湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11522号原告（反诉被告）：何小荣，男，1976年12月11日出生，汉族，住四川省广元市利州区。被告（反诉原告）：夏军，男，1973年5月5日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：丁浩波，湖南华湘律师事务所律师。原告（反诉被告）何小荣诉被告（反诉原告）夏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）夏军于2019年10月28日向本院提出了反诉，本院受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）何小荣，被告（反诉原告）夏军的委托诉讼代理人丁浩波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）何小荣向本院提出诉讼请求：1．赔偿原告因装修导致的损失30,000元；2．退回原告押金及房租共计13,200元，租赁合同解除；3．诉讼费由被告承担。之后要求增加诉讼请求：要求被告赔偿原告装修费用增加至70,000元，但原告于庭审中撤回对新增70,000元装修费的诉讼请求。事实与理由：2019年7月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁合同，被告将位于岳麓区房屋出租给原告（反诉被告）。合同约定2019年8月25日前为装修期不计租金，原告于7月11日开始装修。但1、隔壁603丁先生7月12日直到7月22日与原告何小荣（反诉被告）有5次接触都说共用阳台漏水不能使用（有录音为证）；2、7月22日楼下17栋2单元504吴阿姨告知该房屋一直存在漏水情况，原告（反诉被告）到楼下发现确实漏水严重，把五楼门窗泡烂了（有录像为证）；3、原告（反诉被告）撕掉所租604号房屋墙纸搬开遮盖物发现漏水问题特别严重，厅和每个房间都有严重漏水，大露台搭建的房屋地板之间一直有水（有录像为证），还发现电也存在问题，电源送上后插座接触良好的情况下三个插座没电（有录像为证）存在火灾和人身安全隐患。被告（反诉原告）有意用墙纸等物遮掩大量漏水事实、电路不通等隐蔽工程，被告（反诉原告）存在欺骗行为，导致原告（反诉被告）花了大量装修费也无法正常使用下去，特请求法院支持原告（反诉被告）全部诉讼请求。被告（反诉原告）夏军辩称：1．出租房屋6-7楼顶楼复式楼，房屋漏水是给楼下的住户漏水，而非房屋楼顶漏水，房屋正常使用没有问题。2．漏水的原因是原告（反诉被告）故意人为所致。阳台漏水，是由于原告（反诉被告）拆除了阳台拖把池，再人为在阳台放水导致积水而造成的漏水；餐厅入户处漏水，是原告（反诉被告）在厨房向地面放水导致积水漫出厨房至餐厅处而导致。3．原告（反诉被告）对房屋的情况已有清楚的了解，在签订合同前，原告（反诉被告）在中介及被告（反诉原告）的陪同下多次对方进行了查看，签订合同双方意义表示真实，合同合法有效。4．原告（反诉被告）要求解除合同的真实目的，是因为其非法对房屋进行了大规模拆除和改造，被物业公司责令整改，而找出以漏水为由解除合同的借口，让被告（反诉原告）赔偿其所谓损失。故原告（反诉被告）要求以房屋漏水为由解除房屋租赁合同，要求被告（反诉原告）退回租金、押金及赔偿违约金的理由不能得到支持，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）夏军向本院提出以下反诉请求：1．请求判令被反诉人恢复房屋原状，或判令被反诉人支付反诉人代行恢复原状装修费30,000元。2．请求判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）的房租损失16,500元（自租赁合同签订之日起至房屋恢复原状之日止的租金，其中：2019年7月26日-12月25日的租金为16,500元）；解除房屋租赁合同，3,300元的押金不予退还。3．请求判令原告（反诉被告）赔偿损坏家具的相关费用2,000元。4．请求判令原告（反诉被告）承担反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月25日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定将反诉人的岳麓区麓景路258号航发锦绣家园17栋604房，按3,300元/月租给被反诉人，合同期限为5年。合同签订前，双方及房屋中介一起对房屋周围的情况及房屋构造情况分（楼梯房、砖粉结构，2010年的装修）进行了查看了解，被反诉人对房屋的情况未提出任何异议。且双方议定的租金与房屋实际情况匹配。合同签订后。被反诉人却未经反诉人同意，对房屋进行了大规模的拆除和改造，对房屋的结构造成较大的破坏，不安全因素明显增加，反诉人多方劝告和阻止，被反诉人仍然自行其是。后因本栋邻居投诉终止停工。对此，被反诉人在明知房屋实际情况的前提下，由于不能满足其违规改装的要求，将其诉至法院。为维护反诉人的合法权益，及本栋其他业主的安全利益，请求判如所请。针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）何小荣认为，1、被告（反诉原告）第一项诉请双方之间签订的租赁合同第九条第2条约定被告（反诉原告）要原告（反诉被告）留下固定装修，合同中并没有要求原告（反诉被告）恢复原状，也没有要求被告（反诉原告）装修到哪一程度，故没有恢复装修费一说；2、被告（反诉原告）无权要求原告（反诉被告）支付房租损失。