黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1282民再8号原审原告：郭凤龙，男，1977年2月22日出生，汉族，现住肇东市文博西畔Ｃ区。委托代理人：姜静春，黑龙江远放律师事务所律师。原审被告：黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司。法定代表人高云峰，职务董事长。委托代理人：刘彦双，黑龙江君昌律师事务所律师。原审原告郭凤龙与原审被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日作出的（2015）肇东商初字第248号民事判决书，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年7月13日作出（2018）黑1282民监8号民事裁定书，对本案提起再审。本院于2018年12月28日作出（2018）黑1282民再9号民事判决书，原审原告郭凤龙不服上诉，黑龙江省绥化市中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）黑12民再24号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开进行了审理，原审原告郭凤龙及其委托代理人姜静春、原审被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司（以下简称峰威公司）委托代理人刘彦双到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告郭凤龙诉称，原告郭凤龙于2014年8月11日在被告处购买被告在肇东市××小区××楼××单元××室，面积83.37平方米，单价3058.00元，购楼款共计254945.00元；原告购买的楼房交齐全部购房款后，被告拒不交付原告购买的楼房。原告诉至法院，请求确认商品房买卖合同有效，判令被告履行合同交付房屋。原审被告峰威公司辩称，一、案涉楼房是被告通过工程抹帐方式抵给案外人赵景文后，在赵景文同意的情况下，将案涉楼房更名在了案外人谭振刚的名下，2013年5月27日，经过谭振刚与赵景文同意，被告为案涉楼房又登记在申请人马玉芬名下。二、2014年8月11日，经申请人马玉芬同意，用案涉楼房为案外人王金山从被申请人郭凤龙处借款10万元作为抵押担保，同时在王金山、郭凤龙在场要求下，将案涉楼房更名在了郭凤龙的名下，并按照二人的要求被告为郭凤龙履行的是商品房买卖合同手续，实际上被告与郭凤龙之间是不存在商品房买卖合同关系，案涉楼房名为买卖，实为王金山从郭凤龙处借款的抵押担保，被告从未给郭凤龙办理过入户手续，也没有收取过郭凤龙任何购楼款项，被告不承担任何民事责任。本院原审认定案件事实：2014年8月11日，原告郭凤龙与被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的峰威尚城B2-4-1102室，面积83.37平方米，合同价款254，945.00元，合同约定被告应在2014年12月31日交付房屋给原告使用。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定，将房屋价款全部支付给被告，被告并给原告出具了收到房款254，945.00元收据。现房屋竣工入住到期后，被告未能将房屋交付给原告，原告诉至本院，要求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效。要求被告履行义务将楼房交付原告。本院原审认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方具有与其订立合同相应的民事行为能力，合同内容不违反法律和社会公共利益，因此双方所签订的商品房买卖合同合法、有效，被告应按合同的约定承担继续履行义务的责任，将房屋交付原告使用。被告对其答辩反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，由于被告未能提供证据加以证明，因此被告应承担不利的法律后果，被告辩称不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院原审判决如下：一、原告郭凤龙与被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司在判决书生效后将原告郭凤龙购买的房屋峰威尚城B2-4-1102室交付原告。案件受理费5，124.00元，由被告黑龙江峰威伟业房地产开发集团有限公司承担。原审原告郭凤龙再审时提交如下证据：证据一、商品房买卖合同书一份、收据一份；证据二、（2015）肇东商249号、250号民事调解书，证实和郭凤龙一起在被告处购房的还有郭艳杰、滕海军，这两件案子与本案是相同的，249号和250号案件是调解结案，被告同意退回购房款，也能证明原被告签订的商品房买卖合同合法有效；证据三、执行和解协议，郭艳杰的执行和解协议，被告公司将郭艳杰购买的楼房已经交付给郭艳杰，证明原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同合法有效。