广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8166号上诉人（原审原告）：橡树珠三角2号资产管理有限公司，住所地：香港特别行政区。授权代表：陈柏香，该司董事。委托诉讼代理人：倪家文，广东睿国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区西南街明发隆旅行用品厂，住所地：广东省佛山市三水区。投资人：罗俊明。被上诉人（原审被告）：罗俊明，男，1990年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审被告）：罗桐新，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审被告）：李枝英，男，1967年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人（原审被告）：梁健华，男，1985年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：陆新贤，男，1989年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤共同的委托诉讼代理人：潘正兵，广东华生律师事务所律师。原审第三人：梁荣光，男，1957年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：佛山市三水日日升商业连锁有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：蒙铭强，该司董事长。上述两原审第三人共同的委托诉讼代理人：唐飞鹏，广东信征律师事务所律师。上诉人橡树珠三角2号资产管理有限公司（以下简称橡树公司）与被上诉人佛山市三水区西南街明发隆旅行用品厂（以下简称明发隆厂）、罗俊明、罗桐新、李枝英、梁健华、陆新贤，原审第三人梁荣光、佛山市三水日日升商业连锁有限公司（以下简称日日升公司）申请执行人执行异议之诉一案,不服广东省佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）作出的（2018）粤0607民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日受理后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、法庭调查，决定不开庭进行审理。本院分别于2019年9月9日和2019年10月22日公开进行法庭调查，上诉人橡树公司的委托诉讼代理人倪家文、周澎，被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的委托诉讼代理人潘正兵，原审第三人梁荣光、日日升公司的委托诉讼代理人唐飞鹏到庭。本案现已审理终结。三水区法院查明：2014年3月10日，李枝英、梁健华、陆新贤与中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称高明建行）签订《最高额抵押合同》，约定李枝英、梁健华、陆新贤提供其名下的位于佛山市**区*************房产（以下简称涉案房产），为明发隆厂与高明建行在2014年3月8日至2020年12月31日期间签订的借款合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，最高限额为40271600元。双方于2014年3月12日办理了房产抵押登记。因明发隆厂未能按期偿还借款本息，高明建行遂诉至广东省佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）。高明区法院经审理后作出如下判决：1.明发隆厂向高明建行偿还借款本息25263878.16元（利息、罚息、复利计算至2015年12月21日）、2015年12月22日后的利息、复利、罚息以及支付律师费损失100000元，2.高明建行对李枝英、梁健华、陆新贤提供的涉案房产拍卖、变卖所得价款在上述判定的债权范围内享有优先受偿权，3.罗俊明、罗桐新对明发隆厂的上述债务承担连带清偿责任。2016年12月23日，高明建行向高明区法院申请执行该案。高明区法院受理后委托三水区法院执行，三水区法院执行案号为（2017）粤0607执955号。三水区法院在执行过程中，委托评估机构对涉案房产进行了估价，2017年10月10日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具房地产估价报告，认为涉案房产的净值为1318400元。该估价报告还载明：“估价对象已经出租并转租，租期至2033年12月31日，租期内租金已经以现金和扣抵租金的工程款的形式全部提前预交。估价人员经与相关人员沟通得知，该租约合法有效，且租约期内预收的租金及履约保证金现无法收回，本次估价已考虑到租约限制对估价对象价值的影响，估价价值未包含无法收回的租约期内已经预收的租金及履约保证金，也未考虑到可能涉及到租约到期后履约保证金的返还问题。”2017年11月10日，三水区法院作出（2017）粤0607执955号之一《执行裁定书》，裁定带租拍卖涉案房产，并于同日将该拍卖事项通知该案各当事人，并告知起拍价为评估价即1318400元。