吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）宽民初字第2401号 原告：赵亮，男，1978年3月29日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：刘波，北京尚公（长春）律师事务所律师。 被告：长春市供热（集团）有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。 法定代表人：陈瑞，董事长。 委托诉讼代理人：尚慧婷，女，该公司职员。 被告：长春市供热公司，住所地吉林省长春市宽城区四平路473号。 法定代表人：田相工，经理。 委托诉讼代理人：许迟，吉林路朗律师事务所律师。 原告赵亮与被告长春市供热（集团）有限公司（以下简称供热集团）、长春市供热公司（以下简称供热公司）排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵亮及其委托诉讼代理人刘波，被告供热集团委托诉讼代理人尚慧婷，被告供热公司委托诉讼代理人许迟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵亮向本院提出诉讼请求：1.判令供热集团、供热公司从赵亮所有的坐落于宽城区四平路小区，房权证号为×××，丘地号为2-4/4035-30的房屋中迁出；2.判令供热集团、供热公司给付自2013年1月1日至迁出之日止的房屋占有使用费250678元（暂计算至2019年8月1日）;3.本案诉讼费等费用由供热集团、供热公司承担。事实与理由：1999年12月20日，吉林省三华房地产开发有限公司（以下简称三华房地产公司）委托吉林省天一物业管理有限公司（原吉林省四平路小区物业管理有限责任公司，以下简称天一物业公司）负责四平路小区的物业管理，并且约定包括本案房屋在内的产权归其所有。后在2007年天一物业公司将该房屋卖给了赵亮，赵亮已经办理了房屋产权。因该房屋被前任吉林省洁安物业管理有限责任公司（以下简称洁安物业公司）租赁给供热集团、供热公司使用，供热集团、供热公司的租赁费用一直支付至2001年12月份止。天一物业公司接手小区后，自2002年1月即年年向供热集团、供热公司主张房屋占用期间的使用费，但供热集团、供热公司不予理睬。赵亮购得房屋后亦年年向供热集团、供热公司催要房屋占有使用费，供热集团、供热公司均以种种理由推脱。现因天一物业公司在将房屋出售给赵亮的同时，也将对供热集团、供热公司的债权转移给了赵亮，因此作为房屋所有权人的赵亮恳请法院依法保护其合法权益，要求供热集团、供热公司迁出并且支付房屋占用期间的使用费。 供热集团辩称，一、2000年4月5日长春市供热经营有限责任公司（以下简称供热经营公司）与洁安物业公司签订《四平路小区换热站租赁、移交合同书》，供热集团一次性给付三年租金后，取得换热站的使用权及所有权。赵亮虽然持有本案争议房屋的产权证，但该房屋本应属于供热集团所有，赵亮经法院调解取得房屋所有权并且办理了产权证书，其所有权取得供热集团持有异议，供热集团将保留对本案争议房屋所有权的追索权。二、2002年6月17日供热经营公司与吉林省四平路物业管理有限责任公司（以下简称四平路物业公司）签订《合同书》，再次确认本案争议房屋是小区的配套设施，从签订合同之日起供热经营公司不再向四平路物业公司交纳房费、物业费、治安费、卫生费。现本案争议房屋供热集团享有无偿使用权。三、供热设施不得擅自拆改。《长春市城市供热管理办法》第三十二条规定任何企业和个人禁止下列行为:(一）损坏或者擅自拆改、移动供热设施;（二)在管网上堆放物品，利用管网、管支架悬挂广告牌匾；（三）利用管网沟排放雨水、污水;（四）其他影响供热设施安全的行为。《吉林省城市供热条例》第二十六条规定任何单位和个人不得损坏或者擅自拆改、移动供热设施，需要拆改、移动的，应当经热经营企业同意。赵亮要求供热集团从本案争议房屋中迁出，将拆改、移动供热设施，违反上述规定。四、赵亮是天一物业公司的工作人员，对于供热集团长期无偿使用本案争议房屋为广大热用户供暖的事实在买受该房屋时即应当知晓。本案争议房屋的用途为工业用房，作为供热集团西安供热分公司换热站,为842户热用户供热，供热面积达57682.23平方米，涉及广大热用户的公共利益。因此赵亮无权要求供热集团从本案争议房屋中迁出。 