上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10591号上诉人（原审原告）：孙广庠，男，1929年11月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙素琴，女，系孙广庠女儿，住同孙广庠。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区封周路655号14幢1016室。法定代表人：施少鸣，董事长。委托诉讼代理人：孙牧，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李惠，女，系该公司工作人员。上诉人孙广庠因与被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙广庠上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请或发回重审，本案的一、二审诉讼费由汉宇公司承担。事实与理由：一审法院既已认定汉宇公司未能按约取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称罗秀路房屋）的房地产证原件，也没有在网签时拉取最新的产调信息以确认房屋状态等事实，但仍认为汉宇公司已尽其必要的审查义务，不存在失职是错误的。汉宇公司没有编制房屋状况说明书，也没有保管罗秀路房屋产证，属于严重失职的行为。汉宇公司仅在2015年3月22日查询了罗秀路房屋的权利人及抵押等权利限制信息，到同年6月16日网签合同之日，再也未调查该房屋状况及抵押限制信息，未尽其必要的审查义务，也没有及时告知交易相关的重要事项，导致孙广庠支付了224万元以涤除罗秀路房屋上的抵押，造成孙广庠的巨额损失，故汉宇公司应当返还已付的居间服务费并承担相应的损害赔偿责任。被上诉人汉宇公司辩称，不同意孙广庠的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。孙广庠向一审法院起诉：1.判令汉宇公司退还居间服务费1万元；2.汉宇公司在案外人程某承担的1,667,351.28元的债务范围内承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：孙广庠委托其女儿孙素琴看房、买房。2015年3月22日，孙素琴与汉宇公司签订《房地产求购看房协议》，由孙素琴委托汉宇公司居间求购罗秀路房屋（总价款330万元）。双方约定佣金为所交易的房地产实际成交总价款的1%。同日，汉宇公司至房地产登记部门调取了罗秀路房屋产权登记信息。登记信息显示该房屋上已设定有抵押权，抵押权人为广东发展银行股份有限公司上海分行，债权数额为90万元。同日，孙素琴与案外人程某及汉宇公司三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定程某将罗秀路房屋以成交总价款330万元出售给孙素琴。三方还约定程某应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由汉宇公司保管至交易双方办理产权过户手续当日止，在上述权证保管期间，程某不得对该权属证明进行挂失补办。同日，孙广庠、孙素琴与程某就罗秀路房屋的买卖事宜还签订了《房地产买卖协议》，除付款期间等进行了约定外，双方还约定于2015年5月25日前共赴汉宇公司处签署该房地产的买卖合同（网签版）。汉宇公司作为见证方，亦在该合同上盖章。同日，孙广庠支付程某购房定金1,000元。同月26日，孙广庠向程某支付定金299,000元。2015年6月7日，闵行区房地产登记部门受理了程某就罗秀路房屋余额抵押登记的申请。同月15日，该登记部门核准了罗秀路房屋的抵押登记，抵押权人为黄某，债权数额为200万元。2015年6月16日，孙广庠与程某在汉宇公司处就罗秀路房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》。当日，汉宇公司作为保管人向程某收取了罗秀路房屋的房地产权证原件。同日，孙素琴向汉宇公司支付了中介费1万元，孙广庠向程某支付购房款120万元。因程某未履行房屋产权变更义务，孙广庠于2016年6月向法院提起诉讼，要求程某继续履行合同，黄某、广发银行协助办理涤除抵押登记手续等。该案经法院审理后，于2017年2月22日作出（2016）沪0112民初16402号民事判决：“一、原告孙广庠与被告程某就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋于2015年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2227942）继续履行；二、第三人黄某、广发银行股份有限公司上海分行于被告程某清偿了抵押担保的债权及相关费用后十日内，协助被告程某办理注销上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记手续；三、被告程某于第三人黄某、广发银行股份有限公司上海分行办理注销抵押登记手续后十日内，协助原告孙广庠办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将此房屋产权变更登记至原告孙广庠名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的全部税费均由原告孙广庠承担；四、原告孙广庠于被告程某办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续当日，支付被告程某购房款人民币130万元；五、被告程某于本判决生效之日起十日内偿付原告孙广庠自2015年10月1日起至实际办理过户手续之日为止，以人民币150万元为本金，按每日万分之三计算的逾期办理过户的违约金；六、驳回原告孙广庠的其余诉讼请求。”该判决生效后，因程某未履行判决确定的义务，孙广庠向法院申请执行。在执行过程中，孙广庠与黄某达成执行和解协议，由孙广庠支付黄某224万元后涤除该房屋的抵押权登记。2017年12月12日、2018年1月19日，孙广庠分别通过法院向黄某支付124万元、100万元。2018年2月9日，孙广庠代程某偿还了其在广发银行股份有限公司上海分行的贷款本息727,351.28元。之后，罗秀路房屋上设立的抵押权全部涤除。