原审被告对证据一真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据中所涉及的案涉楼房名为买卖实为借贷，原审被告与原审原告之间不存在真正的商品房买卖合同关系。对证据二、三真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据中涉及的楼房实际上也是名为买卖实为借贷，但原审被告与当事人之间达成了调解协议，怎样履行与本案案涉房屋没有任何关系，也不具有任何参照作用，不能作为本案参照事实的依据。本院认为，原审被告对原审原告郭凤龙举证的证据一有异议，作为合同相对人原审被告对双方商品房买卖合同关系的真实性不予认可，且购楼票据上有注明“换名：原名马玉芬”，该证据仅能证明合同盖章与换票据事实，对证明原告所主张的买卖合同有效的事实不具有证明效力，本院不予确认；对于原审原告举证的证据二、三，原审被告有异议，该证据与本案无关，本院对该证据证明力不予确认。本院依职权调取证据：证据一、案外人马玉芬原审提交的2013年5月27日商品房买卖合同一份；证据二、2013年5月27日购楼收据一份；证据三、水费、电费、燃气费、取暖费等票据10页及物业合同书一份。原审原告对证据有异议，称关于买卖合同，这份买卖合同持有人不是马玉芬，应当为原审被告持有，原审被告是为了达到诉讼目的将其持有的由马玉芬退回到原审被告处的楼房手续交给马玉芬，这份证据与本案没有关联性。购楼收据是被告单位的记账联不是收据，这两份证据证明被告将马玉芬退回到原审被告的手续交给马玉芬，原审被告取得所有权后于2014年8月11日与原审原告签订了商品房买卖合同，马玉芬没有提供收据证明已付购楼款。关于收费票据原审原告不知情。原审被告对其真实性没有异议，认为进一步证实案涉楼房在原审被告为原告出具商品房买卖合同之前已经更名在马玉芬名下，且该楼房当时已经由马玉芬实际入住，从客观常理推断原审被告作为正规的房地产开发企业也不会在涉案楼房已经记载在马玉芬名下后由将该楼房出卖给原告，如果是出卖原审被告也不会在为原告出具的售楼票据上写原名马玉芬换名郭凤龙，不符合常理。本院认为，原审原告对证据一、二有异议，但作为合同相对人的原审被告无异议，且原被告均未否认案外人马玉芬实际占有该楼房的事实，本院对该证据予以确认；原审被告对证据三的真实性无异议，原审原告虽有异议称原审原告不知情，但未提交相反证据，本院对该证据予以确认。本院再审认定事实如下：案涉楼房峰威尚城小区B2号楼4单元1102室（面积83.37㎡）系原审被告峰威公司开发，2013年5月27日案外人马玉芬与原审被告峰威公司将原为谭振刚名下的房屋买卖合同和购楼票据（票据注明“换名，原名谭振刚”，房款254，945.00元）换名为马玉芬。同日，马玉芬与物业公司签订了《物业合同书》、《入户协议书》办理了入户手续，并缴纳了楼房配套费用（燃气管理费、水表、电表、有限电视初装费、网通初装费、电梯电费、电费预存、公摊电费预存）、供热费、物业费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费、二次加压供水费、自来水入网费、可视对讲机系统费等相关入户费用，并由马玉芬一直占有使用。2014年8月11日，原审原告郭凤龙到原审被告处要求原审被告峰威公司将峰威尚城小区B2-4-1102室楼房购楼收据更换为郭凤龙，原审被告为其更换购房合同和购楼收据，在收据上注明“换名：原名马玉芬”。2015年11月19日郭凤龙以被告黑龙江峰威房地产开发集团有限公司买卖合同纠纷向本院提出民事诉讼，本院于2016年1月19日作出（2015）肇民商初248号民事判决书。马玉芬认为原判决错误，严重损害其财产权益，向本院申请再审。本院再审认为，商品房买卖合同是房地产开发公司将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原审原告主张与原审被告之间存在商品房买卖合同关系，但原审被告否认双方具有签订商品房买卖合同的真实意思表示，并否认收取原审原告购楼款项，原审原告虽称向原审被告交付现金，但提交的购楼票据上注明“换名：原名马玉芬”，显然与原告陈述不符。双方对该楼房一直由案外人马玉芬占有使用的事实并无异议，由此可见，原审原告郭凤龙在2014年8月11日取得购楼合同及更换票据后，直至2015年11月19日起诉时，既没有在购买前对已经竣工的房屋结构布局等进行看房、验房活动，也未办理进户、物业等手续，其诉称2014年8月11日向原审被告购买的案涉楼房，但此时该楼房已由马玉芬实际居住，其所主张与原审被告之间存在商品房买卖合同关系不符合客观常理，亦不符合交易习惯，不具有客观性，其提供的证据不足以证明原审原告与原审被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，本院不予支持。关于原审原告与原审被告之间是否存在其他民事法律关系，原审原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零五条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2015）肇民商初248号民事判决书；二、驳回原审原告郭凤龙的诉讼请求。原审案件受理费5，124.00元，由原审原告郭凤龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  周丽华审判员  崔洪影审判员  黄万忠二〇一九年十一月二十八日书记员  王丽娜