河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初3390号 原告：河北天山商业管理有限公司承德分公司，住所地承德市双桥区翠桥路西侧天山旺角B1-101，统一社会信用代码：91130802MA07UGDY1J。 负责人：高立香，职务：经理。 委托诉讼代理人：沈泽杰，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：石晓辉，该公司职员。 被告：河北责雨体育发展有限公司，住所地承德市双桥区武烈路皇宫饭店后院101商业，统一社会信用代码：91130802MA07QQT43A。 法定代表人：杨雨凡，职务：总经理。 委托诉讼代理人：左爱国，承德市双滦区双塔山镇维权法律服务所基层法律服务工作者。 原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与被告河北责雨体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北天山商业管理有限公司承德分公司的委托诉讼代理人沈泽杰、石晓辉，被告河北责雨体育发展有限公司的法定代表人杨雨凡及其委托诉讼代理人左爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北天山商业管理有限公司承德分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方于2017年5月23日签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被告租赁期间应当支付的物业费（2017.8.1至2019.03.31）297297.00元，取暖费（2017-2018年度、2018-2019年度）158744.80元，制冷费（2018.6.1-7.31）72637.32元。以上合计528679.12元。3、承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告在2017年5月23日将天山旺角广场三、四层建筑面积3000平方米租于孙志颖。在履行合同过程中，承租人孙志颖又与原告协商将租赁合同的承租方变更为承德拾柒健身服务公司，后承德拾柒健身服务公司又与原告协商将承租方变更为被告河北责雨体育发展有限公司并于2017年10月27日签订《租赁合同补充协议》，由被告河北责雨体育发展有限公司履行原《租赁合同》并承担合同中的权利义务。在原被告履行合同过程中，被告多次违约拖欠能源费、物业费、取暖费等共计528679.12元。原告于2019年3月8日按《租赁合同》约定从被告保证金账户扣划保证金用于支付上述费用。原告扣划后通知被告补交保证金否则解除合同。原告通知发出后被告未能按要求补齐保证金。现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告河北责雨体育发展有限公司辩称，1、原告主张的物业费297297.00元，缺乏事实和法律依据。物业费收费标准应按建筑面积计息。原告在签订物业服务协议时，未向被告提供住建局和物价部门的批准文件，属于在订立合同过程中故意隐瞒有关的重要事实和提供虚假情况的情形，违背诚实信用原则，应承担缔约过失责任，给被告造成的损害，应当承担赔偿责任。同时，原告在双方的租赁合同及起诉状中均认可被告所承租的建筑面积为3000平方米，而不是4247.1平方米。2、被告对原告主张的物业费缴费日期为2017年8月1日至2019年3月31日不予认可，原、被告签订的物业管理服务协议约定的日期为2018年1月1日至2019年3月31日，双方应按协议约定的履行期限履行。3、被告主张的取暖费按44元/平方米、建筑面积按4247.1平方米计算缺乏事实和证据支持，取暖费系原告代收代缴，但原告未提供承德市热力公司商业取暖的收费标准或正式发票。4、被告对原告主张的制冷费欠缴期限和数额不予认可。制冷季开始前，原告向被告下发了是否需要提供制冷服务的书面通知，被告当时在此通知书上签署了不需要制冷服务的明确表示，然后由原告的工作人员将通知书带回。该通知书足以证明原告已经接到被告不需要制冷服务的正式书面回复，原告实际上也未为被告提供制冷。原告的主张缺乏证据支持和法律依据，并且存在缔约过失和违约责任。因此被告不同意解除合同。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并责令原告返还被告被扣划的保证金83000.00元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院确认如下：1、被告法定代表人杨雨凡提出双方签订的《物业管理服务协议》中签名不是本人所签并向法庭申请笔迹鉴定。根据合同法的规定，采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该协议上盖有“河北责雨体育发展有限公司天山分公司”公章，分公司对外签订的合同，权利义务应由总公司承担。故无论该协议是否由杨雨凡本人所签，原、被告双方的《物业管理服务协议》已经成立。2、被告提供的供冷意见统计表，不能证明原告接受了被告不需要制冷服务的请求，亦不能证明被告实际未接受原告的制冷服务。双方物业服务协议对此有明确约定，被告的主张不能成立。 根据原、被告的诉辩陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年5月23日，原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与孙志颖签订租赁合同，约定将位于承德市双桥区建筑面积3000平方米商铺租给孙志颖，租期为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日。同时约定出租商铺交付日以出租方书面通知的实际交付之日为准，并从该日起计收租金和管理费。租期内租金、管理费及水费、电费、物业费、取暖费、垃圾处理费等所有费用由承租方承担。起始年度月租金为31937.50元，月管理费为13687.50元。租金和管理费前三年不变，第四年递增5%，第五年递增10%。合同同时约定，如承租方违反合同规定，拖欠使用商铺所需缴纳的一切费用，出租方有权终止本合同，亦有权从保证金中扣除欠缴的等额款项。2017年5月26日，承租方变更为承德拾柒健身服务公司，租金和管理费变更为前两年不变，第三年起每年递增5%。2017年10月27日，承租方变更为被告河北责雨体育发展有限公司，并由被告履行原《租赁合同》合同中约定权利义务。原告于2017年8月1日书面通知被告交付商铺并于同日计息租金和管理费，被告书面认可。2018年1月1日，原告作为物业管理人与河北责雨体育发展有限公司天山分公司作为物业商铺使用人签订《物业管理服务协议》，物业服务期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日。约定承租方应按该协议（租赁合同中有明确约定的按租赁合同约定执行）缴纳物业服务费、制冷费、取暖费。物业费按3.5元／平方米／月，制冷费按30元／平方米／制冷季，取暖费为代收代缴，标准为44元／平方米／取暖季，均按建筑面积4247.1平方米计算。其中，物业服务费自2018年1月1日起计收。被告已交纳2017-2018年度取暖费132000.00元。因被告拖欠相关费用，原告于2019年3月8日从被告保证金账户扣划保证金83000.00元。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行。原告与被告签订的物业服务协议，已依法成立。该协议系在双方租赁协议的基础上签订，相对于租赁合同，物业服务协议属于从合同。从合同在范围上具有从属性，从合同超出主合同范围的，超出部分无效。本案中，合同约定被告租赁原告商铺的建筑面积为3000平方米，原告未提供证据证明被告实际租赁面积为4247.1平方米，故原、被告的物业服务协议中相关费用亦应按建筑面积3000平方米计算，超出部分，双方约定无效。关于物业服务费的缴费期间，双方已明确约定自2018年1月1日收取，应按约定执行。被告已按44元的标准缴纳2017-2018年度取暖费，对于取暖费的收费标准，应按约定执行。被告拖欠相关费用，根据合同约定原告有权解除合同。原告要求双方解除租赁合同的诉讼请求，应予支持。对于合同解除后的纠纷，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条之规定，判决如下： 一、解除原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与被告河北责雨体育发展有限公司之间的租赁合同； 二、被告河北责雨体育发展有限公司给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司物业费157500.00元[3.5元/平方米/月*3000平方米*15个月（2018年1月1日至2019年3月31日）]、取暖费132000.00元(44元/平方米/取暖季*3000平方米，2018-2019年度)、制冷费51308.00元（30元/平方米/制冷季*3000平方米，制冷季107天，按61天计算），以上合计340808.00元，扣除原告已扣划被告保证金83000.00元，被告河北责雨体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司257808.00元； 三、驳回原告河北天山商业管理有限公司承德分公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费4544.00元，原告负担2000.00元，被告负担2544.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  傅东辉 二〇一九年十一月五日 法官助理李晟 书记员刘蕊