广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10071号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区*******兴股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：周某，该社社长。委托诉讼代理人：李荣，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：胡某。原审第三人：珠海市谊富有限公司，住所地广东省珠海市。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：蔡智锋，该公司员工。上诉人佛山市南海区*******兴股份合作经济社（以下简称南兴经济社）因与被上诉人佛山市谊富汇豪物业管理有限公司（以下简称佛山谊富公司）、原审第三人珠海市谊富有限公司（以下简称珠海谊富公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。南兴经济社上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.本案二审诉讼费用由佛山谊富公司承担。事实与理由：（一）南兴经济社、佛山谊富公司以及珠海谊富公司于2010年10月22日签订的两份《东二大道厂房租赁合同》均明确约定涉案租赁物只有两层，涉案租赁物的第三层为佛山谊富公司自行违规加建，南兴经济社无需就该部分装修改造损失承担任何责任，一审判决认定南兴经济社承担50%的装修损失，属于认定事实不清。（二）佛山谊富公司、珠海谊富公司未经南兴经济社书面同意擅自转租涉案租赁物，属于违反《东二大道厂房租赁合同》的行为，南兴经济社有权拒绝向佛山谊富公司、珠海谊富公司提供盖章协助。再者，按照合同法第六十七条的规定，由于佛山谊富公司、珠海谊富公司经南兴经济社多次催收仍不支付租金，南兴经济社有权行使先履行抗辩权，拒绝履行盖章这一附随义务。南兴经济社对涉案合同有效部分的解除不存在任何过错，无需承担责任。一审判决南兴经济社应对有效租赁部分的合同解除承担80%的责任，显失公平。佛山谊富公司辩称，（一）南兴经济社违法出租涉案租赁物，继而要求整体回收涉案租赁物的一、二层物业，并以佛山谊富公司未全额缴纳租金为由不协助租客办理开业登记及提前解约，导致佛山谊富公司投资的涉案租赁物第三层物业不能使用。（二）南兴经济社对有效租赁部分的合同解除存在严重过错，应当承担主要责任。（三）佛山谊富公司从未拖欠涉案租赁物第一层物业的租金，南兴经济社应承担该部分的违约、解约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。珠海谊富公司述称，同意佛山谊富公司的答辩意见。佛山谊富公司向一审法院起诉请求：1.判令南兴经济社赔偿佛山谊富公司租金损失768658.55元；2.判令南兴经济社赔偿佛山谊富公司装修损失598850元；3.本案诉讼费用由南兴经济社承担。南兴经济社向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2010年10月22日签订的两份《东二大道厂房租赁合同》，佛山谊富公司向南兴经济社整体返还租赁物；2.判令佛山谊富公司支付拖欠的租金560360.03元（前述租金计算至2018年12月，应计算至实际返还之日止）及以该款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自各期租金应负之次日起计付至付清之日止的利息；3.判令租赁押金20万元归南兴经济社所有；4.一审本诉与反诉的诉讼费用由佛山谊富公司承担。一审法院认定事实：涉案租赁物是桂城东二大道边的旧特种光源厂，原名称为某兴仓库。该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，某兴仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，某兴仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。一审中，南兴经济社自认某兴仓库二层为后来加建，未办理规划报建手续。涉案租赁物所在土地登记使用权人是南兴经济社，证号为佛府南集用（2011）第0101XXX号。2010年10月22日，珠海谊富公司（乙方）与南兴经济社（甲方）签订两份《东二大道厂房租赁合同》，其中，第一份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付10000元给甲方作水电费按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。第二份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房及铺位给乙方使用，其中二楼厂房面积2990平方米，铺位面积536.25平方米，地下空地137.6平方米，合共3663.85平方米；租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，铺位每月每平方米45元，空地每月每平方米3元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付200000元给甲方作为按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。