江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初281号原告：九江鸿鑫汽车服务有限公司，住所地九江市濂溪区德化路555号新中医院后院。统一社会信用代码：913604023224992115。法定代表人：张剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪祥，该公司法律顾问。被告；九江市中医医院，住所地九江市濂溪区德化路555号。统一社会信用代码：12360400491420615W。法定代表人：徐江祥，该医院院长。委托诉讼代理人：胡国庆，江西惟民律师事务所律师。原告九江鸿鑫汽车服务有限公司（以下简称鸿鑫公司）与被告九江市中医医院（以下简称中医院）合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿鑫公司委托诉讼代理人汪祥、被告九江市中医医院委托诉讼代理人胡国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鑫公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因合同无效给原告造成的不动产损失1359130元；2、依法判令被告赔偿原告因合同无效造成的仪器、设备、办公用品等动产损失513283元；3、依法判令被告赔偿原告因合同无效给原告造成的投资款利息损失748965.20元（以1872413元为基数，按年利率10%，从2014年8月1日计算至投资款收回之日，暂算至起诉之日为748965.20元）。4、依法判令被告支付原告看场工人工资18万元（每月0.5万元，从2015年7月1日算至场地拆除之日，暂算至起诉之日为18万元）。5、依法判令被告赔偿原告到起诉之日的停业损失60万元（后期停业损失按每年20万元，从起诉之日算至租赁合同到期之日止，最终停业损失以评估为准）。6、依法判令被告赔偿原告搬离和拆除涉案场地的费用共计10万元（以评估为准）。7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月，原告的法定代表人张剑经人介绍知晓被告在其南院二期储备用地上有临时车辆清洗维修中心及医务人员周转房等项目，因张剑从事汽车维修保养行业20多年，遂前往被告处了解情况，经了解，被告有意启动该项目，具体方案是被告出地，投资方出钱，相关手续由被告负责办理。该项目原由江西梦文商贸有限公司负责，因该公司无法履行合同，张剑全额投资可由其转接。经与被告协商一致，张剑决定投资接手该项目。2014年5月，张剑正式开始投资建设案涉场地。2014年6月16日被告向九江市规划局递交“拟在院内闲置场地搭建临时停车场、车辆清洗场地和管理用房”申请，2014年8月份被告安排江西梦文商贸有限公司与原告签订《租赁合同》，并在合同上盖章签字确认同意转租。2014年10月份场地施工基本完成，施工期间被告供水供电大力支持和帮助。2014年12月份，在被告配合下原告鸿鑫公司正式注册成立，被告依约将车辆交由原告清洗维修。然而令原告始料未及的是，被告并未办理案涉土地出租手续，相关部门对被告的该问题进行了调查，处理了相关责任人员，被告发函要求原告搬离案涉场地，并采取断水断电等强制手段，以致原告从2015年7月停业至今，巨额投资无法收回，产生大量利息，为避免损失扩大，原告雇请人员看守现场至今。后濂溪区法院确认被告与江西梦文商贸有限公司之间的《合作协议》无效、江西梦文商贸有限公司与原告之间的《租赁合同》（转租）无效。原告认为，被告作为案涉土地的使用权人和管理人，理应清楚案涉土地的性质和法律法规，且其承诺相关审批手续由其办理，原告只需负责投资经营即可，否则原告绝不敢大量投入。原告的投资建设和运营都是经过被告认可支持的，案涉场地的施工也是严格按照被告报备的规划和指示进行的，因此，被告对于合同无效给原告造成的巨大损失负有不可推卸的责任。恳请法院维护原告的合法权益。鸿鑫公司向法庭提交了下列证据：1、营业执照复印件、法人身份证明书、开户许可证、税务登记证、道路运输经营许可证；2、向九江市规划局申请搭建临时停车场车辆清洗场所和管理用房申请书；3、《合作协议》、《租赁合同》、（2018）赣04民终1962号民事裁定书；4、（2016）赣0402民初1469号民事判决书；5、（2017）赣0402民初142号民事判决书；6、九江市司法鉴定中心九司鉴中心（2017）工估鉴字第024号司法鉴定意见书；7、证人赵某证言。被告中医院辩称，一、中医院并非本案适格被告，原告将中医院列为被告属诉讼主体错误，本案中先后有中医院与江西梦文商贸有限公司（以下简称梦文公司）签订的《合作协议》和原告与梦文公司签订的《租赁合同》两份合同，既然原告以租赁合同关系起诉，根据合同相对性原则，原告只能列梦文公司为本案被告，中医院未与原告有任何合同关系，因此，中医院不应成为本案被告。中医院与梦文公司所签订的《合作协议》系案外人朱志刚利用原任职办公室主任之便擅自对外签订，中医院不知情。二、原告的损失即使部分存在，也纯属自身行政违法行为所致，与无效合同之间并无法律上的因果关系，原告的诉请应予全部驳回。