上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23273号原告：李敏。原告：杨平。两原告共同的委托诉讼代理人：谭凯，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：陈某。委托诉讼代理人：匡某。原告李敏、原告杨平与被告上海极富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告杨平及原告李敏、杨平的共同委托诉讼代理人谭凯，被告上海极富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某、匡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏、原告杨平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，安装完成天然气管道及各种配套设施并取得天然气公司验收合格手续；2、判令被告支付原告延期交付违约金自2018年11月30日起至2019年5月7日，暂计人民币(以下币种相同)275,643.67元(159天*8,668,040元*万分之二)；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉请要求计算至被告所有的竣工验收法定交房手续齐全为止。事实与理由：两原告于2018年3月4日与被告签订《上海市商品房出售合同》，从被告处购买商铺用于经营重餐饮。被告承诺该商铺为餐饮商铺，内有燃气等配套设施，具备做重餐饮条件。原告于2018年8月31日前付清总房价款8,668,040元。后原告在验房时最终被告知该商铺并未安装完成天然气设施设备且未取得天然气公司的验收合格证明，并不具备交付使用条件，导致原告重餐饮至今无法正常出租经营，被告违约，故涉诉。被告上海极富房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉请。根据合同的约定房屋交付的条件以办理房屋大产证为准，合同中没有约定燃气是商铺交付的条件，燃气并非商铺交付的法定条件，被告已经完成了交付，原告已经签收并对外出租，故被告已经履行了该房屋的交付义务，不存在延期交付的事由。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日由原告李敏、原告杨平作为买方(合同乙方)、被告作为卖方(合同甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定：第二条乙方向甲方购买XX路XXX弄《A》X号X层XXX室。第三条乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为86,274.91元。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为8,668,040元。第七条甲方按照合同约定收到乙方全部房价款、逾期付款的违约金(若有)，由甲方垫付的公共事业费(电表费、有线电视初装费及水费等)之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋。第九条乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为详见补充条款四。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。合同中的补充条款第四条该房屋的交付载明：1、关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：(1)乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；(2)乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；(3)乙方缴纳了物业管理费；(4)根据本合同及补充条款规定视为交房的。2、该房屋的交付条件为甲方取得房屋大产证。4、在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任；(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；(3)相关设备及配套设施不符合相关约定。8、甲方可在合同第七条约定的日期前向乙方发出交房通知书。只要该房屋具备本补充条款第四条第2款约定的交付条件，不论乙方是否及时前来收房，均不构成甲方延期交房。合同正文第七条所规定的交付日期，系甲方交房的最后期限，而非固定期限。若交房条件已经具备，则甲方可提前交房，其乙方且按照甲方发出的交房通知书中指定的时间、地点前去办理交接手续。甲方无需另行催告，乙方不得等到第七条约定的最后交付期限届满才来收房。