同年10月27日，南兴经济社开具村民小组收据（No03162XX、03162XX），分别确认收取胡某支付的按金200000元、水电费按金10000元。在上述两份《东二大道厂房租赁合同》的履行过程中，佛山谊富公司、南兴经济社、珠海谊富公司签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定南兴经济社与珠海谊富公司同意将涉案租赁物租赁给佛山谊富公司投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述两份《东二大道厂房租赁合同》抬头的乙方后手写佛山谊富公司的名称，并加盖南兴经济社公章。2017年8月15日，珠海谊富公司向南兴经济社作出《关于补办东二大道2号二楼房屋建设工程规划许可证、建设工程验收合格证的函》，要求南兴经济社完善涉案租赁物二楼的建设工程规划许可证、建设工程验收合格手续。2017年9月6日，珠海谊富公司向南兴经济社邮寄《关于退还东二大道2号二楼房屋函》，主张该公司于2017年8月1日收到行政部门关于涉案租赁物二层属于未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可建设的房屋的答复书，故要求将涉案租赁物的二层退还南兴经济社。该邮件于同月7日妥投。2017年9月11日，珠海谊富公司向南兴经济社邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》，并附相应其已退出该租赁物的照片。该邮件于同月12日妥投。2017年9月25日，南兴经济社发出《催缴通知》，通知佛山谊富公司交纳拖欠的八月份和九月份的租金共137614.14元。胡某燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”。2017年10月25日，南兴经济社发出催缴通知，通知佛山谊富公司交纳已拖欠九月份和十月份的租金共170175.24元。胡某燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”，并加盖了佛山谊富公司公章。2017年12月16日，珠海谊富公司向南兴经济社邮寄《墩促履行东二大道厂房租赁合同的函》，主张南兴经济社从2017年9月15日至今均不肯在办理场地许可的材料“业权人”栏盖章导致其次承租人无法办证开业，部分租户因此搬离，要求南兴经济社依约履行相应配合义务。该邮件于同月17日妥投。2017年12月11日，胡某燕到南兴经济社处协商租户办理营业执照盖章事宜，南兴经济社的法定代表人周某权表示其不承认珠海谊富公司发出的退租申请，涉案租赁物一、二楼是一个整体，故在案件了结或佛山谊富公司交清租金之后才可配合办理相关手续。2017年12月18日，南兴经济社及东二社区居民委员会向涉案租赁物的租户发出《关于清理“南兴装饰城”消防违规出租房通知》，通知将于同月20日联合街道公安、下方、流管、综合整治大队、行政执法开展人员疏散并对违规出租房大门进行上锁加贴封条整治处理工作。2017年12月26日，南兴经济社向佛山谊富公司邮寄催款通知，催促佛山谊富公司在2018年1月10日前支付拖欠的10月份至12月份的租金共235297.44元。该邮件在12月29日妥投。2018年1月8日，佛山谊富公司提起本案诉讼，诉讼请求为：1.南兴经济社赔偿佛山谊富公司经济损失768658.55元；2.本案诉讼费由南兴经济社承担。后于2019年1月10日变更为现诉讼请求。2018年2月8日，南兴经济社向一审法院邮寄反诉材料提起反诉。一审中，佛山谊富公司于2018年7月25日明确，基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》，要求南兴经济社赔偿涉案租赁物一楼装修改造损失，一审法院根据其申请，依法委托广东某工程咨询有限公司对涉案租赁物一楼装修工程造价进行鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定该装修工程造价为2230250.17元，其中装修部分为1822315.18元，安装部分为407934.99元。佛山谊富公司为此支付了鉴定费用28781.3元。一审中，佛山谊富公司为证明其对涉案租赁物的装修投入，向一审法院提交了如下材料：1.珠海谊富公司（甲方）与案外人佛山市禅城区某装饰设计经营部（乙方）签订的落款时间为2010年10月25日的《装饰工程协议（合同）书》，该合同约定：甲方委托乙方按图纸施工，工程总造价为2462130元，工期为60天，甲方于施工队人员进场三天内付500000元，于施工进入第30天时支付500000元，于施工进入第50天时（工程完成80%）支付500000元，于工程完成时支付600000元，余款360000元作为保质期款项一个月内付清。该合同所附报价材料显示，该装饰装修工程为一楼总体装修，包括一楼原旧墙体拆除、旧天花板拆除，一楼商铺区域装饰装修、商铺玻璃、铁工天花板装饰、电器线路安装、给排水管及相关配件安装、消防管安装等内容。2.由案外人佛山市禅城区某装饰设计经营部出具的《收据》五份，分别载明该经营部于2010年10月28日收珠海谊富公司支付的工程预付款500000元、2011年1月27日收珠海谊富公司支付的工程进度款500000元、2011年2月17日收珠海谊富公司支付的工程进度款500000元、2011年2月27日收珠海谊富公司支付的工程结算款600000元、2011年3月20日收珠海谊富公司支付的保质工程款尾款360000元。