辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽01执异1025号案外人：沈阳军辉房地产开发有限公司,住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。法定代表人：马建平，该公司总经理。委托代理人：霍佳睦，男，1991年8月29日出生，汉族，该公司员工，住址沈阳市和平区。案外人：沈阳瀚博房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。法定代表人：马英，该公司总经理。委托代理人：高铭远，男，1994年4月10日出生，汉族，该公司员工，住址辽宁省东港市。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民,该公司总经理。委托代理人：晏巍，辽宁严维律师事务所律师。委托代理人：陈金，辽宁严维律师事务所律师。被执行人：沈阳恒信融资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区文萃路34号。法定代表人：王英臣，该公司董事长。被执行人：沈阳成达牧业发展有限公司，住所地新民市经济开发区东营北一路10号。法定代表人：高亮，该公司经理。被执行人：大连成达食品集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市杨家满族乡杨家村。法定代表人：王德付，该公司董事长。被执行人：王德宽，男，1970年5月8号出生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。在本院执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产管理公司）与被执行人沈阳恒信融资担保有限公司（以下简称恒信担保公司）、沈阳成达牧业发展有限公司（以下简称沈阳成达牧业公司）、大连成达食品集团有限公司（以下简称大连成达食品公司）、王德宽金融借款合同纠纷一案中，案外人沈阳军辉房地产开发有限公司（以下简称军辉公司）、沈阳瀚博房地产开发有限公司（以下简称瀚博公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人借款合同纠纷一案，依据本院（2018）辽01民初675号民事判决书，本院于2019年5月28日立案执行，执行案号为（2019）辽01执844号。在执行中，本院于2019年8月6日作出（2019）辽01执异477号执行裁定，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司(以下简称长城资产公司)为（2019）辽01执844号执行案件的申请执行人。在执行中，本院于2019年9月9日预查封被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下备案49套房屋（以下简称案涉房屋）。案外人军辉公司、瀚博公司向本院提出异议称，请求解除对案涉49套房屋的查封。主要理由：2019年10月16日，辽宁供销鞭炮烟花有限公司向广发银行沈阳分行申请贷款2415万元，期限为一年，恒信担保公司为此笔贷款的担保人，沈阳盛达兴业置业有限公司、军辉房地产公司、瀚博房地产公司作为反担保人与恒信担保公司签订《反担保抵押合同》、《不动产附条件转让合同》、《房屋转让合同》。其中，军辉房地产公司、瀚博房地产公司将位于沈北新区××甲X、沈北新区道义南大街50号等49套房产以合同备案的形式反担保抵押给恒信担保公司，并非恒信担保公司资产。同时根据《不动产附条件转让合同》第二条、《房屋转让合同》第二条的约定，上述房产转让行为系附条件行为，只有当我公司不偿还银行贷款、或恒信担保公司承担保证责任时，所附条件才成立。目前，我公司没有任何违约行为，恒信公司也未承担连带保证责任，所以上述房产转让行为所附条件未满足，房产转让合同尚未生效，房产未发生物权的变更，仍为我公司财产。且上述房产均已出售，请求法院解除对2019辽01执844号执行裁定书中对我公司房产的查封。申请执行人长城资产公司称，一、执行裁定书执行行为合法，没有违反法律规定，本案中法院作出查封房屋的执行裁定书是法院依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定。二、案外人请求解除对案涉房屋的查封缺乏事实和法律依据。被执行人是案涉房屋的权利人，案外人提供的三份合同均签订在2019年10月16日，即在本院查封之后，无法确认合同的真实性，案外人提供的三份合同的签订与被执行人是否是房屋所有权人无关联，且不能排除被执行人与对方有业务往来。因为三份合同签订前，房屋已经备案登记在被执行人名下，案外人主张案涉房屋已出售部分由买受人居住，在此情况下案外人作为申请主体不符合法律规定。三、我方认为应当继续执行（2019）辽01执异844号执行裁定，不应解除对案涉房屋的查封。经审查，原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行与被告沈阳成达牧业发展有限公司、沈阳恒信融资担保有限公司、大连成达食品集团有限公司、王德宽金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月3日作出（2018）辽01民初675号民事调解书，调解如下：一、被告沈阳成达牧业发展有限公司于本调解书生效之日起三十日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳大东支行剩余贷款本金3500万元及相应利息、罚息及复利（利息、罚息、复利计算至2018年4月19日为4,813,472.60元，2018年4月20日以后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之日止）；二、被告沈阳恒信融资担保有限公司、大连成达食品集团有限公司、王德宽对上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向被告沈阳成达牧业发展有限公司追偿；三、各方当事人再无其他争议。