辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14199号原告：赵静华，女，汉族，1973年2月22日出生，住址沈阳市沈河区。委托代理人：杨婵钰，辽宁楷格律师事务所律师。原告：焦鹏，男，满族，1975年7月20日出生,住址辽宁省西丰县。委托代理人：杨婵钰，辽宁楷格律师事务所律师。被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：黄东坡，该公司经理。委托代理人：吕亚楠、闫璐，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告赵静华、焦鹏诉被告沈阳银基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵静华、焦鹏委托代理人杨婵钰、焦鹏、被告沈阳银基置业有限公司委托代理人吕亚楠、闫璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵静华、焦鹏向本院提出的诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告支付原告逾期交付房屋违约金18084元.逾期取得房产证违约金35126.8元，共计53210.8元，并承担自被告成当给付之日至今的利息：2、请求贵院依法判决本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：2012年08月06日起，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定2013年4月30日交付房屋，2015年9月12日取得房产证，实际被告于2013年9月12日交付房屋，2019年3月19日取得房产证，逾期违约金53210.8元，经原告多次交涉，被告仍然拖欠。被告的行为已经构成事实违约，严重侵犯了原告的合法权益，诮求贵院判令被告支付原告相关费用。被告沈阳银基置业有限公司辩称，被告无需向原告支付。逾期交房违约金。（一）被告不存在逾期交房，无需向被上诉人支付逾期交房违约金。被告与原告于2012年8月6日签订的《商品房买卖合同》是双方自愿协商作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》合同第八条约定，“以出卖人开具的入住通知单为准”，将本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四《补充协议》第二条第1款“买受人须在出卖人发出的入住通知注明的期限内持准住通知单到出卖人指定的地点办理交接手续、交纳物业管理费等相关费用，以实际交付日或最迟不超过入住通知单注明的交期期限届满之日为交付日期”，合规尾部还明示了买受人要求“买受人已详细阅读了全部条款并理解其含义”。原告也承认2013年9月12日被告即向其送达了《入住通知单》，2013年9月12日签字接收房屋并开始计收相关费用，且从2013年一直使用房屋至今。故被告不存在逾期交房，无需向原告支付逾期交房违约金。(二)原告对于逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效。本案案涉房屋的实际交付时间为2013年9月12日，退一步讲即使将合同中约定的应当交付期限理解为2013年4月30日，则自原告接收房屋办理入住之日起即知道且应当知道权利受到侵害的事实以及义务人，依据当时有效施行并应当适用的《民法通则》第135条、第137条的规定，原告最晚应于2015年9月12日前向被告主张权利，否则超过诉讼时效。被告已经依法取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，因此被告更无需向原告支付逾期交房违约金。二、被告无需承担逾期办证违约金。（一）被告逾期办证非因自身过错，无需承担逾期办证违约金。被告之所以无法为涉案房屋办理房产证，系因为政府相关原因导致，从而客观上影响了办证事宜，且被告已于2018年12月14日在沈阳市规划与国土资源局办理了《商品房屋首次登记证明》，该证明载明：“本证明登记房屋以栋为单位，为权利人在房屋竣工后，出售商品房屋的合法证明”，并已履行《商品房买卖合同》第十五条规定的被告应当于商品房交付使用后向买受人提供其办理权属登记所需资料的约定义务。被告本身没有过错。故不应当由被告向原告承担逾期办证违约金。（二）即使需要承担逾期办证违约金，也应自实际交付房屋之日起柒佰叁拾日内未取得该房屋权属证书的，每逾期一日，按照已付房款的十万分之二计算至具备办理产权条件之日。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”规定：“出卖人应当在商品房交付使用后柒佰叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”《附件四：合同补充协议》第三条“关于产权登记的补充约定”第一款规定：“1.由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日柒佰叁拾日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金”。第二款规定：“2.买受人自本合同第十五条约定期满之日起向出卖人索取办理房屋所有权登记所需的相关文件及资料自行办理产权登记，买受人怠于办理产权登记手续或未及时交纳相关税费而导致无法办理房屋产权登记的，买受人责任自负。”依照上述合同约定，被告应自房屋验收并实际交付使用之日（即2013年9月12日）起730日内（即2015年9月12日）履行协助办证义务即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后被告已于2018年12月14日在沈阳市规划与国土资源局办理了《商品房屋首次登记证明》，案涉房屋已具备办理产权过户的条件，自2018年12月14日之后怠于办证期间，与被告无关。