上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13988号上诉人（原审被告、反诉原告）：彼客（上海）餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路3111弄555号3幢-822。法定代表人：薛冰冰，执行董事。委托诉讼代理人：张晓骅，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区都市路3759号、3795号。法定代表人：阮兴祥，董事长。委托诉讼代理人：白莹，女，该公司员工。上诉人彼客（上海）餐饮管理有限公司（以下简称彼客公司）因与被上诉人上海龙盛商业发展有限公司（以下简称龙盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初30844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彼客公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四、五、六项，改判驳回被上诉人的相应一审诉请。事实和理由：被上诉人违反双方在租赁合同中的约定，在商场内引进与上诉人具有同业竞争关系的其他品牌门店，给上诉人的经营造成很大冲击，且在上诉人停止经营后，被上诉人又将上诉人投入巨资进行的装修及店内留存的食材、设施损毁，上诉人蒙受了巨大损失，故不应再承担费用；合同中有关出租方不得引入与承租方存在竞争关系品牌的条款，是上诉人要求添加的，但双方没有约定出租方违反上述约定后的违约责任，也没有约定承租方在此情况下可停付租金，一方面是因为当时被上诉人不让添加，另一方面是因为当时双方气氛比较友好，所以上诉人也就未坚持，以为添加了上述条款就足以维护自身利益了，纠纷发生后，也没有采取起诉主张违约责任等方式进行维权，因实在无力支付租金了，所以就停付了；上诉人一直认为竞争性品牌是被上诉人引进的，至于是否是其他承租人转租的，上诉人无法确切了解，即便属实，被上诉人也应向其他承租人进行交涉。被上诉人龙盛公司辩称，上诉人自身经营不善，擅自关店，且拖欠租金等费用，被上诉人系根据合同约定行使解约权；被上诉人并未引进与上诉人存在竞争关系的品牌，相关品牌是由商场地下层的超市自行招租的，被上诉人对此是几乎和上诉人同时知情的，事后被上诉人也与上诉人进行过多次磋商并同意给予上诉人一定的优惠、扶持措施，但上诉人仍然停业、欠租，故上诉人无法回避违约责任。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。龙盛公司向一审法院起诉请求：1.确认龙盛公司与彼客公司签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年5月11日解除；2.彼客公司向龙盛公司支付合同解除违约金163,590元（人民币，币种下同）；3.彼客公司向龙盛公司支付自2018年5月1日起至2018年5月11日止的租金15,591元、物业管理费3,759元，合计19,350元；4.彼客公司向龙盛公司支付以欠付款项为本金，按日千分之三的标准计算的自欠付之日起至实际履行之日止的逾期付款利息；5.彼客公司向龙盛公司支付装修期间的租金及物业管理费68,346元；6.彼客公司向龙盛公司支付自2018年5月16日起至2018年6月7日止，按5,277元/天的标准计算的房屋使用费121,371元；7.彼客公司向龙盛公司支付房屋恢复原状费用93,444元；8.彼客公司向龙盛公司支付自2018年4月26日起算至2018年5月11日止，按4,252元/天的标准计算的停止营业违约金68,032元。一审诉讼过程中，龙盛公司确认彼客公司已缴纳免租期的装修期管理费，故变更上述第5项诉讼请求为：彼客公司向龙盛公司支付装修期间及免租期（90天）的租金102,519元；变更上述第7项诉讼请求为：彼客公司向龙盛公司支付房屋恢复原状费用45,978元。彼客公司提起反诉，请求判令龙盛公司：1.返还彼客公司2018年1月至12月租金527,244元；2.赔偿彼客公司装修损失500,000元；3.赔偿彼客公司主要人员2018年5月至12月工资144,000元（店长8,000元/月，总监10,000元/月，共计8个月）；4.返还彼客公司租赁保证金89,532元及商品质量保证金50,000元，共计139,532元。一审法院认定的主要事实：2015年4月1日，龙盛公司（作为预出租方，签约甲方）与彼客公司（作为预承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，约定：甲方预租给乙方的房屋坐落在本市闵行区XX路XX号XX室（以下简称涉案房屋），预租建筑面积为160.50平方米。合同另对租赁期限、租金、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。其中12-29条款约定：“甲乙双方经协商，在乙方承租期间，甲方物业内不引进以下品牌：权味、友丽、新石器、韩林。