河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初2207号 原告：贾某某，男，1975年8月21日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张仲伟，河北正岩律师事务所律师。 被告：田某某，男，1956年10月26日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：卢新君，河北龙洲律师事务所律师。 被告：石家庄市某某商贸股份有限公司，住所地石家庄市长安区。 法定代表人：冯某某，董事长。 委托诉讼代理人：韩慧莉，河北姜钟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚战龙，河北姜钟律师事务所律师。 原告贾某某与被告田某某、石家庄市某某商贸股份有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾某某及其委托诉讼代理人张仲伟、被告田某某之委托诉讼代理人卢新君到庭参加了诉讼，被告某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告田某某之间签订的《借名买房协议书》；2、判决被告田某某返还原告因与其签订《借名买房协议书》而支付的宅基地购房指标款2.5万元；3、判决二被告返还原告因与被告田某某签订《借名买房协议书》而支付的集资楼款20万元；4、判决被告田某某赔偿损失67万（93万-26万）元；5、本案诉讼费用由被告田某某承担。事实与理由：2012年10月15日原告与被告田某某经武建业撮合达成购买其“凌透社区集资房”的合意，由原告妻子王某某通过河北银行股份有限公司长江支行以被告田某某的名义，支付集资楼款10万元。2012年10月17日原告与被告田某某签订了《借名买房协议书》，约定：甲方（被告田某某）自愿将其宅基地购房指标以人民币2.5万元整出售给乙方（原告），乙方获得甲方的购房指标后，向凌透村大队财务室交纳在甲方名下的购房款，价款以开出的票据为准，以此为证，房屋为乙方所有，票据由乙方保管；甲方有义务在办理房屋过户等手续时，出面协助乙方，并提供购房需要的各种证明材料等。武建业作为证明人签字。协议签订当天，原告在武建业见证下将2.5万元“宅基地购房指标款”交给被告田某某。2015年8月18日、11月20日原告通过河北银行股份有限公司长江支行、石家庄汇融农村合作银行，分别向被告某某公司支付集资楼款10万元、6万元。以上款项被告某某公司均出具了收据，由原告持有。2017年5月25日，被告某某公司通知次日分房抓阄，被告田某某或以不卖指标或以房屋涨价、要求原告额外增加“宅基地购房指标款”为由，拒不履行协议。后原告多次与被告田某某协商，均因其要价太高，无法达成合意，被告田某某至今未履行“借名买房协议书”约定义务。2018年初被告某某公司退还原告集资楼款6万元。原告认为，既然签订了《借名买房协议书》，双方就应遵守，且忠实履行。被告田某某因房价上涨的原因，故意违反合同约定以及诚实信用原则，向原告索要高额“宅基地购房指标款”，在未达到其无理要求后，拒绝履行《借名买房协议书》约定义务，致使原告无法实现合同目的。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决解除《借名买房协议书》、返还“宅基地购房指标款”、集资楼款、赔偿损失等。 原告贾某某为支持其诉讼请求，提供证据如下： 1、借名买房协议书，证实双方签订借名买房协议，原告借被告田某某的名义购买集资楼，并约定了给付被告田某某宅基地购房指标款2.5万元，以及向凌透村交纳购房款的方法，被告田某某应当配合原告办理购房所需的各种手续等事项； 2、统一收据三张，证实被告某某公司收取了原告支付的购房款26万元，由于房屋面积变小，故被告某某公司将其中的6万元退还给原告； 3、周某某证人证言，证实原告向被告田某某已经支付了2.5万元宅基地购房指标款； 4、2017年5月25日签订的补充通知，证实原告向被告某某公司交付了26万元的款项，并且也是三张票据，符合分大户型房屋的条件； 5、房屋买卖协议书，证实因被告田某某不抓房号，原告无法取得房屋所有权，到原告起诉前该大户型房屋的房价已达到93万元； 6、民事判决书，证实（2018）冀0102民初5358号判决已经确认该房屋的价值为93万元； 7、河北银行结算业务申请书两张，证实转款26万元。 8、武某某、吴某某与买方赵某签订的房屋买卖协议书、赵某支付购房款的银行凭条、收条、房产本，证实原告的损失为93万-26万=67万。 被告田某某辩称，一、借名买房协议书是无效协议，原告请求解除没实际意义，原告解除的诉讼请求不成立：1、本协议实际是宅基地购房指标转让协议，即便是转让成功原告也不能实际取得房屋的所有权，因为原告不是本村村民；2、原、被告名义上转让的指标，实际上转让的是被告在村集体经济组织中享有的权利，因为原告非本村集体组织成员，所以被告不能取得这种权利，这种权利带有身份行的特征，原告不具有购买资格，原、被告间关于转让宅基地购房指标的约定违法，应为无效协议；3、以被告田某某个人名义签订的协议同时损害了其家庭成员的利益，且宅基地所有权属村集体，另本协议不具备法律约束力，协议并未实施被告并未抓号，也就是协议房屋未确定，不存在。二、被告仅承担返还2.5万元的责任，不应承担其他责任。三、原告支付给被告某某公司的集资款与被告田某某无关，不应由被告田某某偿还。四、原告请求被告田某某赔偿损失67万元无事实及法律依据。 