9、若甲方已承担逾期交房违约责任，则之后需甲方办理的各事项时间均予以顺延，且乙方不得向甲方追索因逾期交房导致的其他损失。10、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。17、关于基础设施、公共配套建筑的交付：有线电视、电话、网络、燃气、水、电等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，如甲方已先行垫付的，乙方应在房屋交付时另行向甲方支付，系统由乙方自行申请开通，并支付开通、运行费用。第十条甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。第十三条除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条甲乙双方商定，2019年1月31日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2019年2月28日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.02%，2019年2月28日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。第二十三条甲方出售的房屋仅作店铺使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。合同附件一付款时间和付款方式：按时间付款：付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款；1、乙方于2018年3月4日与甲方签约，并付首付房款3,608,040元；2、乙方于2018年3月31日前应支付房款计730,000元，尚有房款4,330,000元，乙方承诺于首付款交清当日办理银行按揭。嗣后，原告于2018年8月31日前合计支付给被告房款8,668,040元，被告已经开具给原告相应的房款增值税发票合计8,668,040元，最后一张发票金额为4,330,000元，发票开具日期为2018年8月31日。另查明，原告杨平于2018年11月27日在A房屋交付使用通知书中签字确认其对房屋交接收费表中的金额确认无误，并同意收取该房屋。同日原告杨平在业户资料交收记录中签字确认，收取了用户手册含装修守则、业户资料表、防火责任协议书、治安管理协议书、信件代收委托书各一份。再查明，坐落于本市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX号，XX路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号的房屋登记的权利人为被告，上述房屋初始登记的日期是2017年6月3日。针对以上事实，原告李敏、原告杨平向本院提供了如下证据：1、2018年3月4日原、被告签订上海市商品房出售合同一份，证明原、被告签订的房屋买卖合同关系及双方的权利义务，合同第十三条约定被告若逾期交付房屋，则应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日。未开通燃气不符合交付条件。2、增值税发票一组，证明原告于2018年8月31日前分三次支付全部房价款，三次付款金额分别为3,608,040元、730,000元、4,330,000元，共计8,668,040元。3、2018年6月25日增值税发票(房款滞纳金)、2018年8月14日税收完税证明、2018年8月14日上海市商品住宅维修基金收款凭证、2018年8月14日非税收入一般缴款书一组，证明房价之外的其他费用亦由原告付清，根据补充条款一第四条的规定，被告交付房屋的条件于2018年9月1日已具备。4、2019年被告销售人员李某某出具的情况说明一份，证明被告在出售涉案商铺为餐饮商铺，内有燃气及配套设施，而2018年交房时该商铺并未安装开通天然气，不符合双方约定的交付条件。2019年1月10日原告报警时，让被告的销售人员所写。5、收楼手续书一份，证明被告通知交付，2018年11月27日收到被告的收楼手续书，交付的商铺不符合重餐饮的条件，未开通天然气，和当时宣传的情况也不符，无法使用，无法对外出租。6、相关业主包括原告等的请求书一份，证明原告等业主向相关房管局投诉及报警，被告交付的商铺不符合重餐饮条件，天然气配套设施不完善，不能开通使用。7、2019年1月2日的报警回执一份，证明原告因被告反复确认天然气和电力容量具备重餐饮的条件，实际不具备，故发生了纠纷，报案内容中参与人员包括被告的销售李某某，其承诺是具备重餐饮的交付条件。8、派出所的报警回执单一组，证明原告就重餐饮可以开通天然气，但实际上被告未验收的情况，对此有报警记录。9、缴款通知书一份，证明上海市闵行区AXX路XXX弄XX幢X号XXX室的缴款通知书经办人签名为李某某。