上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19244号原告(反诉被告)：上海壹佰米网络科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：梁昌霖，董事长。委托诉讼代理人：周伟巍、王某伟，上海东方正义律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿鸟物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡旎文，总经理。委托诉讼代理人：庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。委托诉讼代理人：田庆强。原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司(以下简称“壹佰米公司”)与被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司(以下简称“鸿鸟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹佰米公司的委托诉讼代理人周伟巍、被告鸿鸟公司的委托诉讼代理人庄晓骏、田庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系自营线上生鲜平台，并提供线下配送服务的网络科技公司。因经营需要自2018年5月21日起，原告与被告就上海市嘉定区春浓路XXX号的三个冷冻冷藏仓库，分为A库、B库、C库，连续订立多个房屋租赁合同，用于生鲜食品的储存，其中A库、B库最近一次合同的租期为2019年6月11日至2020年6月10日，租金合计为每月535，000元。C库最近一次合同的租期为2019年2月10日至2020年6月10日，租金为每月150，000元。各份合同中均约定甲方(出租方)应保证其拥有向乙方出租该房屋并签订本合同的权利或合法授权，出于长期经营的目的，原告对三个仓库进行弱电工程施工，工程费用总价为168，640元。2015年5月4日下午，原告租赁的A库制冷排管突然脱落，导致原告存储于仓库中的大量生鲜货物毁坏或受污染。原告经营活动受到严重影响，许多货品因此次事故导致缺货无法售卖。经原告统计，被告工作人员签字确认的受损货物价值共计216，781.24元。为减轻损失，原告紧急委托调派物流车辆补充进货，为此额外支出的物流费用为20，400元。2019年初以来，嘉定区安亭镇人民政府各部门多次召集原告谈话，告知原告系争房屋存在改建、违建、消防不合格等众多违法违规情况，不能使用，要求原告搬离系争房屋。原告要求被告给予解决方案，但被告始终未予解决。政府于2019年5月再次要求原告限期搬离系争房屋，否则将采取措施。为避免损失，原告被迫紧急开展搬迁工作，为此支付的紧急搬仓费用为50，200元。鉴于系争房屋因存在违法改建、搭建，且消防不合格等客观事实，不能正常使用，原合同事实上无法继续履行。原告先后于2019年5月17日及2019年6月4日发函通知被告要求解除三个仓库的租赁合同，同时告知将于2019年6月10日迁出，并要求被告退还原告多支出的C库租金30万元。后原告于2019年6月10日迁出，并由被告接收系争房屋。被告隐瞒系争房屋改建、违建的事实，将不能正常使用的违章房屋出租给原告，致使原告合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，并有权要求被告赔偿因违约行为造成的一切损失。原、被告之间的租赁合同于2019年6月10日解除，原告也于2019年6月10日前迁出租赁房屋。根据合同约定的租金计算，截止2016年6月10日，原告应付租金为5，980，000元，原告实付租金为6，280，000元，被告应返还多支付的租金300，000元。除此之外，被告出租的房屋设施设备不符合安全要求，致使原告使用过程中发生事故，被告依法应当赔偿因此造成的原告全部损失。故原告要求法院：一、确认原、被告之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同于2019年6月10日解除；二、判令被告返还原告支付的多余租金300，000元；三、判令被告向原告支付弱电工程安装费用168，640元；四、判令被告赔偿因被租赁房屋违章致使原告被迫紧急搬仓发生的搬仓费用50，200元；五、判令被告赔偿因2019年5月4日仓库设备脱落导致的原告货物损失216，781.24元；六、判令被告赔偿因2019年5月4日仓库设备脱落导致原告增加的物流费用20，400元。诉讼中，原告以系争房屋未取得建设工程规划许可证、属于无证建筑为由变更其第一项诉请为要求确认原、被告之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同无效。