广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10444号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭某，经理。委托诉讼代理人：李秀如，公司员工。被上诉人（原审原告）：陈志成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：凌剑，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人陈志成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。明福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判明福公司与陈志成于2015年4月28日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0265）合法有效；3.本案一、二审诉讼费用由陈志成承担。事实与理由：（一）《商铺使用权流转合同》的约定不存在违反法律禁止性规定的内容，合法有效。（二）双方当事人约定涉案商铺的使用费总额为361311元（该费用是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费），该约定是双方的真实意思表示。一审法院推定361311元为涉案商铺40年使用期限的对价，从而判决明福公司向陈志成返还涉案商铺的使用费180655.5元及利息，属于认定事实错误。（三）一审判决认定《商铺使用权流转合同》部分无效且自始无效，但又判决明福公司向陈志成返还涉案商铺的使用费180655.5元及利息（自2015年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止），没有事实和法律依据。综上，请求二审法院支持明福公司的上诉请求。陈志成辩称，（一）《商铺使用权流转合同》的内容违反关于房屋租赁期限不得超过20年的规定，应属无效合同。（二）《商铺使用权流转合同》第二条约定，涉案商铺的租赁期为40年，故涉案商铺的使用费361311元并非如明福公司所称属于20年租赁期的对价。由于经济不景气，加上涉案商铺无法办理产权证，其商业价值不高。而且，按照明福公司的计算标准，无论租赁期限是二十年还是四十年，租金单价均远高于政府部门关于同地段商铺的指导租金标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈志成向一审法院起诉请求：1.判令陈志成与明福公司签订的《商铺使用权流转合同》（合同编号0265）约定商铺使用期超过2036年1月30日的部分无效；2.判令明福公司向陈志成返还商铺使用费237703.50元；3.判令明福公司向陈志成支付利息（以237703.50元为本金，从2015年6月4日按中国人民银行同期同类贷款利率计至明福公司实际清偿之日止），现暂计至起诉之日为43752元；4.本案诉讼费用由明福公司承担。一审法院认定事实：2015年4月28日，陈志成（乙方）与明福公司（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：XXX），约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山某小商品城”第二层XXX号商铺，建筑面积22.91平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日。商铺使用费按面积计算，商铺使用费总额361311元；2.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；三、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日；2.商铺正式开业之日的装修标准及现状视为乙方承按该商铺的标准；四、商铺使用费付款方式为一次性付款：本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付该商铺实际使用费361311元。……七、（一）甲方违约责任：……2.甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方；……十、1.本合同的见证方为佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社，见证方知晓并同意本合同中的甲方作为《佛山某小商品城》项目的唯一法定单位与乙方签订该合同，并承诺《佛山某小商品城》的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日，但使用期限到期后乙方需无条件将该商铺交还给本合同的甲方；2.本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费，其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，陈志成（甲方）与明福公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山某小商品城的第二层XXX号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为22.91平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为五年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止；2.委托期满，除甲方自行经营外，乙方和租用该商铺的第三人在同等条件下有优先承租权；3.商铺交接：甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜；…5.委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权；6.在委托经营期限内，甲方同意乙方委托某江中国小商品城集团股份有限公司管理该商铺；四、1.委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年4月28日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益；2.第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为9508元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间。同日，陈志成（乙方）与明福公司（甲方）签订《商铺租金回报协议》，约定：双方就该商铺开业前的租金回报事宜达成如下协议：一、甲方同意在《佛山某小商品城》项目正式开业前向乙方支付所购买商铺的租金；二、租金标准为乙方签约时实际付款额的8%/年，并从乙方交款时的次月起开始计算（注：如乙方签约交款时间为当月的15号以前，则甲方向乙方支付当月的半个月租金，如为当月15号以后，则从乙方交款的次月起开始计算租金）；三、甲方向乙方支付的租金回报至“佛山某小商品城”项目开业的前一个月为止，开业当月起不再支付该协议规定的租金，并按双方签署的《委托经营协议书》内容执行。