上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初60157号原告：林兴珍，女，1982年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。被告：上海廷恒商业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孟信楚，总经理。委托诉讼代理人：米占青，上海江晨律师事务所律师。原告林兴珍与被告上海廷恒商业管理有限公司(以下简称廷恒公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序。于2019年9月10日公开开庭审理。原告林兴珍及其委托诉讼代理人张辉，被告廷恒公司的委托诉讼代理人米占青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林兴珍向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《上海廷恒商业管理有限公司与关于浅厨-新大陆店之承包合同》(以下简称承包合同)于2018年9月30日予以解除；2.判令被告廷恒公司向原告林兴珍返还装修补偿金人民币5万元(以下币种相同)、履约保证金12.60万元、食品安全保证金1万元；3.判令被告廷恒公司向原告林兴珍支付违约金8万元；4.判令被告廷恒公司赔偿原告林兴珍装修损失32万元。事实和理由：2018年6月26日，原、被告就上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场二层“浅厨美食广场”中建筑面积为124平方米的C-3铺位(以下统称系争铺位)订立承包合同，约定被告将系争铺位出租原告，原告用于“七月流火”品牌中餐经营，双方约定了合同的权利义务。签约后，原告对系争铺位进行装修。然而，因被告与其相对出租方新大陆发展(上海)有限公司(以下简称新大陆公司)间存在的经济纠纷一直未得到解决，2018年9月22日起，“浅厨美食广场”多次在营业时间被恶意停电，使原告无法正常经营。2018年9月30日，新大陆公司向被告发出解约函，当日被告召集各商户开会，表示从2018年10月1日起“浅厨美食广场”暂停营业。2018年11月9日，原告向新大陆公司支付1万元押金才在系争商铺继续经营，但至同年11月30日，新大陆公司不允许经营，人员也无法再入场，对包含系争商铺在内的场地进行强制清场。原告认为，被告的违约行为造成原告巨大损失，双方协商无果，原告起诉法院。被告廷恒公司辩称，包含系争商铺在内的场地由被告向新大陆公司承租，之后打造美食广场，将商铺分别发包他人做餐饮经营，被告在其中收取一定费用，经营所需要的证照由被告办理，并对整个美食广场做统一管理。就本案承包合同，原、被告已于2019年1月10日订立协议书，共同确认合同于2018年10月1日提前协议解除，双方并对解除后果达成了一致的意见，因而原告现要求确认合同解除，被告同意，但双方系合意解除，被告不存在违约。就装修补偿金5万元、履约保证金12.60万元、食品安全保证金1万元，被告均收到。履约保证金及食品安全保证金已在双方的协议书中进行结算，确认合同解除后被告一共退还原告116,611.99元，被告已向原告支付58,301元。之后剩余款项，因原告拒绝配合办理款项确认签收手续并反悔协议，被告暂未支付，剩余款项被告愿意支付。至于装修补偿金，是对被告出资装修商铺的补偿，根据约定是不予退还的。被告认为，双方合同解除及解除后果处理已经协商完毕，应按照协商的意见履行。如法院未确认双方签署的协议书，那么被告认为，被告发出的是暂停营业通知，是原告先行提出解除合同，擅自退租，由此依约履约保证金不予退还；食品安全保证金被告愿意退还；装修补偿金依约不予退还。因合同解除责任不在被告，双方也是合意解约，被告不承担违约责任；合同解除后，原告无权主张装修损失，应将商铺恢复原状，同时就装修本身，原告也并未有效举证金额的构成，被告不予认可。2018年11月30日，新大陆公司对现场进行强制清场，相关商铺由新大陆公司控制。经审理查明，包含系争商铺在内的场地由被告廷恒公司向案外人新大陆公司承租，承租商铺用于经营“浅厨美食广场”。