呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2935号上诉人（原审被告）：呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东落凤街矿业公司宿舍16号。法定代表人：赵久元,该公司董事长。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝少伟，男，农民。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王振华，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审第三人）：范海龙，男，农民，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下简称九元公司）因与被上诉人郝少伟、范海龙、王振华案外人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九元公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回郝少伟的一审诉求，由郝少伟、王振华、范海龙承担诉讼费用。事实与理由：1.一审判决中本院认为部分事实不清、证据不足、自相矛盾、逻辑混乱。首先，本案中所谓的认购协议并非商品房买卖合同，九元公司并未收到郝少伟交纳的购房款，而且该所谓的认购协议并非双方真实意思表示，郝少伟与九元公司并不存在真实的房屋买卖关系。其次，一审法院认为签订购房合同的买受人具有物权期待性质，因此就认为具有优先性、足以排除执行；这样的观点难以让人信服。如果照一审这样的观点去推论，那么所有的签订房屋买卖合同的买受人均有此权利，那么一审引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定有何意义？既然只要是买受人就具有优先性、物权期待权便可以排除执行，为何又引用该规定的二十八条，称提出执行异议之诉只有符合该二十八条规定情形的买受人才能排除执行，但涉案郝少伟完全不符合该司法解释二十八条规定之四个条件，明显自相矛盾。2.郝少伟即使购买了本案争议房屋，也仅仅享有债权而已，且其债权不享有优先性，不能排除九元公司申请的强制执行。买卖关系属于债权行为而非物权行为，是出卖人与买受人之间买卖关系即债权行为，而物权行为则指出卖人与买受人之间转移房屋所有权的行为，物权应具有公示效力。我国《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋的所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。本案中，即使郝少伟作为买受人与出卖人就诉争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，双方仍是各自依约履行合同义务的债权行为，在尚未办理诉争房屋所有权转移登记手续时，郝少伟尚未取得诉争房屋所有权，其基于所谓的买卖合同仅取得了要求办理诉争房屋所有权转移登记手续的债权请求权而非物权。3.涉案房屋权利属于范海龙、王振华所有；执行裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。九元公司与被执行人范海龙、王振华建设工程施工合同纠纷一案，经呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第00458号民事判决书终审判决确认，被执行人范海龙、王振华返还九元公司超额支付的工程款1167630元。从九元公司与被执行人范海龙、王振华的两份民事判决书也可看出（2013土左商初字第431号、2015呼民一终字第00458号）涉案房屋直接抵账给了王振华、范海龙，故涉案房屋相应权益归王振华、范海龙所有；因此在王振华、范海龙据不履行判决认定的返还九元公司1167630元工程款的情况下，故九元公司申请强制执行，执行的为金钱债权，只是在法院查找被执行人范海龙、王振华名下无金钱可供执行的情况下，才对属于王振华、范海龙名下的包括涉案房屋在内的财产进行强制执行。法院在九元公司的申请下进行强制执行，符合法律规定。4.郝少伟对涉案房屋不具有排除执行的物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件可知，只有同时符合以上四个条件，才能够排除对争议房屋的执行。本案中郝少伟对涉案房屋没有签订买卖合同，其与九元公司并未签订真实意思表示的买卖合同，即使存在认购协议一审法院也认定涉案房屋“五证不全”而导致无效，即不符合签订合法有效的书面买卖合同的第一要件。另一审庭审中已查明现该案涉房屋并未向郝少伟交付，郝少伟并未实际占有使用该房屋，故其同样不符合该二十八条第二要件；至于购房款问题，郝少伟并未向九元公司支付，随其套用该二十八条规定，称向范海龙、王振华支付了购房款，但对此说法郝少伟并无协议的转账及其他凭证予以证实，且据了解其与范海龙具有亲戚关系；更重要的是即使其说法成立，也未支付全部购房款，故不符合该二十八条的第三要件；郝少伟至今未取得该房屋产权，未办理过户手续，故也不符合该二十八条的要件，因此郝少伟提出的异议之诉理由不能成立，不符合该二十八条规定的可以排除执行的四个要件，故应驳回其执行异议之诉。