呼和浩特市中级人民法院行政裁定书（2019）内01行终102号上诉人（原审原告）：内蒙古旭峰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区滨河路中段3号楼。法定代表人：徐红叶，该公司董事长。委托代理人：徐旭东，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市自然资源局（原呼和浩特市国土资源局）,住所地呼和浩特市金山开发区管委会西侧。法定代表人：岩林，该局局长。委托代理人：白睿,呼和浩特市国土资源纠纷调处中心副主任。委托代理人：云鹏宇，呼和浩特市国土资源纠纷调处中心工作人员。被上诉人（原审第三人）：郭玉君，女，住呼和浩特市。委托代理人：云玉婷，内蒙古诚安律师事务所律师。委托代理人：刘建，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李文菊，女，住呼和浩特市。委托代理人：云玉婷，内蒙古诚安律师事务所律师。委托代理人：刘建，内蒙古诚安律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：孙毅，男，住呼和浩特市。上诉人内蒙古旭峰房地产开发有限公司（以下简称旭峰公司）因请求撤销颁发房屋所有权证行政行为纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103行初7号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人旭峰公司的委托代理人徐旭东，被上诉人呼和浩特市自然资源局（以下简称自然资源局）的委托代理人白睿、云鹏宇，原审第三人郭玉君、李文菊的委托代理人云玉婷到庭参加诉讼，原审第三人孙毅经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：呼市房管局依第三人孙毅申请根据孙毅出具的《办证申请》、《建设用地规划许可证》以及孙毅与呼和浩特市利弈土石方工程有限责任公司签订的《购房协议》，于1997年6月15日为第三人孙毅颁发了呼字第0093151号房屋所有权证，该房屋坐落在呼和浩特市××区，房号为东，层数1-3层，建筑面积为297.10平方米。再查明，呼市房管局于2003年6月17日为第三人孙毅颁发了呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证，房屋坐落在××区，所在层数1-3层，建筑面积297.10平方米。呼市房管局依第三人孙毅、郭玉君申请，为呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证办理夫妻更名的转移登记，由孙毅名下转移登记到郭玉君名下，呼市房管局于2009年3月20日为郭玉君颁发呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证，该房屋坐落在××区，房号为3号，所在层数为1-3，建筑面积为297.10平方米。另查明，呼市房管局依第三人郭玉君、李文菊申请，为呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证办理转移登记，由郭玉君名下转移登记到李文菊名下，呼市房管局于2012年8月为李文菊颁发呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证。又查明，2016年11月30日，呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室向市房地产产权市场管理处、市国土资源局发出《呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室遗留问题处理意见转办单》，针对原告建设的位于回民区滨河路边的滨河路中段改造项目，请市房地产产权市场管理处建立房屋楼盘信息并办理权属确认，市国土资源局办理产权登记手续。2017年2月10日，呼和浩特市房地产权市场管理处作出呼市房交初2017字第000083号新建房屋产权认定书，对于原告申请房屋（房屋坐落回民区滨河路滨河中段7号楼1-2层109号，1010号，301号，302号，303号等25套，幢号为7号楼）初始登记进行确认。还查明，滨河路中段7号楼于2000年9月15日竣工。被告未向法庭出示涉案房屋初始登记的相关证据。原告于2017年4月向本院提起行政诉讼，请求依法撤销呼市房管局为第三人李文菊颁发的呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证，因原告未就首次转移登记行为提起行政诉讼，只对后续转移登记行为提起了诉讼，本院于2017年11月1日作出（2017）内0103行初15号行政裁定书，裁定驳回原告的起诉。原审法院认为，关于呼市房管局为李文菊颁发呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为，李文菊在办理被诉房屋所有权证时已缴纳了相应税款，故应当认定第三人李文菊在办理房屋转移登记时已经支付了合理对价，且取得了涉案房屋的所有权，应当依法认定为善意第三人，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续登记行为的起诉”，故本院依法认定第三人李文菊为善意第三人，原告请求撤销被告呼市房管局为第三人李文菊核发的上述房屋所有权证的主张不能成立，本院不予支持，应当依法驳回原告该项诉讼请求的起诉。综上，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定驳回原告请求撤销呼和浩特市住房保障和房屋管理局为第三人李文菊颁发的呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证行政行为的起诉。