河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1125民初1948号原告：张明，男，1992年2月7日出生，汉族，安平县东黄城乡敬思村223号，住安平县丝网大世界Ｆ区。委托诉讼代理人：张彦林，男，1968年11月3日出生，汉族，安平县东黄城乡敬思村223号，住安平县丝网大世界Ｆ区。与原告张明系父子关系。。委托诉讼代理人：可静，女，1991年2月28日出生，汉族，安平县安平镇可胡林村54号，住安平县丝网大世界Ｆ区。与原告张明系夫妻关系。被告：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。统一社会信用代码：911301000720773731。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。原告张明与被告河北友林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告张明委托诉讼代理人张彦林、可静、被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人苑兰虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告将安平县友林国际城项目10号楼1单元1602室交付给业主张明，并交付房屋钥匙等必要入住工具、手续；二、请求判令被告在判决生效五日内协助原告办理房屋产权权属登记；三、请求判令被告依照购房合同约定向原告支付违约金（以总购房款425000元为基数，按每日万分之一的标准计算，支付时间自2015年12月31日至房屋实际交付之日）；四、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年11月原告一次性全款购买安平县友林国际城项目10号楼1单元1602室，由开发商河北友林房地产开发有限公司开具了现金收据，并签署了购房协议，并由双方在安平县住建局办理了正式的房屋购买合同和房地产备案登记。按照合同约定河北友林房地产开发有限公司应当于2016年交付使用并协助办理房屋产权证，但被告未能履行合同约定，至2018年11月初，被告初步完工陆续将该项目一期内的各套房屋予以交工。但2018年11月19日原告得知自己名下的这套房产被衡水市中级人民法院作出了查封等财产保全措施，原告向衡水市中级人民法院提出书面异议申请。后经衡水市中级人民法院审理，作出了（2018）冀11执异113号裁定书，支持了原告的执行异议申请，确认了原告对于该套房产的排除妨碍权。因此，请求贵院依法支持原告合情、合理、合法的诉讼请求。河北友林房地产开发有限公司未提交答辩状，当庭口头辩称：答辩人友林公司和原告之间双方没有真实的房屋买卖的意思表示，且本案系案外人杨扬为了非法集资的债务合法化，借用他人（即本案原告）的名义签订的虚假的商品房买卖合同，且原告并未实际给付购房款。本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，以合法形式掩盖非法目的，应当认定合同无效。（一）关于友林公司与原告双方没有购房真实意思表示的问题，首先，虽然友林公司开具了收据，但是涉及五十五万多元的房款明显系巨额资金，很明显不符合交易习惯。事实上原告并没有实际支付购房购房款，友林公司也没有收到原告的购房款。（二）本案的商品房买卖合同系案外人杨扬为了将非法集资的债务合法化，借用他人（即本案原告）的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同。其次，杨扬和友林之间的所有纠纷体现在杨扬与闫建钗的银行账户经济往来之中。在2014年4月18日至2014年5月5日期间，杨扬共分四次汇给案外人闫建钗9000000元，在2014年5月26日至2015年1月22日期间闫建钗汇给杨扬4594175元。因双方未明确约定利息，此时，双方的款项差额仅为4405825元，并非认购书中杨扬私自填写的的26407902元。而在2015年5月30日之后，闫建钗的账户又汇给杨扬6570000元。综合比较，杨扬共汇给闫建钗款项9239000元，而闫建钗共汇给杨扬11164175元（以上答辩人均有证据予以证实）。以上证据事实足以证明友林公司和杨扬之间没有合法的债权债务关系。再次，另外请法庭留意的是，和原告一样，以同样的证据起诉至安平县人民法院要求友林公司交付房屋的类案还有很多，大概涉及十几个人，涉及二十多套房屋，这些人在案件中均陈述房屋买卖合同系由对杨扬的民间借贷关系转化而来。本案所涉及的房屋是杨扬和友林公司发生纠纷的68套房屋中的其中一套，本案原告起诉在后，回避了其中民间借贷的基本法律关系事实，以试图规避法院的合法审查。原告在起诉状中称2015年11月原告一次性全款购买本案涉案房屋10号楼1单元1602室属于虚假陈述。（三）本案的基础法律关系为民间借贷，应按照民间借贷的法律关系进行审理，原告的诉求应驳回。