上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21629号原告：范华明，男，1978年11月4日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：范华兵，男，1983年12月1日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：徐鹰，女，1985年12月6日生，汉族，住上海市奉贤区。上列三原告的共同委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：方叶，上海市天华师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：梁洪，行长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丞宸，上海才富律师事务所律师。原告范华明、范华兵、徐鹰与中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称“中行宝山支行”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告范华明、范华兵、徐鹰的委托诉讼代理人方叶、被告中行宝山支行的委托诉讼代理人向德喜、吴丞宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范华明、范华兵、徐鹰向本院提出诉讼请求：1、要求中行宝山支行将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺(以下简称系争商铺)恢复原状(中行宝山支行将十间商铺打通装修，范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行将房屋恢复成十间)后返还给范华明、范华兵、徐鹰。2、要求中行宝山支行按合同约定的租金标准计算，支付从2019年8月1日起至实际返还系争商铺之日止的占用使用费。3、要求中行宝山支行按日租金的一倍计算，支付从2019年2月1日至2019年5月26日期间的逾期付租违约金人民币576,725元(以下币种均为人民币)。4、要求中行宝山支行支付解除合同违约金305,076元。事实和理由：2016年，范华明、范华兵、徐鹰向案外人购某某系争商铺，成为该商铺产权人。中行宝山支行从2009年起与案外人签订租赁合同，承租系争商铺，租期至2025年。自范华明、范华兵、徐鹰购买系争商铺起，即与中行宝山支行建立了租赁关系，双方将原出租人变更为了范华明、范华兵、徐鹰，合同其他内容未做变更。2019年2月1日前，中行宝山支行应支付2月1日至7月31日期间的租金，但直至5月27日，中行宝山支行才支付了该租金，按约应支付逾期付租违约金。之后，中行宝山支行单方提出解除租赁合同，并要求于2019年7月8日退房，范华明、范华兵、徐鹰当时不同意解除合同，拒绝收回房屋。范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行承担违约责任，遭中行宝山支行拒绝，故涉诉。被告中行宝山支行辩称，2018年12月15日，中行宝山支行收到物业公司宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称“宝和嘉力公司”)寄送的律师函，要求中行宝山支行支付增加用电量的扩容费、恢复公共走道原状，且物业公司不再提供供水及排污服务。中行宝山支行与范华明、范华兵、徐鹰的租赁合同中约定，范华明、范华兵、徐鹰须保证提供每日60KW的用电，及供水、排污。中行宝山支行将该情况告知了范华明、范华兵、徐鹰，要求范华明、范华兵、徐鹰予以处理。但范华明、范华兵、徐鹰未能与物业公司达成一致，2019年1月2日，物业公司对系争商铺断水断电。2019年1月9日，中行宝山支行向范华明、范华兵、徐鹰发送律师函，告知中行宝山支行将搬离系争商铺，租金待搬走后据实支付。2019年5月27日，中行宝山支行支付了范华明、范华兵、徐鹰2019年2月1日至2019年7月31日起期间的租金。2019年6月，中行宝山支行搬离了系争商铺。2019年7月8日，中行宝山支行、物业公司及范华明、范华兵、徐鹰至系争房屋，中行宝山支行要求将系争商铺返还给范华明、范华兵、徐鹰，遭范华明、范华兵、徐鹰拒绝。范华明、范华兵、徐鹰无法提供合同约定的供水、供电，致中行宝山支行无法正常营业，不能实现合同目的，违约在先，中行宝山支行不构成逾期付款。中行宝山支行要求解约也符合约定及法律规定，不同意支付逾期付租违约金及解约违约金。中行宝山支行于2019年7月8日返还了系争商铺，租金支付至2019年7月31日，不同意再支付房屋占用费。中行宝山支行承租系争商铺时系毛坯，之后打通装修也是经原产权人及范华明、范华兵、徐鹰同意的。合同约定，中行宝山支行是按正常使用后的状态返还房屋，而非使用前的状态返还，故中行宝山支行无需恢复房屋原状。经审理查明，2009年2月1日，中行宝山支行(乙方)与案外人杨某某、李1、李某2(甲方)、上海长江国际商业购物中心有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁标的系争房屋10间，沿租赁商铺走廊供乙方免费使用，乙方可按实际需要将走廊封闭使用；租期自2009年2月1日至2025年1月31日；2009年2月1日至2009年4月30日免租金，2009年5月1日至2010年1月31日租金935,031元，……2018年2月1日至2019年1月31日租金1,695,523元，2019年2月1日至2020年1月31日租金1,830,461元；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；如因乙方使用沿租赁商铺走廊引起其他业主提出异议的，丙方作为长江国际商贸中心的经营者和物业管理者，将采取各种措施出面协调，若协调不成或由于其他原因致使乙方无法使用沿商铺走廊，造成无法营业的，则甲方与丙方承担违约责任；甲方与丙方保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；甲方于丙方保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为乙方提供接至租赁商铺位置上、下排水管道方便。2016年3月31日，范华明、范华兵、徐鹰经向他人购买系争商铺登记成为房地产权利人。