云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2923民初806号 原告：杨雪，女，1987年4月27日生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。 原告：奎永国，男，1984年3月2日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。 被告：祥云县万达房地产开发有限公司，住所：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇文苑路世纪中心，统一社会信用代码：91532923753571377P。 法定代表人：孙中华，董事长。 委托诉讼代理人：王宇明，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨雪、奎永国与被告祥云县万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨雪、被告万达公司的委托诉讼代理人王宇明、赵锦邦到庭参加诉讼。本案属系列案件，案情复杂，争议较大，法定审限内难以审结。经本院院长批准，延长审限50日。本案现已审理终结。 原告杨雪、奎永国向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告无条件交房；2、判令被告支付原告自2017年7月31日起至实际交房之日止按合同约定标准计算的逾期交房违约金（至起诉日的违约金为23935.69元）；3、判令撤销被告选聘的未经公开招标，且与开发商有直接利益关系的前期物业；4、判令被告以欺诈、胁迫手段与业主签订的《祥云世纪中心接房同意书》为无效协议；5、判令被告铺设完成燃气管道，并与城市管网连接；被告承担案件受理费。事实与理由：2016年10月25日至2017年1月16日，原告交付被告定金89187元，预定了被告开发的祥云世纪中心第12幢2单元2101号商品房。2017年2月6日，原、被告签订《商品房购销合同》约定:原告购买被告开发的祥云世纪中心12幢2单元2101号商品房；建筑面积119.15平方米，单价每平方米3686元，总价款439187元，交房时间2017年7月31日等内容。2017年11月27日，定金转为首付款，原告于当日向中国建设银行祥云支行申请住房公积金贷款35万元支付给被告，付清了购房款。合同约定，如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日90天内，出卖人按每天每平方米0.1元向买受人支付违约金；逾期90天后，出卖人按买受人已付款的0.01%乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行等内容。但交房期限届满后，被告未交付房屋。直至2019年1月20日，被告才通知原告交房。原告前往接房时，被告逼迫原告签署承诺不再追究其逾期交房责任的《祥云世纪中心接房同意书》，称不签署就不配合办理相关手续。因原告未签署该同意书，被告未向原告交房。另，被告选聘的前期物业未经过公开招投标，该前期物业合同依法应予撤销。被告未按约铺设完成燃气管道，并与城市管网连接，应对上述问题进行整改。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告万达公司辩称，祥云世纪中心房地产项目原系昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（以下简称鸿乙公司）设立的昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司祥云分公司（以下简称鸿乙公司祥云分公司）开发。2015年3月，鸿乙公司实际控制人戴慧荣因经济问题等原因前往美国未归，致使祥云世纪中心项目全面停工，楼盘被多家法院查封，面临烂尾危险。在祥云县委、县政府支持下，经祥云法院依法处理，被告于2016年8月通过司法拍卖取得项目继续开发权。 被告接手时，该项目尚有60%左右工程量未完成。鸿乙公司祥云分公司自2012年6月开工至2015年3月停工，仅完成40%左右工程量。其中，19栋多层建筑仅完成主体结构、框架部分；4栋高层建筑均未封顶，第11幢总层数31层，仅建设至21层；第12幢总层数29层，仅建设至11层；第15幢总层数32层，仅建设至15层；第16幢总层数32层，仅建设至20层，按总体规划尚有约5万平方米建筑面积未完成，且所有建筑均未砌隔墙，所涉附属工程均未开始建设，剩余工程量十分巨大。 被告接手后，面临规划及人防工程许可、招投标手续、质量监督注册、安全报监、施工许可、商品房预售许可、商品房购销合同备案登记等系列手续的变更。住建部门对复工也提出相关要求：即对工程已完成部分进行中间验收；对施工安全设施及机械设备进行检查整改；并明确必须达到已完成工程及已购建材验收合格，并经县建筑工程质量监督站确认，且对施工现场设施及机械设备等存在的安全隐患整改达标后，方能恢复施工。因楼盘停工时间长，原开发商管理疏漏大，被告自检自查发现的安全隐患达数十项，整改包括：全部更换安全立网、加固更换脚手架、设置楼梯防护栏杆、施工现场洞口封堵硬防护处理、电梯井电梯口封堵硬防护处理、塔吊检测及部件更换、施工楼层钢筋除锈等。为完成以上工作，五方责任主体于2016年10月完成中间验收，建设部门初检后于2016年11月中旬才通知可以复工。