云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初939号原告：黎长江，男，1971年11月3日生，汉族，无业，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：胡登昕，云南博引律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：彭天星，云南博引律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南锦邦房地产开发有限责任公司。地址：云南省昆明市西山区人民西路保利六合11幢1102号。法定代表人：谢鹏，该公司总经理。被告：云南省个旧市第二中学。地址：个旧市金湖东路177号。法定代表人：善春明，该校校长。被告：谢鹏，男，1975年1月3日生，汉族，云南锦邦房地产开发有限责任公司总经理，住个旧市。三被告共同委托诉讼代理人：何德春，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：龚银良，男，1969年4月10日，汉族，江西省抚州市临川区村民，住蒙自市。原告黎长江与被告云南锦邦房地产开发有限责任公司（以下简称锦邦房地产公司）、云南省个旧市第二中学（以下简称个旧二中）、谢鹏、龚银良租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黎长江及其委托诉讼代理人胡登昕、彭天星与被告锦邦房地产公司、个旧第二中学、谢鹏的共同委托诉讼代理人何德春、被告龚银良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎长江向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2017年4月22日签订的《房屋、场地及设备租赁合同》。2、判令被告向原告返还已付租金2000000元。3、判令被告向原告支付违约金1853333.33元（自2017年9月30日至2019年4月30日，共计18个月零16天，以每月100000元的标准计算）。4、判令四被告对上述款项承担连带责任。事实理由：2014年6月20日被告锦邦房地产公司和个旧二中合伙开发坐落于个旧二中改扩建地下部分建设项目，双方约定：锦邦房地产公司承担个旧二中教学综合楼地下部分全部建设成本，地下部分建设完成后，全部产权归个旧二中所有。锦邦房地产公司在工程竣工验收后拥有地下70%车位面积的使用权，使用期限为30年，其余30%的车位归个旧二中持有。2017年4月22日原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订《房屋、场地及设施设备租赁合同》，被告锦邦房地产公司将个旧二中楼盘负一层商场、设备和室外相关场地整体出租给原告使用，待工程验收合格后于2017年9月30日交付租赁房屋给原告。2017年5月5日锦邦房地产公司与黎长江补充约定，原告黎长江先行支付2000000元房屋租金，锦邦房地产公司在2019年9月30日交付租赁房屋，若不能按时交付租赁房屋每月支付原告黎长江100000元违约金，装修期和免租期顺延。2017年5月12日原告黎长江通过妻子郭平云南省农村信用社号62×××47账户向谢鹏支付了2000000元，原告按照合同约定履行了相应义务，预付了2000000元房屋租金，但被告没有适当的履行合同，已过交付租赁房屋的期限近两年，在可以预见的很长时间内被告仍然无法交付租赁房屋。被告锦邦房地产公司迟延履行合同的行为致使租赁合同目的不能实现，原告依法享有合同解除权，要求被告锦邦房地产公司支付违约金。被告个旧二中与锦邦房地产公司为合伙关系应当承担连带责任，谢鹏作为实际收款人应当承担连带责任，龚银良作为谢鹏个人和锦邦房地产公司的合伙人在补充协议上签字认可债务应当承担连带责任。为维护原告的合法权益起诉来院。被告锦邦房地产公司答辩：2017年4月22日原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订《房屋、场地及设施设备租赁合同》为无效合同，请求法院确认该份合同无效。如果法院确认租赁合同无效，被告锦邦房地产收到的200万元预付租金应当返还；如果法院认定租赁合同有效，则原告第三项诉讼请求中的违约金过高，请求人民法院依法调整。被告个旧二中答辩：个旧二中与被告锦邦房地产公司是共同开发建设项目的关系不是合伙关系。