广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7143号上诉人（原审原告）：佛山市星卓企业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：谢绍斌。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市星顺商业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市星卓企业管理有限公司（以下简称星卓公司）因与被上诉人佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称星都汇公司）、佛山市星顺商业有限公司（以下简称星顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初15771号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人星卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持星卓公司起诉的第二至第五项的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由星都汇公司、星顺公司承担。事实与理由：一、一审法院认为星都汇公司、星顺公司不存在违约行为属事实认定错误。星卓公司依约对租赁物投入大量资金进行装饰装修，而后发现案涉商铺存在渗水漏水等重大瑕疵，星卓公司多次向星都汇公司反映与沟通，但其一直拒不履行修缮义务，严重影响星卓公司对案涉商铺的使用，难以经营，星都汇公司应承担违约责任和损失赔偿责任。根据《商铺租赁合同》第8条第8.2款约定，同时依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，星都汇公司应承担违约责任。星都汇公司对商铺渗水漏水情况置之不理，导致案涉商铺天花、墙体存在渗水、地面多处积水、店内设施设备受潮无法正常使用等情况，对经营造成严重障碍。且根据星耀101营运部信息群聊天记录截图，反映出2018年2月初案涉商铺所在商场的其他大多数商铺亦存在不同程度漏水渗水情况，但星都汇公司未尽到对租赁物的修缮义务。另，商场存在公共部分中央空调过热或不运行、突然停水停电却没后备水电、公共区域无人清洁、客户对商场投诉等诸多问题，星都汇公司、星顺公司作为商场运营管理者，未尽到合格管理责任，对星卓公司的经营造成障碍。一审法院未就星都汇公司、星顺公司提供瑕疵租赁物、疏于管理的违约情形予以核实查清，于事实认定不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，因星都汇公司未依约对商铺履行维修、养护，导致商铺存在重大安全隐患，且场内设施设备受损，导致星卓公司无法继续正常经营，星都汇公司、星顺公司已构成在先违约，星卓公司有权解除《商铺租赁合同》并要求星都汇公司基于违约损害赔偿责任赔偿装修损失及其他不能继续运营损失。因此，二审法院应予纠正，判决星都汇公司赔偿星卓公司全部损失。二、一审法院不予支持星顺公司向星卓公司支付剩余装补费用、星都汇公司向星卓公司赔偿财产损失的依据不足。星顺公司拒不支付装补费用的行为已构成违约，同时，星卓公司有权根据《商铺租赁合同》第25条第25.8款约定要求星都汇公司赔偿其全部经济损失。根据《商铺租赁合同》第25.8款之约定，星卓公司的工程完工验收合格且开业2个月后，星顺公司仍未向星卓公司支付前述装补费用，已构成严重违约。一审判决依据有误，星都汇公司、星顺公司违约在先，星卓公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定具有单方解除权，并有权依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条和一百一十三条规定要求星都汇公司承担赔偿责任，请求改判星顺公司依照《商铺租赁合同》约定继续履行支付剩余装补费用1612244.8元义务，并根据《商铺租赁合同》第25.8款约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定判决星都汇公司赔偿星卓公司全部财产损失6756768元。三、一审法院不能仅因星卓公司未在指定期限缴纳评估鉴定费而不予支持星卓公司财产损失，星卓公司为经营案涉商铺的各种费用支出证据，可以证明星都汇公司、星顺公司违约行为造成星卓公司的实际经济损失。一审法院对此未予查证核实，有失偏颇，认定事实不清。