1、原告无法经营及建筑物被拆除并非合同无效所致，根源在于违法建筑本身。涉案《租赁合同》签订后，原告在未办理任何审批、报建手续的情况下，擅自违法违规建设了洗车场、修车场等建筑物，被告高度重视并立即采取了相应措施，2015年5月25日，被告向原告送达了《关于停止在我院南院二期储备用地上一切施工行为的函告》，明确要求立即停止在案涉场地上的一切违法施工行为，并对已建成违章建筑进行无偿拆除，与此同时，市建设规划局依法认定洗车场、修车场等建筑均为违法建筑，市执法局责令原告自行拆除上述违法建筑，否则予以强制拆除。现建筑物被强制拆除，与被告没有法律关系，与合同无效也没有任何关系，合同无效并不必然导致违法建筑物的拆除。2、原告主张动产损失没有法律依据。动产可以移动，原告在强制拆除前完全可以搬离并自行处置，市执法局在强制拆除前多次发函要求原告自行搬离。3、原告主张投资利息损失没有事实和法律依据，原告无法经营是违法建筑被强拆导致，与被告无关，任何投资行为都有风险，原告应自行承担亏损责任。4、原告主张的看场工人工资不能支持，原告在相关部门责令拆除建筑物后，不仅不拆除，反而继续经营并雇请人员，由此扩大的损失应由原告自行承担。5、原告主张的停业损失与被告无关，是因为违法建筑被拆除才导致无法营业。综上所述，是因为原告自身违法行为或扩大损失范围所致，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告中医院向法庭提交了下列证据：1、《租赁合同》一份；2、被告2015年5月25日向原告送达《关于停止在我院南院二期储备用地上一切施工行为的函告》、被告2016年5月11日向原告邮寄的《九江市中医院关于拆除九江鸿鑫汽车服务有限公司违章前再次征求意见的函》及公证处对邮寄过程进行保全的公证书一份；3、2015年5月26日，九江市城市管理行政执法局《商请认定违章建筑通知书》一份、2015年6月2日，九江市规划局《函告》一份、2015年12月1日，九江市城市管理行政执法局下达的《行政处罚决定书》一份、2015年12月18日，九江市城市管理行政执法局下达的《强制拆除决定书》一份。经审理查明：2013年1月11日，以被告中医院为甲方、案外人江西梦文商贸有限公司为乙方签订一份《合作协议》，合同约定：“甲方将后院围墙以内部分租赁给乙方使用，乙方全额投资兴建临时车辆清洗中心及医务人员周转房，时间暂定捌年，从2014年8月10日至2022年8月9日，乙方每年向甲方上缴租赁费3600元”。2014年3月22日，以案外人江西梦文商贸有限公司为甲方，以本案原告鸿鑫公司为乙方，又签订了一份《租赁合同》，将上述《合作协议》所涉及的地块由甲方出租给乙方使用，期限暂定8年，甲方将该地块的其中一块（约2100平方米）按每平方米3元租赁给乙方使用。该租赁合同落款时间为2014年3月22日，甲方案外人江西梦文商贸有限公司盖章，朱险峰签字，乙方九江鸿鑫汽车服务有限公司盖章，张剑签名，合同下方空白处盖有“九江市中医医院”公章及签有“同意转租”字样。合同签订后，原告在承租的场地开始施工，搭建医务室、清洗中心、修理车间。2014年6月16日，被告向九江市规划局递交“我院拟在院内闲置场地搭建临时停车场、车辆清洗场所和管理用房，便于我院救护车清洗消毒、增补我院停车位的不足，也有利于我院干部职工车辆清洗、停放”的书面申请。2015年5月26日，九江市城市管理行政执法局向九江市建设规划局发出（2015）九执商请字第009号《商请认定违章建筑通知书》，“要求九江市建设规划局对九江鸿鑫汽车服务有限公司在九江市中医院二期储备用地（陆家垄路）搭建房屋（医务室、清洗中心、修理车间），未能出示规划手续。请九江市建设规划局实地查看并对该处构筑物的违章性质、建筑面积、违章业主予以具体确认”。2015年6月2日，九江市建设规划局以HG2015(015)号“函告”回复九江市城市管理行政执法局，认定“九江鸿鑫汽车服务有限公司在九江市中医院二期储备用地（陆家垄路）建设房屋（医务室、清洗中心、修理车间），该单位业主未办理规划审批手续，违反了相关法律法规，并要求对该建设单位依法处理”。2015年12月1日，九江市城市管理行政执法局对鸿鑫公司作出九执行决字（2015）第090号行政处罚决定书，限鸿鑫公司对九江市中医院二期储备用地搭建房屋医务室、清洗中心、修理车间、接待室、仓库共五处，面积1359.34平方米，自行拆除。因原告鸿鑫公司在规定的时间内未能自行拆除上述违章建筑，2018年8月2日，九江市城市管理行政执法局组织相关部门、人员，对上述违章建筑予以强制拆除。在本案审理过程中，原告申请对其动产价值进行价值鉴定，本院依法委托江西大信诚信资产评估有限责任公司进行鉴定，该公司于2019年9月17日作出赣诚信评字[2019]第212号报告书，评估结果为：纳入本次评估范围内的资产鉴定值为人民币134901.78元。