广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4074号原告：钟海强，男，1962年11月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈思仲，广东明境律师事务所律师。被告：广州市震海集团有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南翠微街12号204房自编之一。法定代表人：刘源远。被告：广州市国鑫信息科技有限公司（原名广州市震海信息科技有限公司），住所地广州市越秀区流花路109号之九909自编之一。法定代表人：罗永其。被告：李华，女，1979年4月18日出生，汉族，住广州市海珠区。三被告共同委托诉讼代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：杨娇娇，广东润科律师事务所实习律师。原告钟海强与被告广州市震海集团有限公司（以下简称震海集团）、广州市国鑫信息科技有限公司（以下简称国鑫公司）、李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟海强及其委托诉讼代理人陈思仲，被告震海集团、国鑫公司、李华的共同委托诉讼代理人龚伟、杨娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告震海集团立即将广州市越秀区XXX路437号3604单元腾空交还原告。2、判令被告震海集团立即支付自2018年1月1日起至交还房屋给原告之日止的租金（每月按35231元计）及自2018年1月6日起至付清上述租金之日止的逾期给付违约金（以同期应付未付的租金为基础，每日按月租金额的0.5%计算）给原告；被告李华对该项请求承担连带清偿责任。3、判令被告国鑫公司向原告立即支付迟延给付2016年11月1日起至2017年12月31日止的租金的违约金（自2016年11月6日起至实际付清之日止，以同期应付未付的租金为基础，每日按月租金额的0.5%计算）；被告李华对该项请求承担连带清偿责任。4、判令三被告立即共同支付按租赁合同约定的原告经济损失112192.48元（用3604单元建筑面积234.8717平方米除以总建筑面积1065.13平方米所得数额乘以提前终止合同的违约金和赔偿款508785.96元）。5、判令三被告共同返还律师费10000元给原告。事实和理由：原告是广州市越秀区XXX路437号3604单元的产权人，该单元建筑面积234.8717平方米，房屋用途为非居住用房（办公用房），原出租给广东太平网联广告有限公司作写字楼办公用。被告李华通过中介公司提出希望购买该单元及另外相邻3601、3602、3603单元，双方最终商定由李华安排被告公司承租，租赁期限至李华向原告付齐购房款及房地产权证过户至李华名下时终止。租赁期限内承租人应在每月的第五日前向原告交纳租金，逾期交纳则每逾期一日按当月租金额的0.5%向原告支付违约金。上述约定均明确写入原告与被告震海集团及被告国鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及原告与李华签订的房屋买卖合同之中。双方签订的《广州市房屋租赁合同》已依法办理了租赁备案登记手续。该3604单元先由被告李华安排被告国鑫公司向原告承租，双方于2016年9月28日签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2016年10月1日至2017年12月31日。被告国鑫公司虽已付齐租金，但因未按租赁合同约定的交租时间交租而产生逾期交租违约金52987.59元，原告虽一直追讨，至今仍未支付。被告李华在租赁期限届满前，提出由被告震海集团续租该单元，故原告与被告震海集团于2017年7月4日签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，该合同同样约定了承租人应在每月的第五日前向原告交纳租金至李华向原告付齐购房款并房地产权证过户至李华名下时止。但被告震海集团自2018年1月5日起无向原告交纳租金，原告虽一直追讨，至今仍未支付。如前所述，该单元连同原告的另外三个单元（3601、3602、3603单元）原租给广东太平网联广告有限公司做写字楼办公用，租赁期限至2019年7月31日，该公司正常交租无拖欠，被告震海集团及被告国鑫公司原在广州市较为偏远档次较低场地经营办公，李华提出因提高公司形象及融资需要，要求立即安排被告公司迁入该单元承租使用，故原告应李华要求提前终止了与原承租人的租赁合同，提前收回了场地，并因此按与原承租人的租赁合同约定，合共赔偿了提前终止合同的违约金和赔偿款508785.96元给原承租人广东太平网联广告有限公司，摊分计入本案3604单元为112192.48元。原告与被告震海集团及被告国鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》均约定：“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”由于被告震海集团及被告国鑫公司是由被告李华安排迁入承租，所以三被告应共同连带向原告支付该损失，被告李华亦因此应对被告震海集团的欠租和逾期交租违约金以及被告国鑫公司的欠租和逾期交租违约金等承担连带清偿责任。