文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初3505号原告：上海鹏韵建筑装饰工程有限公司，住所地上海真南路4268号A区2213号，统一社会信用代码9131011478311562OF。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。被告：太仓市工业投资发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和中路309号1幢2108室，统一社会信用代码91320585713221487J。法定代表人：苏健，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙剑良，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。被告：太仓市联港建材有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇浏家港区食品站茜中路，统一社会信用代码91320585565318358A。法定代表人：浦海清。原告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司（以下简称鹏韵公司）与被告太仓市工业投资发展有限公司（以下简称工投公司）、太仓市联港建材有限公司（以下简称联港公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年7月24日、2019年6月18日两次开庭进行了审理。原告鹏韵公司的委托诉讼代理人李永辉（第一次开庭时到庭）、毛秋健（第二次开庭时到庭），被告工投公司的委托诉讼代理人孙剑良（第一次开庭时到庭）、王妍，被告联港公司的法定代表人浦海清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏韵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告工投公司赔偿原告鹏韵公司整修、扩建案涉租赁土地、厂房的投入损失合计18061274.99元；2.被告工投公司、联港公司承担诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：2015年5月1日，经被告工投公司同意，原告鹏韵公司与被告联港公司签订资产租赁协议（以下简称租赁协议），由原告鹏韵公司向被告联港公司租赁位于太仓市工业用房，租赁协议约定原告可在租赁工业用地上搭建临时建筑，临时建筑的报批由被告联港公司负责，费用由原告鹏韵公司承担，所有权归原告鹏韵公司，另约定租赁用途为原告安排搬迁企业入驻及对外出租，租赁期间可在租赁资产内进行整理、改造、装修，经被告联港公司同意可在改造过程中拆除部分房产，租赁期自2015年5月1日至2021年4月30日，年租金200万元。被告联港公司已经投入的前期整修费用暂估590万元，原告折价补偿给被告联港公司290万元。协议签订后，原告鹏韵公司支付被告联港公司租金600万元及资产折价款290万元。因被告联港公司出租的原有建筑破旧不堪，原告鹏韵公司投入大量资金进行整修。部分厂房属于危房，经原告鹏韵公司和被告联港公司商议，由被告联港公司向租赁资产所有人即被告工投公司的母公司太仓市产业投资发展集团有限公司（以下简称产投公司）申请拆除后复建，原告鹏韵公司投入的整修和复建资金合计约1500万元。租赁协议签订后，原告鹏韵公司的法定代表人王红兵出资设立苏州泰莎实业有限公司（以下简称泰莎公司），再通过泰莎公司与其他入驻企业签订房屋租赁合同，被告工投公司在该房屋租赁合同上签章表示同意转租。2017年9月中旬，被告工投公司应市政府领导要求希望收回该租赁资产，租赁厂区断水断电，并要求原告清退租赁资产上的承租户。2017年9月23日，原告鹏韵公司的法定代表人王红兵、被告工投公司的董事长刘跃、总经理赵晓兵以及见证人沙溪镇副镇长吴浩波就租赁资产后续处理事宜开会协商。