首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应裁定驳回起诉。本案的事实情况就是由案外人杨扬与友林公司之间的民间借贷纠纷的基础法律关系转化而来，应当按照民间借贷的法律关系进行处理。其次，友林公司曾经于2015年也曾发生类似的纠纷，由衡水市中级人民法院孟祥东法官主审，其中衡水中院在“法院认为”部分阐述：李梅和赵红伟签订《保证担保借款合同》后，作为保证人的友林公司同出借人李梅的丈夫康洪建签订了《商品房买卖合同》，约定康洪建向友林公司购买78套商品房，并在安平县住建局办理了备案登记的行为，属于对李梅和赵红伟之间借款的一种担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，应当按照民间借贷关系审理。综上，从民间借贷担保的法律角度出发，本案应当按照民间借贷的法律关系审理。原告基于房屋买卖合同的诉求没有事实和法律依据，应被驳回。友林公司正在和案外人(借款人)闫建钗研究10月1日后重新起诉出借人杨扬，要求依法审查清算双方的债权债务并认定这68套房屋买卖合同无效。同时向公安机关控告该三方协议涉嫌伪造公司印章罪，并鉴定该三方协议公章及内容的真伪，彻底解决该68套房屋遗留的多年的历史问题！因公安机关侦查的结果关乎到本案的正确审理，答辩人申请法庭中止审理本案。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，友林公司不同意履行不是双方真实意思表示、无效的房屋买卖合同，请求法院依法判决，维护友林公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的房屋认购协议书、商品房买卖合同、商品房登记备案证明、转账凭证及收据。被告对证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原被告双方没有真实的意思表示，涉案房屋实际上是案外人杨扬为了将对友林公司的非法债务合法化，借用原告的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同，原告并没有实际交付友林公司购房款。因原告提交的上述证据均有双方的签字或盖章，被告亦未提交反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。2、被告提交的杨扬与闫建钗的银行往来，原告认为证据是复印件，不予认可。本院经审查认定，被告提交的银行往来，并没有其他证据予以佐证，故对该证据与本案的关联性不予认定。本院调取的关于涉案房屋的备案资料，原、被告对其真实性没有异议，故对该证据予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月4日被告河北友林房地产开发有限公司与吕晓轻签订商品房买卖合同，合同编号：YS0020262，约定购买安平县友林国际城小区10号楼1单元1602室，买受人一次性交清总房款521780元整。2015年10月15日吕晓轻与被告办理了预售备案注销登记。2015年10月15日被告河北友林房地产开发有限公司与刘进中签订商品房买卖合同，合同编号：YS0022495，约定购买安平县友林国际城小区10号楼1单元1602室，买受人一次性交清总房款559050元整。2015年11月17日刘进中与被告办理了期房签约注销登记。2015年11月20日原告张明与被告河北友林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号：YS0023010，约定购买安平县友林国际城小区10号楼1单元1602室，买受人交清总房款425000元整。2015年11月17日向原告张明出具了收据一份，注明收到原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1402室全款425000元。安平县房地产综合开发管理办公室出具了商品房买卖合同登记备案证明。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。被告认为与杨扬之间债权债务关系不合法，应另行向杨扬主张权利，同本案原告无关。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告所购买被告的房屋是以物抵债实现债权而转来的，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1602室房屋一套交付原告张明，并协助办理房屋产权登记手续。二、驳回原告张明的其他诉讼请求。案件受理费7676元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张占峰人民陪审员  崔士梅人民陪审员  何振远二〇一九年十一月二十五日书 记 员  李 丹