四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3004号 上诉人（原审被告）：陈永吉，男，汉族，1953年3月6日，住四川省绵阳市安州区。 上诉人（原审被告）：绵阳市丰益房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇恒源大道花城广场。 法定代表人：徐阳金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王明富，四川西华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇南北大街。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兆宝，该公司员工。 委托诉讼代理人：李明，四川升博律师事务所律师。 上诉人陈永吉、绵阳市丰益房地产开发有限公司（以下简称：丰益公司）因与被上诉人绵阳市博力保安物业服务有限公司（以下简称：博力公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 丰益公司上诉请求：撤销原判决第一项和案件受理费负担部分，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原判决认定缴纳物业服务费的起始时间错误，应当从2016年6月20日开始计算。1．认定被上诉人服务时间错误。上诉人与被上诉人于2010年1月25日签订《前期保安物业管理委托合同》，工程于2011年7月8日竣工验收，2011年10月18日获准备案（见竣工验收备案表）。根据原审被告陈永吉陈述和证人证言，签订合同后因工程尚未竣工和移交，被上诉人并未履行物业服务义务，直到于2012年1月或2月被上诉人才进驻“益丰杰座”与开发商办理住宅商品房移交手续，开始履行物业服务义务，而未出售的商业用房并未移交。即使不考虑本案的诉讼时效和商业用房是否移交给被上诉人管理物业等因素，物业服务费的收取时间也只能从被上诉人实际履行物业服务的时间开始计算，即从2012年1月开始计算。原判决将工程竣工验收时间作为被上诉人的开始服务时间并计算服务费，显然与本案事实不符。2．原判决适用无效证据，违反了诉讼时效的规定。上诉人与被上诉人签订的合同约定物业管理费按月缴纳，被上诉人诉讼请求的滞纳金也是按月结算，因此，每月的物业管理费都是独立的债权债务，诉讼时效应当分月计算。被上诉人于2019年6月18日起诉，起诉之前从未向开发商即上诉人书面催收过物业服务费，也无口头、电话和互联网催收证据，因此2016年6月19日前的物业服务费已经超过诉讼时效，不受法律保护。虽然2017年、18年通过快递邮寄方式向原审被告陈永吉催收过，但是，陈永吉并非上诉人开发商的法定代表人，也不是上诉人的工作人员，不能证明被上诉人向上诉人催收的事实。尽管被上诉人在原审中提交了在“益丰杰座”张贴2013年至2018年物业服务费欠款表的照片，但这些照片不仅都是复制品，而且没有张贴时间和拍摄时间。更为明显的是，每两个年度的张贴背景画面、新旧程度、位置、拍照角度等都完全一致，显然是被上诉人为了证明诉讼时效而在起诉前张贴拍摄的。原审庭审中，上诉人要求被上诉人出示照片原件即照相机，以证明张贴时间，但被上诉人不予出示。所以，这些证据显然是虚假的和无效的，不能证明被上诉人向上诉人催收管理费的事实，不发生诉讼时效中断。此外，被上诉人提供的照片张贴的位置是在“益丰杰座”内，而被上诉人从建设到现在，均在“益丰杰座”外办公，假设被上诉人张贴了催收欠款表，也不能证明是向上诉人履行了催收权利。原判决明知被上诉人有关诉讼时效的证据是伪造的而仍作为判决依据，显然是违法的。此外，被上诉人曾于2017年10月与陈永吉协商商业用房的物业服务费（包括本案涉案房屋202#），协商的结果是从2017年10月开始缴纳物业服务费（有陈永吉的一楼茶铺缴纳物业服务费发票佐证），足以证明经双方协商一致，由被上诉人放弃了2017年10月以前的物业服务费。原判决杜撰了“双方在起诉前长期协商”这个理由而否定上诉人超过诉讼时效的主张，错误改变当事人的协商结果，违背了当事人双方的真实意思。二、物业管理费每月每平方米按1.2元计算与本案事实不符，计价过高，应当以被上诉人与原审被告陈永吉协商的缴费标准计算。被上诉人与上诉人签订的物业服务合同未约定尚未出售的物业收费标准，但约定了收费方式为“实行市场调节价。”根据《绵阳市物业服务收费管理实施细则》第十一条第三款规定：实行市场调节价的物业收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报价格主管部门备案。由于商铺尚未销售，未移交给被上诉人进行物业管理，商铺的维护维修、周围及共用部分的清洁卫生等物业管理工作由开发商专门聘请的人员在管理，被上诉人未尽物业管理义务，所以被上诉人一直未与业主协商收费标准。