上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初14294号原告：上海四新精细化工有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王建刚，执行董事。委托诉讼代理人：李枭，上海创永律师事务所律师。被告：上海市奉贤区四团镇人民政府，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张宏，镇长。委托诉讼代理人：陆叶，上海理帅律师事务所律师。原告上海四新精细化工有限公司诉被告上海市奉贤区四团镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告法定代表人王建刚及其委托诉讼代理人李枭、被告委托诉讼代理人陆叶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海四新精细化工有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付土地补偿款人民币(下同)2,670,000元，具体计算方式为4.8亩×450,000元每亩+0.7亩×300,000元每亩+2亩×15万元每亩。事实与理由：1999年7月28日，原告与奉贤县四团镇教育委员会(以下称甲方)签订一份《关于转让原如意小学房产权与土地使用权的协议书》，约定甲方将秦树村办公室西400左右的原如意小学校舍740平方米及所占土地4.8亩的土地使用权一并转让给原告，总价100,000元。双方协议第1条、第3条均明确，转让标的为房屋及土地。2004年1月2日，在原告受让的上述如意小学西浜有农田低洼地1亩，原告与四团镇秦树村民委员会签订一份《低洼地承包经营合同》，约定将上述土地承包给原告使用，期限自2004年1月1日至2028年12月31日止。原告受让上述土地、房屋后，对土地房屋进行修缮、改建、扩建、新建了部分建筑物、构筑物，后原如意小学实际占地5.5亩，低洼地实际占地2亩，原告在此范围内进行实际生产、经营。2016年，被告为推进建设用地减量化工作，规范减量化资金补偿及指标管理标准，以奉四府(2016)66号文形式下发了《四团镇建设用地减量化工作补偿实施细则》，规定土地补偿标准从50,000元每亩到450,000元每亩不等，建筑物补偿标准从评估净值60%到100%不等。同时实施细则还对设备搬迁、附属设施补偿、证照补偿、职工安置补偿等均作了具体规定。2016年6月30日，被告委托上海宏贤房地产估价有限公司对原告的原如意小学土地范围内的建筑物及其附属设施、搬迁设备进行评估，评估结论为：建筑物评估总价结合成新率后为2,596,432元、附属设施540,617元、设备搬迁价格243,180元，合计3,380,229元。后被告结合原告实际情况，认定原告有证建筑面积2,230平方米按政策100%补偿，计2,266,685元，无证建筑面积324.22平方米按60%补偿，计197,848元，两项合计2,464,533元；另附属设施补偿540,617元、证照补偿30,000元、设备搬迁补偿243,180元、停工停业补偿478,422元、职工安置补偿98,550元；以上共计3,855,302元。2016年12月16日，双方签订《四团镇工业用地减量化企业清拆奖扶工作补偿协议书》，约定被告就上述补偿项目共补偿原告3,855,302元。现该协议双方已经履行完毕。原告认为，根据被告的补偿实施细则，建设用地减量化补偿项目有土地补偿、建筑物补偿、附属设施补偿、证照补偿、设备搬迁补偿、停工停业补偿、职工安置补偿等，双方签订的补偿协议除土地补偿外，其余各项补偿亦是按照上述实施细则进行的。且原、被告在签订补偿协议时，只处理原如意小学范围内的房屋，对于原告实际占有使用的2亩集体土地也没有处理。现原告多次要求被告按照实施细则对原告所有的土地进行补偿，但被告一直种种理由拒绝，该行为明显严重侵犯原告合法权益，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付土地补偿款925,000元，计算方式为5.5亩×150,000元每亩+2亩×50,000元每亩。