广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1103民初599号 原告：林碧珍，女，汉族，1961年9月11日出生，住贺州市平桂区，现住贺州市八步区。 原告：陈纪普，男，汉族，1959年2月1日出生，住贺州市平桂区，现住贺州市八步区。 原告共同委托诉讼代理人：叶佐高，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步富阳街73号。 法定代表人：陈少拨，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：陈高生，男，汉族，1973年11月25日出生，住贺州市平桂区，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：廖文娣，广西宏民律师事务所律师。 被告：陈鹏，男，汉族，1987年10月4日出生，住贺州市八步区，现住贺州市。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 原告林碧珍、陈纪普与被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）、陈高生、陈鹏确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告及原告共同委托诉讼代理人、各被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林碧珍、陈纪普向本院提出诉讼请求：判决确认被告广厦公司、陈鹏于2006年1月16日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告有房产一栋，座落在贺州市规划小区排洪河北面规划B69#（贺房权证八步字【2005】00028774号）。原告获得该房产后，仍然居住在贺州市八步区今。2014年11月13日，原告以该房及其他房为贺州市华建混凝土有限公司作贷款抵押担保。2017年9月13日，昭平县人民法院作出拍卖该房的裁定之后，原告才发现该房在2006年1月已由被告签订商品房买卖合同而非法买卖。被告未经原告同意，无权买卖原告的房产。原告为维护自己的合法权益，特起诉。 被告林碧珍、陈纪普提交证据：1、林碧珍身份证复印件、陈纪普身份证复印件、结婚证，证明原告的身份，两原告是夫妻。 2、房产权证、土地使用权证，证明权利人是林碧珍。 3、广厦公司营业执照、陈高生户籍证明、陈鹏身份证复印件，证明被告主体资格。 4、商品房买卖合同，证明被告非法买卖原告房屋。 5、民事调解书1份，证明房产属于林碧珍，法院支持林碧珍的请求，将房产归还林碧珍，也确认合同无效。 被告广厦公司辩称，1、2006年1月16日，被告广厦公司受原告林碧珍、陈纪普夫妇的委托，以广厦公司的名义与陈鹏签订房屋买卖合同并收到部分房款，后广厦公司将房款转付给原告，由其领取（陈纪普当时是广厦公司股东）。2、涉案房屋订立合同后，原告将房屋实际交付给被告陈鹏居住多年。原告从未提出过异议，也未主张所有权，视为已认可广厦公司将涉案房屋出让的事实，视为已追认合同效力。涉案合同合法有效，应继续履行，请求驳回原告诉讼请求。 被告广厦公司提交证据：1、桂湘粤市场房屋示意图1份、明细表2份，证明涉案房屋为B69号，是林碧珍、陈纪普共有房屋，委托广厦公司代为出让。 2、2006年1月16日收据、2006年4月28日收据，证明广厦公司受林碧珍、陈纪普委托将B69、B70房屋以广厦公司名义出售，B69号房屋出售给陈鹏，B70房屋出售给陶明容。 3、2006年5月20日领（借）款单1份，证明广厦公司将收取的购房款转给陈纪普。 被告陈鹏辩称，1、被告陈鹏、广厦公司2006年1月16日签订的房屋买卖合同合法有效，是原告与被告陈鹏的真实意思表示。被告广厦公司受原告委托，以广厦公司名义与陈鹏签订合同，收取部分房款，广厦公司将房款转付给原告。原告陈纪普当时是广厦公司的股东。合同签订后，原告将涉案房屋实际交付受让人陈鹏居住多年。原告已知涉案房屋出让，从未提出过异议，也未主张所有权，视为认可广厦公司将涉案房屋出让的事实，视为追认合同效力。原告夫妇所涉及地块上房屋买卖合同的多个买受人已多次诉讼，已由贺州市两级人民法院作出生效判决，对涉案房屋买卖的事实已查明，认可房屋买卖效力。原告再次假借广厦公司非法买卖其房屋向人民法院提出诉讼的行为，已涉嫌妨碍司法审判活动，构成虚假诉讼，应依法追究其法律责任。2、原告对被告陈鹏负有继续履行房屋买卖合同义务和责任。涉案合同名义是被告陈鹏与广厦公司签订，实际上广厦公司订立合同的行为是受原告委托。合同订立前涉案房屋已登记在原告林碧珍名下，应由原告林碧珍、陈纪普承担协助办理涉案房屋变更登记的义务。合同约定，剩余购房款在涉案房屋变更登记后才支付，但林碧珍用该房为贺州市华建混凝土有限公司作抵押向农行昭平支行贷款。因贷款逾期未还，农行昭平支行向法院提出诉讼，该案判决已生效且进入执行程序。