旭峰公司上诉请求：一、上诉人认为一审人民法院认定事实错误,适用法律错误。一审人民法院认为呼和浩特市房管局为李文菊颁发呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为,第三人李文菊在办理被诉房屋所有权证时己缴纳了相应税款,故应当认定第三人在办理房屋转移登记时已经支付了合理对价,且取得了涉案房屋的所有权,应当依法认定为善意的第三人。上诉人认为,第三人李文菊取得房屋的产权不构成善意第三人法律规定的条件。首先,根据房屋产权登记证注明房屋面积为297.10平方米,但是现场房屋实际的面积、结构、位置均与房屋登记证书上记载不相同,该房屋的楼层为连体一到二层楼,但是房屋登记证书上是独立的三层楼房。房产局登记证书上登记的房屋为三层,用途为商业,但是实际的房屋为一、二层房屋为商业用途,三层为单独一层,住宅用途。第三人在购买房屋时应当知道该房屋的实际结构与用途。凡是购买房屋的人必定要查看房屋的结构、布局、用途等,从日常生活常理可以推断,第三人作为购房人,应当到现场了解情况,三楼从哪里上楼怎样居住但是在第三人不清楚任何的实际情况下,该房屋与实际不同的情况下就将房屋过户在自己的名下,明显有重大过失。其次,作为第三人,在购买该房屋时,当事人应当现场了解该房屋现在的居住及实际占有人的情况下才能购买房屋,但是该房屋从2001年邱玉玲等人就已经购买该房屋并实际占有至今,第三人购买房屋时,应当了解房屋的实际占用情况,但是李文菊并没有现场勘査实际的情况,此为第二重大过失。第三,按照当时的房价,该房屋为商业用途,其房价远远高于其购买价,其交易价格明显低于市场的价格,存在着恶意交易的行为。因此,一审人民法院认为李文菊购买该房屋为善意第人属于认定事实错误。二、一审人民法院的判决适用法律错误。因第三人李文菊购买该房屋的行为不属于善意第三人的善意取得，同时该起诉后,确认第三人行政登记行为违法与裁定驳回上诉人的起诉的裁定书为同一天所发,均为2018年11月10日,哪个法律文书先生效不能确定,而裁定书却以没有出具的判决书或生效的判决书为依据,属于程序错误,适用法律不当。因此该(2018)内0103行初7号行政裁定书适用法律错误,依法应当撤销因此,上诉人认为一审人民法院认定事实错误,适用法律错误,应当依法撤销一审人民法院判决,依法改判,依法支持上诉人的一审诉讼请求二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，二审期间，呼和浩特市国土资源局单位名称已变更为呼和浩特市自然资源局。再查明，针对旭峰公司的诉讼请求，呼和浩特市回民区人民法院于2018年11月10日作出（2018）内0103行初7号行政判决书，确认呼和浩特市住房保障和房屋管理局于1999年6月15日为第三人孙毅颁发的呼字第0093151号房屋所有权证的行政行为违法；确认呼和浩特市住房保障和房屋管理局于2003年6月17日为第三人孙毅颁发的呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为违法；确认呼和浩特市住房保障和房屋管理局于2009年3月20日为第三人郭玉君颁发呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证的行政行为违法。对于上述判决，各方当事人均未提出异议。同日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2018）内0103行初7号行政裁定，驳回上诉人旭峰公司请求撤销呼和浩特市住房保障和房屋管理局为第三人李文菊颁发的呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证行政行为的起诉。本院认为，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要的材料。呼市房管局依坐落于××区，房号为3号商业房屋的所有权人郭玉君及李文菊的申请，对申请人提交的所有权转移登记的相关材料进行了审核，并按照上述转移登记的规定对李文菊通过买卖取得该房的所有权予以登记，该登记行为符合上述规章的规定，无违法之处。又根据《最高人民法院的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，上诉人旭峰公司认为李文菊不了解房屋实际情况、购买价格明显低于市场价，其购买房屋时存在重大过失，并非善意第三人，但并未提交相关证据予以证明，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人二审期间向本院提交鉴定申请，请求鉴定涉案房屋在2012年时的市场价格，拟证明李文菊低价购房属于恶意交易，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十五条第二款的规定，原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。故上诉人的鉴定申请本院不予接纳。综上，原审法院根据房屋产权产籍档案记载内容以及现在房屋权属和占有使用情况，认定第三人李文菊为善意第三人，并依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，裁定驳回旭峰公司的起诉并无不当。对于上诉人提出的原审判决与裁定均为2018年11月10日所发,本案裁定书以未生效的判决书为依据,属于程序错误上诉理由，因没有事实依据，本院不予支持。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 冯蒙艺审判员 辛宗寿审判员 任艳芳 二〇一九年十一月二十七日书记员 张 利