陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0403民初389号原告：王成斌，男，1977年10月27日出生，汉族，户籍所在地陕西省武功县，现住杨陵区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西千林房地产开发有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610000691102873U。法定代表人：张秋良，该公司董事长。委托诉讼代理人甘军、刘锦秀，陕西哲尊律师事务所律师。原告王成斌与被告陕西千林房地产开发有限公司（以下简称陕西千林公司）商品房销售合同纠纷一案,原经本院作出（2018）陕0403民初145号民事判决，后由咸阳市中级人民法院发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王成斌，被告陕西千林公司的委托诉讼代理人甘军、刘锦秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成斌向本院提出诉讼请求：1、被告继续依法履行合同；2、被告交付原告商铺并办理产权证书；3、被告承担合同约定的违约金164383.6元，诉讼打印费160元及本案诉讼费。事实和理由：原告认购被告位于杨凌东新路与五湖路交汇处千林世纪城一期3栋01号独立整套、上下两层商铺用做医疗场所，按套约价。原告支付现金60万元，被告售后返租3年收益提前冲抵剩余房款221918元，原告一次结清总房价款821918元，并于2014年12月17日与被告签订买卖合同、委托经营合同、补充协议等文书。2017年12月16日委托经营合同终止，原告书面告知被告交付商铺并办理产权证书。被告以3年期满无法办理商铺分割产权证书为由解除买卖合同、原款退房，原告不予接受。原告已履行合同，按约定应收回商铺开展医疗工作，被告自2017年12月16日至今久拖不予办理交付手续，延误原告正常工作，以无法办理产权证书为由与事实不符。由于被告故意不作为，至今隐瞒不报房产主管部门已售房源信息，导致正式商品房买卖合同无法签订。根据《城市商品房预售管理办法》第十条，被告方应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，被告至今隐瞒不报是其故意所为，无正当事实、法理依据，违背合同自愿、平等、诚信原则。故原告诉至法院，请求判如所请。被告陕西千林公司辩称，双方合同中约定：“本合同签订之日起满三年时，若甲方未取得相关部门的产权分割文件，无法与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方退还乙方所缴纳的全部商铺价款，并支付乙方所购商铺当年收益，收益比例以《委托经营合同》约定的比例为准”，根据该约定，当事双方在签订合同前已经预见到产权分割批复文件存在可能无法如期取得的商业风险，并认为可以承受此种商业风险，在充分理解的基础上进行交易。房地产买卖合同已经约定产权分割文件在合同签订满三年后无法如期取得的履行方式，原告及法院不能强制适用产权分割文件可以如期取得的履行方式，强买强卖。原告承认其购买的是涉案商铺二层的全部和一层的部分。合同签订时的面积规划中，二层规划面积为183平方米，原告购买的是二层全部183平方米作为诊所，一层的十几个平方米作为上二楼的通道。现二层实测是188.64平方米，一层只要再为原告分割出上楼通道的几平方米，即为原告购买的197.64平方米，这一分割，无论是从房管局批复角度，设计角度、施工角度，都可以为原告分割出来。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对原告提供的证据认定如下：1、关于筹建王斌医院设立申请可行性研究报告首页、杨凌新辉煌广告出具的证明、收款收据、宣传页、企业信用信息公示报告、百度贴吧截图,与本案无关联性，不予认定。