安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初3004号 原告：彭克金，男，1959年10月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李艳，安徽徽商律师事务所律师。 被告：周家平，男，1962年1月1日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区。 原告彭克金与被告周家平民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年8月14日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告彭克金及其委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。被告周家平经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭克金向本院提出诉讼请求：1．判令周家平立即偿还借款本金55万元及利息16500元（以借款本金55万元为基数，按月利率1.5%自2014年9月1日起计算至2014年10月29日止，55万元×6×1.5%＝16500元）；2．判令周家平支付违约金609950元（以55万元为基数，从2014年10月1日起至2014年10月29日止，按照月利率0.5%，共55万元×0.5%×1＝2750元；以55万元为基数，从2014年10月30日暂计算至2019年6月5日止，以年利率24%计算共55万元×1679×0.24／365＝607200元），2019年6月5日后的违约金以借款本金55万元为基数，按年利率24%计算至款清之日止；3．判令周家平在借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等全部债权范围内，对周家平所有的位于合肥市长江东路与铜陵路交口银山综合组团恒丰嘉园3幢402室（房地权证合瑶字第××号）的房产，拍卖、变卖等处置方式所得价款享有优先受偿权；4．判令周家平支付彭克金因实现债权而支付的律师费63329元；5．判令周家平承担本案诉讼费用。事实和理由：彭克金与周家平签订《借款抵押合同》约定：周家平因生意周转需要向彭克金借款人民币55万元整，借款期限为6个月，自2014年4月30日至2014年10月29日止，月利率1.5%。周家平应每月支付利息，到期归还本金方式还款，为担保债务，周家平用其位于合肥市长江东路与铜陵路交口银山综合组团恒丰嘉园3幢402室（房地权证合瑶字第××号）的房屋抵押，担保全部债权，并办理了不动产抵押登记，担保范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。另，借款合同约定如周家平未按合同约定支付利息、归还本金，视为违约，其应以借款本金为基数，按日千分之五的标准承担违约责任；且彭克金为实现抵押权、房屋出售而支付的诉讼费、律师费等费用均由周家平承担。合同签订后，彭克金依约通过银行转账向周家平支付55万元。周家平收到借款后，仅支付利息至2014年8月，之后未再支付借款利息，也从未归还本金，构成了根本违约，严重损害彭克金合法权益。故具状起诉，请求判如所请。 周家平未向本院提交书面答辩意见，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，借款人、抵押人周家平（甲方）与贷款人、抵押权人彭克金（乙方）签订借款抵押合同一份，合同约定：甲方向乙方借款55万元整，所借款项用于资金周转；借款期限为六个月，自2014年4月30日至2014年10月29日止，乙方于2014年4月30日以银行转账方式提供合同项下资金；借款利息为月利率1.5%，自甲方借款之日起计息，但不计算复利；还款方式采用每月支付利息，到期归还本金；甲方向乙方借款必须向乙方提供房产抵押作为履行还款义务的担保，抵押房产所有权人周家平，房屋坐落长江东路与铜陵路交口银山综合组团恒丰嘉园3幢402室，所有权证号瑶字第053992号，房屋建筑面积123.25平方米；经抵押人（含共有人）与抵押权人双方协商，一致同意该抵押房产的市场价值为85万元，设定抵押权利价值55万元整，双方同意不再另行评估；上述房产抵押担保的范围为：本合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；债务履行期限为六个月，自2014年4月30日至2014年10月29日；合同第十条约定违约责任：甲方必须以自己合法拥有的房产为借款承担抵押担保责任，否则承担下列违约责任：延迟归还，每日承担逾期借款本金的千分之五的违约责任；第十一条约定办理抵押借款同时办理房屋买卖委托公证，并在还款日的第三天开始执行房屋买卖委托合同条款，甲方在到期后无法归还本金、利息，乙方在到期三个工作日后有权强制执行办理房屋买卖，房屋出售所产生的（本金、利息、诉讼费、公证费、律师费、差旅费等相关一切费用）都由借款人承担，剩余部分退还给借款人等主要内容。周家平及共同抵押人方德翠在上述合同上签字捺印。2014年5月4日，彭克金通过其银行账户向周家平银行账户汇款30万元，向其朋友吴某周转另25万元，并通过吴某银行账户汇至周家平银行账户。同日，双方在合肥市房地产管理局瑶海房屋办证交易中心办理了上述房产抵押登记，取得房地产他证合瑶字第××号房屋他项权证，彭克金为房地产他项权利人，周家平为房地产权利人，他项权利种类为一般抵押，债权数额为55万元。借贷发生后，周家平仅偿还利息至2014年8月，此后的利息及借款本金55万元至今未还，彭克金遂诉至法院。 另查，彭克金为实现债权委托律师作为其诉讼代理人，支付代理费63,329元。 上述事实，有彭克金提供的抵押借款合同、银行个人业务凭证、银行交易明细、房地产权证复印件及房地产权登记信息、他项权证及抵押权登记信息、委托代理合同及代理费发票、证人吴某的证言等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。彭克金与周家平签订抵押借款合同系双方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后彭克金依约出借借款本金，现借款期限已经届满，周家平仅偿还数月利息，借款本金及后期利息至今尚未偿还，故彭克金要求周家平偿还未付的借款本息，证据确凿，理由充分，本院予以支持。 关于彭克金主张的借期内利息、逾期还款利息及违约金的计算问题。因彭克金借款实际出借日期为2014年5月4日，周家平付息至2014年8月，故借期内的利息起算时间应为2014年9月4日。双方签订的抵押借款合同中未对逾期还款利息做出明确约定，彭克金主张的违约金计算依据为该合同第十条的约定，该条规定甲方延迟归还借款，每日应承担逾期借款本金千分之五的违约责任，但前提条件是甲方必须以自己合法拥有的房产为借款承担抵押担保责任。根据彭克金的举证，周家平为该笔借款抵押了自己名下的房产，现无证据证明该房产非周家平合法拥有，故彭克金主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方未明确约定逾期还款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九的规定，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。彭克金要求按年利率24%计算逾期还款利息，于法无据，超出部分本院亦不予支持。 关于抵押担保。本案双方在抵押借款合同中对抵押进行明确约定，周家平以其名下位于合肥市为其借款提供担保，并办理了抵押登记。彭克金作为抵押权人对该抵押房屋享有抵押权及优先受偿权，现彭克金要求对抵押房屋享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。 关于律师代理费问题。双方签订的抵押借款合同第十一条虽对律师费做出了约定，但该约定针对的是房屋出售时产生的费用，该情形并未发生；合同第七条约定的房屋抵押担保范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，亦未对律师费做出明确约定，故彭克金要求周家平承担律师代理费的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、周家平于本判决生效后十五日内偿还彭克金借款本金55万元及利息（以55万元为基数，按月利率1.5%自2014年9月4日计算至借款本金付清之日止）。 二、若周家平逾期不能清偿上述债务，彭克金有权对周家平名下位于合肥市（房地产权证号：房地权瑶字第××号）行使抵押权并优先受偿。房屋拍卖、变卖后，其价款超过彭克金债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由周家平继续清偿。 三、驳回彭克金的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,958元，由彭克金负担1,758元，由周家平负担14,200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  崔景瑞 审 判 员  王 鸿 人民陪审员  陈桂荣 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  吕 晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。