广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10068号上诉人（原审被告）：姚列友，男，汉族，住四川省达州市宣汉县华景镇。委托诉讼代理人：谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绮璇，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张汉英，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉禅，广东瀛双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱过门石，男，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人姚列友因与被上诉人张汉英、邱过门石租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚列友上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决姚列友无需向张汉英支付租赁费用19689.73元；2.上诉费由张汉英、邱过门石承担。事实与理由：一、一审法院将租赁费用计至2018年12月5日有误，应计至2018年9月17日。第一、《厂房租用合同》（以下简称涉案合同）是张汉英与邱过门石所签，姚列友非租赁合同相对方，张汉英也否认与姚列友有直接关系，姚列友不应对张汉英直接支付租金。第二，位于南海张汉英原正隆装饰材料厂的厂房（以下简称涉案厂房）在2018年9月17日前后被台风吹破大面积厂房屋顶，不能正常使用。姚列友于2018年9月17日将涉案厂房不能正常使用的情况告知张汉英。但张汉英怠于维护，导致姚列友无法正常经营。因租赁涉案厂房的使用目的无法实现，故姚列友无需支付2018年9月之后的租赁费用；姚列友有权向张汉英主张赔偿相关损失。上述事实可通过姚列友与张汉英、邱过门石的微信聊天记录证实。第三，姚列友已在2018年9月20日前后搬离涉案厂房并于2018年10月将押金单、租赁合同及厂房钥匙一并移交给张汉英。双方已将涉案厂房交接，张汉英已实际控制涉案厂房。张汉英无事实和法律依据收取2018年10月至2018年12月5日的租金。第四，2018年9月，张汉英已通知姚列友离开涉案厂房及移交钥匙，张汉英明确表示之后不计损失。而姚列友已按张汉英的要求离开涉案厂房并完成钥匙移交。依据张汉英的真实意思表示，姚列友不需再支付2018年9月后的租赁费。此一事实可通过张汉英一审提交的谈话录音及姚列友与张汉英的相关微信内容及视频内容证明。第五，姚列友还存有押金40000元在张汉英处。在一审庭审中姚列友、张汉英和邱过门石三方均明确可抵扣应缴租金。现一审法院已经查明截至2018年9月22日姚列友尚欠张汉英的租金为16976元，故抵扣后姚列友无需再支付租金，张汉英还需返还23024元给姚列友。二、邱过门石作为租赁合同的相对方在本案中是否需担责，望二审法院查明事实后进行认定。张汉英辩称，一、姚列友上诉请求没有依据。（一）根据邱过门石在一审期间提供的证据4视频可以证实邱过门石和姚列友在2018年12月5日才与张汉英沟通移交钥匙事宜。当日邱过门石和姚列友尚未向张汉英交还涉案厂房。（二）从张汉英一审期间提交的证据11电费单和电费发票及邱过门石和姚列友的聊天记录可以看出，邱过门石和姚列友仍占用涉案厂房生产经营并产生电费支出。（三）张汉英一审期间提交的证据10可以看出，2018年12月6日张汉英才有机会对涉案厂房内的垃圾进行清理。（四）张汉英二审提交的新证据可见2018年11月8日，张汉英经过涉案厂房时，厂房仍亮着灯，可见邱过门石和姚列友仍在涉案厂房中生产经营。（五）由于邱过门石和姚列友一直未交还涉案厂房且严重损毁涉案厂房，其租金应计算至修复并交还厂房之日止。一审判决计算租金至2018年12月5日有利于姚列友。二、40000元押金不应抵扣租金。邱过门石和姚列友违反合同约定迟延交付租金，该笔租金已经作为违约金没收。本案中，邱过门石将涉案厂房转租予姚列友并未经过张汉英的同意，属于违约行为。