广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3186号上诉人（一审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市************，统一社会信用代码91440400G18497736W。负责人：饶本勇。委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市炫华建筑装饰材料有限公司，住所地珠海市************，统一社会信用代码914***********234D。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。一审第三人：珠海经济特区亿发房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区********银泉阁304房，统一社会信用代码914***********625F。法定代表人：黄某1。上诉人中国农业银行股份有限公司珠海分行（以下简称农业银行珠海分行）因与被上诉人珠海市炫华建筑装饰材料有限公司（以下简称炫华公司）、一审第三人珠海经济特区亿发房产开发有限公司（以下简称亿发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农业银行珠海分行的委托诉讼代理人李力华、解迎祥，被上诉人炫华公司的委托诉讼代理人汤济民到庭参加诉讼。亿发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农业银行珠海分行上诉请求：一、判令变更一审判决第一项为确认农业银行珠海分行与炫华公司、亿发公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年2月20日；二、判令撤销一审判决的第二项，并改判农业银行珠海分行无需向炫华公司支付2019年7月31日前的租金1818360.72元；三、判令变更一审判决的第三项为农业银行珠海分行向炫华公司支付的违约金621465.06元，以农业银行珠海分行的50万元保证金先行抵扣；四、判令撤销一审判决的第四项，并改判农业银行珠海分行无需向炫华公司赔偿损失2485860.24元；五、判令由炫华公司承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、根据《租赁合同》约定，农业银行珠海分行享有单方解除合同的权利，而合同约定解除权系形成权，农业银行珠海分行已于2019年2月20日前通知炫华公司解除合同、清空并移交房屋，且炫华公司超过法定三个月的异议期才起诉，因此，案涉合同至迟已于2019年2月20日解除。一审判决没有对合同解除时间作出清晰、准确的认定，是错误的。农业银行珠海分行按照《租赁合同》第六条第5款约定，于2018年11月16日向炫华公司送达《关于提前终止合同的函》，提前三个月书面通知炫华公司解除该合同，根据《合同法》第九十六条规定，合同解除权系形成权，无须炫华公司的同意，合同于2018年11月16日解除通知送达炫华公司时即告解除。炫华公司在一审中抗辩其签收解除函的时间系2018年11月22日，从而未超过《合同法司法解释（二）》第二十四条规定的三个月异议期，但其提交的证据不足以证明这一观点，且炫华公司在《民事起诉状》中已经自认合同解除函于2018年11月16日送达，其直到2019年2月20日才起诉，已超过了三个月的异议期，合同解除发生效力。退一步讲，即使不认定合同于2018年11月16日发生解除的效力，但至迟应认定合同于2019年2月20日已经解除。因为农业银行珠海分行于2019年2月20日已实际清空、搬离案涉租赁物并通知炫华公司，之后便已穷尽一切方法、手段完成交付手续，根据《合同法》第一百一十条的规定，合同在2019年2月20日已在事实上无法继续履行，合同目的已不能实现。因此，关于合同解除的具体时间，是本案首先应当厘清的事实前提，而一审判决在对此没有作出清晰查明及认定的情况下，贸然判令农业银行珠海分行向炫华公司支付2019年7月31日之前的租金（5个月的租金），是极不负责任的！二、退一步讲，即使农业银行珠海分行无权单方解除合同，但自农业银行珠海分行书面通知炫华公司解除合同并将房屋清空移交给炫华公司后，炫华公司即应该采取适当措施防止损失的扩大。否则，无权要求农业银行珠海分行赔偿未及时止损产生的损失。一审判决第二项、第四项均属于炫华公司未及时止损造成的损失，不应由农业银行珠海分行赔偿。（一）炫华公司在收到农业银行珠海分行解除合同的通知后，未及时将房屋招租，任由房屋空置，任由损失扩大。如前所述，农业银行珠海分行有权解除合同，且也已经按照合同约定提前三个月向炫华公司发出了解除合同的函，并于此后以书面方式再次向炫华公司强调解除合同的意思表示。三个月届满后，农业银行珠海分行立即清空房屋，将房屋移交给炫华公司。至此，炫华公司应该知道农业银行珠海分行确实不能再继续履行合同。除了农业银行珠海分行的上述不再继续履行合同的行为外，《合同法》第110条也规定，债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高的，虽然一方不履行非金钱债务不符合约定的，对方也不应要求一方继续履行。因此，无论是双方约定还是法律规定，炫华公司都应该明知《租赁合同》无法继续履行。在这样的情况下，炫华公司竟然采取回避农业银行珠海分行的方法，不接收房屋，不将房屋可出租的信息对外公布，不委托中介机构对外出租，也不自行出租，更有甚者，在有潜在承租人欲向其商洽房屋出租事宜时向对方说，你们正在与承租人打官司，这期间不考虑出租问题，从而丧失了许多将房屋另行出租从而减少损失的机会和可能，故意扩大损失。