安徽省淮北市相山区人民法院行 政 判 决 书（2019）皖0603行初54号原告：河南省幸福建筑装饰工程有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区。.负责人：黄超，该分公司经理。委托代理人：梁云，安徽亚星律师事务所律师。被告：淮北市住房和城乡建设局，住所地安徽省淮北市。法定代表人：李公峰，该局局长。行政机关出庭负责人：邹浩，该局副局长。委托代理人：王静，该局工作人员。委托代理人：翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。第三人：赵家磊，男，1983年8月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告河南省幸福建筑装饰工程有限公司淮北分公司（以下简称幸福建筑淮北分公司）不服被告淮北市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）作出的2010012197号《商品房买卖合同》备案登记的行政行为，于2019年6月11日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理，于同年6月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告幸福建筑淮北分公司的委托代理人梁云，被告市住建局副局长邹浩以及委托代理人王静、翟培敏到庭参加诉讼，第三人赵家磊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福建筑淮北分公司诉称：2010年1月7日，幸福建筑淮北分公司与安徽桑铌置业有限公司淮北分公司（以下桑铌淮北分公司）签订了《淮北莲花大厦铝合金门窗工程合同书》。合同约定：幸福建筑淮北分公司承包莲花大厦的铝合金门窗制作安装，包括铝合金型材、玻璃、五金配件、发泡剂、密封胶等采购、运输、安装及成品保护等。工程单价双方约定为：推拉窗252元/平方；平开窗263元/平方；凸窗255元/平方；圆弧窗392元/平方。乙方按照上述单价包干施工等内容。在施工中，后该公司又陆续增加了莲花大厦不锈钢护栏、地弹门和外墙真石漆等工程。幸福建筑淮北分公司垫资施工，工程金额暂定为310万元。因桑铌淮北分公司资金紧张，2011年5月20日，经双方协商，桑铌淮北分公司用位于淮北市相山区孟山路25号莲花大厦1幢1501室抵付所欠幸福建筑淮北分公司的工程款，双方于2011年5月20日签订了《房屋折抵工程款协议》。幸福建筑淮北分公司于2013年8月对XX大厦X幢XXX室进行装修并入住至今。桑铌淮北分公司因资金周转困难，向案外人赵红梅借款，并将包括涉案房屋（X幢XXX）在内的7套房屋作抵押担保，按照案外人赵红梅的要求将涉案房屋与第三人赵家磊签订了《商品房买卖合同》，该房屋备案登记在赵家磊名下。2016年5月12日，桑铌淮北分公司、第三人赵家磊、案外人赵红梅签订了《抵账协议》，约定：桑铌淮北分公司将XX大厦1701室、1901室、2001室、2101室四套房屋归案外人赵红梅所有，250万元借款本金及利息结清，涉案1501室等其他4套房屋房产由桑铌淮北分公司所有；桑铌淮北分公司与赵家磊共同办理涉案1501室等其他4套房产的解除备案手续等。桑铌淮北分公司已按照上述抵账协议履行完毕，涉案XX大厦X幢XX室属于桑铌淮北分公司所有。因第三人赵家磊欠案外人孙宜刚的借款，2015年7月20日相山区人民法院依据孙宜刚申请查封XX大厦X幢XX室；幸福建筑淮北分公司提出书面执行异议，相山区人民法院2018年8月20日作出（2018）皖0603执异52号执行裁定，驳回幸福建筑淮北分公司的异议请求。后幸福建筑淮北分公司提起执行异议之诉，相山区人民法院经审理认为：依法应认定该房屋折抵工程款协议有效……幸福建筑淮北分公司对有涉案房屋享有合法的民事权益，足以排除人民法院的强制执行，并判决：不得执行位于淮北市相山区XX路XX号XX大厦X幢XXX室。该判决已生效。因涉案X幢XXX室市住建局备案登记在第三人名下。请求依法撤销备案登记第三人赵家磊名下的相山区XX路XX号XX大厦X幢XXX室商品房购买合同备案登记手续。为支持其诉讼请求，幸福建筑淮北分公司向本院提供了如下证据：1、淮北市莲花大厦铝合金门窗工程合同书，拟证明2010年1月7日，幸福建筑淮北分公司承包莲花大厦铝合金门窗制作安装，包括铝合金型材、玻璃、五金配件、发泡剂、密封胶等采购、运输、安装及成品保护等。2、淮北市莲花大厦不锈钢护栏综合报价单，拟证明莲花大厦增加的工程价格。3、外墙天然真石漆施工合同，拟证明莲花大厦增加价格。4、房屋折抵工程协议，拟证明2011年5月20日，因桑铌淮北分公司资金困难，双方同意用涉案1501室抵付所欠工程款。5、决算书，拟证明2013年7月9日，经双方决算工程款为283万元。