重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11898号原告：秦微微，女，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：游国良，重庆新合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林川，重庆新合律师事务所律师。被告：重庆财信蟠龙置业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园大道26号，统一社会信用代码：91500107MA5U7TLR54。法定代表人：赖钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉利红，女，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。原告秦微微诉被告重庆财信蟠龙置业有限公司（以下简称财信公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦微微及其委托诉讼代理人游国良，被告财信公司的委托诉讼代理人冉利红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦微微向本院提出诉讼请求：（一）判令被告返还原告租赁保证金26020元及租金19515元；（二）判令二被告向原告支付违约金156120元；（三）本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告与被告签订了《（财信时光里）商业用房租赁合同》，约定被告财信公司将位于九龙坡区彩云大道财信时光里1栋1层xx号房屋出租给原告使用，租赁期限为5年，从2018年11月30日至2023年11月30日止。合同签订后，原告向被告财信公司支付了保证金26020元，租金19515元。2018年11月，被告财信公司才告知原告，其已于2018年4月15日将上述房屋出售给被告吕远并与之签订了买卖合同。后双方因此事协商未果，原告无法正常接收使用租赁物，导致合同目的不能实现。原告认为，被告的上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告财信公司辩称，原告秦微微的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其不当的诉讼请求，理由如下：1.租赁合同中并未约定在被告未交付租赁房屋的情况下，应退还租赁保证金和租金，原告该项诉请没有法律和事实依据。2.原告主张的违约责任不适用租赁合同第八条的约定，该条约定的前提是在租赁期内被告出售该房屋，而被告将涉案房屋出售给案外人的时间实际为2018年4月15日，并不在租赁期限内。3.即便法院认定被告未将房屋交付给原告的违约责任适用合同第八条约定，原告主张的违约金亦过分高于其实际损失，应当依法予以调减。依据生效的2019渝0107民初2461号民事判决，因涉案房屋已实际交付案外人，被告无已实际履行本案租赁合同的可能。因此，自判决生效之日起原告就明确知悉涉案房屋不能交付，而原告并未实际入场开展相关经营工作，故原告没有产生实际损失。经审理查明，2017年8月3日，被告财信公司取得财信·时光里项目的商品房预售（预租）许可证。2018年4月3日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告财信公司就位于重庆市九龙坡区彩云大道财信时光里1栋1层xx号房屋签订了《（财信时光里）商业用房租赁合同》。该合同第二条租赁期限约定：双方约定的租赁期限共5年，即60个月，自2018年11月30日起至2023年11月30日止（具体接房时间以甲方函告知为准）。第四条：1、房屋交付约定，甲方保证出租房屋产权清楚，若有纠纷一切由甲方自行负责与乙方无关。租赁房屋交付，双方须到现场进行房屋移交，清点附属设施设备，抄写水、电、气表底度，签署房屋移交确认书和清单，交付房屋后风险转移给乙方。合同同时对租金、保证金、双方权利义务、转让、转租、续租合同变更、终止、违约责任等进行了约定。原告于合同签订当日向被告财信公司支付了租赁保证金26020元以及2018年11月30日至2019年2月27日的租金19515元。2018年4月8日，被告财信公司与案外人吕远就案涉房屋签订了《财信·时光里项目商品房认购协议》。2018年4月15日，被告财信公司与吕远就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》并于当日办理了登记备案。吕远为此向被告财信公司支付购房款1487658元，余款也即按揭贷款已由银行支付给了被告财信公司。2019年2月1日，被告财信公司将案涉房屋交付给吕远。原告认为，依据“买卖不破租赁”的合同规则，原租赁合同应对承租人和新房主之间继续有效，遂于2019年1月16日诉至法院请求：确认秦微微与财信公司于2018年4月3日签订的《（财信时光里）商业用房租赁合同》有效；判令财信公司，吕远将上述房屋交付秦微微使用。经审理，本院于2019年3月16日作出（2019）渝0107民初2461号民事判决，确认秦微微与财信公司租赁合同合法有效，但因买受人吕远已经在租赁期间开始之前已合法占有案涉房屋，吕远拒绝交付房屋导致财信公司客观上已经履行不能，故对秦微微交付房屋的诉讼请求，法院未予支持。现该判决已发生法律效力。上述事实，有租赁合同、收据、民事判决书等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为,原告秦微微与被告财信公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案合同履行过程中，秦微微已依约向财信公司缴纳了保证金26020元及首期租金19515元，并为合同履行做了相应的准备工作，而财信公司因将案涉房屋转售案外人吕远，后者占有房屋后未将其交由秦微微承租使用，最终导致本案合同履行不能。因此，对于因双方合同目的无法实现，租赁关系应于2019年3月16日解除的事实，本院予以确认。财信公司未按合同约定向秦微微交付租赁物，应当向后者承担赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方合同目的已无法实现，而秦微微未能实际占有使用案涉房屋，其主张退还保证金26020元及租金19515元的请求符合规定，应予支持。关于原告主张的解除合同违约金的问题。案涉租赁合同第八条第3项约定，租赁期内，若被告方出售该房屋的，应确保新的房屋所有人承认原告在本合同中享有的合法权益，被告的权利义务由新的房屋所有人承继。若新的房屋所有人拒绝履行本合同，被告需支付24个月租金给原告作为违约赔偿。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，而违约金的确定须以守约方的实际损失为立足点。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案虽系被告单方出售房屋后无法交付租赁物而导致合同解除，应对此造成原告损失承担违约责任，但同时原告亦有采取积极适当措施防止损失扩大的义务。本案中，自双方约定的合同起始日即2018年11月30日起，原告客观上并未实际形成对案涉房屋占有、使用。而截至本院于2019年3月16日作出（2019）渝0107民初2461号民事判决之时，原告此时应已明确知悉本案租赁合同已无实际履行可能，并采取有效措施防止损失扩大。综合本案租赁合同的租赁期限、实际履行时间、履行状况以及违约方的过错程度等因素，本院酌定被告应向原告方支付解约赔偿金即三个月租金19515元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告秦微微返还租赁保证金26020元及租金19515元；二、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告秦微微支付违约赔偿金19515元；三、驳回原告秦微微其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162元，由被告重庆财信蟠龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  郭 峰二〇一九年十一月二十八日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