并补充事实理由：被告多次口头承诺将把土地补偿款支付给原告，对30多家被减量化单位都是这么说的。被告辩称，对于原告的诉请不认可，请求依法驳回。双方在减量化协议以及清拆奖扶结算单中明确土地是不予补偿的，被告认为诉请中的土地款是已经处理完毕，原告不应在另行主张。减量化协议中的土地是5.5亩，原告诉请中的另外2亩土地不属于减量化的范围，与被告是无关的，该2亩的主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1、原告提供的《低洼地承包经营合同》及奉贤区村合作经济组织统一收据各一份，证明原告在如意小学西侧承租了一亩低洼地，在使用过程中，原告实际占有使用2亩，都全部列入了土地减量化的范围。被告对真实性无异议，但认为与本案无关，该合同中的土地没有被列入减量化的土地范围，原告无关要求补偿。对此本院认为，双方均确认该土地未包含在本次减量化协议书中，故该块土地不是本案审理范围，该组证据与本案无关。2、原告提供的情况说明一份，证明原告在受让如意小学后，因为产业结构调整，进行了翻建，翻建后面积是5.5亩，与减量化协议的面积一致，0.7亩是原告翻建部分。原告对真实性不认可，认为即便盖章是真实的，但是是针对危化企业产业结构调整进行的盖章，并非确认情况说明的真实性，故对证明内容不认可。对此本院认为，被告虽对真实性不认可，但对该情况说明上的公章的真实性没有提供反驳的依据，故本院对该证据的真实性依法予以确认。3、被告提供的上海平阳化工厂情况说明、征地协议、补偿协议书、结算清单一组，证明根据66号文，谁出资谁得益的规定，指的是企业为了办理集体使用权证或者土地权属性质的变更，向镇缴纳过土地的款项，则按照150,000元一亩进行补偿，案外人与某某签订过征地协议，约定了征地价，在此情况下是可以享受补偿的，原告并未就土地出资过，出资并不是指每年的土地使用费。原告对真实性不清楚，认为即便协议是真实的，也无法看出实际缴纳征地费用，该证据中的结算单中土地补偿是270万，原告的土地补偿款是没有补偿，说明被告在实际操作过程中也是按照66号文件进行的，如果是被告说的需要缴纳土地出让金才能得到补偿的话，那么该土地是国有土地了。对此本院认为，该组证据是被告与案外人的某某，与本案无关，故本院不予认定。本院经审理认定事实如下：1999年7月28日，原告与案外人四团教委签订《关于转让原如意小学房产权与土地使用权的协议书》一份，约定：四团教委将位于秦树村办公室西400米左右、秦树村至长堰村的机耕路南侧的原如意小学校舍的房产权和土地使用权转让给原告；占地4.8亩(合3,200平方米)，建筑面积740平方米；双方一经签约，原如意小学的房产权和土地使用权归原告所有；转让房产权全部价值定为100,000元，签约当天支付20,000元，99年9月10日前付清其余80,000元；土地使用权归原告后，原告自签约之日起每年按每平方米2元缴纳给四团教委土地使用费，共计每年6,400元；签约后的土地使用权属于原告，但若遇国家有关工程征地涉及本协议所指土地时，原告愿意服从国家的需要。1991年12月25日奉贤县如意小学地籍卡显示：土地权属为集体；面积2,485平方米，建筑用地面积263平方米。系争房屋产权证显示：房屋所有权人为奉贤县教育局，房屋座落四团镇秦树村七组，共计4幢房屋，使用管理单位为四团中心小学。根据奉贤县国有土地使用权申报登记表记载，系争原如意小学用地总面积3200平方米(4.8亩)，建筑总面积607.56平方米，县土地管理局审核后确认土地权属为集体所有，用地总面积2485平方米。上述协议签订后，原告使用受让的房屋、土地直至发生土地减量化。期间，原告向奉贤区四团镇教育管理办公室支付过土地使用费。另查明，原告于2016年3月12日出具《情况说明》一份，载明：“原告在2011年度列入奉贤区危险化学工业品生产储存布局调整企业，在该次调整工作中，该企业从一开始就能积极配合工作，主动参与评估，协商调整方案，为我镇非工业园区内危险化学品生产、储存调整工作的顺利开展及完成调整任务，起到了积极带头作用。