广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2046号原告：佛山市誉盈辉贸易有限公司，住所广东省佛山市禅城区南庄镇南庄村罗格路段开发区16号综合楼306室，统一社会信用代码91440604062137563Q。法定代表人：陈凤仪，经理。委托诉讼代理人：宣典虹，广东千庭律师事务所律师。被告：佛山市桃太郎投资管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道海天大道北海天路23号，注册号440684000028470。法定代表人：邓佩仪。原告佛山市誉盈辉贸易有限公司（以下简称“誉盈辉公司”）诉被告佛山市桃太郎投资管理有限公司（以下简称“桃太郎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告誉盈辉公司的委托诉讼代理人宣典虹到庭参加诉讼，被告桃太郎公司经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行和原告签订的位于佛山市高明区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心10座101、102房产的2份《广东省商品房买卖合同》及支付未履行合同第十四条的基础设施配套和附件三装饰、设施标准的建设费用832981.12元给原告用于建设（2份合同编号为13080338、13080337）；2.判令被告支付违约金3231191元；3.判决被告协助原告办理上述房产的过户手续；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2013年8月18日，原告和被告签订了2份《广东省商品房买卖合同》，合同编号为13080338、13080337，被告将位于佛山市高明区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心10座101房、102房出售给原告，房屋价款为10770636.8元，建筑面积2404.16平方，双方办理了房屋备案手续。在办理房屋权证交付过程中，由于被告资金发生困难，被告名下的房产被中国农业银行乐从支行查封，包括涉案房产。2013年10月,原告依法向佛山市中级人民法院提起解除查封申请，法院作出裁定解封上述房屋查封，中国农业银行乐从支行对解除查封裁定不服，提起诉讼，案件经过查封异议、执行异议等系列审理，2018年12月广东省高院最终判决驳回了中国农业银行乐从支行的请求，认定中国农业银行乐从支行查封错误，上述房产属于原告。由于被告交付的标的物基建部分未完全完成，被告现在处于停业阶段无法实现合同的约定，原告需聘请建设单位完成合同第十四条基础设施配套建设和附件三约定的标准及部分未完工工程，同时依据《广东省商品房买卖合同》附件四第十一条违约金的约定，为维护原告的合法权利，依法提起诉讼。诉讼过程中，原告以案涉房产目前不符合办理过户条件为由申请撤回第三项要求被告协助原告办理房产过户手续的诉讼请求。被告桃太郎公司没有到庭参加诉讼，亦没有提交证据和答辩意见。本院视为其放弃相应的诉讼权利。原告誉盈辉公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、被告企业信息查询资料，2.执行裁定书[（2013）佛中法执外异字第131号]、民事判决书[（2018）粤民终1086号]，3.广东省商品房买卖合同2份（合同编号:13080338、13080337）及相应的发票联2张。经审查，原告提供的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。由于广东省高级人民法院作出的（2018）粤民终1086号民事判决已于2019年2月27日发生法律效力，本院对该判决已经认定的如下事实予以确认：2013年6月20日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、佛山市高明顺柏电器科技有限公司（以下简称“顺柏公司”）、誉盈辉公司签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设高明区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款1900万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任，并同意以其所有的桃太郎创新产业中心的9、10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若2013年7月5日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年7月6日与誉盈辉公司签订买卖桃太郎创新产业中心的9、10座全部物业合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前还清本金和利息，则陈有源、誉盈辉公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归誉盈辉公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息同日，陈有源通过陈凤仪的银行账户分三笔向范应胜的银行账户支付1900万元，金额分别为1000万元、400万元以及500万元。2013年6月28日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、广东基柏贸易有限公司（以下简称“基柏公司”）、佛山市海控贸易有限公司（以下简称“海控公司”）签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设高明区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款1750万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任并同意以其所有的桃太郎创新产业中心10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若范应胜、邓佩仪于2013年6月28日收到1750万元借款，桃太郎公司必须即时把上述物业在房地产官方网络上办理过户给海控公司的网络预定等相关登记手续或暂停除海控公司以外的销售行为；若范应胜、邓佩仪于2013年7月1日前把1750万元本金及利息全部归还给陈有源，则取消上述房地产网订手续；若2013年7月1日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年7月2日与海控公司签订买卖上述物业的合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前还清本金和利息，则陈有源、海控公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪未能按约定每五天足额支付一次利息，或范应胜、邓佩仪在2013年7月15日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归海控公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息。同日，陈有源通过自己的银行账户向范应胜的银行账户支付1750万元。