福建省宁德市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽09民申55号 再审申请人（一审被告）：陈孝舜，男，1955年2月13日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市。 委托诉讼代理人：石圣奇，北京市建研律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部，住所地福建省宁德市蕉城区环城路10号。 法定代表人：邹海龙，政委。 委托代理人：石福宁，福建石在律师事务所律师。 再审申请人陈孝舜同因与被申请人中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部（以下简称蕉城区武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初215号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈孝舜申请再审称，1、一审判决对事实认定方面证据不足。（1）一审认定申请人2014年1至3月的免租期不成立，没有事实依据并与客观事实相矛盾。2014年1月1日申请人与被申请人签订租赁合同后，口头约定有三个月的装修期免租金，这是符合客观实际的。并且在此后的租金缴纳中，再审申请人缴纳了2014年4月至2015年的3月，即后来是实际缴纳了一年的租金。但该租金的交纳时间是从2014年4月开始，并不是从2014年1月开始。既然再审申请人交纳了一年租金，为什么不是从2014年1月开始交纳，而是空出交纳租金开始的三个月时间。如果不是当初有约定免租期，为何被申请人直接认定一年的租金交纳时间为2014年4月至2015年的3月。因此，一审法院认定再审申请人2014年1至3月的租金未交，确实存有错误。（2）一审法院认定申请人拖欠租金至2017年12月，与客观事实不相符。本案中，被申请人自2015年6月份就向申请人发出了解除租赁合同的通知书，并且申请人实际上也于2015年12月就停止了租赁场所的经营活动，处于与被申请人协商有关终止合同的赔偿问题。虽然有关被申请人的通知书因为丢失没能提交，但是有相关的证人能够证实。但一审却完全忽视了这些事实。而且，在被申请人主张水电费证据的时间上也能体现上述事实。被申请人主张的水电费，是截止到2016年3月25日，也就是说2016年3月25日之后就没有产生过水电费。那么又何来2016年3月25日之后，申请人的租赁事实呢，难道是申请人在没有营业的情形下，仍然使用或占用没有营业的场所，这明显与客观实际相矛盾。因此，一审法院忽视这些客观事实，认定2016年之后申请人仍存在租赁的事实，而认定此后租金的缴纳，明显缺乏事实依据。即使要认定申请人的租金拖欠问题，也仅仅是2015年4至12月份。但是根据在宁德市蕉城区军产租赁的租金问题普遍做法，为了减少承租户的损失，2015年之后的租金都是免于交纳。因此，申请人也不存在有违约的问题，一审法院认定违约金，也缺乏事实依据。（3）关于水电费问题，一审法院认定也缺乏客观依据。针对水电费的拖欠，自2015年4月至2015年12月，确有拖欠78284元。但是该水电费的拖欠，被申请人因为出于终止租赁合同对再审申请人造成经济损失的考虑，同意申请人予以缓交。此外，因为存在被申请人对申请人的赔偿问题，被申请人表示在此后的协商中，予以抵扣。因此不存在再审申请人违约的事实。因此，一审法院做出的相关判决，不仅严重损害了再审申请人的合法权利，也缺乏客观事实依据。2、一审法院判决适用法律存有错误。被申请人于2015年6月向申请人发出解除租赁合同的通知，申请人也于2015年12月份实际停止租赁合同中的场所的（宾馆）的实际经营，即从2015年12月开始申请人与被申请人实际解除了租赁合同。故被申请人租金主张的权利应当开始适用诉讼时效问题。但是被中请人并没有在2015年12月份实际解除租赁合同开始，一年内主张租金。因此，被申请人租金主张的诉讼时效己经超过法定期限，应依法判决不予支持。但一审法院没有认定该事实而予以支持，明显属于适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求依法撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初205号民事判决，予以再审并驳回被申请人的原诉讼请求。并提供如下证据：1、黄花丹等人的《联名证明》；2、证人黄某证人证言。 蕉城区武装部提交意见称，1、申请人主张2014年1至3月为免租期毫无事实根据，一审判决不予支持完全正确。