广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5103民初1291号原告（反诉被告）：潮州市潮安区雅仕弘彩印厂，住所地潮州市潮安区庵埠镇大鉴村大霞工业区乙区D1。投资人：潘悦辉。委托诉讼代理人：黄瑞章，广东志尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林良杰，广东志尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东万盛实业有限公司，住所地潮州市潮安区庵埠梅龙工业区。法定代表人：陈天意。委托诉讼代理人：谢瑞音，广东新安律师事务所律师。原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂与被告广东万盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，被告广东万盛实业有限公司提出反诉。本院依法适用简易程序审查后，决定受理，与本诉合并先后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潮州市潮安区雅仕弘彩印厂的诉讼代理人黄瑞章、被告（反诉原告）广东万盛实业有限公司的诉讼代理人谢瑞音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告预支付的租金人民币218000元并支付该款自起诉之日起至付清之日止中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，原、被告签订《厂房租赁合约》，约定被告出租位于潮州市潮安区庵埠梅龙工业区广东万盛实业有限公司办公楼后方的厂房给原告使用，租期自2017年1月1日起至2020年12月31止。《厂房租赁合约》第三条第2款约定“合约签订后，原潮州祺兴包装实业有限公司与广东万盛实业有限公司签订的厂房租赁合同中预支付的租赁保证金250000元，作为原告预支付被告的第四年租金182400元及第三年部分租金60000元”。之后，由于被告的原因造成租期未届满即欲收回厂房，双方于2019年5月24日签订《解约协议》，协商一致同意解除《厂房租赁合约》，并在《解约协议》第三条约定被告应于协议签订之日退还原告租金218000元，被告另出具《欠条》一张交原告存执。后被告未按约定退还租金，原告多次向被告催讨无果。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求依法判决。被告广东万盛实业有限公司辩称，1.按双方约定，原告必须在2019年5月底搬迁完毕，但原告一直到2019年6月23日才搬迁，已构成违约，原告拖欠租金人民币12160元、水电费、门房管理费等45270.8元，上述款项共计57430.8元。经被告多次催讨至今未支付上述款项，原告应支付自2019年5月11日起至2019年6月23日暂按44天、每日按年租金5‰计算的滞纳金40128元（2019年6月24日至还款之日止的滞纳金另计）。原告逾期搬迁，擅自拆除厂房智能线路，垃圾没有收拾干净，厂房一片狼藉。2.原告起诉请求被告退还218000元，实际上是未到期债务，请法院驳回原告的起诉。原告诉称被告应于协议签订之日退还租金218000元，被告还另外出具《欠条》交原告存执，与事实不符。按照《解约协议》第三条约定，被告应退还原告租金218000元，该款定在2020年12月31日前付清。被告将《解约协议》盖章后交给原告，协议上写明2020年12月31日付清，后原告要求口头约定还款日期即可，不用在协议上写明，被告同意。被告出具的《欠条》中也没有明确还款时间，原告主张该款必须在2019年5月24日当天付清没有在《欠条》上体现，也印证了双方在签订《解约协议》时约定还款时间为2020年12月31日前付清。原告的主张与事实不符，请法院查明。按照协议约定，被告同意在2020年12月31日前退还租金218000元给原告，该款尚未到期，请法院驳回原告的起诉。3.原告没有在《解约协议》上签章，应当认定协议无效。原告主张租金应于2019年5月24日付清并非双方真实意思表示，原告存在欺诈行为；同时原告也没有按照协议约定履行义务。4.《欠条》是基于为前提《解约协议》所立，原告没有履行协议，拖欠水、电费，《欠条》也无效。请法院查明事实，维护被告的合法权益。反诉原告广东万盛实业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂偿还反诉原告广东万盛实业有限公司2019年6月应付租金人民币12160元、2019年4月至6月水、电费、门房管理费等45270.8元，共计57430.8元，以及该款每日按年租金5‰计算的滞纳金共计40128元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2016年11月1日将自有厂房出租给反诉被告使用，双方于2016年5月10日签订《厂房租赁合约》，合约约定租赁期间反诉被告应承担租金及发生的水、电费和门房管理费，逾期支付应承担滞纳金。合同履行至2019年初，双方就解除合约进行协商。