新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0703民初1861号原告(反诉被告)：河南省盛联国际家俱销售有限公司，住所地：新乡市金穗大道399号星海假日王府6号楼东2单元8层西户统一社会信用代码：9141070077088085XK法定代表人：董凤梅，董事长，委托代理人：宋光辉,河南师大律师事务所律师委托代理人：李茜茜（实习律师）河南师大律师事务所被告（反诉原告）：王生新，男，汉族，1973年8月19日出生，住辽宁省辽阳县，被告：贠爱红，女，汉族，1976年7月27日生，住郑州市管城回族区，委托代理人：张玉庆，河南恒升律师事务所律师原告河南省盛联国际家俱销售公司（以下简称盛联公司）诉被告王生新、贠爱红租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王生新向本院提出反诉请求，经审查，本院予以受理，并与本诉合并审理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛联公司的委托代理人宋光辉、李茜茜，被告（反诉原告）王生新及委托代理人张玉庆，被告贠爱红的委托代理人张玉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）盛联公司诉称：被告王生新为在原告商场经营家具，与原告依法签订了租赁合同（丢失）及补充协议各1分，双方约定被告王生新在原告位于新乡市胖东来生活广场负一楼经营“艾美斯”品牌家具（后变更经营品牌为库斯），租金除优惠期间为每月45元/平方米外，其他租赁期间均为每月50元/平方米，租金每月合计10778元。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了合同约定的其他各项义务。合同履行期间，第二被告共同参与与涉案店铺的经营。期间，被告从2009年4月份起开始陆续拖欠租金，截至2017年12月31日累计欠交租金共计521304元。严重侵害了原告商场的争吵经营管理及合法权益。为此，原告曾多次向二被告催缴所欠费用，但二被告拒不清偿。起诉至法院，要求：1、判令解除原、被告之间的期租赁合同，返还原告租赁场地。2、依法判令二被告共同向原告支付拖欠租金521304元及利息（利息以所欠租金金额为基数，按银行同期贷款利率标准，自起诉之日起计算至租金结算之日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红辩称：1、原告起诉的主体有误，贠爱红不是合同主体，签订合同的是王生新，贠爱红和原告没有签订合同；2、原告的租金计算有误，2017年2月份签订合同。2011年11月份到2016年10月份不是被告王生新在经营，经营人是贠改红。2017年9月30日原告查封了王生新店铺的东西不让出货，此后也不应计算租金，保证金11000元也应当充减；3、2018年8月起诉租金超过了诉讼时效；4、商铺本来就是原告控制的，不存在返还问题；5、原告查封王生新的店铺内的货物，应当立即返还货物，故提出反诉。反诉原告（被告）王生新反诉称：2017年2月，反诉人王生新签订合同租用被反诉人商铺经营家具。因商场经营不善，客户稀少，商场很多商户都处在亏损之中。2017年9月30日被反诉人突然以欠租金为由强行对反诉人经营的商铺予以查封，不允许反诉人再继续经营，给反诉人造成极大的经济损失。在反诉人装修时曾和商场协商，准备装修，提升品质。被反诉人同意之后，2017年4月反诉人投入20多万元装修、上货，5月开始经营凯依兰。但短短4个月就被商场查封，后整个商场又被河南省新瑞实业有限公司查封。综上，被反诉人作为商铺出租人，随意查封反诉人商铺货物，被反诉人应当立即返还扣押货物并赔偿反诉人的损失，特提起反诉，要求：1、依法判令被反诉人停止对反诉人商铺的查封行为，立即返还扣留反诉人商铺中的货物；2、赔偿反诉人装修损失60000元；3、诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（原告）盛联公司反诉辩称：本案的反诉请求部分没有事实和法律依据。1、涉案店铺根据本诉中原告的举证，存在严重的违约行为，多次不按时、不足额缴纳租金和管理服务费。同时涉案店铺在原合同约定的租赁期间没有续签新的租赁合同，双方形成的是不定期租赁关系。反诉被告作为出租方，有权解除租赁合同。