北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21783号原告：王华，男，1973年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：陈文庆，北京安嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁清欣，北京安嘉律师事务所实习律师。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。被告：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，福建金诚丰担保有限公司北京分公司员工。第三人：董雄伟，男，1979年6月22日出生，汉族，住浙江省临海市。原告王华与被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、第三人董雄伟居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王华的委托诉讼代理人陈文庆、鲁清欣，被告麦田公司的委托诉讼代理人郑月明，被告金诚丰公司的委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加了诉讼。第三人董雄伟经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。王华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《居间服务合同》和《房屋交易保证服务合同》；2.请求判令麦田公司返还居间服务费323400元；3.请求判令金诚丰公司返还保障服务费73500元；4.请求判令麦田公司赔偿王华经济损失150万元；4.本案诉讼费用由麦田公司和金诚丰公司共同负担。事实与理由：王华计划在北京购买房屋，遂向麦田公司咨询购房政策和房价。在关于王华购房资格的问题上，麦田公司一再向王华承诺会通过变通的方法保证王华具备在北京购房的资格，让王华不用担心，并且承诺如交易未果，则退还全部居间服务费。王华相信了麦田公司的承诺，遂于2017年3月21日与麦田公司推荐的售房人董雄伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定了房屋价款等内容。同日，王华与麦田公司签订《居间服务合同》，约定麦田公司提供居间服务，王华支付居间服务费323400元。合同签订后，王华依约支付服务费，并向金诚丰公司支付服务保障费。但是，麦田公司并未依约履行合同义务，致使王华与董雄伟的房屋买卖合同最终未能履行，使得王华遭受巨大经济损失。王华认为，根据《北京市发展和改革委员会关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》的有关规定，麦田公司作为房屋中介机构负有积极调查并据实报告的义务，如有违反则应当承担损害赔偿责任。麦田公司作为专业的房地产经纪机构，应当如实告知王华是否具有在北京购房的资格，但麦田公司为争取居间费用而故意欺骗原告的行为，明显违反了上述规定，应当承担相应的法律责任。麦田公司辩称，同意返还居间服务费，但是不同意赔偿其损失。第一，居间合同已经履行完毕，已无解除合同的基础。第二，麦田公司从未向其承诺通过变通方式保证王华取得购房资格。麦田公司之所以同意向其返还居间服务费，是因为双方签订《七星服务保障协议》，满足了约定的退费标准。第三，麦田公司已经为王华与董雄伟提供居间服务，履行了居间义务，麦田公司没有任何过错，王华无权向其主张违约责任。第四，王华与董雄伟交易失败的原因是其不具备购房资格，麦田公司在与王华签订居间合同时，已经明确提示王华应当如实披露是否具有购房资质，王华作为完全民事行为能力人，应当对其行为负责。金诚丰公司辩称，本案是居间合同纠纷，但金诚丰公司与王华并不存在居间合同关系，而是服务合同关系，不应当在本案中一并审理。董雄伟述称，2017年3月21日，董雄伟在麦田公司的居间服务下，与王华签订房屋买卖合同，并收到王华支付的购房定金。合同履行过程中，董雄伟积极配合王华办理购房审核等手续，但王华拒绝依约支付购房款。2017年7月24日，董雄伟提起诉讼；2017年11月20日，王华亦另外提起诉讼。后经过法院主持调解，董雄伟与王华达成调解协议，双方的纠纷已经得到解决。现董雄伟同意解除《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2017年3月21日，董雄伟作为出卖人与买受人王华、居间方麦田公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖坐落于xx区xxxx号房屋提供居间服务。居间服务范围为提供房屋买卖市场行情资讯，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人看房，协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向，协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买卖合同成立时，居间服务完成；买受人向居间方支付居间服务费323400元。