山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4521号上诉人（原审原告）：葛英久，女，1954年12月28日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：刘均鹏，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓬莱圣基置业有限公司，住所地蓬莱市大辛店镇驻地。法定代表人：张渝涵，总经理。委托诉讼代理人：丛恒珠，蓬莱紫荆山法律服务所法律工作者。上诉人葛英久因与被上诉人蓬莱圣基置业有限公司（以下简称圣基置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。葛英久的委托诉讼代理人刘均鹏，圣基置业公司的委托诉讼代理人丛恒珠参加诉讼。本案现已审理终结。葛英久上诉请求：1、依法改判解除2015年5月20日葛英久与圣基置业公司签订的《意向协议》；2、依法改判圣基置业公司返还葛英久已付购房款868000元及自2015年5月21日至全部款项还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、一、二审诉讼费及保全费由圣基置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分未将圣基置业公司将涉案房屋在2017年8月10日又卖给中国移动通信集团山东有限公司烟台分公司，且在蓬莱建设局办理了备案手续的事实进行表述和认定，不利于葛英久另案要求圣基置业公司承担一房二卖赔偿责任的诉请。二、一审判决分析意见有误。1、双方对葛英久提交的意向协议书和收据的真实性没有异议，仅是对是否付款存在异议。而意向协议书和收据属于书证，其证明效力高于圣基置业公司的辩解和有利害关系证人的证言。圣基置业公司未提供任何相反证据证明，且其否认存在“商业19号门市（备案号是商业2号楼104和三层302）”；后来主张其是先开收据后要求葛英久打款，而葛英久并未打款；主张涉案房屋是2016年才打地基，而在建设局备案的封顶时间为2015年12月，实际封顶时间是2015年5月1日；宫某主张先在空白的意向协议书和收据上盖章，而实际上收据是加盖在书写的收款时间之上的，以上事实均体现了圣基置业公司和宫某否认客观存在的基本事实，其主张及证人证言违反正常交易习惯及基本的财务会计制度，依法不应予以采信。2、对于款项来源，葛英久多次陈述其从小姑子李亚兰处支取的分红款和自筹，并提交了李亚兰银行卡交易明细，显示在2015年1-5月均有大额现金支取，该证据是对直接证据、书证收据的补充说明，能够相互印证，形成完整的证据链条。关于涉案款项采取银行转账方式支付的问题，系应圣基置业公司实际控制人宫某要求分期支付，且为了资金安全而采取了双方认可现金支付的交易方式。3、宫某是圣基置业公司2015年前后的实际控制人，在销售统计和出卖方处均有证人宫某的签字，且该事实在圣基置业公司证人盛某出庭时亦予以确认。宫某是当时圣基置业公司法人宫亚楠的父亲，也是具体办理意向协议和收款的经手人，其收取的款项是否交给圣基置业公司与本案待证事实有重大利害关系，因此宫某因与本案存在利害关系，其证人证言不应予以采信。宫某在陈述案件事实时，称没有收到任何人的房款，事实上，（2017）鲁0684民初1444号案与本案事实完全相同，也是宫某收取的买房人现金。另外一名证人盛某因曾属于圣基置业公司销售主管，同样与本案存在利害关系，意向协议和收据即使不是她所书写，也不能排除他人书写的可能性，故其证言是片面的，不具有证明力。三、葛英久与圣基置业公司签订的认购协议第一条明确约定2015年5月20日前交纳总房款，同时持认购协议、收据到指定地签署正式的商品房买卖合同，此格式合同填写方式可以看出，涉案总房款在签订认购协议时，已经付清，且该条款约定葛英久持有的认购协议和收据就是办理商品房买卖合同的全部资料。并且从认购协议书备注承诺2015年10月30日交房，并承诺违约金，可以进一步证实圣基置业公司已经认可葛英久履行了全部付款义务。