为我镇顺利完成调整任务作出了应有贡献。此后由于原厂房破损严重，不能再作生产车间使用，故在原有房屋基础上对厂房进行了翻建，翻建时向镇规划部门提出了申请。目前该厂房已租赁给上海潘威家具制造有限公司使用，租期六年。”上海市奉贤区安全监察大队四团分队及上海市奉贤区四团镇经济发展科在《情况说明》上盖章并说明：危化企业产业结构调整。2016年6月30日，上海宏贤房地产估价有限公司出具《奉贤区四团镇长堰村秦树776号土地减量化清拆补偿估价报告》，估价结果为：房屋建筑物及其附属设施、搬迁设备的现状价值为3,380,229元，其中房屋建筑物现值2,596,432元，附属设施现值540,617元，设备搬迁费243,180元。2016年12月26日，原、被告签订《四团镇工业工地减量化企业清拆奖扶工作补偿协议书》一份，约定：双方根据奉贤区工业用地减量化工作的有关规定以及四团镇政府工业用地减量化企业清拆奖扶工作的相关要求，严格遵守相关法规和规定，在平等公正原则基础上，对位于减量化范围内的土地、房屋及相关附属物共同委托第三方进行评估测算，并出具相关评估咨询报告，双方同意以评报告作为清拆补偿的主要依据，现针对评估报告结果，双方协商签订本协议；清拆补偿企业原告，有证建筑物面积为2,230平方米，无证建筑物面积为324.22平方米，总房屋建筑面积为2,554.22平方米；有批文土地面积为4.8亩，无证土地面积为0.7亩，总土地面积为5.5亩；原告清拆全部补偿总额为3,855,302元，详见四团镇减量化企业清拆奖扶结算单。当日，原、被告签订《四团镇减量化企业清拆奖扶结算单》一份，载明：总建筑面积2,554.22平方米，土地性质为集体，土地面积5.5亩(有证4.8亩，无证0.7亩)；房屋评估总价2,596,432元，其中有证建筑面积2,230平方米按政策100%补偿为2,266,685元，无证建筑面积324.22平方米按政策60%补偿为197,848元，故房屋补偿金额为2,464,533元；其他补偿科目为1、装修/，2、附属设施540,617元，3、证照补偿(3张)30,000元，4、土地补偿/，5、设备搬迁补偿243,180元，6、停工停业补偿478,422元，7、职工安置补偿(15人)98550元，8、其他/，其他科目补偿金额共计为1,390,769元；减量化合计补偿金额为3,855,302元。再查明，上述协议签订后，原告依约履行，将房屋土地交付被告，现原如意小学项下的5.5亩土地已被平整、复垦。还查明，2016年5月15日，被告发出奉四府(2016)66号文关于印发《四团镇建设工地减量化工作补偿实施细则》的通知。《四团镇建设用地减量化工作补偿实施细则》载明：为进一步推进我镇建设用地减量化工作，规范减量化资金补偿及指标管理标准，结合我镇实际情况，制定四团镇建设用地减量化工作补偿实施细则；土地补偿标准为1、国有土地出让，按产权记载面积，补偿金额450,000元每亩，2、国有土地，按照谁出资、谁得益的原则，补偿金额300,000元每亩，3、集体使用土地，按照谁出资、谁得益的原则，补偿金额150,000元每亩，4、原镇、村企业在转制范围内，已实际使用的土地及镇、村在招商引资中与工业企业签订协议的，按协议约定范围的土地面积，补偿金额50,000元每亩，5、同一地块内有不同类别的土地，应分别计算；建筑物补偿标准，1、有证土地上的建筑物，按房地产证记载面积或建设工程规划许可证的面积认定，按照评估净值的100%予以补偿，2、镇政府备案或批准的建筑物，按照评估净值的80%予以补偿，3、镇政府在招商引资中与工业企业签订过土地使用协议范围内的建筑物，按照评估净值的70%予以补偿，4、村委会在招商引资中与工业企业签订范围内的建筑物，按照评估净值的60%予以补偿，5、其他一律不予补偿，6、同一地块内有不同类别的建筑物，应分别计算；设备搬迁费、附属设施、装修、绿化补偿标准由评估公司提供实际实物进行评估，并按照评估净值予以补偿。本院认为，本案争议焦点一，土地补偿款是否已经处理完毕，是否尚需支付。