重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7262号上诉人(原审被告）：刘国海，男，汉族，1968年3月14日出生。上诉人（原审被告）：钟妍楸，女，汉族，1992年1月26日出生。二上诉人委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：金麟，男，汉族，1983年6月22日出生。被上诉人（原审原告）：陈雯，女，汉族，1983年11月20日出生。二被上诉人委托诉讼代理人：赵泽芳，重庆驿泽律师事务所律师。上诉人刘国海、钟妍楸因与被上诉人金麟、陈雯房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初15643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘国海、钟妍楸上诉请求：撤销原判，改判驳回金麟、陈雯的诉讼请求。事实和理由：本案房屋原系刘国海、钟妍楸所有，2018年5月23日以合同价260万元卖给被上诉人，但实际成交价为360万元。房屋买卖合同还约定随房屋同时转让的设施设备、装饰装修、相关物品由双方另行约定。因为金麟、陈雯还欠100万元购房款未付，双方对于设施设备、装饰装修、相关物品也未协商达成一致，故金麟、陈雯不具备收取租金的资格，虽然房屋形式上已过户，但实际权利还不属于金麟、陈雯。金麟、陈雯在一审中提交的房产证复印件不能作为有效证据。金麟、陈雯辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，要求维持原判。金麟、陈雯向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2018年5月31日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告截止2019年6月4日的租金60,000元；3、被告将房屋腾空后归还给原告。一审法院认定事实：2018年5月31日，原告金麟、陈雯作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告刘国海、钟妍楸，双方就位于重庆市九龙坡区某街55号11幢33-2号房屋签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将案涉房屋（建筑面积168.06平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月5日至2019年6月4日止，甲方应于2018年6月5日将该物业交付给乙方使用。租金为5,000元/月，三个月交纳一次，每次交款应提前十五天交付。合同同时对房屋使用的费用、甲方义务及责任、乙方义务及责任、违约责任等进行了约定。在该合同尾部承租方一栏有被告刘国海、钟妍楸的签名。2019年7月23日出具的重庆市公安局案（事）接报回执中简要报警信息一栏载明：“匿名于2019/7/2318：49：37报称：在某小区11-33-2，称租房纠纷。民警到现场了解，系金麟报称，刘国海，钟妍楸二人租住其11-33-2的房屋，从2018年6月5日至2019年6月4日签的租赁合同一年，都未付租金，经金麟多次催收房屋租金，二人均未支付租金，也不搬离。民警到现场后敲门，该二人不在家，后与刘国海联系，刘称其在青岛，无力支付租金也不提出解决方案，并且还扬言，如要其强行搬离，就到报警人家里或者单位进行闹事及人身威胁。民警告知报警人金麟到法院进行起诉通过法律途径进行解决”。审理中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，并陈述案涉房屋现仍由二被告居住使用，二被告原系案涉房屋的房主，后原告在二被告处购买，原告将房屋返租给被告的。一审法院认为，被告刘国海、钟妍楸经该院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，应视其放弃诉讼权利，故对本案依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。现被告未举示证据证明其向出租人履行了支付2018年6月5日至2019年6月4日期间房屋租金的义务，故原告主张该期间租金，理由正当，应予支持。对于欠付租金金额，租赁合同约定的租金标准为5,000元/月，故原告主张2018年6月5日至2019年6月4日期间房屋租金60,000元，并无不当，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同是转让财产使用权的合同，租赁合同生效后，租赁物的使用权发生转移，但租赁物的所有权并不发生转移，出租人仍然是租赁物的所有权人。租赁期间届满，出租人与承租人之间的权利义务即告结束，承租人所享有的占有、使用租赁物的权利也因此终止。此时，承租人已无占有、使用租赁物的合法依据，应当及时将其返还对其享有所有权的出租人，不得继续占有、使用租赁物而侵害出租人的权利。本案中，案涉租赁合同届满后，原、被告双方均未续签合同，现原告主张被告搬离案涉房屋，理由正当，该院予以支持。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：“一、被告刘国海、钟妍楸于本判决生效之日起十日内向原告金麟、陈雯支付2018年6月5日至2019年6月4日期间房屋租金60,000元；二、被告刘国海、钟妍楸于本判决生效之日起十日内搬离并腾空其所承租的位于重庆市九龙坡区某街55号11幢33-2号房屋。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为650元，由被告刘国海、钟妍楸负担（该款原告金麟、陈雯已预交，被告刘国海、钟妍楸于判决生效之日起十日内向原告金麟、陈雯支付650元）。”刘国海、钟妍楸在二审中举示了不动产受理通知单二份、完税证明二份、重庆市房屋买卖合同二份、房地证复印件一份，拟证明刘国海、钟妍楸将本案房屋出售给金麟、陈雯的成交价为370万元，但装修和设施设备的问题双方没有确定，还需另行协商，故房屋还没有交付给金麟、陈雯，其二人无权收取租金及要求收回房屋。金麟、陈雯质证后认为，2013年9月的房屋买卖合同是刘国海向前任房主购房的合同，与本案无关，2018年5月23日合同是本案双方真实意思表示，金麟、陈雯已按该合同约定支付了260万元购房款。金麟、陈雯在二审中举示了金和与刘国海、钟妍楸签订的《协议》、工商银行业务凭证及回单、《服务合同》、工商银行账户明细、建设银行贷款结清证明、房屋买卖合同，拟证明金麟按照刘国海的指定将购房款中的155万元支付给案外人金和；双方共同找中介公司垫付105万元办理解除抵押手续，金麟再将105万元支付给了中介公司，金麟已付清全部购房款260万；购房款260万元包含装修、设施设备等费用。刘国海、钟妍楸质证后认为，金和是金麟的父亲，刘国海欠金和170万元本金、90万元利息（实际债权人是金麟），刘国海与金麟约定将房屋过户抵债，金麟负责还按揭，另外再给刘国海100万元；上述证据材料中刘国海和钟妍楸的签名均是按金麟的要求签字，但没有仔细看内容，不清楚情况，配合将房屋过户后，金麟未支付100万元；房屋买卖合同应由在房产所备案的文本为准。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，刘国海、钟妍楸主张其在房屋买卖合同约定价款260万元以外还应收取100万元才符合搬离房屋的条件，但没有提供证据证明其与金麟、陈雯存在此约定，故不构成其拒绝搬离房屋的正当理由。金麟、陈雯取得了案涉房屋的不动产登记，享有房屋所有权，其与刘国海、钟妍楸就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，刘国海、钟妍楸实际占有使用了案涉房屋，金麟、陈雯有权按约向刘国海、钟妍楸收取租金。虽然双方房屋买卖合同中有“随房屋同时转让的设施设备、装饰装修、相关物品由甲乙双方另行约定”的内容，但并不能因此得出房屋所有权在双方未另行达成约定之前不能发生转移的结论，双方可就该合同条款涉及的内容另行协商，协商不成可另诉解决，不影响本案处理结果。综上所述，刘国海、钟妍楸的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元由上诉人刘国海、钟妍楸负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇一九年十一月十九日（院印）书记员 余文韬