浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5519号上诉人（原审原告）：钟巍巍，女，1986年7月28日出生，畲族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：朱兆武，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈勤勉，男，1981年3月17日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人（原审被告）：张玉洁，女，1984年7月7日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人（原审被告）：陈秀清，男，1955年1月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张斌，浙江六策律师事务所律师。原审第三人：温州佰诚房地产营销有限公司。住所地：温州市鹿城区滨江街道香源路58-2F。法定代表人：陈武，总经理。委托诉讼代理人：陈茅茅，女，系该公司职工。上诉人钟巍巍与上诉人陈勤勉、张玉洁、陈秀清及原审第三人温州佰诚房地产营销有限公司（以下简称佰诚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟巍巍上诉请求：撤销一审判决，改判支持钟巍巍一审诉讼请求，由陈勤勉、张玉洁、陈秀清共同双倍返还购房定金40万元；一、二审诉讼费由陈勤勉、张玉洁、陈秀清承担。事实和理由：一、一审法院认为虽陈勤勉、张玉洁、陈秀清存在违约，但仍可以采取补救措施，该违约行为并不致使合同目的无法实现，钟巍巍完成本案房屋交易、取得涉案房屋不动产权后，仍可以其他方式将涉案房屋过户于第三方，该认定错误。涉案合同中明确约定“乙方可指定过户到任何人名下”，但陈勤勉、张玉洁、陈秀清已明确拒绝按约定履行合同。而一审法院认为的补救措施将使钟巍巍额外增加契税、个税、印花税及工本费等支出，与双方合同目的不符。在陈勤勉、张玉洁、陈秀清违约的前提下，应当双倍返还钟巍巍购房定金。二、一审法院认为钟巍巍未有履约准备，且在发现陈勤勉、张玉洁、陈秀清可能违约后，即不再继续履行合同，也不再与陈勤勉、张玉洁、陈秀清就履约事宜进行磋商，其行为也是造成本案合同无法履行的原因，该认定错误。依据合同约定钟巍巍的履约时间为2019年2月28日。2019年2月26日，陈勤勉、张玉洁、陈秀清已明确表示不履行合同，并非一审法院认为的可能违约。陈勤勉、张玉洁、陈秀清违约在前，一审法院却认定钟巍巍未准备足额购房款需承担一定过错责任错误。陈勤勉、张玉洁、陈秀清认为“乙方可指定过户到任何人名下”的内容系钟巍巍在事后未经陈勤勉、张玉洁、陈秀清许可添写，但未能提供其持有的合同副本，而钟巍巍及佰诚公司提供的合同原件及副本均有该约定。事实上，陈勤勉、张玉洁、陈秀清拒绝按照涉案合同履行系期待将涉案房屋卖出更高的价格。针对钟巍巍的上诉，陈勤勉、张玉洁、陈秀清辩称，本案违约方是钟巍巍，由于钟巍巍无力支付剩余购房款，要求延期支付遭到陈勤勉、张玉洁、陈秀清拒绝，后钟巍巍与中介在合同上添加了可任意过户给第三人，并诱导陈勤勉、张玉洁、陈秀清，以此拒绝支付购房款。针对钟巍巍的上诉，佰诚房地产营销公司未陈述意见。陈勤勉、张玉洁、陈秀清上诉请求：撤销一审判决第一项及受理费负担部分，改判驳回钟巍巍一审的诉讼请求；一、二审案件受理费均由钟巍巍负担。事实和理由：一、一审判决认为钟巍巍未按照合同约定办理手续、付清款项，不应完全归责于钟巍巍，该认定错误。1、涉案合同履行的最后期限为2019年2月28日。按照合同约定，陈勤勉、张玉洁、陈秀清于2019年1月21日偿还了涉案房屋的全部按揭贷款，并办理抵押权注销手续，已完全履行了合同的义务。而钟巍巍并未按约于2月28日支付剩余的330万元购房款及到场办理银行预审批手续、资金监管手续、产权过户手续等。