四、基于星都汇公司、星顺公司存在在先违约行为，星卓公司经催告无效后，依法通知星都汇公司、星顺公司解除合同，星都汇公司、星顺公司在收到解除合同通知时并无提出任何异议，亦未在三个月内提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，应视为其对星卓公司解除合同的理由无异议并同意解除合同，合同自通知到达对方时解除。一审法院认为星卓公司提出解除合同后擅自退租构成严重违约，判决星都汇公司、星顺公司不予退还星卓公司租赁保证金、公共事业保证金的事实和法律依据不足。（一）星卓公司针对星都汇公司经多次催告仍不履行修缮义务、星顺公司迟延支付装补费用的违约行为，于2018年8月2日向星都汇公司、星顺公司发出《律师函》要求解除合同。星都汇公司、星顺公司存在在先违约行为，星卓公司不存在一审法院认为擅自解除合同且擅自退租行为，而是针对星都汇公司、星顺公司在先违约行为依法解除合同，保障自己合法权益。（二）星都汇公司、星顺公司对案涉商铺全部进出口上锁封闭，且派驻保安对星卓公司进行暴力阻拦不让其经营，亦不允许星卓公司搬离属于自己的物品资产，星卓公司还有大部分设备资产被扣留在案涉商铺中，星都汇公司、星顺公司长期侵占星卓公司资产，导致星卓公司不能继续经营，对星卓公司造成重大经济损失。因星都汇公司、星顺公司违约在先，星卓公司不属擅自退租情形，且星都汇公司、星顺公司违法阻拦星卓公司进入商铺经营，也不允许星卓公司搬走设备设施在其他地方经营，导致星卓公司重大经营困难。因此，合同解除过错方在星都汇公司、星顺公司，一审法院适用《商铺租赁合同》第9.2条约定的违约条款来判决星都汇公司、星顺公司不予退还星卓公司所有保证金有误。五、星都汇公司向星卓公司提供不符合约定商铺，导致星卓公司无法正常经营，致使合同目的不能实现，星卓公司有权单方解除《商铺租赁合同》，并要求星都汇公司依据合同约定承担赔偿责任，并返还租赁保证金、公共事业保证金。（一）案涉商铺所在建筑虽经竣工验收合格，但不代表星都汇公司交付商铺的质量符合合同约定，更不能免除星都汇公司对案涉商铺的瑕疵担保责任和修复至适租状态的义务。（二）星都汇公司将案涉商铺交付给星卓公司后，自2018年1月起商铺就出现严重漏水渗水问题。2018年6月台风天后，该商铺质量缺陷引发大面积漏水和地面雨水倒灌进场已导致星卓公司无法继续经营。2017年9月18日，星都汇公司将案涉商铺交付给星卓公司进行装修，工程验收后，猪猪侠乐园于2017年12月23日正式对外营业。但在2018年1月起，凡下雨天气，案涉商铺墙壁、天花板等就出现多处大面积渗水，地板多处积水问题（详见二审证据光盘），导致设备损耗，严重影响商铺对外经营。2018年1月8日星卓公司向星都汇公司发出申诉书，要求星都汇公司对案涉商铺渗水、漏水问题作出处理，但星都汇公司一直回避，未履行修缮义务。2018年1月至6月期间，包括星卓公司在内的多个商家都陆续就商铺漏水、渗水、积水问题向星都汇公司投诉，星都汇公司均未对渗水、漏水妥善解决。2018年6月8日-14日，因台风影响，降雨量剧增，商铺漏水渗水情况越发严重，场内积水达到5厘米，部分游乐设施及办公设备因浸水漏电短路损毁，并出现漏电问题，台风结束后案涉商铺根本无法继续经营。（三）经鉴定机构对案涉商铺漏水、渗水成因进行鉴定，确认商铺漏水、渗水问题是因建筑物本身结构缺陷所致。星卓公司上诉后委托广东保顺检测鉴定有限公司对案涉商铺（位于星辉广场二层）漏水、渗水成因进行鉴定，鉴定公司出具的《房屋鉴定报告》结论显示，商铺室内天花板存在渗水主要由于二层顶板楼地面出现水源，而二层顶板楼地面并不具备完善的防水功能，二层顶板楼地面水源可沿楼板孔隙、裂缝等渗至板底导致；商铺部分排水管与天花板交接处存在渗水，是由于该连接处封闭性存在缺陷，水源沿楼板与排水管交接处（存在密闭性缺陷的位置）渗出；商铺西侧木装饰存在渗水主要由于楼上西侧外墙石材及玻璃幕墙密封性存在缺陷，外界雨水渗水导致；现场可见渗水、漏水达十多处。而商铺存在暴雨积水倒灌现象，由于露天走廊区域无明显规律性找坡，当排水管出现堵塞导致排水不畅时，存在积水流入商铺的可能。由此可见，案涉商铺漏水、渗水问题是因商铺所在建筑第二层顶板楼地面及外墙本身的严重质量缺陷所致。（四）案涉商铺漏水、渗水问题足以影响商铺对外经营，致使星卓公司完整使用商铺、正常对外经营、获取经济效益的合同目的无法实现，星卓公司有权单方解除租赁合同并要求星都汇公司承担违约责任。商铺承租人更加注重追求经济效益，对外正常经营使用并获利是星卓公司承租商铺的最终目的。