山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初2072号原告：泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会，住所地泰安市泰山区迎胜路法定代表人：刘令新，主任。委托诉讼代理人：张华，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：申照杰，山东华林律师事务所律师。被告：张思思，女，1988年出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：许汝英，女，1963年出生，汉族，住泰安市泰山区。以上两被告委托诉讼代理人：王永明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：贾悦美，女，1941年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张思思，基本信息同上，系贾悦美的孙女。原告泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会（以下简称迎胜居委会）与被告张思思、许汝英、贾悦美房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告迎胜居委会的委托诉讼代理人张华、申照杰，被告张思思（同时是被告贾悦美的委托诉讼代理人）、被告许汝英及其委托诉讼代理人王永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迎胜居委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》，立即腾退涉案房屋；二、诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2012年10月29日，原被告双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，由原告拆除被告旧村改造范围内的房院，面积为404.25平米，其中营业房面积160平米，住房面积238.34平米，安置两套住房面积240平米。原告应付被告欠安面积补偿款每平米950元，附属物补偿费26913.60元，一次性搬家费1991.70元。后原告向被告发出腾空腾退通知，要求被告将房院交原告拆除，同时将全部权属资料交委托拆迁人注销。但被告迟迟不履行交付腾退义务，根据有关法律规定，特具状起诉，请求判如所诉。被告张思思、许汝英辩称，原被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》为无效协议。1、本案原告泰山区迎胜居委会并不具备签订拆迁安置补偿协议的资格，根据土地管理法等规定，市县级人民政府为土地征收的主体，本案原告主体不适格。2、《房屋拆迁补偿安置协议》中的张生平签字及手印非本人签署，尽管被告申请了笔迹鉴定，但是该鉴定报告的鉴定意见只是说明《房屋拆迁补偿安置协议》中张生平签字只是与原告送检的2015年签署的房屋租赁合同上的签字一致，并不能证明签名为张生平本人书写。3、城中村改造，涉及到土地用途变更，应当依法走土地征收程序，在该村土地性质仍然为集体土地的前提下，迎胜居委会无权将土地划拨给开发商进行开发，该规定为法律的强制性规定，原告与被告签署的协议，因集体土地并未按照国家规定转化成国有土地，在此前提下，签署的协议应当属于无效。4、即便该协议有效，该协议签署显失公平，应当予以撤销。根据该协议的内容及被告的实际情况，该协议将被告营业房面积190平方按照160平方给予补偿，且本案被告作为两个家庭户，在许汝英、张生平名下各有一处宅基地，该拆迁协议仅涉及到老的宅基地上的建筑物，并未涉及许汝英名下新的宅基地上的建筑物的补偿，且本案被告现有的住宅均有土地使用权证，而本案被告回迁安置的房子（既包括住宅，也包括商业用房）并不能办理不动产登记证书，该安置协议显示的房屋面积405.2平方米，为许汝英名下新宅基地上的不动产，张生平无权处分许汝英名下的财产。显然根据以上事实可知，该协议的签署显失公平，应当予以撤销。本院经审理认定事实如下：张生平与被告许汝英系夫妻关系，两人育有一女，即被告张思思；被告贾悦美系张生平母亲，四人均系迎胜社区居民，2017年9月4日张生平因病去世。