贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0424民初1094号原告：龙高华，男，1975年10月15日生，黎族，户籍所在地贵州省关岭布依族苗族自治县，现住贵州省关岭布依族苗族自治县。原告：齐宝花，女，1982年12月14日生，黎族，户籍所在地贵州省关岭布依族苗族自治县，现住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托代理人：王济鹏，贵州振黔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺大地房地产开发有限公司。住所：关岭县万豪商业广场正一层130、131、132号。经营地址：关岭自治县顶云街道办事处顶云高铁站站前广场。法定代表人：吴信任。统一社会信用代码：91520424337288409X。委托代理人：陈永瀚，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告龙高华、齐宝花诉被告贵州安顺大地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人王济鹏，被告委托代理人陈永瀚到庭参加诉讼，被告法定代表人吴信任经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告龙高华、齐宝花向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、请求依法判决被告退回原告支付的全部购房款及相关税费共计人民币296169元，并承担原告全部已付款296169元的逾期违约金，按年利率6%计算，从2017年7月25日起至退还全部已付款时止（每月1480.85元，暂计至2019年9月24日，合计人民币38501.97元）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年11月24日，原、被告双方经协商一致签订了《商品房买卖合同》，合同编号为商品房预字第××号（87），原告购买被告开发的顶云高铁站黄果树高铁商业广场1-48号商铺，面积33.6平方米，总价款534774元，由原告支付274774元，不足部分由被告负责办理按揭贷款260000元，被告收取了原告的维修金2352元、契税16043元，代办费3000元，原告共向被告交了296169元。约定交房时间为2017年5月24日，若被告逾期未交房超过60日，原告有权退房，被告自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的千分之0.01向原告支付违约金。由于被告的原因，未获得银行的按揭贷款，被告亦不能按合同约定于2017年5月24日交房，且早已超过60日，原告曾多次口头和书面通知被告，要求退房并退还全部已付款，承担违约责任，但被告始终拒绝履行退款及承担违约责任的义务。故原告向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告贵州安顺大地房地产开发有限公司辩称：原告诉请解除涉案合同没有法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年11月24日，原告龙高华、齐宝花作为买受人，贵州安顺大地房地产开发有限公司作为出卖人，双方就商品房买卖关系签订《商品房买卖合同》。合同编号为商品房预字第××号（87），该合同约定：原告龙高华、齐宝花购买被告贵州安顺大地房地产开发有限公司开发的位于关岭自治县顶云新区的商品房（商铺）；该房屋套内建筑面积33.6平方米；购房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价15915.89元，总价款534774元。付款采取一次性付款和贷款付款的两种方式。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款274774元，余款260000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。逾期付款责任。买受人未按照合同约定时间付款的，按照逾期时间处理，逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继承履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2017年5月24日前交付该商品房（商铺）；除不可抗力因素外，出卖人未按约定期限和条件交付商品房的，逾期60日之内，自约定交付期限期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续，……同时合同还约定了对面积差异的处理，即套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积超过3%的，房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告方支付了房屋首付款274774元、维修基金2352元，契税16043元、办理相关手续3000元，剩余260000元尾款未付。另查明：原告于2019年8月15日向被告贵州安顺大地房地产开发有限公司发出律师函。上述事实，有原告提供的二原告的身份证复印件、被告贵州安顺大地房地产开发有限公司登记信息、商品房买卖合同、收据、黄果树高铁商业广场房源价格计算单、律师函、快递单、签收的打印件，被告贵州安顺大地房地产开发有限公司提供的营业执照、法定代表人身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、价格计算表、黄果树高铁商业广场商铺交付使用验收表、涉案商铺照片、证明、自营协议及原、被告庭审陈述予以在卷。以上证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：原、被告双方就商品房买卖签订了《商品房买卖合同》，该合同对购房价款、付款方式、交房期限以及违约责任等作了明确规定，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。本案中，由于被告未根据双方签订《商品房买卖合同》中约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”。而被告在原告首付款七日内未书面通知原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，导致原告未获得银行的按揭贷款，原告因此未按约定支付被告全部房款，存在违约，庭审中,被告辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条中约定“逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续，……”及补充协议关于原合同第十三条的补充第六条第四款“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同并放弃合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第2条关于继续履行合同之规定。”是双方的真实意思。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，被告未对原告进行提醒注意义务，故，被告的该主张，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定。原告诉请与被告解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，本院依法予以支持。被告贵州安顺大地房地产开发有限公司未按约定通知原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，导致原告未获得银行的按揭贷款，致使双方的权利义务无法进行，应承担违约责任，故，原告诉请被告退还原告支付的购房款及相关税费共计296169元，本院依法予以支持。原告诉请被告承担已付款296169元的逾期违约金，按年利率6%计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照本合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，本案中，原告龙高华、齐宝花支付被告贵州安顺大地房地产开发有限公司维修基金2352元、契税16043元、办理相关手续费3000元等不属于购房款，被告贵州安顺大地房地产开发有限公司是代为收取，不应纳入已付款中计算违约金，原告龙高华、齐宝花已按合同约定支付购房款274774元，故，本院依法予以支持被告按已付房款274774元的逾期违约金按年利率6%计算支付原告从2017年7月25日起至退还全部已付款时止的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第十一条，第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、解除原告龙高华、齐宝花与被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性返还原告龙高华、齐宝花购房款274774元、维修基金2352元、契税16043元、办理相关手续费3000元，共计人民币296169元，并以原告龙高华、齐宝花已付房款274774元为基数，按年利率6%计算支付原告龙高华、齐宝花从2017年7月25日起至退还已付房款时止的违约金。三、驳回原告龙高华、齐宝花的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果义务人未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费3160元（已按简易程序减半收取），由被告贵州安顺大地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请执行。审判员 陈 荣二〇一九年十一月十八日书记员 鲁小涵