福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初2766号 原告：柳银珠，女，1963年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：陈学耀，男，1978年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：洪建宏，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧艳婷，福建润金律师事务所实习律师。 原告柳银珠与被告陈学耀房屋租赁合同纠纷一案，原告柳银珠于2019年7月16日向本院递交起诉状，经本院诉前调解未果，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭审理了本案，原告柳银珠、被告陈学耀的委托诉讼代理人洪建宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 柳银珠向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除，陈学耀立即腾空并返还柳银珠的厦门市翔安区房屋；2.判令陈学耀支付柳银珠2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金29000元，支付柳银珠自2019年7月15日起的房屋占有使用费（暂计）3222元（按照租金标准，计算至返还房屋之日）；3.判令柳银珠不必返还陈学耀押金6000元，即柳银珠没收押金作为违约金；4.判令陈学耀恢复房屋原状，即恢复房屋二楼阳台与客厅之间的围墙（含一门二窗）；恢复房屋二楼阳台的不锈钢阳台罩及阳台玻璃窗；恢复房屋三楼阳台玻璃窗，并恢复三楼客厅隔间；恢复房屋一楼内4个监控；修复房屋四楼楼顶因陈学耀装修导致的漏水处；5.判令陈学耀承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月9日，柳银珠与陈学耀签订了一份《房屋租赁合同书》，合同书约定，陈学耀承租柳银珠坐落于厦门市翔安区房屋，用于经营婚纱摄影;租赁期限6年，从2018年4月15日至2024年4月14日，租金为每年116000元，按年支付；押金6000元。2018年3月19日，柳银珠将房屋交付陈学耀使用，陈学耀共支付柳银珠第一年（2018年4月15日至2019年4月14日）租金116000元和押金6000元（合计122000元）。2019年4月15日，第二年度的第一天陈学耀未按照约定支付第二年的租金。经多次催讨，陈学耀仍未按照约定支付租金。至今，陈学耀也未将房屋交还柳银珠。根据《房屋租赁合同书》第六条的约定:“租赁期间拖欠租金达20天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。”2019年7月15日，鉴于陈学耀拖欠租金超过20天，柳银珠微信通知陈学耀解除双方的租赁合同关系，并要求陈学耀处理善后事宜。柳银珠认为:一、陈学耀逾期支付租金超过约定的20天，柳银珠有权解除双方的租赁合同关系，并要求交还房屋。房屋内原有的配置（一台立式空调、四台挂式空调、一台油烟机、二台热水器、二张床）及房屋钥匙等应一并返还柳银珠。二、陈学耀应当支付返还房屋之前的租金或房屋占有使用费。其中2019年4月15日至2019年7月14日的租金为:116000元／年÷12个月×3个月＝29000元。2019年7月15日起的房屋占有使用费，参照租金标准计算至陈学耀实际返还房屋之日。三、根据双方的微信聊天记录，陈学耀同意将押金6000元作为违约金，故柳银珠有权没收押金作为违约金。四、虽然《房屋租赁合同书》曾约定:“在乙方合理装修 陈学耀辩称，一、原被告双方的租赁合同关系已于2019年4月22日解除，案涉房屋也已腾空并交还给柳银珠。2019年4月14日承租期一年届满后，陈学耀因生意经营不善，难以为继，无法继续承担房租，便向柳银珠提出解除合同。经柳银珠同意，双方决定陈学耀于4月22日搬出并清空店面，柳银珠亦在当日到场。房屋清空后，陈学耀即向柳银珠归还了店铺大门钥匙。当日，柳银珠还带了租客到场看房。二、陈学耀无需再向柳银珠支付任何租金或房屋占用费。自2019年4月22日起，双方的租赁合同关系已经解除，陈学耀也将房屋清空并交还给柳银珠，即不再产生任何租金。对于2019年4月14日至4月22日期间的房屋占用费以及此前的所有水电费，陈学耀已向柳银珠支付。没过几日，柳银珠的态度则突然反常，要求陈学耀支付一年房租继续承租，甚至提出租赁合同不是陈学耀想解除就能解除的言论。