甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初7530号原告:杨静茹被告：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人:钱建塬，该公司经理。第三人：甘肃金帝装饰工程有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号03层005号。法定代表人：董自良，该公司总经理。委托诉讼代理人:宋海霞，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴静，甘肃正天合律师事务所律师。原告杨静茹与被告甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称：汉莎公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，被告以甘肃金帝装饰工程有限公司（以下简称：金帝公司）与本案有利害关系为由申请追加该公司为本案第三人，本院予以准许后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静茹、被告汉莎公司的委托诉讼代理人钱建塬、第三人金帝公司的委托诉讼代理人宋海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋使用费454069元（44.78平方米×260元／平方米×39个月）；2、判令被告每月支付原告房屋占用费11642元（44.78平方米×260元／平方米），每年递增百分之十；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：位于兰州市城关区的商铺系原告所有，产权证号为兰房（城私）产字第××号，原告对该房屋享有所有权和收益权。2016年3月，被告未经原告同意，擅自将房屋装修并投入使用，原告得知后前去与被告协商，要求被告支付实际占用至今的房屋租金以及其他损失。但被告至今未支付，其行为已侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告汉莎公司辩称，1、汉莎公司认为本案中第三人金帝公司才是适格的被告。汉莎公司在“第二十二届兰州投资贸易洽谈会”上和兰州市城关区人民政府张掖路街道办事处签订了《投资合同书》，于2016年4月20日经过金帝公司的同意与甘肃通汇投资有限公司签订了委托经营协议，经营现汉莎商城1-5层。而汉莎公司与金帝公司接洽时第三人表示按楼内面积14720.8平方米租赁。而之后第三人表示楼内房产分为两部分，一部分是金帝公司自有产权，另一部分是金帝公司受委托的产权。汉莎公司是按照商业城整体面积进行承租的，所以租赁费按照14720.08平方米是直接交给第三人金帝公司的，也是在原告来主张房屋占用费的时候，汉莎公司才知道原告就是将房屋使用权委托给金帝公司的其中一个商户。因此，根据合同的相对性，房屋的使用权收益是原告与第三人之间的问题，故原告现因为商场的承租人是汉莎公司就将汉莎公司列为被告没有依据。2、原告提出的汉莎公司擅自装修房屋并使用的理由与实际情况不符。汉莎公司是按照14720.08平方米的商场整体面积来租赁的，对于原告与被告之间的关系具体如何汉莎公司是不知情的。而商城在2018年之前的状态是十年期间一直空置，内部设施老化，完全不具备营业条件，汉莎公司本着盘活商城整体经营氛围的目的对商城进行了重新翻修，包括不能用的老化客梯与货梯更换、消防设施更新、所有电路设施的更换等，花费了大量的人力物力。原告单方面认为汉莎公司装修房屋是侵犯了其商铺使用权，而即使原告与汉莎公司之间合作，也不能抹去汉莎公司为其带去的直接经济利益。虽然2016年与第三人签订了租赁合同，但由于商城内部设施退化严重，直到2018年5月26日汉莎商业城方才营业。由于商城空置期达十年之久，所以即使商城地处张掖路商业带，但商户都处于观望状态，前期商城引进商户十分困难，可以说汉莎公司的投入为原告创造了一个完全成熟的商业场所。原告认为汉莎公司未经同意就对其商铺进行了装修，侵犯了其权利，但汉莎公司一方面对出租人是否是原告持怀疑态度，另一方面大厦整体装修如果中途空出一部分对于后期的使用以及商城整体业态都会产生影响。所以，汉莎公司秉着无因管理的心态对原告主张的商铺地段进行了基本的正常装修。综上，原告要求被告支付2016年至2018年5月26日期间的占用费是十分不合理的。3、汉莎公司认为原告提出的商铺使用费远超实际商铺租赁费，是不合理的请求，同时要求每月支付租赁费也是不合法的要求。上述已提到商城在2018年5月26日营业之前有十年多的时间一直处于空置状态，商户对于入住环境处于观望状态，所以迄今为止租赁费比起张掖路其他地段一直处于低水平阶段。