四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异109号 异议人（案外人）：夏思旭，男，1995年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 申请执行人：中国华西企业股份有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段95号，统一社会信用代码91510000201808890B。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈健，男，1970年6月11日出生，该公司员工。 被执行人：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号，统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平，经理。 委托诉讼代理人：林伟，男，1988年2月5日出生，该公司员工。 保证人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，1986年10月1日出生，该公司员工。 本院于2019年1月17日受理中国华西企业股份有限公司（以下简称“华西公司”）申请恢复执行四川华誉建筑工程有限公司（以下简称“华誉公司”）和保证人资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）建设工程施工合同一案，在执行过程中，案外人夏思旭提出执行异议，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月1日进行了听证，异议人夏思旭和申请执行人华西公司的委托诉讼代理人陈健及被执行人华誉公司的委托诉讼代理人林伟、被执行人中弘达公司的委托诉讼代理人佘艳到庭参加了听证，本案现已审查终结。 异议人称，我个人在成都富象门业有限公司（以下简称“富象公司”）上班，富象公司在2015年与中城建第六工程局集团有限公司成都分公司（以下简称“中城建成都分公司”）签订了2份入户门采购合同，与成都市建工市政工程有限公司新城市广场·弘城水韵三标段项目部（以下简称“成都市政项目部”）、四川威龙建设工程有限公司新城市广场·弘城水韵四标段项目部（以下简称“威龙建司项目部”）各签订了一份入户门采购合同。中弘达公司与该三个公司有债权债务，导致富象公司的货款有部分余款未收回，这三个公司欠富象公司货款79.1431万元，应付货款是2,625,210元，富象公司与以上单位和中弘达公司协商处理，中弘达公司以其所属位于弘城水韵和中城建新城市广场（一期）第12号楼附xxxxx商铺抵付货款即以房抵债，房屋价款746,014元，富象公司放弃剩余债权。之后中弘达公司按照抵款流程完成了以房抵债，房屋已经交给了异议人，异议人交了相关的物业费用，异议人接房拿到钥匙后没有经营，现也没有租赁出去，房屋一直是锁起的。抵偿协议书是后面签订的，是按照中弘达公司的流程来签订的，不影响异议人取得该房屋，交维修基金的流程也是按照资阳市房管局相关的行政文件进行的，异议人严格按照中弘达公司的相关制度和办公流程来签订商铺预售合同和相关协议书，并出资代缴维修基金和相关税费。雁江区人民法院在执行申请执行人与被执行人之间融资纠纷案件中，查封了上述房屋，因该财产系异议人通过合法方式取得，属于异议人所有，为维护异议人合法权益，特提出异议，请求法院解除对上述案涉房屋的查封，并停止对该房屋的评估，拍卖。 申请执行人称，1、富象公司案涉货款涉及中城建成都分公司、成都市政项目部、威龙建司项目部三个债务主体，案涉房屋的所有人应该是中弘达公司，这之间债权债务关系不清楚；2、异议人是富象公司员工，中弘达公司的财产是和富象公司有关系，不是和异议人个人有关系，异议人主体不适格；3、房屋买卖合同无时间，异议人和中弘达公司签订买卖合同的时间在中弘达公司给华誉建司作担保之前或之后不清楚，抵偿协议是在2019年8月28日，法院查封时间是在2019年5月10日，不能阻却法院执行;4、关于接房清单的时间,时间的年月日都有改动，在2017年12月25日，异议人并未取得抵偿协议中的当事人地位，我方只认可其对房屋的使用，不认可是合法占有；3、先交维修基金、再签合同、再备案等流程，被执行人中弘达公司称是房管部门规定的流程，但未提供相关的行政规范性文件，交维修基金是开发商交，不能证明房屋买卖交易已经完成。 被执行人华誉公司称，不清楚异议人所述情况，我们不发表意见，请法院依法裁决。 保证人中弘达公司称，异议人所述情况属实，异议人购买这个抵债的案涉房屋，发生在中弘达公司为华誉建司债务做担保之前，中弘达公司对于弘城水韵工程是发包方，下面的总承包方有4个单位，中城建第六工程局有限公司、中城建第十六工程局有限公司、中城建第十九工程局有限公司和华誉建司，我们和这几个公司没结算完，尚有欠款未付，对于中弘达公司欠付抵偿协议书中甲乙两公司多少工程款，现在还不知道，还未结算。我们处理方式有几种，对于华誉建司的欠款我们就做担保，有些愿意就以房抵债，本案异议人就是以房抵债。对异议人提交的证据，我们全部认可无异议。补充一下，我们公司内部对抵偿程序有流程，公司内部办公系统即OA流程审批以后，销售给抵款方直接签商品房买卖合同，然后是抵款协议，有些是提前签、有些是后补，我们公司的抵款依据最主要的就是OA流程。维修基金资阳这边的政策是先交维修基金后签合同，维修基金的交款人都是资阳这边的开方商，买卖合同每个销售人员的签订时间各有不同，必须是交了维修基金后，一般都是以维修基金的时间为准。签完合同后就可以备案，我们公司没有给抵债的买受人及时备案的原因是因为欠债太多，没有钱交税费,能够及时备案的都是买受人自愿垫交,我们基本上都是认可交维修基金的时间就是签合同的时间，交房时间一般都是买受人签了合同后自己跟物管对接，本案异议人的交房时间不清楚。先交维修基金、签合同、再备案，再办产权，这是资阳市不动产登记中心、资阳市房管局统一的流程，我们内部流程就是以OA办公系统流程为主，是内部的一个制度。