湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初4678号 原告：罗明东，男，1970年10月11日出生，汉族，住湖南省东安县。 委托代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州鸿辉房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区朱家山路2号。 法定代表人：潘长刚，该公司执行董事。 委托代理人：伍建平，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 被告：潘长刚，男，1974年10月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托代理人：伍建平，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 被告：陈辉平，男，1975年11月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托代理人：伍建平，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 第三人：文远波，男，1983年4月10日出生，汉族，住湖南省永州市水滩区。 第三人；陈代念，男，1974年3月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托代理人：柏际毅，湖南琼武律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告罗明东诉被告永州鸿辉房地产开发有限公司（以下简称“鸿辉公司”）、潘长刚、陈辉平，第三人文远波、陈代念合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告罗明东及委托代理人郭文斌、苏琼，被告鸿辉公司、潘长刚、陈辉平委托代理人伍建平，第三人陈代念委托代理人柏际毅到庭参加诉讼，第三人文远波经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗明东向本院提出诉讼请求：1.判令被告一将永（冷）国用（2014）第014858号土地中自南向北53.5米深×40米宽面积2140平方米土地分户登记到原告名下；2.判令三被告停止按永建规{建}字第永[xx]xx号原告上述土地上建设施工；3.判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年4月20日，陈代念与文远波签订《土地合作开发合同》，约定陈代念将李秀珍名下土地(土地编号：永(冷)国用1998字第At-0016号)中临街一栋后面土地实际建筑用地40m长、42m深，作价200万元由双方合作开发，各占50%股份。2014年6月19日，为开发该宗土地，陈代念以李秀珍为股东和法定代表人设立永州鸿辉房地产开发有限公司(以下简称“鸿辉公司”)，该宗土地转移至鸿辉公司名下，土地编号变更为永(冷)国用(xx)第xx号2015年3月12日，鸿辉公司的法定代表人由李秀珍变更为潘长刚。2015年11月23日，潘长刚代表鸿辉公司在陈代念与文远波签订的《土地合作开发合同》上与陈代念共同作为甲方签字，并加盖鸿辉公司公章确认了该合同的法律效力。同日，陈代念向文远波出具《委托书》并加盖鸿辉公司公章，授权文远波办理合作开发土地的报建、房地产转让及置换手续。2016年7月4日，潘长刚以鸿辉公司名义给文远波出具授权委托书，由文远波自己办理除门面地以外的土地的建房规划手续及处置建好的房地产等。2016年10月16日，文远波将其与陈代念合作开发的土地使用权转让给原告，原告取得该宗土地临街门面40m×13.5m以外土地即自南向北53.5米深×40米宽面积2140平方米的合作开发建设权。现查明，潘长刚于2017年8月27日以鸿辉公司名义办理了整宗土地的规划报建审批手续，取得建规{建}字第永[xx]xx号建设工程规划许可证，规划总建筑面积4963.33平方米，将原告购买的土地的容积率建筑面积大部分规划在潘长刚与陈辉平购买的门面地上，且占用了应由原告开发的部分土地，造成原告购买的土地只能成为绿化、亮化及停车用地，不能在进行开发建设房地产。后经双方多次协商，无法达成一致意见。综上，因三被告违约报建导致原告所开发的土地无法进行开发，严重侵犯了原告合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告鸿辉公司、潘长刚、陈辉平共同辩称：一、被答辩人没有依法取得《国有土地使用权证》，不符合本案诉讼主体资格。