河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初1345号原告：栾川汇城置业有限公司，住所地栾川县栾川乡七里坪村，统一社会信用代码91410324661888094K。法定代表人：张延锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张红艳，河南绿剑律师事务所律师，特别授权。被告：张翠霞，女，1977年11月23日生，汉族，住栾川县。委托诉讼代理人：蒲阳波，河南天豫律师事务所律师，特别授权。原告栾川汇城置业有限公司(以下简称“汇城置业公司”)与被告张翠霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇城置业公司的委托诉讼代理人张红艳、被告委托诉讼代理人蒲阳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇城置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告张翠霞立即向原告支付所欠房屋租金380226元（截止2019年6月21日及2019年6月21日后至实际腾房之日止），并按人民银行同期同类贷款利率支付2016年2月1日起至实际付清欠租日的利息。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月1日，被告为商业经营租赁原告的门面房823平方米（金碧时代小区商厦），并签订租赁协议一份，约定租金为每月每平方米18元,每月共计14814元，每年租金为177800元，租赁期限5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止。租金交付按年一次性于每年的前60日内支付。合同签订后原告即将房屋交付给被告使用，租赁期间被告有逾期交租行为，2016年起被告未按期全额缴纳当年房租，经原告追要被告一直未全额支付。2017年被告因对外欠款较多，其所租赁的房屋被多位案外人强行锁门并发生纠纷，在原告多次催要房租情况下，被告无法联络，为维护原告自己的合法权益，诉至法院。被告辩称：被答辩人诉称的答辩人欠缴房租情况不属实，双方签订的《房屋租赁合同》不应当解除。2015年3月1日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》一份，由答辩人承租被答辩人所有的位于金碧时代小区沿街门面房，共计823平方米，租金标准为18元/月/平方米，每年租金共计177800元。双方同意租金按年支付，合同签订当时支付第一年租金，后续每年租金提前60日支付，租赁保证金2万元在租赁第二年自动冲抵租金。2015年3月1日，双方签订该合同后，答辩人已经支付第一年租金及保证金。2016年4月、9月和11月答辩人也将第二年租金支付给被答辩人，并存在多支付情形，因此被答辩人诉称答辩人欠付2016年租金与客观事实不符。2017年至今被答辩人擅自将出租给答辩人的门面房上锁，并且张贴“此房出租”、“转让”等广告，导致答辩人无法经营，并且屋内财产大量丢失。被答辩人的行为也引发答辩人其他债权人开始锁门讨债，给答辩人造成重大损失。答辩人多次与被答辩人沟通协商处理此事，但被答辩人一直不予理睬。在无法正常经营，不能实现合同目的情况下，答辩人便暂停支付对应租期的房屋租金，并非被答辩人所称的答辩人一直欠付租金。根据《中华人民共和国合同法》中关于合同履行抗辩权的规定，在被答辩人拒绝向答辩人交付所租赁的房屋时，答辩人当然也有权利暂停支付相应租期的房屋租金，且并不构成合同法规定违约情形。因此被答辩人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除条件的规定，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并不能成立。另根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于违约责任的约定，因被答辩人一方原因导致答辩人一方不能正常使用租赁房屋，应当扣减相应期间的租金。故答辩人在2017年至今因被答辩人擅自锁门并欲图转租或转让涉案门面房等原因，导致其并没有也不能正常使用租赁房屋，因此，答辩人不应当支付租金。关于被答辩人擅自锁门，并导致屋内答辩人财产损失情况，答辩人也保留另案起诉的权利，以保障自身的合法权益。综上所述，答辩人认为，因被答辩人的原因2017年至今租赁房屋并不能实际使用，因此不应当缴纳租金，被答辩人诉称的解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据评析认定如下：1、原告提供的租赁合同，被告认可是自己签名，但认为缺少第三页，被告提供的是复印件，原告不认可，被告也未提供其他充足证据证明该合同存在第三页，故本院采信原告提交的证据。2、被告所欠房租双方陈述不完全一致，庭审中被告同意以原告所说为准，本院采纳原告所说账上显示所交总数为385228元。据此按合同约定每年房租为177800元，所交房租为26个月，即房租交至2017年5月1日。3、所租赁房屋的锁门时间原告陈述为2017年5月7日，被告辩称为2017年4月27日，双方均未提供充足证据加以证明，本院酌定为2017年4月底。依据有效证据，本院认定以下案件事实：2015年3月1日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于栾川县栾州大道金碧时代小区沿街门面房，建筑面积823平方米，租期5年，自2015年3月1日到2020年2月29日止。租金为每年177800元，租金支付方式为按年支付。2015年3月1日至2016年2月29日的租金由被告在签订合同当日一次性支付，以后每年的租金被告应当提前60日支付。合同签订后，被告即开始承租该房屋，经营地板等装修材料。2015年1月28日被告向原告转款100000元，同年3月24日转款60000元，4月1日转款37777元，2016年4月26日转款100000元，同年9月22日转款40000元，双方庭审中认可截止2016年年底共计交房租385228元。后双方因房租交款时间问题发生纠纷，2017年4月底，原告将房门上锁一把，被告以此为由没再交房租，原告起诉我院。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应一次性交清2015年房租，并于2016年1月1日交清2016年的房租。被告未按时足额交付，存在违约现象。同时被告应于2017年1月1日交清2017年的房租，被告也未按时足额交付。在被告未按时交付的情况下，原告向被告索要房租并无过错，但原告在索要无果的情况下，采取锁门办法迫使被告交房租的行为，显属不当，存在过错。被告在房门被锁后，不积极采取有效措施交纳房租，也不采取合法途径解除合同以降低损失，而是放任这种行为的持续，对之后产生的房租应负一定的责任。本院根据双方的过错程度，酌定双方对之后的房租各承担一半责任。被告已交房租385228元，按合同约定计算房租交至2017年5月1日，之后的房租算至2019年12月1日，共计两年零七个月，计款459316.67元。被告应支付原告一半房租即229658.33元。鉴于原被告双方矛盾已久，经调解不能达成一致意见，难以继续履行合同，且合同期限将至，故对原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求的利息问题，合同中没有约定，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原被告双方于2015年3月1日签订的房屋租赁合同，自本判决书生效之日起合同解除。二、被告张翠霞应于本判决生效之日起十五日内给付原告栾川汇城置业有限公司房屋租赁费229658.33元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7000元，由原被告各承担3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  祁武锁审判员  姜伊兵审判员  黄延梅二〇一九年十一月二十五日书记员  叶春兰后附相关法律规定及上诉须知：附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-63158020若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。