河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0423民初2587号原告（反诉被告）：河南储备物资管理局二五九处，住所地鲁山县熊背乡交口村堂南，统一社会信用代码：12100000415803382P。法定代表人：赵建党，系该处副处长。委托诉讼代理人：鲁松涛，男，1972年10月17日生，汉族，住鲁山县，系该处员工。委托诉讼代理人：李文煜，河南龙云律师事务所律师。被告（反诉原告）：张建民，男，1962年8月26日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。第三人：鲁山县宏运家电城，住所地鲁山县，统一社会信用代码：92410423MA42APTT0H。经营者：王永刚，男，1984年11月8日生，汉族，住鲁山县。第三人：鲁山县钱柜商务会馆，住所地鲁山县花园路北段路东（二五九楼上），统一社会信用代码：91410423559624455K。经营者：邢国政，男，1960年5月29日生，汉族，住鲁山县。第三人：鲁山县冠宇百货商行，住所地鲁山县花园路北段路东钱柜楼下，统一社会信用代码：92410423MA46688F8P。经营者：李金平，女，2000年4月15日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：王军召，男，1978年8月23日生，汉族，住鲁山县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李乐乐，女，1987年6月18日生，汉族，住鲁山县，系公司员工。第三人：鲁山县豪亮灯饰商行，住所地鲁山县花园路北段路东，注册号：410423613183287。经营者：余精跃，女，1976年7月30日生，汉族，住鲁山县。第三人：鲁山县龙笛北京饺子城，住所地鲁山县，统一社会信用代码：92410423MA44LKKA6H。经营者：王中欣，男，1968年10月15日生，汉族，住鲁山县。原告（反诉被告）河南储备物资管理局二五九处（以下简称二五九处）与被告（反诉原告）张建民、第三人鲁山县宏运家电城（以下简称宏运家电城）、第三人鲁山县钱柜商务会馆（以下简称钱柜会馆）、第三人鲁山县冠宇百货商行（以下简称冠宇商行）、第三人鲁山县豪亮灯饰商行（以下简称豪亮商行）、第三人鲁山县龙笛北京饺子城（以下简称龙笛饺子城）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后受理，被告张建民提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）二五九处的委托诉讼代理人鲁松涛、李文煜，被告（反诉原告）张建民及其委托诉讼代理人臧幸辉，第三人宏运家电城的经营者王永刚、冠宇商行的委托诉讼代理人王军召、李乐乐、豪亮商行的经营者余精跃均到庭参加诉讼，第三人钱柜会馆、龙笛饺子城经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二五九处向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的房屋租赁协议已经终止；2、判决被告支付拖欠的房屋租赁费35万元并按约定支付违约金（截止起诉之日约3万元）；3、被告及第三人在判决生效十日内交还租赁原告的房屋，并赔偿迟延交付房屋给原告造成的损失（从2019年2月3日起至房屋交付之日止，每天按1000元计算，截止起诉日按9万元计算）。事实与理由：原告在鲁山县城有房产一处，坐落在鲁山县花园路北段路东。2009年1月20日，原被告经协商签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2009年2月3日至2019年2月2日止，租金每年24万元整，付款方式为每年12月1日前交付次年租金，逾期不交按月租金的1%向原告支付滞纳金，租赁期满后本合同终止，被告需将房屋退还原告。双方签订协议后，被告利用该房屋开办歌厅。几年来，被告不能依据租赁合同的约定及时支付租金，截止2019年2月2日合同约定的终止日，被告尚欠原告房屋租赁费数十万元，双方已无再续签合同可能。