（二）炫华公司在接到农业银行珠海分行解除合同通知后，未同步解除与19户小业主的合同，其结果也是让损失进一步扩大。开庭过程中，农业银行珠海分行曾要求被上主诉人尽快将房屋对外出租或将房屋退还给小业主、由小业主另行出租或自用，炫华公司不予理会，同时，炫华公司辩称，因为租期短，而且19间房屋一起对外出租有困难，所以房屋未能租出去。农业银行珠海分行认为，这也正是炫华公司怠于处置、不善意履行合同、任由损失扩大的表现。自农业银行珠海分行向炫华公司发出解除合同的通知之时，离合同届满还有18个月的时间。如果炫华公司认为此期限过短且19户整体出租不易成功，就应该同步解除与19户小业主的合同，由小业主分别出租或自用，提高出租成功率，从而减少损失。但炫华公司一方面以租期短、19户整体出租导致出租困难为由进行抗辩，一方面又不把房屋退还小业主，这种不合常理的心态及行为，正是炫华公司不采取合理措施减少损失的证据。（三）炫华公司阻碍小业主自用或自行对外出租房屋。本案审理过程中有一个不合常理的奇怪现象。该案一审共开了五次庭，但19户小业主没有一户到庭参加过旁听。按理，该案的审理结果与19户小业主息息相关，19户小业主不可能全部都不关心案件的审理情况。农业银行珠海分行认为，出现这种怪现象的原因与炫华公司的心态有关。据悉，炫华公司曾说过，只要有一户出租成功，对其索赔就会产生不利影响，因此炫华公司通过各种方法安抚小业主，让他们集体“淡定”，不另行出租或自用，故意造成房屋整体无法出租而空置的现状，炫华公司这种采取相反措施阻碍房屋及时出租的行为是恶意行为，应该受到否定评价，并应判令其自行承担相应法律后果。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则”。据此可知，当一方违约时，非违约方应积极采取措施，减少损害的发生。当非违约方能够通过采取合理措施却故意或怠于采取措施，而意图要求违约方赔偿全部损失，有悖于诚实信用原则，同时，对违约方而言也显失公平，违反公平公正原则。因此，从平衡违约方与非违约方的利益的角度出发，对非违约方故意或怠于采取措施的行为应该给予制裁，以保证社会的诚实信用与公平公正。故，炫华公司未及时故意或怠于采取措施扩大的损失，不应该由农业银行珠海分行赔偿。三、退步讲，即使农业银行珠海分行应承担赔偿责任，一审法院对损失的计算及认定没有依据，也有违司法实践。（一）炫华公司在一审中并未举证证明损失实际产生及损失金额，且农业银行珠海分行明确提出不认可炫华公司对损失计算的方式，一审判决农业银行珠海分行在向炫华公司承担相当于两个月租金的违约金的情况下，仍需向炫华公司支付5个月的租金、赔偿相当于8个月租金的损失，是缺乏事实依据的。炫华公司在一审中仅提交了其与19位产权业主签订的租赁合同，没有提交其已实际向19位产权业主支付租金的相关证据，因此，该项损失并未实际发生，炫华公司将实际未发生的损失算作可预期利益的损失，本来就是没有依据的。一审判决认定“农业银行珠海分行对炫华公司剩余租期应向19个产权业主支付租金的数额未提出异议”（一审判决第21页倒数第1-2行）是错误的，事实上，农业银行珠海分行在一审开庭、现场勘察以及后续提交代理词中，已经多次表示对炫华公司剩余租期应向19个产权业主支付租金的数额，以及炫华公司损失计算方式有明确的异议，但一审法院认定为无异议，根本不符合事实。（二）一审法院在审理本案时没有参照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第10条的规定，对炫华公司的实际损失作出正确计算及认定，而是简单的以合同约定的月租金为标准认定损失数额，是错误的。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”根据此条文规定，在本案中，计算及认定炫华公司可得利益损失时，应当扣除农业银行珠海分行不可预见的损失、炫华公司不当扩大的损失。炫华公司与19位产权业主签订租赁合同所产生的必要交易成本，如税收成本、经营原理成本等不应计算在原告可得利益损失之内，依法应予扣除，但一审法院显然没有参照这一法条审理本案，而是简单、机械的以合同约定的月租金为标准认定损失数额，最终导致了有失公允的判决结果。四、一审判决农业银行珠海分行承担相当于15个月租金的损失，完全超过了农业银行珠海分行订立合同时可预见的损失赔偿范围，违背了《合同法》第一百一十三条的规定。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”农业银行珠海分行与炫华公司订立合同之时，可预见的违约损失是约定在双方租赁合同第六条第5款的“2个月租金的违约金”，此违约金621465.06元一审判决第三项已支持，农业银行珠海分行认为，在农业银行珠海分行已提前三个月通知炫华公司解除合同的前提下，该违约金已足以弥补炫华公司的损失，其余炫华公司主张的损失均是其自身行为扩大的，而一审法院判决农业银行珠海分行承担相当于15个月租金的损失，更是远远超出农业银行珠海分行“可预见范围”。五、一审判决并未对农业银行珠海分行和炫华公司应承担的损失责任作出合理划分，恶意空置房屋的炫华公司对扩大损失所需承担的责任极小，将使炫华公司获得不正当的司法利益。农业银行珠海分行与炫华公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限共年月，农业银行珠海分行提出解除合同时，已实际履行了。农业银行珠海分行确实是因为经营政策的调整，才不得不向炫华公司提出解除合同。诚然，农业银行珠海分行在租赁合同尚未到期时提前解约，有可能给炫华公司造成损失，但选择承担“2个月租金的违约金”而提前解除合同是农业银行珠海分行的合同权利，炫华公司因合同提前解除而产生的实际损失亦可由此得以弥补。