湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初2283号原告(执行案外人)：杜红英，女，1969年5月19日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王传锋,湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：柳燕，女，1958年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：范学振，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（被执行人）：张从英，女，1969年4月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告（被执行人）：艾留国（系张从英丈夫），男，1971年7月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：张从英，住湖北省十堰市茅箭区xxx路xx巷x号x栋x单元xx号。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，提起反诉、上诉，签收法律文书等。原告杜红英与被告柳燕、张从英、艾留国案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜红英及其委托诉讼代理人王传锋、被告柳燕及其委托诉讼代理人范学振、被告张从英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜红英向本院提出诉讼请求：1.判决不得对十堰房权证茅箭区字第××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结措施；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1.茅箭区法院查封、扣押、冻结的十堰房权证茅箭区字第××号房屋系原告所有，原告与被告张从英、艾留国于2011年7月14日已经签订了合法的《房屋买卖合同》，原告已经全额支付了购房款并实际占有、使用房屋至今，原告对涉案房屋享有合法的产权。上述《房屋买卖合同》约定，被告将自己所有的位于十堰市××x区××街办××路××号的房屋（面积为764.21平方米）以155万元的价格出售给原告，原告随即按照合同约定将房屋价款全额支付给了被告艾留国。被告张从英、艾留国出售给原告的房屋，双方于2011年办理了交接手续，原告从2011年起对该房屋占有、使用、收益至今。由于被告张从英、艾留国出售给原告的房屋土地性质系集体所有，故双方没有办理过户手续。但涉案房屋的实际所有权人系原告，被告张从英、艾留国对该房屋已经不享有任何权利。2.原告对涉案房屋享有的权利足以排除被告柳燕的强制执行，法院应当解除对涉案房屋的查封、扣押、冻结。被告柳燕与被告张从英、艾留国系民间借贷，即一般债权，被告柳燕无任何理由执行原告享有合法权利的房屋。原告购买涉案房屋，已经全额支付了购房款，未办理过户登记的原因在于被告张从英、艾留国出售的房屋系集体土地性质。原告对涉案房屋未办理过户登记没有任何过错。请求支持原告的诉讼请求。被告柳燕辩称：1.原告诉称涉案房屋归原告所有不属实，根据物权法规定，不动产所有权以登记为准，涉案房屋登记在张从英、艾留国名下，所以张从英、艾留国是涉案房屋法定的所有权人。2.原告称涉案房屋土地性质是集体土地性质，原告与被告张从英、艾留国之间的买卖是否合法不确定。本案不涉及房产买卖合同。原告认为支付房款并占有房屋就是合法的房屋所有人，不符合法律规定。3.本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，房屋买卖没有变更登记的不能对抗法院执行、查封、冻结。被告张从英、艾留国辩称：涉案房屋的确是卖给了杜红英，因为是集体土地性质未过户。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：艾留国、张从英将位于十堰市××箭区××街办××路××房产（登记权利人为艾留国，产权号：十堰房权证茅箭区字第××号，不动产面积764.21平方米，不动产用途为办公，简称涉案房屋）出售给杜红英，双方于2011年7月14日签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：涉案房屋交易总价为155万元，杜红英已于2011年3月16日起给付艾留国、张从英购房款50万元，合同签订后再付艾留国、张从英购房款10万元，计60万元，同时，已于2011年5月起承接杜红英用该房在建行抵押贷款743086.83元的还款，余款在房屋产权过户后一次性支付给艾留国、张从英；艾留国、张从英协助杜红英同堰口村委会协商处理土地权属分户事宜，分户费用由杜红英负担；艾留国、张从英应于2011年6月1日前将涉案房屋交付给杜红英，并应在交房当日无其他费用和产权纠纷；杜红英应于双方更名过户手续办理完毕后一周内一次性支付剩余房款等。2011年11月22日，艾留国、张从英出具《收条》，内容为收到杜红英购买涉案房屋房款80万元，余款75万元按合同执行，房屋已交接。杜红英以帮助结清艾留国用涉案房屋在建设银行的抵押贷款及银行转账等方式向艾留国、张从英付清了合同约定的涉案房屋购房款。柳燕与张从英、艾留国民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月12日分别作出（2019）鄂0302民初893号之一民事裁定书、（2019）鄂0302执保64号协助执行通知书，并依据上述文书于2019年3月13日在十堰市不动产登记中心查封了艾留国名下位于十堰市××箭区××街办××路××房屋。杜红英向本院提出保全执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2019年4月28日作出（2019）鄂0302执异109号执行裁定书，裁定驳回杜红英的执行请求。杜红英不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，引起诉讼。另查明：涉案房屋所在的土地所有权××使用权人均为武当街办堰口桥村民委员会，地类（用途）为办公，土地使用权类型为集体土地。本院认为：本案的争议焦点是杜红英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，艾留国、张从英将登记在艾留国名下的涉案房屋出售给杜红英，该房屋买卖行为必然涉及到涉案房屋所在的土地使用权的处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋所在的土地系武当街办堰口桥村民委员会的集体土地，杜红英并非该集体经济组织成员。艾留国、张从英与杜红英于2011年7月14日签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。在本院查封涉案房屋之前，杜红英未能签订关于涉案房屋的合法有效的书面买卖合同，其就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。杜红英主张不得执行涉案房屋，并解除对涉案房屋的查封、扣押、冻结措施，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告杜红英的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杜红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  曾新彩二〇一九年十一月六日书 记 员  陈方芳