云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初1209号原告(反诉被告)：李长江，男，汉族，1963年4月12日生，浙江省永康市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨旭，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨明溪，男，汉族，1977年11月16日生，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。被告（反诉原告）：张丽英，女，汉族，1985年8月22日生，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。二本诉被告共同委托诉讼代理人：王宏翼，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）李长江与被告（反诉原告）杨明溪、张丽英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李长江的委托诉讼代理人杨旭、被告（反诉原告）杨明溪、张丽英的共同委托诉讼代理人王宏翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李长江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房尾款267210元，并承担自2019年1月10日至2019年2月4日以500000元为基数的违约金125000元，2019年1月10日起以267210元为基数的违约金80163元，以上共计472373元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，本诉原、被告于2018年6月27日签订《房屋买卖合同》，约定本诉原告将坐落于建标华城4幢17楼3号的房屋转让给本诉被告，合同总价1167210元，被告先行支付400000元购房款，房屋过户后10天内支付尾款，逾期付款应向原告按累计应付款承担每天1%违约金。本诉原告依约将房屋转让并过户给本诉被告后，本诉被告逾期25天付款500000元，其他尾款一直未付给本诉原告。本诉被告的行为已违约，侵害了原告的合法权益，为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨明溪、张丽英辩称：在双方履行《房屋买卖合同》过程中，本诉原告首先违约，造成合同付款情形变更。本诉被告已经付清全部购房款，付款行为事先都已经和本诉原告协商，本诉原告同意本诉被告的付款并实际收到了全部房款，本诉被告不存在违约行为。本诉原告的诉讼请求背离事实和法律，依法应予驳回。被告（反诉原告）杨明溪、张丽英向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告承担逾期交房违约金350163元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由，双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定，反诉被告应当在合同签订之日起3日内向反诉原告交付房屋，如逾期按第六条承担违约责任，即按已交房款的1%每日向反诉原告支付违约金。因反诉被告拖延，导致本案房屋过户登记迟延。反诉原告将反诉被告诉至大理市人民法院，经审理后法院作出（2018）云2901民初3199号民事调解书，确定反诉被告在2018年10月31日前办理房屋过户登记手续。但反诉被告仍然拖延履行生效调解书确定的义务，造成房屋过户登记迟延。反诉原告直至2018年12月31日才领取到产权证书。因反诉被告过户登记的迟延，导致反诉原告2019年1月22日才接到房屋。按合同约定的交房时间，反诉被告迟延交房达202天，按合同约定反诉被告应向反诉原告支付违约金。为此，反诉原告向人民法院提起反诉，请求依法判决。原告（反诉被告）李长江对反诉答辩称：1、反诉原告所诉的延期交房不存在，房屋只是一个买卖备案登记，以李长江作为登记，但是没有实际占有房屋，签订合同以后房屋实际交付反诉原告，双方合同关于房屋交付的问题，我方就房屋交付并协助过户已经向大理市人民法院提起诉讼，在（2018）云2901民初3199号案件已经作出调解书，反诉原告属于重复起诉，同样的责任同样的案由应该依法驳回；2、从违约金计算，如果违约按照合同约定违约金计算是以已付房款的1%计算，不是合同总金额的1%计算，反诉原告计算方法有误。我方认为反诉原告的反诉不应该得到受理以及支持。原告（反诉被告）李长江为证明其本诉主张及反诉答辩向本院提交如下证据：A1、房屋买卖合同，证明本诉原、被告2018年6月27日签订《房屋买卖合同》，约定房屋销售金额1167210元，房产过户十日后，未付清尾款应按欠款每日1%赔偿本诉原告资金损失；A2、调解书，证明本诉被告已通过诉讼解决了双方房屋过户纠纷；A3、房地产权登记信息表，证明2018年12月26日，本诉被告已进行了房产过户登记。经质证，被告（反诉原告）杨明溪、张丽英对原告（反诉被告）李长江提交的证据A1、房屋买卖合同，三性无异议，证明方向除了原告提出的违约付款的责任外，同时合同第6条规定原告逾期交房的违约责任；对证据A2、调解书，三性无异议，但被告认为调解书没有对逾期交房违约责任进行处理，仅仅对过户的问题进行处置；对证据A3、房地产权登记信息表，三性无异议，证明方向被告（反诉原告）认为登记时间是2018年12月26日，与双方合同约定的合同签订后3日内交房时间相差比较大，2018年12月26日是登记时间，交房时间应该是7月1日。产权登记信息时间并不是被告拿到不动产权的时间，只是房管部门的办理时间。