安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初6479号 原告:齐学军（曾用名齐珺）,女,1970年6月30日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 被告:江成军,男,1974年8月19日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：石经纬，安徽中特（六安）律师事务所律师。 被告:卫红来,男,1967年9月23日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 被告:吴琼,女,1971年1月9日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。 以上俩被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。 原告齐学军起诉被告江成军、卫红来、吴琼确认合同无效纠纷一案，于2019年10月15日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及三被告特别授权委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐学军向本院提出诉讼请求：1.判决江成军与卫红来签订的房屋买卖协议书无效；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：齐学军与卫红来原系夫妻关系，婚姻期间，双方以国企双职工名义向卫红来户主出面向六安齿轮厂申租了公有住房，该公房为平房一间半，后在附着平房南北各扩建了一小间，至95年按房改政策共同申购了该房。1999年双方离婚，经法院判决对上述共有房产进行了析分：夫妻共同财产房改房一间半，自盖小房两间，其中位于东北面的一大间及附着于其北面的一小间归卫红来所有，位于西面的半间及其南面的一小间归齐学军所有。2000年5月，原告离开六安到外省打工，自此该房屋权属仍处于原告与卫红来共有的状态。2009年4月底，原告回六安办理户口簿、结婚证、生育证等事项，5月上旬到望城岗派出所申办与卫红来分户手续，5月12日派出所通知齐学军去领户口簿，齐学军顺便去看了自家房屋的状况，才发现有陌生年长妇人带着孩子住在房里且坚称房屋是她家花2万元买下来的，有购房合同、房产证和公证上。事后，原告到市房管部门询问了解该房权属情况状态正常，没有任何变化。2009年5月27日，原告在领到生育证后，不久便又离开六安去外地。2017年5月26日，原告又一次到六安市不动产登记机构查询，该房权属情况仍然正常没有改变。2018年4月25日，原告偶然得知齿轮厂宿舍区拆迁的消息，随即去拆迁办了解情况，被告知该房屋现暂登记在江兴开名下。5月原告两次找到江兴开，要求其出示合同和房产证。6月1日，原告再次找到江兴开并报警的情况下，江兴开的儿子江成军拿出了房产证，并称合同因时间长找不到了。6月4日，原告到市不动产登记中心查询，系统显示该房状态正常依旧没有任何权属转移的记录或提示，即访房屋为原告与卫红来事实共有的状态没有任何改变。2018年9月28日，原告以房屋利害关系人和行政复议申请人的身份，依法再次提出申请，要求查阅房产中心字第××号房屋所有权证申领情况的资料，才看到包括房屋买卖协议在内的房屋转移登记申请材料。从2018年6月1日认知为己所有的房屋被江成军、卫红来买卖双方恶意串通转让，到9月28日最终获悉协议书内容，其间就不动产更正登记问题两次提起行政复议，一是针对不予受理问题，二是针对不予登记问题。原告不服六安市国土资源局所作出的《行政复议决定书》和六安市不动产登记中心所作出的《不予更正登记告知书》，于2019年3月向金安区人民法院提起行政诉讼，并要求一并解决民事争议。基于以上事实，江成军与卫红来签订的房屋买卖协议书，存在双方恶意串通，以明显不合理的低价，来损害国家和第三人的利益，且违反了法律、行政法规的强制性规定，要求判决该房屋买卖协议无效。 被告江成军辩称，1、原告主张的合同无效情况不成立，依法应驳回其诉讼请求，理由为本案不存在恶意串通的情形，且案涉协议不违反法律的强制性规定；2、原告提出的诉讼请求依法不成立，应当驳回其诉讼请求或驳回起诉，理由为卫红来转让了应属于自己房屋的份额，因双方达成合意且履行完毕，因此无任何争议，且原告主张属于其的份额，因房屋产权证登记在卫红来名下，后又经市房地产管理局核发房地权证，故江成军为善意第三人；3、案涉协议已经实际履行完毕达十年，原告此时主张协议无效，不利于维护交易稳定。综上，江成军取得该房产时系善意，且支付了合理的对价并已经办理了变更登记，占有使用至今，请求驳回原告起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 被告卫红来、吴琼辩称，1、卫红来与江成军签订的协议系双方真实意思表示，江成军已经按照当时的市场价格支付了合理的对价，双方没有恶意串通的意思表示；2、根据原告与卫红来的离婚判决书，原告应支付孩子抚养费并承担4500元债务，但原告并未实际履行判决义务，迫于生活压力，卫红来将房屋出售用于孩子的学习生活和偿还债务；3、根据婚姻法司法解释3第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价，并办理产权登记手续，另一方主张追回还房屋的，人民法院不予支持，本案江成军购买房屋行为符合该司法解释的规定；4、吴琼并非是买卖协议的当事人，故不应当作为本案的适格被告。 原告齐学军为证明其诉讼主张依法在开庭前向本院提供了居民身份证、安置就业人员登记表、六安市职工个人购房申请表、六安市购房职工及配偶情况调查表、江成军及卫红来及吴琼的身份证明、（1999）六民初2237号民事判决书、卫红来名下的所有权证号02××44房屋档案中的福利分房资格材料与房改房申购材料、六安市职工个人购房申请表、六安市购房职工及配偶情况调查表、六安市公有住房售价审定表、六安市不动产登记中心所有权证号02××44房屋档案、江成军与卫红来签订的协议书、齐学军分别与卫红来及江成军母亲的通话录音、齐学军的户口簿、生育证、计生合同、2009年5月22日娄某自宁海寄出计生申请材料、六安市房屋所有权转移登记申请书（受理编号0907060151）、六安市不动产登记中心情况调查等证据材料，经各被告分别质证，并经本院审查后认为，对原告所举上述全部证据材料的真实性均予以认定。 