广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26084号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：庞建彬，男，1985年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************817。被告：卢梓燕，女，1988年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************647。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告庞建彬、被告卢梓燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告卢梓燕到庭参加诉讼。被告庞建彬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2018年1月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年8月31日物业服务费为7100元，违约金自2018年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年8月6日为2051.19元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园四座11楼02室室(具体地址：佛山市禅城区*********四座11**2**，下称涉案单元)业主，2016年4月20日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称该协议书）；2、涉案单元实测面积为88.75平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2018年1月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：88.75平方米×4元=355元，以上计至2019年8月份共拖欠物业服务费7100元。5、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2018年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年8月6日为2051.19*。被告并必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。两被告辩称：一、原告主体不适格，恳请法院驳回原告起诉。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告认为原告作为分支机构，并不具备独立法人的民事主体资质，其无法以其名义展开相应司法诉讼行为，恳请法院驳回其起诉。二、原告主张的物业管理费无明确依据，被告同意按每平米人民币2.7元标准计算，恳请法院予以调整。据被告了解2015年4月29日，原告家利公司佛山分公司向佛山市禅城区发展规划和统计局作出《承诺书》，承诺对涟岸花园小区提供“优质优价”服务，含综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43项服务内容，其中在综合管理服务方面承诺物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上，但至今原告并未出示相应文件以及依据足以证明其已依约保质保量履行完毕相应义务。被告认为物业管理费为每平方米人民币4元，但该收费标准并不是不可分割，而是由若干明确细项构成，每一细项均有其对应的收费明细，佛山市地区关于物业管理的收费标准一直采取的是政府指导价，原告在制定物业管理收费亦须千万物价局进行备案并提交《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准详情表》，原告是否有全部履行服务承诺并据此收费，被告认为应由原告提供明确的证据证明自身已依约提供相应配套完善的服务，否则原告仅以物业服务协议中的内容主张该物业管理费是毫无依据的，且对被告而言亦是不公平的。三、原告主张的违约金以及律师费为格式条款，过分加重被告的义务，应认定无效，恳请法院驳回关于违约金以及律师费的诉讼请求。格式条款只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，该格式条款应属无效，由原告所提供的物业服务合同中第十一条违约责任：一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方承担相应的法律资任，并按本协议、《临时管理规约》及本物业有关管理制度的规定采取相应措施。三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。被告所购小区仍未能成立业主委员会，亦无法召开业主大会，原告已居于合同中的强势地位，被告仅为众多业主的其中一员，被告多次提出的相应整改亦未落实到位，加之未有相应监管部门监督，被告以及众多涉案业主的诉求无法得到解决，由上述合同表述可知，其过分加重乙方的责任，单就违约金一项折合年利率为36.5%，明显超过合同法关于违约金的相关规定，也超过关于债务违约年利率的标准，但对其自身未能如约提供完善的物业服务并未约定任何惩罚性机制，该合同条款明显显失公平，恳请法院以公平公正角度出发，维护被告合法权益。综上，本案案涉标的虽小，但其却折射出当前佛山地区相关物业服务提供方利用其强势地位，捆绑众多业主被动消费的不公平现象，现行新建住宅物业服务收费未发生实际成本但定位优质优价而突破最高指导价的管理模式屡见不鲜，今年佛山市关于物业管理收费的新政策亦是要遏制这种不良现象。被告认为若原告能端正自身服务者的心态能依约提供完善的配套服务，双方均能友好处理此间事宜，但是原告并未能做好一个服务者的角色，却要求接受服务一方接受诸多不合理的条款，被告是无法接受的，从贵院受理的相应涉讼案件中可知，被告仅为众多涉案被告中的其中一员，但上文的言语也是众多业主的心声，恳请法院能从社会公平的原则出发，采纳被告的上述意见，维护众多业主的合法权益。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原、被告的物业服务合同情况。2、收楼入伙手续进程确认表，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、委托代理合同、律师费发票，证明原告委托律师的情况及收费情况，原告支付了律师费。4、涟岸花园物业交楼通知书及回执，证明开发商已向被告通知收楼，被告已知悉并清楚支付物业费的时间。5、不动产登记信息查询结果，证明被告取得房产证日期情况及房屋面积情况。6、EMS快递单，证明开发商已向被告通知收楼，被告应依约收楼并支付物业费。诉讼中，两被告未举证。本院认证：被告庞建彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区************房，于2017年8月**日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为88.75平方米。2016年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：88.67平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务……二、本物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理……三、环境卫生……四、绿化管理……五、秩序维护……六、消防……七、交通秩序与车辆停放……八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日……二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳……三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月五（5）日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2017年6月16日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年8月22日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……。由上述规定可知，原告作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人，具有诉讼主体资格，被告所提原告主体不适格的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据看，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量严重瑕疵或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，且被告未对金额提出异议，故本院予以支持。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，部分业主因此而拒交物业费，原告对违约金的产生也应承担相应责任。第三，被告自2018年1月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年8月6日，被告应付违约金为247.88元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告庞建彬、被告卢梓燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2018年1月至2019年8月的物业服务费7100元及违约金247.88元（违约金暂计至2019年8月6日，此后以7100元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取44元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担14元，被告庞建彬、被告卢梓燕负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年十一月九日书记员  原洁萍