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；若买卖双方需变更或补充约定，居间方协助买卖双方草拟补充协议；居间方协助买卖双方处理交易过程中产生的争议；居间方为买卖双方提供与本次交易相关的流程办理及法律政策咨询；居间方有权为买卖双方办理网签备案登记手续，买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件；买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证提供的资料、信息及签名真实、合法、有效；出卖人授权并陪同居间方对其应缴纳的物业、取暖等各项费用进行核实。买卖双方利用居间方的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订买卖合同，居间方除有权要求本合同约定的支付主体支付全额居间服务费外，买卖双方还应承担违约责任。本合同约定的支付方延迟向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按照未支付部分的每日百分之一支付违约金。同时，麦田公司向王华和董雄伟出具《重要事项告知书》，提示买受人应当如实告知其社保、个人所得税缴纳、婚姻及家庭名下房屋数量（包括已办理网签备案登记的新建商品住房及与他人共有的房屋），以便对其购房资格进行初步审核。另外，王华与麦田公司签订《七星服务保障协议》，麦田公司承诺为王华提供如下服务保障：1.真实房源，假一罚百；2.事故房屋，承诺回购；3.签前查封，损失垫付；4.物业欠费，先行结清；5.交易未果，佣金退还；6.税费精算，差额补偿；7.财产保险，安全保障。麦田公司在“交易未果，佣金退还”一条中，承诺的具体内容为通过乙方居间的存量房买卖交易如最终未能成功办理过户手续，乙方将退还全部已收取的居间服务费。麦田公司向王华出具收据，载明已经收取王华支付的居间服务费323400元，并代收保障服务费73500元。同日，王华与董雄伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定董雄伟将坐落于xx区xxxx号的房屋出售给王华，房屋成交总价为1470万元，定金为200万元。王华与董雄伟还签订《购房资格协议》，协议中将国家及北京市关于住房限购政策规定予以列明，王华确认其在签订该协议时已具备购房资格。在王华与董雄伟履行合同过程中，双方发生纠纷，王华诉至本院，起诉的理由为其本不具备在京购房资格，但因麦田公司的诱骗，故与董雄伟签订《交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议一》，并根据合同约定支付200万元定金和6万元车位费；但因王华没有购房资格，致使合同无法继续履行，故其要求解除《交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议一》，并要求退还200万元定金和6万元车位费。在审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院依法作出（2017）京0105民初80699号民事调解书予以确认。调解协议如下：1.王华与董雄伟自愿解除双方于2017年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一及附件二）及《补充协议一》；2.董雄伟于2018年8月16日之前返还王华定金42万元及车位费6万元。诉讼中，王华向本院提交么建伟与麦田公司的店长杨昭恒的微信聊天记录，王华称么建伟系其委托的代理人，负责与杨昭恒沟通。2017年3月15日，杨昭恒发送微信：“这边，出了税单付款，购房资格审核不过，保证退款。价格没有变化，北京有过纳税的10，一点都没有的12。”么建伟回复：“好贵。”2017年3月18日，杨昭恒又说：“尽快联系一下办资格的事吧，居住卡我这边尽快安排人办。”么建伟回复：“好的哥。”2017年3月19日，杨昭恒说：“身份证照片和一寸白底照片现在发给我，下午就能出居住卡。几百块钱的事。”么建伟说：“谁的？”杨昭恒说：“王华哥的，嫂子的都要。购房资格的事你再和姐商量一下，赶紧定下来。有居住卡才能开始提交购房资格审核，明天一早提交资格，月底出来做网签基本就没啥问题了，时间紧，任务重啊。房价涨太快，新政策出台后，业主继续报高房价，其实大家心里都清楚，房子还得涨，咱们抓紧办手续吧。王华哥不出国吧，他要来北京办银行卡，监管手续，缴税过户材料在就行。”2017年3月21日，杨昭恒说：“办理的话，我今天五点之前要把身份证照片发给人家，出票付15万，网签完了5万，网签不过退15万，意思是包过。”2017年4月14日，杨昭恒说：“资格和上学的事，包括后期卖房子的事又落实了一遍，都没问题，放心吧，咱们能想到的事，人家专业做这个的都能想到，都办利索了。要不咱们花这些钱干什么。”2017年4月17日，杨昭恒说：“抓紧安排王哥给业主打钱吧，没问题。”麦田公司不认可微信聊天记录的真实性，其表示该聊天记录中有删减，但是认可麦田公司提供居间服务时的店长确实名为杨昭恒，其称即便杨昭恒作出给王华办理购房资格的承诺，也系其个人行为，与公司无关。另外，麦田公司表示，杨昭恒在王华与麦田公司发生纠纷后离职。