广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6795号原告:广州市花都南华物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街工业大道18号之一102房，统一社会信用代码914401147250499016。法定代表人：常伟青，该公司经理。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，该公司员工。被告：**刚，男，1975年11月25日出生，汉族，住湖南省澧县，被告：刘艳娟，女，1975年11月28日出生，汉族，住湖南省澧县，委托诉讼代理人：**刚，与刘艳娟为夫妻关系。原告广州市花都南华物业管理有限公司（以下简称南华物业公司）与被告**刚、刘艳娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南华物业公司的委托诉讼代理人李世良、徐丹丹，被告**刚（兼被告刘艳娟的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令**刚、刘艳娟支付所欠物业管理服务费、垃圾处理费及公摊费12111.92元，（2015年4月1日至2019年6月30日的物业管理费11071.08元、垃圾处理费204元、电梯公摊费343.24元、公共清洁用水分摊6.43元、监控中心电费分摊7.68元、楼梯照明分摊311.41元、路灯分摊43.08元、生活水泵公摊费125元）；2、本案律师费、诉讼费由**刚、刘艳娟承担。事实和理由：2013年11月19日，南华物业公司与**刚、刘艳娟签订华翠园（自编时代城）前期《物业管理服务合同》，合同约定由南华物业公司向**刚、刘艳娟位于花都区xx房之物业提供物业管理服务。自2015年4月1日起，**刚、刘艳娟未按照前期《物业管理服务合同》缴纳物业管理服务费。虽经南华物业公司多次、不间断以电话、张贴催费通知单及邮政快递等方式催缴管理费，但**刚、刘艳娟置若罔闻，拒不缴纳。截至2019年6月4日止，**刚、刘艳娟尚拖欠物业管理服务费11071.08元、垃圾处理费204元及公摊费836.84元，合计12111.92元。为维护南华物业公司的合法债权，特向法院提起诉讼。诉讼中，南华物业公司增加两项诉讼请求，一是判令**刚、刘艳娟支付律师费2857.14元；二是判令**刚、刘艳娟支付逾期支付物业服务费的违约金（违约金以拖欠的物业费为基数，按照每日千分之一的标准从逾期之日起计至付清之日止，暂计至2019年6月30日为8750.28元）。**刚、刘艳娟辩称，不同意南华物业公司的诉讼请求，请求法院驳回南华物业公司所有的诉讼请求，理由如下：一、涉案合同剥夺了**刚、刘艳娟的选择自主权，违反了国家的法律法规，应视为无效合同。1、《前期管理服务合同》中第九条第二款“该楼盘如业主委员会合法成立的广州市南华物业管理有限公司必须有不少于3人为业主委员会成员。如业主委员会合法成立后本合同继续执行乙方不持异议和反对，否则甲方追究乙方按违约责任的第二条处理”。此条不仅违背了《业主大会和业主委员会指导规则》，也与《物业管理条例》相违。首先，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第31条及《广东省物业管理条例实施细则》第25条之规定，业主委员会成员必须是物业管理区域内的业主，不得在为本物业管理区域提供物业服务的及其下属单位担任任何职务，而双方的合同却规定如业主委员会成立中须有3人是南华物业公司职员。其次，根据《物业管理条例》第二十六条之规定，业主有自主选择物业的权利，而合同第九条却约定业主委员会成立后必须继续由南华物业公司为**刚、刘艳娟提供服务，此条直接剥夺了业主自主选择权，违背了《物业管理条例》之规定，应为无效合同。2、根据《广东省物业管理条例》第二十二条及《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定，物业维修资金应由三分之二以上的业主同意方可使用，但本案合同中第四条却直接跳过业主，约定维修资金可由南华物业公司直接使用，此条款违反了法律的明文规定，此条款中也可见南华物业公司的觊觎之志。二、南华物业公司从未按合同约定向**刚、刘艳娟提供过物业管理服务，**刚、刘艳娟有权拒绝支付物业服务费。