西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕0118民初2656号   原告：咸阳秦源房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610400727377765H。   法定代表人：张勋，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：荣静，陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨光，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。   被告：罗荣，女，1980年9月18日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号：513XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：霍战武，男，1976年4月5日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，系被告罗荣丈夫。   被告：霍战武，男，1976年4月5日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，系被告罗荣丈夫，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：中国农业银行股份有限公司西安鄠邑区支行。住所地：西安市鄠邑区。统一社会信用代码：91610125921085117B。   负责人:樊伟民，男，1969年XX月XX日生，汉族，系该支行行长，住该支行。   委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王雅，陕西泽诚律师事务所实习律师。     原告咸阳秦源房地产开发有限公司（以下简称秦源公司）与被告罗荣、被告霍战武、被告中国农业银行股份有限公司西安鄠邑区支行（以下简称农行鄠邑支行）保证合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦源公司之委托诉讼代理人荣静、杨光，被告罗荣、霍战武、被告农行鄠邑支行之委托诉讼代理人刘帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告秦源公司向本院提出诉讼请求： 1、解除原告秦源公司与被告农行鄠邑支行、被告罗荣签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。2、判决原告不再承担连带保证责任。3、判令被告罗荣直接向被告农行鄠邑支行支付《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下全部债务。4、判决抵押人及被告霍战武配合原告办理房屋解抵押手续。5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年11月15日，原告与被告罗荣签订了《商品房买卖合同》，购买位于西安市鄠邑区XX路以南、XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积127.27平方米，房屋价款466190元，首付款146190元，剩余320000元在被告农行鄠邑支行处办理商业贷款。2014年5月4日，原告秦源公司与被告农行鄠邑支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款320000元用于购买房产，同时约定为该借款设置“阶段性保证＋抵押”担保方式，保证人为原告秦源公司，抵押人为被告罗荣、被告霍战武、并办理了房屋抵押登记。后被告罗荣以原告秦源公司逾期交房构成违约为由诉至法院要求解除《商品房买卖合同》，后在审理过程中，达成调解协议，法院制发了（2015）户民初字第02577号民事调解书，后该案经院审判委员会决定再审，最终作出（2016）陕0125民再2号民事判决书，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告秦源公司向被告罗荣退还购房款466190元并支付违约金4661.9元。判决生效后，原告秦源公司已将案件款足额支付，并向被告农行鄠邑支行发出《郑重致函》，希望被告农行鄠邑支行尽快处理，以保证银行贷款的安全。被告农行鄠邑支行未有回复。现《商品房买卖合同》已经解除，致提供货款合同的目的无法实现，原告已全部履行义务 ，不再承担担保责任。   被告罗荣、被告霍战武辩称：应驳回原告秦源公司的诉讼请求，被告不同意解除合同，该合同是被告罗荣、被告霍战武与被告农行鄠邑支行之间的约定，在被告利息损失未得到补偿之前不同意解除合同，原告秦源公司仍应当继续承担连带保证责任，如果利息损失赔偿到位，被告同意解除合同并配合办理房屋解除抵押手续。   被告农行鄠邑支行辩称:原告秦源公司未完全履行保证义务时，无权利解除担保合同。若担保借款合同解除，原告秦源公司向被告农行鄠邑支行返还购房款，且被告与原告之间的《商品房买卖合同》解除，不影响抵押担保借款合同的继续有效。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告秦源公司提交的证据：第一组：商品房买卖合同、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同。证明原、被告的担保合同关系。被告罗荣、被告霍战武对原告秦源公司提交证据第一组真实性认可，证明目的认可。被告农行鄠邑支行对第一组真实性认可，证明目的不认可，原告承担的是阶段性保证，在责任并未完全履行完毕时不能免除其保证责任。第二组：民事调解书、民事判决书。证明原告与被告罗荣的合同法律关系已解除。被告罗荣、被告霍战武对原告秦源公司提交证据第二组真实性认可，证明目的不认可，按照与原告退房时的约定，原告并没有支付被告贷款产生的利息损失。被告农行鄠邑支行对第二组真实性认可，证明目的不认可，被告系利害关系人，应当作为第三人参加诉讼，但并未通知参加。第三组：收据、中国工商银行网上银行电子回单、执行裁定书。证明合同解除后的案件款原告已给付到位。被告罗荣、被告霍战武对原告秦源公司提交证据第三组真实性认可，该案件确已经执行完毕，已足额收到了案件款。被告农行鄠邑支行对第三组真实性认可，证明目的不认可，被告系利害关系人，应当作为第三人参加诉讼，但并未通知参加。第四组：中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同。证明原告不再承担连带保证责任。被告罗荣、被告霍战武对原告秦源公司提交证据第四组真实性认可，证明目的不认可，在被告贷款利息损失没有获得赔偿的情况下，不同意解除合同。