江苏省常州市金坛区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0413执异81号 异议人（被执行人）：于春庚，男，1963年11月13日生，汉族，住常州市金坛区。 异议人（被执行人）：徐晓琴，女，1966年8月24日生，汉族，住常州市金坛区。 申请执行人：江苏江南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码XXXXXX，住所地常州市。 法定代表人：陆向阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁贞祥，江苏兴坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩斌，男，1978年11月8日生，汉族，该公司员工，住常州市金坛区。 本院在执行江苏江南农村商业银行股份有限公司申请执行于春庚、徐晓琴金融借款合同纠纷一案中，被执行人于春庚、徐晓琴对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年6月5日，本院对江苏江南农村商业银行股份有限公司诉于春庚、徐晓琴金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0482民初670号民事判决：一、被告于春庚于本判决生效之日起10日内返还原告江苏江南农村商业银行股份有限公司借款本金5000000元，借款利息22166.66元（计算至2017年10月19日），合计5022166.66元，及支付自2017年10月20日起至实际付款之日止按合同约定利率计算的利息；支付律师代理费170000元。二、如被告于春庚不履行上述第一项义务，原告江苏江南农村商业银行股份有限公司有权以被告于春庚、徐晓琴抵押的位于常州市金坛区XX一村6－2号房地产（房权证常金字第××号、坛国用（2008）第001XX号）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先偿，优先受偿最高限额为20060000元。三、被告徐晓琴对被告于春庚上述第一项义务承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费48146元，由被告于春庚、徐晓琴负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内径付给原告）。 根据江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）的申请，本院于2019年3月12日立案强制执行，案号为（2019）苏0482执924号。在该案执行过程中，本院对被执行人于春庚、徐晓琴名下的坐落于常州市金坛区XX一村6-2号不动产（以下简称案涉房地产）委托江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鑫鼎评估公司）进行评估。2019年9月12日，本院向于春庚、徐晓琴送达了苏鑫鼎（坛）评报字（2019）第0055号评估报告（以下简称“评估报告”）及评估通知书。因于春庚以案涉房地产的估价太低且存在屋面广告牌、铁塔、楼梯等漏评为由，向本院申请核实。对此，鑫鼎评估公司于2019年9月23日向本院出具“关于于春庚新春江宾馆评估异议的回复”，该回复载明：案涉房地产1-6层平均单价为6712元/平方米，一层实际测算单价为26311元/平方米，二层实际测算单价为15787元/平方米；屋面广告牌已按照收益法作为“房地产附加收益”，在房地产价值中体现，其他均分别在相应评估价值中体现等。于春庚、徐晓琴仍不服，向本院提出异议。 异议人于春庚、徐晓琴提出异议称，常州市金坛区XX一村6-1号（以下简称华苑一村6-1号不动产）与案涉房地产为同一幢房屋，且建筑结构、使用性质均相同。华苑一村6-1号不动产的建筑面积为2000.53平方米，评估价为5900万元，单价为29492.18元/平方米；案涉房地产建筑面积为3520平方米，评估价为2362.73万元，单价为6712元/平方米（即：一层为26311元/平方米，二层为15787元/平方米，三、四、五、六层为5185.17元/平方米、）。就一、二层店面房相比，评估价相差太大。请求对案涉房地产及漏评的屋面广告牌（240平方米）予以重新评估。 评估人鑫鼎评估公司称，异议人对本次评估案涉房地产与XX一村6-1号不动产评估价格进行比较，认为评估价格偏低，理由不成立。案涉房地产与XX一村6-1号不动产的评估范围（位置、式样、层次、面积、后期处置等）不一致，以及估价师参考的资料及收集数据的差异均会导致评估价值的差异。XX一村6-1号不动产的评估价，对本次评估没有参考意义及取值导向，本次评估是独立评估的。房地产估价师经过分析及调查附近相似广告位租赁情况，经比较，认为采用重置成本法测算广告牌价值明显偏低，显失公平。最终采用收益法，将该项收益作为“房地产附加收益”，已在房地产价值中体现。故不存在广告牌漏评及案涉房地产评估偏低的情况，不予重新评估。 另查明，异议人于春庚、徐晓琴系夫妻关系。在本案执行过程中，根据申请执行人江南银行的申请，本院依法对被执行人于春庚、徐晓琴名下的案涉房地产进行评估。经本院通知，申请执行人江南银行的委托诉讼代理人袁贞祥及被执行人于春庚于2019年7月31日参加评估机构的随机选择。随机选择的结果：鑫鼎评估公司作为首选，江苏常度房地产评估咨询有限公司作为备选。同日，本院作出（2019）苏0482法鉴委字第00190号司法鉴定委托书，委托鑫鼎评估公司对案涉房地产、承租人不可分割的装潢、实施、设备及产权人不可分割的装潢、实施、设备等资产进行评估。2019年8月20日，鑫鼎评估公司作出“评估报告”。“评估报告”载明：案涉房地产在价值时点2019年8月8日的市场价值为2730.85万元（含不可分割装修附属设施价值）。“评估报告”的估价技术报告部分载明：由于广告牌出租收益稳定，收益年限与建筑物同步，本次评估作为土地、建筑物的附加收益，用收益法整体评估土地、建筑物及广告牌的价值。评估人鑫鼎评估公司持有营业执照、房地产估价机构备案证书，其营业执照登记的经营范围为房地产估价、土地评估、资产评估及咨询服务等，评估人员陈夕中、陈建新持有有效资质证书。 再查明，XX一村6-1号不动产为1-2层建筑，建筑面积为2000.53平方米。本院在执行李青申请执行尹国卫房屋买卖合同纠纷一案中，根据申请执行人的申请，依法对被执行人尹国卫与共有人杭丽平名下的XX一村6-1号不动产及XX一村6-3号不动产进行评估，经评估，XX一村6-1号不动产在价值时点2017年9月22日的评估价为5900元，单价为29492元/平方米。后经拍卖、变卖，因无人竞买而流拍，申请执行人也不接受抵债。 本院认为，本案的争议焦点为：屋面广告牌是否存在漏评，是否应当对案涉房地产进行重新评估。对此，本院认为，屋面广告牌不存在漏评，不应当对案涉房地产进行重新评估。理由如下：一、关于屋面广告牌是否存在漏评的问题。本案中，“评估报告”的估价技术报告部分已载明，本次评估作为土地、建筑物的附加收益，用收益法整体评估土地、建筑物及广告牌的价值，故屋面广告牌的评估价值已在案涉房地产的评估价值中体现，不存在漏评。二、关于是否应当对案涉房地产进行重新评估的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，案涉房地产与XX一村6-1号不动产的层次、面积不同，评估的价值时点也不同，并且XX一村6-1号不动产经拍卖、变卖而流拍，申请执行人也不同意抵债，XX一村6-1号不动产的评估价值经检验市场，未能成交。案涉房地产的评估价值并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。评估人鑫鼎评估公司及其评估人员均具备相应的评估资质。评估人接受委托后，其评估人员能够根据委托事项依法进行评估，本院未发现评估程序存在严重违法的情形，其评估结论无法定事由不得推翻。综上所述，异议人于春庚、徐晓琴的异议理由不成立，应当依法驳回其异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人于春庚、徐晓琴的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  张卫明 审 判 员  徐爱华 人民陪审员  张福明 二〇一九年十一月四日 书 记 员  祁云秀