云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初4069号原告：肖柏林，男，汉族，湖南武冈市人，现住文山。被告：文山古德房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91532600795179322D，住所地云南省文山市普阳路延长线水岸四季莱茵。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹利丹（该公司员工），女，朝鲜族，现住云南省文山市，特别授权）。原告肖柏林与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告肖柏林，被告古德公司的委托诉讼代理人尹利丹，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。肖柏林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告利息损失及违约金85936.25元（其中利息67936元，违约金18000元）；2.判令被告立即办理原告相关产权登记证书；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年10月22日与被告签订合同，购买被告所开发位于文山市望华路延长线的古德水岸区，购房金额为343745元，原告按合同约定履行付款义务。按合同第七条约定，被告应在2013年12月31日前，将经建设主管单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给原告。合同签订后被告由于经营管理不善，所开发的项目进度就停滞不前。为此还引起多次至文山市政府门口聚集上访的群体事件，并于2015年元月7日在文山市住建局主持下被告同意承担已付款部分的利息及违约金期间银行按揭的贷款利息。并按原合同约定支付违约金。2017年10月25日，因被告不主动履行合同义务，与原告方为使损失不扩大。经多次磋商与原施工方文山宏建建筑公司达成共识，原告方凑款2050000元续建自救，并于2018年底基本达到验收条件后入住。原告因被告不履行合同导致生活、经济、工作上产生了许多困难，为维护原告合法权益，现诉至法院，判如所请。肖柏林针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.购房合同，证明合同约定被告承诺交房时间是2013年12月31日前，实际被告交房时间是2018年12月31日，按原、被告签订的购房合同约定被告逾期交房按每天10元支付给原告；2.关于水岸二期延期交房的处理意见，证明古德公司承诺37幢的业主已经办理银行按揭的由古德公司承担合同约定交房至实际交房之间的银行按揭贷款利息，第四条承诺除赔偿合同约定的违约金外，公司还承诺按已付款的银行同期利率计算；3.身份证复印件，证明原告是适格的主体；4.物业公司交房通知，证明原告向被告购买的房屋实际交房日期为2018年12月20日；5.证人王某的当庭证言，证明证人与原告均属被告古德水岸二期37栋的住户，该栋推选证人为该栋栋长协商逾期交房的相关事宜，37栋存在的是门窗与水电未安装，在证人的动员下该栋凑齐200多万元由文山佳园房地产公司进行复工，并于2018年12月20日交房，在与被告法人提到要求放弃违约金的事情，但是各业主均未表示同意，证人也无权代表其他业主放弃该项权利。经质证，被告对原告提交的证据三性无异议，但对逾期交房的责任37栋的业主已经承诺不再追究古德公司逾期交房的违约责任；证据2真实性无异议，但该证据是因部分业主曾多次出现过激行为，被告考虑到社会稳定问题，在这种情况下出具的，并非被告的本意，所以被告不应承担违约责任；证据3无异议；对证据4交房时间认可，交房程序不符合规定；证据5不客观不真实不予认可。被告古德公司答辩称，一、原告根据《商品房购销合同》主张的利息损失告67,936.00元，该合同没有约定，违约金18,000.00元不应得到支持。（一）双方签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，双方的权利义务应根据合同设定，因此在《商品房购销合同》的履行过程中没有约定利息损失、房屋租金条款，按合同不应承担没有条款的违约责任；（二）2012年10月22日，原、被告签订《商品房购销合同》购买古德水岸二期37栋1单元901号商品房一套，按照合同条款约定被告的交房时间为2013年12月31日前，因被告水岸二期是整体规划，二期项目涉及小法古区旧城改造，是文山市政府进行征收的项目，项目由政府拆迁，被告建设，拆迁工作从2011年4月-2017年4月才完成，整个拆迁工作长达6年多时间，因拆迁工作周期长、成本高，而造成资金链断裂，导致水岸二期项目建设受到很大影响，为二期项目建设，2015年由政府牵头，被告、文山宏建建设工程有限公司、文山东阳