江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初6159号原告(反诉被告)：启东市银洲物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇公园北路1017号。法定代表人：沈彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱芳，江苏达因律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆永谦，男，1967年8月23日生，汉族，住启东市汇龙镇，现住启东市。委托诉讼代理人：秦辉、高瑾瑜，上海市理诚律师事务所律师。原告(反诉被告)启东市银洲物业管理有限公司（以下简称：物业公司）与被告（反诉原告）陆永谦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序和普通程序，分别于2019年8月28日、9月18日、10月16日、11月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)物业公司的委托诉讼代理人钱芳，被告（反诉原告）陆永谦及其委托诉讼代理人高瑾瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日物业费9400元；2、判令被告支付滞纳金940元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：陆永谦购买启东市汇龙镇世纪家园北区**房屋。原被告签订了物业管理委托合同，约定物业费缴纳标准。陆永谦从2015年1月1日起未交过物业费。至2018年12月31日共拖欠9400元物业费。陆永谦无故拒缴物业费，不履行物业服务合同，给物业公司带来损害。故诉至法院。被告（反诉原告）陆永谦辩称，因物业公司在小区用户装修过程中未起到监督作用，楼上楼下用户装修破坏了房屋结构，造成我家结构开裂。多次与物业公司沟通，要求物业公司积极督促装修用户进行破坏结构的修复，得不到物业公司的回应。根据合同约定，物业公司应当公布物业管理费的收支情况。物业公司从未公布。拖欠物业费不是业主责任。反诉原告（被告）陆永谦向本院提出诉讼请求：1、小区的63号楼后地下停车库通道顶棚玻璃，包括生锈的钢结构进行维修、63号楼2单元的电梯进行维护、63号楼地下车库储藏室的16号门口恢复消防栓的功能、63号楼地下室公共区域的安全指示灯修复到位、地下通道门口雨水接水道严重堵塞，要求堵塞进行疏通，设置重型的雨水沟盖板、小区公共景观区域水池水环境严重污染，请求定期清理管理；2、公布2010年1月至今物业管理的收支情况；3、要求反诉被告对63号楼2单元1702室和2002室在拆除承重墙之后对63号楼的整体影响聘请有关单位进行检测。4、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因其对违法装修行为的不作为而致反诉原告精神受损的精神损失费15000元；5、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因本诉讼所发生或支付的过路过桥费、汽车油、误工费等损失暂计2000元；6、请求判令反诉被告承担反诉原告对应诉而支付的律师代理费5000元；7、诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2010年1月5日，陆永谦与物业公司签订了《世纪家园前期物业服务协议》，约定了物业公司的义务。当业主联名要求物业公司对部分业主改变房屋主体结构，严重危及众业主财产及人身安全的行为进行制止的时候，其拒不履行应尽的义务，构成了违约。故物业公司应依法继续履行协议约定的义务，并承担相应的违约责任。反诉被告（原告）物业公司辩称，对公共部位的维修需要申请物业维修基金，并非是物业公司自己支付进行维修；物业管理费的收支情况需要业主委员会申请物业公司才会公布。虽然合同进行约定，陆永谦从2015年开始拒绝缴纳物业管理费，根据合同法的规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。反诉原告不缴纳物业费，要求物业公司公布物业收支明细是不合理的；物业公司多次与拆除承重墙的业主进行协商，上报城管，物业公司已经尽过调解的义务。并且物业公司提供被拆除承重墙业主装修前与物业公司签订的协议，物业公司已经通过明示的方式告知业主承重墙不可拆除；违法装修行为是由其他业主引起，直接侵权人是拆除承重墙的业主，要求物业公司赔偿精神损失没有依据；无法看出过桥费等是由本次诉讼产生的，且该费用不是必须花费；律师费主张没有法律依据。经审理查明，2010年1月5日，陆永谦作为乙方与物业公司作为甲方签订了《世纪家园前期物业服务协议》。合同约定：物业公司的权利和义务：1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生等项目进行维护和管理。…6、按规定和本协议向业主收取电梯运行、水源泵送、卫生保洁、生活垃圾漕运、小区保安、绿化管理等物业管理服务费用。7、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理协议》。…10、每半年（全年不得低于一次）向乙方公布物业管理费的收支情况。