江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初3137号原告：雷心花，女，1953年11月24日出生，汉族,住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：代威，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201310567124。委托诉讼代理人：龚子昭，江西亚都律师事务所实习律师，实习证号36041901110005。被告：甘金宝，男，1974年3月10日出生，汉族，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：张仕友，江西开河律师事务所律师，执业证号13604201610143533。第三人：九江创佳房产经纪有限公司官牌夹店，统一社会信用代码91360403MA35P8H541，住所地江西省九江市经济技术开发区官牌夹安置小区11号门面。负责人：陈艳清，该店店长。原告雷心花与被告甘金宝、第三人九江创佳房产经纪有限公司官牌夹店（以下简称创佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷心花的委托诉讼代理人代威、龚子昭、被告甘金宝及其委托诉讼代理人张仕友到庭参加诉讼，第三人创佳公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷心花向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同》，判令被告向原告双倍返还定金10万元；2.判令被告赔偿原告装修损失10万元；3.本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：2019年3月14日,原告与被告通过第三人创佳公司居间签订《存量房买卖合同》，合同约定：被告将其已故父亲甘明火名下位于九江市出售给原告；买卖成交价格为人民币438000元，原告将购房定金5万元划入第三人账户；双方约定2019年4月18日前办理产权过户手续。同日，原、被告达成补充协议，约定被告同意原告提前装修该房屋，如因被告原因导致合同无法履行，则被告还应赔偿原告装修费用拾万元整。上述合同签订后，原告依约向第三人支付了定金，并陆续完成了该房屋的装修。2019年4月15日，被告向原告提出因继承公证原因要求延期，原告同意延期至2019年4月30日之前办理完成。2019年5月8日，被告及其两个哥哥在九江市赣北公证处就案涉房屋办理了《放弃继承权声明书》的公证，确认案涉房屋关于被告一人所有。2019年6月11日，原、被告双方再次达成《补充协议》，约定案涉房屋交易价格上调为450000元整；原告有权将案涉房屋对外销售，被告配合到场签合同。但是，被告拒绝按照双方上述约定配合原告转卖房屋，导致合同无法继续履行。原、被告双方就合同解除及赔偿事项无法达成一致，原告为了维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。被告甘金宝辩称：1.案涉房屋不能办理相关产权登记手续、目前无法完成房屋交易过户是基于第三人创佳公司虚假承诺的违约行为和官牌夹安置小区还房复建的不可抗力因素,不是被告的原因。被告已积极配合原告办理相关手续,不存在任何违约行为，不需要向原告赔偿任何装修损失。2.2019年6月11日,原告、被告与第三人创佳公司签订了《补充协议》,该协议对买卖合同中有关“中介房地产价格、产权转让过户期限”条款进行了变更,过户时间约定不明。涉案房屋一直未能顺利交易不是因为被告不配合,而是因为被告一直拒不支付购房款,未能找到合适交易人。原告的行为已经构成违约,其应当承担违约责任并按月租金1100元向被告支付租金。另外,被告并未收到原告任何购房定金,不需向其双倍返还定金。3.涉案房屋因其特殊性，且根据被告父亲的还房协议中是明确约定了该房屋只能是由茅山头集团去负责办理。如果说原告不认可该事实，被告申请法庭去调查核实。4.因为本案确实存在不可抗力，按照法律规定，双方互不承担违约责任的。第三人创佳公司未到庭进行陈述。原告雷心花围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.身份证复印件，以证明原告身份和诉讼主体资格适格。2.公证书两份，以证明被告主体身份和诉讼主体资格适格。被告系被继承人甘明火儿子，被继承人甘明火已死亡，其他继承人均放弃该房屋的继承权，被告甘金宝为案涉房屋唯一继承人，对案涉房屋享有所有权。3.存量房买卖合同、补充协议、承诺书，以证明原告与被告甘金宝签订房屋买卖合同，双方约定2019年4月18日前办理产权过户手续。被告同意原告房屋过户前装修该房屋，如因被告原因导致无法过户，则赔偿装修损失10万元。4.定金收条两份，以证明原告已依合同约定向被告及支付定金伍万元整。5.房屋装修照片，以证明原告已花费装修费用对案涉房屋进行装修。对原告雷心花提交的上述证据，被告甘金宝的质证意见为：1.证据1的三性无异议。2.证据2的公证书真实性无异议，但该公证书恰恰能证明被告是积极配合原告办理相关交易过户手续，特地请求哥哥从新疆赶来。3.证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，我方认为买卖合同中确实最开始约定是4月18日办理产权登记手续，但这个时间点的确认是基于第三人向原、被告双方的承诺，其承诺一个月之内就可以办成；装修损失并不是因为被告的原因造成，被告没有违约。4.证据4的真实性无法确认，因为不是被告出具的。另外无法达到其证明目的，被告从来没有收到过原告的定金，只收到了通过中介公司交付的两万元押金。5.证据5的三性均有异议，该组证据不能证明原告的装修损失，而且涉案房屋本身被告已经进行了装修，里面的装饰装修基本是被告已经做好的。被告甘金宝为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：1.证明一份，以证明九江经济开发区官牌夹复建小区领导小组办公室明确表示，涉案房屋因签订还房协议时间晚，与其他同批次的还房目前还不能办理相关产权登记手续。涉案房屋目前无法完成房屋交易过户存在不可抗力因素。2.短信记录二条，以证明在经过第三人创佳经纪公司确认后，被告为配合原告办理房屋相关交易手续，特地通知被告哥哥甘水安从新疆回到九江，办理了涉案房屋的《放弃继承权声明书》公证手续，证明被告是在积极履行配合义务。