江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初2532号 原告：宋红侠，女，1962年8月17日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王忠（系原告丈夫），男，1963年8月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：时晓杰，男，1970年5月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告宋红侠诉被告时晓杰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，根据原告宋红侠的申请，依法委托徐州安永资产评估事务所进行了资产评估。后依法转为适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告宋红侠及其委托诉讼代理人王忠、被告时晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋红侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赔偿房屋维修费8000元及其他损失3000元；2、本案的诉讼费及鉴定费3000元由被告承担。事实与理由：2018年5月20日下午，被告房屋出现漏水，造成原告所居住房屋出现泡水，家具等物品均受到损坏。双方多次协商修复与赔偿问题无果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告时晓杰辩称，1、本案的实际侵权人是房屋的承租人陈某某，被告不是第一责任人，不具有过错。原告应当追加实际使用人，也就是承租人陈某某为本案的共同被告。本案漏水发生在醒狮小区二期X号楼X单元XXX室，该房屋是被告对外的出租房屋。从2015年8月份开始出租给陈某某使用，至事发的2018年5月，已经持续出租两年零十个月，发生漏水的是太阳能热水器的进水角阀，因为室内有电热水器，太阳能热水器已经多年不使用了，但是承租人却长期将其开至进水状态，且缺乏维护。承租人存在使用不当，是造成损害的主要原因，而且事发当天是星期天，室内无人，没有及时发现漏水问题，才造成水漏到楼下的情形。被告与陈某某在房屋租赁协议中明确约定，如因承租人使用不当造成的故障，应当由承租人维修并恢复原状，承租人须安全使用室内的各种设施，如发生意外事故，承租人应当自行负责，后来承租方已经在2018年8月底退租，不再续租。因此，被告认为本着公平原则，本案应当追加陈某某为本案的共同被告，由其承担主要责任；2、经原告申请，并经法庭同意，由徐州安永资产评估事务所对渗水给原告造成的损失进行了评估，但评估报告的内容大部分与案件涉及的渗水事故缺少因果关系，与本案争议事实无关联性，不能作为认定原告损失的依据。例如：报告第一项墙面腻子乳胶漆工程量，大部分工程量与此次是渗水损失没有关联性；第二项天棚腻子、乳胶漆评估依据的数据错误，评估工程量的误差太大，被告不予认可；第三项关于石膏装饰线的重置，也值得商榷。根据侵权责任法等相关法律规定，侵权造成的损失必须与侵权行为具有因果关系，评估报告因大部分评估价值与此次侵权行为没有因果关系，缺少证据的关联性，不应当作为定案依据；3、渗水事件发生后，被告多次与原告协商，有相应的电话联系记录，可以印证直到2019年3月20日、4月3日、4月8日双方依然在进行协商，在双方协商没有破裂的情况下，原告采取诉讼方式出乎被告意料，也额外地增加了很多不必要的费用，本案实际上属于邻里纠纷，被告愿意接受法庭对本案的调解。但是原告提出的损失必须有证据支持，必须是合情合理的。对于损失，当时双方协商时，被告曾找施工队评估，费用远远低于原告在本案中主张的11000元和评估报告确定的4050元，被告同意本着合情合理的原则，根据漏水事件给原告造成的实际损失，实事求是的给予适当的经济补偿。 本案的争议焦点为：1、被告是否应当在本案中承担侵权责任？2、原告在本案中主张的各项损失和数额如何确定？ 原告宋红侠为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、现场照片10张原件； 2、自己制作的维修费用明细。 上述证据，用于证明漏水发生及需要花费的维修费用。 经质证，被告时晓杰对原告提交上述证据中照片的真实性无异议，但认为墙上的水渍和褪色不完全是因为被告房屋漏水所导致，对原告制作的维修费用明细不予认可，认为该项费用明显过高。 被告时晓杰未提交证据。 经审理查明，原告宋红侠及丈夫王忠为徐州市醒狮小区X期X-X-XXX室房屋的产权共有人，被告时晓杰为楼上XXX室的所有权人。在2018年5月20日下午，被告时晓杰的房屋因太阳能进水阀出现漏水，水渗到楼下XXX室（所有权人为蒋振国）及XXX室。 