原告（反诉被告）是7月10日拿到钥匙，房租的计算日期是8月25日，7月12日发现漏水后与被告（反诉原告）进行沟通，也提交了证据予以证实，7月18日到居委会要求协商解除合同，被告（反诉原告）没有理睬，要求原告（反诉被告）到法庭告他；合同第九条第6条约定现房不漏水，第八条约定如甲方违约或单方解除合同的应双倍返还乙方租金及租赁押金，并赔偿乙方损失，综上被告（反诉原告）的请求没有任何依据；3、被告（反诉原告）家具都是在原告（反诉被告）要求搬走的情况下不需要的，签合同是7月10日，原告（反诉被告）帮助被告（反诉原告），由被告（反诉原告）搬走了他有用的家具，剩下的家具都在现房里面，原告（反诉被告）并未破坏和使用，签合同当时，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）签订家具清单，被告（反诉原告）认为有用的搬走，没用的就不搬走任由原告（反诉被告）自己处理，原告（反诉被告）并未破坏和拿走被告（反诉原告）的任何家具，故被告（反诉原告）第三项诉请是不成立的；4、被告（反诉原告）主张的第四项诉请，诉讼费是应当由败诉方支付的。5、原告（反诉被告）并未对房屋进行大规模的拆除和改造，对房屋并未造成破坏，不存在安全因素增加，事实也不存在被告（反诉原告）多方劝告和阻止，原告（反诉被告）仍然自行其是。本栋邻居并未投诉原告（反诉被告）的装修事项，是物业发现原告（反诉被告）没有交装修管理费发现厅里隔墙的装修方案不合理，物业出具了要求整改的通知，原告（反诉被告）也按照物业的要求整改了，物业拍照通过了，装修与原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）毫无关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》、房产证复印件、收条、微信聊天记录、两张光盘、十张照片等证据，以及被告（反诉原告）提交的两份《房屋租赁合同》、装饰装修申请表、《房屋装饰装修管理服务协议》、《整改通知》、照片等证据，上述证据能够证实本案事实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。根据以上所确认的有效证据以及当事人的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2019年7月7日，原告（反诉被告）夏军作为出租房甲方与被告（反诉原告）何小荣作为承租方乙方，长沙市岳麓区颐和晟房产信息咨询服务部广厦新苑门店作为居间方丙方、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为管理方丁方签订了《房屋租赁合同》，第一条约定甲方该房屋位于锦绣家园17栋2单元604，建筑面积160平方米，甲方已取得合法出租权；第二条约定租赁期限为2019年8月25日至2024年8月24日；第三条约定房屋租金为每月3,300元，含使用家电、家具、设备、设施。支付方式为按季支付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付至乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金3,300元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间甲方承担物业管理费、水费、电费、燃气费、宽带费、车位费，若乙方要求申报在房屋租金抵扣个税，双方一致同意由此产生的房屋租赁税费等相关费用由甲方承担。第四条约定签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日原告支付丙方居间服务费1,650元，乙方应支付丙方任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同履行不能的，甲、乙双方仍应向丙方支付所约定的居间服务费。第五条约定甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、地方法律法规规定及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期限内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属设施处于适用和安全的状态；第六条约定租赁期内，除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。第七条约定甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于半个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；租赁期满或经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在两日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交付甲方。房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权自行处置，乙方无异议。第八条约定如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失，如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须无条件立即迁出，房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。第九条约定第一甲方如果违约提前退租，甲方负责乙方装修费70,000元；第二乙方退租时固定装修好的不能动，乙方的家电能搬走的可以；第三合同期间所有的装修费用归乙方负责；第四居住期间租客发生人身、财产安全于乙方负责；第五乙方2019年7月10日进房装修，第六保证现有水不漏。2019年7月7日，夏军出具一份《收条》，载明收到何小荣交纳的3,300元房屋押金及9,900元租金（2019年8月25日-2019年11月24日的租金）。上述合同签订当天，夏军将涉案租赁房屋交付给何小荣使用，之后，何小荣对涉案房屋进行装修，2019年7月10日，何小荣向湖南超然物业管理有限公司航发锦绣家园物管处提交了一份装饰装修申请表，标明装修负责人为何小荣，装修竣工后物业用途为住宅，申请装修起止日期为2019年7月10日至2019年9月10日，装修押金2,000元，施工垃圾清运方式由物业清运。