（三）即使计算逾期办证违约金，也只能计算三年。《民法总则》确定了诉讼时效为3年。在此次起诉之前，原告未通过任何形式向被告主张逾期办证违约金，对三年之前的逾期办证违约金诉讼请求已过诉讼时效。因此，即使需要计算逾期办证违约金，也只能自2015年9月13日起计算至2018年9月12日止，共计1095天，违约金计算过程为：1370000元*0.002%*1095天=30003元。三、被告无需向原告支付逾期违约金的利息。（一）违约金基础上计算利息于法无据。1、前已赘述，被告不存在逾期交房，且原告关于逾期交房违约金的该项主张已经超过诉讼时效，被告无需向原告支付逾期交房违约金，更无需支付利息。2、被告无需支付逾期办证违约金，即使支付也应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法核算，已作为对原告逾期办证的全部赔偿。况且原告在无法提供实际损失有效证据的前提下，其在违约金基础上主张计算延付利息，无法律依据。（二）双方从未明确约定过违约金的支付期限，原告亦未曾向被告提出正式而具体的支付要求，属于双方正在沟通的争议事项，被告不存在“迟延支付”，故原告向被告主张延付利息属无稽之谈。综上，原告此次起诉没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月6日，被告作为出卖人，二原告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：“买受人所购商品房为沈河区沈水路600-16号291用途为住宅，建筑面积159.92平方米，价款为每平方米8566.78元，共计137万元。第八条：出卖人应当在2013年4月30日前，将符合下列第5种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用（5、以出卖人开具的入住通知单为准）。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四，附件四第三项约定。由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付房屋之日起730日内取得该房屋权属证书的，每过一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金，逾期超过730的，买受人有权解除合同。2014年1月15日，被告按原告预交房款137万元给原告开具了辽宁省销售不动产统一发票一份。2013年9月12日，被告向原告发放《入住通知书》。2018年12月14日，被告取得《商品房屋首次登记证明》2019年3月19日，原告取得涉案房屋的权属证书。现因延期办理交房及延期办理产权证双方协商未果，原告起诉来院。本院认为，原，被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。原告已履行合同义务即交付全部购房款，被告亦应按约交付房屋并为原告办理房屋产权证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2013年4月30日前将符合约定的商品房交付给原告，被告未在约定的时间交付房屋，系违约，但被告提出抗辩，认为原告该项诉讼请求已过诉讼时效，本院亦认为被告应交付房屋的时间系2013年4月30日，被告未在该约定的时间内交付房屋，按照当时的二年诉讼时效的法律规定，虽然原、被告对房屋交付的时间存有争议，但无论从哪个时间点起算，原告的请求都超过了二年的诉讼时效，现原告未提交相关证据证明，其未在法律规定的诉讼时效期间内主张权利存在不可抗力的事由或存在诉讼时效中断、中止的情形，故其主张的要求被告支付未按期交房违约金的请求，已过诉讼时效，该请求本院不能支持。关于逾期办证的违约金的问题，根据本案查明的事实及双方的约定：买受人不能在出卖人交付房屋之日起730日内取得该房屋权属证书的，每过一日，出卖人按买受人已付房价款的十万分之二向买受人支付违约金，本案出卖人系被告，于2018年12月14日获得《商品房屋首次登记证明》，即从该日起，买受人可持相关手续办理“商品房权属登记”，即可以办理房证，本院有理由相信，在逾期办理房证每日都需支付违约金的情况下，被告会及时通知房屋买受人前去房产登记部门办理房证，故本院采信被告的抗辩，逾期办理房证截止的时间为2018年12月14日。原告所购买的商品房被告实际交付使用的时间是2013年9月12日，根据合同约定，被告承诺商品房交付使用后730日内使得买受人能办好房证，也就是说在2015年9月12日之前能办好房证，但事实是直到2018年12月14日，买受人才能够办理房证，因此原告主张被告支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持，但被告对原告的该请求也提出诉讼时效的抗辩，且被告认为：“原告3年之前的逾期办证违约金的请求已过诉讼时效，因此即使需要计算逾期办证违约金也只能自2015年9月13日起计算至2018年9月12日止，共计1095天，违约金为30003元，违约金的计算过程为：1370000元×0.002%×1095天=30003元”。对被告的该抗辩意见，本院亦认为原告关于逾期办证的诉讼请求中一部分时间已过诉讼时效，不能全部支持，但对被告关于违约金给付年限及给付数额的计算，本院不表异议。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵静华、焦鹏逾期办理房证违约金30003元。二、驳回原告赵静华、焦鹏的其他诉讼请求及被告沈阳银基置业有限公司的其他抗辩意见。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费565元，由被告沈阳银基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹审 判 员  刘 芳人民陪审员  唐占刚二〇一九年十一月一日法官 助理  白 杨书 记 员  徐 佳