苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初11772号 原告：李育华。 委托诉讼代理人：冉鹏，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐震宇，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。 被告：苏州上亿商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇太湖新城科创园内2号楼。 法定代表人：谢选宝，总经理。 委托诉讼代理人：杨楠楠，公司员工。 委托诉讼代理人：蒋寒林，公司员工。 原告李育华诉被告苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告李育华的委托诉讼代理人冉鹏、唐震宇，被告上亿商管公司的委托诉讼代理人杨楠楠、蒋寒林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李育华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的《委托经营管理协议》已于2019年7月26日解除；2、被告向原告返还位于苏州百强汽车商业广场42幢112室房屋；3、被告支付原告房屋租金收益及占有使用费16000元(租金暂按每月2000元标准计算，最终按双方确认标准或法院认定标准为准；暂自2018年11月8日计至2019年7月7日，应计至被告交付房屋至原告之日)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订《委托经营管理协议》。协议第二条第1款约定，原告将购买的位于苏州百强汽车商业广场42幢112室房屋授权委托被告经营管理，委托经营管理期限为十年，乙方承诺委托期从2015年11月8日起算。协议第三条第1款约定，在委托经营前三年将房屋免费交于被告经营。协议最后一条“备注”约定，从第四年开始，在符合业态的前提条件下，原告可自主经营或对外出租。案涉房屋委托经营管理期限满三年后，原告多次催要，被告不予归还房屋，也未按照协议约定向原告支付租金收益。原告于2019年7月25日向被告邮寄了书面《通知函》，通知解除双方《委托经营管理协议》。被告于2019年7月26日收到《通知函》，未提出任何异议，双方《委托经营管理协议》已于该日正式解除。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告上亿商管公司辩称：1、根据委托双方签订的委托经营管理协议第二条第三项规定，若原告未及时与开发商办理房屋的交接手续，则委托期限的起算时间相应后延从原告李育华与开发商实际直接办理该房屋的交接手续起算。结合本案中原告与开发商实际办理房屋交付的时间是在2019年的7月份，因此双方实际委托经营管理期限开始时间是2019年的7月份。2、被告在接受委托经营管理之后，与第三方签订了商铺租赁合同，商铺租赁合同的期限是三年，自开业之日起算租期也就是至2017年的4月28日至2020年的4月27日，目前该租赁合同仍然在承租期内，并且该租赁合同的承租范围不仅涉及到本案的涉案商铺，还涉及到其他的商铺。若解除租赁合同，不利于市场交易稳定性，同时也会给无辜的第三方造成损失。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 经审理认定如下事实：2016年1月26日，出卖人苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）与买受人李育华签订了《商品房买卖合同》，约定李育华向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场42幢1单元112号商业营业用房，房价款为405000元，签约之日支付205000元，按揭金额200000元；出卖人在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四：若按合同约定乙方以按揭贷款（以下简称“贷款手续”）支付部分房款的，则乙方同意遵守以下约定：1、该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间的借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理。2、若因乙方原因导致按揭贷款不能在合同约定期限内全部放贷到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。3、乙方按揭贷款额与银行实际审批通过并发放的贷款金额产生差额时，该差额部分乙方应在银行发放贷款之日起的10日内付清，否则乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4、若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例的，乙方因在接到甲方通知后10日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求，否则造成房款未按约定的期限内全部到达甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；甲方按合同约定日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等），若乙方未在约定日期付清全部房款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日，根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，也无需承担任何逾期交房违约责任，应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出交付通知书。 2016年1月26日，甲方李育华、乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将购买的位于苏州百强汽车商业广场42幢112室房屋授权委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有；从第四年开始，在甲方符合液（业）态的条件下，可自主经营对外出租。 上述合同签订之后，李育华支付房款205000元。 2017年4月28日，上亿国际汽车城开业。 2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。 2019年4月4日,苏州上亿置业有限公司向本院起诉，要求李育华支付购房款200000元，双方于2019年5月28日达成调解协议：一、李育华于2019年7月15日前支付苏州上亿置业有限公司房款200000元。二、若李育华未按上述期限履行付款义务，则自逾期之日起苏州上亿置业有限公司有权按照202150元（200000元+违约金2150元）未履行部分一并申请强制执行。三、双方一致同意本协议，本协议经双方当事人在调解协议上签字即具有法律效力。四、案件受理费减半收取2150元，由苏州上亿置业有限公司承担。后李育华支付购房款200000元。 2019年7月11日，李育华与苏州上亿置业有限公司办理了涉案房屋的交房手续。 2019年7月15日，李育华取得了涉案房屋的不动产权证。 2019年7月25日，李育华向上亿商管公司发出通知函，解除双方的委托经营管理协议，返还2018年11月8日以来的房屋租金收益。 另查明：2016年7月6日，甲方上亿商管公司与乙方刘丽华签订商铺租赁合同，约定：受产权人委托，甲方将苏州百强汽车商业广场42幢1单元111号、112号商铺租赁给乙方，商铺租赁期限为3年，自开业之日起算租赁期，汽车城首次统一对外试营业之日即为开业日，开业日暂定2015年10月1日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方另行通知的为准，乙方应当于该日开业经营，乙方未在该日开业的，租金等费用照常计收；在3年的使用期限内，甲方向乙方收取租金16738元，市场推广费16738元，市场管理费22318元，合计55794元，乙方于本合同签订时向甲方支付租金及费用10000元。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、不动产证、通知函及邮寄查询单，被告提供的商铺租赁合同，原被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告李育华与被告上亿商管公司之间的委托经营管理协议，原告李育华与上亿置业公司之间的房屋买卖合同，系各方真实意思的表示，依法成立并生效。第一，根据委托经营管理协议，若原告未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则委托管理期限的起算日期也相应后延，从原告与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算。本案中，原告李育华在上亿置业公司起诉之后，支付了剩余购房款，并于2019年7月11日与上亿置业公司办理了涉案房屋的交房手续，故委托经营管理期限应从该时间点起算。第二，根据房屋买卖合同，上亿置业公司交付房屋的前提是原告李育华支付全部购房款，否则，上亿置业公司有权推迟交房。原告李育华主张房屋交房之前涉案房屋的相关租金收益，没有法律依据。综上，目前，委托经营管理期限尚未达三年，原告李育华要求根据合同约定解除委托经营管理协议，返还房屋，支付租金收益及占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 驳回原告李育华全部诉讼请求。 案件受理费减半收取100元，由原告李育华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 王 惠 二〇一九年十一月十一日 书记员 马文秋 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。