上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23304号原告(反诉被告)：上海开隆汽车贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：裘武卫，执行董事。委托诉讼代理人：张晓。委托诉讼代理人：施奇聪。被告(反诉原告)：上海煜申实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：董德胜，总经理。委托诉讼代理人：周檑郁。委托诉讼代理人：何培民，上海市友林律师事务所律师。原告上海开隆汽车贸易有限公司(以下简称开隆公司)与被告上海煜申实业有限公司(以下简称煜申公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年7月16日、10月29日公开开庭进行了审理。开隆公司委托诉讼代理人张晓、施奇聪，煜申公司委托诉讼代理人周檑郁、何培民到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。开隆公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判决确认原、被告双方房屋租赁合同于2018年5月18日解除；2、判令煜申公司向开隆公司支付违约金人民币(以下币种同)71,638.31元(计算标准：合同约定的月租金20,508.43元及月物业管理费3,371元之和的3倍);3、判令煜申公司向开隆公司支付自2018年7月16日起至实际交还房屋之日止以合同约定的日租金标准的3倍计算的房屋使用费(合同约定的租金标准为674.25元/天，房屋使用费的计算标准为674.25元/天×3=2,022.75元/天);4、判令煜申公司立即腾空房屋交还开隆公司。本诉的事实与理由：开隆公司与煜申公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：开隆公司将位于上海市闵行区虹莘路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称系争租赁房屋)租赁给煜申公司使用，租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。在合同履行过程中，煜申公司长期拖欠租金、物业管理费，经多次催要均未果。开隆公司遂于2018年5月8日向煜申公司发送《房屋租赁合同》解除通知书，煜申公司于当日签收该通知书，故双方的房屋租赁合同于通知书载明的2018年5月18日解除。合同解除后，煜申公司应向开隆公司返还系争租赁房屋，但煜申公司至今未向开隆公司返还系争租赁房屋。嗣后，煜申公司实际支付租金至2018年12月31日；且煜申公司自称其自2018年7月16日起未再使用系争租赁房屋。故开隆公司主张自2018年7月16日起按合同约定的标准计算房屋使用费，自2018年7月16日起至2018年12月31日止的租金用于抵扣煜申公司应付的房屋使用费。煜申公司针对本诉辩称，对双方的房屋租赁合同关系无异议；开隆公司于2017年9月19日向包含煜申公司在内的商户发送房屋退租通知书，该通知书载明双方的合同于2017年12月31日解除，且根据合同约定，原、被告双方均有权提前三个月通知对方以解除合同，故双方的房屋租赁合同已于2017年12月31日解除。在开隆公司发出退租通知书之前，煜申公司已经将租金支付至2017年12月31日，煜申公司不存在违约行为，导致合同的解除原因在开隆公司，故不同意开隆公司要求支付违约金的诉讼请求。根据房屋租赁合同约定，如果煜申公司未及时交还房屋的，应按照日租金标准的三倍向开隆公司支付使用费，该条款的适用前提是煜申公司存在违约行为，本案中煜申公司不存在违约行为。双方的合同于2017年12月31日解除后，双方就补偿问题进行协商，但是开隆公司未对煜申公司装修损失进行赔偿，亦未向煜申公司支付违约金，故煜申公司继续占有使用系争租赁房屋，并支付租金至2018年12月31日。由于系争租赁房屋被断水断电，故煜申公司自2018年7月16日起无法使用系争租赁房屋，房屋及钥匙尚未交还给开隆公司。煜申公司无法继续使用系争租赁房屋系开隆公司的违约行为所致，故煜申公司不同意开隆公司的要求支付房屋使用费的诉讼请求。另，煜申公司向本院提出反诉请求：1、判令开隆公司支付煜申公司违约金71,638.31元；2、判令开隆公司赔偿煜申公司装修损失(该损失以实际的评估价格为准)；3、判令开隆公司返还煜申公司支付的自2018年7月16日起至2018年12月31日止的租金112,796元(计算方式：20,508.43元/月，共计5.5个月)及自2018年7月16日起至2018年9月30日止的物业费8,427.5元(计算方式：3,371元/月，共计2.5个月)。