新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初6973号原告：齐际军，男，1963年7月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：范晓毅，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告：马旭，男，1987年7月18日出生，回族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：杨光霞，新疆万和律师事务所律师原告齐际军与被告马旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告齐际军的委托诉讼代理人范晓毅，被告马旭及其委托诉讼代理人杨光霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告齐际军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2017年5月11日、6月26日签订的《马市巷商铺出售合同》；2.判令被告返还涉案房屋并恢复原状；3.判令被告向原告支付占用房屋期间两年的占有使用费1293750元（暂以每年租金将575000元计算，自2017年5月11日至2019年8月11日，共计27个月）；4.支付原告垫付的利息240000；5.判令被告返还原告涉案房屋的所有权证书、钥匙、水卡、电卡；6.判令被告承担本案诉讼及邮寄送达费。事实和理由：2017年5月11日，原被告双方签订《马市巷商铺出售合同》，约定原告将其拥有的天山区马市住宅小区11栋1层6.7.8底商，天山区马市住宅小区11栋1层2单元底商Ⅳ，合计面积301.43平方米，以525万元的总价出售给被告马旭。2017年6月26日，双方重新签订《马市巷商铺出售合同》，将付款条款进行了变更，依照合同第三、四条的约定：被告应当按月向原告支付商铺贷款利息3万元，由原告为被告办理转贷手续，但自合同订立至今，被告仅支付9万元贷款利息，其他利息均未支付。2019年5月24日原告向被告发送催告函，责令其见函后七日内向原告履行支付购房款义务，被告签字不同意支付，后经协商，2019年7月17日，被告委托原告代为申请贷款，经查询被告不符合银行放贷的征信条件，因此，2019年7月26日原告再次致函被告，告知其无法办理银行贷款的事实，并告知其应当在见此函十日内依照《马市巷商铺出售合同》约定向原告支付购房款525万元及垫付利息24万元，但至今，被告仍未履行付款义务，致使原告合同目的无法实现，且已无继续履行必要。因此，为保护原告合法利益，现诉至法院，请求解除原被告之间《马市巷商铺出售合同》。被告马旭答辩称,不同意解除合同,原告此次诉讼属于重复诉讼,关于本案原告已经在天山区法院起诉过,法院已经作出了生效判决,判决已经确认双方合同有效,现有证据不能证明被告存在违约,请求驳回原告诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、房产证明，用以证实商铺所有权人为齐际军，编号为乌房权证天山区字第××、20××06号的房产证。被告对该证据的真实性认可，但认为双方签订的商铺买卖合同有效，商铺已经转让交付给了被告使用，原告现在不是商铺所有权人。双方对该证据真实性无异议，对于商铺买卖合同，合同依法成立即为有效，依法登记不是商铺买卖合同生效的要件，而是商铺所有权转移的生效要件，故本院对该证据予以确认。二、2017年5月11日《马市巷商铺出售合同》、2017年6月26日《马市巷商铺出售合同》、2017年5月18日公证书、判决书，用以证明2017年6月26日的出售合同是马生林代表被告签订的，生效判决认定6月26日的合同系对5月11日合同付款方式及部分违约责任的变更。被告对该组证据真实性认可，认为双方实际履行的是6月26日的合同，在履行合同中，第三条变更了付款方式的前提是被告办理转贷手续，但是目前原告没有证据证实被告方违约，合同实际履行人是被告。双方对该组证据均无异议，本院对该证据予以确认。三、2019年5月24日通知函、2019年7月17日申请贷款报告一份复印件、2019年7月18日个人信用报告一份、2019年7月26日涉案房产现场图片两张、视频一份、2019年7月24日、2019年7月26日短信截屏，证明原告通过短信告知被告不符合银行放贷征信条件，原告要求被告在付款宽限期限内切实履行合同义务，支付购房款。被告对5月24日通知函一份真实性认可，关联性不认可，认为已经书面回复过原告，不认可该通知函内容；对7月17日申请贷款申请书认可，该报告是基于双方2017年6月26日的合同中第三条约定进行的，原告办理转贷手续；7月18日个人信用报告，因是复印件，真实性无法确认，但不能看出被告的征信出现了问题；7月26日图片两张打印件及视频，照片真实性无法确定，店是被告经营的店，但没有见过张贴的催告函，原告并不能证明被告的征信有问题不能贷款，原告的催告函内容没有依据；7月24日、26日短信截屏三张打印件，真实性认可，信息接受到了，但是原告的截屏不完整，是原告提出征信问题，但是被告的征信没有问题。双方对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据反映出的双方多次进行交涉及交涉内容予以确认。