广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初32183号原告（反诉被告）：吴双双，女，1986年3月23日出生，汉族，住福建省德化县，委托诉讼代理人：陈建华，广东砝码律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玉俊，男，1967年8月23日出生，汉族，住广东省海丰县，委托诉讼代理人：周光再，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：季亚琴，广东桥达律师事务所律师助理。原告吴双双（反诉被告）诉被告陈玉俊（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，并分别于2018年12月20日、2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告吴双双及其委托诉讼代理人陈建华、被告陈玉俊及其原委托诉讼人康沛、季亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴双双向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告已于2018年10月31日将案涉租赁物归还被告，双方租赁关系于2018年10月31日解除；2、被告返还原告交付的押金50000元；3、被告向原告支付违约金145779元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月29日，原告与被告就位于东莞市××新村××楼××一事签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，约定由被告将案涉的租赁物出租给原告使用，租赁期限为5年，每月租金1500元，押金50000元，上述合同和协议已对双方的权利义务作了明确的约定。自租赁合同签订后，原告已按合同约定条款履行其权利义务，按约定交付押金、租金、水费、电费等，合理使用租赁物，并无出现违约情形。但在租赁期间，案涉的租赁物因被告装修导致天花顶出现漏水、发霉、甚至坠落等，原告多次与被告沟通协商处理该事宜，被告均未理会。同时，被告曾多次以各种行为（训斥原告的学员、电梯密码不告知原告、开车拦着门口等）刁难原告的正常经营，严重影响原告的正常经营，导致原告的经济损失。为此，原告多次主动联系被告，甚至于2018年9月7日委托律师事务所向被告发送《律师函》，希望能与被告妥善处理有关案涉租赁物的问题，但被告均不予理会。被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，导致合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告陈玉俊答辩称，一、原告单方解除合同的理由与事实不符。1.案涉租赁物出现漏水的原因是原告在承租案涉房屋后对房屋进行了大幅度的装修改造，拆除了原有天花，并且修葺天花时破坏了房屋原有的防水设施，故导致房屋漏水。2.原告称被刁难正常经营的情形不存在：（1）被告作为电梯所有人，有确保电梯用户安全的责任，在被告明确警示电梯使用禁忌之后，原告的学员对警示信息置之不理，仍旧把电瓶车、摩托车推进客梯，带起不少砂石堆积电梯门坎，导致电梯损坏，为此被告不得不对新安装的电梯多次进行维修。（2）被告并未妨碍原告使用案涉电梯，且被告装电梯就是为了方便原告，且除了电梯，还有另一个楼梯可以通行。（3）被告并未阻碍原告通行，案涉楼房位于道路边，常有车辆停于此处，被告原来住在三楼，事发当天，被告请员工帮忙把茶叶等物品搬到车内，故而将车临时停放在电梯门口附近等待，整个过程不到半小时。（4）被告装修一楼商铺是为了出租增加收入，商铺是被城管责令停止施工，故并非被告故意堆放垃圾。3.《补充协议》第一条约定，安装电梯后，原告就不能使用一楼楼梯，被告对一楼商铺进行改造装修是作为商铺所有人的权利。二、解除合同的条件未成就。《房屋租赁合同》的第10.5条对于解除合同作出了明确约定，而被告并未违反合同义务，故原告无权解除合同。原告未交还钥匙给被告，双方未进行交接和清算，合同应继续履行。三、违约金的计算金额没有法律依据。1.被告并未违约，未妨碍原告使用租赁物；2.被告没有给原告造成任何损失，租赁物中的物品系原告自行拆除和损坏；3.《房屋租赁合同》中并无约定违约金，所以主张违约金没有法律和事实依据。被告陈玉俊向本院提出如下反诉请求：一、原告继续履行租赁合同，并支付拖欠水电费用914.5元，2018年11月租金15000元，卫生费用100元，合计16014.5元；二、原告赔偿损坏租赁物的修缮费用5800元；三、原告向被告赔偿损坏电梯的修缮费用7000元；四、原告向被告支付租金滞纳金90000元（截止2018年12月20日）；五、原告向被告支付2018年12月租金15000元；六、原告承担全部电梯安装费用，向被告支付193800元。