湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9005民初901号原告（反诉被告）：湖北镇声房地产开发有限公司，住所地潜江市园林办事处潜阳中路24号。法定代表人：秦绪红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家武，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹友军，湖北章华律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晓，女，1975年11月16日出生，汉族，个体工商户，住潜江市。委托诉讼代理人：江峰，湖北江汉律师事务所律师。原告湖北镇声房地产开发有限公司（以下简称镇声房地产公司）与被告李晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序审理。在诉讼过程中，被告李晓于2019年4月10日向本院提起反诉。本院审查受理后，将本诉与反诉予以合并，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇声房地产公司的委托诉讼代理人陈家武、邹友军，被告（反诉原告）李晓及其委托诉讼代理人江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇声房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除镇声房地产公司委托湖北镇声市场管理有限公司（以下简称镇声市场公司）与李晓于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》（以下简称租赁合同），判令李晓返还该租赁合同项下位于潜江市园林办事处园林中路24号镇声中央公园项目1层101号商铺（以下简称案涉商铺）；2.判令李晓向镇声房地产公司支付违约金14734.20元；3.判令李晓赔偿镇声房地产公司经济损失24562元。事实和理由：2015年1月24日，镇声房地产公司控股的镇声市场公司与李晓签订一份租赁合同，约定镇声房地产公司将案涉商铺租赁给李晓经营，租赁面积为94.47㎡，租期为8年（即从2015年6月1日起至2023年5月31日止）；每月租金按130元/㎡计算，即每月租金12281元，租赁期内的租金按三个月提前支付36843元，租金自第四年起按8%环比递增；租金自租赁合同签订时由李晓支付，从项目正式营业起开始计算；李晓于租赁合同签订之日支付镇声房地产公司合同保证金12281元。合同还对合同变更、续约、解除、终止、违约责任等进行了约定。合同签订当日，李晓向镇声房地产公司交纳一个月押金12281元及三个月租金36843元。案涉商铺于2017年1月10日装修完毕，2017年5月1日在园林商贸城开业。2017年7月，李晓与镇声房地产公司及镇声市场公司因案涉商铺所涉及的消防整改问题产生纠纷后于当月13日向潜江市人民法院提起诉讼，要求确认其与镇声市场公司签订的租赁合同有效，并要求判令镇声房地产公司及镇声市场公司停止侵权、承担违约责任等。案件审理过程中，镇声市场公司提起反诉，要求解除其与李晓签订的上述租赁合同，并判令李晓补交房屋租赁费用122810元。该案先后经潜江市人民法院和湖北省汉江中级人民法院审理后，由湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）鄂96民终290号民事判决书，撤销潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1481号民事判决，确认李晓与镇声市场公司签订的租赁合同有效，判令镇声房地产公司继续与李晓履行该合同，并于该判决生效之日起十五日内将案涉商铺交付李晓使用；判令镇声房地产公司于该判决生效之日起十五日内赔偿李晓装修损失13000元，并将镇声市场公司拆除并转移的货柜等返还李晓。如果全部不能返还，应赔偿李晓购买货柜等货款47076元及运费2350元。如果仅能返还部分，则赔偿李晓不能返还部分的相应价款及相应的运费（运费的计算方式为不能返还部分的价款÷47076×2350元）；驳回李晓的其他诉讼请求和镇声市场公司的反诉请求。二审判决生效后，李晓于2018年8月6日向潜江市人民法院申请执行。因被执行人在案件执行过程中自动履行了义务，潜江市人民法院于2018年10月11日向双方当事人送达了（2018）鄂9005执1581号《结案通知书》，确认湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出的（2018）鄂96民终290号民事判决书所确定的义务已经执行完毕。为消除安全隐患，镇声房地产公司先后于2018年7月2日、10月15日、10月26日、11月7日向李晓送达《消防整改通知书》，但李晓既不就租赁商铺的安全隐患进行整改，也不按照租赁合同的约定向镇声房地产公司交纳租金或相关费用。为维护合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。李晓答辩并反诉称：1.