吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4110号 原告：温松涛，男，1971年11月21日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：张文东，系吉林创领律师事务所律师。 被告：高云山，男，1958年6月20日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。 被告：吉林中化新能源有限公司白城分公司 地址：吉林省白城市洮北区平台镇侯家村 法定代表人：高云山，系经理。 被告：吉林中化新能源有限公司 法定代表人：高菁菁，系经理。 上述三被告委托诉讼代理人：王维新，系公司法律顾问。 原告温松涛诉被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司、吉林中化新能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员许峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张文东，三被告委托诉讼代理人王维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温松涛向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的房屋租赁协议；2、要求三被告交付租赁的房屋及场地；3、要求三被告给付租金262,500.00元（租金截至到2019年11月6日止，自2019年11月7日起按月租金20,000.00元计算迁出止）。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告高云山签订房屋租赁协议一份，协议约定，原告将坐落于洮北区平台镇侯家村的场地4,708平方米，三处房屋600平方米，租赁给被告高云山经营，租期一年，从2017年2月6日起到2018年2月6日止，年租金150,000.00元，被告吉林中化新能源有限公司白城分公司为高云山一人独自公司，在原告所有的房屋和场地经营燃料油等。协议签订后，二被告将2017年2月6日至2018年2月6日的租金150,000.00元付清。但自2018年2月7日至今，双方没有重新签订租赁合同，二被告也未向原告交纳租金，继续使用租赁物，按双方当时的书面协议约定的年租金计算，平均每月租金为12,500.00元。2018年2月6日，租赁期满后，截至到2019年11月6日被告累计欠租金为262,500.00元。原告经多次索要至今未果。故诉至法院。 高云山辩称，在2017年3月23日与原告签订房屋租赁协议书是高云山的个人行为，2017年3月原告要将所涉案的房屋及其土地卖给高云山个人，之所以签订一年租赁合同，先租赁后购买。在此之前所争议的地块及房屋已由温力军（房屋的占有人和使用人）与吉林中化新能源有限公司签订一份租赁合同，期限2014年12月11日起至2024年12月10日止。原告想在一年中想解除原来的合同，所以才与高云山签订房屋租赁协议书。2、高云山与原告签订房屋协议之后才得知总公司与温力军合同在先，并且温力军拒不交付由温松涛租给高云山的房屋和土地，事后高云山找原告说明此事，原告回答是想办法解决，可是至今也没有解决此事，因此原告与高云山签订的合同并没有得到实际履行，应当是无效的。2018年6月27日原告将所争议的房屋和地块协议再卖给温力军双方签订了房屋买卖协议书，造成所争议的房屋和地块事实混乱，主体混乱。3、在此之前因原告得知原来的租赁合同在先，也承认买卖不破租赁原则，只能承认温力军与中化新能源在2014年12月11日签订合同，结束时间为2024年12月10日，2017年从中化公司直接收取应当由中化公司给付温力军的房屋租金10万元，第二年还是依据应当由中化公司给付温力军的房屋10万元收取了中化公司打给温力军的房屋租赁款10万元，足以证明原告已经认可在2014年12月11日由温力军和中化公司到2024年12月10日结束的租赁合同，为此原告的诉请事实不清，证据混乱，请法庭驳回起诉。 吉林中化新能源有限公司白城分公司辩称，分公司作为本案的被告，主体资格不适格，分公司没有独立承担民事行为的能力，请法庭认定分公司不承担本案的责任。 吉林中化新能源有限公司辩称，1、中化公司不应当被追加为本案被告，本案发生是由于原告与高云山个人签订的房屋租赁合同发生的，而高云山既没有公司的委托和授权，高云山与原告签订的合同应当是无效的。