山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初4455号原告：刘敏之，女，汉族，1996年5月15日出生，住济南市。委托诉讼代理人：郭翠芳（系原告母亲），女，1970年2月4日出生，汉族，住济南市，被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论,该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。原告刘敏之与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏之的委托代理人郭翠芳，被告源浩置业公司的委托代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏之向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告逾期交房违约金19638.3元;2、请求判令被告赔偿原告逾期交付车位违约金5643元;3、请求判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金6412.5元;(2018年6月20日至2019年6月19日)；4、请求判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金;（自2019年6月20日至办理登记手续）；5、本案诉讼费用全由被告自行承担。事实与理由：2013年10月27日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定由原告刘敏之购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区住宅及储藏室、车位各一套，合同约定了双方的权利义务，刘敏之依照约定支付了购房款101628.9元。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋和地下室交付给原告使用，否则应按照刘敏之已付购房款每日万分之一的标准支付违约金。2017年9月3日，原、被告双方才办理了涉案房产及地下室的交付手续。2013年10月27日，刘敏之向源浩置业公司支付车位款9万元。2018年3月20日，被告向原告交付了车位。原、被告双方补签了《济南恒大滨河左岸停车位认购书》，且至今未为原告办理涉案车位房产证、根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付涉案房屋、地下室、车位的违约金，原告多次向被告主张上述违约金，被告仅支付了违约金20000元，其余违约金拒绝支付。且局部支付逾期办理涉案车位房产证的违约金。为维护合法权益，刘敏之诉至法院，望判如所请。源浩置业公司辩称，1、原被告已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金，原告分次领取了按照合同约定的总房款2%的违约金，并与被告签订了具有终局结算性质的第四期北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表，该表特别提示载明“本人已签署商品房买卖合同，知晓其中关于第9条出卖人逾期交房违约责任的相关约定并遵照履行，后附商品房买卖合同第九条约定详细内容”买卖合同双方对于逾期交房违约金进行了确认，并表示遵照此条款，答辩人已经按合同约定向对方支付违约金，原告应以自身实际行动受领了被告的给付行为，同时以自己签字确认的方式明确认可了签署违约金条款的适用数额的确定，以及双方就违约金事宜达成协议，自此双方关于逾期交房产生的赔偿事宜，已经得到最终的解决。2、原告要求支付逾期办理车位产权证违约金没有任何事实和法律依据应当驳回，原被告双方就车位仅是签订了车位认购书，尚未签订正式的买卖合同，也并未有任何关于车位产权证办理期限的约定，被告不存在逾期办证的违约行为，原告该项主张无事实和法律依据。被告于2018年3月19日向原告寄送车位交楼通知书，告知2018年3月20日交付车位，之后被告于2018年3月29日已向房屋登记机关递交办理初始登记的相关资料，登记机关已于当日进行受理，被告并不存在怠于申请或故意拖延的行为，相反是在交付后的几日内便申请将提供的资料报产权登记机关备案，至此被告已完成应承担的法律义务，涉案项目车位目前已完成初始登记（济南20190191104），已网签业主已具备办证条件，目前涉案项目业主大多已签订车位买卖合同，根据合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可知涉案车位并未到办理产权登记的期限，被告的办证义务尚未到期，原告主张逾期办证违约金的条件尚未成就无法律及事实依据，不应得到支持，且根据举证原则，原告应对其主张的损失承担举证责任，否则应承担对己不利的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年10月27日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由刘敏之购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区11号楼1单元1601室住宅及1--116地下室各一套，涉案房产房建筑面积134.45平方米，价款857388元；涉案地下室建筑面积30.14平方米，价款68719元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，刘敏之依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向刘敏之邮寄了交楼通知书。2017年9月7日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。刘敏之同时于2013年10月27日缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。据原告陈述，源浩置业公司在取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》后，于2018年3月20日与刘敏之倒签了落款时间为2013年10月27日的《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》一份，约定刘敏之使用一期（2）-1711号车位，总金额为9万元。另查明，源浩置业公司已经向刘敏之支付逾期交房违约金20000元。刘敏之在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。源浩置业公司已于2019年8月29日取得车位产权初始登记。再查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为56元（57元×134.45平方米/135.7平方米，取整数）。涉案地下室日租金水平为3元（2元×30.14平方米/18.29平方米，取整数）。涉案车位日租金水平为6元。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向刘敏之发出交了交房通知书。2017年9月7日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续，依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即至源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于车位交付时间，源浩置业公司与刘敏之虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向刘敏之交付车位，从源浩置业公司前期支付违约金时将车位款计算在内亦可印证。2018年3月17日，源浩置业公司与刘敏之签订停车服务协议。据此可知，源浩置业公司向刘敏之交房时并未交付私家车位，涉案私家车车位逾期交付时间为自2016年7月1日至2018年3月20日，逾期共计628天。涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过2%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。源浩置业公司逾期交房长达428天，涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%。故刘敏之在逾期交房时间2016年7月1日至2018年3月28日期间的住宅、地下室及车位租金损失为29020元[428天×（56元/天+3元/天）+628×6元/天]，源浩置业公司已经支付的20000元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付9020元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由刘敏之放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。关于车位产权登记问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方未就车位权属登记事宜作出约定，原、被告双方就涉案车位签订了《车位认购书》，刘敏之支付了价款，源浩置业公司实际交付了车位，双方已经实际履行了车位买卖的主要合同义务，车位买卖合同已经成立并生效。参照上述司法解释规定，源浩置业公司应于涉案车位交付之日起90日内取得车位产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件。源浩置业公司于2019年8月29日取得车位产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照刘敏之已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。综上，本院酌定由源浩置业赔偿刘敏之逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月20日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。因原、被告并未签订车位买卖合同，故合同中关于办证日期的约定对于原告不具有约束力，对被告的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘敏之赔偿逾期交房（含车位）损失9020元；二、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘敏之赔偿逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月20日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；三、驳回原告刘敏之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元（已减半收取），由原告刘敏之负担148元，被告济南源浩置业有限公司负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇一九年十一月二十五日书记员  范玉保