合同解除权是法律上赋予租赁合同关系双方的权利，任一方均有权随时解除合同，在不享受使用承租房屋的权利之后自然也无需承担支付租金的义务，唯一的问题在于解除后一方是否需要承担一定的违约责任。柳银珠在合同解除后仍要求陈学耀支付一年的租金既无知且无理，没有事实和法律依据。三、对于6000元的押金，陈学耀持保留态度。押金作为承租房屋及内部物品损毁、水电费等之保证，如柳银珠在陈学耀搬出房屋后发现屋内物品确有毁损之处，可自行修复后用押金抵扣相应的损失，剩余部分予以退还，不足之处再要求陈学耀进行补偿。如无损坏也没有未结清的水电费等，则应在陈学耀搬出后立即全额退还。柳银珠应秉着实事求是的态度，而不应无中生有，试图用莫须有的理由扣下押金。四、柳银珠所提到的房屋损坏之处大多不存在。2019年4月22日交接房屋之时，柳银珠曾指出屋内的几处灯泡不亮及房间门锁坏了，要求陈学耀有空要来修复。陈学耀核实后即欣然应允，隔日即联系柳银珠开门，让工人上门修复。此后，柳银珠又以房屋还有问题为由要求陈学耀进行恢复。2019年5月16日，双方现场确认尚有4个监控拆除，需要归位。此后，陈学耀曾派人上门安装，但因柳银珠拒绝开门，未能进入房屋。至于柳银珠所说其他问题，均非属实，也未能举证证明，纯属虚构。综上，双方本于2019年4月22日就案涉房屋的租赁问题达成一致，此后应是相安无事。然隔天柳银珠却向陈学耀提出了各种无理的要求，并以房屋存在诸多问题为由，要求陈学耀进行恢复才算完成交接。且不论房屋问题是否属实，案涉房屋已经交还给柳银珠，陈学耀早已搬出，又如何再次向柳银珠“交房”？本着和气生财、息事宁人的态度，陈学耀主动提出支付14000元给柳银珠作为违约金，6000元的押金则用于修复未归位的监控，此后，陈学耀还委托律师函告柳银珠，要求其在扣除因陈学耀使用的原因造成房屋损毁费用以及未结清的水电费之后退还剩余押金，并承诺愿意补足不足部分。然柳银珠拒收并将陈学耀诉至法院，在陈学耀已搬离并交还房屋的情况下仍主张所谓的“租金”及“房屋占用费”，有虚假诉讼之嫌。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈学耀申请证人蔡某、陈某出庭作证。蔡某证言如下：蔡某是开滴滴的司机，平时也有帮人搬运东西。陈学耀坐过蔡某开的滴滴车所以认识了，知道蔡某有帮人搬东西的业务。2019年4月份陈学耀联系蔡某让帮忙去搬东西。2019年4月22日，蔡某有去帮陈学耀搬在新店新兴街婚纱摄影店里的东西，搬运到马巷去。当天有很多人在搬。蔡某是上午去帮忙把二楼、三楼的东西搬到一楼，中午有离开，下午两三点再去搬，下午才搬到车上，下午蔡某一直有在搬，直搬到晚上十点或十一点才搬空。搬的时候没有看到过柳银珠。后面陈学耀有给蔡某转了100元作为搬家的费用。 陈某证言如下：陈某是婚纱店的顾客，陈学耀在婚纱店内被称呼为“陈枫”。陈某之前有在婚纱店拍宝宝的照片，有几张漏掉的，“陈枫”叫陈某去拿照片，4月22日那天陈某到婚纱店去拿照片。当天下午四、五点钟，陈某在婚纱店时有看到柳银珠带着一个女的到婚纱店里来，当时有听到柳银珠说风扇的灯坏了要修理一下、还有遥控器坏了要修理，“陈枫”说第二天会联系师傅帮忙修理。当时柳银珠在场时店里是空的，有看到陈枫在一楼把大门遥控器钥匙交给了柳银珠，柳银珠有试了一下看能不能用。 本院认为，证人蔡某证言证明陈学耀在2019年4月22日已将婚纱店的物品从讼争房屋内搬离，柳银珠对于该事实并无异议，故本院对于蔡某的证言予以采信。证人陈某的证言陈述在2019年4月22日下午四、五点时在店内有看到过柳银珠，该证言与蔡某陈述在其搬运过程中没有见到过柳银珠的证言相互矛盾，且证人陈某陈述当日下午柳银珠在店里时店是空的，这与蔡某陈述当日直到晚上十点、十一点左右才将店面搬空的事实明显存在矛盾，故本院对于陈某的证言不予采信。 根据当事人陈述在案的法庭笔录和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳银珠系位于厦门市翔安区房屋的所有权人。2018年3月9日，柳银珠（甲方）与陈学耀（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定柳银珠将翔安区新店镇新店XXXXXXXXX号整栋租赁给陈学耀用于婚纱摄影机构使用，租赁期限从2018年4月15日至2024年4月14日，每年租金为116000元，付款方式为年付。合同第四条约定：合同签订之日，乙方向甲方支付6000元作为押金，到期合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第六条约定：租赁期间拖欠租金20天以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同第七条约定：租赁期间双方不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前三个月通知对方，经对方同意后解除合同，并且无条件赔偿另一方的损失及一些装修费用。