福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初5201号 原告：莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称“神舟物业公司”），住所地莆田市荔城区黄石镇沙坂村10组100号。统一社会信用代码：91350304553220046N。 法定代表人：周金楦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所执业律师。 被告：许美琼，女，1966年11月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 原告神舟物业公司与被告许美琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神舟物业公司的委托诉讼代理人王伟和被告许美琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神舟物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令许美琼立即向神舟物业公司支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费7154.34元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；依法判令许美琼向神舟物业公司支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止期间产生的自家用水费用1153.34元；本案诉讼费等由许美琼负担。事实和理由：许美琼为莆田市城厢区学园南路嘉禾世纪广场（别称名店女人街）2栋2804室房产的所有权人。2012年3月1日，神舟物业公司与莆田市荔元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同第五条约定收费标准：高层电梯住宅为1.2元/月/平方米。合同签订后，神舟物业公司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为许美琼及其他小区业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然而许美琼在2016年1月1日至2019年7月31日期间共计拖欠神舟物业公司物业服务费7154.34元。因涉案小区未进行一户一表立户，整个小区只有一个总表用于供水单位计表收费，为保障居民生活用水，神舟物业公司只能每月依据总表产生的总水费向供水单位垫付居民自用水费，然后通过分表向业主按年收取自用水费，同时分表送水需要通过增压水泵进行输送，因此将产生抽水电费，许美琼一直享用生活用水却拒不支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止产生的自用水费1153.34元以及抽水电费224.95元，共计1378.29元。此外，许美琼还拖欠神舟物业公司为小区垫付的公摊用水用电费用共计1655.76元。经多次催讨，许美琼仍拒绝支付上述所拖欠的费用。故请求判如所诉。 许美琼辩称：一、对神舟物业公司诉求的物业服务费及自家用水费的金额均没有异议。二、根据《前期物业服务合同》的相关约定，神舟物业公司的物业服务期限已到期，且神舟物业公司未与业委会代表签订新的物业服务合同，故该《前期物业服务合同》已失效，神舟物业公司不具有管理嘉禾世纪广场的主体资格。三、神舟物业公司提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，根据相关法律规定，业主有权拒绝向神舟物业公司缴纳物业管理费及相关费用。四、神舟物业公司非法霸占涉案小区物业四年多，强行向业主提供实施服务，强迫业主接收不合理的物业费等费用，拒绝接受业主们的监督，根本无视业主的合法权利。四、神舟物业公司未履行相关管理和服务事务：未提供安全防范服务；未清理物业管理区域内的清洁卫生、垃圾的收集清运；绿化养护未做好；小区内的电梯未及时维修及修缮；路灯、楼道灯损坏未见修复；机动车辆进出小区未实行登记或刷卡管理；小区内机动车停放不规范也未见管理；物业管理人员年纪偏大且未尽职责，监控视频处于瘫痪状态；物业公告中未见广告费收入与支出的公告情况。综上，神舟物业公司与许美琼之间不存在合同关系，且神舟物业公司未履行物业管理的相关义务，其作为业主可行驶先履行抗辩权，拒绝缴纳相应的物业费。 在本院审理过程中，神舟物业公司对其主张提交以下证据：一、《前期物业服务合同》一份，欲证明神舟物业公司债权主张的依据。二、自用水抄表记录一组，证明许美琼自用水情况的事实。三、文书、短信催告凭证各一份（复印件），欲证明神舟物业公司向许美琼书面催收的事实。 对神舟物业公司提供的证据，许美琼质证认为：对证据一《前期物业服务合同》的真实性没有异议，但该合同已过期。对证据二自用水抄表记录没有异议。证据三律师函，其没有收到这些材料。 本院审查认为，许美琼对证据一、二的真实性没有异议，本院予以确认。证据三系复印件，且许美琼表示其未收到这些材料，故对证据三的真实性无法确认，但许美琼在庭审时表示对神舟物业公司诉求的物业服务费及自家用水费的金额均没有异议，本院对此予以确认。 在本院审理过程中，许美琼对其主张提交以下证据：小区照片及业主微信聊天记录打印件共计十张、光盘一张，欲证明神舟物业公司没有按照合同约定履行相关服务的事实。 对许美琼提供的证据，神舟物业公司质证认为：对1-3张的照片的真实性有异议，照片中所拍摄的区域其不清楚，且与本案无关联。4-9张的聊天记录的真实性不清楚，故无法证实许美琼所反映的事情的真实性，第10张照片与具体的内容不相符。光盘的质证意见同前述照片的质证意见。 本院审查认为，许美琼提供的光盘中包括小区内的相关视频、照片及业主们的聊天记录截屏，结合神舟物业公司同时起诉的另案的被告王海员、章志雄在庭审时的陈述，可以证实神舟物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 许美琼系坐落于莆田市城厢区2栋2804室房产的业主。2012年3月1日，莆田市荔元房地产开发有限公司与神舟物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：莆田市荔元房地产开发有限公司选聘神舟物业公司对嘉禾世纪广场提供住宅前期物业管理服务事宜，神舟物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本合同委托管理期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。本物业实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或亏损均由神舟物业公司承担。住宅：高层电梯住宅1.2元／月／平方米（不含公摊水、电费，公共水、电费分摊）。合同签订后，神舟物业公司为嘉禾世纪广场提供物业服务至今。后因许美琼拖欠物业管理费及自家用水费未缴纳，神舟物业公司于2019年10月22日向本院提起诉讼。 本院认为，莆田市荔元房地产开发有限公司与神舟物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由神舟物业公司为莆田市城厢区提供物业服务，而许美琼系坐落于莆田市城厢区2栋2804室房产的业主，在神舟物业公司提供了相应的物业服务后，许美琼理应按照合同约定支付相应的物业费。而许美琼自2016年1月1日起至2019年7月31日均未缴纳物业管理费及自家用水费，但结合许美琼向本院提供的小区现场视频、照片、业主们的聊天记录截屏并结合神舟物业公司同时起诉的另案的被告王海员、章志雄在庭审时的陈述，可以证实神舟物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵的事实，故本院酌定扣减百分之十的物业服务费，即许美琼应向神舟物业公司支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费7154.34元-7154.34元×10%＝6438.91元及该款自起诉之日（2019年10月22日）起至还清之日止按年利率6%计算的利息，神舟物业公司要求许美琼支付物业服务费7154.34元，缺乏依据，本院不予支持；许美琼在庭审时对神舟物业公司主张的自家用水费1153.34元没有异议，故其应缴纳该费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、许美琼应在判决生效之日起十日内支付给莆田市神舟物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费6438.91元及该款自2019年10月22日起至还清之日止按年利率6%计算的逾期利息； 二、许美琼应在判决生效之日起十日内支付给莆田市神舟物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年7月31日止的自家用水费用1153.34元； 三、驳回莆田市神舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担2.1元、许美琼负担22.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇一九年十一月二十五日 书记员  **锋 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。