呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4041号上诉人(原审原告）：徐姗姗，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：张全祥，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告）：张杰，女，无固定职业，住呼和浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈来平，呼和浩特市法律服务工作协会第三服务所法律工作者。原审第三人:内蒙古品居房屋中介服务有限公司,住所地呼和浩特市玉泉区光彩路滨江花园9号楼2019号商铺。法定代表人:徐金柱,该公司总经理。委托诉讼代理人：李留柱，男，该公司员工。上诉人徐姗姗因与被上诉人张全祥、张杰、原审第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司（以下简称品居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人徐姗姗的委托诉讼代理人张顺，被上诉人张全祥、张杰的委托诉讼代理人陈来平，被上诉人品居中介公司的委托诉讼代理人李留柱，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐姗姗上诉请求：撤销一审判决，改判张全祥、张杰向其双倍返还定金4万元并承担律师费3500元。事实及理由：一、一审判决事实认定错误，徐姗姗全额交付房款的前提是张全祥、张杰与徐姗姗办理房屋的买卖公证和委托公证手续且房屋无任何争议。徐姗姗与张全祥、张杰通过品居中介公司达成了房屋买卖的意向，并于2018年3月31日签订了三方的《房屋买卖居间合同》。一审庭审时徐姗姗和张全祥、张杰均认可在签订合同后之内徐姗姗和张全祥、张杰到公证处办理房屋的买卖合同和委托合同的公证手续，公证手续办理完成后当场给付全额房款。通过当庭提交的三方签订的《房屋买卖居间合同》合同第八条第一项约定，张全祥、张杰必须保证房屋产权清晰有效，无纠纷，能正常过户。2018年3月31日签订合同后40天内徐姗姗拿着全额房款和张全祥、张杰以及品居中介公司前往北方公证处办理房屋的买卖合同和委托合同的公证手续时，才得知张全祥、张杰的房屋目前仍在查封状态，至于被哪里查封及为什么查封均不知道。张全祥、张杰签订合同时恶意隐瞒了房屋被查封的事实，徐姗姗才中止了办理房屋的买卖合同和委托合同的公证手续并且没有交付全额房款。故在合同约定的40天之内合同未能按照约定履行的违约方系张全祥、张杰。徐姗姗一直在等待张全祥、张杰通知案涉房屋被解封的消息，张全祥、张杰却只字不提房屋解封的消息，一味的要求徐姗姗交付房屋全款，在不能确定房屋已经解封且办理完毕房屋的买卖合同和委托合同的公证手续的情况下，徐姗姗不可能将全额房款交付张全祥、张杰，因张全祥、张杰的房屋被查封才导致双方未能按照合同约定的40天之内履行合同。至于重新履行合同的时间双方一致未能达成一致张全祥、张杰却将房屋另行出售他人，导致合同根本不能履行。2018年5月11日的通话录音可以证实张全祥、张杰明确表示房屋不卖给徐姗姗了，结合2019年5月10日一审开庭前律师从呼和浩特市不动产登记中心调取的涉诉房屋档案可以得知，张全祥、张杰在2018年5月11日已经得知涉诉房屋已经解封，但张全祥、张杰不告诉徐姗姗房屋已经解封得事实，而是明确告知房屋不卖给徐姗姗了。明显是张全祥、张杰因房屋查封的情形消失，房价可以极大的上涨而持续恶意违约。2018年6月13日徐姗姗收到张全祥、张杰的律师函，却仍不确定案涉房屋是否解封，故2018年6月27日委托律师回函，要求张全祥、张杰明确告知房屋是否解封，如果解封要求双方再行确定重新继续履行合同的时间。2019年月10日一审开庭前徐姗姗委托律师从呼和浩特市不动产登记中心调取的案涉房屋档案，徐姗姗方才确切得知涉诉房屋于2018年4月27日被解封，但张全祥、张杰从未告知过徐姗姗这一消息。2018年8月9日张全祥、张杰已将案涉房屋出卖给案外人巴某那，这一行为方才导致合同根本上不能履行。一审判决以2018年4月27日案涉房屋被解封，继续履行合同不存在障碍为由，认定徐姗姗没有交付房款而违约，该认定缺乏基本的事实前提，即张全祥、张杰是否将房屋解封的事实告知徐姗姗。通过庭审可知张全祥、张杰从未将房屋解封的事实告知徐姗姗，而是直接不卖房屋了。综上，一审判决事实认定错误，恳请二审法院查清事实，依法改判。张全祥、张杰辩称，案涉房屋的查封已于2018年4月27日解除查封，解除查封后双方协商办理公证，所有手续都办好了，等待徐姗姗付款时她拒绝签字，理由是怕房屋再被冻结，实际上徐姗姗并不打算付款。