福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初16301号 原告：厦门三多利工贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路35号一层之A单元。 法定代表人：蓝家神，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：颜爱民，福建宏沃律师事务所律师。 被告：厦门建南物业管理中心，住所地福建省厦门市思明区厦门大学校内后勤服务大楼二层。 法定代表人：林公明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾雨舒，福建天衡联合律师事务所律师。 原告厦门三多利工贸有限公司（以下简称三多利公司）与被告厦门建南物业管理中心（以下简称建南物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三多利公司的委托诉讼代理人颜爱民，被告建南物管中心的委托诉讼代理人王娜、曾雨舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三多利公司向本院提出诉讼请求：建南物管中心退还三多利公司租赁押金225000元及利息（利息以225000元为基数，自起诉之日起，按年利率6%计至实际清偿之日止）。事实和理由：2014年4月14日，建南物管中心与三多利公司签订《店面租赁合同》，约定三多利公司向建南物管中心承租厦门大学海韵学生公寓8号楼114室作为经营超市使用，计租面积为307.4平方米，租赁期限自2014年3月8日至2019年3月7日，第一个月为装修免租期，即自2014年4月8日起计租，前两年租金为75000元/月，第三年起每年递增5%。三多利公司签订合同时须向建南物管中心缴纳租赁押金225000元，租赁期满费用结算清楚并经建南物管中心验收店面合格后，建南物管中心退回店面押金给三多利公司（不计息）。合同第七条第2点“押金约定”：若合同期满三多利公司无违约行为或出现约定情形，则在三多利公司向建南物管中心交房时，建南物管中心应将押金无息退还三多利公司；如三多利公司有欠缴的租金及其他未结清的费用，则建南物管中心可将押金折抵后剩余部分退还。合同签订后，建南物管中心将店面交付给三多利公司使用，建南物管中心依约支付了店面租赁押金225000元。2018年10月24日，三多利公司向厦门大学后勤集团（建南物管中心上属单位）提交了一份《三多利超市的闭店申请》载明“……特向厦大申请退租闭店，拟提议原保证金及一卡通营业款抵交欠房租的费用，不够付部分我司会补齐，我司决定于2018年11月7日关闭厦大学生公寓三多利超市，清场交付给厦大，特向厦门大学申请结束厦门三多利工贸有限公司与学校的租赁合同”。厦门大学后勤集团同意了三多利公司的闭店申请，双方于2018年11月7日办理了退场手续。2018年11月26日，三多利公司又递交了一份《申请书》申请以一卡通营业款129126元转入厦门大学租金账户对抵所欠租金。厦门大学后勤集团在该《申请书》中备注“同意转入厦门大学账户”。至此，三多利公司通过以押金和一卡营业款抵欠租金的方式已结清欠缴的租金。但建南物管中心出尔反尔，却于2019年2月14日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求三多利公司支付欠缴的租金及违约金。三多利公司答辩主张双方已达成以押金和一卡通营业款抵付租金的合意，未欠缴租金。但法院审理认为，现有证据无法证明双方达成了以押金抵付租金的事实，押金问题双方可另行处理，并以此判决三多利公司向建南物管中心支付租金221753.58元及逾期付款违约金，该判决已于2019年6月10日生效。三多利公司认为，依据双方租赁合同第七条第2点“押金约定”的特别条款约定，押金的本意是用于抵付欠缴的租金及费用的，既然押金未被抵付租金及其他费用，建南物管中心依约就应当退还给三多利公司。 建南物管中心辩称，三多利公司违约事实清楚、明确，建南物管中心依约有权不予退还租赁押金，三多利公司诉请建南物管中心退还其租赁押金及利息缺乏事实、合同和法律依据。讼争合同第七条第2款约定：“押金约定：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金剩余部分退还乙方。”第九条第1款约定：“租赁期限内，如因乙方原因需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方应缴清所有费用后并按照申请的时间及时退租；……，甲方不退还乙方已缴租金和店面租赁押金。”合同第十条第2款约定：“……；租金逾期一个月未交的，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同收回店面，不退还押金，乙方应承担全部违约责任。”根据前述合同第七条第2款约定，案涉租赁押金可以无息退还或折抵欠缴租金及其他未结清费用后退还的前提条件是：合同期满三多利公司无违约行为或未出现合同约定的不予退还押金的情形。本案中，生效的（2019）闽0203民初3961号民事判决已查明并认定，租赁期限内，三多利公司申请提前退租，且三多利公司逾期支付租金超过一个月，根据前述租赁合同第九条第1款和第十条第2款之约定，建南物管中心有权不予退还三多利公司租赁押金。关于事实方面，三多利公司起诉状第二页第2段中关于厦门大学后勤集团同意其闭店申请以及第二页第3段中关于其通过以押金和一卡通营业款抵欠租金的方式已结清欠缴租金的说法与事实不符，缺乏证据证明，更与前述生效法律文书的认定相悖。厦门大学后勤集团仅同意三多利公司提前退租和以一卡通营业款抵欠租金，从未同意以押金抵扣租金。前述生效法律文书亦已查明并认定，三多利公司提交的《三多利超市的关店申请》和《申请书》无法证明建南物管中心或其上级部门已经同意将押金抵扣租金。至于三多利公司起诉状中关于押金的本意是用于抵付欠缴的租金及费用、押金未被抵付租金及其他费用就应退还的陈述和观点，明显与合同约定不符，纯属断章取义，完全不能成立，建南物管中心有权依约不予退还三多利公司押金。