吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初1601号 原告：郑销立，男，汉族，1971年9月27日生，农民，小学文化，现住镇赉县镇赉镇太平山村前叉干淖尔屯。 被告：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，该公司总经理。 原告郑销立与被告吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告郑销立、被告法定代表人李洪亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑销立向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2015年12月20日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月20日，原告与被告签订《惠民家苑小区售楼合同》，合同约定被告将位于镇赉县惠民家苑小区1号楼7单元602室的楼房出售给原告，该楼房的建筑面积为123.67平方米，楼房单价为每平方米2300元，楼房总价款为人民币284441元。签订合同时，原告已交付全部购楼款，现在原告已经居住该楼房，但是被告未为原告办理不动产登记手续，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉求。 润达公司辩称，购楼合同无效，被告只收到原告购楼款9441元，欠付275000元，请求法院驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：一、购楼合同一份，证明：惠民家苑小区1号楼7单元602室，面积为123.67平方米，以房产证面积为准，总共284441元，款项是一次付清的。二、票据六张，证明：当时我钱不够，差人家9441元，他给我开的全款，我打的欠条，把9441元补交后这欠条我就收回来了，还有我交的购房全款，被告给我开的收据，其他的房屋维修基金4607元、测绘费168元、物业费890元、装修保证金1000元，取暖费3277元，还有一张被告方给我开的证明，要我到供电局办理过户手续。证明：我买的房屋。被告经质证认为，售楼收据明确标明，该房屋为李兴成顶账房屋，且原告出具的借据恰恰证明，只收取原告9441元购房款，其余275000元房款并未收到。本院认证如下：因润达公司对上述证据未提出异议，只是说明润达公司只收取原告9441元购房款，其余275000元房款并未收到的抗辩理由。因借据上明显标明“9441元系郑销立购惠民1#-7-602余款”，说明郑销立仅差9441元未付。故本院对上述证据予以采纳。被告举证如下：证人于亚水的证言“惠民家苑小区是我借用被告资质开发的。李兴成欠原告方的钱，具体是谁忘记了，李兴成天天来找我，我在砖厂干活干不了，于是我就跟他们几个签了合同。李兴成没有威胁我，他让葛二拿着刀来威胁我，不让我在砖厂生产，我才签的合同。”原告经质证认为，我没有找葛二。本院认证如下：证人称李兴成让葛二拿刀威胁自己才与原告签订的合同，但证人未能提供证据证实葛二威胁的事实，故本院对证人称葛二威胁的事实不予采信。 经审理本院认定事实如下：于亚水借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水为该项目负责人。因案外人李兴成欠郑销立钱款，李兴成经于亚水同意将镇赉县惠民家苑小区1号楼7单元602室出售给郑销立，李兴成与于亚水、郑销立三方口头达成合意。2015年12月20日润达公司与郑销立签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区1号楼7单元602室，面积为123.67平方米，每平方米2300元，楼房总价款284441元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司为郑销立出具一枚收据，内容为今收到郑销立（李兴成顶账）惠民家苑小区1#-7-602购楼款123.67×2300=284441元。实际上郑销立向润达公司交付购楼款9441元，尚欠275000元由李兴成给付并得到于亚水的同意。郑销立买完楼房后就进行了简单的装修。期间，润达公司没有向郑销立主张购楼款或者要求郑销立腾退该楼房。 认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的购楼款收据、房屋维修基金收据、测绘费收据、物业费收据、装修保证金收据、取暖费收据、证明，借据，证人于亚水的证言及当事人的陈述。 本院认为，本案的争议焦点为：润达公司与郑销立签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；郑销立的诉讼请求是否应予支持。 因案外人李兴成欠付郑销立外债未偿还，李兴成经与惠民家苑小区实际开发人于亚水协商，于亚水同意将自己借用润达公司资质开发的镇赉县惠民家苑小区1号楼7单元602室出售给郑销立，但郑销立只是将部分购楼款交付给润达公司，尚欠部分购楼款由李兴成交付。在此种情况下润达公司与郑销立签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由郑销立交付的剩余购楼款转由李兴成给付并经于亚水同意接受。上述李兴成与郑销立之间的部分债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人郑销立，买受人郑销立应尽支付购楼款的全部义务。但郑销立作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的部分付款义务转移给第三人也就是案外人李兴成支付，并得到于亚水的同意是符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。” 在这里需要明确的是：于亚水的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于亚水借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于亚水与润达公司之间就形成了挂靠关系。于亚水的言行具有开发商润达公司的外在表征，郑销立有理由相信于亚水代表的就是润达公司，于亚水的行为构成表见代理，代理人于亚水的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于亚水的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于亚水的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与郑销立签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方房屋买卖法律关系依法成立，李兴成不向润达公司或者于亚水本人交付剩余购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向李兴成行使权利主张尚欠购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。 庭审中，于亚水称与郑销立签订的《惠民家苑小区售楼合同》是受李兴成指使葛二的威胁才签订的，此合同应属无效合同。因于亚水并没有证据能够证实受葛二威胁的事实，故本院对此“威胁”一说不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，即使于亚水受到了葛二的威胁才签订的合同，那么从签订合同之日至今已有三年多，于亚水代表的润达公司所享有的撤销权没有在合同签订后的一年内行使撤销权，其撤销权也已消灭。 综上所述，郑销立的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下： 郑销立与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。 案件受理费100.00元，由郑销立与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判长 陆首才人民陪审员姜云红人民陪审员张桂侠 二〇一九年十一月三十日 书记员 邓                 睿