2、本案中化公司与原告并没有发生合同关系，如果发生了也是在2017年之后，原告承认温力军与中化公司在2014年12月11日签订租赁合同的内容，并已经实际从中化公司直接收取温力军与中化公司签订的房屋租金10万元，更重要的是在第二年因中化公司暂时因资金紧张不能按期付给温力军10万元租金，由公司给温力军打10万元欠据，10万元欠据也由原告收取，作为原中化公司欠租金的凭证。3、高云山与原告签订的租金是15万元并不是10万元，这进一步证明原告已经认可和承认了温力军与中化公司签订的租赁合同。4、所争议的房屋和土地没有实际使用，至今还由温力军占用，因为所争议的房屋有三处，一处是车库，外边已经杂草丛生，铁门破烂不堪，里面堆放很少的杂物；第二处没有窗户玻璃破碎，因漏雨房屋即将坍塌，属于危房，里面也堆放了很少杂物，原告与高云山签订的合同只是一个幌子，其目的是想把这三处房卖给高云山；第三处是收发室，所争议的房屋与中化公司所使用的房屋是同一地块，没有明显的隔离标志，更何况中化公司经营是危险品所经营的地址和环境与农村土地相邻，已经注册在案，如果强行分割必须经过国家的相关部门予以许可。5、中化公司与温力军早在2014年12月11日签订租赁合同，将整个地块租给中化公司，依据双方合同约定，中化公司有权利对所承租的院落和房屋进行维修，所产生的费用可以抵以后的租金，在中化公司租赁期间依据约定对所承租的房屋进行维修和完善，投入资金为108,592.5元，如果原告想要回房屋其投入必须由原告承担。 温松涛向法庭提供了如下证据： 1、不动产登记证明三份。证明案涉的房屋和土地为原告所有。包括三个不动产权证号：1、吉（2017）白城市不动产权第0000450号；2、吉（2017）白城市不动产权第0000451号；3、吉（2017）白城市不动产权第0000452号。案涉房屋及场地的边邻四至均在不动产权证上明确不存在不清事实。 三被告质证对证据本身无异议，但是要说明这三份不动产在实际地块上只占了三分之一，没有明显分界，并且其中一处的房屋也是一个整体，如果分割会将整个房屋隔为两块。 2、房屋租赁协议书及欠据各一份。证明原告与被告高云山就案涉的房屋与场地签订为期一年的租赁协议，年租金15万元，被告中化分公司为被告高云山一人独资公司，被告高云山及中化分公司为承租人在承租的房屋和场地内经营。 三被告质证对证据有异议。认为1、不能证明原告想要证明的高云山在承租的房屋和场地内；2、是高云山的个人行为，因为没有公章，由他个人签字，也没有公司委托，只能证明高云山的个人行为；3、租赁协议书中所标注的房屋及土地，高云山或分公司并没有实际使用，合同也并没有实际履行，其原因是原告承认温力军与中化公司在2014年12月11日签订的租赁合同；4、从协议书看原告多收取被告高云山租金，在2017年3月23日签订合同的当天，原告按照协议内容收取高云山1万元定金，总额为15万，还剩14万，而在2018年1月1日原告又按照合同约定收取租金15万元，多收取1万元租金，被告应返还；5、因为原告认可在前的租赁合同，在2017年10月3日、10月11日、10月12日从中化公司依据2014年12月11日温力军与中化公司签订合同租金10万元，在与高云山签订合同过程中重复收取所争议房屋地块租金共26万元。对欠据有异议：（1）、不能证明是高云山、分公司欠原告租金10万元，此租金进一步证明与被告答辩时和上述质证时与中化公司和温力军所签订的租赁合同相吻合，高云山与原告的租金是15万元，这只能证明原告认可了之前温力军与中化公司签订的租赁合同，认可买卖不破租赁的原则；（2）、欠据实际是公司打给温力军的欠据10万元，是依据公司在2014年12月11日与温力军签订合同租金的数额，给温力军出具的，原告认可了在此之前温力军与中化公司签订的租赁合同才将欠据要回去，作为他的债权，这份证据不能证明高云山或分公司欠原告的租金。 3、视频资料一份。证明原告多次催被告缴纳房屋租金或购买原告房屋，但是高云山没钱没缴纳。 三被告质证有异议，认为1、2019年7月30日我们通电话，2019年7月30日给温松涛打电话，原定2019年6月25日之前，高云山购买本案争议的房屋和院落，没有按时给付购房款，我向温松涛作解释，证明代理人是代表高云山个人谈的，购买房屋，没代表公司，公司没授权，刚才代理人问温松涛，他明确回答是购房款，是高云山买争议房屋，与高云山、温松涛签订房屋合同无关。对于温松涛与高云山的电话录音也是房屋购买期限到2019年8月30日，虽然提到了租金你也不给，这句话可能是口误，因为高云山不欠租金，所签订合同早已解除没有履行，如果欠租金可能是公司欠的，应当向公司主张，向高云山主张无效。 4、微信截图一张。证明原告与温力军联系给温力军送达解除房屋买卖合同通知书。 三被告质证认为，温力军明确表态没收到。 