江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初1666号原告：乔皓，女，1975年5月25日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：周云柱，男，1972年8月22日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：周睿洋，男，2003年5月31日出生，汉族，住无锡市滨湖区。上述三原告共同委托诉讼代理人：戴俊华，江苏迅安律师事务所律师。被告：无锡市春江花园业主委员会，住所地无锡市锡山区春江花园一期58号楼。主要负责人：常本靖，该业委会主任。委托诉讼代理人：倪娟、曹震旦，江苏金渠律师事务所律师。第三人：无锡能达热电有限公司，统一社会信用代码91320205720634095J，住所地无锡市锡山区经济开发区春杨路1号。法定代表人：吕可为，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昊、魏卓成，江苏神阙律师事务所律师。原告乔皓、周云柱、周睿洋与被告无锡市春江花园业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案，审理中，本院于2019年5月13日依法追加无锡能达热电有限公司（以下简称能达公司）作为第三人参与诉讼，于2019年11月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔皓、周云柱、周睿洋共同委托诉讼代理人戴俊华及原告周云柱，被告业主委员会委托诉讼代理人曹震旦，第三人能达公司委托诉讼代理人魏卓成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔皓、周云柱、周睿洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失48647元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：乔皓、周云柱、周睿洋系业主委员会提供有偿物业服务的无锡市锡山区春江花园二期203-1201室房屋业主，2013年3月15日，春江花园二期203-1201室房屋因预埋在房屋内的热水总管年久失修发生大面积漏水，造成屋内装修浸泡损坏，造成原告上述损失，故现诉至法院，请求判如所请。被告业主委员会辩称：春江花园二期小区内的热能管道已由业主委员会于2009年托管能达热电，依法由能达热电对小区内的供热配套履行维修、维护义务，业主委员会并非本案适格的被告，且业主委员会仅为业主提供基本的物业服务，不承担热水管道的维修服务；热水管道处于原告室内，属原告的专有部位，报修后，业主委员会已及时进行了维修，尽到了物业管理区域内的管理、维护职责，结合诉状与证据不能说明热水管道破裂的真实原因，不能证明业主委员会对热水管道的破裂及相应损失的形成存在过错，故应依法驳回原告的诉讼请求。另原告请求权基础是基于双方的物业服务关系，案涉热水管道破裂发生时间原告未履行应尽的缴纳物业费的职责，原告违约在先。第三人能达公司述称：依据能达公司与业主委员会的热能设备托管协议，能达公司仅负责材料接收、收取供热水费并提供有偿的维修服务，原告所主张的损失发生在其家中，其损失产生的原因尚不能确定是热水管道破裂所导致，即使是热水管道破裂所导致，但能达公司与业主委员会之间的协议约定，对公共区域的管道的所有权并不归能达公司所有，且损害发生在原告所密封的墙体之内，能达公司无法进行检修，故损失不应当由能达公司承担；本案所涉事件发生在2013年，之后至今均未收到原告或被告向能达公司主张赔偿的情形，原告本案主张相对能达公司来说已过诉讼时效。本院经审理查明：1、乔皓、周云柱、周睿洋系春江花园203号1201室房屋所有权人，2005年3月12日，乔皓与上海陆家嘴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容：“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……锅炉、供热线路、供气线路、消防设施……”。2012年9月乔皓、周云柱、周睿洋向业主委员会缴纳春江花园203号1201室的物业管理费708元。2、2008年6月21日，春江花园一届二次业主代表大会决定春江花园实施业主自治，代表业主权益的组织是业主大会，业主大会的常设机构是业主委员会。同时决定保持原有的服务标准和收费标准。3、2009年6月12日，业主委员会与能达公司签订《公配热能设施托管协议》，约定为保证春江花园一、二期业主正常、稳定、安全地使用热水，解决因供热方面不必要的纠纷，理顺供热、供水关系，业主委员会将春江花园一、二期供热系统的所有设备设施，包括小区供热管网、业主家的热水表阀、水表卡等相关物品以及管线图、竣工资料等，全面交给能达公司托管，能达公司按照政府物价部门核定价格向业主收取热水费用，先付后用，同时能达公司对业主提供有偿维修服务，维修费按相关标准收领。4、2013年3月15日上午8点50分，春江花园二期203号1101室报修卫生间马桶底座渗水、厨房间顶上漏水，同日下午春江花园二期203号1201室报修厨房间顶上漏水。现双方确认漏水问题已修复。5、损失的鉴定情况：审理中，乔皓、周云柱、周睿洋向本院提交工程预算书，欲佐证损失金额，但业主委员会及能达公司均不予认可。因双方就损失的金额无法达成一致意见，本院依法委托双方协商选择的江苏方正保险公估有限公司无锡分公司（以下简称公估公司无锡分公司）进行损失鉴定、评估。