湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘01行初344号原告姜某某，女，1964年1月31日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人姜建湘，男，1962年10月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告姜慧军，女，1960年4月21日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人张桂平，男，1959年8月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县。两原告共同委托代理人***，北京圣运（天津）律师事务所律师。被告宁乡市人民政府，住所地宁乡市玉潭街道二环路市行政中心。法定代表人付旭明，市长。委托代理人廖帅文，系宁乡市司法局工作人员。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。原告姜某某、姜慧军不服被告宁乡市人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2019年6月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，向被告宁乡市人民政府送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭审理了本案，原告姜某某、姜慧军及其各自的委托代理人姜建湘、张桂平、共同的委托代理人***，被告宁乡市人民政府行政负责人王寿龙及其委托代理人廖帅文、杨泽辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年1月2日，被告宁乡市人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条之规定，对原告作出了宁政征补字[2019]第06号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告实行货币补偿或产权置换两种安置方式。（一）货币补偿安置方式：征收补偿金额4151809元，其中被征收房屋和附属物补偿：4117542元，搬迁费为6617元，室内设施移装费用27650元。（二）产权调换安置方式：提供位于宁乡市××新区××北路××“××明珠”小区××、××室（243.03平方米，评估单价5035元每平方米，评估总额1223656元）商业用房作为原告的安置房，差价交换后支付原告2928153元。二、被征收房屋装饰装修价值补偿补偿，由评估公司评估确定后另行对被征收人给予补偿。三、限原告在本决定送达之日起十五日内完成征收补偿安置方式选择和搬迁，交付被征收房屋，逾期则按照产权调换安置方式进行补偿，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。决定还告知了救济途径。原告对上述决定不服，向本院提起行政诉讼。原告姜某某、姜慧军诉称：原告二人系湖南省宁乡市玉潭镇梅花路81号房屋的合法所有权人，同时依法享有该房屋所在地块的国有土地使用权。原告房屋因宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目被纳入到征收范围。被告于2019年1月2日向原告作出《房屋征收补偿决定》，原告认为该行政行为违法，应予撤销。综上，请求：一、撤销被告宁乡市人民政府作出的宁政征补字[2019]第06号《房屋征收补偿决定》；二、本案诉讼费用由被告承担。原告姜某某、姜慧军向本院提供了以下证据：证据1、《中华人民共和国国有土地使用权证》，《中华人民共和国房屋所有权证》，拟证明涉案房屋所在地块为国有土地，系原告通过出让方式获得，房屋性质为办公用房。证据2、个体工商户营业执照，拟证明原告房屋的实际用途是开办宁乡县××梅花路招待所，系经营性用房，应当按照经营性用房进行补偿。证据3、房屋现状拍摄视频光盘，拟证明原告房屋遭到破坏，水电设施被人掐断，道路被阻挡，导致原告不能开展正常经营性活动。证据4、《宁乡市人民政府房屋征收补偿决定书》（宁政补字【2019】06号）拟证明被告作出的行政行为违法，应当予以撤销。证据5、梅花路招待所卫生许可证费、样品检测费、体检培训费，自来水发票、电费发票、家具家电发票、电视收视费、订报发票复印件，拟证明涉案房屋一直用于商业经营，被告应对停产停业进行赔偿，对房屋进行经营性用房进行补偿。被告宁乡市人民政府政府辩称：为完善老城区交通路网，改善人居环境，宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目经相关部门审查，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划，并纳入了宁乡市2016年国民经济和社会发展计划。