在炫华公司恶意空置房屋任由损失扩大的情况下，一审法院完全不考虑炫华公司的过错问题，判决农业银行珠海分行承担相当于15个月租金的损失，对农业银行珠海分行的责任承担认定畸重，不仅有违民商事活动中的公平原则，而且不符合合同法违约责任的“补偿为主、惩罚为辅”一般原则。一审判决农业银行珠海分行承担相当于15个月租金的损失，已基本等同于要求农业银行珠海分行支付至租赁合同履行期满剩余租期内的全部租金，然而，剩余租期的租金损失是否产生，与炫华公司是否积极努力招租有密切关联，如果按一审判决的结果，由农业银行珠海分行承担剩余租期内的绝大部分租金损失，会大大削弱炫华公司对外招租的积极性，导致农业银行珠海分行和炫华公司、小业主都不使用房屋，致使房屋空置，其结果将让炫华公司获得不正当的司法利益，同时造成社会资源的极大浪费，且对农业银行珠海分行一方极不公平。在司法实践当中，对于“承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？”的问题，北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条第2款明确规定，出租人对房屋空置期负有减少损失扩大的义务，承租人赔偿出租人的损失以合同约定的三至六个月的租金为宜。此类规定突显了引导合同双方诚意履行合同、减少社会资源浪费的价值观，是合理的。故，恳请二审法院参照上述规定，对农业银行珠海分行和炫华公司之间的责任重新作出合理划分，对炫华公司的损失重新作出合理认定。六、一审判决在未支持炫华公司的所有诉讼请求的情况下，径直判决农业银行珠海分行承担案件受理费、反诉费等全部诉讼费用，有明显偏袒炫华公司一方之嫌，有失公允。《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定：“案件部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，一审法院并未支持炫华公司的全部诉讼请求，炫华公司有180多万元的诉请金额没有得到支持，这属于法律规定的“部分胜诉、部分败诉”的情形。但一审判决居然判令农业银行珠海分行承担案件受理费、反诉费等全部诉讼费用合计248790元，如此罔顾法律规定的裁判，一审法院有明显偏袒炫华公司一方之嫌，有失公允，请二审法院明断！因此，农业银行珠海分行特提出上诉，请二审法院依法改判。炫华公司辩称：一、农业银行珠海分行的上诉请求的第一项是请求变更一审判决的第一项为“确认农业银行珠海分行与炫华公司及一审第三人签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年2月20日”，该上诉请求实际上是变更了一审的诉讼请求，不符合现行民事诉讼法及相关司法解释的规定，应当依法予以驳回。1、本案一审中，炫华公司在本诉中的诉讼请求第一项是“请求解除原告（即炫华公司）与被告（即农业银行珠海分行）于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》”，农业银行珠海分行在反诉中的诉讼请求第一项是“请求判决解除反诉原被告双方签订的《房屋租赁合同》”。农业银行珠海分行与炫华公司在一审的诉讼请求都是要求解除合同，均提起的是形成之诉。而农业银行珠海分行上诉请求的第一项却属于确认之诉，农业银行珠海分行实则是变更了一审的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”在司法实践中，一般认为举证期限应在法庭辩论结束前，一般情况下，在法庭辩论终结前提出变更也不存在障碍。因此，农业银行珠海分行如要变更其反诉请求为确认合同已解除的确认之诉，其应在一审法庭辩论结束前予以变更。2、从农业银行珠海分行在一审时的反诉请求的内容来看，农业银行珠海分行实际上是认可案涉合同在2019年2月20日并没有解除，合同解除的前提是合同仍然成立且有效。按照农业银行珠海分行的逻辑，合同已于2019年2月20日解除，那么已经解除的合同根本无需再解除一次。据前所述，农业银行珠海分行在一审法庭辩论结束前完全可以将其反诉请求变更为确认合同已解除的确认之诉，其并未变更，说明其也认可案涉合同在2019年2月20日并没有解除。综上，农业银行珠海分行的第一项上诉请求应当直接予以驳回。二、一审判决认定农业银行珠海分行不享有任意解除权，其单方的解除行为不发生法律效力，属于事实认定清楚。1、农业银行珠海分行认为其按合同约定提前三个月通知了炫华公司解除合同，即发生解除合同的效力，是对合同的片面理解。农业银行珠海分行与炫华公司于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》第六条第5款约定：在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意。该合同已明确约定合同任何单方解除合同必要满足三个前提条件，且三个条件需同时满足,一是非本合同约定、二是提前三个月通知对方，三是经对方同意。本案中，农业银行珠海分行是提前三个月通知炫华公司要求解除合同，但是炫华公司明确表示不同意解除合同，农业银行珠海分行提出解除合同的条件并未成就。2、农业银行珠海分行虽然提出解除合同，但是其提出解除合同的理由也不符合约定解除的条件。根据我国《合同法》的相关规定，合同解除方必须具有法定或约定解除权，没有解除权的解除行为不发生法律效力。