另外，两年来原告工作人员不断向被告催要拖欠的租赁费，被告仅是通过以物抵债的形式履行了部分支付义务，被告的违约行为给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告张建民辩称：1、原被告双方租赁合同的到期时间实际应为2019年9月2日，原告起诉时双方签订的租赁合同尚未到期，因此原告请求终止租赁合同缺乏依据。2、原被告双方关于房租租金的偿还方式另外达成了协议，该协议有效，原告要求被告支付欠付租金的请求缺乏依据。3、被告要求租赁合同到期后与原告续签合同，因此不应当向原告交还房屋。综上应当驳回原告的诉讼请求。第三人宏运家电城辩称，房屋是从被告手中接过来的，第三人如期缴纳租金，租金已交到2020年7月1日，房屋租赁尚未到期，故第三人认为应当继续使用涉案房屋。第三人冠宇商行辩称，房屋是从被告手中接过来的，房屋租金已交到2019年12月31日，并预交了15000元的租金，房屋租赁尚未到期，故第三人认为应当继续使用涉案房屋。第三人豪亮商行辩称，房屋是从被告手中接过来的，租期为三年，到2020年12月到期，目前房屋租赁尚未到期，故第三人认为应当继续使用涉案房屋。第三人钱柜会馆未作答辩。第三人龙笛饺子城未作答辩。反诉原告张建民向本院提出诉讼请求：1、要求与反诉被告续签租赁合同；2、要求反诉被告向反诉原告支付违约金24万元。事实与理由：反诉被告方没有依照补充协议的约定将停车场交付给反诉原告使用，反诉被告违反了补充协议的约定，应当依据双方签订的协议约定向反诉原告支付违约金24万元。同时，反诉原告对涉案房屋进行了装修，花费巨大，反诉被告以挣取租金为目的对外出租房屋，反诉原告要求续签合同既不违反双方合同的约定，也未侵犯原告的利益，因此应当予以支持。反诉被告二五九处辩称，反诉原告的诉讼请求没有任何依据。1、反诉原告已经严重违反了双方签订的合同的约定，反诉原告要求续签合同的诉求缺乏依据；2、反诉被告没有违反合同约定，反诉原告要求支付24万元的诉请缺乏依据。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：二五九处在鲁山县花园路北段路东有5层房屋一处，2009年1月20日，二五九处作为甲方与作为乙方的张建民签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要载明：“第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于河南省××花园路北段东××共××层，建筑面积约2250m2（不含该房屋楼梯以南3层楼房，因鲁山县城建规划需冲扒部分，面积约417m2），房屋结构为砖混，房屋所有权证第00007071号。该房屋以现有条件空房对外租赁，甲方不再进行投资。第三条租赁期限租赁期限自2009年2月3日至2019年2月2日止，共10年。第四条租金该房屋租金为每年（人民币）贰拾肆万元整（月租金贰万）。租赁期间，租赁双方不得以任何理由任意调整租金。第五条付款方式乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年租金壹拾万元整，即2009年2月3日至2010年2月2日租金（第一年由于装修、改造房屋，经协商甲方减免乙方7个月租金，以后租金不再减免）。租金按年计算，每年的十二月一日前交付次年租金贰拾肆万元整，逾期不交，按合同约定向甲方缴纳滞纳金。第六条交付房屋期限甲方于合同生效之日起五日内，将该房屋交付乙方。第十一条租赁期满和中途退租及违约终止合同时的约定租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；同等条件下，乙方有优先租赁权。乙方租赁期满或者中途退租以及违约而终止合同，在交付房屋时，应保持改造房屋后的原貌，不得拆除改造的房屋添附设施、内外装饰、门、窗、灯具、地板、水（含水暖）、电等设备设施，修建的电梯及在四楼楼顶加盖的一层房屋等设施也不得拆除和折价，无条件留给甲方第十二条因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方损失，甲方概不负责；造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；……第十四条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。第二十条生效日期本合同自双方代表签字盖章后自2009年2月3日起生效。