山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7706号 原告：王晓芳，女，1981年1月28日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：房信宇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700002671803546。 法定代表人：侯功海，董事长。 委托诉讼代理人：苏谦谦、刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司洪楼分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100677260314R。 负责人：郑远，总经理。 委托诉讼代理人：孙晶，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓旭，山东舜翔律师事务所律师。 原告王晓芳与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座商城）、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司（以下简称银座商城洪楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭对本案进行了审理。原告王晓芳的委托诉讼代理人房信宇，被告银座商城的委托诉讼代理人刘晓旭，被告银座商城洪楼分公司的委托诉讼代理人刘晓旭、孙晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年10月1日至房屋返还之日的占有费（占用费标准以评估为准）暂计178000元；2.请求判令被告立即返还原告房屋；3.请求判令被告承担本案的所有损失费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、公告费、执行费等）。当庭变更第1项诉讼请求中占用费截止日期至判决生效之日并放弃公告费、送达费、执行费的主张。事实与理由：2008年济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称：海蔚商贸）与原告签订《委托租赁合同》一份。租赁合同约定：房屋的委托期间从2008年12月15日起至2016年9月30日止。在委托租赁期间内，海蔚商贸将原告的房屋转租给第二被告，后海蔚商贸与原告、被告的租赁合同同时到期。原告多次敦促被告支付占用费及尽快返还商铺，但被告一直不予理睬。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告银座商城与被告银座商城洪楼分公司共同辩称，一、原告主体不适格，应驳回起诉。原告所属的房屋不具有构造上的独立性，原告仅占小部分，在使用上不具有独立性，海蔚大厦x座x楼内部无任何墙壁间隔，总面积为16982㎡，无独立出口，整个二楼的业主共用一个卫生间，共用一个楼梯等公共设施，其任何单独的业主都不能单独使用，因此海蔚归全体业主按份共有。原告虽提供了房屋产权证，但该证根本不能确定原告正常的具体权利范围，客观上更无法确定原告的单独物权，需和楼层中其他所有面积共同构成一个整体才能正常使用，因此海蔚大厦属于法律意义上的按份共有关系。业主对共有部分享有共有和共同管理的权力，该共有权不可分割，管理需通过业主大会民主协商，采取多数决方式决定物业管理处分使用等事项。根据物权法96、97条规定，仅有海蔚大厦全体业主或占全体份额三分之二以上的按份共有人，才有权决定是否提起本案诉讼，原告仅是其中一位业主，无权代表全体业主单独提起诉讼，故原告主体不适格，应驳回。二、原、被告已经形成事实租赁合同，原告无权要求单独解除合同。自2016年10月1日起海蔚大厦一直由被告租赁使用至今，且经与大多数业主沟通谈判，已分四批向部分业主支付了租金并签订了付款协议书，在第三批和第四批付款协议书中，更是明确约定业主同意被告在后期继续租赁该房产经营，可见原告的行为已经侵犯了其他业主的共有利益。根据物权法76条规定，原告无权单独解除合同。我方同意按年租赁费为收益率9%（年租赁费与原物业总价款的比值，原物业价款指业主自开发商购置的房产价格，如有二次买卖含二次以上仍以开发商出售该房产的价款为本项所指的原物业价款）的情况下继续履行房屋租赁合同，以维护其他大多数业主的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2007年12月28日，山东海蔚置业有限公司与被告银座商城签订《租赁合同》，合同约定：山东海蔚置业有限公司/济南世纪海蔚商贸有限公司（以下简称海蔚公司）作为出租方将A部分房屋（建筑面积共21537平方米）及B部分房屋（建筑面积共16982平方米）整体出租给被告银座商城，其中A部分的房屋产权归属于山东海蔚置业有限公司，因B部分房屋的产权已经分别销售给包含原告王晓芳在内的各个业主，该部分由海蔚公司获得出租权后租赁给被告银座商城使用，B部分的租赁期限到2016年9月30日结束，租期自装修期结束或开业之日起次日计算（取其较早者）。 2008年12月15日，原告王晓芳作为甲方（委托人）与海蔚公司作为乙方（受托人）及山东海蔚置业有限公司（担保方）签订《委托租赁合同》1份，合同约定：甲方委托乙方出租其位于济南市海蔚商业广场步行街的商铺，铺位号为xx，建筑面积62.75平方米，房屋总价为545925元；房屋出租的委托期间从2008年12月15日起至2016年9月30日止。