管理处审批同意施工并加盖了公章。同日，何小荣与湖南超然物业管理有限公司航发锦绣家园物管处签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，何小荣对涉案房屋进行装修，装修时间为2019年7月10日至2019年9月10日止，装修监督管理服务费200元，装修垃圾清运费600元，施工方交纳质量保证金每户3,000元，业主押金每户2,000元。未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得改变住宅（门面）外立面。防护墙不准凸出立体墙体。协议签订后，湖南超然物业管理有限公司向何小荣出具了一张《装饰装修施工许可证》，载明：经审核，同意17栋2单元号房主夏军从2019年7月10日起至2019年9月10日止，按所申请的项目进行室内装饰装修，其中主要项目为室内整体装修。经该物业公司审核并经夏军同意后，何小荣开始正式施工，其于2019年7月12日发现涉案房屋存在漏水的情况，但在未与夏军就该问题协商一致的前提下，仍然继续对涉案房屋进行装修，在房屋的大厅内加了隔断墙并在房屋内的墙壁上开了一个门洞，打算再加一扇门。之后，2019年7月16日，湖南超然物业管理有限公司向涉案17栋604的业主发了一份《整改通知》，注明发现时间为2019年7月16日，问题为未经设计部分允许，擅自改变房屋结构，增加楼面荷载存在安全隐患，整改要求及整改期限为：1、依据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》110号令第五条第一款第七条之规定予以停工整改并恢复原状；2、要求在2019年7月20日之前完成整改，逾期将根据《住宅室内装饰装修管理办法》第17条之规定上报相关职能部门依法依规处理。2019年7月18日，何小荣通过微信与夏军就房屋漏水的问题进行协商，夏军表示“出租的房子的洗衣机房有点漏水、门有损坏、墙面漏水，这也是当时加装洗衣房就要想到的不足之处。房子天生不足，本身就漏水，没有办法全部搞好。在跟物业沟通后，物业表示把隔断拆了就没事了。”之后，夏军将隔断墙进行了拆除，但房屋内仍留存大量砖块等物品。另查明，2019年11月4日，加盖了湖南超然物业管理有限公司公章的一份说明，证实2019年11月2日凌晨大约4：30分，涉案房屋出现漏水的情况，漏水点有两处，一处时阳台和客厅的墙壁，一处是客厅和厨房的连接处，阳台和客厅相连的墙壁漏水很严重，直接漏到四楼。因当时联系不上人，就暂将水闸关闭并拍了照。大约8点钟，联系上夏军来租房内查看情况后，发现何小荣在漏水的房间睡觉。根据何小荣提交的视频录像可以佐证该事实，且何小荣表示是其本人将水倒入厨房内并将门用棉布挡住，目的是想试验房屋是否漏水。现双方当事人因涉案租赁房屋存在漏水问题而引发纠纷，故诉至本院。本院认为，原告（反诉被告）何小荣与被告（反诉原告）夏军之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行义务。现鉴于何小荣和夏军均要求解除涉案《房屋租赁合同》，故，本院对此予以确认。本案反诉中，夏军作为房屋出租方将涉案房屋交付给何小荣使用，应当保证租赁房屋符合约定的用途，承租人能够实现合同目的，但是夏军实际交付给何小荣的涉案租赁房屋存在漏水情形，在何小荣与夏军交涉处理该问题时，夏军认可房屋存在漏水情况，但并未采取修缮措施，故夏军在履行涉案合同中存在一定过错，故对于夏军诉请要求何小荣支付房租损失，本院不予支持，何小荣已经交纳的房租和押金共计13,200元应当予以退还；关于夏军诉请何小荣赔偿损坏家具的相关费用，因夏军未提交证据予以证实，本院无法支持。本诉中，何小荣作为承租方须合理使用房屋及内部设施。虽涉案房屋存在漏水现象，但何小荣在明知租赁房屋有漏水瑕疵的前提下，既不自行修缮，又不停止装修，反而采用不当方式测试漏水程度，导致损失扩大，何小荣对此存在重大过错，应当对其擅自继续装修而导致的后果自担其责，且鉴于何小荣并未提交充分、有效的证据证实装修损失，故对于何小荣要求夏军赔偿其因装修所花费款项的诉求，本院不予支持；同时，涉案合同解除后，何小荣应当将租赁房屋恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何小荣与被告（反诉原告）夏军在2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告（反诉原告）夏军于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）何小荣已经交纳的租金及房屋押金共计13,200元；三、限原告（反诉被告）何小荣于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状；四、驳回原告（反诉被告）何小荣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）夏军的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）何小荣未按本判决指定的期间履行判决义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。若被告（反诉原告）夏军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取453元，由被告（反诉原告）夏军负担；反诉受理费减半收取547.5元，由原告（反诉被告）何小荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇一九年十一月二十五日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人乙方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。