广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2940号上诉人（原审原告）：龙剑辉，男，1968年7月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区***************，公民身份号码：440************011。委托诉讼代理人：刘萃，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：广东省英德市******被（与云岭路交界处）。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：王佳希，男，1968年10月6日出生，住广东省深圳市南山区****美加广场2-1004，公民身份号码：110************955。上诉人龙剑辉因与被上诉人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）、王佳希确认合同无效纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙剑辉上诉请求：1、撤销（2019）粤1881民初1845号民事判决；2、确认被上诉人盛世嘉华公司与被上诉人王佳希签订的《担保借贷合同》中约定的由被上诉人盛世嘉华公司将位于英德市*******************屋（产权证号为：粤房地产权证英德字第0100138625）抵押给被上诉人王佳希的内容无效；3、判令被上诉人承担本案所有的诉讼费用。主要事实和理由：（一）上诉人是英德市******************住宅的买受人，该房屋的《商品房买卖合同》已在英德市房屋交易所办理了预售合同备案，依法不得作为抵押物，被上诉人王佳希与盛世嘉华公司订立的抵押条款应属无效。上诉人于2010年1月10日认购被上诉人盛世嘉华公司开发建设的英德市*******************屋（以下简称涉案房屋），认购价为人民币38万元。2010年3月27日，上诉人将全额购房款、房屋维修基金、办证费用全部支付给被上诉人盛世嘉华公司。2010年4月14日，上诉人与被上诉人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，并将该《商品房买卖合同》在英德市房屋交易所办理了合同鉴证和预售合同备案。2011年1月10日，被上诉人盛世嘉华公司将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人接受涉案房屋后，出资对涉案房屋进行装修，于2011年12月入住涉案房屋并占用、使用至今。2011年12月24日，上诉人取得涉案房屋的销售发票。两被上诉人于2013年5月23日签订《担保借贷合同》，约定由被上诉人盛世嘉华公司将涉案房屋抵押给被上诉人王佳希，侵害了上诉人的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省商品房预售管理条例》设立商品房预售合同登记备案制度，目的是赋予商品房预售合同公示公信的效力，杜绝“一房多卖”和“先卖再押”等侵害购房人权益的现象。虽然商品房预售登记备案不等同于预告登记等物权登记行为，但基于商品房预售合同登记备案的制度本意，在预售人与购房人未解除预售合同和注销登记备案之前，预售人不得将该商品房抵押给第三方。涉案房屋在两被上诉人签订《担保借贷合同》之前，上诉人已经付清购房款并实际入住，上诉人对涉案房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。涉案房屋存在房产实际权属与登记权属不一致的情形下，故该房屋属于“所有权、使用权不明且有争议的财产”。依照我国担保法第三十七条第四项、物权法第一百八十四条第四项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。被上诉人盛世嘉华公司以已经出售并办理预售登记备案的商品房抵押给被上诉人王佳希，违反了担保法和物权法的强制性规定，两被上诉人签订的《担保借贷合同》应认定为无效。另外，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人已支付全额购房款并实际占有涉案房屋，故人民法院不得查封、扣押、冻结。（二）商品房买受人的物权期待权依法享有优先于建设工程价款优先权和抵押权的特殊地位，原审判决不予保护上诉人的物权期待权，不确认两被上诉人签订的抵押条款无效，适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，在建设工程价款优先权、抵押权与商品房买受人的物权期待权并存的条件下，应优先保护商品房买受人的物权期待权，其次是保护承包人的建设工程价款优先权，而抵押权劣后于建设工程价款优先权和商品房买受人的物权期待权。建设工程价款优先权作为法定优先权，尚不能对抗商品房买受人的物权期待权，故消费者购买商品房后享有的物权期待权应予以优先保护。上诉人与被上诉人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》在前，且上诉人已支付全额购房款并实际占有、使用房屋，两被上诉人签订的《担保借贷合同》在后，上诉人的物权期待权优先于抵押权，原审判决不予保护上诉人的物权期待权不当。被上诉人盛世嘉华公司、王佳希经法院传票传唤，没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。上诉人龙剑辉向一审法院起诉请求：1、确认盛世嘉华公司与王佳希签订的《担保借贷合同》中约定的由盛世嘉华公司将位于英德市*******************屋（产权证号为：粤房地产权证英德字第0100138625）抵押给王佳希的内容无效；2、判令盛世嘉华公司、王佳希承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月14日，龙剑辉与盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，龙剑辉全额支付涉案房屋的购房款，并在签订《商品房买卖合同》的当天一并办理了商品房预售登记备案。2011年，盛世嘉华公司将涉案房屋交付龙剑辉使用。2013年5月23日，盛世嘉华公司与王佳希签订《担保借贷合同》，约定由盛世嘉华公司将涉案房屋抵押给王佳希，并办理了涉案房屋的抵押登记，由王佳希取得涉案房屋的他项权证。一审法院认为：本案系合同效力确认之诉。案涉房屋系盛世嘉华公司所开发，龙剑辉通过与其《商品房买卖合同》签订合同对案涉房屋进行交易，并通过盛世嘉华公司的合法交付占有该房屋。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋一直登记在盛世嘉华公司的名下，龙剑辉与其并未办理产权变动登记手续，该不动产的物权仍归盛世嘉华公司所有。盛世嘉华公司与王佳希达成抵押担保合同，以自己名下的不动产对其自身债务设立抵押权，并无证据证实合同双方当事人恶意串通损害第三人利益及社会公共利益，亦未违反法律法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形。故龙剑辉主张确认盛世嘉华公司与王佳希达成抵押担保合同无效，没有事实与法律依据。龙剑辉应通过其它合法途径维护其自身权益。盛世嘉华公司、王佳希经一审法院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，一审法院依法缺席进行判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年6月28日作出如下判决：驳回龙剑辉的诉讼请求。本案受理费1950元，由龙剑辉负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人向本院提交《中止审理申请书》，认为上诉人已另案提起撤销他项权证的行政诉讼，向本院申请中止审理本案。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人龙剑辉上诉请求的范围进行审查。本案的争议焦点是：被上诉人盛世嘉华公司与被上诉人王佳希签订的《担保借贷合同》效力的问题。一方面，从物权方面来看。上诉人与被上诉人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》、被上诉人盛世嘉华公司与被上诉人王佳希签订的《担保借贷合同》均只是导致不动产物权变动的原因之一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条有关“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定内容，关于涉案房屋的买卖合同和抵押合同属于债权合同行为，且均暂未引起物权的变动，涉案房屋仍在被上诉人盛世嘉华公司名下。至二审止，也未有证据反映被上诉人王佳希已按《担保借贷合同》的约定行使了相应的抵押权，两被上诉人未因签订抵押合同而造成上诉人的实际损失。另一方面，从合同方面来看。合同是否有效，属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定内容予以判断，即有“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定内容，被上诉人盛世嘉华公司与被上诉人王佳希签订的《担保借贷合同》并不存在以上合同无效的情形。综上，物权的登记（抵押登记）效力与合同效力应予以区分，原审判决对此认定正确，本院予以维持，上诉人的上诉无事实及法律依据，对其请求，本院不予支持。另，上诉人另案提起撤销他项权证的行政诉讼与本案是否中止审理并无必然关联性，对上诉人中止审理的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人龙剑辉的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人龙剑辉负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  赵永华审判员  禹 莉二〇一九年十一月九日书记员  朱嘉轩附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。