山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初2612号原告：李某，男，汉族，山西省临县人。身份证号码:×××原告：高某，女，汉族，山西省临县人。身份证号码:×××被告:王某，男，汉族，山西省交城县人。身份证号码:×××被告：吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司原告李某、高某与被告王某、吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，2019年11月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告及被告王某均到庭参加了诉讼，被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、请求判令被告二返还定金20000元三、判令被告支付原告违约金38500元;四、被告承担本案的诉讼费。原告向本院提出的事实与理由：2019年6月17日，原、被告之间签订了房屋买卖(居间)合同(合同编号20190607001)，合同约定:被告一将位于××区単元102出售于原告，售价385000元，同时约定原告支付20000元的定金给被告二。合同第十条约定，任何一方不得隐瞒与订立本合同有关的重要事实或者提供虚假情况，否则要赔偿过错方的损失，并按照本合同房款总额的10％向守约方支付违约金。合同签订后，原告按约支付了定金20000元，并支付了首付125000元。在办理过户过程中，因需要配偶到场，被告一才向原告及被告二说明其已经离婚，在离婚协议中已经将房屋赠与儿子。原告认为，被告一故意隐瞒其不是产权所有人的情况，违背了合同约定，已经无法实现合同目的，根据合同第十条的规定，被告应当向原告支付违约金38500元。在合同履行过程中，被告二共收取了各种佣金19805元，根据合同约定，这部分损失应当由被告二承担。另外由于合同目的已经无法实现，故请被告二将收取的20000元定金返还原告。以上请求，请贵院支持。被告王某辩称，1、原告在起诉书中叙述，是我方在办理过程中最后一秒才向原告和被告二被迫说明，告知已离婚的现状，之前原告与被告二并不知情，这显然不符合事实，早在被告二介绍带领原告看房子的时候，我们就曾聊起过。我说我已离婚且告知对方又处了一个对象，但没处成，分手了没走到一起。家具、床、装潢都是为了再婚，新买的窗帘也是我买的，原告还挺高兴。原告早已知情却故意隐瞒事实。2、在合同第四条被告二已向我方索取过离婚证单身证明，且原告也在场，因此原告存在故意隐瞒事实。3、原告提出房产赠予儿子，我方故意隐瞒事实不成立。我作为儿子的监护人理当保护监护人合法权益，儿子今年13岁。4、此房屋地处纪念碑（附近）枣林园小区，地形复杂，交通错综复杂，大货车来往经过，多次发生重大交通事故。5、此房屋低于地面水平2.4米，虽为一层，倒像地下室。坐在家中，别人的自行车比窗户还高，地面与天花板持平。每到雨季，面临雨水浇灌，排水设施不完善，已多次家中泡水，家居装饰材料被淹，本人因此夏季夜晚经常起床排水。每到雨季提心吊胆，并因此多次与开发商理论未果，由于地形低洼不可逆，原告正好给出的价格又十分诱人，本着为儿子谋利益的原则，意欲出售此房屋，此行为符合中华人民共和国民法通则第十八条，属于合法行为。6、甲、乙双方在案发前并不认识，属于陌生人，是在丙方主动介绍下，才见过几次面。本买卖合同第四条、第九条明确显示被告二按房屋出售总价的1%收取费用3850元，并明确指出被告二履行提供经纪服务。我方认为被告二有义务、责任向原告和我方索取过户相关材料，并提供咨询服务，协调相关人员事宜，有责任提前告知要求离异配偶到场配合。在本案中我方未收到任何口头和书面告知的通知。我方认为经纪方日常从事二手房买卖过户，相关过户流程属被告二的工作范围，我方认为丙方对新政策了解不到位，在合同拟定材料人员配合准备不足存在合同拟定过错，导致合同未能实现。7、我方认为丙方提供经纪服务存在过失，拟定合同时间前后有误，在没有准备好过户相关材料下，协调相关人员准备不足的情况下，就草草签订合同，我方认为没有提示离婚配偶到场的情况下不能拟定相关合同，我方认为拟定时间前后有误，有失法律公正，存在错误，丙方存在工作失误，导致合同不公正，致合同无法履行。8、丙方有充足时间告知我方，并索取相关过户材料并及时通知配偶到现场配合过户事宜。咱本案中如果被告二提前告知我方，我方会有足够时间说服配偶到场，或重新考虑卖与不卖，卖不成不卖。我方认为被告二在工作时间上安排存在过错，导致合同未能实现。9、本合同第四条，被告二要求我方出据的准备材料中，未提及明确说明需离异配偶到场的要求。因此我方认为本合同存在拟定不周全，存在过错，导致无法达成意愿。