上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7590号上诉人（原审原告、反诉被告）：万广荣，男，1966年6月21日生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周宏玮，男，1982年9月2日生，汉族，住上海市长宁区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：曹阳，上海汉盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈亚，女，1973年4月15日生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。上诉人万广荣、周宏玮与上诉人沈亚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初13134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万广荣、周宏玮上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持万广荣、周宏玮一审相应诉讼请求。事实和理由：1.上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）目前租金市场价超过每月2万元，双方之间的原租赁合同约定租金为每季度4万元。虽然万广荣、周宏玮在合同到期后采取了停电措施，但沈亚从其他地方接通电，不影响其对涉案房屋的正常使用，故一审法院确定的房屋占有使用费标准为每季度3万元，相当于使沈亚在故意违约的情况下反而获得比按时返还房屋更大的经济效益，变相鼓励了不诚信行为，显属不公。2.一审法院正确认定物业管理费应由沈亚承担，但错误认定万广荣、周宏玮需先向物业管理部门支付物业管理费后再向沈亚主张。万广荣、周宏玮系涉案房屋的所有权人，且上诉人与物业管理部门没有特殊约定，故对于物业管理部门，主张物业管理费的唯一合法对象就是万广荣、周宏玮，并不需要万广荣、周宏玮支付物业管理费的凭证来证明。如果认定万广荣、周宏玮只有在先缴纳了物业管理费后才能向沈亚主张，而沈亚何时返还房屋并不确定，则会增加当事人的讼累。3.律师费系万广荣、周宏玮向沈亚主张合法权益而支出的费用，也属于因沈亚单方违约行为导致的损失，应当由沈亚承担。沈亚上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判支持沈亚一审相应的反诉请求、驳回万广荣、周宏玮要求没收押金的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决严重违反法定程序，应当对涉案房屋装修部分进行司法鉴定。沈亚与万广荣、周宏玮已经形成近七年的租赁合同关系，且与万广荣、周宏玮在签订最后一份租赁合同时曾达成继续使用五年的口头约定。即使万广荣、周宏玮不认可续租五年，根据相关规定，沈亚搬离涉案房屋需要一个合理期限，而不是通过强行停电迫使沈亚搬离。沈亚对涉案房屋装修经过万广荣、周宏玮同意，装修未改变原来的房屋结构布局和房屋用途，万广荣、周宏玮可以继续使用全部固定装修，沈亚为装修花费了90余万元，综合以上考虑，万广荣、周宏玮应当给予沈亚装修补偿。一审中，沈亚申请对涉案房屋装修进行现值司法评估鉴定，一审法院却因为万广荣、周宏玮反对而不予准许，显然对沈亚不公平。2.一审判决归责原则错误。沈亚搬离涉案房屋需要一个合理的拆除装修期限，且沈亚已经支付了4万元租金，可以继续使用至2018年4月15日，但是万广荣、周宏玮于2018年1月3日书面通知物业停电至今。万广荣、周宏玮存在明显过错，万广荣、周宏玮应赔偿因强行停电给沈亚造成的经济损失20万元及装修补偿30万元，押金不应由万广荣、周宏玮没收，而应抵扣损失。万广荣、周宏玮和沈亚互不接受对方的上诉请求。万广荣、周宏玮向一审法院提出诉讼请求：1.沈亚将涉案房屋恢复原状并返还万广荣、周宏玮；2.沈亚支付万广荣、周宏玮自2017年12月31日起至恢复原状并实际返还房屋之日止，按每月2万元计算的房屋占有使用费；3.沈亚支付的押金24,000元由万广荣、周宏玮没收；4.沈亚支付万广荣、周宏玮自2018年2月起至实际还房之日止，按每月622.98元计算的物业管理费；5.沈亚承担万广荣、周宏玮因本案支出的律师费2万元。沈亚向一审法院提出反诉请求：1.万广荣、周宏玮继续履行房屋租赁合同；2.万广荣、周宏玮赔偿因擅自停电造成的经济损失20万元；3.万广荣、周宏玮赔偿装修折价赔偿款30万元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室系万广荣、万某共有的房屋、XX室系裴某、周宏玮共有的房屋。2010年11月29日，万广荣、周宏玮（出租方即签约甲方）与沈亚、案外人朱某（承租方即签约乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋,建筑面积207.66平方米出租给乙方；房屋使用性质为商业用房；该房屋出租系毛坯房出租，乙方可按实际使用用途添置必要的配套辅助设施及自主进行装修；乙方向甲方承诺，租赁房屋作为商业场地使用；房屋租赁期限为两年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止；租赁期满，乙方如须继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方可重新续订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。