山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初5397号原告：徐伟，男，1957年1月5日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孙勇，山东成顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某某，女，1982年9月8日出生，汉族，住泰安市泰山区，系徐伟儿媳。被告：高秋丽，女，1959年11月5日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。被告：陆娜，女，1981年10月11日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。两被告共同委托诉讼代理人：钟敏，山东敏尔信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：武丛丛，山东敏尔信律师事务所律师。原告徐伟与被告高秋丽、陆娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，于2018年10月21日作出（2018）鲁0902民初3407号民事判决书。被告高秋丽、陆娜不服提起上诉，泰安市中级人民法院2019年9月3日以（2019）鲁09民终1714号民事裁定书裁定撤销（2018）鲁0902民初3407号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了审理。原告徐伟的委托诉讼代理人孙勇、高某某，被告高秋丽、陆娜及其委托诉讼代理人钟敏、武丛丛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐伟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令两被告协助徐伟办理房产证手续（某某小区）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年4月12日，徐伟与被告高秋丽丈夫陆某某签订《楼房购买合同》，购买位于某某小区3号楼1单元102室房屋一套。2014年1月份陆某某因病去世，但被告一直未能协助徐伟办理房产证，为维护徐伟的合法权益，特具起诉状，望依法判如所诉。高秋丽、陆娜辩称，一、2003年4月12日《楼房购买合同》的签订，不能引起涉案房产所有权转移。陆某某签订楼房购买合同时，并没有取得涉案房的所有权，且事后一直至其去世，也未能取得涉案房产的所有权。陆某某是在无权处分的情况下处分了涉案房产，因此《楼房购买合同》的签订，不能引起涉案房产的所有权转移。二、本案涉案房产系答辩人高秋丽在陆某某去世后通过自己的工龄及缴纳购房款的形式取得的个人所有房产，不属于与陆某某的夫妻共同财产。三、本案答辩人从未作出过出售涉案房产的意思表示，也未收到徐伟交付的购房款。本案两答辩人没有义务配合被答辩人办理房产过户，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高秋丽与陆某某原系夫妻关系，陆某某于2014年1月20日因病去世，被告陆娜系陆某某与被告高秋丽之女。2003年4月12日，陆某某（甲方）与原告徐伟（乙方）签订《楼房购买合同》一份，约定：经双方协商同意，本着友好自愿的原则，甲方将原汽运总公司宿舍三号楼1单元，产权100%一次性转卖给乙方，经双方协商签订如下合同：1、甲方原住三号楼一楼两室一厅、院落，自愿转卖给乙方，乙方一次性支付给甲方现金30000元，100%产权归乙方所有。2、房改政策规定的楼房买断一切费用由乙方一次性支付给汽运总公司房管部门。3、房改后，房产证归乙方所有。陆某某与被告高秋丽、陆娜出具保证书一份，内容为：经本人全家三口共同协商，现同意将某某小区住房自愿让给朋友永久性居住，在此期间双方应共同保密，而且本人保证绝对不会收回房子，并不会对任何人再提起此事，本人家人或对方如出现任何违约事件，后查自负。