河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初3271号 原告：沧州市同天购物中心有限公司。 法定代表人：段立华，该公司经理。 统一社会信用代码：91130900789849238Q。 委托代理人：梅茹彦，河北建平律师事务所律师。 委托代理人：胡玉明，该公司员工。 被告：北京必胜客比萨饼有限公司。 法定代表人：蒯俊，该公司董事长。 统一社会信用代码：911100001016512322。 委托代理人：韩霜，北京隆安（天津）律师事务所律师。 原告沧州市同天购物中心有限公司（以下简称同天购物中心）与被告北京必胜客比萨饼有限公司（以下简称必胜客公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同天购物中心的委托代理人梅茹彦、胡玉明，被告必胜客公司的委托代理人韩霜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告同天购物中心向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告于2013年签订的《租赁合同》；2.请求被告支付广告费120000元及滞纳金26670元（暂定，具体金额待被告违约行为消除后再确定）；3.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2013年原被告签订房屋《租赁合同》。合同约定，原告将位于沧州市运河区总计使用面积为364平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为15年零60天，自2013年3月1日至2028年4月30日，租金按被告营业额抽成。原告提供解放路一侧楼体广告给被告使用，被告自行负责制作、安装并同意支付年使用费60000元。同时还约定，被告每逾期一日甲方（即原告）有权向乙方（即被告）收取所拖欠租金之0.05%的滞纳金。自租赁开始后，被告经营效益萧条，原告所得抽成收入微薄，无法达到同等地段最低房租水平。且原签合同中被告应支付原告的楼体广告位使用费自2017年4月至今也概不再支付。被告的现状已经失去了原被告签订合同的初衷，导致无法实现合同的目的，损害了原告的合法权益。原告认为，被告的行为违反了该《租赁合同》的6.16条及11.1条等条款的约定，已经构成违约。且该合同已经严重违反了公平原则，已经不具备继续履行的基础和可能，再继续履行下去，会使原告的合法权益及经济利益受到更大的侵害，为维护原告的合法权益，依据法律规定起诉到贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告必胜客公司辩称，原告主张因双方存在广告位使用费支付争议而解除双方的《租赁合同》，是没有事实和法律依据的，被告不欠付广告位使用费。《租赁合同》中并没有约定因欠付广告位使用费可以提前终止合同。此外，被告一直按照《租赁合同》的约定向原告支付房屋租金，并不存在欠付原告房屋租金事宜。原告即便主张解除《租赁合同》，也应严格依约履行合同约定的解除程序性要求，最起码应提前十四天书面通知被告，但原告从未履行前述约定解除程序，直接诉讼要求解除，不符合解除合同的程序性要求。事实上，被告并不存在欠付原告墙体广告位使用费事宜。被告自2014年5月开始至今未使用过诉争的墙体广告位，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应就被告2017年4月之后实际使用了墙体广告位提供充分有效的证据，否则，应为此承担举证不能的不利后果。根据《租赁合同》6.16条的约定，广告位使用费支付的前提是原告在每租赁年度首月10日前向被告提供合法的广告位发票，原告应严格履行合同约定的开票义务，但其并未向被告就诉争期间的广告位费用依约开具过任何发票，其主张被告支付广告位使用费并未满足合同约定付款条件。同时，原告在长达2年的时间一直没有向被告开具任何发票，也能反映出被告事实上并未在2014年5月后使用过广告位。原告就诉争期间的广告位使用费从未向被告进行过任何形式的催讨，这也能侧面反映出被告并未在2014年5月后使用过广告位的事实。综上，原告的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。 原告同天购物中心提交如下证据：原被告于2013年签订的《租赁合同》及附件、原告与天津肯德基有限公司签订的《补充协议》、原告向被告开具的广告位使用费发票两张、邮寄两张发票的交寄现场视频、邮件流程网络查询单以及原告工作人员与被告工作人员就是否收到两张发票的电话录音。 被告必胜客公司提交如下证据：《租赁合同》、广告位使用费发票及付款统计表、2019年1月至8月房租付款回单4、照片1张。 经审理查明，原被告于2013年签订房屋《租赁合同》。合同约定，原告同天购物中心将位于沧州市运河区总计使用面积364平方米的房屋出租给被告必胜客公司使用，租赁期限为15年零60天，自2013年3月1日至2028年4月30日。