安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初12100号 原告：浙江广厦集团安徽置业有限公司，住所地合肥市包河区望江东路46号，统一社会信用代码91340000734940202E。 法定代表人：伍建，总经理。 委托诉讼代理人：马晓文，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾强强，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥新狮威体育文化有限公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路鼎盛时代广场9幢2015，统一社会信用代码913401005914276464。 法定代表人：张军。 第三人：合肥市包河区张三丰健身馆，经营场所合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层,统一社会信用代码92340100MA2PDQ3L6F。 经营者：张三丰，男，1978年11月1日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：欧元军，安徽高速律师事务所律师。 原告浙江广厦集团安徽置业有限公司（以下简称“浙江广厦安徽公司”）诉被告合肥新狮威体育文化有限公司（以下简称“新狮威公司”）、合肥市包河区张三丰健身馆（以下简称“张三丰健身馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日作出（2016）皖0111民初5696号民事判决。原告浙江广厦安徽公司、第三人张三丰健身馆不服该判决，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。安徽省合肥市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）皖01民终3618号民事裁定，发回重审。本院于2018年10月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浙江广厦安徽公司委托诉讼代理人顾强强，第三人张三丰健身馆经营者张三丰、委托诉讼代理人欧元军到庭参加诉讼，被告新狮威公司经本院公告送达出庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江广厦安徽公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告浙江广厦安徽公司与被告新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除；2、被告和第三人腾退位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层的房屋；3、被告和第三人支付占用天下锦城R4综合楼负一层房屋的占用费168530.51元（计算至2016年3月，此后按照每平方米27元的标准计算至腾退之日止）、水电费300040元（截至2016年2月24日，此后按照实际使用量支付至腾退之日止）；4、被告和第三人承担本案全部诉讼费用。 本案重审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告浙江广厦安徽公司与被告新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除（2015年2月17日）；2、被告和第三人腾退位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口天下锦城R4综合楼负一层的房屋；3、被告和第三人承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口的天下锦城R4综合楼是原告开发建设的房产，是该楼的所有权人。2012年12月24日，原告与安徽徽界投资管理有限公司（以下简称“徽界公司”）签订《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，约定徽界公司租赁“R4综合楼”项目地下一层和地上三层的全部商业用房，租赁期限15年（2013年2月28日至2028年2月27日止）。合同约定了租金、支付方式及违约责任。 2013年7月15日，浙江广厦安徽公司、徽界公司、新狮威公司签订《租赁合同承租方变更之三方协议》，约定自2013年5月4日起，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》的承租方由徽界公司变更为新狮威公司，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》中承租人的权利义务由新狮威公司继受。 新狮威公司承租后，一直未支付租金和水电费等费用。