福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13521号 原告（反诉被告）：林丽凤，女，1988年9月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杜凯瑞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘苏敏，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡清燚，男，1979年2月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：薛佳希，福建聚泰律师事务所律师。 被告：厦门欢康房地产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路881号之三十三。 法定代表人：舒帮兵，总经理。 原告（反诉被告）林丽凤与被告（反诉原告）蔡清燚、被告厦门欢康房地产行销策划有限公司（以下简称欢康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林丽凤的委托诉讼代理人刘苏敏，蔡清燚的委托诉讼代理人薛佳希，欢康公司的法定代表人舒帮兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林丽凤向本院提出诉讼请求：1.蔡清燚向林丽凤双倍返还购房定金100万元及逾期利息（逾期利息以100万元为基数，按照年6%的标准，自起诉之日起计算至实际支付之日）；2.欢康公司对蔡清燚的上述债务承担连带清偿责任；3.欢康公司向林丽凤返还中介费7万元及逾期利息（逾期利息以7万元为基数，按照年6%也即民间借贷的标准，自起诉之日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：在欢康公司的介绍下，林丽凤拟就购买坐落于厦门市思明区的房屋事宜与卖方签订房屋买卖合同。签订合同时，蔡清燚自称系讼争房屋所有权人周海明的亲属，系其合法代理人，欢康公司作为居间方亦予以认可。出于对中介的信任和对讼争房屋的喜爱，2019年5月6日，林丽凤与蔡清燚、欢康公司签订《房产买卖协议》，约定林丽凤向周海明购买讼争房屋，总价为688万元，蔡清燚作为周海明代理人在讼争协议上签字。协议签订后，林丽凤于当日依约向蔡清燚支付购房定金50万元，双方约定该购房定金由欢康公司代为保管。林丽凤又根据《中介服务费确认单》向欢康公司支付了中介费7万元。此后，林丽凤发现蔡清燚实际上也是房产中介从业人员，为了取得林丽凤信任才谎称其是周海明的亲属，而欢康公司对此情况一直明知。林丽凤通过与周海明的沟通才知悉蔡清燚根本不是周海明亲属，更非代理人，周海明已经对讼争协议明确表示不知情且不追认。蔡清燚未经讼争房产所有人周海明授权，属于无权代理，直接导致讼争合同不发生法律效力，蔡清燚应当双倍返还定金。欢康公司作为居间方，未向林丽凤如实介绍讼争房屋的真实情况，刻意隐瞒蔡清燚无权代理的事实，也应对此承担连带责任并退还其收取的全部中介费用。 蔡清燚辩称，林丽凤在履行义务届满之前就通知蔡清燚不再履行协议，已构成根本违约。在前一案件【本院（2019）闽0203民初14349号】中已经认定蔡清燚与周海明签订房屋买卖合同并已经实际占用房屋，所以蔡清燚有理由相信其可以顺利取得讼争房屋，不存在欺骗和无权出售的行为，也不违反法律相关规定。如按照林丽凤的主张，讼争的买卖协议未发生法律效力，林丽凤就无权要求双倍返还定金，且其既主张双倍返还定金又主张逾期利息属于重复主张。 欢康公司辩称，其已经详细向林丽凤介绍了讼争房屋的情形，已经尽了居间的责任和义务，不应承担责任。签订协议时，蔡清燚与林丽凤还共同签订一份《产权人及共有权人未到场声明》，林丽凤已经明确了解讼争房屋的产权人及配偶未到场签字的声明和责任，接受并同意。2019年6月10日，欢康公司已经按约定前往房管局办理过户手续，但林丽凤并未到场，导致过户手续未办理成功。 蔡清燚向本院提出反诉请求：1.解除林丽凤与蔡清燚签订的《房产买卖协议书》；2.蔡清燚有权没收林丽凤购房定金50万元。事实及理由：林丽凤为购买讼争房屋于2019年5月6日与蔡清燚签订《房产买卖协议》，并交付定金50万元，协议约定于2019年6月10日前办理送件。2019年6月5日，林丽凤向蔡清燚发出律师函，称其认为讼争房屋不能就读厦门市第二幼儿园，合同目的无法实现，且要追究相关人员的责任。蔡清燚认为讼争房屋能否就读厦门第二幼儿园并不在双方的合同约定范围内，蔡清燚也未就此作出任何承诺，林丽凤的行为是毁约，以实际行为表明其不会履行合同，属于单方违约。蔡清燚有权解除合同，并追究林丽凤的违约责任。 林丽凤辩称，同意解除上述《房产买卖协议》。一、在签订协议时，蔡清燚曾声称讼争房屋的落户子女可就读于厦门市第二幼儿。此后，林丽凤知悉根据划片结果，户口在讼争房屋的适龄儿童无法在该学校就读，双方于是对讼争协议产生分歧。因此，林丽凤于2019年6月5日向蔡清燚及讼争房屋的所有权人周海明发送《律师函》要求其承担相应的民事责任。周海明收到《律师函》后，于2019年6月6日联系林丽凤，林丽凤才知晓蔡清燚是在没有代理权的情况下以代理人的身份签订讼争协议，周海明对此也对不予追认。