广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11717号上诉人（原审原告）：黎彩娴，女，1981年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************040。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人黎彩娴因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎彩娴上诉请求：1.撤销一审判决，改判粤海通公司支付迟延交楼违约金69261.59元并以69261.59元为本金从起诉之日（2019年1月25日）起至付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予黎彩娴；2.本案一审、二审诉讼费由粤海通公司承担。事实和理由：（一）一审判决关于逾期交楼违约责任起算时间认定错误，逾期交楼时间应当自2018年2月1日开始计算至2018年11月26日。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，应当满足第九条约定的证明文件，即已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。”显然，以上的证明文件都是针对毛坯房的交付条件。同时，第十一条（三）明确交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，而查验的内容包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，显然以上查验的内容都是针对毛坯房的交付条件。《商品房买卖合同（预售）》的交付时间、交付条件、查验内容、保修项目等一切约定都只与毛坯房关联，与装修部分根本不存在任何关联性。由此可以看出黎彩娴向粤海通公司购买的房屋是毛坯房，至于房屋装修是开发商免费提供的，购房送装修只是粤海通公司销售房屋的一种销售手段。粤海通公司在房屋竣工验收备案次日向黎彩娴寄出毛坯房收楼通知书，足以证明粤海通公司是认可双方约定交付的是毛坯房。黎彩娴根据《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯楼时间、毛坯交楼条件主张毛坯房逾期交付的违约金有事实和法律依据。但一审判决以《委托装修协议》为免费装修，商品房总款包含了装修款，据此认定涉案商品房的交付标准为精装房，继而依据《委托装修协议》中交付时间视为买卖双方变更了商品房交付时间。此外一审判决还从交易习惯、生活常理分析，认为黎彩娴在2018年1月31日后至2018年8月31日期间应当通过电话、当面催收、书面发函等方式要求粤海通公司交楼，否则推断《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方真实意思表示，该推断没有事实和法律依据。该臆断剥夺了业主对涉案房屋毛坯部分的查验权利，无视了开发商多次向业主发出的毛坯交房通知书的事实，更无视了政府部门在涉案房屋取得竣工验收备案文件前“关于停止室内装修施工的通知”。粤海通公司有依照《商品房买卖合同（预售）》约定准时交楼的义务，按时交楼是粤海通公司的义务。业主们多次向政府主管部门投诉及新闻爆料粤海通公司迟延交楼问题，粤海通公司多次在佛山市电视台“小强热线”等电视栏目新闻曝光；2018年3月，政府部门也向粤海通公司下发“停止室内装修施工的通知”。（二）一审判决关于逾期付款、顺延交房的认定错误，不应该以无效条款为依据直接顺延交楼的时间。首先，《补充协议》第四条第（五）点应为无效条款。该条款规定“买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应按照本协议第五条承担逾期付款违约责任”。显然，上述条款加重了黎彩娴的付款责任，限制了黎彩娴无法控制的银行放款期限，依法应认定为无效的格式条款。黎彩娴已按照《商品房买卖合同（预售）》的约定按期向银行申请办理贷款手续，对于银行审批、放款的流程，黎彩娴无法干涉。粤海通公司以案外人贷款机构的放款时间要求黎彩娴承担违约责任，于理不合。退一步讲，根据权利义务的对等性，即使银行放款存在逾期，但是大部分首期房款已经支付给粤海通公司，剩余的部分银行贷款逾期不应该以购房总价计算黎彩娴的违约责任，更不应该直接在违约金中顺延抵扣。（三）一审判决驳回黎彩娴主张逾期支付违约金的利息没有事实和法律依据。粤海通公司迟延交楼的行为已构成违约，粤海通公司没有在交付房屋时一并支付违约金已损害了黎彩娴的合法权益，故意不与黎彩娴确认违约金数额及支付的时间，客观上造成黎彩娴的利息损失。综上，一审法院认定违约金起算时间错误，认为银行放款作为黎彩娴逾期付款依据，粤海通公司有权顺延交房错误，认定《补充协议》第四条第（五）点合法有效是适用法律错误，驳回黎彩娴利息请求依据不足，应予纠正。针对黎彩娴的上诉，粤海通公司辩称，（一）一审法院关于以《委托装修协议》约定的精装修交楼时间为约定交楼时间的认定与事实相符。黎彩娴反复强调与其签订《商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的主体不同，并且签订买卖合同在前、协议在后，故理应将两份合同割裂开来作为两个独立的合同履行，却无视签订《委托装修协议》的背景系因为双方之间买卖合意为精装修房而非毛坯房的事实，无视《委托装修协议》没有另外收取装修款系因为《商品房买卖合同（预售）》中约定的价格已经包含毛坯及装修对价的事实，其主张明显与事实不符且自相矛盾。此外，黎彩娴要求粤海通公司既履行交付毛坯楼也履行交付精装修的义务，以及黎彩娴要求粤海通公司就装修问题提供整改服务，事实上等同于以其行为确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，因此履行交付义务更应以精装修房为准。因此，一审法院以黎彩娴通过在签订《商品房买卖合同（预售）》的同一时间、同一场所签订《委托装修协议》，实际上系通过《委托装修协议》中约定的精装修交楼时间变更原定的交楼时间，认定应以精装修交楼为交付义务履行时间，不但与事实相符，且与房地产行业“双合同”的实践相符，应当予以维持。（二）黎彩娴并未向粤海通公司催收毛坯交楼。本案中，与黎彩娴交易的对象系粤海通公司，如果黎彩娴认为粤海通公司未履行交付义务，应该直接向粤海通公司催告，而非向有关部门投诉。黎彩娴自始至终都没有提供任何证据证明曾向粤海通公司催告。抛开是否直接向行政部门催告亦构成有效催告不论，黎彩娴提交的所谓向有关部门催告的证据，系其他栋的业主向有关部门投诉的证明材料。黎彩娴与其他栋业主系独立的主体，不能将其他主体向有关部门投诉的行为视为其向有关部门投诉乃至向粤海通公司催告的行为。换言之，黎彩娴就曾向粤海通公司催告毛坯交楼一事举证不能，理应承担不利后果，其主张不应得到支持。（三）黎彩娴逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交楼时间。粤海通公司与黎彩娴签订的《补充协议》第四条第（五）款及第六条明确约定，以按揭付款的方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入的买受人按揭贷款时间为准。否则，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。该条款中没有任何关于贷款机构导致的迟延放款不构成迟延付款的排除性约定。黎彩娴作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或应当知道余款履行付款义务系粤海通公司收到款项，而非买受人完成申请按揭贷款手续。黎彩娴为避免贷款机构迟延放款而承担违约责任，应当及早办理贷款申请手续，而不应该在贷款机构迟延放款产生不利后果后拒绝承担责任。