黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1282民初1480号原告（反诉被告）：安达市春天百货商场有限责任公司，住所地安达市。法定代表人：王长坡，职务董事长。委托诉讼代理人：陈筱川，男，汉族，职务公司经理，现住福建省福州市。委托诉讼代理人：范准，黑龙江珍珑律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇东市东庆房地产开发有限公司。法定代表人：佘春烨，职务经理。委托诉讼代理人：刘仁辉，黑龙江省泽旭律师事务所律师。原告安达市春天百货商场有限责任公司（以下简称春天百货公司）与被告肇东市东庆房地产开发有限公司（以下简称东庆开发公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春天百货公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告东庆开发公司给付拖欠招商费375,000.00元；2.要求被告给付应预付招商费100,000.00元；3.要求被告支付招商提成款和销售提成款800,000.00元；4.案件受理费由被告负担。开庭过程中将第1、2项请求合并变更为625，000.00元，第3项请求变更为937，559.40元，合计1，562，559.40元。事实和理由：2016年8月30日，原、被告签订商业委托招商销售合同，被告委托原告为“肇东市正阳明珠商业广场”项目招商销售。合同约定招商范围为1楼到5楼，面积约35000平方米，委托期限2016年10月15日至2017年12月31日，被告每月支付招商费50,000.00元，合同签订3日内预付招商费100,000.00元，如因工程原因导致商场无法按期开业，则被告需每月支付招商费50,000.00元，直至商场开业。招商租金提成按租金收入12%提取，销售提成按实际销售额1.8%提取。合同签订后，原告如约履行了合同，被告未按合同约定支付招商费，未按合同约定支付招商及销售提成款。东庆开发公司辩称，原、被告之间签订的合同无效，原告的所有诉讼请求均不能得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。并向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告之间签订的合同无效；2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失900,000.00元；3.依法追究反诉被告法定代表人商业欺诈的刑事责任；4.反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2016年8月30日，反诉原告与反诉被告签订“商业委托招商销售合同”时，反诉被告未向反诉原告提供营业执照，反诉原告不知反诉被告不具备商铺招商及商铺销售资质，超越经营范围，存在商业欺诈。特别是反诉原告在肇东市正阳明珠商业广场招商和销售时，未按合同约定履行义务，未达到合同约定的目的，该合同无效。反诉被告应赔偿因商业欺诈给反诉原告造成的经济损失，请求支持反诉原告的诉讼请求。春天百货公司对东庆开发公司的反诉辩称，反诉原告反诉称双方签订合同时，反诉被告未提供营业执照，与事实不符。双方协商招商销售合作前，反诉原告方的相关人员前往反诉被告处考察时已查看了悬挂在办公室的营业执照正本，在交换签字合同时反诉被告工作人员陈筱川也将营业执照复印件交给反诉原告管理人员杨中华，不存在欺诈问题。合同签订后，反诉被告指派公司员工陈筱川等人向反诉原告公司管理人员汇报开展市场调研工作人员安排和工作计划，市场调研工作报告和正阳明珠商场定位及招商销售策略均得到了反诉原告公司高层管理人员会议通过，反诉原告同意按报告的内容安排具体实施。反诉被告全面履行了合同义务，签约出租率达到89.56%，收取租赁诚意金3，910,000.00元，加上销售商铺现金汇款几千万以上，开业后年保底租金为6,199,118.25元。反诉原告为了达到拒付拖欠招商费用及招商租金和销售提成目的，虚构事实和理由，无视合同存在，请求驳回反诉原告的反诉请求。春天百货公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原、被告签订的商业委托招商销售合同效力问题。原告主张该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，并提供该合同证实其主张。被告对该合同真实性无异议，反驳原告不具备商铺招商及商铺销售资质，超越经营范围，存在商业欺诈，合同无效，并提供了原告营业执照副本证实其反驳主张。从原告的营业执照的经营范围上看，原告的经营范围只包含商场柜台租赁服务，确实不包含商铺招商及商铺销售内容。但原、被告签订的商业委托招商销售合同中约定被告委托原告为“肇东市正阳明珠商业广场”项目商场部分招商销售，其实质是原告为被告对“肇东市正阳明珠商业广场”项目商场部分招商销售提供中介服务，促成被告及肇东市正阳明珠商业广场与商户签订商铺租赁合同或商铺销售合同，我国法律并未对提供该项中介服务主体资格提出强制性要求，故对原告提供双方签订的商业委托招商销售合同予以采信，该合同有效，对被告提供原告营业执照副本证实该合同无效不予采信。