根据《合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中根据双方合同约定应由南华物业公司负责向**刚、刘艳娟提供物业管理服务，但事实上，南华物业公司从未向**刚、刘艳娟提供过任何物业服务，**刚、刘艳娟所在小区物业办公室及小区门口都是案外人同创物业管理有限公司的招牌，同时小区内大到维修小到保安、清洁等所有物业服务均系由同创物业管理有限公司提供。**刚、刘艳娟认为即使是要交物业服务费也只应向同创物业管理有限公司交纳而不应交纳给南华物业公司。综上所述，**刚、刘艳娟认为本案合同系无效合同，且南华物业公司也未向**刚、刘艳娟提供物业管理服务，故此**刚、刘艳娟请求人民法院依法驳回南华物业公司的所有诉讼请求。关于南华物业公司增加的诉讼请求，第一，不同意南华物业公司增加的全部诉讼请求，根据民事诉讼法的相关规定，庭前应当确定诉请，在开庭后再增加诉请已经违反了法律规定，上次庭审法庭也询问南华物业公司是否变更诉请，南华物业公司却没有明确。第二，南华物业公司与每个业主签订物业服务管理合同，我方认为该合同法律效力存疑，该合同应属无效，其一合同违反了广东省物业管理条例实施细则，小区具备成立业主委员会条件时，物业管理公司应当辅导业主成立业委会，南华物业公司不仅不辅导、协助，反而采取极端手段阻止业主成立业委会主张权利，这是违反法律强制性规定的体现；其二，南华物业公司补充提交的证据6就是本案南华物业公司没有实际履行物业管理服务，而是将相关内容外包给同创物业公司，这种外包的行为也违反了法律强制性规定；其三，通过两次庭审可以看出，南华物业公司提交的大部分证据都是合同，履行合同的依据几乎没有提交，无法证明其实施物业管理的行为。请求法院驳回南华物业公司全部诉请。本院经审理查明如下事实：**刚、刘艳娟系夫妻关系，涉案房屋位于广州市花都区xx房，权属于**刚、刘艳娟，系**刚、刘艳娟向广州市南华房地产开发有限公司购买。2013年11月19日，**刚、刘艳娟（乙方）与南华物业公司（甲方）签订《华翠园（自编时代城）》,约定由南华物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。收楼之日起先缴三个月的物业服务费，三个月以后按年月顺延，按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。物业收费标准，按每月每平方米2.8元收费，签订《前期物业合同》后前三年按每月每平方米1.8元收费，三年后由物业公司根据政府公布的消费者物价指数调整物业管理服务费收费标准，乙方不持异议。今后甲方每年或每季根据政府有关部门对物价、物业服务管理费用（含车位）进行调整的，则按调整的标准费用执行收取为准。以上费用均未包含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊到各住户后，收取分摊费用。乙方出租物业（含车位）的，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任；公共用水、用电由甲方向乙方或物业使用人按实摊收。甲方的权利义务：1、甲方有权制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；2、建立本物业的物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；4、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；5、依据本合同向乙方／物业使用人收取物业服务费用，汽车、摩托车、自行车的车位租金。违约责任：一、乙方违反本合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济和法律责任；二、乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，至缴清欠款及违约金为止，否则甲方直接向人民法院起诉，诉讼费、律师费、执行费由乙方支付。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，双方一致确认涉案房屋每月应交的物业服务费为216元，**刚、刘艳娟付清了收楼之后至2015年3月份的物业服务费、垃圾处理费和公摊水电费。南华物业公司认为其为提起本案诉讼聘请了律师，花费了律师费2857.14元，对此提交发票及民事代理合同拟证明其主张。