本案庭审辩论终结后，被告于2019年4月1日申请变更第一项诉讼请求为：被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月7日解除，被告不必返还履约保证金50000元，原告支付拖欠水电费用914.5元、2018年11月租金15000元，卫生费用100元，合计16014.5元。事实与理由：第一，被告与原告于2018年3月29日签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同期自2018年4月1日至2023年3月30日。合同明确约定了解除条件，原告未经被告同意，突然单方面主张解除合同，于合同无据，原告应继续履行合同，并对合同期内的租金水电承担支付责任。第二，根据合同第6.2条、第11.1条的约定，原告违反约定强行拆除已经固定的装饰物，导致出租房屋损坏严重，应当承担损坏房屋的赔偿责任。第三，安装电梯也是基于双方签订了五年期的租赁合同，有可预期的租金收益，若合同提前解除，原告应当承担被告安装电梯的费用。第四，根据合同第4.1条、第4.3条、第10.1条的约定，原告自2018年11月6日至今尚未缴纳租金，截止于2018年12月20日原告应缴纳滞纳金共计90000元【15000*10%*45（11月租金）+15000*10%*15（12月租金）=90000元】。第五，按照《房屋租赁合同》第4.3条约定，原告应于2018年12月5日前向被告支付2018年12月租金15000元。第六，因原告违约，且明确表示不再履行《房屋租赁合同》，双方于2019年3月7日进行了房屋交接。合同因原告违约而解除，依据合同第十章10.1条的约定，原告不得主张返还履约保证金50000元，且需支付拖欠的水电费914.5元，11月租金15000元，卫生费100元，合计6014.5元。原告吴双双答辩称：第一，其并没有拖欠陈玉俊租金，其于2018年10月31日通过短信及微信告知被告不再承租案涉租赁物，且于2018年11月2日书面送达不再承租的通知书，解除双方的租赁关系，案涉租赁物已交付归还被告。第二，对于被告诉请的损坏电梯修缮费用、租赁物修缮费用是没有事实和法律依据的，并不是由其损坏，电梯是开放式的，其不是唯一使用者，被告全家拥有使用权，其他人也可以使用，并且电梯需要密码，其是不知道密码的，一直以来被告没有告知密码，只有被告开了电梯，其才能使用。第三，被告要求的滞纳金过高。第四，被告要求其承担电梯安装费用没有事实和法律依据，安装电梯是被告个人行为，与其无关。只是该电梯的使用者不仅是其，使用人有多个，该电梯的最大受益者是被告。根据现场观察，被告是住在该楼楼顶，其余人可以自由出入，有关电梯安装，双方没人合同依据，没有有关条款约定电梯安装费用由谁支付承担。经审理查明，于2018年3月29日，被告陈玉俊（甲方，出租方）与原告吴双双（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于东莞市××新村××楼出租给乙方，租赁房屋建筑面积约620㎡，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月30日止，共计5年。本合同之房屋每月租金为人民币15000元，每月应缴纳卫生费人民币100元，乙方在每月的5日前向甲方支付当月的租金。合同第五章履约保证金约定5.1乙方在签订本合同之日起当日内向甲方交纳人民币50000元作为乙方本合同的履约保证金；5.2合同终止时，在乙方没有违约并将水、电及营业税等费用付清的情况下，甲方应在合同终止后的15天内向乙方无息返还履约保证金。合同第六章租赁物的改善及增设他物约定6.1乙方可在保证房屋主体结构安全的前提下对租赁房屋进行装修；6.2乙方在租赁物附加增设的一切可以移动的设施/设备，其所有权归乙方所有，不可移动的设施/设备，在合同终止时归甲方所有。第九章合同的提前终止约定9.1租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。终止合同书生效前，本合同仍有效；9.4因上述原因而提前终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十章违约责任约定10.1乙方应该按时向甲方支付租金，否则，甲方有权每日按照拖欠租金数额的10%向乙方收取滞纳金。乙方逾期支付租金达一个月时，甲方有权单方解除合同，乙方支付的履约保证金不予退还；10.4乙方应该在接到甲方解除、提前终止合同后十日内将租赁房屋交还给甲方，否则，甲方不但有权质押、变卖乙方的货物、设备，而且，甲方还有权当作乙方遗留在房屋内的货物、设备视为没有任何价值物品从而予以清理；10.5有下列情形的，乙方有权提前终止合同：1、甲方出租的房产存在权利瑕疵，严重影响乙方行使合同权利的；2、甲方违反合同约定的义务，导致乙方的合同权利受到严重损害或者严重影响乙方行使合同权利的。