《房屋、场地及设备租赁合同》的主体为黎长江与锦邦房地产公司，个旧二中不是合同的主体，根据合同的相对性个旧二中不受租赁合同的约束，不应当承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谢鹏答辩：其作为锦邦房地产公司的法定代表人，签订《房屋、场地及设施设备租赁合同》、《补充合同》是行使公司法定代表人的职务行为，其个人不应当承担赔偿责任。被告龚银良答辩：其与谢鹏是合作关系，但对原告预付租金2000000元给谢鹏的事实毫不知情。其不是《房屋、场地及设施设备租赁合同》租赁合同的主体，该份合同是否解除与其无关，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。归纳原、被告诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1、2017年4月22日原、被告双方签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同》是否为有效合同？是否应当解除？2、原告预付的租金2000000元应当由谁返还？3、原、被告约定的违约金是否符合法律规定？若符合法律规定应当由谁支付？4、四被告在本案中是否应当承担责任？若承担各自应当承担什么责任？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告无异议的证据原告《居民身份证》、云南锦邦房地产开发有限责任公司《营业执照》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，原告提交了以下证据：1、2014年6月20日《投资合作协议书》复印件一份，欲证明：锦邦房地产公司与个旧二中为合伙开发扩建项目关系，其对外应当承担连带责任。2、2017年4月22日《房屋、场地及设施设备租赁合同》复印件一份，欲证明：被告应当在2017年9月30日将租赁房屋交付原告。3、2017年5月12日云南农村信用社《结算业务申请书》复印件一份，欲证明：原告按照合同约定向被告谢鹏支付2000000元房屋租金预付款。4、2017年5月5日《收条》复印件一份，欲证明：被告谢鹏已经收到原告支付的2000000元房屋租金预付款。5、2017年5月5日个旧二中《委托书》复印件一份，欲证明：个旧二中委托锦邦房地产公司与原告签订《房屋、场地及设备租赁合同》,租赁合同项下的权利义务应当由个旧二中、锦邦房地产公司、黎长江共同承担。6、2019年5月15日《照片》复印件九张，欲证明：个旧二中租赁房屋负一层商场、设施、设备和室外相关场地至今未完工，被告没有按照合同约定时间交付租赁物的事实。7、2018年6月11日《补充合同》复印件一份，欲证明：龚银良与谢鹏为合伙关系，谢鹏签订《补充合同》的行为已经超越法定代表人的职权范围，谢鹏应当以个人名义对该合同负责，龚银良在补充合同书上签字、捺印的行为视为债务加入，对上述债务承担共同偿还的责任。8、2017年4月21日个旧二中校园改造二期工程《建设使用说明书》复印件一份，欲证明：锦邦房地产公司与个旧二中是合伙关系，出租房屋及场地的所有权人为个旧二中。经质证，被告锦邦房地产公司、个旧二中、谢鹏对原告提交的证据1的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可。对锦邦房地产公司与个旧二中为合作开发项目的关系热认可，但个旧二中租赁合同不应承担连带责任。对证据2的真实性、关联性、证明目的认可，合法性不予认可，认为房屋租赁应当有实体的房屋，没有实体的房屋的情况下签订的租赁合同是无效合同。对证据3、4无异议，被告锦邦房地产公司收到原告黎长江支付的200万元房屋预付租金。对证据5不予认可。对证据6认可，但认为所出租的房屋、场地还未达到交付使用的条件。对证据7的真实性、关联性予以认可，合法性、证明目的不予认可，认为租赁合同和补充合同的主体不一致，补充合同没有锦邦房地产公司印章该合同不合法，补充合同是基于租赁合同的条款补充，如果基础的租赁合同为无效合同，则补充合同也应当为无效合同。对证据8的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为说明书仅能说明房屋、场地的使用情况不能说明锦邦房地产公司与个旧二中为合伙关系。经质证，被告龚银良对原告提交的证据1、2无异议。对证据3、4不认可，其对黎长江支付2000000元给被告谢鹏的事情不知情。对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可。对证据6无异议。对证据7的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不予认可，黎长江打款2000000元给谢鹏与其无关，其不应当承担连带责任。证据8与其无关，不发表质证意见。