安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0705民初219号 原告（反诉被告）：铜陵市西元餐饮有限公司，住所地：铜陵市石城大道北段2363号。统一社会信用代码：91340700MA2MR8EE3L。 法定代表人：林忠，公司董事长。 委托诉讼代理人：俞飞，安徽景旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽万泰置业有限公司，住所地：铜陵市经济技术开发区。统一社会信用代码：91340700748909812J。 法定代表人：林建新，公司董事长。 委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱刚，公司员工。 原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司与被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2017年12月7日立案，案号为(2017)皖0705民初5700号，本院于2018年5月17日作出一审判决，原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司不服(2017)皖0705民初5700号民事判决，向铜陵市中级人民法院提起上诉，铜陵市中级人民法院于2018年10月30日作出(2018)皖07民终529号民事裁定，撤销本院(2017)皖0705民初5700号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司法定代表人林忠及其委托诉讼代理人俞飞、被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司委托诉讼代理人冯霞、钱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告签订的《租房协议》，（当庭申请调整为解除原被告签订的《租房协议》）；2、判令被告赔偿原告经济损失1626478元；3、本案诉讼费由被告负担（当庭请求鉴定费30000元由被告承担）。事实与理由：2012年4月13日，铜官山区苏浙汇大酒店（乙方，控股人为林忠）和被告（甲方）签订了《租房协议》一份，由铜官山区苏浙汇大酒店租赁被告位于铜陵市商铺约176平方米、16号商铺约15平方米、二楼商铺约974平方米（3至6层为居民住户）的房屋作为经营餐饮适用，开办苏浙汇大酒店（在此之前该商铺是由浙江商人谷真经营的铜陵市天天好江南酒店），承租年限为五年，自2012年5月10日至2017年5月9日止，协议还约定了其他事项。 2015年11月9日，因铜官山区苏浙汇大酒店改制为铜陵市江浙汇餐饮有限公司（控股人为林忠）企业发生变化，便以铜陵市江浙汇餐饮有限公司（乙方）和被告（甲方）又重新签订了《租房协议》一份，依据该《租房协议》的约定，由铜陵市江浙汇餐饮有限公司租赁被告上述商铺作为经营餐饮使用，酒店名称改为江浙汇（西元）酒店。承租年限为六年，自2016年5月10日起至2022年5月9日止，租金为：第一年250000元；第二年至第六年每年为350000元。协议还约定了其他事项。 2015年12月9日，原告（控股人为林忠）依法成立，原由铜陵市江浙汇餐饮有限公司履行的《租房协议》改由原告履行，原告系《租房协议》的实际履行人，被告对此也予以认可（按租房协议收取租金等）。 原告在租房协议履行期间，屡次受到商铺附近居民向原狮子山区人民政府环保部门和铜陵市环保局的投诉，有关部门查处的理由是酒店未办理环评手续。为此，原告找到有关环保部门和环评机构，要求做环评报告并补办环评审批手续，但就是无法办理。由于环评工作无法进行，居民屡次投诉，导致酒店无法正常经营，经营损失惨重，今年上半年，国建环保检查组会同省、市、区三级政府有关部门多次到原告单位或召集原告到检查组谈话，要求原告停业，2017年5月22日，铜陵市铜官区环保局对原告作出了《责令改正违法行为决定书》的行政处罚，责令原告立即停止营业，在原告停业期间，原告还试图通过添加排烟设备等方法通过环评，但今年10月份，铜官区环保局给原告出示了一份2008年11月19日铜陵市人民政府《关于天天好江南酒店环评决策咨询会议备忘录》（第二十六期），明确告知原告禁止在此商铺开设酒店。此时原告才知道，早在2008年11月，被告就向市人民政府承诺过：“只在本次租赁协议的时间内（指被告将商铺出租给浙江商人谷真设立的铜陵市天天好江南酒店的租赁协议）从事酒店经营，逾期不再经营或转产”。但被告在铜陵市天天酒店2012年5月退出经营后，在与原告签订《租房协议》时，却采取欺诈的方法，隐瞒了此商铺不得经营酒店的重大事实，导致原告的环评工作无法进行，导致原告受到立即停业的行政处罚，导致原告为开设、经营酒店的投入出现重大经济损失和声誉损害。原告认为，被告违反《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，采取欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下与之订立的《租房协议》，原告作为受损害的一方有权请求人民法院撤销该合同，被告作为过错一方，应当此给原告造成的损失承担赔偿责任，赔偿原告经济损失1626487元。