广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4646号原告：广州市彼岸物业管理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街增城大道69号6幢711号。法定代表人：蔡宇冬。委托诉讼代理人：张庭锋，该公司员工。被告：黄海永，男，1983年8月16日出生，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。原告广州市彼岸物业管理有限公司与被告黄海永居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市彼岸物业管理有限公司（以下简称彼岸公司）的委托诉讼代理人张庭锋、被告黄海永及其委托诉讼代理人黄赐繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市彼岸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费20600元；2、请求判令被告向原告支付违约金20600元（违约金以20600元为基数，按照每日千分之五的标准，从2018年8月ll日起计至2019年5月20日为29046元，应以房地产咨询及买卖代理费20600元为限）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。上述金额暂计共：41200元。事实和理由：2018年4月11日，经原告提供居间服务，促成被告与黄汉英签订《房屋买卖合同》，由被告承购黄汉英名下位于广州市增城区富鹏开发区庆园路21号之4号楼601房的房屋，房屋总价1375500元。次日，原告与被告签订《服务收费确认书(买方)》，被告确认经原告成功介绍承购涉案房屋，并同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费20600元。根据《服务收费确认书(买方)》的约定，即使被告与黄汉英签订的《房屋买卖合同》提前终止，被告仍应向原告足额支付房地产咨询及买卖代理费。后来，被告与黄汉英协商提前解除了涉案《房屋买卖合同》。原告在得知情况后，多次催告被告支付房地产咨询及买卖代理费，但被告一直拒不支付。2018年8月7日，原告正式函告被告，要求其在2018年8月10日前支付房地产咨询及买卖代理费，但被告仍置之不理。原告认为，原、被告签订的《服务收费确认书(买方)》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告无故拖欠原告房地产咨询及买卖代理费的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告黄海永辩称：原告没有尽到居间人的如实报告义务，并故意向被告隐瞒订立房屋买卖合同有关的重要事实、提供虚假情况，且案涉《房屋买卖合同》也不能成立。因此，原告诉求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元的居间报酬及违约金20600元均没有事实和法律依据，被告请求法院查清案件事实，依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。一、原告没有就有关订立房屋买卖合同的事项向被告如实报告，并向被告故意隐瞒广州市增城区富鹏开发区庆园路21号之4号楼601房房屋的权属情况、房屋现状、是否符合买卖条件等与订立合同有关的重要事实、提供黄汉英为案涉房屋产权人的虚假情况，损害了被告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，原告不得向被告要求支付房地产咨询及买卖代理费20600元的居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，原告作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人即被告如实报告。但事实上，原告并没有履行作为居间人的如实报告义务，原告并没有将案涉房屋的权属情况、房屋现状、是否符合买卖条件的重要事实和真实情况告知被告。相反，原告故意向被告隐瞒黄汉英非案涉房屋产权人、案涉房屋没有办理产权人为黄汉英的房屋产权证、案涉房屋根本不符合买卖交易条件等与订立合同有关的重要事实，并向被告提供黄汉英为案涉房屋产权人、案涉房屋符合买卖条件的虚假情况，严重损害了被告的合法权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，原告不得要求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元居间报酬。基于原告不得要求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元居间报酬的事实，且被告根本没有违约的事实，原告更无权要求被告支付违约金20600元。同时，被告保留追究原告损害被告合法权益的损害赔偿责任。二、原告为获取居间报酬故意隐瞒案涉房屋并非黄汉英个人所有的重要事实、提供案涉房屋的虚假产权情况诱使被告与黄汉英签订的《房屋买卖合同》自始无效，该《房屋买卖合同》根本不成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告未促成房屋买卖合同成立，原告不得要求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元的居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。由此可见，合法成立的有效买卖合同必须是出卖人对标的物拥有所有权并能转移标的物所有权给买受人的合同。而在本案中，原告向被告居间介绍案涉房屋的产权人为黄汉英，但事实上案涉房屋的产权人并非黄汉英，黄汉英根本不拥有案涉房屋的产权，黄汉英根本不具备买卖交易案涉房屋的主体资格。因此，原告为获取居间报酬故意隐瞒案涉房屋并非黄汉英个人所有的重要事实、提供案涉房屋的虚假产权情况诱使被告与黄汉英签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。