陈鹏依执行法院的通知，将房屋尾款125000元缴纳至执行法院，该房屋尾款实际用于还银行贷款。陈鹏已履行完全支付房款义务，应依法保障陈鹏的合法权益。 被告陈鹏提交证据：1、财务凭证4张，证明两原告已向被告广厦公司领取房款。 %1、（2017）桂1102民初2699号民事判决书，证明贺州市法院对同类案件所涉及合同效力均已认定为合法有效。 被告陈高生辩称，1、被告陈高生不是本案适格诉讼主体。涉案房屋在2006年1月16日出售时登记的产权人是原告林碧珍，实际产权人仍然是被告广厦公司，登记在林碧珍名下是为了将来方便办理贷款等业务的开展。涉案房屋买卖合同签订时，被告陈高生在被告广厦公司工作，职务是售楼部经理，当时接到高层领导指示将涉案房屋进行出售，所得款项全部交到公司，被告陈高生没有截留和侵占，被告陈高生是职务行为。2、被告陈高生认为涉案房屋买卖合同是有效的，最终由人民法院确定，被告陈高生无需承担任何合同无效所带来的责任。 被告陈高生没有提交证据。 经开庭质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。被告陈鹏证据1财务凭证4张，1.2006年5月20日领（借）款单记载领（借）人陈纪普岑妹脉（代），领（借）款原因记载是领B69B70号房款，金额是59000元。该证据与被告广厦公司提交的证据3是相同的。2.农村信用合作社现金支票存根，出票日期2006年5月2日，金额59000元，用途记载是还06年4月29日借给房地产还贷款（480万元）的50万元中的59000元。3.另两张收据实为一张，时间是2006年3月30日，内容是今收到陶明容交来70号房款96000元，经手人是陈高生。原告林碧珍、陈纪普对被告证据1有异议，不能证明二人领款，二人没有委托他人领款，代领人岑妹脉是在公司上班。 本院经审理认定法律事实如下： 2006年1月16日，被告广厦公司（甲方）与被告陈鹏（乙方）签订商品房买卖合同，合同编号是GX-2005-01，合同内容是，甲方以出让方式取得位于贺州市的土地。乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中编号为B69号的商品房，用地面积36平方米，建筑面积186平方米。该商品房的用途为商业住宅，相连两间墙共用。房屋总价款为190000元。购房款支付方式为银行按揭贷款方式支付。合同由陈鹏签名，广厦公司加盖公章，陈高生在经办人处签名。被告广厦公司于2006年1月16日出具“今收到陈鹏交来B69号房款50000元”收据，2006年4月28日出具“今收到陈鹏交来B69号房款15000元”的收据。陈鹏交房款65000元。此后，陈鹏对涉案房屋装修入住至今。 涉案B69号房地产登记的权利人是林碧珍，房产证号是贺房权证八步字第（2005）00028774号，日期是2005年9月12日;国有土地使用权证号是贺州国用（2005）第101026-3号，日期是2005年7月29日。 陈纪普当时是广厦公司的股东，陈纪普与林碧珍是夫妻。 本院认为，涉案合同是被告广厦公司与被告陈鹏在2006年1月16日签订，但涉案房地产在2005年已登记办证，登记的权利人是林碧珍。被告广厦公司认为其以自己名义与被告陈鹏签订合同及移交房屋是受林碧珍、陈纪普委托，但其并无证据证明。被告陈鹏从签订合同占有居住涉案房屋至今，林碧珍、陈纪普并未提出异议，并未提出任何权利主张。陈纪普、林碧珍是夫妻关系，是被告广厦公司的实际关联人。陈纪普、林碧珍一直居住贺州，其位于贺州的房地产被出卖、由买受人长期占有居住而不知的主张，不符合情理，本院不予采信。林碧珍、陈纪普默许买受人陈鹏长期占有居住的行为实际是对房屋交易的确认（默认）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权变更登记的，不影响合同效力”的规定，合同合法有效。原告认为，涉案房地产登记权利人是林碧珍，根据“财产权利不受侵犯”，物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”及合同法第五十二条的规定，合同违反了强制性规定而无效。原告援引的上述物权法规定不是合同效力的规定。原告没有证据证明根据法律规定应判定合同无效的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告林碧珍、陈纪普确认被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司与被告陈鹏2006年1月16日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由原告林碧珍、陈纪普共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  蒋又生 人民陪审员  张 宁 人民陪审员  李丽平 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  粟振凌