云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初2323号原告：周泉伊，男，1987年8月13日出生，汉族，云南三千加旅游开发有限公司员工，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王凡，云南瀛伯圣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李勰韬，云南瀛伯圣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南普洱兴盛房地产开发有限公司。住所地：普洱市思茅区茶苑路34号，统一社会信用代码：91530800738073759N。法定代表人：刘强，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告周泉伊与被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周泉伊及其委托诉讼代理人王凡、李勰韬，被告兴盛房地产公司委托诉讼代理人孔梓州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周泉伊向本院提出诉讼请求：1．判令被告兴盛房地产公司向原告周泉伊交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告周泉伊办理该房屋产权登记手续；2．判令被告兴盛房地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：被告兴盛房地产公司系国营思茅农场建筑安装公司和国营思茅农场投资注册成立的公司，被告兴盛房地产公司于2007年投资开发盛景园小区二期，原告周泉伊报名参加购买小区房屋。2007年4月17日，原告周泉伊母亲胡艳以其父亲周家聪名字向被告兴盛房地产公司法人股东国营思茅农场支付了1万元房屋预付款。2010年4月双方确定，原告周泉伊购买的房屋价格按1780元/㎡计算，原告周泉伊于2010年4月15日支付了4万元预付款，由被告兴盛房地产公司的法人股东国营思茅农场向其出具了收据。2015年5月13日，原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳的盛景园小区二期车库报名费4万元，因原告周泉伊决定不购买车库，与被告兴盛房地产公司协商一致，将该款转为购房款。2016年5月11日，被告兴盛房地产公司通知原告周泉伊选房，原告周泉伊选取了盛景园小区二期房屋，面积为104.54㎡，总价为211757.27元，首付款为91757.61元，剩余房款12万元由原告周泉伊向银行按揭贷款支付，被告兴盛房地产公司对此予以确认。2016年12月21日，原告周泉伊应被告兴盛房地产公司要求，向其交纳了证件代办费和合同工本费1500元，被告兴盛房地产公司出具了一张收据，同时出具了一张51757.27元的购房发票（置换农场收据5万元）和一张4万元的购房发票。至此，原告周泉伊共向被告兴盛房地产公司支付了91757.27元房屋首付款及1500元的证件代办费和合同工本费。原告周泉伊支付完房屋首付款和选房完毕后，被告兴盛房地产公司迟迟不通知办理房屋按揭贷款手续，经原告周泉伊多次催促未果，现原告周泉伊为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告兴盛房地产公司不认可原告周泉伊主张的诉讼请求，认为原、被告双方尚未签订商品房买卖合同，没有确定房屋买卖的权利义务，且原告周泉伊在购买该房屋时已不具备购买该商品房的资格。原、被告围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对于原告周泉伊提交的《身份证复印件》、《户口本复印件》、《企业信用信息公示报告（云南普洱兴盛房地产开发有限公司）》，因被告兴盛房地产公司质证无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告周泉伊提交的、被告兴盛房地产公司质证有异议的证据，本院认定如下：第一组证据材料：《国营思茅农场现金收据》2份，用以证明：国营思茅农场系被告法人股东，并于2007年4月17日收取原告周泉伊房屋预付款1万元、于2010年4月15日收取4万元。被告兴盛房地产公司进行质证，不予认可证明目的，认为原告周泉伊所缴纳两笔款项均是购买该房屋的报名费而不是预付款。本院认为，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。第二组证据材料：《选房确认书》1份，用以证明：2016年5月11日，被告兴盛房地产公司通知原告周泉伊选房，原告周泉伊选取了盛景园小区二期房屋，并经过被告兴盛房地产公司确认的事实。被告兴盛房地产公司质证，认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，提出原告周泉伊选房时，该房屋销售员工并不知道原告周泉伊不符合购房资格条件的真实情况，商品房买卖应以签订销售合同为准。本院认为，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。