**刚、刘艳娟陈述其亦未向其它公司支付过物业服务费，其欠费的原因是涉案小区是由同创物业（全称为：广州市同创物业管理有限公司）提供物业管理服务，并不是由南华物业公司提供服务，其不清楚小区由谁提供物业服务应当由谁收取费用，为此提交了多张照片、视频等其他证据，照片均显示小区内多个部位注明了“同创物业”字样。南华物业公司对此陈述其与同创物业是顾问关系，其聘请同创物业担任顾问服务，协助进行物业管理，同创物业并未进行实质管理，只是提供意见，为小区提供服务的仍是南华物业公司，为此，南华物业公司提供了其与同创物业签订的《南华时代城物业管理顾问服务合同》，与开发商签订的《前期物业服务合同》及广州市花都区住房和城乡建设局2019年8月2日出具的《物业管理区域备案回执》（花物区备〔2019〕第051号）及多份公共服务部门出具的发票作为证明，《物业管理区域备案回执》上写明涉案的华翠园物业由南华物业公司进行管理。关于公摊水电费，南华物业公司提交了《南华时代城公共水电费分摊办法》、各栋户数以及其向供水供电部门交纳的多张发票。关于垃圾处理费，南华物业公司提供了其与广州市花都区城市环境卫生管理所签订的2018、2019年的两份《关于生活垃圾代运协议书》、垃圾清运费发票以及《花都区经营服务性收费公示》，以证明其向**刚、刘艳娟收取垃圾费属代收代支，其中《花都区经营服务性收费公示》显示生活垃圾处理费标准为城镇居民：新华街4元/月/户。另查明，涉案小区没有成立业主委员会。本院认为：本案首先要解决的问题就是南华物业公司是否为涉案小区的物业服务提供者，虽然**刚、刘艳娟提交了多张有“同创物业”字样的照片，但从南华物业公司提交的证据来看，包括其与开发商和**刚、刘艳娟签订的前期物业服务合同，以及行政部门的备案回执等，且有卫生、电力部门出具的发票，可以认定涉案房屋所在的华翠园小区至今是由南华物业公司承担物业服务。**刚、刘艳娟抗辩不是由南华物业公司提供物业服务依据不足，本院不予采纳。南华物业公司为涉案小区提供了物业服务，**刚、刘艳娟应向其交纳物业服务费，物业服务费按每月216元计算，从2015年4月计到2019年6月共计51个月，物业服务费共计为11016元。故南华物业公司要求**刚、刘艳娟支付2015年4月起至2019年6月的物业服务费11016元的请求，合法有据，本院予以支持。对于垃圾费，属代收代支，**刚、刘艳娟应予缴纳，2015年4月计到2019年6月共计51个月，每月4元，共计204元，故南华物业公司要求**刚、刘艳娟支付从2015年4月计到2019年6月的垃圾处理费204元的请求，合法有据，本院予以支持。关于公摊水电费，南华物业公司提供了其向供水供电部门代缴的凭证以及分摊办法，且**刚、刘艳娟在2015年3月份之前亦向南华物业公司交纳了该费用，说明**刚、刘艳娟对该笔费用予以认可，故南华物业公司请求**刚、刘艳娟支付公摊水电费836.84元，本院予以支持。对于逾期违约金和律师费，从南华物业公司与**刚、刘艳娟双方签订的《华翠园（自编时代城）》第十条违约责任约定来看，该违约条款仅有两条，均是写明乙方（**刚、刘艳娟）违约应承担的责任，而对于甲方（南华物业公司）如果违约而应承担的违约责任却没有任何规定，该合同第十条属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，为此，本院认定该违约责任条款无效。对于南华物业公司主张**刚、刘艳娟支付逾期违约金和律师费的请求，本院不予支持。综上，南华物业公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的物业服务费11016元；二、被告**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的垃圾处理费204元；三、被告**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的公摊水电费836.84元；四、驳回原告广州市花都南华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，由原告广州市花都南华物业管理有限公司负担193元，由被告**刚、刘艳娟负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄美好人民陪审员  朱小玲二〇一九年十一月二十七日书 记 员  李诗琪孙诗韵