陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11205号上诉人（原审原告）：王敏，女，1985年5月10日出生，汉族，自由职业者，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：刘跃，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翠，陕西泽诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张海龙，男，1978年2月7日出生，汉族，个体经营者，住陕西省西安市长安区。原审第三人：西安市长安区安地居房产中介服务部，住所地：陕西省西安市长安区韦曲街办北长安街韦曲工委办公楼。负责人：邸攀，该服务部经营者。上诉人王敏因与上诉人张海龙以及原审第三人西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称：安地居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年7月14日，王敏（合同中的乙方、买方）与张海龙（合同中的甲方、卖方）及安地居服务部（合同中的丙方、中介方）签订“房屋买卖定金合同”一份，约定张海龙将其所有的位于西安市长安区建筑面积为139.67平方米的房屋一套以98万元的价格出售给王敏。双方在该合同中就付款方式及过户事宜约定为“1、乙方于2017年7月14日交付给甲方购房定金3万元，此款由甲方收取2万元，丙方收取1万元并妥善保管，于过户完毕之日转交于甲方；2、双方于2017年8月30日前到房管局办理过户手续，乙方支付剩余房款”。同时，王敏、张海龙双方在合同中就房屋的交付、违约责任的承担、税费缴纳等与合同相关的权利义务均系概括性约定。合同签订当日，王敏向张海龙支付3万元作为购房定金。2017年9月21日，张海龙（补充协议的甲方）又与王敏的丈夫魏学坤（补充协议的乙方）签订“补充协议”一份，约定买卖过程中因甲方需要资金周转，由乙方预支甲方37万元。补充协议还约定：1、甲方积极配合乙方办理房屋过户和银行手续并提供相关资料。如因甲方原因不能办理过户手续，甲方承担所有法律责任和经济损失；2、如果因甲方原因造成无法过户，甲方将退还所有房款并承担相关责任；3、如果因乙方原因造成无法过户，乙方承担甲方银行月供中所产生的利息…。当日，王敏给张海龙（账号为：62×××67）转款37万元。2017年9月22日，王敏、张海龙就付款方式协商为一次性付款，安地居中介服务部为了约束双方即提出让王敏、张海龙再签订“西安市二手房买卖合同”作为网签备案合同。网签备案合同签订后，王敏、张海龙就付款方式及期限发生了分歧，虽经多次协调均无果。王敏遂于2018年7月6日诉于原审法院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，王敏为支持其主张，向原审法院提交的证据有:1、张海龙的身份证复印件及房产证复印件，证明张海龙系涉案房屋的所有权人，具有适格的主体；2、房屋买卖定金合同、定金收条、产权人承诺书、配合过户手续承诺书、补充协议、西安市二手房买卖合同，证明王敏、张海龙签订的合同及协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力；3、银行明细，证明其给张海龙已经支付定金3万元、购房款37万元，其已按合同约定的内容履行了付款义务；4、录音资料，证明房屋价格普遍上涨，张海龙违约多方拖延，拒不配合办理后期手续的事实。就王敏提交的上述证据，经张海龙质证后，张海龙对王敏提交的第1、2、3组证据的真实性及证明目的均无异议，对证据4的真实性认可，证明目的不认可，提出聊天的时间起止日期中间有三个月的断层，聊天记录不完整。实际是其一直在催促王敏付款，王敏因资金不到位未能付款，系王敏违约在先。张海龙就其辩称理由向原审法院提交的证据有2018年2月1日14时20分41秒和王敏丈夫魏学坤的录音资料，证明王敏因没有收到工程款导致无力支付房屋尾款，王敏在本案中存在违约行为。就张海龙提交的上述证据，经王敏质证后，王敏对张海龙提交的录音资料的真实性认可。提出录音资料明确说明其曾让张海龙退钱就行，如果继续履行“下周一”支票兑现了就继续走下面的流程。