鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初2753号原告（反诉被告）：谢金华，男，汉族，1964年9月7日出生，住所地：鞍山市千山区。委托代理人：董福勇，系辽宁宇声律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘敏，女，汉族，1983年8月2日出生，住所地：辽阳市白塔区。委托代理人：戴博旭，系辽宁卫尊律师事务所律师。第三人：融泰房地产开发有限公司，住所地：鞍山市立山区中华北路575号。法定代表人：李立忠，系公司总经理。委托代理人：钟瑜，系辽宁钢城正大律师事务所律师。原告（反诉被告）谢金华诉被告（反诉原告）潘敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日作出（2018）辽0304民初296号民事判决，谢金华、潘敏均不服判决，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，辽宁省鞍山市中级人民法院于2019年5月27日作出（2018）辽03民终4172号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）辽0304民初296号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，本案原告（反诉被告）谢金华的委托代理人董福勇，被告（反诉原告）潘敏及其委托代理人戴博旭，第三人融泰房地产开发有限公司的委托代理人钟瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢金华向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间买卖合同及第三人融泰公司与被告潘敏之间签订的认购协议书；2、确认被告潘敏已经支付的购房定金21万元不予返还；3、被告潘敏承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月23日，被告与融泰公司签订购房合同一份，确定被告从该房地产公司购买【東山壹號院】小区4号楼2单元2092号商品房一户及地下停车位B38号一个，并签订“网签合同”。确定购房款（打折后）为844610元，地下停车位B38号一个价格为85000元，合计969610元。事实上，该房产及地下停车位系该房地产公司因欠原告工程款已经抵顶给原告的（详见抵债文书）。也即，表面上看是被告从房地产公司处购买，实际是从原告手中购买该房产及地下停车位。被告对此完全明知，房地产公司对此明确确认。合同签订后，被告依约向原告支付定金3万元，之后，又陆续向原告支付人民币18万元。截止2017年1月，被告一直未能全额支付购房款。2017年1月26日，经原被告再次协商，确定被告最终付清全额购房款的时间为2017年2月19日，并由双方再次签订补充协议一份，确定：如果被告不能如期付清全额购房款，则被告已经支付给原告的21万元一律作为定金处理，不予返还。时至今日，被告仍未能支付全额购房款。原告多次催索，被告提出其不想买了，但又想全额要回定金。双方一直僵持不下。原告多次要另行出售，但由于原被告双方之间存在网签合同，被告拒不配合更名，导致原告损失巨大。故诉至贵院。被告辩称：1、我与第三人融泰公司存在商品房买卖合同关系，与原告无任何合同关系。我于2016年5月23日与第三人融泰公司签订的《认购书》，购买了東山壹號院四号楼2单元2092号商品房，并陆续支付了13万元购房款。第三人开具了13万元的专用收款收据。因此，本案的争议房屋属鞍山融泰公司所有，我与原告无任何合同关系。2、原告应返还8万元给我。我向第三人支付了13万元的购房款后，又委托原告向斯三人代为转交8万元购房款，但原告并未转交，据为已有。经索要，原告拒绝返还，原告占有我8万元无任何法律依据，应当返还。第三人融泰房地产开发有限公司辩称：原告承揽第三人的假山等工程，合同签订初期约定以房子抵顶工程款，工程结算时原告可以随意在园区内挑选房屋，原告可以选择以自己的名义抵顶房屋，也可以选择找其他人到第三人处购买房屋。后原告找到被告潘敏，被告潘敏选中了本案争议的房屋，为方便被告办理产权证，第三人与被告签订房屋买卖合同后交纳订金，随后第三人将该笔订金支付给了原告。我方式无独立请求权第三人，是否应该解除协议按法律规定，如解除合同，我方不同意返还潘敏缴纳的由我方代收的购房款，应由实际收款人谢金华返还。反诉原告潘敏反诉请求为：判令反诉被告返还8万元，本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2016年5月23日与融泰房产公司签订的《认购书》，购买了東山壹號院4号楼2单元2092号商品房，并陆续支付了13万元购房款。