被告江成军为证明其反驳主张依法在开庭前向本院提供了公有住房出售收入专用票据、购房协议两份、房地权证、自来水用户缴费卡、自来水税务发票、供电税务发票等证据材料，经其他各方当事人质证，并经本院审查后认为，对上述证据材料的真实性均予以认定，对两份购房协议以及房地权证取得的合法性不予认定。 被告卫红来、吴琼未在举证期限内向本院举出任何证据材料。 经当庭举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 原告齐学军系六安市轴承厂职工，被告卫红来系六安市齿轮厂会计，双方原系夫妻关系。被告江成军也系六安市齿轮厂职工。被告吴琼系被告卫红来再婚妻子。1997年4月15日，齐学军与卫红来共同向齿轮厂递交了《六安市职工个人购房申请表》，并于1998年4月20日以卫红来的名义购买了齿轮厂宿舍区内的案涉房改房（住房建筑面积38.10平方米，成本售价每平方米550元），实付金额为8018元，期间出于生活需要，又附着平房南北各扩建了一小间。1999年齐学军以夫妻关系不和为由起诉离婚，经原六安市人民法院审理并依法作出（1999）六民初字第2237号民事判决书，判决：三、夫妻共同财产房改房一间半，自盖小房两间，其中位于东北面的一大间及附着于其北面的一小间归被告卫红来所有，位于西面的半间及其南面的一小间归原告齐学军所有等。2000年8月5日，被告卫红来与被告江成军分别就自建房及房改房部分分别签订了一份《协议》，各以1万元的价格，达成购房协议，并约定因卫红来其他人员产生纠纷，由卫红来负责处理，若给江成军造成损失按价赔偿。2009年8月3日，被告江成军就房改房部分领取了房地权证书（房产中心字第××号）。2018年9月28日，原告齐学军获悉协议书内容，期间就不动产更正登记事项两次提起行政复议。2019年3月，原告齐学军不服六安市国土资源局作出的《行政复议决定书》和六安市不动产登记中心作出的《不予更正登记告知书》，依法向本院提起行政诉讼，并求一并审理民事争议，被告知可另行起诉后，原告齐学军遂于2019年10月15日向本院提起民事诉讼，请求判如诉请。在该案审理期间，本院行政庭依法裁定中止审理齐学军行政诉讼部分。 本院认为：民事主体的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋房改房部分以及自建部分，在齐学军与卫红来离婚前本系夫妻共有房产，在（1999）六民初字第2237号生效民事判决书中，法院已对上述房产齐学军所有部分作出了明确的分割，故本案原告齐学军依法享有涉案房产的部分财产所有权。从原、被告提供的现有证据及本院查明事实可以分析得出：首先，被告江成军作为被告卫红来的同事，在主动购房前，按照普通正常人合理的理解，其不可能不对卫红来的婚姻家庭状况以及涉案房屋的权属状况进行基本的调查了解，而事实却相反，江成军在知道或者应当知道的情况下，却与卫红来在两份购房《协议》中对可能产生的纠纷明确作出了由卫红来负责的约定，由此推断二人主观上明显存在恶意；其次，从江成军提供的证据《公有住房出售收入专用票据》中可以明确看出，仅涉案房屋房改房部分在1998年就已达到每平方米550元的标准，而涉案房改房部分面积为38.10平方米，即当时的市场价格应为20955元，而从江成军与卫红来签订的房改房购房《协议》中，却反映出双方于2000年8月的交易价格只有1万元，两相比较，显然明显低于当时的市场价格，属于不合理对价交易。故综上两点分析可以得出，在本案中江成军的购房行为无法认定为属于善意购买。而本案被告卫红来，在明知前妻齐学军对涉案房产拥有财产份额的情况下，仍然不向齐学军如实告知更没有征得齐学军书面同意，便擅自将涉案全部房产私自以不合理的低价出售给江成军。更甚之，从2009年7月6日《六安市房屋所有权转移登记申请书》中可以反映出，卫红来与江成军为了促使涉案房改房部分转移登记办理成功，竞以再婚妻子吴琼来作为原产权人在该栏处签字确认，导致该房地权证书办理成功。故卫红来的出售行为，主观上明显亦具有恶意。 综上，本院认为，无论我国现行有效法律还是相关司法解释，都出于稳定市场交易秩序，保护善意购买方的既得利益，而作出明确限制性条件的规定：1、第三人善意购买；2、支付合理对价；3、办理了产权登记手续等。但纵观本案，被告江成军与卫红来签订的两份购房《协议》，既非属于善意购买，也非支付了合理对价，更存在办理转移登记过程故意隐瞒等不合法行为，从而严重侵犯了涉案房屋产权人齐学军的合法权益，应当依法认定为无效。 民事主体在从事民事行为过程中，应当遵守民法最基本的诚实守信原则，否则其行为后果必然不会受到法律保护，这也是弘扬社会主义核心价值观的内在要求。 关于本案的案由问题，本院立案时定为房屋买卖合同纠纷，在审理后，本院认为根据原告的诉求，结合庭审查明的事实，本案案由应当更改为确认合同无效纠纷为妥。 据此，本院认为原告齐学军的诉求合理合法，应予支持。三被告的辩解因与客观事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条的规定，判决如下： 确认被告江成军与被告卫红来于2000年8月5日签订的两份购房《协议》无效（房屋信息为其中房改房原房产证号：02××44，及私自搭建房部分）。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告江成军负担12.50元，由被告卫红来、吴琼负担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  金成军 二〇一九年十一月二十三日 书记员  李伟龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的民事法律行为自始没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第一百零六条无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。