第三组证据材料：《收据（4014848）》1份、《收据（9918108）》1份、《云南增值税普通发票》2份、《盛景园二期交房代收税费用明细表（职工贷款）》1份，用以证明：①原、被告之间存在商品房买卖关系；②原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳了房屋首付款91757.27元及证照代办费和合同工本费1500元，尾款12万元被告兴盛房地产公司同意以银行按揭方式支付的事实。被告兴盛房地产公司质证，认可该组证据的真实性，但不认可证明目的，认为双方没有签订购房合同，不存在商品房买卖关系；认可已收到原告周泉伊支付的相关款项，但是这些款项是属于报名费，而证照代办费虽然收取，但是经审查，原告周泉伊不符合购房条件。本院认为，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。第四组证据材料：《商品房认购协议书》1份、《资质审核单》1份，用以证明：国营思茅农场确认原告周泉伊符合购买房屋的条件，并于2016年5月11日出具《资质审核单》的事实。被告兴盛房地产公司质证，对《资质审核单》的真实性予以认可；对《商品房认购协议书》不予质证，提出因破损无法核实真实性，对上述证据证明目的不予认可。本院认为，原告周泉伊与国营思茅农场于2010年4月15日签订的《商品房认购协议书》虽有破损，但能真实反映签订主体的身份证号为53××××××××系原告周泉伊，原、被告双方签订《商品房认购协议书》已对该协议书条款充分知悉，且结合上述第一组证据材料（即《国营思茅农场现金收据》2份），原告周泉伊已按该协议书交清5万元报名费作为预付款。故此，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。2、对被告兴盛房地产公司提交的、原告周泉伊质证有异议的证据，本院认证如下：第一组证据材料：《思农（2008）18号文件“关于除名周家聪的决定”》1份、《普洱日报》1份，用以证明：原告周泉伊父亲周家聪因长期旷工被国营思茅农场除名，国营思茅农场于2008年4月22日在普洱日报上进行了公告，周家聪自2008年3月10日起已不再是农场职工的事实。原告周泉伊质证，认可该组证据材料的真实性，但不认可关联性，认为周家聪的除名与原告周泉伊购买本案中的商品房没有直接联系。本院认为，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。第二组证据材料：《国营思茅农场思农发［2009］32号文件》1份，用以证明：2007年4月18日前年满18周岁的国营思茅农场职工子女有资格申购一套限价商品房的事实。原告周泉伊质证，认可该组证据材料的真实性，但不认可证明目的，认为虽然在该文件中对国营思茅农场职工子女购买商品房的条件作出了一些要求，但是根据原告周泉伊提交的证据中足以证明国营思茅农场以及被告兴盛房地产公司一直认可原告周泉伊的购房资格，也收取了相关费用，且该份文件属于国营思茅农场以及被告兴盛房地产公司的内部文件，与被告兴盛房地产公司质证陈述的“因为其公司销售职工不知道原告周泉伊不具有购房资格才让原告周泉伊签订认定书”前后矛盾，能证实被告兴盛房地产公司的工作人员是认可原告周泉伊的购房资格。本院认为，上述证据真实、合法、与本案案件事实极具关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告兴盛房地产公司系国营思茅农场建筑安装公司和国营思茅农场于2002年6月3日投资注册成立的公司，被告兴盛房地产公司于2007年投资开发盛景园小区二期。2007年4月17日，原告周泉伊父亲周家聪系国营思茅农场的职工，原告周泉伊母亲胡艳以其父亲周家聪名字向国营思茅农场交纳了1万元作为购买盛景园小区二期房屋的报名费。2008年4月22日，周家聪被国营思茅农场除名，2009年7月15日，国营思茅农场下发《国营思茅农场思农发［2009］32号文件》，主要内容为2007年4月18日前年满18周岁的国营思茅农场职工子女有资格申购一套限价商品房，且须在2010年3月30日前每户交纳5万元报名费。原告周泉伊于2010年4月15日向国营思茅农场支付了4万元报名费，被告兴盛房地产公司的法人股东国营思茅农场出具了收据，当日原告周泉伊与国营思茅农场签订了《商品房认购协议书》，该认购协议书状态为破损，但载明一方当事人的身份证号为53××××××××，该号码系原告周泉伊，国营思茅农场在尾部“甲方”处加盖了公章，其中双方约定：乙方（原周泉伊）向甲方交纳5万元预付款；如办理按揭购房还需携带按揭贷款申请相关资料，乙方在约定的时间内未能提供按揭贷款申请的资料则视为乙方违约。2015年5月13日，原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳盛景园小区二期报名费4万元。2016年5月11日，原告周泉伊签订《选房确认书》，其所选取的房源为《盛景园二期》房屋，被告兴盛房地产公司对此予以确认并加盖公章，国营思茅农场亦出具《资质审核单第80号》进行确认。2016年12月21日，原告周泉伊向被告兴盛房地产公司交纳了证照代办费和合同工本费1500元，被告兴盛房地产公司出具了收据，同日，缴纳了扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元，被告兴盛房地产公司向原告周泉伊出具了一张载明盛景园二期房屋房款51757.27元的《云南增值税普通发票》和一张载明盛景园二期房屋房款4万元的《云南增值税普通发票》。