湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12530号原告：杨妹兰，女，1976年7月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：潘远建，湖南楚文律师事务所律师。被告：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，董事长。被告：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，董事长。原告杨妹兰（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘远建到庭参加诉讼。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告2009年3月10日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，并将租赁房屋返还给原告；2、两被告向原告支付2015年9月至2019年9月房屋租金260578.67元；3、两被告向原告支付逾期支付租金的违约金12377.48元（暂计算至2019年9月30日，之后违约金计算至两被告实际支付完所欠租金为止）；4、两被告按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准向原告支付合同解除之日至实际返还租赁房屋期间的房屋占用费用；5、本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与两被告2009年3月10日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，并将租赁房屋返还给原告；2.被告融程花园酒店向原告支付2015年9月至2019年9月房屋租金68853.7元；3.被告融程花园酒店向原告支付逾期支付租金的违约金12377.48元（按欠付租金的日万分之三计算暂计算至2019年9月30日，之后违约金计算至两被告实际支付完所欠租金为止）；4.被告融程花园酒店按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准向原告支付合同解除之日至实际返还租赁房屋期间的房屋占用费用；5.被告金信公司对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年3月10日，原告与金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了金信公司开发建设的融城花园酒店项目的南栋13层1322号房，原告按金信公司的要求办理好相关购房手续后，又于当日与两被告签订了《产权式酒店公寓租赁合同》，将所购买的上述房屋出租给融城花园酒店用于酒店经营。根据该租赁合同约定，每年租金为74448元，每月租金6204元，按月支付，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金，金信公司对融城花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任并作为担保方在上述租赁合同上签字盖章。租赁合同签订后，由于两被告未向原告支付租金，原告在2015年3月30日向法院起诉两被告，要求两被告支付2012年起至2015年8月的房屋租金，法院作出了（2015）雨民初字第01643号判决书，判决两被告向原告支付该期间的房屋租金，但两被告一直未向原告支付判决所确定的租金。至2019年9月两被告又欠付租金68853.7元，期间经原告多次催要，两被告仍以各种理由拖延支付，以致原告无法按时支付购买租赁房屋的银行贷款。两被告均未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2009年3月10日，原告（买受人）与被告金信公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告金信公司开发的融程花园酒店项目中的第1幢N单元13层1322号房，建筑面积63.04平方米，单价每平方米11809.99元，总金额744502元；原告以银行按揭方式付款；被告金信公司应当在2010年10月1日前将商品房交付原告；双方在此合同附件四《补充协议》第一条中约定：原告所购房屋为酒店公寓，原告认可《产权式酒店公寓租赁合同》全部内容，并将租赁合同的签订作为签订《长沙市商品房买卖合同》的附加条件。同日，原告（出租方、甲方）与被告融程花园酒店（承租方、乙方）、被告金信公司（担保方、丙方）签订了《产权式酒店公寓租赁合同》，约定:1、甲方将所购买的上述房屋出租给乙方；租赁期从起租日开始至2024年4月30日止，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；2、乙方向甲方支付租金每年为74448元，折算为每月6204元；租金按月支付，从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；3、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房；4、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件，丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；5、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设帐户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；6、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；7、甲方不得以任何理由中途终止本合同或做出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务，否则由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款，并将房屋交付被告融程花园酒店使用。自2012年3月起，被告融程花园酒店开始欠付原告租金。2015年3月30日，原告向本院提起诉讼，要求解除其与两被告签订的租赁合同，并要求返还租赁房屋，两被告支付拖欠的租金、逾期支付租金违约金以及自解除租赁合同之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。本院于2015年12月16日作出（2015）雨民初字第01643号《民事判决书》，判决被告融程花园酒店向原告支付2012年3月至2015年8月的租金126926.91元及相应的违约金；被告金信公司对上述债务承担连带清偿责任；对于原告的要求解除租赁合同等其他诉讼请求未予支持。原告不服，上诉至长沙市中级人民法院，该院于2016年5月31日作出（2016）湘01民终2855号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月4日，原告再次诉至本院，请求判如所诉。另查明，1.被告融程花园酒店已将上述租赁的房屋整体经营酒店，该酒店至今一直在正常经营。2.因被告融程花园酒店欠付原告租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。3.2015年9月至2019年9月期间，被告融程花园酒店未能按约定足额支付原告租金，被告融程花园酒店尚欠原告2015年9月至2019年9月租金共计68853.7元。4.租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、《承诺书》，（2015）雨民初字第01643号《民事判决书》、（2016）湘01民终2855号《民事判决书》、已付租金明细表、银行交易明细、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定行使权利和履行义务。虽然被告融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告有权解除合同，但因被告融程花园酒店已将原告房屋所在的整栋楼房统一装修，并用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告要求解除涉案房屋租赁合同的主张，本院不予支持。关于欠付租金及违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同》约定租金每月为6204元，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店依约应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金。根据本案查明的事实，2015年9月至2019年9月期间被告融程花园酒店尚欠原告租金共计68853.7元，故本院对原告要求被告融程花园酒店支付其租金68853.7元的诉讼请求予以支持。被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金计算标准较高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算违约金。违约金应以欠付金额为基数，从拖欠租金之次月即自2015年10月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金至清偿之日止。关于被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。被告金信公司在《产权式酒店公寓租赁合同》以担保人身份盖章，并承诺以两层裙楼对租金提供连带担保。双方虽未办理抵押登记，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，故被告金信公司应当对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告杨妹兰支付拖欠的租金68853.7元及违约金（以欠付金额为基数，自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至清偿之日止）；二、被告湖南金信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应付款项承担连带清偿责任；三、驳回原告杨妹兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1831元，因适用简易程序减半收取915.5元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇一九年十一月二十七日书记员  马晓芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。