供热公司辩称，正如赵亮在事实与理由中陈述，三华房地产公司是本小区的开发商，1995年三华房地产公司与供热公司的前身长春市供热咨询有限公司（以下简称供热咨询公司）签订《供热建设协议》，协议中约定了换热站的使用权为供热公司，协议中并没有约定是有偿使用，因此，应是无偿使用换热站。换热站用房是小区的配套性用房，属于公共设施性用房，其所有权应该属于业主共有。开发商通过民事调解的方式转让给天一物业公司，天一物业公司又以民事调解的方式转让给赵亮，违反了物权法第七条的规定，因此，换热站应是小区提供的无偿使用的公共设施房屋，赵亮的诉讼请求不应成立。 赵亮为证明自己的主张，提供了如下证据： 1.2007年4月6日《工业用房买卖合同》、2007年4月8日的收据、×××房屋所有权证各1份，证明赵亮为案涉房屋所有权人，有权要求供热集团、供热公司迁出，因供热集团、供热公司自2002年就未向天一物业公司缴纳房租，在赵亮于2007年接管并取得房屋后，便享有天一物业公司对供热集团、供热公司使用房屋租金的主张权利。供热集团、供热公司对该组证据真实性无异议，但对赵亮房屋产权的取得持有异议； 2.1999年12月20日《四平路小区房屋移交合同书》、营业执照、工商变更档案各1份，证明原房屋所有权人三华房地产公司在1999年将其开发所有的四平路小区交于天一物业公司的前身四平路物业公司管理和使用，包括诉争的换热站房屋，并将房屋产权也永久性归其所有，天一物业公司自1999年即取得案涉房屋的所有权和使用权。供热集团、供热公司对该组证据的真实性无异议，认为不能证明赵亮与供热集团、供热公司有房屋租赁关系，也体现不出有租金； 3.录音光盘1份，证明天一物业公司取得案涉房屋后自2000年就开始年年要房租。供热集团、供热公司对该录音证据真实性有异议。 本院对证据1、2的真实性予以确认。 供热集团为证明自己的主张，提供如下证据： 1.三华房地产公司与供热咨询公司签订的《供热建设协议》，证明案涉房屋是开发商无偿提供的。赵亮以该协议没有签约时间为由对真实性有异议，并称协议并未说明三华房地产公司无偿提供房屋； 2.2000年4月5日洁安物业公司与供热经营公司签订的《四平路小区换热站租赁、移交合同书》，证明供热经营公司支付1999年至2001年租金后即享有对争议房屋的所有权，也享有永久性的无偿使用权。赵亮对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该证据否定了案涉房屋系无偿使用的观点，洁安物业公司非房屋所有权人，无权处分； 3.2002年6月17日供热经营公司与四平路物业公司签订的《合同书》，证明该房屋属于小区供热配套设施，从签订合同之日起供热经营公司不再向四平路物业公司缴纳房费等费用，赵亮作为法定代表人签字，表明其知道供热集团无偿使用该房屋。赵亮对该证据真实性不予认可，否认签字是其所签，也否认四平路物业公司公章的真实性； 4.西安分公司出具的证明1份，证明案涉房屋的使用是公共用房，涉及到广大热户的公共利益。赵亮对该证明真实性无异议，但认为不能侵犯公共利益是建立在应该支付私人所有房屋的使用费的基础上； 5.核准变更登记确认书，证明供热经营公司于2012年7月17日更名为供热集团，赵亮对该证据无异议； 6.房屋权属登记信息查询结果证明（附民事调解书等）1份，证明赵亮取得房屋的方式是通过调解书变更的产权证的所有人，对该程序有异议。赵亮对该证据真实性无异议，认为取得房屋的来源不能否定取得物权的效力； 7.（2007）宽民初字第1421号民事调解书1份，证明天一物业公司取得三华房地产公司的案涉房屋也是通过民事调解的程序解决的，对该程序持有异议，且赵亮作为代理人对无偿使用房屋是知情的。赵亮对该证据真实性无异议，认为天一物业公司自2000年即向供热集团、供热公司主张房屋占有使用费，不存在赵亮知晓其无偿使用房屋的事实； 8.申请报告1份，证明本案诉争的房屋系由规划局批准建设的，用于公益事业的公共设施用房，专门用于换热站使用。赵亮对该证据的真实性有异议，且认为申请报告并没有说明房屋仅为换热站使用。 供热公司对供热集团提供的证据均无异议。 本院对证据5予以确认，对证据2、4、6、7的真实性予以确认。 供热公司为证明自己的主张，提供如下证据： 1.吉林省第三产业股份有限公司于2009年3月10日给供热经营公司的函1份，证明三华房地产公司的上级主管部门对三华房地产公司供热设施产权的转让并不知情。