2014年10月30日，原告与被告签订《天下锦城会所租赁补充协议》，约定：1、原告将综合楼西侧面积为319.74平方米的房屋租与被告使用，被告按季支付租金，缴租时间与原合同保持一致，第一笔三个月租金44124.12元缴租时间为本协议签订日；2、截止本协议签订之时，被告欠租金合计1147799.88元，被告按附件三《欠缴租金还款计划》约定的期限缴清所欠租金，本协议签订日支付20万元，2014年11月15日支付20万元，其余所欠租金平滩到2015年每月中按月支付；3、被告需于该补充协议签订日将前期欠缴的水电费167441.65元缴清。另约定，如被告不能按《欠缴租金还款计划》支付欠缴租金或不能按原合同约定支付2015年1季度以后租金，逾期超过50日，原告有权终止合同并收回房屋，追缴欠款同时要求乙方按原合同第九章第二条承担违约责任。被告于2014年10月31日向原告支付了411535.77元，其中20万元为应于补充协议签订日支付的欠缴租金，44124.12元为应于补充协议签订日支付的综合楼西侧面积为319.74平方米的房屋的第一笔租金，其余167411.65元为应于补充协议签订日支付的所欠水电费。按照补充协议的约定，被告应当于2014年11月15日支付所欠租金20万元，但其未支付。至2015年1月6日，被告逾期付款超过50日。 鉴于被告上述逾期付款及转租等违约行为，原告依据合同约定于2015年1月6日作出《关于解除天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》，决定解除与被告之间的租赁合同，并于当日将《关于解除天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》送达给被告，被告工作人员拒收并关闭大门，原告将“解除函”通过快递邮寄至被告注册地及法定代表人住所地，+邮件均被退回，原告还将“解除函”张贴在被告办公场所的玻璃门上并拍照。当时，被告承租的天下锦城R4综合楼负一层的经营项目为“张三丰游泳健身养生中心”，2015年1月9日，原告向“张三丰游泳健身养生中心”送达了书面通知，告知了原告解除与被告之间的房屋租赁合同并收回物业的情况。 2015年2月14日，原告与安徽纪雨商业管理服务有限公司（以下简称“纪雨公司”）签订《债权转让协议》和《天下锦城综合楼租赁合同》，原告将被告所欠的房租和水电费等全部债权（截至2015年1月6日）合计886069.99元转让给了纪雨公司，并把天下锦城综合楼的全部房屋出租给纪雨公司。 2015年2月17日，原告在《合肥晚报》上刊登《关于解除天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》，告知被告解除房屋租赁合同及债权转让等事宜。被告向原告陆续返还了天下锦城综合楼地上一、二、三层的房屋，但一直未将地下负一层的房屋返还给原告。 原告了解到，2015年1月8日张三丰向合肥市包河区常青市场监督管理所申请注册了个体工商户，字号为“合肥市包河区张三丰健身馆”，经营地为天下锦城R4综合楼负一层。张三丰健身馆一直占用天下锦城R4综合楼负一层进行经营。 综上，原告认为与被告的房屋租赁合同已经解除，且被告在法律规定的期限内未提异议，第三人也未明确请求代被告支付欠付的租金和违约金，故被告及第三人张三丰健身馆应当腾退其所占有天下锦城R4综合楼负一层的房屋。现诉至法院，请求支持原告方的请求。 被告新狮威公司未予答辩。 第三人张三丰健身馆辩称：第三人与被告新狮威公司签订的《合作协议书》，从协议的主要条款上来看，实质上是转租合同，第三人应当认定为次承租人；原告方知晓新狮威公司将案涉房屋转租给第三人，但其在法定期限内并未提出异议，且自2013年开始，原告方一直没有提出过转租问题，现原告方提出请求解除合同或转租合同无效，不符合法律和司法解释的规定；第三人与被告、原告与被告之间的合同相互独立，且第三人与被告的合同合法有效，应受法律保护；第三人与被告的合同期限长达十年，期间投入巨资进行装修和广告，原告、纪雨公司与第三人也曾进行过协商，但原告、纪雨公司提出的租金数额过高，意图逼迫第三人退租，因而导致双方协商不成。请求法庭驳回原告方对第三人的诉讼请求。 经审理查明：位于合肥市包河区祁门路与南屏路交口的天下锦城R4综合楼建设单位为原告浙江广厦安徽公司。2012年12月25日，原告浙江广厦安徽公司与徽界公司签订《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，约定徽界公司租赁原告方“R4综合楼”项目地下一层和地上三层的全部商业用房，租赁期限为15年（2013年3月28日交付之日起至2028年2月27日）。合同采取递增的方式明确约定租金标准，并约定租金支付方式。合同还约定，徽界公司逾期超过50日不支付租金，浙江广厦安徽公司有权解除合同；徽界公司不得以场地转租、分租、转让、承包等任何方式将标的房屋交第三方经营管理，否则浙江广厦安徽公司可以解除合同。 