江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初3013号 原告：陶珍，女，1980年12月14日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：韩杰星，吉安市新安法律服务所法律工作者。 被告：罗祥，男，1983年10月29日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：郭宇春，江西赣中律师事务所律师。 被告：余礼洪，男，1969年2月2日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告陶珍与被告罗祥、余礼洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶珍委托诉讼代理人韩杰星，被告罗祥及委托诉讼代理人郭宇春、被告余礼洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗祥承担违约责任，并向原告支付违约金14万元；2、判令被告罗祥承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年3月22日，被告罗祥向原告出示委托短信，并作为受托人与原告于2019年3月22日签订《房地产居间买卖合同》，该合同的居间人为吉安市鸿基房产置换有限公司，已于另案判决并全部退还了原告佣金及服务费。合同约定，被告以70万元的价格将被告委托人所有的位于吉安市吉州区门面出售给原告，并约定原告在签署合同时向被告罗祥给付定金50000元。原告按约定以微信转账的方式向被告支付定金50000元，被告向原告出具了一张50000元的定金收条。被告收到定金后不同意履行房屋过户手续，被告的行为构成违约。根据双方合同第5.2条约定，被告应向原告支付购房总价20%的违约金。 被告罗祥辩称，一是民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，罗祥作为被告余礼洪的代理人，其代理行为的法律效力应由被代理人余礼洪来承担。罗祥是以受托人的身份在房屋买卖合同上签字，并非委托人。根据合同相对性，既然合同的效力及于余礼洪，那么合同违约条款也只能及于余礼洪，不能及于罗祥。二是双方签订的合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以核减。原告于2019年3月23日支付定金50000元，被告罗祥于2019年4月13日就主动退还50000元定金给原告，但原告拒收。原告于2019年5月23日才收取被告退回的定金。同时，2019年以来吉安房地产市场的房价并未上涨。三是余礼洪系房屋所有权人余诗云的儿子，在余礼洪向被告罗祥出具了身份证、房产证复印件，以及余礼洪本人出示的委托短信的情况下，罗祥有理由相信余诗云对其进行了授权。而余礼洪的行为，被告认为构成表见代理。即便不构成表见代理，余礼洪无权处分其父亲房产的行为，并不影响余礼洪本人授权委托的效力。无权处分的法律后果应由余礼洪自行承担，而非由罗祥承担。 被告余礼洪辩称，涉案房屋并非其本人所有，是其父亲余诗云所有。当时父亲同意其出售该房屋，便通过中介出售该房屋。2019年3月份，父亲生病在东方医院住院，想等父亲出院后再说。但是罗祥说可以用父亲身份证写个委托书，就发了一份委托书的模板，然后照着委托书的模板誊抄了一份，便通过微信将委托书、父亲身份证一并发送给了罗祥。至于罗祥如何出售的房屋，自己并未参与，也不知情。 本院经审理认定事实如下：吉安市吉州区门面系余诗云（被告余礼洪父亲）所有。被告罗祥与被告余礼洪之间存在债权债务关系。2019年3月22日，被告余礼洪向被告罗祥发送了一条微信，内容为：“委托短信本人余诗云身份证号码3624011938××××××××现委托罗祥身份证号码3624011983××××××××代为签署本人所有门面房屋的居间买卖合同，本人认可此事，并自愿承担本合同的责任条款。”被告余礼洪同时将余诗云房地产复印件以图片的方式微信发送给被告罗祥。当日，原告陶珍（买方、乙方）、余诗云（卖方、甲方）的代理人罗祥在居间方吉安市鸿基房地产置换有限公司的居间下签订《房地产居间买卖合同》，合同约定，1、买卖标的为位于吉安市吉州区门面。2、该房建筑面积为39.14平方米，证件号为吉市房权证吉州字第××号，发证时间为2002年4月15日，房产性质用途为商业。3、甲方保证对该房屋有完全合法的所有权和处置权，无权属争议，无债务等纠纷。4、该房屋交易成交价为70万元。5、乙方在签署合同时向甲方交购房定金50000元。5.1、甲方须在签署合同当日内提交房屋所有权证等相关资料的原件至居间方处作为转让过户之用。5.2、如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人书面授权签订本合同，因甲乙双方原因违反上述承诺，导致本合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，由委托人与受托人承担连带责任，且需按该房屋总售价的20%向守约方支付违约金，且违约方还须按该房屋转让总售价3%向丙方支付违约金。本担保条款独立存在，不受房屋买卖合同效力影响。6.乙方须在2019年3月30日前一次性将房款支付给甲方。11、违约责任，如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过十日，甲方可随时单方解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金或购房预付款。如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过十日，乙方可随时单方解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿乙方已支付的定金或购房预付款。合同对税费承担、房屋交付、佣金支付等也进行了约定。合同落款处被告罗祥在“卖方”处签署“余诗云罗祥（代）”字样。在签订合同前，罗祥将余礼洪的委托短信出示给陶珍、居间方。原告在签订合同当日支付购房定金50000元，罗祥向原告出具收到案涉房产定金50000元的收条，收款人处载有“罗祥（代）余诗云”字样。之后，因余诗云否认授权给余礼洪、罗祥出售案涉房屋，合同最终未能履行。大概2019年5月份，被告将原告的定金退还给原告，居间方将原告佣金11500元退还给原告。 以上事实，有原告提供的《房地产居间买卖合同》、收条、转账凭证、房产证复印件、委托短信截屏，被告罗祥提供的录音、微信记录以及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方于2019年3月22日签订的《房地产居间买卖合同》是否有效？首先，从被告罗祥提供的委托短信、案涉房产复印件来看，案涉房产的登记产权人为余诗云，该委托短信系案涉房产登记产权人的儿子余礼洪向被告罗祥发送，而非登记产权人余诗云委托罗祥代为出售案涉房产。被告罗祥无法证明其与登记产权人之间存在委托代理关系。其次，虽然房地产居间买卖合同中被告罗祥是以余诗云代理人的身份与原告签订的合同，但是罗祥作为“代理人”，不享有案涉房产的物权。在罗祥没有得到登记产权人授权的情况下，其无权处分案涉房产。同时，在罗祥与原告签订了合同之后，罗祥也没有证据证明登记产权人对案涉合同进行过追认。为此，双方签订的《房地产居间买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。为此，原告的损失由被告罗祥承担。至于被告罗祥与被告余礼洪之间的法律纠纷，被告罗祥可另行主张权利。最后，被告罗祥将案涉房产复印件出示给了原告，原告已知悉案涉房产的登记产权人为余诗云。同时，被告罗祥也将委托短信出示给了原告，但该委托短信并没有余诗云签名，也无法确定短信的发送人为余诗云。买受人没有认真审核罗祥是否具有代理人身份，本身存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。考虑到被告罗祥在收到原告房款50000元后的两个月内就将该房款返还给了原告，且原告没有证据证明其实际损失金额，同时，原告对此存在过错，本院酌定被告罗祥赔偿原告陶珍损失10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 被告罗祥赔偿原告陶珍损失10000元，限判决生效后七日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由原告陶珍负担2879元，由被告罗祥负担221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  张黎晖 人民陪审员  周文勇 人民陪审员  孙庭南 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  张诗雪