山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初12235号 原告：杜长敏，女，1964年10月23日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王军，山东海康律师事务所律师。 被告：罗文国，男，1961年1月19日生，汉族，住山东省胶州市。 第三人：朱大兵，男，1981年12月22日生，汉族，住山东省胶州市。 原告杜长敏与被告罗文国、第三人朱大兵案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜长敏及委托诉讼代理人王军、被告罗文国、第三人朱大兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜长敏向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于胶州市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的案件受理费用由被告负担。事实与理由：原告杜长敏与第三人朱大兵系买卖合同关系。2013年8月30日，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人将位于胶州市房屋出售给原告，总价款47.7万元；2013年12月31日前付清全部房款等内容。上述合同签订后原告依合同约定于2013年12月30日通过银行转账方式向第三人支付全部购房款47.7万元，且房屋已经交付给原告使用。第三人承诺2014年2月1日前办理过户手续，因第三人原因双方一直未办理房屋过户登记手续，但原告一直占有并使用涉案房屋。2015年9月1日，被告罗文国与第三人朱大兵因民间借贷纠纷一案涉诉，胶州市人民法院查封登记在第三人名下的涉案房屋。随后法院于2016年11月10日作出（2015）胶民初字第5847号民事判决书，判决第三人朱大兵偿还罗文国借款本金47.5万元。2017年9月，被告要求执行局拍卖涉案房屋。后原告向胶州市人民法院提起书面执行异议，并提供购买涉案房屋的相关证据，要求解除查封，并中止对涉案房屋的执行，但最终原告的执行异议被驳回。综上，原告与第三人在涉案房屋查封之前已经签订《房屋买卖合同》，原告已经交付全部购房款并实际占有使用涉案房屋，非因原告本人过错导致为办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告罗文国辩称，1、朱大兵是2013年5月份买了涉案房屋，花费大约37万元，而2013年8月份，卖给杜长敏就是47万元，当时同小区、同楼号、同户型的房屋价格仍然在37万元左右，杜长敏与朱大兵所约定的购房款47万元是不合理的；2、据被告了解，杜长敏也是被朱大兵诈骗过的，也借给过朱大兵钱，被告猜测该购房款系杜长敏借给朱大兵的借款，法院可以查取银行流水，查看朱大兵还息的记录；3、朱大兵于2014年8月份到阜安派出所躲避索债人一直到10月份左右，2014年9月21日下午2点21分，被告给朱大兵发短信，要求朱大兵将涉案房屋过户给我，朱大兵回复：“等我出去吧，很快。”说明房屋仍归朱大兵所有；4、2017年9月，被告要求执行局拍卖涉案房屋时，朱大兵说同意拍卖并签字确认，并未提及与杜长敏之间的房屋买卖合同，所以被告认为杜长敏与朱大兵之间的合同是后来补签的；5、要求法院落实朱大兵在胶州市公安局经侦大队的询问笔录和朱大兵的借款付息记录；6、因本案的关键人物是朱大兵，要求朱大兵到庭说明情况；7、被告要求对房屋买卖合同及过户承诺书的签订时间进行鉴定。其它意见同（2018）鲁0281执异95号执行异议裁定书中本院认为部分的意见。 第三人朱大兵辩称，涉案房屋已经卖给了原告。 经审理查明，2012年10月26日，第三人与青岛香江创富房地产开发有限公司签订了青岛市商品房预售合同，约定第三人购买其开发的胶州湾财富中心财富公寓小区9号楼2单元11层1103户的房屋，价款379685元。 2013年8月26日，青岛香江创富房地产开发有限公司向第三人出具了胶州湾财富中心财富公寓小区9号楼2单元11层1103户房屋购房款378804元的发票。 青岛香江创富房地产开发有限公司向第三人出具了胶州湾财富中心财富公寓小区9号楼2单元11层1103户房屋的产权证明。 2013年5月2日，第三人向胶州市房产管理局办理了胶州湾财富中心财富公寓小区9号楼2单元11层1103户房屋的预告登记。 2013年8月12日，青岛香江创富房地产开发有限公司向第三人发出了入住通知。 