2、原、被告签订的房地产买卖合约及委托经营合同、补充协议、购房票据，真实关联，予以认定。3、告知书、催告书真实关联，予以认定。4、2017年12月19日的律师函、2018年1月1日的回复函真实关联，予以认定。5、照片及原告与被告委托诉讼代理人的通话录音真实性予以认定，对其他通话录音不予认定，证明目的不予认定。6、打印、复印费票据、照片冲印票据、交通费票据与本案无关联性，不予认定。7、催告函、快递回单，不能证明其向被告送达，对证明目的不予认定。8、商铺照片及住建局文件不能证明其主张，对其证明目的不予认定。9、派出所出警记录、照片及宣传单，不能证明原告的主张，对证明目的不予认定。10、不动产登记证明、竣工图真实关联，予以认定。对被告提供的证据认定如下：1、原、被告签订的房地产买卖合约及委托经营合同、补充协议真实性予以认定，证明目的不予认定。2、2014年12月3日《杨凌示范区商品房预售许可证》、2016年7月18日分割申请及3#分割面积计算图、2016年8月15日《杨凌示范区商品房预售许可证》真实关联，予以认定；诉争商铺分割工程图纸变更工作联系单、施工变更工作联系单、产权分割申请书，不能证明被告已经进行了分割，不予认定。3、被告其他商铺的房屋认购书、商品房预售合同无其他证据相互佐证，不予认定。4、被告与案外人陈创军的房屋买卖合约、退房协议书，不能证明其主张，对被告的证明目的不予认定。本院调取的案涉商铺初始登记材料双方均无异议，予以认定。经审理查明，2014年12月2日、2014年12月12日、2014年12月13日，原告王成斌分三次向XX城XX号商铺”价款共计600000元。2014年12月17日，被告陕西千林公司（甲方）与原告王成斌（乙方）签订《房地产买卖合约》，双方约定：一、乙方购买的商铺位于杨凌示范区五湖路与东新路交汇处XX城XX栋XX号，建筑面积为197.46平方米（商铺面积最终以房产主管部门测量的面积为准，多退少补）；二、该商铺每平方米单价为4162.45元，商铺总价款为821918元；合同签订后，乙方向甲方一次性交纳商铺总价款821918元；三、产权办理：1.本合同签订之日起满三年时，在甲方取得相关部门的产权分割批复文件后，甲方负责给乙方办理产权登记手续，乙方应当配合，提供乙方应当提供的办理产权登记手续相关的资料；2.本合同签订之日起满三年时，若甲方未取得相关部门的产权分割文件，无法与乙方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方退还乙方所缴纳的全部商铺价款，并支付乙方所购商铺当年收益，收益比例以《委托经营合同》约定的比例为准；3.甲方如不能及时退还乙方所缴纳的商铺总价款的，乙方有权按未退商铺价款每日万分之三收取滞纳金（不计复利），直到甲方退完商铺价款时为止；四、委托经营：1.乙方所购买的商铺由乙方委托甲方统一经营，甲乙双方在经营中的权利义务在委托经营合同中约定；2.在委托经营期间，乙方出售商铺的，商铺的新购买人必须接受公司统一管理，并缴纳相应的物业管理费用；五、任何一方违反本合同约定的，需向另一方支付总房款的20%的违约金。签订合同当日，原告王成斌（甲方）与被告陕西千林公司（乙方）签订《委托经营合同》，双方约定：甲方自愿将其购买的位于杨凌示范区XX城XX栋XX号商铺委托乙方经营，该商铺建筑面积以甲方购买商铺所签订的《房地产买卖合约》为准；甲方全权委托乙方对甲方所购买的商铺进行统一经营、管理，乙方以代理人的身份与承租人直接签订商铺租赁合同的，无须再由委托人另行授权，甲方不参与商铺的任何经营、管理工作，不干涉乙方的经营、管理工作；乙方对所招商户采取租赁经营方式；甲方委托乙方经营的期限为3年，自2014年12月16日起至2017年12月16日止，若到期甲方如需继续委托，双方可续签委托经营合同；委托经营期间的收益：在委托经营期间内甲方收益形式为出租商铺收益，收益比例按甲方购买商铺总价款为计算基数，第一年收益比例为8%，第二年收益比例为9%，第三年收益比例为10%，委托经营期间每满一年后的十个工作日内结算上年收益；等等。