山西省太原市迎泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0106民初6130号 原告(申请执行人):李霞,女,1984年11月30日出生，汉族,住太原市迎泽区南内环街179号2单元1802号，身份证号:140108198411301929。 委托诉讼代理人：钱来春，山西白昼律师事务所律师。 被告（案外人):秦红英,女,1972年8月27日出生,汉族,住太原市晋源区义井东街46号1栋2单元26层2602号,身份证号:14010419728272229。 委托诉讼代理人：高原，山西黄河律师事务所律师。 被告(被执行人):郝正文,女,1955年6月5日出生,汉族，太原化学工业集团职工,住太原市太化六千平小区4号楼1单元405室,身份证号:140112195506050422。 原告李霞与被告秦红英、郝正文执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李霞的委托诉讼代理人钱来春、被告秦红英及委托诉讼代理人高原到庭参加诉讼。被告郝正文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李霞(申请执行人)向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院准许对太原市晋源区义井街46号25幢2单元26层2602号房屋的保全查封;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月18日,连慧彬向原告借款500000元,约定借款期限自2019年3月18日至2019年5月18日止,为保证还款,被告郝正文对该借款债务承担连带担保责任。在借款期限届满后,借款人连慧彬及被告郝正文均未履行还款义务。原告李霞于2019年6月17日申请诉前财产保全,2019年6月19日贵院作出(2019)晋0106财保140号《民事裁定书》查封了被告郝正文名下的诉争房产。2019年7月15日,贵院以(2019)晋0106民初4413号立案受理了原告与连慧彬、吴征、郝正文、郝琴文民间借贷纠纷案。2019年8月9日,秦红英向贵院提出执行异议申请,要求解除对诉争房产的保全查封。贵院经书面审查之后,作出(2019)晋0106执异34号《执行裁定书》,认定秦红英异议成立,解除对诉争房产的查封。原告认为(2019)晋0106执异34号《执行裁定书》适用法律错误。根据相关法律规定不应当解除对诉争房产的查封。请求贵院判如所请,维护原告合法权益。 被告秦红英（案外人)辩称，1、法院作出的解除查封郝正文名下涉案房屋的裁定认定事实清楚适用法律正确，应当予以支持，原告诉讼请求应当予以驳回，依据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第28条的规定，本案答辩人是涉案房屋买受人，只要满足登记条件就具备该法律规定，案件事实符合该司法解释的规定，答辩人在法院查封前就与郝正文签订了合法的书面买卖合同，签订时答辩人查询到该涉案房屋是网签的且没有其他涉案问题，所以答辩人才于2019年5月24日签署房屋买卖合同，所以是双方真实意思表示，合法有效，应当予以认定；2、法院查封前答辩人已经合法占有了涉案房屋，答辩人依照协议约定支付了郝正文购房款后，于2019年5月31日实际占有了该房屋，同时缴纳了房屋有关的物业费，办理了电信宽带移机装机并且购买了地下储藏室，这些充分表明在贵院实施查封之前答辩人已经合法占有了涉案房屋；3、答辩人已经支付了全部价款，答辩人与郝正文签订的买卖合同约定的购房款是95万元，答辩人依照合同约定在2019年5月31日之前支付了郝正文购房款85万元，之后郝正文又自愿将房款降低为85万元，该购房价格是符合当地房屋交易价格的，因此答辩人已经完全支付了房屋全部价款；4、涉案房屋未办理过户登记手续并非是答辩人自身原因所致，在答辩人付款后积极要求开发商及郝正文办理网签过户手续，但在办理过程中，遇到阻碍无法完成，无法办理变更手续不是其自身原因所致，且答辩人在签订合同时查询该房屋就在郝正文名下，为网签状态，完全符合双方签订的买卖合同中约定的条款。综上，作为答辩人通过其的行为，享有足以排除强制执行的民事权利，依照民事诉讼法司法解释规定应判决驳回原告诉讼请求。 第三人郝正文未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李霞(申请执行人)向法庭依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、被告郝正文身份证复印件，证明被告主体适格；3、借条担保书、房屋买卖合同、郝正文声明复印件各一份，证明原告与借款人借款形成时间为2019年3月18日,被告郝正文作为担保人,房屋出售时间为2019年5月24日,被告郝正文是在借款形成之后有意逃避债务,恶意转移财产。迎泽区人民法院于2019年6月19日作出(2019)晋0106财保140号《民事裁定书》查封了被告郝正文名下诉争房产,秦红英在知道该房产被法院查封后,要求郝正文退还购房款,与郝正文解除房屋买卖合同。