文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13988号原告：中山市利桂物业管理有限公司，住所地广东省中山市五桂山长命水大街9号三楼C1区，统一社会信用代码91442000MA51193496。法定代表人：李明秀，执行董事。委托诉讼代理人：刘安和，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市蒙羊餐饮有限公司，住所地广东省中山市五桂山长命水大街9号（广东星煌沉香主题酒店管理有限公司）一楼B区，统一社会信用代码91442000MA52L744X1。法定代表人：李烨锋。被告：何静思，女，1994年11月20日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市利桂物业管理有限公司（以下简称利桂公司）与被告中山市蒙羊餐饮有限公司（以下简称蒙羊公司）、何静思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利桂公司委托诉讼代理人刘安和、樊新建到庭参加诉讼。被告蒙羊公司、何静思经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利桂公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和两被告于2018年10月7日签订的物业租赁合同和2019年1月2日签订的补充协议于起诉之日解除；2.两被告连带向原告支付租金4154元，管理费、水费、电费38231.8元及违约金（按照年利率24%的标准计算，暂计至2019年5月15日为290.6元）；3.两被告按照同地段同类场地租金标准连带向原告支付场地占用费，暂计10000元（从起诉之日计算至实际搬离退出租赁场地之日止）；4.两被告连带向原告支付为提起本案诉讼所承担的律师费10000元。事实和理由：2018年10月7日，原告和被告何静思签订物业租赁合同。2019年1月2日，原告和被告蒙羊公司、何静思签订补充协议。租赁合同及补充协议约定：被告蒙羊公司向原告承租位于中山市××桂山镇海逸沉香酒店西北侧约1000平方的场地；租金按照经营收入的10%计算；管理费按照5元/平方米计算（即每月管理费5000元）、电费1.3元/度、水费5元/方，在每月1-5日缴纳，逾期缴纳的按照应缴金额每日3‰计算滞纳金；被告蒙羊公司拖欠费用超过一个月未付，原告有权立即解除租赁合同，收回场地并要求被告蒙羊公司承担违约责任；两被告对租赁合同所确定的义务相互承担连带责任。合同签订至今，经多次追讨，两被告没有向原告支付过任何费用，故为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告利桂公司明确诉求1为：确认原告与被告蒙羊公司因物业租赁合同以及补充协议而形成的房屋租赁合同关系于起诉之日即2019年5月27日解除；明确诉求2为：两被告向原告支付租金4154元，2018年11月至2019年5月期间的管理费35000元及违约金（计算方法：以每月拖欠的管理费5000元为基数，从当月6日起按年利率24%计算至2019年5月15日止），2018年11月至12月期间的水电费3231.8元及违约金（计算方法：分别以508.8元为基数从2018年12月6日起、以2723元为基数从2019年1月6日起均按年利率24%计算至2019年5月15日止）；变更诉求3为：两被告连带向原告支付2019年6月的场地占用费5000元。被告蒙羊公司、何静思在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2018年10月7日，利桂公司（甲方）与何静思（乙方）签订物业租赁合同，约定：甲方在中山市××桂山镇海逸沉香酒店西北侧提供约1000平方的场地租赁给乙方使用，乙方在该场地营销、经营其一品羊品牌及蒸鲜王品牌的餐饮服务，乙方在其每日销售额中必须提取一定百分比作为甲方的租金回报；乙方设立项目公司后，项目公司需对合同权利义务与乙方共同向甲方承担责任，协议项下所称“乙方”在乙方设立项目公司后，均指乙方及项目公司；于每月1-5日收取上一月度的水电费，电费1.3元/度，水费5元/立方，乙方未按期交纳水、电费的，逾期每日按应交金额的3‰计付滞纳金；管理费按合同面积5元/平方米计算（管理费包含：公共物业配套设施维护保养费、安保费、垃圾清理费、公共卫生清洁费），于每月1-5日收取费用，乙方未按期交纳费用的，逾期每日按应交金额的3‰计付滞纳金；乙方如有拖欠甲方任何费用超过一个月未付，甲方有权无条件解除合同（通知乙方即生效）、收回前述场地，并追回乙方应付费用及滞纳金；甲方每日提取乙方销售额的10%作为甲方提供场地租金，租金第三年开始甲方应按每日乙方销售额提取12%作为甲方的租金；项目实行甲方中央收银制度，以甲方电脑实际销售数额和销售额作为结算依据，甲方应按每日乙方销售额提取10%后，余下的款项应于次日全部转入乙方指定账户；租赁期限自2018年10月8日起至2023年10月8日止；履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的任何一方均可提起诉讼，违约方需承担守约方因此产生的诉讼费、律师费等费用。合同还约定了其他内容。2.2019年1月2日，利桂公司（甲方）与何静思（乙方）、蒙羊公司（丙方）签订补充协议，约定：甲方同意乙方将物业租赁合同中的权利义务全部转让给丙方；乙方承诺对丙方在物业租赁合同项下应负的义务（包括但不限于租金、水电费、管理费、经济损失、违约金及其他费用等）承担连带清偿责任，担保期限至债务履行期限届满之日起二年。3.庭审中，利桂公司称，其于物业租赁合同签订当天向何静思交付涉案租赁场地，合同签订时双方口头约定自2018年11月起计收租金，何静思自当月起即拖欠管理费；何静思在涉案租赁场地上经营蒙羊公司，并在蒙羊公司于2018年12月5日注册成立后由其与何静思、蒙羊公司共同签订前述补充协议；蒙羊公司正常经营至2019年1月5日，及后停止经营；诉讼中其于2019年6月进行了清场。4.因蒙羊公司拖欠租金、水电费、管理费等费用，2018年12月20日，利桂公司向蒙羊公司发出催费通知，告知：蒙羊公司自2018年11月1日至11月30日止11月水电费共计508.8元和12月管理费5000元，收到通知请尽快缴清。