江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5135号原告：沈有田，男，1956年6月6日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：沈庆东（系沈有田之子）。委托诉讼代理人：田在林，江苏臻德律师事务所律师。被告：王明国，男，1964年11月9日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，江苏盛律律师事务所律师。第三人：王文松，男，1941年6月1日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：刘万东，南京市鼓楼区中山法律服务所法律工作者。原告沈有田与被告王明国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中经王文松申请，本院依法追加其为第三人参加本案诉讼。原告沈有田及其委托诉讼代理人沈庆东、田在林，被告王明国及其委托诉讼代理人王嘉文，第三人王文松及其委托诉讼代理人刘万东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈有田向本院提出诉讼请求：1、请求确认房屋买卖合同有效，且产权属于沈有田。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年沈有田居住的位于XX镇XX庄的房屋已成危房，因家庭经济困难，且其子即将高考，未对危房进行维修。后得知同村XX组王明国在街道自建了房屋，且已居住。2004年通过双方共同的亲戚介绍，购买王明国位于XX组的房屋，最终以8000元成交。随后原告花费15000元对房屋进行了维修，2008年10月王明国和原告补签了购房协议，并请证人现场作证，王明国将《村镇房屋所有权证》交给原告，后双方又请村委会盖章确认，后双方一起到国土所，办理了农村土地使用权证。2018年六合区开展农村房屋确权，王明国多次到村委会和镇国土所阻挠原告房屋确权。2019年6月王明国的父亲王文松到国土所声称此房屋是他的，王明国无权处理。原告作为一名老实的农民确认房产证是王明国的名字才购买了此房屋，希望法院保护原告的合法权益。被告王明国辩称，冶山镇的房屋是其父王文松于1983年领取建房执照后新建的，而1999年《村镇房屋所有权证》的所有人却变成了王明国，但王明国从没有参与办理房屋的变更登记。1998年9月所有办证资料，包括房屋所有权登记具结书、建房证明、六合县私有房屋所有权登记申请表上王明国的签名均不是出自本人之手（可鉴定）。的房屋属其父王文松所有，沈有田与王明国之间的房屋买卖合同无效。第三人王文松辩称，冶山镇的房屋是王文松在经政府批准取得建房证后建造的，有建房证、户口簿等为证，王文松是该房屋的所有人。原登记在王文松名下的房屋在1998年9月8日变更至王明国名下，王文松并不知情。2002年原告因房屋破损搬进涉案房屋居住王文松并不知情，只是因为亲戚关系原告住进来也没有多问，但不表示王文松同意将房屋卖给原告。原告自称房屋破损无法居住，搬进涉案房屋后又花费15000元维修，自家房屋无钱修理，反而出资修别人的房屋。原告自称支付房款8000元，无证据，王文松认为没有这样的事实。讼争房屋属王文松所有，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告沈有田与被告王明国及第三人王文松均为本区冶山街道XX村村民，王明国与王文松系父子。1983年3月王文松一户申请在新建房屋四间获准，房屋建成后王明国及其婚后以及婚后所生之子女与王文松均居住于此。1999年3月25日“六合县村镇房屋产权登记发证”将房屋所有权人登记为王明国。2001年8月王明国一户申请在XX社区XX组建房获准，村民建房申请表中“原房处理意见”注明：拆除，但王明国没有拆除原房屋。2002年王明国位于的新房建成后，王文松亦与王明国同住一处。2004年原、被告双方就房屋达成买卖协议，沈有田一次性向王明国支付8000元，王明国将房屋的《村镇房屋所有权证》交给沈有田。2008年10月8日王明国与沈有田补签协议，约定：甲方（王明国）位于XX镇XX村XX组有房屋四间及院墙、厢房等，现转让给乙方（沈有田），乙方支付甲方转让费8000元整，转让后的房屋产权变更手续由乙方办理，与甲方无关。原、被告双方均在该协议上签名按手印。2008年12月31日XX村村委会在原、被告双方签订的协议上加盖印章，并签署：情况属实。同日该村委会还出具证明：兹有XX村XX组沈有田，原XX庄住房已倒塌，无住房。此后南京市国土资源局六合分局冶山国土资源所根据沈有田的申请，为沈有田办理了土地使用权登记。本院认为，本案涉及宅基地房屋买卖，所谓宅基地房屋是指农村村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，不论是以王文松之名申请宅基地建房，还是以王明国之名申请宅基地建房，均是按照土地管理法的规定执行一户一宅基地的政策。1999年3月六合县村镇房屋产权办证将房屋所有权人登记为王明国，仍然表明包括王文松在内的王明国一户享有房屋的土地使用权。王明国仅是家庭一户的代表，不能认为王明国一人对房屋及土地享有所有权和土地使用权，也不能认为房屋所有权人登记为王明国，王文松就失去了家庭成员对该房屋和宅基地享有的权利。王明国将房屋卖给本村村民沈有田，其出卖房屋的行为于法有据。沈有田购买房屋同时也取得相应的宅基地使用权，沈有田取得房屋宅基地使用权得到了本村村委会的认可，土地管理部门经审查认为，沈有田购买同村村民的房屋符合申请建房用地条件，为沈有田办理了宅基地使用权登记。原告沈有田与被告王明国关于房屋买卖符合土地管理法和物权法的有关规定，房屋买卖合同合法有效，涉案房屋归沈有田所有。被告王明国及第三人王文松的抗辩和主张，是对农村集体土地上房屋的权利归属，以及一户一宅基地的土地使用权取得条件存在误解，故，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：沈有田与王明国订立的房屋买卖合同有效，六合区冶山街道XX村XX组房屋归沈有田所有。案件受理费5620元，由王明国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  周立群人民陪审员  郭玉琴二〇一九年十一月二十八日书 记 员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。