江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初1964号 原告：东润首府物业管理委员会，住所地泰州市东润首府传达室。 负责人：高飞，该委员会主任。 委托诉讼代理人：严国亚，江苏圣典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋凯，江苏圣典律师事务所律师。 被告:泰州市鑫盛物业服务有限公司，统一社会信用代码913212910694509159，住所地泰州市东润第一城商业B楼402室。 法定代表人：范锦江。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏康政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬梅，江苏康政律师事务所律师。 第三人：江苏鑫焱物业管理有限公司，统一社会信用代码913212003312397373，住所地泰州市野徐镇康居社区管理服务中心二楼222室。 法定代表人：陈春燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘师阳，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：鞠小敏，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 原告东润首府物业管理委员会（以下简称东润物管会）与被告泰州市鑫盛物业服务有限公司（以下简称鑫盛公司）、第三人江苏鑫焱物业管理有限公司（以下简称鑫焱公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东润物管会的委托诉讼代理人严国亚，被告鑫盛公司的委托诉讼代理人李冬梅、陈杰，第三人鑫焱公司的法定代表人陈春燕及其委托诉讼代理人刘师阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东润物管会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即撤离东润首府小区（包括遗留现场人员及自行配备的设备）并且完成包括物业用房、各种档案图纸、安防设施、收费情况以及根据国务院物业管理条例第二十九条的相关规定的其他全部资料的交接手续；2.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：鑫盛公司系东润首府小区的前期物业公司，其在管理过程中未认真履行职责，经常与住户发生矛盾。根据《江苏省物业管理条例》第27条的规定，东润首府小区业主经政府相关部门的批准及组织经过合法程序于2017年成立了东润物管会，并经泰州市医药高新区住建局备案。鑫盛公司对于东润物管会多次发函要求商洽续签物业服务合同以及提供物业用房和相关资料等事宜不予理睬且不予履行。2018年7月16日，根据大多数住户的意见东润首府小区聘请了新的物业公司江苏鑫焱物业服务有限公司，但是鑫盛公司拒绝进行移交，严重影响了小区物业管理和住户秩序。 鑫盛公司辩称，被答辩人要求答辩人搬离东润首府小区是没有事实与法律依据的，不能得到支持。东润首府小区自成立之日起就是由答辩人提供物业服务，答辩人在管理小区的过程中认真履行职责，小区内干净整洁，一切井井有条，答辩人的管理获得了业主的一致好评；答辩人作为东润首府小区的前期物业在小区没有通过合法的手续、经过合法流程选聘新的物业进入到小区里接替前期物业的情况下，前期物业应该继续留在小区里提供物业服务。根据市住房和城乡建设局2018年8月1日发布的《关于协调处理东润首府物管委员会解聘选聘物业矛盾的专题会议纪要》明确提出被答辩人在选聘新物业时，未履行必要程序，未征得多数业主同意、未认真听取街道社区意见贸然要求新物业公司强行入驻小区引发了冲突，影响了社区的稳定，干扰了社区秩序。同时，该份会议纪要也明确暂停被答辩人行使职能，交出公章，在业主委员会成立前，维持小区现状。所以说，被答辩人选聘新物业公司并让其强行进驻小区本身就是违法行为，故其要求答辩人撤离小区是没有法律依据的；即使被答辩人要求答辩人撤离小区有法律依据，也要等答辩人与东润首府小区业主对物业管理费等结算完毕。被答辩人要求答辩人承担诉讼费没有法律依据。 鑫焱公司述称，原告的诉请事实清楚、证据充分，应当予以支持。原告作出更换物业管理公司的决定，是在两次发函至被告要求商谈订立物业服务合同、公示物业费收支情况等事宜未予理睬的情况下，在东润首府物业管理委员会第二次业主代表大会上讨论通过的。此次代表大会是公开透明的，会议讨论的纪要是经业主代表签字确认的，同时还在小区内的显著位置进行了公示。再者原告作出的该决定亦没有侵害到任何业主的合法权益。