广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1847号 原告：江筱，女，汉族，1989年12月20日出生，住广西贺州市八步区。 被告：广西港兴资产管理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道168号翡翠园祥云阁1单元1-1101号，统一社会信用代码91450100MA5K99NUXL。 法定代表人：朱秀勉，该公司经理兼执行董事。 原告江筱与被告广西港兴资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员覃毅磊适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告江筱到庭参加诉讼,被告广西港兴资产管理有限公司经本院送达开庭传票,逾期拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告双方于2018年1月31日签订的《合作建房合同书》无效,合同编号:第8000651号。二、请求法院判令被告向原告返还购房款80515元。三、请求法院判令被告向原告支付利息(计算方式:以80515元为计算基数,按年利率6%向原告支付利息。从2018年1月31日起至还清购房款之日止)。四、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年1月31日，原告与被告签订《合作建房合同书》，被告将坐落于南宁市邕宁区南侧）--北部湾经济中心。房屋建筑面积为：6.05平方米，房屋单价为每平方米19011.9元，合计该房屋总价为115022元。双方约定合作建房款按下列方式计算：按建筑面积计价，单价每平方米22106元，总金额共计133746元。原告、被告双方协商约定，原告同意将商铺托管给被告，托管期限为两年，自2019年12月31日起至2021年12月30日止，每年的托管收益为合作建房合作款的7%，两年共计14%。同时，原告同意用两年的托管收益抵扣商铺的合作建房款，抵扣后商铺实际单价为每平方米19011.9元，总金额共计115022元；被告按该抵扣后的价款支付商铺合作建房款。目前付款情况如下：首付于签订合同当日付款80515元，二期于项目主体工程封顶之日起三日内支付合同总价款百分之三十，即34507元，共计付款115022元。另有尾款34507元被告未通知交付。合同规定被告需在2019年12月30日前完成项目的竣工验收。原告委托被告经营管理。原告于2019年5月24日晚通过，《南国早报》才得知该项目土地用途是办公用地，可以建设办公楼，不能建设菜市。2019年5月25日原告电话项目部负责人即被告法人代表朱秀勉，朱秀勉当时即表示已经开始处理退款相关事宜，原告可直接到项目所在招商中心找财务小黄签退款协议。2019年5月28日，原告到达招商中心，签订一份退款协议。协议中约定，被告必须在3个月内即2019年8月28日把所有余款汇入原告账户。期间原告曾多次电话联系过被告法人代表朱秀勉，被告都以“正在想办法筹钱”及“正在忙”而拒绝细说。直至2019年8月28日退款协议已经到期，被告从未主动联系过原告无法退还协议中款项。原告与被告所签订的合同为合作建设合同，但原告并未参与实质性的合作建设，同时被告在明知项目出现问题时并未第一时间通知原告该项目违规原由、具体停工、复工时间，而是采取欺骗方式，所以原告认为双方签订的合同名为合作建设，实为买卖出售。原告经查得知：被告出售给原告的项目土地早在2017年11月已经存在土地纠纷，而被告明知有土地纠纷的情况对外进行宣传及销售，已涉嫌存在欺骗、销售。被告的欺诈行为已严重侵害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院明察，判如所请。 被告未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.身份证；2.企业信用信息公示报告；3.合作建房合同书；4.收据；5.南国早报信息报告；6.终止执行《合作建设合同》协议书。 被告未提交证据。 经审查，对原告提交的证据，本院认定如下： 一、原告提交的证据5与本案不具有关联性，本院不予评价； 二、本案其他证据真实、合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告经营范围为受托资产管理；企业资产重组、并购咨询服务；企业管理信息咨询，企业投资信息咨询，商品信息咨询，投资项目的可行性分析策划咨询，企业营销策划，企业形象策划，国内文化艺术交流活动策划，商务服务，酒店企业管理，市场调查；对酒店业、餐饮业、房地产业、娱乐业、交通能源业、建筑业的投资；房地产开发；销售：卫生用品，酒店用品，日用百货。 被告作为甲方与原告作为乙方签订《广西经济对外交流中心项目（商铺）》第二条“合作形式”约定：1.甲方负责组织乙方筹集资金按市场运作方式开发建设本项目，所需费用由乙方承担。2.乙方自愿参与甲方所提供的本合作开发项目，承担本合同项下约定房屋建设的全部资金，并承担该房屋产过程中所产生的一切税费。第三条“利益分配”约定：1.本项目竣工验收合格且符合交付使用条件后，乙方即取得本项目负一层1345号商铺一套50年的经营使用权。2.该商铺建筑面积共6.05平凡米。其中套内建筑面积3.63平方米。第四条“权利声明”约定：1.甲方在此明确告知乙方本项目合作开发的商铺为期房。第五条“合作建房及计价方式”约定：双方约定合作建房款按以下方式计算：按建筑面积计价，单价每平方米22106元，总金额共计133746元。甲乙双方协商约定，乙方同意将商铺托管给甲方，托管期限为两年，自2019年12月31日起至2021年12月30日止，每年的托管收益为合作建房总价款的7%，两年共计14%。同时，每年的托管收益为合作建房款，抵扣后商铺实际单价为每平方米19011.9元，总金额共计115022元；乙方按该抵扣后的价款支付商铺合作建房款。第六条“合作建房款的支付方式及期限”约定：乙方按分期付款方式支付合作建房款：（1）首期款：本合同签订之日支付合同总价款的百分之七十，即80515元；（2）二期款：项目主体工程封顶之日起三日内支付合同总价款的百分之三十，即34507元。