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，葛英久与圣基置业公司在认购协议书中约定以收据和认购协议书作为签订房屋买卖合同的依据，且葛英久提供了圣基置业公司加盖公章及实际控制人签字的收据，葛英久已经完成了合同约定的付款义务，并在一审中充分举证；而圣基置业公司提供的证人证言均与本案有利害关系，一审法院不应在判决中引用并据此否定葛英久的书证，请二审法院依法予以改判。圣基置业公司辩称，葛英久的起诉没有任何事实和法律依据，请二审驳回上诉，维持原判。第一，一审庭审中，葛英久称圣基置业公司开发了商业楼19号1-3层，但实际上圣基置业公司只开发了华安小区商业楼1号楼、2号楼及住宅楼1号、9号楼，根本没有葛英久所称的19号楼的存在。第二，意向协议书只代表了购买意向，而非正式的商品房买卖合同，葛英久应提供交纳房款的证明，特别是银行转账记录，以证明其交付了涉案房款。葛英久向一审法院起诉请求：1、依法判令圣基置业公司立即将房屋交付给葛英久；2、判令圣基置业公司付逾期交房违约金、赔偿人民币60000元整；3、本案的诉讼费用由圣基置业公司承担。诉讼过程中，葛英久变更诉讼请求，1、判令解除葛英久与圣基置业公司于2015年5月20日签订的意向协议；2、圣基置业公司返还葛英久已付购房款868000元及自2015年5月21日至全部款项还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、诉讼费由圣基置业公司承担。一审法院认定事实：葛英久称其与圣基置业公司约定购买圣基置业公司开发建设的房屋，即现在的商业2号楼104号门市房及3层的302号，位于大门西侧第四间，并提交填写日期为2015年5月20日的意向协议一份，载明项目名称为华安小区商业，楼号为商业19号，出卖方为圣基置业公司，买受方为葛英久，1、2层办证面积124平，单价5400元每平，总价669600元，3层办证面积62平，单价3200元每平，总价198400元，合计总价868000元，买受方应在2015年5月20日前交纳总房款，同时持认购协议、收据或按揭手续到指定地点签署正式《商品房买卖合同》，如买受方未按上述时间规定办理，出卖方有权将该房屋重新销售；备注记载2015年5月20日一次性付全款，2015年10月30日前交房，若出卖方违约退3%滞纳金，负责业务员处签有“盛某”名字，出卖方签字盖章处签有“宫某”名字，盖有蓬莱圣基置业有限公司合同专用章，买受方处签有葛英久名字。葛英久提交的收据记载，入账日期为2015年5月20日，交款单位为葛英久，收购房款868000元，签有“宫某”名字，盖有蓬莱圣基置业有限公司财务专用章。圣基置业公司对意向协议的真实性认可，但认为有瑕疵，因华安小区商业楼没有19号楼，对收据真实性有异议，认为只是开了收据没有付款。圣基置业公司原法定代表人为宫亚楠，宫某系宫亚楠的父亲。后公司股权于2015年8月19日转让给张如凯，于2016年4月13日转让给张渝涵。2016年9月26日涉案商业楼取得商品房预售许可证。关于合同签订及付款情况，葛英久的丈夫李国利出庭称，当时其在大辛店租房经营鞋店，看到市场对面要建大产权的房屋，就是涉案楼房的位置，就想买一个房经营鞋店，后来找人打听，知道宫某家里有冷库，干过书记，挺有实力的，所以才敢买，在2011年或者2012年找到了宫某，提出想买门市，当时已经开始动工了，谈了两、三回才定下来，后来让其交定金，第一次是2015年1、2月份在其车上给了宫某10万元的现金，宫某当时讲欠工人工资，工人去建委闹，如果打到银行怕被扣走，其是从亚兰鞋业拿的钱，宫某打了收条，后来在2015年陆续付了五六回，有一次在辛店邮局门口他的车上付的，有时在望海楼旁中国银行道边其车上，最后一次是其和葛英久一起在望海楼宫某的办公室给的，每次付款的具体数额其记不清楚，宫某每次都给其打条，意向协议是最后一次付清的时候签的；关于款项来源，其称有的是其自己的，有的是从其妹妹的亚兰鞋店拿的，其在其妹妹亚兰鞋店里有