上述证据具有证据属性，经三被告质证虽有异议，但未提出反驳证据推翻上述证据，故，上述证据符合证据规则规定，本院予以采信。 高云山向法庭提供了如下证据： 1、收据一份，2017年3月23日。证明原告与高云山个人签订协议当天，原告按照房屋租金15万收取1万元定金。 原告质证无异议。 2、收据一枚，2018年1月1日由原告按照在2017年3月23日双方签订的房屋租赁协议书约定租金15万元。证明1、高云山按合同约定给付原告租金，从2017年2月6日-2018年2月6日，原告与高云山在2017年3月23日租金和时间相吻合。2、温松涛与高云山签订的合同只履行一年，并且高云山按期给付租金，按合同约定温松涛多收取高云山1万元租金。 原告质证对证据本身无异议，对证明问题有异议。因双方并未解除租赁合同关系，所以不存在多收1万元的情形，该1万元视为合同定金，并且根据被告自认事实，足以推翻被告辩解的原告默认温力军2014年与中化公司签订的10年租赁合同的观点。 上述证据为书证，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。 吉林中化新能源有限公司白城分公司向法庭提供了如下证据： 租赁合同一份（由温力军和中化公司在2014年12月11日签订）。证明依据买卖不破租赁原则，被告中化公司与温力军签订合同直到2024年才能解除，在此期间继续有效，租金约定10万元。 原告质证对该份证据有异议。本租赁合同与本案不具有关联性，理由:被告方错误理解买卖不破租赁法律原则，本案中高云山一人独资公司即中化分公司于2017年3月23日与原告签订房屋租赁协议书，而分公司隶属于中化公司，分公司的权利义务应由总公司承接，所以高云山及其分公司与原告签订的合同合法有效，且已实际履行至今，与被告刚才提供的租赁合同系两个法律关系，不能作为本案立案依据。其他被告质证无异议。 吉林中化新能源有限公司向法庭提供了如下证据： 1、三张银行汇款凭证一份。证明原告温松涛放弃与高云山个人签订的房屋租赁合同，认可了中化公司与温力军签订的合同，所以按照合同约定由温松涛直接按照合同内容收取房屋约定10万元租金，分别是2017年10月3日、2017年10月11日、2017年10月12日。 原告质证认为，从证据表面看不出是哪个人或公司汇给原告，即使是被告公司或当事人这三笔钱是高菁菁个人给温松涛。不能证明任何一个被告向原告支付的款项，不能作为定案依据。其他被告质证无异议。 2、房屋投入资金确认书一份。证明中化公司承租温力军所出租的院落和房屋期间对所承租的房屋维修的资金投入，数额108,592.5元，施工方出租方承租方共同签字。 原告质证有异议，认为与本案无关联性，因为该份证据所支出的款项系受2014年温力军与中化公司签订合同约束，而案涉合同约定第6条约定房屋租赁过程中维修义务是承租方承担，所以该份合同不能作为定案依据。其他被告质证无异议。 3、房屋买卖协议书一份（温力军与温松涛、张瑞函签订的）。证明所争议的房屋在2018年6月27日原告通过协议的方式卖给温力军，此房屋在此之前一直由温力军占有和使用，进一步证明原告与高云山所签订的租赁合同没有实际履行，所争议的房屋已经由原告卖给温力军。 原告质证有异议，认为该份房屋买卖协议没有履行，如果履行恳请被告提供温力军交付房屋价格的证据，因为没有履行才有本案产生，况且原告方于2019年9月6日以微信的方式向温力军送解除房屋买卖协议书通知书，所以被告所举证据没有实际履行，证明对象不成立。其他被告质证无异议。 4、光盘一份。证明至今还由温力军占用，因为所争议的房屋有三处，一处是车库，外边已经杂草丛生，铁门破烂不堪，里面堆放很少的杂物；第二处是没有窗户玻璃破碎，因漏雨房屋即将坍塌，属于危房，里面也堆放了很少杂物，原告与高云山签订的合同只是一个幌子，其目的是想把这三处房卖给高云山；第三处是收发室，所争议的房屋与中化公司所使用的房屋是同一地块，没有明显的隔离标志，更何况中化公司经营是危险品所经营的地址和环境与农村土地相邻，已经注册在案，如果强行分割必须经过国家的相关部门予以许可。其他被告质证无异议。 原告质证对证据本身内容无异议，对证明对象有异议，且原告当庭向被告说明的是如果光盘中载明内容属实，原告或另案告诉要求被告承担赔偿责任，理由是根据原告与高云山2017年3月23日签订合同的第6条约定如维修不及时，造成甲方及邻居经济损失由乙方按价赔偿，因此该份证据不但不能支持被告辩解，且是原告索赔的有力证据。其他被告质证无异议。 5、证人温力军出庭证言。证明所争议的房屋及整个院落早在2014年12月11日由证人租给中化公司，到期时间为2024年12月10日。