2、对反诉原告的装修部分，其装修未经过反诉被告的书面同意，并且自装修后，反诉原告一直予以使用，应当予以折旧，因此其反诉请求应当驳回。原告（反诉被告）盛联公司向本院提交的证据材料有：一、2004年9月10日新乡辉龙置业公司和马东方签订的房屋租赁合同一份及2008年8月15日新乡辉龙置业公司和原告签订的补充协议一份；证明：合同中约定合同签订后由马东方注册公司，公司成立后，由该公司承继马东方的权利和义务。进而证明原告取得了涉案店铺的承租权和转租权。二、2009年9月21日被告王生新和原告签订的补充协议一份：证明原被告双方存在合法有效的租赁关系；同时证明涉案场地在2008年12月-2009年11月优惠期间内，租金标准为每月45元/平方米，除此之外涉案场地的租赁标准为每月50元/平方米，每月租金合计10778元。当时被告使用涉案场地后，签订了一份租赁合同，但是我方找不到了。在2009年9月21日签订了补充协议。在2009年11月以后双方的租赁关系一直存在。三、租金通知单27份、租金收据48份：证明合同约定期间内，二被告在原告商场持续经营的客观事实，并且在租赁合同补充协议约定期限届满后，二被告继续在原告商场经营家具，双方依法形成不定期租赁，截至2017年12月底双方一直存在事实上的租赁关系，被告王生新、贠爱红共同参与涉案店铺的经营，应共同向原告承担清偿租金的责任和义务。四、租金往来明细表一份；证明：二被告涉案店铺交纳租金情况及截至2017年12月31日累计拖欠原告租金521304元。五、涉案店铺所属商场其他店铺与原告所签订的租赁合同纠纷以及负一楼的电路平面图一份，证明该几份租赁合同所签订的合同工及约定的租赁费单价其中有六份是50每平方米，其中一份53平方米和55平方米，以此证明涉案店铺所处的地理位置北侧及北侧和东侧均莅临卖场的主要通道，地理位置优越，该店铺每月每平方米50元同样符合卖场的市场价格规划。结合上次庭审提交的整个卖场与房屋所有人签订的总租赁合同显示，租赁标准目前已经达到每平方米20元左右，需要说明的是原告曾是房屋所有权人，租金标准所对应的面积是建筑面积，并非使用面积，同时卖场的公共区域部分及公共通道、电梯等等均无法对外实际出租，则合起来，原告方的租赁成本已接近50元，原告不可能低于50元每平方米或低于自己的成本对外转租。被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红向本院提交证据材料有：1、王生新营业执照（2018年3月份注销），2017年2月原告统一办理的营业执照；2、2017年2月10日王生新与原告签订的租赁合同一份；2017年2月10，原告统一办理营业执照，需要租赁合同，原告提供的合同。当时人很多，王生新签了名字，没有给王生新。合同是原告单方制作的，属于格式条款且多是霸王条款。但这份合同可以证明2017年2月10日，原告和王生新签订了合同，是定期租赁，不是不定期租赁，租赁期限上面2017年2月10日开始至2020年2月9日止。王生新租赁期限是从5月开业时计算的。2月10日，是为了办理营业执照填上的。3、王生新交款手续8张，共计交款50683元。从2017年5月到2017年10月，王生新不欠租金。王生新从商场开业第二年都在负一楼经营一直到2010年12月份，经营奥第品牌，期间不欠费。第二次经营是从2017年2月份签的合同，2017年5月份开业的。在2017年9月30日因晚交几天房租被原告封店，10月份与原告协商并交钱后，依然不让经营。4、原告盛联家具有限公司起诉秦山的（2018）豫07民终2514号一份中院判决书，证明盛联公司提交的欠款明细表不能作为欠款证据。在这个案件中，对租金表中院不认可。5、被扣家具的清单和供货厂家的明细、当时店里的物品录像光盘、装修收据、评估报告各一份，证明被盛联扣押的有物品和装修的损失。增加返还押金2000元，提交票据一份。6、商品明细的进货价格表。7、清单目录5页（其中包括遗漏的物品）和视频截图照片16张（每张上有四张照片）。被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红对原告盛联公司提交的证据发表以下质证意见：对1号证据真实性不清楚，但是听说商场业主和原告有纠纷，早都不让原告用了。原告一直瞒着商户，还让商户继续装修，导致了被告损失20多万元。对2号证据真实性无异议，证明目的有异议。租金标准是有变化的，开始是10778但是后来都变成8000元了。在2011年1月份前，每月租金每平方是50元，在2011年1月到2016年10月国庆节期间不是王生新在经营，是贠改红在经营。