山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5129号上诉人（原审原告）：于家成，男，1974年1月15日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台南湾实业有限公司，住所地烟台市福山区崇文街德胜商城1号楼2-207-2号。法定代表人：王兴邦，总经理。委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，山东明朗律师事务所实习律师。上诉人于家成因与被上诉人烟台南湾实业有限公司（以下简称南湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初77号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。于家成的委托诉讼代理人辛晓山，南湾公司的委托诉讼代理人孙法朋参加诉讼。本案现已审理终结。于家成上诉请求：维持原判，判决南湾公司立即将坐落于福山区福海路153号银座广场1号楼2单元804号房屋交付于家成。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。于家成与南湾公司在补充协议第八条：“交付期限的补充约定:买方同意，卖方于2018年6月31日前，由质量监督站单体验收后，向买方交付钥匙，不包括正式商品房买卖合同第八条、1-4条的规定，各种合格证办房产证前补齐。”从双方的约定来看，涉案工程只要单体竣工验收就可以交付使用，该约定是当事人真实意思表示，且不违背相关法律法规的强制性规定，应为合法有效条款。本案中，既然于家成的房屋所在的单体工程已经竣工验收且合格，应根据双方的约定，判令南湾公司将涉案房屋交付于家成；二、原审法院适用法律错误。1、《中华人民共和国建筑法》第61条规定“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的司法解释》第12条“因房屋主体结构质量不合格不得交付使用……”，从以上规定来看，相关法律法规均没有建设工程须经综合竣工验收才能交付的规定，当事人约定单体竣工验收交付房屋与法律不悖；2、原审法院认为涉案工程未经综合验收不得交付违背了法律法规的强制性规定，却没有指明违背了哪部法律、法规的哪项条款，属于对法律的自我“创造”，错误做法应予纠正。另外，补充一个事实，2019年7月23日涉案工程已经完成了综合验收，南湾公司与杭州市市政工程集团有限公司(以下简称杭州市政公司)签订的车位抵顶协议第二条明确约定案外人杭州市政公司已经按照合同约定完成了银座广场涉案工程的施工城建的工作，并已经与南湾公司办理了综合验收手续。南湾公司辩称，对于家成的上诉理由不予认可，涉案房产在一审法院判决时并没有取得竣工验收备案，并且至今也未取得竣工验收备案，不具备交付条件。于家成向一审法院起诉请求：1、判令南湾公司向于家成交付坐落于福山区福海路153号福山银座广场1号楼2单元-804号房屋并协助办理不动产证书；2、南湾公司承担逾期交房违约金4000元（计算至2018年11月30日）并继续承担自2018年12月到实际交房日期间的按月标准800元计算的违约金；3、南湾公司承担逾期办证违约金6021.58元（计算至2018年11月30日）并继续承担自2018年12月1日到实际办证日期间的按同期银行贷款利率1.5倍计算的违约金；4、南湾公司承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任费。一审法院认定事实：2016年6月16日，南湾公司（协议甲方）与杭州市政公司（协议乙方）签订房产抵顶工程款协议，甲乙双方同意用甲方开发的烟台福山银座广场小区的房产抵顶乙方工程款。双方具体约定：一、用于抵顶工程款的房产：具体抵顶房源为：第一部分，1#或2#两层商业办公，面积约1400㎡，单价5100元/㎡，1#楼西单元5-34层住宅面积约为12784.73㎡详见附表，价格按5908元/平方米执行。第二部分，商业平面图中西侧A-G轴沿街商业及北侧11-19轴沿街商业网点房产（两侧商业网点建筑面积约为2926.01㎡，最终以房管局测算面积为准，单价20000元/㎡）。