河北省辛集市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0181民初2777号原告：辛集市麦塔基快餐店。住所地：辛集市清河湾E-15号门店。统一社会信用代码：92130181MA096BM59K。经营者：张二曼，该店店长。委托诉讼代理人：舒闯，河北海洲律师事务所律师。被告：河北德邻物业服务有限公司。住所地：辛集市朝阳路清河湾D区物业楼。统一社会信用代码：91130108MA0A33ER0J。法定代表人：陈锐。委托诉讼代理人：张海荣，任亚琴，该公司客服部经理。原告辛集市麦塔基快餐店（以下简称麦塔基快餐店）与被告河北德邻物业服务有限公司（以下简称德邻物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦塔基快餐店委托诉讼代理人、被告德邻物业公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦塔基快餐店向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告赔偿原告维修费、物品损失、停业损失共计100000元（暂定）;二、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告多年以来一直租赁清河湾E-15号门店经营，并一直向被告交纳物业费至今。在原告经营场所内的厕所和厨房里各有一共用的污水排泄管道，但在2018年10月21日厨房内污水排泄管道和2019年5月初厕所内污水管道两次因堵塞造成破裂，流出污水，造成原告的墙体、室内设施因浸泡受损，购买的许多商品也因遭到污水污染而无法继续食用。事发后，原告多次找到被告，要求被告负责重新装修并赔偿其他相应损失，但遭到被告的拒绝。原告无法只好自己掏钱装修。装修结束后，原告再次找到被告，被告仍然不愿意对原告的损失进行赔偿。原告认为自己按时交纳物业费，作为小区物业的管理者，被告应该保障各种公共设施能够安全使用。原告厕所内的管道属于公共设施，破裂后被告应该积极予以修理，对此造成的其他损失也应承担赔偿责任，故将被告起诉至法院。请求依法解决。德邻物业公司辩称，1、原告列我司被告主体不合格。原告所称漏水系原告所经营的门店1层-26层业主共用的卫生间下水管道堵塞造成污水外溢所致。依据《河北省城市住宅区物业管理暂行规定》第三章第十六条，该共用下水管道的疏通、维护不在我司服务范围内。原告两次发生下水管道漏水的部位均位于其室内，属于房屋产权人或使用人自行负责维修管理的范围。物业公司负责的是室外公共区域的排水管道的管理维护。2、造成原告下水管道堵塞、污水外泄的原因非我公司造成，与我司无关。原告与楼上业主共同使用同一下水管道，根据《物权法》第七十条和七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。造成原告厨房和卫生间下水道堵塞的原因分别为其不当使用或楼上相邻住户的不当使用，单户或者共同排污物堵塞造成的，原告和楼上相邻住户均对下水管道有共有的权利和共同管理的责任，承担相应的维护义务，因此，造成堵塞并导致的原告损失理应由原告自行或者楼上相邻住户的责任人承担，与我司无关。3、根据《物权法》第八十条、第九十二条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻管理。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。依据《侵权责任法》第六条、第七条、第八条规定，原告下水管道被污物堵塞，造成污水外溢给原告造成损失，虽非相邻业主和原告所愿，但与某些住户的使用不当存在因果关系。鉴于无法确认堵塞下水道公共部分污物的直接来源，从维护公共利益角度出发，在无免责事由的情况下，应由使用主管道的各住户包括原告共同承担损失赔偿责任。4、原告发生污水外溢时，我司在第一时间安排了维修工对原告污水堵塞进行了检查和协助排除，并帮助业主排除了用电安全隐患，避免发生意外人身事故，由保洁工人帮助业主对其室内的积水进行了清理，客服人员也帮助其协调楼上住户进行了暂停用水，避免了进一步的损失扩大。以上工作均在我司记录在案。我公司道照《物业管理条例》和与开发商签订的《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》的约定，履行了法定的相应职责，完成了协议约定的服务内容，对业主的报修及时响应并做了妥善处理。因此，对原告的损失范围被告无过错责任。5、原告所提10万元损失无实物、无相关鉴定、无依据。存在与损失价值不符的可能性，不能作为其索赔的法律依据。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点为，1.原告所诉经营场所厨房内污水排泄管道和厕所污水管道堵塞造成破裂，所产生的损害后果应否由被告承担，其法律依据、合同依据、事实依据是什么。2.原告所诉的损失包括哪些，如何确认损失数额。各方当事人的观点、证据和对方当事人的质证意见一、原告的证据、观点和被告的质证意见原告为证明案件事实，提供了如下证据：1、原告方和任亚琴的谈话录音，用以证明原告与被告多次为此交涉，被告在谈话过程中，明确告知了原告对于管道进行过清理，说明被告知道被告有疏通管道的义务。2、照片。3、装修合同两份。4、光盘一个，用以证明2019年3至6月份营业额。5、原告购买营业所需材料的单据五张。6、缴纳物业费票据一张。7、证人李某和禹某出庭证实，2019年5月份，麦塔基快餐店的厕所堵了，储物间被水泡了，把储物间的货都泡了。