四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16198号 上诉人（原审第三人）：周健，男，1964年1月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘源远，四川兴蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐静，四川华敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑掉凤，女，1989年8月17日出生，汉族，住四川省成都市金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司。住所地：四川省金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，1980年8月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区，系该公司员工。 上诉人周健与被上诉人郑掉凤、四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周健上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回郑掉凤的全部诉讼请求，确认周健与尚缘公司于2012年11月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效；本案一、二审诉讼费由尚缘公司负担。 事实和理由：一、周健在一审中作为有独立请求权的第三人，依法提出了要求确认周健与尚缘公司之间就案涉房屋所签买卖合同合法有效的诉请，根据合同法第三十二条的规定，应予支持。而一审法院审理逻辑错误，对前述合同是否已经解除进行了审查，并判决驳回了周健的主张。事实上，合同解除的前提，是合同成立且合法有效，这恰恰印证了周健的主张成立。二、一审认定事实错误，具体表现在：1.尚缘公司在一审提交了一份2014年8月7日的《项目债务清单》，其中列明周健是债权人，原债务200万元，锁定债务200万元，该清单上有尚缘公司前后两批股东的签字及捺印确认。而一审法院在尚缘公司自认与周健之间存在债权债务关系的情况下，却以周健无证据证明双方之间存在债权债务关系为由，未支持周健的该抗辩主张，明显错误。2.郑掉凤与尚缘公司所签订的《商品房买卖合同》，未载明签约时间，购房款的支付亦无转账痕迹，郑掉凤关于所付房款资金的来源也无证据证明，疑点重重。一审法院仅凭一份收款收据就认定郑掉凤已实际支付全部购房款，完全不符交易习惯。一审中，郑掉凤关于合同签订于2016年1月15日以及其以现金方式支付全部房款的陈述，明显存在矛盾和不符常理之处，对此周健有理由怀疑“合同不落签约日期、抱一大叠现金交易”的虚假性，并要求对此事实严格核实，但一审未予核实。3.周健与尚缘公司之间存在经济往来的事实，不能等同于已在事实上解除合同。一方面，《回购协议》中约定尚缘公司应向周健支付的回购款数额，与尚缘公司在一审中主张的不吻合，且基于回购房屋的合同解除应有对应手续并经双方确认解除的一致意思表示。另一方面，尚缘公司与周健之间的多次转款系因业务往来产生，不能单凭尚缘公司的意见就认定其付款是回购款。事实上，尚缘公司提交证据所称的付款85万元，是周健应得的介绍购房提成佣金。周健介绍了多人在尚缘公司购房，尚缘公司每收到一批周健介绍客户所支付的房款后，就会向周健支付佣金，因此才会有多笔转账记录。此外，郑掉凤与尚缘公司之间的购房单价约定为2380元/平方米，明显与同时期同地段的市场价不相符。三、一审对尚缘公司主要负责人或直接责任人非法处置被查封财产的事实不理不问。案涉房屋上有查封措施，尚缘公司涉嫌违反刑法第三百一十四条、民事诉讼法第一百零二条、城市房地产管理法第三十八条第二款等规定，且根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》[（1997）经他字第8号]的规定，转让已经查封的房屋买卖合同无效；根据《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》[（1999）执他字第21号]的规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。此外，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更，转移登记手续。”四、周健的合法权益依法应得到保障。周健与尚缘公司签订《商品房买卖合同》及补充协议后，办理了网签手续，周健按约于2012年11月30日支付全部购房款。前述针对案涉房屋办理的备案登记具有对外公示的效力，案涉房屋在备案登记时权属已属于周健。在此情况下，郑掉凤与尚缘公司所签订的合同已无法实际履行，且未办理备案登记的合同不能对抗合法的已进行备案的合同。在一房多卖情况下，只有办理商品房买卖合同备案登记手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得以有效保障。 郑掉凤辩称，周健与尚缘公司虽签订了商品房买卖合同并办理合同备案登记，但结合双方同时签订《回购协议》的事实，以及尚缘公司陈述签订合同并办理备案是为借款提供担保而非真实买卖交易的意见，周健与尚缘公司之间的纠纷应根据审理民间借贷纠纷的司法解释第二十四条的规定处理，不应按房屋买卖合同关系处理。周健述称其已向尚缘公司支付购房款，但对此无证据证明。基于此，一审认定周健的备案登记不具有排斥真实购房人物权变动权益的法律效果，是正确的。郑掉凤与尚缘公司之间是真实的房屋买卖，郑掉凤已履行了房款支付义务，且房屋已实际交付使用，一审支持郑掉凤要求尚缘公司协助办证的主张，是正确的。请求驳回上诉，维持原判。 尚缘公司辩称，其与周健就案涉房屋签订商品房买卖合同和补充协议，开具收款收据以及办理合同备案手续，只是以房屋买卖的形式作为尚缘公司向周健借款债务提供的担保，尚缘公司与周健之间不存在房屋买卖的真实意图。且，根据《回购协议》，尚缘公司已向周健退还全部款项，双方所签前述合同根据约定即视为已经解除，周健应协助尚缘公司办理撤销合同备案登记的手续。尚缘公司向郑掉凤出售案涉房屋，是真实意思表示，且已实际履行。