四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9280号 上诉人（原审原告）：李春英，女，1966年7月9日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斌，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭妤，女，1988年10月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师。 上诉人李春英因与被上诉人郭妤、四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初1811号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。李春英及其委托诉讼代理人赵斌，郭妤及其委托诉讼代理人林卓识，省房地产公司的委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春英上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初1811号民事判决第二项，依法确认省房地产公司与郭刚签订的关于成都市锦江区房屋的《房屋买卖合同》无效，依法确认成都市锦江区房屋属于李春英所有，依法判令郭妤、省房地产公司协助李春英办理成都市锦江区房屋的产权变更登记。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院已经确认了省房地产公司与郭刚通过恶意串通方式签订的关于成都市锦江区房屋的《房屋买卖合同》无效，故郭刚不得依据无效合同取得案涉房屋的所有权，案外人李艾玲在案涉房屋上设立的抵押权也应属无效。2.李春英与省房地产公司已于2005年签订《商品房买卖合同》，且李春英已支付全部购房款项并占有使用案涉房屋逾10年。一审法院在未对案涉房屋权属进行认定的情况下，径行认定李春英仅享有请求省房地产公司依《商品房买卖合同》之约定向自己转移案涉房屋的债权请求权，属于事实认定不清。3.郭刚并非案涉房屋的所有权人，一审法院以案涉房屋存在查封为由，适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定不支持李春英的过户请求属于适用法律错误。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，依法应支持李春英的全部诉讼请求。 郭妤辩称，1.一审法院认定郭刚没有提交相应的支付凭证，但实际原因系省房地产公司未向郭刚提供相应票据凭证，郭刚持有的合同应属有效合同。郭妤作为郭刚的继承人，保留追究省房公司责任的权利。2.案涉房屋登记在郭刚名下，李春英主张案涉房屋系其所有不符合法律规定。且案涉房屋已被查封，并办理了抵押登记，属于不能过户的状态。3.本案的诉讼是因李春英、省房地产公司或郭刚引起的，郭妤作为郭刚的继承人不应承担责任，且郭妤未继承案涉房屋，也未继承郭刚的财产，故本案诉讼费不应由郭妤承担。 省房地产公司辩称，对李春英要求确认省房地产公司与郭刚签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求无异议，但李春英的其余上诉请求不能成立。李春英对案涉房屋仅享有合同权利，并未产生物权效力，其请求确认案涉房屋为其所有无法律依据，且案涉房屋至今仍处于查封状态，李春英要求办理案涉房屋的权属证明属于履行不能，应当不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 李春英向一审法院提起诉讼请求：1.请求确认郭刚与省房地产公司签订的关于锦江区的房屋买卖合同无效；2.请求确认锦江区房属于李春英所有；3.请求判令郭妤、省房地产公司协助李春英办理案涉房屋的产权变更登记；4.诉讼费由郭妤、省房地产公司承担。 一审法院认定事实：2005年11月18日，李春英与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由李春英购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋，面积为42.8平方米，总房价为174624元；首付80%即140000元，备案完毕余款付清；省房地产公司应当在2006年3月31日前将商品房交付李春英使用；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，李春英向省房地产公司支付了购房款140000元。2008年6月3日，省房地产公司发出《通知》，要求成都金格林物业管理有限公司办理“京都大厦”19楼Ｈ座业主李春英的入住手续。2008年7月22日，李春英向省房地产公司交纳了购房款69868元及契税等费用11340.59元。2008年6月省房地产公司将案涉房屋交付给李春英，李春英使用案涉房屋至今。 郭妤提交2000年6月27日《商品房买卖合同》一份及税收缴款书，拟证明郭刚于2000年6月27日已向省房地产公司购买案涉房屋。经审查，该份合同存在以下疑点：一、该份合同载明的房屋地址为锦江区，而2000年案涉房屋地址为锦江区，尚未发生变更；二、该份合同尾部加盖省房地产公司公章，印章编号为5101008167768，而该枚印章系省房地产公司于2009年7月8日申请更换的，并经成都市公安局成华区分局审批备案；三、该份合同约定房屋单价为8000元/平方米，但省房地产公司与郭妤均不能提交实际支付购房款的证据。 2012年4月19日，省房地产公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1××××1）。案涉房屋现房号为成都市锦江区。成都市不动产登记信息摘要载明：2015年6月19日，因商品房购买事项，案涉房屋变更登记至郭刚名下（权3××××9）；2015年6月24日，李艾玲在案涉房屋上设立抵押权（他权1××××4）。2015年8月4日，李艾玲起诉郭刚、郭妤民间借贷纠纷一案，金堂县人民法院作出（2015）金堂民初字第2892号民事调解书，确认由郭刚、郭妤偿还李艾玲借款120万元及利息。截至2018年12月24日，案涉房屋分别被金堂县人民法院及锦江区人民法院查封，目前仍处于限制登记状态之中。 一审法院另查明，郭刚于2016年7月28日死亡，其与於龙芳于2008年8月26日离婚，二人育有一女郭某。郭刚之母帅桂清经公证声明放弃对郭刚名下财产继承权。 一审法院审理中，因省房地产公司存在一房二卖的情形，涉嫌刑事犯罪，一审法院依法将该案移送成都市公安局锦江区分局(以下简称锦江公安分局)。锦江公安分局经审查后认为该案不构成刑事犯罪，于2017年2月将案件退回，一审法院重新立案受理。 一审法院认为，本案争议焦点为：郭刚与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，以及李春英是否能够办理案涉房屋的权属转移登记。 