广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18865号原告：杨桂霞，女，1976年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************，公民身份号码441************042。原告：黄桦，男，1963年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************，公民身份号码440************913。两原告共同委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告：佛山宗德投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******委会佛山新城百合道6号宗德服务中心5层501号商铺，统一社会信用代码914********499060E。法定代表人：周建川，该公司董事。委托诉讼代理人：李鼎，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩冰，广东恒益律师事务所律师。原告杨桂霞、黄桦诉被告佛山宗德投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理。于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨桂霞、黄桦本人及其共同委托诉讼代理人刘思成、被告佛山宗德投资发展有限公司的委托诉讼代理人李鼎、韩冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告购房款1282868元，并自合同签订之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3.判令被告赔偿两原告在购房中已向被告支付的维修基金、契税和印花税50124.05元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月2日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同），被告将其位于“乐从镇兴乐社区居民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心2座1313号”商品房出售给两原告。案涉合同约定建筑面积共91.85平方米，其中套内建筑面积59.74平方米，分摊共有建筑面积32.11平方米。合同第十三条约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。根据合同的约定，2019年6月30日，两原告接到被告的通知，到中国德国港验收房的时候发现，被告在销售时向外宣传已经有40多世界500强的企业签约在中国德国港办公，还将计划引进200家德欧企业等大量的虚假信息。而且被告使用B1幢的样板房向原告等小业主销售B2幢商品房，误导原告等小业主。而两原告与多家业主收房时，发现现楼与被告承诺的与预售房的规划图不符，存在虚假宣传、货不对板、结构布局不符约定、面积重大误差、装修质量差等问题。涉案房屋室内存在两根承重结构大柱子，以及一个共同管线槽。根据相关法律规定，商品房的承重结构以及共同管线槽属于所有业主共同共有。双方合同第二十二条也明确约定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有。因此，涉案房屋之内的两根承重柱子和管线槽属于共有部分，应从涉案房屋的套内建筑面积予以扣除。根据两原告测量，管线槽的面积为1.22平方米，两根柱子的面积分别为2.5平方米及0.97平方米，合计4.69平方米。而涉案房屋的实际套内建筑面积，根据原告测量，为7.61×7.82=59.51平方米，减去承重柱子及管线槽占用的公共面积4.69平方米，实际54.82平方米。因此，套内建筑面积误差约为8.24%，已经远远超出了合同约定的3%，因此，原告有权解除案涉合同。还有，涉案房屋存在诸多严重质量问题，房屋严重漏水渗水、装修严重脱落、室内结构布局误导等，与样品房存在极大的质量差异，装修材料质量奇差无比，除了装修手工粗劣外，用材也十分低端劣质。大卧室的窗户只剩下一扇玻璃，宽度非常狭小，不到50公分，在房屋中的感觉就像与坐牢无异，而样品房的窗户是非常宽敞明亮，并且是铝合金窗户，而涉案房屋是铁框窗户，极易生锈。在原来的样品房中，原本属于窗户的部位，现在变成了墙壁，成为后方房屋的共用墙，才导致窗户非常小。涉案房屋的洗手间比样板间的洗手间多了一根大柱子，经了解，是管线槽，并且所占面积过大，原来样板间的洗手间没有管线槽柱子，方正明亮，而现在涉案房却变成了“丁”字形，严重影响使用，并深感压抑。根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。而且，被告在销售时，向两原告等小业主展示了涉案商品房所在项目的大量宣传广告，对两原告等小业主作出了大量的承诺。