广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初573号 原告（并案被告）：黄钊，男，1978年8月21日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 原告（并案被告）：韦月海，女，1979年9月2日生，壮族，户籍所在地广西广西河池市宜州区。 两原告特别授权委托代理人周九香，广西正营律师事务所律师。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人韦荣辉，董事长。 被告（并案原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路19号。统一社会信用代码：91451281675004587W。 法定代表人梁宏坚，行长。 特别授权委托代理人梁宏卫，该行风险管理部副总经理。 委托代理人韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 原告黄钊、韦月海与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）和中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行（以下简称邮政银行）商品房预售合同纠纷一案，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行与被告黄钊、韦月海、被告广西伟弘房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案((2019)桂1281民初字1161号），本院立案后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，裁定将（2019）桂1281民初字1161号案件并入本案审理，并依法适用普通程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄钊、韦月海的委托代理人周九香、被告邮政银行(并案原告）的委托代理人梁宏卫、韦升到庭参加诉讼，被告伟弘公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄钊、韦月海（并案被告）向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告伟弘公司签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除原告与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；3、被告伟弘公司偿还原告首付款122869元，伟弘公司赔偿原告向邮政银行归还的相应贷款本金及利息65000元；4、被告伟弘公司赔偿原告房价上涨损失30000元（具体损失以实际评估为准）；5、被告伟弘公司向被告邮政银行偿还借款担保合同项下的剩余贷款；6、本案诉讼费由被告承担；7、被告邮政银行对上述购房首付款、归还的相应贷款本金及利息、房价上涨损失及诉讼费承担连带责任；8、确认原告对诉争房屋具有优先受偿权。事实与理由：一、原告与被告伟弘公司于2015年2月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告伟弘公司开发的位于宜州市锦绣褀峰62幢3A08号房，房屋总金额为407869元，合同约定的交房时间为2017年1月31日前。合同签订后，原告依约支付全部总款（首付122869元，余款按揭支付285000元），但被告至今未履行交房义务，截至2018年12月30日，共计逾期690天。依据合同约定，原告可以解除合同，被告应当退款并承担赔偿损失，支付违约金给原告。因此，根据《商品房买卖合同》的约定，原告请求解除与伟弘公司签订的《商品房买卖合同》，并返还已交付的购房款及利息、赔偿损失以及承担本案全部诉讼费用，符合双方的约定。二、依据《商品房买卖合同》第七条第三款：“出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为宜州市房地产管理局，预售资金监管银行为中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行，预售资金监管账户名称：广西伟弘房地产开发有限责任公司，帐号为：94×××89。”的约定以及《房地产管理法》等相关规定，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构监管，确保预售资金用于工程建设。邮政银行作为监管银行，在没有得到宜州市房产管理局的审批同意下，邮政银行违规拨款，上亿元的资金从银行的监管账户中直接流失给伟弘公司挪作他用，致使楼盘工程烂尾停工，几百户购房者无家可归，给广大购房者带来巨大损失。截至今日，购房者不但没有得到伟弘公司交付的房屋，却要每月按时归还银行的贷款。依据《宜州市商品房预售资金监管办法》第二十七条“商品房预售资金专用账户开户银行违反本办法规定,擅自支付重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应的法律责任。”的规定，本案中，邮政银行应当对上述损失承担连带责任。三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，因开发商违约导致商品房买卖合同解除的，购房人有权同时要求解除按揭贷款合同。依据该规定，原告可以解除与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》。