“下周一”王敏把尾款准备好了，张海龙又明确要求加价，故不认可其证明目的。安地居服务部对王敏提交的上述证据均无异议，对张海龙提交的录音资料以不知情为由未发表质证意见。审理中，王敏又申请对涉案房屋的价值进行司法评估。依王敏的申请，原审法院通过西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估。2019年4月3日，该评公司做出陕建业房评（2019）第0409821号房地产评估报告，结果为“估价对象在价值时点最终评估价值为人民币161.26万元，评估单价为11546元／平方米。大写：人民币壹佰陆拾壹万元贰仟陆佰元整”。就该评估报告经王敏、张海龙及安地居服务部质证后均无异议，原审法院予以认定。后就本案纠纷，经原审法院主持调解，王敏、张海龙均同意解除涉案合同，张海龙亦同意返还王敏定金3万元、购房款37万元，坚决不同意王敏其余诉讼请求，调解未能成立。另查，本案在审理过程中，安地居服务部已经将王敏交付的中介费3万元给王敏退还，王敏对该项诉讼请求表示同意放弃。王敏诉至原审法院称，2017年7月14日，其与张海龙在安地居服务部的居间服务下签订了“房屋买卖定金合同”一份，约定张海龙将位于西安市长安区，建筑面积为139.67平方米的单元房一套以98万元的价格给其出售。合同签订当天即给张海龙支付定金3万元。2017年9月21日，双方在签订“补充协议”的同时又给张海龙支付购房款37万元，并于次日在房管部门办理了网签备案登记手续。后张海龙以多种理由拒绝配合办理过户手续。综上，请求：1、判令解除双方签订的“房屋买卖定金合同”及“补充协议”；2、判令张海龙返还定金3万元、赔偿违约金3万元、承担房屋中介费3万元；3、判令张海龙返还购房款37万元并按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月21日起至实际付款之日止承担利息；4、判令张海龙承担房屋增值损失632600元；5、本案诉讼费、鉴定费、律师费由张海龙承担。张海龙否认王敏所述事实，辩称合同没有继续履行的主要原因是王敏资金不到位，在履行过程中王敏违约在先。现表示同意解除“房屋买卖定金合同”及“补充协议”，同意退还定金3万元和购房款37万元，不同意王敏其余诉讼请求。安地居服务部表示同意由人民法院依法处理。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，涉案合同王敏、张海龙均同意解除，原审法院对此予以准许。合同解除后就王敏交付的购房定金3万元、购房款37万元，王敏请求退还，张海龙表示同意，原审法院予依法予以准许。对王敏请求退还中介费3万元的诉请，因案件审理过程中安地居服务部已经给王敏退还，王敏对该项诉请同意放弃，原审法院对此亦予以准许。本案争议的焦点之一为“王敏要求张海龙赔偿其违约金3万元的诉请能否予以支持”。本案王敏、张海龙签订的合同及补充协议对主要条款即付款时间、过户时间、违约责任的承担等均为概括性和随意性约定，双方在合同履行过程中均未尽到谨慎义务，现依据合同内容无法准确判断哪一方存在违约行为。同时，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案王敏已经主张退还其定金3万元，现又要求张海龙赔偿其违约金3万元，王敏该项诉请无事实及法律依据，原审法院不予支持；本案争议的焦点之二为“就王敏请求张海龙赔偿其房屋增值损失的诉请应否予以支持”。依据相关法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案王敏、张海龙先后签订的房屋买卖定金合同、补充协议、西安市二手房买卖合同均系各方真实意思表示，依法成立并生效，对王敏、张海龙均具有约束力，双方应按照约定的内容履行各自的合同义务。涉案合同签订后，王敏已经给张海龙支付了定金3万元、购房款37万元。从本案合同履行情况来看王敏已经履行了支付部分房款的义务，而张海龙在庭审中自认涉案房屋解押后其又再次将诉争房屋进行了抵押。张海龙在明知涉案合同没有解除的情况下再次办理抵押手续，由此可以说明张海龙在主观上根本没有履行涉案合同的真实意愿。