山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初4874号原告：严建敏，男，汉族，1955年5月23日出生，住荣成市。原告：李圣君，男，汉族，1960年4月5日出生，住济南市市中区。原告：王国胜，男，汉族，1962年9月27日出生，住济南市槐荫区。原告：李义臣，男，汉族，1946年1月31日出生，住荣成市。四原告委托诉讼代理人：马琳琳，北京德和衡（上海）律师事务所律师。四原告委托诉讼代理人：李晓倩，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告：威海市洲际假日广场业主委员会，住所地：荣成市港西镇环海路2028号19号楼底层。法定代表人：**丰，业委会主任。委托诉讼代理人：朱兆荣，1952年2月2日出生，住荣成市。委托诉讼代理人：倪建华，1965年5月29日出生，住威海市。原告严建敏、李圣君、王国胜、李义臣与被告威海市洲际假日广场业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严建敏、李圣君、王国胜、李义臣及委托诉讼代理人马琳琳、李晓倩，被告法定代表人**丰及委托诉讼代理人朱兆荣、倪建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严建敏、李圣君、王国胜、李义臣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销被告发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》；2、撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定，撤销被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：一、请求法庭撤销被告发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》(以下合称“双规”)。（一）双规中部分条款与小区实际现状不符，应予撤销。《管理规约》第28条规定“……或投入物业所在地的该户业主房屋内或张贴在房屋门上即为有效送达方式”。《业主大会议事规则》第13条规定“……若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的业主房屋内或张贴在其房屋门上：并由物业小区内两人以上的业主证明，在物业小区内公告送达情况。”涉案小区为避暑旅游度假小区，大部分业主常年不在小区，一年可能只有1-2个月的时间在小区，甚至有的两三年才能来小区居住一个月甚至一周，如果将相关资料投入房屋内或者张贴在房屋门上根本不可能实现有效送达，无疑剥夺了这部分业主的知情权、投票权、决定权和管理权，被告作为业主大会的主持召开机构，应该努力去获取业主的有效联系方式，确保每一位业主对公共事务管理的知情权、投票权和决定权的实现，否则结合《业主大会议事规则》的其他相关规定，一些需要由业主共同决定的事项也可以由被告在形式上召开业主大会后利用贴在门上加上视为同意后直接决定，丧失了被告作为业主大会执行机构的根本，使得被告成为业主大会的决策机构，严重侵犯了业主的合法权益。(二)双规中部分条款与法规冲突，应予撤销。1、前述所说的将相关资料投入房屋内或者张贴在房屋门上的送达方式违反了法律法规的相关规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，业主大会可以采用书面征求意见的形式，但应当将征求意见书送交每一位业主，故被告应采取各种有效方式将书面表决票送交业主，而非采取旅游度假小区业主根本无法收到的贴门上的送达方式，剥夺了部分业主的知情权、投票权、管理权、决定权、监督权。2、《业主大会议事规则》第11条规定“业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。……”但《业主大会和业主委员会指导规则》第23条第2款“基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”故按照产权制确定投票权与《业主大会和业主委员会指导规则》的规定不相符，剥夺了部分业主的投票权、管理权、决定权、监督权。3、《业主大会议事规则》第11条还规定“……已送达的表决票，业主在规定的时限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意。”《山东省物业管理条例》第34条第2款规定，不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。被告自行拟定的《业主大会议事规则》拟定的上述规定直接将不反馈意见的投票权数计入同意票，违反了该条例的规定，侵犯了业主的投票权、管理权和决定权。另外，上述规定仅是同意由管理规约或者临时管理规约规定不参加投票业主的投票权数该如何认定，但被告根据其自行草拟的《业主大会议事规则》将本应作为废票处理的未提出同意、反对、弃权意见的票作为同意票处理，违背了法律规定，违背了常理，使得投票有失公平和公正，从而侵犯了业主的投票权、管理权和决定权。(三)双规的通过不符合法定程序，应予撤销。1、首次业主大会的召开尚未达到法定的召开条件；涉案小区因开发面积、交付户数尚未过半，入住户数也不足25%，不满足召开首次业主大会的法定条件。