佛山谊富公司及珠海谊富公司主张该工程款均是现金支付，故无转账支付凭证佐证。一审中，各方确认：佛山谊富公司对涉案租赁物的租金已经支付至2019年3月，其中2017年7月之前的租金已经足额支付，2017年8月至2019年3月的租金是按72491.94元/月的标准支付的（南兴经济社主张应付租金标准为105053.04元/月），各期付款时间均无逾期情形。一审中，佛山谊富公司及珠海谊富公司在2019年4月10日的庭审中明确同意于同年20日前将涉案租赁物一楼中属其所有的可移动物品搬离，由南兴经济社在同月21日接收涉案租赁物，并在同月22日交接相关租赁合同及押金、资料，庭后又提交书面说明认为应在裁判后移交为宜为由拒绝移交租赁物及相关资料。另查明，一审法院于2017年10月24日立案受理佛山谊富公司诉南兴经济社、珠海谊富公司租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初16356号，佛山谊富公司在该案的诉讼请求为：1.变更《东二大道厂房租赁合同》的租赁范围为位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）一楼的铺位及地下空地；2.佛山谊富公司占用东二大道二号二楼房屋至2017年9月10日截止；3.南兴经济社返还佛山谊富公司缴交的押金10万元；4.南兴经济社赔偿佛山谊富公司的装修损失95万元；5.案件诉讼费由南兴经济社承担。在该案的诉讼过程中，一审法院根据佛山谊富公司的申请，依法委托广州某工程咨询有限公司对涉案租赁物二、三层的装修工程造价进行司法鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定涉案租赁物二层厂房装修工程1784116.9元，混凝土楼梯装修造价122294.38元，二层强电部分装修工程造价330777.65元，二层弱电部分装修工程造价166261.41元，二层给排水部分装修工程造价16237.24元，以上合计2419687.58元；三层厂房装修工程造价826605.18元，三层强电部分装修工程造价49724.17元，三层给排水部分装修工程造价26251.56元，以上合计902580.91元，二、三楼装修工程造价合计3322268.49元。佛山谊富公司为此支付了鉴定费用36513.01元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，虽然两份《东二大道厂房租赁合同》均由珠海谊富公司与南兴经济社所签，但结合佛山谊富公司与珠海谊富公司的关系，并根据三方在此后签订的《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》的约定，及在《东二大道厂房租赁合同》抬头添加佛山谊富公司的名称并加盖南兴经济社公章的事实，一审法院认定佛山谊富公司与珠海谊富公司是涉案租赁物共同的承租方。结合两份《东二大道厂房租赁合同》的约定及涉案租赁物的情形可知，《租赁合同一》约定的租赁位置是涉案租赁物一层厂房，《租赁合同二》约定的租赁位置是涉案租赁物一层铺位、二层厂房及空地137.6平方米。经查，一层厂房及商铺始建于1988年9月1日，并经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，鉴于当时未有乡村规划的相关法律法规，故一审法院认定两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁涉案租赁物一层厂房及铺位以及空地的权利义务约定是合同双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。南兴经济社在本案中反诉请求一审法院解除该部分约定，佛山谊富公司答辩时未同意，但于2018年7月25日明确基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》，要求南兴经济社赔偿涉案租赁物一楼装修改造损失，应视为佛山谊富公司亦同意解除该部分约定，故双方意思表示一致，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，确认两份《东二大道厂房租赁合同》项下关于租赁涉案租赁物一楼及空地的权利义务约定于2018年7月25日解除。而涉案租赁物二层厂房，因南兴经济社自认是其后来加建，并未办理规划报建手续，且未经竣工验收合格，两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁该部分租赁物的权利义务约定违反了法律的强制性规定，自始无效。因无效合同无从解除，故南兴经济社反诉请求一审法院解除两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁该部分租赁物的权利义务约定没有依据，一审法院不予支持。鉴于两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条的规定，现有效部分已解除，故对有效部分在合同解除之后，则根据合同约定处理，而对无效部分，则根据相互返还、折价补偿的方式处理。据此，一审法院结合双方诉辩意见，对本案处理如下：一、关于涉案租赁物的返还根据一审法院查明的事实，因珠海谊富公司已于2017年9月11日向南兴经济社邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》时，所附照片显示其已退出涉案租赁物的二、三层，该邮件于同月12日妥投。