陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终12544号上诉人（原审原告）：白浪，女，1975年6月8日出生，汉族，榆林市清涧县工商局干部，住陕西省清涧县。委托诉讼代理人：葛文明，男，1970年9月6日出生，汉族，住陕西省清涧县。系白浪之夫。被上诉人（原审被告）：王俊辉，男，1978年8月17日出生，汉族，个体经营者，现住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：刘玉龙，河北正晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西金大置业有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城八路176号国金华府第11幢1单元10105号。法定代表人：王鹏晓，该公司经理。委托诉讼代理人：贺姜围，男，1993年9月30日出生，汉族，员工，住。上诉人白浪因与被上诉人王俊辉、陕西金大置业有限公司（以下简称：金大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，白浪（乙方、买受人）与王俊辉（甲方、出卖人）、金大置业公司（丙方、中介方）于2018年4月12日签订《房屋居间三方合同》，约定基本事项如下：甲方所售房屋位于陕西省西安市未央区，建筑面积共146.96平方米；该房屋已设定抵押，出卖人应于2018年4月30日前办理抵押注销手续；甲方已将该房屋出租；成交价为208万元；乙方应于签订合同当日支付甲方购房首付款104万元，剩余购房款104万元于房屋所有权转移手续完成之日五个工作日内向甲方一次性付清；作为本次交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易。本合同签订即意味丙方促成买卖双方交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间费共计62400元（其中甲方支付∕元，乙方支付62400元）；甲方应在房屋产权变更完成当日前将该房屋交付买受人；甲乙双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应按日计算向守约方支付已付房款总百分之一的违约金；逾期超过十日的守约方有权解除合同，解除合同后，甲方应在解除合同通知送达之日起，五日内退还乙方全部已付购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，违约方应赔偿因此给守约方所造成的居间服务费及相关损失，并按房款总额的百分之三十向守约方支付违约金；丙方应于甲方还清银行按揭尾款后90个工作日内办理完产权转移登记手续，如因不可抗力因素或者政策调控造成延时，时间可以顺延；……。合同签订后，白浪如约支付王俊辉购房首付款104万元。次日，白浪支付王俊辉购房款20万元，支付金大公司中介服务费6万元。庭审中，白浪称，《房屋居间三方合同》系三方当事人自愿签订，合法有效，故其主张继续履行。签订合同时，三方对涉案房屋尚不满足上市交易的情况均知晓。2018年4月12日，三方口头约定涉案房屋的房客搬离后王俊辉向其交付房屋，但租期已至，王俊辉未要求租客搬离，不交付房屋，且于2018年11月21日在电话中明确表示不再出售该房屋，构成违约，故应根据合同约定，支付其总价款30%的违约金624000元。金大公司在本次交易中未起到促成交易、产权更名的作用，故应与王俊辉共同退还其居间服务费。王俊辉称，签订涉案合同时，三方对涉案房屋尚不满足上市交易的情况均知晓。合同约定办理产权变更转移登记手续系在还清贷款后90个工作日内，且由中介方办理。其已如约于2018年4月13日结清房贷并将房屋全部手续交予金大公司。后金大公司不能如约办理产权更名手续，超出双方签订合同时的预期和真实意思的。在此情况下，其沟通后续如何处理时将解除合同作为一个解决方案提出，但并无任何实际违约行为。即便现在合同继续履行，仍不满足上市交易条件，亦不能办理产权变更登记手续，故其行为未对合同的履行产生实质影响，且其现仍表示同意继续出售涉案房屋，故不存在违约。合同约定的交房时间为房屋产权变更完成当日，双方亦未口头约定交房时间，故尚不满足其向白浪交房条件。金大公司称，其已实际完成居间服务，促成合同的签订，且无违约行为，故居间服务费不应退还。合同虽约定于还清银行按揭尾款后90个工作日内办理完产权转移登记手续，但还约定“如因不可抗力因素或者政策调控造成延时，时间可以顺延…”；加之涉案房屋确不符合上市交易条件，故其不存在过错。涉案合同履行过程中，王俊辉明确表示不再出售涉案房屋，并非其不能办理过户或更名手续导致合同不能履行，且过户系买卖双方的义务，更名亦应由双方向开发商申请并办理，其仅系协助义务。