四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10399号 上诉人（原审原告）：沈琳，女，1964年5月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人沈琳因与上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）以及被上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沈琳上诉请求：1.判令东华机械公司按购房合同上约定的交房标准交房；2.请求法院解除跟东华科技公司的租赁合同后，如果东鼎泰和公司要按现状继续租用必须经业主同意并签订合同，并要求东华机械公司继续承诺和担保东鼎泰和公司租赁到期后按购房合同的交房标准交房；3.请求法院支持违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决。对不守诚信故意违约方应承担惩罚性赔偿责任，以严肃良好社会风气；4.判令强占铺子出租并获利的东鼎泰和公司在没有跟业主签订合同前按不得低于原租金标准支付业主租金；5.违约金金额核算错误。有部分业主收到的判决日期甚至是在最后一次庭审之前；6.本案一、二审诉讼费、保全费、执行费由被上诉人承担。 上述理由： 1.沈琳所购的东华电脑城房屋是全产权商铺，产权明晰，能够明确商铺位置及面积大小。东华机械公司在购房合同中和东华科技公司的租赁合同中就已明确所购商铺是全产权的独立商铺，并且合同中明确业主可以自主经营。而武侯区人民法院以业主商铺退铺会损害其他业主的合法权益为由而不予腾退。一审法院不能以续签租赁合同人数及面积优势即少数服从多数原则作为认定收铺不具备交还条件的理由，此理由是严重缺乏事实基础及法律依据的，事实不清，适用法律有误。在两年前，跟我们情况相同的东华业主，在武侯区法院被判交房退铺为何我们不能退铺。 2.此判决有一个明显的错误，适用法律条款有误。将我们的商铺所有权和自主经营权，使用权剥离，让强占我们铺子而不付租的东鼎泰和公司合法化，会产生更多的法律纠纷。 3.对于东华科技多次欠租的老赖行为，法院却从轻判决，以欠租金额的10%支付违约金，而不是按照合同中约定的解约违约金赔偿，助长了违约方的嚣张气焰，在合同期限内的不按合同约定执行。有违契约精神和《合同法》的相关规定，被上诉人东华科技公司并未主张违约金过高，一审法院主动调低违约金金额及计算标准，违约金应当按照双方约定的标准执行，即便要调整，根据公平原则结合东华科技公司违约主观恶意性程度，也应当按违约金最高标准计算。 4.购买的合同和租赁合同中明确的了商铺是独立商铺，是当时购买商铺的核心原因，适用法条使得所有权和自主经营权相剥离。同时该房屋未达到收房标准，同时东华科技为恶意拖欠，应该判处惩罚性违约金。 综上所述，一审法院审理判决存在严重错误，此案事实不清，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 东华科技公司答辩称：沈琳案件一审认定合同于2018年3月届满，其他案件都是早于2016年到期，合同到期后的不定期租赁关系，东华科技遭遇业主行使合同解除权，合同已经解除，业主起诉要求合同解除不应当适用原合同解除的违约条款，东华科技不应当承担合同解除的违约金。因不定期租赁关系，原合同的相应违约金条款、利息条款、滞纳金条款都不应当使用，因此，退一步讲，即使东华科技需要支付租金，也不需要承担任何违约金。 1、东华科技已经于2016年12月底向沈琳发送了不再继续租赁、腾退商铺的通知。沈琳明知东华科技并不是案涉商铺的实际承租、使用方，东华科技对商铺的腾退事宜发出通知，已经尽到了商铺返还的义务，沈琳作为业主，有权利也有义务收回商铺，沈琳怠于行使该权利义务的后果应当由其自行承担。因此，并不存在东华科技还需要向其返还商铺的义务。2、关于违约金的问题，在第一个问题的前提下，东华科技不需要再继续向沈琳支付2017年1月1日起的租金，退一步讲，即使东华科技需要支付租金，也因原合同到期终止，违约金、滞纳金条款不再适用的情形下，东华科技也无需支付任何违约金。而关于解除合同的违约金适用，也因后续沈琳没有签订新的租赁协议，没有相应的违约金条款，而不应承担。同时，沈琳也未就其损失进行举证。在沈琳没有任何实际损失的情形下，即便有违约条款，也不应当得到支持，应当以其实际损失为依据。3、关于租金标准的问题，我方认为应当以最原始的合同为准。即以8.24元为准。告知函中载明的9.24元并没有被双方最终实际履行。 东华机械公司答辩称：东华机械不应当承担连带责任。 东鼎泰和公司答辩称：1、东鼎泰和2016年12月31日将业主的位置退还，没有租赁使用。2、东鼎泰和公司支付了2016年12月31日之前的租金，对沈琳主张的拖欠商铺事宜，与东鼎泰和公司无关。 东华科技公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2006年6月17日，沈琳（甲方）与东华科技（乙方）共同签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委乙方经营管理，委托期限自2006年6月17日起至2012年5月1日止。 租赁合同签订后，东华科技将案涉租赁物转让给成都东鼎实际经营管理至2016年12月底。成都东鼎于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械、东华科技、沈琳不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技也以短信方式通知沈琳从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技、成都东鼎并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1.一审法院漏查事实，认为东华科技未通知沈琳解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技是严重错误的。 一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉入解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技与沈琳自2012年5月1日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”那么，东华科技在不定期租赁期间通知沈琳解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，沈琳作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技违约或其他过错，东华科技主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技行使合法权利的体现，沈琳作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 沈琳故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 而且案涉租赁物的实际经营管理者成都东鼎于2016年12月31日向东华机械、东华科技、沈琳发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技也完成了案涉租赁物的返还义务。 