浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初6222号 原告：梅立鹤，男，1962年12月23日出生，汉族，住余姚市。 被告：桑富祥，男，1964年12月23日出生，汉族，住宁波市江东区。 被告：宁波隐庐物业服务有限公司，住所地：余姚市大隐镇大隐商贸城6幢28号。统一社会信用代码：913302816950660485。 法定代表人：杨济成，该公司总经理。 被告：高贤潮，男，1964年11月4日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告梅立鹤与被告桑富祥、宁波隐庐物业服务有限公司、高贤潮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告梅立鹤、被告桑富祥到庭参加诉讼，被告宁波隐庐物业服务有限公司、高贤潮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅立鹤向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宁波隐庐物业服务有限公司于2012年11月3日签订的购房协议合法有效；2.依法判决停止对原告位于余姚市悦榕山庄1102室（原大隐镇大隐商贸城4幢25号、2××号）房屋的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2012年11月3日，原告向宁波隐庐物业服务有限公司购买余姚市悦榕山庄1102室（原大隐镇大隐商贸城4幢25号、2××号）房屋，并签订购房协议，于2012年11月3日至2013年11月10日已按约支付了部分购房款（购房时，原告明确余款需要到银行办理按揭），该交易系二手房交易。由于余姚市大隐商贸城的特殊情况：余姚市大隐商贸城拍卖给宁波隐庐物业服务有限公司后，经宁波隐庐物业服务有限公司对商贸城的经营模式重新整合调整，现更名为大隐悦榕山庄，已在余姚市人民政府备案落实，但负责相关设施验收、测绘、申报等事项的各行政部门的程序未完成，致使事情拖延。导致大隐商贸城4幢25号、2××号的房屋权属证至今未能办理。二、原告与被告宁波隐庐物业服务有限公司之间的购房协议是双方真实意思表示，符合民法的相关规定，是合法有效的合同，应受法律保护。三、被告宁波隐庐物业服务有限公司于2013年9月26日与被告桑富祥签订的抵押协议无效。理由：1、原告与被告宁波隐庐物业服务有限公司的购房协议签订在2012年11月3日，协议合法有效。2、被告宁波隐庐物业服务有限公司及公司法定代表人高贤潮于2013年9月26日将已出售的房屋抵押给被告桑富祥的行为，违反了民法的相关规定，该抵押协议属于无效协议。四、原告目前所住房屋因为被告宁波隐庐物业服务有限公司原因无法办理房屋产权变更手续，故应当以被告宁波隐庐物业服务有限公司与购房户之间签订的购房合同为准，在司法实践中应当坚持合同约定优先原则。综上，原告与被告宁波隐庐物业服务有限公司之间的购房协议合法有效，其无权将已出售的房屋抵押给被告桑富祥。原告在房屋买卖中无过错，且已按约定支付了部分房款，并于2014年7月1日入住，非因原告原因未办理过户登记，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请依法支持。 被告桑富祥答辩称：请依法保护本被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 被告宁波隐庐物业服务有限公司、高贤潮未作答辩，也未提交证据。 原告向本院提交以下证据：1、购房协议1份、购房合同1份、收据3份、税收缴款书2份、宁波隐庐物业服务有限公司证明1份、个人明细1份，拟证明原告向被告宁波隐庐物业服务有限公司购买余姚市悦榕山庄1102室（原大隐镇大隐商贸城4幢25号、2××号）房屋，签订购房协议，已支付购房款70万元的事实。2、交付清单1份、余姚市人民政府和宁波隐庐物业服务有限公司共同出具的证明1份，拟证明房屋交付给原告，原告于2014年入住的事实。3、（2019）浙0281执异80号执行裁定书1份，拟证明原告已提出执行异议，被法院驳回的事实。4、证明1份，拟证明原告于2013年对涉案房屋装修的事实。5、房权证和房他证各2份，拟证明原告购房在前，被告桑富祥抵押在后的事实。 对原告提交的证据和本院调取的（2016）浙0281民初7808号民事判决书经庭审质证，被告宁波隐庐物业服务有限公司、高贤潮未到庭质证，视为放弃相应权利，本院作如下认定： 对原告提交的证据1、2、3、5，被告桑富祥对真实性无异议，本院认为以上证据与本案关联，本院予以采信。对原告提交的证据4，被告桑富祥提出异议，认定所涉房屋并非原告装修，而是由被告宁波隐庐物业服务有限公司进行装修，本院认为该证明由多人签名，不符合证明形式要件，证明人又未出庭，本院不予以采信。对本院出示的（2016）浙0281民初7808号民事判决书，原告和被告桑富祥无异议，本院予以采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2013年9月26日，桑富祥（出借人、抵押权人）与宁波隐庐物业服务有限公司（借款人、抵押人）、高贤潮（保证人）签订抵押借款合同1份，约定借款金额110万元，宁波隐庐物业服务有限公司将其所有的位于余姚市大隐商贸城4幢25号、4幢2××号房产提供抵押担保。