因两份《东二大道厂房租赁合同》关于该部分租赁物的约定无效，故根据诚信原则，南兴经济社应于收函之日起合理期限内及时收回该部分租赁物，南兴经济社未及时收回造成的扩大损失，应自负其责。据此，一审法院根据本案的实际情况及诚信、公平原则，认定南兴经济社至迟应于2017年9月30日之前收回该部分租赁物，故在本案中不再判令佛山谊富公司向南兴经济社返还该部分租赁物。关于涉案租赁物一楼及空地，因合同有效，且没有证据反映佛山谊富公司或珠海谊富公司已向南兴经济社返还该部分租赁物，故在合同解除之后，佛山谊富公司应负将该部分租赁物返还南兴经济社的义务，南兴经济社该项诉请合法合理，一审法院予以支持。因南兴经济社在一审中明确同意承接佛山谊富公司及珠海谊富公司与次承租人的租赁合同，故佛山谊富公司无需对涉案租赁物一楼进行清场后交付予南兴经济社，但依照诚信原则，相应的租赁合同、保证金、定金及相关收付款材料应移交南兴经济社。二、关于租金的计付如上所述，虽然现有证据反映佛山谊富公司及珠海谊富公司实际已于2017年9月11日退出涉案租赁物二、三层，但基于诚信原则，佛山谊富公司应支付涉案租赁物二层的使用费至2017年9月30日止。而涉案租赁物一楼及空地部分，因佛山谊富公司未予返还，故仍应按双方约定计付租金予南兴经济社。据此，结合双方确认的付款情况，一审法院判令佛山谊富公司应支付2017年8-9月欠付的使用费65122.2元予南兴经济社，并从2019年4月起至实际返还全部租赁物予南兴经济社之日止，继续按72491.94元/月的标准计付租金予南兴经济社。南兴经济社诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。三、关于佛山谊富公司诉请南兴经济社支付的租金损失佛山谊富公司主张因南兴经济社拒绝在《场地使用证明》申请书业主栏上盖章，导致其存在租客流失、租金损失，但未提交证据证明其存在该项损失及损失的具体金额，且该项损失与南兴经济社的行为存在关联性，故佛山谊富公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对佛山谊富公司的该项诉请不予支持。四、关于佛山谊富公司诉请南兴经济社赔偿装修改造的损失虽然两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，对于无效部分，南兴经济社在提供租赁物上虽有过错，但佛山谊富公司及珠海谊富公司作为承租方，亦未尽审慎审查之义务，存在过错。同时，南兴经济社在配合佛山谊富公司的租客办理《场地使用证明》上确实存在推脱的情形，且其首先提出解约，应负相应的违约责任。同时，如上所述，佛山谊富公司亦未按时足额支付其应负的场地使用费及租金，亦存在一定过错。综上，一审法院综合认定佛山谊富公司、珠海谊富公司与南兴经济社就两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效应负对等责任，对有效部分的解除，佛山谊富公司与珠海谊富公司负20%的过错责任，南兴经济社负80%的过错责任。关于对涉案租赁物的装修改造，佛山谊富公司及珠海谊富公司在本案中虽未提交证据证明其详细的改造内容及支出情况，但鉴于双方在办理租赁物交接时，未对租赁物交付时的状况进行固定，双方对此均有责任。另根据《租赁合同一》中关于装修期的约定可见，佛山谊富公司及珠海谊富公司对涉案租赁物进行装修改造是客观的事实。再结合鉴定时佛山谊富公司及珠海谊富公司已租用涉案租赁物近八年，租赁物装饰装修整体较新的客观情况，一审法院对佛山谊富公司主张其与珠海谊富公司对涉案租赁物进行装修改造予以采信，并对广州某工程咨询有限公司出具的两份《工程造价鉴定意见书》的真实性、关联性均予以采信。结合佛山谊富公司诉请，本案仅处理涉案租赁物一、三层的装修改造损失，二楼的装修改造损失在（2017）粤0605民初16356号案中处理。根据广州某工程咨询有限公司出具的两份《工程造价鉴定意见书》，一楼装修工程造价为2230250.17元，该造价应根据佛山谊富公司及珠海谊富公司实际使用情况进行折旧处理，并结合双方过错进行分摊处理，故结合双方约定的租期为2010年10月21日起至2020年1月20日共3379天，至本案一审辩论终结之时（2019年4月10日）已履行3094天，故酌情判令南兴经济社应赔偿涉案租赁物一楼的装修改造损失150487.43元[80%×2230250.17×（3379-3094）/3379]予佛山谊富公司。三层厂房装修工程造价826605.18元，三层强电部分装修工程造价49724.17元，三层给排水部分装修工程造价26251.56元，合计902580.91元，该造价应根据佛山谊富公司及珠海谊富公司实际使用情况进行折旧处理，并结合双方过错进行分摊处理，故结合双方约定的使用期为2010年10月21日起至2020年1月20日共3379天，至南兴经济社应收回该部分租赁物的最迟时间（2017年9月30日）已2537天，故酌情判令南兴经济社应赔偿涉案租赁物三楼的装修改造损失112455.33元[50%×902580.91×（3379-2537）/3379]予佛山谊富公司。综上所述，南兴经济社应赔偿涉案租赁物一楼、三楼的装修改造损失262942.76元予佛山谊富公司，佛山谊富公司诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。南兴经济社辩称其无需赔偿装修改造损失予佛山谊富公司与事实不符，一审法院不予采纳。