西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初11574号 原告：西安宝泽房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。 法定代表人：魏铭权，职务不详。 委托诉讼代理人：李凯，陕西洪振律师事务所律师。 被告：魏鹏，男，1986年2月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杨娜，甘肃凌东律师事务所律师。 原告西安宝泽房地产开发有限公司（以下简称宝泽公司）与被告魏鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝泽公司的委托诉讼代理人李凯到庭参加了诉讼，被告魏鹏及其委托诉讼代理人杨娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告宝泽公司诉称，2018年8月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买原告开发的位于西安市浐灞生态区XX栋XX单元XX层XX号商品房，该房建筑面积91.32平方米，总金额914988元。合同第六条约定，被告付款方式为公积金按揭贷款，被告应于2018年8月14日前支付首付款274988元，剩余购房款640000元被告选择以公积金贷款方式支付，但在合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付640000元剩余购房款项。截止原告起诉之日，被告已超过222日未支付剩余购房款。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款超过180日的，双方同意按照以下处理方式；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同附件十二补充协议第五条约定买受人在办理银行按揭程序中，若出现以下情形之一者，买受人应于15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为买受人违约，买受人应依据合同第七条及补充协议第五条相关约定向出卖人承担相应的责任：（1）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；买受人应在双方约定签订合同及补充协议的同时提供办理按揭贷款的全部有效证件资料，贷款所需资料不齐且5天内未补充完整的；（2）未按时办理按揭手续；（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获银行全额批准；（5）按揭贷款虽获银行批准，但银行未于本合同签订后叁个月内将按揭某某支付给出卖人。补充协议第六条还约定（一）若买受人逾期付款，出卖人解除本合同的，解除合同的效力自出卖人向邮寄单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价总款1%的违约金，若买受人已支付部分房价款，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与逾期付款等其他违约金分别处理；（2）买受人应协同出卖人办理解除合同及注销备案手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押预告登记手续），并承担相关费用；买受人逾期未办理上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。鉴于此，原告通过被告留下的手机号、微信等联系方式与被告联系，要求其按约履行合同义务，并于2018年11月25日向被告邮寄送达了温馨提示，要求被告于2018年12月2日前按照合同约定至原告处办理付款方式变更手续，以按揭付款或一次性付款方式支付被告拖欠的剩余房款，否则原告将依约行使合同解除权，但被告未按约履行变更付款方式的义务。原告于2019年1月8日再次向被告邮寄送达了温馨提示，告知被告因其逾期付款并且拒不按照合同约定按时变更合同付款方式，原告依约行使了合同解除权，解除双方签订的合同并要求被告按照合同约定在原告处办理商品房买卖合同的解除手续，协助被告在房管局处办理商品房买卖合同注销手续及承担诉请的违约责任，但原告仍然拒不配合办理上述手续，拒不履行合同约定的上述义务。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、原告与被告签订的商品房买卖合同解除，被告在原告处办理商品房买卖合同的解除手续，并协助被告在房管局处办理商品房买卖合同注销手续；2、被告向原告支付合同解除的违约金9149.88元，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除违约金；3、被告向原告支付逾期办理商品房买卖合同解除手续的违约金101563.7元（截止2019年4月10日），原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金；4、被告向原告支付其拖欠房款期间产生的，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息17905.9元（截止2019年4月10日），原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该利息；5、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付至实际付款之日为止的迟延付款的违约金（截止2019年5月20日计算金额为17728元）；2、被告向原告支付拖欠房款期间产生的，以中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日为止的利息（截止2019年5月20日为21856.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告魏鹏辩称，1、原告与被告签订购房合同后，按照原告要求积极履行，并未迟延履行构成违约。原告与被告签订了商品房买卖合同后，按照原告要求在规定的时间内将办理公积金贷款的相关手续移交给办理贷款的浦发银行，并且积极协助银行办理，且被告自身条件也符合办理公积金贷款的条件，因此，根本不存在违约。