山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4963号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司招远市支行，住所地：山东省招远市温泉路298号。负责人：于先军，行长。委托诉讼代理人：王文松，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招远市张星镇杜家北村民委员会，住所地：山东省招远市张星镇杜家北村。法定代表人：杜绍中，主任。委托诉讼代理人：杜智民，招远金都法律服务所法律工作者。原审被告：温振科，男，1965年4月9日出生，汉族，居民，住山东省招远市。上诉人中国农业银行股份有限公司招远市支行因与被上诉人招远市张星镇杜家北村民委员会、原审被告温振科确认合同无效纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2018）鲁0685民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中国农业银行股份有限公司招远市支行上诉请求：1、撤销招远市人民法院2018年3月28日作出的（2018)鲁0685民初3319号民事判决，依法改判驳回被上诉人招远市张星镇杜家北村民委员会的诉请；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一）本案抵押房地产的出卖方系被上诉人招远市张星镇杜家北村民委员会（以下简称杜北村委）1、一审被告温振科明确表示涉案房屋系从被上诉人杜北村委处接收取得，一审被告温振科将涉案房款交付给上诉人后，被上诉人则相应的将涉案房产交付给一审被告温振科，系被上诉人对涉案房屋自主处置行为，从而证实被上诉人杜北村委将涉案房屋出卖给一审被告；2、2004年11月份，被上诉人杜北村委将房屋交付给一审被告温振科后，从来没有向一审被告温振科主张任何权利，更加证实被上诉人杜北村委认可涉案房屋的买卖行为；3、根据《物权法》第191、195条之规定，一审被告温振科购买涉案房产应当取得上诉人同意并将购房款交给上诉人处行为，符合法律规定。虽然一审被告温振科主张从上诉人处购买抵押房产并将房款交给上诉人，系一审被告温振科理解错误。但是，一审法院不能据此认定上诉人将涉案房产进行处置。(二）上诉人不可能将涉案房屋出卖给一审被告温振科。1、涉案房屋虽然办理了抵押登记，但是上诉人作为抵押权人并没有实际占有、使用涉案房屋，无法处置涉案房屋，买卖合同无法履行；2、2005年6月28日，上诉人出具的贷款利息回单中明确载明付款人名称为“招远招北龙口粉丝厂”，如果上诉人将涉案房产卖给一审被告温振科，应当将付款人名称写为“温振科”或者被上诉人杜北村委，因此，上诉人没有将涉案房产出卖的意思表示。二、一审法院判决违背现行法律规定，将导致司法秩序的严重混乱。一审法院认定上诉人将涉案房屋出卖给一审被告并确认合同无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，一审被告温振科应当向上诉人返还涉案房产，上诉人进而因该判决取得涉案房产的所有权、使用权等权利，与涉案房产土地权属登记完全不符；且涉案土地为农村集体土地，无法办理变更手续。一审法院判决违背现行法律。三、被上诉人提起本诉违背诚信原则。被上诉人作为抵押人，应当积极履行担保责任或代替招远招北龙口粉丝厂偿还债务，但被上诉人拒绝履行。但一审法院在(2015)招商初字第163号民事判决书中因房产处置判令免除被上诉人涉案房产土地的担保责任且抵押资产增值后，被上诉人则釆取确认合同无效的方式要求返还房产土地，目的在于摆脱担保责任并进而获取更大利益，违背城信用原则。被上诉人招远市张星镇杜家北村民委员会辩称，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。