业主的权利和义务：按约定主动向甲方交纳物业管理服务费用…。物业管理服务费的交纳收费标准：高层住宅楼为每月每平方米1.35元；交费时间为每年三月底之前一次性付清当年的物业管理费。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的民事责任。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。合同还约定了双方权利义务等事项。被告于2010年购买了世纪家园**，面积为145.36平方米，住宅类型为高层住宅。合同签订后，物业公司依约为陆永谦所在小区提供物业管理服务。陆永谦每年应交纳物业管理费为2355元，自2015年1月1日起，陆永谦未向物业公司交纳物业管理费。至2018年12月31日，陆永谦拖欠物业公司物业管理费9400元。物业公司经催要未果，向本院提起诉讼。在审理过程中，陆永谦向本院提起反诉。陆永谦为本次诉讼花去律师费5000元。另查明，2016年12月，陆永谦家楼上楼下即世纪家园**装修。陆永谦等业主以这两户业主在装修过程中拆除了承重墙，要求物业公司尽监督管理义务，否则拒交物业服务费。物业公司提供了在2008年9月11日与世纪家园**业主签订了房屋装修装饰管理协议书，欲证明其已向业主就装修事宜作出了合理的提示。陆永谦对该证据质证后无异议。物业公司提供了来电接访记录一份及2016年12月19日向1702、2002室两户业主发出违规违约整改通知书。欲证明物业公司接到反映并向城管备案，还发出整改通知书。陆永谦对该证据质证后不予认可。在审理过程中，63号楼2单元电梯运行正常。物业公司修复了案涉小区63号楼后地下停车库通道的顶棚玻璃、63号楼地下车库储藏室的16号门口消防栓和63号楼地下室公共区域的安全指示灯。物业公司公布了2018年度和2019年度的物业费收支明细。上述事实，由到庭当事人的庭审陈述、世纪家园前期物业服务协议、聘请律师合同、律师服务费发票、来电接访接待记录、保安日常巡查记录、63号楼南北电梯检查记录、2018年和2019年度物业费收支明细、光盘等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，物业公司与陆永谦签订的世纪家园前期物业服务协议是双方真实意思表示，其内容符合法律规定，该合同真实有效。双方均应当遵守协议约定履行自己的义务。物业公司主要的合同义务为履行服务，小区的物业服务应为整体的宏观服务。虽然物业公司的服务存在一定的瑕疵，但尚不足以否定物业公司履行其宏观服务义务，成为少缴或不交物业服务费的理由。物业公司按照约定履行了宏观的服务义务，陆永谦当按照约定支付物业服务费。故物业公司要求陆永谦给付物业管理费的主张，依法有据，本院予以支持。考虑到物业公司在履行义务过程中存在一定的瑕疵，故对物业公司主张的滞纳金不予支持。关于陆永谦提出的反诉主张，本院认为，一、在审理过程中，物业公司已修复世纪家园63号楼后地下停车库通道顶棚玻璃、地下车库储藏室的16号门口消防栓、地下室公共区域的安全指示灯。物业公司提供了光盘证明63号楼2单元的电梯运行正常。陆永谦未提供证据证明世纪家园小区公共景观区域水池环境严重污染、63号楼地下通道门口雨水接水道严重堵塞、需设置重型的雨水沟盖板及生锈的钢结构是否达到需要进行维修的程度。故本院对此诉请不予支持。二、关于公布2010年1月至今的物业管理费收支情况的主张。因双方订立的物业服务协议约定物业公司每半年（全年不得低于一次）向业主公布物业管理费的收支情况。现物业公司仅公布2018和2019年度的物业费收支。故物业公司对2010年至2017年度的物业费收支仍应继续履行公布义务。三、关于**在装修过程中拆除了连接阳台的混凝土承重柱是否对63号楼的整体产生影响进行检测的诉请，不属于本案物业服务合同纠纷处理范围。陆永谦待证据充分时可另行向侵权人主张。四、陆永谦要求物业公司赔偿其精神损失费15000元、诉讼产生的损失2000元及律师费5000元。因没有法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆永谦于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）启东市银州物业管理有限公司物业管理费9400元（2015年1月1日至2018年12月31日止）。二、驳回原告（反诉被告）启东市银州物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告（原告）启东市银州物业管理有限公司于于本判决生效之日起十日内公布2010年度至2017年度每年度的物业管理费收支情况。四、驳回反诉原告（被告）陆永谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费58元（原告已预交），由被告陆永谦负担。案件反诉受理费减半收取175元（反诉原告已预交），由反诉原告陆永谦和反诉被告启东市银州物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件本诉受理费58元，反诉受理费减半175元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  朱永美人民陪审员  顾建平人民陪审员  史燕玲二〇一九年十一月二十七日法官 助理  江明霞书 记 员  沈丹丹