张生平生前有位于的宅院一处，该宅院占地在1989年11月审批时，土地性质为集体，用地类别为住宅，用地面积182.44平方米，其中建筑占地347.62平方米，四至为“西：张生伟东、南、北均为道路”。1989年12月5日，经泰安市泰山区人民政府批准，泰安市泰山区土地管理局填发了张生平上述宅院占地的《集体土地建设用地使用证》（泰山集建（1989）字第01984号）。2010年，根据泰安市城中村改造工程建设指挥部的部署，原告迎胜居委会逐步在本社区开展了城中村改造的相关工作。2012年10月29日，张生平（被拆迁人、乙方）与原告迎胜居委会（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，主要内容为：为改善群众居住环境，根据有关文件规定，经有关部门批准，甲方拆除乙方旧村改造范围内的住宅房屋，达成协议如下：一、拆迁房屋补偿安置标准：被拆迁房屋按照泰政发[2004]48号文件规定，结合社区制定的拆迁政策，附属物按市政府93号令标准事实补偿，所有补偿安置以审计事务所审计报告定案为准；二、拆迁补偿方式及结算：拆除乙方房院面积404.25平米，其中营业房面积160㎡（营业房协议另签），院内应补未建面积--㎡，原住房面积238.34㎡，安置两套住房面积约240㎡。原拆房院面积不足120㎡的安置120㎡住房壹套。欠安或超安面积约㎡。安置楼层高低搭配。乙方应交甲方合法院内未建房款每平方米180元×㎡计元，等面积安置的结构差价、超安面积、车位、配套房、阁楼、单元门、天然气、有线电视开户费等均按城中村改造拆迁政策说明计费。甲方应付乙方签面积补偿费每平方米950元，附属物补偿费计26913.60元，一次性搬家费每平方米5元，计1991.70元。未安置面积临时安置费每月每平方米4元。以上款项结算另附结算表，待回迁安置时一并结清。三、协议签订后，乙方在年月日前将原房腾空，完好无损地交甲方拆除。签协议同时将所拆房屋的权属资料交委托拆迁人报有关部门注销。乙方未按时交房或原房损坏的，甲方从乙方应得结算款中扣除相应费用。四、当事人任何一方拒不履行本协议，当事人可向人民法院起诉，诉讼期间不停止拆迁的执行。泰安市新天地拆迁服务咨询有限公司作为委托拆迁人也在该协议上加盖公章。被告对上述协议的真实性不予认可，认为原告提交的协议中“张生平”的签字并非本人所签，手印并非本人按捺。本案审理过程中，被告申请对拆迁安置协议中“张生平”签字及手印是否为本人所为提出司法鉴定，经本院委托，烟台富运司法鉴定中心将上述拆迁安置协议中的“张生平”签字及手印与原被告提交的样本进行了比对检验，并于2019年7月2日出具烟富司鉴[2019]痕鉴字第51号鉴定意见书，认为“2012年10月29日《房屋拆迁补偿安置协议》中‘张生平’签名处手印与原被告质证认可的样本中‘张生平’签名处手印是同一人所留”，于2019年7月5日出具烟富司鉴[2019]文鉴字第163号鉴定意见书，认为“2012年10月29日《房屋拆迁补偿安置协议》中‘张生平’签名是张生平所写”。为作此次鉴定，被告张思思支付鉴定费6200元。2019年3月28日，原告迎胜居委会向三被告寄送“请许汝英、张思思、贾悦美（张生平）限期腾空房屋院落并交付的通知”一份，要求被告将“协议约定的原房屋腾空，完好无损地交迎胜社区居委会拆除，同时将原房屋的全部权属资料交委托拆迁人泰安市新天地拆迁服务咨询有限公司报有关部门注销。”当月30日，许汝英、张思思向迎胜社区寄送“对于迎胜社区居委会对本人下发的通知回复如下”的材料一份，认为“迎胜社区不可能成为拆迁主体，没有权利进行拆迁；我们对那份拆迁协议并不认可且并未在张生平生前听其说起过签署过此类协议，我们对协议的真实性存在很大质疑，所以我们没有理由进行搬迁；关于房产张生平在其生前立有遗嘱，在其去世后已经全部由张思思享有，所以此房产与除许汝英、张思思以外其他人没有任何关系；对于迎胜村此次拆迁的有关拆迁政策、拆迁方案我们从未见到过任何合法形式的书面文件，特此请相关单位予以出示”。被告还提交由原告迎胜居委会分别在2010年4月13日和2012年3月29日出具的证明两份，分别载明“本街居民许汝英在，产权归个人所有，此住房可以作营业用房，不存在扰民现象，房产证尚未办理”、“兹证明本街居民许汝英在擂鼓石大街中段迎神加油站后有房产壹处，房屋产权归个人所有，房产证尚未办理，2012年许汝英经营的枫叶旅馆未列入拆迁计划。（注：此证明只用作卫生证年审）”。被告称，原告出具的“证明”能够证实，拆迁安置协议中的房产实际上是许汝英的个人财产，张生平签订协议系无权处分。