但因项目停工时间长，在建工程质量及机械设备存在大量问题需整改等客观因素，导致被告直到2017年4月20日才得以正常施工，造成了工期的延误。另，项目停滞期间，购房户对项目重启丧失信心，多次到县委、县政府信访，被告接手项目后，购房户仍持怀疑观望态度，绝大多数购房户未按合同约定支付购房款，以致被告建设资金短缺，建筑承包商也因此多次停工停建。 被告接手时承诺交房时间为2017年7月31日前，是在当时为保障项目复工、增强购房户信心、维护社会稳定的特殊时期作出的承诺，该交房期限远远短于楼盘剩余工程量所需工期，故不具有真实性。被告取得开发权后，因客观原因导致被告不可能在该期限交房，履行合同的情势已发生变更。被告与购房户签订合同时已对此情况作了说明并征得其同意。但因建设部门网签系统中录入的交房时间为2017年7月31日，且无法更改，故复工后签订的所有购房合同交房时间均只能为该日，此与客观实际不符。2019年1月，楼盘符合交付条件后，被告通知各业主接房，但原告置之不理。 综上所述，签订合同时，原告明知项目尚未复工，不可能按合同载明时间交房，现原告主张按该时间交房，并计算逾期交房违约金，无事实及法律依据。案涉楼盘前期物业不违反法律规定，今后业主委员会成立，原告可自行将物业管理事务委托其他物业公司。经查阅原规划设计图纸，该项目居民生活主要设施规划设计为电炊，并非气炊，本案小区已安装10KV配电工程，完全满足商业、居民用电。2013年项目规划设计时，祥云县境内未通天然气，也未铺设城市配套管网，本案不存在铺设燃气管道的问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明的案件事实：鸿乙公司祥云分公司系鸿乙公司于2012年7月5日登记设立的分公司，负责开发位于祥云县祥城镇文苑路与财富路交汇处祥云世纪中心的房地产项目。祥云世纪中心项目开发过程中，鸿乙公司控股股东戴惠荣因欠债较多等原因，于2015年2月前往美国未归，引发多起诉讼案件。多家法院就戴惠荣个人债务或鸿乙公司债务，对祥云世纪中心项目在建楼盘等资产予以查封，该项目遂于2015年3月停工。停工期间，购房户多次到政府相关部门信访。2016年8月19日，经祥云县委、政府、法院依法处置，万达公司取得祥云世纪中心项目的继续开发权。 根据云南弘诚司法鉴定所2016年6月24日出具的《祥云世纪中心项目楼盘现有土地及房屋价格司法鉴定意见书》，祥云世纪中心工程建设项目于2013年11月取得《建设工程规划许可证》，于2014年6月取得《建设工程施工许可证》，建设规模为173081.66平方米，规划设计建设23栋建筑，分别为19栋多层建筑、4栋高层建筑、整体地下室建筑；该项目于2014年6月开始施工，于2015年3月停建；万达公司接手项目时，该项目工程建设情况为：多层建筑和整体地下室建筑主体工程已完工封顶，4栋高层建筑主体结构工程尚未完工（属在建工程），其中，第11幢总层数31层，仅建设至21层；第12幢总层数29层，仅建设至11层；第15幢总层数32层，仅建设至15层；第16幢总层数32层，仅建设至20层；另外，已建工程的其他墙体工程、楼地面工程、外屋面工程、供排水、电线路、门窗、消防、配套设备设施、基础设施等工程尚未施工，处于停建状态；房屋规划总建设面积为173081.66平方米，实际已建成的建筑面积为125683.64平方米，其中地上83546.89平方米（多层建筑30452.78平方米，高层建筑53094.11平方米），地下42136.75平方米。 2016年9月28日，万达公司在祥云县住房和城乡建设局办理了祥云世纪中心（续建）项目质量、安全报监手续及施工许可证，并于2016年9月30日办理了商品房预售许可证。在该项目完善续建手续、恢复施工前，祥云县住房和城乡建设局要求参建主体单位对项目存在的安全隐患进行排查、整改、自检自查，后经该局复查，祥云世纪中心（续建）项目符合复工要求，祥云县住房和城乡建设局于2016年11月15日向万达公司送达《建设工程恢复施工安全监督告知书》。因项目停工时间长，施工场地及机械设备需整改的隐患较多，建设资金短缺等原因，万达公司至2017年4月20日才恢复正常施工。 2017年2月6日，万达公司（甲方）与杨雪、奎永国（乙方）签订《商品房购销合同》约定：乙方购买甲方开发的祥云世纪中心第12幢2单元2101号商品房；建筑面积119.15平方米；单价每平方米3686元，总价款439187元；交房时间为2017年7月31日前；甲方逾期交房违约责任，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天每平方米0.1元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行等内容。2017年2月13日，该合同在祥云县房地产管理所办理了登记备案。 截至2017年11月27日，杨雪、奎永国支付万达公司购房款合计439187元。 2019年1月，万达公司完成祥云世纪中心项目的建设工程，经相关部门验收后，万达公司于2019年1月20日电话通知原告接房。期间，万达公司委托祥云居安物业有限责任公司对该项目房屋进行前期物业管理。交房中，万达公司制作《祥云世纪中心接房同意书》，要求业主接房时签署。该同意书第六条载明：祥云世纪中心房地产开发项目因2015年3月投资人外逃面临烂尾风险，经县政府、县法院处置，万达公司于2016年8月接手项目，该项目得以继续建设；鉴于项目开发过程的特殊性，结合开发实际，客户本人不再追究万达公司逾期交房责任。原告前往接房时，因双方对逾期交房责任发生争议，原告未签署接房同意书，也未接收房屋。