广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1854号原告（反诉被告，以下仍称“原告”）：唐小贵，男，1976年10月8日出生，汉族，住湖南省邵阳县河伯岭林场黄付元工区，委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下仍称“被告”）：鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇古桥村，组织证明号：粤农集字第078402009000号。负责人：胡国权，该联合社社长。被告：鹤山市雅瑶镇古桥村民委员会，住所地：广东省江门市鹤山市雅瑶镇古桥村民委员会，统一社会信用代码：54440784776948544K。法定代表人：胡国权，该村委会负责人。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈连强，广东鹤明律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙逊，广东鹤明律师事务所律师。原告唐小贵与被告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社（以下简称“古桥经济联合社”）、鹤山市雅瑶镇古桥村民委员会（以下简称“古桥村委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告古桥经济联合社于举证期限内以原告唐小贵违反合同约定，违约解除租赁合同为由对唐小贵提起反诉。本院决定将本诉与反诉合并审理。原告唐小贵及其委托诉讼代理人蔡淑惠、两被告的共同委托诉讼代理人孙逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐小贵向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还保证金76603.20元；2.两被告向原告返还已预付的租金19150元；3.两被告赔偿原告安装电梯支付的各项费用合计36500元；4.两被告向原告支付上述款项被占用期间的利息（以132253.20元为基数，自上述款项支付之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5.本案诉讼费、律师费、担保费、保全费由两被告承担。事实和理由：2018年9月30日，原告与被告古桥经济联合社签订了《房屋租赁合同》，约定该经济联合社将位于古桥村委会侧的商铺办公楼租赁给原告作工商业用途，租赁建筑物面积合计3191.80平方米，租赁期限为2018年10月1日至2034年2月15日。由于该租赁物未安装电梯，约定由原告负责安装。合同签订后，原告向被告古桥经济联合社指定的被告古桥村委会账户转账支付了保证金76603.20元及2019年二月份半个月租金计19150元，为安装电梯支付了各项费用36500元。合计132253.20元。被告古桥经济联合社于2019年办理了涉案租赁物的不动产权证，但该证件显示该综合楼的用途为“商服用地/商业服务”，而双方签订的《房屋租赁合同》明确约定案涉租赁物出租给原告作工商业用途，且合同第二条第四款亦作了明确约定，故案涉租赁物无法作为工业用途，直接导致原告租赁目的无法实现。被告古桥村委会作为上述款项的收款方，应与被告古桥经济联合社共同承担返还原告已支付的款项及赔偿原告损失的违约责任。被告古桥经济联合社辩称，针对原告的诉讼请求，被告认为对涉案的厂房进行招标公告时，原告已充分了解涉案房屋的使用性质，而且被告在招标公告中也明确写明涉案的资产使用方式依法依规经营使用。同时，原告也在招标活动中履行了相关的招标投标手续，原告对涉案的办公楼的用途是充分了解，原告认为被告违约没有任何事实依据。被告古桥经济联合社向本院提出的反诉请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除，并请求被告返还租赁物（合同未履行部分金额886894.83元）；2.原告支付被告保证金76603.20元不予退回；3.原告向被告支付2018年10月1日至同年12月31日、2019年2月15日至同年3月22日的租金95328.43元、管理费47664.20元及逾期付款利息1036.69元（该利息从2019年3月23日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至6月12日），以上合计1107527.35元；4.本案的反诉费用由原告承担。事实和理由：2018年9月，被告通过竞投方式投得原告位于古桥村委会侧商铺办公综合楼的租赁权。