山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8618号 原告：李兴宏，男，1970年6月3日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：任志群，济南历城华泰法律服务所法律工作者。 被告：程晓敏，女，1967年6月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张路、李俊卿，均系山东齐鲁律师事务所律师。 原告李兴宏与被告程晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告李兴宏及其委托诉讼代理人任志群，被告程晓敏的委托诉讼代理人张路、李俊卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兴宏向本院提出诉讼请求：1.依法解除李兴宏与程晓敏签订的商铺租赁合同；2.责令程晓敏腾房并交付房屋；3.判令程晓敏支付所欠租金102968元，此租金是按每年616000元为标准，自2019年8月1日至2019年9月30日，2019年10月1日至实际交付之日止的租金由人民法院判决；4.判令程晓敏支付李兴宏违约金5万元；5.本案诉讼费用由程晓敏负担。事实与理由：2010年8月26日，李兴宏与程晓敏签订《商铺租赁合同》一份，李兴宏依约将位于历城区华龙路xx号房屋出租给程晓敏，租期10年，自2011年2月1日至2021年2月1日，年租金2011年2月1日至2016年2月1日共计5年一口价为53.5万元人民币，2017年2月至2021年2月每年递增27000元人民币，交纳方式为第一年为半年一次交纳房租，第二年起一年一次交纳全年的房租，同时约定程晓敏必须依约缴纳租金及其它费用，如逾期视为违约，李兴宏有权收回房屋，解除合同，违约方应向另一方支付违约金5万元。现程晓敏未按约定期限缴纳租金，尚欠李兴宏租金102968元未付且联系不上，已构成违约。为维护李兴宏的合法权益，特诉至法院。涉案商铺程晓敏已不使用，未通知和交付李兴宏，且室内装饰物已不同程度的毁损，程晓敏的行为已表明不履行合同义务，双方的合同目的已不能实现，据此，本案也符合法定解除条件。 程晓敏辩称，由于李兴宏与山东康凯餐饮管理有限公司过往纠纷导致程晓敏经营所需的烟道被强行拆除，无法正常经营。程晓敏已多次联系李兴宏协调处理相关事宜，但李兴宏未能有效解决，导致《商铺租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。程晓敏已于2019年9月15日起被迫停止营业，并搬离承租房屋。本案中，双方所订立的《商铺租赁合同》成立且已生效，双方应全面履行。但在履行过程中，程晓敏于2019年7月即向李兴宏提出解决烟道拆除问题，但李兴宏未能有效解决，出租房屋用途为餐饮经营，拆除烟道使房屋不再适租，致使程晓敏不能实现订立合同时的预期目的，李兴宏属于根本违约，程晓敏完全有理由行使不安抗辩权，不交纳后期房租，且因李兴宏违约在先，其要求程晓敏支付违约金5万元，于法无据。 本院经审理认定事实如下：济南市历城区华龙路xx的房屋所有权人为李兴宏，共有情况为单独所有，登记时间为2009年11月3日，房屋产权证号为济房权证历城字第xx号。2010年8月26日，李兴宏（甲方）与程晓敏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，相关内容为：甲方出租的商铺位于历城区华龙路xx号，建筑面积374平方（详见租赁物平面图）；租期10年，自2011年2月1日至2021年2月1日；年租金（2011年2月1日到2016年2月1日，共计五年）每年一口价为53.5万元，租期满五年后房租递增，即2017年2月至2021年2月每年递增27000元，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，第一年为半年一次交纳房租，第二年起一年一次交纳全年的房租，以上价格不含房屋租赁税费；本合同一经签署，乙方即应提前一月交纳房租（另付两万元的租房押金），合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话、物业等相关费用后，甲方即可退还乙方押金，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还或乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方予以追偿，并享有对乙方财产留置权；乙方必须依约缴纳租金及其它费用，如逾期视为违约，甲方有权收回房屋，解除合同；乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行，乙方造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状，不能恢复原状的予以赔偿；甲方在租赁期内有权对本合同约定期内设施使用情况进行检查，负责租赁房屋的结构性维修；本合同一经生效，除不可抗力外双方不得以任何理由违约，如违约，违约方应向另一方支付违约金5万元。合同签订后，李兴宏将涉案房屋交付程晓敏使用，程晓敏依约支付租金至2019年7月30日，李兴宏提交租金明细表及收据证实其主张，其中收据均载明交款单位为程晓敏（状元粥）。李兴宏于2010年9月6日收到程晓敏房屋租金及押金共计287500元，李兴宏出具收条一份，内容为：今收到现金贰拾捌万柒仟伍佰元整(?287500元)，用途说明为嘉恒大厦租房款（此款含贰万元押金），收款人为李兴宏。诉讼过程中，李兴宏申请对涉案商铺现状及未使用情况予以现场勘验，法庭工作人员于2019年10月29日对现场进行了勘验，确认程晓敏已从涉案房屋搬离。 另查明，历城区齐润粥店于2010年10月10日注册，类型为个体工商，经营者为程树勇，经营场所为济南市历城区华龙路xx号104。