广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17869号原告：叶义成，男，1982年5月25日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：蓝漂，广东凯行律师事务所律师。被告：黄丹，女，1986年11月10日出生，身份证住址江西省萍乡市上栗县，委托诉讼代理人：何锦秀，北京市康达（广州）律师事务所律师。第三人：中山市喜乐家房地产经纪有限公司，住所地中山市东区长江路18号恒隆豪苑16-2幢1层4卡之三，统一社会信用代码91442000MA4X1FPC0M。法定代表人：刘辉。委托诉讼代理人：王寿将，该司职员。原告叶义成与被告黄丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中山市喜乐家房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人蓝漂，被告及委托诉讼代理人何锦秀，第三人的委托诉讼代理人王寿将到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告在2019年4月4日签订、合同编号为6604544的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告返还原告购房款46万元、支付违约金23.2万元、赔偿损失中介费22840元及支付利息（利息以714840元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从起诉之日起至全部清偿止）；3、本案律师费20000元、诉讼费、诉讼保全费等由被告承担。事实和理由：2019年4月4日，原告与被告在第三人促成下签订《房屋买卖（居间）合同》约定：原告以116万元购买被告位于中山市火炬开发区××路××花园××区××1301的房屋。根据合同第二条房屋产权现状：被告确认该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权，能完全支配处理。同日，原被告及第三人签订《二手房买卖合同补充协议》约定：1、三方协商一致同意，定金支付方式为：在合同签署当日支付3万元，次日支付17万元。房屋预留尾款变更为：5000元，在3万元定金里预留。待买卖双方办理完该房屋全部手续，买卖双方签署交房确认书后3日内，由经纪方代为支付给卖方。2、三方协商一致同意，买方提前首付款，并于2019年4月10日前支付首付款26万元，买方逾期支付的，应按成交价每日万分之五的标准赔偿卖方违约金。3、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。原告如期履行了上述付款义务，共支付被告46万元，被告向原告出具收款收据确认。原告向第三人支付中介费27840元。合同第六条约定，“买方按约定交清全款，或已付首付款，并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按照经纪方要求于2019年6月10日前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续”。原告做好了充分的履行准备，但被告通知原告收到中山市不动产登记中心出具的《不动产更正登记通知书》，涉案房屋已被广州市番禹区人民法院查封，交易无法继续进行。至此，由于被告的原因，原告购买房屋的愿望落空。据合同第七条其他违约责任第二款“卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作违约金，并且必须退回买方已付的所有房款”及第八条“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”的规定，原告特向法院提起本案诉讼。被告辩称，1、被告将涉案房屋卖给原告时已经取得不动产权证书，并不存在抵押或查封等权利负担。2017年3月22日，被告向案外人彭健辉、陈婉森购买涉案房屋并签订《房屋买卖协议》，但彭健辉、陈婉森一直拖延过户，故被告于2018年9月29日向中山市第一人民法院起诉，法院调解由彭健辉、陈婉森于2018年11月15日前协助并配合被告过户。之后，被告申请执行，法院于2019年1月3日向中山市国土资源局（以下简称国土局）发出《协助执行通知书》。1月15日，国土局向被告出具《中山市不动产登记资料查询结果》，内容显示涉案房屋不存在抵押、查封信息。同日，被告向中山市火炬开发区房管局提交《协助执行通知书》《中山市不动产登记资料查询结果》《不动产登记申请书》等办理房产登记的相关资料，并缴纳相关税费及手续费。2月11日，国土局向被告核发涉案房屋的不动产权证。2、被告对于无法将涉案房屋过户登记至原告名下一事不存在过错，被告无法预见此结果，且无法阻止国土局不同意被告将涉案房屋进行买卖并过户的行为，此情况属于不可抗力，被告无需承担违约责任。2019年4月4日，原、被告及第三人签订合同约定，被告出售房屋给原告。被告当时已经取得涉案房屋无权利负担的所有权，属于有权处分，但因国土局的登记错误行为致使被告无法对涉案房屋进行有效处分。国土局出具的查册结果具有公信力，被告无法预见国土局的错误行为。正是因为国土局的错误导致被告无法按合同约定为原告办理产权变更登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第180条及《中华人民共和国合同法》第117、118条之规定，因不可抗力情况致使无法履行合同的，当事人对此无需承担民事责任。