镇声房地产公司的诉讼请求，已经湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出的（2018）鄂96民终290号民事判决书予以驳回，且该终审判决已经生效并已执行，只是镇声房地产公司未实际交付案涉商铺，其诉讼请求属于重复诉讼，依法应驳回起诉或者驳回诉讼请求；2.上述二审判决生效后，镇声房地产公司仅按照判决支付了李晓的赔偿金，并未向李晓实际交付案涉商铺。镇声房地产公司多次以整改、拆除墙壁及装修隔断等设施、设备为由向李晓发出《消防整改通知书》,明确指出到期后由其自行组织人员和机器设备拆除。事实上，镇声房地产公司根本没有向李晓交付案涉商铺的诚意，至今也未实际拆除商铺内的装修，请求法院驳回镇声房地产公司的诉讼请求。李晓基于上述事实和理由向本院提起反诉请求：1.镇声房地产公司将案涉商铺自行整改后交付李晓使用，并给予李晓30天恢复装修的宽限期（即免租期限），其租赁期限自镇声房地产公司实际交付案涉商铺后30日起满8年止；2.镇声房地产公司赔偿李晓装修案涉商铺的财产损失172507元【其中装修费139516元（实际装修费152516元扣减镇声房地产公司已赔偿的13000元）、货柜物流等损失32991元（47076元扣减已赔付14085元）】。镇声房地产公司对李晓的反诉辩称：李晓的反诉请求已经湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出的（2018）鄂96民终290号民事判决书予以判决，并经潜江市人民法院执行完毕，镇声房地产公司不存在另行向李晓交付案涉商铺并赔偿损失的问题，其反诉请求依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李晓对镇声房地产公司提交的证据四中的《结案通知书》的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据并不能证明镇声房地产公司已于2018年10月11日前将案涉商铺实际交付李晓。因该通知书系本院于2018年10月11日制作，且本院将该通知书送达双方当事人签收后，双方当事人并未就该通知书指向的（2018）鄂9005执1581号执行案件已执行完毕提出异议，故对该证据所证明的内容，本院依法予以釆信；李晓对镇声房地产公司提交的证据五《消防整改通知书》的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据并不能证明李晓未履行租赁合同所约定的义务，不能作为镇声房地产公司与李晓解除合同的依据。因李晓未向本院提交相关有效证据对该证据的证明内容予以反驳，且李晓作为案涉商铺的承租人在对案涉商铺进行装修时，理当严格遵守消防管理法律、法规，杜绝消防安全隐患，确保租赁场地消防安全，在李晓未履行上述法定义务和双方约定义务的前提下，镇声房地产公司作为商铺出租人有权向其发出《消防整改通知书》。故对该通知书所证明的内容，本院依法予以釆信；镇声房地产公司对李晓提交的证据一至五的真实性均无异议，本院依法均予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月24日，镇声房地产公司委托镇声市场公司与李晓签订一份租赁合同，约定镇声房地产公司将案涉商铺租赁给李晓经营，租赁面积为94.47㎡，租赁期限从2015年6月1日起至2023年5月31日止，共8年；商铺经营的品牌为童装、童鞋；租金为每月每平方米130元，即每月租金为12281元，自第四年起按8%环比递增。租赁期内的租金按三个月提前支付36843元，自租赁合同签订时由李晓支付，从项目正式营业起开始计算租金（装修期间不计租金，期间产生的水电费由李晓自理），以后每期租赁费用在上期费用到期前15日一次性支付；李晓于租赁合同签订之日支付镇声房地产公司合同保证金12281元。双方同时还对合同变更、续约、解除、终止以及违约责任等进行了约定。其中第七条关于李晓的权利和义务第2款约定，李晓必须自觉遵守国家的各项法律、法规，遵从镇声市场公司管理部门的相关管理和收费规定；第九条关于李晓的违约责任第1款约定，租赁期间，李晓有下列行为之一的，镇声市场公司除有权终止合同，收回商铺外，李晓还应按照合同年租金的10%向镇声市场公司支付违约金。若支付的违约金不足以弥补镇声市场公司损失的，李晓还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……⑶未按缴费期限约定，拖欠商铺租金或相关费用累计达到或超过45日的。上述合同签订当日，李晓向镇声房地产公司交纳一个月押金12281元及三个月租金36843元。案涉商铺于2017年1月10日前装修完毕。随后，李晓收到镇声房地产公司市场管理部的商铺装修整改告知书，要求李晓将商铺临园林北路已开的两个大门封闭，拆除内场三面隔墙，摆设柜台高度不得超过1.40米，整改时间限定于2017年1月15日前完成。因李晓未按上述通知要求进行整改，镇声房地产公司及镇声市场公司于2017年1月14日将该商铺大门锁住，致使李晓无法进行营业。2017年5月1日，李晓租赁商铺所在地园林商贸城开业。2017年7月13日，李晓将镇声房地产公司及镇声市场公司诉至本院，镇声市场公司在诉讼过程中向本院提起反诉。本院将上述本诉与反诉予以合并审理，作出（2017）鄂9005民初1481号民事判决书，确认李晓与镇声市场公司签订的租赁合同有效，判令镇声市场公司与李晓继续履行合同，履行期从镇声市场公司实际交付租赁房屋之日起计算租期；驳回李晓的其他诉讼请求；驳回镇声市场公司的反诉请求。