但案涉商铺存在漏水、渗水、积水等问题，并不能满足正常对外经营需要，星卓公司多次催告星都汇公司对商铺进行修缮，星都汇公司一直不予理睬，商铺仍未能具备基本适租条件，导致客户流失，且场内商家均反映除常态性漏水外，还有突然停电、异味、公共洗手间停水等问题，不符合星卓公司租赁商铺的经济效益性，致使星卓公司完整使用商铺、正常对外经营、获取经济效益的合同目的无法实现。因星都汇公司怠于履行修缮义务，且不能将商铺质量问题予以修复，星卓公司可依案涉合同第7.2.1条、第12.2条及依法解除合同。《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定，经营场所管理人对外负有安全保障责任，案涉商铺作为面对未成年人的儿童游乐园，对于设施设备、环境安全有更高要求，而案涉商铺漏水、渗水、积水、漏电等问题大大增加了消费者身体、财产安全风险，因商铺严重缺陷引起的安全、环境问题导致商铺无法外接待客源。一审法院在商铺存在瑕疵导致多个设备损毁及漏电、地面严重积水、天花板及墙面严重漏水、渗水情况下，仍认为商铺缺陷不足以导致合同目的不能实现，有违客观事实。星卓公司对案涉商铺质量缺陷是否知悉或以欠费方式予以抗辩和表达不满，不应认定星卓公司在先违约，星卓公司有权随时要求解除合同。因星都汇公司提供不符合同约定的租赁物，也未对商铺十多处漏水渗水、雨水倒灌等缺陷修复成功，导致星卓公司无法正常经营，严重影响星卓公司员工和消费者人身安全，正常商铺使用、收益的合同目的无法实现，构成根本性违约，星卓公司有权单方解除租赁合同并由星都汇公司承担违约赔偿责任。六、星都汇公司未对商铺漏水渗水问题进行过任何维修，未履行对租赁物的瑕疵担保义务，应就商铺漏水、渗水、雨水倒灌造成星卓公司的财产损失进行赔偿。（一）在涉案商铺租赁期间，星卓公司曾多次向星都汇公司反映商铺雨天漏水、渗水问题，包括但不限于2018年1月8日向星都汇公司发出申诉书、3月5日通过微信聊天群反映以及多次与其工作人员当面反映，要求星都汇公司对涉案商铺渗水、漏水问题作出处理，但其一直未履行修缮义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”房屋租赁合同是一种继续性合同，出租人不但在交付房屋时，且在整个房屋租赁期间内都负有维持房屋适租状态的义务。星都汇公司是否履行商铺瑕疵担保义务（即维修义务），应以是否将涉案商铺恢复到适租状态为评判标准。而涉案商铺自开业起，一直存在持续性漏水、渗水问题未能解决，导致星卓公司设备受潮损耗，经营受阻，大部分设施设备在2018年6月台风天后损毁严重，以致商铺无法经营。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条以及《商铺租赁合同》第8.2条之约定，星都汇公司应就其未能履行维修义务而致星卓公司产生的全部财产损失承担赔偿责任。（二）即使法院认为星卓公司主张的部分财产损失并非由于商铺租赁而导致的直接损失，但其中商铺装饰装修残值损失、设备搬迁损失以及因漏水而产生的设备损失等基于商铺严重瑕疵而造成的直接损失，星都汇公司应予赔偿。七、星卓公司要求星都汇公司、星顺公司支付剩余未支付的装补费1612244.8元有事实和合同约定依据，一审判决认定事实有误。（一）星都汇公司存在提供严重瑕疵的租赁物、不履行维修义务等严重违约行为，其一直未对商铺的漏水、渗水、积水缺陷进行有效修复，以至于2018年6月后导致星卓公司因漏水积水问题无法继续经营，致使合同目的无法实现，星卓公司因此行使解除合同的权利，不适用《商铺租赁合同》第9.2关于违约金规定。此外，（2018）粤0606民初21206号民事判决书尚未生效，一审判决不能引用该判决作为驳回星卓公司上诉请求的依据，恳请法院予以纠正。（二）第二期的装补费用支付条件已全部达成，星都汇公司、星顺公司应依约支付装补费用。《商铺租赁合同》约定的装补费4020408元（其中装补费1612244.8元尚未支付）是当时双方商谈吸引“猪猪侠”品牌进驻广场，同意向星卓公司支付的装修补贴费用，同时也是对“猪猪侠”商铺在广场运营的投资费用，租金有保底收益分成，在星卓公司依约对商铺进行装修开业并达成装补费支付条件下，星都汇公司、星顺公司应进行支付。在本案中，星卓公司已于2018年1月24日向星都汇公司支付了全部的租赁保证金，2018年2月1日支付了公共事业保证金、装修管理费、首期租金、首期管理费，而装修押金也因已过装修期间无支付的必要。因此，星卓公司在2018年2月1日已经结清了自合同签订起至2018年2月1日前应支付的款项（星都汇公司、星顺公司内部也对此确认），达成装修开业的运营条件，且星卓公司亦早已在2018年1月8日、9日向星都汇公司、星顺公司出具第二期装补费的发票。故星都汇公司、星顺公司最迟应于2018年2月2日向星卓公司支付全部的第二期装补费用，其仅在2018年2月10日支付部分第二期装补费用，并至今拒绝支付余下装补费的行为已构成严重违约。