第十一章其它事项约定11.1合同提前终止、解除或者期满后7天内，乙方在不损坏房屋主体或者结构的前提下有权拆除及取回属于乙方自有的、可以移动的货物、设施、设备，逾期，视为乙方放弃遗留的物品的所有权，甲方有权自主处置。11.8本合同经双该签字盖章、于乙方支付履约保证金后生效。合同签订当天，原告吴双双向被告陈玉俊交付了履约保证金50000元，被告向原告出具了收据。同日，被告陈玉俊与原告吴双双签订《补充协议》，约定：1、甲方在现家轩手机店最后面建立电梯前，甲方免费提供一楼商铺给乙方出入通行，在甲方在现家轩手机店最后面建立电梯后，则乙方须从完成的电梯出入通行，不得再从现一楼商铺位出入通行。电梯边二楼墙体大约十五平方给乙方做广告。……8、本协议为原《房屋租赁合同》不可分割之组成部分，具有同等法律效力。原告提供案涉租赁物装修工程款收据、报价单、向氏舞蹈室开业时的照片，证明原告对案涉的租赁物进行装修及支付装修款的事实。该收据于2018年10月12日填写，记载：今收到吴小姐装修工程款90000元，盖有东莞市锦华装饰工程有限公司公章，经手人处有杜均字样的签名。锦华装饰工程报价单显示客户为吴小姐舞蹈室对账单，并列明名称、数量、单价、合计及备注等信息，并有手写字体：总数145779，已付90000元，欠55779元。被告对上述证据的三性不予确认，认为是原告找人装修的细节，与他人签订的合同，其不知情，开业照片与本案无关。原告主张被告因装修造成案涉租赁物出现天花坠落、天花顶墙体漏水渗水问题，原告多次就上述问题向被告反映，但被告均不予理睬，甚至多次通过电梯密码阻挠原告及其学员进出的自由，导致原告营业困难、租赁物无法完全使用的事实，提供租赁物天花坠落、天花顶墙体漏水渗水等照片、短信、微信聊天记录、《律师函》、1054687316729快递单及快递查询等予以证明。其中，微信聊天记录显示原、被告双方2018年4月至9月的聊天情况，原、被告双方多次就电梯安装与一楼使用时间、电梯使用问题及租赁物漏水等问题进行沟通，但均未协商成功。2018年9月5日，原告发微信给被告称“你好，我那边漏水太严重了，我问了装修的人，是从你们三楼那边漏水下来的，必须整层楼做防水，这是我开业之前就联系过的问题了，你这边能解决一下吗？”但被告并未予以回应。原告遂于2018年9月7日委托广东砝码律师事务所向被告致函，要求被告解决租赁物存在的问题。《律师函》记载一、委托人陈述：……案涉租赁物自交付使用后，楼顶多次出现漏水、渗水等现象，导致吴双双装修的天花板多处出现潮湿、坠落、甚至发霉等现象。为此，吴双双多次与阁下沟通交涉有减租赁物问题，希望阁下能解决上述问题，但阁下并没有积极解决……。另自吴双双入场使用租赁物之日起阁下多次出现阻挠吴双双正常营业的情形，如锁住唯一上案涉租赁物的电梯，乘坐电梯设置密码，限制吴双双及其舞蹈学员等正常出入，甚至打砸他人的自行车、电动车等；同时阁下亦违反双方当时口头约定一楼商铺及楼梯无偿给吴双双使用，后阁下擅自占用一楼，不给吴双双使用；阁下在一楼装电梯的过程中，因装修而导致损坏吴双双的装修，并没有给吴双双修复或作出任何赔偿。二、律师意见。三、本律师忠告：……希望阁下在收到本律师函的3日内，积极主动联系吴双双沟通案涉房屋维修及后续友好租赁等事宜。若阁下在上述时间之内，未能履行上述义务，本律师将接受吴双双的委托，对阁下采取包括但不限于以下法律措施进行追收：1、解除与阁下签订的上述《房屋租赁合同》、《补充协议》租赁关系，并要求阁下承担赔偿责任……落款时间为2018年9月7日。该《律师函》通过EMS（1054687316729）寄出，收件地址为东莞市石排镇富华新村三座一号，该快递于2018年9月8日他人收。被告对短信、微信聊天记录的真实性予以认可，但认为是原告自说自话，找借口；对《律师函》、1054687316729快递单及快递查询不予确认，称没有收到该份《律师函》；对租赁物天花坠落、天花顶墙体漏水渗水等照片不予确认，主张交给原告的租赁物是完好的，原告提出天花漏水后被告也于2018年9月8日修补了天花，提交金六福二楼天花板补漏收据予以证明。原告对收据的三性不予确认，认为第一，收据内容写的是金六福二楼，并不是案涉租赁物；第二，2018年9月8日是星期六，其当时从早上10点半至晚上9点半一直开课上舞蹈课，不存在有维修事实。原告提供一楼装修杂乱的现象照片、原告学员的投诉等聊天记录，证明被告对案涉租赁物的一楼进行装修，长时间没有完成装修，杂乱的现象严重影响了原告正常使用租赁物，以及被告多次语言辱骂原告的学员、阻碍原告学员自由进出、故意停电梯等，严重造成原告对租赁物的使用的事实。被告对一楼装修杂乱的现象照片的真实性确认，当时确有装修情况，但被东莞市城市综合管理局责令停工，且一楼状况与本案无关，原告租的是二楼，不需要经过一楼出入，目前该商铺早出租给他人并装修完毕，提供出租房一楼实景照片，证明出租房屋一楼现在正常营业，一楼外观整洁，不存在影响二楼使用的问题；对聊天记录的三性不予认可，认为是原告与他人的聊天，与本案无关。