江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初1877号原告：瑞昌市安顺客运有限公司，住所地瑞昌市黄金北路38号，统一社会信用代码9136048178410881XW。法定代表人：詹国庆，公司经理。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。被告：九江昌盛大药房有限公司，住所地九江市濂溪区生态工业园竣腾商贸办公楼四楼，统一社会信用代码91360402MA35F1036M。法定代表人：江林，执行董事。委托诉讼代理人：冯玲霞，公司员工。被告：黄文海，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西瀚中春律师事务所律师。原告瑞昌市安顺客运有限公司（以下简称安顺公司）与被告九江昌盛大药房有限公司（以下简称昌盛大药房）、被告黄文海确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案诉讼过程中，因案情复杂转为普通程序，由审判员章俊棋担任审判长，与人民陪审员方力、刘远金组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安顺公司委托诉讼代理人陈敬仁、被告昌盛大药房委托诉讼代理人冯玲霞、被告黄文海委托诉讼代理人王子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年8月7日至2019年8月6日半年房租25200元；2、依法确认两被告于2017年10月19日签订的商铺租赁合同为无效合同；3、本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为责令被告黄文海停止侵害、立即归还位于瑞昌市城西客运站售票大厅两间门面（面积280平方米）的使用权归原告所有，并要求被告黄文海赔偿原告2017年8月7日至2019年8月6日两年房租损失201600元。事实和理由:2014年1月1日，原告将城西客运站售票大厅大门东侧约280平方米门面租给田国新，合同期是2014年1月1日至2018年1月1日，在此期间田国新将其中的140平方米租给昌盛大药房。2017年，被告黄文海与被告昌盛大药房签订了商铺租赁合同，致使田国新与昌盛大药房合同未到期的情况下未履行合同交付房租的义务。2018年9月4日，黄文海以租赁合同纠纷将原告起诉至瑞昌市人民法院，瑞昌市人民法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决书，该判决书认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与瑞昌市久和贸易有限公司的租赁合同有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，从而驳回了黄文海的诉讼请求。原告认为，两被告签订的商铺租赁合同，该商铺在原告与瑞昌市久和贸易有限公司（盛以斌）租赁范围内，应依法确认该合同为无效合同，昌盛大药房应将租金支付给原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告昌盛大药房辩称：昌盛大药房与安顺公司从来没有签订租赁合同，没有任何关系，现安顺公司要求昌盛大药房支付房租没有事实依据。昌盛大药房确实与田国新签订过租赁合同，昌盛大药房对田国新与安顺公司的关系不清楚，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告黄文海辩称：1、安顺公司要求黄文海及昌盛大药房支付租金于法无据。一方面，黄文海于2017年8月7日依据南昌市中级人民法院执行裁定书取得了瑞昌市瑞南路东南侧、南环路北侧1号楼101房产的所有权，安顺公司并非案涉店面的所有权人及使用权人，其无权要求黄文海支付房租。另一方面，无论安顺公司与田国新之间是否存在租赁关系以及租赁关系是否合法，也是安顺公司与田国新之间的法律关系，安顺公司以此要求黄文海、昌盛大药房支付租金于法无据。同时，安顺公司主张的租金计算标准没有依据，安顺公司与盛以斌签订的协议书约定的租金标准与安顺公司在本案中主张的租金标准相差11倍之多，显然安顺公司的该主张没有事实依据。2、安顺公司主张黄文海与昌盛大药房之间的商铺租赁合同为无效合同于法无据。黄文海作为案涉店面所有权人，依法享有对外出租的权利，而且黄文海与安顺公司之间的租赁关系中并未包括案涉店面。3、即使安顺公司与田国新之间存在租赁合同关系，也不具有法律效力。安顺公司“转租行为”未经店面所有权人同意，违反法律禁止性规定，租赁合同不具有法律效力。即使安顺公司承租了案涉店面且“转租合法”，本案涉及的应是“一房二租”问题，也并非租赁合同无效。假设案涉店面在安顺公司的承租范围内，且与案外人田国新之间的转租行为受法律保护，可以推断出黄文海先后与安顺公司及昌盛大药房形成了租赁关系，该行为属于“一房二租”。出租人分别与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均有效，租赁合同的效力不因出租人订立多份合同而无效，即使出租人存在过错，承担的也仅是违约责任。而黄文海通过法院执行“以物抵债”而取得房屋所有权，对于该房屋是否存在租赁关系并不知情，执行法院也未告知，黄文海不存在过错行为。4、安顺公司无权主张他人合同的效力问题。安顺公司不是该租赁合同的当事人或利害关系人，其根本不具备提起该诉讼主张的主体资格，法院应裁定驳回起诉。