云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2457号原告：李厚良，男，汉族，1981年9月10日生，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：胡国泰，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：常向东，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李宜学，男，汉族，1980年11月10日生，住湖北省监利县。被告：胡新娥，女，汉族，1980年10月10日生，住湖北省监利县。第三人：大理三环建筑园林市政工程有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区巍山路（金贝商业城）。统一社会信用代码：91532900713469378P。法定代表人：杜敏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵卫川，系公司员工，特别授权代理。第三人：中国农业银行股份有限公司大理龙山支行，住所地云南省大理州大理市经济开发区云岭大道9号。统一社会信用代码：915329009186758020。负责人：赵小芬，行长。委托诉讼代理人：王晓辉，系公司员工，特别授权代理。原告李厚良诉被告李宜学、胡新娥、第三人大理市三环建筑园林市政工程有限公司（以下简称三环市政公司）、第三人中国农业银行股份有限公司大理龙山支行（以下简称农业银行龙山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李厚良及其委托诉讼代理人胡国泰、常向东、第三人三环市政公司的委托诉讼代理人赵卫川、第三人农业银行龙山支行委托诉讼代理人王晓辉到庭参加诉讼，被告李宜学、胡新娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李厚良向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行；2、判令准许原告代被告向第三人农业银行龙山支行偿还房屋的抵押贷款及利息；3、判令被告及第三人协助原告办理注销抵押登记手续，并将房屋过户登记到原告名下；4、判令被告向原告支付违约金40000元；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由，原、被告于2019年1月10日签订《房屋买卖合同》，约定被告将自有的三环国际郡城x幢xx层xxxx号房屋卖给原告，房屋价款为520000元，合同签订之日原告支付被告200000元，余款320000元在2019年7月可以办理房产证，被告注销抵押取回房权证时支付，同时被告协助原告办理房产过户手续。合同签订后，原告依约支付了200000元款，被告出具了收条，2019年2月28日，被告将上述房屋交给原告居住至今。2019年3月1日，原告看到房屋门上有第三人三环市政公司贴的要求被告交纳房款109459元的催款通知，原告便到三环市政公司了解得知，三环市政公司早已通知被告可以办理房产证，同时被告于2018年8月27日与三环市政公司签订了一份“借款补充协议”，三环市政公司借给被告涉案房屋首付款109459元。根据合同约定，被告应在具备办证条件时办理房屋过户手续，但被告隐瞒了可以办证的事实。之后，原告多次电话催促被告办理过户，但被告以各种借口拖延，拒不继续履行合同。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告李宜学、胡新娥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。第三人三环市政公司辩称：1、三环市政公司与原告无任何关系，对原、被告间是否签订有《房屋买卖合同》及原、被告间有何经济往来毫不知情；2、三环市政公司2016年8月26日给李宜学借款109459元，至今李宜学尚未归还。被告李宜学未按期向农业银行偿还贷款，银行要求三环市政公司承担担保责任，2019年8月22日，三环市政公司已代被告李宜学向农业银行偿还了214423.99元的借款本息，三环市政公司对涉案房屋将进行回购。综上，原告对第三人三环市政公司提起诉讼无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人农业银行龙山支行辩称：李宜学向我支行贷款240000元，贷款以后按等额本息向我支行还款，之后李宜学从2018年4月份开始断断续续出现超期还款现象，当时我们催收款他还了部分款，但是从2019年1月后李宜学就没有还款，人也找不到，我支行就按照担保合同的约定找三环市政公司，该公司于2019年8月22日代李宜学归还了借款本息214423.99元，已全部结清贷款本息。对于抵押，被告在借款时只是进行了备案登记，故没有办理抵押登记，现在被告款项已经还清，已与我支行没有关系了。原告李厚良为证明其主张，向本院提交如下证据：A1、居民身份证复印件3张，证明原、被告的身份情况；A2、商品房购销合同、备案登记表及公证书各一份，证明被告与三环市政公司于2016年8月26日签订购房合同，同年9月1日进行备案登记；A3、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2019年1月10日签订房屋买卖合同；A4、收条及银行汇款单各一份，证明原告于2019年1月10日支付被告房款200000元；A5、燃气费及电费缴费单各一份，证明被告已将房屋交付原告居住使用；A6、存款通知及借款补充协议各一份，证明被告隐瞒2018年8月27日向三环市政公司借109459元支付购房款及涉案房屋可以办理房产证的事实；A7、保险公司出具的1560元的保函单据，证明在本案中原告申请保全，支出保全费1560元。经质证第三人三环市政公司对原告提交的证据A1、居民身份证复印件3张，三性无异议；对证据A2、商品房购销合同、备案登记表及公证书各一份，真实性无异议；对证据A3、房屋买卖合同一份、证据A4、收条及银行汇款单各一份、证据A5、燃气费及电费缴费单各一份真实性均不能确认，均不予认可；对证据A6、存款通知及借款补充协议各一份，借款补充协议真实性无异议；对证据A7、保险公司出具的1560元的保函单据，提出对真实性不清楚，与第三人三环市政公司无关。第三人农业银行龙山支行对原告提交的证据A1-A7提出与我支行没有关系的意见。