湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初373号原告：黄汉平，男，1963年8月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被告：武汉市汇文印务工贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区保华街25-27-29号。法定代表人谭卫安，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许磊（特别授权代理），湖北赞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盛（特别授权代理），湖北赞达律师事务所律师。原告黄汉平诉被告武汉市汇文印务工贸有限公司（以下简称汇文印务）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。审理中，原告黄汉平向本院申请对武汉市江岸区保华街27号一至三楼进行房屋装修费用鉴定，经双方摇号选择开元资产评估有限公司湖北分公司进行鉴定，后因认为鉴定内容实质为装饰装修工程造价，非评估机构的鉴定范围，开元资产评估有限公司湖北分公司作退案处理。后双方重新摇号选择湖北天宇工程造价咨询有限公司进行鉴定，又因鉴定依据不足无法鉴定，湖北天宇工程造价咨询有限公司进行退案。原告黄汉平，被告汇文印务的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼。经院长批准，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。原告黄汉平向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告赔偿原告经济损失人民币30万元整；其中：租赁房屋装修设计费6万元，前期工程施工费14万元整；预付租金人民币10万元整；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原、被告为原告租赁被告位于武汉市家南区保华街27、29号门面房屋事宜进行协商，双方约定：房屋年租金50万元，租期两年。被告要求原告预付10万元的租金后双方签订租赁协议。原告于2016年9月21日将10万元支付给被告。被告将租赁房屋交付原告进行前期拆除及土建。就此，原告对租赁房屋委托设计单位进场了装修设计，同时，按被告要求进行了前期施工（拆除原废弃构筑件）。在此期间，原告多次催促被告签订书面租赁协议，以固定双方的权利和义务。在原告的一再催促下，被告提交一份《租赁合同》给原告，同时，要求原告缴纳18万元的风险抵押金及第一季度的租金12.5万元后签订租赁合同。由于原告前期已对租赁合同的履行进行了巨大的投资，出于无奈，只得于2017年1月19日将除已支付10万元外的风险抵押金及第一季度租金20.5万元支付给被告。被告收到原告支付的30.5万元后，却以各种理由不与原告签订《租赁合同》，并于2017年2月14日将原告第二次缴纳的20.5万元退还给原告。经多次向被告询问，被告明确表示不与原告签订《房屋租赁合同》。鉴于被告明确表示不与原告签订租赁合同，原告要求被告承担缔约过失责任，赔偿原告的经济损失。被告汇文印务辩称：对原告的诉讼请求和事实理由不予认可。2016年9月7日，被告召开董事会扩大会议，决议由原告承租保华街25-27-29商铺，租金商谈为不低于50万元每年，2016年9月21日，原告支付10万元预付租金，同月被告将商铺交付原告，原告带领施工队进场设计、施工。后双方在敲定合同细节过程中，原告在原协商基础上要求增加一间办公室，被告要求适当增加年租金到52万元每年，双方未达成一致。原告于2016年11月引风水师勘查商铺认为不利于经营，于是告知被告不再承租商铺，同时于11月停止施工、关闭商铺，使商铺处于空置状态。2017年1月17日，被告召开董事会扩大会议，原告会上再次提出不再承租，但又于2017年1月19日毫无预兆支付20.5万元，鉴于原告支付20万元5千元钱已多次表明不再承租，且在被告无阻拦情况下闲置商铺，被告公司其他股东颇有顾虑，为避免产生纠纷于2017年2月予以退还。被告认为，双方虽未签订书面的租赁合同，但原告支付了10万元租金，被告于同月向原告交付了房屋，原告带人进场设计、施工，上述一系列行为表明，在原告多次表示不再承租，单方面解除租赁关系前，双方已经建立了事实上的租赁关系，书面租赁合同没有敲定不意味着缔约失败，双方虽然没就租赁合同细节达成一致，且过程中被告从未表示不再出租给原告，反而积极与原告协商，对于租赁关系最终解除没有事实及法律依据。同时，从2016年11月原告明确表示不租，到2017年1月17日董事会扩大会议再次提出不再承租，2个月期间内被告没有强行搬走原告遗留的施工物品，没强行收回商铺，表明这段时间内被告仍有履约的意愿。对于原告2016年9月支付的10万元预付租金，被告认为，被告9月交付商铺，到原告11月引风水师勘查后单方表示不租，再到原告2017年1月会议上明确提出不再承租，原告使用被告商铺4月之久，按照双方协商的租金标准，原告支付的10万元尚不够抵充这段时间内的租金，因此原告要求返还没有事实和法律依据。