上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初25328号原告：孙新华，男，1946年10月9日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：邬宏仁，男，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：邬安增，男，1926年1月13日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：邬宏仁(被告邬安增之子)，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：郑翠莲，女，1929年1月31日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：邬宏仁(被告郑翠莲之子)，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：顾丽萍，女，1959年11月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邬嘉雯(被告顾丽萍之女)，1986年12月14日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：邬嘉雯，女，1986年12月14日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邬宏仁(被告邬嘉雯之父)，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：邬红珠，女，1958年1月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邬宏仁(被告邬红珠之兄)，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：沈忱，女，1989年11月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邬红珠(被告沈忱之母)，1958年1月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邬宏仁(被告沈忱舅舅)，1957年1月4日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人：上海市长宁区住房保障和房屋管理局，住所地上海市长宁区长宁路XXX号XXX室。法定代表人：俞浩，局长。委托诉讼代理人：周波，男。委托诉讼代理人：张晓莹，女。原告孙新华与被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲、顾丽萍、邬嘉雯、邬红珠、沈忱物权保护纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月21日向原告孙新华及被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲进行调查。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序,于2019年5月13日公开开庭审理了本案。原告孙新华，被告邬宏仁(被告邬安增、郑翠莲、邬嘉雯的委托诉讼代理人)、被告邬红珠(被告沈忱的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。被告顾丽萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，根据原告孙新华的申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市长宁区安西路XXX号三层房屋2003年1月1日至2018年12月31日的租金进行评估。该公司于2019年8月30日出具《评估报告》，于2019年11月15日出具《补充说明》。本院于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告孙新华，被告邬宏仁(被告邬安增、郑翠莲、邬嘉雯、邬红珠、沈忱的委托诉讼代理人)、被告邬嘉雯(被告顾丽萍的委托诉讼代理人)、第三人上海市长宁区住房保障和房屋管理局的委托诉讼代理人周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙新华向本院提出诉讼请求：1.判令七被告停止对上海市长宁区安西路XXX号三楼房屋(以下简称涉讼房屋)的侵害，清空并搬离该房屋；2.判令七被告共同支付2003年1月1日至2018年12月31日的房屋占用费408,000元；3.判令七被告共同支付2019年1月1日起至搬离之日止的房屋占用费，按照每月4,000元的标准计算。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告邬安增返还涉讼房屋；2.判令被告邬安增支付2003年1月1日至2018年12月31日的房屋占用费413,100元；3.判令被告邬安增支付2019年1月1日至涉讼房屋实际返还之日的房屋占用费，按照每月4,000元的标准计算。