2018年3月28日，孙广庠取得罗秀路房屋产权。2018年7月，孙广庠以要求程某返还其代为清偿的款项1,667,351.28元为由，向湖北省襄阳市襄城区人民法院提起民事诉讼，该院经审理后于2018年9月13日作出（2018）鄂0602民初1847号民事判决：“被告程某于本判决生效之日起十日内返还原告孙广庠代偿款1,667,351.28元。”一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。孙广庠委托其女孙素琴看房、购房并以孙素琴名义与汉宇公司签订居间合同，在履行合同过程中孙素琴亦向汉宇公司披露了委托事宜，汉宇公司亦促成了孙广庠与程某签订了房屋买卖合同，表明其选定孙广庠作为居间合同相对人。因此，孙广庠作为委托人可以向作为居间人的汉宇公司主张合同权益。汉宇公司作为专业居间人，应当对居间信息进行必要的审查并如实报告委托人。居间人是否尽到合理审查的义务，当以居间人所处行业谨慎之从业者的判断能力和行为惯例为判断标准。本案所涉房产居间过程中，对于交易房屋是否存在抵押等权利限制状况，属于影响合同订立及履行的重要事实，汉宇公司应当进行必要的审查。汉宇公司在2015年3月22日促成孙广庠与程某签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时已通过房地产登记部门查询了罗秀路房屋的权利人及抵押等权利限制状况的登记信息，已尽其必要的审查义务。程某未按三方约定将房地产权证原件交由汉宇公司保管，系程某违反约定，不能归责于汉宇公司。同年6月16日，孙广庠与程某网签买卖合同前，程某将罗秀路房屋余额抵押，非汉宇公司能预见。孙广庠亦无证据证明汉宇公司掌握该信息而未如实告知。在孙广庠与程某签订房屋买卖合同时汉宇公司已调查了罗秀路房屋权利人及抵押等权利限制状况的情况下，孙广庠仍要求汉宇公司再次主动调查该信息，已超出居间人应尽的合理义务范围。至于孙广庠未能向程某追偿其代偿债务所生损失，系孙广庠为取得罗秀路房屋产权而自行选择代偿债务以涤除抵押之后果。该损失与汉宇公司的居间行为之间并无直接因果关系。因此，孙广庠要求汉宇公司退还居间服务费10,000元并在案外人程某承担的1,667,351.28元的债务范围内承担补充赔偿责任的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，法院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：驳回孙广庠的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计9,948.08元，由孙广庠负担。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，孙广庠（乙方）与程某（甲方）在汉宇公司处于2015年6月16日就罗秀路房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第2条约定：在甲、乙双方签订本合同当日，甲方应将该房地产权证原件交由汉宇公司暂为保管至甲、乙双方共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续当日止。房地产权证保管期间，甲方不得对该房地产权证进行挂失补办。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，孙广庠与程某在汉宇公司的居间下，就罗秀路房屋的买卖事宜达成一致，并先后签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》。汉宇公司作为居间方，已经促成了孙广庠与程某之间就罗秀路房屋买卖合同的成立，汉宇公司依法有权向孙广庠收取相应的居间服务费。孙广庠也于签署网签合同（《上海市房地产买卖合同》）当日向汉宇公司支付了中介费1万元。现当事人争议的是罗秀路房屋的买卖合同履行过程中，因出卖人程某的违约行为导致孙广庠在最终取得罗秀路房屋的产证过程中实际产生了相应的损失，作为居间方的汉宇公司在履行居间人的居间义务过程中，是否存在法律、行政法规等规定的不得要求支付报酬并应当对上述损失承担损害赔偿的行为之情形。对此，本院认为，居间人在居间合同中的主要义务和作用为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，对于签订合同及履行合同过程中委托人可能发生的交易风险及损失，应当由委托人自身在法律规定的范围内自行判断和承担，居间人仅应当在其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形下，方不得要求支付报酬并应当向委托人承担损害赔偿责任。对于汉宇公司是否尽到了就有关订立合同的事项向委托人如实报告义务的问题，一审判决在其本院认为部分已有阐述，本院对此予以认同，在此不再赘述。程某未按三方约定将房地产权证原件交由汉宇公司保管，系程某违反约定，不能归责于汉宇公司；且在买卖双方签订网签合同时，买卖合同补充条款也已明确载明在买卖双方签订合同当日，卖方应将该房地产权证原件交由汉宇公司暂为保管至办理产权过户手续之日止，汉宇公司也于当日作为保管人向程某收取了罗秀路房屋的房地产权证原件。故孙广庠对于程某未按约及时将罗秀路房屋产证原件交由汉宇公司保管的事实在签订网签合同时已知悉，但其仍与程某就罗秀路房屋的买卖合同进行了网签，相应的风险应当由其自行承担。孙广庠在履行罗秀路房屋买卖合同后所产生的其主张的损失，与汉宇公司的居间行为之间亦难言有直接的因果关系。在孙广庠目前所提供的证据无法显示汉宇公司履行居间人的义务过程中存在未如实报告义务的情况下，孙广庠主张汉宇公司在履行居间义务过程中存在严重失职行为的事实并不充分，其诉请汉宇公司返还已付中介费并承担相应的损害赔偿责任的法律依据也相应缺乏。因此，一审法院对其诉请不予支持，并无明显不当。上诉人孙广庠的上诉请求，本院亦难以支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,896.16元，由上诉人孙广庠负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十一月七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……