因此，装补费1612244.8元属星都汇公司、星顺公司在合同解除前尚拖欠的款项，应当向星卓公司进行支付，恳请法院予以支持。综上，一审判决认定事实错误，星都汇公司、星顺公司向星卓公司提供存在严重质量问题的商铺，未依约支付装补费用，商铺多处漏水、渗水且经常停水停电导致星卓公司无法正常经营，已构成根本违约。基于租赁物不适租致使合同目的不能实现，星卓公司有权依照法律法规和合同约定单方解除租赁合同，并要求星都汇公司、星顺公司赔偿财产损失、返还租赁保证金、公共事业保证金，并要求星都汇公司、星顺公司支付剩余的装补费用。被上诉人星都汇公司、星顺公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案是因星卓公司违反合同约定，单方主张解除合同产生，星卓公司应按约定承担违约责任。（一）结合星卓公司委托广东法治盛邦律师事务所于2018年8月2日向星都汇公司、星顺公司发出的《律师函》以及星卓公司另案起诉星都汇公司、星顺公司的《民事起诉状》显示，星卓公司主张其有权单方解除合同的理由是其认为星都汇公司、星顺公司交付的商铺不符合同约定且经催告仍未纠正。星卓公司在上诉状中陈述其有权单方解除合同的理由自相矛盾，上诉状中第一条陈述基于交付的商铺不符合同约定且经催告仍未纠正，第二条陈述基于星都汇公司、星顺公司未支付装补费用违约在先。（二）案件一审中，星卓公司既未提供材料证明星都汇公司、星顺公司交付的商铺不符合同约定，也未提交任何基于商铺质量问题催告星都汇公司、星顺公司进行修复维修的证据，且在一审法官充分释明前提下，星卓公司也未申请对案涉租赁物业是否存在漏水及漏水原因进行鉴定，则星卓公司应承担举证不能的法律后果，一审法院认定星卓公司作为违约方，认定事实清楚，星都汇公司、星顺公司有权没收保证金。（三）虽然星都汇公司、星顺公司在庭审中同意解除案涉租赁合同，此系基于星卓公司已实际停止营业且已将案涉租赁物业内物品进行拆卸包装前提下，仅是在星卓公司违约解除合同后星都汇公司、星顺公司选择的一种处理方式，并未改变是因星卓公司违反合同约定擅自解除合同的性质。二、案涉租赁合同明确约定，装补费用的支付前提是星卓公司完全履行合同，但星卓公司逾期支付租赁费用且并未完全履行合同义务，并不符合约定的装补费用的支付条件。（一）案涉租赁合同第25.8条约定，装补费用共计420408元，其中第二期款项1608163.2元应于收到星卓公司开具的有效发票10日内支付，且支付装补费用的前提是星卓公司完全履行合同。星卓公司于2018年1月10日向星都汇公司、星顺公司提供第二期装补费用发票，即星都汇公司、星顺公司应于2018年1月20日前向星卓公司支付第二期装补费用，但因星卓公司并未于2018年1月20日前向星都汇公司、星顺公司支付2018年2月份管理费，并未完全履行合同，经星都汇公司、星顺公司多次催告无果，至今未支付。鉴于星卓公司存在逾期付款情况，星都汇公司、星顺公司明确告知星卓公司，在星卓公司足额交纳拖欠费用情况下，星都汇公司、星顺公司同意按约定支付装补费用。考虑到双方合作延续性，星都汇公司、星顺公司同意于2018年2月10日先行支付了800000元。星都汇公司、星顺公司未在合同约定时间内支付完毕第二期装补费用，属依法先履行抗辩权，并不属违约行为。（二）即便星都汇公司、星顺公司逾期支付装补费用构成违约，根据租赁合同约定，星卓公司可主张租赁合同延期，但无权单方停止营业及解除合同。根据租赁合同第9.2条约定，星卓公司擅自中途退租的，应按已支付装补费用按5年折旧返还装补费用。（三）因星卓公司擅自解除租赁合同，构成根本性违约，星都汇公司、星顺公司无须支付剩余装补费用。结合租赁合同约定，星都汇公司、星顺公司出于招商策略需要，为星卓公司能在星耀广场长期经营，且能将“猪猪侠”升级成为“尼克小镇”品牌，按约定在租赁年度内逐步推动店铺经营，因此同意支付星卓公司装补费用。但星卓公司仅在开始营业后半年内便停业撤场，严重违反合同约定，也使装补费用的支付目的无法实现，星都汇公司、星顺公司无须支付剩余装补费用。三、星卓公司主张高额的财产损失无事实和法律依据。（一）如前所述，案涉租赁合同的解除是基于星卓公司的根本性违约行为，则由此造成的损失应由星卓公司自行承担。（二）一审中，星卓公司提交了大量合同文件以及相应支付凭证，证明其所谓的财产损失，但该等证据不能证明星卓公司主张，理由如下。