同年9月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定“综合楼租赁物的建筑面积为3191.8平方米，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日止，2018年10月1日至2018年12月31日三个月的租金用于抵扣电梯安装费，2019年1月1日至2019年2月14日为装修期，免收租金，2018年10月1日至2021年9月30日期间，每月租金25534.40元”等。2019年3月22日，被告向原告提出解除租赁关系，因被告违约解除租赁关系，故案涉租赁保证金应由原告没收外，被告还应向原告支付尚欠租金101286.50元，管理费47664.20元。原告针对被告的反诉辩称：一、被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，且与事实不符，理由如下：（一）原、被告已在诉前对《房屋租赁合同》的解除达成合意，这是双方确认无争议的事实，而诉讼请求是针对双方有争议的事实向法院提起的诉请，被告第一项诉求不仅浪费了司法资源，也徒增了诉讼费；（二）被告存在下列违约行为，导致原告的租赁合同目的无法实现，其主张不退还保证金缺乏事实和法律依据。1、被告在合同中承诺案涉租赁物可用于“工商业”用途，原告租赁目的为进行合法的生产经营，现由于案涉物业只能用于商业用途，不能用于工业用途，被告违约在先。而且被告在签订合同时隐瞒了案涉租赁物业无法用于工业用途的重要事实，涉嫌合同诈骗，构成根本违约；2.被告未依约对租赁物业进行供水、供电。被告违约导致双方解除合同，被告应退还原告的保证金并赔偿给原告造成的损失。（三）被告要求原告支付租金、管理费、逾期利息及承担本案诉讼费无事实和法律依据。1、被告未将案涉物业交给原告使用，原告无需支付租金、管理费等；2、根据双方约定，2018年10月1日至12月31日为电梯安装期，原告无需支付该期间的租金；3、被告违约未对案涉物业进行供水供电，原告无法正常使用物业。本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，被告古桥经济联合社发出《雅瑶镇古桥村委会侧的商铺办公综合楼招标公告》，约定：项目资产座落于雅瑶镇古桥村委会侧，交易方式为出租，行业要求为依法依规经营使用。《公告》第二条第7点约定“2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的租金用于抵扣电梯安装费，费用由中标方负责；2019年1月1日至2019年2月14日为装修期，装修期内免收租金”。同月20日，原告唐小贵通过银行转账的方式向被告古桥村委会尾号为2475的账户支付了76603.20元竞投保证金并通过竞投方式投得该案涉租赁物的租赁权。同年9月30日，以被告古桥经济联合社为甲方（出租方）、被告唐小贵为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于鹤山市××镇古桥村委会侧的商铺办公楼建筑面积合计3191.80平方米的房屋租赁给乙方作工商业用途；甲、乙双方商定，由于该商铺办公综合楼未安装电梯，乙方负安装电梯，甲方出资100000元，此款项在租金中扣除。合同期限由2018年10月1日至2034年2月15日止，为期15年。其中2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的租金用于抵扣部分电梯安装费，2019年1月1日至2019年2月14日为装修期，装修期内免租金；上述办公综合楼由2018年10月1日至2021年9月30日的租金每月每平方米8元的价格（即每月租金为25534.40元）租赁给乙方使用，双方同意在签订本合同5天内乙方必须支付二个月租金共76603.20元给甲方作为合同保证金，保证金在合同期满后双方验收房屋及水电费结清方可退回（不计利息）；乙方租赁目的为成立公司或个体户等经营主体进行合法的生产经营；甲方给乙方提供100千瓦电箱及主线到商铺办公综合楼门口墙壁上。《房屋租赁合同》第四条“违约责任”约定“如乙方为违约，甲方有权单方解除合同，无偿处理乙方的一切投资设施，并追讨乙方所欠租金及费用，合同保证金不得退回；如甲方违约，须赔偿乙方因此造成的损失；在租赁期间，乙方需提前解除合同，合同保证金不予以退回，须提前三个月用书面形式通知对方，清理好有关承租物和欠款，并征得甲方同意后方能结束租赁关系，否则视为违约”。同日，原告与被告古桥经济联合社又签订了《补充协议》，约定：乙方在租赁期内需按4元/月/平方米缴交管理协调费，其中2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的管理协调费用于抵扣部分电梯安装费；2019年1月1日至2019年2月14日为装修期，装修期内免收管理协调费。2019年2月27日，原告向被告古桥经济联合社缴纳了2月16日至28日的租金12767.20元、管理协调费6383.60元，合计19150.80元。2018年10月13日，原告委托唐建华与江门市江菱电梯工程有限公司签订了《电梯销售安装合同》，合同总造价88000元，并于2018年10月20日通过银行转账的形式向江门市江菱电梯工程有限公司的法定代表人苏健庭支付了首款26400元。