河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初2519号原告：安阳万意市场服务有限公司，住所地：安阳市北关区彰德路246号。统一社会信用代码：91410503MA3X89QT3K。法定代表人：刘长清，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦永民、宋涛（实习），河南国厚律师事务所律师。被告：上海筑影投资管理咨询有限公司，住所地：上海市闵行区沪闵路7688号莲花国际广场1号楼16楼。统一社会信用代码：91310114342015835W。法定代表人：印钢，职务：董事长。被告：安阳比高影城有限公司，住所地：安阳市北关区彰德路246号万意广场三楼B区比高影城。统一社会信用代码：91410503MA44N47Y7H。法定代表人：印钢，职务：总经理。被告：印钢，男，1959年3月12日生，汉族，住西安市雁塔区。现住上海市闵行区。原告安阳万意市场服务有限公司(以下简称安阳万意公司)与被告上海筑影投资管理咨询有限公司（以下简称上海筑影投资公司）、被告安阳比高影城有限公司（以下简称安阳比高影城）、被告印钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安阳万意公司的委托诉讼代理人秦永民、宋涛到庭参加诉讼，被告上海筑影投资公司、被告安阳比高影城、被告印钢经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳万意公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与上海筑影投资公司签订的《安阳比高电影城（万意店）租赁合同》。上海筑影投资公司和安阳比高影城退场并将租赁房屋连同装修财产完好交付原告；二、判决上海筑影投资公司、安阳比高影城共同支付原告房屋租金1865754.33元并承担违约金3074188.58元（违约金依合同约定的日千分之五标准，按照欠款时间分段计算），共计4939942.91元；从2019年6月1日至被告实际退场交房期间按照月租金1.3倍（281666.67元）标准支付原告租金损失。三、判决上海筑影投资公司、安阳比高影城赔偿原告一倍租金130万元（从2018年7月30日至2018年9月30日两个月，按照月租金一倍计算）。四、被告已付的履约保证金216666.67元不予退还。五、判决上海筑影投资公司、安阳比高影城支付原告垫付装修工程款4545523.95元及利息（利息从2019年2月15日按照年利率6%计算）。六、判决被告印钢承担以上款项的连带清偿责任。七、本案诉讼费用由三个被告承担。事实与理由：2017年7月16日，原告与被告上海筑影投资公司签订《安阳比高电影城（万意店）租赁合同》，约定由原告将位于安阳市万意广场第3层面积为4900平方米的房产租赁给被告上海筑影投资公司开设“比高影院”，电影城计划建设16个厅，约1880个座位。约定第一个租期10年。装修期届满后从2017年10月1日开始计算租期。约定保底租赁费用每年260万，每季度65万。自租赁期起始日开始，被告上海筑影投资公司应于每月10日前支付原告当季度租赁费。合同11.7条约定，如被告上海筑影投资公司逾期支付租赁费，应承担日千分之五的滞纳金，逾期超过90日的，原告有权解除合同。合同附件中还对双方各自需要完成的装修进行细化，其中包括影城装修、空调、消防和弱电系统等均由被告上海筑影投资公司负责完成。同时约定租赁房屋所在地也是被告上海筑影投资公司的有效通知地址。合同签订后，原告于2017年7月24日将房屋交付被告上海筑影投资公司，被告上海筑影投资公司前两个季度如约支付租金，但在第三个租赁季度（2018.4.1-6.30）仅支付35万元后开始拖欠原告剩余租金，截止2019年5月31日，被告上海筑影投资公司共欠原告租金1865754.33元。原告多次催要无果，严重侵犯原告合同权利，致使原告的合同目的无法实现。鉴于被告的多次违约且并无履约诚意，原告依约解除《租赁合同》，被告应及时退场并将租赁房屋完好交付原告（合同约定被告有权将可移动物品移除退场，不影响装修使用的情况下）。被告占用房屋期间应按照合同约定的月租金标准的1.3倍赔偿原告租金损失。另外，根据合同约定日5‰的违约金标准，被告应承担按照欠付租金分段计算的违约金共计3074188.58元。按照租赁合同约定，被告上海筑影投资公司向原告交纳的216666.67元履约保证金，因被告的上述违约行为，该保证金不应退还。被告上海筑影投资公司在2017年7月24日，接受租赁房屋后未按合同第2.3条约定在接受后15日内进行二次装修，严重影响原告项目的整体运营社会效果。2018年5月14日，原告法定代表人刘长清与被告印钢及双方管理人员在万意广场三楼会议室召开协商会，最后达成《会议纪要》，约定被告必须按照约定时间完成三项工作，如果未完成任意一项，每迟延一个月按双倍租金支付。最迟在2018年9月30日前仍未履行上述内容，原告有权单方面解除租赁合同，被告放弃装修财产。