协商过程中，被告工投公司对原告鹏韵公司就租赁资产的修建、改造投入予以认可并认同原告完成入驻企业清退后，可招租符合产业政策的企业，所收租金由原告鹏韵公司和被告工投公司按资产比例进行分享，入驻企业清退费用由被告工投公司补偿给原告。会后，原告鹏韵公司即按照协商结果开始清退入驻企业，于2017年10月末完成清退工作，并由租赁资产所在地沙溪镇东市社区居民委员会出具相关证明。2017年10月初，被告工投公司将之前协商结果形成协议书发给原告鹏韵公司，但一直以种种理由未签署该协议书，后被告工投公司的董事长刘跃告知原告鹏韵公司方案有变，市政府已同意以回购方式补偿原告鹏韵公司对租赁资产的整修、改建投入。但因迟迟不见被告工投公司实施回购方案，原告鹏韵公司于2018年3月13日向被告工投公司发出律师函，要求被告工投公司补偿原告鹏韵公司代垫的入驻企业清退费用并对原告鹏韵公司实施的整修、改建部分资产进行回购。被告工投公司收函后一直不予回应，故原告鹏韵公司依法诉至法院，请法院依法公正受理该案，维护合法权益。被告工投公司辩称：1.被告工投公司与被告联港公司之间有租赁关系，被告工投公司与原告鹏韵公司之间没有租赁关系。原告鹏韵公司与被告联港公司于2015年5月1日签订的资产租赁协议对被告工投公司没有约束力，但我方同意跳过合同相对性，直接按照原告鹏韵公司租赁后并且已经经手修建地上物的现状接收土地及地上物且同意就原告鹏韵公司经手修建的地上物的价值直接与原告鹏韵公司进行结算；2.在租赁范围内拆除部分破旧房屋进行搭建的情况确实存在，但被告工投公司并未同意其在未经政府批准的情况下搭建；3.工投公司不是很清楚具体由谁进行搭建、搭建的面积以及搭建的建筑物权属，应根据实事求是的原则来认定，搭建的建筑物的造价应由评估机构进行评估；4.被告工投公司要求提前解除租赁合同、清退承租户是因为环境整治配合263整治活动；5.被告工投公司与原告鹏韵公司、被告联港公司确实对清退事宜进行过协商，但最终未达成协议；6.被告工投公司对原告鹏韵公司主张的搭建损失是否应承担赔偿责任由法院依法判决。被告联港公司辩称：我承租以后拆除了大概1000平方米左右的危房（锅炉房、厕所、水塔），书面申请过，是经过工投公司同意的。当时我电话通知工投公司的负责人王毅君，电话里是同意的，我就把危房拆掉了，拆掉以后我就开始场地修复，基本上没有硬化的部分我全部硬化了。当时刘董也知道这个情况，因为我是做建材的，想堆木材，但是没有做成。我还写了保证书给工投公司，承诺不做木材堆场。后来原告鹏韵公司来找我，说它要做五金加工，被告工投公司和镇里面都同意。直到263整治活动，断电断水后企业都关闭了，工投公司将变压器的钱退给了鹏韵公司了，被告工投公司说直接和原告鹏韵公司对接其余的部分。本院经审理认定事实如下：一、关于原告鹏韵公司、泰莎公司等公司的登记信息1998年6月25日，被告工投公司登记设立，现法定代表人系苏健，股东系太仓市产业投资发展集团有限公司（以下简称产投公司）。2005年11月28日，原告鹏韵公司设立登记，法定代表人系王红兵，经营范围包括建筑装饰工程的设计，室内装潢、水电安装、清洁服务、建筑材料、五金交电、通讯器材、金属材料、日用百货的销售[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动]。2016年8月15日，泰莎公司登记设立，法定代表人、执行董事均系王红兵。二、关于案涉土地及房屋所有权转移、租赁、转租的具体过程2002年，苏州市宏达集团有限公司（以下简称宏达集团公司）取得案涉厂房即太仓市太仓造纸厂厂区房屋所有权，建筑面积为12504.43m2。2012年12月4日，被告工投公司取得案涉土地即太仓市地号为523-050-0008002土地使用权，土地性质为商业、住宅，使用权面积为46525.6m2。2013年，被告工投公司（甲方）与宏达集团公司（乙方）签订搬迁货币补偿备忘录，载明“…为配合太仓市沙溪镇古镇改造工程顺利推进，苏州市宏达集团有限公司及所属的太仓宏达造纸厂、苏州胜宏纸业有限公司、苏州胜宝复合材料制品有限公司地块被列入搬迁范围…甲、乙双方就企业搬迁实际情况，充分协商达成一致，经市退城进区资产评估会评审小组批准，对搬迁企业实行货币补偿，达成如下搬迁及补偿约定：一、乙方实行城区外异地整体搬迁，并自行负责征地、建房、设备购置以及企业生产所需的配套设施等。