2018年1月12日，高明建行向三水区法院提出执行异议。高明建行认为，李枝英、梁健华、陆新贤2014年3月10日在签订抵押合同时已经确认涉案房产并无出租，不能仅凭其提供的《租赁合同》和《收据》等材料即认定其与梁荣光、日日升公司的租赁合同关系成立，因此，三水区法院对涉案房产采取带租拍卖的执行行为不符合基本事实和法律规定，请求法院对上述房产采取不带租拍卖措施。三水区法院经审查后于2018年2月9日作出（2018）粤0607执异16号执行裁定书，认为有初步证据证明李枝英、梁健华、陆新贤与案外人梁荣光、日日升公司的租赁关系真实存在，且先于高明建行抵押权的设立，故三水区法院拟对涉案房产予以带租拍卖并无违反法律规定，遂裁定驳回高明建行的异议申请。裁定书同时载明，当事人对本异议裁定不服的，可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定寻求救济。高明建行于2018年2月28日收到（2018）粤0607执异16号执行裁定书，于2018年3月15日向三水区法院提起本案之诉，请求对涉案房产不带租拍卖。另查明：2013年6月6日，李枝英、梁健华、陆新贤（三人为甲方）与梁荣光（乙方）签订《租赁合同》，其中有如下约定内容：1.甲方将其自有的位于佛山市**区*************商场，建筑面积共1750.94平方米，扣除按法院2013年1月24日竞拍要求，预留300平方米建造一、二、三楼电梯间及通道外，将剩余的1450.94平方米出租给乙方经营使用；2.租赁期限20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止；3.场地承租保证金：乙方于签约之日起1个月内，给付甲方100000元，作为履行本合同的保证金。租赁期满，在乙方将场地完好交还给甲方，并缴清所有应缴费用后，甲方将该保证金无息返还给乙方；4.自2014年1月1日起计收租金，二十年租金共计9576204元；5.乙方承租后，按照甲方的要求对租赁物内的旧有装修物、水电设施、消防设施、内外墙体等进行拆除并进行装修重建，装修重建的设施所有权归甲方，乙方只有合法租赁期间的使用权；6.乙方对租赁物投入的重建费用，在乙方上述应支付给甲方的总租金数额内扣除，扣除后剩余的租金余款，由乙方在三年内向甲方支付完毕。2013年11月22日、2013年12月27日，梁荣光的女儿梁智华向李枝英的妻子苏洁仪分别转账159080元和100000元[李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光在（2018）粤0607执异16号案中均向三水区法院表示，该两笔款项为涉案《租赁合同》的保证金]。2015年10月20日，梁荣光与日日升公司签订《经营场地租赁合同》，由梁荣光将涉案房产转租给日日升公司，租赁期间从2015年11月1日起至2033年1月31日止，十八年租金共9819961.92元。2016年4月5日，梁荣光与李枝英、梁健华、陆新贤签订《工程结算表》，确认工程款金额为7234625.1元，该款用以抵减梁荣光应向李枝英、梁健华、陆新贤支付的租金。2014年5月至7月期间，梁智华通过网上银行向苏洁仪进行了5次转账，金额合计2300000元（1000000元+200000元+300000元+300000元+500000元）。2016年4月26日，李枝英、梁健华、陆新贤向梁荣光出具《收据》，确认收到梁荣光扣除工程款以外的其余租金2341578.9元。本案在审理过程中，根据高明建行的申请，三水区法院先后委托两家鉴定机构对李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光之间签订的《租赁合同》中的签名笔迹及指模形成时间进行鉴定，但两家鉴定机构均表示，检材即《租赁合同》有污损，不具备鉴定条件。三水区法院认为：本案经三水区法院审判委员会讨论决定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审理。综合各方当事人和第三人的诉辩意见，本案争议的焦点在于涉案房产应否带租约拍卖。根据（2016）粤0608民初358号民事判决书确认的事实，高明建行对涉案房产进行抵押登记的时间为2014年3月12日。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”据此，涉案房产抵押权设立的时间为2014年3月12日。根据涉案《租赁合同》、《的补充协议》显示，李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光于2013年6月6日签订《租赁合同》，约定李枝英、梁健华、陆新贤将涉案房产出租给梁荣光，合同还对涉案房产的租赁期限、交付时间、保证金金额及支付时间、租金计算方式及给付方式等内容作出约定。又根据李枝英、梁健华、陆新贤提供的网银交易流水显示，梁荣光的女儿梁智华多次向李枝英的妻子苏洁仪转账支付款项，合计2559080元（159080元+100000元+2300000元），虽然于2013年11月22日和2013年12月27日转账的两笔款项（159080元+100000元），不完全符合涉案《租赁合同》关于保证金交付时间和金额的约定，但李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光对此能够作出合理解释，基本可以确认是梁荣光向李枝英、梁健华、陆新贤支付的合同保证金。