第三人三环市政公司就其答辩主张向本院提交如下证据：B1、个人购房担保借款合同一份，证明被告在购房时候向农业银行贷款，三环市政公司作为第三人为其提供阶段性的担保；B2、贷款担保承诺函、同意房屋抵押承诺书、房地产抵押清单，证明三环市政公司为李宜学贷款提供担保，两被告将涉案房屋抵押给农行，由于房屋没有房产证，所以没有办理抵押登记手续，只是在三环市政公司作备案；B3、一手房贷款业务银企合作补充协议，证明三环市政公司与农业银行龙山支行之间有合作关系，农业银行可以向三环市政公司的购房客户提供贷款，由三环市政公司提供阶段性担保；B4、农业银行致三环市政公司的公函、业务凭证三份，证明因为三环市政公司是担保人，两被告逾期还款，银行要求三环市政公司代归还借款本息，接到通知后三环市政公司于2019年8月22日代二被告向农业银行龙山支行归还全部借款本息214423.99元；B5、借条一份，证明2016年8月26日李宜学向三环市政公司借款109459元；B6、大理市不动产中心创新工业园区告知函，证明原告在诉讼过程中，申请诉讼保全查封了涉案房屋，不动产中心以告知函形式告知三环市政公司涉案房屋查封情况，同时通知停止办理该房屋的一切登记手续。经质证原告李厚良对第三人三环市政公司提交的证据B1、个人购房担保借款合同一份，三性无异议，证明方向不认可；对证据B2中的贷款担保承诺函，三性无异议，证明方向不认可、对同意房屋抵押承诺书、房地产抵押清单，三性无异议，证明方向有异议；对证据B3、一手房贷款业务银企合作补充协议，三性无异议，证明方向无异议；对证据B4中农业银行致大理三环建筑园林市政工程有限公司的公函，合法性有异议，证明方向有异议，并提出担保人是可以向银行替被告承担担保责任的，但是没有权利将房屋收回、对业务凭证三份真实性无异议，合法性有异议；对证据B5、借条一份，三性不认可，没有借款人李宜学的手印，只是复印件；对证据B6、大理市不动产中心创新工业园区告知函，三性无异议。第三人农业银行龙山支行对第三人三环市政公司提交的证据B1-B6三性均无异议。第三人农业银行龙山支行未向本院提交证据。被告李宜学、胡新娥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原告提交的证据A1—A7及第三人三环市政公司提交的证据B1—B6具备证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。依庭审举证、质证、认证和到庭当事人陈述，本院确认如下法律事实：2016年8月26日，第三人三环市政公司（甲方）与被告李宜学（乙方）签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，约定甲方将开发建设的“大理三环国际郡城”x幢xx层xxxx号房屋，套内建筑面积为70.1平方米，以349459元的价款出让给乙方。付款方式为2016年8月30日支付首付款109459元，余款240000元向银行贷款。2016年11月29日，三环市政公司向农业银行大理州分行出具了“贷款担保承诺函”，2016年9月1日，被告李宜学办理了商品房买卖合同登记备案手续。2017年1月5日被告李宜学为借款人和抵押人，胡新娥为抵押人，三环市政公司为保证人与农业银行龙山支行签订了“个人购房担保借款合同”，约定农业银行龙山支行借给李宜学240000元款，还款采用等额本息还款。三环市政公司提供保证担保，被告李宜学和胡新娥将所购“大理三环国际郡城”x幢xx层xxxx号房屋抵押给农业银行龙山支行。2019年1月10日，被告李宜学、胡新娥（甲方）与原告李厚良（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将“大理三环国际郡城”x幢xx层xxxx号房屋以520000元的价出售给乙方，甲方于2019年2月28日将房屋交付给乙方，在签订合同之日，由乙方支付给甲方购房款200000元，2019年7月甲方可以办理房产证时，应当办理提前还贷手续，注销抵押取回抵押房屋产权证之日，乙方向甲方付清房屋尾款320000元。违约责任约定为若甲方房屋产权证有问题不能过户，甲方退回乙方已支付的购房款，并且按照已付购房款向乙方支付20%的违约金。合同订立当日，原告李厚良支付给李宜学购房款200000元，被告李宜学给原告出具了收条。被告李宜学按约将房屋交付给原告李厚良居住至今。因被告李宜学未按时向农业银行龙山支行还款，农业银行龙山支行便于2019年8月21日向三环市政公司发出公函，要求履行阶段性担保责任。2019年8月22日，三环市政公司代被告李宜学向农业银行龙山支行归还了借款本息214423.99元，已代还清贷款本息。本案中原告申请诉讼保全，支出了诉讼财产保全责任保险费1560元。本院认为：原告李厚良与被告李宜学、胡新娥签订的《房屋买卖合同》从形式到内容不违反法律和行政法规规定，属有效合同，双方当事人应全面履行。在合同签订后，原告按约向被告李宜学、胡新娥支付购房款200000元，履行了部分合同义务。被告李宜学、胡新娥也履行了交房的部分义务，但至今被告李宜学、胡新娥未继续履行协助原告办理房屋过户登记手续的义务。故原告提出双方订立的《房屋买卖合同》继续履行的诉讼主张，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告提出的第二项请求由其代被告向银行偿还贷款本息已超出本案裁判范围，且被告李宜学的贷款本息已由第三人三环市政公司代偿完结；原告提出的第三项请求因本案被告未办理房屋产权证书，不具备办理过户登记手续条件；原告提出的第四项由被告支付违约金40000元的诉讼请求，双方合同约定承担违约金是以退回已支付购房款为前提，原告主张的请求是继续履行合同，故原告主张的第二项至第四项诉讼请求不能成立，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李厚良与被告李宜学、胡新娥签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、驳回原告李厚良的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由原告李厚良承担4700元，由被告李宜学、胡新娥承担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良审 判 员  艾建生人民陪审员  杨雪梅二〇一九年十一月三十日书 记 员  杨筱榕