呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1738号上诉人(原审原告)：张睿，男，公司职员，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王军，北京桂润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古正佳房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金桥开发区美佳花园29号楼办公楼5楼。法定代表人：艾继富，该公司总经理。委托诉讼代理人：金建民，男，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：张月明，男，退休，住呼和浩特市。上诉人张睿因与被上诉人内蒙古正佳房地产开发有限责任公司（以下简称正佳公司）、张月明房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张睿的委托诉讼代理人王军，被上诉人正佳公司的委托诉讼代理人金建民，被上诉人张月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张睿上诉请求：1、撤销一审民事判决,改判支持张睿的全部诉讼请求。2、判令正佳公司、张月明共同承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院存在明显的法律适用错误。1、一审法院以当事人合同自由为依据否定张睿要求履行合同义务即签订正式购房合同的权利,属于明显的法律适用错误。2、一审法院认定正佳公司、张月明不应承担因未按时履行合同义务导致未交付房屋的损失,属于法律适用错误。二、一审判决认定张睿与正佳公司之间并未形成房屋买卖合同关系，属于认定事实不清。正佳公司辩称，正佳公司与张月明签订的选房协议书明确了诉争房屋由张月明选定，张月明所有。后张月明同意该房屋转让给张睿用于抵顶材料款，当时账目没有结算，张睿与张月明在正佳公司不知情的情况下签订了房屋抵顶协议。张月明对该房屋的处置权正佳公司无异议，正佳公司在选房协议上盖章同意转让。此时产权没有转移，产权转移时需张月明、张睿签订产权转让协议，同时原选房协议废止，再由正佳公司与买受人另行签订房屋买卖合同，对此张月明及张睿是清楚的。在房屋具备入住条件后，正佳公司告知张月明办理入住手续时，张月明告知与张睿往来账目不清，拒绝在房屋转让协议上签字，房屋产权无法转移，张睿与正佳公司不能签订房屋买卖合同，否则正佳公司面临一房二卖的风险。正佳公司与张睿无业务关系，无资金往来，在选房协议上盖章只是同意转让，并没有对张睿做任何承诺。选房协议是正佳公司与张月明的约定，对张睿不具有约束性，张睿不能以此为理由要求正佳公司承担违约责任。张月明辩称，张月明与张睿签订房屋抵顶协议，系抵顶材料款。但是过程中往来款项没有结清，账目没有算清。张睿要将房屋过户到其名下，张月明不同意，欠张月明的购房款和48万元的原始材料均未提供，给张月明造成很大损失。一审法院判决公正，请求二审法院维持原判，驳回张睿的上诉请求。张睿向一审法院起诉请求：1.依法判令正佳公司与张睿签订正式的《购房合同》；2.依法判令正佳公司、张月明将位于××园东户房屋交与张睿；3.依法判令正佳公司、张月明承担未按时交付房屋的损失39517元（自2016年6月1日至2018年11月29日），之后的损失按照每月1309元支付至房屋实际交付之日止；4.本案诉讼费、鉴定费由正佳公司、张月明承担。一审法院认定事实：2014年9月6日，正佳公司（甲方）与张月明签订《选房协议书》，约定张月明选定正佳房地产所有的位于金桥开发区美佳花园住宅小区B区，暂定15号楼1单元6楼东户房屋，该房屋建筑面积111.9平方米，房屋总价款503,550元。《选房协议书》第三条第一款约定：“工程竣工后，甲方组织乙方签订正式购房合同”。同日，正佳房地产向张月明出具收据，载明张月明交来美佳花园15#1单元6楼东户房款503,550元，该房款是以塑钢窗的工程款抵顶。另查明，《选房协议书》第一页写有：“张月明转张睿，2015.5.11，身份证号×××，电话186XXXXXXXX”，并加盖了正佳公司公章。收据上写有：“张月明转张睿，2015.5.11”，并加盖了正佳公司公章。2014年9月13日，张睿（甲方）与张月民（乙方）签订《房屋抵顶协议》，双方约定：一、张月民欠张睿伟盛铝型材货款共计270809元；二、张月民以位于呼和浩特市××区东户房屋抵顶所欠张睿的材料款，该房屋建筑面积为111.9平方米，单价为4321元/平方米，总价483519元；三、张月民将该房屋抵顶货款后，房屋所剩差价为212710.9元，由张睿分两次归还张月民，协议签订后张睿先支付张月民10000元，剩余款项待正式签订购房合同、落户到张睿名下后一次性付清。《房屋抵顶协议》中张月民与本案张月明系同一人。一审法院认为，正佳房地产未与张月明签订正式的房屋买卖合同、涉案房屋未交付，张月明并非涉案房屋的所有权人，且张月明与张睿签订的《房屋抵顶协议》未对逾期交付房屋的损失进行约定，故张睿要求张月明交付房屋并承担未按时交付房屋损失的诉讼请求，不予支持。对于张睿的第一项诉讼请求，该院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，意思自治和合同自由是民事活动的基本原则，本案中，法院不能判决强制正佳房地产与张睿签订正式的《购房合同》。关于张睿要求正佳房地产将涉案房屋交付张睿，并承担未按时交付房屋的损失的诉讼请求，虽然正佳公司知晓并同意张月明将涉案房屋转给张睿，但尚未与张睿签订正式《购房合同》，张睿与正佳房地产之间并未形成房屋买卖合同关系。张睿的该项诉讼请求，既无事实基础，也无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取计4515元（张睿已预交），评估费3000元（张睿已预交），由张睿负担。二审中，张月明新出示证据，调解协议书，拟证明张睿给张月明补偿4万元的发票损失后给张睿过户，这份调解协议是在一审庭审后做出的，该调解协议并没有生效。张睿的质证意见为，该调解协议没有生效，是双方当事人一审中签订的，双方认可的事实都不能在后续的诉讼中作为证据使用。正佳公司的质证意见为，这份调解协议如果生效，正佳公司按照条款履行，如果没有生效，这份协议是失效的。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、正佳公司是否应与张睿签订正式购房合同；二、正佳公司、张月明是否应将涉案房屋交付张睿并承担相应的租金损失。关于第一个争议焦点，订立民事合同需经当事人合意，即当事人的意思表示一致，并自愿受约定条款的约束，所以合同系当事人之间合意的产物。正佳公司是否与张睿订立合同，如何订立合同需正佳公司与张睿达成合意，而非通过司法判决，张睿提出的该项诉讼请求不具备基本的民事合同基础，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，张月明与正佳公司签订的《选房协议书》约定了房屋基本情况、付款方式，对其他商品房买卖合同应具备的基本内容未作约定，且该协议第三条第一项约定，工程竣工后，甲方（正佳公司）组织乙方（张月明）签订正式购房合同。从合同的整体内容来看，该选房协议属民法中的预约合同。张月明将基于选房协议的权利义务转让给张睿，正佳公司以盖章的方式同意转让，该转让行为有效，张睿享有该协议所约定的权益。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同是指以达成订立买卖合同意向而签订的合同，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是双方缔约过程中达成的协议，其订立的目的明确指向为本约的缔结，合同标的和履行结果是一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。张睿的诉讼请求均基于本约内容请求履行，故本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对张睿的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9030元，由上诉人张睿负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十一月十一日书记员 蔡曦琛