四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0302民初44号 原告：李伟男，男，1967年10月2日出生，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。 被告：张浩，男，1981年6月27日出生，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。 第三人：王德全，男，1957年7月25日生，现住四平市铁西区。 原告李伟男与被告张浩、第三人王德全执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李伟男及其委托诉讼代理人王丹波、被告张浩的委托诉讼代理人尹玉、第三人王德全到庭参加诉讼。第二次开庭原告李伟男及其委托诉讼代理人王丹波、被告张浩的委托诉讼代理人尹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伟男向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.请求人民法院依法确认四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市房4区2/458(1号楼)W142号（面积40.85平方米）归原告所有；3.请求人民法院判决解除对上述房屋的查封，不得执行该房屋；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：四平市铁西区法院因执行张浩与第三人王德全民间借贷纠纷一案，查封了原告购买的四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市房4区2/458(1号楼)W142号（简称案涉房屋），原告提出执行异议，请求中止对该房屋的执行行为，并解除查封。四平市铁西区法院作出（2018）吉0302执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为该执行裁定错误，现提起诉讼。理由如下：一、就案涉房屋的转让，原告与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房屋系第三人王德全2008年4月从四平市实达房地产开发有限公司处购买的商品房。2011年3月17日，第三人与原告签订了《房屋买卖协议书》，将案涉房屋及其一层商网转让给原告。该协议是原告与第三人的真实意思表示，且协议内容不违反法律法规效力强制性规定，不存在合同无效情形，应认定为合法有效的书面买卖合同。二、在法院查封前，原告已合法占有、使用案涉房屋多年。2011年王德全将案涉房屋二楼及其一层商网一并转让给原告后，原告一直将该房屋作为四平市铁西区春天服饰二店的经营用房，并办理了工商登记，取得了个体工商户营业执照，使用至今。自2011年3月17日签订房屋买卖协议之日起，至今已7年多时间。三、原告已支付了全部购房款，（2018）吉0302执行异议裁定认为不能确认原告已经支付了全部购房款，没有依据，系错判。1.购房款480万元，原告已全部支付给第三人。其中303万元包括第三人购买原告的奥迪Q7轿车的价款100万元，另外203万元，原告是以银行转账的方式和现金支付的方式给付的，第三人出具了收到303万元买房款的收条。执行异议裁定认为303万元是一笔数额巨大的款项，根本无法实现一次性现金支付，一方面303万元也不是一次性支付的，另一方面，法律没有规定对现金交易的限额作出禁止性规定，而且在实际生活中，也不排除交易方以巨额现金支付合同价款的交易方式。执行异议裁定以数额巨大为由，否定原告支付购房款的真实性，没有事实根据和法律依据。2.执行异议裁定认为原告提供的银行还款证明，只能证明系第三人偿还的银行贷款，无法证实贷款是由原告支付，其错误是原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》第一条明确约定原告替第三人偿还银行贷款，原告提供的还款证明恰恰证明了原告按协议履行了支付购房款的义务，否则，法院要求原告提供什么证据来证明替第三人偿还银行贷款呢？3.案涉房屋的交易时间是2011年3月，至今已7年之久，原告无法预料在7年之后产生本案诉讼而保留全部付款凭证，原告已提供了保留下来的第三人出具的买房款收条、偿还第三人银行贷款凭证，结合房屋已由原告使用多年的事实，足以排除原告与第三人恶意串通虚构房屋转让对抗被告的可能。在此情况下，还要求原告全面提供具体支付购房款的其他证据，是强人所难，也是错误分配举证责任。四、原告没有办理案涉房屋的所有权登记，非因原告原因所致。四平市铁西区宏泰财富广场小区因开发单位四平市实达房地产开发有限公司的原因，至今都没有办理房屋所有权登记，也自然无法登记在原告名下，对此，原告没有过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张浩辩称，1、对于原告的诉讼请求第一项及第二项，希望人民法院予以驳回，本案审理的是执行异议之诉，是依据民事诉讼法解释第304条规定提出的对于异议人提出执行异议后法院作出裁定引起的诉讼，而不是对所有权归属问题产生的诉讼，该诉讼请求应当另行提起诉讼，不应在本案中予以审理。2、本案中审理的焦点系原告所提出的解除涉案房屋查封的具体事实及理由是否充足，在原告提起的诉状中，所依据的相关证据及理由应依据其提供的质证过程中的证据而且也应当依据相关法律规定予以核实，对于其提出的事实与理由答辩人在质证及辩论时详细阐述。原四平市铁西区人民法院作出的58号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，希望人民法院能驳回原告的所有诉讼请求。 第三人王德全述称，我的房子是属实卖给李伟男了，2011年卖的，分期付款的。当初在建行贷款162万元，还了40万，李伟男给我还了120万元，之后又抵给我一台奥迪100万元，李伟男给我后我就给王向明了，王向明他给我的石子换的，转籍就转给了王向明。我买房子的时候好像是350多万，大概330多平方米。我是直接从开发商买的，贷款160万元。卖给李伟男的时候是480万元，把330平方米的房屋直接都卖给他了。我们买卖房屋有转账记录和现金，再就是车了，也都有银行转账，有条为证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下： 1.关于王德全、李伟男于2011年3月17日签订的《房屋买卖协议书》。因王德全、李伟男双方均当庭认可该协议书系双方真实的意思表示，故对该协议书本院予以采信。 2.