广东省珠海市金湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0404民初3154号 原告：柯林，男，1953年6月11日出生，汉族，户籍地：广东省吴川市。 委托诉讼代理人：刘春青，广东嘉俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉俊律师事务所律师。 被告：刘健，男，1978年10月2日出生，汉族，户籍地：广东省江门市江海区。 第三人：黄双隆，男，1974年12月20日出生，汉族，户籍地：广东省普宁市。 第三人：珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会，地址：广东省珠海市金湾区三灶镇鱼林路388号。 法定代表人：曾国昌。 委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雪勤，广东正拓律师事务所律师。 原告柯林诉被告刘健、第三人黄双隆、第三人珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会（以下简称鱼林村民委员会）返还原物纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后依法适用简易程序，分别于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告柯林及其委托诉讼代理人刘春青、赖玮泽，被告刘健到庭参加诉讼。后因追加第三人，本院于2019年11月20日再次公开开庭审理。原告柯林及其委托诉讼代理人刘春青、赖玮泽，被告刘健，第三人黄双隆、第三人珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会的委托诉讼代理人姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯林诉称，2017年2月，原告儿子柯君伟因生意周转需要急需资金，原告儿子与被告签订借款合同，原告儿子向被告借高利贷50万元，（被告出借的是现金，预先扣留了2.5万元利息，实际出借金额为47.5万元），利息是月息5%，同时，被告为了债权的顺利收回，要求原告提供名下位于珠海市金湾区三灶镇鱼林路105号的自建房屋作为抵押担保，但是，被告在出借款项时己经心存歹念，借款为虚，实际目的就是为了图谋原告房屋，其在原告儿子签订借款合同后，要求原告签订的是房屋买卖合同而不是房屋抵押担保合同（房屋买卖合同还不是原告夫妻共同签订的），原告房屋是自己建造的八层面积1200平方米，当时市场价值将近200万元，但房屋买卖合同的转让价是50万元（被告将金额从70万元改成50万元），合同显示公平的同时还违反农村集体土地禁止买卖的法律强制规定。原告儿子在借款之后，原告每月陆续向被告偿还借款（借款后的2017年3月份是预扣了利息，2017年4月开始还款），但被告要求支付每月五分息，并且还存在利滚利，原告无法按照被告的要求按时全额还款，被告随后组织社会人员上门讨债并要求原告承担几十万的催债劳务费。在几次上门讨债无果后，被告于2018年1月组织社会人员将原告一家十几口人赶出本案房屋并强行占有使用该房屋，这是严重违法犯罪行为。原告近年来多次请求政府出面维护原告的居住使用权利，但居于双方之间存在借贷关系及所谓的房屋买卖关系，在借款没有还清的情况下，政府多次出面均无法调停双方的纠纷。此后，原告在一边维权的同时，陆续向被告偿还借款（转账29.15万元，现金1万元），加上原告儿子向被告提供的49部价值14.7万的苹果手机抵债，被告需要支付的2018年1月至2018年5月的房屋占有使用费，截止至自2018年6月，原告认为双方之间己经不存在债权债务关系，被告侵占原告房屋于法无据，理应归还原告房屋并缴纳侵占期间的房屋占有使用费。综上所述，被告违法侵占原告房屋，严重侵犯原告的合法利益，原告据此诉至法院，请求判令：一、被告向原告腾出并返还金湾区三灶镇XX路XXX号房屋；二、被告向原告支付房屋占有使用费32万元（以每月2万元计算，从2018年6月计算实际返还房屋之日止，暂计算至2019年9月，为32万元）。