至于2014年5月至2014年7月期间转账的五笔款项（1000000元+200000元+300000元+300000元+500000元），转账时间和金额基本符合涉案《租赁合同》关于扣除装修款后剩余租金支付的约定。综合上述证据所反映的事实，足以证明李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光之间基于涉案房产而建立的租赁合同关系真实存在，而且该租赁合同关系建立的时间先于高明建行抵押权设立的时间。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此，李枝英、梁健华、陆新贤与梁荣光之间的租赁合同关系不受高明建行取得涉案房产抵押权的影响。因日日升公司对涉案房产的租赁权是基于梁荣光的转租行为而产生，其效力取决于梁荣光的租赁权的效力，故日日升公司的租赁权亦不受高明建行的抵押权影响。高明建行现主张对涉案房产不带租约拍卖，但因涉案房产目前处于租赁期间，且租赁双方的合同关系合法有效，故高明建行的主张与法不符，三水区法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条规定，判决：驳回原告高明建行的诉讼请求。上诉人橡树公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销三水区法院（2018）粤0607民初1652号民事判决，改判对涉案房产不带租进行拍卖；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光之间基于涉案房产而签订的租赁合同真实存在，而且该租赁合同关系先于高明建行抵押权设立的时间，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光之间的租赁合同关系不受高明建行取得涉案房产抵押权的影响，高明建行主张对涉案房产不带租约拍卖与法不符，属于认定事实存在错误。（一）被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光签订的《租赁合同》以及履行情况存在很多不符合常理的地方。依据被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光签订的《租赁合同》及网银交易流水，可知梁荣光支付履约保证金的时间明显不符合《租赁合同》的约定，梁荣光支付履约保证金的时间与《租赁合同》约定的时间相差长达半年，在此情况下被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤仍将涉案房产出租给梁荣光使用明显不符合常理。依据被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光签订的《租赁合同》的第四条约定：“场地承租保证金：乙方于签约之日起1个月内，给付甲方人民币壹拾万元，作为履行本合同的保证金。租赁期满，在乙方将场地完好交还给甲方，并缴清所有应缴费用后，甲方将该保证金无息退还给乙方。”并且该合同显示的签订日期为2013年6月6日，那么梁荣光应于2013年7月6日前向被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤支付履约保证金，但依据网银交易流水，梁荣光向被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤支付履约保证金最早的时间也已是2013年11月22日，与《租赁合同》约定的时间差距长达半年，在此情况下被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤仍愿意将涉案房产出租给梁荣光明显不符合常理。并且，梁荣光缴纳履约保证金的金额与《租赁合同》约定的金额不一致。因此，上诉人有理由怀疑被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光之间签订的《租赁合同》的真实性。（二）被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光约定以涉案房产租金抵扣的工程款的范围已经远超出了涉案的房产，而且结算与付款的事实明显存在不符合常理的情形。依据《工程结算表》所显示，结算扣减租金的工程款并非仅仅是涉案房产的装修款，还包括二层、三层装修产生的工程款项。就算涉案房产的消防工程不能割裂施工，但水、电、天花、间墙等其他工程是可以分开施工，将装修涉案房产二、三楼的工程款算进上诉人有抵押权的首层装修工程款中明显不合理。另外，根据被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的2015年1月6日与梁荣光签订的《经营场地租赁合同》的补充协议，约定梁荣光对涉案房产进行装修，费用从租金扣减。