西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15071号原告：陕西恒丰中贸房地产开发有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：梁建丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李年，陕西明达律师事务所律师。被告：蔡涛，男，汉族，1975年3月15日出生，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：刚阳，陕西迈道律师事务所律师。被告：陕西九点伴酒店管理有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：高泳，该公司经理。原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司（以下简称：恒丰公司）诉被告蔡涛、陕西九点伴酒店管理有限公司（以下简称：九点伴酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒丰公司的法定代表人梁建丰及其委托诉讼代理人李年、被告蔡涛及其委托诉讼代理人刚阳到庭参加诉讼。被告九点伴酒店经本院合法传唤，未到庭应诉，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告恒丰公司诉称，2016年3月16日，原告与案外人林某某签订《恒丰东仪大厦租赁合同》，约定由案外人租赁原告位于西安市雁塔区XX路的恒丰大厦一至五层（以下简称：涉案房屋），面积约3200平方米。租赁期限11年，自2015年1月1日至2026年10月31日止。合同第三条约定租金及支付方式：1、2015年11月1日至2016年10月31日止的租金为104.74万元；2016年11月1日至2017年10月31日止的租金为107.977万元；2017年11月1日至2018年10月31日止的租金为109.977万元。2、2019年11月1日起租赁为租金每年150万元，从2019年起租金每三年递增一次，即在原来租金的基础上增加5%；2019年11月1日起乙方（林某某）在支付租金的同时向甲方（原告）支付合同保证金14万元，保证金在下一年的租金逐年退还，每年退还2万元。3、本合同签订之日乙方先一次性向甲方支付65万元，该费用包含2016年11月1日前的未支付租金及部分2016年11月1日至2017年10月31日期间的部分租金；2016年6月1日前乙方向甲方支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的剩余租金。4、2017年11月1日起乙方每年提前15日向甲方支付下一年度租金。5、合同第四条水电的标准：水电费等标准按供水供电部门的标准加实际损耗等。第十一条违约责任：1、乙方逾期一个月未按照约定支付租金，经甲方催促后5日内仍未支付，甲方视为严重违约，租赁合同自行解除。2、双方有任何违约，赔偿守约方违约金100万元。合同签订后，案外人林某某一直将上述租赁场地用作开办九点伴酒店。而九点伴酒店成立于2011年10月31日，原名称为陕西简爱风尚酒店有限公司，股东经过变更现为被告蔡涛和蔡某甲、蔡斌。2016年3月27日，被告蔡涛与林某某签订合伙合同，合伙名称为陕西三权实业有限公司，约定合伙经营项目为西安市玖点伴酒店、陕西九点伴酒店管理公司、西安九点伴精品酒店等酒店运营管理。2016年4月14日，陕西三权实业有限公司注册登记。2016年9月28日，林某某（甲方）与被告蔡涛(乙方)、杨丽珍（丙方)签订协议，约定九点伴酒店完全归乙方拥有、经营和收益，与甲方再无任何关系。甲乙双方共同设立的陕西三权实业有限公司停止运行，自该日起十五日内双方共同注销陕西三权实业有限公司工商登记。2017年6月1日，陕西三权实业有限公司注销登记。2016年4月4日恒丰公司向简爱酒店开具2015年11月1日至2016年10月31日数额为1027400元的租金收款收据。2016年4月4日，恒丰公司向林某某开具2016年11月1日至2017年10月31日期间部分租金425500元收款收据、2016年6月2日、2016年6月15日、2016年7月15日、2016年7月25日、2016年8月11日又分别向林某某开具30万、3万、20万元、1万元、1万元收款收据。