第三部分，乙方所抵顶的住宅总面积与整个小区住宅总面积的比例相对应分得的车库和小棚（面积约4000㎡，最终以房管局测算面积为准，单价2200元/㎡。）房产价格的确定：以上房产价格合计约为149992385.00元。最终面积以房管局测绘为准，抵顶单价不变，总价相应调整。二、抵顶手续：甲乙双方签订协议之日，乙方需在签订协议当日提供协议全款的收据给甲方，甲方收到收据后即不再对外销售本协议约定抵顶给乙方的房源，也表示甲方将合同约定50%的工程款支付给乙方。待乙方为甲方提供需办理网签的该房产金额工程款发票后，甲方为乙方（或乙方指定的购房者）办理该房产的网签及产权登记等相关手续。届时甲方应与乙方（或乙方指定的购房者）另行签订房屋买卖合同，注明房屋买卖合同价款根据本合同约定已付清，并开具房屋买卖不动产销售发票给乙方（或乙方指定购房者）。三、所抵顶房产在办理销售手续时，发包人承担该商品房以抵顶价以内销售时卖方所需缴纳的费用，承包人（或由承包人要求其指定购房者）承担该商品房销售买方所需缴纳的费用及该商品房销售超过抵顶价格的部分，卖方需缴纳的费用。四、其他约定：1、抵顶的房产甲方不得对外销售，乙方可指定购房者办理购房及产权登记手续，原则上按照本协议约定价格进行网签；如特殊情况，网签价格高于抵顶价格，由此产生甲方额外增加的税费由承包人（或由承包人要求其指定购房者）承担，该税费经甲、乙双方核算无误后，由承包人（或由承包人要求其指定购房者）单独支付给甲方。2、该协议签订后，乙方申请甲方与乙方指定购房者签订《商品房买卖合同》，甲方不得拒绝，应在规定时间内与乙方指定购房者签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，同时开具不动产销售发票支付承包人（或由承包人要求其指定购房者）。于家成、南湾公司均认可涉案房产包含在该抵顶协议的房产中。2016年9月24日，烟台市天鹏基础工程有限公司（甲方）与于家成（乙方）签订以房抵款协议书，内容：一、乙方承包施工甲方承揽的基础工程，甲方因此欠乙方的劳务分包工程款，因开发商和总包单位以房顶款，甲方无现金向乙方支付劳务工程款，经双方协商，乙方同意甲方以房抵款。二、甲方抵顶的房屋位于烟台市福山区，面积87.3平方米，价款为人民币￥535847元，甲方以此价格抵顶相应数额的欠款。该抵顶房屋是由总包单位杭州市政公司抵顶给甲方的，乙方已经现场勘查并了解相关情况，同意接受并向甲方出具收款收据，该部分工程款双方账款两清，再无纠纷。2016年9月29日，烟台市天鹏基础工程有限公司与于家成签订顶房说明，内容：经协商一致，我愿意用福山银座广场1#楼2单元（西单元）804号房产（编号银座广场1-2-804）抵顶我的劳务费，该抵顶房产的总价为535847元，我自愿选择将以上所抵顶给我的房产登记于家成名下，请予以办理商品房预售合同，商品房预售合同签署完成即表明贵司已将我的劳务费支付给了我，我将依规提供已收款发票及收据。后期的房产办证或再转让有我自行承担费用，特此说明。同日，杭州市政公司与于家成签订承诺书，内容：致南湾公司：根据南湾公司与杭州市政公司签订的“房产抵顶工程款协议”中约定抵顶给我公司的房源，我公司作出如下承诺：现申请将位置于福山区福海路153号，房号1-2-804，建筑面积87.3平方米，单价6138元/平方米，总房款535847元。将此套商品房买卖合同签到于家成名下，承诺如有不实，愿负法律责任，出现任何问题，与南湾公司无关。承诺南湾公司只需承担“房产抵顶工程款协议”中抵房价格内部分所需缴纳的税费，其余部分均由我公司承担，与南湾公司无关。我公司承诺商品房买卖合同一经签订即视为南湾公司已将等额的工程款已支付给杭州市政公司，我公司应于商品房销售合同签订7日内开具等额的工程款发票。特此承诺！2016年9月29日，烟台市天鹏基础工程有限公司为杭州市政公司开具收款收据，工程款535847元，备注：顶房银座广场1-2-804号房。2017年3月17日，杭州市政公司出具的内部统一收款收据，载明：交款单位南湾公司，款项内容：工程款，人民币535847元，收款方式：抵房，摘要：1-2-804。2016年11月1日，于家成与南湾公司签订商品房买卖合同，于家成购买南湾公司开发的福山银座广场1号楼2单元第8层804号房。