青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4669号原告:西宁新千物业管理有限公司（统一社会信用代码:916301027574016581）。法定代表人:周鼎山，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈海晴、冶有录，该公司法务。被告买丽娟：，住西宁市。委托诉讼代理人：蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。原告西宁新千物业管理有限公司与被告买丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈海晴、冶有录，被告买丽娟及其委托诉讼代理人蔡富莲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间于2016年12月7日签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》;2、请求依法判令被告向原告支付自2017年5月28日至2019年4月30日拖欠的物业费32944元、自2016年10月15日至2019年4月15日拖欠的采暖费33885元合计66829元;3、请求依法判令被告以上述款项为基数，按7.125%的年利率向原告承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款逾期利息共计1996元，以后欠款利息计算至上述款项付清之日止;以上2、3项共计:68825元；4、本案诉讼费用由被告承担;事实与理由:2016年12月7日，原、被告签订《新千国际广场商业步行街物业服务合同》，合同约定:“甲方(原告)就乙方(被告)租赁使用的××路/144/146号套内建筑为285.23平方米的商铺，物业费按每月每平方米5元和采暖费按每月每平方米6.6元的标准收取。”同时,合同约定如被告逾期缴纳物业费、采暖费等费用的,每逾期一日，应当向甲方（原告）按应付金额3%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权终止物业服务。嗣后，在合同履行期间，被告擅自关门停业,拒不缴纳物业费、采暖费及电费等费用,经原告多次书面催告及向被告邮寄《律师函》,催告被告依约缴纳，但被告拒不纠正违约行为。综上，依法成立的合同各方应适当、全面的履行,原告依约交付租赁商铺,被告理应依约按期物业管理等费用。被告违反合同约定,擅自关门停业，且拒不缴纳拖欠的物业管理等费用的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特诉至贵院,恳判如所请。被告辩称：1、同意解除物业服务合同；2、租赁合同约定有两年免租期，物业费、水电费由政府补贴，被告已缴纳一年的物业费，被告实际经营仅一年，被告因原告的原因停业，按照实际的租期缴纳物业费。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、物业服务合同一份，意证明原告向被告出租285.23平方米的商铺，物业费按每月每平方米5元和采暖费按每月每平方米6.6元的标准收取；2、租赁合同一份，意证明原、被告签订租赁合同，原告将285.23㎡的涉案商铺交付被告承租，租期自2016年5月28日至2021年5月27日止的事实；3、费用明细表一份，意证明涉案商铺被告尚欠原告缴物业费32944元、采暖费33885元的事实。被告向本院提交的证据：1、物业合同一份，意证明原、被告签订物业合同，原告在合同期内未按合同约定履行义务，原告在施工装修时因路面封堵被告找原告处理，却无人管理。被告承租的商铺按照约定享有两年的免租期，免租期内物业费及采暖费政府补贴，事实上原告于2016年12月向被告交付租赁物，2017年4月15日被告装修完毕正式营业；2、收据一份，意证明被告向原告在实际承租期内缴纳了一年的物业费；3、照片、视频一组，意证明原告在合同期内将商铺出租给他人的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性予以认可，证明方向不予认可，应按照时间租期计算物业费，物业服务合同没有约定物业修缮期间的物业费。原告对被告提交的证据经质证认为，租赁合同约定，乙方有下列情形的，甲方有权解除合同，“租金逾期支付15日的，乙方连续停业3日以上累积超过七日的。”被告是违约方，对于被告提交的证据，均不予认可。本院对于原、被告提交的证据的真实性本院予以确认。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，原、被告签订《新千国际广场商业步行街物业服务合同》一份，约定:“甲方(原告)就乙方(被告)租赁使用的××路/144/146号套内建筑为285.23平方米的商铺，物业费按每月每平方米5元和采暖费按每月每平方米6.6元的标准收取。”合同约定：如被告逾期缴纳物业费、采暖费等费用的,每逾期一日，应当向甲方（原告）按应付金额3%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权终止物业服务。合同签订后，被告向原告缴纳保证金30000元。原告亦向被告交付了房屋。被告向原告缴纳2016年物业费17114元、采暖费560元。2017年4月15日被告装修完毕营业。2018年5月15日被告歇业。2018年5月11日，双方解除租赁合同，原告将租赁房屋另租他人。上述事实，有原、被告提交的证据，租赁合同、庭审笔录、在案证实，足以认定。本案争议的焦点：1、原、被告的诉讼请求是否得到支持？2原告物业服务费如何计算？本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理、以及维护相关区域内卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。双方按合同约定应各自履行合同项下义务。由于原告基础设施不完善，相关配套未跟进，致使合同的目的无法实现，双方实际已不履行合同。原告诉求被告解除合同，被告亦表示同意，本院依法确认。原告主张被告给付物业费32944元、采暖费33885元之诉讼请求，被告应按使用房屋12个月（2017年5月28日-2018年5月11日）时间给付原告物业服务费为宜，即285.23㎡的商铺，年物业费按每月5元/㎡和采暖费按每月6.6元/㎡的标准计算为物业费17113.80元（285.23㎡×5元×12个月）、采暖费11295.11元（285.23㎡×6.6元×6个月），合计28408.91元。原告主张被告以66829元为基数，按7.125%的年利率向原告承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款逾期利息共计1996元及以后欠款利息计算至上述款项付清之日止金额为68825元之诉讼请求，因双方无合同约定，本院不予支持。被告抗辩的已付清原告物业服务费的理由不足，事实上，被告缴纳的物业费、采暖费系2016年的物业服务费用。故，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第九十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告西宁新千物业管理有限公司与被告买丽娟于2016年12月7日签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》双方同意解除，本院予以确认；二、被告买丽娟于本判决生效后十日内支付原告西宁新千物业管理有限公司物业费17113.80元、采暖费11295.11元合计28408.91元；三、驳回原告西宁新千物业管理有限公司对被告买丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元由被告负担，此款随同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员   马如海 二〇一九年十一月二十日书记员 袁中方附本案适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。