嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4475号原告：阮洪良，男，1961年11月10日出生，汉族，住浙江省嘉兴南湖区。委托诉讼代理人：毛雪刚、应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦603室。统一社会信用代码91330400691263212H。诉讼代表人：黄伟，系被告破产管理人（浙江子城律事务所）负责人。委托诉讼代理人：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。原告阮洪良与被告嘉兴永欣建业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，定于10月15日公开开庭审理。然原告于10月14日提出解除对原委托诉讼代理人刘昕、郜嘉男[上海德尚（嘉兴）律师事务所律师]的委托，另行委托毛雪刚、应仕海为其委托诉讼代理人，并申请变更诉讼请求，补充提供了相关证据，本案遂延期审理。11月6日，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告诉请确认被告破产管理人于2019年8月15日向其发出的解除合同通知书无效，要求被告在满足浙江省商品房买卖合同约定的房屋交付条件时交付涉案房屋，并在满足约定条件时协助原告办理涉案房屋所有权过户登记手续。原告委托诉讼代理人毛雪刚、应仕海，以及被告委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请确认解除合同通知书无效的理由为：1.根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，涉案房屋属于特定物，不属于破产财产，被告无权解除商品房买卖合同，无权单方处置涉案房屋；2.根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，而原告已履行完毕合同义务，被告无权决定解除合同；3.原告无任何违约行为，且双方均不存在合同法第九十四条规定的法定解除权情形，被告无权依合同法单方解除合同；4.被告虽被裁定受理破产，但并非事实上无法继续履行合同，只是一时或暂时不能履行而已，不属于合同法第一百一十条规定的“事实上不能履行”，涉案房屋仅剩少量工程，在后续重整投资方介入后，续建完工即可交付房屋；5.被告管理人以重新规划布局，发挥物业整体功能，维护所有债权人利益为由解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，也与客观情况严重不符；6.商品房买卖合同已经网签备案并办理预告登记，合同项下的债权已具备一定的物权效力，被告不得随意解除合同；（并无物权效力，也不属于任意解除，物权的取得仍应依物权法的相关规定）7.原告购买涉案房屋用于居住，且已支付全部购房款，该债权应优先于其他普通债权，充分保护原告债权不属于债务人个别清偿，未侵害被告及其他债权人的利益；若被告解除合同，将严重损害原告的合法利益，而使部分债权人不当获益。被告主张解除商品房买卖合同的理由为：1.涉案房屋未经竣工验收，不符合商品房买卖合同约定的交付条件；2.涉案房屋属于被告财产，当然也属于破产财产；3.原告仅履行了支付涉案房屋价款的义务，尚有诸如交纳税费等合同义务未履行；4.在合同目的不能实现的情况下，依法可以解除合同；5.预告登记并不具有物权效力，原告仅享有债权请求；6.涉案房屋的土地使用权为商贸性质，房屋按商用性质进行设计施工，不能用于居住。经审理查明，2014年4月11日，原被告签订浙江省商品房买卖合同一份（系网签备案合同），约定原告阮洪良购买被告嘉兴永欣建业有限公司开发建设的逸林雅苑第19幢3号房屋（以下简称涉案房屋），设计用途为商贸，建筑面积为509.38平方米，价款总金额为6159011元，原告应在2014年1月10日前付清合同全款6159011元；被告应于2014年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，并承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告。原告阮洪良按约于2014年1月10日前付清了购房款6159011元。1月23日，被告开具了金额为6159011元的销售不动产统一发票。2016年3月15日，双方就涉案房屋办理了预购商品房预告登记。嗣后，被告未能按期履行商品房交付义务，涉案房屋至今未通过竣工验收。2018年6月5日，本院根据债权人翁孙华的申请，裁定受理被告破产清算一案，并于6月12日指定浙江子城律师事务所为管理人。2019年8月23日，原告收到被告管理人发出的解除合同通知书，载明涉案房屋未经竣工验收，不符合商品房买卖合同约定的交付条件，无法交付使用，现被告被裁定受理破产，商品房买卖合同事实上无法继续履行；又因逸林雅苑项目属于被告的主要资产，整体处置有利于对其重新规划布局，发挥物业的整体功能，进而有利于维护所有债权人利益，故根据相关法律通知如下：双方所签订的商品房买卖合同予以解除，并协助管理人办理撤销房屋网签及注销预告登记手续；对上述通知有异议的，可以在收到本通知书之日起15日内向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼，如逾期未起诉的，视为无异议。