北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初36413号原告（反诉被告）：北京嘉丰投资顾问有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路24号。法定代表人：张瓦亭，总经理。委托诉讼代理人：孔鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京智慧富源置业投资有限公司，住所地北京市东城区体育馆西路7号15号办公楼二层203室。法定代表人：邱仁春，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京嘉丰投资顾问有限责任公司（以下简称嘉丰投资公司）与被告（反诉原告）北京智慧富源置业投资有限公司（以下简称智慧富源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉丰投资公司之委托诉讼代理人孔鹏，智慧富源公司之委托诉讼代理人刘宇骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉丰投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认嘉丰投资公司与智慧富源公司于2011年1月28日签订的《租赁合同》于2017年7月12日解除；2、判令智慧富源公司支付违约金162万元（按当年度2个月的租金计算）、滞纳金26568150元；3、判令智慧富源公司按照双倍租金的标准支付自2017年7月12日起至租赁物实际交还之日止的房产占有使用费；4、本案诉讼费由智慧富源公司负担。事实及理由：2011年1月28日，嘉丰投资公司与智慧富源公司（原名：北京智慧富源置业顾问有限公司）签订《租赁合同》，约定智慧富源公司承租嘉丰投资公司位于北京市海淀区复兴路x号院x号楼的地下一层至地上十层房屋，面积共计10016平方米，用于酒店、餐饮、写字楼等相关综合开发项目；约定租赁期限自2011年2月18日起至2021年2月17日止；租金按年度计，第一年900万元，以后每三年递增36万元；免租金期4个月，扣减免租期租金后第一年实收租金600万元及租赁保证金75万元，智慧富源公司应于2011年2月18日前交纳；以后每年租金应在本年度1月18日前交纳；若智慧富源公司逾期支付租金或者其他费用按照每天5‰支付滞纳金；逾期支付达20日的，嘉丰投资公司有权单方解除合同，并有权不退还智慧富源公司支付的租赁保证金，同时智慧富源公司还应赔偿当年度2个月租金作为违约金；另外合同12.8还约定，合同有效期届满或提前终止的，智慧富源公司应于届满之日或提前终止之日迁离租赁物并返还租赁物及附属设施，逾期不迁离或不返还租赁物的，双倍支付占用租赁物期间的租金。合同签订后，嘉丰投资公司依约向智慧富源公司交付了租赁物，智慧富源公司装修改造后将其中部分房产转租给第三方实际使用、经营。但合同履行期间，智慧富源公司一直未能按期支付租金，并拖欠巨额滞纳金。截至本案起诉，智慧富源公司仍未向嘉丰投资公司支付2017年度租金，已逾期163天，达到约定的解除条件，并应承担违约责任。综上所述，智慧富源公司逾期支付租金及滞纳金的行为已严重侵犯了嘉丰投资公司的合法权益。现嘉丰投资公司依据双方签订的《租赁合同》第6.6、12.2.6、12.2.7、12.8条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，请求贵院依法支持嘉丰投资公司诉讼请求。智慧富源公司辩称，1、不同意解除双方签订的租赁合同；2、智慧富源公司不同意支付违约金；3、鉴于合同尚未解除，智慧富源公司仍然有权对租赁物进行继续使用；4、鉴于智慧富源公司并未拖欠租金，因此不存在双倍租金的占用使用费；5、不同意承担本案诉讼费。智慧富源公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令嘉丰投资公司支付智慧富源公司违约金562459元（2017年2月18日至2020年2月17日期间）；2、判令嘉丰投资公司赔偿智慧富源公司装修损失1000000元；3、本案反诉及本诉诉讼费由嘉丰投资公司承担。事实及理由：鉴于嘉丰投资公司存在虚构建筑面积、无权转租及租赁面积在合同履行期间发生重大变化等违约责任，故智慧富源公司并未拖欠其租金，而嘉丰投资公司根据双方合同约定应当向智慧富源公司支付违约金，并赔偿损失。1、嘉丰投资公司虚构建筑面积，智慧富源公司实际未拖欠租金，根据双方合同约定，嘉丰投资公司应当交付的建筑物建筑面积为10016平米，而实际仅有5984.56平米（嘉丰投资公司产权）及3524.18平米（军产权），差距额为507.26平米，智慧富源公司截止2017年1月17日（付下年租金时间节点）累计多支付租金2620914.76元。