广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22109号原告：林友亮，男，1972年8月30日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：袁运江，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁玲玲，广东德赛律师事务所律师。被告：中山市雅苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金天地花园玫瑰阁二楼商场，统一社会信用代码91442000597415080W。法定代表人：陈惠瑶，执行董事。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海市成铨建筑材料有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道北侧东亚大厦副楼B1-9房，统一社会信用代码91440400661461509J。法定代表人：余永照。有独立请求权的第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，统一社会信用代码914420009821162716。负责人：周土胜，行长。委托诉讼代理人：高丽瑜，该司员工。委托诉讼代理人：潘嘉伟，该司员工。原告林友亮诉被告中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）、珠海市成铨建筑材料有限公司（以下简称成铨公司）、第三人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2019年10月21日、2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告林友亮及其委托诉讼代理人袁运江、翁玲玲，被告雅苑公司的委托诉讼代理人林娜儿，第三人交通银行中山分行的委托诉讼代理人潘嘉伟均到庭参加诉讼。被告成铨公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林友亮向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与被告雅苑公司2017年6月19日签订的中山市商品房买卖合同及其附件已于2019年7月12日解除；2.被告雅苑公司向原告退还预收购房款162560元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年6月2日起计算至实际返还之日止）；3.被告雅苑公司向原告退还已支付的按揭贷款本金及利息（暂计至2019年10月21日，具体数额以原告实际支出金额为准），并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止；4.被告雅苑公司赔偿原告已向中山市地方税务局三乡税务分局缴纳的契税11036.57元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止；5.被告雅苑公司赔偿原告支付给广东邦仁律师事务所法律服务费及工本费共900元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止；6.被告雅苑公司向第三人交通银行中山分行清偿原告尚欠的借款本金及利息；7.解除原告与第三人交通银行中山分行于2017年7月14日签订的个人房产抵押贷款合同；8.被告雅苑公司赔偿原告为本案支出的律师费6000元；9.被告成铨公司对被告雅苑公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告购买被告雅苑公司开发的位于中山市××乡镇××单元××房，双方于2017年6月签订一份中山市商品房买卖合同及附件，合同约定被告雅苑公司应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合合同约定的商品房交付给原告使用，如雅苑公司未能按时交房，则自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止按原告已支付购房款的每日万分之一支付违约金，如逾期超过180天以上仍未交房的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告雅苑公司支付的首期款，并向第三人申请按揭贷款，第三人也已向被告雅苑公司发放了全部贷款。原告从2017年9月25日开始逐月向第三人偿还按揭贷款本息，每月还款金额为3992.11元。截至2019年7月26日止，原告已偿还贷款本息共计91818.53元。原告因购买上述房屋，还支付了以下其他费用：1.契税11036.57元；2.法律服务费及工本费共900元。根据合同约定，被告雅苑公司应于2018年12月30日向原告交付房屋，但被告雅苑公司至今尚未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，导致一直无法交房。由于被告逾期交房超过合同约定的180天，原告按合同约定于2019年7月12日向被告雅苑公司发出解除购房合同通知，但被告雅苑公司拒绝办理解除手续。因被告雅苑公司逾期交房，原告有权解除合同，因被告违约导致合同解除，被告雅苑公司应返还原告已支付的购房款，还应赔偿原告的其他各项损失（包括利息损失、法律服务费、律师费、财产保全担保费）。另外，因被告成铨公司是被告雅苑公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告成铨公司应对被告雅苑公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告申请撤回上述第4项诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.