辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初7978号 原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地：沈阳市浑南区新隆街18-1号，统一社会信用代码：912101008177409434。 负责人：刘越，该行行长。 委托诉讼代理人：李丹，女，1980年2月1日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：王严，男，1970年3月17日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。 被告：王欢，女，1988年12月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 被告：沈阳锦城房地产开发有限公司，住所地：沈河区小南街清泉巷48号301室，统一社会信用代码：91210100071505460W。 法定代表人：朱万芹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹艳杰，辽宁良友律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丹，被告沈阳锦城房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹艳杰到庭参加诉讼。被告王欢经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司于2016年7月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司偿还原告借款本金307,351.89元、利息3,391.43元、罚息43.63元、违约金0.00元，合计310,786.95元（以上本金及利息截止日为2019年3月6日）,并自2019年3月7日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告王欢名下位于沈河区，建筑面积68平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳锦城房地产开发有限公司在对被告王欢应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.2016年7月6日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额32万元，借款期限自2016年7月6日至2046年7月6日止；借款用于购置位于沈河区，建筑面积68平方米的房产；贷款利率为月利率；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。2.《个人住房（商业用房）借款合同》约定以王欢名下的位于沈河区，建筑面积68平方米的房产为上述债权提供抵押担保。抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。2016年8月4日，被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记证，权利人为原告。3.《个人住房（商业用房）借款合同》约定沈阳锦城房地产开发有限公司自愿为上述债权提供连带责任保证。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证担保的范围为主合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。4.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王欢前期尚能按期偿还借款本息，但从2018年12月起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年3月6日，被告王欢尚拖欠借款本金307351.89元、利息3391.43元、罚息43.63元、违约金0.00元，合计310786.95元未还，故原告诉至法院。 被告沈阳锦城房地产开发有限公司辩称，对王欢欠款的事实，需要原告提供贷款对账单予以证实。如王欢确已构成解除合同的违约行为，因我方已将房屋出售给王欢，并已办理了抵押权预告登记手续，本案原告在起诉状中也已要求对抵押房屋行使优先受偿权，如原告解除与王欢的金融借款合同，应首先以抵押房屋拍卖款项进行清偿，我方仅在原告预售清偿范围内承担连带责任，因此，在原告对抵押房屋变现之前无权要求被告承担连带责任，对原告的此项诉求应驳回。 被告王欢未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年7月6日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行（贷款人）与被告王欢（借款人、抵押人）、沈阳锦城房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额320,000元，借款期限为360个月，即2016年7月6日至2046年7月6日，借款用于购置商品住房；借款人的还款方式为等额本息。在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1,558.32元，贷款利率采取浮动利率，在基准利率水平上下调15%。本合同项下借款出现逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金，违约金的计收方法为贷款人按借款人每次提前还本金额的5‰比例收取提前还本违约金；行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。抵押人以位于沈河区，建筑面积68平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。 2.被告王欢以登记在其名下的位于沈河区，建筑面积68平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2016年8月4日，登记机关为抵押房产办理了抵押权预告登记证，预告登记权利人为原告。 3.被告沈阳锦城房地产开发有限公司为被告王欢在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带保证责任，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，保证范围包括合借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 4.贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年1月起未按期足额偿还原告借款本息，截至2019年8月29日，被告王欢尚拖欠借款本金307,350.89元、利息9,480.22元、罚息324.54元未还。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王欢经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告王欢未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告有不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约行为，原告有权要求解除与被告的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，被告王欢从2019年1月起未按期足额偿还原告借款本息，故对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》、要求被告王欢偿还借款本息诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告偿还违约金问题，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款人按借款人每次提前还本金额的5‰收取提前还本违约金，但原告未能举证证明被告王欢存在提前还款情形，故对原告的此项主张，本院不予以支持。 关于原告主张对被告王欢抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。本案所涉抵押物仅办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来进行抵押权登记的请求权，抵押权尚未设立，故原告对该房产不享有优先受偿权。 关于原告主张被告沈阳锦城房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳锦城房地产开发有限公司作为借款的保证人，债务人王欢未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳锦城房地产开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告被告王欢、沈阳锦城房地产开发有限公司于2016年7月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告王欢于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行偿还借款本金307,350.89元、利息9,480.22元、罚息324.54元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2019年8月29日）；并自2019年8月30日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止； 三、被告沈阳锦城房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记之日前对被告王欢应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告王欢追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,962元，保全费2,074元由被告王欢、被告沈阳锦城房地产开发有限公司负担；公告费800元由被告王欢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李清杰 审 判 员  赵 佳 人民陪审员  马 欣 二〇一九年十一月七日 书 记 员  陈奕臻 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。