湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初2313号原告：吴超，男，1976年11月25日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：胡正天，湖北江衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊文颂，湖北江衡律师事务所律师。被告：武汉长凯物业发展有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区江夏大道凯迪工业园管委会对面。法定代表人：乔晓建，该公司董事长。委托诉讼代理人：马晓俊，男，该公司员工。第三人：武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司（曾用名：武汉鑫安阳房地产经纪有限公司），住所地武汉东湖新技术开发区清风别墅服务中心商铺栋1层19号。法定代表人：徐瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖帅，男，该公司员工。原告吴超诉被告武汉长凯物业发展有限公司（以下简称：长凯公司）、第三人武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司（以下简称：四诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案，依法由审判员吴边适用简易程序于2019年8月5日、2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告吴超的委托诉讼代理人熊文颂，被告长凯公司的委托诉讼代理人马晓俊到庭参加诉讼，第三人四诚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴超向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年3月22日解除；2.判决长凯公司向吴超退还购房款30000元；3.判决长凯公司向吴超支付违约金150000元；4.判决长凯公司负担本案诉讼费用。2019年10月15日，原告吴超申请变更诉讼请求为：1.判决确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年3月22日解除；2.判决长凯公司向吴超退还购房款30000元；3.判决长凯公司向吴超支付延期履行违约金68500元（从债务履行到期之日2018年11月6日至2019年3月22日，共计137天，以500000元按日千分之一支付）；4.判决长凯公司向吴超支付中介费13000元；5.判决长凯公司负担全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日，吴超与长凯公司及四诚公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定吴超以500000元购买长凯公司位于武汉市江夏区清风别墅服务中心公寓左5-5房屋，在合同签订日支付定金30000元，在合同生效之日起70个工作日内办理过户手续。合同签订后，吴超按照约定支付定金30000元，并和四诚公司多次督促长凯公司在约定时间内履行过户手续，长凯公司均不履行。吴超无奈于2019年3月21日向长凯公司发出《解除合同通知书》，长凯公司于次日收到该解除通知书。根据合同法的相关规定，合同解除后，长凯公司应当向吴超返还购房款，根据合同约定，长凯公司应向吴超支付违约金。吴超为维护自身合法权益，诉至人民法院请求判如所请。被告长凯公司辩称：1.吴超没有按照合同约定向长凯公司支付定金，长凯公司有权解除合同并要求吴超支付违约金。购房合同第三条约定，签订合同当天，吴超支付长凯公司购房定金30000元，后期冲抵房款，购房合同签订日期为2018年7月25日，但吴超在2018年8月14日才支付上述定金，根据吴超提供的证据显示，吴超将定金转账支付给了个人而不是中介机构官方账户，属于严重违约。2.根据合同约定，案涉房屋的过户手续需要三方当事人共同完成，并非长凯公司一方义务，吴超没有证据证明是由于长凯公司的原因无法办理过户手续，应当承担举证不能的法律后果。3.根据合同约定，长凯公司交付房屋的前提是完成过户手续且吴超支付完毕所有购房款，但吴超并未支付相关购房款，长凯公司享有履行抗辩权，没有义务向吴超交付房屋。因此吴超要求长凯公司承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。4.即便长凯公司存在违约行为，合同约定的违约金也过分高于吴超的实际损失，长凯公司有权请求人民法院予以调整。5.当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期间届满前提出，吴超变更诉讼请求已经过了法律规定的时限，长凯公司不予认可。综上所述，吴超的诉讼请求均与事实不符，也缺乏法律依据，请求法院判决驳回吴超的诉讼请求。第三人四诚公司述称：吴超委托我公司看长凯公司的房子，吴超看了房子后通过我公司议价确定签订合同和付款方式，吴超先在我公司签订了房屋买卖合同，我们就把合同给了长凯公司，长凯公司审核后盖章，于是我方通知吴超于2018年6月11日交纳购房定金30000元，就按照房屋买卖的流程进行，但是流程只走到了交纳定金。吴超当时把过户的材料已经准备好了，当时还未递交给长凯公司，因为长凯公司已经通知我方无法履行合同，说公司很难协调，盖不了公章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合双方陈述及本案案情予以综合认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，本院认定事实如下：2018年，吴超（乙方、买方）、长凯公司（甲方、卖方）、四诚公司（丙方、居间方）共同签订《存量房居间（买卖）合同》，约定与本案有关的条款为：“第一条，甲方所有的房屋坐落于武汉市江夏经济开发区清风别墅服务中心公寓左5-5，建筑面积52.99平方米，房屋所有权证号为武房权证夏字第××号，土地使用权证号为夏国用（商2008）第1709号。第二条，经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为500000元。第三条，付款方式约定：1.签订本合同当天乙方支付甲方购房定金30000元（后期冲抵房款），合同签订后因乙方原因不购房，定金不退，由甲方没收；若因甲方原因不卖房，双倍返还定金给乙方。2.乙方在房产过户当天过户手续完成后向甲方支付首付款470000元。第四条，由乙方承担过户税费和经纪代理费。第五条，在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，甲方按宗需向丙方支付经纪代理费0元，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费13000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计10000元。甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计10000元。第六条，本合同签订之日，甲乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证书，户口本、身份证、婚姻状况证明等），丙方在甲乙双方提供相关证件资料齐全后协助办理贷款、过户手续。