在贠改红不干以后，王生新又找到原告，和原告谈重新换品牌经营的事情，双方谈拢的是清理场地加上两个月的装修期，到开业的时候再开始交租金，租金按照以前贠改红经营的时候8000元算。原告说保持事实租赁关系是错误的，双方之间在2017年还签订过一份合同。对3号证据质证意见：对租金收据：2011年1月到2016年10月国庆节期间交款人是贠改红，其中还有两张是雷旺和雷旭旺（这是同一人，是贠改红的爱人），这就说明当时是贠改红在经营，而不是二被告。在二被告经营期间，都是贠爱红一个人的名字。这些收据不是全部的收据，是部分收据。原告证明不了二被告和贠改红存在共同经营。对租金通知：从2009年9月15日到2016年7月15日上面的签名都是贠改红的签字。对2011年3月13日的通知，因为当时已经不是王生新在经营，上面不是王生新的签字。一直到2016年7月15日的租金通知，都是贠改红的签字。2016年11月15日到2017年10月15日的租金通知上面的库斯品牌不是王生新经营的品牌，不是王生新本人的签名。均不能达到原告的证明目的。对4号证据系原告单方制作，被告不认可。被告不欠原告租金，如果拖欠，原告早都不让被告经营了。对五号证据质证意见：原告提供的合同是如何签订的，被告不清楚，从合同来看，几份合同都是不一样的，面积租金都是不一样的，其中芝华士最低是40元，并不是原告所说的50元，在不同时期同一个摊位价格是不一样的，2009年是50元，到2012年合同变成40元，以此证明被告的租金是多少是错误的。原告提交的证据不能证明其证明目的。原告（反诉被告）盛联公司对被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红提交的证据发表以下质证意见：1号证据真实性没有异议。对2号证据加盖印章无异议，但该租赁合同并不是原被告双方实际履行的合同。其租赁合同的签订时应付工商检查，并且从合同来看，合同约定的租赁面积是120平方，与涉案店铺的实际面积251,56平方不符。该合同没有记载租金和管理服务费的标准，因此我方认为作为租赁合同，最基本的就是租赁面积和租赁标准，租赁面积相差2倍以上，租赁标准也没有明确约定，同时本案的被告也没有提交，其所持有的合同原件，按照常理如果是实际履行的合同，原被告应各自持有一份，不应该从第三方调取，还是一个不完整合同。所以我们认为营业执照和合同，仅仅是形式需要，不是实际履行合同，不能作为本案的定案依据。对3号证据真实性无异议，该几份票据与原告提交的租金往来明细表完全一致，该几份票据只能证明被告缴纳了租赁费用，无论如何也不能得出其不欠交租金的结论。通过活动结算单显示，活动款项1万元、7000元等，原告方进行了扣除，1万元的票据扣除了9970元，并且收取手续费30元，合计1万元，并没有剩余款项，不能证明其不欠交租金。同时结合被告提交的8份票据中的交款时间及金额，与原告提交的租金往来明细表示完全一致的，更能证明原告提交租金明细表的客观真实性。并且原告在租金明细表中，被告在2009年4月份之前不欠交租金及多缴纳租金的客观事实，因此我们的租金往来明细表是客观真实的。对4号证据判决书真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明证明目的，和本案没有关系。本案中的租金明细表原告是客观属实足以列出的，原告对租金明细表的缴费时间持有异议的话可以提供相关反正，如不能提供相关证据，应当采信原告的理由。对5号证据票据的真实性没有异议，该票据证明2017年5月份前后存在事实租赁关系，双方没有书面合同。对家具清单所计量的物品有异议，该清单与被告在封存时所盘点的清单数量上有严重偏差，是被告单方制作，没有原告在场。清单上所记载的物品价格是卖场中该物品的标价，并非货品的交易价值或者是实际价值。对专卖店明细表真实性有异议，该表系厂家制作，没有附带该明细表所显示的物品的付款凭证，没有运输合同，证明不客观。对5、6、7号证据总体质证意见：从视频的拍摄时间来看是2017年9月30日，仅能反映拍摄当天，涉案店铺物品的存放及饰品的摆放情况。根据被告封存店铺后，缴纳租金继续经营的事实，及被告当庭指认封存后，也继续经营的事实，无法排除在其后期经营期间，销售家俱并将所销售的货物搬离涉案店铺，因此该视频不能证明被告实际遗留在商场的证据。照片是从视频摘录下来的，也是仅仅反映了拍摄当天的物品情况，不能作为实际遗留物品和饰品的相关证据。2017年10月5日和10月10日，被告分别缴纳了租金，那么10月1日系国庆节，是家俱销售的旺季。