云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6811号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明金馨物业服务有限公司，住所云南省昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园·德润商务中心写字楼18号楼21层2121号房屋。法定代表人：李昆华，总经理。委托诉讼代理人：李小飞，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市官渡区日新小区业主委员会，住所昆明市官渡区日新路日新小区。法定代表人：刘刚，主任。委托诉讼代理人：尹朝德，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明金馨物业服务有限公司（以下简称金馨物业）因与被上诉人昆明市官渡区日新小区业主委员会（以下简称日新小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金馨物业的委托诉讼代理人李小飞，被上诉人日新小区业委会法定代表人刘刚及其委托诉讼代理人尹朝德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人金馨物业的上诉请求：1、撤销（2019）云0111民初1114号民事判决书，驳回被上诉人原审所有诉讼请求；支持上诉人原审诉讼请求。事实与理由为：原审判决书认定事实错误，主要为遗漏认定如下事实：1、2018年11月，日新小区业主大会会议以书面征求意见形式召开业主大会，以“是否续聘金馨物业”为会议议题，经日新小区业主书面投票，专有部分面积占建筑物总面积70%，占业主总人数78.7%的业主同意续聘上诉人继续提供物业服务。2、2018年12月13日，落实上述会议决议协调会有被上诉人、上诉人、官渡区物管处、街道办和社区五方参加会议。3、2019年1月1日至2019年5月10日，日新小区业主有749户交纳了2019年度物业服务费，占小区总户数的52%，业主专有部分建筑面积占建筑总面积的52%。上诉人与日新小区业主2019年度物业服务合同依法生效。原审判决书适用法律错误。2018年11月1日业主大会协议，有78.7%的业主同意续聘上诉人继续提供物业服务，而被上诉人却提起解约之诉。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，被上诉人未经法定程序授权提起解约之诉，其诉讼主体不适格。截止到2019年5月15日，2019年度物业服务费交费业主人数所占专有面积均过半。业主大会会议或者业主书面投票之议事方式于法有据，上诉人协助业主大会会议进行书面投票事项并无不当。请二审法院依法支持上诉人的所有上诉请求。被上诉人日新小区业委会答辩称，关于业主委员会的诉讼主体资格问题，最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释中已有明确规定，上诉人的该项上诉理由没有任何法律依据。本案处理的是物业服务合同终止后的退场的法律关系，并非是处理解除协议或者是违约之诉。上诉人对该问题的认识错误，认为是解除物业协议纠纷是属于理解错误。物业服务协议权利义务终止后，物业服务企业应当退出并移交物业及相关资料是有相应法律依据的。上诉人在协议到期后强行赖在小区提供服务，不交费就让车辆无法进出，逼迫很多业主不得已被迫交纳物业服务费，上诉人以形成事实物业服务关系为由，拒绝退出物业、移交相关资料，这种行为是不应予以支持的。本案并未处理选聘新的物业服务企业，不涉及上诉人所称的选聘新的物业服务企业，应当经过业主大会表决通过的问题。上诉人的上诉请求没有相应的事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。日新小区业委会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即退出昆明市官渡区日新小区物业区域；2、判令被告向原告移交日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室；3、判令被告向原告移交日新小区业主档案资料及2012年至2019年的业主停车登记表；4、由被告承担本案诉讼费。金馨物业提出的反诉请求：1、判令反诉被告履行职责，按照业主决定与原告签订2019年-2020年度昆明市官渡区日新小区物业服务合同；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月8日，日新小区业委会是经昆明市官渡区物业管理处批准备案登记。2017年6月8日，日新小区业委会（甲方）与金馨物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对日新小区（总建筑面积130000平米，住宅1797户）提供物业服务，双方对委托管理服务责任、物业管理服务质量、物业服务费、维修、双方的权利义务、违约责任等内容作出了明确约定，委托管理服务期限为自2017年5月1日起至2018年12月30日止。物业服务期间原、被告对物业服务存在的问题产生争议，2018年12月13日日新小区业委会、官渡区物业管理处、街道办和社区参与协调，会议约定：一、2017年6月-2018年12月31日的公共收益、办公经费最终以25.5万元了断，减去已经支付的15.5万元，再补10万元作最终了断；二、自2019年1月1日起以每年23万元支付给日新小区作为公共的维修基金，由社区监管；三、今后所有停车的部分发生被盗、划伤由物业公司承担，业委会不承担任何风险及税收；四、业委会提取的公共收益部分根据相关的法律法规用于小区的大修及其他（双方协商约定）；五、最终定于12月21日把之前的所有事情，包括打款及2019年的合同签订等所有的工作落实完毕。一审法院认为，日新小区业委会是依法登记备案的组织，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”业主委员会属于可以参加民事诉讼的其他组织。日新小区业委会具有民事诉讼主体资格。日新小区业委会主张认为原、被告于2017年6月8日签订的《物业服务委托合同》约定的物业服务期限已经届满，故要求被告金馨物业退出物业服务区域并移交物业用房及资料。原、被告于2017年6月8日签订的《物业服务委托合同》明确约定物业服务期限自2017年5月1日起至2018年12月30日止。