浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初1498号 原告（反诉被告）：宁波市鄞州区邱隘新城房屋拆迁有限公司（统一社会信用代码：91330212768530519M）。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路292号。 法定代表人：董宇凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高燕，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波南润房地产评估有限公司（统一社会信用代码：91330205681071348W）。住所地：宁波市江北区育才路288号A-12A1（繁景花园）。 法定代表人：赵一龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李信平，浙江李信平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白旭霞，浙江李信平律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区邱隘新城房屋拆迁有限公司（以下简称新城公司）与被告宁波南润房地产评估有限公司（以下简称南润公司）房地产评估合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，由审判员于蕾依法适用简易程序审理。南润公司提出反诉，本院予以受理，并决定与本诉合并审理。因于蕾身体原因，故审判员变更为周琴娜。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员周琴娜、谢颖颖与人民陪审员黄云丽组成合议庭。后因谢颖颖身体原因，合议庭变更为审判员周琴娜及人民陪审员黄云丽、侯丽，并于同年10月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）新城公司委托诉讼代理人高燕，被告（反诉原告）南润公司委托诉讼代理人李信平、白旭霞到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，然和解无果。本案现已审理终结。 新城公司向本院提出诉讼请求：南润公司返还新城公司9807008元。诉讼过程中，新城变更诉请标的额为9703845元。 事实与理由：2008年11月起，新城公司委托南润公司对宁波市东部新城东片区的住宅、非住宅价格进行评估，新城公司指令所评估的地域和被安置的单位，南润公司遵照保质保量按时完成。为此，双方签订《委托评估协议书》一份，约定：评估工作时限：2008年11月至2009年12月底；评估费计算方法：按省物价局浙价服（2005）6号文件精神（特别约定除外）；评估工作区域：东部新城东片区7.4平方公里内；评估费合同标的额500万元。因评估报告内容发生变化，评估费按实计算，多退少补。经核实，上述协议签订后至2015年，南润公司为新城公司评估的国有土地住宅、非住宅面积835680.50平方米，评估金额2802874974元，评估的集体土地上住宅、非住宅面积320746.86平方米。其中，国有土地住宅、非住宅按浙价费（1996）158号文件计算，计评估费3192420元，集体土地房屋按每平方米5元计算，计评估费1603735元，合计4796155元。评估过程中，新城公司已陆续预付评估费1450万元，扣除应支付的4796155元，南润公司应返还9703845元。 南润公司辩称，对双方签订《委托评估协议书》、新城公司已支付1450万元评估费无异议，但认为：1.双方委托的范围除了价格评估，还包括面积测绘、权属确认，新城公司应参照现行宁波市及鄞州区政府指导价来确定各项服务的计价标准支付相应报酬，根据南润公司核算，新城公司合计应支付35066433元报酬，现仅支付1450万元，并未超付；2.委托过程中先工作后付款，每次付款均需新城公司相关领导批准、审核确定，并报邱隘镇人大常委会主任同意再通过南润公司开具发票后，南润公司才可领款，且全程有审计单位跟踪审计，不可能出现款项超付。故请求驳回新城公司的诉讼请求。 南润公司向本院提出反诉请求：1.新城公司支付南润公司面积测绘、权属确认、拆迁价格评估工作尚欠付的工作报酬共计20566433元；2.诉讼费用由新城公司承担。诉讼过程中，南润公司增加第1项诉请标的额为20822759元。 