2019年1月23日，利桂公司向蒙羊公司发出催费通知函，告知：截止今日蒙羊公司自2018年12月1日起至12月31日止12月水电费共计2723元未含滞纳金；11、12月管理费共计10000元；2018年12月18日至2019年1月5日的营业额提成10%的费用4154元未支付，望蒙羊公司收到本函后两日内结清以上费用。前述催费通知均有蒙羊公司的工作人员刘国鹏的签收记录。2019年3月18日，利桂公司向何静思发出催费通知单，告知：2019年1月至3月的管理费合共15000元，收到通知单3日内缴纳。该催费通知单未有任何送达记录。后利桂公司以蒙羊公司、何静思未按照缴费通知指定的期限支付租金、管理费、水电费及违约金为由于2019年5月27日诉至本院，主张前述实体权利。5.利桂公司为进行本案诉讼已支出律师费10000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。利桂公司与何静思、蒙羊公司签订的物业租赁合同及补充协议，内容没有违反法律法规的强制性规定，物业租赁合同及补充协议均合法有效，对当事人均具有约束力。结合利桂公司对涉案租赁场地出租、欠费后催收以及收回涉案租赁场地经过的陈述以及提供的物业租赁合同、补充协议、催费通知等证据可以认定，利桂公司按合同约定把涉案租赁场地交给何静思经营蒙羊公司后，经三方当事人协商一致原物业租赁合同的合同相对方变更为利桂公司与蒙羊公司，并由蒙羊公司承担合同项下的权利义务，现蒙羊公司未按约履行支付租金、管理费、水电费等费用的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因物业租赁合同约定“乙方如有拖欠甲方任何费用超过一个月未付，甲方有权无条件解除合同（通知乙方即生效）”，利桂公司于2019年5月27日提起本案诉讼主张自其起诉之日解除其与蒙羊公司的租赁合同关系，蒙羊公司未到庭提出异议，故本院据此认定利桂公司与蒙羊公司因物业租赁合同以及补充协议而形成的房屋租赁合同关系于2019年5月27日解除。本案因蒙羊公司违约而致其与利桂公司的房屋租赁合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，利桂公司主张蒙羊公司支付租金4154元、合同解除前即2018年11月至2019年5月期间的管理费35000元（5元/平方米/月×1000平方米×7个月）及2018年11月至12月期间的水电费3231.8元（508.8元+2723元），符合前述法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金。物业租赁合同约定于每月1-5日收取管理费、水电费等费用，逾期未支付的每日按应交金额的3‰计付滞纳金，该滞纳金性质为违约金，现利桂公司于本案中对于管理费、水电费的违约金自愿调整并主张以当月实际欠费为基数，自欠费当月的6日起按年利率24%计算至2019年5月15日止，该违约金诉求未超出前述合同约定且减免了蒙羊公司的责任承担，故本院亦予以支持。关于占用费，前以论述，利桂公司与蒙羊公司的房屋租赁合同关系于2019年5月27日解除，但蒙羊公司在房屋租赁合同关系后拒不搬离并交还涉案租赁场地，致使利桂公司于2019年6月自行办理了清场手续，利桂公司据此参照合同关于管理费的约定按照5000元/月的标准主张蒙羊公司支付2019年6月的场地占用费5000元，事实清楚，理据充分，本院亦予以支持。关于律师费损失10000元，因物业租赁合同约定“违约方需承担守约方因此产生的诉讼费、律师费等费用”，故本院对利桂公司要求蒙羊公司因其拖欠租金、管理费及水电费的违约行为而赔偿已实际发生的前述损失的诉求亦予以支持。关于何静思保证责任的问题。何静思在补充协议中签字并承诺“对丙方（蒙羊公司）在物业租赁合同项下应负的义务（包括但不限于租金、水电费、管理费、经济损失、违约金及其他费用等）承担连带清偿责任”，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”规定，现利桂公司请求何静思对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院亦予以支持。蒙羊公司、何静思经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市利桂物业管理有限公司与被告中山市蒙羊餐饮有限公司因物业租赁合同以及补充协议而形成的房屋租赁合同关系于2019年5月27日解除；二、被告中山市蒙羊餐饮有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市利桂物业管理有限公司支付租金4154元，2018年11月至2019年5月期间的管理费35000元及违约金（计算方法：以每月拖欠的管理费5000元为基数，均从当月6日起按年利率24%计算至2019年5月15日止），2018年11月至12月期间的水电费3231.8元及违约金（计算方法：以508.8元为基数从2018年12月6日起，以2723元为基数从2019年1月6日起，均按年利率24%计算至2019年5月15日止）；三、被告中山市蒙羊餐饮有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市利桂物业管理有限公司支付2019年6月的场地占用费5000元及赔偿律师费损失10000元。；四、被告何静思对被告中山市蒙羊餐饮有限公司的前述第二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（原告中山市利桂物业管理有限公司已预交），由被告中山市蒙羊餐饮有限公司、何静思负担（两被告于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  梁泳诗      人民陪审员    郭绮文      人民陪审员    吴妙玲                                                                                            二〇一九年十一月一日                                                     书  记  员   孙婉霞      黄怡凤