为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）向本院提交了下列证据： 1、原告企业信息报告一份； 2、被告企业信息报告一份； 3、2012年4月13日《租房协议》； 4、铜陵市江浙汇餐饮有限责任公司企业信息报告份； 5、2015年11月9日《租房协议》各一份； 6、2008年11月19日《关于天天好江南酒店环评决策咨询会议备忘录》一份； 7、2003年11月13日《建筑设计方案审查意见书》一份； 8、2008年11月30日《关于天天好江南酒店项目环保问题调查处理报告》一份； 9、2017年5月22日《责令改正违法行为决定书》一份； 10、皖阳光工审2019第47号工程造价鉴定报告及《物品清单》和相关附件一份； 11、员工工资表一份； 12、鉴定费发票一份。 被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司答辩称，因原告将第一项诉请撤销合同变更为解除合同，故答辩作出相应调整1、本案被告认为原告主体不符，签订合同的主体是铜陵市江浙汇餐饮有限公司，而原告是以西元餐饮有限公司提起诉讼，主体不符；2、鉴于原告变更请求，要求解除合同，本案被告同意解除合同，但解除合同的责任在于原告，民事责任应该由原告承担；3、铜官区法院作出的鉴定皖阳光工审的鉴定报告，作出的审计结论未提及折旧，因此对该鉴定报告的部分鉴定结论不予认可。 被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司反诉请求:1、请求判令反诉被告支付反诉原告拖欠租金人民币712465元；（当庭变更，从2017.9.10-2019.9.22，该截止时间系原审案件、二审审理期间，在二审及发回重审期间将房屋返还时间；）逾期利息（2017.9.10-2019.9.22，按银行一年期贷款利率计算（年利率约为4.35%），46778.83元；2、请求判令返还垫付物业费用64482元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:反诉被告与反诉原告因房屋租赁合同一案在贵院审理,反诉原告认为,反诉被告因经营不善,拖欠租金,反而“恶人先告状”,找借口将反诉原告起诉,目的是不再支付拖欠租金,反诉被告的行为违反法律规定,现依据法律规定,特提起反诉,请求人民法院合并审理。为支持其辩称及反诉请求，被告（反诉原告）向本院提交了下列证据： 1、营业执照； 2、房产证 3、房屋买卖合同三份；证明沿街多家商铺从事餐饮业； 4、照片四张；证明沿街多家商铺从事餐饮业； 5、手机截屏及照片四张； 6，物业代收委托书一份； 原告（反诉被告）针对反诉辩称，1、认为被告反诉请求缺少事实和法律依据，万泰在签订合同时，隐瞒了该商铺在规划时候就明确禁止进行餐饮经营的基本事实，导致了西元餐饮合同没有办法继续履行，其构成了根本违约，同时，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在出租人提供符合承租目的的房屋之前，承租人有权拒绝支付租金；2、当万泰出现根本违约后，西元餐饮也在积极减少双方损失，在房屋装修装饰损失鉴定报告出具后，大约一周的时间西元餐饮就腾空房屋，退还了房屋，所以西元餐饮并不是无故占用，没有过错，万泰根本违约是造成其房屋损失的根本原因。 就反诉部分，反诉被告举证同本诉证据。 经庭审，双方质证意见如下： 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据的质证意见为：对证据1-4三性不持异议，证明在2012.4.13的租房协议中，法定代表人就是林忠，跟今天的法定代表人是同一人，同时与被告签订合同的主体是铜陵市江浙汇餐饮有限公司，而不是本案原告；证据5-7，对真实性不持异议。无论一审还是二审，备忘录里面没有万泰公司所谓的承诺，而且该备忘录不能证明沿街商铺从事餐饮违反法律规定；对于2003年11月12日审查意见单，该案涉房屋在2007年竣工验收时，规划设计部门通过了验收，且在验收时，对目前房屋设计未提出任何异议，同时，现状是案涉房屋的沿街商铺诸多家均从事餐饮业，与该设计无关，2008年天天好江南是经开区招商引资签订的6年合同，合同约定的事项就是从事餐饮业，2012年苏浙汇实际控制人就是本案实际控制人林忠与被告签订了房屋租赁合同，租赁合同上第五条约定，经营期间的一切手续由乙方自行负责，由此可见，餐饮业即便是被禁止，原告也是知情并认可的；对证据8，真实性、合法性不持异议，不能证明原告方观点，因为只是天天好江南是铜陵市经开区招商引资，证明召开听证会是暂缓，这一事还有法院裁定书，该裁定书驳回禁止餐饮起诉；对证据9真实性无异议，责令公司整改落实，并不是禁止餐饮业；对证据10的三性均不予认可。原告收回的房屋里，空无一物，只有不可拆除的硬装部分，所以可移动部分均与本案损失无关；鉴定报告不能作为本案定案依据，其工程造价按照合同扣除营业期间和折旧作出的，并不是按照实际投入作出的，未有任何物品价格，且依据原告方向法庭提交的付款凭证看，案涉的多次装潢合计金额只有64.1万元，且该64.1万元不能证明全部用于案涉房屋，因为，西元餐饮在铜陵有4家以上连锁；对证据11三性也不认可，不能证明停业后还支付了员工工资，其提交的工资表是2017.2-4月，在此期间，案涉房屋的西元餐饮是在营业状态，直至2017.12月被告方仍有证据证明原告还在经营；对证据12，真实性不持异议。