贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初4009号原告：余荣海，男，1975年4月19日出生，蒙古族，住贵州省纳雍县。原告：郭艳（余荣海之妻），女，1974年2月12日出生，住贵州省纳雍县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王奕，广东典元律师事务所律师。执业证号14451201610858270。被告：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙办事处（原雍熙镇）县府街。统一社会信用代码91520525584136920T。法定代表人：陈静，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：龙藤德，该公司副总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。执业证号15201210419540。原告余荣海、郭艳与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“慕俄格房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月29日、11月28日两次公开开庭进行审理。原告余荣海、郭艳的委托诉讼代理人王奕、被告的委托诉讼代理人龙藤德、唐明晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余荣海、郭艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告余荣海、郭艳支付逾期交付办理商品房不动产权证书的违约金77901.37元（从2016年10月9日起按已付房款355714元的日万分之二计算至2019年10月8日止），并从2019年10月9日起按已付房款的日万分之二计算违约金至向原告交付商品房不动产权证书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月28日，原告余荣海、郭艳与被告慕俄格房开公司签订了合同编号为2015002056号《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于纳雍县汇金国际Ｄ栋7层2号商品房，建筑面积101.76㎡，套内建筑面积86.04㎡，该商品房总价款为355714元。合同约定被告于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，买受人选择不退房的，出卖人按日向原告支付已交房价款日万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款355714元。但被告至今未将商品房不动产权证书交付给原告，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告慕俄格房开公司辩称，我公司未向原告交付不动产权证书不构成违约。理由是：1、合同约定的是取得初始登记后将有关文书交给原告，有关文书不是不动产权证书，合同并未约定将不动产权证书办交给原告，至今原告也未委托我公司办理房屋不动产权证书，即使委托我公司办理也需其支付300元的服务费，故我公司没有义务向原告交付房地产权证书；2、《商品房买卖合同》对补齐超面积购房款有明确约定，由于补齐房款是办理不动产权证的必要程序，原告经我公司通知未付清全部房款是客观事实。按照合同约定未交清房款及提供办证所需资料的，办理房产登记时间要顺延，我公司应予免责；3、2017年12月11日的承诺书已变更了我公司履行义务的期限。我公司因县政府未能完成房屋拆迁致开发项目的消防验收未能过关，导致无法按照合同约定期限为业主办理相关房屋转移登记的文书，包括原告在内的业主采取堵塞车库等违法过激行为，为此，我公司于2017年12月11日在纳雍县雍熙办事处、房管局、雍熙派出所等部门的协调下向包括原告在内的广大业主作出的承诺书明确在县政府完成房屋拆迁后两年内取得房屋初始登记便不构成违约，该承诺书经在场的业主临时推选的代表签字后至今，广大业主并未因我公司未办理不动产权证书等事宜再实施堵塞车库等过激行为，故该承诺书应为《商品房买卖合同》对办证期限的补充协议。如今，我公司已于2019年5月23日取得涉案房屋的初始登记，并已于2019年5月28日通知原告在内的广大业主去办理房屋转移登记，我公司并未违约；4、我公司取得涉案房屋初始登记虽然迟于合同约定期限，但原因是政府未及时完成房屋拆迁所致，政府的拆迁行为对我公司来说是不可预见、不能避免和不可克服的，属于不可抗力。根据《商品房买卖合同》约定，我公司因不可抗力未及时取得不动产权初始登记，迟延交付办理房屋转移的有关文书具有不可抗力的免责事由，对此我公司并无过错，不应承担任何违约责任；5、原告主张的违约金过高，违约金应根据实际的损失计算，通过庭审原告并未举证证实我公司迟延办理初始登记给原告造成的损失数额，故请法院对违约金进行调减。如果必须承担违约责任，违约金计算时间也应从2019年5月28日通知原告办证的时间起算；6、即使我公司违约，原告的主张也已超过诉讼时效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告慕俄格房开公司经纳雍县人民政府批准开发建设的位于纳雍县汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201316053号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（5）”。2015年11月28日，原告余荣海、郭艳与被告慕俄格房开公司签订了合同编号为2015002056号《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于纳雍县汇金国际Ｄ栋7层2号商品房，建筑面积101.76㎡，套内建筑面积86.04㎡，该商品房总价款为355714元。