安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1524民初2346号 原告（反诉被告）：吴士敏，女，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽鼎兴商务管理有限公司，住所安徽省金寨县梅山镇明发购物中心二楼，统一社会信用代码91341524MA2NK3RQ38（1-1）。 法定代表人：张德萍，总经理。 委托诉讼代理人：曾伟峰，男，汉族，住安徽省金寨县，该公司副总经理，系张德萍丈夫， 委托诉讼代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。 原告吴士敏与被告安徽鼎兴商务管理有限公司（以下简称鼎兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年4月3日作出（2019）皖1524民初347号民事判决，吴士敏不服，提出上诉。安徽省六安市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）皖15民终1427号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭审理了本案。原告吴士敏及其委托诉讼代理人郑贤红，被告鼎兴公司的委托诉讼代理人曾伟峰、闵远刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴士敏向本院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》；2.退还履约保证金19800元，支付违约金26160元并赔偿装修费90760元。事实和理由：2017年9月6日，双方签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，约定由吴士敏承租明发广场内31#商业楼二层房号2-5-2铺位，用于经营大嘴猴儿童品牌专卖。约定交房时间为2017年10月31日，然鼎兴公司多次违约，并隐瞒整个商业楼预期竣工时间为2018年6月30日的重大事实，造成吴士敏按要求备货损失数万元。2018年4月1日，鼎兴公司单方下达交付通知，并威胁吴士敏签收，导致商铺交付后长达几个月里水电、空调、消防、通风、电梯通行、保洁等必备设施均不具备，严重影响正常经营，租赁物达不到良好运行状态构成根本违约。就房屋租金起算时间，鼎兴公司多次向包括吴士敏在内的所有商户承诺自2018年起计算，吴士敏在2018年9月27日向法院提起诉讼，确认签订的合同无效，在此日之前吴士敏就已从商场撤离。 吴士敏为支持其主张向本院提交如下证据：1.《租赁合同》及《交付通知书》，用以证明双方租赁关系，且鼎兴公司违约在先。2.微信中的聊天记录，用以证明鼎兴公司的出租物没有得到相关部门盖章认可，水、电等不能正常运行；吴士敏在其中叫“大嘴猴”。3.吴士敏录制的音频资料（光盘2），用以证明装修瑕疵及商场不能运行的情况；还证实吴士敏在门头上张贴的“本店暂时关闭”的提示条被郑贤红撕掉的事实。4.装修损失、履约保证金及水、电费发票，用以证明吴士敏诉请的损失。5.明发儿童生活广场微信群3页，用以证明2018年6月12日鼎兴公司管理人员申经理在微信群中向所有商户进行强调说明：截止2018年6月12日鼎兴公司没有去做任何交付，所有商户和鼎兴公司未发生实际租赁关系和实际费用，所有商户都是免费使用鼎兴公司场地经营，同时在微信群中申经理强调每个商户免掉2个月租金。 鼎兴公司同意解除合同但辩称:1.双方签订的租赁合同是合法有效的，虽出租的房屋存在瑕疵但并不影响正常经营，因为其中自营的儿童乐园一直在正常经营中；2.吴士敏未按合同约定支付房租且私自撤场构成违约，鼎兴公司不存在违约；3.吴士敏装修是自己的行为且主张的证据不符合规定；4.当时微信群的说法是按照完全履行合同的优惠期限，合同租赁期是2018年4月1日，吴士敏没有完全按照合同履行，所以房屋租期是2018年4月1日，吴士敏至今未办理房屋归还交接手续。 鼎兴公司向本院提出反诉请求：1.吴士敏支付房租（自2017年4月1日起按照80元/月/平方米支付至合同解除之日止）以及因拖欠租金产生的违约金按季度租金2%支付；2.支付违约金25920元。事实和理由：双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》约定了租金为每个月80元/平方米，并暂时约定了房屋交付时间和开业时间，同时注明具体交房时间以鼎兴公司通知为准。后因为建设单位明发集团安徽金寨城市开发有限公司延迟交付房屋，导致装修后未能准时开业，但是双方已经口头协商顺延交付房屋。2018年4月1日，租赁房屋已经交付给吴士敏，2018年5月1日正式开业经营。至今吴士敏已近10个月未支付租金，构成违约应按合同约定支付租金及违约金。 鼎兴公司为支持其主张向本院提交如下证据：1.