太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初5205号   原告：太原万达广场有限公司，住所地：太原市杏花岭区解放路175号万达中心B座39层。   法定代表人：黄国斌，总裁。   委托代理人：张晓斌，山西德昭律师事务所律师。   被告：任国勇，男，1965年2月1日出生，汉族，住山西省吕梁市。   第三人：招商银行股份有限公司太原分行，住所地：太原市小店区南中环街265号国信嘉园18#楼。   负责人：马红霞，行长。   委托代理人：李莹莹，女，1985年7月5日出生，汉族，招商银行股份有限公司太原分行法律合规部员工，住太原市迎泽区。   原告太原万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告任国勇、第三人招商银行股份有限公司太原分行（以下简称招商银行太原分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人张晓斌，被告任国勇，第三人招商银行太原分行的委托诉讼代理人李莹莹，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   万达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》已经解除；2.判令被告将太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房产（房屋价值3595293元）腾退给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；3.判令被告偿还原告垫付的银行按揭款2284254.03元；4.判令被告支付原告违约金713933.8元，上述合计2998187.83元；5.判令上述3、4项确定的款项，原告可在退还被告购房款时直接扣除；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》，被告购买了原告开发的太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房屋，单价12438.74元/平方米，实测面积286.98平方米，房屋实际总价3569669元（合同总价3595293元，办理初始产权登记时，经过实际测量，房屋实际总价3569669元，双方还未结算）。被告支付了首付款1095293元，有2500000元系通过银行按揭贷款支付。原告为被告在招商银行太原分公司的2500000元贷款承担阶段性保证责任。2013年10月12日原告将房屋支付给被告。因被告累计多次逾期，第三人从原告账款多次扣款。累计从原告账号划扣2284254.03元。双方签订的《B2区商品买卖房合同补充协议》第二条第4款第（3)项约定，“如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十一条乙方原因导致合同解除的有关约定等承担违约责任”。根据该约定，从2018年1月5日第三人从原告账户划扣最后一笔款项2217241.76元之日起，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品买卖房合同补充协议》自动解除。根据《B2区商品买卖房合同补充协议》第二条第4款第(2)、(3)项的约定，因乙方未按期偿还银行按揭款导致合同解除后，甲方在向乙方返还购房款前，有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。根据第十一条第2款第(1)项的约定，因乙方原因导致合同解除的，甲方有权收取乙方总房款的20%违约金，并有权在退回乙方购房款之前将违约金予以扣除。上述两项约定不违背法律、法规的效力性强制规定。同时根据《合同法》第99条第1款的规定，“当事人互相到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”。原告享有法定抵销权。原告现主张，在合同解除后，原告退还被告购房款时，原告可直接扣除诉讼请求3、4项确定的款项。   任国勇辩称，被告不同意原告除第3项诉讼请求外的其他诉讼请求。在2012年至2018年期间一直正常还款，之后因经营不善，未正常还款。原告承诺买房后一年左右办理产权证，但至今尚未办理。   招商银行太原分行述称，对原告主张的第3项诉讼请求无异议，第三人从原告处共划扣2284254.03元。原告的其他诉讼请求与第三人无关。   经审理查明，2011年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》，被告购买了原告开发的太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房屋，单价12438.74元/平方米，实测面积286.98平方米，房屋实际总价3569669元。被告任国勇已支付首付款1095293元，剩余2500000元以按揭方式向银行贷款。2013年10月12日原告已向被告交付涉案房屋。   2011年11月7日，原告万达公司（保证人）与被告任国勇（借款人）、第三人招商银行太原分行（贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款2500000元，借款用途为购房，借款期限为2012年11月7日起至2032年11月7日止，借款年利率为6.55%。并约定原告万达公司作为保证人承担阶段性连带责任保证；保证范围为借款人在本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。第三人依约发放贷款后，被告未按约定偿还借款本息。截止2018年1月5日第三人从原告账户分四次扣款共2284254.03元，分别为：2017年5月31日，扣款16727.58元；2017年6月16日，扣款50234.69元；2017年9月30日，扣款50元；2018年1月5日，扣款2217241.76元。庭审中，原告表示要求第三人承担证明原告已代被告偿还款项2284254.03元的证明责任，即在本案中为证人的地位。   上述事实有《商品房买卖合同》、《B2区商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、面积补差协议及结算业务申请书、代偿证明及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，原告万达公司与被告任国勇签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的规定，为合法有效合同。双方应依约履行合同义务。被告任国勇支付原告万达公司房屋首付款1095293元，剩余房款2500000元由第三人向原告支付（被告任国勇以银行按揭贷款方式向第三人履行还款义务），房屋总价款3595293元已全部交付原告万达公司，且原告已将涉案房屋交付被告使用。至此，双方所签《商品房买卖合同》的目的已经实现。本案中，被告虽出现了未按《个人购房担保借款合同》约定期限偿还贷款的情形，但该违约行为发生于被告与第三人之间，原告作为保证人同意对该合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，其承担保证责任后，可按法律规定向被告行使追偿权，故原告要求被告偿还原告代偿银行按揭贷款2284254.03的主张合法，予以支持。因原、被告所签《商品房买卖合同》的目的已经实现，故对原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《B2区商品房买卖合同补充协议》已经解除、要求被告将涉案房屋腾退给原告、协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续、要求被告支付违约金713933.8元、要求上述款项在退回被告购房款时直接扣除的诉讼主张，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告任国勇于本判决生效之日起十日内支付原告太原万达广场有限公司代偿的银行按揭贷款2284254.03元；   二、驳回原告太原万达广场有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费减半收取29981元，由被告任国勇负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 赵 岩     二0一九年十一月二十五日   书记员 杨洪霞   附：相关法律规定   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国担保法》   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。