当时三方口头约定腾房，但并未约定王俊辉向白浪交房。白浪诉至原审法院称，2018年4月12日，其与王俊辉、金大公司签订《房屋居间三方合同》，约定其购买王俊辉所有的位于西安市未央区，总价款208万元。合同签订后，其依约支付王俊辉购房款104万元。次日，王俊辉以急需用钱为由要求其支付剩余购房款，其遂于2018年4月13日向王俊辉转款20万元。因其购买涉案房屋时，涉案房屋尚处于出租状态，且租期已满，只是租客尚未搬离。于是，其与王俊辉达成口头协议，待过几天房屋腾空后王俊辉立即交付房屋。但王俊辉至今既不交付房屋，又不协助其办理过户手续，且明确告知其拒绝履行合同。王俊辉的行为已构成违约，故其诉至法院，请求判令：1、王俊辉、金大公司继续履行三方于2018年4月12日签订的《房屋居间三方合同》，王俊辉赔偿其居间服务费6万元和违约金624000元，共计684000元；2、王俊辉立即交付房屋并协助其办理房屋过户手续；3、王俊辉、金大公司承担本案诉讼费用。另，白浪当庭增加诉讼请求：王俊辉赔偿其交通费5000元、住宿费5000元、伙食费2000元、律师费2万元、保全费5000元、担保费6058.25元，另以其交付给王俊辉的购房款124万元为基数，按照年利率24%赔偿其自交付之日2018年4月13日至王俊辉向其交房之日期间的利息；将诉讼请求“王俊辉赔偿其居间服务费6万元”变更为“王俊辉、金大公司共同退还其居间服务费6万元”；撤销诉讼请求“王俊辉协助其办理房屋过户手续”。白浪未在指定期间内就追加的上述诉讼请求交纳诉讼费用，并称其放弃追加的上述诉讼请求。王俊辉辩称，1、签订涉案《房屋居间三方合同》时，涉案房屋尚不符合国家规定的上市交易条件，三方均知晓此情况。2、其无违约行为，不应承担任何责任。金大公司辩称，涉案合同系三方自愿且在诚实信用的基础上签订，合法有效，且本次交易三方均知晓房屋的现状和信息。其已实际提供居间服务，故有权收取居间服务费。原审法院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，《房屋居间三方合同》系白浪、王俊辉自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。现白浪主张继续履行《房屋居间三方合同》之诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。关于白浪主张王俊辉构成违约并承担违约责任一节，结合本案的实际情况，王俊辉虽口头提出不再出售涉案房屋，但因涉案房屋至今尚不符合上市交易的条件，王俊辉亦已如约履行合同约定其目前应履行的义务，并当庭表示仍愿继续履行合同，王俊辉口头提出不再出售涉案房屋并未实际造成合同履行的延误，亦未对白浪造成实际的损失，故对白浪主张王俊辉支付其违约金的诉请不予支持。白浪称，其与王俊辉曾口头约定王俊辉自涉案房屋租期届满、租客搬离后向其交付房屋，但未举证证明，故对白浪以此主张王俊辉构成违约并支付违约金的诉请原审法院不予支持。涉案合同约定“本合同签订即意味着丙方促成买卖双方交易的居间义务已经完成…”，现买卖双方已就涉案房屋达成买卖合意并签订了涉案合同，且合同仍处于继续履行过程中，故对白浪主张王俊辉、金大公司共同退还其居间服务费的诉请原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：一、原告白浪与被告王俊辉、被告陕西金大置业有限公司于2018年4月12日签订的《房屋居间三方合同》继续履行。二、驳回原告白浪的其他诉讼请求。案件受理费23440元、保全费5000元，共计28440元（原告已预交），现由原告自行负担10600元，被告王俊辉负担17840元，被告王俊辉负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。宣判后，白浪不服向本院提起上诉称，一、原审法院已经查明王俊辉王俊辉一方明显违约，却不让其承担违约金是错误的。1、一审已查明“被告王俊辉口头提出不再出售涉案房屋”这一事实，完全可以证明王俊辉一方已经构成了违约，且白浪向一审法庭提供的证据短信、微信来往记录中，王俊辉自己承认不愿继续履行合同，因此王俊辉一方已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第108条之规定，白浪在王俊辉一方已经明显违约的情况下，要求王俊辉一方承担违约责任完全合情合理，然而原审法院在明知王俊辉一方已经构成违约的情况下，不让王俊辉一方承担违约责任，是完全错误的。2、白浪与王俊辉、陕西金大置业有限公司签订的《房屋居间三方合同》中明确约定：任何一方违反合同约定不愿履行合同义务的，违约方应向守约方支付房款总额的百分之三十的违约金，该条约定既没有违反法律的强制性规定，也未违反法律的效力性规定，该条约定完全合法有效，一审法院在明知王俊辉一方已经违约，合同约定如此明确的情况下，判决王俊辉不承担违约责任是何道理？