就被告震海集团及被告国鑫公司因房屋租赁合同产生的租赁法律关系和民事责任，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关租赁法律的规定，现依法向人民法院提出起诉，请求法院查明事实，依法判如原告所诉。被告震海集团、国鑫公司、李华共同辩称，不同意原告的诉讼请求，在2016年5月7日李华和原告签订了广州市房地产买卖合同书，约定将涉案房屋3601-3604单元出卖给李华，后因为履行的过程中，因李华的公司需要中途变更了买房人，但最终还是李华的名义购买四个单元。且3603单元已经按照合同的约定办理了房屋过户手续，李华也取得了产权证。在3601-3602、3604单元过户时，是需要原告现涂销其原在银行的贷款才能办理房屋过户手续，但由于原告迟迟未办理涂销抵押的手续，导致三个单元至今未办理转移登记。在办理转移登记前即2018年2月前之所以采取租金的方式支付，双方之间不存在真实意思上的房屋租赁关系。之所以签订租赁合同是因为李华需要把场地交付给其名下的公司使用，为方便财务处理和保护原告利益，双方才签订了租赁合同。实际上租赁合同双方并无实际履行。在2018年2月后被告不再支付租金即购房款，是因为原告迟迟不办理涂销手续，所以被告也向仲裁委申请要求原告办理涂销抵押及房屋过户手续。该仲裁案件在审理当中，目前还未有结果。因此我方认为本案应当以仲裁案件为前提，如仲裁案件认为双方是买卖关系成立，则不存在租赁关系。我方也了解原告迟迟不办理涂销抵押是因为越秀城市广场会开通地铁，房价会上涨，我方认为这是原告要求解除合同的最根本的原因。且市场的租金价格远比双方约定的租赁合同的价格低，市场的价格每平方米是100元左右，租赁合同的价格是每平方米150元。如双方是真实的租赁关系，应当是有一个免租期，但双方实际并无免租期，是不符合市场惯例的。2、李华不是本案适格的被告，原告起诉李华错误，除3601单元在2016年10月至2017年12月是李华和原告签订了房屋租赁合同，自2018年1月后变更原告与震海网科技有限公司签订租赁合同，且我方在交租的过程中，即使被告延迟支付了租金，原告并未提出主张违约金通知。但在2018年原告才向被告发出了主张延迟支付租金的违约金的通知。在被告交付下一期租金时，原告未向被告主张逾期交付租金的违约金，也接收了房屋租金，说明双方达成了谅解。后原告想解除买卖合同才向被告提出所谓交付租金的逾期违约金，至此租赁合同的主体都并非是李华。所以原告在此要求李华对租金及逾期违约金承担连带责任无法律依据，双方之间也无合同的依据。原告要求李华承担连带责任违反了合同的相对性原则。李华仅是几个公司的法定代表人，根据规定法定代表人对公司是不承担连带责任的。3、此外，原告主张违约金过高应当依法予以调整，赔偿损失没有依据。从被告上述答辩可知，原、被告之间无房屋租赁合同真实意思表示。双方不应受租赁合同的约束，被告也不存在任何的违约行为。退一步，即使法院认定双方存在租赁关系，原告主张的违约金也超出了法律规定的范围，根据合同法司法解释二第八条、第二十九条的规定，违约金主要是以填补损失为原则。在本案中，原告主张的违约金远远超过租金的本金，这是违反了合同法司法解释二的规定。其次，原告主张解除与上一手太平网联广告公司的租赁合同的损失是不存在的，因为原告提前解除与太平网联广告公司的租赁合同所产生的损失一定考虑在原告与李华之间的买卖合同及各被告租赁合同之内，如原告及时履行买卖合同或者按照原告的要求，被告支付了预付款，就不存在原告的另外损失的存在。4、对于原告主张的律师费，在合同无约定的情况下，目前的司法实践是不应当支持原告正常的维权费用。5、另对原告统计表中3601-3604单元的日期是2017年1月的租金是1月18日支付，并非是1月28日支付。经审理查明：广州市越秀区XXX路437号3604单元的权属人为原告，该屋建筑面积为234.8717平方米，其中套内建筑面积为140.2115平方米，用途为非居住用房。2016年9月28日，原告（为甲方）与被告国鑫公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区XXX路437号3604单元出租给乙方作办公使用，建筑面积共234.87平方米，租期从2016年10月11日至2017年12月31日，其中2016年10月11日至2016年10月31日月租金为18743元，2016年11月1日至2017年3月31日月租金为26772元，2017年4月1日至2017年12月31日月租金为35231元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。第七条：其他约定：1、在“租赁物业”售卖过户至乙方法定代表人李华名下，并在甲方收齐房款当天，本合同即时终止。上述合同于2016年10月14日经房屋租赁管理部门审核备案。2017年7月4日，原告（为甲方）与被告震海集团（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区XXX路437号3604单元出租给乙方作办公使用，建筑面积共234.87平方米，租期从2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为35231元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条：乙方须在签署本合同后30天内，向甲方交纳70462元租赁保证金，甲方应在租赁期满（或符合本合同第八条的情况）5天内，将保证金无息退回乙方。