山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初9591号原告：济南北冥有鱼教育科技有限公司，住所地济南市市中区纬三路47号融汇济南老商埠（一期）第9栋第（104、201）号。法定代表人：高峻岭，经理。委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇硕，山东舜元律师事务所实习律师。被告：济南汪宸商务服务有限公司，住所地济南市天桥区无影山黄屯四区4号楼2—102。法定代表人：王忠丽，总经理。委托诉讼代理人：姚平，山东国曜（青岛）律师事务所律师。原告济南北冥有鱼教育科技有限公司（以下简称北冥有鱼公司）与被告济南汪宸商务服务有限公司（以下简称汪宸商务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北冥有鱼公司法定代表人高峻岭的委托诉讼代理人张俊亭、仇硕，被告汪宸商务公司法定代表人王忠丽的委托诉讼代理人姚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北冥有鱼公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同。2.判令被告支付原告违约金27337.5元（以13500元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月30日，均按每日千分之五计算）。3.判令被告支付空调使用费5200元、水费515.45元、电费1737.96元、咖啡前台挂单款394元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月28日签定了房屋租赁合同，约定原告将合法持有的位于济南市市中区经四路333号融汇老商埠9号楼201室电梯入口处以及现吧台以南区域出租给被告，租赁期自2018年6月28日至2020年7月14日。自2018年7月15日开始计算租金，自计租日起提前15日缴纳三个月的租金13500元，以一个季度为缴租期，前两个季度合同履行完毕后，被告应于2019年1月15日前支付下一缴租期的租金，但截至2019年8月30日，被告一直未支付其余租金。被告逾期支付租金，构成违约，符合合同约定的解除条件，2019年8月30日，原告向被告发出解除租赁合同通知，被告于同日签收。随后被告于2019年8月30日晚上、2019年8月31日、2019年9月l日分三次向原告缴纳租金。根据合同约定，被告还应支付违约金以及空调使用费、水费、电费、咖啡前台挂单款。原告为此诉至本院，提出以上诉讼请求。被告汪宸商务公司辩称，原告没有经过房屋所有权人山东融汇房地产有限公司（以下简称融汇公司）的同意非法转租，合同无效，原告要求解除合同没有事实及法律依据。基于原告的非法转租行为，其要求被告支付违约金没有事实及法律依据，按照法律基本原则原告不能按照非法行为获得收益。关于空调使用费在租赁合同中没有进行约定，按照合同约定公共区域双方可以共同使用，空调费应包含在房屋使用费中。关于水电费的具体使用数量，原告至今一直没有与被告进行核对数据信息，被告的客户在被告消费时冲缴2000元的消费款及预支费700元误打入原告公司账户，水电费可从该部分款项中予以抵扣。被告一直在使用涉案房屋，之所以未按时支付房屋使用费是因为公共区域现在一直由原告独自使用，被告就公共区域使用问题一直与原告进行协调，但一直没有结果。被告多次向原告主张腾出公共区域，原告也口头答应并承诺对被告的装修损失进行核对赔偿。被告收到原告发出的该告知函后与原告就房屋使用费后续支付及被告因原告的违约行为损失问题进行过协商，原告口头同意先支付房租后与被告就损失进行核对并进行赔偿，被告据此分三次通过微信转账方式向原告支付了三个季度的租金，被告不存在违约事实。如法院认定被告承担违约责任，那么原告主张的违约金过高，应予以调减。本院经审理认定事实如下：原告（承租方，乙方）与案外人融汇公司（出租方，甲方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将位于济南老商埠（一期）第9栋第104、201号的商铺出租给乙方使用；承租面积为899.73平方米，建筑面积为1106.9平方米；租赁期限为自商铺交付之日起5年止；该商铺仅能用作商场经营；未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺，经甲方出面同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同终止期。2018年6月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将济南老商埠9号楼201区域的部分场地出租给乙方使用，用作幽幽花房办公经营；租赁期间自交付之日即2018年6月28日至2020年7月14日，其中2018年6月28日至2018年7月15日为装修期，2018年7月15日为起租日；租金标准为每月4500元；支付方式为押一付三，提前15日缴纳3个月固定租金并提前15日缴纳下期租金；乙方未按合同约定交付或补足租金、保证金其他费用等应自付款届满次日起按未付金额每日千分之五支付违约金；自交付日起，乙方承担水、电、煤气等公用事业产生的费用；乙方违反合同项下缴费约定拖欠1个月以上，甲方有权通知乙方解除合同。原告按合同约定日期交付，被告于当日接收。