二、甲方按政策规定并结合搬迁企业的实际情况，依据苏州安信兴联资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，编号：苏信联评报字[2013]第28号，给予乙方货币补偿，总额34883293元（大写：叁仟肆佰捌拾捌万叁仟贰佰玖拾叁元正）。（附结算清单）。三、乙方根据甲方要求搬迁完毕后，将厂房钥匙交给甲方验收。四、乙方不得擅自拆除已在补偿范围内的各类建筑、构筑物、绿化、水电、消防、市政设施等。五、乙方搬迁房屋中有证面积为12504.43平方米，房产证号（太沙溪字第××号），坐落：沙溪镇浦南新村太仓造纸厂厂区，该项房屋权证合同签订时交予甲方，并在甲方需要办理产权变更手续时，乙方应配合办理，有关契税及相关费用由双方依据国家法规及相关规定各自负担。六、付款方式：根据搬迁协议再确定具体付款日期…”，被告工投公司、宏达集团公司分别在该备忘录后甲方、乙方处盖章。2014年11月14日，被告工投公司（甲方）与被告联港公司（乙方）签订资产租赁协议，载明“甲方现有位于工业用地88亩（5亩左右已有他用），有证工业用房12504m2，无证用房16470m2。乙方因经营需要决定向甲方租用以上资产，经甲乙双方协商达成如下协议。一、租赁范围：1、工业用地：88亩工业用地除明珠湾浴场占用5亩左右的土地以外的剩余土地。2、房产：有证工业用房12504m2在租赁上述土地和房屋的基础上，甲方再免费提供无证用房16470m2供乙方使用。3.租赁用途：经营使用二、租赁期限：自2014年11月15日起至2020年4月30日止。三、付款方式：分三个阶段第一阶段：2014年11月15日到2015年4月30日，租金为25万元，于2014年11月18日前一次性支付25万元。第二阶段：2015年5月1日到2018年4月30日，租金为300万元（100万元/年），分二次付清，第一次于2015年4月20日前支付100万元，第二次于2016年4月20日前支付200万元。第三阶段：2018年5月1日到2020年4月30日，租金为200万元（100万元/年），于2018年4月20日前一次性支付200万元。四、双方明确事项：（一）甲方：1、将以上资产在2014年11月20日前移交给乙方。2、确保电源、水源供应。3、在租赁的三个阶段中，第一阶段为整理修复阶段，在此阶段中只要乙方不违反相关的法律规定，甲方都不能以任何理由收回资产，否则需赔偿乙方因此而造成的损失；第二阶段为乙方的实际使用阶段，如在本阶段乙方所租资产因政府拆迁或甲方建设需要而要终止租赁，那么甲方将退还给乙方未到期部分的租金，同时补贴给乙方100万元（含三年后甲方不再续租给乙方，但乙方不愿续租除外），此款作为甲方对乙方因搬迁造成的损失；第三阶段为延长期，在此期间如果乙方所租资产因政府拆迁或甲方建设需要而要终止租赁，那么甲方将退还给乙方未到期部分的租金，同时补贴给乙方15万元（含到期后甲方不再续租给乙方）。该补偿条款作为第二、第三阶段甲方对乙方因搬迁造成损失的处理方式，但乙方需缴完所有经营涉及的费用，如乙方不缴纳的，甲方有权在应支付给乙方的款项中直接扣除。4、无论在哪一阶段甲方需要收回所租资产，都必须提前半年以书面形式告知乙方…（二）乙方：…2、除租赁第一阶段以外，乙方在接到甲方要求搬迁的书面通知后，自接到通知之日起六个月内必须全部搬清，否则遗留在租赁场地内的物品视为乙方抛弃所有权，甲方有权自行处理，由此产生的后果及费用均由乙方承担。同时甲方无须履行对乙方补偿条款，即不退还未到期部分的租金，也不支付补贴。3、乙方因经营需要在所租资产内进行的整理、改造、装修所产生的费用，由乙方自行承担，如甲方要求乙方搬迁，甲方不再承担除协议中承诺以外的任何补偿…7、乙方在改造中如要拆除部分房产需书面向甲方申请，经甲方同意后根据甲方的意见方可拆除，如果乙方私自拆除，应承担相应房屋价值的赔偿…”，被告工投公司、被告联港公司分别在该资产租赁协议后甲方、乙方处盖章。2015年5月1日，被告联港公司（出租人、甲方）与原告鹏韵公司（承租人、乙方）签订资产租赁协议，载明“…一、租赁资产1、租赁资产位于太仓市2、工业用地：100亩工业用地除明珠湾浴场占用5亩左右的土地外剩余土地。