合同第九条约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，如不能恢复原状，乙方应赔偿损失，如要变更结构，经由甲方书面同意后方可变更。合同手写备注部分载明：经双方协商同意在乙方合理装修（不破坏房屋结构、承重结构）改变的房屋布局，乙方不承担承租期后的恢复，如乙方破坏房屋结构承重结构需负责修复。2018年3月19日，柳银珠将讼争房屋交给陈学耀使用，陈学耀当日出具收条载明收到租赁房屋内部分家具家电。2018年3月9日，陈学耀向柳银珠转账支付20000元，2018年3月19日，陈学耀向柳银珠转账支付102000元。2019年7月9日，陈学耀向柳银珠银行账户转账支付2543元，并备注“4月15至4月22日房屋占用费”。 2019年4月22日，陈学耀从讼争房屋搬离，腾空讼争房屋。2019年5月16日下午，原被告双方相约至讼争房产对房产的现状进行验看。 2019年4月29日，柳银珠向陈学耀催讨一年的房租，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我们违约也付出押金代价。我们做不下去，拿什么交租，没钱交租你让我用吗？……合同押金就是违约的代价……” 2019年5月15日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“因为这一阵子我的身体一直很不好，所以到今天才回你的话。第一点：你的店铺到至今还没交还给我。第二点：你拖欠我的房租必须要来还给我。你经营不善是你的事，你没赚钱也是你的事，你现在要找任何借口也没用……。第三点：你说的事情好商量，可以，但你必须要来处理，里面所有损坏的东西要维修好，还有房租，水，电费及违约金等要来还给我后，在继续办理交接和合同解约的手续。而不是你说解约就解约的，单方面绝对不可能解约的，要解决必须得到双方认可的。” 2019年5月16日，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我这边想了下，我再给你14000元当作补偿，押金6000元不用退了，然后房屋你收回去，下午说的那些问题，你自己叫人弄。……上个月16号你找我要租金我也跟你说了我经营不下去了，不租了，我22号也搬走了一直叫你来收房子你不收，今天才来，算到今天一个月，房租我补给你，再多给你一万补偿，总共就是两万，你也不亏了，大家互相体谅。” 2019年5月25日，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我们按你说的这些问题，去检查下，该是我们的问题我们一定修理好，修好了你来现场确认并交接房屋，看哪天弄好，房租就算到那天行不行。” 2019年5月26日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“1、你们拆掉的二楼主墙和阳台不锈钢罩等你自己不记得了吗？请恢复原状。2、如果你能按照你的承诺修好，恢复原状，其他才好商量。3、因为是你单方违约，你想要解除合同，只有房子恢复原状，才有可能交还给我。”陈学耀回复：“你直接去诉讼吧，让法院决定。” 2019年7月15日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“通知陈学耀：按照房屋租赁合同书第六条的约定，拖欠租金超过20天的，出租方有权解除合同收回房屋，并有权追讨租金等，现在你已欠租金超过3个月，我现在正式通知你2019年7月15日起解除双方租赁合同书。请及时交回房屋，支付拖欠的租金，恢复房屋原有的结构等，同时押金作为违约金没收。” 庭审中，陈学耀同意房屋租赁合同已经解除，确认讼争房产已经腾空，同意将讼争房产交还给柳银珠；本院向柳银珠释明柳银珠可自行使用讼争房产后，柳银珠主张陈学耀未能将房产恢复原状其拒绝接收讼争房产。 本院认为，柳银珠与陈学耀签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，依法受法律保护，原被告双方均应依照合同履行各自的义务。现原被告双方均同意合同已经解除，对于合同解除的时间，陈学耀主张其2019年4月22日搬离讼争房屋时合同就解除了，但合同的租赁期限尚未届满，陈学耀因自身的原因需要终止合同需与柳银珠协商一致，在双方未能协商一致解除合同的情况下，陈学耀单方违约自行搬离讼争房屋并不必然导致租赁合同解除，故陈学耀主张自2019年4月22日起解除合同本院不予采纳。