原告认为，物业公司与原告签订了合同代替各位业主履行设施维修责任，并缴纳了物业费。根据法律规定，如果对合同条文的理解出现争议，应该作出不利于提供者的一方。造成下水管道堵塞的原因完全是由于被告未按合同履行管理义务，尤其是清理污水管道不及时不彻底造成的。发生堵塞破裂的部位是共用设备和管道的交接处，厕所管道破裂后，污水是从墙体和地面交接处泄露出来的。前期物业合同的共用部位为业主专有部分以外的户外结构等部位，2018年10月和今年5月份两次装修，两次停业时间共计35天。原告的损失包括两次装修费用63200元、停业损失、实物损失111266.6元。申请对原告装修期间的停业损失进行鉴定。被告的质证意见为，对原告提供的照片、装修合同、发票等真实性不认可，照片无法证明清河湾E-15门店。照片并未体现反水现象，从照片上看是在地面之上，并不是与地面的连接处。原告发生漏水的部位属原告门店的室内，物业服务的公共部位为业主专有部分以外的户外结构等部位。对原告所说的两次停业时间的意见为不认可，这个停业时间只是被告在口述，没有提供相关证据。原告所称的四个月损失证据不能证明与2019年5月14日漏水有关联性。装修合同施工内容仅有下水道一项，费用3万多元，存在严重不符。原告称2019年3至6月份营业额受损，漏水发生在5月14日，在此之前的损失与本案无关。二、被告的证据、观点和原告的质证意见被告的证据为1、前期物业服务合同。2、下水管道的维护分界和发生堵塞漏水的位置图。3、清河湾小区前期物业管理服务协议。4、德邻物业报修记录。5、2019年5月14日派工单。6、2019年5月14日通知停水的通知存档文本。7、现场污水井照片。8、装修合同。9、鹿泉区法院民事判决书。被告的观点，物业服务范围的管道疏通按正常的服务标准在疏通，原告称没有疏通和疏通不及时不彻底没有依据。原告的质证意见为，两份物业管理协议，上面注明了物业公司的义务，原告的主张符合合同规定。物业报修记录上面回访人不是原告，其真实性无法判断。对停水通知不认可，化粪池装修合同，与本案无关。审核分析原、被告提交的证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据和庭审调查情况，本院依法认定如下事实：清河湾小区前期物业管理服务协议系原告所租用的涉案房屋清河湾小区E-15号业主王全福与河北凯风物业服务有限公司签订。该服务协议第一条第1款，物业公司对于房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、区内公共秩序、场地、道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第9款，物业公司向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维护等有偿服务。甲方石家庄融晟金地房地产开发有限公司与乙方德邻物业公司签订了前期物业服务合同。甲方选聘乙方德邻物业公司对清河湾住宅小区提供前期物业管理服务。物业名称为清河湾D区、清河湾E区。合同第二条约定，在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括如下内容，1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。原告提交了2019年3月15日缴纳物业费的收据，物业费由德邻物业公司收取。原告在诉状中自认发生漏水的部位是厨房内污水排泄管道，厕所污水管道堵塞造成破裂。庭审中，主张发生堵塞破裂的部位是共用设备和管道的交接处，厕所管道破裂后，污水是从墙体和地面交接处泄露出来的。本院认为，原告麦塔基快餐店位于清河湾小区E-15号，其向德邻物业公司缴纳了物业费，双方之间形成了物业服务合同关系。依据该服务合同，原告有权要求被告在合同约定的范围内履行义务。依据前期物业服务合同，前期物业管理服务的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地污水管道的疏通。原告在诉状中自认发生堵塞破裂的部位系厨房内污水排泄管道和厕所污水管道。庭审中主张发生堵塞破裂的部位是共用设备和管道的交接处，厕所管道破裂后，污水是从墙体和地面交接处泄露出来的。原告的证据不足以证实发生堵塞破裂的污水管道属于物业服务的共用设施设备和相关场地的范围。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。基于以上原因，原告的证据不足以证实所造成的损失与被告存在法律上的因果关系，对于原告鉴定停业损失的鉴定申请，鉴定程序不再启动，对原告的鉴定申请予以驳回。综上，原告要求被告赔偿原告维修费、物品损失、停业损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条规定，判决如下：驳回原告辛集市麦塔基快餐店的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告辛集市麦塔基快餐店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。提起上诉的应当在提交上诉状时一并交纳上诉费（就本判决结果整体不服的，交纳上诉案件受理费2300元，就本判决结果部分不服的，就不服部分的上诉请求数额按照普通程序交纳相应的案件受理费），上诉费可向我院交纳，亦可向石家庄市中级人民法院直接交纳。上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵彦慈二〇一九年十一月二十六日书记员  张 俏