广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9522号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈喜佳,男,汉族住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐英鹏，广东亚泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁定辉，男，汉族,住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁伟炽，广东卓领律师事务律师。委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务律师。原审第三人：梁丽清，女，汉族,1974年2月8日出生，广东省佛山市顺德区。原审第三人：黄国升，男，汉族,1967年6月6日出生，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：谭辉泉，男，汉族,1982年4月22日出生，住广东省高要市。上诉人陈喜佳、梁定辉，原审第三人梁丽清、黄国升、谭辉泉因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈喜佳上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四项，改判陈喜佳无需退还押金25万元予梁定辉；2.一、二审诉讼费由梁定辉承担。事实和理由：双方签订的《租赁合同》合法有效，一审判决认定合同部分无效与事实不符。第一，陈喜佳出租的案涉租赁物是有房屋产权证的*综合楼，陈喜佳没有进行过加建，梁定辉陈述的加建部分不在综合楼的占地范围内，合同约定的租金和押金仅限于有证部分，加建部分没有计入，仅是陈喜佳附带无偿给梁定辉使用。第二，案涉租赁物已做了消防验收，可以投入经营使用，包括无偿给梁定辉使用部分的面积。第三，梁定辉拖欠数月租金及费用，构成根本违约，且擅自离场，根据合同约定，租赁物内的一切设备设施（包括梁定辉加建的部分）应归陈喜佳所有，双方就室内原有的设备设施种类在合同中已达成一致的处理意见，一审认定双方不能达成一致与事实不符。（四）合同约定的租赁押金为100万元，分期支付。梁定辉尚欠50万押金未支付，现陈喜佳仅主张没收已支付的50万元，没有放弃要求梁定辉支付未付的50万元的权利。即便一审法院认定合同部分无效，也没有就梁定辉未支付的押金作出处理，又判令陈喜佳返还25万元，明显违反了合同约定。梁定辉辩称，1.陈喜佳认为案涉《租赁合同》合法有效错误，合同的本质是陈辉明向梁定辉及梁丽清、黄国升、谭辉泉的团队出租佛山市大伸休闲保健有限公司（以下简称大*公司）的牌照及经营权，是以合法形式掩盖非法目的、躲避法律规定的无效合同。2.案涉租赁物经南海城管现场调查，核实陈喜佳在案涉租赁物上搭建构筑物，与原有建筑构成一个整体，因此案涉场地属于违法建筑，无法通过消防验收。3.公安机关在2018年3月责令大*公司停业，梁定辉随后向陈喜佳交还场地。陈喜佳认为梁定辉擅自撤场，有权没收设备设施没有依据。4.双方从未按签订的合同履行，陈喜佳从未向梁定辉交付场地，梁定辉也没有支付过租金、押金，相关款项一直由梁丽清支付，陈喜佳未就数额提出异议，现双方租赁关系终止，陈喜佳无权继续追收押金。梁定辉上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈喜佳的全部诉讼请求；2.判决陈喜佳向梁定辉返还押金50万元；3.判决陈喜佳向梁定辉返还已收取的租金130万元；4.案件诉讼费由陈喜佳承担。事实和理由：一、本案实质为陈辉明、黄国均向梁定辉及梁丽清、黄国升、谭辉泉经营团队出租大*公司的牌照及经营权，一审法院未认定该事实却简单以《租赁合同》的内容认定本案为场地租赁关系严重错误。根据案涉《租赁合同》约定的租金每月13万元折算，每月每平方米租金达30元，远高于周边地区7-10元/平方米/月的市场价格，明显不符合常理，证明不是正常的场地出租。二、案涉场地一直由大*公司在使用，陈喜佳从未向梁定辉交付场地，梁定辉也没有向陈喜佳支付过押金、租金，相关款项一直由梁丽清支付，故双方从未按《租赁合同》的约定履行，一审法院未予认定错误。三、陈喜佳无权向梁定辉收取任何费用，应退还已收取的全部款项，一审判决梁定辉支付租金65万元及其他费用32474.86元没有任何事实和法律依据。