河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀06民终5726号 上诉人（原审原告、反诉被告）：储东升，男，1967年10月12日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩立强，河北惠通律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建国，男，1963年6月1日出生，汉族，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：张芳，河北永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李坤元，河北永嘉律师事务所律师。 上诉人储东升因与上诉人陈建国房屋租赁合同纠纷一案，河北省容城县人民法院作出（2019）冀0629民初1125号民事判决，储东升、陈建国均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 储东升上诉请求：请求二审法院依法改判陈建国返还上诉人租金500000元，赔偿损失270000元。事实和理由：一、一审法院判决陈建国返还储东升租金450000元，而不是500000元，与法律相悖。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据该条规定，500000元是陈建国取得的储东升租金，且储东升并没有实际租赁陈建国房屋，合同无效后，该租金应当是全部返还储东升，而不是按过错大小返还，只有双方的损失数额才是按过错大小承担责任，因此对于因合同取得的原物（租金）陈建国应当是全部返还。二、一审判决原、被告各自的损失各自承担。没有认定双方各自损失数额有过错大小，因此该认定标准违反法律规定。一审中储东升主张了300000元的经济损失，如果认定该损失成立，对于该损失储东升承担10%的过错责任，那么陈建国就应承担储东升270000元的经济损失，一审法院没有区分双方过错及损失大小，而判令双方各自承担各自损失，显然对储东升是不公正的。综上，望二审法院予以改判，支持储东升的上诉请求。 陈建国辩称，房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立并已生效，本案不应适用合同法第五十八条的规定，应适用合同法第四十四条和第五十二条的规定，依法确立合同成立且生效，且对方应承担违约责任，且应承担当年一倍的年租金100万元作为惩罚性违约赔偿。储东升一审主张270000元经济损失，无法律依据，其与广西东城酒店管理有限公司签订加盟合同并支付加盟费用系其自主性为，该损失属于商业风险，就该损失陈建国无过错，储东升应自行承担。综上，储东升的上诉请求无事实和法律依据。 陈建国上诉请求：一、依法撤销容城县人民法院（2018）冀0629民初1125号民事判决书，改判驳回储东升的诉讼请求，支持陈建国的一审反诉请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由储东升承担。事实与理由：第一、一审判决适用法律错误。一审判决不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而适用《合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十三条之规定。首先，《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，本案双方签订的租赁合同并没有该条法定无效情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对本案只是可以参照处理，而非强制性法律、行政法规规定，因此双方签订的租赁合同是依法成立且生效的。其次，根据《合同法》第一百一十三条规定，本案如一审判决认定的事实：双方签订合同前已经明确知晓案涉房屋未办理相关土地证、规划证和房产证，因此，虽然储东升提供的合同中附件包括陈建国房屋所有证或土地使用证的复印件，在陈建国没有提供上述证件的情况下，储东升仍然签订了合同并且于次日即履行合同义务向陈建国支付了部分租金500000元，之后又于2018年6月13日双方到容城县房管局办理房屋租赁备案登记。储东升这一系列履行合同义务的行为，表明其同意或接受案涉房屋没有相关土地证、规划证和房产证的事实，并且放弃就此瑕疵再提出异议的权利。2018年7月3日储东升违反合同约定擅自终止合同。陈建国签订租赁合同后，依赖该合同成立生效并进而积极履行合同义务，在他处租房装修房，还解除了当时还在租赁期限中的案涉房屋中的部分租赁合同，退了承租人相应租期的租金，这些花费全部都由于储东升违反约定无故解除合同给陈建国造成的损失。因储东升的违约，使得陈建国丧失了最佳缔约机会，导致案涉房屋长期闲置，这些损失都是储东升定约时应当预见的。因此，根据《合同法》第一百一十三条之规定，储东升应向陈建国承担损失赔偿责任。第三、错误的法律适用导致错误的判决结果，一审判决陈建国返还储东升450000元显失公平。退一步讲，即使双方就该合同的签订均存在过错，那么根据一审法庭调查的事实，储东升应承担主要责任，陈建国应承担次要责任。第四、在集体土地上建设房屋的村民，因历史原因没有办理建设工程规划许可证等相关手续，这是雄安新区三县普遍存在的情况，如果此类纠纷都适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定确认租赁合同为无效合同，那么如果承租人因为其他原因不愿继续履行合同而以此为由要求确认合同无效，有违诚实信用原则和公平原则，不利于雄安新区租赁市场交易安全，不利于维护雄安新区社会稳定大局，这样的结果显然有违立法的初衷。 储东升辩称，一、一审判决适用法律正确。司法解释是立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中对适用法律问题所作出的具有法律效力的阐释和说明的权力。法律解释对任何法律的适用都是必不可少的。尤其是在司法过程中，更需要对法律规范作出明确的解释，从而正确地适用法律和公正地裁判案件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是为了正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定的。