黎彩娴的主张明显违反诚信原则，粤海通公司依约顺延交楼并无违约。（四）黎彩娴要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。鉴于逾期支付违约金系不断变化的债务，直至实际清偿之日方可固化具体应付金额，在违约金金额未固化的情况下，黎彩娴主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应当予以驳回。（五）诉讼费应当按照法院支持诉讼请求的比例承担。粤海通公司在一审程序中提出管辖权异议，系行使民事诉讼法赋予的程序性权利，不能因为系列案件需要处理的管辖权异议数量较多即视同粤海通公司申请管辖权异议一举构成诉累。本案一审诉讼费用由粤海通公司承担没有依据，应当根据双方责任比例承担。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金15442.94元（即减少31812.46元=47255.4元-772147×0.02）；2.黎彩娴承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）粤海通公司与黎彩娴在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；黎彩娴从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。（二）《补充协议》第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。（三）粤海通公司与黎彩娴在《补充协议》中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。（四）粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。针对粤海通公司的上诉，黎彩娴辩称，（一）粤海通公司请求减少违约金没有法律依据，且与黎彩娴的损害结果不相匹配。首先，黎彩娴在一审庭审时就明确指出，双方签署的《补充协议》是粤海通公司为逃避监管、加重黎彩娴义务、减轻（免除）粤海通公司义务而起草的格式条款。粤海通公司企图通过《补充协议》达到让粤海通公司承担有上限的违约责任，而让黎彩娴承担无上限的违约责任，明显属于合同法第四十条之规定的格式合同条款的无效情况。其次，由于粤海通公司迟延交付涉案毛坯商品房的行为，导致黎彩娴无法按原定时间进行装修，进而导致迟延入住，必然导致黎彩娴额外的住房损失（含租金损失），且该损失一直持续到粤海通公司交付涉案毛坯商品房，根据合同法第一百一十四条之规定，粤海通公司也不符合法定的请求法院减少违约金情况。再次，民事法律中意思自治原则固然应该遵守，但是遵守的前提是不能违反法律的强制性规定，粤海通公司所谓的《补充协议》实质上已经违反了强制性规定，同时也违反了《商品房买卖合同（预售）》中“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的条款，故《补充协议》的约定不能作为粤海通公司少付违约金的理由。（二）一审法院对诉讼费的承担判决正确。首先，粤海通公司是有资质的房地产开发企业，明确知悉因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖，根本不具有管辖的争议性，粤海通公司明显是在恶意拖延。其次，根据民事诉讼法第六十五条之规定，若粤海通公司认为需要更多时间收集证据，应该向人民法院申请延长期限而非提出管辖异议。最后，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，部分胜诉、部分败诉的案件诉讼费由法院决定承担的金额，故一审法院判令粤海通公司全额承担诉讼费合法合理。黎彩娴向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向黎彩娴支付迟延交楼违约金69261.59元并以69261.59元为本金从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予黎彩娴；2.本案的诉讼费用由粤海通公司承担。一审法院认定事实：2016年6月23日，黎彩娴（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心2幢2802号物业，交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同（预售）》所列标准为准；乙方与第三方签订《委托装修协议》的，以《委托装修协议》约定的装修标准为准）；付款方式为公积金按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年6月28日，黎彩娴（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将其建设的位于涉案商品房出售给买受人，成交价772147元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款372147元，除首期款外，剩余房款金额400000元应于2016年7月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，黎彩娴（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，黎彩娴（甲方、委托人）与佛山市某华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉案商品房或涉案合同解除，本协议即行解除。黎彩娴已支付全部购房款772147元。粤海通公司提供的进账单显示黎彩娴因购买涉案房屋申请的按揭贷款400000元于2016年9月5日转入粤海通公司账户。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月18日，长华国际商业中心2幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年3月27日，粤海通公司向黎彩娴邮寄发出《装修交楼通知书》，通知黎彩娴于2019年4月1日至2019年4月4日前来收楼。该邮件于2019年3月28日投递并签收。再查明，2017年11月19日，粤海通公司（甲方）与深圳市建某业集团股份有限公司（乙方）、佛山市某华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区**********长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年1月25日，黎彩娴提起诉讼，诉讼中，粤海通公司陈述涉案商品房的交付标准为带精装交付；黎彩娴确认涉案商品房的交付标准为带装修交付。一审法院认为，黎彩娴和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。黎彩娴与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对黎彩娴不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉案《补充协议》约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向黎彩娴支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据买卖合同及协议约定向黎彩娴支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该《补充协议》同时约定黎彩娴逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，黎彩娴向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对黎彩娴不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向黎彩娴承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予黎彩娴。