2013年8月30日，第三人与原告签订了房屋买卖合同，约定第三人将其所有的位于财富公寓9号楼2单元11等1103户房屋以47.7万元的价格转让给原告，原告自协议签订之日起至2013年12月31日前付清全部房款。 2013年12月30日，原告通过银行转账向第三人支付了47.7万元。 2014年1月5日第三人作出过户承诺书，承诺“本人朱大兵于2013年8月30日与杜长敏签订房屋买卖合同一份，我已于2013年12月30日收到杜长敏通过银行转账形式支付的房屋价款肆拾柒万柒仟元整，房屋已交付，我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”。 2018年12月17日，北京达文物业管理有限公司青岛分公司证明杜长敏自2014年至今居住在财富公司小区9号楼2单元1103室。 2018年10月28日，北京达文物业管理有限公司青岛分公司证明财富公寓小区9号楼2单元1103室，自2014年至今一直由杜长敏居住，水电费由杜长敏缴纳，目前为止未出现欠费。 （2014）胶民初字第5668号原告罗文国与被告朱大兵民间借贷纠纷一案中，本院依原告申请，查封了朱大兵位于郑州的房屋，查封期限自2014年8月22日至2016年8月21日。 （2015）胶民初字第5847号原告罗文国与被告朱大兵民间借贷纠纷一案中，本院依原告申请，于2015年8月31日作出（2015）胶民初字第5847号民事裁定书，并于2015年9月1日向胶州市房产管理局发出协助执行通知书，查封朱大兵位于郑州的房屋，查封期限自2015年9月1日至2018年8月30日。 2016年11月10日本院作出（2015）胶民初字第5847号一案的民事判决书，判决确定：“被告朱大兵偿还原告罗文国借款本金47.5万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元、保全费3270元，共计12070元，其中11466.5元由被告朱大兵负担，其中603.5元由原告罗文国负担。”履行期限届满后，被告朱大兵未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2017）鲁0281执930号。 2017年9月26日，在（2017）鲁0281执930号一案的执行笔录中第三人称财富公寓小区9号楼2单元1103室“这个房子一开始我让给了杜长敏，我同意法院进行拍卖”。 原告与第三人的工商银行交易明细显示： 2013年12月30日，原告向第三人支付了477000元。 2014年1月14日，原告向第三人支付了192000元。 2014年3月7日，原告向第三人支付了400000元。 2014年4月9日，原告向第三人支付193400元。 2014年6月1日，原告向第三人支付388000元。 至2013年12月30日至2014年1月14日，第三人于2014年1月3日向原告支付了12000元、于2014年1月6日支付了9000元、于2014年1月6日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元。 自2014年1月14日之后，第三人以18000元、12000元、8000元、20000元、9000元等数额多次向原告付款。 最后一笔是第三人于2014年8月2日向原告支付了23600元。 在2018年6月12日本院的询问笔录中，对于原告未办理房屋过户登记的原因，原告表示：2013年8月份，开发商向朱大兵交房后，朱大兵提出让原告帮忙装修，后朱大兵提出因不常在该房屋居住，想把涉案房屋卖给原告，于是2013年8月30日，原告与朱大兵签订了房屋买卖合同，但该房屋朱大兵一直未办理房产证，只有购房合同等材料，后来原告想让朱大兵办理完房产证，再过户给原告，但因为双方工作忙一直未办，再后来就联系不上朱大兵了。2013年原告给朱大兵装修涉案房屋，后来见不到朱大兵，2014年初，原告就入住了涉案房屋。 在2018年9月26日本院的询问笔录中，原告称银行交易记录中与朱大兵每月的12000元、8000元等交易往来，是因为原告与朱大兵之前的业务往来，朱大兵有时候在原告处借款，手头宽裕的时候就还一点。 对于房屋的使用情况第三人在本案庭审中称，当时涉案房屋卖给了原告，但当时并没有办理房屋交接，不清楚现在房屋居住使用情况。 对于房屋的入住情况原告在本案中称，2014年2月就联系不上第三人了，是2014年初入住的房屋。 