之后到5月底，张全祥因为急用钱，通知徐姗姗再不付款就卖给别人了，而后向徐姗姗发律师函通知解除合同。品居中介公司述称，徐姗姗与张全祥、张杰通过品居中介公司签订《房屋买卖居间合同》，约定4月底三方配合办理相关手续，徐姗姗向张全祥支付购房款。后了解到案涉房屋被查封，徐姗姗对买房产生顾虑，导致三方未做成公证。后期买卖双方通过中介公司协调同意继续交易，买卖双方都去了房产局，但卖方当日不同意办理过户，导致交易失败。徐姗姗向一审法院起诉请求：1、判令张全祥、张杰返还徐姗姗双倍定金4万元；2、判令张全祥、张杰承担本案的律师费3500元；3、判令张全祥、张杰承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月31日，张全祥、张杰（甲方）、徐姗姗（徐静、乙方）与品居中介公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》（编号：0006264），约定徐姗姗购买张全祥、张杰的位于呼和浩特市××区房屋，该房屋建筑面积62.06平米，房屋所有权人为张全祥，产权证号玉泉区字第201405020号，房屋所有权证登记日期2014年1月27日。乙方徐姗姗自愿认购该房屋并支付定金。甲方张全祥、张杰应于收到乙方徐姗姗全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将之前的物业费等结清。房屋交易价格375000元，乙方支付定金2万元。付款方式：一次性付清剩余购房款。但付款方式按揭条款中标注在本合同签订之日起40日内，买卖双方应按银行要求提供审批贷款所需要的有关凭证及材料，若未及时提供方视为违约。甲方保证该房屋产权：无产权纠纷、无债务纠纷、无离婚过户税、无继承税、能正常办理过户手续……。非空户，甲方承诺2018年5月30日前将户口迁出。甲方保证上述房屋权属清晰，能正常办理过户手续，否则视为违约。乙方支付丙方服务费3700元，甲方交房保证金1万元。违约责任：本合同签订后具有法律效力。如乙方不履行合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有。甲方不履行合同义务，需双倍返还乙方所付定金，同时守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金。违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。甲乙双方任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款，守约方可追究违约方责任……甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。其他约定事项：1、甲方保证该房屋产权清晰有效、无纠纷、无继承税、能正常落户；2、甲方同意办理买卖公证和委托公证，银行开卡，公证费由乙方承担；3、过户税费乙方承担；4、签订本合同之日起，甲乙双方不得违约，如有违约，违约方赔付守约方房价20%。合同尾部张杰、徐静签字，丙方品居中介公司经纪人签字为张立媛。同日张杰出具购房定金收条一份，内容为：今收到品居中介公司介绍徐静购买产权人张全祥、张杰持有房屋坐落地址为呼和浩特市××区房屋购房定金2万元。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记。若甲方反悔不出售此房屋应以定金的双倍赔付给乙方（国家政策除外），若乙方反悔不买此房定金不予退还。收款人处张杰签字。2018年6月13日张全祥、张杰向徐静、品居中介公司发出律师函，认为合同签订已经超出70余日，购房人未支付购房款，致使合同无法履行，决定解除房屋买卖合同并要求退还1万元保证金。2018年6月27日，徐姗姗委托代理律师向手机号130XXXXXXXX发送致张全祥、张杰的律师函，注明2018年6月13日收到张全祥、张杰要求解除合同的律师函，声明不同意解除合同，原因是房屋存在被法院查封的情况，徐姗姗才暂时中止继续履行合同，待房屋解封后将继续履行合同。庭审查明案涉房屋2018年4月27日被长沙市天心区法院解除查封。2018年8月9日张全祥将该房屋出售给案外人巴某那。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。品居中介公司作为房屋中介公司，与徐姗姗、张全祥、张杰达成《房屋买卖居间合同》，付款时间参照合同约定的付款方式是一次性付清剩余购房款，结合付款方式按揭条款中标注在本合同签订之日起40日内，可确定一次性付款时间应当为合同签订之日起40日内，即2018年5月10日。