天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初7745号原告（反诉被告）：天津市德成建材有限公司（统一社会信用代码91120110575130164F），住所地天津市东丽区军粮城街后台村津北公路8818号。法定代表人：刘德城，该公司经理。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津一汽汽车销售服务有限公司（统一社会信用代码91120102103063581E），住所地天津市河东区程林庄道110号。法定代表人：王建雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世明，天津五君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王廷钰，天津五君律师事务所律师。原告天津市德成建材有限公司（以下简称德成公司）与被告天津一汽汽车销售服务有限公司（以下简称一汽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德成公司的委托诉讼代理人刘国利、被告一汽公司法定代表人王建雨及委托诉讼代理人王廷钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德成公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2012年10月8日签订的《租赁协议》；2.请求法院依法判令被告给付原告租赁费758356元（2015年10月8日至2016年3月28日）、违约金56400元（2015年11月9日至2016年3月28日），合计814756元；3.请求法院依法判令被告自2016年3月29日起按照人民银行同期贷款利率计算欠付的758356元租赁费的利息至租赁费付清之日（至立案之日2019年9月16日利息124941元）以上诉讼请求合计：939697元；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示第二项诉讼请求租赁费改为房屋占有使用费758356元，并撤回违约金和利息的请求。事实和理由：原、被告系租赁合同关系。2012年10月8日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：被告承租原告的坐落于天津市东丽区院内厂房及土地，租期为二十年，自2012年10月8日起至2032年9月30日止。前五年的租金为每年160万元。租金支付方式为第一次支付三年的租金，以后按每一年支付一年租金，在新年度的第一个月内支付。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告依约给付了三年的租金。2015年10月被告应支付第四年的租金时，被告以种种理由拖延一直没有支付。2016年3月28日，原告得知被告在未通知原告的情况下，已经从租赁物处撤出，但被告一直未支付其实际使用租赁物期间的租赁费。故原告依法提起诉讼。一汽公司辩称，同意解除双方于2012年10月8日签订的租赁协议。不同意原告第二项诉讼请求，即给付占有使用费758356元。双方于2012年10月8日签订的租赁协议明确约定原告应按被告图纸要求力争在2013年1月前尽快完成汽车形象专卖店的施工建设，在施工中出现的问题由原告负责处理解决，因图纸结构和规划问题由原、被告协商处理，但原告未建成形象专卖店。因此，被告认为本协议完全是由于原告的违约行为导致无法履行，故不涉及被告给付原告占地使用费的问题，现请求法院依法驳回原告的此项诉讼请求。一汽公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁协议书》；2.请求法院依法判令被反诉人立即返还反诉人租金200万元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人系租赁合同关系。双方于2012年10月8日签订租赁协议书，约定由反诉人承租被反诉人所有的位于天津市东丽区院内厂房及土地，租赁期限二十年，自2012年10月8日至2032年9月30日止。前五年租金160万元每年。反诉人承租上述租赁物的目的系为经营汽车4Ｓ店使用，因此，协议中明确约定被反诉人应按照反诉人提供的图纸在2013年1月底前完成汽车形象专卖店的施工建设。协议签订后，反诉人依约支付了租赁费用但被反诉人至今没有按照约定建设完毕形象专卖店，导致反诉人不能正常经营汽车专卖店。同时，因被反诉人的违约行为造成反诉人直接经济损失90万元，经双方多次协商未果，反诉人向本院提出反诉。德成公司对一汽公司的反诉辩称，同意解除租赁合同，不同意返还租金200万元。理由如下：1.一汽公司自2012年10月就开始使用租赁物至2016年3月28日，实际使用租赁物有三年半的时间。双方在租赁合同中虽约定由原告建设专卖店，但当时由于规划部门不能批准导致原告无法按照合同进行建设。双方已经对该事实进行了补充协商，由原告另行建设了10间办公用房和将近5000平米的厂房由被告使用，所以原告不存在违约行为，也无需返还租金。2.在租赁合同中约定德成公司在2013年1月底建成专卖店，在之后的3年多时间，一汽公司从未提出异议让原告返还租金，一汽公司现在提出返还租金已经超过了诉讼时效。一汽公司在2013年2月份至少已经知道专卖店没有建成，却一直没有提出异议，且实际使用了租赁物三年多时间，从一汽公司搬出租赁物的时间计算，也超过了三年诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实原告提供如下证据：一、租赁协议，证明双方在2012年10月8日签订了租赁协议1份。约定租期20年，从2012年10月8日起计算。年租金前五年每年160万元，且在协议的第三条第四款也写明如果在建设形象专卖店的时候因图纸结构及规划问题，是由双方协商处理的。当时没有建设专卖店的原因就是因为规划部门不批准建设专卖店，该事实被告当时也是知情的，双方就该问题也进行了协商，由原告另外建设10间办公房，之后还有加建了将近5000平米的厂房。二、集体土地使用证，证明原告出租房屋用地已经获得了相关批准。三、照片4张，证明原告加建厂房的情况，被告已经使用并且加建了中国一汽解放服务站的字样。增加字样的厂房的面积大概是1600平米。另外其中有一张照片显示3个厂房的，这3个厂房的面积是3400平米。另外整个场院是整体出租给被告的，由被告使用。