雅苑新城花园认购书；2.中山市商品房买卖合同及其附件；3.收据2张；4.个人房产抵押贷款合同；5.交通银行交易明细；6.中华人民共和国税收缴款书；7.法律服务代收费用收据；8.回复；9.解除购房合同通知；10.邮政快递单及签收证明；11.回复函；12.委托代理合同；13.律师费发票；14.被告的工商登记资料。经开庭质证，被告雅苑公司对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10、11、13、14的真实性确认，对证据5的真实性无法核实，对证据12的真实性不确认。第三人对原告提供的证据1-5确认，对其余证据不确认，与第三人无关。被告雅苑公司答辩称：1.涉案房屋已于2019年9月30日通过综合验收，取得了竣工验收备案登记证，符合了合同约定的交付条件，合同继续履行没有障碍，不具备解除条件。2.原告行使合同解除权必须履行合同解除的附属义务，包括但不限于办理合同备案登记注销、抵押登记证明及按揭合同解除等手续，在各项手续未办理前，被告无须退还原告款项。3.商品房买卖合同解除后，被告应承担的义务仅为依据合同约定向原告退还已支付的购房款。4.原告主张的契税、购房服务费、法律服务费及工本费均非被告收取，原告要求被告赔偿没有依据。5.原告要求被告赔偿律师费没有合同依据及法律依据。6.原告要求被告成铨公司承担连带清偿责任，没有法律依据。7.被告延误交楼是因为以下原因造成的：（1）被告公司因原股东朱明双与现股东发生纠纷后，朱明双不同意现股东进场施工，导致的工期延误，该事实在广州仲裁院的裁决书有认定，并非故意延误工期；（2）政府批准涉案房产的地下停车库的红线超过明辉公司区域，在提交验收时才发现存在设计图纸的问题，重新进行变更后所造成了4个月延误，这4个月并非被告的过错造成，且符合合同约定的除外事由，可以合理顺延交付期限。8.涉案房产项目于2019年9月30日符合验收备案条件，现可以履行交楼的合同义务，且我方在原设计上对小区的绿化以及智能、公共区域的装修进行提升，为此增加投资350万，希望原告可以继续履行合同。9.诉讼保全费不应由我方承担，没有合同依据。被告雅苑公司向本院提供了以下证据：1.新旧雅苑新城项目规划设计图纸、雅苑新城项目规划设计方案的公示报纸；2.中山市建设工程竣工验收备案登记证、中山日报通知；3.收楼通知书、收楼须知、快递单及回执；4.退房回复函。经开庭质证，原告对被告提供的证据2、4的真实性确认，对证据1不确认，对证据3表示部分业主没有收到收楼通知书。第三人对被告提供的证据表示与其无关，由法院审核认定。被告成铨公司未作出任何答辩意见，也未提供证据。第三人交通银行中山分行答辩称：1.原告与第三人签订的个人房产抵押贷款合同是双方的真实意思表示，根据合同相对性原则，原告无权请求解除其与第三人之间签订的购房按揭贷款合同。2.中山市商品房买卖合同及其附件效力不影响抵押贷款合同的效力。即使抵押贷款合同解除，第三人也有权要求原告偿还所有的贷款本息，并有权要求保证人雅苑公司承担连带保证责任。第三人交通银行中山分行作为有独立请求权的第三人，向本院提出以下诉讼请求：1.原告林友亮向第三人清偿借款本金570570.1元及利息（暂计至2019年10月21日止）；2.第三人对原告名下的位于中山市××乡镇××单元××房的抵押物处理所得价款享有优先受偿权；3.被告雅苑公司对原告所欠第三人的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：根据第三人与原告及雅苑公司签订的个人房产抵押贷款合同，原告为购买涉案房屋向第三人贷款610000元，雅苑公司提供连带责任保证，涉案房屋已办理了抵押登记手续，第三人也已依合同约定发放的全部贷款。截至2019年10月21日止，原告尚欠第三人贷款本金570570.1元，其中已归还贷款本金39429.9元，已归还利息60372.85元。现因原告起诉被告雅苑公司要求解除商品房买卖合同，故第三人请求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，提出上述诉讼请求，请求法院予以支持。第三人交通银行中山分行向本院提供了以下证据：1.个人房产抵押贷款合同；2.借款凭证、中山市商品房抵押登记备案证明。经开庭质证，原告及被告雅苑公司均对第三人提供的证据的真实性没有异议。原告针对第三人的诉讼请求答辩称：1.还款金额确认，无异议；2.关于对第三人偿还贷款的责任，依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第25条规定，应当直接由被告开发商向第三人偿还，原告不具有对银行偿还贷款责任。被告雅苑公司针对第三人的诉讼请求答辩称：1.不同意第三人与原告的购房按揭贷款合同的解除，现不存在交付涉案房产的障碍，希望继续履行买卖合同；2.第三人不享有对涉案房产享有优先受偿权，涉案房产办理的是预告登记抵押，并非正式的抵押权，预告登记本质是预告登记权人请求预售人转移房屋请求权的表现形式，预告登记权益人只有在法律规定的期限内取得涉案房屋所有权后，才能设立正式的抵押权，办理预告登记后并不一定取得房屋所有权，如预告登记没有正式转换为物权的情况下，预告抵押登记也将失效，即预告抵押登记与抵押权登记并非一样的法律效果，物权法仅赋予正式的抵押权登记有优先受偿权，所以不认可第三人的该项诉求；3.第三人要求雅苑公司承担连带清偿责任，没有事实法律依据，依据第三人提交的购房按揭贷款合同，仅显示在违约情况下，才需要雅苑房公司承担连带清偿责任。另外，根据原、被告与第三人签订的贷款抵押合同，其中的第5条保证中第5.5项，已明确约定，在第三人取得抵押物的他项权证或证明抵押权的其他文件正本后，担保人的担保责任免除。第三人提交的中山市商品房抵押登记备案证，已证明第三人已取得抵押物的他项权证，按照合同约定，被告的保证责任，已经免除，所以不存在我方需承担连带清偿责任。