贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初9746号原告（反诉被告）：刘君，女，汉族，1986年9月7日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：肖铫，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世红，贵州名城（播州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：田冬生，男，汉族，1955年12月15日生，住贵州省遵义市红花岗区。被告（反诉原告）：王道会，女，汉族，1957年7月6日生，住贵州省遵义市红花岗区。共同委托诉讼代理人：李肖依，贵州与之律师事务所律师。第三人：遵义市红花岗区住房和城乡建设局，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道三号小区。法定代表人：李宏，局长。委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州恒文律师事务所律师。原告（反诉被告）刘君与被告（反诉原告）田冬生、王道会，第三人遵义市红花岗区住房和城乡建设局（以下简称红花岗区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理；依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告（反诉被告）刘君及其委托诉讼代理人肖铫、李世红，被告（反诉原告）田冬生、王道会委托诉讼代理人李肖依，第三人红花岗区住建局委托诉讼代理人赵玉梅到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告刘君向本院提出本诉诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《门面租赁协议》（以下简称《协议》）中2019年1月1日至2022年3月1日的租房约定无效；2、判决被告返还原告租房押金5000元；3、判决被告返还原告2019年1月1日至5月31日期间的租金60000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年1月1日起计算至本息还清之日止，暂计至起诉之日为1841.50元）；4、判决被告赔偿原告损失113649元；（以上费用共计180490.50元）；5、判决被告承担本案诉讼费用。其主张的事实及理由为：2017年3月1日，原告刘君与被告田冬生、王道会签订《协议》，约定二被告将位于遵义市老城纪念馆对面的5号临街门面出租给原告使用，租期为2017年3月1日至2022年3月1日，租金为12000元/月；合同签订当日，原告向被告支付5000元押金；合同签订后，原告从2017年3月1日至2019年5月31日前后共计向被告支付租金324000元，花费装修费用189416.12元；2019年6月，原告接到老城房屋管理所（以下简称老城房管所）的招租公告和通知，才知道自己承租的前述门面并非二被告所有，而是属于国有公房，且老城房管所要将门面收回，要求原告配合限期搬离；后经原告了解得知，二被告在第三人处承租案涉门面的时间截止到2018年12月31日，在该租期届满后第三人并未与其续签新的租赁合同，同时，第三人于2019年7月又通过拍卖公司对案涉门面进行招租，原告为减少损失遂参加公开竞价，最终以388.30元/㎡的价格竞拍取得了案涉门面从2019年7月1日至2022年6月30日的经营租赁权，给原告造成了巨大的经济损失；原告认为，二被告未告知案涉门面系其从第三人处承租且租期截止时间为2018年12月31日的情况下，再将案涉门面转租给原告获取巨大经济利润的行为，属于严重不诚信行为，双方签订的租赁《协议》中的超期部分约定应属无效，同时，因二被告的行为导致原告迫不得已通过高价竞拍的方式取得续租权，以及原告装修房屋后实际使用的年限，给原告造成了巨大的经济损失，二被告理应赔偿；为此，依法向人民法院提起诉讼。被告田冬生、王道会针对本诉共同辩称，我们与原告签订的《协议》中2019年1月1日至2022年3月1日的租房约定合法有效，田冬生于2001年通过社会公开招拍，从第三人下辖的老城房管所处取得位于门面的租赁权，自此后部分租赁合同是和老城房管所签订，部分租赁合同是和房管局授权的遵义市中兴物业管理有限责任公司老城分公司签订的，多年来一直由被告经营管理该门面，虽然与老城房管所的租赁合同是一年一签，但根据一直以来的交易习惯，每年房管局都会和我们续签，原告是知晓该门面所有权人属老城房管所的，因为其每月要缴纳水电费，该门面户头都是属于房管所，不存在其自始至终不知情的情况；因第三人以为防止国有资产流失接到主管部门文件要求收回该门面公开竞拍的行为属不可抗力，从2019年1月1日起我们与第三人之间即形成了不定期租赁合同关系，一直到2019年7月1日才终止，我们也是按时支付了2019年1-3月的租金，4-6月的租金待与第