根据被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的《工程结算表》，载明了2016年6月5日被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光就工程款项进行了结算。而根据被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的梁荣光支付租金余款银行转账记录显示，几笔款项均是在2014年5月、6月、7月就已经支付。由此可见，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提交的证据存在矛盾，其收取梁荣光扣除工程款以外租金2341578.9元的时间竟然是在约定由梁荣光装修以及对工程款进行结算之前，明显不符合常理和逻辑。所以，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的银行流水对应的款项性质并非租金，一审法院认定事实错误。（三）梁荣光投入大量资金装修涉案房产，将涉案房产转租给日日升公司，其投入与收益明显不对等。被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤，原审第三人梁荣光并没有提供日日升公司向梁荣光支付租金的证据材料，涉案房产由梁荣光转租给日日升公司的真实性有待验证，也没有证据证明被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤同意梁荣光将涉案房产转租给日日升公司。另外，梁荣光将涉案房产转租给日日升公司十八年的租金仅为9819961.92元，与其向被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤承租涉案房产二十年的租金9576204元仅相差243757.92元。并且，梁荣光已经对涉案房产投入了大量的时间和金钱，并且一次性向被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤结清租金；再将涉案房产装修好后转租给日日升公司，转租合同还约定日日升公司应付总租金仅为9819961.92元，而且按合同约定，该总租金还应扣除日日升公司重建和装修的费用，如此一来梁荣光的收益金额可想而知。那么，梁荣光投资大量资金装修涉案房产进行转租的意义何在，明显不符合常理。（四）《租赁合同》无法进行司法鉴定的责任在被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤，应当承担不利后果。本案一审期间，上诉人申请一审法院对《租赁合同》的落款形成时间进行鉴定，一审法院先后委托了两家鉴定机构对《租赁合同》中的签名笔迹及指模的形成时间进行鉴定，但是由于被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的《租赁合同》的原件有污损，导致鉴定机构无法进行鉴定，该责任在于被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤，应由其承担不利后果；况且，涉案《租赁合同》的原件刚好在签名处及按捺指模处存在污损，未免太过于巧合，人为损坏的可能性较大。所以，综合上诉人以上提到的种种不合理性，无论是被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光之间的租赁合同，还是梁荣光与日日升公司之间的租赁合同均存在很多无法排除合理怀疑的地方，合同的真实性无法确认，一审法院认定事实错误。二、根据案涉《最高额抵押合同》的约定，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤已经确认涉案房产在设立抵押时未设立租赁合同，上诉人有权直接处分抵押的涉案房产，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光、日日升公司之间的租赁合同关系应另案处理。2014年3月10日，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与高明建行签订合同编号为：2014年最高抵字第13号《最高额抵押合同（自然人版）》，合同约定：“被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤保证抵押的上述房产不存在任何未书面告知申请人的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置等情形或者抵押财产已为第三人设定担保。”高明建行亦基于此接受了被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的抵押物，并向被上诉人明发隆厂发放了贷款。因此，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤在签订《最高额抵押合同》时已经确认了上述房屋并未出租，上诉人有权依据2014年最高抵字第13号《最高额抵押合同（自然人版）》第十条第一款的约定：“甲方（被上诉人李枝英，梁健华，陆新贤）违反本合同的任一约定或者陈述与保证的事项存在任何虚假、错误、遗漏，乙方（高明建行）有权采取下一项或多项措施：4、处分抵押财产”主张申请人违约，直接处分抵押财产，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤与梁荣光、日日升公司之间的租赁合同关系应另案处理，不应影响抵押权人的合法权益。