上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12601号上诉人（原审被告）：宁波商正房地产经纪有限公司，住所地浙江省宁波杭州湾新区滨海四路北侧众创园5号楼B037室。法定代表人：金洁雯，执行董事。委托诉讼代理人：王家岚，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆英，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，男，该公司员工。上诉人宁波商正房地产经纪有限公司（以下简称商正公司）因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人商正公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人中原公司的诉讼请求。事实与理由：本案中开发商嘉善A有限公司（以下简称开发商）同时委托包括商正公司和上海B有限公司（以下简称B公司）在内的多家一级销售代理商销售“XX”项目房屋，购房者有权最终选择和确定通过何种渠道购房。虽然案外人刘某经由中原公司带看房屋，上诉人亦确认刘某为中原公司的客户，但之后刘某并没有与上诉人商正公司或通过商正公司与开发商订立房屋买卖合同；案外人李某也没有通过商正公司成交房屋，而是通过与上诉人平级的销售代理商B公司成交房屋，且开发商也已确认并将佣金支付给了B公司。根据《XX项目分销代理合同》中有关代理成功的约定，客户刘某并没有与商正公司或开发商签订房屋买卖合同，故一审法院认定中原公司代理成功没有事实和法律依据。被上诉人中原公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。中原公司向一审法院起诉请求：商正公司立即向中原公司支付佣金60,000元及滞纳金（自2018年10月6日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。后中原公司变更佣金金额为45,000元，滞纳金起算日期为2018年12月4日。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月30日，中原公司（乙方）与商正公司（甲方）签订了XX项目分销代理合同，约定商正公司委托中原公司分销代理销售位于浙江省嘉兴市嘉善县的“XX”项目；履行期限自2018年8月30日起至2018年12月31日止。3.1代理期限内，凡乙方推介的客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，甲方或者甲方确认人（王某1、马某、杨某）应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》。3.3甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方应当事先通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍然确认该客户为乙方客户的，则甲方仍应按本合同约定支付乙方代理服务费。3.4经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人，甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金。4.1佣金标准:(1）乙方在代理期限内成交的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金数额为60,000元/套(含乙方所应依法缴纳的增值税)。4.2代理成功的标志:乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同(含草签)，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用。4.4代理服务费支付时间及方式:代理服务费用的结算时间为:客户与甲方或(开发商)签订正式的《买卖合同》(含草签)，完成首付款后，甲方应于7个工作日内，支付乙方代理服务费至乙方指定账户。甲方应对代理服务费结算明细表(具体见附件五)加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表甲、乙双方各执一份。5.1甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五(5‰)向乙方另行支付逾期违约金。2018年9月12日，案外人刘某经中原公司带看了“XX”项目的房屋，商正公司确认人王某1、开发商工作人员王某2签署了客户带看确认单。2018年9月30日，案外人李某经案外人B公司带看了“XX”项目的房屋，开发商工作人员王某2签署看房确认单。2018年10月6日，案外人李某与开发商签订房屋认购书。2018年11月27日，案外人李某与开发商签订浙江省商品房买卖合同，约定由李某购买嘉善XX项目XX号楼XX室房屋，买受人应于2018年11月27日前支付首期房价款。2019年3月28日，嘉善XX项目XX号楼XX室房屋登记至李某名下。审理中，商正公司与中原公司一致陈述：XX项目的开发商是嘉善A有限公司，商正公司与B公司为开发商的一级代理商，中原公司为商正公司的二级代理商，都不是独家代理。开发商已将李某成交商品房的佣金支付给B公司。审理中，经商正公司代理人至安徽省六安市霍邱县民政局核实，刘某与李某于2009年6月16日结婚，两人并未办理过离婚登记手续，商正公司证据中李某的离婚证并非该民政局所颁发。一审法院认为，商正公司与中原公司双方就销售“XX”项目订立的分销代理合同为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方的争议焦点在于中原公司是否代理成功。中原公司主张刘某与李某系夫妻关系，李某与开发商签订了房屋买卖合同，应视为中原公司代理成功。一审法院认为，双方的权利、义务应按照合同的约定来确定。合同3.4条约定“经确认为乙方客户后……该客户的亲属……甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金”。合同4.2条约定了“乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同(含草签)，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金……”。本案中，李某确属中原公司客户刘某的亲属，其与开发商签订房屋买卖合同应视为中原公司代理成功。