文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初2926号原告：上海玉璋包装材料有限公司，住所地上海市宝山区潘广路1977号，统一社会信用代码913101137605572587。法定代表人：冯国秀。委托诉讼代理人：韩佳宇,江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：**成,江苏至誉律师事务所律师。被告：戈吉新，男，1972年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山县。被告：戈永志，男，1998年12月29日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：曹亚辉（代理上述两被告），上海市弘正律师事务所律师。原告上海玉璋包装材料有限公司与被告戈吉新、戈永志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人冯国秀及委托诉讼代理人韩佳宇、**成、被告戈吉新及两被告共同委托代理人曹亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告租金30万元、押金5万元，合计35万元，并支付利息损失41744元（以35万元为基数，从2017年11月1日起按年利率4.75%的1.95倍暂计算至2019年3月15日，并要求继续计算至实际返还日止）；2、判令两被告赔偿原告损失421400元（包括中介费25600元；搭建钢结构平台、办公室、宿舍费用35800元；搬迁及停产停业损失36万元）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年8月，原告因上海市政策原因，需要将企业搬迁至太仓市，为了寻找合适厂房，原告委托中介，要求承租一处面积3000平方米左右，有房产证、土地证的厂房。后经中介介绍，承租了两被告位于郑和中路20号的厂房，但由于两被告系二房东，实际产权人在国外，暂时无法提供产证给原告。原告虽然没有看到两证，但两被告再三向原告保证该处厂房两证齐全，双方就草拟了一份租赁合同，但是没有签字盖章。该《租赁合同》约定原告承租被告厂房建筑面积2350平方米，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租金每月5万元，付六压一。原告分别于2017年8月19日支付1万元、10万元，2017年8月22日支付24万元，共计支付给被告35万元，其中包括30万元租金和5万元押金。在确定租赁关系后，原告陆续将设备、材料、库存、人员等搬迁至租赁厂房内。租赁期间原告还平整了厂房外路面，并在厂房内出资搭建了钢结构平台、办公室、宿舍等。原告为了办理新的营业执照和环评手续，一再向两被告催要产证，两被告始终无法提供。原告产生怀疑后向房屋实际所有人李雪飙联系后得知，该处厂房根本没有产权证，无法办理营业执照、环评等手续。原告的客户系上海宝钢集团，没有合法的营业执照及环评手续，无法完成验厂成为其供应商。原告无奈，只能另行寻找合适的厂房。原告在2017年11月1日起开始陆续将设备、材料、库存、人员搬至太仓南郊工业园，由此产生大量搬迁损失、企业停产停业损失。原告认为，被告出租给原告的厂房系无证房屋，即使签订合同也是无效的，取得的财产应互相返还。腾退厂房后，原告多次向被告提出退还租金、押金、赔偿损失的要求，但两被告至今不退。原告为维护自身合法权益，向法院起诉。被告辩称：原告已经实际使用租赁场地半年，并且另租了一块场地半年期租金为5万元，故不存在租金、押金返还之说。原告是明知租赁厂房两证不全的情况下，出于临时过渡的目的而选择租赁的，正因为如此，所以原告认为签了也是无效的，所以没签租赁合同，双方间的租赁合同是口头合同。原告诉请求不成立，法院应驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有：1，草签的租赁合同，证明原、被告之间约定租金每月5万元，租期为2017年9月1日起至2022年8月31日，押金为5万元，合同是当时由戈永志起草的，上面手写的部分也是戈永志自己亲自填写。当时原告考虑到产证还没有看到，所以是没有签字，但是双方租金等都是参照这个合同来支付的。2、证人沈某2018年11月16日出具的证明一份，证明的内容是原告找到他租厂房的时候，明确要求厂房必须两证齐全，面积要求在3000平米左右。