本合同签订时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即24,000元。双方租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵冲本合同明确约定的乙方应付费用外，剩余部分甲方应于三日内无息归还乙方。甲方同意乙方可根据实际经营需要对租赁房屋进行改建、增添其他辅助设施或安装广告牌等，但乙方对该房屋的装修、设计等不应破坏房屋的承重结构。其装修、设计图纸应提交复印件一份给甲方备案，并征得甲方及物业管理部门的同意后方可开工装修。双方还约定，该商铺续租二年，租金自第三年起每年递增5%；租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。双方另对其余事项做了约定。上述合同签订后，出租方向承租方交付毛坯房，除产证记载的二层外，还有加层。出租方代理人陆某收到朱某支付的租赁押金24,000元。承租方对房屋进行了简单装修，在内经营上海A有限公司（以下简称A公司），一楼作铺面，二楼三楼用作沈亚及员工居住。2014年12月19日，出租方与沈亚签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：租客的续租期为2015年1月1日至2015年12月31日，并将此合同作为原合同附件。2015年11月21日，出租方与沈亚又签订《上海市租赁合同》，约定由沈亚承租上述约203平方米房屋作商业使用，租期2年，自2016年1月1日起至2017年12月30日止。租赁期满，出租方有权收回全部房屋，承租方应如期交还。如需续租，则须在租赁期满前三个月向出租方提出书面意见，双方对租金、租期重新协商后，签订新的租赁合同。该房屋租金每季度4万元，以现金方式支付。租赁期满后沈亚迁空、清点、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经出租方确认后立即将押金无息退还沈亚。合同未到期满按违约处理，则向对方支付违约金2万元。若万广荣、周宏玮违约，除退还押金外还须支付沈亚上述金额违约金。若沈亚违约，则万广荣、周宏玮有权不退还押金。未经出租方同意，承租方不能改变所租房屋的结构、装修。原合同作废，2016年起以此合同为准。租金及时支付不得拖延，延期7天即可收回，不得异议。沈亚继续使用涉案房屋。期间，沈亚又对涉案房屋进行了装修，沈亚自称投入装修价值90万元，其中不可移动部分装修投入30余万元。该次装修未经出租方同意。2017年10月27日，出租方发出《通知函》，通知沈亚租赁合同即将到期，届时不再出租，另作他用，要求沈亚于合同到期日搬离。2017年10月30日沈亚签收了该函。2017年12月11日，出租方再次通知沈亚租赁期将届满，要收回房屋。沈亚为继续承租该房屋，于2017年12月29日向陆某转账4万元，陆某两次通过微信的形式退还该款，沈亚没有收取。出租方在一审中表示，该款可在房屋使用费中抵扣。租赁期限届满后，因沈亚未向出租方归还房屋，2018年1月3日出租方书面要求物业公司对涉案房屋停电，物业公司书面告知沈亚后，于2018年1月6日起停电至今。2018年1月下旬左右，沈亚从隔壁商铺接通电源，仍占用涉案房屋。一审法院另查明，A公司的员工孙某、陈某作为沈亚一方的证人出庭作证称，2015年11月出租方代理人陆某与沈亚协商房屋租赁事宜，陆某答应沈亚，只要不拖欠房租就不会收回房屋，最多涨点租金，租赁合同还是按以前二年一签，当时沈亚提出要求再租5年。一审法院还查明，万广荣、周宏玮为本案诉讼委托律师，委托合同记载代理费为2万元。2018年，涉案房屋的物业管理费为每月622.98元。合同履行期间物业管理费由沈亚向物业管理部门支付。2018年2月起，沈亚未再支付物业管理费。一审法院认为，从万广荣、周宏玮与沈亚形成房屋租赁关系以来，2015年11月21日双方签订的《上海市租赁合同》为最后一份合同，该合同于2017年12月30日履行期间届满。沈亚未在租赁期满前三个月向出租方提出书面意见，双方对租期届满后租金、租期也没有达成新的一致意见并签订新的租赁合同，故租赁期满，出租方有权收回全部房屋，沈亚应将涉案房屋恢复原状后交还出租方。沈亚辩称双方存在为期五年的口头合同，仅有沈亚方两位工作人员的证词，缺乏客观性。即使存在该口头合同，没有落实为书面协议，也不符合续租条件。故沈亚反诉要求继续履行上述租赁合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。合同到期后，沈亚继续占用房屋，给万广荣、周宏玮造成经济损失，万广荣、周宏玮有权主张占有使用费。但因租赁合同到期后万广荣、周宏玮对涉案房屋采取了停电措施，故一审法院参考合同约定的租金数额酌情支持以每季度3万元计算的占有使用费。合同到期时出租方收到的4万元，可在沈亚应付的占有使用费中扣除。由于沈亚在合同期满后继续占用涉案房屋，未按约定返还房屋，存在违约行为，故万广荣、周宏玮要求没收租赁押金24,000元，具有合同依据，一审法院予以支持。关于物业管理费，虽然双方在租赁合同中对物业管理费的负担没有约定，但租赁期间物业管理费由沈亚自行向物业管理部门支付，故可见物业管理费应由沈亚负担。租赁合同到期后，沈亚既然占用房屋，理应继续支付物业管理费。唯万广荣、周宏玮并未举证证明其已向物业管理部门支付了沈亚占用期间的物业管理费，故其现要求沈亚向其支付，依据不足，一审法院难以支持。