太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7425号原告程利军，男，1990年5月9日出生，汉族,住山西省平定县。委托诉讼代理人王晓霞，山西赛诺律师事务所律师。被告山西泰昌房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民南路24号综合楼一层20号，统一信用代码×××。法定代表人段俊虎，执行董事兼总经理。委托代理人王燕萍，山西祥云律师事务所律师。原告程利军与被告山西泰昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程利军委托诉讼代理人王晓霞、被告山西泰昌房地产开发有限公司委托代理人王燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程利军向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原被告签署的《商品房买卖合同》，并向原告交付案涉房屋；2、依法判令被告支付原告自2019年1月1日起至实际交房之日止按已交付房款763375元的日万分之五计算的逾期交房违约金（暂算至2019年6月30日为68703.75元）；3、依法判令被告承担本案受理费等全部诉讼费用。事实理由：原告与被告于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于太原市小店区汾东北路21-1号缘梦苑小区2幢1单元12层1204号房屋一套；房款总价763375元，付款方式为首付233375元，剩余房款530000元办理银行贷款；虽然第八条约定：被告应当在2017年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付原告使用，但是双方实际约定交房日期为2018年12月31日；同时该合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。签订合同之前，原告于2017年8月29日将购房首付款支付给被告。余款部分原告在中国建设银行股份有限公司山西省分行办理了银行贷款并已将剩余购房款如数支付给被告。但是被告至今未将符合约定及法定交房标准的房产交付原告，也没有任何合理理由。原告认为，被告逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来严重损失。现原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院能判如所请。被告山西泰昌房地产开发有限公司未参加庭审，针对本案及相关案件庭后向本院提交答辩意见，内容为：一、被告不能交付房屋是因不可抗力等原因所导致的。1、2013年10月，被告通过竞拍方式取得了小店高速路口北侧、汾东北路西侧约12亩地，后取得了相应的规划许可证、建设许可证等建设证书。工程于2014年10月正式开工建设，2017年5月前主体工程已基本完工，房屋依法进行了预售。后由于市规划局对该地块南侧道路进行了向南偏移50米的调整，导致该小区出入通道无法建设。太原市小店区人民政府出函让市国土局给解决出入通道土地使用权问题，但至今未得到解决。2、2017年至今，由于太原市小店区全面改善环境质量问题以及学生高考等问题，多次向被告下发了应急响应太原市重污染天气橙色预警通告，导致被告拉运沙石、渣土的车辆禁止通行并导致建筑工地一律停工。以上两个方面的原因致使被告在合同约定的2017年11月29日前无法将经验收合格的房屋交付于购买人，但是不能交付的原因是合同第八条第二项内容所载明的不可抗力原因导致的。被告将遇到不可抗力的事由在不可抗力发生后，在各售楼部及房屋所在地区发出通告并告知买受人，根据该条规定“遭遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意，解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”据此，被告认为不能如期给购房人交付房屋是被告不能控制的事件，属于不可抗力。至今，小店区人民政府也没有将出入通道的土地使用权问题给被告解决，为此被告无法交付房屋。二、原告要求被告支付违约金，由于被告不能交付房屋不是被告能力所能解决的问题，不能交付房屋的原因是不可抗力，逾期交房是合同所允许予以延期的情况。为此，原告要求支付违约金应依法予以驳回。总之，原告起诉被告要求立即交付房屋并支付违约金。被告只能表示因不能交付房屋对所有的购买人有歉意，但自己也无力马上解决。被告也想尽快交付房屋。只有交付房屋后，被告才能充分获得自己的利益。被告也很无奈。被告一定积极找政府让其尽快解决出入通道问题，尽早给购房人交付房屋。被告请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告程利军（买受人）与被告山西泰昌房地产开发有限公司（出卖人）于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于太原市小店区汾东北路21-1号缘梦苑小区2幢1单元12层1204号房屋一套。买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预（销）售许可证号为（2016）并商房预售字第0132号。房款总价763375元，首付房款233375元（已付），银行贷款530000元。出卖人应当在2017年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告认可双方实际约定交房最后时间为2018年12月31日。合同还约定了其他内容。原告于2017年8月29日将购房首付款233375元支付给被告，被告对此出具收据一张。2017年9月22日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为530000元。同日，原告将530000元汇入被告账户。被告至今未将涉案房屋交付原告。庭审中，原告提供太原市城乡规划局及太原市小店区小店街道办事处的答复意见书，用以证明被告存在加层越证建设行为而导致其不能按期交房。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、收据、个人贷款支付凭证、答复意见书及庭审笔录等在案为凭。本院认为，本案中原告程利军与被告山西泰昌房地产开发有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告未按约定向原告交付案涉房屋。现原告主张双方继续履行合同、被告向原告交付案涉房屋，符合合同约定，被告应在符合交付条件后三个月内向原告交付房屋为宜。关于违约金，原告主张根据合同约定以已交付房款763375元为基数按日万分之五计算自2019年1月1日起至实际交房之日止的违约金，被告抗辩施工过程中，因太原市规划局调整规划、太原市小店区全面改善环境质量问题以及学生高考等不可抗力因素而造成工程停工，以至于未能在合同约定的期限内交房，且被告已告知原告延期交房的原因，被告不存在违约，故不应当承担违约责任。根据合同约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，但被告并无证据证明其已经履行了告知义务，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。鉴于全面改善环境质量以及学生高考等因素客观存在，且影响了工程施工进度，再者双方合同约定的违约金过高，本院酌定以已交付房款763375元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年1月1日起至实际交房之日止的违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西泰昌房地产开发有限公司待太原市小店区汾东北路21-1号缘梦苑小区2幢1单元12层1204号房屋符合交付条件后三个月内向原告程利军交付。二、被告山西泰昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程利军以已交付房款763375元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年1月1日起至实际交房之日止的违约金。三、驳回原告程利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取759元（原告已预交），由被告山西泰昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇一九年十一月二十九日书记员 窦渊