请求驳回上诉，维持原判。 郑掉凤向一审法院起诉请求：1.判令尚缘公司和周健向金堂县房管局申请撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记（合同签约备案号：4XXX7）；2.判令尚缘公司协助郑掉凤办理位于四川省金堂县不动产权证书；3.本案诉讼费由尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月16日，尚缘公司（出卖人）与郑掉凤（买受人）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于四川省金堂县住宅房屋，预测建筑面积114.75㎡，房屋总价款285728元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；付款方式为一次性付款；买受人在2016年2月19日前支付该商品房全部价款；出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期在60日之内后，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。出卖人自本合同签订之日起Ｘ日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起Ｘ日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证等。201４年1月３日，郑掉凤向尚缘公司支付了定金２万元，2014年1月16日支付购房款265728元，共计支付285728元。2016年2月1日，尚缘公司向郑掉凤交付了上述房屋，郑掉凤当日交纳了办理房屋权属证书的契税、维修基金等费用计6358.93元。上述房屋，郑掉凤现已占有使用。 一审另查明，2012年11月29日，尚缘公司与周健签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》。尚缘公司将其开发建设的位于四川省金堂县住宅房屋出售给周健，房屋测绘建筑面积114.75㎡，房款183600元。合同签订当日，尚缘公司开具了收据，收到周健认购房款183600元，并进行了商品房买卖合同备案，签约备案号：4XXX7，出卖人尚缘公司，买受人周健，备案地址：四川省金堂县。合同签订当日，尚缘公司（甲方）还与周何渝、周健（乙方，二人系父子关系）签订了一份《回购协议》。回购协议载明：“乙方用全款734400元，购入甲方开发的位于金堂县“尚缘国际”住宅四套：，总建筑面积为：459平方米。经甲乙双方自愿、平等协商一致，乙方同意甲方在2013年3月29日以前有权将上述房屋回购。若甲方能在2013年3月29日前足额退还乙方已支付的全部购房款75万元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。如果甲方在2013年3月29日不能用全部价款回购相应房产则视同甲方放弃回购权利”。尚缘公司于2013年1月31日前向周健共计支付了857480元，但上述房屋的备案登记至今未解除。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、回购协议、中国工商银行网上银行电子回单、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，尚缘公司与周健同日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，又签订了《回购协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，均属有效合同。但从合同的履行情况来看，尚缘公司是在《回购协议》签订后，按照协议约定期限足额退还了周健的购房款，至于多付金额不影响退款事实的成立和回购协议的履行。因此，尚缘公司更加全面地履行了《回购协议》。《回购协议》既然已经履行，购房合同则应“作废”，并应解除备案登记。一审庭审中，周健认为《回购协议》约定退还购房款75万元，但尚缘公司转款多达85万元，且未注明转款事由。周健与尚缘公司存在债权债务关系，经济往来也很正常。周健虽然提出质疑，但是未提供相应的证据。综上，尚缘公司与周健签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》，因尚缘公司全面履行了《回购协议》而解除作废，周健的诉讼请求应予驳回。商品房买卖合同签约备案，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。尚缘公司与郑掉凤签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定合法有效。郑掉凤支付了全部购房款，尚缘公司交付了房屋，双方签订的合同已实际履行。据此，郑掉凤取得案涉房屋物权，周健应协助尚缘公司撤销案涉商品房的合同签约备案。郑掉凤的诉讼请求，一审法院予以支持。至于周健认为郑掉凤存在恶意购买，因其未举出相应证据，故一审法院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，一审法院判决：一、周健于判决发生法律效力后十日内协助尚缘公司撤销位于四川省金堂县买卖合同备案登记（合同签约备案号：4XXX7）；二、尚缘公司于判决发生法律效力后三十日内协助郑掉凤办理位于四川省金堂县不动产权证书；三、驳回周健的诉讼请求。一审案件受理费2036元，由尚缘公司负担50元，周健负担1986元。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋于2015年1月8日被岳池县人民法院采取查封措施，后又陆续被成都市成华区人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院、成都市青羊区人民法院、岳池县人民法院、成都市成华区人民法院分别采取查封措施。上述查封措施目前未解除。 二审中，对《回购协议》约定的“若甲方（即尚缘公司）能在2013年3月29日前足额退还乙方（即周健、周何渝）已支付的全部购房款750000元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。”