广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11696号上诉人（原审原告）：黄明桂，女，汉族，住广西壮族自治区上林县。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。上诉人黄明桂因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2534号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金34938.47元予黄明桂；二、驳回黄明桂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取860.17元（黄明桂已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳860.17元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对黄明桂预交的诉讼费用860.17元，在判决发生法律效力后经黄明桂书面申请,一审法院退还予黄明桂。黄明桂上诉请求：1.撤销一审判决，改判粤海通公司支付逾期交房违约金76813.25元及利息（利息以76813.25为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计付至付清款项之日至）；2.本案一审、二审诉讼费用由粤海通公司负担。事实与理由：一、一审判决关于粤海通公司逾期交房违约金起算时间认定错误，逾期交房时间应自2018年2月1日起算。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交付时间、交付条件、查验内容、保修项目等均是针对毛坯房，与装修部分无关，黄明桂按照合同约定的毛坯交房时间、毛坯交房条件主张逾期交付违约金合情合理合法。其次，黄明桂一直有要求粤海通公司履行交房义务，甚至上访至政府部门。二、一审判决关于黄明桂逾期付款，粤海通公司可顺延交房的认定错误。涉案《补充协议》第四条第五点应为无效条款，该条款加重了买受人的付款责任，限制了买受人无法控制的银行放款期限，应为无效条款。且如买受人申请的是住房公积金贷款，则一般都是超过60天，粤海通公司以案外人贷款机构的放款时间要求买受人承担违约责任，于理不合。再者，依照一般交易习惯，《补充协议》应设定一个银行逾期放款让买受人补救的方法，但涉案《补充协议》直接认定买受人违约，限制买受人应有的权利。退一步讲，即便银行放款存在逾期，但买受人已支付首期房款，则应以剩余部分银行贷款而非购房总价确定黄明桂的违约责任，更不应该在违约金中顺延抵扣。三、一审判决驳回黄明桂主张逾期支付违约金的利息诉讼请求没有事实与法律依据。粤海通公司逾期交房的行为已构成违约，粤海通公司没有在交付房屋时一并支付违约金，其行为已损害了黄明桂的合法权益。粤海通公司故意不与黄明桂确认违约金的数额及支付的时间，客观上造成黄明桂的利息损失。针对黄明桂的上诉请求，粤海通公司辩称，一、一审法院认定案涉《委托装修协议》中约定的精装修房交楼时间变更了原定的交楼时间正确。二、本案中，与黄明桂交易的对象是粤海通公司，如黄明桂认为粤海通公司未履行交付义务，则其应直接向粤海通公司催告而非向有关部门投诉，且黄明桂亦没有提供任何证据证明其曾向粤海通公司催告。黄明桂提交的向有关部门催告的证据系其他栋业主向有关部门投诉的材料，不能将其他业主的行为视为黄明桂的行为。三、黄明桂逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交房时间。黄明桂与粤海通公司签订的《补充协议》中约定买受人付款时间以出卖人实际收到贷款机构转入买受人按揭贷款时间为准，否则出卖人有权顺延交房期限且不承担违约责任。黄明桂作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或者应当知道该情况，并应当及早办理贷款申请手续。四、黄明桂要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。逾期交房违约金系不断变化的债务，在违约金金额未固化的情况下，黄明桂主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应予以驳回。五、粤海通公司一审提出管辖权异议是行使诉讼权利，本案诉讼费用应按照法院支持的诉讼请求的比例承担。粤海通公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为粤海通公司仅需支付违约金17126.7元；2.本案全部诉讼费由黄明桂负担。事实和理由：一、粤海通公司与黄明桂在《补充协议》中，约定违约金最高不超过商品房总价款的2%，黄明桂从没有提出显失公平，也没有起诉要求撤销，故该约定符合意思自治原则，双方理应遵守，违约金应以总价款的2%为限。二、涉案《补充协议》第九条第2点约定90天内的违约金为每日0.02%，该约定合法有效，应予以采用。三、涉案《补充协议》中约定变更交付条件为五方验收合格，该条款没有违反法律的强制性规定，双方应以五方验收合格作为交付条件认定粤海通公司是否存在违约及违约日期。四、粤海通公司一审时提出管辖权异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，也是粤海通公司争取时间准备证据的唯一方法，法院不应剥夺，一审法院关于诉讼费负担比例的认定有误。针对粤海通公司的上诉请求，黄明桂辩称,一、粤海通公司主张减少违约金的上诉请求没有法律依据，且与黄明桂的损失不相匹配。涉案《补充协议》属于格式合同，违反了法律强制性规定，不应成为法院减少违约金的依据。粤海通公司迟延交付毛坯房，导致黄明桂无法按约定时间装修，导致迟延入住，住房损失客观存在，且损失持续至交付毛坯房止。二、一审法院认定由粤海通公司承担诉讼费正确。粤海通公司作为有资质的房地产开发企业，不可能不知道因不动产纠纷提起的诉讼属于专属管辖。粤海通公司提起管辖权异议明显属于故意拖延时间。三、其他答辩意见与黄明桂的上诉意见一致。二审期间，黄明桂、粤海通公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因黄明桂逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与黄明桂在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程的严格审查，此该交付条件明显低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与黄明桂在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时签订《委托装修协议》，且黄明桂亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与黄明桂在《补充协议》中明确约定黄明桂需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，黄明桂申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。黄明桂申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是黄明桂的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%相反，如果黄明桂违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重黄明桂责任的情形，故该条款无效。黄明桂在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。对于黄明桂上诉主张逾期支付违约金的利息问题，如一审法院论析，双方对逾期交楼违约金的起算点及逾期交楼违约金的支付标准存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致，粤海通公司应支付的违约金金额及时间需法院判决才能确定，一审法院对此不予支持黄明桂主张的违约金利息并无不当，本院亦予维持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，黄明桂、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092.17元，由上诉人黄明桂负担891.83元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担200.34元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十一月十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