内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2019）内0981民初1209号   原告：葛某，公民身份证号×××。   诉讼代表人：辛某，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古丰镇市，公民身份证号，152628198510210236。   诉讼代表人：曹某，人，现住内蒙古乌兰察布市，公民身份证号，152632197204243013。   委托诉讼代理人：杨某，丰镇市法律援助中心律师。一般代理。   被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：911501006032151152。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：皇甫某。   原告葛某等14人诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷的案，本院立案受理后经征询当事人意见，同意合并审理。原告葛某等14人推举辛某、曹某为诉讼代表人。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定书，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议。本案依法由审判员李克敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛某等14人共同推举的诉讼代表人辛某、曹某及委托诉讼代理人付杨某，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人皇甫某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告葛某诉称，1、请求解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2、判令被告富邦公司向原告返还购房款61000元；3、向原告支付违约20039元，共计81039元。事实与理由：事实与理由：2012年8月14日，原、被告签订《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，约定“乙方购买甲方第三层113号商铺，建筑面积为8.93平方米，购买价格为61000元。双方约定商铺交付期限为2013年1月18日，使用期限为50年，如一方违约，应承担合同总额的万分之三的违约责任等”。合同签订后，原告交付购买款，被告出具收据。但被告的商铺至今未竣工，被告无法按约定交付商铺，原告购买商铺的目的至今无法实现。原告多次找被告以及相关部门协调，要求及时交付商铺无果。由于被告严重违约，严重侵害原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的约定，原告提出解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，要求被告返还商铺购买款61000元；同时按双方签订的合同书第八条违约责任的约定:“……若在合同有效期内，对于其中一方的任何一方的任何违约行为。对方有权要求其承担同总额日万分之三的违约责任……”。现被告逾期违约2418日，按合同总额61000元日万分之三违约金18.3元计算，原告主张3年的违约金共计20039元。望法院依法查明事实，准予所请。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉请及事实理由均不能成立，已经过了诉讼时效，假使存在违约，违约金过高应当适当减少。   经本院审理查明，2012年8月14日原告葛某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订了富邦丰镇现代城商铺买卖合同，双方约定原告葛某向被告购买摊位一个：第三层113号商铺，建筑面积为8.93平方米，购买价格为61000元。约定的交付的期限为2013年1月18日，并在合同的第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告葛某给呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司按照约定交付了61000元的购房款。现该房屋尚未竣工无法交付，未办理产权证书。   以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告葛某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2012年8月14日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际上向原告交付商铺，原告也未实际上受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…”被告未在约定的时间交付商铺，原告葛某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告葛某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告葛某的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告葛某购买商铺的款项，并承担违约金。关于被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司抗辩认为原告违约金超过诉讼时效的问题。本院认为，双方约定的违约金是以日为单位累计计算。原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告葛某于2019年10月9日向本院提起诉讼，在起诉之日的前三年之内的违约金未超过诉讼时效。被告应支付原告自2016年10月9日起一直计算至合同解除之日的违约金。合同解除之日为2019年10月14日，原告葛某请求被告给付三年违约金，本院予以支持。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价61000元的万分之三计算，即每日的违约金为61000×0.0003，计算至2019年10月8日，违约金为20039元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：   一、解除原告葛某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；   二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内返还原告葛某购房款61000元；   三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内向原告葛某支付从2016年10月9日起至2019年10月8日违约金20039元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1826元，减半收取913元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审判员 李克敏     二〇一九年十一月二十三日   书记员 郭 岩   附相关法律规定：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国公司法》   第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。