河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终4421号 上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊市经济技术开发区祥云道81荣盛发展大厦。统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵彦青，男，1968年7月21日生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：陈健、王倩，河北同伦律师事务所律师。 原审被告：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，住所地廊坊市广阳区新开路239号荣盛地产大厦。统一社会信用代码91131003796556214D。 负责人：蔡林，该公司总经理。 上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人赵彦青、原审被告荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛廊坊分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案已涉嫌刑事犯罪，公安机关正在侦查过程中，在刑事案件审理终结前，应中止本案的审理。本案《合同变更约定》中上诉人的公章系假章，应认定该合同无效。在前述犯罪过程中，被上诉人存在重大过错，上诉人并无明显过错，案涉损失应由被上诉人向犯罪嫌疑人追偿。原审遗漏了必须到庭的当事人李硕，属于程序错误。李硕不参加诉讼，相关事实就无法查清，应追加李硕为被告。原审判令上诉人协助被上诉人办理案涉房屋权属登记手续，该判决加重了上诉人的义务，且不明确具体，不具有可执行性，应予纠正。一审中提交的收据不能证明被上诉人履行了付款义务，更不能证明上诉人已收到该款项。 赵彦青辩称，1、本案结论不以其他任何案件结论为前提，一审被上诉人方提交了一份犯罪嫌疑人为李硕的立案通知，该案件公安机关和检察机关已经确认李硕的行为对于被上诉人属于职务侵占，该罪成立充分证明款项已经由公司收到，李硕侵占的是公司财产。若该罪名不成立，则李硕无罪，当然不影响本案判决。2、无论《合同变更约定》的公章真假，均是上诉人公司自行刻制，李硕从售楼处加盖。被上诉人没有过错，也不可能知情。3、被上诉人的一切行为均是由上诉人在职的销售人员接洽，在公开交易场所售楼中心完成，被上诉人不存在任何过错。4、根据合同相对性原则，李硕不是本案当事人，到庭与否，不影响本案进展。李硕最多算证人。5、上诉人具有协助办理产权登记的义务，不是仅进行初始登记。6、被上诉人交付首付款和交付变更后余款的行为，均是在李硕在职期间，在售楼处完成，上诉人一部分承认，一部分不承认存在矛盾，需要分清内部法律和外部法律的关系。 荣盛廊坊分公司未参加诉讼，未作陈述。 赵彦青向一审法院起诉请求：1、判决被告荣盛公司履行《商品房买卖合同》，为原告办理荣盛华府第12幢2单元13层1301号房屋所有权手续；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月13日，原告赵彦青（买受人）、被告荣盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告赵彦青购买被告开发的房屋，建筑面积137.460平方米，金额为1530273元。2014年9月29日，原、被告在廊坊市房屋交易与产权管理中心对上述《商品房买卖合同》办理了网签备案手续，合同编号为ＧＦ20140813006。2015年6月18日，原告与被告荣盛公司签订合同变更约定，房款变更为1420273元。原告赵彦青交付荣盛华府12-2-1301房款1420270元，上述款项原告赵彦青通过银行转账及现金支付的方式支付给被告公司及销售顾问李硕的账户，被告荣盛公司廊坊分公司于2015年8月1日已为原告出具收款收据并加盖公司财务专用章。2015年7月3日，原告办理了本案房屋的交房和入住手续，并自2015年7月起缴纳物业费等相关费用。审理过程中，被告申请鉴定《合同变更约定》中“荣盛房地产发展股份有限公司合同专用章”的真伪，结果显示《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同》加盖的“荣盛房地产发展股份有限公司合同专用章”不是同一枚印章盖印。另查明，2015年6月，原告与被告荣盛公司签订合同时李硕与荣盛公司存在劳动关系，且于2017年底在荣盛公司办事处仍能够代表公司与原告及其他购房者解决购房事宜。被告主张原告提交的收据为其公司挂失的收据，真实性无法确认，但本案中被告并未对该财务专用章的真伪申请进行鉴定。 一审法院认为，原告赵彦青与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》并已在廊坊市房屋交易与产权管理中心网签备案，是双方当事人真实意思表示，合同自成立时生效。