如果未按本调解指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述判决生效后，华夏银行股份有限公司沈阳大东支行向本院申请执行，本院于2019年5月28日立案执行，执行案号为（2019）辽01执844号。在执行中，长城资产公司向本院提出申请变更其为执行案件的申请执行人，本院于2019年8月6日作出（2019）辽01执异477号执行裁定，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司为（2019）辽01执844号执行案件的申请执行人。2019年9月9日，本院作出（2019）辽01执844号执行裁定书及协助执行通知书，预查封了被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下房产49套。根据案外人提供的《沈阳市房屋所有权初始登记证明》中记载，2010年6月25日，沈阳市房产产权登记发证中心为案外人军辉公司下发坐落于沈北新区××甲X2门、3门、4门、5门、6门、7门、8门、9门、10门、11门、12门、13门、14门、15门、16门、17门、18门、19门、20门、21门、22门、23门、25门、26门车库的初始登记证明，房屋所有权人为军辉公司，登记时间为2010年6月25日。2009年11月13日，沈阳市房产产权登记发证中心为案外人军辉公司下发坐落于沈北新区××甲X9门、10门、11门、12门、13门、14门、15门、16门、17门、18门、19门、20门、21门、22门、23门、24门车库的初始登记证明，房屋所有权人为军辉公司，登记时间为2009年11月13日。根据案外人提供的《商品房首次登记证明》中记载，2018年7月23日，沈阳市规划和国土资源局为案外人下发《商品房首次登记证明》（证明编号X号），权利人军辉公司，坐落沈北新区××甲X，不动产单元号X等，房屋建筑面积13,336.25平方米，房屋套数200套。根据案外人提供的《商品房首次登记证明》中记载，2018年7月23日，沈阳市规划和国土资源局为案外人下发《商品房首次登记证明》（证明编号X号），权利人军辉公司，坐落沈北新区××甲X，不动产单元号X等，房屋建筑面积13,865.81平方米，房屋套数204套。根据案外人提供的《商品房首次登记证明》中记载，2018年7月23日，沈阳市规划和国土资源局为案外人下发《商品房首次登记证明》，权利人军辉公司，坐落沈北新区××甲X，不动产单元号X等，房屋建筑面积14,263.29平方米，房屋套数199套。根据案外人提供的《关于同意新建房屋初始登记的批复》中约定，2007年10月31日，沈阳市房产局为瀚博公司下发初始登记批复，项目地址为道义开发区京沈街50号的房屋进行初始登记，具体内容如下：1、房屋坐落：道义开发区京沈街50号；2、房屋总层数：16层；5、房屋建筑面积23,586.54平方米，准予登记产权面积16675.04平方米（地上5层-15层，住宅部分）。根据案外人提供的《国有土地使用权证》中记载，2011年11月10日，军辉公司取得了座落于沈北新区××甲，面积为76,222.00平方米土地的使用权证书，证号为X号。2014年4月16日，瀚博公司取得了座落于沈北新区道义南大街50号，面积为18,867.00平方米土地的使用权证书，证号为X。根据案外人提供的《担保服务合同》中记载，2019年10月16日，恒信担保公司（甲方）与辽宁供销鞭炮烟花有限公司（乙方）签订《担保服务合同》一份，协议约定甲方为乙方在合同借款本金（大写）贰仟壹佰肆拾伍万元人民币及利息提供的担保。根据案外人提供的《反担保抵押合同》中记载，2019年10月16日，恒信担保公司（甲方）与军辉公司、瀚博公司（乙方）签订《反担保抵押合同》一份，协议第二项中乙方同意并确认以其享有完全所有权的财产作为抵押物，自愿为借款人（承兑申请人）向甲方提供反担保。第四项中约定，抵押资产详见本合同附件抵押物清单。该清单内容为本案案涉抵押房屋。根据案外人提供的《不动产转让合同》中记载，2019年10月16日，恒信担保公司（甲方）与军辉公司、瀚博公司（乙方）签订转让合同，鉴于辽宁供销鞭炮烟花有限公司（下称借款人）于2019年10月16日向广发银行股份有限公司广发银行沈阳分行申请贷款2415万元，期限为12个月（银行合同号：X），并由甲方为借款人提供了连带责任保证（甲方与款人签订了X号《担保服务合同》。约定附条件地将乙方自有房屋所有权、土地使用权转让给甲方。根据案外人提供的《房屋转让合同》中记载，2019年10月16日，恒信担保公司（甲方）与辽宁供销鞭炮烟花有限公司（乙方）、军辉公司、瀚博公司（丙方）签订《房屋转让合同》，约定丙方自愿依据本合同约定将本协议附件房屋清单所列房产在满足合同约定时附条件地转让给甲方，以此作为甲方控制风险的重要手段。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”依照上述规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，根据案外人提供的《沈阳市房屋所有权初始登记证明》、《商品房首次登记证明》，在形式上可确认案涉房屋的权利人为案外人军辉公司、瀚博公司，且根据案外人提供的国有土地使用权证记载，案涉房屋所在土地的使用权人为案外人。本院查封的被执行人恒信担保公司名下备案49套房屋，系异议人军辉公司、瀚博公司以办理合同登记备案形式反担保抵押给被执行人恒信担保公司，故案外人对案涉房屋所享有的权利能够产生排除本院强制执行的法律效力，因此案外人的异议理由在本次程序中成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对本院（2019）辽01执844号执行裁定书中对备案登记在被执行人沈阳恒信融资担保有限公司名下49套房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  郑竹玉审 判 员  史永成代理审判员  高 聪二〇一九年十一月二十九日书 记 员  金婷婷