根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，被告应对其销售广告宣传资料所作出的承诺负责，因被告违约，必须承担违约责任。因被告的严重违约行为，原告特诉至法院。被告辩称，一、两原告诉请解除合同不具备合同依据或法定依据，被告不同意其解除合同，对其诉求应驳回；二、就原告在诉状中主张的几点理由，予以回应：1.原告诉称本项目存在虚假宣传，但是没有证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，应承担举证不能的后果；2.两原告称被告以样品房误导其购买案涉房屋与事实不符，就此，首先原告没有举证证明存在所谓的误导行为存在，其次，两原告买的是本项目B2栋房，被告没有以B1房的相关信息明示为B2的交楼标准，再次，根据案涉商品房买卖合同（预售）补充协议第1.6条约定，出卖人修建的样板房或其他示范单位只作为风格展示和买受人参考使用，除非明确注明作为交楼标准的部分外对双方没有约束力，因此综上，两原告主张被告以B1样品房误导没有事实依据；3.就两原告诉状中，案涉房屋存在承重柱及公共管线槽的主张，首先，本项目商品房是严格按照规划内容及报建内容进行施工，在工程完工后，已经通过相关部门的竣工验收等法定验收手续，其中规划部门对本项目建设工程符合规划要求出具了肯定意见，不存在建成的商品房与规划不符的情形，其次，诉争商品房与双方合同图纸等约定相符，不存在被告擅自修改施工图、规划等的情形；4.就两原告诉称其自行测量发现套内面积与合同面积误差比超过3%，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，申请产权初次登记的房屋应委托房地产管理部门认可且已取得测绘资格证书的测绘单位进行测绘才能作为房屋产权面积登记的合法依据，当事人若对结果有异议应委托有资质的测绘机构进行鉴定，本案案涉商品房，被告作为开发商已经根据相关部门要求委托机构进行测绘，根据报告，面积误差比不超过合同约定的3%，而两原告没有测绘资质，没有测绘的能力和知识，自行测绘的结果推翻法定的测绘结果没法律依据。5.两原告的诉讼请求第三项，被告并不是该税费的收取主体，所以对此没有任何的退费的义务，综上，请法庭驳回原告所有诉讼请求。若第一项诉请法院支持，退房款是没有异议，利息按照合同的约定，利息在补充协议上有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.两原告提交图片复印件六份、宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单复印件一份、平面图复印件一份，拟证明案涉房屋内的大柱子是整栋房屋的承重柱子，根据相关规定及合同约定，该柱子占用的面积属于公用面积，管线槽也是整个公共使用设施，扣除上述公共面积之后，案涉房屋的套内建筑面积误差为8.24%，已经远超出合同约定的3%，被告质证认为，没有原件予以核对，对三性不予确认，具体户型以合同约定为准；本院认为，两原告提交的宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单、平面图无原件核对，不能证明为案涉房产的平面图纸，图片六份有两原告提交的视频光盘予以佐证，被告对视频的真实性无异议，本院予以确认；2．两原告提交照片打印件四份，拟证明涉案房屋的窗户与样板间严重不符，被告当时的样品房的窗户宽度为1.8米，而案涉房屋的窗户宽度为0.55米，窗户被封闭超过样板房窗户的三分之二宽度，被告质证认为，其中有一张写有“这是实际交楼房子照片这就是交楼的窗宽0.55米”是实际交房之后的图片，对其真实性予以确认，其他图片三性不予确认，无法核实其来源；本院认为，对写有“这是实际交楼房子照片这就是交楼的窗宽0.55米”的照片予以确认，其他图片非案涉房屋的图片，与本案无关，本院不予确认；3.被告提交房产测量资料簿复印件一份，房产分户图原件一份，拟证明案涉商品房建筑面积、套内面积误差比不超过3%，两原告质证认为，对案涉商品房面积测绘资料三性不予确认，没有原件予以核对，对房产分户图不予确认，测绘的结果是根据合同中附件2关于商品房共用部分的说明，分摊公用建筑面积已明确标准系数，对于测绘面积结果不予确认，附件2只有管线槽算作公用分摊，管线井、承重柱没有作为共用面积分摊。本院认为，该组证据与被告提交的其他证据相互印证，客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告开发建设的房屋位于佛山市顺德区******委会佛山新城百合道6号宗德服务中心。2018年8月18日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为Y321348的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉合同），向被告购买位于佛山市顺德区乐从镇兴乐社区*民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心2座1313房，房屋用途为商业、金融、信息，主体结构为框剪，商品房的房产测绘机构为广州市四维城科信息工程有限公司，其预测建筑面积为91.85平方米，其中套内面积59.74平方米，分摊共有建筑面积32.11平方米，该商品房共有部件见附件二。