呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4359号上诉人（原审原告）：刘海拴，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温亚哲，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：赵鹿，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所实习律师。被上诉人（原审被告）：张贵林，男，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杜宇，内蒙古时泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安峰，内蒙古时泰律师事务所律师。上诉人刘海拴因与被上诉人张贵林房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。刘海拴上诉请求：1、维持一审判决第一项，解除刘海栓和张贵林签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令张贵林返还刘海栓购房定金20000元人民币，并承担违约责任；3、一、二审案件受理费用全部由张贵林承担。事实和理由：刘海栓和张贵林于2014年6月11日签订的《房地产买卖合同》，在双方履行过程中因第三方的原因导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，故一审判决解除合同是正确的。但张贵林应当将定金20000元人民币退还给刘海栓，并承担违约责任。张贵林在《房屋出售定金收款收据》上，收款人处签名及捺印，该收据证明张贵林已经收取该定金20000元。另外，在同样事实的两个诉讼案件中，赛罕区人民法院和玉泉区人民法院均判决被告返还原告20000元人民币。其中一个案件上诉至呼和浩特市中级人民法院后并维持。涉案房屋的买卖存在着争议的情况下，张贵林又将该房屋卖给他人，其行为构成违约，应当承担违约责任，双倍返还定金。张贵林辩称：一、一审法院认定事实清楚，刘海栓要求返还定金的诉讼请求没有事实，张贵林不是定金的实际收取方，张贵林无返还定金的义务。刘海栓在2014年6月11日与张贵林、内蒙古兴麟房地产经纪有限公司（以下简称兴麟公司）签订《房地产买卖合同》，购买张贵林出售的涉案房产。《房地产买卖合同》第二条第二款中：“……乙方同意于2014年6月1日交付贰万元作为购上述房地产的购房定金，为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金。”在当天，刘海栓向兴麟公司交付定金20000元，兴麟公司向刘海栓、张贵林出具了《保管条》，保管条内容为：“今收到张贵林交来（房屋产权证原件/房屋产权证复印件/合同原件/合同复印件）一本，产权证号和刘海栓交来购回民区紫御澜庭8号楼4单元601室房地产房屋定金人民币贰万元，暂由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。”在张贵林所列举的微信聊天记录中，刘海栓的妻子也亲口承认将定金交给了兴麟公司这一事实。一审法院认定事实十分清晰，双方签订的《房地产买卖合同》明确约定了刘海栓交付的定金由兴麟公司保管，定金并未实际由张贵林收取，张贵林没有任何法律和事实理由返还定金。二、一审法院适用法律正确，无任何瑕疵，一审判决正确。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，实际收取定金方为兴麟公司，并非张贵林，刘海栓应向兴麟公司诉求定金，本案中的定金罚则不适用张贵林，张贵林无返还义务。三、退一万步讲，本案的诉讼请求已超过诉讼时效，刘海栓已经丧失胜诉权。《房地产买卖合同》第八条第一款规定：“（一）至乙方递交材料齐全后，55个工作日办理房屋转移手续。”本合同是2014年6月11日签订的，办理房屋转移手续最迟应在2014年8月5日，即刘海栓应在2014年8月5日知道或者应当知道其权利受到侵害。依据民法通则第135条、137条规定，刘海栓主张权利的诉讼时效应截止到2016年8月5日。在诉讼时效期间内，刘海栓并未向张贵林主张过权利。因此，刘海栓主张其权利的诉讼时效已过，已经丧失了胜诉权。四、《房地产买卖合同》已经解除。五、关于刘海栓在上诉状中提到的两份判决的意见。我国并不是判例法的法律体系国家，且该两份判决亦不存在以其判决内容证明本案事实即已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实的作用。且刘海栓所举的两份证据，已在一审中提出过，并不是所谓的新证据。综上所述，恳请二审法院考虑以上答辩意见，驳回刘海栓的诉讼请求，维持一审判决。刘海栓向一审法院起诉请求：1、请求依法判令张贵林承担违约责任，向刘海栓双倍返还定金40000元；2、在双倍返还定金后依法解除刘海栓与张贵林之间的房屋买卖合同；3、诉讼费等由张贵林承担。一审法院认定事实：1、2014年6月11日，刘海栓（购买方乙方）、张贵林（出售方甲方）、兴麟公司第一分公司（居间代理方丙方）签订《房地产买卖合同》，约定张贵林将其所有的坐落于呼和浩特市回民区紫御澜庭8#-4-601的房屋出售给刘海栓。