河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初4409号原告：郝艳军，男，1980年10月27日生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。被告：河南德通置业有限公司，住所地林州市太行路北段739号。法定代表人：于江海，职务董事长。委托诉讼代理人：李志锋，河南瀛睿源律师事务所律师。原告郝艳军与被告河南德通置业有限公司（以下简称德通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张相周、被告委托诉讼代理人李志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝艳军向本院提出诉讼请求：1.判令被告河南德通置业有限公司向原告郝艳军履行交付林州市开元国际公寓B座14层07户房屋的义务，并与原告签订房屋买卖合同和进行登记备案，协助原告办理房产证、土地使用证等相关手续；2.判令被告河南德通置业有限公司自2015年12月31日起每日按已交房款的万分之三支付原告郝艳军逾期交房违约金（至起诉日违约金为44530元）。请求的违约金计算至诉讼请求中第一项诉讼请求履行完毕之日止，标准按日万分之三。事实与理由：2015年7月1日，原告郝艳军从被告河南德通置业有限公司购买了林州市开元国际公寓B座14层07户房屋，于当日在被告安排下签订了认购协议书，协议书明确约定原告购买被告开发的开元国际公寓B座14层07户房屋，面积约50.59平方米，单价3260/平米，总金额164923元，原告一次性付款购买，并且明确约定被告应当于2015年12月31日前交付房屋，同时约定被告逾期交房，将每日按已交房款的万分之三进行赔付，签订协议交款后被告为原告出具了收款收据。但直至今日，被告仍未能按协议约定将房产交付原告，更未办理相关商品房合同登记等手续。因被告的严重违约行为，导致原告无法将房产出售交付他人，且且被告未能妥善处理，给原告造成了巨大的经济损失。被告德通公司口头答辩，原被告之间不存在实际的房屋买卖合同关系，该房屋是被告与郭晓庆之间防盗门安装工程产生的，因为郭晓庆为被告安装防盗门，期间为能够实现郭晓庆工程款，在2015年7月由被告向郭晓庆出具了五套房。其中有原告名下两套房，方付广名下两套，还有郭晓庆妻子郝会芳名下一套，共计五套，为了支付郭晓庆的工程，把原告名下的另外一套，方付广名下两套和郝会芳名下的房屋通过售房卖了，把工程款已经给了郭晓庆，剩下的本案涉及的房屋没卖，因工程款未结算完毕，说以后多退少补。另外四套处置的时候都有郭晓庆的签字，都是经郭晓庆的手。当事人围绕诉讼请求及本案争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告依法提交了以下证据：1.认购协议书一份、2.收据一份、3.刑事判决书一份（2017豫0581刑初763号）。被告依法提交了以下证据：1.方付广的收款收据两份、现金付出凭单（方付广）、秦增丽收款收据（0003327）一张；2.郭晓庆收条一张、郝艳军收款收据一张、郝艳军现金付出凭单一张、秦增丽收款收据一张（0003328）、认购协议书一份（郝艳军）；3.2019豫0581执378号林州市人民法院协助执行通知书及2019豫0581执378号执行裁定书。被告对原告提供的证据：对“认购协议书”真实性无意见，但不是原被告之间的房屋买卖，是基于被告与郭晓庆之间防盗门工程款所开的五套房屋，其他四套经郭晓庆手转让给其他人，这一套要经过工程结算，多退少补，还未结算。郭晓庆与被告之间关系较好，当时为了避免郭晓庆在公司享有债权或避免其他人来公司主张郭晓庆的债权债务，所以对外称已与郭晓庆结算清工程款，但由于郭晓庆被采取刑事强制措施后，实际结算未进行。对“收据”真实性无异议，但对证明目的有异议，当时签订协议书、出具收据是为了给郭晓庆工程款出具的一种担保，当时郭晓庆外欠比较多，所以没有写郭晓庆的名字。对“判决书”真实性无异议，但是对证明事实有异议，其不足以证明双方已结算清楚。原告对被告提供的证据：对第一组证据，认为该证据与本案无关联性，同样是抵账房，应得到抵账房同样对待，应认定合法有效。被告与郭晓庆结算情况与我方无关，应当由被告自行承担责任。对第二组证据，我方认可，原告购买两套房屋应当得到同样对待，被告主张的系郭晓庆合同担保，我方不认可，被告也没有提供充分证据。对第三组证据，认为与本案无关，我方将通过执行异议及执行异议之诉解决，查封的房屋不是郭晓庆的房屋，因为在被告公司记载的业主为本案原告，并非郭晓庆，查封的裁定书也是错误的，如果被告故意导致本房产无法交付，其将承担赔偿责任。对第四组证据由法庭审核，但认为与本案无关，不能作为定案依据，被告自愿认可抵账，且给原告出具了收据，其现在反悔认为未结算完毕理由不能成立，其当庭主张刑事案件中出具的两份证明为虚假证据，其应当对虚假证据承担相应后果。