3、房产：有证工业用房12504平方米，未办理产权证用房16470平方米（具体以双方实际测量为准）4、甲方对上述资产拥有合法使用权，本合同签署时，该宗资产未被设定抵押，且不存在任何其他法律障碍。二、租赁用途：1、租赁资产用于乙方安排搬迁企业入驻及对外出租（不得用于木材经营、木材加工业或物流业）。2、如乙方经营所需，在经甲方书面同意后，乙方将租赁资产中的工业用地搭建临时建筑做为厂房使用时，甲方协助办理临时建筑的报批事宜（需遵守法律和地方法规的规定），费用由乙方承担，临时建筑的所有权归乙方所有。三、租赁期限：1、租赁期限：本合同租赁期限六年，自2015年5月1日至2021年4月30日；每6年一期，遇政府征收为止…（1）、租金自租赁资产实际交付之日计算。本合同约定的租金金额不含用于生产经营中或准备生产经营中的任何费用。（2）、本合同约定的租赁期限内，租赁资产的年租金为人民币200万元。（3）、租金的支付时间租赁资产的租金采用“先付后用”的方式，于每年4月1日支付。2、甲方先期投入的费用甲方先期投入包括整修房屋、水泥地坪约19000平方米和下水道的总价395万元，乙方先支付290万元给甲方，乙方于2015年6月20日支付。如遇政府征收，按评估价290万元归乙方所有，超出部分归甲方所有…五、资产交付及使用：1、甲方应于2015年5月1日向乙方交付租赁资产。2、甲方协调电力开通1250KV电源供乙方使用，开通费用在10万以内由乙方承担。3、甲方将该场地的外部进出道路免费提供给乙方使用。4、乙方应经营所需在所租资产进行的整理、改造、装修所产生的费用，由乙方自行承担…8、乙方在改造过程中如要拆除部分房产需书面向甲方申请，经甲方同意后根据甲方的意见拆除，如果乙方私自拆除，应承担相应房屋价值的赔偿……八、需要说明的问题1、所租赁资产产权证为太仓市工业投资发展有限公司，但甲方对该资产拥有合法使用权，乙方对此充分了解，甲乙双方都不能因此而影响协议的执行。2、甲乙双方在接到相关政府依法征收书面通知后，由甲方负责处理征收相关事宜。土地及土地原有资产归甲方所有，乙方投资的归乙方所有。3、因乙方经营而产生的搬迁、安置等费用归乙方所有…”，被告联港公司、原告鹏韵公司分别在该资产租赁协议后甲、乙方处盖章。后原告鹏韵公司已支付给被告联港公司前期投入295万元。2016年6月15日，被告联港公司（出租方）、泰莎公司（承租方）签订房屋租赁合同，载明“第一条出租方将坐落在太仓市房屋12504平方米，租给承租方经营使用。第二条租赁期限:从2016年6月15日至2021年4月30日”，联港公司、泰莎公司分别在该房屋租赁合同后出租方、承租方处加盖印章。审理过程中，原告鹏韵公司陈述，为了泰莎公司办理工商营业执照，然后以泰莎公司的名义对外租赁，故被告联港公司与泰莎公司签订了该房屋租赁合同，实际上被告联港公司是将案涉土地及地上物均租赁给原告鹏韵公司，原告鹏韵公司再转租给泰莎公司，但事后部分土地及地上物是由鹏韵公司直接对外租赁，部分土地及地上物是由泰莎公司对外租赁。2016年8月12日，关于沙溪镇浦南新村造纸厂厂区租赁合同补充说明，载明“沙溪镇浦南新村造纸厂区，原所有权人为苏州市宏达集团有限公司，土地所有权人为太仓市工业投资发展有限公司，2014年，考虑到土地证和房屋产权证不一致，双方决定房屋由太仓市工业投资发展有限公司回购，2014年双方完成回购。房屋产权证未变更到太仓市产业投资发展集团有限公司的原因，是考虑到沙溪镇政府当时的总体规划及搬迁的可能性，所以至今没有办理。2014年11月14日，太仓市工业投资发展有限公司和太仓市联港建材有限公司签订了造纸厂厂区资产租赁协议。望各方在办理相关手续时给予协助”，该说明下方存有“同意转租”字样，“同意转租”字样处存有工投公司的印章原件。2016年2月1日，原告鹏韵公司将案涉部分土地及地上物分别转租给王春辉、周庆亮、张先伟、唐崇林、林玉东、吴永其、张庆龙、王荣军等。2016年2月1日之后，泰莎公司将案涉部分土地及地上物分别转租给马九荣等。审理过程中，王春辉、周庆亮、张先伟等均确认就其添置的部分认可昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司作出的（2018）苏0585法鉴委字第315号工程造价鉴定意见书，且同意其添置的部分由鹏韵公司在本案中向工投公司主张，其不再本案中向工投公司主张，另行与鹏韵公司结算。