江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初8188号原告：荆婕，女，汉族，1986年9月29日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住上海市宝山区。被告：吴鑫鑫，男，汉族，1989年2月10日出生，住江苏省如皋市。被告：南通市磊鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：吴鑫鑫，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：章正建（特别授权），如皋市高明法律服务所法律工作者。原告荆婕与被告吴鑫鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月5日立案受理。审理中，原告荆婕申请追加南通市磊鑫房地产开发有限公司（以下简称磊鑫公司）为共同被告，本院依法追加磊鑫公司为被告。原告荆婕申请保全被告吴鑫鑫、磊鑫公司价值7万元财产，本院依法作出裁定，并采取了相应的保全措施。本案适用简易程序，分别于2019年9月27日、10月22日、10月23日公开开庭进行了审理。原告荆婕、被告吴鑫鑫及被告磊鑫公司的共同委托诉讼代理人章正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆婕向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款54318元；2、被告支付原告车费、住宿费、误工费15000元；3、被告负担本案的诉讼费用。2019年9月23日，原告申请追加磊鑫公司为被告参加诉讼，要求两被告共同承担法律责任。事实和理由为：原、被告2018年5月24日在磊鑫公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于如皋市，共计给付被告263134元。原告得知开发商在自己与之签订合同之前早早就将房屋抵押给了债主，没有网签，合同属于不生效，属于一房二卖，于是原告与被告双方协商解除合同。2019年5月20日被告退还房款108816元，又于2019年8月10日退还10万元，结欠原告54318元。另外，被告应赔偿原告车费、住宿费、误工费15000元，共计69318元。被告在不告知原告房屋被抵押的事实的情况下就将被抵押出去的房子再次卖给原告，后经原告多次合法催要退房款，被告却一拖再拖，其欺骗及推脱的行为已严重损害了原告的合法权益，对此事有责任。故起诉请求判如所请。原告荆婕为证明其主张，提供了下列证据：证据一、录音光盘及光盘文字整理材料各一份（包括2019年4月9日原告与房管科工作人员的现场录音两段、4月10日及18日原告和吴鑫鑫的现场录音一段、4月28日原告和吴鑫鑫父亲吴某的现场录音、8月18日原告和吴鑫鑫现场录音、9月3日南通城市日历电视台采访吴某时原告在现场的录音共四段），以证明开发商一房二卖，吴某所述不是事实，吴鑫鑫多次欺骗。证据二、如皋论坛的相关网页截屏、被告网上部分负面新闻截图、吴鑫鑫美篇截屏，以证明开发商一房二卖或违规抵押，未告知原告及诽谤原告，业主们对房产证一拖再拖发出质疑。证据三、2018年9月21日之后原告和吴鑫鑫的微信信息的部分截图计17页，以证明开发商多次欺骗原告，房产证迟迟办不下来。证据四、车票、住宿发票及诉讼费用票据、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、误工费工资证明，以证明原告的身份以及原告的经济损失。证据五、工商银行境内电子汇款回单、房屋交接书照片打印件、收条，以证明原告分期付款系向吴鑫鑫个人账户汇款，每期3783元，共9次；房屋交接情况以及按被告所说的退房步骤将合同等材料交回。证据六、个人名下无网签备案的证明，以证明原告个人名下无其他房屋。证据七、中国农业银行账户截屏，以证明被告汇款两次计208816元。两被告质证认为：对证据一中录音的合法性有异议，城市日历的新闻报道不全面，吴某所述事实被剪辑过，已向电视台反映并在处理中，原告所称房产抵押担保并不影响其权益；吴某仅作出尽可能减少原告损失的意思，并未承诺原告全部退款，4月10日、5月10日和8月15日微信聊天记录反映解除合同被告共退还原告208862元，且该款项原告已收到；因原告不清楚退款申请书的格式，吴鑫鑫告诉了格式，内容应由原告自己负责，原告自称硕士研究生学历的老师，对其行为应有明确知晓与判断，原告称被告诱导其出具退款申请的说法不能成立；原告收到被告的退款后出具收条，合情合理。