山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4515号上诉人（原审被告）：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，住所地山东省蓬莱市钟楼东路37号。法定代表人：孙典明，总经理。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文娟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：牟金鹰，男，1963年7月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王晓，山东铭元律师事务所律师。原审被告：蓬莱蓬达大酒店，住所地蓬莱市钟楼东路94号。法定代表人：盖朋阳，总经理。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。上诉人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称蓬达公司）因与被上诉人牟金鹰，原审被告蓬莱蓬达大酒店（以下简称蓬达大酒店）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。蓬达公司的委托诉讼代理人张文娟，蓬达公司和蓬达大酒店的共同委托诉讼代理人刘永福，牟金鹰的委托诉讼代理人王晓参加诉讼。本案现已审理终结。蓬达公司上诉请求：依法撤销山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2394号民事判决，驳回牟金鹰诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定案件性质错误，按照一审观点本案中牟金鹰存在违法行为，将《经营委托协议》认定为《商品房买卖合同》是错误的。本案不单纯是房屋买卖合同，一、牟金鹰购买房屋系投资行为。庭审中蓬达公司提供的牟金鹰自购房至起诉前的投资回报收益明细可以看出，牟金鹰购买该处房屋的目的是为了获得高额收益，而并非自己入住。二、一审判决认定牟金鹰每套房款价格为171828元是错误的。2016年1月25日，蓬莱市不动产局开具的三张《销售不动产统一发票》上各标注售房款金额为99900元，装修款每套71928元另外开具。另外，蓬达公司在最后一次庭审调查时，提供了浙江省桐乡市人民法院和浙江省嘉兴市中级人民法院判决书两份，因判决书中所涉案件与该案件类似，其中上述支付房款金额就是发票上所载金额。三、一审判决认定的房产价格错误。一审在认定价格时将当事人合同及《公寓配套设施及价格》中认定的支付价格置于一边不理睬、不认定。涉案房屋价格为99900元，装修价格71928元不是房屋购置价。四、一审判决认定房屋价值为现值有误。牟金鹰购房十年之久，应计算折旧，并且牟金鹰也领取了十年投资回报收益74925元，达到了其投资目的，其目前仍未将涉案房屋交付给蓬达公司。综上，请二审法院撤销一审判决，改判驳回牟金鹰诉讼请求。牟金鹰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实正确，蓬达公司与牟金鹰之间确系商品房销售合同纠纷。2007年12月16日，双方签订了《商品房预（销）售合同》，牟金鹰购买蓬达公司开发的位于蓬莱市公寓。但因蓬达公司原因致使涉案房屋的所有权证书无法办理，牟金鹰无法取得涉案房屋所有权。牟金鹰起诉解除涉案商品房买卖合同，2017年12月20日蓬莱市人民法院生效判决，判决解除双方签订的《商品房预（销）售合同》。由此可见，双方之间确系商品房销售合同纠纷。一审法院并未将经营委托协议认定为商品房买卖合同，仅系就客观事实进行认定，蓬达公司的主张完全是对判决内容的误读。二、一审法院认定的房屋价格正确。从蓬达公司主张的三张票据开具时间看，其根本不是涉案房屋的票据，且蓬达公司从未向牟金鹰出具过“销售不动产统一发票”，仅出具过普通收据。三、合同解除后，蓬达公司应依法返还牟金鹰已交付的房款和装修配套款，并赔偿相应经济损失，一审法院认定房屋现值系正确的。综上所述，因蓬达公司的违约行为，致使涉案房屋无法办理产权证书，使得牟金鹰合同目的无法实现，导致涉案合同被解除，因此蓬达公司应向牟金鹰返还已交付的房款并赔偿因解除合同造成的损失。牟金鹰向一审法院起诉请求：1、依法判令蓬达公司、蓬达大酒店返还牟金鹰告购房款299700元及利息（自牟金鹰交付房款之日起至法院生效判决确定的给付之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、判令蓬达公司、蓬达大酒店返还牟金鹰的装修配套款180000元及利息（自牟金鹰交付房款之日起至返还生效判决确定的给付之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、本案诉讼费用由蓬达公司、蓬达大酒店承担。诉讼过程中牟金鹰变更诉讼请求为判令蓬达公司、蓬达大酒店依法返还牟金鹰购房款299700元及溢价款282000元。