广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2471号原告：黄存海，男，汉族，1989年10月8日出生，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。被告：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：李巧惠。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。第三人：广东鹤山农村商业银行股份有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：石学周委托诉讼代理人：王以富，该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰，该公司员工。原告黄存海与被告鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基公司”）、第三人广东鹤山农村商业银行股份有限公司（以下简称“鹤山农商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄存海及其委托诉讼代理人李江友、被告兆基公司的委托诉讼代理人李振江、第三人鹤山农商银行的委托诉讼代理人王以富、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄存海向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告黄存海与被告鹤山市兆基物业发展有限公司双方于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》(合同标的额：222495元)；2、依法判决被告返还原告己付房款(含己付贷款部分)256202元及利息8634.3元共计264876.3元(利息计算方法：按年利率4.9%自原告付款之日暂计至起诉日，自起诉日至实际清偿之日的利息另计)；3、判令被告支付原告违约金4449.9元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年10月20日签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的坐落鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山的畔山花园C幢03梯603号房屋，双方对房屋价格及支付方式、违约责任等作了约定(具体见合同)。合同签订后，原告按合同约定如期支付购房款，但是被告却未能如期交付房屋，经原告多次催告，被告仍然迟延交付。原告曾于2019年5月28日向被告书面告知解除合同，但未得到被告的相关回应。截至起诉日止，被告既未交付房屋也未对解除合同返还购房款事宜作出回应，导致原告无法实现合同目的，已严重侵害了原告的权益。被告的行为属于根本违约行为，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特提起诉讼，请求判如所请。兆基公司答辩称，1、同意解除《商品房买卖合同》及补充协议。2、同意返还被告购房款222495元及相应利息(按年利率4.9%由付款日计算至实际清偿之日。)同意返还物业维修基金l027元，返还煤气管道费2500元，违约金4449.9元。3、购房服务费30000元并非答辩人收取，被告出示的证据显示该服务费由佛山置强置业有限公司收取，因此答辩人不返还该服务费。4、关于购房款返还问题，因现阶段答辩人资金只能用于工程建设当中，答辩人申请先返还原告首付部分房款，至于银行按揭部分由答辩人继续偿还本息，并承诺6个月内清偿。鹤山农商银行答辩称，对于原告请求被告直接退还11万元贷款给原告，我方没有意见。但是我方要求原告在收到被告退还的11万元的当天，按照贷款合同约定履行全部还款义务，直至全额结清为止。经审理查明：2017年9月2日，原告黄存海与被告兆基公司签订《畔山花园认购书》，约定由原告认购被告位于畔山花园C3栋603房，建筑面积为34.23平方米，套内面积26.66平方米，总价为222495元，由原告在签订该认购书的同时支付定金5万元，于2017年9月11日前向被告支付首期房款，并于支付首期房款的当日或约定的时间内签署《广东省商品房买卖合同》。该认购书签订的当日，原告支付了定金5万元，被告开具了相应的收款《收据》，并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司畔山花园项目部财务专用章”。2017年10月20日，原告支付房款首期房款62495元，被告亦开具相应的收款《收据》并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司畔山花园项目部财务专用章”。当日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，确定原告购买《畔山花园认购书》项下的房屋，并约定被告应当在2019年2月28日前向原告交付该商品房，被告未按照约定时间将该商品房交付买受人的，按以下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自原告付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；同时被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金。如原告未按照合同约定按时足额交付房价款及各项费用的，被告有权不予将商品房交付给原告使用，直至原告付清应付款项及违约金时止；被告无须就此拒绝交付商品房的行为向原告承担逾期交房的违约责任及其他任何责任。上述合同及补充协议还约定了其他事项。原告亦于同日向被告支付了物业管理费1027元及煤气管道费2500元。被告同样出具了相应的收款收据。后原告就该房屋办理按揭贷款手续，并于2018年2月2日与鹤山市农村信用合作联社签订《个人购房按揭贷款合同》，向该社借款11万元用于购买上述房屋。同日，该社将该11万元借款发放至原告账户后从原告账户支付给被告。之后双方还就该房屋办理了不动产的预告登记。鹤山市农村信用合作联社后变更企业名称为广东鹤山农村商业银行股份有限公司即本案第三人鹤山农商银行。另查明：2019年2月14日，被告向原告出具《延迟交楼通知书》，载：“……因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故于2019年2月28日交房日期不能完成交接，……具体交房日期将延期至2019年5月28日交房。