重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0101民初7497号原告：陈联建，男，1976年7月2日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：付美春(特别授权)，重庆宁静律师事务所律师。被告：贺祝，女，1999年9月14日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：邓丽屏，重庆超祥律师事务所律师。第三人：何平，男，1956年11月7日出生，汉族，户籍地重庆市万州区，现住重庆市万州区。原告陈联建与被告贺祝、第三人何平房屋买卖合同纠纷一案，经重庆市第二中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）渝02民终888号民事裁定，以原审违反法定程序为由裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈联建及其委托诉讼代理人付美春、被告贺祝及其委托诉讼代理人邓丽屏、第三人何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈联建向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋损失95万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月15日，原告与第三人签订《门面出售协议》，原告以24万元的价格购买被告所有的位于五桥XX门面一间。原告认为，第三人何平是被告贺祝的舅舅，原告与第三人签订合同时被告尚未成年，第三人称被告父母被抓，急需用钱，需出售门面，产权过户登记手续要等到被告年满18周岁以后再办理，且当时该门面正由第三人出租给他人使用。基于此种情况，原告有理由相信第三人何平具有处分权，第三人的行为构成表见代理。合同签订后，原告一直将该门面对外出租并收取租金。2018年1月5日，被告明知该门面属原告所有，却将房屋以95万元的价格卖给姜宇飞，并办理过户登记。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院提出上述诉讼请求。贺祝辩称，被告没有和原告签订《门面出售协议》，也没有收到24万元购房款，被告在2018年1月5日之前都不清楚案涉门面被出卖的事实。《门面出售协议》系第三人与原告所签，购房款也由第三人收取。第三人出售贺祝门面的行为是无权代理行为，并不构成表见代理。表见代理需相对人善意、无过失，原告明知所购门面系被告所有，第三人只是被告的舅舅并非被告的监护人，在无被告及被告父母授权的情况下，原告与第三人签订《门面出售协议》应当认定原告具有重大过失。第三人只是受被告父母的委托管理门面，并没有委托其出售门面。第三人出售门面也不是为了被告的利益，而是为了被告父母和自己所用。在没有得到被告追认的情况下，第三人与原告签订《门面出售协议》的行为应认定为恶意串通，严重损害了被告的合法权益，该合同是无效的。按照合同法相关规定，第三人应将收取的购房款24万元退还原告，原告应将2009年至2019年期间所收取的租金399,000元返还被告。综上，被告有权处分自己所有的门面，不存在侵犯原告合法权益的问题，不应承担任何法律责任。《门面出售协议》是原告与第三人之间的买卖行为，对被告不产生约束力，原告的损失应当由第三人承担，且原告收取的租金应该在损失中予以减除。何平述称，第三人何平与原告签订《门面出售协议》并收取购房款24万元属实。何平找万州区土产棉麻废旧物资总公司买来一个门面后，分割成两个门面，一个卖给原告陈联建的哥哥，一个卖给被告贺祝的父母。出售案涉门面是因为被告父母涉嫌犯罪被逮捕，需要钱打理。另外何平开公司也需要钱。原告来买的时候，何平就告知原告需要等到贺祝18周岁才能过户，后来贺祝的父亲出狱后就不认账，还为此起诉过何平，又撤回起诉。现在何平愿意依法承担对原告的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述，本院经审查确认后认定事实如下：被告贺祝的父母长期在外务工、生活，贺祝一直与外公外婆一起生活，第三人何平系被告贺祝的舅舅。2009年4月28日，被告贺祝的父母以贺祝名义向重庆市万州区土产棉麻废旧物资总公司购买其所有的位于万州区五桥XX房屋，建筑面积58.89㎡，总价款76,557元，并委托第三人何平代办该房屋的产权登记手续。2009年6月，该房屋不动产权属登记在被告贺祝名下。被告贺祝父母在外务工，委托第三人何平代为管理、出租该房屋并收取利益。2009年9月6日，第三人何平将案涉房屋出租给案外人张定萍，约定租期三年，租金一年一万，一年给付一次，次年的前一个月给付租金。第三人何平收取张定萍押金2000元。2009年8月20日，被告贺祝的父母因涉嫌刑事犯罪被拘留，同年9月被逮捕，2010年4月30日被判处刑罚。2009年11月15日，第三人何平以被告贺祝（甲方）名义与原告陈联建（乙方）签订《门面出售协议》，载明：“经甲乙双方友好协商，甲方将五桥XX门面出售给乙方，包干价24万元，办理过户手续的一切费用由甲方支付。