贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初515号原告（反诉被告）：中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司，住所地：贵州省凯里市北京西路清江休闲购物广场1幢10层。负责人：青峰，公司副经理。委托诉讼代理人（特别授权）：叶丽梅，公司员工。被告（反诉原告）：肖功兵，男，1971年8月15日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：万虹余，贵州维律律师事务所执业律师。原告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司（以下简称平安人寿黔东南支公司）与被告肖功兵租赁合同纠纷以及反诉原告肖功兵与反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司（以下简称平安人寿黔东南支公司）损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安人寿黔东南支公司的委托诉讼代理人叶丽梅，被告肖功兵及其委托诉讼代理人万虹余到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）平安人寿黔东南支公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租赁保证金12万元，并以人民银行同期贷款利率4.35%计算滞纳金至被告退还保证金之日止，其中截止至12月31日应付滞纳金为1673.2元；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2017年8月3日，原告与被告签订租赁合同，合同约定原告承租被告位于凯里市房屋，租金金额为929682.54元，租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，原告向被告交纳了12万元的租赁保证金，合同第三条约定待合同终止时5日内被告退还原告租赁保证金。2018年8月31日合同终止，原告依约支付了全部租金、物业管理费、水电费，并已腾退房屋，经多次沟通，被告拒不退还租赁保证金。为此，请求支持如前诉请。被告（反诉原告）肖功兵辩称：原告租赁被告房屋租赁期届满后，在拆除空调、网络交换机等设备时，对预埋在吊顶上和地板砖下形成附合的空调管线和网线进行剪断式破坏，并对部分吊顶、墙体造成破坏。同时，原告交回的房屋内部设施还存在地脚线脱落、玻璃门心破损、不锈钢栏杆被锯断等非正常损耗的情形。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好且乙方不得对已形成附和的装饰装修物进行破坏或拆除（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。”原告交回的房屋不符合该各约定，被告要求原告整改，原告至今拒绝整改。原告交回的房屋达不到合同第十条约定的条件，被告有权拒绝退还保证金的要求，即被告享有先履行义务抗辩权，被告不退还保证金的行为不构成违约，不应承担违约责任。原告交纳的12万元是履约保证金，其目的是担保原告全面、正确履行合同义务，原告没有按照合同第十条履行义务，无权请求退还保证金，请求驳回原告的诉请。反诉原告（本诉被告）肖功兵向本院提起反诉请求：1、判决反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状以及将非正常损耗的内部设施修复完好；2、判决反诉被告赔偿反诉原告2018年9月21日至空调管线和网线恢复原状以及非正常损耗的内部设施修复完好之日的租金损失，其中2018年9月21日至2019年3月20日租金损失为464841.27元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告2018年9月21日至空调管线和网线恢复原状以及非正常损耗的内部设施修复完好之日的物业费损失，其中，2018年9月21日至2019年3月20日的物业费损失为11694.12元；4、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年7月31日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定将反诉原告所有的位于凯里市房屋租给反诉被告使用，建筑面积共计974.51平方米，租期为2012年9月1日至2017年8月31日。租期届满前，双方于2017年8月3日续签《房屋租赁合同》，约定租期为2017年9月1日至2018年8月31日，租金为每月每平方米79.5元，物业费由乙方承担，乙方原交纳的保证金12万元继续作为本合同的租赁保证金。合同第十条约定：“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好且乙方不得对已形成附和的装饰装修物进行破坏或拆除（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。”