10、2017年6月10日至2018年8月13日被告销售人员李某某与业主李敏的微信聊天记录一组。11、2019年7月25日中原公司的中介程登杰的关于李某某是被告公司销售人员以及被告当时相关承诺的证明。12、被告B区XX地块和B区北XX地块的燃气管线安装工程验收合格证。13、与上海大众燃气公司陆经理调查录音。14、2019年1月22日原告与被告经理洪某的电话录音。15、2019年3月12日原告与被告经理张某某的电话录音。被告上海极富房地产开发有限公司对原告李敏、原告杨平所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，对于合同内容的质证详见被告的证据；对证据2真实性无异议，是被告开具给原告的；对于交房时间在被告的证据中阐述；对证据3真实性无异议，住宅维修基金只有在被告交付之后，原告才可以办理，故可以证明房屋已经完全交付；对证据4需要原告出示证据原件。由于没有原件，故真实性不认可，另被告认为李某某不是被告的员工。对证据5认为未有原件核对，故真实性不认可，退一步说根据那页内容只能证明涉案房屋已经交付了。对证据6认为原告未提供原件及相应的邮寄凭证，无法达到原告的证明内容；对证据7认为原告未提供原件，真实性不认可，另报案的地址和本案无关；对证据8中第一张回执单表现形式真实性无异议，但认为与本案无关，第一份回执单所涉及的房屋并非本案的房屋，并且该份材料的内容为非本案的当事人的单方陈述；第二份回执单对回执单真实性无异议，该份材料无实名报案人，也未涉及到跟本案系争房屋相关的信息，相关内容也仅为单方陈述，与本案不具有关联性。第三份书面报告真实性不认可，该材料内容仅为原告和第三方的单方表述，与实际情况不符；证据9真实性、关联性不认可，该缴款通知书没有被告的签章，经手的签名无法看出具体的字样，无法看出签字人为李某某，更无法证明李某某为被告的工作人员；对证据10原告未提供原始的载体，故对真实性不认可，且该证据无法证明微信的聊天对象是李某某本人，也无法证明李某某是被告的工作人员，微信聊天记录P3，说的找富力财务说富力经办人以下，可以推断原告所述的李某某不是被告的员工；对证据11真实性、关联性不认可，证明内容和事实严重不符，该份证明材料原告称是证人证言，但证人并未出庭接受质证，故从形式上不符合证人证言的法定形式；所谓证明材料中的证明人程登杰身份不明，且该证明人与被告无任何的关联，此人根本无法证明被告作出此种承诺，故不能以该份证明内容认定李心巧系被告工作人员；对证据12验收合格证真实性无异议，该验收合格证与该份证据证明目的无关，根据合同约定交付的前提仅为一个，即被告办理大产证，故无论是合同约定还是现行的法律规定，取得燃气验收合格证并非是本案交付的验收条件，且开通燃气仅为住宅交付的法定条件，该系争房屋是商铺，商铺用房以规划设计及双方房屋买卖约定为准的，且原告在上一次庭审中明确陈述燃气未能开通的原因是燃气公司回复原告需要提供相关的厨房图纸申请材料才可以开通，并非被告的原因；对证据13录音文件真实性不认可，该证据是经过剪辑的，并非完整的对话录音，且其证明内容与事实不符，录音中有个陆经理的陈述是前后矛盾的，该份录音证据无法证明对话方的陆经理和燃气公司有何关联，故其身份信息是不明的，录音证据中原告一直在引导陆经理做出前后矛盾的陈述，事实上根据陆经理的陈述，被告在2017年完成了燃气设施及报警器的安装，陆经理第一页强调了其没有取得报警器，后又陈述取得了，故原告引导的内容不符合事实。对证据14录音证据的真实性不认可，录音证据存在明显的剪辑，不具备录音证据的法定形式，不是完整的录音对话，洪某不是被告工作人员，录音中的人是否是洪某原告也未证明，对话内容与事实明显不符，该对话内容未提及涉案房屋，与本案无关联；对证据15录音证据的真实性不认可，录音证据存在明显的剪辑，不具备录音证据的法定形式，不是完整的录音对话，张某某不是被告工作人员，录音中的人是否是张某某原告也未证明，对话内容与事实明显不符，对话内容未提及涉案房屋，与本案无关联。被告上海极富房地产开发有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2018年3月4日原、被告签订上海市商品房预售合同、B区XX地块商办项目《建设工程竣工验收备案证书》、B区06地块商办项目XX路XXX弄XXX号楼《不动产权证书》，证明涉案房屋XX路XXX弄X-XXX室所载项目已于2016年6月30日完成工程竣工备案并于2017年6月3日取得不动产权证书，涉案房屋在签订购房合同时已属于现房，满足双方约定的交付条件，并且在签订合同前可对房屋现场进行查看。预售合同关于交房时间是原告支付了全部费用之后90天交付；合同附件三交付的标准就是毛坯交付；补充条款的第四条第2点，交付条件是被告取得房屋大产证，2017年6月3日被告取得不动产权证书，满足交付条件；补充条款第五条第2点，对房屋装修的列举，如未列举的以最终的政府批准部门为准；补充条款十二条第5、6点，约定合同签订的内容之外，原告认为对房屋的价值重大影响的事项，进行书面的约定，未予确认的，不构成合同内容，对被告无约束力。