呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3256号上诉人（原审原告）：张斌，女，医生，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：李彬彬，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国之维，女，劳动局员工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。上诉人张斌因与被上诉人国之维房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初7214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张斌上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第三项,并改判支持国之维赔偿张斌双倍定金、装修损失及违约金共计469395元。二、一二审诉讼费及鉴定费由国之维承担。事实和理由：一、一审法院不予认可聊天记录,从而间接否认了双方买卖过程中国之维违约导致合同不能履行的事实属于认定事实错误。国之维先以侵权之诉为由向呼和浩特市新城区人民法院起诉张斌要求腾房,目的与在案诉讼答辩意见所述一致即通过名为租赁合同实为买卖合同的附属合同来否认双方真实买卖行为。国之维以提起侵权之诉要求张斌返还基于买卖而取得房屋,其行为已经构成根本违约。而张斌在一审中提供的双方聊天记录真实记载双方真实意思表示，买卖合同履行过程中双方履约行为的电子证据。不论在侵权之诉还是在本案诉讼中国之维均未否认该微信聊天记录的真实性,只是辩解微信聊天记录不完整,进而对张斌的证明目的不予认可。张斌提供的微信截图内容与张斌手机里的原始数据载体内容一致,真实性、完整性均可以证明。而聊天内容可以真实全面的反映双方的真实意思表示系买房,名为租赁的合同仅为双方交房日期的特殊约定的附属合同,国之维在具有办理房本的前提下因契税高欲更改合同过户时间与张斌协商,协商不成便否认买卖关系而提起侵权之诉的事实行为。因此,微信聊天记录属于本案中的关键证据,一审法院仅以对方不认可(事实上对方律师在侵权案件及本次庭审中仅否认聊天记录的完整性而不予认可证明目的,而该证据的完整性已经通过原始记载的手机予以证明。庭审录像也可证明张斌的陈述)为由便否认该证据,也就否认本案中谁违约导致合同不能履行的重要事实认定。二、一审法院对张斌能够履约的证据予以认可后再认定张斌并未在2018年8月12日提供能够证明张斌持有67万元的相关证据相互矛盾。既然已经查明张斌在合同约定的一年前(2017年8月10日)就已经为合同履行做好积极准备。而且在双方的聊天记录中也涉及到张斌向国之维提供其能够完全履约的证据。因此法院认定张斌违约没有事实依据。三、名为租赁实为买卖合同的附属合同,一审法院以装修损失属于租赁合同审理范围不予审理没有事实依据。张斌代理人在一审中多次强调,虽然签订了租赁合同,但是租赁合同的性质不应当简单的从合同名称来确定,双方签订的租赁合同，实为买卖合同对于交房日期的特别约定。对于侵权案件中呼和浩特市新城区人民法院也未考虑双方实际为买卖的意思表示,在二审法院已经考虑到该问题所以中止审理等待该案进行审结后作出裁决。因此装修的行为也能佐证的张斌积极履约并且善意相信国之维之承诺即基于买卖而转移交付房屋,产权手续一年内进行办理。法律应保护善意买受人的合法权益,因此一审法院以租赁合同中正在审理为由不予审理没有事实和法律依据。四、一审法院以国之维将房屋交付给张斌使用,因此认定张斌的经济损失没有事实依据属于认定事实错误。综前所述,国之维因双方存有名为租赁的合同便否认双方买卖行为,另案提起诉讼要求张斌返还房屋。在侵权案件中先认为买卖合同未生效,本案中反诉提出解除合同而答辩又认为买卖不合法为由进行(该事实在另案中的开庭笔录、本案反诉状、本案判决记载国之维辩称证实)。既然本案中法院已经查明双方之间存在合法有效的买卖合同关系,现在因为国之维违背诚信要求张斌进行返还房屋的行为已经通过其行为表明其违约,那么其就应对违约给张斌造成的损失进行赔偿。而张斌的经济损失是因国之维违约将使合同不能履行,导致张斌重新购买成本提高,违约方应承担因交易物价格上涨造成的差价损失,这是符合“可预见性规则”的。