且被告作电梯所有人只是出于保证乘客安全的义务和保护电梯的目的才与吴双双以及其员工学员发生口角，并非一原告所说的恶意行为，提供《警告标语》、《维修费用收据》、《电梯公司证明》、《电梯公司复函》，证明被告已经在电梯内部贴了禁止推车进入电梯的警告，但原告依然导致违规行为出现，引起电梯故障。其中《维修费用收据》记载维修款7000元。《电梯公司复函》记载在维修过程中，我司维修人员发现电梯门坎处有不少砂石堆积，请您在今后使用电梯的时候应尽可能避免沙石滞留在门地坎里面。原告对被告提交的《警告标语》、《维修费用收据》、《电梯公司证明》、《电梯公司复函》不予认可，认为与其无关，原告不是电梯的唯一使用者，电梯的损害与原告的使用并无必然的因果关系，且电梯的损坏需要维修存在多方面原因。原告提交2018年10月31日短信、465262877123顺风速运查询，证明原告通过短信、微信、邮寄的方式通知被告解除合同，案涉租赁物已交还陈玉俊。短信内容为本人吴双双，因房东多次故意阻挠本人正常经营，多次存在下列七种行为……即日起，我方搬离石排富华新村三座一号二楼，不再交租。自本通知送达之日起，双方解除租赁关系，合同权利义务不再履行，特此通知。被告确认收到该短信，但书面的通知没有收到。被告陈玉俊提供东府集用（1996）1900290111459、1900290111457、1900290111460、1900290111458、1900290111428集体土地使用证，粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证、东莞市石排镇石排村村委会开具的证明，证明案涉租赁物情况。上述集体土地使用证、房地产权证对应的土地使用权人、权属人分别为谢扬初、谢凤婷、谢立峰、谢凤玲、何仟妹，其中集体土地使用证显示房屋分别坐落于石排镇富华新邨一座1号、之一、之二、之三、之四；房产证显示房屋坐落于石排镇石排管理区。村委会证明记载：上述五本房地产权证登记地址为东莞市石排镇石排管理区，与原来地址：东莞市石排镇富华新村3座1号，跟现在地址：东莞市石排镇富华商业步行街1号是属同一个地址。原告对上述集体土地使用证及房地产权证的关联性有异议，认为均不是陈玉俊本人名字，土地证上面的地址显示是东莞市石排镇富华新村一座一号，与本案租赁合同约定地址不一致。被告陈玉俊提供照片，证明原告依然使用案涉租赁物进行广告宣传。原告没有与被告交接钥匙，现在标的租赁物的室内甚至有些房间是被原告锁上的，被告也无法打开。原告依然事实上占有着房子，享受着合同权利，应当履行合同义务。原告对照片的三性不予认可，真实性、客观性无法合理排除。另外电梯在一楼上去就是案涉租赁物，是无需钥匙开门的，并不存在被告说的交接钥匙，案涉租赁物交付给原告时没有钥匙，且原告于2018年10月31日通知被告不再承租案涉租赁物，租赁物已归还被告。被告提供室内照片、装修报价，证明原告强拆固装饰物，导致室内地板天花损坏严重，被告修复花费了一定的费用。原告对上述证据的三性不认可，称其于2018年10月31日将案涉租赁物交还被告，之后的租赁物不在原告控制范围内，案涉租赁物里的情况其不知情，交付时并不是照片所反映的情况，责任应由被告自行承担。被告提供《特种设备使用登记证》、电梯付款收据、电梯井改造土建工程款收据、电梯顶铁棚工程款收据，证明被告为促成和履行合同购买了合格电梯，付出了相应对价，解除合同会给陈玉俊带来巨大损失。上述证据显示电梯为曳引驱动乘客电梯，电梯款120000元，电梯井改造土建工程款60000元，电梯钢架及电梯顶铁棚工程款13800元。原告对上述证据的三性不认可，认为电梯与其无关，原告不是电梯的唯一的使用人，其他外来人均可以使用电梯。被告提供水、电表照片、商铺租金催缴通知书照片，证明原告所欠10月份水电费用，以及11月租金费用，被告已经对原告进行了通知义务。原告对上述证据的三性不予认可，认为其没有拖欠陈玉俊的租金，在交房前已结清租金，但有见过商铺租金催缴通知书，陈玉俊将该催缴通知书贴在其新的经营地址门口。在审理过程中，本院依职权分别于2019年1月8日及3月7日进行了现场勘验。其中，2019年1月8日现场勘验显示案涉房屋后面房屋门牌号为××，被告称案涉房屋地址是富华新村3座1号，案涉房屋一楼商铺名称有“快一步大排档”、“海澜之家”、“香港金六福珠宝”。从一楼电梯门输入密码后进内坐电梯上二楼，出电梯后是大堂，进舞蹈室，玻璃门没有锁，里面房间玻璃门没有锁，可以自由进出，现场没有发现遗留的设备。最里面舞蹈室木地板损坏，天花上有一个大孔，地面木地板下的地板有3个孔（吴双双确认因装钢管所致），另有13个钻有螺丝的地方（经吴双双确认是装跳舞钢管的），该螺丝所在地面对应的天花有对应螺丝孔，9个打在楼板上，4个打在横梁上。原告指认：最里面房间左上角，两柱子对上楼板有漏水，但已被修复；在右边隔壁房间右角落窗户对上处有漏水；中间房间天花漏水，现已批灰；（进门第一个房间）该房间对出天花板处有漏水，现场发现以上房间天花上有类似水迹痕迹；用于做前台及休息区的大堂靠电梯天花板上也存在漏水。原告认为该几处漏水已修补，存在新旧痕迹，但现场仍能发现水迹痕迹。