郑氏公司债务承担连带清偿责任的问题。《租赁合同》第二十三条第1款约定“乙方（郑氏公司）、丙方应就本协议项下责任和义务互相承担连带保证责任”，故保利公司应对郑氏公司债务承担连带清偿责任。保利公司上诉主张，前锋公司对郑氏公司享有留置权而自动放弃，且其放弃的金额高于担保债权金额，根据《物权法》第一百七十六条、《担保法》第二十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条第三款规定，保利公司作为保证人应当免除担保责任。关于前锋公司是否具有留置权的问题，本院认为，1、虽然《租赁合同》第二十条第8、9款约定前锋公司在郑氏公司未按合同约定交还租赁场地时可以处理租赁场地内的郑氏公司财物，并以财物所得变现充抵相关费用，但留置权是法定担保物权，只能直接依据法律规定形成，当事人不能以约定形式设立留置权，故上述约定不能视为前锋公司具有留置权。2、《物权法》第二百三十条第一款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”，由此可见留置权的前提是权利人在债务人不履行到期债务前“已经合法占有”债务人的动产，而本案中，但本案中，根据合同约定，前锋公司只有在郑氏公司未交还租赁场地后才可以处理郑氏公司财物，其在郑氏公司未按约履行租金债务前并未合法占有场地内的郑氏公司财物，故前锋公司并不享有留置权，其将场地内的郑氏公司财物归还给郑氏公司的行为不能视为其放弃了留置权。综上，前锋公司并无放弃留置权的情形，保利公司主张免除其保证责任的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人前锋公司的上诉请求部分成立，保利公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第四项，即“驳回四川郑氏影业有限公司的反诉请求”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初782号民事判决第一、二、三项，即“四川郑氏影业有限公司应支付成都前锋上普实业有限公司2015年1月1日至2015年3月10日期间拖欠的租金416384元、2015年3月11日至2015年6月1日房屋占用费487874元、2014年10月1日至2015年6月1日期间拖欠的物管费634514元、水费4638.60元、电费41922.6元，恢复房屋原状费用30000元，违约金50000元，合计1665333.20元，扣除四川郑氏影业有限公司交付的保证金200000元，四川郑氏影业有限公司还应支付成都前锋上普实业有限公司1465333.20元，限于本判决生效之日起十五日内履行。”“重庆保利万和电影院线有限责任公司对四川郑氏影业有限公司的前述债务承担连带清偿责任。”“驳回成都前锋上普实业有限公司本诉的其他诉讼请求。”； 三、四川郑氏影业有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都前锋上普实业有限责任公司支付租金、房屋占用费、物管费、水费、电费共计1385333.2元（2015年1月1日至2015年3月10日期间租金416384元+2015年3月11日至2015年6月1日房屋占用费487874元+2014年10月1日至2015年6月1日期间物管费634514元、水费4638.60元、电费41922.6元－四川郑氏影业有限公司交付的保证金200000元）； 四、四川郑氏影业有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都前锋上普实业有限责任公司支付未恢复原状违约金340000元； 五、四川郑氏影业有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都前锋上普实业有限责任公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以897459.2元为本金，按每日万分之二的标准从2015年6月6日计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）； 六、四川郑氏影业有限公司向成都前锋上普实业有限责任公司支付律师费318093元、公证费1000元； 七、重庆保利万和电影院线有限责任公司对四川郑氏影业有限公司在本判决第三、四、五、六项下的债务承担连带清偿责任； 八、驳回成都前锋上普实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费26755元，由四川郑氏影业有限公司负担13565元，由成都前锋上普实业有限责任公司负担13190元。一审反诉案件受理费30539元，由四川郑氏影业有限公司负担。二审成都前锋上普实业有限责任公司上诉案件受理费18149元（成都前锋上普实业有限责任公司已预交22702元），由四川郑氏影业有限公司负担10740元，由成都前锋上普实业有限责任公司负担7409元。二审重庆保利万和电影院线有限责任公司上诉案件受理费17988元（重庆保利万和电影院线有限责任公司已预交），由重庆保利万和电影院线有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  王果 审判员  李玲 二〇一九年十一月十一日 书记员  罗菲