黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1025民初1246号原告：蒋田利，男，1963年9月11日出生，汉族，个体业主，住林口县。委托诉讼代理人：于全洲，黑龙江国盛律师事务所律师。被告：黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司，住所地林口县林口镇站前大街东段石油公司办公楼。统一社会信用代码：912310005606468975。负责人：金海，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：于忠明，黑龙江林川律师事务所律师。原告蒋田利与被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋田利及其委托诉讼代理人于全洲、被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司的委托诉讼代理人于忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋田利向本院提出的诉讼请求:1.原被告解除租赁合同；2.要求被告赔偿租赁费损失66000元、并支付违约金6600元，合计72600元；3.要求被告给付迟延支付2018年度租金的违约金11000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月20日签订了房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于林口县租赁给被告用于网络收费及商业超市的经营，房屋租赁期限为5年，自2017年4月25日至2022年4月24日，租赁费每年220000元，且本协议第五条法律责任4、5约定“乙方不得在租赁期间提前退租房屋，发生其他违约行为，违约方在弥补对方损失后，应按实际损失的10%承担违约金”。另双方口头约定，被告同时并同期还租赁北侧的两个库房，每年租金为12000元。2019年2月末，被告副总给原告打电话提出同原告解除房屋租赁关系，原告不同意，被告负责人承诺同意赔偿损失。原告在外出期间的2019年4月8日，被告搬离了其租赁的原告房屋。其搬离后的20天许被告的原店长将租赁房屋北侧的库房钥匙给原告送来。在被告决意要解除租赁合同后，原告为避免损失及时将被告的租赁物对外出租，每年210000元，且北侧的两个库房不租赁。被告的违约行为致使原告每年损失租赁费22000元，三年共损失66000元。自被告单方同原告解除租赁合同后，原告多次找其负责人商量赔偿损失事宜，但未达成一致意见。故原告提起诉讼。被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司辩称，一、双方签订书面房屋租赁协议确定被告租赁使用原告房屋面积572.4平方米，也就是林口县海洋世纪城11号楼011-014四个门市，租赁期限为五年，对这一基础事实没有异议。对被告租赁原告的北侧两个车库未签书面协议，依法应为不定期租赁，被告有权依据合同法随时解除合同。所以对于原告主张的库房损失与法相悖，无事实依据。二、关于订立书面房屋租赁协议这一合同的履行，是因被告上级主管部门业务调整导致合同无法履行，被告已提前告知原告被告不再租赁，且原告该房屋现已实际租赁给他人，原被告之间的租赁合同已经实际解除。如前述被告无法履行书面房屋租赁协议，事出有因，请法庭酌情考虑情节，且被告认为违约金标准过高，请法庭结合案件事实酌定裁判。原告主张在其损失基础上增加违约金于法无据，于理不通。根据合同法规定，双方当事人可以约定违约金、赔偿金，赔偿金的数额应当相当于守约方的实际损失。虽然合同约定违约方承担实际损失外另行承担实际损失10%的违约金，但该约定于法相悖，不应得到支持。关于2018年租金的给付是在双方协商一致的基础上迟延履行，因被告单位性质决定相关的费用均由上级部门决定拨付，故在2018年初单位经营亏损，已无力经营，该情形属于合同法中规定的情势变更原则，不应认定为本案被告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1.证人唐某、刘某、韩某出庭作证，意在证明被告在租原告门市的同时租赁了原告的库房，租赁期限同门市一样也是五年。被告有异议，证人与原告是朋友关系，证明内容具有倾向性。三位证人证言相互矛盾，对于租赁物车库本身并不清楚，对租赁价格清楚。而前两位证人并不清楚两个库房分别租赁价格，第三位证人同样在场却清楚表述分别价格为五千和七千。被告法人明确表示签合同时只有原告和原告儿子，被告负责人金海和沙恩海四个人在场，没有其他人在场。证人证言明确表述双方未形成对库房的书面租赁合同是事实，根据合同法规定当事人未采用书面的，视为不定期租赁。所以原告提供该组证据不能对抗法律规定，且该条款是特别约定。所以原告主张对未签订书面合同的库房租赁合同是定期租赁与法相悖。2.原被告于2017年4月20日签订的《房屋租赁协议》一份，证明被告租赁原告所有的海洋世纪城11号楼011、012、013、014室（原波斯特用房）用于商业服务(协议第一条1、3)；约定租赁期限5年，即2017年4月25日至2022年4月24日(协议第二条)；租金每年22万元(协议第三条)；除首次支付外，其他年度每年2月25日应交纳下一年房屋租金(协议第四条11)；违约责任约定：若乙方（被告）延迟支付租金超过15个工作日，甲方（原告）有权在要求乙方支付租金的同时支付违约金，违约金计算标准为迟延支付租金额的5%(协议第五条1)；乙方不得在租赁期间提前退租房屋，发生其他违约行为违约方弥补对方损失后，应按损失的10%承担违约金(协议第五条4、5)。被告对该证据的真实性无异议，对原告的证明问题有异议。一、该租赁合同明确约定了订立书面租赁合同，租赁物为11号楼011、012、013、014，租赁标的物明确具体，不包括原告主张的两个车库，这两个车库没有书面租赁合同；二、对于该合同中承担实际损失外另行承担违约金的约定于法相悖，也就是第五条第五款，不应得到法律支持。三、双方合同订立于2017年4月20日，次年需缴纳的租金虽约定在2月25日，但因被告受上级部门拨款速度的影响，经与原告协商迟延支付，原告收取该租金，应视为双方对被告交付租金时间未违约的认可。