广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初5874号原告：李荣，男，1945年4月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李晖，系李荣女儿。被告：江门市新会区会城建设开发公司，住所地广东省江门市新会区会城镇西隅路8号。法定代表人：霍柏昌。委托诉讼代理人：陈伟灵，该公司职员。原告李荣与被告江门市新会区会城建设开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣及其委托诉讼代理人李晖、被告江门市新会区会城建设开发公司的委托诉讼代理人陈伟灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于江门市××区××号车房的产权过户手续；2.判令被告赔偿违约金4150元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1995年与新会市会城建设开发公司签订购置商品房合同，面积8.36平方，单价1600元，房款13376元，并有新会市会城建设开发公司盖下的合同印章。1997年按合同要求全部交清房款项及水电负荷费，并交付使用。第一项请求的理由：（1）原告1997年按合同约定面积交付所有房款，事隔五年才开出发票，标出购房面积12.36平方（室内使用面积6.03平方+套用外公摊6.33平方），不能使用的公摊面积大于室内使用面积，超出原购房合同面积的56%（4.71平方公摊面积）。被告提供的格式条款中的第6点、第7点完全免除卖方责任，加重买方的责任，排除买方的权益是非常不平等的。根据合同法第四十条格式条款的解释，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。当协商意见不一致时应按照法律规定执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，面积误差比绝对值在3%的范围标准，超过标准误差不应由买方承担。（2）根据民法总则第196条的提及不动产物权不受诉讼时效的限制。办证请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效。第二项诉讼请求的理由：因为原告按合同规定于1997年4月16日交清房款，被告于2002年4月25日才出发票，2009年初才从基业公司手中拿到发票复印件，被告已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2点的规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任；如果商品房买卖合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。按日万分之五计算17年，共计4150元。江门市新会区会城建设开发公司辩称，一、原告应于1997年车房交付使用之年内，到有关部门办理房屋契证手续，但原告在此期间知道或应当知道出卖人并没有协助办理房屋契证手续，其权利受到损害仍怠于主张或行使权利，直至2019年8月23日才提起诉讼，长达22年才向被告主张协助办理车房产权过户手续的权利，已经超过民法总则规定的最长诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。二、实际开发商新会市骏达工贸公司通知本案原告于2002年10月28日前到骏达工贸公司办理产权手续，但原告对涉案车房按实计款应补缴6672元一事不满，拒不办理产权证，导致至今无法办证，责任在于原告。从上述通知办理日期起计算，到原告起诉长达17年，已经超过三年的诉讼时效。三、人民法院应当通知新会市骏达工贸公司作为共同被告参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，被告与新会市骏达工贸公司于1995年5月11日签订了一份名为联合开发协议实为挂靠的协议书。原告将涉案车房的购房款全部交给实际开发商新会市骏达工贸公司，只不过新会市骏达工贸公司挂靠借用被告订单进行售房而已。故被告与原告没有任何的经济关系发生。4、导致涉案车房未能办理产权过户手续的责任应由原告自行承担，与被告和新会市骏达工贸公司无关。根据被告出售房屋订购单第6点：“建筑面积以正式图纸为准，若有增减，双方均应按实计款”规定，涉案车房预订的建筑面积为8.36平方米，每平方米定价1600元，后经新会市房地产管理局核定，建筑面积为12.33平方米，有房管局出具的商品房屋权属证书为证，原告应补缴按实增加的4.17平方米的购房款6672元给实际开发商新会市骏达工贸公司，但原告无理拒绝补缴购房款，经多次协商无果，责任在于原告，被告与新会市骏达工贸公司没有任何过错，应承担由此产生的任何责任。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：1995年6月1日，原告与新会市会城建设开发公司（后更名为被告）签订一份《会城建设开发公司出售房屋订购单》，约定原告购买被告江门市××区××号车房，建筑面积8.36平方米，单价1600元，房款13376元，交房时间暂定1996年7月31日。房屋经检验合格交付使用后，买方可凭此订购单与交款收据到有关部门办理房屋契证手续，其所需费用由购方自负。建筑面积数以正式图纸为准，若有增减，双方均应按实计款。合同签订后，原告分别于1995年6月1日、1996年2月2日、1997年3月19日分三次交清合同约定的房款共计13376元，并于1997年4月16日交清了水电网费501.60元，新会市骏达工贸公司向原告出具了相应的四份收据。