贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11038号 原告:遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区洪山街道桂花路16-96号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 法定代表人：魏培臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：代林（特别授权代理），该公司员工。 被告：胡琴，女，汉族，1981年4月14日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 被告：邱勇，男，汉族，1978年2月22日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：胡琴（特别授权代理），与被告邱勇系夫妻关系。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称：约美物业毕节分公司）与被告胡琴、邱勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告约美物业毕节分公司委托诉讼代理人代林，被告胡琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告约美物业毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月31日至2020年1月31日物业服务费及违约金2667.38元，具体金额计算至被告实际支付之日；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告签订《物业服务合同》，被告按合同约定向原告支付物业服务费，具体收费标准为0.98元／月／㎡，按半年收取，支付方式为预交物业管理费。根据合同约定被告每月应交物业管理费约97.9216元，按半年每次应交物业管理费约587.5296元。自2018年1月31日至2019年7月31日应交物业服务费2350.1184元，原告多次通过电话、张贴催告函等方式进行催告，但被告均不缴纳物业管理费。综上，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告约美物业毕节分公司明确诉请第1项中物业费为2,350.11元，违约金按合同约定，以每次应缴纳费用为基数，按日千分之三标准计算。 被告胡琴、邱勇口头辩称：我没有交纳物业管理费,我家房屋客厅天花板开裂，找物管不管，找房开处理后又漏水，处理后有刷的痕迹。楼上装修入住后，厨房橱柜被楼上漏的水泡坏了，物业来处理的时候说是房开没有处理好，之后就没有人处理了，现在不漏水了，但是我的损失没有人承担，卫生脏乱不处理。 本院经审理查明：2014年12月1日，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告服务的物业区域为座落于毕节市七星关区的卧龙大都会项目；原告约美物业毕节分公司提供的物业服务事项和质量应符合下列约定：建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，装饰装修管理服务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管，车位停放管理。原告约美物业毕节分公司按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元／月·平方米，商业物业服务费费用为2.00元／月·平方米。物业服务费按照包干制计费方式确定。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴纳义务。如逾期未缴纳的，违约金每天按月服务费千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。 被告邱勇、胡琴系居住在毕节市七星关区业主，住房建筑面积99.86平方米，属于原告约美物业毕节分公司服务管理区域内的业主。从2018年1月31日起，被告邱勇、胡琴未按照毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月31日至2019年10月31日期间，被告邱勇、胡琴应缴纳的物业服务管理费为99.86平方米×0.98元／月·平方米×22个月＝2152.98元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放不规范等问题。被告邱勇、胡琴拒付部分物业费，原告以此前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邱勇、胡琴作为居住在毕节市七星关区卧龙大都会的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告邱勇、胡琴具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2016年1月31日至2019年10月31日期间，被告邱勇、胡琴应缴纳的物业服务管理费为2152.98元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放不规范等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2152.98元×90%＝1937.68元。对原告主张被告交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间物业管理费的诉请，虽物业服务合同约定为预付费，但因该期间原告实际还未提供物业服务，且该《前期物业服务合同》的计费方式为按月计费，故，2019年11月至2020年1月31日期间的物业服务费，原告可待实际产生后另行主张。 对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邱勇、胡琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2018年1月31日至2019年10月31日期间的物业服务费1,937.68元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告邱勇、胡琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十一月二十八日 书记员  葛红霞