安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初3143号 原告：袁宏喜，男，1959年5月14日生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁红中，安徽皖西律师事务所律师。 被告：六安市景顺置业有限公司，住所地：安徽省六安市解放路徽商小区6号楼。 委托诉讼代理人：徐允青，安徽宇润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。 被告：胡承武，男，1978年5月18日生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张春茂，安徽公众律师事务所律师。 被告：六安市汇金房产中介服务有限公司，住所地：安徽省六安市龙河路裕豪小区二期3号楼1101室。 法定代表人：张田田。 原告袁宏喜诉被告六安市景顺置业有限公司（以下简称景顺置业）、胡承武、六安市汇金房产中介服务有限公司（以下简称汇金中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁宏喜的委托诉讼代理人袁红中、被告景顺置业的委托诉讼代理人徐允青、被告胡承武的委托诉讼代理人张春茂到庭参加诉讼。被告汇金中介经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。 原告袁宏喜提出以下诉讼请求：1、判令被告胡承武返还原告购房款718000元；2、判令三被告共同承担原告因购房无效造成的各项损失（暂按购房款20%计算为14万元）；3、判令三被告对返还原告购房款及各项损失承担连带责任；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。增加诉讼请求为：要求确认原告袁宏喜与被告景顺公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201713746）及原告与被告胡承武签定的《存量房买卖合同》（编号AT-201707221）无效。事实与理由：原告袁宏喜急于购置住宅，被告胡承武以其拥有的六安市解放北路金城华庭小区11号楼110室住宅1套以72万元的价格出售给原告，并通过被告汇金中介于2017年7月22日签订《存量房买卖合同》，其后原告又将购房的税费向有关部门缴纳。2018年1月27日，被告胡承武收到原告购房款71.8万元，为便于办理房屋产权过户，被告胡承武又以被告景顺公司的名义，再与原告于2018年5月10日签订1份制式的加盖有六安市房地产交易中心监证专用章（编号201713746）的《商品房买卖合同（预售）》。然而原告持以上合同向不动产中心申报登记时，却被告知以上合同都是虚假无效的，所涉房屋买卖不能备案交易。原告认为，三被告明显弄虚作假，将无实体权利的房屋出售给原告，收取大额资金，造成原告利益受损害。原告诉至法院，请求判如所请。 被告景顺公司辩称：景顺公司不是原告房屋买卖合同的实际当事人，没有收取房屋出售款，不应当承担民事责任，请求驳回对景顺公司诉讼请求。因景顺公司欠工程实际施工人胡承武工程款80万元，景顺公司与胡承武协商，决定以六安市“金城华庭”小区11号楼102、110（案涉房屋，系拆迁安置多余房）两套房屋充抵该80万元欠款。2017年1月15日，双方签订《房屋销售协议》1份，约定将上述两套销售（充抵）给了胡承武。胡承武取得房屋后，于2017年7月22日将案涉房屋“金城华庭”小区11号楼110室通过汇金中介签订《存量房买卖合同》，出售给了原告，并收取了原告售房款。为便于办理房屋产权过户，2018年5月10日，胡承武以景顺公司的名义，与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》。景顺公司与原告签订合同，是善意帮助实际买卖人完成交易，便于办理产权备案等相关手续，未图谋任何利益，不应承担民事责任。原告索要高额损失费用没有依据，因各方在合同中没有约定，本案也并未造成原告巨大损失，故原告索要高额赔偿缺乏依据，法庭不应支持。 被告胡承武辩称：原告要求确认2018年5月10日与被告景顺公司签订的商品房买卖合同及与被告胡承武签订的存量房买卖合同无效，我方认为依据不足，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，并不违反我国合同法第五十二条的规定，原告要求确认两份合同无效不符合合同法规定的无效情形。原告增加的诉请不能成立。既然不能确定两份合同无效，原告也未要求撤销或解除两份合同，则其要求返还购房款的理由不能成立。安置房到底能否上市交易，对此法律并无强制性规定，至于原告提供的房屋备案部门出具的证明，这仅仅是当地房产部门的不成文规定，不符合法律规定，因此原告的此项诉请不能成立。