被告锦邦房地产公司、个旧第二中学、龚银良未提交证据。针对以上证据，本院认为，原告提交的证据1客观、真实，予以采信，该证据能够证实2014年6月20日个旧二中与锦邦房地产公司合作开发个旧二中负一层改扩建项目。工程竣工验收后工程全部产权归个旧二中所有，锦邦房地产公司享有负一层改扩建项目70%车位面积30年的使用权，其余30%的车位使用面积归个旧二中持有。证据2合法有效，予以采信，该证据能够证实2017年4月22日原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订租赁合同，锦邦房地产公司2017年9月30日将租赁房屋交付原告，房屋租赁期限为15年，即：2017年10月1日至2032年10月1日止，租金支付方式为按年支付。2017年5月5日合同双方补充约定原告预付2000000元租金，锦邦房地产公司2017年9月30日交付租赁房屋，若不能按时交付租赁房屋每月赔偿原告损失100000元。证据3来源真实、合法有效，予以采信，该证据能够证实2017年5月12日原告黎长江通过其妻子郭平账户62×××47向被告谢鹏个人账户62×××82转款2000000元预付房屋租金。证据4真实、合法，予以采信，该证据能够证实2017年5月5日被告谢鹏收到原告支付的2000000元房屋预付款后出具2000000元收条给原告的事实。对于证据5，结合证据1《投资合作协议书》中约定：“二、项目合作方式及内容的第（四）项规定：由于甲乙双方合作开发地下部分，乙方投资回报率较低，所以甲方计划与乙方共同开发金湖东路临时规划用地上的临街铺面，甲乙双方在本合同签订实施之后，开始申报该项目。项目的全部建设费用由乙方负责，建成后乙方享有铺面实际使用面积70%铺面30年的使用权，其余30%的面积归甲方持有。在具体实施时双方另行签订铺面开发协议作为本协议附件。”个旧二中与被告锦邦房地产公司关于铺面的具体合作时间应当从铺面建成后另行签订开发协议才开始，证据5仅写明“个旧二中委托锦邦房地产公司法人谢鹏与贵公司就地下部分的使用租金进行谈判”，仅从证据5不能判断“贵公司”就是原告黎长江以及个旧二中授权的具体事项，也不能推断个旧二中明确参与房屋场地租赁，况且个旧二中事后也未对租赁合同予以追认，故不能认定个旧二中与被告锦邦房地产公司共同出租房屋场地给原告使用，故对证据5不予采信。证据6真实、有效，予以采信，该证据能够证实个旧二中租赁房屋负一层商场、设施、设备和室外相关场地未完工，被告没有按照合同约定时间交付租赁房屋。证据7真实合法，予以采信，该证据能够证实2018年6月11日龚银良与谢鹏代表公司与原告黎长江就《房屋、场地及设施设备租赁合同》达成补充协议对租金进行调整。证据8合法、有效，予以采信，该证据能够证实租赁房屋负一层商场、设施、设备和室外相关场地的所有权人为个旧二中。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日个旧二中与锦邦房地产公司合作开发坐落于个旧二中的负一层改扩建项目，双方签订《投资合作协议书》约定：锦邦房地产公司承担个旧二中教学综合楼地下部分全部建设成本，工程竣工验收后工程全部产权归个旧二中所有，锦邦房地产公司享有负一层改扩建项目70%车位面积30年的使用权，其余30%的车位使用面积归个旧二中持有。协议书中“二、项目合作方式及内容的第（四）项规定：由于甲乙双方合作开发地下部分，乙方投资回报率较低，所以甲方计划与乙方共同开发金湖东路临时规划用地上的临街铺面，甲乙双方在本合同签订实施之后，开始申报该项目。项目的全部建设费用由乙方负责，建成后乙方享有铺面实际使用面积70%铺面30年的使用权，其余30%的面积归甲方持有。在具体实施时双方另行签订铺面开发协议作为本协议附件。”2017年4月22日原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订租赁合同，锦邦房地产公司2017年9月30日将租赁房屋交付原告，房屋租赁期限为15年即：2017年10月1日至2032年10月1日止，租金支付方式为按年支付。2017年5月5日原告黎长江与被告谢鹏手写备注补充约定：原告预付2000000元房屋租金，锦邦房地产公司2017年9月30日交付租赁房屋，若不能按时交付租赁房屋每月赔偿原告损失100000元。2017年5月12日原告通过其妻子郭平账户62×××47向被告谢鹏个人账户62×××82转款2000000元预付房屋租金。2018年6月11日谢鹏、龚银良与原告黎长江就《房屋、场地及设施设备租赁合同》达成补充协议，对房屋租金进行调整。