2、首次业主大会的召开需要筹备组组织召开，但案涉小区的首次业主大会的筹备组组成人员不符合法律的规定；《山东省物业管理条例》第29条规定，筹备组应由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，而被告成员在号召召开首次业主大会并成立筹备组时，没有建设单位和前期物业服务企业的参与，违反了法规的规定。3、首次业主大会的召开未按照法定程序进行送达；《物业管理条例》第14条明确规定，召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《山东省物业管理条例》第30条明确规定筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前，将会议召开时间、地点，两规等内容书面通知全体业主，但被告在召开首次业主大会时并未按照法定程序进行全部送达。被告主张微信群公示的两规无证据。4、首次业主大会的召开未达到法定双过半参加的法定条件。《物业管理条例》第12条明确规定，业主大会可以采用书面征求意见的形式，但是必须应当有双过半的业主参加。《业主大会和业主委员会指导规则》第22条也规定，业主大会可以采用书面征求意见的形式，但必须有双过半的业主参加。按照法律规定，参与书面表决的业主必须达到双过半才符合召开业主大会的条件，投票作出的决议才有效，而根据被告提供的唱票记录显示，首次业主大会在通过双规时，收回的表决票不足2000票，不足4743的一半，未达到法定双过半参加的法定条件，作出的决议应属无效。综上所述，首次业主大会的召开不符合法定条件，通过的双规应予撤销。退一步讲，即便认可首次业主大会的召开符合法定程序，首次业主大会表决的双规也未达到法定的双过半即通过。根据《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条的规定，双规是由业主共同决定的事项，必须有双过半的业主同意才能通过。如上所述，首次业主大会没有双过半的业主参加，更不用说能有双过半的业主同意通过双规，故双规应予撤销。(四)《业主大会议事规则》的内容侵犯了业主的知情权、投票权、管理权、决定权和监督权。如前所述，原告认定已送达的表决票，业主在规定的时限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意，既违反了法律规定，但同时也侵害了业主的合法权益。如前面所述，小区业主常年不在小区内居住，按照被告自行拟定的规则，很大一部分业主可能都会被公告送达，更多的业主可能都无法在短暂的时限内反馈自己的意见，如果按照原告的表决结果的判定方法，无论被告作出什么决定，都会获得一半以上的支持，在这种情况下，业主大会形同虚设，作为业主大会执行机构的被告直接摇身一变成为决策机构，很多本应有业主大会共同决定的事项，被告也可以直接决定，违反了法律的相关规定，侵害了业主对公共事务的投票权、决定权、监督权。恳请法庭撤销被告通过的两规，否则，全国各地尤其是威海有多少这种旅游度假小区，每小区都效仿本案属被告的做法，岂不是会有更多的业主的利益将被侵害，不利于小区的有序发展，更不利于社会的有序发展。二、请求法庭撤销被告重新选聘物业服务企业的决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定，并撤销被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同。(一)被告超越职权决定解聘前期物业公司，应属无效，侵犯了业主对于解聘物业服务企业事项的决定权。原告与前期物业公司、开发商签订了《前期物业管理服务协议》，约定在业主大会选聘物业管理企业之前，由威海百丰物业服务有限公司负责前期物业管理工作。根据《中华人民共和国物权法》第76条和《物业管理条例》第11条的规定，解聘物业服务企业应由业主共同决定，被告无权自行决定解聘物业服务企业。故被告在未经过召开业主大会对是否解聘物业服务企业进行表决的情况下，擅自决定解聘物业服务企业属于超越职权，该决定应属无效。(二)业主大会临时会议的召开未达到法定条件，侵犯了业主的程序权益。第一，洲际小区开发不足一半，已交付业主专有部分占建筑物总面积更未过半，因此不符合首次业主大会会议召开的法定要件，更不符合召开业主大会临时会议的法定要件，故业主大会临时会议召开程序不合法，作出的决定应属无效。第二，即便认可首次业主大会成立，如前所述，业主大会可以采用书面征求意见的形式，但必须有双过半的业主参与投票，作出的决议才有效，而根据被告另案提供的业主大会临时会议唱票记录显示，业主大会临时会议在通过重新选聘物业服务企业方案时，收回的表决票仅有500余票，不足4767的一半，未达到法定双过半参加的法定条件，作出的决议应属无效。（三)业主大会临时会议召开过程，被告恶意采取能送达而不送达手段侵犯了原告对共同决定事项的知情权、投票权、管理权、决定权和监督权。原告李义臣常年居住在小区内但并未收到表决票；原告严建敏与被告负责人**丰同住一栋楼，但并未收到表决票；原告李圣君、王国胜参与过首次业主大会的表决，可见被告有其联系方式，但并未收到业主大会临时会议的表决票。(四)重新选聘物业服务企业方案的决定未达到双过半的同意即通过，违反了法律的相关规定，侵犯了业主对选聘物业服务企业的决定权。根据《物杈法》第76条和《物业管理条例》第11条的规定，解聘和选聘物业是由业主共同决定的事项，必须有双过半的业主同意才能通过。