2019年9月17日，原告增加诉讼请求如下：原告与被告签订的《小产权房屋买卖合同》无效。 原告向本院提交以下证据：1.《小产权房屋买卖合同》；2.商住地出让合约证明书、证明、业务办理通知书；3.租赁合同书；4.转账还款记录。 被告刘健辩称，被告于2017年2月15日和柯林签订该房屋转让使用权合同（买卖合同实际也是买卖使用权），在柯林和三个儿子共同见证下同时将该房屋的所有证明原件，也在珠海市金湾区鱼林村民委员会盖章证明的条件下，于2017年2月16日下午16：55时，将伍拾万元以取现的形式完成该房屋使用权买卖的支付义务。对于上述情景被告经回忆，有几点需要陈述清楚，当时柯林之二子柯君伟经朋友介绍认识后说出，想卖（105号房屋），到处找人买都没人肯买，问被告有没有朋友想买，当时由于小产权房产的交易刚刚有萌芽发展状态（如万宝名轩、鱼林村附近多处房产）。柯君伟表述：“该地为集体出让地，从李明权手中购得（柯君伟口述是8万元），自己爸爸是包工头，建筑成本为400元一平方，大概50万左右，现在想70万出售。收租也收了10年之久，早就回本，自己和兄弟和父母事业发展不顺利，如大哥龙成网吧倒闭，自己被法院查封，三弟在邮政上班。父母早有回老家养老的想法，该房产的地理位置不佳，虽然面对联邦制药厂对面，但生活非常不方便，又住在7楼，每天爬楼梯，老人家也年纪大，所以想更换居住环境”。经过多次多方了解，该地是珠海市鱼林村委会属下珠海鱼林贸易有限公司出让给李明权（非本地村民），又由李明权分成8块地分别卖给柯林，由柯林起建，但经过多方介绍朋友，都觉得价值不大，70万太贵，之后就暂时搁浅。于2017年2月份上旬左右柯君伟再次约谈说50万都愿意出售，以解燃眉之急。这时也邀请柯林一起说服被告，但柯林本意还是想70万成交，被告也坦白说出自有资金加筹措只有50万左右，70万实在拿不出。后来，柯君伟说其他朋友肯70万购买，事情正在办理，被告也没有多问。但于2017年2月14号，柯君伟拿出鉴定好有村委盖章的合同过来和我说对方临时变卦，对方没签名没转账。希望我可以出手帮忙以50万成交。被告也打听事实情况后，答应16日成交，就15号将该房屋的所有原始资料移交，被告也签名确认，预约银行提现（同柯君伟查封无法收款转出，柯林年纪大），所以这样现金交易，合同签订后，被告提出要有家人见证，柯君伟邀请两个兄弟和父亲一起前来签名（兄弟之间签署放弃遗产证明）。而母亲不认识字，而该房产只有柯林是原户主，而且所有原件只有他签名，合同就这样完成了，双方也同意两个月的搬迁期和周转事宜。成交有几个重点：1.此地为商住地出让给李明权（非本地人）；2.由柯林(非本地人）购得其中一块起建（XXX号）；3.柯林和所有儿子共同见证下签订买卖合同；4.至于价值经多方询价，双方共同核准：在自愿公平下完成，不存在不公平；5.不存在威逼利诱；6.房产如何来，如何卖，被告如何买都是原本手续。也有村委见证盖章，也是相信村委的公信力和合法性，被告有意购买以上所述，此合同在公平、公开、自愿、第三方见证的条件下签订对于起诉状所说此次买卖是借高利贷这个事严重不符，也不存在失公平一说。柯林本人既得此购房款两个月后，因为有两个月的搬迁期和周转期，通过柯君伟表达还是希望可以退还购房款，所以开始还款计划，以原先提供的转账记录基本相符，但有重复提供。据查只有271,500元。双方协商是一次性还款，被告退还房屋及房屋资料。后来，柯林和柯君伟多次表示，一次还款有困难的，约定分期还款，分多次也是原先提供的还款记录，最迟8月清偿。9月、10月、11月被告不断催还本金，他们也仍然在105房居住，被告多数通过电话、微信催还本金或者交付房屋给被告使用，才有共计20多万的转账。期间柯君伟也多次出示假转账凭证和虚构现金资金被吉大派出所没收的事实，被告也多次相信柯君伟有能力还款。直至2018年1月24日，柯林和柯君松（大儿子）跑过来被告办公室说柯君伟因为惠州涉诈骗，被惠州县罗浮山公安分局抓获，急需20多万解决。被告与柯林、柯君松当事人达成共识，继续履行原有合同，将己退还的20多万元，一次性给付柯林20万来解救柯君伟，柯林全家愿意配合清空房产（因被告也多次体谅柯君伟的实际难处，于2017年11月多次转账给他暂时周转，和于2018年1月18日转账给柯君伟指定的林瑞彬）。