上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初58991号原告(反诉被告)：上海麦文装饰设计工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：丁春香，总经理。委托诉讼代理人：刘振洪，男。被告(反诉原告)：上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区博山路202弄1-3、5-6号、210-224(双号)、230-246(双号)、252-264(双号)。法定代表人：孙维廉，董事长。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海麦文装饰设计工程有限公司(以下简称麦文公司)与被告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司(以下简称景华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，被告景华公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2019年8月28日组织双方进行证据交换，后于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)麦文公司的法定代表人丁春香及其委托诉讼代理人刘振洪、被告(反诉原告)景华公司的委托诉讼代理人虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦文公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失人民币(以下币种同)29万元；3、判令被告返还原告已付9个月租金及物业费105,618元；4、判令被告返还原告已付房屋保证金17,340元及装修押金1万元，合计27,340元；5、判令被告赔偿原告租房损失：按照100元/天的标准，自2019年3月1日起计算至本判决生效之日止。事实和理由：2018年3月27日，原、被告签订《202弄1号一层柜台(1053-1061)室租赁合约商务条款(确认书)》(以下简称《商务条款确认书》)及《上海市商品交易市场进场经营合同》(以下简称《市场进场经营合同》)，约定租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日，付款方式为财务下达收款收据，由原告签字确认，之后再付款。当天，被告以公司需要盖章为由收走《市场进场经营合同》原件，至今未给原告。2019年1月，原告听说被告将要收回商铺另作他用。2019年2月23日，原告前往被告处支付租金，被告不予收取。2019年3月1日，被告与原告商谈赔偿事宜。虽然当时被告并未要求原告搬离，但原告认为被告不久就会要求原告搬离，故原告须另做打算。被告的上述行为干扰了原告的正常经营，故双方之间的《商务条款确认书》于2019年3月1日解除。2019年5月22日，被告组织人员对原告进行口头威胁，要求在不结算、不赔偿的情况下强制清场。2019年5月27日，被告对原告进行停电，欲强行拆除店铺。被告提供的《市场进场经营合同》系伪造，且租赁商铺位于大厅，没有产证，不应出租。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告景华公司辩称：双方之间的《商务条款确认书》和《市场进场经营合同》均系当事人真实意思表示，合法有效。由于原告逾期支付租金及管理费，被告于2019年5月21日发函给原告，解除了双方之间的租赁合同关系。由于系原告违约，导致合同解除，故对原告主张的装修损失及租房损失均不予认可。原告实际使用系争商铺，其要求返还已付的租金及物业管理费，缺乏依据，不予认可。关于押金，被告仅收到合同保证金17,340元，另外装修押金1万元并非被告收取，不应由被告退还。同时根据合同约定，由于原告违约，其支付的保证金不予退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告景华公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》于2019年5月21日解除；2、判令反诉被告立即搬离上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX室，将上述房屋返还给反诉原告；3、判令反诉被告支付2019年2月16日至2019年5月20日租金27,364元；4、判令反诉被告支付2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费3,123.20元；5、判令反诉被告支付房屋使用费：按照合同约定租金的2倍，自2019年5月21日起计算至反诉被告实际搬离之日止。事实和理由：2018年3月27日，反诉被告为租赁系争商铺与反诉原告签订租赁合同，租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日，年租金为104,040元，一季一付，先付后用，管理费为每个铺位每月976元；若反诉被告逾期付租应按月租金每日千分五的标准承担违约责任，若反诉被告逾期支付租金、管理费15天以上，反诉原告有权解除合同。然反诉被告至今未支付2019年2月16日至2019年5月20日租金及物业管理费。反诉原告于2019年5月21日致函反诉被告要求解除合同、返还房屋并支付拖欠租金，但未果。