陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0722民初666号 原告：李月瑶，女，生于1988年12月13日，汉族，住陕西省城固县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：蔡梓挺，广东格林律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告:汉中博雅房地产开发有限责任公司。住所地陕西省汉中市城固县。统一社会信用代码91610700563750999W。 法定代表人：赵玉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王昌民，汉博郡紫云府项目部法律顾问，代理权限为一般授权代理。 原告李月瑶与被告汉中博雅房地产开发有限责任公司（以下简称博雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序审理，于2017年12月12日依法作出（2017）陕0722民初1884号民事判决书，宣判后被告博雅公司不服提出上诉，陕西省汉中市中级人民法院经审理后，以（2018）陕07民终606号民事裁定书裁定：撤销原判，发回重审。本院重新立案后适用普通程序，被告博雅公司向本院申请撤回反诉，本院准许后，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告李月瑶委托代理人梁静雯、被告博雅公司委托代理人王昌民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李月瑶因被告于2017年7月13日向原告交付了涉案房屋，故向本院提出变更诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付商品房房违约金人民币71190.90元（违约金以商品房转让价款423000元的日万分之三，从2015年12月30日起计算至实际交房之日2017年7月13日止，共561天，计算方式423000×561×0.03％=71190.90元）；2、判令被告支付逾期交付柴房违约金人民币28282.41元（违约金以柴房转让价款53820元的日万分之五，从2015年12月30日起计算至实际交房之日止，暂计算至2018年11月15日，共1051天，计算方式53820×561×0.05％×1051=28282.41元）。以上两项合计99473.31元，比原金额增加38561.31元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以人民币423000元的价格购买被告开发的位于城固县XX路XX城XX幢XX层XX号商品房一套，合同第八条约定被告应在2015年12月30日将验收合格的商品房交付原告。合同第九条约定被告如超过30日不能将房屋交付给原告，自合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定的价格向被告全额支付了购房款。但被告并未按合同约定的交付期限向原告交付经过验收合格的房屋。原告认为被告逾期交房，且没有法定或约定的免责事由，构成违约，应承担相应违约责任。 原告李月瑶为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况； 2、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订了房屋买卖合同的事实和约定； 3、购房款发票，证明原告已履行购房款的义务； 4、个人购房借款/担保合同、具有强制执行效力的债权文书、个人借款凭证、《借款合同》公证费收据、《委托书》公证费收据、购房款183000元的收据，证明原告在城固县工行办理个人房贷240000元的事实； 5、汉城博郡项目交房款项表，证明被告于2017年7月13日向原告交付商品房。 6、柴房买卖合同及收据，证明柴房的违约金约定的日万分之五、证明柴房的收房时间。 被告博雅公司辩称，双方之间商品房买卖合同关系属实，受当时市场经济影响，被告公司所售房屋系亏本销售。其公司迟延交付房屋是因雨雪或高温、极寒天气等自然现象或自然原因导致无法施工达260余天,同时每年高、中考近15天共计90余天政府部门明文规定不允许施工，系不可抗力，法院应考虑合同“情势变更”因素剔除相应的逾期天数。双方合同约定的逾期交付房屋的违约金过高，应按照同地段同类型同时段商品房租金加以调整。原告已在2017年7月13日收房并办理了入住手续，说明原告默许逾期交房的行为，也是对符合房屋交付条件的认可，其再次诉讼主张所谓违约金无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告博雅公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据： 第一组证据：1、2013年11月23日签订的XX城XX楼宇认购书一份，2、2014年1月29日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）；3、2015年2月2日紫云府特殊优惠申请单一份；证明原被告之间形成商品房买卖合同法律关系，原告以贷款的形式支付了购房款的事实，合同附件四补充协议第三条明确约定了原告未按时及时提供贷款资料并办理手续，即改为一次性付款并承担了相应的违约责任。 第二组证据：1、监理部门因雨天、高温停工日期及监理日志计169天，2、监理工程通知单，因每年高、中考及极寒天气通知停工日期95天，3、城固法院调取的气象资料证明；4、《商品房住宅质量合格证》、《商品房住宅使用说明书》、《质量保证书》；证明被告因雨天、高温、极寒等天气合理顺延工期169天，被告具备交房条件、通知原告交房的事实。 第三组证据：1、城固县金华物业管理有限公司证明一份，证明城固县XX路XX房XX段住宅商品房年出租价格为：90-120㎡（三室两厅一厨一卫）3000-3500元/年；110-140㎡（三室两厅一厨一卫）3500-4000元/年；2、紫云府房屋修建成本构成明细；证明双方合同约定的违约金过高，被告房屋亏本销售的事实。 第四组证据：2017年5月23日《短信截屏》，证明原告于2017年5月23日已经收到房屋。 第五组证据：1、营业执照一份；2、建筑工程施工许可证复印件一份；3、法定代表人证明一份；4、“五证”复印件，证明申请人主体资格及经营资质情况。 1234原告提交的第1-5份证据经被告当庭质证，被告对原告提交的以上证据的真实性均无异议，本院对该5份证据的真实性予以认定和采信；原告的第6份证据，被告方对真实性无异议，对证明目的提出异议，本院经审查认为本案原、被告并未在《(车库、柴房）销售认购书》中明确约定交付柴房的期限，也未明确约定违约责任的具体承担方式，故对该份证据的证明目的，本院不予采信。原告对被告提交的第一组、第四组、第五组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性，予以认定采信；原告对第二组证据中证据1、2系被告公司内部管理的问题，与原告方无关，非法定的免除事由；证据3、证据4真实性无异议，但三证并不能证明达到了交房的条件；对第三组证据认为房屋亏本销售与本案无关，被告主张的违约金过高没有任何法律依据。