湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3959号原告：龚义，男，1991年2月20日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：龚建强，系父子关系，男，1963年8月15日生，汉族，住武汉市硚口区，特别授权）。委托诉讼代理人：蔡勇，系湖北得伟君尚律师事务所（一般授权）。被告：武汉广电海格房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区古田路60号。法定代表人：何志坚，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡律学，系湖北诚明律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道402号。法定代表人：贺林，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈万红、郑帝文，均系公司员工（一般授权）。原告龚义与被告武汉广电海格房地产开发有限公司（以下广电海格公司）、武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员李晓丹独任审理，于2019年8月12日、2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告龚义委托诉讼代理人龚建强、被告广电海格公司的委托诉讼代理人胡律学、鑫广电公司委托诉讼代理人陈万红、郑帝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚义向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告赔偿损失人民币492542元（其中房屋装修102942元，房屋租金费用369600元，精神损害抚慰费用20000元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2010年12月11日，原告与被告武汉广电海格房地产开发有限公司亲的商品买卖合同，购买由其开发且位于武汉市硚口区古田三路江湾新城20栋1单元3203号房屋一套，上述房屋于2012年5月18日交房。原告于2012年8月进行装修，装修完工后不久于当年12月份发现房屋屋顶漏水，之后墙纸、衣柜、地板等全部浸水发霉，随即向物业方即第二被告反映具体情况，被告安排人来维修屋顶，且原告室内漏水部位也得以重新装修更换。但不久屋顶又漏水，且更加严重，主卧及次卧和开庭、烟台都漏水，致使装修再次进行反映，被告再次安排人员过来维修屋顶，但是仍不断漏水，直至2013年年初，因长期漏水致使房屋发霉严重，为了自身及家人健康考虑，只能租房至今。几年来，原告就此事长期与被告沟通，但一直未能解决，现原告为维护合法权益，起诉至法院。被告广电海格公司辩称：1、原告诉请缺乏事实与法律依据，应予以驳回；2、原告房屋已经过了质量保修期，且在2013、2014年原告与案涉房屋的施工单位广东正升公司签订工程质量协商处理确认书，针对原告投诉，正升公司在工程质保期内为履行保修义务向原告给予两次补偿共计11000元，依据该补偿协议第二条，原告接收补偿视为业主认可房屋质量处理方式并承诺不向第三方追讨，为此被告向法庭递交追加第三人申请书，申请追加广东正升公司作为第三人，根据原告在2013、2014年与正升公司签订的2份补偿协议书，表明被告在本案房屋保修期内履行了房屋质量保修义务，故原告诉请缺乏依据，请求法院驳回原告诉请。3、请求法院将广东正升公司追加为本案第三人，以更方便查明案情。被告鑫广电公司辩称：作为物业方，在业主报修时及时通知了开发商，我方已经履行了及时维修义务。本院经审理查明如下事实：2010年12月11日，龚义与广电海格公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定：龚义购买广电海格公司开发建设的广电﹒江湾新城第三期第20幢1单元32层03号房屋，该商品房所在楼宇主体结构为钢混结构，建筑物地上层数为32层；合同约定建筑面积为93.73平方米，房屋总金额为761992元，出卖人应在2012年5月30日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……。第十条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第二种方式处理：重做至合同约定的标准。第十六条保修责任：出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损害，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同附件五前期物业服务内容约定：管理企业为广州广电物业管理有限公司即鑫广电公司。前期物业主要事项：1、房屋建筑共有部位的维修和养护管理，包括楼盖、屋顶、外墙、称重结构、楼梯间、走廊、通道、门厅等。……。2012年5月18日，广电海格公司向原告交付房屋。2012年8月，原告对涉案房屋进行装修。