四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初4273号 原告：黄元昌，男，汉族，1962年5月1日出生，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：李昕晓，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：陈小容，女，1970年9月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 委托诉讼代理人：廖琴琴，女，汉族，1988年11月19日出生，住成都市青白江区，该公司员工。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，汉族，1980年8月28日出生，住成都市新都区，系该公司员工。 第三人：沈序义，男，1966年3月7日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告黄元昌与被告陈小容、四川尚缘房地产开发有限责任公司（以下简称尚缘公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，沈序义申请参加本案诉讼，本院依法追加沈序义为本案第三人。第一次开庭审理中，原告黄元昌的委托诉讼代理人李昕晓、被告尚缘公司的委托诉讼代理人廖琴琴到庭参加诉讼；第二次开庭审理中，原告黄元昌的委托诉讼代理人李昕晓、被告尚缘公司的委托诉讼代理人贺随俊、第三人沈序义到庭参加诉讼；被告陈小容经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄元昌诉请：停止对金堂县淮口镇现代大道206号尚缘国际二期17栋1单元15楼1号、13栋1单元16楼2号、17栋1单元16楼1号、13栋2单元16楼1号、13栋3单元5楼1号、14栋1单元15楼1号、13栋3单元3楼4号商品房（以下简称“七套房屋”）以及房屋所对应的土地的执行。事实及理由：黄元昌于2014年3月4日与尚缘公司签订《商品房买卖合同》，约定由黄元昌购买尚缘公司开发的尚源国际小区案涉七套房屋，房款依约支付。后黄元昌因案涉七套商品房销售合同纠纷诉至金堂县人民法院。经审理，金堂县人民法院作出（2018）川0121民初684-690号民事判决：1.黄元昌与尚缘公司于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.尚缘公司于判决生效后30日内协助黄元昌办理案涉七套房屋的不动产权证书。该7案于2018年7月11日发生法律效力。黄元昌是案涉七套房屋的合法所有人。但因陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷执行案件，本院查封了尚缘公司的金堂国用（2011）第05307号国有土地使用权和尚缘国际二期13、14、17栋房屋。黄元昌认为，本院的执行行为对其合法权益造成的妨害，使其无法办理案涉七套房屋的不动产权。因此，黄元昌就案涉七套房屋及对应的土地使用权向法院提出了执行异议申请。本院作出（2018）川0121执异127号执行裁定书，裁定驳回黄元昌的异议请求。黄元昌不服该执行异议裁定书，向法院提起案外人执行异议之诉。 被告陈小容未作答辩。 被告尚缘公司答辩称，承认与黄元昌之间存在债权债务，将房屋预售登记在黄元昌名下系抵押关系。在第二次答辩时，尚缘公司认为黄元昌与其签订房屋买卖合同的时间在土地查封之后，不具有排除强制执行的理由。故请求人民法院驳回黄元昌的执行异议。 第三人沈序义陈述称，陈小容已于2014年10月将对尚缘公司的债权转让给沈序义，本案的处理与沈序义有直接的利害关系，黄元昌与尚缘公司签订商品房买卖合同的时间在土地查封之后，故请求人民法院驳回黄元昌的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 成都市中级人民法院在审理陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷一案中，依陈小容的申请，于2013年3月5日作出（2013）成民保字第113号民事裁定书，查封了尚缘公司的土地使用权，证号：金堂国用（2011）第05307号，查封期间2年。2013年5月10日，该案件调解结案，确认尚缘公司尚欠陈小容借款本金2000万元及利息。但尚缘公司未按照调解书中所确定的期限履行。 2014年1月15日，成都市中级人民法院指定本院执行该案，即陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷执行案。 2014年3月26日，本院于作出（2014）金堂执字第218号执行裁定书，裁定查封尚缘公司所有的位于金堂县尚缘国际二期13栋、14栋、17栋房屋（该房屋位于前述查封土地上），查封期限2年。 上述查封到期后，本院分别裁定续行查封前述土地及房屋。 另查明，尚缘公司因需支付成华区建筑安装工程公司的工程款210万元，向黄元昌借款。黄元昌于2013年7月16日代尚缘公司支付了成华区建筑安装工程公司的工程款210万。2014年3月3日，尚缘公司向黄元昌出具了一份《情况说明》。