本案中，农业银行珠海分行认为其享有约定解除权的依据是双方签订的《房屋租赁合同》第七条四款的约定，即“履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同”，根据该条款内容，农业银行珠海分行享有约定解除权的条件是“客观情况发生变化”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，“客观情况发生变化”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，但本案显然不适用该条款。首先，农业银行珠海分行不管因何原因关闭其营业网点都是其内部经营调整，本身是属于一种商业风险，并非是农业银行珠海分行在订立合同时不能预见。农业银行珠海分行一审时提交的证据-《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的批复》的第一段的内容为“你单位《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的请示》收悉……”，由此可见，农业银行珠海分行关闭营业网点是其自己做出决定后，向其上级银行提出申请要求关闭的，并不是其上级银行或者是监管部门主动做出的经营政策的调整。因此其自行关闭营业网点并据此要求解除合同的行为不能属于“客观情况发生变化”。其次，根据契约自由原则，在不违反法律强制性规定的前提下，当事人可以按照自己的意愿订立合同。但同时，当事人也应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对合同的合理信赖利益必须保护，否则将毫无交易安全可言。如果允许承租人以经营困难或是自己内部的经营调整为由随意解除合同，则对出租人是不公平的。综上，农业银行珠海分行要求解除合同的依据并不适用“客观情况发生变化”，农业银行珠海分行不享有约定解除权，农业银行珠海分行提出解除合同的行为没有合同依据和法律依据。3、炫华公司在法定的期限内提起诉讼，农业银行珠海分行的解除行为也不发生法律效力。根据一审查明的事实，农业银行珠海分行出具的《关于提前终止合同的函》的落款时间虽然是2018年11月16日，但是炫华公司签收该函件的时间是2018年11月22日。该签收回执的原件由农业银行珠海分行保存，农业银行珠海分行对该事实非常清楚。农业银行珠海分行以炫华公司在一审时提交的诉状表述的内容来否认该事实是对客观事实的不尊重，而且炫华公司在诉状中也没有明确表述为收到的时间。因此，炫华公司在法定的期限内提起诉讼，农业银行珠海分行的解除行为也不发生法律效力。三、一审判决认定农业银行珠海分行应支付案涉房屋移交之前的租金属于认定事实清楚。据前所述，农业银行珠海分行单方提出的解除合同的行为不符合合同的约定，不发生解除合同的效力，那么，农业银行珠海分行单方撤场是其单方的行为，与炫华公司无关，农业银行珠海分行不能将其自身违约造成的后果推卸到炫华公司头上。根据一审查明的事实，案涉商铺直至2019年8月1日才移交给炫华公司，那么案涉商铺在移交之前，农业银行珠海分行仍应按照合同约定支付租金。四、案涉《房屋租赁合同》解除的原因在于农业银行珠海分行违约，农业银行珠海分行对合同的解除存在过错，农业银行珠海分行应承担合同解除的全部责任。一审判决认定农业银行珠海分行应赔偿相应的经济损失，属于认定事实清楚，适用法律正确。1、据前所述，案涉《房屋租赁合同》明确约定任何一方单方提前解除合同，须经对方同意。在炫华公司明确表示不同意解除合同的情况下，农业银行珠海分行自行撤场，并于2019年2月开始不缴纳租金，农业银行珠海分行对合同的解除存在过错。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。农业银行珠海分行在与炫华公司签订房屋租赁合同时，明知案涉合同所涉及的商铺是炫华公司向小业主返租之后出租给农业银行珠海分行使用，且炫华公司与小业主签订的商铺租赁合同的期限与农业银行珠海分行和炫华公司双方签订的房屋租赁合同的期限相同，约定了返租合同不得提前终止。农业银行珠海分行要求提前终止合同后，炫华公司仍需按照与小业主签订的商铺租赁合同的约定向小业主继续支付租金。该部分租金损失是农业银行珠海分行在与炫华公司签订租赁合同时应当预见到的损失，炫华公司也没有扩大损失。3、由于农业银行珠海分行任意提前解除合同，导致在剩余的不长的租期内，案涉商铺很难对外招租成功。案涉商铺自2019年8月1号交接以后，炫华公司已积极进行了多方的招商招租，由于剩余的租期短，招商难度大，所以，招商招租至今还没有成功。炫华公司已采取适当的措施防止损失的夸大。4、违反合同约定应承担相关的违约责任并赔偿因违约给对方造成的损失，这是炫华公司在签订合同是可以预见的，如果因承租人的过错而导致出租人被迫解除房屋租赁合同而承租人无需承担合同解除带来的后果，就会使得有过错的一方无需为自己的违法行为付出代价，其违法行为的不利后果由无过错的出租人来承担，这就背离了法律应有的公平、正义之价值。因此，一审判决认定农业银行珠海分行应赔偿炫华公司相应的经济损失，属于认定事实清楚。综上，农业银行珠海分行的违约是合同解除的直接原因和根本原因，炫华公司应承担相应的违约和赔偿责任。农业银行珠海分行的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回农业银行珠海分行的上诉请求。炫华公司向一审法院起诉请求：1、判令农业银行珠海分行继续履行2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令本案全部诉讼费由农业银行珠海分行承担。农业银行珠海分行提出反诉后变更诉讼请求如下：1、判决解除炫华公司与农业银行珠海分行于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令农业银行珠海分行向炫华公司支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）；3、判令农业银行珠海分行向炫华公司支付提前解约的违约金人民币621465.06元；4、判令农业银行珠海分行赔偿炫华公司直接经济损失人民币3260674.95元；5、判令农业银行珠海分行赔偿炫华公司预期利益损失人民1089580.47元；6、判令本案全部诉讼费由农业银行珠海分行承担。