江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初9051号原告：袁志泉,男，1985年2月1日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：钱全军,宜兴市城东法律服务所法律工作者。被告:刘朋,男，1988年4月22日生,汉族,住宜兴市。委托诉讼代理人：应旭晖，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告袁志泉与被告刘朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，由审判员王艳适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告袁志泉的委托诉讼代理人钱全军，被告刘朋的委托诉讼代理人应旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁志泉向本院提出诉讼请求，1、判决被告赔偿原告中介费22800元，代理费6500元并承担违约金100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月27日签订《宜兴市房产买卖协议》一份，协议约定原告购买被告所有的苏宁天氿御城52幢129号601室房屋，房屋价款为2018000元，并协议约定违约金，若甲方反悔，应承担100000元违约金给乙方，由于被告在签订协议前隐瞒房屋被查封的事实，现被告又要求解除协议，原告认为其侵犯合法权益，故诉至法院。被告刘朋辩称，一、其从未隐瞒房屋被查封的事实，实际是由于原告拒绝按合同约定支付对应价款，被告提出通知对方解除合同，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任；二、双方合同所约定的违约金也过高，根据本案的情形被告并不存在严重违约行为，反而是原告先行违约，故对违约金不予认可；三、对原告所称的支付中介费也不予认可，根据合同双方约定要房屋过户后才支付剩余的中介费，本案中实际房屋并未过户，原告自己先行支付费用与被告无关，不应由被告来承担；四、对于原告提出的律师费，相关合同及标准均为原告方与律师自行约定，被告并不清楚，且被告并不存在违约行为无需承担原告的律师费。综上请求驳回原告起诉。经审理查明，甲方刘朋与乙方袁志泉于2019年5月27日在宜兴市宜城合顺中介服务部的介绍下签订《宜兴市房产买卖协议》一份，该协议具体约定“一、甲方自愿将坐落于本市苏宁52幢129单元601室房屋（合同备案号201212180049）出售给乙方，甲方就出售房屋的质量及房屋状况，以乙方看房时见到的现状为准……二、乙方自愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为人民币2018000元，具体付款方式乙方于2019年5月27日付购房定金人民币50000元，2019年6月10日前乙方支付人民币750000元，同时甲方办理还款手续，乙方暂定贷款人民币1000000元，余额人民币218000元，待过户时一次付清。三、甲方应当款清交房将房产交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……五、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日则由违约一方向对方支付100元违约金。六、甲乙双方达成协议后，若乙方悔约应书面告知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金100000元给甲方，若甲方悔约应书面告知乙方，并在三日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金100000元给乙方。……九、其他约定事项……中介费由乙方支付，双方协商为22800元。……十二、本协议一经签订，房库成交总额的3%为中介费，折合22800元，乙方需先支付一半中介费，剩余一半过户当天一次性付清，如甲乙任何一方违约，剩余中介费有定金中扣除，并且违约方应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费，律师费等经济损失。”等内容。上述房屋买卖协议签订后，原告袁志泉按约支付50000元，但未在双方约定的2019年6月10日付款日期向刘朋支付750000元。2019年6月12日，被告刘朋向袁志泉发出《解除合同通知书》，该通知书载明“根据刘朋于2019年5月27日与你签订的宜兴房产买卖协议的有关规定，你应于6月10日前支付房款人民币750000元，但不知为何你未履行已构成违约，现我方正式通知你，解除双方于2019年5月27日签订的宜兴市房产买卖协议，特此通知。附带告知宜兴市宜城合顺中介服务部。”同日，刘朋通过支付宝向袁志泉转账50000元。2019年5月27日，宜兴市宜城合顺中介服务部开具收据确认收到袁志泉中介费11400元；2019年6月15日，该中介服务部再次开具收据，确认收到原告袁志泉11400元中介费。另查明，坐落于宜兴市的房屋，所有权证号为苏2019宜兴不动产权第0014411号，该房屋登记所有权人为刘朋。该房屋于2019年1月23日被本院以（2019）苏0282民初124号民事裁定书予以查封，查封期限三年。2019年3月4日，本院出具（2019）苏0282民初124号民事判决书，因刘朋逾期未还中国银行房屋抵押贷款，经本院判决“一、刘朋于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行宜兴支行偿还借款本金678922.67元，支付利息（截至2019年2月20日为21765.34元，自2019年2月21日起至实际给付之日止以678922.67元为基数按每年1月6日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算）……”。