6、抵房情况说明，拟证明桑铌淮北分公司用1501室房屋作价60万元冲抵工程款。7、房屋装修合同，拟证明幸福建筑淮北分公司于2013年8月投资8万元对涉案房屋进行装修。8、淮北市恒成物业公司证明，拟证明幸福建筑淮北分公司于2014年在入住涉案房屋办公的事实。9、物业费发票、水电费发票一组，拟证明幸福建筑淮北分公司从2014年至今在涉案房屋居住，并实际占有使用该房屋的事实。10、照片一组，拟证明内容同证据九证明目的。11、1501室商品房买卖合同，拟证明因桑铌淮北分公司向赵红梅借款，用包括1501室在内的七套房产作抵押担保，并按赵红梅的要求用商品房买卖合同备案的方式将包括1501室在内的七套房屋备案在赵家磊的名下。赵家磊实际上没有出资购买该1501室住房。该商品房屋商品房买卖合同没有签订日期。12、抵账协议，拟证明2016年5月12日，经桑铌淮北分公司、赵红梅、赵家磊协商：包括1501室在内的七套房屋并备案在赵家磊名下的房屋，桑铌淮北分公司用其中1701、1901、2001、2101四套房屋冲抵全部借款及利息。1501室房产归桑铌淮北分公司，赵家磊协助桑铌淮北分公司办理该套房屋解除备案手续及请求法院对该房屋解封的事实。13、证明一份、商品房买卖合同4份，拟证明桑铌淮北分公司已按照上述抵账协议履行，将1701、1901、2001、2101四套房屋冲抵全部借款及利息的事实。14、网络拍卖公告，拟证明第三人申请强制执行，相山区人民法院于2018年3月7日涉案房屋在网络拍卖事实。15、（2018）皖0603执异52号执行裁定，拟证明幸福建筑淮北分公司提起执行异议被驳回。16、（2018）皖0603民初3557号民事判决书，拟证明经人民法院审理认为：幸福建筑淮北分公司与桑铌淮北分公司签订的房屋折抵工程款协议有效，幸福建筑淮北分公司对涉案房屋享有合法的民事权益，并判决不得执行涉案房屋。被告市住建局辩称，1、本案案涉房屋备案系行政机关根据当事人的申请进行的备案登记服务；2、幸福建筑淮北分公司诉状与第三人之间的经济往来作为履行备案职能的行政机关既不知情更与行政机关的备案行政行为没有关联性；3、从幸福建筑淮北分公司的诉讼请求看，其要求撤销备案是幸福建筑淮北分公司与第三人之间民事法律行为，对涉案备案房屋产生的影响与行政机关正常备案服务之间没有关联性。市住建局为证明其登记行为合法，向本院提交了查询情况说明，拟证明涉案房屋已经过备案，并登记在赵家磊的名下。其法律依据是1994年《城市房地产管理法》第45条第二款约；1994年《城市管理预售管理办法》第十条、1998年《城市房地产开发经营管理条例》国务院248号令这三部法律都是对开发企业进行的约定。其中明确了预售人和买受人在30天内持预售合同到房地产管理部门进行预售备案，行政机关只是一个接受备案登记的一个行政单位。第三人赵家磊未提供书面陈述意见亦未提供证据。经庭审举证、质证，本院认证如下：对幸福建筑淮北分公司提供的证据1-16具备真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对市住建局提供的证据系被诉行政行为。经审理查明，本院（2018）皖0603民初3557号民事判决书，认定：2010年，桑铌淮北分公司向案外人赵红梅借款，桑铌淮北分公司以自己所有的位于淮北市相山区XXX路XX号莲花大厦X幢XXX室房屋为借款提供担保，并按照其要求与赵家磊签订了涉案房屋的商品房买卖合同，将涉案房屋备案登记在赵家磊名下。2016年5月12日，桑铌淮北分公司（甲方）与赵红梅（乙方）、赵家磊（丙方）签订抵账协议一份，该协议约定：2012年6月甲方（经办人王群杰）向乙方借款250万元，甲方以自己所有的XX大厦1701、1901、2001、2101、1401、1501、1801室七套房产作为借款担保，并按乙方的要求用商品房买卖合同备案的方式将上述七套房产备案到丙方名下，现该七套房产未办理产权登记。经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：上述七套房产中的1701、1901、2001、2101室四套归乙方所有，甲方出具房屋买卖合同、发票等相关手续，相关税费由丙方承担，甲乙双方的250万元借款本金及利息告清结；上述七套房产中的1401、1501、1801室三套房产仍归甲方所有，甲方和丙方共同办理该三套房产的解除备案手续；甲、乙、丙三方均有义务相互配合，要求人民法院解除对上述七套房产的查封等内容。2018年8月18日，桑铌淮北分公司出具说明一份，载明：我公司与赵红梅、赵家磊就签合同已全部履行完毕，特此说明，已付1701、1901、2001、2101四套商品房买卖合同各一份。2010年至2011年期间，桑铌淮北分公司将淮北市莲花大厦铝合金门窗工程、不锈钢护栏工程、外墙天然真石漆等工程发包给幸福建筑淮北分公司施工。