广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初3081号原告：深圳市大鸿投资有限公司，住所地：深圳市光明新区。法定代表人：龚文兵，总经理。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：珠海市斯耐特电气设备有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：陈松。委托诉讼代理人：连万山，广东正澳律师事务所律师。原告深圳市大鸿投资有限公司(以下简称大鸿公司)诉被告珠海市斯耐特电气设备有限公司（斯耐特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，于2019年10月10日适用简易程序公开开庭进行审理。原告大鸿公司的委托诉讼代理人张嘉敏、被告斯耐特公司的法定代表人陈松及其委托诉讼代理人连万山到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告大鸿公司诉称，原、被告在2019年4月1日签订《大鸿科技园租赁合同书》，约定被告承租原告位于珠海，前三年每月租金32,200元，第四、第五年每月租金上涨10%。原告在签订合同后已经支付了2019年4月份的管理费1000元及2019年5月份租金32,200元，但是剩余的租金和管理费，经原告多次催告，被告仍未支付。原告据此诉至法院请求判令：一、被告向原告支付2019年6月、7月租金共计64,400元；二、被告向原告支付2019年5月、6月、7月管理费3000元；三、被告向原告支付中介费20,000元；四、被告承担本案全部诉讼费。原告向本院提交如下证据：1、《租赁合同》、《附加协议》、《入场通知》；2、《厂房租赁合同书》、不动产权证；3、《通知函》、EMS快递单、快递查询信息；4、《民事起诉状》、《传票》；5、收据、查询汇款明细截图。被告斯耐特公司辩称，一、本案双方房屋租赁起始经过等事实。2019年初以来，被告因原租赁的厂房(南屏镇第六层）即将到期，且该厂房需拆迁改造，无法续租，需另租厂房，且原有厂房面积较小，不能适应被告未来发展所需，所以需租新的厂房。2019年3月，被告经多方寻找比较，相中了原告所发布的招租厂房，觉得位置及租金都合适，特别是其对外声称的打造“大鸿科技工业”的宏伟计划，深深的吸引了被告。此后被告又经现场考察及洽谈，在原告承诺保证能够办理企业迁址办证等后，确定承租原告的厂房，并于2019年3月19日签订“定金协议”交纳了2万元定金。随后被告便联系装修公司对厂房进行考察及装修设计，并先行订购了进出大件货所需的升降平台以及其它设施设备的采购。2019年4月1日与原告签订了书面的《租赁合同书》，且支付了三个月租金标准的履约押金及当月份管理费及5月份租金。同时又立即与珠海宏安消防机电设备工程有限公司（以下称宏安公司）签订了装修合同，而后，宏安公司进场对被告承租的厂房进行装修，宏安公司为此还向原告在厂房的管理人员交纳了装修押金2000元。按租赁合同约定及装修合同约定，被告预定2019年5月1日开始搬迁入新厂房。然而在被告对厂房进行装修过半的2019年4月20日，原告电话通知被告法定代表人陈松，声称厂房不租了，现通知被告立即停止装修，并立即过去洽商后续退场退押金等事宜。对于原告突然违约中止租赁合同，被告是无法接受的，因为被告为搬迁企业已经作了很多准备，现突然接到终止合同停止租赁的通知，使被告所有准备工作化为乌有，且还面临寻找新厂房租赁搬迁的麻烦，并因此可能因此造成更大的损失。故被告提出原告如非要单方违约终止合同，须赔偿被告的装修损失及升降机订金损失。当时原告只同意退还押金和预付的5月份租金。