原告遂提起本案诉讼。涉案的“逸林雅苑”项目开工日期为2013年2月8日，由中冶正益集团有限公司（已更名为桑德建设集团有限责任公司）承建施工。2014年12月起因被告拖欠施工单位工程款，该项目停止施工，至今长达五年时间。目前从外观上看，房屋虽已结顶，但门窗、建筑物内部、水电气等公共配套设施、小区绿化等均未完成安装施工。根据破产管理人关于被告破产清算第一次债权人会议资料，被告投资建设的“逸林雅苑”项目共计28栋建筑物52套商品房，建筑面积31715平方米，现处于烂尾状态。该项目已取得预售证，预售商品房用途为商贸。52套房屋中50套已办理网签登记备案，26套已办理预告登记，2套房屋已签订购房合同但未进行网签备案和预告登记。截止2018年8月25日，管理人经审查拟确认债权64家，债权总额465066305.51元，待确认债权总额854195861.23元，不确认债权总额45302608.85元。债权类型包括建设工程债权、签订购房合同债权、对外担保债权、中金租赁公司债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等等。本院认为，本案系与破产有关的纠纷，涉及特定当事人之间的权利义务关系，故在法律适用上应优先适用破产法律法规，在实体处理上应优先考虑全体债权人的整体利益。《中华人民共和国企业破产法》（2007年6月1日起施行）第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案原被告签订商品房买卖合同后，原告虽履行了房款支付义务，但还存在支付相关税费、配合办理交接手续等合同义务，故该合同原被告客观上均未履行完毕，管理人决定解除合同符合企业破产法的相关规定。关于商品房的权属变动。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（2002年9月1日起施行）第七十一条虽然规定，下列财产不属于破产财产：······（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。但2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，与其后颁布施行的物权法确立的不动产物权变动规则不相符合，应适用物权法的有关规定。原被告签订的商品房买卖合同系预售合同，现仍属在建工程，尚未通过竣工验收，更不符合交付条件，故原告依商品房买卖合同仅对涉案房屋享有债权，并未取得物权，包括涉案房屋在内的“逸林雅苑”在建工程当然属于被告的财产。被告因不能清偿到期债务，经债权人申请进入破产程序，目的是将其所有财产依法定程序，按一定比例，公平清偿所有债权人。基于此，企业破产法也规定了管理人对人民法院受理破产申请前六个月内债务人个别清偿行为的撤销请求权。故在破产程序中债务人不履行债务是常态。“逸林雅苑”在建工程以及工程所在地块的国有土地使用权系被告的主要财产，若52套商品房的买受人均主张履行合同、交付房屋，势必损害建设工程债权、对外担保债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等其他债权，违背破产程序公平清偿的原则。鉴于涉案房屋尚不符合交付条件，目前也无原告所谓的后续重整投资方的介入，合同目的无法实现，被告管理人解除合同亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。在“逸林雅苑”项目预售过程中，被告或其委托销售方存在以别墅、住宅对外宣传的行为，但该宣传行为并不能改变涉案房屋设计用途为商贸的性质，对此原告亦当明知，以尽到作为商品房买受人的合理注意义务。故涉案房屋不属于住宅，其所在的“逸林雅苑”在建工程拍卖后所得价款对原告的债权是否具有优先受偿权，亦属于债权人会议就分配方案进行表决的事项，本案不作评价。本案涉及原被告之间的商品房买卖合同关系以及被告被法院裁定受理破产清算，事实清楚、权利义务关系明确，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条所明确列明的不适用简易程序的案件，适用简易程序审理符合民事诉讼法的相关规定，并无不当，故对于原告要求本案转为适用普通程序审理的申请，本院不予照准。综上所述，原告请求确认被告管理人向其发出的解除合同通知书无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；基于涉案房屋尚不符合交付条件，原告要求被告交付涉案房屋、协助过户登记手续的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告阮洪良的诉讼请求。案件受理费27457元（已减半），由原告阮洪良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  李卫东二〇一九年十一月三十日书记员  徐杭琪1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。