上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初30570号原告：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：李栋立，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：马洪平，男，1972年11月29日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：陈静芳，女，1937年4月13日生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区愚园路XXX号。负责人：程昊，行长。委托诉讼代理人：费锦怡，男。第三人：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区长岭路XXX号。法定代表人：吴岩，主任。委托诉讼代理人：孙立达，男。委托诉讼代理人：杭毅浩，男。第三人：上海市宝山区住房保障事务中心，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号。法定代表人：唐爱兵，主任。委托诉讼代理人：滕凯，男。原告上海市住房置业担保有限公司与被告马洪平、陈静芳、第三人中国建设银行股份有限公司上海静安支行(以下简称建设银行静安支行)、上海市杨浦区住房保障中心、上海市宝山区住房保障事务中心追偿权纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人李栋立、被告陈静芳、第三人建设银行静安支行的委托诉讼代理人费锦怡、第三人上海市杨浦区住房保障中心的委托诉讼代理人孙立达、第三人上海市宝山区住房保障事务中心的委托诉讼代理人滕凯到庭参加了诉讼，被告马洪平经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市住房置业担保有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马洪平归还原告代偿款人民币285,825.50元；2.判令被告马洪平支付原告上述款项的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算，自2015年10月29日起计算至实际清偿之日止)；3.判令被告马洪平不能清偿上述款项，原告有权依法处分被告马洪平、陈静芳所有的抵押物，所得价款优先用于清偿原告代偿款及相关费用，不足部分由被告马洪平继续清偿；4.判令第三人上海市杨浦区住房保障中心和第三人上海市宝山区住房保障事务中心承担回购责任；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2012年，被告马洪平、陈静芳与案外人上海明馨置业有限公司、第三人上海市杨浦区住房保障中心签订了《上海市经济适用住房预售合同》，约定由被告马洪平、陈静芳购买位于上海市宝山区菊泉路XXX弄XXX号XXX室房屋。2012年6月26日，被告马洪平因购买上述房屋与第三人建设银行静安支行及原告签订了《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》，约定由建设银行静安支行提供公积金贷款300,000元，由原告为该合同项下住房公积金个人贷款承担连带保证责任，被告马洪平、陈静芳、案外人马某1作为抵押物共有人，将抵押物抵押给原告作为反担保。如被告马洪平未按借款合同的约定履行还款义务，由原告依约承担保证责任，原告在承担保证责任后有权追偿。2012年7月30日，建设银行静安支行向被告马洪平发放了贷款300,000元。2012年8月4日，原告与被告马洪平办理了系争房屋抵押权登记手续。合同签订后，被告马洪平未按约还款，经多次催告无效，上海市公积金管理中心依约向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。原告依约于2015年10月28日履行保证责任，将285,825.50元划付至上海市公积金管理中心用于偿还被告贝国富尚欠的全部贷款本息，上海市公积金中心于2015年12月8日向原告出具对应的《履行保证责任证明》。现案外人马某1已因疾病过世，并于2016年8月29日注销户籍，马某1生前未婚亦无子女，其父马某2于1999年11月20日注销户籍，其母系被告陈静芳。故被告马洪平、陈静芳应承担相应的抵押担保责任。因系争房屋系经济适用住房，根据《上海市经济适用住房预售合同》之约定，原告有权要求第三人上海市杨浦区住房保障中心回购系争房屋，根据《上海市共有产权保障住房管理办法(沪府令39号)》的规定，第三人上海市宝山区住房保障事务中心是回购共有产权保障住房的受理机构。综上，原告诉至本院，请求判如所请。被告马洪平未应诉答辩。被告陈静芳辩称：被告马洪平是有欠款，但希望能有房子居住，由法院依法判决。第三人建设银行静安支行述称：截至2015年10月27日，被告马洪平欠付欠款本金271,591元，拖欠利息13,192.71元，逾期利息1,041.79元。第三人上海市杨浦区住房保障中心述称：对系争房屋不予回购，根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(沪府办【2016】78号)文件的规定，房屋所在区住房保障实施机构负责组织实施辖区内的住房回购等管理工作，本案系争房屋位于上海市宝山区，应由该辖区住房保障实施机构负责回购等相关工作。