原告主张该保证书系2003年其与陆某某签订《楼房购买合同》时，由陆某某及两被告出具。两被告对此不予认可，被告陆娜称称该保证书2013年出具的，由其书写，是其父亲陆某某称房子给渔友住，具体是谁不清楚。庭审时，原告称：2003年4月12日，其与陆某某签订涉案楼房购买合同,原告以现金方式支付给陆某某购房款30000元。当时涉案房产正对外出租，双方签订合同后，由陆某某收取房租后交给原告。两被告则称，陆某某生前掌管家里经济事宜，两被告未听陆某某提起过与原告签订买卖合同的事情，也未听陆某某说原告支付购房款的事情。2003年下半年被告一家搬离涉案房产。对于保证书，原告称系与陆某某签订涉案买卖合同时被告一家出具的，由陆某某交付给原告的。两被告对此不予认可，称该保证书是2013年出具，当时陆某某称其渔友要住房子，让两被告出具的该保证书。另查明，陆某某及原告徐伟、被告高秋丽均系山东泰安交通运输集团有限公司职工。涉案房产原登记在山东省泰安汽车运输总公司名下，系山东泰安交通运输集团分配给陆某某、高秋丽的公租房。2014年1月20日陆某某去世时，涉案房产未参加房改。2018年，山东泰安交通运输集团有限公司通知被告高秋丽参加涉案房产房改。2018年6月29日的《购房职工住房资金补偿申请审批表》载明：高秋丽住房资金补偿总额为6967.62元，配偶姓名空白，配偶住房资金补偿总额为零，应付购房总价款34064元，应实付购房款金额24096.38元。2018年7月11日，被告高秋丽与山东泰安交通运输集团有限公司签订《泰安市城区公有住房买卖契约》，约定山东泰安交通运输集团有限公司将涉案房屋产权出售给被告高秋丽，房屋价款31064元。后被告高秋丽交纳24096.38元，于2018年7月27日取得涉案房产不动产权证书。庭审时，被告向本院提交山东泰安交通运输集团有限公司统一收据一宗，欲证实涉案房产一直由陆某某及被告方向交纳房租（管理费、水电费）。原告对被告提交的收据无异议，但称与陆某某楼房购买合同签订后，其通过陆某某向单位交纳涉案房产房租，陆某某去世后，原告儿媳去公司交纳公司没有收取。关于涉案房屋的占有使用情况，原告称：原告与陆某某于2003年4月份签订楼房买卖合同时，涉案房产处于出外出租状态，与陆某某签订楼房买卖合同后，涉案房产仍继续对外出租，至2013年9月，由陆某某协助，原告收回涉案房产，并进行了装修，自行使用一段时间后继续对外出租，现涉案房产由原告对外出租给案外人李敏使用。被告称：被告一家在涉案房产居住至2003年7月份左右，后出租给案外人刘某、龚某至2013年9月，后陆某某将涉案房屋出租给其渔友。对于上述租赁情况，两被告主张陆某某生前掌握家中经济及其他家庭事宜，两被告并不完全知情，只是听说房子对外出租，租金一直由陆某某收取，两被告并不知情。原审庭审后，由好心邻居帮助，找到当时的租赁人刘某、龚某。陆某某去世后，被告才知涉案房屋由原告占有，因涉案房子是租赁的所以未向原告主张权利。证人刘某证实其于2003年9月份至2005年9月份租赁涉案房产经营水果；证人龚某证实其自2005年9月至2013年9月租赁涉案房产经营水果，2013年9月，陆某某与原告儿媳高某某与龚某谈交接事宜。该俩位证人证实其承租涉案房屋期间，房租交给陆某某，原告称自与陆某某签订合同起至2013年11月20日原告收回涉案房产期间，涉案房产一直对外出租，共有三个承租方，一个是易初莲花员工、一个是巩姓卖水果的、另一个是第二个租房介绍过来的也是巩姓卖水果的，期间一直由陆某某收取房租后转交给原告，向交运集团交纳的房租也是由原告支付给陆某某后由陆某某交纳。原告为证实其主张，申请证人孙某出庭作证、并提交装修时的收款收据、照片、自来水证、电力客户卡等证据，被告对原告的上述证据均有异议，主张无法证实原告与陆某某存在房屋买卖合关系。本院认为，关于原告徐伟与陆某某签订的《楼房购买合同》是否履行的问题。原告与陆某某签订《楼房购买合同》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定。原告主张已以现金方式支付给陆某某购房款30000元，且自合同签订后即交付了涉案房屋，因当时涉案房屋出外出租，由陆某某收取房租后交给原告，原告于2013年11月份收回房子，占有使用至今。