江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初7193号原告（反诉被告）：熊睿，男，1985年7月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：毛斌，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201010918738。委托诉讼代理人：刘翀，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201910076536。被告（反诉原告）：吴强，男，1972年10月3日生，汉族，住江西省南昌市昌北开发区。委托诉讼代理人：邬舒羽，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号13601201311872589。委托诉讼代理人：李睿，江西求正沃德律师事务所实习律师，证号36001904210043。原告（反诉被告）熊睿与被告（反诉原告）吴强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊睿及其委托诉讼代理人刘翀、被告吴强及其委托诉讼代理人邬舒羽和李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊睿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2.被告向原告返还店面保证金34000元；3.被告向原告赔偿装修损失108000元、加盟费39800元、品牌使用费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，原告为开设巴陵亿口香龙虾翠苑路店，与被告签订了《店面租赁合同》，约定被告将南昌市红谷滩新区翠苑路579号一楼店面租给原告使用。原告开设该店，支付了加盟费39800元、品牌使用费10000元，且花费108000元对店面进行了装修，并向被告支付了保证金34000元。被告在签订合同之前承诺该店面可以办理营业执照，但实际上原告去工商局申办营业执照时，得知被该店面所在街道因政府即将拆迁缘故而无法申办营业执照，被告在签订合同之前就知道该情况，却故意隐瞒，明显系欺诈行为。后原告与被告协商此事，被告态度极其恶劣，于2019年6月底强行停水停电，导致无法营业，原告只好关门并遣散员工。综上，原告无法实现合同目的，故提出如上诉请。被告吴强辩称，原告未提交政府拆迁公告或工商局出具的不予受理通知书等证据，实际上案涉店面相邻582号及709号店面均能正常办理营业执照，案涉店面亦在2019年7月23日申领到了营业执照，故原告主张案涉店面无法正常办理营业执照导致合同不能继续履行，并以此为由要求解除合同缺乏事实依据；原告未按期交纳租金及水电费，并在合同期满前无正当理由擅自主张解除合同，构成违约，依照合同约定，我方有权不予退还店面保证金，故原告诉请返还店面保证金缺乏法律依据；要求赔偿损失是守约方的权利，原告作为违约方无权要求我方赔偿损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告吴强向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门或承担拆除的费用（暂定1000元，以实际发生费用为准）；2.判令反诉被告支付至实际拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门之日止的租金（暂计算至2019年7月12日的租金为9067元）及欠缴的水、电费3771元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告闲置期间的租金收入损失至实际出租之日止（暂按租金标准17000元/月计算一个月的损失为17000元）；4.判令反诉被告承担所有诉讼费用。庭审中，反诉原告将上述第1至3项诉讼请求变更为：1.判令反诉被告支付所承租的房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门拆除的费用1000元；2.判令反诉被告支付截至2019年8月8日的租金23800元及欠缴的水、电费3771元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告闲置租金收入损失17000元。