郝正文于2019年8月8日将房款降低10万元意图将房屋出售于秦红英，二人明知房屋被查封依旧进行交易,涉嫌恶意串通,损害第三人利益；4、录音光盘及微信聊天截图，证明2019年6月4日下午郝正文与本案借款人及吴征录音及截图，承认变卖该房屋偿还借款债务，证明被告郝正文及秦红英于2019年5月24日签订的合同是虚假的。 被告秦红英（案外人)经质证认为，借条担保书与秦红英无关，真实性无法认可；对房屋买卖合同和声明真实性认可，证明目的不认可；光盘及微信截图，与秦红英无关，真实性不认可，无法证明郝正文将此情况告知过秦红英，且秦红英对此事也不知情；涉案房屋在5月31日就已经交付了，且秦红英在同日将有关物业费、电梯服务费、都已经缴清，实际占有了涉案房屋，其他证据无异议。 被告秦红英（案外人)向法庭依法提交了以下证据：《房屋买卖合同》及说明；2、收条及中国建设银行个人活期账户交易明细；3、太原化学工业集团物业管理有限公司收款收据；4、太化物业时代花园项目部证明；5、智能表购气卡、太原供水集团有限公司缴费信息卡、电费交费卡、宽带移机单、电子普通发票；6、太原化学工业集团房地产开发有限公司收据及中国建设银行个人活期账户交易明细；7、《商品房买卖合同》及房产证明。 原告李霞(申请执行人)经质证认为，对证据1-2，从中可看出保全房屋的住址与三次付款收条表述的房屋住址是一致的，但其与郝正文8月8日的说明及变更房款所述的房屋地址明显不一致。其提交的买卖合同最后出卖人写的郝正文及其老公，变更房款显示郝正文及其儿子作为担保人，证明被告秦红英及郝正文得知本案房产被查封之后于8月8日进行了变更，将95万价款变更为85万元。原告质证内容在本院举行听证时被告秦已经当庭承认，被告秦已知道房屋被保全后找到郝正文要求解除合同予以退款，然后双方协商于8月8日签订变更价款的新的协议；对证据3-4，收据明显表明交款人是郝正文，日期2019年7月17日，也就说明这一日期房屋所有人仍然是郝正文；对证据5，并不能证明其合法占有了该房屋；对证据6-7，该证据证明了本案房产尚处于网签状态，郝正文没有取得房屋所有权，被告秦红英对该情况深知。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据经审查，本院认定事实如下：2019年5月24日,被告秦红英在太原市房地产交易服务中心查询,截止2019年5月24日15时,郝正文名下有一套住房,坐落于义井街46号25幢2单元26层2602号（网签)。同日,被告秦红英与郝正文签订《房屋买卖合同》,约定购买位于太原市晋源区太化时代花园的商品房，面积100.45平方米,该房屋正在办理房产证,房屋成交价为95万元,分四次付清房款;第二次付款后,出卖人七日内将该房屋交付买受人,包括钥匙、商品房购买合同及收据、水、电、暖、气卡所有手续等;改签或者过户当日支付最后一笔购房款10万元。合同签订后,被告秦红英于2019年5月24日、5月28日、5月31日以银行转账方式向郝正文支付三次房款,共计85万元,郝正文分别于当日出具三张收条,载明收到秦红英交来的购房款,并备注购买时代花园1号楼2单元2602室,即涉案房屋。2019年6月11日,秦红英将中国电信的宽带由山西太原市晋源区义井街琳珑居1号楼二单元1004室迁至涉案房屋,即山西太原市晋源区义井东街太化时代花园一号楼2单元2602号。2019年7月17日,秦红英代郝正文向太原化学工业集团房地产有限公司缴纳涉案房屋储藏室相关物业费用。2019年8月8日,郝正文因涉案房屋被法院查封,自愿与被告秦红英协商,放弃剩余房款10万元,变更房屋成交价为85万元。同日,太化物业时代花园项目部出具《证明》,载明涉案房屋2019年度的物业等相关费用由被告秦红英于2019年5月31日缴纳。 另查明,2019年6月19日,原告李霞向我院提出诉前财产保全申请,本院于2019年6月19日作出（2019)晋0106财保140号民事裁定书,后依法轮候查封被被告郝正文名下位于山西省太原市晋源区义井巷46号太化时代花园小区1号楼2单元2602的房屋。 本院认为,本案中,争议房屋在被法院依法查封之前，被告秦红英经太原市房地产交易服务中心查询后,于查询当日与被告郝正文签订《房屋买卖合同》,系真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效。被告秦红英依约于2019年5月31前日支付被被告郝正文购房款85万元,被告郝正文已经将涉案房屋交付给秦红英,被告秦红英取得对该房屋的实际占有。《房屋买卖合同》载明“该商品房正在办理大红本(房产证)期间”。故，未完成过户登记非因案外人自身原因所致。综上所诉，原告李霞就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，诉求不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,判决如下: 驳回原告李霞的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 长  黄志 人民陪审员  张强 人民陪审员  赵强 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  梁凯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一项当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。