封存时间的9月30日距涉案店铺实际关门的时间，相差一个月之久，因此该视频及照片显示的家俱及饰品情况，不是最终遗留物品的实际情况。本院依法调取的（2018）年豫0703民初974号卷宗的起诉状、反诉状和裁判文书。被告（反诉原告）向本院申请对凯依兰商铺装修时价值和该商铺的现价值（即店铺装修费的损失）进行鉴定，本院委托河南众惠工程鉴定服务有限公司进行鉴定，作出河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书。原告（反诉被告）盛联公司对（2018）年豫0703民初974号卷宗的起诉状、反诉状和裁判文书的质证意见：对诉状和调解书真实性没有异议，案件所反映的信息也证明本案盛联公司也是受害者，原被告双方的租赁合同无法继续履行的原因其中一部分因素与新瑞公司的破产有一定的关系。盛联公司不得不解除与本案王生新的租赁关系。我们没有与被告签订新的合同。对河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书的质证意见：鉴定意见不客观不真实，明显偏向商家，并且该鉴定报告所列的项目中工程预算表中装饰画、艺术画等，不难排除反诉原告所提交的证据存在重复现象，该鉴定结论没有附带卖场的现场照片，也没有附带涉案装修设计图纸、装修合同及购买装修原材料的相关票据。本案中，店铺是从2008年一直经营到现在，其2017年5月份的装修是在原装修的基础上进行二次装修，原有部分的吊顶、隔断、装饰等等已使用长达10年之久。按照折旧年数不合适。被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红对（2018）年豫0703民初974号卷宗的起诉状、反诉状和裁判文书及河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书没有异议。经庭审质证被告（反诉原告）王生新对原告（反诉被告）盛联公司提交的第2份证据真实性无异议，本院予以确认。本院认为原告（反诉被告）盛联公司提交的第1分证据客观真实与本案具有关联性，本院予以确认。原告（反诉被告）盛联公司提交的第3份证据“租金通知”涉及“王生新”签名的，被告（反诉原告）王生新均不认可是其本人所签，原告（反诉被告）盛联公司未补证据，对该部分“租金通知”本院不予确认。被告（反诉原告）王生新认可自原告（反诉被告）盛联公司开业至2010年12月是其使用租赁涉案场地，2017年2月重新签订租赁合同使用涉案场地至2017年9月30日，但未拖欠租金。原告（反诉被告）盛联公司提交租金收据48份及第5份证据的真实性，被告（反诉原告）王生新无异议的，本院予以确认。原告（反诉被告）盛联公司提供的第4份证据“租金往来明细表”系自行制作，不能单独作为证据使用。原告（反诉被告）盛联公司对二被告提交的第1、2、3、4、5、6、7号证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对原、被告双方所提交证据与本案的关联性及证明目的本院将综合认定。本院委托河南众惠工程鉴定服务有限公司作出河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书；及依法调取的（2018）年豫0703民初974号卷宗的起诉状、反诉状和裁判文书形式合法，客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。根据法庭调查及上述有效证据，本院可以确认以下事实：原告（反诉被告）盛联公司于2004年9月10日与新乡辉龙置业有限公司签订房屋租赁合同享有涉案场地的经营使用权。2009年9月21日原告（反诉被告）盛联公司（甲方）与被告（反诉原告）王生新（乙方）签订补充协议，主要内容为：“在双方原租赁合同的基础上，为了支持乙方的经营，经甲乙双方友好协商，现就租金优惠事宜自愿达成如下补充协议：一、为了大力支持乙方的经营，在合同有效期间内给予乙方如下优惠：从2008年12月至2009年11月份，给予每平方米减免5元的优惠政策，执行每平方米45/㎡/月的租金标准。二、乙方在商场经营期间，应当积极配合甲方的各项活动及工作，依照租赁合同约定按时向甲方缴纳租金等各项费用，否则，依照合同约定承担违约责任。三、乙方不得泄露租金标准及本补充协议约定的优惠措施，否则，甲方有权取消该优惠。乙方已享受该优惠的，应将已享受优惠部分的费用全部退还甲方，并依约向甲方支付租赁合同约定租金总额30%的违约金。