因此，邱过门石所缴纳的押金在其违约之时已经被没收。该笔押金不应抵扣租金，也不应由张汉英退还予姚列友。三、从邱过门石和姚列友的聊天记录可见，邱过门石和姚列友之间是拍档和合作关系，两人应对欠缴租金承担违约责任。邱过门石辩称，一、张汉英与邱过门石之间签订的涉案合同于2017年3月10日已经解除，因此，邱过门石不应承担支付租金和返还涉案厂房的责任。二、姚列友是在邱过门石与张汉英解除租赁合同后涉案厂房的实际承租人，其与张汉英之间的租赁关系应由双方按照其签订的租赁合同承担相应责任。张汉英向一审法院起诉请求：1.解除张汉英与邱过门石于2016年9月23日签订的涉案合同；2.邱过门石立即返还涉案厂房并恢复原状（包括：对厂房地面进行平整、对厂房支柱性钢管进行恢复、对厂房的铁皮围墙进行修复）；3.邱过门石立即向张汉英支付租金51578.4元(暂计至2018年9月30日，此后租金按合同约定计算至返还租赁厂房为止)；4.姚列友对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5.邱过门石、姚列友承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月23日张汉英（甲方）与邱过门石签订涉案合同，约定：甲方将涉案厂房给乙方使用；厂房租用期五年，第一年按每平方米12元，每月租金16560元，第三年其每年递增6%计，如此类推；合同签订生效之日乙方向甲方交付40000元作为押金，当月租金16560元，今后每月23号前交纳下月租金，如乙方过期1个月不交租金，甲方有权终止合约，押金归甲方所有；合同期满后，乙方完整归还承租物业，甲方退还押金。另查明，2017年4月29日，张汉英指定人员袁某霞发微信给邱过门石称“邱老板，你无声无息地走了，你必须过来我们签终止合同！”张汉英和邱过门石、姚列友均陈述袁某霞是张汉英的妻子。又查明，张汉英指定人员袁某霞与姚列友、田哥组成微信群沟通涉案厂房租金缴纳事宜。2018年5月23日，袁某霞在微信群发送消息称“老板！请交租金！上欠12761.6元+17553.6元=30315.2元”“请交30315.2元”；2018年6月14日，袁某霞在微信群发送消息称“今收到租金贰万元！”“上欠30315.2元-20000元=10315.2元”“即还欠10315.2元”；2018年6月23日，袁某霞在微信群发送消息称“老板：上欠租金10315.2元+6月23号租金17553.6元=27868.8元”“即：27868.8元”；2018年7月21日，袁某霞在微信群发送消息称“今收到租金20000（贰万元正），上欠27868.8元-20000元=7868.8元”“即还欠：7868.8元”；2018年7月29日，袁某霞在微信群发送消息称“上欠7868.8元+7月23号厂租17553.6元=25422.4元”；2018年8月29日，袁某霞在微信群发送消息称“上欠25422.4-姚交10000=15422.4元+8月23号厂租17553.6元=32976元”“即欠32976元！叁万贰仟玖佰柒拾陆元正。”再查明，2018年9月12日，姚列友通过微信方式向张汉英指定人员袁某霞转账16000元；同日，袁某霞微信回复称“今收到16000元正（壹万陆仟元正）”“还欠16976元！（壹万陆仟玖佰柒拾陆）”。姚列友确认尚欠张汉英租金16976元。2018年10月18日，张汉英提起诉讼。诉讼中，张汉英和邱过门石、姚列友均确认涉案合同所涉及的“月”租金的期间为当月23日至次月22日，邱过门石就涉案厂房向张汉英支付了押金40000元。邱过门石、姚列友均确认邱过门石已将该押金40000元的权利转让给了姚列友，姚列友亦已支付了40000元给邱过门石。张汉英和姚列友均同意以押金40000元抵扣张汉英应收取的租金数额。张汉英和姚列友均确认袁某霞与姚列友、田哥组成的微信群中张汉英所发送的“8月23号厂租17553.6元”是指2018年8月23日至2018年9月22日期间的租金17553.6元。张汉英陈述涉案厂房处于空置状态，租赁物内没有物品，物品在2018年12月5日前搬离，具体时间不清楚，因张汉英要求修复涉案厂房后再收回，因承租人未修复，故张汉英未收回涉案厂房。