李晓不服上述判决，上诉于湖北省汉江中级人民法院。该院审理后，于2018年6月13日作出（2018）鄂96民终290号民事判决书，撤销本院（2017）鄂9005民初1481号民事判决，确认李晓与镇声市场公司签订的租赁合同有效，判令镇声房地产公司继续与李晓履行该合同，并于该判决生效之日起十五日内将案涉商铺交付李晓使用；判令镇声房地产公司于该判决生效之日起十五日内赔偿李晓装修损失13000元，并将镇声市场公司拆除并转移的货柜等返还李晓。如果全部不能返还，应赔偿李晓购买货柜等货款47076元及运费2350元。如果仅能返还部分，则赔偿李晓不能返还部分的相应价款及相应的运费（运费的计算方式为不能返还部分的价款÷47076×2350元）；驳回李晓的其他诉讼请求和镇声市场公司的反诉请求。二审判决生效后，李晓于2018年8月6日向本院申请执行。因镇声房地产公司在收到本院执行通知书后自动履行了生效裁判所确定的义务，2018年10月11日，本院向双方当事人下达了（2018）鄂9005执1581号《结案通知书》，确认湖北省汉江中级人民法院于2018年6月13日作出的（2018）鄂96民终290号民事判决书所确定的义务已经执行完毕。之后，镇声房地产公司为消除安全隐患，先后多次向李晓送达《消防整改通知书》，但李晓既不就租赁商铺的安全隐患进行整改，也不按照租赁合同的约定向镇声房地产公司交纳租金或相关费用。为此引发纠纷，继而酿成本案诉讼。另查明，李晓签收本院送达镇声房地产公司起诉状副本的时间为2019年3月29日。本院认为，镇声房地产公司与李晓之间的纠纷，系李晓与镇声房地产公司因案涉商铺发生纠纷之后的延续过程。而李晓与镇声房地产公司因案涉商铺发生纠纷后引发的案件，业经本院和湖北省汉江中级人民法院审理，并经湖北省汉江中级人民法院作出（2018）鄂96民终290号民事判决书。该判决早已生效，所涉及的执行内容经李晓向本院提出执行申请后，已于2018年10月11日前执行完毕。按照湖北省汉江中级人民法院（2018）鄂96民终290号民事判决书主文第二项载明的内容，本院推定镇声房地产公司已于2018年10月11日前将案涉商铺交付李晓使用。从案涉商铺交付之日起，李晓理当按照合同约定和相关法律规定自觉履行作为商铺承租人的义务，按时足额向镇声房地产公司交纳商铺租金或相关费用，但李晓自2018年10月11日起未向镇声房地产公司交纳任何费用。其行为已违反租赁合同第九条第1款第⑶项“未按缴费期限约定，拖欠商铺租金或相关费用累计达到或超过45日的”约定，镇声房地产公司除有权与李晓终止合同，收回商铺外，还有权要求李晓按照合同年租金的10%向其支付违约金（若支付的违约金不足以弥补损失，李晓还应赔偿不足部分的损失）。故镇声房地产公司主张与李晓解除租赁合同，要求李晓返还租赁物，并要求李晓支付违约金的请求，因符合双方约定和相关法律规定，本院依法予以支持。双方解除合同的时间，应以李晓签收本院送达镇声房地产公司起诉状之日（即2019年3月29日）为准。李晓应按约向镇声房地产公司支付违约金的金额为14737.20元﹝12281元（每月租金）×12个月×10%﹞，但镇声房地产公司只主张14734.20元，系其对诉讼权利的自行处分，没有损害国家、集体和他人的合法权益，本院遵从当事人的意愿，确认李晓应支付给镇声房地产公司的违约金为14734.20元。镇声房地产公司还要求判令李晓赔偿其经济损失24562元，因李晓自2018年10月11日起占有案涉商铺至本判决作出之日止已超过一年，按照双方在租赁合同中约定的每月租金12281元计算，扣减李晓向镇声房地产公司交纳的押金12281元及三个月租金36843元后，剩余金额远远超出镇声房地产公司主张的经济损失24562元。故对镇声房地产公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。李晓的反诉请求，因与本案庭审查明的事实和相关法律规定不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖北镇声房地产开发有限公司委托湖北镇声市场管理有限公司与被告（反诉原告）李晓于2015年1月24日签订的《镇声中央公园租赁合同》已于2019年3月29日解除；二、被告（反诉原告）李晓于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）湖北镇声房地产开发有限公司位于潜江市园林办事处园林中路24号镇声中央公园项目1层101号商铺；三、被告（反诉原告）李晓于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖北镇声房地产开发有限公司支付违约金14734.20元及经济损失24562元，两项合计39296.20元；四、驳回被告（反诉原告）李晓的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费782元，减半收取391元；反诉案件受理费1875元，两项合计2266元，由被告（反诉原告）李晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  郑家胜二〇一九年十一月二十日书记员  刘雅俊