上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19214号原告：上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人：章某某。委托诉讼代理人：傅某。委托诉讼代理人：周某某。被告：上海帝都房地产经纪有限公司。法定代表人：夏某某。委托诉讼代理人：李某某。委托诉讼代理人：魏剑军，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）与被告上海帝都房地产经纪有限公司（以下简称帝都公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月8日、2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告太平洋公司的委托诉讼代理人傅某，被告帝都公司的委托诉讼代理人魏剑军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告“A.世纪中心”项目成交项目业绩未结佣金共计154,000元（×号×室14,000元、×室1万元、×室55,000元、×室75,000元）。事实和理由：被告系上海B房地产开发有限公司（下称B公司）总代理，原告系分销商。原被告签订“A.世纪中心”项目分销合作协议书，约定在2016年3月1日至2016年12月31日期间，原告作为分销商代为销售该项目，原告推荐客户成功购买上海市青浦区×路×弄房屋，被告即支付原告相应的佣金。佣金标准：1、酒店式公寓：A佣金，每套7万元,B现金奖，每套5,000元；2、商业：A佣金，房屋销售价的7%，B现金奖：房屋销售价的1%。双方共签订合作协议书2份，除佣金下调，其余内容不变。合作期内，原告推荐的客户在该项目共购买了92套房屋，所有原告代理成功的客户，由被告将客户确认单拍照后发给原告，现尚有4套佣金未付。故诉至法院。被告帝都公司辩称：原告系被告的分销商之一。原、被告的分销关系在2016年12月底结束，至今已有二年多，期间原告从未向被告主张过佣金。原告带客户看房，由原、被告及客户在B公司提供的放在售楼处的客户确认单上签字。待客户签订网签合同，并支付首付款后，即认定原告代理成功。如客户退房的，佣金退还。原告首先需要提供看房确认单，证明客户是原告推荐的客户。原告还要提供商品房预售合同，证明买卖关系成立，客户交付首付款，原告的代理才成功。原告没有提供有效的看房确认单，仅提交产权人信息，并不能证明是原告带来的客户，原告无法向被告主张佣金。另外，若是被告和其他代理商均带看过同套房屋，发生撞单，按照行规，认定权是由开发商来判定。被告与开发商系代理销售关系，双方签订代理销售合同。被告与B公司结算佣金的方式是房款与团购费分开结算，销售量大，折扣基数就越大，在实际操作过程中，代理成功的标志即客户支付团购费。被告拿到的佣金分为两部分，一是从开发商处收取的一小部分佣金，二是在交易过程中从购房者处收取。被告仅从开发商处收取总房价1.5%的代理费用，若被告需支付原告10%的代理费用，明显不合理。只有客户支付了10万元的公寓团购费后，其中75000元给原告，才有商业合理逻辑性。若认定是原告成交的客户，在经开发商和被告核对后，即付款给原告。若要认定是原告成交的客户需满足四个条件，一原告需提供客户确认单原件，二签订合同，三支付首付款，四支付团购费。团购费虽在合同中没有体现，被告从开发商处收取总房价1.5%的代理费用，但若被告给原告总房价10%的代理费用，是没有商业合理性的。原、被告口头约定每套房屋应支付10万元团购费，可以优惠20万元房款。就原告所述的房屋，1201室的客户应当支付10万元团购费，实际仅支付了86,000元，因原告承诺少收客户14,000元的团购费，故被告少付14,000元的佣金；0512室房屋客户仅支付9万元团购费，系原告少收客户1万元的团购费，故被告少付10,000元佣金；0212室房屋，被告没有收到开发商支付给被告的佣金，也没有收到客户支付的团购费，故不能向原告支付代理费，且原告没有提供客户看房确认单原件，最终是否成交被告不确认，故无法结算佣金；0703室房屋，原告没有提供客户确认单原件，且客户姓名不全，故被告不认可。原告所述的房屋中，被告仅从B公司处拿到了1201、0512室房屋的代理费，其余房屋没有从B公司拿到佣金，也没有从客户处拿到团购费。原告没有提供有效的看房确认单，仅提供产权人信息，并不能证明是原告的客户，故原告的诉讼请求均缺乏依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年，原告太平洋公司(受托方、乙方)与被告帝都公司（委托方、甲方）签订《分销代理协议》,双方约定:项目地址为上海市青浦区《A·世纪中心》，销售范围为该项目所有可售房源。