邮政银行作为阶段性连带责任担保人，承担连带担保责任。原告与邮政银行在《个人购房/购车借款及担保合同》中第40条独立性约定：借贷条款全部或部分确认无效或被解除，担保人对借款人的债务仍应向债权人承担无条件连带清偿和赔偿责任。依据《个人购房/购车借款及担保合同》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，请求判决由伟弘公司向邮政银行偿还借款担保合同项下的剩余贷款。综上所述，锦绣褀峰项目第三期于2015年开盘预售，原告以及其他购房者共计200多户购买了61幢、62幢两百多套房屋，共支付房款近亿元，上亿元本该专款专用的预售资金，本可保证房屋建好并按期交付，如今却因邮政银行违反监管规定的行为，以致预售资金从邮政银行的监管账户中直接流失给伟弘公司挪作他用，给原告及广大购房者造成巨大损失。依据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定和第二条的规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼请求判如所请。 被告伟弘公司既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。 被告（并案原告）邮政银行答辩称，1、逾期交付解约权存在法定的除斥期间，本案除斥期间已经届满，原告丧失了解除《商品房买卖合同》的实体权利，应驳回原告诉请；2、原告请求解除与邮政银行签订的《个人购房、购车借款及担保合同》缺乏法律依据，但邮政银行同意解除《个人购房、购车借款及担保合同》，并要求原告归还尚欠的全部贷款本息，伟弘公司承担连带责任。原告和邮政银行均主张解除贷款合同，达成合意解除，同时，原告作为借款人违约，邮政银行有权解除合同，并要求原告立即偿还全部贷款本息，被告伟弘公司承担连带责任；即使本案中的《商品房买卖合同》、《个人购房、购车借款及担保合同》均被解除，原告仍对邮政银行负有偿还借款的义务。原告请求邮政银行对购房首付款、归还的相应贷款本金及利息、房价上涨的损失及诉讼费承担连带责任没有事实和法律依据，应驳回其诉请。邮政银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，伟弘公司的违约责任及赔偿责任与邮政银行无关。原告所遭受损失是因伟弘公司违约产生，而非因邮政银行产生，原告请求邮政银行承担连带责任没有依据。原告请求对所购房屋具有优先受偿权没有法律依据。 原告（并案被告）为其主张向本院提交的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与伟弘公司在合同中明确约定房屋价款、监管机构、监管银行等权利义务事项； 2、《个人购房/购车借款及担保合同》，拟证明伟弘公司对借款承担连带责任，购房合同解除，由伟弘公司偿还剩余贷款； 3、首付款收款单、邮政银行放款单，拟证明原告支付首付款、房价款； 4、《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》，拟证明监管银行在没有得到宜州市房产管理局审批同意下违规拨款给伟弘公司，伟弘公司挪作他用，致使楼盘烂尾停工； 被告邮政银行（并案原告）向本院提出诉讼请求：1、判决解除邮政银行与黄钊、韦月海于2015年2月15日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令黄钊、韦月海归还贷款本金252203.79元、利息6454.97元，合计258658.76元（利息暂计至2019年4月20日，往后利息、罚息按合同约定计至贷款结清之日止）；3、被告伟弘公司对黄钊、韦月海上述贷款承担连带责任；4、案件诉讼费由黄钊、韦月海、伟弘公司共同承担。事实和理由:2015年2月14日，因购房需要，黄钊、韦月海向原告申请办理285000元贷款。2015年2月15日，各方当事人签订合法有效的《个人购房/购车借款及担保合同》，约定邮政银行向黄钊、韦月海提供285000元个人购置房屋贷款，被告伟弘公司提供阶段性连带责任保证，并于2015年2月16日办理了预告抵押登记。2015年2月16日原告向黄钊、韦月海发放了285000元贷款。借款期限从2015年2月16日至2035年2月16日，还款方式为等额本息还款法。被告黄钊、韦月海获得上述贷款后，未能按约还本付息，截止2019年4月29日，已经逾期165天，经原告多次催促，被告一直置之不理。故根据《个人购房/购车借款及担保合同》约定特诉至法院，请法院判如所请。 黄钊、韦月海答辩称，同意解除与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，邮政银行诉请的剩余本金及利息以及罚息应由保证人伟弘公司承担；伟弘公司偿还剩余贷款后免除黄钊、韦月海的还款责任，因为是邮政银行违规划拨款项导致楼房烂尾，邮政银行共同侵害了黄钊、韦月海的利益，黄钊、韦月海不再承担还款责任，该责任由邮政银行自行承担。 邮政银行为其主张向本院提交的证据有： 《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》，拟证明黄钊、韦月海向邮政银行申请贷款； 《个人购房/购车借款及担保合同》，拟证明双方在合同中对各自权利义务的约定； 预告登记权利证书，拟证明邮政银行办理了预告登记； 《借据》、《放款单》，拟证明邮政银行已发放285000元贷款； 《还款计划表》，拟证明黄钊、韦月海每月应还本息明细； 《还款流水清单》，拟证明黄钊、韦月海实际还款明细； 贷款结清试算截屏，拟证明黄钊、韦月海的拖欠金额。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄钊、韦月海对邮政银行提供的全部证据均予以认可。