云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初3085号原告：李婷婷，女，1989年11月10日出生，汉族，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成(昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李艺薇，北京大成(昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李婷婷与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婷婷的委托诉讼代理人邱浩、李艺薇，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签署的《委托投资经营合同》继续履行；2.判令被告向原告支付2019年4月1日起至2019年3月31日的房屋租金共计人民币19438元；3.判令被告向原告支付自2019年4月8日起至租金实际支付完毕之日止的违约金（截止2019年8月30日违约金为1400元，违约金按每日万分之五计算）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告签署了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都1幢10层1009号房屋，商品房价款为242977元。随后，原被告双方签署《委托投资经营合同》（以下简称《经营合同》），《经营合同》对委托期限、租金标准及违约金责任等进行了约定。其中，约定委托经营期限自2016年4月1日起至2028年3月31日。其中，约定第四年至六年租金为原告购买房屋价款的8%，即19438元。被告应在上年租金到期后7个工作日内一次性付清当年租金。若被告违约，应按日承担当年度租金的万分之五支付违约金。随后，被告开始管理使用原告的房屋。但自2019年4月起，被告未如约向原告支付租金，原告多次催要，被告均未履行。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，请依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.对欠付的租金的事实均予以认可，对委托投资经营合同约定的相关事项均予以认可。2.请求法院解除《委托投资经营合同》，租金的钱被告愿意给，但是拿不出来，因为市场经济不景气。3.对违约金的计算不予认可，远远超出银行同期贷款利息，请求法院对违约金进行调低，按照银行同期贷款利息计算。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交证据1.《商品房销售合同》复印件1份。欲证实2015年6月1日，原被告双方签署《商品房销售合同》，原告向被告购买吉成骊都1幢10层1009号房屋，商品房价款为242977元。2.《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同补充协议书》一份，欲证实原被告双方签署《委托投资经营合同》，对委托期限、租金标准及违约责任等进行了约定。其中，约定委托经营期限自2016年4月1日起至2028年3月31日，每年租金为原告购买房屋价款的8%，即每年19438元；被告应在上年租金到期后7个工作日内一次性付清当年租金，若被告违约的，应按日承担当年年度租金的万分之五支付违约金。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，该证据能证明原告主张的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，原告李婷婷与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第10层1009号房，房屋建筑面积37.74平方米，每平方米价格6430.33元，房屋总价为242977元。之后，原告与被告签订《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年4月1日至2028年3月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为14579元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为19438元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为24298元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为29157元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。自2019年4月起，被告未按约向原告支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约，原告要求被告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金19438元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按委托投资合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，原告要求支付2019年4月8日起至2019年8月30日止共计1400元违约金（19438元×0.0005×144天）的诉讼请求，因合同约定支付租金时间为上年租金到期后的7个工作日，故原告主张违约金的起算时间错误，本院依法支持自2019年4月11日起至2019年8月30日止的违约金1370元（19438元×0.0005×141天）。原告主张2019年度租金的违约金应计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告李婷婷签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告李婷婷自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金19438元及截至2019年8月30日的违约金1370元，合计20808元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年8月31日起至上述租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇一九年十一月二十二日书记员  赵 亮