2016年12月12日，宁乡市人民政府作出宁政发63号《关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》并予以公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效，并已经长沙市中级人民法院（2017）湘01行初317号《行政判决书》、湖南省高级人民法院（2018）湘行终160号《行政判决书》确认。答辩人作出的宁政征补字（2019）06号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。一、答辩人作出房屋征收补偿决定主体适格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施》第二十二条、《长沙市国有土地上房屋征收和补偿实施办法》第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、区、县级人民政府作出补偿决定。据此，宁乡市人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。二、依法对原告被征收房屋的用途及建筑面积等进行了调查认定。本案中，原告被征收房屋原产权登记面积为22.78平方米、660.75平方米（宁房权证玉字第××号《房屋所有权证》、宁房权证玉字第××号《房屋所有权证》），22.78平方米的建筑设计用途注明为车库，660.75平方米的建筑设计用途注明为办公。土地使用权登记面积为481平方米〔宁（2）国用（2003）字第755号〕。至此次征收时，经查实，原告的房屋建筑面积在原产权登记面积基础上增加了114.3平米（包括房屋左侧加建厨房10.07平方米，一楼门廊改建31.75平方米，二三楼阳台封闭31.75平方米；此外购买后在房屋后侧加建37.8平方米，车库杂物间2.93平方米）。参照《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》有关规定，经城乡规划部门会同住建、国土、城管等部门进行联合认定，原告未登记建筑认定为合法建筑的面积为73.57平米，前述购买后加建的37.8平米未登记建筑以及车库后杂屋2.93平方米未被作为合法建筑认定。为最大限度保障被征收人的合法权益，结合原告未经审批将房屋作为招待所使用的现状，经城乡规划部门会同住建、国土、城管等部门进行联合认定，认定原告被征收房屋车库部分22.78平方米的建筑用途为“非住宅改商业”，660.75平方米的办公用房用途一层161.15平方米为“非住宅改商业”，二三层573.17平方米为“办公用房改住宅”。三、依法作出房屋征收分户评估报告并送达原告。依法选定的湖南经典房地产评估咨询有限公司对原告被征收房屋进行了评估。房地产评估机构于2017年2月28日作出了湘经典（2016）长征000112（110）Ａ、（2016）长征000112（111）Ａ《房地产征收分户评估报告》，原告被征收房屋确定的补偿金额为3941534元、176008元（不含室内装饰装修补偿）。告知了当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。市征收办于2016年12月19日将该报告送达给了原告。原告向评估机构提出了异议，湖南经典房地产评估咨询有限公司于2017年3月7日对原告作出了《异议回复函》。原告未提出复核评估申请。四、依法作出了房屋征收补偿决定并送达原告。本案所涉征收补偿方案中，提供了货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供被征收人选择，符合国务院590号令第二十一条之规定。在答辩人发布的征收公告确定的签约期限内和签约期限届满后，市征收办与原告就征收补偿事宜（含涉案房屋装饰装修的补偿问题）与原告进行了多次协商，但未达成一致协议，宁乡市人民政府于2019年1月2日依法作出了宁政征补字06号《房屋征收补偿决定书》，并于2019年1月14日送达给原告。综上。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告宁乡市人民政府向本院提交了以下证据：证据1、《关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》及张贴照片；证据2、长沙市中级人民法院(2017)湘01行初317号《行政判决书》、湖南省高级人民法院（2018）湘行终160号《行政判决书》；拟证明本项目的国有土地上房屋征收程序、征收决定合法有效，且已由长沙市中级人民法院和湖南省高级人民法院生效裁判确认。