证据二中的截图有原告恶意投诉情形，与本案无关，原告用不理性的词语谩骂、威胁，被告保留合法维护权益的权利。证据三真实性无异议，其中未办房产证的部分与本案无关，其中5月10日、21日及25日和7月25日、8月15日的记录均说明双方协商解除合同并已履行完毕。证据四中的费用不予认可，且与本案无关，原告因自身原因而退房，且相关费用发生在双方解除合同且履行到位之后，系为恶意磋商所产生。证据四中收条的真实性无异议，但不能证明原告的主张。证据五、六、七真实性无异议，证据六与本案无关。被告吴鑫鑫辩称：磊鑫公司并非吴鑫鑫个人独资公司，吴鑫鑫系公司执行董事，其个人未与原告签订购房合同，在合同上加盖公司印章的行为是职务行为，被告主体资格不当，原告要求吴鑫鑫与公司共同承担责任，无法律依据。请求驳回原告对吴鑫鑫的诉讼请求。被告磊鑫公司辩称：1、2019年4月10日，原、被告就解除合同、退房退款事宜处理已完毕。原、被告2018年5月24日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买公司开发的位于如皋市，建筑面积131.776平方米，单价为2800元／平方米，总价款368972元。至2019年2月，共计收到原告购房款263134元（含销售费用68000元及税赋款等14087元），并于2018年7月将上述房产及钥匙交付原告。2019年3月起，原告以“本人月供还款压力过大，资金周转困难，无法按分期付款协议进行还款”为由，于2019年4月10日书面申请退房。2019年4月10日至6月4日，双方通过微信等方式协商达成解除《商品房买卖合同》的一致意见，原告拟定退款条款并两次确认发放被告，双方一致自愿解除合同，由公司共退还原告208862元。我公司按约定期限分两笔于2019年5月20日给付原告108862元、2019年8月10日给付10万元，原告将签订的合同原件退回，对解除合同的退款事项表示满意，并在微信上感谢被告。双方就房屋合同解除事宜已全部处理结束，再无任何合同买卖上的纠葛。现原告要求退还费用，无任何依据。2、我方不存在原告所称“一房二卖”的说法。原告履行合同违约在先。我方出售的案涉房产虽未经网签登记，但不影响原告任何权益，原告因自身还款压力过大而提出退房申请，我方本应追究其违约责任，体谅到原告的难处，最终同意退房，并按原告认同的退款总额将所有退款退到位，亦收回合同，双方合同已解除完毕，现阶段不存在所谓的“一房二卖”的说法。3、原告所称车费、住宿费、误工费等费用，不应得到支持。原告该费用系原告自身原因导致的退房，并非我方主动提出要求退房，且相关费用发生在合同解除并执行到位之后，原告打车均系休息日，系到高明教会做礼拜及祷告产生，我方无义务支付上述费用。综上，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷已经双方协商一致并自愿解除合同，且就解除合同的后续事宜亦已经达成共识并履行完毕，被告再无支付原告车费、误工费等费用的义务，应驳回原告的诉讼请求。两被告为证明其主张，提供了下列证据：证据1、被告营业执照副本、工商登记资料查询件，以证明被告主体情况。证据2、退房申请，以证明原告因个人原因申请退房，双方达成协议并履行完毕。证据3、微信聊天记录截屏（2019年4月10日、2019年5月10日、2019年6月4日是原告回复信息的时间）及原告提供的微信截屏中还款总额及给付进行确认的相关聊天记录，以证明原、被告协商一致解除商品房买卖合同，被告公司一共退还208862元，原告多次确认。证据4、收条复印件、网银转账记录打印件，以证明被告公司已按约分两笔将208862元退还原告，苏州宏伟公司是中介公司。证据5、土地使用权证、建设用地规划许可证、用地红线图、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、审查合格书，以证明被告公司销售房屋合法。原告质证认为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，退房申请系我所写，退房原因是吴鑫鑫教我写的，因吴鑫鑫否认一房二卖，他说这样写可以走退款流程。证据3的真实性无异议，确实收到被告208816元，但微信中我发的“我的所有退房款以以上数额为准”是吴鑫鑫告诉我这样写的，说是为了给另外一个所谓的合伙公司看，我当时没有警觉，我只是同意退款有这两个步骤。证据4真实性无异议，收条金额对的。