现反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告麦文公司辩称：同意《商务条款确认书》解除，但解除时间应为2019年3月1日，且系反诉原告违约导致解除。双方曾签订《市场进场经营合同》，但反诉原告并未将合同原件交与反诉被告。对于反诉原告提供的《市场进场经营合同》原件真实性不予认可。在赔偿事宜未达成一致的情况下，不同意返还系争房屋。关于租金和物业费，反诉被告已经支付至2019年3月1日，由于反诉原告在2019年3月1日和反诉被告商谈赔偿事宜，也不要求反诉被告支付租金和管理费，故不同意支付之后的租金、使用费和物业费，另外反诉原告主张的按照月租金2倍的标准计算使用费，缺乏合同依据，不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，原、被告就系争商铺签订《商务条款确认书》，其中约定总建筑面积122平方米，合同租期2年，自2018年4月1日至2020年3月31日，房屋交接日2018年3月28日，装修期(45)天自2018年4月1日至2018年5月15日；租金单价每天每平方米2.33元，物业管理费每月每平方米8元，月租金8,670元，3个月租金计26,010元，月物业管理费976元，3个月计2,928元；押金为租金2个月，本商务条款确认书签章生效后即日内支付押金17,340元；租金、管理费3个月一付，首期租金于2018年3月28日前支付；租赁期满或提前终止，乙方承诺即按现状将承租房屋向甲方完好无损地交接；本商务条款确认书签章后作为租赁合同的附件之一，双方确认后在2018年3月17日前签订《市场进场经营合同》，本附件未涉及内容按照合同的相关约定执行。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《市场进场经营合同》，其中约定，甲方作为出租房屋的使用人与乙方建立租赁关系，乙方知晓甲方出租场所目前产证还未办理，自愿按现状承租系争房屋，面积122平方米，用于经营办公、一体化装饰展示、咨询，装修期2018年4月1日至2018年5月15日，起租期自2018年4月1日至2020年3月31日，免租期内免收租金但乙方仍需支付管理费、水电等费用；年租金104,040元，一季一付，先付后用，首期租金26,010元于签订本合同时支付，管理费每个铺位每月976元，一季一付，先付后用；乙方在签订本合同支付租金的同时，应向甲方支付每铺位17,340元的保证金，合同到期，应付费用结清后保证金无息一次性退还乙方；租赁期满未续租或合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后2天内付清欠费将租赁的场地交还甲方；乙方拒付欠费和拒不交还场地的，不仅承担加倍租金且甲方有权采取停电等强制收回措施；乙方逾期支付租金达15天以上的，甲方有权解除合同，收回铺位，乙方已付保证金及剩余租金不予退回，乙方在清偿所有欠款后还需承担违约金，违约金相当于当年月租金的二倍；逾期付费还应按每逾期一天承担月租金0.5%违约金向甲方承担违约责任；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式4份，原告1份，被告2份，证照登记部门1份，均具有同等法律效力。审理中，被告提供在其处的两份《市场进场经营合同》原件，每份合同共7页，第7页甲方、乙方处分别加盖原、被告印章，合同加盖有被告公司骑缝章，并无原告公司骑缝章。原告对于合同第7页真实性认可，但认为签订合同之时加盖有原告公司骑缝章，现在被告提供的合同并无原告公司骑缝章，故对于合同第1-6页真实性不予认可。2018年3月28日，被告向原告交付系争商铺。之后，原告进行装修，于2018年4月2日向上海时蓄企业发展有限公司名门休闲广场管理处支付装修押金1万元。关于租金等支付情况。原告已支付2018年4月1日至5月15日装修期管理费1,464元，2018年5月16日至8月15日租金26,010元和管理费2,928元，租赁保证金17,340元，2018年8月16日至11月15日租金26,010元和管理费2,928元，2018年11月16日至2019年2月15日租金26,010元和管理费2,928元。2019年2月16日起的租金及管理费未再支付。2019年5月27日，被告对系争商铺进行停电至今。2019年6月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2003年12月12日，编号为沪浦规建(03)306号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明：上海市浦东新区洋泾186地块名门世家四期商场(A-E)区(3层，5幢，面积16562.86平方米，建设单位上海竞法企业发展有限公司)符合城市规划要求，准予建设。2004年1月5日，上海市浦东新区建设局就上述工程颁发《施工许可证》。2004年9月，上海竞法企业发展有限公司企业名称变更为上海时蓄企业发展有限公司。2006年11月27日，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海时蓄企业发展有限公司就洋泾镇186号地块危旧房改造工程(含名门世家四期商场A-E区工程)颁发《建设工程竣工验收备案证书》。审理中，被告提供一份落款时间为2019年5月21日《欠款(解约、清场)通知书》，内容为由于原告逾期支付租金及管理费达15天以上，故解除合同，要求合同终止2天内付清欠款并交还房屋。