甲方制作《一房一价表》，折扣方案以甲方签章确认为准。本合同委托销售期限自2016年3月1日起至2016年6月30日止。合同第四条乙方责任、权利和义务：乙方在代理过程中极力配合合作项目的销售，并积极推荐和寻找客户。乙方及所属业务员不得在甲方售楼处现场半径500米拉客抢客驻守客户，如有违反，甲方有权无条件终止乙方《分销代理协议》。在操作合作项目时，乙方碰到有碍销售问题或有助于销售的建议，应及时反馈给甲方的市场部。为了保证案场的统一性和公正性，对于乙方及乙方业务员承诺给客户的任何折扣和让利，都由乙方自行解决，甲方不予在买卖合同中给予客户任何折扣和让利。乙方应信守甲方规定的价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇到特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。乙方须按甲方提供的销售信息和资料对客户进行宣传。在销售时不能对客户夸大其词，乱作承诺，否则后果自负并承担相应责任（含法律责任）。乙方在未取得甲方同意的情况下，不得争抢甲方客户或留下甲方客户的联系方式；如有此情况发生，一经查处，甲方有权取消乙方此次销售过程中的销售服务费。如遇有乙方客户退房现象，乙方该业绩取消并退回全部业绩及相关款项。合同第五条客户报备和确认的流程、时间和方式：乙方的客户初次来销售现场看房的，须至少提前一个小时通过微信、短信方式与甲方指定报备负责人进行预约报备，提供客户的姓名和隐去四位的手机号码以便甲方人员进行现场勘察前的客户确认。当客户到达现场勘察时，甲方负责人当场签署《看房确认单》，以此确认一个客户。客户微信、短信报备格式:*先生/小姐，手机前三位和后四位，最后标注何公司何分店何业务员姓名,手机号码例如:138****8888，带看前必须微信报备。客户报备时间必须是客户到达案场之前一小时，否则视为无效报备;客户确认现场确认:客户到达案场，乙方销售人员与甲方案场报备专员核实客户是否报备，填具客户确认单。签署人必须包括:甲方报备专员、案场业务人员和案场经理或者案场总监，缺一不可。微信、短信报备客户保护期1天。客户到达案场后的15天内，其他任何分销公司的报备和确认都不予认可。15天后由他方带至案场成交的，业绩归属为带客重新报备方。无预报备，下定后三天内须凭正式报备或有效证据至案场认领，逾期视为自动放弃。合同第六条撞单处理方式：1.撞单：相同的客户有多于两家以上（包括两家）分销公司前期推荐过本项目。撞单介定：以将客户带到案场并进行书面报备为准，且只有各方同一天都有预报备都有案场客户确认单的情况下，才能介定为撞单；2.如发生撞单情况,所有撞单方需等到客户签约(签定销售合同)一个月后再作处理。各撞单公司必须先提供客户报备资料予甲方市场部进行核实,缺乏客户报备依据的,客户成交与该分销公司无关,不予结算佣金和其他一切费用;3.若相应撞单的分销公司都能提供客户确认单的,则相应的分销公司还必须提供中国电信、中国移动或者中国联通的通话清单,以证明该分销公司业务员确实在客户到达案场前推荐本项目给客户;4.通话清单必须是三大电信运营商的正规打印清单,其他公司开具的通话清单一律不予取证;A通话清单必须是客户到达案场前的三天之内,当天和三天前的通话记录不予取证。B.通话清单的主叫方必须是业务员本人的手机或分销公司的单位电话(提供名片);C.严禁弄虚作假、伪造通话清单、冒用别人号码等行为；5.在各撞单公司都能提供真实有效的客户报备、通话清单的情况下,撞单客户成交后的佣金、现金奖励等,由发生撞单的分销公司平均分享,例如:两家公司撞单,每家50%;三家公司撞单,每家33.33%;四家公司撞单,每家25%;以此类推。并且该撞单房源的佣金和其他奖励一律推迟到客户签约后的3个月后再行发放；6.所有撞单都按以上条款规定的统一且唯一的标准进行核定。分销公司及其所属业务人员,不论是否先联系客户、不论与客户关系好坏、也不论其他各种理由情况,都不作为业绩分成的理由和依据。合同第七条代理成功标志：凡乙方客户签署本项目《上海市商品房预售合同》(简称“预售合同”)或《上海市商品房出售合同》(简称“出售合同”)等证明买卖关系有效成立的合同，并交纳首付款后，即为乙方代理成功。若客户合同在银行贷款期内未能成功办理或客户原因导致退房的，乙方应将相应佣金退还给甲方。合同第八条销售佣金计算、销售指标及支付方式：1.甲方支付乙方的销售代理服务费标准为:酒店式公寓:A.佣金:每套柒万元整计算；B.现金奖，每套5,000元。商业:A.佣金:按照房屋销售价的7%计算；B.现金奖励:按照房屋销售价的1%计算。2.乙方代理成功的，甲方应按本款第3条约定时间支付乙方代理服务费。3.支付方式及时间A、一次性付款:若乙方所介绍客户(以下简称“该客户”)签订相关合同并支付全部房款及相关款项后，甲方在3天内支付100%的佣金服务费给乙方。