辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初296号原告：付冲博，男，1975年1月12日出生，汉族，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：迟仁辉，系辽宁安则泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙野，系辽宁安则泰律师事务所律师。被告：张弛，女，1986年12月21日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：于传治，系辽宁胜诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永利，系辽宁胜诚律师事务所实习律师。第三人：大连链家房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区x。法定代表人：李峰岩，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。原告付冲博与被告张弛、第三人大连链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付冲博及其委托诉讼代理人孙野，被告张弛的委托诉讼代理人于传治、陈永利，第三人大连链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人侯建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付冲博向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告双方签订的《大连市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求依法判决被告返还原告已支付的定金5万元；3.请求依法判决被告向原告支付已缴纳的居间代理费41800元；4.请求依法判决被告向原告支付总房价款的20%违约金，即418，000元；5.请求依法判决被告向原告支付以不超过实际损失额522，016元为限增加违约金104，016元；6.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原、被告双方签署《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》，约定由原告购买被告位于大连市中山区房屋，被告本应依约于2018年5月9日前与原告共同办理房屋权属转移登记手续，但被告却一再推托，甚至提出欲单方违约解除双方签订的房屋买卖合同。现申请人依据房屋买卖合同的约定选择解除合同，要求被告赔偿各项损失。被告张弛辩称，原告所述的内容与案涉客观事实不符，被告在本案交易中没有任何违约行为，本案有关合同不具备法律规定的解除条件，也不具备合同约定的解除条件，原告无权要求解除案涉合同，另外，原告在本案合同履行过程中存在未如期办理完毕购房贷款的，未如期缴纳有关税费、未按约定公证委托链家地产工作人员代为办理相关手续等先履行行为的违约行为。对其违约行为被告保留依法依约追究其违约的权利，因原告存在众多先履行行为的违约行为，被告一作为后履行义务一方，拒绝履行后续义务符合法律和双方合同的约定，不应承担任何责任。请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告大连链家房地产经纪有限公司辩称，买卖双方到银行做资金监管，资金监管以后，这笔钱是买卖双方不能动的，这样再进行房屋交易，房屋过户交易后房证变成了新的房主，银行见到新的房证后，银行才能把钱打到卖方的账户中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：被告张弛系中山区杏林街60A号4单元7层2号房屋所有权人。2018年1月30日，付冲博（房屋购买人、乙方）与张弛（房屋出售方、甲方）签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于大连市中山区，面积124.39平方米，成交价格为209万元，定金为人民币5万元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款。合同还约定，乙方申请商业贷款，乙方于本合同签订之日起30日内，备齐（除定金外）购房首付款人民币58万元，同时将该款项存入银行做资金监管。为保证交易安全及操作便利，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方指定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准；并且乙方必须提供真实有效完整的相关材料和信息，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，甲方同意乙方在首次贷款未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准通知下达之日起7个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，若在限定期限内未获得贷款机构批准，则本合同终止，乙方承担违约责任以及承担在申办贷款过程中发生的各项费用。甲乙双方约定，因房屋交易所发生的税费，由甲方承担个人所得税，乙方承担契税。合同第八条约定，乙方应在签署本合同后30日内，备齐过户及贷款相关文件并办理贷款审核等相关手续；乙方申请商业贷款，甲方须在乙方商业贷款审批通过后3个工作日内办理还款赎证等后续相关手续。甲乙双方同意，自甲乙双方上述事项办理完毕之日起3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定了违约责任，甲、乙双方若未按本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，对方有权以书面形式通知解除本合同，若甲方违约，甲方应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还乙方已支付的房价款，并承担违约责任，甲方需双倍返还乙方已支付的定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金；若乙方违约，乙方已支付的定金不予退还或向甲方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。