天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初8795号原告:曹绍鹏,男，1994年5月11日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛旸，天津国嘉律师事务所律师。被告：禾富房地产开发（天津）有限公司（统一社会信用代码911201057676009680Q），住所地天津市河北区新开河街榆关道447号。法定代表人：陈文元，总经理。委托诉讼代理人：张福来,天津唯岩律师事务所律师。原告曹绍鹏与被告禾富房地产开发（天津）有限公司（以下简称禾富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，于2019年6月24日作出（2019）津0110民初3511号民事判决。原告曹绍鹏不服，向天津市第三中级人民法院提起上诉，天津市第三中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）津03民终1326号民事裁定，撤销本院作出的（2019）津0110民初3511号民事判决，发回重审。本院于2019年10月22日重新立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹绍鹏委托诉讼代理人王余、薛旸，被告禾富公司委托诉讼代理人张福来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹绍鹏原审向本院提出诉讼请求：1．要求禾富公司赔偿曹绍鹏自2018年7月1日至2019年4月23日止的利息及违约金37791.92元；2．要求禾富公司赔偿曹绍鹏各项经济损失共计5070元；3．本案全部诉讼费用由禾富公司负担。原审中曹绍鹏变更第1项诉讼请求为：要求禾富公司赔偿原告曹绍鹏自2018年7月1日至2019年3月13日间的违约金30053元、利息1635.16元。事实和理由：曹绍鹏、禾富公司于2017年10月22日签订《天津市商品房买卖合同》，约定：曹绍鹏购买禾富公司开发建设的坐落于天津市东丽区住房一套（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积52.45平方米，总价款985040元，禾富公司应在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，于2018年6月30日前将房屋交付曹绍鹏。合同签订后，曹绍鹏依约履行了相应合同义务，但禾富公司未按合同约定交付房屋。禾富公司违反了合同约定及相关法律规定，应承担相应违约责任，故依法提起诉讼。曹绍鹏向本院提供证据如下：一、《天津市商品房买卖合同》一份。证明双方存在房屋买卖合同关系及合同约定的违约责任。二、购房款发票一份。证明曹绍鹏已依约交付全部购房款。三、物业费、采暖费、垃圾清运费、公共设施维护费票据一组。证明因禾富公司逾期交房，曹绍鹏产生的损失数额。四、案外人王晓彬的《天津市商品房买卖合同》一份。证明本案诉争合同中的补充协议条款为禾富公司预先拟定的，且反复使用，是格式化条款。五、涉案房屋新办入住费用明细表一份。证明曹绍鹏主张的各项损失费用均是由禾富公司收取的。六、行政处罚决定书一份。证明禾富公司以现状交房行为是违法行为，行政机关对其作出处罚。禾富公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。首先，原、被告已于2018年12月5日签订了入住协议书，其中第一条第一款约定，曹绍鹏自愿购买涉案房屋，曹绍鹏已充分了解并知悉涉案房屋的全部现状，曹绍鹏同意并认可按涉案房屋现状收房，双方确认于2018年12月5日完成涉案房屋交房，并且曹绍鹏明示放弃向禾富公司主张逾期交房违约金的权利。同时该协议第一条第四款第三项约定鉴于曹绍鹏已入住，视为禾富公司无过错的履行完毕了双方所签所有合同约定的禾富公司的全部义务，禾富公司不再对曹绍鹏承担任何违约或赔偿等任何责任。该协议的第四项也明确约定曹绍鹏签订本协议后，曹绍鹏不可撤销双方签订的任何协议，双方已无其他任何争议。因此，原、被告的所有争议已经解决完毕，禾富公司不再向曹绍鹏承担任何责任，包含逾期交房的赔偿责任。其次，原、被告签订的天津市商品房买卖合同补充协议中的第三条、第二十条对逾期交房的违约责任进行了明确约定，不存在利息及曹绍鹏所主张的违约金的内容。即便存在违约责任，双方已经约定了禾富公司承担责任的最高限额。根据条款内容，禾富公司每逾期交房一个月最高补偿款为197元。同时，依据天津市商品房买卖合同补充条款中的第一条第四款，禾富公司已经向政府支付完毕涉案房屋的配套款项，是因政府的相关款项没有落实，所以导致部分延迟，属于约定的免责事项，故禾富公司不应承担违约责任。禾富公司向本院提交如下证据：一、天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份。证明涉案房屋的1号楼已于2019年3月6日验收合格，符合交工标准。二、天津市商品房买卖合同及附件一份。证明经曹绍鹏签字确认的买卖合同补充协议第二十条已经约定了禾富公司逾期交房一个月支付逾期交房违约金为购房款总额的万分之二，即每月为197元，且特别约定该金额是最高且不可撤销的逾期交房违约金，不因任何因素调整。三、入住协议书、业主信息登记表、临时管理规约确认书、居民精神文明建设公约一组。