安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初6088号 原告：喻琳楠，女，汉族，1993年1月14日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李军，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 被告：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路860号创新大厦412室，统一社会信用代码91340100343845400Q。 法定代表人：沈妍香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张文超，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告喻琳楠与被告合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告喻琳楠的委托诉讼代理人李波远、李军，被告蓝光公司委托诉讼代理人方筱玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻琳楠向本院提出诉讼请求：一、判令蓝光公司承担违约责任，支付逾期办理房地产权登记证书违约金19942.12元；二、判令蓝光公司承担违约责任，赔偿喻琳楠因房屋质量问题无法入住造成的经济损失：1、房租损失12000元（自2018年12月21日起暂计至2019年6月20日，以后按2000元/月的标准计算至实际入住之日止）；2、物业费损失2479.32元；三、判令蓝光公司承担违约责任，支付双倍装饰、设备差价10000元（暂定，最终以鉴定机构鉴定结论为准）；四、本案诉讼费用由蓝光公司承担。 2019年11月8日，原告喻琳楠当庭向本院申请撤回第三项诉请，变更后的诉讼请求为：一、判令蓝光公司承担违约责任，支付逾期办理房地产权登记证书违约金19942.12元；二、判令蓝光公司承担违约责任，赔偿喻琳楠因房屋质量问题无法入住造成的经济损失：1、房租损失12000元（自2018年12月21日起暂计至2019年6月20日，以后按2000元/月的标准计算至实际入住之日止）；2、物业费损失2479.32元；三、本案诉讼费用由蓝光公司承担。 原告喻琳楠诉称的事实与理由：2016年6月2日，喻琳楠与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定喻琳楠购买蓝光公司开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为1994212元。合同签订后，喻琳楠按合同约定将全部房款支付给了蓝光公司。喻琳楠在办理交房验收时发现交付的房屋与合同约定的并不一致并及时提出异议，多次进行协商，但其拖延履行义务。为此，喻琳楠和部分业主联合维权。2019年5月22日，经业主维权代表多次要求，蓝光公司同意和业主维权代表协商解决问题，同日，业主维权代表与其负责人商谈并形成《会议纪要》，但其仍不能按《会议纪要》的时间节点完成整改，案涉房屋至今仍不能入住，给喻琳楠告造成重大财产损失。2018年12月21日，喻琳楠按蓝光公司要求，交付了办理房地产权证资料，并缴纳了办证费用51569.8元，但其怠于履行合同义务，导致喻琳楠至今未取得房地产权属证书，喻琳楠物权的完整性受到侵害。按双方《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在交房后60日内，将办理权属需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。综上，喻琳楠认为，蓝光公司未按照合同约定全面履行自己的义务，给其造成了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告蓝光公司辩称：1、我方已在60日内向产权登记机关提交了办证资料，不存在违约行为。房屋于2018年12月21日交房给原告。被告已于2019年1月17日向合肥市不动产登记中心提交产权登记所需的资料，积极履行了协助义务。出卖人在2018年12月21日交付房屋后60日内已向相关部门报送产权登记资料，符合《商品房买卖合同》第15条的约定，出卖人一直在积极履行合同义务，没有任何违约行为。按照《商品房买卖合同》附件四第九条第2款“合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期”之规定，应当自3月10日起算被告提交产权登记资料的期限。此规定系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应作为确定相关期限的依据。2、办理产权登记的流程复杂，其周期并非我方可以控制，且由于喻琳楠于2019年7月才补充提供了相关资料，导致办证迟延。3、喻琳楠主张“被告应在交房之前办理初始登记，合同约定开发企业在交房60日内提交的资料应当是分户办证资料”，无合同和法律依据，合同并未约定我方在交房60日内提交分户办证资料。4、喻琳楠主张房屋存在质量问题没有事实依据，案涉房屋已通过竣工验收，无安全质量问题，房屋装修虽未达到其外观标准，但并不影响入住，且我方亦按照其要求进行维修，我方已完全履行了合同义务。5、喻琳楠主张的租房损失没有依据，合同约定的交房时间是2019年3月9日，而我方于2018年12月21日交付了房屋，装修瑕疵问题并不影响入住，即使补偿，也应以合同约定的按买受人已付房款的日万分之零点一标准予以补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。佐证证据有《商品房买卖合同》、付款凭证、精装房验收意见表、会议纪要、房屋所有权证据证明、权籍调查成果审核证明等。