上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初22649号 原告(反诉被告)：上海张投国聚文化发展有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：金莉敏，执行董事。 委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文，上海市恒泰律师事务所律师。 原告(反诉被告)：上海盛唐时代文化传播有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丹桂路XXX弄XXX号。 法定代表人：汤晓萍，总经理。 委托诉讼代理人：李玉梅，上海汇臻律师事务所律师。 原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司(以下简称国聚公司)与被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司(以下简称盛唐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月18日对本诉立案，于2019年5月6日受理盛唐公司提出的反诉后，依法适用普通程序，先于2019年5月6日组织双方进行证据交换，后于2019年9月17日公开开庭进行了审理，国聚公司的委托诉讼代理人孙加锋、盛唐公司的委托诉讼代理人李玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)国聚公司提出如下本诉请求：1.解除国聚公司、盛唐公司之间的《房屋租赁合同》及两份补充协议；2.判令盛唐公司立即迁出位于上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)并恢复原状后归还国聚公司；3.判令盛唐公司向国聚公司支付自2017年10月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋占用费(房屋占用费依约按照租金的1.5倍计算);4.判令盛唐公司向国聚公司支付逾期支付租金的违约金(暂计算至2019年1月31日，合同约定按日千分之一计算，国聚公司自愿降为按日万分之六计算)；5.判令盛唐公司向国聚公司支付免租期租金人民币(以下币种相同)177,533.18元；6.判令盛唐公司向国聚公司支付物业管理费213,795.78元；7.判令盛唐公司向国聚公司支付逾期支付物业管理费的违约金(暂计算至2019年1月31日)；8.判令本案诉讼费由盛唐公司承担。事实和理由：国聚公司、盛唐公司经协商签署了《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定国聚公司向盛唐公司出租系争房屋，双方确认租赁面积为3,239.33平方米,租金为4.5元每平方米每天,租赁期限自2017年2月1日起至2021年12月31日止,其中2017年2月1日起至2017年3月31日、2018年1月1日起至2018年1月31日、2019年1月1日起至2019年1月31日、2020年1月1日起至2020年1月31日为装修免租期。《租赁合同》约定，租金每三个月(自租期开始起算)支付一次，先付后用，盛唐公司应于合同签订后15日内支付首期租金，其后各期应于各期开始前提前10日支付给国聚公司；盛唐公司应在本合同提前终止时，将系争房屋恢复原状后归还国聚公司；国聚公司自行提供保安、公共区域的保洁，盛唐公司按16.5元每平方米每月的标准向国聚公司支付物业管理费，盛唐公司未按期支付租金及其他费用的，构成违约，盛唐公司未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金，逾期支付租金或其他费用超过三十日的，国聚公司有权解除本合同，收回系争房屋且不退还租赁保证金，盛唐公司应同时承担其他相应违约责任；若合同签署后三年内因盛唐公司原因提前终止的，则盛唐公司应按装修免租期的租金标准，补足合同提前终止前装修免租期的租金。租赁合同签署后，国聚公司按约将系争房屋交付于盛唐公司，盛唐公司已支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金，自2017年10月1日起，盛唐公司不再支付租金，但持续使用至今，截至2019年1月31日，盛唐公司已拖欠租金7,094,132.70元。另2017年2月1日至2017年5月31日间,国聚公司已按约提供物业管理服务,盛唐公司未支付该期间的物业管理费213,795.78元。经国聚公司多次催讨，盛唐公司仍不支付。故国聚公司诉至法院，提出上述本诉请求。 盛唐公司辩称：同意解除租赁合同。国聚公司交付的房屋质量存在严重瑕疵，大面积墙体、窗户漏水严重，不能达到使用目的，所以盛唐公司同意解除合同。在相应的权利义务一并解决后，盛唐公司同意迁出系争房屋，因为盛唐公司投入了一百多万的装修。基于房屋质量问题，根据合同法相关规定，国聚公司应当减免租金，盛唐公司不存在违约，故国聚公司的诉请4、5不成立。诉请6、7，国聚公司主体不适格，主张主体应当是万科物业公司，房屋质量不合格，不符合约定，所以即便国聚公司主体适格，这诉请也不成立。 盛唐公司提出如下反诉请求：1.判令国聚公司赔偿盛唐公司各项损失，包括装修及设计、消防工程机设计、空调购买及安装、水电设计等损失400万元；2.本诉及反诉的诉讼费由国聚公司承担。