四、本补充协议与原租赁合同均具有法律效力，冲突部分以本协议为准。五、本协议涂改无效，自甲乙双方签字或盖章即生效。”原告（反诉被告）盛联公司称原租赁合同丢失，被告（反诉原告）王生新认可自涉案家俱城开业至2010年12月份租赁涉案经营场地。2017年2月10日原告（反诉被告）盛联公司（甲方）与被告（反诉原告）王生新（乙方）签订“租赁管理合同”，主要约定：第一条位置、面积.1、经甲、乙双方协商，经甲方将其摊位B1-014租赁给乙方使用，计租面积为120平方米（计租面积误差不超过±2.0%，不含消防通道及公摊面积，店铺内柱子不减面积），经营艾美斯品牌家具。第三条合同期限.租赁期限：自2017年2月10日起至2020年2月9日止。第四条租金、管理费.1、费用缴纳应按照“先付后租”的原则，合同签订时先行交纳一个月的租金、管理费。此后每月20号之前交付次月租金、管理费。2、自2017年2月10日开始计算租金、管理费；租金标准为：元/㎡/月、管理服务费用标准为：元/㎡/月（本合同所称每月均按三十天计算）。3、每月1-7号预存商铺内所需电费，逾期预存电费甲方不再办理，因此造成的停电损失由乙方自行承担，甲方承担公共设施的安装、维护、改造及所产生的费用。商场正常运转是确保广大商户利益的前提，而租金、管理服务费是商场正常运转的生命线，因此，租赁期内，乙方不得以任何理由缓缴或不缴合同约定的租金、管理服务费及其他各项费用。由于甲方原因给乙方造成的损失双方另行协商处理，协商不成，乙方有权向法院另案起诉，但乙方不得以此为理由拒缴租金、管理服务费及其他各项费用。若乙方没有按照合同约定缴纳相关费用，甲方有权实行不予充电、禁止出货等各种措施，同时乙方不得享受合同期内甲方的各种补助、奖励及其他所有优惠政策。逾期交纳租金、管理服务费的，每逾期一天乙方必须向甲方支付月租金、管理服务费5%的违约金，由此给甲方或第三方造成的一切损失均由乙方承担。逾期5日以上，则甲方有权扣押、变卖、拍卖乙方的商品（货品金额以实际处理价格为准），以充抵乙方应缴纳的费用，且装修无偿归甲方所有。本协议一式叁份。甲方持贰份，乙方持壹份，经双方签字盖章，且乙方缴纳履约保证金后生效。合同签订后，被告（反诉原告）王生新分别于2017年5月27日向原告（反诉被告）盛联公司交纳租金6958元、1000元；2017年2月3日交纳8000元；2017年8月29日交纳4580元和8000元；2017年10月5日交纳6100元；2017年10月10日交纳4075元；2016年11月30日交纳9970元；2017年5月27日2000元装修押金收据。原告（反诉被告）盛联公司向本院提交交费“通知”单共计27份。其中2009年7月15日、10月15日二份“艾美斯”签名为“贠改红”；2010年7月14日二份“艾美斯”签名为“贠改红”；2010年8月14日“艾美斯”签名为“王生新”；2011年3月13日“艾美斯”签名为“王生新”；2012年9月15日、11月15日“艾美斯”签名为“贠改红”；2013年10月14日“艾美斯”签名为“贠改红”；2014年3月15日、12月15日“艾美斯”签名为“贠改红”；2015年3月15日、7月15日、12月15日“艾美斯”签名为“贠改红”；2016年6月15日、7月15日“库斯”签名为“贠改红”；2016年11月15日、12月15日“库斯”签名为“王生新”；2017年1月、2月、3月、4月“库斯”签名为“王生新”；2017年5月15日“凯依兰”签名为“王生新”；2017年6月15日、7月、8月、9月、10月“库斯”签名为“王生新”。其中2015年12月15日、2016年6月15日、7月15日“通知”显示交纳“历史欠租”。原告（反诉被告）盛联公司提交租金“收据”共计48份。其中2008年共计7份，其中2月25日交款人签名为“王生新”，12月份“收据”未显示交款人，其余交款人为“贠爱红”。2009年3份，其中二份未显示交款人，一份为“贠爱红”。2010年11月1份交款人为“贠爱红”。2011年2份，2012年12份中11份显示交款人为“贠改红”，一份未显示交款人。2013年共计8份，交款人为：贠改红。2014年10份，其中9份交款人为“贠改红”，1份交款人为“雷旭旺”。2015年1月份交款人为“贠改红”。2016年1月31日1份交款人“雷旺”。2017年共计3份。上述单据涉及被告（反诉原告）王生新签名的，被告（反诉原告）王生新均不认可是其本人所签，原告（反诉被告）盛联公司称是被告（反诉原告）王生新店员所签。