浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1677号上诉人（原审原告）：王珂，女，汉族，1984年12月10日出生，住河南省许昌县。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：应桂仙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：费钰红，浙江学正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，该公司总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。上诉人王珂为与被上诉人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）、嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）委托合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王珂上诉请求：撤销一审判决，依法改判亿诚公司和新华洲公司共同支付租金和违约金。事实和理由：第一、新华洲公司在商铺销售中有用前两年租金抵扣房款的情况，如果新华洲公司和亿诚公司是独立法人，应当有亿诚公司支付给新华洲公司的租金凭证。王珂一审中多次要求两家公司提供并向一审法院申请调取，但均未果。新华洲公司有自持的新品港物业，并委托亿诚公司经营，如果两家公司无关联，必定有委托经营管理合同和租金支付凭证，如不能提供，则说明两家公司有关联。亿诚公司自称收不抵支，但在没有审查亿诚公司账目及公司资金流水的情况之前，不能认定收不抵支，一审中向法院申请调取相关材料，但未得到法院准许。第二、新华洲公司在销售广告中虽然只是预测租金收益，但其预测的收益和委托经营合同中约定的收益一致，足以说明两家公司捆绑销售。在本案案外人栾瑛（也是涉案项目业主）与亿诚公司的委托经营合同中有新华洲公司的印章，另外，委托经营合同中第四条第16点，第五条第1、3点和第七条均有涉及《商品房买卖合同》的约定，可以证明两家公司有关联。第三、涉案项目无委托经营的商铺价格在8000元每平米左右，有委托经营的商铺价格至少20000元每平米，根据最高人民法院相关司法解释的规定，新华洲公司在出售商铺时对租金的承诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，应当视为要约。亿诚公司二审答辩称，对一审判决其支付租金没有异议，对违约金有异议。新华洲公司二审答辩称，新华洲公司在销售中未作过包租承诺，与亿诚公司是两个独立法人，不存在关联。业主与新华洲公司的商品房买卖合同附件八第五条约定涉案商铺的销售广告等宣传资料均不构成合同条款。要求新华洲公司承担责任没有依据。王珂向一审法院起诉请求：1.亿诚公司支付2018年1月29日至2019年1月15日的租金暂计为10355.73元[实际以（商铺合同总价的5%+超出约定标准收益）÷2计算]、违约金290.91元（以应支付收益的0.1‰计算）；2.亿诚公司配合临时业委会审查其财务数据；3.新华洲公司对亿诚公司的上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年11月22日，王珂向新华洲公司购买了位于嘉兴市商铺，并签订了商品房买卖合同一份，约定房屋总价为215495元。后王珂将上述商铺委托亿诚公司经营管理，并于同日与亿诚公司签订商铺委托经营管理合同一份，约定委托经营管理期限为10年，自2016年1月29日起计算至2026年1月28日，无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准。委托期限内，王珂按照约定向亿诚公司仅收取商铺委托经营管理的净收益，具体为2016年1月29日至2018年1月28日期间为市场培育期，双方互不支付任何费用，2018年1月29日至2026年1月28日为市场正常经营期，王珂同意自2018年1月29日起计算商铺委托经营管理的净收益，自2018年1月29日至2026年1月28日的八年期间对外出租1-4层商铺年租金依次为商铺合同总价的5%、6%、7%、8%、9%、10%、11%、12%，若王珂商铺委托经营管理的净收益超过约定标准的，则王珂同意将超出部分的净收益与亿诚公司7：3分成；商铺年委托经营管理收益由亿诚公司分两期于当年的7月15日前和次年的1月15日前各半支付，每满六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益。若亿诚公司逾期向王珂支付商铺收益的，王珂有权要求亿诚公司履行，亿诚公司在收到王珂催告函7个工作日内未支付的，亿诚公司应按当期应支付收益0.1‰每日的标准支付王珂逾期付款违约金。双方还对其他事项进行了约定。亿诚公司在接受王珂的委托后进行了经营管理，但未按合同约定支付商铺委托经营管理收益。王珂分别于2019年1月14日、1月16日向亿诚公司发出催告函，向亿诚公司催讨租金，但邮件分别于2019年1月17日、2019年1月19日被退回。一审法院认为，王珂与新华洲公司签订的商品房买卖合同及与亿诚公司签订的商铺委托经营管理合同均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。亿诚公司未能按约支付相应的租金收益，显属违约，应承担相应的违约责任。故对王珂主张要求亿诚公司支付自2018年1月29日起至2019年1月15日间的租金收益10355.73元的诉讼请求，予以支持。王珂主张的租金收益中超出约定标准的收益，但未能提供相应的证据予以证明，不予支持。