2016年12月8日，范华明、范华兵、徐鹰(甲方)与中行宝山支行(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁标的为系争商铺，沿租赁商铺走廊供乙方免费使用，乙方可按实际需要将走廊封闭使用；租期自2016年8月1日至2025年1月31日；2019年2月1日至2020年1月31日租金1,830,461元，租金支付为一年两次，每年1月支付当年1月至6月租金，每年7月支付当年7月至12月租金，2016年12月支付2016年8月至2016年12月租金；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期间乙方擅自解除本合同，提前退租的，乙方按月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方未按合同规定及时足额支付租金，或逾期支付租金，除应补交欠租外，并按租金100%，以天数计算向甲方支付违约金；如因乙方使用沿租赁商铺走廊引起其他业主提出异议的，甲方将采取各种措施出面协调，力争乙方能继续按本合同约定使用沿租赁商铺走廊，若协商不成或由于其他原因致使乙方无法使用沿商铺走廊而乙方仍能经营的，则甲方承担违约责任(一)承担乙方封闭走廊的装修损失(二)由甲方负责将沿商铺走廊打开进行装修，使走廊恢复为正常使用状态并保证乙方正常经营，甲方自行承担装修费用(三)走廊装修所在月份，甲方免收乙方租金，若协商不成致使乙方无法使用沿商铺走廊造成无法营业的，则甲方承担违约责任：1、全部装修损失；2、乙方与甲方解除合同，同时甲方按月租金3倍向乙方支付违约金；甲方保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；甲方保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为乙方提供接至租赁商铺位置的上、下排水管道方便。2018年12月14日，宝和嘉力公司委托律师向中行宝山支行发出律师函，主要内容为，中行宝山支行占用60平方米公共通道，侵害了业主对该共有部分的所有权，同时每套商铺的标准配电量为1.5千瓦，10套商铺共计15千瓦，另中行宝山支行承租的原商铺不具备配备供水及排污的设施功能，故告知中行宝山支行恢复公共走道原状并交还宝和嘉力公司，支付增加的用电量的扩容费、发出本函之日起将不提供供水及排污服务。2018年12月21日，宝和嘉力公司向中行宝山支行发出通知，主要内容为，中行宝山支行至今未与宝和嘉力公司签订《物业管理合同》，宝和嘉力公司将于2019年1月2日起对中行宝山支行租赁区域提供的用电量恢复至原标准配备电量。2019年1月9日，中行宝山支行向范华明、范华兵、徐鹰发出律师函，主要内容为，宝和嘉力公司向中行宝山支行发送律师函，要求归还沿商铺走廊，且已经停止供水、排污服务并有意限制供电量，请范华明、范华兵、徐鹰立即与宝和嘉力公司完成协调，恢复对系争商铺的供水和排污服务，如无法恢复或有任何其他影响中行宝山支行正常经营的情况发生，中行宝山支行将行使权力追究违约责任。2019年5月27日，中行宝山支行支付了范华明、范华兵、徐鹰2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金。2019年7月8日，中行宝山支行与范华明、范华兵、徐鹰的代理人至系争商铺，中行宝山支行准备将系争商铺返还给范华明、范华兵、徐鹰，遭范华明、范华兵、徐鹰拒绝。以上事实，有范华明、范华兵、徐鹰提供的杨某某等与中行宝山支行、上海长江国际商业购物中心有限公司签订的《房屋租赁合同》、范华明等与中行宝山支行签订的《房屋租赁合同》、房地产权证，中行宝山支行提供的宝和嘉力公司发送给中行宝山支行的律师函及通知，中行宝山支行发给范华明等的律师函，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，范华明、范华兵、徐鹰与中行宝山支行就系争商铺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，当属有效，双方均应恪守。合同约定，沿租赁商铺走廊供中行宝山支行免费使用，中行宝山支行可按实际需要将走廊封闭使用；范华明、范华兵、徐鹰保证租赁房产日常及节假日的供电、供水、通讯、排水及卫生设施处于适用状态(市政因素除外)；范华明、范华兵、徐鹰保证每日为乙方提供不少于60千瓦的供电量，为中行宝山支行提供接至租赁商铺位置的上、下排水管道方便。物业方宝和嘉力公司于2018年12月14日已经通知中行宝山支行恢复商铺走廊原状、支付用电扩容费、不再提供供水及排污服务。宝和嘉力公司的上述行为必将对中行宝山支行使用系争商铺造成影响，范华明、范华兵、徐鹰按约有义务为中行宝山支行解决上述问题。范华明、范华兵、徐鹰未能妥善解决上述问题，致使中行宝山支行继续履约存在较大的风险，中行宝山支行要求解约及未按约支付此后的租金均不构成违约。范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行支付逾期付款违约金及解约违约金，本院不予准许。2019年7月8日，中行宝山支行已经搬离系争商铺，并要求将系争商铺返还给范华明、范华兵、徐鹰，范华明、范华兵、徐鹰拒收，由此造成的房屋空置损失应由范华明、范华兵、徐鹰自行承担。中行宝山支行租金已支付至2019年7月31日，范华明、范华兵、徐鹰再要求中行宝山支行支付自2019年8月1日之后的房屋占用使用费，本院不予准许。合同约定，中行宝山支行返还该房屋应符合正常使用后的状态。范华明、范华兵、徐鹰购买系争商铺时即已经明知中行宝山支行将系争商铺打通后统一装修使用，范华明、范华兵、徐鹰对此也是认可的，中行宝山支行主张按照正常使用后的现状交还系争商铺，符合约定。范华明、范华兵、徐鹰要求中行宝山支行恢复系争商铺为10间独立商铺后返还，不符合约定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告范华明、范华兵、徐鹰于本判决生效之日起十日内，与被告中国银行股份有限公司上海市宝山支行按现状交接上海市宝山区殷高西路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺；二、驳回原告范华明、范华兵、徐鹰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7,740元，由原告范华明、范华兵、徐鹰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年十一月二十五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。