事实和理由：2017年1月5日，国聚公司与盛唐公司签订《租赁合同》，约定盛唐公司承租国聚公司的系争房屋，并约定了租赁面积、期限、免租期、租金、保证金、违约责任等。盛唐公司承租后，依约支付了保证金及租金，并投入5,032,105元对系争房屋进行装修，包括硬装(设计)、空调、消防(设计)、水电设计等。但盛唐公司入住后发现，系争房屋大面积墙体及所有的玻璃窗漏水严重，尤其是2018年7月22日，台风“安比”登陆上海，房屋的一楼区域成了池塘。盛唐公司就此多次向国聚公司及物业公司反映，国聚公司及物业公司也多次进行维修，但一直未解决，直到目前仍在漏水、渗水，室内涂料起皮，水渍、长霉常年存在，盛唐公司一直不能正常使用。另，因国聚公司多次维修房屋需要在房屋周边绿化带搭建脚手架、启动吊车等设备，周边绿化毁损严重，垃圾丛生，不符合租赁时的环境条件。故盛唐公司提出上述反诉请求。 国聚公司对反诉辩称：不同意盛唐公司的反诉请求。从盛唐公司举证的证据看，只有一个橱窗有渗水，但已经修好，盛唐公司的证据不能反映房屋其他质量问题，不影响盛唐公司使用房屋，不构成盛唐公司拒付或延迟支付租金的理由，双方合同明确约定对系争房屋维修责任进行分配，本案系争房屋的维修问题按约应由盛唐公司自行承担。盛唐公司不存在装修损失问题，装修是其租赁期间使用的，而且盛唐公司违约，如果有装修损失，也应由其自行承担。 本院经审理，由国聚公司、盛唐公司对《租赁合同》、《补充协议》、《关于修正免租期等事项的补充协议》、《租金催缴通告书》及邮寄凭证、《律师函》及邮寄凭证、《租金付款通知书》、盛唐公司出具的《回复函》、产权证复印件、会议记录、会议签到表(单)、现场勘查情况记录、情况反映、回复函、A3幢租赁房屋的照片、工程造价结算书及付款凭证、建设工程设计合同及付款凭证、空调购销及安装合同及付款凭证、二次装修消防工程施工合同及付款凭证、二次装修消防图纸设计合同及付款凭证、建设工程设计合同及付款凭证、租赁押金收据及转款凭证、物业费押金及付款凭证、微信记录、邮件往来及附件微信、谈话录音文档及光盘、调查令、维修单、维修现场光盘、2018年9月13日物业公司回复函、A3栋办公楼漏水问题告知书(快递凭证)、维修单及电子邮件各一份、2019年9月2日漏水现场光盘一份、《上海市建设工程施工合同》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认： 国聚公司、盛唐公司经协商签署了《租赁合同》，《租赁合同》约定：国聚公司向盛唐公司出租系争房屋，租赁面积为3,239.33平方米,租金为4.5元每平方米每天；租赁期限自2017年2月1日起至2021年12月31日止,其中2017年2月1日起至2017年3月31日、2018年1月1日起至2018年1月31日、2019年1月1日起至2019年1月31日、2020年1月1日起至2020年1月31日为装修免租期；在装修免租期内，盛唐公司仅可对系争房屋进行装修，国聚公司对上述装修免租期内给予盛唐公司免租优惠，但该优惠不适用于租赁房屋的物业管理费和水电费等其他费用；本合同生效后十五日内且不迟于国聚公司向盛唐公司交付房屋前，盛唐公司应支付国聚公司1,330,149.88元(相当于初始三个月租金)，作为本合同的租赁保证金；租金每三个月(自租赁起始日起算，如有装修免租期的，则自装修免租期届满之次日起算)支付一次，先付后用，盛唐公司应于合同签订后15日内支付首期租金，其后各期应于各期开始前提前10日支付给国聚公司；盛唐公司应在本合同提前终止时，将系争房屋恢复原状(国聚公司同意不恢复原状的除外)后交还国聚公司、办妥退租手续、付清租赁期内的租金以及其他任何应付费用(包括但不限于物业费、水费、电费、煤气费、通讯费、滞纳金、违约金、损害赔偿金)、注销了自行开通的公用事业项目且结清了公用使用费和办妥注册地迁移或注销手续之后的三十日内将质量保证金(无息)退还盛唐公司；若国聚公司未委托第三方物业管理公司提供物业管理服务的，则由国聚公司自行提供保安、公共区域的保洁，盛唐公司按16.5元每平方米每月的标准向国聚公司支付物业管理费；在租赁期间内，盛唐公司使用的水、电、煤气以及通讯等的公用事业费用，将根据政府有关部门、物业管理合同及《物业管理公约》的收费标准计收，国聚公司如直接向盛唐公司开具水、电、煤气、通讯等公用事业费增值税发票的，因此而发生的增值税税收支出，由盛唐公司承担；盛唐公司未按期支付租金及其他费用的，构成违约，盛唐公司未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金，逾期支付租金或其他费用超过三十日的，国聚公司有权解除本合同，收回系争房屋且不退还租赁保证金，盛唐公司应同时承担其他相应违约责任；若合同签署后三年内因盛唐公司原因提前终止的，则盛唐公司应按装修免租期的租金标准，补足合同提前终止前装修免租期的租金；双方确认，在租赁期内，国聚公司只承担如下范围内因正常损耗造成的大修费用：建筑物主体结构严重损坏，影响使用安全，翻建、抗震加固、房屋主体结构部位(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)严重损坏，需要拆除加固的，整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的，外墙面层脱落、影响安全和正常使用需要修缮的，以及安防系统、消防系统、高低压配电系统、确属应由国聚公司维修的大修范围的公共设施设备配套及管网等需要维修改造的；除上述因正常损耗所需的大修范围以外，本合同租赁期限内与系争房屋及范围内设施、设备、家具、电器等相关维修、维护、保养等工作由盛唐公司负责并承担相关费用；租赁期间盛唐公司对自费进行装修、更换、更新的设备、家电和家具拥有所有权，除非本合同或双方届时另有约定，合同终止后，盛唐公司应在本合同终止后十五日内将上述设备、家电搬出系争房屋，否则视为盛唐公司放弃上述设备、家电、家具的所有权，国聚公司有权自主处理而无需承担任何责任；……。