乙方不付一切费用，办理产权证的时间尽量在二0一0年六月三十日前，双方不得违约，若一方违约，违约方付守约方违约金2万元。”该协议甲方落款处“贺祝”的签名系第三人何平所写。同时，第三人何平在该协议甲方代理人处签名。2009年11月15日、2010年2月10日，第三人何平分别向原告陈联建出具金额为18万元及6万元的收条各一张，收取原告陈联建支付的24万元购房款。第三人何平在2010年2月10日出具的收条中注明收到的门面款含张定萍租门面押金贰仟元。2011年1月30日，第三人何平作为经办人在《门面出售协议》中添加备注：“该门面永远属陈联建夫妇的，甲方无条件干涉乙方。待甲方监护人的事完善后再办理过户手续。”《门面出售协议》签订后，第三人即将案涉房屋交付原告，原告接收房屋后将其出租他人经营至2018年。2014年6月，贺祝作原告，其父亲贺太金为法定代理人向法院起诉，要求确认何平与陈联建签订的《门面出售协议》无效，后自愿撤回起诉。2018年1月5日，被告贺祝（甲方）与案外人姜宇飞（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将位于万州区五桥XX门面（即五桥XX）卖给乙方，建筑面积58.89㎡，总成交金额为95万元。现姜宇飞已付清房款，且办理该房屋的不动产过户登记手续。贺祝与姜宇飞签订合同后即将案涉房屋交付姜宇飞，现由姜宇飞对外出租经营。以上事实有原告提交的《门面出售协议》、收条、《门面租赁协议》、《门面出租协议》、《租房合同》、《租赁协议》、银行转账回执、（2014）万法民初字第05999号案件庭审笔录、《重庆市房屋买卖合同》、《不动产权证书》，被告贺祝提交的《重庆市万州区房地产买卖合同》、《重庆市房屋买卖合同》、不动产权证、(2010）广铁中法刑初字第5号刑事判决书、（2018）渝0101民初13962号案件庭审笔录、本院于2018年11月19日对贺太金作的询问笔录，以及本院依职权调取的（2018）渝0101民初13962号案件审理过程中，本院对何桂琴所作的询问笔录等书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是第三人何平代被告贺祝出售房屋的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”故要认定成立表见代理，一方面须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括：（1）存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成外表授权；(2）相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。另一方面须相对人善意且无过失。结合本案查明的事实，评析如下：首先，被告贺祝长期与外公外婆居住生活在一起，贺祝父母一直在外地，不仅委托第三人何平办理本案案涉房屋不动产权证，也将该房屋委托何平管理、出租、收益。第三人何平以被告贺祝名义将案涉房屋出售给原告前已将房屋对外出租，该房屋是带租约出售给原告的。依据上述事实，可以认定第三人何平在与原告签订《门面出售协议》时具有外表授权。其次，双方在签订《门面出售协议》时，被告贺祝尚未成年，其父母又因涉嫌刑事犯罪被逮捕，第三人何平作为贺祝的舅舅，也是房屋的实际管理人，原告有理由相信第三人何平因处理贺祝父母刑事案件急需用钱而有权代为出售房屋，原告对于第三人外表授权的信赖符合日常经验法则，具有合理性和正当性。再次，基于第三人与被告之间的亲属关系，以及案涉房屋由第三人管理、收益的事实，在被告父母被刑事逮捕无法取得联系及时获取授权的情况下，原告与第三人签订协议符合一般人通常的判断能力及判断标准，原告主观上善意且无过失。综上，第三人何平以被告贺祝名义出售房屋给原告陈联建时，虽然未取得贺祝父母的授权，但是基于上述原因，其出售房屋的行为足以使原告产生了合理信赖，构成表见代理。被告贺祝将案涉房屋另行出售给案外人姜宇飞并办理了不动产权过户登记，原告因无法取得房屋造成的损失应由被告贺祝予以赔偿。现原告以被告贺祝出售房屋的价款95万元作为损失赔偿依据符合法律规定。被告贺祝在举证期限内提供的证据不足以证明原告与第三人之间存在恶意串通，损害被告合法权益的证据，故对被告辩称原告与第三人签订的《门面出售协议》无效，原告的损失应由第三人赔偿的抗辩理由，本院不予采纳。被告及第三人抗辩第三人应返还原告购房款24万元，原告收取的房屋租金收益应在赔偿总额中予以扣除的主张缺乏法律依据，且被告在法定期限内并未提起反诉，本院不予采纳。综上所述，对原告要求被告赔偿因无法取得房屋造成的损失95万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：被告贺祝在本判决生效后三十日内赔偿原告陈联建房屋损失95万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，财产保全费5000元，合计18300元，由被告贺祝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  侯俊芳人民陪审员  李健辉人民陪审员  曹家芳二〇一九年十一月十一日法官 助理  牟登春书 记 员  袁堂久