湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初7075号原告：杨某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。被告：贺某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：湛某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。二被告共同委托诉讼代理人：冯震，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律工作者。原告杨某某与被告贺某某、湛某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托诉讼代理人徐爱新，二被告共同委托诉讼代理人冯震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、确认被告贺某某与湛某某于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》无效；2、判令被告贺某某与湛某某协助原告办理房屋产权变更登记手续；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年9月7日，原告与被告贺建新签订《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》，合同约定：贺某某将其位于岳阳电厂生活一区某栋某住房及房屋内生活设施以5万元的价格转让给原告，住满5年后贺某某协助原告办理房屋过户手续。2007年9月13日，被告贺某某利用原告的疏忽大意，欺骗原告又与其签订《关于华能电厂一区某栋某号房屋转让合同书》，该合同书在原合同5年内协助办理过户的基础上增加约定贺某某有买卖权，原告有居住权。两份合同签订后，原告于2007年9月26日将5万元购房款交付给了贺某某，贺某某当日出具了收条并将房屋及其房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。原告将该房屋进行装修后一直居住至今。2011年11月2日，被告湛某某以民间借贷为由向法院起诉贺某某，双方达成了贺某某以原告已购买的上述房屋作价9万元抵偿湛某某部分债务的调解协议，并由法院出具调解书。为达到转移涉案房屋产权登记的目的，被告贺某某先是隐瞒房产证和土地证早已交给原告的事实，于2012年5月3日以两证遗失为由在长江信息报上登报公告，申明作废。后于2012年8月3日与湛某某根据调解书确认的以房抵债协议，签订了《房屋买卖合同》。为了少交税费，两人在同一天又签订了作价6万元的《房地产买卖合同》。2012年10月11日，岳阳市房地产管理局云溪分局依据公告和两被告的《房地产买卖合同》将涉案房屋登记在被告湛某某的名下。在得知调解书的存在后，原告于2013年6月向法院起诉要求撤销该调解书，该调解书经过两级法院审理后被撤销。2015年4月，原告以贺某某为被告再次向法院起诉，要求将涉案房屋使用权判归原告所有，湛某某以第三人身份申请参加诉讼。原告在该案诉讼请求被法院驳回后提起上诉，岳阳市中级人民法院以事实认定不清裁定撤销一审判决，将案件发回重审。2019年1月2日，法院重新作出判决，确认原告与被告贺某某2007年9月7日签订的《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》合法有效。现该判决书已生效。由于涉案房屋产权登记未予撤销，原告诉求确认房屋所有权归属原告并要求两被告协助原告办理涉案房屋再次转移登记的诉求暂不能实现，原告遂向人民法院提起诉讼。被告贺某某辩称：1、答辩人将房屋出售给湛某某是依合同约定办理，应受法律保护；2、答辩人与湛某某所签订的房屋买卖合同合法有效，并且该房屋已依法登记在湛某某名下，依照《物权法》之规定，湛某某是该房屋唯一合法产权人；3、房产管理部门是根据《购房合同》为湛某某办理的房屋产权证，而不是根据（2011）楼民城初字第128号民事调解书；4、湛某某是善意取得该房屋；5、答辩人依合同约定处理自己名下的房产，是合同自治原则的具体表现，其民事行为受法律保护；6、2012年8月3日答辩人与湛某某签订的房屋买卖合同合法有效，原告请求确认该合同无效于法无据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告湛某某辩称：1、贺某某与答辩人签订的房屋买卖合同合法有效；2、答辩人是善意取得该房屋；3、原告的请求明显违法。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2007年9月7日原告（乙方）与被告贺某某（甲方）签订《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》一份，双方约定甲方愿将华能岳阳电厂生活一区某栋某房转让给乙方。同时转让的包括室内装修及基本生活用品。转让价格为50000元。付款方式为乙方拿到产权证、土地证及房间钥匙后，一次性将现金50000元交给甲方。房屋住满五年后甲方协助乙方办理过户手续，乙方负责房产产权过户手续费。乙方在五年内如要转让，甲方有优先购买权。合同同时对其他事项进行了约定。