2011年5月20日，桑铌淮北分公司（甲方）与幸福建筑淮北分公司（乙方）签订《房屋折抵工程款协议》，该协议约定：甲乙双方于2010年元月7日签订了淮北市莲花大厦铝合金门窗工程合同书，后来又陆续增加了莲花大厦不锈钢护栏、地弹门和外墙真石漆等工程，工程量金额暂定为310万元，最后按实际施工面积为准。由于资金紧张，经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方用房抵最后工程款，具体条款如下：乙方同意甲方用位于相山区XX路XX号莲花大厦XX室房屋抵付甲方所欠工程款，该欠款金额若不足房款，乙方同意用现金补齐；甲方同意为乙方办理房屋所有权证及乙方入住手续；该房屋建筑面积大约143平方米，乙方同意按本协议的价款签订《商品房预售合同》，该房屋的具体交付标准以双方约定为准；房款中不包括该房屋办理产权的费用及物业管理费，以上费用收取种类、额度如有变化，按政府相关文件执行；如抵工程款的房屋因甲方被查封、抵押、出售或无法按时办理房屋产权证明，乙方有权甲方提供其他等值及以上房屋抵偿或赔偿乙方相应损失。协议截止有效期为该房屋办理完毕房屋产权证等内容。2012年7月19日，幸福建筑淮北分公司编制淮北市莲花大厦工程决算书，2013年7月9日，桑铌淮北分公司经审核认定该工程的决算金额为283万元。2013年8月份，幸福建筑淮北分公司负责人黄超对涉案的莲花大厦1501室房屋进行装修并入住。2018年3月10日，桑铌淮北分公司出具抵房情况说明一份，载明：2013年7月9日，经过工程决算，我公司下欠幸福建筑淮北分公司莲花大厦工程款60万元，后经过双方协商并根据双方签订的抵房协议，同意用XX大厦X幢XX室房折抵工程款60万元。自此房屋与工程款两清，概不相欠。上述民事判决书确认了桑铌淮北分公司与赵家磊签订涉案房屋的商品房买卖合同，并将涉案房屋备案登记在赵家磊名下，但双方的真实目的是为了给桑铌淮北分公司与赵红梅之间的民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保，赵家磊并未因上述商品房买卖合同而取得涉案房屋的物权。幸福建筑淮北分公司与桑铌淮北分公司双方之间签订的房屋折抵工程款协议有效。经淮北市商品房买卖合同备案信息查询：XX大厦（开发单位桑铌淮北分公司）X幢XX室房屋买受人为赵家磊。本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市住建局具有对案涉《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将已出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。本案中，桑铌淮北分公司与幸福建筑淮北分公司签订《房屋折抵工程款协议》，虽然该房屋折抵工程款协议不是典型、规范的房屋买卖合同，但其合同目的是为了转移房屋所有权，实际上相当于幸福建筑淮北分公司用其对桑铌淮北分公司享有的债权，作为桑铌淮北分公司向其转让涉案房屋的对价。协议签订后，桑铌淮北分公司亦已将涉案房产交付给幸福建筑淮北分公司占有、使用。桑铌淮北分公司为周转资金而向赵红梅借款，虽然名义上赵家磊与桑铌淮北分公司签订了《商品房买卖合同》，但基础法律关系实际为民间借贷，赵家磊并未向桑铌淮北分公司支付购房款。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。幸福建筑淮北分公司对案涉房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于幸福建筑淮北分公司就案涉房屋支付全部购房款且已经取得桑铌淮北分公司交付并实际占有使用的事实，幸福建筑淮北分公司与桑铌淮北分公司签订的《房屋折抵工程款协议》应当优先于赵家磊与桑铌淮北分公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。据此，桑铌淮北分公司隐瞒涉案房屋已售与幸福建筑淮北分公司的事实，为其自身融资需要将涉案《商品房买卖合同》登记备案至赵家磊下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致原市房管局(现市住建局)作出登记备案行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告淮北市住房和城乡建设局作出对第三人赵家磊与安徽桑铌置业有限公司淮北分公司签订的XX大厦XX幢XX室《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。案件受理费50元，由被告淮北市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  王 鸿审 判 员  郑玉爱人民陪审员  梁永祥二〇一九年十一月十二日书 记 员  朱影影附本判决适用的相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；