福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初1318号 原告（反诉被告）：谢晓静，女，1983年1月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄植民，男，1962年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：邓敏，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨毅，福建秋生律师事务所律师。 原告谢晓静与被告黄植民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年5月30日，黄植民提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓静的委托诉讼代理人柯伟锋及被告黄植民的委托诉讼代理人邓敏、杨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢晓静向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢晓静与黄植民双方签订的《房产买卖居间协议书》（编号：0002581）；2.判令黄植民向谢晓静退还购房定金200000元；3.判令黄植民承担本案保全费1520元、保全担保费1062元及全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月10日，谢晓静与黄植民签订《房产买卖居间协议书》（编号：0002581），约定：谢晓静向黄植民购买位于厦门市翔安区房产；黄植民将案涉房产以3650000元的总价出售给谢晓静；谢晓静应于合同签订当日向黄植民支付购房定金200000元，并将上述购房款分三次支付给黄植民，已支付的定金可冲抵首期购房款；双方签订本协议后不得中途悔约，定金已支付但未办理房屋解押、交易过户等手续，悔约责任适用定金原则。合同签订当日，谢晓静依约向黄植民支付了购房定金200000元。因厦门市人民政府于2017年3月25日出台新的限购政策，导致双方签订《房产买卖居间协议书》（编号：0002581）无法继续履行，购房的合同目的无法实现，因此，谢晓静向黄植民提出解除《房产买卖居间协议书》（编号：0002581），并要求黄植民退还购房定金，但黄植民拒不退还购房定金。黄植民的行为已严重侵犯谢晓静的合法权益，故谢晓静提起诉讼。 黄植民辩称：一、本案系因谢晓静拒不按照《房产买卖居间协议书》约定履行购房义务,该协议于2017年5月16日解除，黄植民在购房协议解除后将案涉房产出售给第三人的行为不构成违约，无需承担违约责任。相反，本案系谢晓静违约，黄植民有权依据定金罚则及购房协议第十一条的约定没收购房定金。（1）2017年3月10日，双方在案外人厦门巨远房地产营销策划有限公司（以下简称巨远公司）的中介服务和见证下签订了《房产买卖居间协议书》，黄植民（甲方）以3650000元的价格将其位于厦门市翔安区房产出售给谢晓静（乙方）。购房协议第四、五条约定谢晓静应于2017年5月16日前去银行办理该房提前还贷手续当日向黄植民支付520000元整（该款项作为房产解押专款使用）。第十一条约定违约责任：甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1、定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的、悔约责任适用定金原则。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。第十六条约定乙方有权指定第三方做产权权属人，并承诺产权人征信良好。第二十条约定：第三方过户权属人由乙方指定。谢晓静支付完定金后不久，因房价下跌，且其购买案涉房屋并非用于自住，而是用于投资经营，如继续购买案涉房产，将产生巨大亏损，因此谢晓静一直在观望市场，迟迟不肯支付购房款。黄植民多次要求中介工作人员催促谢晓静支付房产解押专用购房款，并与招商银行嘉禾支行约好2017年5月16日下午3点办理解押手续，且已通过中介工作人员通知谢晓静。但办理解押手续当天，谢晓静却再次通过中介工作人员告知黄植民不去办理解押手续，明确表示不要购买案涉房产了。黄植民得知谢晓静实际违约行为之后，随即表示其不要就不要，但定金是不会退还。因此，购房协议于2017年5月16日解除，且因谢晓静中途悔约，黄植民有权依据定金罚则及购房协议第十一条的约定没收购房定金。（2）2017年5月16日即购房协议解除后，黄植民有权将案涉房产出售给第三人，不构成违约。根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，黄植民作为守约方，仍负有防止损失扩大的义务。黄植民在购房协议解除后，于2017年6月7日及时将案涉房产以市场价格3334000元出售给案外人的行为属于及时止损的行为。而且，从目前的二手房市场价格来看，案涉房产的价格已经跌至2800000左右，可见，黄植民及时出售案涉房产已经有效减少损失。因此，对谢晓静违约行为给黄植民造成的房屋差价损失316000元，谢晓静应当承担赔偿责任。（3）另本案购房协议于2017年3月10日签订，谢晓静实际违约的行为发生在2017年5月16日，而提起本案诉讼的时间系在2019年3月15日，时隔近两年，在这近两年时间中，谢晓静始终未曾主动联系黄植民要求继续履行合同，由此也可印证出双方的购房协议已经于2017年5月16日解除，现谢晓静又要黄植民承担违约责任，完全没有法律依据。