青海省德令哈市人民法院   民事判决书   （2019）青2802民初960号   原告：蔡长命，男，1965年11月8日出生，汉族。   委托诉讼代理人：蔡维栋，男，1979年9月29日出生，汉族，住青海省民和县。系原告蔡长命兄弟。   被告：靳文忠，男，1986年4月12日出生，汉族，住青海省德令哈市。   第三人：张连青，男，1966年2月18日出生，汉族,住德令哈市。   原告蔡长命与被告靳文忠、第三人张连青合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡长命及其委托诉讼代理人蔡维栋，被告靳文忠到庭参加诉讼。第三人张连青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告蔡长命诉称，2014年4月9日，原告与被告签订房屋土地转让协议，约定由被告向原告转让德令哈三社的房屋与庒廓，共计房屋六间，耕地10.4亩，转让费66000元。原告分多次向被告付款，2014年4月5日，原告付清余款。后原告得知上述房屋与耕地是被告从张连青处承包所得，张连青多次采取措施妨碍原告居住该转让房屋。2018年4月9日，蔡维栋与李长梅签订土地承包合同，约定蔡维栋以3500元向李长梅出租上述10.4亩土地，张连青领取了2000元土地租金。原告多次请求被告采取措施保证原告居住。生活与生产，被告拒绝采取行动。现请求依法判令1.被告返还房屋与土地转让款66000元与违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。   原告蔡长命围绕其诉讼主张，向本院提交下列证据材料：   1.原告身份证复印件一份，拟证实原告的身份信息，具体有诉讼主体资格。   2.房屋土地转让协议原件一份，拟证实2014年4月9日原告（甲方）靳文忠与被告（乙方）蔡长命签订《房屋土地转让协议书》，约定“一、甲方在德令哈村三社房屋和庄廓永久性转让给乙方，房屋间数6间。二、耕地房屋后一片计4.3亩……，前滩1.7亩……前滩转弯3.4亩，共计10.4亩。三、转让时间2013年8月27日，房屋包括耕地面积共计陆万陆仟元整。四、乙方一次性付清上述现款后，甲方提供身份证复印件和户口本复印件……。甲方处签字为靳文忠，证明人李生贵，靳齐福，乙方处无签名。”   3.收条原件三份，拟证实原告于2012年12月24日靳国政（靳文忠父亲）出具收条一份，载明“今收到房款肆万肆仟元整，收款人靳国政，交款人蔡长命，证明人靳齐福。”2013年10月14日靳国政出具收条一份，载明“今收到蔡长命房款54000元，大写伍万肆仟元整，下欠12000元，大写壹万贰仟元整，收款人靳国政。”2014年4月5日靳国政出具收条一份，载明“今收到蔡长命房款6000元，大写陆仟元整，下欠6000元，大写陆仟元整，今收人靳国政。”   4.《协议书》复印件一份，拟证实2007年3月29日靳国政（买方）与第三人张连青（卖方）签订该协议。其中约定：“张连青庄廓一付，房子刘健协议作价为肆万壹仟元整（41000）卖给靳国政，长期承包张连青土地拾亩（10亩）10亩土地长期承包费在肆万壹仟元整中包括。庄廓外大门暂时张靳二家合走，如以后张连青别处搬走，外大门归靳国政所有，大门外猪圈一间卖给靳国政所有，里外大门砖墩子为界往西小外院为张连青所有。长期承包土地10亩为4处……，张靳二人协定，靳国政每年上交柒亩（7亩）地水税，享受陆亩（6亩）地粮食补贴。现靳国政、张连青协定，现交贰万壹仟元（21000）预付金，其余贰万元于20008年元月15日交清……本协议一式两份，买卖双方各执一份，于2007年3月29日生效。卖方张连青，买方靳国政，担保人伊文春、赵玉廷、张连元。”   被告靳文忠辩称，房屋及土地是原告购买所得，原告人购买后拆除了围墙、大门。只要原告恢复原状之后我愿意支付，诉讼费我不承担。1、原告与答辩人之间合同义务履行完毕：原告与答辩人2012年前后签订房屋及土地转让协议，协议签订后，原告蔡长命分三次支付了合同价款，第一笔支付定金1000元，第二笔支付了20000元后答辩人便将房屋土地全部交付给原告，答辩人合同义务已履行完毕；2、原告起诉答辩人其实是基于侵权事实，但侵权人却并非答辩人：原告在事实理由中称，张连青阻碍原告居住、转让、收取租金等侵权行为，均系张连青实施，与答辩人无关，对上诉侵权行为，原告应以张连青为被告提起诉讼而非答辩人。