张德萍与明发广场签订的租赁合同、明发广场出具的证明及消防验收报告，用以证明鼎兴公司房屋的取得及有出租权且在解除合同第一次开庭之前消防已验收合格；2.双方签订的《租赁合同》，用以证明双方约定交付时间后是因明发广场原因导致推迟房屋交付的，另合同第5条明确租金及租金的交付时间，第9条是违约金的支付依据；3.交付通知书及面积确认单，用以证明2018年4月1日鼎兴公司实际交付房屋及实际出租房屋面积为108平方米。 吴士敏对鼎兴公司的反诉辩称，租赁物不符合出租条件，造成吴士敏无法经营，不存在还支付租金的道理，请求驳回诉请。 本院依法组织双方当事人对提交的证据进行了交换和质证。 鼎兴公司对吴士敏提交的证据1的三性无异议；对证据2有异议，认为开业之初有些瑕疵，但不影响正常经营，关于房屋迟延交付是因明发广场未正常交付给鼎兴公司，但事实上房屋在2018年1月已交付给吴士敏试营业，正式的交房时间是2018年4月1日；对证据3有异议，认为从光盘中可以看出是“本店暂停营业”且房屋中仍然存放吴士敏的部分商品，故吴士敏称2018年9月即退房的说法不能成立，新开商铺或多或少存在部分瑕疵，但该瑕疵并不足以引起商铺不能正常经营；对证据4有异议，认为装修损失与本案无关且证据也不符合要求；对证据5有异议，认为当时微信群的说法是按照完全履行合同的优惠期限，合同租赁期是2018年4月1日，吴士敏没有完全按照合同履行，所以房屋租期是2018年4月1日。 吴士敏对鼎兴公司提交的证据1的真实性没有异议，但在吴士敏前期起诉双方签订的租赁合同无效案件时消防未通过验收；对证据2三性无异议，但不能证明是合同约定的开业时间及运行处于良好状态；对证据3无异议。 经庭审质证，对吴士敏提交的证据认证如下：对证据1，因鼎兴公司无异议，本院依法予以认定；对证据2，是租户们平时的聊天记录，大家在微信群中反映出租房屋水、电等不能正常运行，影响正常经营的情况，符合本案实际，本院依法予以认定；对证据3，鼎兴公司承认新开商铺或多或少存在部分瑕疵，本院依法予以认定；对证据4，因鼎兴公司交付的租赁物存在瑕疵，但吴士敏也经营了一段时间，故对合理的残值部分，本院依法予以认定；对证据5，是鼎兴公司授权代表人申升在微信群中发布的，且租赁物确存在瑕疵，鼎兴公司认为当时微信群的说法是按照完全履行合同的优惠期限不能成立，本院依法予以认定。 对鼎兴公司提交的证据认证如下：对证据1、2、3，吴士敏无异议，本院依法予以认定。 本案在重审过程中，经吴士敏申请，本院委托六安新桥资产评估事务所对吴士敏所租赁的涉案房屋剩余期限内的装饰装修残值损失进行了评估，结论为委估资产评估值为2.98万元。吴士敏支付鉴定费6000元。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月23日，张德萍与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，张德萍承租位于将军大道EF地块明发商业广场内31#商业楼内二层4400平方米，用于经营婴幼儿母婴用品、早教等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。 合同签订后，张德萍以鼎兴公司名义对外招租。 2017年9月6日，鼎兴公司（授权代表人申升）与吴士敏签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，约定由吴士敏租赁明发广场内31#商业楼二层房号2-5-2,经营大嘴猴儿童品牌专卖。租赁面积为110平方米（实际面积108平方米）；租赁期限自2017年10月31日起至2019年12月31日；暂定房屋交付时间为2017年10月31日，暂定开业时间为2018年1月1日，具体时间以公司通知为准，另吴士敏若未按时开业或开业后未持续经营的，鼎兴公司有权取消给予的全部优惠政策或解除合同；租金为80元/㎡/月；租金支付方式为先支付后使用，三个月为一个交租期，在当个交租期限届满前20日支付下个交租期（三个月）的租金，如迟延支付租金，则支付季租金2%的违约金。另约定吴士敏应当交纳履约保证金17600元（为2个月店铺租金）及水电费押金2200元；在合同履行期间，吴士敏如拖欠租金或水电费违约金等，鼎兴公司有权从履约保证金中扣除；如果吴士敏单方原因提前终止合同，履约保证金不予退还。鼎兴公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态，吴士敏要办理相关合法经营证照。 2017年9月11日，吴士敏支付17600元履约保证金及2200元水电费押金。 2018年3月28日鼎兴公司出具交付通知书，吴士敏认可其于2018年4月1日接收此商铺。 2018年4月10日，鼎兴公司办理营业执照，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。 2018年5月1日，鼎兴公司举行了明发广场正式的开业仪式。