三人进行结算，因此，王道会与原告于2017年3月1日签订的《协议》中关于租赁期限为2019年1月1日至2022年3月1日的约定是可以预见和合理合法的；同时，因原告未支付2019年6月的租金，所以我们有权根据《协议》约定扣除5000元押金；对原告主张要求我们返回收取2019年1月1日至5月31日的租金60000元及利息于法无据，因为在2018年12月31日租期届满后，我们与第三人之间形成了不定期租赁合同关系，一直到2019年7月1日才终止，因此我们和原告关于在此期间的租期约定是合法有效的，我们就不应该返回这期间的租金，更不应该支付相应利息；原告提交的证据不能证明其主张的赔偿损失113649元的诉讼请求，因双方约定的租金为12000元／月的标准已明显不符合市场规律，所以行政机关才为了防止国有资产流失对案涉门面租赁权进行重新公开拍卖，拍卖程序合法，而原告参与公开竞拍且以388.30元／㎡的价格拍得经营租赁权，原告作为完全民事行为能力人参与拍卖的行为自然应当承担相应后果，而不能以无论以多少竞拍价格拍得以及装修完毕后竞拍不成，其产生的竞拍价和装修费差价都要求由我们来承担，这也是不符合常理的，同时，案涉门面的装修包含原告和我们装修的，但从2017年至原告竞拍成功，案涉门面一直由原告继续经营，对原告来说其实并没有任何损失，反而因此取得该门面优先承租权人的资格，也使得原告如愿取得该门面的经营租赁权。据此，原告的本诉诉讼请求于法无据，请人民法院依法驳回原告的本诉诉讼请求。反诉原告田冬生、王道会向本院提起反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人刘君支付反诉人2019年6月租金人民币12000元；2、被反诉人承担本案诉讼费。其主张的事实和理由为：反诉人田冬生在2001年通过社会公开招商竞拍，从第三人下辖的老城房管所处取得了位于门面租赁权，十几年来一直由反诉人田冬生、王道会经营管理，王道会与被反诉人刘君于2017年3月1日签订《协议》，约定租期至2022年3月1日，租金12000元／月，租金每年递增等，后老城房管所下发通知将于2019年7月对该门面进行公开招租并限期我们在2019年7月1日前搬离，自此我们与被反诉人刘君之间的《协议》发生不可抗力，不得不解除，同时刘君在2019年6月仍占有使用该门面经营，因此刘君应向我们支付2019年6月的房屋租金12000元；为此，特在本案中提起反诉诉讼请求。反诉被告刘君辩称，因反诉原告与第三人的租赁合同关系已于2018年12月31日期满，第三人也予以认可，所以反诉原告主张我支付2019年6月份租金12000元的请求是没有事实和法律依据的，不应得到支持，至于我实际占有使用案涉门面、应当支付占有使用费的问题，则是我与第三人协商处理的事情，与反诉原告无关；请求依法驳回反诉原告的反诉诉讼请求。另外，由于田冬生、王道会一直隐瞒其不是该门面房东的信息，我在不知情的情况下才与其签订了长达五年的《协议》，并投入大量资金进行装修和进货，直至第三人委托中介机构告知案涉门面将进行公开招租，在我与田冬生、王道会多次联系中，田冬生告诉我他是第三人的员工，公开招租只是内部履行的一个程序问题，为此我还向其提前缴纳了2019年3-5月的房租，随着第三人对该门面的调查，我才确认田冬生、王道会不是该门面的房东，而是其向第三人租赁的，同时在田冬生、王道会与第三人的租赁合同中约定了不能转租、转让，正是由于田冬生、王道会的转租行为才导致了我的损失；在我参与第三人公开招租时，田冬生、王道会还提供了一份虚假的合伙协议要求我签字，以便能继续履行与我签订的《协议》，但被我拒绝；现虽然我通过公开招租取得了案涉门面的租赁经营权，但我是考虑到对该门面的前期投入为减少自身损失才以远高于原来的房租的价格竞拍下来，由此给我造成了巨大的损失。第三人红花岗区住建局针对本诉、反诉共同述称，包含案涉门面在内的房产是我单位举办的遵义市中兴物业管理有限责任公司因2001年老城改造取得所有权，在2006年12月28日办理产权登记在该公司名下（遵房权证监证字第××号）并交由该公司老城分公司管理，后老城分公司注销，我单位遂将该公司名下的房产移交给同样由我单位举办的老城房管所管理，该管理所属于事业编制，其与遵义市中兴物业管理有限责任公司实际为“两块牌子、一套班子”，案涉门面的实际管理人是老城房管所，与被告田冬生、王道会签订租赁合同的主体也是老城房管所，现租赁合同期限已届满，所以我单位在本案中不具有适格的主体；老城房管所与被告田冬生的租赁合同在2018年12月31日期满后未再续签，原因是因上级要求将所有出租的房屋和门面必须对外公开招租，被告田冬生实际缴纳了该门面2019年1月至3月的房租，双方的租赁合同转为不定期租赁合同，现老城房管所已就被告尚欠其案涉门面2019年4月至6月的房租事宜另案提起诉讼；2019年3月31日，老城房管所向田冬生、王道会发出了解除不定期租赁合同的通知及限期搬离通知，要求被告在2019年7月1日前搬离，因此，被告租赁使用案涉门面的截止时间应是2019年7月1日，同时，老城房管所在此次公开招租时才发现被告存在转租行为，因此也取消了被告的优先竞拍权