按照该合同第五条第四款的约定乙方即被告不得在租赁期间提前退租房屋，提前退租的剩余租金甲方不再退还。该违约责任条款应是确定原被告即被告承担违约责任的基础依据，对于原告主张的其他赔偿被告不予认可。3.原告的龙江银行客户卡对帐单原件一份，证明被告是于2018年7月9日才将2018年4月25日至2019年4月24日的租金支付给原告，按约定的每年2月25日应交纳下一年房屋租金时间迟延支付了4个多月，已构成违约。被告对形式要件无异议，对证明问题有异议：双方合同订立于2017年4月20日，次年需缴纳租金时间虽约定在2月25日，但因被告受上级部门拨款速度的影响，经与原告协商迟延支付，原告收取该租金，应视为双方对被告交付租金时间未违约的认可。被告认可双方虽有约定但违约金数额过高，要求依据合同法规定由法院依法调整。4.原告与刘伟签订的《房屋租赁协议》一份，意在证明被告不履行双方签订的《房屋租赁协议》后，原告为减少损失于2019年4月1日同刘伟签订了《房屋租赁协议》，约定租期5年，每年租金21万元，用于经营冠珠陶瓷及家俱类，因此原告门市每年损失10000元的租金，库房每年损失12000元，被告还有三年的租赁期限不履行，从而导致原告门市损失30000元，库房损失36000元。被告对形式要件无异议，但该证据只证明原告将原被告签订书面合同的011、012、013、014室另行租赁他人，对于两库房双方未签订书面合同，依法为不定期租赁，不存在因被告违约造成原告损失赔偿，被告承担赔偿责任的事实和法律依据。5.库房照片六张，证明被告同期租用原告的两个库房没有租出去的事实，从而导致原告两个库房的每年损失为12000元。从原告提供的第四张照片中明显看到原告的其中一个库房由被告改造成了保鲜库，由此证实被告原本是打算长期使用两个库房的，其租赁期限和主房门市是同期的。被告对形式要件无异议，对证明问题有异议。一、双方未在书面协议中确定租赁标的物包括库房，库房没有书面合同，依法是不定期租赁，所以原告主张与法无据；二、被告将交纳租赁费的、在租赁期间内将租赁车库合理化改造，不能确定被告要长期使用，该组证据不能支持原告的主张，请求法院不予采信。本院认为，原告提供的证据1，被告有异议，合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁,因此对该份证据，本院不予采信。原告2、3、4，5，被告对形式要件无异议，因此予以确认。被告未提供书面证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年4月20日签订了房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于林口县租赁给被告用于网络收费及商业超市的经营，房屋租赁期限为5年，自2017年4月25日至2022年4月24日，租赁费每年220000元。同时被告租赁原告所有的库房两处，每年租金12000元，未签订书面租赁合同。2019年2月，被告搬离了其租用的房屋。被告共支付两年租金（2017年4月至2019年4月）。同时查明，被告搬离后，原告于2019年4月将林口县租赁给他人。以上为本案基本事实。本院认为，综合当事人的陈述及证据，确定本案争议的焦点为：原告要求被告赔偿租赁损失及违约金各项损失共计83600元是否有事实依据和法律依据。原告蒋田利以被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司违反协议约定，要求原被告解除房屋租赁协议，因双方签订了房屋租赁协议，系双方真实意思表示，双方均应履行合同，现由于被告已退租，该租赁合同已实际解除，因此对于该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿租赁费损失66000元、并支付违约金6600元，合计72600元的诉讼请求，因原、被告双方签订的房屋租赁协议租赁期限为2017年4月25日至2022年4月24日，但是被告违反约定提前退租，造成原告的房屋租赁费每年损失10000元，因此被告应给予赔偿三年损失共计30000元。关于原告要求被告赔偿两个库房租赁费共计36000元（每年12000元），因双方对于租赁库房事宜未签订书面合同，原告主张租赁期限为五年，被告不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁,因此对于原告要求被告给付库房三年租金36000元的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金6600元(原告主张被告按实际损失66000元的10%承担违约金)，因租赁合同第五条法律责任5约定，发生其他违约行为，违约方在弥补对方损失后，应按实际损失的10%承担违约金。因原告已主张迟延支付租赁费的违约金，原告未举证证明被告其他违约行为造成原告实际损失，因此要求被告赔偿原告违约金6600元，本院不予支持。关于原告要求被告给付迟延支付2018年度租金220000元的违约金计11000元，因租赁合同第五条法律责任约定，乙方延迟支付租金超过15个工作日，甲方有权在要求乙方支付租金的同时支付违约金，标准为迟延支付租金额的5%，本案被告迟延支付2018年4月至2019年4月的租金，已构成违约，因此对于原告此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告蒋田利与被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司签订的房屋租赁协议；二、被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司给付原告蒋田利房屋租赁损失及违约金共计41000元，此款于本判决生效后15日内给付；三、驳回原告蒋田利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，由原告蒋田利负担1065元，被告黑龙江广播电视网络股份有限公司林口分公司负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  王静玉审判员  付倞佶审判员  王 磊二〇一九年十一月三十日书记员  刘晓萍