大堂右手边过道进来后有一玻璃室已上锁，被告认为是原告锁的，原告陈述该锁的锁匙已给被告。被告称除2018年6月做电梯井时修补过天花，且水迹是做电梯井时导致的，其余地方全部没有修补过。二楼勘验完毕后，上楼顶三楼。陈玉俊确认乘坐电梯上三楼需要用卡，但该卡只有其有，案涉租赁物三楼为其员工居住。被告指认对蓝色小铁棚进行过补漏（即庭审中陈述的已修补的地方），该铁棚对应大堂旁边的第一个房间，因该房间漏水所以对小铁棚进行修补。原告确认该铁棚对应的是大堂进去第一个房间（中间房间）。2019年1月8日现场勘验显示，对于原告陈述案涉租赁物的漏水处在连续下雨三天（2019年3月5日至2019年3月7日）的情况下，未发现有漏水和渗水的现象，除大堂直走过道尽头左手边房间靠左边窗户边上天花板有漏水现象，地上有积水，左边窗户靠镜子处对应天花板系原告拆钢管时损坏。另，经原、被告同意，本院于2019年3月7日组织原、被告双方到富华新村三座1号案涉租赁物处进行交接。交接房间为大堂右手边过道进来后的已上锁玻璃房。原、被告双方确认：该玻璃房除了两个置物架外无其他物品，原告表示无钥匙开锁，被告也表示无钥匙开锁，双方均称无法联系开锁匠。原告表示放弃该两个置物架的所有权。双方同意在不开锁的情况下对上述玻璃房进行交接，时间为2019年3月7日15时07分，案涉租赁物全部交回给被告。原、被告双方确认：案涉租赁物内除天花、镜子等无法拆除的附着物外无其他可拆除及移动的物品。本院依职权分别向东莞市石排镇规划管理所、东莞市石排镇石排村村民委员会调查粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证中房屋门牌号码。东莞市石排镇规划管理所函复本院称编制房屋门牌号码非其行政职能，无法查询粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证中房屋门牌号码。东莞市石排镇石排村村民委员会函复本院称粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证中房屋门牌号码均为广东省东莞市石排镇富华商业步行街1号。同时东莞市石排镇石排村村民委员会在接受本院询问时称石排镇富华新村三座一号与石排镇石排富华商业步行街1号是同一个地址，石排镇富华新村三座一号是以前的地址，石排镇石排富华商业步行街1号是现在的地址，但不清楚石排镇富华新邨一座1号这个地址。陈玉俊对东莞市石排镇规划管理所复函、东莞市石排镇石排村村民委员会复函及询问笔录的三性予以确认。吴双双对东莞市石排镇规划管理所复函、东莞市石排镇石排村村民委员会复函及询问笔录的三性予以确认，并认为从上述复函看出陈玉俊提交的五本房产证门牌号码的地址并未对应案涉租赁物地址，也无法得知上述房产证是否对应案涉租赁物以及案涉租赁物是否取得规划许可证等相关证件，陈玉俊亦并非上述五本房产证的所有人。案外人谢扬初、谢凤婷、谢立峰、谢凤玲委托案外人何仟妹于2019年3月1日到庭就案涉房屋的权属及使用情况等问题接受法庭调查，何仟妹提供户口本证明谢扬初是其丈夫，谢凤婷、谢立峰、谢凤玲是其子女。何仟妹确认将石排镇富华新邨一座1号、之一、之二、之三、之四的房子租给陈玉俊，并确认出租给陈玉俊的房屋是东府集用（1996）1900290111459、1900290111457、1900290111460、1900290111458、1900290111428集体土地使用证以及粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证所记载的房屋，同意陈玉俊转租给他人；上述房屋原来的地址是东莞市石排镇富华新村3座1号，2009年更换集体土地使用证时地址是石排镇富华新邨一座1号、之一、之二、之三、之四，不清楚现在的门牌地址。本庭向何仟妹出示案涉房屋现场勘察的照片，何仟妹确认照片中的房屋是其出租给陈玉俊的房屋。吴双双对何仟妹的询问笔录的真实性予以确认，由法院审查何仟妹与本案的关联性。陈玉俊对何仟妹的询问笔录的三性予以确认。再查，吴双双于2019年3月1日向本院提交鉴定申请书，申请对位于东莞市××新村××楼天花顶、墙体漏水情况进行鉴定。因吴双双认为鉴定费用过高，无能力支付，逾期未缴纳鉴定费用，故终止该鉴定申请。庭审中，原告称其在2018年10月31日通过短信、微信明确告知陈玉俊不再承租案涉租赁物，且其不再使用租赁物，故根据《房屋租赁合同》第7.1.4条、第10.5.2条的约定，案涉合同已于2018年10月31日解除；原、被告双方在履行合同的过程中，被告陈玉俊存在违约行为，导致其不能使用租赁物，依据《房屋租赁合同》第7.1、第10.5条，要求被告支付违约金，违约金就是案涉租赁物的所有装修费用；有两个通道进入案涉租赁物，一个是位于快一步大排档位置的楼梯即餐饮楼梯，一个是后门楼梯（一直上锁由陈玉俊使用），电梯安装前其一直使用餐饮楼梯，电梯安装好之后餐饮楼梯被拆，其只能使用通过电梯进入案涉租赁物，陈玉俊并未告知电梯玻璃门密码，但每天早上玻璃门被开锁后会保持打开状态，原告的学员可以自由使用电梯进入原告的营业场所，有时候会因陈玉俊不让学员推摩托车、自行车进电梯从而锁上玻璃门，但这样的情况不多，在沟通后会让学员进入电梯。