被告称上述通知书系面交给原告，但原告拒收。原告则表示从未收到上述通知书。同时，原告表示2019年5月22日，被告口头告知原告不可再使用房屋，要求原告搬离。次日，被告工作人员再行要求原告搬离，并于2019年5月27日对系争房屋进行停电，系争房屋空关至今。本院认为，原、被告签订的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》系双方当事人的真实意思表示，系争商铺所在建筑物取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，在工程竣工验收后亦取得相关部门的备案证书，故双方之间的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。关于原告提出《市场进场经营合同》内容系伪造为由主张合同无效。本院认为，被告已提供《市场进场经营合同》原件，该合同尾页加盖有原告公司印章。原告仅以合同第1-6页未加盖原告公司骑缝章为由否认合同的真实性，然原告并未有充分证据证明其在合同原件处加盖有原告公司骑缝章，原告认可的合同第7页也无原告公司的骑缝章，原告亦无其他证据证明被告提供的合同内容系伪造，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告要求确认《市场进场经营合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同签订后，原告作为承租方，应按约支付租金及物业费。然原告自2019年2月16日起的租金并未支付，原告虽称其前往被告处支付租金，但被告不予收取，对此，原告并未有充分证据予以佐证，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告未按约支付租金，被告依照合同约定享有合同解除权。被告主张合同解除日为2019年5月21日，但未有证据证明被告于该日将合同解除的意思表示送达至原告，故被告主张该日为合同解除日，本院不予支持。审理中，原告称被告于2019年5月22日要求原告搬离，其实质为解除合同，故本院确认该日原告已知悉被告要求解除合同，该日即为合同解除日。由于原告系违约方，故其主张要求赔偿装修损失和租房损失，返还已付租金及物业费，均缺乏依据，本院不予支持。关于装修押金1万元，因收款单位并非被告，原告要求被告返还，缺乏依据，本院不予支持。关于租赁保证金17,340元，合同约定被告违约的，该保证金不予退还，故被告主张保证金不予退还，依约有据，本院予以支持。关于反诉部分，合同解除后，反诉被告应将系争房屋返还给反诉原告，并支付合同期内的房屋租金及物业费。反诉原告主张2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费，并无不当，本院予以支持，关于具体金额，经计算应为3,091元。关于租金，经计算，2019年2月16日至2019年5月21日租金为27,744元。合同解除后，反诉被告未及时返还房屋，应支付至房屋实际返还之日止的占有使用费，考虑到合同约定反诉被告应在合同解除后2天内交还房屋，故使用费自2019年5月25日起算，又因反诉原告于2019年5月27日对系争房屋进行停电至今，故本院酌定使用费的标准按照每月4,000元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司与被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《202弄1号一层柜台(1053-1061)室租赁合约商务条款(确认书)》于2019年5月22日解除；二、原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX室搬离，将上述房屋返还给被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司；三、原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年2月16日至2019年5月21日租金27,744元；四、原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费3,091元；五、原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司房屋占有使用费：按照每月4,000元的标准，自2019年5月25日起计算至原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司实际返还房屋之日止；六、驳回原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,720元，减半收取计4,360元，由原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司负担。反诉案件受理费(减半收取)931.50元，由原告(反诉被告)上海麦文装饰设计工程有限公司负担435元，被告(反诉原告)上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司负担496.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年十一月八日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。