四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8377号 原告:四川瑞和嘉资产管理有限公司，住所地成都市新都区新都镇马超东路280号1幢5楼。 法定代表人：曾光福，执行董事。 委托诉讼代理人：姚磊，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘颖，女，该公司工作人员。 被告：上海具美服饰有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢A803室。 法定代表人：朱俊杰，经理。 委托诉讼代理人：史秀明，上海申浩律师事务所律师。 原告四川瑞和嘉资产管理有限公司（以下简称瑞和嘉公司）与被告上海具美服饰有限公司（以下简称具美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞和嘉公司委托诉讼代理人姚磊、刘颖，被告具美公司委托诉讼代理人史秀明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞和嘉公司向本院提出诉讼请求：1.具美公司支付欠付租金475062.8元；2.具美公司支付2018年10月起至2019年1月间欠缴水电费共计6357.76元；3.具美公司向瑞和嘉公司支付违约金2121376元；4.确认双方之间签订的《具美惠（具美城市奥特莱斯）合作合同书》及补充协议已经解除。事实与理由：2017年底瑞和嘉公司与具美公司签订《具美惠（具美城市奥特莱斯）合作合同书》（以下简称《合作合同》）及补充协议，约定具美公司承租瑞和嘉公司所有的新城市购物广场Ａ区设置具美品牌奥特莱斯集合店，租赁期为2018年1月1日至2022年12月31日，共计5年。瑞和嘉公司给予具美公司装修补贴1500000元，具美公司按照前三年每年500000元、第四年539136元、第五年582240元的方式承担每年保底租金。若具美公司在租赁期内无故私自停业，应按照未满租期租金金额向瑞和嘉公司支付违约金。自2018年10月底起，具美公司未按照合同约定擅自停业并欠付多月租金及相关费用，经瑞和嘉公司多次催告无果，瑞和嘉公司按照合同约定对其进行清场并保全剩余货物，并向具美公司发出解约通知，但具美公司一直未支付所欠租金和违约金。故诉至法院。 具美公司辩称，同意解除合同。与瑞和嘉公司之间系合伙关系，对于欠付租金的事实予以认可，但案涉场地具美公司2018年1月、2018年11月和2018年12月并未使用，故实际欠付的是2018年2月至10月的租金349705元，并非瑞和嘉公司主张2018年年度租金475062.8元。对于瑞和嘉公司要求支付2018年10月至2019年1月间欠缴的水电费6357.76元无异议。双方签订的《合作合同》显失公平，约定的违约金计算方式及数额过高，违反了法律规定，故对于瑞和嘉公司主张的违约金2121376元的主张不予认可。瑞和嘉公司未按照约定将新都区新城市购物广场A区1至5楼全部打造成城市奥特莱斯，未履行合作前的承诺，违约在先，致使双方合作的前提条件丧失。 本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，瑞和嘉公司（甲方）与具美公司（乙方）签订了《合作合同》，约定瑞和嘉公司同意在四川省成都市新都区设置具美品牌奥特莱斯集合店（以下简称具美惠），使用面积为400平方米，合同有效期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，共计5年。该《合作合同》第五条第一款载明：“乙方同意甲方从其专柜商品销售额中提取一定比例或者按照约定支付保底租金（两者取其高）作为甲方为乙方提供经营场地应得费用，具体参见本合同第十二条第4款约定。”第六条载明：“1.乙方营业时间由甲方规定，乙方不得于营业时间内停止营业。合同期间，乙方不得无故中途撤场或停止营业，否则视为违约，甲方有权对其作清场处理。2.收银方式：Ａ.乙方自行收银。乙方必须使用甲方提供的ＰＯＳ收银系统或乙方自装的收银系统但须与甲方联网，利于甲方掌握每日销售流水情况。乙方不得人为的调整收银系统的数据，不得以任何手段或形式降低销售额以达到减少甲方收益的目的。