综合当事人的诉辩主张，本院对本案争议的焦点问题分析评判如下：一、关于原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同书》、2017年5月5日原告黎长江与被告谢鹏手写备注补充约定以及2018年6月11日谢鹏、龚银良与原告黎长江就《房屋、场地及设施设备租赁合同》达成的《补充合同》是否有效？是否应当解除？本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。依法成立的合同，对当事人均具有法律效力。2017年4月22日原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同》、2017年5月5日原告黎长江与被告谢鹏手写备注补充约定以及2018年6月11日谢鹏、龚银良与原告黎长江就《房屋、场地及设施设备租赁合同》达成的《补充合同》系当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，租赁合同约定被告锦邦房地产公司于2017年9月30日将租赁房屋交付原告，签订合同时该出租房屋并未完工且直到原告起诉至法院时租赁房屋也未能交付使用，该房屋租赁合同无法实现租赁，故原告黎长江与被告锦邦房地产公司签订的租赁合同应予解除。二、原告预付的租金2000000元应当由谁返还？本院认为，2019年5月12日原告黎长江通过其妻子郭平账户62×××47向被告谢鹏个人账户62×××82转款2000000元预付房屋租金，由于被告锦邦房地产公司不能提供租赁物给原告使用，导致租赁合同不能履行。依据原告提供的2017年5月5日个旧二中《委托书》不能判断个旧二中参与出租房屋给原告使用且个旧二中至今也未对租赁合同予以追认，故不能认定个旧二中与被告锦邦房地产公司共同出租房屋场地给原告使用，故被告个旧二中在本案中不承担赔责任。庭审中，被告龚银良辩解其不知道原告与被告锦邦房地产公司、谢鹏出租房屋并收到预付租金2000000元，但不能提供相反证据证实其观点，本院不予采纳，2018年6月11日谢鹏、龚银良与原告黎长江就《房屋、场地及设施设备租赁合同》达成的《补充合同》系当事人的真实意思表示，被告龚银良在《补充合同》上签字认可，而该《补充合同》的主要内容就是针对房屋出租租金进行调整，应视为被告龚银良明知房屋出租的事实且共同参与房屋租赁中的租金事项协商，故被告龚银良应对该房屋预付租金承担连带赔偿责任。被告谢鹏认为其个人签字仅是履行法人职务行为的辩解，本院不予采纳，2017年5月5日的《收条》、2018年6月11日的《补充合同》均系谢鹏个人签名，并未出具锦邦房地产公司的印章，故谢鹏应与被告锦邦房地产公司、龚银良对租金预付款2000000元承担共同偿还责任。三、原、被告约定的违约金是否符合法律规定？若符合法律规定应当由谁支付？本院认为，合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。违约金的性质主要是补偿性且违约金的支付应当体现合理性。本案中，2017年5月5日原告黎长江与被告谢鹏手写备注补充约定：原告预付2000000元房屋租金，锦邦房地产公司2017年9月30日交付租赁房屋，若不能按时交付租赁房屋每月赔偿原告损失100000元。原告起诉要求被告支付违约金1853333.33元（自2017年9月30至2019年4月30日，共计18个月零16天，以每月100000元的标准计算），该违约金的约定明显过高，兼顾本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益，综合酌情认定违约金为500000元，由被告锦邦房地产公司、谢鹏、龚银良共同承担。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持；其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告黎长江与被告云南锦邦房地产开发有限责任公司签订的《房屋、场地及设施设备租赁合同》。二、由被告云南锦邦房地产开发有限责任公司、谢鹏、龚银良共同偿还原告黎长江房屋租金2000000元、违约金500000元，款于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、被告云南省个旧市第二中学不承担责任。四、驳回原告黎长江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费37627元，由原告黎长江负担13216元；由被告云南锦邦房地产开发有限责任公司、谢鹏、龚银良共同负担24411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 杨 敏人民陪审员 郭 燕人民陪审员 谢雪梅二〇一九年十一月十二日书记 员代 凌 枫