2019年7月23日，公估公司无锡分公司出具评估报告，结论为：参照无锡地区室内装饰装潢公司的市场价格行情以及《2019年无锡工程造价信息》，评估标的无锡市锡山区春江花园二期203-1201室热水管漏水造成室内损失总估损金额为14585元。6、审理中，本院另查明：乔皓、周云柱、周睿洋于2017年8月10日就本案所涉事宜向本院提起诉讼，后于2018年8月14日向本院申请撤回起诉，在该次诉讼中，乔皓、周云柱、周睿洋与业主委员会均确认《公配热能设施托管协议》的签订未通过业主大会决议。审理中，乔皓、周云柱、周睿洋陈述漏水部位在其家中天花板处，因整栋房屋的热水公共管线均是埋设在房屋内部，未裸露墙体外，漏水部位系管线上端的总阀，为此还特意设置了检修口，并提供手机照片予以佐证，业主委员会经核实，确认系热水管上端阀门漏水。业主委员会亦陈述漏水系先由春江花园二期203-1101室业主先报修，经业主委员会通知203-1201室业主后才报修至物业。乔皓、周云柱、周睿洋对此亦予以认可。根据双方诉辩意见，本案争议焦点：一、业主委员会是否是本案适格的被告主体；二、造成本次损失的责任如何划分；三、损失的具体数额。关于争议焦点一，本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案业主委员会对春江花园二期进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同委托或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事物业服务行为，现乔皓、周云柱、周睿洋与业主委员会存在物业服务合同关系，其基于该关系起诉业主委员会，符合法律规定，故业主委员会是本案适格被告。关于争议焦点二，本院认为：首先，双方对于造成本案案涉房屋损失的原因系预埋在房屋内的热水管道上端阀门漏水造成不存争议，该部位系公共设施，业主在装修时亦预留了检修口。业主委员会经授权对业主提供物业服务，决定保持原有的服务标准和收费标准，并按收费标准收取相关费用，其应当负有对小区供热线路进行日常管理、维护义务，其虽将小区供热线路托管于能达公司，但鉴于本案诉讼是基于物业服务合同关系，业主委员会并不能依此免除其相应的责任；其次，虽然本案所涉供热线路在业主房屋内部，但并不影响业主委员会正常履行职责，业主委员会现未有证据证明其或接受其委托的能达公司已尽到日常管理、维护义务，理应对造成的损失承担赔偿责任；再次，本案业主虽无对公共部位进行日常维护的义务，但本案所涉公共部位在房屋内部，业主亦应当对业主委员会的日常管理、维护义务提供相应便利，对于发现问题亦应当及时报修处理，本案中，乔皓、周云柱、周睿洋接收房产后疏于管理，未能及时发现问题，导致损失扩大，应当适当减轻业主委会云的赔偿责任；第四，业主委员会主张乔皓、周云柱、周睿洋在事故发生时未履行应尽的缴纳物业费的职责，构成违约在先，对此，本院认为，业主委员会可按照合同约定向乔皓、周云柱、周睿洋催缴或采取其他救济方式，但不能作为本案中免除责任的理由；第五，业主委员会作为业主授权的服务管理机构，应该可以预见到可能危及业主利益的情形，并按照合同约定，尽到保护义务。没有采取一定的措施减少损害或者避免损失扩大，导致业主受损的，业主委员会应当在合理范围内赔偿。但是业主也不能一味依赖业主委员会采取措施，当损害发生后，业主也要积极发现并自救，尽量减少或防止损失，并及时通知业主委员会开展必要的应对措施。综上，本院根据造成损失的原因力大小和当事人过错的程度，酌定业主委员会对乔皓、周云柱、周睿洋的损失承担90%的责任，剩余10%的损失由乔皓、周云柱、周睿洋自负。关于争议焦点三，本院认为：本案双方一致同意由公估公司无锡分公司对案涉房屋内损失进行鉴定、评估，该公估公司无锡分公司具备相应资质，其依委托进行相应评估，程序合法，并予以出具了相关评估报告，乔皓、周云柱、周睿洋虽持有异议，但并未提供相应证据予以证明公估公司无锡分公司所出具的评估报告存有重大误解、过失或有其他影响评估报告真实性、合法性及关联性的情形，故本院对公估公司无锡分公司出具的评估报告依法予以采信，并认定春江花园二期203-1201室漏水所造成的损失金额为14585元。以上，无锡市春江花园业主委员会应当承担乔皓、周云柱、周睿洋房屋内损失14585元的90%即13126.5元。鉴于本案诉讼是基于物业服务合同关系，故能达公司在本案中不承担赔偿责任。至于业主委员会与能达公司签订的《公配热能设施托管协议》属另一法律关系，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《物业管理条例》第三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、无锡市春江花园业主委员会于本判决生效后10日内赔偿乔皓、周云柱、周睿洋损失13126.5元。二、驳回乔皓、周云柱、周睿洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取计508元，鉴定人员出庭费300元，鉴定费2336元，合计诉讼费用3144元，由乔皓、周云柱、周睿洋负担2454元，业主委员会负担690元（乔皓、周云柱、周睿洋同意其预交案件诉讼费用由业主委员会直接给付，本院不再退回。业主委员会应于本判决生效后10日内将应负担的案件诉讼费用给付乔皓、周云柱、周睿洋）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  蒋广新二〇一九年十一月二十九日书记员  周宇平