四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2837号 上诉人（原审被告）：李智，男，汉族，1973年7月4日出生，住四川省三台县。 被上诉人（原审原告）：绵阳市巨盛物业管理有限责任公司，住所地：四川省绵阳市三台县岳家巷。 法定代表人：王小平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴丹丹，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 上诉人李智因与被上诉人绵阳市巨盛物业管理有限责任公司（以下简称“巨盛公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2019）川0722民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李智上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判对物业服务费予以减免；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清，没有查清被上诉人是否按合同约定履行了物业服务义务。上诉人在原审中提供了《全体业主对巨盛物业公司更换、保留统计表》、《城市春天B区民意调查表》等书面证据，证明被上诉人提供的物业服务不到位，未完全按照合同约定以及相关规定履行义务，因签字署名的人数众多，已过小区业主半数，具有较高可信度和证明力，属于被广泛认可的事实，一定程度能够达到上诉人的证明目的，被上诉人对此未能提供证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关条款，被上诉人对其完全按照合同约定以及相关规定提供服务的主张，应当负有举证责任。原审法院忽略了被上诉人未能按照约定履行义务的事实，对于该事实未能查清，并在被上诉人未提供相应证据的情况下作出了对被上诉人有利的认定，应当予以纠正。二、被上诉人没有全面履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务，应承担相应的违约责任，具体在本案中应当对物业服务费金额予以一定程度的减免。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案为物业服务合同纠纷，双方对《物业服务合同》约定的各自义务均应当全面履行，但权利义务具有相对性，只有在被上诉人切实履行其物业服务义务之后，才有要求上诉人全额缴纳物业服务费的权利，因被上诉人提供的物业服务不到位，故上诉人有权行使顺序履行抗辩权。被上诉人提供了基本的物业服务，上诉人对此予以认可，但在被上诉人未完全履行物业服务合同约定义务的情况下，上诉人作为物业服务的具体被服务对象，有权要求对物业服务费予以一定程度的减免，如对该合理请求置之不理，则会导致业主在事实上对物业服务企业缺乏制约，无法保证物业服务企业全面履行合同约定，提供合格的物业服务，无法体现合同法中的公平及诚实信用原则。三、本案系物业合同纠纷案，双方都应遵守合同中的约定，合同中也明确约定了：合同中第三章“服务质量”第十三条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观完好、整洁，无破损，对其他业主造成损失乙方应负全部责任。受损害和影响的业主可以拒缴（不交）当期的应交物业管理费。应当按照物业服务合同中约定进行判定才合法，况且服务合同期间，业主也多次找被上诉人反映服务差和不作为的情况，被上诉人都未改善其问题。合同中约定很多没办到，是小区100多户未缴费的根本原因。所以请被上诉人按合同约定把小区搞好，该维修的维修，通过验收后支付未缴的物业费。 巨盛公司答辩称：上诉状中提到的巨盛物业公司未完全履行物业服务与实际情况不符，被上诉人已经全面按照约定履行了合同义务，上诉人享受了相关物业服务，就应当按照合同约定支付物业费。在一审结束后，因案涉小区业主认可被上诉人提供的服务，与被上诉人续签了三年物业服务合同，足以认定上诉人所描述的未全面提供物业服务与实际不符。 巨盛公司向一审法院提出起诉请求：1．请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的物业费3,211元，违约金962元，合计4,173元；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：李智系佳琪城市春天B区3幢1单元3楼4号房的业主，房屋建筑面积91.36平方米。2013年7月5日李智与佳琪物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议第四条约定：物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。缴费方式为一年一次性付清。2013年5月30日佳琪物业公司与巨盛公司签订前期物业委托合同书。该合同书约定为：物业费按小区房屋建筑面积每月每平方米1.00元收取，此收费时间从2016年1月1日起执行；委托管理期限为3年，即2016年1月1日起至2018年12月31日止。在委托合同书中对违约金未约定。2013年6月巨盛公司进驻小区开始为全体业主提供物业服务。李智未缴纳2016年8月1日至2018年12月30日期间的物业服务费2649.44（91.36平方米×1元×29月）元。 一审法院认为：物业服务合同是指物业服务企业与全体业主订立，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案巨盛公司系依法取得物业服务资质证书的物业服务企业，其受佳琪物业公司的委托对李智所在小区提供物业服务。双方均应按合同约定履行各自的义务。巨盛公司按合同约定向李智所在小区提供了物业服务，业主接受了其的物业管理服务，理应向其缴纳物业服务费。故对巨盛公司要求李智给付物业服务费的诉讼请求予以支持。合同约定物业费一年一次交清，巨盛公司主张2019年的物业费，因未到缴纳时间，本案现不予支持。其要求李智给付违约金，因在委托合同中未有约定，一审法院不予支持。李智的辩解意见与本案查明的事实不符，其拒绝缴纳物业服务费的理应不能成立，其辩解意见，一审法院不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、李智在一审判决生效之日起十日内支付绵阳市巨盛物业管理有限责任公司物业服务费2649.44（2016年8月1日至2018年12月30日）元。二、驳回绵阳市巨盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉人请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了2019年4月“城市春天B区民意调查表”复印件，被上诉人提供了2019年新签订的物业服务合同及此前物业服务所形成的档案资料。本院认定以上证据与上诉人是否需要交纳2016年8月1日至2018年12月30日期间的物业服务费无关，理由后述。 经二审审理查明，2016年4月24日，巨盛公司与佳琪城市春天B区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同载明：“按照小区房屋建筑面积1.00元/平方米收取。收费时间从2016年1月1日起执行。……自2016年1月1日起至2018年12月31日止”。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，对于物业公司提供的服务是否满意属于业主方的主观感受，不同业主会产生不同意见，也很容易发生变化。多数业主对物业服务公司提供的服务不满意时，可以召开业主大会解除服务合同，另行选定物业服务公司。上诉人所提出的“民意调查表”，如果能够反映多数业主的真实意思，则应当召开业主大会通过民主程序更换物业服务公司，而不能以“不满意”这个主观标准拒绝支付已经产生的服务费。这才是业主制约物业服务企业的最有效且合理的途径。 物业服务是一个动态和长期的过程，并且提供物业服务不意味着保证小区内全天候、无死角的绝对清洁和秩序。本案上诉人未证明被上诉人所提供的服务不合格并达到需要扣减物业服务费的程度。例如，其虽然提供了地面有垃圾、车辆停放违规等照片，但不足以证明被上诉人没有按期进行清扫或没有管理停车场。至于清洁保持，停车秩序等问题，也与业主自身素质密切相关。再如上诉人所提出的钢化玻璃破碎后未更换问题，则涉及业主委员会是否同意动用维修基金，并无证据表明被上诉人拖延处理。因此，上诉人要求减免物业服务费的理由不充分，其对巨盛公司不满意应当通过业主大会的民主程序解决。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其相应的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李智负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  冯安石 审 判 员  罗 琴 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  欧泳如 书 记 员  刘姜维