被告辩称，被告认为双方所签合同是原、被告之间真实意思表示，在签订合同之前，原告也是充分了解过系争房屋的实际情况的，且原告一直在使用系争房屋，故被告认为双方所签合同是有效的。被告对于原告在未与被告进行相应的交接的情况下进行搬离的行为是不予认可的。被告认为原告仍应向被告支付相应的租金，直至案件最终由法庭判决之日。原告在其擅自搬离的时间不足以要求终止相应的租金的支付。针对原告的第三项诉请，被告认为这是原告自己的行为，和被告之间没有必然的关联性，被告无需支付原告相关工程的安装费用。针对原告的第四、第五、第六项诉请，被告认为并非是由本案的法律关系所造成的，故不能在本案当中予以处理。本案是房屋租赁合同法律关系，原告主张的是因侵权导致的所谓损失，故被告在本案当中对此不予认可，也不作答辨。被告所有设备和改造都有相关手续和政府的施工许可。被告提出反诉称，2018年11月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告将位于上海市嘉定区春浓路XXX号的房屋出租给原告经营使用。合同约定租赁期限自2019年6月11日起至2020年6月10日止，月租金为535，000元，付款方式为季付。2019年6月11日，由于原告未支付房租，被告致函原告，要求原告在收到通知函的七个工作日内支付房租，至今原告仍未支付房租。被告认为原告不支付房屋租金的行为已构成违约，原告不履约的行为对被告的日常生产经营造成严重影响。为维护被告的合法权益，被告提出反诉要求法院判令原告支付租金1，605，000元。原告针对反诉答辩称，原告不同意被告的反诉诉请。因为被告提供的租赁房屋并不适合租赁，所以导致双方的租赁合同无法继续履行。原告在本诉当中已经要求确认双方一系列的租赁合同无效，而且原告也在6月10日之前多次向被告发送了通知函，就是明确要求解除双方的租赁合同，并且事实上原告已经于6月10日搬离，所以被告要求原告支付6月10日以后的租金是没有事实依据的。经审理查明，自2018年5月21日起，鸿鸟公司(甲方)与壹佰米公司(乙方)就上海市嘉定区春浓路XXX号的三个冷冻冷藏仓库，陆续确定数份房屋租赁合同，其中A库、B库最后一份合同的租期为2019年6月11日至2020年6月10日，租金合计为每月535，000元。C库最后一份合同的租期为2019年2月10日至2020年6月10日，租金为每月150，000元。合同约定：房屋登记用途为办公、仓储。甲方承诺冷冻库在不开门的情况下，维持在-15度至-18度，冷藏在不开门的情况下维持在零度至-4度，超出此范围，则需要对乙方相应的货损进行赔偿。甲方应保证其拥有向乙方出租该房屋并签订本合同的权利或合法授权，保障乙方使用该租赁房屋期间，不受甲方和其他任何第三人因甲方对租赁房屋的出租权利的纠纷而产生的侵扰。甲方保证出租房屋质量、消防合格，合同有效期间应负责租赁房屋的维修及其费用。因乙方人为因素造成的租赁房屋损坏，由乙方负责维修及其费用。甲方违反本合同第四条约定导致本合同无效或其他导致乙方无法继续承租情形的，乙方有权单方通知及解除本协议，甲方应退还乙方已支付租金、保证金及其他费用，并赔偿乙方全部损失，包括但不限于装修费用、过渡期间房屋租金等。签约后，鸿鸟公司将上述三个仓库交付壹佰米公司，用于生鲜食品的储存。2019年年初以来，嘉定区安亭镇XXX等政府部门数次约谈壹佰米公司，表示壹佰米公司存在违法、违规经营情况，要求壹佰米公司搬离。2019年5月17日及2019年6月4日，壹佰米公司两次向鸿鸟公司发函，要求解除关于春浓路三个仓库的租赁合同，同时告知将于2019年6月10日迁出，并要求鸿鸟公司退还壹佰米公司多支付的C库租金30万元(壹佰米公司已支付C库租金至2019年8月10日)。2019年6月10日，壹佰米公司从三个仓库中搬离。2019年9月，壹佰米公司起诉来院。另查，2019年5月4日，上述三个仓库中的A库排管脱落。嗣后，经双方工作人员清点，双方签署“5月4日排管脱落致商品损坏污染交接明细”。审理中，承办人与嘉定区安亭镇XXX黄某某(音)主任电话联系，黄主任表示，2018年嘉定区出具红头文件对不规范的企业进行整治。区经委提出位于春浓路XXX号(即嘉定区曹安公路XXX号)内的冷库属于高能耗的企业，且未经备案，区经委要求对其进行整治。但鸿鸟物流并未按安亭镇相关政府部门提出的要求进行相应的整改。在此过程中，镇政府相关部门发现鸿鸟物流的下家承租人上海壹佰米网络科技有限公司存在异地经营、未在本地进行注册、生产区域和居住区域混同等等安全隐患，遂要求其进行整改并要求其进行注册，但上海壹佰米网络科技有限公司表示无法进行整改和办理注册，镇政府相关部门即要求其搬离，上海壹佰米网络科技有限公司表示同意搬离。黄主任表示上述租赁房屋经查系有证房屋，并表示如果租赁房屋为无证房屋的话，就不是仅仅要求整改而是会要求其拆除的，但镇政府相关部门确实发现在冷库建设过程中存在一些违建、改建的情况。