湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2884号原告：贺洋城，男，1988年11月27日出生，汉族，湖南省衡南县江口镇上街居委会168号，现住湖南省湘潭市岳塘区。原告：姚雅倩，女，1988年10月17日，汉族，湖南省湘潭市雨湖区湘大路北斗村北苑08栋0502号，现住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：贺洋城（系姚雅倩丈夫），现住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湘潭中孚房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路九华管委会办公大楼1004-1006室。法定代表人：莫永恒，该公司负责人。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。原告贺洋城、姚雅倩与被告湘潭中孚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、2019年10月23日对本案公开开庭进行了审理。原告贺洋城、原告姚雅倩的委托诉讼代理人贺洋城及被告湘潭中孚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人漆菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺洋城、姚雅倩向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告每日按已付房款的万分之五向两原告支付迟延交房违约金共计100000元（自2017年7月19日至2019年7月11日止，计723日）；2、判决被告每日按已付房款的万分之五向两原告继续支付自2019年7月12日至实际交房之日止的迟延交房违约金；3、案件全部诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月12日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告预售的位于湖南省湘潭市雨湖区商品房，合同中约定：被告应在2017年7月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房书面通知交付两原告使用，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；如果逾期交房超过30日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限（即2017年7月18日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告依约付清了全部房款（公积金贷款）。现两原告要求继续履行合同，至今，被告仍未按合同约定将符合条件的商品房交付使用。为维护两原告的合法权益，要求被告支付延迟交房而产生的违约金。综上所述，被告逾期交房事实清楚，证据确凿，理应承担违约责任，请求法院支持两原告的全部诉讼请求。被告湘潭中孚房地产开发有限公司辩称：1、被告不存在迟延交房的情形。（1）案涉房屋在合同约定的交房期限前已经达到合同约定的交房条件。《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件未“商品房经竣工验收合格”。案涉房屋已于2017年7月11日由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格，达到合同约定的交房条件。（2）案涉房屋达到交付使用条件后被告履行了通知义务，通知原告办理交付手续。被告于2017年7月11日在《湘潭日报》上刊登了《交房公告》，告知案涉房屋业主于2017年7月15、18日集中办理交房手续。同时，被告也通过电话通知的形式告知业主前来办理交房手续。因此，本案案涉房屋已在合同约定的交房期限之前达到约定交房条件，且被告履行了通知义务，原告主张被告存在迟延交房与事实不符。2、被告不存在合同违约行为，原告主张迟延交房违约金的诉讼请求不应当得到支持。案涉房屋在合同约定的交房期限之前达到交房条件，被告也履行了通知交房的义务，没有违反合同约定义务。原告系因自身原因未在被告通知的交房时间办理交房手续，其主站跟被告支付违约金的请求不应当得到支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年9月12日，两原告与被告湘潭中孚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的湘潭市雨湖区响水乡*号房出售给原告，建筑面积共120.32平方米，总金额为299356元；该合同第十条约定：“被告应当在2017年7月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款每日万分之五的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该合同签订后，原告按约付清首付款60356元，并于2016年11月19日与湘潭市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托借款合同》。被告于2017年7月11日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。被告于2017年7月11日在湘潭日报上刊登了《交房公告》。原告至今未实际接收房屋。以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公积金补充协议、《住房公积金职工住房委托借款合同》、湘潭市住房公积金管理中心个人还贷证明、往来结算统一凭据、湖南增值税普通发票、工程竣工验收意见表、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、建设工程消防设计复查意见书、建设工程竣工验收消防备案凭证、城乡规划条件核实证书（潭规核字（2017）第038号）、湘潭日报交房公告、住房质量保证书、住宅使用说明书以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。1、关于涉案房屋在交房期限前是否达到了交房条件。本院评析如下：关于房屋交付标准的约定，1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2011年1月8日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，自2011年1月8日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述规定来看，竣工验收合格和竣工验收备案是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经竣工验收合格方可交付使用，没有规定经竣工验收备案方可交付使用。本案当事人关于交付标准的约定为“该商品房经竣工验收合格”没有违反行政法规规定，原告以商品房应当经竣工验收备案后方可交付使用为由，要求被告承担逾期交房违约金缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，被告于2017年7月11日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。且庭审过程中，被告亦向法庭提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故本院认定涉案房屋在交房期限前已经达到了交房条件。2、关于被告是否履行了通知收房的义务。原告认为其尚未实际接收房屋，被告认为，2017年7月11日被告在湘潭日报上刊登了《交房公告》，已经履行了通知收房的合同义务，且被告亦通过电话形式进行了通知。对此，本院评析如下：《商品房买卖合同》第十三条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本院认为，公告送达方式应在受送达人下落不明，或者经直接送达、邮寄送达等方式无法送达的情况下才采取的送达方式。本案中，合同载有经原告确认的明确的详细地址，被告在发送交房通知时应先通过其他联系方式中的一种或者几种告知原告，而并非仅依据报纸上的公告就视为其已履行通知义务。被告虽于2017年7月11在湘潭日报上刊登了《交房公告》，但并未完成合同约定的通知义务。另外，被告辩称通过电话进行告知，但并未提供充足证据，且原告不予认可，对此，本院不予采信。现原告已按约交纳首付款，剩余房款也申请公积金贷款并转账至被告，原告已履行合同主要义务，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，被告也应于2017年7月18日前将具备经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的房屋交付原告使用。但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。按照合同第十一条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之五的违约金，理由充分，本院予以支持。考虑到买受人亦有义务主动联系出卖人了解交房相关信息,且原告自述在2017年7月1日曾前往案涉房屋查看。但原告从合同约定的交房日期2017年7月18日起至今，中间长达2年多时间，均未向被告了解交房情况，对于扩大的损失，原告自身亦存在责任。故综合考虑五方验收时间，原、被告双方各自的责任，本院酌情认定逾期违约金截止日期计算至2018年3月18日止较为适宜。被告应向原告支付的逾期交房违约金为36371.75元（即从2017年7月19日起至2018年3月18日止按299356元为基数计算，299356元*0.0005元/天*243天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告湘潭中孚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贺洋城、姚雅倩支付逾期交房违约金36371.75元；二、驳回原告贺洋城、姚雅倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告湘潭中孚房地产开发有限公司负担355元，原告贺洋城、姚雅倩负担795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  苏刚二〇一九年十一月二十二日法官助理罗贝代理书记员  冯钊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。