3、被告在本案中并无过错，在合同签订后积极履行合同义务，配合原告办理过户手续。导致纠纷的责任人是中山市自然资源局，后果应由其承担。为维护公平正义，被告愿意退回已收的房款，但请法院驳回原告的其他诉讼请求。第三人述称，房屋查档时，房产在被告名下，没有查封和抵押，签订合同后原、被告双方要履行过户手续时，发现过不了。经审理查明：2019年4月4日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》约定，交易房屋为中山市火炬开发区××路××花园××区××房，该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权，能完全支配处理；该房成交价116万元，由买方于2019年4月3日交付定金20万元给卖方，买方于2019年6月2日交付26万元给卖方作为首付款，买方委托经纪方申请公积金贷款70万元支付卖方第三部分房款，双方须积极配合，于2019年5月10日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，经纪方代为托管的房屋预留尾款1万元；基于经纪方已促成本合同成立及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，买方须支付经纪方咨询费27840元；买方按约定交清全款，或已付首付款，并通过银行或公积金贷款审批的情况下，双方按经纪方要求于2019年6月10日前到房产局现场办理产权转移登记手续；卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的20%作违约金，并且退回买方已付的所有房款。同日，三方又签订《二手房买卖合同补充协议》约定，三方一致同意定金支付方式为：在合同签署当日付3万元，次日付17万元，房屋预留尾款变更为5000元，在3万元定金里预留；买方提前首付款，于2019年4月10日前支付首付款26万元；本协议与原合同内容相抵触的，以本协议为准。协议签订后，原告依约支付了定金及首付款共计46万元。2019年5月24日，原、被告及第三人赴国土房管部门办理递件过户手续被告知限制交易，无法过户。被告于当日从中山市自然资源局（原中山市国土资源局）处领取中山市不动产登记中心于4月30日向被告作出的《不动产更正登记通知书》，并表示不同意该文件内容。该通知书载明：因不动产登记簿记载事项错误，请你自接到本通知之日起30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记。逾期未申请办理的，我机构将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，对不动产登记簿记载的错误事项进行更正登记。更正内容如下：位于中山市火炬开发区凯捷路28号雅景花园2区20幢1301房的不动产权已被广州市番禺区人民法院查封。在未解除查封的情况下，将上述不动产转移登记到你名下，属登记错误，应撤销转移登记并更正登记到原权利人名下。后被告向原告表示同意退还已收取的购房款46万元，双方终止交易，原告认为被告应适当赔偿损失，双方协商不成，引发本案纠纷。另查：涉案房产备案合同于2014年6月30日登记在彭健辉名下（已备案未确权），中山市国土资源局于2019年1月15日出具的《中山市不动产登记资料查询结果》显示该房产项下无查封、无抵押。被告向彭健辉购买该房产后，于2019年2月11日向中山市国土资源局申请商品房交易登记过户。当日，中山市国土资源局对该申请事项进行审批：该业务已办理合同登记备案，无抵押，无查封，同意登记发证。2月14日，被告领取了其作为涉案房产产权人的不动产权证。截至4月3日，被告名下的涉案房产项下无抵押、无查封。又查：2019年9月23日，中山市自然资源局出具《中山市不动产登记资料查询结果》显示该不动产于2019年8月16日登记到彭健辉名下，现势查封情况为：2017年4月25日被广州市番禺区人民法院第一查封、2018年10月12日被中山市第一人民法院轮候查封。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告达成的房屋买卖合意，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据本院查明事实可知，原、被告于2019年5月24日赴国土房管部门办理递件过户未受理的原因在于，该房地产系错误登记至被告名下，中山市自然资源局对此错误予以了更正，并于2019年8月16日将该房地产登记至了原权利人彭健辉名下。此非可归因、可归责于原、被告的事由，原、被告对此均无过错，均不存在违约行为，故被告无需向原告承担违约责任。现涉案合同确已无法继续履行，原告主张解除合同，本院予以支持，被告因前述合同取得的原告购房款460000元，应予返还。原告的其他诉求，本院不予支持，理由如上。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：一、解除原告叶义成与被告黄丹于2019年4月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告黄丹于本判决生效之日起七日内向原告叶义成退还购房款46万元。三、驳回原告叶义成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11148元，诉讼保全费4194元，合计15342元，由原告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年十一月十二日书记员 郑诗琳