广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初589号 原告：覃云，男，1971年11月5日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 原告：黄绣蛟，女，1968年12月4日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 特别授权委托代理人周九香，广西正营律师事务所律师。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人韦荣辉，董事长。 被告：中国农业银行股份有限公司河池宜州支行，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路39-1号。统一社会信用代码：91451281200914384C。 法定代表人蓝理田，行长。 特别授权委托代理人韦军，广西君家义律师事务所律师。 原告覃云、黄绣蛟与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）和中国农业银行股份有限公司河池宜州支行（以下简称农业银行）纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告兰桂花及其委托代理人周九香、被告伟弘公司、被告农业银行的委托代理人韦军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告覃云、黄绣蛟向本院提出诉讼请求：1、判决被告伟弘公司继续履行合同，将原告所购房屋于2020年5月1日前交付给原告；2、判决被告伟弘公司向原告支付自2017年1月31日起至2019年1月20日的违约金46749.92元（计算方式：333928元×0.02%×700天），此后违约金计至实际符合交房条件之日止；3、本案诉讼费由被告承担；4、被告农业银行对上述违约金及诉讼费承担连带责任。事实与理由：一、原告与被告于2015年3月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于宜州市锦绣褀峰62幢608号房，房屋总金额为333928元，合同约定的交房时间为2017年1月31日前。合同签订后，原告依约支付全部总款（首付100928元，余款按揭支付233000元），但被告至今未履行交房义务，截至2019年1月20日，共计逾期700天。依据合同约定，被告应承担逾期交房违约金，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金给原告，因此，被告应向原告支付违约金46749.92（33928元×0.02%×700天），此后的违约金应按此标准计算至实际交付之日止。因此，根据合同约定，原告请求被告继续履行合同，将原告所购的房屋交付并支付逾期交房违约金符合合同约定。二、依据《商品房买卖合同》第七条第三款：“出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为宜州市房地产管理局，预售资金监管银行为中国农业银行股份有限公司河池宜州支行，预售资金监管账户名称：广西伟弘房地产开发有限责任公司，帐号为：20×××26。”的约定以及《房地产管理法》等相关规定，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构监管，确保预售资金用于工程建设。农业银行作为监管银行，在没有得到宜州市房产管理局的审批同意下，农业银行违规拨款，上亿元的资金从银行的监管账户中直接流失给伟弘公司挪作他用，致使楼盘工程烂尾停工，几百户购房者无家可归，给广大购房者带来巨大损失。截至今日，购房者不但没有得到伟弘公司交付的房屋，却要每月按时归还银行的贷款。依据《宜州市商品房预售资金监管办法》第二十七条“商品房预售资金专用账户开户银行违反本办法规定,擅自支付重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应的法律责任。”的规定，本案中，农业银行应当对上述损失承担连带责任。综上所述，锦绣祺峰项目第三期2015年开盘预售，原告以及其他购房者共计200多户向伟弘公司购买了61幢、62幢房屋，共支付房款近亿元，上亿元本该专款专用，本可保证房屋建好并按期交付，如今因农业银行违反监管规定致使预售资金从农业银行监管账户流失给伟弘公司挪作他用，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼请求判如所请。 被告伟弘公司答辩称，商品房买卖合同造成违约应该由伟弘公司承担责任，应该承担多少责任就承担多少；从企业投资来说，公司的资金是流动的，这几年公司遇到了很大的困难，但是应该承担的责任伟弘公司愿意承担，请法院依法判决。 被告农业银行答辩称，原告请求农业银行承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院驳回。1、伟弘公司与原告签订《商品房买卖合同》以及农业银行签订监管协议之前，伟弘公司在2013年2月1日就开通了网上银行业务，锦绣祺峰小区第62栋楼商品房预售款存入监管账户时伟弘公司就擅自锦绣转账，擅自转账并没有告知农业银行，农业银行工作人员也没有协助、玩忽职守、滥用职权等行为；2、因合同违约导致连带责任必须有法律明确规定以及双方约定，原被告签订的《商品房买卖合同》，合同当事人并不是农业银行，该合同中没有约定因伟弘公司违约则农业银行要承担责任的条款，对于监管协议，原告也不是合同当事人，该监管协议中也没有约定因伟弘公司违约农业银行就要承担连带责任，在我国现行法律中没有任何法律规定合同外的当事人需要承担违约责任，根据合同相对性原理，原告请求农业银行承担连带责任没有法律依据；3、宜州区的商品房预售资金管理办法是在2016年8月1日开始实行，在办法实施前已经取得商品房预售的项目不适用该办法；4、原告请求的违约金过高，请求法院调整，扣除雨天等天数。 