二、讼争协议之所以不能履行，责任在于蔡清燚。蔡清燚无权没收林丽凤购房定金。 本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，蔡清燚与林丽凤、欢康公司签订一份《房产买卖协议》，载明出售方（甲方）周海明、蔡清燚，购买方（乙方）林丽凤，欢康公司（丙方）。协议约定：甲方将址于厦门市思明区的房屋出售给乙方，总价款为688万元；协议签订之日乙方支付定金50万元，该定金由丙方保管，待甲乙双方办理交易过户当日由丙方支付给甲方；2019年6月10日前送件当日支付280万元；乙方向银行申请商业贷款358万元由银行直接支付给甲方；甲方保证产权清晰，可以安全过户至乙方名下，否则蔡清燚承担违约赔偿责任。 另查明，上述协议签订当日，蔡清燚还出具一份《产权人及共有权人未到场声明》，内容为蔡清燚代表产权人周海明及配偶签订上述《房产买卖协议》，若因其他产权人或共有权人主张权利或因上述任何人未在合同上签字造成合同无效或撤销，蔡清燚将向买方承担相当于定金数额50万元的损害赔偿金并退还定金等。林丽凤该声明上签字，确认已了解上述声明及责任，接受并同意。 林丽凤于协议签订当日向欢康公司支付中介费7万元。蔡清燚和欢康公司还出具收条，确认于2019年5月6日收到林丽凤支付的定金50万元。 2019年6月5日，林丽凤委托律师向蔡清燚出发一份律师函，内容包括：欢康公司和蔡清燚承诺讼争房屋的落户子女可就读厦门市第二幼儿园。但根据划片结果，落户在讼争房屋的儿童无法在该校就读，导致林丽凤与欢康公司、蔡清燚之间签订的《房产买卖协议》的合同目的无法实现。因欢康公司、蔡清燚对《房产买卖协议》的关键基本情况作虚假介绍，隐瞒真相，导致林丽凤做出错误承诺，已涉嫌构成诈骗犯罪，依法需承担相应的刑事责任。蔡清燚应依照合同约定赔偿林丽凤所遭受的损失等。 经林丽凤申请，本院传唤周海明出庭作证，周海明确认其于2019年6月6日出具一份《声明书》，内容为其知悉蔡清燚于2019年5月6日无权代理周海明与林丽凤签订《房产买卖协议》。周海明声明如下：其从未委托蔡清燚作为代理人出售讼争房屋，对蔡清燚签订该《房产买卖协议》的行为不予追认等。 周海明还陈述，其与蔡清燚于2019年3月13日签订房屋买卖合同及补充协议，当时蔡清燚说其本人要购房，周海明答应马上过户，但蔡清燚声称资金有问题，不能马上交款。于是，双方约定2019年6月15日交全款后办理过户。结果2019年6月5日周海明收到律师函，说周海明委托蔡清燚与林丽凤签订买卖合同，且6月10日就要完成过户。而周海明根本没有委托任何人签订买卖合同，也从没有将房产证的原件给过蔡清燚。 林丽凤、欢康公司对证人证言无异议。蔡清燚认为，其与周海明的关系与本案无关，蔡清燚最初向林丽凤出具的也是产权证复印件，且周海明也已经将讼争房屋交付给了蔡清燚。 还查明，本案受理的（2019）闽0203民初14349号蔡清燚与周海明房屋买卖合同纠纷案件中，蔡清燚同意解除其与周海明就讼争房屋签订的《房产买卖协议》。 本院认为，蔡清燚与林丽凤、欢康公司签订《房产买卖协议》系当事人真实意思表示，属有效协议。从林丽凤于2019年6月5日发出的律师函内容分析，其要求解除协议的原因系落户在讼争房屋的子女无法就读厦门市第二幼儿园，而非系蔡清燚的代理权存在问题。而从周海明于2019年6月6日出具的《声明书》内容分析，蔡清燚确实存在无权代理而周海明又拒绝追认的情形，因此。林丽凤要求蔡清燚双倍返还定金以及蔡清燚要求没收定金的请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于上述《房产买卖协议》已履行不能，林丽凤、蔡清燚亦均同意解除该协议，故双方当事人签订的上述《房产买卖协议》可予解除，蔡清燚收取的定金应返还林丽凤。《产权人及共有权人未到场声明》的内容仅体现蔡清燚代表产权人周海明及配偶签订上述《房产买卖协议》，并在该协议无效或撤销的情形下，蔡清燚承担赔偿责任。该声明仅为蔡清燚单方出具并未经周海明签字确认，并不能体现蔡清燚的实际权限情况。欢康公司作为一家房产中介，并未举证证明其在签订上述《房产买卖协议》过程中，曾向林丽凤披露过蔡清燚签订协议的权限问题，因此，林丽凤要求欢康公司返还中介费的请求可以成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除林丽凤、蔡清燚、厦门欢康房地产行销策划有限公司于2019年5月6日签订的《房产买卖协议》； 二、蔡清燚于本判决生效后十日内返还林丽凤购房定金50万元； 三、厦门欢康房地产行销策划有限公司于本判决生效后十日内返还林丽凤中介费7万元； 四、驳回林丽凤的其他诉讼请求； 五、驳回蔡清燚的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费29980元，由林丽凤负担14215元，蔡清燚负担14990元，厦门欢康房地产行销策划有限公司负担775元；反诉受理费28230元，由林丽凤、蔡清燚各负担14115元；财产保全费5000元，由林丽凤、蔡清燚各负担2500元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年十一月十八日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。