然后中介通过另外一个中介小王介绍，在郑和路20号有一个厂房2350平米，年租金60万，付款方式是付六押一的。当时把涉案厂房介绍给了原告，中介方收取了半个月的中介费25600元。3、转账记录，证明原告三次付钱给被告，合计35万元。4、厂房租赁合同，证明被告厂房系从李雪彪处承租之后转租给原告。5、租赁合同二，证明被告于2018年1月20日再次将厂房出租给他人。6、费用报销单三份，转账记录一份，证明原告为平整厂房外路面，并在厂房内出资搭建了钢结构平台办公室宿舍的共计花费35800元。7、工资单。证明原告公司从2017年10月22日至2018年1月期间的工资发放情况。工资每个月支出了13万左右，这3个月处于搬厂期间无法从事生产，造成严重损失。2018年2月，其工资发放额明显大幅下降，是由于宝钢业务流失搬厂期间工人流失导致。8、原告拍摄的照片，系原告腾退期间拍摄，照片上反映了原告搭建了一些厂房、场地和厂房内堆放的大量产品和原材料。第二次庭审中，原告申请证人沈某出庭作证。沈某陈述：2017年9月1日，原告法定代表人冯国秀打电话给我，想要找3000平方米的厂房，要两证齐全。我去看了下涉案厂房，在苗圃西面那边，我看了下厂房还可以地方还不错，房东戈永志过来，然后原告和房东见面了，当时戈永志和我说厂房有两证的。冯国秀问戈永志要看房产证，戈永志说在大老板手里，老板不在出去了，回来给他看。原告这边是进来之后两个月搬走的。当时中介费收了25600元，是向原告收的。我和被告戈永志不认识，是通过另一中介姓王的老板认识的，连我是三个中介。被告质证意见：书面合同只能证明本案所涉租赁合同是口头协议，事实租赁，因为没有书面的合同签订，第二证明租金半年30万，押金5万，对应的租赁面积2350平米。这个是口头约定的内容。关于中介的证人证言因其未到庭，证据形式不符合要求，不予质证。转账一共35万元被告认可，其中30万元租金和5万元押金。两份租赁合同被告也认可。本案涉及的是转租。关于报销单三份和转账记录。花费35800元被告不认可，这个是原告私自投资，被告退还的时候也不知道投资东西在哪里，所以这个不予认可。关于工资单，被告不知道原告怎么作为损失的。原告是作为过渡房用的，原告要搬迁，在原告的预见中但不在被告的预见中，这种损失不予认可。照片能证明的只是原告曾经用过这个厂，至于是不是搬迁以后拍的。从照片上来看应该没搬，还在使用。如果证明目的是搭建的话，搬走的时候没看到，所以都不予认可。2018年1月20日厂房确实已经另租给他人在使用了，原告退还厂房应该是2018年1月份，具体时间不清楚。对证人证言，被告认为是虚假的，不可信。被告提供的证据有：戈永志和冯国秀之间2017年8月23日的微信聊天记录，证明在口头合同之外，原告另租了400平方米的厂房，一年租金10万，使用半年不到，包括后边的照片结合原告提供的厂房照片证明由原告使用。最后是一张附图。口头协议约定的2350平米。被告认为这个400平方米开始启用的时间跟搬走的时间是跟2350平米大厂房一起交付，然后搬也是同一时间搬离的。原告质证认为，400平方米的厂房原告这边是没有使用的。当时这400平方是不计在内，也没有写进合同里。在微信聊天记录里，原告当时是提出来，但是被告没有回应也没有同意使用，所以原告也不敢用。从被告提供的这份聊天记录中可以看出来，在2017年11月20日的时候，主厂房已经基本上搬空的。照片是主厂房的照片，这跟原告陈述的从2017年11月1日开始搬是相吻合的。综合原、被告提供的上述证据及双方在庭审中的陈述，本院查明：2017年8月，原告因上海市政策原因，需要将企业搬迁至太仓市，为了寻找合适厂房，原告委托中介介绍，找到了被告租赁的位于郑和中路20号的厂房，被告戈永志（系戈吉新之子）出面与原告协商，双方草拟了一份租赁合同，但是没有明确出租人身份，双方也没有签字盖章。该《租赁合同》约定原告承租被告厂房建筑面积2350平方米，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租金每月5万元，付六押一（即先付六个月租30万元金，押金按1个月租金5万元计算）。原告分别于2017年8月19日向戈永志支付1万元、10万元，2017年8月22日支付24万元，共计支付给被告35万元，其中包括30万元租金和5万元押金。在确定租赁关系后，原告陆续将设备、材料、库存、人员等搬迁至租赁厂房内。之后原告得知该处厂房没有产权证。原告另行寻找合适的厂房，陆续将设备、材料、库存、人员搬至他处。腾退厂房后，原告多次向被告提出退还租金、押金、赔偿损失的要求，但两被告拒绝。