福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2640号 原告：黄茂华，男，1984年12月2日出生，汉族，住福建省尤a溪县。 原告：范艳萍，女，1990年10月24日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：黄茂华（系范艳萍的丈夫），住福建省尤溪县。 被告：福建朝晖房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇民主路11号201，统一社会信用代码：91350426079756272R。 法定代表人：梁维坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱兰钰，女，该公司员工。 原告黄茂华、范艳萍与被告福建朝晖房地产开发有限公司（以下简称“朝晖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄茂华及被告朝晖公司的委托诉讼代理人邱兰钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄茂华、范艳萍向本院提出诉讼请求：1.朝晖公司支付逾期交房违约金按房款总价日万分之三计算，从2016年12月31日的第二日起至实际交房之日2017年5月30日止共150天，为25,661元；2.朝晖公司支付逾期交付产权证违约金按房款总价日万分之三计算，自2017年12月31日的第二日起至实际交付产权证之日止，暂算至2018年8月31日止共240天，为41,058元；3.朝晖公司赔偿未铺设燃气管道费用5,000元；4.朝晖公司赔偿未安装门禁费用1,200元；5.朝晖公司赔偿未安装中空玻璃费用2,000元。事实和理由：2014年4月间，黄茂华、范艳萍与朝晖公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：朝晖公司应于2016年12月31日前交房，交房后360日内交付产权证。黄茂华、范艳萍根据合同约定向朝晖公司支付了购房款570,256元，但朝晖公司于2017年5月30日才将房屋交给黄茂华、范艳萍，于2018年8月31日才将产权证交付给黄茂华、范艳萍。在合同履行过程中，因该楼盘的许多楼板发生裂缝，且未安装门禁、监控、燃气管道等，在未经验收合格不具备交房条件的情况下，朝晖公司欲向业主交房，后在广大业主不断交涉下，朝晖公司出具一份《关于东滨花园交房的承诺》，承诺要及时对门禁、监控、路灯、燃气管道、楼板裂缝等进行整改施工，达到验收合格具备交房条件再交房。该承诺书有县建设局作为监督单位盖章。因朝晖公司的承诺是在包括黄茂华、范艳萍在内的业主发出要约后做出的，这一要约和承诺即是订立合同，相当于订立了一个补充合同，因此具有合同效力，朝晖公司应予履行，但却未履行，构成违约。为此，黄茂华、范艳萍提起诉讼。 朝晖公司辩称，黄茂华、范艳萍要求朝晖公司支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金及天然气、门禁、中空玻璃安装费用等赔偿请求不能成立。主要理由：一、1.买受人交房时间为2017年3月2日。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第3约定，因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成影响，双方同意如遇下列情形之一，交房期限据实顺延。造成朝晖公司延期交房的原因有：因天气延误69天；因变压器位置塌方、电网并电延误5天；供电公司停电延误5天；因政府限价房未能及时分配，无法支付建房款及周边配套工程款导致工期无限期延误。故朝晖公司逾期交房并非主观造成，朝晖公司于2016年12月25日已取得五方验收合格同意交付，并书面通知买受人于2017年1月22日办理交房手续。2.根据《商品房买卖合同》第十八条约定，专项维修资金应于2016年12月31日前缴交指定账户，且附件六补充协议第四条第4点第3小点亦约定买受人未付清全额购房款或专项维修资金之前出卖人有权拒绝交房而不构成违约，黄茂华、范艳萍在朝晖公司催促下才交，交完当天朝晖公司立刻给黄茂华、范艳萍办理交房手续。故黄茂华、范艳萍的诉求不能成立。二、1.根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第2点约定，双方同意出卖人办理房屋权属初始登记，最长时间为自商品房使用之日起360日内。因黄茂华、范艳萍及部分业主提出过分要求，导致交房之间顺延到2017年5月31日以后，朝晖公司从2017年5月31日开始交房，因户数过多，按每天办理5-10户交房手续计算，需要35-70天才能完成，导致朝晖公司于2018年5月29日全部完成初始登记非主观原因，不构成违约。2.产权证委托朝晖公司代办需要多部门配合，因本县2017年至2019年间政府体制改革、办证大厅搬迁及买受人不能及时到位，导致办证时间延迟。故黄茂华、范艳萍的诉求不能成立。