广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初14365号原告（反诉被告、以下统称原告）：东莞市东盟网络技术有限公司，住所地：东莞市莞城街道兴塘社区东城大道23号骏达商业中心905、906、907，统一社会信用代码：91441900MA4WX1A77B。法定代表人：张洪东。委托诉讼代理人：鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟德坤，广东品峰律师事务所律师。被告（反诉原告、以下统称被告）：黄富良，男，1975年3月7日出生，汉族住广东省东莞市，委托诉讼代理人：郭安慧，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李箫箫，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告东莞市东盟网络技术有限公司（以下简称东盟公司）诉被告黄富良及被告黄富良反诉原告东莞市东盟网络技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用简易程序于2019年7月2日、2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人鄢仲平、钟德坤，被告黄富良本人及其委托诉讼代理人郭安慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东盟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《国海地产房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告押金16000元；3.判令被告赔偿原告装饰装修损失76552.5元【60个月-15个月（已用）/60个月*102070元】；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年3月30日，广东日之泉集团有限公司（以下简称日之泉公司）与被告签订《租赁合同》，约定日之泉公司将东莞市莞城区骏达大厦5、6、7三间房产（以下简称案涉租赁物）出租给被告使用，租赁期限从2017年3月30日至2023年4月30日止。后被告于2017年9月8日与原告签订《国海地产房屋租赁合同》，约定被告将涉案房产出租给原告使用，租赁权从2017年9月8日至2022年9月7日，每月租金为8000元等内容，原告于2017年9月9日通过银行转账方式向被告指定的收款人雷石菊支付了两个月押金16000元。原告合法占用涉案房产后，对其进行装饰装修，共投入装修费102070元。原告在租用涉案房产期间，日之泉公司的破产管理人以该公司进入破产清算程序为由要求原告返还涉案房产，后原告于2018年12月17日将其返还给破产管理人进行管理。目前被告与原告签订的《国海地产房屋租赁合同》已无法履行，原告不能正常开展经营活动，无法实现合同目的，被告应当赔偿原告的装修装饰的损失。被告黄富良辩称，本案租赁合同的出租人不是被告而是杨晓山，被告仅是接受其委托与原告签订租赁合同，出租人义务应由杨晓山承担。原告知道出租人非被告。被告没有收取过案涉租赁合同的押金和租金，被告要求原告提交支付租金的证据。本案的装修损失证据不充分，没有转账凭证，没有发票，且装修费用偏高，不真实。被告黄富良向本院提出反诉请求：1.判令东盟公司向黄富良支付2018年9月1日至2018年12月17日期间的租金合计28000元。2.判令本案诉讼费由东盟公司承担。事实和理由如下：2017年3月30日，黄富良代表杨晓山与东盟公司签订《租赁合同》，该合同约定东盟公司承租，租金为每月8000元。租金一直有雷石菊和杨晓山收取，黄富良并不清楚租金的收取情况，直至东盟公司起诉黄富良赔偿装修损失一案，案号为（2019）粤1971民初14365号，在2019年7月2日庭审过程中，东盟公司确认其一直未支付案涉租赁物2019年9月、10月、11月、12月的租金。原告针对被告的反诉请求辩称，案涉租赁物的所有权人为日之泉公司，2017年4月10日，东莞市第一人民法院受理对日之泉公司进行破产清算的申请，并指定德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞公司担任破产管理人。根据破产法第十三条、第十七条、第十八条以及第二十五条的规定，案涉租赁物应当由破产管理人接管。破产清算在前，案涉租金产生在后，原告向被告主张租金及违约金不是适格主体，没有事实依据。破产财产由破产管理人接管，日常经营的决策由破产有管理人作出，黄富良不具有的反诉原告的主体资格。经审理查明，2017年3月30日，日之泉公司与被告签订《租赁合同》，日之泉公司将东莞莞城区骏达大厦九楼5、6、7室（即案涉租赁物）出租给被告，面积约410平方米，租赁期限为六年，即自2017年3月30日至2023年4月30日，租金处为空白，合同有日之泉公司盖章与被告签名及捺印。