五、关于佛山谊富公司支付的按金200000元的处理因两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效，且南兴经济社对有效部分的解除应负较大的过错责任，故南兴经济社反诉请求没收按金200000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因本案一审庭审辩论终结之时，佛山谊富公司及珠海谊富公司尚未将涉案租赁物一楼及空地返还南兴经济社，故一审法院在本案中对两份《东二大道厂房租赁合同》项下的按金不作抵扣处理，部分按金的收退在（2017）粤0605民初16356号案件中处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认佛山谊富公司、珠海谊富公司与南兴经济社签订的两份《东二大道厂房租赁合同》项下关于桂城东二大道边的旧特种光源厂（原某兴仓库）一楼及空地137.6平方米的权利义务约定于2018年7月25日解除；二、佛山谊富公司于判决发生法律效力之日起十日内将两份《东二大道厂房租赁合同》项下桂城东二大道边的旧特种光源厂（原某兴仓库）一楼及空地137.6平方米返还予南兴经济社；三、南兴经济社于判决发生法律效力之日起十日内赔偿租赁物一楼、三楼的装修改造损失262942.76元予佛山谊富公司；四、佛山谊富公司于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费65122.2元，及从2019年4月起至实际履行上述第二项确定的义务之日止，继续按72491.94元/月的标准计付租金予南兴经济社；五、驳回佛山谊富公司的其他诉讼请求；六、驳回南兴经济社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审本诉案件受理费减半收取9000.22元，由佛山谊富公司负担6378.15元，由南兴经济社负担2622.07元；一审反诉案件受理费减半收取计5796.63元，由佛山谊富公司负担714.03元，由南兴经济社负担5082.6元。本院二审期间，南兴经济社、珠海谊富公司未提交新证据。佛山谊富公司提交了（2017）粤0605民初16356号民事判决一份、（2019）粤0605民初20445号、20447号案件传票各一张。经审查，本院认为，佛山谊富公司在二审中提交的民事判决与本案具有关联性，本院予以采信，其余两份证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，一审法院在生效民事判决[案号：（2017）粤0605民初16356号]中认定，南兴经济社、佛山谊富公司、珠海谊富公司就两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效负同等责任，对有效部分的解除，佛山谊富公司、珠海谊富公司负20%的责任，南兴经济社负80%的责任。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决对两份涉案合同的解除及无效的责任分配是否合法有据；南兴经济社是否应向佛山谊富公司赔偿涉案租赁物一、三层的装修损失。关于第一个争议焦点。生效民事判决认定，南兴经济社与佛山谊富公司、珠海谊富公司对两份涉案合同的部分无效应负同等责任，南兴经济社对两份涉案合同的有效部分的解除承担80%的责任，佛山谊富公司、珠海谊富公司对两份涉案合同的有效部分的解除承担20%的责任。南兴经济社在未提交反证足以推翻前述生效判决认定的事实的情况下，上诉主张一审法院对合同的解除及无效责任分配不当，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案租赁物一、三层装修损失的问题。关于租赁物一层的装修损失。本院认为，租赁物一层厂房及商铺已竣工验收，涉案合同关于该部分的约定有效。一层装修工程造价经鉴定为2230250.17元，一审法院根据租赁物实际使用情况进行折旧并结合双方过错进行分摊处理后，酌情判决南兴经济社应向佛山谊富公司赔偿一层的装修改造损失150487.43元，有事实和法律依据，本院予以维持。关于租赁物第三层的装修损失。本案中，虽然两份涉案合同中约定出租的标的物并不包括涉案租赁物的三层，但佛山谊富公司承租涉案租赁物已有八年之久，南兴经济社作为出租人，对于其辖区内的租赁物加建情况不可能不知情，南兴经济社在一审中亦从未对此提出异议，且南兴经济社至今也未提交证据证明其接收涉案租赁物后自行拆除了第三层，故南兴经济社的行为可视为已默许佛山谊富公司加建第三层并已实际接收。本院认为，租赁物的第三层未办理报建手续，涉案合同关于该部分的约定无效。三层装修工程造价经鉴定为902580.91元，一审法院根据租赁物实际使用情况进行折旧并结合双方过错进行分摊处理后，酌情判令南兴经济社向佛山谊富公司赔偿租赁物三层的装修改造损失112455.33元，有事实和法律依据，本院予以维持。南兴经济社上诉主张无需赔偿涉案租赁物第一层、第三层的装修损失，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，南兴经济社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5244.14元，由上诉人佛山市南海区*******兴股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