广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异544号 异议人（案外人）：朱光强，男，汉族，1969年5月27日出生，住广东省罗定市。 委托代理人:何云峰，男，汉族，1955年4月10日出生，住广东省罗定市，系异议人所在居委会推荐的代理人。 申请执行人：黎镇标，男，汉族，1983年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：蒲俊锦，男，汉族，1984年6月17日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地肇庆市西江北路星湖奥园悉尼区B5幢03号商铺，统一社会信用代码91441202661477201T。 法定代表人：蒲俊锦。 委托代理人：冯敏华，女，汉族，1984年4月3日出生，住广东省佛山市南海区，系被执行人员工。 委托代理人：陈守懿，女，汉族，1983年2月2日出生，住广东省肇庆市端州区，系被执行人员工。 被执行人：肇庆市肇南房地产实业开发有限公司，住所地肇庆市西江北路东星湖奥园，统一社会信用代码914412001952774471。 法定代表人：陈顺欢。 被执行人：黎声零，男，汉族，1965年5月18日出生，住广东省佛山市南海区。 被执行人：广东斯灵通科技有限公司，住所地佛山市南海区狮山镇北园中路25号（车间二）首层，统一社会信用代码91440605770995198W。 法定代表人：黎声零。 本院在执行（2017）粤0605执6691号案，即申请执行人黎镇标与被执行人蒲俊锦等民间借贷纠纷一案的过程中，查封了肇庆市星奥投资发展有限公司所有的座落于肇庆市端州区xxxx幢首层03号商铺之十（以下简称“03号商铺之十”）。案外人向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人称，请求依法裁定解除对肇庆市xxxx首层03号商铺之十商铺的查封。事实和理由：贵院在执行申请执行人黎镇标与被执行人蒲俊锦民间借贷纠纷一案，案号：(2017）粤0605执6691号过程中，被执行人蒲俊锦拒不履行已经发生法律效力的广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初18322号《民事调解书》规定的义务，申请执行人黎镇标向贵院申请追加肇庆市星奥投资发展有限公司为该案的被执行人，并于2018年2月8日对xxxx首层03之十商铺进行查封。异议人朱光强对查封该商铺有异议。异议人于2019年6月21日去肇庆市不动产登记中心查询上述商铺的登记资料情况，才知道该商铺被查封，认为这一查封行为侵害了自己的合法权益，现请求予以解除。理由如下：2018年2月初，异议人看中了肇庆市xxxx首层03号商铺之十的商铺，认为有投资价值，遂与该开发商售楼部协商，按每平方米28000元的价格，总价款为2982840元，买下上述商铺。2018年2月6日，应肇庆市星奥投资发展有限公司财务部的要求，异议人用现金缴交了首期1502840元首期购房款后，于2018年2月9日与肇庆市星奥投资发展有限公司正式网签了《商品房买卖合同》（现售），合同编号为：201xxxx83，房屋编码为：44120000xxxxx14。2018年2月13日，异议人缴交了肇庆市端州区住宅专项维修资金8607.80元。又于2018年3月1日缴交了第二期房款1480000元。肇庆市星奥投资发展有限公司于2018年4月12日，为异议人分别出具了1502640元和1480000元的购房发票。2018年4月13日，异议人向税务部门缴交了房屋买卖契税及印花税86715.40元。至此，异议人完成了所有的交易手续及履行了相关的义务。2018年4月13日，异议人签收了购买的住宅楼钥匙及签订了《前期物业服务协议》、《业主（临时）管理规约》、《住宅及设施验收交接书》（收楼表格二）、《住宅楼钥匙、资料签收确认书》（收楼表格三）、《区域防火责任协议书》（收楼表格四),并开始正式对该商铺予以使用。2019年2月20日、2019年6月26日，异议人分别缴交了物业管理费2347.59元和1302.41元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该商品房买卖合同依法成立并有效。该商铺为异议人依法购买所得，买卖过程中，手续齐全、清晰，异议人是该商铺的合法所有人。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，依据以上规定，人民法院不得查封异议人己付清全部房款并实际占有使用的涉案03号商铺之十。因此，贵院于2018年2月8日对该商铺的查封是错误的，对异议人的合法权益带来严重的侵害。异议人为维护自己的合法权益，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提出异议。请求贵院予以解除查封。 被执行人肇庆市星奥投资发展有限公司答辩称，异议人的证据显示购买涉案03号商铺之十是现金交易，但我方查询了公司账户和法定代表人的个人账户，在2018年2-3月份均没有现金入账记录，故我方不确定收到异议人的购房款。 经审查，2016年11月29日，本院依法作出（2016）粤0605民初18322号民事调解书，确认当事人自愿达成的如下协议：一、原、被告双方确认：被告蒲俊锦尚欠原告2015年9月25日借款本金14500000元、2016年6月14日借款本金1240000元，合计15740000元；二、被告蒲俊锦同意在2016年12月31日前向原告黎镇标一次性支付人民币15740000元，并支付以被告蒲俊锦应付未付金额为本金，自2016年11月29日起至上述款项全部清偿完毕之日止，按月利率2%计算的利息予原告黎镇标，息随本清。被告蒲俊锦按时足额付清上述本息后，本案所涉纠纷就此了结；三、原告黎镇标已支付的本案的案件受理费人民币81292.50元、财产保全费人民币5000元、律师费420000元，由被告蒲俊锦承担。因前述款项已由原告黎镇标先行垫付，被告蒲俊锦同意在签订本协议当天由被告蒲俊锦直接支付给原告黎镇标；四、被告蒲俊锦不按期支付上述第二、三条约定的任何付款义务的，原告有权立即向佛山市南海区人民法院申请强制执行。该调解书已经发生法律效力，被告未履行上述判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，案号：（2017）粤0605执6691号。执行过程中，申请执行人向本院申请追加肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、刘颖颜、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为（2017）粤0605执6691号案的被执行人，本院作出（2017）粤0605执异557号执行裁定，裁定：一、追加被申请人肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为本院（2017）粤0605执6691号案的被执行人。二、驳回申请人追加刘颖颜为本院（2017）粤0605执6691号案被执行人的请求。后本院于2017年12月20日依法作出（2017）粤0605执6691号之一执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人蒲俊锦、肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司的银行存款、收入18617877.15元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于2018年2月8日查封了肇庆市星奥投资发展有限公司所有的03号商铺之十等财产。 另查明，2018年2月9日，肇庆市星奥投资发展有限公司（出卖人）与异议人（买受人）签署《商品房买卖合同（现售）》，约定：异议人向肇庆市星奥投资发展有限公司购买涉案03号商铺之十，价款为2982840元。2018年4月12日，被执行人肇庆市星奥投资发展有限公司出具2份广东增值税普通发票，载明异议人支付购买03号商铺之十的购房款1480000元、1502840元。2018年4月13日，异议人签署《住宅及设施验收交接书》（收楼表格二）、《住宅楼钥匙、资料签收确认书》（收楼表格三）等收楼资料。 听证时，被执行人肇庆市星奥投资发展有限公司当庭确认没有收到异议人购买涉案03号商铺之十的任何现金购房款。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，异议人提交的证据显示其与被执行人肇庆市星奥投资发展有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》的时间是2018年2月9日，晚于本院查封涉案03号商铺之十的时间，且异议人于2018年4月13日收楼，其占有涉案03号商铺之十的时间亦晚于本院查封涉案03号商铺之十的时间。因此。 本案的情形不符合上述司法解释的规定，异议人的异议主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人朱光强的异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄馨栗 人民陪审员  钟燕芳 人民陪审员  谭兰好 二〇一九年十一月七日 书 记 员  吴少霞