三、根据《商品房买卖合同》第八条，商品房交付时，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报等设施达到设计要求条件；但本栋楼施工图未设计管道燃气，且附件六合同补充协议第十二条第四行规定，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。目前天然气管道尚未到达本小区，无法进行施工，黄茂华、范艳萍的诉求不能成立。四、根据《商品房买卖合同》争议及冲突事项，附件六合同补充协议第十四条已明确，本协议与合同一并生效，若其与合同条款发生冲突，以本协议补充协议的约定为准。综上，黄茂华、范艳萍要求朝晖公司支付逾期交房、产权证逾期办理违约金及赔偿天然气、门禁、中空玻璃等费用的请求不能成立，请求法院查明事实，驳回黄茂华、范艳萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2014年9月27日，黄茂华、范艳萍与朝晖公司签订编号为201401509的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人黄茂华、范艳萍购买由朝晖公司投资建设的位于尤溪县城关镇埔头工业路31号4幢8层801号房，房屋建筑面积为96.53平方米，单价每平方米5,907.58元，总价570,259元。买受人于签订合同之日付清首期款180,259元，剩余390,000元向银行申请按揭贷款支付。（二）出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。若逾期交房不超过90日，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付款日万分之二计算的违约金，合同继续履行；若逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付款日万分之三计算的违约金。合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成的影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期限据实顺延：经有权部门认定影响施工停止或进展缓慢的气象原因，包括：日降雨量累计超过50mm或8级以上风力或6级以上地震；一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时……。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在买受人未付清全额购房款（含按揭贷款未经由按揭银行实际付至出卖人账户）或在买受人未按规定付清专项维修资金之前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。（三）出卖人应及时为买受人办理房屋权属初始登记，买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，如因出卖人原因不能按时办理房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金等。 黄茂华、范艳萍于2014年10月24日向朝晖公司交付完首付款之后，于2014年12月8日与中国建设银行股份有限公司尤溪支行签订《个人住房借款合同》，并将位于尤溪县城关镇埔头工业路31号4幢801室房屋以按揭方式抵押，按揭贷款390,000元。2015年1月6日，朝晖公司收到黄茂华、范艳萍向银行按揭贷款款项390,000元，后又收到黄茂华、范艳萍交纳的面积误差补差款236元（含5%税）。案涉房屋总价款共计570,495元，黄茂华、范艳萍已全部交清。2016年12月25日，尤溪县城关镇埔头工业路31号东滨花园工程地基与基础工程、主体工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能工程、通风与空调工程、电梯工程竣工验收，验收机构做出“本工程已按合同约定内容按图纸设计施工完成；单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收，交付使用”的竣工验收结论。2016年12月1日，朝晖公司书面通知黄茂华、范艳萍于2017年1月22日办理交房手续。2017年3月2日，朝晖公司将案涉房屋钥匙交予黄茂华、范艳萍，黄茂华、范艳萍予以接收。2017年4月11日，朝晖公司做出《关于东滨花园交房的承诺》的书面承诺，主要内容为：一、承诺2017年5月31日前验收合格并开始交房；二、门禁、监控、路灯等配套设施在2017年5月15日前完成；三、由开发企业联系燃气管道公司及时进场施工，2017年5月31日达到验收条件……六、停止当前一切交房活动手续，企业保证具备合同约定条件后交房。2017年4月20日，朝晖公司向尤溪县公安消防大队申报东滨花园工程的竣工验收消防备案，尤溪县公安消防大队依法核发备案凭证。2018年5月29日，朝晖公司对尤溪县城关镇埔头村工业路31号4幢（项目名称：东滨花园4号楼）办理了开发项目首次登记（总确权）。2018年8月31日，尤溪县不动产登记中心为案涉房屋办理不动产权登记，并将不动产权证书交给黄茂华、范艳萍。