苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6745号原告：尹恒超，男，1964年7月8日出生，汉族，住盐城市响水县。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。被告：苏州直上新材料科技有限公司，统一社会信用代码91320509MA1MF751X9，住所地苏州市吴江区黎里镇乌桥村。法定代表人：练文亮。委托诉讼代理人：冯黔，苏州市吴江区梅堰法律服务所法律工作者。第三人：王菊根，男，1966年4月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：马育东，江苏李杏珍律师事务所律师。原告尹恒超与被告苏州直上新材料科技有限公司（以下简称直上公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告尹恒超及其委托诉讼代理人陈晔、吴喆雯，被告直上公司的法定代表人练文亮到庭参加诉讼。因本案审理与王菊根存在利害关系，故依法追加王菊根为第三人转为普通程序继续审理，由审判员李文苑与人民陪审员管凤兰、刘俊兵，审判员厉昱中、李文苑与人民陪审员管凤兰组成合议庭分别于2019年9月16日、2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告尹恒超及其委托诉讼代理人陈晔、吴喆雯，被告直上公司的委托诉讼代理人冯黔，第三人及其委托诉讼代理人马育东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹恒超向本院提出诉讼请求：判决被告将非法占用的房地产腾空并返还原告；判令被告向原告支付非法占用房屋期间占用使用费（自2018年5月2日起计算至实际搬离之日止，以年租金15万元为标准计算），暂计150000元；判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告系案外人高庆飞的舅舅，其系通过高庆飞认识了第三人王菊根的债权人王永明和第三人的受托人顾春中。第三人结欠高庆飞和王永明债务，想要出售位于的厂房用以还款，并向顾春中出具了授权委托书。原告有意购买涉案厂房，即与顾春中商谈，并通过短信向第三人询问是否全权委托顾春中，第三人表示认可，原告即决定购买涉案厂房。涉案房地产经过评估价格为1585558元。2017年11月23日，原告与顾春中签订《厂房变卖合同》，约定将涉案厂房出售给原告,房地产总价1585558元（含评估费2万元），原告已经支付131万元至受托人顾春中。另2017年5月8日，第三人王菊根将上述厂房出租给被告，租期为自2017年5月1日至2018年5月1日。2017年底原告发律师函至被告告知了被告关于本案房屋买卖情况，且2018年2月1日原告又至被告处处理买卖及租赁事宜，被告知晓后仍在租赁期间届满后与第三人王菊根再次签订了租赁合同，拒绝返还房屋，侵害了原告的合法权益致本案诉讼。被告直上公司辩称，被告直上公司与第三人王菊根自2016年5月起就存在房屋租赁关系，被告直上公司已经支付租金至2020年5月，其中2016年5月至2017年5月的租金173000元，2017年5月至2018年5月的租金15万元，均支付给了王菊根；2018年5月至2019年5月租金15万元，2019年5月至2020年5月的租金25万元，均支付给了王菊根指定的收款人潘红军。被告直上公司已经支付了相应租金，有权使用涉案厂房，也无需向原告支付占有使用费。涉案厂房的产权人系第三人王菊根，并非原告，请求驳回原告诉请。第三人王菊根辩称，第三人并未将涉案厂房出卖给原告，原告并非涉案厂房的所有人，且自始至终都没有占有房屋。涉案厂房系第三人从案外人潘多男处购买，厂房没有规划许可证等批建手续，如法院支持原告诉请就等于通过民事审判变相为违法建筑确权，故应驳回原告起诉。经审理查明，2017年10月10日，王菊根作为委托人出具授权委托书。内容为因本人王菊根事务特忙原因，不能亲自处理高庆飞、王永明的借款与租用码头一事，特委托顾春中作为我全权处理高庆飞的借贷及王永明租用码头所签署或其他相关的一切文件及事务，都由顾春中处理，我王菊根均予以认可，并我所承担的一切法律责任及赔偿均由我王菊根承担，与顾春中无关，包括顾春中不承担一切法律责任。这就是我王菊根委托顾春中的真实承诺，有任何责任由我王菊根承担，以上我看过也是我自愿的。本委托书只有一份原件。该委托书正文末尾添加如下内容：及现坐落在，该房屋出售面积为2.45亩，包括厂房与土地，不承担一切责任，出售后归还高庆飞及王永明的一切债权债务，为本次全权委托终止。同日，王菊根作为委托人另出具委托书一份。内容为：因我王菊根工作特忙，我特委托高庆飞与王永明前去苏雄璐88号，现挂牌直上公司的厂房及土地使用权等一切，只要是王菊根厂房范围内的，由王永明及高庆飞任由处理。王菊根当时已出租厂房的有关联人必须服从高庆飞及王永明的任何安排，包括出售厂房或转给任何一方，王菊根已无权利支配。