湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10471号原告：彭向真，男，1969年4月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。被告：长沙荣苑房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区望岳村048号020栋。法定代表人：卓振刚，总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英帅，湖南金州律师事务所律师。第三人：廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司，住所地长沙高新开发区东方红街道岳麓西大道560号荣盛花语馨苑7栋一层。负责人：梁满玉。原告彭向真诉被告长沙荣苑房地产开发有限公司（以下简称“荣苑公司”）、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司（以下简称“荣盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭向真的委托诉讼代理人康丹，被告荣苑公司的委托诉讼代理人钟志勇到庭参加诉讼。第三人荣盛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭向真向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告履行合同约定将符合“已经竣工验收备案”条件的房屋交付给原告，并判决被告以购房款825401元为基数按照日万分之一的标准向原告支付自2017年5月31日至房屋实际竣工验收备案的逾期违约金（该违约金计算至2017年8月31日为7429元）；2、判决被告承担逾期交房期间的物业服务费3769.89元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告应当在2017年5月31日前将具备“已经竣工验收备案”条件并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如未按期交房并逾期超过60天的，被告应承担违约责任。合同签订后，原告按合同约定履行了支付购房款义务，但被告至今未取得涉案房产项目的建筑工程消防验收等凭证，未履行房屋交付义务。原告与被告多次协商未果，遂诉至法院。被告荣苑公司辩称，1、被告开发的小区均已通过建设、施工、监理、设计及勘察单位组织的五方验收，达到了合同补充协议中约定的交付房屋的条件；2、被告发出入伙通知书，按约定登报公告通知交房事宜，已完成合同约定的交房义务；3、原告办理了收房入住手续，已实际居住。综上被告不存在任何违约行为，不应当支付原告主张的违约金及诉讼费，且被告已按合同约定履行了房屋交付义务，亦不存在承担继续履行交房的义务。4、被告并未逾期交房，根据相关法律法规的规定以及原、被告之间的约定，物业服务费应当由原告向物业服务企业缴纳。且物业管理费的缴纳应为原告与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，而本案为商品房销售合同纠纷，因此，物业管理费的缴纳不应当纳入本案的审理范围。5、涉案小区单体消防验收合格，消防综合验收不合格系南沿路未能修建，而南沿路系市政工程，因此，消防综合验收不合格系政府行为导致，属于不可控制因素，被告不应当承担任何责任。6、原告主张的违约金过高。涉案小区消防综合验收未通过系因政府规划道路南沿路未能修建，被告在本案中不存在任何过错，且按照合同约定履行了交房的各项义务。即使需要支付违约金，也不应按照原告主张的金额进行支付。第三人荣盛公司未答辩，亦未提交相应的证据材料。经审理查明事实如下：2015年5月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于天心区房屋，总房价825401元。2、第八条约定了交付时间及条件，即出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房价款万分之一的违约金；出卖人发出交房通知7天内，买受人不办理交房手续的，视为出卖人已交房。4、合同第二十二条约定，本合同相关事项及未尽事宜，双方当事人可在不违背法律法规强制性规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。5、双方还约定了其他权利义务。同日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》附件4即《合同补充协议》，在该补充协议中第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明“出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据”；但在该条款的第11项（使用非黑体字标明）约定“出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件；同时，出卖人不承诺在买卖合同第八条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续”；另就相关权利义务进行了补充约定。此后原告向被告支付了购房款。2017年5月23日，被告联合了建设、监理、施工、设计、勘察单位对荣盛书苑3#栋建安工程进行竣工验收，但未在相关机构进行竣工验收备案。同日，被告向原告邮寄交房通知书，并于2017年5月24日在《湖南日报》上刊登了荣盛花语书苑交房公告。2017年6月10日，原告在《资料/钥匙领取签收表》上签字。同日，原告向第三人荣盛公司交纳2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费3008元。另查明，荣盛书苑1#栋、2#栋、3#栋、5#栋均在同一小区。据花语书苑规划总平面图显示，涉案荣盛花语书苑1#栋、2#栋与3#栋、5#栋的消防出入口一致。2017年6月7日，长沙市公安消防支队向被告出具长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书，对被告申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，该意见书载明：综合评定该工程消防验收不合格；消防车道未施工完毕，与原审核设计不符，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.3条规定要求；该工程未经消防验收合格不得投入使用。2017年8月3日，长沙市公安消防支队向被告出具长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收意见书，对于被告申报的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，意见书内容与长公消验字[2017]第W0145号建设工程消防验收意见书一致。2018年4月17日，长沙市公安消防支队出具《关于长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号和长公消审字[2017]第W0324号的复函》，载明：“长沙荣苑房地产开发有限公司开发的荣盛花语书苑3#、5#栋新建工程，经消防审核合格的总平图中共有两个消防车道出入口，一个设在该建设工程西侧（经贸街），另一个设在3#栋东侧（南延路）。