贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初4080号原告（反诉被告）：陈润冬，男，汉族，1974年11月17日出生，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人（特别授权）黄志波，贵州民康律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司），地址：贵州省毕节市金海湖新区第一产业园区标准厂房A6栋，统一社会信用代码：91520523215550245U。法定代表人：王添华。委托诉讼代理人（特别授权）李倩，贵州好时律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）陈航，贵州好时律师事务所律师。原告陈润冬诉被告贵州华跃医药公司确认合同有效纠纷、反诉原告贵州华跃医药公司诉反诉被告陈润冬解除合同纠纷案，本院于2019年10月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告陈润冬及其代理人黄志波、被告贵州华跃医药公司及其代理人李倩、陈航均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈润冬向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原、被告之间签订的《房产出售合同》有效；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：因被告原承包贵州省金沙县医药公司经营，在经营期，金沙县人民政府对金沙县医药公司进行改制，将公司财产对外转让由全民所有制改股份制，在改制时，原告为金沙县医药公司引进王添华对金沙县医药公司全资收购，王添华通过与县政府协商达成收购金沙县医药公司所有资产的协议，王添华取得了金沙县医药公司的药品经营权和所有资产，在王添华成为医药公司实际投资基金负责人后，王添华对金沙县医药公司的部分财产急需转让，由于原告一直承包医药公司经营，对原医药公司的仓库、门面及办公室一直在使用，王添华主动找到原告并说明转让收购的金沙县医药公司财产的具体情况，希望原告出钱帮他（因当时王添华收购医药公司的资金不够），原告按合同约定向被告的负责人王添华支付购房定金200万元，后来由于被告资金困难，在被告的要求下，原告又支付了135万元给被告，为此，原告共支付335万元购房款给被告。由于在此期间被告将贵州省金沙县医药公司名称变更为贵州华跃医药有限公司，但被告一直未将出售的房产的产权证办理在原告名下，且该合同争议的房屋，在双方于2016年12月20日达成协议后，被告就实际将合同涉及的房屋交付与原告使用至今，为此，根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等法律的规定，特向贵院起诉，请依法判决为谢。被告贵州华跃医药公司辩称：诉状中陈述的事实与实际事实不符：1、原告与被告之间是租赁关系，而非合同中陈述的承包关系；2、合同签订之后，原告称其所支付的135万元的购房款并不存在；3、因为原告与被告有长期租赁的事实，所以原告占有房屋不代表被告有交付房屋的意思和事实。反诉原告贵州华跃医药公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除反诉人与被反诉人于2016年12月22日签订的《房产出售合同》；2.请求被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。事实及理由：2016年12月22日，反诉人贵州华跃医药有限公司与被反诉人陈润冬依据金沙县人民政府因金沙县医药公司（反诉人改制前的名称）改制项目委托贵州开元资产评估有限公司出具的贵开资评字【2016】26号《资产评估报告书》。因反诉人欲出售部分不动产遂于2016年12月22日与被反诉人签订《房产出售合同》，约定将甲方（反诉人）所有的四处房产出售给乙方（被反诉人），合同总房款为6066674元，合同约定的总面积为：1312.89平方米。合同约定在签订后150日即2017年5月21日办理过户手续，但因不动产登记机关一直未将房产证办理完毕，2018年3月6日反诉人拿到房产证后发现房产证登记的产权名称与合同约定不符且所涉房产的实际面积与合同也不一致，反诉人曾依据涉案合同第十条找到被反诉人协商要求按照实际面积结算价款后同意配合办理过户手续。但被反诉人不同意协商，继续要求按合同履行。在2018年3月8日至2019年9月5日经历了一年多的时间后，协商未果的情况下，反诉人因公司经营资金需要，与2019年9月5日通知被反诉人解除合同并表示愿意向其承担违约责任。之后并与2019年10月24日将涉案房屋抵押给贵州青跃医药科技有限公司并办理抵押贷款。现反诉人请求解除涉案《房屋出售合同》理由如下：一、反诉人与被反诉人签订合同时涉案房产未办理产权证，因依据的评估报告因房屋面积测量不准确及房产名称与产权证不一致，导致《房屋出售合同》房产的位置、名称约定不明，同时合同面积也出现错误；二、自反诉人拿到房产证后便积极与被反诉人协商解决问题，但被反诉人不同意重新签订合同、补足差价。