上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初18263号原告：庞星原，男，1958年3月11日出生，汉族，住上海市松江区。被告：上海新长宁集团天山物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱健健，董事长。委托诉讼代理人：杜毓丽，女。委托诉讼代理人：刘群，男。被告：上海新长宁(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：倪尧，董事长。委托诉讼代理人：沈华强，男。被告：上海市房屋管理局，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王帧，局长。委托诉讼代理人：朱明黄，男。原告庞星原与被告上海新长宁集团天山物业有限公司(以下简称天山物业公司)、上海新长宁(集团)有限公司(以下简称新长宁集团)、上海市房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭审理了本案。原告庞星原、被告天山物业公司的委托诉讼代理人杜毓丽、被告新长宁集团的委托诉讼代理人沈华强到庭参加诉讼。被告上海市房屋管理局经本院传票传唤未到庭参加诉讼。此后，本院于2019年11月7日再次公开开庭审理了本案。原告庞星原、被告天山物业公司的委托诉讼代理人刘群、被告新长宁集团的委托诉讼代理人沈华强、被告上海市房屋管理局的委托诉讼代理人朱明黄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞星原向本院提出诉讼请求：1.确认上海市长宁区住房保障和房屋管理局原所属上海市长宁区房产管理局天山路房管所于1995年3月18日与原告所签订的《公有住房买卖合同》无效；2.确认上海市长宁区天山二村XXX号XXX室房屋的原建筑面积45.16平方米为55.16平方米(暂计，实际建筑面积以测量数据为准)；3.案件受理费由被告天山物业公司、新长宁集团共同承担；4.被告上海市房屋管理局对第一项、第二项请求承担连带责任。事实和理由：原告系上海市长宁区天山二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人。该房屋建于20世纪50年代，约1993年，长宁区人民政府为实施解决居住困难的民心工程，对小区内的29号至32号房屋、35号至38号房屋在原有房屋面积的基础上朝南拓出一块约10平方米的建筑面积作为居民增加的房屋。原告于1995年3月18日与原上海市长宁区住房保障和房屋管理局(原名上海市长宁区房产管理局)所属上海市长宁区房产管理局天山路房管所(以下简称天山路房管所)签订了《公有住房买卖合同》，购房款已于1995年3月14日交付给被告上海市房屋管理局。《公有住房买卖合同》里记载的涉讼房屋建筑面积为45.16平方米，原告在1995年5月7日获得上海市长宁区房产管理局填发、被告上海市房屋管理局颁发的房屋所有权证，其中记载的涉讼房屋建筑面积45.16平方米，同时附房屋平面图一张。2018年3月，原告书面询问上海市长宁区不动产登记事务中心后获得其回复，颠覆原告一直以为天井是包含在建筑面积45.16平方米内的理解。原告遂对上海市不动产登记局提起行政诉讼，要求其将涉讼房屋建筑面积更正为55.16平方米(实际建筑面积以测量数据为准)。在该局提供的证据中，原告发现厕所的面积也没有计入房屋所有权证记载的面积。该局还提供《公有住房买卖合同》作为其没有登记错误的理由，但原告认为该合同的形式要件是无效的，其落款加盖印章的天山路房管所不具有行政主体、民事主体资格及代理人主体资格，其签署《公有住房买卖合同》的行为违反《上海市人民政府批转市房改办、市房管局制定的》第十一条第二款规定。此后，原告对上海市长宁区房产管理局提出行政诉讼，上海铁路运输法院于2019年4月29日作出(2019)沪7101行初308号裁定，认为该案不属于行政诉讼受案范围，驳回原告的起诉。原告又对上海市长宁房产管理局提出民事诉讼，要求确认《公有住房买卖合同》无效。上海市长宁区人民法院以主体不对为由驳回原告起诉。因天山路房管所已于1996年6月撤销改制为被告天山物业公司，而被告天山物业公司是被告新长宁集团所属子公司，故《公有住房买卖合同》的权利义务由被告新长宁集团承受。鉴于上述两被告均为独立注册企业，原告无法区分其各自应承担的责任比例，故将其列为共同被告。被告上海市房屋管理局对于涉讼房屋建筑面积的测绘和测绘数据计入产权证负有不可推卸的责任，故应承担连带责任。被告天山物业公司辩称，《公有住房买卖合同》合法有效，涉讼房屋的建筑面积测算好后报请上海市房产管理局和不动产登记中心审核，然后才办理房屋买卖手续，面积测算也是有统一口径和标准的。根据《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》，涉讼房屋建筑面积为45.16平方米，天井面积不应计入其中。据此，请求驳回原告的诉讼请求。被告新长宁集团辩称，原天山房管所隶属于长宁区房管局，后改制为被告天山物业公司并成为被告新长宁集团的一员。被告上海市房屋管理局发文明确，直管公房授权被告新长宁集团进行管理，签订《公有住房买卖合同》时改制尚未完成，该合同合法有效。