云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2114号原告中国工商银行股份有限公司大理分行，住所地大理市下关镇人民街30号。统一社会信用代码91532900432546955P。负责人杨光龙，该分行行长。单位地址大理市下关镇人民街30号。委托代理人苏利伟，该分行职工，代理权限为特别授权代理。委托代理人段智勇，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告字连章，男，彝族，1976年8月26日生，云南省南涧县人，住南涧彝族自治县，未到庭）。被告付平，女，回族，1980年1月24日生，广西鹿寨县人，户籍地址广西鹿寨县，未到庭）。被告大理建标房地产开发有限公司，住所地大理经济开发区满江片区（原木综厂）建标华城海琴湾。统一社会信用代码915329007134693510。法定代表人刘宝承，职务董事长。委托代理人康自贤，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司大理分行与被告字连章、付平、大理建标房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司大理分行的委托代理人苏利伟、段智勇，被告大理建标房地产开发有限公司的委托代理人康自贤到庭参加诉讼，本院依法于2019年7月21日在《人民法院报》刊登公告，向被告字连章、付平送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事诉讼风险提示书、开庭传票，公告期、举证期届满，被告字连章、付平未在开庭时间到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司大理分行请求本院判令：1、解除原告下辖的中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行与被告字连章、付平、大理建标房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告字连章、付平立即偿还原告借款本金561244.42元及截止至2019年4月28日的利息123890.74元，本息合计685135.16元，并承担自2019年4月29日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息、复利；3、被告字连章、付平向原告支付为实现债权而支出的律师费24824元；4、被告大理建标房地产开发有限公司对上述第二、三项所列款项承担连带清偿责任。5、被告字连章、付平提供的位于大理经济开发区原下关木综厂，建标华城第11幢第13层1号房地产对被告字连章、付平上述第二、三项所列款项承担抵押担保责任；6、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月，原告中国工商银行股份有限公司大理分行下辖的中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行（下称开发区支行）的诉讼权利及义务统一由原告中国工商银行股份有限公司大理分行继受。2014年2月26日，开发区支行与被告字连章、付平及被告大理建标房地产开发有限公司（下称建标公司）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：开发区支行向字连章、付平夫妇发放贷款人民币57万元，用于购买被告建标公司开发建设的位于大理市大理经济开发区原下关木综厂，“建标华城”第11幢第13层1号房产。实际放款日与到期日以借款凭据为准，贷款期限为360个月，自2014年2月28日至2044年2月28日。贷款利率实际执行年利率为6.55%；贷款发放后若遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在贷款利率基础上加收30％确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同还约定被告字连章、付平用其购买的上述房屋为其借款作抵押担保。抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金和贷款人为实现债权及抵押权而发生的一切费用。被告建标公司为字连章、付平的借款承担阶段性连带责任保证，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期限至字连章、付平购买的上述房屋办妥抵押登记手续，贷款人收到《房屋他项权证》时止。合同签订后，开发区支行按约定向被告字连章、付平发放贷款57万元。贷款发放后，字连章、付平未按合同约定按时还款，截至2019年4月28日，字连章、付平已连续46期，累计54期未按合同约定履行还款义务。字连章、付平向被告建标公司购买的房屋至今未办理《房屋他项权证》，建标公司也未履行连带担保责任。被告字连章、付平未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告大理建标房地产开发有限公司表示愿意承担连带保证责任。原告中国工商银行股份有限公司大理分行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、工银云复〔2017〕90号关于对大理分行深化扁平化管理改革方案的批复、原告营业执照、负责人身份证明及身份证复印件。证明原告下辖支行的诉讼权利义务统一由原告继受，原告诉讼主体适格。2、被告身份证、户口册、居住证、结婚证复印件。证明被告身份情况，被告字连章、付平系夫妻关系。3、商品房购销合同及补充协议、房地产管理机关登记备案栏、商品房买卖合同登记备案表、公证书。证明被告字连章、付平与被告大理建标房地产开发有限公司签订商品房购销合同，并登记备案。大理州玉洱公证处对上述合同进行公证。4、贷款客户谈话笔录、贷款申请审批表、客户须知、《个人购房借款/担保合同》、担保函、抵押承诺书、核保书、委托支付协议、借款凭证、贷款发放电子许可证详细信息。证明被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告下辖开发区支行向被告字连章、付平贷款57万元，购买建标公司的房产。建标公司为贷款承担阶段性连带责任保证。合同对双方的权利义务等进行约定。合同签订后，开发区支行向被告字连章、付平发放贷款57万元，借款期限360个月，年利率6.55%。5、个人贷款信息提示服务确认书、个人逾期贷款催收通知书、律师函、国内标准快递。证明借款期内，被告未按约还款，原告多次向催收。6、借据信息、借据历史处理明细查询。证明截止2019年4月28日，被告已连续46期，累计54期未按合同约定履行还款义务。7、民事委托协议书、云南省增值税发票、保全费发票。证明原告为实现债权而支出律师费24824元、保全费3520元。被告字连章、付平、大理建标房地产开发有限公司均未向本院提交证据材料。被告字连章、付平未到庭应诉，本院视其对质证、举证权利的放弃。经庭审质证，被告大理建标房地产开发有限公司对原告提交的上述证据三性无异议。本院认为，原告提交的上述证据真实、合法与本案有关联性，予以采信。经本院审理查明：原告中国工商银行股份有限公司大理分行下辖的中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行的诉讼权利及义务统一由原告中国工商银行股份有限公司大理分行继受。