……”；2019年5月24日，被告又向原告出具另一份《延迟交楼通知书》，载：“……合同约定的交房时间为2019年2月28日，因工程建设尚未完成，未达到合同约定的交付条件，故交房日期延期至12月16日前。……”。2019年5月28日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，载：“……贵公司以“工程建设尚未完成”为由将交房日期延至2019年5月28日，但截至2019年5月28日（逾期超过90日），贵公司仍未向我交付该房屋，现本人抱歉地通知您：现依据该合同第十二条“逾期交付责任”之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。……。”。现原告认为被告逾期交付房屋，应退还已付房款并支付利息及违约金，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原告黄存海与被告兆基公司签订《畔山花园认购书》及《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行各自义务。关于涉案的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》解除的问题。原告于2019年5月28日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同。根据合同约定，被告应于2019年2月28日交付房屋给原告，逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同。但被告直至本案庭审辩论终结前仍未能交付房屋，已逾期交付超过90日，原告有权依合同约定单方要求解除合同，被告亦辩称同意解除，故上述《商品房买卖合同（预售）》符合解除的条件；同理，《商品房买卖合同（预售）补充协议》作为《商品房买卖合同（预售）》的补充自然也一并解除，被告亦无异议，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》于2019年5月28日解除。关于原告诉讼请求中被告应返还房款（含已付贷款部分）256202元的问题。原告诉称上述256202元包含房价款222495元、煤气管道费2500元、物业管理费1027元、服务费30000及刷卡手续费180元。如前所述，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，该合同终止履行，原告因履行该合同而支付的款项，被告应予以退还。经核实，原告已向被告支付房款222495元（定金5万元+首付款62495元+按揭贷款11万元）、物业维修基金1027元及管道煤气费2500元共计款项226022元（222495元+1027元+2500元），被告对此无异议并同意返还，且按揭贷款11万元的部分第三人亦同意由被告直接退还原告，故被告应向原告退还上述购房款222495元、物业维修基金1027元及管道煤气费2500元共计226022元。至于原告与第三人的借贷法律关系，由当事人另行主张权利，本案不作处理。关于原告请求中的服务费3万元，因原告未能提供该款的收据原件且该款的收款单位并非被告，亦未能充分举证该款确已由被告收取，被告也不同意退还，故原告请求被告返还该3万元理据不足，本院不予支持。同理，上述款项中的刷卡手续费180元，因无证据证明原告已支付该款且已经被告收取，现原告请求被告退还缺乏依据，故本院亦不予支持。关于原告诉讼请求中被告应支付利息8643.3元（利息计算方法：按年利率4.9%自原告付款之日暂计至起诉日，自起诉日至实际清偿之日的利息另计）及违约金4449.9元的问题。因《商品房买卖合同（预售）》对逾期交付房屋的逾期时间及违约责任进行了明确约定，逾期超过90日的，被告应自原告付款之日起按照年利率4.9%支付利息，同时按照全部房款的2%支付违约金，故被告应按照合同的该约定分别支付已付房款的利息和违约金，而物业维修基金1027元及管道煤气费2500元合共3527元（1027元+2500元）的利息计算由于没有合同约定，可以参照银行同期同类贷款利率计付。综上，原告请求的利息应包含以下4部分：1、以5万元为本金，按照年利率4.9%从2017年9月2日计至实际付清款项之日止；2、以62495元为本金，按照年利率4.9%从2017年10月20日计至实际付清款项之日止；3、以11万元为本金，按照年利率4.9%从2018年2月2日计至实际付清款项之日止；4、以3527元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年10月20日计至实际付清款项之日止。违约金则按全部房价款的2%计算，计得4449.9元（222495元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告黄存海与被告鹤山市兆基物业发展有限公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》于2019年5月28日解除。二、被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄存海退还款项226022元。三、鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄存海支付利息（利息包含以下4部分：1、以5万元为本金，按照年利率4.9%从2017年9月2日计至实际付清款项之日止；2、以62495元为本金，按照年利率4.9%从2017年10月20日计至实际付清款项之日止；3、以11万元为本金，按照年利率4.9%从2018年2月2日计至实际付清款项之日止；4、以3527元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年10月20日计至实际付清款项之日止）及违约金4449.9元。四、驳回原告黄存海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2669.95元（原告已预交），由被告鹤山市兆基物业发展有限公司负担。原告预交的受理费2669.95元，由本院予以退回；被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费2669.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华人民陪审员  殷伟忠人民陪审员  林倩仪二〇一九年十一月十四日法官助理王青书记员李敏静