广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16607号原告（反诉被告）：刘小娟，女，1990年10月5日出生，汉族，住所地安徽省安庆市望江县，委托代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：**鹏，男，1991年11月1日出生，系原告的丈夫。被告（反诉原告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区，两被告共同委托代理人：李丽莉、俞诗瑶，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。原告刘小娟诉被告吕景辉、冯欢容租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小娟的委托代理人吴晓琳，被告的委托代理人李丽莉、俞诗瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月23日，原告刘小娟从两被告处租赁海珠区新滘中路东风村东胜新街7巷10号5楼，租赁期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止。但两被告突然赶走原告，中途违约，要求原告在2018年9月15日前离开租赁厂房。被告违约行为造成原告巨大的经济损失，故起诉请求：1.判决解除原告与被告吕景辉、冯欢容之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告涉案厂房押金（保证金）38790元；3.判令被告支付原告的经济损失42万元（其中顶手费13万、装修费13万元、设备报废损失9万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）；4.本案诉讼费由被告承担。针对被告吕景辉的反诉，刘小娟辩称吕景辉恶意反诉，其根本违约，刘小娟行使不安抗辩权，不存在任何违约。被告吕景辉辩称：1.原、被告双方签订的租赁合同无效，不存在解除合同的问题。租赁合同约定的租赁房屋未取得建设工程规划许可证。2.冯欢容不是合同当事人，请求驳回刘小娟的诉讼请求。3.刘小娟基于自身原因搬离，故原告所主张的损失与被告无关。4.原告至今未返还房屋，案涉房屋至今仍处于原告占有使用的状态，根据司法解释，原告应当继续支付占用费、水电费至清场之日止。被告吕景辉反诉称原告自2018年10月5日起未向被告支付租金及水电费，且起诉要求解除合同但未向被告返还房屋，故被告反诉请求：1.判令刘小娟向吕景辉支付2018年10月份起的租金至刘小娟交还租赁房屋之日止；2.判令刘小娟向吕景辉支付2018年9月份起的水电费至交还租赁房屋之日止，暂计至2018年10月5日为5175.44元；3.判令刘小娟向吕景辉支付按每日195元的标准支付2018年10月6日起的违约金至全部租金清偿之日止；4.判令刘小娟将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号5楼房产腾空交还吕景辉管业；5.本案诉讼费由刘小娟承担。经审理查明：根据吕景辉提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第009564号）记载，海珠区新滘镇东风村东胜新街南7巷10号的使用人为吕景辉、吕文俊、冯欢容，面积98.4平方米，建筑结构为框架，层数三层半，建筑面积344.4平方米。吕文俊、冯欢容分别于2018年11月14日出具《情况说明》，主要内容是：吕文俊、冯欢容、吕景辉系海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号房屋共有人。吕景辉与冯欢容系夫妻关系，吕景辉与吕文俊系父子关系。吕文俊、冯欢容一直将上述地址的地上建筑交由吕景辉管理，管理权包括出租、收取租金、占用费、水电费等，并授权吕景辉以个人名义通过诉讼等一切合法方式解决因上述地上建筑所产生的纠纷及主张相关权利。2017年11月23日，被告吕景辉（出租人、甲方）与原告刘小娟（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷10号五楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日，租金每月19500元（含管理费）；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金、管理费每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳38790元保证金，甲方在租赁期满、乙方结清费用后将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建、场地装修及改变房屋用途；大楼内的通道不准堆放杂物；等等。