北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26463号原告张华丰，男，1960年2月10日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人刘佳，北京市狄克律师事务所律师。被告刘之华，男，1953年3月16日出生，汉族，北京市西城区居民。委托诉讼代理人奚芬（刘之华之妻），1951年7月10日出生，汉族，北京市西城区居民。原告张华丰与被告刘之华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙树华独任审判，公开开庭进行了审理。原告张华丰及其委托诉讼代理人刘佳，被告刘之华及其委托诉讼代理人奚芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张华丰向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间就位于北京市顺义区×镇×村宅院买卖合同无效;2.判令被告向原告返还涉诉房屋及宅院;3.案件受理费由被告负担。审理中，原告明确并变更诉讼请求为：1.确认原、被告于1998年3月18日就位于北京市顺义区×镇×村×街×号院签订的房屋买卖协议无效；2.被告将位于北京市顺义区×镇×村×街×号院腾退后返还给原告；3.被告将位于北京市顺义区×镇×村×街×号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给原告；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告于1995年自本村村民周桂菊处购置一处宅院，该宅院位于北京市顺义区×镇×村，宅基地使用证登记在周桂菊名下。后原告于1998年将上述宅院房屋卖给被告，作价二万元。2019年8月，原告与周桂菊就上述房屋的买卖契约经顺义区人民法院确认合法有效。原告对涉诉房屋及宅院享有所有权。被告并非涉诉宅院集体组织成员，系北京市西城区城镇居民户口，依照我国相关法律，被告不能享有涉诉宅基地使用权，故原被告之间的《买房合同》违反国家法律规定，应属无效。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘之华辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：双方之间就房屋买卖是在村委会干部在场的情况下签订的，另原告在购买周桂菊宅院这个事实明确无误的情况下，被告才买的涉诉宅院，而且原告是有行为能力的人，是在双方和谐的情况下才签订的协议书，被告就该房屋办理了北京市房屋契证，而且被告还向税务局纳税，原被告双方之间的交易是通过村、镇、县审核过的。现在被告经济状况比较困难，如果房屋返还给原告，被告方将面临居无定所的状况，故被告不同意原告的请求，被告方认为双方之间所签订的协议是合法有效的，如果非合法有效，就得不到各级政府的审核批准。同时原告起诉房产买卖合同纠纷立意极为不当，当年双方买卖交易是在公平公正公开并和谐的场合下进行的合法交易，不存在强买强卖的，或乘人之危及压价购买等行为，属合法正当的公平交易，本案不存在任何合同纠纷可言。恳请法庭洞察秋毫，以示法律的尊严。当年从原告手里购此宅院时，被告已知原告是从周桂菊处合法所购，并有宅基地房本为证，当年原告对此宅有合法处置权。当年买卖此宅签约的场合是在本村村委会，有村委会主任，书记，会计等人在场，买卖双方在和谐的气氛下进行的签约，事后买方还向村委会交了若干管理费（具体数额年久已忘）。买房当事人为今后能更好的在本村幸福生活及养老，还特请村委会全体人员及卖方在饭店共进午餐，当年场合温馨友好，买卖双方多年还是友好关系。本案最关键的情节就是国家当年没出台城镇居民限购政策，否则村委会也绝不会违反国策帮助双方当事人成交，村委会事后还协助买方办理了准许过户的证明，该证明交由镇土地科核查，通过后，镇土地科又核发准许由县级政府机关过户办证的证明，全程由三级政府严格审查，逐级把控，绝没有违反政策交易之嫌。当年村委会还正式颁发、授予购房人荣誉村民证，证中详尽说明购房人享受本村村民待遇。此宅系被告夫妻二人唯一安度晚年的养老之所，是本案被告夫妻双方名下唯一的住宅。原告在二十多年前曾担任过本村村委会主任之职，理应对当年国策有充分的认知，另据悉多年前原告已把户籍转成城镇户口。另原告在本村享有自己名下的宅基地一处，并还有村集体承包地一处。按现有农村土地政策一户一宅，原告完全不能违法违规，推翻国家三级政府核准的盖有政府行政公章的《北京市房屋契证》，该证是印有庄严国徽的，属合法合规的证件，唯一合法有效的产权证。综上所述，基于原告对当前法律知识的缺失，受利益驱使，想用此宅一案重复收益，被告恳请法庭查明事实真相，维护真理，坚守公平公正公开的原则，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张华丰曾用名张华锋，原系北京市顺义区×镇×村村民，后于2008年转为非农业户口。刘之华系本市西城区城镇居民。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×街×号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为：顺-×集建（98）字第×号，土地使用者登记在周桂菊名下，张洪生系周桂菊之夫。1995年11月20日，张华丰与张洪生签订《契约》，将涉诉宅院卖给张华丰。2019年8月经北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16037号民事调解书确认张华丰与张洪生于一九九五年十一月二十日签订的《契约》合法有效。1998年3月18日，张华丰与刘之华签订《协议书》一份，内容如下：“经双方协商，村委会同意张华丰将宅院一所售给刘之华为业（包括使用权、处分权及其他权利）面积以土地使用证为准，作价人民币计壹万伍仟元整，签字时由一次性付清房款。此协议一式二份。买方刘之华签字，卖方张华锋（丰）签字。协议有顺义县×乡×村民委员会盖章”。审理中，双方确认当时协议书中写15000元是为少交相关费用，实际成交价款为22000元。协议签订后，双方依约履行，张华丰收到刘之华购房款二万二千元，后刘之华缴纳了相关买卖契税和费用，并取得了《北京市房屋契证》。张华丰将北京市顺义区×镇×村×街×号院及对应的《集体土地建设用地使用证》交付给刘之华。经本院释明，刘之华坚持认为其与张华丰所达成的房屋买卖协议有效，并表示不要求在本案中一并解决经济损失问题，另行解决。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16037号民事调解书、《集体土地建设用地使用证》、《北京市房屋契证》等证据材料在案佐证。本院认为：宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。本案中，张华丰与刘之华虽签订了协议书，但因刘之华并非北京市顺义区×镇×村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。关于刘之华称涉诉宅院房屋买卖已在有关部门缴纳了相应的税费，并取得了《北京市房屋契证》故该买卖关系合法有效的答辩意见，但因刘之华并未办理宅基地使用权人的变更手续且至今并未成为该村集体经济组织成员，故刘之华所提供的证据只能证明涉诉宅院交易的事实，不能证明该买卖关系合法有效，故对刘之华相关答辩意见，本院难以采纳。综上，关于张华丰主张与刘之华于1998年3月18日签订的房屋买卖《协议书》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故合同无效后的法律后果主要如下：一、返还财产；二、折价补偿；三、赔偿损失等。现双方就涉诉宅院所达成的房屋买卖协议属无效，基于合同无效之法律后果处理的原则，刘之华应腾退并返还涉诉宅院及宅院内的房屋，并将涉诉宅院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给张华丰，故张华丰的相关诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于刘之华的经济损失问题，经本院释明后，刘之华坚持认为该买卖协议合法有效，并表示不在本案中主张相关经济损失问题，故本案中对上述问题不作处理，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张华丰与被告刘之华于一九九八年三月十八日就位于北京市顺义区×镇×村×街×号院签订的房屋买卖《协议书》无效；二、被告刘之华于本判决生效之日起九十日内将位于北京市顺义区×镇×村×街×号院腾退后返还给原告张华丰；三、被告刘之华于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区×镇×村×街×号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给原告张华丰；案件受理费一百五十元，由原告张华丰负担一百一十元（已交纳），由被告刘之华负担四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙树华二〇一九年十一月二十八日法官助理 张志鹏书 记 员 杨 欢