杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2479号 原告：杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会，住所地杭州市下沙16号大街晨光社区警务室二楼。 负责人：李振，主任。 委托诉讼代理人：周红敏，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州雨龙实业投资有限公司，住所地杭州经济技术开发区10号大街东12-6号。 法定代表人：王平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶笑茜，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊文，浙江杭天信律师事务所律师。 原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会（以下简称宋都业委会）与被告杭州雨龙实业投资有限公司（以下简称雨龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周红敏，被告的委托诉讼代理人陈俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋都业委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会与被告于2018年9月10日签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.判令被告腾空并向原告返还案涉房屋，并向原告支付至其实际腾空并返还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费的计算标准是合同约定租金标准的两倍）；3.判令被告向原告支付逾期租金的滞纳金80761.53元（滞纳金按逾期租金的日0.1%计算，暂计算至2019年7月10日，要求计算至逾期租金实际付清之日止，计算明细详见附件）和违约金150000元；4.判令被告承担原告为本案支出的律师费20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月，杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会（下称宋都第一届业委会）通过招投标方式对小区的物业经营用房进行招租。被告投标后中标，获得第一层经营用房（即案涉房屋）的租赁资格。被告投标时明确其对案涉房屋的承租用途为经营“零食、超市”。在本次招投标之前，被告已经于2014年1月6日和宋都晨光国际花园小区的前期物业公司杭州宋都物业经营管理有限公司（下称宋都物业）就案涉房屋达成租赁合意，并签订租赁合同。在宋都第一届业委会成立后，宋都第一届业委会、宋都物业和被告签订《补充协议》，明确房屋的出租方由宋都物业变更为宋都第一届业委会，并对其他内容进行了约定。2018年9月10日，根据招投标结果，被告与宋都第一届业委会分别签订《租赁合同》和《补充协议》，就案涉房屋的租赁事宜进行约定。上述《租赁合同》和《补充协议》签订后，被告多次逾期支付租金和保证金。同时，被告还存在擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租等违约行为。2019年4月，宋都晨光国际花园小区召开业主大会，选举产生杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会，即本案原告。宋都第一届业委会同时解散。原告认为，被告多次逾期支付租金和保证金、擅自改变案涉房屋的承租用途、超范围经营和擅自转租等行为已经构成对《租赁合同》和《补充协议》的根本性违约，严重侵害了原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告雨龙公司答辩称：原告的部分诉讼请求缺乏事实与法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求，判令继续履行双方租赁合同。主要理由如下：一、双方租赁合同处于正常履行状态，答辩人已支付了2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金。答辩人虽存在逾期支付租金的情况，但实属事出有因。由于原告正处于业委会换届更替的过渡期，既无人与答辩人接洽，更未将收取租金的主体和变更后的租金收款账户及时告知答辩人，答辩人不敢冒重复支付租金又无法退还的风险。在收租账户确认后才正常支付，也属合情合理，故答辩人并非故意逾期支付，而是属于客观不能也无法得知具体的收款账户才会发生逾期的情况。因第一届业委会后期管理较为混乱，在答辩人支付2018年7月16日起的半年租金后，一直未依照合同约定开具发票。