河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11820号原告：崔长荣，女，1967年11月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告崔长荣与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称郑州奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔长荣的委托诉讼代理人王晶，被告郑州奥星公司的委托诉讼代理人沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔长荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金19698.90元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月8日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告以574312元的价格，购买被告开发的位于新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路北侧润丰新尚A区6号楼1单元9层902号房屋一套。商品房买卖合同第八条明确约定被告于2018年10月31日，向原告交付房屋，如有违约被告则按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。然而直至起诉之日起被告也未向原告交付符合条件的涉案房屋，且违约金则拒不赔偿。被告的违约行为已经导致原告遭受巨大的经济损失，几次同被告协商均未果，故原告诉至法院。被告郑州奥星实业有限公司辩称，一、涉案小区早已完成了竣工验收，符合交房条件，且向原告邮寄了交房通知书，履行了通知义务，因原告原因导致其未收房，该责任不应由被告承担。润丰小区A区和G区于2019年1月18日完成了竣工验收，B区于2018年8月15日完成了竣工验收，即涉案小区在竣工验收当日符合了交付条件。另被告依照合同第十一条的约定即书面通知买受人办理交付手续，于2018年10月23日，统一向原告邮寄了交房通知单。邮寄单的地址、联系方式均是按照房屋买卖合同中原告提供的，《房屋买卖合同》附件四第2条明确约定了，“买受人保证在合同中所记载的名称、地址、联系方式完整、真实、准确、有效。如发生变更、买受人应在发生变更之日起3日内书面通知买受人。”故被告依约履行了通知义务。在被告履行通知义务后，因其自身原因一直未收房，该责任不应由被告承担。二、因封土令原因导致涉案小区工期迟延，因此A区的竣工时间比预计晚，上述原因非被告所能控制，合同第8条约定“因政策调整等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付的违约责任。”涉案小区受“封土令”等政策影响延误了工期，导致竣工验收迟延，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日，崔长荣与郑州奥星公司签订编号为17001820814的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西、规划梨园路南润丰新尚A区6号楼1单元9层902号房，建筑面积共86.44平方米，其中套内建筑面积70.28平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积16.16平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6644.05元，总金额（人民币）伍拾柒万肆千叁佰壹拾贰元整。买受人按下列方式按期付款：约定金额：287312元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-3-8，交纳比例：50.03%；约定金额：287000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：49.97%；备注余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限办理贷款手续或者按揭未按时到账的，视作买受人违约，买受人按本合同第七条约定承担责任。交付期限：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策调整、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。买受人逾期支付房款以及应交的首期房屋专项维修资金。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。合同签订后，崔长荣向奥星公司支付首付款287312元。后期房款，崔长荣依约定以银行按揭贷款方式进行了支付。郑州奥星公司于2018年10月23日向崔长荣邮寄了交房通知单。郑州奥星公司提供的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示：涉案房屋工程竣工验收日期为“2019年1月16日”。上述事实有原、被告的陈述，原告崔长荣提供的收据、商品房买卖合同、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》为证。本院认为，郑州奥星公司与崔长荣签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照约定全面履行自已的义务。根据上述合同约定，崔长荣已向郑州奥星公司履行了支付购房款的付款义务，郑州奥星公司也应依约定时间交付房屋。关于能否认定郑州奥星公司已交付房屋：《商品房买卖合同》约定房屋交付条件为“经综合验收合格”。郑州奥星公司提供的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示“竣工验收日期为2019年1月16日”，即至2019年1月16日，涉案房屋才只是竣工验收合格，在此之前房屋根本不具备交付条件。故郑州奥星公司虽已于2018年10月23日向崔长荣邮寄了交房通知单，但因不具备交付条件，不能视为交付。而在此之后，郑州奥星公司并未再通知崔长荣收房，不能认定为房屋已交付。关于奥星公司辩称因政策原因导致逾期交房，因杨尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施，奥星公司在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，故本院对该项辩称不予采信。郑州奥星公司未能按照约定的交付时间即2018年10月31日前交付房屋已构成违约，郑州奥星公司应当自2018年10月31日起至实际交付之日止，按日向崔长荣支付已交房价款万分之一的违约金。原告崔长荣主张被告郑州奥星公司赔偿逾期交房违约金19698.90元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至交房之日止）不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告郑州奥星实业有限公司于判决生效后十日内支付原告崔长荣逾期交房违约金19698.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取147元，由被告郑州奥星实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵文奇二〇一九年十一月二十八日书记员  李峰超