被告胡承武实际是受被告景顺公司的委托，将房屋卖给原告的，其中涉及因景顺公司拖欠胡承武的工程，景顺公司为支付工程款，首先是意向性地把房屋抵付给胡承武，事实上没有办理相关的产权变更登记手续。为了减少中间环节，景顺公司在2017年1月15日委托了胡承武出售两套房屋，其中11号楼110室卖给了本案的原告，景顺公司与原告也依法签订了商品房买卖合同，开具了售房发票给原告，发票金额是40万元整。这40万元也就是景顺公司拖欠胡承武的工程款。胡承武与景顺公司之间是委托代理关系，胡承武出售房屋给原告，是胡承武代理景顺公司出售的，应认定为景顺公司的行为。胡承武与原告达成的房屋价款实际是71.8万元，其中40万元是房屋的成本，即景顺公司拖欠胡承武的工程款，另31.8万元是胡承武的装修费用。胡承武在配合原告办理房屋过户登记时代为原告交付了32000元的税款，其中26000元是通过银行转账的，6000元是通过现金给付的，若原告要求退房，这32000元原告应退还给胡承武。从2017年7月22日起，被告胡承武即将该装修好的房屋将会给原告使用至今，若合同解除的话，原告应按照目前的市场价承担被告胡承武的租金。原告要求按照购房款的20%承担损失无依据。双方合同未约定，法律也无规定损失按照购房款的20%承担。若原告损失确实存在，也应从2017年7月22日后至今按照六安市房屋市场价格，来计算是否增值及增值的金额。 被告汇金中介未作书面答辩。 原告举证如下：1、原告身份信息；2、被告胡承武身份信息；3、被告景顺公司企业信息；4、被告汇金中介企业信息；5、存量房买卖合同；6、商品房买卖合同（预售）；7、收条复印件；8、安徽皖西律师事务所律师函；9、六安市房地产市场监管处情况说明。补充证据1，存量房买卖合同补充协议1份。 被告景顺公司的质证意见：对证据1、2、3、4无异议；对证据5，景顺公司不是该合同的当事人，与景顺公司无关；对证据6，该合同是景顺公司为配合原告办理产权登记签订的，并未实际履行；对证据7购房款是由被告胡承武收取的，实际履行的合同也是原告与胡承武之间的；对证据8律师函我公司未收到；对证据9无异议。对补充协议认为与景顺公司无关，但能够说明房屋的实际出售人是胡承武，景顺公司与胡承武之间不是委托关系。 被告胡承武的质证意见：对证据1、2、3、4无异议；对证据5三性无异议，我方认为该合同应是有效的，合同第十条第八项明确约定此房手续办理时乙方承担办证费用，胡承武为原告垫付了32000元税款，若合同解除，原告应将此退还；对证据6三性无异议，实际原告与景顺公司之间形成的房屋买卖合同关系，合同签订时间是2018年5月10日，而原告与被告胡承武签订的存量房买卖合同时间是2017年7月22日，存量房买卖合同已经被商品房买卖合同取代了，也印证了原告是与景顺公司之间发生的房屋买卖关系，而非与胡承武之间发生的买卖关系；对证据7真实性无异议；对证据8三性无异议，但只能说明原告找过被告办理过户手续问题；对证据9真实性无异议，涉案房屋只是无法进行网签备案，并未明确房屋不能进行买卖，原告也不能以此来证明原、被告间的房屋买卖合同无效。对补充协议真实性无异议，32000元无论是什么性质，均证明原告收到胡承武的32000元是事实在，若合同解除，原告应返还。 被告景顺公司举证如下：1、景顺公司营业执照；2、房屋销售协议；3、申请书；4、房屋拆迁验收证。 原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2协议并非房屋销售，是胡承武与景顺之间的抵偿行为；对证据3，不能证明涉案房屋可以销售，反而说明景顺公司明知不能销售；对证据4，房屋拆迁验收证不能证明涉案房屋可以销售。 被告胡承武的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，其协议从实质内容看实际上是胡承武与景顺之间达成的意向性协议，并非正式房屋买卖合同。协议的第六条明确约定了本协议为甲乙双方内部协商签订，主要依据该房款冲抵工程款，待乙方将两套房屋出售给第三方时，房屋产权不归乙方。故明确印证了胡承武与景顺公司之间所达成的房屋销售协议仅是意向性协议，而非正式合同。对证据3、4的真实性无异议，均与本案无关，不能说明涉案房屋是否能够上市交易。 被告胡承武举证如下：1、2017年1月15日景顺公司出具给胡承武的委托书；2、增值税发票复印件1张；3、网上转账汇款电子回单。 原告的质证意见为：对证据1三性无异议；对证据2真实性无异议，是景顺公司向胡承武出具的销售发票40万元，实际上原告交付给胡承武71.万元；对证据3，26000元的转账属实，是否缴纳契税现金6000元不清楚。原告确实收到了被告胡承武交付的32000元，该款系被告胡承武根据政府给原告的买房优惠，额外补偿给原告的，与购房款无关。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供的证据，双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实予以考虑。 