因王菊根已放弃厂房及土地使用权的一切权利，所以王菊根特委托高庆飞及王永明前来黎里镇苏雄璐88号的厂房及土地使用权出售及转让。现承包方一切服从高庆飞及王永明的安排。我王菊根在以前或曾经签过任何协议或厂房抵押给任何人或单位，由我承担一切法律责任包括经济赔偿。以上我看过，是我王菊根愿意的。另查明，2017年11月23日，王菊根作为甲方，顾春中作为委托人，尹恒超作为乙方，签订《厂房变卖合同》。约定甲方自愿将坐落在（面积为1383.84平方米，附加面积400平方米左右，为标准厂房结构）的厂房变卖给乙方，并达成以下协议：所变卖的厂房和土地包括厂房内的变压器、彩钢板房、厕所、配电房，其中别墅及别墅墙外一米的土地归潘多男所有。该房屋包括装修及附属物合计总价1144558元，土地面积1633.84平方米，约2.45亩，参照苏州市土地流动市场价格标准，土地价格合计441000元，共计1585558元。其中厂房内的变压器（现归属直上公司）甲方无条件过户给乙方，过户产生的费用由乙方承担。双方在签好本合同并做好厂房（包括与现承租方练文亮老板之间的交接）等交接手续后，乙方付给甲方（委托人）10万元整，余款在一个月内付清，甲方（委托人）开具相应的收款凭证给乙方。庭审中，顾春中陈述该合同系其作为王菊根的受托人与尹恒超所签，王菊根的名字也是其所签。2017年12月31日，尹恒超委托吴江区震泽法律服务所向直上公司出具律师函，内容为2017年11月23日，王菊根已将涉案房地产出售给了尹恒超，该厂房的合法权利人系尹恒超，并要求直上公司在2018年2月1日前与其联系，协商厂房续租事宜。庭审中，直上公司认可已收到该律师函。2017年12月31日、2018年3月16日、2018年4月22日，顾春中出具收条共计三份，载明分别收到尹恒超房款5万元、2万元、1万元。2018年1月10日、2018年1月11日、2018年1月26日、2018年2月8日，尹恒超分别转入顾春中账户25万元、25万元、37万元、36万元。以上合计131万元。又查明，2018年2月1日，王菊根报警，民警出警了解到系王菊根因出售涉案厂房与尹恒超及案外人王玮产生矛盾。2018年3月15日，尹恒超至吴江区平望派出所作笔录称，2017年10月，其通过高庆飞、王永明得知有人要出卖涉案厂房，其有意向购买，王永明即将顾春中介绍给了尹恒超。顾春中向尹恒超出具了王菊根的授权委托书及产房权属信息，尹恒超并发信息向王菊根确认了授权委托情况后，决定购买涉案厂房。其与顾春中一起委托江苏佳士得房地产评估有限公司对涉案房地产进行评估，后双方签订了买卖合同。约定先付定金10万元，在2018年2月1日由王菊根向其交付厂房后再支付余款。但合同签订后，顾春中分四次找到尹恒超称王菊根缺钱还债，要求其先支付部分，厂房交易肯定没有问题的，所以其就分几次一共支付顾春中131万元。2018年2月1日，其去涉案厂房处交接时，王菊根拿了另外一份合同称已经于2016年将厂房卖给了案外人王玮，拒绝交付厂房。同日，顾春中至平望派出所作笔录称，因王菊根结欠高庆飞及王永明债务合计约150万元，因无力偿还，故委托其出售涉案厂房。后王永明介绍了尹恒超购买，其就与尹恒超签订了买卖合同，其将收到了131万元都给了王永明和高庆飞还债了。再查明，顾春中作为证人出庭作证，其陈述主要内容为：其与王菊根系朋友关系。王菊根结欠高庆飞及王永明100多万元债务，委托其出卖涉案厂房用以还债。2017年10月10日，其当着王菊根的面起草了两份授权委托书，一份是授权给自己，一份授权给高庆飞和王永明的。其先起草好了给自己的委托书，之后又写好了给高庆飞和王永明的委托书，然后发现给自己的委托书中没有写明要出售涉案厂房事宜，故又在该委托书最后添加了相关内容。后因尹恒超要购买涉案厂房，其便与尹恒超评估了涉案厂房并签订了买卖合同。尹恒超支付了房款131万元，其均归还了高庆飞和王永明。再查明，2016年12月19日，王菊根、王林健作为甲方，高庆飞作为乙方，签订《协议书》。约定2016年8月23日，甲方向乙方借到现金15万元，用于购买煤炭及设备，直至2016年12月20日仍无力还款。故甲方自愿将位于平望镇金联村租赁的码头上所有煤炭及设备抵押给高庆飞。因甲方是父子关系，故其中任何一人有权向乙方签订本协议。甲方向乙方承诺在2016年12月23日前向乙方还清15万元借款。如到期后甲方仍无力还清上述15万元借款，乙方有权自行将甲方租赁码头的所有煤炭及设备变卖。本协议签订后，甲方无权过问码头上所有煤炭及设备，直至该15万元还清为止。再查明，2017年5月8日，王菊根作为甲方与直上公司作为乙方签订《工业厂房租赁合同》。约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在，租期自2017年5月1日至2018年5月1日，租金15万元。再查明，2013年8月6日，王菊根与夏晓凤登记结婚，2016年8月11日，双方登记离婚。2017年11月2日，王菊根与夏晓凤协议离婚，载明双方于2017年2月10日登记结婚，因感情不和协议离婚，约定涉案厂房归女儿王馨芊所有。