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉案合同签订当日，黎彩娴与粤海通公司的关联公司佛山市某华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市某华装饰工程有限公司对涉案商品房进行免费装修。据此，可认定涉案合同约定的涉案商品房购房款总额包括了装修款，涉案商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉案商品房装修后的交付时间为2018年8月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如黎彩娴认为交楼时间为涉案合同约定的2018年1月31日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，黎彩娴理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求粤海通公司交楼，但黎彩娴并未提供证据证明在2018年1月31日至2018年8月31日期间其曾向粤海通公司催收涉案商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，粤海通公司逾期交楼的时间应自2018年9月1日开始起算。佛山市某华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市某华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。关于黎彩娴逾期付款、粤海通公司顺延交房的期间；黎彩娴、粤海通公司签订的《补充协议》约定买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至粤海通公司收款账户；买受人逾期付款的，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。该条款不存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，是双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉案合同于2016年6月28日签订，根据《补充协议》约定，涉案商品房的按揭贷款应在2016年8月27日前发放至粤海通公司的账户。现黎彩娴就涉案商品房申请的按揭贷款400000元在2016年9月5日才转入粤海通公司的账户，黎彩娴已逾期付款9日，该期间应当相应顺延交楼期限，即粤海通公司交楼时间应自2018年9月1日顺延至2018年9月10日。粤海通公司于2019年3月27日向黎彩娴邮寄发出《装修交楼通知书》通知黎彩娴于2019年4月1日至2019年4月4日前办理收楼手续，该邮件于2019年3月28日投递并签收，且在此之前涉案商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故一审法院认定粤海通公司已于2019年4月1日履行了商品房交付义务，粤海通公司应以已付房价款772147元为本金从2018年9月10日起至2019年4月1日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金47255.4元（772147元×0.0003×204天）予黎彩娴。黎彩娴诉请超出核定部分，一审法院不予支持。黎彩娴所认定的交楼条件与一审法院所认定的交楼条件不符，且一审法院所判定的违约金金额并未超出黎彩娴所起诉的金额，故逾期交楼违约金应计算至符合装修交付之日止。黎彩娴、粤海通公司对逾期交楼违约金的起算时点及逾期交楼违约金的支付标准存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致意见，粤海通公司应向黎彩娴支付违约金的金额及支付时间经一审法院判决后才予以确定，黎彩娴主张粤海通公司从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年8月31日，但粤海通公司未能就此重大问题向黎彩娴作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47255.4元予黎彩娴；二、驳回黎彩娴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取765.77元，由粤海通公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳765.77元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对黎彩娴预交的诉讼费用765.77元，在判决发生法律效力后经黎彩娴书面申请,一审法院退还予黎彩娴。二审期间，当事人未有提交新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据黎彩娴、粤海通公司的上诉意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因黎彩娴逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与黎彩娴在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,黎彩娴在与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，又与佛山市某华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，且黎彩娴亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与黎彩娴在《补充协议》中明确约定黎彩娴需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，黎彩娴申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。黎彩娴申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是黎彩娴的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果黎彩娴违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重黎彩娴责任的情形，故该条款无效。黎彩娴在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决由粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黎彩娴、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945.46元，由上诉人黎彩娴负担350.15元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担595.31元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十一月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