虽陈勤勉、张玉洁、陈秀清同意再给予钟巍巍三天履行期限，但是钟巍巍仍拒绝继续履行合同。故钟巍巍属违约方，应承担违约责任。2月26日仍处于合同履行过程中的协商阶段，在此过程中，即使陈秀清认为钟巍巍仅支付20万元定金，未支付三百多万元购房款的前提下，不同意给予办理产权过户至第三方名下，也符合情理、法理。更何况陈勤勉、张玉洁、陈秀清在钟巍巍未按约办理手续、付清款项的情况下，仍愿意继续履行合同，给予三天的宽限期限。陈勤勉、张玉洁、陈秀清并未有任何违约行为。一审判决认定陈勤勉、张玉洁、陈秀清违反合同约定错误。2、涉案合同中约定的乙方可指定过户到任何人名下内容系2019年2月26日当天，钟巍巍因无法筹齐购房款，要求延期至2019年3月31日支付而遭拒后，钟巍巍让佰诚公司加上的，再引导陈秀清说出“只肯过户给钟巍巍不过户给其他人的”话语，并以此为借口，企图达到双倍返还定金的目的。且钟巍巍提供的案外人温州君亚进出口有限公司出具的《情况说明》及银行账户信息显示，2月28日该公司的账户余额仅为429150.29元，与其需支付的140万元购房款相差甚远，且未实际汇入钟巍巍的账户。钟巍巍称要过户给其姐或姑姐，但该购房款却需钟巍巍筹集，这于情于理不符。涉案房屋系价值达300多万元的购房款，在钟巍巍所谓的首期购房款均需向他人借款的情况下，其自身的经济条件也不足以承担这一赠与行为，钟巍巍有伪造证据的嫌疑。3、钟巍巍在起诉时明确其是因为需要温州市实验中的学区房才购买涉案房屋，并在涉案合同中明确甲方承诺现只有一个小孩就读于实验中学初二。但是在后面却又特别约定涉案房屋可过户至其指定的任何人名下，本身就自相矛盾。二、一审认定钟巍巍的违约行为是本案合同无法履行的原因，却又酌情判决陈勤勉、张玉洁返还钟巍巍购房定金10万元缺乏法律依据。由于钟巍巍的违约行为，导致合同无法履行，本案应适用定金法则，法院不应支持钟巍巍的一审诉讼请求，依法应予以驳回。2019年3月7日，佰诚公司依约向陈勤勉、张玉洁、陈秀清收取了3.8万元服务费。之后，陈勤勉、张玉洁、陈秀清将涉案房屋出售给他人，成交价仅333.5万元，差价为21.5万元。陈勤勉、张玉洁、陈秀清合计损失25.3万元，钟巍巍支付的20万元定金远抵不上陈勤勉、张玉洁、陈秀清遭受的损失。针对陈勤勉、张玉洁、陈秀清的上诉，钟巍巍辩称，一、钟巍巍没有支付剩余款项，是因为陈勤勉、张玉洁、陈秀清于2月26日明确不依照合同履行义务。二、陈勤勉、张玉洁、陈秀清指出将涉案房屋过户期限延期至3月31日，但双方的争议是过户至指定人名下，但陈勤勉、张玉洁、陈秀清不同意。三、3.8万元的服务费不符合实际情况。陈勤勉、张玉洁、陈秀清希望房屋卖出更高的价格，故向第三人支付了服务费然后收回产权证重新出售。四、陈勤勉、张玉洁、陈秀清提出钟巍巍购买房屋后过户到他人名下是赠与行为不属实，也没有证据可以证明。五、陈勤勉、张玉洁、陈秀清在上诉状中提到合同中所添加的过户给任意第三方的条款是在2月26日当天添加的，但一审中并没有提出该观点，因房屋买卖合同一式三份，一审法院让陈勤勉、张玉洁、陈秀清提交，但其没有提交。一审提交的录音可以侧面反映出过户给任意第三方是在签订协议的时候就存在了。本案实际违约方是陈勤勉、张玉洁、陈秀清，其不愿意将房屋过户给钟巍巍指定人名下，钟巍巍有理由相信陈勤勉、张玉洁、陈秀清希望将涉案房屋依据温州市教育局入学公告希望在3月31日前卖出更高的价格，所以不同意过户至第三人名下。针对陈勤勉、张玉洁、陈秀清的上诉，佰诚公司陈述因事情发生时间较久，具体细节记不清楚。钟巍巍向一审法院起诉请求：1.判令陈勤勉、张玉洁、陈秀清向钟巍巍双倍返还购房定金40万元；2.诉讼费由陈勤勉、张玉洁、陈秀清承担。一审法院认定事实：陈秀清系陈勤勉之父，陈勤勉与张玉洁系夫妻关系。陈勤勉、张玉洁名下原有坐落于温州市鹿城区房屋，建筑面积为73.34平方米。