证据6中的五证不全面，正规出售的房产应具备5证2书1表：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表，该小区无商品房销售许可证、住宅质量保证书和竣工验收备案表，且土地被查封，再行出售有违法嫌疑。被告提供的商品房预售许可证副本复印件延期至2019年12月31日，与原告从另一业主转来的商品房预售许可证原件中延期日期是2019年6月30日，两相对比需予以核查。被告部分楼幢是商住楼，使用年限不一，欺骗业主。根据原告荆婕的申请，本院至如皋市住房和城乡建设局调取了磊鑫公司开发的锦鑫花园房屋的合同备案调查表。原、被告对真实性均无异议。两被告认为，与买受人张某1的合同备案，系名为买卖，实为抵押。2013年镇区划调整，为解决锦鑫花园工程农民工工资，被告2014年1月28日向张某、朱某夫妇借款300万元，后未能偿还，根据出借人的要求，公司分别于2014年9月19日、9月22日以锦鑫花园项目共计30套房产办理抵押，网签时因工程尚未验收，故由张某夫妻找了15个人以买卖合同形式办理了网签备案，其中301房登记在张某1名下。2014年12月31日张某、朱某夫妇出具授权委托书，说明了网签过程，授权被告对30套抵押的房产对外出售，边还款边逐步释放网签抵押手续，经抵押权人的同意可出售房产，不影响原告的权益。经审理查明：被告磊鑫公司在位于如皋市地块开发锦鑫花园，2014年4月30日锦鑫花园取得商品房预售许可证，现延期至2019年12月31日。被告吴鑫鑫系公司法定代表人。经中介介绍，原告荆婕现场察看后，与被告磊鑫公司在2018年5月24日签订商品房买卖合同，约定原告荆婕向磊鑫公司购买锦鑫花园房屋，建筑面积131.776平方米，单价2800元／平方米，总价款368972元。此后，原告荆婕共交给被告磊鑫公司263134元（含契税、物业费、开户费、维修基金等，也包括自2018年5月至2019年3月分期付款的9笔款项）。同年7月，磊鑫公司将上述房产及钥匙交付原告。此后，原告荆婕在与被告吴鑫鑫的微信沟通中也多次提出“产证”早日办下来。2019年4月10日，原告荆婕向被告出具了一份退房申请，内容为：“本人荆婕于2018年5月24日购买锦鑫花园房屋，现因本人月供还款压力过大、资金周转困难，无法按照分期付款协议进行还款。特向贵公司申请退房，希望可以尽快解决。申请人：荆婕2019年4月10日”。当天，原、被告协商退房事宜，原告荆婕将购房合同、分期付款协议、房屋交接书、承诺书、四张收据及房屋钥匙一把交给被告吴鑫鑫，被告吴鑫鑫出具了收条。此后，原、被告通过当面或微信方式就退房事宜多次沟通，但就退房事宜一直未签订书面协议。2019年5月20日及8月10日，被告指示他人分别汇款108816元、100000元至原告银行卡中，合计汇款208816元。原告分别出具了收条，确认收到磊鑫公司退房款108816元、收到苏州宏伟公司退还的购房款10万元。2019年8月15日之后，原告要求被告退回下余款项，未果。原告于2019年9月5日诉至本院。另查，在原告荆婕与被告吴鑫鑫的微信沟通中，2019年4月10日晚，荆婕发信息：“谢谢帮安排退款期待尽快退款……下周开会具体退款额度到时候也告诉我，你方公司大概能退给我11万左右、我那笔144028元能退的额度下周你们开会后确定好也告诉我，总共退款额度大概21万多，我损失大概5万。我心理有个底……”。2019年5月10日，原告荆婕发微信：“我同意第一笔退房款以108862元（拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）结算；我同意第二笔退房款以100000元（拾万元整）结算。共计：208862元（贰拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）。我所有退房款以以上数额为准。请安排尽快退款至本人的中国农业银行账户……，户名：荆婕。谢谢。退款人：荆婕”。被告吴鑫鑫表示同意。6月4日，原告荆婕发微信：“我现在重新写一下我的卡号信息发给你微信吧。您帮我和对方沟通安排。我同意第二笔退房款以10万元（拾万元整）结算。共计：208862元（贰拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）。我的所有退房款以以上数额为准。请安排尽快退款至本人的中国银行账户……。退款人：荆捷”。7月25日，原告荆婕发微信：“第二笔退房款100000元安排退款至中国银行账户，等待8月10日5点前退款到账，感谢在父亲生病医治关键时刻为我退款等等”。