昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3830号原告（反诉被告）：杨彩红，女，1982年8月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：徐军莉，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵涓涓，云南上首律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：舒永洪，男，1971年4月12日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：史云辉，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘旭，云南祥宇律师事务所实习律师，一般授权代理。第三人（反诉被告）：金跃军，男，1975年11月9日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告杨彩红诉被告舒永洪、第三人金跃军租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，被告舒永洪提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理。本院适用普通程序于2019年11月28日在本院第九法庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨彩红的委托代理人徐军莉，被告（反诉原告）舒永洪及其委托代理人史云辉、潘旭到庭参加诉讼。第三人（反诉被告）金跃军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨彩红向本院提出诉讼请求：1.解除2018年8月18日原、被告签订的《租房协议》；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月18日，第三人金跃军以原告的名义，与被告舒永洪签订《租房协议》，就将原告所有的昆明市呈贡区实力心城8—2—39楼整层出租给被告舒永洪事项达成意向性协议，被告舒永洪转给原告意向金一万元。该意向性协议签订后，双方就《租赁合同》的具体条款无法达成一致，原告多次催促被告见面协商签订正式的《租赁合同》，但被告一直以各种理由拖延，不予办理。被告（反诉原告）舒永洪答辩称：原、被告签订的租房协议合法有效，被告不同意解除协议，舒永洪在合同履行中不存在违约行为，应该要求解除不符合合同法关于合同解除的情形，因此，对方要求解除合同无法律事实依据，请求驳回其的诉请。被告（反诉原告）舒永洪向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人继续履行2018年8月18日原被告签订《租房协议》，将座落于昆明市呈贡区房屋交付给反诉人；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月18日，反诉人与被反诉人签订《租房协议》（简称“协议”），约定由杨彩红将其购买取得的昆明市呈贡新区实力新城xxx楼整层房屋租给反诉人使用（总面积1008平方米，20间房屋，用于开设酒店），租期为十年，月租金为：人民币32元每平方米。第一年至第二年不增收递增费用，从第三年开始收总价的5%的递增费用直至第10年。另约定如甲乙双方任何一方反悔，要支付守约方一年的租金。被反诉人杨彩红与被反诉人金跃军系夫妻关系。该协议签订时杨彩红在场，因其抱着孩子不方便签字。故协议由金跃军代签，该协议系当事人真实意思表示，且无违反法律强制性规定，是由该协议依法成立并生效之后，反诉人不断与两被反诉人签协商签订租赁合同，但双方就押金问题无法达成一致意见。至开发商交房后，被反诉人一直未将该房屋交给反诉人使用，反诉人认为被反诉人向贵院提起的诉讼要求解除与反诉人签订的租房协议于法无据，且属于违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定法律事实如下：2018年8月16日，舒永洪向杨彩红支付10000元。2018年8月18日，金跃军代杨彩红（甲方）与舒永洪（乙方）签订《租房协议》，约定：“一、甲方自愿将自己手续齐全位于实力新城8-2-39楼整层（总面积：1008平方米，20间房屋租给乙方，用于开设酒店），租期为10年（壹拾年），月租金为：人民币32元每平方米，第一年至第二年甲方不增收递增费用，从第三年起开始收取总价的5%的递增费用，直至第十年，注每年递增5%。二、甲方承诺每年收取租金千位部分，百、拾舍弃不予收取。三、乙方应在每年付租金时提前一个月支付清下年租金。四、至于其他细侧在正式签订协议时在行另定。五、如甲乙双方任何一方反悔，要支付守约方一年的租金。”并在合同中手写注明“收压金￥10000.00元”。后双方多次就租金支付及押金金额等问题协商未果。另查明，杨彩红向案外人云南实力房地产开发经营集团有限公司购买了实力心城三期xx幢xx层以下房屋：1.3901号房屋，面积40.23平方米；2.3902号房屋，面积33.37平方米；3.3903号房屋，面积33.37平方米；4.3904号房屋，面积33.37平方米；5.3905号房屋，面积33.37平方米；6.3906号房屋，面积40.23平方米；7.3907号房屋，面积47.5平方米；8.3908号房屋，面积41.91平方米；9.3909号房屋，面积41.91平方米；10.3910号房屋，面积47.5平方米；11.3911号房屋，面积40.23平方米；12.3912号房屋，面积40.23平方米；13.3913号房屋，面积40.23平方米；14.3914号房屋，面积40.23平方米；15.3915号房屋，面积40.23平方米；16.3916号房屋，面积40.23平方米；17.3917号房屋，面积47.5平方米；18.3918号房屋，面积41.91平方米；19.3919号房屋，面积41.91平方米；20.3920号房屋，面积47.5平方米。本院认为：首先，原、被告所签订的《租房协议》第四条中明确表明需订立证实书面协议，而在本案租房协议中，对于所租赁房屋的坐落、租金支付的时间、房屋交付的时间等问题均未作出明确约定，所载明的租赁物面积与实际租赁物面积存在较大差异，仅属于双方当事人就诉争租赁标的作出的意向性协议，其性质应当为预约，而非本约。其次，合同签订之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人杨彩红未交付房屋，承租人舒永洪未均履行交付租金的义务，双方也并未以实际行为履行诉争协议，均未履行该合同最重要的法定义务。最后，双方当事人就押金问题未协商一致，舒永洪主张合同押金仅应当为10000元，而杨彩红收取的10000元支付于合同签订之前的2018年8月16日，合同条款中并未约定押金应付金额，而合同中第三人金跃军标准的“收压金￥10000.00元”的表述，仅能起到确认其收取该款项的事实，而未形成对于押金应付金额的确认，因此双方对此并未达成一致，而之后双方协商未果，未能订立正式合同。综上，本案《租房协议》系预约合同性质，双方未能就本约订立达成一致的行为，已导致该合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”对于杨彩红主张解除合同的诉讼请求予以支持，也据此驳回舒永洪的反诉诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨彩红与被告（反诉原告）舒永洪于2018年8月18日签订的《租房协议》；二、驳回被告（反诉原告）舒永洪的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，反诉案件受理费减半收取人民币50元，均由被告（反诉原告）舒永洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦人民陪审员  李雪娟人民陪审员  鲁云春二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张 倩