被告还称，张生平与许汝英在迎胜社区由两处房产（院落），张生平的房产是继承而来，而许汝英的房产是迎胜居委会批给的，两个宅院挨着。张生平宅院上的房子是10间，许汝英宅院就是协议中的宅院。但原告称，许汝英系外嫁至迎胜社区的，不可能拥有单独的集体土地使用权的房院或宅基地，迎胜居委会出具的上述两份“证明”虽然属实，但真实意思并非是案涉房产归许汝英个人所有，而是张生平、许汝英的夫妻共同财产，且两份证明仅用于“办理卫生证年审”等使用。案件审理过程中，本院询问原告，如被告腾退、交付涉案宅院，原告何时可为被告安置协议中约定的回迁房屋。对此，原告表示，应回迁被告两套住房，其中第一套在被告腾空涉案宅院之日起18个月内予以安置，安置前，可以为被告提供周转房，第二套房屋在30个月内予以安置。由于营业房的安置需要整个社区统一安排，具体安置时间无法确定。另查明，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中提及的，作为迎胜社区旧村改造实施方案制定依据的泰政发[2004]71号文件，其名称为泰政发[2004]71号《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》，该文件第三（一）条，载明：“村庄综合改造的回迁工程用地保留原土地使用性质，异地安置的，由市国土资源管理部门办理建设用地置换手续。”。此外，2016年，同为迎胜社区居民的案外人张生海、霍玉香曾因泰安市人民政府泰政土字[2013]132号《关于泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居委会用地的批复》，提起行政复议，为此，山东省人民政府作出了行政复议决定书，该复议决定书引用了山东省人民政府（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》的相关内容。上述行政复议决定书认为，1985年山东省人民政府作出（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》后，迎胜村集体所有的土地已转为国家所有。2019年11月1日，本院工作人员向泰安市自然资源和规划局泰山景区分局工作人员刘涛进行调查，其表示，根据现行土地管理法的有关规定，迎胜社区整体属于城市市区，同时，1985年山东省人民政府已作出（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》，因此，整个迎胜社区的土地性质就是国有土地。本院认为，关于本案案涉合同，即2012年10月29日，张生平与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》真实性问题，三被告虽主张协议中张生平的签字及手印并非其本人所为，但根据烟台富运司法鉴定中心出具的鉴定意见书，可以认定该协议中张生平的签字及手印确系其本人所为，因此对于该协议的真实性，本院予以确认。该协议系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，是有效协议。现张生平业已去世，三被告作为其继承人，且实际占有使用案涉宅院，张生平关于案涉合同的相应的权利义务应由三被告承继，因此原告起诉三被告要求履行案涉合同义务，并无不妥。该协议约定“甲方（指原告）拆除乙方（指张生平）旧村改造范围内的住宅房屋”“协议签订后，乙方在年月日前将原房腾空，完好无损地交甲方拆除”，据此，被告应依约将涉案诉争房屋腾退，交原告拆除。该协议中关于腾空诉争房屋的时间处虽为空白，但《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，依照上述法律规定，原告可随时要求被告腾退，况且原告也于2019年3月28日，又向被告张思思、许汝英寄送了限期腾房的通知，显然也给予了被告充分的准备时间，因此，现原告要求被告继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》，腾退涉案诉争房屋，于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定“拆除乙方房院面积404.25平米，其中营业房面积160㎡（营业房协议另签）”，可见原、被告约定交原告拆除的为整个案涉房屋，虽然原、被告之间对营业房的安置问题尚未另行签订协议，但被告在将案涉房屋交原告拆除的同时，不妨碍其就营业房的安置问题，以与原告另行协商等方式进行处理。