福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5912号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨胜明，男，1969年11月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：李明吉，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢桂聪，福建义全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张朝崇，男，1974年9月23日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：黄松川，福建泉明律师事务所律师。 上诉人杨胜明因与被上诉人张朝崇房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨胜明上诉请求：撤销原判，改判支持杨胜明一审的诉讼请求，驳回张朝崇一审的反诉请求。事实和理由：张朝崇在杨胜明不违约且未与杨胜明协商的情况下关闭杨胜明经营的便利店，缺乏法律依据。该行为事实上影响并致使杨胜明无法继续经营，导致合同目的无法实现，双方之间的租赁合同关系已于一审传票送达之日解除，张朝崇应承担相应违约责任。杨胜明已足额支付租金10.5万元，一审法院就此认定与事实相符。因杨胜明实际支付的租金可计算至2019年7月10日，故张朝崇应退还杨胜明自合同解除之日至2019年7月10日间的租金。同时，因张朝崇的违约行为导致杨胜明经营的便利店内储存的部分食品商品过期无法退货造成损失15233元，冰柜内食品腐坏造成损失11909.1元，每个月造成经营收益损失，以及装修残值损失（杨胜明在一审中申请评估，一审法院未予准许）等，张朝崇均应予赔偿。另，经营期间的电费一直由杨胜明支付给张朝崇，张朝崇再向电力公司缴费，且是当月支付上个月的电费。张朝崇于2019年1月4日强行关闭便利店，导致杨胜明无法按照上述惯例支付电费给张朝崇，该期间电费产生的滞纳金应由张朝崇承担。 张朝崇辩称，张朝崇关闭店门主要是为向杨胜明之子主张权利，不是要解除合同或不让杨胜明经营。杨胜明在完全可以自行再次打开店门进行经营的情况下关闭电源离开，是其主观上不想再继续经营，相应损失应由其自行承担，其并应支付张朝崇租金及代缴的电费。请求驳回上诉，维持原判。 杨胜明向一审法院起诉请求：一、判令解除杨胜明与张朝崇于2016年7月9日签订的房屋租赁合同；二、判令张朝崇退还杨胜明已支付但未使用的租金53959.3元；三、判令张朝崇赔偿杨胜明装饰装修残值损失暂计10万元；四、判令张朝崇赔偿杨胜明经济损失暂计10万元。张朝崇提出反诉请求：判令杨胜明支付张朝崇租金3万元及代缴的电费1518.03元。 一审法院认定事实：2016年7月9日，杨胜明向张朝崇租赁位于台商投资区用于经营惠明便利店，约定租赁期间自2016年7月9日至2019年7月10日，租金每年9万元，租金应每年提前一个月交清，保证金3万元，如租期内违约，保证金取消，使用期间店里的所有费用由杨胜明负责付清。此外，杨胜明另行向张朝崇租赁该房屋的第三、五层作为住所，租金每年1.5万元。杨胜明向张朝崇交纳了保证金3万元，第一、二年的租金已经全部交清，第三年的租金已交纳一部分。因杨胜明的儿子向张朝崇借款未能偿还，张朝崇催讨无果后于2019年1月4日将惠明便利店的卷闸门关闭，杨胜明自此停止惠明便利店的经营。诉讼中，一审法院通知杨胜明继续经营和保管好自己的物品，杨胜明随即于2019年3月7日通知供货商到惠明便利店清退大部分货物，留下货架、冰柜及零星物品在租赁房屋内，便利店一直处于关闭状态。庭审中，杨胜明明确其主张的装饰装修残值即指安装在便利店里的货柜、酒柜等物品的价值。 一审法院认为，杨胜明与张朝崇签订房屋租赁合同，约定由杨胜明向张朝崇承租房屋用于经营便利店，事实清楚，证据充分，应予认定。