三、被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤可能涉及的刑事责任问题。鉴于本案被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤在与高明建行订立的2014年最高抵字第13号《最高额抵押合同（自然人版）》的相关承诺，与本案被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤主张存在冲突，并且存在诸多无法排除合理怀疑的问题，上诉人以及放款银行将收集相关的证据材料向公安部门进行报案，经查实符合骗取国家金融机构贷款的，相应的法律责任将由当事人自行承担。综上所述，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤提供的租赁合同等证据材料存在诸多无法排除合理怀疑的问题，真实性无法确定，被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤主张带租约拍卖没有事实和法律依据，请求上级法院依法查明本案事实，改判支持上诉人的上诉请求。上诉人橡树公司在二审期间向本院提交以下证据：1.告知函，拟证明在2014年3月12日，被上诉人明发隆厂以及李枝英、梁健华、陆新贤向安信证券股份有限公司（以下简称安信公司）出具告知函，明确记载被上诉人确认在2014年3月12日之前已经将涉案房产出租给安信公司佛山三水沙头大道证券营业部进行经营，也明确告知涉案房产已经抵押给高明建行，贷款到期时，抵押权人有权处理涉案房产。另外还明确说明被上诉人没有预收租金的情况，可以证实上述被上诉人在本案中所主张的涉案房产，在2013年6月6日出租给第三人梁荣光，与事实不符；2.估价结果报告，3.估价技术报告，证据2、3拟证明2014年2月21日，被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤为了向高明建行申请抵押贷款委托了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行价值评估。该公司已在2014年2月21日到2014年3月10日进行了评估作业并且出具了编号为深同城评字（2014）03QB第0005号的房地产抵押评估报告，报告中的估价结果报告以及估价技术报告，均记载涉案房产整体出租给安信证券使用的事实，并且其中估价技术报告第17页，也明确记载涉案房产当时没有拖欠工程款、房产税、土地使用税等费用。可以证实上述的被上诉人明发隆厂以及李枝英、梁健华、陆新贤在本案中所主张涉案房产在2013年6月6日出租给第三人梁荣光与事实不符。4.安信公司佛山三水三兴路证券营业部企业信用信息公示材料，证实该公司在2007年11月13日至2014年7月17日在涉案房产注册并经营。在该段时间内，安信公司是涉案房产的实际使用人。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤质证称：对证据1告知函，由于对方没有提交原件，确实是需要核实一下，是不是被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的签名。如果真的是被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的签名，是被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤给安信公司的一份函，告诉了被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的房子是出租给安信公司，被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤没有向安信公司预收租金这个事实。同时也可以佐证被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的房屋是在没有抵押之前是已经用来出租的客观事实。至于评估报告如果有原件，因为委托方确实是李枝英、梁健华和陆新贤，但是这份评估报告也是有其他使用目的的，这份评估报告只是被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤用来准备做抵押用的，但是并不能证实被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤没有把房子再出租给其他人的事实。至于证据4安信公司的工商机读资料，对工商记录资料没意见。原审第三人梁荣光、日日升公司质证称:证据1告知函同意被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的意见,同时这份告知函只是针对了其中的三个被上诉人与安信公司之间的交往的事实，与本案是无关的，同时该告知函也与原审第三人对于涉案房产上面的权益没有任何关系。