2019年11月6日，夏晓凤出具情况说明，载明涉案厂房系其与王菊根的夫妻共同财产，其并不知情涉案厂房出卖事宜，也不同意对涉案厂房买卖事宜进行追认。以上事实，由原告提供的授权委托书、买卖合同、租赁合同、收条、转账明细、律师函、派出所询问笔录，第三人提供的协议书、离婚协议书、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、情况说明及各方的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本案争议焦点：涉案厂房买卖合同是否系经第三人授权同意签订的即涉案厂房买卖合同是否在原告和第三人之间成立。原告认为，顾春中在庭审中陈述了两份授权委托书出具有先后，两份委托书书写完毕后发现其中一份委托书没有写明出售房屋委托，故立即在该委托书上后面添加了两行与出售房屋相关的委托。这两份授权委托书相结合，能够证明王菊根有委托高庆飞、王永明、顾春中售房的意思，由顾春中担任中间委托人。顾春中受王菊根委托的同时又与王菊根共同委托了高庆飞与王永明，虽然这样的委托方式并不是十分规范，但是能够明确表达王菊根有授权售房的意思表示，上述授权委托书成立。被告认为，其收到原告寄送的律师函后向第三人确认过，第三人称并未出售涉案厂房，故不认可该授权委托书。第三人认为，其于2017年10月10日向顾春中出具了授权委托书，授权其处理第三人结欠王永明及高庆飞的债务，但并未委托顾春中出售涉案厂房。授权委托书末尾有关出售厂房的内容系第三人签字后添加的。第三人的儿子王林健虽于2017年10月30日在该授权委托书上签字，但签字时顾春中不让王林健看委托书内容，所以王林健的签字并不代表对该委托书的认可。2017年10月10日，第三人亦向高庆飞及王永明出具了一份授权委托书，但该委托书第三人签字时是空白的，内容是其签字后补写的，第三人仅仅签了名字并在名字及“授权委托书”字样上按了手印，其他手印不是第三人按捺的。第三人并未委托顾春中出售涉案厂房，且是在原告起诉后才得知涉案厂房已经被顾春中出卖。第三人结欠高庆飞约10万元借款，第三人与高庆飞在2016年12月19日签订的协议书中约定用第三人在码头的煤炭和设备抵押给高庆飞后就还清了债务，但高庆飞还是向第三人讨债，故第三人又委托顾春中继续处理这笔债务，仍旧用上述煤炭和设备还款。第三人出具委托书时结欠王永明5万元租金，也是用上述煤炭和设备还款。本院认为:首先，关于第三人出具给高庆飞和王永明的授权委托书是否成立。虽第三人称其只是在空白委托书上签字捺印，对内容不予认可，但其出具空白委托书交由顾春中保管并填写委托事项的行为视为其与顾春中之间形成委托关系；另一方面，顾春中向原告披露该委托书，且该委托书中亦由顾春中在委托人处签字，原告有理由相信第三人有委托他人处分涉案厂房的意思表示，故该委托书对第三人发生法律效力。其次，虽第三人出具给顾春中的委托书中关于出售涉案厂房部分内容系二次添加形成，但委托书中明确载明顾春中系特别授权代理人，结合第三人出具给高庆飞及王永明的委托书中有委托他人处分厂房的意思表示，该两份委托书内容相互印证能够让原告相信顾春中系第三人受托人，有权处分涉案厂房。再次，虽第三人称委托顾春中处理结欠高庆飞和王永明的债务，方法系将其存放于码头的煤炭和设备出售后还债，但其所称的煤炭和设备在其提交的在2016年12月19日与高庆飞所签的协议书中已全部抵押给高庆飞，第三人在庭审中亦称上述煤炭和设备抵押给高庆飞后已还清了结欠高庆飞的债务，与其在委托书中自认尚欠高庆飞债务且煤炭和设备抵押后仍旧用其还款的情况相矛盾，对于用何种方法及财物归还结欠高庆飞及王永明的债务第三人在多次庭审过程中始终无法给出合理说明，故本院认为用涉案厂房出售后还款的情况存在高度盖然性。综上，对原告提交的两份授权委托书予以确认，顾春中作为受托人具有处分涉案厂房的权利，相应地其作为受托人与原告签订的厂房变卖合同成立。最后，涉案厂房虽未取得准建手续，但仍系第三人王菊根与夏晓凤夫妻关系存续期间取得的财产，应视为夫妻共同财产，原告未能举证涉案厂房买卖行为征得夏晓凤同意或夏晓凤在厂房买卖过程中以行为表示知晓或事后表示追认，且夏晓凤亦明确表示不予追认，涉案厂房至今亦未办理交付手续，故无法发生物权变动及交付的效力，相应地对原告要求承租人即被告搬离并支付占有使用费的诉讼请求不予支持。对于原告与第三人之间涉案厂房买卖合同纠纷，原告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告尹恒超的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告尹恒超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  厉昱中审 判 员  李文苑人民陪审员  管凤兰二〇一九年十一月十二日书 记 员  廖秋婷附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。