梁定辉与梁丽清、黄国升、谭辉泉接收大*公司后对案涉场地进行装修的过程中发现该场地是违法建筑，消防部门不接纳消防审批申请，梁定辉等四人未能使用大*公司的牌照、经营权、经营场地开展经营活动，故陈喜佳不应获得出租收益，应退还已收取的押金50万元及租金130万元。且大*公司在2018年3月被公安机关责令停业后，梁定辉已向陈辉明交换案涉场地，此后发生的费用与梁定辉无关，无需由梁定辉承担。二审期间，梁定辉补充上诉意见称：1.案涉合同第2.4、7.2的相关约定可以证实租赁物实质是大*公司的牌照和经营权，一审判决简单认定为房屋租赁不客观公正。2.陈喜佳于一审提交的证据10银行交易流水能够反映梁丽清向陈辉明支付50万元保证金及117万元租金，明确指向双方的关系为陈辉明将大*公司的牌照出租给四人合伙体，一审法院不予确认不当。3.陈喜佳在一审提交的微信聊天记录能够证明双方在交流如何处分大*公司的牌照，可以真实反映双方的关系，一审法院不予确认不当。4.陈喜佳年纪老迈，梁定辉从未见过他，故一审判决应对陈喜佳是否具有行为能力及案涉《租赁合同》的实质进行审查。陈喜佳辩称，梁定辉认为出租牌照是其个人意见，没有证据证实。陈喜佳是案涉租赁物产权人，与梁定辉签订了租赁合同，梁定辉有按月交租及费用，依据履行了承租人的交租义务。原审第三人梁丽清、黄国升、谭辉泉在二审期间没有发表意见。陈喜佳向一审法院起诉请求：1.梁定辉立即向陈喜佳支付2018年3月至2018年7月的租金合计65万元；2.梁定辉向陈喜佳支付滞纳金71435元（从2018年3月5日起至2018年12月13日止，按日5‰的标准计算，详见滞纳金计算表）；3.梁定辉支付滞纳金（以拖欠的租金65万元为本金，按每日5‰的标准，从2018年12月14日起计至租金全部清偿之日止）；4.梁定辉立即向陈喜佳支付2018年6月份水费501.65元、7月份水费406.85元、6月份电费3102.15元、7月份电费2778.6元、1月-6月电视费1863.52元、1月-6月垃圾费1800元、设备维护费2680元、1-7月份土地使用税、房产税6264.16元、2-7月份个人所得税3141.25元、2月-6月电话费9943.68元，合计32474.86元；5.陈喜佳没收梁定辉支付的押金50万元；6.案件诉讼费用由梁定辉承担。梁定辉向一审法院反诉请求：1.陈喜佳向梁定辉返还押金50万元；2.陈喜佳向梁定辉返还已收取的租金130万元；3.案件诉讼费用由陈喜佳承担。一审法院认定事实：2017年2月21日，陈喜佳（甲方、出租方）与梁定辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区九江镇下北大伸村*综合楼的建筑物及室内设备设施租赁予乙方使用。本租赁物的功能及用途为水疗休闲会所，具体设备设施见附表，包租给乙方使用。乙方不得改变租赁物的功能及用途，更不能变卖租赁物。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行经营管理、自负盈亏。乙方不得转租或承包予第三方。租赁期限为六年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止，由2017年5月1日起计租。至合同期满，乙方应确保使用期内的租赁物能保持正常使用的状态及原数交还给甲方。乙方支付甲方设备设施押金100万，分三期支付，合同签订之日起7天内支付50万元，余下50万元在2017年内分两期付清。在租赁期内，乙方需要终止合同的，押金不予退回。租金（不含税）为每月13万元，每两年递增1万元。采用先交租后使用的方式，每月5日前交付当月租金。若乙方未能在5日前支付租金的，每天按租金的5‰收取滞纳金，若乙方超过30天仍未支付租金的，甲方有权终止本合同并没收押金。自合同签订之日起，乙方经营产生的各类税费、水电费、设备设施维护及检验费、应酬费等一切费用由乙方自行负责。租赁物产生的租赁税由甲方代缴，甲方凭有关凭证向乙方收回。乙方收到甲方凭证后3天内支付，逾期不支付的，按每天5‰收取滞纳金。逾期超30天的，甲方有权终止合同并没收押金。如乙方需要对租赁物进行装修、改建或增加，须向甲方提交装修、改建设计方案，并经得甲方同意。由此产生的费用由乙方承担。乙方增加的设备设施属新租赁物，归甲方所有。无论在租赁期内还是合同期满，乙方都不得以任何理由拆除。在租赁期内，由于乙方经营困难需提前终止合同的，乙方需提前1个月向甲方提出书面申请可终止本合同。乙方增加或改造、装修的新租赁物不得拆除，押金不予退回。乙方必须保证合法经营，按有关法律法规办理齐全所有证照，办证费用由乙方自行负责。在租赁期内甲方不得履行合约的，甲方需双倍返还押金给乙方。2017年2月27日，梁丽清向陈辉明转账支付押金50万元。