山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初5015号 原告:刘洋，男，住济南市, 委托诉讼代理人：刘新行（系原告之父），男，住济南市。 被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，住济南市。 原告刘洋与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人刘新行，被告源浩公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约损失14272元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，刘洋与源浩公司签订商品房买卖合同，由刘洋购买被告源浩公司开发的北大时代郎润园X商品房、X地下室。两原告按合同约定支付了源浩公司购房款548147.10元、27571元。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前将上述房产交付原告，但被告并未能按约定日期交付，于2017年9月1日才将房屋及地下室交付原告。被告的交付日起比约定交房日期逾期四百多天。截止2017年10月底被告已分四次向原告支付逾期交付违约金10508元。合同中违约金支付方式约定如被告违约只能支付购房总价款的2%。该条款有失公允应予调整，被告应承担因违约而给原告造成的经济损失14727元。原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。 源浩公司辩称，第一，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应诚信全面履约。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房预售合同合法有效，双方应该全面履约。源浩置业在逾期交房发生后，已主动按照合同约定支付了最高限额的违约金，已履行了合同义务，承担了违约责任，原告接受违约金时也确认了合同约定的违约金条款，原告在确认领取违约金后却再次起诉要求再行支付违约金的行为违背契约精神，违反诚信原则，浪费司法资源。第二，商品房买卖合同第九条2.B第1款系双方自行约定，逾期交房违约金最高限额为已交房款的2%，不属于无效格式条款。《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。本案中，双方签订的商品房买卖合同第九条2.B第1款双方自行约定的逾期交房违约金最高限额为已交房款的2%，且已网签备案，原告也签字认可。即使是格式条款，双方也已经过签字确认，源浩公司也尽了合理提示说明义务，且原告在合理期限内即双方签订合同1年内或知道该条款1年内也并未行使撤销权，已过了行使撤销权的期间。原告已经知晓该条款的内容，在原告并未申请撤销该条款的情况下，应依照该条款确定双方的权利义务。第三，根据《合同法》第114条第1款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第2款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，由合同法规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应该举证证明其存在损失。但在本案中，原告并未提供证据证明自己存在逾期交房的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年11月2日，刘洋与源浩公司签订商品房买卖合同二份，约定刘洋购买源浩公司开发的北大时代郎润园4号X商品房、X地下室。商品房建筑面积87.83平方米，价款为548147元；地下室建筑面积8.46平方米，价款为27571元，合计总价款为575718元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。B：双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限以此顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。 合同签订后，刘洋按约定向源浩公司支付了房款。2017年8月31日，源浩公司取得北大时代C4地块《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同日，源浩公司向刘洋、刘洋邮寄了交楼通知书。 诉讼中，刘洋、源浩公司均认可逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月1日，计427天。源浩公司已向刘洋支付了逾期交房违约金10508元。 另查明，本院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区X住宅及X地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为37元（57元×87.83平方米/135.7平方米，取整数），涉案地下室日租金水平为1元（2元×8.46平方米/18.29平方米，取整数）。 本院认为,原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，刘洋依约向源浩公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而源浩公司未能按合同约定的期限即2016年6月30日前将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付刘洋使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任，即应当按照约定向刘洋支付违约金。源浩公司于2017年8月31日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，并向刘洋发出交楼通知书，刘洋与源浩公司当庭确认逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月1日，计427天，故予以确认。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达427天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。依据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告，刘洋在逾期交房时间2016年7月1日至2017年9月1日期间的住宅、地下室租金损失为16226元[427天×（37元/天+1元/天）]，源浩置业公司已经支付的10508元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付5718元违约金。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘洋逾期交房损失5718元； 二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费156元，由原告刘洋负担62元，被告济南源浩置业有限公司负担94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  张 勇 人民陪审员  苏 博 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  蔺 菲