赵亮对该证据有异议，认为无法证明二者是上、下级关系，且三华房地产公司是有限责任公司，对外处分房屋是合法的； 2.工商登记简表1份，证明供热集团、供热公司的关系，即供热公司是供热集团的股东。赵亮对该证据无异议； 3.企业变更申请登记注册书1份，证明供热咨询公司是供热公司的前身。赵亮对该证据有异议； 4.民事起诉状1份，证明三华房地产公司于2009年2月10日就租赁费向供热集团主张过权利，后撤诉。赵亮对该证据的真实性无异议，认为三华房地产公司主张权利说明供热集团使用房屋并非无偿，且能证明三华房地产公司作为房屋所有权人于2007年将房屋销售给天一物业公司； 5.判决书3份，证明有相同判例。赵亮对该组证据的真实性无异议，但认为不能作为审判的依据。 供热集团对供热公司提供的证据均无异议。 本院对证据2予以确认，对证据4、5的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：供热经营公司于2012年7月17日更名为供热集团。本案案涉房屋位于长春市宽城区四平路小区院内，房权证号为×××、丘XXXX号为2-4/4035-30、建筑面积为161.20平方米，系三华房地产公司开发建设。1999年12月20日，三华房地产公司与四平路物业公司签订《四平路小区房屋移交合同书》，约定三华房地产公司将包括案涉房屋在内的三座房交给四平路物业公司管理和使用，产权也永久性归四平路物业公司所有。2006年3月，四平路物业公司更名为天一物业公司。2007年4月6日，天一物业公司（甲方）与赵亮（乙方）签订《工业用房买卖合同》，天一物业公司以总价款241800元将案涉房屋卖给赵亮，同时第四条约定：“现该房口头租赁给供热公司作为供热泵站使用，在甲乙双方签订合同后的租赁期限，由乙方与使用方自行协商。甲方因该厂房租赁使用期间所发生的债权债务均转移至乙方名下。……”之后案涉房屋由赵亮接手管理。2009年2月10日，三华房地产公司具状起诉供热经营公司给付1994年4月至2007年10月期间的房屋使用费，后撤诉。2014年8月13日，本院对赵亮诉天一物业公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2014）宽民初字第1050号民事调解书，调解主文如下：一、赵亮与天一物业公司于2007年4月6日签订的《工业用房买卖合同》有效；二、天一物业公司在本调解书生效后30日内将天一物业公司名下的案涉房屋的产权办理到赵亮名下，办理更名过户相关费用由赵亮负担；三、本调解书生效后，对供热经营公司占用争议房屋所产生的纠纷由赵亮自行与供热经营公司通过协商或诉讼解决，天一物业公司对供热经营公司换热泵站是否迁出不承担责任；……。赵亮依据该调解书于2015年4月1日办理了案涉房屋的所有权证，房屋规划用途为工业用房。据此，赵亮诉讼来院，向供热集团、供热公司主张权利。本案在审理期间，赵亮申请对案涉房屋在2002年1月份、2007年10月份及2015年4月份的三个月份的市场租赁价格进行鉴定。2016年7月29日，吉林中天资产评估有限公司出具[2016]第007号资产评估报告书，结论为：经评估测算，评估价值为2189444元。赵亮支付评估费26000元。供热集团及供热公司对该评估结论均有异议，提出意见如下：1.资产评估报告鉴定的内容与赵亮提出的鉴定申请及法院委托的内容不符；2.资产评估报告取得评估结论的依据不足；3.资产评估报告评估该房屋的价值过高，明显超过该地段历年来租金实际情况。鉴定人员出庭接受质询后，向本院出具“关于房屋租金评估情况说明”，称评估参考的本小区内另二处工业用房的租赁价格确定的2016年租金标准，再根据历年的物价指数，推算以前年度房屋月租金，最后确定了从2002年1月至2016年4月的租金价值，且另二处工业用房的所有权人也是申请人。供热集团对房屋租金申请重新鉴定，但鉴定机构均以估价对象为住宅小区换热站，属于较为特殊的房地产，目前房地产市场收集不到相关的收益资料，申请人也无法提供相关案例为由，将鉴定申请退回。2019年8月1日，赵亮申请按民用住宅租赁价格，对案涉房屋自2013年1月1日起至2019年8月1日期间的市场租赁价格进行鉴定。