广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11723号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：誉要珍，女，1978年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************之一，公民身份号码440************967。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因被上诉人誉要珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司仅需要支付违约金361630元（即减少279131.91元=640761.92元-4004762×0.0002×90-4004762×0.0003×241）；2.誉要珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）粤海通公司与誉要珍在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%；誉要珍从未提出显失公平，也没有起诉要求撤销，约定符合合同法意思自治原则，双方理应遵守，违约金应当以2%为限。（二）《补充协议》第九条第2点约定“90天内的违约金每日为0.02%”合法有效，计算违约金时应当采用。（三）粤海通公司与誉要珍在《补充协议》中约定变更交付条件为“五方验收”合格，该条款没有违反法律强制性规定，一审法院也没有认定为无效条款，因此，该条款理应约束双方，应当以“五方验收”合格为交付条件，认定粤海通公司是否违约以及违约日期。（四）粤海通公司一审时提出管辖异议是民事诉讼法赋予当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应该剥夺，一审法院对诉讼费负担的处理有误。誉要珍辩称，誉要珍服从一审判决，粤海通公司的上诉没有事实和法律依据，请求维持原判，驳回上诉。誉要珍向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向誉要珍支付迟延交楼违约金640761.92元并以640761.92元为本金从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予誉要珍；2.本案的诉讼费用由粤海通公司承担。一审法院认定事实：2016年1月14日，誉要珍（甲方、认购方）与粤海通公司（乙方、出售方）签订两份《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心3幢1层201号、203号铺（以下简称涉案201、203商铺），交楼标准为毛坯；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年2月19日，誉要珍（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，其中一份买卖合同约定：出卖人将其建设的位于涉案201商铺出售给买受人，成交价2031357元；自预售合同网上签订之日起7日内支付首期款1221357元，除首期款外，剩余房款金额810000元应于2016年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。另一份买卖合同约定：出卖人将其建设的位于涉案203商铺出售给买受人，成交价1973405元；自预售合同网上签订之日起7日内支付首期款1193405元，除首期款外，剩余房款金额780000元应于2016年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。涉案两份合同均约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期不超过60日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；商铺交付时应当已办理竣工验收备案；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期不超过60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，誉要珍（乙方、买受人）与粤海通公司（甲方、出卖人）签订《补充协议》，约定：乙方未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金；甲方交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金。誉要珍已支付涉案201号铺的购房款2031357元、涉案203号铺的购房款1973405元。粤海通公司未提出誉要珍存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。另查明，2018年11月23日，粤海通公司向誉要珍邮寄发出《收楼通知书》，通知誉要珍于2018年11月24日至2018年12月13日办理房屋交接手续。粤海通公司未提供该邮件的投递情况。誉要珍、粤海通公司均确认誉要珍于2018年11月27日接收涉案201、203商铺。2019年1月24日，誉要珍提起诉讼。一审法院认为，誉要珍和粤海通公司签订的涉案两份合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。粤海通公司未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的商铺予誉要珍，已构成违约，粤海通公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉案《补充协议》约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且双方同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金，但该《补充协议》同时约定誉要珍未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，粤海通公司有权要求誉要珍自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，未对双方的违约金责任作出对等约定，存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对誉要珍不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案两份合同的约定向誉要珍承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予誉要珍。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商铺所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。涉案两份合同约定的商铺交付时间为2017年12月31日，现誉要珍、粤海通公司均确认誉要珍于2018年11月27日接收涉案201、203商铺，故粤海通公司应以已付房价款4004762元（2031357元+1973405元）为本金从2018年1月1日起至2018年11月27日止按日万分之五的标准计付逾期交楼违约金662788.11元（4004762元×0.0005×331天）予誉要珍。誉要珍仅主张粤海通公司支付逾期交楼违约金640761.92元是其自行处分权利的行为，一审法院依法予以准许。佛山市某华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院对粤海通公司申请追加佛山市某华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。誉要珍、粤海通公司对逾期交楼违约金的计算方式存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致意见，粤海通公司应向誉要珍支付违约金的金额及支付时间经一审法院判决后才予以确定，誉要珍主张粤海通公司从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤海通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金640761.92元予誉要珍；二、驳回誉要珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5103.81元，财产保全费3723.8元，合共8827.61元，由粤海通公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳8827.61元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对誉要珍预交的诉讼费用8827.61元，在判决发生法律效力后经誉要珍书面申请,一审法院退还予誉要珍。二审期间，当事人未有提交新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据粤海通公司的上诉意见及誉要珍的答辩意见，本案的争议焦点是：1.商品房的交付条件；2.粤海通公司向誉要珍支付逾期交楼违约金是否有事实和法律依据。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程进行严格审查，此交付条件明显低于备案标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件与法不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果誉要珍违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重誉要珍责任的情形，故该条款无效。誉要珍在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的违约金标准主张权利，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，确定按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决由粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5486.98元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇一九年十一月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