河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初3047号原告：赵立（执行案外人），男，汉族，1973年8月23日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：任广宇，河南日诚律师事务所律师。被告：郎天啓（被执行人），男，汉族，1989年10月24日出生，住新乡市。被告：张利梅（申请执行人），女，汉族，1959年12月23日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张树中，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。原告赵立诉被告郎天啓、张利梅案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告赵立及其委托诉讼代理人任广宇、被告张利梅的委托诉讼代理人张树中到庭参加诉讼。被告郎天啓经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵立向本院提出诉讼请求：1、判决终止对新乡市开发区××桂竹××单元××层东户房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告赵立和被告郎天啓及新乡市家园房地产咨询策划有限公司三方于2015年9月21日签订的《二手房买卖合同》有效；并判决位于新乡市开发区××桂竹××单元××层东户房屋归原告赵立所有。事实与理由：2015年9月21日，原告通过新乡市房屋中介“新乡市家园房地产咨询策划有限公司”购买了郎天啓位于新乡市开发区××桂竹××楼××单元××层东户（所有权证号：201501397）的住宅房一套。郎天啓将房屋的全部手续交付给了原告。因该房屋有银行贷款，故无法办理房屋过户手续，原告自2015年10月开始以自己的名义向银行交纳贷款，并交纳至今。原告自购买该房屋后，该房屋实际已归原告所有，与郎天啓已无任何关系，人民法院查封该房屋完全错误的。原告通过房屋中介购买该房屋后，已实际占有，使用了该房屋，因该房屋在银行有抵押贷款，才造成至今未能办理房屋过户手续，这不是赵立的原因。红旗区法院下达的（2018）豫0702执异98号执行裁定书，驳回原告赵立的异议请求是错误的，原告赵立现依法提出执行异议之诉，请求人民法院终止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封，确认原告赵立与被告郎天啓签订的《二手房买卖合同》有效，判决该房屋归原告赵立所有。被告张利梅辩称：红旗法院（2018）豫0702执异98号执行裁定所查明的事实、适用法律准确，原告的起诉与事实不符，原告与郎天啓有恶意串通的嫌疑，所制定的房屋买卖合同以及利用中介机构委托手续均是不能成立的，请求驳回原告的诉讼请求。被告郎天啓未向本院提交书面答辩状及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：在原告张利梅诉被告郎天啓民间借贷纠纷一案中，本院于2016年4月18日作出（2015）红民一初字第2579号民事判决书，判决：本判决生效后十日内，被告郎天啓偿还原告张利梅借款本金6万元及利息（自2015年7月28日起按银行同期贷款利率计算至偿还之日止）。后郎天啓未履行生效判决所确定的义务，张利梅向本院申请强制执行，本院于2016年10月8日立案受理，执行案号为（2016）豫0702执1255号。执行期间，本院于2017年6月20日作出（2016）豫0702执1255-1号执行裁定书，裁定查封郎天啓位于新乡市开发区××桂竹××单元××层东户（所有权证号201501397）的房屋一套。查封期限三年。现案外人赵立以其已从郎天啓处购买了案涉房屋，案涉房屋属于其合法所有，（2016）豫0702执1255-1号执行裁定书查封错误为由，向本院提出异议。本院于2018年6月20日作出（2018）豫0702执异98号执行异议裁定，驳回了案外人赵立的异议。另查明，赵立提供的2015年7月10日新乡市红旗区公证处公证书一份，载明：委托人郎天啓委托受托人马元伟对位于河南省新乡市开发区××桂竹××单元××层东户的房屋出卖事宜办理如下事项：1、首先代偿上述房屋的个人购房按揭贷款及利息；2、然后代办上述房屋解押相关手续；3、代与买方签订上述房屋买卖协议或契约；4、代与买方共同办理上述房屋的产权转移登记手续，所发生费用和税金由买方完全承担；5、代收取上述房屋的所有房款……委托期限:二〇一五年七月十日起至二〇一六年七月九日止。赵立提供的2015年9月21日甲方（卖方）郎天啓、乙方（买方）赵立、丙方（中介方）新乡市新家园房地产咨询策划有限公司（以下简称新家园公司）签订的《二手房买卖合同》一份，载明：甲方自愿将座落在新乡市开发区××桂竹××单元××层东户的房产出售给乙方，房屋状况：建筑面积172.64平方米，房屋所有权证编号为新房权证开发区字第××号，其中附属设施包括：毛胚房；房屋售价750000元，乙方交购房定金20000元，甲方委托丙方暂时收存，甲方交房屋所有权证，乙方委托丙方暂时收存；交款时间2015年9月28日前，交款方式为现金一次性付清，甲方协助乙方办理过户、公证、委托等有关手续，税费用由乙方承担；甲方同意于2015年9月28日由甲方将上述房产正式交付给乙方；其它约定事项：乙方向甲方实交房款25万元，甲方在新乡市邮政储蓄银行的个人房屋贷款自本合同签订的次月由乙方负责偿还贷款。该《二手房买卖合同》丙方处有“马元伟”的签字，并加盖有新家园公司印章。赵立提供的新家园公司收据三份，收据显示赵立于2015年9月21日交定金20000元，2015年9月27日支付服务费7500元及购房款230000元，三份收据上均加盖有新家园公司印章，出纳处有“马元伟”的签名，赵立称上述款项均为现金支付。赵立提供的物业费、水费、电费收据上显示为2018年2月24日之后日期。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告赵立与被告郎天啓于2015年9月21日签订的二手房买卖合同，约定房价750000元，赵立提供的购房款收据（250000元，包含定金20000元）由新家园公司盖章、出纳马元伟签名确认，但该款项的交纳除收据外无其他证据相佐证。另，赵立提供的物业费、水费、电费显示日期均为2018年2月24日之后，无法证实其在法院查封前已合法占有案涉房屋。关于未过户的原因，赵立在（2018）豫0702执异98号案件听证时称“因房子在银行抵押所以不能过户，赵立当时经济条件也不是很宽裕，觉得这样按揭还款的交易方式比较合算”，本案庭审中称主要也是因为房屋在银行有抵押，其无法将银行贷款一次性全部结清进而解压过户，因原告赵立在签订二手房买卖合同时对该房屋上存在抵押情况是明知的，存在抵押的情况下过户的条件也是明知的，故其所称的因其自身还款能力而无法解压过户的理由，不能从客观上归责于他人，应认定为系其自身原因未办理过户登记。综上，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对案涉房屋的执行并要求判决案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回赵立的诉讼请求。案件受理费11400元，公告费560元，由赵立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美审 判 员  闫 雪代理审判员  高 飞二〇一九年十一月十八日书 记 员  崔晓雁