当晚，柯林和柯君松没车，被告驱车共同前往博罗。转账完毕后，柯君伟签了欠条给当地村民，因20万不够赔偿，惠州市博罗县罗浮山公安分局答应协商处理。原、被告各自回来。回来后，被告在该房屋四周和每层楼梯都公示该房产己经易主，此时楼下超市的老板曾万军提出柯林不但预收房租还借了12,400元，被告当时表示了解清楚后，同意垫付，经何君伟和柯林证实情况属实。被告转给曾万军，整个买卖交楼过程不存在什么暴力催收、高利贷利息一说。从原先提供的转账记录应为积极的退款，再说利息也不可能给那么多。在买卖合同公示后，被告和曾万军之间也签订租赁合同，正常交付租金，其他租户也正常交付租金。同时，昭示着该房屋的实际使用权已经发生变更，况且被告所有转账累计总额为282,400元，为何当时柯林和其子女不阻止，或者提出异议？应该当时转让该房产的使用权的发生在他们的心中是承认的，但现在可能物价的上升或者可能存在征收甚至出现了该房产一房二卖的情况，柯林想回购该房产等想法，加以莫须有的控诉。被告也保留诽谤本人的法律权力。至此，被告向法院提出以下几点辩述：1.该房产是原始资料齐全，在具有公信力的村委会见证、盖章下完成，不存在威逼利诱其实质是使用权转让的事实;2.不存在明为买卖，实为借款一说;3.不存在暴力催收，没报警记录，或周边群众反映，家人也没有受伤等等，其居住的所有家人也是自愿搬走;4.不存在显存公平，成交价格双方核准，自愿公平下实际成交完成;5.成交完成后对房屋的处置自由权己经是本人自由支配不存在房屋的占有使用;6.柯林在收到房屋成交款两个月后未交付房屋使用权也未退还房屋的购房款。直至到2018年1月才完成整个买卖合同，被告并不存在恶意占有的出发点，在将近一年的交易中，原被告也互相体谅，互相明白对方的难处。综上所述，还有就是本案其实质就是合同买卖，请求法院依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等相关规定，认定该物权及其使用权变更有效，驳回原告的所有诉求。 被告刘健向本院提交了以下证据：1.证明及《租赁合同书》；2.身份证复印件；3.放弃遗产继承声明书（3份）；4.《解除冻结存款通知书（回执）》；5.平安银行转账凭证；6.转账记录加截图、中国银行交易流水明细清单。 第三人黄双隆没有向本院作出答辩及提交证据。 第三人鱼林村民委员会辩称，一、涉案房屋是村集体建设用地上所建的房屋，未办理初始确权登记，在法律上不存在物权权利，也即柯林、刘健、或黄双隆，都不是案涉房屋的权利人。而原告的第一项、第二项诉讼请求都是物权请求权，只有物权权利人才能行使，因为原告不是案涉房屋的权利人，因此原告的主体地位不适格。二、无论是柯林、刘健、或黄双隆，都不是本村集体成员，因此他们之间关于案涉房屋的转让行为都应当认定为无效行为，相关的转让合同也应当认定为无效合同。三、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，以及《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》（粤高法【2017】191号）第十三条、第十四条规定，原告与刘健所签之《小产权房屋买卖合同》是作为民间借贷的担保，当事人请求履行房屋买卖合同的，应当依照民间借贷法律关系审理。四、《小产权房屋买卖合同》上的公章并非鱼林村民委员会的真实印章，而是有人刻意伪造印章，原告和被告之间的房屋买卖合同关系和民间借贷关系都与鱼林村民委员会无关，且不负有任何义务。 第三人鱼林村民委员会向本院提交以下证据：1.《建设用地规划许可证（存根）》；2.《红线图》。 经审理查明，2017年2月15日，原告为甲方、被告为乙方签了一份《小产权房屋买卖合同》，约定原告将位于珠海市金湾区三灶镇XXX路XXX号（即规划土地证号为珠海金字地字（2004）第XXX号）的房屋（建筑面积980平方米）以人民币伍拾万元整（原书写为柒拾万元，在该柒拾万元下面的空白处写着“伍拾万元整”，“柒拾万元”这几个字没有任何涂改，原写700,000.00，后在该700,000.00下方的空白处写着￥500,000.00，“700,000.00”这几个数字没有任何涂改）出售给被告，并在￥500,000.00后注明“转账记录为准”。