原审被告温振科辩称，一审法院判决认定事实不清，双方的买卖合同根本没有实现，我和招远农行至今没有达成该房产的买卖协议，招远农行至今未向我交付该房产，至今没有向我办理房产证的过户手续，并且至今没有向房产部门缴纳房产买卖的契税，该房产截止到今天仍抵押在招远农行名下，房产证的名称还是被上诉人名称，招远农行只是取得了该房产的抵押权，一直没有取得该房产的处置权。而且招远农行也没有给我出具买卖房屋的收款收据或者发票，没有任何证据能证实我和招远农行之间达成了该房产的买卖合同。被上诉人招远市张星镇杜家北村民委员会向一审法院起诉请求：1.确认上诉人、原审被告之间买卖合同无效；2.案件受理费由上诉人、原审被告负担。一审法院认定事实：1997年11月21日，杜北村委与招远农行签订《集体土地使用权担保贷款合同》，杜北村委以其所有的集体土地建设用地使用权为杜北粉丝厂的贷款提供抵押，宗地面积为6415.70平方米，担保面积为470.70平方米，土地证书编号为招集建（97）字第08420003号，合同约定，招远市地产评估所以土地使用权价格进行评估并经土地局确认，该担保土地使用权价格为人民币31061.49元，实现担保债权时，地价中应扣除集体土地转为国有土地应补交的出让金6062.62元，担保土地的标底价值为24998.87元，按70%折算，贷款额为人民币17499.20元。贷款期限为5年，从1997年11月25日至2002年11月25日，杜北村委不能履行债务时，招远农行有权依法对担保的房地产进行拍卖，拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的金额后，招远农行可优先受偿，招远农行因处分担保财产取得土地使用权和地上建筑物的其他附属物所有权的，在取得土地使用权三十日内依照规定办理土地使用权过户登记手续，换领国有土地使用权证。1997年12月10日，招远农行与杜北粉丝厂、村北村委签订《最高额抵押担保借款合同》一份，合同约定的借款金额为15万元，由杜北村委以涉案房地产作为抵押物，并办理了集体土地使用权抵押登记，抵押期限自1997年11月25日至2002年11月25日。《最高额抵押担保借款合同》中载明的抵押物评估价值为22万元。1999年3月31日，招远农行向杜北粉丝厂发放贷款12万元。贷款到期后，杜北村委与杜北粉丝厂未按约定还款，2015年5月13日，招远农行向招远市人民法院提起诉讼，要求杜北粉丝厂和杜北村委偿还借款12万元及计算至2015年1月20日的利息196917.77元。在该案审理过程中，招远农行工作人员杨永福出庭作证，其于1997年至2005年在招远农行张星办事处任主任，其2004年将涉案房地产以4万元的价格处置给温振科，温振科将钱交给杨永福，杨永福把钱交给招远农行清收中心，次日，杨永福将收据送给了温振科，但杨永福称其没有参与处置过程，不清楚具体处置过程。在该案审理过程中，双方就本案涉案房地产产生了争议，招远农行主张涉案房地产已经以4万元的价格处置给了温振科，所得款项用于偿还了借款利息，杜北村委则主张双方签订的抵押合同明确约定，招远农行只取得了涉案房地产的抵押权，未取得所有权，招远农行擅自变卖抵押物的行为无效。（2015）招商初字第163号民事判决书认为，因杜北村委抵押的房地产已经处置，故杜北村委的担保责任应免除，至于招远农行处置抵押物是否有效，与本案不是同一法律关系，如有纠纷可另行处理，招远农行处置抵押物所得款项4万元，在双方没有约定的情况下，应认定为招北粉丝厂偿还借款的利息。该案判决招北粉丝厂偿还招远农行借款本息，驳回了招远农行的其他诉讼请求。2017年10月11日，杜北村委向一审法院提起诉讼，要求确认招远农行与温振科的房地产买卖合同无效。2017年11月28日，（2017）鲁0685民初3106号民事判决判决驳回了杜北村委的诉讼请求。杜北村委不服，提起上诉。（2018）鲁06民终2076号民事裁定书裁定撤销（2017）鲁0685民初3106号民事判决，发回招远市人民法院重审。一审法院认为，本案争议的焦点是：本案抵押房地产的出卖方是招远农行还是杜北村委。