综上，因三多利公司提前退租、逾期支付租金超过一个月，建南物管中心有权根据合同第九条第1款和第十条第2款之约定不予退还三多利公司押金，三多利公司诉请建南物管中心退还租赁押金缺乏事实、合同和法律依据，合同中从未约定押金的利息，三多利公司要求建南物管中心按年利率6%支付押金利息更是缺乏依据，完全不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 2014年4月14日，建南物管中心（出租方、甲方）与三多利公司（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》，约定甲方将厦门大学海韵学生公寓8号楼114室出租给乙方用于经营超市，计租面积为307.4平方米，租赁期限从店面移交之日2014年3月8日起，第一个月为免租装修期，即从2014年4月8日起开始计算店面租金，从移交店面之日算起租赁期限为5年。首年月租金为75000元，租金前2年不变，第3年起每年递增5%，即第3年年租金为945000元，第4年年租金为992250元，第5年年租金为1041862.8元；租金按季支付，首期租金于本合同签订时交纳，乙方应在每期租期到期前15天内将下期租金支付给甲方；乙方在签订合同时须向甲方缴纳店面租赁押金225000元，租赁期满费用结算清楚并经甲方验收店面合格后，甲方退回店面押金给乙方（不计息）。合同第七条第2款“押金约定”：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方；如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方。合同第九条第1款约定：租赁期限内，如因乙方原因需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方应缴清所有费用后并按照申请的时间及时退租；乙方进行装修所产生的费用，甲方不予折价补偿，甲方不退还乙方已缴租金和店面租赁押金。合同第十条第2款约定：乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，违约金应与欠缴租金同时缴交；租金逾期一个月未交的，除必须缴清所有费用外，甲方有权解除合同收回店面，不退还押金，乙方应承担全部违约责任。 前述合同签订后，建南物管中心将讼争店面交付给三多利公司使用，三多利公司依约支付了店面租赁押金225000元。2018年10月24日，三多利公司向厦门大学后勤集团提交了一份《三多利超市的闭店申请》，载明“……无法再继续承担连续的亏损，特向厦大申请退租闭店，拟提议原保证金及一卡通营业款抵交欠房租的费用，不够付部分我司会补齐，我司决定于2018年11月7日关闭厦大学生公寓三多超市，清场交付给厦大，特向厦门大学申请结束厦门三多利工贸有限公司与学校的租赁合同”，该申请下方有手写的“拟同意，转资产”，但该部分文字并无签字或盖章。之后，双方于2018年11月7日办理了退场手续。 2018年11月26日，三多利公司又递交一份《申请书》，载明“兹有我司厦大学生公寓三多利超市2018年7月01日至2018年11月7日一卡通营业款壹拾贰万玖仟伍佰壹拾肆元玖角玖分（129514.99元），扣除一卡通手续费用叁佰捌拾捌元玖角玖分（388.99元），实际应付我司营业款为壹拾贰万玖仟壹佰贰拾陆元整（129126元）。由于超市经营连年亏损，已提出退租申请，并于2018年11月7日退租清场。特申请我司一卡通营业款壹拾贰万玖仟壹佰贰拾陆元整（129126元）转入厦门大学租金账户对抵所欠租金”，厦门大学后勤集团在该《申请书》中备注“同意转入厦门大学账户”。 后建南物管中心因三多利公司欠付租金向本院提起诉讼，诉请三多利公司支付拖欠的租金264853.62元及相应违约金（违约金以应付租金为基数，按每日千分之一的标准，自2018年11月27日起计至实际付清款项之日止）。本院经审理作出（2019）闽0203民初3961号民事判决，判决：一、三多利公司于判决生效之日起十日内支付建南物管中心租金221753.58元及其逾期付款违约金（以221753.58为基数，按月利率2%的标准，自2018年11月27日起计至款项实际支付之日止）；二、驳回建南物管中心的其他诉讼请求。该判决于2019年6月10日发生法律效力。 前述生效判决还查明如下事实：讼争店面产权登记在厦门大学名下，由厦门大学资产与后勤事务管理处委托给厦门大学后勤集团进行管理，委托期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。建南物管中心系厦门大学后勤集团的下属单位。并作出如下认定：根据在案证据无法证明建南物管中心或其上级部门已经同意将押金抵扣租金，在双方未达成合意情况下，押金问题应根据讼争合同的约定进行处理，鉴于建南物管中心并未提出没收押金的诉讼请求，为保障双方诉讼权益，对建南物管中心是否有权没收押金不作审查，双方就押金问题可另行处理。 三多利公司据此提起本案诉讼。 本院认为，建南物管中心与三多利公司签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议在于对《店面租赁合同》第七条第2款“押金约定”的内容如何认定问题，即三多利公司可否据该条款约定主张建南物管中心返还租赁押金。押金作为意定担保物权，其实质是为了保障交易安全和债权实现。从双方订立合同的本意看，三多利公司有权主张退还押金的条件应为合同期满无违约行为或出现没收押金的约定情形。如按三多利公司的主张，合同第七条第2款“押金约定”的内容是无论出现何情形，押金要么退还要么抵扣欠付费用，则双方即无需再在合同第九条第1款及第十条第2款中对“提前退租不退还租赁押金”和“逾期支付租金不退还押金”该两种情形进行约定；且如按三多利公司的主张，在缔约时建南物管中心就可能无法获得合同完全履行时的预期利益，对建南物管中心亦是不公平的，而押金本身也失去了其担保合同完全及适当履行的意义。结合生效的（2019）闽0203民初3961号民事判决查明的事实，可以认定建南物管中心或其上级部门并未同意将押金抵扣欠付租金，且三多利公司存在提前退租及逾期支付租金的违约事实，符合讼争合同第九条第1款及第十条第2款的约定情形，建南物管中心有权不予退还租赁押金，三多利公司的主张缺乏合同依据和事实根据，本院不予支持。 综上所述，对三多利公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门三多利工贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费2338元，由厦门三多利工贸有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年十一月十二日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。