2019年10月28日，长春东达价格评估中心出具[2019]第1001号价格评估结论：房屋租金损失评估价格合计为250678元，其中2013年1月1日-2013年12月31日为32169元、2014年1月1日-2014年12月31日为36135元、2015年1月1日-2015年12月31日为36792元、2016年1月1日-2016年12月31日为36792元、2017年1月1日-2017年12月31日为40796元、2018年1月1日-2018年12月31日为40796元、2019年1月1日-2019年8月1日为27198元（21.09元/㎡×161.20平方米×8个月）。赵亮支付评估费3000元。此外，供热集团对其提供的《合同书》中四平路物业公司的公章真伪申请鉴定。2017年7月5日，吉林一诺司法鉴定中心出具[2019]文鉴字第034号司法鉴定意见书，检验意见为：时间二○○二年六月十七日，《合同书》上乙方法人处“四平路物业公司”印章印文，与送检的样本印章印文不是同一枚印章盖印形成。庭审中，供热集团与供热公司明确案涉房屋作为换热站使用的单位是供热集团，非供热公司，故赵亮变更诉请要求供热集团承担责任，不要求供热公司承担责任。庭审后，供热集团出具书面意见，同意在2020年4月采暖期过后从案涉房屋中迁出，但不同意支付房屋占有使用费。赵亮同意供热集团在2020年5月1日前迁出，但坚持主张房屋占用期间的使用费。 本院认为，公民合法的财产受法律保护。所有权人对自己所有的不动产，依法享有直接支配和排他的权利，任何组织或个人不得进行侵害。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，赵亮作为案涉房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。供热集团占用案涉房屋用作换热站，是对赵亮不动产物权的侵害，赵亮有权请求侵权人停止侵害。现赵亮与供热集团就供热集团迁出案涉房屋时间已达成一致意见，且不违反法律规定，本院予以支持，迁出时间为2020年5月1日前。供热集团主张对案涉房屋作为换热站有无偿使用权，其提供的《供热建设协议》没有签约时间，且只能证明三华房地产公司负责提供供热换热站，并不能证明无偿使用；提供的《四平路小区换热站租赁、移交合同书》中洁安物业公司并非房屋所有人或管理人，其无权承诺案涉房屋归供热经营公司无偿使用；提供的《合同书》经鉴定公章不具有真实性；且三华房地产公司作为案涉房屋的开发商及原所有权人起诉主张过房屋使用费，因此供热集团提供的证据不能证实其主张，其占有使用赵亮所有的案涉房屋应支付相应的使用费。赵亮第一次申请的鉴定，鉴定机构参照的房屋是赵亮所有及提供的租赁合同，由此作出的评估报告明显依据不足，且有失公允，本院不予采信，该笔评估费由赵亮自行负担。因作为工业用房，没有相关案例可供参考，赵亮自愿按民用住宅标准主张租赁价格，并已经鉴定，对该评估结论，供热集团未提出反驳证据，本院予以采纳。赵亮虽于2015年取得案涉房屋的所有权，但其自2007年4月6日起即依据《工业用房买卖合同》取得了该房屋的支配、控制权，故赵亮以民用住宅标准作出的评估结论主张自2013年1月1日起至供热集团迁出时止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以保护。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，判决如下： 一、长春市供热（集团）有限公司于2020年5月1日前从赵亮所有的位于长春市宽城区四平路小区、房权证号为×××、丘XXXX号为2-4/4035-30、建筑面积为161.20平方米的工业用房中迁出； 二、长春市供热（集团）有限公司于本判决生效后十日内向赵亮支付自2013年1月1日起至2019年8月1日止的房屋占有使用费250678元，此后的房屋占有使用费按21.09元/㎡标准由长春市供热（集团）有限公司继续支付至其迁出之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5060元，由长春市供热（集团）有限公司负担。评估费合计29000元（赵亮垫付），由赵亮自行负担26000元，由长春市供热（集团）有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 许勇花审判员那立新人民陪审员丁桂云 二〇一九年十一月二十八日 书记员 王        嘉        琳