第八条“交付期限及交付条件”约定：1.甲方应当在2019年12月30日前完成本项目的竣工验收。2.甲方自项目竣工验收合格且符合交付使用条件之日起30日内，将本合同第三条约定的商铺交付乙方。 2018年1月31日，原告向被告缴纳案涉商铺款80903元（903元+20000元+13000元+30000元+17000元）。同日，被告向原告出具了一张《收据》（No：8000651）并加盖被告财务专用章，内容为：今收到原告交来北部湾生活广场负一层摊位1345首期款80515元、388手续费。 2019年5月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》，约定经甲方申请，乙方同意，双方决定终止执行在龙岗北部湾经济中心签订的合作建房合同，项目位于负壹层1345号双方达成如下协议：一、双方已经协商一致从本协议签订之日起终止上述合同。二、甲方同意乙方扣除相关费用。余款80515元全部转入甲方指定银行账户。三、乙方约定在2019年8月28日将上述余款汇入甲方账户。四、本协议生效后，双方原签订的合同所约定的权利义务全部终止。 2019年10月8日，原告以被告不返还已付合建商铺价款为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 庭审中，原告确认本案的调查重点是：一、原、被告双方签订的《广西经济对外交流中心项目（商铺）》是否有效；二、被告是否应当返还原告购房款80515元；三、利息应当如何计算。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其已放弃答辩、举证、质证的权利。 一、关于原、被告之间《广西经济对外交流中心项目（商铺）》合同性质的问题。 原、被告之间签订的《广西经济对外交流中心项目（商铺）》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容作了约定。《广西经济对外交流中心项目（商铺）》虽约定原告取得的是案涉商铺50年使用权，但从《广西经济对外交流中心项目（商铺）》约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，《广西经济对外交流中心项目（商铺）》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《广西经济对外交流中心项目（商铺）》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 二、关于原、被告之间《广西经济对外交流中心项目（商铺）》合同效力的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于案涉商铺在双方签订《广西经济对外交流中心项目（商铺）》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售案涉商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产销售，故原、被告签订的《广西经济对外交流中心项目（商铺）》为无效合同。 三、关于原告主张被告返还已支付合建商铺价款是否有事实和法律依据的问题。 双方于2019年5月28日签订的《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定,是当事人的真实意思表示,依法成立并合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”从《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》的内容来看，原告和被告已就双方终止执行《广西经济对外交流中心项目（商铺）》关系事宜达成一致意见，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告未按《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》履行将应付款项支付给原告的义务，原告诉请被告返还80515元合法有据，予以支持。 四、关于利息应当如何计算的问题。 被告应履行按照《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》约定及时支付款项的义务。被告拖欠未付，系违约行为，应承担违约责任。《终止执行龙岗北部湾经济中心协议书》系双方就权利义务作出的新约定，80515元购房款转化为被告须返还之债，但被告未按约定支付款项，对原告造成损失，未有对违约金问题达成合意，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》对逾期还款的规定，酌定被告自逾期还款之日即2019年8月29日起，以80515元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告江筱与被告广西港兴资产管理有限公司签订的《广西经济对外交流中心项目（商铺）》无效； 二、被告广西港兴资产管理有限公司向原告江筱返还80515元； 三、被告广西港兴资产管理有限公司向原告江筱支付资金占用期间的利息（利息计算：以80515元为基数，从2019年8月29日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按年利率6%计算）； 四、驳回原告江筱其他诉讼请求。 案件受理费1027元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取）、保全费922元，共计1949元（原告江筱已预交），由原告江筱负担580元，由被告广西港兴资产管理有限公司负担1369元。由于原告江筱已垫付，被告广西港兴资产管理有限公司于支付上述款项时一并给付原告江筱。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃毅磊 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 韦嘉薇 书 记 员 莫姗姗