农业银行珠海分行向一审法院反诉请求：1、请求判决解除农业银行珠海分行、炫华公司双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决炫华公司承担一审案件本诉、反诉的案件受理费。一审法院认定事实：2013年2月4日，炫华公司（甲方、出租方）与农业银行珠海分行（乙方、承租方）及亿发公司（丙方、担保方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称为合同）。合同第一条约定：甲方（即炫华公司）将位于珠海市*********（米兰丽都）一层商场1017、1018、1019、1020、1021、1046、1047、1048、1049、1050、1073A、1075、1076、1077、1078、1095、1096、1097、1098号（建筑面积704.77平方米）的物业租赁给乙方（即农业银行珠海分行）作为其辖属机构的营业场所。合同第二条第1款约定：租赁期限七年零七个月，自2013年2月5日起至2020年9月30日止；合同第三条第2款约定:租赁期间，首年的月租金为人民币246669.5元/月，从第三年起每两年递增8%，即2013年4月1日至2015年3月31日月租金为246669.5元/月，2015年4月1日至2017年3月31日月租金为266403.06元/月，2017年4月1日至2019年3月31日月租金287715.3元/月，2019年4月1日至2020年9月30日月租金310732.53元/月。合同第六条第5款约定：在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意，若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失。合同第七条第一款下列情形之一出现时，本合同终止：第4项约定：履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同。合同第八条第3款约定：丙方（即亿发公司）为甲方履行本合同项下义务提供连带责任保证担保，当甲方违反本合同义务需承担违约责任或出现合同约定甲方需向乙方承担赔偿责任时，丙方对甲方因上述原因所欠乙方的债务本息承担连带清偿责任。合同签订后，炫华公司依约将租赁的物业（商铺）交付农业银行珠海分行使用，农业银行珠海分行在租赁地点开设了银行业务经营场所。此后，双方均能按合同约定履行。根据农业银行珠海分行提供的珠银监复[2018]99号《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的批复》载明：“中国农业银行股份有限公司珠海分行：你单位《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的请示》(农银珠海发[2018]128号)收悉。经审核，批复如下：一、同意中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业，注销其《金融许可证》，机构编码为：B0002S344040044。二、你单位应妥善处理网点终止营业后的清理及善后工作，并按规定向我分局缴回《金融许可证》，对外做好终止营业公告。涉及工商登记等法定程序的，你单位应在完成相关手续后1个月内向我分局报告”。农业银行珠海分行主张于2018年11月16日向炫华公司送达《关于提前终止合同的函》，要求提前终止与炫华公司签订的位于珠海市*********（米兰丽都）一层商场1017、1018、1019、1020、1021、1046、1047、1048、1049、1050、1073A、1075、1076、1077、1078、1095、1096、1097、1098号的房屋租赁合同。2018年11月28日，炫华公司向农业银行珠海分行《复函》，不同意解除合同，希望农业银行珠海分行继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2018年12月13日，炫华公司再次发送书面《通知》给农业银行珠海分行，明确不同意解除合同，希望农业银行珠海分行继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2019年1月7日，农业银行珠海分行向炫华公司发送《复函》，再次明确要求解除合同，退还物业。农业银行珠海分行提供的证据显示：农业银行珠海分行分别于2019年2月20日、2019年2月25日、2019年3月1日制作了三份《场地移交通知书》，并通过快件方式寄送给炫华公司，炫华公司对农业银行珠海分行的场地移交不予确认。另查明，炫华公司举证证明其出租给农业银行珠海分行经营使用的面积商铺来源于向19个产权业主承租整合取得的，炫华公司、农业银行珠海分行签订的合同与炫华公司与19个产权业主签订合同的租赁期限相同。农业银行珠海分行交租时间截止至2019年1月，即2019年2月开始未向炫华公司支付租金。庭审中，炫华公司针对农业银行珠海分行当庭提交的答辩意见，补充举证提交其工作人员在农业银行珠海分行送达的《关于提前终止合同的函》下款签名及书写日期2018年11月26日的拍照照片，主张炫华公司收到农业银行珠海分行送达《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月26日而并非2018年11月16日，并陈述农业银行珠海分行在送达《关于提前终止合同的函》时要求炫华公司的工作人员签收，炫华公司的工作人员在《关于提前终止合同的函》上签名后，农业银行珠海分行即收回该签名原件留存。