2018年6月，以原告林兴珍作为承包方(乙方)与被告廷恒公司作为发包方(甲方)签订承包合同，约定：甲方将系争商铺发包给乙方，建筑面积为124平方米；商铺用途为餐饮，乙方用于经营七月流火品牌；该商铺的承包期自2018年6月26日起至2020年12月31日止；第一年商铺承包金为40,000元每月，第二年商铺承包金为42,000元每月，承包金贰个月为一个支付周期，先付后用；乙方需一次性向甲方缴纳装修补偿金50,000元、食品安全保证金1万元(可退)；乙方应在签订本合同3日内，向甲方支付履约保证金126,000元,以保证乙方履行本合同的所有条款；如乙方无任何违约行为，包括不限于根据合同约定交还该商铺及付清承包期限内的承包金、物业管理费、水、电、通讯、燃气等乙方使用该商铺的一切费用，则甲方在乙方办理完成上述手续后的30天内将保证金无息返还给乙方；物业管理费用为2,000元每月；……承包期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应按当年的月承包金的贰倍向乙方支付违约金；若违约金不足抵付乙方实际损失的，甲方还应负责赔偿；承包期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退包的，则已付的保证金不退，且应按当年月承包金的贰倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本合同的承包期限届满或提前终止的，则乙方应在承包期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并返还该商铺(应处于可正常使用的状态)，将商铺所有的钥匙交还甲方；乙方应将商铺恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购承包场地内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等，乙方应结清应自行承担的承包金、物业管理、水、电、通讯、燃气等使用该商铺的一切费用及违约金、滞纳金等；……甲方给予乙方壹个月装修期，期间不收取房租费用，如提前开业，以开业时间为准收纳租金等相关费用，物业管理费、洗碗费、餐厨垃圾费每月一共2,600元。合同签署后，原告向被告支付装修补偿金5万元、履约保证金12.60万元、视频保证金1万元；同时还向被告支付了两个月的承包金8万元及壹个月的物业管理费0.20万元。2018年9月30日，被告廷恒公司向包含原告林兴珍在内的商户发送通知，表示由于新大陆公司故意停电，影响商户正常经营，为避免事态扩大，通知各商户于2018年10月1日暂停经营。之后原告表示为避免停业扩大损失，其直接向新大陆公司交付1万元铺位押金继续经营。2018年11月29日，新大陆公司向浅厨美食广场各商户发送“告知信”，表示廷恒公司租赁商铺用于开设“浅厨美食广场”，但未能依约支付相关费用，故已与廷恒公司解除租赁合同，并决定于2018年11月30日停止提供物业服务(如停水、停电等)，要求各位商户在上述期限内清空物资撤离现场。2018年11月30日，原告表示因新大陆公司强制清场，其不再经营并离场，之前1万元的押金新大陆公司亦于当日返还原告。被告表示，对原告押金及后续经营状况均不清楚，但确认原告于2018年11月30日停止经营并离场。后为解决被告与包含原告在内相关商户间问题，由上海市浦东新区陆家嘴街道人民调解委员会组织双方进行调解。2019年1月双方曾在调解委员会形成“人民调解协议书”，其中甲方为林兴珍，乙方为廷恒公司，协议内容显示：双方协商同意，原合同于2018年10月1日提前终止，为妥善解决本纠纷，乙方退还甲方116,601.99元作为了结；本协议经双方当事人同意签字生效后于1月15日前，乙方廷恒公司通过银行转账方式支付甲方林兴珍58,301元，余款58,301元至2019年2月20日前给付结清；本协议经双方当事人生效履行后，甲方林兴珍承诺不再为本纠纷提出其他新的主张，如乙方到时未完全履行，甲方可以向乙方提出超过本协议退还金额范围的诉讼；本协议经双方当事人同意签字后生效，对合同提前解除之日后因甲方继续占用该商铺发生的相关事宜不发生法律效力。甲方处签有“林兴珍”姓名，原、被告共同确认，该签名由林兴珍弟弟林兴发形成，乙方处盖有被告公司印章。原告林兴珍表示，之前参与过调解，双方算过账，因被告没有带印章未签署协议，2019年1月10日调解当天因原告忙别的事，由其弟弟作为合伙人去调解委员会签署调解协议书，签了原告的名字，对此原告知晓并表示林兴发作为合伙人有权利签字，协议中的金额是根据原告交付的履约保证金及食品安全保证金减去被告列出来的水电费及物业管理费等计算得出。该“人民调解协议书”签署当日，根据原告林兴珍要求，待款项全部到账后再行领取，由此就协议书均留存于人民调解委员会，人民调解委员会也未就协议书加盖人民调解委员会印章。后因原告林兴珍反悔，不同意按照协议书内容来履行，人民调解委员会未再向双方发送“人民调解协议书”。原告确认2019年1月15日收到被告转账至原告经营公司的58,301元。2019年3月7日，廷恒公司向林兴珍发函，表示已经按照约定于2019年1月15日支付58,301元，之后原告林兴珍拒绝办理费用签收手续，也回避拒绝接听电话，现要求原告在3月15日办理款项签收手续，并在收到函件后给予书面答复，否则追究违约责任。原告林兴珍表示收到该函件，但认为协议书并未生效，需要通过诉讼处理双方争议。