反诉原告同意免除2019年1月至5月的租金，同时补偿反诉被告15000元，扣除反诉被告自2018年10月至2019年4月共7个月的水费、门房管理费17000元、加上退还的租金30000元，反诉原告同意退还反诉被告租金218000元。双方约定该款在2020年12月31日前付清。反诉被告必须在2019年5月底前搬迁完毕，并支付2019年4月之后产生的水、电费、门房管理费等费用。2019年5月24日，反诉原告将加盖广东万盛实业有限公司印章的《解约协议》交给反诉被告，反诉被告没有在协议上签章后交付给反诉原告。至2019年6月23日，反诉被告才搬迁完毕，并且没有把厂房清理干净，留下大量固体废弃物，厂房一片狼藉。反诉被告至今尚欠水、电费、门房管理费等45270.8元未付，反诉原告多次催讨未果。鉴于反诉被告故意不履行合约，拖欠水、电费，给反诉原告造成损失，应承担违约责任，偿还上述款项。反诉被告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂答辩称，反诉原告的起诉没有事实依据，本诉原告的起诉事实清楚明确，请法院予以支持。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供《厂房租赁合约》，被告提供其营业执照副本、法定代表人身份证、网银交易凭证，双方当事人对其真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提供其营业执照副本、投资人身份证，证明原告的诉讼主体资格。被告认为真实性、合法性由法院核实，对其关联性有异议，该证据与本案无关。本院认为，对于原告的诉讼主体资格，本院予以确认。2．原告提供企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格。被告对其真实性、合法性有异议，认为没有原件核对，对其关联性有异议，该证据与本案无关。本院认为，原告提供的企业信用信息公示报告与被告的营业执照登记信息一致，对于被告的诉讼主体资格，本院予以确认。3．原告提供《解约协议》、《欠条》，证明被告欠原告租金218000元的事实。被告对其真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关；原告没有在协议上签章，应认定协议无效，原告主张退回租金应于2019年5月24日付清并非双方真实意思表示，请法院核实；原告自身存在违约行为，应承担违约责任；对《欠条》的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关，《欠条》基于协议为前提所立，应认定无效，同时原告未履行协议义务，被告不予认可，请法院核实。本院认为，由原告提供的《解约协议》、《欠条》上加盖被告的印章，被告没有提出异议，对其真实性，本院予以确认。因原、被告未出示涉案厂房已取得土地使用权证及取得建设工程规划许可证，双方当事人在2016年5月10日签订的《厂房租赁合约》无效，故双方所签订的解除《厂房租赁合约》的《解约协议》也属无效。但对于被告出具《欠条》返还原告租金218000元，本院予以认定。4.原告提供《厂房租赁合同》，证明被告提出解约，原告不得已另租的事实。被告认为真实性、合法性由法院核实，对关联性有异议，该证据与本案无关，该合同是原告与他人之间形成的，不能对抗第三人即被告。本院认为，《厂房租赁合同》因一方主体为案外人，对于该合同本院不予审查。5.被告提供《厂房租赁合约》、《解约协议》，证明双方于2016年5月10日签订《厂房租赁合约》。按照约定，租赁期间原告应承担租金及产生的水、电费和门房管理费，逾期不付应承担滞纳金及双方同意解除租赁关系的事实。原告对其真实性有异议，认为无法证明其所要证明的事实。本院认为，原、被告于2019年5月24日协商一致同意解除2016年5月10日签订的《厂房租赁合约》，本院予以认定。但所签订的《解约协议》基于上述原因而无效。6.被告提供收款收据、2019年4月份电费发票，证明原告拖欠2019年6月租金12160元及2019年4月之后产生的水、电费、门房管理费45270.8元等费用，至今尚欠57430.8元未付，经多次催讨未果。原告对该证据有异议，认为收款收据是被告自行制作的，从证明内容来看，是要证明原告拖欠相应期限租金、水电费、门房管理费，但从收款收据内容看，只显示被告收到原告相应期限的租金，被告的陈述前后矛盾。7.被告提供电费发票，证明被告代原告缴纳2019年4月至5月的电费。原告对此有异议，认为与本案没有关联性。本院认为，原、被告签订的《解约协议》、立下欠条时已经对原告未交纳的水、门户按理费等进行扣除，被告没有提供证明收款收据、电费发票与本案原告的关联，对被告主张原告拖欠租金、电费未支付，本院不予认定。8.被告提供光盘一份，证明原告2019年6月23日才逾期搬迁及擅自拆走厂房的照明线路，垃圾没有清理干净，留下大量固体废弃物，厂房一片狼藉。原告对其真实性、关联性有异议，认为光盘内容无法看出原告逾期搬迁和何时搬迁。本院认为，被告提供的视频拍摄的时间、地点无法确认，也未能体现原告逾期搬迁，对其所要证明的内容，本院不予确认。9.被告提供广东省农村信用社交易回单，证明原告支付电费截至2019年3月，4、5月份产生的电费42776.8元未付。