另查明，1、本院（2016）赣0402民初1469号民事判决书判决确认九江市中医医院与江西梦文商贸有限公司于2013年1月11日签订的《合作协议》无效；江西梦文商贸有限公司与九江鸿鑫汽车服务有限公司于2014年3月22日签订的《租赁合同》无效；2、2018年7月18日，原告鸿鑫公司曾到本院起诉被告九江市中医医院，提出的诉请与在本案中提出的诉请一致，2018年7月31日，本院作出（2018）赣0402民初1667号民事裁定书，以合同相对性原则裁定驳回原告鸿鑫公司的起诉。原告不服提出上诉，九江市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）赣04民终1962号民事裁定，认为原告鸿鑫公司从案外人江西梦文商贸有限公司取得租赁物的租赁权是经过九江市中医医院书面同意的，原告鸿鑫公司与九江市中医医院之间形成了新的租赁合同关系，鸿鑫公司向中医医院主张权利不违反相关法律规定，因此指令我院审理该案；3、2017年5月18日，本院在审理（2016）赣0402民初1469号一案中，依法委托九江司法鉴定中心对原告在承租场地内建设的不动产进行价值鉴定，该鉴定中心于2017年11月12日作出了九司鉴中心[2017]九估鉴字第024号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、重置总价1359130元；2、评估总价1196034.41元。本院认为，本案争议焦点为：一、被告主体是否适格问题；二、原、被告之间合同无效，被告是否承担赔偿责任及赔偿责任比例问题；三、被告赔偿损失范围问题。一、关于被告主体是否适格问题。原、被告之间虽没有直接签订租赁合同，但已发生法律效力的（2018）赣04民终1962号民事裁定书认定：原告从案外人江西梦文商贸有限公司取得涉案租赁物的租赁权是经过被告九江市中医医院书面同意的。因此，原告与被告之间形成了新的租赁合同关系。原告认为因作为出租方的被告原因导致其因此受到损失，而向被告主张权利并不违反相关法律规定。因此，九江市中医医院作为本案被告主体适格。被告抗辩称其作为本案被告主体不适格，理由不成立，本院不予采信。二、原、被告之间合同无效，被告是否承担赔偿责任及赔偿责任比例问题。本案中，已发生法律效力的（2016）赣0402民初1469号民事判决书判决确认九江市中医医院与案外人江西梦文商贸有限公司于2013年1月11日签订的《合作协议》无效；案外人江西梦文商贸有限公司与九江鸿鑫汽车服务有限公司于2014年3月22日签订的《租赁合同》无效，因此鸿鑫公司与中医院之间形成了新的租赁合同亦必然是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此可见，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失，从而使得其利益恢复到合同签订之前的状态，其损害赔偿的对象为信赖利益。本案中，原告作为承租方，应当在办理好合法建设涉案房屋手续之后才能进行投资建设，现原告未办理任何建设审批手续即先行建设，存在明显过错，对合同无效所产生的损失应承担主要过错责任。但被告作为出租方，在未取得土地出权情况下对外出租，违反了相关法律、行政法规，而且，原告投资建设初期，被告通过供水、供电，书面向有关部门申请办理涉案房屋建房手续等主动协助行为，支持原告建设涉案房屋，对原告因合同无效造成的损失也具有过错，故被告应承担缔约过失责任。本院根据本案的实际情况，认定原告对合同无效承担主要过错责任，原告自行承担所受损失70%的责任。三、被告赔偿损失范围问题。本院对被告赔偿损失范围认定如下：1、不动产部分。原告建设医务室、清洗中心、修理车间等，是为了履行合同所必须，该部分损失应得到赔偿，因不动产已被拆除，评估价值为1196034.41元，该部分损失应属损害赔偿范围；2、动产部分。原告为了履行合同购置了设备及其他动产，考虑到其所购设备和其他动产在合同无效后仍有其他用途，仍可继续使用，不应全额赔偿。原告所购设备等动产经评估价值为134901.78元，本院考虑原告所购设备等动产需要搬迁及可能闲置一定时间，原告所购设备等动产搬迁费及闲置费酌情认定3万元；3、投资利息损失、停业损失部分。该部分损失属于履行利益，是在合同有效前提下合同履行后可以获得的利益，不属于本案因合同无效产生的缔约过失赔偿范围；4、看场人工资及拆除费部分。该部分损失属于原告不主动履行行政机关生效法律文书确定的义务，自行造成扩大的损失，应由原告自行承担。综上，被告应赔偿原告各项损失为388810.32元（1196034.41×30%+30000=388810.32元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告九江市中医医院于本判决生效之日起十日内赔偿原告九江鸿鑫汽车服务有限公司各项损失388810.32元。二、驳回原告九江鸿鑫汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34811元，由原告负担30946元，由被告负担3865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡荣珍审 判 员  温小霞人民陪审员  张钟宁二〇一九年十一月十三日书 记 员  彭梦云