重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9691号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心3501S,统一社会信用代码91500103563461847L。负责人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菡，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆信慕半导体有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路162号1幢11层A19，统一社会信用代码91500108MA5YU6RA02。法定代表人：安成仁。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与被告重庆信慕半导体有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人兀阳洋、王菡到庭参加诉讼，被告重庆信慕半导体有限公司经公告送达，公告期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月至2019年6月期间的物业服务费79896元及车位物业服务费4320元；2.判令被告向原告支付2018年11月15日至2019年5月14日期间的电费1393.96元；3.判令被告向原告支付2019年1月期间的空调延时费1485元；4.判令被告向原告支付违约金(以当季度应缴未缴的物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准，从应缴未缴之日起算至付清之日止)；5.判令被告承担原告因本案所支付的律师费1523.5元。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付违约金(以当季度应缴未缴的物业服务费为基数,按年利率24%的标准，从应缴未缴之日起算至付清之日止），本院予以准许。事实及理由：被告系位于重庆市江北嘴聚贤岩广场9号国华天平大厦（国华金融中心）1单元1203室房屋（以下简称涉讼房屋）承租人，原告系该大厦物业服务企业。原、被告之间签订了《前期物业服务协议》，原告依约提供了物业服务，被告未依约交纳相关费用，原告催收无果，故诉至法院。被告重庆信慕半导体有限公司未到庭，亦未向本院提交答辩状及证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告举示的《国华金融中心前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、重庆市房产面积竣工测算报告书、《国华金融中心前期物业服务协议》、收款回单、《法律事务委托合同》及发票、《国华金融大厦车位租赁合同》、加时空调服务申请单、微信聊天记录、业主基本信息登记表、国华金融中心楼宇接收确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告举示的催款函、EMS快递寄件单及其退件，无法证明原告已有效送达于被告，个别催款函上的签字亦无法核实，故本院不予采信。对于原告举示的能耗抄表记录、轨道表更换记录表，无法核实其真实性，亦无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，重庆平华置业有限公司（以下简称平华公司）与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）签订《国华金融中心前期物业服务合同》，约定：由戴维斯公司为国华金融中心（涉讼房屋包含在内）提供物业服务，主要包括物业共有部分的维修、养护和管理，物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共有部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理等，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；物业服务费按产权证建筑面积计算，写字楼为25元/平方米/月，业主（产权人或租用人）向戴维斯公司支付物业服务费后，戴维斯公司依约提供服务，盈余或亏损由戴维斯公司享有或承担；物业服务费按季交纳，业主应于每季度首月5个工作日之前交纳当季物业服务费，第一季度（即自物业交付或视为交付之日起计算）的物业服务费用，由业主于平华公司通知的交房日之次日起交纳；业主应按规定向供水、供电、等专业单位交纳水、电等有关费用，前述费用属于业主自用的，由业主承担；供水、供电等单位向业主或物业使用人收取的，业主或物业使用人应自行缴纳；戴维斯公司接受供水、供电等专业单位的委托代收费用的，业主应在每月5个工作日前交纳上月代收费用；停车场属于平华公司所有，戴维斯公司按150元/车位/月收取车位物业服务费；平华公司同意双方签订合同后，戴维斯公司授权全资子公司即本案原告实施具体的全权物业管理，代表戴维斯公司行使本合同下的一切权利和义务；本合同期限自本合同生效之日起至物业交付后三年，或至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；平华公司、业主或物业使用人，违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，除交纳本金外，应按每日千分之三的标准向戴维斯公司支付违约金；本合同自双方签字盖章之日生效。2018年8月21日，被告以承租人的身份接收涉讼房屋，并确认自该日起根据其与平华公司签订的房屋租赁合同的约定享有涉讼房屋使用的权利，并履行自该房屋交付之日起因该房屋产生的物业服务费、户内水电费等其他费用的缴费义务。平华公司与被告未签订书面的房屋租赁合同。2018年8月30日，平华公司、被告以及原告三方签订了《国华金融大厦车位租赁合同》，约定：平华公司为被告提供固定停车位停车服务，限时停车服务期限为2018年9月1日（起始日）起至2019年8月31日（到期日）止；自车位租赁日起，被告向原告支付车位物业服务费120元/月/车（指自然月）；自2019年4月1日起，被告向原告支付车位物业服务费150元/月/车（指自然月），月中新办停车，将按当月剩余天数计算车位物业服务费；车位物业服务费缴付方式为预付三月；停车服务采取先交费后使用的原则。后被告向原告申请登记了6个车位。