为主张交房，赔偿逾期交房违约金等，原告诉至本院。 上述事实，有经双方当事人质证，本院审核认定的原告杨雪、奎永国提交的《商品房购销合同》、《收据》，被告万达公司提交的祥云县住房和城乡建设局《关于变更祥云世纪中心项目报建手续相关问题的请示》（祥住建请[2016]74号）、工程中间交接验收证明书、五方责任主体确认书、祥云世纪中心各栋完成情况汇总表、祥云世纪中心工程质量安全隐患自检自查排查清单、祥云县住房和城乡建设局《关于祥云世纪中心（续建）的相关情况说明》、云南弘诚司法鉴定所《司法鉴定意见书》、《收据》等证据证明，本院予以确认。 本院认为，关于合同效力及交付房屋问题。万达公司接手祥云世纪中心房地产续建项目后，就案涉商品房与原告签订的《商品房购销合同》，不违反法律的强制性规定，属有效合同。案涉楼盘建设完工后，双方因逾期交房责任等事项发生争议，原告未接收房屋。现原告请求万达公司交付房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于交房时间问题。祥云世纪中心项目在鸿乙公司祥云分公司开发期间长期停工，面临烂尾危险。原告于2017年2月6日与万达公司签订《商品房购销合同》时，该项目楼盘尚未复工，原告对此应当知情。合同约定交房时间为2017年7月31日前，万达公司事实上难以履行。综合考量影响交房期限的以下因素：1、万达公司2016年8月19日取得该项目继续开发权时，该项目尚有大量建设工程未完工，剩余工程需要相应的施工工期；2、万达公司接手后，办理、完善项目续建手续，完成住建部门相关复工要求，对已建工程质量、施工场地及机械设备隐患进行整改等，造成万达公司2017年4月20日才正常复工；3、该项目长期停滞，楼盘面临烂尾危险，购房户因信心不足未及时支付后期购房款，万达公司建设资金短缺等，亦对楼盘建设进度具有相当影响。根据上述影响交房期限的主客观因素，结合项目开发过程的特殊性、万达公司履行合同情况、双方当事人合同目的及预期利益的实现程度，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定万达公司的合理交房时间为：在合同约定的交房时间基础上延长10个月，即2018年5月31日前。 关于逾期交房违约金。根据确定的合理交房时间，万达公司逾期交房期间应自2018年6月1日起计算。楼盘完工后，万达公司已于2019年1月20日电话通知原告交房，故逾期交房期间应计算至该日止。原告前往接房时，以万达公司逾期交房违约为由不予接收房屋，无法律依据，且造成逾期交房损失的扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院对2019年1月20日以后的期间不予计入逾期交房期间。按照合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，出卖人按每天每平方米0.1元向买受人支付违约金；逾期90天后，出卖人按买受人已付款的0.01%乘以逾期天数向买受人支付违约金的逾期交房违约金计算标准，万达公司应支付原告2018年6月1日至2019年1月20日期间的逾期交房违约金计算为：1、前90天（2018年6月1日至2018年8月29日）部分：119.15平方米×0.1元/平方米/天×90天=1072元；2、后144天（2018年8月30日至2019年1月20日）部分：439187元×0.01%×144天=6324元；合计7396元。综上，对原告请求万达公司支付上述数额部分违约金的诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于原告主张撤销前期物业的问题。根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房前期物业管理争议系物业服务纠纷案件性质，不属于本案商品房预售合同纠纷的审理范围。对原告主张撤销前期物业的诉讼请求，本案不予处理。就该争议，原告可依法另行主张权利。 关于《祥云世纪中心接房同意书》的问题。该接房同意书系万达公司的单方意思表示，原告并未签署，故双方就接房同意书不成立法律关系，也不存在确认其效力的问题。对原告请求确认接房同意书系无效协议的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的铺设燃气管道问题。原、被告双方签订的《商品房购销合同》并未对铺设燃气管道事项作出约定，对原告请求万达公司完成室内燃气管道铺设到户，并与城市管网连接的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告祥云县万达房地产开发有限公司于判决生效后十日内将祥云世纪中心第12幢2单元2101号商品房交付原告杨雪、奎永国； 二、被告祥云县万达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告杨雪、奎永国逾期交房违约金7396元； 三、驳回原告杨雪、奎永国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费398元（原告杨雪、奎永国已预交199元），由原告杨雪、奎永国负担199元，被告祥云县万达房地产开发有限公司负担199元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长 张欣强 审 判 员 李福荣 审 判 员 杨志坚 二〇一九年十一月六日 法官助理 王 倩 书 记 员 杨苏岚