广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初2240号 原告：桂林华侨大厦有限责任公司，住所地：桂林市中山南路13号,统一社会信用代码91450300MA5KR85K9W。 法定代表人：黄利勇，董事长。 委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦儒宏，广西漓江律师事务所律师。 被告：王红玉，男，汉族，1973年9月3日出生，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：傅旭，上海永松健律师事务所律师。 原告桂林华侨大厦有限责任公司（以下简称桂林华侨大厦）与被告王红玉租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，又于2018年11月15日收到被告王红玉的反诉状。本院于2018年11月16日作出（2018）桂0304民初2240号之一民事裁定书，裁定对被告王红玉的反诉不予受理。被告王红玉提起上诉，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03民终3632号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）桂0304民初2240号之一民事裁定，指令本院立案受理。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。由于被告王红玉未缴纳反诉诉讼费，经本院通知后仍未缴纳，本院依法裁定被告王红玉提起的反诉按自动撤诉处理。原告委托诉讼代理人石冰、被告委托诉讼代理人傅旭四次开庭均到庭参加诉讼，被告王红玉于2018年10月12日、2018年11月15日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林华侨大厦向本院提出诉讼请求：1.确认双方2013年签订的《场地租赁合同》已于2018年1月4日解除；2.判令被告支付拖欠的房租及水电费共计260196元，并按照中国人民银行同期计收逾期贷款利息的标准（即年息6.525%）支付逾期付款违约金至清偿之日止（违约金暂计至起诉之日为8800元）；3.判令被告赔偿2018年1月4日至2018年8月3日期间的租金损失147000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年，原告将华侨大厦餐厅场地出租给被告经营餐饮，签订《场地租赁合同》一份，合同约定：租期从2013年8月1日起至2023年10月31日止，2013年11月1日至2016年10月31日每月租金20000元；2017年11月1日至2019年10月31日，每月租金21000元；2019年11月1日至2023年10月31日，每月租金22050元，租金按月支付，每月10日前支付当月租金。乙方（被告）向甲方（原告）缴纳履约保证金60000元整；租赁期间，乙方设立独立水、电表，水电费按抄表读数按月计付；乙方逾期交纳租金或水电费达三个月的，甲方有权解除合同，收回租赁物，并没收乙方缴纳的合同履约保证金，本合同自甲方解除合同通知送达乙方时解除；如有违约，未违约方有权根据“合同法”等国家有关法律法规追究违约方的违约责任。同时，合同还约定了甲方遇会议接待、团队散客早餐需乙方提供餐饮服务的操作办法。合同签订后，被告利用承租场地开办了“六福居”餐馆。2017年5月以前，原告亦时常安排会议接待及团队散客在被告餐馆用餐，被告用原告应付的餐费冲抵部分房租及水电费后，尚欠70000余元房租及水电费未付。至2017年6月份以后，原告不在被告餐馆安排用餐，被告也未向原告支付房租及水电费，至2017年12月逾期已超过三个月，欠付房租及水电费共计260196元，经原告多次催付均未果。为此，原告依约解除合同，并通知了被告。并且在2018年1月3日通过EMS将《解除合同通知》邮寄给被告，次日EMS到达被告。由于被告欠付房租及水电费超过三个月，已构成违约。原告依据合同约定有权解除合同，并按照法律规定追究被告的违约责任，即要求被告支付拖欠的房租及水电费、逾期付款违约金、租金损失等。原告为维护自身的合法 权益，特依法起诉，请人民法院依法公正裁判，支持原告的诉讼 请求。 被告王红玉辩称，一、关于租赁合同解除的问题。答辩人对 本案租赁合同诉前已经被解除合同的事实不持异议。但答辩人认为解除合同的具体时间应为答辩人因承租房存在漏水质量问题，而行使合同解除权的时间即2017年6月，并非被答辩人向答辩人发出的《解除合同通知》的时间。