山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11450号原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市郑州东路158号，统一社会信用代码91370281869662940U。负责人：潘洪峰，行长。委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。被告：刘福燕，女，1975年6月8日生，汉族，住山东省青州市黄楼镇杨姑桥村659号，现住胶州市。被告：吴江玉，男，1981年11月17日生，汉族，住山东省青州市高柳镇吴家村302号，现住胶州市。被告：青岛晟帅置业有限公司，住所地胶州市阜安街道办事处胶州东路335号，统一社会信用代码913702815990293516。法定代表人：李桂芳，总经理。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称中行胶州支行）与被告刘福燕、吴江玉、青岛晟帅置业有限公司（以下简称晟帅公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永宏、被告刘福燕、被告晟帅公司委托诉讼代理人钟金秋到庭参加诉讼，被告吴江玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.被告刘福燕、吴江玉立即偿还原告借款本金及利息、罚息共计260969.95元（利息、罚息计算至2019年9月4日）及2019年9月5日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.被告刘福燕、吴江玉承担中行胶州支行支出的律师费15948元；3.原告对位于胶州市洋河镇冷家村社区营里路88号3号楼3单元501户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.晟帅公司对上述一、二项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼及保全费用由上述被告承担。事实与理由：2016年11月4日，刘福燕因购房所需向中行胶州支行借款275000元，期限25年，以所购房屋作抵押，吴江玉为共同债务人，晟帅公司为保证人。中行胶州支行于2016年12月16日向刘福燕发放该笔借款。依合同约定，刘福燕应按期每月偿还借款本金及利息，但刘福燕违反合同之约定，未按时偿还借款本息，刘福燕的行为侵害了中行胶州支行的合法权益。为维护中行胶州支行的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告吴江玉未作答辩。被告刘福燕辩称，借款属实，刘福燕为借款人，吴江玉是共同借款人，其偿还了一部分借款，开发商承诺，如果办不下房产证来，贷款由开发商还，办下房产证后才由其还。被告晟帅公司辩称，中行胶州支行与刘福燕、吴江玉已设定物的担保，根据物权法第176条的规定，债权人应当先就物的担保实现债权，不足部分再由晟帅公司承担连带责任。原告中行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、预告抵押登记证书一份、结婚证复印件、承诺及授权书、贷款面签照片打印件各一份、送达地址确认书各一份，刘福燕、晟帅公司对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。刘福燕对中行胶州支行提交的证据无异议，晟帅公司对中国银行个人贷款凭证及欠款明细各一份，晟帅公司要求对放款情况、欠款情况请法院依法核实，晟帅公司为借款人垫付了部分银行贷款，金额需要回去核实。本院对中国银行个人贷款凭证及欠款明细的真实性予以确认。根据上述证据及当事人陈述，本院确认的事实如下：2016年11月4日，贷款人中行胶州支行与借款人刘福燕、保证人晟帅公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，合同约定中行胶州支行向刘福燕提供275000元的贷款用于购房，贷款期限为25年，自2016年12月16日起至2041年12月16日止；还款方式为等额本息，还款周期为每月，贷款年利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价一次。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后90日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。抵押物名称：住房，建筑面积84.66平方米，所在地胶州户，登记机关胶州市国土资源局，担保类型全程抵押。抵押人刘福燕签字确认。抵押共有人确认，吴江玉，系上述所列抵押物的共有人，其同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2016年胶中房借字0305号）项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。抵押共有人吴江玉签字确认。保证人晟帅公司提供阶段性担保，并签署相应的担保合同（编号：2016年胶中房借字0305号）。该借款合同附件二：个人一手住房贷款合同通用条款，二、借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押：本担保项下担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。三、借款人违约事件及处理…（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。四、开发商保证：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2.若保证人提供的阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2016年12月6日，中行胶州支行向刘福燕发放贷款275000元。截至2019年11月18日，刘福燕尚拖欠借款本金256786.44元、利息943.69元、罚息0.56元，共计257730.69元。中行胶州支行与刘福燕在胶州市房产管理局办理了所购房产的预告抵押登记手续，预告登记权利人为中行胶州支行，抵押预告登记证编号为鲁2016胶州市不动产证明第0027586号。经核实案涉房产尚未完成工程竣工验收备案，刘福燕尚未办理不动产产权登记，亦未办理正式抵押登记。本院认为，原告中行胶州支行与被告刘福燕、晟帅公司签订的《个人一手住房贷款合同》及被告吴江玉出具的共同债务人还款承诺书是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告中行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但被告刘福燕在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，已经构成违约，故中行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。中行胶州支行提交的个人贷款逾期未还款额报表中确定，截至2019年11月18日，刘福燕欠款本金256786.44元、利息943.69元、罚息0.56元，共计257730.69元未还，故本院对原告要求被告按照合同约定偿还贷款本息的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由适当，本院依法予以支持。关于原告中行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，不产生设立抵押权的法律效果。另，根据晟帅公司自述，已办理抵押权预告登记的房屋虽已竣工，但尚未完成验收，不具备办理房产证及不动产抵押登记的条件，故本院对中行胶州支行要求实现对涉案房屋实现抵押权的诉讼请求，不予支持。中行胶州支行可在刘福燕办理不动产正式抵押登记后，另行要求实现抵押权。因中行胶州支行与保证人晟帅公司约定的保证期间为“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”，在抵押权未能依登记而设立情况下，晟帅公司保证期间延续，保证人晟帅公司在承担保证责任后，有权向债务人刘福燕、吴江玉追偿。关于中行胶州支行主张的律师代理费15948元，其未提交证据证明代理费实际支出，故本院对该诉讼请求不予支持。被告吴江玉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘福燕、吴江玉于本判决生效起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行截至2019年11月18日的借款本息共计257730.69元；二、被告刘福燕、吴江玉于本判决生效起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行自2019年11月19日起至实际清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算的利息、罚息、违约金；三、被告青岛晟帅置业有限公司对本判决第一、二项确定的债权承担连带清偿责任，至胶州户的房产办理正式抵押登记时止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告刘福燕、吴江玉追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5454元，减半收取2727元，保全费1970元，共计4697元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  郑晓鹏二〇一九年十一月二十七日书记员  姜 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。