事实与理由：反诉被告虽然已经腾房，但未拆除承租房屋内的吊顶、厨房隔墙、玻璃门，对此我方已进行短信通知，但反诉被告在规定时间内未进行拆除，影响房屋的正常出租，我方已叫人来拆，并预先支付了1000元的误工损失；因反诉被告打算进行装修鉴定，一直占用涉案租赁房屋至2019年8月8日，导致闲置期间租赁损失17000元；反诉被告未按照合同约定支付截至2019年8月8日的租金23800元及欠缴的水、电费3771元，已构成违约。而反诉被告交纳的34000元保证金已不足以弥补上述经济损失，故提出上述诉讼请求。反诉被告熊睿辩称，承租房屋内的吊顶、厨房隔墙、玻璃门并不影响房屋的正常使用和出租，我方无拆除的义务，系我方的装修损失，对方应赔偿我方；本案系反诉原告欺诈引起的纠纷，由于反诉原告的欺诈行为，经我方解除合同后，合同自始无效，反诉原告无权向我方主张租金。水、电费的金额，仅有聊天记录而未有相应的缴费凭证等证明实际发生的证据，我方不予认可；本案无装修鉴定，因此反诉原告主张的闲置租金收入损失不成立。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《店面租赁合同》、微信聊天记录、营业执照、《租赁合同》、微信转账记录等证据，本院认定事实如下：案涉位于江西省南昌市红谷滩新区店面系政府拆迁安置房，未办理房屋产权登记。2019年3月13日，吴强作为出租人与承租人熊睿签订《店面租赁合同》，约定由吴强将案涉租赁店面出租给熊睿，租赁期限自2019年3月27日至2022年3月27日止，每月租金为17000元，熊睿需在每月26号前交给吴强，如熊睿在租赁期间超过7天未付房租，吴强在联系不上或催促无果的情况下，有权收回房屋并进行处理；店面保证金34000元，租赁期满后如熊睿没有违约行为且缴清水、电费，吴强应全部无息退还，若熊睿中途退租则保证金不予退还；店面电费1.2元／度、水费5元／吨，每月由吴强向熊睿收取。合同还就房屋安全管理、修缮、转租转借等其他事项进行了约定。后熊睿按约向吴强支付了自2019年3月27日至2019年6月25日的租金和店面保证金34000元，并对店面进行了装修。2019年6月26日下午，吴强的妻子杨娜通过微信向熊睿的妻子催交第四个月的租金以及上一个月产生的电费3456元、水费315元共计20771元，熊睿妻子微信回复“好的明天发给你”。2019年6月27日，熊睿妻子在微信中以案涉店面无法正常办理营业执照为由，向吴强的妻子提出解除租赁合同，并要求退还店面保证金。但吴强妻子未同意，要求按合同相关条款执行。2019年7月12日，熊睿搬走案涉店面内可移动设施并腾空店面，将案涉店面交还给吴强。2019年7月22日，吴强妻子收到新的承租人**鹏微信转账的5000元定金，双方约定“28号若办不了证就扣除1000元定金，剩余定金退还。如果材料递交上去了，就28号签合同，定金转为押金。28号之前如果吴强把房子租给别人了，就退还双倍定金。如28号租客**鹏没来签合同，则押金不退还”。2019年7月23日，熊睿向本院提交书面鉴定申请，要求对装修价值进行鉴定。2019年7月26日，熊睿向本院提交撤回鉴定申请书。2019年7月28日，吴强的妻子杨娜与案外人**鹏签订《租赁合同》，以每月16000元的租金将案涉店面出租给**鹏，合同约定租赁期自2019年8月8日起至2022年8月8日止，合同签订之日**鹏应支付保证金38000元。2019年7月29日，案外人**鹏通过微信转账支付剩余保证金33000元至吴强的妻子杨娜。2019年8月5日，熊睿向本院提交《关于案涉店面装修部分的情况说明》，明确装修部分不需要鉴定、不需要勘察，由吴强自行处理，但保留主张装修损失的权利，并要求搬走厨房的油烟机。2019年8月6日，本院以询问笔录的形式将熊睿的上述意见向吴强的委托诉讼代理人邬舒羽进行告知。2019年8月8日，案外人**鹏通过微信向吴强的妻子杨娜转账支付第一月的租金16000元。另查明，案涉店面2019年5月26日的电表数为13372度、水表数为326吨，2019年6月26日的电表数为16252度、水表数为389吨，该期间实用电度数为2880度、用水吨数为63吨。再查明，案外人**鹏于2019年7月23日以案涉店面为经营场所，申请注册了红谷滩新区老家灶台餐饮店，并领取了营业执照。另案涉店面同路段的翠苑路582号店面、翠苑路709号分别于2019年5月7日和2019年7月4日被注册成为经营场所。