福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异285号 案外人：李云梅，女，1975年1月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路一号。 负责人：潘敏,行长。 委托诉讼代理人：杨虹，女，银行职员。 被执行人：吴明，男，1974年3月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。 法定代表人：卓新荣，董事长。 本院在执行（2019）闽0102执1779号申请执行人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与被执行人吴明、福州东兴龙居房地产有限公司借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2019）闽0102民初4907号民事判决】，案外人李云梅向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人李云梅的执行异议请求：请求依法解除平潭县潭南湾测龙居华侨城第三期单元房产的查封、冻结及腾房措施。 事实与理由：法院因中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与吴明借款合同纠纷，查封吴明名下的上述房产。异议人认为案涉房产实际上早已归属异议人所有，应当依法解除查封。理由如下：2013年4月11日吴明与异议人签订《套房转让合同》，以8500元/平方米，总价1125060元出售给异议人，异议人依约支付首笔购房款209490元，并从签订之日起替代吴明向工商银行还贷，全部由吴明名义转入工商银行账户，至今已还按揭款40万元。《套房转让合同》签订次日，吴明即办理了委托过户公证书。因为开发商的原因，上述房产至今无法办理过户手续。吴明与异议人签订《套房转让合同》并收取异议人支付的首笔购房款后，即将上述房产交付给异议人，异议人又出资20多万元装修后即入住使用至今。4、异议人已按《套房转让合同》约定支付了部分购房款且原因将剩余价款按照法院的要求交付执行。综上，异议人特此请求法院依法解除涉案房产的查封、冻结及腾房措施。 申请执行人对案外人李云梅的执行异议答辩如下：一、案涉房屋为申请执行人本案项下债权的抵押物，申请执行人依法有权对该案涉房屋行使抵押权。2012年8月22日，吴明因购买案涉房屋需要向申请执行人申请办理一手房按揭贷款，并以案涉房屋提供抵押担保，双方于2012年9月19日办理了预购商品房抵押预告登记。因吴明逾期偿还按揭贷款，申请执行人已对其提起诉讼，福州市鼓楼区人民法院已依法作出民事判决，判决申请执行人有权对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。现判决已生效，申请执行人已申请执行。申请执行人主张对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿系在行使抵押权，依法应得到法律保护。二、案外人李云梅与吴明之间转让案涉房屋的行为无效，案涉房屋的所有权人仍为吴明。担保法第四十九条第一款明确规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，吴明转让案涉房屋并未通知申请执行人，因此该转让行为无效，案涉房屋的所有权人仍为吴明。三、案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法不足以排除执行。（一）案外人未支付全部价款，或者未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人与吴明协议约定由案外人代为偿还剩余银行按揭贷款，对此双方并未办理转按揭贷款手续，案外人系以吴明的名义继续为其代偿剩余按揭贷款本息，该付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代吴明分期偿还申请执行人按揭贷款，按揭贷款的法定还款义务人仍为吴明。案外人以吴明名义偿还按揭贷款，只是基于双方房屋转让合同关系而分期支付给吴明的对价。因此，在该贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了案涉房屋的全部价款。更何况《套房转让合同》签订后，案外人并未履行合同约定义务，长期未能按时足额归还申请执行人贷款本息。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定，其立法目的在于对无过错的不动产买受人的物权期待权进行保护。而本案中，案外人在与吴明签订《套房转让合同》时即知悉该房屋已设定抵押并已办理抵押登记，即使非因开发商原因，在抵押权消灭前该案涉房屋也无法办理过户登记手续。因此，案外人在明知案涉房屋已抵押的情况下仍买受该案涉房屋，其自身具有严重过错。综上，案外人的异议请求不能成立，依法应当予以驳回。 案外人为了证明其主张，向本院提交如下证据： A1、《套房转让合同》、《收条》、《还贷清单》，证明异议人2013年购买案涉房产，当时已经交付首付款，现还在还贷中； A2、《公证书》、《民事判决书》，证明案涉房产至今未办理过户手续时开发商和吴明的原因造成的； A3、《装修费用单据》、《用水用电记录》，证明异议人2013年购房后即行装修并入住至今。 本院查明：申请执行人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与被执行人吴明、福州东兴龙居房地产有限公司借款合同纠纷执行一案，本院于2019年2月12日立案执行，执行依据为(2017)闽0102民初4907号民事判决，判决主文：一、解除中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与吴明、福州东兴龙居房地产有限公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[东街口]支行[2012]年[一手房贷0124]号的《个人购房借款/担保合同》；二、吴明于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司鼓楼支行偿还贷款本金770107.5元及利息、罚息、复息3144.61元[上述款项均计至2018年2月14日止，此后利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计付至贷款还清之日止]；三、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行对吴明提供的位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期的房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第二项确定的债权优先受偿；四、福州东兴龙居房地产有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；福州东兴龙居房地产有限公司承担保证责任后，有权向吴明追偿。被执行人吴明名下坐落于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期的房产于2012年9月19日办理了预购商品房抵押预告登记。本院立案执行后，于2019年6月20日查封上述抵押房产。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中,被执行人吴明转让案涉房产未经申请执行人同意,该行为已经侵犯了申请执行人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人提交《套房转让合同》的签订时间为2013年4月11日，案外人购买房屋在抵押登记之后,从合同和公证书的内容看，案外人已明知案涉房产存在抵押,可能存在房屋无法办理过户登记的风险，对房屋无法办理过户登记负有过错。被执行人吴明未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对其名下财产采取执行措施,于法有据，并无不当。案外人以案涉房产已经由其购买为由,请求撤销对案涉房产的执行措施,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,裁定如下: 驳回案外人李云梅的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。