2013年7月23日，陈有源、范应胜、邓佩仪、桃太郎公司、顺柏公司、誉盈辉公司签订《借款合同》及补充协议，约定因范应胜、邓佩仪共同经营的桃太郎公司在投资建设高眀区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心过程中，资金周转发生困难向陈有源借款3000万元，桃太郎公司对借款本金和利息承担连带担保责任，并同意以其所有的桃太郎创新产业中心9、10座物业抵押给陈有源作为还款抵押物；若范应胜、邓佩仪收到3000万元借款，桃太郎公司必须即时把上述物业在房地产官方网络上办理过户给誉盈辉公司的网络预定等相关登记手续或暂停除誉盈辉公司以外的销售行为；若范应胜、邓佩仪于2013年8月12日前把3000万元本金及利息全部归还给陈有源，则取消上述房地产网订手续；若2013年8月12日前范应胜、邓佩仪未能向陈有源归还本金和利息，则桃太郎公司即于2013年8月13日与誉盈辉公司签订买卖上述物业的合同，并办理该物业在房地产交易官方网络上买卖合同网络签订登记手续；若范应胜、邓佩仪在2013年8月17日前还清本金和利息，则陈有源、誉盈辉公司同意将上述物业返还给桃太郎公司；若范应胜、邓佩仪未能按约定每五天足额支付一次利息，或范应胜、邓佩仪在2013年8月17日前仍未还清本金和利息，则桃太郎公司同意把上述物业转归誉盈辉公司所有，按照以物抵债形式清偿范应胜、邓佩仪欠陈有源的全部本金和利息。同日，陈有源通过自己的银行账户分四笔向邓佩仪的银行账户支付3000万元，金额分别为1000万元、880万元、550万元以及570万元。另查明：案涉房产已办理预售许可证。2013年8月18日，桃太郎公司与誉盈辉公司签订了两份《广东省商品房买卖合同》，约定桃太郎公司将案涉房产转让给誉盈辉公司。誉盈辉公司的法定代表人陈凤仪是陈有源的妹妹。根据佛山市高明区房产交易所的调查回复：上述《广东省商品房买卖合同》中的涉案房产于签订的同日办理了网签，出卖人为桃太郎公司，买受人为誉盈辉公司；该网签合同数据处于“备案提交”状态；自网签后，买卖双方没有到房产交易所办理网签合同退回（撤销）手续，开发商尚未办理网签合同备案手续。2013年9月17日，桃太郎公司出具《同意函》，称由于佛山市万业红科技有限公司（以下简称“万业红公司”）、海控公司、誉盈辉公司已付清案涉房产的全部价款，案涉房产已归万业红公司、海控公司、誉盈辉公司单独所有，同意万业红公司、海控公司、誉盈辉公司进行装修。另根据当事人的陈述，结合本院已经确认的其他证据，可以确认如下事实：2013年8月18日，原告与被告签订了2份《广东省商品房买卖合同》，合同编号分别为：13080338、13080337，约定被告将位于佛山市高明区荷城街道海天大道北海天路23号桃太郎创新产业中心10座101房、102房（预售证号为2013002604）出售给原告，案涉房产总价款为10770636元。合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、电梯、给排系统、道路在出卖人将商品房交付给买受人后同时达到申请开通条件（仅限于其厂房部分）。2.电话、有线电视基础工程设施安装到户，由买受人自费开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：1.详见附件四：十一。”附件四是《广东省商品房买卖合同》补充协议，第十一条约定“若出卖人未能在约定期限内交付与该商品房正常使用直接关联的上述基础设施、公共配套建筑给买受人使用，且直接影响买受人正常投入使用的，则从逾期日起按合同总额日万分之三向买受人支付违约金至满足买受人投入使用日止。”合同附件三是装饰、设备标准，明确约定了公共部位和公共设施，室内部分，厂房部位及水、电、楼层负荷载重的具体装饰、设备标准（具体内容详见附件三）。本院认为，由于原、被告双方所签订的《广东省商品房买卖合同》中所涉房屋均为厂房，并非商品房，因此本案为房屋买卖合同纠纷。广东省高级人民法院的生效判决已经认定，案涉《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是双方在借款合同到期一段时间后、债务人难以清偿债务时，由担保人将其所有的房屋出售给债权人的关联公司，通过以物抵债的形式，实现各方权利义务平衡的一种交易行为，该《广东省商品房买卖合同》合法有效。因此，《广东省商品房买卖合同》对双方具有约束力。由于合同不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故原告主张继续履行，本院予以支持。关于建设费用的问题。原告主张被告支付因未履行合同第十四条关于基础设施配套和合同附件三关于装饰、设备标准的建设费用。本院分析如下：首先，原告庭审自认虽然被告出具了《同意函》同意原告进行装修，且生效判决书也对此进行了确认，但原告实际并未进行装修，建设费用尚未实际产生。其次，原告自称建设费用是通过专业人员估价的，但其并未提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。再次，如前所述，原告已经主张继续履行合同，并获本院支持，而合同第十四条关于基础设施配套和合同附件三关于装饰、设备标准等，均为被告需要履行的合同义务之一，所以原告再主张被告支付建设费用没有事实依据。综上，对原告主张建设费用的诉请，本院不予支持。关于违约金的问题。原告庭审主张被告一直没有对案涉房屋进行装修，包括电梯、消防、以及基础设施（电、水）、门窗、下水道都没有修建，交付不符合合同约定。结合本院庭前对现场进行查看的现状，本院对原告的该主张予以采信。由于双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十四条明确约定了被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，并在合同附件四第十一条约定被告未在约定期限内交付与案涉房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑给原告使用，应支付违约金的计算方式。由于案涉房屋至今尚未满足原告投入使用的条件，故被告需向原告支付违约金。原告认为由于按照合同约定违约金从逾期日（2013年9月17日）起按合同总额日万分之三计算至今的违约金数额超过了合同总额的30%，故其诉请的违约金是按照合同总额的30%即3231191元进行主张。经核算，本院认为原告主张违约金3231191元没有违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告佛山市桃太郎投资管理有限公司继续履行与原告佛山市誉盈辉贸易有限公司于2013年8月18日签订的2份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：13080338、13080337）；二、被告佛山市桃太郎投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市誉盈辉贸易有限公司支付违约金3231191元；三、驳回佛山市誉盈辉贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41199元、财产保全费5000元，合共46199元（原告已预交），由原告佛山市誉盈辉贸易有限公司负担11482元、被告佛山市桃太郎投资管理有限公司负担34717元。原告多预交的受理费34717元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费34717元，由被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  李俊斌审判员  伍燕霞审判员  陈红文二〇一九年十一月八日法官助理蔡丹丹书记员区凤仪