中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17595号原告：叶乃元，男，新西兰籍，1949年8月23号出生，住，委托诉讼代理人：陈小燕，创杰律师事务所兼职律师。被告：叶妙玲，女，香港籍，1954年11月21日出生，住，被告：张鹏飞，男，香港籍，1983年7月10日出生，住，第三人：叶耀辉，男，汉族，1957年11月14日出生，住广东省广州市番禺区，原告叶乃元诉被告叶妙玲、张鹏飞，第三人叶耀辉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小燕、第三人到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告、被告叶妙玲及第三人系三兄妹，为叶志与苏扁的婚生子女。被告张鹏飞为被告叶妙玲的儿子。1999年6月，苏扁通过诉讼方式获得广州市海珠区怡乐路新凤凰十六巷33号301房的所有权，占有全部份额。2011年1月3日，苏扁在新西兰过世，未留遗嘱。苏扁的父亲苏定如和母亲张秀华均已故。苏扁己与叶志离婚。因此，除了原告、被告及第三人，苏扁无其他第一顺序继承人。苏扁过世后，其遗产即涉案房屋一直没有进行分割，起初由第三人居住，在苏扁去世之后，被告叶妙玲补办了假的身份证，委托律师持假身份证向第三人谎称其母在新西兰病重，需要卖房为母亲治病，后第三人搬出该房屋，该房屋处于被告叶妙玲的实际控制之下。2018年上半年，原告回国处理其父亲叶志的身后事时，才从他人口中得知，其母留下的房产已被出售。经查，2011年3月11日，在苏扁过世两个月后，两被告恶意串通，隐瞒其他继承人，将涉案房屋通过买卖形式过户到被告张鹏飞名下。据2011登8004843号档案显示，2011年2月15日两被告签订存量房买卖合同时，被告叶妙玲系基于苏扁于2010年12月15日向其签署的《授权书》，处理涉案房屋。苏扁于2011年1月3日去世，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条的规定，被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：“l、代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；2、被代理人的继承人予以承认；3、授权中明确代理权在代理事务完成时终止；4、被代理人死亡前，为了被代理人的继承人的利益继续代理”。本案不符合其中的任一情形，应认定被告叶妙玲在与被告张鹏飞签订买卖合同时代理权已经终止。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，被告叶妙玲代理苏扁将房屋卖给被告张鹏飞的行为对苏扁不发生效力，涉案房屋仍然归苏扁所有，在其过世之后，属于其遗产。苏扁于2010年12月15日向被告叶妙玲签署的《授权书》并不真实。虽然该授权书经过律师HongHu的公证，但从2011登8004843号档案中，这份委托书后面一页的英文授权PowerOfAttorney看，没有苏扁签名的情况下，HongHu律师同样签字盖章了，而这份授权内容并不涉及房屋买卖，只涉及银行账户等，可见该律师公证并未当着委托人和代理人的面作出。原告一方向该律师求证其公证过程时，其并未明确答复是否必须当面进行公证，由此可见，该授权并非苏扁真实的意思表示。同时，从当时苏扁的身体状况看，87岁高龄的她在不到一周的时间连续接受两次手术，2010年12月6日接受切除大肠肿瘤手术，因为伤口破裂引至腹腔感染，2010年12月10日再次接受剖腹清理和人造肛门手术，之后在重症监护室渡过危险期，2010年12月15日刚从ICU病房转到普通病房几天，她根本没有精力考虑处理房产的事情。苏扁的病历显示，2010年12月15日是其孙女陪护，女儿即被告叶妙玲没有出现，2010年12月16日的病历也显示孙女陪护，这两天被告叶妙玲应该是忙着办理授权去了。2011年2月，海珠区房屋均价超过16000元/平方米，广州市房屋均价超过14000元/平方米，而两被告所签合同中写的交易价格为235000元，广州市存量房网上交易价格自行申报表及海珠区房地产交易登记所开具的广东省地方税收通用发票（电子）（发票号码088××××4533)显示的售房款为200000元，该房屋面积为67.2698平方米，交易价格才三千多元或不到三千元，远远低于正常市场价格。两被告母子二人签订房屋买卖合同系恶意串通，损害其他继承人合法权益，该合同依法属于无效合同。原告认为，涉案房产属于苏扁的遗产，对该房产有法定继承权的第一顺序继承人为苏扁的子女。在涉案房屋未被实际分割、且原告和第三人作为法定继承人均未明确作出放弃遗产的意思表示之前，其继承权均受法律保护。据2017-8029682号档案显示，2017年11月17日，被告张鹏飞将涉案房屋出售给案外人蒲小玉，交易价格为145万元，并约定签订合同时支付20万元定金，递件过户当天一次性支付总金额145万元。考虑到案外人蒲小玉是善意第三人，并基于前一合同无效，该笔售房款应属于原告、被告叶妙玲和第三人共有，而被告张鹏飞独自占有的行为对原告及其他法定继承人造成损失，应将145万的三分之一即483333元作为损失赔偿给原告，同时赔偿利息损失。故起诉请求判令：1、确认被告叶妙玲与被告张鹏飞于2011年2月15日签订的《存量买卖合同》无效；2、被告张鹏飞向原告赔偿损失人民币483333元，并赔偿利息损失（以483333元为基数，自2017年11月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告张鹏飞实际履行完毕之日）；3、两被告承担本案的诉讼费。两被告没有提出答辩意见和举证。