西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初4425号 原告：雷蕾，女，1970年9月29日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：李强，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓辉，男，1971年7月11日出生，汉族，住西安市碑林区，系原告雷蕾之夫。 被告：西安万科恺洲置业有限公司，住所地：西安市曲江新区南侧。 法定代表人：卢嘉，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申佳亮，陕西许小平律师事务所律师。 原告雷蕾与被告西安万科恺洲置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷蕾的委托诉讼代理人李强、王晓辉到庭参加了诉讼，被告万科公司的委托诉讼代理人杨俊芳、申佳亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告雷蕾诉称，原告于2012年8月31日与被告签订了商品房买卖合同，购买了位于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX幢XX单元XX层XX号XX房”，合同第八条约定交付期限为“2015年3月31日前”，但被告2015年8月才通知原告交验房，原告发现：1、两个卫生间有向楼下渗漏的情况；2、地漏返臭现象严重；3、局部墙、地面石材有空鼓、破损；4、因卫生间漏水而导致室内墙面下部墙面起鼓、脱落。就以上问题被告工程部答复尽快整改，原告当时给被告工程维修部负责维修原告房子的工作人员一再叮嘱：做完防水再做闭水试验时要联系原告到现场查看，并在闭水试验结束后也要通知原告到场查看，但是后来被告还是在原告没有到场的情况下进行了地砖的铺装。大约2016年4月接到被告通知说可以交验房了，当原告再一次验房时地漏返臭现象依然严重，并且卫生间地面仍有给楼下渗漏的迹象，以前存在的问题还是没有得到彻底的解决，原告再次向被告反映问题，但这次被告一直找各种理由拖延，原告也与其负责人进行了多次沟通，但是得到的回复往往是：某某调走了、某某离职、要请示某某领导等。由于被告对原告的请求推诿拖延导致维修时间漫长，维权时间长达三年，拎包就能入住的精装房却一直无法居住。现原告要求被告赔偿同等路段2015年3月31日合同约定交付日至2018年8月的租金损失320000元整。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付因房屋漏水不能使用的租金损失320000元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告万科公司辩称，1、原告房屋于2015年4月18日已交付。原告诉称的被告2015年8月才通知收房与事实不符，被告已于2015年4月13日通知原告接收房屋，且2015年4月18日原告已到现场对房屋进行查看并提出验收意见。根据原告与被告双方签订的商品房买卖合同第十一条约定“由于买受人，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日（或视为交付之日）起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险、采暖期及物业管理费等与本商品房有关的费用由买受人承担。该商品房保修期限亦从次日计算”。2、根据合同约定，原告房屋出现质量瑕疵被告的义务为履行质保责任，原告要求支付租金损失无合同依据。根据商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定，被告交付房屋的装饰、设备标准不符合约定标准的，被告需承担的违约责任为“出卖人进行修复，如不能修复则以同等品质功能更换”。针对诉争房屋的装修质量问题，被告已履行维修义务，也将维修情况告知原告。原告诉请的租金损失没有合同依据。3、房屋质量瑕疵不影响原告使用。原告诉称其一直无法居住没有事实依据，其诉请的房屋租金损失缺乏必然性，被告不应承担责任。原告室内石材空鼓、返潮、石膏板裂缝、踢脚线问题，均为局部质量瑕疵，非主体质量问题，根本不影响原告使用房屋，更不会导致原告需要在外另行租房居住。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2012年8月31日，出卖人万科公司与买受人雷蕾签订商品房买卖合同，合同登记号为Y1207XXXX，合同约定，雷蕾购买万科公司位于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积为136.72平方米；房屋为精装房；房屋单价为10498.446元/平方米，装修价款为2500元/平方米，总价为2425900元；出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行修复，如不能修复则以同等品质功能更换。 2012年7月25日，甲方雷蕾与乙方万科公司签订改造协议，协议约定甲方委托乙方对万科XXXX1-1XXXX进行改造施工，改造后房屋户型结构参照本协议附件二；乙方须在2015年3月31日前完成此改造工程，甲方同意乙方另行委托第三方单位实施此工程；甲方同意按照附件二的图纸进行房屋交付和验收，不再按双方签署的西安市商品房买卖合同的合同附图进行房屋交付和验收；本协议与西安市商品房买卖合同有冲突的，以本协议为准。 2015年4月13日，万科公司向雷蕾发出XXXX项目X号楼房屋交付通知书一份，通知书显示房屋交付时间为2015年4月18日13：00-14:00。 2016年7月29日，万科员工向原告1351912XXXX的号码发送信息，内容为“您好您家中的问题已经维修完成，，请您在便宜时间上门查看”。2016年8月17日，再次发信息“您好，您家中的保修问题已经维修完成，请您在便宜时间现场查看，给您家卫生间闭水试验，楼下查看一切正常”。2017年4月19日，再次发信息“您好，1号楼2017年4月18日正式过保修期，后期有什么问题您可以直接联系物业处理，感谢这段时间的相处”。 上述事实，有商品房买卖合同、改造协议、短信记录、交付通知书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，因原告提供的证据未能证明其购买涉案房屋是为了出租收益，故原告要求鉴定2015年3月31日至2018年8月期间的租金损失的要求，本院依法不予准许。虽然原告提供的证据未能证明其主张的租金损失320000元为其实际损失，且未采取适当的措施防止损失的扩大，但被告向原告要交付的房屋的装修客观上并不符合合同约定，已构成违约，被告应当向原告承担房屋装修维修时原告在外租住的合理期限的费用，本院酌定合理期限为4个月，酌定每月按照2000元的标准计算，故原告要求被告向其支付租金损失320000元的诉请，本院依法予以支持8000元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷蕾支付8000元。 二、驳回原告雷蕾其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6100元，由原告雷蕾承担5984元，被告西安万科恺洲置业有限公司承担116元。因原告雷蕾已预交，被告西安万科恺洲置业有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告雷蕾。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  赵 妍 人民陪审员  张广乾 人民陪审员  贺晓娅 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  刘 欢 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1