同日，被告陕西千林公司（甲方）与原告王成斌（乙方）签订补充协议，双方约定：乙方对已经签署的《房地产买卖合约》及《委托经营合同》中的条款无异议；如果乙方一次性支付甲方商铺总价款821918元，乙方有权自2014年12月16日起至2017年12月16日止，分三年，共取得商铺收益为商铺总价款的27%，合计人民币金额221918元，具体比例以及时间以《委托经营合同》中约定为准；应乙方要求，双方协商提前支付委托经营收益，金额共计221918元，此部分甲方提前支付用来冲抵乙方商铺剩余房款。后被告陕西千林公司按照双方约定经营该商铺。2017年12月19日，原告王成斌向被告陕西千林公司送达催告书，载明：“受卖方陕西千林房地产开发有限公司使用经营，受买方商铺所有权人王成斌位于XX路XX段，千林世纪城西北角，西大门以北，西校门南邻，坐东面西，上下两层独套商铺3年使用权于2017年12月16日终结，受卖方未能在商铺买卖合同约定期限内办理该商铺产权证书，受买人于2017年12月16日将该商铺依法收回，同时催告受卖方在该商铺被收回之日起90天内，办结该商铺产权证书，期满受卖方未办结该商铺产权证书，该商铺认购合同解除权消灭。此书将作为法律依据，行使法律效力，特此告知。”被告陕西千林公司委托陕西松意律师事务所薛亚栋律师于2017年12月30日向原告王成斌发送律师函，律师函载明：“一、基本事实……现三年期限已满，我当事人未取得相关部门的产权分割文件，无法对该商铺进行分割。2017年12月19日你方向我当事人致送了90天内办理产权证书，否则解除合同的《催告函》。二、鉴于上述事实，本着诚实守信、公平合理的原则，本律师特致函于你方，1、鉴于我当事人未取得相关部门的产权分割文件，无法对该商铺进行分割的客观现状，我当事人同意与你方解除2014年12月17日签订的《房地产买卖合约》。2、希望你方接函后5日内，携带《房地产买卖合约》等资料、证件前往公司办理退款手续。特此函告！”原告王成斌于2018年1月1日发送回复函，表明其所有权不退。双方未能达成协议，故原告诉至本院。另查明，原、被告双方均认可在签订合同时，案涉商铺系现房，其中一层东北方向已经分割出约77.14平方米独立空间。再查明，杨凌示范区住房和城乡规划建设局于2014年12月3日颁发的预售许可证中载明千林世纪城1、2、3幢底层商铺共计6套，预售总建筑面积7351.98平方米。2016年7月，被告向杨凌示范区房管处申请变更商铺套数，所附的房产面积计算图显示案涉商铺为上下两层，一层编号为3-商107、二层编号为3-商205，一层、二层面积均为188.64平方米。2016年8月15日杨凌示范区住房和城乡规划建设局向被告颁发的商品房预售许可证载明：XX城XX、XX、XX幢底层商铺共计34套，预售总建筑面积7351.98平方米，备案竣工图显示涉案商铺分割为两部分，其中一层东北方向分割出77.14平方米商业网点，独立开门；一层其余部分与二层为一套商铺，面积为297.76平方米。本案审理中，XX城XX号楼商铺已经办理初始登记，案涉一层东北方向商铺登记为3-商108，产权面积为74.04平方米，一层其余部分与二层登记为3-商07商铺，产权面积为303.35平方米，审理过程中，双方均认可案涉商铺无法再分割，经本院询问，双方均认可案涉商铺现市场价为每平方米10000元。本院认为，原、被告双方于2014年12月17日签订买卖合同，约定原告购买被告开发的已建成的商铺，双方之间建立商品房销售合同关系。该买卖合约系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方就合同项下房屋的位置、价款进行了明确具体的约定，原告在签订合同前支付部分商铺价款，后又与被告签订委托经营合同将案涉商铺委托被告统一经营，被告提前支付经营收益用来冲抵原告商铺剩余房款，原、被告之间的买卖合同关系已经成立并生效。本案中，双方争议的焦点为：双方签订的商铺买卖合同能否继续履行，如能继续履行，如何履行。