《情况说明》载明：“2014年3月3日黄元昌向尚缘公司购买商品房七套（合计面积658.72㎡），房号为：13-1-16-2、13-2-16-1、13-3-5-1、14-1-15-1、17-1-16-1、17-1-15-1、13-3-3-4。应收房款全部用于抵扣黄元昌代尚缘公司支付成华区建筑安装工程公司的工程款210万。相关借款210万元清账。我公司尚欠黄元昌上述借款（210万元）的利息及其他费用共计529200元。”尚缘公司在《情况说明》上加盖了公司印章，时任尚缘公司的法定代表人叶谷妹在《情况说明》上签名。2014年3月4日，黄元昌与尚缘公司签订了上述七套商品房的《商品房买卖合同》，并于同日进行了商品房买卖合同备案登记，尚缘公司出具了黄元昌交纳七套商品房的购房款收据。详情如下：房屋地址四川省金堂县淮口镇现代大道206号尚缘国际二期，17栋1单元15楼1号商品房的建筑面积110.2㎡、房款351318元、合同签约备案号57574；13栋1单元16楼2号商品房的建筑面积86.26㎡、房款274997元、合同签约备案号57572；17栋1单元16楼1号商品房的建筑面积110.2㎡、房款351318元、合同签约备案号57573；13栋2单元16楼1号商品房的建筑面积95.09㎡、房款303147元、合同签约备案号57578；13栋3单元5楼1号商品房的建筑面积95.09㎡、房款303147元、合同签约备案号57575；14栋1单元15楼1号商品房的建筑面积93.55㎡、房款298237元、合同签约备案号57576；13栋3单元3楼4号商品房的建筑面积95.09㎡、房款303147元、合同签约备案号57577。上述商品房的交房时间为2015年6月30日前，七套商品房的建筑面积共计685.48㎡，购房款总金额计2185311元。2014年8月7日，尚缘公司原法定代表人叶谷妹在《情况说明》上批注：“纳入尚缘国际项目债务清单中处理”。上述商品房至今未办理房屋权属证。 2014年8月8日，因尚缘公司经营困难，金堂县人民政府召集相关单位负责人对尚缘国际项目遗留问题进行了研究和讨论，并形成了尚缘国际项目遗留问题处置有关事宜的会议纪要，会议纪要中的项目债务清单载明：项目债务清单载明黄元昌原债务1000万元，锁定债务1000万元。备注：个人借贷、公司担保，该债权不包含黄元昌所购买的一期5号楼雷兵的17间商铺和二期七套商品房（代付成华公司工程款）。 2018年1月15日，黄元昌诉至本院，请求依法确认其与被告尚缘公司关于上述七套商品房买卖合同合法有效，并要求被告尚缘公司协助办理房屋产权过户手续。本院于2018年6月25日判决支持了黄元昌的诉讼请求。判决后，黄元昌及尚缘公司均未上诉，案件于2018年7月11日生效。 2018年8月22日，黄元昌向本院提出执行异议，申请解除对案涉七套商品房及所对应土地的查封。本院裁定驳回了黄元昌的执行异议。 2019年3月15日，沈序义申请参加本案诉讼，理由为：陈小容已将对尚缘公司的债权转让给沈序义，本案的处理与沈序义有直接的利害关系。同时，沈序义向本院提出申请，请求变更其为陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷案的申请执行人，本院于2019年10月10日作出（2019）川0121执异105号民事裁定：变更陈小容与尚缘公司民间借贷纠纷执行案件的申请执行人为沈序义。 以上事实，有各方当事人提交的证据及在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，《中国人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定：“……人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。……”，因此，执行案件中人民法院执行的财产范围仅限于被执行人的财产。本案中，尚缘公司与黄元昌存在债权债务关系，已用案涉七套房屋抵偿债务，该行为不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。况且，无证据证明黄元昌与尚缘公司的债权债务存在虚假或双方存在恶意串通的行为，黄元昌与尚缘公司的案涉七套商品房的买卖合同已经在房管部门预售登记备案，双方的买卖合同纠纷经过法院判决确认，尚缘公司并未提起上诉，判决已发生法律效力。在尚缘国际项目遗留问题处置有关事宜的会议纪要中，尚缘公司的债务不包含案涉210万元，各方已确认债务抵偿行为。综上，黄元昌与尚源国际之间以房抵债的行为已完成，黄元昌对案涉七套房屋享有足以排除强制执行的合法民事权益，其主张的案外人执行异议于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 停止对金堂县淮口镇现代大道206号尚缘国际二期17栋1单元15楼1号、13栋1单元16楼2号、17栋1单元16楼1号、13栋2单元16楼1号、13栋3单元5楼1号、14栋1单元15楼1号、13栋3单元3楼4号七套商品房及所对应的土地的执行。 案件受理费100元，由被告陈小容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙泽海 人民陪审员  邓太国 人民陪审员  廖振义 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  唐 璞