租赁合同签署后，国聚公司按约将系争房屋交付于盛唐公司，盛唐公司向国聚公司支付了租赁保证金1,330,149.88元。 盛唐公司已支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金，自2017年10月1日起，盛唐公司不再支付租金，但持续使用至今，截至2019年1月31日，盛唐公司已拖欠租金7,094,132.70元,另2017年2月1日至2017年5月31日间,国聚公司已按约提供物业管理服务,且盛唐公司至今未支付该期间的物业管理费213,795.78元。2017年11月6日至2018年11月21日期间，国聚公司多次致函盛唐公司催讨租金、物业管理费等费用，盛唐公司仍不支付。2018年11月21日，盛唐公司出具《回复函》给国聚公司，称其因投资尚未有回报问题致使公司当年的财务发生阶段性困难，故希望国聚公司进行指导和扶持。 2016年1月4日至2018年5月4日期间，因系争房屋的窗台渗漏水及幕墙渗水等问题物业公司曾组织各相关方开会协调解决方案。在2018年5月4日的会议记录中记载：系争房屋的业主提出房屋渗漏及窗体渗漏情况，自2017年10月起有关公司一直维修，但大部分凸窗的渗漏情况依旧，要求有关公司尽快落实后续修复工作，以免影响业主方的招商进程；目前，有关方面已经对系争房屋上一个大凸窗按新方案进行维修，修复后，经两场暴雨未发现窗体渗漏，因此后续维修将此新方案进行，按业主方的要求，计划先对包括系争房屋在内的五幢房屋进行维修，目标是(2018年)6月10日黄梅季前完成渗漏修补工作。2018年7月23日，盛唐公司致函给上海万科物业服务有限公司(以下简称万科公司)，主要内容为：系争房屋的渗漏水经多次维修未能修复，2018年7月22日台风登陆上海，系争房屋一楼区域的办公室浸水、线路短路，存在安全隐患，要物业公司协调业主及早修复。2018年9月13日，盛唐公司出具《关于北京盈科(上海)律师事务所所出律师函的回复函》给万科公司，就万科公司催缴物业管理费问题答复支付的同时指出系争房屋存在逢雨必漏的现象。2018年9月18日，万科公司出具《张江国创中心一期A3栋“盛唐时代”2018年9月13日发函回复函》，主要内容为：关于系争房屋漏水问题，物业公司多次与园区幕墙公司、土建公司会议商讨安排漏水维修事宜，会后也多次安排维修方进行维修，由于多次维修后效果不理想，现园区业主拟外聘专业的漏水维修公司，对系争房屋漏水点进行维修，物业公司将继续跟进漏水维修事宜，直至漏水维修完成；关于绿化补种问题，由于维修系争房屋漏水点时需在外墙搭建脚手架、启动吊车等设备，维修时仍将影响到系争房屋周边绿化，因此在漏水点彻底维修完毕前，系争房屋周边绿化将暂不补种，物业公司将加强维护现种植的绿化，及时对绿化带中的垃圾进行日常清理；……。 本案审理中，经本院释明后，盛唐公司表示不对系争房屋的渗漏水状况及渗漏水原因进行司法鉴定。国聚公司要求解除《租赁合同》的民事诉状，于2019年3月27日送达给盛唐公司。 本院认为，《租赁合同》系国聚公司与盛唐公司关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。盛唐公司因自身经济困难问题未按约向国聚公司支付自2017年10月1日起的租金、2017年2月1日至2017年5月31日期间的物业管理费等，至国聚公司诉至法院要求解除合同时(起诉日期为2019年3月18日)，盛唐公司逾期支付超过三十日，盛唐公司的行为构成违约，且已经符合约定的国聚公司行使单方解除合同权利的情形。国聚公司要求解除《租赁合同》的民事诉状，已经于2019年3月27日送达给盛唐公司，因此，《租赁合同》于2019年3月27日解除。国聚公司要求解除双方的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。《租赁合同》约定，盛唐公司应在本合同提前终止时，将系争房屋恢复原状(国聚公司同意不恢复原状的除外)后交还国聚公司、办妥退租手续、付清租赁期内的租金以及其他任何应付费用(包括但不限于物业费、水费、电费、煤气费、通讯费、滞纳金、违约金、损害赔偿金)、注销了自行开通的公用事业项目且结清了公用使用费和办妥注册地迁移或注销手续之后的三十日内将租赁保证金(无息)退还盛唐公司。根据上述合同约定，国聚公司要求判令盛唐公司迁出系争房屋并将房屋恢复原状后返还国聚公司、要求判令盛唐公司支付自2017年10月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋占用费(房屋占用费依约按照租金的1.5倍计算)及要求判令盛唐公司支付物业管理费213,795.78元的诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。《租赁合同》还约定，盛唐公司未按期支付租金及其他费用的，构成违约，盛唐公司未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金；若合同签署后三年内因盛唐公司原因提前终止的，则盛唐公司应按装修免租期的租金标准，补足合同提前终止前装修免租期的租金。