如上所述，业主大会临时会议没有双过半的业主参加，更不用说能有双过半的业主同意。综上所述，被告擅自决定解聘前期物业，侵犯了原告等业主对于解聘物业的共同决定权；被告在业主大会临时会议程序不合法且结果未达到双过半参与并同意的情况下擅自决定选聘新物业，侵犯了原告等业主对于选聘物业的共同决定权，请求法庭撤销被告重新选聘物业服务企业的决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定，并撤销被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同。被告威海市洲际假日广场业主委员会辩称，四原告作为本案原告主体不适格，不能参加本案审理。原告严建敏在业主大会召开时还不具备业主身份，不能享有业主的权利和义务。对于原告李圣君、王国胜、李义臣的业主身份我方认可，但在业主大会通过两规时原告李圣君、王国胜投票表决的是赞成票，根据法律规定的诚信原则和允诺后禁反言原则，其二人无权行使撤销权。原告李义臣在业主大会投票时其对直接送达的表决票拒绝接受，当时的业筹组就以公告方式进行送达，送达后原告李义臣在表决票上特别声明的在规定时间内没有表示同意、不同意或反对，则视为同意，视为同意这一表决规则在威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10民终1504号终审判决书中第23页中予以确认，故原告李义臣根据上述两原则也不具有撤销权。本案为撤销权纠纷，四原告不具有撤销权资格，作为本案的撤销权纠纷原告主体不适格，请求法院依法驳回。经审理查明，2019年1月15日，威海市洲际假日广场业主委员会起诉威海百丰物业服务有限公司至荣成市人民法院，要求威海百丰物业服务有限公司按照业主大会决议退出洲际假日广场小区并移交相关物业管理资料。经审理，本院认为威海市洲际假日广场业主委员会作出的解聘威海百丰物业服务有限公司会议决定未经过半数业主同意，所做决议无效，判决驳回威海市洲际假日广场业主委员会全部诉讼请求。案件宣判后，威海市洲际假日广场业主委员会不服上诉至威海市中级人民法院。经审理，二审查明的事实与一审法院认定的一致,二审法院认为业主委员会在作出解聘百丰物业及选聘新的物业服务企业时的决议，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主知情权等合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撒销权，百丰物业并非业主，故其以《管理规约》、《议事规则》违反法律规定，业主大会临时会议程序不合法，表决结果错误等为由主张业主委员会作出的解聘百丰物业的决议无效，于法无据，故判决撤销一审判决，支持上诉人即一审原告威海市洲际假日广场业主委员会诉讼请求。在此情况下，四原告作为小区业主起诉至本院，以自身合法权益受到损害为由，并基于前案事实，要求撤销业主委员会发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》及重新选聘物业决定。被告威海市洲际假日广场小区业主委员会，于2018年8月7日成立，并报当地行政主管部门备案。业委会成立当日，业委会公布《威海市洲际假日广场管理规约》（以下简称《管理规约》）、《威海市洲际假日广场业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）。其中，《议事规则》中投票规则第十一条规定，业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物以及附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。已送达的表决票，业主在规定的期限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意。关于《管理规约》及《议事规则》的通过表决，本院要求被告提供证据证明其投票方式及投票结果，被告称《议事规则》与《管理规约》投票方式为四种，均采用书面征求意见方式，总发出选票4743票，其中收回纸质选票1788票、网络投票98票、公告非当面送达570票、签收未投票105票、挂号邮寄2237票（其中88票为重复票）、废票32票。《议事规则》投票结果为：收回纸质投票同意票1746票、不同意票7票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。《管理规约》投票结果为：收回纸质投票同意票1750票、不同意票6票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。2018年10月15日，被告发布威洲业（2018）第11号关于召开业主会临时会议公告，内容为业主委员会讨论决定启动物业服务企业的选聘工作。2018年10月20日，被告发布威洲业（2018）第13号关于公示选聘物业服务企业方案公告，内容就选聘物业服务企业标准、物业服务标准和费用、物业服务收费计费方式、合同期限及选聘方式进行公示，其中合同期限为自签约之日起两年。同时，被告制作关于选聘物业服务企业方案的表决票，表决事项为选聘物业服务企业方案，表决意见对应“同意”、“不同意”、“弃权”三项。其中特别申明载明：根据《业主大会议事规则》的规定，已送达的表决票，业主在规定时间内（在2018年11月15日之前，以发出时间和邮戳为准），不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的则视为同意。