对于估价结果报告，原审第三人认为这份报告不能证明上诉人所要陈述的证明的内容和目的，因为该估价报告是一家房地产估价顾问公司对房产进行估价，这份报告无法证实原审第三人所签订的合同的真实性。同时安信公司承租涉案房产是事实，原审第三人签订了租赁合同也是事实。但安信公司在迁出过程中还导致了原审第三人承租的房产产生了极大的破损，而产生了巨额的修复工程费用，这两点才是真正的关系。对于证据4企业报告，真实性没异议，但是证券公司何时去办理变更手续与原审第三人签订的租赁合同没有任何的关系，因为一个企业办理相关的变更手续，是其自行处理的结果。政府管理部门只是办理了相关的备案，并不是由政府部门决定其何时迁出租赁物，所以该证据不能证实上诉人所要证明的内容。本院经审查认为，对上诉人提供证据的真实性予以确认。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤答辩称，一、上诉人认为，一审判决存在事实和法律都错误的问题，甚至一再称被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤的出租事实发生在抵押给银行之后。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤首先针对保证金延迟支付和金额不符合同约定的问题作出解释，保证金延迟支付和金额的确与合同约定有一定的出入，这是事实，但是保证金是通过银行支付这更是客观事实，这一事实有银行流水证实。银行流水发生的时间，足以佐证被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤和第三人租赁关系发生的时间，是在抵押合同之前；至于金额问题，生意实践中不足为奇，因为第三人开始没有按照合同约定时间支付保证金，后来为了表示诚意，经协商，实际支付时就增加了数额。毕竟双方准备的是今后几十年的合作，时间拖延一下，朋友之间也是可以体谅的。合同若是事后伪造的话，我们何不伪造成保证金数额、支付时间和银行流水清单一样的呢？其次，上诉人一再说，以租金抵扣工程款不符合常理问题。涉案装修就是一个整体，尤其是消防工程以及电梯项目都是无法隔开的，各方当事人也预计不到以后会发生纠纷，更加客观反映当时的实际情况。若真的人为给分开，也许更会被别人（包括施工单位）认为刻意造假。再次，上诉人认为，将涉案房产转租给日日升公司，其投入和收益明显不对等问题。上诉人虽然计算到租给日日升公司18年租金和从被上诉人李枝英、梁建华、陆新贤处承租租金差额就20多万，换句话对方是想说投入数百万，才收益20多万而已，不合逻辑，但是上诉人忽视了原审第三人根据合同是享有续租权的，原审第三人可以在20年后的续租过程中，不用很大的装修投入就有巨大的收益。本次租赁合同的20年租期约定，只是囿于合同法的硬性规定所致，而且还有最后两年的租金以及二、三楼的租赁收益没计算，这些都是长线投资。所以上诉人分析投入和收益不对等，也是以偏概全，算一部分不算一部分。最后上诉人说鉴定的责任在于被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤，更是对法律的曲解。谁主张谁举证，这是民事诉讼法律的基本原则，再说被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤又不是不配合鉴定，检材在多年的使用和查阅中产生了污渍，也是日常生活中的正常事，导致鉴定不能的确无法预料，何来法律规定责任在被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤方呢？二、上诉人口口声声说，涉案房产在抵押合同中约定，抵押前没有租赁。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤认为，这是上诉人曲解约定，合同中哪一条款确定，涉案房产抵押前没有租赁？反而按照合同第7条的约定，显然又是确认有租赁合同在先，只是约定不能有新的租赁。而且该最高额抵押合同条款都是上诉人的格式合同，按照法律规定，如果合同内容有不同理解的话，应当按照不利于格式合同提供者的解释。其实据被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤了解，当时的银行承办人不但去过现场，也拍过视频和照片，这是银行办理贷款的必备程序，如此有力的证据，上诉人为什么不出示？现在发生纠纷，就将责任全部推给被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤，显然是欺压、霸凌行为。三、至于上诉人还认为涉嫌刑事案件问题。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤认为这只是上诉人拖延时间的手段，上诉人若这样继续拖延下去，导致被上诉人、特别是原审第三人二、三楼一直因上诉人通过法院启动评估拍卖程序租不出去，的确损失巨大。总之，这个案件又不是刑事案件，何来法律规定一定排除合理怀疑？本案一审法院通过审委会讨论决定，说明一审法院对本案的判决已经少有的慎之又慎了。所以我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当尽快依法予以维持。