建筑工程集团有限公司（以下简称东阳建筑公司）、文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳园房地产公司）签署了《合作协议》，签署协议后古德水岸二期工程由宏建公司、东阳建筑公司两家公司垫资建设，整个工程进行到2015年10月因诸多因素整个二期工程停止建设，造成逾期交房；（三）原告为了房屋建设要求37栋尽快复工，在复工前业主委员会代表多次与宏建公司、佳园房地产公司、被告、政府相关部门协商达成共识，同意在不追究被告延期交房的经济及法律责任的前提下完善后续建设工程，原告方同意不追究，采用自救方案的方式筹资部分自救款（未交房款的30%作为启动资金，所交启动资金冲抵房款），交由宏建公司进行后续设施建设，剩余未交的房款办理银行按揭，先期工程款由垫资方垫资建设。2018年12月37栋完工，原告在办理接房手续后违反承诺；（四）佳园房地产公司及宏建公司提供的三份证据：2018年12月25日“致37栋购房者书”及“会议纪要”已证明在交房前原告已同意不再追究被告延期交房违约责任的事实；（五）违约金的问题：开发商因政府因政府拆迁和历史遗留问题造成逾期交房，被告根据实际情况理应承担违约责任，原告主张的违约金过分高于实际损失时，根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，原告计算的违约金已远远超出法定标准，原告合同交易价2702元，在房价看涨的当下，参照同期同地段相同房屋的市场标准房价可达4200元至5500元/㎡左右，房屋价值增值很高，房屋延后交易，给原告带来的是很高的利益而不是损失，原告提出的经济损失不存在，原告主张的利息及违约金不予承担；（六）办理产权证，古德水岸二期是整体规划，因为历史遗留问题，项目土地证公司用于融资加快拆迁建设，现古德房地产公司向法院申请破产重组，待重组方清算债务后，交由重组方按规定办理。二、原告请求超过2年诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为2年，原告于2013年4月17日实际交房之日起至今超过6年多的时间，原告一直未向古德房地产公司及法院主张过违约金请求权，到原告时止，该违约金请求权已超过2年的诉讼时效，丧失胜诉权，不受法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。三、本案诉讼费由原告承担。综上所述，原告主张利息、违约金其诉讼主张与事实不符，起诉人的起诉理由均不能够成立，原告与宏建公司、佳园房地产公司、被告、政府相关部门已达成不在追究被告延期交房违约责任的共识，而采取自救方案，所以被告不承担违约责任，请求人民法院依据事实，驳回其诉讼请求。被告针对其答辩，提交了会议纪要三份、致37栋购房者书、倡议书，证明2017年12月7日、2018年2月8日、2018年3月4日关于商讨水岸二期相关事宜及37栋业主同意不再追究古德公司逾期交房的经济及法律责任。经质证，原告对被告提交的会议纪要真实性不认可，按照会议议程，该会议纪要内容不全面，笔迹可以看出出自同一人，并没有参会人员的签字，授权栋长只是复工事宜，并未授权委托栋长放弃追究被告的违约责任，对购房者书中交房是事实，按照该书中的协议确实交纳费用，但是并未承诺不追求被告的责任，对倡议书不清楚，今天到庭才知情，并未发放到每位业主手上进行签字确认。本院对原、被告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1-4能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信；证据5证言部分客观真实，本院结合本案实际进行综合认证。被告提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：原、被告2012年10月22日签订《商品房购销合同》，合同约定“乙方（原告）购买的商品房……第37幢第1单元第9层901号房，……该商品房总价款为叁拾肆万叁千柒佰肆拾伍元整。2012年10月22日支付购房总价款的30%计人民币壹拾万叁千柒百肆拾伍元整，余款人民币24万元……向甲方（被告）指定银行申请办理按揭贷款手续……。甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……甲方如未按本合同第七条约定的时间交房按……一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按【3】种约定承担违约责任……3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款，已发生的……税费甲方承担，甲方不再承担逾期90天内的责任……；甲方每逾期一天按壹拾元向乙方支付违约金……”等内容。合同签订后，原告支付了首付款103745元，2012年11月20日向银行按揭支付了24万元。