海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2019)琼0271民初6785号原告：周某，女，1985年12月28日出生（公民身份号码×××），汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘某，海南健和坤律师事务所律师。被告：高某，男，1977年3月6日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：付某，海南尚邦律师事务所律师。原告周某诉被告高某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月11日受理后，依法适用简易程序，于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人刘某，被告高某及其委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼。证人黎某、陈某出庭作证。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：一、确认原告周某与被告高某2016年10月30日签订的《房屋买卖转让协议》无效；二、判决被告高某立即向原告周某返还购房转让款人民币120万元，并自2016年10月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至实际返还时止；三、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月30日就位于三亚市××区水库坝尾的私有自建房及所属院落全部转让给周某的事宜签订了《房屋买卖转让协议》，周某向高某支付转让款120万元。现因所涉房屋土地属国营农场土地，高某建房也未报批报建，未取得房屋土地权属证书，高某无处分权，故原告周某与被告高某2016年10月30日签订的《房屋买卖转让协议》依法属无效合同，高某应当向原告返还购房转让款120万元并支付利息。被告高某辩称，一、原、被告各自组建家庭，两人长期存在不正当男女关系，长期婚外同居。在双方同居期间，原告得知被告在立才农场有两处抵债得来的房屋，提出被告将房屋送给原告，给原告经济上的保障，被告答应原告的要求。原告分别起草、打印了《房屋买卖转让协议》和《收据》拿给被告签字。其中，涉案房屋价款是120万元，另一处房屋价款是280万元，被告分别在两处房屋的被告《房屋买卖转让协议》及《收据》上签字，《房屋买卖转让协议》及《收据》均由原告收执。被告基于两人之间的不正当男女关系，同意将两处房屋送给原告，因此在原告提供的《房屋买卖转让协议》及《收据》上签字。双方之间不存在真实的房屋买卖关系，原告没有支付过所谓的购房款，原告提交的《房屋买卖转让协议》及《收据》均是虚假的。二、双方在交往期间，经济往来均通过银行转账或微信支付，被告提交的证据可充分证明。在现实生活中，巨额款项的支付通常是通过银行转账，而不是舍弃便利、安全，到银行提取现金通过现金支付，原告仅凭一份《收据》主张其以现金方式支付了120万元转让款，与日常生活经验法则不符，且原告没有提供相关的银行取款记录及其他有关证据，其主张不能成立。希望法院综合考虑现金支付数额巨大、双方之间经济往来的习惯、原告的经济能力及两人长期婚外同居等因素，认定原告没有实际支付120万元转让款。三、原告与被告因产生矛盾于2018年5月份分手。被告提交的两人之间的微信通信记录证实两人分手后均恶语相向，原告依据虚假的涉案《房屋买卖转让协议》及《收据》提起诉讼，目的就是报复被告，造成被告的经济损失，牟取不正当利益。综上所述，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖关系，原告没有实际支付120万元所谓的转让款。恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实，2016年10月30日，原告作为受让方（乙方）与被告作为转让方（甲方），双方签订一份《房屋买卖转让协议》，约定：被告将位于三亚市××区水库坝尾的私有自建房及所属院落全部转让给原告；房屋现状转让款120万元，由原告现金支付给被告，被告在收款时应向原告出具收据；被告保证对转让的房屋拥有所有权及处分权；被告应于合同生效之日起将房屋交付原告，被告完成房屋交付，房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行使。合同还约定了其他事项。同日，被告向原告出具一份《收据》，该收据载明“今收到周某支付位于三亚市××区水库坝尾私有自建房及所属院落的转让款现金120万元，收款人高某”。2019年7月10日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，被告辩称原、被告双方不存在房屋买卖关系，实际上系基于双方之间的不正当男女关系，被告将涉案房屋赠送给原告作为经济保障，《房屋买卖转让协议》及《收据》系原告起草好后交由被告签名，原告并未实际支付120万元转让款，涉案房屋系其通过抵债方式取得，没有产权证，原告并非立才农场南岛片区职工，签署《房屋买卖转让协议》后被告并未将涉案房屋交付给原告，涉案房屋一直由被告占有使用，并雇人看守。证人黎某、陈某到庭作证，均证称二人受被告的雇请，自2016年9月至2017年8月在涉案房屋居住生活，从事养鸭等工作，居住期间未见他人到场对涉案房屋主张权利。