B、贷款客户:若乙方所介绍客户(以下简称“该客户”)需要办理银行按揭贷款的，客户签订相关合同并支付贷款以外的全部房款及相关款项后，甲方在3天内支付50%的佣金服务费给乙方，待该客户所申请的贷款通过后3日内，甲方支付剩余佣金服务费给乙方。C、乙方向甲方提供合法有效的代理服务费发票。D、乙方向甲方提供发票的行为并不视为甲方已实际履行以银行出具的划款凭证或乙方出具的收款凭证为准。E、若甲乙双方约定，甲方以银行转账方式向乙方支付代理服务费，乙方同意支付至以下账户。户名:上海太平洋房屋服务有限公司；开户银行:工商银行东安路支行；账号:1001239119016241467。合同第九条：履行本合同过程中产生的一切争议，甲乙双方应当诚意协商解决，协商不成的，双方同意向本合同签订的人民法院提起诉讼的方式解决。上述《分销代理协议》约定的委托销售期限届满后，原告与被告续签一份《分销代理协议》，将合同第二条委托销售期限改为自2016年7月1日起至2016年12月31日止，合同第九条改为，履行本合同过程中产生的一切争议，甲乙双方应当诚意协商解决，协商不成的，双方同意向乙方所在地的人民法院提起诉讼的方式解决。其余内容未作更改。另查明，案外人B公司系上海市青浦区青浦A世纪中心项目的开发商和建设方。2016年，B公司（甲方、委托方）与被告帝都公司（乙方、代理方）签订《销售代理合同》，约定：乙方对青浦A世纪中心项目进行市场调研、营销策划并代理销售。甲方以销售佣金的方式支付代理费用。代理合作期限自2016年1月1日起至2016年6月30日止，合作期满，双方如继续合作，须另行签订书面协议，若完成考核目标，在同等条件下，甲方优先考虑与乙方继续合作。代销房屋的成功销售以套为基本单位。一次性付款或分期付款的，购房者签署《上海市商品房预售/销售合同》，全部款项到达甲方账户，该套房屋即视为成功销售；购房者做按揭的，购房者支付首期房款（须符合按揭银行的首付要求），签署《上海市商品房预售/销售合同》，收齐购房者贷款所需资料，同时与相关银行签订按揭合同并审批通过后，该套房屋即视为成功销售。对于已经确认成功销售并结算佣金的房屋，如后期因乙方原因造成购房者与甲方解除《上海市商品房预售/销售合同》的，则该套房屋不计入成功销售，甲方在该套房屋的退房后一期的佣金计算中将该套房屋的代理费扣除。合作期内，每月考核要求及佣金（包含正常佣金及奖励佣金）计算方式为：5,000万以下，正常佣金和奖励佣金均为0；5,001万至6,000万，正常佣金为1.5%，奖励佣金为0；6,001万至8,000万，正常佣金为1.5%，奖励佣金为1%；8,000万以上，正常佣金为1.5%，奖励佣金为2%。在销售过程中如出现乙方有电商费用的收取行为，需提前和甲方进行书面确认，经甲方同意后才能实施收取，同时由乙方收取的电商费用，乙方自行开具发票并承担所有相关法律责任。甲方按约定向乙方支付销售佣金，销售佣金包括乙方负责实施的代理销售及销售服务工作所发生的所有相关费用，除本合同另有约定外，乙方无权向甲方主张其他任何费用。乙方承担销售过程中的乙方销售人员的工资、奖励、提成、福利以及内部协作、行政管理、日常办公等所需要的费用。除非本合同另有约定，因对外营销推广等履行本合同所产生的费用均由乙方承担。第五条销售佣金确认及结算：甲乙双方确认，经甲方签字确认的关系客户（包括工程抵款客户）不计入结佣范围，乙方对上述关系客户购买的房屋不收取佣金。甲乙双方确认，房屋签约且客户支付房款总额达30%后可申请支付佣金的30%，成功销售后可申请支付佣金的60%，剩余10%佣金待成功销售的房屋交房后可申请支付。佣金按月结算，每次申请支付佣金前，乙方应向甲方提交合作期内的销售明细，包括但不限于实际完成的销售、销售率、回款率、销售佣金以及其他相关费用明细。甲方收到该销售明细之日起十个工作日内审核完毕。审核完毕应经甲乙双方代表签字确认以作为佣金支付依据。甲方自该销售明细签字确认之日起十个工作日内支付该期佣金。代理期限结束后，甲方可根据乙方代理成功销售房屋的交付情况，进行核对，若因乙方原因，包括且不限于向客户承诺户口问题，导致客户不配合交付的，甲方有权要求乙方进行协调解决并将该房屋相应部分的佣金予以扣回。乙方因违反本合同约定应当支付的违约金、损害赔偿费用等，甲方有权从应付佣金中直接予以扣除。如乙方佣金不足以支付违约金的，甲方有权就不足部分向乙方追偿。因客户原因导致退房并解除合同，依据合同应当没收的定金或违约金均归甲方所有。双方另对其余事项作了约定。2016年1月1日，被告帝都公司向B公司发送《电商费用收取确认书》，上载：为了更好的提高销售量，加快销售进度，现以本公司申请电商方式进行优惠促销活动，本公司向客户收取购房团购费用，具体如下：1、公寓：本公司收取客户10万元，申请享受房款20万元的优惠；2、别墅：本公司收取客户30万元，申请享受房款60万元的优惠；3、商铺：本公司收取客户25万元，申请享受房款50万元的优惠。