后半年租金支付恰逢业委会换届选举，在第二届业委会成立后，在2019年6月才有工作人员联系答辩人。在确认原告收款账户后，答辩人立即支付了相应租金。在换届选举过渡期间，答辩人也从未收到过支付租金的催告材料，也未有原告指定的工作人员向答辩人提供收款账户。现答辩人已支付了2019年7月16日至2020年1月15日的租金，合同处于正常履行状态。为维护现有租户利益，减少不必要纠纷，应当继续履行双方租赁合同，答辩人也承诺会按合同约定支付租金，故虽答辩人虽有违约情形，但并非属于可以解除双方租赁合同情形。二、答辩人并未违约超范围经营承租房屋，也不存在将房屋转租他人的情形，而是按照合同约定已分租的形式将租赁房屋部分给第三方使用，该分租的事实原告早已知情，并且分租的事实并未违反双方租赁合同第二条的约定。现因答辩人已将部分房屋分租给他人，为维护市场经营秩序，贵院若判令能继续履行双方的租赁合同是对各方主体均是最为有利的。2018年6月答辩人通过招投标方式与第一届业委会签订租赁合同。在招标公告中可以看出，下沙16号大街58号一层营业房在当时已存在彩票店、化妆品店、零食店、烧饼店、箱包店等商铺。答辩人虽然在招标投标报价表中对承租用途说明为零食、超市，但实际用途应当以双方正式签订的租赁合同为准。根据双方签订的租赁合同第二条，出租的房屋为物业经营用房。乙方（答辩人）应当按照房屋的属性合理合法使用，不得擅自改变该房屋的用途。现答辩人依据合同约定将部分房屋分租给第三方使用，且分租年限未超过答辩人的租期年限，故不应当认为答辩人存在转租情形。假使原告认为答辩人存在转租情况，因第一届业委会存续期间从未向答辩人提出过相应主张，未在答辩人分租6个月内提出异议，也应当视为认可答辩人的分租行为。三、原告主张的认为答辩人逾期支付租金的滞纳金天数有误，且标准过高，应予以调整。四、原告存在并未按合同约定向被告交付租金发票的情况，属原告的违约情形。依据双方合同第五条第（1）款，原告应在收到租金后7个工作日内提供发票，但原告并未向被告开具2019年7月1日至2019年12月31日的租金发票315000元。综上所述，答辩人希望继续履行与原告之间的租赁合同，恳请法院判令继续履行原被告间的租赁合同，依法调整滞纳金数额，驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明：2014年1月6日，被告和宋都晨光国际花园小区的前期物业公司杭州宋都物业经营管理有限公司（以下简称宋都物业）就租赁案涉宋都晨光国际花园小区的物业经营用房，即坐落于下沙16号大街58号一层房屋达成合意，并签订了租赁合同。在该租赁合同履行过程中，杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会（以下简称宋都第一届业委会）成立。2018年上半年，被告和宋都第一届业委会、宋都物业签订了《补充协议》（以下称《三方补充协议》），明确房屋的出租方由宋都物业变更为宋都第一届业委会，并对租赁期限、租金数额及支付时间、保证金等内容进行了约定。2018年6月，宋都第一届业委会通过招投标方式对案涉物业经营用房进行招租。被告投标后中标，获得案涉房屋的租赁资格。被告投标时明确其对案涉房屋的承租用途为经营“零食、超市”。2018年9月10日，根据招投标结果，被告与宋都第一届业委会分别签订《租赁合同》和《补充协议》（以下称《两方补充协议》）各一份，就案涉房屋的租赁事宜进行约定。其中合同约定：租赁期限自2018年7月1日起至2020年10月15日止，2018年7月1日至2018年7月15日为装修改造免租期；乙方不得对房屋进行转租，但可以将租赁房屋部分分租给第三方使用，若乙方未经甲方书面同意，进行转租的，甲方有权解除合同，收回房屋，不退还保证金；逾期支付租金的，应按每日0.1%的利息对应付租金总额计息滞纳金；逾期超过30天不支付租金的，乙方保证金作为违约金予以扣除；超过60天不支付租金的，视作乙方主动终止合同，全部违约责任由乙方承担；甲方在收到租金7个工作日内提供符合法律规定的发票交付给乙方；租赁期限届满或合同提前终止后，乙方未经甲方同意继续使用该房屋的，支付双倍租金；违约方应承担守约方为此支出的律师费等费用。协议签订后，被告将房屋分租给其他商户。租赁期间，被告有五次逾期支付租金的行为，包括：1.《三方补充协议》约定的应于2018年5月25日前支付的332461元租金，被告于2018年5月31日支付，逾期6日；2.《两方补充协议》约定的应于2018年9月17日前支付的60000元租金，被告于2018年9月21日支付，逾期4日；3.《租赁合同》约定的应于2018年9月19日前支付的300000元租金，被告于2018年10月16日支付，逾期27日；4.《租赁合同》约定的应于2018年12月16日前支付的300000元租金，被告于2019年6月6日支付，逾期171日；5.