原、被告双方签订的买卖合同中约定原告购买的商铺位于3栋01号，建筑面积为197.46平方米，每平方米单价为4162.45平方米，总价款为821918元，在双方签订合同前，原告已向被告交纳了购房款600000元，剩余221918元以三年返租款折抵，故原告按照合同约定已经履行了交付房款的义务，但被告未向原告交付房屋，而是由其进行返租，在返租期限届满后，仍未能交付房屋，原告王成斌向被告发函提出“期满受卖方未办结该商铺产权证书，该商铺认购合同解除权消灭”，原告发函认为被告丧失了解除权，并无解除合同的意思表示，被告回函答复同意解除房地产买卖合约，双方意思表示不一致，因此案涉商铺买卖合同并未解除。双方合同虽约定“本合同签订之日起满三年时，若甲方未取得相关部门的产权分割文件，无法与乙方签订正式的《商品房买卖合同》甲方退还乙方所缴纳的全部商铺价款”，但被告在销售商铺时，即未按照商铺备案状况进行销售，在签订合同后，亦未按照合同约定积极实施分割变更，而在2016年变更预售登记时，案涉商铺按照销售时的现状分割为77.14平方米及297.76平方米两部分。被告即应当知道合同约定的分割无法实现，作为开发商的被告应当及时与原告解除合同或者告知原告变更合同，而被告一直未与原告解除合同，亦未告知原告变更合同内容，因此被告对于合同约定的义务处于消极履行状态，从维护交易稳定、安全、保护购房人合法权益的角度出发，双方签订的房地产买卖合约应当继续履行；另，案涉商铺已经办理初始登记，具备交付条件，故合同可以继续履行。对原告要求被告交付商铺并协助原告办理产权登记手续的请求，应予以支持。关于超出合同约定的面积部分，根据该商铺办理初始登记的现状，案涉商铺中包含原告购买部分现登记为3-商07商铺，现测量面积为303.35平方米，超出合同约定的面积为105.89平方米，因双方合同约定面积多退少补，故应当按照双方合同约定由原告向被告补足房款。关于超出部分的房屋价格，因超出合同约定的面积过大，而该房屋在销售时属于现房，被告对于房屋是否能够分割以及房屋面积应当明知，原告在购买时亦现场查看，对房屋面积应当具备基本判断，因此双方在合同签订过程中均存在过错，故因商铺价格上涨而造成的损失应当由双方共同承担。原告购买时价格为每平方米4162.45元，现市场价为每平方米10000元，每平方米价格差价为5837.55元，单价的差价部分根据双方过错程度，并考虑公平原则及双方利益，本院确定由原告承担40%，其余部分被告自行承担，经核算，超出的面积应以每平方米6497.47元由原告在被告交付房屋时向被告补足房款。因双方合同继续履行，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的打印费，无相应事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院的解释》第九十条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告王成斌与被告陕西千林房地产开发有限公司于2014年12月17日签订的《房地产买卖合约》继续履行。二、被告陕西千林房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王成斌交付杨凌示范区五湖路与东新路交汇处千林·世纪城3-商07号商铺（面积约303.35平方米，最终以房产主管部门测量的面积为准，超出合同约定的197.46平方米的部分由原告按照每平方米单价6497.47元向被告补足房款，在被告交付房屋时支付），并于交付房屋后三十日内协助原告王成斌办理杨凌示范区五湖路与东新路交汇处千林·世纪城3-商07号商铺的产权登记手续。三、驳回原告王成斌的其他诉讼请求。案件受理费3591元（原告已预交），由被告陕西千林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  赵雅玲人民陪审员  范雪梅人民陪审员  徐振鹏二〇一九年十一月十八日书 记 员  赵 威附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1