答辩人承租的酒店厨房和餐厅自2016年下半年以来便存在主体结构严重的漏水问题。答辩人就此曾多次与被答辩人交涉，但迟迟得不到解决，致使答辩人无法正常经营，被迫停业。答辩人于2016年8月向被答辩人负责人递交了要求解决房屋漏水问题及赔偿损失的交涉函。因房屋漏水问题未得到及时解决，答辩人于2017年6月递交了《索赔通知》，答辩人在该份通知中明确告知被答辩人，因承租房屋存在严重漏水问题，致使答辩人无法办理《消防证》、《环保证》，无法正常经营，提出如下要求：一是赔偿因漏水造成的损失220000元；二是退还自2013年8月起已交付的租金；三是退还履约保证金60000元，并提出解除租赁合同的要求。我国“合同法”规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，出租人应当履行租赁物的维修义务；同时，《合同法》第94条规定，当一方存在违约情形致使合同目的不能实现的，另一方有权行使合同解除权。因此，答辩人的上述行为属于依法行使法定合同解除权的合法行为。本案租赁合同自答辩人2017年6月向被答辩人递交《索赔通知》时起已经被解除。二、关于被答辩人主张的支付拖欠租金、水电费及违约金问题。答辩人认为，被答辩人要求答辩人支付2017年1月至12月的租金的主张没有事实和法律依据。第一，双方的场地租赁合同至2017年6月已经被解除。自然不存在继续交付租金的问题。第二，退一步讲，即使如被答辩人主张的那样，解除合同的时间认定是2018年1月3日。答辩人认为拒付租金的理由仍然成立。因为在此期间答辩人向被答辩人递交了《索赔通知》，双方就房屋漏水问题进行协商。答辩人要求被答辩人赔偿因房屋漏水导致的损失。其中包括已支付的60000元履约保证金。而赔偿损失的金额远大于答辩人应付租金的数额，因此答辩人拒付租金的行为属于依法行使我国《合同法》明确规定的抵销权。另外，根据《合同法》第68条关于“不安抗辩权”规定，当一方存在丧失商业信誉等情形时，另一方有权中止应当先履行的义务。因此，答辩人拒付租金属于依法行使不安抗辩权的合法行为。第三、关于支付2018年1月4日后的租金损失问题。自答辩人于2017年6月递交《索赔通知》解除合同后，“六福居”餐馆便处于停业状态，但双方并未进行使用权的交接。2018年1月，被答辩人向答辩人提出《解除合同的通知》后，当时便更换了酒店的门锁。收回了酒店经营使用权，期间，被答辩人还曾重新启用，实际经营了三个多月餐饮服务。因此，被答辩人提出要求支付2018年1月4日前的租金损失完全是没有依据的无稽之谈。综上，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据质证。原告桂林华侨大厦提交的《场地租赁合同》、《华侨大厦餐厅设备清单》、《华侨大厦与六福居餐馆2013年11月至2018年1月往来明细》、《解除合同通知》、涉案《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、被告王红玉提交的《关于对桂林市六福居餐饮投资管理有限责任公司食品经营许可现场核查未通过的情况说明》、《食品经营许可（普通餐饮）现场核查意见》等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告王红玉同时还提交了如下证据：1、《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》一份，拟证明其对漏水的问题已向原告反映；2、《索赔通知》一份，拟证明漏水问题未得到解决，被告于2017年6月提出赔偿问题。原告桂林华侨大厦对此两份证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为上述两份证据没有基本元素，没有被告王红玉本人签字、没有时间，更没有原告方的签字，原告没有收到过《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》和《索赔通知》，且《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》没有收件单位，不是写给原告的。本院认为《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》和《索赔通知》仅仅是打印件，没有落款人、没有落款时间，也没有原告签收，而且《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》尚属于草稿，没有写明收文单位，这样的书证不能确定其真实性以及与本案的关联性，故依法不能作为本案证据。 