炫华公司举证说明农业银行珠海分行拱北支行纪委书记赵文生应炫华公司工作人员林锡宏的要求于2019年2月15日12点向其手机微信发送了《关于提前终止合同的函》的图片，该函件显示有“林锡宏”的签名，签收时间是“2018年11月22日”。赵文生对该事实予以承认。审理中，炫华公司为其第4项第5项请求的损失数额列举了其与19个产权业主签订的《租赁合同》，该合同显示的租期与炫华公司、农业银行珠海分行双方的《房屋租赁合同》租期相同。第二次庭审后，一审法院应农业银行珠海分行的申请，组织炫华公司、农业银行珠海分行双方于2019年8月1日对案涉租赁场地办理了交接手续。炫华公司事后举证说明自8月1日接收场地后立即对外张贴招商招租广告，但由于剩余租期较短，至2019年9月26日为止并未招商招租成立。一审法院对此组织了双方当事人到案涉房屋现场查看，农业银行珠海分行对至今未出租事实无异议。一审法院认为：炫华公司，农业银行珠海分行，亿发公司于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，租赁双方均应按合同约定履行各自义务。经过诉辩双方的举证、陈述和庭审调查，一审法院归纳双方的争议焦点为：一、农业银行珠海分行能否单方行使任意解除权；二、农业银行珠海分行主张炫华公司在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力能否成立；三、农业银行珠海分行能否反诉请求解除《房屋租赁合同》；四、关于炫华公司、农业银行珠海分行的诉讼请求。一审法院对此分析评述如下：一、农业银行珠海分行能否单方行使任意解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《房屋租赁合同》第六条第5款约定：“在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意，若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失”。上述条款内容已经明确：甲乙双方的任何一方提出提前解除合同的前提条件一是非本合同约定情况、二是应提前三个月通知对方、三是须经对方同意。即合同本身已通过条款约定限制了合同双方当事人任意行使解除权。本案中，农业银行珠海分行（乙方）向炫华公司提出提前解除合同的理由仅是自身经营调整需要原因的单方行为，并不符合合同约定提前解除的条件，炫华公司对农业银行珠海分行的来函已明确答复不同意解除，因此，农业银行珠海分行单方提出的《关于提前终止合同的函》不符合合同的约定，当然不发生解除合同的效力，农业银行珠海分行据此提出的房屋交付亦不会产生免除履行支付租金义务的效力。关于农业银行珠海分行在庭审中提出根据合同第七条第一款“下列情形之一出现时，本合同终止：第4项约定：履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同”问题。农业银行珠海分行在本案中并未能举证证明履行本合同的客观情况发生变化。亦不能证明符合《合同法》第一百一十条规定的情形。因此，农业银行珠海分行辩解提出其可以任意行使合同解除权的说法与合同的约定不符，其提出解除权属于形成权，一方提出解除的通知到达对方时发生解除效力的前提条件未成就，理据不足，一审法院不予采信。二、农业银行珠海分行主张炫华公司在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，农业银行珠海分行主张其向炫华公司工作人员送达《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月16日，还列举炫华公司诉状第2页陈述“2018年11月16日，农业银行珠海分行向炫华公司送达《关于提前终止合同的函》，要求提前终止与炫华公司签订的位于珠海市*********（米兰丽都）一层商场的房屋租赁合同。2018年11月28日，炫华公司向农业银行珠海分行《复函》，不同意解除合同，希望农业银行珠海分行继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满”，以炫华公司自认农业银行珠海分行于2018年11月16日送达《关于提前终止合同的函》，而炫华公司提出本案诉讼的时间是2019年2月20日。根据上述司法解释条文的规定，炫华公司已逾期超过三个月以后才向人民法院起诉，因此，农业银行珠海分行向炫华公司送达的《关于提前终止合同的函》已发生效力，炫华公司请求继续履行合同人民法院应不予支持。本案审理中，对于《关于提前终止合同的函》的送达时间，经双方在第一次庭审后的举证和一审法院询间双方的经办人员核实，炫华公司签收农业银行珠海分行送达的《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月22日。炫华公司在诉状第2项的表述亦没有明确为收到时间，即炫华公司提出本案诉讼距离签收《关于提前终止合同的函》的时间未超过三个月，因此农业银行珠海分行据此主张炫华公司在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力的理据不足，一审法院不予采纳。三、农业银行珠海分行能否反诉请求解除《房屋租赁合同》。双方《房屋租赁合同》的约定虽然对合同一方提出的任意解除合同权作出了限制约定，但合同并无约定限制农业银行珠海分行依法行使请求权，当事人依法行使请求权属于法律规定的权利。