合同签订后，刘小娟向吕景辉支付了保证金38790元，吕景辉亦将案涉房屋交由刘小娟使用。刘小娟主张其于2018年9月13日搬离案涉房屋，双方没有办理房屋交接手续，刘小娟搬离过程多次上下楼梯，吕景辉聘请了安保人员在案涉大楼巡查，吕景辉应当知道刘小娟搬离的事实。吕景辉表示刘小娟搬离并未通知吕景辉，双方没有办理房屋交接手续。在庭审中，吕景辉确认刘小娟付清了2018年9月30日之前的租金和管理费以及2018年8月30日之前的水电费，未支付2018年9月水电费5175.44元。刘小娟主张其经济损失42万元（其中顶手费13万、装修费13万元、设备报废损失9万元、另行租赁损失6万、搬迁费用1万元）。关于装修损失部分，刘小娟在审理过程中申请对其装修损失进行鉴定，但后自行撤回鉴定申请。为证明其装修损失，刘小娟提供了装修合同、装修费收据、银行交易明细对账单。装修合同显示：工程地址为大塘Miss制衣厂，施工面积450平方米，开工日期2017年11月27日，竣工日期2017年12月30日，承接方为吕荣斌，委托方为刘府林是刘小娟的姐夫。2017年12月17日的收据载明：今收到大塘Miss制衣厂做装修人民币叁万伍仟元整，备注总工程105000元，现付80000元，明天再付20000元，剩余5000元等三十天后无质量问题在付清，等。刘小娟的银行明细对账单显示其分别于2017年12月1日支付15000元、12月7日支付15000元、12月8日支付15000元、12月17日支付35000元、12月18日支付20000元、12月30日支付3500元合计103500元给吕荣斌。吕景辉质证不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。刘小娟提供了银行明细对账单证明其向危雅雅支付了顶手费138439元，账单显示刘小娟分别于2017年11月7日支付20000元、11月25日支付110000元、11月26日支付8439元合计138439元给危雅雅。吕景辉质证不确认其关联性，认为与本案无关。关于设备损失，刘小娟主张为保障经营到租赁期满而购买了很多新设备，花费10万元，搬离时作为废品出售卖了1万元，但未能提供相应的证据，吕景辉对此不予确认。关于另行租赁损失，刘小娟主张从其他人处转租而承租了新的场地，其损失6万元。为证其主张，刘小娟提供了两份《租赁合同》及收据。吕景辉质证，不确认合同的真实性。关于搬迁费，原告主张其支付了搬迁费6550元，并提供了《收据》、微信转账记录为证。吕景辉质证不确认《收据》、微信转账的真实性。关于刘小娟搬离案涉房屋的原因。刘小娟主张房产开发商拟承租案涉房屋及周边房屋进行改建并承诺给予三倍的租金，吕景辉为获取高额回报而串通执法部门经常到包括刘小娟在内的承租人经营的厂房巡查，吕景辉迫使刘小娟在2018年9月15日前搬离，故刘小娟在2018年9月13日搬离了案涉房屋。刘小娟为证明其主张，提供了刘小娟与吕景辉代理律师李丽莉于2018年9月11日在海珠区××南社区居委会2楼的录音、微信聊天记录。该录音主要内容是双方协商刘小娟搬离时间、退还押金及补偿问题，但未能达成一致。微信聊天记录是刘小娟的丈夫**鹏与其委托代理人吴晓琳之间的对话，主要内容：9月30日**鹏说“怎么还收到房租单”，吴晓琳说“就是耍花招，怕打败官司，证明自己没有赶你们走”；10月7日，**鹏说“我们就是不用跟房东说我们搬走了吗，等一下他会不会说他也不知道我们搬了啊”，吴晓琳说“你们可以拍摄些照片，说明你们已经搬走了。然后发给房东”。吕景辉确认录音的真实性，并主张因河涌整治及环保处罚问题，刘小娟搬离时基于自身没有取得经营执照的考虑，吕景辉没有要求解除合同；不确认微信聊天记录的真实性，认为与本案无关。吕景辉提供了网络新闻（打印件）、行政处罚决定（有原件核对）、南洲街桥南社区居委会发出的《通知》（有原件核对）。其中居委会2018年7月12日《通知》的主要内容为：根据《环境保护法》《消防法》、《水法》的规定以及市、区关于清理整顿重点河涌流域“散、乱、污”场所的有关要求，河涌沿线严禁经营制衣、印刷、洗水、仓储等极易产生废水、废气、废渣的产业。现将有关事项通知如下：1.请物业所有人、生产经营者立即停止违法违规的出租和经营行为，涉及“散、乱、污、危”业态物业的所有人和生产经营者应在7月31日前自行搬离和清拆；2.