为此，被告通过平时联系的原告员工李洁的微信，向原告发送了微信，要求原告出具书面解约通知，但原告拒不出具，在此情形下，被告又通过微信向原告的员工李洁发送了《通知函》，说明了是原告单方违约解除租赁合同以及阻止被告继续入场装修的事实，同时也说明了被告目前必须搬迁的事实以及如果原告违约可能造成被告另租厂房增加损失的可能性，并再次督促原告慎重考虑是否一定要违约。但原告仍坚持单方违约解除合同，被告没办法，只好另行租赁厂房。期间，被告多次与原告洽谈赔偿事宜未成。二、本案系原告单方违约终止合同，因此原告不仅无权要求被告支付2019年6月份及以后的租金，相反应当退还被告押金、管理费、租金，并赔偿被告的其他损失。1、纠纷始发经过的事实，特别是被告为了履行租赁合同所进行的订购升降机、装修行为、采购办公设备等，可知本案被告自始至终并无单方违约的主观故意。2、被告也没有任何违约的客观行为。被告承租原告的厂房，是原厂房到期又要拆迁及被告扩大生产的迫切需求。而被告为履行租赁合同所作的一切行为，包括交付三个月押金、预付5月份租金、以及为搬迁所作的一切准备工作，都表明被告没有违约的客观行为和表现。3、事实上，是原告单方违约终止合同，因原告的补偿没有达到被告的损失，所以双方才产生纠纷。为此，被告在2019年6月14日已另案先行起诉至金湾法院，要求原告退还押金、租金等及赔偿损失。三、据被告了解到，原告有不得不单方违约解除租赁合同的原由，因其与原业主的租赁合同已被解除，没办法继续转租给被告。当时原告单方违约，系因涉案厂房被原业主即珠海众拓网络工程有限公司出售给新业主后，解除了与原告的租赁合同，新的业主即陈耿江、钟俊华、朱思见也没有续租给原告，所以原告只有单方约解除与被告的租赁合同（协商解除已不可能，因被告已经为履行合同进行了大量的工作如采购设备装修厂房、花费了大量的财力等）。按原告提供的其与原业主的租赁合同，合同第3.4条约定原告应支付216,666元履约保证金，但原告并没有提供相应的支付凭据。按合同第3.3条约定，原告自2019年9月份起应支付每月108,333元租金给原业主。即使现业主已变更，根据合同规定的买卖不破租赁的原则，原告应向新业主履行交纳租金的义务，但至今未见到原告任何缴纳租金的凭据，证实其对涉案厂房等仍有承租及转租权。综上，本案系原告因丧失涉案厂房的承租权及转租权，导致不能履行与被告的租赁合同。而被告自承租涉案厂房以来，无论从主观故意、还是客观行为上，均无单方违约的可能性。所以，系原告单方违约解除合同，原告的请求理应不得到法律上的支持，故应确认系原告因不能履行合同而单方违约，驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同；2、C栋二楼厂房定金协议及定金收据；3、大鸿科技工业园租赁合同书及押金、房租、管理费收据；4、租赁合同（广泰电子）及押金收据；5、房地产权登记表、房地产买卖合同；6、提升式升降平台销售合同、升降平台9千元支付凭证佛山威麟公司信息；7、工程合同书、工程报价单、平面图、装修工程结算确认清单、收据、商事登记簿；8、58同城上李洁发布厂房招租信息的截屏及微信照片上招租信息、李洁微信照片关于厂房租完的信息截屏记录、李洁微信信息及与陈松聊天记录及陈松通过微信发出通知函的截屏、陈松与大鸿珠海负责人龚文全电话通话记录；9、厂房装修情况照片、大鸿的函及斯耐特的回函、证明及微信转记录；10、股东决议书、授权委托书、房屋及土地租赁合同、商事登记薄。经审理查明，2019年3月19日，斯耐特公司向大鸿公司支付定金20,000元。