贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民再107号上诉人（原审原告）:六盘水达隆房地产有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区新世纪大厦6楼,统一社会信用代码91520200709650617X。法定代表人：罗克林。特别收取委托诉讼代理人：敖显能，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200810308058。特别授权委托诉讼代理人：黎香丽，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202200911971934。被上诉人（原审被告）：贵州省水城县聚星源矿业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区报业大厦12楼，工商注册号52022100002222。法定代表人：徐盘祥。上诉人六盘水达隆房地产开发有限公司（以下简称达隆公司）与被上诉人贵州省水城县聚星源矿业有限公司（以下简称聚星源公司）商品房买卖合同纠纷一案，贵州省六盘水市钟山区人民法院作出了(2015)黔钟民商初字第56号判决，判决生效后，经贵州省六盘水市钟山区人民法院省委会讨论决定，作出（2018）黔0201民监1号民事裁定再审本案。达隆公司不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2018)黔0201民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持一审诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人已支付购房款380万元错误。2012年1月11日双方签订的《商品房买卖补充协议》约定：从2012年1月14日起，被上诉人向上诉人支付购房尾款的欠款利息（月利率0.834%，年利率10%），被上诉人须在2012年11月30日交付清尾款和利息。2013年2月5日，被上诉人向上诉人出具《承诺书》，承诺在2013年4月30日前支付欠款本息3776110.66元（其中购房本金3017456元，2012年12月1日前欠息351298.10元，2012年12月1日至2013年4月30日按月息2.7%计算的利息407356.56元）。如合同有效，双方约定的资金占用利息也属全法有效。故一审被上诉人支付的380万元中有759654.66元属利息，实际支付的购房款为3041345.4元，尚欠2476110.6元；二、一审法院武断强行干涉当事人意思自治明显违法。上诉人在2017年7月起诉被上诉人返还原物纠纷一案，钟山区人民法院作出（2017）黔0201民初2789号民事调解书，被上诉人于2017年9月8日搬出房屋并将房屋返还给上诉人，双方已经履行完毕交接手续，上诉人已经使用房屋近2年。一审法院启动再审开庭时，被上诉人的法定代表人当庭表示无力再支付房款，同意解除合同，但希望上诉人多退点购房款及损失，当庭向审判人员提出自己还有一个多月刑满释放，待出来后再和上诉人协商解决。被上诉人法定代表人出狱后与上诉人协商一致，签订了《民事调解协议书》。但一审法院对该协议书视而不见，既不认定效力也不说明理由，判决驳回上诉人的诉讼请求属于强行干涉双方当事人的意思自治，属于违法行为应予撤销。三、一审判决适用法律错误导致判决结果错误。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，认定上诉人行使解除权的期限已经超过解除权已经消灭，据此驳回上诉人的诉讼请求明显错误。该解释的第15条是对《合同法》第94条第3项、95条第2款作出的补充性解释。本案应当适用的是合同法第93条的约定解除，不适用94条的规定。根据合同法第95条的规定，本案双方由解除权的约定，但是没有约定期限，被上诉人也从来没有向上诉人催告过，更为关键的是被上诉人同意解除合同，并且签订了解除协议，已经履行完毕，一审套用法定解除适用法律错误。四、本案完全具备解除调解。该房屋因被上诉人没有交齐购房款，上诉人一直没有办法为其办理产权，该房屋的产权还在上诉人名下。上诉人已经使用了房屋近2年，上诉人实际占用案涉房屋。即使一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人与被上诉人签订《民事调解协议书》系双方真实意思表示，并且被上诉人已经履行完毕，上诉人没有支付款项的原因是一审法院之前向上诉人下达过协助执行通知书，上诉人已经为其缴纳了水电、物管费。被上诉人聚星源公司未向本院提交书面答辩意见。原告达隆公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告于2012年1月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金300000元给原告；3、案件受理费由被告承担。