综上所述，安顺公司并非案涉店面的合法使用权人，其既无权主张两被告之间的租赁合同无效，更无权要求两被告向其支付租金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或起诉。本院经审理查明事实如下：2012年5月10日，案外人瑞昌市久和贸易有限公司法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的原告安顺公司签订了《协议书》，该协议主要有以下约定：1、因乙方经营不善，造成对外负债过重、无周转金独自开发，甲方同意参与开发，并全额承担土地成本、开发税费、建筑成本等一切开发费用；2、乙方以现有的有效资金城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块作价壹亿捌仟万元（其中一号楼1.1亿元，四号楼0.3亿元，黄金北路38号地块0.4亿元）出售给甲方，作为参与开发本金；3、甲方在本合同签订并取得土地后十六个月内必须交付价值两亿元的（不含费税为净值）合格商品房给乙方还债；4、合同签订后，在乙方将1号楼、4号楼过户前，甲方必须支付与本条第二项有效资产相关联的银行贷款，借款及过户费税计币肆仟玖佰万元给乙方；5、一号楼、四号楼目前抵押债务为肆仟壹百万元，甲方必须在合同签订时予以偿还，并支付过户费捌佰万元，过户税费超出捌佰万元部分仍由甲方承担；6、因考虑乙方经营需要，甲方同意1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房约2000平方米在十五年内返租给乙方使用，租金每年陆万元，租金不变，在合同生效履行五年内乙方要求回购的，甲方必须无条件按每平方米壹万元卖给乙方。2012年5月11日，久和公司取得了位于瑞昌市瑞南路东南侧、南环路北侧1号楼101房产的所有权。2014年1月24日，被告黄文海开始担任久和公司监事。2014年1月1日，安顺公司与案外人田国新签订了《房屋租赁合同》，约定由田国新承租位于瑞昌市南环路168号（城西客运站售票厅）房屋（两间，每间均是140平方米），租金每年60000元，租赁期自2014年1月1日至2018年1月1日，合同没有约定是否可转租。2017年2月21日，田国新将其承租的上述房屋（其中一间，140平方米）转租给昌盛大药房，田国新与昌盛大药房签订了《店铺租赁合同》，约定租赁期为2017年4月1日至2020年4月1日，租金为每月4166元，每半年支付租金。合同签订后，昌盛大药房向田国新交纳了半年租金。2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，将被执行人瑞昌市久和贸易有限公司名下的位于九江市瑞昌市瑞南路东南侧、南环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）的拍卖财产，作价2639万元，交付抵押权人黄文海抵偿被执行人欠抵押权人黄文海同等价值的欠款，该房屋所有权自交付时起转移给抵押权人黄文海。2017年10月19日，黄文海与昌盛大药房签订了《商铺租赁合同》，约定由昌盛大药房租用位于瑞昌市南环路北侧、西环路东侧，客运西站1号楼一层商铺（面积140平方米），租赁期为2017年8月7日至2020年8月6日，租金每月4200元，租金每半年交纳25200元（每年10月31日和4月30日），租金从2017年11月1日算起。合同签订后，昌盛大药房依约定向黄文海支付了租金。2018年9月4日，黄文海向本院起诉，要求安顺公司支付租金750000元（自2017年8月8日至2018年8月22日，以每月60000元为标准）。2018年12月6日，本院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，该判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式，以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，对黄文海要求安顺公司支付租金的诉请予以支持，遂判决安顺公司于判决生效之日起十日内向黄文海支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元。宣判后，安顺公司和黄文海均服从判决，该判决已发生法律效力，但因安顺公司未履行判决书所确定的义务，黄文海已向法院申请强制执行，目前该案仍在本院执行过程中。现原告认为黄文海与昌盛大药房签订的租赁合同在安顺公司与久和公司租赁范围内，该租赁合同应属无效合同，遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一是黄文海与昌盛大药房于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》法律效力问题；二是安顺公司诉请返还商铺、赔偿损失是否应予支持。一、关于黄文海与昌盛大药房于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》法律效力问题2012年5月10日，安顺公司与久和公司法定代表人盛以斌签订的《协议书》，实际上是一份合作开发协议，旨在解决安顺公司经营不善产生的债务问题，安顺公司将瑞昌市城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块出售给久和公司，久和公司以每年60000元的低价将城西客运站1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房（约2000平方米）在十五年内返租给安顺公司使用，双方之间形成了租赁合同关系。