证据3、《宁乡老城区香山、龙溪片区棚户区改造项目被征收房屋调查表（私房表）》，房屋产权情况表（两份），《房屋所有权证》（两份）（登记资料附件），《国有土地使用证》及其附件；拟证明原告被征收房屋的产权登记面积、土地使用权面积、房屋结构、房屋用途、房屋来源、用地来源等情况。证据4、宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目征收范围内国有土地上房屋未登记建筑的认定意见书、修改结果公示商业面积及非商业面积的认定意见书、房屋调查初步结果公示及张贴照片，调查结果公示、张贴照片及房屋现状图；拟证明原告被征收房屋的未登记建筑面积及认定情况。证据5、《宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目项目房屋征收分户评估初步结果》公示（姜某某、姜慧军户）、张贴照片；证据6、湘经典（2016）长征000112（110）A、湘经典（2016）长征000112（111）A《房地产征收分户估价报告》及送达回证。证据7、被征收人异议回复函及送达回证；拟证明原告被征收房屋的评估价值。证据8、谈话笔录（五份）；拟证明作出征收补偿决定前，征收部门与原告多次协商的事实。证据9、《宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目产权调换房屋初步评估结果》及送达回证；拟证明产权调换安置房的评估价值。证据10、湘经典（2016）长征000112（608）A《房地产评估报告》及送达回证；证据11、宁政征补字（2019）06号《宁乡市人民政府房屋征收补偿决定书》《谈话笔录》及送达回证。拟证明因与原告未能达成征收补偿协议，宁乡市政府依法作出征收补偿决定的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1合法性和证明目的不认可，前置征收程序违法导致补偿决定违法。证据2关联性及证明目的有异议，该判决只能证明征收决定合法，不能证明补偿决合法。证据3无异议。证据4无异议，但该证据与其他证据存在矛盾之处。证据5、6、7三性均不认可。评估机构选定违法，评估机构未进行现场查勘，对原告室内的装饰装修部分未进行评估。证据8、9、10关联性及证明目的不认可。证据11合法性不认可，被征收房屋价格明显低于周边价格，显失公平，且原告的房屋是商业用途，产权性质是办公，被告作出的产权置换是住宅，同时该补偿决定遗漏了停产停业的损失。经庭审质证，被告宁乡市人民政府对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的，原告房屋的实际用途不等于登记性质，且房屋征收过程中房屋征收部门未对原告房屋采取相关强制措施。本院对被告宁乡市人民政府和原告的证据认证如下：被告宁乡市人民政府提交的证据，客观、真实，能够证明被告作出房屋征收补偿决定的过程，予以采信；对于原告提交的证据1与本案不具有关联性，不予采信；原告提交的证据1、2、4、5可以证明本案被诉行政行为的存在以及原告房屋的实际用途，予以采信；证据3与本案没有关联，不能达到其证明目的，不予采信。本院根据以上被采信的证据，查明如下案件事实：2016年12月12日，被告宁乡市人民政府作出宁政发[2016]63号《宁乡县人民政府关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告》，对宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目范围内房屋作出征收决定，公告载明了征收目的、征收范围、征收部门、签约期限、征收补偿方案以及被征收人的权利义务。因宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目征收范围内部分住户不服被告作出的征收决定，向人民法院提起行政诉讼，经本院一审和湖南省高级人民法院二审，已确认该征收决定的效力。被征收房屋位于宁乡县××梅花路，登记权利人为姜某某、姜慧军，包含两处建（构）筑物，房屋主体建（构）筑物产权登记建筑面积660.75㎡，产权登记用途为办公；房屋附属建（构）筑物产权登记面积22.78平方米，产权登记用途为车库。宁乡县规划办、宁乡县国土局、宁乡县住保局、××局、××局、××街道等单位对宁乡××区××、××）棚户区改造项目征收范围内国有土地上被征收房屋商业面积、非商业面积出具认定意见书，认定姜某某、姜慧军补偿建筑面积734.32㎡，其中非住宅改商业161.15㎡，办公用房改住宅573.17㎡；另姜某某、姜慧军补偿建筑面积22.78㎡，非住宅改商业面积22.78㎡；此外上述部门联合出具未登建筑认定意见书，认定该房屋其他面积40.73㎡为构筑物。2016年12月13日，宁乡县征收办发布《宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目征收范围内国有土地上被征收房屋商业面积、非商业面积联合认定修改结果公示》，载明姜某某、姜慧军补偿面积734.32㎡，其中非住宅改商业161.15㎡，办公用房改住宅573.17㎡；另姜某某、姜慧军补偿面积22.78㎡，非住宅改商业面积22.78㎡。