结合本案证据材料及安地居服务部的陈述，兼顾本案合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，张海龙给王敏酌情赔偿损失129050元（具体计算方法详见赔偿清单）。另外，在涉案合同履行期间，王敏曾向张海龙提出退钱并同意解除合同，在当时王敏就应积极寻找缔约机会，在房屋价款上涨的形势下防止其损失扩大。故对王敏请求张海龙赔偿其购房款37万元的利息及其余损失的诉请，原审法院依法不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，张海龙的以王敏违约在先为由，不同意赔偿王敏损失的辩称理由无事实及法律依据，原审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关民事法律、政策之规定，原审法院遂判决：一、原告王敏与被告张海龙签订的房屋买卖定金合同、补充协议予以解除。二、被告张海龙于本判决生效后10日内退还原告王敏定金人民币30000元。三、被告张海龙于本判决生效后10日内退还原告王敏购房款人民币370000元。四、被告张海龙于本判决生效后10日内酌情赔偿原告王敏损失人民币129050元。五、驳回原告王敏其余诉讼请求。本案受理费10126元，王敏已预交，由王敏承担2126元，张海龙承担8000元；鉴定费6500元，王敏已预交，由王敏承担1000元，张海龙承担5500元（张海龙承担的费用在本判决书生效后10日内连同上述款项一并支付给王敏）。宣判后，王敏与张海龙均不服。王敏向本院提起上诉称，一、一审判决认定其损失仅为129050元，系事实认定错误。张海龙在一审庭审当中自认其在将房本解押后又再次将房本抵押给了他人，明知涉案合同没有解除却再次抵押，系主观上根本没有与其继续履行涉案合同的真实意思，因此应当认定张海龙根本违约。经过司法评估，陕西建业房地产估价有限公司出具评估报告，涉案房屋在价值时间点的评估价值为1612600元，即涉案房屋增值利益为632600元。因此结合本案庭审查明的事实，综合考虑本案合同履行情况、双方过错程度及逾期利益等，根据公平原则和诚实信用原则认定其损失为632600元×40.82%=258227元，一审判决认定的其损失129050元明显过低，应当予以调整。二、本案系判决张海龙履行给付其金钱（定金、购房款、损失）的义务的情形，而一审判决遗漏了在原审判决第五项后附“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的限制性规定，应当予以补正。综上，请求：1、维持西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初7425号民事判决第一、第二、第五项；2、变更西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初7425号民事判决第四项中张海龙赔偿王敏损失的金额为258227元；3、增加要求张海龙在未按判决指定期间履行给付金钱义务时应当依法承担加倍支付迟延履行期间债务利息的责任；4、本案一审、二审诉讼费由张海龙承担。张海龙辩称，王敏称房本解押是在交易之前的，其卖房的原因就是还贷款，王敏在签订协议之后一直没有履行买卖义务，没有支付余款，一直拖延，从9月签订网签后一直没有履行自己的义务，其也一直催促。王敏以年底资金不能回笼未能及时履行，交易不能的原因是王敏自身造成的。双方口头约定交易一年后交易也是与事实不符的。房产交易协议的推脱理由都是王敏的责任。其余内容与其上诉状意见一致。张海龙向本院提起上诉称，一、合同没有继续履行的责任在于王敏一方。首先，双方在签订一系列协议之前，王敏明确知悉如下事实：其房屋上存在抵押贷款以及该贷款于2017年11月到期，其出售案涉房屋的目的就是清偿该贷款。王敏也承诺若因其原因导致案涉房屋无法过户，其愿意承担相应违约责任及其因此造成的所有经济损失。结合合同约定及实际情况，基于王敏知悉该贷款的存在、其售房目的及后续安排，王敏作为一个具有常识和认知的正常个体，应能预见到若该贷款无法一次性清偿，案涉房屋则无法顺利过户，那么也应合理预见王敏需在该贷款到期之前向其支付购房尾款。但在该贷款到期之前，其多次催促王敏支付房屋尾款以便清偿该抵押贷款以及办理房屋过户，王敏均以工程款未到账为由，不断拖延履行合同义务。案涉合同履行的停滞，主要原因在于王敏在先的违约行为。