湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初7072号原告：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会，地址湖北省武汉市洪山区中北路154号。负责人：高清云，村委会负责人。委托诉讼代理人：高子龙，湖北立丰律师事务所律师。被告：武汉海若科技有限公司，住所地武汉市东西湖区五环大道31号（5）。法定代表人：刘勇生，公司总经理。委托诉讼代理人：段博，湖北浩泽律师事务所律师。原告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会（以下简称东亭村委会）与被告武汉海若科技有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人高子龙、被告的委托诉讼代理人段博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东亭村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋占有使用费约319200元（按60元/㎡/月的标准，从2008年6月27日计算至2019年4月21日）；2.判令被告以未付房屋占有使用费319200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向原告支付从2019年4月22日起至该款项付清之日止的利息损失；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年6月27日签订《通信智能网络（语音/宽带/有限电视网络）合作协议书》（以下简称“协议”），协议约定被告在原告开发的东亭新嘉源小区内开展通信网络运营服务，原告提供安装空间（具体位置由原告提供），该位置被告租买均可。协议签订后，被告在未与原告签订房屋买卖或租赁合同的情况下，长期占用原告提供的面积约为40㎡的临街门面房，且未支付任何费用。原告因多次催要无果，特诉至法院。被告武汉海若科技有限公司辩称：1.原告诉请不明确，其第一项诉请为“租金约319200元”，请原告明确。2.诉争房屋系小区公共设施，应为全体业主共有，原告仅是开发主体之一，不具备诉讼主体资格。3.被告就该诉争房屋已通过业委会和物业管理公司取得使用权，进行小区公益服务，租赁合同明确约定免费使用。4.即使法院认为原告有权向被告收取房屋占用费，按原告诉状所称，被告于2008年开始使用房屋，而本案收案日期为2019年8月14日，根据相关法律规定，租金的诉讼时效为一年，对2018年8月14日之前的诉争房屋租金，被告提出诉讼时效抗辩。本院经审理确认事实如下：2008年6月27日，原、被告签订《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》，协议书约定，为了提高社区的数字信息化水平，开拓网络信息业务，原告将其开发的东亭新嘉源内房屋提供给被告用于建立和运营综合电信节点，为小区业主提供语音电话、宽带、闭路电视等综合服务。双方在协议中还约定，原告为被告提供设备中心机房及网络设备所需的安装空间20平方米，具体位置由原告提供，该位置被告租买均可。合同还约定，原告在未经被告许可的情况下，不允许除被告之外的电信运营商和有线电视运营商在该社区从事与本合作协议相同的业务服务，否则视为违约，原告承担由此产生的全部直接经济损失。合同签订后，原告将东亭新嘉源小区一间面积为40平方米的临街商铺提供给被告使用。被告在使用期间未向原告支付费用。2018年7月13日，原告在被告经营的商铺大门张贴《催款通知书》，要求被告办理相关手续，逾期应退还房屋。后双方协商未果，被告于2019年4月21日从该商铺搬出。被告使用期间为便于开展业务，还分别与武汉楚龙物业管理有限公司、小区第二届业主委员会签订协议。与武汉楚龙物业管理有限公司的合同期限自2012年4月16日至2014年4月15日。与小区业主委员会签订协议时间为2016年3月17日，协议约定小区业主委员会为被告提供设备中心机房及网络设备所需的安装空间供被告长期免费使用。另查明，东亭新嘉源小区系由原告东亭村委会为完成东亭村“城中村”综合改造所报批和建设的还建小区。2012年3月，东亭村基本完成“城中村”综合改造，改制公司名称为武汉东亭开愉置业有限公司。以上事实，有当事人提供的《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》、国有土地使用权证、国有建设用地规划许可证、丈量房屋面积照片、催款通知书、房屋腾退照片、情况说明、《业务合作协议》、《东亭新嘉源小区综合信息网络服务协议》，以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《通信智能网络（语音/宽带/有线电视网络）合作协议书》的主要内容是，原告同意被告在其开发的东亭新嘉源小区内建立综合电信节点，并在该小区独家经营语音电话、宽带、闭路电视业务，原告向被告提供面积约20平方米的机房，具体位置由原告提供，“该位置被告可租可买”，合同未明确约定租金和购买价格。简言之，原告将房屋交付被告使用，被告可选择租赁房屋，也可选择购买房屋。从上述协议内容看，原告主要应履行向被告交付房屋和保证被告能在东亭新嘉源小区独家经营业务；被告则应为小区业主提供电话、宽带和有线电视安装维护等服务。自协议签订至今，双方并无转让房屋的合意，从实际履行的情况看，该协议书中“该位置房屋可租可买”的约定为房屋租赁的性质。在本案一审辩论终结前，原告未提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，该约定无效，但被告长期使用该房屋，应向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告按每平方米60元计算租金，但其提供的相邻商铺租赁合同的签订时间、租赁期限和租赁用途，与本案均不相同。双方在协议中未明确租金，原告长时间也未向被告主张租金，本院综合考虑被告使用房屋的时间、用途以及双方合作协议约定的其他内容，依法酌定按原告目前相邻商铺租金的30%计算房屋占有使用费。自2008年6月27日双方签订协议至2019年4月21日被告搬出房屋，房屋占有使用费为95760元。因协议未约定租金和支付方式，原告要求被告支付利息损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称《中华人民共和国民法通则》规定延付或拒付租金的诉讼时效为1年，超出部分不应支持。本院认为，诉讼时效适用民法通则规定的二年或一年，还是适用民法总则规定的三年，关键在于诉讼时效从何时开始计算。本案中，双方签订的协议书未约定租赁期限，也未约定租金支付方式，但并不能以此推定原告放弃对被告使用房屋期间全部租金的追索，也不宜将一个双方已实际履行超过十年的合作协议割裂为以年计租的独立租赁合同。结合双方的合同目的，应以合同解除之日计算诉讼时效较为公平。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，本案原告起诉未超过诉讼时效。被告辩称的原告并非房屋所有权人，无权向其收取租金的主张，本院认为，2008年东亭村的“城中村”综合改造尚未开始，东亭新嘉源小区的开发建设仍是以原告东亭村村民委员会的名义实施，案涉合同系原告东亭村村民委员会与被告签订，案涉房屋也系原告交付被告使用，原告东亭村村民委员会的主体适格。至于原告与改制后的武汉东亭开愉置业有限公司之间如何移交案涉财产权益，系二者之间的法律关系，与被告并无直接关联。被告辩称的其与武汉楚龙物业管理有限公司，以及与小区业委会之间所签订的相关合同与本案无关，根据合同相对性原则，被告与以上二者的合同关系，不属于本案审理的范围。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告武汉海若科技有限公司于本判决生效之日起一次性向原告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会支付租金95760元；二、驳回原告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3062元，由被告武汉海若科技有限公司负担1097元，原告武汉市洪山区人民政府洪山街办事处东亭村村民委员会负担1965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈钢二〇一九年十一月十三日书记员  杨瑾