我支队现场验收时，发现该工程现场只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南延路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，故下发长公消验字[2017]第W0145号、长公消验字[2017]第W0218号建设工程消防验收不合格意见书。建设单位2017年8月申请对荣盛花语书院3#、5#栋建设工程进行消防设计变更，变更内容为：‘对总平面图中消防车道及出入口进行调整’，但变更后的消防设计不符合国家消防法律法规和技术标准要求，故消防设计变更不合格。”本院认为，原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现就本案争议焦点评判如下：一、关于被告交房行为是否存在违约的问题。原被告根据商品房买卖合同及补充协议的约定，对房屋交付的条件产生分歧，是否违约各执己见。原告认为商品房合同第八条约定被告应在2017年5月31日前将已经竣工验收备案的商品房交付原告，逾期至今被告仍因涉案花语书苑小区项目整体未通过消防验收以致商品房无法竣工验收备案，被告的行为已构成违约。被告则认为《补充协议》中第七条第（3）款第（11）项已约定涉案房屋经五方验收视为达到交付条件，且被告不承诺在买卖合同第八条约定的期间内完成消防验收或验收备案手续。现涉案房屋已经建设、监理、施工、设计、勘察的竣工验收，已到达交房条件，且被告已履行了通知交房义务，原告亦办理了收房入住手续，被告不构成违约。本案中原、被告在2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》第八条中约定“该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案的条件”，而在合同附件4即《合同补充协议》中则对商品房交付条件的约定确不一致，主要为第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明“出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件”（已经竣工验收备案的交付条件），而第11项（使用非黑体字标明）标明“出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但出卖人已组织勘察、设计、施工、监理等单位完成了竣工验收且验收合格的，亦视为达到交付条件”。本院认为，《合同补充协议》中上述两条款均系被告提供的格式条款。其一、根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对两条款发生争议的，按照本案《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第七条第（3）款第（7）项用黑体字标明均约定商品房的交付条件为已经竣工验收备案的通常理解，可解释双方约定商品房的交付条件为已经竣工验收备案。同时，五方验收仅为建设、监理、施工、设计、勘察对工程的竣工验收，而竣工验收备案是建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核，五方验收是竣工验收备案的前提基础，被告系提供格式条款一方，应当作出不利于被告的解释即商品房的交付条件为已经竣工验收备案。其二、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，被告未采取合理的方式就《合同补充协议》第七条第（3）款第（11）项有别于主合同约定的交付条件即竣工验收备案为交付条件的约定，以及免除或限制被告责任的内容已尽提请原告注意之义务，且被告亦未提交已向原告详细说明该条款的相关证据。综上，本院确认《长沙市商品房买卖合同》第八条中约定的“已经竣工验收备案”为原、被告的交房条件，本院对被告的该抗辩意见不予采信。同时,商品房交付既应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付条件的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”以及我国《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定“国家标准规定的一类高层住宅建筑”应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。现被告未提供证据证明案涉房屋已经通过消防综合验收，虽被告辩称消防综合验收不合格系政府行为导致，属不可控制因素，被告不应当承担任何责任，与事实不符，且被告作为专业房产公司，其应当预见到该后果并采取相应的预防措施，故本院认为案涉房屋未达到交付条件，被告交房行为已构成违约。因此，对于被告的上述辩称，本院不予采信。二、关于违约金数额问题，原告主张被告从2017年5月31日起，按照原告所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。被告辩称违约金过高，请求调整。本院认为，涉案荣盛书苑所在小区只在经贸街设有消防车道出入口，3#栋东侧南沿路未施工，没有按照原审核合格的总平面图完成消防车道设置，导致原告购房后损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照本院对涉案小区其他已收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，酌定判令被告给付原告违约金21089元（825401元×0.1‰/天×365天×70%）。三、关于被告是否应继续履行交房义务的问题，本院认为，虽原告已收房，但被告所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，被告有义务向原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于原告要求被告继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。四、关于物业费的承担问题。被告未依约交房导致原告产生的损失即收房前的物业费应由被告承担。收房之后，原告事实上已接受第三人的物业服务，与第三人实际形成了物业服务合同关系，原告应当为自己所接受的服务支付对价，故收房后产生的物业费不应由被告承担。现原、被告在庭审过程中一致确认原告收房前所交纳的物业费为81元，对此被告应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭向真支付违约金21089元；二、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告彭向真交付已经竣工验收备案的房屋（该房屋座落于长沙市天心区）；三、限被告长沙荣苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告彭向真物业费损失81元；四、驳回原告彭向真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费减半收取计39.99元，由被告长沙荣苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  向利二〇一九年十一月二十六日法官助理蔡远程书记员丁玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。