所以本案依据该解释审理本案，符合法律规定。二、答辩人依法终止合同，是为了防止损失扩大，本案中答辩人不存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因陈建国未取得建设工程规划许可证，不能办理房屋所有权证书，导致答辩人无法按合同正常经营宾馆，储东升与陈建国协商未果，依法终止合同。况且在储东升之前陈建国就已经对外贴出出租广告，储东升在本案中没有过错，只是依法行使自己的权利，防止损失继续扩大。三、在集体建设土地上建设房屋的村民，应依法取得土地相关手续，依法建设房屋。没有办理建设工程规划许可证等相关手续建设房屋，不能以雄安新区三县普遍存在而否认其违法性，因此产生的相关案件，也应依法进行处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定，本案陈建国违法建设房屋事实清楚，证据充分，依法签订的房屋租赁合同无效。 储东升向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；二、判令被告返还原告租金伍拾万元；三、判令被告赔偿原告损失叁拾万元；四、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原被告于2018年5月23日签订了房屋租赁合同，并于2018年6月13日在容城县住房保障和房产管理局作房屋租赁登记。合同约定租赁被告坐落于，土地使用面积1600建筑附属物约2650平米，租赁用途为经营宾馆，租赁期限为12年（2018年5月23日至2030年10月23日），自2018年5月23日至2018年10月24日，为装修免租期，房屋租金自2018年10月24日（含）起计算，实际缴费租赁年限为12年。自2018年10月24日至2021年10月24日每年租金为壹佰万元，第四年起租金每年递增伍万元，以此类推至合同期满。2018年5月24日原告向被告交付了租金伍拾万元。被告收到租金后，于2018年7月24日前将房屋交付给原告。其中合同附件载明应包括：1、甲乙双方身份证复印件；2、被告房屋所有权证或土地使用权证的复印件。2018年7月3日，原告储东升向陈建国发出终止合同通知书。2018年9月13日陈建国向容城县住房保障和房产管理局申请解除、终止房屋租赁合同。该房屋未办理土地使用权证、规划许可证及房屋产权证书。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定了城镇房屋范围是指城市、城镇划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案中，法院调取的原被告租赁登记手续中容城县容城镇沟西村村民委员会2018年5月10日出具的证明证实：原告储东升是知晓其所租赁的房屋未办理相关土地证、规划证或房产证。同时也证明原告租赁房屋的用途系用于酒店经营。同时原告按照约定支付了部分房租。且在庭审中原告未就涉案房屋规划范围出具相关证据。故就该合同的签订双方均存在过错。结合过错责任情况，以被告返还原告房租450000元为宜，其他各自的损失各自承担。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告（反诉原告）陈建国于本判决生效之日起十日内退还原告储东升房租450000元；二、驳回原告（反诉被告）储东升其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）陈建国反诉请求。案件受理费11800元，由被告陈建国负担8050元，原告储东升承担3750元；反诉费4900元由反诉原告陈建国负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，上诉人陈建国出租于上诉人储东升的涉案房屋未办理土地使用权证及规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未取得相关合法手续，故原审判决认定双方签订的房屋租赁合同为无效合同，符合法律规定，并无不当。因在签订租赁合同之时，合同已载明附件包括：“房屋所有权证或土地使用权证的复印件”，而储东升在陈建国没有提供上述证件的情况下，仍然签订合同并于次日履行了给付500000元租金的义务，应认定其知晓租赁房屋未办理相关土地证、规划许可证等相关证件，故双方就租赁合同的签订均存在过错，双方应承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，由此可以看出，合同双方仅对因无效合同所造成的损失按过错大小承担赔偿责任，对于因合同取得的财产应当予以返还，故储东升给付陈建国租赁房屋的租金500000元，应当予以返还，原审判决按照过错大小判决由陈建国返还450000元，于法相悖，应予更正。虽然二上诉人均主张因合同无效要求对方赔偿相应的损失，但对各自损失程度及数额均未提供充分证据予以证实，故二上诉人的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持，双方损失由各自承担。综上所述，储东升的上诉请求部分成立，陈建国的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河北省容城县人民法院（2019）冀0629民初1125号民事判决第二、三项内容，即：“二、驳回原告（反诉被告）储东升其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）陈建国反诉请求”； 二、变更河北省容城县人民法院（2019）冀0629民初1125号民事判决第一项内容，即“被告（反诉原告）陈建国于本判决生效之日起十日内退还原告储东升房租450000元”为“上诉人陈建国于本判决生效之日起十日内退还上诉人储东升房租500000元”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11800元，由上诉人陈建国负担5192元，上诉人储东升负担6608元，一审案件反诉费4900元由上诉人陈建国负担；二审案件受理费33400元，由上诉人陈建国负担22545元，由上诉人储东升负担10855元， 本判决为终审判决。 审判长 欧阳正丽 审判员 赵 春 林 审判员 刘  斌 二〇一九年十一月十九日 法官助理严波 书记员黄倩