一审法院认定事实：2007年12月，牟金鹰与蓬达公司签订三份商品房预（销）售合同，约定牟金鹰购买蓬达公司金港湾公寓5610、5612、5616三套房屋，建筑面积均为39.96平方米，单价2500元，每套房屋价格为99900元，约定蓬达公司于2008年1月1日将房屋交付牟金鹰使用，在商品房交付使用时，填写《商品房购销合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，蓬达公司协助牟金鹰到房地产产权登记机关办理产权证；同时蓬达大酒店代承租方蓬莱金港湾国际大饭店有限公司与牟金鹰签订三份金港湾海滨度假公寓全权委托经营协议书，5610号、5612号公寓的经营期从2008年1月1日开始至2017年12月31日止，5616号公寓的经营期从2008年1月1日至2019年12月31日止，蓬达公司作为担保方在该协议书上盖章；牟金鹰向蓬达公司各交付房款99900元，三套公寓合计299700元，牟金鹰向蓬达大酒店各交付精装修配套款71928元，合计215784元。2017年，因涉案公寓一直未能办理房产证，牟金鹰将蓬达公司诉至一审法院，要求解除双方签订的商品房预（销）售合同，一审法院于2017年12月20日作出（2017）鲁0684民初2811号民事判决，解除了三份商品房预（销）售合同。三套公寓的租金均给付到2017年12月31日，蓬达公司、蓬达大酒店称5616号公寓的租金因牟金鹰起诉解除合同，故停止给付租金。另查，2007年12月，案外人李治纬与蓬达公司签订《商品房预（销）售合同》，购买金港湾广场公寓5622号房屋，建筑面积39.96平方米，单价4300元，总金额171828元，该价款与牟金鹰所购公寓的房款和精装修配套款的合计价款数额一致，在李治纬与蓬达公司商品房销售合同纠纷一案中，一审法院委托评估机构对房屋现值进行评估，烟台天平价格评估事务所有限公司于2017年10月21日作出报告书，鉴定涉案房屋价格为193900元，一审法院判决解除李治纬与蓬达公司签订的《商品房预（销）售合同》并令蓬达公司按房屋现价值返还李治纬房款193900元，蓬达公司不服上诉，烟台市中级人民法院维持了该判决。牟金鹰要求按该案中5622号房屋的现价值193900元作为本案所涉房屋的价值参照。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，牟金鹰与蓬达公司签订的商品房买卖合同解除后，蓬达公司应当将收取牟金鹰的购房款予以返还，并赔偿相应损失；关于牟金鹰与蓬达大酒店签订的合同，在商品房预（销）售合同解除后，蓬达大酒店也停止向牟金鹰支付租金，双方的5610、5612号公寓的委托经营协议书已到期终止，5616号公寓的委托经营协议书也实际解除，合同解除后房屋应返还蓬达公司，蓬达公司即应按房屋现价值支付给牟金鹰，李治纬所购房屋与牟金鹰所购房屋系同一楼层，情形一样，近几年本地房屋市场价值无明显波动，其房屋价值可作为确定涉案房屋价值的参考，故依法认定涉案公寓每套现价值为193900元。蓬达大酒店对牟金鹰的诉讼请求依法不承担合同义务。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决：一、限蓬达公司于判决生效后十日内按房屋现价值给付牟金鹰房款581700元；二、驳回牟金鹰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9617元，由蓬达公司负担。二审中，蓬达公司提交浙江省桐乡市人民法院（2014）嘉桐乌民初字第118号马民权诉北京蓬达度假酒店管理有限公司和蓬达房地产一案民事判决书和该案二审（2015）浙嘉民终字第865号民事调解书，证明牟金鹰所购房款金额为99900元，蓬达公司应返还款项为99900元。牟金鹰对上述证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，马民权与蓬达公司和北京蓬达度假酒店管理有限公司达成调解是其对自己权利的处分，与本案不具有关联性，无法证明蓬达公司的主张，对上述证据本院不予采信。另，一审法院2017年12月20日作出的（2017）鲁0684民初2811号民事判决认定因涉案公寓至庭审辩论终结之前仍未完成初始登记，导致牟金鹰合同目的无法实现，故判决解除蓬达公司与牟金鹰签订的三份商品房预（销）售合同。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，牟金鹰与蓬达公司签订的三份商品房预（销）售合同解除后，其有权要求蓬达公司返还购房款并赔偿相应损失，因合同解除给牟金鹰造成的损失应为涉案三套公寓的溢价损失。案外人李治伟所购公寓与涉案三套公寓同属于金港湾公寓，楼层相同，且评估机构进行房屋现值评估的时间与涉案三份商品房预（销）售合同解除时间比较接近，故该评估报告书确定的房屋价值193900元能够作为认定涉案公寓价值的依据。一审法院据此认定涉案公寓每套现值193900元，并无不当，本院予以支持。综上所述，蓬达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9617元，由蓬莱蓬达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月七日书记员  孙晓雯