山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4329号原告（反诉被告）：闫婷婷，女，1990年3月12日出生，汉族，个体，住山西省孝义市。委托诉讼代理人：崔世盼，太原市迎泽区郝庄法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：史艳灵，山西晋泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯天镛，男，1982年10月4日出生，汉族，个体，住山西省太原市。原告（反诉被告）闫婷婷与被告（反诉原告）侯天镛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫婷婷及其委托诉讼代理人崔世盼、被告（反诉原告）侯天镛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告的《房屋租赁合同》，并退还原告给付被告的租房押金、租赁费、物业费及水费21260元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经人介绍于2018年9月1日签订《房屋租赁合同》，明确约定出租给原告的房屋作托管培训使用，同时支付被告15000元房屋租赁费、5000元房屋押金、1060元物业费、200元水费，共计21260元。之后，原告开始招收学生并购置办公器材。原告于2018年9月2号、9月7日分别收到该小区物业的《通知》、《整改通知书》，原告得知该小区物业禁止房屋在3层及3层以上进行托管培训等经营活动，原告及时通知了被告，期间多次与被告进行通话协商解除合同及退款事宜，被告表示不同意并拒绝见面及退款。9月17日该小区物业告知原告将对该房屋进行断水断电,原告无法正常使用该房屋,无奈于2018年10月1日搬离该房屋并告知了被告。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》不能继续履行,原告的合同目的亦无法实现，依据合同法及相关法律规定应当依法解除合同，被告至今拒不退还原告的房屋租赁费、租房押金等费用。为维护原告的合法权益，原告无奈诉至贵院,判如所请。被告（反诉原告）侯天镛辩称，1、原告起诉答辩人要求退还房屋押金、租赁费、物业费及水费共计21260元的行为违反了一事不再理原则，构成重复起诉，依法应予驳回。原告于2018年10月29日向太原市迎泽区人民法院提起诉讼，要求答辩人返还其租赁费、物业费及水费共计21260元。2018年12月24日，太原市迎泽区人民法院作出（2018）晋0106民初5237号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。2019年1月4日，原告又上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）晋01民终1411号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告的诉讼请求已由生效的法律文书作出处理，现原告再次以相同的事实理由、诉讼标的提起诉讼，违反了一事不再理原则，针对原告的重复起诉，法院应依法予以驳回。2、原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效，但因原告反复诉讼的行为致使该合同无法继续顺利履行，答辩人同意解除该合同，但租赁期间产生的押金、租赁费、物业费及水费等相关费用应由原告自行承担。答辩人与原告于2018年9月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，答辩人将其位于太原市东岗路东港家园小区8号楼2005号的房屋出租给原告，房屋租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日，房屋租金为每年30000元整。合同签订后，答辩人已按约将上述房屋交付原告使用。2018年10月29日，原告以欺诈为由将答辩人诉至太原市迎泽区人民法院要求撤销上述合同，迎泽区人民法院判决驳回其诉讼请求。2019年1月4日，原告又上诉至太原市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。现原告以解除合同为由再次将答辩人诉至法院，原告反复诉讼的行为已经导致《房屋租赁合同》无法继续顺利履行，并且严重影响到了答辩人及其家人的正常生活，因此，答辩人同意解除《房屋租赁合同》，但该合同的解除并非答辩人的原因所致，且答辩人因该合同的立即解除蒙受一定的损失，同时，原告也实际使用了该房屋，故原告诉请答辩人退还在其租赁期间产生的押金、租赁费、物业费及水费21260元缺乏事实与法律依据，该费用应由原告自行承担。3、原告尚拖欠答辩人房屋租赁费15000元、取暖费2273元，共计17273元，该部分费用原告至今未向答辩人支付。原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》明确约定答辩人房屋租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日，房屋租金为每年30000元整。合同签订后，答辩人已按约将上述房屋交付原告使用，但原告仅向答辩人支付了半年房租15000元，剩余房租及取暖费一直拖欠至今。因答辩人同意解除《房屋租赁合同》，故原告应将合同履行期间未支付的房租15000元及取暖费2273元，共计17273元向答辩人结清。被告（反诉原告）侯天镛向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付自2019年3月1日起至判决确定解除《房屋租赁合同》之日的房屋租赁费，暂算至2019年8月1日，共计15000元；2、判决反诉被告偿还反诉原告垫付的取暖费2273元整；3、判决由反诉被告承担本案本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，反诉原告将其位于太原市东岗路东港家园小区8号楼2005号的房屋出租给反诉被告，房屋租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日，共计24个月，约定房屋租金为每年30000元。合同签订后，反诉原告依约将上述房屋交付与反诉被告使用，而反诉被告至今仅支付了半年的房屋租赁费15000元。此前，反诉人已经预缴了2018年度的取暖费2273元。2018年10月29日，反诉被告以欺诈为由将反诉原告诉至贵院要求撤销上述合同，贵院驳回其诉讼请求。2019年1月4日，被反诉人又上诉至太原市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。依据贵院作出的（2018）晋0106民初5237号民事判决书以及太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终1411号民事判决书，可以确定反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行期间，反诉原告履行了向反诉被告交付使用房屋的合同义务，而反诉被告仅支付半年房屋租赁费。