本案经法庭审理及庭审质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月底，原告桂林华侨大厦作为甲方，被告王红玉作为乙方签订了《场地租赁合同》，约定将原告位于桂林市中山南路13号桂林华侨大厦的餐厅场地出租给被告王红玉用于餐饮经营。租期从2013年8月1日起至2023年10月31日止，约定租金价格为：2013年11月1日至2016年10月31日，每月租金20000元；2016年11月1日起至2019年10月31日，每月租金21000元整；2019年11月1日至2023年10月31日每月租金22050元。从计租之日起租金按月支付，乙方必须在每月10日前将当月租金支付给甲方；乙方应向甲方交纳履约保证金人民币60000元整,并在本合同签订之日起10日内交付给甲方,合同期限届满，乙方无违约行为，租金水电费用结清,并办完财产移交等手续后，甲方根据乙方提供的合同履约保证金收款凭证记载数额不计利息退还给乙方，乙方依约归还甲方租赁场地。同时，该合同第五条约定，租赁合同签订后，餐厅原有设备设施及原装修装饰物品、厨房及相应设备供乙方使用，使用费为90000元整，一次性付清。（设备设施附详细清单）设备设施在使用三年期满后乙方可自行处理所有物品。如使用未满三年因乙方原因解除合同，自行退出餐厅经营，则原有物品一律保留，不得自行拆除、迁移，否则甲方有权要求乙方作出相应赔偿。该合同第六条约定：租赁期间乙方经营所需的各种证件由乙方自行办理，甲方应积极配合，产生的税费及所有费用由乙方自行负责。若因甲方原因致使证照无法顺利办理，甲方应承担相应的补偿责任。同时约定：租赁物主体结构的维护、保养责任由甲方负责，并承担所需的费用；乙方应妥善保管并爱护租赁物及附属设施，负责租赁场地的维护与维修，并承担费用。该合同第九条约定：因租赁物引起产权纠纷或因租赁物主体结构出现重要问题（非乙方过错）导致乙方无法正常使用租赁物的，致使乙方遭受损失，乙方有权解除本合同，甲方应承担补偿责任（不可抗拒力因素除外）。该合同第十二条约定了违约责任：1、甲乙双方应认真履行本合同，任何一方违反本合同条款，均视为违约。守约方有权向对方追究相关经济责任。2、乙方逾期缴纳租金或水、电费达三个月，则甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的履约保证金。3、本协议签订后，双方必须共同遵守，不得违约，如有违约，未违约方有权根据《合同法》等国家有关法律法规追究违约方的违约责任。该合同第十三条约定：1、乙方有下列情形行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，本合同自甲方解除合同通知送达乙方时解除，甲方不退回合同履约保证金及剩余租金给乙方：（2）乙方逾期缴纳租金或水、电费达三个月的。2、甲方有下列情形行为之一的，乙方有权解除合同，并有权向甲方索赔：（1）、因甲方故意或过错，导致租赁物不能正常使用；（2）、甲方拒绝为乙方出具办理经营证照所需的与本合同租赁物相关的合法证明文件，导致乙方不能正常经营。此外，原告与被告还在该合同中约定了其他的条款。合同签订当日，原告依约将场地钥匙交付给被告，被告也依约向原告交纳了履约保证金60000元和设备设施使用费90000元。随后，被告在原告的场地经营“六福居”餐馆，从双方往来明细账目看，被告王红玉从2013年10月开始经营起，只在2014年9月向原告交纳过40000元，在2016年12月交纳过30000元，此外一直都是以原告在其餐厅各种用餐（包括客人用餐、会议餐、招待用餐、代付总队餐费）餐费冲抵应交纳的房租、水电费，并且在每年底的结算中都欠付原告的房租及水电费，至2016年12月底，被告欠原告55242.8元。原告自2017年6月起不再在被告餐厅安排用餐，被告则欠交房租及水电费并于2017年11月底停业。经双方核算，至2018年1月底，被告欠交原告的房租、水电费为364087元，原告在被告挂账的餐费为103891元。2018年1月3日，原告向被告发出《解除合同通知》，主要内容为：根据双方签订的《场地租赁合同》，你拖欠房租水电费已超过三个月，按照合同约定，甲方有权解除合同并收回租赁物。现决定解除与你签订的《场地租赁合同》，并正式通知你，请你在2018年1月12日前付清拖欠的房租及水电费。并办理租赁物交接手续和清理你的私人物品。届时，若你不来办理租赁物交接手续，我公司可强行进入并收回租赁物，租赁物内的私人物品视为你放弃所有权和使用权，这些物品将全部归我公司所有，并可由我公司任意处置。