至此，双方陷于长期对峙的僵局且缺乏诚信基础，为了市场交易的经济效力原则，在双方当事人对合同无法达成一致意见的情况下，反诉人恳请人民法院根据公平原则判决双方签订的合同予以解除或中止履行，有利于防止损失不必要的继续扩大；三、涉案房屋继续履行将无法实现。首先，合同对涉案房屋约定不明确，如房屋名称、地址、面积等信息与产权证上不能一一对应。根据我国现行《合同法》第110条之规定，涉案房屋事实上不能直接办理过户登记；其次，现房屋已经办理抵押登记，法律上存在不适宜强制履行的情形；四、依据《合同法》第94条的规定：合同当事人在一方延迟履行或其他违约行为致使合同目的不能实现时解除合同，即使《房产出售合同》中反诉人被认定为违约方，但根据该条法律规定，合同当事人法定解除权并没有仅仅赋予守约方，因此反诉人仍依法享有合同解除权。综上，恳请法院支持反诉人诉请，解除与被反诉人之间的《房产出售合同》。反诉被告陈润冬辩称：反诉人的反诉请求不成立，因根据合同法94条的规定，有下列情形之一当事人可以解除合同：1、因不可抗力的可以，但反诉原告不具备；2、在履行期限届满之前，当事一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务的，根据本合同约定的履行届满期是合同签订后的5个月，反诉原告并没有在该约定期限内提出解除合同的请求，所以反诉原告的请求不具备该法条的规定；3、当事一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，该条款是赋予债权人解除合同的条件，该条款也不具备反诉原告主张解除合同的法定条件；4、当事一方迟延履行债务或者其他违约行为，致使不能实现合同目的的，因双方之间的买卖合同反诉原告已将标的物交付给了反诉被告，由反诉被告管理使用至今，其双方合同的目的已实现，而且反诉被告按合同的约定已履行了自己的义务，所以反诉原告反诉解除合同的条件也不符合该条款的规定；5、法律规定的其他情形的，因反诉原告和反诉被告之间的房屋出售合同并没有违背双方当事人的意志，同时也未违背国家相关法律及行政法规的规定，反诉原告的反诉请求也不符合相关法律规定，所以反诉原告提出解除合同的法定条件不具备，同时根据房产出售合同第8条，双方的约定也不赋予反诉人解除合同的约定条件，对于反诉原告的诉请，请求依法予以驳回。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了如下证据：1.2016年12月20日被告与原告签订的《房屋出售合同》，证明被告将涉案的标的物作价6066674元出售给原告，原告按该合同约定履行了自己的约定义务，且该合同是双方平等自愿、无重大误解的前提下签订的有效合同。被告质证称：对证据三性无异议，1、合同签订的时间是2016年12月26日；2该合同签订的依据是被告改制前的评估报告签订，评估报告中明确表示房屋面积等。因为涉案房屋当时未办理房产证，所以应以当地国有土地及房产主管部门测定的面积为准，如有差异，应以实际面积按评估单价作相应调整，2018年3月6日办理的房产证上面出现的房屋面积、坐落位置、房屋性质等等都与合同有差异，说明签订合同时双方之间有重大误解。2.2016年12月23日的《收条》，证明原告与被告签订房屋出售合同后，原告按合同第二条的约定，在签订合同的第二天向被告支付了200万元的定金，履行了合同约定的义务。被告质证对该组证据无异议。3.2018年3月7日支付被告50万元，2018年8月14日向被告支付了85万元，该支付凭证证明的是在合同签订后由于被告没有资金办理相关手续，在被告的要求下，原告又支付了合同的购房款135万元（银行的交易流水清单）。被告经质证称：由于原告尚未提交证据，故对于证据三性不予以质证，我们收到的银行流水只有115万元，原告所说的通过原告的朋友转交的20万元不予认可。被告为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了如下证据：1.房产出售合同、资产评估报告书，证原被告之间签订合同的依据。原告经质证称：对房屋出售合同的三性均无异议，对于房屋评估报告所约定的该房屋的相关价款，不能约束双方之间在平等的条件下所签订的房屋出售合同的价款，及房屋所涉及的面积，因房屋的交易价款和约定的面积，双方在房产出售过程中已相当明确，在房屋出售合同中关于涉及到土地使用权证号、房屋产权证号的约定内容双方是用/给予划掉，并不以未有的证件约束其合同内容，所以该产权评估报告书达不到被告的证明目的。2.房产证、朋友圈截图。证明案涉合同中的房产位置、面积均与合同约定的均存在差异；房产证登记的房产已经办理抵押登记。原告经质证称：对该组证据的不动产权证书的三性无异议，但该证据佐证了被告在办理相关产权证后应按合同的约定，无条件将本案涉及买卖的不动产的产权过户到原告名下，该履行合同的条件已完全具备，对于朋友圈截图，原告方并不清楚，而且不能对本案原告主张合同有效而达到被告的证明目的。3.微信聊天截图、通知。证明双方无法达成一致意见；被告已通知原告要求解除案涉合同。原告经质证称：对于通知，我方并不清楚，原告方并未在通知上有任何签字，可以认为是被告方单方面的陈述行为。对于微信的聊天记录，只是双方就合同的履行进行往来的交流，并达不到反诉原告解除合同的条件。