经审查，原、被告提交的证据与本案具有关联性，真实有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月6日，德通公司与案外人郭晓庆签订产品购销合同，双方约定“以林州市红旗渠大道与太行路交叉口开元国际小公寓抵相应的货款，乙方（即郭晓庆）可以在签订合同后自行销售开元国际小公寓，不指定哪几套，房价按售房部标价执行”。2015年7月1日，因抵顶郭晓庆为被告德通公司安装防盗门所产生的款项，被告德通公司同意为原告郝艳军开具B座1406户、1407户两套房屋（共价值329846元）收款收据两张，其中一套即本案涉及纠纷的房屋1407户的收据内容如下：今收到郝艳军开元国际公寓房款（B座14层07户）人民币壹拾陆万肆仟玖佰贰拾叁元，抵账防盗门，被告德通公司在单位盖章处盖章，法定代表人于江海在经手人处盖章。同日，郭晓庆出具一张收到条，确认收到开元国际防盗门工程款（制作、安装）329846元。原告郝艳军与被告德通公司亦于当日签订认购协议书一份，合同约定：“乙方（本案原告郝艳军）认购甲方（本案被告德通公司）位于太行路、××大道交汇处东南角××广场××07户房屋，面积50.59平米，每平米3260元，总金额164923元整，甲方应当在2015年12月31日前，将合同约定的住房交付乙方使用，如甲方逾期交房，将每日按客户已交房款的万分之三进行赔付。”被告至今未将房屋交付原告郝艳军。经过与郭晓庆调查核实，郭晓庆亦认可该房屋是以认购房者（即原告郝艳军）的名义从德通公司开具收款收据，后交于郝艳军。原告将购房款付与郭晓庆，公司出具收据抵顶公司应付给郭晓庆的工程款。郭晓庆承认与德通公司之间未结清工程款，但其表明公司出具收款收据即意味着德通公司还欠其工程款，如超过工程款，则公司不再会出具收款收据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：1.原被告之间是否构成房屋买卖合同法律关系；2.本案争议的房屋性质，房屋是不是因为以物抵债构成的买卖；3.购房款的支付情况。对争议焦点一：原、被告双方于2015年7月1日签订认购协议书，该行为是被告对案涉房屋的有权处分，被告于当日向原告郝艳军出具收款收据可以认定原告已通过被告认可的其他方式向被告进行了钱款交易。该认购协议书系双方自愿依法成立且有效，且此种交易行为符合日常生活中对房屋进行买卖时的交易习惯，双方形成房屋买卖合同法律关系。对争议焦点二：被告与郭晓庆签订产品购销合同，项目进行中，被告以转移一定面积房屋的所有权（即B座1406户及1407户两套房屋）给原告郝艳军以抵顶应支付给郭晓庆的防盗门工程款，并与郝艳军签订认购协议，由原告郝艳军享有涉案房屋的所有权。这种以商品房抵账与第三人（即本案原告郝艳军）来实现债权债务消灭的方式是被告与郭晓庆之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。本案中签订认购协议的真实目的是消除被告与郭晓庆之间的债权债务关系，可以认定涉案房屋系以物抵债方式形成的房屋买卖。认购协议书签订的双方为郝艳军与河南省德通置业有限公司，根据合同相对性原则并且结合原、被告双方提交的书面证据及经查证认定的事实，本案无须追加郭晓庆为本案第三人。对争议焦点三：被告于2015年7月1日向原告出具收款收据，表明被告认可收到该笔款项，此种以物抵债进行的房屋交易，可以认定买受人郝艳军已经向出卖人被告德通公司给付了房屋全部购房款。对被告庭审中所说的该1407户房屋用于抵顶被告与郭晓庆之间的工程款，而郭晓庆实际上未结清工程款的辩称，依据现有的证据即原告提供的2017豫0581刑初763号刑事判决书，该份证据中显示被告德通公司已与郭晓庆之间完成工程款的结算，且被告方未提交相关证据证明该套房屋未结清，故对被告辩称本院不予支持。对被告德通公司与郭晓庆之间的其他纠纷，当事人可另案主张。关于被告应否承担违约金问题，因本案原、被告之间的房屋买卖是通过郭晓庆与被告的货款抵顶实现的特殊原因，此种买卖交易容易发生纠纷，在通过司法确认前，非因被告完全故意造成，因此，对原告主张的违约金，本院予以部分支持，即在本判决限定的履行期届满后，被告仍不向原告交付房屋的逾期履行期间被告应按合同约定的标准承担违约责任。综上所述，原告要求被告交付房屋的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告河南德通置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将林州市开元国际公寓B座14层07户房屋交付原告郝艳军（并与原告郝艳军签订商品房买卖合同、进行登记备案、协助原告办理房产证、土地使用证等相关手续）；二、被告河南德通置业有限公司向原告郝艳军承担自判决限定的履行期届满之日起至房屋实际支付之日止的违约金，以房屋价款164923元为标准，按每日万分之三计算违约金；三、驳回原告郝艳军的其他诉讼请求。案件受理费3598.46元，由被告河南德通置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  宋建军人民陪审员  连俊梅人民陪审员  刘晓芳二〇一九年十一月五日书 记 员  李 静