合同签署后因甲乙双方原因导致本合同无法继续履行，致使居间方不能继续履行义务，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间代理费用；违约方或过错方应承担本次交易的居间代理费用，若本次交易的居间代理费由守约方缴纳，则守约方有权向违约方予以追缴。同日，张弛（出售方、甲方）、付冲博（购买方、乙方）、大连链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲、乙双方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，甲、乙方应向丙方支付居间服务费，甲方承担20900元，乙方承担41800元，付冲博已于2018年1月30日支付。同日，三方签订《保障服务合同》，约定，乙方申请商业贷款金额146万元，乙方申请贷款的，应根据丙方或房屋登记机构的要求，与丙方指定人员办理委托公证，委托书文本由丙方提供，公证费用由乙方承担，公证书由丙方收执。同日，三方又签订《补充协议》，约定，2017年11月5日至2018年4月5日的取暖费由卖方承担。同日，原告付冲博向被告张弛支付定金50000元。另查，2018年2月28日，原、被告双方就首付款58万元在中国光大银行进行资金监管。经本院现场取证，原告付冲博的商业贷款146万元于2018年4月2日申请，2018年4月20日获得大连银行审批，审批金额146万元，审批期限312个月，执行年利率4.9%，还款方式为等额本息。2018年4月26日，大连市地税局下发房屋交易纳税申报受理通知单，转让人张弛，受让人付冲博，通知单手写部分有168万字样，2250880.95字样，张弛处为0字样，付冲博处为33763.22字样。并印有5个工作日后刷卡交税字样。另查，2018年5月17日，付冲博给张弛发微信，但显示“消息已发出，但被对方拒收了”。同日，付冲博给张弛发送短信，催促其尽快配合办理过户手续。2018年5月18日，被告张弛回短信称，双方已经形成了支付一定合理费用和平解除合同的合意，具体数额希望双方协商确定。后付冲博回复短信，否认形成了支付一定合理费用和平解除合同的合意，要求继续履行合同并配合办理过户。再查，案涉房屋属于学区房，其成交价格于双方签订合同后出现涨幅。本院认为，原告付冲博与被告张弛、第三人大连链家房地产经纪有限公司签订的各项合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为，案涉合同至今仍未履行完毕，系何方违约？本案中，原告已交付定金及首付款，并办理商业贷款，根据合同约定，被告应当配合原告办理产权过户手续，但被告以原告未获得贷款审批为由拒绝办理。根据本院从大连银行系统中调取的证据看，原告付冲博于2018年4月2日申请贷款、申请复核、等待征信，于2018年4月20日等待分行审查、等待总行零售业务审查、等待总行零售业务审批，其意见均为同意。故被告以原告未获得贷款审批为由拒绝履行合同，缺乏合理性。庭审中，被告未提交证据证明其曾催促原告办理贷款审批手续，亦未对其微信拉黑原告作出合理解释，被告以实际行动拒绝履行合同的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。从原告起诉至今，被告未明确表示继续履行合同或以其行为表明继续履行合同，且原告至此已无法实现其购买案涉房屋的目的，故原告要求解除与被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应将定金返还原告，故原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《大连市存量房屋买卖合同》，乙方应在签署本合同后30日内，备齐过户及贷款相关文件并办理贷款审核等相关手续。从本院调取的大连银行贷款审批系统情况看，原告于2018年4月2日向大连银行申请贷款并进行贷款审核，早已超过合同约定的期限，故原告在合同履行的过程中亦存在过错。另根据《大连市存量房屋买卖合同》，违约方或过错方应承担本次交易的居间代理费用，若本次交易的居间代理费由守约方缴纳，则守约方有权向违约方予以追缴。被告在履行合同过程中虽存在过错，但其商业贷款最终得到审批，对合同的继续履行未产生根本性影响，故其缴纳的居间费用应当由被告承担。关于被告辩称该居间费用应当由居间方返还一节，因居间方不存在过错，故该抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付总房款20%违约金418000元的诉讼请求，根据《大连市存量房屋买卖合同》，若甲方违约，甲方应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还乙方已支付的房价款，并承担违约责任，甲方需双倍返还乙方已支付的定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。可见，合同中对违约金的约定采取了可选择的方式。首先，根据法律规定，卖方违约需双倍返还定金；其次，合同中约定的两种违约金支付标准数额上存在较大差异，非对等的两个选择，其同时存在本身即不具有合理性；再次，总房款20%的违约金明显过高，因此，无论从合同约定还是法律规定看，被告承担违约责任的方式应为双倍返还定金为宜。关于原告要求增加违约金104016元的诉讼请求，本院认为，尽管房价上涨，产生差额，但被告并没有将房屋另行出售于他人，原告所主张的所谓获利未实际发生，尚无法确定具体数额。原告主张案涉房屋为学区房，因被告违约致原告错失购买其他房屋的机会，影响了子女就学，本院认为，被告的违约行为及违约时间确对原告购买其他房屋产生了影响，耽误了原告子女的就学问题，但该损失更多的系精神层面的影响非物质所能衡量，因此原告主张的该项损失无法确定具体数额。但原告确存在定金、首付款的利息损失。综合被告的违约行为给原告造成的影响及产生的实际损失，本院酌情认定被告除双倍返还定金外，额外支付原告损失5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告付冲博与被告张弛、第三人大连链家房地产经纪有限公司签订的《大连市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告张弛返还原告付冲博定金10万元人民币；三、被告张弛偿付原告付冲博居间代理费41800元人民币；四、被告张弛偿付原告付冲博损失合计5万元人民币；上述二至四项中，被告应支付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告的其他诉讼请求；本诉案件受理费10100元，由原告负担7600元，被告负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  王圣云人民陪审员  高 杰二〇一九年十一月二十日书 记 员  兰美玉