，同时我单位基于原告提供了其与被告签订的《协议》，我单位也考虑到原告作为实际租赁人的身份和门面交付等问题，所以设定了原告作为优先竞拍人参加公开招租，原告亦于2019年7月3日参拍并取得了三年的房屋承租权，老城房管所亦就案涉门面与原告签订了新的租赁合同，若现原告否认与被告签订的《协议》无效，则有可能导致老城房管所的拍卖行为程序上存在瑕疵，从而导致案涉门面重新公开招租；综上意见，请人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：包含位于遵义市红花岗区门面（面积51.1㎡）在内的建筑面积为544.91㎡的营业房，系第三人红花岗区住建局举办的遵义市中兴物业管理有限责任公司于2001年经老城改造指挥部拆迁所得，2006年12月28日办理产权登记在该公司名下（遵房权证监证字第××号）并交由该公司老城分公司进行管理，后老城分公司注销，第三人遂将该公司名下的房产移交给同样由第三人举办的遵义市红花岗区房屋管理局老城房屋管理所进行管理至今。被告田冬生与王道会系夫妻关系。自2002年4月15日起，被告田冬生与红花岗房管局老城房管所、中兴物管老城分公司多次签订房屋租赁合同，直至2018年2月8日与中兴物管老城分公司签订了租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同，租金为4900元/月，被告田冬生亦按4900元/月标准向第三人支付了2019年1-3月的租金14700元；在前述租赁合同中均载明了如需转租必须取得出租人同意的约定。2017年3月1日，原告刘君（乙方）与被告王道会（甲方）签订《协议》，约定将案涉门面租赁给乙方使用，租期为2017年3月1日至2022年3月1日，月租金12000元，由乙方向甲方支付押金5000元，待合同期满后退回，租赁期间双方不得借故解除合同，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金5000元，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失；等等。同日，甲方收取乙方支付的押金5000元和2017年3月1日至6月1日的租金36000元，乙方亦对该门面进行装修并开始经营，后刘君亦按12000元/月标准依约向被告田冬生、王道会支付租金至2019年5月。2019年3月13日，案外人遵义市兴盛拍卖有限责任公司发出《拍租公告》，载明：受委托，决定对位于老城纪念馆对面部分营业房、子尹路168-5号二层等营业房公开拍卖三年租赁权。同年6月6日，红花岗房管局老城房管所向田冬生发出《限期搬离通知书》，载明：由于您与我所的租赁合同已经解除，现我所拟收回该门面于2019年7月公开拍租，并依据相关法律法规发出本通知书。请你务必于收到本通知之后做好相关搬离准备，并于2019年7月1日前搬离完毕。搬离时请缴清占有期间的各项租赁费用，逾期则视为你放弃存放在租赁标的内的物品，交由出租人处理，因处理物品、恢复原状费用由你承担。如你拒不搬出，我所将采取法律手段维护自身权益，由此产生的各种费用由你本人承担（包含但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。同年6月13日，遵义市兴盛拍卖有限责任公司发出《租赁权拍卖公告》，载明：受委托，决定对位于老城纪念馆对面营业房三年租赁权：…；3、现YaYa小屋店，建筑面积约51.1㎡；…。同年7月3日，遵义市兴盛拍卖有限责任公司向本诉原告刘君出具《拍卖成交确认书》，确认刘君经过竞拍后取得了遵义市红花岗区老城纪念馆对面营业房（现YaYa小屋店）三年租赁权，成交价格为388.30元/㎡。同年7月29日，刘君与第三人签订《国有公房租赁合同》（公房编号：L-001-003），约定刘君向红花岗区老城房管所租赁老城纪念馆5号门面（建筑面积51.1㎡），租赁期限三年，第一年租金238105元，后两年租金在上一年基础上上浮5%，等等。现本诉原告刘君以本诉被告田冬生、王道会隐瞒其不是案涉门面所有人导致其产生损失为由提起本诉诉讼请求，反诉原告田冬生、王道会亦以反诉被告刘君未支付2019年6月租金为由提起反诉诉讼请求。本院认为，2018年2月8日，被告田冬生以其名义就登记在遵义市中兴物业管理有限责任公司名下的老城纪念广场5号门面的租赁事宜，与实际管理该门面的中兴公司老城分公司签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，结合遵义市中兴物业管理有限责任公司系第三人红花岗区住建局举办的事实，可以认定被告田冬生与第三人之间实际已构成了房屋租赁合同的法律关系，对此本院予以确认；该合同约定了租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租赁期间届满后，双方并未续签合同，作为出租人的本案第三人亦未采取任何表示反对的形式表明其不愿意继续租赁，即说明第三人有继续出租的意向，法律亦因此推定出租人对继续租赁表示默认同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，结合第三人实际按照其与被告之前签订的租赁合同约定的租赁费标准收取了被告田冬生支付的2019年1月至3月期间的房屋租赁费的事实，被告田冬生与第三人之间就案涉门面自2019年1月1日起构成了不定期租赁合同关系；同时，第三人在注销了中兴公司老城分公司后将该公司原管理房产并入亦由其举办的红花岗区老城房管所，该所于2019年6月6日向被告田冬生发出《限期搬离通知书》，以案涉门面拟公开拍租为由限期田冬生于2017年7月1日前搬离案涉门面，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…。”