本院对证据作如下认定：原告方出示的3组证据，第1组房产出售合同，第2组收条，符合证据的三性，与本案有关联性，能够证明本案的事实，予以认定；对第3组证据，经被告方质证，确认原告给付被告115万元，另20万元的证据如原告方在1周之内能举证证明，本庭再行确认，如不能举证，则认可原告给付被告115万元。对被告方所举的3组证据，第1组证据中的房产出售合同予以认可，对资产评估报告的真实性予以认可；对第2组证据办理的房产证的三性予以认可；对第3组证据，微信聊天的截图和通知，本庭认为是双方对正在处理的房产进行沟通协商，双方各自的观点，不能作为证据使用。本院经审理查明：2016年12月22日，原告陈润冬与被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）签订了《房产出售合同》，约定将被告（甲方）所有的四处房产出售给原告（乙方），合同总房款为6066674元，合同约定的总面积为：1312.89平方米。原告先后按合同约定向被告的负责人王添华支付购房款315万元，后由于被告贵州华跃医药有限公司不按合同约定将《房产出售合同》所涉房屋过户给原告。故原告起诉至本院，请求确认合同有效，同时被告反诉，请求解除合同。本院认为：本案确属确认合同有效纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告陈润冬与被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）于2016年12月22日签订了《房产出售合同》，合同第九条约定合同自双方签字之日起生效，庭审时，双方对合同的三性均无异议，该合同系双方真实意思表示，同时并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效条款情形存在，本院对原告陈润冬与被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）签订的《房产出售合同》效力予以确认。对于被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）反诉时提出的房产名称和面积与房产证不一致请求解除《房产出售合同》，本院认为，本案诉争的房屋被告已实际交付原告使用至今，双方对诉争的房屋是明确且清晰的，不存在任何歧义，至于名称不一致问题，因为时间节点不一致，且同一个房屋可以有不同叙述来定位，不能简单以诉争房屋房产证与合同名称不一致为由否认双方在合同签订时确信的客观事实。至于诉争房屋合同约定面积与房产证实际面积不一致问题，本案审理时被告一直强调原被告双方签订《房产出售合同》中约定的诉争房屋面积来源于【2016】26号《资产评估报告书》，且《资产评估报告书》第（十一）特别事项说明第1条：“公司部份房产及土地未提供产权证明，面积资料依据公司申报提供的平面图以及现场勘测确定，最终应以当地国有土地及房产主管部门测定面积为准，如有差异，应以实际面积按评估单价作相应调整。”本院认为，【2016】26号《资产评估报告书》并未在原告陈润冬与被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）2016年12月22日签订的《房产出售合同》中提及，也并未将该条款作为《房产出售合同》成立的前置条件，故该【2016】26号《资产评估报告书》本院不予评价。因诉争房屋实际面积“总体”大于合同签订时约定的面积导致被告请求补足差价为由解除合同，本院认为，民事法律行为以意思自治为原则，完全民事行为人应对自己的民事法律行为承担风险。如果被告以自己“损失”为由请求解除合同，不仅有悖诚实信用，也与合同保护当事人间稳定的经济法律关系的价值相悖。至于被告反诉时援引《中华人民共和国合同法第九十四条、第一百一十条，认为涉案房屋继续履行将无法实现。本院认为，本案诉争房屋产权金沙县国土资源局已经明确到被告贵州华跃医药有限公司名下，不存在继续履行将无法实现的可能，至于被告已将诉争房屋抵押办理登记一事，本案仅审理合同效力，且抵押事实不影响合同效力。双方在合同签订时并未约定合同解除条件，双方协商解除未果，同时也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除条件的情形，故对被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）请求解除合同的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第九十四之规定，判决如下：一、判决确认原告（反诉被告）陈润冬与被告贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）于2016年12月22日签订的《房产出售合同》有效。二、驳回被告（反诉原告）贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）的诉讼请求。本诉案件受理费人民币100元（已减半收取），反诉案件受理费人民币50元，合计案件受理费人民币150元，由被告（反诉原告）贵州华跃医药有限公司（原贵州省金沙县医药公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周发欢二〇一九年十一月二十六日书记员  陈 超