上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74255号原告：严益民，男，1987年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：崔海苗，男，1969年5月9日出生，汉族，住浙江省上虞市。两原告共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：**，上海敏诚善律师事务所律师。被告：胡秀玲，女，1949年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告严益民、崔海苗与被告胡秀玲排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告严益民，原告严益民、崔海苗的共同委托诉讼代理人柴小森，被告胡秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严益民、崔海苗向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付自2019年5月20日起至实际迁出之日止按每月人民币13,000元(以下币种同)计算的房屋占用费。事实和理由：2017年4月28日，原告与案外人张某某签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给张某某，租赁期限自2017年5月20日至2019年5月19日，但张某某仅支付至2018年5月20日的租金。原告因无法联系张某某，于2018年5月19日前往系争房屋查看，才发现被告居住在系争房屋内，但被告却以其从张某某处承租系争房屋为由拒绝迁出房屋。原告认为，被告陈述的租赁情况与系争房屋无关联性，即使真实存在租赁关系，张某某亦未经原告同意擅自转租；再者，原告与张某某的租赁合同已届满，故请求判如诉请。被告胡秀玲辩称，被告通过上海联汇房地产经纪事务所向张某某租赁系争房屋，涉案房屋月租金为7,000元，被告一次性支付了两年租金、押金及中介费合计20万元，结算后多支付的款项已由张某某通过现金返还。2017年5月12日，被告又向张某某续租了三年，并一次性支付了三年全部租金252,000元。被告确认现仍居住在系争房内，但认为其系合法租赁，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年11月30日，系争房屋登记为严益民、崔海苗共同共有。2013年12月31日，严益民、崔海苗出具《委托书》：“本人是上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，现委托严建华作为本人的代理人，代为办理上述房屋的出租事宜，严建华有权代理本人签订房屋租赁合同、收取租金和押金、交接房屋、缴纳相关费用等等。严建华的上述法律行为本人均予以认可，产生的法律后果均由本人承担。”2015年4月30日，严建华(出租方、甲方)与张某某(承租方、乙方)签订《房屋续租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积总计87.34平方米，租赁期限为2015年5月20日起至2017年5月19日止，租金每月12,000元，保证金为17,000元等内容。补充条款手写内容为：“1、本租约两年到期，如与承租方合同到期日有时间差异，则在原有的合同日期协商顺应延长一个月左右；2、如甲方与乙方合同到期不再续约，则乙方须在合同截止前半个月提前撤房。”2017年4月28日，严建华(出租方、甲方)与张某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方自2017年5月20日至2019年5月19日止承租系争房屋，每月租金为13,000元，该房屋租金6个月内不变，自第1个月起，以1个月为周期，月租金递增1%；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金(押金)为一个月的租金17,000元；除甲方已经在本合同中同意乙方转租外，乙方在租赁期限内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人等内容。该合同“其他”条款部分，手写内容为：“1、原押金17,000元不变；2、付款方式改为三个月一期支付，每一季度的15日前支付；3、租期为两年，第二年为活期，如不出售则自动续约。”原告提供的严建华名下中国建设银行交易明细清单显示，张某某向严建华钱款汇入情况：2017年3月21日汇入12,000元、2017年4月21日汇入12,000元、2017年5月27日汇入13,000元、2017年5月28日汇入26,000元、2017年8月26日汇入39,000元、2017年11月22日汇入15,000元、2017年12月29日汇入13,000元、2018年1月15日汇入13,000元、2018年2月16日汇入13,000元、2018年3月13日汇入13,000元、2018年4月19日汇入13,000元。审理中，原告主张张某某已支付租金至2018年5月19日。又查明，2015年5月16日，张某某(出租方、甲方)与被告胡秀玲(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止；租金为7,000元/月，租金按24个月为一期支付，租赁保证金为7,000元等内容，支付方式后有手写部分内容为“签订合同当日支付壹年租金，7月10日前支付第二年租金。”该合同骑缝处盖有上海联汇房地产经纪事务所的印章，甲方落款名字签名为：“严益民崔海苗张某某代”。