股份，会有分红，具体的分红数额其不知道，其从其妹妹处拿了50、60万，具体记不清楚，其和其妹妹之间没有打条，其妹妹给的是现金；因为其拿白条回家，葛英久不放心，所以签协议时她要求签她的名字，其所有的钱都是付给了宫某，在宫某的办公室其就看到宫某一个人，宫某到旁边的屋拿了意向书和收款收据，他们就签字，当面盖的章，拿了一个圆的印章，记不住盖了一个印还是两个印，意向书和收据上的内容提前已经写好了，内容是谁写的其不知道，原来的白条都收回了，签协议以后宫某说预售证下来后就能网签，没有说什么时候交房，让其等，后来其几次打电话都说让其等，后来就找不到人。圣基置业公司指出意向协议中备注处的内容是写在印章上面，而葛英久却陈述先写好了内容再盖的印章。葛英久称当时盖完章后，其提出违约怎么办，宫某说其找人给填，就拿走了，当时已经盖好印了，填好后又拿回来了。葛英久提交李亚兰在中国银行蓬莱钟楼北路支行卡号为62×××52的借记卡历史交易明细清单，证明在2015年5月20日之前，一些款项借自李亚兰，借款通过取现金的方式给了葛英久。圣基置业公司认为葛英久提交的证据与本案没有任何关系，需葛英久拿出打款证明来证实付款。葛英久未能指出哪次交易明细与本案有关。圣基置业公司申请证人宫某出庭作证，宫某称其不认识葛英久和其丈夫，没有收过李国利的钱，其是宫亚楠的父亲，当时是在帮着处理公司跑手续的事情，其不光没收过葛英久的钱，其他任何人的钱都没有收过，因为有售楼处和会计，公司也有账户，其当时只经手出售过一套房子，房款打在公司账户上；其认可收据和意向协议上的签字是其签字，但是其他的内容不是其书写，因为其去外面治腿，其把一些签好字盖好章的协议和收据放在二楼办公室抽屉里，目的是其不在时如果有人想买房可以先签订协议收款，在此期间没有使用意向协议和收据，后来公司转让了，其就再也没有回办公室和工地，这些协议和收据也没有收回。圣基置业公司申请证人盛某出庭作证，盛某称其不认识葛英久，其以前在宫亚楠任法定代表人时在圣基置业公司任销售部主管，公司转让以后其就不做了，称涉案意向协议和收据的内容和签名均不是其书写的，其没有经手意向协议和收据，其在时只出售了一个门市，当时公司有会计收款，经葛英久的申请，盛某当庭书写了部分文字。葛英久对上述两证人证言有异议，认为宫某虽然不是该项目的法定代表人，但他是该项目的实际控制人，如果宫某代表公司收取了销售款项，没有交给公司，股权受让方有权向宫某主张返还已收取的购房款，宫某与本案有利害关系，不清楚其出庭是否受到过威胁或者要挟，宫某的陈述与客观事实相矛盾，他讲先在收据上签字、盖章，通过辨认收据，书写葛英久名字和时间应该在先，加盖圣基置业公司印章在后，宫某证言明显与事实不符，其谈到为了方便先在意向书上签字，在收据上加盖印章，均不符合常理；通过证人盛某的证词可以看出，在销售房产时，其他销售人员也可以办理，并非需宫某亲力亲为，宫某并不否认其在圣基置业公司收款收据上签字及加盖印章，就代表着圣基置业公司及宫某认可已全部收到葛英久购房款事实，该书证证明力要大于圣基置业公司的辩解和与圣基置业公司有利害关系的证人的证言。对盛某的身份有异议，认为她是宫某实际控制圣基置业公司期间的销售主管，与圣基置业公司及宫某的关系比与葛英久的关系相比亲近，其证言缺乏公正性，不论意向协议和收据内容是否是盛某本人书写，存在圣基置业公司其他工作人员书写的可能，不能免除圣基置业公司承担法律责任的义务。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”葛英久虽提交了盖有圣基置业公司印章、签有宫某名字的意向协议、收据证明其主张，但其陈述是将款以现金方式分多次在其车内付给了宫某个人，而不是在圣基置业公司的售楼处或办公场所，只是最后一次在宫某的办公室付款签订协议；关于款项的来源，其未提供具体的银行取款明细，其虽提交了李亚兰的银行交易明细，但无证据证明交易与涉案款项的对应性及与本案的关联性，且关于从李亚兰处所拿款项的具体数额其也陈述不清楚；对868000元这样的大额交易无任何银行交易记录，不符合当前社会的交易习惯；且宫某不认可收到葛英久的款项，盛某不认可协议及收据内容系其书写，葛英久陈述的协议签订过程、盖印情况亦有不合常理及矛盾之处。