河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2348号原告：龙建华，女，汉族，1957年4月25日出生，住河南省淮滨县。委托代理人：吕晨曦，河南卫宪律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市天翔置业有限公司，住所地新乡市牧野区和平路办事处张万社区和平路办事处办公楼三楼。法定代表人：王强，经理。委托代理人：平一方，河南三多律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李莉莉，河南三多律师事务所律师，特别授权。原告龙建华与被告新乡市天翔置业有限公司（以下简称天翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙建华的委托代理人吕晨曦，被告天翔公司的委托代理人平一方、李莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金56336元（暂计算到2019年2月15日，全部违约金合计实际交付房屋之日止）。事实与理由：2015年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发位于平原路××××东北角惠邦?华恩城8号楼1单元8层1802号房屋。房屋总造价为439440元，原告按约将首付款支付被告，剩余房款于交房时交齐。被告交房时间为2017年3月31日，但被告至今仍未交付房屋。根据合同约定逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金，故被告应向原告支付违约金自2017年3月31日至2019年2月15日（共计686天）的违约金合计56336元。另，截止起诉之日，被告在没有达到入住条件下，强迫原告收房，并要挟原告对其违约行为谅解，否则不给原告交付房屋钥匙及手续。原告因不同意被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，并强迫原告谅解其违约的行为，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请判如所请。被告天翔公司辩称，1、案涉工程因大阅兵、环保治理等政府原因以及特大暴雨自然灾害等不可抗力因素造成的工期延误应当扣除，原告的交房时间也应当予以顺延。自2015年至2019年期间，政府为确保空气质量出台多项治理环境的措施，新乡市重污染应急办、豫环攻坚办、新乡市环保监察支队等有关部门下发了数十份扬尘治理、环保管控等停工通知，致使案涉工程多次停工不能正常施工，经初步统计停工天数为725天。且2016年7月8日晚至9日凌晨，新乡遭遇百年不遇的特大暴雨，造成案涉工程的工地和地库积水严重，为确保工程质量，天翔公司委托专业检测机构严格按照建筑规范对建筑物进行地面沉降评估、检测，时间长达三个月之久。上述原因远远超出了天翔公司在订立合同时的合理判断，且影响了施工进度，属于案涉合同约定的不可预见、不可避免且不能克服的不可抗力，故因不可抗力因素所延误的工期应当予以扣除，交房时间也应当予以顺延。2、天翔公司已经向原告邮寄送达了交房通知，已经履行了合同约定的交房义务。天翔公司已向原告邮寄了《入伙通知书》通知原告收房，通知书中告知了原告办理入住手续的时间，应携带的材料等内容。但原告未在通知书告知的时间、地点办理入住手续，依据案涉合同第十一条及附件十一《补充协议》第三条的约定，视为天翔公司已经向原告交付了案涉房屋。故天翔公司已经履行了交付房屋的义务，原告要求天翔公司支付至收到交房通知之后的违约金，没有事实与法律依据，依法不应支持。3、天翔公司同意与原告和解、妥善解决双方的争议，天翔公司充分尊重原告依法通过诉讼途径解决争议的做法。作为建设单位，天翔公司非常渴望能将房屋及时交给业主，延期交付房屋不但给业主造成不便，同时也提高了天翔公司的管理成本，给天翔公司造成了巨大的经济损失，比如商砼从210元/吨上涨到460元/吨，钢筋从1800元/吨上涨到4800元/吨，还有水泥、大沙、石子、加砌块等建筑材料的价格均有较大浮度的上涨。加之案涉房屋是以团购价格向特定单位的员工出售，大幅低于市场价格，利润空间较低。尽管如此，天翔公司仍积极筹措资金组织施工，宁可自身亏损也未将建安成本上涨的压力转嫁给业主，仍按原定价格向业主交付房屋（业主可以对比新乡市相类似情况的开发商的做法），恳请法院及原告考虑上述情形，与天翔公司达成和解。为依法解决案涉争议，承担社会责任，天翔公司自愿在法院的主持下与原告达成和解，妥善化解双方的矛盾。另补充，根据案涉合同附件11补充协议第3条第4款约定，原告在接到交房通知后未按照约定支付剩余购房款及工本费等费用，天翔公司有权拒绝交付案涉房屋且不承担任何违约责任，故原告要求天翔公司支付违约金缺乏依据，依法应予驳回。