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损害赔偿的范围,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。国之维辩称，张斌的上诉请求不能成立，一审法院适用法律正确，查明事实清楚，国之维不存在任何违约。双方在2017年5月28日分别签署了两个合同，一是房屋租赁合同，二是房屋买卖定金合同，因为当时涉诉房屋没有取得房屋产权证，所以双方约定在一年之内办下房产证，按买卖签订房屋买卖合同，如果在一年内没有办下房产证，双方按房屋租赁合同执行，这个在双方的租赁合同及定金合同中有明确约定。而事实上本案所涉房屋在合同约定的一年内并没有办理下产权证，所以双方没有进行房屋买卖的条件，即房屋买卖条件不成就。本案国之维起诉张斌是在2018年9月25日，也就是到了租赁期届满之后，张斌未将涉诉房屋交还国之维，所以国之维以侵权之诉或排除妨碍之诉进行诉讼，要求张斌向国之维交付房屋，此诉讼在呼和浩特市新城区人民法院已经做了一审判决，张斌上诉，现在在呼和浩特市中级人民法院二审。所以国之维认为双方签订的是房屋买卖定金合同，在定金合同中关于房屋买卖是否能成就有明确约定，也就是一年内是否能办理房本，如果能办下，买卖合同条件成就，如果办不下来就按租赁合同履行，而事实上本案所涉房屋在2018年8月12日之前未取得房产证，所以不具备签订房屋买卖合同的条件，国之维不存在任何违约，所以张斌的诉讼请求及事实理由均不能成立。张斌向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方之间签订的《房屋买卖定金合同》；2、请求判令国之维双倍返还张斌定金6万元；3、请求国之维赔偿张斌装修损失13500元；4、请求判令国之维违约给张斌造成的经济损失，具体损失425895元；5、判令国之维承担本案诉讼费、鉴定费。国之维向一审法院反诉请求：1、请求贵院依法判令解除国之维与张斌于2017年5月28日签订的《房屋买卖定金合同》；2、依法判令张斌承担本案的反诉费。一审法院认定事实：1.2017年5月28日，甲方（出卖人）即国之维与乙方（买受人）即张斌、丙方（居间方）内蒙古民居房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖定金合同》。第一条，甲方自愿将坐落新城区海东路聚泽园小区7号楼1单元9东户，建筑面积90.51平方米房屋出售给乙方。第四条，乙方支付定金30000元。第五条，甲、乙双方同意房屋成交价格670000元整。第六条，甲、乙双方对《买卖合同》的付款方式为一次性付款。第九条，1.甲乙双方约定自2017年8月12日起，一年内该房屋房本下来当日买方结清房屋全款，并开始办理过户手续。2.甲乙双方约定自2017年8月12日起，至房本下来之日按租房办理（租金2200元/月）其余租金退还买方。一年内房本没下来，按照租房合同，整租一年。3.甲乙双方约定自2017年8月12日起，一年内，若乙方终止购买，甲方将不予退还定金30000元整。4.甲乙双方约定自2017年8月12日起，一年内，若卖方终止出售，则买方可免费使用一年。第十条，违约责任：一、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》经买卖双方签字后，如出卖人违约，出卖人需双倍返还买受人所付定金。如买受人违约，已付定金不退还，所剩余额归出卖人所有。二、甲、乙任何一方如未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。同日，张斌支付国之维定金30000元并出具收据。双方当事人对合同真实性无异议，予以采信。2.2017年8月10日，乌兰察布市住房公斤级管理中心察右前旗管理部《贷款还款通知单》，张斌，申请住房公积金贷款30万元，于2017年8月10日划入指定账户。王永胜借记卡账户历史明细清单，国之维认为与本案无关联，不予认可。该组证据真实性，予以采信。3.双方2017年8月2日至2018年8月25日微信聊天记录，国之维不予认可。该组证据，不予采信。4.2019年2月25日，国宏（价）字2019第101号《价格评论结论书》，涉案房屋评估价格为1095895元。鉴定费3000元。国之维对真实性予以认可，鉴定结论不能说明国之维违约。对鉴定结论真实性予以认可，对证明的问题不予采信。5.六张收据，国之维认为无公章，复印件内容模糊，对真实性不予认可。该组证据，不予采信。6.2017年5月28日，张斌（承租方）与国之维（出租方）签订《房屋租赁合同》。