广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初861号 原告：刘运生，男，汉族，无业，1963年12月18日出生，住广西博白县三滩镇三滩村留基塘队045号，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：李乾生,扶绥法律事务中心法律工作者。 被告：韦彩琦，男，1984年12月13日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：方红，广西进安律师事务所执业律师。 第三人：广西扶绥县新东矿业有限公司，住所地广西扶绥县东罗镇。 法定代表人：张鹏,公司董事长。 原告刘运生诉被告韦彩琦、第三人广西扶绥县新东矿业有限公司（以下简称新东矿业）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告刘运生及其委托诉讼代理人李乾生，被告韦彩琦及其委托诉讼代理人方红到庭参加诉讼。第三人广西扶绥县新东矿业有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘运生向本院提出诉讼请求：准许执行被执行人新东矿业位于旧那法“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第(02）71号]的查封。事实与理由：2017年12月15日，扶绥县人民法院以（2017）桂1421民初1185号案件对刘运生诉与新东矿业劳务合同纠纷一案作出判决：新东矿业向刘运生支付尚拖欠费项194976.86元及利息；案件受理费、公告费合计5690元，由新东矿业负担。2019年3月26日，韦彩琦对执行标的提出书面异议。扶绥县人民法院于2019年4月22日作出（2019）桂1421执异7号执行异议裁定：中止对位于扶绥县旧那发“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第（02）71号]查封的执行。刘运生认为，民事诉讼法明确规定“不动产的权属转移，以在有关部门登记为准，没有登记的不发生权属转移，也不能对抗第三人…；”，故韦彩琦以其取得扶绥县旧那发“蕾那如”土地使用权为由所提出的异议理由不合法，扶绥县人民法院的裁定已严重损害刘运生合法权益。 韦彩琦辩称，一、从《广西扶绥县新东矿业有限公司变卖财产协议书》第一条第一款的内容反映，涉案财产已经变卖。根据物随地走，地随物走的常规，当然包括地磅、建筑物及建筑物所在范围的已经变卖。二、产权登记证书为第二买受人朱绍华在2013年后代为办理，朱绍华在未办理到自己名下的情况下，又很快转让给韦彩琦，且韦彩琦已实际占有，韦彩琦属于善意取得。三、土地变更登记，只是行政部门行使管理的一种形式，是否变更登记，不影响变卖、实际转让的效力。且办理变更登记以先有转让协议为前提。不能以是否办理有登记来评判转让协议的效力。四、土地使用权不能变更到韦彩琦名下，有多种韦彩琦自己无法解决的因素：1.找不到扶绥新东矿业公司的相关人员；2.韦彩琦与扶绥新东矿业公司无合同关系，新东矿业公司不会配合韦彩琦办证；3.土地使用权登记变更程序复杂，韦彩琦目前无此能力办证。 新东矿业未作陈述。 刘运生和韦彩琦围绕诉讼请求依法提供了证据。经本院组织当事人进行质证，对当事人均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下: 韦彩琦对刘运生提供的三份证明的真实性、合法性和关联性有异议，认为这些证明与《广西扶绥县新东矿业有限公司变卖财产协议书》有矛盾，也与新东矿业在2012年6月16日开具的证明有矛盾。因该三份证明并无出具人或经手人签名，不合法，本院不予认定。 刘运生对韦彩琦提供的证据有异议，认为《广西扶绥县新东矿业有限公司变卖财产协议书》上所盖的公章为旧公章，不真实；两份《买卖合同》、收据和银行转款回单既不真实，也不合法。因《广西扶绥县新东矿业有限公司变卖财产协议书》是扶绥新东矿业公司自己盖章，且刘运生也无证据证明该公章已废止，该证据来源合法、内容真实，并与本案存在关联，本院予以认定；因刘运生不能提供足以推翻韦彩琦提供的两份《买卖合同》、收据和银行转款回单的证据，该证据来源合法、内容真实，并与本案存在关联，本院予以认定。 综合当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定本案的事实如下： 新东矿业成立于2001年3月8日，经营范围：煤炭（新东五号井）采掘、销售。2012年6月15日，新东矿业为还债，将包括公司的部分财产进行变卖，南宁市滨鑫再生资源回收公司通过竞买，以1280000元的价格买下了新东矿业的部分资产，被买下的资产包括：矿区地面上的矿山设备、废铁、地磅、仓库物资及部分建筑物，含一辆救护车、一辆铲车、办公室内等物品。同年7月27日，南宁市滨鑫再生资源回收公司将上述竞买所得资产中的那全地磅及房屋转卖给了朱绍华，转让价格为53000元，转让时注明将上述地磅范围的土地使用权一并转让。2013年，朱绍华对所购买的上述地磅办理了土地使用权证，证号为扶国用（2013）第（02）71号，使用权人为新东矿业扶绥县旧那发“蕾那如”。2017年1月17日，朱绍华将上述地磅、房屋及土地使用权转让给韦彩琦，转让价格为198000元。同日，韦彩琦按照朱绍华的指示，通过银行转账的方式，将价款198000元存入卢显光的账户。韦彩琦取得地磅和房屋后，未办理取得不动产权属证书。 2017年刘运生因与新东矿业存在劳务纠纷，刘运生将新东矿业诉至本院。2017年12月15日，本院作出（2017）桂1421民初1185号判决，判令新东矿业支付刘运生劳务费106820.66元及利息。判决生效后，新东矿业未履行义务，刘运生遂向本院申请强制执行，执行案号为（2018）桂1421执234号。2018年5月16日，扶绥县人民法院作出（2018）桂1421执234号之一执行裁定书，裁定查封位于扶绥县旧那发“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第(02)71号]三年。韦彩琦知道后提出执行异议。本院经审理，认为韦彩琦的异议理由成立，裁定中止执行。 2012年6月7日，刘运生就另案崇左市中级人民法院生效的（2011）崇民终字第36号民事判决书，向本院申请执行，本院所立执行案号为（2012）扶执字第81号，被执行人为新东矿业。2016年5月6日，本院作出（2012）扶执字第81-3号执行裁定书，裁定查封位于扶绥县旧那发“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第(02)71号]三年。 本院认为，本案的争议焦点是:韦彩琦提出的涉案财产实体权利是否能阻却本院对扶绥县旧那发“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第(02)71号]的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2016年5月6日查封本案涉案土地使用权之后，已到不动产管理部门办理查封登记，完成公示手续，韦彩琦与朱绍华于2017年1月17日签订的书面买卖合同，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。韦彩琦虽然依据合同约定已支付全部价款并占有涉案房屋，但即使未办理过户登记非因韦彩琦自身原因导致，韦彩琦仍不享有排除强制执行的权益。韦彩琦与朱绍华签订书面买卖合同时，朱绍华、韦彩琦是否知晓本院已经查封涉案土地使用权，不是执行异议之诉中应否停止对涉案土地使用权的强制执行并解除查封的审查要件。韦彩琦请求停止对涉案土地使用权的强制执行并解除查封，缺乏依据，本院不予支持。韦彩琦与朱绍华之间因涉案土地使用权被强制执行而产生的纠纷，可另行解决。 综上所述，刘运生的诉讼请求合法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下。 准予执行对新东矿业公司位于旧那法“蕾那如”土地使用权[土地证号：扶国用（2013）第（02）71号]的查封。 本案受理费100元，公告费700元，由韦彩琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  玉汝碧 人民陪审员  葛迪源 人民陪审员  覃 凯 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  马灿丽