贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11359号原告：曾丛瑶，女，汉族，1987年7月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告曾丛瑶与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾丛瑶及委托诉讼代理人胡义荣，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾丛瑶向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；二、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金暂定91,650.50元(以全额房款476,421.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年3月31日起计付至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2014年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于七星关区迎宾长弘星苑小区的商品房。涉案合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，但未约定被告逾期为原告办理不动产权属证书的违约金的计算方式。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了全额房款。但被告未依约将办理不动产权属证书有关资料提交相关部门备案，导致原告至今仍未取得涉案房屋的不动产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定被告应当依法承担在约定交房日期起90日后参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告赔付违约金。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。被告长弘房开公司辩称，第一、原告诉请已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请；第二、原告主张的违约金过高，请求调整；原告母亲于2015年4月21日代其签订补充协议，约定放弃向被告主张商品房买卖合同的一切违约责任。因此，原告已经丧失了相应权利，无权再向被告主张权利。本院经审理查明：2014年2月15日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；该商品房总价款为476421.00元，买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款196421.00元，余款280000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前，将涉案商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年12月26日，被告将涉案商品房交付给原告。同日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的契税、维修基金、测绘费等费用。因被告未能在其交房后190日，即2015年7月4日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，2015年4月21日，原告曾丛瑶之母丁昌芬与被告签订了一份《补充协议》，协议中约定被告为甲方，原告为乙方，载明：经甲乙双方商定由甲方给乙方代交一年零五个月物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告撤回第一项诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月26日交房后的190日，即2015年7月4日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额476,421.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。同时，因原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用，视为原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出《补充协议》约定原告放弃向被告主张商品房买卖合同的一切违约责任，原告无权再向被告主张权利的答辩意见，因该《补充协议》系原告之母丁昌芬与被告于2015年4月21日签订，此时原告已是成年人，系完全民事行为能力人，其母未经其委托授权，无权代表其订立合同，原告亦未追认，该补充协议之约定不能约束原告。且此时，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为尚未发生，故被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月26日交房后的190日，即2015年7月4日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年7月5日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年9月5日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年9月5日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年9月6日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款476,421.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年9月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曾丛瑶支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以476,421.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告曾丛瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,046.00元，由原告曾丛瑶负担43.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担1,003.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十一月二十七日书记员  高立