另外，汉莎公司与原告之间没有租赁协议，原告要求汉莎公司支付营业后至诉讼时的使用费，汉莎公司可以认同，但是在此诉讼之后汉莎公司如果没有使用租赁房物，即使此租赁商铺位于商城三楼一部分，但强迫汉莎公司在没有协议、没有使用的情况下去支付不合理租赁费。况且，原告没有对商铺的租赁费经过评估，就提出每平方米费用为260元，汉莎公司对此不予认可。综上，对于2018年5月26日之后原告提出的合理占用费诉求，汉莎公司愿意协商，但对于原告不合理的房屋占用费请求，请求法院依法予以驳回。第三人金帝公司述称，1、本案与第三人无关，第三人与通汇公司签订的《房屋租赁合同》明确约定实际租赁面积以产权证为准，并将房屋产权证复印件(及相应委托手续)作为附件。原告未给予第三人授权，第三人与通汇公司及汉莎公司的房产证《收条》中也没有原告的房产，因此，涉案房产不在第三人的《房屋租赁合同》租赁标的中，故第三人不应当承担任何法律责任。2、通汇公司作为房屋承租人，汉莎公司作为《房屋租赁合同》的履行方，对租赁标的物的产权归属及授权情况依法应当尽到一般注意义务。第三人提供的《房屋租赁合同》履行过程中的房权证《收条》明确表明原告的涉案房产不在第三人的房屋租赁标的中，且原告亦不能提供涉案房产在第三人租赁标的中的证据，因此，本案与第三人无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的房权证兰房（城私）产字第××号房屋所有权证、户籍注销证明，对于被告提交的2016年1月16日的租赁合同、2016年1月21日的收据，对于第三人提交的2016年1月16日的租赁合同、2016年4月20日的授权委托书、收条三份、（2018）甘0102民初11108号民事判决书、（2019）甘01民终2061号民事判决书，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。对于原告提交的委托经营合同、（2007）城法民一初字第546号民事判决书，本院审查后认为，虽然该证据客观真实，但该证据与本案缺乏关联性，故本院对此不予采信。对于原告提交的按揭贷款本息计算表，本院审查后认为，该证据与本案缺乏关联性，故本院对此不予采信。对于原告提交的照片，本院审查后认为，原告未提供其他证据与之相互印证，故本院对此不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨静茹及其丈夫何际平系坐落于兰州市城关区建筑面积为44.78平方米房屋（即涉案房屋）的所有权人，并且其取得了该房屋的所有权证，证号为：房权证兰房（城私）产字第××号，证载涉案房屋规划用途为营业，丘（地）号为Ｇ14088。2016年3月，原告发现被告在占有使用涉案房屋，遂诉至法院，要求被告向其支付2016年4月1日至2019年7月1日期间的房屋使用费454069元、以及2019年7月1日之后的使用费。庭审中，汉莎公司认可其在使用涉案房屋，但其陈述其是从2018年6月才开始使用涉案房屋的，并非原告陈述的2016年4月。另查，2016年1月16日，第三人与兰州通汇投资有限公司签订了《租赁合同》，第三人将位于兰州市城关区房屋（不包含第三人已出租房屋）出租给兰州通汇投资有限公司，租赁物的建筑面积共计14720.08平方米，其中一层建筑面积2079.92平方米、二层建筑面积2990.94平方米、三层建筑面积3289.12平方米、四层建筑面积3289.12平方米、五层建筑面积3070.98平方米；租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图，租赁面积以产权证为准；租赁期限为10年，每月每平方米租金为40元，租金从第三个租赁年度开始，逐年增加60万元，连续递增三个租赁年度。2016年4月20日，兰州通汇投资有限公司与被告签订了《授权委托书》，兰州通汇投资有限公司委托被告对兰州通汇投资有限公司承租的上述房屋内的所有商业项目进行运营、管理，承租所有权义务均由委托方兰州通汇投资有限公司享有及承担。2016年6月2日，被告向第三人出具收条一份，内容为：“今收到房屋产权复印件七份：地号Ｇ14088、一楼金帝；地号620102002Ｇ14088001002000022、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001002000092、二楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000072、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001004000082、四楼金帝；房屋编号620102002Ｇ14088001005000072、五楼金帝；房屋编号620102002G14088001005000012、五楼金帝。”