对于拒不纠正违法行为的，街道、环保、城管、安监等相关单位，依法对“散、乱、污、危”场所进行统一的清拆和取缔，等等。刘小娟经质证，不确认网络新闻的真实性，确认行政处罚决定的真实性，承认在2018年8月2日前后看到居委会发出的《通知》。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案刘小娟与吕景辉签订租赁合同约定的租赁房屋没有取得宅基地证或规划许可证或办理了相关批准手续等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，租赁合同无效。刘小娟请求吕景辉退还保证金38790元，吕景辉无异议，本院予以采纳。被告冯欢容不是租赁合同当事人，且刘小娟没有提供证据证明本案债务是因夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生，故刘小娟要求冯欢容承担责任，本院不予支持。关于场地交付及租金的计算问题。刘小娟主张其于2018年9月13日搬离案涉房屋，但未能提供证据证明其已明确告知吕景辉并办理相应房屋交接手续。刘小娟作为承租人在合同解除或合同无效搬离之时负有将租赁房屋交还给吕景辉的义务并结算押金、水电费等，但从刘小娟提供的其丈夫与代理律师之间的微信聊天记录可以证实刘小娟对于没有告知吕景辉其搬走及未办理房屋交接手续存在故意。另一方面，吕景辉作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，应当在知道刘小娟搬走后合理期限内收回空置场地，避免损失扩大。鉴于刘小娟目前并未实际使用房屋，本院对吕景辉要求刘小娟腾空并交回涉案房屋的主张，不予支持。由于刘小娟未履行交还房屋之义务，客观上造成了吕景辉租金损失，但在2018年11月7日第一次开庭审理时刘小娟明确表示其已搬离案涉房屋，故至2018年11月7日吕景辉应自行收回房屋，故刘小娟应支付2018年9月18日至2018年11月7日的房屋占用费，刘小娟已支付2018年9月30日前的房屋占用费及管理费，故刘小娟实际应向吕景辉支付24050元。吕景辉主张刘小娟拖欠9月份的水电费5175.44元，并提供了广州供电局电费通知、电费记录表、税费收款卡、水费记录卡等证据证明，刘小娟确认未交纳2018年9月份的水电费，本院对吕景辉主张的水电费予以采信，刘小娟应向吕景辉支付水电费5175.44元。关于刘小娟主张的装修费损失问题。因刘小娟撤回了装修损失的鉴定申请，本院根据现有证据确定刘小娟的装修现值损失。刘小娟主张其装修支出以有银行转账记录的金额103500元为准，并提供银行明细对账单、装修合同、收据为证，本院予以采信。自刘小娟承租之日2017年12月1日至视为其交还房屋之日2018年12月11日止已超过1年，而租期期限为2年，本院酌定装饰装修物现值为原装修支出的一半即51750元。合同无效的原因是吕景辉提供的租赁房屋未取得宅基地使用证或具有合法批准手续，吕景辉应承担主要过错责任，刘小娟租赁时未尽合理审查义务承担次要过错责任，故因合同无效造成刘小娟的损失由吕景辉承担70%赔偿责任。鉴于此，吕景辉应赔偿刘小娟装饰装修物残值36225元（51750×70%）。关于赔偿顶手费、设备报废损失、另行租赁损失、搬迁费的问题。该损失并非因合同无效造成的直接损失，而是刘小娟自身经营行为，刘小娟要求吕景辉赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于违约金，因合同部分无效，刘小娟并未拖欠搬离前的租金，故吕景辉要求刘小娟按照合同约定支付违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告刘小娟退还保证金38790元；二、自本判决生效之日起十日内，被告吕景辉向原告刘小娟赔偿装修残值损失36225元；三、自本判决生效之日起十日内，原告刘小娟向被告吕景辉支付房屋占用费24050元、水电费5175.44元；四、驳回原告刘小娟的其他诉讼请求；五、驳回被告吕景辉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8181.9元由刘小娟负担6843.9元，吕景辉负担1338元。反诉受理费220.63元由刘小娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  林佩霞人民陪审员  王 莹二〇一九年十一月八日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