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤在二审期间向本院申请安信公司佛山三水三兴路证券营业部副总经理周骑闯作为证人出庭，拟证明证人代表安信公司三水营业部和被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤在2013年上半年多次协商涉案物业一楼的租赁事宜，因租赁价格、租赁面积和租赁物业改造等问题不能达成一致的情况下，证人代表安信公司三水营业部承诺于当年年底前搬迁。但是因故直到2014年9月底才正式搬迁，租金也给被上诉人交到2014年9月底。中途被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤多次催促，请安信公司三水营业部尽快搬迁的事实。本院经审查，对证人周骑闯的证言真实性予以确认。原审第三人梁荣光、日日升公司答辩称：认为原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于上诉人在上诉状中所述的上诉的事实与理由。在一审判决书中由原审法院已一一予以作出了说明和解释。证实了上诉人所述的理由均不成立。所以原审第三人请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人梁荣光、日日升公司在二审期间未向本院提交新证据。在本案二审期间，本院依职权向安信公司佛山三水三兴路证券营业部调取了广东证券股份有限公司破产管理人和安信公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份。上诉人橡树公司质证称，上诉人对该份租赁合同以及补充协议的“三性”予以确认。首先，该份租赁合同立足点应当在于涉案的租赁物实际上的使用方是安信公司。基于从2011年9月1日到2015年8月31日合同的期限，涉案房产由安信公司使用，而不论被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤与原审第三人之间的租赁合同是否真实在2013年6月6日签订，但可以确认在合同签订时，涉案的租赁物并没有交付，而是一直由安信公司使用，而结合被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤所制作的告知函和评估报告，也可以确认该事实。所以上诉人认为综合这些证据可以证实被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤与原审第三人之间的租赁合同关系不受买卖不破租赁原则的保护，涉案房产不应当带租约进行拍卖。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤质证称，对这份合同无论它是复印件还是原件，都确认其真实性。第二点关于合法性，从主体来说，合同是破产管理人作为出租人，出租给安信公司。按照破产管理法的规定，破产管理人应该就是履行管理职责以及对资产进行清算和处置，破产管理人对资产进行经营性的活动有两个条件，要么经过法院同意，要么经过全体债权人同意，所以从这个角度来说，认为具有瑕疵性。从内容来看，租赁期限确实是从2011年9月1日到2015年8月31日；租金是按照十一块钱一平方，无论是一楼二楼三楼，都是按照十一块钱一平方。本案当中无论是被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤还是原审第三人租赁给其他人都是30元钱一平方甚至更高，所以按照十一块钱这个价钱，也存在不合理性或者说损害当事人的一个资产的情况，从这个角度被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤认为不合法。被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤包括原审第三人租赁给其他人都是超过30元钱，因为租金价钱的差额巨大所以导致了被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤在取得了涉案房产之后，双方一直在协商包括租金价钱在内的一系列的问题。原审第三人梁荣光、日日升公司质证称，对于这份合同的真实性是没有异议。但是也提出一个观点，就是说根据上诉人提供的国家企业信用信息公示系统里面的信息显示，那么安信证券也是在2014年7月17日就办理营业地点的变更。那么也就是说，实际上也是与合同约定的期限到2015年8月30日有差异，这就证明了一份合同虽然是真实，但是在实际履行过程中充满了各种变化，只要双方的当事人根据客观情况是可以进行变更补充。我们认为虽然这份合同是真实的，但是具体的履行情况也应该由法院查明事实认定为准。本院经审查，对广东证券股份有限公司破产管理人和安信公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的真实性予以确认。经审查，本院对三水区法院查明的事实予以确认。另查明一，2019年6月4日，三水区法院作出（2017）粤0607执955号之三执行裁定，裁定变更橡树公司为（2017）粤0607执955号案的申请执行人。