福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初1987号 原告：吴任之，男，1989年7月19日出生，汉族，住所地莆田市仙游县。 委托诉讼代理人：李萍，福建福莆律师事务所执业律师。 被告:方伟凌，男，1987年8月29日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：马火祝，男，1975年7月10日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：蔡惠群，女，1982年4月21日出生，汉族，住所地仙游县。 原告吴任之与被告方伟凌、马火祝、蔡惠群案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告吴任之及其委托诉讼代理人李萍到庭参加第一次庭审；原告吴任之的委托诉讼代理人李萍、被告方伟凌到庭参加第二次庭审。被告方伟凌经本院传票传唤，未到庭参加第一次庭审；被告马火祝、蔡惠群，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 吴任之向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于莆田市荔城区的房产为吴任之所有；2、判决不得执行吴任之与马火祝、蔡惠群签订的《房屋买卖合同》书项下的位于莆田市荔城区的房产；3、判决马火祝、蔡惠群立即协助吴任之办理上述房产抵押登记注销手续，并在该抵押登记注销手续办结后二十日内协助将上述房产登记至吴任之名下。诉讼期间，吴任之变更诉讼请求为：1、依法确认位于莆田市荔城区的不动产为吴任之所有；2、判决不得执行吴任之与马火祝、蔡惠群签订的《房屋买卖合同》书项下的位于莆田市荔城区的不动产；3、判决马火祝、蔡惠群在取得诉争房屋不动产权证后二十日内协助吴任之将产权过户至吴任之名下。事实与理由：2017年1月1日，经莆田市城厢区中意荔中房产代理中心居间介绍，吴任之与马火祝、蔡惠群签订《房屋买卖合同书》，约定马火祝、蔡惠群将位于莆田市荔城区（合同号：Ｌ201205438）以1009164元售卖给吴任之。合同签订当日，吴任之支付购房定金10万元。双方还约定在2017年2月8日之后的房产按揭贷款由吴任之偿还，至贷款结清当日的所有还款本金在产权证过户当日内抵购房款；在过户当日吴任之支付购房款99164元；在水、电、燃气、门牌证过户手续办完当日，吴任之支付购房款1万元等。2017年1月7日，在莆田市城厢区中意荔中房产代理中心处，马火祝、蔡惠群将《商品房买卖合同》、备案表、贷款合同、不动产统一发票、门牌证、物业公司收款收据（含委托银行代收款协议书、收款回执、刷卡票据）、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书的原件及一部可视电话、一套字母锁钥匙、水务集团缴费存折、莆田玉湖新城Ａ地块临时管理规约交予吴任之，莆田市城厢区中意荔中房产代理中心出具了《房屋资料接收确认书》予以确认。自此，吴任之接房开始入住至今，并按月偿还月供，按期缴纳物业费、水电费、宽带费等。诉争房产为自带装修，吴任之入住后对室内进行局部重新修整（做柜子、贴墙纸、重新订做了玻璃窗、纱窗、防盗网等），并购置了家电家具（整套厨具、沙发、床、空调、冰箱、酒柜、餐桌、电视柜、茶几、吊灯、洗衣机、热水器等）。包括已支付的月供及购房款等，吴任之在诉争房产上已经花费了40万元左右。2018年8月25日，莆田市城厢区人民法院作出（2018）闽0302执633号之一裁定，预查封马火祝、蔡惠群共同向莆田市万科置业有限公司购买的上述已出售给吴任之的房产。2019年5月，吴任之向莆田市城厢区人民法院提出执行异议，并于2019年7月3日收到莆田市城厢区人民法院作出的（2019）闽0302执异9号《执行裁定书》，裁定驳回吴任之的异议。吴任之认为，诉争房产系其通过合法途径购买，在莆田市城厢区人民法院预查封诉争房产之前，吴任之已购买诉争房产并实际占有使用，且已经按合同约定支付了部分购房款，其也愿意将剩余的价款按莆田市城厢区人民法院的要求交付执行。诉争房产尚未办理过户登记并非吴任之的原因造成，吴任之系诉争房产的实际权利人。