在本案审理过程中，原告向本院提出了鉴定申请，要求对涉案房屋内客厅、卧室天花板等损失进行鉴定。经本院委托，徐州安永资产评估事务所于2019年6月17日作出徐安永评报字（2019）第026号财产损害评估报告书，认为至评估的基准日即2019年5月24日，原告部分分项工程综合合价为4050元，具体明细为：墙面腻子乳胶漆1225.94元（52.19平方米*23.49元/平方米）；天棚腻子乳胶漆2483.72元（101.17平方米*24.55元/平方米）；石膏装饰线340.90元（48.7平方米*7元/平方米）。为此，原告支出了鉴定费3000元。 因原、被告对评估报告书提出异议，本院向徐州安永资产评估事务所函询了如下问题：1、委托评估房屋的建筑面积为90平方米，而鉴定报告中天棚腻子乳胶漆的工程量为101.17平方米，超出了房屋的建筑面积，测量数据是否存在误差和偏差？2、确定综合单价是否仅参照徐州市本地企业生产的奇艳丽牌乳胶漆的价格？该单价在品牌乳胶漆市场价格中是什么顺位？是否更给出在徐州本市销售的乳胶漆高、中、低三种价位的综合单价？3、报告认为本工程为个人修复，因此不计取相关管理费、利润和措施费及工程税金，但原告作为申请人有权选择具有装饰装修资质的公司开展装修，能否测算出该部分的费用，供本院裁判时予以参考？4、按照苏建函【2019】142文件徐州市修缮人工费用为90元/工计算，该标准是否低于徐州市的市场价格，是否存在可以予以调整的其他规定。 徐州安永资产评估事务所针对函询问题，答复如下：1、涉案房屋实际测量数据是101.17平方米，详细为北卧室腻子乳胶漆31.61平方米，南卧室腻子乳胶漆43.4052平方米，客厅腻子乳胶漆21.698平方米，西北角卧室腻子乳胶漆10.4575平方米。2、本次鉴定结果中，乳胶漆单价按照《徐州市造价信息》第5期指导价中乳胶漆指导价计入。3、按照有资质的装修公司进行修缮，包含所产生的管理费、利润、措施费、税金合计5760元。4、本次鉴定依据的按照《江苏省房屋修缮工程计价表》（2009年版）编制，其中人工为定额人工，而非徐州市市场的人工，定额人工是按照苏建价【2019】142文件中的人工单价计入，不可调整。 在漏水发生之后，双方通过电话进行了协商，原告提出最低价是6400元，被告认为价格过高，原告遂以诉称理由起诉来院，被告以辩称理由进行答辩，双方经调解未果。 本院认为，侵害他人财产权利的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原告宋红侠是醒狮小区X期X-X-XXX室的所有权人，被告所在XX室房屋因太阳能水阀发生漏水，水渗到楼下XXX室及XXX室，造成原告房屋装饰及物品损坏，故被告应承担损害赔偿责任。被告辩称在漏水发生时将房屋出租给案外人陈某某使用，但是未提交租赁协议等证实，即便被告与陈某某存在漏水发生时存在租赁关系，原告作为出租人和所有权人，对XXX室房屋负有管理和维修义务，被告所称与陈某某在协议中的约定，对第三人不具有法律约束力，故被告应当承担侵权的民事赔偿责任。 对于原告所主张的房屋维修费用8000元，经过本院的委托鉴定，业已确定了该项损失的数额，故该项损失确定为4050元，原告依据个人测算的数据得出的数额为8000元没有依据。对原告主张的其他损失3000元，原告陈述该项损失为受损衣物的损失，在鉴定现场勘查时，对原告受损衣物进行了查验，对该部分损失，本院酌情确定为1000元。 原告为本次鉴定所支出的鉴定费3000元，系合理支出，应由被告负担。 需要指出的是双方邻里之间发生的财产损害赔偿纠纷，因被告疏于对房屋管理所造成漏水，造成原告及案外人蒋振国的房屋共同受损。房屋漏水引起的侵权纠纷也是当前司法审判中常见的侵权纠纷之一，正因为双方对于责任承担、受损财产的价值存在较大分歧，故对于损失的确定一般通过司法鉴定的方式确定。法院引入第三方机构开展鉴定的目的，在于通过专业机构和人员运用专业知识确定损失的合理数额。因此，在鉴定之后，本院依据鉴定结论，并结合案涉证据依法作出裁判。希望双方理解法院裁判的理念、思路以及坚持的公平原则，对哪一方证据的采信或者不采信，并非司法的不公，人民法院认定证据均按照证据规则进行，希望双方搁置争议，运用法律思维，承担该承担的责任，尽快恢复正常的工作和生活。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告时晓杰于本判决生效后十日内向原告宋红侠赔偿损失5050元及鉴定费3000元，合计8050元； 二、驳回原告宋红侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，由被告时晓杰负担，于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 审 判 员  王亚群 人民陪审员  冷旭东 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  刘 文