事实和理由：涉讼房屋系代理经租房屋，2002年8月，上海市房屋土地资源管理局作出批复，同意撤销代理经租，发还业主自管。2004年10月，原告成为涉讼房屋的权利人。但被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲、顾丽萍、邬嘉雯未经原告同意，在没有任何法律依据的情况下长期占有、使用涉讼房屋。原告自2004年11月起长期与被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲、顾丽萍、邬嘉雯进行交涉，要求其停止侵害原告对涉讼房屋享有的占有、使用、收益的权利，未果。此后，七被告与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋出租，案外人据某于2014年7月入住涉讼房屋，每月支付租金4,500元。因被告邬安增是涉讼房屋原承租人，其行为严重侵犯了原告对涉讼房屋的权利，故原告提起诉讼。被告邬宏仁、邬安增、郑翠莲、邬嘉雯、顾丽萍辩称，被告邬宏仁、邬安增、郑翠莲、邬嘉雯与案外人邬某某系亲属关系，邬某某出国后为避免涉讼房屋空关，让上述四被告入住该房屋。被告顾丽萍是与被告邬宏仁结婚后入住该房屋。该房屋于1977年被列为公有住房，2000年变更为代理经租房屋，被告邬安增取得了公房租赁凭证，与原告之间没有租赁关系。因原告与该房屋毫无关联，其在邬某某去世后提起诉讼缺乏依据，故不同意原告的诉讼请求。被告邬红珠、沈忱辩称，两被告从祖辈开始居住在涉讼房屋内，是邬某某让两被告等居住该房屋、看管该房屋的，不需要支付租金。在该房屋成为公有房屋后，两被告等也支付了租金。尽管此后房管部门不收取租金了，但仍让两被告等继续居住在该房屋内。两被告与原告之间没有租赁关系，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海市长宁区住房保障和房屋管理局述称，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对户口簿、租用公房凭证、《关于恢复安西路XXX号房屋代理经租的通知》、《关于同意撤销安西路XXX号部分房屋代理经租的批复》、《产业变更通知单》、《赠与书》及《公证书》、《委托书》及《公证书》、房地产权证、《评估报告》及《补充说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邬安增与被告郑翠莲系夫妻关系，被告邬宏仁系双方所生之子，被告邬红珠系双方所生之女。被告沈忱系被告邬红珠之子。被告邬宏仁与被告顾丽萍原系夫妻关系，后离婚，被告邬嘉雯系双方所生之女。1992年2月20日，被告邬安增取得涉讼房屋的租用公房凭证。该凭证中载明：租赁户名：邬安增；租赁部位：独用：三层前间21.10平方米，三层后间5.90平方米；公用：底层灶间、底层卫生间、二层卫生间、天井、晒台。此后，被告邬安增缴纳涉讼房屋的租金。2000年3月1日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海新长宁(集团)有限公司发出《关于恢复安西路XXX号房屋代理经租的通知》，内容为：安西路XXX号房屋系新里一幢，建筑面积109平方米，现为你集团公司所属华阳物业公司管理的公有房屋。据我局档案室有关资料记载：该房屋业主叫陈穗星，解放前夕去了香港，房屋租给他人居住，委托亲戚邬惕波代为管理。1959年邬因工作繁忙，无暇管理该房的一切事务，向我局申请代理经租。我局于1960年1月1日起核准接受代经。当时全幢房屋有住户4户，客堂童锡荣居住，二楼(应为三楼)邬安增居住，三楼(应为二楼)邬善增居住，亭子间金梅林居住。1977年区落政办在审查该房产权时，找原经管人邬惕波谈话。邬称陈穗星去了国外后一直没有与他通信来往，不知其下落，同时反映国内无其他亲属。根据有关政策，区落政办于1977年10月1日将该房改为接管。在代经和接管期间，1971年承租人金梅林与沈志芳交换住房，亭子间先后有沈志芳、徐志峰、黄根才、蒋鸿学居住，1989年7月31日报空至今。1979年承租人童锡荣户与毛正跃交换住房，毛居住至今。承租人邬安增、邬善增居住部位无变化。1999年6月业主陈穗星和陈的委托人孙新华到我局要求发还安西路XXX号房屋，以后数次来信来访。为将来落实代经房屋政策作准备，我局于2000年2月25日下午由我局物业科、权籍科会同你集团公司物业部(华阳物业公司因故缺席)共同商讨，达成一致意见如下：一.即日起恢复安西路XXX号房屋为代理经租房屋。二.妥善管理报空房(亭子间)，防止业主或委托人占用。三.严格掌握毛正跃、邬安增、邬善增三户住户的承租现状，原则上只出不进，以免产生新的居住矛盾。2002年8月8日，上海市房屋土地资源管理局发出《关于同意撤销安西路XXX号部分房屋代理经租的批复》，内容为：长宁区房地局《关于安西路XXX号代理经租房产的处理报告》收悉。经研究，同意你局意见。自2002年7月起，撤销该处二、三层及亭子间房屋代理经租，发还业主自管；底层房屋仍维持代经管理……，请产权人向房地产登记发证机关申领房地产权证。2002年9月5日，上海市长宁区房地产管理局发出资变字第03号《产业变更通知单》，其中载明：安西路XXX号，业主陈穗星(邬某某)，1960年1月我局代理经租，1977年10月改为接管，2000年3月恢复代理经租。原来自管范围：无，改为：二、三层及亭子间。原来代经范围：全幢，改为：底层。另说明：1.