2016年12月14日，宁乡县征收办向姜某某、姜慧军发布涉案房屋《房屋征收分户评估初步结果》，将涉案评估机构出具的《房地产征收分估价报告》在涉案房屋外墙上予以张贴公示，确定原告所有的涉案主体房屋产权面积分别为非改商161.15㎡、非改住573.17㎡（总面积为734.32㎡），建筑结构均为混合，建筑年代1987年，土地使用权面积466.53㎡，土地使用权类型为出让。在估价时点（2016年12月12日）上述房屋评估单价分别为7433元/㎡、4171元/㎡，评估总价分别为1197828元、2390692元；该房屋附属物价值353014元。另一附属房屋产权登记面积22.78㎡，用途为住改商，建筑结构为混合，建筑年代1987年，土地使用权面积14.47㎡，土地使用权类型为出让，在估价时点（2016年12月12日）评估单价为7457元/㎡，总价169870元，该房屋附属物6138元。上述被征收房屋价值不包含被征收房屋室内装饰装修价值等补偿。该《房屋征收分户评估初步结果》依据的《房地产征收分估价报告》于2017年3月1日送达给原告姜某某、姜慧军。原告针对上述《估价报告》评估价格、国有土地使用权价值、房屋附属设施价值等内容提出了异议，评估机构于2017年3月7日针对原告的异议进行了回复。宁乡县征收部门经与原告多次协商被征房屋的补偿事宜，双方没有达成补偿协议；同时对于室内装饰装修部分，原告不同意协商。2019年1月2日，被告宁乡县人民政府根据《房地产征收分估价报告》的内容，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称国务院590号令）第二十六条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（简称市政府116号令）第四十二条之规定，对原告作出了宁政征补字［2019］第06号《房屋征收补偿决定》：一、决定对原告实行货币补偿或产权置换两种安置方式。（一）货币补偿安置方式：征收补偿金额4151809元，其中被征收房屋和附属物补偿：4117542元，搬迁费为6617元，室内设施移装费用27650元。（二）产权调换安置方式：提供位于宁乡市××新区××北路××“××明珠”小区××、××室（243.03平方米，评估单价5035元每平方米，评估总额1223656元）商业用房作为原告的安置房，差价交换后支付原告2928153元。二、被征收房屋装饰装修价值补偿补偿，由评估公司评估确定后另行对被征收人给予补偿。三、限原告在本决定送达之日起十五日内完成征收补偿安置方式选择和搬迁，交付被征收房屋，逾期则按照产权调换安置方式进行补偿，逾期不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。该房屋征收补偿决定于2019年1月14日送达原告并在被征收房屋外墙予以张贴公示。原告不服，向本院提起行政诉讼。本院认为，一、根据国务院590号令第八条第（五）项的规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于“为了公共利益的需要”，需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。被告宁乡县人民政府因宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目作出宁政发[2016]63号房屋征收决定通告符合“公共利益的需要”，该征收决定通告经湖南省高级人民法院终审判决已确认其法律效力。二、被告宁乡县人民政府作出房屋征收补偿决定主体适格。根据国务院590号令第二十六条和参照省政府268号令第二十二条和市政府116号令第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，被告宁乡县人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。三、被告宁乡县人民政府作出征收补偿决定认定事实清楚，程序合法、正当，适用法律正确。本案中被告宁乡县人民政府对宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目作出的涉案房屋征收决定已经发生法律效力，原告所有的房屋在该项目房屋征收范围内。被告发布的征收决定公告所确定的签约期限为2016年12月13日至2017年4月12日，期间和签约期限届满后，宁乡县房屋征收部门与原告就房屋征收补偿事宜未达成协议。被告宁乡县人民政府按照评估报告内容对原告作出补偿决定，符合法律规定。为确定被征收房屋的价值，房屋征收部门按照国务院590号令、省政府268号令和市政府116号令的规定，依法确定了该项目的房地产价格评估机构。