二、原审法院关于其“在主观上根本没有履行案涉合同的真实意愿”的认定是不合理的。其续贷行为的发生有其前因后果的存在，原审法院并未深究其发生的原因综合评价，就简单认定其“在主观上根本没有履行案涉合同的真实意愿”，是非常不合理的。王敏在知悉合同签订背景的前提下仍自愿与其签订合同的，理应按照诚实信用的原则，在该贷款到期之前及时向其支付购房尾款，其亦清楚若其未及时支付购房尾款，将会严重影响交易的后续进行。但事实情况是，王敏违约在先，一直敷衍其，拖延尾款的支付，直接导致合同履行的停滞。直至2018年2月王敏发现房价有所上涨，有利可图，才提出交易继续进行。但此时，因为王敏未及时付款的违约行为，在该贷款到期时其无力清偿，只能续贷。原审法院在作出关于其“在主观上根本没有履行案涉合同的真实意愿”的认定时，并未充分考虑王敏的付款行为对合同履行的重大意义以及王敏的违约在先。在王敏未及时付款的情况下，若是要求其超出自身义务范围及能力范围，自行垫款来保证合同的继续履行，这对其来说是非常不公平的。三、王敏应自行承担其逾期付款的违约行为造成的后果。首先，合同未能继续履行下去是基于王敏的在先违约行为，王敏应自行承担其违约行为造成的所有后果，包括因其违约导致合同停滞履行期间房价的上涨。另外，若回归到事实本身，房产是否增值受到市场、供应、政策等多种因素的影响，何时增值、哪一区域增值、增值幅度为多少，都存在变数。双方在缔约时都无法预见到房价究竟会上涨还是会下跌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，退一步讲，假设其需要承担违约责任，也无需对该不可预见、不能确定的部分承担赔偿责任。综上，请求：1、撤销西安市长安区人民法院作出的(2018)陕0116民初7425号民事判决第四项，改判其无需向王敏作出任何赔偿；2、由王敏承担本案的一、二审的全部诉讼费用及鉴定费。王敏辩称，1、其不构成违约，违约责任不在其一方。张海龙没有提交其超期付款的证据，直至本案起诉张海龙并未向其以纸质的形式提出解除合同。其一直在通知张海龙其可以向张海龙支付尾款。张海龙拒收尾款拒绝履行后行手续，张海龙仍然拒绝，因此引起本诉；2、一审法院对“张海龙在主观上根本没有履行案涉合同的真实意愿”属于认定事实正确。一审张海龙当庭承认自己房屋解押后又抵押给第三方。3、张海龙作为违约方导致其合同目的不能实现，张海龙应支付其因此造成的损失。安地居服务部未到庭，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，涉案双方当事人签订的《房屋买卖定金合同》、《补充协议》均符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。涉案《房屋买卖定金合同》约定“双方于2017年8月30日前到房管局办理过户手续，乙方支付剩余房款”。但在张海龙因资金困难，无法依上述约定解除抵押完成过户义务后，王敏一方又与张海龙签订了《补充协议》，王敏同意向张海龙预支37万元用于帮助其资金周转，完成解押。但是，王海龙在收取该37万元款项解除涉案抵押权后，其并未依约履行过户义务，而是将涉案房屋再次抵押于新的债权人，导致双方房屋买卖协议无法履行。可见，张海龙的上述行为不仅违反合同约定，而且违反诚实信用原则，原审法院根据案件事实，认定张海龙在主观上根本没有履行涉案合同的真实意愿正确，而张海龙作为先履行合同义务的一方当事人，在其违反合同义务，导致付款条件并不具备的情况下，王敏并不具有履行给付房款的合同义务，故张海龙认为王敏存在违约行为的主张本院不予支持。此外，原审法院结合本案相关证据，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定张海龙酌情赔偿王敏损失129050元并无不当。综上，原审判决正确，应予维持。王敏与张海龙的上诉请求均应依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费按原审判决执行。张海龙预交的2881元二审案件受理费由张海龙负担；王敏预交的2884元二审案件受理费由王敏负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月五日书记员 范致远