直到2017年10月，被上诉人才与上诉人协商确定了商铺的缴费标准，其中包括一楼茶铺（700余平方米）和二楼202#物业。协商确定了缴费金额和纠纷时间后，上诉人按照协商确定的意见按时按量向被上诉人缴纳了一楼商铺的物业管理费，除2017年10月至12月按每层420元/月缴费外，从2018年1月起至今每月每层按250元缴费（见陈永吉提交的一楼商铺物业服务费缴费收据）。两处物业均属于陈永吉所有，协商物业管理费是一并协商的，二楼202#商铺因部分出租给保险公司，部分闲置，所以陈永吉要求被上诉人直接向保险公司收费，由于被上诉人意图多收，被保险公司拒绝。根据四川省《物业管理条例》第五十条规定：同一物业管理区域内同一物业类型，同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准和民事自治原则，双方的协议是合法有效的，应当作为判决依据。尽管被上诉人在庭审中提交了一份自己编造的业主会议纪要意图证明已经与业主达成每月1.2元/平方米的收费标准，但是该证据属于无效证据，不能证明召开业主会议的事实，不具有证明力，不能作为判决依据。根据双方协商和一直履行的收费事实，本案所涉物业的缴费标准已经确定，应当按照上诉人与被上诉人协商确定的收费标准计算，原审判决忽视业主与物业管理单位协商和履行缴费的事实以及被上诉人未尽到服务义务的事实，按照政府指导价认定缴费标准是明显不当的。三、原判决判令上诉人支付环境卫生有偿服务费无事实和法律依据。被上诉人与原审被告（开发商）签订的物业服务合同第七条约定委托管理的内容为：公共环境卫生，包括小区内共用设施设备、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运。根据该条约定，其垃圾收集、清运费已经包含在物业服务费中，政府征收的垃圾清运费应当由被上诉人负担。被上诉人如果接受了政府的委托，可能成为代收人，缴费制度是代收代缴，即代收了多少缴多少，代收人无义务垫支，即使出现业主欠费，也应当由政府追缴，被上诉人即使是代收人，也无权以自己的名义向业主追偿。在原审中，被上诉人并没有出示2016年至2019年期间政府委托代收该费用的合同，也未出示垫支处理费的依据，是无权要求上诉人支付该项费用的。原判决在没有证据的情况下，判决上诉人向被上诉人支付该项费用实属错判。综上所述，根据本案事实和法律规定，上诉人应当从2016年6月20日起按照每月2,500元向被上诉人支付202#物业的管理费，原判决适用证据错误导致判决结果错误，应当纠正，请求合议庭依法改判或发回重审。 陈永吉上诉请求：撤销原判决第二项和案件受理费负担部分，依法改判或发回重审。事实与理由同丰益公司上诉理由二、三项。 博力公司答辩称：根据前期服务合同第一条的约定，被上诉人的服务范围为该小区全部，被上诉人提供物业服务的受益人为全体业主和物业使用人。上诉人所谓的商铺未销售未移交给被上诉人进行管理的理由不能成立。验收竣工报告上显示，2011年7月8日工程就竣工了。时效问题上，虽然证据有一定瑕疵，但物业公司一直在催收，经过的长期协商但是一直没有协商下来。该小区大部分业主已经按照前期服务合同的约定缴纳了物业费，上诉人多次与被上诉人协商过这个问题，但是因费用问题没有协商一致，表明被上诉人已经履行了物业管理服务。关于上诉人提到的自己聘请的管理人员，主要是管理未销售的房屋，是业主加强管理的行为，与物业管理企业的管理是两回事，不能代替物业管理企业的管理行为。2017年10月，被上诉人的工作人员在催收时确有进行协商，但是双方并未协商一致达成新的缴费标准。一楼是上诉人自己在经营，我公司愿意让步，其余部分我公司不同意让步。虽然一审中提供的业主会议纪要有一定瑕疵，但一审判决按照政府指导价格中的最低标准计算合法、合理。被上诉人承认在提供物业服务中有不尽如人意的地方，但这是被上诉人应该整改完善的问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，这个不能成为不缴纳物业费的理由。一审法院充分考虑了这些事实，因此在判决中对被上诉人的违约金请求未予支持，被上诉人对此也作了让步。关于环卫费的问题，是物业服务企业根据委托代收的费用，是由环卫公司将垃圾清运到指定地点的费用，而不是小区内收集清运垃圾的费用。 博力公司向一审法院提出起诉请求：判令二被告连带支付物业管理费92,951.71元、代收环卫费4,512元、滞纳金27,230.20元，合计124,693.91元。 一审法院认定事实：2010年1月25日，博力公司与丰益公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，该合同约定：博力公司为丰益公司开发的“益丰杰座”商住楼提供前期物业管理服务，并约定小区内商铺按建筑面积每月向业主或物业使用人收取物业管理费，收费单价待定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金。