2.一审法院不予采信东华科技举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明从2017年1月1日起东华科技不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技也已履行完毕证明通知沈琳解除合同的证明责任。 而且东华科技已按租赁合同上载明的及沈琳预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知沈琳解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技不仅应该证明短信已发送还应证明沈琳已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 退一步讲，即使依据一审法院的认定，东华科技公司曾向沈琳发出《关于东华电脑城已售独立商铺到期交房的告知函（独立）》，将原租赁合同继续履行一个周期则自2012年5月2日至2018年3月15日。那么东华科技公司在2016年12月26日通知沈琳解除合同，应视为东华科技已有效地履行了必要的通知义务，表明东华科技自2017年起不再租赁案涉租赁物。综上，东华科技已通知沈琳不再履行租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，沈琳请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技未通知沈琳解除合同，但正如上文所述，成都东鼎、东华科技先后向沈琳以通知和短信通知方式解除合同，且成都东鼎已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技以短信方式通知沈琳时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时沈琳不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 沈琳答辩称：1、我方没有收到解除合同的短信通知，对方通过短信平台发送的短信，但短信平台没有显示内容，也没有显示发送出的时间。2、据我了解，有几位业主的合同在起诉的时候都没有到期，我的合同在合同期内就应当按照合同的约定来履行，法院应当支持我的诉讼请求。租赁合同中约定的是按照房款的20%退还违约金。3、东华科技是属于东华机械的子公司，开发商成立了东华科技代管小业主，我们与他们解约后，房子依然在东华机械手上。4、我方解除与东华科技的合同后，在没有将房屋交付给我之前，租金应当由东华科技支付给我。当时购买房屋之后并没有将房屋交付给我，而是要由东华科技使用。 东华机械公司答辩称：无其他意见。 东鼎泰和公司答辩称：1、在2016年12月31日的时候，我方将没有与我方签订合同的位置空置，并没有使用。2、没有与我们签订书面协议，我方也未形成实际法律关系，对方没有依据要求我方支付租金。 沈琳向一审法院提出诉讼请求：1.解除沈琳与东华科技公司签订的《房屋租赁协议》，由东华科技公司向沈琳按买卖合同约定的交房标准返还商铺；2.东华科技公司租金42753.3元、违约金47970元、滞纳金3118.4元；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2006年6月17日，沈琳（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于成都市，委托期限自2006年1月7日至2016年1月6日，约定期限自2006年6月17日至2012年5月1日，月租金为1647元，首次于2006年6月17日向甲方缴纳半年租金，之后每半年缴纳一次租金；租赁期内，担保方对乙方向甲方支付的租金承担担保责任。该合同第七条约定：“1、租赁期内，乙方（东华科技公司）应按时向甲方（沈琳）支付本协议中约定的租金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。” 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。沈琳已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、沈琳发出《关于退还席位的通知书》，以《委托经营管理协议》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示沈琳收到该通知。 一审法院另查明，1.涉案商铺在出售给沈琳之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《东华电脑城房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）所附《独立商铺区平面图》所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 一审法院认为，东华科技公司与沈琳签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 东华科技与沈琳之间的《房屋租赁合同》、《关于东华电脑城已售独立商铺到期交房的告知函（独立）》显示租赁期限已于2018年3月届满，且在2018年3月后租赁期限转为不定期租赁合同。按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人双方可以随时解除合同。现沈琳提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，故一审法院对沈琳要求解除其与东华科技公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现沈琳要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司按买卖合同交付标准返还案涉商铺。对此一审法院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；购房合同附件一《东华电脑城独立商铺区平面图》所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用，《补充协议》第一条也显示该房屋已被租赁且需统一经营管理。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对沈琳返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金和滞纳金的支付。 因东华科技公司逾期履行合同约定的付款义务，且在合同到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，故一审法院对沈琳要求东华科技公司承担支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金义务的诉讼请求予以支持，按年租金标准为购买价的9.24%即22162.14元计算，2017年1月1日至2018年11月30日期间的欠付租金为42477.4元。 