承办人又与安亭镇XXX王某某(音)主任电话取得联系，王主任也表示租赁房屋是有证的，但其中搭建的一个卸货平台是违建，XXX曾要求予以拆除。本院认为，壹佰米公司和鸿鸟公司签订的数份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效。壹佰米公司关于租赁房屋未取得建设工程规划许可证、属于无证建筑的主张，与本院向相关政府部门调查的情况不符，本院不予认可。壹佰米公司以此为由要求确认合同无效，本院不予支持。因政府部门明确要求壹佰米公司搬离租赁房屋，且事实上壹佰米公司也已经于2019年6月10日搬离，故本院确认壹佰米公司和鸿鸟公司之间就上海市嘉定区春浓路XXX号三个仓库所签订的租赁合同于2019年6月10日解除。合同解除后，鸿鸟公司应将已收取壹佰米公司但壹佰米公司尚未实际使用期间的租金300，000元返还给壹佰米公司。无论壹佰米公司是否享有合同解除权，鸿鸟公司均应在收到壹佰米公司搬离通知后尽快接收系争租赁房屋，以避免损失扩大。鸿鸟公司仅以壹佰米公司擅自搬离及未与自己进行交接为由，要求壹佰米公司支付2019年6月10日后的相应租金，本院不予支持。壹佰米公司提供的证据尚不足以证明弱电工程安装费用168，640元是用于系争租赁房屋，其要求鸿鸟公司赔偿该笔费用，本院难以支持。鸿鸟公司作为出租方有义务保证其出租给壹佰米公司的租赁标的物符合双方约定的“冷库”的用途，故在冷库制冷排管出现脱落、冷库设备无法正常使用的情况下，可以视为鸿鸟公司违反了合同约定的义务。鸿鸟公司虽称不能排除上述情况系因壹佰米公司的原因(如操作不当)等所造成，但鸿鸟公司未能对此进行举证，本院不予采信。壹佰米公司提供的“5月4日排管脱落致商品损坏污染交接明细”是双方对冷库中受损坏及污染商品进行清点后制作的清单，由双方负责清点的工作人员签字确认，本院对此予以认可。但该清单只是确认了所有受损坏及污染商品的类目及数量，但未具体区分其中多少商品是受损坏及多少商品是受污染，即该清单没有区分其中有多少商品已经没有价值而其中哪些商品仍有一定的价值。壹佰米公司根据此清单制作的损失计算表上的价格系壹佰米公司自行询价(壹佰米公司称是根据商品的市场价)所得，并未得到鸿鸟公司确认，且壹佰米公司将清单所列全部商品均视为完全没有任何价值的意见与本案实际情况不符，本院难以认定。现本院依据本案实际情况，酌情确定鸿鸟公司赔偿壹佰米公司经济损失150，000元。壹佰米公司所述其为减轻损失，紧急委托调派物流车辆补充进货，为此额外支出的物流费用20，400元，壹佰米公司仅提供了物流企业的书面证明，未能提供其他证据证明该笔费用已实际发生，本院本应对此费用不作认定，但本院考虑到上述事件发生后壹佰米公司通常会采取一些措施以避免损失扩大，在此过程中发生物流费用的增加亦属合理，故本院酌情确定由鸿鸟公司赔偿壹佰米公司物流费用10，000元。壹佰米公司对依据侵权法律关系还是租赁合同法律关系要求赔偿损失享有选择权，鸿鸟公司表示壹佰米公司只能依据侵权法律关系来行使赔偿的权利，本院不予认同。至于壹佰米公司称因租赁房屋违章致使壹佰米公司被迫紧急搬仓发生的搬仓费用50，200元，从本院向政府相关部门了解的情况来看，对于壹佰米公司被政府相关部门责令搬离，进而导致合同无法继续履行，双方均存在一定的过错。壹佰米公司将全部过错归咎于鸿鸟公司一方显然与事实不符，本院难以认同，故因此而造成双方的损失，应由双方各自承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司与被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司签订的房屋租赁合同自2019年6月10日起解除；二、被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司返还租金300，000元；三、被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司经济损失150，000元；四、被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司物流费用10，000元；五、原告(反诉被告)上海壹佰米网络科技有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海鸿鸟物流有限公司的反诉请求，不予支持。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取5，680元，反诉案件受理费9，622元，合计收取诉讼费15，302元，由原告负担1，680元，由被告负担13，622元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇一九年十一月二十九日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。