原告（反诉被告）盛联公司主张租赁费期间为2008年12月份至2017年12月份，共计租金为521304元。2008年元月至2009年11月按每平方米45元计算，其余按每平方米50元计算。截止2010年12月份欠租赁费190180元，自2016年11月至2017年12月欠租赁费102349元。被告（反诉原告）王生新称其经营期间为家俱城开业至2010年12月份，不欠租金；2016年11月至2017年9月。其他时间均为“贠改红”经营，该期间不应承担交费义务。2017年9月30日原告（反诉被告）盛联公司以被告（反诉原告）王生新拖欠租金为由，将被告（反诉原告）王生新经营的店铺封闭。被告（反诉原告）王生新称2017年10月5日其交纳6100元租金后经营了五天后，2017年10月10日又交纳了4100元，原告（反诉被告）盛联公司又采取封店。被告（反诉原告）王生新提交2017年9月30日被封店铺现场录像、物品单据、涉及家俱厂家出具的价格表，主张原告（反诉被告）盛联公司封存占有其物品应予返还。原告（反诉被告）盛联公司提供2018年6月22日涉及被告（反诉原告）王生新店铺的货品清单，认可清单上的货品由其占有。货品清单中有：“1、布光灰色沙发一套；2、皮质灰色床+床垫（厚）+2个床头柜一套；3、白+咖茶几一个；4、白+咖电视柜一个；5、旧办公桌+椅子一套；6、米驼色皮质床+床垫（厚）+2个床头柜一套；7、分驼色皮质床+床垫（厚）+2个床头柜一套;8、板木餐桌一个；9、白+灰格子床+床垫（厚）一套；10、白色餐边柜一个；11、深灰蓝格子床+床垫（厚）+2个床头柜一套；12、间厅柜（白色）一个；13、白色床头柜2个；14、布光牛仔蓝单只沙发一个；15、简欧米白床+床垫（厚）+2个床头柜一套；16、仿火烧石茶几+电视柜+餐边柜一套；17、蓝紫色小圆桌2个；18、白+黑电视柜一个；19、吧台+2个红椅子一套；20、巧克力色塌木床+床垫一套；21、休闲沙发+脚踏（米色旗）一套”。河南众惠工程鉴定服务有限公司作出河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书，鉴定分析涉案店铺2017年4月开始装修，5月开始正常营业，距现场勘验时已近18个月。房屋装修择旧参考市场一般采用的5年制折旧方法，对涉案商铺装修每年按20%折旧，该商铺装修的现价值为人民币：158593.71元-（158593.71元×20%）-（158593.71元×10%）=111015.60元。鉴定意见为：1、申请人承租商铺的装修造价为人民币小写：158593.71元，大写：壹拾伍万捌仟伍佰玖拾叁元柒角壹分。2、申请人承租商铺的装修现价值为：人民币小写;111015.60元，大写：壹拾壹万壹仟零壹拾伍元陆角。另查明，2018年1月22日本院作出（2018）豫0703破（预）1号民事裁定书，裁定受理河南省新瑞实业有限公司重整申请。2018年4月28日向原告（反诉被告）盛联公司送达租赁合同解除通知书。本院认为，原告（反诉被告）盛联公司与被告（反诉原告）王生新存在租赁法律关系。2009年9月21日双方签订的“补充协议”及2017年2月10日签订的“租赁管理合同”为有效合同。对双方均有约束力。原告（反诉被告）盛联公司未提交2009年的完整租赁合同，且称未再与被告（反诉原告）王生新签订合同。原告（反诉被告）盛联公司提供的2011年元月至2016年10月交费“通知”和“收据”均为“贠改红”签字和交纳租赁费，不能证明是被告（反诉原告）王生新使用涉案经营场地，原告（反诉被告）盛联公司对这期间段可以依法另行主张，本案不予处理。2008年12月至2010年12月被告（反诉原告）王生新认可使用涉案经营场地，但不认可拖欠租金，并主张原告（反诉被告）盛联公司的诉请超过诉讼时效。原告（反诉被告）盛联公司主张该阶段的租赁费用的证据系其自制的欠费明细，该明细不具有单独作为债务存在的有效证据，且未提供主张权利的证据，因此原告（反诉被告）盛联公司对该阶段租赁费的主张证据不足，被告（反诉原告）王生新称超过诉讼时效理由成立，本院不予支持。经庭审查明双方无争议的期间为2016年11月至2017年10月。在此期间被告（反诉原告）王生新经原告（反诉被告）盛联公司同意对涉案经营场地进行了装修，被告（反诉原告）王生新主张双方协商装修期间为2017年2月至4月三个月装修期应予免交租赁费。原告（反诉被告）盛联公司不予认可。