内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初3486号原告（申请人）：孙某，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：奇某，内蒙古准格尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚某，内蒙古准格尔律师事务所律师。被告（案外人）：闫某,现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。被告（被申请人）：姜某，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码×××。被告闫某、姜某共同委托诉讼代理人：周某，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。被告（被申请人）：鄂尔多斯市银达房地产开发有限公司。法定代表人：张某。第三人：准格尔旗鑫磊房地产开发有限责任公司。法定代表人：许某。委托诉讼代理人：李某。原告孙某与被告闫某、姜某、鄂尔多斯市银达房地产开发有限公司（以下简称银达公司）执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案后，为查明案件事实，依职权追加准格尔旗鑫磊房地产开发有限责任公司（以下简称鑫磊公司）为本案第三人，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人奇某、姚某，被告闫某、姜某的委托诉讼代理人周某，第三人鑫磊公司的委托代理人李某到庭参加诉讼。被告银达公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）内0622财保9号之九民事裁定书；2、被告闫某、姜某、银达公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告孙某向准格尔旗人民法院（以下简称准旗法院）申请诉前财产保全，准旗法院于2019年1月25日作出（2019）内0622财保9号民事裁定书，查封位于××旗西户、西单元3层西户、西单元4层西户及中单元2层东户、中单元3层东户、中单元4层东户、中单元5层东户，同时孙某以中国大地财产保险股份有限公司鄂尔多斯市中心支公司的财产保单保函提供担保。被告闫某提出案外人复议申请，主张涉案房屋6号楼西单元2层西户的房屋是其补偿安置的房屋，并已经领取钥匙实际交付，申请解除对6号楼西单元2层西户的查封。准旗法院于2019年5月7日作出（2019）内0622财保9号之九民事裁定书，裁定撤销准旗法院2019年1月25日作出的（2019）内0622财保9号民事裁定书。原告孙某认为该裁定认定事实错误，被告闫某未办理产权登记证书，未办理网签手续，涉案房屋属于被告银达公司，原告孙某是因被告银达公司不能给付建设施工工程款，被告银达公司自愿将涉案房屋抵偿下欠工程款，属于建设工程款应当优先受偿，被告银达公司未办理预售许可证出售房屋，所签《房屋认购协议》无效。综上，为维护原告孙某的合法权益，请求判如所请。原告孙某提交下列证据证明其主张：一、《建筑工程劳务合同》，拟证明原告孙某与被告银达公司、姜某就富丽华庭商住小区建筑工程劳务承包事宜达成一致意见；二、《补充合同》，拟证明被告银达公司、姜某自愿以涉案等房屋抵偿下欠工程款170万元，原告孙某的保全行为合法，为实现工程款的优先受偿；三、视频资料，拟证明被告闫某非实际占有涉案房屋，条件未成就；四、鑫磊公司富丽华庭二期6号楼房屋分配表，拟证明第三人鑫磊公司、被告姜某与买受人签订的买卖合同是虚假合同。被告闫某、姜某共同答辩称，请求驳回原告孙某的诉讼请求，涉案房屋是在没有网签手续之前查封，查封错误；被告闫某已经与第三人鑫磊公司签订《房屋认购协议书》，缴纳全部房款19万元，缴纳水电费用、供暖费用、装修保证金等相关费用，钥匙已经领取，房屋实际交付，并已经拉好沙料准备装修，原告孙某阻拦不让装修，在装修期间被法院查封，被告闫某没有过错，应驳回原告孙某的诉讼请求。被告姜某与原告孙某的建设施工合同纠纷另案审理，原告孙某只完成约定工程的30%左右，原告孙某是劳务合同，不符合建设工程款优先受偿的情形。被告闫某、姜某提交下列证据证明其主张：一、申请书，拟证明原告孙某自述涉案房屋没有门牌号及产权，不符合查封条件；二、《房屋认购协议书》、房款收据、“两供基金”收据、装修保证金收据，拟证明查封前被告闫某购买涉案房屋取得所有权，房屋实际占有使用。第三人鑫磊公司陈述，被告姜某以被告鑫磊公司名义开发的富丽华庭项目，被告闫某是房屋买受人，被告鑫磊公司认可此事。不动产权属已经办理，在被告鑫磊公司名下，查封是错误的。