湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8221号 原告（反诉被告）：湖南富兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。 法定代表人：许海。 委托诉讼代理人：倪朝沐，男，汉族，1989年4月28日出生，住湖南省平江县天岳经济开发区，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖橙，女，汉族，1989年12月27日出生，住长沙市岳麓区，该公司员工。 被告（反诉原告）：倪琪，女，汉族，1987年3月24日出生，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司（以下简称富兴公司）与被告（反诉原告）倪琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富兴公司委托诉讼代理人倪朝沐，被告（反诉原告）倪琪及其委托诉讼代理人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富兴公司诉称：原、被告签订《租赁合同》,约定被告承租原告位于长沙市开福区商铺,作为女装销售使用,经营品牌为黛兰姿（Ｄ.Ｌｉｓｓｏｍｅ）,租期自计租日起计36个月,租金、商管费、物业费等每三个月预先交纳,并约定在被告延迟交纳租金及其他费用超过15日的,原告有权单方解除合同。合同签订后,原告依约履行了合同。合同自履行以来,被告常常不按合同的约定及时、足额交纳租金等费用。我司为此多次发函催告,但被告仍未将拖欠的费用及时、足额补交。2019年6月13日,被告在拖欠了租金、商管费、物业费13780元超过15日的情况下,并且未经原告同意,便擅自闭店,撤离商铺。我司催告被告履行合同义务,要求其恢复营业并补交欠费,但被告一直未依据合同约定履行义务,致使合同目的已无法实现。被告的违约行为已构成合同约定和法律规定的解除条件。综上所述,原告为维护合法权益,故诉至法院,请求：一、依法解除原、被告签订的《租赁合同》及附属的《商业管理服务合同》;二、依法判处被告支付拖欠的租金、商管费、物业费人民币13780元及迟延履行违约金人民币1171.3元（暂计算至2019年6月13日）;三、依法判处被告支付经营期减免费用人民币55562元;四、依法判处被告支付违约金人民币58830元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告倪琪辩称：一、原告富兴公司未经被告同意，擅自将商铺出租给他人是导致合同终止的法定原因，其无权向被告主张违约金等责任。被告所租赁的商铺位于商场内部，且作为货物销售的经营场地使用，被告的销售量很大程度依赖商场的人流量，因此，才在租金之外另行向湖南富兴商业管理有限公司（该公司为原告富兴公司子公司）支付了每月几千元的商业管理费，然而富兴公司及其子公司并未提供等值的商业服务，导致商场人流极低，被告每月入不敷出，一直处于亏损状态，后双方在协商减免租金过程中，富兴公司擅自将商铺出租给他人，导致合同事实上无法履行。二、被告与富兴公司及其子公司湖南富兴商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《商业管理服务合同》是富兴公司提供的格式合同，其中有大量加重被告责任的条款，应认定为无效条款。1、根据商业惯例，任何新开业的商场开始一年的租金都是比后几年要低，案涉商场是新开业的商场，双方当时协商的首年租就是《租赁合同》中所谓的折后租金，并没有打折的概念。同时经营性租赁按惯例都是有装修免租期的，而《租赁合同》约定如因承租人原因导致合同提前终止的，还需补交装修期优惠和减免的全部租金，这属于变相增加违约金。2、《租赁合同》约定缴纳高额的履约保证金，同时约定履行保证金可抵扣租金等费用，但《租赁合同》又约定逾期支付租金超过15日（履约保证金足以抵扣15日的租金有余）出租人有权解除合同，且约定出租人解除合同既可以没收履约保证金又可以要求承租人支付月租金3倍的违约金，这明显是排除承租方的主要权利，加重了承租方的责任。三、富兴公司主张的商业管理费系被告与湖南富兴商业管理有限公司签订的《商业管理服务合同》项下的费用，其无权主张。综上。富兴公司的诉讼缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 反诉原告倪琪反诉称：2016年12月26日，反诉原告倪琪与反诉被告富兴公司签订了《租赁合同》，约定倪琪承租富兴公司所有的位于长沙市开福区富兴·世界金融中心二层Ｌ214号商铺，租赁期为36个月，同时倪琪按照约定向富兴公司支付了履行保证金50880元、服务质量保证金10000元、装修保证金5000元，2019年6月，富兴公司未经倪琪同意，擅自将倪琪承租的商铺出租给他人，反诉原告倪琪认为，富兴公司的行为己构成违约，其应当返还倪琪己支付的各项保证金65880元，并赔偿倪琪装修损失115350元。据此，反诉原告倪琪特提起反诉，请求：一、判令富兴公司返还倪琪保证金65880元；二、判令富兴公司赔偿倪琪损失115350元；三、本案诉讼费由富兴公司承担。 