上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初2246号原告：董某，女，1969年12月9日生，汉族。原告：秦某，男，1990年9月30日生，汉族。两原告的共同委托诉讼代理人：段永玺，上海方锐律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：董静，上海方锐律师事务所律师。被告：李某某，女，1990年7月12日生，达斡尔族。委托诉讼代理人：李双全。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：上海锦秋房地产有限公司，住所地上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX-XXX号。法定代表人：吴蓓琪，董事长。委托诉讼代理人：郑璟华，上海昊坤律师事务所律师。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路XXX号科技绿洲三期9号楼。法定代表人：浦建华，主任。委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。原告董某、秦某与被告李某某分家析产纠纷一案，本院立案受理后，依法追加上海锦秋房地产有限公司(以下简称“锦秋公司”)、上海市公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)作为第三人参加诉讼，并由审判员黄文颋独任审判，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年7月19日再次公开开庭进行了审理。原告董某、秦某及其委托诉讼代理人董静，被告李某某的委托诉讼代理人李双全、李朝春，第三人锦秋公司的委托诉讼代理人郑璟华两次开庭均到庭参加诉讼。第三人公积金中心经本院合法传唤，未参与庭审。本案现已审理终结。原告董某、秦某向本院提出诉讼请求：1、判令董某享有上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)80%的产权份额；2、判令秦某享有系争房屋的20%产权份额，其对应的现金价值，在抵扣尚未归还的贷款本金后，由秦某支付李某某剩余部分的一半，作为房屋折价款；3、李某某和第三人锦秋公司协助原告办理系争房屋的产权过户手续。事实和理由：董某是秦某的母亲，秦某和李某某原是夫妻关系，双方于2015年5月16日登记结婚，后于2018年8月8日经法院判决离婚。秦某、李某某与第三人锦秋公司于2015年5月29日签订《上海市商品房预售合同》，约定两人购买系争房屋，总价款为2,803,166.48元。董某后支付了200万元首付款，秦某、李某某二人另共同申请了80万元公积金贷款。房款已付清，秦、李二人登记为系争房屋的预购权利人。2016年12月31日，三人签订《家庭房产所有权协议》(以下简称“家庭协议”)，对系争房屋的出资情况及房屋产权份额进行了确认，由董某享有80%的房屋产权份额，秦、李二人共同享有20%的产权份额。现二人已离婚，应按照家庭协议的约定对系争房屋产权进行分割，特向法院起诉，请求判如所请。被告李某某辩称：离婚情况如原告所述，因秦某有外遇造成婚姻关系破裂；系争房屋与董某无关，其无权享有房屋产权；家庭协议系原告在预留有被告签名的空白活页纸上单方起草，被告从未看过该协议，不是其真实意思表示，对其没有约束力；购房款由被告支付，并另申请了公积金贷款，每月还贷的现金部分由秦某支付。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人锦秋公司述称：系争房屋房款已结清，房屋也已交付，秦某、董某于2015年6月15日登记为系争房屋的预购权利人，目前产权仍登记锦秋公司名下；系争房屋符合办理小产证条件，愿意按照法院判决协助办理产权过户手续。第三人公积金中心述称：李某某和秦某申请了纯公贷款，贷款金额为80万元，期限20年；截止至2019年4月20日，贷款本金余额为652,868.93元；因原告诉请要变更房屋产权，为维护第三人的合法权益，须先归还全部公积金贷款，才同意注销抵押登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董某系秦某的母亲。秦某和李某某于2015年5月16日登记结婚。2018年8月8日，本院作出(2018)沪0113民初9495号民事判决书，判决二人离婚。判决书中未处理系争房屋，现已生效。2015年5月29日，秦某、李某某与锦秋公司签订《上海市商品房预售合同》，约定二人购买系争房屋，房屋价款为2,803,166.48元。合同附件一付款方式和付款期限条款约定，付款方式为分期付款，贷款方式为公积金贷款，于2015年5月29日支付首付房款840,950元，于2015年7月29日前支付房款1,962,216.48元。