2017年9月8日，原告与被告签订《国海地产房屋租赁合同》，被告将案涉租赁物出租给原告，租赁期限2017年9月8日至2020年9月7日，月租金8000元；2020年9月8日至2022年9月7日，月租金8800元。合同第三条约定原告已向被告交纳16000元租赁押金。第八条违约责任第五款规定租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失。违约方支付守约方人民币16000元作为违约赔偿。第九条其他事项中约定，账号62×××49，户名：雷石菊；注：雷小姐负责全部事项，包括收租金。2017年9月9日，原告通过银行转账方式向被告指定收款人雷石菊支付16000元，备注：2个月押金。原告提交《委托证明》，显示2018年7月12日，被告委托杨晓光收取原告对的租金，委托人处有被告姓名及捺印，被告称该字迹并非本人签名。原告提交本院作出的（2016）粤1971民破4号民事裁定书，该民事裁定书裁定：受理申请人中信银行股份有限公司东莞分行对被申请人日之泉公司破产清算申请。该裁定于2017年4月10日生效。2017年4月14日，本院作出（2016）粤1971民破4-1号决定书，指定德勤企业顾问（深圳）有限公司东莞分公司担任日之泉公司的管理人。2018年8月15日，日之泉公司管理人起诉东盟公司、杨晓山，要求东盟公司返还并支付上述房产的占有使用费，后2019年1月17日变更诉讼请求，仅要求原告支付自2017年1月1日至2017年12月17日的占有使用费。原告提交了一份《房屋交接协议书》显示：2018年12月17日，原告与日之泉公司签订《房屋交接协议书》，约定原告将案涉房屋移交给乙方。本院作出的（2018）粤1971民初24325号民事判决书查明以下事实：1、东莞市莞城区东城大道23号骏达商业中心905号、906号、9××号房产（房产证号分别为Ｃ6××00、Ｃ6××22、Ｃ6××23）为日之泉公司所有；2、根据日之泉公司与杨晓山签订《广东日之泉集团有限公司维修工程合同》、协议书及委托证明，显示：日之泉公司由于拖欠杨晓山工程款，双方协商以案涉房屋租金进行冲抵，自2018年7月开始，案涉房屋租金由杨晓山收取；3、根据东盟公司提交的银行转款单、收款收据显示，2017年9月至2018年6月期间，案涉房屋的租金由黄富良收取，代收人雷石菊；2018年7、8月房屋租金由杨晓山收取；4、2018年12月17日，东盟公司将案涉房屋交给日之泉公司管理人管理，并签订了《房屋交接协议书》。被告提供的其与原告法定代表人张洪东的微信聊天记录显示，张洪东向被告发送内容为其向雷石菊转账8000元（备注3月租金）及其向杨晓山转账8000元（备注7月份租金）截图，并称“你去追加被告吧”。杨晓山与被告微信聊天记录显示，2018年8月14日，杨晓山称：“（骏达租金）直接转给我”，“麻烦转告张先生准时交租，财务要记账”，“下星期一，我们过去和张先生重新签订合同，麻烦黄总！”。雷石菊与被告的微信聊天记录显示，被告问：“菊，你收了张洪东的租金是给了杨晓山还是李锦钊？”，雷石菊回复：“这都过去那么久的事了，你要是有什么事就找杨晓山吧。”原告提交与案外人丁爱军于2017年9月7日签订的《装修协议》及《东盟网络公司装修材料清单明细表》，原告对进行装修工程总造价为102070元。2017年9月7日《收据》载明“今收到骏达905-907交来装修款，30000元。”2017年11月5日《收据》载明：“今收到骏达905-907交来东盟装修尾款，72070元。”原告申请对案涉房屋的装饰装修残值进行鉴定，本院依法委托广东广协鉴定评估有限公司对案涉房屋的装修价值进行鉴定，广东广协鉴定评估有限公司作出广协价估[2019]0308号《关于对东莞市莞城区骏达大厦九楼905、906、907房产的装饰装修残值进行鉴定结论书》，鉴定结果为案涉房屋的装修价值为34343.24元，评估费为4400元。黄富良认可上述鉴定结论书的鉴定结果。东盟公司对鉴定结论书提出异议，认为电路安装维修费用实际投入为21000元，“网络”费用实际投入为6000元，清洁及清理费实际投入为6950元，鉴定价格远低于东盟公司实际投入的价格。广东广协鉴定评估有限公司针对东盟公司提出的鉴定异议出具了《复函》，主要内容为：一、经现场勘查，原告承租案涉房屋后对房屋进行有限的用电设施检修及改造，只是在原有的基础上在会议室、人事部、经理室等处安装了22个插座和铺设了22个插座的线路及安装了前台射灯，沿用了大部分原有的用电设施，这些都得到了原、被告的签名确认，上述工程量最多为4500元的工时费；二、原告对“网络”的装修也只是在原有的线路上进行改造，铺设了部分线路和安装几处插口，经市场价格调查，该项目的材料、人工、调试费共2000元；三、上一手租客留下的垃圾导致的垃圾清运费最多需要2000元。庭审中，被告称其与杨晓山是朋友关系，是杨晓山口头委托被告签署租赁合同。原告称不清楚被告与杨晓山之间的关系，是通过中介承租，不清楚杨晓山委托被告代为签署租赁合同。原告主张从起诉之日起解除案涉租赁合同，认为虽让案涉房产在2018年12月17日返还日之泉公司管理人，但是原、被告之间的合同不因此立即解除，但被告认为合同解除应从2018年12月17日起，原告与日之泉公司管理人于该日就房屋的返还达成协议，原、被告合同的履行要件不具备。