首先，上述证据无法证明均是因案涉租赁物业产生；其次，星卓公司将近八个月实际经营过程中产生的运营成本及经营过程中的正常耗损不能视为财产损失；再次，星卓公司已对租赁物业内物品进行拆卸打包，且已搬走部分物品（不存在星卓公司上诉状中陈述星都汇公司、星顺公司阻挠、制止其搬运物品情况），该等可移动、可搬卸物品不能视为其财产损失；最后，至于不可拆卸固定装修装饰，根据案涉租赁合同约定，星卓公司应在合同解除之日向星都汇公司、星顺公司交还租赁物业，且将租赁物业恢复至交付时状态，故星都汇公司、星顺公司也无需承担任何赔偿责任。一审中，星卓公司主动放弃不可拆卸的固定装修及设备损失的价值鉴定，应视为其举证不能，星卓公司应承担举证不能的不利后果。四、星卓公司主张星都汇公司、星顺公司超出三个月未提出异议，无法律及事实依据。（一）结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定可知，三个月异议期的前提条件是约定的解除合同条件成就或具备合同法第九十四条规定的法定解除条件，但本案中，租赁合同中约定的星卓公司有权单方解除合同的条件并不成就，也不具备法定解除合同的情形，因此星卓公司无权单方解除租赁合同，星卓公司擅自解除案涉合同的行为构成根本性违约。（二）本案中，星卓公司委托广东法治盛邦律师事务所于2018年8月2日向星都汇公司、星顺公司发出通知解除合同的律师函，且星卓公司于2018年8月14日向法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。该案于2018年9月27日开庭审理，庭审中，星都汇公司、星顺公司明确主张星卓公司擅自中途退租的行为构成根本性违约，要求法院驳回星卓公司的诉讼请求。因此，星卓公司主张星都汇公司、星顺公司超出三个月未提出异议，无任何事实依据。综上，星卓公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，请二审法院在查明事实基础上，判决驳回星卓公司的上诉请求，维持原判。星卓公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除星卓公司与星都汇公司、星顺公司签订的编号为XY-ZS[2017]045《商铺租赁合同》；2.判令星都汇公司、星顺公司连带向星卓公司返还租赁保证金267673.02元、公共事业保证金10000元；3.判令星都汇公司、星顺公司连带赔偿因其不及时履行合同约定的维修、养护而造成星卓公司财产损失6756768元；4.判令星都汇公司、星顺公司向星卓公司支付装修费用1612244.8元；5.判令诉讼费由星都汇公司、星顺公司承担。一审法院查明：2017年11月10日，星都汇公司作为甲方（出租方），星卓公司作为乙方（承租方），星顺公司作为丙方（出资方），三方共同签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区乐从镇涉案铺位出租给乙方使用，该商铺面积1435.86平方米；该商铺用于经营猪猪侠童话世界品牌儿童主题乐园类别系列商品，为顾客提供体验服务；甲方应于2017年9月15日（约定交付日）向乙方交付该商铺；该商铺的租赁期为120个月另90天的期间，即自2017年9月15日止2027年12月13日，租赁期包含90天装修期；按固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金；乙方应于合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为267673.02元、公共事业保证金10000元。关于装补费用，双方约定，装补费用总额为4020408元，支付进度如下：乙方进场装修后，丙方收到乙方开具的有效发票10日内支付40%，即1608163.2元；工程完工验收合格后，丙方收到乙方开具的有效发票10日内支付40%，即1608163.2元；乙方开业2个月后，丙方收到乙方开具的有效发票10日内支付20%，即804081.6元。关于违约责任，双方约定，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。同时，违约方应按合同约定承担违约责任。7.2.1甲方交付的该商铺不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，经乙方催告后在合理期限内仍未纠正的；7.2.2甲方交付的商铺存在缺陷，危及乙方安全，而甲方又未在合理期限内消除前述情形的；……7.2.6乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过十五天的；……7.2.9未征得甲方书面同意，乙方因其自身原因致使装修期届满超过30天该商铺仍未开业经营，或开业后该商铺因乙方自身原因停止营业持续超过24小时或累计超过72小时的；……。乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权解除合同并就所发生的损失向乙方索赔；乙方已付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期限是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额及甲方前期支付给乙方的装补费折旧剩余价值总和作为违约金，甲方前期支付给乙方的装补费按5年折旧，（从第一个营业月开启计算）即每月折旧分摊费67006.8元解除合同。上述合同签订后，星都汇公司于2017年9月18日向星卓公司交付了案涉租赁物，星卓公司分别于2018年1月24日及2018年2月1日向星都汇公司支付了租赁保证金267673.02元及公共事业保证金10000元。2017年11月28日，星卓公司向星都汇公司开具了票面金额为1608163.2元的发票，星顺公司于2018年12月1日向星卓公司支付了第一期装补费用1608163.2元。2017年12月23日，星卓公司经营的“猪猪侠乐园”开始对外营业。2018年1月8日、9日，星卓公司向星都汇公司开具了票面金额共计为1608163.2元的发票，2018年2月10日，星顺公司向星卓公司支付了第二期装补费用的其中800000元。2018年8月2日，星卓公司分别向星都汇公司、星顺公司发出律师函，基本内容为：星都汇公司与星顺公司交付案涉商铺至今，商场曾多次出现严重的墙体漏水、滴水情况，致使案涉商铺地面大面积湿滑，严重影响人行及安全，游乐设备区的设备长期被浸泡，损失惨重，商铺的人流量受到冲击，现已严重影响到星卓公司的经营环境。2018年6月8日、6月12日受商铺漏水影响，星卓公司内多部电器、设备因此产生不同程度损毁，更由漏电危险。针对长期存在不同程度漏水情况，星卓公司于2018年1月8日发出《申诉书》，2018年6月14日发出《猪猪侠乐园佛山星耀店漏水情况的赔偿说明》，但仍未处理好商铺漏水。星都汇公司与星顺公司交付的商铺存在严重瑕疵，不仅影响经营环境，更存在漏电的隐患。自商铺出现漏水情况至今已达半年，期间星卓公司多次催告，星都汇公司与星顺公司仍未能在合理期限内纠正，导致星卓公司无法继续经营。依据合同约定，星都汇公司及星顺公司交付的商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，经星卓公司催告后在合理期限内仍未纠正的，星卓公司有权书面通知解除商铺租赁合同。故星卓公司正式向星都汇公司及星顺公司告知：自即日起解除三方签订的《商铺租赁合同》。星都汇公司及星顺公司均确认收到上述律师函。2018年8月14日，星卓公司委托广东法制盛邦律师事务所向法院提起诉讼。另查明，案件审理过程中，星都汇公司向法院另案提起了对星卓公司的诉讼，案号为（2018）粤0606民初21206号。该案中，星都汇公司作为原告诉请：1.星都汇公司有权没收星卓公司支付的租赁保证金267673.02元、公共事业保证金10000元，合计277673.02元；2.星卓公司立即向星都汇公司支付拖欠的2018年5月14日至2018年8月1日的租金195091.69元、2018年1月23日至2018年8月1日的管理费272350.22元，合计467441.91元；3.星卓公司向星都汇公司支付违约金2480432.39元；4.星卓公司向星都汇公司支付场地占用费231682.96元（自2018年8月2日起按117740.52元/月的标准暂计至2018年9月30日，此后至星卓公司实际返还租赁场地之日止按照相同标准另行计算）；5.星卓公司向星都汇公司支付拖欠的2018年1月1日至2018年7月31日期间的水费109.2元、电费87763.75元；6.案件全部诉讼费用由星卓公司承担。2019年1月30日，法院依法作出了（2018）粤0606民初21206号民事判决书。再查明，在案件审理过程中，星卓公司曾向法院申请对不能拆除的装修、装饰的价值及部分损坏设备的损失进行评估鉴定。法院同意了星卓公司的申请，并通过摇珠的方式选定了由广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估鉴定。但因星卓公司在限定的期限内未预交评估鉴定费，依法视为其撤回上述评估鉴定的申请。在案件审理过程中，星都汇公司的名称由佛山市星都汇房地产开发有限公司变更为佛山市星都汇物业管理有限公司。一审法院认为，案件的争议焦点之一，系星都汇公司、星顺公司是否存在违约，星卓公司是否有权要求解除合同。