事实与理由：南润公司共计完成房屋测绘1464866.77平方米，土地面积1219902.92平方米，共计2684769.69平方米，根据鄞征管[2016]19号文件规定的测绘以2元每平方米计算的标准，新城公司应支付测绘工作报酬5369539.38元。南润公司共计完成国有土地上住宅、非住宅评估金额3218873088元，集体土地上住宅、非住宅评估面积464301.41平方米。根据甬建发[2015]75号文件“被征收国有土地上住宅、非住宅评估费用，按照评估价值的千分之三上下浮动10%的比例协商确认”的规定，南润公司可得国有土地上住宅、非住宅拆迁价格评估报酬9656619元；根据鄞征管[2016]19号文件“鄞州区集体土地上房屋面积测绘及房屋价值评估费用，按照被拆迁房屋所需评估的房屋建筑面积每平方米10元上下浮动10%的比例协商确定。如需要单独进行面积测绘的，土地面积按照每平方米2元，房屋建筑面积按每平方米2元”的规定，南润公司可得集体土地上住宅、非住宅拆迁评估工作报酬3714411元；以上共计13371030元。南润公司实际完成了权属确认工作，该项工作的难度并不低于评估，故比照评估工作报酬，新城公司亦应支付13371030元；以上南润公司共计可得报酬32111599.38元。鉴于委托的三项工作难度高、风险性强，南润公司付出了更多的人力、精力、时间，且在委托工作中审慎核查，帮助新城公司挽回巨额损失，故认为在按照上述规定计算的报酬基础上应上浮10%，即为35322759元。但新城公司仅支付1450万元，尚应支付欠款20822759元。 新城公司对南润公司的反诉辩称，1.评估工作已包含了测绘、确权，南润公司并未专门出具面积测绘、权属确认的报告，无权要求就测绘、确权工作另行收取报酬；2.即便南润公司可收取面积测绘的报酬，应按照建筑面积计算，不应再按照土地面积计算测绘报酬；3.对南润公司主张的评估面积等计费基数有异议，且无上浮10%的依据；4.如果评估报告落款时间晚于甬建发[2015]75号文件或鄞征管[2016]19号文件发布之日，同意相应的评估报告按照上述文件计算评估报酬。综上，请求驳回南润公司的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年10月30日，新城公司与南润公司签订《委托评估协议书》，约定新城公司委托南润公司参与对东部新城东片区的住宅、非住宅价格进行评估，以为新城公司拆迁安置提供依据，评估工作时限为2008年11月至2009年12月底，评估费计算方法为按省物价局浙价服（2005）6号文件精神（特别约定除外），评估工作区域为东部新城东片区7.4平方公里内，评估费合同标的额500万元，因评估报告内容发生变化，评估费按实计算，多退少补。 南润公司接受委托后，对案涉拆迁区域内的不动产进行评估。评估工作开展过程中，南润公司陪同新城公司工作人员至现场进行勘验，对安置政策进行解答等。南润公司打印《评估对象及范围确认函》交由新城公司盖章，该确认函从内容上来看系新城公司向南润公司出具，表述为：“因征地拆迁需要，本单位委托贵司对该次事务所涉及的位于宁波市鄞州区邱隘镇（被拆迁人的姓名或名称）的房地产进行价格评估。基于本次评估的目的，为确保评估内容客观、公正、合理，经与评估单位工作人员实地勘察，本单位对本次评估对象范围及相关事宜确认如下：1.委托评估范围与该次事务所涉及的项目一致，无重复、无遗漏；2.委托方所提供的涉及评估的有关资料是真实、合理的；3.（列明具体的评估范围、建筑物等）……。”南润公司收到相应确认函后，根据评估情况，先后向新城公司出具有关资产评估报告，部分评估报告新城公司未使用。 新城公司陆续向南润公司支付如下款项：2009年9月15日200万元、2011年1月24日200万元、2011年10月18日400万元、2012年1月18日150万元、2012年4月27日200万元、2013年2月4日150万元、2015年2月9日100万元、2015年10月22日50万元，共计1450万元。 2018年3月30日，南润公司、新城公司签署了《仲裁协议书》，载明：双方就东部新城东片区房地产评估业务的计费发生争议，南润公司认为集体土地上住宅、非住宅（468357.84平方米）应依据宁海评估计费标准及案例以每平方米21元计取，国有土地上住宅、非住宅（986409.02平方米）应依据余姚评估计费标准及案例以每平方米16元计取，房屋及土地丈量费每平方米3元，房屋残值（1352000平方米）应按每平方米2元计算。评估过程中包含了丈量、出平面图、查验装潢、确权、预评估、出具报告、现场安置服务等服务，增加的丈量、出平面图、现场安置服务等服务工作量按实计算。新城公司尚欠南润公司800万元（具体按实际结算为准）。新城公司认为对于南润公司前述提供的评估服务应根据南润公司实际提供的工作范围及工作量按鄞州区区域内的计费标准按实计收服务费，如无相关标准的则应合理确定计费标准。