双方之间建立的租赁合同关系，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。杨胜明与张朝崇是合同的双方当事人，根据合同的相对性原则，杨胜明有权向张朝崇主张合同权利。张朝崇主张杨胜明主体不适格，与法律规定不相符，不予采纳。一、关于杨胜明与张朝崇于2016年7月9日签订的租赁合同是否应予解除的问题。杨胜明提供的视频录像来源于杨胜明安装在便利店的监控系统，具有真实性、合法性，张朝崇亦不持异议，可以证明张朝崇于2019年1月4日强行将杨胜明向其承租经营的便利店店门关闭的事实，但无法证明张朝崇强行扣留便利店内的货物、货架等物品；录音资料，是杨胜明就便利店店门被张朝崇关闭而找张朝崇交涉所形成的谈话录音，张朝崇对其真实性没有异议，录音内容真实性应予确认。录音资料的文字翻译文件不完整，其内容应以录音内容为准。该录音内容可以证明：1.张朝崇承认其因杨胜明之子杨贵永向其借款未偿还而将杨胜明的店门关闭的事实，但其目的在于向杨胜明儿子催讨借款；2.杨胜明找张朝崇交涉的主要目的在于与张朝崇确认其是否结欠张朝崇租金。张朝崇提供的照片虽显示杨胜明经营的便利店有3个出入通道，但后门及二楼的门均不是可供顾客进出的通道，便利店的卷闸门才是通常供顾客出入的通道。欠费停电通知书登记的用户虽是张坂娜娜服装店，但杨胜明认可其便利店使用的是张朝崇提供、由杨胜明专用、登记在娜娜服装店名下的三相电，故该欠费通知书可以证明杨胜明拖欠电力公司2019年1月1日之前的电费1162.13元及违约金2.32元的事实。视频资料，杨胜明对真实性没有异议，该视频可以证明杨胜明在2019年3月7日销售部分货物的事实。综合上述证据分析，张朝崇因杨胜明的儿子拖欠借款未能偿还而关闭杨胜明经营的便利店的卷闸门，其催讨债务的方法和手段是不当的，但杨胜明的儿子亦是便利店日常的经营者之一，张朝崇的行为意在催讨债务，并没有逼迫杨胜明解除租赁合同的意思。在杨胜明主动找张朝崇交涉的过程中，张朝崇亦明确其目的是为了使杨胜明的儿子偿还借款。而在交涉过程中直至起诉前，杨胜明都没有通知张朝崇要求解除租赁合同。尚且，虽然张朝崇一时关闭了便利店的卷闸门，但该卷闸门的钥匙与遥控器均在杨胜明控制之中，便利店的另外2个通道也在杨胜明及其经营人员（杨胜明大舅子陈吉官）正常使用范围内，陈吉官也向边防派出所报过警，在此情况下，杨胜明完全有条件再自行打开卷闸门继续经营。但是，杨胜明就势退出经营，在未与张朝崇协商一致的情况下起诉要求解除租赁合同，缺乏法律依据，理由不足，不予支持。二、关于张朝崇要求杨胜明支付租金3万元及代垫电费1518.03元是否应予支持的问题。杨胜明承认其便利店所使用的是张朝崇提供的登记用户名为娜娜服装店的三相电，张朝崇提供的交费发票，来源于电力公司，杨胜明亦对其真实性没有异议，其中开票时间为2019年1月30日的发票对应的应缴金额为1162.13元，与欠费停电通知书所显示的应缴金额一致，用电时间是2019年1月1日之前，可以证明是杨胜明消费的电量；开票时间为2019年2月14日的发票的对应时间应该在2019年1月1日之后，杨胜明虽然使用时间不长，但其显示的应缴额也小，且没有证据证明张朝崇也在使用娜娜服装店的电源，故可以推断是杨胜明所消费的电量。张朝崇缴纳的上述2笔电费，应认定系代杨胜明缴纳。依据双方合同约定，租赁期间的一切费用应由杨胜明承担，故杨胜明应支付给张朝崇代垫的电费。关于租金，杨胜明与张朝崇共认杨胜明已支付租赁房屋一、二层第三年的租金6万元，仅是对第一年杨胜明缴纳的保证金3万元双方是否同意直接抵扣租金的问题。从杨胜明提供的录音资料看，杨胜明找张朝崇交涉时一开始就一再追问是否拖欠租金，张朝崇夫妻均避而不答或强调是另外一回事，直到最后才说“也可以说你店租没付”等，说明张朝崇在当时也是默认杨胜明以保证金直接抵扣第三年的部分租金。张朝崇主张杨胜明尚欠其租金3万元，缺乏事实依据，不予支持。