被告称对于原告在2018年9月5日提出的漏水问题，其于2018年9月8日就派人解决漏水问题，且再无漏水，因案涉租赁物一楼经营金六福，故天花补漏收据写金六福补漏，如果有其他漏水问题，都是原告在使用或装修过程中造成的；原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为5年，有可预期利益，基于此被告才安装电梯，且电梯主要由原告使用，但原告在履行几个月后就要解除合同，导致其预期利益的损失，故原告应承担相应的赔偿责任；原告强拆固定的装饰物导致案涉租赁物天花及地板损坏，依据《房屋租赁合同》第11.1条的约定，原告应赔偿损坏的租赁物的修缮费用5800元，但该费用没有实际支出，只是报价，其中地板装砖修复指修复地板上的开洞；有两个楼梯进入案涉租赁物，一个是位于快一步大排档位置的店面楼梯，一个是后面的安全通道，即现场勘查时上锁的通道，安装电梯后店面楼梯就打掉不用，但可以通过后面安全通道的楼梯及电梯进入案涉租赁物，后门安全通道的楼梯二楼门栓上的锁是吴双双为了避免其进去加上的；吴双双租赁时案涉租赁物的三楼是其一家人及员工居住，其家人很少用电梯，电梯玻璃门密码已当面告知吴双双，其没有锁住玻璃门不让学员进入，只是不让学员推电动车、摩托车进电梯，只要学员不推车就可以进电梯。吴双双、陈玉俊确认吴双双租金缴纳至2018年10月，但10月水电费914.5元、卫生费100元未交。陈玉俊通过微信和短信向吴双双发送商铺租金催缴通知书，吴双双于11月5日微信收到过。确认收到吴双双履约保证金50000元。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、押金收据、向氏舞蹈室开业时的照片、租赁物天花坠落、天花顶墙体漏水渗水等照片、短信、微信聊天记录、一楼装修杂乱的现象照片、原告学员的投诉等聊天记录、案涉租赁物装修工程款收据、报价单、《律师函》、1054687316729快递单及快递查询、两学员的证词、2018年10月31日短信、465262877123顺风速运查询、租赁物的外观照片、置物架购买记录、安装图片，被告提供的金六福二楼天花板补漏收据、出租房一楼实景照片、集体土地使用证、房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、室内照片、装修报价、广告宣传照片、责令停止违法行为决定书、《特种设备使用登记证》、电梯付款收据、电梯井改造土建工程款收据、电梯顶铁棚工程款收据、《警告标语》、《维修费用收据》、《电梯公司证明》、《电梯公司复函》、水、电表照片、商铺租金催缴通知书照片、监控视频、手机视频、东莞市石排镇石排村村民委员会复函、东莞市石排镇规划管理所复函及询问笔录、何仟妹询问笔录及本案询问笔录、勘验笔录、办案笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于原、被告双方确认的事实及证据，本院依法予以认定。被告陈玉俊提供东府集用（1996）1900290111459、1900290111457、1900290111460、1900290111458、1900290111428集体土地使用证，粤房地证字第0574247、0574246、0574244、0574242、05××45号房地产权证、东莞市石排镇石排村村委会开具的证明予以证明案涉租赁物情况。虽上述房地产权证显示房屋位置与案涉《房屋租赁合同》约定的租赁物地址不一致，但东莞市石排镇石排村村委会开具的证明、复函及询问笔录均表示上述房地产权证中房屋门牌号码均为广东省东莞市石排镇富华商业步行街1号，旧地址为石排镇富华新村三座一号，即案涉《租赁合同》约定的地址。且上述房产证的权属人谢扬初、谢凤婷、谢立峰、谢凤玲、何仟妹到庭确认将上述集体土地使用证以及房地产权证中的房屋出租给陈玉俊并同意陈玉俊转租给他人。在吴双双未提交证据予以反驳的情况下，本院认定案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》为有效合同。因陈玉俊在庭审辩论结束后提出变更反诉请求申请，违反了民诉法的相关规定，故本院对陈玉俊于2019年4月1日的变更诉讼请求申请不予准许。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》是否已解除？二、若已解除，吴双双的诉请以及陈玉俊的反诉请求是否应当支持？三、若没有解除，案涉《房屋租赁合同》是否继续履行以及陈玉俊要求的滞纳金、电梯安装费、修缮费是否应当得到支持？对此，本院分析如下：关于焦点一。吴双双主张案涉租赁物漏水及陈玉俊多次以各种行为（训斥吴双双的学员、不告知电梯密码、开车拦着门口等）严重影响其正常经营，根据《房屋租赁合同》第7.1.4条、第10.5.2条的约定，案涉合同于2018年10月31日解除。