四、2018年2月9日、2月26日、6月21日农商银行客户回单、2018年7月16日农村商业银行解押证明两份原件、商铺他项权证两份原件，证明被告在支付了9万元利息后再未支付利息，2017年9月至2018年7月的利息30万元由原告支付，原告支付贷款对该房产进行了解押。被告对农商行客户回单不认可，认为打款人是齐玉梅，她本身就用涉案商铺进行了贷款，无法区分是他还的自己的贷款，还是涉案商铺的贷款，三万元是双方达成的利息，无法看出是替被告支付的每个月三万元利息。解押证明、商铺他项权证真实性认可，关联性不认可，是齐玉梅的还款，与本案无关。另判决书中明确马旭在2017年分六次向原告提供的账户中支付了18万元利息，2017年11月原告提起诉讼后被告又支付了一个月利息，加上另外一个案子，向原告支付了六万元利息，但是原告退还了被告，因为处于法院审理阶段，被告就停止了支付利息，在中院判决后，被告又继续向原告支付利息。因涉案房产作为抵押物，为齐玉梅向银行借款提供担保，需每月支付3万利息，系双方均明知的事实，现原告提交支付利息凭证、齐玉梅向贷款账户还款凭据及解压证明，足以证实涉案商铺贷款及利息已经还清，故本院对该证据予以确认。因生效判决确认被告已支付18万元利息，且被告未提交向原告另行支付利息的证明，故本院对被告已承担18万元利息、原告承担30万元利息的事实予以确认。被告马旭为证明其抗辩理由向本院提交以下证据：一、判决书两份，证明法院已经认定双方签订的两份合同合法有效，变更了支付方式及违约责任后，双方实际存在一个商铺买卖合同关系，合同有效的情况下，原审法院查明原告的诉请不能成立，本案中原告以同样的事实理由起诉主张损失要求解除合同，属于重复诉讼。原告提交的所谓征信报告不属于新证据，原告的主张不应当得到法庭支持。原告对判决书真实性认可，关联性不认可，认为本案不是重复诉讼，判决书只是解决了合同有效性的争议，本案中原告认为即使确认了第二份合同，马旭的征信记录依然没办法办理贷款，马旭无法支付购房款，是新的诉讼。因原告首次诉讼，请求解除合同的事实与理由系依据2017年5月11日双方签订的《马氏巷商铺出售合同》，本案请求解除的事实与理由依据为2017年6月26日双方签订的《马氏巷商铺出售合同》，不属于基于同一个事实和理由而提起的诉讼，故本院对该证据真实性予以确认，被告持该证据证明的问题，本院不予确认。根据庭审中确认的有效证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，原被告签订《马氏巷商铺出售合同》，双方约定，原告将位于乌鲁木齐市天山区.55平方米、11栋1层6.7.8底商30.88平方米两间商铺面积共计301.43平方米（本案涉案商铺两套及另案两套商铺，作为抵押物向银行借款1000万），以总价525万元的价格出售给被告，被告向原告支付定金25万元，剩余500万元被告在5个月内交于原告方指定的贷款行账户，解押后原告积极配合被告办理过户手续，商铺所有权转移产生的一切费用由被告承担，被告每月承担贷款利息30690元。当日双方交接商铺，被告出具了内容为“今收到房产证四本（证号：2012340161、2012340160、2009358505、2009358506）及商铺钥匙一把，商铺交接完毕”的收条。2017年5月18日，原告与其妻子张丽萍至新疆维吾尔自治区公证处申请办理了（2017）新证民字第12930号、12931号公证书，对《委托书》进行了公证，委托被告的父亲马志林代为办理房屋买卖、过户等手续。2017年6月26日，马志林作为原告的代理人与被告重新签订《马市巷商铺出售合同》，对商铺的付款方式进行了变更，约定因原告将上述房产抵押至银行贷款，使被告无法办理房产过户手续，所以由原告负责在银行为被告办理金额为500万元的转贷手续，被告承担10万元的过桥费用；合同签订后，房产归被告所有，在未办理完转贷手续之前，被告承担金额为500万元的房款，贷款利息3万元/月，每月转入原告指定的银行账户（因被告每月承担利息，视为被告已付清全部房款）。其他内容与齐际军与马旭于2017年5月11日签订的合同内容相同。原告认为2017年6月26日签订的合同，系被告父子在原告不知情的情况下自行签订，损害了原告利益，对该合同效力不认可，后以2017年5月11日合同为依据诉至法院，以被告未在五个月内支付房款为由，请求解除双方于2017年5月11日签订的合同。后该案经生效判决确认，双方于2017年6月26日所签订的《马市巷商铺出售合同》，是对双方2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》付款方式及部分违约责任的变更，原告依据双方2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》的付款方式要求解除合同，无事实和法律依据，故驳回了原告的诉讼请求。合同签订后，被告在2017年先后按约定支付贷款利息18万，后期贷款利息未付，贷款利息由原告支付至2018年7月。2018年7月，原告偿还了全部贷款对涉案商铺进行了解押。2019年5月24日，原告要求被告支付商铺对价525万元，被告拒绝支付剩余对价，请求按照2017年6月26日所签订合同的付款方式进行履行。2019年7月17日，被告委托原告向新疆乌鲁木齐农村商业银行股份有限公司，用本案争议的房产603.66平方米申请1500万元三年期贷款。次日原、被告共同前往位于乌鲁木齐市新市区乌鲁木齐农村商业银行股份有限公司支行办理贷款事宜。