被告王红玉于2018年1月4日收到该解除合同通知后，没有作出回应，也没有与原告桂林华侨大厦办理场地交接手续，没有补交拖欠的房租费、水电费，也没有将自己的物品从案涉场地搬走，餐厅的设备设施仍在原告场地中，在2018年10月12日的庭审中，被告表示其放在原告场地中的物品是要拿走的，并表示于“下个月10日（2018年11月10日）之前拿走”。在2018年11月15日开庭时，被告王红玉表示放在原告餐厅里的东西没有地方放置，所以没有搬走。 另查明，2016年12月5日，桂林市食品药品监督管理局对桂林市六福居餐饮投资管理有限责任公司（华侨大厦六福居餐馆）申请的“食品经营许可（普通餐饮）现场核查”时，认定该餐馆“不具备经营餐饮的条件共六大方面，一共有十四项要求不合格。”包括：1、粗加工区未划分清区域不合格；2、餐具清洗区划分要求不合格；3、食品处理区地面排水不合格；4、厨房和食品处理区天花板有漏水现象不合格；5、与外界相通的门窗防蝇防虫防鼠不合格；6、专间的门窗及排水设置不合格。另，本案在审理过程中，被告申请对2016年4月餐厅漏水造成的房屋装修损失进行价格评估，经法定程序，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字【2019】542-447号《房屋装修损失价格评估意见书》，评估涉案餐厅因漏水造成的房屋装修损失为13572元，评估基准日为2016年4月9日。 本院认为，原告桂林华侨大厦与被告王红玉签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。上述合同签订后，原告桂林华侨大厦向被告王红玉交付了案涉房屋、餐厅厨房原有设备设施及原装修装饰物品，被告王红玉交纳了履约保证金60000元和设备设施使用费90000元。被告王红玉应当按照合同约定支付租金和经营中产生的水电费用。本案双方争议焦点为：一、关于案涉房屋是否存在渗漏水以及对合同履行的影响。从证据看，2016年12月5日，桂林市食品药品监督管理局检查时提出案涉餐厅的厨房和食品处理区天花板有漏水现象，因此，被告经营场地确实存在漏水现象。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，被告王红玉可以要求原告在合理期限内维修，原告未履行维修义务的，被告王红玉可以自行维修，维修费用由出租人负担。也就是说租赁物虽有瑕疵，但当瑕疵可通过修补或其他办法予以补救时，该瑕疵或问题并不必然导致合同不能履行，当事人不能径行解除合同。另，桂林市食品药品监督管理局对被告餐厅现场核查时，认定该餐馆“不具备经营餐饮的条件共六大方面，一共有十四项要求不合格”，餐厅的厨房和食品处理区天花板有漏水现象仅其中之一，非唯一项。被告可以对上述不合格项整改后，再次申请办理相关证件，因此该漏水现象不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的排除履行的情形。从查明的本案事实看，被告于2013年8月使用、经营案涉餐厅，至2017年11月停业，期间并没有停业，本案审理过程中，对餐厅漏水造成的房屋装修损失进行价格评估，评估价格也仅为13572元。 二、关于本案《场地租赁合同》解除的问题。双方对案涉 租赁合同已于诉前解除不持异议，分歧在于原告要求确认合同于2018年1月4日解除，被告辩称解除合同的时间为2017年6月向原告递交《索赔通知》时。本院认为，合同解除权是形成权，无论是法定解除权还是约定解除权的行使，都必须具备一定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（法研﹝2013﹞79号）为“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”被告称餐厅自2016年下半年以来便存在主体结构严重漏水，其于2016年8月（庭审中则表述为2016年11月）向原告递交了《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》，之后又递交了《索赔通知》，原告对此表示不认可。从被告王红玉提交的《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》和《索赔通知》看，报告及通知仅仅是打印件，没有落款人签名、没有落款时间，也没有原告签收的证据，而且《关于华侨大厦一楼餐厅房屋漏水的报告》尚属于草稿，没有写明收文单位。