合同中约定乙方同意于2014年6月11日交付贰万元作为购上述房产的购房定金为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金。2、2014年6月11日，兴麟公司第一分公司向刘海栓出具《房屋出售定金收款收据》，载明“今收到刘海拴交来购回民区紫御澜庭8#-4-601房屋购房定金贰万元，如在履行合同中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金，并承担丙方（兴麟房产）中介费用损失壹万元。”在该收据收款人处由张贵林签名，证明单位处加盖内蒙古兴麟房地产经纪有限公司第一分公司合同专用章。2014年6月11日，兴麟公司第一分公司出具《保管条》，载明“今收到张贵林交来（房屋产权证原件／房屋产权证复印件／合同原件／合同复印件）一本，和刘海拴交来购回民区紫御澜庭8#-4-601房地产房屋定金人民币贰万元，暂由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。”3、在刘海栓向兴麟公司第一分公司交付购房款之后，兴麟公司第一分公司涉及刑事案件，双方之间签订的《房地产买卖合同》未再继续履行。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：刘海栓的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当准许。双方当事人之间就房屋买卖事项达成合意并与居间方三方共同签订了《房地产买卖合同》，该合同明确约定了刘海栓所交付的定金由兴麟公司第一分公司保管，且根据张贵林提交的《保管条》所载内容，刘海栓所交纳的20000元定金由兴麟公司第一分公司代为保管，待房屋交易完成后冲抵房屋尾款，因兴麟公司第一分公司涉及刑事案件，双方之间的房屋交易并未继续进行，故该20000元并未由兴麟公司第一分公司交付张贵林以冲抵房屋尾款，仍由兴麟公司第一分公司持有保管，故刘海栓主张张贵林双倍返还定金的请求于法无据，一审法院依法不予支持。关于刘海栓主张解除双方之间签订的《房屋买卖合同》的请求，双方之间达成的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，在合同履行过程中因居间方的原因导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，该合同继续履行已不具备现实意义，刘海栓请求解除合同并无不当，虽然《房屋买卖合同》系三方签订，因居间方涉刑事案件且该合同的主要条款均为对于房屋买卖要件进行的约定，居间方仅为双方提供居间服务，故一审法院对于刘海栓主张解除刘海栓与张贵林之间的房屋买卖合同依法予以支持。判决：一、解除原告刘海拴与被告张贵林签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《房屋出售定金收款收据》的形式要件和实质内容认定，刘海栓已实际支出购房定金20000元，张贵林出具收据，并在收款人处签字、捺印予以确认，双方当事人已经形成了购房定金交纳、收取的一致真实意思表示，定金法律关系已经成立，本院对此予以确认。又根据合同约定，该笔定金除本身具备的法律意义之外，随着合同的履行，会演变为房屋交接保证金或购房款，而最终的收款人均为张贵林。故此后无论该笔定金是否由兴麟公司实际占有、保管，均系在张贵林认可的情况下，其与兴麟公司之间形成的新的法律关系，刘海栓已完成了缴纳定金的合同义务。张贵林作为卖方和实际收款人，在明确认可收到定金20000元的情况下，不得再以其与兴麟公司之间的内部法律关系，对抗已经履行定金交纳义务的买房人。一审法院仅以保管行为确定定金返还主体的认定方式明显不当，本院予以纠正。因涉案合同无法履行的原因在于兴麟公司的犯罪行为，不可归责于房屋买卖双方，故合同依法解除后，张贵林应向刘海栓返还其收取的定金20000元。张贵林在合同履行过程中并无违约行为，故对于刘海栓要求张贵林承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，因兴麟公司所涉刑事案件的处理结果与合同能否继续履行密切相关，故刘海栓在刑事案件处理完毕后，依法主张解除合同、返还定金的诉讼请求，并未超过诉讼时效。综上所述，刘海拴的上诉请求部分成立，本院对其合理、合法部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1880号民事判决第一项，即“解除原告刘海拴与被告张贵林签订的《房地产买卖合同》”；二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1880号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；三、被告张贵林于本判决生效之日起十日内返还原告刘海栓定金20000元；四、驳回原告刘海栓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，二审案件受理费300元，合计700元（已由刘海栓预交），由刘海栓负担300元，由张贵林负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升