上述房款支付完毕后，第三人锦秋公司于2015年5月29日和7月29日，分别出具金额为840,950元和1,162,216.48元的销售不动产统一发票。2015年6月17日，秦某、李某某经核准登记为系争房屋的预购权利人。目前系争房屋产权仍登记在第三人锦秋公司名下。系争房屋于2016年4月交付使用，李某某后于2017年5月搬离，目前由原告方控制。2015年6月27日，秦某、李某某与第三人公积金中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，主要约定前者向第三人借款80万元用于购买系争房屋，借款期限20年，自2015年7月8日至2035年7月8日，还款方式为等额本金还款法，每月归还贷款本金数额为3,333.33元，并以系争房屋作为抵押等。2015年7月16日，公积金中心经核准登记为系争房屋的抵押权人。就家庭协议一节事实，原告向本院提交了由原、被告签字的《家庭房产所有权协议》，协议内容为：2015年5月母亲董某、儿子秦某李某某夫妇共同出资280万元购买位于上海市宝山区锦秋路655弄远东君悦庭10号楼601室，此房屋出资如下：母亲董某出资200万元，儿子秦某夫妇出资80万元(二人公积金贷款)。为促进家庭和谐相处，经三方共同协商，本着实事求是、自愿平等的原则，协商如下：母亲董某占房产80%份额，儿子秦某、李某某夫妇占20%份额，三方无异议，特立此协议为证。本协议自签订之日起生效，反悔无效。协议下方有三人签字，落款日期为2016年12月31日。被告李某某对家庭协议发表质证意见：协议上的名字虽是被告本人所签，但不认可家庭协议的真实性，李某某和秦某于该时感情已破裂，不可能签订这份协议，并非其真实意思表示；该份协议原件只有一份，也未经公证；只因避免与单位其他老师的活页本混淆，被告习惯先在自己的活页本上签名，家庭协议就是原告拿了留有原告签字的空白活页纸起草。对于先签字后起草协议的意见，被告表示无证据可以证明。关于房款支付一节事实，原告向本院出具了如下证据：1、交通银行的个人存款凭条，金额为805,000元，日期为2015年5月21日，付款人为王凤琴，收款人为李某某，证明董某母亲王凤琴于该日将上述钱款存入李某某名下尾号为7150的交通银行账户用于支付房款。2、签购单一张，证明秦某于2015年5月2日刷卡支付了购房定金5万元。3、交通银行零售客户交易清单三张和龙江银行定期账户交易流水一张，证明董某母亲王凤琴于2015年7月6日、24日分别取款50万元、20万元，以及董某于2015年7月24日和25日取款213,417.8元和35万元，后将上述部分现金款项存入李某某名下尾号为4263的建行账户用于支付第二笔房款。被告李某某发表质证意见：对证据2的真实性予以认可，不认可证据1、3；王凤琴的取款用途不明，无法证明是用于支付房款。被告李某某另提供了银行交易明细以证明是其支付了房款，其中尾号为7150的交通银行零售客户交易清单中标注2015年5月29日向第三人锦秋公司支付791,030元；尾号为4263的建行卡交易明细显示，2015年7月24日存入580,100元和210,000元，同月25日又存入350,000元，同月29日对外支付了1,162,216.48元。对于上述三笔建行存款，被告李某某在2019年7月19日的庭审中表示是其自有资金，而在2019年9月11日的谈话笔录中又表示上述存款部分是向亲戚的借款，部分是入股友人公司的投资回报款，但均无法提供证据予以证明。原告发表质证意见：认可是由李某某处划账将房款支付给锦秋公司，但资金都来自原告。第三人锦秋公司表示，该司于2015年5月2日收到秦某转账支付定金5万元，于5月29日收到李某某转账支付购房款790,950元，于7月29日收到李某某转账支付购房款1,162,216.48元，于7月28日收到公积金贷款80万元，全部购房款已支付完毕。关于还贷一节事实，原告表示每月还贷款中的剩余现金部分，均由秦某通过向李某某名下银行卡预存款的方式代为支付；2018年7月，其接到公积金中心的通知，告知其有3个月逾期未还款，故从2018年7月起每月还款现金部分由秦某预存入公积金中心的员工银行卡进行还款。原告就此向本院提交了如下证据：1、交通银行客户通知书，证明考虑到秦某夫妻还贷压力，董某在每月还贷日前向秦某汇款供其偿还贷款；2、上门催款情况卡和账户查询单，证明因李某某于2018年4月至6月擅自取出还贷银行卡内的存款共计7,500元，造成公积金中心无法扣划还贷资金，后秦某将每月现金还贷部分汇至案外人银行账户来偿还贷款。被告李某某对于上述证据的真实性没有异议，但转账后的钱款用途并不清楚，其另承认曾经取出秦某预存在其名下银行账户的还贷资金。经原告申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，根据该公司出具的沪国衡估字(2019)第0207号房地产估价报告(以下简称“评估报告”)，系争房屋市场价值评估总价为505万元。