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告闫某、姜某对原告孙某提交证据的质证意见：对证据一、真实性认可，证明目的不认可，原告孙某未按照约定履行；对证据二、保证金真实性认可，内容认可，拟证明问题不认可，合同是无效合同，已经另案诉讼；对证据三、视频时间不清楚、被告闫某领取钥匙，准备装修时被查封；对证据四、分配表认可。第三人鑫磊公司对原告孙某提交证据的质证意见：被告姜某的事情不清楚。原告孙某对被告闫某、姜某提交证据的质证意见：对证据一、真实性认可，但涉案房屋未办理预售许可证，涉案房屋出售时没有楼号，买卖行为无效；对证据二、不认可，涉案房屋的土地是2018年8月31日由被告银达公司转让给第三人鑫磊公司，房屋买卖行为在土地转让之前，真实性存疑。第三人鑫磊公司认可被告闫某、姜某提交的证据。对当事人出示的证据及质证意见，本院认定如下：对原告孙某出示的证据一、真实性认可，但因无建设施工资质的自然人实施土建工程，是无效合同；对证据二、真实性认可，未经登记，抵押不能对抗第三人；对证据三、不符合证据形式，不予认可；对证据四、真实性认可，能证明楼房分配情况。对被告闫某出示的证据一、真实性认可，门牌号码不直接影响查封的效力；对证据二、真实性、合法性、关联性认可。根据当事人的陈述及举证、质证、认证，本院认定如下事实：原告孙某向准旗法院申请诉前财产保全，准旗法院于2019年1月25日作出（2019）内0622财保9号民事裁定书，查封位于××旗西户、西单元3层西户、西单元4层西户及中单元2层东户、中单元3层东户、中单元4层东户、中单元5层东户，原告孙某以中国大地财产保险股份有限公司鄂尔多斯市中心支公司的财产保单保函提供担保。被告闫某提出案外人复议申请，准旗法院于2019年5月7日作出（2019）内0622财保9号之九民事裁定书，裁定撤销准旗法院2019年1月25日作出的（2019）内0622财保9号民事裁定书。原告孙某不服该裁定书，依法提起本次诉讼。另查明，被告闫某与第三人鑫磊公司于2017年1月21日签订《房屋认购协议书》，购买准格尔旗沙圪堵镇富丽华庭商住××区房屋，面积100平方米，并于当日缴纳购房款19万元。被告闫某于2017年2月15日缴纳“两供基金”、税金14250元，于2018年12月7日缴纳装修保证金等6860元。以上事实由原告孙某提交的证据鑫磊公司富丽华庭二期6号楼房屋分配表、被告闫某提交的证据《房屋认购协议书》、房款收据、装修保证金收据等在案证实。本院认为，本案的争议焦点是被告闫某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告闫某与第三鑫磊公司签订的《房屋认购协议书》是双方真实的意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制执行规定，是有效协议，被告闫某已经缴纳全部房款并领取钥匙，房屋已经交付，被告闫某缴纳涉案房屋的税金、装修保证金等相关费用，其提交的证据之间能相互映证，证明力达到民事证据规则“高度盖然性”的证明标准，能认定被告闫某是房屋的实际权利人，现涉案房屋尚未办理产权登记，被告闫某不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告闫某符合上述法律规定的条件，其权利能够排除强制执行，原告孙某的诉讼请求应当予以驳回。原告孙某认为被告闫某与第三人鑫磊公司签订的《房屋认购协议书》因第三人鑫磊公司没有办理预售许可证、房屋涉及的土地是在出售房屋之后由被告银达公司转让给第三人鑫磊公司，是无效协议。对此本院认为，开发商未取得商品房预售许可证，业主没有过错也没有提出异议，现涉案项目已经取得不动产权证、建设规划许可部门审批函等预售证明材料，并已经缴纳全部房款，为维护交易安全与社会稳定，应当认定《房屋认购协议书》有效，对原告孙某的主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告孙某的诉讼请求。案件受理费4100元（原告已预交4100元），由原告孙某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  高晓辉审 判 员  段俊合人民陪审员  贺国爱二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王利娜本案援引法条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，并作出裁定案外人申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内，对该被保全财产解除保全。