本院认定事实如下：2016年12月15日，原告向被告雅苑公司支付购买位于中山市××乡镇××单元××房的购房定金4万元。后，原告与被告雅苑公司签订一份认购书，约定原告购买被告开发的位于中山市××乡镇××单元××房。2017年6月1日，原告向被告雅苑公司支付购买位于中山市××乡镇××单元××房的首期款122560元。2017年6月19日，原告与被告雅苑公司签订一份中山市商品房买卖合同及附件（补充协议），约定：1.原告向被告购买位于中山市××乡镇××单元××房，总价款为772560元；2.原告采取首期款及银行按揭贷款的方式付款，其中162560元在2017年6月19日前支付，余款610000元通过商业贷款方式支付；3.被告应在2018年12月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用；4.如被告未能按约定交房，则自约定的交付期限届满之次日起按每日万分之一支付违约金，如逾期超过180天以上仍未交付商品房的，原告有权解除合同。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，原告已通过银行贷款方式付清剩余购房款610000元。合同约定的交房时间届满后，被告雅苑公司未能向原告交付涉案商品房给原告使用。2019年7月12日，原告向被告雅苑公司邮寄送达了解除购房合同通知，要求根据合同约定解除双方签订的商品房买卖合同。2019年9月30日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证，被告雅苑公司向原告寄送收楼通知书，并在报纸上刊登公告，通知各业主收楼。又查：原告为履行商品房买卖合同约定的付款义务，原告与被告雅苑公司及第三人于2017年7月14日签订一份个人住房抵押贷款合同，约定：1.原告向第三人贷款610000元，该贷款直接支付到雅苑公司的账户，贷款期限为360个月；2.原告以其购买的上述位于中山市××乡镇××单元××房作为贷款的抵押物担保；3.借款利率为30年期人民银行贷款基准利率；4.雅苑公司对原告的上述贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用（含律师费、诉讼费、查询费等）承担连带保证责任，保证期间至原告取得上述房屋的权利证明，且第三人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本，保证人的保证责任才免除。合同还约定了其他内容。2017年7月27日，原告与第三人对涉案房屋办理了抵押登记备案，第三人取得中山市商品房抵押登记备案证明，记载的抵押权人为第三人，抵押人为原告，抵押贷款金额为610000元。上述贷款合同签订后，第三人依约定向原告发放了上述贷款610000元，上述贷款直接支付至被告雅苑公司的账户。原告也开始按约定逐月向第三人归还贷款本息。截止至2019年10月21日止，原告共向第三人归还借款本息99802.75元（其中本金39429.9元、利息60372.85元），尚欠借款本金570570.1元。另外，因原告自身原因产生罚息1.6元及复利2.76元，该罚息及复利原告已向第三人支付。再查：原告为购买涉案房屋，支付了法律服务费及工本费共900元。原告为进行本案诉讼，支出了律师费6000元。原告认为上述均为其实际损失，应由被告雅苑公司予以赔偿。最后查：被告雅苑公司为一人有限责任公司，其股东为被告成铨公司。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告雅苑公司签订的商品房买卖合同及附件（补充协议）是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。根据商品房买卖合同的约定，被告雅苑公司应在2018年12月30日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用，如逾期交楼超过180天的，原告有权解除合同。但被告并未在合同约定的期限内履行交楼义务，而且逾期超过了180天仍未履行交楼义务。原告已在合同约定的解除条件成就后的约定期限内向被告雅苑公司发出解除合同通知书，故原告请求确认其与雅苑公司于2017年6月19日签署的中山市商品房买卖合同及其附件已于2019年7月12日解除，理据充分，本院予以支持。原告与被告雅苑公司、第三人交通银行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同也是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。对于个人住房抵押贷款合同应否一并解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，根据上述司法解释的规定，原告请求解除个人住房抵押贷款合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，被告雅苑公司应将收取原告的购房首期款162560元退还给原告，而且合同被解除是因被告雅苑公司的违约行为造成的，故原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付首期购房款资金占用期间的利息，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿的法律服务费及工本费共900元的诉讼请求，因该费用是原告为履行合同而必须支出的费用，由于被告雅苑公司违约，故雅苑公司应赔偿原告这一实际损失。对于原告主张的律师费6000元，因双方对该费用没有约定，而且也不属于必须支出的费用，故对原告的这一诉讼请求，本院也不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人及买受人。”