原告对此有异议，认为与本案没有关联性。本院认为，交易回单仅能体现原、被告之间资金往来的情况，无法证明资金汇划的性质，对于被告的主张本院不予采信。10.被告提供收款收据，证明扣除原告自2018年10月至2019年4月的水费、门房管理费共17000元，2019年5月产生的水费、门房管理费共2494元未付。原告认为，代理人对其真实性不清楚，即使是真实的，也只能证明租赁期间被告已收取的费用。本院认为，被告主张的原告尚欠2019年5月的水费、门房管理费系在双方签订解约协议之前，双方在2019年5月24日签订解约协议、被告立下欠条时已经理楚，对于被告上述主张本院不予采信。根据当事人庭审过程的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，原、被告签订《厂房租赁合约》，约定被告将其位于潮州市潮安区庵埠梅龙工业区广东万盛实业有限公司办公楼后方第一层面积为600平方米、第二层面积为1150平方米的厂房出租给原告；租期为4年，自2017年1月1日至2020年12月31日止；年租金人民币182400元；合约签订后，原潮州祺兴包装实业有限公司与广东万盛实业有限公司签订的厂房租赁合同中预支付的租赁保证金250000元，作为原告预支付的第四年租金182400元及第三年部分租金60000元（即250000元等同于182400元+60000元）；双方还约定了其他权利、义务。合同签订后，双方当时人均依约履行合同义务。2019年5月24日，原、被告双方经协商一致同意解除上述租赁合同，被告同意免除2019年1月至5月的租金，同时补偿原告15000元，扣除2018年10月至2019年4月共7个月的水费、门房管理费17000元、先行退还的租金30000元，被告同意于本协议签订之日退还原告已经交纳的租金250000元。同时，被告立下“兹结欠雅仕弘彩印厂2019年5月30日止退回租金人民币218000元”的《欠条》。并由被告在《解约协议》、《欠条》上分别加盖印章后交付原告。原告认为被告未按约退还租金，遂于2019年7月4日向本院起诉并提出上述本诉诉讼请求。被告认为原告逾期搬迁并且拖欠租金、水、电费和门房管理费，遂于同年7月30日向本院提出上述反诉诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，原告虽补充提交了涉案厂房所在村委会批出的涉案厂房土地的“房地产所有证”，证明涉案厂房土地使用权系经涉案厂房所在的村委会批准，但原、被告未出示涉案厂房已取得土地使用权证及取得建设工程规划许可证，因此，双方当事人所签订的《厂房租赁合约》无效。对此，原、被告各应承担相应的过错责任。无效的合同自始没有法律约束力，解除合同的前提是建立在合同有效的基础上，原、被告于2019年5月24日签订解除《厂房租赁合约》的《解约协议》无效。鉴于涉案的厂房已经返还被告，被告立据《欠条》退回原告的租金218000元，本院予以认定。被告应在合理期限内或者原告催告时退回租金218000元，被告怠于履行还款义务，应负承担本案纠纷的责任。原告请求被告支付退回租金自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，因合同无效，本院不予支持。关于涉案的厂房交还的时间认定问题，原告主张在2019年5月底向被告交还租赁的厂房，被告则主张原告在2019年6月底才腾退交还厂房，但原、被告对其主张均未提出证据，本院依据被告所立“兹结欠雅仕弘彩印厂2019年5月30日止退回租金人民币218000元”的《欠条》认定涉案厂房交还被告的时间为2019年5月底。被告提供的证据不足以证明原告拖欠2019年6月的租金以及4月至6月产生的水、电费门房管理费等，对其提出的判令原告偿还上述损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂、被告广东万盛实业有限公司于2016年5月10日签订的《厂房租赁合约》，及2019年5月24日签订的《解约协议》无效。二、被告广东万盛实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂租金人民币218000元。三、驳回原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告广东万盛实业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币2285元、反诉受理费人民币1119元，由被告广东万盛实业有限公司负担。保全费1620元由原告承担。被告广东万盛实业有限公司负担的受理费已由原告预交，被告广东万盛实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳；原告潮州市潮安区雅仕弘彩印厂可于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回预交的受理费人民币2285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  叶鑫旺二〇一九年十一月八日书记员  林培煜