2013年7月15日，浙江广厦安徽公司、徽界公司、新狮威公司签订《租赁合同承租变更之三方协议》，约定自2013年5月4日起，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》的承租方由徽界公司变更为新狮威公司，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》中承租人的权利义务由新狮威公司继受。 2014年10月30日，原告浙江广厦安徽公司与被告新狮威公司签订《天下锦城会所租赁补充协议》约定：1、原告将综合楼西侧面积为319.74平方米的房屋租与被告使用，被告按季支付租金，缴租时间与原合同保持一致，第一笔三个月租金44124.12元缴租时间为本协议签订日；2、截止本协议签订之时，被告欠租金合计1147799.88元，被告按附件三《欠缴租金还款计划》约定的期限缴清所欠租金，本协议签订日支付20万元，2014年11月15日支付20万元，其余所欠租金平滩到2015年每月中按月支付；3、被告需于该补充协议签订日将前期欠缴的水电费167441.65元缴清。另约定，如被告不能按《欠缴租金还款计划》支付欠缴租金或不能按原合同约定支付2015年1季度以后租金，逾期超过50日，原告有权终止合同并收回房屋，追缴欠款同时要求乙方按原合同第九章第二条承担违约责任。 2015年1月6日，原告浙江广厦安徽公司向被告新狮威公司发出《关于解除关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》，并在《合肥晚报》上刊登了《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》（落款时间为2015年2月16日）。《关于解除关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》的主要内容为：因被告于2014年10月31日补交首笔租金后，未按照双方签订的《天下锦城会所租赁补充协议》约定缴纳后续租金费用，且已逾期50日；另，被告还有违反约定的部分转租行为；故原告方将解除双方签订的合同，并由被告在15日内将租赁物内自有财产清除出租赁房屋。《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》的主要内容为：因被告严重违约，原告于2015年1月6日函告被告及法定代表人解除双方签订的合同，并要求被告返还租赁的房屋。因原告已将合同项下的房屋出租给纪雨公司，为此特公告：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、原告已将被告承租期间所欠租金、水电费及滞纳金合计886069.99元债权转让给纪雨公司；3、纪雨公司已取得合同项下的房屋承租权，请被告将所占有的合同项下的房屋移交给纪雨公司。 2015年2月14日，原告浙江广厦安徽公司与纪雨公司签订《天下锦城综合楼租赁合同》，约定纪雨公司租赁原告方“R4综合楼”项目地下一层和地上三层的全部商业用房，租赁期限为15年（2015年3月1日起至2030年2月28日）。该合同约定，纪雨公司与现有酌霞轩、时光记、张三丰游泳池三家分租户续签租赁合同，不得高于原新狮威公司与分租户签订租赁合同的商务条件，确保续签交接过程安全平稳。至2016年6月本案起诉前，被告向原告陆续返还了天下锦城综合楼地上一、二、三层的房屋，并已交付纪雨公司，但案涉地下负一层的房屋仍由第三人占有使用。 另查明：在本院（2015）包民二初字第01208号纪雨公司诉新狮威公司债权转让合同纠纷一案中，民事判决书认定新狮威公司于2014年10月31日向原告浙江广厦安徽公司交纳的411535.77元（房屋租金和水电费），为新狮威公司最后缴纳的款项。 再查明：2013年6月30日，张三丰与被告新狮威公司签订《合作协议书》，约定新狮威公司将其承租的案涉“R4综合楼”项目地下一层游泳商业用房委托张三丰经营，经营期限为10年（2013年8月30日交付之日起至2023年8月30日）；该《合作协议书》由新狮威公司盖章，张三丰签字并加盖三丰健康文化传播公司印章。在2014年6月《皖投汇》（总第七期）刊物（该刊系原告浙江广厦安徽公司股东安徽皖投置业有限责任公司所办的内部刊物）中，以“健身，成为一种生活”为题，介绍了张三丰游泳健身养生中心（即为后登记注册的第三人）经营项目等情况。2015年1月8日，第三人经注册登记成立，经营者为张三丰，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。 2015年3月5日，原告浙江广厦安徽公司向第三人张三丰健身馆送达《通知函》，主要内容为：第三人承租的天下锦城综合楼地下一层区域，原出租方新狮威公司困长期拖欠租金及其他违约行为，原告已于2015年1月6日解除与新狮威公司的租赁合同，并书面通知第三人及新狮威公司；目前，原告已与纪雨公司签订了租赁合同，并同意纪雨公司进行转租，请第三人接函后与纪雨公司取得联系，签订房屋租赁合同，并将房租直接支付给纪雨公司。 又查明：本案审理中，被告新狮威公司的营业执照已被登记部门予以吊销。 