被告与案外人新大陆公司间的租赁争议目前于另案处理中。以上事实，由经庭审质证的《上海廷恒商业管理有限公司与关于浅厨-新大陆店之承包合同》、转账记录、2018年9月30日书面函、2018年11月29日告知信、2019年3月7日告知函、人民调解协议书等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应遵循诚实信用的原则全面履行双方所签订的合同。原、被告双方签署合同名为承包合同，但根据双方的陈述，履行状况为，被告向原告交付系争商铺，原告进行独立经营，被告每月就店铺的使用收取固定的费用，并对包含系争商铺在内整体美食广场进行统一管理，由此本院认为原、被告就系争商铺实质建立的为租赁合同关系。双方对于合同予以解除均不持异议，对解除的时间各持己见，原告林兴珍要求确认合同于2018年9月30日予以解除，被告廷恒公司则要求按照调解协议书中双方共同确认的2018年10月1日解除，对此本院认为，被告廷恒公司与案外人新大陆公司间租赁关系正在诉讼处理，廷恒公司不确认新大陆公司解除通知的效力，2018年9月30日被告廷恒公司通知各商户暂停营业，并无明确解除合同的意思表示，由此原告要求以该日确认合同解除，本院难以采纳；同时，双方确实在人民调解委员会组织下曾形成“人民调解协议书”，但因原告林兴珍对协议书内容反悔，调解协议书最终并未得到人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章，故未予生效，也不再向双方发送，被告依据协议书确认合同解除的时间，本院也不予采纳。根据庭审调查，双方均确认原告于2018年11月30日停止经营并予以撤离，被告也未再要求原告恢复经营，双方以实际行为表明合同已提前解除，由此本院确认合同于2018年11月30日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告廷恒公司作为出租方，应在租赁期间保持租赁物的适租性，保证承租人能够正常使用租赁商铺以实现合同目的，但由于被告廷恒公司与案外人新大陆公司间的租赁纠纷，影响到原告林兴珍就系争商铺的使用及经营，被告廷恒公司构成违约。合同解除后，原告要求被告廷恒公司将收取的履约保证金12.60万元及食品安全保证金1万元返还，于法有据，本院予以支持；就原告主张返还装修补偿金5万元，双方并未在合同中描述款项后果的处理，根据收款的字面理解是支付给被告就商铺投入的补偿，即使依照该性质，款项应在原告顺利实现合同目的后予以补偿，目前合同在双方履行初期就无法继续履行，责任在于被告，结合双方履行期限较短本院不再考虑补偿返还比例，就原告要求返还该款，予以支持。至于原告要求被告廷恒公司支付8万元违约金所适用的条款，前提为出租方擅自解约、收回商铺的情形，与本案双方合同解除事实不符，由此本院难以支持。原告提出被告赔偿装修损失，原告并未向被告履行交还系争商铺的手续，双方也未对原告离场时商铺的现状做过确认，在合同提前解除下并无赔偿装修损失的合同依据，原告该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告提出要求原告结清未付的电费、水费、垃圾清运费及物业管理费共计19,398.01元，根据双方庭审中的表述，双方曾在之前的调解中对原告应付上述费用的构成及金额进行确认，也是在该基础上形成了协议书中的结算金额，现协议书虽未发生效力，但被告要求在处理解除后果中扣减上述发生费用，原告曾予以确认，该请求具有事实及法律依据，本院予以支持，另外之前被告已支付的58,301元，双方均同意在本案中从被告应付款项中扣减，并无不可，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告林兴珍与被告上海廷恒商业管理有限公司签署的《上海廷恒商业管理有限公司与关于浅厨-新大陆店之承包合同》于2018年11月30日予以解除；二、被告上海廷恒商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林兴珍返还履约保证金12.60万元、食品安全保证金1万元、装修补偿金5万元(其中扣除被告已行支付原告的58,301元)；三、原告林兴珍应于本判决生效之日起十日内向被告上海廷恒商业管理有限公司支付水、电、垃圾清运费及物业管理费共计19,398.01元；四、驳回原告林兴珍的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,660元，减半收取计4,830元，由原告林兴珍负担3,403元，被告上海廷恒商业管理有限公司负担1,427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年十一月五日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。