河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5211号 上诉人（原审被告）：李国军，男，1977年6月11日出生，汉族，住涉县。 委托诉讼代理人：张土成，河北恒星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邯郸市君子居房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路89号。 法定代表人：王海臣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘保山，河北崇州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵焕平，河北崇州律师事务所律师。 上诉人李国军因与被上诉人邯郸市君子居房地产开发有限公司（以下简称君子居开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李国军上诉请求：1、请求邯郸市中级人民法院撤销（2019）冀0426民初1591号民事判决第一项，直接改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院判决上诉人将房屋腾清后交给被上诉人，对房屋装修款要求另案处理，违反了《合同法》第六十七条。该条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权决绝其相应的履行要求。一审判决剥夺了法律赋予上诉人享有的先履行抗辩权。本案中，上诉人与被上诉人换房协议第二条约定：乙方（上诉人）室内装修部分，经物价部门评估后，甲方（被上诉人）一次性支付乙方（上诉人）；协议第七条：……装修完毕后，乙方（上诉人）需搬出11#-1-301室及地下室，甲方收回房屋、地下室钥匙及使用权。该协议签订时间为2011年12月10日，对上诉人室内装修，上诉人多次要求评估损失，被上诉人总是迟延履行，直到起诉时，才拿出一份评估报告，该报告并未让上诉人参与评估，其评估价格明显偏低。从可以履行的时间看，被上诉人应当先履行给付上诉人装修款的义务，对履行义务不符合约定的，上诉人完全有权利拒绝履行腾房义务。况且，被上诉人至今对评估出的装修款也没有给付上诉人，被上诉人最起码应当将评估的损失交付上诉人。二、上诉人与被上诉人就置换地下室进行约定，置换给上诉人的地下室为20-2-D03，可时至今日，被上诉人仍然没有将地下室交付上诉人，被上诉人先行违约，上诉人根据《合同法》第67条的规定，依法享有履行抗辩权。综上，由于被上诉人应先行履行赔偿装修款、交付地下室义务，因其未履行，上诉人作为后履行方，有权拒绝其履行要求，上诉人有权拒绝腾房。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。 邯郸市君子居房地产开发有限公司答辩称，李国军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邯郸市君子居房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告将涉县及地下室返还给原告；2、判决被告给付原告自2016年6月4日起至交付之日的租赁费（以评估鉴定为准）；3、本案的诉讼费、评估费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年9月20日、2008年4月28日原、被告签订了《预定房协议书》和《商品房预订协议书》约定被告李国军购买了原告开发的涉县XXX房产。被告李国军装修并入住后，因该房屋涉及质量问题，2011年12月10日，原告邯郸市君子居房地产开发有限公司（作为甲方）与被告李国军（作为乙方）签订一份《协议书》协议就双方11幢1单元301室房屋置换，室内装修补偿事宜约定如下：1、置换。多层调换高层，按调换房屋的同等面积进行置换，乙方按调换房屋的面积向甲方缴纳房屋结构差价，每平米200元，不足乙方面积的差额部分甲方按每平米2800元的价格退还乙方（不包括地下室)，置换面积以商品房买卖合同为准。2、装修。乙方室内装修部分。经物价局部门评估后，甲方一次性支付乙方。3、乙方原11-1-301室面积为133.6㎡置换甲方20号楼2单元901室面积为127.5㎡。4、地下室。按甲方现多层地下室销售价格一次性退还乙方。5、双方自签订本协议之日起5工作日内履行完毕所有款项结算。6、按邯郸市搬迁标准支付搬迁费每平米10元。7、从乙方换房协议签订之日起到乙方所换房屋未装修之前，乙方仍居住在11-1-301室，甲方不再收取乙方的房屋租赁费。装修完毕后，乙方须搬出11-1-301及地下室，甲方收回房屋、地下室所有钥匙及使用权。……。2011年12月10日，被告李国军向原告房地产公司交纳了置换差额款8246元。2012年12月9日被告李国军领取了置换后的房产20幢2单元901室的房屋钥匙，并开始与管理服务涉县君子居小区的君怡物业服务有限公司签订《物业服务费收缴协议》。另查明，原告房地产公司在置换房屋时未向被告交付20楼的地下室20-2-D03钥匙。因房屋加固，被告李国军已将11号楼的地下室11-1-D34已腾清。2016至2017年期间被告李国军对置换的房屋20幢2单元901室已装修完成。庭审时，被告房地产公司提供了涉县价格认证中心对被告李国军居住的君子居11幢1单元301室房屋评估明细表，对该房屋的装修价格鉴定值为70060元。被告李国军认为该鉴定价格偏低，不予认可。原、被告经协商未达成一致意见，原告房地产公司遂于2019年6月4日诉诸本院。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。案涉房屋涉县XXX小区11幢1单元301室房产因存在质量问题，双方当事人签订的房屋置换《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。该协议已部分履行，原告房地产公司要求被告腾房并交付，符合法律规定，应予支持。原告房地产公司在庭后撤回要求被告承担租赁费的诉讼请求，是对自己权利的处分，不违反法律规定，应予准许。对于房屋的装修评估款部分，被告对原告提供的评估结论不认可，双方可另行解决。综上所述，原告房地产公司的部分请求成立。因原、被告争议的房产为物权，不适用诉讼时效的规定，故被告李国军认为原告起诉超过了法律规定的诉讼时效的抗辩理由，不予采信。判决：被告李国军于本判决生效后六十日内将涉县君子居小区11幢1单元301室房产及11-1-D34号地下室腾清后交给原告邯郸市君子居房地产开发有限公司；二、原告邯郸市君子居房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，案涉房屋涉县XXX室房产因存在质量问题，邯郸市君子居房地产开发有限公司与李国军于2011年12月10日签订了置换《协议书》，约定上诉人购买房屋置换为20幢2单元901室，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。由于置换后的第20幢2单元901室房屋，上诉人已经装修完毕，故房地产公司要求上诉人腾房并交付原房屋的诉请，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉称置换后的地下室和房屋的装修评估款部分，上诉人对被上诉人提供的评估结论不认可，对于地下室和房屋的装修款，双方可另行解决。关于原审判决第二项表述既不规范，也无事实和法律依据，应予以撤销。 综上所述，李国军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省涉县人民法院(2019)冀0426民初1591号判决第一项，即李国军于本判决生效后六十日内将涉县XXX室房产及11-1-34号地下室腾清后交给邯郸市君子居房地产开发有限公司； 二、撤销河北省涉县人民法院(2019)冀0426民初1591号判决第一项即：原告邯郸市君子居房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。 二审案件受理费5,950元，由上诉人李国军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂洪文 审 判 员 谢 珂 审 判 员 潘新丽 二〇一九年十一月十九日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 蒿冠鹏 ——