贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2726民初1177号 原告：卢方军，男，1977年5月2日生，毛南族，贵州省平塘县人，住平塘县。 原告：刘光珍，女，1983年12月5日生，毛南族，贵州省平塘县人，住平塘县。 二原告委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所实习律师。 被告：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇东环北路紫薇城A1幢，统一社会信用代码91522726067719909H。 法定代表人：黄建民，该公司董事长 委托诉讼代理人：曾磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：陆永顺，该公司职工。 原告卢方军、刘光珍与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司（以下简称紫薇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢方军及委托诉讼代理人吴明月、黄蝶，被告紫薇公司的委托诉讼代理人曾磊、陆永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢方军、刘光珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第Ａ22幢3单元3层3号商品房转移登记的有关文书交付给二原告；2、判令被告以226287元为基数，按年利率5.655%向二原告支付自2016年4月29日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年4月28日，该违约金为38389.59元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月22日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于同日办理商品房预售合同备案登记。合同第三条约定，二原告向被告紫薇公司购买位于独山县的商品房；该商品房建筑面积共计130.05平方米，套内建筑面积116.24平方米;第七条约定，该商品房总价款为226287元。第八条约定，二原告于2016年2月22日前支付全部房价款226287元。第十一条约定，被告应当在2016年3月31日前向二原告交付该商品房。第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该《商品房买卖合同》并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致二原告未能取得房屋权属证书的，被告应向二原告支付违约金。二原告于2016年1月30日向被告支付全部购房款226287元，并支付了各项税费及办证费用11613元，被告于2016年1月30日将案涉商品房交付给了二原告。被告向二原告交付房屋后，二原告为了办理房屋权属证书，多次要求被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告，却被被告无理拒绝，导致二原告至今仍未取得该商品房的权属证书。该《商品房买卖合同》虽然未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致二原告未能取得房屋权属证书的，被告应向二原告支付违约金，但是被告至今仍未将相关文书交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号第三条第一款的规定，结合该《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋这一实际，被告将该房屋交付二原告使用之日起期限满后，即自2016年4月29日起，被告应向二原告承担违约责任。 紫薇公司辩称：公司现在正在积极处理办证的问题；逾期办证的赔偿比例过高，请求降低赔偿比例为年利率1%。 本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，原告卢方军、刘光珍与被告紫薇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：616），合同第三条基本情况二原告购买被告紫薇公司开发的位于独山县商品房，建筑面积130.05平方米，套内面积116.24平方米。第七条计价方式与价款1、按照套（单元）计算，该商品房总价款为226287元。第八条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款1、一次性付款，买受人应当在2016年4月22日前支付全部房价款226287元。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条房屋登记，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致原告未能取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，已于2016年1月30日向被告支付了全部房款226287元，并支付了各项税费及办证费用11613元，被告于2016年1月30日将案涉商品房实际交付给二原告。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告依约定交清了购房款，履行了自己的义务。合同只约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告未能在商品房交付使用之日起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。因涉案商品房未取得消防验收合格证，但其他所涉主体以及许多分项均已验收合格，被告仍在积极办理消防验收相关手续，当前证据不能证明何时能办理竣工验收合格报告，原告亦没有解除合同的意思，而办理商品房转移登记涉及行政许可，故原告诉请判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第A22幢2单元5层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告，暂不能支持。原告诉讼请求判令被告以226287元为基数，按年利5.655%向二原告支付自2016年4月29日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年4月28日，该违约金为38389.59元)，被告请求调低逾期办证违约金为年利率1%，结合相关法律和本案实际情况应以年利率2%计算为宜。双方于2016年4月22日签订《商品房买卖合同》，办证时间商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，逾期办证时间 从2016年7月21日至2019年4月28日，逾期天数为1011天，违约金为12535.68元（226287元×2%÷365天×1011天）。此后的违约金，可在被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告后，一次性主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢方军、刘光珍支付办理商品房转移登记违约金12535.68元。 二、驳回原告卢方军、刘光珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费760元，由原告卢方军、刘光珍负担300元，被告贵州独山紫薇置业开发有限公司负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  张利明 人民陪审员  陈德龙 人民陪审员  张 恋 二〇一九年十一月五日 书 记 员  曹慧敏