二、厦门市国土资源与房产管理局等多部门于2017年3月29日联合作出的《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》并不能导致黄植民与谢晓静签订的《房产买卖居间协议书》无法继续履行，谢晓静以此为由要求解除协议并退还购房定金200000元缺乏事实与法律依据。谢晓静购买案涉房屋并非用于自住，而是用于投资经营，谢晓静与中介方聊天记录中提到：“官司总是要打的，不然我合伙人不答应”、“我是在想现在市场什么情况……”。谢晓静在购买案涉房屋的前3日就已经与他人签订房产买卖协议，所购买的房产亦与案涉房产属于同一小区，限购政策于2017年3月29日正式实施，而谢晓静在2017年4月18日仍在向案外人支付购房款，继续履行与案外人的购房协议，该事实有判决书予以证明，且在该判决书中，谢晓静明确表示其购房系用于投资。因此，谢晓静系投资客，其购房并非自住，而是用于投资赚取差价。根据黄植民与谢晓静签订的《房产买卖居间协议书》第十六条：“谢晓静有权指定第三方做产权权属人，并承诺产权人征信良好”及协议手写第二十条“双方约定的其他事项：1、第三方过户权属人由谢晓静指定”约定可知，即使谢晓静自身条件受到限购政策的约束，但其完全可以通过指定符合购房条件的第三方做产权权属人，这与其购买案涉房屋的本意系用于投资经营完全一致，至于谢晓静是否愿意指定第三人作为产权人，系谢晓静的权利，但因谢晓静放弃权利的行为导致对黄植民履行不能的损失，应当由谢晓静承担。因此，本次限购政策的出台并不会影响谢晓静与黄植民双方合同的继续履行。谢晓静系因房价下跌，自身利益受损，故才借助所谓的限购政策企图规避正常的市场投资风险。谢晓静的行为明显系恶意违约，其无权要求黄植民返还购房定金，同时谢晓静应向黄植民赔偿因其违约造成案涉房产房价下跌的差价损失316000元。三、退一步说，即使不论谢晓静是否可以指定第三人作为产权人，根据厦国土房［2017］141号文件第一条，如谢晓静在购房之日前4年在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税，则其本人也仍然符合购房条件，谢晓静未提供不符合该条件的证据，应当自行承担举证不能的责任。根据厦国土房［2017］141号文件第一条，“对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房”可知，如谢晓静在购房之日前4年在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税，则其本人也仍然符合购房条件，谢晓静未提供不符合该项购房条件的证明，其应当自行承担举证不能的责任。综上，综合考虑谢晓静买房的意图、限购政策出台的目的等因素，应驳回谢晓静的诉讼请求。 黄植民向本院提出反诉请求：1.判令谢晓静赔偿黄植民因违约导致房屋差价损失316000元及律师代理费11200元；2.判令本案诉讼费用由谢晓静承担。事实和理由：2017年3月10日，谢晓静与黄植民在厦门巨远房地产营销策划有限公司的中介服务和见证下签订了《房产买卖居间协议书》，约定：黄植民以3650000元的价格将其位于厦门市翔安区房产出售给谢晓静；本协议签订当日，谢晓静应支付购房定金200000元整；黄植民应于2017年5月16日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，谢晓静应于双方去银行办理该房提前还贷手续当日向黄植民支付520000元整（作为房产解押专款使用）；第三方过户权属人由谢晓静指定，以及其它权利义务等约定。购房协议签订当日，谢晓静向黄植民支付购房定金200000元，时隔约2个月，谢晓静要求解除合同，黄植民不同意，并通过中介方多次催促谢晓静尽快前往银行办理提前还贷手续，同时要求按照合同约定支付520000元作为房产解押专款。但谢晓静以限购政策出台，自己不具有购房资格为由，迟迟不配合办理购房义务。谢晓静最早提出解除合同的时间是2017年5月12日，黄植民没有同意。2017年5月16日即购房协议约定的双方去银行办理该房提前还贷手续的最迟期限当天，黄植民与招商银行嘉禾支行约好2017年5月16日下午3点办理解押手续，且已通过中介工作人员通知谢晓静。在黄植民前往银行等候谢晓静办理解押手续时，却被中介告知，谢晓静不去解押了，不要讼争房产了，黄植民遂回复中介说，谢晓静不要就不要。因此，本案讼争房产买卖协议已于2017年5月16日解除。综上，黄植民认为从购房前上门察看房屋时谢晓静的意思表示到合同特别约定“第三方过户权属人由乙方指定”的表述，均表明谢晓静系投资客，其购房并非自住，也并非直接过户至自己名下。谢晓静以所谓的“限购政策出台，自身不符合购房条件”为由，多次拖延履行，要求与黄植民解除合同，在黄植民表示不同意解除后，又于2017年5月16日以实际行动拒不到达银行办理还贷手续，且明确表示不去解押了，黄植民在得知谢晓静故意违约后，遂于该日正式解除与谢晓静的购房协议。同时，黄植民为避免自身财产权益受到更大侵害和房价持续下跌的损失扩大，只能马上行使合同解除权并于2017年6月7日按当时的市场价格3334000元将讼争房产出售给案外人。因谢晓静恶意违约行为，黄植民错失最佳售房时间，造成房屋差价损失达316000元。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此，为避免房价持续下跌造成损失扩大，黄植民将讼争房屋出售给案外人的行为合法。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和购房协议第十一条违约责任规定，违约方应当赔偿守约方包括但不限于房屋差价损失及律师费等。