山西省沁水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0521民初1024号 原告（执行案外人）：沁水县中小企业融资担保有限公司，住所地沁水县西街511号（政务大厦）。 法定代表人：张杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：王浩，男，1989年2月17日出生，汉族，沁水县人，该公司工作人员，现住沁水县。 委托诉讼代理人：郭海中，山西碧峰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵新华，女，1970年12月1日出生，汉族，沁水县人，现住沁水县。 委托诉讼代理人：张遵明，男，1973年11月18日出生，汉族，沁水县人，现住沁水县。系被告赵新华配偶。 被告（被执行人）：张刚强，男，1970年4月10日出生，汉族，沁水县人，沁水县万发汽车销售服务有限公司董事长，现住沁水县。 被告（被执行人）：张江霞，女，1972年9月16日出生，汉族，沁水县人，现住沁水县。 原告沁水县中小企业融资担保有限公司（以下简称担保公司）与被告赵新华、张刚强、张江霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告担保公司的委托诉讼代理人王浩、郭海中，被告赵新华及其委托诉讼代理人张遵明到庭参加诉讼，被告张刚强、张江霞经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.停止对位于沁水县城××号房屋所有权及土地使用权的强制执行，并解除查封；2.上述房产返还原告；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年10月19日，沁水县万发汽车销售服务有限公司（以下简称万发汽贸）因贷款与原告签订《委托保证合同》，同时，被告张刚强、张江霞与原告达成《抵押反担保合同》，以位于沁水县××××号房屋所有权和土地使用权向原告提供抵押反担保，并办理了土地使用权抵押登记。原告依据《委托保证合同》与沁水县农村信用合作联社（以下简称沁水联社）达成《最高额保证合同》，为万发汽贸贷款最高金额1500000元提供连带保证责任，后万发汽贸向沁水联社贷款1292000元。贷款到期后，因万发汽贸经营困难，不能偿还贷款，原告代偿本息1057747.88元。原告代偿后，被告张刚强、张江霞同意以抵押房产折抵给原告，用于偿还原告部分贷款，并将该房屋腾空交付原告占有。原告占有房屋后，委托沁水县启点房地产营销策划有限公司变卖该房屋，被告赵新华以购买房屋为由，在看房时以被告张刚强欠其钱为由，强行占有该房屋，拒不腾出该房屋。2019年1月10日，原告向法院提起诉讼，诉讼过程中，原告与被告张刚强、张江霞达成调解协议，被告张刚强、张江霞同意将案涉房屋转让给原告用于折抵部分贷款，并委托评估。在原告起诉的同时，被告赵新华亦向法院提起诉讼，并申请对案涉房屋予以查封，判决生效后，申请执行。法院作出（2019）晋0521执240号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。原告作为案外人提出异议，本院于2019年9月12日作出（2019）晋0521执异9号执行裁定，驳回原告的异议请求。 被告赵新华辩称，被告赵新华与被告张刚强、张江霞民间借贷纠纷一案，2019年1月16日依其申请，法院对案涉房屋进行查封，早于原告与被告张刚强、张江霞达成调解协议的时间，原告仅享有50000元优先受偿权；被告张刚强尚有其他房屋，有能力偿还银行贷款；原告提出两次异议申请，均被驳回，可以证明其诉前保全符合法律规定。 被告张刚强、张江霞未应诉答辩。 原告针对其享有的权益是否能排除对执行标的的执行，提交了土地使用权证，欲证明被告张刚强对案涉房屋土地具有合法使用权，并办理了抵押登记；提交了贷款合同、担保合同，欲证明原告为被告张刚强在沁水联社的贷款提供了150万元的担保；提交了反担保合同，欲证明被告张刚强、张江霞以案涉房屋为原告提供反担保抵押；提交了委托保证合同、原告代偿手续及凭证，欲证明原告代偿金额；提交了（2019）晋0521民初81号民事调解书、评估报告、沁水县启点房地产营销策划有限公司营业执照和法务人员信息打印件、微信截图、证明材料，欲证明原告起诉万发汽贸及其他担保人后，达成调解协议，被告张刚强、张江霞同意将案涉房产变卖，对案涉房屋评估后，原告委托中介公司卖房及在卖房过程中，被告赵新华以买房为由强行占有房屋；提交了（2019）晋0521执240号执行裁定书、（2019）晋0521执异9号执行裁定书，欲证明被告赵新华申请法院强制执行案涉房屋，原告申请执行异议被驳回。被告赵新华对原告提交的土地使用权证、（2019）晋0521民初81号民事调解书、（2019）晋0521执240号执行裁定书、（2019）晋0521执异9号执行裁定书无异议；对贷款合同、担保合同、反担保合同、委托保证合同、评估报告不清楚；对原告代偿手续及凭证、沁水县启点房地产营销策划有限公司营业执照和法务人员信息打印件、微信截图、证明材料，认为其看房经过属实，但房屋是被告张刚强自己锁的。 被告赵新华提交了（2019）晋0521民初43号卷宗内欠条、民事判决书，欲证明被告张刚强、张江霞2013年12月30日承诺，2018年8月底不能偿还其借款，自愿将案涉房屋以850000元出售给其。原告对该欠条不认可，认为该欠条时间有更改，对判决书无异议。 本院认为，被告赵新华对原告提交的土地使用权证、（2019）晋0521民初81号民事调解书、（2019）晋0521执240号执行裁定书、（2019）晋0521执异9号执行裁定书无异议，对上述证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的贷款合同、担保合同、反担保合同、委托保证合同可以证明被告张刚强、张江霞向原告贷款并提供反担保的事实，对上述证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的原告代偿手续及凭证、沁水县启点房地产营销策划有限公司营业执照和法务人员信息打印件、微信截图、证明材料，结合双方当事人陈述，可以证明原告与被告张刚强、张江霞达成以房抵债合意，委托沁水县启点房地产营销策划有限公司出售案涉房屋的事实，对该证据的真实性，本院予以确认。