吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初1612号 原告：晏伟超，男，1979年9月8日出生，汉族，初中文化，住吉林省镇赉县四方坨子街五委一组。 被告：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，该公司总经理。 原告晏伟超与被告吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告晏伟超、被告法定代表人李洪亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 晏伟超向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2016年1月31日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，原告与被告签订《惠民家苑小区售楼合同》，合同约定被告将位于镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元502室的楼房出售给原告，该楼房的建筑面积为87.67平方米，楼房单价为每平方米3100元，楼房总价款为人民币271777元。签订合同时，原告已交付全部购楼款。现在原告已经居住该楼房，但是被告未为原告办理不动产登记手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉求。 润达公司辩称，购楼合同无效，被告未收到原告购楼款项，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：一、惠民家苑小区售楼合同一份。证明：惠民佳苑小区2号楼2单元502室，面积为87.67平方米，一次性付清。二、吉林省润达房地产开发有限公司开的收据一份。证明：2016年1月31日开的收据，证明收的楼款为271777元；三、收据八张，证明：2016年1月31日交的物业费、电费、报停费、房屋维修基金、维修保证金，2017年交的物业费，证明我已入住。被告经质证认为，对售楼收据、物业费、装修保证金、房屋维修基金票据上财务章的真实性有异议，与我公司所用印章不符，申请真实性鉴定，且购楼收据明确标明该房屋为李兴成顶账。本院认证如下：因润达公司对其与晏伟超签订的《惠民家苑小区售楼合同》无异议，本院对该售楼合同证据予以采纳。润达公司对售楼收据、物业费、装修保证金、房屋维修基金票据上财务章的真实性有异议，认为与我公司所用印章不符，申请真实性鉴定。但被告方证人于亚水证实：惠民家苑小区是我借用被告资质开发的。上述售楼收据、物业费、装修保证金、房屋维修基金票据是被告单位开具的，经手人处是陈霄鹤签的字。本院认证如下：既然被告方证人证实售楼收据、物业费收据、装修保证金收据、房屋维修基金收据是被告单位开具的，并经经手人陈霄鹤签字，足以表明润达公司出具收据是真实的，即使收据上的公章与备案的公章不符，也不影响收据的效力。本院对上述收据予以采纳，不支持被告申请对公章的真实性进行鉴定。被告举证如下：一、董敏出具的借据一张，晏伟超购楼款271777元。证明：我公司未收到案涉房屋（惠民家苑小区2号楼2单元502室）的房款。二、证人于亚水证实，晏伟超的楼是付给董敏的，董敏和李兴成有债务往来，李兴成欠董敏钱，欠多少不清楚，董敏找我开完收据之后，董敏没有给我钱，给我出了个借据，至于晏伟超和董敏之间我不清楚到底付没付款。售楼合同是我们和晏伟超签订的，没有人欺诈和威胁。因晏伟超对上述证据无异议，本院予以采纳。 经审理本院认定事实如下：于亚水借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水为该项目负责人。因案外人李兴成欠董敏钱款，李兴成经于亚水同意将镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元502室顶给董敏；又因董敏欠晏伟超钱款，董敏将该楼又顶给晏伟超。后李兴成与于亚水、董敏、晏伟超四方口头达成合意将该楼出售给晏伟超。2016年1月31日润达公司与晏伟超签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区2号楼2单元502室，面积为87.67平方米，每平方米3100元，楼房总价款271777元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司为晏伟超出具一枚内容为“今收到晏伟超（李兴成顶账）惠民2#-3-502购楼款87.67×3100=271777元”的收据，还收取了晏伟超的物业费、电费、报停费、房屋维修基金、维修保证金。董敏因该楼房出售给晏伟超而为于亚水出具了借据，该楼房款由董敏给付。晏伟超买完楼房后即开始装修，并居住至今。期间，润达公司没有向晏伟超主张购楼款或者要求晏伟超腾退该楼房。 认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的收据、董敏的借据、证人于亚水的证言及当事人的陈述。 本院认为，本案的争议焦点为：润达公司与晏伟超签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；晏伟超的诉讼请求是否应予支持。 因案外人李兴成欠付董敏外债未偿还，李兴成经与惠民家苑小区实际开发人于亚水协商，于亚水同意将自己借用润达公司资质开发的镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元502室为李兴成抵顶给董敏，董敏又将此楼顶给晏伟超。后李兴成与于亚水、董敏、晏伟超四方口头达成合意，于亚水将该楼出售给晏伟超。但晏伟超并未将购楼款交付给润达公司或于亚水本人，而是由董敏交付此购楼款。因董敏当时未有现金支付给润达公司或于亚水本人，董敏便给于亚水出具了借据，表明事后由董敏给付晏伟超的购楼款。在此种情况下润达公司与晏伟超签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由晏伟超交付的购楼款转由董敏给付并经于亚水同意接受。上述董敏与晏伟超之间的债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人晏伟超，买受人晏伟超应尽支付购楼款的义务。但晏伟超作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的付款义务转移给第三人董敏支付，并得到于亚水的同意是符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。” 在这里需要明确的是：于亚水的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于亚水借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水与润达公司之间就形成了挂靠关系。于亚水的言行具有开发商润达公司的外在表征，晏伟超有理由相信于亚水代表的就是润达公司，于亚水的行为构成表见代理，代理人于亚水的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于亚水的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于亚水的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与晏伟超签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方房屋买卖法律关系依法成立，董敏不向润达公司或者于亚水本人交付购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向董敏行使权利主张购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。 综上所述，晏伟超的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下： 晏伟超与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。 案件受理费100.00元，由晏伟超与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判长 陆首才人民陪审员姜云红人民陪审员张桂侠 二〇一九年十一月三十日 书记员 邓                 睿