同日，被告胡秀玲向张某某转账10万元，用途备注为“房租”；被告胡秀玲向李勇转账10万元，交易摘要备注为“房租”；上海联汇房地产经纪事务所出具收据载明，被告胡秀玲就“汇豪天下5号1702室两年期租金款”支付10万元，收据上有张某某签字。2015年7月1日，被告胡秀玲向张某某转账75,000元，摘要备注为“房租”。审理中，被告胡秀玲主张其分别向上海联汇房地产经纪事务所的张某某和李勇支付了系争房屋2015年6月1日至2017年6月1日两年的租金、押金及手续费合计20万元，同时主张其向张某某支付的另外75,000元，可能是系争房屋押金或双方之间的借款。2017年5月12日，张某某(出租方、甲方)与胡秀玲(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；租金为7,000元/月，租金按36个月为一期支付，保证金为一个月的租金7,000元。该合同签字页经纪机构名称手写修改为：“联汇房地产”。同日，被告胡秀玲向张某某转账252,000元，用途备注为“租金”。审理中，被告主张上述252,000元系其支付的2017年6月1日至2020年5月31日的系争房屋全部租金。另查明，被告提供的张某某名片显示，张某某系上海联汇房地产经纪事务所的高级合伙人。2018年6月4日，原告严益民向上海市公安局浦东分局陆家嘴治安派出所报案，报案内容为，“2018年6月4日，严益民来所报案称：2015年5月，其在浦东新区商城路108弄汇豪天下小区附近一家名为联汇房地产经纪事务所的房屋中介公司内和老板张某某签了一份房屋租赁合同，合同期限从2015年5月20日至2017年5月19日，房屋每月的租金为12,000元。2017年5月20日，其又和张某某签订了一份新的房屋租赁合同，合同期限从2017年5月20日至2019年5月19日，房屋每月的租金为13,000元，付款方式为每三月一次结算，每一季度的15日前支付房租，租期为两年，第二年双方可协商是否继续履行房屋合同。2018年4月，其想出售在租的房产，于是其拨打张某某的手机想商议此事，但无法与对方取得联系。后来其去找租客了解情况，租客称从2015年5月20日就和张某某签了合同，期限是4年，房租为每月7,000元，并且一次性付清了四年的房租，共336,000元，其发现张某某出租给别人的房租远低于市场价格，便觉得张某某此举十分可疑。从4月份至今，其一直在用各种方式联系张某某，但是都联系不到对方，且第二季度的房租张某某也没有结算，其觉得自己受骗，遂来派出所报案。”审理中，被告胡秀玲于2019年11月7日来信称已搬离系争房屋，并将系争房屋房门钥匙、信箱钥匙及门禁卡交付本院，两原告则于2019年11月11日到庭领取系争房屋的上述钥匙及门禁卡，并确认被告已搬离系争房屋。以上事实，由原告严益民、崔海苗提供的上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、委托书、上海公安局案(事)件接报回执单、交易明细记录，被告胡秀玲提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、营业执照、《上海市房屋租赁合同》、转账汇款业务受理回单、收据、汇款凭证，以及当事人的当庭陈述等证据经庭审质证后在案佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，两原告作为产权人委托代理人与案外人张某某就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。该租赁合同约定需事先征得原告书面同意方可将系争房屋转租他人，现被告主张经中介公司介绍与张某某签订租赁合同，但并无证据证明张某某系经原告同意将系争房屋转租给被告，原告亦予以否认，且被告与张某某之间的租赁合同期限亦超过原告方与张某某签订的租赁期限，故被告系非法占用系争房屋，其关于系合法承租的抗辩不能对抗原告依法享有的物权，原告有权向其主张排除妨害并要求返还房屋。但在本案诉讼中，被告胡秀玲已自行迁出系争房屋并将上述房屋钥匙归还，故对原告要求排除妨害并要求返还房屋的诉请，本院不再支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的主张，本院认为，原告曾于2018年5月19日与被告沟通涉案房屋租赁事宜并要求被告迁出，结合被告所述的其与案外人张某某租赁合同的签订情况、租金标准及租金支付等情形，以及被告所述同一幢楼中通过张某某租房但房东未收到钱款等类似情况，本院认为被告应已获知其系非法占有系争房屋，但被告仍居住于系争房屋直至2019年11月7日，现原告主张要求被告支付自2019年5月20日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持。根据原告与张某某签订的房屋租赁合同、被告于2019年11月7日搬离系争房屋以及本案案情，本院确认按照13,000元/月标准计算2019年5月20日起至2019年11月7日的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡秀玲应于本判决生效之日起十五日内向原告严益民、崔海苗支付上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋自2019年5月20日起至2019年11月7日止按13,000元/月标准计算的房屋占有使用费；二、驳回两原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由被告胡秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  尹志君二〇一九年十一月二十八日书记员  季洁菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。