邮政银行对黄钊、韦月海提供的证据《个人购房/购车借款及担保合同》、放款单予以认可；认为《商品房买卖合同》、收款单与其无关，《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》不客观真实，与案件无关联，首付款收款单真实性无法确认。对于双方无异议的证据本院予以认定，可以作为本案定案依据。对有争议的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同》、伟弘公司出具的收款单可以反映黄钊、韦月海与伟弘公司的商品房买卖合同关系，予以认定；《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》对楼房烂尾原因的意见及责任认定为一家之言，但可以证实邮政银行向伟弘公司违规拨付预售款的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月14日，黄钊、韦月海与被告伟弘公司签订《商品房买卖合同（预售）》，协议约定主要内容包括：买受人（原告黄钊、韦月海）所购房屋为锦绣祺峰小区62幢3A层08号商品房，预测建筑面积119.26平方米；单价为每平方米3420元，总价款407869元；买受人在签合同前已经支付了定金50000元，该定金在签合同时抵作房价款，买受人采取贷款方式付款，买受人应在2015年2月14日前支付首期房价款122869元，余额285000元向邮政银行申请贷款支付；出卖人（伟弘公司）应于2017年1月31日前向买受人交付该商品房；如确因出卖人原因造成房屋延期交付，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。后伟弘公司出具《收款单》、《收据》确认收到黄钊、韦月海支付首付款122869元。 2015年2月14日，黄钊、韦月海向邮政银行申请个人消费贷款。2015年2月15日，黄钊、韦月海（借款人）与邮政银行（贷款人）和伟弘公司（保证人）签订编号为4599919Q11502872583501号的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同主要约定内容包括：借款金额为285000元；贷款用途为购买锦绣祺峰小区62栋3A层08号房；贷款发放方式采用贷款人委托支付方式，借款人授权贷款人将贷款资金从黄钊账户划付至伟弘公司账户（账号：94×××89）；贷款利率为中国人民银行公布同期同档次人民币基准利率；贷款归还按月等额本息还款，借款人未按时还款，在约定的利率基础上加收30%计收罚息；借款人连续三个月或六次未按时还款，贷款人可以宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及利息、罚息，借款担保方式为抵押加保证组合担保，保证人伟弘公司承担阶段性连带保证责任，保证人对合同项下的贷款本金、利息、罚息承担连带保证责任，合同约定的正式抵押登记手续办理完毕则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。2015年2月16日，黄钊、韦月海与邮政银行到房产管理机关对锦绣祺峰小区62幢62-3A08号房办理预购商品房设定抵押权预告登记。2015年2月16日，邮政银行向黄钊发放285000元贷款。截止2019年10月28日，黄钊、韦月海尚欠邮政银行借款本金252203.79元，利息及罚息共计12844.72元。 再查明，截止庭审之日，锦绣祺峰小区62幢62-3A08号已在房地产管理部门进行备案，备案人为原告黄钊、韦月海。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61、62幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。 本院认为，原告黄钊、韦月海与被告伟弘公司的《商品房买卖合同（预售）》、黄钊、韦月海与邮政银行、伟弘公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是合同当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约各方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。 对于《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》能否解除问题。黄钊、韦月海与伟弘公司在签订的《商品房买卖合同》中对合同解除的条件没有约定，但《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定了当事人可以解除合同的法定条件：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案在审理过程中伟弘公司一直未能履行义务，因此，原告黄钊、韦月海请求解除与伟弘公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。黄钊、韦月海与邮政银行均诉请解除双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，庭审中双方对解除该合同亦无异议，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对双方请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》本院予以支持。 对黄钊、韦月海请求伟弘公司返还首付款、赔偿原告偿还银行的相应贷款本息、契税和其他费用、房价上涨损失和偿还剩余贷款问题。