待条件成就，万广荣、周宏玮可另行主张。万广荣、周宏玮要求沈亚支付律师费2万元，无法律依据，一审法院不予支持。合同履行期限届满，经出租方催告，沈亚仍占用房屋拒不返还出租方，占用期间如有经济损失也应自负，故一审法院对沈亚要求赔偿经济损失20万元之反诉请求不予支持。沈亚签订合同时明知租期为两年，双方尚未达成出租5年的书面协议，却投巨资进行装修，系自愿甘冒风险的行为，且事先不告知出租方也未征得出租方同意，现出租方不同意加以利用，故沈亚反诉主张装修折价赔偿款30万元之请求，一审法院无法予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、沈亚于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复原状并返还万广荣、周宏玮；二、沈亚应于判决生效之日起十日内支付万广荣、周宏玮自2017年12月31日起至房屋返还之日止，按每季度3万元计算的房屋占有使用费（扣除已付款4万元）；三、现在万广荣、周宏玮处的租赁押金24,000元归万广荣、周宏玮所有；四、驳回万广荣、周宏玮其余诉讼请求；五、驳回沈亚的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,816.68元，由万广荣、周宏玮负担126.68元，由沈亚负担1,690元。反诉案件受理费减半收取计4,400元，由沈亚负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，万广荣、周宏玮按照每月622.98元的标准向上海B有限公司缴纳了2018年2月至2019年8月期间涉案房屋的物业管理费。本院认为，关于租赁合同期限的争议。沈亚主张双方在签订最后一份租赁合同时达成继续使用五年的口头约定，万广荣、周宏玮则主张租期为合同约定的2年。由于沈亚在一审中提供的证人证言等证据不足以推翻双方在租赁合同中关于租期的书面约定，故沈亚的上述主张，本院不予采纳。关于万广荣、周宏玮能否没收押金的争议。双方未就续租形成新的合意，万广荣、周宏玮在最后一份租赁合同到期前提前两个月发函通知沈亚合同到期不再出租，万广荣、周宏玮已经尽到了通知的义务。沈亚主张万广荣、周宏玮未给予合理期限搬离，本院不予采纳。故合同到期后，沈亚未搬离涉案房屋，责任在于沈亚，万广荣、周宏玮有权按照合同约定没收押金。关于房屋占有使用费金额的争议。沈亚在合同到期后继续占有使用涉案房屋，理应支付万广荣、周宏玮占有使用费。但万广荣、周宏玮在合同到期后即对涉案房屋采取停电措施，一审法院考虑到该因素，再参照合同约定的租金标准，将房屋占有使用费酌情调低至每季度3万元，具有相应的事实基础，本院予以维持。万广荣、周宏玮主张，房屋占有使用费按照每月2万元计算，本院不予采纳。关于物业管理费的争议。租赁期间的物业管理费一直由沈亚向物业管理部门支付。租赁期满后沈亚继续占用涉案房屋，占用期间物业管理公司继续提供物业管理服务，故占用期间的物业管理费亦应由其承担。现万广荣、周宏玮已按照每月622.98元的标准向物业管理部门缴纳了2018年2月至2019年8月期间的物业管理费，而2019年9月至沈亚还房之日止的物业管理费亦属客观存在，故为避免讼累，本院对万广荣、周宏玮要求沈亚支付房屋占有使用期间物业管理费的主张，予以支持。关于律师费的争议。万广荣、周宏玮委托律师进行诉讼，系其自身选择，双方就律师费损失的负担未在合同中有过约定。本案系租赁合同纠纷，故万广荣、周宏玮要求沈亚承担律师费，亦无法律依据。关于沈亚主张的经济损失的争议。沈亚在合同到期后继续占有使用涉案房屋没有合法依据，且其未提供因万广荣、周宏玮停电而造成实际损失的确切证据，故本院对沈亚主张的经济损失不予支持。关于沈亚主张的装修损失的争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。而本案中，首先，从现有的证据难以看出沈亚就该次装修事先告知过万广荣、周宏玮和征得万广荣、周宏玮同意。其次，双方在租赁合同中未就租赁合同届满补偿附合装饰装修费用有过约定。再次，双方租赁合同明确约定租赁期限为2年，在双方尚未达成5年租期约定的情况下，沈亚却斥巨资对涉案房屋进行装修，沈亚自身存在过错。现租赁期间已届满，万广荣、周宏玮在诉讼中亦明确不同意加以利用。故沈亚主张万广荣、周宏玮应赔偿其装修折价赔偿款30万元，本院不予采纳。综上所述，万广荣、周宏玮的上诉请求部分成立；沈亚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初13134号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初13134号民事判决第四项；三、沈亚应于本判决生效之日起十日内支付万广荣、周宏玮自2018年2月起至实际还房之日止、按每月622.98元计算的物业管理费；四、驳回万广荣、周宏玮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,816.68元，由万广荣、周宏玮负担126.68元，由沈亚负担1,690元；反诉案件受理费减半收取计4,400元，由沈亚负担。二审案件受理费9,018.97元，由万广荣、周宏玮负担578.97元，由沈亚负担8,440元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十一月八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……