佛山市大伸休闲保健有限公司，住所地为涉案综合楼，原法定代表人为陈辉明、原股东为陈辉明、黄国均。2017年7月27日，法定代表人及股东均变更为蔡锦平。梁定辉持有梁定辉与第三人梁丽清、黄国升、谭辉泉签订的《合伙协议》原件一份，载明合伙经营项目：佛山市大*休闲保健有限公司，经营场所：佛山市南海区*镇*村*综合楼，投资比例分别为25%、25%、20%、30%。涉案建筑物，其中建筑面积3451.20平方米的部分取得房屋所有权证书，所有权人为陈喜佳。其余建筑物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。陈喜佳主张涉案租赁物建筑面积共4436.1平方米，梁定辉主张涉案租赁面积5200平方米左右。双方确认：2018年3月起梁定辉未再支付租金予陈喜佳。一审法院认为，梁定辉主张本案为牌照租赁合同纠纷，但未有效予以证明。涉案租赁合同明确约定租赁物为涉案综合楼的建筑物及室内设备设施，签订合同后梁定辉亦在使用涉案综合楼，并按合同约定向陈喜佳支付租金及其他费用，从涉案租赁合同的内容及后续合同履行情况开看，均无法反映梁定辉的上述主张，一审法院对梁定辉的该主张不予采纳。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁标的为一栋涉案综合楼及其内的设施设备，双方确认加建部分建筑物未经规划报建，双方就该部分建筑物形成的租赁关系依法无效。双方就取得房屋所有权证的建筑物部分及设施设备形成的租赁关系，均是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应依约全面履行各自的义务。有效部分，梁定辉应按约定支付租金等费用；无效部分，陈喜佳主张的租金实质为占有使用费，陈喜佳参照双方约定标准主张相应费用，符合公平诚信原则，一审法院予以支持。梁定辉主张退还已支付的租金130万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈喜佳主张梁定辉从2018年3月起开始欠付租金，梁定辉称其于2018年3月已向陈喜佳交还租赁物，陈喜佳已将租赁物交由梁定辉占有使用，梁定辉作为承租方对交还租赁物负有举证责任，但梁定辉并未有效证明交还的事实，应承担相应不利后果。陈喜佳主张租金至陈喜佳自认的梁定辉人员撤离时间即2018年7月底，一审法院予以照准。陈喜佳主张梁定辉按合同约定的标准支付2018年3月至2018年7月的租金共65万元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。梁定辉逾期支付租金造成陈喜佳的资金占用损失，但陈喜佳主张按日5‰滞纳金标准过高，一审法院酌定梁定辉应分别以每月尚欠租金13万元为本金，从2018年3月至2018年7月每月的6日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算计付予陈喜佳。关于陈喜佳主张的水费、电费、电视费、垃圾费、设备维护费、土地使用税、房产税、个人所得税、电话费，上述费用系2018年1月至7月期间产生的各项费用，根据合同约定，租赁期间梁定辉需负担上述各项费用，陈喜佳提供了相应单据证明其已代垫上述费用，梁定辉虽有异议，但未举证予以推翻，且返还租赁物之前产生相应费用亦属合理，一审法院对陈喜佳的该主张予以支持。即梁定辉应向陈喜佳支付2018年6月水费501.65元、7月水费406.85元、6月电费3102.15元、7月电费2778.6元、1月至6月电视费1863.52元、1月至6月垃圾费1800元、设备维护费2680元、1-7月土地使用税、房产税6264.16元、2-7月个人所得税3141.25元、2月-6月电话费9943.68元，合计32474.86元。关于押金50万元退还问题，梁定辉拖欠租金及其他费用数月，已构成根本违约。根据合同约定，有效合同部分对应的押金因梁定辉根本违约陈喜佳有权没收不予退还；因无效合同取得的财产应予返还，无效合同部分对应的押金因合同无效应退还予梁定辉，涉案租赁标的为建筑物及其内的设施设备，鉴于双方对加建部分建筑物面积及设施设备种类数量不能达成一致意见且各自未能有效证明自己的主张，结合致涉案合同部分无效双方均有过错的情况，一审法院酌定陈喜佳向梁定辉退还一半押金25万元，双方超出一审法院核定范围的押金主张，一审法院不予支持。涉案租赁合同的签订主体为陈喜佳与梁定辉，双方分别为出租人与承租人，根据合同相对性原则，涉案租赁物具体如何使用、由谁使用均不影响租赁合同的相应方认定，本案中租赁物的使用情况并不影响梁定辉作为承租人的地位。梁定辉申请追加与其合伙的第三人作为共同被告共同承担本案责任，一审法院不予准许。