对于案涉房屋，虽然抵偿协议签订在后，买卖合同确实在执行之前，请法院支持异议人的异议请求。 听证中，异议人提交了如下证据：1、异议人身份证；2、四川省商品房买卖合同（预售）（原件）；3、商品房买卖合同补充协议（商业）（原件）；4、收据（原件，1张收维修基金3,515.50元，1张收商铺款746,014元）；5、抵偿协议书（原件，中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十九工程局集团有限公司、成都富象门业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、夏思旭2019年8月28日签订）、工程抵款审批表（打印件，2016.12.28）；6、入户门采购合同4份（原件，2015年6月8日）；7、中城建新城市广场和弘城水韵项目（一期）工程入户门实际安装量明细表（原件，总价款2,625,210元）；8、中国农业银行客户收付款入款通知5张（原件，收款方：成都富象门业有限公司，付款方分别为：中城建第六工程局集团有限公司、中城建第十六工程局有限公司）；9、房屋交接清单（原件，2017年12月25日，年月日时间上均有改动，属于复写材料第2页）、四川省资阳市国家税务局通用机打发票（原件，预交水费100元，时间2016年9月7日）、资阳车城佳美物业有限公司（弘城水韵）专用票据（原件，客户名称：夏思旭，2017.12.25日交2017.6.13-2020.6.12的物业管理费4,841.28元）。以证明富象公司和中弘达公司发生了债权债务，中弘达公司和其它3家公司有债权债务，导致富象公司一部分余款未收回，经过协商各方签订了抵偿协议书，中弘达公司就将房屋抵债抵给了异议人。 听证中，申请执行人华西公司、被执行人华誉建司、保证人中弘达公司均未提交证据 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 华西公司与华誉公司、中弘达公司建设工程合同纠纷一案，本院2017年11月15日作出的（2017）川2002民初3419号民事调解书，确定：华誉公司支付华西公司工程款7546419.52元……。调解书生效后，华西公司于2018年9月4日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2018）川2002执1839号，在执行中，当事人达成执行和解，中弘达公司为华誉公司的本案债务即执行和解中确定的债务承担担保责任，后案件终结执行。2019年1月17日，华西公司申请恢复执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2019）川2002执恢66号，在执行中，本院于2019年5月10日查封了登记在保证人中弘达公司名下位于资阳市雁江区12号楼附1楼1（Ｆ）1-8号营业用房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号】，查封期限为三年，现尚未进行处置程序，案件尚在执行中。后案外人夏思旭以中弘达公司已将上述查封房屋用抵债的方式出卖给其应属其所有为由提出异议，请求法院停止对上述房屋的执行程序，解除查封并停止评估、拍卖。 另查明，案涉房屋即弘城水韵xxxx营业用房于2017年6月6日登记在中弘达公司名下，不动产权证书号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，系首次登记。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。异议人称其已与中弘达公司签订了商品房买卖合同，并通过抵债的方式付清价款，以合法的方式购买了案涉房屋且房屋已交付，其对案涉房屋的权益可排除执行，但提供的证据不能证明其主张。案涉房屋登记在中弘达公司名下，中弘达公司是房地产开发企业，异议人提交的是其与中弘达公司签订的商品房买卖合同，即异议人系对开发商名下的商品房主张权利，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该条规定载明：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，按照该规定，只有同时满足上述三个条件才能排除执行。本案中，异议人提供了其与中弘达公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同补充协议》（商业），但未按相关规定在房管部门进行备案登记，合同和补充协议都未载明签订时间，不能证明是在本院查封案涉房屋之前签订的买卖合同；案涉房屋系营业用房，不是用于居住；对于购房款的支付，异议人称是抵账，但异议人提供的证据不足以证明其与中弘达公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且异议人对中弘达公司享有的债权清偿期已经届满，不存在有中弘达公司规避执行的情况。异议人提供的入户门采购合同及安装量明细表、农业银行付款入账通知等证据，显示的合同双方是富象公司与中城建成都分公司、成都市政项目部、威龙建司项目部，只能证明上述合同双方可能存在债权债务关系，不能证明异议人夏思旭与中弘达公司之间存在债权债务关系，异议人提供的抵偿协议书的签订时间是2019年8月28日，在本院查封案涉房屋时间2019年5月10日之后，对于法院查封的财产，财产所有人未经法院允许不得擅自处置，本院并未允许中弘达公司处置案涉房屋，故对该抵偿协议不予采信，不能视为异议人支付了相应购房价款。综上，异议人主张的事实不能满足上述规定的条件，不能排除执行，故异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人夏思旭的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十一月六日 书 记 员  梁雅茹