根据相关法律规定，故诉至法院，望判如所请。 方伟凌向本院递交答辩状，辩称：一、其不是本案适格被告。马火祝、蔡惠群拖欠其借款，其向法院起诉并于判决生效后申请执行，莆田市城厢区人民法院依法查封了诉争房屋。之后，吴任之向法院提出执行异议，认为其已购买了诉争房产，该异议已被法院驳回。故方伟凌没有损害吴任之的权利，吴任之将其列为被告，属于恶意诉讼。二、本案应当驳回吴任之的诉讼请求。 马火祝、蔡惠群未作答辩。 吴任之围绕诉讼请求依法提交了证据，方伟凌、马火祝、蔡惠群均未举证和质证。本院对吴任之提供的证据予以分析认定如下： 吴任之向本院提交以下证据： 第一组证据：1、《房屋买卖合同书》；2、马火祝、蔡惠群身份证复印件；3、收据。欲证明：1、2017年1月1日，马火祝、蔡惠群与吴任之经莆田市城厢区中意荔中房产代理中心提供居间服务签订《房屋买卖合同书》，将位于莆田市荔城区的房地产（合同号：Ｌ201205438）出卖给吴任之，成交总价款为1009164元。双方约定在2017年2月8日之后的房产按揭贷款由吴任之偿还，吴任之还款到贷款结清当日的所有还款本金在产权证过户当日内抵购房款；在过户当日，吴任之应支付购房款99164元；在水、电、燃气、门牌证过户手续办完当日，吴任之支付购房款1万元等；2、合同签订当日，吴任之支付购房定金10万元；3、吴任之在诉争房产被查封之前已经签订《房屋买卖合同书》。 第二组证据：1、房屋资料接收确认书；2、《商品房买卖合同》；3、莆田市商品房买卖合同备案表；4、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；5、莆田玉湖新城Ａ地块［临时］管理规约；6、福建省新建商品住宅质量保证书；7、福建省新建商品住宅使用说明书；8、莆田市水务投资集团有限公司缴费折；9、门牌证；10、销售不动产统一发票二张；11、万科物业委托银行代收款协议书；12、万科物业收款收据；13、收款回执；14、刷卡票据；15、缴纳月供支付宝支付记录截屏；16、缴纳电费支付宝支付记录截屏；17、缴纳水费支付记录截屏；18、缴纳物业费微信支付记录截屏；19、2017年1月至2019年6月万科物业服务公司收款收据。欲证明：1、2017年1月7日，在莆田市城厢区中意荔中房产代理中心中介处，马火祝、蔡惠群将《商品房屋买卖合同》（含附件：临时管理规约）、备案表、贷款合同、不动产统一发票、门牌××含水务集团缴费存折）、物业公司收款收据（含委托银行代收款协议书、收款回执、刷卡票据）、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书（均为原件）及一部可视电话、一套字母锁钥匙交于吴任之。吴任之自此开始接房入住；2、吴任之按约每个月偿还诉争房产月供；3、自2017年1月份吴任之接房入住后，诉争房产自2017年1月份起至今的物业费、水电费、宽带费等均由吴任之缴纳。 第三组证据：莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302执异9号执行裁定书。欲证明：2019年6月20日，城厢区人民法院作出执行裁定书，驳回吴任之的异议请求，吴任之于2019年7月3日收到该裁定书的事实。 第四组证据：莆田市水务集团微信公众号界面水费缴纳记录。欲证明：2017年12月至2019年9月，诉争房产的水费系吴任之通过莆田市水务集团有限公司微信公众号缴纳。吴任之在诉争房产被查封之前已经实际居住在诉争房产内至今的事实。 第五组证据：国网莆田供电公司支付宝电费缴纳账单，欲证明：2017年3月至2019年9月，诉争房产的电费系吴任之通过支付宝缴纳，吴任之在诉争房产被查封之前就已经实际居住在诉争房产内至今的事实。 第六组证据：1、物业费微信支付凭证；2、吴任之与万科物业管家微信聊天记录。欲证明：2017年12月6日至2019年9月18日，吴任之通过万科物业管家微信支付诉争房产物业费，吴任之在诉争房产被查封之前就已经实际居住在诉争房产内至今的事实。 第七组证据：厦门市万科物业服务有限公司收款收据。欲证明：2019年9月20日，厦门市万科物业服务有限公司向吴任之开具了2019年7月至9月的物业费缴费凭证。