江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初5798号原告：卢玉雷。原告：梁永珍。两原告共同委托诉讼代理人：王锐、王金顺，安徽益友律师事务所律师。被告：利群时代商贸有限公司宝应叶挺路店。法定代表人：秦泗萍，该店负责人。被告：利群时代商贸有限公司。法定代表人：郭伟，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱晓涛，江苏宝宇律师事务所律师。原告卢玉雷、梁永珍与被告利群时代商贸有限公司宝应叶挺路店（以下简称利群宝应店）、利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后。审理中，被告利群公司向本院提出管辖权异议，本院以（2019）苏1023民初5798号民事裁定驳回利群公司的管辖权异议。利群公司不服，上诉于扬州市中级人民法院，后又撤回上诉。本院依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告卢玉雷及委托诉讼代理人王锐，被告利群宝应店、利群公司委托诉讼代理人朱晓涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢玉雷、梁永珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原告与两被告之间解除租赁关系并承担延迟支付租金的违约责任（按照原告与江苏凯城公司于2006年1月13日订立的合同第十条违约责任的第一款，以年租金90000元为基数按照年利率12%从2018年12月8日起计算至实际给付之日），被告立即腾让并恢复原状；2、请求法院依法判决两被告支付拖欠原告的租金按租金247元/日从2018年12月8日起计算至腾让之日；3、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2006年案外人宝应凯城房地产开发有限公司将该案涉房产位于宝应县产出售给原告，同时没有告知原告该房产已经承租给了江苏时代超市有限公司的事实，后原告找到案外人，案外人宝应凯城房地产开发有限公司承诺将该房产的租金9万元/年给付原告，因为案外人宝应凯城房地产开发有限公司将整体出租给江苏时代超市有限公司，原告的房产只是其中一部分，江苏时代超市为了方便将租金一起转给案外人宝应凯城房地产开发有限公司，由案外人宝应凯城房地产开发有限公司转交，后于2017年案外人宝应凯城房地产开发有限公司及相关人员被法院执行，原告已经告知该租金直接支付给原告，且江苏时代超市有限公司也按要求分别于2017年、2018年将租金直接交付给原告账户，现被告如果认为自己与江苏时代超市没有关系，则原、被告之间则没有租赁关系，而被告在上一腾让案件中承认与江苏时代超市为一家，只是更换了名称，那被告应当继续履行江苏时代超市有限公司与案外人签订的合同中租金给付的时间约定，且江苏时代超市有限公司已经履行租金支付给原告的事实，被告应当继续履行对原告的付款义务，现被告拖欠租金已经超过三个月，原告依据合同约定可以要求解除合同并支付拖欠租金，原告多次找被告沟通，被告一直拖延，现沟通无果，具状贵院，请求法院依法判如诉请。被告利群宝应店、利群公司共同辩称，1、原告本次起诉于与上一次宝应县法院受理的2019苏1023民初827号案件是重复主张权利；2、原告与两被告之间没有签订过租赁合同，所以原告不是租赁合同的相对方，双方之间也不存在租赁关系，所以两被告没有义务向原告支付租金；3、因为双方之间不存在租赁合同关系，所以也就不存在违约责任。综上，请求法院驳回原告诉求。被告一隶属于被告二，被告一没有独立的法人资格，被告二具备法人资格。原告围绕诉讼请求依法向本院提供了房产证复印件两份、2017苏1023民初449号裁定书一份及2017.1.26转账记录一份、2018.8.16转账记录一份、告知函以及情况说明三份、2019苏1023民初827号民事判决书、2006.1.13合作协议一份，被告提交了合作协议书、协议书一份、开庭笔录一份、民事判决书、房产证复印件、电子回执、2016-1389号执行裁定书和协助执行通知书、回复函以及签收回执一份等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏乐天玛特商业有限公司于2018年8月企业名称变更为利群时代商贸有限公司，利群宝应店系利群时代商贸有限公司隶属企业。2006年1月13日，宝应凯城房地产开发有限公司与江苏时代超市有限公司签订一份《合作协议书》，约定江苏时代超市有限公司向宝应凯城房地产开发有限公司租赁位于宝应县，租赁房屋地上一层，面积约3400平方米，地上二层、三层面积各5200平方米，总计约13800平方米。另租赁超市进口大门左侧门面商铺房一间134平方米，右侧门面商铺房二间160平方米，共294平方米。租赁期限为20年，自计算房屋租金之日开始计算，合同中还约定了“若乙方逾期支付租金达三个月以上”可以提前终止合同以及违约金为1000万。合同签订后，双方依约履行合同。2007年12月3日，宝应凯城房地产开发有限公司与原告卢玉雷、梁永珍签订了商品房买卖合同一份（合同编号：009199），约定原告向被告购买名仕华庭商城门市110A室，建筑面积68.87平方米，2010年3月19日双方办理了房屋所有权变更登记。原告所购房屋从属于上述租赁合同项下，原告购房后从案外人处收取房屋租金。后由于案外人未能及时向原告支付，原告径直向被告主张未果，原告遂向本院起诉江苏乐天玛特商业有限公司宝应叶挺路店排除妨害，后由于江苏乐天玛特商业有限公司向原告支付了半年房租即45000元，原告撤回了起诉。被告按照90000元/年的租金标准向原告支付租金至2018年12月8日，原告曾发函给被告利群时代宝应店，要求签订租赁合同及给付租金，但被告利群宝应店以需要签订三方协议为由未给付租金，遂引起本诉。另查明：江苏时代超市有限公司曾将企业名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司，后又变更为利群时代商贸有限公司，利群宝应店系利群时代商贸有限公司的隶属企业。本院认为：宝应凯城房地产开发有限公司与江苏时代超市有限公司之间的租赁关系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受保护。后在该协议约定的租赁期限内，原告向宝应凯城房地产开发有限公司购买案涉房屋并办理了产权变更登记手续，原告依法取得该房屋所有权，成为新的房主。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。故上述《房屋出租协议》对原、被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告要求被告按照247元/日的租金标准支付自从2018年12月8日起至腾让之日的租金的诉请，有事实和法律依据，且计算无误，本院予以支持。被告至今不交房租，以自己行为明确表示不履行合同义务，已经构成根本违约，双方的租赁合同依法解除，被告应立刻返还涉案房屋，但因双方对装修事宜并未明确约定且原告也不能对原状作出具体描述，故原告请求被告恢复原状的诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，原告要求承担违约责任的请求合理，应予支持。关于违约金的数额，本院认为，我国合同法规定的违约金兼具补偿性和惩罚性，但侧重补偿性，违约金应相当于因此给原告造成的损失，当事人约定的违约金过高或过低，法院可以依法调整。合同中约定的违约金过高，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、一百零八条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定，判决如下：一、解除原告卢玉雷、梁永珍与被告利群时代商贸有限公司之间的租赁关系；二、被告利群时代商贸有限公司宝应叶挺路店、利群时代商贸有限公司于判决生效后十日内腾让出名仕华庭商城门市110A室房屋；三、被告利群时代商贸有限公司于判决生效后十日内给付原告卢玉雷、梁永珍租金（按照247元/日的租金标准从2018年12月8日起计算至腾让之日）；四、被告利群时代商贸有限公司于判决生效后十日内给付原告卢玉雷、梁永珍违约金（以90000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年12月8日起计算至腾让之日）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  顾晓光二〇一九年十一月十三日书记员  陈 飞