申请人与被申请人签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金为人民币30万元，从2017年1月21日起至2019年12月31日止，每年租金33万元，租金按季结算。申请人只交纳了2014年3个季度租金、2015年第一季度的租金，其余租金均未交纳。双方根本没有约定申请人在承租期间有三个月的免租期，被申请人也从未口头答应申请人在2014年1至3月份给予免租，申请人以其只交纳2014年3个季度的租金，来推定被申请人予以免租2014年1至3月份的租金明显无理。故一审判决对其主张不予支持完全正确。2、一审判决认定申请人拖欠被申请人租金至2017年12月，事实清楚，证据充分。申请人主张被申请人自2015年6月份就向其发出解除租赁合同通知书，完全是无中生有，既然被申请人有向其发出解除租赁合同通知书，申请人就应当提交该通知书，但申请人不仅不能提交，还借口说通知书已经丢失。一审中申请人申请证人林某出庭作证，但该证人与申请人有利害关系，其证言可信度低，且明确表示未看到通知书，无法待证申请人的主张，故一审也未予采信。此外，申请人再无证据证明所主张的事实存在，应承担举证不能的不利后果，一审判决不予支持理由充分。申请人以2016年3月25日后未产生水电费来证明租赁合同于2015年12月31日已经解除，更是缺乏事实根据和法律依据。合同的解除应当以双方同意或具备法定解除条件为前提，并非以合同履行期间是否产生相关费用为根据。本案租赁合同合法有效，双方均应严格履行，在合同履行期间，不因承租方经营状况来认定合同是否解除，申请人这一主张明显不能成立。3、一审对水电费的判决有理有据。申请人承租期间拖欠水电费88921元未付，被申请人已提交相关证据证明，申请人对拖欠的水电费无异议，但认为被申请人存在对其赔偿的问题，可以用水电费抵扣赔偿款，该观点完全无稽之谈，没有任何事实根据。4、一审判决适用法律正确。（1）如上所述，本案不存在申请人所称的被申请人于2015年6月已向申请人发出解除租赁合同通知书的事实。（2）本案根本不存在诉讼时效的问题。申请人缴纳了2015年第一季度的租金后，其余租金未缴纳，被申请人于2017年11月30日向申请人送达了催收租金、水电费和解除房屋租赁合同的通知书，申请人于2017年11月30日签收了该通知书，且对被申请人提出的拖欠租金、水电费金额及解除房屋租赁合同均未表示异议。（3）根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条规定，申请人在一审中未提出诉讼时效抗辩，一审无须对诉讼时效问题进行审理。况且在一审期间申请人未提出诉讼时效抗辩，二审法院不予支持，更何况本案是再审审查程序。综上所述，申请人的申请再审事由不能成立。请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，驳回申请人的再审申请。 经审查查明，1、蕉城区武装部与陈孝舜于2014年1月1日签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：蕉城区武装部将其拥有的位于福建省宁德市蕉城区环城路10号武装部招待所的房屋3栋，建造面积2297平方出租给陈孝舜使用，租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月31日止，共计六年。从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金为人民币30万元，从2017年1月21日起至2019年12月31日止，每年租金33万元，租金按季度结算，陈孝舜应于每季度第一个月的前十日支付租金。2、陈孝舜在合同签订后十日内向蕉城区武装部交纳了3万元的房地产租赁保证金。3、合同还约定，蕉城区武装部因非军事需要提前终止合同的，应当提前通知陈孝舜，陈孝舜应当及时将所承租的房地产及按本合同约定归蕉城区武装部所有的全部财产交还蕉城区武装部，按陈孝舜实际使用时间计算租金，并补偿两个月租金给陈孝舜作为搬迁费用，并加付银行同期贷款利息退还房地产租赁保证金。陈孝舜有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时要求陈孝舜支付违约金5万元。合同签订后，陈孝舜交纳了2014年度3个季度租金、2015年第一季度租金，其余租金未缴纳。蕉城区武装部于2017年11月30日向陈孝舜送达了催收租金、水电费和解除房屋租赁合同的通知，要求陈孝舜于2017年12月31日前腾出承租房，陈孝舜已于2017年11月30日收到该通知。上述事实双方当事人均予以认可，本院予以确认。 本院审查认为，申请人提供的黄花丹等人的《联名证明》形式要件不合法，黄花丹等人身份情况不明确，不能作为证据使用。