2018年12月25日，案涉租赁物通过了消防部门验收。 2018年8月份，因案涉租赁物存在水、电等不能正常运行，影响正常经营的情况，吴士敏要求撤离，但与鼎兴公司协商未果，吴士敏也未缴纳租赁费。 另查明：吴士敏本次起诉的“民事诉状”本院于2019年1月30日送达鼎兴公司。 本院认为，本案争议焦点为：1.合同解除的时间问题；2.哪一方违约的问题；3.双方诉请如何计算。 关于焦点1：吴士敏主张解除合同的时间是2018年9月份，理由是从8月份开始就多次与鼎兴公司协商并经同意后撤离，9月份即进入诉讼程序；鼎兴公司认为诉前双方是多次协商过，但均未对解除合同达成一致意见。对此本院认为，吴士敏主张解除合同的时间是2018年9月份未提供证据予以证明，本院不予认可，但吴士敏原审〔案号（2019）皖1524民初347号〕起诉的“民事诉状”自本院送达之日可视为通知到达对方之日，即双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除。 关于焦点2：吴士敏主张鼎兴公司违约主要理由未按合同约定于2017年10月31日交付房屋；后虽于2018年4月1日单方强制交付了房屋，但水电、空调、消防、通风、电梯通行、保洁等必备设施达不到合同约定的处于良好运行状态，严重影响正常经营。鼎兴公司认为吴士敏未缴纳租金且私自撤场构成违约，理由是合同约定先支付后使用，三个月为一个交租期，虽双方口头约定有免租期但吴士敏开业后私自撤场未持续经营依约取消此优惠政策，应从2018年4月1日起支付租金。对此本院认为，关于交房时间合同约定的是：暂定房屋交付时间为2017年10月31日，具体时间以公司通知为准；关于鼎兴公司违反合同义务提供的租赁物达不到良好运行状态的主张，吴士敏提供了相应证据证明，且鼎兴公司在对吴士敏提交的证据质证时和自己所举证据均能够证实，因此，鼎兴公司存在未按合同约定提供良好运行状态租赁物的违约情形，吴士敏未能按照约定缴纳租金也存在违约情形。 综上所述，吴士敏与鼎兴公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因鼎兴公司和吴士敏均存在违约情形，故吴士敏要求赔偿装修损失合理部分的诉请，本院按装饰装修残值70%依法予以支持；合同解除即发生恢复原状的债务，故吴士敏要求返还交纳履约保证金17600元及水电费押金2200元，符合法律规定，本院依法予以支持；因吴士敏未能按约定缴纳租金也存在违约情形，故吴士敏要求鼎兴公司支付违约金的诉请，本院依法不予支持。因交付通知书及面积确认单确定了吴士敏自2018年4月1日接收了租赁房屋，故鼎兴公司要求吴士敏给付自2018年4月1日起至2019年1月30日合同解除之日的租金86400元（80元/㎡/月×108㎡×10个月）比除在微信群里承诺的少收两个月的租金17600元，即68800元（86400元-17600元）的诉请，本院依法予以支持；鉴于案涉租赁物客观存在水、电等方面瑕疵且消防验收也是在双方进入诉讼程序之后才通过，引起了双方不必要纷争，故对鼎兴公司要求吴士敏给付拖欠租金产生的违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，鼎兴公司应支付吴士敏的款项为17600元+2200元+29800元×70%=40660元；吴士敏应支付鼎兴公司的款项为68800元。两比吴士敏应支付鼎兴公司28140元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下： 一、原告吴士敏与被告安徽鼎兴商务管理有限公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除； 二、原告吴士敏于本判决生效之日起十日内支付被告安徽鼎兴商务管理有限公司租金28140元； 三、驳回原告吴士敏的其他诉讼请求； 四、驳回被告安徽鼎兴商务管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3034元、反诉受理费448元，合计3482元，由原告吴士敏负担1482元，被告安徽鼎兴商务管理有限公司负担2000元；鉴定费6000元，由原告吴士敏负担2000元，被告安徽鼎兴商务管理有限公司负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  储修利 人民陪审员  汪亚梅 人民陪审员  陶立江 二〇一九年十一月一日 法官 助理  刘 铭 书 记 员  周思思 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时时效。法律、行政法规规定办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 另附本院案款账户： 户名：金寨县人民法院机关案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016