被告（反诉原告）杨明溪、张丽英为证明其答辩及反诉主张向本院提交如下证据：B1、身份证复印件，证明杨明溪、张丽英的身份情况；B2、房屋买卖合同，证明双方于2018年6月27日签订合同，李长江将建标华城4幢17楼3号房屋出售给杨明溪、张丽英；B3、大理市人民法院（2018）云2901民初3199号民事调解书，证明李长江拒不将房屋过户登记给杨明溪、张丽英，二人诉至人民法院，根据人民法院调解书确定由李长江在7日内即2018年10月31日前将房屋过户登记给杨明溪和张丽英，但李长江一直拖延至2018年12月底才办理过户登记手续；B4、银行取款、存款回单各三份，证明杨明溪和张丽英于2018年6月30日向李长江支付房款400000元，2019年2月4日向李长江支付房款500000元，2019年3月18日向李长江支付房款270000元，房款已全部付清；B5、微信聊天记录截图13张，证明杨明溪和张丽英向李长江支付第一笔房款，之后的房款支付经与李长江协商后支付，李长江同意并收取，付款约定已变更，杨明溪和张丽英不存在违约；B6、①交房流程表1份，证明本案房产一直在李长江名下，大理衷忱物业管理公司不能将房屋交给非产权人，直到在产权登记后即2019年1月22日取得产权证书（并取得钥匙）后才开始移交房屋，当时移交过程中有各个环节人员签字和移交部门的移交人员盖章，以及杨明溪的签字。②大理市商品房购销合同预售登记备案注销审批表，证明本案诉争房屋系李长江与李美金共有，直到2018年11月3日才由李长江、李美金与房地产权公司到大理工业园区管理处办理该房屋的注销，房屋才产生了由建标将房屋登记到本诉原告李长江名下，注销审批表、交房流程表与原告的举证3房地产权登记信息表可以相互印证，反映房屋交房事实。需要说明按照双方约定违约金是按照房款的40%计算，逾期交房是202天，违约金应该是808000元，已经超过合同总金额的30%，所以我们就按照合同总金额的30%计算违约金。经质证，原告（反诉被告）李长江对被告（反诉原告）杨明溪和张丽英提交的证据B1、身份证复印件三性无异议；对证据B2、房屋买卖合同三性无异议；对证据B3、大理市人民法院（2018）云2901民初3199号民事调解书，三性无异议，证明方向不认可，因为房屋交付只是指将房屋本身交付，但是不是指办证时间，本案房屋实际本身就不是李长江占有，是由建标公司将房屋交给杨明溪，只是没有登记，不存在延迟交付的行为；对证据B4、银行取款、存款回单三性不认可；对证据B5、微信聊天记录截图13张，三性无异议，证明方向不认可，从聊天记录看出1、李长江签订合同以后房屋已交付，聊天过程中杨明溪从来没有提出办理证件的问题，是在2018年10月12日李长江主动提出房屋要赶紧办理，说明是李长江在催促杨明溪办理房屋登记以及过户，但是杨明溪从始至终没有提房屋交付。2、李长江只是应杨明溪要求，但是从来没有说同意付款方式的改变，所以被告说证明我方同意变更没有事实依据；对证据B6、①交房流程表1份，只是形式上的交房手续，但是房屋实际已经交付，三性不认可；②大理市商品房购销合同预售登记备案注销审批表，三性无异议，根据调解书要求李长江协助撤销备案号，说明李长江履行了调解书的义务，但是并没有写多长时间办结，李长江只是一个协助义务，同时李长江也已经履行。房屋交接的权利义务杨明溪已经通过上一次开庭的调解书已经得到了解决。本院认为：原告（反诉被告）李长江提交的证据A1-A3和被告（反诉原告）杨明溪、张丽英提交的证据B1-B6具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2018年6月27日，原告（反诉被告）李长江（甲方）与被告（反诉原告）杨明溪、张丽英（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方将坐落于建标华城4幢17楼3号房屋出售给乙方，房屋总价1167210元，付款方式为乙方在合同签订后两天支付400000元，房屋过户到乙方名下拿到不动产证后10天支付剩余部分。房屋交付期限约定甲方于合同签订之日起3日内将该房屋交付给乙方。违约责任约定乙方自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金。甲方未按合同规定的期限将房屋交给乙方使用，每逾期一天甲方按累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同签订后，被告（反诉原告）杨明溪、张丽英于2018年6月30日向原告（反诉被告）李长江支付了400000元购房款。因涉案房屋未办理过户登记手续，杨明溪、张丽英以李长江、李美金、大理建标房地产开发有限公司为被告向本院提起诉讼，2018年10月24日，本院作出（2018）云2901民初3199号民事调解书，确定1、由李长江、李美金在七日内协助大理建标房地产开发有限公司办理撤销备案号为JK2015040900688的合同备案登记。2、由李长江、李美金、大理建标房地产开发有限公司在七日内协助杨明溪、张丽英办理建标华城4幢17楼3号商品房的过户登记手续。后涉案房屋于2018年11月3日办理了注销备案登记，2018年12月26日办理了过户登记手续。2019年1月22日，大理衷忱物业管理有限公司将涉案房屋交付给了杨明溪和张丽英。2019年2月4日，杨明溪、张丽英支付给李长江500000元购房款，2019年3月18日，杨明溪、张丽英支付给李长江270000元购房款，至此涉案购房款已全部交清。本院认为：原告（反诉被告）李长江与被告（反诉原告）杨明溪、张丽英签订的《房屋买卖合同》从形式到内容并不违反法律和行政法规规定，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应全面履行。但在合同履行过程中，被告（反诉原告）杨明溪、张丽英未在合同约定的期限内向原告（反诉被告）李长江支付购房款，原告（反诉被告）李长江也未在合同约定期限向被告（反诉原告）杨明溪、张丽英交付房屋和在合同约定及本院调解书确定期限内办理房屋过户登记手续，双方均违约，对违约行为双方均应各自承担违约责任。据此，结合本案实际本院对原告（反诉被告）李长江提出的本诉请求及被告（反诉原告）杨明溪、张丽英提出的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李长江的本诉诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）杨明溪、张丽英的反诉请求。本诉案件受理费8386元，由原告（反诉被告）李长江承担，反诉案件受理费3276元（已减半收取），由被告（反诉原告）杨明溪、张丽英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  罗进文人民陪审员  戴月雄二〇一九年十一月二十日书 记 员  杨筱榕