原一审判决认定事实：2012年1月10日，原告六盘水达隆房地产有限公司与被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告将其开发的位于六盘水市钟山区建筑面积为1149.47平方米房屋以每平米套内面积5832元价款出售给被告，共计房款为5517456元，被告在签订合同之日一次性付清；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金等。2012年1月16日被告付款1500000元给原告，同年底被告又付款1000000元给原告，对尚欠款3017456元，被告于2013年2月5日给原告出具《承诺书》，承诺：被告2013年4月30日之前包括利息一起支付给原告3776110.56元（其中：购房款本金为3017456元，2012年12月1日前的利息为351298.10元，2012年12月1日至2013年4月30日利息为407356.56元）；如提前还款扣除相应的利息，如到期不还能支付欠款本息，原告有权解除单方解除合同，被告无条件返还房屋给原告，已付房屋全部归原告。该合同于2012年5月9日已经六盘水市产权监理处办理备案登记手续。因至今承诺书约定的款项尚未给付，原告故诉至法院。一审法院认为，原告六盘水达隆房地产有限公司与被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司所签订的《商品房买卖合同》未违反有关法律法规的强制性规定，且已经房屋管理部门办理备案登记手续，故合法有效，对双方均有约束力。被告未按约定期限履行付款义务，至今尚欠原告房款3017456元未付，其行为已达双方约定解除合同的条件，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。至于原告主张的违约金，虽然双方在合同中约定按累计应付的5%计付，原告主张300000元的违约金在约定的范围内，但考虑到该案合同解除后，被告已交付房款原告应否返还，有待于被告是否主张该权利才能明确，如被告对已付房款不主张原告返还，则被告已付房款已足以弥补被告违约给原告造成的损失，故对违约金是否给付不作处理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告六盘水达隆房地产有限公司与被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司于2012年1月10日所签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告六盘水达隆房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13430元，公告费600元，共计13490元，由原告六盘水达隆房地产有限公司负担12830元，被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司负担660元。原审生效后，经一审法院审判委员会讨论决定，于2018年5月24日作出（2018）黔0201民监1号民事裁定，再审本案。原审原告六盘水达隆房地产有限公司再审请求：1、解除原、被告于2012年1月10日签订的《商品房买卖合同》；2、案件受理费由被告承担。一审法院再审认定案件事实如下：2012年1月10日，原审原告六盘水达隆房地产有限公司（出卖人）与原审被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将其开发的位于六盘水市钟山区商业用房出售给买受人，建筑面积为1149.47平方米（其中：套内面积946.06平方米，公摊面积203.41平方米），按套内面积每平方米5832元计算，商品房总金额为5517456元，在签订合同之日一次性付清，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，解除合同后，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2012年1月11日，原审原告六盘水达隆房地产有限公司（出卖人、甲方）与原审被告贵州省水城县聚星源矿业有限公司（买受人、乙方）签订《商品房买卖补充协议》，协议约定：1、付款方式：本补充协议双方签订之日起两日内，乙方首付甲方购房款150万元，从2012年1月14日起，乙方向甲方支付购房尾款的欠款利息（月利率0.834%，年利率10%），乙方须在2012年11月30日前付清购房尾款本金及利息；2、若乙方未能按时支付首付款，甲方有权单方解除协议，收回房屋，若乙方未能按时付清购房尾款本金和利息，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并不再退还乙方已付款；3、本补充协议是双方于2012年1月10日所签订的《商品房买卖合同》的修改和补充，如果本补充协议与双方所签订的《商品房买卖合同》有相抵触的内容，以本补充协议为准。2012年1月16日，原审被告经六盘水市钟山区信用联社转款支付原审原告购房款150万元。事后，原审原告将房屋交付给原审被告使用。2012年4月23日，原审被告经六盘水市钟山区信用联社转款支付原审原告契税及维修基金308350元。2012年12月18日，原审被告经六盘水市钟山区信用联社转款支付原审原告购房款100万元。