关于租金问题，原告认为2017年1月1日至2018年12月17日的租金，本院作出的（2018）月1971民初24325号民事判决书中对日之泉公司管理人向原告提出的诉讼请求予以驳回，原告因此不具有向其支付租金的义务。被告认为本案的纠纷是承租人原告与转租人被告之间的纠纷，日之泉公司管理人和被告之间的法律关系与原告无关，原告确实没有支付反诉的租金，根据租赁合同第三条约定，其没有权利主张返还押金。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《国海地产房屋租赁合同》、（2016）粤1971民破4号民事裁定书、（2016）粤1971民破4-1号决定书、民事起诉状、撤回及变更诉讼请求申请书、中国银行转账单、委托证明、《装修协议》、东盟网络公司装修材料清单明细表、《收据》、（2018）粤1971民初24325号应诉通知书及民事判决书等，被告提交的其与原告法定代表人、雷石菊、杨晓山等微信聊天记录，广东广协鉴定评估有限公司鉴定书及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告诉请解除案涉租赁合同有无依据；二、被告是否应当向原告返还押金和赔偿损失；三、被告诉请的租金及违约金有无依据。关于争议焦点一。首先，案涉租赁合同出租人为被告，承租人为原告，双方签订租赁合同后，被告依约将案涉房屋交会给原告使用，原告亦按照合同的约定将租金支付给雷石菊，故双方依法成立租赁合同关系，被告以租金不是交付给其为由主张其不是实际出租人依据不充分，本院不予采信。案涉租赁合同是双方真实意思，且没有违反法律法规强制性规定，应属合法有效的合同。其次，双方确认2018年12月17日原告将案涉房屋移交给日之泉公司管理人，此时案涉租赁合同客观上已无法继续履行，故案涉租赁合同于2018年12月17日解除。由于被告出租的案涉租赁物因房屋所有权人的原因导致原告无法正常使用，故被告已经构成违约，被告应当向原告承担相应的违约责任。再次，关于原告于2018年8月起没有交付租金是否构成违约的问题。原告主张没有交租是因为原告收到法院的应诉通知后，知晓案涉房屋为日之泉公司所有，日之泉公司管理人接管案涉房屋，当时原告不知道租金交给谁，就暂时没有交付。经查，日之泉公司于2018年8月20日提起诉讼，要求原告返还案涉租赁物，故原告于2018年9月起没有交租并非恶意欠租，不构成违约。关于争议焦点二。如前所述，由于被告的原因导致租赁合同无法继续履行，故原告要求被告退还租赁押金16000元依法有据，本院予以支持。关于装修损失，经鉴定，案涉房屋的装修价值为34343.24元。因此，被告的装修损失应为34343.24元，由于被告的原因导致原告产生上述，装修损失34343.24元，故被告应当予以赔偿。关于争议焦点三。双方确认原告从2018年9月至2018年12月17日的租金没有交纳，原告与日之泉公司并不存在租赁合同关系，案涉租金是否为破产财产是被告与日之泉公司之间的问题，原告作为案涉租赁合同的承租人，其使用案涉房屋后，应当按照租赁合同的约定将上述期间的租金交付给出租人，原告主张无须支付上述期间的租金依据不足，本院不予支持。按照合同约定，每月租金8000元，原告共需支付2018年9月至2018年12月17日约3.5个月的租金，共28000元，被告诉请原告支付上述租金依法有据，本院予以支持。至于逾期支付租金的违约金，如前所述，原告并非无故欠租，故被告主张的逾期支付租金的违约金，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：原告东莞市东盟网络技术有限公司与被告黄富良于2017年9月8日签订的《国海地产房屋租赁合同》于2018年12月17日解除。限被告黄富良于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市东盟网络技术有限公司返还押金16000元。限被告黄富良于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告东莞市东盟网络技术有限公司装修损失34343.24元。限原告东莞市东盟网络技术有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告黄富良支付租金28000元。驳回原告东莞市东盟网络技术有限公司的其他本诉请求。驳回被告黄富良的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1056.91元、评估费4400元，共5456.91元（原告东盟网络技术有限公司已预交），由原告东莞市东盟网络技术有限公司负担2509.91元，被告黄富良负担2947元；反诉受理费元，由被告黄富良负担（25%）元，原告东盟网络技术有限公司负担（75%）元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  高庆珍二〇一九年十一月十五日书记员  莫颖金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。