审理中，煜申公司将第2项诉讼请求变更为：判令开隆公司赔偿煜申公司装修损失476,105元(计算方式：煜申公司装修总费用680,150元，煜申公司实际使用了三年，故开隆公司应赔偿煜申公司装修总费用的70%，即680,150元×70%=476,105元)。反诉的事实及理由：原、被告之间就系争租赁房屋签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，开隆公司将系争租赁房屋出租给煜申公司，租期10年。合同履行过程中，开隆公司于2017年9月19日委托上海开隆汽车贸易虹桥有限公司(以下简称虹桥公司)向包括煜申公司在内的租户发送《房屋退租通知》，提出于2017年12月31日退租。根据合同约定，任何一方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，并赔偿对方三个月租金及物业管理费作为违约金，开隆公司提前解约的，需赔偿煜申公司装修损失。故煜申公司同意开隆公司提前解约，并要求开隆公司向煜申公司支付违约金、赔偿装修损失47.6余万元，但在协商过程中，开隆公司拒绝按约向煜申公司履行赔偿义务，致使煜申公司无法搬离系争租赁房屋。且开隆公司在煜申公司已经支付租金至2018年12月31日的情况下，擅自于2018年7月16日采取停水、停电、取消门禁、禁止停车等措施，煜申公司被迫停止经营。故煜申公司提出上述反诉诉讼请求。开隆公司针对反诉辩称，不同意煜申公司的全部反诉诉讼请求。根据双方的合同约定，租金、物业管理费等均是先付后用；因煜申公司长期拖欠相关费用，开隆公司遂向煜申公司发送解除合同通知，煜申公司也已签收该通知，故双方的合同于2018年5月18日解除。导致双方租赁合同解除的原因在于煜申公司长期拖欠相关费用，根据合同约定，因煜申公司违约导致合同解除的，开隆公司无需赔偿其装修损失。虽然虹桥公司于2019年9月19日向煜申公司发送了《房屋退租通知》，但煜申公司并未响应退租通知，故双方的租赁合同是继续履行至2018年5月18日。本院经审理认定如下事实：系争租赁房屋系开隆公司承租自案外人上海井亭实业公司。开隆公司(出租方、甲方)与煜申公司(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订有《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争租赁房屋出租给乙方使用，计租面积为224.75平方米；乙方确认，上述房屋已根据乙方需求，由甲方统一装修，装修费用由乙方承担；乙方承租系争租赁房屋作经营办公用；租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租赁期间，乙方租金按计租面积计算，标准为3元/平方米/天，每五年递增3%，即2015年1月1日至2019年12月31日期间租金为1,230,506.25元，每年应付租金为246,101.25元；2020年1月1日至2024年12月31日期间的租金为1,267,421.44元，每年应支付253,484.29元；乙方按年度支付租金，先付后用，应于每年12月31日前支付完毕下个租赁年度租金；租赁期间，乙方物业管理费按计租面积计算，标准为15元/平方米/天，每月应付3,371元，每季度应付10,113元；乙方按季度支付物业管理费，先付后用，应于每季度开始前15日支付完毕下个季度物业管理费；若乙方无正当理由逾期未支付租金、物业管理费或其他费用，每逾期一日，应按未付租金之千分之五向甲方支付违约金；租赁期间，若乙方有下列行为之一，甲方可提前解除本合同，乙方应向甲方支付3个月租金及物业管理费作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应承担损失赔偿责任：(1)乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日以上的；若甲乙双方中一方，提出提前解除合同的，须提前三个月通知对方，并赔偿对方3个月租金及物业管理费作为违约金；甲方提出解约的，须赔偿乙方装修损失，赔偿金额按以下方式计算：(乙方装修投入÷租赁期限)×未履行租赁期限；乙方应在本合同提前解除或到期当日腾空租赁房屋，将房屋以良好的可租用状态交还给甲方，若乙方逾期未交还房屋的，甲方有权按合同终止日前日租金的三倍和实际占用天数收取乙方房屋占用费，同时乙方应承担占用期间的物业管理费及相关能源费用。上述合同签订后，开隆公司向煜申公司交付了系争租赁房屋。2017年9月4日，虹桥公司向煜申公司发送《房租费用催缴通知》，该通知载明：贵方租用我司位于上海市闵行区虹莘路XXX号XXX楼XXX室的房屋，根据双方签订的房屋租赁合同，现我司向贵司发出缴费通知，具体费用如下：1、物业管理费收取时间从2017年4月1日至2017年12月31日，应缴费金额30,339元；2、电费收取时间从2017年3月1日至2017年8月31日，应缴费金额10,756.45元，共计费用41,095.45元，请贵司于2017年10月1日前按此通知支付租金及相关费用，支付公司名称：上海开隆汽车贸易虹桥有限公司。