至今，东滨花园4号楼住户仍未能使用管道燃气。 另查明，东滨花园项目施工期间，日降雨量大于50mm的天数为17天，一周内停电累计超过8小时的天数为3天。 本院认为，黄茂华、范艳萍与朝晖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。朝晖公司未能在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内向黄茂华、范艳萍交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房，朝晖公司应承担逾期交房的违约责任。黄茂华、范艳萍依约交付购房款后，朝晖公司应在2016年12月31日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付黄茂华、范艳萍。根据合同补充协议，对日降雨量累计超过50mm以及一周内非因朝晖公司的原因停电累计超过8小时可据实顺延交房期限进行了约定，东滨花园项目施工期间日降雨量累计超过50mm的天数计17天，一周内停电累计超过8小时的天数计3天，故朝晖公司交付案涉房屋的时间应由2016年12月31日顺延20天即至2017年1月20日。朝晖公司虽书面通知黄茂华、范艳萍于2017年1月22日办理交房手续，但直至2017年3月2日才将案涉房屋钥匙交给黄茂华、范艳萍，所以应认定双方于2017年3月2日完成了案涉房屋的交房手续。据此，朝晖公司逾期交房时间共计41天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房不超过90日的，违约金按买受人已付款日万分之二计算。故朝晖公司应向黄茂华、范艳萍支付逾期交房违约金4,678.06元（570,495元×41天×0.0002）。黄茂华、范艳萍主张按房款总价日万分之三计算违约金，没有事实依据，不予支持。合同约定买受人应在办理交房手续前缴纳专项维修资金，但是案涉房屋符合交房条件并通知买受人交房是朝晖公司的合同义务，亦是买受人缴纳专项维修资金的前提，在案涉房屋符合合同约定的交付条件之前，朝晖公司以黄茂华、范艳萍未缴纳专项维修资金为由抗辩其有权拒绝交房、无须承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于朝晖公司提出的其他抗辩主张，因双方在合同中未约定，不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题，朝晖公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权初始登记。本案中，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内。案涉房屋于2017年3月2日交付使用，朝晖公司应于2018年2月25日前办理房屋权属初始登记。朝晖公司于2018年5月29日才为尤溪县城关镇埔头村工业路31号4幢（项目名称：东滨花园4号楼）办理开发项目首次登记（总确权），黄茂华、范艳萍主张的延期办理房屋产权证的违约金应计至2018年5月28日止，共计93天。根据《商品房买卖合同》约定，其违约金计算标准为房款总价的日万分之一，违约金为5,305.6元（570,495元×93天×0.0001）。黄茂华、范艳萍主张按房款总价日万分之三计算违约金，没有事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定的办理房屋权属初始登记的时间为商品房使用之日起360日内，而非合同约定的交房时间2016年12月31日起的360日内，黄茂华、范艳萍主张逾期交付产权证的违约金应从2017年12月31日的第二日起至实际交付产权证之日止没有事实依据。其主张超出本院认定的部分，不予支持。朝晖公司提出的因部分业主拒绝交房并提出过分要求，导致交房时间推迟，且在交房后，因人数多且办理产权证需要双方及政府有关部门配合才能完成，故黄茂华、范艳萍的主张没有事实和法律依据，理由亦不充分，不予支持。 关于黄茂华、范艳萍要求朝晖公司赔偿未铺设燃气管道、未安装门禁、中空玻璃费用，因黄茂华、范艳萍未提供相关证据予以佐证，不予支持。 综上所述，黄茂华、范艳萍提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄茂华、范艳萍支付逾期交房违约金4,678.06元； 二、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄茂华、范艳萍支付逾期办证违约金5,305.60元； 三、驳回黄茂华、范艳萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1673元，减半收取计836.5元，由黄茂华、范艳萍负担725元，福建朝晖房地产开发有限公司负担111.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张文旺 二〇一九年十一月十四日 法官助理黄珑燕 书记员姜辛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-