该判决生效后，中国银行向本院申请上述法律文书的执行。在执行过程中，2019年5月29日，刘朋向中国银行结清全部贷款本息。后中国银行向本院出具解除财产保全申请书。2019年6月5日本院已解除对涉案被执行人刘六方被冻结的银行账户。2019年6月11日，本院向不动产登记中心出具解封执行裁定及协助执行通知，案涉房屋被解除查封。再查明，2019年7月5日原告袁志泉与宜兴市城东法律服务所签订《委托诉讼代理合同》一份，就袁志泉与刘朋因房屋买卖合同纠纷一案，委托宜兴市城东法律服务所进行代理诉讼，该所指派钱全军代理上述诉讼案件，代理费为6500元。2019年7月5日，宜兴市城东法律服务所开具发票一张，代理费金额6500元。审理中，被告刘朋称在签约时已经向原告包括中介告知过房屋上有贷款逾期和起诉查封等事实，同时在合同中明确约定在6月10日前应支付75万元，以便于甲方办理还款手续，是原告在签订合同后，提出因房屋上面有查封，反悔不肯在6月10日的时候支付75万，反而要求在贷款放款以后才能全部支付所有合同价款，是原告违约在先，被告才提出解除合同。为证实自己的主张被告向法院提供以下证据：1、被告与中介（微信名佳宸房产张青）及原告（微信名熊大）的微信聊天记录。其中在2019年5月29日，中介询问“我只是想问问你们”，答复“昨天三十万今天二十万，我们好好和你们说你们说了吗”,中介说“卖房之前为啥不和我说房子被查封”，答“我说了”，中介“请你们今晚商量一下合同的事，尽早过来协商一下”，在2019年5月30日，中介说“根据你昨天的态度，贷款你自己去还，还完房贷拿到证，你房子要卖就卖，不卖就按违约办理。房屋被法院查封状态，房屋上市出售，签订买卖合同并收取五万定金，你自己考虑清楚，客户给我时间是到三点钟，我也被逼的没办法，你们尽快给我个答复，来协商一下，不然只能报警了”。至2019年6月10日，中介问“今天弄的怎么样了，可以领证了吗？”答“法院去了，今天在那里待了一天，还有他们这个付款怎么付啊，具体”。中介问“那个法院的解除了吗？”答“我们该办的都办了，具体看法官，你去问问他们付款怎么付”。至2019年6月12日，刘朋问“刚刚说什么，就是对方不会一次性给我75万块是吗？”中介答复“我说等房产证拿到之后就办贷款，尽量在一个月内过户，钱一次性给你”，问“就是现在买房子的不给75万是吗，买房子的说的吗？”，中介答“是的，他怕有风险”。2、支付宝电子回单及截图,以证明2019年6月12日刘朋将定金退还原告的事实。3、中国银行业务单据6份,中国银行解除财产保全申请书、宜兴不动产权证，以证明因原告拒绝按照原合同约定支付75万元用于偿还贷款赎回房产证,导致被告通过另行向他人借款等方式于2019年5月29日自行偿还了银行起诉的贷款及相应的利息罚息，银行在收到还款后也出具了解封申请。4、宜兴法院协助执行通知书、送达回证,以证明银行出具了解除财产保全申请后,法院在6月5日即对相关人员的银行账户解除了查封,同时在6月11日解除了涉案房屋的查封。对被告刘朋提供的上述证据，原告袁志泉质证表示对证据的真实性均无异议，但对被告主张的证明目的有异议。在双方签订合同之前，被告并未告知涉案房屋上贷款查封的事实，签订合同之后才知道房屋有贷款并且被查封，直到2019年6月10日之前，该房屋一直处于查封状态，因此原告有权拒付75万元的房款，至于被告怎么解决还贷的事情与原告无关。以上事实，由宜兴市房产买卖协议、解除合同通知书、委托诉讼代理合同、代理费发票、收费标准、收据、微信聊天记录、支付宝转账凭证、银行业务回单、解除保全申请、协助执行通知书、送达回证及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是刘朋是否有违约行为需承担违约责任?根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，原告袁志泉与被告刘朋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，虽该房屋在签订买卖合同时有抵押查封，但在合同履行过程中已解除抵押、查封，因此该房屋买卖合同并非必然无效。根据双方合同文本中的约定“2019年6月10日前乙方支付人民币750000元，同时甲方办理还款手续”可见原告袁志泉对被告刘朋出售房屋时房屋设定有债务抵押是明知或应当明知的。虽原告袁志泉称在签订合同后才知晓房屋被查封，并以此为由履行不安抗辩权，但依据法律规定“在履行不安抗辩权时应及时通知对方，在对方提供适当担保时，应当恢复履行”。本案中，被告刘朋在知晓原告不能到期支付750000元以便自己办理还款手续后，自行另调资金归还银行抵押贷款并及时提交解封申请，至2019年6月11日已排除合同不能履行的障碍，自此合同应恢复履行。但至2019年6月12日刘朋通过中介方得知袁志泉明确不能按约支付款项，而是提出至过户时才能一次性付清房款，应视为原告袁志泉提出变更合同主要内容的新要约，然双方就此未能达成一致。根据合同法的相关规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故被告刘朋依法解除合同不应视为恶意违约。原告袁志泉据此主张被告刘朋解除合同系违约行为需承担中介费、代理费、违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第七十八条、第九十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告袁志泉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1443元，由原告袁志泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年十一月二十八日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。