该通知并附开户行及账号。2017年9月19日，虹桥公司向煜申公司发送《房屋退租通知》，该通知载明：贵方租用系争租赁房屋，因我司内部调整，将于2017年12月31日退租，请提前做好退租准备；相关退租事宜，请于2017年9月21日下午2点到本大楼9楼会议室协商，请贵方予以配合，安排相关人员与会。2018年4月12日，虹桥公司向煜申公司发送《房屋退租通知》，该通知载明：因我司内部调整，已于2017年9月下发房屋退租通知，并就此事协商：由租户提供相关装修合同(复印件)及付款发票存根联(复印件)。我司将以此为依据，根据我司与贵司签署的房租合同相关内容给予补偿。现已2018年4月，贵司尚未有退租迹象，且未支付合同内约定费用：1、2018年1月1日至2018年4月30日租金82,033.75元；2、2018年1月1日至2018年4月30日物业管理费13,484元；3、2017年3月1日至2018年2月28日的电费6,822元，共计费用102,339.75元。请租户于2018年5月4日前联系物业，办理相关退租手续，我司将于2018年5月7日解除贵司在我司的相关物业支持(停车位、门禁系统、强弱电、保安保洁等)。2018年5月8日，开隆公司向煜申公司发送《解除通知书》，该通知书载明：2017年9月19日，开隆公司委托虹桥公司发函煜申公司协商解除《房屋租赁合同》，但煜申公司并未按函告通知的时间前往协商相关解除事宜，双方并未对解除租赁关系达成一致意见，该《房屋租赁合同》对双方仍有约束力，开隆公司继续履行《房屋租赁合同》项下全部合同义务。截至2018年4月30日，煜申公司拖欠2018年1月1日至2018年4月30日的租金82,033.75元、2018年1月1日至2018年4月30日的物业管理费13,484元、2017年3月1日至2018年4月30日的电费7,916.18元。鉴于煜申公司长期拖欠租金、物业管理费及电费，开隆公司有权依据《房屋租赁合同》第5.3条之约定解除租赁合同，并要求煜申公司承担相应违约金，故开隆公司再次委托虹桥公司发函给煜申公司，希望煜申公司能于2018年5月5日前办理相关退租手续，但煜申公司仍未予理睬。现开隆公司再次发函告知煜申公司：1、煜申公司拖欠房屋装修费、租金、物业管理费及租金远超过30日，开隆公司依据合同约定于2018年5月18日依法解除双方的《房屋租赁合同》；2、煜申公司应于2018年5月18日前支付拖欠的全部费用，并依约承担违约责任；3、若煜申公司未在上述时间完成退租撤场工作，开隆公司将依法采取相应措施，包括但不限于取消门禁授权、禁止停车、停水、停电等，以维护自身的合法权益，由此产生的一切后果及风险由煜申公司自行承担。煜申公司于2018年5月8日签收该通知书。煜申公司的付款情况为：2015年3月27日，煜申公司向上海宝信汽车销售服务有限公司(以下简称宝信公司)支付租金307,818.16元；2017年10月25日，煜申公司向虹桥公司支付物业费41,095.45元；2018年5月9日，煜申公司向虹桥公司支付租金103,433.93元；2018年5月21日，煜申公司向虹桥公司支付租金及物业费170,809.5元；2018年6月28日，煜申公司向虹桥公司支付物业费10,113元。上述付款均由开隆公司向煜申公司开具发票。另查明，虹桥公司于2017年9月19日向案外人上海连达汽车装饰有限公司、上海智柯广告有限公司发送了《房屋退租通知》，通知内容同虹桥公司于2017年9月19日发送给煜申公司的《房屋退租通知》内容。2018年4月12日，虹桥公司向上海连达汽车装饰有限公司发送《房屋退租通知》，该通知中载明的事项基本同虹桥公司当天发送给煜申公司的《房屋退租通知》内容。再查明，虹桥公司系开隆公司的全资子公司，开隆公司系宝信公司的全资子公司。虹桥公司实际负责系争租赁房屋的租赁管理事宜。以上事实，由开隆公司提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房租费用催缴通知》、《房屋退租通知》、网上银行电子回单、收款回单、《解除通知书》、《解除通知书》签收表、(2018)沪0112民初32236号案件庭审笔录，煜申公司提交的《房屋租赁合同》、网上银行电子回单、发票、《房租费用催缴通知》、《房屋退租通知》以及开隆公司、煜申公司的当庭陈诉予以佐证。煜申公司提交的《工程装修施工合同》、补充协议、付款凭证及发票，用以证明煜申公司对系争租赁房屋进行装饰装修所产生的装修损失，开隆公司对该组证据均不予认可，本院认为该组证据与本案无关联性，故对该组证据不予采纳。本案的争议焦点：开隆公司委托虹桥公司于2017年9月19日向煜申公司发送的《房屋退租通知》是否产生合同解除的法律效力？对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)关于合同解除权的规定，《合同法》系将合同解除权赋予守约方，违约方并无合同解除权，在对方并无违约情形的情况下，违约方不得单方解除合同。