原告周泉伊提交的、盖有被告兴盛房地产公司加盖财务专用章的《盛景园二期交房代收税费用明细表（职工贷款）》载明：原告周泉伊选取购买盛景园二期房屋，建筑面积104.5㎡，房款单价为2025.61元/㎡，总价211757.27元，扣减银行按揭贷款原告周泉伊已向被告兴盛房地产公司支付91757.27元房屋首付款及1500元的证件代办费和合同工本费，须银行按揭付款12万元，接房时原告周泉伊尚需缴纳税费及房款总计3257.27元。原告周泉伊支付完房屋首付款和选房完毕后，被告兴盛房地产公司未配合办理房屋按揭贷款、未与原告周泉伊签订《商品房购销合同》办理相关房屋产权登记备案手续、未向原告周泉伊交付房屋。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”，本案原、被告双方虽然未签订《商品房购销合同》，但原告母亲胡艳于2007年4月17日以当时系国营思茅农场职工的丈夫周家聪名义向被告法人股东国营思茅农场缴纳购房报名费1万元、2010年4月15日原告与被告签订的《商品房认购协议书》、被告法人股东国营思茅农场于签订协议书当日收取原告购买房屋的报名费4万元加上之前缴纳的1万元（后续被告将以上两笔款项转为购房首付款）、协议签订后被告于2015年5月13日向原告收取报名费4万元（后续被告将该款项转为购房首付款）、原被告双方于2016年5月11日签订《选房确认书》确认原告选取的房源为盛景园二期房屋、原告又于2016年12月21日向被告交纳了证件代办费和合同工本费1500元及扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元、2016年12月21日被告向原告出具两张载明盛景园二期房屋房款《云南增值税普通发票》的一系列行为以及原告提交的证据材料均形成证据锁链，足以证实原、被告双方对购买房屋的具体位置、房号、面积、房款单价、房款总价、房款付款方式均达成合意，均系双方真实意思表示，且原告已积极按约履行了支付首付房款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告之间的上述合意具备了商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间的商品房买卖关系成立。原、被告双方对购买房屋达成的上述合意未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告与被告应当按照《商品房认购协议书》、《选房确认书》、《盛景园二期交房代收税费用明细表（职工贷款）》的约定，全面履行合同，现涉案房屋已经具备交付条件，故此被告应向原告交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告办理该房屋产权登记手续；原告应向被告支付剩余房款，虽然原、被告双方约定其中12万元剩余房款系银行按揭贷款，但鉴于时隔时间太长以及涉及第三方准许等问题，银行按揭贷款支付条件不成就，但原告当庭表示可以及时付清剩余房款，故此为节约诉讼成本，减少诉累，本院一并予以处理，原告应按双方约定的价格一次性向被告支付剩余房款123257.27元。关于被告提出因原告父亲周家聪被国营思茅农场除名原告不具备购房资格的答辩主张。本院认为，2007年4月17日被告法人股东国营思茅农场收取了原告母亲胡艳缴纳的“安居房报名费”1万元，确认了原告家具有购房资格，但原告父亲周家聪于2008年4月22日被除名后，被告未通知原告丧失购房资格，未与原告协商解除商品房购销的预约合同或向司法机关提起诉讼，而是在原告父亲周家聪被除名后的8年期间，仍然与原告完成了签订《商品房认购协议书》、收取原告购买房屋的报名费8万元、让原告参选房屋签订《选房确认书》确认原告选取的房源为盛景园二期房屋、向原告收取了证件代办合同工本费及扣除按揭除贷款后不足的房款1757.27元、将原告交纳的三笔报名费及按揭除贷款后不足的房款转为购房首付款并向原告出具两张载明盛景园二期房屋房款《云南增值税普通发票》的一系列行为，且在耗时8年许的时间内恰逢房价飞涨，必然增加了原告房屋溢价的风险，造成原告房屋差价及不能及时使用房屋损失的产生和扩大，现被告提出原告丧失购房资格，不履行双方约定的商品房买卖合同义务，侵犯了原告的合法权益，故此对被告的此项答辩主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周泉伊交付位于普洱市思茅区房屋，并协助原告周泉伊办理该房屋产权登记手续；二、由原告周泉伊于本判决生效之日起十日内支付被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司剩余房款123257.27元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，财产保全申请费1620元，两项合计1670元，由被告云南普洱兴盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  黄海雁审判员  段经权审判员  黄 俊二〇一九年十一月十五日法官助理郭驌书记员尹慕杰