湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂09民初174号原告（案外人）：黄亚东，男，汉族，1956年9月22日出生，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。被告（申请执行人）：湖北鹏程建设工程有限公司。住所地:湖北省孝感市开发区七垸村天河路特8号。法定代表人：胡浩浩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柳晓丽，上海市锦天城(武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高飞，上海市锦天城(武汉）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：安陆振威投资开发有限公司。住所地:湖北省安陆市太白大道南50号。法定代表人：夏启明，系公司总经理。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。原告黄亚东与被告湖北鹏程建设工程有限公司、第三人安陆振威投资开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告黄亚东的委托诉讼代理人王锡楚，被告湖北鹏程建筑工程有限公司的委托诉讼代理人柳晓丽、高飞，第三人安陆振威投资开发有限公司的委托诉讼代理人王相春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄亚东向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告在第三人处购买的位于湖北省安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场7幢7-—1-—3104号房屋属原告所有，判令立即停止对该房屋的执行。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月4日，原告收到孝感市中级人民法院（2019）鄂09执异116号执行裁定书，该裁定书驳回了原告提出的执行异议，依据《民事诉讼法》第227条的规定，原告特依法提起本案外人执行异议之诉。一、本案的基本事实。原告于2017年10月29日与第三人签订《商品房买卖合同》，2017年11月23日第三人向原告出具收据，收款金额为787080元，收款事由为“购房定金/全款”收款方式为“领款单”附注“7-—1-—3104”。2017年11月28日原告向安陆市住房保障和房屋管理局交付住宅维修基金12987元，2017年11月28日，安陆市住房保障和房屋管理局对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行了网签并登记备案，同时安陆市不动产登记中心出具证明原告名下并无其他房产。孝感市中级人民法院因被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，于2017年12月作出（2017）鄂民初110号民事裁定书，查封了诉争房屋。原告依法提出案外人执行异议，孝感市中级人民法院以（2019）鄂09执异116号执行裁定书驳回了原告提出的执行异议，驳回的主要理由是原告未能提供充分的证据证明案涉商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也未能提供正规的销售不动产发票以证明支付价款情况，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，驳回了原告的异议请求。二、原告认为孝感市中级人民法院（2019）鄂09执异116号执行裁定书认定事实和适用法律错误，原告申请对诉争房屋物排除执行的请求应予支持。裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，认为原告没有提供涉案商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋证据，也未能提供销售发票以证明支付价款的情况。首先，原告认为该29条的规定仅适用于未在不动产登记部门办理相关登记手续的商品房销售合同，对于已经办理相关登记手续的应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条的规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该法条的规定文意非常严谨，对于预告登记的，应停止处分，而预告登记仅仅只是对预售的商品房为保证将来的物权得以实现的一项登记行为，尚且可以停止处分；那么对于本案属商品房现房销售的买卖合同，在进行网签和商品房销售合同登记备案后，更具有已经保护物权得以实现的效果，当然就更应当停止处分。同时该法条后半句“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，符合物权登记条件，既有未办理物权登记的情形，也有办理了物权登记的情形，前提是符合物权登记条件。本案中，诉争的房屋签订了商品房买卖合同、全款交纳了房款、交纳了住房维修基金、办理了网签和合同备案登记，已经完全具备物权登记条件，可以办理不动产权属证书，仅仅因为被查封而不能按流程办理物权登记，并不是不具备办证条件。况且网签和合同登记备案，已经具有物权公示效力，足以排除他人对涉案商品房的物权请求权。裁定适用29条实属适用法律错误，以无发票作为驳回理由之一更属牵强。