第三人述称:原告的陈述基本属实，被告叶妙玲的律师找到第三人，拿了母亲苏扁的身份证，说母亲还健在，要治病用钱。为了给母亲治病，第三人才同意无条件将房屋交给被告的律师处理。第三人与父母、原告和被告叶妙玲很少联系。经审理查明：据广东省公证处于1993年3月27日作出的(93)粤公证外字第08346号《公证书》记载，苏扁的父亲苏定加、母亲张秀华已故。据广东省公证处于1994年8月12日作出的(94)粤公证外字第22273号《公证书》记载，叶志、苏扁是原告、被告叶妙玲及第三人的父母亲。据广州市公安局越秀区分局于2019年10月14日出具的《复函》记载，被告叶妙玲是苏扁的女儿，被告张鹏飞是苏扁的外孙。据《新西兰死亡证明》记载，苏扁于2011年1月3日死亡。据复制时间为2019年2月2日的涉案房屋的档案资料记载：海珠区怡乐路新凤凰十六巷33号301房的产权人于1999年7月16日登记为苏扁。2010年12月15日，苏扁于纽西兰高等法庭律师及国际公证律师前签订《委托书》，主要内容：1．我委托叶妙玲作为我处理在广东省广州市海珠区怡乐路新凤凰十六巷33号301房（房产证号：房地证字第××号）房产的全权法定代理人，其中包括确定房屋交易价格，签署房产买卖合同，办理房产转让过户手续，签署房产产权登记的有关文件，代缴相关税费，代收售房款等房屋买卖及出租收租房产一切相关事宜，代理人在代表我办理上述事宜时，有转委托权；等。2011年2月15日，被告叶妙玲作为苏扁（甲方）的委托代理人与被告张鹏飞（乙方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：总建筑面积67.2698平方米；房地产价款200000元整；甲乙双方选择自行交割房款；甲乙双方同意该房地产交付费用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2011年3月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。2011年3月11日，涉案房屋的产权人登记为被告张鹏飞，建筑面积为67.2698平方米，房屋所有权取得方式为购买。2017年11月17日，被告张鹏飞（甲方）与案外人蒲小玉（乙方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：建筑面积67.2698平方米；房地产价款1450000元整；甲乙双方选择自行交割房款；甲乙双方同意该房地产交付费用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2017年12月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。原告于2018年12月10日提起本案诉讼。本案审理过程中，因两被告下落不明，本院依法进行登报公告送达，原告为此支付了公告费2200元。诉讼中，原告向本院申请撤回第2项诉讼请求，并表示不要求在本案中处理合同无效的法律后果，另案主张权利。本院认为：海珠区怡乐路新凤凰十六巷33号301房的原产权人苏扁于2011年1月3日死亡。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定，委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。该法第四百一十二条规定，因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，委托人应当继续处理委托事务。本案中，被告叶妙玲于2011年2月15日以苏扁的委托代理人的名义与被告张鹏飞就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，现有证据未能证明存在受托人应当继续处理委托事务的情况，两被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。被告叶妙玲作为苏扁的女儿，被告张鹏飞作为苏扁的外孙，在明知苏扁死亡的情况下，仍签订上述《存量房买卖合同》，足以认定两被告之间存在恶意串通，损害原告合法权益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故两被告于2011年2月15日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》应为无效。诉讼中，原告向本院申请撤回第2项诉讼请求，并表示不要求在本案中处理合同无效的法律后果，另案主张权利。原告的该申请是对其自身诉讼权利的处分，经审查，并无不当，本院予以准许。另，本案公告费2200元是因两被告下落不明引起的，原告要求两被告承担，有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第四百一十一条、第四百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶妙玲与被告张鹏飞于2011年2月15日就广州市海珠区怡乐路新凤凰十六巷33号301房签订的《存量买卖合同》无效；二、被告叶妙玲与被告张鹏飞在本判决生效之日起10日内向原告叶乃元支付公告费2200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费4825元，由两被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起三十日内，第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  刘美芳二〇一九年十一月二十一日书 记 员  于悦姗何国卫