第三人上海市宝山区住房保障事务中心述称：其并非《上海市经济适用住房预售合同》的缔约主体，没有回购义务。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(沪府办【2016】78号)文件的规定，处理回购事宜应该由同住人和购房人提出申请，而非主动回购，本案目前不符合回购情形，不予回购。原告上海市住房置业担保有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据1、《上海市经济适用住房预售合同》证据2、《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》证据3、房地产登记证明(他项权利)、房屋产调、证据4、中国建设银行个人贷款支付凭证、证据5、履约保证责任通知书、证据6、履行保证责任证明、证据7、常口库信息资料、证据8、户口簿、证据9、上海市静安区法院调查令。被告陈静芳、第三人建设银行静安支行、上海市杨浦区住房保障中心、上海市宝山区住房保障事务中心对原告提交的上述证据均无异议。第三人建设银行静安支行围绕其述称向本院提交证据1、代偿金额的组成情况说明及明细表，原告、被告陈静芳、第三人上海市杨浦区住房保障中心、上海市宝山区住房保障事务中心对第三人建设银行静安支行提交的上述证据无异议。被告马洪平、陈静芳、第三人上海市杨浦区住房保障中心、上海市宝山区住房保障事务中心均未向本院提交证据。鉴于被告马洪平未到庭应诉，本院对原告及第三人建设银行静安支行提供的证据进行审查，认为该些证据符合法律规定的证据条件，故本院将其作为定案的依据。本院经审理认定事实如下：2012年6月，案外人上海明馨置业有限公司、被告马洪平、陈静芳、案外人马某1、第三人上海市杨浦区住房保障中心共同签订《上海市经济适用住房预售合同》约定：由案外人上海明馨置业有限公司向被告马洪平、陈静芳、案外人马某1预售位于上海市宝山区菊泉路XXX弄XXX号XXX室的经济适用房，被告马洪平、陈静芳、案外人马某1通过购买拥有该房屋的有限产权。第二十五条约定：被告马洪平、陈静芳、案外人马某1取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，被告马洪平、陈静芳、案外人马某1及同住人之间应当达成书面一致意见，并征询第三人上海市杨浦区住房保障中心意见。第三人上海市杨浦区住房保障中心可以行使回购权；第三人上海市杨浦区住房保障中心决定不回购的，被告马洪平、陈静芳、案外人马某1可以向他人转让该房屋。被告马洪平、陈静芳、案外人马某1向他人转让该房屋的，可以获得转让房价款的65%，其余35%上缴第三人上海市杨浦区住房保障中心所在区(县)的财政部门。2012年6月26日，被告马洪平、第三人建设银行静安支行及原告签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定：被告马洪平借款300,000元用于购买位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，借款期限为22年，从2012年7月3日至2034年7月3日止。借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延；贷款年利率为4.7%，还款方式为月等额本金；借款期限在一年以上的，借款当年执行合同确定的贷款利率，以后各个年度的贷款利率采取“一年一定”的办法，即：上海市公积金管理中心根据中国人民银行公布的十二月三十一日的住房公积金贷款利率，确定下一年度的住房公积金贷款利率，并由第三人建设银行静安支行根据调整后的贷款利率，重新计算贷款利率调整后的被告马洪平月还款额。利率的执行期限为下一年度的一月一日至当年十二月三十一日。第六十一条约定：在借款期限届满前，被告马洪平未按本合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息的，第三人建设银行静安支行对拖欠的本金和拖欠天数按本合同约定的贷款利率水平上加收50%的利率计收罚息。对未收取利息部分和拖欠天数按本合同约定的贷款利率水平上加收50%的利率计收复利。借款期限届满后，逾期贷款部分按本合同约定的贷款利率水平上加收50%的罚息利率计收利息。第三十九条约定：被告马洪平未按约定归还原告相应代偿款的，应按本合同第六十一条规定的罚息率向原告支付自保证责任履行完毕之日起计算的违约金。第十七条约定：原告为被告马洪平提供连带责任保证。保证的范围是被告马洪平应偿还第三人建设银行静安支行的住房贷款本息、违约金和实现债权的费用。第十八条约定：被告马洪平未履行住房公积金贷款还款义务达两个月，原告应在接到履行保证责任通知书五个工作日内按被告马洪平应付未付的金额履行保证责任，当被告马洪平未按合同约定履行还款义务连续达到六个月，原告应在接到履行保证责任通知书十个工作日内按照被告马洪平住房公积金贷款本息承担保证责任。第二十八条约定：抵押人将位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室作为抵押物抵押给原告，作为原告提供连带责任保证的反担保，抵押反担保的范围包括原告向第三人建设银行静安支行承担保证责任的范围、原告根据本合同的约定应向被告马洪平收取的违约金以及原告实现债权的相关费用。第五十八条约定：抵押人同意将合同确定的抵押物抵押给原告，并承诺当出现合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件地迁出抵押物。