故因谢晓静恶意违约，造成黄植民房屋差价损失316000元以及黄植民为此支出的律师代理费11200万元，应当由谢晓静承担。 谢晓静辩称，其在厦门从2015年1月开始缴纳社医保至双方2017年3月10日签订《房产买卖居间协议书》时社保缴纳满两年，具有在厦门购房资格。2017年3月28日，厦国土房［2017］141号规定对无法提供购房之前四年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平米及以下商品房。据此，谢晓静在本案中属于限购对象。谢晓静得知自己属于限购对象导致双方签订的《房产买卖居间协议书》目的无法实现后，于2017年4月初第一时间告知黄植民，并要求解除该协议及退还定金200000元，但黄植民告知如要解除合同，则要没收定金200000元。虽然双方在合同中约定谢晓静可指定第三方作为该房产的产权登记人，但该条款属于谢晓静的合同权利，谢晓静在合同履行过程中并未指定，并不属于违约。谢晓静是在厦门环塑包装制品有限公司上班，并非投资客，其购买案涉房产系用于自住。黄植民在未与谢晓静解除《房产买卖居间协议书》情况下，于2017年6月7日将案涉房产再次出售给案外人郑某某、黄某某，并办理过户登记手续。黄植民存在一房二卖情形，该行为已构成重大违约，双方签订的《房产买卖居间协议》目的已无法实现。综上，黄植民的反诉请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，黄植民作为出售方（甲方）与谢晓静作为买受方（乙方）及巨远公司作为居间方（丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》，主要约定：黄植民将址于厦门市翔安区房产出售给谢晓静，建筑面积126.82平方米，成交价3650000元，谢晓静应于协议签订当日支付购房定金200000元。合同第四条约定：“双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给黄植民，已支付定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于甲乙双方去银行办理该房提前还贷手续当日向甲方支付52万元整（含定金）（作为房产解押专款使用）……”。合同第十一条“违约责任”约定：“甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1、定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的、悔约责任适用于定金原则。若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。2、定金已支付且已实际办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则。悔约方除应向守约方承担总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括并不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。”合同第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。第十六条约定：“乙方有权指定第三方做产权权属人，并承诺产权人征信良好。”合同第二十条“双方约定的其他事项”：“1、第三方过户权属人由乙方指定；2、甲方同意乙方于签订本协议当日支付购房定金壹拾万元，剩余购房定金于2017年3月11日支付给甲方”。后谢晓静按约向黄植民支付购房定金200000元。 2017年5月8日，巨远公司工作人员张枝良向谢晓静发送微信：“我跟房东说您这边到时候一次性付款给他哦，今天9号了，也快解押了，如果一次性付款的话，还要签下补偿协议。今天房东又到店里问我了。”谢晓静回复：“我是在想现在市场什么情况，前几天回来。”、“签合同的时候我可以买啊，我厦门户口可以买两套，单身狗被限制了。”2017年5月9日，张枝良发微信：“房东又打电话催我们了，他问什么时候能拿到钱。”谢晓静未回复。2017年5月12日，谢晓静向张枝良发微信：“我还是没有找到名额，可能要和房东解约了604。”张枝良回复：“房东在店里，合同期快到了呀。”谢晓静回：“是啊，没办法只能解约了。房东他好卖，他没有两年限制，随时可以卖，搞不好他还能卖的更高。”张枝良回：“解约房东不同意啊，他也咨询过律师，您这边没在不可抗范围内。所以，听到你解约，他就走了。”谢晓静回复：“我律师说是。”、“你跟房东说解约吧……官司总是要打的，不然我合伙人不答应。”同日，巨远公司告知黄植民有关谢晓静要求解除案涉合同相关事宜，黄植民表示不同意。后巨远公司约谢晓静、黄植民于2017年5月16日到银行办理解押手续。2017年5月16日，谢晓静电话告知巨远公司要求解除案涉合同，巨远公司随即告知黄植民，黄植民同意解除案涉合同，但不同意退还定金。2017年6月7日，黄植民将案涉房屋出售给案外人郑某某、黄某某，双方签订《存量房买卖合同》，合同载明房产成交价3334000元。审理过程中，谢晓静与黄植民对案涉房屋2017年5月12日市价无法确认，谢晓静对黄植民出售该案外人郑某某、黄某某的成交价也不予认可，双方均不申请价值评估鉴定。 另查明，黄植民因本案诉讼委托福建秋生律师事务所，并支持律师费11200元。本案审理过程中，谢晓静申请对黄植民200000元的财产进行保全，并支出保全申请费1520元。 