无论乙方是否将甲方委托出租的房屋租赁出去，乙方均需按照合同的约定向甲方支付保底租金。从2008年12月15日至2011年9月30日支付保底租金为43674元/年，即月租金为3640元；从2011年10月1日至2016年9月30日支付保底租金为46404元/年，即月租金为3867元；乙方对该房屋的代租享有自主决定权，乙方可自主决定承租对象及与承租人签订的租赁合同的内容等事宜，不受甲方任何干涉；合同期满后双方如不再续签本合同，乙方对房屋装修装饰的物品和购置的营业设施归乙方所有，不可拆除的归甲方所有；乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由乙方按保底月租金的1‰向甲方支付违约金；山东海蔚置业有限公司自愿为乙方在本合同有效期间支付保底租金的义务提供保证担保。 上述合同期满后，各方当事人均未续签书面租赁合同，二被告亦未向原告王晓芳返还涉案商铺。 2019年2月24日，本院在另案（原告韩长泉与被告银座商城、被告银座商城洪楼分公司（2018）鲁0112民初7869号房屋租赁合同纠纷一案)中委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对涉案商铺所在的济南市海蔚商业广场步行街的部分商铺的租金价格进行价格评估，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年6月11日针对相邻商铺xx号商铺作出鲁嘉和评（2019）第1235号《房地产估价报告》，认定自2016年10月1日至2019年5月8日，初始租金的日租金为2.1元/平方米，初始租金与转租租金相结合的日租金为2.74元/平方米，转租租金的日租金为3.42元/平方米。原告王晓芳申请参照该相邻商铺的初始租金与转租租金相结合的日租金价格2.74元/平方米计算涉案xx号商铺的房屋占用费，被告银座商城洪楼分公司及被告银座商城当庭予以认可。 另查明，涉案xx号商铺于2009年8月22日办理房产权属登记，房屋所有权人为原告王晓芳，xx号商铺建筑面积62.75平方米。 又查明，被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具备法人资格。 本院认为，原告王晓芳委托海蔚公司将其所有的位于济南市海蔚广场D-102号商铺出租给被告经营使用，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应诚信履约。该合同履行期限于2016年9月30日届满后，被告银座商城洪楼分公司仍旧继续占有、使用原告王晓芳所有的商铺并从中获取收益，应向原告王晓芳支付相应的商铺占用使用费。关于涉案商铺占用使用费的计付标准问题，庭审中，原、被告双方均同意按照涉案商铺的相邻商铺xx号评估的初始租金与转租租金相结合的日租金价格2.74元/平方米计算xx号商铺的房屋占用费，故被告应按此价格向原告王晓芳支付自2016年10月1日至判决生效之日止的房屋占用费。关于涉案商铺是否应当返还的问题。产权式商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立部分分别进行销售，其特征是无明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制，主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，原告王晓芳将未就物理性分割的涉案商铺委托租赁给海蔚公司，海蔚公司又将涉案商铺租赁给被告银座商城洪楼分公司使用，原告王晓芳每年收取租金。上述事实表明，本案商铺的性质即产权式商铺。根据本案查明的事实，原告王晓芳在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应承担所有权行使受限的相应风险。在原告王晓芳与海蔚公司、海蔚公司与被告银座商城的合同相继到期后，被告银座商城洪楼分公司已向三百余户业主中的部分业主按照一定租金价格进行了支付。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，原告王晓芳并未提交证据证实所涉及的三百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。由于涉案商铺系产权式商铺，每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，因此该涉案商铺不具备返还条件，对原告王晓芳要求返还涉案商铺的诉讼请求本院不予支持。被告银座商城洪楼分公司系被告银座商城下属的分支机构，不具有独立的法人资格，故被告银座商城应当与被告银座商城洪楼分公司共同承担偿付责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓芳自2016年10月1日起计算至本判决生效之日止的房屋占用费（按2.74元/平方米/日的标准，根据涉案xx号商铺的建筑面积62.75平方米计算）； 二、驳回原告王晓芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1930元，由被告山东银座商城股份有限公司、被告山东银座商城股份有限公司洪楼分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇一九年十一月十三日 书记员  袁 萌