第二条约定，本合同，原告、被告都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由被告负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房交付甲方。第五条约定，原告应当于2017年4月15日交付被告房屋，逾期交房的，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金。本合同签署日起的两个月为甲方的搬迁期，如若甲方在未清理完与租客包括商户合同及其自身的经济纠纷，应一次性全额退还购房款大写：伍拾万元（原书写为柒拾万元，在该柒拾万元下面的空白处写着“伍拾万元”，“柒拾万元”这几个字没有任何涂改），小写￥500,000.00元（原写700,000.00，在该700,000.00下面的空白处写着￥500,000.00，“700,000.00”这几个数字没有任何涂改）。“柒拾万元”、“700,000.00”的字体上按有指印。合同开头的出卖人处有原告的签名、按捺指印、身份证号码，买受人处有被告的签名、按捺指印、身份证号码。合同的落款处甲方有原告的签名、按捺指印，乙方有被告的签名、按捺指印，落款日期为2017年2月15日。原告、被告确认签名的真实性。落款处盖有珠海市金湾区三灶镇鱼林村民委员会的印章，时间为2017年2月15日。第三人鱼林村民委员会不认可该印章的真实性，称该印章为假章，但第三人鱼林村民委员会没有申请鉴定。落款空白处手写着“于2018年3月8日由刘健转让给黄双隆，所需费用全部付清。转让方刘健，承让方黄双隆。被告称原告于2018年1月25日将涉案房屋交付给被告。庭审中，被告称转让款50万元是其在中国银行三灶支行取现后当场交付现金给原告与其儿子柯君伟。原告称没有收到过被告支付的转让款50万元，只是收到出借给其儿子柯君伟款项47.5万元。实际上是其儿子柯君伟向被告借钱，用涉案房屋作担保。被告称没有找到原告收到50万元的收据。同时，对合同上为何有70万元金额的问题，被告称原告开始是将涉案房产卖给别人的，谈好了价格并写在合同上。后来双方在签名之前，原买家不想买了，原告就找到被告。被告直接用他们原来的合同，把价格改成50万元。合同落款的时间及第三人鱼林村民委员会的印章都是在被告签名时就有的。被告实际签名时间为2017年2月16日。 后被告于2018年2月8日将案涉房屋以270万元转让给第三人黄双隆。 又查明，被告提交了原告三个儿子柯君伟、柯君健、柯林出具《放弃遗产继承声明书》用于证明原告的三个儿子同意出卖房产给被告。被告提交的中国银行账户62179070000037XXX交易明细显示，于2017年2月16日16：55：25在中国银行珠海市三灶支行取现50万元。当日18：17：57，柯君伟向被告转入12,000元。 原告从2017年4月18日起至2018年1月16日期间通过微信或者银行转账的方式向禹力汇贸易有限公司、刘健转入款项，次数近60笔，金额有几百元、几千元、几万元不等。原告称上述转款是其儿子偿还借款给被告；被告称原告在2017年10月14日至2017年10月31日期间的转账有重复。其只收到原告的款项实际只有27.15万元。签订合同后，原告反悔不想卖房就将房款退回给被告。后来被告通过银行转账将28.224万元转回给原告。庭审中，被告称其去办理盖章过户需要交纳一定费用。该费用由原告承担，被告先为原告垫付，原告要把费用还给被告。所以原告就知道被告的银行账户。 对于租金标准的问题。原告提交其与曾万军于2015年12月1日签订的《租赁合同》以证明租金损失为每月2万元。庭审中，原告同意按租金15,000元/月，被告主张1万元/月。第三人黄双隆称其目前将一至六层委托他人代为出租，租金1万元/月，第七层是其自己居住使用。原告称其儿子向被告偿还借款301,500元，加上49部苹果手机的折价及2018年1月至5月的房屋占用费，原告于2018年5月前已还清了被告的借款47.5万元及利息，故主张占用费从2018年6月起开始计算。被告称其只收到285,000元，49部苹果手机的款项已通过第三人以现金的方式交还给原告。 