郝少伟辩称，1、根据九元公司在上诉状中自认的事实可知，九元公司已经将包括案涉房屋在内的16套房屋抵顶给了王振华、范海龙，以物抵债已完成，故九元公司再向郝少伟主张购房款无事实及法律依据。2、九元公司混淆了物权与物权期待权的概念。所谓的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行了部分合同义务的情况下，虽未取得合同标的物的所有权，但赋予了其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除强制执行等物权效力。一审判决认定郝少伟因签订合法有效的房屋认购意向书，并支付了全部购房款而取得案涉房屋的物权期待权，适用法律正确。3、九元公司主张的涉案房屋权属王振华、范海龙，与庭审查清的事实不符，没有事实依据。4、内蒙古津洋光房地产开发有限公司承接了九元公司关于农业科技（千佳和）商住小区及有关一切债务，故九元公司查封涉案房屋没有法律依据。王振华辩称，不认可九元公司的主张，同意郝少伟的意见。范海龙辩称，同意郝少伟的意见。郝少伟向一审法院起诉请求：1.确认位于××旗房屋归郝少伟所有；2.不予执行土左旗察素齐镇千佳和小区2号楼1单元201室房屋。一审法院认定事实：九元公司将农业科技（千佳和）小区16套房屋抵顶给范海龙、王振华，2013年9月范海龙、王振华又将争议房屋出售给本案原告，郝少伟与九元公司签订了农业科技（千佳和）小区认购书，该房屋抵顶价款为318800元，范海龙于2012年11月16日出具购房款318800元收据一张。现郝少伟没有拿到钥匙，也没办法入住。另查明，九元公司申请执行范海龙、王振华建设施工合同纠纷一案中，土默特左旗人民法院作出（2016）内0121执714号《执行裁定书》，裁定：查封范海龙、王振华所有的的位××旗房屋。执行过程中，案外人即郝少伟提出执行异议，该院于2018年12月24日作出（2018）内0121执异79号《执行裁定书》，驳回郝少伟的异议。郝少伟于2019年1月5日收到裁定书后，即于2019年1月14日提起执行异议之诉。农业科技（千佳和）小区因五证不全，无法办理产权过户手续。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉纠纷，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。九元公司将争议房屋以抵顶方式交付范海龙、王振华，范海龙、王振华又将该房出售给郝少伟，并且郝少伟已交付了全部房款给范海龙、王振华，而且郝少伟与九元公司签订了房屋认购协议书，该协议书符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，郝少伟与九元公司签订的认购协议书，协议书明确写明争议房屋的价款及违约责任，故该协议应认定为商品房买卖合同。但因该小区五证不全无法办理产权证书，故非郝少伟自身原因未办理过户。其取得的涉案房屋合同债权具有物权期待性质，且该债权不同于一般债权，郝少伟已经依照合同约定履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了有限保护郝少伟的物权期待权，因此郝少伟享有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋应当不得执行。综上郝少伟的请求能够排除执行，其请求应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止执行土左旗察素齐镇千佳和小区2号楼1单元201室房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6082元由九元公司负担。二审中，九元公司新出示五证复印件，拟证明涉案楼盘已经取得了五证。郝少伟的质证意见为，该证据是复印件，对真实性不认可，另外许可证上的有效期到2018年1月，不知道现在效力如何认定，所以对这个证据不予认可。王振华的质证意见为，与郝少伟的意见一样。范海龙的质证意见为，与郝少伟的意见一样。因九元公司出示证据系复印件，本院对涉案楼盘是否已取得五证无法确认，对一审法院认定涉案房屋未取得五证的事实予以纠正。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郝少伟是否享有排除强制执行的民事权益。九元公司将涉案房屋以抵顶方式转让给范海龙、王振华，范海龙、王振华又将该房出售给郝少伟，并且郝少伟已向范海龙交付了全部房款，并与九元公司签订了房屋认购意向书，该合同系双方当事人真实意思表示。上述合同签订日期、交付购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故郝少伟在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，且该房屋没有交付及办理产权登记并非郝少伟过错，故郝少伟能够排除对涉案房屋的强制执行。综上所述，九元公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6082元，由上诉人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十一月二十日书记员 雎 洁