贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7715号原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。被告王国鸿，男，1987年10月12日生，汉族，住云南省昭通市镇雄县，现被羁押于金西监狱。原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）与被告王国鸿商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪，被告王国鸿到庭参加诉讼。现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：Ｆ7358）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金96300元；3、判决被告协助原告办理云岩区房屋的预告登记［黔（2018）云岩区不动产证明第0103148号］和《商品房买卖合同》备案登记（Ｙ18061882）的注销手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于云岩区房屋，建筑面积132.714平方米，总价款为1204609元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款241609元，余款96.3万元以银行按揭方式支付。若因被告的原因导致被告未能获得贷款的，原告同意被告在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任，否则，原告有权按合同第十条约定解除合同并追究被告违约责任。合同生效后，被告向原告支付了首期房款，但因被告自身不符合银行贷款条件，导致未能获得银行贷款，尚欠原告96.3万元房款未支付。此前，原告曾多次催促被告向原告支付余下房款，但被告至今仍拒不履行。原告认为，被告因自身原因未能获得贷款的，被告应在原告书面通知之日起3日内，向原告履行余下963000元房款的支付义务。但被告至今仍未履行已构成违约。原告根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）项第二点约定，原告有权解除合同并要求被告按照累计的逾期应付款10%向原告支付违约金，并配合办理相关注销手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王国鸿辩称，不同意解除合同，房屋开始是以我妻子的名义购买，后面因她不能办理贷款，就更换成我的名义贷款，更换成我的名字后还是不能办理贷款，应原告公司销售人员要求向其支付3万元，以促成贷款，但最终还是未能办理，我在2018年7月被刑事拘留，原告以此为由要求解除合同，故不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原被告身份信息，证明原被告主体资格。被告表示无异议。2、备案登记表、预告登记证各一份，证明原告已按约定为涉案房屋进行备案登记及预告登记。被告对真实性无异议，但不同意解除合同。3、《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，证明原被告之间的房屋买卖关系，双方的权利义务。被告对真实性无异议，前面商品房买卖合同未能贷到款，也没有追究违约责任。4、通知书及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证，证明被告支付首付款后未支付尾款，我方通知被告支付尾款的情况，依照双方签订的合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。被告表示其未收到。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，被告王国鸿因购买原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团8-10栋（8）2单元15层4号房屋与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款241609元，余款963000元以银行按揭支付......买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。合同附件十二《补充协议》第三条第（一）款第3项约定：“3、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金。”。2018年8月1日、11月10日，原告分别将上述合同办理了备案登记、预告登记，取得登记号为Y18061882号的备案登记表及黔（2018）云岩区不动产证明第0103148号的预告登记证明。2018年12月24日，原告中天公司向被告邮寄一份《通知书》，通知被告于收到通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合同资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，具体资料如下（以贷款人要求为准）：身份证明、婚姻证明、户口证明、收入证明、首期款收据及刷卡小票、贷款人要求提供的其他资料等。2019年1月14日，原告向被告邮寄一封《律师函》，对于被告未能获得贷款事宜进行了通知，并告知被告在收到该函五日内向中天公司支付余款96.3万元。后因被告未向原告支付剩余购房尾款，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告认可已收到被告支付的首期购房款。被告述称其被刑事拘留时间为2018年7月27日。本院认为，原、被告于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款241609元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款96.3万元，对于未能获得原因，被告王国鸿系采取银行按揭贷款方式购买了原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟房屋，但在向原告支付了首付款后，未按照合同约定按期向原告支付剩余购房款。对于未能办理贷款原因，双方于2018年5月25日签订《商品房买卖合同》，后因被告于2018年7月27日被羁押，未能接收到原告邮寄的办理《办理贷款通知》，亦未能办理银行贷款以支付剩余购房款；被告未能收取原告通知书的原因系因其被羁押，从而未能收到，也未能办理银行贷款，该原因应为不可归责于双方的原因导致；被告至今亦未向原告支付剩余房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3款约定，原告可单方解除合同，但应退还已付款及银行同期存款利息；故对原告要求被告王国鸿支付违约金的诉请，本院不予支持。对原告要求解除合同、并由被告协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记及预告登记，符合双方约定，故对原告该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告王国鸿于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：F7358）；二、被告王国鸿于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团8-10栋（8）2单元15层4号房屋的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；案件受理费1103元（已减半收取），由被告王国鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十一月二十九日书记员 李安涛