10、本案中，被告二多次提出平时过户只需提供身份证、离婚证、户口本、房产证就可以过户，根本没有这么麻烦。在被告二与房产工作人员的沟通中才了解到是新政策，现在必须离异配偶到场。之前不需要，现在需要。此时原告也在场，我方认为以上所述符合合同约定条款第十四条。政策问题导致不能正常办理，不能履行合同无需承担责任，自行解除合同。11、合同约定提出的违约金1%，无法律依据，我方无法履行。12、本买卖合同各种佣金，存在不妥，未经国家相关部门公正，存在不合理条款，我方无法履行。被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司未答辩。经审理查明，2019年6月17日，原告李某、高某与被告王某、吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司共同签订了20190607001号《房屋买卖(居间)合同》，合同约定:被告王某将登记（房权证2008D字第000967号）于其名下的的位××区単元102房屋出售给原告李某、高某，售价为385000元，同时约定由原告支付被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司定金20000元。合同第四条规定：甲、乙双方所需的资料及相关证件:房屋所有权证及该房产相关票据、户口本原件、身份证原件、婚烟状况证明、收入证明等应在以上几项中约定日内备齐。合同第十条规定：甲、乙（甲：王某、乙：李某、高某）双方不得隐瞒与订立本合同有关的重要事实或者提供虚假情况，如有上述情形发生，视为违约，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任，并按照本合同房款总额的10％向守约方支付违约金。合同第十一条规定：如遇甲、乙双方正常原因同意延期办理的，则应通过三方同时在已签定的买卖合同中注明:如遇一方原因不能如期办理的且未有书面说明延期办理的，守约方有权在约定日期后3个工作日向对方追究违约责任.合同签订后，原告按约支付了被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司定金20000元，并支付了被告王某首付125000元（已退还给原告）。在办理过户过程中，因需要配偶到场，被告王某向原告及被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司说明其已经离婚，在离婚协议中已经将房屋赠与儿子。本院认为，因2019年6月17日，原告李某、高某与被告王某、吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司所签订的20190607001号《房屋买卖(居间)合同》中所涉房屋，被告王某另作处理，该合同无法履行，故应当终止合同。原告李某、高某与被告王某、吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖(居间)合同》没有规定被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司的违约责任。故应依法驳回二原告请求被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司承担违约责任的请求。被告王某隐瞒了其与前妻离婚及将本案所涉房屋赠与其儿子的事实，违约。其应按照该合同的规定，承担违约责任，即按照该合同房款总额的10％向守约方原告李某、高某支付违约金38500元。被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司对被告王某的婚姻状况审查不严（没有与被告王某作谈话笔录问明是否离婚？是否将房屋另行处理？），没有尽到提示、告知义务，应将已收的20000元定金，退还给二原告。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、终止2019年6月17日，原告李某、高某与被告王某、吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司所签订的20190607001号《房屋买卖(居间)合同》合同；二、被告王某在本判决生效之日起十五日内支付原告李某、高某违约金38500元；三、被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十五日内，退还给原告李某、高某定金20000元。案件受理费1263元，减半收取，由被告王某负担417元，由被告吕梁市顾嘉房地产经纪有限公司承担215元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 杨明金 二〇一九年十一月十四日书记员 贾秋霞