二、租赁期限：1、租赁期限为1年；2、租期从2017年8月22日至2018年8月11日止；3、租金每月为2200元。该组证据双方当事人无异议，予以采信。7.（2018）内0102民初6266号民事判决书，因张斌上诉至呼和浩特市中级人民法院，（2019）内01民终1494号民事裁定书，中止本案诉讼。以上判决、裁定均为生效。一审法院认为，双方签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同第六条约定付款方式为乙方一次性支付。第九条约定，自2017年8月12日起，一年内该房屋房本下来当日买方结清房屋全款，并开始办理过户手续。从以上约定看，购房款一次交清，应该在2017年8月12日起，出卖方办理产权证，张斌应交清房款，国之维开始办理房屋过户手续。张斌在2018年8月12日未提供其持有67万元的相关证据，而国之维未证明在当日办理了房屋产权证，双方均存在违约。现国之维也未提供涉案房屋产权证书，双方均表示合同目的不能履行。所以，张斌要求解除《房屋买卖定金合同》的请求，合理合法，予以支持。关于定金的问题，如前所述，因合同约定不明，造成双方均违约，国之维应返还收取张斌定金30000元，该项诉讼请求，合理合法，予以支持。关于装修损失，双方交付房屋是基于租赁合同，另案正在诉讼中，不予审理。关于张斌要求国之维承担违约造成经济损失425895元，因张斌只交付了定金3万元，并未支付全部购房款，定金的目的是为了促成合同的履行。而本案张斌交付定金后，一年的履行期限，双方均未履行合同。同日，张斌与国之维又签订了租赁合同，国之维将房屋交付张斌使用，张斌的经济损失，无事实和法律依据，不予支持。国之维认为按《房屋定金合同》第九条第2项约定，自2017年8月12日起，至房本下来之日按租房办理（租金2200元/月）其余租金退还买方。一年内房本没下来，按照租房合同，整租一年。所以定金合同以无法履行，请求解除合同的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本判决生效之日起解除2017年5月28日原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）国之维签订的《房屋买卖定金合同》；二、被告（反诉原告）国之维于本判决生效之日起之日内返还原告（反诉被告）张斌定金30000元；三、驳回原告（反诉被告）张斌的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）国之维的其他诉讼请求。本诉案件受理费4596元，由原告（反诉被告）张斌负担4370元，由被告（反诉原告）国之维负担226元，评估费3000元，由原告（反诉被告）张斌负担。反诉案件受理费100元，由张斌负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为国之维是否应因违约支付张斌双倍定金、装修损失及违约金。国之维、张斌与内蒙古民居房地产经济有限责任公司签订的《房屋买卖定金合同》第九条约定，“1、甲（国之维）乙（张斌）双方约定：自2017年8月12日起，1年内该房屋房本下来当日买方结清房屋全款，并开始办理过户手续。2、甲乙双方约定：自2017年8月12日起，至房本下来之日按租房办理（租金2200元/月），其与租金退还给买方。一年内房本没下来，按照租房合同，整租一年……”从合同文义来看，并不能看出若国之维不能在一年内取得房屋权属证书系违反合同约定，该合同条款明确约定“若一年内房本没下来，按照租房合同”，故本院对国之维关于本案合同系附条件的房屋买卖合同，一年内房本下来则条件成就的主张予以采纳。张斌主张国之维为减少税费故意拖延办理产权手续，然其所提供的微信聊天记录、通知、公告等证据并不能明确说明在2018年8月11日前诉争房屋的产权证在客观上已可以取得，张斌并无足够证据证明国之维违约，故本院对张斌的该项主张因证据不足不予采纳，对张斌的上诉请求不予支持。根据合同约定，一年内取得房屋权属证书当日买方交纳房屋全款，本案中并未出现符合支付购房款条件但张斌未支付的情形。故一审判决认定双方均存在违约不当，本院予以纠正。综上所述，张斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8341元，由上诉人张斌负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十一月十三日书记员 蔡曦琛