双方约定：该商品房建筑面积共87.3平方米，单价为每平方米8246.34元，总金额为535847元；首付款535847元，于2016年10月30日前付清；卖方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备一定条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用；如卖方逾期交房超过180日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.1的违约金。卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续……双方存在争议的事实：于家成主张涉案房屋系南湾公司抵顶给杭州市政公司，杭州市政公司又抵顶给烟台市天鹏基础工程有限公司，烟台市天鹏基础工程有限公司又将涉案房屋抵顶给本案于家成，原、南湾公司签订商品房买卖合同，且杭州市政公司出具工程款收据，足以证明涉案房屋南湾公司同意最终抵顶给于家成且已用工程款抵顶房款的事实。涉案房屋已经进行单体验收，未经综合验收，涉案房屋有部分业主已经居住，于家成主张愿意接收该房屋。南湾公司对于家成的上述主张不予认可，南湾公司认为于家成未按照双方签订的商品房买卖合同缴纳购房款，构成违约；杭州市政公司应当为南湾公司提供协议约定的全款收据，以及提供需办理网签的该房屋金额的发票，但本案中于家成并没有提供证据证明案外人杭州市政公司已经履行了合同义务，事实上杭州市政公司也没有履行合同义务。根据于家成主张，涉案房屋是债权债务转移，根据合同法规定，南湾公司对杭州市政公司享有的抗辩权仍可以对抗于家成。即使按照于家成主张的以物抵债，但该以物抵债行为并没有最终完成，于家成与南湾公司之间不存在直接法律关系，并且南湾公司也明确表示，南湾公司与杭州市政公司存在争议，不同意将该房屋继续抵顶。于家成主张逾期交房违约金按照月租房800元计算，没有证据证实，合同约定的交房日期是2018年6月30日，该费用从2018年7月1日开始计算。于家成主张的逾期办证违约金计算标准从2018年9月28日按照同期银行贷款利率的1.5倍计算，计算标准是自己主张的，因为合同约定的违约金太低，不足以弥补于家成损失。于家成主张的保全费3470元是诉前保全花费的费用，诉讼财产保全责任费1180元是于家成进行诉讼保全花的费用，即于家成请保险公司担保的费用。南湾公司对于家成以上所主张的费用均不认可，且认为于家成主张保险公司担保的费用没有法律依据。一审法院认为，南湾公司与杭州市政公司签订房产抵顶工程款协议，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。依据房产抵顶工程款协议的约定，杭州市政公司享有权利指定购房者办理购房及产权登记手续，南湾公司应在规定时间内与杭州市政公司指定购房者签订商品房买卖合同。本案中，杭州市政公司将涉案房屋抵顶给烟台市天鹏基础工程有限公司，烟台市天鹏基础工程有限公司又将涉案房屋抵顶给本案于家成，原、南湾公司签订了商品房买卖合同，足以证明杭州市政公司及本案南湾公司均同意将涉案房屋抵顶给于家成，应视为抵顶行为已经完成；且杭州市政公司出具的工程款收款收据也足以证明涉案房屋的购房款已经以抵顶工程款的形式缴纳，故本院认为于家成有权依据该商品房买卖合同要求南湾公司履行相应的合同义务。于家成主张交付涉案房屋，虽然原、南湾公司均认可涉案房屋已经单体验收，但因尚未综合竣工验收，该条件不符合法律关于房屋交付条件的强制性规定，故对于家成该诉讼请求不予支持，于家成可待交付条件成就后另行主张。于家成主张逾期交房违约金，于法有据，但于家成主张的计算标准无证据支持。原、南湾公司签订的商品房买卖合同中约定的计算标准为以“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，该约定系双方真实意思表示且不违反法律规定，应以此来作为计算逾期交房违约金的标准，即违约金应按照总房款535847元，自交房之日次日即2018年7月1日起开始计算至南湾公司实际交房之日止，对于家成主张超出的部分不予支持。于家成主张逾期办证违约金，依据商品房买卖合同的约定，涉案房屋尚未交付使用，故对于家成的该项主张暂不支持。