本院确认的上述事实，有原、被告提交的合同、发票、证明、登记证明、收据、入住通知、买卖合同、付款凭证、过户承诺、电力销售收据、询问笔录及原、被告、第三人的陈述在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，被告依（2015）胶民初字第5847号民事判决确定的义务，申请执行第三人名下的房屋，原告以通过买卖取得了第三人被执行的房屋为由提出执行异议，该执行异议是否成立，须审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的四个条件。 （一）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产； 原告在本院的询问笔录中称“2013年8月30日原告与朱大兵签订了房屋买卖合同，但该房屋朱大兵一直未办理房产证，只有购房合同等材料，后来原告想让朱大兵办理完房产证，再过户给原告，但因为双方工作忙一直未办，再后来就联系不上朱大兵了。2013年原告给朱大兵装修涉案房屋，后来见不到朱大兵，2014年初，原告就入住了涉案房屋。”、“2014年2月联系不上第三人了，是2014年初入住的房屋。”，即2014年2月联系不上第三人，原告并未与第三人交接即入住了房屋。 但是原告于2014年1月14日向第三人支付了192000元、2014年3月7日向第三人支付了400000元、2014年4月9日向第三人支付193400元、2014年6月1日向第三人支付388000元，即原告向第三人支付了多笔大额的款项，表明原告一直与第三人保持联系，且关系密切，因此原告称联系不上第三人的陈述不真实。 同时第三人在过户承诺书中陈述“本人朱大兵于2013年8月30日与杜长敏签订房屋买卖合同一份，我已于2013年12月30日收到杜长敏通过银行转账形式支付的房屋价款肆拾柒万柒仟元整，房屋已交付，我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”，在本案庭审中却称“当时并没有办理房屋交接，不清楚现在房屋居住使用情况。”，第三人对房屋交付的基本事实的陈述明显前后矛盾，对其在过户承诺书中陈述的内容不予采信。 综上，原告不能证明其是合法占有了本案涉及的房屋。 （二）是否已支付全部价款； 在2013年12月30日原告向第三人支付477000元后的2013年12月30日至2014年1月14日期间，第三人于2014年1月3日向原告支付了12000元、于2014年1月6日支付了9000元、于2014年1月6日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元、于2014年1月8日支付了8000元。在自2014年1月14日之后，第三人仍以18000元、12000元、8000元、20000元、9000元等数额多次向原告付款，直至最后一笔第三人于2014年8月2日向原告支付了23600元。以上原告与第三人之间有规律的款项往来交易符合民间借贷的特征，原告也自认“朱大兵有时候在原告处借款”，但双方之间是存在多笔的借款，也不是“手头宽裕的时候就还一点”，而是依相对固定的数额、时间偿还。 对于2013年12月30日的477000元的性质和用途，除了原告和第三人陈述，无其他证据相印证，在原告和第三人之间存在多笔、大额借款的情况下，原告的证据不足以认定2013年12月30日的477000元为购房款。 （三）是否是非因买受人自身原因未办理过户登记。 在原告提交的2014年1月5日第三人作出的过户承诺书中，第三人承诺“我承诺于2014年2月1日前办理完产权证，并协助办理过户”，虽然原告称2014年2月份就联系不上第三人，但是事实是2013年12月30日至2014年8月2日期间，原告与第三人之间有频繁的资金往来，并非是联系不上，因此即便是原告与第三人之间的房屋买卖合同真实，那么在第三人不能按承诺的时间完成过户的情况下，原告有足够的时间催促第三人完成过户，在第三人仍不按承诺过户的情况下，原告可以通过法律途径完成过户，因此本案涉及房屋至今不能完成过户登记的原因是原告自已造成的。 综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议不成立。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告杜长敏的诉讼请求。 案件受理费8455元，由原告杜长敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  陈 敏 审判员  王晓晖 二〇一九年十一月十三日 书记员  郭 冉