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据的质证意见为：对证据1-2三性无异议。对证据3真实性无异议，与本案无关联性，商铺用途是不明确的，而且附近商铺是否经营是否违规与本案不具有类比性；对证据4不予认可，拍摄时间不清楚，其他观点同证据3；对证据5，当时西元万泰店已经关门歇业，但有很多客户在该店充值了消费卡，并要求公司退款，公司发这个广告是为了让这些客户的充值卡在其他连锁店也可以消费，所以在通用的消费店铺中有西元万泰店；对证据6，真实性不持异议，但与本案无关联性，物业费欠缴情况西元餐饮已经关门歇业，由于万泰置业违约造成的，该费用本该就由万泰置业来负担。若万泰置业认为该物业费应由原告方承担，原告方需要将该金额作为原告的损失，在诉请中予以调整。 本院综合认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据1-9,12的真实性予以确认；对被告（反诉原告）提交的证据1-6的真实性予以确认；对原告（反诉被告）提交的证据10因被告（反诉原告）未提供足够的相反证据予以推翻，故本院对其真实性亦予以认定。对于证据11，因原告（反诉被告）未能提供其他相关证据予以佐证，本院不予确认。 本院经审理查明，2003年11月13日，铜陵市规划局出具铜规设审字【2003】124号建筑设计方案审查意见单，该意见单第2条载明：沿街商业服务建筑设计要尽可能避免或减少未来商业活动对住户的干扰，完善功能。餐饮业应被禁止。 2008年11月19日铜陵市人民政府《关于天天好江南酒店环评决策咨询会议备忘录》（第二十六期），该备忘录提出如下建议：万泰置业及投资人承诺：只在本次租赁协议时间内从事酒店经营，逾期不再经营或转产；市经济技术开发区招商局、狮子山区环保局负责将上述决策建议告之万泰置业公司和天天好江南酒店投资人，争取理解与支持等。但该备忘录参会人员中无万泰置业公司和酒店投资人参会的记载。 2012年4月13日，铜官山区苏浙汇大酒店（乙方，控股人为林忠）和被告（甲方）签订了《租房协议》一份，由铜官山区苏浙汇大酒店租赁被告位于铜陵市商铺约176平方米、16号商铺约15平方米、二楼商铺约974平方米（3至6层为居民住户）的房屋作为经营餐饮适用，开办苏浙汇大酒店（在此之前该商铺是由浙江商人谷真经营的铜陵市天天好江南酒店），承租年限为五年，自2012年5月10日至2017年5月9日止，协议还约定了其他事项。 2015年11月9日，因铜官山区苏浙汇大酒店改制为铜陵市江浙汇餐饮有限公司（控股人为林忠）企业发生变化，便以铜陵市江浙汇餐饮有限公司（乙方）和被告（甲方）又重新签订了《租房协议》一份，依据该《租房协议》的约定，由铜陵市江浙汇餐饮有限公司租赁被告上述商铺作为经营餐饮使用，酒店名称改为江浙汇（西元）酒店。承租年限为六年，自2016年5月10日起至2022年5月9日止，租金为：第一年250000元；第二年至第六年每年为350000元。协议还约定了其他事项。 2015年11月9日，铜陵铜官山区江浙汇（西元）酒店与安徽万泰置业有限公司签订一份租房协议，约定租期自2016年5月10日起至2022年5月9日止，租金为：第一年250000元；第二年至第六年每年为350000元。乙方（指本案本诉原告）在经营期间，所有涉及经营的一切手续都由乙方自行负责，乙方必须严格遵守国家的相关法规，餐饮行业的要求、规定，有责任有义务维护甲方（指本案本诉被告）整体形象和整体管理等，协议还约定了其他事项。该协议加盖的是铜陵市江浙汇餐饮有限公司公章。 2015年12月9日，原告（控股人为林忠）依法成立，原由铜陵市江浙汇餐饮有限公司履行的《租房协议》改由原告履行，原告系《租房协议》的实际履行人，原告以铜陵市西元餐饮有限公司按租房协议交付了租金。2019年10月18日铜陵市江浙汇餐饮有限公司向本院出具情况说明一份，证实原铜陵市江浙汇餐饮有限公司与安徽万泰置业有限公司《租房协议》项下的权利义务自铜陵市西元餐饮有限公司成立后由其享有和承担。 2017年5月22日，铜陵市铜官区环保局对原告（反诉被告）作出《责令改正违法行为决定书》，认定原告（反诉被告）未向环保部门报批环境影响评价文件，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条和《建设项目环境保护管理条例》第二十五条的规定，依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条的规定和《建设项目环境保护管理条例》第二十五条，责令原告（反诉被告）立即停止营业，制定整改措施，落实整改责任。 另查，天天好江南大酒店项目由市经济技术开发区招商局招商引资引进，与安徽万泰置业有限公司签订六年租赁合同。原告（反诉被告）租金交至2017年9月9日。同时，本案在原审上诉期间，因铜陵市西元餐饮有限公司申请，铜陵市中级人民法院依法向铜陵市城建档案馆调取了《铜陵开发区建设工程规划许可证申请表》、《建设工程规划许可证》，证实安徽万泰置业有限公司明知涉案商铺不能用于经营餐饮业。 审理中，经本院主持，原告（反诉被告）于2019年9月22日将租赁物交付至被告（反诉原告），在此期间的按《租房协议》约定的租金712465元未予支付。