广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10286号上诉人（原审原告）：何沁雨，女，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：陈作栋，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕溢良，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吕嘉辉（吕溢良儿子），男，住广东省佛山市禅城区。上诉人何沁雨因与被上诉人吕溢良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何沁雨上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认何沁雨在2017年6月29日与吕溢良签订的租用吕溢良位于佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号的房屋租赁合同有效；3.判令吕溢良将佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号房产立即交付何沁雨使用；4.一、二审诉讼费用由吕溢良承担。事实与理由如下：一、何沁雨与吕溢良之间是租赁关系，无任何证据证明双方之间存在借款关系。何沁雨基于租赁合同纠纷向法院提起诉讼，并提交证据证明双方是租赁关系。吕溢良辩称双方为借款关系，仅有其单方陈述，无证据予以证明。吕溢良对自己的主张应承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。二、案涉租赁合同由双方自愿协商签订，并经过佛山市禅城区国土城建和水务局备案，且租赁物具备房屋产权证及土地使用证，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《商品房屋租赁管理办法》第六条规定的情形，应当认定租赁合同合法有效。三、何沁雨将与吕溢良协商一致签订租赁物返租合同，不存在欺诈、胁迫行为，合法有效。何沁雨承租案涉房屋的目的在于将租赁物返租或用于经营以获取利润，何沁雨和吕溢良就房屋返租的租金达成共识。法无禁止即允许，法律未禁止承租物不得转租，也无禁止转租租金不得高于原租赁合同约定。吕溢良辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2017年6月29日，吕溢良（甲方、出租方）与何沁雨（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，主要约定：甲方自愿将座落在佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号的房屋（房屋建筑面积594.14平方米；土地使用面积143.66平方米）全部出租给乙方使用。租赁期限自2017年6月29日至2037年6月28日止。合同期内的总租金为200000元，一次性付清。上述房屋承租给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用，乙方承租上述房屋作为住宅使用。甲方同意乙方自用或转租给第三人使用，所得收益归乙方所有。租赁期内，甲方不能单独解除本租赁合同，甲方单独解除合同的，需将乙方所交的全部租金200000元退回乙方，并额外支付200000元给乙方作为违约金。当日，何沁雨向吕溢良银行转账200000元。同日，何沁雨（甲方、出租方）与吕溢良（乙方、承租方）又签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将座落在佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号的房屋出租给乙方使用。租赁期共24个月，甲方从2017年6月29日起将出租房屋交付给乙方使用，至2019年6月28日收回。本房屋月租金为12000元，按月结算。每月28日支付，乙方向甲方支付全月。乙方应于本合同生效之日起当日内，将该房屋交付给甲方。另查明一：佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号房，产权人是吕溢良，建筑面积594.14平方米；佛山市禅城区张槎街道白坭村东某街一巷18号的土地，使用权类型为宅基地，使用权人是吕溢良，面积143.66平方米。另查明二：2017年8月28日、2017年9月27日、2017年10月28日、2017年11月28日、2018年1月29日、2018年2月28日、2018年3月28日、2018年4月28日、2018年5月28日、2018年6月28日、2018年7月28日、2018年9月28日，吕溢良分别通过银行柜员机向黎某转账12000元；2017年12月28日、2018年8月28日，吕溢良通过微信向黎某转账12000元。另查明三：佛山市金某成企业管理咨询有限公司的股东为黎某、曾某、何沁雨。庭审中，何沁雨代理人陈述：吕溢良当时需要钱，向何沁雨借钱，但是何沁雨没有答应，吕溢良将案涉房屋租给何沁雨再转租出去收益；何沁雨没有收取吕溢良所称的利息；何沁雨租赁房屋的目的是对外出租，但是吕溢良称其先承租案涉房屋，每个月给钱何沁雨作为租金，吕溢良也缴纳了租金，直到前几个月吕溢良没有按时缴纳租金，所以才起诉吕溢良。吕溢良代理人陈述：双方是借款关系，不是租赁关系。一审法院认为，本案的关键是正确判断双方究竟是租赁关系还是借款关系。据前查明，何沁雨与吕溢良之间签订了两份租赁合同，何沁雨从吕溢良处承租20年的租金为200000元，折合租金为10000元/年；而吕溢良从何沁雨处承租同一房屋的租金为12000元/月，折合租金为144000元/年。若双方之间是租赁关系，则租金差额未免太过悬殊，吕溢良作为房屋业主，对外出租房屋的目的是为了获取租金收益，按照签订的两份租赁合同来计算，吕溢良在这一租赁关系中非但不能获取租金收益，反而每年要倒贴134000元的租金损失，这种情形明显有违租赁合同获取租金的目的，亦不符合一般生活常理，故法院结合双方约定的租金水平、当庭陈述、举证情况综合判断，吕溢良抗辩称双方实际上是借款关系更为可信，对吕溢良的抗辩，法院予以采信。因此，何沁雨与吕溢良签订两份租赁合同实际上没有租赁案涉房屋的合意，吕溢良收取何沁雨200000元租金应认定为借款，吕溢良每月支付给黎某12000元是支付借款利息的行为。因双方并无租赁房屋的真实意思表示，故双方签订的两份租赁合同均属无效。何沁雨的诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回何沁雨的诉讼请求。一审适用简易程序，受理费减半收取2150元，由何沁雨负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”吕溢良是讼争房屋的产权人，本可将讼争房屋出租获利。然而，在双方签订租赁合同约定何沁雨租用吕溢良房屋的同时，二人又签订了另一份租赁合同，约定由吕溢良承租讼争房屋，且吕溢良需就其自有房屋向何沁雨支付高额租金，此举有违常理，也与前述法律所规定的租赁合同目的相悖。吕溢良主张其与何沁雨之间实为借贷关系。经审查，何沁雨一次性向吕溢良交付200000元，吕溢良按月向何沁雨指定人员支付12000元，两者相比，吕溢良是按月利率6%向何沁雨付款，高于民间借贷法定月利率2%。此外，何沁雨从订立租赁合同之日起一年以上未要求吕溢良交付租赁物。以上事实说明双方当事人订立租赁合同是为了隐藏借贷关系，以合法形式掩盖非法收取高息的目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，一审法院认定双方当事人之间没有租赁讼争房屋的合意，租赁合同无效正确。何沁雨要求确认租赁合同有效，吕溢良向其交付讼争房屋，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人何沁雨负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月五日书记员  龚淑仪