案涉合同第六条商品房价款按建筑面积计算，单价13966.99元，总价款为1282868元，两原告采用按揭付款方式。两被告具体支付方式如下：两原告于2017年7月2日向被告交付定金20000元，于2017年7月3日向被告交付定金60000元，于2017年7月8日、7月15日向被告交付房款692868元，2018年11月23日，剩余510000元房款通过银行按揭方式交付向被告交付。案涉合同第九条该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房……（三）查验房屋……（2）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：……（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计给付利息。第二十二条第二款以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。附合同附件一：房屋平面图；附件二：关于该商品房共用部位的具体说明……一、分摊的共用建筑面积包括：套（单元）与共用建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半、电梯间及合用前室、电梯井、管道井、设备间、楼递间、公共门厅及过道等，以及单独为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。二、共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积÷套内建筑面积之和。三、本座共用建筑面积分摊系数为50%。同时，原、被告签订了案涉合同的补充协议，该协议第1.6条约定，出卖人所修建的样板房或其他示范单位仅作风格展示和供买受人参考之用，除非注明作为交楼标准的部分外，对双方均不具有法律约束力。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等双方另行约定。案涉房屋于2017年6月13日取得广东省佛山市顺德区商品房预售许可证。2018年10月16日，案涉房屋经佛山市中为勘测有限公司测绘经佛山市顺德区********监制制作了《房产测量资料簿》，2018年11月12日经佛山市顺德区********审核通过加盖测绘成果审核专用章。该资料簿其中用地分摊说明记载，本楼盘分两期建设，现建成一期，一至二期因共用地下室，且地下室相互连通，因此一至二期用地面积要整体分摊，地下室公建统一分摊，根据一期的实测套内建筑面积，公建面积及二期预算的套内建筑面积、公建面积、采用预留分摊面积的办法进行用地面积及地下室公建面积分摊，案涉房屋的房产分户图（实测）显示，其中的专有建筑面积为59.82平方米，用地分摊面积为9.74平方米、分摊建筑面积为30.5平方米。该面积计算按GB/T17986.1-2000房产测量规范执行。2019年1月17日，佛山市顺德区********对案涉房屋分户图（实测）面积审核通过。2019年7月12日，佛山市顺德区乐从镇相关部门组织业主和开发商就物业存在的相关问题进行了会议交流，并在其后形成“关于B2业主代表在政府协商会上提出的36个问题的答复”，其中问题8：部分户型主卧窗户太窄，采光面太小，开发商是否擅自改变了工程图纸，影响了居住使用功能，不符合合同约定。被告答复如下：该户型严格按经审查备案的设计施工图施工，过程未作任何变更，且与销售合同附图一致。问题15：部分业主提出卫生间被墙体占用较大空间，影响使用，有没有解决方案？被告答复如下：该区域清水房严格按审查备案的施工设计图实施，后期装修时对淋浴间的部分功能设施（烟道、排水管等）进行封闭装饰，对淋浴间的实际使用有一定的影响，经我司研究决定，参照《住宅设计规范GB50096-2011》（建议淋浴间使用净空尺寸不小于800mm*800mm）,针对淋浴间净空尺寸小于800mm*800mm的户型，在业主收楼后可书面申请改造优化，根据现场实际情况与该业主达成共识后择期实施（改造费用由开发商承担）。2018年12月14日案涉物业取得房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表。2019年6月20日，被告向两原告发出交付通知书，两原告于2019年6月底收到该通知书，并于2019年7月初前去收楼，但因案涉房屋存在各种问题拒收；2019年7月31日，两原告向被告的法人代表函告如下:因面积问题、质量问题及货不对板问题，不予收楼，并要求解除合同。之后，被告于2019年8月再次发出敦促办理商品房交付手续的函，两原告第二次收楼因同样的问题予以拒收。原告于2019年8月29日诉至本院，请求解除合同等。诉讼中，2019年8月29日，两原告委托广东真灼律师事务所向被告及被告的法定代表人周建川发出“解除《商品房买卖合同（预售）》通知书”，称鉴于案涉物业存在与预售规划图不符、存在虚假宣传、货不对板、结构布局不符约定、面积重大误差、装修质量差、套内建筑面积误差超出合同约定的3%，为此函告被告解除商品房买卖合同，并要求被告支付违约金并赔偿损失等。