吴任之从2016年农历年底入住使用诉争房产至今的事实。 第八组证据：1、蔡惠群账号为62×××80存款历史交易清单；2、蔡惠群账号为62×××65存款历史交易清单；3、蔡惠群贷款已还款明细清单。欲证明：1、吴任之自2017年2月至2019年6月，每月均在10号前通过转账的方式偿还月供，其中2017年5月系通过吴任之的朋友翁某代为转账支付，现共计偿还29个月月供130460元（其中偿还本金60459.12元，偿还利息69006.45元，多余偿还部分994.43元）。2、截止2019年7月30日，诉争房产尚欠银行本金余额548661.40元。 第九组证据：莆田市城厢区中意荔中房产代理中心证明书、居间服务及佣金支付确认书。欲证明：诉争房产是通过莆田市城厢区中意荔中房产代理中心提供居间介绍服务，由当时的员工游成柯和肖某介绍购买的，吴任之为购买诉争房产支付中介费1万元。 本案审理期间，吴任之申请游某、翁某、肖某作为证人出庭作证。1、证人游某陈述，其在莆田中意荔中房产代理中心上班，吴任之找到他提出要买房屋，故其按照吴任之的要求向其推荐了诉争房屋。当时是在莆田中意荔中房产代理中心二楼签订的合同，支付定金时，其有在场，但具体以何种方式支付的定金，无法记清。按照合同约定，待证过户的房子，月供由买方每月将月供汇到原业主账户。吴任之购买的房屋是低楼层，均价为7800元／平方米，与当时的行情价差不多。吴任之有向其支付了一万元中介费。现其已经辞职。2、证人翁某陈述，其与吴任之是朋友关系，其不认识蔡惠群，也没有经济往来。其于2017年5月10日向蔡惠群转账的4500元，是因当时吴任之说需要缴房贷，故其代吴任之转账。3、证人肖某陈述，吴任之是其客户，吴任之有找其调取卖方马火祝的身份证资料、电话等。其也有打电话给马火祝，但马火祝没有接，也没有回信息。吴任之对上述证人证言质证认为，上述证言可以证实吴任之是通过中介莆田市城厢区中意荔中房产代理中心居间介绍购买的诉争房屋，合同约定的购房支付方式符合二手房一般作法，诉争房产交易价格符合当时市场行情，吴任之与马火祝签订的房屋买卖合同合法有效，2017年5月的月供是由吴任之的朋友翁某转账代为支付的。 本院经审查对吴任之提供的上述证据及证人证言的真实性，予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2012年12月31日，马火祝、蔡惠群与案外人莆田市万科置业有限公司签订编号为L201205438的《商品房买卖合同》一份，约定马火祝、蔡惠群以977020元向莆田市万科置业有限公司购买莆田万科城项目A地块莆田玉湖新城第XX号房。该房产马火祝、蔡惠群依约支付首付款并通过向中国银行股份有限公司莆田延寿支行按揭贷款付清全部购房款。 2017年1月7日，经居间方莆田市城厢区中意荔中房产代理中心的介绍，甲方马火祝、蔡惠群与乙方吴任之签订《房屋买卖合同书》，约定：马火祝、蔡惠群将坐落于莆田市荔城区（建筑面积为129.38㎡）以总价1009164元出售给吴任之；该房产为马火祝、蔡惠群于2012年12月31日向开发商莆田市万科置业有限公司购买的房屋，合同编号为：Ｌ201205438。；吴任之在本合同签订当日需支付购房定金10万元（定金可抵购房款）；自2017年2月8日起本房产项下马火祝、蔡惠群的按揭贷款利息（即月供）由吴任之负责在每个月8日前按期归还，吴任之不得逾期还贷，逾期视为吴任之违约，吴任之须多存一个月的月供……吴任之还款到马火祝、蔡惠群结清贷款当日的所有还款本金应在产权证过户当日内抵购房款，具体还款本金以吴任之还款月起的还款记录为准；在开发商办出该房产的不动产权证通知马火祝、蔡惠群领取后，马火祝、蔡惠群应在10日内通知吴任之并提供相应的按揭审批手续所需的材料，到场签字配合吴任之办理银行按揭审批手续；在吴任之名下的二手房按揭贷款审批手续通过后2个工作日内，马火祝、蔡惠群负责将本房屋在银行名下的按揭贷款全部还清并按银行和政府规定的时间办理注销抵押手续；在马火祝、蔡惠群办理完上述房产解押手续后2个工作日内，双方配合中介办理房屋的不动产权证书的过户手续，过户收件后当日吴任之支付购房款99164元给马火祝、蔡惠群；房屋交付时间为：在签约之日马火祝、蔡惠群将该房产交付给吴任之使用并把该房产相关的购房材料给吴任之保管；马火祝、蔡惠群保证上述房产产权清晰且房产共有人已知情，在房屋产权证转移登记前若发生与马火祝、蔡惠群有关的产权纠纷或债务纠纷或由于其他原因导致房屋交付后发生该房屋交付前既已存在的产权纠纷或债务纠纷概由马火祝、蔡惠群负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约……。