2007年9月13日，原告（甲方）与被告贺某某（乙方）再次签订《关于华能电厂一区某栋某号房屋转让合同书》一份，该合同书基本内容与2007年9月7日签订的《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》一致，但增加了“甲方有买卖权，乙方有居住权。房间内所有装修设施以及生活用品不得损坏，如有损坏乙方将照价赔偿”的条款。二份合同签订后，原告于2007年9月26日将50000元购房款交付给被告贺某某，被告贺某某出具收条。当日，被告贺某某向原告交付了房屋，并将房屋所有权证、土地使用权证交给原告。原告随后搬入该房屋，并居住至今。2011年11月1日，本院受理湛某某诉贺某某民间借贷纠纷一案。案件审理过程中，双方达成调解协议，内容为“1、截至2011年12月30日，贺某某拖欠湛某某本金109000元及利息；2、贺某某用其所有的房产证号为XX房屋（座落于岳阳市岳阳楼区，面积61.16平方、地丘号XX）作价90000元偿还湛某某借款，房屋过户费各承担一半；该房屋2012年10月底以前的房租属于贺某某。另外，贺某某通过工资分期支付45000元给湛某某；3、案件受理费2900元，由湛某某自愿承担。双方签署上述调解协议后，本院依据该协议内容制作（2011）楼民城初字第128号民事调解书。民事调解书所涉房屋即为华能岳阳电厂生活一区某栋某房。2012年5月3日，被告贺某某以房产证、土地使用证遗失为由，在长江信息报登报公告，申明作废。2012年8月3日，被告贺某某（甲方）与被告湛某某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定甲方自愿将坐落在岳阳华能电厂一区某栋某房出售给乙方，价格为90000元整，在双方签订合同时一次性支付。甲方无条件协助乙方办理房屋过户手续，过户费由甲、乙双方各承担一半。同日，二被告再次签订《房地产买卖合同》，该合同内容与《房屋买卖合同》内容基本一致，但为了少交纳税款，双方将房屋出售价格变更为60000元。同时，被告贺某某向被告湛某某出具收条一张，确认收取湛某某购房款90000元。2012年10月11日，岳阳市房地产管理局云溪分局依据作废公告申明及《房地产买卖合同》将涉案房屋过户至湛某某名下，房产证号为岳房权证云溪区字第XX号。被告湛某某自称在协商以房屋买卖方式抵债过程中，曾至房产部门进行过查询，并至涉案房屋进行过实地查看。但由于被告贺某某称房屋已出租给原告使用，而原告又在外打工，没有房屋钥匙被告湛某某未能进入房屋查看。但被告湛某某未向被告贺某某索取其所称的租赁合同进行核实。同时，原告对湛某某、贺某某之间的民间借贷纠纷一案的审理及涉案房屋办理手续均不知情。2012年10月期间，湛某某、贺某某在办理涉案房屋过户手续时，贺某某曾以到银行贷款为由向原告索要房产证和国土使用证，遭到拒绝。2013年1月，湛某某联系杨某某，以房屋所有权人的身份要求交还涉案房屋，遭到原告拒绝，双方因此发生纠纷。2013年6月9日，原告以贺某某为被告、湛某某为第三人提起诉讼，请求人民法院撤销（2011）楼民城初字第128号民事调解书。本院于2014年5月23日作出（2013）楼民城初字第111号民事判决，对民事调解书中关于“贺某某用其所有的房产证号为XX房屋（座落于岳阳市岳阳楼区，面积61.16平方米、地丘号XX）作价90000元偿还被告湛某某借款，房屋过户费双方各承担一半”的调解内容予以撤销。被告贺某某对该判决不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）岳中民一终字第12号民事判决，认定贺某某在明知房屋已转让他人的情况下，隐瞒涉案房屋已转让的事实，企图通过法院调解方式将房屋以90000元抵偿给其债权人湛某某获取更大利益的行为损害了原告杨某某的合法权益，其行为不应受到法律保护，遂作出驳回上诉，维持原判的裁决结果。2015年5月4日，原告以贺建新为被告，以湛某某为第三人向本院提起诉讼，请求确认华能生活一区某栋某号房屋的所有权归原告所有。本院于2015年11月3日作出（2015）楼民城初字第108号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉。岳阳市中级人民法院以事实不清将该案发回重审。在重审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告贺某某2007年9月7日签订的《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》合法有效；2、确认位于岳阳市临港新区某某一区某栋某房的所有权归属原告；3、判令被告贺某某、第三人湛某某协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续；4、由被告贺某某、第三人湛某某承担诉讼费用。本院在审理过程中认为被告贺某某与第三人湛某某签订了房屋买卖合同并办理了产权过户，房屋产权已登记在第三人湛某某名下，在被告贺某某与第三人湛某某签订的房屋买卖合同未被确认无效，产权登记未予撤销的情况下，原告主张确认位于岳阳市临港新区某某一区某栋某房屋所有权归属原告，并要求被告贺某某、第三人湛某某协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求暂无法实现，遂作出（2018）湘0602民初4842号民事判决书，认定原告与被告贺某某2007年9月7日签订的《关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》合法有效，并驳回原告其他诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。