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于程晓敏主张烟道被拆，停止经营的事实。程晓敏主张涉案房屋经营所需的烟道是从山东康凯餐饮管理有限公司房屋室内上方通过，联系李兴宏要求其作为房屋所有权人解决烟道占用问题，一直未解决，后烟道被山东康凯餐饮管理有限公司强行拆除，粥铺被迫停止营业，程晓敏提交告知书一份、2019年7月1日至2019年8月19日的短信记录一份、烟道被拆除视频资料一份、公函一份、历城区齐润粥店通过韵达快递向嘉恒大厦物业公司邮寄公函的单据一份证实其主张，告知书载明的相关内容为：齐状元粥铺：关于贵公司烟道在我公司占用一事，经多次与贵公司沟通协调，至今尚未拆除，因近期我公司开业在即，为保证我公司正常开业运营，限贵公司于2019年8月20日前自行拆除，否则我公司将强制拆除，由此所造成的相关损失由贵公司自行承担，山东康凯餐饮管理有限公司，2019年8月13日；历城区齐润粥店的员工周杰与李兴宏（xx）的短信记录载明：周：李哥好，我是周杰，您联系省图的事情了吗？李：马总：xx，周：李总，协调到什么程度了，今天美食城的人碰到我们店餐厅经理说，如果再没有协调好他们就真的把烟道给拆了，李：未回复，周：公函致房东李兴宏先生：我司承租您位于历城区华龙路xx号104商铺，因贵方过往与临铺纠纷，在2019年7月份接到临铺康凯美食城负责人及其业主通知，于7月5日将我方烟道进行强行拆除，我司接到通知后积极向各方寻求解决途径，并请承租方李兴宏先生尽快与临铺业主进行协商解决，消除影响，至今未果，现我方于8月13日再次接到临铺康凯美食城负责人及其业主告知书，要求我方8月20日前自行拆除烟道，否则将实施强行拆除，请房东李兴宏先生尽快和康凯美食城负责人及其业主协调解决，否则我方将被迫停止营业，无法进行经营，特此告知！历城区齐润粥店，2019年8月14日，李：明天上午一起去嘉恒大厦定烟道事情；公函载明：致房东李兴宏先生：我司承租您位于历城区华龙路xx号104商铺，因贵方过往与临铺纠纷，烟道问题一直未解决，在2019年9月15日上午，临铺康凯美食城将我方烟道进行了强行拆除，导致我方被迫停止营业，无法进行经营，对我方造成的一切经济损失我方均会依法追究（包含但不限于我方对烟道的前期建设费用；后期烟道维护费用；因烟道强拆造成的我方经营损失，以最近1年平均营业额为准；期间客源流失损失；物资物料损失；我方停业之后的人员工资、社会保险、人员安置费用、失业赔偿等），以及对我司品牌在社会上造成的不良影响引起的经济损失，历城区齐润粥店，2019年9月15日。李兴宏对程晓敏提交的告知书、短信记录、烟道被拆视频有异议，不予认可，并不是程晓敏给李兴宏的短信，是案外人所发，且李兴宏也并未回复，不能成为有效证据，合同目的无法实现不应归责于李兴宏。李兴宏对程晓敏提交的公函及邮寄单据有异议，公函的出具单位是历城区齐润粥店，与李兴宏无合同关系，历城区齐润粥店的经营业主也不是程晓敏，公函载明的内容与李兴宏没有关联，且不予认可，达不到证明的目的。本院认为，结合李兴宏出具的收据可以证明李兴宏对程晓敏租赁房屋经营粥铺是知晓的，李兴宏自签订合同时即2010年8月26日至提起诉讼时即2019年10月8日一直使用的手机号为xx，短信虽系案外人所发，但短信记录显示的手机号确系李兴宏在使用，经营所需烟道占用山东康凯餐饮管理有限公司的事宜李兴宏是知晓的，结合程晓敏提交的视频等证据材料可以证实程晓敏经营的粥铺烟道被拆，停止经营的事实。 本院认为，李兴宏与程晓敏之间的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。合同签订后，李兴宏将涉案房屋交付程晓敏使用，现程晓敏经营的粥铺因烟道被拆，无法经营，合同目的无法实现，李兴宏于2019年10月8日提起诉讼亦要求解除合同，对李兴宏要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。双方解除合同意思表示一致的达成时间为2019年10月8日，考虑本案的实际，对李兴宏要求程晓敏支付自2019年8月1日至2019年10月8日期间的房屋租金116449元（616000元/年÷365天×69天）的部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。程晓敏辩称租金应计算至实际搬离时即2019年9月15日，李兴宏不认可，程晓敏亦未提交证据证实2019年9月15日通知了李兴宏，并进行了房屋交接，故对其辩称理由，本院不予采信。关于李兴宏要求程晓敏腾房并交付房屋的诉讼请求，程晓敏已搬离，法庭工作人员现场勘验时李兴宏已经可以管理和支配房屋，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。李兴宏主张因程晓敏未按约定期限缴纳租金需支付违约金5万元，双方在合同履行过程中已变更了一年一交的付款方式，结合本案的实际情况，对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。程晓敏要求将未退还的房屋押金冲抵房租，双方在合同中已对押金的退还约定了条件，待条件成就时程晓敏可另行主张，本院不予合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告李兴宏与被告程晓敏于2010年8月26日签订的商铺租赁合同。 二、被告程晓敏于本判决生效之日起十日内支付原告李兴宏房屋租金116449元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3414元，减半收取计1707元，由原告李兴宏负担430元，被告程晓敏负担1277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