申请人在原审时未申请黄某出庭作证，且黄某证人证言不能证明原判决认定事实或裁判结果错误，不属于新证据，不予采纳。1、关于申请人认为2014年1月1日申请人与被申请人签订租赁合同后，口头约定有三个月的装修期免租金，该租金的交纳时间是从2014年4月开始，并不是从2014年1月开始的主张。对申请人的该项主张，被申请人不予认可，申请人应负举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。从本案的证据来看，双方当事人于2014年1月1日签订《军队房地产租赁合同》明确规定，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金为人民币30万元，租金按季度结算。同时，被申请人于2014年4月7日开具给申请人的租金收费票据载明陈孝舜缴纳“1-3月租金”75000元。可以证明申请人从2014年1月开始缴纳租金的事实。申请人主张口头约定有三个月的装修期免租金，该租金的交纳时间是从2014年4月开始，未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因此，申请人认为口头约定有三个月的装修期免租金，该租金的交纳时间是从2014年4月开始的主张，依据不足，不能成立。2、关于申请人认为一审法院认定申请人拖欠租金至2017年12月，与客观事实不相符的主张。申请人主张被申请人自2015年6月份就向其发出解除租赁合同通知书，并允许其营业至2015年12月31日止，对此应承担举证责任，但申请人以被申请人的通知书丢失为由没有提交，一审林某证人证言亦不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。申请人以2016年3月25日后未产生水电费来证明租赁合同于2015年12月31日已经解除，但承租方经营状况与合同的解除不具有关联性，该主张不能成立。而被申请人提供的其于2017年11月30日向申请人送达的催收租金、水电费和解除房屋租赁合同的通知书，有陈孝舜在该通知书上签字确认，可以证明被申请人于2017年11月30日向申请人发出解除租赁合同通知书的事实。故一审法院认定申请人拖欠租金至2017年12月，认定事实正确。因此，申请人认为一审法院认定申请人拖欠租金至2017年12月，与客观事实不相符的主张，依据不足，不能成立。3、关于申诉人认为一审法院认定违约金缺乏事实依据的主张。因申请人拖欠租金至2017年12月，根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定“乙方若超过合同约定的交费期限，视为乙方违约，甲方有权对其停水停电，有权解除合同、乙方须支付甲方违约金5万元”，故一审判决申请人支付违约金并无不当。因此，申请人主张即使要认定申请人的租金拖欠问题，也仅仅是2015年4至12月份，但是根据在宁德市蕉城区军产租赁的租金问题普遍做法，为了减少承租户的损失，2015年之后的租金都是免于交纳，故申请人不存在有违约的问题，依据不足，不能成立。4、关于申请人认为一审法院认定对水电费的认定也缺乏客观依据的主张。申请人认为自2015年4月至2015年12月，确有拖欠78284元，但是该水电费的拖欠，被申请人因为出于终止租赁合同对再审申请人造成经济损失的考虑，同意申请人予以缓交。同时因为存在被申请人对申请人的赔偿问题，被申请人表示在此后的协商中，予以抵扣。对此主张，被申请人不予认可，申请人对此应承担举证责任，但其未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因此，申请人认为一审法院认定对水电费的认定也缺乏客观依据的主张，依据不足，不能成立。5、关于申请人认为一审法院判决适用法律存有错误的主张。申请人主张被申请人租金主张的诉讼时效己经超过法定期限，应依法判决不予支持，但一审法院没有认定该事实而予以支持，明显属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。申请人在一审中未提出诉讼时效抗辩，故一审无须对诉讼时效问题进行审理。同时《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因申请人在一审期间申请人未提出诉讼时效抗辩，现在再审审查程序中提出，不予支持。 综上，申请人陈孝舜的再审申请理由不能成立，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陈孝舜的再审申请。 审判长  王日升 审判员  游 翔 审判员  林 玮 二〇一九年十一月二十五日 书记员  何秀芬 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。