2013年9月30日，桑富祥支付了110万元借款，并办理了房屋他项权证。2014年11月，桑富祥因宁波隐庐物业服务有限公司未归还借款向本院起诉，本院以案件涉嫌刑事犯罪需要移送为由驳回桑富祥的起诉。后桑富祥于2016年8月17日再次起诉，本院作出（2016）浙0281民初第7808号民事判决书，认为宁波隐庐物业服务有限公司以其所有的房屋为借款提供抵押担保，桑富祥享有优先受偿权，遂作出判决，其中判决第二项为“如被告宁波隐庐物业服务有限公司未按期履行上述款项，则原告桑富祥有权以被告宁波隐庐物业服务有限公司所有的位于余姚市大隐商贸城4幢25号【房屋所有权证：余房权证大隐字第××；国有土地使用权证：余国用（2010）第11518号）】、4幢2××号【房屋所有权证：余房权证大隐镇字第××；国有土地使用权证：余国用（2010）第11498号）】的房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，上述债权利息计算至抵押物变价之日止”。判决生效后桑富祥申请执行，本院以（2017）浙0281执4837号立案执行。 2012年11月3日，原告与被告宁波隐庐物业服务有限公司签订购房协议一份，约定购买户别：大隐悦榕山庄11幢02号（原大隐商贸城4#25、2××号，权证号第A1011614、第A1012292）精装修房1套，房价总额230万元，支付定金10万元，正式房屋买卖合同生效后，该协议自动作废，第六条第一款中明确购买的是全精装修成品房，具体事宜由双方签订的正式购房合同进行约定。同年11月5日，双方签订购房合同一份，约定：一、购买户别：大隐悦榕山庄11幢2号（原大隐商贸城4幢25号、2××号，权证号第A1011614、第A1012292），总价230万元。二、付款方式：银行按揭，原告首付款70万元，余款160万元由出卖人代为办理银行按揭，如银行未能如期放贷，由原告在本合同签订之日起二个月内一次性支付购房余款等。原告分别于2012年11月2日、11月3日、2013年11月10日支付40万元、10万元和20万元购房款，被告宁波隐庐物业服务有限公司于2014年5月20日交付大隐悦榕山庄11幢02号给原告，原告于同年7月1日入住该房。梅立鹤作为案外人就桑富祥申请执行的（2017）浙0281执4837号提出执行异议，其称：大隐商贸城拍卖给宁波隐庐物业服务有限公司后，经营模式调整，更名为悦榕山庄，验收等程序未完成致使事情拖延，导致无法办理权证，涉案房产抵押给桑富祥的时间远远晚于梅立鹤购房时间，且异议人支付部分房款，并已于2014年7月1日入住至今，对房屋权属变更异议人没有过错，请求中止对涉案房屋的执行。本院于2019年6月17日作出（2019）浙0281执异80号执行裁定书，裁定驳回异议人梅立鹤的执行异议。梅立鹤不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，已生效的（2016）浙0281民初第7808号民事判决确认桑富祥对宁波隐庐物业服务有限公司所有的房屋取得抵押权，享有优先受偿权，桑富祥已申请法院执行处置抵押物以实现其债权，除非案外人存在“但书”情形方可阻却执行。现原告以其诉请符合该规定第二十八内容主张要求停止执行，而第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按人民法院要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。虽然原告与宁波隐庐物业服务有限公司签订了购房合同，且时间早于宁波隐庐物业服务有限公司与桑富祥之间的借款抵押合同，但原告实际占有房屋发生在抵押行为之后，且原告仅支付70万元房款，并未按合同约定支付余款160万元，原告提交的证据，在证明内容和证明目的上不符合以上四个要件，不属于“但书”情形，故而对原告的此项诉请，本院难以支持。至于原告诉请的2012年11月3日的购房协议，因该购房协议第一条约定“购买户别大隐悦榕山庄11幢02号（原大隐商贸城4#25、2××号）”，第四条约定“正式房屋买卖合同生效后，该协议自动作废”，第六条约定“具体事宜由双方签订的正式购房合同进行约定”，而在此协议后，原告与宁波隐庐物业服务有限公司又于2012年11月5日订立了购房合同，又因本案系执行异议之诉，而非合同之诉，故就此合同原告可另行理直。综上，本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，现原告之诉证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告梅立鹤的诉讼请求。 本案案件受理费15328元，由原告梅立鹤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  金玉萍 人民陪审员  许茶花 人民陪审员  胡文慧 二〇一九年十一月十四日 代书 记员  张 颖