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉的《商品房买卖合同》解除后，伟弘公司应将收取的首付款122869元返还原告黄钊、韦月海并赔偿相应的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。截止2019年10月28日，黄钊、韦月海累计向邮政银行偿还借款本金32796.21元、利息51543.87元，尚欠邮政银行借款本金252203.79元、利息（含罚息）12844.72元。当《商品房买卖合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》均被解除后，伟弘公司应向黄钊、韦月海偿还已还的贷款本金和利息，应向邮政银行偿还尚欠的剩余贷款本金及利息（含罚息）。 对黄钊、韦月海请求伟弘公司赔偿房价上涨差价损失30000元问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因伟弘公司违约无法交付房屋导致合同解除，应赔偿黄钊、韦月海的相应损失，黄钊、韦月海的逾期利益损失应包括房屋涨价造成的差价。虽然原告未能提供房价上涨造成损失的评估报告，但由于伟弘公司的违约行为，本应于2017年1月31日交付的房屋未能如期交付，致使黄钊、韦月海支付的首付款资金被长期占有，不能实现目的和合同履行后可获取的利益，确实造成损失，据此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告的损失可以首付款122869元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年2月1日起计至付清之日止（最高限额不超过30000元）。 对于黄钊、韦月海请求邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任问题。连带责任是指任何一个责任人都有义务全部承担的民事责任。连带责任的认定必须有充分的法律规定或明确的合同约定作为前提基础。本案中，邮政银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，不存在约定的连带责任情形，也不存在法定的需要邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任的情形，黄钊、韦月海的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 五、对于黄钊、韦月海主张对涉案房屋具有优先受偿权问题。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定的是建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权、其他债权之间的优先性关系以及建筑工程承包人的优先受偿权与购买商品房的消费者之间的优先性关系，第一条与第二条之间并非承接关系，也并未直接规定抵押权与购买商品房的消费者之间的优先性关系。该批复第二条应理解为确认承包人享有的工程价款优先权不能对抗买受人所享有的购房款返还请求权，并非确认买受人对所购房屋具有优先受偿权，而是用于处理基于同一个建设工程本身所产生的价款优先权与抵押权及其他债权存在竞合时，存在此优先权“优于”彼优先权的问题。对于物享有的优先受偿权属于物权，根据物权法定原则，对黄钊、韦月海主张对所购房屋具有优先受偿权本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下： 解除黄钊、韦月海与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司于2015年2月15日签订的《商品房买卖合同》； 解除黄钊、韦月海与中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行签订的编号为4599919Q11502872583501号《个人购房/购车借款及担保合同》； 广西伟弘房地产开发有限责任公司返还黄钊、韦月海首付款122869元及黄钊、韦月海已向中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行归还的贷款本金32796.21元、利息51543.87元（截止2019年10月28日）； 广西伟弘房地产开发有限责任公司赔偿黄钊、韦月海损失（以首付款122869元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年2月1日起计至付清之日止）（最高限额不超过30000元）； 广西伟弘房地产开发有限责任公司偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行编号为4599919Q11502872583501号《个人购房/购车借款及担保合同》合同项下剩余的贷款本金252203.79元、利息及罚息12844.72元（截止2019年10月28日，2019年10月28日后利息按合同约定的利率计至清偿之日止）； 驳回黄钊、韦月海的其他诉讼请求； 驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5463元，并案案件受理费4118元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  黄志木 人民陪审员  吴为民 二〇一九年十一月一日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