贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10465号原告：黄明晶，男，汉族，1969年2月14日出生，住贵州省毕节市。原告：周遵凤，女，汉族，1968年5月25日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达(毕节)律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。二原告委托诉讼代理人：孙兰（一般代理），贵州贵达(毕节)律师事务所律师。执业证号：15205201811031589。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。原告黄明晶、周遵凤与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案后，依法适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人孙兰，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明晶、周遵凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付购房款290637元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月16日为39630.54元）；3、判令被告退还原告有线电视入户费、燃气开户费共计2760元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城Ｅ1幢13层3号房，房屋总价款为290637元。被告承诺在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。被告根据合同约定于2016年6月30日将涉案商品房交付给原告使用，原告收房后，被告于2017年3月2日向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得不动产权证书。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告招商商置公司辩称：1、根据原被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条中所注明，“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”，其收费依据为当地物价局所下发的毕地价费（2010）99号文（燃气开户费）、黔价费（2009）第137号文（有线电视开户费），并根据《委托代收协议书》、《委托函》的约定由我司进行代收代缴。因此，不存在原告所述的重复收费的情况；2、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务；3、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用三年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月21日起诉，从2016年8月21日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉求。本院经审理查明：2015年3月31日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ1-13-3；该商品房总价款为290637元；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第五条关于产权登记的补充。1.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款290637元及契税、产权登记费等。2015年3月31日，被告向原告收取涉案房屋燃气开户费2500元。2016年3月2日，被告向原告交房。被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属招商花园城Ｅ1幢的《毕节市商品房屋备案证明书》，于2018年7月12日取得该楼幢的《不动产权证书》。2018年8月23日，被告向二原告邮寄关于办理房屋不动产权证的告知函。2018年12月4日，二原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证，并签署了不动产登记申请书。原告认为，因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，损害了其合法权益，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。庭审后，原告黄明晶、周遵凤申请撤回了第一项诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被告于2016年3月2日向原告交房，但被告还负有协助办理商品房转移登记的义务。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年3月2日向原告交房，应于90日（2016年5月31日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。但被告于2018年7月12日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E1幢的《不动产权证书》（初始登记），才具备办理转移登记的条件。此时，已超过法律规定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，违约金从法律规定的2016年5月31日之次日，即2016年6月1日起计算。但被告提出2016年8月21日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2016年5月31日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2016年6月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2019年8月21日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月21日）回溯三年即2016年8月21日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金从2016年8月21日起计算。对于违约金的截止时间，被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告，但被告提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年8月23日履行了通知义务，故违约金计算至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题。原、被告对逾期交付办理转移登记的有关文书的违约金标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张的违约金，以原告已付购房款总额290,637元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于原告主张退还的有线电视入户费、燃气开户费2,760元的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取燃气开户费2,500元，无合理依据，理应予以退还，故原告诉请退还燃气开户费2,500元，本院予以支持。对原告主张退还的有线电视入户费，原告提供的发票显示，收取该费用的系贵州省广播电视信息网络股份有限公司，非被告收取，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄明晶、周遵凤支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款290,637元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍，从2016年8月21日起计算至2018年8月23日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄明晶、周遵凤燃气开户费2,500元；三、驳回原告黄明晶、周遵凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十一月十九日书记员  张婵婵