被告字连章、付平于2011年7月19日登记结婚。2013年10月6日被告大理建标房地产开发有限公司与被告字连章、付平签订《商品房购销合同》及补充协议，约定大理建标房地产开发有限公司向字连章、付平出让位于大理经济开发区。该房总价款为人民币821541元，首付人民币251541元，按揭贷款570000元。补充协议还约定，大理建标房地产开发有限公司（甲方）为字连章、付平（乙方）银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签定的借款合同的约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲履行保证责任或扣划甲方的款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同购房款总额的20%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用。2013年11月18日，该《商品房购销合同》及补充协议经云南省大理白族自治州玉洱公证处公证。2014年2月26日，中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行与被告字连章、付平、大理建标房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告字连章、付平向原告借款57万元；借款用途为购买上述房屋；借款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权解除本合同；宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告字连章、付平自愿以购买的上述房屋为借款向贷款人提供抵押担保，并由被告大理建标房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性连带责任保证。抵押担保范围与保证范围同为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。阶段性保证人自借款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，为借款人的债务承担阶段性连带保证责任。被告字连章在借款人、抵押人处签字，被告付平在共同借款人、抵押物共有人处签字。被告字连章、付平还在同意抵押承诺书上签字。被告大理建标房地产开发有限公司在保证人处签章。2014年2月28日被告大理建标房地产开发有限公司出具阶段性担保担保函。同日，被告字连章与中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行签订个人贷款委托支付协议，约定全部贷款受托支付给被告大理建标房地产开发有限公司。协议签订后，中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行向被告字连章、付平发放贷款人民币57万元；借款期限为360个月，即2014年2月28日至2044年2月28日，执行年利率为6.55%，逾期年利率为8.515%。借款期限内，被告字连章、付平未按约还款，原告从2017年9月29日开始多次进行催收。截止2019年4月28日被告字连章、付平连续逾期46期，尚欠原告借款本金人民币561244.42元及利息、罚息、复利123890.74元。被告字连章、付平向被告大理建标房地产开发有限公司购买的房屋至今未办理房地产权属证书并办理房屋抵押登记。被告大理建标房地产开发有限公司也未履行担保责任，原告遂诉至本院。2019年10月16日，原告为实现债权支出律师代理费24824元。本院认为，中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》，主体适格，当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，受国家法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行依约向被告字连章、付平发放了贷款，被告字连章、付平未按约归还贷款本金及利息，连续逾期46期，构成违约，原告要求解除合同并归还借款本金及利息的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因被告字连章、付平逾期未归还借款本金、利息，按照合同约定，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。故原告要求按照合同约定利率计收罚息、复利的诉请，本院予以支持。原告提交的证据证实其为实现债权而支出律师代理费24824元，对其要求被告承担律师代理费24824元的主张，符合合同约定，本院予以支持。被告大理建标房地产开发有限公司自愿为被告字连章、付平向原告的借款提供阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起至借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，承担连带保证责任。因被告字连章、付平至今未取得房地产权属证书并办理抵押登记，对原告要求其对上述款项承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。被告字连章、付平虽然与原告约定，以购买的位于大理经济开发区产作为抵押物，为借款提供抵押担保，但被告字连章、付平至今未取得不动产权属证书，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第187条的规定，被告字连章、付平未取得该房屋的所有权，抵押权亦未设立。故原告提出被告字连章、付平提供的上述房地产对上述款项承担抵押担保责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告字连章、付平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除2014年2月26日，中国工商银行股份有限公司大理经济开发区支行与被告字连章、付平、大理建标房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、由被告字连章、付平于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大理分行借款本金561244.42元及截止至2019年4月28日的利息、罚息、复利123890.74元，并支付以本金561244.42元自2019年4月28日起至本金还清之日止按照合同约定利率计算的罚息及复利。三、由被告字连章、付平于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大理分行为实现债权支出的律师费24824元。四、被告大理建标房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司大理分行的其他诉讼请求。案件受理费10900元，由被告字连章、付平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  何海瑛审 判 员  王丽玲人民陪审员  杜柱红二〇一九年十一月二十八日书 记 员  杨骁鹏