2019年4月1日，大鸿公司作为甲方与斯耐特公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定大鸿公司将位于珠海市xx楼（以下简称涉案房屋）出租给斯耐特公司使用，并已如实告知该房屋的性质及状况；乙方租赁该房屋用于工业；合同期限为五年，从2019年4月1日起至2024年3月30日止；第三条“房屋租赁费及水电费”约定：1.房屋月租金为32,200元/月（含8%增值税费）；2.水电费计量、电梯费与履约保证金：甲方同意乙方申请50KVA用电容量使用（乙方所有的设备、包含办公照明等额定功率相加的总和不得超过其申请的用电容量，基本电费按供电部门标准收取）。乙方在甲方指定位置安装须经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，电费按1.3元每度计算。甲方另收取乙方每月电费的10%作为变配电设备、设施维修基金费，如每月少于300元，按300元计算并按甲方要求交付给甲方。乙方在甲方规定的位置安装水表，水费按珠海市供水部门的价格支付。水电费计收时，如果出现水电总表与分表有差额的情形，按用电比例或房屋面积分摊差额水电费。本合同签订时，乙方应向甲方支付96,600元作为履约保证金，租赁期届满，乙方无违约责任时，甲方凭乙方保证金收据无息返还给乙方；3.租金及相关费用的付款方式：本合同签订后每月的租金、物业管理费、厂长费、垃圾清运费、电梯维护保养费，乙方应在每月的五日以前将以上款项和上个月的水电费支付至甲方财务部；如乙方未按时支付，甲方有权要求乙方按所欠租金及相关费用的每天千分之五支付违约金；如乙方超过当月15日未足额交付租金及相关费用，甲方有权终止合同，同时甲方有权留置、变卖乙方所有设备及物件，所得款项以抵付甲方相关费用，乙方予以同意；4.本合同签订后，甲方同意给予30天的免租期作为装修之用，在免租期内，乙方应交的物业管理费、生活垃圾清运费、电梯维护保养费为1000元，免租期结束，甲方开始计算乙方租金和相关款项；甲方所收取的租金及相关费用（包括水电费、垃圾清运费、电梯维护保养费、厂长费、物业管理费等）租赁管理费及相关费由甲方向乙方开具收据；第五条“双方权利义务”约定，租赁期间内，如乙方逾期未足额向甲方缴纳租金及其他费用、拖欠员工工资、逾期不搬迁等违反园区管理规范及合同义务的行为，甲方有权单方终止合同、收回租赁物并将租赁物内的所有设备及物品搬离租赁区域，且不负保管及损坏责任，所有损失由乙方承担；第九条“租赁期满后或合同解除后的交接”约定，1.租赁期满或合同解除后，乙方对土建及装修不能拆毁，（包括线路设施）并确保未有损害房屋及共同设施及相关设备，如有损坏，乙方应修复至完好状态，并经甲方进行验收合格办理书面的交接手续并结清相关所有费用，否则，甲方有权不予返还乙方保证金并要求乙方承担相应的责任；第十条“合同解除及相关违约责任”约定，1.乙方须按时交纳租金及相关费用，如乙方超过当月十五日未缴纳租金及相关费用的，甲方有权解除合同并有权要求乙方承担相应的违约金，乙方所支付的保证金作为弥补甲方的损失，不予返还等。本合同经双方签字盖章并收到乙方支付的首期租赁款项及保证金后生效。双方在落款处加盖公章。2019年4月6日，斯耐特公司向大鸿公司支付96,600元履约保证金、1000元免租期管理费、2019年5月租金32,200元。又查明，大鸿公司提交其与案外人珠海市众拓网络工程有限公司（以下简称众拓公司）于2019年3月11日签订的《厂房租赁合同书》，证明涉案厂房系其向案外人众拓公司承租后出租给斯耐特公司的。该《厂房租赁合同书》约定，众拓公司将位于xxx号厂房出租给大鸿公司，众拓公司确保对该厂房有完整的产权和租赁条件，不存在任何瑕疵，如在承租过程中，因产权纠纷导致大鸿公司无法正常租赁，众拓公司应双倍返还保证金并承担给大鸿公司造成的损失；大鸿公司有权进行整体转租或分租；租赁期间从2019年9月1日起至2024年8月31日止；免租期为五个月，从2019年4月1日起计；双方均不得单方解除合同，如任一方提前解除本合同，均应以履约保证金的双倍返还给对方，另合同期限内的一切损失由违约方负担。