姚列友在第二次庭审中主张其在2018年10月底左右搬离涉案厂房，在第三次庭审中主张其在2018年9月20几日搬离涉案厂房，姚列友陈述其搬走的时候没有告知张汉英，搬走后也没有告知张汉英。张汉英确认涉案厂房没有产权证，也没有规划报建手续。张汉英陈述姚列友是通过银行转账和微信方式支付租金。姚列友陈述其有通过现金、转账、现金存卡、微信等方式支付租金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。张汉英和邱过门石、姚列友均未提供证据证明涉案厂房已办理涉案房屋产权证或已办理规划报建手续，张汉英和邱过门石之间签订的涉案合同无效。无效合同自始没有法律约束力，张汉英请求解除涉案合同诉请没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。涉案合同虽由张汉英和邱过门石签订，且邱过门石退出涉案厂房的承租并由姚列友承接涉案租赁亦未以书面形式告知张汉英或与张汉英另行签订书面的协议，但从张汉英指定人员袁某霞于2017年4月29日向邱过门石发送的“你必须过来我们签终止合同”的微信内容及其后袁某霞直接向姚列友催收租金而从未向邱过门石追收租金的事实可知，张汉英在主观上对于邱过门石退出涉案厂房的承租并由姚列友承接的事实是清楚知悉的。从客观上而言，涉案合同约定涉案厂房在2016年9月23日至2019年9月22日期间的租金标准为16560元/月，而从张汉英指定人员袁某霞与姚列友、田哥组成微信群的沟通记录可以看出，至少从2018年5月23日起张汉英和姚列友就涉案厂房的租金标准已协商变更为17553.6元，且未有证据显示该租金标准的变更经过了邱过门石的同意，故张汉英实际上已以出租人身份，姚列友已以承租人身份直接协商涉案厂房的租赁事宜，并对出租人和承租人的权利义务进行了不同于涉案合同约定的变更。综上，一审法院认定邱过门石已实际退出涉案厂房的承租，涉案厂房的承租人已变更为姚列友，张汉英要求邱过门石返还涉案厂房并支付租金的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。姚列友主张其非本案适格被告的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。关于张汉英恢复原状的诉请，因张汉英既未提供证据证明其将涉案厂房交付给邱过门石、姚列友时涉案厂房的具体状况，又未提供证据证明姚列友搬离涉案厂房时涉案厂房的损坏情况，也未提供证据证明涉案厂房损坏的成因，综上，一审法院对张汉英要求邱过门石、姚列友将涉案厂房恢复原状的诉请依法不予支持。姚列友陈述其已于2018年9月份将涉案厂房内的物品搬离，张汉英亦确认其于2018年12月5日去涉案厂房查看时涉案厂房内已无姚列友的物品，故至2018年12月5日，张汉英已实际具备收回涉案厂房的条件，一审法院认定姚列友已于当日将涉案厂房返还予张汉英；在姚列友已履行返还义务的情况下，其另行要求姚列友返还涉案厂房的诉请无事实依据，一审法院依法不予支持。张汉英要求邱过门石、姚列友恢复原状的诉请已被一审法院依法驳回，其以涉案厂房未恢复原状为由主张其尚未收回涉案厂房的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳；张汉英逾期收回涉案厂房所造成的空置损失应由其自行承担。姚列友作为承租人，其在搬离涉案厂房后既未与张汉英办理书面交接手续，又未告知张汉英其已实际搬离，且姚列友在庭审中对于具体搬离的时间陈述亦存在前后不一致的情况，应自行承担相应不利后果，故对姚列友认为其已于2018年9月或10月搬离的主张，一审法院均依法不予采纳。涉案厂房未办理产权证，亦未办理规划报建手续，张汉英和姚列友就涉案厂房形成的租赁合同关系无效。双方形成的租赁合同关系虽然无效，但姚列友实际使用涉案厂房，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉案厂房期间的使用费予张汉英。