山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初3386号原告：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市长清区清河街中段路南。法定代表人：林彬，该公司经理。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。被告：陶国栋，男，1983年10月15日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。原告济南嘉拓房地产开发有限公司与被告陶国栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张帅，被告陶国栋及其委托诉讼代理人齐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓房地产）向本院提出诉讼请求：一、解除双方告签订的《济南市商品房买卖合同》、附件【合同编号：销售（字）201811099742】及《名流家园定房协议》（2017.5.29）；二、判令被告于合同解除后协助原告办理撤销济南市长清区清河街嘉馨名流华第5号楼1单元22层2201号房屋的网签、备案手续；三、判令原告收取的50000元定金不予退还，被告赔偿原告经济损失50000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张凤伟为被告陶国栋妻子，被告之妻于2017年5月29日签订名流家园定房协议，选定原告开发的名流家园小区5号楼1单元22层2201号房屋，向原告交纳50000元定金，协议约定双方签订正式《商品房买卖合同》后该定金转为购房款，房屋总金额为826100元，所购房屋的首付款为256100元，其余房款选择银行按揭。后因张凤伟个人征信问题无法办理个人贷款，于是张凤伟向原告申请将购房人由其本人变更为其夫陶国栋，原告遂与被告陶国栋在2017年9月15日签订名流家园项目合同签订信息表，将张凤伟交纳的购房款转至被告陶国栋名下，原、被告双方于2018年1月16日签订《济南市商品房买卖合同》及附件。被告陶国栋既未办理570000元的银行贷款，也不以其他方式补足剩余房款。基于被告陶国栋未按照合同履行自己的义务，原告遂分别于2018年8月26日、2019年8月9日给其发送催款函，要求交清购房款，但被告至今未按约履行义务。原告现根据双方签订《名流家园定房协议》《济南市商品房买卖合同》及附件的相关约定，向贵院提起诉讼，望判如所请。陶国栋辩称，1.被告不同意解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，对于《名流家园定房协议》，因为双方已经签订《济南市商品房买卖合同》，定房协议的权利和义务，双方已经履行，该协议已经消灭，不需要再解除。被告不同意解除合同系因为被告不能办理按揭贷款，原告有不可推卸的责任，因被告妻子不能办理按揭贷款，原告建议被告与妻子离婚，但离婚后原告的合作银行提高首付比例，致使被告不能正常按揭贷款，原告又不同意被告向其他银行贷款，因此，被告不能正常付款是因原告指定贷款银行造成的。2.被告迫于不能正常贷款，同意一次性将房款全部付清，在合同目的能实现的情况下，被告要求继续履行合同。3.定金50000元是为签订购房合同所约定的，因双方购房合同已经签订，定金已经转化为购房款，定房协议已经完成，原告要求不退还定金，没有法定依据。4.原告要求赔偿的经济损失50000元，根据原告提供的证据，是要求律师费50000元，但根据合同约定，并没有被告承担律师费的相应依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月29日，原告作为甲方与张凤伟（乙方）签订《名流家园定房协议》，协议约定：张凤伟定购原告名流家园小区5号楼1单元2201室，房屋总价款826100元；张凤伟交纳购房定金50000元，待双方正式签订房屋买卖合同后，该定金转为购房款；张凤伟于该协议签订后1日内即2017年5月29日前，支付所购房屋的首付款256100元，并与原告签订购房合同，剩余尾款采用银行按揭方式支付。该协议第三条第2款明确约定：“2、乙方以按揭（抵押贷款）方式支付购房款的，应在付清首付款后七日内主动向甲方指定银行提交个人抵押贷款资料。若因乙方原因逾期未提交完整个人抵押贷款资料，甲方有权选择以下任一方式处理：…2）视为乙方自动放弃购房权利，本协议及双方签订的《商品房买卖合同》解除。甲方有权将上述房产另行出售，乙方已支付的购房款及定金不予退还，乙方还应按照双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的条款承担违约责任。因乙方违约给甲方造成损失的，乙方还应当予以赔偿。”2017年6月8日，张凤伟向原告出具了《客户更名申请表》，载明更改后户主姓名为“陶国栋”，与原户主的关系为“夫妻关系”，更名原因为“征信不良，无法办理个人贷款”。2018年1月16日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201811099742。