被告赵新华提交的欠条及民事判决书，原告虽认为该欠条时间有更改，但与民事判决书可以相互印证被告张刚强、张江霞欠原告借款的事实，对上述证据的真实性，本院予以确认。 根据上述认定的证据及原、被告双方陈述，本院确认以下事实： 2017年10月9日，万发汽贸因贷款需要，与原告签订《委托保证合同》，原告同意为万发汽贸向沁水联社以保证方式提供借款担保，万发汽贸向沁水联社申请借款金额为1500000元，期限自2017年10月9日起至2018年10月8日止，保证范围为借款本息及沁水联社的损失和费用，保证期间为借款合同约定的主债务履行期届满之日起二年。 2017年10月9日，原告担保公司与沁水联社签订《最高额保证合同》，约定由原告为万发汽贸与沁水联社签订的贷款合同提供最高额保证担保，担保的主债权为自2017年10月9日起至2018年10月8日，沁水联社向万发汽贸连续发放的最高余额为1500000元的贷款，保证方式为连带责任保证，担保范围包括贷款合同项下的贷款本息等费用，保证期间为贷款合同项下最后一笔未清偿债务履行期满之日起二年。 万发汽贸分别于2017年10月9日、2018年4月17日、2018年5月29日向沁水联社借款，贷款金额总计1292000元。 2017年10月9日，原告与被告张刚强、张江霞签订两份《抵押反担保合同》，被告张刚强、张江霞以被告张刚强名下位于沁水县城××号土地使用权和房屋所有权向原告提供抵押反担保，担保期间自登记之日起三年。同日，原告与被告张刚强、张江霞及郭李俊等10名案外人签订《保证反担保合同》，被告张刚强、张江霞及郭李俊等人自愿对原告为万发汽贸在沁水联社提供的担保，向原告提供保证反担保，保证方式为连带责任保证。并于同年10月23日，对案涉房屋土地使用权进行抵押登记，抵押方式为一般抵押，担保债权金额为50000元。 后原告代万发汽贸偿还借款本息共计1322547.57元，经原告与被告张刚强、张江霞协商一致，被告张刚强、张江霞同意将案涉房屋交由原告出卖。2018年12月21日，原告委托沁水县启点房地产营销策划有限公司对案涉房屋进行出售。同年12月23日，被告赵新华以看房为由，强行占有该房屋。 原告于2019年1月10日将万发汽贸、被告张刚强、张江霞及其他担保人起诉至本院，并于2019年1月25日达成调解协议，被告张刚强、张江霞同意将案涉房屋转让给原告，用于抵顶原告代偿的部分贷款，并委托晋城市中信和资产评估事务所进行评估，评估价为651540元。 另查明，被告赵新华于2019年1月4日将被告张刚强、张江霞以民间借贷纠纷诉至本院，并于同年1月16日向本院申请对案涉房屋采取查封措施。本院于2019年1月16日作出（2019）晋0521民初43号民事裁定，裁定查封案涉房屋，于同年3月12日作出（2019）晋0521民初43号民事判决，判决被告张刚强、张江霞偿还被告赵新华借款1000000元及利息。判决生效后，被告赵新华向本院申请执行，本院于2019年8月19日作出（2019）晋0521执240号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。后原告向本院提出执行异议，认为经本院调解，被告张刚强、张江霞已将案涉房屋抵偿给原告，原告对案涉房屋具有所有权，请求停止对案涉房屋评估、拍卖等强制执行行为。本院于2019年9月6日作出（2019）晋0521执异9号执行裁定，以原告与被告张刚强、张江霞达成的以房抵债的调解协议，是在本院依被告赵新华申请查封案涉房屋之后，裁定驳回原告的异议请求。 本院认为，本案为案外人担保公司对（2019）晋0521执异9号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为原告是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案中原告以与被告张刚强、张江霞达成以房抵债合意，已将案涉房屋交由第三方进行出售，合法占有案涉房屋为由排除强制执行。一、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋未完成权属登记的变更手续，原告并未取得案涉房屋的所有权，仅享有债权请求权，而非物权。二、该合意的目的在于消灭原告对被告张刚强、张江霞的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是被告张刚强、张江霞履行债务的变通方式，不必然引起物权变动。三、被告张刚强、张江霞将案涉房屋以房抵债形式交付原告，是以消灭原告与被告张刚强、张江霞之间金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债合意并不形成优于其他债权的利益，且该合意破坏了债权平等受偿的原则，损害了被告赵新华或其他与被告张刚强、张江霞之间存在债权债务关系当事人的合法权利救济途径，不能认定依据以房抵债合意而产生物权期待权及物权本身。综上，原告与被告张刚强、张江霞之间仅存在普通债权，不具有优先性，不能排除其他债权的执行。 原告与被告张刚强、张江霞仅对案涉房屋的土地使用权办理抵押登记，未办理案涉房屋的所有权办理抵押登记，根据物权法关于以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押及抵押权自登记时设立之规定认定原告对案涉房屋使用权及房屋享有优先受偿权，原告可在执行程序中主张，优先受偿金额为担保债权金额50000元。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告沁水县中小企业融资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费10315元，由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 长  段文佳 人民陪审员  霍晓计 人民陪审员  毛世斌 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  吴慧敏 附本案所依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。