也就是说，原告诱使被告与黄汉英签订的《房屋买卖合同》自始无效、依附该《房屋买卖合同》的《服务收费确认书(买方)》也自始无效，该《房屋买卖合同》根本不成立、依附该《房屋买卖合同》的《服务收费确认书(买方)》也根本不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，原告在本案中未促成该《房屋买卖合同》成立，原告不得要求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元的居间报酬。基于原告不得要求被告支付房地产咨询及买卖代理费20600元居间报酬的事实，且被告根本没有违约的事实，原告更无权要求被告支付违约金20600元。综上所述，被告黄海永针对原告广州市彼岸物业管理有限公司的诉讼请求及陈述的事实理由提出上述答辩意见，恳望法院予以采纳，并依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年2月28日，成江锡（卖方、甲方）、黄汉英（买方、乙方）签订《房屋转让合同》，载明：位于广州市增城区荔城街富鹏开发区庆园路区21号之4号楼，拥有建设四证，即《用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的房屋一栋，现已完成框架结构工程，进入装饰工程阶段，甲方对三至六层住宅（套件）具有所有权和处分权。现经甲、乙双方同意，特签订部分转让合同如下：一、经乙方2017月2月28日参照图纸及到实地选择向甲方购买增城区荔城街富鹏开发区庆园路区21号之4号楼楼房套间601房……七、双方责任。……2、预期交楼时间为2017年12月31日，实际时间以乙方付清全部购房款、甲方过户房屋至乙方名下之日为准。如甲方未按规定期限将房屋交付给乙方（因政府政策原因除外），逾期30日以上，双方有权解除合同，且甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款。因乙方原因，或经甲方三次催告仍不履行合同义务，或未能按期付款的由乙方承担全部责任。2018年4月11日，黄汉英（卖方）、被告（买方）与原告（经纪方）签订《房屋买卖合同》，载明：买卖双方就买卖位于增城区××城街××开发区××楼××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、购房付款方式：乙方按下列第3种方式付款：3、银行按揭方式。如果不能转名的情况下，则此合同作废，甲方（卖方）无息退回定金。开发商收取转名费项由甲方（卖方）支付。首期款定于6月30号前付清。若开发商不配合做按揭，则卖方退回定金。……。同日，黄汉英出具《定金收据》，载明：……买卖双方商定该房屋成交价为人民币1375500元。现收到买家黄海永先生交来承购该物业之定金，金额为人民币10万元整。特此立据，备注：已收2万元整，剩余8万元整4月12日前支付，金额以实时到账为准。2018年4月12日，被告签署《服务收费确认书（买方）》，载明：本人黄海永经广州市彼岸物业管理有限公司承购位于广州市增城区富鹏开发区庆园路区21号之4号楼601房，现确认经广州市彼岸物业管理有限公司成功介绍承购上述房产。鉴于该公司提供的服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如该公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币20600元整。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉该公司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。该公司收齐佣金后，买卖双方在约定时间内办理相关过户手续。此确认书自签署确认后，即产生法律效力。备注：过户当天付清。在审理中，原告陈述以下：一、被告签订房屋买卖合同前已经清楚涉案房屋并未取得房产证，也清楚涉案房屋是由成江锡卖给黄汉英的，房屋转让合同也出示给黄海永看过。二、按照正常情况是可以办理过户的，房屋买卖双方私下取消了交易，就没有过户成功，双方都没有给中介费。被告陈述以下：一、与张庭锋一起到现场看过房屋，当时张庭锋说涉案房屋是其亲戚所有，转让房屋不成问题，完全能过户。二、没有要求中介出示房产证，中介告知其涉案房屋已经办理了大证，可以过户到被告名下，被告实际上是没有看到过这个证件。三、被告没有交纳过中介费。四、被告将购房款交给中介，由中介代转给原告，原告代转给黄汉英，被告方已收到退回的10万元。五、过户问题一直与中介、黄汉英协商处理，双方都处理不了，所以于2018年7月16日解除合同。黄汉英说是开发商不同意转名，合同作废，中介又说可以过户，双方说法不一致。黄汉英想要转名费便宜一点，如果不解除合同就不退定金给被告。本院认为，虽然《服务收费确认书（买方）》载明若原告成功促成被告与黄汉英达成买卖合同，被告同意支付房地产咨询及买卖代理费共20600元，但是原告收取房地产咨询及买卖代理费20600元，所服务的范围不仅要促成居间合同成立，还要促成并且保障合同履行完成。另，原告作为专业从事房地产买卖交易的中介机构，理应在促成交易时向买卖双方如实披露涉案房屋的状况以及存在的风险，作为买方的被告亦应在购房前有所了解，且被告与黄汉英亦已解除涉案房屋买卖关系，故本院酌定居间服务费为5000元。至于违约金的问题，考虑到本案实际情况，被告未按时支付房地产咨询及买卖代理费情有可原，故本院不支持原告主张违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄海永于本判决生效之日起十日内向原告广州市彼岸物业管理有限公司支付居间服务费5000元；二、驳回原告广州市彼岸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，由原告广州市彼岸物业管理有限公司负担390元，被告黄海永负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十九日书记员  何晓蕾