本院经审查认为，被告提交的监理部门日志、停工通知单不足以证明逾期交房系不可抗力所致，故对监理部门日志、停工通知单证明目的不予采信。原告对被告提交的城固县金华物业管理有限公司租金证明不予认可。 经被告申请，本院委托陕西秦正价格评估有限公司对所涉系列案件＜详见（2018）陕0722民初2404号＞的房屋同期（2016年1月1日至2018年12月31日）、同地段、同类型商品房的租金价格标准进行鉴定。庭审中经质证，双方对陕西秦正价格评估有限公司的价格评估报告真实性无异议，本院予以认定，对城固县金华物业管理有限公司的租金证明本院不予采信。 本院根据被告申请，调查了2013年1月1日至2017年4月30日城固县天气气象资料，城固国家一般气象站证明：“2013年1月1日至2017年4月30日城固无极寒天气，最低极端气温-10℃有1天，极端最高气温大于37℃以上有20天”。调查了原告向中国工商银行城固县支行提交贷款资料办理贷款手续的具体时间为2014年4月29日。对此，各方当事人均无异议，本院予以认定并载卷佐证。 本院根据上述认证查明如下事实：2013年11月23日原告准备购买被告开发建设的商品房，即向被告缴纳购房定金10000 元，签订了汉城博郡【紫云府】商品房销售认购书；2014年1月29日又交首付款100000元，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城固县XX路XX城XX幢XX层XX号商品房一套（建筑面积为123.83平米）。《商品房买卖合同》第四条约定“计价方式与价款。该商品房计3415元/每平方米。总金额：423000元整”；第六条约定“付款方式及期限。按揭付款方式：首付183000元，按揭贷款240000元”；第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之33的违约金”；第八条约定“交付期限。出卖人应当在2016年4月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”；第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之33的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出交房通知30日内，买受人速来办理交接手续，逾期未办理的，视为已接收，按规定收取相关费用”；《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条约定“买受人在缴清首付款并签订商品房买卖合同后，如不能在十天内提供银行所需个人真实的按揭贷款资料并办理手续，即视为自动放弃按揭贷款，改为一次性，届时买受人应当在10天之内按合同约定补交剩余房款，如买受人不按以上的规定提供银行所需的真实的按揭贷款手续或付款，将按日向出卖人支付总房款千分之一的违约金”；第四条约定“买受人房款未交清之前出卖人不承担任何违约责任”。《商品房买卖合同》对双方的权利义务均进行了详细的约定（详见：《商品房买卖合同》）。2014年5月9日原告向被告缴纳了定金及首付款183000元，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》。原告于2014年4月29日向中国工商银行城固县支行提交了贷款资料并办理了贷款手续，按揭贷款240000元。2014年6月20日工行贷款240000元到达被告账户。《商品房买卖合同》约定的交房期届满，被告未能交付房屋。商品房达到交付条件后，被告于2017年5月23日通知收房，7月13日办理了商品房交接手续。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。 另查明：2013年1月1日至2017年4月30日，城固天气-10℃有1天，37℃以上有20天，原告向中国工商银行城固县支行提交贷款资料办理贷款手续的具体时间为2014年4月29日。 本院认为：原、被告签订商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告于2017年5月23日以手机短信形式通知被告收房。但原告于2017年7月13日办理了收房交接手续，应视为原告故意延迟收楼行为。由于收楼期限已超过了合同约定的2015年12月30日交楼期限538天（2015年12月31日至2017年5月23日），被告已构成违约，应承担违约责任。 本案所争议的焦点：逾期交房的违约金是否应当依法进行调整以及按照什么标准计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。 本案中，原告并未提供被告公司逾期交房对其造成具体损失的相关确实证据，如按照双方合同中约定的违约金标准（每日万分之三）计算，到目前违约金已远超过原告实际损失（房屋租金）的100％，明显属于过高。且被告在庭审中明确提出了约定的违约金过高应当予以调整的抗辩，则人民法院应当依法予以审查并进行调整。根据原告未就其损失提供相关证据的情况下，兼顾合同的履行情况、汉中博雅房地产开发有限责任公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在被告逾期交房的情况下，原告通过租用同地段同类型的房屋，亦可实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。在原告李月瑶不能举证证明其具体损失数额的情况下，逾期交房给原告造成的直接损失应当主要是房屋占有使用费用的减少。故本院依据陕西秦正价格评估有限公司的价格评估报告确定汉中博雅房地产开发有限责任公司应参照同区域、同类型房屋租金损失的1.3倍进行计算向原告李月瑶支付违约金，较为公平合理。本院予以调整以54.17元/㎡/年计算为12853.38元（54.17元×123.83㎡÷365天×538天×1.3）。 被告要求因雨雪或高温、极寒天气及每年高、中考影响施工的因素剔除相应的逾期天数，是否予以支持？ 被告长期从事房地产开发、商品房销售业务，在签订商品房买卖合同时，对存在的因雨雪或高温、极寒天气及每年高、中考影响施工的因素应当能够预见、能够避免并能够克服的，本案逾期交房的事实系被告自身原因所致，在客观上不存在不可抗力的因素，故被告要求剔除相应的逾期天数，本院不予采纳。 关于柴房逾期交付是否应当承担违约金以及承担多少的问题。本案中原、被告未在《(车库、柴房）销售认购书》中明确约定交付柴房的期限，也未明确约定违约责任的具体承担方式，故对原告要求被告承担逾期交付柴房违约金28282.41元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、由被告汉中博雅房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李月瑶支付迟延交付商品房的违约金12853.38元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案受理费2287元，反诉费50元，由被告汉中博雅房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  邵军成 人民陪审员  章彦宏 人民陪审员  巨宝文 二〇一九年十一月四日 书 记 员  杨 英 1323 1