原告仅支付购房款417468元，剩余5%房款尚未支付，其主张按照全部购房款439440元为基数计算违约金是没有依据的，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年9月21日，龙建华（××）与天翔公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）1份，合同约定房屋坐落于新乡市平原路××、××、中心西路××、××以西惠邦·华恩城8号楼1单元8层1802号。房屋建筑面积143.14平方米，总价款439440元。××应于2015年9月21日前向出卖人支付房款417468元，剩余房款21972元于交房时交齐。出卖人应当在2017年3月31日前向××交付该商品房。另约定由于××原因未能按期交付的，视为出卖人已按合同约定条件和质量标准交付商品房，出卖人不承担逾期交房责任，××应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付××的，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起十五日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照年息4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金。因××逾期付款、逾期还贷、逾期接受房屋等非出卖人原因造成的逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，龙建华依约向天翔公司交纳房款417468元，但天翔公司未按期向龙建华交付房屋。后来，天翔公司通过邮政特快专递向龙建华送达入伙通知书（交房通知），因龙建华拒绝在天翔公司制定的“谅解书备忘录”上签名导致交房未果，故涉诉。另查明，2016年7月8日夜至7月9日凌晨，新乡市市区突降特大暴雨，降雨量突破历史极值。关于此次事件，北京力佳图科技有限公司2019年1月7日出具情况说明一份：“因2016年7月9日新乡市出现特大暴雨，本公司于2016年7月15日开始对惠邦华恩城1#-3#、9#-14#楼的沉降进行加密观测，截止10月初，共连续观测了两次……”；河南中化地质测绘院有限公司2016年7月12日出具书面说明，称因此次特大暴雨，根据《建筑变形测量规范》，需要适当延长100天的观测周期。合同签订后至2017年底，新乡市政府部门以及上级部门断续下发启动本市重污染天气应急响应通知。2015年12月5日新政办明电［2015］626号内部明电，在12月5日至12月9日期间，发布重污染天气Ⅱ级预警（橙色），采取Ⅱ级应急响应措施，措施要求住建委负责督导建筑施工工地全部停工。2015年12月23日新政办明电［2015］665号内部明电，市政府决定从2015年12月23日15时起，本市重污染天气预警应急响应由Ⅱ级上升为Ⅰ级，措施要求市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2016年1月1日新政办明电［2016］1号内部明电，在2016年1月1日12时起，发布重污染天气Ⅲ级预警（黄色），措施要求市住建委负责督导建筑施工单位严格实施工地围挡措施。2016年11月13日新重污染应急办［2016］6号文，从2016年11月13日10时起启动新乡市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，实施Ⅱ级响应措施，措施要求住房城乡建设部门负责督导施工单位立即停止建筑工地室外作业。2016年11月30日新重污染应急办［2016］8号文，自2016年12月1日0时起，启动本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求公众停止建筑装修及涂料等含挥发性有机物的原材料及产品的使用，执行一级管控措施。2016年12月10日新重污染应急办［2016］10号文，自2016年12月10日16时起启动新乡市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求公众停止建筑装修及涂料等含挥发性有机物的原材料及产品的使用，执行一级管控措施。2016年12月16日新重污染应急办［2016］11号文，自2016年12月17日2时起，本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，措施要求实施一级管控。2016年12月22日新重污染应急办［2016］12号文，自2016年12月22日17时起，将本次重污染天气Ⅰ级（红色）预警降为Ⅲ级（黄色）预警。2016年12月29日新重污染应急办［2016］13号文，自2016年12月30日0时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年1月14日新重污染应急办［2017］2号文，自2017年1月14日14时起，本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警响应升级为Ⅰ级（红色）预警响应，实施Ⅲ级应急响应措施，措施要求除应急抢险、保障民生工程外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地。