其次，因为原告认为已经办理了网签并登记备案，足以排除执行，认为无需提供原告名下无房产的证据，鉴于驳回理由之一为原告未能提供证据证明案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，故本次诉讼中原告依法收集了无房证据。所以无论是依据《规定》第29条还是30条，原告均符合法定的条件，应予排除执行。综上所述，原告认为案涉房屋应属原告所有，证据确实充分，被告申请保全查封应予排除执行，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告湖北鹏程建筑工程有限公司辩称，1.原告提供的证据不足以证明其支付了购房款。2.原告提供的证据不足以证明涉案房屋是原告购买的唯一住房，备案并不是排除执行的理由。请求法院驳回原告诉讼请求。第三人安陆振威投资开发有限公司述称，1.第三人与原告之间已签订书面商品房买卖合同，该合同真实、有效，应受法律保护。2.原告于2017年10月29日与第三人签订了《商品房买卖合同》，在合同签订前已经支付了相应的购房款，房屋早已实际交付，由原告装修入住占有，该商品房买卖合同于2017年11月28日办理了登记备案手续。3.原告与第三人之间的商品房买卖关系中，因第三人与原告之间存在借贷关系，第三人应支付偿还的借款及利息直接抵扣了上述房屋的购房款，结算后由我公司开具了相应的领款单予以结算完毕。4.合同签订后至今不能办证不动产登记，并非原告原因，而是因安陆市政府各部门对该商品房的验收，办证工作延迟所致。5.原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，依法应当中止对原告房屋的执行。请法院裁定解除对原告房屋的查封。原告黄亚东为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体身份。2.执行裁定书一份。拟证明原告的执行异议被驳回，原告可依法提起执行异议之诉。3.商品房买卖合同、收款收据、住房维修基金发票。拟证明原告在查封前已签订了商品房买卖合同，全款支付了购房款，支付了住房维修基金的事实。4.购房合同备案证明一份。拟证明原告所签订的购房合同已网签并备案的事实，且备案时间在查封之前。5.不动产查询证明一份。拟证明原告名下无其他房产的事实。6.照片一组，物业证明一份。拟证明诉争房屋已装修并实际居住的事实。庭审后，黄亚东于2019年11月6日向本院提交补强证据：1.黄亚东2011年7月19日银行进账单、业务回单、银行流水记录。拟证明黄亚东通过银行转账向安陆振威投资开发有限公司提供240万元借款的事实，进而证明黄亚东实际支付了商品房购房款的事实。2.收据一份。拟证明安陆振威投资开发有限公司收到黄亚东提供240万元借款的事实，进而证明黄亚东实际支付了商品房购房款的事实。被告湖北鹏程建筑工程有限公司、第三人安陆振威投资开发有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。湖北鹏程建筑工程有限公司对黄亚东提交的证据1、2均无异议。对证据3商品房买卖合同真实性无异议，关联性无异议，合法性有异议，认为这是原告与第三人恶意串通，以所谓的借款冲抵购房款，损害了安陆振威投资开发有限公司债权人的利益。对收款收据的内容的真实性有异议，根据振威公司代理人的说法，其并没有在2017年11月23日收到黄亚东交付的购房款，双方之间早已存在借款关系，是以房抵债行为。对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，购房合同是否备案是行政管理行为，不能证明原告已经支付了购房款，或已经取得涉案房屋相关的物权，湖北鹏程建筑工程有限公司在2017年9月12日申请孝感中院查封了安陆振威投资开发有限公司未售房产，因为安陆市房管局隐瞒了涉案房产未出售的事实，湖北鹏程建筑工程有限公司2017年12月12日申请法院补充查封了涉案房产，安陆市房管局明知湖北鹏程建筑工程有限公司与安陆振威投资开发有限公司之间纠纷情况下，仍然为原告办理了合同备案手续是违法的。对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，2015年3月1日不动产登记暂行条例颁布实施，2016年4月孝感市辖区包括安陆市才启动不动产登记，此前房产都是在房管局进行登记，根据不动产登记规定及相关部门要求，不动产登记遵循不变不换原则，原告提供的不动产登记查询证明仅证明原告2016年4月后没有进行不动产登记，不能证明其名下没有其他住房。证据6的照片真实性有异议，原告2017月10月30日购买涉案房产，2017年11月28日进行房产备案，原告于2017年11月入住不合常理。安陆振威投资开发有限公司对原告黄亚东提交的6组证据的三性均无异议，对证据3中收款收据确实是我公司与原告结算后出具的证明其支付了购房款的证明，该款项是原告与我公司之前存在借贷关系，后来用商品房抵付了借款，其借款转为购房款，即2017年11月23日出具的收据，我公司对收据的真实性、合法性如有作假愿承担法律责任。证据5不动产登记和房管局登记信息一致，如房管局查询不动产登记，其名下所有房产信息都会一并查出。对黄亚东庭审后提交的补强证据，湖北鹏程建筑工程有限公司称补强证据不是在开庭后形成的新证据，不应组织质证，黄亚东提交的两份补强证据不能证明存在70余万元的债权债务关系，理由：1.银行进账单、业务回单无原件、真实性不认可，银行流水没有转入账户，不能证明向安陆振威投资开发有限公司支付240万元的事实，收据也无原件，也没有安陆振威投资开发有限公司开通陈述余款70余万元的证据，借款转购房款不是解除查封的情况。安陆振威投资开发有限公司对黄亚东庭审后提交的补强证据无异议。