综上所述，原告的诉讼请求及无事实依据，也无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。   被告靳文忠围绕其答辩意见，向本院提交下列证据材料：   被告身份证复印件一份，拟证实被告的身份信息，具体有诉讼主体资格。   第三人张连青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未在法定期限内未提交答辩意见及证据。   经审理查明，本案案涉土地系第三人张连青承包经营。2007年3月29日靳国政（买方）与第三人张连青（卖方）签订《协议书》。其中约定：“张连青庄廓一付，房子六间协议作价为肆万壹仟元整（41000）卖给靳国政，长期承包张连青土地拾亩（10亩），10亩土地长期承包费在肆万壹仟元整中包括。庄廓外大门暂时张靳二家合走，如以后张连青别处搬走，外大门归靳国政所有，大门外猪圈一间卖给靳国政所有，里外大门砖墩子为界往西小外院为张连青所有。长期承包土地10亩为4处……，张靳二人协定，靳国政每年上交柒亩（7亩）地水税，享受陆亩（6亩）地粮食补贴。现靳国政、张连青协定，现交贰万壹仟元（21000）预付金，其余贰万元于20008年元月15日交清……本协议一式两份，买卖双方各执一份，于2007年3月29日生效。卖方张连青，买方靳国政，担保人伊文春、赵玉廷、张连元。”   2014年4月9日原告（甲方）靳文忠与被告（乙方）蔡长命签订《房屋土地转让协议书》，约定“一、甲方在德令哈村三社房屋和庄廓永久性转让给乙方，房屋间数6间。二、耕地房屋后一片计4.3亩……，前滩1.7亩……前滩转弯3.4亩，共计10.4亩，三、转让时间2013年8月27日，房屋包括耕地面积共计陆万陆仟元整。四、乙方一次性付清上述现款后，甲方提供身份证复印件和户口本复印件……。甲方处签字为靳文忠，证明人李生贵，靳齐福，乙方处无签名。”协议签订后，原告按约定支付了66000元人民币，双方开始履行该协议。   另查明，本案案涉土地确权登记在第三人张连青名下，原告蔡长命户籍地位于青海省民和县，被告靳文忠户籍地位于德令哈市××镇。   本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。特定村民只有使用权没有所有权。本案中原、被告为德令哈村集体外成员，其签订的协议虽载明房屋土地永久性转让协议，但实为宅基地买卖附赠土地协议。因违反宅基地、土地不得买卖的强制性法律规定，双方所签订的协议应为无效协议。   对于原告主张被告返还66000元“转让款”及违约金10000元的诉求，根据我国合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告返还违约金10000元的诉求本院不予支持，被告靳文忠应返还66000元“转让款”，但原告蔡长命在经营期间也确有一定收益，应于折抵。对于折抵部分，根据本案情况，结合本地土地承包经营和房屋租赁实际，酌情确定房屋租赁每年1000元，土地承包费用平均每亩土地每年300元。即2014年至2019年共计6年，房屋租赁6年6000元，10亩土地6年18000元，共计24000元应于折抵。综上，被告靳文忠应返还原告蔡长命42000元。对于被告靳文忠辩称，原告损坏转让房屋、围墙，要求赔偿部分，其未提供相应证据，本院不予支持。因第三人张连青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。张连青与本案无直接权利义务负担，不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告靳文忠返还原告蔡长命依据协议取得的42000元。（此款限本判决生效后十五日内一次性返还。）   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告其他诉讼请求。   案件受理费1700元，减半收取计850元，由原被告平均负担，即每人负担425元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 喇兴儒     二〇一九年十一月二十四日   书记员 康 凯