原告与被告另签订《国华金融中心前期物业服务协议》，约定：由原告为国华金融中心A塔1203层（建筑面积为532.64平方米）提供物业服务；被告需依约全额缴纳相关费用，无论其物业是否空置、出租或自用；物业服务费收取起始是从《商品房买卖合同》《商品房租赁合同》约定的接房之日起缴纳，使用权人应按此约定时间办理物业单位交接手续，并开始向原告全额支付物业服务费等相关费用；被告未依约按时全额缴清相关的各种费用，逾期将按日向原告交纳应缴费用3‰的违约金；原告对物业范围区域进行管理、公共秩序维护、工程维修与维护等工作；户内水、电费按被告实际使用流量计收；物业服务费（含公摊能耗和中央空调主机运行）的收费标准为25元/平方米/月（建筑面积），其中基础物业服务费为17元/平方米，水电公摊能耗费为2元/平方米，中央空调费用为6元/平方米；从合同约定接房之日或实际装修进场之日（先到为准）起至装修期结束，均按17元/平方米/月的标准交纳物业服务费（即合同约定接房之日前和装修期间不收取8元/平方米/月的水电公摊费及中央空调运行等费用），入伙之日（装修验收合格之日、迁入申请之日或户内中央空调正式启动之日，先到为准）其按25元/平方米/月的标准交纳物业服务费；户内电费的收费标准为0.99元/KWH(按国家商业用电标准加损耗计收)，户内用水的收费标准为5.3元/吨；物业服务费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按商品房买卖合同注明的建筑面积计算，批复之后，按产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前后的物业服务费差额不作退补；如属租赁使用，根据业主与租户所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁面积为任何款项的计算基数，不因租赁面积与任何人士、组织机构或政府部门对该房屋面积的评估或测量的结果有任何差别出入而调整该房屋的物业服务费、装修服务费等费用；物业服务费按季缴纳，被告应在每季度开始前的上一个公历月第二十五日或之前向原告支付下一季度的物业服务费，逾期将按日向原告交纳应交费用3‰的违约金，若因被告原因未按时接房，或接房后房屋空置、装修、被占用，均应以合同约定的接房之日起开始全额交纳费用；被告应于接房时一次性预存3个月物业服务费；户内水、电费按月交纳，被告应在收到原告的《缴费通知书》后5个工作日内缴清相关费用，逾期将按每日3‰向原告支付滞纳金；中央空调的供应时间为周一至周六（国家法定节假日除外）8:30-18:30，周日（含国家法定节假日）无中央空调供应，若被告需在上述时间以外使用中央空调，应提前1个工作日向原告物业管理中心提出延时使用空调书面申请，延时空调另行收取费用（申请延时空调时间最低为一小时，不足一小时的按一小时计算），具体收费标准为单户在550平方米（含）以内的，按165元/小时收取；所有车位物业服务费按150元/个/月的收费标准收取；本协议期限为自本物业实际交付之日起三年；被告违反本协议约定，未能按时足额缴纳物业服务费等费用的，除交纳本金外，应按每日3‰的标准支付违约金，原告因向被告催收物业服务费等费用产生的诉讼费、律师费、公证费等由被告承担。2019年1月6日，被告向原告申请了加时空调服务，申请时间为当日12时28分至17时以及18时8分至22时。在合同履行过程中，原告因被告未缴纳相关费用，遂委托北京大成（重庆）律师事务所提供法律服务，并支付律师费7617.5元。庭审中，关于平华公司与被告未签订书面房屋租赁合同的问题，原告陈述业主方实际系将涉讼房屋免费出借给被告使用，故未签订书面房屋租赁合同。原、被告双方除本案外，关于国华天平大厦的房屋，在本院另涉及其它性质相同的四案。在前述五案合并审理过程中，本院询问原告关于该五案中每个案件的律师费主张的具体数额时，原告陈述该五案系一并向受托人支付的律师费，已产生的律师费为7617.5元。原告向本院提交的各项费用的明细表显示其请求的各案的律师费均为1523.5元。本院认为，原告与被告签订的《国华金融中心前期物业服务协议》依法成立，对双方当事人具有约束力。现原告诉至法院，请求被告支付物业服务费等费用，被告未到庭抗辩，自行承担不利的法律后果。故本院对原告要求被告支付2019年1月至2019年6月期间的物业服务费79896元、车位物业服务费4320元以及2019年1月的空调延时费1485元的诉讼请求予以支持。对于原告主张的电费，结合合同约定，其举示的证据尚不足以证明其主张，本院不予支持。被告未依约物业服务费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现原告主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率24%的标准计收违约金，本院予以支持，并确认被告均以39948元（532.64平方米×25元/平方米/月×3个月）为基数，按年利率24%的标准，分别从2018年12月26日、2019年3月26日计付至该39948元付清之日止的违约金。关于原告主张的律师费承担，合同中亦有约定。虽然原告就本案与双方另涉及的其余四案一并向其委托人支付了律师费7617.5元，但前述五案当事人相同，案件性质相同，该费用亦系原告实际产生的费用，故原告现将该律师费平摊至五案中即主张1523.5元，也并无不妥，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆信慕半导体有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付2019年1月至2019年6月期间的物业服务费79896元、车位物业服务费4320元；二、被告重庆信慕半导体有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付2019年1月期间的空调延时费1485元；三、被告重庆信慕半导体有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付违约金（均以39948元为基数，按年利率24%的标准，分别从2018年12月26日、2019年3月26日计算至该39948元付清之日止）；四、被告重庆信慕半导体有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司支付律师费1523.5元；五、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1977.38元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担32.38元，由被告重庆信慕半导体有限公司负担1945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 施芳群审 判 员 施荣鑫审 判 员 吴红梅二〇一九年十一月二十一日法官助理 李明航书 记 员 冯 露