恒丰公司法定代表人梁建丰拖欠房某某欠款，林某某退伙后，2016年年底，梁建丰曾与房某某、蔡涛协商，蔡涛代梁建丰支付欠款，从蔡涛经营的九点伴酒店中扣除。2018年12月24日，西安市中级人民法院在审理原告诉林某某和陕西九点伴酒店管理有限公司租赁纠纷案中以(2018）陕01民初1021号民事判决书对上述事实进行了确认，并认定截至2016年7月，林某某向原告支付租金123万元，履行了合同义务。2016年9月，林某某与蔡涛解除合伙关系，林某某之前交付的租赁费即冲抵为蔡涛交纳的租金。西安市中级人民法院判决书生效后，原告向被告蔡涛索要拖欠的租金，被告蔡涛于2019年1月13日支付50万元，2019年3月代替原告还款30万元，2019年8月2日支付10万元，剩余应付租金1403810元至今拖欠未付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告的《恒丰东仪大厦租赁合同》；2、二被告立即腾房；3、二被告连带支付房屋租赁费1403810元，赔偿违约金100万元，合计2403810元；4、本案诉讼费由被告承担。被告蔡涛辩称，其与原告之间租赁关系事实成立，愿与原告协商解决本案争议。双方订立租赁合同，结算尚欠的租金及已付(含垫付）的费用，继续履行双方的租赁关系；《恒丰东仪大厦租赁合同》的合同相对人并非原、被告，合同相关条款不能当然约束被告，原告诉请的欠付租赁费数额及违约金没有合同依据，其诉讼请求应予驳回；关于被告欠付的租赁费，鉴于并无明确的计算依据，故应依据《合同法》相关规定予以认定。被告在经营期间垫付的水电费、代偿款以及林某某交付的租金均应用于冲抵房租；被告并无违约行为，且原告要求被告承担违约责任无合同依据；经西安市中级人民法院审理认定，原、被告建立涉案房屋的租赁关系，但在双方尚未订立租赁合同的情况下，因被告并无违约行为，原告提出解除双方租赁关系，应对被告造成的装饰装修造价损失应予赔偿；因案涉房屋一至二层有十户门面商户，原告要求被告整体腾交房屋，该十户商户应作为诉讼参加人参与诉讼，属于被告承租范围内门面房的承租商户若要求相关损失赔偿，应由原告承担全部赔偿责任。被告九点伴酒店经本院合法传唤未出庭应诉，但向本院提交书面答辩状辩称，其公司是依法成立的有限责任公司，经营地点为本案租赁合同所涉房屋。该房屋原系案外人林某某租赁于原告，用于其酒店经营。而林某某退出与被告蔡涛的合伙后，经西安市中级人民法院(2018)陕01民初1021号民事判决书确认，蔡涛与原告成立租赁关系。根据合同相对性原则，其酒店并非本案所涉租赁合同关系任何一方当事人，无须对原告承担任何责任，故并非本案适格被告。请求法院依法驳回对酒店的诉讼请求。经审理查明，被告九点伴酒店成立于2011年10月31日，原名称为陕西简爱风尚酒店有限公司（以下简称：简爱酒店），股东经过变更后为被告蔡涛和蔡某乙、蔡斌。2016年3月14日，原告（甲方）与被告九点伴酒店（乙方）、案外人林某某（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方自愿解除事实上的租赁关系，由甲丙双方签订新的租赁合同，乙方不得干涉。2016年3月15日，原告（甲方）与案外人林某某（乙方）签订《恒丰东仪大厦租赁合同》，约定由案外人林某某租赁原告位于西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层，面积约3200平方米，租赁期限11年，自2015年11月1日至2026年10月31日止。合同第三条“租金及支付方式”约定，1、2015年11月1日至2016年10月31日止的租金为104.74万元；2016年11月1日至2017年10月31日止的租金为107.977万元；2017年11月1日至2018年10月31日止的租金为109.977万元。2018年11月1日至2019年10月31日止的租金为109.977万元。2、2019年11月1日起租赁合同为租金每年150万元，从2019年起租金每三年递增一次，即在原来租金的基础上增加5%；2019年11月1日起乙方在支付租金的同时向甲方支付合同保证金14万元，保证金在下一年的租金逐年退还，每年退还2万元。3、本合同签订之日乙方先一次性向甲方支付65万元，该费用包含2016年11月1日前的未支付租金及部分2016年11月1日至2017年10月31日期间的部分租金；2016年6月1日前乙方向甲方支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的剩余租金。