故葛英久提交的证据不足以证明其已向圣基置业公司给付了868000元、圣基置业公司将该款项用于公司经营，故对葛英久的诉讼请求，依法不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定判决：驳回葛英久的诉讼请求。财产保全费5000元，由葛英久承担。一审案件受理费1400元，由葛英久承担。二审中，葛英久提交已经生效的（2017）鲁0684民初1444号民事判决书一份，证明原圣基置业公司实际控制人宫某在2015年3月9日以同样方式向案外人**芳销售该地块18号楼1-3层，本案中的交易方式并非个案，而是在宫某要求下多次发生的。圣基置业公司对该证据的真实性予以认可，称此类案件一共两个，购房人均未实际付款。本院对该判决的真实性予以确认，该案外人**芳诉圣基置业公司要求确认双方签订的意向协议有效，并判令圣基置业公司协助办理协助办理土地及房产过户手续和给付违约滞纳金一案中，圣基置业公司认可该意向协议是宫某与**芳签订的，宫某亦认可向**芳开具房款收据的事实，该判决确认**芳与圣基置业公司签订的意向协议为合法有效的商品房预约合同，但因双方并未签订正式的商品房买卖合同，对**芳协助办证及给付违约滞纳金的诉请不予支持。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，根据宫某一审出庭作证时关于经手出售过一套房子、曾在收据和意向协议上签字并将一些签好字盖好章的协议和收据放在二楼办公室等的陈述，本院认为，宫某曾代表圣基置业公司销售房屋并办理相关手续，葛英久有理由相信宫某的行为系得到了圣基置业公司授权的有权代理行为，宫某在有权代理期间代表圣基置业公司对外签订协议并收取购房款的行为应视为圣基置业公司的行为。宫某代表圣基置业公司2015年5月20日与葛英久签订的意向协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据意向协议约定，葛英久应于2015年5月20日前交纳总房款，葛英久称其已经以现金方式向宫某支付了房款，圣基置业公司对此不予认可。本院认为，葛英久提交宫某签字且加盖圣基置业公司财务专用章的购房款收据和其妹妹李亚兰（涉案购房款出借人）2015年5月20日前中国银行蓬莱钟楼北路支行借记卡历史交易明细清单，已经初步完成了支付购房款的举证责任。圣基置业公司对葛英久支付房款的事实不予认可，但对此仅有宫某及盛某的证言加以证明，因收款的事实与两人有直接利害关系，故该证言的证明效力低于葛英久提交的书证的证明效力，且圣基置业公司作为专业的房地产开发公司在未收到购房款的情况下即向买房人出具购房款收据的行为与常理不符，故对其主张，本院不予支持。现由于双方并未签订正式的《商品房买卖合同》且对意向协议中约定的商业19号楼位置未能达成一致，导致该意向协议无法继续履行，葛英久诉请解除涉案意向协议并要求圣基置业公司支付涉案房款868000元占用期间的利息损失，并无不当，本院予以支持。综上所述，葛英久的上诉请求成立予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2887号民事判决；二、解除葛英久与蓬莱圣基置业有限公司于2015年5月20日签订的意向协议；三、蓬莱圣基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还葛英久购房款868000元并以购房款868000元为基数，向葛英久支付自2015年5月21日起至全部款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1400元，财产保全费5000元，均由蓬莱圣基置业有限公司负担；二审案件受理费12480元，由蓬莱圣基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月二十八日书记员  孙晓雯