2019年1月11日，陈勤勉、张玉洁（作为甲方）委托陈秀清与钟巍巍（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋转让总价为355万元，乙方向甲方支付购房定金20万元，于2019年2月28日前支付购房款140万元，该款打入见证方指定银行资金监管账户，待不动产权过户至乙方名下后支付，以银行贷款方式支付购房款190万元，暂扣5万元待物业结清、水电过户、户口迁出后支付；甲方负责于2019年2月28日前偿清贷款并办理抵押注销手续，双方于甲方收到除暂扣款外全部房款时进行房屋交验；协议签订后，双方应配合办理相关约定手续，甲方未按协议约定时间协助办理的，逾期一日，乙方有权解除本协议，甲方应双倍支付定金给乙方，乙方未按协议约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一期购房款的，逾期一日，甲方有权解除本协议，甲方已收的定金不予退还。双方补充约定甲方承诺现只有一个小孩就读于实验中学初二，过户中产生的税费全部由乙方承担。该《房屋买卖合同》一式三份，各方各持有一份。钟巍巍持有的复印件由三方重新签章确认，其中补充约定另添写“乙方可指定过户到任何人名下”。第三人持有《房屋买卖合同》原件，其中补充约定“乙方过户时可指定过户到任何人名下”。协议签订后，钟巍巍支付购房定金20万元，由陈秀清出具定金收条。2019年1月21日，陈勤勉偿清涉案房屋上的抵押贷款，并办理抵押权注销手续。2019年2月26日，钟巍巍与陈秀清就购房款支付事宜进行具体协商时产生争议，陈秀清不同意在钟巍巍仅支付20万元定金的情况下于过户时将涉案房屋过户至钟巍巍指定的第三方名下或将钟巍巍的付款期限延至3月31日。2019年2月28日，钟巍巍未办理银行预审批手续，也未办理资金监管手续、产权过户手续等。陈勤勉、张玉洁、陈秀清此后曾给予钟巍巍3天宽限期限，双方仍未履行交易内容。2019年3月7日，陈秀清向第三人支付中介费3.8万元，将涉案房屋权属证书取回。2019年3月28日，陈秀清与案外人诸葛秀芬签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出让诸葛秀芳，合同约定转让价款为333.5万元。另查明：钟巍巍提供案外人温州君亚进出口有限公司出具的《情况说明》一份，载明“本公司应钟巍巍请求，为其提供购房款用于购买鹿城区府前街百榕大厦11幢2602室的房产”。该公司尾号为“9518”的账户于2019年2月22日余额为4865.59元，于2019年2月28日余额为429150.29元。一审法院认为，陈秀清与陈勤勉系父子关系。陈秀清作为陈勤勉、张玉洁的委托代理人，与钟巍巍签订《房屋买卖合同》，并就涉案房屋交易相关事宜进行商定。陈秀清上述代理行为对陈勤勉、张玉洁具有约束力。涉案《房屋买卖合同》一式三份，由各方各自持有，钟巍巍与第三人持有的合同文本均载有钟巍巍可指定将涉案房屋过户到第三方名下的内容，虽陈勤勉、张玉洁、陈秀清对该条款提出异议，认为系钟巍巍事后未经陈勤勉、张玉洁、陈秀清许可添写的，但未能提供其持有的合同副本，对陈勤勉、张玉洁、陈秀清的异议不予采纳。综合陈勤勉、张玉洁、陈秀清提供的录音资料及各方庭审陈述内容，钟巍巍与陈秀清于2019年2月26日协商付款事宜时，因陈秀清不同意在钟巍巍仅支付20万元定金的情况下于过户时将涉案房屋过户至钟巍巍指定的第三方名下或将钟巍巍的付款期限延至3月31日，双方产生争议，故钟巍巍未按约于2月28日到场办理银行预审批手续、资金监管手续、产权过户手续等。虽陈勤勉、张玉洁、陈秀清此后同意再给予陈勤勉、张玉洁、陈秀清三天履行期限，但钟巍巍已无继续履行合同的意愿。基于《房屋买卖合同》的约定，在将来过户时，钟巍巍有权要求将涉案房屋过户至第三方名下，陈秀清在钟巍巍支付余款前已明确表示不愿按上述约定履行，违反合同约定，影响钟巍巍后续付款义务的履行，故钟巍巍未按照合同约定办理手续、付清款项，不应完全归责于钟巍巍。陈勤勉、张玉洁、陈秀清在与钟巍巍签订合同后，积极偿清贷款，办理抵押权注销手续，并自始至终均愿意配合将房屋直接过户至买受方即钟巍巍的名下，且在钟巍巍未按约办理手续、付清款项的情况下，仍愿意继续履行合同，给予其宽限期限。