本院认为，双方在补偿协议书及清拆奖扶结算单中均未对土地补偿款进行约定，而《四团镇建设用地减量化工作补偿实施细则》是规范减量化资金补偿及指标管理的标准，本案系争的减量化，除土地补偿外，其余补偿的的约定均与实施细则一致，故可以认定本案系争的减量化是按照该实施细则进行的。该实施细则除了对建筑物补偿、设备搬迁费、附属设施、装修、绿化补偿进行规定外，还明确对土地补偿标准进行了规定。而该实施细则由被告进行制定，故被告有责任对按照该实施细则进行的本次减量化，却为何未对土地进行补偿进行解释，被告亦需要对其辩称的双方已对不进行土地补偿有过约定进行举证，现被告未能解释和举证，故本院对被告的意见不予采信。对于被告辩称清拆奖扶结算中土地补偿一栏显示“/”表示该部分不予补偿的辩解意见，本院认为，因本次减量化有实施细则可以作为依据，而双方如对本应补偿的土地部分约定不进行补偿，应当有更为明确的意思表示，比如“不予补偿”等约定，故本院对被告该辩解意见不予采信。本案争议焦点之二，需补偿土地面积如何认定。对于原告主张河道西侧其向村委会承租的土地的相应土地补偿款的诉讼请求，本院认为，原、被告均确认该块土地不包含在系争补偿协议书中，评估报告也未将该地块作为评估范围，因原告系向村委会租赁该地块，且经庭审中确认，被告称该土地与本次减量化无关，也非被告将土地围住，故本院认为该块土地不包含在本案的减量化补偿纠纷中，原告可另行主张。综上，对于原告要求被告赔偿该块土地补偿款的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点之三，该土地补偿款的计算标准。被告认为系争土地不符合实施细则中的任何一项土地补偿的标准，原告未对该土地进行出资，故不能获益。对此本院认为，系争土地中的4.8亩原系如意小学用地，虽为集体土地，但拥有产权证，原告通过受让形式，支付对价从四团镇教育委员会获得系争房屋及土地使用权，应当认定为原告出资，符合土地补偿标准第3项的规定，应当按照每亩150,000元进行补偿。故对原告要求被告支付该4.8亩土地的土地补偿款720,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。系争土地中的0.7亩，为无证土地，原告未提供为该部分土地出资的证据，故对原告要求该部分土地按照每亩150,000元补偿的主张，本院不予支持。但该部分土地实际由原告使用，且经被告在补偿协议书中确认属于本次减量化范围及清拆补偿的对象；根据清拆奖扶结算单的确认，该部分无证土地上的无证建筑物按政策60%补偿，适用的是实施细则第三条建筑物补偿标准中的第4项，村委会在招商引资中与工业企业签订过土地使用协议范围内的建筑物，按照评估净值的60%予以补偿的条款，故该部分土地可对应属于实施细则第二条土地补偿标准中的第4项，原镇、村企业在转制范围内，已实际使用的土地及镇、村在招商引资中与工业企业签订协议的，按协议约定范围的土地面积，补偿金额50,000每亩；综上，本院认定该0.7亩土地应当按照每亩50,000元予以补偿，故对原告要求被告支付0.7亩土地的土地补偿款35,000元的诉讼请求，依法予以支持。综上，本院原告要求被告支付土地补偿款755,000元的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告上海市奉贤区四团镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告上海四新精细化工有限公司土地补偿款人民币755,000元。二、对原告上海四新精细化工有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,050元，减半收取，计人民币6,525元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一九年十一月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人第自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。