另查明，涉案的土地使用权登记在珠海鱼林贸易有限公司名下，用地性质为集体自留用地，建设用地规划许可证为珠规金地字（2004）第167号。第三人鱼林村民委员会最初将该用地出售给李明权，李明权再转让给原告。原告转让给被告，被告最后转让给第三人黄双隆。现在案涉用地及房产为黄双隆使用。李明权、原告、被告、第三人黄双隆均不是鱼林村的村民。涉案建筑物所在的土地使用权为155平方米，包括楼顶在内共八层，第三人鱼林村民委员会称当时是空地出售给李明权。对地上的建筑物是李明权修建还是原告修建的，第三人不清楚。原告称地上建筑物是其修建的。被告称其于2018年1月25日后接收案涉房产。其接收涉案房产后没有进行过装修；第三人黄双隆称其从被告处受让涉案房产后进行了装修，费用大概4.5万元左右。第三人鱼林村民委员会于2011年6月30日、2017年2月14日均出具证据证明涉案房产为原告所修建。 还查明，原告于2018年11月向珠海市公安局金湾分局反映因其儿子柯君伟因生意周转困难，找到珠海市禹力汇贸易发展有限公司，由于被告是该公司的法定人表人，其儿子柯君伟就向被告借了钱，被告强占其涉案房屋。柯君伟在2018年12月3日接受公安机关的询问时亦称其与被告之间实质上是借款关系，没有签《小产权房屋合同》，被告强占涉案房产。被告于2018年12月13日接受公安机关的询问时称原告与柯君伟于2017年1月因资金周转困难，找被告借款50万元，他们把涉案房产卖给被告。因小产权房交易周期长，双方还签订一份为期20年的租房合同，约定如果原告三个月还款，就可以终止交易。 被告是珠海市禹力汇贸易发展有限公司的法定代表人。 本院向被告释明原告与被告签订的《小产权房买卖合同》涉及集体土地，违反法律强制性规定，征询其是否向原告主张转让款50万元及损失，被告不在本案中主张转让款50万元及损失。 本院认为，结合各方的证据、意见，本案的争议焦点如下： 一、原、被告之间《小产权房买卖合同》的效力问题。首先，原告主张是其儿子柯君伟向被告借款，涉案房产是作为借款的担保，双方之间并不存在买卖关系，被告支付的款项47.5万元是借款，并不是转让款，是被告强行占有原告的房产。被告称其跟原告及原告的儿子不存在借款关系，双方是买卖关系，50万元是转让款。首先，成交的价格是不动产买卖最重要的内容之一，交易的双方都会非常关注及谨慎，但在《小产权房买卖合同》同时出现两个价格，一个为70万元，一个为50万元，二者相差20万元。双方没有在70万元相关内容上作任何删除的标识反而还在70万元上按指印，这与通常的交易习惯不符。被告称原告原本将涉案房产以70万元卖给别人，别人不买后其直接用原告与其他人的《小产权房买卖合同》签订合同。因此，《小产权房买卖合同》上的价格70万元是合同原来就已经写好的价格，落款时间、第三人鱼林村民委员会的盖章、时间都已经有了，不是其本人签署的时间。若如被告所述，《小产权房买卖合同》甲方处的落款时间是原来的买受人所书写，但是在原来买受人还没有签订合同前，没有在《小产权房买卖合同》的开头买方处以及落款处的甲方处签名，却写上落款时间，与常理不符合。其次，《小产权房买卖合同》约定了款项以转账记录为准，以及约定原告的交房时间。被告在签订合同之日给予原告2个月的搬迁期，2个月的时间内可能会出现原告反悔等不利被告的情况，被告在签订合同的当天就一次性将转让款交付给原告，且不采取更为快捷、保障自己的转账方式，而采用大量现金再交付的方式，并且还没有原告收到转让款的收据，与一般不动产交易的习惯、常理不符。此外，案涉的房产共八层，合同记载的建筑面积980平方米，按照原告、被告约定的成交价50万元，单价仅为510平方米左右，而被告在不到一年的时间里以270万元转让给第三人黄双隆，即使小产权房的价格因其不能转让会低于商品房，但该50万元的价格远远低于实际小产权房交易的价格。最后，被告称原告及其儿子柯君伟向被告转款是因为原告反悔不想卖房就将房款退回给被告，如原告是因为资金周转问题需要卖房给被告，后来原告反悔不卖，那说明原告可能不存在资金周转问题或者事后有人出更高的价格购买涉案房产等，那么原告完全可以一次性将款项或者短期内分几笔将款项退还给被告而终止交易，但从2017年4月18日起至2018年1月16日期间，原告却用了近大半年的时间，近60次向被告或者珠海市禹力汇贸易发展有限公司转账，而转账的金额有几百元、几千元等，这样的退款与常理不符。