截止2019年8月1日，反诉被告尚拖欠反诉原告房屋租赁费15000元、采暖费2273元，共计17273元。反诉原告为维护自身合法权益，向法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）闫婷婷辩称，1、反诉原告主张的房屋租赁费和取暖费没有事实依据；2、取暖费应由房主自身承担，我方没有实际占用使用房屋，与我方无关。综上，我方不应该承担各项损失，故应驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，1、甲方将位于太原市东岗路东港家园小区8号楼2005号的房屋，出租给乙方作为托管培训使用，租赁期为2018年9月1日至2020年8月31日，计24个月；2、年租金为30000元，第一年租金分两次付清，第二年一次性付清；3、租金支付时间及方式为：第一年租金：第一次于2018年9月1日前支付15000元，第二次于2018年11月1日前支付15000元；第二年租金：于2019年7月1日前支付30000元；4、乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致。乙方承租到期应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所用设备有损坏，乙方负责修复或者赔偿相应金额；5、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房产：（1）、擅自将房屋转让，对外投资入股或与他人调换；（2）、利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；（3）、乙方未按约定期限支付租金超过七天。合同签订后，原告向被告支付租金15000元、押金5000元、物业费1060元、水费200元，合计21260元。被告将涉案租赁房屋交付原告使用。2018年9月2日，涉案租赁房屋所在的物业管理公司-山西今泰恒信物业管理有限公司东港家园项目管理处针对涉案租赁房屋下达《通知》,《通知》载明：8号楼2005号，你户在此处经营小饭桌，不符合小区对于开办小饭桌的规定条件，请你户见通知后立即停止经营行为，否则物业有权采取暂停水电措施督促落实。2018年9月7日，山西今泰恒信物业管理有限公司东港家园项目管理处针对涉案租赁房屋存在小饭桌的违规情况（不安全隐患）下达《整改通知书》,要求三日内进行整改，否则将停止售电。2018年10月8日，山西今泰恒信物业管理有限公司东港家园项目管理处出具《证明》，载明：小饭桌包含托管、培训、作业辅导等类似项目，不得在高于三层以上的楼层开设。庭审中，原、被告对原告将涉案租赁房屋交还被告的时间陈述不一。原告当庭陈述：2018年9月30日原告离开房屋时给被告打电话，告诉被告钥匙放在房屋，没有与被告办理房屋移交手续。被告当庭陈述：收回房屋的时间为2019年3月3日。2018年11月7日，原告以“被告明知原告租其房屋用于开办小饭桌却隐瞒真相，以欺诈的手段，使原告在不知情的情况下签订了该《房屋租赁合同》并交付了房租”为由向本院提起诉讼，要求撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》。2018年12月24日，本院作出（2018）晋0106民初5237号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，向太原市中级人民法院提起上诉。2019年3月28日，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终1411号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，涉案租赁房屋的业主为被告配偶刘金萍，2018年3月5日，刘金萍办理东港家园交房手续时缴纳取暖费2273元。尚欠原告为在本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定行使权利并履行义务。本案中，原告承租涉案租赁房屋的目的为作托管培训使用，但因涉案租赁房屋不符合该小区物业规定的开设托管培训的条件，原告诉至本院要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。审理中，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故原、被告签订的《房屋租赁合同》予以解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提供的证据不足以证明其在2018年9月30日已将涉案租赁房屋交还给被告，故对原告的相关意见不予采信。对此，原告应承担举证不能的责任。被告认可收回房屋的时间为2019年3月3日，故本院认定涉案租赁房屋的租赁期限履行至2019年3月3日。在此期间，涉案租赁房屋的房租15000元、物业费1060元、水电费200元、取暖费1818元（2018年11月1日至2019年3月3日，共计4个月，2273元÷5×4＝1818.4元）等费用应由原告承担。扣除上述费用后，被告应将收取的房屋押金（5000元－1818.4元＝3181.6元）退还原告。原告相应的诉讼请求及被告相应的反诉请求予以支持。因被告认可于2019年3月3日收回涉案租赁房屋，被告要求原告支付2019年3月1日至2019年8月1日的房租15000元的反诉请求没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）闫婷婷与被告（反诉原告）侯天镛签订的《房屋租赁合同》自2019年3月3日起解除；二、被告（反诉原告）侯天镛退还原告（反诉被告）闫婷婷房屋押金5000元；三、原告（反诉被告）闫婷婷支付被告（反诉原告）侯天镛取暖费1818.4元；二、三项合计，被告（反诉原告）侯天镛应退还原告（反诉被告）闫婷婷房屋押金3181.6元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）闫婷婷的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）侯天镛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费166元，原告（反诉被告）闫婷婷负担127元，被告（反诉原告）侯天镛负担39元；反诉案件受理费115.91元，被告（反诉原告）侯天镛负担103.91元，原告（反诉被告）闫婷婷负担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇一九年十一月六日书记员 王丽峰相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。