2016年6月3日，被告向第三人出具收条一份，内容为：“今收到房产证：房屋编号620102002G14088001004000062、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000042、金帝四楼；房屋编号620102002G14088001004000092、金帝四楼；620102002G14088001004000052、金帝四楼。”2016年6月7日，被告向第三人出具收条一份，内容为：“今收到房产证：1、房屋编号：620102002G14088001000052、1层005号多多矿业；2、房屋编号：620102002G14088001000062、1层006号多多矿业；3、房屋编号：620102002G14088001000042、1层004号多多矿业；4、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积149.41；5、丘（地）号G14088、1层甘肃金帝置业建筑面积1096.76；6、丘（地）号G14088、4层甘肃金帝置业建筑面积3015.97；7、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积2544.64；8、丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积441.41；9、丘（地）号G14088、2层甘肃金帝置业建筑面积73.67；丘（地）号G14088、5层甘肃金帝置业建筑面积427.09；10、丘（地）号G14088、2层李兴贵；11、丘（地）号G14088、2层王炎；12、丘（地）号G14088、3层赵秀琴；13、丘（地）号G14088、3层雍斌；14、丘（地）号G14088、2层杨志林；15、丘（地）号G14088、2层胡彩萍；16、丘（地）号G14088、2层张海英；17、丘（地）号G14088、2层李琦。”被告汉莎公司受托经营管理通汇公司承租的房地产大厦一至五层房屋后，将上述房产进行装修后命名为“汉莎联合商业城”并以商铺形式出租给了案外人。再查，杨静茹与何际平系夫妻关系，何际平于2010年10月2日去世。杨静茹与何际平于1988年11月18日生育一女儿叫何世琦，本院在征求何世琦意见后，其表示不参加诉讼，认可并同意由其母亲杨静茹一人对外主张权利。同时，杨静茹与何世琦均陈述何际平的父母在何际平去世前就已去世。本院认为，原告作为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未经原告同意擅自使用涉案房屋，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失，故其应向原告支付使用期间的房屋使用费。原告要求被告按照每月每平方米260元的标准支付房屋使用费，虽然原告未提供直接证据证明涉案房屋的租金标准，但参照汉莎公司经营管理房地产大厦一至五层房屋后对外出租商铺的租金标准以及兰州市同地段同类房屋租金参考价，原告主张的该使用费标准并未过高，且该价格低于汉莎公司出租费用，有合理的利润空间，故本院对原告按每月每平方米260元主张房屋使用费的标准予以支持。关于原告认为被告自2016年4月1日起使用涉案房屋、其应当承担此后房屋使用费的主张。因原告并未提供证据证明被告占有涉案房屋的具体时间，而根据第三人向本院提供的三份收条，可以确认被告正式从第三人处接收承租商铺并占有使用的时间应为2016年6月7日。涉案房屋所在的商场系由被告汉莎公司整体运营，其自接收出租房屋后才开始进行该商业项目的运营、管理，因此本院认定被告自2016年6月7日开始占用涉案房屋，故被告应向原告支付2016年6月7日至2019年7月1日期间的房屋使用费428105.8元（260元×44.78平方米×36.77个月=428105.8元）。关于原告要求被告按每月11642元标准、并每年递增百分之十向原告支付2019年7月1日之后的使用费的主张，现本院无法确定汉莎公司将会占用涉案房屋至何时，故本院对原告该项请求不予支持。原告可待上述时间确定后再行主张其权利。对于被告认为涉案房屋系第三人交付其使用的辩称，根据第三人提供的证据，可知涉案房屋不在第三人的出租范围内，而被告也没有提供其他证据证明涉案房屋在第三人出租范围内，故对被告该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后十日内向原告杨静茹支付2016年6月7日至2019年7月1日期间的房屋使用费428105.8元；二、驳回原告杨静茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元（已减半），原告杨静茹承担556元，被告甘肃汉莎商业城有限公司承担3500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇一九年十一月十一日书记员  王淑娟