2018年8月29日，张汉英指定人员袁某霞在微信群发送消息称“上欠25422.4-姚交10000=15422.4元+8月23号厂租17553.6元=32976元”“即欠32976元”，后姚列友通过微信方式向张汉英指定人员袁某霞转账16000元，袁某霞随即微信回复称“今收到16000元正”“还欠16976元”，姚列友亦确认尚欠张汉英租金16976元，且张汉英和姚列友均确认“8月23号厂租17553.6元”是指2018年8月23日至2018年9月22日期间的租金17553.6元，故截至2018年9月22日，姚列友尚欠张汉英使用费的数额为16976元。张汉英于2018年12月5日收回涉案厂房，即姚列友尚需向张汉英支付2018年9月23日至2018年12月5日期间的使用费42713.76元（17553.6元/月×2个月）+（17553.6元/月÷30日×13日）。经核算，姚列友尚需向张汉英支付使用费59689.73元（16976元+42713.76元）。张汉英和邱过门石签订的涉案合同无效，因合同取得的财产应予返还，张汉英应向邱过门石退还押金40000元。现在庭审中，邱过门石明确将该押金40000元的权利转让给了姚列友，张汉英和姚列友亦明确表示同意以押金40000元抵扣张汉英应收取的租金数额，故经抵扣，姚列友尚需向张汉英支付使用费19689.73元（59689.73元-40000元）。张汉英和姚列友对于姚列友支付使用费的方式存在争议，张汉英对于每月所收取的款项亦未向姚列友出具收据予以明确其构成，且张汉英指定人员在微信群中所列明的欠租明细与张汉英在本案中所主张的欠款金额不相符，故对张汉英认为姚列友尚欠付其2018年7月1日至2018年9月30日使用费51578.4元的主张，一审法院依法不予采纳；张汉英对使用费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。姚列友并未提供证据证明涉案厂房在2018年9月存在致其无法使用的损坏，且姚列友在该期间实际占用涉案厂房，故对其认为其自2018年9月起无需支付使用费的抗辩，一审法院依法不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、姚列友应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费19689.73元予张汉英；二、驳回张汉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4425.43元，由张汉英负担4279.31元，姚列友负担146.12元。二审期间，张汉英向本院提交新的证据：2018年11月8日拍摄的涉案厂房现状照片，拟证明2018年11月8日，涉案厂房内仍亮着灯，邱过门石和姚列友仍在涉案厂房中生产经营。二审期间，姚列友、邱过门石均未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院经核查认为，张汉英提交的2018年11月8日厂房照片未能显示邱过门石和姚列友在涉案厂房中生产经营，本院不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，邱过门石于一审庭审中陈述由姚列友接手涉案厂房2017年3月10日之后的租赁。另查明二，姚列友向一审法院提交的证据5《列表打印件》载明，姚列友自2017年3月24日始向张汉英缴纳涉案厂房租金。张汉英对姚列友2017年3月24日缴纳租金的行为与金额予以确认。另查明三，姚列友向一审法院提交的证据5《列表打印件》载明，姚列友向张汉英转账17553.6元作为2018年3月24日至2018年4月20日期间的租金。袁某霞于2018年4月25日向姚列友、田哥发送微信文字“上欠35208+4月23号17553.6=52751.6元（伍万贰仟柒佰陆拾壹元陆角）”。另查明四，2019年5月20日庭审中，一审法院的法官询问若法院判决张汉英无权没收押金40000元，邱过门石和姚列友是否同意以押金抵扣租金，邱过门石称若法院判决邱过门石支付租金，则邱过门石不同意押金抵扣租金；若法院认定邱过门石无需支付租金，押金是否抵扣租金由法院认定。