贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7713号原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。被告吴颖昊，男，1974年6月14日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人宋镜飞，贵州省贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）与被告吴颖昊商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪，被告吴颖昊到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＳＹ2174）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金108000元；3、判决被告协助原告办理云岩区渔安安井片区Ｇ10组团1层14号的预告登记［黔（2018）云岩区不动产证明第0082197号］和《商品房买卖合同》备案登记（Ｙ18054526）的注销手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于云岩区房屋，建筑面积108.74平方米，总价款为2162404元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款1082404元，余款108万元以银行按揭方式支付。若因被告的原因导致被告未能获得贷款的，原告同意被告在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任，否则，原告有权按合同第十条约定解除合同并追究被告违约责任。合同生效后，被告向原告支付了首期房款，但因被告自身不符合银行贷款条件，导致未能获得银行贷款，尚欠原告108万元房款未支付。此前，原告曾多次催促被告向原告支付余下房款，但被告至今仍拒不履行。原告认为，被告因自身原因未能获得贷款的，被告应在原告书面通知之日起3日内，向原告履行余下房款的支付义务。但被告至今仍未履行已构成违约。原告根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）项第二点约定，原告有权解除合同并要求被告按照累计的逾期应付款10%向原告支付违约金，并配合办理相关注销手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告吴颖昊辩称：对于原告第一、三项诉请无异议，对于原告第二项诉请请求驳回。原告诉称买卖属实，被告向原告购买门面前已经告知原告财务情况，在得到原告方的确认后，双方于2018年4月签订购房协议，签订协议时办理贷款告知书所列的材料我方已经全部提交，相关贷款流程也在进行，后因被告购买房屋前订购一台轿车，该车向银行贷款60万元，由此导致被告代扣款购房因额度不够未通过审核从而贷款未成功，贷款不能不是被告过错，合同签订时，被告已经支付部分款项至原告账户，合同不能履行并没有给原告造成损失，也不是被告主观恶意造成，系银行相关贷款政策导致合同不能履行，我方不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原被告身份信息，证明原被告主体资格。被告表示无异议。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，证明原被告之间的房屋买卖关系，双方的权利义务。被告对真实性无异议，签订时间为4月22日，合同在第八条约定付款方式为贷款支付，而非补充协议中约定的付款方式是首付款分期，已经支付完毕。3、收款收据复印件、通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证，证明被告支付首付款后未支付尾款，我方通知被告支付尾款的情况，依照双方签订的合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告对收款收据真实性无异议，通知函收到过，也根据上面的联系方式联系未果，原告要求我方提供的资料已经提供。4、备案登记表、预告登记证各一份，证明原告已按约定为涉案房屋进行备案登记及预告登记。被告对真实性无异议，认为备案登记中的时间与合同签约时间不一致，银行推荐也说明被告后来提供相应资料给银行用作贷款，未能办理贷款并非被告主观原因导致。被告当庭提交以下证据：1、贷款告知书，证明被告已根据该告知书提供资料给原告。原告对真实性、合法性无异议，认为该证据仅能证明原告向被告发出通知要求提供所需要的资料，不能证明被告已将贷款所需的资料移交到原告处，该证据也证明双方在签订买卖合同时已明确要求被告确认其征信记录及金额符合银行规定，原告已经尽到义务。2、微信聊天记录，证明原被告双方签订买卖合同前，被告已将贷款购车情况告知原告，购房是因原告有优惠，被告也配合原告向多家银行提交办贷资料，最终不符合银行贷款的规定未能办理贷款，不是被告刻意违约，原告的销售人员是事先知情的，也是原告公司职员为了销售业绩告知我方可以办理贷款，我方才签约购房。原告认为被告称微信聊天对象为夏龙，不能证明是原告公司的销售人员，即使是销售人员，在双方签订合同前，夏龙已经明确告知被告暂缓提车事宜，避免负债过高，影响贷款手续，该证据能够体现，被告是知晓在签订合同后避免负债过高导致不能贷款的相关政策，但被告还是与原告签订合同，在办理贷款前选择先提车导致事后购房贷款不能办理，系被告自身原因导致。本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，被告分别向原告支付购房款5万元、382962元。同年6月13日，被告又向原告支付购房款649442元，以上共计1082404元。同日，被告吴颖昊因购买原告开发的位于云岩区房屋与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1082404元，余款108万元以银行按揭支付......买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二《补充协议》第三条第（一）款第2项约定：“买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金，并在合同解除后五个工作日内协助出卖人到相关部门办理注销备案等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后30日内出卖人将买受人所付的房开全数退还。”。该合同中备注置业顾问为夏龙。2018年7月1日、9月17日，原告分别将上述合同办理了备案登记、预告登记，取得登记号为Y18054526号的备案登记表及黔（2018）云岩区不动产证明第0082197号的预告登记证明。2018年10月31日，原告中天公司向被告邮寄一份《通知书》，通知被告于收到通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合同资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，具体资料如下（以贷款人要求为准）：身份证明、婚姻证明、户口证明、收入证明、首期款收据及刷卡小票、贷款人要求提供的其他资料等。2019年3月1日，原告向被告邮寄一封《律师函》，对于被告未能获得贷款事宜进行了催告。另查，原告公司员工夏龙于2018年4月21日向被告发送信息称“吴哥你和嫂子都不要急到提车办贷款哦，不然负债更高，银行对客户要求更高，到时候就麻烦大了。”……后因办理上述房屋贷款期间，被告办理车贷，故涉案房屋贷款未能审批通过，被告未能获得贷款以支付诉争房屋尾款，原告遂诉至本院，提出如前诉请。本院认为，原、被告于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款1082404元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款108万元，对于未能获得原因，系因被告贷款额度不足，故未能通过银行审批；在购房合同签订前，被告虽向原告员工夏龙进行过告知，但被告作为完全民事行为能力人，在明知其办理购车贷款业务可能影响本案购房贷款情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》，并对违约责任作出约定，现因其自身原因未能获得贷款，应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。根据双方约定，现被告逾期支付购房尾款108万元，原告有权解除合同，并由被告协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记及预告登记，且被告对该两项诉请亦无异议，本院予以支持。对于违约金，双方在《商品房买卖合同》第十条中约定违约金计算方式为逾期应付款的1%，又在《补充协议》第三条第（一）款第2项约定计算方式为逾期应付款的10%，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，且原告作为格式条款提供方，现对于违约金计算标准出现两种不同约定，应当作出有利于被告的解释，即按逾期应付款的1%即10800元予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告吴颖昊于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：SY2174）；二、被告吴颖昊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司违约金10800元；三、被告吴颖昊于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；四、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费1230元（已减半收取），由被告吴颖昊负担。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十一月二十九日书记员 李安涛