甲方授权代表：杨伟东（签字盖章）乙方张建民（签字捺印）2009年1月20日”。2009年2月3日，张建民与二五九处办理部分财产移交手续，双方并签订了《二五九处服务楼资产移交表》，载明：“二五九处服务楼资产移交表锅炉壹台水暖设备二至五楼齐全吊扇8个二楼三楼走道防盗门两个二至四楼消防户照，阀门齐全。接收人：张建民（签名）二五九处加盖公章二〇〇九年二月三日”。2010年6月10日，二五九处作为甲方，与作为乙方的张建民签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议主要约定：“一、甲方鲁山办事处北楼地下室以上共四层，每层最西边的两件房屋，由于乙方消防通道的问题，现给乙方租赁使用；甲方驻鲁办事处小圆分割为东西两相等部分，西边归乙方租赁使用，但只做为停车场使用，乙方不得停放货车，临时停放除外，不得堆放杂物和建筑各种建筑物等。两项租赁项目甲方都不再另收租金。……六、此协议与2009年元月20日甲乙双方签订的房屋租赁合同，同期终止。七、此协议自签订之日起生效。甲乙双方2009年元月20日签订的房屋租赁合同继续执行。……九、本协议一式两份，甲乙双方各一份。二〇一〇年六月十日”。二五九处及张建民均在补充协议末尾签字确认。2018年7月24日，二五九处作为甲方与乙方张建民，丙方宋建军一同签订《还款协议》，该协议主要载明：“乙方租赁甲方房屋，房屋租赁费每年26.6万元。（鲁山服务楼每年24万元、门面房2间每年2.6万元）。按合同条款乙方应于每年的十二月一日前交付次年租金。截止2018年7月24日，乙方还欠甲方租赁款48.2万元。（2017-2018年租赁费共计53.2万元，乙方支付5万元），因乙方资金周转困难，租金难以按时支付。为了早日偿还租金，在平等、自愿、协商的基础上甲、乙、丙三方就房屋租金偿还达成如下协议：一、经甲、乙双方多次与丙方协调，丙方同意使用与乙方关联企业的砖施工，但乙方保证砖的质量达到国家相关标准。二、乙方应保证砖的价格符合市场行情。具体价格有丙方与乙方协商决定。三、乙方优先供应丙方施工用砖，保证供应数量，不能影响丙方施工。四、采用先拉砖后结算的办法，丙方与乙方结算砖款时抵扣乙方所欠甲方的房屋租金48.2万元，如有多余款项再支付乙方。五、丙方扣留的砖款有甲方和丙方在本协议之外另行结算。六、乙方和丙方的供货时间、数量、价格等另行协议确定。本协议一式3份，甲、乙、丙三方各持一份，协议未尽事宜三方协商。……2018年7月24日”。二五九处与张建民及宋建军均在该《还款协议》的末尾签章确认。截止开庭时该《还款协议》仍在继续履行中。《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限到期后，张建民没有向二五九处返还房屋。二五九处与张建民为此多次协商均未果，遂引发本案诉讼。另查明，1、涉案房屋河南省鲁山县花园路北段路东临街5层楼房的所有权人为河南储备物资管理局二五九处。2、2010年6月10日，二五九处与张建民签订《房屋租赁合同补充协议》后，二五九处又将部分停车场用地收回。3、庭审中据张建民陈述，其承租涉案房屋后即将其租给钱柜会馆。但2016年6月30日，张建民与王永刚签订《房屋租赁协议》，预定将涉案门面房租赁给王永刚使用，租赁期限自2016年6月30日起至2021年7月1日止。2017年10月16日，钱柜会馆与王中欣签订《房屋租赁协议》，约定将涉案的两间门面房出租给王中欣，租赁期自2017年10月18日至2021年10月17日止。2018年12月12日，钱柜会馆又与李乐乐（系冠宇商行员工）签订《房屋租赁协议》，约定将涉案的三间门面房租赁给李乐乐，租赁期自2018年12月31日至2021年12月31日止。庭审中第三人豪亮商行称其与张建民签订的租赁合同，租期为三年，至2020年12月止。4、涉案房屋现被本案五第三人实际占有使用。本院认为，协议双方当事人应当依照协议的约定全面充分的履行义务。本案中，二五九处和张建民于2009年1月20日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现张建民租赁二五九处的房屋已超过约定的租赁期限，二五九处要求解除该租赁协议并要求张建民返还涉案房屋的主张符合法律规定，本院予以确认。