姚列友称若法院判决姚列友支付租金，姚列友同意押金抵扣租金；若法院认定姚列友无需支付租金，姚列友要求张汉英抵扣后返还。张汉英表示同意押金抵扣租金。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：姚列友是否应向张汉英支付涉案厂房场地使用费19689.73元。因姚列友、张汉英、邱过门石均未提供证据证明涉案厂房已经办理房屋产权证或已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”张汉英与邱过门石双方签订的涉案合同无效。但因邱过门石在涉案合同签订后实际占有使用涉案厂房，应当以涉案合同约定标准向张汉英支付邱过门石占有使用涉案厂房期间的占有使用费。据邱过门石陈述，2017年3月10日后涉案厂房交由姚列友占有使用，并且，姚列友、张汉英均确认姚列友自2017年3月24日起向张汉英缴纳涉案厂房占有使用费。此外，张汉英未能举证证明邱过门石与姚列友为合伙关系并共同占有使用涉案厂房，姚列友对此亦不予确认，本院对张汉英关于邱过门石与姚列友作为合伙应共同承担姚列友占有使用涉案厂房期间占有使用费的主张不予采信。因此，邱过门石于2017年3月24日之前已搬离涉案厂房，不再占有使用涉案厂房，其自搬离涉案厂房之日起，无需继续向张汉英支付涉案厂房的占有使用费。据姚列友、张汉英均确认姚列友自2017年3月24日起向张汉英缴纳涉案厂房占有使用费可知，姚列友自2017年3月24日起实际占有使用涉案厂房。姚列友应当就其占有使用涉案厂房期间，向张汉英支付占有使用费。关于交还涉案厂房的时间，姚列友主张涉案厂房的屋顶于2018年9月17日遭受台风损坏导致不能正常使用。并且，姚列友主张其已于2018年10月向张汉英归还涉案厂房的押金单、租赁合同及钥匙，因此姚列友无需支付2018年9月之后的占有使用费。但对以上两项主张，姚列友并未向本院提交证据予以证明，本院不予采信。一审期间，张汉英确认其于2018年12月5日去涉案厂房查看时，涉案厂房内已无姚列友的物品。一审法院据此认定至2018年12月5日，张汉英已实际具备收回涉案厂房的条件，姚列友于当日将涉案厂房返还予张汉英并无不当。因此，姚列友应向张汉英支付2017年3月24日至2018年12月5日止涉案厂房占有使用费。据姚列友与张汉英指定人员袁某霞的微信往来记录显示，并且张汉英与姚列友共同确认“8月23号厂租17553.6元”是指2018年8月23日至2018年9月22日期间的租金17553.6元，一审法院认定截至2018年9月22日，姚列友尚欠张汉英使用费的数额为16976元并无不当。此外，根据姚列友向一审法院提交的证据5《列表打印件》及袁某霞与姚列友、田哥的微信往来记录可知，自2018年4月23日始，姚列友、张汉英双方均确认涉案厂房每月的占有使用费为17553.6元。经核算，姚列友于2018年9月23日至2018年12月5日期间占有使用涉案厂房产生的占有使用费为42713.76元[（17553.6元/月×2个月）+（17553.6元/月÷30日×13日）]。一审法院认定姚列友欠付的占有使用费为59689.76元（16976元+42713.76元）并无不当，本院予以维持。因张汉英和邱过门石签订的涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张汉英、邱过门石均确认张汉英已收取邱过门石40000元押金，因此，张汉英应向邱过门石退还押金40000元。一审庭审中，邱过门石明确将该押金40000元的权利转让给了姚列友，张汉英和姚列友亦明确表示同意以押金40000元抵扣张汉英应收取的租金数额。经抵扣，一审法院判决姚列友尚需向张汉英支付使用费19689.73元（59689.73元-40000元）符合法律及本案事实，本院予以维持。综上所述，姚列友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292.24元，由上诉人姚列友负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十一月二十八日法官助理 张颂恩书 记 员 龚淑仪