另查，董雄伟、王华、金诚丰公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定如下：买卖双方就买卖坐落于xx区xxxx号房屋签订了房屋买卖合同，现买卖双方就委托服务方办理后续交易事宜订立本合同。本合同约定的房屋交易保障服务是指服务方本着诚实守信、尽职尽责的原则，在买卖双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。具体服务内容如下：1.根据买卖双方要求保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2.协助办理房屋缴税手续及权属转移登记手续；3.协助办理房屋解押手续；……10.根据交易需要协助发送履约催告函件或告知函件。本院认为：王华与董雄伟、麦田公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同条款，各方并未约定合同的履行期间，而且本案中也未发生其他合同权利义务终止的原因，故《居间服务合同》并未终止。王华现以麦田公司未完成居间义务为由要求解除合同，本院认为，各方在《居间服务合同》中明确约定麦田公司的居间义务是促使王华与董雄伟完成坐落于xx市xx区xxxx号房屋的买卖，但因王华不具备购房资格，双方已经解除买卖合同，故《居间服务合同》已经不具备继续履行的条件，应当予以解除。由于王华在起诉前并未向麦田公司和董雄伟发送解除合同通知，故合同解除的日期以王华在本案诉讼中作出的解除合同意思表示为准。麦田公司和董雄伟于2019年10月22日均收到本案的起诉状，故《居间服务合同》于2019年10月22日解除。由于麦田公司在《七星服务保障协议》中明确承诺，如买卖双方未能成功交易，则麦田公司退还全部居间服务费，现王华和董雄伟未能成功交易，故麦田公司应当退还王华已经交纳的居间服务费323400元。关于王华主张麦田公司赔偿经济损失150万元的诉讼请求，本院认为，首先，北京市住房限购政策是由北京市政府有关部门公开发布的，王华作为完全民事行为能力人，对于其是否具有在北京市购买房屋的资格是明确知晓的。王华在与麦田公司的工作人员杨昭恒沟通时，应当可以分辨杨昭恒向其承诺的通过“便捷”途径获取北京市购房资格是不符合规定的，该种行为明显损害了社会公共利益，不能当然获得法律的保护，亦会引发极大的交易风险，故王华在因其不具有北京市购房资格而导致购房失败的过程中存在过错行为，其应当承担相应的法律责任。其次，麦田公司作为在北京市专门从事房地产经纪的公司，对于北京市住房限购政策显然较一般人更为清楚，其作为居间人在撮合王华与董雄伟签订房屋买卖合同时，应当对王华是否具有北京市购房资格进行事先的形式审核，从而保障各方的交易安全。然而，麦田公司并未对王华进行资格审核，而是在明知王华没有北京市购房资格的情况下，帮助王华通过违规途径获取资格，最终造成王华的经济损失，故麦田公司应当因其过错承担赔偿责任。麦田公司辩称，杨昭恒并未获得麦田公司的授权，其向王华的承诺属于个人行为，与公司无关。本院认为，杨昭恒系麦田公司的员工，其在与么建伟进行协商和沟通时，显然是为促使王华与麦田公司签订居间合同，故应当认定杨昭恒是在履行职务行为。在杨昭恒履行职务的过程中，其向王华作出的有关承诺的效力应当及于麦田公司，相应的法律后果亦应当由麦田公司负担，故麦田公司的该项答辩意见，没有事实依据，本院不予采信。综上，由于王华和麦田公司对王华的交易失败均具有过错，故本院综合考虑合同的实际履行情况和双方当事人的过错程度，根据诚实信用原则，依法酌定王华的经济损失150万元由王华和麦田公司各负担一半。关于王华主张的金诚丰公司返还保障服务费的诉讼请求。本院认为，根据《房屋交易保障服务合同》约定的内容，金诚丰公司北京分公司并非作为居间方向王华和董雄伟报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，而是由金诚丰公司北京分公司作为服务方向王华和董雄伟提供房屋买卖过程中的缴税、过户、贷款等各项服务，因此三方成立的应当属于服务合同关系，并非王华主张的居间合同关系。经本院释明，王华坚持以居间合同关系起诉金诚丰公司，拒绝进行变更，故应当驳回王华的诉讼请求。王华可以在调整案由后通过另案起诉再向金诚丰公司主张权利。董雄伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十二条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王华与被告北京麦田房产经纪有限公司、第三人董雄伟签订的《居间服务合同》已于2019年10月22日解除；二、被告北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王华返还居间服务费323400元；三、被告北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王华经纪损失750000元；四、驳回原告王华的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21872元，由原告王华负担7411元（已交纳），由被告北京麦田房产经纪有限公司负担14461元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  代 策人民陪审员  张金环人民陪审员  刘岳清二〇一九年十一月二十八日书 记 员  高铭泽