……”2015年6月5日，龙盛公司将涉案房屋交付给彼客公司使用,彼客公司于2015年11月28日正式开张经营。租赁期内，彼客公司于2018年4月26日停止经营并拖欠自2018年5月1日起的租金等费用。2018年5月10日，龙盛公司向彼客公司发出《上海市房屋租赁/商品房预租合同解除通知书》，通知双方租赁合同于2018年5月10日提前终止。2018年6月7日，龙盛公司自行收回了涉案房屋。一审中，龙盛公司确认收到彼客公司支付的租赁保证金89,532元及商铺管理保证金5,000元，双方均同意在本案中一并处理，可以先抵扣彼客公司应支付的费用。一审法院审理后，于二〇一九年八月二十九日作出判决：一、确认龙盛公司与彼客公司就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年5月11日解除；二、彼客公司于判决生效之日起十日内支付龙盛公司自2018年5月1日起至2018年5月11日止的租金及物业管理费共计19,350元；三、彼客公司于判决生效之日起十日内支付龙盛公司自2018年5月16日起至2018年6月7日止的房屋占用使用费33,223.59元；四、彼客公司于判决生效之日起十日内支付龙盛公司装修及免租期间的租金102,519元；五、彼客公司于判决生效之日起十日内偿付龙盛公司违约金以60,000元计；六、彼客（上海）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海龙盛商业发展有限公司修复费用24,000元；七、龙盛公司于判决生效之日起十日内返还彼客公司租赁保证金89,532元、商铺管理保证金5,000元，合计94,532元，该金额可抵扣判决第二项至第六项所确定的彼客公司应履行的费用；八、驳回龙盛公司的其他本诉诉讼请求；九、彼客公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9,141.32元，由龙盛公司负担4,707.13元，彼客公司负担4,434.19元；反诉案件受理费减半收取计8,298.49元，由彼客公司负担。二审中，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交了下列证据：1.上诉人致被上诉人的公函一份，落款日期为2016年7月9日，主要内容为：上诉人告知被上诉人因商场B1层XX烤肉餐厅开业、对上诉人餐厅经营影响很大，故上诉人要求被上诉人停止违约行为，并表示若不停止违约则上诉人将可能停付租金；2.被上诉人收到上诉人一方于2016年8月8日发出的《律师函》后的《回函》一份，主要内容为：新石器品牌的租赁合同出租方为上海XX有限公司，故XX品牌系由该公司引进而非被上诉人，上述公司出租给XX品牌的时间早于被上诉人与上诉人之间的租期起始时间；无论被上诉人是否构成违约，被上诉人不认可上诉人以停付租金的方式主张权利，根据双方合同中的约定，上诉人无权停付租金，否则被上诉人有权按约行使包括停供水电、解除合同等权利。上诉人提供上述证据，欲证明其经营状况因被上诉人违约行为而遭受冲击、被上诉人亦自认存在违约。被上诉人对上述证据1、2的真实性均无异议，但从函件内容可见，被上诉人早已向上诉人披露了相关品牌的实际引进方，也明确提示上诉人不得以停付租金的方式主张权利，在此情况下，上诉人仍未以合理方式维权，故被上诉人解约理由充分。经审查后，本院认为，讼争双方对上述证据的真实性均无异议，本院亦予以确认，但上述证据并不足以证明被上诉人自认违约，也不能证明上诉人欠租行为具备充分的合法性与正当性，故本院对上诉人的待证事项难以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人作为承租人，应当按约支付占用租赁标的之对价，此系承租人的根本义务。上诉人在签约时既已考虑到同业竞争因素，却未就相关后果作出明确约定，而在发现竞争性品牌门店后，虽与被上诉人进行过交涉，但仍持续经营、履行租约近两年之久，且未曾采取诉讼等合理方式主张权利，此等情形，实属自甘风险。上诉人停付租金等行为，客观上确已满足讼争双方租约中约定的出租人解约条件。需要指出的是，一审已在充分考虑上诉人抗辩事由及本案实际情况的基础上，对相关费用金额进行了适当调减，并未全部支持被上诉人的上诉请求，故一审判决结果在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认可。上诉人主张其无需承担该些费用，依据显非充分，本院无法采信。综上所述，上诉人彼客公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,886.39元，由上诉人彼客（上海）餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇一九年十一月七日书记员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……