中“甲方与乙方所签订的购房合同作废”的理解，尚缘公司、周健一致认为是指合同解除。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、周健要求确认其与尚缘公司于2012年11月29日所签《商品房买卖合同》及补充协议有效的主张能否成立。 本案中，尚缘公司否认与周健之间存在真实的商品房预售合同关系，并述称签订合同及办理网签备案登记，是因与周健之间存在借款合同关系而将案涉房屋作为尚缘公司债务的担保。而周健则主张其与尚缘公司之间就案涉房屋达成了买卖合意。对此，本院认为，首先，根据2012年11月29日的《商品房买卖合同》的约定，尚缘公司应于2014年6月30日前向周健交付房屋，于周健办理完委托办证手续后365日内协助周健取得案涉房屋的所有权证。但至今房屋未向周健交付，也未办理产权转移登记至周健名下，而周健并无证据证明在本案诉讼前就此向尚缘公司主张过权利，此情形不符合通常购房人的行为。其次，周健主张其与周何渝共计向尚缘公司购买了包含案涉房屋在内的四套住房，系一并支付的购房款75万元，但关于房款已付清的事实，周健除持有尚缘公司开具的《收款收据》外，其关于已实际付款的凭据，是周健在一审中提交的9张银行POS单据，因字迹模糊，无法辨认付款人、收款人、交易金额、交易账号等信息，一审法院对此未予采信；二审中，周健虽申请由法院向相关银行进行核实，但周健未能提供其付款账户及尚缘公司的收款账号，由此导致付款事实不能查清，该举证不能的法律后果应由周健自行承担。再次，周健与尚缘公司签订商品房买卖合同的当日，双方及案外人周何渝还签订了《回购协议》，其中约定“周健、周何渝以734400元购入的四套房屋，尚缘公司有权在2013年3月29日前以75万元将房屋回购”。综合上述事实，尚缘公司关于双方之间并无真实房屋买卖意思表示，签订合同及办理备案登记仅是作为尚缘公司债务担保方式的主张，具有证据优势，能够证明尚缘公司与周健系以签订商品房买卖合同及办理备案作为借款合同的担保，故，双方之间基于2012年11月29日的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》所建立的法律关系性质，并非商品房预售合同纠纷。 本院在审理过程中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，向周健释明其与尚缘公司之间基于2012年11月29日的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》所建立的法律关系性质是担保合同关系，告知其变更诉讼请求，但周健拒绝对诉讼请求予以变更。本案中，周健要求确认其与尚缘公司所签订商品房买卖合同有效，该项主张的基础是认为双方之间建立的是房屋买卖合同关系，而经本院审查后认为该两方建立的是担保合同关系，但周健对其诉讼请求不予变更，故本案中本院对周健请求确认合同有效的主张不予支持。周健可基于与尚缘公司之间建立的担保合同关系另行主张权利。 二、郑掉凤请求撤销周健与尚缘公司就案涉房屋所签合同备案登记的主张能否成立，以及郑掉凤要求尚缘公司协助办理案涉房屋不动产权证的主张能否成立。 前一焦点已述及，周健与尚缘公司之间系担保合同关系，并非商品房预售合同关系，故，尚缘公司基于担保合同关系而将与周健签订的合同进行备案登记的行为，应予撤销。同时，《回购协议》中约定：“若甲方（即尚缘公司）能在2013年3月29日前足额退还乙方（即周健、周何渝）已支付的全部购房款750000元，视为甲方履行完毕上述所有商品房回购义务。甲方与乙方所签订的购房合同作废并由甲方收回，乙方承诺在3个工作日内无条件配合甲方解除上述房屋的备案登记，完成与乙方约定之回购条款。”庭审已查明，尚缘公司于2013年1月31日前向周健共计支付了857480元，一审据此认定回购条款已实际履行，尚缘公司与周健之间就案涉房屋在内的四套房屋所签购房合同在事实上已解除，并无不当，本院予以确认。周健与尚缘公司之间基于《回购协议》、《商品房买卖合同》所建立担保合同关系的认定，并不影响《回购协议》已实际履行的事实。根据约定，周健应在购房合同解除后配合尚缘公司解除相应房屋的备案登记手续。周健虽抗辩认为前述857480元与约定的75万元回购款数额不吻合，属于双方之间因其他经济关系支付的往来款，但，周健关于该857480元系尚缘公司支付的介绍购房佣金这一主张，除周健自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，尚缘公司对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，周健的该主张不成立；在所付款项无明确对应名目的情况下，尚缘公司的付款属于种类物，一审法院依据尚缘公司的主张认定付款事项系回购款，并无不当，本院对周健的该项抗辩主张不予采信。 郑掉凤与尚缘公司于2014年1月16日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定尚缘公司将案涉房屋出售给郑掉凤。一审已查明，郑掉凤已支付全部购房款并缴纳办证所需契税、维修基金，尚缘公司亦已交房，案涉房屋现由郑掉凤实际占有使用。基于此，郑掉凤作为真实的购房人，要求撤销尚缘公司基于担保而为周健办理的购房合同备案手续，应予支持。 关于办证的问题。经查，案涉房屋上目前有多家法院采取的查封措施，在查封措施尚未解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，郑掉凤要求尚缘公司协助办理房屋不动产权证的主张，本院不予支持。郑掉凤可待办证障碍消除后另行主张权利。 综上，周健的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1754号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初1754号民事判决第二项； 三、驳回郑掉凤的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1986元，由上诉人周健负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十一月二十九日 书记员 王朝阳