原、被告约定的物业服务期限届满，双方之间的权利义务终止，日新小区业委会有权要求金馨物业退出物业服务区域并移交物业用房和资料。金馨物业对占用物业用房的事实认可，对日新小区业委会诉请要求移交的日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室的主张予以支持。针对日新小区业委会诉请要求金馨物业移交业主档案资料及2012年至2019年的业主停车登记表。物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料是履行合同附随义务，金馨物业应当履行附随义务，移交相关资料。关于移交相关资料的范围问题，金馨物业陈述已经将业主停车登记表移交给了日新小区业委会，但并未提交移交凭证，业主档案资料和业主停车登记表属于物业管理所必须的资料，金馨物业应当移交该部分资料。金馨物业反诉主张认为其对业主进行投票调查，52%以上的业主愿意继续聘用该公司，据此拒绝退出物业服务区域，并要求日新小区业委会与其签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，金馨物业提交的投票调查表不能客观反映业主签名的真实性，另外金馨物业自行开展的投票调查并不符合业主大会决定事项的方式。日新小区业委会是执行业主大会的决定事项的机构，其职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。无证据证明日新小区的业主大会决定继续选聘金馨物业。另，金馨物业提交的“2018年12月13日日新小区协调会议”，虽协调会议最后记载“最终定于12月21日把之前所有事情，包括打款及其2019年的合同的签订等所有的工作落实完毕”，但该内容并未明确续聘金馨物业作为日新小区的物业服务企业，且该协调会议并非日新小区业主做出的业主大会决议，并不能作为选聘物业服务企业的依据，金馨物业据此主张要求日新小区业委会与其签订物业服务合同缺乏依据。金馨物业的反诉主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十九条的规定，一审法院作出如下判决：一、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出昆明市官渡区日新小区物业服务区域；二、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区日新小区业主委员会移交昆明市官渡区日新小区物业用房（包括日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室）；三、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区日新小区业主委员会移交业主档案资料和2012年至2019年的业主停车登记表；四、驳回反诉原告昆明金馨物业服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由被告昆明金馨物业服务有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告昆明金馨物业服务有限公司负担。本院二审期间，上诉人补充提交以下证据：1、2019年5月以后部分业主交2019年度物业服务费，上诉人开具的收据或发票，欲证明至2019年9月16日，已交2019年度物业服务费的业主有1158户，占总业主户数的64.44%，实际履行了2018年11月日新小区业主大会做出的续聘上诉人的决议。2、照片、视频，欲证明上诉人的工作人员进行日常的物业服务。经质证，被上诉人对证据1不予认可，认为属于上诉人单方制作，真实性无法核实，且上诉人在物业服务协议到期后拒绝退出，继续向业主收取物业服务费的行为违约，且上诉人在小区以未交物业费为由约束业主车辆进出，部分业主不得已交付了物业服务费。对证据2不予认可，认为无法确认拍摄地点，且上诉人在物业服务协议到期后拒绝退出的行为违法。被上诉人二审中未提交新证据。对于原告二审中提交的证据，本院其后综合说明。二审经审理，本院对一审判决确认事实予以认定。本院认为，本案争议的问题主要是：上诉人要求与被上诉人签订2019年-2020年度昆明市官渡区日新小区物业服务合同的请求能否成立。根据本案查明的事实，双方当事人签订的《物业服务委托合同》明确约定物业服务期限自2017年5月1日起至2018年12月30日止。该合同因期限届满而终止后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故一审判决支持被上诉人的诉讼请求，符合上述规定。且被上诉人要求上诉人退出物业服务区域，移交物业服务相关设施及资料，属于双方合同到期权利义务终止后，相关协助等后合同义务的范畴，并不是解聘物业服务企业，不属于需要业主共同决定的事项，上诉人认为被上诉人未经法定程序授权提起解约之诉与事实不符，其主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人要求与被上诉人签订2019年-2020年度昆明市官渡区日新小区物业服务合同，因上诉人与被上诉人之间并未达成新的物业服务委托合同，也未达成延长原物业委托合同期限的合意，虽然双方当事人于2018年12月13日召开过协调会议，该会议纪录中有“最终定于12月21日把之前的所有事情，包括打款及其2019年的合同的签订等所有的工作落实完毕”的记载，而并无证据证明双方在上述时间内落实了2019年合同签订的事宜，且签订新的物业服务合同属于应由业主共同决定的重大事项，并无证据证明业主已共同决定选聘上诉人。虽然《物业管理条例》第十二条规定了业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但上诉人于作为物业服务企业发起的书面调查，并不是业主大会会议的召集形式，以此方式形成的意见不能视为业主大会的决定，对业主也没有约束力。至于上诉人二审中提交的欲证明已有占总业主户数的64.44%已交2019年度物业服务费的证据，以及其在2019年在涉案小区进行日常物业服务的证据，实际上是其在与被上诉人签订的物业服务委托合同期限届满后，拒绝退出、移交，并欲以存在事实上的物业服务关系为由要求与被上诉人签订新的物业服务合同，该请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人昆明金馨物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  宋 婕审判员  韩晓岚二〇一九年十一月五日书记员  赵志豪