2013年12月31日前古德房地产公司未交房。2015年1月7日古德公司作出处理决定“……四、继续保留房源的客户，我司按不同栋号分别约定交房时间，补签购房协议，除承诺按原合同赔偿违约金外，同时按照已付款的银行同期利率计算，计算时间从原合同交房日起至实际交房日止；五、继续保留房源的客户，已经在银行办理银行按揭的，我司承担从原合同约定交房时间当月起至实际交房月期间的银行按揭贷款利息；七、我公司承诺……37栋……在2015年12月31日前交房”等内容。2015年12月31日古德房地产公司未交房。2017年12月7日由文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳佳园房地产公司）公司董事长黄文生组织古德水岸二期37栋业主代表栋长王某、1单元的单元长杨连顺、2单元的单元长孟金莲、3单元的单元长张登豪、4单元的单元长朱良芬及相关人员商讨37栋楼动工及相关事宜，形成会议纪要，参会人员黄文生、马志国、杨显奎、王某、杨顺（实为杨连顺）、孟金莲、张豪（实为张登豪）、朱良芬一致同意：购房户先交欠房款的50%作为启动资金，存入政府的监管账户，其余房款在完工后交清，购房户不再追究古德公司延期交房违约金及相关责任，也不能以违约金事项作为理由不来交付房款，在规定的时间不来交款的购房户，古德公司将把房子出售，待出售后返还以前业主交的首付款，不计利息。2018年2月8日，2017年12月7日参会的人员再次召开会议确认：争取在2018年3月10日前再次确定动工时间，完善共管账户。2018年3月4日张兴武、黄文生、马志国、罗荣华、胡云春、张文迪、37栋业主代表王某、张登豪等及部分业主参加佳园房地产公司37栋专题会议确认：1.3月6日开工三个月完成，6月30日完成全部工程消防工程，楼层对讲系统；2.专款专用政府监督，37栋古德公司交房违约金问题，由于古德公司已经无力进行赔偿，业主同意不再追究古德公司经济赔偿及违约责任；3.启动资金2018年3月25日为期，业主资金进入专管账户，其余资金暂由佳园垫资。2018年3月16日发出倡议书，内容为“……五、所有购房者一致同意按所签购房协议执行，不再追究古德水岸延期交房产生的利息及相关违约责任……”等的倡议书，王某把倡议书发在37栋业主微信群。2018年12月20日文山福邻物业管理服务中心通知37栋业主接房，原告接房。2018年12月25日佳园房地产公司发出致37栋购房者书，内容为“根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任……，必须在12月31日下午5点30分前持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续……”等。另查明水岸二期37栋为合同约定的37栋，业主代表陆荣华为财务。被告2018年7月4日取得了该栋商品房预售许可证。综合原、被告诉辩主张，本案争议焦点是：1.原告主张的利息及违约金是否有依据，是否已过诉讼时效；2.被告是否应为原告办理产权登记。针对争议焦点1，本院认为原、被告2012年10月22日签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，水岸二期37栋业主代表王某、杨连顺、孟金莲、张登豪、朱良芬代表37栋业主与垫资建设方佳园房地产公司等协商形成会议纪要同意和确认购房户不再追究古德房地产公司延期交房的经济赔偿及违约责任亦系真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订《商品房购销合同》、形成《会议纪要》时具有相应的民事行为能力，《商品房购销合同》《会议纪要》有效，各方应当按《商品房购销合同》《会议纪要》诚实履行各自的义务。37栋业主代表与相关各方协商一致可以变更合同全部或部分约定，原告作为37栋1单元901号业主应遵守合同变更后不再追究被告延期交房的经济赔偿及违约责任的约定，原告提交的证据未能证明被告在合同约定部分变更后应承担延期交房的经济赔偿及违约责任，原告要求被告赔偿利息损失67936.00元、支付违约金18000.00元，本院不予支持。因合同约定发生变更对原告的诉讼请求不予支持，被告辩解违约金过高、诉讼时效不再作评述。针对争议焦点2，本院认为，原告未能提交证据证明其购买的水岸二期第37幢第1单元第9层901号房具备办证条件，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。待该房屋具备办证条件时，原告可再行主张该项权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回肖柏林的诉讼请求。案件受理费1950.00元，减半收取计975.00元，由肖柏林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵俊斌二〇一九年十一月二十五日书记员  杨文娟