被告辩称，市县级人民政府才是土地征收的主体，本案原告迎胜居委会作为签订拆迁安置补偿协议的主体不适格，其签订的涉案协议属于无效协议。事实上，根据《泰安市人民政府关于加快泰城城中村改造的补充意见》泰政发（2008）31号），城中村改造的拆迁安置方案是由村（居）委会组织实施的，因此原告作为拆迁人与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，主体适当，而且该协议中并不涉及所谓土地征收问题的内容，被告以“人民政府是征收主体”为由，质疑原告的签约主体资格，其主张无法律依据，本院不予采纳。被告还辩称，依据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，据此规定，本案涉案土地现仍为集体土地，未经征收程序出让给开发商进行开发建设，明显违法，在此违法基础上签订的协议，违反法律的强制性规定，应为无效协议。针对该主张，首先，根据山东省人民政府（85）鲁政函74号《关于同意泰安市泰前办事处迎胜村农民转为城市居民户口的批复》、山东省人民政府因泰政土字[2013]132号《关于泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居委会用地的批复》所作的行政复议决定书，以及本院向土地主管部门所作的调查，迎胜社区的土地现已均为国有，如此，本案则不涉及土地征收问题，也不适用土地征收相关法律法规的规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的全文是：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”如前所述，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》是在本社区进行城中村改造，是为改善本社区群众的居住环境，进行的本社区的综合住房改造，该改造活动，已获得相关部门的批准，故退一步讲，即便如原告所称涉案宅院所占用土地为集体土地，显然也并不违反《中华人民共和国土地管理法》上述规定。第三，尤其需要说明的是，针对城中村改造的泰政发[2004]71号文件已明确：“村庄综合改造的回迁工程用地保留原土地使用性质。”，即此类城中村综合改造并不涉及土地性质的变化，据此，本案所诉合同也不涉及土地征收问题。总之，被告将这种城中村改造行为，片面解释为“出让给开发商进行开发建设”，与事实不符。被告的该项答辩意见，本院亦不予采纳。被告又称，涉案协议土地已经划拨或者出让给开发商，原告不是房屋或者土地的利害关系主体，因而没有诉权。但是，被告没有提供任何证据证实其该项主张，同时此项主张甚至与其前述主张也相矛盾，故对于该主张，本院不予采纳。被告许汝英主张，其在原告处亦有宅院一处，本案所涉拆迁合同约定的被拆迁院落即为被告许汝英合法使用的院落，为证实自己的主张，被告许汝英提交了原告出具的证明两份，但该两份证明均载明了用于“办理卫生证年审”等使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，被告许汝英作为外嫁至原告社区的人员，在其丈夫张生平健在的情况下，村委亦不可能向其新批宅基地以建设宅院，同时拆迁协议中，载明被拆迁人为“张生平”，显然原告欲拆迁的系张生平名下合法院落，因此对于原告主张案涉协议的拆迁标的系张生平名下的集体土地建设用地使用权证所载的宅院，本院予以采信，对于被告许汝英主张案涉协议系拆迁的其名下的宅院，证据不足，本院不予采信，被告许汝英如有新的证据证实其在原告处亦有合法宅院，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张思思、许汝英、贾悦美继续履行原告泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会与张生平2012年10月29日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，于本判决生效之日起十五日内，向原告泰安市泰山区泰前街道迎胜社区居民委员会腾退位于的房屋及院落（占用土地的《集体土地建设用地使用证》号为泰山集建（1989）字第01984号）。案件受理费1000元，鉴定费6200元，共计7200元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李健二〇一九年十一月十三日法官助理李振书记员李雪娇