3、一审法院以没有实际损失不支持是错误的，对方明知涉案房屋暂时不具备过户条件，但为了提前获得购房款，存在明显的故意和过错，造成了白浪借款并给他人承担利息支付房款，却无法过户和收取房屋的合同目的，上述故意和过错明显给白浪造成了损失，怎能说没有损失，难道合同约定在一审面前成了一纸空文？难道白浪的损失，一审法官一时糊涂置若罔闻吗？二、王俊辉、陕西金大置业有限公司在签订合同时存在明显的过错，甚至恶意欺诈。1、王俊辉一方，明知自己出卖的房屋不符合过户条件，但为了一己私利，恶意签订合同，不怀好意的收取购房款，存在明显的过错。2、陕西金大置业有限公司，作为专业的房屋交易中介机构，明知沙案房屋达不到过户条件，为了一己私利，口头承诺（有录音为证），三个月可以更名，在过户条件尚不成熟的情况下，还收取了6万元的居间服务费用，根据住建部等部门发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》之内容，陕西金大置业有限公司作为中介机构，在明知王俊辉出卖的房屋达不到过户条件，但为了获取高额中介费，仍欺骗白浪签订合同，其做法属于典型的不诚信行为，甚至构成欺诈，所以其收取的6万元居间服务费理应退还白浪。综上，请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，判决王俊辉承担违约金624000元，判决陕西金大置业有限公司退还白浪居间服务费6万元，计：684000元。3、本案一、二审诉讼费、保全费均由王俊辉、陕西金大置业有限公司承担。王俊辉辩称，其没有任何违约行为，不应承担任何违约责任，请求驳回白浪的上诉。金大置业公司辩称，支持白浪的上诉请求，我们愿意履行自己的义务直至合同完结。经审理查明，根据58同城房产网显示的房产信息，与涉案房屋类似房屋的租赁价格约为每月5500元。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，本案事实表明，签署《房屋居间三方合同》时，三方当事人均明知西安市的限购政策将导致涉案房屋至少四年后才能够上市交易。而且，本案金大公司的陈述、证明以及王俊辉与白浪丈夫葛文明的通话录音、微信记录等证据显示，白浪因老人治病、孩子在西安上学等原因急于购买涉案房屋，白浪购买涉案房屋的动机和目的不仅是依约取得涉案房屋的所有权，更是急于使用和占有涉案房屋。而在房款的实际给付方面，白浪依据双方《房屋居间三方合同》的约定于2018年4月12日向王俊辉支付104万元购房首付款的次日，白浪又加付王俊辉购房款20万元，即白浪共给付王俊辉购房款124万元，事实上变更了《房屋居间三方合同》的付款方式。因此，本院根据上述事实认为，在受限购政策影响无法尽快过户的情况下，白浪与王俊辉就涉案房屋的用益物权的让渡问题经协商并达成了一致意见，对原合同相关条款作出了变更。即：由白浪加付20万元，王俊辉先交付涉案房屋由白浪占有、使用，以解白浪急需，嗣后待过户条件成就后再依约完成过户。因此，王俊辉关于待案涉房屋不受限购政策影响后在过户时方交付房屋的主张，并非是当初其作出先行出让房屋使用权承诺时的真实意思表示，王俊辉拒绝交付涉案房屋的行为显然有违诚实信用原则，故白浪请求王俊辉承担违约责任具有事实依据。关于王俊辉承担违约责任的标准问题，因《房屋居间三方合同》关于违约责任的约定并不包括关于王俊辉违反提前交付房屋变更约定的情形，故白浪主张依《房屋居间三方合同》的约定追究王俊辉违约责任的主张本院不予支持。鉴于双方涉案房屋的成交价格低于目前的市售价格，本院根据王俊辉迟延交付房屋的时间，并参照涉案相同房屋的租赁价格，酌定王俊辉赔偿白浪损失7万元。另，本案金大公司已履行了其居间义务，且《房屋居间三方合同》亦有由白浪承担中介费用的约定，故白浪主张王俊辉、金大公司共同退还居间服务费的诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2479号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2479号民事判决第二项；三、白浪于本判决生效后十日内给付王俊辉购房款84万元；王俊辉于本判决生效后十日内交付涉案西安市未央区并办理权属证书且过户至白浪名下；四、王俊辉于本判决书生效之日起十日内补偿白浪经济损失7万元（本项赔偿款在执行本判决第三项白浪给付王俊辉84万元购房款时予以扣除）；五、驳回白浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；白浪预交的10640元二审案件受理费由王俊辉负担7000元（执行本判决时一并给付白浪），白浪负担3640元。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月二十八日书记员 范致远