商正公司是否实际从开发商处取得佣金不是判断中原公司是否代理成功的必要条件。从时间上看，中原公司带看刘某在前，B公司带看李某在后，而且两者间隔不到一个月，从常理上来说，应当认为中原公司的带看在促成交易中起到了相当重要的作用。中原公司将佣金金额调整为45,000元，于法不悖，故对中原公司要求商正公司支付佣金的诉请，一审法院予以支持。对于中原公司主张的滞纳金，因在本案审理过程中才核实到两名客户的婚姻状况，商正公司此前难以判断是否应支付佣金，故对中原公司要求商正公司支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条第一款之规定，作出判决：一、宁波商正房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金45,000元；二、驳回上海中原物业顾问有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费977.50元，减半收取计488.75元，由上海中原物业顾问有限公司负担21.79元，宁波商正房地产经纪有限公司负担466.96元。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《XX项目分销代理合同》第3.2条、第3.3条、第3.4条及第4.2条对如何判断“代理成功”进行了约定。本案争议的发生系因双方当事人对于“案外人李某与开发商签订了房屋买卖合同”这一情形应否被视为“代理成功”产生了不同判断，实质上则是双方当事人对于合同条款产生了不同理解。根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同第3.2条约定“……已确认的客户与甲方成交的，甲方仍需按本合同约定支付乙方佣金。”，合同第3.3条约定“甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。”，合同第3.4条约定“经确认为乙方客户后，若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人，甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方佣金。”，合同第4.2条约定“代理成功的标志：乙方客户与甲方（或开发商）正式签订房屋买卖合同（含草签），即乙方代理成功，乙方有权收取佣金……”。根据合同解释方法，本院认为，上述约定明确了以下几个重要定义：1、已经确认为中原公司客户的购房者与商正公司签订房屋买卖合同或者通过商正公司推荐与开发商签订房屋买卖合同，视为中原公司代理成功；2、已经确认为中原公司客户的购房者，商正公司不得再行确认该购房者为其他销售代理人的客户，否则即便该购房者跳过中原公司而与商正公司签订房屋买卖合同或通过商正公司推荐与开发商签订房屋买卖合同，亦视为中原公司代理成功；3、已经确认为中原公司客户的购房者，若该购房者的亲属、委托人、代理人或有关联的人与商正公司签订房屋买卖合同或者通过商正公司推荐与开发商签订房屋买卖合同，亦视为中原公司代理成功。由此可见，已经确认为中原公司客户的购房者或者该购房者的亲属、委托人、代理人或有关联的人，与商正公司签订房屋买卖合同或者通过商正公司推荐与开发商签订房屋买卖合同，是认定代理成功不可或缺的重要条件。本案中，中原公司仅提供了一份《客户带看确认单》来证明刘某属于已经确认为中原公司客户的购房者，但《客户带看确认单》上除了客户姓名、客户电话、客户区域、分销公司、业务员姓名等内容之外，并未显示有任何涉及“XX”项目具体房源信息的内容。除此之外，中原公司并未提供其他有关涉及刘某来访途径信息及房源信息确认的进一步证据。而与之形成鲜明对比的是，商正公司提供的与李某有关的《承诺函》、《业主购房情况说明》、《客户确认单》、《签约信息确认单》、《房屋认购书》、《浙江省商品房买卖合同》等证据，能够充分说明李某是在B公司的推荐下与开发商签订了房屋买卖合同，这些锁定李某来访途径信息和房源信息的文件显然也成为之后开发商确认李某系通过销售代理商B公司推荐进而与开发商签约购买了“XX”项目XX号XX单元XX室房屋的依据。虽然被上诉人中原公司辩称刘某与李某应被认定为“一组客户”，故李某与开发商签约应视为中原公司代理成功。但是，“一组客户”这个概念术语并未直接出现在《XX项目分销代理合同》中。即便假设合同第3.4条中关于“若该客户所属的企业或者组织，以及该客户的亲属、委托人、代理人或有关联的人”的表述概念与“一组客户”这一术语概念相近，即假定李某系刘某的亲属或者有关联的人，鉴于刘某本人并未与商正公司或者开发商签订过房屋买卖合同，而中原公司亦无任何证据证明李某与商正公司签订过房屋买卖合同或者其系通过商正公司推荐与开发商签订了房屋买卖合同，故本案明显欠缺“已经确认为中原公司客户的购房者（本案中即为刘某）或者该购房者的亲属、委托人、代理人或有关联的人（本案中即为李某）与商正公司签订房屋买卖合同或者通过商正公司推荐与开发商签订房屋买卖合同”这一认定代理成功不可或缺的重要条件。事实上，开发商并未认定李某系通过商正公司推荐购买“XX”项目XX号XX单元XX室房屋，亦未向商正公司结算佣金。而被上诉人中原公司未举证证明刘某曾被带看过XX号XX单元XX室房屋或《变更申请表》上出现过的其他室号房屋，亦未举证证明在刘某被确认为中原公司客户之前其已被确认为其他销售代理人的客户或者之后其又被商正公司再行确认为其他销售代理人的客户；且没有证据证明商正公司为了其自益目的通过积极作为或消极不作为的方式意在阻止中原公司代理成功条件成就，亦没有证据证明商正公司直接或间接从李某与开发商签订房屋买卖合同这一情形中获益；换言之，本案中没有证据证明上诉人商正公司在《XX项目分销代理合同》履行过程中存在违反诚实信用原则的行为和情形。综上，中原公司要求商正公司支付佣金及滞纳金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，上诉人宁波商正房地产经纪有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5375号民事判决；二、驳回被上诉人上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计488.75元及二审案件受理费977.50元，均由被上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 许鹏飞二〇一九年十一月七日书记员 韩欣彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。