根据星卓公司向星都汇公司、星顺公司发出的《律师函》中所记载的内容，以及星卓公司的起诉意见、庭审中陈述的意见可知，星卓公司要求解除合同的主要依据系其认为星都汇公司、星顺公司交付的商铺不符合《商铺租赁合同》中第7.2.1、7.2.2及12.1条的相关约定，存在缺陷导致星卓公司无法正常经营，且在合理期限内未予纠正和整改。但对此星卓公司仅提供了照片打印件，以及其单方制作的申诉书、猪猪侠乐园佛山星耀店6月8日漏水情况说明、猪猪侠乐园佛山星耀店漏水情况说明作为证据，而照片打印件并未显示拍摄的日期和时间，其中部分照片打印件虽然显示地面有积水，但并不能反映积水情况系案涉商铺存在如天花板渗水等缺陷造成；单凭照片打印件及星卓公司单方制作的说明，亦不足以证明星都汇公司、星顺公司交付的商铺存在严重渗水等缺陷导致星卓公司无法正常经营的情形，对于案涉商铺是否存在严重渗水等缺陷，以及是否导致星卓公司无法正常经营的原因，星卓公司在法院的指定期限内也未申请评估鉴定。因此，法院认为星卓公司提交的相关证据并不足以证明星都汇公司、星顺公司交付的案涉商铺存在《商铺租赁合同》第7.2.1、7.2.2约定的“不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的”或“存在缺陷危及乙方安全”的情形，该举证不能的不利后果应由星卓公司承担，法院对星卓公司认为星都汇公司、星顺公司存在违反《商铺租赁合同》第7.2.1、7.2.2以及12.1条约定的主张不予采纳，星卓公司在此基础上要求星都汇公司、星顺公司赔偿损失6756768元亦无相关的事实和法律依据；且星卓公司向法院申请对损失财物的价值进行评估鉴定，但又未在指定期限内预交评估鉴定费，应承担举证不能的不利风险，对于星卓公司主张的上述损失法院不予支持。基于前述，在未有证据证明星都汇公司、星顺公司存在违约的情况下，星卓公司无权要求解除《商铺租赁合同》。但因案件庭审过程中，星都汇公司、星顺公司同意星卓公司要求解除《商铺租赁合同》的诉请，应视为双方当事人协商一致同意解除合同。因此，对于星卓公司要求解除《商铺租赁合同》的诉请，法院予以支持。案件的争议焦点之二，系星都汇公司、星顺公司是否应向星卓公司返还保证金和支付装补费用。星卓公司在未有证据证明星都汇公司、星顺公司存在违约的情况下要求解除《商铺租赁合同》，应视为其擅自中途退租。根据《商铺租赁合同》第9.2条的约定，星卓公司擅自中途退租构成严重违约，已支付的所有保证金不予退还。因此，星卓公司要求星都汇公司、星顺公司返还租赁保证金及公共事业保证金并无事实和法律依据，法院不予支持。关于装补费用，《商铺租赁合同》第9.2条约定，星卓公司违约，应按星顺公司前期支付给星卓公司的装补费折旧剩余价值总和作为违约金，每月折旧分摊费为67006.8元。该折旧分摊费计算的依据系以双方约定的装补费用总额4020408元计算（4020408元÷5年÷12个月）。（2018）粤0606民初21206号民事判决书认定星卓公司需支付的装补费折旧剩余价值总和时已按总额4020408元予以认定并扣除，在此情况下，星卓公司再要求星都汇公司、星顺公司支付剩余未支付的装补费费用1612244.8元并无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除星卓公司与星都汇公司、星顺公司于2017年11月10日签订的《商铺租赁合同》;二、驳回星卓公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计39250.09元，财产保全费5000元，共计44250.09元，由星卓公司负担。二审期间，星卓公司向本院提交以下新证据：证据1.《房屋鉴定报告》，拟证明案涉商铺漏水、渗水、积水问题系由于商铺所在建筑第二层顶板楼地面、外墙本身及露天走廊区域的严重质量缺陷所致，星都汇公司、星顺公司应承担瑕疵担保责任；证据2.广东省高级人民法院及各中级人民法院入选公告，拟证明星卓公司委托对商铺进行漏水、渗水成因鉴定的广东保顺检测鉴定有限公司是佛山市中级人民法院入库的司法鉴定机构；证据3.商铺平面图，拟证明案涉商铺有十多处漏水点；证据4.2018年1月8日、2018年6月台风天期间商铺漏水、渗水、雨水倒灌的视频、图片电子数据光盘，拟证明商铺自2018年1月起存在漏水、渗水的严重瑕疵，商铺多处漏水。2018年6月台风天后商铺全面积水，所有设备被雨水浸泡，导致星卓公司无法经营；证据5.致星都汇公司的4037号《律师函》、EMS寄件单及寄件查询，致星顺公司的4026号《律师函》、EMS寄件单及寄件查询，拟证明星卓公司委托广东合富律师事务所于2018年6月6日分别向星都汇公司、星顺公司发出的4026号和4037号《律师函》，星都汇公司、星顺公司未依约向星卓公司支付装补费的行为已构成违约，星卓公司要求星都汇公司、星顺公司在期限内支付装补费用；证据6.