2018年10月25日，被告发布威洲业（2018）第15号关于业主大会临时会议日程安排公告，其中日程安排为：1、2018年10月26日起表决票发放；2、2018年11月15日前表决票投票；3、2018年11月20日临时大会召开，公开表决结果；4、2018年11月21日正式启动选聘物业企业招标投标工作。2018年11月12日，被告发布威洲业（2018）第16号关于业主大会临时会议表决票送达情况的公告，内容为本小区系度假型小区，现已进入冬季，绝大部分业主已返回原住地，故业主大会临时会议的表决票在小区的业主及委托代理人的业主已当面送达；不在小区但已提供通讯地址的业主，已通过中国邮政和申通快递挂号信函送达。既不在小区又没有提供通讯地址或地址错误、残缺不全而无法送达的业主，鉴于开放商未按规定设置信报箱也无法将表决票投入该户业主房屋内，业主也不赞许将表决票张贴在房门上（一号楼除外）；而一号楼绝大部分业主已将房屋托管给易安和海尚两家酒店管理公司用于营业性经营，为了不影响其正常营业，以上这部分无法送达的业主表决票全部采取公告送达（小区业委会公告栏和业委会微信公众号）。2018年11月24日，被告发布威洲业（2018）第20号关于公示业主大会临时会议表决结果公告，内容为：本小区业主大会临时会议于2018年11月24日举行，表决《选聘物业服务企业方案》。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定“应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主，且占总人数二分之一以上的业主同意”。本次业主大会临时会议业主投票权数为4767户，总建筑面积30600㎡，表决票送达4767户，符合业主大会召开条件。现将表决结果公示如下：同意：4715户，建筑面积302656㎡，占98.9%；不同意28户；弃权3户；废票7户；通过率98.9%。《选聘物业服务企业方案》表决通过。之后，被告进行选聘物业公司招投标工作，并于2018年12月28日发布威洲业（2018）第25号关于关于选聘物业服务企业公开招投标中标人的决定公告，内容为2018年12月27日，本小区选聘物业服务企业公开招标中，经评标委员会评审确定中标人为东营宏基园物业服务有限公司。现经本小区选聘物业服务企业评标工作小组讨论，一致同意东营宏基园物业服务有限公司为中标人。2018年12月31日，被告发布威洲业（2018）第27号关于选聘物业服务企业公开招投标中标人的公告，本委委托山东义强建设项目管理有限公司组织的威海市洲际假日广场物业服务公开招标中，经评标委员会评审，确定东营宏基园物业服务有限公司为中标人。2018年12月31日，被告与东营宏基园物业服务有限公司签订《威海市洲际假日广场物业服务合同》，合同就东营宏基园物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限等进行约定，其中服务期限约定为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2019年1月1日，被告发布威洲业（2019）第1号关于《前期物业管理服务协议》依法终止的公告，通知威海百丰物业服务有限公司、威海易安假日酒店有限公司、威海洲际宏昌企业管理有限公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》已于2018年12月31日终止，前期物业公司退出物业服务区域，移交物业服务用房以及物业服务所必须的相关资料。关于重新选聘物业的通过表决，本院要求被告提供证据证明其投票方式及投票结果，被告称重新选聘物业企业投票方式为四种，亦采用书面征求意见方式，总发出选票4767票，其中收回纸质选票464票、信箱微信委托投票92票、住宅楼公告非当面送达751票、一号楼公告非当面送达612票、地址不详邮政未寄出公告非当面送达8票、挂号信快递投送2840票（其中14票为重复票）。重新选聘物业企业投票结果为：收回纸质投票同意票432票、不同意票23票、弃权票3票、废票7票；信箱微信投票同意票87票、不同意票5票；余票4197票视为同意票。对上述投票方式及结果，原告提出异议，称被告是在剥夺业主知情权与投票权的情形下进行的投票，许多业主对此并不知情，五十余份业主亲自书写的说明（附身份证复印件），内容基本为对投票的不知情，在没有人通知投票事宜的情况下，业主在投票结果中被列为“视为同意”，该部分业主表示不同意更换物业，另有业主自发搜集的对选聘物业服务企业反对表决票1041份。另查明，威海市洲际假日广场为旅游避暑度假小区，规划总占地面积86.5万㎡，规划总建筑面积约96.6万㎡，2011年交付给业主使用，现小区完成建设30.6万㎡，截至目前，已交付业主户数为4700余户，小区内业主大多数为夏日来威避暑度假的外地人员。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。关于原告诉讼主体资格适格问题，根据庭审查明的事实，四原告均系威海市洲际假日广场小区业主，被告对原告严建敏的业主身份虽提出质疑，但双方均认可严建敏在召开首次业主大会时为业筹组的工作人员，且严建敏提供的房屋买卖合同亦可证实其业主身份，故此，四原告作为其认为自身权利受到损害并提起本案诉讼的主体适格，本院依法确认。