于家成主张的保险公司担保的费用，无法律依据，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定判决：一、南湾公司于本判决生效后十日内给付于家成2018年7月1日至2019年6月25日期间的逾期交房违约金1929.05元，其后的逾期交房违约金以总房款535847元为基数，按每日万分之0.1自2019年6月26日起计算至南湾公司实际交房之日止。二、驳回于家成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9258.69元，减半收取为4629元，申请费3470元，合计8099元，由南湾公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于家成向法庭提交2019年南湾公司与杭州市政公司签订的车位抵顶协议，证明涉案工程已经综合验收，具备交付条件。该协议第二条载明杭州市政公司按照合同约定实际完成银座广场项目的施工、承建等工作，并通过了综合验收。南湾公司质证称，该抵顶协议是真实的，但对涉案工程已综合验收的记载错误，目前涉案工程已于2019年7月组织竣工验收，福山质监部门已经去过现场，但未出具相关报告，仍未完成竣工验收备案。于家成向法庭提交2016年11月1日南湾公司与于家成签订的商品房买卖合同补充协议，证明涉案工程已具备交付条件。其中补充协议第八条交付期限的补充约定，买方同意，卖方于2018年6月31日前，由质量监督站单体验收合格后，向买方交付房屋钥匙，不包括正式商品买卖合同第八条、1-4条的规定，各种合格证办房产证前办齐。南湾公司对商品房买卖合同补充协议的真实性没有异议，但认为涉案工程尚未竣工验收备案，不具备交付条件。本院委托一审法院对福山区建设管理处刘光澎主任进行了调查，刘光澎主任称各楼的单体验收已经通过，福山区建设管理处已出具建设工程质量监督报告。本院对银座广场小区进行了实地勘验，并对小区物业公司经理高原进行了调查，高原称银座广场小区从2018年开始陆续交房，到目前为止入住率约达到60%，今年亦即将供暖。南湾公司另称涉案工程单体验收的时间是2018年3月份。系南湾公司组织的五家验收已完成。对于南湾公司未交房的原因，南湾公司称于家成未向其支付购房款，且经其测算其已超付杭州市政公司工程款，涉案房屋无需抵顶给于家成。于家成认为其与南湾公司已签订商品房买卖合同，未经双方同意，合同不得变更或解除，即使南湾公司超付了工程款，也只能向杭州市政公司主张。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：银座广场小区各楼的单体验收均已通过，福山区建设管理处已出具建设工程质量监督报告。且小区已陆续交房，入住率达60%。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案争执焦点为涉案房屋是否具备交付条件，南湾公司应否向于家成交付涉案房屋。南湾公司与于家成签订的商品房买卖合同补充协议约定交房条件为质量监督站单体验收合格，即双方当事人降低了商品房买卖合同的交房条件，该并不违背建筑法有关工程竣工验收合同才能交付的规定。现银座广场小区各楼房均已单体验收合格，符合合同约定的交付条件，且涉案小区大多数业主已交房入住，于家成要求南湾公司交付房屋符合合同及法律规定，应予准许。南湾公司应向于家成交付涉案房屋。综上所述，于家成上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初77号民事判决第一项；二、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初77号民事判决第二项；三、烟台南湾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向于家成交付福山区福海路153号福山银座广场1号楼2单元-804号房屋。四、驳回于家成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9258.69元，减半收取为4629元，申请费3470元，合计8099元，由烟台南湾实业有限公司负担；二审案件受理费9259元，由烟台南湾实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月二十日书记员  杨晓丹