因此，对于截止至2019年10月21日原告已向第三人归还的贷款本息99802.75元（其中本金39429.9元、利息60372.85元），被告雅苑公司应向原告承担返还责任，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的利息。关于原告已向第三人支付的罚息及复利，该罚息和复利并非按揭贷款所必然产生的费用，而是由于原告自身原因所造成，故由此所产生的罚息及复利，应由原告自行承担。对于原告尚欠第三人的贷款本息问题，根据上述司法解释的规定，被告雅苑公司应将剩余的贷款本息返还给第三人，对于原告的这一诉讼请求，本院予以支持。但就上述司法解释的本义而言，虽然本院判令被告雅苑公司归还原告尚欠第三人的贷款本息，但并未免除原告向第三人的还款义务。因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给原告，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项属购房者的还款，但还款义务人仍为借款合同的借款人，因为根据合同的相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，就借款合同而言，出卖人并没有还款义务。考虑到按揭贷款合同的特殊性，因商品房出卖人直接收取了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同均解除后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是直接由出卖人归还给银行。因此，根据购房按揭贷款合同的约定，对于尚欠的贷款本息，原告应向第三人承担清偿责任。因此，对于第三人请求判令原告归还尚欠贷款本息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于第三人要求被告雅苑公司对原告所欠第三人的债务承担连带保证责任的问题，因雅苑公司在贷款合同中承诺对原告的贷款本息等承担连带保证责任，保证期间至原告取得上述房屋的权利证明之日止，现涉案房屋尚未取得权属证书，故第三人的这一诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告与被告雅苑公司及第三人签订的贷款合同约定由原告提供其购买的位于中山市××乡镇××单元××房作为贷款的抵押担保，并且办理了涉案房屋的抵押登记备案手续，故对于第三人要求对涉案房屋享有抵押优先权的诉讼请求，本院予以支持。对于被告成铨公司的责任问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案，被告成铨公司未到庭举证证明雅苑公司的财产独立于其个人财产，故被告成铨公司应对被告雅苑公司的债务承担连带清偿责任。被告成铨公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告林友亮与被告中山市雅苑房地产开发有限公司于2017年6月19日签订的中山市商品房买卖合同及其附件已于2019年7月12日解除；二、解除原告林友亮与被告中山市雅苑房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司中山分行于2017年7月14日签订的个人住房抵押贷款合同；三、被告中山市雅苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还购房款162560元及利息（计算方法：按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年6月2日起计算至实际清偿之日止）给原告林友亮；四、被告中山市雅苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告林友亮已支付的按揭贷款本息99802.75元（暂时截至2019年10月21日止，具体金额以原告林友亮实际归还的贷款本息为准），并从起诉之日即2019年8月20日起以99802.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际返还之日止；五、被告中山市雅苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告林友亮已支付的法律服务费及工本费900元，并从起诉之日即2019年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际返还之日止；六、原告林友亮、被告中山市雅苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内清偿尚欠第三人交通银行股份有限公司中山分行的借款本金570570.1元（暂时截止至2019年10月21日止，具体金额以实际欠款金额为准），并按个人住房抵押贷款合同约定的借款利率计算利息至实际清偿之日止；七、如原告林友亮、被告中山市雅苑房地产开发有限公司不能清偿上述债务，则第三人交通银行股份有限公司中山分行对位于中山市三乡镇雅苑新城4幢1单元901房处理所得价款享有优先受偿权；八、被告珠海市成铨建筑材料有限公司对被告中山市雅苑房地产开发有限公司的上述全部债务承担连带清偿责任；九、驳回原告林友亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16959元（其中原告已预交12206元，第三人已预交4753元），由被告中山市雅苑房地产开发有限公司、珠海市成铨建筑材料有限公司承担，两被告应在返还上述购房款时一并将应承担的案件受理费12206元支付给原告，同时也应在归还上述贷款时一并将应承担的案件受理费4753元支付给第三人交通银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  李海兰二〇一九年十一月二十七日书 记 员  卢芷琪**龙