2018年9月4日，王荣军诉至本院要求鹏韵公司向其返还租金4296046元及相应的利息。2019年4月3日，本院作出（2018）苏0585民初5475号民事判决书判决鹏韵公司于本判决生效之日起10日内向王荣军返还租金、占有使用费及损失共计4296045元及利息（以4296045元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月1日起计算至款项实际归还之日止），该民事判决书已生效。三、关于案涉地上物评估、拆除、修建的过程2013年1月29日，苏州安信兴联资产评估事务所,作出苏信联评报字[2013]第28号资产评估报告书，资产评估目的系拟对太仓市、河南街地块上的所属企业包括苏州市宏达集团有限公司、苏州胜宏纸业有限公司、苏州胜宝复合材料制品有限公司、太仓市沙溪镇明珠湾浴场等四户经营生产场所搬迁事宜涉及的确指资产进行评估，资产评估基准日系2012年12月25日，该报告中产权持有单位系苏州胜宏纸业有限公司的固定资产-房屋建筑物评估明细表载明“3.玻璃钢棚（原料棚）、简易结构、2002年12月30日起用、630m2、资产评估价值为84767元；6.玻璃钢棚-2、简易结构、2011年起用、45.43m2、资产评估价值为7176元；7.废料清洗车间、简易结构、2002年起用、289m2、资产评估价值为62181元；10.机修辅房、混合结构、1986年9月29日起用、214.2m2、资产评估价值为58031元”，该报告中产权持有单位系苏州市宏达集团有限公司的固定资产-房屋建筑物评估明细表载明“1.配电间-1、混合结构、1991年12月29日起用、244.5m2、资产评估价值为88020元；3.锅炉房、钢混结构、1990年12月29日起用、722.4m2、资产评估价值为296032元；8.废水处理车间、混合结构、1988年3月29日起用、184.08m2、资产评估价值为55367元；10.面浆水处理车间、混合结构、1991年12月31日起用、536m2、资产评估价值为118542元”。2015年12月8日，联港公司向产投公司提交申请1份，载明“我公司于2014年11月向贵公司租得工业用地和厂房，现经为期半年多时间的整修已基本结束，在整修过程中对原有的危房进行了拆除，拆除总面积一万多平方米。现因多方面的原因（当地居民和政府的要求）而改变了原来的使用计划，由原来的以场地为主改变成厂房为主。为此向贵公司申请恢复已拆除的危房面积”，联港公司在该申请右下侧盖章。该申请下方还存有手写字样“1.以上申请建造房屋需经当地政府同意的前提下可以建造。2.建造的部分拆迁或合同到期后为我公司所有并不给任何补偿，但可以拆跑。3.所建面积不得超过被拆迁面积。4.在建造过程中注意安全，如发生事故由建造方自负2015.12.14”，手写字样的右下方存有产投公司的印章原件。另该申请后的附件即2008年11月27日的房产分丘图3份，分丘图上的红色部分表示原有厂房已拆除，黄色表示申请扩建，该3份房产分丘图均加盖有产投公司印章原件。2018年9月14日，原告鹏韵公司向本院申请对在涉案租赁厂区内的旧房维修、公共道路铺建及新建厂房、设施的投资（含联港公司投入并同意由鹏韵公司主张的相关权益）以2018年6月7日起诉时为价值时间点进行现值损失评估。2019年5月21日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司作出（2018）苏0585法鉴委字第315号工程造价鉴定意见书，认定鉴定项目造价为19385468.04元，鉴定项目现状价值为18788982.99元（其中原苏州胜宏纸业有限公司改造工程中地面工程现状价值为3529755.24元、厂区内管道工程现状价值为331747.55元）。原告鹏韵公司为此次鉴定支付鉴定费用175000元。被告工投公司对该鉴定意见书提出如下异议，本工程属于违建个人工程不属于国有资金，套取2014江苏省建筑与装饰工程计价定额，其计价定额单位面积消耗量高于实际施工企业定额单位面积消耗量是否合理？