庭审中，吴强自认尚未实际拆除案涉房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门，且新租户已实际利用的事实。本院认为，熊睿与吴强签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，对双方均具有法律约束力。熊睿对其主张的案涉店面无法申办营业执照的事实依法负有举证证明责任，但其未提交当地政府发布的拆迁公告或工商部门出具的不予受理通知书等证据予以证明，应承担不利的法律后果。案涉店面于2019年7月23日被案外人**鹏注册为经营场所并领取营业执照的事实，以及同路段的翠苑路582号店面、翠苑路709号分别于2019年5月7日和2019年7月4日被注册为经营场所的事实，足以说明案涉店面是可以申办营业执照的，故熊睿在租赁期内以案涉店面无法申办营业执照为由提出解除合同的行为，构成违约，吴强有权按合同第二条“中途退租保证金不退”的约定，不予退还店面保证金，故对熊睿要求吴强返还保证金34000元的诉请不予支持。熊睿单方面退租的行为不具有解除合同的法律效力，但考虑到熊睿已实际搬离案涉店面并已与吴强完成交接，吴强也已实际将案涉店面再行出租，故对熊睿要求解除与吴强签订的《店面租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于熊睿主张的装修损失，因其仅提交《建筑装饰工程施工合同》，未提交案涉店面装修工程结算材料及支付装修款的凭证，无法确认案涉店面装修价值为108000元，且熊睿已实际将可移动的装饰装修物搬走，对包含吊顶、灯、厨房排水排烟、门牌、玻璃门在内的部分剩余装修物，因吴强在庭审中明确表示不同意利用并提起反诉要求熊睿拆除该部分装修，但吴强并未实际拆除，在熊睿实际搬离案涉店面的情况下，未自行拆除上述剩余装修直接再行出租，属于减损行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本院对熊睿要求吴强赔偿装修损失108000元的诉请不予支持。关于熊睿主张的加盟费及品牌使用费，因其仅提交加盖有湖南尺八男儿餐饮管理有限公司财务专用章的收款收据，并未提交上述费用的银行交易流水等实际支付凭证，且在商标使用期内熊睿仍可使用相应的商标及品牌，案涉租赁合同的解除也属熊睿违约导致，故对熊睿要求吴强赔偿加盟费38800元及品牌使用费10000元的诉请，本院不予支持。关于吴强提出的反诉请求，因吴强未实际拆除承租房屋内吊顶、厨房隔墙、玻璃门，且新租户已实际利用，故对吴强要求熊睿承担拆除费用1000元的诉请不予支持；因熊睿于2019年7月12日才与吴强正式进行了房屋交接，故还需按约支付自2019年6月26日起至2019年7月12日止的租金9633.33元（17000元/月÷30天×17天）。因熊睿提前退租及申请对案涉房屋装修价值进行鉴定，导致案涉房屋闲置，直至2019年7月28日才实际出租给案外人**鹏，故吴强可要求熊睿支付自2019年7月13日起至2019年7月28日止的闲置租金损失9066.67元（17000元/月÷30天×16天）；因双方合同已约定由吴强按照约定的标准向熊睿收取水电费，故熊睿应按约支付案涉店面自2019年5月26日至2019年6月26日期间发生的电费3456元（2880度×1.2元/度）、水费315元（63吨×5元/吨）；吴强可向熊睿主张的上述损失共计22471.01元（9633.33元+9066.67元+3456元+15元），因熊睿已向吴强交纳店面保证金34000元，如上述，作为熊睿应承担的违约金，本院在本诉中未予支持其要求返还该保证金的诉请，本案吴强可向熊睿主张的上述损失未高于案涉店面保证金34000元，故对吴强要求熊睿支付租金、水电费及赔偿闲置租金损失的诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告熊睿与被告吴强签订的《店面租赁合同》；二、驳回原告熊睿的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吴强的全部诉讼请求。本诉案件受理费11330元（原告熊睿已预交），由原告熊睿负担；反诉案件受理费285元（反诉原告吴强已预交），由反诉原告吴强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  高 红人民陪审员  万淑婛二〇一九年十一月二十日书 记 员  胡 炫附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。