产权证的发证机关是被告上海市房屋管理局，如果原告认为涉讼房屋的建筑面积差了10平方米，应该找发证机关而不是找被告天山物业公司。综上，不同意原告的诉讼请求。被告上海市房屋管理局辩称，根据相关规定，涉公有住房出售合同纠纷的诉讼，应将相关集团列为被告参加诉讼。此外，该局与《公有住房买卖合同》中的出售方上海市房产管理局并非同一单位。据此，该局并非本案适格被告，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对租用公房凭证、个人购房交款凭证、《公有住房买卖合同》、房屋所有权证、上海市不动产登记簿、原告致上海市长宁区不动产登记事务中心的信及该中心的回复、起诉状、(2019)沪7101行初125号案件受理通知书及传票、证据交换笔录、行政裁定书，(2019)沪7101行初308号案件行政裁定书、上海市长宁区住房保障和房屋管理局的答辩状、被告天山物业公司及新长宁集团的档案机读材料、公司名称预先核准申请书、关于建立上海天山物业公司的请示及批复、长房发(1996)54号通知、长宁区房产管理局组建新长宁集团改制方案、(2019)沪0105民初9730号民事判决书、上海市房产管理局下发的《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年10月10日，上海市长宁区房产管理局天山房管所向原告发放涉讼房屋的租用公房凭证，该凭证载明：出租人为该房管所，承租人为原告，独用部位为底层4室23.90平方米，公用部位为底北灶间、卫生间、浴间，发证类别为原租户。在房屋租赁使用管理手册中载明：涉讼房屋居住部位南14.50平方米、北9.40平方米、走道1.40平方米，非居住部位灶间3.10平方米，天井7.90平方米，马桶独用。在商品房分户(单元)建筑面积测算表中载明：涉讼房屋使用面积(不含阳台)为14.50+9.40+1.40+3.10+2.80=31.20平方米，分摊系数为1.447477，涉讼房屋建筑面积为45.16平方米。1993年4月15日，天山路房管所向上海市长宁区房产管理局提交《关于建立上海天山物业公司的请示》。同年4月20日，上海市长宁区房产管理局作出《关于同意组建上海天山物业公司的批复》。1993年5月，上海天山物业公司成立，后更名为上海新长宁集团天山物业有限公司。1995年3月14日，原告向上海市房产管理局支付涉讼房屋的购房款6,108.58元。1995年3月18日，原告与天山路房管所签订《公有住房买卖合同》，合同约定：出售人为上海市房产管理局(甲方)，代理人为天山路房管所(甲方)，购房人为原告(乙方)。甲方同意将涉讼房屋计建筑面积45.16平方米出售给乙方。房屋实际付款金额5,401.50元、首期维修基金611.01元、其他手续费96.07元，总计6,108.58元。该合同尾部甲方签章处加盖天山路房管所公章，代表人处加盖刘伯虎印鉴，乙方处加盖原告印鉴。1995年5月7日，上海市长宁区房产管理局向原告发放涉讼房屋所有权证，其中载明：房屋建筑面积45.16平方米。根据房屋管理卡记载，涉讼房屋建筑面积45.16平方米，居住情况为南14.50平方米、北9.40平方米，使用情况为灶间3.1平方米、天井7.9平方米。1996年6月，上海市长宁区房产管理局下发《长宁区房产管理局组建新长宁集团改制方案》，方案明确：房管所向物业公司转制，转制后的八个物业管理公司，直接隶属新长宁企业集团领导，是企业集团的全资子公司，原有的房管所及大楼所、绿化所取消。上述需转制的房管所中就包括天山路房管所。2018年3月，原告致函上海市长宁区不动产登记事务中心，请该中心就45.16平方米是经原告标注编号的房屋平面图中1-6块合计建筑面积还是1、2、3、4、6块建筑面积等问题进行答复。2018年6月16日，上海市长宁区不动产登记事务中心向原告作出书面回复，明确：经查阅原告于1995年3月申请关于涉讼房屋房地产登记的原始凭证，其中《公有住房买卖合同》表明房屋建筑面积为45.16平米。原告反映的天井不计房屋建筑面积……。2018年6月19日，上海市长宁区不动产登记事务中心向原告作出书面回复，明确：经查测绘资料，涉讼房屋建筑面积45.16平方米，与原告申请产权登记时提供的《公有住房买卖合同》内容相一致，故该坐落房屋所有权证建筑面积记载为45.16平方米并无不当。2019年1月，上海铁路运输法院受理原告诉上海市不动产登记局房屋登记行政登记一案，案号为(2019)沪7101行初125号。原告要求上海市不动产登记局将涉讼房屋原登记的建筑面积45.16平方米更正为55.16平方米(实际建筑面积以测量数据为准)。上海市不动产登记局辩称，原告起诉超过法定期限，不同意其诉请。此后，原告撤回该案起诉。2019年3月，上海铁路运输法院受理原告诉上海市长宁区住房保障和房屋管理局一案，案号为(2019)沪7101行初308号。原告要求确认上海市长宁区住房保障和房屋管理局所属天山路房管所于1995年3月18日与原告所签订的《公有住房买卖合同》无效。上海市长宁区住房保障和房屋管理局辩称，该局并非该案适格被告，上海市长宁区房产管理局在政企改革中，涉案的《公有住房买卖合同》的权利义务由新长宁集团承受，该集团下属天山物业依然负责公有住房出售工作，且保留有当时公有住房出售资料。涉案《公有住房买卖合同》早已履行完毕并办理房地产权证，原告主张无效缺乏事实依据和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。