对于出平面图、查验装潢、确权、预评估、出具报告、现场安置服务等属于评估业务的服务内容或不属于评估公司职权的不应作为附加服务另外计费。为此，双方自愿将纠纷提交宁波仲裁委员会仲裁。南润公司曾向宁波仲裁委员会申请仲裁，宁波仲裁委员会对其申请不予受理。 南润公司曾于2018年6月15日就本案讼争事项向本院提起对新城公司的诉讼，认为新城公司尚欠评估费19190566元（具体按实为准），案号为（2018）浙0205民初2703号。诉讼过程中，新城公司提起反诉。2019年3月28日，当事人申请撤诉，本院裁定予以准许。在该案诉讼过程中，双方对评估涉及的面积、评估资产金额进行了核对。结合本案审理中确认的内容，双方无异议的部分即为新城公司本案诉称中的各项数据或金额，具体为：国有土地住宅、非住宅面积835680.50平方米，评估金额2802874974元，评估的集体土地上住宅、非住宅面积320746.86平方米。双方另就国有土地上住宅、非住宅的资产评估金额存在诸多争议，包括新城公司已签收评估报告但无拆迁协议的、南润公司提交多份评估报告是否能重复计收的、是否为南润公司评估等，共涉及评估金额4亿余万元。集体土地上住宅、非住宅的评估部分，双方异议部分的面积涉及141265.63平方米。 另查明，1996年5月17日，浙江省物价局、财政厅发布的《关于适当调整价格事务所服务收费标准的通知》[浙价费（1996）158号、（1996）财综70号]规定，财产评估收费标准为：1万元以下4%，1万元至6万元部分3%，5万元至10万元部分2%，10万元至50万元部分1%，50万元以上部分0.5%。 2005年1月7日，浙江省物价局发布的《关于调整资产评估收费标准的通知》[浙价服（2005）6号]规定，资产评估收费为经营服务性收费，实行政府指导价管理，采用差额定率累进计费办法，即100万元以下（含100万元）为3.5‰、100万元至500万元（含500万元）为2.5‰、500万元至2000万元（含2000万元）为1‰、2000万元至5000万元（含5000万元）为0.5‰、5000万元以上为0.1‰。具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构在上述标准规定的基准收费标准的基础上，按照上浮不超过20%、下浮不限的原则，与委托人协商确定，对上市公司的资产评估的收费由双方协商确定。 2015年4月27日，宁波市住房和城乡建设委员会发布的《实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见》（甬建发[2015]75号）第十四条第一款规定，被征收房屋价值、产权调换房屋价值评估费用，按照评估价值的3‰上下浮动10%的比例协商确定。非住宅房屋停产停业损失、重大设施搬迁损失、工业用房一次性搬迁和临时安置费等评估费用，按照评估价值的1%上下浮动10%的比例协商确定。 2016年8月15日，宁波市鄞州区房屋征收管理办公室发布的《鄞州区房屋征收拆迁测绘、评估收费指导意见（试行）》（鄞征管[2016]19号）第九条规定，鄞州区集体土地上房屋面积测绘及价值评估费用，按照被拆迁房屋所需评估的房屋建筑面积每平方米10元上下浮动10%的比例协商确定。房屋面积测绘和房屋价值评估费用比例，由房屋面积测绘单位和评估单位自行协商确定。第十条规定，鄞州区国有土地上房屋价值评估收费参照甬建发[2015]75号文件执行。第十一条规定，如需要单独进行面积测绘的，土地面积按每平方米2元，最低每宗不少于500元，最高每宗不高于5000元计算。房屋建筑面积按每平方米2元，最低每户不少于500元计算。第十二条规定，本《意见》自下发之日起执行，由鄞州区房屋征收管理办公室负责解释。 又查明，新城公司与南润公司签订《委托书》同期，新城公司另与浙江天和价格评估有限公司宁波分公司（以下简称天和公司）就同一拆迁地块的设备设施评估签订了《委托书》。天和公司与南润公司派驻在现场的工作人员系同一批，在该合同履行过程中，新城公司已陆续支付评估费1370万元，双方亦就评估价格发生争议，目前亦在本院诉讼过程中，案号为（2019）浙0205民初1500号。 本院认为，南润公司与新城公司签订的《委托评估协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为新城公司应付报酬金额，具体存在多项分歧，对此，本院分述如下： 1.关于评估费计价标准。（1）从履行情况来看，双方已不再按照《委托评估协议书》约定的标准计价。