关于李伟男与王德全签订的《车辆转让协议书》及王向明的证言。因证人出庭作证，且证言与原告及第三人陈述相吻合，对该组证据本院予以采信。 3.关于2011年3月15日的农业银行存款业务回单，经核实，该100万元确系原告李伟男存入，且额度已经远远超过双方约定的房屋租金，对该份业务回单，本院予以采信。 4.关于2011年3月17日建设银行转账凭条，能够证明该日李伟男向王德全转账70万元，本院予以采信。 5.关于2009年7月13日的收条，因原告与王德全之间于2011年3月17日之前为房屋租赁关系，该收条与本案不具有关联性，本院不予采信。 6.关于2009年12月19日的借条，因该借条中约定“1月还”，即2010年1月，该借款是否偿还完毕无法证实，双方在房屋买卖合同中并无明确约定该借款抵顶购房款，故对该借条本院不予采信。 7.关于2010年9月21日的收条，因该收条的形成日期在《房屋买卖协议》之前，该款系什么款项性质不明，原告及其妻子与王德全于2011年3月17日之前系房屋租赁关系，在原告与第三人签订的《房屋买卖协议》中亦没有对该款抵顶购房款作出明确约定，故对该收条本院不予采信。 8.关于建设银行的个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证，本院予以采信。 9.关于2011年3月29日的建设银行存款凭条，因存款人系廉雪峰，该凭条与本案不具有关联性，本院不予采信。 10.关于2011年7月5日的工商银行个人业务回单，经核实，该笔款系原告妻子梁宇宏汇入，对该回单本院予以采信。 11.关于2011年7月18日、2011年8月4日的工商银行业务回单，本院予以采信。 12.关于2011年10月9日的收条，无其他证据予以佐证，本院不予采信。 13、关于2011年3月17日的收条，因现有证据不足以证明原告已经向第三人支付了303万元购房款，对该收条本院不予采信。 经审理，本院认定事实如下： 2008年4月，第三人王德全与四平市实达房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，王德全购买了四平市实达房地产开发有限公司开发的坐落于四平市铁西区站前街宏泰广场小区1号楼1至2层W132号、面积290.62平方米及W142号、面积40.85平方米房屋，房屋总价值3248406元。2009年，王德全将上述房屋出租与李伟男、梁宇宏夫妻。双方约定房屋租金为每年12万元。2011年3月17日，王德全与李伟男签订《房屋买卖协议书》，约定王德全将自有房屋331.47平方米，坐落于四平市宏泰财富广场一、二楼门市房四区2/458号房屋出售给李伟男，约定房屋价款480万元，先行支付现金303万元，李伟男替王德全偿还银行贷款127万元，剩余50万元在6月15日之前付齐。 2011年6月，梁宇宏（系原告妻子）注册四平市铁西区春天服饰二店，经营场所为四平市宏泰财富广场四区34#。 2010年8月，李伟男购买奥迪小型越野客车一辆。后原告与第三人协商用该车辆折价100万抵顶购房款。2011年8月19日，原告与第三人签订《车辆转让协议书》，将该车辆卖与第三人，车辆价格为100万元。同日，原告将该车辆过户至案外人王向明名下。 2011年3月15日，原告通过转账存款方式存入王德全账户100万元。2011年3月17日，原告向王德全转账70万元。原告妻子梁宇宏分别于2011年7月5日向王德全汇款10万元，2011年7月18日向王德全汇款10万元，2011年8月4日向王德全汇款10万元。 2011年4月7日，原告李伟男代替王德全偿还中国建设银行贷款1260491.89元，该行为王德全出具个人贷款结清证明，贷款总额162万元。 本院在执行张浩与王德全民间借贷纠纷一案中，查封了王德全名下坐落于四平市铁西区站前街宏泰财富广场小区1号楼一至二层商网142号、面积40.85平方米房屋的房籍。李伟男于2018年9月27日向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行行为，解除查封。本院于2018年12月3日作出（2018）吉0302执异58号执行裁定，驳回了李伟男提出的异议请求。李伟男不服该裁定，在法定期间向本院提起诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据审理查明的事实，原告及其妻子于2011年3月15日至2011年8月4日期间共向原告转账及汇款200万元，原告代替第三人偿还银行贷款126.049189万元，加上原告与第三人协议用车辆抵顶的100万元，原告共向第三人支付购房款426.049189万元。关于原告主张480万元购房款中，有部分系租金抵账，本院认为用双方已经履行完毕的租金抵顶购房款的做法不符合日常生活法则，且房屋租金发生于双方房屋买卖之前，对于用租金抵顶购房款的主张本院不予采信。原告主张的用5万元借款抵顶购房款在房屋买卖协议中亦没有体现，本院不予采信。关于原告主张用现金支付19.2万元，仅有收条而无其他证据予以佐证，本院不予采信。故现有证据不足以证明原告已经支付全部购房款，故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，对原告要求解除对案涉房屋的查封，不得执行的请求，本院不予支持；因原告与第三人于2011年3月17日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故该协议合法有效。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故对原告要求确认与第三人签订的《房屋买卖协议书》合法有效的请求，本院予以支持；关于原告要求确认四平市铁西区宏泰财富广场一、二楼门市4区2/458（1号楼）W142号（面积40.85平方米）归原告所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因案涉房屋现并没有办理物权登记，对该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告李伟男与第三人王德全于2011年3月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。 二、驳回原告李伟男其他诉讼请求。 案件受理费14610元，减半收取计7305元，由原告李伟男负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  魏丹丹 人民陪审员  侯国宏 人民陪审员  刘福平 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  施晓闻