若乙方违反此条款，乙方须承担违约责任，同时承担漏缴、少缴金额10倍的违约金，同时甲方有权对乙方作清场处理。……”第八条人员管理第一款载明：“乙方聘用的专柜导购员至少6人，需持有身份证、上岗证等证件。导购员工资、奖金及劳保福利等均由乙方承担。”第十条第四款、第五款载明：“4.乙方因特殊原因需提前终止合同的，须于30日前以书面形式向甲方提出撤场申请，经甲方书面同意后，按合同期满撤场处理。如乙方未征得甲方书面同意而擅自撤场的，乙方须承担违约责任。造成甲方损失时，乙方还须向甲方承担赔偿责任。5.乙方违反本合同第四条第2款、第6款，第六条第1款、第2款，第十条第4款约定，其应承担的违约责任为（Ａ、Ｂ共同承担）：Ａ.向甲方支付相当于未满租期租金金额的违约金（按乙方之前已付租金的月平均值或年平均值计算）；Ｂ.本合同终止履行。……”第十二条第一款载明：“甲方给予乙方3750元／㎡装修补贴，按附件图纸面积400㎡计算，合计人民币壹佰伍拾万元，乙方提供合法有效的装修增值税普通／专用发票给甲方入账。”第十二条第四款联营扣点载明：“①第一到第三年保底返还，每月按实际销售额的6%作为甲方收益，若甲方收入的每年月累计扣点总数不足50万元／年时，年终结算时由乙方在15日内一次性补足甲方保底返还不足部分差额。若甲方扣点收入在三年内提前达到保底总额150万元后，则余下月份扣点按照6%继续提取作为甲方收益。②第四年到第五年，每月按实际销售额的7%作为甲方收益，保底租金为在前一年保底租金的基础上递增8%（详见下表，两者取其高），具体结算方式每月按扣点对账结算，年终若未达到设定的保底租金额时，由乙方在15日内一次性补足甲方不足部分差额。 保底租金单价记租面积（㎡）年租金（元）第四年112.32元/㎡/月400539136第五年121.3元/㎡/月400582240”瑞和嘉公司分别于2017年11月13日、2017年12月14日、2018年1月8日三次向具美公司支付装修补贴，共计1500000元。2018年10月31日，具美公司在未经瑞和嘉公司同意的情况下，停止营业并撤场。2018年11月20日，瑞和嘉公司向具美公司发出了《关于上海具美惠服饰有限公司承担违约责任的函》，载明：“……1、请贵方于2018年11月30日向甲方办理物业交接手续并清退房屋；2、贵方需于2018年11月30日前向我司承担违约赔偿金及相关损失共计503062.8元。……”2019年1月8日，瑞和嘉公司再次向具美公司发出了《关于上海具美惠服饰有限公司承担违约责任的函》，载明：“……1、请贵方在2019年1月15日前向甲方办理物业交接手续并清退房屋；2、贵方需于2019年1月15日前向我司承担违约赔偿金及相关损失共计503062.8元，另10月11日电费合计6298.88元，所有费用共计509361.68元；……”2019年1月14日，具美公司向瑞和嘉公司出具了《关于新都店铺整顿及重新开张的函》，载明：“……日前我公司资金紧张情况在慢慢缓解，我公司愿意继续推进与贵公司的合作，对店铺进行调整和重新启动。……”庭审中，瑞和嘉公司与具美公司确认已支付的租金为24937.18元。 另查明以下事实： 1.案涉成都市新都区的新城市广场A区所有人为成都和信资产管理有限公司（以下简称和信公司），2014年和信公司将案涉场地出租给瑞和嘉公司作为商业用途，和信公司同意瑞和嘉公司在租赁期间将承租的物业以自己的名义租赁给第三方。 2.2019年3月，瑞和嘉公司已将案涉租赁物出租给案外人使用。 以上事实有《合作合同》、《关于上海具美惠服饰有限公司承担违约责任的函》、《关于新都店铺整顿及重新开张的函》、增值税发票、转账记录等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，瑞和嘉公司与具美公司签订的《合作合同》名为合作合同，但其性质应为房屋租赁合同。瑞和嘉公司不参与具美公司租赁期间的运营管理，收取保底租金，不负盈亏，因此瑞和嘉公司与具美公司之间应为租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。 