不存在另外出租给别人的情况。四、东丽区计划与经济委员会的文件、东丽区规划土地管理局关于准予使用土地的通知，证明原告建设厂房已经获得东丽区计经委和东丽区规划土地管理局准予使用土地。被告提供证据如下：一、租赁协议，证明原、被告之间的合同义务关系以及原告未在2013年1月底完成汽车形象专卖店建设的义务。二、形象专卖店的外观效果图，证明原、被告双方签订的租赁协议涉及的建筑物的内容及通过该效果图与现场实际对比，说明原告并未履行该建设义务。三、政策解读一份，证明在证据第4页证明4S店建成后，厂家要给我返还补贴给我90万元。因为4S店没有建成，实际上没有补贴到位。本院认证如下：原告提供的证据一、二、三、四，被告提供的证据一具有合法性，真实性，关联性，予以确认。对被告提供的其他证据，不予确认。经审理查明如下事实：2012年10月8日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定，原告（甲方）将坐落于天津市东丽区院内厂房及土地出租给被告（乙方）使用，经协商达成以下协议：甲方将自有的厂房、办公楼及所涉及的厂院另按乙方要求新建的汽车形象专卖店（详见图）全部出租给乙方使用。租期为二十年，自2012年10月8日起至2032年9月30日止。前五年的租金为每年160万元。租金支付方式为第一次支付三年的租金，以后按每一年支付一年租金，在新年度的第一个月内支付。甲方应按乙方图纸要求，力争在2013年1月底前尽快完成汽车形象专卖店的施工建设，在施工中出现的问题由甲方负责处理解决。如因图纸结构及规划问题由甲、乙双方协商处理。合同签订后，原告将院内厂房及土地交付给被告使用。被告依约给付了三年（2012年10月8日至2015年10月7日）的租金4800000元。原告在租赁期间因故未在被告承租厂院内建造汽车形象专卖店。2016年3月28日，被告不再使用租赁物，租赁物转由原告管理。对2015年10月8日至2016年3月28日租赁期间费用，被告未支付。在被告承租期间，原告对租赁合同下的平房5间进行改造，在涉案厂院范围内另行增建了平房5间，该十间平房均由被告使用。同时，原告还在涉案厂院范围内增建5000平方米的厂房，被告认可其使用了其中1600平方米。关于被告使用以上房屋，被告表示原告没有建成专卖店，就在被告承租的厂院内新建了厂房和平房，被告不同意原告建设，但原告最终还是建设完成。原告建设完成后，给了被告钥匙，被告就进行了使用。因为原告没有建成专卖店，被告不需要向原告另行支付使用原告新建房屋的费用，原告对此也是同意的。原告没有建成专卖店，说继续找人建设，在建设专卖店之前，给被告一些房屋让被告先使用，被告也同意了，但被告还要求原告继续建设专卖店。原告出租的是一个厂院，原告新建厂房所占用的土地也是由被告承租的。原告对涉案土地取得集体土地使用证，对房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，原告未按租赁协议约定建设汽车形象专卖店，但原告在涉案厂院内改建租赁协议内平房5间、增建租赁协议外平房5间，共计房屋10间由被告使用；原告在涉案厂院内增建租赁协议外厂房5000平方米，被告认可只使用了1600平方米厂房。现被告没有证据证明对原告未建造形象专卖店向原告提出异议，且被告对原告于租赁协议内改建的房屋及租赁协议外所增建的房屋亦进行了使用，直至其从租赁厂院内搬出。原告主张其以新建房屋对其未建设的专卖店进行替代。被告抗辩，原告没有建成专卖店，在建设专卖店之前，给被告一些房屋让被告先使用，被告也同意了，但被告继续要求原告建设专卖店。据此分析，原告在被告已承租的厂院内改建、增建房屋，同时被告还使用改建、增建的房屋（面积较大）至其搬离，且被告对使用原告改建、增建的房屋不另行支付费用。同时，基于直至被告搬离承租土地及房屋，原、被告的租赁协议的租金标准也未变更，结合双方陈述，本院确认原、被告对于原告未建设汽车形象专卖店前达成了由原告的其他房屋替代原告未建设汽车形象专卖店的约定，该约定是清楚明确的。双方已经达成一致意见，原告不存在违反合同约定的行为，现被告于专卖店建设前即搬离租赁物，对于租金标准双方应按原协议执行。原告对涉案的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁协议不符合规定，为无效协议。现租赁协议无效，不存在双方当事人均主张的解除协议的问题。虽然合同无效，现原告请求参照租赁协议约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费具有法律依据，本院予以支持。按原租赁协议租金标准计算，原告主张2015年10月8日至2016年3月28日期间应支付的房屋占有使费用758356元未超出原、被告间的租赁协议约定标准，本院予以支持。关于反诉原告反诉请求要求被反诉人返还租金200万元，在原告建成专卖店前以前，原告给被告一些房屋使用，被告也同意，且被告已实际使用了租赁协议外的房屋直至搬离，同时双方的租赁协议的租金标准也未变更，被告使用原告租赁物期间，应按租赁协议约定的租金标准向原告支付租金。现被告已支付原告的租金系按双方约定的租金标准支付的，故反诉原告要求返还租金200万元的请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。基于此，对原告主张的被告反诉请求已超过诉讼时效，不再进行审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津一汽汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市德成建材有限公司房屋占有使用费758356元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告天津市德成建材有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告天津一汽汽车销售服务有限公司的全部反诉请求；案件受理费6598元，原告天津市德成建材有限公司负担1274元，被告天津一汽汽车销售服务有限公司负担5324元。反诉费11400元，由反诉原告天津一汽汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王宝新二〇一九年十一月十九日书记员  李晓旭本判决所依据的法律、法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。