如施工企业不具备主体资格，规费不应计取等。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司回函陈述：非财政、国有资金项目可参照使用GB2018-50300工程量清单计价规范及各相关专业定额。基本费、冬雨季施工费、夜间施工费、临时设施费计取按2014年费用定额。规费按费用定额计取。总价下浮率按文件取值范围的中值确定对双方比较公平，按行规下浮没有说服力。2019年9月19日，原、被告确认在被告工投公司将案涉土地及地上物出租之后，承租方于2015年8月左右将部分地上物拆除，拆除的范围包括苏信联评报字[2013]第28号资产评估报告书中的玻璃钢棚（原料棚）、废料清洗车间、机修辅房、锅炉房、废水处理车间、面浆水处理车间、发电间、5号机车间、地磅间等，且三方确认在2015年8月拆除时上述灭失物的总价合计727708元，原告鹏韵公司愿意在本案中承担上述金额，并认可在本案中将该款直接扣除。四、关于案涉土地及地上物清退过程、目前的现状2017年7月20日，太仓市沙溪镇人民政府向产投公司发送关于配合开展‘小散乱污’企业整治函，载明“根据省、苏州、太仓市‘两减六治三提升’专项行动的工作部署，我镇在集中开展‘小散乱污’企业专项整治检查中发现，位于（原胜宏造纸厂）的12家企业存在无证经营、消防安全隐患及污染环境等问题。经查，该地块区域归贵公司管理。希望贵公司按照太仓市《集中开展‘小散乱污’企业专项整治方案》要求，尽快督促这些企业完成整改、搬离工作”。2017年7月26日，产投公司向被告联港公司发送通知1份，载明“我方接到沙溪镇政府通知，沙溪镇在集中开展‘小散乱污’企业专项整治检查中发现贵公司存在无证经营、消防安全隐患及环境污染问题。请贵公司务必依据沙溪镇人民政府反映的实际问题立即按要求整改。附：（太仓市沙溪镇人民政府关于配合开展‘小散乱污’企业整治函）”。2017年10月23日，被告工投公司通过银行转账方式汇至原告鹏韵公司账户67万元。审理过程中，鹏韵公司陈述其与联港公司、工投公司于2017年9月18日拟订立协议书约定鹏韵公司、联港公司负责清退在上述租赁物范围内的所有企业，清退企业所需的必要费用由鹏韵公司先行承担，工投公司根据情况适当补偿。鹏韵公司垫付的67万元变压器费用由工投公司向鹏韵公司归还，该笔67万元就是拟订立协议书上的变压器费用。2017年10月31日，沙溪镇东市社区居民委员会向沙溪镇供电所出具关于造纸厂内电表归还的申请1份，载明“沙溪镇供电所：兹有我社区原造纸厂内所有企业被列入263专项整治行动，目前所有企业已经达到三清标准，整治结束，现申请将拆除的电表予以归还”。2018年1月26日，鹏韵公司向工投公司发送公函1份，载明“本公司就沙溪镇河南街88亩土地资产租赁协议解除一事，与贵司于2017年9月23日，与贵司董事长刘跃、总经理赵晓兵及沙溪镇副镇长吴浩波等人，经多次协商，达成了一致：1.本公司在租赁该资产之后为了发挥租赁物的作用进行了必要修建和部分改造，贵司对本公司的投入已予以认可，并确认修建、改造部分的所有权归本公司所有。2.贵司同意，本公司先期垫付清退本公司下属租赁的企业费用，待所有企业清退完毕后由贵司补偿给本公司。3.贵司同意，待所有企业清退完毕后，由评估公司评估本公司所修建改造部分的资产，贵司将对该部分建筑及相关配套设施进行回购。本公司在达成协议后，已于2017年10月完成了清退工作，当地社区部门也验收完毕后开具了证明材料。本公司已履行我方所有责任与义务，现就回购工作请贵司及时进行确认并评估，若在2018年2月6日前不能书面确认并评估的，本公司将此视为贵司违反约定，本公司将继续按照原资产租赁协议，对资产进行正常的租赁使用，并要求贵司于2018年2月7日起恢复对本公司所租厂房的供水、供电，否则造成的损失由贵司承担”。2018年2月1日，产投公司风控法务部出具收条原件1份，载明“今收到上海鹏韵建筑装饰工程有限公司于2018年1月26日出具给太仓市工业投资发展有限公司关于沙溪镇河南街88亩土地资产租赁协议解除事宜的公函及情况说明各一份，其中含附件2份（2017.9.18太仓市工业投资发展有限公司、太仓市联港建材有限公司、上海鹏韵建筑装饰工程有限公司三方协议书一份；2017.10.31沙溪镇东市社区居民委员会至沙溪镇供电所的电表归还申请一份），特此收条”，太仓市产业投资发展集团有限公司风控法务部在该收条上盖章。