原告与被告协商不成，为此向法院起诉。审理中，两被告确认涉案厂房没有房产证，土地证系集体所有。该厂房系被告戈吉新出面向李雪飙承租，租赁面积包括主厂房和辅助厂房等在内，租赁期十年，从2017年9月1日起。审理中，原告就其投入的平整厂房外路面，厂房内出资搭建的钢结构平台、办公室、宿舍等曾申请鉴定，经本院实地勘查，现上述设施已经基本拆光，不具备评估条件。本院认为，原、被告间未签订书面租赁合同，但事实租赁关系已存在。厂房虽由戈吉新出面向李雪飙承租，但协商转租事宜、收取款项均由戈永志出面，且两被告为父子关系，故原告起诉两被告主体适格。被告已确认涉案厂房无房产证，土地性质为集体所有，且无法提供该房屋已取得建设工程规划许可证的依据，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告与原告间的房屋租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽完全否认原告要求租赁的是两证齐全的厂房，但在双方草拟的租赁合同中，两被告并未如实告知原告该厂房没有房产证和土地使用权证，两被告也无其他证据证明自己已通过其他方式明确告知了原告涉案厂房无证的事实，对租赁合同的无效明显负有过错。但原告未将该厂房必须有证的要求明确载入合同并要求被告签字确认，轻信被告的厂房有房产证而事实租赁该厂房并将设备、材料、库存、人员等搬迁至租赁厂房内，也存在一定过错。综合双方的过错程度，本院确定原、被告各承担50%的过错责任。本案中，当事人争议的焦点在于租金损失、其他损失如何计算及如何承担。原告虽未能实际使用到涉案厂房产生收益，但已实际占用了被告的厂房，造成了租金损失。关于租赁的时间及占用期间的租金损失，双方存在争议，依据相关证据，本院确定如下：2350平方米的主厂房，按双方的租赁合同约定从2017年9月1日起租，根据被告提供的微信记录显示，原告在2017年11月20日已经明确告知被告主厂房已腾退完毕，同时原告自认于2017年12月28日前将钥匙交还了戈永志。另外400平方米的厂房场地，原告曾提出按每年10万元的租金标准承租，双方虽未达成一致，但根据双方聊天记录，本院确认原告已使用上述场地。根据戈永志要求原告在2018年1月2日之前腾空及之后双方未再产生纠纷的情况，及之后被告与案外人的租赁合同在2018年1月20日起算租赁时间的相关事实，本院确定原告实际使用该场地的时间从2017年9月1日起，至2017年12月28日与主厂房共同腾退，按双方约定的年租金合计70万元的标准，确定产生的租金为226301.36元（119/365*700000）。被告称上述厂房已经用满6个月，明显与事实不符，本院不予采纳。根据双方的过错程度，本院确定原告、被告各应承担其中的113150.68元。至于原告第二项请求中的损失421400元（包括中介费25600元；搭建钢结构平台、办公室、宿舍费用35800元；搬迁及停产停业损失36万元），因原告未就此提供充分证据，本院不予支持。综上，因原告已支付给被告租金30万元、押金5万元，合计35万元，故被告应返还原告236849.32元。上述款项被告应当及时返还原告，因被告未返还，造成原告损失，原告要求被告承担逾期支付的利息损失，符合法律规定，利息损失应以236849.32元为基数，从2017年12月28日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告戈吉新、戈永志应返还原告上海玉璋包装材料有限公司租金、押金236849.32元，自本判决生效之日起10日内履行。二、被告戈吉新、戈永志应偿付原告上海玉璋包装材料有限公司利息损失（以236849.32元为基数，从2017年12月28日起按银行同期同档基准利率计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起则应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至判决生效之止）。三、驳回原告上海玉璋包装材料有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11932元，由原告负担7878元，两被告负担4054元。原告已预交，并同意本院不再退还，两被告应承担的4054元诉讼费由两被告于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 坚人民陪审员  李希杰人民陪审员  周跃良二〇一九年十一月十八日书记员沈佳佳