2012年12月，涉案房屋屋顶出现漏水现象。原告随即向鑫广电物业公司反映情况。2013年初，物业公司对漏水部位进行了维修防水处理。之后涉案房屋再次出现漏水，原告再次向被告要求处理。2013年7月12日，原告与涉案房屋的施工方广东正升建筑有限公司就房屋漏水问题达成《工程质量问题协商处理支付确认书》，该确认书内容为：“江湾新城20栋3203号业主龚义与施工单位代表因为房屋出现外墙渗水引起墙纸、柜子霉变的质量问题，经双方协商处理结果如下：（1）施工方同意偿还人民币6000元给业主，用于支付相关费用（含恢复装修费用），此款以现金方式支付，业主接受此款，并签订此支付确认书。（2）业主接受此补偿费用，即表示业主认可上述房屋质量问题的处理方式。业主不再追究该房屋质量问题，并承诺不再另行追讨赔偿或维修，业主承诺不向第三方透露此质量问题处理方式及内容，因为每户具体情况不同。”2014年7月23日，原告的父亲龚建强代龚义与涉案房屋的施工方广东正升建筑有限公司就房屋漏水问题再次达成《工程质量问题补偿处理支付确认书》，该确认书内容为：“江湾新城20栋3203号业主龚义与施工单位代表因为房屋出现裂纹及渗水造成墙纸发霉破损质量问题，经双方协商处理结果如下：（1）施工方同意偿还人民币5000元给业主，用于支付相关费用，此款以现金方式支付。（2）业主接受此补偿费用，即表示业主认可上述房屋质量问题的处理方式。业主不再追究该房屋质量问题，并承诺不再另行追讨赔偿或维修，业主承诺不向第三方透露此质量问题处理方式及内容。（3）天花裂纹渗水。”后因房屋漏水问题一直未予解决，原告在外租住房屋。根据原告提交的证据，原告租住房屋位于武汉市硚口区崇仁路290号，面积150平方米，每月租金为4400元，租期自2013年3月12日至2020年3月11日。据鑫广电公司称，原告自2013年5月份左右至今未在涉案房屋居住亦未缴纳物业费。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋因漏水造成的装修损失及维修费用进行鉴定，本院依法委托中衡保险公估股份有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2019年9月出具《评估报告》，评估涉案房屋因漏水造成的财产损失费为人民币22325元。原告为此支付的鉴定费用为2000元。本院认为，涉案房屋位于所在楼宇的顶层，根据双方当事人在庭审中的陈述及被告提交的两份工程质量问题协商处理支付确认书，涉案房屋的漏水系屋顶及外墙渗水引起，渗水在涉案房屋交付不久即出现，故涉案房屋的渗水为房屋质量问题。广电海格公司作为涉案房屋的销售者及开发商，即便保修期已过，且在2013年及2014年对原告的损失做了一定补偿，但房屋漏水问题并未解决，原告的损失持续存在，故广电海格公司应对涉案房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。被告鑫广电公司作为涉案房屋物业管理者，涉案房屋为楼栋顶层，楼栋屋顶及外墙属于房屋建筑共用部位，故鑫广电公司虽然对涉案房屋进行了维修处理，但也未彻底解决漏水问题，导致涉案房屋漏水持续，应当对原告的损失承担一定的赔偿责任。因房屋质量问题是主要原因，本院酌情确定广电海格公司承担80%的责任，鑫广电公司承担20%的责任。经评估，涉案房屋因漏水导致的损失合计22325元，双方当事人对评估意见真实性均无异议，故本院对鉴定意见予以采信并判令广电海格公司及鑫广电公司赔偿龚义22325元，其中广电海格公司承担17860元，鑫广电公司承担4465元。对于原告要求赔偿漏水期间在外居住的租金费用的请求，因涉案房屋漏水严重影响房屋的使用价值，原告已经提交证据证明其在外租房居住，故本院对该诉讼请求予以支持。但原告租住的房屋面积远超涉案房屋的面积且不在同一地段，本院酌定广电海格公司及鑫广电公司向原告赔偿同地段同面积房屋每个月租金损失按2000元予以计算，故本院确定租金损失从2013年3月12日计算至开庭之日即2019年11月6日为：78月×2000元=156000元，其中广电海格公司承担124800元，鑫广电公司承担31200元。原告如后续仍有损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条的规定，判决如下：一、被告武汉广电海格房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚义支付损失赔偿金17860元及租金损失124800元。二、被告武汉鑫广电物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚义支付损失赔偿金4465元及租金损失31200元。三、驳回原告龚义的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4344元、鉴定费用2000元，由被告武汉广电海格房地产开发有限公司负担5075元、由被告武汉鑫广电物业管理有限公司负担1269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓丹二〇一九年十一月二十八日法官助理王晓然书记员余维