第三人陈代念于2011年4月20日与本案第三人文远波签订了一份《土地合作开发合同》该合同中第三条甲乙双方合作开发责任和义务：第5项约定：乙方未经甲方同意将该宗土地转让他人，由此造成的一切连带责任由乙方负责；二、答辩人于2014年12月25日与原永州市冷水滩国土管理局（现永州市国土资源局）、李秀珍签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》该协议相关条款如下：甲方：原永州市冷水滩国土管理局（现永州市国土资源局）乙方：李秀珍丙方：永州鸿辉房地产开发有限公司，经甲、乙、丙三方协商并达成一致意见，对1998年11月18日原永州市冷水滩国土管理局与李秀珍签订的国有土地使用权出让合同进行变更，并签订如下变更协议同意在甲方与乙方1998年1月18日签订的《国有土地使用权出让合同》基础上，将该合同中的受让人由乙方变更为丙方，并同意将乙方该土地使用证更名到丙方名下、丙方持原出让合同、土地使用证及本变更协议和丙方企业注册资料向甲方申请办理土地更名登记发证手续同意按2014年9月24日市国土资源规划设计院实际勘测面积2680平方米土地办理更名登记手续。2014年12月29日永州市国土资源局将（冷）国用1998字第At0016号土地变更为[永冷国用（2014）第014858号]，该宗土地使用权系鸿辉公司所有。三、本案第三人陈代念与第三人文远波于2015年11月23日所签的《委托书》权限为：报建、合作、房地产转让、其置换地440平方米。但不包含土地转让权限。答辩人与第三人文远波于2016年7月4日所签《授权委托书》权限为：1.代办办理上述土地中440平方米的土地置换一切手续；2.代为办理上述土地置换后土地的建房规划手续；3.代为办理处置建好后的房地产，包括签订房地产买卖合同、领取价款、协助买房办理房屋所有权与国土使用权的交易过户手续；4.代为办理上述房地产的水电开户、过户手续；该授权书不包含土地转让权限，以上两个委托书，委托人均未授权第三人文远波将[永冷国用（2014）第014858号]土地转让给原告罗明东。第三人文远波没有代理权超越代理权，无权转让该宗土地。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；四、答辩人于2014年12月29日获得[永冷国用（2014）第01485号]国有土地使用权证，是该宗土地合法使用权人，第三人文远波与被答辩人罗明东于2016年10月16日所签订的《土地使用权转让合同》，第三人文远波既非该宗土地使用权人也非该宗土地所有人，违法将持有国有土地使用证的合法所有人鸿辉公司的土地非法转让给被答辩人罗明东，其行为违法，所签《土地使用权转让合同》未经甲方陈代念、鸿辉公司、潘长刚签名同意，该《土地使用权转让合同》应属无效合同。由此造成他人的经济损失应由第三人文远波承担与本答辩人无关。答辩人依法取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，按照永规建函[2009]289号规划要求：建筑后退珊瑚道路红线不少于9米。答辩人的建设施工行为合法。综上所述：被答辩人罗明东没有依法取得《国有土地使用权证》，被答辩人罗明东与第三人文远波所签订的《土地使用权转让合同》是无效合同。因此，被答辩人罗明东不具备本案权利诉讼主体资格，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 第三人陈代念答辩称，罗明东与文远波于2016年10月16日所签订的《土地使用权转让合同》答辩人不知情，未在合同上签字，答辩人与第三人文远波所签订的《授权委托书》不包括土地转让权限，依据《合作开发协议》第五项之规定：乙方（文远波）未经甲方（陈代念）同意私自转让土地的一切经济损失应由第三人文远波承担。因此，罗明东与第三人文远波所签订的《土地使用权转让合同》答辩人不予认可，此合同是无效合同。 第三人文远波未到庭参加诉讼，也不在答辩期内向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有异议的证据，本院予以确认，根据当事人陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月13日第三人陈代念（甲方）与被告潘长刚、陈辉平（乙方）签订《售地合同》将登记在案外人李秀珍名下(土地编号：永(冷)国用1998字第At-0016号)中部分土地转让给潘长刚、陈辉平，合同约定：“甲方愿意将珊瑚路加油站斜对面临街门面土地出售给乙方，一、土地性质为商品出让地，面积为40m宽×15m（含前挑1.5m）=600㎡；二、此宗地作价及付款方式：1.此10间临街门面共作价伍佰万元整人民币（￥5,000,000.00元）；2.甲乙双方签订合同后，乙方须交土地总款的50%，计人民币为贰佰伍拾万元整（￥2,500,000.00元）；3.待甲方给此宗地平整时，乙方须交土地总款40%人民币贰佰万元整（￥2,000,000.00元）；4.余款伍拾万元待甲方为乙方办理分割（过户）时，由乙方一次性付清给甲方。三、双方权利及责任：1.甲方为乙方办理此宗地土地证分割、规划及报建手续，但一切费用和税由乙方承担；9.乙方在此宗地开发房屋的一切债权、债务由乙方负责，甲方无权干涉。”合同签订后，双方履行了合同义务。 2011年4月20日，第三人陈代念与第三人文远波签订《土地合作开发合同》，约定第三人陈代念将案外人李秀珍名下土地(土地编号：永(冷)国用1998字第At-0016号)中临街一栋后面土地实际建筑用地40m长、42m深，作价200万元由双方合作开发，各占50%股份。 2014年6月19日，为开发涉案土地，第三人陈代念以案外人李秀珍为股东和法定代表人设立被告永州鸿辉房地产开发有限公司，该宗土地转移登记至被告鸿辉公司名下，土地编号变更为永(冷)国用(xx)第xx号。