河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初1985号 原告：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地：行唐县胡家庄新村一号楼门面房。 统一社会信用代码：91130125MA07L4ATXD。 法定代表人：刘三元，执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 被告：窦玉红，女，1974年12月2日出生，汉族，农民，住行唐县）。 原告行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告窦玉红为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭振轩、被告窦玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计3326元及占用资金期间的利息。（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）二、判令被告承担一切诉讼费用。 事实与理由：2015年1月份原告开始接管行唐县福馨园小区的物业管理业务，2015年12月31日原告与福馨园业主委员会补签物业管理服务合同，合同约定将该小区的物业管理、取暖和供水等事项交由原告管理，并负责向业主和物业使用人收取相应费用。原告按约定提供了相应服务，被告作为福馨园业主实际接受了原告提供服务。自原告起诉日止被告拖欠物业费1930元、水费70元、取暖费1326元，合计3326元，期间经原告多方催讨，被告拒不履行支付义务，无奈诉至法院，请求如上。庭审中，原告将诉讼请求变更为3252元，其中物业费是1930元，水费70元，取暖费1252元。 原告为证明其主张向本院提交以下证据： 1、物业管理服务合同、物业服务收费协议各一份。 证明原告和福馨园业主委员会于2015年12月31日签订了物业管理服务合同和物业服务收费协议，由福馨园业主委员会将福馨园小区委托物业公司实行物业管理，约定了物业地点，管理事项、服务期限、双方的权利义务及收费标准等事项。 2、福馨园业主资料登记表一份，照片三张。 证明福馨园全体业主的登记情况和原告办公场所、催缴物业费的情况。 3、垃圾清运协议一份。 证明2019年6月1日原告与天津领军环保科技有限公司行唐分公司签订的垃圾清运协议，对行唐县南外环胡家庄新村垃圾进行清运。 4、物业公司出具的收款收据一份。 内容：被告窦玉红2018年5月2日交纳了11号楼2单元402室的物业费589元，公照100元，水费11元，共计700元。 被告窦玉红辩称，我在该小区有两套住宅一套是11-2-401、11-1-402,11-2-401室的物业费一直从2015年交到2018年，2019年收费的时候我没有交，因为楼道的灯不亮，8号车库漏雨。因为楼道灯不亮我孩子奶奶从楼上摔下来，把手腕摔伤。11-1-402室的物业费一直从2015年交到2017年后没有再交，因为房子漏水不能装修，这套房屋到现在也没有装修也没有居住，2018年、2019年的都没有交。具体欠费多少我不清楚。2011年6月27日开发商（河北厚达房地产开发有限公司）将胡家庄新村物业交于胡家庄村委会，业主委员会不存在，元霞物业和丁合泉把绿化带和消防通道私建车库、车位，供暖设备卖掉。2016年我装修房子时物业断水断电，要求赔偿我经济损失10000元。 被告窦玉红为证明其主张向本院提交以下证据： 1、河北省厚达房地产开发有限公司的公示一份。 内容为：我公司于2011年与胡家庄村委会签订建设胡家庄村新民居工程开发协议，现新民居工程已结束，依据开发协议及法律相关规定，我公司自公示之日起将新民居的物业管理事务全部移交给胡家庄村民委员会，特此公示。2019年6月1日。 2、物业管理服务合同。与原告提交的证据中1中的物业管理服务合同一致。 3、房屋漏水照片7张。 经庭审质证，被告对原告提交的1-3证据不认可，认为原告提交的证据4的2018年交费票据不对，11-1-402室没有交过费，11-2-401室的2018年的交费对，欠2019年的我认为不对，2019年6月胡家庄村委会已经接管了物业。 原告对被告提交的证据1，认为其与福馨园签订的合同不具备无效的法定情形，且仍在履行中，河北厚达房地产开发有限公司公示将物业管理交给胡家庄村委会，物业管理和物业服务企业的选择应由代表全体的业主大会和业主委员会决定，河北厚达房地产开发有限公司不具有该项权利，所做公示对业主和原告不产生效力；对被告提交的证据2的真实性、关联性、合法性予以认可；对被告提交的证据3原告认为不能证明是原告管理服务的小区，假设是该小区，根据物业管理服务合同的约定，原告管理服务范围是公用部位的维护，对于防盗门以内的部分及由于房屋质量产生的问题应由质量保证的主体负责。 经审理查明，被告居住的小区原为行唐县胡家庄新村，后改名为行唐县福馨园小区，2015年1月原告开始接管该小区的物业管理服务业务。2015年12月31日原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同，由福馨园业主委员会将福馨园小区委托原告物业公司实行物业管理，合同约定：甲方福馨园业主委员会，代表丁和泉，乙方行唐县元霞物业服务有限公司，代表刘三元。