河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初5110号 原告张红梅，女，1982年10月22日出生，汉族，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师，住石家庄市桥西区。 原告陈志明，男，1983年12月10日出生，汉族，河北慕田峪环保建设集团有限公司工程师，住石家庄市桥西区。 被告东胜房地产开发集团有限公司,住所地石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层,统一社会信用代码911301007840502320。 法定代表人李彦宽，执行董事。 委托诉讼代理人崔利华，河北党育律师事务所律师。 原告张红梅、陈志明诉被告东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告张红梅、原告陈志明，被告东胜房地产公司的委托诉讼代理人崔利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红梅、陈志明诉称，2015年3月23日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：2015032312482202339。合同约定，原告购买了被告坐落于桥西区工农路733号东胜紫御府（嘉苑）4-1号住宅楼02单元2203商品房，该商品房预售许可证号为2014132。该商品房建筑面积为119.67平方米，总价款为902701元，至2015年4月3日，购房款已支付完毕。根据《商品房买卖合同》第十条及预售商品房合同备案书约定上述房产的交付期限为2016年3月31日，但被告2016年11月22日将房屋实际交付原告，逾期235天。同时，根据该买卖合同第十一条的约定，该项违约的违约责任为：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。另，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，被告应在交付房屋后480日内为原告办理产权登记，但至今未予办理，且该条约定的违约金显著低于给原告造成的损失，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定主张增加产权登记违约金，违约金“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”当前，原告的购房贷款利率为年息4.9%，根据原告与银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条逾期贷款利率上浮50%收取，即年息应为7.125%。请求依法判令被告给付原告逾期交房违约金21213.47元（自2016年4月1日起至2016年11月22日止共计235天，按日万分之壹计算，即902701*0.0001*235=21213.47元）；依法判令被告给付原告逾期登记违约金167225.36元（自2017年2月21日至2019年9月28日止共计949天，按照中国人民银行逾期贷款年利息7.125%，即902701*7.125%*949/365=167225.36元）；本案诉讼费用由被告承担。 被告东胜房地产公司辩称，一、原告无权要求被告支付违约金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条的规定，遭遇不可抗力以及如因国家、省、市政府有关政策调整造成的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告取得的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》证明所涉楼盘的整体竣工时间为2016年5月31日，被告按照施工许可证于2016年5月31日前交房是符合政府许可的。因不可预见的重污染天气以及按照政府强制停工要求导致被告未按照合同约定时间交房，而该情况对被告来讲完全是不可避免、不能克服的客观情况，并非被告的过错导致。如继续按照合同约定期限要求被告向原告交房有悖公平原则。依据2013年10月31日石家庄市人民政府印发的石政发[2013]34号文件规定，当空气质量达到重度污染的情况，停止所有施工作业。在本案涉案房屋建筑过程中，其中2013年11月至12月石家庄市空气质量重度污染及以上天数共计23天，2014年为105天，2015年为48天，2016年1月至3月共计10天，合计186天。此外，2013年11月11日至12日、2015年3月25日至3月26日为争创一级天，东胜房地产公司应政府要求停工4天；2014年6月4日至6月8日及2015年6月4日至6月8日，两年高考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2014年6月18日至6月22日及2015年6月18日至6月22日，两年中考期间东胜房地产公司应政府要求停工10天；2015年8月27日为纪念反法西斯战争胜利70周年活动，东胜房地产公司应政府要求停工8天；2016年1月6日至2016年2月1日为迎接中央环保督察组检查，东胜房地产公司应政府要求停工27天，合计59天。以上共计停工245天，综上，根据合同约定被告可据实予以延期交房，不存在逾期交房问题。原告要求被告支付违约金没有事实及法律依据，法院应当驳回原告诉请。原告起诉已经部分超过诉讼时效，根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权利受到侵害时起计算3年，在商品房买卖合同约定的交房日，被告没有交付房屋，原告就已经知道自己的权利受到侵害，诉讼时效开始计算。合同约定逾期交房违约金按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金之和。张红梅、陈志明案立案时间为2019年5月7日，向前倒推3年，2016年3月31日至2016年5月7日的债权已经超过诉讼时效。二、1、《商品房买卖合同》并未约定取得房地产权属证书的时间。