综上分析，在杨胜明与张朝崇履行合同过程中，因杨胜明儿子拖欠张朝崇借款未能偿还，张朝崇自行将杨胜明经营中的店铺卷闸门关闭，该行为在客观上影响了杨胜明的经营，但杨胜明与张朝崇共认该行为是为了催讨借款。张朝崇的行为发生后，杨胜明的经营人员陈吉官有向边防派出报警，卷闸门的钥匙和遥控器在杨胜明控制之中，杨胜明本可以自行再打开卷闸门继续经营，但杨胜明选择关闭电源和二楼通道后离开；此后，杨胜明在与张朝崇交涉过程中始终没有通知张朝崇要求解除租赁合同；其起诉后，一审法院明确告知其可以继续经营，但是杨胜明选择通知供货商直接到便利店退货从而彻底停止经营。可见，是杨胜明主观上不想继续经营，张朝崇的行为虽然不当，但并非根本违约行为，该行为并不必然导致杨胜明的合同目无法实现，故杨胜明选择提起合同之诉要求解除租赁合同，不符合法律规定，其理由不足，不予支持。杨胜明与张朝崇约定的租赁期限已在诉讼中届满，且杨胜明至今尚有部分物品占用着张朝崇的房屋，杨胜明要求张朝崇退还租金53959.3元，缺乏事实和法律依据，不予支持。杨胜明在租赁期间装修了办公室与原租赁房屋形成附合的部分，杨胜明要求张朝崇予以赔偿，不符合法律规定，不予支持。杨胜明在诉讼中已向供货商退还了大部分物品，现场尚有其余未与租赁房屋形成附合的货架、酒柜、冰柜等物品，杨胜明可自行搬回，杨胜明要求张朝崇予以赔偿，不符合法律规定，不予支持。杨胜明要求张朝崇赔偿其关店期间的经营损失，如上述理由，张朝崇的行为并不必然导致杨胜明不能继续经营，杨胜明将便利店持续关闭，即使有造成经营损失，其后果也应当由其自行承担。杨胜明请求对关店期间的经营损失进行评估并要求张朝崇赔偿损失，缺乏理由，不予支持。杨胜明与张朝崇双方没有约定租赁合同的保证金是否可以抵扣租金，但在杨胜明与张朝崇就店门被关一事交涉过程中，张朝崇并没有明确表示保证金不能抵扣租金，也没有明确表示杨胜明尚欠租金，故应认定双方以默示的方式认可保证金可以抵扣第三年的租金。张朝崇反诉主张杨胜明尚欠其租金3万元并要求杨胜明支付，缺乏事实依据，不予支持。张朝崇支出电费1518.03元，根据双方租赁合同约定，租赁期间的一切费用应由杨胜明承担，故该电费应认定是张朝崇代杨胜明垫付的，张朝崇请求杨胜明予以偿还，符合法律规定和双方约定，依据和理由充分，应予支持。杨胜明、张朝崇诉讼请求的合理部分，予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、驳回杨胜明的诉讼请求；二、杨胜明应于判决生效之日起3日内支付张朝崇为其代垫的电费1518.03元；三、驳回张朝崇的其他反诉请求。案件受理费5110元，减半收取2555元，由杨胜明负担；反诉受理费588元，减半收取294元，由张朝崇负担559元，杨胜明负担29元。杨胜明应于判决生效之日起5日内交纳，张朝崇多预交的部分予以退还。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据查明事实，张朝崇于2019年1月4日关闭杨胜明经营的便利店店门后，杨胜明本可自行再开门继续经营，但其是选择关闭电源和二楼通道后离开，在一审法院告知其可继续经营后，杨胜明又是选择通知供货商到便利店退货从而终止经营，故张朝崇关闭店门的行为虽有不当，但尚不构成根本违约。杨胜明以其享有合同解除权为由，主张双方的租赁合同已于一审传票送达之日解除，依据不足，不予采纳。因杨胜明之后自行停止经营，故其请求张朝崇退还其多付租金、赔偿经济损失、自行承担电费违约金等，依据不足，不予支持。杨胜明主张的货架、冰柜等物品，未与租赁房屋形成附合，一审法院亦认定杨胜明可自行搬回，故杨胜明主张该部分物品应认定为装修残值损失并判决张朝崇承担赔偿责任，不予采纳。 综上所述，杨胜明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5110元，由杨胜明负担（多预交的588元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。