《租赁合同》约定的应于2019年6月16日前支付的315000元租金，被告于2019年7月15日支付，逾期29日。原告收到租金后亦有逾期向被告开具租金发票的情况。2019年4月，宋都晨光国际花园小区召开业主大会，选举产生杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会（简称宋都业委会），即本案原告。宋都第一届业委会同时解散。另查明，《租赁合同》约定的保证金为50000元，被告已支付原告截止至2020年1月15日的房租。 以上事实，由原被告提交的证据以及原、被告双方的陈述所证实。 本院认为：宋都第一届业委会与被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为原告主张解除合同的请求是否成立。根据《租赁合同》约定超过逾期60天不支付租金的，视作乙方主动终止合同。被告辩称其逾期支付租金是由于当时原告正处于业委会换届更替的过渡期，既无人与被告接洽，更未将收取租金的主体和变更后的租金收款账户及时告知被告，被告不敢冒重复支付租金又无法退还的风险，故并非故意逾期支付，而是属于客观不能也无法得知具体的收款账户才会发生逾期的情况。被告还指出宋都第一届业委会后期管理较为混乱，一直未向其开具租金发票。被告对其抗辩理由未举证证明，故本院不予采纳。根据合同约定，被告应于2018年12月16日前支付租金300000元，被告无正当理由逾期支付171日，符合合同解除条件，原告请求解除合同，本院予以支持。解除合同后，被告应及时腾空并返还房屋，但应给予被告合理的腾空期限，本院考虑到案涉房屋面积较大，被告将房屋分租给第三方及原告存在逾期向被告开具租金发票等案情，给予原告15日腾房时间。逾期腾房的，被告应按合同约定，向原告支付双倍租金。关于原告主张的滞纳金，其中被告应于2018年5月25日前支付的租金332461元逾期至2018年5月31日支付，逾期6日，但原告未提交相关合同依据，故本院不予支持；原告认为2018年5月25日前被告还应支付租金27705元，本院认为该期间系免租期，被告无需支付租金；被告应于2018年9月17日前支付的租金60000元逾期至2018年9月21日支付，逾期4日；应于2018年9月19日前支付的300000元租金逾期至2018年10月16日支付，逾期27日；应于2018年12月16日前支付的300000元租金逾期至2019年6月6日支付，逾期171日；应于2019年6月16日前支付的315000元租金逾期至2019年7月15日支付，逾期29日。被告认为原告主张的滞纳金计息标准过高，请求予以酌减，本院予以准许，综合本案实际情况，本院调减至每日按万分之五计算，共计34362.5元。根据合同约定被告可以将租赁房屋部分分租给第三方使用，但不得对房屋进行转租。原告以被告将案涉房屋转租给案外人主张违约金150000元，本院认为，被告转租房屋的依据不足，故对原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的20000元律师费，依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会与被告杭州雨龙实业投资有限公司于2018年9月10日签订的《租赁合同》和《补充合同》于判决生效之日解除； 二、被告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告杭州经济技术开发区宋都晨光国际花园第一届业主委员会座落于下沙16号大街58号一层营业房； 三、若被告杭州雨龙实业投资有限公司逾期腾空并返还房屋的，按合同约定的租金标准的双倍支付原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会房屋占用使用费至实际腾空并返还之日止； 四、被告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会逾期租金的滞纳金34362.5元； 五、被告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会律师费20000元； 六、驳回原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5061元，减半收取2530.5元，由原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会负担1980.5元，由被告杭州雨龙实业投资有限公司负担550元。原告杭州市钱塘新区宋都晨光国际花园小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州雨龙实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇一九年十一月八日 书记员  孙佳萍