合同于2016年1月27日在安县城乡规划建设和住房保障局备案。被告丰益公司自2011年7月将“益丰杰座”小区交由原告提供物业管理服务至今。被告丰益公司对该小区202号商铺（建筑面积：824.04㎡）未予以出售，由被告丰益公司时任法定代表人陈永吉用作出租或从事商业经营活动，其中的436㎡由被告陈永吉之妻周燕于2016年9月1日起出租给天安人寿保险股份有限公司绵阳中心支公司使用至今，其余部分闲置至今未使用。2017年5月2日，被告陈永吉、周燕夫妻对该商铺办理了不动产权证登记。庭审中，二被告经询问表示不申请追加其他当事人参加诉讼。 另查明：《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》、《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》以及博力公司的物业服务企业资质证书表明，博力公司的资质等级为三级，其高层营业用房物业管理费标准为1.2-1.8元/月/㎡。 再查明：2012年至2018年，博力公司采用张贴《物业服务费欠费统计表》和邮寄催收通知的方式，要求被告缴纳物业管理费欠费。同时，博力公司根据《生活垃圾清运处理合同书》、《安县城市生活垃圾清运处理合同书》以及安发改价［2013］21号文件的标准，代业主向安县环境卫生管理所缴纳垃圾清运费（该文件规定为环境卫生有偿服务费，其中180㎡商铺按15元/月计收）。 一审法院认为：1．根据《前期保安、物业管理委托合同》，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费和环境卫生有偿服务费，对原告要求二被告支付物业服务欠费、代收环卫费（环境卫生有偿服务费）的部分诉讼请求，一审法院予以支持。对2017年5月产权登记尚未办理给被告陈永吉前的部分，被告丰益公司作为业主应当承担缴费义务；对2017年5月产权登记办理给被告陈永吉以后的部分，被告陈永吉作为业主应当承担缴费义务。2．关于原告滞纳金的请求，因双方对商铺的服务费单价在合同尚未作约定，且因对相关行业文件的物业收费标准的理解有分歧，直至本次起诉时仍未达成一致，故对该请求不予支持。3．对原告要求被告支付代缴的环卫费，系环境卫生有偿服务费，被告辩称的，应按被告实际出租使用时起算并结合相关部门文件的规定收取这一理由和处理意见成立。因180㎡以上部分未作规定，故按照调整前的12元/户计算。4．关于物业管理费的单价，因案涉房屋物业管理费单价约定不明，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当按照政府定价或者政府指导计算，原告资质等级为三级，高层营业用房物业管理的收费标准应为1.2-1.8元/月/㎡，故案涉房屋以1.2元/月/㎡计算物业管理费为宜。二被告关于原告主张超过诉讼时效问题，因原告有催收通知，且双方在起诉前长期在协商，一审法院不予采纳。综上，被告丰益公司应向原告支付2011年7月至2017年4月期间的物业管理费69,219.36元（1.2元/月/㎡×70月×824.04㎡）、2016年9月至2017年4月期间的环境卫生有偿服务费96元（12元/月/户×8月），合计69,315.36元；被告陈永吉应向博力公司支付2017年5月至2019年9月期间的物业管理费28,676.59元（1.2元/月/㎡×29月×824.04㎡）、2017年5月至2019年9月期间的环境卫生有偿服务费348元（12元/月/户×29个月），合计29,024.59元。 遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条的规定，判决：一、限被告绵阳市丰益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付物业管理费、环境卫生有偿服务费共计69,315.36元；二、限被告陈永吉在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付截止2019年9月的物业管理费、环境卫生有偿服务费共计29,024.59元。三、驳回原告绵阳市博力保安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人举证了绵阳市安州区环境卫生管理所出具的《代收城市生活垃圾清运证明》，主要内容为：被上诉人“自2009年起代为收取并已根据合同和文件要求缴纳了服务项目的城市生活垃圾清运处理费”。上诉人认为该证据不能证明被上诉人在一审判决前已经缴纳了清运和处理费。本院对该证据予以采信。经二审审理查明：博力公司在一审中举证拟证明其张贴《物业服务费欠费统计表》的照片均无法核实拍摄时间。