广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初4489号原告：沈其欢，男，汉族，1977年10月9日出生，英德市人，住英德市。原告：谢玉兰，女，汉族，1976年3月6日出生，英德市人，住英德市。委托代理人：沈其欢，男，汉族，1977年10月9日出生，英德市人，住英德市。（系原告谢玉兰的丈夫）被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司。所在地：英德市英城教育路与和平路交汇处兴发大厦首层。法定代表人：林凯生，总经理。委托代理人：黄关凤，系英德市珠江创展房地产开发有限公司职员。原告沈其欢、谢玉兰诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年8月21日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈其欢到庭参加诉讼，被告英德市珠江创展房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈其欢、谢玉兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在判决生效后七天内为原告沈其欢、谢玉兰办理位于英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦X幢XXX号房的房地产权属证书；2、请求判令被告英德市珠江创展房地产开发有限公司从2013年6月7日起至办理好原告上述房屋产权证书之日止支付原告按购房总价374734元按每日万分之一的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年8月19日签订的《认购书》，由原告认购被告位于英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦六楼X幢X层XXX号房，标明该房建筑面积为110.67平方米，总价374900元，原告须于2011年8月19日前向被告微付首期款人民币114900元，余款260000元于2011年10月31日前办理公积金银行按揭。2011年1月16日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，二原告作为共有人购买被告开发的位于英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦X幢X楼XXX号房，建筑面积109.41平方米，每平方4004元，总金额人民币374734元。《合同》第六条约定原告方的付款方式为办理银行按揭付款，首期房款114734元原告已于2011年11月12日前付清，余款260000元办理银行按揭。第八条约定被告应当在2012年5月1日前将房屋交付原告使用。第十二条约定：出卖人即被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买方不退房时，卖方即被告自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之一向买方即原告支付违约金。《补充协议》第九条约定“甲方即被告应当在商品房交付使用后180日内，协助乙方即原告向产权登记机关办妥产权登记”作为对合同第十五条约定的补充。原告按约定己于2011年8月10日支付给被告首期购房款114900元，另260000元房款于2012年1月16日向英德市农村信用合作联社办理了按揭借款。被告也于2011年11月18日将该房屋向英德市住房和城乡建设局进行了登记备案。2012年5月1日前将该房屋交付原告使用。根据《合同法》第六十四条“合同当事人应当按约全面履行义务”的规定。又根据该法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者偿损失等违约责任”的规定。原告己按约履行付款义务，但是，被告自交付房屋给原告使用至今7年多了，却未按约定时间为原告办理房地产权属证书，被告行为已构成违约，现原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同约定的其应尽义务，同时承担违约责任。被告英德市珠江创展房地产开发有限公司辩称：首先，原告在诉状确认在2011年8月19日签订《认购书》及在2011年11月16日签订《商品房买卖合同》属实，并在2012年5月份将涉案房屋交付给原告使用，根据双方在2012年5月1日签订《兴发大厦认购书》属实，在原告放弃要求被告计付延迟办证的违约金的前提下，被告同意协助原告完善不动产权证。其次，答辩人不同意原告要求计付逾期办证违约金的请求，是因为原告在2013年8月份时己经知道涉案的房屋未完善产权证，就知道该权利受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，原告在2013年8月份就知道权利受到损害，应在2016年8月份前向法院请求保护民事权利，但原告在2019年8月21日才提起诉讼，己经超过3年的诉讼时效，应当予以驳回。况且办理不动产权证是由双方相互配合，并不单方能完成，同时结合答辩人现时的经营状况（答辩人在法院的涉及诉讼极多、没有营业收入、公司运作经费严重紧缺），答辩人不同意计付逾期办证违约金。因此，答辩人恳请法院予以采纳答辩人的意见。经审理查明：2011年11月16日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦X幢XXX号房，建筑面积109.41平方米，总金额374734元，付款方式为首期款114734元于2011年11月12日付清，余款260000元办理银行按揭支付。其中，合同第八条关于交付期限的约定规定：出卖人应当在2012年5月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十五条关于产权登记的约定规定：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，卖方须自约定应交付房地产权属证书次日起按每日买方已付房价的万分之壹向买方支付违约金。原告已付清全部购房款给被告，被告已将案涉房屋交付给原告使用。本院依职权到英德市不动产登记中心查询涉案房屋的登记信息，涉案房屋已被本院（2016）粤1881执XXXX号民事裁定书依法查封。在庭审中，原告明确诉讼请求为办理房屋产权证及从2013年2月7日起以购房款总价按每日万分之一计算至起诉之日止计算逾期交付产权证违约金。本院认为：原告沈其欢、谢玉兰与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。现原告已履行了全部付款义务，被告应根据双方约定履行为原告办理产权转移手续的义务。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条“房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，案涉房屋已被依法查封，导致原、被告无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，因此原告主张办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告已按照合同约定支付了购房款，被告本应当按合同约定在规定期限内交付房地产权属证书给原告，但被告逾期交付房地产权属证书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金，依法有据，本院予以支持，但应当从交付房屋使用之日即2012年5月1日起400日内，即到2013年6月11日起计算违约金。由于被告对原告提出的违约金请求事项作出诉讼时效的抗辩，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，原告主张从2013年6月11日至2016年8月21日时间段的违约金已超过法定的诉讼时效期间。因此，原告请求的违约金只可从2016年8月21日至起诉之日即2019年8月21日近三年的违约金。该违约金以购房款总价374734按日万分之一计算，共为40471元（1080天×374734元×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈其欢、谢玉兰支付逾期交付房地产权属证书的违约金40471元。二、驳回原告沈其欢、谢玉兰的其他诉讼请求。本案受理费为人民币3460.51元，由原告负担3054.62元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担405.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年十一月十五日书记员  林育栋附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十一、房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。