斯耐特公司从珠海市不动产登记中心调取的《珠海市众拓网络工程有限公司股东会决议》显示，2019年4月14日，众拓公司股东对转让××号（一期厂房）房产进行决议，同意转让。2019年4月24日，众拓公司与案外人陈耿江、钟俊华、朱思见签订《珠海市房地产买卖合同》，约定将上述厂房转让给陈耿江、钟俊华、朱思见，于2019年5月31日前交付。2019年6月5日，上述厂房变更登记至陈耿江、钟俊华、朱思见名下。另查明，对合同解除原因，斯耐特公司主张系大鸿公司单方解除租赁合同，理由如下：2019年4月20日，大鸿公司跟斯耐特公司说厂房不租了，不要斯耐特公司顾请的装修员工进厂装修。斯耐特公司提交其与大鸿公司员工李洁的微信聊天记录予以证明。该微信聊天记录显示，2019年4月22日，斯耐特公司向李洁发出以下内容：“今天下午你们要出具个书面文件，通知我们停止装修，要解除租赁合同，否则我们明天继续装修，由此造成的一切经济损失由你们公司负责”；2019年4月23日，斯耐特公司向大鸿公司发出《通知函》，内容为：1.其已签订装修合同，装修人员已进场装修，至今已20多天，几近完工；2.大鸿公司于前几天突然通知厂房不再租给斯耐特公司了，要求斯耐特公司停止装修、终止合同，斯耐特公司与大鸿公司多次协商未果；3.大鸿公司终止合同造成的斯耐特公司的租金、押金等损失，斯耐特公司将要求大鸿公司予以赔偿；4.大鸿公司自2019年4月20日开始拒绝斯耐特公司装修人员进场施工，已经给斯耐特公司造成巨大损失；5.要求大鸿公司收到此函后立即同意继续履行合同，让斯耐特公司恢复装修，否则将承担所有赔偿责任。同日，大鸿公司员工李洁回复：“老板，凡事好商量”。2019年7月14日，大鸿公司向斯耐特公司发出《通知函》，内容为：斯耐特公司至今已欠大鸿公司四月份电费、5-6月份水电费，6-7月份房租共计67,450元，限于2019年7月17日以前支付，逾期未交清的，大鸿公司将于2019年7月18日后按每天千分之五收取滞纳金并采取停水、停电措施等。斯耐特公司回复：斯耐特公司正在装修时，大鸿公司单方违约解除合同，双方对就赔偿事宜协商未果，现斯耐特公司已向法院起诉，追究大鸿公司的违约责任。大鸿公司陈述称，是斯耐特公司自行退出厂房，其未向斯耐特公司表示过解除租赁合同，也未表示过不租给斯耐特公司；其并未阻止斯耐特公司进厂；斯耐特公司未通知其办理交接手续。大鸿公司在2019年7月24日才知道斯耐特公司已搬离，厂房没有门及钥匙。斯耐特公司自己加了一把锁。对斯耐特公司在厂房内加锁的事实，原告没有提供证据。庭审中，大鸿公司与斯耐特公司均确认案涉厂房没有门锁，只是各厂房共用的大门有锁，该大门由大鸿公司有关的人员看守。斯耐特公司称其装修时没有给厂房上锁，但其有一个工具箱上了锁后放在厂房内。对于管理费的约定，大鸿公司认为免租期后是每个月1000元，斯耐特公司认为免租期后租金32,200元包括了管理费等。大鸿公司称因为其与众拓公司签订了合同，众拓公司免其五个月的租金及费用，其没有向众拓公司交纳相关费用及租金，故没有管理费的相关收据。中介费2万元是大鸿公司委托中介公司发布招揽客户的广告而发生的费用。斯耐特公司申请了其顾请的装修厂房人员张银武出庭作证。张银武称其将装修厂房用的消防材料、隔墙的材料等一直放在厂房内。厂房没有上锁。在张银武为斯耐特公司装修了十七天左右，出租方就和张银武说业主不出租给大鸿公司，让张银武停止装修。4月17日大鸿公司说让其暂时停止装修，4月20日张银武与斯耐特公司去大鸿公司的办公室去协调，大鸿公司就说不出租了，不让张银武与斯耐特公司继续装修了。