北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初73097号原告：北人集团公司。法定代表人：张培武，董事长。委托诉讼代理人：张晓君。被告：北京淀水渔香宾馆。法定代表人：吴彬，经理。委托诉讼代理人：米桂金。委托诉讼代理人：周正国。原告北人集团公司（下称北人集团）与被告北京淀水渔香宾馆（下称淀水渔香宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2016）京0105民初26179号民事判决书，后淀水鱼乡宾馆不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终5388号民事裁定书，将本案发回重审。发回重审后，本院依法变更案由返还原物纠纷，并重新组成普通程序，公开开庭进行了审理。北人集团之委托诉讼代理人张晓君，淀水渔香宾馆之委托诉讼代理人米桂金、周正国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北人向本院提出如下诉讼请求：1、淀水鱼乡宾馆返还占用的位于北京市朝阳区东*环南路**号816.93平方米；2、淀水渔香宾馆支付2014年9月1日至2019年5月15日的房屋使用费8254260.72元；3、要求淀水渔香宾馆支付2019年5月15日至交还房屋之日止的房屋占用费（按每平方米每天6.8元计算）。事实与理由：北人集团于2006年4月21日与北京****有限公司订立房屋租赁合同，约定将位于北京市朝阳区东*环南路**号的939.33平方米房屋租给北京****有限公司。租期八年，从2006年5月16日至2014年5月15日。2006年6月15日，北京****有限公司将房屋租给淀水渔香宾馆的投资人吴彬，租期八年，至2014年8月30日。2007年3月16日，吴彬在此房屋成立淀水渔香宾馆。2007年8月淀水渔香宾馆将此房中的296平方米租给****串吧。2014年5月15日，北人集团与北京****有限公司租赁合同到期后，淀水渔香宾馆一直拒不交还房屋。2014年5月15日至2014年8月30日的房屋占用费已由北京****有限公司支付给北人集团，计295888.95元（3元/天/平方米）。2015年10月15日，北人集团将北京市朝阳区东*环南路**号房屋整体在北京产权交易所竞拍招租，北京****烧烤店以每平方米8.5元的价格中标，获得此房屋的整体承租权。至今淀水渔香宾馆仍占据该房，不予退还，致使北人集团与北京****烧烤店的合同不能履行。经实测淀水渔香宾馆占用的房屋面积为816.93平方米。北人集团对北京市朝阳区东*环南路**号房屋有合法的所有权，故诉至法院请求法院支持其诉讼请求。淀水渔香宾馆辩称：一、不同意返还房屋，要求继续履行合同。2014年5月16日至今，双方已经形成了事实上的无固定期限的租赁合同关系，2014年5月16日之前，淀水鱼乡宾馆和北京****有限公司签署了转租合同，2014年5月，北人集团就淀水鱼乡宾馆继续使用涉案房屋没有提出任何异议，因此双方形成了不定期的租赁合同关系。此外，2014年12月份，已经认定租金标准为2.15元每天每平方米，此后的租金标准按照，淀水鱼乡宾馆不得而知，因此北人集团提出要求按照6.8元每天每平方米计算占有使用费无事实和法律依据；其中：1、夹层274.84平米；2、31.7625一楼矿气相邻钢结构房屋；3、室外楼梯面积23.38平方米，上述三项都不是房屋的面积，而是淀水鱼乡宾馆承租后自检的部分，不应该收取房屋使用费。经审理查明：2006年4月21日，北人集团与案外人北京****有限公司签订《房屋租赁合同》，约定北人集团将北京市朝阳区东*环南路**号房屋场地出租给北京****有限公司，租赁物建筑面积939.33平方米，租期自2006年5月16日至2014年5月15日，年租金70万元。2006年6月15日，淀水渔香宾馆之投资人吴彬作为乙方（承租方）、北京****有限公司第四分公司作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将北京市朝阳区东*环南路**号房屋场地（一层大厅及二至三层房屋现状）出租给乙方，租赁房屋用途商业，租期自2006年9月1日至2014年8月30日，合同到期同等条件乙方有优先租赁权，年租金79万元。2007年5月16日，淀水渔香宾馆设立，淀水渔香宾馆系个人独资企业。淀水渔香宾馆在办理设立登记过程中，北人集团于2007年2月26日为淀水渔香宾馆出具企业住所（经营场所）证明，其中载明北人集团同意将位于北京市朝阳区东*环南路**号的954.60平方米（建筑面积）的房屋提供给淀水渔香宾馆使用。淀水渔香宾馆设立后，在上述租赁房屋内从事商业经营。租赁合同到期后，淀水渔香宾馆未腾退租赁房屋，现仍继续在租赁房屋内经营。北人集团主张北京****有限公司未经其同意，私自将租赁房屋转租给淀水渔香宾馆，北人集团多次要求淀水渔香宾馆腾退，但其未腾退。北人集团就其主张向本院提供北京****有限公司做出的承诺书，内容为：“北人集团公司：因贵公司与我公司原承租的经营配套楼于2014年5月15日合同到期，不再续租给我公司，所以我公司就原承租贵公司产权房经营配套楼作出如下承诺：1、2014年8月30日前，负责清理现使用该房产单位一淀水渔香宾馆。2、我公司承担与北人集团公司原租赁合同到期后至清退淀水渔香宾馆期间的房租费用。