融泰房产公司为反诉原告开具了13万元的专用收款收据。而后，反诉原告又委托反诉被告向融泰房产公司代为转交8万元的购房款。但反诉被告并未转交，而是据为已有。经索要，反诉被告拒绝返还。特此提起反诉。反诉被告谢金华答辩意见为：潘敏的反诉我们认为没有道理，房屋是从谢金华处购买，缴纳的是购房款，在2017年1月份明确了缴纳的是定金，按照法律规定不应该返还。第三人融泰公司就反诉答辩意见为：反诉的诉求与我们无关，是反诉原告与反诉被告之间的法律关系。经本院审理查明：（一）、第三人融泰公司将其开发的東山壹號公辅工程承包给案外人辽宁鞍矿建筑总公司（以下简称鞍矿公司）进行施工，双方先后签订了《東山壹號院建设工程施工合同》、《東山壹號院公辅工程补充协议》、《東山壹號院公辅工程补充协议（二）》。双方于2015年5月25日签订的《東山壹號院公辅工程补充协议（二）》就《東山壹號院公辅工程补充协议》中所涉全部结算工程款如何给付达成协议，该协议约定：1.鞍矿公司同意第三人将《東山壹號院公辅工程补充协议》中全部结算工程款，以房抵款，抵款房的价格由双方协商确定并签订书面《以房抵款协议》。2.双方可按时结算，先行抵房。（二）、2016年5月23日，谢金华与潘敏签订了购房返款协议，1协议约定“乙方（潘敏）从甲方（谢金华）购买东方一号院4号楼2单元2092号房子一户，129.94平，每平6000元（陆仟元整），乙方从售楼处按6500元/平交款，甲方返给乙方500元/平”。（三）、2016年5月23日，第三人融泰公司与潘敏签订了《认购书》，约定“融泰公司将其开发的【東山壹號院】小区4号楼2单元2092号商品房，建筑面积129.94平的房屋出售给潘敏，折后单价6500元/平，折后总价款844610元，定金三万元。”《认购书》签订后，潘敏分别于2016年5月23日、2016年6月29日、2016年8月6日向第三人融泰公司支付定金3万元、购房款5万元、购房款5万元，共计13万元。第三人融泰公司为潘敏开具了收款收据。随后，潘敏又自行将8万元购房款交付给谢金华，谢金华对收到该款且未交予第三人融泰公司表示认可。潘敏至今未付清全部购房款。（四）、2016年12月26日，第三人融泰公司与案外人鞍矿公司签订了《关于北墙假山、景观工程顶账房协议》，协议约定“一、鞍矿公司同意以融泰公司开发的位于鞍山市立山区東山壹号院项目房产用于抵工程款。该房产具体情况如下：1、产籍号3-17-189-3081，建筑面积：130.83平米，鞍矿公司同意该房屋的产权人为秦月，并同意该房屋的首付款170395元用于抵工程款，交房时间（以《商品房买卖合同》为准）。鞍矿公司同意该房屋的2016年5月25日-2017年5月24日的物业费、垃圾清运费、电梯费、代收电费、代收水费、建筑垃圾排放费、供暖费共计8568元用于抵工程款。2、产籍号：3-17-190-2092，建筑面积：129.94平米，该房屋其中一部分房款714610元用于抵工程款，交房时间（以《商品房买卖合同》为准）。鞍矿公司同意该房屋的产权人为潘敏，并同意融泰公司给潘敏办理房屋相关手续。二、鞍矿公司同意融泰公司用车牌号为辽Ａ×××××，黑色的宝马X5车以价款250000元用于顶工程款。三、付款方式：鞍矿公司根据应收工程款金额1143573元，给融泰房产公司开具1143573元发票。”（五）、2017年1月26日，谢金华(甲方)与潘敏（乙方）签订购房协议，协议约定“乙方在甲方手中购买鞍山市立山区东山一号院4号楼2单元9楼902房子一套，地下车位一个B38号。所欠尾款于2017年2月19日前还清。如未还清，甲方有权将该房处理，先期定金21万恕不返回。”（六）、2018年5月18日，案外人鞍矿公司出具证明一份，内容为“谢金华挂靠在我公司，他是鞍山融泰房地产开发有限公司东山壹号院的实际建筑人，他与鞍山融泰房地产开发有限公司直接清算工程款。”谢金华是挂靠在鞍矿公司名下，是承揽第三人融泰公司東山一号院公辅工程的实际施工人，与鞍山融泰房地产开发有限公司直接清算工程款。上述事实有原告起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：购房返款协议一份、顶账协议书一份、授权委托书一份、《東山一号院公辅工程补充协议》一份、《東山一号院公辅工程补充协议（二）》一份、融泰公司出具的证实一份、认购书一份、购房协议一份、辽宁鞍矿建筑总公司出具的证明一份；被告提供的证据有：认购书一份、专用收款收据复印件3张；第三人融泰公司提交的证据有：其与鞍矿公司签订的补充协议一份。