陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11661号上诉人（原审原告）：陈粉娥，女，1957年12月26日出生，汉族，河南省兰考县中原油田第八矿区医院退休职工，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：丁然，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆孟强，陕西云德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨程哲，男，1981年4月16日出生，汉族，自由职业者，陕西省渭南市白水县居民，现住西安市未央区。原审第三人：西安尚乐安房地产营销策划有限责任公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城六路与文景路十字西南角菁华名门B5号。法定代表人：黄皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发亮，男，1988年9月2日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。上诉人陈粉娥与上诉人杨程哲以及原审第三人西安尚乐安房地产营销策划有限责任公司（以下简称：尚乐安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年7月23日，陈粉娥与杨程哲及尚乐安公司签订《乐安房产房屋买卖居间合同》，约定陈粉娥将位于西安市未央区出售给杨程哲，建筑面积147.41平方米，房屋成交价格194万元。合同签订当日，杨程哲向陈粉娥支付定金5万元，由尚乐安公司代收……陈粉娥应在签订合同之日起办理好新证30个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，同时陈粉娥在评估报告出具后30个工作日内配合杨程哲共同前往贷款机构办理面签手续。陈粉娥遇有下列情形之一视为违约：一、陈粉娥提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致杨程哲无法取得房屋所有权的；二、该房屋被查封或限制转让、导致杨程哲无法取得房屋所有权；三、拒绝将该房屋出售给杨程哲或者提高房屋交易价格的；四、将该房屋出售给第三方的；五、其他导致房屋交易无法继续进行的情形。杨程哲出现下列情形之一视为违约：一、提供的证件等资料不真实、不完整、无效、导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；二、包括但不限于杨程哲隐瞒征信情况的；三、拒绝购买该房屋的……，违约方应按照房屋成交价的20%向对方支付违约金。后因杨程哲表示不愿以上述《乐安房产房屋买卖居间合同》约定的价格购房，希望陈粉娥降低购房价格，双方就购房款未达成一致意见酿成本诉。同时查明，2015年8月27日，涉案房屋原登记所有人杜春德的继承人李灵巧、杜耀升、杜娟、杜超对该房屋作出放弃继承权声明，该房屋由陈粉娥一人继承所有，2018年9月26日，陈粉娥取得该房屋的不动产权证。庭审中，杨程哲表示就要求陈粉娥支付的居间费及退还5万元定金的请求，其保留另案诉讼的权利。因双方各执己见致调解未果。陈粉娥诉至原审法院称，其与杨程哲于2018年7月23日在尚乐安公司促成下签订了《房屋买卖合同》，约定其将所有的位于西安市未央区屋，以总价款194万元出售给杨程哲，约定付款方式为：签订合同当日杨程哲给付定金5万元，剩余房款以商业贷款的形式支付，并约定若杨程哲拒绝购买该房屋的应向其支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，其按约于2018年9月24日办理完成房产证，但杨程哲一直拒绝配合办理银行按揭贷款手续，直至2019年2月10日，杨程哲以电话形式告知其拒绝购房，不再履行合同义务。综上，为维护其自身合法权益，故诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决解除其与杨程哲于2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判决杨程哲向其支付违约金388000元；3、本案诉讼费用由杨程哲承担。杨程哲辩称，一、双方合同正在履行中，其主观上无违约行为发生，客观上也没有违约事实存在，依法不应承担违约责任；二、事实是陈粉娥在合同履行中已严重违约，依法应向其支付违约金；三、原合同签订时，陈粉娥并不享有该房屋的所有权，系无权处分他人财产，应认定原合同无效，其已支付的居间费及5万元定金，陈粉娥应依法返还给其；四、本案中，由于房屋价格上涨，陈粉娥并未有实际损失，且还有盈利，故其要求赔偿损失无法律依据；五、本案合同系居间合同，并非房屋买卖合同，其约定的违约金不能以房款的总额计算，且约定百分之二十，已远远超过年百分之二十四的强制性规定，应属无效条款；六、本案诉讼系当事人滥用诉权，诉讼费应由陈粉娥自行承担；七、本案虽系个案，但应具有普遍指导性意义。应保护其合法权益，故请求驳回陈粉娥的诉讼请求。尚乐安公司述称，陈粉娥、杨程哲双方之前在其单位协调过，但双方没有协调成功，其他没什么意见。原审法院认为，陈粉娥与杨程哲及尚乐安公司共同签订《乐安房产房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以确认。本案中，杨程哲因自身原因拒绝以原购房款194万元履行合同内容，应视为该合同中杨程哲出现违约情形，杨程哲应向陈粉娥承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现陈粉娥选择以违约金向杨程哲主张权利，于法有据，原审法院应予支持。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定过分高于造成的损失。陈粉娥表示现其所有的房屋价格开始降价回落，双方约定的购房价款的20%即388000元作为违约金不足以弥补损失的意见，无充足的事实依据，但鉴于双方约定的388000元违约金事实，根据公平原则，原审法院予以适当调整，杨程哲应向陈粉娥支付12万元违约金。