新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初11173号原告：王洪江，男，1976年2月10日出生，蒙古族，现无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：王朝阳，新疆新勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡自立，新疆新勤律师事务所律师。被告：新疆美仑房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区解放南路317号。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛雅娟，女，新疆美仑房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：杨蔓莉，女，新疆美仑房地产开发有限公司职员。原告王洪江与被告新疆美仑房地产开发有限公司（以下简称：美伦房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日、2019年10月30日、2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告王洪江及其委托诉讼代理人王朝阳、被告美仑房产公司牛雅娟、杨蔓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪江向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期交房的违约金，计46147元（1118726×4.5%/12×11个月）；2.请求法院判令被告支付逾期办理房产证的违约金33561元（1118726×4.5%/360×240天）；3.请求法院判令被告立即为原告补偿新风系统的金额约20000元（依法院评估为准）；4.其他违约责任1118726×1%=11187.26元，以上共计110895元；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月3日，原告与被告签订《商品房预售合同》约定，购买乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路1050号环球港商住小区第四栋第14层1单元1403号房，房款总价1118726元。嗣后，被告未按合同约定的期限交付房屋、办理产证，构成违约，合同约定的违约金低于原告的实际损失，原告按银行同期贷款利率的标准请求予以增加。此外，被告未按合同为原告安装房内的“新风系统”。故原告起诉，请求判如所请。被告美伦公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、房屋交付时间应当按照在报纸上发布的公告载明的时间确定，被告逾期交房5天，合同对此有违约金的约定，被告要求增加违约金没有依据；二、案涉合同没有约定办理产证的期限，被告不应承担相关的违约责任；三、新风系统的安装虽在被告公司的宣传之中，但是选装项目，且在宣传册及正式房屋买卖合同上附有提示“关于房屋买卖的一切约定以合同为准”。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实为：2016年9月3日，原告王洪江与被告美伦房产公司签订《商品房预售合同》，购买乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路1050号环球港商住小区4幢14层1403号，房款总价1118726元。上述合同约定：（一）出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自交付期限届满后次日起至实际交付之日，按已付房价款日万分之0.1向买受人支付违约金；（二）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理（3.买受人不退房，出卖人一次性按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金）；（三）所有与购房相关的承诺、约定等内容均以此合同为主，凡超出合同之外的任何承诺、约定等均无效，开发商不承担任何责任，此合同及附件内容本人已熟知（有王洪江签字捺印）；（四）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式办理：买受人应在出卖人公告通知交付7日内办理交接手续，逾期不办理，则视为房屋已交付，且认为买受人对该房屋验收合格（摘要）。2017年9月25日，乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路1050号环球港商住小区4#完成建设、监理、勘察、施工、设计的竣工验收。2018年1月2日，被告新疆美仑房地产开发有限公司在《都市消费晨报》发布公告载明：尊敬的美伦·环球港业主，由新疆美仑房地产开发有限公司开发的位于新市区鲤鱼山路1050号环球港商住小区1#-4#、6#-8#已具备入住条件，我们将于2018年1月5日开始交付。2018年3月25日，原告王洪江在《入住通知单》上签字确认，其上载明：“您所购买的位于乌鲁木齐市新市区，建筑面积136.43平方米，已竣工交付使用，并已办理完购房相关手续，交纳完相关费用，现可以办理入住手续。”2018年11月5日（审核发稿日期），乌鲁木齐市城市规划管理局出具建设工程竣工规划认可书载明：同意按规划批准建设面积给付竣工认可。本案事实部分的争议焦点是：原、被告之间是否存在关于预售房屋自带“新风系统”的约定。原告向本院提交以下证据：《承诺说明》(被告销售出具)、《公证书》（针对被告网站关于新风系统的宣传）、微信公众号宣传的截屏、在被告销售部拍摄的视频，证明被告向原告发出了案涉房屋自带新风系统的要约。被告质证，《承诺说明》真实性不认可，该销售人员不是被告公司人员；其他证据真实性认可，关联性不认可，新风系统是选装的，该系统是否在合同约定之内，以双方签订的书面合同为断。被告向本院提交以下证据：《商品房预售合同附件》、广告宣传册（均有关于房屋买卖的全部内容以书面合同为准的内容），证明原、被告之间不存在关于新风系统的约定。原告质证，真实性认可，关联性不认可。本院认定：原、被告之间不存在关于新风系统的约定。