2018年3月13日，江苏至誉律师事务所向工投公司发送律师函，载明“…贵公司与鹏韵公司已就沙溪镇河南街88亩土地资产租赁纠纷一事达成处理方案：①上海鹏韵负责清退租赁物上的租赁企业，贵公司补偿上海鹏韵代垫的清退费用；②由贵公司聘请评估公司对上海鹏韵在租赁物上进行的改造和修建进行评估，并由贵公司对该部分建筑及设施进行回购。现上海鹏韵已于2017年10月完成了租赁物上租赁企业的清退工作，但贵公司既未补偿上海鹏韵代垫清退费用，也未对租赁物上的改造和修建进行评估与收购…一、立即补偿上海鹏韵代垫的对租赁物上租赁企业进行清退的费用；二、立即安排评估公司对上海鹏韵在租赁物上进行的改造和修建进行评估，并由贵公司对该部分建筑及设施进行回购…”。2019年10月17日，本院组织原、被告三方至现场就案涉租赁土地及地上物进行交接，后被告工投公司在审理过程中确认已经交接完毕。以上事实，有原告鹏韵公司提供的搬迁货币补偿备忘录复印件、资产租赁协议2份、申请及房产分丘图、房屋租赁合同、关于沙溪镇浦南新村造纸厂厂区租赁合同补充说明、申请、公函、情况说明、沙溪镇东市社区出具的证明、收条、律师函，被告工投公司提供的国有土地使用权证、房屋所有权证、苏信联评报字[2013]第28号资产评估报告书、通知，本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司作出的鉴定意见书，本院所作调查笔录、勘验笔录等证据及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。关于2014年11月14日资产租赁协议、2015年5月1日资产租赁协议的性质。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因资产租赁协议中的部分租赁厂房无房屋产权证书且未取得建设工程规划许可证，故资产租赁协议的部分内容应属无效，合同的无效部分自始无效。取得房屋产权证书的部分房屋的租赁应属有效。审理过程中，本院已组织原告鹏韵公司、被告联港公司、被告工投公司进行租赁物交接，故资产租赁协议中的有效部分亦已实际解除。关于原告鹏韵公司主张的其对案涉土地及地上物的整修、扩建的损失。涉案租赁物由被告联港公司承租，之后又转租给原告鹏韵公司使用，原告鹏韵公司及案外人泰莎公司又拆分成若干份分别转租给王春辉、周庆亮、张先伟、唐崇林、林玉东、吴永其、张庆龙、王荣军、马九荣等人实际使用。在使用过程中，原告鹏韵公司、被告联港公司、王春辉、周庆亮、张先伟等对案涉土地及地上物进行了拆除、整修、扩建等活动。鉴于原告鹏韵公司与案外人泰莎公司为关联企业，泰莎公司的设立目的仅为原告鹏韵公司对外招租所用，原告鹏韵公司对其享有实际控制权；被告联港公司，案外人王春辉、周庆亮、张先伟等均确认就其添置部分认可工程造价鉴定意见书，且同意由鹏韵公司在本案中向工投公司代为主张；同时在审理过程中，原告鹏韵公司、被告联港公司、被告工投公司均同意不考虑合同相对性，由原告鹏韵公司、被告工投公司就案涉土地及地上物的整修、扩建的部分进行结算。因此，原告鹏韵公司取得了就涉案租赁物向被告工投公司的赔偿请求权。本院综合理析原、被告举证质证及庭审陈述，就原告之主张作如下分析：（1）就案涉土地、地上物转租的过程。2016年8月12日关于沙溪镇浦南新村造纸厂厂区租赁合同补充说明下方存有“同意转租”字样，“同意转租”字样处存有被告工投公司的印章原件；（2）就案涉地上物整修、扩建的过程。原告鹏韵公司向本院提供2015年12月8日的申请，其中该申请下方存有手写字样“1.以上申请建造房屋需经当地政府同意的前提下可以建造。2.建造的部分拆迁或合同到期后为我公司所有并不给任何补偿，但可以拆跑。3.所建面积不得超过被拆迁面积。4.在建造过程中注意安全，如发生事故由建造方自负2015.12.14”，且手写字样的右下方存有产投公司的印章原件；（3）就案涉地上物整修、扩建部分的物理状况。