的规定，据此，可以认定第三人与被告田冬生之间的不定期租赁合同至2019年6月30日已实际解除，对上述事实，本院予以确认原告刘君与被告田冬生之妻王道会于2017年3月1日就案涉门面签订了《协议》，原告认为被告隐瞒案涉门面实际是其从第三人处转租而来且租期仅至2018年12月31日，故超出该期限部分的《协议》约定应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，即如果转租合同约定的租赁期限超过承租人剩余的租赁期限，因该租赁合同约定的履行期届满，承租人转租房屋的行为属于无权处分，应当依法认定超出的部分无效，亦即原、被告双方签订的《协议》中关于自2019年1月1日至2022年3月1日租赁期间的约定无效，但因被告田冬生与第三人之间就案涉门面自2019年1月1日起构成了不定期租赁合同关系，虽然第三人当庭陈述其是在2018年12月底才发现被告存在转租行为，但其依然收取了被告田冬生支付的按双方合同约定的租赁费标准计算的2019年1月至3月期间的房屋租赁费，应视其作为出租人对承租人转租行为的认可，故原告刘君作为次承租人从承租人即被告田冬生、王道会处转租案涉门面的行为，应属合法有效，刘君作为完全民事行为能力人，其在投资经营过程中，以高于承租人原租赁价格转租了案涉门面经营的行为，属于其自身投资行为，理应知晓和承担相应投资风险，加之其在租赁案涉门面时并未认真审查被告是否具有合法出租或转租条件的情形下而贸然签订具有转租性质的租赁合同，其自身理应承担相应的法律后果，结合双方签订的《协议》为经出租人认可属合法有效的转租合同的事实认定，对原告刘君主张被告返还其收取的2019年1月1日至5月31日期间的租金60000元及其利息的本诉诉讼请求，本院不予支持；同时，因原告刘君通过公开竞拍方式从案涉门面所有人即第三人处取得了该门面的三年的经营租赁权，其实际连续使用至今，而其与被告之间签订的具有转租性质的租赁行为并未导致其装修受损，故刘君主张的装修损失部分的本诉诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。亦因被告与第三人之间的不定期租赁合同至2019年6月30日已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，因案涉门面经第三人公开招租且原告通过竞拍取得该门面的租赁权，故原告刘君与被告田冬生、王道会之间的转租合同亦至2019年6月30日已实际解除，本院对此予以确认，双方在合同解除过程中均不存在过错情形，故被告收取原告的押金5000元，理应退还原告，故对原告关于被告返还其租房押金5000元的本诉诉讼请求，本院予以支持；对反诉原告田冬生、王道会提出的按照双方签订的《门面租赁《协议》》约定的租金标准要求反诉被告刘君支付2019年6月的房租12000元反诉诉讼请求，因双方所签订的《门面租赁《协议》》已被认定为有效且有效期至2019年6月30日，反诉被告刘君已支付租金至2019年5月31日，其自2019年7月通过公开招拍才与第三人签订租赁合同，2019年6月期间实际由刘君占有使用该门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，故反诉被告刘君理应依照《协议》支付相应租赁费用，故对反诉原告要求反诉被告刘君支付2019年6月的房租12000元的反诉诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、由本诉被告田冬生、王道会于本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘君房屋押金人民币5000元；二、驳回本诉原告刘君的其他诉讼请求；三、由反诉被告刘君于本判决生效之日起十日内支付反诉原告田冬生、王道会房屋租赁费12000元；四、驳回反诉原告田冬生、王道会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3910元、已减半收取1955元，反诉案件受理费100元、已减半收取50元，合计2005元，由本诉原告刘君承担1500元，由本诉被告田冬生、王道会承担505元。如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  姚远二〇一九年十一月二十五日法官助理陈璐书记员尚国俊