另查明二，广东证券股份有限公司破产管理人和安信公司于2011年1月6日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：广东证券股份有限公司破产管理人将位于佛山市**区**********【粤房地证字第C2**4号（**路**层）、粤房地证字第C2**2号（**路**层）】的房屋出租给安信公司用作公司经营、办公用房；房屋租赁期自2011年9月1日至2015年8月31日；租金标准为11元/平方米；租用面积包括一楼1124.92平方米，二楼1672平方米，合计2796.92平方米；租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在安信公司与新所有权人之间具有法律效力。另查明三，安信公司佛山三水三兴路证券营业部的经营场所2014年7月17日从佛山市**区***********部分及**层变更为佛山市**区**********花园**自编之二；安信公司佛山三水三兴路证券营业部在2014年7月17日变更前的名称为安信公司佛山三水沙头大道证券营业部。2014年9月底，安信公司从涉案房产搬迁至佛山市**区**********花园**自编之二。本院认为，上诉人橡树公司于2019年6月4日已经三水区法院（2017）粤0607执955号之三执行裁定，裁定变更为（2017）粤0607执955号案的申请执行人，其承接了原申请执行人高明建行的权利，属于本案适格上诉人，可以参与本案诉讼。本案争议的焦点在于涉案房产是否应当带租约拍卖。根据二审查明的事实，安信公司与广东证券股份有限公司破产管理人于2011年1月6日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承租涉案房产中部分场地即一楼1124.92平方米，以及不属于涉案房产中的该楼宇（共八层）二楼1672平方米的场地，租期自2011年9月1日至2015年8月31日，安信公司直到2014年9月才从涉案房产搬离。而在安信公司使用涉案房产期间，被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤在2013年1月24日的竞拍中，取得涉案房产及二、三层其他房产，并于2014年3月12日将涉案房产（面积1750.94平方米）设定抵押。而根据原审第三人梁荣光提交的证据及与被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤提供的庭审意见，2013年6月6日，原审第三人梁荣光与被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤签订《租赁合同》，约定梁荣光于2014年1月1日起至2033年12月31日止租赁涉案房产（建筑面积共1750.94平方米，扣除按法院2013年1月24日竞拍要求，预留300平方米建造一、二、三楼电梯间及通道外，将剩余的1450.94平方米出租给梁荣光经营使用）。但梁荣光与李枝英、梁健华、陆新贤在2013年6月6日签订的《租赁合同》因污损无法鉴定，《租赁合同》作为证据本身存在瑕疵；梁荣光向李枝英、梁健华、陆新贤支付的保证金、租金金额和《租赁合同》约定并不一致，且相应转账记录并未明确为保证金或租金；梁荣光提交的向他人支付了改建建设工程款（按2015年1月6日补充协议约定可抵租金）后支付租金余款的银行转账记录显示支付时间为2014年5月至7月，而此时安信公司并未离场，改建工程根本无法施工；安信公司直到2014年9月才从涉案房产搬离，原审第三人梁荣光不可能在2014年9月前占用使用涉案房产，该《租赁合同》在2014年9月前不可能实际履行。从上述事实的分析可知，梁荣光与李枝英、梁健华、陆新贤之间的租赁关系在2014年9月前并未实际发生。而涉案房产抵押权设立的时间为2014年3月12日，梁荣光与李枝英、梁健华、陆新贤之间即便发生真实的租赁关系，租赁关系实际产生时间也晚于涉案房产抵押权设立时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，原审第三人梁荣光对涉案房产的租赁权不能对抗已登记的抵押权，而原审第三人日日升公司对涉案房产的租赁权是基于梁荣光的转租行为而产生，其效力取决于梁荣光的租赁权的效力，故日日升公司的租赁权亦不能对抗涉案房产已登记的抵押权。综上，上诉人橡树公司请求对涉案房产不带租约拍卖有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正，但本院二审新查明事实系根据上诉人所提交的新证据进一步查明得知，故本案一审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初1652号民事判决；二、对被上诉人李枝英、梁健华、陆新贤名下的位于佛山市**区*************房产不带租约拍卖。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人佛山市三水区西南街明发隆旅行用品厂、罗俊明、罗桐新、李枝英、梁健华、陆新贤承担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 李 慧二〇一九年十一月二十七日法官助理 周相聪书 记 员 黄榕霞