同年11月28日，原告与刘昭华签订了《鹤山市雅瑶古桥村委厂房电梯土建工程》，工程包工包料总价为9200元，后刘昭华开具了三张总金额为9200元的收据。2019年年初，案涉租赁物办理了不动产权证，证件号为：粤（2019）鹤山市不动产权第0001742号，权利人为鹤山市××镇古桥村民委员会，用途为商服用地（05）/商业服务（30）。2019年3月22日，原告唐小贵向被告发出了内容为“商铺办公综合楼租赁合同中的乙方唐小贵于2019年3月22日提出解除租赁合同，甲方可将物业另行出租，其他问题另行协商”的《申请书》。庭审中，原告与两被告均确认案涉租赁合同已于2019年3月22日解除。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合原、被告双方的诉请，本案的争议焦点为：一、古桥经济联合社是否按合同约定向唐小贵交付了涉案租赁物及案涉租赁合同是否已经解除的问题；二、原告有关请求被告退还保证金76603.20元、租金、管理协调费19150元及赔偿安装电梯各项费用36500元能否支持的问题；三、被告各项反诉请求能否支持的问题，现本院分析如下：一、古桥经济联合社是否按合同约定向唐小贵交付了案涉租赁房屋及案涉租赁合同是否已经解除的问题。原告诉称被告古桥经济联合社交付的房屋不符合合同的约定，导致合同目的无法实现；被告古桥经济联合社则辩称在《招标公告》中已明确行业要求为“依法依规经营使用”，所交付的租赁物符合合同约定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第一条第1款明确约定“甲方（即古桥经济联合社）商铺办公综合楼租赁给乙方（即唐小贵）作工商业用途”，第二条第4款亦约定“乙方租赁目的为成立公司或个体户等经营主体进行合法的生产经营”，而粤（2019）鹤山市不动产权第0001742号载明案涉租赁物的用途为“商服用地/商业服务”，并不包括工业用地，可证实被告古桥经济联合社未按照合同的约定向原告交付可用作“工商业用途”的租赁物，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，出租人的首要义务是依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，现由于被告古桥经济联合社无法按照合同的约定向原告交付可用作“工商业用途”的租赁物，导致其不能实现合同目的，现原告唐小贵依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条的规定，于2019年3月22日向被告发出《解除合同申请书》，且两被告庭审中亦确认涉案租赁合同于2019年3月22日已解除。故本院确认案涉租赁合同已于2019年3月22日解除。二、原告有关请求被告退还保证金76603.20元、租金及管理费19150元及赔偿安装电梯各项费用36500元能否支持的问题。1、保证金76603.20元是否需要退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，由于案涉租赁合同因被告古桥经济联合社违约已于2019年3月22日解除，被告古桥经济联合社确认收取了唐小贵的保证金76603.20元，故被告古桥经济联合社应向唐小贵退还保证金76603.20元。至于利息，应从起诉之日起即2019年5月30日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。2、租金、管理费19150元是否需要退还的问题。支付租金是租赁合同中承租人的根本义务，除法律明确规定或当事人有特别约定，否则承租人不能以出租人在合同履行时存在瑕疵免除支付租金的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》可证实2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的租金、管理协调费用于抵扣部分电梯安装费，2019年1月1日至2019年2月14日为装修期，装修期内免收租金、管理协调费，也就是自2019年2月15日起，原告应按照合同的约定向被告如期缴纳租金、管理协调费用，现原告以被告所交付的租赁物未开通水电为由请求被告返还其已缴纳的2019年2月16日至同月28日的租金及管理协调费合计19150元于法无据，本院不予支持。3、被告是否需要向原告赔偿电梯安装费用36500元的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第一条第2款约定“由于该商铺办公综合楼未安装电梯，唐小贵负责安装电梯，古桥经济联合社出资10万元，此款项在租金中扣除，其中2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的租金用于抵扣部分电梯安装费”，另《补充协议》约定“唐小贵在租赁期内应按照4元/月/平方米缴交管理协调费，其中2018年10月1日至2018年12月31日为电梯安装期，此三个月的管理协调费用于抵扣部分电梯安装费”，从上述约定可知，安装电梯的实际出资方为古桥经济联合社，由唐小贵负责安装，款项来源于原告唐小贵应于2018年10月1日至同年12月31日期间向被告古桥经济联合社应支付的租金、管理协调费，经双方协商后该款项折价10万元用于安装电梯。