同时称，2011年到2014年期间，我公司向黄亚东借款240万元，截止2017年10月，我公司还欠本金100万元，利息173万元，合计273万元，后双方协商我公司愿拿出一部分未出售商品房折价归还余款，同时利息减掉27万元，双方签订了还款协议，签订时间为2017年10月，将7幢7-—1-—3104号房屋作价787080元，双方又签订了商品房买卖合同，时间为2017年10月30日，且在房管部门办理了备案登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄亚东提交的商品房买卖合同系第三人安陆振威投资开发有限公司以房抵款后签订的，该事实安陆振威投资开发有限公司并无异议，被告湖北鹏程建筑工程有限公司没有提交证据证明系黄亚东与安陆振威投资开发有限公司有恶意串通的行为，也没有证据证明该行为损害了安陆振威投资开发有限公司债权人利益。故本院对黄亚东提交的商品房买卖合同的合法性予以确认。黄亚东提交的安陆市住房和城乡建设局出具的购房合同登记备案证明，只是对已经办理了该手续的证明，在没有有权机关对涉案商品房买卖合同登记备案予以撤销前，该证明能达到黄亚东所购房屋已经备案，且备案时间在查封之前的事实。对黄亚东提交的不动产登记信息查询证明，是有权机关出具的证明，能证明黄亚东名下无其他房产的事实，本院对此予以确认。对黄亚东装修入住涉案房屋有物业管理部门出具的证明，本院亦予以确认。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条第三款的规定：举证期满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限。庭审后，黄亚东向本院提交补强证据，湖北鹏程建筑工程有限公司虽认为不是在开庭后形成的新证据，不应组织质证，且认为黄亚东提交的两份补强证据不能证明存在70余万元的债权债务关系。本院认为，黄亚东庭审后为对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正而提交补强证据并不违反法律规定，且该证据能证明其与安陆振威投资开发有限公司有以房抵款的行为。经审理查明，2013年11月19日，第三人安陆振威投资开发有限公司为案涉楼房办理了商品房预售许可证。2017年10月30日，原告黄亚东与第三人安陆振威投资开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋价款为787080元，于2017年10月29日一次性付清房款。合同还就其他事宜作了约定。合同签订后，原告黄亚东于同年11月23日向第三人安陆振威投资开发有限公司交款787080元，同日，第三人安陆振威投资开发有限公司向原告黄亚东出具了收取购房定金/全款787080元的收款收据。之后，原告黄亚东收房装修并入住涉案房屋。原告黄亚东在不动产登记机关没有不动产登记信息记录。另查明，本院在审理湖北鹏程建筑工程有限公司与安陆振威投资开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年8月28日作出（2017）鄂09民初110号民事裁定书，裁定“对被申请人安陆振威投资开发有限公司的银行存款在5000万元范围内进行冻结或查封、扣押该公司其他等值财产”，并于同年12月对安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场的房产予以查封，其中包括涉案的房屋。原告黄亚东发现其居住的房屋被本院查封后，向本院提出了案外人执行异议申请，请求法院解除对涉案房屋的查封。本院于2019年8月29日作出（2019）鄂09执异116号执行裁定，驳回黄亚东的异议请求，原告黄亚东收到该裁定书后，向本院提起诉讼。本院认为，本案属案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告黄亚东与第三人安陆振威投资开发有限公司于2017年10月30日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告黄亚东于同年11月23日依约缴纳了全部购房款，之后，原告黄亚东实际占有了涉案房屋。原告黄亚东名下也无其他用于居住的房屋。且黄亚东购买房屋及交付购房款的行为发生在人民法院采取保全措施之前，因此，原告黄亚东请求停止对其购买的位于安陆市××大道南××安陆××广场××号房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行异议的情形，应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因黄亚东未依上述规定对案涉的房屋办理产权登记，故对其要求确认案涉房屋所有权归其所有的请求不予支持。综上所述，原告黄亚东的部分诉讼请求成立，应予支持，部分诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下：一、不得执行原告黄亚东购买的位于安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场7幢7-1-3104号房屋；二、驳回原告黄亚东的其他诉讼请求。案件受理费11670.8元，由湖北鹏程建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2019）鄂09执异116号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇一九年十一月二十日书记员 王 萍附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。