同时，被告对《索赔通知》送达给原告的时间也表述矛盾，在其答辩状中提出是2017年6月送达原告，在庭审中则提出是在2016年底至2017年1月送达。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告自己表述的待证事实在时间上前后矛盾，又没有其他证据佐证被告在其所述时间向原告送达了上述报告、通知，不能确定上述报告、通知的真实性以及与本案的关联性。被告辩称于2017年6月行使合同解除权及双方就房屋漏水问题进行协商，没有证据证实。根据已查明事实，双方没有就解除合同进行协商，没有达成解除合同的合意，不存在合同法第九十三条双方协商解除的情形或者约定解除合同的条件成就。本案中，在租赁物需要维修时，被告王红玉可以根据合同法第二百二十一条的规定要求原告在合理期限内维修，也可以自行维修救济，因此不具备合同法第九十四条规定的法定解除条件。被告辩称双方合同已于2017年6月解除的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。从双方陈述及认可的双方往来明细账目来看，从2013年至2017年，被告王红玉每年底结算时均欠付原告的房租及水电费，且自2017年6月起未再向原告支付房租及水电，也未补齐欠款，超过三个月，构成违约，原告于2018年1月4日向被 告送达《解除合同通知》，可以确认双方的《场地租赁合同》于 2018年1月4日解除。 三、关于被告拖欠的房租费、水电费及逾期付款违约金是否 应当支付的问题。本院认为，原告按照合同的约定将场地交给被告使用，被告应当依照合同约定向原告支付房租费、水电费。原告主张上述欠款为260196元，经庭审核实，原告多计算了一个月的租金，实际应为239196元。原告主张按照中国人民银行同期计收逾期贷款利息的标准（即年息6.525%）支付逾期付款违约金至清偿之日止，与双方约定的“乙方逾期缴纳租金或水、电费达三个月，则甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的履约保证金”条款不符，本院不予支持。被告辩称其不缴纳房租及水电费的行为系行使不安抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”从被告所举证据和本案查明事实看，不存在法律规定的不安抗辩权的行使的条件，故对被告上述辩称意见，本院不予支持。 四、关于2018年1月4日后的租金损失问题。被告王红玉收到原告《解除合同通知》后，未与原告办理租赁场地的交接手续，未将自己的物品清理带走，餐厅的设备设施仍在原告场地中，在本案的审理过程中始终表示不放弃餐厅中自己的物品，又表示没有地方放置自己的物品而至今没有搬走，继续占有使用原告的场地，故原告要求被告按照合同租金标准赔偿2018年1月4日至2018年8月3日的租金损失147000元，理由合法正当，本院予以支持。被告辩称原告更换门锁并实际经营了三个月餐饮服务的意见，没有举证证实，本院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告桂林华侨大厦有限责任公司与被告王红玉签订的《场地租赁合同》于2018年1月4日解除； 二、被告王红玉支付给原告桂林华侨大厦有限责任公司至2017年12月31日止拖欠的房租费、水电费239196元； 三、被告王红玉赔偿给原告桂林华侨大厦有限责任公司2018年1月4日至2018年8月3日的租金损失147000元； 四、驳回原告桂林华侨大厦有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项义务人应于本案判决生效之日起十日内履行 完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行 期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费7640元，鉴定费5000元，原告已预交，由被告王红玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7640元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林 市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动 撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  廖德芳 人民陪审员  马黎娟 二〇一九年十月十七日 书 记 员  文若诗