3.九江开发区农垦危房改造安置还房协议书，以证明涉案房屋是被告甘金宝父亲的，房屋于2012年9月29日与官牌夹复建小区领导小组办公室签订还房协议后确定的，目前还房办证事宜由该办公室负责。对被告甘金宝提交的上述证据，原告雷心花的质证意见为：1.证据1的证明真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，首先该领导小组办公室只是个内设机构，并不是独立的法人，而且该证明上也没有经办人的签名，不符合出具证明的法律形式；其次房屋产权登记属于国家规定由不动产行政部门依法行使登记职权，而不可能由其他某个小区办公室来决定是否办理产权登记。最后被告明知其房屋办理产权登记存在障碍，还与原告签订房屋买卖合同，试图将房屋出售给原告，被告应当承担违约责任。2.证据二虽然是打印件，但对其真实性无异议，但是原、被告买卖合同约定的办理产权登记时间是2019年4月18日，而案涉房屋系被告的父亲甘明火所有，其于2017年逝世。被告将房屋出售给原告办理继承公证本来就是被告的义务，而且被告履行该义务已经明显晚于双方约定的办理产权登记的时间，即说明被告已经违反合同约定。3.证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，该房屋确系被告父亲甘明火所有，但办理产权登记是国家不动产行政部门依法行使的职权，与领导小组办公室无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，原告雷心花作为买方、被告甘金宝作为卖方、第三人创佳公司作为中介方，签订《存量房买卖合同》一份，约定：房屋所有权人甘明火、甘金保，房屋坐落于九江市；房屋买卖成交价格为438000元。合同签订，原告将购房定金5万元划入第三人创佳公司账户。在公证处办理公证委托手续，手续办理完后，原告将全部购房款（含购房定金）计人民币438000元划入被告账户（如购房款划入第三人创佳公司账户，则第三人创佳公司在原、被告办理完验证注销登记手续后一次性转付给被告，同时原、被告双方付清应支付全额佣金以及相关办证费用）。原、被告约定2019年4月18日办理产权过户手续，逾期视为违约。同日，原、被告、第三人签订《合同补充协议》，约定被告同意原告提前装修案涉房屋，如因被告原因导致无法完成此套房屋交易，按合同违约责任赔付，并赔偿原告装修费用10万元。同日，被告甘金宝出具承诺书一份，载明：本人甘金宝经家里所有人同意将九江市出售给雷心花。如我方原因导致无法完成此套房屋交易，所有法律责任由本人甘金宝承担。2019年3月14日，被告甘金宝出具收条，载明：今收到创佳房产陈艳清有雷心花购买九江市定金贰万元整。同日，第三人创佳公司出具收条一份，载明：今收到雷心花购买九江市购房定金叁万元整，待此套房屋交易完成后此收条作废。2019年4月15日，被告甘金宝在上述2019年3月14日出具的承诺书下方备注：因继承公证原因，延后至2019年4月30日之前办理完成。另查明：2012年9月29日，被告甘金宝之父甘明火与九江经济开发区官牌夹复建小区领导小组办公室签订改造安置还房协议书，载明甘明火选择官牌夹安置小区15栋2单元503室作为还房地点。2019年5月8日，九江市赣北公证处出具公证书，证明被继承人甘明火、吴艮香的上述《九江市开发区（茅山头企业集团）农垦危房改造安置还房协议书》项下的合同权益由其儿子甘金宝一人继承。2019年6月11日，被告作为甲方、原告作为乙方、第三人作为丙方，签订补充协议一份，载明：甲方甘金宝和乙方雷心花以45万元人民币成交。甲方同意乙方对外交易，交易金额甲方不参与。甲方同意无条件配合一切交易手续，待出证交易之前押金贰万元待此套房屋不动产权证过户时结清。此协议借此时间至2019年8月12日到期。对外交易时由甘金宝到场签订合同。如甘金宝不配合，乙方雷心花将由法律程序进行。超过两个月未对外交易，乙方从8月12日以人民币1100元房租支付甲方延续三个月。2019年9月4日，九江经济开发区官牌夹复建小区领导小组办公室出具证明一份，证明案涉房屋由于签订还房协议时间晚，根据农垦危房改造安置工作的统一部署，包括案涉房屋在内的所在批次还房目前还无法办理相关产权登记手续。本院认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在庭审过程中，被告明确陈述案涉房屋目前不能办理房屋产权登记，且提交了九江经济开发区官牌夹复建小区领导小组办公室出具的证明，故《存量房买卖合同》及其补充协议均不能实现合同目的，原告诉请要求解除《存量房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。被告甘金宝辩称无法办理相关产权登记手续为不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告在与原告签订《存量房买卖合同》时，其并未取得不动产产权证，对于目前尚不能办理产权证并非不能预见，故对于被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告在2019年3月14日签订的《存量房买卖合同》中明确约定了定金金额为5万元，履行方式为在购房合同签订之日将购房定金5万元划入第三人创佳公司账户。在本案中，被告甘金宝出具的收条（2万元）以及第三人创佳公司出具的收条（3万元），可证明原告按照合同约定履行了给付定金的义务，被告应当履行双倍返还定金的义务。故被告应向原告返还7万元（2万元+2万元+3万元）；对于剩余3万元，原告可以另行向第三人主张权利。关于原告向被告主张的装修损失10万元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告向本院提交的证据无法证明实际装修损失，因此本院无法确定原、被告之间关于装修损失的约定是否明显高于实际损失，故原告应当承担举证不利的后果，对上述诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告雷心花、被告甘金宝双方签订的《存量房买卖合同》；二、被告甘金宝于本判决生效之日起十日内向原告雷心花返还定金7万元；三、驳回原告雷心花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告甘金宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 钟 蕾二〇一九年十一月二十八日书记员 杨涵智