陈学耀未能按期缴纳租金，根据《房屋租赁合同书》的约定，拖欠租金20天以上的柳银珠有提前解除合同的权利，柳银珠在2019年7月15日通过微信通知陈学耀解除合同符合法律规定，故本院对于柳银珠主张自2019年7月15日解除原被告签订的房屋租赁合同予以支持。柳银珠主张陈学耀支付2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金29000元符合合同约定的租金标准，本院对此予以采纳。但陈学耀在2019年7月9日已经向柳银珠银行账户转账支付了2543元，柳银珠虽主张该银行卡丢失，是否到账无法确认，但若款项未能到账柳银珠应当负有举证义务，故本院认定陈学耀已经支付的2543元可在租金中予以扣除，陈学耀还应支付的2019年4月15日至2019年7月14日租金为26457元。合同解除后陈学耀应当向柳银珠交还租赁房屋，陈学耀虽主张其在2019年4月22日已经将讼争房屋的钥匙交还给柳银珠，但证人陈某的证言与证人蔡某的证言明显存在相互矛盾，故证人证言无法证明陈学耀已经在4月22日将钥匙交还给柳银珠的事实，陈学耀未能举证证明其已经交还钥匙的事实，应当承担举证不能的不利的后果；且陈学耀在2019年5月16日与柳银珠沟通的过程中还陈述：“我22号也搬走了一直叫你来收房子你不收”，可见其在4月22日并未将讼争房产交还给柳银珠，故本院对于陈学耀已经在2019年4月22日将房屋交还给柳银珠的事实不予采信。陈学耀未能在合同解除后向柳银珠履行交还房屋的义务应当承担由此产生的占用费。但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案审理中，原被告双方对于讼争房产的钥匙现由哪方保管存在争议，柳银珠已经明确知道陈学耀已将讼争房产腾空，且同意将讼争房产交还给柳银珠，在本院向柳银珠释明可自行使用房产的情况下，柳银珠仍坚持以讼争房产未恢复原状为由拒绝接收房屋，故对于庭审之后扩大的占用费损失应由柳银珠自行承担。本院认定陈学耀应支付给柳银珠的占用费应自2019年7月15日计算至2019年10月8日止，即占用费为116000元÷365天×85天＝27014元。对于柳银珠主张押金不予退还的诉讼请求，因系陈学耀违约导致合同解除，且陈学耀在与柳银珠沟通终止合同的过程中也多次提及押金可作为违约金，故柳银珠主张押金6000元作为违约金不予退还陈学耀于法有据，本院对此予以支持。对于柳银珠主张陈学耀恢复房屋原状的诉讼请求，陈学耀确认4个监控是陈学耀拆除，其余柳银珠主张恢复原状的部分均不是陈学耀租赁后损坏的。本院认为，陈学耀已经确认其拆除了讼争房屋4个监控，且确认5月16日协商过程中已经同意将4个监控归位，故本院对于柳银珠主张陈学耀恢复讼争房屋一楼内4个监控的诉求予以支持。对于柳银珠要求恢复原状的其余主张，因其均未能提供证据证明系陈学耀租赁房屋后产生的损坏，且原被告双方签订的租赁合同中约定陈学耀可以对讼争房屋进行合理装修并不承担恢复的义务，故柳银珠主张陈学耀恢复原状并无依据。柳银珠虽主张陈学耀对于讼争房屋的承重结构进行了破坏，但并未能举证证明，故柳银珠诉求主张陈学耀恢复原状的其余主张本院均不予支持。对于柳银珠主张陈学耀腾空并返还讼争房屋的诉求，因柳银珠已知悉讼争房屋已经腾空的事实，且本院对于柳银珠要求恢复讼争房屋结构的主张未予支持，本院亦已向柳银珠释明其可自行使用房屋，故对于柳银珠该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认柳银珠与陈学耀于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月15日解除； 二、陈学耀应于本判决生效之日起十日内向柳银珠支付2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金26457元； 三、陈学耀应于本判决生效之日起十日内向柳银珠支付2019年7月15日至2019年10月8日期间的占用费27014元； 四、柳银珠无需返还陈学耀押金6000元； 五、陈学耀应于本判决生效之日起十日内恢复翔安区新店镇XXXXXXXX号房屋一楼内4个监控； 六、驳回柳银珠的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，减半收取计378元，由柳银珠负担28元，由陈学耀负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张薇） 二〇一九年十一月十二日 代书记员（ 郭兰英） 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。