两被告对此虽不予认可，但根据两被告所述，陆某某生前掌管家中事宜，两被告对涉案房屋的对外出租情况不知情，证人龚某庭审时认可2013年9月陆某某带原告儿媳高某某去谈房屋交接事宜等，能够印证原告所述的事实。被告在长达十几年的时间内未对该房及房款主张过权利，且即便如两被告所述自陆某某去世后才知涉案房产由原告占有，至原告起诉也已五年多，两被告亦未向原告主张过权利。结合两被告及陆某某出具的保证书“保证绝对不收回房子，并不会对任何人再提起此事”、“在此期间双方应共同保密”、“永久性居住”等内容，应当认定双方签订的《楼房购买合同》已经实际履行，原告徐伟已支付购房款三万元，陆某某亦实际向原告交付了房屋。关于原告徐伟与陆某某签订的《楼房购买合同》的效力问题。陆某某与被告高秋丽是夫妻关系，且均为山东交通运输集团有限公司职工。2003年4月12日，原告与陆某某签订涉案房产的楼房购买合同时，涉案房产系山东交通运输集团有限公司租赁给陆某某与高秋丽的公租房，陆某某、高秋丽对涉案房产享有居住的权利。陆某某与原告签订的《楼房购买合同》是双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定”，该合同应认定为是合法有效的合同。被告高秋丽、陆娜以陆某某无权处分为由，主张合同无效，本院不予采纳。被告高秋丽与被告陆某某是夫妻关系，且陆某某去世前与两被告一直共同生活，在陆某某去世前，被告高秋丽、陆娜出具保证书，明确载明了“本人全家三口共同协商”，将涉案房产“自愿让给朋友永久性居住”，并且“在此期间双方应共同保密”，承诺“本人保证绝对不会收回房子，并不会对任何人再提起此事，本人家人或对方如出现任何违约事件，后果自负”，该保证书系两被告及陆某某出具，结合原告、陆某某及被告高秋丽均系山东交通运输集团有限公司的事实及保证书载明的“让给朋友永久性居住”、“双方共同保密”、“保证绝对不会收回房子”等内容，能够证实被告高秋丽、陆娜对陆某某将涉案房产出售给原告是明知的，同时也是同意的，另外，根据保证书载明“本人家人或对方如出现任何违约事件，后果自负”的内容，能够认定被告高秋丽、陆娜认可涉案房屋的买卖与原告有过约定。现原告提交了其与陆某某签订的《楼房购买合同》及两被告与陆某某出具的保证书，足以证实两被告认可将涉案房屋出售给原告的事实及陆某某与原告签订的《楼房购买合同》，原被告之间系涉案房屋的买卖合同关系，双方均应全面履行合同义务。原告支付了合同约定的价款，陆某某将涉案房产交付给了原告，原告现实际占有使用该房产。2018年被告高秋丽通过房产取得涉案房产的所有权，具备了办理过户登记的客观条件，徐伟作为买受人，其目的在于取得房屋的所有权，其履行合同义务的对价亦在于取得房屋的所有权，因此高秋丽协助办理过户登记也是其应履行的主要义务。因此徐伟要求高秋丽协助办理过户登记的诉求，本院予以支持。对于徐伟要求陆娜协助办理房产手续的诉求，由于该房屋未登记在陆娜名下，该诉求缺乏依据，本院不予支持。另外，庭审时，被告主张由被告向山东泰安交通运输集团有限公司交纳涉案房屋的房租，原告认可陆某某去世后被告向山东泰安交通运输集团有限公司交纳房租的事实。庭审时，原告亦认可涉案房产房改时被告高秋丽支付了购房款24096.38元。对陆某某去世后被告向山东泰安交通运输集团有限公司支付的涉案房产的房租及房改时被告高秋丽支付购房款24096.38元，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告高秋丽于本判决生效之日起十日内协助原告徐伟办理位于泰安市中户（权证号：鲁（20xx）泰安市不动产权第XXXX号）房产的过户登记手续。二、驳回徐伟的其他诉讼请求。案件受理费1000元、财产保全费2520元，共计3520元，由原告徐伟负担1760元，被告高秋丽负担1760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  逯元丽人民陪审员  张道辉人民陪审员  张玉静二〇一九年十一月二十二日书 记 员  田 甜