一、虽然郭刚与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》载明时间为2000年6月27日，早于李春英购买案涉房屋的时间，但该份合同存在几处明显的瑕疵，内容形成时间晚于合同记载的时间，最早也应晚于2009年省房地产公司更换印章之后，故能够认定该合同系倒签。省房地产公司在已向李春英出售并交付房屋后，又将案涉房屋再次出售，明显违背诚信原则，侵害了李春英的合法权益。正常而言，郭刚作为普通购房者，对房屋情况应尽到谨慎的审查义务，而郭刚购买案涉房屋时，李春英早已占有使用，郭刚在不清楚房屋的真实状态，甚至在过户登记多年后一直未实际占有的情况下而采取放任态度，明显有悖常理。且省房地产公司与郭妤在诉讼中均不能提交支付购房款的相应依据，无法证明为购买案涉房屋支付了相应的对价。综上，根据现有证据，难以认定郭刚为善意购房人。由于省房地产公司一房二卖的行为存在明显恶意，且郭刚在买卖合同订立过程中的行为存在诸多疑点和不合常理之处，可以认定郭刚与省房地产公司订立买卖合同存在恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，李春英与省房地产公司订立房屋买卖合同并履行在先，郭刚与省房地产公司形成房屋买卖合同并恶意过户在后，侵害了李春英的合法权益，郭刚与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。 二、现案涉房屋已过户登记至郭刚名下，由于郭刚、郭妤的其他经济纠纷，案涉房屋上由案外人设立了抵押权，并被其他法院查封。李春英作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋仅享有请求省房地产公司依《商品房买卖合同》之约定转移案涉房屋所有权至李春英名下的债权请求权。现李春英请求确认案涉房屋权属及办理变更登记，由于案涉房屋仍处于抵押及限制登记状态中，权属存在争议，暂时不具备变更过户的条件，故对李春英的主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、省房地产公司与郭刚签订的成都市锦江区房屋《商品房买卖合同》无效；二、驳回李春英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2224元，保全费3020元，合计5244元，由李春英负担5144元，由郭妤负担50元，由省房地产公司负担50元。 二审审理过程中，李春英围绕其诉讼请求提供以下新证据：1.2019年5月19日打印的案涉房屋的房屋信息查询记录。拟证明金堂县人民法院的查封属于轮后查封且到期未续封，案涉房屋现仅存在李春英申请的查封，故案涉房屋可以办理转移登记手续。2.刑事控告书及邮寄回单。拟证明李春英向2019年3月19日向成都市公安局锦江公安分局报案控告省房地产公司、赵留京、郭刚涉嫌合同诈骗，本案应当移送公安机关。同时，李春英申请向锦江公安分局调取与本案相关的刑事材料。 郭妤质证认为，1.对房屋信息查询记录的真实性和合法性予以认可，但不能达到李春英的证明目的。该房屋查询记录明确载明案涉房屋存在案外人的有效抵押权，不满足过户登记的条件。2.对刑事控告书及邮寄回单的真实性和合法性予以认可，但该证据与本案无关联性。 省房地产公司质证认为，1.对房屋信息查询记录的真实性和合法性予以认可，但不能达到李春英的证明目的，该房屋查询记录明确载明案涉房屋存在案外人的有效抵押权，不满足过户登记的条件。2.刑事控告书及邮寄回单是李春英单方陈述内容，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。 本院经审查认为，1.对李春英提交的房屋信息查询记录的真实性和合法性予以认可，案涉房屋存在抵押，该证据不能达到其证明案涉房屋可以办理转移登记手续的目的，本院不予采纳。2.对李春英提交的刑事控告书及邮寄回单的真实性和合法性予以认可，截止本案二审法庭辩论终结前李春英未提交公安机关的立案决定书。结合一审法院因本案涉嫌刑事犯罪后移送锦江公安分局后，公安机关已认定该案不构成刑事犯罪将本案退回。故该证据不能达到应将本案移送公安机关的证明目的，本院不予采信。3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条关于“当事人申请调查收集的证据、与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，本院认为，在公安机关后已作出本案不构成刑事犯罪认定将本案退回一审法院的情形之下，且郭刚之女郭妤并未就一审法院作出的郭刚与省房地产公司签订的合同无效认定提起上诉，李春英申请调取本案刑事相关材料与本案案涉房屋是否应办理转移登记手续这一关键待证事实无关，本院二审依法不予准许。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 本院认为，一审法院已认定郭刚与省房地产公司订立的《房屋买卖合同》存在恶意串通，侵害了李春英的合法权益，并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定确认郭刚与省房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，各方当事人对此均无异议。本案二审的争议焦点为：李春英请求确认案涉房屋物权并办理案涉房屋的权属转移登记的诉讼请求是否成立。 本院认为，李春英与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。李春英作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋享有债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在案涉房屋的所有权未转移至李春英名下前，李春英对案涉房屋不享有所有权，故对李春英要求确认案涉房屋系其所有的诉讼请求，本院不予支持。 关于李春英要求省房地产公司、郭妤协助其办理案涉房屋的产权变更的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”在本案中，履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉房屋上现存在由案外人李艾玲设立的抵押权，案涉房屋仍处于抵押限制登记状态，形成了该条规定的“法律上或事实上不能履行的情形，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件。基于此，一审法院对李春英要求协助办理产权变更的主张不予支持，适用法律正确，本院予以维持。 综上所述，李春英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4448元，由李春英负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 何广智 二〇一九年十一月二十五日 书记员 邱 灿