2014年1月1日，安顺公司与田国新签订的《房屋租赁合同》约定安顺公司将瑞昌市南环路168号（城西客运站售票厅）出租给田国新，该合同已实际履行，应为有效合同。2017年2月21日，田国新将上述城西客运站售票厅140平方米商铺以每月4166元的价格出租给昌盛大药房，签订了《店铺租赁合同》，后久和公司和安顺公司均未提出异议，故该店铺租赁合同有效，但由于租赁期限超过了安顺公司与田国新签订的房屋租赁合同期限，故该店铺租赁合同期间应为2017年4月1日至2018年1月1日。2017年8月7日，黄文海通过法院执行拍卖以物抵债取得了瑞昌市城西客运站1号楼101房产的所有权。在本案审理过程中，黄文海表示在执行拍卖时根本不知道案涉房屋存在租赁，但黄文海自2014年1月24日起一直担任久和公司的监事，其对久和公司财产状况和经营情况应当知情，并且应当知道久和公司将城西客运站1号楼售票大厅等出租给安顺公司的事实，故黄文海取得案涉房屋所有权的同时也继受了该房屋上存在的租赁关系的权利义务。2018年9月4日，黄文海向本院起诉要求安顺公司支付案涉房屋占用使用费，本院于2018年12月6日判决安顺公司向黄文海支付租金，确认了黄文海与安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，黄文海在本院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄文海认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。2017年10月19日，黄文海在明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，将昌盛大药房作为次承租人承租安顺公司出租的商铺收回，此时昌盛大药房与田国新的租赁合同期限尚未届满，而黄文海仍与昌盛大药房重新签订商铺租赁合同，黄文海的行为不仅违反了其与安顺公司租赁合同的约定，而且有违诚实信用原则，根据法律规定，黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同为无效合同。据此，原告要求确认黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，本院予以支持。黄文海辩称原告所诉商铺不在安顺公司承租范围内，根据安顺公司与田国新、田国新与昌盛大药房的合同约定，两份合同均载明所租赁的商铺是瑞昌市城西客运站售票大厅，这与安顺公司同久和公司盛以斌签订的协议书中约定的返租商铺地址一致，因此本院认为昌盛大药房所租商铺位于安顺公司租赁范围内，本院对黄文海的该抗辩意见不予采纳。另外，黄文海辩称其与昌盛大药房之间的商铺租赁合同为有效合同，与事实不符，且没有法律依据，本院不予采信。二、关于安顺公司诉请返还商铺、赔偿损失是否应予支持的问题安顺公司要求黄文海立即返还案涉商铺，因黄文海系案涉商铺的所有权人，该商铺亦非黄文海因合同无效而取得的财产，故安顺公司作为承租人无权要求黄文海返还商铺，本院对安顺公司的该项诉讼请求不予支持。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现安顺公司要求被告黄文海赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。根据本院认定的事实，田国新与昌盛大药房签订的店铺租赁合同约定的租金为每月4166元，到期时间为2018年1月1日，在该租赁合同未到期的情况下，因黄文海于2017年10月19日与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，但昌盛大药房实际租赁案涉商铺至今，故应认定安顺公司与昌盛大药房自2018年1月2日之后存在事实租赁关系，租金亦为每月4166元。关于安顺公司要求被告黄文海赔偿2017年8月7日至2019年8月6日两年的房租损失，根据合同法第一百一十三条的规定，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院认为安顺公司的损失实际上就是转租案涉商铺所能获得的租金。考虑到安顺公司在2018年1月1日之前案涉商铺租赁是从田国新处收取租金，故2017年8月7日至2018年1月1日期间的租金损失按安顺公司与田国新之间租赁合同约定的每月租金2500元计算。2018年1月2日至2019年8月6日期间的租金损失，按昌盛大药房与黄文海约定的租金计算，即每月4200元。经计算，被告黄文海应向原告安顺公司赔偿的租金损失为93590元（147天×2500元/月÷30天+581天×4200元/月÷30天），对超出部分的诉讼请求不予支持。另外，原告安顺公司认为除昌盛大药房之外还有一间商铺被黄文海占用，并要求黄文海赔偿损失，因安顺公司未能提供充足的证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告黄文海与被告九江昌盛大药房有限公司于2017年10月19日签订的商铺租赁合同无效。二、被告黄文海于本判决生效后十日内向原告瑞昌市安顺客运有限公司赔偿损失93950元。三、驳回原告瑞昌市安顺客运有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4324元，由被告黄文海负担1989元，由原告瑞昌市安顺客运有限公司负担2335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  章俊棋人民陪审员  方 力人民陪审员  刘远金二〇一九年十一月二十九日书 记 员  梁曼曼