江西省靖安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0925民初589号原告：靖安县水明综合农贸市场，住所地：靖安县双溪大道1号，统一社会信用代码：92360925L613216877。经营者：黄水明，男，汉族，1964年10月26日出生，浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：吕靖，男，该市场副经理。委托诉讼代理人：朱良，北京尚公（杭州）律师事务所律师。被告：汪高峰，男，汉族，1966年11月1日出生，靖安县人，住靖安县。委托诉讼代理人：刘国华，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈棉光，广东普发律师事务所律师。原告靖安县水明综合农贸市场（以下简称水明市场）与被告汪高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告水明市场委托诉讼代理人吕靖、朱良，被告汪高峰及其委托诉讼代理人刘国华、陈棉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水明市场向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付欠付租金644,506元（暂计算至2019年8月20日，至付清之日租金按1,010,000元/年继续计算）；2．判令因被告多次逾期交租，根据合同约定终止合同，且被告需支付违约金116,150元（计算至2019年8月20日）；3．本案的诉讼费用及律师费均由被告承担。事实和理由：原告系靖安商城的经营者，在2016年对靖安商城进行了重建改造，重新对外招租。2016年6月30日，原告与被告签订了《租赁合同》和《房屋租赁补充协议》各一份，双方约定如下：每年租金1,010,000元整，需提前一个月支付，迟延交付租金的违约金为每天按每年租金的万分之五计算。协议签订之后，原告将房屋交付给了被告使用，被告需在2019年元月1日前缴纳该年度的租金，但被告至今仍未支付；鉴于被告屡次拖欠租金，依照合同约定请求与被告终止合同，并要求其支付所欠租金和承担违约金。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告汪高峰辩称：1．由于原告交付的房屋质量有问题，并一直未修复房屋漏水问题，也未按照约定设立广告位、交付仓库，超市周边的环境也未有效治理，鉴于原告拒绝先履行义务、违约在先，被告有理由暂缓支付租金，原告无权单方解除租赁合同；2．租金应该适当调整降低，原告交付的租赁物远达不到合同约定标准，另由于原告未全面履行合同义务，导致现状与原告的描述和承诺以及合同约定相差很大，因此1,100,000年租金明显过高，应根据原告的违约情形和现状予以降低；3．双方签订的《补充协议》约定：2017年1月12日前完成龙门架广告位架设，至今未履行，暂计至2019年9月24日逾期天数为985天，原告依约定应当按每日200,000元承担违约责任，我方主张以赔偿金抵偿租金；4．本纠纷的产生是因原告过错而导致被告拒绝支付租金，因此被告无需承担对方的律师费支出。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告水明市场（甲方）和被告汪高峰（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容如下：1．乙方向甲方租赁房屋，房屋位于靖安县商城内，农贸市场旁，建筑面积约3500平方米，原工商大楼大厅改为超市通道，工商大楼广场作为停车场。甲方负责墙体粉刷、门窗安装、地面铺平，超市外主通道照明、给排水、电、主体消防等；2．甲方需为乙方提供5间以上员工住房、150平方米超市仓库及乙方超市所需要广告位；3．乙方租赁该房屋用途为开办超市大卖场（靖安县清华大润发购物中心，以下简称大润发超市），租赁期内不得改变使用用途，不得改变房屋承重结构；4．租赁期限：10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；5．租金及支付方式：该房屋的租金为人民币每年1,010,000元，一年一付。以后每年租金需提前一个月支付；6．租赁期间，乙方应合理使用房屋及附属设施，若使用不当导致损坏，乙方应负责维修。甲方负责该房屋的整体维护和设施的保养；7．在合同执行过程中如有争议，协商不成，则提请物业所在地人民法院诉讼解决，一切诉讼费、律师费由败诉方承担。2016年7月，原告水明市场（甲方）与被告汪高峰（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，主要内容如下：1．针对双方签订的《租赁合同》订立补充条款；2．甲方承诺不得引进与乙方所开超市有冲突性的业态；3．甲方承诺在超市出入口主道路上，设立广告位（道路龙门架）供乙方使用；4．甲方愿意与靖安县工商局协商，确保乙方经营所需要的仓库用地。2016年12月27日，原告水明市场的经营者黄水明（甲方）与被告汪高峰（乙方）针对双方同年6月30日签订的《租赁合同》，再次签订《补充协议》，协议主要内容如下：1．超市仓库2016年12月30日之前必须交付使用；2．工商局大厅通道打通须于2016年12月31日之前完成；3．超市门前通道装修（照明、地砖铺设、靠超市一侧墙面装修）需在2017年1月2日前完成；4.2017年1月1日前水、电必须安装到位，用电必须保证350KW、主线240平铜线；5．农发行墙体广告位及精神堡垒主架安装（不含亮化及字体安装）在2017年1月4日前完成，龙门架广告主架在2017年1月12日前完成；6．二次消防的合格手续需要在开业前（2017年1月9日前）完成办理；7．超市开业前（2017年1月9日）1号楼前面通道完成地面地砖铺平；8．超市入口工商大厅内所有家具搬空及门口铁棚必须在2017年1月3日完成拆除；9．