上海铁路运输法院经审理认为，原告起诉主张的事项不属于人民法院行政诉讼受案范围。2019年4月29日，上海铁路运输法院作出裁定：驳回原告的起诉。2019年5月，本院受理原告诉上海市长宁区住房保障和房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2019)沪0105民初9730号。原告要求确认其与上海市长宁区房产管理局天山路房管所于1995年3月18日签订的《公有住房买卖合同无效》；确认涉讼房屋原建筑面积45.16平方米为55.16平方米(暂计，实际建筑面积以测量数据为准)。本院经审理，认为上海市长宁区住房保障和房屋管理局并非《公有住房买卖合同》的相对方，原告以该局为被告提起诉讼缺乏依据。2019年8月5日，本院作出判决：驳回原告的全部诉讼请求。2019年9月23日，上海市长宁区人民政府收到原告要求获取《上海市房产管理局》的申请。2019年10月11日，上海市长宁区人民政府向原告发送《政府信息公开申请答复书》，答复如下：经审查，您(单位)所申请公开信息不属于本机关负责公开(非长宁区政府职责范围)。建议您(单位)向上海市政府相关部门咨询。另查明，1993年1月8日，上海市房产管理局下发《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》，要求各区、县房管局，各区、县房产登记发证办公室、各房产开发经营公司遵照执行《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》。该办法明确：一.摊算原则：异产同幢房屋是指同一幢房屋内结构相连并具有共有、共用部位而为不同所有人所有的房屋。异产同幢房屋建筑面积的摊算，有合法的产权分割文件或协议的，按文件或协议办理；无产权分割文件、协议或协议含糊不清的，按本办法办理。二.摊算办法：S1=(A1+C1)×[S/(A+C)]+B1。S1—某产权人的房屋建筑面积；A1—某产权人独用部位的使用面积，包括独用的客厅、卫生间、灶间、箱子间、壁橱、扶梯间等辅助部位的使用面积(不包括凹、挑阳台)；C1—某产权人应分得的非全幢房屋产权人共有共用部位的使用面积(不包括凹、挑阳台)；S—全幢房屋的建筑面积(不包括凹、挑阳台、地下室、地下架空层、非居住的半地下室的建筑面积)；A—各产权人独用的使用面积之和；C—非全幢房屋产权人共有共用部位的使用面积之和；B1—某产权人凹、挑阳台的建筑面积。三.几点说明：1.房屋内外墙体和共用门厅、走廊通道、电梯井道、电梯机房间、垃圾道、烟道、屋顶水箱间、配电间、水泵房等为全幢房屋全体产权人共有共用部位，建筑面积按各产权人各自的房屋使用面积所占的比例分摊。2.客厅、箱子间、壁橱、灶间、卫生间、楼梯间等凡由非全幢房屋产权人共同使用的部位，其使用面积按该部位共同使用的产权人户数平均分摊。3.凹、挑阳台建筑面积按其投影面积的一半计算，合用的凹、挑阳台按合用的产权人户数平均分摊建筑面积。4.原始设计的封闭式阳台以及通过统一设计、统一施工、统一用料而改建成的封闭式阳台应视作房间，参与全幢房屋建筑面积分摊……。本院认为，上海市房产管理局收取原告支付的涉讼房屋购房款，委托天山路房管所与原告就涉讼房屋签订《公有住房买卖合同》，该合同中明确载明：出售方为上海市房产管理局，代理人为天山路房管所。据此可以认定，天山路房管所是以上海市房产管理局代理人的身份与原告签订《公有住房买卖合同》，而非以涉讼房屋所有人的身份与原告签订《公有住房买卖合同》，且原告在签订合同时对此应为明知。1995年5月7日，原告取得涉讼房屋的房屋所有权证，《公有住房买卖合同》已履行完毕，进一步证明上海市房产管理局对于委托天山路房管所代其与原告签订《公有住房买卖合同》、将涉讼房屋出售给原告是认可的。现被告新长宁集团对该合同亦无异议。综上，《公有住房买卖合同》合法有效。原告关于该合同无效的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。原告另对涉讼房屋的建筑面积确定为45.16平方米存在异议。鉴于《公有住房买卖合同》及产权证中均载明涉讼房屋的建筑面积为45.16平方米，而《公有住房买卖合同》及产权证均合法有效，故无需对该建筑面积另做测绘。此外，被告天山物业公司提供了《异产同幢房屋建筑面积摊算办法》，也证明《公有住房买卖合同》中所确定的涉讼房屋建筑面积并无不当。综上，原告关于重新测量涉讼房屋建筑面积并进行确认的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告另主张被告上海市房屋管理局就是《公有住房买卖合同》中载明的上海市房产管理局，并要求其承担连带责任。因原告未能就此提供相应证据，故其该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告庞星原的全部诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由原告庞星原负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇一九年十一月十五日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。