庭审中张建民辩称应当以实际交房日为计算租赁期间的起始点的说法缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于二五九处要求张建民支付租金的请求，因二五九处与张建民于2018年7月24日签订的协议对2017年2月3日至2019年2月2日期间的租金数额及租金支付方式达成了新的协议，且该协议已经生效，二五九处要求张建民支付租金的请求与该协议的约定不符，本院不予支持。关于二五九处要求张建民支付违约金的问题。因张建民拖延支付2017年2月3日至2018年2月2日年度的房屋租金以及2018年2月3日至2019年2月2日年度的房屋租金，违反合同的约定应当支付违约金。因二五九处与张建民于2018年7月24日对租金支付方式达成了新的协议，故张建民迟延交付租金的期限应自2016年12月2日起计算至2018年7月23日止。二五九处主张逾期缴纳租金，每逾期一日按照月租金的1%计收滞纳金明显过高，本院酌定为每逾期一月按照月租金的2%计算滞纳金。故张建民因逾期缴纳房租应当支付的违约金为20000元/月×2%÷30天×598日＋20000元/月×2%÷30天×233日=11080元。关于二五九处要求张建民支付迟延交付房屋给二五九处造成的损失的问题。因张建民在房屋租赁合同约定的租赁期间之外，继续占有使用涉案房屋，严重侵犯了二五九处的合法权益，二五九处要求张建民支付迟延交房损失的主张符合法律规定，本院予以支持。但二五九处主张以每天1000元的标准计算逾期交房损失，该计算标准过高。结合双方所签订房屋租赁合同关于租金的约定以及张建民支付违约金的情况，本院认为以每月20000元的标准计算迟延交付房屋的损失更为适宜，故张建民应自2019年2月3日起，以每月20000元的标准向二五九处赔偿迟延交房损失。关于二五九处要求五第三人返还房屋的问题。因二五九处系涉案房屋的所有权人，五第三人继续占有使用涉案房屋缺乏法律及事实依据，故本院对二五九处的该项请求予以支持。关于二五九处要求五第三人对迟延交房损失承担连带责任的问题。因二五九处未提供证据证明要求五第三人承担连带清偿责任的依据，故本院不予支持。关于张建民反诉要求与二五九处续签租赁协议的问题，因张建民的该项请求不符合房屋租赁合同的约定，本院不予支持。关于张建民反诉要求二五九处支付违约金的问题，二五九处与张建民于2010年6月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方签订的《房屋租赁合同》的从合同，二五九处虽收回了部分停车场，但并不影响《房屋租赁合同》的履行，不适用《房屋租赁合同》中关于违约金计算方式的约定。且庭审中张建民未提供证据证明其因二五九处收回部分停车场场地所受到的损失数额，故本院对张建民的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，判决如下：一、确认原告河南储备物资管理局二五九处与被告张建民于2009年1月20日签订的《房屋租赁合同》已经终止；二、被告张建民于本判决生效之日起十日内向原告河南储备物资管理局二五九处返回坐落于河南省鲁山县花园路北段路东临街5层房屋；三、第三人鲁山县宏运家电城、鲁山县钱柜商务会馆、鲁山县冠宇百货商行、鲁山县豪亮灯饰商行、鲁山县龙笛北京饺子城于本判决生效之日起十日内向原告河南储备物资管理局二五九处返回其所占有使用的原告房屋；四、被告张建民于本判决生效之日起十日内向原告河南储备物资管理局二五九处支付迟延交付房屋租金所产生的违约金共计11080元；五、被告张建民于本判决生效之日起十日内向原告河南储备物资管理局二五九处支付因其迟延交付房屋而给原告河南储备物资管理局二五九处造成的损失（该损失以月租金20000元为本金，自2019年2月3日计算至本判决第二项所确定的履行期限届满之日止）。六、驳回原告河南储备物资管理局二五九处的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告张建民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由原告河南储备物资管理局二五九处承担6795元，被告张建民承担205元。反诉案件受理费4900元，由反诉原告张建民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  杨晓楠人民陪审员  王更臣人民陪审员  魏 坤二〇一九年十一月十八日书 记 员  徐跃丹