同时，被告称其去办理盖章过户需要交纳一定费用，是由原告承担的，但被告先为原告垫付，所以原告就知道被告的银行账户，但合同已约定契税、土地出让金等由被告负担，原告不需承担该费用，而且涉案房产在双方签订合同时已建好，目前又不能办理过户，不可能有相应的过户税费产生。被告称为原告垫付了交纳过户费用，但没有提供证据证明。即使原告需退还被告垫付的过户费用，被告仅需提供其个人账户即可，但原告或原告的儿子还同时向珠海市禹力汇贸易发展有限公司转款。 结合被告在2018年12月13日接受公安机关的询问时自认原告与柯君伟于2017年1月因资金周转困难找过被告借款50万元的陈述，根据高度盖然性的原则，本院认为原、被告之间名为买卖，实为借款的可能性较高。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。集体土地与特定身份关系相联系，非经人民政府批准，非集体经济组织成员无权取得。原告、被告、第三人黄双隆不属于第三人鱼林村村民小组成员，均不具有受让涉案土地的资格，都无权占有涉案房产所对应的土地使用权，因此，原、被告之间签订的《小产权房买卖合同》违反了法律的强制性规定，也符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，原告主张《小产权房买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张被告腾退并返还涉案房产的问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间签订的《小产权房买卖合同》是无效合同，被告依据该合同取得涉案土地及地上建筑物房产应予以退还。虽然原告不具有鱼林村村民小组成员的资格，但是涉案土地上的建筑物是由原告修建，原告享有一定的权益。同时，虽然涉案房产现在是第三人黄双隆占有，及涉案土地属于珠海鱼林贸易有限公司所有，但被告从原告处接收涉案土地使用权及地上建筑物，根据“合同相对性”的原则，应由被告直接向原告退还涉案土地使用权及地上建筑物。至于第三人鱼林村民委员会是否向原告主张返还涉案土地，由第三人鱼林村民委员会自行决定并另行主张。对于被告交付的款项，经本院释明后，被告不在本案中主张，本案不予审处。被告可另行对原告主张返还款项等。 三、关于原告主张被告支付房屋占用费的问题。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故被告自签订合同之日开始就没有占用涉案房产的依据，因此，其应向原告支付占用费。对于占用费的标准，原告主张15000元/月，被告主张10,000元/月。涉案房产为七层（不含楼顶）结合第三人黄双隆目前委托他人代为出租一至六层的租金为1万元，本院酌定占用费为12,000元/月。被告自认其于2018年1月25日接收涉案房产，占用费应从2018年1月25日起计算，原告主张从2018年6月开始计算，是其对自身权利的处分，本院照准。故被告应按12,000元/月的标准，向原告支付从2018年6月起至被告实际腾退之日止的占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八的规定，判决如下： 一、确认原告柯林与被告刘健于2017年2月15日签订的《小产权房买卖合同》无效； 二、被告刘健于本判决生效之日起十五日内将位于珠海市金湾区三灶镇鱼林路XXX号的房屋腾退给原告柯林； 三、被告刘健于本判决生效之日起七日内向原告柯林支付房屋占用费（计算方法：以12,000元/月的标准，从2018年6月起计算至实际腾退之日止）； 四、驳回原告柯林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取人民币6050元，由原告柯林负担2420元，被告刘健负担3630元。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 员 邓在闲 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 罗 湘 书 记 员 郑鑫宇