因为张银武与斯耐特公司的工程款没结算，斯耐特公司欠张银武的工程款，所以张银武一进没有去厂房搬离工具、装修材料。2019年5月10日前，张银武把厂房内的装修材料、工具搬离。大鸿公司于2019年5月18日将押金退还给张银武。还查明，斯耐特公司以同一《房屋租赁合同》为由作为原告向本院起诉大鸿公司，案号为(2019)粤0404民初2210号。双方确定《房屋租赁合同》已解除。本院认为，原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。一、关于2019年6月、7月的租金问题。原告称没有跟被告提出解除合同，被告于2019年6月、7月使用了厂房就应交付租金。但是在(2019)粤0404民初2210号案中大鸿公司确认解除了合同。此外，斯耐特公司与大鸿公司员工的微信聊天记录显示，在斯耐特公司要求其出具书面解除合同时，该员工表示可以商量；庭审中，大鸿公司表示对斯耐特公司当时就涉案厂房是否能继续出租问题与其协商无异议。结合涉案厂房已于2019年4月24日更换业主并定于2019年5月31日前交付给新业主，而大鸿公司至今未提交证据证明其当时有权继续占有、使用涉案厂房的情况，斯耐特公司主张大鸿公司于2019年4月20日左右通过电话方式向其表示解除《房屋租赁合同》，具有高度可能性，本院予以采信。斯耐特公司在大鸿公司向其表示解除合同后，要求继续履行合同，但大鸿公司未予回应，也未就涉案厂房能够继续出租提供相关证据证明，在此情形下斯耐特公司撤场。虽然斯耐特公司没有跟大鸿公司办理交接手续，但是大鸿公司、斯耐特公司均确认厂房没有门锁，厂房内只有装修材料。张银武是斯耐特公司顾请的装修厂房的人员，由于工程款未结算，张银武的装修材料、工具箱在2019年5月10日之前仍在厂房内，导致大鸿公司无法收回厂房，斯耐特公司应支付占用费。大鸿公司、斯耐特公司以及张银武一直在协商停止装修的事宜，大鸿公司于2019年5月18日将装修押金退还给张银武，大鸿公司也派人看守各厂房共用的大门，厂房在大鸿公司管理之下，其理应知道斯耐特公司已停止了装修，厂房内已没有斯耐特公司的物品，没有在使用上述厂房，大鸿公司应采取措施避免之后的租金损失，斯耐特公司不应再支付此后的租金。因此，原告大鸿公司主张被告斯耐特公司支付2019年6月、7月的租金没有依据，本院不予支持。二、关于5月、6月、7月的管理费的问题。根据合同的约定“在免租期内，乙方应交的物业管理费、生活垃圾清运费、电梯维护保养费为1000元”，双方只约定免租期内的管理费为1000元，并没有约定免租期后的管理费也为1000元/月。对于免租期后的管理费，合同约定“免租期结束，甲方开始计算乙方租金和相关款项；甲方所收取的租金及相关费用（包括水电费、垃圾清运费、电梯维护保养费、厂长费、物业管理费等）租赁管理费及相关费由甲方向乙方开具收据”，管理费是按实际发生的金额所收取，现大鸿公司没有提供相应的票据证明管理费的实际金额，故对大鸿公司主张的管理费，本院不予以支持；三、关于中介费2万元的问题。大鸿公司产生的中介费是为了出租厂房而发生的，即使不是斯耐特公司承租该厂房，该费用也是大鸿公司必然发生的。而且如前所述，解除合同的原因在大鸿公司，大鸿公司主张该费用，没有依据，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市大鸿投资有限公司的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取993元、保全费894元，合计1887元，由原告深圳市大鸿投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年十一月二十五日法官助理罗湘书记员梁锦春