2019年3月1日，铜陵市西元餐饮有限公司就承租房屋不符合约定用途向本院申请对物品损失进行评估鉴定，本院依法委托安徽阳光工程咨询有限公司进行鉴定，2019年8月28日，安徽阳光工程咨询有限公司出具了《关于铜陵市西元餐饮有限公司租赁安徽万泰置业有限公司房屋装饰改造工程造价鉴定报告》，结论为：已确定工程造价为866342.27元，未确定工程造价为77340.12元。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立的《租房协议》中双方约定的经营餐饮业的条款虽然违反了铜陵市规划许可的禁止性规定，但该禁止性规定属于管理性强制规定，不属于效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该《租房协议》未违反法律、行政法规的效力性强制规定，因而有效，合同对双方当事人均具有约束力，双方均应依约全面履行。本案中，原告（反诉被告）因经营餐饮业与被告（反诉原告）订立《租房协议》，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”而被告（反诉原告）在明知涉案商铺不能用于经营餐饮业的情况下，未书面告知原告（反诉被告），导致原告（反诉被告）未能全面履行合同，其应对本起纠纷承担主要责任。原告（反诉被告）在明知不能经营餐饮业的情况下，仍然继续经营，其也应承担部分责任。原告（反诉被告）擅自经营期间造成的人员工资损失，因无相关证据加以证明，本院不予支持。对于被告（反诉原告）提出铜陵市西元餐饮有限公司诉讼主体不符的意见，因铜陵市西元餐饮有限公司按租房协议交付了租金，且被告（反诉原告）也予以认可。同时审理中，铜陵市江浙汇餐饮有限公司向本院出具的情况说明也证实原铜陵市江浙汇餐饮有限公司与安徽万泰置业有限公司《租房协议》项下的权利义务系由铜陵市西元餐饮有限公司成立后享有和承担。故被告（反诉原告）的辩解意见本院不予采纳。庭审中，对于原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）签订的《租房协议》的请求，双方当事人均予以认可，故本院对于该诉讼请求予以支持。综上，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对该起纠纷均应承担一定的过错责任，根据本案查明的事实和证据的认定，确定原告（反诉被告）对该起纠纷承担40%的过错责任，被告（反诉原告）对该起纠纷承担60%的过错责任。根据本案中双方的过错责任，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）租金284986元（712465元×40%），被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）房屋装饰改造工程损失519805.36元（866342.27元×60%），二项相抵后，被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司应支付原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司234819.36元。关于鉴定费30000元，根据双方过错责任，原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司承担12000元，被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司承担18000元。对于双方未确定工程造价77340.12元，原告（反诉被告）在该工程造价确定后，可另行主张。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司与被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司的《租房协议》。 二、被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司人民币234819.36元。 三、鉴定费30000元，原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司承担12000元，被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司承担18000元。 四、驳回原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司和被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币19438元，反诉案件受理费4795元减半收取2397.5元，合计21835.5元，由原告（反诉被告）铜陵市西元餐饮有限公司承担8734.2元，被告（反诉原告）安徽万泰置业有限公司承担13101.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  郑宏伟 审 判 员  王梦宁 人民陪审员  冯宝望 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  许 丽 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。