原告覃云、黄绣蛟为其主张向本院提交的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与伟弘公司在合同中明确约定房屋价款、监管机构、监管银行等权利义务事项； 2、《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》、农业银行个人贷款放款单、首付款收款单，拟证明原告交付全部购房款； 3、《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》，拟证明监管银行在没有得到宜州市房产管理局审批同意下违规拨款给伟弘公司，伟弘公司挪作他用，致使楼盘烂尾停工； 4、《商品房预售资金监管管理办法》，拟证明预售资金的收存支出及监管银行、监管机构的责任和义务。 被告农业银行为其主张向法庭提交证据有： 《电子银行业务申请表》，拟证明伟弘公司在2013年2月1日开通网上银行； 《商品房预售许可证》，拟证明伟弘公司获得锦绣祺峰62栋的预售许可。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提供的证据均没有异议。对双方认可的证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，协议约定内容包括：买受人（原告覃云、黄绣蛟）所购房屋为锦绣祺峰小区62幢6层08号商品房，预测建筑面积119.26平方米；总价款333928元，买受人采取贷款方式付款，买受人于2015年3月3日前支付首期房价款100928元，余款2330000元向贷款机构申请贷款支付，签署合同前买受人已经支付定金50000元，该定金在交付首付款时抵作房价款。出卖人（伟弘公司）应于2017年1月31日前向买受人交付该商品房；如确因出卖人原因造成房屋延期交付，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告伟弘公司于2015年2月15日出具收款单确认收到原告交付的购房首付款200928元。2015年4月3日，原告通过向农业银行按揭贷款向被告支付剩余购房款230000元。 再查明，原告覃云、黄绣蛟在房地产管理部门办理所购房屋（广西宜州市锦绣祺峰小区62幢62-608号房）的预告登记。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61幢、62幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。 本院认为，原告覃云、黄绣蛟与被告伟弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告已经按合同约定向被告伟弘公司支付了全部333928元购房款。截止开庭审理之日，被告伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61幢、62幢楼楼房尚未竣工并处于停止施工建设状态，未能向原告交付房屋，构成违约，应依法承担逾期交房的违约责任。原被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中第十二条第2款中约定“如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金给买受人”，因此原告请求以333928元为基数，按日万分之二自逾期交房之日起计算违约金有事实和法律依据，原告请求的金额46749.92元亦未超过约定的计算标准（以333928元为基数，按日万分之二自2017年2月1日计至2019年1月20日），本院予以支持。被告农业银行和伟弘公司主张违约金过高，但未能举证予以证实，对其主张本院不予采纳。因伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61幢、62幢楼楼房尚未竣工并处于停止施工建设状态，审理过程中经本院释明，原告坚持交付商品房的诉讼请求，在目前尚未具备向原告交付商品房条件且交付期限无法确认的情况下，对原告主张2020年5月1日交付房屋的诉讼请求本院不予支持，若锦绣祺峰小区62幢楼楼房具备交付条件后，原告覃云、黄绣蛟可另行主张。连带责任是指任何一个责任人都有义务全部承担的民事责任。连带责任的认定必须有充分的法律规定或明确的合同约定作为前提基础。本案中，农业银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，不存在约定的连带责任情形，也不存在法定的需要农业银行对伟弘公司违约责任承担连带责任的情形，原告覃云、黄绣蛟请求被告农业银行对伟弘公司的违约责任承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论，判决如下： 被告广西伟弘房地产开发有限责任公司向原告覃云、黄绣蛟支付逾期交房违约金46749.92元（自2017年2月1日计至2019年1月20日），2019年1月20日后违约金以333928元为基数，按日万分之二计至实际交付房屋之日止； 驳回原告覃云、黄绣蛟的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费969元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  黄志木 人民陪审员  韦展菊 二〇一九年十一月十日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