2015年3月11日，明福公司出具收据，确认收到陈志成定金20000元；2015年4月28日，明福公司出具收据，确认收到陈志成支付的商铺使用权租赁款341311元。2015年6月4日，明福公司向陈志成开具发票，发票金额为361311元。2015年5月至2016年8月期间，明福公司累计向陈志成支付涉案商铺的租金回报37961.76元。另查明一：佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社与明福公司于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区***集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，明福公司负责开发、建设、管理、维护等。另查明二：2016年11月3日，佛山某小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明三：（2018）粤06民终6502号生效判决书认定，明福公司与另案原告何献佳签订的《商铺使用权流转合同》中约定的商铺使用费应为40年使用权的对价，明福公司应向何献佳返还已支付的一半商铺使用费。该《商铺使用权流转合同》中约定的商铺位于佛山市禅城区“佛山某小商品城”第三层3267号、第四层4195号。一审法院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，使用期限到期后陈志成需无条件将商铺交还明福公司，可知该合同实为期限为40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于合同无效部分的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。根据前述查明事实，双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价，明福公司应当向陈志成返还已支付的商铺使用费361311元的一半，即180655.5元。本案中，陈志成主张应将《委托经营协议书》中约定已抵扣商铺使用费的前三年商铺委托经营收益也计算在退还的金额内，对此一审法院认为，双方在《委托经营协议书》中明确约定，《商铺使用权流转合同》约定的商铺使用费是已经抵扣三年委托收益后的价格，陈志成也认可该商铺使用费对应的是40年的对价，且双方亦并未明确约定商铺使用费、三年委托收益的计算标准，故陈志成诉请将三年委托收益也计算在返还金额内，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于应返还款项的利息，陈志成于2015年4月28日向明福公司付清商铺使用费，应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。现陈志成主张从开具发票之日即2015年6月4日计收利息，属于对民事权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、确认陈志成与明福公司于2015年4月28日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0265）中使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈志成返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第二层2338号商铺自2036年1月31日至2056年1月31日的商铺使用费180655.5元并支付利息（利息以180655.50元为本金，从2015年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至明福公司实际支付完毕之日止）；三、驳回陈志成的其他诉讼请求。如明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2761元，保全费1927元，合计4688元，由陈志成负担937元，由明福公司负担3751元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:涉案《商铺使用权流转合同》的性质及效力问题;明福公司应否向陈志成返还商铺使用费180655.5元及利息。关于争议焦点一。本案中，明福公司与佛山市禅城区****弼唐股份经济联合社签订了《弼唐村集体土地合作开发协议书》，根据上述协议取得了佛山某小商品贸易中心40年的使用权，且涉案项目亦取得了建设工程规划许可证并经竣工联合验收，后明福公司与陈志成签订《商铺使用权流转合同》，约定将涉案商铺的使用权转让给陈志成使用，并约定使用期限到期后陈志成需无条件将物业交还给明福公司。从上述约定的内容可知，《商铺使用权流转合同》的性质实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据前述法律规定，一审法院认定涉案合同使用期限自2016年1月31日至2036年1月30日的部分有效，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，并无不当，本院予以维持。明福公司上诉主张涉案《商铺使用权流转合同》全部有效，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，涉案合同约定的使用期限自2016年1月31日至2036年1月30日的部分有效，故陈志成应支付前述期间的使用费。关于该部分费用的具体金额问题，本院具体论述如下：首先，根据2016年9月23日佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》可知，涉案商铺所在区域临街商铺及办公用房市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，其中弼唐村一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层及以上的租金标准为每月11元/平方米。涉案商铺的使用费总额为361311元，若该金额为20年使用期间的对价，则使用费金额远远超过前述市场指导价，与市场价格严重不符。其次，明福公司作为民商事主体，其签订涉案《商铺物业使用权流转合同》的目的系通过转让涉案商铺的使用权而取得对价并获得利益。《商铺物业使用权流转合同》中有关361311元为20年使用期间的使用费、期满后无偿给予陈志成20年使用期的约定，与生活常理相悖。综上，本院认为，上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律的效力，依照有关法律规定处理”之规定，一审法院结合涉案商铺所在区域的市场指导租金标准及生活常理，认定双方所约定的使用费361311元实为40年使用期限的对价，判令明福公司应向陈志成返还超过20年使用期限部分的价款180655.5元及利息，处理得当，本院予以维持。明福公司上诉主张不应返还上述款项，理由不成立，本院不予支持。综上所述，明福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3914元，由上诉人佛山市明福市*运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十二日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