陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初1620号原告（执行案外人）：张世民，男，1956年12月29日出生，汉族，丹凤县西河中学退休教师，住陕西省丹凤县。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。原告（执行案外人）：姜粉霞，女，1968年1月18日出生，汉族，丹凤中学教师，住陕西省丹凤县。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告张世民、姜粉霞与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张世民、姜粉霞的委托诉讼代理人张亚军、刘海娜，被告敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；原告张世民、姜粉霞，被告世纪熙源公司的委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，张世民、姜粉霞、世纪熙源公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世民、姜粉霞向本院提出诉讼请求：1.停止对熙源·观澜天下2幢1单元16层03号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担。事实和理由：2011年9月25日，张世民、姜粉霞与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定张世民、姜粉霞从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元16层03号房屋，建筑面积96.8㎡，总房款484000元，约定2012年9月6日支付首付款45%，计224000元，其余付款260000元办理按揭。后其按约定支付了首付款。2017年因世纪熙源公司资金出现问题，业主自救，其再次交款8万元。该房屋所在的观澜天下2号楼、4号楼2016年7月26日取得了商品房预售许可证。但因世纪熙源公司的原因一直未交付房屋且未办理该房屋的预售登记。2017年5月9日，世民、姜粉霞从法院发布查封公告得知世纪熙源公司名下观澜天下2幢1单元16层03号房屋因世纪熙源房地产公司与敬瑁建设工程公司施工合同纠纷一案被法院查封。后张世民、姜粉霞向法院提起案外人执行异议申请，法院作出（2019）陕01执异286号执行裁定，驳回了张世民、姜粉霞的执行异议申请。现张世民、姜粉霞认为，双方签订的《商品房买卖合同》有效，其已经支付部分购房款且名下无其他用于居住的房屋，其解封请求完全符合相关法律的规定，故诉至法院，请求判如所请。被告敬瑁公司辩称，张世民、姜粉霞主张观澜天下小区2-11603号房屋归其所有，提交了其与世纪熙源公司签订的《购房合同》，且主张已经支付房款304000元，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。涉案房屋仍为被执行人世纪熙源公司的财产。张世民、姜粉霞提供的收款收据显示的交款情况与合同约定的不一致，也无其他证据证明付款事实。张世民、姜粉霞至今未占有涉案房屋，未证明其名下无其他住房，不能排除人民法院执行行为。涉案房屋并未进行产权登记与备案，房屋房号均为暂定，不能认定张世民、姜粉霞所购房屋与涉案房屋系同一标的物，张世民、姜粉霞要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源公司述称，同意原告张世民、姜粉霞的诉讼请求。经审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决，该裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下包括涉案的2幢1单元16层03号房屋在内的77套房产(预售证号:201XXXX），查封期限为三年。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。张世民、姜粉霞作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元16层03号房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，张世民、姜粉霞虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，但其在人民法院查封之前未合法占有涉案房，且涉案房产至今未办理过户登记手续，张世民、姜粉霞主张涉案被查封房产现登记在世纪熙源公司名下，张世民、姜粉霞主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异286号执行裁定：“驳回案外人张世民、姜粉霞的执行异议申请。” 张世民、姜粉霞不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。本院在执行异议审查期间通知张世民、姜粉霞现场勘查，张世民、姜粉霞因故未到场，本院未能对涉案房屋进行现场勘查。又查，2012年9月6日，张世民、姜粉霞与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积96.8平方米，单价为5000元/每平方米，总金额为484000元。合同约定2012年9月6日支付首付款45%，计224000元，其余付款260000元办理按揭。世纪熙源公司2012年9月6日向张世民出具收款收据载明收到张世民观澜天下2-11603室房款214000元，2012年9月3日向张世民出具收款收据载明收到张世民观澜天下2-11603室定金10000元，2017年9月23日出具收款收据显示收到张世民观澜天下2-11603室房款80000元。张世民、姜粉霞提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，张世民、姜粉霞在西安市不动产信息档案管理中心无住房信息。以上事实，有（2018）陕01执704号之六执行裁定书、（2019）陕01执异286号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、住房情况查询结果证明及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，张世民、姜粉霞就位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，张世民、姜粉霞与世纪熙源公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；张世民、姜粉霞支付了超过50%的购房款；根据张世民、姜粉霞提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，张世民、姜粉霞名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，张世民、姜粉霞对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈平审 判 员  李刚审 判 员  李涛 二Ｏ一九年十一月二十日                    法官助理     楚涵书 记 员  刘明明      1