被告马洪平、陈静芳、案外人马某1在抵押人处签名。2012年7月30日，第三人建设银行静安支行向被告马洪平放款300,000元。2013年7月2日，系争抵押房屋被核准抵押权登记，抵押权人为原告，抵押人为被告马洪平、陈静芳及案外人马某1。2015年10月19日，上海市公积金管理中心向原告发出履行保证责任通知书，载明：“上海市公积金中心是本市住房公积金个人购房贷款的贷款人，具体贷款发放委托商业银行承办，市中心是公积金贷款的实际债权人。因被告马洪平逾期还款，根据合同约定，在接到该通知书五个工作日内承担保证责任，全额履行借款人未履行的还款义务。”2015年12月8日，上海市公积金管理中心出具履行保证责任证明，证实原告于2015年10月28日支付代偿款285,825.50元。再查明，原告支付的代偿款包括被告马洪平欠付的欠款本金271,591元以及截至2015年10月27日的利息13,192.71元、逾期利息1,041.79元，其中以本金为基数计算的逾期利息550.32元，以利息为基数计算的逾期利息469.10元，以逾期利息为基数计算的逾期利息22.37元。另查明，被告陈静芳系案外人马某1之母，案外人马某2系案外人马某1之父。案外人马某1因死亡于2016年8月29日注销户籍，马某1生前未婚，亦无子女，案外人马某2因死亡于1999年11月20日注销户籍。本院认为，涉案《上海市经济适用住房预售合同》《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，当事人理应恪守。被告马洪平未按约支付借款本息，已构成违约，第三人建设银行静安支行有权依据上述合同约定要求原告在约定的范围内承担保证担保责任。现原告已按约支付了上述款项，履行了保证担保责任，其有权向实际债务人追偿。原告在支付代偿款后，其资金被实际占用，原告主张以同期贷款基准利率加收50%计算资金占用损失具有相应的合同依据，但自2019年8月20日起贷款基准利率这一标准已取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对此做相应调整。同时，系争房屋已办理抵押登记，原告为抵押权人，有权主张相应的抵押担保责任，被告马洪平、陈静芳应承担相应的抵押担保责任。关于代偿款的金额，根据《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定，第三人建设银行静安支行有权以欠付本金及利息为基数，按约收取逾期利息，本院对此予以认可。但基于该逾期利息本身已具有惩罚性质，以该逾期利息为基数再行计收逾期利息缺乏相应的法律依据，且构成双重惩罚，故对代偿款中的该部分逾期利息22.37元，本院难以支持。关于回购责任，现涉案经济适用房的房地产权证已满5年，根据《上海市经济适用住房预售合同》约定，第三人上海市杨浦区住房保障中心并无必须回购涉案房屋的义务；根据(沪府办【2016】78号)文件之规定，第三人上海市宝山区住房保障事务中心并未收到购房人及同住人的回购申请，不符合其回购情形。现第三人上海市杨浦区住房保障中心、上海市宝山区住房保障事务中心均当庭表示不予回购，且被告马洪平、陈静芳亦未提出回购申请，故对原告要求两第三人回购涉案房屋的主张，本院不予支持。被告马洪平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马洪平应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业担保有限公司代偿款人民币285,803.13元;二、被告马洪平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业担保有限公司自2015年10月29日起至实际清偿之日止的利息损失(以代偿款人民币285,803.13元为基数，自2015年10月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率加收50%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收50%计算)；三、如被告马洪平未履行上述第一、二项判决义务的，原告上海市住房置业担保有限公司可以与被告马洪平、陈静芳协议，以登记在被告马洪平、陈静芳及案外人马某1(已故)名下位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款先由第三人上海市杨浦区住房保障中心按照《上海市经济适用住房预售合同》所约定的比例获得部分的转让价款后，其余部分的价款由原告上海市住房置业担保有限公司优先受偿，不足部分由被告马洪平继续清偿；四、驳回原告上海市住房置业担保有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,707元，公告费人民币560元，合计人民币6,267元，由被告马洪平、陈静芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 长  黄 婧人民陪审员  黄玉娟人民陪审员  伍兴生二〇一九年十一月二十二日法官 助理  顾天翔书 记 员  顾天翔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。……三、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。……第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。