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》第10.5条约定了合同解除的情形，即若案涉租赁物存在权利瑕疵或者陈玉俊严重损害或严重影响吴双双行使合同权利的话，吴双双有权提前终止合同。首先，根据吴双双提供的微信聊天记录显示，吴双双最早于2018年6月4日向陈玉俊提出漏水问题，并于2018年9月5日再次反映漏水严重的问题。陈玉俊主张漏水的原因是吴双双在承租案涉房屋后对房屋进行了大幅度的装修改造，拆除了原有天花，并且修葺天花时破坏了房屋原有的防水设施，但并未提供证据予以证明，且陈玉俊与吴双双之间的微信聊天记录中亦未显示其就漏水问题向吴双双提出上述主张。故，本院对陈玉俊关于漏水原因系吴双双装修造成的主张不予采信。因吴双双租赁案涉租赁物系用来经营舞蹈室，舞蹈室出现漏水情况，势必会影响正常的教学。陈玉俊作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条规定以及案涉《房屋租赁合同》第7.1.4条约定，理应履行租赁物的维修义务，确保案涉租赁物满足吴双双的租用价值及使用功能。虽陈玉俊称其于2018年9月8日修补了天花，提交金六福二楼天花板补漏收据予以证明。但经现场勘查发现，案涉租赁物其中一间舞蹈房间存在一处天花漏水情况，墙壁及大堂天花存在多处疑似水迹。本院认定陈玉俊未能完成案涉租赁物漏水的修补。案涉租赁物中有4至5间玻璃房，但漏水只有一处。但吴双双未举证漏水情况已严重影响其经营，故吴双双主张案涉租赁物漏水情况严重影响其经营，本院不予采信。其次，经现场勘查发现，可通过电梯或者后门安全通道楼梯进入案涉租赁物，但后门安全通道楼梯门栓被人为加装了一把锁，只能通过电梯进入案涉租赁物，而电梯间装有带密码锁的玻璃安全门，必须先输入密码打开该玻璃安全门进入电梯间才能使用电梯。根据案涉《房屋租赁合同》的补充协议约定，吴双双在电梯安装好之后必须通过电梯通行。故陈玉俊作为该电梯的所有人及管理人，应当按照补充协议约定确保吴双双可以正常使用电梯。吴双双主张陈玉俊并未告知其电梯间玻璃安全门密码，陈玉俊则称已将密码告知吴双双。陈玉俊与吴双双之间的微信聊天记录中显示吴双双曾向陈玉俊询问该密码，但并未显示陈玉俊对此有回复。陈玉俊亦未举证证明其告知了吴双双该密码，应当承担举证不能的不利法律后果，故关于陈玉俊已向吴双双告知密码的主张，本院不予采纳。因吴双双确认陈玉俊每天早上开锁后会保持玻璃门打开状态，学员可以自由上楼，且阻止学员携带电动车等物使用电梯情况不是很多，通过沟通后还是会让学员进入，故，本院认为陈玉俊采取的不告知电梯间玻璃安全门密码、为管理电梯而阻止学员携带电动车等物使用电梯等的管理行为不当，在一定程度上影响了吴双双使用案涉租赁物进行正常经营，但在吴双双并未提供证据证明陈玉俊上述管理办法已严重影响其经营的情况下，吴双双主张陈玉俊多次以各种行为（训斥吴双双的学员、不告知电梯密码、开车拦着门口等）严重影响其经营，本院不予采信。因此，吴双双在2018年10月31日通过向陈玉俊发送解除租赁关系短信为单方解除合同,属违约,考虑到案涉《房屋租赁合同》第9.1条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。终止合同书生效前，本合同仍有效”的约定,吴双双是享有以书面形式提前2个月通知对方并在双方协商一致后终止双方的租赁关系的权利的,租赁合同属于长期性合同，在吴双双明确放弃继续租用房屋且确已实际租用其他房屋时，本合同继续履行对吴双双显失公平，故，本院按照公平原则酌情认定吴双双与陈玉俊之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月31日解除。关于第二个争议焦点。吴双双缴纳租金至2018年10月，未缴纳10月的水电费。陈玉俊已将2018年10月的水电费情况通过微信告知吴双双，吴双双并未提供证据予以反驳，故，陈玉俊主张2018年10月的水电费914.5元，本院予以采信。案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月31日解除，且该合同明确约定每月应缴卫生费100元，故陈玉俊诉请吴双双缴纳2018年10月水电费914.5元以及2018年11月、12月租金及11月卫生费100元，合计31014.5元，本院予以支持。至于滞纳金及履约保证金的问题。陈玉俊主张吴双双支付滞纳金支付截止2018年12月20日的租金滞纳金90000元【15000*10%*45（11月租金）+15000*10%*15（12月租金）】，并称合同因吴双双违约而解除，依据合同第10.1条的约定无须返还履约保证金。吴双双主张根据案涉《房屋租赁合同》第5.2条的约定，陈玉俊应退还履约保证金50000元。首先，根据案涉《房屋租赁合同》第10.1条约定，吴双双拖欠租金的，陈玉俊有权要求收取滞纳金及不须返还履约保证金。