2013年2月5日，原审被告向原审原告出具《承诺书》，内容为：“六盘水达隆房地产有限公司：我公司于2012年1月11日与贵公司签订的《商品房买卖补充协议》，因为我公司资金周转困难，没有按照补充协议约定时间2012年11月30日支付欠款本息共计3368754.10元。现我公司特向贵公司承诺，在2013年4月30日之前支付贵公司欠款本息3776110.66元（其中：购房款本金3017456元，2012年12月1日前欠款利息351298.10元，2012年12月1日至2013年4月30日按月息2.7%计算的利息款407356.56元）。如提前还款即扣除相应利息，如到期还不能支付欠款本息，你公司完全有权按照《商品房买卖补充协议》约定单方解除协议，我公司自愿将向贵公司购买的房屋无条件返还给你公司，已经支付的购房款全部归你公司所有，不用退还，由此造成的损失我公司自愿承担”。2013年5月28日，原审被告经六盘水市钟山区信用联社转款支付原审原告购房款130万元。上述原审被告支付款项总合计为4108350元（其中：购房款380万元，契税及维修基金308350元），尚欠购房款1717456元（购房总款5517456元-已付购房款380万元）未支付。另查明，2012年5月9日,六盘水市房地产产权监理处在原审原告与原审被告签订的《商品房买卖合同》盖上商品房买卖合同登记备案专用章，合同备案编号：55964。2014年1月28日，因另案原告邓常华与被告徐盘祥、徐贤燕、贵州省水城县聚星源矿业公司民间借贷纠纷一案，依据原告邓常华的申请，作出（2014）黔钟民初字第637号民事裁定，查封了贵州省水城县聚星源矿业有限公司名下位于钟山区房屋（注：商品房预售许可证号200920）。原审判决生效后，原审原告向一审法院申请执行，在执行过程中，一审法院于2016年6月13日作出（2016）黔0201执577号执行裁定，解除了对位于钟山区房屋的查封，但邓常华一案至今未予执行。一审法院再审过程中，于2018年5月30日作出（2018）黔0201民再3号民事裁定，依职权查封了原审原告坐落于钟山区（权利证号为00115422）其中12楼1201号（建筑面积1185.13平方米）的房屋。一审法院再审认为，原审原告与原审被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。原审认定尚欠房款3017456元未付及对房屋号、诉讼费合计有误，对此予以纠正。原审被告在再审中辩称，大约支付给原审原告款500万元，因未提交证据证明，故不予采信。再审认定原审被告已支付购房款380万元，契税及维修基金308350元，因未按约定期限支付原审原告购房款，尚欠原审原告购房款1717456元未支付，虽然按照双方约定原审原告可单方解除合同，但结合履行情况，原审被告已支付购房款380万元，占约定总房款550余万元的69%，同时，在合同签订后，原审原告已将房屋交付给原审被告使用，同时将房屋备案登记在原审被告名下，双方已履行合同大部分义务，因后期履行不及时的瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全。另外，原审被告在其他纠纷案件中的债务未履行，该房屋被查封后，解除合同将损害案外人的合法权益，本案客观上已不具备解除的条件，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原审被告于2013年2月5日向原审原告书面承诺，在2013年4月30日前支付所欠款项，而原审原告于2015年1月28日向本院提起诉讼行使解除权，其行使解除权的期限已超过上述解释规定，解除权已消灭。综上，对原审原告主张解除与原审被告签订的《商品房买卖合同》的诉请不予支持，故对原审判决予以撤销。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决：一、撤销（2015）黔钟民商初字第56号民事判决；二、驳回原审原告六盘水达隆房地产有限公司的诉讼请求。原审案件受理费13430元，公告费600元，共计14030元，由原审原告六盘水达隆房地产有限公司负担。本院二审查明的事实与一审再审查明的事实一致，本院对再审判决认定的事实予以确认。本院认为，一、对聚星源公司分别于2012年1月16日支付的150万元、于2012年12月18日支付的100万元、于2013年5月28日支付的130万元，系该公司履行合同主债务的行为，应认定为支付购房款。达隆公司与聚星源公司虽然在合同履行过程中对付款时间及逾期付款违约损失进行了约定，鉴于本案系审查合同是否应予撤销，达隆公司对其逾期付款违约损失可另案主张。二、本案原审起诉及一审再审时，达隆公司均主张系因迟延支付购房款而要求解除合同，并无双方约定解除的内容。故本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十五条的规定。上诉人称系约定解除却未撤回本案起诉，与常理不符。在合同不予解除的情况下，达隆公司可要求聚星源公司承担继续履行合同并赔偿损失的责任。综上，原审再审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 宋景伟审判员 何与芹二〇一九年十一月二十八日法官助理蔡婷书记员江凤鸣