被告餐厅每一租赁年度营业额在1000万元以下（含人民币1000万元）时按7%抽成计租；被告餐厅每一租赁年度营业额在1000万元以上时按8%抽成计租。合同还约定，原告提供解放路一侧楼体广告给被告使用，被告自行负责制作、安装，每年支付使用费60000元。原告于每租赁年度首月10日前向被告提供合法发票，被告收到发票后的10个工作日内向原告付款。被告每逾期一日原告有权向被告收取所拖欠租金之0.05%的滞纳金。如原告不存在违约，被告逾期支付租金连续达90日天以上，且被告在逾期支付租金连续达90天后收到原告书面催告后，在10天内仍未支付的，原告有权选择提前终止合同，并要求被告赔偿损失。 合同签订后，被告支付原告2013年度租金387809.33元、2014年度租金457026.70元、2015年度租金397725.12元、2016年度租金364299.82元、2017年度租金385262.55元、2018年度租金418674.30元、2019年1-8月租金321824.23元。就广告位使用费，原告于2016年3月11日同时开具三张每张金额为60000元的发票，被告分别于2016年6月25日、2017年8月4日向原告支付60000元、120000元。原告于2018年8月29日同时开具两张每张金额为60000元的发票，被告于2018年8月30日收到发票，但被告未予付款。被告支付广告位使用费至2016年4月。 另查明，原告就同地段、面积相当的房屋租赁给案外人，年租金最低1300000元。 本院认为，原告同天购物中心与被告必胜客公司于2013年签订的房屋《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告必胜客公司自2013年度至2018年度向原告同天购物中心支付的租金金额平均每年约400000元，只占同等地段、面积相当房屋租金的30%。《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”原被告在《租赁合同》中对租金的约定，与同等地段、面积相当房屋的租金相差悬殊，有违民事活动的公平原则，不具有合理性，亦不符合法律规定。如果《租赁合同》继续履行，将给原告造成巨大损失，损害原告的利益，原告更无法实现合同目的，在此情况下，被告不应要求原告强制履行合同，该《租赁合同》应予解除。就《租赁合同》的解除，本院曾组织双方进行庭前调解，因被告不同意解除而未达成协议。庭前调解已经产生通知的效力，因此，被告关于原告解除合同未提前通知，违反程序规定的辩称，本院不予采纳。 关于广告位使用费及滞纳金。原被告双方虽然在《租赁合同》中约定，原告于每租赁年度首月10日前向被告提供合法发票，被告收到发票后的10个工作日内向原告付款。但被告向原告的付款情况是，原告于2016年3月11日同时开具三张每张金额为60000元的发票，被告分别于2016年6月25日、2017年8月4日向原告支付60000元、120000元。双方均未对此提出异议，应视为双方对广告位使用费的支付时间和方式进行了变更。因此，原告于2018年8月29日同时开具两张每张金额为60000元的发票要求被告付款，并不构成违约。原告提供的2018年8月29日开具的广告位使用费发票两张、邮寄两张发票的交寄现场视频、邮件流程网络查询单以及原告工作人员与被告工作人员就是否收到两张发票的电话录音已经形成证据链条，可以证实被告已经收到原告的合法发票。被告收到发票后未按约定付款，属违约行为，应承担违约责任。原告据此提出解除合同，符合合同解除的条件，亦应予以支持，被告并应按合同约定支付违约金（滞纳金）。被告虽然否认收到两张发票，但没有提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。被告关于原告未向其开具发票，未进行催讨的辩称，与事实不符，本院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，对于墙体广告被告自行负责制作、安装。本案没有证据证明原告存在拒绝被告使用广告位的违约行为，在双方没有就广告位的使用达成新的协议前提下，被告仍有权使用该广告位。被告是否决定使用是其权利，在双方达成新的协议之前，被告可以放弃权利，但不能放弃义务。被告拒付广告位使用费的辩称，理由不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项之规定，判决如下： 1解除原被告于2013年签订的房屋《租赁合同》； 二、被告北京必胜客比萨饼有限公司给付原告沧州市同天购物中心有限公司广告位使用费120000元及违约金（滞纳金）（以120000元为基数，自2018年9月1日起按每日0.05%计算至费用付清之日），限判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1617元，由被告北京必胜客比萨饼有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  张清会 二〇一九年十一月十九日 书记员  祁海燕