4、2017年11月1日起乙方每年提前15日向甲方支付下一年租金。5、乙方向甲方支付的租金不含税，甲方再收到乙方交付的租金后，向乙方开具收款收据。合同第四条“水电的标准”约定，水电费等标准按供水供电部门的标准加实际损耗。合同第五条“租赁房屋的维修、装修、设施的投入认可，期满的处置办法”约定，乙方在装修时不得损害建筑物结构，装修方案须征得甲方同意。如因装修损坏建筑物，由乙方负责修复。并赔偿因此给甲方造成的一切损失。租赁期满，乙方在租赁期间添置的不可移动的设备、设施归甲方所有。退租时对装修物不得损毁、拆除。乙方每月向甲方交纳一次水、电费，乙方交纳水、电费的时间为乙方收到甲方通知的三日内。租赁期内，国家相关部门所收取的税收及费用，属甲方承担的甲方支付，属乙方承担的乙方支付。合同第十一条“违约责任”约定，1、乙方逾期一个月未按照约定支付租金，经甲方催促后5日内仍未支付，甲方视为严重违约，租赁合同自行解除。2、双方有任何一方违约，赔偿守约方违约金100万元。合同签订后，案外人林某某一直将上述租赁场地用作开办九点伴酒店。2016年4月4日，原告恒丰公司向简爱酒店开具2015年11月1日至2016年10月31日数额为1027400元的租金收款收据，向案外人林某某开具2016年11月1日至2017年10月31日期间部分租金425500元的收款收据，于2016年6月2日、2016年6月15日、2016年7月5日、2016年7月25日、2016年8月11日又分别向林某某开具30万元、3万元、20万元，1万元、1万元收款收据。2016年3月至7月，案外人林某某通过银行转账支付原告租金123万元。2016年3月27日，被告蔡涛与案外人林某某签订合伙合同，合伙名称为陕西三权实业有限公司，约定合伙经营项目为酒店运营管理，经营西安市玖点伴酒店、陕西九点伴酒店管理公司、西安九点伴精品酒店。2016年4月14日，陕西三权实业有限公司注册登记。2016年9月28日，案外人林某某（甲方）与蔡涛（乙方）、杨丽珍（丙方）再次签订协议，约定九点伴酒店完全归乙方拥有、经营和收益，与甲方再无任何关系。甲乙双方共同设立的陕西三权实业有限公司停止运行，自该日起十五日内双方共同注销陕西三权实业有限公司工商登记。2017年6月1日，陕西三权实业有限公司办理了注销登记。另查，2017年，被告蔡涛以其系涉案房屋的承租者为由起诉原告恒丰公司，要求原告恒丰公司支付其垫付的五个月的水电费137783.65元。本院于2017年12月27日作出（2017）陕0113民初15436号民事判决，查明被告蔡涛与原告恒丰公司存在租赁合同关系，蔡涛承租原告恒丰公司位于西安市雁塔区XX路的恒丰东仪大厦一至五层。遂判决原告恒丰公司向被告蔡涛支付电费133491.65元、水费4292元。2018年，原告将案外人林某某、被告九点伴酒店诉至西安市中级人民法院，要求解除其与林某某的租赁合同，林某某支付拖欠的租金104270元、截止至实际腾房之日的租金及违约金100万元，并由林某某与九点伴酒店腾交涉案房屋。2018年12月24日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民初1021号民事判决认定，2016年9月，林某某与蔡涛解除合伙关系，林某某支付的租赁费冲抵转为被告蔡涛缴纳的租金。恒丰公司知晓两人散伙，林某某转让租赁合同的权利义务，其通过扣除蔡涛租赁费用形式认可蔡涛承继与恒丰公司租赁关系之事实。故原告要求解除与林某某之间的租赁合同缺乏依据，遂驳回原告的诉请。该判决已生效。后原告与被告蔡涛多次协商租赁合同条款，但双方始终未达成一致，并未签订租赁合同。2019年1月13日，被告蔡涛向原告交纳2017年-2018年部分房租50万元。2019年3月13日，被告蔡涛向原告交纳2017年部分房租30万元。2019年4月24日，原告通过EMS向被告蔡涛发出《律师函》，要求被告自接到函件之日后5日内支付全部拖欠租金或主动与原告协商。2019年6月2日，被告蔡涛向原告交纳2017-2018年部分房租10万元。原告均出具房租收款收据，收据上载明的交款人为蔡涛（九点伴酒店）。后二被告再未支付剩余租赁费。再查，2015年年底，原告欠付案外人潘某某的工程款10万元。2015年11月，被告蔡涛拖欠原告部分房屋租金。