又查明，2016年10月5日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府办［2016］154号），规定：“对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）”。2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等发布《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》（厦国土房［2017］141号）通知：“一、对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。……本通知自2017年3月29日起实施。”谢晓静系非厦门市户籍居民，自2015年1月起在厦门市连续逐月缴交社保及个人所得税。2019年7月4日厦门市不动产登记信息查询结果载明，2018年5月前在厦门市谢晓静名下未有商品住房登记记录。 本院认为，谢晓静与黄植民之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应属有效。谢晓静系非厦门市户籍居民，自2015年1月起在厦门市连续逐月缴交社保及个人所得税，2018年5月前在厦门市谢晓静名下未有商品住房登记记录，故在签订案涉合同时谢晓静符合厦府办［2016］154号规定的购房条件，但至本案纠纷发生时其仍不符合厦国土房［2017］141号规定的购房条件，讼争房产客观上无法过户到谢晓静名下。虽然双方在合同中约定指定第三方做产权权属人过户，但该约定违背了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，故对于黄植民抗辩谢晓静可指定第三方过户的意见，依法不予采纳。双方签订涉案合同欲达到的房屋交易目的无法实现，案涉合同客观上无法继续履行，应予解除为宜，谢晓静2017年5月12日以其不具有购房资格为由要求解除合同，黄植民表示不同意，直至2017年5月16日黄植民同意解除案涉合同，故案涉合同自2017年5月16日解除。案涉合同应予解除的原因主要在于谢晓静不符合购房条件，对于因限购导致合同无法进行履行，不归责任何一方当事人，黄植民应退还收取的定金，故对于谢晓静主张黄植民退还购房定金200000元的诉讼请求，依法应予支持。关于黄植民主张的房屋差价损失，本院认为谢晓静应在限购政策实施后及时通知黄植民解除合同，虽然谢晓静主张其在2017年4月初通知黄植民解除合同，但其未能举证证明，且黄植民不予认可，故本院依法不予采信。谢晓静未能及时通知解除合同，直至2017年5月12日才通知黄植民解除合同，对黄植民再次出售案涉房屋的差价损失存在过错责任，应承担至2017年5月12日的房屋差价损失。谢晓静2017年5月12日通知黄植民解除合同后，黄植民表示不同意，故对于2017年5月12日之后的案涉房屋差价的扩大损失，黄植民自行承担。黄植民与郑某某、黄某某2017年6月7日签订的《存量房买卖合同》载明案涉房屋成交价为3334000元，虽然谢晓静提出异议，但未能举证证明，且不申请评估鉴定，故本院对该成交价予以确认。案涉房屋2017年3月10日成交价为3650000元，2017年6月7日成交价为3334000元，故本院认定2017年3月10日至2017年5月12日案涉房屋出售差价为（3650000-3334000）÷90天×64天=224711元，该部分差价损失应由谢晓静承担，黄植民诉求中的超出部分，依据不足，依法不予支持。关于律师费，案涉合同约定定金已支付且已实际办理房屋抵押、交易过户等后续手续的，悔约方应向守约方承担律师费，本案中定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续，不符合合同约定承担律师费情形，故黄植民主张谢晓静向其支付律师费11200元的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。黄植民应退还定金200000元与谢晓静应向其支付房屋差价损失224711元相抵扣后，谢晓静还应向黄植民支付房屋差价损失24711元。谢晓静主张黄植民向其支付财产保全费1520元及保全担保费1062元的诉讼请求，缺乏依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、谢晓静与黄植民签订的《房产买卖居间协议书》于2017年5月16日解除； 二、黄植民应于本判决生效之日起十日内向谢晓静退还购房定金200000元； 三、谢晓静应于本判决生效之日起十日内向黄植民支付房屋差价损失224711元； 四、上述第二项、第三项相抵扣，谢晓静应向黄植民支付房屋差价损失24711元（224711元-200000元）； 五、驳回谢晓静的其余诉讼请求； 六、驳回黄植民的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费36000元，减半收取计算18000元，由谢晓静负担9000元，由黄植民负担9000元；反诉部分案件受理费6208元，减半收取计算3104元，由谢晓静负担2132元，由黄植民负担972元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘秀丽） 二〇一九年十一月二十一日 代书记员（ 彭凤 莲） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ___________________________________________________________________________提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。