云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0828民初1405号原告：澜沧拉祜族自治县上允供销合作社，住所地澜沧县上允镇上允街，统一社会信用代码91530828218530696R。法定代表人：刘党忠，该合作社主任。委托代理人：陶明树，云南众志律师事务所律师，执业证号15308201610594961，代理权限为特别授权代理。被告：张红，男，1982年6月2日生，彝族，户籍地云南省普洱市镇沅县，现下落不明。原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社与被告张红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社法定代表人刘党忠及委托诉讼代理人陶明树到庭参加诉讼，被告张红经本院依法传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告张红支付原告租金345000元；2.判令被告张红承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月21日，原告与案外人普洱市供销合作社农业生产资料公司共同签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于国道214线旁澜沧县上允供销社地界的约1800平方米的房屋出租给普洱市供销合作社农业生产资料公司，租期自2012年8月1日至2021年2月28日，合同还对双方的权利义务等进行全面约定。2016年10月17日，普洱市供销合作社农业生产资料公司负责人杨海秋与原告达成协议，约定从2016年10月31日起普洱市供销合作社农业生产资料公司不再承租原告房屋，由被告张红按照双方于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》承租条件继续承租该房屋。2017年11月30日，由于被告张红生意失败，提出提前终止合同。2017年12月8日，双方就租金进行结算，被告张红于当日出具《欠条》给原告，明确自2016年至2017年11月30日止期间，被告张红共欠原告租金共计345000元，定于2018年12月30日前支付100000元，2019年12月30日前支付100000元，2020年12月30日前支付145000元。首次还款时间届满，原告提醒被告如约支付租金，被告以资金困难为由加以拒绝，此后原告多次催要支付租金，被告推三阻四，甚至不接电话。为此，为维护原告合法权益起诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。庭审中，原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社变更第一项诉讼请求为“判令被告张红一次性支付租金234745.29元”。事实与理由：原告与普洱市供销合作社农业生产资料公司解除《房屋租赁合同》之后，被告张红与原告达成口头协议，由被告按照原告与普洱市供销合作社农业生产资料公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁条件承租房屋，并于2016年11月1日开始实际使用房屋，租赁关系已经产生，至2017年11月30日双方结算时，被告张红已实际使用房屋十三个月，应当按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准18057.33元/月支付原告租金234745.29元。被告张红于第一期届满后未支付租金，经原告多次沟通协商无果，原告有理由相信被告不具备及时履行能力，现以下落不明的方式明确表示不履行，丧失商业信誉，故原告行使不安抗辩权，要求被告张红支付全部租金。被告张红经本院公告送达传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，未在本院确定的举证、答辩期限内提交相应材料，视为自愿放弃举证、质证、答辩以及陈述权。原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社围绕其诉讼请求依法提交了如下证据材料：1.营业执照复印件以及法定代表人身份证明原件各一份，欲证实原告身份信息，系本案适格主体；2.《房屋租赁合同》原件一份，欲证实原告将房屋出租给普洱市供销合作社农业生产资料公司，以及双方约定的租金标准为18057.33元/月的事实；3.普洱市供销合作社农业生产资料公司法定代表人杨海秋出具的《欠条》复印件一份，欲证实2016年10月17日，普洱市供销合作社农业生产资料公司负责人与原被告达成口头协议，约定从2016年10月30日起普洱市供销合作社农业生产资料公司不再承租房屋，由被告张红按照《房屋租赁合同》承租条件继续租用该房屋的事实；4.被告张红出具的《欠条》原件一份，欲证实2017年11月30日，因被告张红生意失败，提出提前终止合同，双方于2017年12月8日对租金进行结算后，自2016年至2017年11月30日止期间，被告张红欠原告租金共计345000元，以及双方约定分期支付租金的事实；5.“澜国用（1998）字第1066号”国有土地使用证复印件一份，欲证实原告依法取得土地并建盖房屋、仓库出租的行为合法的事实。