即2014年5月15日至2014年8月30日（按租赁单价：3元/天/平米计算，共计295888.95元）。3、由于淀水渔香宾馆所使用的房屋是我公司单方面租赁给该宾馆的，与北人集团公司无关，所以我公司承担在清理淀水渔香宾馆过程中的一切法律责任和产生的一切费用。4、保证北人集团公司在2014年9月1日前顺利接收我公司原承租的经营配套楼。5、保证北人集团公司在清理淀水渔香宾馆过程中不与该宾馆发生任何关系。6、我公司负责协调新租赁单位（****烧烤店）同意淀水渔香宾馆经营到2014年8月30日并在此承诺书上签字盖章”。庭审中，北人集团申请对于北京市朝阳区东*环南路**号房屋的面积进行测绘，并预交了费用。**测绘（北京）有限公司于2019年4月19日作出《房屋测绘技术报告书》，载明：朝阳区东*环南路**号建筑总面积（不含人防）1236.70平方米，其中地上主体面积1236.7平方米，等下面积0.地上层数3层，1层建筑面积268.60平方米，夹层建筑面积274.84平方米，2层344.14平方米，3层349.12平方米；其中101号建筑面积816.93平方米，为淀水鱼乡宾馆，102号建筑面积为419.77平方米，为****串吧；在房屋分层平民示意图中显示一层淀水鱼乡宾馆使用43.68平方米，夹层淀水鱼乡宾馆使用79.99平方米，二层淀水鱼乡宾馆面积338.29平方米（不包括室外楼梯11.69/2平方米），三层淀水鱼乡宾馆面积343.27平方米（不包括室外楼梯11.69/2平方米）。针对测绘报告，淀水鱼乡宾馆表示，夹层并非北人集团出租是有的，而是有淀水鱼乡宾馆承租后自行出资建造。双方均未出具修建夹层的相关证据，依据该房屋的建设工程规划许可证资料显示，层数为3层。另查，2014年5月15日，北人集团与案外人北京****烧烤店签订《北人集团公司房屋租赁合同》，约定北人集团将北京市朝阳区东*环南路**号建筑面积939.33平方米出租给北京****烧烤店作为经营用途，租期自2014年5月15日至2019年5月14日，第一年、第二年每年的租金为1028566.35元。北人集团主张其于2015年10月15日进行挂牌竞价招租，北京****烧烤店以每平方米8.5元价格中标。淀水渔香宾馆以房屋租赁合同纠纷为由将北人集团起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认其对北京市朝阳区东*环南路**号房屋享有优先承租权，并要求继续与北人集团履行3年期限的房屋租赁合同。2017年11月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初51711号民事判决书，驳回淀水渔香宾馆的诉讼请求。以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、司法鉴定意见书等在案佐证。本院认为：北人集团与北京****有限公司形成租赁合同关系，后北京****有限公司将租赁房屋转租给淀水渔香宾馆，北人集团与淀水渔香宾馆之间并未形成租赁合同关系。2014年8月30日北京****有限公司与吴彬签订的《房屋租赁合同》租期届满，淀水渔香宾馆再占用租赁房屋已无合法依据，亦侵犯了北人集团的合法权益。北人集团作为北京市朝阳区东*环南路**号房屋的权利人，有权要求淀水渔香宾馆将占用的房屋腾退，并支付占用期间的房屋使用费。关于淀水鱼乡宾馆的需要支付租金的面积问题，本院认为通过测绘报告显示的测测绘结果，可以看出淀水鱼乡宾馆的在一层、夹层、二层、三层的使用情况，但双方对于夹层以及楼梯是否应计入收取租金产生了争议，本院认为，通过北人集团提交的北京市朝阳区东*环南路**号房屋的规划资料可以显示，该房屋在建设是并无夹层及外挂楼梯的设计，北人集团亦没有提交相应证据证实夹层和外挂楼梯系尤其出资建设并交付北京****有限公司使用，故其收取租金的面积不应将夹层和外挂楼梯计算在内。关于租金计算的标准，由于双方未能签署书面合同，本院酌情根据房屋的地理位置、周边的租金标准以及双方的历史租金的价格等因素确定租金标准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京淀水渔香宾馆于本判决生效后十日内腾退北京市朝阳区东*环南路**号房屋并归还原告北人集团公司；二、被告北京淀水渔香宾馆于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北人集团公司支付二〇一四年九月一日至二〇一五年十月十五日的房屋使用费八十九万二千零四十五元二角；三、被告北京淀水渔香宾馆于本判决生效后十日日内向原告北人集团公司支付自二〇一五年十月十六日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每天三千二百六十三元五角八分的标准计算）；四、驳回原告北人集团公司之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24075元，由被告北京淀水渔香宾馆负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费4700元，由原告北人集团公司负担，由被告北京淀水渔香宾馆负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨阳人民陪审员  杨茜人民陪审员  周霞二〇一九年十一月七日书 记 员  杨琳