四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民再7号 原审原告：凌峰，男，汉族，1964年8月6日出生，住四川省资阳市雁江区。 原审被告：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷333号，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 原审原告凌峰与原审被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）川2002民初2791号判决生效后，2019年9月10日以（2019）川2002民监6号民事裁定书裁定再审本案。本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原审原告凌峰、原审被告得宇公司的委托诉讼代理人韩虹、王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告凌峰向本院提出诉讼请求：1．判令被告一次性支付原告逾期办证违约金22488元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2012年11月17日签订《商品房买卖合同》，原告购得位于春天半岛八区二期8-14幢8-14（Z）1-15-1号的商品房。原告于2012年12月前将所有房款付给被告，按合同约定，被告应当在实际交房2014年3月16日之后两年内办完相关房产手续，被告却在2018年5月24日办理，从2016年3月17日至2018年5月24日逾期，按违约金每天万分之一计算，被告应支付原告22488元，被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款，故诉至法院，请求依法判决达请求目的。 原审被告辩称，1．原告于2017年11月30日才向被告出具房屋登记委托书，委托代为办理房产登记手续，根据合同约定，被告并没有逾期办证的违约行为，不应当承担违约责任；2．原告的诉请已超过了法律规定的三年的诉讼时效，已经丧失了胜诉权；3．原告诉请的违约金过高，如法院判决被告承担责任也请求予以调减。 原审查明：2012年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号201211170000090，约定：原告购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山·春天半岛八区二期8-14幢8-14（Z）1-15-1号的住房，建筑面积124.68平方米，单价2351元/平方米，总价293123元。合同载明：“出卖人：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司买受人：凌峰……第二十条第二款转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。”《补充协议》载明：“第八条对本第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。5、自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。……”合同签订后，原告一次性支付了购房款。被告于2014年3月16日向原告交付涉案商品房，2018年4月23日，涉案商品房在资阳市国土局登记并办理了不动产权证书。该房屋实际面积124.71平方米，房屋实际总价款293193元。 原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行，被告未在约定期限内向原告交付不动产权证书已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告应于2013年8月31日前向原告交付房屋，应于2015年8月31日前向原告交付不动产权证书，原告理应知道被告已于2015年9月1日起违约，原告的主张也证明其知道这一事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告请求逾期办证违约金的诉讼时效期间为2018年9月1日前。原告于2019年5月21日诉至本院，要求被告支付逾期办证违约金，已经超过诉讼时效期间。原告称曾向被告主张过逾期办证违约金的权利，但被告予以否认，原告亦未提交任何证据证明其诉讼时效有中断、中止的情形，应当承担举证不能的不利法律后果。故被告抗辩本案诉讼时效已过的理由成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，驳回原告凌峰的诉讼请求。 对原审证据及质证意见原审原被告均予以认可，并同意不重复进行举证质证。原审原告提交的身份证复印件、原审被告的工商登记信息、《商品房买卖合同》、四川增值税普通发票和不动产权属证、交房结算清单、收款收据，原审被告无异议，本院予以采信。 原审原告在原审中提交“房屋登记委托书”、（2019）川2002民初3号和（2019）川20民终341号判决书，拟证明委托日期2017年11月30日为原审被告后来填写，原审被告予以否认，原审没有采信。再审中原被告均提供“房屋登记委托书”，凌峰提供三份“房屋登记委托书”拟证明得宇公司将委托时间都填写为2017年，得宇公司提交凌峰的“房屋登记委托书”拟证明凌峰2017年11月30日才委托办理产权证。双方均认为是对方填写的年月日，且要求对方申请鉴定。本院认为双方提供的凌峰的“房屋登记委托书”客观存在，本院对该委托书的真实性予以采信，对双方的证明目的不予采信。对其他“房屋登记委托书”虽然从生效案件中来，记载的委托时间也是2017年，生效判决支持了买受人要求得宇公司赔偿违约金的诉讼请求，但个案有差别，因不存在关联性，本院不予采信。 再审根据采信的证据和当事人当庭陈述查明的事实，除2014年5月24日凌峰以《得宇房产交房结算清单》向得宇公司缴纳了购房款7807元、物业费935元、办证费代收费11841元及办证资料费200元；2017年10月25日得宇公司向凌峰出具《四川增值税普通发票》表明收到凌峰购房款293193元；凌峰签署了落款为“2017年11月30日”《房屋登记委托书》委托得宇公司代办不动产权；（2019）川20民终585号确认从起诉之日倒推3年为诉讼时效期间内，其余与原审查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是：1.