被告在原告交清上述款项后于1997年将车房交付原告使用。1999年5月27日，新会市房地产管理局向被告出具了N0.0001868《商品房屋权属证明书》，记载权属人新会市会城建设开发公司位于会××××号车房的建筑面积为12.53平方米。2002年4月25日，被告向原告出示一份房地产收入发票，载明原告所购涉案车房建筑面积为12.53平方米，价款为20048元，要求原告补交多出4.17平方米的购房款6672元。2002年10月18日，新会市骏达工贸公司向原告发出一份《关于敦促于最后期限前办理问题楼产权的通知》，内容是：根据十月十七日区府召开问题楼处理会议的精神及规定，问题楼办理将于2002年10月31日后停办。阁下是我公司多次催办通知至今仍未前来办理所购单位“产地产权证”请于本月二十八日（最后期限）前来办理，若逾期不办，今后各职能部门将不再受理以及投诉。其责任将由阁下自负。原告认为，被告交付给原告的车房建筑面积只有8.36平方米，对被告权属证书确认的12.53平方米有异议，不认可增加的4.17平方米的公摊面积。且被告在原告交清房款后五年才出具发票，要求原告补交增加的4.17平方米房款，已超过诉讼时效。庭审中，被告主张其与实际开发商新会市骏达工贸公司属挂靠关系，主张追加新会市骏达工贸公司为共同诉讼人。经本院向原告释明后，原告认为新会市骏达工贸公司只是代理被告收款，责任应由被告承担，明确表示不同意追加。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，原、被告签订的《会城建设开发公司出售房屋订购单》系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该订购合约对原、被告具有约束力。关于原告请求办理涉案房屋过户的诉讼时效问题。房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可以根据合同约定要求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当受到《民法通则》中关于诉讼时效的约束。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人已经实现了对房屋的占有的，买受人要求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记（过户手续）的，请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故本案原告请求被告协助办理涉案房屋过户不受诉讼时效的限制，被告关于本案诉讼时效的辩称理由不能成立，本院不予支持。关于新会市骏达工贸公司是否作为本案共同诉讼人的问题。一是被告仅提交了一份其与新会市骏达工贸公司签订的《联合开发协议书》，并无其他证据足以证实双方确系挂靠关系。二是被告的答辩明确表明其与新会市骏达工贸公司均不承担本案任何责任。三是原告明确表示本案责任主体是被告，不同意追加新会市骏达工贸公司为共同诉讼人。因此，本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定的“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的情形，故不予追加新会市骏达工贸公司为本案共同诉讼人。关于增加的4.17平方米的房款问题。1999年5月27日，新会市房地产管理局向被告出具了N0.0001868《商品房屋权属证明书》，被告此时已知道涉案房屋的实际建筑面积为12.53平方米，被告于2002年4月25日才向原告出示相应发票，并要求原告补交房款，且无证据证明在此期间其向原告主张过该权利，已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效。现原告以其超过诉讼时效提出抗辩，本院予以采纳。故此，被告关于原告拒绝交付增加的4.17平方米房款而不予协助办理涉案房屋过户的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，原告已向被告支付了涉案房款，被告也将涉案房屋交付给原告占有使用至今，故被告有义务协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。现被告迟迟不予协助办理，显属违约，故原告请求被告协助办理过户手续，本院予以支持。关于办理过户所需的税费，根据订购单约定，应由双方按规定各自交纳。关于原告请求赔偿违约金的问题。原、被告在房屋订购单并未约定办理房屋所有权证的期限，且原告至今才通过诉讼主张相关权利，也存在一定的怠于行使过错，导致损失扩大。故原告要求迟延17年办理权证的违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告江门市新会区会城建设开发公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李荣将登记在新会市会城建设开发公司名下的位于江门市新会区会城石家庄22号1座夹10号车房过户至原告李荣名下，办理过户手续时所发生的相关税费由原告李荣自行负担；二、驳回原告李荣的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告江门市新会区会城建设开发公司负担。原告李荣预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告江门市新会区会城建设开发公司应向本院缴纳案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  熊永尧二〇一九年十一月二十五日法官助理**欣书记员赵燕华