山西省应县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0622民初883号原告：张玉宝，男，汉族，怀仁市人。委托诉讼代理人：田金祥，男，怀仁市新家园律师服务所法律工作者。被告：张子义，男，汉族，怀仁市人。被告：袁爱玲，女，汉族，怀仁市人。被告：宁瑞晓，男，汉族，怀仁市人。委托诉讼代理人：闫鹏德，男，怀仁市悦鹏法律服务所法律工作者。原告张玉宝与被告张子义、袁爱玲、宁瑞晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后，于2014年4月20日作出（2014）应民初字第117号民事判决书。判决后，被告宁瑞晓不服一审判决提出上诉，朔州市中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）朔中民终字第380号民事判决书，维持应县人民法院（2014）应民初字第117号民事判决，增加一项内容为：被上诉人张子义于本判决生效后15日内返还上诉人宁瑞晓购房款34.5万元。二审判决后，被告宁瑞晓仍不服，向山西省高级人民法院提出申诉，2015年10月14日，山西省高级人民法院作出（2015）晋民申字第755号民事裁定书，驳回宁瑞晓的再审申请。2017年12月18日，山西省高级人民法院在山西省人民检察院抗诉下，作出（2017）晋民再80号民事裁定书，裁定：一、撤销朔州市中级人民法院（2014）朔中民终字第380号民事判决、应县人民法院（2014）应民初字第117号民事判决；二、本案发回应县人民法院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田金祥、被告宁瑞晓及其委托诉讼代理人闫鹏德到庭参加了诉讼，被告张子义、袁爱玲未到庭应诉，在诉讼中，经本院释明，原告放弃对宁拥军的起诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认张子义、袁爱玲与宁瑞晓签订的买卖合同无效；2.确认张子义、袁爱玲与张玉宝签订的买卖合同有效。事实与理由：2013年6月24日，原告与被告张子义、袁爱玲签订了房屋买卖合同（房屋座落于怀仁市佳馨园1号楼2单元2层东门），当时原告一次付清了购房款35万元并对此事进行了公证。在2013年7月6日，原告准备对该房装修时发现玻璃上贴上出售字样，才得知该房被出卖给宁瑞晓，故提起诉讼。被告张子义、袁爱玲书面辩称，在我与张玉宝、宁瑞晓一案中，我们出让给张玉宝的房屋是我们真实意思表示（在公证处进行了公证），在给张玉宝腾房过程中遭到了宁瑞晓及不明身份人员的阻拦（一直阻拦到天黑不让给张玉宝腾房搬家），我之所以和宁瑞晓又签订的协议是在受胁迫下签订的，该协议不是我的真实意思表示。该案经过一审、二审、三审，现在又要四审，之前我在朔州市中院、山西省高院都说清过该事实，今天我再次向应县人民法院陈述，我与张玉宝的出让行为是真实的，与宁瑞晓是受胁迫、不真实的。被告宁瑞晓辩称，1.答辩人与被答辩人不存在合同关系，答辩人不是被答辩人合同的相对人，答辩人与被答辩人毫无法律上的关系，因此被答辩人将答辩人列为被告存在主体错误；2.答辩人与张子义签订的《房屋买卖协议》系有效合同，而且该合同早已实际完全履行。而被答辩人从和张子义、袁爱玲签订《房屋买卖合同》后至今，双方均未履行合同，所以答辩人取得涉案房屋的所有权和使用权是完全符合法律规定的；3.被答辩人以签订合同时间先后顺序主张其为涉案房屋的合法所有人的诉讼观点根本不能成立；4.被答辩人主张张子义、宁瑞晓签订的《房屋买卖协议》是在遭到宁瑞晓等人阻拦催要借款胁迫形成，对此协议的签订，张子义、袁爱玲主张不是其二人真实意思表示的说法缺乏证据根本不能成立；5.被答辩人主张答辩人在与张子义签订《房屋买卖协议》时未经袁爱玲同意并签字，所以合同不能成立的说法不能成立。综上所述，被答辩人的起诉存在主体不适格错误，答辩人系有偿买卖房屋，所签订的《房屋买卖协议》真实有效。被答辩人的诉讼因严重缺乏证据，根本不能成立，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告张子义因有原告张玉宝借款，双方于2013年6月24日协议以座落于怀仁市佳馨园1号楼2单元2层东门单元楼一套抵顶借款，协议价为350000元。双方签订《房屋买卖合同》，原告和被告张子义、袁爱玲在合同上签字，双方约定在15日腾清房屋。被告张子义并将该房屋原来购买时的原始合同交给原告。