四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3974号 上诉人（原审被告）：成都友豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯新城管委会武科东二路2号1栋5层1号。 法定代表人：罗丹，公司经理。 委托诉讼代理人：胥睿祺，西充县金龙法律服务所法律工作者。系特别授权。 委托诉讼代理人：庞鑫，西充县金龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张俊勇，男，汉族，生于1970年12月15日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：王海英，女，汉族，生于1982年9月24日，住四川省西充县。 上诉人成都友豪置业有限公司（以下简称友豪公司）因与被上诉人张俊勇、王海英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人友豪公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判友豪公司仅支付违约金10400元。事实及理由：1、一审判决逾期办证违约金以购房款为基数，按照日万分之一计算明显过高，应依法调减。违约金是以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅，被上诉人并未举证证明其实际损失，上诉人逾期办证也未给被上诉人造成实际损失，与被上诉人类似情况的业主达1000余户，如以购房款为基数，按照日万分之一计算违约金，上诉人因同一违约行为将承担近4000万元的惩罚性赔偿；2、一审认定违约行为延续到2018年4月10日明显错误，案涉《商品房买卖合同》关于转移登记的约定是“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，即按银行同期活期存款利率支付违约金”，被上诉人并未举证证明其未在约定期限内取得房屋所有权证书是因上诉人的责任所致，上诉人仅认可初始登记是上诉人未在合同约定期限内完成，转移登记未能在约定期限内完成并非是上诉人的责任，故一审认定违约行为延续至2018年4月10日，并以此期限计算违约金错误。 张俊勇、王海英起诉请求：判令友豪公司支付逾期办证违约金21832元，并负担本案诉讼费用。一审庭审中，张俊勇、王海英请求变更转移登记违约金计算标准增加至按日万分之一计算。 一审法院认定事实如下：张俊勇、王海英系夫妻关系。2013年9月25日，二人作为买受人与友豪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......张俊勇、王海英购买友豪公司经批准修建的友豪.领秀城1幢1单元第10层1-10-5号房屋，商品房单价每平方米3969.54元。买受人采取一次性付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意：按银行同期活期存款利率支付违约金”，协议签订后，张俊勇、王海英支付购房款321056元，友豪公司按合同约定向张俊勇、王海英交付了房屋。西充县不动产登记中心对张俊勇、王海英购买房屋所在楼栋进行了初始登记公示。2018年4月10日，西充县国土资源局为张俊勇、王海英颁发案涉房屋的不动产权证书。 一审法院认为，张俊勇、王海英与友豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。该合同约定了逾期办理转移登记违约金，张俊勇、王海英要求支付违约金21832元，友豪公司认为二人要求的违约金过高，应调低。本院认为，关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人 以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，张俊勇、王海英未提交证据证明因友豪公司逾期办理转移登记的行为造成其实际损失的数额，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑合同约定及本案事实，酌情将逾期办证违约金调整为以购房款为基数，按照日万分之一计算,从2016年7月1日至2018年4月10日取得不动产权利证书之日，违约金计20836.53元(321056元×0.01%×649天)。张俊勇、王海英要求友豪公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：成都友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张俊勇、王海英违约金20836.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审查明事实与一审查明其他事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、以买受人已付购房款为基数计算违约金是否适当；2、逾期办理房屋转移登记是否是因被上诉人所致，违约行为是否应认定延续至被上诉人实际取得不动产权证之日止；3、一审认定逾期交付房屋、逾期办理房屋初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金的计算方式是否正确；4、本案是否已过诉讼时效。 针对争议焦点一，友豪公司与张俊勇、王海英于2013年9月25日签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，应对双方均有约束力。在《商品房买卖合同》中，约定逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金的计算方式均是以买受人全部已付款为基数进行计算，故一审认定以购房款为基数计算违约金并无不当。 针对争议焦点二，友豪公司认可初始登记系因公司原因未能在合同约定期限内完成，但转移登记未能在约定期限内完成是因被上诉人委托友豪公司办理《不动产权证书》的时间是2018年10月19日，导致友豪公司办理转移登记时间迟延，并提供友豪公司张贴的要求办不动产证资料告示、业主提交资料的温馨提示及办理不动产权登记的情况说明予以证明，但办不动产证资料告示载明时间是2017年3月22日，温馨提示载明时间为2018年1月26日，办理不动产权登记的情况说明载明时间为2018年2月7日，且友豪公司并未提供证据证明其将办理转移登记的内容告知给被上诉人，故对友豪公司主张未在约定期限内取得房屋所有权证并非友豪公司的责任的上诉理由不予支持，违约金应计算至被上诉人实际取得不动产权证书之日止。 针对争议焦点三，《商品房买卖合同》中约定了交房、办理初始登记、办理转移登记的时间以及逾期违约金的计算方式。合同约定逾期办理初始登记按照日万分之一计算违约金，本案中友豪公司迟延办理初始登记并未对张俊勇、王海英造成实际损失，且张俊勇、王海英也未提供其因迟延办理初始登记产生损失的证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，加之因友豪公司开发的案涉楼盘涉诉案件较多，涉及金额较大，本院酌定由友豪公司以购房款为基数按照每日0.06‰计算逾期办理初始登记违约金至实际办理初始登记之日止，即321056元×0.00006×628天（2016年7月1日至2018年3月21日）=12097.39元；第三，合同约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…按银行同期活期存款利率支付违约金”，逾期办理初始登记与逾期办理转移登记的时间部分重叠，对重叠部分不再计算转移登记违约金，剩余部分即从2018年3月22日起至2018年4月13日止按照中国人民银行活期存款利率年利率0.35%计算转移登记违约金，为321056元×（0.35%÷365天）×22天=67.73元。 综上，友豪公司的上诉理由部分成立，友豪公司应向张俊勇、王海英支付违约金12165.12元（12097.39元+67.73元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更四川省西充县人民法院（2019）川1325民初2119号民事判决为“成都友豪置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付张俊勇、王海英违约金12165.12元”。 一审案件受理费170元，由成都友豪置业有限公司负担；二审案件受理费340元，由上诉人成都友豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十一月五日 书记员  刘佰燕