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，同一物业管理区域内的物业管理服务具有整体性，不可分割。因此，《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案被上诉人博力公司提供物业管理服务的“益丰杰座”电梯公寓是一个完整的物业管理区域，且本案《前期保安、物业管理委托合同》约定“物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行承担相应的责任”。因此二上诉人认为讼争的房屋未移交给被上诉人进行物业管理，是丰益公司另外聘请了人员进行物业管理的上诉理由不能成立。 关于收费标准问题。《前期保安、物业管理委托合同》中未明确约定收费标准，且未达成补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，应当执行政府指导价，一审判决按照政府指导价中的最低标准进行认定并无不当。被上诉人基于各种因素同意对陈永吉名下一楼商铺降低收费标准，不能推定为放弃其他权利。 关于城市生活垃圾清运处理费问题。该费用是绵阳市安州区环境卫生管理所委托被上诉人博力公司收取，并已由博力公司根据合同和文件要求向绵阳市安州区环境卫生管理所进行了缴纳，博力公司有权向欠费的业主进行追缴。该费用属于行政事业性收费，用于将城市生活垃圾清运至政府指定的场所进行处理，而不是用于物业区域内的清洁卫生、垃圾清理，与物业管理服务费并不重复。 关于诉讼时效问题。当事人长期怠于主张权利，会使法律关系长时间处于不确定状态，还会增加对方当事人抗辩时的举证成本以及法院查明事实的难度。因此，法律规定债权人应当在诉讼时效之内向人民法院请求保护民事权利。物业管理服务费属于定期给付之债，每一期费用具有相对的独立性，应当分别计算诉讼时效。被上诉人博力公司在一审中所举证的张贴《物业服务费欠费统计表》的照片无法核实拍摄时间，一审判决采信该照片为诉讼时效中断的证据不当，本院予以纠正。 被上诉人博力公司在一审中所举证的快递单能够证明该公司最迟在2017年10月12日主张过权利。陈永吉系丰益公司签订《前期保安、物业管理委托合同》时的法定代表人，此后丰益公司法定代表人虽发生变动，但涉案房屋仍一直由陈永吉实际控制。博力公司将催收物业服务费的通知发往陈永吉处是合理的做法，能够产生中断诉讼时效的效力，至于丰益公司与陈永吉之间的内部关系债权人难以审查。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，当日尚未届满的普通诉讼时效由原两年延长为三年。因此，本案《前期保安、物业管理委托合同》约定物业管理服务费“每月收取”，2015年9月之前的物业服务费已过诉讼时效。 丰益公司系引进博力公司为涉案小区提供前期物业服务的开发商，不排除博力公司在前期同意为丰益公司减免部分物业服务费所以没有进行催收的可能性。现2011年7月至2015年9月期间的物业服务费因博力公司怠于主张权利已经超过诉讼时效，本院不予支持。丰益公司应当支付的2015年10月至2017年4月期间的物业管理费为18,788.11元（1.2元/月/㎡×19月×824.04㎡）。 综上，陈永吉的上诉理由不能成立，丰益公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1449号民事判决第二项：“限被告陈永吉在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付截止2019年9月的物业管理费、环境卫生有偿服务费共计29,024.59元”。 二、变更绵阳市安州区人民法院（2019）川0724民初1449号民事判决第一项为：“绵阳市丰益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向绵阳市博力保安物业服务有限公司支付物业管理费、环境卫生有偿服务费共计18,884.11元（18,788.11元＋96元）”。 三、驳回绵阳市博力保安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为1,397元，由绵阳市丰益房地产开发有限公司负担400元，由陈永吉负担200元，由绵阳市博力保安物业服务有限公司797元；二审案件受理费2,059元，由绵阳市丰益房地产开发有限公司负担533元，由陈永吉负担526元，由绵阳市博力保安物业服务有限公司1,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  冯安石 审 判 员  罗 琴 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  欧泳如 书 记 员  刘姜维