2017年4月2日新重污染应急办［2017］10号文，自2017年4月2日24时起，启动本市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警，措施要求住房城乡建设部门负责督导施工单位立即停止建筑工地室外作业。环大气［2017］86号文，自2017年11月3日0时，启动我市重污染天气Ⅱ级（橙色）预警。2017年11月6日豫环攻坚办［2017］282号文，启动Ⅱ级（橙色）预警，解除时间延长至2017年11月11日0时。2017年11月13日豫环攻坚办［2017］289号文，自11月13日至17日决定新乡等11个省辖市启动黄色及以上预警响应。2017年11月28日豫环攻坚办［2017］309号文，新乡市按橙色预警及Ⅱ级以上应急响应措施继续管控，并将解除时间延长至2017年12月4日。2017年11月21日新重污染应急办［2017］18号文，自2017年11月21日12时起，启动本市重污染天气Ⅲ级（黄色）预警，措施要求除应急抢险、保障民生工程外停止建筑工地室外涉尘涉气作业。本院认为：民商事纠纷处理应坚持尊重契约自由原则，合同纠纷处理要坚持意思自治原则、无约定从法定原则。依照合同法第8条规定，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，龙建华从天翔公司购买房屋并签订有买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。龙建华已经按合同约定履行了付款义务，天翔公司应按合同约定在指定的期间履行交房义务。本案天翔公司未按合同约定的期间履行交房义务，即存在逾期交房情形，故龙建华要求交付房屋的请求应予支持。关于逾期交房违约金问题，双方签订的合同及补充协议对逾期交房如何计算违约金进行了约定，没有对何种情形可以延期作出约定。依法遵循无约定从法定的原则进行处理。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于本案是否存在法定可以延期交房情形问题。本地区2016年7月9日特大暴雨降雨量突破历史极值，造成城市内涝严重，生产生活受到严重影响，满足不可抗力的构成要件，属于不可抗力。根据该客观情况的影响程度，结合涉案建筑物变形测量单位出具的证明，酌定因此次事件免除三个月的违约责任。关于政府环保政策对延期交房造成的影响，政府政策是否属于不可抗力不能一概而论，结合本案天翔公司出具的本地政府在不同时期内下发的“内部明电”和应急通知，从内容上看，重污染天气Ⅱ级预警（橙色）采取Ⅱ级应急响应措施，就要求住建委负责督导建筑施工工地全部停工，Ⅰ级应急响应措施更为严格。合同履行期间本地政府多次启动Ⅰ-Ⅲ级预警，该政府行为确实对天翔公司履行合同造成的一定的障碍。该政府行为根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，天翔公司理应配合落实该政府行为，因此给天翔公司履行合同造成的影响在一定程度内可以免责。结合天翔公司提交的政府文件内容，本院酌定因政府环保政策行为免除四个月的违约责任。综上，关于本案，酌定免除7个月的逾期交房违约责任。即从2017年11月1日开始计算逾期交房违约金，2017年11月1日之后的相关政府行为属于当事人迟延履行后发生的，不能成为免责情形。虽然天翔公司通知龙建华交房，但是由于龙建华拒绝在天翔公司制定的“谅解书备忘录”上签名导致交房未果，天翔公司附加该交房条件的行为无法律依据，故违约金应以房款金额为基数按日万分之二计算至实际交房之日。关于剩余房款21972元问题，截止天翔公司通知交房之日，即使从2017年11月1日开始计算逾期交房违约金，违约金数额也大于剩余房款数额，天翔公司以龙建华未交余款为由拒绝交房的理由不能成立。为简便纠纷处理方式，本院认定剩余房款21972元从违约金中扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：（2019）被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日向原告龙建华交付惠邦?华恩城8号楼1单元8层1802号房屋；（2019）被告新乡市天翔置业有限公司于判决生效之日起十日向原告龙建华支付逾期交付房屋违约金（违约金以439440元为基数自2017年11月1日至实际交付房屋之日按日万分之二计算。实际支付时扣减原告龙建华尚欠房款余款21972元）；（2019）驳回原告龙建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由被告新乡市天翔置业有限公司承担。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：张建强审判员 ：侯丽芳二〇一九年十一月一日书记员 ： 杨 柳