原告作出上述决定后与第三人签订的物业管理服务委托合同是双方真实意思表示，合同双方均具有合法、有效的主体资格，其条款内容亦不违反法律、行政法规等禁止性规定。根据被告与业主签订的东润首府家园前期物业服务协议约定，在新物业管理服务委托合同成立的同时前期物业服务协议即终止，双方的权利与义务关系亦终止。因此，原告物管委提出的要求被告鑫盛公司立即搬离东润首府小区并完成物业管理的交接手续的诉请完全是具备事实和法律依据的，应当予以支持。 本院经审理查明：开发建设单位江苏东润房产开发有限公司（以下简称东润公司）作为委托方（下称甲方）与受托方（下称乙方）亦为物业管理服务企业鑫盛公司签订《物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定：甲方将东润首府家园住宅小区通过公开招标形式委托乙方进行前期物业管理服务，物业类型为住宅及配套商业，坐落位置为泰州市海陵区（县89号；本合同自2013年9月开始，至本物业首次业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日为止；甲方在该物业交接3个月前提供物业交接费，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归物业管理区域业主委员会所有，该款全额存入物业管理办公室专有账户，专款专用（附清单）；本合同终止乙方不得再管理本物业时，必须向甲方或业主委员会办理下列移交事项：物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册，物业及业主档案和有关资料，物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其它财物；在物业竣工验收合格后三十日内，甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项目总建筑面积的千分之三至千分之四的物业管理服务用房，并装修完毕适合办公要求，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用；物业管理验收交接：乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；在物业竣工验收合格后六十日内，甲方应向乙方移交下列文件和资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料，物业竣工验收资料，共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料，物业质量保证文件和使用说明文件，物业管理需要的其他资料。该合同还对违约责任、质量纠纷、争议处理等作出了约定。合同后附有东润首府家园前期物业管理物品清单一份，上载明：“客服行政开办费，包括办公室装修，由开发商按照物业要求装修，并进行物业公司办公室软装修（公司口号、徽记、形象墙等），承担装修费用；报纸书刊展示架2组，接待客户的桌椅4组，各种资料印刷，文件柜4组，电脑4台，办公桌12张，职员椅20把，电话3部，留言板6张，专用档案柜4组，饮水机2台，会议桌1张，点钞机2台，保险柜1个，打印、复印、传真一体机1台，更衣柜16组，过塑机1台，空调3台，微波炉2台，数码照相机1台，专用档案袋6000组；保洁开办费，包括垃圾清运车2辆，玻璃套装工具3套，人字梯（2M）4把，人字梯（3M）4把，手钳2把，垃圾收集桶500个，吸尘器2；绿化开办费，包括汽油机喷雾器2台，绿篱机1，抽水泵1，高压水机1，手推剪草机1，高枝剪2把，手锯2把，条剪2把，斗车1辆，枝剪2把，浇水水管2套，铁耙2把；工程开办费，包括切割机1，铝合金升降机1，钳工机1，台钳1，工具柜2，手砂轮机1，电焊机1，电钻2台，管钳2把，万用表4只，大管钳1，电工工具4，疏通机1台，电锤2把，插话机2只，活动扳手6把，钢丝钳2把，尖/斜嘴钳各2把；秩序维护开办费包括警棍12根，充电手电筒12把，应急灯6台，物品柜6套，电风扇4台，秩序维护常用器械2套，对讲机电池14个，对讲机14部；工服务费用，包括项目经理服装1人2季*2套，客户人员服务6人*2季*2套，工程人员服装5人*2季*2套，秩序维护人员服装36人*2季*2套，保洁服装16人*2季*2套”。 2017年9月7日，泰州医药高新技术产业开发区住房建设局（以下简称住建局）批复，经凤凰街道东谢社区居民委员会精心组织，于2017年8月26日召开了首届东润物管会成立会议，会议的各项程序和选举结果是合法、有效的，同意成立东润物管会，有效期自2017年8月26日至2020年8月25日。主任：田国华，副主任：高飞、钱济，委员：瞿富凤、刘巧珍、于小梅、帅建冬、刘莹、徐哲敏、丁凤、张学龙。 