以上证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：公民间合法的民事行为受法律保护，本案的争议焦点在于：1、原告谢金华与被告潘敏签订房屋买卖合同的效力及应否解除；2、被告潘敏与第三人融泰公司签订的认购书是否应当解除；3、被告潘敏已经支付的21万元应否返还；4、谢金华应否返还潘敏8万元。关于争议焦点1：本案原告谢金华挂靠在鞍矿公司名下，是承揽第三人融泰公司東山一号院公辅工程的实际施工人，与第三人融泰公司直接清算工程款，融泰公司以房抵款。原告谢金华与被告潘敏签订房屋买卖合同，将第三人融泰公司东方一号院4号楼2单元2092号、面积129.94平的顶账房卖给被告潘敏，被告于2016年5月23日当天分别与原告、第三人融泰公司签订了协议，两份协议中所涉房屋为同一房屋，且原、被告于2017年1月26日再次签订购房协议，对上述房屋尾款支付一事进行约定，以上事实可以认定被告潘敏知晓案涉房屋为第三人融泰公司抵顶给原告的房屋，被告潘敏与原告签订房屋买卖合同是基于双方真实意思表示，但以房抵债的债权人只有在债务人将抵债房的手续更名债权人名下，债权人方为取得房屋所有权。本案中，谢金华与第三人存在以房抵债关系，但第三人并未将房屋更名过户给谢金华，谢金华未取得该房屋的物权。虽然原告谢金华对案涉房屋不享有物权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本院认为原被告签订的房屋买卖合同合法有效。买卖合同签订后，被告潘敏支付部分购房款后，再未支付过购房款，原告已经不能实现收到全部购房款的合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故本院认为原告谢金华与潘敏之间的买卖合同应当予以解除。故对原告谢金华此项主张予以支持。关于争议焦点2：《认购书》为第三人融泰公司与被告潘敏签订，依据合同相对性原则，只有合同的签订方才有权主张是否解除依法成立的合同，本案中原告谢金华并非《认购书》签订的当事人，其无权要求解除他人即本案的第三人融泰公司与被告之间依法成立的《认购书》。因原告解除主体不适格，故本院对原告的该项主张不予支持。关于争议焦点3：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案原、被告之间的买卖合同性质，合同解除后，应当恢复原状，原告谢金华应当返还被告潘敏的购房款。关于被告潘敏已经支付21万元是否全部为购房款或是定金问题，2017年1月26日，原告谢金华与被告潘敏签订的购房协议中虽然约定“如未还清，甲方有权将该房处理，先期定金21万恕不返回。”，潘敏支付的21万元应为何种性质款项，不是嗣后通过双方约定来确定的，而应依据法律规定来认定该21万元的实际性质。第三人融泰公司对该案涉房屋享有所有权，第三人将案涉房屋抵顶给原告谢金华，原告谢金华对该房屋仅享有债权，原被告签订的买卖合同实际上被告潘敏买的是原告对该房屋享有的债权而非所有权。第三人作为案涉房屋实际所有权人与被告潘敏签订《认购书》后，被告潘敏分别于2016年5月23日、2016年6月29日、2016年8月6日向第三人融泰公司支付定金3万元、购房款5万元、购房款5万元，共计13万元。对于第三人融泰公司而言，其中3万元为定金，10万元为购房款。该款项是潘敏基于与第三人签订的《认购书》而交付给第三人的，虽然第三人将款项交给谢金华，但根据合同相对性原则，潘敏交付的13万元并非与谢金华存在法律关系，谢金华无权主张是否应返还给潘敏，故对谢金华不予返还该部分钱的诉讼请求不予支持。潘敏基于与谢金华签订的买卖合同，向谢金华交付8万元，该8万元没有约定是定金，定金必须是双方在买卖合同中明确约定，反之，应认定为购房款，现谢金华主张解除合同，本院亦予以支持，故已收的8万元购房款基于解除合同的法律后果必须向潘敏返还，故对谢金华不予返还该部分钱的诉讼请求不予支持。关于焦点4：被告（反诉原告）提起反诉要求原告（反诉被告）返还8万元，被告提起反诉是基于同一法律关系，被告潘敏支付给原告的8万元为购房款，在原、被告之间的买卖合同解除后，原告谢金华应当返还被告潘敏的购房款，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢金华与被告（反诉原告）潘敏之间签订的房屋买卖合同；二、原告（反诉被告）谢金华于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）潘敏购房款80000元；三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（谢金华已预交），反诉案件受理费900（潘敏已预交）由原告（反诉被告）谢金华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于 伟人民陪审员  罗晓杰人民陪审员  贾延平二〇一九年十一月十二日书 记 员  闻 丹