证明高云山与温松涛签订合同并没有实际履行，所争议的房屋在此之前，一直由证人占有和使用。证明所争议的房屋除收发室其他两处破损无法住人和经营，并且高云山承租房屋后证人倒出房屋，原告是知情的。 证人温力军陈述：争议的房屋原来是我所有房屋的一部分，原公司外边有债务，温松涛是我侄儿，在他那借的钱，把财产落在他名下，用我院落的租金还温松涛债务，一直没还上，本金和利息几十万左右，2014年租给中化公司，包括这个地方，2016年交给温松涛，2017年办房本，用他的贷款没贷那么多。 原告质证对证人部分证言有异议，部分证言不具备客观性，不能作为定案依据。其他被告质证无异议。 上述证据具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。 本院认为，本案的法律关系是租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、原告对出租的房屋是否具有所有权，其出租行为是否合法有效；2、原告要求与被告解除租赁合同是否符合法律规定；3、原告主张被告返还租赁物的请求是否符合法律规定；4、原告主张被告给付租金262,500.00元的请求是否符合法律规定；5、被告吉林中化新能源有限公司白城分公司、吉林中化新能源有限公司是否承担本案民事责任。 根据原告的陈述，三被告的答辩，围绕本案争议的焦点问题，结合本院采信的证据，本院综合评判认为： 一、原告对出租的房屋是具有所有权，其出租行为合法有效。庭审中，原告向法庭提供了不动产登记证明三份，证明案涉的房屋为原告所有，三处房屋不动产权证号：1、吉（2017）白城市不动产权第0000450号；2、吉（2017）白城市不动产权第0000451号；3、吉（2017）白城市不动产权第0000452号，案涉房屋及场地的边邻四至均在不动产权证上。三被告对上述原告出租的三处房屋不动产登记证书无异议，故原告对其出租的房屋具有法定物权，其对外出租的房屋，符合法律规定，合法有效。 二、承租人的主体如何确定的问题。2017年3月23日原告温松涛与被告高云山签订房屋租赁协议书一份，原告将其所有的三处房屋出租给被告高云山。2017年10月12日被告高云山、被告吉林中化新能源有限公司白城分公司给原告温松涛出具欠据一张，欠据载明：“欠壹拾万元，上款系租金，欠款人吉林中化新能源有限公司白城分公司及高云山”。从原告向法庭提供的上述两份证据证明，足以证明，本案涉案房屋的承租人是被告高云山和被告吉林中化新能源有限公司白城分公司。庭审中，被告吉林中化新能源有限公司白城分公司并不否认是涉案房屋的承租人。故，本院认定被告高云山、被告吉林中化新能源有限公司白城分公司是本案涉案房屋的承租人。 三、原告出租给被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司的三处房屋到期后，是否与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司具有续租合同关系。从庭审调查情况看，原告提供的与被告高云山的电话录音中，原告向被告高云山主张房租金，高云山未否认，并称一直购买，庭审中，经法庭询问被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司其承认原告出租的收发室房屋一直由吉林中化新能源有限公司白城分公司使用。被告高云山在庭审答辩中，也称对涉案的房屋是先租赁后购买。根据上述证据，本院认定，涉案的租赁房屋租赁期限届满后，一直由被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司承租原告的涉案房屋到期后，继续使用，原告作为出租人未提出异议，应视为双方签订的原租赁合同继续有效，该租赁合同为不定期合同。 四、关于原告的诉讼请求问题。1、关于原告主张解除与被告签订的房屋租赁协议的诉讼请求。因原告与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司的房屋租赁合同为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”庭审中，原告提供的与被告高云山及法律顾问的电话录音中，多次磋商涉案的房屋买卖及租金问题，应视为原告在合理期限之前通知了承租人，故，原告主张与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2、关于原告主张被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司交付租赁的房屋及场地的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司房屋租赁合同已被解除，故，原告主张被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司返还房屋及场地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。