至2018年6月13日张全祥、张杰向徐姗姗、品居中介公司发律师函时，徐姗姗也未向张全祥、张杰支付购房款，徐姗姗在履行房屋买卖过程中构成违约。因双方未对房屋办理过户手续的具体时间进行约定，比照合同中张全祥、张杰应于收到徐姗姗全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方的约定，徐姗姗只有在交付购房款后才能主张张全祥、张杰履行合同义务，案涉房屋2018年4月27日被法院解除查封后，办理房屋拆迁、交付房屋等均不存在障碍，结合庭审中双方的通话记录可知，在履行合同的期间，特别是2018年4月27日后张全祥、张杰对继续履行合同持积极态度，造成合同不能履行的责任在于徐姗姗未在约定期间内交付购房款、品居公司存在懈怠履职的事实。《房屋买卖居间合同》的效力，一审法院认为自徐姗姗、品居中介公司收到张全祥、张杰的律师函之日算起，合同已经解除，如有异议可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而不是采用律师函回函的形式予以解决，故现阶段案涉《房屋买卖居间合同》已经解除。徐姗姗主张张全祥、张杰返还双倍定金4万元及承担律师费3500元的请求无理，不予支持。张全祥、张杰辩解认为徐姗姗未按照约定期限支付购房款构成违约的辩解理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回徐姗姗的诉讼请求。案件受理费1132元，由徐姗姗负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：徐姗姗请求张全祥、张杰向其双倍返还定金4万元、支付律师费3500元的诉讼请求是否成立。本案中，徐姗姗、品居中介公司在收到张全祥、张杰解除合同的律师函后，徐姗姗或品居中介公司并未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故该合同自徐姗姗、品居中介公司收到该解除合同的通知之日起解除。关于合同解除的责任承担问题。徐姗姗称，三方当事人达成口头约定，三方一同前往产权登记机关办理案涉房屋的过户登记，办理完过户登记后徐姗姗向张全祥、张杰支付购房款，当日张全祥因了解到房屋销售价格的上涨后离开并拒绝继续履行合同，就上述陈述，徐姗姗未能提交证据证明。品居中介公司对上述事实予以认可。张全祥、张杰称，其在2018年4月27日案涉房屋解除查封后，对继续履行合同持积极态度，且认可三方当事人在案涉房屋解除查封后商定一同办理案涉房屋的过户登记、张全祥当日到达登记处的事实，张全祥对当日未能办理过户登记不能做出合理解释。因三方当事人均认可三方均到产权登记机关准备办理案涉房屋过户登记的事实，可见徐姗姗对当日案涉房屋能够办理过户登记，即案涉房屋已经解除查封的事实是知晓的，亦可以推知该日期应早于张全祥、张杰向徐姗姗、品居中介公司发出解除合同的律师函的时间，即2018年6月13日。徐姗姗与张全祥、张杰在《房屋买卖居间合同》中约定，付款方式为一次性付款，张全祥、张杰在收到徐姗姗全部房款之日起一天内向徐姗姗交付案涉房屋。合同虽对办理过户登记的时间未明确约定，参照上述先付款后交付房屋的约定，以及房屋买卖先付款后办理过户的交易习惯，双方约定办理过户登记时间应在徐姗姗支付全部购房款之后，即徐姗姗支付购房款的义务应在张全祥、张杰配合徐姗姗办理过户登记义务之前。合同虽未明确约定付款时间，参照合同约定一次性付款的付款方式，结合付款方式按揭条款中自合同签订之日起40日内付清的标注，可确定一次性付款时间应当为合同签订之日起40日内，即2018年5月10日。而案涉房屋解除查封的时间早于该付款期限，故在该付款期限截止前徐姗姗拒绝支付购房款的事由已经消失。虽徐姗姗称其至收到张全祥、张杰向其发出解除合同的律师函时，尚不清楚案涉房屋是否已解除查封，但该陈述显然与其自述三方在案涉房屋解除查封后约定办理过户登记的事实相冲突。因此，至2018年6月13日张全祥、张杰向徐姗姗、品居中介公司发出解除合同的律师函时，徐姗姗仍未向张全祥、张杰支付购房款的情形，应属违约。故一审判决驳回徐姗姗请求张全祥、张杰向其双倍返还定金4万元的诉讼请求，并无不当。关于徐姗姗主张张全祥、张杰承担律师费3500元的诉讼请求，该请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，徐姗姗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由徐姗姗负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十一月二十五日书记员 雎 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