虽鉴定结果显示《合同变更约定》中加盖的荣盛公司合同专用章与《商品房买卖合同》中加盖的印章不一致，但该结果仅应归责于二被告公司内部的用章及人员管理问题。合同的签订行为及出具收据行为均在荣盛公司办公地点完成，原告对荣盛公司合同专用章的真实性无鉴定真伪的能力与实质性审查的义务。原告赵彦青依据《商品房买卖合同》、《合同变更约定》等相关合同约定，向被告荣盛公司支付房款，被告也依据合同约定向原告交付房屋。被告荣盛公司拒绝为原告办理房屋产权登记，没有法律依据，也不符合合同约定。综上所述，对原告主张确认《商品房买卖合同》、《合同变更约定》合法有效并依据该合同享有权利的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决：一、确认原告赵彦青与被告荣盛房地产发展股份有限公司签订的《商品房买卖合同》、《合同变更约定》有效。二、被告荣盛房地产发展股份有限公司于判决生效后十日内协助原告赵彦青办理荣盛华府第12幢2单元13层1301号房屋产权登记手续。案件受理费17580元，减半收取8790，保全费5000元，由被告荣盛房地产发展股份有限公司承担。 本院二审期间，荣盛公司提交：1、《商品房买卖合同补充协议》一份，拟证明如果选择一次性付清房款，于签约当日付款方可享受优惠，被上诉人听信他人虚假陈述变更付款方式，存在过错；一次性付款方式购房的，由购房人自行办理房屋产权证。2、《不动产首次登记明细表》一份，拟证明上诉人已向房管部门提交了相关权属登记资料，取得了首次登记证明，上诉人已履行了协助确权的义务，一审判决上诉人协助赵彦青办理案涉房屋产权登记手续不符合本案情况。赵彦青对证据1的真实性认可，该协议是被上诉人与上诉人签订，由李硕在售楼处与被上诉人所签，协议中被上诉人选择的付款方式为银行按揭，后又变更为分期付款，与一次性付款的约定无关；对证据2真实性认可，但首次登记与配合被上诉人办理房屋产权登记并非一码事。本院审查认为，补充协议中所列付款方式为一次性付清、银行按揭、分期付款三种，双方约定的是银行按揭，并非一次性付清，故不能以该种方式的相关条款约束双方，该证据无法证明赵彦青对于后续变更付款方式存在过错；一审判决荣盛公司协助赵彦青办理案涉房屋产权登记，而初始登记并未将案涉房屋登记于赵彦青名下，初始登记为商品房产权登记的一部分，不能将初始登记等同于产权登记。 赵彦青提交：1、起诉意见书一份、李硕在公安机关的讯问笔录三份，拟证明案外人李硕在涉及被上诉人的刑事案件中是涉嫌犯职务侵占罪，即侵占的是公司财产，上诉人未收到款项是其内部管理问题导致，被上诉人不存在过错。2、银行转账记录一份，拟证明在支付首付款后在2014年12月20日至2015年7月5日转给李硕724720元，又在荣盛公司另行支付给李硕现金420000元，超出1420237元的部分为地下室和车库费用。荣盛公司对证据1的真实性认可，根据上诉人了解该案已退回公安机关补充侦查，上述证据所载内容尚未最终认定为案件事实，且笔录中显示李硕有退款行为，该退款情况对本案合同履行有重大影响，应待刑事案件确认后再行处理本案；对证据2真实性不认可，交易信息为摘录，并非完整的银行账户交易信息，且该转账数额加上首付款与双方约定的总房款仍差30余万元。本院审查认为，讯问笔录显示赵彦青已将剩余房款交予李硕及赵彦青还在案涉小区购买了一个车位，李硕所述退款并未涉及案涉房屋，且起诉意见书与讯问笔录均未体现赵彦青与李硕存在合谋；证据2能够体现向李硕支付剩余房款情况，结合一审中提交的收款收据及证据1中李硕的讯问笔录，能够证实赵彦青已支付房款1420237元。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，荣盛公司对于与赵彦青签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给赵彦青并无异议。根据双方的陈述及现有证据显示，赵彦青与荣盛公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及交付首付款、办理合同备案均经由荣盛公司销售顾问李硕具体办理，表明李硕具有相应的权限。而后李硕以荣盛公司名义与赵彦青订立《合同变更约定》，并依该约定收取剩余房款，亦向赵彦青出具了盖有荣盛公司财务专用章的收据，荣盛公司实际向赵彦青交付了案涉房屋。上述行为均发生于李硕在职期间，赵彦青有理由相信李硕具有相应的权限，故李硕的行为对荣盛公司具有效力，荣盛公司应依照上述合同的约定履行相应义务，一审判决并无不当。另，李硕并非本案当事人，现有证据已能够显示赵彦青与荣盛公司订立合同及履行义务情况，不需要以李硕所涉刑事犯罪的处理结果为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理条件，故对于荣盛公司申请本案中止审理，本院不予支持。 综上所述，荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17580元，由上诉人荣盛房地产发展股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇一九年十一月六日 书记员 牛紫薇