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实： 2016年6月2日，蓝光公司（出卖人）与喻琳楠（买受人）签订《商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为1994212元；出卖人应在2019年3月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；……关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第九项中约定：合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，同时买受人应按前款规定缴齐资料及费用，并办理完委托手续。关于《商品房买卖合同的其他约定》，第十条对合同第十六条（保修责任）的其他约定，出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准承担保修责任，买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝接房，买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人，买受人应在七日内进行现场确认，逾期未确认视为整改完毕。若因出卖人原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的买日万分之零点一给予买受人补偿，直至整改完毕。合同中还约定了其他权利义务。 上述合同签订后，喻琳楠按约向蓝光公司支付了全部购房款1994212元并办理了相关手续。2018年12月21日，喻琳楠与蓝光公司办理验收交房手续，双方在《精装房验收意见表》中载明：副门开关太紧；主、次卧入口地砖损坏；客厅踢脚线有钉；生活阳台墙面不平、有损坏、水管上有污渍、阳台热水器水管贴墙；坐便器漏水而且下水缓慢、卫浴镜柜下损坏（内侧）；墙地砖小瓷砖不齐损坏、次卧南墙地砖有损坏、地板凹、北卧门板没对齐、窗台打胶；所有门柜与墙面空隙太大，地砖全部需要勾缝，所有木地板凹陷。喻琳楠要求蓝光公司对案涉房屋上述问题进行整改。2018年12月31日，蓝光公司开始对上述问题进行整改，并于2019年7月21日整改完毕。 在庭审中，蓝光公司提交了办证证据复印件：2019年1月17日向合肥市不动产登记中心报送案涉商品房在内的办理房产证的权籍资料；2019年3月7日，合肥市不动产登记中心出具《全籍调查成果审核证明》；2019年3月18日，蓝光公司向不动产登记中心申报初始登记资料，并于2019年4月9日取得案涉商房屋所有权证书等。因喻琳楠提出异议，2019年10月24日，本院至合肥市不动产登记中心依法对上述证据进行了核实。 另查，案涉房屋交付后，喻琳楠至今未入住，尚未缴纳物业费。 本院认为：蓝光公司与喻琳楠于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 关于逾期办证违约金，由于合同中约定“关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案”、“合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期”，因此蓝光公司应于2019年3月10日前将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案。经本院核实，蓝光公司已于2019年1月17日向合肥市不动产登记中心报送办理房屋产权转移登记的资料，于2019年3月7日通过审核，其又于2019年3月18日向该不动产登记中心申报初始登记资料，其履行了合同约定的报送资料义务，并未违反合同约定，喻琳楠要求蓝光公司承担逾期办证违约金，无事实与合同依据，本院依法不予支持。 关于维修期间房租损失，蓝光公司于2018年12月21日将案涉房屋交付给喻琳楠时确实存在一定瑕疵，双方对需整改问题进行确认后，蓝光公司进行了整改，根据合同约定“……房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人自双方签订书面确认单之日起六十日内整改完毕并以书面或电话通知买受人……。若因出卖人原因，造成未在上述期限内整改完毕而影响买受人入住的，自第六十一日起，出卖人按买受人已付房款的买日万分之零点一给予买受人补偿……”的内容，蓝光公司应于2019年3月2日前整改完毕，但其于2019年7月21日才整改完毕，蓝光公司未在约定期限内完成整改的行为构成违约。由于涉案房屋系精装房，蓝光公司逾期整改的违约行为确实给喻琳楠造成入住迟延损失，其应承担违约责任。双方虽对逾期整改违约金的标准进行约定，喻琳楠提出该标准过低，综合本案案情，本院依法酌定为6000元。 关于维修期间物业费损失，因案涉房屋交付后，喻琳楠至今尚未缴纳物业费，其要求蓝光公司支付物业费损失2479.32元并未实际产生，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥蓝光房地产开发有限公司于本判决生效后十日赔偿喻琳楠无法入住涉案房屋造成的经济损失6000元； 二、驳回原告喻琳楠的其他诉讼请求。 案件受理费911元，由原告喻琳楠负担511元，被告合肥蓝光房地产开发有限公司承担400元。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 倪 花 人民陪审员 马 莉 人民陪审员 杨珊珊 二〇一九年十一月十八日 法官助理李讷 书记员苏明宇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。