本院认为，该条约定系属于合同正常履行情形下拖欠租金的违约责任条款，而吴双双在提出解除租赁合同并搬离案涉租赁物前并未拖欠陈玉俊租金，且本院系按照公平原则认定案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月31日解除并支持了陈玉俊关于吴双双支付2018年11月、12月份租金及2018年11月卫生费的诉请。故陈玉俊关于吴双双支付滞纳金支付截止2018年12月20日的租金滞纳金90000元的主张，本院予以驳回。同时，陈玉俊关于无需返还履约保证金的抗辩，不符合案涉《房屋租赁合同》第10.1条的约定，故本院不予采信。因本院已支持陈玉俊要求吴双双支付2018年10月水电费的诉请，故吴双双主张陈玉俊应退还履约保证金50000元，本院予以支持。至于陈玉俊是否应向吴双双支付违约金145779元的问题。如前文所述，陈玉俊未能完成租赁物的维修义务，案涉租赁物仍存在漏水的瑕疵，以及陈玉俊管理电梯采取的行为不当，影响了吴双双使用案涉租赁物。故，本院认定陈玉俊构成了轻微违约。吴双双单方解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》，但并未提前两个月通知陈玉俊，亦属违约。鉴于本院已对吴双双的违约行为作出处理，结合该租赁合同第6.2条“不可移动的设备/设备在合同终止时归陈玉俊所有”的约定，以及双方进行交接的时候确认案涉租赁物内除天花、镜子等无法拆除的附着物外无其他可拆除及移动的物品，吴双双亦明确表示放弃无法开锁的玻璃房中两个置物架的所有权，本院酌情支持陈玉俊向吴双双支付5000元违约金。对于吴双双超出上述违约金的诉请，本院予以驳回。至于陈玉俊诉请租赁物的修缮费用、电梯的修缮费用、电梯安装费用的问题。首先，陈玉俊提供《金六福二楼维修报价》予以主张吴双双需支付租赁物修缮费用5800元。现场勘查发现，案涉租赁物的一间玻璃房中天花板有一大孔，吴双双确认该孔系拆钢管时损坏，该玻璃房中的木地板发生了损坏，且木地板下的瓷砖在钻有螺丝的地方发生了破损，吴双双确认因装钢管所致，但木地板系其铺设的。但因庭审中陈玉俊确认该修缮费用尚未实际支出，且该报价单没有原件，故陈玉俊主张修缮费用5800元，本院予以驳回。其次，陈玉俊提供《维修费用收据》、《电梯公司证明》、《电梯公司复函》主张吴双双需支付电梯修缮费用7000元以及提供视频证明吴双双放任推车进电梯。吴双双对上述证据三性不予确认，但并未提供证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采纳。虽上述电梯因维修产生了7000元的费用，但现在勘查发现，可以乘坐上述电梯到陈玉俊员工居住的楼层，且陈玉俊陈述在吴双双租赁期间其家人居住在案涉租赁物的三楼，其家人较少使用上述电梯，可见上述电梯的使用人并非只有吴双双及其学员使用。同时，陈玉俊提供的视频中并未发现自行车有损坏电梯的情况。在陈玉俊没有提交证据证明系吴双双及其学员造成了上述电梯损坏的情况下，陈玉俊关于吴双双需支付电梯修缮费用7000元的主张，本院予以驳回。第三，陈玉俊称其为促成和履行合同购买了合格电梯，并提供《特种设备使用登记证》、电梯付款收据、电梯井改造土建工程款收据、电梯顶铁棚工程款收据予以主张吴双双需支付电梯安装费用193800元。根据案涉合同的补充协议中并未体现是陈玉俊系为案涉租赁合同专门安装的电梯，如前文所述，该电梯的使用人并非只有吴双双及其学员，且该电梯系陈玉俊购买，属于陈玉俊的个人财产。即使吴双双不再租用案涉租赁物，该电梯依然可以为陈玉俊以后的租户使用，为陈玉俊带来利益。故，陈玉俊主张吴双双需支付电梯安装费用193800元，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认陈玉俊与吴双双于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月31日解除；二、吴双双应当在本判决发生法律效力之日起五日内向陈玉俊支付2018年10月水电费914.5元以及2018年11月、12月租金及11月卫生费100元，合计31014.5元；三、陈玉俊应当自吴双双支付完毕2018年10月水电费起15日内向吴双双返还履约保证金50000元；四、陈玉俊应当自本判决生效之日起五日内向吴双双支付违约金5000元；五、驳回吴双双其他诉讼请求；六、驳回陈玉俊其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2107.79元（吴双双已预交），反诉费3151.18元（陈玉俊已预交），共计诉讼费5258.97元，由吴双双负担4050元，由陈玉俊负担1208.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇一九年十一月二十九日书记员  饶子韬王慧君附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。