合同还约定了付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项，该合同第八章第二十二条约定被告于2016年9月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。对超过约定日期90日以后，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款355714元（其中首付106714元，银行按揭贷款249000元）。由于被告至今未将涉案商品房的不动产权证书上交付给原告，原告诉至本院。另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋产权转移登记的相关文书期限逾期后，相关业主多次聚集以各种方式向被告反映主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案D幢房屋的不动产权证。同年5月28日，被告在小区内相关醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间前往被告财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的后果自负。上述事实的认定有原、被告双方的当庭陈述及本院采信的证据佐证，足以认定。结合原、被告双方的意见及查明的事实，本案争议的焦点是：1、原告的主张是否超过诉讼时效；2、被告未向原告交付不动产权证书是否违约；3、若构成违约，违约责任如何承担。本院认为，被告慕俄格房开公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订了《商品房买卖合同》，该合同是被告提交给原告签订的格式合同，该格式合同已按规定向纳雍县工商行政管理局报备。合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，原告请求从主张权利之日起倒推3年计算符合法律规定。况且被告所举证据也证明在其超过合同约定的期限后，包括原告在内的广大业主一直向被告就办证问题反映并采取过激行为主张办证，故原告的主张也不存在超过诉讼时效的问题。因此，被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告未向原告交付不动产权证书是否违约的问题。被告未按双方签订的《商品房买卖合同》约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理案涉商品房权属登记证书是客观存在的事实。被告的抗辩理由：一是因政府不能完成房屋拆迁至其消防不能验收属于不可抗力因素应予免责，二是原告拒绝补交超面积购房款、拒不提供相关办证资料所致，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三认之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成被告修建的房屋不具备办理不动产登记或办理转移登记条件的原因是被告自身的原因或是第三人的原因，都不能改变被告逾期未能办证的事实。被告以纳雍县人民政府未及时拆迁造成其消防验收不合格的问题，其提交的证据不足以证明其具有不可抗力的部分或全部免责事由。原告已按合同约定交纳了全部购房款，至于交付的房屋是否超过约定的面积，是不确定因素，需经相关部门测量后才能确定，且被告提供的证据也不能证实其已将涉案房屋测量应补交的超面积购房款差额具体通知原告，故对该抗辩理由不予采纳。此外，被告于2017年12月11日向部分业主代表作出的承诺书也仅是其单方承诺，在该承诺书上签字的业主临时代表只能代表业主同意在被告的承诺期限内不再实施堵塞车库、闹事等过激行为，并不必然推定包括原告在内的广大业主同意免除其之前的违约责任，承诺书本身不发生变更《商品房买卖合同》约定的被告交付商品房转移登记相关文书的履行期限的法律效力。因此，即便承诺书承诺办证期限未逾期属实，也不能免除被告逾期办证的违约责任，故被告的抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告迟延向原告交付不动产权证书已构成违约，依照合同约定和法律规定，被告应向原告承担支付逾期办证违约金的责任。关于违约责任如何承担的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定和法律规定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，二原告主张违约金起算时间从主张权利之日倒推3年从2016年10月12日起算符合法律规定，应予支持。但由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼房的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截至2019年5月28日止，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，原告余荣海、郭艳主张的违约金只能从2016年10月12日起，以交付购房款355714元为基数，按日万分之二计算至2019年5月28日止计算958天为68155元，原告余荣海、郭艳超出部分的主张本院不予支持。被告关于无义务交付不动产权证书及全部免除违约金的抗辩理由与客观事实不符且于法无据，本院不予采纳。其抗辩主张违约金过高要求调低因未提供证据证实本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告余荣海、郭艳支付未按合同约定交付办理商品房不动产权属登记证书的违约金68155元；二、驳回原告余荣海、郭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元，适用简易程序审理减半收取874元，由原告余荣海、郭艳承担109元，被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  史云峰二〇一九年十一月二十八日法官助理赵泽勇书记员何锦科