广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14118号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：王文中，男，系原告员工。被告：罗玉生，男，1966年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区******之一2803房，公民身份号码：410************531。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司与被告罗玉生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人王文中到庭参加诉讼，被告罗玉生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费85540.86元（自2012年5月起至2019年1月止）；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金68279.56元（自次月16日起按每日1‰计算，暂计至2019年2月15日，并请求依照每日1‰的标准计算至实际清偿日）；3.被告向原告支付垃圾、公摊水电费1143.48元（其中垃圾费405元、公摊水电费738.48元）；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市南海区************************业主。根据被告与峰云名居小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2010年*月*2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2008015326715）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：联排别墅住宅4.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按4.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法(试行)》等相关规定缴纳公摊电费。2012年4月30日，被告接收《收楼通知书》的通知后一直没收楼并未交付相关费用。根据被告与开发商签订的根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故被告自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年*月1日起该单元至2019年3月31日被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2019年*月31日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费共154963.9元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。被告罗玉生没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、前期物业服务合同、《前期物业管理服务协议》、《收楼通知书》及邮寄凭证、《催收楼通知书》及邮寄凭证、《催费通知单》及邮寄凭证、《商品房合同登记信息查询结果》、《竣工验收备案表》等证据;被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，与本案存在关联，其真实性无反证推翻，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月12日，被告罗玉生（买受人）与案外人佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区*****************5*****房（以下简称案涉物业），建筑面积共234.68平方米；出卖人应在2010年10月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续期限届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。案涉物业所在的时代峰云名居16栋住宅与地下室于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案。案涉物业于2010年5月27日办理了商品房合同登记。2010年10月16日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司向被告寄送16栋5单元101、201、202、301房《收楼通知书》，通知被告于2010年10月30日办理上述房屋的收楼手续。2012年6月28日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司向被告寄送16栋5单元101、201、202、301房《催收楼通知书》，告知被告由于其经通知后未办理收楼手续，从2012年4月7日起视为已交付被告使用。2010年4月7日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为案涉物业提供物业管理服务，按建筑面积计算收取管理费，物业管理费收取标准为：复式住宅2.5元/平方米/月，联排别墅4.5元/平方米/月，业主未按时交纳物业服务费处每日1‰的滞纳金，物业服务内容包括“公共场所、房屋共用部分的日常保洁、垃圾收集、清运”。2012年5月至2019年1月期间，原告作为前期物业服务企业，为案涉物业所在物业管理区域提供了物业管理服务。案涉物业类型为联排别墅，与16栋5单元201、202、301房同属于一套房屋，原告主张的公摊水电费是前述四处物业共同产生的费用。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告虽然尚未办理收楼手续，但结合《商品房买卖合同》约定内容、案涉物业竣工验收时间、开发商向被告通知收楼等事实，可以确定案涉物业的物业管理费收取条件自2012年5月份已经成就。原告于2012年5月至2019年1月期间为案涉物业提供了物业管理服务，被告是案涉物业的购买人，且已办理商品房合同登记，其作为业主应当依约交纳物业服务费用。原告主张被告拖欠上述期间的物业管理费，被告负有支付义务但未到庭抗辩及证明其已清偿，本院对原告的主张予以采信。经核算，上述期间物业管理费数额为85540.86元（4.5元/平方米/月×234.68平方米×81个月），原告主张被告支付该数额的物业管理费，理据充分，本院予以支持。被告逾期交纳物业管理费，应当依约支付违约金。原告主张违约金自次月16日起计算，因双方约定物业管理费按月计算，原告主张符合交易常理，本院予以确认；原告主张违约金按每日1‰的标准计算，符合双方约定，但违约金总额应以物业管理费本金为限。《前期物业管理服务协议》约定原告提供的物业服务内容包括“公共场所、房屋共用部分的日常保洁、垃圾收集、清运”，因此原告请求被告另行支付垃圾费405元，属于重复主张，本院不予支持。原告提交的费用明细显示，案涉物业于2017年4月至2019年1月期间产生公摊水电费738.48元，但该费用实际系被告名下四个房号共同产生的公摊费用，现原告仅以101房提起诉讼，亦未能明确各房号的分摊方式及数额，本院仅对101房项下分摊费用作审查处理，认定被告应向原告支付公摊水电费184.62元（738.48元÷4），原告主张公摊水电费超出部分无事实依据，本院不予支持。被告罗玉生经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、罗玉生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年5月至2019年1月的物业管理费85540.86元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、罗玉生应以每月物业管理费1056.06元为本金分别从次月16日起，均至付清款日止，按日1‰计算违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，每期违约金均以本金为限，本项随上列第一项清；三、罗玉生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月至2019年1月的公摊水电费184.62元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；四、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3399.28元（原告已预交），由广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司负担40元，由罗玉生负担3359.28元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邱文华人民陪审员  黄瑞冰人民陪审员  唐汉冰二〇一九年十一月二十九日书 记 员  徐国君