虽陈勤勉、张玉洁、陈秀清存在违约，但仍可以采取补救措施，该违约行为并不致使合同目的无法实现，钟巍巍完成本案房屋交易、取得涉案房屋不动产权后，仍可以以其他方式将涉案房屋过户于第三方。而钟巍巍提供案外人温州君亚进出口有限公司的证明及银行账户信息，该公司账户于2019年2月22日余额为4865.59元，于2019年2月28日余额为429150.29元，其同时期的账户资金并不足以为钟巍巍提供履约款项，且相关款项并未实际汇入钟巍巍账户，无法证明与本案的关联性，故现有证据不能证明钟巍巍在合同签订后已积极履行筹集房款。钟巍巍未有履约准备，且在发现陈勤勉、张玉洁、陈秀清可能违约后，即不再继续履行合同，也不再与陈勤勉、张玉洁、陈秀清就履约事宜进行磋商，其行为也是造成本案合同无法履行的原因。综合合同的履行情况、双方的履约意愿、过错程度等，一审法院酌情由陈勤勉、张玉洁、陈秀清将100000元定金返还钟巍巍。因陈秀清作为陈勤勉、张玉洁的代理人与钟巍巍发生交易行为，并非合同当事人，钟巍巍诉请陈秀清承担返还定金的义务，没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、陈勤勉、张玉洁于本判决生效之日起十日内返还钟巍巍购房定金100000元；二、驳回钟巍巍的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由钟巍巍负担2500元，陈勤勉、张玉洁负担1150元。二审期间，当事人均未提供证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：第一，涉案《房屋买卖合同》中有关可指定将房屋过户到任何人名下的内容是否系事后添加的问题；第二，陈勤勉、张玉洁、陈秀清是否存在违约行为；第三，钟巍巍是否存在违约行为；第四，一审处理结果是否恰当。第一，鉴于钟巍巍与中介佰诚公司持有的合同中均记载有过户时可指定到任何人名下的内容，而陈勤勉、张玉洁、陈秀清未能提供其持有的合同原件，亦未提供其他证据证明其主张的该部分内容系事后添加的事实，故本院对陈勤勉、张玉洁、陈秀清该主张不予采信。第二，陈勤勉在签订涉案《房屋买卖合同》后不久便清偿了涉案房屋的抵押贷款，为履行合同做了积极准备。但陈勤勉、张玉洁、陈秀清在上诉人状及二审审理过程中均主张钟巍巍引导陈秀清说出“只肯过户给钟巍巍不过户给其他人”的话语，表明陈秀清确实曾向钟巍巍表达过拒绝过户到其他人名下的意思表示。陈秀清上述行为确实违反了双方合同手写部分有关过户时可指定过户到任何人名下的约定。第三，根据现有证据，钟巍巍在签订涉案《房屋买卖合同》后，并未积极筹集购房款，未有充分履约准备。在双方约定的履约期限即将届满时，又要求再给一个月时间准备购房款。虽然合同中记载过户时可指定过户到任何人名下，但根据佰诚公司工作人员及双方二审时的陈述，在签订合同时，双方并没有对房屋过户给其他人进行过磋商，当初只提到过户给钟巍巍。故陈秀清在履行期限届满前且仅收到20万元定金的情况下表示拒绝过户给其他人，虽然违反合同约定，但是事出有因，钟巍巍完全可就该问题继续与对方进行磋商。但在陈勤勉、张玉洁、陈秀清给予宽限期后，钟巍巍不再与对方就履约事宜进行磋商，是造成本案合同无法履行的重要原因。第四，一审法院综合考虑双方履约准备、履约意愿及双方在履约过程中存在的过错，酌情确定由陈勤勉、张玉洁、陈秀清返还钟巍巍10万元定金，已经充分考虑双方当事人的利益平衡。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理结果得当，本院对此予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈勤勉、张玉洁、陈秀清负担1150元，由钟巍巍负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十一月十五日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