贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔04执异116号异议人（案外人）：白某某，男，汉族，1981年12月6日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号天港大厦1幢1单元4楼。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。被执行人：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区民主路4号楼五楼。法定代表人：何波。委托代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：安顺恒法投资有限公司。住所地贵州省安顺市经济技术开发区碧水园路（国安局后面）。统一社会信用代码：91520490666950459Q。法定代表人：何波。被执行人：陈东泉，男，汉族，1972年12月22日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：张刚，男，汉族，1970年7月8日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：何波，男，汉族，1973年5月16日生，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：黄妮，女，汉族，1968年12月27日生，住贵州省安顺市西秀区。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（下称“长城公司”）与被执行人贵州利安房地产开发有限公司（下称“利安房开”）、安顺恒法投资有限公司、陈东泉、张刚、何波、黄妮债务转移合同纠纷一案，贵州省高级人民法院于2018年7月26日以（2017）黔执恢26号之一执行裁定书指定本院执行。本院以（2018）黔04执417号立案受理，本案在执行过程中，案外人白某某向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月30日公开听证，本案现已审查终结。异议人请求：解除对中环商业广场A号楼2-5-3号住宅的查封。事实和理由：异议人于2015年4月22日与利安房开签订《商品房买卖合同》并支付了全额房款，该房屋自竣工验收后即交付异议人使用，该商铺产权属于异议人所有，法院的查封行为侵害了异议人的合法权益。长城公司辩称：请求驳回异议人的异议请求。被执行人利安房开陈述：利安房开已与异议人签订真实合法有效的商品房买卖合同，因房屋没有达到办理房产证的标准，所有权人为异议人，非利安房开，请求支持异议人的请求。异议人提交如下证据：1、异议人身份证；2、《商品房买卖合同》；3、《收款收据》二份；4、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》；5、银行转账凭证一份。证明目的：与异议请求事实及理由基本一致。申请执行人长城公司质证意见：1、双方签订合同时申请执行人已经对案涉房产取得抵押权，该合同未经抵押权人同意，是无效的处分行为。2、其提交的银行转账凭证为照片，非证据原件，不具有证明效力，且购房合同签订于2015年，该回单显示转账时间是2013年12月27日，不能证明白某某实际支付了购房款；3、合同约定的面积与实际查封的面积不一致。综上，对异议人提交的证据三性均有异议。被执行人质证意见：对三性均无异议，已经收到异议人交付的全部购房款。申请执行人提交如下证据：1、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明；2、（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号执照执行通知书、（2015）黔高民商初字第92号民事判决书。证明目的：长城公司对案涉房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。案涉房屋已于2016年3月28日被法院查封，异议人在法院查封之前并未合法占有该房屋。异议人对上述证据未发表质证意见。被执行人利安房开表示对三性均不予认可。经审查，异议人与申请执行人提交的上述证据符合证据三性，予以采信。申请执行人长城公司认为《商品房买卖合同》《收据》等证据不真实，应举证证明该两份协议不是双方真实意思表示。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，现其未举证证明，本院对其主张不予采信。本院查明：2015年4月22日，异议人与被执行人利安房开签订《商品房买卖合同》，约定利安房开将其开发的中环商业广场A幢2单元5层3号商品房出售异议人，约定购房总价为368940元，异议人需于签订合同当日前一次性支付房款。2013年12月27日，异议人向利安房开法定代表人何波转账350000元，利安房开已向异议人出具《收款收据》，载明收到异议人交付的购房款368940元，但异议人提交的收据无法清楚显示该《收款收据》的出具日期，听证会上，利安房开认可其已收到白某某交付的全部购房款。2016年9月21日，利安房开向异议人交付房屋，房屋编号为中环商业广场A栋2-5-3号，异议人已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场Ａ号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。本院认为，本案争议焦点为：异议人对案涉安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼2-5-3号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，贵州省高级人民法院于2016年3月已查封了案涉房屋，利安房开于查封后的2016年9月21日才将案涉房屋交付异议人；且异议人未提交证据证明其名下无其他用于居住的房产，故本案异议人所提异议不符合该两条规定中排除执行的情形。再依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，申请执行人长城公司已于2012年12月12日、16日分别对中环商业广场项目的国有土地使用权及该项目办理了土地使用权抵押权证、在建工程抵押登记，申请执行人长城公司已对案涉的房产依法享有抵押权，且其基于抵押权享有的优先受偿权已经生效判决确定，本案异议人无其他法律、司法解释规定的可排除执行的民事权益，故异议人主张中止对案涉标的的执行，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、二十八、二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人白某某的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十一月五日法官助理李欣书记员杨华（代）