原审原告的起诉是否超过了诉讼时效；2.原审被告2018年4月23日办证是否违约；3.违约金是否过高，是否需要调整。 原审原告的起诉是否超过了诉讼时效。原审原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原审被告应于2013年8月31日前向原审原告交付房屋，原审被告实际于2014年3月16日向原审原告交付房屋。根据《补充协议》“出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证”的约定，凌峰2014年5月24日向得宇公司缴纳办证费和办证资料，得宇公司应于2016年5月24日前代原告办理不动产权证书。原审被告2018年4月23日办理不动产权证书，构成违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原审原告从知道原审被告得宇公司于2016年5月25日起违约，于2019年5月21日向本院起诉，要求原审被告支付逾期办证违约金，符合法律规定。另得宇公司2016年5月25日至2018年4月23日一直处于违约状态，至2018年4月23日买受人才能确定开发商的具体违约情况（损失范围确定日），从该节点作为知道或应当知道的起算点，并不违反法律规定。原审被告得宇公司主张凌峰的起诉已过诉讼时效的意见，因与查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。 原审被告2018年4月23日办证是否违约。原审被告得宇公司辩称，原审原告凌峰2017年11月30日才委托代办不动产权证，原审被告2018年4月23日为其办理了不动产权证，在730日内，不存在违约。根据《补充协议》“买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任”的约定，（1）委托手续与缴纳办证费和办证资料同时进行，因此即便凌峰填写《房屋登记委托书》为2017年11月30日，因与《补充协议》的约定相悖，应回归合同本意；（2）从一般习惯理解，买房人不可能主动要求开发商推迟为自己办理不动产权证，即2014年5月24日凌峰缴纳办证费和缴齐办证资料后却要求得宇公司从2017年12月1日起730内为自己办理不动产权证，因此即便鉴定结论“2017年11月30日”是凌峰所写，因不符合一般交易习惯，且非凌峰的真实意思也应不采信，因此，对“房屋登记委托书”时间是谁填写及何时填写不鉴定并不影响案件事实的认定；（3）从“如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任”的约定，可以得出的结论是：出卖人有权推迟办证的条件是“买受人未完整交齐资料和费用”，只要买受人缴纳了办证费和缴齐了办证资料，从次日起730日内出卖人就应当为买受人办证；（4）从《商品房买卖合同》和《补充协议》属被告提供的格式合同，即便既有从委托之日起又有从缴纳办证费及办证资料日起的约定，应当得出有利于消费者的解释，而不能得出商品房开发企业从买受人委托之日起730日才代办不动产权证的结论；（5）再审中得宇公司认为委托手续是办证资料的一部分，从《补充协议》“买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳”的约定看，委托手续、办证资料、办证费是并列关系，因此有理由相信凌峰在缴纳各项办证费、办证资料及资料费的同时向得宇公司出具了委托手续。凌峰2014年5月24日缴纳了办证费和缴齐了办证资料，“房屋登记委托书”无论是凌峰2014年5月24日签署的“2017年11月30日”，或者是得宇工作人员填写的“2017年11月30日”，再或者是2017年11月30日才签署委托书，原审被告都应当按照《补充协议》的约定从凌峰缴纳办证费和缴齐办证资料的2014年5月24日的次日起730日（2016年5月24日前）内为凌峰办理不动产权证；另从《补充协议》“一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办”的约定，凌峰属于一次性付款的买受人，没有书面承诺明确出卖人不代办，即使不再出具代办委托，得宇公司也应当在凌峰缴纳办证费和缴齐办证资料后730日内为凌峰办理不动产权证。原审被告2018年4月23日才为凌峰办理不动产权证，构成违约。因此对原审被告辩称2018年为凌峰办理不动产权证没有违约的意见，本院不予采纳。 违约金是否过高，是否需要调整。《补充协议》“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定违约金及损失计算方法，违约金过高的可以调整。原审被告没有按照约定的期限为凌峰办理不动产权证，构成违约，根据约定应当支付违约金，但违约金的主要功能是弥补损失，原审及再审庭审中凌峰没有提供证据证明原审被告推迟办证给自己造成的具体损失，本院酌定得宇公司按照原约定应赔偿金额293193×0.0001×699=20494.1907元的40%向买受人凌峰支付违约金(8197.7元）。对原审被告要求对违约金进行调整的意见，本院予以支持。 综上，（2019）川2002民初2791号民事判决书，部分事实认定不清，处理结果不当。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条规定，判决如下： 一、撤销（2019）川2002民初2791号民事判决书； 二、原审被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原审原告凌峰支付违约金8197.7元； 三、驳回原审原告凌峰的其他诉讼请求。 原审案件受理费181元，由原审被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担（原审原告凌峰已垫付，由原审被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原审原告凌峰）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  马天友 人民陪审员  姚金元 人民陪审员  罗雅玲 二〇一九年十一月七日 法官 助理  沈 杰 书 记 员  李 群