2019年7月24日，原告通过短信向被告告知其因征信问题，不符合银行的放贷条件。2019年7月26日，原告向被告的经营场地即涉案商铺张贴了《催告函》，告知其不符合银行放贷的征信条件并要求积极筹措资金，限定其见函后十日内支付贷款利息24万元及购房款525万元，如期限届满不支付的，将依法解除《马市巷商铺出售合同》合同并追究责任。同日齐际军通过短信方式向被告马旭发送了上述《催告函》图片。另经本院现场了解，被告征信记录存在查询过于频繁的事实，不符合受理银行的放贷条件。庭审中，原告撤回要求恢复原状，支付占有使用费1293750元，支付利息240000元，返还所有权证书、钥匙、水卡、电卡，支付邮寄费的诉讼请求本院认为，本案的质疑焦点是：一、本案是否属于重复诉讼；二、双方买卖合同关系是否达到解除条件。一、关于本案是否属于重复诉讼的问题。原告首次主张解除双方之间的买卖合同关系，依据的是双方于2017年5月11日签订的合同，该合同约定商铺移交后五个月内支付500万元，原告认为被告未在5个月内支付商铺剩余价款，构成根本违约，故提起诉讼要求解除合同，在该次诉讼中，原告认为2017年6月26日签订的合同，系被告父子在原告不知情的情况下自行签订，损害了原告利益，原告并不认为该合同对双方有约束力。该案对双方先后签订的合同效力进行了确认，认为双方于2017年6月26日所签订的《马市巷商铺出售合同》，是对双方2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》付款方式及部分违约责任的变更，原告依据双方2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》的付款方式要求解除合同，无事实和法律依据，故驳回了原告的诉讼请求。该生效判决主要解决了合同有效性的争议，并未涉及合同变更后，在履行过程中出现新的违约事实，所导致一方当事人行使诉权的情形。因本案原告主张解除商铺买卖合同关系所依据的事实是基于变更后的合同条款，理由是因被告不符合银行贷款条件，且未能在宽限期内支付购房款，造成合同目的不能实现，故请求解除合同，并不属于基于同一个事实和理由而提起的诉讼，故本院认为，本案不属于重复诉讼。二、关于双方买卖合同关系是否达到解除条件的问题。被告作为商铺买卖合同的买受人，其主要合同义务为支付合同对价。现双方合同约定，被告以取得银行贷款方式向出卖人支付购房对价。经本院现场调查，被告征信记录存在查询过于频繁的事实，故而不符合受理银行的放贷条件。被告认为其个人征信并无不良记录，符合贷款条件。个人信用报告的查询原因可以分为两类，一类是无风险查询，例如本人信用查询、贷后管理、异议查询，这类查询不会影响银行贷款。另一类则属于风险查询，即“硬查询”主要有信用卡审批、贷款审批、担保资格审批，即在申请贷款过程中，由银行对其是否符合放贷资格进行审查过程中进行的查询。被告因多次申请贷款信用被硬查询，且均未放贷，故不符合金融机构放贷条件。即个人信用并不是放贷的唯一条件，个人经济能力、偿还能力等风险均为金融机构放贷考核标准，综上所述，被告抗辩其征信没有问题，符合银行贷款条件的抗辩理由，本院不予采信。就涉案商铺买卖合同缔结目的而言，原告出售商铺取得购房款的基本利益应当受到法律保护。虽然双方约定以银行贷款的方式支付对价，但被告是否具备取得银行贷款的条件，是当事人在订立商铺买卖合同时不可预测的情况。被告多次在银行因贷款审批进行信用查询可知，被告已明知其无法取得银行贷款，不能通过贷款的方式支付商铺对价。被告接收原告商铺两年有余，期间原告诉至法院要求解除合同，或向其发送函件，其根本原因均为未取得商铺对价。被告在此期间理应积极筹措资金，以备及时履行付款义务。现因贷款银行明确答复不符合发放贷款条件，原告于2019年7月26日，函告被告在10日内支付对价，被告理应积极履行付款义务。现被告于2017年5月支付了25万元定金后，对剩余500万元房款尚未实际履行，至2019年9月12日本院受理该案为止，被告仍未能履行合同约定的给付义务。被告在经原告催告后在合理期限内未能履行主要给付义务，符合合同解除的法定要件。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失的规定，故原告作为守约方享有依法解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原被告之间的合同解除后，被告应当返还房屋，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，本院认为，当事人订立合同的意义和终极目的在于履行，合同成立生效后，当事人应按照合同的约定或者法律的规定，诚实守信全面适当地履行合同义务。现被告未能依约履行付款义务，故原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告齐际军与被告马旭于2017年5月11日、2017年6月26日签订的两份《马市巷商铺出售合同》于2019年11月8日解除；二、被告马旭于本判决生效后十五日内将位于乌鲁木齐市天山区房屋（建筑面积270.55平方米）、位于乌鲁木齐市天山区商（建筑面积30.88平方米）返还原告齐际军。案件受理费48550元,减半收取24275元（原告已预交），由被告马旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 曹 玮二〇一九年十一月八日书记员 兰婷婷