本确认书经B公司同意签章即生效。B公司收到后在上述文件上盖章确认。还查明，2016年4月29日，买方刘某某与B公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市青浦区×湾×弄《青浦A世纪中心》×号楼×层×室，总房价暂定794,000元。刘某某参加“A世纪中心”的促销活动，充86,000元抵200,000元团购费。原告据此主张佣金14,000元，但原告未提供客户确认单。被告认可该客户由原告带看，但认为已经支付佣金，不欠原告佣金。2016年2月29日，买方朱某某与B公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市青浦区×路×弄《青浦A世纪广场》×号楼×层×室，总房价暂定860,000元。原告据此主张佣金10,000元。原告提供了客户带看确认单复印件。2016年5月5日，朱某某参加“A世纪中心”的促销活动，充90,000元抵200,000元团购费。被告表示该客户确已成交，但不确认客户带看确认单的真实性，并无被告应支付的佣金。2016年7月20日，买方彭某某与B公司签订《上海市商品房出售合同》，购买上海市青浦区青浦镇×路×弄《青浦A商务广场》×号×层×室，总房价暂定759,203元。原告提供了客户确认单复印件，彭某某所留手机号码的前三位与后四位与上海市商品房出售合同上一致。2017年5月20日，该房屋的房地产权利登记到彭某某名下。原告据此主张佣金55,000元。被告认为客户确认单为复印件，不能证明由原告带看成交。2016年5月19日，买方王某、朱某甲与B公司签订《上海市商品房出售合同》，购买上海市青浦区青浦镇×路×弄《青浦A商务广场》×号×层×室，总房价920,000元。原告提供了客户确认单复印件，王某所留手机号码的前三位与后四位与上海市商品房出售合同上一致。2016年12月11日，该房屋的房地产权利登记到王某、朱某甲名下。原告据此主张佣金75,000元。被告认为客户确认单为复印件，不能证明由原告带看成交。以上事实，由原告提供的《分销代理协议》、上海市商品房预售合同、上海市商品房出售合同、客户确认单复印件、客户身份证复印件、上海市不动产登记簿、通话录音等证据，被告提供的《销售代理合同》、电商费收取确认书、团购确认书等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的分销代理协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。在合同中双方对带看客户、报备、填具《看房确认单》、支付首付款、结算佣金有详尽约定。原告现主张佣金，须根据约定提供相关依据。虽然被告与B公司存在关于电商费的约定，被告关于团购费与应付原告佣金之间的关系也作了解释，但因缺乏原、被告之间关于团购费的约定加以佐证，本院难以采信。关于客户确认单，原告在该单据上是作为经纪人信息记载，而留存客户确认单三联的分别是案场、分销商、外联部，故原告无法提供客户确认单原件是客观事实。鉴于原、被告已经结算过多套佣金，根据其交易习惯，本院采信原告关于结算佣金时由被告将客户确认单拍照后发给原告的陈述。故原告虽然提供的客户确认单为复印件，但与其他在案证据相印证，能够形成证据锁链，证明原告完成居间义务的，被告则应根据约定支付相应的佣金。彭某某与王某、朱某甲的购房案例，购房人信息与客户确认单复印件记载的信息一致，且最终办理了产证，证明原告完成了居间义务，有权主张佣金。朱某某案例，原告提供了客户带看确认单复印件，被告也确认该客户已成交，说明朱某某已成功购买了涉案房屋，原告的居间行为已成功，有权收取佣金。刘某某案例，原告虽未提供客户确认单，但被告确认该客户由原告带看，仅辩称其支付了应当支付的佣金。被告既称其向原告支付过佣金，亦说明原告居间成功，因被告未就其辩称意见提供证据，故原告向被告主张未付佣金，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告上海帝都房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司佣金154,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,080元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担1,390元，被告上海帝都房地产经纪有限公司负担1,690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇一九年十一月十九日法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。