自2002年7月起撤销上述房屋二、三层及亭子间的代理经租管理，发还业主自管；2.底层住房仍维持代理经租管理；3.代经期间的收支账目按规定结算后，积余租金由华阳物业发还业主。2004年10月10日，原告成为上海市长宁区安西路XXX号全幢房屋的权利人，该房屋建筑面积127.29平方米。另查明，1999年7月，案外人邬某某(又名陈穗星)出具《委托书》并办理公证手续，委托原告孙新华办理上海市安西路XXX号房屋各种手续。2000年6月，邬某某去世。2000年7月5日，案外人戴香寅出具《赠与书》并办理公证手续，戴香寅确认：其母亲邬某某是上海市安西路XXX号楼房一幢之合法业主，其为上述房屋之合法继承人，其同意将上述房屋赠与原告孙新华。审理中，被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲、顾丽萍、邬嘉雯、邬红珠、沈忱确认，被告邬安增、程翠莲自1956年起居住于涉讼房屋，被告邬宏仁、邬红珠自出生起居住于涉讼房屋。1984年，被告邬红珠结婚，随即搬离涉讼房屋。1985年3月，被告顾丽萍与被告邬宏仁结婚后居住于涉讼房屋，被告邬嘉雯自出生起居住于房屋。此后，被告顾丽萍与被告邬宏仁离婚，被告顾丽萍于2008年搬离涉讼房屋。2015年，被告邬嘉雯结婚，随即搬离涉讼房屋。2014年4月起，被告邬安增、邬宏仁、郑翠莲搬离涉讼房屋，另行在外租房居住。被告沈忱的户口虽在涉讼房屋内，但并不持续居住于该房屋，2000年之后即不再居住于该房屋。审理中，本院根据原告孙新华的申请，委托上海百盛房地产估价有限责任公司对上海市长宁区安西路XXX号三层房屋2003年1月1日至2018年12月31日的租金进行评估。该公司于2019年8月30日出具《评估报告》，估价结果为：上述房屋2003年1月1日至2018年12月31日止的房屋市场租金为413,100元。该公司另于2019年11月15日出具《补充说明》，结论为：2003年度租金18,449元、2004年度租金18,689元、2005年度租金19,306元、2006年度租金19,750元、2007年度租金21,033元、2008年度租金21,917元、2009年度租金21,983元、2010年度租金23,060元、2011年度租金24,605元、2012年度租金26,032元、2013年度租金27,386元、2014年度租金30,863元、2015年度租金33,305元、2016年度租金35,636元、2017年度租金35,543元、2018年度租金35,543元。本院认为，虽然被告邬安增曾为涉讼房屋的承租人，但上海市房屋土地资源管理局于2002年8月8日发出《关于同意撤销安西路XXX号部分房屋代理经租的批复》，撤销涉讼房屋代理经租，发还业主自管。2004年10月10日，原告成为上海市长宁区安西路XXX号房屋的权利人，据某，原告对涉讼房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。原告提起诉讼，要求被告邬安增返还涉讼房屋，说明原告不愿与被告邬安增就涉讼房屋建立租赁关系，故原告要求被告邬安增返还涉讼房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。上海市长宁区房地产管理局于2002年9月5日发出《产业变更通知单》，撤销涉讼房屋的代理经租管理，发还业主自管，并据某不再向被告邬安增收取涉讼房屋的租金。虽然此后涉讼房屋并非由被告邬安增一人使用，但实际使用人均是基于与被告邬安增的亲属关系而使用该房屋，而被告邬安增在涉讼房屋出租后居住他处，却仍不将涉讼房屋返还原告，侵犯了原告的合法权利。原告现要求被告邬安增支付涉讼房屋的占有使用费，本院予以支持。考虑到原、被告之间的纠纷系因涉讼房屋撤销代理经租而引发，与一般房屋租赁合同纠纷存在区别，故原告主张被告邬安增按照市场租金的标准支付占有使用费不尽合理。本院结合公有住房租金及市场租金标准等因素，酌情确定被告邬安增应向原告支付2003年1月1日至2018年12月31日期间的占有使用费206,550元，并按照每月1,500元的标准向原告支付占有使用费直至其将涉讼房屋返还原告之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告邬安增应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区安西路XXX号三层房屋返还原告孙新华；二、被告邬安增应于本判决生效之日起十日内向被告孙新华支付2003年1月1日至2018年12月31日期间的占有使用费206,550元；三、被告邬安增应于本判决生效之日起十日内向被告孙新华支付2019年1月1日起至其将上海市长宁区安西路XXX号三层房屋返还原告孙新华之日止的占有使用费，按每月1,500元计算。四、驳回原告孙新华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10,530元，由原告孙新华、被告邬安增各半负担。案件受理费7,496.50元，由原告孙新华、被告邬安增各半负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 于 超人民陪审员 滕略菊二〇一九年十一月二十九日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。