综上，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，被告在双方协商及合作过程中，始终秉承诚实信用原则，对于租赁关系解除没有任何过错，因此要求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告黄汉平提交的证据五、报价单、设计施工图、付款凭证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，不能直接证明原告黄汉平为涉案房屋支付了租赁房屋装修设计费6万元和前期工程施工费14万元整，但结合原、被告均认可原告黄汉平确实进行了前期拆除及土建的陈述，本院采信该组证据作为原告黄汉平支出费用的参考。2、对被告汇文印务提交的证据一、2016年9月7日《董事会扩大会》会议记录，原告黄汉平对该证据的真实性有异议，因上述会议记录上未有原告黄汉平的签字，故对该证据本院不予采信。3、对被告汇文印务申请出庭作证的两位证人曾某、周某的证人证言，因两位证人与被告有着实际的利益关系，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄汉平是被告汇文印务的股东之一。2016年9月，原告黄汉平与被告汇文印务经初步协商，初步达成一致意见，即原告黄汉平以不低于50万元每年的租金承租被告汇文印务位于武汉市江岸区保华街27号、29号两间门面，第一年租金为50万元。2016年9月21日，案外人李丽娟代原告黄汉平向被告汇文印务转账100,000元。后被告汇文印务将涉案房屋交付给原告。原告进行了前期拆除及土建。后被告汇文印务提出租金上涨要求，原告黄汉平不同意租金上涨。在2017年1月17日的汇文印务公司会议上，黄汉平表示“现在是租给我比别人外面的租金还贵，所以我不租了”，“下面的门面我不是不租，是你们设置障碍，我不舒服，这个地方租金是么价，你们都晓得”，“这个地方租对别人8%，对我15%的递增，以后做事情，要相互通气，这个地方最少要租80万”。2017年1月19日，原告黄汉平向被告汇文印务转账205,000元。2017年2月13日，被告汇文印务将上述205,000元退还给原告黄汉平。另查明，原、被告双方草拟了一份《租赁合同》，合同约定租赁期限为2年，租金第一年为租金50万元，第二年租金按第一年租金金额15%递增。风险抵押金18万元，缴纳方式为按季缴纳。双方均未在合同上签字。本院认为，原告黄汉平和被告汇文印务虽没有签订书面合同，但根据原告转账支付10万元租金和被告汇文印务将涉案房屋交付给原告使用的事实以及双方当事人陈述可以认定，双方就租赁房屋达成一致意思表示，双方之间形成事实上的房屋租赁合同关系，租金约定为不低于50万元每年，第一年租金为50万元，但双方未对房屋租期进行约定，构成不定期租赁。后被告汇文印务提出房租上涨要求，原告黄汉平不接受房租上涨，因此明确表示不再租赁，被告汇文印务也予以同意，双方房屋租赁合同关系解除。故本案案由既不是不当得利纠纷，也不是缔约过失责任纠纷，而是房屋租赁合同纠纷。现原告黄汉平请求依法判令被告赔偿原告经济损失人民叁拾万元整，其中租赁房屋装修设计费6万元，前期工程施工费14万元整，预付租金人民币10万元整，关于其中10万元租金部分，因原告黄汉平从2016年9月至2017年1月期间客观占用涉案房屋，应支付相应租金，故对该部分诉请本院不予支持。关于租赁房屋装修设计费6万元，前期工程施工费14万元整，虽原告黄汉平提交的报价单、付款凭证等证据不足以证明其为修整涉案房屋支出了相关费用，但根据庭审双方当事人陈述，原、被告均认可原告黄汉平确实进行了前期拆除及土建，且本案中是由于被告汇文印务擅自对房租进行涨价的要求导致了合同的解除，导致原告黄汉文无法按照计划使用涉案房屋，进而无法享用上述装修工程的价值，被告汇文印务应对原告黄汉平的损失进行赔偿。关于损失数额问题，因原告黄汉平向本院申请对武汉市江岸区保华街27号一至三楼进行房屋装修费用鉴定，但因鉴定依据不足而退案，原告的具体损失难以确定，参考原告提交的相关材料，本院酌定原告黄汉平的损失为10万元，故被告汇文印务应赔偿原告黄汉平损失10万元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市汇文印务工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄汉平损失100,000元；二、驳回原告黄汉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，2,300元由被告武汉市汇文印务工贸有限公司分担，3,500元由原告黄汉平负担。因上述费用已由原告黄汉平预交，故被告武汉市汇文印务工贸有限公司在支付上述款项时将以上费用2,300元一并支付给原告黄汉平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐耀辉人民陪审员  祁 军人民陪审员  任 频二〇一九年十一月一日书 记 员  常 琼