2017年11月9日，住建局出具业主委员会（物业管理委员会）备案证明，东润物管会任期为三年，自2017年8月26日至2020年8月25日止（业主大会成立后，东润物管会任期自动终止），现予以备案。 2018年4月9日，东润物管会向鑫盛公司出具《关于续签物业服务合同事宜的函》，载明：东润物管会已于2017年8月26日成立，为了更好地做好小区物业服务管理，现通知如下：1、按照省物管条例以及前期物业合同相关条款，前期物业合同已于东润物管会成立之日即2017年8月26日到期，需签订新物业合同。基于小区现状，业主代表大会决定优先考虑续签（但不放弃选聘新物业公司），请你公司委派专人和东润物管会进行新合同等相关事宜的商洽，商洽日期拟定在本月内。2、按照省物管条例，请你公司如实公示2017年物业费收支情况，并接受东润物管会的核查。3、新合同未签订前，请你公司做好当前小区物业服务，不要激化物业公司与业主的矛盾，以免影响新合同的续签。请你公司收到此函后，与于晓梅联系拟定商洽日期。 2018年7月5日，东润物管会向泰州市鑫盛物业服务有限公司出具《关于提交物业用房和广告费明细的函》，载明：1、在2018年7月30日前向东润物管会提交物业用房明细；2、在2018年7月15日前向东润物管会提交2016年、2017年、2018年广告费收入明细；3、2018年4月9日送达你公司的函至今未予答复，业主视你公司在提供无偿服务，业主代表大会将启动新物业选聘程序。请你公司收到此函后，与于晓梅联系提交相关书面材料。 2018年7月8日，东润物管会东作出【2018】1号关于第二次业主代表大会会议纪要的公告。 2018年7月16日，东润物管会（下称甲方）与鑫焱公司（下称乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理，物业名称为东润首府，类型为住宅、商铺，坐落位置为泰州东风南路与永兴路交汇处（泰州市海陵区永兴路99号），乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；委托管理服务期限为自2018年7月18日起至2020年7月17日止；双方还对委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务标准、收费标准、违约责任等作出了约定。 2018年7月29日，东润物管会向泰州市鑫盛物业服务有限公司出具《关于前期物业服务协议终止以及限期交接的函》，载明：新物业合同已签订，自2018年7月16日起生效，前期物业服务协议已终止。公告【2018】3号已载明你公司自2018年7月18日起至7月28日做好相关交接工作，但你公司至今未与新公司交接，现再次告知你公司于8月1日前做好交接并撤出。 以上事实有物业管理服务合同、物业管理服务委托合同、（2019）苏12民终2225号民事判决书及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《江苏省物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。本案中，东润首府小区物业管理委员会经行政部门审批和公告依相关规定成立。 可以代行业主大会和业主委员会职责。其现代行业主委员会职责与第三人鑫焱公司签订《物业管理服务委托合同》，该《物业管理服务委托合同》作为物业服务合同已生效。因此，开发商东润公司与鑫盛公司签订的前期物业管理委托合同应当依法终止，合同双方之间的权利义务终止。现东润物管会作为原告起诉要求鑫盛公司立即撤离东润首府小区并按照国务院物业管理条例第二十九条的规定移交相关资料，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告泰州市鑫盛物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内撤离东润首府家园住宅小区（包括遗留人员及自行配备的设备）并向原告东润首府物业管理委员会返还东润首府家园住宅小区内的物业服务用房； 二、被告泰州市鑫盛物业服务有限公司应于本判决发生法律效之日起十日内向原告东润首府物业管理委员会移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件以及档案图纸、安防设施、收费情况等物业管理所必需的其他资料。 案件受理费80元，被告泰州市鑫盛物业服务有限公司负担（此款原告已预交，被告负担的部分于本判决生效后十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  刘葆久 人民陪审员  肖桂明 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。