盛唐公司逾期支付租金及物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任；国聚公司已经自行将计算违约金的标准调低至日万分之六的标准。因此，国聚公司要求判令盛唐公司支付逾期支付租金、物业管理费的违约金的诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。至于国聚公司主张的免租期租金1,773,533.18元，因双方《租赁合同》于2019年3月18日解除，解除合同之前发生的免租期为2017年2月1日起至2017年3月31日、2018年1月1日起至2018年1月31日、2019年1月1日起至2019年1月31日，因此，盛唐公司应补足解除合同之前发生的三个月免租期租金1,330,149.88元，国聚公司要求盛唐公司支付其余一个月免租期租金的诉讼请求，不予支持。虽然系争房屋存在渗漏水情况，但盛唐公司未举证证明系争房屋渗漏水处的面积及渗漏水已经影响盛唐公司正常使用系争房屋，且盛唐公司在回复国聚公司关于催付租金及物业管理费的函件中并未提及因系争房屋渗漏水而拒付租金及物业管理费，而是称其因经济周转困难而暂时未付，且经本院释明后盛唐公司未申请对系争房屋的渗漏水情况及渗漏水原因等进行司法鉴定，故盛唐公司要求国聚公司赔偿其损失400万元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于国聚公司自认系争房屋确实存在凸窗处渗漏水现象，盛唐公司也举证证明物业公司曾因此多次组织各方协调此事，该渗漏水现象对盛唐公司使用系争房屋造成了一定的影响，故由本院酌定盛唐公司不再支付国聚公司自2019年1月1日起产生的逾期支付租金的违约金及自2019年2月1日起产生的逾期支付物业管理费的违约金，以此作为国聚公司对盛唐公司的补偿。租赁保证金，双方均同意用于抵付盛唐公司所欠租金，双方的该意见于法不悖，予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司与被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司所签订的关于上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋的《房屋租赁合同》于2019年3月27日解除； 二、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区丹桂路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋恢复原状后返还原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司； 三、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司租金及房屋使用费(租金的计算方式为：自2017年10月1日起至2019年3月27日止，按租赁面积3,239.33平方米、租金4.5元每平方米每天计算；房屋使用费的计算方式为：自2019年3月28日起至实际迁出之日止，按租赁面积3,239.33平方米、参照租金4.5元的1.5倍每平方米每天计算); 四、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司逾期支付租金的违约金1,173,192.20元(计算至2018年12月31日); 五、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司免租期租金1,330,149.88元; 六、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司物业管理费213,795.78元; 七、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司逾期支付物业管理费的违约金78,120.98元(计算至2019年1月31日)； 八、被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司所付原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司的租赁保证金1,330,149.88元用于抵扣所欠原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司相同金额的租金； 九、驳回原告(反诉被告)上海张投国聚文化发展有限公司的其余本诉请求； 十、驳回被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费83,796元,由被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司;反诉案件受理费19,400元，由被告(反诉原告)上海盛唐时代文化传播有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  孟高飞 审 判 员  秦冬红 人民陪审员  孔祥富 二〇一九年十一月七日 书 记 员  杨丽琼 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 …… 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。