《商品房买卖合同》第十九条约定:出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同只是约定了被告提交办证资料的时间，并未约定取得证书的时间。况且，办理权属证书不仅需要出卖人提交资料，也需要买受人提交资料，在买受人不予配合提交完整资料的情况下，出卖人不可能向登记机关提交资料，更不可能办理权属证书。2、原告应当履行提交完整办证资料的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件五《补充协议》第六条约定：原告应当在被告指定期限内提供办理房屋权属登记所需资料、见证费及相关费用。并且，根据买卖合同第十一条第（二）项约定，即使原告未接到通知，也应当主动提交相关资料。原告提交的证据《律师见证费》、《委托书》显示，原告直到2018年11月11日才委托被告办理办证事宜。3、被告多次催促原告提交/交齐办证资料，原告仍未提交/交齐。被告在办理房屋交付时即通知原告提交相关资料，此后，为完成办证，被告多次催促原告提交所需资料，但原告仍未提交/交齐。该事实有2016年《入伙通知书》和2018年12月《关于紫御府大谈办理房产证的公告》为证。如果原告提交/交齐了办证资料，被告没有理由到2018年还予以催促。4、原告没有证据证明其提交或交齐了办证资料，应当承担举证不能的不利后果。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。提交完整办证资料是原告的履行义务，应当由原告举证证明其已经交齐办证资料。但是，原告没有证据证明其提交或交齐了办证资料，因此，原告应当承担举证不能的不利后果。5、《商品房买卖合同》第十九条约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款0.01%赔偿买受人损失。退一步讲，即时被告向原告支付逾期办证违约金，也应按照合同约定，而非参照银行贷款利率。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照银行贷款利率计算违约金的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。而双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定了逾期办证违约金为已付房款的0.01%。其次，原告并未对造成的损失举证证明，况且原告已向法院主张逾期交房违约金损失。因此原告要求参照银行贷款利率计算违约金的主张没有事实及法律依据。综上所述，由于原告原因，导致未能在约定期限内完成商品房的不动产产权登记，原告无权向被告主张逾期办证违约金。 经审理查明，2015年3月23日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区胜紫御府（馨苑）4-01号住宅楼02单元2203室房屋一套，建筑面积119.67平方米，单价为每平方米7543.25元，总价款902701元。合同第十条约定，出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房,但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家、省、市政府有关政策调整造成的。合同第十一条约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十九条第三款约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。 合同签订后，原告按照合同约定，向被告交纳了全部购房款 902701元，并交纳契税及维修基金等费用。双方均认可涉案房屋的实际交付时间为2016年11月22日。原告于2018年12月21日取得涉案房屋不动产权证书，于2019年9月28日领取涉案房屋的不动产权证书。 庭审中，原告陈述其在实际收房之前和实际收房之日均向被告主张过赔偿逾期交房违约金，并提交了业主于实际收房之前集体向被告主张赔偿逾期交房违约金的视频，证明包括原告在内的业主主张过逾期交房违约金。 另查明，根据石家庄市人民政府石政发（2013）34号文件规定，石家庄市出现重度污染天气时施工单位应停止施工。2013年石家庄市重污染天数自11月15日起至12月31日止为23天，2014年度重度污染天数为105天，2015年度重度污染天数为48天。其中，2015年石家庄空气质量指数历史数据显示自3月23至3月31日的重度以上污染天数为0天，4月至10月的重度以上污染天数均为0天，11月、12月的重度以上污染天数分别为8天、15天。2016年1月、2月、3月的重度以上污染天数分别为3天、3天、4天。2016年8月19日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具四份证明，证实该辖区内东胜房地产公司开发建设的紫御府项目，在2013年11月1日至2013年12月31日期间、2014年度、2015年度、2016年1月1日至2016年3月31日期间重度污染以上等级天气里，按照该办事处相关通知要求在建工程停止施工作业。 2013年11月11日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实为争创一级天，辖区内在建工程于2013年11月11日、12日一律停止施工。2015年3月25日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实根据上级紧急通知要求，决定3月25日、3月26日两天争创一级天，所有工地一律停止施工。 石家庄桥西区苑东街道办事处分别于2014年6月4日、2015年6月4日及2014年6月18日、2015年6月18日出具通知，证实根据上级通知，6月4日-6月8日高考期间、6月18日-6月22日中考期间，相关单位一律停止工程机械施工等产生噪音的施工行为。 