2019年8月15日，原告荆婕发微信：总共需要退263134元，目前……，共退了208816元。正常情况还剩余54318元。知道在我这件事上也亏钱，给了很大的帮助……。接下来这笔54318元，如果能退44000元左右就行，哪怕40000元都可以，让我尽量少些损失。房子在你们那，你们可以卖……。被告吴鑫鑫回复认为：在开始退款前已全部协商好了，目前已根据协商内容履行完毕，全部流程已经结束，并坚持认为总共两笔、没有余款一说。又查，经如皋市住建和城乡建设局商品房备案查询，案涉锦鑫花园房屋合同备案的买受人为张某1，备案归档时间是2014年9月19日。本案审理中，原告申请保全两被告价值7万元财产，本院依法作出民事裁定书，并采取了相关保全措施。审理中，因被告方不同意调解，未能组织双方调解。原告荆婕陈述：因迟迟未好办产权证，2019年4月9日我到房管科查了是一房二卖，向被告提出退房，被告否认一房二卖。根据吴鑫鑫的口述我写了退房申请。我们主要是当面协商，协商结果就是尽快退房、退款，争取全额退款，如不能全额退款，要减少我的损失，也就是说退还两笔钱后再返我部分钱。但两笔退款后再补一补剩余房款的承诺没有兑现，商议无果后，我报警、找记者、走司法来追回合法权益。退房申请以及微信中的金额确认都是吴鑫鑫让我这么写的，说是一个步骤。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，原告荆婕与被告磊鑫公司签订了商品房买卖合同，双方协商后就退房达成一致意见，但就退房及相关事宜双方未签订书面协议，致纠纷产生。双方均认可退房，表明双方对商品房买卖合同的解除达成协议。但对退款的协商，双方意见不一。原告为证明在两笔退款后被告还应减少其损失，提供了对话录音、微信截屏等，并认为被告因一房二卖而导致合同解除应赔偿其损失。被告否认该事实，提供了退房申请、微信截屏等，拟证明双方在微信沟通中原告已确认了总的退房金额且被告已履行完毕。本案原被告协商方式包括当面协商与微信沟通，从双方所举证据来看，录音中被告方人员表示尽量减少原告损失，但未说明具体的退款数额；在微信沟通中，4月10日双方协商退房当天，原告曾表达了“总共退款21万多、我损失大概5万”的意思，后在5月10日、6月4日均对所有退房款数额为208862元予以确认，被告表示同意且分别在5月20日、8月10日两次退款计208816元。原告对微信的真实性没有异议，其抗辩称“是吴鑫鑫告诉我这么写，给另一个合伙公司看的”，该抗辩缺乏依据，且与微信中的意思表示不相符合，本院难以采纳。综上可见，原告对退房后的总退款金额208862元清楚且明确予以确认，被告也认可，应系双方协商一致的结果，双方均应按此履行。现被告磊鑫公司已给付原告208816元，尚余46元未给付，亦应返还。本案中，原告在退房申请中所述事由为“还款压力过大、资金周转困难”，其抗辩解释是“根据吴鑫鑫的口述书写”，但该抗辩依据不够充分，原告作为一般的理性成年人，对其行为导致的后果应有充分清醒的认识。尤其在原告知晓网签情况后，更应充分注意。原告主张系因被告磊鑫公司一房二卖且隐瞒网签情况而解除合同，与该退房申请不相符合，原、被告协商解除合同及退房退款应属于协商解除合同的情形，而非法定解除情形，原告就此主张退还剩余所有房款并赔偿损失，本院难予支持。被告吴鑫鑫系被告磊鑫公司的法定代表人，磊鑫公司认可其行为系代表公司的职务行为，其行为产生的后果应由磊鑫公司承担。原告主张吴鑫鑫系公司法定代表人且对业主有欺诈等而要求其共同承担责任，无充分的法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告协商确定了总退款金额，被告磊鑫公司还应返还原告46元。对原告其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南通市磊鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告荆婕46元。二、驳回原告荆婕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、保全费720元，合计1520元，由原告荆婕负担元1495元，被告南通市磊鑫房地产开发有限公司负担25元（原告已垫付，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1600元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员  王卫华二〇一九年十一月二十日书记员  黄颖丽