被告农行鄠邑支行对第四组真实性认可，证明目的不认可，该合同第14条虽然约定如售房人未将购房贷款本金直接返还贷款人的借款人应承担项下的全部债务，但担保合同未解除，原告将房款退给了被告，原告存在严重过错，违反了应将购房款直接退给被告农行鄠邑支行的约定。现在合同也没有相关约定能够免除原告的担保责任，故原告的担保责任不能解除。因原告违约导致纠纷的发生以致合同被解除，原告应承担相应责任。第五组：民事裁定书一份，证明担保人有权解除担保合同。被告罗荣、被告霍战武、被告农行鄠邑支行对原告秦源公司提交证据第五组真实性认可，证明目的不认可。   被告农行鄠邑支行提交证据：1、商品房买卖合同。证明原、被告合法的合同关系，对双方均有约束力。原告秦源公司对证据1真实性认可，证明目的不认可，该合同已经解除，无约束了。2、个人购房贷款面谈资料、个人信贷业务申请表、购房担保借款合同、放款通知、放款回执。证明被告罗荣、被告霍战武向被告农行鄠邑支行贷款，被告农行鄠邑支行如约履行放款义务。原告秦源公司对证据2真实性认可，证明目的不认可，原告已经依据生效判决，履行了担保义务，在执行中原告也愿意将贷款直接支付给银行以解除纠纷，但原告多次联系未得到答复，在沟通无果的情况下依据判决将执行款给了被告罗荣，被告罗荣占用应付给银行的贷款长达一年半的时间，故导致原告没有向被告农行鄠邑支行直接支付贷款的行为与原告无关。3、欠款本息回单、提前还款手续费回单，证明截止2019年4月30日罗荣、霍战武尚欠贷款本息184799.78元。原告秦源公司对证据3真实性认可，证明目的不认可，原告已经履行了相关的担保责任，原告秦源公司已将房款给付了被告罗荣，被告罗荣应积极偿还银行贷款。4、抵押合同、抵押承诺书、抵押清单、抵押备案证明。证明被告农行鄠邑支行对抵押物有优先受偿权，若被告罗荣、被告霍战武、原告秦源公司清偿欠款，被告农行鄠邑支行同意解除抵押合同并办理相关手续。原告秦源公司对证据4真实性认可，证明目的不认可，原告秦源公司已经履行了相关的担保责任，应由被告罗荣、被告霍战武清偿银行贷款，并配合办理解抵押手续。合同解除后，房屋的所有权人为原告而非被告罗荣。被告罗荣、被告霍战武对被告农行鄠邑支行提交的所有证据的真实性、证明目的均认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗荣与被告霍战武系夫妻关系。2014年1月25日，被告罗荣与被告秦源公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告罗荣购买被告秦源公司位于户县XX路以南、东城路以XX花园（限价商品房）第11幢1单元18层11801号房屋，建筑面积127.27平方米，房屋价款466190元，首付款146190元，剩余320000元指定银行办理商业贷款，于2014年7月31日前交付房屋。   2014年5月4日，被告罗荣作为借款人、原告农行鄠邑支行作为贷款人、被告秦源公司作为保证人、被告罗荣与被告霍战武作为共同抵押人签订了《个人购房担保借款合同》。该合同约定：借款用途为购买房产。借款本金为320000元，借款期限为120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。担保方式为“阶段性保证＋抵押”，由阶段性保证人被告秦源公司承担连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。为被告罗荣、被告霍战武提供抵押担保。合同第十四条约定，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同同时约定，借款人与售房人之间的房屋买卖合同可能或已经被确认无效、解除、撤销的，借款人及保证人均应立即书面通知贷款人。2014年5月4日，被告罗荣、被告霍战武与原告农行鄠邑支行签订了《西安市房地产抵押合同》，并于2014年5月7日办理了房屋抵押备案。   2015年9月10日，被告罗荣以被告秦源公司违约为由诉至本院，本院于2015年12月16日作出（2015）户民初字第02577号民事调解书。2016年3月22日，该案由本院院长提交院审判委员会决定再审。再审时，被告罗荣诉讼请求为：1、解除《商品房买卖合同》；2、返还首付款14190元及银行本金273261.56元；2014年6月至2016年4月29日共23期还款本息84173.08元 ；3、提前还款在银行产生的费用2628.73元； 4、违约金5036.25元。经过审理，2016年9月10日本院作出（2016）陕0125民再2号民事判决书，判决解除被告罗荣与被告秦源公司签订的《商品房买卖合同》，被告秦源公司向被告罗荣退还购房款466190元并支付违约金4661.9元，驳回被告罗荣其余诉讼请求。判决书生效后，被告秦源公司履行了判决书上确定的给付义务。被告罗荣收到上述款项后未向原告农行鄠邑支行还款。被告罗荣、被告霍战武及被告秦源公司均未依据合同约定将《商品房买卖合同》解除事宜及时书面通知原告农行鄠邑支行。   另查明，2019年6月27日，被告农行鄠邑支行将被告罗荣、被告霍战武、原告秦源公司诉至本院，要求1、判令被告罗荣、被告霍战武偿还原告借款本金及利息，并且判令被告在抵押范围内享有优先受偿权。2、判令被告秦源公司承担连带清偿责任。又查明，截止2019年10月 20日，被告罗荣尚欠被告农行鄠邑支行贷款本金168685.69元未偿还。   本院认为，原告秦源公司与被告罗荣、被告霍战武、被告农行鄠邑支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，本院予以确认。   《个人购房担保借款合同》第十条约定，发生被告罗荣、被告霍战武之间的房屋买卖合同解除的情况时，作为保证人原告秦源公司应立即书面通知被告农行鄠邑支行，原告秦源公司怠于行使该项合同约定义务，现其主张解除《个人购房担保借款合同》既无合同约定，亦不符合相关法律规定，对该项请求本院不予支持。   《个人购房担保借款合同》第十条、第三十三条约定，原告秦源公司系被告农行鄠邑支行向被告罗荣提供贷款的保证人，在被告罗荣未向被告农行鄠邑支行清偿贷款本息的情况下，原告秦源公司要求不再承担连带保证责任之请求无事实依据，本院不予支持。原告秦源公司要求确认由被告罗荣向被告农行鄠邑支行支付债务及协助办理房屋解除抵押手续之请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：   驳回原告咸阳秦源房地产开发有限公司全部诉讼请求。   本案案件受理费4700元，由原告咸阳秦源房地产开发有限公司自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长魏阿英   人民陪审员张宏斌   人民陪审员袁影     二〇一九年十一月十一日     书记员刘颖维            1