同日，蔡惠群出具收据，内容为“兹收到吴任之（身份证号：3503221989××××××××）支付的购买坐落于莆田市荔城区（产权来源于2012年12月31日向开发商莆田市万科置业有限公司购买的房屋，原商品房买卖合同编号为：Ｌ201205438）购房定金人民币壹拾万元整（¥100000）收款人：蔡惠群身份证：×××10472017年1月7日见证方：莆田市城厢区中意荔中房产代理中心2017年1月7日”。同日，吴任之在《房屋资料接收确认书》上签字，确认收到诉争房屋《商品房买卖合同》、备案表、《个人一手住宅贷款合同》、销售不动产统一发票、门牌证、天然气客户使用手册、收款收据、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》（均为原件）及一部可视电话、一套字母锁钥匙。吴任之自此开始入住诉争房屋，并自2017年2月至2019年6月按期将月供汇入蔡惠群的银行账户，且缴纳了诉争房屋截至2019年9月的水电费用及物业费。 方伟凌诉马火祝、蔡惠群民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月18日作出（2017）闽0302民初592号民事判决书，判决马火祝、蔡惠群应自判决生效之日起十日内偿还方伟凌借款人民币180000元。2018年2月26日，方伟凌向本院申请对马火祝、蔡惠群强制执行。本院于2018年3月2日作出（2018）闽0302执633号协助执行通知书，查封了马火祝、蔡惠群名下共有的坐落于莆田市荔城区玉湖新城的房屋及应份的土地使用权[合同号：L201205438]。后吴任之对此查封执行标的提出异议。2019年6月20日，本院作出（2019）闽0302执异9号执行裁定书，驳回吴任之的异议请求。2019年7月17日，吴任之向本院提起诉讼。庭审时，吴任之表示愿意代马火祝、蔡惠群偿还诉争房屋的按揭贷款，并于2019年11月11日将剩余购房款交至本院代保管账户。 本院认为，吴任之与马火祝、蔡惠群签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吴任之提供的证据可证实其已依约支付了到期购房款，并按期支付月供、水电费、物业费，在本院查封前已合法占有诉争房屋，且无证据证实诉争房屋未能办理过户登记系因其自身原因所致，故其要求停止对诉争房屋的执行符合规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，吴任之提供的证据可以证实诉争房屋归其所有，其请求对该事实予以确认符合规定，本院亦予以支持。根据《房屋买卖合同书》的约定，马火祝、蔡惠群应在领取诉争房屋的不动产权证后协助吴任之将诉争房屋的产权过户至吴任之名下，故吴任之请求判令马火祝、蔡惠群在取得诉争房屋不动产权证后二十日内协助吴任之将产权过户至吴任之名下，符合双方约定，本院亦予以支持。方伟凌、马火祝、蔡惠群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认位于莆田市荔城区的不动产归吴任之所有； 二、停止对位于莆田市荔城区不动产的执行； 三、马火祝、蔡惠群应在取得上述诉争房屋不动产权证之日起二十日内协助吴任之将该房屋产权过户至吴任之名下。 案件受理费14082元，由马火祝、蔡惠群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  王冠丽 人民陪审员  林素红 人民陪审员  黄立立 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  林 滢 附：本判决所适用的法律条文及执行提示： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。