就定金5万元，陈粉娥可与杨程哲庭外协商处理或杨程哲另案诉讼要求陈粉娥退还。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。庭审中，陈粉娥提出解除与杨程哲签订的合同，且杨程哲表示同意解除合同，尚乐安公司表示尊重陈粉娥、杨程哲双方意见解除合同，上述行为均属当事人自愿行为，且符合法律规定，原审法院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院遂判决：一、原告陈粉娥与被告杨程哲及第三人西安尚乐安房地产营销策划有限责任公司于2018年7月23日签订的《乐安房产房屋买卖居间合同》于本判决生效之日起予以解除；二、被告杨程哲于本判决生效之日起十日内支付原告陈粉娥违约金12万元；三、驳回原告陈粉娥的其余诉讼请求。案件受理费22260元（原告陈粉娥已预交），现由原告陈粉娥与被告杨程哲各半承担即11130元，被告承担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告陈粉娥。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，陈粉娥、杨程哲均不服。陈粉娥向本院提起上诉称，一、一审判决中对案件事实认定存在错误。1、杨程哲的违约行为对其造成的经济损失远高于12万元，违约金应当与其造成的损失相当。因此，本案所涉合同约定的违约金即使需要调整，也应当以其实际经济损失为准，其实际经济损失近二十万元，故应当予以依法改判。二、一审判决中对法律适用存在错误。1、一审法院将违约金调整为12万元的行为存在法律适用错误。原审法院依据的《最高院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条应当结合《合同法》第一百一十三条之规定适用，即损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。2、本案所涉定金应当与违约金作出共同处理，判决不予返还。本案所涉合同内既约定了定金也约定了违约金，因合同解除而均应当得到处理，无需另案起诉。依据《合同法》第一百一十五条之规定，虽然一审中适用了违约金，但违约金认定金额较低，明显不足以弥补其的经济损失，结合杨程哲的违约行为，应当判决不予返还。综上，请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判杨程哲向其支付违约金20万元；2、对一审未处理的五万元定金作出不予返还的判决；3、本案一、二审诉讼费用由杨程哲承担。杨程哲辩称，1、陈粉娥没有损失，房价一直在涨，陈粉娥也没有给出具体的损失。2、陈粉娥所述的房屋出租的情况与事实不符。3、陈粉娥所述的房价下跌，但是没有给出具体的证据及数据，西安市的房价一直稳中有升，所以陈粉娥没有什么损失。杨程哲向本院提起上诉称，一、一审判决事实不清。一审法院没有查明双方交易时陈粉娥不是房屋的所有权人，不具备交易主体资格，系无权处分，故双方所签订的合同为无效合同。二、一审判决证据不足。首先陈粉娥没有证据证明其有违约事实的存在，反而是陈粉娥不在合同约定的时间内做房屋价格评估，进而导致其无法进行银行贷款完成本房屋交易。陈粉娥不认真完全履行合同约定的评估义务，是导致现在合同无法继续履行的直接原因，也是唯一原因，纵观整个合同的履行过程，不难看出过错方系陈粉娥，其没有任何过错的，陈粉娥在本合同履行中已严重违约，且违约在先。其次，陈粉娥没有证据证明该交易给其造成了经济损失。三、一审判决程序违法。一审时剥夺其反诉权。在一审庭审时，其提起反诉要求陈粉娥返还定金5万元，但一审法院并没有支持其的反诉请求权，而告知其另诉，不但加重了其诉累，更浪费了国家的司法资源。四、一审判决显失公平。一审判决其向陈粉娥支付违约金12万元，是显失公平的，背离了法律的公平性原则。综上，请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判其不支付陈粉娥违约金12万元。2、判决陈粉娥返还其定金5万元；3、本案一、二审诉讼费由陈粉娥承担。陈粉娥辩称，1、一审认定双方是房屋买卖合同关系，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，杨程哲因自身原因拒绝以原购房款194万元履行合同内容，应视为合同中杨程哲出现违约情形，其应承担违约责任。2、其对涉案房屋具有处分权、所有权，杨程哲主张其无权处分房屋无事实和法律依据。3、根据双方签订的合同，其已经完全按照合同约定履行义务，但因杨程哲的拖延，并最终拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，致使合同解除，过杨程哲已构成根本违约，给其造成10余万元的经济损失。尚乐安公司对陈粉娥与杨程哲的上诉共同述称，其不发表意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，当事人签订的涉案《乐安房产房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。本案事实表明，杨程哲因自身原因拒绝履行合同，应构成违约并应依法承担违约责任。关于杨程哲违约赔偿金额的认定问题，鉴于西安市的房价的回落趋势并不明显，加之陈粉娥对其损失主张也无充足的事实依据，故本院认为原审法院调低约定违约金数额，认定杨程哲向陈粉娥给付12万元赔偿应无不妥。另，原审法院关于杨程哲可另案诉讼解决双方定金纠纷的争议解决方式应保障了杨程哲的诉讼权利，亦无不当。综上，原审判决正确，应予维持。陈粉娥与杨程哲的上诉请求均应依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行。陈粉娥预交的1800元二审案件受理费由陈粉娥负担。杨程哲预交的3700元二审案件受理费由杨程哲负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月十四日书记员 范致远