本案的争议焦点是被告是否通过合法程序通过《议事规则》、《管理规约》及重新选聘物业服务企业过程中，是否充分保障了业主的知情权与投票权，投票过程及结果是否符合法律规定，是否达到法定标准。根据物权法及物业管理条例有关规定，业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉及表决事项为制定《业主大会议事规则》、《管理规约》及选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，根据规定，决定上两项事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。威海市洲际假日广场小区现已交付业主户数4700余户。被告主张业委会通过直接送达选票、微信投票、公告及邮政快递方式向业主发放选票4743票，其中收回纸质选票1788票、网络投票98票、公告非当面送达570票、签收未投票105票、挂号邮寄2237票（其中88票为重复票）、废票32票。《议事规则》投票结果为：收回纸质投票同意票1746票、不同意票7票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。《管理规约》投票结果为：收回纸质投票同意票1750票、不同意票6票、弃权票10票；网络投票同意票96票、弃权票2票；余票2825票视为同意票。根据被告提供的以上数据，在首次召开业主大会对《议事规则》、《管理规约》进行投票表决时，真正参与人为1842人，2825业主未实际参与，与会人与表决同意票均未达到法律规定的经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，未能真实反映多数人意愿，侵害了业主知情权、表决权等法定权利，程序存有严重瑕疵，原告据此主张撤销《管理规约》和《业主大会议事规则》于法有据，本院予以支持。2018年10月25日，被告发布威洲业（2018）第15号关于业主大会临时会议日程安排公告，其中日程安排：1、2018年10月26日起表决票发放；2、2018年11月15日前表决票投票；3、2018年11月20日临时大会召开，公开表决结果；4、2018年11月21日正式启动选聘物业企业招标投标工作。根据《物业管理条例》有关规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据威洲业（2018）第20号公告，业主大会临时会议于2018年11月24日举行，该会议实际召开时间与威洲业（2018）第15号公告通知会议召开时间不符，在此期间，被告未通知全体业主临时大会召开时间的调整与变更，违背了会议召开15日以前通知全体业主，且有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加的法律规定，侵害了业主的知情权与参与权，程序严重违法。根据被告所述，重新选聘物业企业投票结果为：收回纸质投票同意票432票、不同意票23票、弃权票3票、废票7票；信箱微信投票同意票87票、不同意票5票；余票4197票均为视为同意票。根据上述统计，业主知情并实际投票中的同意票为519票，余票4197票为业主未予回应的视为同意票。被告主张根据《议事规则》投票规则第十一条中明确规定，已送达的表决票，业主在规定时限内不反馈或不提出同意、反对、弃权意见的则视为同意，故此，未予回应的业主的投票应视为同意。本院认为，《议事规则》的通过存有严重程序瑕疵，不能认定是由业主大会表决通过，故此其中投票规则不能成为后期会议事项的约束条件。另从业主自发搜集的对选聘物业服务企业反对表决票有1041份，可看出反对更换物业企业的业主亦不在少数。该表决票虽非业主委员会制作，不能代表业委会决定能否重新选聘物业公司，但该反对表决票从侧面反映了部分业主的真实意思表示，与被告98.8%的通过率出入较大。在此过程中，被告无法证明在征求意见的过程中的公正和合法性，无法证实是物业管理区域内大多数业主的真实意见反映。4767张选票中，仅有519票明确表示同意更换物业，同意人数未达到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的法律规定。原告就此主张撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定于法有据，本院予以支持。被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同侵害了原告在内多数业主权益，原告虽非合同一方当事人，但该合同基于被告发布的重新选聘物业服务企业决定作出，随着上述两项决定的撤销，被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同即无事实及法律依据，且侵害原告等人合法权益，应予撤销。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、七十八条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：一、撤销被告发布的《管理规约》和《业主大会议事规则》。二、撤销被告重新选聘物业服务企业决定，撤销被告选聘东营宏基园服务有限公司为物业服务企业的决定，撤销被告与东营宏基园服务有限公司签订的物业服务合同。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙本明二〇一九年十一月十五日书记员  龙思雨