根据当事人的陈述及本院认定、采信的证据，认定事实如下： 被告景顺公司因拖欠被告胡承武的工程款，于2017年1月15日将其开发的六安市金城华庭小区11号楼102、110室出售给胡承武以冲抵支付胡承武在来安“威尼斯”花园25楼项目的工程尾款，两套房一次性定价80万元（每套40万元）。2017年7月22日，经被告汇金中介居间促成，原告袁宏喜与被告胡承武签订《存量房买卖合同》1份（合同编号：AT-201707221）。原告与被告胡承武在合同中约定：胡承武将其所有的座落于六安市金城华庭小区11栋110室房屋一套（房屋已装修）出售给袁宏喜，成交总价为72万元。合同签订后，被告胡承武即将涉案房屋交付给原告袁宏喜居住、使用。2018年1月27日，胡承武出具收条1张，写明收到袁宏喜交来购房款71.8万元。为使涉案房屋按一手房屋办理产权登记手续，以达到规避税费的目的，在被告胡承武的协助下，2018年5月10日，原告袁宏喜又以涉案房屋为标的，与被告景顺公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，合同“约定”景顺公司将涉案房屋以40万元的价格出售给袁宏喜。原告袁宏喜在办理涉案房屋的产权登记手续过程中，被房产管理部门告知，此房系景顺公司的回迁安置房屋，不能对外出售，因此不能办理产权登记手续。 另查明：2018年8月15日，因涉案房屋未能及时办理备案及产权登记手续，胡承武承诺另外补偿袁宏喜32000元，该款于2018年12月4日，由胡承武代缴维修基金6000元；2019年2月1日，胡承武转账给袁宏喜26000元。 又查明：被告景顺公司开发的金城华庭小区因有回迁户需要安置，根据国家拆迁安置房屋的相关政策，景顺公司应预留部分房屋作为回迁安置用房。至2019年9月2日，本院前往六安市房地产市场监管处查证，金城华庭小区11号楼110室在房产部门登记的房屋状态仍为拆迁返还状态，无法上市交易。 本院认为：本案的争议焦点是原告与被告景顺公司、胡承武是否存在房屋买卖合同关系？原告袁宏喜在2017年7月22日就购买涉案房屋与被告胡承武签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，之后原告也将房屋全部价款71.8万元交付给了胡承武，该份合同得以实际履行。被告胡承武虽辩称其与景顺公司系委托关系，但其在以40万元价格取得房屋之后，自主以71.8万元的价格将该房屋售于原告，在此过程中并未就房屋价款等向景顺公司作出请示，也未将全部71.8万元的价款交付给景顺公司，因此胡承武的该项辩驳理由不能成立。原告与被告景顺公司之间的《商品房买卖合同（预售）》系2018年5月10日，为办理产权登记手续、实现少缴纳税费目的而签订的虚假合同，从合同的实际履行情况看，应认定为原告与被告胡承武之间存在买卖合同关系。但由于涉案房屋的情况为不得上市交易，即被告胡承武并未实际取得房屋产权的情况下，又将该房屋转让出售，胡承武与袁宏喜之间的《存量房买卖合同》应认定为无效，原告与景顺公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》因其不具有真实性，亦为无效合同。被告胡承武作为房屋买卖合同的相对人，应对合同的无效承担过错责任。原告要求被告胡承武返还购房款71.8万元的诉讼请求，于法有据，依法应予支持，被告胡承武在事后补偿给原告袁宏喜的32000元应从中比除。关于原告要求被告承担因购房无效造成的各项损失14万元的诉讼请求，由于原告未就其损失进行举证，且双方未在合同中对违约金作出约定，根据证据规则，本院对原告的该项诉请不予支持。被告汇金中介为原告及胡承武提供了中介服务，其与原告、胡承武之间系居间合同关系属另一法律关系，汇金中介不应对胡承武的缔结合同不当行为承担连带责任，原告对汇金中介的诉请，不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告袁宏喜与被告胡承武签定的《存量房买卖合同》、原告袁宏喜与被告六安市景顺置业有限公司签定的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201713746）无效； 二、被告胡承武返还原告袁宏喜718000元，此款比除胡承武已支付的32000元，还应支付686000元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告袁宏喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12380元，由被告胡承武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  房冬蓉 审 判 员  韦传奇 人民陪审员  李邦新 二〇一九年十一月四日 书 记 员  江 帆