第十八条约定：“本合同期满后，乙方应于期满后15日内迁离出租房屋并将其返还甲方，此期间免收租金及物管费。”第十九条约定：“甲、乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。”续签合同租期届满后，2018年9月15日，反诉原告应反诉被告通知接房时，发现反诉被告在拆除空调、网络交换机等设备时，对预埋在吊顶上和地板砖下形成附合的空调管线和网线进行剪断式破坏，并对部分吊顶、墙体造成破坏，当场就声明接钥匙不等于认可交房符合条件，并于当天向反诉被告提出书面异议，要求反诉被告务必在2018年9月20日前将被破坏的空调管线、网线、吊顶、墙体等恢复原状，或者将所有的装饰装修物予以全部拆除恢复到租赁前的状态，否则后果自负。但反诉被告拒绝整改，并来函称剪断空调管线和网线并无不妥。反诉原告对此书面回复反诉被告，将保留追究反诉被告赔偿反诉原告因此遭受经济损失的权利。同时，反诉被告交还的房屋内部设施还存在地脚线脱落、玻璃门心破损、不锈钢栏杆被锯断等非正常损耗的情形。另外，反诉被告2018年9月15日交房给反诉原告时，没有将大门钥匙全部交给反诉原告，以至于后来还能够私自开门进入租赁房屋将剪断的空调管两端用胶布包起，后将大门钥匙丢弃，其目的是为了掩盖真相，逃避责任。综上所述，反诉被告移交的房屋不符合合同第十条约定，应承担恢复原状和修理更换的责任。同时，由于反诉被告对已形成的装饰装修物造成破坏，也没有对非正常损耗的内部设施进行修复，其移交的房屋因不符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态而不能出租至今，期间的租金和物业费损失，反诉被告应承担赔偿责任。请求依法判决。庭审中，变更第三项诉请中的物业费损失为93550元。反诉被告（本诉原告）平安人寿黔东南支公司辩称：1、我方拆除空调、网络交换机等设备时，是基于墙体外的拆离、剪断方式进行，未对墙体、吊顶等房屋内部设计进行恶意破坏，房屋装修装饰部分的情况，属拆离过程中的正常损耗。在双方签订的《房屋租赁合同》到期后，基于诚实守信原则，我方按约搬离，对于租赁过程中在毛坯房基础上增设的必要办公设备，如空调、电脑等，属我方资产，我方有权进行拆除。在拆除空调、电脑设备及网线设施时，我方仅对墙体外的因我方装修装饰需求增设的设备部件进行操作，未对墙体本身进行恶意破坏。2、据双方签订的《房屋租赁合同》及国家法律规定，反诉原告无权要求我方将租赁房屋恢复原状。合同第十二条约定：“租赁合同终止及解除或履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，甲方则在5日内将租赁保证金退还乙方。”《合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”再有，租赁房为毛坯交付，反诉原告方所提及的被破坏的“空调管线、网线、吊顶”等物件，均因我方租赁房屋后按我方经营需求，在未破坏房屋主体结构的基础上进行的装修装饰活动所形成。我方在搬离租赁房屋中拆除的空调管道、网线等设施，是基于墙体外的部分进行拆除，未对也不会对租赁房屋造成损坏，属于未形成附和的装修装饰物，而租赁房屋中未形成附和的装饰装修物，是属于房屋使用人自己的，我方有权在不破坏房屋结构的前提下处置该部分财产。3、我方腾空交付的租赁房屋，是可正常出租的，反诉原告无权要求我方承担交付房屋后的租金损失及物业费用。该房屋是可正常出租，不影响正常使用的。我方承租房屋，是在毛坯房的基础上基于我方的经营需求进行装修装饰活动，未改变房屋主体结构，房屋的租赁性质未发生改变，是可继续出租然后经新的租赁需求设计、装修后使用的。请求驳回反诉原告的各项诉请。本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，肖功兵作为出租方（甲方）与承租方平安人寿黔东南支公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于凯里市房屋租赁给乙方使用，建筑面积共计974.51平方米，租期为2012年9月1日至2017年8月31日。2017年8月3日，肖功兵与平安人寿黔东南支公司经协商后续签《房屋租赁合同书》，并约定：租期为2017年9月1日至2018年8月31日，平安人寿黔东南支公司原交纳的保证金12万元继续作为本合同的租赁保证金。合同第十条约定：“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好且乙方不得对已形成附和的装饰装修物进行破坏或拆除（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。”合同第十二条约定：“租赁合同终止及解除或履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，甲方则在5日内将租赁保证金退还乙方。”