根据《委托评估协议书》约定，评估收费标准为按省物价局浙价服（2005）6号文件精神、合同标的额500万元，但新城公司付款金额已达1450万元，而且虽然双方在《仲裁协议书》中各自主张的标准不一致，但均高于浙价服（2005）6号文件。可见，双方均认为《委托书》约定的计价标准过低，不再以此作为双方结算的计价标准。（2）南润公司主张系参照宁海、余姚等地的计费标准申请评估费，但其并未提供证据对此予以证明，本院对其相关陈述不予认定。（3）新城公司在《仲裁协议书》中表述的“鄞州区区域内的计费标准”并非明确指向鄞征管[2016]19号文件。《仲裁协议书》中新城公司表示“对于南润公司前述提供的评估服务应根据南润公司实际提供的工作范围及工作量按鄞州区区域内的计费标准按实计收服务费，如无相关标准的则应合理确定计费标准”，结合下一句“对于出平面图、查验装潢、确权、预评估、出具报告、现场安置服务等属于评估业务的服务内容或不属于评估公司职权的不应作为附加服务另外计费”，可见，前一句特指“评估服务”的计费标准，并不包含“出平面图、查验装潢、确权等”服务。如果评估服务按“鄞州区区域内的计费标准”就是指向鄞征管[2016]19号文件，因该文件对于集体土地上房屋价值评估费用、国有土地上房屋价值评估费用均已做出明确规定，故不应再表示“如无相关标准的则应合理确定计费标准”。综合上下文理解，“鄞州区区域内的计费标准”并非直接指向鄞征管[2016]19号文件，因此，南润公司以新城公司已同意适用该文件、现其表示认同，故本案应适用该文件作为计价标准的主张，本院不予支持。（4）本案事实不符合合同法第六十三条的规定，南润公司主张所有评估工作适用鄞征管[2016]19号文件计价缺乏依据。合同法第六十三条规定执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整的，按照交付时的价格计价，同时对逾期交付标的物、逾期提取标的物或逾期付款时，该如何确定价格进行了规定。从该条文的立法本意来看，是以实质公平为导向，并防止违约者因违约行为而得益。就本案而言，双方合同履行具有持续性，鄞征管[2016]19号文件明确自文件下发之日即2016年8月15日起执行，而此时距离双方《委托评估协议书》签订之日已将近七年，几乎所有评估报告的落款时间均早于该文件发布之日，表明其绝大部分工作均是在该文件发布日之前完成的，在新城公司已陆续支付了1450万元评估费的情况下，若仅仅因为双方涉及价格分歧未完成结算，而采用双方合同签订将近8年之后的鄞征管[2016]19号文件，则既与合同法第六十三条规定的适用新的政府指导价的情形不符，又违背了该条款的立法本意，有违公平原则，故本院对南润公司要求适用鄞征管[2016]19号作为定价依据的意见不予采纳。（5）关于集体土地上的住宅、非住宅的评估价格，新城公司主张参照同期鄞州区其他地块拆迁评估合同的约定，即5元每平方米，南润公司主张按照鄞征管[2016]19号的规定，即8元每平方米。鉴于前述已否定了南润公司按照鄞征管[2016]19号计价的意见，故在南润公司未提供证据反驳新城公司提供的证据的情况下，本院认为本案可以参照同期鄞州区其他地块拆迁评估合同的价格，即5元每平方米作为基数。（6）关于双方对工作量有异议的部分的计费原则。本院认为，对于已经出具评估报告且新城公司已经签收的，新城公司应该全额支付。对于南润公司未能举证证明已向新城公司交付评估报告，但南润公司陪同新城公司调查等属实，亦应支付报酬，但应少于正式出具评估报告的。对于重复出具评估报告的部分南润公司解释系因评估报告超过有效期而重新出具，鉴于南润公司交付了新的工作成果，因此，可以重复收费，但后一份报告的工作量相较于之前的要少，所以可考虑酌减。 2.关于南润公司在权属确认环节实施的工作、以及丈量、绘图等工作是否应单独计费。按正常评估程序，应由新城公司与产权人首先确认评估对象的权属，再由南润公司根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。而从本案《委托评估协议书》签订、合同履行的情况来看，在评估对象权属确认前，直接由南润公司的工作人员陪同新城公司的工作人员对现场进行查勘、核查不动产登记信息、打印《评估对象及范围确认函》并交由新城公司盖章确认等，同时，南润公司还绘制了部分平面图，即其实际提供的服务超出了纯粹资产评估的范围。但是，在拆迁法律关系中，对拆迁标的物权属确定的权利义务主体是新城公司与被拆迁人，南润公司本身并不具备对权属进行确认的职能与权力。在双方共同查勘现场时，权属认定标准应由新城公司工作人员掌握，天和公司只能居于从属地位，一旦涉及争议仍需由有权机构作出认定，而新城公司之所以会在南润公司打印的《评估对象及范围确认函》上盖章，恰恰是因为新城公司已然参与并主导了前期有关权属的调查工作，而南润公司的工作内容性质仍为资料收集、整理方面，具有辅助性，而不具有决定性。