2015年3月12日，被告鸿辉公司的法定代表人由李秀珍变更为被告潘长刚。2015年11月23日，潘长刚代表被告鸿辉公司在第三人陈代念与第三人文远波签订的《土地合作开发合同》上与第三人陈代念共同作为甲方签字，并加盖鸿辉公司公章确认了该合同的法律效力，同日，鸿辉公司并与第三人陈代念一起向第三人文远波出具《委托书》，授权第三人文远波办理合作开发土地的报建、合作、房地产转让及置换手续。2016年7月4日，被告潘长刚以被告鸿辉公司名义再次给第三人文远波出具授权委托书，授权由第三人文远波办理除门面地以外的土地的建房规划手续及处置建好的房地产等。 2016年10月16日原告罗明东（乙方）与第三人文远波（甲方）签订《土地使用权转让合同》合同约定：“文远波与陈代念二人于2011年4月20日签订《土地合作开发合同》，约定双方各占50%股份，2015年11月23日，陈代念自愿将其所有50%股份委托文远波负责处理报建、合作及房地产转让。经甲、乙双方协商，文远波将与陈代念合作开发的土地转让给乙方，特签订以下协议条款：” 一、转让土地登记在永州鸿辉房地产开发有限公司名下，土地使用证号为永（冷）国用（2014）第014858号，土地面积为2860平方米。其中，临街门面40m×13.5m已转让给潘长刚与陈辉平，其余部分转让给乙方进行房地产开发建设； 二、本次转让土地作价400万元，本合同签订前因该宗土地产生的债权债务（包括但不限于土地施工产生的土石工程款）全部由甲方承担； 三、乙方于2011年借给甲方文远波的100万元本金，经双方结算，乙方同意按本息合计200万元抵付甲方土地转让款；余款200万元在乙方办理完毕土地规划报建手续后支付给甲方； 四、本合同签订后，甲方积极协助乙方与鸿辉公司办理房地产开发所需一切手续，并协调好与潘长刚、陈辉平所购门面的相邻关系，确保乙方正常开工建设。 2017年8月27日被告潘长刚以被告鸿辉公司名义办理了整宗土地的规划报建审批手续，取得建规{建}字第永[xx]xx号建设工程规划许可证，规划总建筑面积4963.33平方米，将原告罗明东购买的土地的容积率建筑面积大部分规划在被告潘长刚与被告陈辉平购买的门面地上，且占用了应由原告罗明东开发的部分土地，原告多次找双方多次协商未果，遂酿成本案纠纷。 上述事实有庭审笔录、土地使用权转让合同、售地合同、授权委托书、公证书、永（冷）国用（2014）第014858号土地使用证、建设工程规划许可证等证据在卷佐证。 本院认为：1.原告罗明东与第三人文远波签订的《土地使用权转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告鸿辉公司、第三人陈代念于2015年11月23日向第三人文远波出具了书面的授权委托书，授权第三人文远波处理涉案土地的报建、房地产转让及置换手续，第三人文远波取得相应的处分权，故该合同应属合法有效，原告罗明东按约定支付了相应的部分土地转让款，现涉案土地全部登记在被告鸿辉公司名下，原告要求被告鸿辉公司将永（冷）国用（2014）第014858号土地中自南向北53.5米深×40米宽面积2140平方米土地分户登记到其名下的诉请，本院予以支持；被告鸿辉公司、潘长刚、陈辉平共同辩称，原告没有依法取得《国有土地使用权证》，不符合本案诉讼主体资格，第三人文远波没有代理权超越代理权，无权转让该宗土地，本院不予采信；2.被告潘长刚2017年8月27日以被告鸿辉公司名义办理了整宗土地的规划报建审批手续，取得建规{建}字第永[xx]xx号建设工程规划许可证，规划总建筑面积4963.33平方米，被告潘长刚、陈辉平、鸿辉公司并按该规划许可证进行开发建设时，侵占了原告罗明东所开发的部分土地，侵害了原告罗明东的合法权益，依法应当承担停止侵权、恢复原状的民事责任，故原告要求被告潘长刚、陈辉平、鸿辉公司停止按建规{建}字第永[xx]xx号建设工程规划许可证在原告上述土地上建设施工的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条，第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告永州鸿辉房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将永（冷）国用（2014）第014858号土地中自南向北53.5米深×40米宽面积2140平方米土地分户登记到原告罗明东名下； 二、被告潘长刚、陈辉平、永州鸿辉房地产开发有限公司停止按建规{建}字第永[xx]xx号建设工程规划许可证在原告罗明东享有的永（冷）国用（2014）第014858号土地中自南向北53.5米深×40米宽面积2140平方米的土地上继续建设施工。 本案受理费300元，保全费5,000元，由被告潘长刚、陈辉平、永州鸿辉房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  成向阳 人民陪审员  匡建设 人民陪审员  何丽琼 二〇一九年十一月二十六日 代理书记员  蒋露艳 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。