贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7698号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，该行行长。委托诉讼代理人：秦元孝，系该支行员工，特别代理。委托诉讼代理人：王文林，系该支行员工，特别代理。被告：李国瑛，女，1982年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：高一翔，男，1964年9月10日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人:肖春红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：郭建兰，贵州华顿律师事务所律师，一般代理。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告李国瑛、高一翔、贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告宏立城房开委托诉讼代理人郭建兰到庭参加诉讼，被告李国瑛、高一翔经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李国瑛、高一翔偿还原告贷款本金373914.15元及截至2019年8月10日的欠付利息4231.42元、罚息20.71元、复利8.69元，合计378174.97元，并支付自2019年8月11日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告李国瑛提供的位于贵阳市南明区四方河路山水黔城九组团8栋2单元17层1号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项债权范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市南明区四方河路山水黔城九组团8栋2单元17层1号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实及理由：2009年4月16日，被告李国瑛与被告宏立城房开签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市南明区四方河路山水黔城九组团8栋2单元17层1号住房，并向原告申请住房按揭贷款。经调查审核，2009年7月4日，原告与被告李国瑛、被告宏立城房开三方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52105200900007295）。并于2009年7月8日向被告李国瑛发放贷款金额610000元，期限20年。借款期限自2009年7月8日起至2029年7月7日止，以等额本息还款法的方式还款，并办理抵押登记手续。因李国瑛、高一翔系夫妻关系，且在《共同还款承诺书》和《个人购房担保借款合同》抵押处和共同债务处签字按捺进行确认，高一翔应当承担连带责任。被告宏立城房开为阶段性担保证人，阶段性但保证人自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2009年7月8日向被告李国瑛指定账户交付了贷款本金610000元。贷款发放后，截至2019年8月10日，被告李国瑛共计还款项441186.03元（其中：偿还本金236085.85元、利息205055.44元、罚息28.70元、复利16.04元），尚欠本金373914.15元、借款期内正常利息4231.42元、罚息20.71元、复利8.69元。因被告李国瑛、高一翔未按期还本付息，被告宏立城房开未履行保证义务，构成违约，现原告诉至法院，诉请如前。被告李国瑛、高一翔未作答辩。被告宏立城房开辩称，第一，被告宏立城房开对于还款情况不清楚。第二，案涉房屋仅办理抵押预告登记，并未办理抵押登记，故原告诉请享有优先受偿权不成立。第三，被告宏立城房开承担连带清偿责任后，有权向被告李国瑛、高一翔进行追偿。本院经审理认定事实如下：一、借款合同签订情况。2009年4月16日，被告李国瑛作为买受人与作为出卖人的被告宏立城房开签订《商品房买卖合同》，约定以768536元购买位于贵阳市南明区房屋，买受人于2009年4月16日支付158536元，其余房款610000元办理贷款。2009年7月4日，原告农行小河支行作为贷款人、抵押权人，被告李国瑛作为借款人、抵押人，被告高一翔作为抵押人，被告宏立城房开作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定有：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购房借款610000元，用于购买位于贵阳市南明区四方河路山水黔城9组团8栋2单元17楼1号房产。贷款期限自2009年7月4日至2029年7月3日，贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。2、借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告宏立城房开银行账户。3、借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。以按月等额本息还款法归还借款本息。二、抵押情况。1、被告李国瑛、高一翔作为抵押人，同意以位于贵阳市南明区房屋向原告提供抵押担保。该房屋已经办理预售合同登记，登记号为：Ｙ0093666。抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应于合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或者其他权利证书由贷款人持有。预告抵押登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2、案涉房屋于2009年7月29日办理了预告抵押登记，预售合同登记号为筑房预南明字第××号。三、保证情况。被告宏立城房开作为阶段性保证担保保证人，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。四、违约责任。1、借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2、借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。五、其他。被告高一翔签订《共同还款承诺书》承诺其作为债务人之一，与借款人被告李国瑛共同承担连带还款责任；同时签订《同意抵押承诺书》承诺其作为抵押人，同意以位于贵州省贵阳市南明区房屋作为抵押物。六、合同履行情况。1、合同签订后，原告农行小河支行于2009年7月8日向被告李国瑛指定的账户发放了个人住房购置贷款610000元。2、原告按约发放贷款后，被告未按约定足额还款，截至2019年8月10日，被告李国瑛逾期欠付贷款本金373914.15元，利息4231.42元，罚息20.71元，复利8.69元。审理中，原告陈述案涉房屋未办理房产证，原告及被告宏立城房开均明确案涉房屋未办理他项权证。另，农行小河支行在本案起诉前向本院申请对李国瑛、高一翔名下价值378174.97元的财产进行诉前财产保全，本院依其申请采取了相应保全措施，产生保全费2411元。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法人身份证明、被告身份证、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、商品房预售合同备案登记表、中国农业银行个人房地产贷款申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款授权委托书、同意抵押承诺书、共同还款承诺书、预告抵押登记证、欠款清单、还款明细等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告李国瑛、高一翔及被告宏立城房开签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告李国瑛应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告李国瑛未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告李国瑛偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，本院依法予以支持。被告高一翔出具《共同还款承诺书》，承诺与被告李国瑛共同承担还款责任，并与被告李国瑛签署了《同意抵押承诺书》，该笔借款作为被告李国瑛、高一翔的共同债务，应由被告李国瑛、高一翔共同偿还。被告宏立城房开作为被告李国瑛的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，被告宏立城房开作为借款人的保证人，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告李国瑛所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，现且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告宏立城房开对被告李国瑛的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏立城房开承担保证责任后，有权进行追偿。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的请求。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力；抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，故本院其上述请求不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求。因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。原告要求被告协助办妥抵押登记手续。对此，抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记。案涉房屋于2009年7月29日办理了预告抵押登记，现还未办理房屋产权证，房屋仍不具备办理抵押登记的条件，故原告诉请被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李国瑛、高一翔于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额373914.15元，支付所欠利息4231.42元、罚息20.71元、复利8.69元（利息、罚息、复利暂计至2019年8月10日），并从2019年8月11日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息至借款本金清偿之日止，同时计算复利；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元（已减半收取）及保全费2411元，共计6298元，由被告李国瑛、高一翔、贵州宏立城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十一月十三日书记员  杨杰