2.关于肇东市正阳明珠商业广场开业时间问题。原告主张东市正阳明珠商业广场于2018年8月末开业，被告支付招商费应至2018年8月末，但未提供证据证实。被告自认肇东市正阳明珠商业广场于2018年5月11日开始试营业。根据谁主张谁举证原则，因原告未能提供肇东市正阳明珠商业广场开业时间的相应证据，故认定肇东市正阳明珠商业广场于2018年5月11日开业，被告支付招商费应至2018年5月11日。3.关于被告已支付招商费具体数额问题。原告自认被告已支付招商费500,000.00元，尚欠招商费625，000.00元。被告辩称已支付招商费800,000.00元，并提供了银行流水证实其反驳主张。原告对已收到被告800,000.00元汇款事实认可，但反驳其中只有500,000.00元是招商费，其余300,000.00元是市场调研费，并提供业态定位布局顾问服务合同、电子邮件截屏三页、项目可行性调研委托合同、微信截图五页、胶东（于家村）辣椒物流产业园设计方案、胶州市房地产市调报告等证据来证实其主张。被告对原告提交的业态定位布局顾问服务合同真实性无异议，对该证据的证明目的有异议，认为150,000.00元调研费应是一次给付，不应分次给付；对提交的其他证据真实性均有异议，认为原告提交的电子邮件截屏三页、项目可行性调研委托合同均是网传复印件，没有写明如何调研，合同上没有加盖公章和法人签字，无法证实该合同具有真实性；认为原告提交的微信截图五页无法确认微信双方是陈筱川和李磊、张亚全的真实情况，也没有注明微信就是他们本人，与本案没有法律关系；认为原告提交的胶东（于家村）辣椒物流产业园设计方案、胶州市房地产市调报告与正阳明珠商业广场服务合同没有法律上因果关系，二者不是同一经营模式，报告上均无被告加盖公章和法人签字，对被告不产生约束力，与本案争议事实没有关联性。因原被告于2016年8月30日签订的商业委托招商销售合同明确约定，合同签订3日内预付招商费100,000.00元，以后每两个月末前支付下两个月服务费100,000.00元，且同日由陈筱川、杨中华代表原被告签订的业态定位布局顾问服务合同亦约定顾问服务费150,000.00元，合同签订3个工作日支付100,000.00元，原告在合同签订后25个工作日内向被告提交的书面市场调研报告，该经被告审核通过时支付30,000.00元，原告向被告提交招商销售定位方案和财测报告并经被告审核通过时支付剩余费用20,000.00元。结合被告于2016年9月2日、9月17日分别给原告工作人员陈筱川账户汇款100,000.00元，可以认定业态定位布局顾问服务合同真实存在，否则被告无需在如此短时间内向原告两次汇款，再结合被告于2017年2月10日给陈筱川账户汇款50,000.00元明确注明为调研费，能认定被告向原告所汇800,000.00元中包含款顾问服务费150,000.00元。故对原告所举态定位布局顾问服务合同证明被告所汇款项中包含顾问服务费150,000.00元证明内容予以采信，对原告举电子邮件截屏三页、项目可行性调研委托合同、微信截图五页、胶东（于家村）辣椒物流产业园设计方案、胶州市房地产市调报告证实还存在其他市场调研费150,000.00元，因上述证据不能形成完整证据链条，不予采信。因此确认被告已支付原告招商服务费650,000.00元，尚需支付原告招商服务费295,000.00元。4.关于原告应从被告处提取招商租金提成款数额问题。原告主张被告应支付招商租金提成款937，559.40元，并提供了57份商户与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订的租赁意向协议复印件及租赁合同复印件等证据来证实其主张。被告因原告提交的证据系复印件而未予质证。因原、被告签订的商业委托招商销售合同的目的是原告为被告对“肇东市正阳明珠商业广场”项目商场部分招商销售提供中介服务，促成被告及肇东市正阳明珠商业广场与商户签订商铺租赁合同或商铺销售合同，被告及肇东市正阳明珠商业广场与商户是商铺铺租赁合同当事人，合同原件应保存在合同当事人处，原告提供了商户与与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订的租赁意向协议复印件及租赁合同复印件，证明了原告完成了初步招商工作，被告在具备提交其与商户之间签订租赁意向协议或租赁合同及收取租金具体数额的证据条件下，拒不提供相关证据，结合本院根据原告申请到肇东市正阳明珠商业广场现场调取的视频资料，可以证实与被告或案外人签订租赁意向协议或租赁合同约定交付年固定租金的13户商户中，有10户仍在营业中,年租金总额为3,965,194.25元；与被告或案外人签订租赁意向协议或租赁合同约定交付“月提成租金”或“保底租金”的方式交付租金的44户商户中，有32户仍在营业中，其中约定“月提成租金”与“保底租金”二者取其高的方式交付租金商户为28户，年保底租金为1，645,000.00元。