智慧富源公司于2017年1月19日交纳220万元、2017年2月23日交纳180万元元、2017年7月26日交纳50万元，累计交纳400万元租金。鉴于2017年9月1日起，租赁面积变更为5984.56平米，故2017年2月18日至2017年12月31日期间租金总额应当为6794366元，智慧富源公司支付的租金及嘉丰投资公司多收取的租金已经超过了租金总额，智慧富源公司没有付款义务；2、第三方对合同提出异议：2017年6月29日，军方提出收回军产权房屋3524.18平米，智慧富源公司予以配合，按军方要求返还了房屋，智慧富源公司无法再对交还的房屋进行使用，根据双方合同第12.3.4约定，嘉丰投资公司应当向智慧富源公司支付违约金570271元（2017年2月18日至2018年2月17日期间对应面积的两个月租金）；3、损失赔偿：智慧富源公司承租房屋期间，房屋用于酒店经营，因应军方要求返还了部分房屋，嘉丰投资公司应当赔偿对应部分的装修损失，其中九层装修一共花费218万元，被军方收回的房屋装修损失为100万元。综上所述，智慧富源公司已经超额支付租金，根据嘉丰投资公司提供的证据才得知嘉丰投资公司存在严重的违约责任，故请求贵院依法审理，维护智慧富源公司合法权益。嘉丰投资公司针对智慧富源公司的反诉辩称，双方在租赁协议中约定了租赁面积，租赁面积组成是嘉丰投资公司自有的5984.56平米，以及军队产权3524.18平米，还有一部分公用面积，公用面积在产权证中没有体现。故我公司实际的出租面积多于租赁合同中约定的面积。不存在违约的情况。智慧富源公司对租赁面积是明知的，在此长期租赁十几年之久从未就租赁面积提出过任何异议。关于军队提出收回房屋产权属于国家政策调整，所以不属于嘉丰投资公司应承担的责任，也不属于嘉丰投资公司的违约行为，属于智慧富源公司自愿撤离场地。综上，智慧富源公司的反诉没有事实和理由，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年12月1日，嘉丰投资公司与总参谋部兵种部第二管理处（以下简称第二管理处）签订《门诊综合楼土地分割转让和房屋分配合同书》，约定门诊综合楼实际建筑面积为11988.22平方米，其中可供使用的房屋面积为11206.2平方米，公共设备占用房屋面积782.02平方米。双方对房屋面积按5:5分配，各分得该楼建筑面积5994.11平方米，其中可供使用的房屋面积5603.10平方米，公共设备占用房屋面积391.01平方米。第二管理处分得5505.39平方米，嘉丰投资公司分得5700.81平方米，双方公共房屋计782.02平方米，各分得391.01平方米。1999年12月2日，嘉丰投资公司取得京房权证市海国（军）移字第XXXX号房屋所有权证，该所有权证记载嘉丰投资公司拥有北京市海淀区复兴路x号x号楼的建筑面积5984.56平方米。嘉丰投资公司与第二管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定第二管理处将位于北京市海淀区复兴路x号门诊综合楼建筑面积3524.18平方米的房屋出租给嘉丰投资公司。租赁用途为办公、经营。租赁期限自2013年1月1日至2021年2月18日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为24943647元，租金按半年结算。合同还对其他事项进行了约定。2012年12月28日，双方签订《军队房地产租赁合同》补充条款，载明：嘉丰投资公司已发生的经营行为，即与第三方智慧富源公司签订的租赁合同继续有效，第二管理处予以认可。2011年1月28日，嘉丰投资公司（甲方、出租方）与智慧富源公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，双方存在房屋租赁关系，合同第1.1、1.3条约定，嘉丰投资公司将位于北京市海淀区复兴路x号院x号楼地下一层至地上十层房屋租给智慧富源公司，建筑面积共计10016平方米；租赁用途为酒店、餐饮、写字楼等相关综合开发项目；合同第3.1条约定，租赁期限为十年，自2011年2月18日起至2021年2月17日止；租赁保证金为人民币75万元；合同第5.2条约定，房屋租金第一年为人民币900万元，以后每三年递增36万元，其中2017年2月18日至2020年2月17日，租金标准为每年972万元；2020年2月18日至2021年2月17日，租金标准为每年1008万元。