理由是：（一）要约作为旨在发生法律效果的意思表示，内容必须明确、具体，被告在宣传活动中所称的“新风系统”，范围很广，无法明确，是以不构成要约；（二）即便被告的宣传确为要约，但其因与原告另有合同约定而享有要约撤销权，事实上，被告也没有附送新风系统的意思，是以双方关于新风系统的约定仍不成立。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于逾期交房违约责任，“商品房验收合格”的约定如何理解；二、关于逾期办证违约责任，案涉合同“规定期限”的约定应当如何理解；三、合同有关交付的约定如何理解；四、逾期交房、办证的违约金是否应予增加。针对争议焦点一，商品房验收合格事关公共利益，不在私法自治的范畴之内，欲探明其含义须诉诸相关实体法规范。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”商品房验收合格是指商品房经监理等单位验收，达到了国家规定的质量标准。按照文义解释，案涉乌鲁木齐市城市规划管理局对小区项目规划作出的竣工认可，不在“商品房验收合格”所涉含义之中。按照立法目的解释，建筑法相关规范意旨在于保障商品房质量，自与小区的规划问题无涉。因此，案涉合同中“商品房验收合格”是指监理等单位的竣工验收，而不是指规划部门的竣工认可。针对争议焦点二，第一，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但该条文不是强制性规定，房屋买卖双方可对办证期限另作约定。案涉合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书则承担违约责任”，将材料交至房产部门备案是办证的前提条件，是以该约定已经变更上述条文关于办证期限的规定。第二，房地产企业不是直接的办证机关，其负有的是协助买受人办证的义务，申言之，即将相关材料交至办理机关之义务。是以“规定期限”按合同关于交付材料备案期限的约定，作“商品房交付使用后360日内”的解释，较为允当，此系按照合同相关条款作体系解释之结果。针对争议焦点三，被告认为，在报纸上发布公告等同于“书面通知”，案涉房产的交付时间应当按该公告载明交房的时间，予以确认。本院认为，“交付”应当综合考虑合同有关条款、文义、交易习惯等因素进行理解。第一，如在报纸上发布公告等同于“书面通知”，被告自无必要在书面通知条款之下，另行拟定公告通知条款，并划线提醒业主注意；第二，按照普通人的通常理解，公告通知虽见诸书面，但与书面通知含义显然不同，公告通知和书面通知的语词同时出现在同一场合，含义自是更不相同；第三，关于该条款，开发商先联系业主前来交房，如业主未如期前往，在报纸上发布公告则视为房屋已交付，显然更符合交易习惯。据此，案涉合同有关交付的条款应当理解为：书面通知交付优先，如因买受人的原因无法书面通知交付，在报纸上发布公告的交付期限届满则视为已交付。被告抗辩，在公告发布前已经通过电话、短信等方式，通知原告签署《入住通知单》、完成“书面通知交付”，原告在2019年3月25日才在上述通知单上签字确认，不是被告的原因而是原告自身迟延办理所致，但被告未提供任一业主在公告之前办理交付的证据，本院对该事实不予认定。前已述及，案涉合同中“商品房验收合格”是指监理等单位的竣工验收，因此，案涉房产的交付时间应为2019年3月25日。需要指出的是，原告主张出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照合同约定，不应视为交付。合同原文是“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，即便被告确未提供上述文件，原告也未拒绝交接，此为其一。其二，原告签署的《入住通知单》上载明“已办理完购房相关手续”。据此，原告该主张不能成立。针对争议焦点四，第一，案涉合同关于“已付房价款日万分之0.1”的违约金约定，低于中国人民银行同期贷款利率，原告主张按年利率4.5%予以增加，本院认为，逾期交房的损失并非房款的利息损失，原告对其因被告逾期交房产生的实际损失也未举证，且案涉房产在交付期限届满前已经符合交付条件，被告延期交房的过错程度较低，故本院对原告该项主张不予支持。违约金应当按合同约定计算，计939.73元（1118726元×0.01‰×84日），本院予以支持。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”本院认为，本案中，原告将“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”理解为“合同没有约定违约金，或者合同约定的违约金低于违约损失，但违约损失不能确定”是错误的。具体分析如下：（一）上述规范是不完全规范，需要其他规范予以补充方能适用。根据合同法第一百零七条、一百一十四条第一款，违约金是预先约定的违约损害赔偿，相比于违约损害赔偿，具有适用上的优先性。上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，隐含的前提是合同没有约定违约金。（二）合同约定的违约金确实低于违约造成的损失的，守约方的救济渠道是依照一百一十四条第二款请求对违约金予以增加，但必须证明具体的损失赔偿数额，但此时“损失数额已经确定”，不能归入上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述。因此，上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，完整的表述应当是：合同没有约定违约金且损失数额难以确定。关于逾期办证违约金规范，照此体系解释的结论理解，才能实现法律规范体系上的逻辑自洽。被告逾期办证且未举证此不是其责任所致，应按合同约定支付原告违约金55.94元（1118726元×0.05‰）。原告诉请被告补偿新风系统的金额、承担其他违约责任，因与原告无相关合同约定，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，判决如下：一、被告新疆美仑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洪江逾期交房违约金939.73元、逾期办证违约金55.94元；二、驳回原告王洪江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1258.95元（原告已预交），由被告负担11.3元，原告自行负担1247.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年十一月十四日书记员  马晓芳