因2017年2月双方签订的“租赁管理合同”未约定月租金数额，原告（反诉被告）盛联公司主张每月租金10778元，被告（反诉原告）王生新主张每月租金费8000元。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同约定不明的补救.合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第一款第二项规定：“合同约定不明时的履行.当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”依据河南众惠（2018）建造鉴字第98号河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程造价鉴定意见书的鉴定分析装修期为一个月，本院支持免除装修期间一个月的租赁费。涉案经营场地的租金，参照原告（反诉被告）盛联公司与其他商户的租赁费约定，原告（反诉被告）盛联公司与新乡辉龙置业有限公司签订的租赁合同等，原告（反诉被告）盛联公司主张按每月每平方米50元收取涉案经营场地的租赁费用符合实际情况，本院予以确认。涉案商铺面积为215.56平方米，每月租赁费10778元。该期间的租赁费实际应为10778元×（12个月-1个月）=118558元。被告（反诉原告）王生新实际交纳了48683元租赁费，尚欠69875元租赁费被告（反诉原告）王生新负有给付义务，扣除被告（反诉原告）王生新装修押金2000元，被告（反诉原告）王生新依据双方2017年2月签订的“租赁管理合同”实际应交纳租赁费67875元。涉案经营场地系被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红共同经营，二人均应负有共同清偿的法律责任。被告（反诉原告）王生新未按照约定按期缴纳租赁费构成违约，依据双方当事人签订的“租赁管理合同”约定，涉案经营场地装修无偿归原告（反诉被告）盛联公司所有。另，2018年1月22日本院作出（2018）豫0703破（预）1号民事裁定书，受理了河南省新瑞实业有限公司重整申请，原告（反诉被告）盛联公司也未使用涉案经营场地。因此被告（反诉原告）王生新反诉请求原告（反诉被告）赔偿装修损失60000元的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）王生新反诉请求原告（反诉被告）盛联公司返还扣押货物，所依据的是2017年9月30日原告（反诉被告）盛联公司因拖欠租赁费而禁止其经营的录像，庭审调查中查明被告（反诉原告）王生新称在2017年9月30日后交纳了部分租赁费又陆续经营了十天，因此该录像不能单独作为原告（反诉被告）盛联公司扣押物的品种和数量。原告（反诉被告）盛联公司再次扣押货物禁止被告（反诉原告）王生新经营时，双方未对货物进行清算，被告（反诉原告）王生新也未及时向有关部门反映处理。基于上述情形，本院确认原告（反诉被告）盛联公司所认可的货物品名及数量。被告（反诉原告）王生新提供的“2017河南新乡王生新专卖店上样明细”虽然加盖有“佛山市德鲁斯家具有限公司”公章，但未提交进货发票等其他相关手续，因此不能以该“明细”确认货物价格。另，双方当事人在“租赁管理合同”中约定拖欠租赁费“逾期5日以上，则甲方有权扣押、变卖、拍卖乙方的商品（货品金额以实际处理价格为准），以充抵乙方应缴纳的费用”。因此被告（反诉原告）王生新反诉请求原告（反诉被告）盛联公司返还扣押货品的反诉请求，本院不予支持。现原告（反诉被告）盛联公司对所述货物并未处理完毕，抵扣租赁费情况不明确，因此原告（反诉被告）盛联公司主张被告（反诉原告）王生新、被告贠爱红给付租赁费及利息的诉讼请求不能成立。本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条第一款第二项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）河南省盛联国际家俱销售有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）王生新的反诉请求。本案受理费4323元，由原告（反诉被告）南省盛联国际家俱销售有限公司承担。反诉费3900元，鉴定费10000元，由被告（反诉原告）王生新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  陈红妹审判员  王 波审判员  李进智二〇一九年十一月一日书记员  华姣姣