同月，经三方协商达成一致，由被告蔡涛代原告向案外人潘某某支付10万元，以抵减被告蔡涛欠付原告的10万元房屋租金。庭审中，原告与被告蔡涛均认可原告与案外人林某某签订的租赁合同关于租金的约定。原告陈述除案外人林某某已支付的123万元以外，案外人林某某还于2015年支付房租82.29万元，其中包括被告蔡涛代偿原告的债务10万元。而被告蔡涛提出其代原告垫付了水电费，要求从租金中予以扣除。经双方核对，被告蔡涛垫付原告2018年6月至2019年5月水电费共计210886.30元。上述事实，有《恒丰东仪大厦租赁合同》、《补充协议》、收款收据、银行转账凭条、发票、民事判决书、证人证言、水电费统计表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人林某某在2016年9月与蔡涛解除合伙关系后，之前交付给原告的租赁费，即冲抵转为被告蔡涛向原告交纳的租金。原告恒丰公司通过收取被告蔡涛部分租赁费用的形式，认可被告蔡涛承继与原告恒丰公司的租赁关系，且对被告蔡涛作为承租人的身份进行了确认。故原告与被告蔡涛就租赁涉案房屋达成了一致，双方之间形成事实上的租赁合同关系，双方均应依法履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告蔡涛作为承租人一直承租使用涉案房屋，按照合同约定自租期开始至2019年10月31日应向原告支付租金4326710元，其以案外人林某某交付的租赁费冲抵被告蔡涛应交租金2052900元，被告蔡涛自行向原告支付租金900000元，共计支付2952900元租金，仍欠付原告租金1373810元，后经原告多次催告后仍未足额支付，已经构成严重违约，致使原告合同目的不能实现。现原告据此请求解除双方签订的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因原告与被告蔡涛的租赁合同已经解除，被告蔡涛作为承租人，被告九月伴酒店作为实际使用人理应向原告腾交涉案房屋。因被告蔡涛仍欠付原告租金1373810元，扣除被告蔡涛代原告垫付的水电费210886.30元后，被告蔡涛还应向原告支付1162923.70元租金。而原告超出该部分租金数额之诉请，与事实不符，本院不予支持。至于原告请求被告蔡涛按照合同约定支付违约金100万元，因被告蔡涛仅承继案外人林某某与原告成立的合同关系，但从双方的微信记录证据可以看出，双方就租赁合同具体的违约等条款尚未达成一致。故原告依据其与案外人林某某签订的租赁合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。但考虑到被告蔡涛确未足额支付原告房屋租金，故被告蔡涛应按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付自被告最后支付之日起至实际支付之日止期间的违约金。另外，因案外人林某某与被告蔡涛经原告同意后对涉案房屋进行装修，现租赁合同因被告蔡涛的违约而解除，故被告蔡涛作为承租人辩称要求原告应赔偿其装饰装修残值损失，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司与被告蔡涛之间就西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层房屋的租赁合同；二、被告蔡涛应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司租赁费1162923.70元及违约金（以1162923.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2019年6月2日起至实际支付之日止）；三、被告蔡涛、陕西九点伴酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司腾交西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余之诉讼请求。本案案件受理费101497元，由原告负担11497元，由被告蔡涛负担90000元。鉴于原告已预交，故被告蔡涛支付上述款项时一并支付原告90000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  路安平审判员  秦 冰审判员  李多萌二〇一九年十一月十九日书记员  刘容容1