双方达成《会议纪要》后，被告上海筑影投资公司仍未按照限定时间在2018年7月30日前进场施工并完成所有影厅达到放映条件，至原告起诉时，仍未达到该放映条件。有关影院的二次装修被无限期搁置。为盘活市场，降低影响，在被告上海筑影投资公司迟迟无法装修开业情况下，2018年11月份，原告垫资对影城进行二次装修，经被告确认，垫资装修费用共计4545523.95元。该费用根据合同附件六约定应由被告上海筑影投资公司负担。被告安阳比高影城作为被告上海筑影投资公司的项目公司以及实际房屋的实际使用人，应与被告上海筑影投资公司共同承担合同义务。被告印钢作为被告上海筑影投资公司的控股股东和被告安阳比高影城的一人股东，其控制被告两家关联公司中存在人格混同等法定应承担连带责任的情形。综上，为维护原告合法权益，特诉请法院。被告上海筑影投资公司未到庭，未答辩。被告安阳比高影城未到庭，未答辩。被告印钢未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年7月16日，原告与被告上海筑影投资公司签订《安阳比高电影城（万意店）租赁合同》，约定由原告将位于安阳市北关区彰德路246号安阳万意奥特莱斯广场第3层，面积为4900平方米的房产，出租给被告上海筑影投资公司开设“比高电影城”，电影城拟建设16个厅，约1880个座位。约定第一个租期10年满后，被告上海筑影投资公司在同等条件下优先续租5年，自装修期届满之次日从2017年10月1日开始计算租期。约定保底租赁费用每年260万元，每季度65万，每三年增长5%。自租赁期起始日开始，被告上海筑影投资公司应于每月10日前支付原告当季度租赁费。合同11.7条约定，如被告上海筑影投资公司逾期支付租赁费，应承担日千分之五的滞纳金，逾期超过90日的，原告有权解除合同。合同附件中还对双方各自需要完成的装修进行细化，其中包括影城装修、空调、消防和弱电系统均由被告上海筑影投资公司负责完成。合同签订后，原告于2017年7月24日将案涉房屋交付被告上海筑影投资公司，同年8月24日，被告上海筑影投资公司支付租金65万元；2018年6月13日，支付租金100万元；2019年2月2日，支付租金50万元；2019年3月21日，支付租金23750元。；截止2019年6月14日，先后分16笔支付租金合计2467600.67元。截止2019年5月31日，被告上海筑影投资公司共欠原告租金1865754.33元。原告与被告签订的合同约定按月租金标准的1.3倍赔偿原告租金损失。另外，原告诉称，合同约定按日5‰的违约金计算标准，被告应承担按照欠付租金分段计算的违约金共计3074188.58元。按照租赁合同约定，被告上海筑影投资公司于2017年7月26日，向原告交纳了216666.67元履约保证金。被告上海筑影投资公司在2017年7月24日，接受租赁房屋后，未按合同第2.3条约定，在接受房屋后15日内进行二次装修，影响原告项目的整体运营社会效果。2018年5月14日，原告法定代表人刘长清与被告印钢及双方管理人员在万意广场三楼会议室召开协商会，最后达成《会议纪要》，约定：一、被告上海筑影投资公司承诺2018年6月30日前7个影厅达到放映条件，2018年7月30日前所有影厅达到放映条件（不含验收）；二、会议结束后立刻安排施工，在2018年5月19日前进场施工；三、上海筑影投资公司于2018年5月30日前支付租金100万元（此项房租由杭州银行代付）；四、若被告上海筑影投资公司未按照以上三条内容任意一条时间节点完成，每迟延一个月上海筑影投资公司按双倍租金支付，至2018年9月30日前上海筑影投资公司仍未履行上述内容，安阳万意公司有权单方解除双方签订的租赁合同，上海筑影投资公司自愿放弃装修财产。双方达成《会议纪要》后，被告上海筑影投资公司仍未按照限定时间在2018年7月30日前进场施工并完成所有影厅达到放映条件。为盘活市场，降低影响，在被告上海筑影投资公司无法装修开业情况下，2018年11月份，原告垫资对影城进行二次装修，经被告上海筑影投资公司确认，垫资装修费用共计4545523.95元。该费用根据合同约定应由被告上海筑影投资公司负担。2018年8月1日、8月15日、9月3日、10月7日，原告向被告上海筑影投资公司分别发出催要租金及开业进度的函，告知被告上海筑影投资公司应按照合同约定履行，造成后果应由被告上海筑影投资公司承担。另查明，被告安阳比高影城作为被告上海筑影投资公司的项目公司以及涉案房屋的实际使用人。被告印钢是被告上海筑影投资公司的控股股东和被告安阳比高影城的一人股东。上述事实，有租赁合同、会议纪要、工程结算单、催要租金及工程进度告知函、履约保证金、银行回单、以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告与被告上海筑影投资公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以保护。双方签订合同后，均应按照合同的约定，享有权利，履行义务。被告上海筑影投资公司没有按照合同约定的内容履行义务，拖欠原告的租金。