原、被告均认可该评估报告。审理中，原告表示若法院判决系争房屋产权归原告所有，则同意提前结清系争房屋上的剩余公积金贷款，以涤除抵押权，为此于2019年9月19日向本院缴纳代管款65万元。对于李某某在离婚后用其名下公积金的还贷部分，同意由法院酌定以现金方式补偿。本院认为，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告李某某主张是其支付了购房款，应提供证据予以证明。根据已查明的事实，原告方于2015年5月21日向被告李某某名下尾号为7150的交通银行卡内汇款转入805,000元，被告于当月29日通过上述同一银行卡向第三人锦秋公司支付了购房款791,030元；原告方后于2015年7月6日、24日、25日分别取款50万元、413,417.8元和35万元，并称将其中部分钱款存入被告李某某名下尾号为4263的建行卡用于支付第二笔房款，而被告李某某的该张建行卡交易明细中，当月24日确存入580,100元和210,000元，25日又存入350,000元，后被告李某某将上述钱款汇入第三人锦秋公司用于支付第二笔房款。关于上述存款，李某某辩称是向亲戚借款和投资回报款，但既未提供证据予以证明，又无法合理说明房款来源，对其相关抗辩意见，本院不予采信。反观原告提供的相关存取款以及转账凭证，资金走向记录清晰明确，其汇款时间与锦秋公司收款时间亦相吻合，形成了有效的证据链，足以达到民事诉讼中高度盖然性的证明标准，可以证明系争房屋的购房款(除贷款部分)出自于原告方。关于家庭协议，被告李某某抗辩称该份协议并非是其真实意思表示，协议是由原告在预留有其签名的活页纸上起草。就被告的上述抗辩意见，被告未提供相关证据予以佐证，对其抗辩意见，本院不予采信。家庭协议对原、被告的房屋产权份额进行了约定，意思表示明确，本院予以认定。现秦某、李某某已经解除婚姻关系，原告要求分割系争房屋的主张，符合法律规定，原告董某、秦某要求系争房屋归其所有，分别各占有80%和20%的份额，本院予以准许。第三人公积金中心设立在系争房屋上的抵押登记现未清除，原告同意提前清偿抵押债权并向本院预交了65万元代管款，故其应先行结清贷款，对于提前结清的贷款，被告李某某仍应当承担其中一半(具体金额以还款当日的贷款流水账目为准)。第三人公积金中心应在债权清偿后，注销其在系争房屋上设立的抵押登记，被告李某某则应在抵押登记注销后协助将房屋产权过户至两原告名下，第三人锦秋公司应予以配合。关于原告支付给被告的折价款问题，根据评估报告，系争房屋市场价值为505万元，原、被告双方均无异议，本院予以认定。根据家庭协议中秦某和李某某共占系争房屋20%产权份额的约定，故二人应在101万元限额内进行分割。考虑到房屋价值、房款支付、贷款偿还情况以及秦某与李某某婚姻关系存续时间等因素，本院酌情确定由董某、秦某支付李某某折价款56万元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告董某、秦某按份所有，其中原告董某占80%产权份额，原告秦某占20%产权份额；二、原告董某、秦某应于本判决生效之日起十日内，结清上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为上海市公积金管理中心的公积金贷款；三、第三人上海市公积金管理中心应于原告董某、秦某结清公积金贷款之日起十日内，注销其在上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋上的他项权利(抵押)登记；四、被告李某某应于上述抵押登记注销之日起十日内，按照判决主文第一条协助原告董某、秦某办理上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记手续，将房屋产权过户至原告董某、秦某名下，第三人上海锦秋房地产有限公司应予以配合；五、原告董某、秦某应于办理上海市宝山区锦秋路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记手续当日，向被告李某某支付房屋折价款56万元；被告李某某则应于当日，向原告董某、秦某支付结清贷款金额的二分之一(具体金额以还款当日的贷款流水账目为准)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费收取47,150元，由原告董某、秦某负担41,922元，被告李某某负担5,228元。评估费13,600元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇一九年十一月二十六日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第九十条在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。