证明曹绍鹏已于2018年12月5日按房屋现状收房，且在充分了解涉案房屋的全部现状后自愿收房，并自愿放弃向禾富公司主张逾期交房违约责任及赔偿等任何权利。同时视为禾富公司无过错的履行了双方所签合同的全部义务，且明确证明双方无任何争议。四、装修管理协议和承诺书各一份。证明曹绍鹏交纳了装修保证金等费用，自愿收房并对涉案房屋进行装修。五、天津市东丽区市政基础大配套建设申请表一份。证明禾富公司已经支付完毕了全部配套费用，但由于市政配套出现延误，被告禾富公司不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年10月22日，曹绍鹏与禾富公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号2017-0161645，买卖合同中有附件一至附件六，附件六为补充协议。双方主要约定：曹绍鹏向禾富公司购买商品房，商品房坐落于天津市东丽区，建筑面积52.45平方米；总房款985040元。商品房竣工，经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付使用；禾富公司于2018年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付曹绍鹏；如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理；除遇不可抗力外，禾富公司如按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，曹绍鹏有权向禾富公司追究已付款利息，利息约定禾富公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同附件六补充协议双方主要约定：双方一致同意，将商品房交付条件的约定变更为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付”……发生以上情形导致买卖合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用买卖合同第五条和第九条有关出卖人逾期交房的违约责任条款。交付使用情况及配套条件为现状；对买卖合同第五条变更如下：除遇不可抗力外，出卖人未按买卖合同第三条约定日期交付商品房的，出卖人应当每逾期交房一个月支付买受人购房款总金额万分之二的逾期交房款补偿款，该补偿款是出卖人支付买受人最高且不可撤销的逾期交房违约金，不因任何因素调整，同时，买卖合同第三条的约定作废，按本条约定执行。后曹绍鹏履行了付款义务。2018年12月5日，禾富公司（甲方）与曹绍鹏（乙方）签订入住协议书，主要约定：一、交房1、乙方自愿购买甲方开发的涉案房屋，现乙方已充分知道并现场了解涉案房屋的全部现状，乙方同意并认可按涉案房屋现状收房，甲乙双方确认甲方于2018年12月5日向乙方完成了涉案房屋的交房，乙方放弃向甲方主张逾期交房违约责任的权利。……4、（3）鉴于乙方已入住，视为甲方无过错的履行完毕了甲乙双方所签所有合同约定的甲方的全部义务，甲方不再对乙方承担任何违约或赔偿等任何责任。（4）乙方签订本协议后，乙方不可撤销的放弃依据双方所签订的任何协议向甲方主张逾期交房等任何违约责任或赔偿责任权利。（5）甲乙双方别无其他任何争议。五、其他……2、甲乙双方在此申明，本协议所记载均为甲乙双方的真实意思表示，且为双方均不可撤销协议。该协议由原告曹绍鹏母亲高文纳代签原告姓名。同日，案外人天津维禾物业管理有限责任公司收到以曹绍鹏名义缴纳涉案房屋的垃圾清运费800元、物业服务费755元、公共设施维护费600元，采暖费2275元。2019年3月6日，涉案房屋的勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对涉案房屋所在的1#、2#楼进行验收，并于当日出具竣工验收合格意见。后天津市东丽区建设工程质量安全监督管理支队于2019年3月14日竣工验收备案登记。本院认为，虽然原、被告双方签订商品房买卖合同对逾期交房支付利息及违约金均有约定，但是在附后签订的补充协议中对商品房买卖合同第五条逾期交房违约条款作出变更，即出卖人每逾期交房一个月应支付买受人购房款总金额万分之二的逾期交房补偿款，原告并在补充协议此页上签名确认。因此根据当事人意思自治原则，应以双方补充协议约定为准。至于原告之母代替原告在与被告签订入住协议书中关于排除原告向被告主张任何违约赔偿的约定，显失公平，本院不予确认。因此，被告应按照总房款每月万分之二向原告支付逾期交房补偿款，自2018年6月30日计算至2019年3月14日竣工验收备案登记之日，共计1674.57元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告禾富房地产开发（天津）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹绍鹏逾期交房补偿款1674.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告曹绍鹏的其他诉讼请求。案件受理费870元，曹绍鹏负担830元，禾富房地产开发（天津）有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长 马 新人民陪审员 关 丛人民陪审员 田 亮二〇一九年十一月二十一日书 记 员 李剑飞