东华科技公司逾期支付租金已构成违约，沈琳依据《房屋租赁合同》的约定主张违约金，并主张滞纳金。考虑滞纳金主张无合同依据，且东华科技公司逾期支付租金给沈琳造成的损失实际为资金利息损失，而《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准过分高于东华科技违约给沈琳造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将沈琳主张违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即4247.74元（42477.4元×10%）。 关于东华机械公司的担保责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，虽然东华机械公司在《房屋租赁合同》中对东华科技公司支付租金承担担保责任，但是由于《房屋租赁合同》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，沈琳主张《房屋租赁合同》约定的租赁期届满之后的租金及滞纳金，因此东华机械公司对该期间的租金不承担保证责任，故一审法院对沈琳要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司连带支付租金及滞纳金的主张，首先，东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此沈琳要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年10月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除沈琳与东华科技公司签订的《房屋租赁合同》；二、东华科技公司应于判决生效之日起十日内向沈琳支付租金42477.4元及违约金4247.74元；三、驳回沈琳的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2148.6元（已由沈琳预交1588元），由东华科技公司负担1069.8元，由沈琳负担1078.8元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 沈琳向本院提交了下列证据：1.银行流水，证明一审中计算的租金有误；2.房屋信息和位置图，证明案涉房屋是独立的商铺，可以分割出来。 东华科技公司、东华机械公司发表质证意见称：对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议。对证据2从房管局打印出来的附图上确实看不清楚上面的房号等具体位置，也无法证明该图上沈琳的案涉商铺的具体位置所在；并且，就算涉及商铺返还问题，应当以租赁合同约定的为准。沈琳提交的该组证据无法达到其证明目的。证据1银行流水上的前两张付款对象摘要是代发工资，第三张2017年5月26日沈琳勾出的款项看不出付款对象，不能证实与本案的关联性，并且，我方认为具体的租金标准应当以双方的约定为准。 东鼎泰和公司发表质证意见称：对房屋信息图的真实性、合法性无异议，但从图上无法看出具体位置。对银行流水的真实性、合法性无异议，但我方不清楚具体打了多少钱。 本院经审查认为：关于证据1，虽沈琳在房管局打印的图纸上载明有案涉商铺的房号和与其他商铺的相对位置，但案涉商铺系产权式商铺，其特殊性决定了是否可以返还的问题，本案在下文予以详述。关于证据2，沈琳以此主张东华科技公司实际支付的款项高于约定金额，但其提交的三张银行流水单上，其中两张载明的款项性质是代发工资而非租金，而另一张载明的款项金额不能证明东华科技公司一直按照沈琳主张的金额进行支付；原审法院根据约定的租金标准判决东华科技公司支付租金正确，沈琳的提交的证据2不能达到其证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与上诉人沈琳的上诉请求、原审被告东鼎泰和公司、东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与沈琳之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的相应费用（包含租金、违约金）的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与沈琳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知沈琳不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向沈琳腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除合同的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予沈琳，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，沈琳也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与沈琳之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 关于沈琳上诉提出违约金按照原租赁合同中约定的责任进行判决的请求，本院经审查认为，在本案中沈琳并未举证证明因东华科技公司逾期付款所遭受的损失大小，故原审法院酌情确定违约金的金额并无不当。沈琳的该项上诉主张，本院不予支持。 关于沈琳另提出案涉商铺应返还的上诉理由。本院经审查认为，案涉房屋与物理四至明确的普通商铺具有明显区别。房屋的房产证未记载房屋四至界限，案涉商铺与其他业主所购商铺之间并无物理隔断，难以与其他业主的权益相区分；且大部分业主选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系，如腾退返还必将对案涉商场的整体使用造成影响。故原审法院对沈琳提出返还的请求不予支持正确，本院予以确认。沈琳在二审中提交的相应证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 关于沈琳在二审中提出的其他上诉请求。本院经审查认为，沈琳的其他上诉请求，均与其原审诉讼请求不一致，系增加诉讼请求。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在二审程序中，原审法院告增加新的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调节；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司均不同意在二审中审理沈琳在新增的诉讼请求，各方也不能就新增请求进行调解，故本案二审中对沈琳新增的诉请不予处理，沈琳可依法另行主张权利。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3047元，由四川东华科技发展有限公司负担2148元，由沈琳负担899元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光