广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初21524号原告：马妙玲，女，1968年6月18日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：马健强，男，1970年9月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告：马妙琴，女，1973年3月5日出生，汉族，住广州市越秀区，原告：马妙仪，女，1976年4月15日出生，汉族，住广州市越秀区，上述原告的共同委托诉讼代理人：陈菁菁、萧艳芳，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：林盛华，男，1947年11月27日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：黄柳芳，女，1949年1月8日出生，汉族，住广州市海珠区，两被告共同委托诉讼代理人：廖琼灵、曾静仪，均为广东穗恒律师事务所律师。原告马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪诉被告林盛华、黄柳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人陈菁菁、萧艳芳以及被告的共同委托诉讼代理人廖琼灵、曾静仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认广州市海珠区前进路新兴街91号地下层房屋属于四原告父母马联生、马秀珍的遗产，由四原告按照各25%的比例继承；2、被告林盛华、黄柳芳将上述房屋产权转移登记至四原告名下，各占25%；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：一、原告的父亲马联生与被告签订协议购买了涉案房屋，马联生付款后，双方按照当时的交易习惯移交了产权证原件及房屋，马联生己依法取得涉案房屋的所有权，涉案房屋依法属于马联生的遗产。但被告林盛华至今仍占据了涉案房屋的产权登记，马联生及及四原告多次联系两被告要求办理产权变更登记，被告一直以各种理由推搪，现房屋也已被鉴定为危楼，急需办理相关手续才能进行相应的维修加固，被告的拖延行为不仅损害原告的合法权益，也危害公共安全。二、原告为马联生的合法继承人，依法应当按各25%的比例继承马联生的遗产。被告辩称：被告不同意原告全部诉请，被告并没有将涉案房屋出售给原告的父母，没有转让行为。原告所提交的合约收据是伪造的，并不是被告本人签名。另外涉案房屋是共同共有，虽然原告父母曾经居住在涉案房屋，但据被告陈述，当时是借给他们住，现在涉案房屋是登记在被告名下，根据物权法的规定，物权所有以登记为准。原告方无权要求被告转让或过户。原告提交的收据时间是1986年，距今已经三十多年，原告的诉请早已过了二十年的诉讼时效。经审理查明：被告林盛华于1987年4月通过继承方式取得广州市前进路新兴街91号首层的房屋产权。1988年9月29日，两被告（赠与人）与马联生（受赠人）签订《赠与书》，赠与内容：坐落在广州市前进路新兴街91号房屋首层（广州市房屋所有权证编号为：房证字第××号）是林盛华和黄柳芳的共同财产。现林盛华和黄柳芳夫妻决定将上述房屋无偿赠与马联生所有。对于上述赠与，受赠人马联生表示同意接受。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，经赠与人、受赠人双方约定，上述房产所有权，由受赠人持本《赠与书》向房管部门申请办理了产权转移登记手续之日起，转移给受赠人所有。马联生已于2002年5月21日因死亡原因注销户口。马联生的妻子马秀珍也于1994年12月19日因死亡原因注销户口。四原告是马联生与妻子马秀珍的子女。马联生的父亲马宗厚于1979年死亡，母亲黄媚铎于1994年12月19日死亡。马秀珍的父亲马宽锐于1986年死亡，母亲黄坤英于1994年3月20日死亡。四原告持有广州市前进路新兴街91号房屋首层的《广州市房屋所有权证》（房证字第××号）的原件。被告林盛华曾以遗失为由于2015年补办广州市前进路新兴街91号房屋首层的产权凭证。本案诉讼中，原告为证明其主张还提交了《合约收据》作为证据。该合约记载了两部分内容：“兹有云桂村新兴街九十一号地下林盛华现将自建房屋一间出卖给台山县白沙区麦林乡马联生，经双方议定价为壹万叁仟元整。现付定金玖仟元，余下之款，经广州市房屋交易所和公证处等部门办理合法手续成交手续清楚交付买方，余下之款一次交清卖主。如有按合法手续不能成交时，由卖方一次交还定金买方。如果各方有反悔者，订金交回买主，不论卖方或买方应罚款伍佰元。特立此据。一九八六年十二月廿二日。卖主：林盛华。买主：马联生。见证人：洪锦全”、“于一九八八年三月卅一日交给现金叁仟元正。余下壹仟元代办妥手续后即付清。连上次付款玖仟元合共壹万贰仟元正。收款人：黄柳芳。88.3.31”。被告表示：真实性、合法性、关联性不予确认，该收据不是被告签名、盖手印，申请笔迹鉴定。根据案件审理需要，本院通知两被告本人于2019年11月1日到庭问话。对于为何涉案房屋的房产证在原告处以及何时将涉案房屋交付给马联生的问题，被告黄柳芳表示：是黄柳芳将涉案房屋交付给了住户姓马的；是台山出来有个介绍人的；他说小朋友要在附近读书，从乡下出来，有介绍人介绍他来黄柳芳这里住着先；忘记了是88年还是89年，把房子交给他们的；介绍人好像叫洪锦全。洪锦全也于上述时间到庭，对于上述《合约收据》洪锦全表示：具体不清楚林盛华的手印是否是他按下去的；当时卖房子的人就是林盛华和他老婆，就在现场；当时是八点多钟，洪锦全去到马联生家里，是马联生老婆喊洪锦全过去的，见到马联生两公婆在场，和林盛华两公婆在场，当时这张纸是他们签了名的了，他们和洪锦全说作为介绍人，应该签订一个见证人的名字下去，洪锦全看到他们签名、捺印，所以才签字按手指模；亲眼看到他们签名、捺印；洪锦全的岳母和马联生的岳母是两姐妹关系，就是这么一点点亲戚。本院认为：原告主张马联生与两被告之间就涉案房屋存在买卖关系，该陈述与两被告向马联生出具《赠与书》的行为及被告黄柳芳确认的“介绍人”洪锦全的陈述一致。虽然被告对原告提交的《合约收据》予以否认，但并未合理解释为何将涉案房屋“借”给马联生以及其家属长达三十年时间、马联生的继承人即原告为何会有涉案房屋最初的房地产权凭证原件，以及两被告在明知原始的产权凭证在原告处却以遗失为由办理新的产权凭证，故即使《合约收据》并非两被告所签，两被告在本案中的抗辩也不足以否定原告上述关于买卖关系的主张。退一步讲，两被告已将涉案房屋及产权凭证交付给马联生多年，且已出具了赠与书，则无论是房屋买卖合同还是赠与合同，均应视为双方已较大程度的履行，则两被告应按合同的目的继续办理涉案房屋的产权转移手续。就此而言，两被告关于笔迹鉴定的申请已无意义，故本院不予准许。马联生已经死亡，原告作为其继承人要求被告将涉案房屋直接过户给原告，合法有理，本院予以支持。涉案房屋至今仍登记在被告林盛华名下，即未办理过户的状态一直持续，故两被告关于诉讼时效的抗辩，无理，本院不予采纳。原告在本案中主张的买卖行为并非法定的直接取得涉案房屋产权的情形，故原告要求确认涉案房屋属于马联生、马秀珍的遗产的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。两被告不确认与马联生就涉案房屋存在买卖关系，故本院对于房款问题不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林盛华、黄柳芳在本判决生效之日起10日内协助原告马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪办理将广州市海珠区前进路新兴街91号房屋首层产权过户至四原告名下的房地产登记手续，四原告各占上述房屋的25%的份额。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由原告马妙玲、马健强、马妙琴、马妙仪负担5700元，被告林盛华、黄柳芳负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十一月十九日书 记 员  李美琦吴越鸣