原告遂再次向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。上述案件事实有原告提交的关于贺某某转让某某一区某栋某房的合同》、被告贺某某向原告出具的50000元收据、（2011）楼民城初字第128号民事调解书、房屋产权证、国土证、岳阳市房屋权属证书遗失补证申请审批表、遗失补证通知书、所有权基本信息、（2013）楼民城初字第111号民事判决书、（2015）岳中民一终字第12号民事判决书、（215）楼民城初字第108号民事判决书、岳阳市中级人民法院（2017）湘06民终字第1943号民事裁定书、（218）湘0602民初4842号民事判决书，被告贺某某提交的2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，被告湛某某提交的岳房权证云溪区字第XX号房屋产权证及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将本案争议的焦点概括为下列三个方面：一、被告贺某某与被告湛某某于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》的效力如何认定。根据本案查明的事实，被告贺某某早已于2007年9月期间将涉案房屋出售给了原告，并在收取了原告交纳的全部购房款后，将房屋交付给原告居住至今。此后，被告贺某某为达到抵偿前期所欠被告湛某某的债务的目的，向房产部门隐瞒房屋已出售并已将房屋产权证及土地使用权证交付给原告的事实，以房屋产权证及土地使用权证遗失为由，将上述两证公告申明作废，并补领了新的房屋产权证及土地使用权证。而后又于2012年8月3日与被告湛某某签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，以虚构买卖事实的方式，将房屋过户至湛某某名下，其行为属于被告贺某某以合法形式掩盖获取不当利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，二被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》应属无效。二、被告湛某某获取房屋产权的行为是否属于善意取得。本院审查认为，被告湛某某在被告贺某某谎称房屋出租给原告的情况下，并未向被告贺某某索取租赁合同进行核实，且此后也未向原告进行调查确认，而事实上原告一直居住在涉案房屋中。据此，可以认定被告湛某某在此过程中并未尽到审慎义务，其以物抵债的行为不属于善意。同时，在（2011）楼民城初字第128号民事调解书被撤销的情况下，不能认定被告湛某某向被告贺某某支付了合理对价。综上，被告湛某某取得涉案房屋产权的行为不属于善意取得。三、在《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》被确认无效后产生何种法律后果，被告贺某某、湛某某是否应协助原告办理房屋变更登记。本院审查认为，在《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“双方因合同取得的财产，应当予以返还”的规定，故被告湛某某应将已登记在自己名下的涉案房屋变更登记至被告贺某某的名下。在被告湛某某将涉案房屋产权变更登记至被告贺某某名下后，被告贺某某应按与原告之间的约定，将涉案房屋产权变更登记至原告杨某某名下。本院认为，被告贺某某在已将涉案房屋出售给原告的情形下，利用房屋未能及时变更登记至原告名下的漏洞，又于2012年8月3日与被告湛某某签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，以虚构买卖事实的方式，将房屋过户至湛某某名下，其行为属于被告贺某某以合法形式掩盖获取不当利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，二被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》应属无效，原告主张确认《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告湛某某在此过程中，未尽到审慎义务且未支付合理对价，其取得房屋产权的行为不属于善意取得，依法应将取得的财产以变更登记的方式返还给被告贺某某。而后被告贺某某则按约定协助原告办理涉案房屋变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贺某某与被告湛某某于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效；二、限被告湛某某在本判决生效后三十日内将位于岳阳市临港新区华能生活一区某栋某房屋产权变更登记至被告贺某某名下。被告贺某某在上述房屋变更登记至其名下后三十日内将该房屋产权变更登记至原告杨某某名下逾期履行上述第二项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告贺某某、湛某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  钟宁二〇一九年十一月十八日书记员  何云