《授权许可合同》、《终止协议书》、电子交易回单、《资产评估报告》，拟证明星卓公司与“猪猪侠”品牌持有公司解除加盟合作，星卓公司为此支付违约金5万元。《终止协议书》明确约定星卓公司不再使用“猪猪侠”品牌的所有物品，《资产评估报告》的结论系星卓公司的案涉商铺在可搬迁设备正常搬迁条件下为83.30万元，在可搬迁设备弃用条件下为219.23万元。因此，所有关于案涉“猪猪侠”品牌的物品，星都汇公司、星顺公司应在可搬迁设备弃用条件下的219.23万元进行赔偿。星都汇公司、星顺公司认为上述证据均非新证据，并对证据1、3、4、6的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据2、5的关联性不予确认。经审查，因星都汇公司、星顺公司对证据2、5的真实性没有异议，本院亦予以确认，星卓公司提交的证据1、3、4、6为星卓公司单方制作，星都汇公司、星顺公司对其真实性不予确认，本院亦不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.星都汇公司、星顺公司应否向星卓公司赔偿财产损失6756768元；2.星都汇公司、星顺公司应否向星卓公司返还租赁保证金267673.02元及公共事业保证金10000元；3.星都汇公司、星顺公司应否向星卓公司支付装修费用1612244.8元。关于争议焦点一。星卓公司主张星都汇公司、星顺公司交付的商铺不符合《商铺租赁合同》中的相关约定，漏水导致其无法正常经营。对此，其提交了照片、申诉书、猪猪侠乐园佛山星耀店6月8日漏水情况说明、猪猪侠乐园佛山星耀店漏水情况说明作为证据，但上述证据为星卓公司单方制作，星都汇公司、星顺公司对其真实性不予认可，不足以证明星都汇公司、星顺公司交付的商铺存在严重渗水等缺陷导致星卓公司无法正常经营。星卓公司在一审法院指定的期间内未申请对商铺渗水的原因及渗水是否导致星卓公司无法正常经营申请评估鉴定，亦未在指定期限内对于财务损失价值的评估鉴定预交鉴定费，其应承担举证不能的后果。星卓公司在二审期间提交的《房屋鉴定报告》《资产评估报告》为其单方委托鉴定机构出具，星都汇公司、星顺公司对其真实性不予确认，亦不能作为房屋漏水成因及财产损失的依据。同时，由于星卓公司在一审期间已放弃通过鉴定程序确定漏水成因及财产损失价值的权利，其在二审期间再次申请对房屋漏水成因及财产损失的鉴定，本院依法不予准许。由于星卓公司提交的证据不足以证明案涉商铺漏水已致其无法正常经营及遭受财产损失，其上诉主张星都汇公司、星顺公司向其赔偿财产损失6756768元理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。《商铺租赁合同》第9.2条约定，乙方（星卓公司）擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。本案中，如上所述，星卓公司主张星都汇公司、星顺公司交付的商铺不符合《商铺租赁合同》中的相关约定，漏水导致其无法正常经营，但其未提交充足的证据予以证明。星卓公司还主张星都汇公司、星顺公司未按时支付装补费构成违约，但根据《商铺租赁合同》第25.8条的约定，在乙方完全履行本合同的前提下，若丙方（星顺公司）未按照本条款约定支付费用给乙方，导致工程拖延和费用增加，则乙方有权要求合同期限相应顺延，甲方须无条件同意，由此导致乙方产生相关损失的则向甲方保留追索赔偿的权利。故即使星顺公司逾期支付装补费，星卓公司仅能要求合同期限顺延及主张相关损失的赔偿，而无权单方面主张解除合同。现星卓公司中途退租已构成违约，其请求返还租赁保证金267673.02元，公共事业保证金10000元无事实依据，依法应不予支持。关于争议焦点三。根据《商铺租赁合同》第9.2条约定，星卓公司违约，应按星顺公司前期支付给星卓公司的装补费折旧剩余价值总和作为违约金，每月折旧分摊费为67006.8元。（2018）粤0606民初21206号民事判决书认定星卓公司需支付的装补费折旧剩余价值总和时已按总额4020408元予以认定并扣除，且案涉《商铺租赁合同》已解除而不再履行，在此情况下，星卓公司再要求星都汇公司、星顺公司支付剩余未支付的装补费费用1612244.8元理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。星卓公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78500.18元，由上诉人佛山市星卓企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