第十八条约定：“本合同期满后，乙方应于期满后15日内迁离出租房屋并将其返还甲方，此期间免收租金及物管费。”第十九条约定：“甲、乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。”续签合同租期届满后，2018年9月11日，平安人寿黔东南支公司向肖功兵发出书面《告知函》，通知肖功兵交接房屋并退还12万元保证金。同年9月15日，肖功兵与平安人寿黔东南支公司办理涉案租赁房屋交接，当时发现空调、网络交换机等设备在拆除时空调管线、网络线被剪断，部分瓷砖地脚线脱落，室内房间玻璃门的门芯破损，不锈钢安全栏杆被锯断，拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损等，肖功兵遂向平安人寿黔东南支公司发出《接房异议函》，要求平安人寿黔东南支公司对房屋出现的上述被破坏的空调管线、网线、吊顶、墙体等恢复原状或将所有的装饰装修物予以全部拆除恢复到租赁前的状态。同年9月20日，平安人寿黔东南支公司向肖功兵发出《交房告知函》，称拆除空调、网络交换机时对管线进行剪断处理并无不妥，并再次要求肖功兵退还租赁保证金。同年9月28日，肖功兵向平安人寿黔东南支公司发出《对交房告知函的回复》，称平安人寿黔东南支公司交回的房屋不符合合同第十条的约定，不同意退还租房保证金。双方为此未能达成一致意见，平安人寿黔东南支公司遂诉至本院。诉讼过程中，肖功兵提起反诉。案经本院调解未果。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护，对双方当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。涉案合同租赁期间届满后，原、被告已于2018年9月15日办理房屋交接手续。被告应按约将租赁保证金退还给原告。现原告主张被告退还保证金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告按人民银行同期贷款利率计算支付滞纳金的诉请，原、被告在交接房屋时，因原告所交付的房屋有部分破损情形，被告对此提出要求原告进行整改，双方为此而引发纠纷，被告未按约退还原告保证金系因原告未同意修复房屋破损部位，原告存在一定的责任，且合同中没有未退还保证金应支付滞纳金约定，故原告的该项诉请缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状以及将非正常损耗的内部设施即脱落的瓷砖地脚线、破损的玻璃门心、被锯断的不锈钢安全栏杆、拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损的部分进行修复的诉请，庭审中，原、被告对上述设施存在破损均予以认可。但空调的管线及网线系承租人即反诉被告在租赁期间因其需要而安装的，不属于附合的装饰装修物，租赁期限届满后，反诉被告可拆除该空调管线、网线。现反诉原告诉请反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状，其诉请理由不成立，本院不予支持。反诉被告虽可以拆除空调及网线，但在拆除时不得损毁房屋墙面及顶面，因原告在拆除空调管线、网线时造成房屋墙面及顶面破损，以及搬离房屋时存在瓷砖地脚线脱落、玻璃门心破损、不锈钢安全栏杆被锯断等情形，反诉原告主张反诉被告将上述受损部位进行修复，符合合同约定及法律规定，理由成立，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿租金损失464841.27元及物业费损失93550元的诉请，涉案合同租赁期限届满后，反诉原告与反诉被告已于2018年9月15日办理了涉案租赁房屋的交接手续，反诉被告不再承担向反诉原告支付涉案房屋的租金及交纳物业费的责任。故反诉原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告肖功兵于本判决生效之日起30日内退还本诉原告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司房屋租赁保证金12万元。二、驳回本诉原告的其余诉讼请求。三、反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司于本判决生效之日起30日内将凯里市房屋内脱落的地脚线、破损的玻璃门心、被锯断的不锈钢安全栏杆、拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损的部位进行修复。四、驳回反诉原告肖功兵的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1367元，反诉费4224元，二项共计5591元，由原告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司负担91元，被告肖功兵负担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  黄原慧二〇一九年十一月二十九日书记员  王 宇