被告的销售人员在房屋销售过程中，超越合同内容，未经被告同意的录音录像等并不代表被告的意思表示。2、房屋交付使用通知书、业主资料交收记录、首期物业费支付凭证及发票一组，证明按照购房合同约定于2018年11月27日将涉案房屋交付给原告，原告已办妥收房手续并签字确认收取该房屋，不存在被告逾期交付的情形。3、X-XXX户外门及安全通道门现状照片、X-XXX、X-XXX外围现状照片、相邻商铺X-XXX室内状况照片一组，证明涉案房屋安全通道由原告自行安装木门并挂锁，且原告在商铺玻璃门面上张贴该商铺可做餐饮的招租广告，证明该房屋处于原告控制之中且原告已认可该房屋内可开通燃气；根据商铺的左上角有燃气管道，安全通道门在原来被告交付时没有的，只有原告收取了房屋才可以自行安装。XXX、XXX是相邻的房屋，有一个燃气总管已经安装完毕，总管在签约之前也存在，要不然无法竣工验收。XXX室内的照片可以看到隔油池、排风管等。原告李敏、原告杨平对被告上海极富房地产开发有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-3的真实性均无异议，买房是现房的状态，原告看到了水管、天然气管道，电气管道，加上被告的销售反复承诺是重餐饮，水电气均开通的情况，但是收房时，天然气的验收是不合格的，无法正常使用的；合同上存在毛坯的情况下仍签署协议，是被告销售人员反复承诺是重餐饮，另原告看到了水管、天然气管道、电管均存在的，但是现在被告这些管道都无法使用；收房的程序是被告并未带原告去现场核实，要求原告先交清了费用之后才给钥匙，原告缴纳了费用，结果后续天然气不能使用。所有的手续完成了，去租赁中心对外招租，招租中心说天然气未开通无法经营重餐饮，故在收房手续中原告写了天然气未开通，不符合交付条件。对于对外招租的张贴是事实，但是对于租赁协议也未敢签订，因为被告一直未提供天然气开通的合法证明。本院结合原告李敏、原告杨平、被告上海极富房地产开发有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告李敏、原告杨平所提供的证据4-15因无直接证据证明李某某的身份系被告方工作人员，故李某某单方所作出的情况说明对被告并不具有任何约束力，故对于上述证据本院认为与本案缺乏必要的关联性，对于上述证据均不予确认，对于原告李敏、原告杨平提供的其他证据及被告上海极富房地产开发有限公司提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告李敏、原告杨平与被告所签订的商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照出售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按照出售合同的约定履行了付款义务，被告业已开具相应的发票给原告，同时被告早已在2017年6月3日取得涉案房屋的大产证，依据双方所签出售合同所约定的交付条件为被告取得房屋大产证。另结合出售合同对房屋交付期限的约定，被告方在2018年11月27日与原告签收了房屋交接书，也符合合同所约定的交付期限，即被告在收到原告全部房款之日起的90日内，原告最后一笔房款的支付时间是2018年8月31日，结合原告签署房屋交接书的时间为2018年11月27日，说明被告方交付房屋给原告的时间符合合同的交付期限的约定。庭审中原告亦确认收到了涉案房屋的钥匙，说明原告已经取得对涉案房屋的实际控制权，依据合同所约定的房屋交付的标志，足以说明被告已经履行了房屋交付的合同义务。至于原告一再强调涉案商铺中天然气管道未能开通的问题。本案系现房销售，从房屋现状来看，天然气管道等配套设施原告在购房之时均是可以直观查实，同时考虑到本案出售的标的物为商铺，天然气管道并非商铺交付的必要交付的设备设施，更何况出售合同中对于天然气管道具体交付的标准并未作出任何约定，故本院认为被告交付涉案房屋符合双方所签出售合同的约定，被告并不存在违约行为，故原告主张要求被告继续履行合同，安装完成天然气管道及各种配套设施并取得天然气公司验收合格手续并承担违约责任的诉请缺乏事实及法律依据，对此诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李敏、原告杨平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,717.33元，由原告李敏、原告杨平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一九年十一月二十八日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。