贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10329号 原告：丁宇，男，汉族，1982年1月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：熊艳，女，汉族，1984年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：熊肸（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周勇（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 原告丁宇、熊艳与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告丁宇、熊艳之委托诉讼代理人熊肸，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁宇、熊艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期交付商品房违约金共计人民币123,662.43元(违约金从2017年10月1日起，以总房款994,071.00元为基数，按每日万分之二的标准计算至2019年6月15日)。二、依法判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币10,000.00元(违约金从2018年1月30日起，以总房款994,071.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算至交付商品房转移登记的有关文书之日止)。三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2016年5月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币994071.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：出卖人（被告）应当在2017年10月1日前向买受人（原告）交付该商品房。第十三条同时就逾期交付案涉商品房的违约责任进行约定，出卖人逾期交房超过90日的，若买受人主张继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于商品上实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但双方未明确适用哪种方式处理。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币994071.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而被告直到2019年6月15日才向原告实际交付所购房屋，甚至截止到原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。被告未在合同约定的期限交付房屋，已然构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条之约定，以每逾期一日被告向原告支付已付房款人民币994071.00元的万分之二的标准，向原告承担违约责任。同时，因被告逾期办理商品房移转登记的有关文书，根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告应当支付给原告违约金。因原被告双方关于违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”据此，合同当事人违约的，违约方应当对守约方承担相应的违约责任。本案中，被告未在承诺的时间内向原告交付商品房转移登记的有关文书，鉴于双方未约定违约金，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担的逾期付款损失赔偿金。参照2018年的一年期基准贷款利率4.35%，上浮50%后为6.5%，此即为被告在本案中支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算标准。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，造成原告不能及时得以居住使用案涉房屋，同时也无法对的涉房屋设置权利或进行处分获得收益，给原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请为谢。 被告碧桂园房开公司答辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合同证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2017年9月21日，即在双方约定的商品房交付日期2017年9月30日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月8日，原告丁宇、熊艳为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积186.94平方米，套内建筑面积159.11平方米。该商品房总价款为994071.00元。买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款304071.00元，余款690000.00元以贷款支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原告依约定向被告支付994071.00元的购房款。2019年4月10日，被告向原告邮寄送达《收楼通知书》，通知书载明：阁下于2016年5月8日向我司购买毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园峰景6栋一单元102商品房，该单位已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于年月日交付阁下。2019年6月15日，被告将涉案房屋交付原告。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》载明，南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告逾期交付涉案房屋、逾期交付商品房转移登记的有关文书，应承担相应违约责任，故以前述诉请诉至本院。 另查明，被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金；本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”原告在该协议书上签名捺印，被告在该协议加盖公司印章。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应按合同约定交付商品房，以及按合同约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 对于逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。被告于2019年6月15日将涉案房屋交付原告，逾期交房的时间为622天。虽然被告辩称在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，被告不存在逾期交房的事实。但是，被告所举的EMS回执、收楼通知书，虽能证明被告于2019年4月10日向原告邮寄送达《收楼通知书》，但该通知书未明确告知原告具体的收楼时间，故其证据不能证明原告拒绝接收涉案房屋。综上，对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。本案中的逾期交付商品房违约金应为123,662.43元（994,071.00元×万分之二×622天）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金123,662.43元的诉请，本院予以支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月30日开始起算。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而被告所举证据不足以证明被告在取得《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，具备办理商品房转移登记的条件后尽到通知义务。在案证据显示，2019年7月20日被告以短信的方式通知原告提交办证所需的材料及税费后办证，该通知号码系原告所使用的电话号码，故该通知为有效通知。即2019年7月20日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。故该项违约金计算期间为：2018年1月30日起至2019年7月20日止。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告逾期已经超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额994,071.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上，原告主张被告支付的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款994,071.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年7月20日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁宇、熊艳逾期交房违约金123,662.43元； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁宇、熊艳逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款994,071.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年7月20日止）； 三、驳回原告丁宇、熊艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,253.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月十四日 书记员  高立