青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初4808号原告：西宁万方城商业运营有限公司，统一社会信用代码：91630100310894310T。法定代表人：陈树稳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉、郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被告：黄沙，公民身份号码：×××，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：虞玖荣（系被告黄沙丈夫），公民身份号码：×××，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：鲁卧领，青海诚嘉律师事务所律师。原告西宁万方城商业运营有限公司（以下简称原告）诉被告黄沙（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案。原告于2019年10月11日向本院提起诉讼。本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人赵辉、被告的委托诉讼代理人虞玖荣、鲁卧领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告给付2017年5月28日至2017年11月27日的租金、综合管理费等共计846000元并承担违约金423000元，以上共计1269000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将坐落于××区商铺向被告租赁，面积为1410平方米，期限为2016年8月28日至2023年8月27日，费用为每月每平方90元，其中租金每月每平方36元，场地使用费每平方每月54元。合同还约定：被告还应以每月每平方10元的标准缴纳综合管理费用；合同18.6条约定：因被告违约而提前终止的，原告有权没收保证金，被告应当承担第一个租约年3个月的费用和综合管理费的违约金。被告经营期间，拖欠原告租金等共计846000元。经原告多次催要，被告以种种理由拒不支付拖欠至今。原告认为，被告违反合同约定不按期支付租金且提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任。原告为维护合法权益，依法诉至人民法院。被告辩称，本案非普通的房屋租赁合同关系，被告加盟了成都炊二哥火锅，原告也进行了考察，原告在招商时对被告有大量的承诺，但是双方在承租的过程中，一直存在大量问题，供暖温度偏低、存在鼠患问题，招商时承诺的万方城电子业态15000平方米超大规模、北京华联超市入驻，都没有实现。承诺时没有公摊面积，但是实际有，而且都是被告装修的，被告都没有用。双方协商后终止了合同，就终止后的事宜达成了一致，2017年9月7日，被告因原告对房屋面积的损失未能提供妥善解决的方案向原告提出终止合同，原告的项目主管进行了签字和认可。截止到今天原告对终止合同没有任何的异议，对终止合同后的事宜，双方达成了口头协议。2017年9月20日被告搬离设备（大型设施），当时原告配合搬离了，搬离的同时原告进行了招商。同年11月份该房屋出租给第三方，之后未联系被告要求给付房屋租金。2017年9月7日被告发出的《终止函》明确说明归还租赁房屋的前提是对之前的问题进行解决，当时达成的一致意见是被告缴纳的三个月保证金不予退还，原告放弃租金的主张，双方互不追究违约责任。综上，被告认为双方的合同已经终止，对于终止合同双方也达成了一致意见，请求法庭驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求提交的证据，经双方当庭质证，对原告提交的《商铺租赁合同》、《缴费通知单》、《租金催缴函》，被告提交的《万方城招商宣传册》、《工资单》、《关于炊二哥火锅终止租赁合同的通知函》、《关于租金催缴函的说明》、《西宁市城西区国家税务局税务事项通知书》，上述证据符合证据的三性原则，且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的其他证据与本案待证事实无关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，原、被告经协商一致签订了《商铺租赁合同》，合同约定，原告将坐落于××区，面积为1410平方米的商铺出租给被告使用，被告在此场地内从事餐饮经营。租赁期限为2016年8月28日至2023年8月27日。租赁期间的物业费用为每月每平方90元，其中租金每月每平方米36元，场地使用费每平方米每月54元。该费用前3年不进行递增，第4、6年每年递增7%，第5、7年每年递增8%；合同还约定，被告向原告交纳相当于第一个租约年3个月该物业费用的租赁保证金380700元，该保证金由原告保管直至合同解除；被告应以每月每平方10元的标准，向原告缴纳综合管理费用；因被告违约而提前终止《商铺租赁合同》的，原告有权没收保证金；被告应当承担第一个租约年3个月的物业费用和综合管理费的违约金且被告仍应承担其违约行为相应的违约责任，包括预期进场施工违约金、迟延履行违约金等。被告经营期间，拖欠原告租金等费用，后经原、被告多次协商租赁费用未果，被告至今欠付原告租赁等费用。另查，2017年6月28日，原告向被告厨师长邓得英送达了《租金催缴函》，被告承认其于2017年7月10日，收到该函；2017年8月17日，原告向被告领班贺旺虎送达了《万方城缴费通知单》，被告表示未收到原告送达的《万方城缴费通知单》，其员工中没有贺旺虎其人，但被告提交的《工资单》中，列有贺旺虎的名字，经查贺旺虎系被告领班。再查，2017年7月14日，被告向原告发出《关于租金催缴函的说明》；2017年9月7日，被告向原告发出《关于炊二哥火锅终止租赁合同的通知函》，该函由原告工作人员孙媛媛签收；2017年9月20日，被告撤场；2017年9月28日，西宁市城西区国家税务局作出西国税税通［2017］23128号《西宁市城西区国家税务局税务事项通知书》，注销了被告经营的西宁市城西区炊二哥火锅店《税务登记证》。本案争议焦点：原、被告双方是否达成了互不追究相互责任的协议。本院认为，原、被告经协商一致，签订了《商铺租赁合同》。原告依合同约定向被告交付了租赁场地。被告接收承租场地后，进行了名为“炊二哥火锅”的餐饮经营活动。依法成立的合同受法律保护。合同相对方均有按照合同约定履行合同的权利和义务。现原告向人民法院诉请，要求被告承担未支付给原告的场地租赁费用和违约金。根据查明的事实，被告于2017年9月20日撤场，退出经营；2017年9月28日西宁市城西区国家税务局注销了被告经营的西宁市城西区炊二哥火锅店《税务登记证》。原告提交的证据证明了被告尚欠原告场地租赁费的事实。现原告不承认其与被告间有互不追究相互责任的协议。被告提交的证据亦不能证明原、被告之间就被告尚欠原告的场地租赁费用达成了互不追究相互责任的协议。因此，对被告关于原、被告已经达成了合同终止事宜的抗辩意见，不予采纳。据此，对原告主张的租金、场地使用费及综合管理费用，本院调整如下予以支持：2017年5月28日至2017年9月20日共计115天，每平米100元×1410平方米÷30（天）×115（天）=540500元。对于原告诉请的违约金，因被告已经于2017年9月7日，向原告发出《关于炊二哥火锅终止租赁合同的通知函》，原告的工作人员已经签收了该文件。2017年9月20日被告撤场终止经营，且原告的损失已经在租赁费用中予以合理保护，故对被告关于合同已经终止的抗辩意见，予以采纳，对原告关于违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下：一、被告黄沙向原告西宁万方城商业运营有限公司支付租金、场地使用费及综合管理费用共计540500元；二、驳回原告西宁万方城商业运营有限公司关于违约金的诉讼请求。以上给付义务于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取8111元，由原告西宁万方城商业运营有限公司负担3244.4元，由被告黄沙负担4866.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 董晓冬二〇一九年十一月二十五日法官助理 蔡乐园书 记 员 薛世蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》……适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。……