故对原告举商户与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订的租赁意向协议复印件及租赁合同复印件证实肇东市正阳明珠商业广场自试营业一年以来至少收取商户租金5,610,194.25元，应提取招商租金提成款673,223.31元的证明内容予以采信，对其他证明内容不予采信。对被告应支付原告招商租金提成款673,223.31元事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月30日，原告春天百货公司与被告东庆开发公司签订商业委托招商销售合同一份。合同主要约定，被告委托原告为“肇东市正阳明珠商业广场”项目商场部分招商销售，商场从1楼到5楼共计五层，总面积约35000平方米产权物业。委托期限自2016年10月15日起，至2017年12月31日商场计划开业日止，被告每月支付原告前期招商服务费50,000.00元，合同签订3日内预付招商费100,000.00元，以后每两个月末前支付下两个月服务费100,000.00元，最后一笔不足两个月的按实际天数支付。如因招商原因导致商场无法按期开业，被告无需额外支付招商费给原告，如因工程原因导致商场无法按期开业，则被告需每月支付给原告招商费50,000.00元，直至商场开业。招商租金提成按租金收入12%提取，销售提成按实际销售额1.8%提取。合同签订后,原告组织相关人员开展招商工作，自2017年4月21日至2017年12月23日，先后促成57家商户与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订租赁意向协议或租赁合同。肇东市正阳明珠商业广场于2018年5月11日起试营业，至该商场试营业满一年仍有42户商户在该商场营业，根据商户与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订租赁意向协议或租赁合同计算，应收取固定租金为3,965,194.25元，保底租金为1，645,000.00元，合计5,610,194.25元，应提取招商租金提成款673,223.31元。被告自2016年10月15日至2018年5月11日应付原告招商服务费945,000.00元，已支付招商服务费650,000.00元，尚欠招商服务费295,000.00元。另查明，2016年8月30日，由陈筱川、杨中华分别代表原、被告签订的业态定位布局顾问服务合同一份，合同约定顾问服务费150,000.00元，合同签订3个工作日支付100,000.00元，原告在合同签订后25个工作日内向被告提交的书面市场调研报告，该经被告审核通过时支付30,000.00元，原告向被告提交招商销售定位方案和财测报告并经被告审核通过时支付剩余费用20,000.00元，现150,000.00元顾问费已支付完毕。本院认为，原告春天百货公司与被告东庆开发公司签订商业委托招商销售合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已按合同约定履行了相应义务，被告理应按合同约定支付招商服务费至商场开业（试营业）之日，并按合同约定向原告支付招商租金提成款，在被告能够提供证据证明已收取租金具体数额，而拒不提交的情况下，原告要求按商户与被告或案外人肇东市东庆明珠商贸有限公司签订的租赁意向协议及租赁合同中约定商户应交付的固定租金数额和月提成租金与保底租金二者取其高的支付方式中保底租金数额计算提成，符合法律规定，应予支持，原告要求对被告及案外人收取的管理费、保证金亦按租金计算提成，没有法律依据，不予支持。原告主张的销售提成因未提供证据证实销售商铺金额，不予支持。被告辩称双方签订的商业委托招商销售合同因原告超越经营范围，存在商业欺诈，合同无效，没有法律依据，不予支持。被告的反诉因未提供相应证据证实反诉主张，不予支持。综上所述，原告春天百货公司合理的诉讼请求，应予支持；反诉原告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告肇东市东庆房地产开发有限公司支付原告安达市春天百货商场有限责任公司招商服务费295,000.00元、招商租金提成款673,223.31元，合计968,223.31元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告安达市春天百货商场有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告肇东市东庆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,863.00元、由被告承担13,482．00元，由原告承担5,381.00元，财产保全申请费5，000.00元，由被告负担；反诉费6，400.00元，由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  王立峰审判员  梁万生审判员  张海波二〇一九年十一月五日书记员  曹明明