福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1716号 原告：朱美顺，男，1980年8月2日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：朱超凡，女，1987年12月3日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码917505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告朱美顺、朱超凡与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美顺、朱超凡的共同委托诉讼代理人徐传远和梁伟玲、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱美顺、朱超凡向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款556284元为基数按每日万分之一的标准自2018月2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日止，暂计至起诉日该违约金金额为19859.34元。庭审中，因原告于2019年3月22日才取得房屋权属证书，原诉讼请求当庭变更为：判令被告支付逾期办证违约金，违约金以原告已支付的购房款556284元为基数按每日万分之一的标准自2018年2月8日起计算至原告取得房屋权属证书之日即2019年3月22日止为22640.76元。事实与理由：2015年11月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县某商品房一套，总金额为556284元。合同约定如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，但被告逾期至2017年11月7日才履行交房义务，被告履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使原告取得房屋权属证书，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金。现原告请求法院判如诉请所列。 新新房地产公司辩称，原告诉称事由与事实不符：一、根据讼争合同补充协议约定,办证期限应当从商品房交付原告使用之日起365日内办理房屋权属证书，非90日办证期限，原告诉称自2018年2月8日起算逾期办证违约责任明显与合同约定不符，应当再延后275天，即从2018年11月8日起算。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应责任，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。三、本案中的逾期办理房屋权属证书不是因为被告方原因，根据合同约定，被告无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应予以扣减。四、根据双方签订的补充协议第十一条约定，出卖人逾期办证承担违约金总额不得超过买受人已付全部价款的0.1%即556.28元，违约金限额为双方达成的合意，合法有效，双方应该严格执行，本案原告主张的逾期办证违约金明显超过合同约定的违约金限额，超出部分依法不应支持。综合上述理由，逾期办证起算应当从商品房实际交付使用后的第91日起算，止于产权证初始登记之日，且由于非被告方的原因造成的，被告无需承担违约金。故此，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：朱美顺、朱超凡于2015年11月12日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定朱美顺、朱超凡购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县某商品房一套，总价款556284元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第六条关于产权登记的补充约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。协议第十一条中约定，因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的0.1%。协议第十四条中约定，本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告方支付了全部购房款。原告方于2017年10月28日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。 另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 上述查明的事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收楼资料领取、钥匙资料签收单、2018年11月15日版《闽南日报》刊登的帝景国际星城《办理产权登记公告》以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效；二、合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效；三、新新房地产公司是否构成逾期办证。对此本院分析认证如下： 一、合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效的问题。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条“关于产权登记的补充约定”系双方专门针对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”的另行约定。该补充协议第六条对出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的期限变更为“在商品房交付使用后365日内”。该约定只是将出卖人协助办证的期限进行延长，并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，且双方在补充协议尾部均有盖章、签名确认，而补充协议第十四条亦载明：“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”说明新新房地产公司已尽合理提示及说明义务，朱美顺、朱超凡已经理解和明白该补充协议约定的内容。所以，朱美顺、朱超凡与新新房地产公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。 二、关于合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效的问题。 本院认为，合同补充协议第十一条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的0.2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的0.1%”，首先，该条款中关于主合同第十条、第十一条、第二十条的内容并非本补充协议条款载明的内容，新新房地产公司也未能作出合理解释，故该条款属约定不明；其次，关于出卖人违约金的最高限额与其逾期每日应付违约金计算标准的约定明显不对等，实际减轻了出卖人的主要责任，故合同补充协议关于违约金最高限额条款的约定应属无效。 三、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 新新房地产公司于2017年10月28日将案涉商品房交付朱美顺、朱超凡使用，根据合同补充协议第六条约定，新新房地产公司应于2018年10月28日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司构成逾期办证，共计逾期17天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件六合同补充协议的约定均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年10月28日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期17天，应承担逾期办证的违约责任。原告主张以已付购房款为基数按每日万分之一计算违约金系对自身权利的合法处分，予以支持。新新房地产公司应支付的逾期办证违约金应为556284元×0.0001/天×17天=945.68元。合同补充协议第十一条关于违约金最高限额的约定与逾期违约金计算标准的约定存在明显的权利义务不对等，该条款应属无效，被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱美顺、朱超凡支付逾期办证违约金945.68元；二、驳回朱美顺、朱超凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费366元，减半收取计183元，由朱美顺、朱超凡负担158元，福建新新房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十一月二十八日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。