庭审中瑞和嘉公司与具美公司均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因此，瑞和嘉公司要求确认与具美公司签订的《合作合同》及补充协议已解除的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据双方签订的《合作合同》第十二条第四款约定，第一到第三年，若具美公司收入的每年月累计扣点总数不足500000元/年时，年终结算时由具美公司在15日内一次性补足瑞和嘉公司保底返还不足部分差额。因此，对于瑞和嘉公司要求具美公司支付欠付第一年租金475062.8元（500000元-24937.2元）的诉讼请求，本院予以支持。具美公司辩称，2018年1月、2018年11月份以及2018年12月份，此三个月期间其并未使用案涉场地，故不应计算租金。虽然具美公司2018年10月已经退场，但在2019年1月14日具美公司向瑞和嘉公司出具的《关于新都店铺整顿及重新开张的函》中，仍有继续履行《合作合同》的意思表示，合同在当时正在履行中，《合作合同》中也未对2018年1月份免除租金进行约定，综上，本院对具美公司的抗辩意见不予采纳。庭审中，具美公司对于欠付瑞和嘉公司6357.76元水电费的事实予以认可，故本院对瑞和嘉公司的该项诉讼请求予以支持。 2018年10月，具美公司未经瑞和嘉公司允许，擅自从案涉场地撤场。根据双方签订的《合作合同》第六条第一款约定，合同期间具美公司无故中途撤场或停止经营，视为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”同时，根据《合作合同》第十条第五款约定，具美公司无故中途退场或停止经营，应向瑞和嘉公司支付相当于未满租期租金金额的违约金，按已付租金的月平均值或年平均值计算。合同中对违约金是按照已付租金的月平均值还是年平均值计算约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”已付租金如果按照已付月平均值进行计算，那具美公司将因为其违约行为而获利。因此，本院认为根据诚实信用原则，应该按照年平均值来计算。《合作合同》的租赁期限为五年，具美公司实际只履行了一年的租期，租金为500000元，那么违约金以剩余四年的租金来计算，该租金以已付的年平均值计算，即为2000000元（500000元×4年）。关于瑞和嘉公司要求的按照双方约定的第四年和第五年的租金来计算违约金，本院认为，约定的租金并不符合双方约定的违约金的标准，对该意见不予采纳。庭审中，具美公司抗辩其退场是因为瑞和嘉公司未按照双方的约定，将案涉成都市新都区马超东路的新城市广场一至四楼打造为城市奥特莱斯的商业模式，致使双方合作前提丧失，具美公司的卖场经营亏损，不得不停业。瑞和嘉公司对于具美公司的抗辩不予认可，并且双方签订的《合作合同》中并未载明要将案涉场地打造成奥特莱斯的商业模式。具美公司提出的抗辩未有相应证据予以支撑，故本院对于具美公司抗辩瑞和嘉公司违约在先的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认四川瑞和嘉资产管理有限公司与上海具美服饰有限公司签订的《具美惠（具美城市奥特莱斯）合作合同书》及补充协议已解除； 二、上海具美服饰有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付四川瑞和嘉资产管理有限公司租金475062.8元； 三、上海具美服饰有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付四川瑞和嘉资产管理有限公司违约金2000000元； 四、上海具美服饰有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付四川瑞和嘉资产管理有限公司水电费6357.76元； 五、驳回四川瑞和嘉资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14159元（已减半收取），由四川瑞和嘉资产管理有限公司负担1000元，上海具美服饰有限公司负担13159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  霍萍 二〇一九年十一月二十二日 书记员  尉翔