超市外围入口路段的占道经营处理需在2017年3月1日前清理完成。沿河路至超市后门收货口入口处占道经营，在乙方需要收发货时，甲方派安保人员负责疏通道路，以保障乙方顺利收发货物；10．甲方保证配合大润发购物中心于2017年1月10日如期正式开业；以上条款甲方在指定时间内延期一天完成，乙方不予追究，若延期完成超过一天以上的，按每日200,000元赔偿乙方经济损失。2017年8月8日，被告汪高峰因租赁房屋漏水严重，并且原告水明市场有部分合同义务未履行，造成了其较大经济损失，向靖安县公证处申请保全公证。2017年9月4日，靖安县公证处作出的（2017）赣宜靖证内字第332号公证书中反映，房顶多处滴水，多处墙面有水印痕迹，超市周边占道经营的摊贩仍然存在。2017年8月9日，被告汪高峰向原告水明市场邮寄律师函一份，该函主要内容为“水明市场未全面履行合同义务：1．该房屋一直处在漏水状态，超市存放的商品因此严重受损，且在2017年8月3日，因天花板多处浸水发泡，导致天花板大面积塌落，砸伤一人。2．由于周边的环境脏乱差，违章建筑乱搭，占道经营混乱严重，影响了预期收益。3．广告位一直未交付。综上所述，由于水明市场不履行合同约定义务，致使汪高峰投资受损。汪高峰为了避免损失扩大，特此函告”。同年12月18日，被告汪高峰再次向原告水明市场邮寄律师函一份，该函主要内容为：1．水明市场至今未清理超市周边占道经营、违章建筑，以及未提供5间以上员工住房、150平仓库，也未提供相应广告位。2．未在超市入口主道路上，设立广告位（道路龙门架）供乙方使用。3．漏水问题一直未解决，玻璃也未安装，也未将新建1号楼4层供超市使用。4．二次消防合格手续未在2017年1月9日前完成。综上所述，由于水明市场存在严重违约的情形，未全面履行合同，且怠于修复租赁物，影响我方使用，水明市场应依法降低租金，且如果租赁物达不到使用用途，水明市场应承担我方的全部损失。特此函告。2018年7月3日，本院依法受理原告水明市场诉汪高峰房屋租赁合同纠纷（案号为（2018）赣0925民初427号）并于2018年12月27日依法判决，认定水明市场与汪高峰租金从2017年1月10起算，水明市场在履行租赁合同时有缺陷，如广告牌的制作、租赁物周边占道经营、仓库面积不足等，影响了汪高峰的经营效益，故对水明市场收取的2017年、2018年租金酌情减少500,000元。至2019年1月9日止，汪高峰尚欠租金760,000元。依法判决汪高峰于判决生效之日起十日内给付靖安县水明综合农贸市场的剩余租金760,000元（至2019年1月9日止），水明市场、汪高峰均未上诉。判决生效后，汪高峰依法履行了上述判决。另查明，2019年1月9日以后，双方继续履行合同过程中，原告以前存在的广告牌、租赁物周边占道经营、仓库面积不足等事项尚未改善，2019年7月4日仍存在漏水情况，被告汪高峰也未按合同约定交纳2019年1月9日之后的房屋租金。以上事实有原、被告提供的《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《补充协议》、（2018）赣0925民初427号民事判决书以及双方当事人庭审陈述可以证明。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。在本案中，原告水明市场未全面按照合同约定履行义务，对本纠纷的产生具有过错。1．关于租金问题。《合同法》第一百一十一条：“质量不符合规定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，2019年1月9日之后，原告水明市场在履行租赁合同仍存在广告牌的制作、租赁物周边占道经营、仓库面积不足等缺陷，影响了被告汪高峰的经营效益，被告汪高峰要求减少租金的请求应当考虑。故对原告水明市场收取的2019年租金酌情减少250,000元。至2020年1月9日止，被告汪高峰尚欠租金760,000元。2．关于解除合同及逾期付款违约金问题。根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，该合同是因原告未按约定履行，导致被告汪高峰未按期交纳租金。该合同是双务合同，原告水明市场与被告汪高峰均存在违约，在双方均存在违约的情况下，结合该合同义务分配情况，合同履行程度以及违约程度大小等综合多方因素考虑，允许解除该房屋租赁合同会明显扩大原、被告双方的损失，故原告主张解除合同及逾期付款违约金问题，本院不予支持。但本院判决确定了被告汪高峰支付租金的义务，若被告汪高峰本判决生效后仍未按时支付租金，可以从本判决确认的生效履行期届满次日起，按逾期金额的日万分之五计算逾期付款违约金。3．律师费问题。虽然租赁合同第十条约定律师费由败诉方承担，但本纠纷的产生是因原告过错而导致被告汪高峰拒绝支付租金，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。4．关于被告汪高峰辩称原告水明市场要承担违约金及将违约金折抵租金的意见，因被告没有提起反诉，本院不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪高峰于本判决书生效之日起十日内给付原告靖安县水明综合农贸市场从2019年1月10日至2020年1月9日租金760,000元。如逾期给付，逾期付款违金可从本判决确认的生效履期届满次日起，按逾期金额的日万分之五计算；二、驳回原告靖安县水明综合农贸市场其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费11,406元（原告已预交），由原告靖安县水明综合农贸市场负担6,283元、被告汪高峰负担5,123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈小弟人民陪审员  杨 靖人民陪审员  熊自恩二〇一九年十一月二十九日法官助理吴文文书记员任沙沙