故原告唐小贵该点诉求无事实依据，本院不予支持。另原告请求被告支付律师费、担保费无合同约定，且原告未提供证据证明其已实际支出上述费用，故对该点诉求本院不予支持。三、关于被告各项反诉请求能否支持的问题。1、是否需要返还租赁物的问题。原、被告双方对案涉租赁合同已于2019年3月22日解除均无异议，且被告亦确认原告于合同解除时搬离案涉租赁物，故被告该点诉求无实际意义，本院不作处理。2、原告是否需要支付2018年10月1日至同年12月31日、2019年2月15日至同年3月22日的租金95328.43元、管理费47664.20元及逾期付款利息的问题。双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》约定2018年10月1日至同年12月31日为电梯安装期，该时段内的租金用于抵扣部分电梯安装费，故被告古桥经济联合社请求原告支付该时段的租金、管理费无事实依据，本院不予支持。另原告已缴纳2019年2月16日至同月28日的租金12767.20元、管理协调费6383.60元，不存在未支付该时间段租金的情况。但2019年3月1日至同月22日的租金原告尚未缴交，故原告应向被告支付该时间段内的租金、管理协调费合计28087.84元（12元×3191.8平方米÷30天×22天），并从2019年3月23日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息，暂计至2019年6月12日为274.49元（28087.84元×4.35%÷365天×82天）。被告请求多出部分于法无据，本院不予支持。另，原告诉请被告古桥村委会承担共同法律责任，因该村委会并不是案涉租赁合同的相对人，故原告此项诉求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）唐小贵与被告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社（反诉原告）于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除。二、被告（反诉原告）鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）唐小贵返还保证金76603.20元及利息（利息以76603.20元为基数，自2019年5月30日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、原告（反诉被告）唐小贵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社支付2019年3月1日至同月22日的租金、管理协调费合计28087.84元及逾期付款利息（利息暂计至2019年6月12日为274.49元；2019年6月13日起至实际付清款项之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。四、驳回原告（反诉被告）唐小贵的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社的其他反诉诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2945.06（已由原告唐小贵预交2945.06元），由原告唐小贵负担1239.23元，被告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社负担1705.83元。原告唐小贵多预交的案件本诉受理费1705.83元，由本院予以退回；被告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社应向本院补缴案件本诉受理费1705.83元。反诉受理费7383.87元（已由反诉原告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社预交），由反诉被告唐小贵负担189.10元,反诉原告鹤山市雅瑶镇古桥经济联合社负担7194.77元。反诉原告多预交的案件反诉受理费189.10元，由本院予以退回；反诉被告唐小贵应向本院补缴案件反诉受理费189.10元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  汤有为人民陪审员  任永欢人民陪审员  何伟康二〇一九年十一月二十五日法官助理黄春梅书记员胡小红