后被告上海筑影投资公司与原告达成后续的装修工程的合同内容，又没有按照合同内容完成，经原告数次催要租金和催促装修工程进度，仍然违约，构成根本违约，原告安阳万意公司要求同被告解除2017年7月16日签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告上海筑影投资公司和被告安阳比高影城退租后将租赁房屋连同装修财产完好交付给原告的诉讼请求，符合法律规定。关于原告要求被告上海筑影投资公司和被告安阳比高影城支付租金和违约金的问题，原告要求被告支付租金1865754.33元（截止2019年5月31日），于法有据，本院予以支持。原、被告约定的违约金为日千分之五标准，明显高于法律规定的标准，应调整至国家保护的标准，即按年利率24%，分段计算。关于原告要求被告支付从2019年6月1日至被告实际退场交房按照月租金1.3倍计算（281666.67元），以及要求被告支付原告租金（从2018年7月30日至2018年9月30日两个月，按月租金一倍计算），即433333.34元（260万元/年÷12个月×2个月），上述两项内容是原被告双方对租赁合同的补充，合法有效，本院予以支持。原告要求按照130万元计算，是按照两个季度计算，不符合双方的约定，本院不予支持。关于履约保证金问题，被告缴纳的履约保证金是对履行租赁合同的保证，目前被告欠缴租金，该保证金应从已拖欠的租金当中扣除216666.67元。被告上海筑影投资公司和被告安阳比高影城用原告垫付的资金4545523.95元进行装修投资，借用的装修款应当偿还，原告要求上述二被告偿还装修款，于法有据，本院予以支持。被告安阳比高影城作为被告上海筑影投资公司的项目公司以及实际房屋的实际使用人，二被告在安阳租赁的房屋经营影厅，资产混同，被告安阳比高影城应与被告上海筑影投资公司共同承担合同义务。被告印钢作为被告安阳比高影城的一人股东，其控制被告两家关联公司中存在人格混同，对此被告印钢应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告安阳万意市场服务有限公司与被告上海筑影投资管理咨询有限公司2017年7月16日签订的租赁合同；被告上海筑影投资管理咨询有限公司、被告安阳比高影城有限公司于判决生效后三十日内将租赁的位于安阳市北关区彰德路246号安阳奥特莱斯万意广场第3层的房屋，连同装修财产交付给原告安阳万意市场服务有限公司；二、被告上海筑影投资管理咨询有限公司、被告安阳比高影城有限公司于判决生效后十日内支付原告安阳万意市场服务有限公司租金1865754.33元（截止2019年5月31日）及违约金（违约金按年利率24%，分段计算至履行完毕，详见附表）；三、被告上海筑影投资管理咨询有限公司、被告安阳比高影城有限公司于判决生效后十日内支付原告安阳万意市场服务有限公司租金281666.67元（2019年6月1日以后至被告实际退场交房按照月租金1.3倍计算）；支付（从2018年7月30日至2018年9月30日）租金433333.34元；以上扣除履约保证金216666.57元后，实际支付498333.44元；四、被告上海筑影投资管理咨询有限公司、被告安阳比高影城有限公司于判决生效后十日内支付原告安阳万意市场服务有限公司垫付的工程装修款4545523.95元及利息（利息按年利率6%，从2019年2月15日起计算至判决书限定债务人自动履行期限届满之日）；五、被告印钢对上述判决内容承担连带清偿责任；六、驳回原告安阳万意市场服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86513元，由原告安阳万意市场服务有限公司负担21432元，被告上海筑影投资管理咨询有限公司、被告安阳比高影城有限公司、被告印钢负担65081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  封志勇人民陪审员  马春玲人民陪审员  程向军二〇一九年十一月六日书 记 员  刘亚楠附件：违约金明细1、2018年1月1日至3月31日，按照本金65万元为基础，按照年利率24%，计算到2018年6月12日，合计65866.67元；2、2018年4月1日至6月30日，按照本金30万元为基础，按照年利率24%，计算到2019年6月1日，合计83000元；3、2018年7月1日至9月30日，按照本金65万元为基础，按照年利率24%，计算到2019年6月1日，合计140833.33元；4、2018年10月1日至12月31日，按照本金65万元为基础，按照年利率24%，计算到2019年6月1日，合计101833.33元；5、2019年1月1日至3月31日，按照本金15万元为基础，按照年利率24%，计算到2019年6月1日，合计14500元；6、2019年4月1日至5月31日，按照本金11.57万元为基础，按照年利率24%，计算到2019年6月1日，合计3856.66元；截止到2019年6月1日违约金合计为409889.99元。