2019年10月11日，两原告向被告发出“关于解除《商品房买卖合同（预售）》的通知”，称案涉房屋存在与样板房严重不一致（大房的柱子超大许多、窗户变小、装修质量极差、与3000元每平方米的标准相差甚远），且被告也没有提供室内装修的消防设计审核意见及装修后的消防验收报告等，由此通知被告解除合同，并要求被告按照合同约定立即退还全部购房款。另经本院实地核实，案涉房屋内并不存在原告诉称的“严重漏水、渗水、装修严重脱落”等问题。诉讼中，原告向本院申请对位于佛山市顺德区乐从镇兴乐社区*民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心2座1313号的房屋的套内建筑面积进行测绘，本院认为，被告提交的《房产测量资料簿》的测量单位为佛山市中为勘测有限公司，证书编号为丙测资字4422866，具有相应的测绘资质，该房屋的建筑面积及套内建筑面积经依法测量并经审核确认，测绘结果客观、真实，原告未提出证据证明该《房产测绘资料簿》有违反法定测绘程序或测绘结论明显依据不足等情形，也未提交足以推翻该《房产测绘资料簿》的客观证据，故对该申请不予受理。本院认为，两原告与被告签订的案涉合同及案涉合同补充协议均是双方真实意思表示，故双方应严格按合同及补充协议的内容履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一为案涉合同应否解除？两原告诉请的合同的解除的理由如下：1.套内建筑面积差异超过3%；2.虚假宣传；3.使用B1的样板房误导消费者；4.与预售房的规划不符，具体包括结构布局、房间内柱子、洗手间内管线槽的问题；5.装修质量差，包括漏水、装修脱落、装修材料、用材低劣，窗户未采用铝合金等。关于套内建筑面积差异超过3%，案涉合同中约定建筑面积为91.85平方米，套内建筑面积为59.74平方米，案涉房屋经佛山市中为勘测有限公司测量并经佛山市顺德区********审核通过，实测案涉房屋建筑面积为90.32平方米、分摊建筑面积为30.50平方米、专有建筑面积为59.82平方米，即套内建筑面积为59.82平方米，上述测量单位具有法定**资质，测量标准符合相关的规范要求，故该测量结果客观、真实、合法，两原告并未提交任何证据证明案涉房屋的实测面积，不足以推翻该测量结果，故对原告该诉请不予确认。关于虚假宣传，原告诉称被告在销售房产的时候对外宣传已经有40多家世界500强企业签约在中国德国港办公等，但是原告并未提交证据证明被告有此单方承诺，对该诉称的事实本院不予确认；关于使用B1样板房误导消费者的问题，原告称被告带其看了B1的样板房的结构、户型之后才对其购买该房产作出判断，但现在户型、结构、窗户、巨大柱子均与样板房不同，本院认为，首先，原告并未举证证明被告曾向其承诺该样板房即为其所购房产的样板房，其次，即便带其参观了样板房，参考《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。即即便有样板房，在特定情况下也仅是作为房屋交付质量、设备及装修的承诺，并不构成对房屋户型、结构等的承诺，关于户型、结构，在案涉合同附件中已有明确约定，故原告该诉请的事实不成立，本院不予确认；关于与预售房的规划不符，具体包括结构布局、房间内柱子、洗手间内管线槽的问题，案涉合同附图房屋分层分户图，标注了详细尺寸，与被告向本院提交的设计施工图一致，图纸中均显示房屋墙角有承重结构即原告所称的柱子，并无设计变更，至于卫生间的管线槽，只是后期装修时对淋浴间的部分功能设施进行了封闭装饰，两原告可申请改造优化，并不属于户型、结构变更的问题；关于装修质量差，包括漏水、装修脱落、装修材料、用材低劣，窗户未采用铝合金等，经查，并不存在漏水、装修脱落的问题，若有其他隐蔽的质量问题，两原告应提供证据予以证明，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。即如果房屋存在漏水等房屋质量问题，当事人可另行主张被告承担修复责任，如果存在装修质量问题，也可依据双方的合同约定要求被告承担相关的保修义务。综上，案涉合同并不符合解除的条件，原告诉请解除合同及返还购房款，理据不足，本院予以驳回。关于两原告要求被告赔偿维修基金、契税、印花税的诉请，上述款项并非由被告直接收取，且属于相关部门依据国家法律、政策收取的款项，不属于原、被告案涉合同的权利义务范围，且合同并未解除，属于买受人依法应承担的行政性义务，故两原告请求被告赔偿并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条第二款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告杨桂霞、黄桦的全部诉讼请求。案件受理费16796.94元，减半收取计8398.47元（原告杨桂霞、黄桦已预交），由原告杨桂霞、黄桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年十一月十三日书记员  赖冠华