2014年11月14日被告工投公司与被告联港公司签订的资产租赁协议虽约定“乙方因经营需要在所租资产内进行的整理、改造、装修所产生的费用，由乙方自行承担，如甲方要求乙方搬迁，甲方不再承担除协议中承诺以外的任何补偿”，但该资产租赁协议中涉及无证用房16470m2，且原告鹏韵公司对租赁土地及厂房的整修、扩建的部分与有证用房12504m2、无证用房16470m2均在不同程度上存在密切的物理连接；（4）就案涉地上物整修、扩建的合法审批义务。虽然产投公司在2015年12月8日的申请中明确“申请建造房屋需经当地政府同意的前提下可以建造”，但根据城乡规划法的规定，申请办理建设工程规划许可证的只能是工投公司，该内容免除了工投公司的责任，违反了城乡规划法的规定，其有办理相关建设房屋手续的义务，鹏韵公司等作为建造人，掌握大量的设计、施工等建筑资料，其有配合工投公司提供相关资料的义务。只有双方互相配合，共同行动，才能完成相关审批手续；（5）虽然2014年11月14日的资产租赁协议约定了在厂房租赁合同终止或解除时整修、扩建部分的产权归属，但并没有考虑在出现租赁合同部分无效时对整修、扩建部分的权属处理方案；（6）由于扩建部分的建筑物未经行政规划部门审核批准，该行为所形成的建筑物将被认定为非法建筑，面临被行政部门拆除的危险；（7）原告鹏韵公司在明知扩建建筑物需办理相关报建手续的前提下即动工兴建，同时在之后的行为中，也未向有关部门办理临时建筑的审批手续，其过错程度较为明显；（8）在原告鹏韵公司违建行为发生后，被告工投公司也未及时予以制止；（9）考虑到整个合同的履行情况，且2014年11月14日资产租赁协议中载明第二阶段（2015年5月1日至2018年4月30日）如因政府拆迁或工投公司建设需要而要终止租赁，那么将退还未到期租金，同时补贴100万元；综上分析，本院认为，对案涉土地及地上物整修、扩建的部分未能履行审批手续，造成原告鹏韵公司经济损失，原、被告双方均有责任，结合所订立的租赁合同导致部分无效的过错责任，因原告鹏韵公司自愿放弃向被告联港公司主张相关责任，故本院酌定被告工投公司承担损失的50%，扣除原告鹏韵公司同意在本案扣除的灭失地上物价值727708元，被告工投公司应赔偿原告鹏韵公司8666783.5元（18788982.99元×50%-727708元）。另外需要说明的是，案涉土地及地上物已腾退并归还给被告工投公司，在原告鹏韵公司的损失确定之后，位于太仓市的案涉土地及地上物的整修、扩建后的残值均归被告工投公司所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十三条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告太仓市工业投资发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司就太仓市的案涉土地及地上物的整修、扩建损失合计8666783.5元。履行方式：如采用转账方式请直接汇入太仓市人民法院账户（账户名称：太仓市人民法院案款专户，开户银行：中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部，账号：32250199733600000231016061）。如被告太仓市工业投资发展有限公司未按本判决指定的期限履行上述给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130168元、鉴定费175000元，合计305168元，由原告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司负担152584元、被告太仓市工业投资发展有限公司承担152584元（原告负担的案件受理费65084元本院不予退还，其余原告已交纳的案件受理费65084元本院于本判决生效后退回；被告负担的鉴定费87500元于本判决生效后15日内与上述款项一并给付原告，被告负担的案件受理费65084元于本判决生效后15日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张红烈审 判 员  王 月人民陪审员  王艳苗二〇一九年十一月十四日书记员陈筱璐