陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初1656号原告（执行案外人）：杨敏丹，女，1980年4月28日出生，汉族，户籍地址浙江省东阳市。委托诉讼代理人：李青，陕西斯莱沃律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告杨敏丹与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏丹委托诉讼代理人李青，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪，第三人世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨敏丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除位于灞桥区米熙源・观澜天下2幢1单元29层03号房屋的查封并不得执行;2.判令位于灞桥区米熙源・观澜天下2幢1单元29层03号房归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年11月17日，世纪熙源公司与西安市高陵县建筑工程公司（以下简称高陵建筑工程公司）签署《工程施工协议书》，并在2012年7月进入熙源・观澜天下安置楼及2、3、4、5号楼施工，因世纪熙源公司资金紧张，不能按合同付款，也没有能力付款，在2014年12月15日高陵建筑工程公司与世纪熙源公司签署观澜天下项目已施工工程造价确定、付款、退场协议，以及2015年1月签署《抵房协议》，2015年7月签署《抵房协议(贰)》，双方协商以房抵债的形式抵偿工程款，杨敏丹于2015年7月2日与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，由杨敏丹购买熙源・观澜天下2幢1单元29层03号房屋，房款共计457654元，面积为99.49平方米，同时向杨敏丹出具收款收据，载明收到杨敏丹观澜天下2-12903室房款457654元，并约定于2015年12月30日前交房。世纪熙源公司开发的涉案房屋于2016年7月21日取得商品房预售许可。至此杨敏丹与世纪熙源公司签订的《商品房买卖合同》正式生效，属于法律保护的合法商品房买卖合同，杨敏丹据此可以办理商品房预售登记取得该房屋的所有权。但是因为世纪熙源公司在资金不足的情况下，观澜天下小区房屋地下车库、天然气管道、小区绿化等工程迟迟无法完工，而且以各种理由拖延办理商品房预售登记，直至2018年5月9日，杨敏丹得知西安市中级人民法院因敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷公告查封了杨敏丹的房产，杨敏丹依法提起执行异议，请求解除该房产的查封，但西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异293号执行裁定：驳回杨敏丹的执行异议申请。原告以抵顶工程款的形式向被告全额支付了房屋价款，杨敏丹与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》真实有效，因此，杨敏丹对涉案房屋具有完全所有权，请求人民法院支持杨敏丹诉讼请求。被告敬瑁公司辩称，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，杨敏丹要求解除观澜天下小区2-12903号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。1.杨敏丹虽然主张观澜天下小区2-12903号房屋归其所有，且提交了其与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》，但并未实际发生房屋买卖合同关系，且杨敏丹并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍属于被执行人世纪熙源公司的财产，也没有任何证据表明该公司与杨敏丹就《商品房买卖合同》在房屋管理行政部门备案登记。因此，杨敏丹主张该房屋已归其所有与事实不符。2.杨敏丹系以房抵债，实际并未支付房款。根据杨敏丹提供的《商品房买卖合同》记载：买受人一次性支付457654元。原告只提供了手写的收款收据，除上述收款收据外，无其他证据证明该付款行为实际发生。此外，根据杨敏丹的陈述，其并未实际支付购房款，系以房抵债行为，并未发生实际的房屋买卖合同关系。3.杨敏丹并未提交证据证明其作为买受人的权利符合《最高人民法院》关于排除执行的第二十九条规定。杨敏丹系以房抵债，无实际房屋买卖法律关系，未实际支付购房款，至今未实际占有房屋，且未证明其名下及其配偶和未成年子女名下无其他任何房屋。因此，杨敏丹并未能够提交相应证据证明其权利能够排除人民法院的执行行为。4.杨敏丹未能证明其所购房屋与（2017）陕0111财保3号民事裁定书、（2017）陕0111执保11号协助执行通知书、（2018）陕01执704号裁定书查封的房屋系同一标的物。涉案房屋并未进行房地产权属登记，也没有进行备案登记，房屋房号均为暂定，并不确定，因此，不能认定杨敏丹所购房屋与涉案房屋系同一标的物。综上，请求人民法院依法驳回杨敏丹的异议，依法执行（2018）陕01执704号之六裁定书内容，以维护敬瑁公司合法权益。第三人世纪熙源公司述称，其同意杨敏丹的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年11月26日，本院作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：查封被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:2016245）包括涉案2-12903在内的部分房产，查封期限为三年。杨敏丹作为案外人以上述被查封的建筑中包含其享有合法所有权的2号楼2-12903号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异293号执行裁定：驳回原告杨敏丹执行异议申请。杨敏丹遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，西安市灞桥区人民法院于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：2016245。再查明，2015年7月2日，杨敏丹与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区熙源·观澜天下第2幢1单元29层03号房，建筑面积99.49平方米，单价为4600元/每平方米，总金额为457654元。2015年7月2日，世纪熙源公司出具《收款收据》（N0.3800270）载明：收到杨敏丹熙源·观澜天下2-12903室房款人民币457654元。杨敏丹向本院提交了以下证据：世纪熙源公司与高陵建筑工程公司于2010年11月17日签订的《工程施工协议书》，世纪熙源公司(甲方)与高陵建筑工程公司观澜天下项目部(乙方)于2015年7月5日签订的《抵房协议（贰）》，合同主要约定：依据2014年12月15日观澜天下项目已施工工程造价确定付款退场协议，因甲方未能按照协议支付工程款，经双方协商达成共识，甲方以抵房付材料款和人工工资。其中显示世纪熙源公司以涉案房屋2-12903抵顶高陵建筑工程公司债务。上述事实，有（2019）陕01执异293号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为杨敏丹就位于西安市浐灞生态区熙源·观澜天下第2幢29层2-12903号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，杨敏丹与世纪熙源公司于2015年7月12日签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区熙源·观澜天下第2幢1单元29层03号房。合同签订后，杨敏丹并未按照合同约定价款向世纪熙源公司支付房屋价款，仅有世纪熙源公司出具的收款收据。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。经查，现涉案房屋2-12903仍登记在世纪熙源公司名下。庭审中，杨敏丹提交世纪熙源公司与高陵建筑工程公司观澜天下项目部签订的《工程施工协议书》《抵房协议（贰）》，以证明涉案2-12903房屋系世纪熙源公司抵高陵建筑工程公司观澜天下项目部所欠工程款。但杨敏丹作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，仅享有未来的普通债权请求权，因而不能直接取得上述房屋的所有权。同时，鉴于该以物抵债协议是首先以消灭金钱债务为目的，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。故签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权的范畴，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，即使杨敏丹与世纪熙源公司已签订《商品房买卖合同》，杨敏丹主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除对涉案房屋的执行。综上所述，杨敏丹张解除对涉案房屋的查封，停止执行并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨敏丹的诉讼请求。案件受理费8165元，由原告杨敏丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 马莉莉审 判 员 姜亦君审 判 员 马延环二〇一九年十一月二十日法官助理 昝世峰书 记 员 孙婉侠