评估机构对被征收房屋进行了评估，出具了评估报告，并特别告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。原告对评估结果提出了异议，评估机构对原告的异议申请进行了回复，但原告未在规定期限内申请复核评估和专家委员会鉴定。在给予被征收人补偿时，被告宁乡县人民政府提供了货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供原告选择，并载明如原告未在规定时间内对补偿方式进行选择，被告将决定对原告实行产权置换方式进行补偿，从形式上保障了原告的补偿方式选择权，符合法律规定。原告提出，评估机构选定程序违法，评估机构对被征房屋的面积、性质认定错误，原告房屋系商业用途，评估价格过低，且评估报告未考虑原告空坪土地使用权的价值。本院认为，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案中，宁乡县征收办在实施征收过程中组织宁乡县规划局、宁乡县国土局等相关部门对原告房屋的性质和面积进行联合认定，认定原告主体房屋面积734.32㎡，其中非改商161.15㎡、非改住573.17㎡；认定原告附属房屋面积22.78㎡，性质认定为非改商。一方面，宁乡县征收办对原告房屋合法面积的认定大于原告房屋产权证书登记的面积，在产权登记面积的基础上又通过未登记建筑联合认定程序对其他房屋面积进行了认定；另一方面，原告的房屋登记用途分别为办公和车库，在考虑原告房屋实际用途的基础上，宁乡县征收办对其进行了非住宅改商业、办公用房改住宅的认定，评估机构据此对原告房屋进行了评估，对认定为构筑物的面积予以成本价补偿，最大程度保护了原告房屋的合法权益，应视为被告在合法行政的基础上兼具了合理行政原则，本院对原告提出的房屋面积和性质认定错误的主张不予支持。对于原告提出的其有一半的空坪国有土地没有得到补偿的问题。本院认为，根据房地一体的原则，评估机构对被征收房屋进行评估时，已经考量了该房屋所对应的国有土地使用权，涉案房屋产权证书载明了其所对应的国有土地使用权证书，也即对涉案房屋估价结论已经包含了涉案国有土地的使用权价值，原告将其空坪面积和房屋基地面积予以分开补偿的主张没有依据，本院不予采信。对于原告提出的评估机构的选定程序违法，评估价格明显过低的问题。本院认为，省政府第268号令第九条规定了评估机构的选定程序，本案征收项目的评估机构选定程序符合上述规定，原告提出的诉讼主张与客观事实不符，本院不予支持。经审查，评估机构在面积认定、估价方法、价值类型等方面并未存在违法行为，评估公司作出的评估结论可以作为对原告涉案被征收房屋的征收补偿依据，本院对原告提出房屋补偿价格过低的诉讼主张不予支持。原告提出补偿决定遗漏补偿事项，对室内装饰装修、停产停业损失等项目没有进行处理。本院认为，被告在作出涉案补偿决定前，曾就室内装饰装修部分与原告协商，原告拒绝了该要求，被告在无法现场查勘的情况下在补偿决定中载明“在申请执行时由评估公司评估后另行给予补偿”并无不当。同时，根据《湖南省实施办法》第十四条第三款的规定，对于产权登记用途为住宅而实际用途为商用的被征收房屋，不给予停产停业损失补偿。故被告在认可实际用途按照非改商对原告房屋作出补偿的同时不给予停产停业损失具有依据。原告提出，被告提供的产权置换房不合法，该产权置换房远离原告被征收房屋所在地，违反在改建或者就近地段置换的原则，不符合590号令对产权置换房源的要求。本院认为，原告房屋产权证书记载的性质为办公，并非个人住宅，不符合国务院590号令第二十一条第三款规定的因旧城区改建征收个人住宅的情形，被告没有提供改建地段或就近地段房屋的法定职责。同时，被告宁乡县人民政府提供的用于产权调换的房屋基本符合上述条款中界定的“就近地段的房源”的要求，并未损害被征收人合法权益，从实质上保障了被征收人享有的选择权。原告还提出，征收工作人员存在以断水、断电等暴力、胁迫方式非法逼迁的行为。本院认为，原告庭审中提出的断水、断电等非法行为系行政强制行为，并非本案房屋征收补偿决定的审理范畴，原告如认为断水、断电等强制行为违法，可以另行主张权利。综上所述，被告宁乡县人民政府作出的宁政征补字[2019]第06号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚、程序合法、正当，适用法律准确。原告姜某某、姜慧军提出的各项诉讼理由均不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告姜某某、姜慧军的诉讼请求。本案受理费50元，由原告姜某某、姜慧军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  彭 杨审 判 员  刘 青人民陪审员  黄协桃二〇一九年十一月二十二日书 记 员  刘朋飞附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。