河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10275号 原告王某，男，1940年2月10日生，汉族，住石家庄市长安区。 被告石家庄某物业服务有限公司，住所地：石家庄桥西区。 法定代表人：赵某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人王计春、刘阳皓，河北融辰律师事务所律师。 原告王某与被告石家庄某物业服务有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告王某，被告石家庄某物业服务有限公司的委托诉讼代理人王计春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某向本院提出诉讼请求：一、判令被告停止侵权，返还非法获利，补偿原告损失：1、返还2014年7月1日至2019年7月1日长达5年侵占业主用房所获非法收益中给原告应取得份额，并依规支付每日2%的违约金，合计返还原告3201元，依规将文体站纳入公共场所管理，给业主使用。2、返还小区南门外停车场90个停车位长达58个月的收益中应给付原告的收益2621元，并支付每日2‰的违约金；从2019年8月1日开始该部分停车位收入入小区停车费账，冲抵小区业主物业费收费。二、判令被告依法、依规向小区业主公布历年物业管理收支账目，今后每半年公布一次小区物业收支账目，接受业主监督。三、判令被告依消防法保持小区各安全通道的畅通完好，消除各种安全隐患，做好预防为主、防患于未然的各项工作。四、判令被告对其侵权行为公开向业主道歉。五、判令被告负担本案诉讼费。事实与理由：被告侵犯业主共有部位财产权非法获利：1.小区规划设计建设有业主文体活动站(406.02平方米），建于小区3、4号楼一层，五年来该文体活动站一直被被告出租经营，获取非法收益，几年来被告一直坚称小区规划建设无此文体活动站，其至在法庭上公开否认此侵犯业主权益的事实，被告的违法行为给广大业主的精神生活甚至身心健康带来很大伤害，极大地损害了业主利益（一年四季刮风、下雨、下雪在室外活动带来伤病）。石家庄市物业管理条例第五十三条规定：“业主依法享有共有部位的使用权、所有权任何单位和个人均不得处分、利用物业共有部位……进行经营活动……其获取收益归该部分业主所有”。第六十六条第三款规定：“私自处分业主共有部位使用权的，由房管部门处五至二十万的罚款，给业主造成损失的依法承担法律责任。”前期物业服务合同第八条约定：1甲方违反协议未达到服务质量管理约定甲方应承担相应的法律责任。3甲方违反协议未达到管理服务质量约定的目标的乙方有权要求甲方清退所收费用退还利息并支付违约金。临时管理规约第二十条：私自使用公共场所做任何商业或私人用途”，此违约金支付当然应与乙方违约支付违约金的支付额对等，按违约期收入的每天2‰比例赔付，并支付利息。2.根据小区规划设计，小区住宅全部用于回迁，小区住宅外的一切的设施均为小区配套所建，据此小区的土地使用权为全体业主所有（含地上和地下），任何个人和单位均无权侵占，其收益为全体业主所有。小区南门外红线以里停车场系小区业主共有使用权之场地。近五年来被告一直用于停车场收费，被告宣称车位非小区内场地，不属于物业提供服务的范围，以此掩盖其非法获利的事实。基于前面第一条所依据的法律条款，业主对此部分五年来的财产损失依法进行追缴，并返还给全体业主（含违约金）,2019年7月1日以后此部分收益入停车费收入，冲抵业主部分物业费。被告的此项侵权及违约金原告应获得2621元（其中停车费返1150元），此后纳入物业费收入冲减小区业主物业费每平米0.16元。3、小区业主自2014年4月1日前后入住至今已五年余。根据《石家庄市物业管理条例》第二条的规定，物业企业应公示利用公共部位、公共设施、设备的经营收益和支出情况，《石家庄物业服务收费管理实施办法》（石价(2004)69号文件）第13条第2款规定：“物业管理企业要向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算情况等，并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预决算执行情况等。”但时至今日五年多，被告从未公布过小区物业的收支账目状本况。为规范物业服务和收费，据此请求法院判令被告公布本小区历年来收支账目。执行地方法规的规定，还广大业主以知情权。依法规范收费行为。4、预防为主，防患于未然是防灾减灾工作的重要一环，为此国家制定了一系列法律、法规。消防通道不许放置杂物，防灾安全门不许上锁本是常识。被告发给业主的《业主手册》消防管理规定（三）中明确规定“消防区及楼梯、走道、出口，必须保持畅通无阻。任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆和存放杂物。”但是被告长期将1至4号楼北安全门上锁，小区西大门同样锁了五年，无法使用（未与市政道路连通），1至4号楼南安全门逃生同样受到楼上落物砸中的威胁。因南门上方无门楣，消防部门在数次安全消防检查时多次下达整改通知，但被告依然我行我素、漠视业主生命安全头等大事，拒不整改，至今依然如故。就此请求法庭判令被告立即整改，限期完成，还广大业主一个安全生存环境。诚信万企业生存之本，法律、法规是维护社会稳定，维护社会公平、正义的基石，人身安全在任何时候都应是第一位的工作，为此我们请求法庭支持业主的合法诉求。 石家庄市某物业服务有限公司辩称，一、原告诉请共有部位的收益，违反法律规定和业主《临时管理规约》。首先，2015年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第38条规定“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，认定业主个人不符合起诉条件”。据此原告无权单独就小区公共部分主张权利，依法应当驳回原告第一项请求的起诉。其次，《临时管理规约》第三十六条约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得物业服务企业的同意后，按照规定办理手续，所得收益主要用于公共区域设施设备的维护。原告签署的《承诺书》第二条载明，原告同意遵守《临时管理规约》，同意授予物业服务企业在《临时管理规约》中规定的权利。