炫华公司在农业银行珠海分行提出反诉请求后，为了止损，也相应变更诉讼请求为：1、判决解除炫华公司与农业银行珠海分行于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令农业银行珠海分行向炫华公司支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）；3、判令农业银行珠海分行向炫华公司支付提前解约的违约金人民币621465.06元；4、判令农业银行珠海分行赔偿炫华公司直接经济损失人民币3260674.95元；5、判令农业银行珠海分行赔偿炫华公司预期利益损失人民1089580.47元；6、判令本案全部诉讼费由农业银行珠海分行承担。四、关于炫华公司、农业银行珠海分行的诉讼请求。1、从炫华公司变更后的诉讼请求与农业银行珠海分行的反诉请求可见，双方均同意解除《房屋租赁合同》，一审法院对此予以确认，因此，炫华公司、农业银行珠海分行关于解除合同的请求，一审法院予以照准。2、关于炫华公司请求农业银行珠海分行支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）。基于前述已认定农业银行珠海分行提出的《关于提前终止合同的函》不符合合同的约定，不产生解除合同的效力和免除支付租金效力，因此，农业银行珠海分行还应继续履行合同约定向炫华公司支付租金。第二次庭中，双方均已同意解除合同，炫华公司、农业银行珠海分行并于2019年8月1日办理了租赁房屋的交接手续，因此，农业银行珠海分行应当继续向炫华公司支付租金至2019年8月1日。即2019年2月租金至3月31日的租金为287715.3元x2=575430.6元，2019年4月1日至2019年7月31日的租金为310732.53x4=1242930.12元，两项合计为1818360.72元。因此，炫华公司的此项请求，一审法院据实予以支持1818360.72元，超出部分不予支持。3、关于炫华公司请求农业银行珠海分行支付提前解约的违约金人民币621465.06元。合同第六条第5款约定：”在租赁期内，……若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失”。炫华公司请求农业银行珠海分行支付提前解约的违约金人民币621465.06元的计算构成是310732.53x2=621465.06元，炫华公司的该项请求具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。4、关于炫华公司请求农业银行珠海分行赔偿直接经济损失人民币3260674.95元、5、判令农业银行珠海分行赔偿炫华公司预期利益损失人民1089580.47元。炫华公司的第4项和第5项诉讼请求合计数额实质上是双方于2019年8月1日交接租赁房屋起至2020年9月30日期间剩余租期14个月的租金4350255.42元（310732.53元x14个月），等于第4项与第5项请求相加的金额3260674.95元+1089580.47元=4350255.42元。炫华公司陈述提出上述两项请求的主要理据是：农业银行珠海分行提前解除后，由于剩余租期短，商铺已整合不好分割出租。炫华公司与案涉19个产权业主的租赁合同与农业银行珠海分行签订的《房屋租赁合同》租期相同。农业银行珠海分行提前解除合同后，炫华公司仍需向19个产权业主支付从2019年8月1日-2020年9月30日期间的租金3260674.95元，加上与农业银行珠海分行签订的《房屋租赁合同》租金相差即合同履行后可以获得的利益1089580.47元。事实上，截至2019年9月26日止，炫华公司对外积极招商招租仍未成功。农业银行珠海分行对炫华公司剩余租期应向19个产权业主支付的租金数额未提出异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。本案中，由于农业银行珠海分行的原因提前解除双方的《房屋解除合同》，自双方于2019年8月1日办理房屋交接手续后，炫华公司为了防止损失扩大已经积极进行对外招商招租，但由于剩余租期短，商铺整合不好分割出租，所以对外招商招租仍未成功，事实上给炫华公司造成了向19个产权业主支付租金的损失和合同履行后可以获得的利益。对于炫华公司请求的14个月损失中，已有2个月的损失已经产生。一审法院根据合同第六条第5款约定和上述法条的规定，结合农业银行珠海分行的违约责任，考量炫华公司目前已发生的损失数额，综合酌定农业银行珠海分行应赔偿炫华公司8个月（已发生2个月）的租金损失2485860.24元（310732.53元x8），超出部分不予支持。农业银行珠海分行对此提出的抗辩意见与合同的约定和法律的规定及认定的事实不相符，一审法院不予采纳。亿发公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百一十六条的规定，一审判决如下：—、解除炫华公司与农业银行珠海分行及亿发公司于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；二、农业银行珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向炫华公司支付2019年7月31日前的租金1818360.72元；三、农业银行珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向炫华公司支付违约金621465.06元；四、农业银行珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向炫华公司赔偿损失2485860.24元；五、驳回炫华公司的其他诉讼请求；六、驳回农业银行珠海分行的其他反诉请求。