四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初8974号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：王建芳，女，1964年12月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告王建芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告王建芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1．王建芳支付欠付九龙仓物管公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用13553.28元及违约金（庭审中九龙仓物管公司明确，违约金以每季度欠付的物业管理服务费为基数，从每季度的第一月6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2．王建芳支付九龙仓物管公司律师费1000元；3．本案的诉讼费用由王建芳承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与王建芳签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为王建芳位于成都市锦江区88号7栋1单元37层2号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“王建芳应按其所拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为188.24平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司缴纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第七项之约定“王建芳每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务协议的义务，但王建芳怠于支付物业服务费用，经多次催收，王建芳均拒绝支付。截至2019年3月31日，王建芳共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金13553.28元。另按照协议第八条第四款之约定“王建芳违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求王建芳补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故王建芳应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故王建芳应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 王建芳未作答辩，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。王建芳系锦江区东大街芷泉段88号7栋1单元37楼3702号房屋的业主。该房屋建筑面积188.24平方米。 王建芳与九龙仓物管公司签订的《前期物业管理协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由王建芳按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳；王建芳应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元/平方米/月，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；王建芳不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求王建芳补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其他费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。王建芳在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 王建芳每季度应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费1694.16元。因王建芳未交纳2014年4月3日至2017年3月31日期间的物业管理服务费，九龙仓物管公司诉至法院。本院于2017年9月5日作出（2017）川0104民初3434号民事判决书，判决王建芳支付该期间的物业管理服务费及相关违约金。2017年4月1日起至2019年3月31日期间的物业管理服务费，王建芳未支付。2016年、2017年，九龙仓物管公司向王建芳邮寄了《催收物业服务费的公函》、《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金。 另查明，2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》［编号：（2018）川衡律民代字第（514）号］，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人，一审阶段每一案件支付代理费用1000元。2019年7月1日，九龙仓物管公司（甲方）、四川衡平律师事务所（乙方）、中豪律师集团（四川）事务所（丙方）签订《协议书》。《协议书》约定：就附件所列法律服务合同，由邓辉律师主办律师组成律师团为甲方提供法律服务。现因主办律师邓辉及其团队将律师执业许可证转至丙方，现三方协商一致，达成协议如下：自本协议签订之日起，乙方在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至丙方，并由丙方继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利……该协议书附件包括：……5．物业追费第五批次诉讼（合同编号：2018川衡律民代字第514号）……本案案涉房屋系第五批次起诉欠费业主清单中涉及的房屋。其后，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司提交的九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、王建芳身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、（2017）川0104民初3434号民事判决书、《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费发票、《协议书》、第五批次起诉欠费业主清单、情况说明，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，九龙仓物管公司与王建芳签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括王建芳在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。王建芳作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据查明的事实，王建芳尚欠2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费13553.28元未交纳。故九龙仓物管公司主张王建芳交纳上述费用，本院予以支持。王建芳逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张王建芳以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因王建芳逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，王建芳应向九龙仓物管公司支付上述律师费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王建芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费13553.28元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费1694.16元为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告王建芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费192元及后续因送达裁判文书所产生的公告费，由被告王建芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  成 敏 人民陪审员  胡士戎 人民陪审员  徐立琼 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  胡 楠