……第八条，甲方应在房屋过户完成后当日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方……第九条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日按已付房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的30%向乙方支付违约金。……第十五条，本合同自甲乙双方签字、丙方盖章之日起生效。……补充约定：……三、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：……3.由于甲方的房产证、土地证需在其公司自行保管，不能交给丙方保管，甲方特委托丙方代收此房屋交易定金，丙方收到乙方购房定金视为甲方收取，在过户当天丙方应将代收的定金转给甲方。4.甲乙丙三方约定在本合同生效之日起七十个工作日内办理过户手续，如因单方面原因导致本合同无法按约定时间正常履行的，有过错方每逾期一日按全部房款的0.1%向另两方支付违约金。”吴超、四诚公司于2018年7月25日在上述合同上签名盖章后，四诚公司将该合同交给长凯公司，由长凯公司拿回公司按公司管理流程进行盖章。长凯公司认为应当以约定的签订时间2018年7月25日为准。四诚公司称长凯公司于2018年8月14日将盖章后的上述合同交给四诚公司，然后四诚公司通知吴超支付定金。吴超收到四诚公司通知后，于2018年8月14日向四诚公司支付购房定金30000元，并共计向四诚公司支付经纪代理费13000元（含2018年6月11日支付的3000元）。上述合同履行过程中，吴超按照约定向四诚公司提交了办理房屋过户的相关资料，后长凯公司通知四诚公司无法继续履行合同，因为在办理过户手续时无法完成盖章手续。四诚公司将上述情况告知吴超后，吴超于2019年3月21日通过EMS向长凯公司邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，邮单显示长凯公司于2019年3月22日签收该解除通知。本案审理过程中，本院询问双方房屋买卖合同为何无法继续履行，长凯公司曾称当时雅居乐公司正在收购长凯公司，可能存在人员交接的问题，无人处理房屋买卖的相关事宜。长凯公司表示现同意继续履行上述合同，可以协助办理过户手续。庭审过程中，经本院询问，若本院判决解除上述合同，长凯公司、四诚公司均同意本院判决由四诚公司直接向吴超返还购房定金30000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本院仅对上述《存量房居间（买卖）合同》中吴超与长凯公司之间的房屋买卖关系进行评判。上述《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款系吴超与长凯公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，吴超和四诚公司先在上述合同上签名盖章，长凯公司后在上述合同上盖章，虽然长凯公司认为合同签订时间应当以落款日期2018年7月25日为准，但明显与本案查明的事实不符，其未举证证明在上述合同上盖章的具体时间，应当承担举证不能的法律后果。本院结合四诚公司的陈述及吴超交付定金的时间，根据证据优势原则和日常经验法则，认定长凯公司于2018年8月14日在上述合同上签字盖章。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，本院认定上述合同自长凯公司签字盖章之日即2018年8月14日成立并生效，吴超于2018年8月14日支付定金并未构成违约，本院对长凯公司提出吴超延期支付定金的主张不予支持。根据上述合同约定，长凯公司应当配合办理房屋过户手续，在合同履行过程中，长凯公司提出无法加盖公司公章，进而无法办理房屋过户手续，虽然其辩称并非长凯公司的原因导致无法办理过户手续，但并未提供证据对其反驳主张予以证明。本院在全面审核本案证据后，认定吴超及四诚公司的陈述较为符合常理，其证据能够形成较为完整的证据链，故本院对吴超提出长凯公司存在违约行为导致无法办理过户手续的主张予以支持，对长凯公司提出并非自己原因导致不能办理过户手续的辩解意见不予支持。上述合同于2018年8月14日生效，根据合同约定，长凯公司应当在合同生效之日起70个工作日内即2018年11月23日前配合办理过户手续，但直至长凯公司收到吴超的解除合同通知书之日即2019年3月22日，长凯公司仍未配合办理过户手续，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款的规定，吴超有权行使合同解除权，本院对吴超请求确认上述合同已于2019年3月22日解除的诉讼请求予以支持。上述合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，长凯公司应当将已收取吴超的购房定金30000元返还给吴超，因该款系四诚公司代长凯公司收取，且长凯公司、四诚公司均同意由四诚公司直接向吴超返还，故本院对吴超要求长凯公司返还购房定金30000元的诉讼请求予以支持，该款由四诚公司直接向吴超返还。因长凯公司对合同无法按约定时间正常履行存在过错，根据上述合同约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，每逾期一日长凯公司应当按全部房款500000元的0.1%向吴超支付违约金，该违约金应当从2018年11月24日计算至2019年3月22日，共计119天。长凯公司提出双方约定的违约金过高应当进行调整，本院结合本案的具体情形，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定上述合同约定的违约金过高，本院调整为以总房款500000元为基数，按年利率24%计算违约金，即500000元×24%÷365天×119天=39123元。故本院对吴超要求长凯公司支付违约金39123元的诉讼请求予以支持，对超出该金额的违约金不予支持。关于吴超要求长凯公司支付中介费13000元的诉讼请求，属于吴超、长凯公司与四诚公司之间的居间合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，不是本案审理范围，吴超可以另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告吴超、被告武汉长凯物业发展有限公司、第三人武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款于2019年3月22日解除；二、第三人武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴超返还购房定金30000元；三、被告武汉长凯物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴超支付违约金39123元；四、驳回原告吴超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1950元，由原告吴超负担1201元，被告武汉长凯物业发展有限公司负担749元（此款原告吴超已预交，被告武汉长凯物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将749元支付给原告吴超）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴边二〇一九年十一月八日法官助理孟涛书记员白羽舒