江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019苏0583民初11797号 原告：殷日将，男，1978年3月20日生，汉族，住江苏省阜宁县。 原告：陈平，女，1981年7月10日生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：昆山美吉特置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路，统一社会信用代码91320583569124905F。 法定代表人：许斌，该公司总经理。 原告殷日将、陈平与被告昆山美吉特置业有限公司（以下简称“美吉特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告殷日将、陈平到庭参加诉讼。被告美吉特公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷日将、陈平向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告解除商品房购销合同，判令被告在解除合同后20天内退还原告全部已付款436942元；2、判令被告向原告支付交房违约赔偿金，累计已付款的1%即4369.42元；3、判令被告向原告支付累计已付款的存款利率补偿原告损失合计9713元整。其中420000元的付款时间已达1年零9个月，需补偿存款利率损失9345元；16942元的付款时间已达1年零7个月，需补偿存款利率损失368元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，被告和原告签订商品房购销合同，原告按合同约定一次性支付购房合同全款420000元整。2017年3月27日，被告以交房名义收取原告费用合计16942元整，其中包含：未收房款186元、契税12606元、印花税220元、维修基金2829元、登记费701元、代办费400元。截止2017年3月27日，原告支付被告累计已付款达436942元。2018年2月3日，被告写下确认书，承诺2018年4月30日前完成办证，并承诺如未能如约执行，购房者可以选择退房。2018年3月21日，被告再次写下会议记录，承诺在2018年4月30日前完成房产证办理。截至2018年9月14日，被告仍未完成对原告的产证办理。被告已存在如下违约：1、被告存在逾期交房违约：2017年3月27日，被告在没有取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》时，在不具备法定交房条件下，通过原告对被告存在信任的基础上，诱使原告在交房结算确认单上签字。被告实际取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》是在2018年2月2日。原告和被告签订的商品房购销合同约定：“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和政府的相关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。根据合同约定被告已存在逾期交房违约，违约期限已超30天以上。根据合同第九条，逾期超过30天，买受人有权解除合同。并于解除后20日内，退还全款和违约金1%。2、被告存在产证办理违约。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按合同约定自2017年4月1日计算至涉案房屋取得交付备案证书之日）、逾期办证违约金（按合同约定自2017年6月29日计算至产证办理之日2018年12月8日）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告美吉特公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年11月19日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（以下简称“购销合同”）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市西侧XXX博览中心XX号房，建筑面积为22.62平方米，房屋总价为420000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人于本合同签订之日向出卖人一次性付清总购房款420000元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应于接到交房通知书15日内，到指定地点交纳相关费用和办理交房手续。如未在约定期限内对该房屋进行验收的，自交房通知书约定的交房最后期限日起第二日，即视同该房屋已按合同约定交村，买受人需承担延期收楼所引起的相关费用，如对出卖人造成损失，买受人必须赔偿。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息，向买受人支付违约金。因买受人原因办证资料不齐的，没有交纳相关税费或因电话号码、通讯地址变更，没有及时通知出卖人等及其他原因，而造成不能在合同约定期限内办理产权证的，责任由买受人自行承担。原告陈述其已在合同签订后分数笔将全部购房款420000元支付给了被告。2017年3月27日，原、被告签订《交房结算确认单》，确认：16-0659，预测面积22.62，实测面积22.63，应收房款420186，已收房款420000，未收房款186，契税12606，印花税220，维修基金2829，登记费701、代办费400，代收小计16942元。 另查明：2018年2月2日，涉案房屋取得昆山市商品房交付使用备案证书。原告提交确认书照片一张，载明：“1、中科已10090收购昆山美吉特置业（工商网可查）；2、九星已进驻，2018年5月31日前全面启动招商，预计10.1开业；3、产证承认2018年4月30日前完成办理，并按合同支付违约金，领产证时一并计算；4、以上3点如未如约执行，买受人可以选择退房。”该确认书落款部分加盖有被告公司合同专用章，并有两名经办人员签字，落款时间为2018年2月3日。 再查明：涉案商铺的不动产权证于2018年12月8日登记至原告殷日将、陈平名下。庭审中，原告称截止目前被告仍未交付房屋。 现因原告以被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为为由要求被告支付相应违约金，为此，引起纠纷。 以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、收据、《交房结算确认单》、昆山市商品房交付使用备案证书、确认书、不动产登记簿查询记录及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。原告已按合同约定向被告全额支付了购房款，被告理应按约及时交付商铺并办理不动产权证。关于交房问题，合同约定被告应当在2017年3月31日前将涉案商铺交付给原告。但涉案房屋直至2018年2月2日才取得昆山市商品房交付使用备案证书，故被告存在逾期交房的违约行为，应当按约向原告支付逾期交房违约金。合同约定逾期交房违约金的计算方式为:出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。现原告主张逾期交房期间为2017年4月1日起至2018年2月2日，共307天，故被告应支付的逾期交房违约金为25799.4元（420186元*万分之二/日*307天）。关于办证问题，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告最迟应当于2017年6月29日（合同约定的交房期限2017年3月31日之后90日）前履行前述办证义务。而事实上，涉案房屋的不动产权证直至2018年12月8日才办理至原告名下，故被告存在逾期办证的违约行为，逾期期间为2017年6月30日至2018年12月8日，计526天。被告理应按约向原告支付逾期办证违约金。合同约定逾期办证违约金的计算方式为:出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息，向买受人支付违约金，故被告应当支付的逾期办证违约金为2119.35元（420186元*526天*中国人民银行同期同类存款基准利率0.35%/365天）。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其承担相应的不利法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告昆山美吉特置业有限公司支付原告殷日将、陈平逾期交房违约金25799.4元、逾期办证违约金2119.3元，两项合计27918.7元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXXX3793）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费498元，由被告昆山美吉特置业有限公司承担。此款原告殷日将、陈平已预交，本院不再退还，由被告昆山美吉特置业有限公司在履行判决付款义务时一并支付给原告殷日将、陈平。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  孙学谦 人民陪审员  杨建红 人民陪审员  周文忠 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  黄 迪 附： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。