原告则主张原、被告系在涉案房屋交易后才产生男女关系，并提交营业执照、验资证明、企业信息作为证据以证明其是三亚千盛房产置业顾问有限公司股东，具备购房的经济能力，原告根据被告出具的抵债证明支付了120万房屋转让款，其签订了房屋转让协议后已取得涉案房屋的钥匙，随时可以进入，原告虽未居住，但原告的朋友曾在涉案房屋居住过一段时间。另查明，原告持股60%的三亚千盛房产置业顾问有限公司成立时间为2013年8月28日。诉讼中，被告提交银行卡交易明细清单一份，以证明原、被告之间大额款项的经济往来均系通过银行转账而非现金。经审查，该银行卡交易明细清单显示2018年2月至2018年4月期间，原、被之间有多笔金额为几万元、十几万元不等的交易。以上事实，有《房屋买卖转让协议》、《收据》、照片、银行卡交易明细、微信记录、营业执照、验资报告、企业信息、证人证言及当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的关键在于对原、被告之间是否真实存在房屋买卖关系的问题认定。房屋买卖合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务转移房屋物权，买受人一般以取得房屋物权，占有、使用房屋为目的。本案中，原告主张其向被告支付了转让款120万元，购买了涉案房屋，但并未提供证据证明其实际对涉案房屋进行占有、使用，而出庭作证的证人证称其受被告雇请自2016年9月至2017年8月在涉案房屋居住生活，从事养鸭养鱼等工作，居住期间未见他人到场对涉案房屋主张权利，即证实原、被告双方在签订《房屋买卖转让协议》后，被告仍然对涉案房屋实际占有并管理，涉案房屋并未发生占有转移，证人证言真实、客观，应予采信。从房屋转让款的支付情况来看，《房屋买卖转让协议》中约定以现金支付房屋转让款，但根据被告提交的银行卡交易明细清单显示，原、被之间有多笔金额为几万元、十几万元不等的交易，即原、被告之间对较为大额的经济往来存在通过银行转账的交易习惯，而本案房屋转让款达120万元，数额较大，原告主张其以现金方式向被告全额支付，与双方之间的交易习惯不符，亦不符合常理，且《收据》系在《房屋买卖转让协议》签订的同日出具，原告也未提交证据证明该笔120万元现金的来源及相关付款凭证佐证其实际向被告支付了涉案款项。故，原告主张其通过现金方式向被告支付了房屋转让款120万，不符合一般的交易习惯，亦不符合常理，对此本院不予确认，应当认定原告并未实际向被告支付涉案房屋转让款120万元。同理，原告提交营业执照、验资报告、企业信息主张其为三亚千盛房产置业顾问有限公司股东，具备购房能力，但不足以证明其已向被告支付了120万元房屋转让款。而根据该类材料，原告持股60%的三亚千盛房产置业顾问有限公司成立于2013年8月，可见原告为从事房屋买卖相关业务的人员已有较长时间，其对房屋的买卖交易及应注意的事项应当比其他普通人具备更多的专业知识。但在本案中，原告在被告仅出具一份抵债证明的情况下，便与被告签订一份内容简略的房屋买卖协议，并当日现金支付转让款120万元购买产权不清晰的，且位置处于农场的涉案房屋，显然不符合一般房屋买卖的交易常理。结合日常生活经验及交易习惯，从涉案合同的签订过程、转让款的支付情况及签订合同后对房屋的处置情况来看，原、被告双方虽然签订了《房屋买卖转让协议》，被告亦向原告出具了转让款《收据》，但双方之间并不具备房屋买卖的表现特征，原告亦未实际向被告支付涉案房屋的转让款，双方之间并不存在房屋买卖的真实意思表示，原、被告双方不存在房屋买卖合同关系。根据前述，原、被告之间不具备房屋买卖的表现特征，且在2018年5月份之前原、被告之间确实曾存在不正当男女关系，故被告主张涉案房屋实际系其赠送给原告，其根据原告的要求而签署《房屋买卖转让协议》并出具了《收据》，具有高度可信性。综上，应当认定《房屋买卖转让协议》并非原、被告双方的真实意思表示，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示，不存在房屋买卖合同关系，原告亦未实际向被告支付转让款120万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，本案原、被告双方合意实施虚假的房屋买卖行为，为无效法律行为，且根据涉案房屋的性质及原告的身份情况，原告亦不具备受让资格，故原、被告双方签订的《房屋买卖转让协议》为无效合同，原告请求确认涉案的《房屋买卖转让协议》无效，本院予以支持。对于原告请求返还购房转让款及支付利息的问题，根据前述，原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示，原告并未实际向被告支付转让款120万元，故原告主张要求被告返还购房转让款120万元并支付利息的请求，没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告周某与被告高某于2016年10月30日签订的《房屋买卖转让协议》为无效；二、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费按规定减半收取8484元（原告已预交），由原告周某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 黄立平二〇一九年十一月十一日书记员 唐东阳附相关法律条文：中华人民共和国民法总则第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。