对王珂主张的违约金，合同约定亿诚公司应在收到王珂催告函7个工作日内支付。王珂2019年1月14日向亿诚公司发催告函时，当年第二次租金收益的支付时间并未届满，而王珂于2019年1月16日向亿诚公司发出的催告函已超过应支付时间，而催告函于2019年1月19日被退回，该催告函的退回日应视为送达日，故可自催告函被退回之日起7个工作日内支付，故违约金应自2019年1月30日起计算，计算至实际履行之日止。双方约定违约金按日以当期应支付收益的0.1‰计算，未超过法律规定，予以支持。对王珂主张的要求亿诚公司配合临时业委会审查其财务数据，根据双方约定，若王珂对亿诚公司财务数据有异议，可以提请国贸中心业主委员会或经业主委员会同意委托有关机构对出租合同和财务数据进行审查，现王珂未提供证据证明业主委员会是否向亿诚公司提出，且即使要审查财务数据也应当由业主委员会提出，故对王珂的该项诉讼请求，不予支持。对王珂主张要求新华洲公司对亿诚公司的上述付款义务承担连带责任,王珂认为在购买商铺时，新华洲公司推荐亿诚公司作为经营管理方，且广告宣传为虚假广告宣传。而新华洲公司在对外宣传时明确项目的招商运营管理商为亿诚公司，王珂应当知晓是委托亿诚公司进行管理经营，且新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，现也无证据证明两公司间系关联公司或存在公司人格混同。故以现有证据要求新华洲公司承担连带责任，缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付王珂自2018年1月29日起至2019年1月15日间的租金收益10355.73元及违约金（以10355.73元为基数，自2019年1月30日起按日0.1‰计算至被告实际支付之日止）；二、驳回王珂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取31元，由亿诚公司负担。二审中，王珂提交证据如下：证据一、入伙通知书一份，证明新华洲公司参与了涉案项目的前期招商运营，与亿诚公司经营管理工作有业务混同；证据二、情况说明一份，证明新华洲公司在销售商铺时承诺四楼为女装，其参与了商铺运营管理，与亿诚公司在经营管理工作存在业务混同；证据三、2014年和2015年间新华洲公司和亿诚公司的注册地址为同一楼同一层并共用同一电话，证明两家公司办公场地混同；证据四、建设用地使用合同一份，证明新华洲公司是涉案项目的第一大物业持有者。亿诚公司质证后对证据一真实性不清楚，与亿诚公司无关，证据二是复印件，与亿诚公司无关；证据三真实性不认可，但对注册地址无异议；证据四真实性无异议，但具体情况亿诚公司不清楚。新华洲公司质证后对证据一真实性无异议，系新华洲公司交房通知，凭此不能证明新华洲公司与亿诚公司管理混同；证据二系复印件，不予认可；证据三质证意见同一审一致；证据四真实性无异议，但涉案项目有三期，新品港项目新华洲公司不是最大的物业持有者。本院认证意见：证据一新华洲公司对其真实性无异议，对其真实性予以认定，能够证明该证据载明的内容；证据二系复印件，不予认定；证据三显示新华洲公司和亿诚公司的地址并非完全一致；证据四能够证明新华洲公司受让涉案项目建设用地使用权。二审中，王珂向本院申请调取亿诚公司和新华洲公司涉案房屋所在国贸中心项目的自持比例。本院认为，本案审查的重点为亿诚公司和新华洲公司应否承担连带责任的问题，王珂申请调取的内容与本案的处理缺乏关联性，对此不予准许。二审中，亿诚公司和新华洲公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，亿诚公司和新华洲公司对外有足以让业主产生两家公司系合作关系的合理信赖的表征。理由为：1.亿诚公司和新华洲公司在涉案项目的同一广告页面中出现，可以视为两家公司共同对外发布广告。2.亿诚公司在与王珂签订委托经营合同时在合同中明确表示“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”。3.在本案案外人栾英（也系涉案商铺业主）与亿诚公司签订的委托经营合同中加盖有新华洲公司销售部的印章，新华洲公司未对此作合理解释。4.亿诚公司与新华洲公司共同发布的广告中载明的委托经营收益与亿诚公司和王珂等业主签订的委托经营管理合同中约定的委托经营收益基本一致。综合以上几点，王珂有理由相信新华洲公司与亿诚公司系合作关系。在这种情况下，新华洲公司应当与亿诚公司承担连带支付委托经营管理收益及相应违约金的责任。综上，王珂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下：一、撤销浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初623号民事判决；二、嘉兴亿诚商业管理有限公司与嘉兴市新华洲投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付王珂2018年1月29日起至2019年1月15日间的委托经营管理收益10355.73元及违约金（以10355.73元为基数，自2019年1月30日起按日万分之一计算至实际支付之日止）；三、驳回王珂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62元，减半收取31元，由嘉兴亿诚商业管理有限公司与嘉兴市新华洲投资开发有限公司共同负担；二审案件受理费62元，由嘉兴亿诚商业管理有限公司与嘉兴市新华洲投资开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年十一月二十五日书记员 赵婉沁