贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10636号原告：陈庆春，男，1972年10月11日生，汉族，身份证号51292319721011723X，住四川省岳池县大石乡白鹤嘴村5组22号。原告：聂光华，女，1972年12月4日生，汉族，身份证号512925197212045009，住四川省岳池县大石乡白鹤嘴村5组22号。二原告委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号15205201811027878。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。原告聂光华、陈庆春与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月23日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄雪薇、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂光华、陈庆春向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区振华商贸大厦第B幢3单元16层1号房的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金6,368.79元（违约金从2016年9月1日计算至2017年5月2日（244日），为261,016.00元×0.01%×244天=6,368.79元）；3.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款261,016.00元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计算至2019年8月21日的违约金为22,786.7元)；4.判令被告退还原告电表入户费520.00元、天然气入户费2,500.00元、有线电视入户费350.00元，共计：3,370.00元及资金占用利息（资金占用利息以人民币3,370.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算至实际退还之日止）；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年10月14日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区振华商贸大厦第B幢3单元16层1号房，房屋总价款为261,016.00元。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：(2)原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及三通费用，并向原告出具了相应收据。然被告于2017年5月2日才向原告交付涉案房屋，且至今未按合同的约定期限取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，望判如所请！被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有违约金计算的起始时间。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定。3、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，在竣工验收房屋后360个工作日之内办理产权证，由于振华商贸大厦B栋房屋至今未验收。所以，不具备办理不动产登记证的条件。4、由于补充协议有约定，所以原告从2017年4月1日起计算逾期办证违约金违背双方的约定。5、原告要求退回电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费及利息无事实及法律依据，双方之间不是借贷关系，公司收取的相关入户费是为购房业主办理相关设施必须产生的费用。6、请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人建设的位于毕节市环东路振华商贸大厦第B幢3单元16层1号房，总房款为261,016.00元；出卖人应当于2016年8月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；逾期超过60日交房的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款。2017年5月2日，被告向原告交付了涉案房屋,并向原告收取了契税、维修基金、印花税、电表入户520.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元。被告未按约定向原告交付涉案房屋，亦未按约定为原告办理不动产权证书。另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦B幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金；三、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，若承担其违约期间及标准如何认定；四、原告请求被告返还电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户350.00元及资金占用期间的利息的诉讼请求是否支持。关于焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在本案中，虽然原告委托被告向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦B幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于焦点二，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当于2016年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日交房的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，根据该约定，被告于2017年5月2日向原告交付了涉案房屋，已逾期243天，应支付逾期交房违约金6,342.69元（261,016.00元×0.0001×243天）。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起开始计算。鉴于本案由被告代为办理产权证，被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告之日，即履行完毕交付相关文书的义务，故在本案开庭之日（2019年9月23日）视为被告履行了通知，其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应计算至2019年9月23日。关于焦点四，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。因此，被告收取原告的电表入户520.00元、有线电视入户费350.00元、天然气入户2,500.00元实质为水、供电、有线电视、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电表入户520.00元、有线电视入户350.00元、天然气入户费2,500.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。对原告主张的资金占用利息，于法无据，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，无事实、合同约定和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告聂光华、陈庆春缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告聂光华、陈庆春办理并交付涉案商品房不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告聂光华、陈庆春逾期交房违约金6,342.69元；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告聂光华、陈庆春逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以261,016.00元基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年9月22日）；四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告聂光华、陈庆春电表入户520.00元、有线电视入户350.00元、天然气入户费2,500.00元；五、驳回原告聂光华、陈庆春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十八日书记员  肖 毅