2、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。 经审理查明，2018年8月11日，甲方宝泽公司与乙方魏鹏签订商品房认购书，认购书约定，乙方认购位于浐灞生态区XX路与XX路交汇处西安XXXXX-XXXXX住宅；成交价为914988元；定金50000元，须于签署本认购书时付清（签署商品房买卖合同后自动转为首期楼款）。同日，宝泽公司向魏鹏出具收款收据一份，该收款收据显示宝泽公司收到魏鹏XX-XXXXX号房定金50000元，首付款224988元。 2018年9月20日，出卖人宝泽公司与买受人魏鹏签订商品房买卖合同，合同约定，买受人购买位于西安市浐灞生态区XX路以西，XX路XX幢XX单元XX层的房屋一套；房屋总价款为914988元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；贷款方式为公积金贷款，买受人应当于2018年8月14日前支付首期房价款274988元，余款640000元申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 2019年4月29日，借款人魏鹏与贷款人上海浦东发展银行西安分行签订西安个人住房公积金借款合同。2019年6月28日，西安住房公积金管理中心向宝泽公司付款640000元。 2018年1月8日，宝泽公司通过EMS（单号为：10124026XXXX）向魏鹏邮寄温馨提示一份，内容为“根据您与我司于2018年8月11日所签署的商品房认购书规定，您所购买的位于西安XXX二期XX座X单元XXXX住宅，总房款额914988元，付款方式公积金贷款，由于您的公积金缴存不符合公积金政策，也违反了我司与您签署的商品房认购书的规定，您已逾期办理贷款手续，经我司多次催促，您至今仍未能前来办理解决。我司与您于2018年9月20日签订了一式六份的商品房买卖合同（预售）（合同备案号：Y1815XXXX，合同编号：2474XXX,2474XXX,2474XXX,2474XXX；2474XXX,2474XXX以下简称合同），该合同现已完成了网签备案程序，已经发生法律效力。根据合同附件十二补充协议约定，您已逾期付款已构成违约，我司有权解除合同，自合同通知解除之日起30日内履行下述义务：支付我司房价款总额1%的违约金，若已支付部分房款，我司有权在已支付房款中扣除相应违约金；另合同已备案，需您协同我司办理解除商品房买卖合同及注销备案的手续，若逾期不办理合同注销备案手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向我司支付违约金。现我司再次书面通知您，请您于2019年1月15日前到我司，重新签订此房屋的商品房认购书，更换付款方式并解决问题。如您逾期未前来办理相关手续，我司有权将该物业另行出售予任何第三人”。2018年11月25日，宝泽公司向魏鹏邮寄温馨提示一份，内容为“根据您与我司于2018年8月11日所签署的商品房认购书规定，您所购买的位于西安XXX二期XX座X单元XXXX住宅，总房款额914988元，付款方式公积金贷款，由于您的公积金缴存时间并不符合公积金政策，也违反了我司与您签署的商品房认购书的规定，您已逾期办理贷款手续，经我司于2018年11月14日起多次催促，您至今仍未能前来办理。根据商品房认购书第六条、第七条、第八条约定，您逾期办理按揭贷款手续已构成违约，需支付逾期缴付楼款之滞纳金给我司，滞纳金每日按逾期金额万分之三计算。现我司再次书面通知您，请您于2018年12月2日前到我司，重新签订此房屋的商品房认购书更换付款方式并解决问题，如您逾期未前来办理相关手续，我司有权解除商品房认购书，您所交定金不予退还，我司有权将该物业另行出售予任何第三方”。被告称其均未收到温馨提示。 上述事实，有商品房买卖合同、个人住房公积金借款合同、温馨提示、商品房认购书、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，被告所称的补充协议第五条约定的虽然按揭贷款获得银行批准，但银行未于本合同签订后三个月内将按揭某某支付给出卖人系格式条款一节，因原告未提供证据证明其提请被告注意免除或者限制其责任的条款的事实，故本院认定该条内容无效。 原告与被告签订合同的时间是2018年9月20日，被告向银行提供按揭贷款资料的时间是2018年8月11日，但是被告贷款合同的签订时间是2019年4月29日，在该期间被告未询问过贷款发放事宜，亦未将该事宜向原告告知，原告向其邮寄送达温馨提示，被告仍未催促贷款的发放，被告怠于行使其权利致使其无法履行付款义务，被告的行为已经构成违约，根据合同约定，被告应当向原告承担应付款每日万分之一的违约金。因贷款的办理需要合理期限，结合被告签订贷款合同及贷款发放的时间，本院给予被告自2018年9月20日签订商品房买卖合同之后三个月的合理期限办理贷款事宜，故被告应自2018年12月20日起至2019年6月27日向原告支付违约金，被告应向原告支付该期间的违约金为12160元（190天×0.1‰×640000元）。因此，原告要求被告向其支付至实际付款之日止的迟延付款违约金的诉请，本院依法予以支持12160元。因原告与被告未约定拖欠房款期间的利息，且原告已按照双方约定主张迟延付款违约金，故原告要求被告向其支付拖欠房款期间的利息的诉请，本院依法不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告魏鹏于本判决生效之日起十日内向原告西安宝泽房地产开发有限公司支付逾期付款违约金12160元。 二、驳回原告西安宝泽房地产开发有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费790元，由原告西安宝泽房地产开发有限公司承担400元，被告魏鹏承担390元，因原告西安宝泽房地产开发有限公司已预交，被告魏鹏并上述款项支付给原告西安宝泽房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 任 婕 人民陪审员 王淑平 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员 鲁 蔓 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1