2015年8月27日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具“苑东街道办事处关于建设工程工地全面停工的通知”，为作好中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量保障工作，该辖区所有建设工程于2015年8月28日0时至9月4日24时（共8天）期间，全面启动施工工地停工和其他重点控制措施，以及除重大民生抢险工程外，土方挖掘、拆除工程、渣土清运及市政道路工程等一律停止施工作业。 2016年1月6日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具《苑东街道办事处关于迎接中央环保督察组检查的通知》，该辖区各项目建设、施工、监理单位在中央环保督查组自2016年1月6日至2016年2月1日检查期间，一律停止施工。 2015年3月23日原被告签订合同后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间因重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计80天。 再查明，被告提交的《入伙通知书》载明：通知陈志明先生持本通知于2016年11月22日11时-12时，前往东胜紫御府4号地底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同复印件等资料，并交纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师鉴证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。但被告未提交该《入伙通知书》已送达给原告的证据。 被告出具的其在涉案小区张贴的《关于紫御府大谈办理房产证的公告》，该公告显示：要求各位业主于2018年12月9日提交办理房产证的所需资料原件及复印件，若当天不能赶到现场交资料的业主，之后的每周三到售楼处缴纳资料。 2015年4月14日，河北东丽房地产开发有限公司更名为东胜房地产开发集团有限公司。 以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、收据，不动产权属证书，被告提交的2014年、2015年、2016年石家庄空气质量指数历史数据、《入伙通知书》、《关于紫御府大谈办理房产证的公告》等证据予以证实。 本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务。 关于原告主张被告给付逾期交房违约金的之主张，被告应按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年11月22日将涉案房屋交付原告，被告属于逾期交房。被告主张2013年11月15日起至原被告双方约定交房日期期间因重度污染天气及中高考、检查等原因被政府要求停止施工作业天数共计245天。上述停工原因属于因国家、省、市政府政策调整造成的逾期，是被告不能预见、不能避免、也是不能克服的，应予扣除。原被告签订的《商品房买卖合同》日期是2015年3月23日，因此，被告主张应扣除2015年3月23日签约前的雾霾天气等天数，该天数不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除，故被告该主张不予支持，不能成立。2015年3月23日之后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计80天，虽不属于合同约定的不可抗力，但该停止施工行为符合国家整体利益，也是为保障大气环境及民众的切身利益而为，因此停工天数应予免责扣除。 关于被告主张原告起诉已超过诉讼时效之抗辩，原告陈述其在实际收房之前和实际收房之日均向被告主张过赔偿逾期交房违约金，并提交了业主于实际收房之前集体向被告主张赔偿逾期交房违约金的视频，证明包括原告在内的业主主张过逾期交房违约金。且原、被告双方均对涉案房屋的实际交房日期2016年11月22日无异议，故诉讼时效期间应从诉讼时效中断之日（实际交房日）2016年11月22日重新计算，至原告2019年5月7日第一次起诉时，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定三年的诉讼时效。被告交房逾期天数为235天，应扣除雾霾等天数为80天，被告实际逾期交房155天。被告应向原告支付的违约金为902701*0.0001*155=13991.87元。 关于原告主张被告给付逾期办证违约金之主张，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%赔偿原告损失。原、被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2016年11月22日，被告应在2018年3月16日为原告办理涉案房屋不动产权证书。但原告于2018年12月21日才取得涉案房屋不动产权证书，被告行为已经构成违约，应承担违约责任。庭审中原告不同意按照合同约定主张逾期办证违约金，且没有证据证实逾期办证对其造成的损失。现原告主张被告在商品房实际交付之日起90日内为其办理涉案房屋不动产权证书，并按已付房款为基数按照中国人民银行逾期贷款年利息7.125%计算自2017年2月21日至2019年9月28日的逾期办证违约金之请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 被告东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张红梅、陈志明支付逾期交房违约金13991.87元； 二、驳回原告张红梅、陈志明的其他诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4069元，由被告东胜房地产开发集团有限公司负担302元，由原告张红梅、陈志明负担3767元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费4069元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴宏丽 人民陪审员  赵伟荣 人民陪审员  李跃斌 二〇一九年十一月五日 代书 记员  赵倩梅