3、关于原告主张被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司给付租金262,500.00元，（租金截至到2019年11月6日止），自2019年11月7日起按月租金20,000.00元计算迁出止的诉讼请求。被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司在原租赁合同到期续租后一直未给付原告租金，原合同约定的年租金为150，000.00元，月租金为1，250.00元，因原告履行的是原租赁合同，故，原告主张自2019年11月7日起按月租金20,000.00元计算，不符合法律规定，应按月租金1，2,500.00元计算。因被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司至今仍然在占有使用该房屋，原告主张至迁出止的租金不违背法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”交付租金是承租人的法定义务，故，原告主张被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司给付租金262,500.00元，（租金截至到2019年11月6日止），自2019年11月7日起按月租金1，2,500.00元计算至迁出止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 五、被告吉林中化新能源有限公司是否承担民事责任的问题。被告吉林中化新能源有限公司白城分公司是被告吉林中化新能源有限公司的下属分公司，不具有独立的法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”故，被告吉林中化新能源有限公司对被告吉林中化新能源有限公司白城分公司承担民事责任。 六、关于三被告的抗辩，2018年6月27日原告将所争议的房屋和地块协议再卖给温力军双方签订了房屋买卖协议书，造成所争议的房屋和地块事实混乱，主体混乱。在此之前因原告得知原来的租赁合同在先，也承认买卖不破租赁原则，只能承认温力军与中化新能源在2014年12月11日签订合同，结束时间为2024年12月10日，2017年从中化公司直接收取应当由中化公司给付温力军的房屋租金10万元，第二年还是依据应当由中化公司给付温力军的房屋10万元收取了中化公司打给温力军的房屋租赁款10万元。因原告对涉案房屋已取得了物权，原告符合主体资格，被告高云山主张与温力军的房屋租赁合同合法有效，即买卖不破租赁。因温松涛取得了三处房屋物权后，又与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司签订了房屋租赁合同，故，高云山与温力军签订的房屋租赁合同已终止。综上，三被告未能向法庭提供充分证据支持其抗辩理由，依法无据，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下： 一、解除原告温松涛与被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司签订的房屋租赁协议； 二、被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司于本判决生效后5日内交付原告温松涛租赁物房屋及场地； 三、被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司于本判决生效后5日内给付原告温松涛房租金262,500.00元（租金截至到2019年11月6日止），并自2019年11月7日起按月租金12,500.00元计算至迁出止； 四、被告吉林中化新能源有限公司对被告吉林中化新能源有限公司白城分公司承担民事责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,450.00元，由被告高云山、吉林中化新能源有限公司白城分公司、吉林中化新能源有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员 许 峰 二〇一九年十一月八日 书记员 陈得雨