本案中，虽然开隆公司与煜申公司在《房屋租赁合同》中约定：“若任意一方提出提前解除合同的，须提前三个月通知对方，并赔偿对方三个月的租金及物业管理费作为违约金；开隆公司提出提前解约的，须赔偿煜申公司装修损失”，但该约定应理解为提前解约一方之解约请求得到对方应允致使合同解除后，提前解约一方应承担的违约责任，而非合同的解除条件。故开隆公司根据上述约定委托虹桥公司于2017年9月19日向煜申公司发送《房屋退租通知》，要求煜申公司于2017年12月31日退租，但在煜申公司不存在违约情形的情况下，开隆公司无权单方解除合同，故2017年9月19日的《房屋退租通知》并不产生合同解除的法律效力。综上，本院认为，开隆公司与煜申公司之间就系争房屋租赁合同签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。煜申公司作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但煜申公司在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对开隆公司主张的诉讼请求1，本院认为，开隆公司以其于2018年5月8日发送的《解除通知书》上载明的合同解除日期，即2018年5月18日作为合同解除日，于法无悖，本院予以支持。对开隆公司主张的诉讼请求2，本院认为，基于讼争合同的解除原因系煜申公司拖欠租金、物业管理费所致，开隆公司对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。对开隆公司主张的诉讼请求3，本院认为，煜申公司自2018年7月16日起即因开隆公司对系争租赁房屋停水停电而停业，并未在讼争房屋内从事经营活动，对此，开隆公司亦无异议，故对开隆公司主张的自2018年7月16日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，本院认为，应以合同约定的租金标准之50%(即674.25元/天×50%=337.13元/天)予以计算更为公平合理。对开隆公司主张的诉讼请求4，本院认为，双方的租赁合同解除后，煜申公司当然应该向开隆公司返还系争租赁房屋，故对开隆公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于煜申公司已支付的2018年7月16日至2018年12月31日的租金112,796元、2018年7月16日至2018年9月30日的物业管理费8,427.5元，开隆公司同意用于直接抵扣煜申公司应付的房屋占有使用费，本院予以照准。对煜申公司的反诉诉讼请求，本院认为，开隆公司不存在违约行为，煜申公司向开隆公司主张的违约金、装修损失赔偿、租金及物业费返还均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海开隆汽车贸易有限公司与被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司就上海市闵行区虹莘路XXX号XXX楼XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除；二、被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海开隆汽车贸易有限公司违约金人民币71,638.31元；三、被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海开隆汽车贸易有限公司自2018年7月16日起至实际返还租赁房屋之日止以人民币337.13元/天的标准计算的房屋使用费；四、被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区虹莘路XXX号XXX楼XXX室房屋返还原告(反诉被告)上海开隆汽车贸易有限公司；五、被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司已付的租金人民币112,796元、物业费8,427.5元用于抵扣其上述应付款项相应的金额；六、驳回原告(反诉被告)上海开隆汽车贸易有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币5,029.36元，由被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计人民币2,078.62元，由被告(反诉原告)上海煜申实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年十一月六日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。