反诉被告富兴公司对反诉辩称：一、2019年6月13日，反诉原告倪琪在拖欠了租金、商管费、物业费13780元超过15日的情况下，并且未经富兴公司同意擅自闭店，撤离商铺，严重违背了合同约定，给富兴公司造成了巨大损失。2019年6月15日，富兴公司向倪琪送达《催款通知函》和《告知函》，要求倪琪于2019年6月17日前缴纳欠费及利息，否则富兴公司将依据合同，没收合同项下之履约保证金，要求倪琪承担补交装修期优惠和减免的全部租金，并单方解除合同。富兴公司于2019年6月22日向倪琪送达《合同解除函》，通知倪琪双方《租赁合同》已经解除，要求倪琪承担违约责任；2019年7月1日，向倪琪送达《物品处置告知》，告知其实际撤离店铺后，店铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品均视为放弃了所有权及其他权利，富兴公司有权处置；2019年7月15日，给倪琪及其配偶均发送短信，再次重申富兴公司有权进行店内物品处置事宜。2019年9月3日，在富兴公司向法院主张权利后，倪琪配偶联系富兴公司，商量上述事宜。根据双方《租赁合同》第25.4条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”倪琪擅自闭店，拖欠费用的违约行为致使合同目的无法实现，富兴公司有权没收合同项下之履约保证金。倪琪负有对富兴公司的上述欠费及违约金的缴纳义务，经富兴公司多次催告，倪琪拒绝履行，富兴公司行使法定抵消权，对质量保证金和装修保证金不应当退还。二、因倪琪的违约行为导致合同解除，应当自行承担装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”，另外，按照双方的《租赁合同》27.2条约定：“在上述交还期内，乙方应按下列标准向甲方交还该商铺：应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的原件和复印件，并使该商铺恢复到符合本合同附件《交付标准》中交付的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。”富兴公司给倪琪的初始交付为毛坯交付，按照合同约定，倪琪撤铺后应当恢复毛坯，交付给富兴公司，倪琪拒绝履行该义务。富兴公司多次合理催告无果，只能自行承担费用恢复为毛坯。因此，倪琪诉称的装修，富兴公司并未有任何获益，并且遭受了损失，富兴公司不应当承担倪琪的装修损失，相反，倪琪应当赔偿富兴公司恢复毛坯的费用。基于以上答辩事实和理由，请法院驳回反诉原告倪琪的全部反诉请求。 经审理查明：2016年12月26日，富兴公司（甲方）与倪琪（乙方）签订《租赁合同》,约定乙方承租甲方位于长沙市开福区富兴世界金融中心购物中心二层L214号商铺,面积106平方米，作为女装销售使用,经营品牌为黛兰姿(D.Lissome),租期自计租日起计36个月,乙方自计租日起向甲方交纳该商铺租金，租金按每三个月作为一个租金交纳周期，乙方应当在上个租金交纳周期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下个租金交纳周期租金。预先交纳,并约定在被告延迟交纳租金及其他费用超过15日的,原告有权单方解除合同。乙方同意接受甲方指定的商业管理公司作为本商铺所在购物中心的商业管理运营主体提供的服务，并承担相应商业管理运营服务费用、物业管理服务费。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额l%的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付50880元履约保证金，租赁期内，乙方未履行合同各项付款义务时，甲方或管理公司有权从履约保证金或物业管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费或其他各项费用。保证金被扣除的，乙方应在7日内补足，否则甲方或管理公司有权从乙方下期应缴租金中优先充抵应补足的保证金；甲方或管理公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费等并不免除乙方应承担的相应违约责任。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足，并按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。乙方应当在合同终止后7日内按“来装去丢”原则将该商铺交还甲方，乙方自交还期届满之日起10日后，仍未将该商铺交还给甲方的，甲方或管理公司有权直接将乙方在该商铺内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该商铺清理收回使用，此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成的乙方损失由乙方自行承担，甲方不对此承担任何赔偿或补偿责任。合同同时约定乙方应在开业日前支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。 2016年12月26日《租赁合同》中所提管理公司，系指富兴公司下设子公司湖南富兴商业管理有限公司，双方在合同中确认该管理公司系接受原告委托，对包括涉案商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务、实施商业运营管理。