同日，被告张子义和袁爱玲在怀仁市公证处对转让给原告张玉宝楼房系其真实意思表示的声明予以公证。同年6月27日，被告张子义、袁爱玲搬家时，被被告宁瑞晓发现后，因被告张子义也有被告宁瑞晓借款300000元，被告张子义又与被告宁瑞晓就同一套房屋签订《房屋买卖协议》，协议价345000元，除被告张子义欠被告宁瑞晓本金和24000元利息外，被告宁瑞晓又给付被告张子义差价21000元，至此，双方购房款和借款本息两清。当日被告张子义将购房原始收据和钥匙交给被告宁瑞晓，从2013年6月27起，被告宁瑞晓一直在该房内居住。另查明，原告用诉争房屋于2016年2月1日在怀仁市新家园信用社办理抵押贷款。以上事实有下列证据予以证实，有原、被告当庭陈述、原告所举的《房屋买卖合同》、《佳馨住宅楼定房合同》、收据、《公证书》、他项权证复印件；被告所举的《房屋买卖协议》、原始收据、证人证言、怀仁市公安局的询、讯问笔录等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，足以采信。本院认为，本案被告张子义与原告张玉宝存在债权债务关系，此事实有怀仁市公安局对被告张子义的询问笔录可以佐证。且与被告宁瑞晓亦存在借贷关系。被告张子义为了达到清偿债务目的，不惜采用一房两顶、一房两卖的手段。在以往的审判实践中，支持签订在前的合同，否定在后合同。但从近几年最高院刊登的指导性案例和全国民事审判工作会议纪要体现的精神，法院不能轻易认定其中一份合同为无效合同，只要两份合同不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定为有效合同。本案被告张子义一再陈述与被告宁瑞晓签订合同时被告宁瑞晓使用胁迫手段，但其在怀仁市公安机关的询问笔录否认被告宁瑞晓使用胁迫手段，被告张子义对此亦未提供任何证据证明上述胁迫事实客观存在。因此，本院应当认定本案两份合同均为有效合同。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付交款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先的合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”因此，本案原告虽签订合同在先，被告宁瑞晓签订合同在后，但其占有在先。从2013年6月27日拿到钥匙后一直在该房居住至今。我国物权法规定的物权权能包括：占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心。只有对物的占有，才能正常使用物，从而取得收益，以及对物可作出处分。占有是日常生活中民事主体对物的一种常见状态，当事人如果已经取得房屋钥匙、搬进房屋居住，就已经享有对房屋的占有权，该占有权应当受到法律保护。另一买受人虽然也签订了合同并以物抵顶了债务，但是只享有对物的债权，占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。因此，由于本案被告宁瑞晓占有该房在先，故有权要求取得完整的物权。而被告张子义、袁爱玲与原告虽已签订的买卖合同，但未实际履行，被告张子义、袁爱玲的行为对原告已构成违约，应承担违约责任，被告张子义、袁爱玲应退还原告购房款350000元及产生相应的利息。对于另一个争议的问题是被告袁爱玲未在第二份合同上签字，被告宁瑞晓与被告张子义协商以房抵债时，被告袁爱玲在场，虽然后来离开，但从被告张子义的询问笔录反映其是知情的也是同意的，故并不影响合同的效力。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张子义与被告宁瑞晓继续履行房屋买卖合同；二、被告张子义、袁爱玲于本判决生效后三十日内退还原告张玉宝购房款350000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2013年6月24日起支付购房款利息至本判决确定给付之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。逾期未给付，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（缓交3000元，已交3550元），由被告张子义、袁爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长  王宏海审 判 员  蔡世葆人民陪审员  冯立国二〇一九年十一月二十日书记员刘玉敏