被告购买嘉拓房地产嘉馨名流华第项目5号楼1单元22层2201号房屋，房屋总价款826100元。被告按合同约定，应缴首期房款256100元，剩余房款570000元，采用银行按揭方式付款，须在2018年2月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金…”。附件五《合同补充协议》第二条第（一）款第3项约定：“3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，…逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”购房合同签订后，被告按约交付了购房首付款256100元，内含《名流家园定房协议》的50000元定金，但未按合同约定办理570000元的银行按揭贷款，也未以其他方式交纳剩余购房款，原告分别于2018年6月28日、2019年8月9日向被告邮寄催款函，要求被告于收到催款函5日内交清全部房款。但被告迟迟未支付剩余购房款，因此原告诉来本院，请求解除与被告签订的《济南市商品房买卖合同》、附件及《名流家园定房协议》，协助原告办理涉案房屋撤销网签、备案手续，原告收取的50000元定金不予退还，并由被告赔偿其经济损失即本次诉讼支付的律师费50000元。诉讼过程中，原告还提交了民事委托代理合同及律师费发票，用以证明其为本案诉讼支付律师费50000元。本院认为，2017年5月19日，原告与张凤伟签订的《名流家园定房协议》，以及2018年1月16日，原告与被告签订的《济南市商品房买卖合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，权利义务明确，合法有效，本院予以确认。被告交纳购房首付款256100元，其中包含《名流家园定房协议》的50000元定金，事实清楚，本院予以采信。关于《济南市商品房买卖合同》应否解除的问题。诉讼过程中，被告主张购房合同签订后，之前签订的定房协议就已经完成了，原告不应按照定房协议的约定主张解除合同、不予退还定金及被告赔偿损失等。对此，定房协议与购房合同都签订了解除合同的条件，尚且不论定房协议的约定，购房合同第七条违约责任中也明确约定了买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告签订购房合同后，未按约履行银行按揭贷款义务，且经原告两次催交后，依然未能支付购房款，原告依据购房合同的约定及法律规定，要求解除与被告签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，合理合法，没有不当。关于原告请求解除《名流家园定房协议》的问题。因该协议同商品房合同是相辅相成的，仅解除购房合同，可能会造成对解除合同理解的歧义，造成不必要的讼争，因此，原告同时要求解除定房协议的主张，本院予以支持。解除定房协议与购房合同后，被告理应依法、按约协助原告办理撤销涉案房屋网签及备案手续。关于定金的问题。原告与被告原妻子签订的《名流家园定房协议》，是保证订立主合同而签订的，主合同《济南市商品房买卖合同》等已经订立，并且原约定的定金已作为主合同的首付款支付给原告，《名流家园定房协议》已被《济南市商品房买卖合同》取代，定金退付与否，应有《济南市商品房买卖合同》确定。《济南市商品房买卖合同》没有确定定金的缴付，原告的这一诉讼请求，本院不予支持。关于被告已缴付的房款首付的问题。原被告双方的房屋买卖合同解除后，原告再继续占用被告的资金，已无法律依据，应于返还。本案因被告未完全履行购房合同约定的义务，导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，被告理应赔偿原告因此造成的损失。本案中，原告支付诉讼代理费50000元，其请求被告支付其经济损失50000元，于约于法均有依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：一、解除原告济南嘉拓房地产开发有限公司与被告陶国栋，于2018年1月16日签订的、合同编号为“销售（字）201811099742”的《济南市商品房买卖合同》及附件；解除原告济南嘉拓房地产开发有限公司与张凤伟，于2017年5月29日签订的《名流家园定房协议》。二、被告陶国栋于本判决生效之日起十日内，协助原告济南嘉拓房地产开发有限公司办理撤销房屋的网签和备案手续。三、被告陶国栋于本判决生效之日起十日内，向原告济南嘉拓房地产开发有限公司赔偿经济损失50000元。四、被告陶国栋在协助原告济南嘉拓房地产开发有限公司办理完毕撤销房屋的网签和备案手续后，立即退还收取的被告陶国栋的买卖房屋首付款256100元。五、驳回原告济南嘉拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告济南嘉拓房地产开发有限公司负担575元，由被告陶国栋负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 冯 毅二〇一九年十一月二十五日书记员 王雨欣