合同第6.2条约定，智慧富源公司应在嘉丰投资公司将房屋交付乙方之日，按照协议约定交齐租赁保证金及首年度的房屋租金外，之后每年度的租金应于租期开始前30日（即每年1月18日前）按本合同第5.2条约定的租金标准一次性交纳下年度租金；合同第6.6条约定，智慧富源公司逾期支付租金或相关费用的，应向嘉丰投资公司支付滞纳金，滞纳金计算方法为：滞纳金=乙方拖欠费用的天数*乙方欠缴相应费用数额*5‰；合同第12.2.6、12.2.7条约定，乙方逾期20日未支付租金，乙方逾期20日未支付本合同约定的其他费用，甲方有权单方解除合同且乙方已交纳的租金及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度2个月的租金作为违约金，自甲方发出解除合同的书面通知之日起30日内，乙方应结清全部租赁费用及拖欠甲方的其他费用；合同第12.8条约定，合同有限期届满或提前终止的，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同约定迁离租赁物，并按合同约定将租赁物及附属设施返还给甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付乙方占用租赁物期间的租金，同时甲方有权强行将租赁物内的乙方物品搬离以收回租赁物，且甲方对搬离的乙方物品不负任何责任。第13.1约定，因相关法律、法规修改或政府行为致使一方无法继续履行合同时，本合同自行终止，甲乙双方互不负责任。合同还对其他事项进行了约定。2017年8月31日，第二管理处因军队停止有偿服务收回了归属于其的3524.18平方米的房屋。嘉丰投资公司认可其与第二管理处的租赁合同已解除。智慧富源公司继续租用嘉丰投资公司所有的剩余房屋至今。经询，双方均认可截至2017年6月30日之前的租金智慧富源公司均已交纳，智慧富源公司认可其确实存在延迟支付租金的情况，关于之后的租金智慧富源公司称其与嘉丰投资公司的法定代表人口头协商可以分期支付，但未提交证据。嘉丰投资公司称其不在主张2017年7月1日至2017年7月11日期间的占有使用费。本院认为，嘉丰投资公司与智慧富源公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于嘉丰投资公司要求确认租赁合同于其起诉之日解除的诉讼请求，智慧富源公司确实存在延迟支付租金20日以上的情形，根据租赁合同的约定，智慧富源公司逾期20日未支付租金，嘉丰投资公司有权单方解除合同，故本院确认双方的租赁合同于2017年7月12日解除。对于嘉丰投资公司要求智慧富源公司支付违约金的诉讼请求及智慧富源公司要求嘉丰投资公司支付违约金的反诉请求，智慧富源公司确实存在未按合同约定支付租金的违约行为，嘉丰投资公司亦存在因其与第二管理处解除租赁合同而导致其与智慧富源公司的租赁合同提前部分解除的违约行为，综合考虑到双方在履行合同过程中均有违约，故互不承担违约责任，故本院对嘉丰投资公司、智慧富源公司主张的违约金均不予支持。关于嘉丰投资公司主张滞纳金的诉讼请求，经询，嘉丰投资公司称滞纳金亦属于违约金性质，故本院对该部分诉讼请求不予支持。关于智慧富源公司要求嘉丰投资公司赔偿装修损失的反诉请求，因其未提交充分证据证明，故本院对该反诉请求亦不予支持。租赁合同解除后，智慧富源公司应按双方合同约定的租金标准支付归属于嘉丰投资公司所有的建筑面积对应的占有使用费，故本院对嘉丰投资公司要求支付占有使用费的诉讼请求中合理部分予以支持。关于智慧富源公司辩称实际租赁面积与合同约定不符一节，根据嘉丰投资公司与第二管理处签订的房屋分配协议书记载，可供使用的房屋面积为11206.2平方米，故该辩称理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认北京嘉丰投资顾问有限责任公司与北京智慧富源置业投资有限公司于二○一一年一月二十八日签订的《租赁合同》于二○一七年七月十二日解除；二、北京智慧富源置业投资有限公司向北京嘉丰投资顾问有限责任公司支付自二○一七年七月十二日起至房屋返还之日止的占有使用费（其中截至二○二○年二月十七日的按照年租金5807700元标准计算，自二○二○年二月十八日起的按照年租金6022800元标准计算）;三、驳回北京嘉丰投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京智慧富源置业投资有限公司的全部反诉请求。如果北京智慧富源置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费182740元（北京嘉丰投资顾问有限责任公司已预交91370元），由北京嘉丰投资顾问有限责任公司负担91370元，已交纳；由北京智慧富源置业投资有限公司负担91370元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9432元，由北京智慧富源置业投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  李绥奇二〇一九年十一月二十九日书 记 员  崔 维