针对原告贾某某提供的证据，被告田某某质证称： 1、对借名买房协议书的真实性无异议，对合法性不认可，其内容违反了法律规定，因原告不是本村村民所以无权购买，借名买房协议实际上是宅基地购房指标转让协议书； 2、对三张收据的真实性、合法性不认可，集资楼款并不是购房款，原告将购房款直接交给了被告某某公司，对此被告田某某不知情； 3、证人证言的合法性、关某均不认可，签合同时证人并没有在现场； 4、对2014年7月5日签订的补充通知关某不认可，双方协议无效，不涉及赔偿损失； 5、房屋买卖协议书真实性、合法性、关某均不认可，无法证明原告的损失主张，原告更不能证明原告所分得房屋的大小； 6、判决书与本案无关某，不能等同比较； 7、河北银行结算业务申请书真实性无异议，但与被告田某某无关。 8、对该证据的三性均不认可，尤其是对关某，原告提交的是赵某与吴某某等签订的房屋买卖协议，而本案争议的是购房指标转让协议，购房指标的实现与否具有不确定性，更具有风险性，对购房指标所指向的房屋坐落、面积不确定，以上不利因素原告在签订合同时就该有明确的认知，对此产生的一切后果应当承担不利的后果，因此被告对原告提出的损失请求不承担任何义务。 被告某某公司未到庭，其提交书面答辩状答辩，1、本公司按照凌透社区的统一政策，正常办理了平价房屋的分配和购买事项，本公司无任何违约或侵权行为，对本案争议的事实，没有任何责任，不应当被列为第三人参加诉讼。2、原告与被告签订协议的行为，本公司不知情，也没有参与，无论协议内容如何签署均与本公司无关，至于协议效力问题及后续履行问题，应当继续由二人自行解决，涉及法律认定问题由法院依法处理，本公司依照法院生效判决执行。 本院经审理认定事实如下：2012年10月17日，原告（乙方）与被告（田某某）签订《借名买房协议书》，载明“甲乙双方经友好协商，就宅基地购房指标一事达成如下协议：一、甲方自愿将其宅基地购房指标以人民币2.5万元整（大写：贰万伍仟元正）出售给乙方，乙方获得甲方的购房指标后，向凌透村大队财务室交纳在甲方名下的购房款，价款以开出的票据为准，以此为证，房屋为乙方所有，票据由乙方保管。二、甲方保证宅基地购房指标的可靠性，保证购房无纠纷。三、甲方有义务在办理房屋过户手续时，出面协助乙方，并提供购房需要的各种证明材料（过户费由乙方负担）。四、本协议从签订起生效，任何一方不得擅自变更或解除合同。以后此房屋与宅基地无任何纠纷。五、签订本合同之日，乙方即支付甲方宅基地购房指标款人民币2.5万元整（大写：贰万伍仟元正）……”，由原告贾某某、被告田某某及证明人武建业签字按印。协议签订当日，原告将2.5万元购房指标款给付被告田某某。2012年10月16日、2015年8月18日、2015年11月30日，原告均以被告田某某的名义向被告某某公司交付集资楼款共计26万元。2017年5月25日，凌透社区党委、凌透村社区居委会及被告某某公司出具补充通知，载明“凌透村现定于5月26日进行分房，地点定于：聚香阁大酒店门口（石丰路凌透牌坊往西500米路南）1、早上5:00进行大户型分房到场居民必须携带与指标户主相符的：本人身份证、户口本、三次交款票据（26万）原件（复印件无效）……如买卖指标双方有争议的户现场不作处理，等双方协议一致同意无异议再到分房公司抽房号”。因房价上涨，被告田某某要求原告支付高额指标转让费，双方协议未果被告田某某不配合原告抓房号。2018年初被告某某公司退还原告集资楼款6万元。 另查明，原告贾某某非凌透村村民。原告提交凌透花园二期东区16-1-1001房屋及地下室所有权及使用权的房屋买卖协议书及收条和河北农村信用社的回单，证实原告交付的26万元对应的房屋面积属于大户型，该户型在2017年12月16日成交价格为93万元。 以上事实有借名买房协议书、收据、证人证言、补充通知、房屋买卖协议书、河北银行结算业务申请书两张、银行凭条、收条、房产本及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有土地上建成的房屋具有人身属性，只有本集体经济组织成员可以购买，非本集体经济组织成员无法取得。原告不是凌透村村民，不享有购买凌透村集资房的资格，原告与被告田某某签订的《借名买房协议书》违反了法律的强制性规定，因此该协议无效。协议无效后，基于该协议取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告田某某支付了2.5万元购房指标款，代被告田某某向被告某某公司交纳了20万元房款，共计22.5万元，被告田某某应当予以返还，原告以被告田某某的名义交纳的购房款（现为20万元），被告田某某应享有相应的权利。被告田某某明知涉案房产系村证房却出售给原告，并收取原告购房指标款让原告借名买房，原告以被告的名义支付房款，时隔数年，房价上涨，被告田某某现以所签协议违反法律规定为由主张该协议无效，实为被告要求增加房屋指标费与原告不能达成一致意见，拒绝履行协议，被告的行为违背了诚实信用之原则，故其应当赔偿原告房屋差价损失，但考虑原告在签订该协议时亦明知涉案房产性质，以原告承担30%、被告田某某承担70%责任为宜。根据《补充通知》可知，原告所交纳的购房款对应的户型系大户型，被告田某某应当赔偿原告损失为（93万元-28.5万元）×70%计45.15万元。被告某某公司在本案中无责任。被告某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告田某某于本判决生效之日起十日内返还原告贾某某购房指标款及房款共计22.5万元； 二、被告田某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告贾某某损失45.15万元； 三、驳回原告贾某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12390元减半收取6195元（原告已预交），由原告贾某某负担1239元，被告田某某负担4956元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩立芹 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  谷利霞 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  杨红豆