认定上述查明事实的证据，有原告、第三人的陈述，《天下锦城综合楼房屋租赁合同》、《租赁合同承租变更之三方协议》、《天下锦城会所租赁补充协议》、《关于解除关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的函》、《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》、本院（2015）包民二初字第01208号民事判决书、《合作协议书》、《皖投汇》、《通知函》，以及被告、第三人企业登记材料等证据证实，足以认定。 本院认为：原告浙江广厦安徽公司与徽界公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，原告、徽界公司、被告新狮威公司共同签订的《租赁合同承租方变更之三方协议》，以及原告、被告间签订的《天下锦城会所租赁补充协议》，系各方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，各方应当全面履行。按照原、被告之间签订的租赁合同约定，被告新狮威公司如逾期50日不支付租金的，原告浙江广厦安徽公司有权解除合同。本案中，被告新狮威公司于2014年10月31日向原告浙江广厦安徽公司缴纳最后一笔款项后（房屋租金和水电费），一直未按照双方补充协议约定的时间和数额缴纳房租等费用；在无法直接送达解除合同通知的情况下，原告浙江广厦安徽公司于2015年2月16日在《合肥晚报》上刊登了《关于天下锦城综合楼房屋租赁合同的公告》，解除其与被告新狮威公司的房屋租赁合同，符合法律规定；故原告浙江广厦安徽公司请求确认其与被告新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除，本院予以支持，合同解除的时间应当为2015年2月16日。另，原告、被告间签订的《天下锦城会所租赁补充协议》，虽原、被告双方已实际不再履行，但原告方在本案原审和重审中均未提出解除该补充协议，故本院重审亦对此不作处理。 2013年6月30日，张三丰与被告新狮威公司签订的《合作协议书》，虽约定新狮威公司将其承租的案涉“R4综合楼”项目地下一层游泳商业用房委托张三丰经营，但根据协议的实质内容来看，实际上是被告新狮威公司将案涉房屋转租给张三丰，故张三丰与被告新狮威公司之间应为房屋租赁合同关系，被告新狮威公司为转租人，张三丰为次承租人。在签订《合作协议书》时，虽第三人尚未注册登记成立，但实际经营者为张三丰，且第三人张三丰健身馆于2015年1月8日经注册登记成立，类型也为个体工商户，经营地点相同，故张三丰健身馆作为第三人参与诉讼，主体适格。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，原、被告所签订的合同虽明确约定被告方不得以场地转租、分租、转让、承包等任何方式，将标的房屋交第三方经营管理，但案涉“R4综合楼”项目地下一层是不动产，被告承租后将此部分转租给他人，对原告方并无实质性损害；第三人于2013年6月从被告处租得案涉地下一层后，即进行装修和营业，原告方诉称一直不知道被告存在转租行为，有悖常理；尤其需要明确的是，在2014年6月原告浙江广厦安徽公司股东安徽皖投置业有限责任公司所办的内部刊物《皖投汇》中，还专门介绍了张三丰游泳健身养生中心（即为后登记注册的第三人）的经营项目等情况，并附有游泳健身场所照片，显然，至少在2014年6月底，原告即知晓或应当知晓第三人在经营此项目，而原告直至2015年2月16日才通过报纸公告要求解除与被告的全部合同，实际上也就在此时提出了被告与第三人的转租行为无效问题，明显超过了司法解释所规定的六个月除斥期限。故本院虽支持原告浙江广厦安徽公司请求确认其与被告新狮威公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》已解除的主张，但对原告要求被告和第三人腾退案涉天下锦城R4综合楼负一层房屋的请求，本院不予支持。如原告方认为被告怠于行使对第三人的到期债权对其造成损害的，可由受让债权的纪雨公司另行提起诉讼，代位行使被告新狮威公司对第三人的债权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告浙江广厦集团安徽置业有限公司与被告合肥新狮威体育文化有限公司签订的《天下锦城综合楼房屋租赁合同》，于2015年2月16日解除； 二、驳回原告浙江广厦集团安徽置业有限公司对第三人合肥市包河区张三丰健身馆的诉讼请求； 三、驳回原告浙江广厦集团安徽置业有限公司的其他诉讼请求。 原审一审案件受理费18018元，公告费800元，合计18818元，由被告合肥新狮威体育文化有限公司负担900元，原告浙江广厦集团安徽置业有限公司负担17118元。重审案件公告费，由被告合肥新狮威体育文化有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁爱民 人民陪审员  昌茂林 人民陪审员  浦丽星 二〇一九年十一月五日 书 记 员  盛欣欣 附：本案适用的法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。