据此包括原告在内的全体业主均已对利用物业共用部位、共用设施经营所得收益的处分作出明确的约定，即用于公共区域设施设备的维护，原告无权请求该部分收益归其个人所有。第三，原告在内的全体业主已经授予被告对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的决定权，因此原告的经营活动符合合同约定，不违反法律规定，不存在侵犯业主权利、获取非法收益等侵权行为。二、本案项目物业收费实行的是包干制，被告无义露物业管理收支账目，原告请求无法律依据。根据《临时管理规约》第三十二条，本小区物业服务收费采取包干制方式。根据《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条、第十二条之规定及《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，实行包干制的物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，包干制即业主向物业服务企业支付固定的物业费，盈余或亏损均由物业公司享有或承担。包干制区别于酬金制的收费方式，只有酬金制的需要每年不少于一次公布收支情况，对于包干制并无法律法规规定需要公布物业管理收支账目，原告与答辩人之间也没有相关的约定。在包干制下公布物业管理收支账目，侵犯被告的商业秘密，也涉及到交费业主的隐私权。三、1-4号楼北安全门楼宇对讲系统频遭破坏，小区北临东胜广场，人员复杂，部分业主为安全考虑要求被告暂时封闭北门。作为临时替代被告斥资在各楼座之间设置若干电子卡门禁，且1-4号楼南侧安全门均可正常使用，同时被告已按照行政主管部门要求着手落实整改要求，鉴于行政主管部门已经要求整改，原告的诉请不具有可诉性。四、被告按照《前期物业服务协议》、临时管理规约等合同约定履行合同义务，没有任何过错，也不存在侵权，原告也无权代表业主，故被告无需向业主道歉。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明，被告原名石家庄市某某物业服务有限公司，2017年7月5日更名为现名称。被告系石家庄市长安区某小区2栋2单元1804号业主，房屋面积为121.07平方米。2014年4月8日，原告与被告订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条物业管理服务内容第二项规定，被告对房屋公用设施设备及运行的维护和管理。其中共用设施设备是指共有的上下水管道、落水管、天线、供水管路设备、净化水管路设备、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。同日，原告签订《临时管理规约》，该规约第三十六条约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于公共区域设施设备的维护。被告将文体站出租用于经营。所获收益无证据出示。 2018年7月10日，石家庄市长安区公安消防大队作出石长公消即字【2018】第0014号《责令立即改正通知书》，载明金色里程小区存在封闭消防车通道，妨碍消防车通行的情况，注明该小区1-4号楼北侧安全出口被封闭。庭审中，被告认可封闭小区西侧出口，归属于业主共有的文体站已出租。另查明，东胜物业原名为石家庄市金世界城市广场物业服务有限公司，2017年7月5日变更名称为石家庄市东胜物业服务有限公司。 以上事实，有规划设计图复制件、照片、（2019）冀01民终6742号民事判决书、（2018）冀01民终13683号民事判决书《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、石长公消即字【2018】第0014号《责令立即改正通知书》，及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告李某诉请被告某物业停止侵权，返还非法获利补偿业主损失，应就被告侵犯其合法权利及因侵权行为获利承担举证责任。现已查明被告东胜物业依据《前期物业管==》，应当对房屋公用设施设备及运行进行维护10、同时在原告签署的《临时管理规约》中规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于公共区域设施设备的维护。故被告东胜物业对物业共用部位、设施设备进行经营，并无不当，不存在侵犯原告合法权益的情况，但被告某物业经营物业共用部位、设备设施所得收益，应当用于公共区域设施设备的维护，不得挪作他用。原告诉请被告返还上述经营收益补偿业主损失，未能提供证据证实相关收益数额，亦未证实被告某物业对相关收益存在挪用的情况，故对于原告提出被告停止侵权，返还非法获利补偿业主损失的主张，本院不予支持，原告可在搜集证据后，另行主张。根据《石家庄市物业管理条例》第二十一条第四项的规定，物业服务企业应公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况，故被告对于利用公共部位、共用设施设备经营收益和支出情况，负有公示义务，但对于其自身经营的收支账目属被告某物业自身商业秘密，无法定和约定的公示义务。原告提出被告依法、依规向小区业主公布历年物业管理收支账目，今后每半年公布一次小区物业收支账目，接收业主监督的诉请，包含有被告自身经营信息，没有法律依据及事实依据，本院不予支持。如原告要求被告公示利用公共部位、共用设施设备经营收益和支出情况，应另案提出。对于原告诉请被告依消防法保持小区各安全通道的畅通完好，消除各种安全隐患，做好预防为主，防患于未然的各项工作。经查明，被告对该小区1-4号楼北侧安全出口及西侧通道进行了封闭，其应保持小区各安全通道的畅通完好，故本院对于原告该项诉请予以支持。对于原告诉请被告对其侵权行为公开向业主道歉，因原告未提供证据证实被告存在侵权行为，且也未证实被告的物业管理行为导致原告遭受精神损害，故对于该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《石家庄市物业管理条例》第二十一条第四项之规定，判决如下： 1、被告石家庄某物业服务有限公司应保持某小区各安全通道的畅通完好。 2、驳回原告王某的其他诉讼请求。 诉讼费50元，减半收取25元，由原告王某负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  郝巧灵 二〇一九年××月××日 书记员  盖 琳