一审案件受理费165860元，反诉费82930元，合计248790元，由农业银行珠海分行负担。二审期间，农业银行珠海分行提交了如下证据：1、嘉置地产公司营业经理蔡嘉豪的名片；2、嘉置地产公司营业经理蔡嘉豪的微信聊天记录；3、世信地产经理叶恩发的名片；4、世信地产经理叶恩发的微信聊天记录；5、9个出租中介网站的查询结果均为没有案涉租赁物招租信息。以上五份证据拟证明炫华公司没有采取适当的措施，防止损失的扩大。炫华公司质证称仅认可微信聊天记录的真实性，但不认可其关联性，对其他证据三性均不认可。二审庭审中，炫华公司同意农业银行珠海分行预交的押金50万元在违约金部分直接予以抵扣。经审理，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人农业银行珠海分行上诉主张双方租赁合同已于2019年2月20日解除，且赔偿被上诉人炫华公司8个月的租金损失明显过高，因此，本案的焦点为案涉合同解除的时间以及赔偿被上诉人炫华公司8个月的租金损失是否过高。关于案涉租赁合同解除的时间问题。上诉人农业银行珠海分行主张按照双方租赁合同第六条第5款关于“在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方”之约定，其于2018年11月16日向炫华公司送达了《关于提前终止合同的函》，因此，合同于2019年2月20日已经解除。为此，本院认为，首先，炫华公司与农业银行珠海分行之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。农业银行珠海分行因自身经营调整需要提前解除合同，显然违反了合同约定，因此，农业银行珠海分行属于违约方；其次，合同通知解除，必须符合法定或约定的解除条件。根据双方租赁合同第六条第5点之约定，甲乙双方任何单方提前解除合同，须经对方同意。农业银行珠海分行2018年11月16日向炫华公司送达《关于提前终止合同的函》时，炫华公司明确表示不同意解除合同。因此，农业银行珠海分行单方解除合同不符合合同的约定。同时，农业银行珠海分行通知合同解除的理由，也不属于合同法第九十四条可行使法定解除权的情形，因此，农业银行珠海分行的发出解除合同通知时实际并无解除权，其通知解除的行为亦就当然不发生解除合同的效力；最后，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定中对合同解除有异议的一方必须在异议期间内向法院或仲裁机构确认解除合同效力的情形，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定的条件，如上所述，因农业银行珠海分行的发出解除合同通知时实际并无解除权，因此，炫华公司虽超过法定三个月的异议期间才提起诉讼，并不影响不发生合同解除的效果。炫华公司于一审期间的2019年7月22日同意解除合同，一审法院遂于同年8月1日组织双方对租赁物予以交接，因此，一审法院确认双方合同于2019年7月31日予以解除并无不妥，本院予以维持。农业银行珠海分行主张合同于2019年2月20日已经解除的观点没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于农业银行珠海分行赔偿炫华公司8个月的租金损失是否过高的问题。本院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对租赁合同而言，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。因此，一审法院以租金标准作为损失计算的依据并无不妥。其次，如一审法院查明事实所示，案涉租赁物为炫华公司从其他19个产权业主中承租过来,然后再出租给农业银行珠海分行。炫华公司在解除与农业银行珠海分行的租赁合同后，仍然要承担向该19个产权业主支付租金的义务。如果炫华公司亦提前终止与19个产权业主的租赁合同，炫华公司亦应承担相应的违约责任并赔偿相应损失。因此，炫华公司向19个产权业主支付的租金和可能承担的违约责任也是炫华公司的实际损失。最后，炫华公司在解除合同后即积极对外招，因租赁期限短、租赁物面积大且整合不好分割等因素，租赁物重新招租的时间长且概率较低。因此，一审法院综合以上因素，酌定农业银行珠海分行赔偿炫华公司8个月的租金损失并无不当，本院予以维持。综上所述，农业银行珠海分行的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。但鉴于炫华公司二审中同意将农业银行珠海分行预交的押金50万元直接在违约金中予以抵扣，是炫华公司处分自己权利的体现，本院予以准许，则农业银行珠海分行应向炫华公司支付的违约金为121465.06元（=621465.06元-500000元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初2749号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项及诉讼费负担部分内容；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初2749号民事判决第三项内容为：中国农业银行股份有限公司珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向珠海市炫华建筑装饰材料有限公司支付抵扣预交押金50万元后的违约金121465.06元；二审案件受理费人民币41234元，由中国农业银行股份有限公司珠海分行负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十一月二十九日书记员 苏婉婷