其中，必然有一部分是没有争议的，这部分的工作量对南润公司而言并不大，而且现场查勘等原本就属于评估工作的内容，无非是将评估工作原本就需要开展的内容提前了。对于有争议的部分，南润公司应具体明确其如何开展工作、具体投入的工作量，从南润公司提供的证据来看，有争议的部分仅占所有评估对象的小部分，而且南润公司提供的证据不足以确切证明其具体工作量。从南润公司实施的“丈量、绘图”工作的实际情况来看，仅仅是对现场测量的数据绘制简易平面图，连指北方向线、比例尺等基本信息都不具备，显然不符合测绘草图的要求，遑论测绘报告。因此，南润公司即便实施了测绘工作，其交付的工作成果也是存在明显瑕疵的。在双方未明确约定南润公司参与的确权部分工作、丈量、绘制平面图的工作可单独收取报酬及相应标准的情况下，而且南润公司本身不具备确权的职责及测绘的资质、其绘制的部分平面图亦仅对现场测量数据的记录，若参照有资质的机构的收费标准计费，也是不合理的。因此，应认定为之所以双方实际计价标准高于《委托评估协议书》约定系双方已充分考虑了南润公司提供服务的实际情况，故本院对南润公司要求就确权、测绘部分单独收取报酬的意见不予采纳。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从本案《委托评估协议书》签订、履行的情况来看，考虑到本案工作难度、南润公司投入工作实际情况，双方均认为《委托评估协议书》约定的计价标准过低，实际计价标准高于《委托评估协议书》约定，但双方对于按何标准计价有不同主张，并导致对新城公司应付报酬总额的主张不一，双方应就各自主张承担相应的举证证明责任。从本案整体而言，如果新城公司的诉讼请求成立，则意味着其在2015年10月付款金额已超过整个合同“应付款”总额的两倍。鉴于新城公司支付款项需经过多层审批，在新城公司并未向本院明确说明每次付款金额如何审查核定的情况下，其简单以内部审批时备注的“拆迁评估预拨款”等内容解释款项超付的理由，因该些备注内容对南润公司而言并不知情，不足以对抗南润公司，故新城公司的解释显然缺乏可信性。而且新城公司最后一次付款时间为2015年10月22日，在此后至本院审理的（2018）浙0205民初2703号案件新城公司提起反诉长达近3年的时间里，新城公司从未提出过超付评估报酬、要求南润公司返还，所谓超付的事实亦与常理不符。因此，本院对新城公司要求南润公司返还超付的评估费的诉讼请求不予支持。南润公司主张新城公司评估费欠付，但其无法证明本案应适用的计价标准，即便南润公司主张的完成国有土地上住宅、非住宅评估金额、集体土地上住宅、非住宅评估面积属实，亦不能证明新城公司应付的评估费金额超过已付的1450万元，故本院对双方就提供评估资产总额、面积总量的争议点不再逐一审查。而且，南润公司未能证明已收到的1450万元报酬尚不足以覆盖其成本，本院对其要求新城公司支付20822759元评估报酬的诉讼请求亦不予支持。再者，根据南润公司庭审中的陈述，其与天和公司共同派驻了7个员工全程参与评估工作（诉讼过程中提交的代理意见中陈述派驻6个员工参与确权工作，派驻2个员工参与评估工作），鉴于评估工作的阶段性，从评估报告出具的时间来看，后期工作量明显少于前期工作量，但两份合同履行过程中，天和公司与南润公司合计收取了2820万元，通常而言已足以覆盖各项必要的成本开支，且尚能有一定合理利润，现南润公司再要求新城公司支付超过2000万元的评估报酬，如其诉请成立，则从结果上可能导致利益失衡，亦可能违反民事活动公平、等价有偿的原则。 综上，本院对新城公司、南润公司的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项规定，判决如下： 一、驳回宁波市鄞州区邱隘新城房屋拆迁有限公司的诉讼请求； 二、驳回宁波南润房地产评估有限公司的反诉请求。 案件受理费79727元，由宁波市鄞州区邱隘新城房屋拆迁有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计72957元，由宁波南润房地产评估有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  周琴娜 人民陪审员  黄云丽 人民陪审员  侯 丽 二〇一九年十一月八日 书 记 员  葛静霞 ? 附件：本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 ?在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。