安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初869号原告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市淮海中路。法定代表人：陈洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李安娜，该公司职工。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。被告：何玉荣，女，1977年01月23日出生，汉族，职业不详，住安徽省宿州市萧县。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）与被告何玉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因被告何玉荣下落不明，本院于2019年4月26日依法裁定转为普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼，被告何玉荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1、解除东方公司与何玉荣之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，判令何玉荣立即将位于城市广场东方汇4层007号商铺交还给东方公司。2、判令何玉荣向东方公司支付租金90697.5元，管理费、物业费29190元，POS机使用费2353元，合计为122240.5元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起继续按照合同约定的标准计算至何玉荣交还商铺之日止。3、依法判令何玉荣向东方公司支付滞纳金（即违约金）133008.8元；暂算至2018年8月31日，自2018年9月1日起继续计算，每逾期一日，按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止。4、因诉讼发生的费用均由何玉荣承担。在诉讼过程中，东方公司将第2项诉讼请求变更为判令何玉荣向东方公司支付租金197130元，管理费、物业费41226元，POS机使用费4500元，合计为242856元；将第3项诉讼请求变更为何玉荣向东方公司支付滞纳金（即违约金）260565元。事实和理由：东方公司与何玉荣双方于2015年11月20日签订淮北市东方汇城市广场商铺《租赁合同》一份，合同约定：甲方将淮北市的“城市广场，东方汇”购物中心4层xxx号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用；该商铺的套内建筑面积约为90平方米，租赁期限为3年。租赁合同第4条约定，乙方应当向甲方缴纳的租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式，等等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给何玉荣占有使用至今。另，东方公司与何玉荣之间就商铺租赁的相关事宜签订《补充协议》一份。但是，何玉荣自2016年9月26日以来一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向何玉荣催要租金等相关费用无果。2018年7月13日，东方公司向何玉荣公证送达了催缴租金等费用的《解除租赁合同催告函》，但是，何玉荣仍然拒不履行自己的义务。2018年7月18日，东方公司向何玉荣送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了双方之间的租赁合同。何玉荣的违约行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成较大经济损失。为了维护东方公司的合法权益，现提出起诉，请求判如所请。何玉荣未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，东方公司与何玉荣签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心4层xxx号商铺出租给乙方（何玉荣）使用；经营保证金，指乙方在签订合同时，为保证履行合同及其附件所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的保证金，该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行合同义务的保证，甲方有权将该保证金冲抵乙方欠付甲方的租金、收银机使用费、物业费等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，并且此行为不影响甲方行使任何其他补救权利，保证金不计利息；每月基本租金，指所在租赁年度双方约定的按该月基本租金标准×商铺套内建筑面积计算后得出的当月基本租金；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约90平方米，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“美石记”品牌餐饮；租赁期限3年，自2016年1月31日至2019年1月30日，自起租日开始计算；租金第1个租赁年度基本租金标准为91.6元/月/平方米；第2个租赁年度基本租金标准为100元/月/平方米；第3个租赁年度基本租金标准为106元/月/平方米；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约0.167元/日/平方米，计450元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金20000元；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的经营保证金或其他保证金、押金抵扣租金、管理费或其他款项；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，每月1350元；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方根据本合同应付的租金、管理费及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；乙方同意租用甲方提供的POS机专用收银系统（含收银机软硬件），接受其相关规定并承诺为此向甲方支付押金和月使用费。乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）；乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，及100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2015年12月20日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有40个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年1月31日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止）；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件、通知及其他通信往来，必须采用中文书面形式，并约定双方的送达地址、电话号码、传真号码，如乙方指定其他联系地址或联系方式变更，须及时书面通知另一方，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；甲方接受乙方的租金及其他款项，不得视为甲方放弃向乙方追究违反合同义务的权利，乙方交付的租金或其他款项不足合同规定的金额，甲方仍然接受，不视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及其他权利；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。当日，双方并签订补充协议，主要内容：原租金100元/月/平方米，免租期1个月，分摊到第壹年使用，免租后为91.6元/月/平方米；前两年租金不变，第三年递增6%。租赁合同及补充协议签订后，何玉荣向东方公司支付经营保证金20000元、POS机押金1000元、装修保证金10800元、装修出入证押金90元、装修管理费540元、装修垃圾清运费900元、有灭火器的购置费用450元等。东方公司于2016年3月2日将商铺交付何玉荣使用。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，载明何玉荣拖欠自2016年10月04日起至2018年6月30日的租金179130元、管理费、物业费37626元、POS机使用费4100元、违约金216416.71元，上述费用合计为437272.71元，否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。上述催告函于2018年8月15日被签收。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，内容为我公司自2016年10月4日起多次派员催收租金等相关费用无果，于2018年7月13日向贵方送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，贵方的行为已严重损害了我公司的合法权益，给我公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向你通知如下：1、解除我公司与你于2015年11月20日签订的租赁合同及补充协议；2、请你方于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给我公司；3、请你方在接到本通知函三日内向我公司支付拖欠的自2016年10月04日起至2018年6月30日止的租金179130元管理费、物业费37626元、POS机使用费4100元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至你方将涉案商铺恢复原状返还至我公司之日止；4、请你方在接到本通知函三日内向我公司支付自2016年10月04日起至2018年6月30日止的违约金216416.71元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求何玉荣就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。上述解除合同通知函于2018年8月15日被签收。2018年9月1日，“城市广场·东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。以上事实，有东方公司提交的租赁合同、补充协议、商户场地确认书、商铺装修申请表、解除合同催告函、2018年7月13日公证书、解除合同通知函、2018年8月30日公证书、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书、淮北市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、邮政回执查询单以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，东方公司与何玉荣签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。关于解除合同和收回商铺问题。由于何玉荣未按照合同约定缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与何玉荣2015年12月20日签订的租赁合同及补充协议。2018年7月30日，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向何玉荣发出该函。该《解除合同通知函》于2018年8月15日被签收，故双方之间的租赁合同及补充协议解除于2018年8月15日解除。2018年9月1日，城市广场·东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回并拆除，故东方公司再要求何玉荣交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、物业费、管理费、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，何玉荣于2018年8月15日签收上述解除通知函。何玉荣未在收到解除通知后3日内将物品办理，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、物业费、管理费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月18日。按照双方合同约定计算，自2016年10月4日计算至2017年10月4日12个月的租金为98928元（91.6元/月/㎡×90㎡×12个月），2017年10月4日计算至2018年8月18日租金为94200元（100元/月/㎡×90㎡×10个月+100元/月/㎡×90㎡÷30×14），以上租金合计187128元。2016年10月4日起计算至2018年8月18日物业费及管理费为40440元（20元/平方米×90平方米×22个月+20元/平方米×90÷30×14）。POS机使用费为4500元（200元/月×22个月+100元）。上述租金、综合管理费、POS机使用费合计为227568元。何玉荣在签订合同时交纳的经营保证金20000元、POS机押金1000元、装修保证金10800元，合计31800元，应当冲抵欠付的租金。故东方公司要求何玉荣支付租金179130元、管理费及物业费41226元、POS机使用费4500元，合计为242856元，本院仅对其中的租金、管理费、物业费、POS机使用费合计195768元（227568元-31800元）予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如何玉荣逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中存在延迟开业、管理不到位等情况，何玉荣在履行合同的过程中存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何玉荣于本判决生效后十五日内向原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司支付租金、管理费、物业费、POS机使用费合计195768元；二、驳回原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8834元，由原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担5300元，被告何玉荣负担3534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  唐晓芳人民陪审员  陈桂荣二〇一九年十一月十四日书 记 员  张 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。