被上诉人杜北村委主张是被告招远农行将抵押的房地产擅自出卖给了原审被告温振科，上诉人招远农行予以否认，被上诉人杜北村委未提供被告招远农行与温振科之间的书面买卖合同，被告招远农行也未提交处置涉案房地产的相关资料。但是，1.原审被告温振科承认其是从被告招远农行购买的抵押房地产，其一直与招远农行工作人员杨永福商谈相关事宜，认可与招远农行之间没有书面买卖合同，其是从被上诉人杜北村委接收的房屋；2.已生效的（2015）招商初字第163号民事判决书认定招远农行处置的抵押房地产，并将所得4万元款项偿还了利息；3.1997年11月21日，杜北村委与招远农行签订《集体土地使用权担保贷款合同》中约定“杜北村委不能履行债务时，招远农行有权依法对担保的房地产进行拍卖，拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的金额后，招远农行可优先受偿，招远农行因处分担保财产取得土地使用权和地上建筑物的其他附属物所有权的，在取得土地使用权三十日内依照规定办理土地使用权过户登记手续，换领国有土地使用权证”，据此，招远农行变卖涉案房地产也是符合双方合同约定的。综上，应认定涉案房地产系招远农行与温振科之间发生的买卖关系。但因招远农行对涉案房地产只有抵押权，没有处分权，其无权出卖涉案房地产，且涉案房地产土地使用权属集体土地使用权，不能向村集体之外的个人或单位出售。综上所述，被上诉人要求确认招远农行与温振科之间的土地证书编号为招集建（97）字第08420003号的房地产买卖合同无效，依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：确认上诉人中国农业银行股份有限公司招远市支行与原审被告温振科之间的土地证书编号为招集建（97）字第08420003号的房地产买卖合同为无效合同。案件受理费2700元，由上诉人招远农行负担1350元，温振科负担1350元。二审审理期间，原审被告温振科提交的《集体土地建设用地使用证》招集建（91）字第08420003号一份，证明证件上的名称仍然是被上诉人名称，且抵押权是招远农行。上诉人质证后认为：对该证据的真实性无异议，也能证实上诉人和温振科之间根本没有什么涉及到该块土地的买卖合同。被上诉人质证后认为：通过原审被告提供的土地证原件可看出其与上诉人之间存在买卖关系，且温振科在一审中明确表示他是从招远农行购买的房产，关于购买事项一直和农行工作人员杨永福商谈，已经生效的（2015）招商初字第163号判决书也明确注明被上诉人和农行处置抵押物这一事实，因此温振科提供的土地证不能证明其与农行之间的买卖关系未发生。另外，在一审中温振科承认其向招远农行缴纳4万元后农行将房产证和相关手续交给了温振科，这在一审中有明确记载。二审查明的其他事实与一审查明事实一致、本院认为，招远市招北龙口粉丝厂向上诉人借款，被上诉人以其所拥有的集体土地使用权及房产为借款提供抵押担保。在上诉人作为原告起诉招北粉丝厂和被上诉人的金融借款合同纠纷一案中，一审法院以（2015）招商初字第163号民事判决认定涉案抵押的房地产已经处置，驳回了上诉人对被上诉人提供的抵押物享有优先受偿权的请求，该判决已发生法律效力。通过本案一、二审的调查可以认定，原审被告温振科向上诉人单位张星办事处主任杨永福付款4万元，用于购买涉案的抵押财产，该款被杨永福交付农行清收中心，对该事实杨永福也予以认可。上诉人对涉案的抵押财产依照法律规定，在抵押手续完备合法有效的情况下，上诉人享有的是抵押财产处置时优先受偿权，因上诉人不具有抵押财产的所有权，其无权对抵押财产在无法律依据的情况下进行变卖处置，对此各方当事人均无异议。本案上诉人虽然不认可对涉案抵押财产进行处置，但对上述事实没有提供相应的证据予以否定，在此情况下，被上诉人提起本案诉讼，要求确认上诉人与原审被告温振科对涉案抵押财产的处置并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人中国农业银行股份有限公司招远市支行承担。本判决为终审判决。审判长  赵秀红审判员  陈日文审判员  张建庆二0一九年十一月二十日书记员孙小倩