一、物业地：行唐县南外环西路路南福馨园小区；二、乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任；三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定；五、其他委托事项；六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月31日起至2025年12月31日至；七、双方权利义务；八、收取物业管理服务费用；九、公共、共用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取；十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜在商议。同日，福馨园业主委员会与原告签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”被告窦玉红是福馨园11-2-401室和11-1-402室的业主，房屋面积均为122.85平方米。11-2-401室一直由被告窦玉红居住，物业及取暖费自2015年交到2018年，2019年物业费被告以楼道灯不亮、8号车库漏雨为由，至今未予交纳。11-1-402室被告没有装修也没有居住，2017年后没有交过物业费和取暖费。被告称因为房子漏水不能装修，元霞物业和丁合泉把绿化带和消防通道私建车库、车位，供暖设备卖掉，2016年装修时物业断水断电等问题，拒付物业费并要求原告赔偿其损失10000元。原告物业公司称已按物业管理服务合同约定为该小区提供了服务，尽到了义务，被告所述关于原告拆除锅炉、占用绿化带、私搭乱建等不是事实，被告无故拖欠物业管理费、水费和取暖费，没有法律依据，法庭应支持原告的诉求。 上述事实，有物业管理服务合同、物业收费协议、福馨园业主资料登记表、垃圾清运协议、河北省厚达房地产开发有限公司的公示、收款收据、房屋漏水照片等证据以及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，原告作为从事物业管理服务的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的福馨园小区进行了物业管理，原告有权对小区业主收取物业服务费，其与业主委员会订立的合同对全体业主均具有效力。被告窦玉红居住的11-2-401室的物业费和取暖费自2015年交到2018年，原被告陈述一致，并有窦玉红的交费收据所证实，足以证明被告对原告公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务。故原告要求被告支付至原告起诉之日止被告拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费、取暖费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告窦玉红11-2-401室，2019年1月至原告起诉之日止（2019年8月）的物业费为343.98元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×7个月），照明费为58.33元（100元/年÷12个月×7个月），水费70元（70立方米×1元/立方米），以上共计472.31元。被告窦玉红11-1-402室为空置房，参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。原告与福馨园签订的物业管理服务合同、物业收费协议中对空置期间的物业费没有明确的约定。故被告窦玉红11-1-402室物业费应当按空置房标准进行计算。关于空置房的取暖费应参照《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。被告窦玉红11-1-402室2017年1月至原告起诉之日止（2019年8月）的物业费为304.67元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×31个月×20％），照明费为51.67元（100元/年÷12个月×31个月×20％），水费0元，取暖费原告主张17元每平米每年，取暖费835.38元（17元/平方米每年×122.85平方米×2年×20％），以上共计1191.72元。原告主张利息，因双方并无约定，本院不予支持。关于被告提出的在绿化带和消防通道私建车库、车位、供暖设备卖掉等问题与本案不是同一法律关系，本案不议。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告窦玉红于本判决生效之日起五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司11-2-401室的2019年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费合计472.31元；11-1-402室的2017年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、取暖费合计1191.72元，以上共计1664.03元。 二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  王军 二〇一九年十一月一日 法官助理赵烁 书记员孟宪君