本院认为，营业执照复印件以及法定代表人身份证明原件，是工商行政部门的信息核准登记，符合法律规定，本院予以采信；《房屋租赁合同》复印件经与原件核对无异，系基于当事人意思表示签订，有合同双方当事人签名和盖章，证据形式及来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；普洱市供销合作社农业生产资料公司法定代表人杨海秋出具的《欠条》复印件经与原件核对无异，《欠条》系公司法定代表人杨海秋依据双方终止合同的意思表示所做的结算行为，符合当事人意思自治原则，能够证实原告与原承租人解除合同后将承租房屋交由被告张红承租的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告张红出具的《欠条》原件，系基于实际承租房屋的事实进行结算后所做，且有被告张红签名和捺印，证据形式及来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；“澜国用（1998）字第1066号”国有土地使用证复印件经与原件核对无异，土地证系土地行政管理部门依职权绘制而成，证据形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认本案事实归纳如下：原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社在其依法取得的国有土地（土地证为“澜国用【1998】字第1066号”）上建有房屋、仓库，2012年9月21日，原告与案外人普洱市供销合作社农业生产资料公司共同签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将位于国道214线旁澜沧县供销社地界的约1800平方米的房屋和仓库出租给普洱市供销合作社农业生产资料公司，租期自2012年8月1日至2021年2月28日，租金18057.33元／月，同时全面约定双方其他合同权利义务。2016年10月17日，经原告与普洱市供销合作社农业生产资料公司负责人杨海秋以及被告张红共同协商，普洱市供销合作社农业生产资料公司从2016年10月31日起不再承租房屋，双方解除了《房屋租赁合同》并对租金进行结算，同时由被告张红按照《房屋租赁合同》约定的租赁条件继续承租房屋，但未签订书面租赁协议，杨海秋向原告出具《欠条》，对双方的终止合同和租金结算、租金支付方式，以及将房屋交由被告张红承租的事实予以明确，被告张红自2016年11月1日开始实际使用房屋，租赁合同亦开始实际履行。2017年11月30日，被告张红因经营失败提出提前终止合同。2017年12月8日，双方就房屋租金进行结算，被告张红向原告出具《欠条》，明确被告张红欠原告租房仓库费345000元，并约定于2018年12月30日前支付10000元，2019年12月30日前支付100000元，2020年12月30日前支付145000元。被告张红于2016年11月30日后将承租房屋交还原告，其实际使用房屋时间为十三个月。本院认为，原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社系涉案房屋、仓库的管理使用单位，依法取得该房屋对外出租的权利，其与案外人普洱市供销合作社农业生产资料公司签订的《房屋租赁合同》系基于当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立有效。2016年10月17日，普洱市供销合作社农业生产资料公司负责人杨海秋以公司调整经营为由明确表示不在承租房屋，后期由张红全权负责，足以认定原告与普洱市供销合作社农业生产资料公司之间已解除《房屋租赁合同》，同时普洱市供销合作社农业生产资料公司将房屋交由被告张红承租的事实。原告与被告张红之间虽未签订书面的租赁合同，但被告张红自2016年11月1日开始实际使用房屋，合同已开始实际履行，租赁事实符合双方当事人真实意思表示，租赁合同成立并生效，合同双方当事人应当本着诚实信用的原则全面履行合同义务。在合同履行过程中，被告张红以经营失败为由提出终止合同，经原、被告协商解除合同后对租金进行结算，并对租金支付方式进行约定，符合当事人意思自治原则，被告张红应当按照双方约定及时支付租金。审理中，原告主张被告张红根据其实际使用房屋的时间和《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋租金，并将诉讼标的由345000元变更为234745.29元，符合民事诉讼处分原则，符合当事人合同约定，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告张红以《欠条》的形式对租金支付方式予以明确，而原告作为《欠条》持有人，应视为承认被告张红作出的分期支付租金的邀约，双方对租金支付事宜达成了新的合同，该合同对双方当事人均有约束力。依照该合同约定，原告应当给足被告一定时间支付租金，被告则应当按照约定时间支付租金。2018年12月30日第一期欠款100000元履行期限届满后，被告张红迟延履行主要债务，经原告催要后仍未履行，随后下落不明，其行为足以使原告相信被告已丧失商业信誉，并以自己的行为表明不履行支付价款的义务，原告可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二、三）之规定解除双方的分期付款约定，要求对方一次性履行，故本院对原告要求加速债务到期的请求予以支持，被告应对所欠房租234745.29元在合理期限内一次性支付。综上所述，本院对原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张红于本判决生效之日起三十日内支付原告澜沧拉祜族自治县上允供销合作社房屋租金234745.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4821元，由被告张红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  刘建华审 判 员  李佬伍人民陪审员  李 平二〇一九年十一月六日书 记 员  石爱华