被告按合同约定期限支付2018年7月15日至2019年1月14日期间的两季度租金；自2019年1月15日起未按合同约定期限约定支付租金。2019年8月30日，原告向被告发出房屋租赁解约函一份，主要内容为因被告拖欠租金，原告按照合同约定解除双方之间的租赁合同；要求被告支付截至2019年9月7日的租金、截至2019年8月31日止的违约金及水电费、空调费共计63271.55元。被告于2019年8月30日收到该解约函，并于2019年8月30日、2019年8月31日、2019年9月1日向被告支付款项40500元。2019年9月2日，原告向被告发出房屋租赁回复告知函一份，主要内容为已收到被告支出的前述40500元；该款项包括被告截至2019年9月7日的租金34800元、空调使用费5200元、水费515.45元、电费1737.96元、咖啡前台挂单款394元，共计41871.88元，至此被告尚欠原告1371.88元；因原告误收入属于被告的款项2694元，用以折抵前述1371.88元，等于被告多付了1322.12元，该多付的钱可抵扣水电费。另查明，涉案房屋所有权人为融汇公司，不动产权证编号为济南20180054843,建设工程规划许可证编号为建字第370103201300208号。2019年11月15日，本院就融汇公司是否清楚原告将涉案房屋向被告转租的情况向该公司进行询问，该公司答复称不清楚转租情况，且该公司作为出租人不允许承租人再行转租。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告为证明其主张的空调使用费、水费、电费、咖啡前台挂单款，提交（1）自行制作的空调使用费、水费、电费计算明细一宗，显示幽幽花房空调使用费为5200元、水费为515.45元、电费为1737.96元；（2）济南冷湖书园消费小票七份，合计金额为394元，原告主张上述费用系被告消费并进行挂单，相应款项应由被告承担。被告对上述证据真实性有异议，认为双方合同中未约定空调使用费、咖啡前台挂单款的承担，且原告对其主张的水费、电费未提交有效证据予以证实，故不同意支付上述费用。2.被告主张按照约定，公共区域应由被告使用，但实际由原告使用，被告由此未如期支付租金，为此提交照片六张，系针对涉案房屋一楼、二楼场景进行拍摄。原告对该组证据的真实性无异议，但表示不能证实被告主张的违约事实。本院认为，原、被告签订的租赁合同未涉及空调使用费、咖啡前台挂单款承担的约定，且原告未提交证据证实双方就上述款项承担达成一致，原告提交的上述证据不足以证实其主张；原告有权主张水费、电费，但应提交证据证实双方交接房屋之日的仪表起码及其主张之日的仪表止码，以计算具体的费用数额，现原告仅凭其自行制作的明细表，不能认定其完成举证责任，故上述证据与原告主张的事实缺乏关联性，本院不予采信，对原告主张的上述费用，本院不予认定。被告欲证实原告未按约定提供公共区域，但涉案租赁合同约定交付日期为2018年6月28日，被告对交付情况未提出异议，其提交的照片虽拍摄于涉案房屋现场，但不能直接证实其抗辩的事实，本院不予认定。本院认为，涉案房屋已取得不动产权证，原告与融汇公司就此签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示、应为合法有效。上述合同虽有未经出租人同意不得转租的约定，但原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告虽主张原告存在违约行为，但未提交有效证据证实，在此情况下，被告未按合同约定的期限支付租金，构成违约，原告据此主张解除上述合同，符合合同约定，本院予以支持。同时，被告应向原告支付违约金，但上述合同约定的每日千分之五的违约金标准过高，本院将计算标准调整至按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。关于被告于2019年8月30日至2019年9月1日期间支付的40500元款项，原告虽在告知函中将该款项所包含的费用进行区分，但该意思表示系其单方作出，未与被告达成一致，故上述款项应认定为被告支付的2019年1月15日至2019年10月14日期间的租金，结合原告主张的计算期间以及被告支付租金的具体情况，上述违约金应分段计算。根据前述认定的事实，原告就其主张的空调使用费、水费、电费、咖啡前台挂单款，未提交充分证据予以证实，本院不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告济南北冥有鱼教育科技有限公司与济南汪宸商务服务有限公司于2018年6月28日签订的房屋租赁合同；二、被告济南汪宸商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南北冥有鱼教育科技有限公司违约金（以13500元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月30日，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；三、驳回原告济南北冥有鱼教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，原告济南北冥有鱼教育科技有限公司负担150元，被告济南汪宸商务服务有限公司负担190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏佩瑶二〇一九年十一月二十二日书记员  王明杰