梁定辉关于追加黄国均、陈辉明为当事人的申请，黄国均、陈辉明不是涉案租赁合同的相对方，不是必须参加诉讼的当事人，且该二人向一审法院出具了不参与本案诉讼的书面声明，一审法院对梁定辉的该申请亦不予准许。第三人经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、梁定辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金65万元及以13万元为本金，分别从2018年3月至2018年7月期间的每月6日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予陈喜佳；二、梁定辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付其他费用32474.86元予陈喜佳；三、陈喜佳应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金25万元予梁定辉；四、驳回陈喜佳其他本诉请求；五、驳回梁定辉其他反诉请求。案件受理费16085.18元，由陈喜佳负担2960.48元，由梁定辉负担13124.7元；反诉受理费10500元，由梁定辉负担7975元，由陈喜佳负担2525元。二审期间，各方当事人方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.梁定辉应否向陈喜佳支付租金及其他费用；2.陈喜佳应向梁定辉返还押金的数额。关于争议焦点一。梁定辉上诉主张，案涉合同实际是以租赁场地的合法形式掩盖出租公司牌照及经营权的非法目的，属于无效合同，且双方从未按照租赁合同的约定履行，故其不应支付租金及其他费用，陈喜佳已收取的租金也应全部返还。首先，案涉《租赁合同》明确约定，陈喜佳向梁定辉出租的是位于佛山市南海区*镇*村*综合楼的建筑物及室内设备设施，并未涉及牌照或经营权租赁，梁定辉提供的证据亦不足以证明租赁物包含公司牌照及经营权，故其关于该合同因故意规避法律强制性规定而无效的主张没有事实依据。其次，梁定辉在一审庭审中确认其已接收案涉合同项下的租赁物并进行了加建，且在上诉状中亦自认其与原审第三人梁丽清、黄国升、谭辉泉接收了大*公司的经营场地即合同约定的*综合楼的建筑物。可见，陈喜佳已按《租赁合同》约定向梁定辉交付了案涉租赁物。而梁定辉已通过梁丽清向陈喜佳支付了《租赁合同》约定的押金、截至2018年3月的租金及截至2018年1月前的其他费用。梁定辉关于其未向陈喜佳支付押金及租金的主张，与其反诉要求陈喜佳返还押金及已收租金的诉请相矛盾。由此可知，双方已按合同约定履行，一审判决认定梁定辉应当按照案涉合同约定支付租金、占有使用费及其他费用，且梁定辉已支付的租金不应予以退回，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二。经查，案涉《租赁合同》约定，如梁定辉超过30天仍未支付租金的，陈喜佳有权终止本合同并没收押金。本案中，陈喜佳、梁定辉均确认梁定辉自2018年3月起未再支付租金。梁定辉虽辨称自大*公司被公安机关责令停业即2018年3月后其已向陈喜佳交还租赁物，但并未提交有效证据予以证实。故一审法院据此认定梁定辉自2018年3月起欠付租金构成违约，陈喜佳有权没收押金，并无不妥。虽然案涉合同约定梁定辉分三期向陈喜佳支付押金100万元，梁定辉实际只支付了50万元。但案涉合同约定余下50万元押金应在2017年内分两次付清，在合同履行期间，直至2019年陈喜佳提起本案诉讼，陈喜佳均并未向梁定辉提出过需要补交押金，且在诉讼请求中只请求没收已收的50万元押金，故可视为双方案涉合同的押金数额变更为50万元达成合意，梁定辉无需再支付合同约定的余下50万元押金。结合案涉租赁物存在违章加建行为以致案涉《租赁合同》部分无效，陈喜佳、梁定辉对合同无效均有过错的实际情况，一审法院酌定陈喜佳向梁定辉退还一半押金25万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈喜佳、梁定辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29709.79元，由上诉人陈喜佳负担5050元，由上诉人梁定辉负担24659.79元。上诉人梁定辉应于本判决生效之日起七日内补交3659.79元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月十九日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