倪琪与该管理公司签订有商业管理服务合同，约定了商业服务管理费用收取事项。2016年12月26日《租赁合同》中约定，商业管理服务合同为《租赁合同》的附属合同，其履行期限与《租赁合同》一致。在本案审理中，湖南富兴商业管理有限公司向本院出函，陈述以上情况，并委托本案原告富兴公司收取商业服务管理费用（商管费）。 合同签订后，倪琪按约交纳50880元履约保证金及10000元质量保证金，并进场装修、经营，至2019年5月，双方均按约履行合同。2019年6月13日，因经营困难，倪琪在未通知富兴公司情况下，关门闭店。庭审中双方确认闭店前倪琪尚欠13天的租金、商管费、物业费合计13780元。涉案商铺现已由富兴公司另行租赁他人使用。 后经富兴公司催要，倪琪未按时支付拖欠的租金等费用，2019年6月22日富兴公司向倪琪送达《合同解除函》。因双方对50880元履约保证金的冲抵及倪琪的违约责任承担产生争议，产生纠纷，引发本案诉讼。 反诉原告倪琪反诉请求中65880元保证金，包含前述50880元履约保证金及10000元质量保证金，另主张的5000元装修保证金未提交证据予以佐证。 以上事实，有《租赁合同》、交费收据、催款通知、合同解除函、短信记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：一、本案双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。倪琪未按约履行合同，系引起本案纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任。二、2019年6月13日，倪琪关门闭店，富兴公司经催促无果后将涉案商铺另租他人。富兴公司与倪琪之间的《租赁合同》实际已于2019年6月22日《合同解除函》送达之日解除。三、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、双方确认闭店前倪琪尚欠13天的租金、商管费、物业费合计13780元，该款倪琪应予支付给富兴公司；2、履约保证金从性质上看，是为了保证合同能够有效持续履行由一方向另一方缴纳的款项。《租赁合同》约定，因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，但同时约定，租赁期内，乙方未履行合同各项付款义务时，甲方或管理公司有权从履约保证金或物业管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费或其他各项费用。虽然本案中倪琪未按约履行合同，但其欠付时间不长，欠付金额远低于履约保证金，履约保证金足以抵扣应付的房屋租金等费用，因此相对于倪琪的违约情形，富兴公司依据《租赁合同》要求倪琪支付迟延履行违约金并同时主张没收履约保证金的请求过高，本院酌定倪琪承担10000元的违约责任，可从履约保证金中抵扣；3、质量保证金10000元富兴公司应予返还给倪琪；4、倪琪主张的5000元装修押金，因未提交证据佐证，本院不予认可；5、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此倪琪的装修费主张，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）倪琪在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司支付所欠房屋租金等费用13780元； 二、被告（反诉原告）倪琪在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司支付违约金10000元； 三、原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）倪琪返还履约保证金50880元； 四、原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）倪琪返还质量保证金10000元； 五、驳回原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）倪琪的其他诉讼请求。 以上经冲抵，原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司应在本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）倪琪返还37100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5772元，因适用简易程序减半收取2886元，由原告（反诉被告）湖南富兴置业发展有限公司负担200元，被告（反诉原告）倪琪负担2686元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  蔡瑜平 二〇一九年十一月八日 代理书记员  刘 艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第（二）款因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。