江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019苏0583民初11789号 原告：莫雪莲，女，1979年7月2日生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被告：昆山美吉特置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路，统一社会信用代码91320583569124905F。 法定代表人：许斌，该公司总经理。 原告莫雪莲与被告昆山美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告莫雪莲到庭参加诉讼。被告美吉特公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫雪莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告违反商品房销售合约，支付并返还商品房总额168969元；2、判令被告违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定，双倍返还；3、根据《中华人民共和国广告法》第四条，诱惑、欺骗。第二十八条，规定赔付3-5倍总房款；4、被告支付精神损失费15000元，误工费5000元；5、被告支付承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月28日，原、被告签订了二份《昆山市商品房购销合同》约定被告将其“昆山美吉特置业有限公司X期”公安编号为XX幢XX号房屋出售给原告。原告依约支付了购房款，被告未能依照合同第八条约定交付商品房，未能在2016年1月28日前办理好交付备案证明，导致逾期1200天不交付房屋。此前多次向被告提出违约金都是敷衍了事，协商未果，特此诉讼。本案审理过程中，原告申请撤回了第二项、第三项诉讼请求。 被告美吉特公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（以下简称“购销合同”）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市西侧XXX中心XX幢XX号房，建筑面积为18.94平方米，房屋总价为168969元。合同第六条“付款方式及期限”约定：首付款：自本预售合同签订之日起当日内支付首付款88969元。除首付款外，剩余房款80000元，应与合同签订之日起当日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应于接到交房通知书15日内，到指定地点交纳相关费用和办理交房手续。如未在约定期限内对该房屋进行验收的，自交房通知书约定的交房最后期限日起第二日，即视同该房屋已按合同约定交村，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用，如对出卖人造成损失，买受人必须赔偿。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息，向买受人支付违约金。因买受人原因办证资料不齐的，没有交纳相关税费或因电话号码、通讯地址变更，没有及时通知出卖人等及其他原因，而造成不能在合同约定期限内办理产权证的，责任由买受人自行承担。购销合同签订当日，原告与案外人昆山美吉特资产管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》（以下简称“委托经营合同”）一份，约定原告将涉案商铺委托昆山美吉特资产管理有限公司经营管理，由昆山美吉特资产管理有限公司统一对外招租、收取租金等。委托期限为12年，自2015年9月29日起至2027年9月28日止。该份合同第三条“收益分配及租金”约定：1、委托期内，商铺由乙方代为出租。前三年租金由乙方向实际承租人收取，租金收取后全部归乙方所有，作为甲方支付给乙方用于招商、培育市场的费用。同时，甲方需配合乙方向实际承租人开具租赁发票，开票税金由乙方承担。在共计12年的委托期内，乙方不再向甲方收取与招商、培育市场相关的费用。2、第四年开始，租金由乙方代为向实际承租人收取，租金收取后乙方全部转付甲方。乙方向实际承租人收取租金后，根据实收租金按以下方式予以支付。乙方以每半年度为一个周期，在每半年度的第一个月内，甲方凭身份证原件及合法有效的租金发票到乙方处领取(如委托乙方代开，税金由乙方代扣)。3、如乙方接到商铺开发商通知，甲方未能按《商品房购销合同》约定的时间内全额支付该委托商铺购房款的，因甲方尚未履行完《商品房购销合同》约定的义务，不具备按本合同分配租金的前提条件，乙方有权在第四年开始租金支付时将按甲方逾期付款的时间扣除相应租金，该扣除部分乙方无需再支付给甲方。待乙方接到商铺开发商通知，甲方已全额支付完该委托商铺的购房款及办理商铺交付手续后，再由乙方将当年应付租金剩余部分支付给甲方(扣除甲方逾期付款时间的相应租金)，但委托期限不变。4、如乙方接到商铺开发商通知，甲方在商铺开发商通知其办理交付手续起60日内未办理交付手续的，乙方在第四年开始租金支付时将按甲方逾期办理交付的时间扣除相应租金，该扣除部分乙方无需再支付给甲方，待乙方接到商铺开发商通知，甲方已与该委托商铺的开发商办理完毕该商铺的交房手续后，再由乙方将当年应付租金剩余部分支付给甲方(扣除甲方逾期办理交付时间的相应租金)，如因该委托商铺开发商的原因，导致该委托商铺未能按时付款或交付的，乙方将按本合同第三条2、3、4向甲方分配、支付租金。 2014年6月17日，原告支付被告房款20000元。2014年6月28日，原告支付被告房款68969元。2014年8月28日，原告支付被告房款80000元。被告分别于2014年6月28日、2015年10月20日向原告开具金额为88969元、80000元的销售不动产统一发票。原告陈述自2018年起的租金其再未收到，且截止目前被告既未交付房屋，也未办理产证，要求解除与被告签订的购销合同。 现因原告以被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为为由要求解除合同并由被告退还房款及支付相应违约金，为此，引起纠纷。 以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、《商铺委托经营管理合同》、POS刷卡单、销售不动产统一发票及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。原告已按合同约定向被告全额支付了购房款，被告理应按约及时交付商铺并办理不动产权证。关于交房问题，合同约定被告应当在2016年12月31日前将涉案商铺交付给原告。被告未能举证证明涉案房屋在约定的交房期限前已符合合同约定的交付条件即取得昆山市建设局核发的交付备案证书，且委托经营合同也明确约定商铺开发商即被告应当与原告办理交房手续，故本院认定被告存在逾期交房的违约行为。现被告仍未将涉案商铺交付原告，原告有权行使合同解除权，解除购销合同。故本院认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于被告收到本院应诉材料之日即2019年6月20日解除。合同解除后，被告理应将收取原告的房款168969元返还给原告。故本院对原告要求被告返还房款168969元的诉讼请求予以支持。至于原告主张的误工费和精神损失费，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其承担相应的不利法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告莫雪莲与被告昆山美吉特置业有限公司于2014年6月28日签订的关昆山市路西侧XXX中心XX幢XX号房的《昆山市商品房购销合同》于2019年6月20日解除。 被告昆山美吉特置业有限公司返还原告莫雪莲购房款168969元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201XXXXXX3792）。 驳回原告莫雪莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4079元，由原告莫雪莲承担50元，由被告昆山美吉特置业有限公司承担4029元。此款原告莫雪莲已预交，本院不再退还，被告昆山美吉特置业有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告莫雪莲。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××766。 审 判 长  孙学谦 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  黄 迪 附： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。