第六条：3、乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条：2、乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。4、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。第八条：其他约定：1、在“租赁物业”售卖过户至乙方法定代表人李华名下，并在甲方收齐房款当天，本合同即时终止。第九条：甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。上述合同于2018年3月21日经房屋租赁管理部门审核备案。此外，针对3601、3602、3603单元，双方签约情况如下：一、原告与被告李华于2016年9月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定李华向其承租3601房作办公使用，租金：2016年10月11日至10月31日为19483元，2016年11月1日至2017年3月31日为27833元，2017年4月1日至2017年12月31日为36623元。原告与广州震海网科技有限公司于2017年7月4日签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州震海网科技有限公司向其承租3601房作办公使用，租金：2018年1月1日至2018年12月31日为36623元。二、原告与被告国鑫公司于2016年9月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告国鑫公司向其承租3602房作办公使用，租金：2016年10月11日至10月31日为18483元，2016年11月1日至2017年3月31日为26405元，2017年4月1日至2017年12月31日为34743元。原告与广州市震海科技股份有限公司于2017年11月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定广州市震海科技股份有限公司向其承租3602房作办公使用，租金：2017年11月1日至2018年12月31日为34743元。三、原告与被告国鑫公司于2016年9月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告国鑫公司向其承租3603房作办公使用，租金：2016年10月11日至10月31日为28288元，2016年11月1日至2017年3月31日为40412元，2017年4月1日至2017年12月31日为53174元。原告与被告国鑫公司于2017年7月4日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告国鑫公司向其承租3603房作办公使用，租金：2018年1月1日至2018年12月31日为53174元。另查明，2016年5月7日,原告（为甲方）与被告（李华）签订《广州市房地产买卖合同书》，约定：第二条：甲方将自有的XXX路437号36层整层（3601单元、3602单元、3603单元、3604单元）出售给乙方。第五条：甲方应当在签订本协议并收到定金后的3个工作日之内，与现租户签订提前终止租赁合同的书面文件，甲方应积极帮助、协调现租户在六个月内全部搬出上述物业。现租户搬出超过六个月的，卖方需向买方双倍补充同期租金，同时买方保留解除本买卖合同的权利；若买方提出解除本合同，签订卖方必须无条件同意，除返还所有已支付款项外，卖方还需向买方四倍补偿同期租金并三倍返还定金。甲方同意，现租户搬出后的第二天，将符合本合同约定的以上物业房地产交付给乙方免租金使用90天，使用期间的物业管理费由乙方承担。如果由于甲方的原因，未能在90天内办妥物业的过户手续，乙方有权继续免租金使用未办妥过户手续的物业。如果由于乙方的原因，未能在90天内办妥物业的过户手续，乙方须从第91天开始，按3.8元/平方米/天的价格，向甲方缴纳未办妥过户物业的使用费，直至办妥物业过户手续为止，期间的物业管理费由乙方承担。第七条：（六）甲方向托管银行（平安银行）出具3601单元、3602单元、3603单元、3604单元领新证(即业主名字为李华的房产证）回执单，托管银行在收到广州市房地产交易登记中心出具的每个房地产领取新证回执单后，分别向甲方支付对应物业转让款（网签合同）合计总价为15976950元。监管银行解付前三个房产的三笔房产监管资金时，甲方须同时交给乙方相应的领取房产证新证的回执单，但是最后一个房产证的新证回执单须在甲方收到中国农业银行最后的托管资金后交与乙方。甲乙双方向托管银行（农业银行）出具3601单元、3602单元、3603单元、3604单元领新证(即业主名字为李华的房产证)回执单复印件，并到托管银行办理解付全部托管资金（23000000元-15976950元-1500000元）后，甲方须将最后一个房产证新证的回执单交与乙方；等。2016年5月20日，原告（为甲方）与被告（李华）签订《广州市房地产买卖合同书》，约定：第二条：甲方将自有的XXX路437号36层整层（3601单元、3602单元、3603单元、3604单元）出售给乙方。第五条：甲方应当在签订本协议并收到定金后的10个工作日之内，与现租户签订提前终止租赁合同的书面文件。甲方应积极帮助、协调现租户在六个月内全部搬出上述物业。甲方同意，现租户搬出后的第二天，将符合本合同约定的以上物业房地产（包括已缴纳房款和未缴纳房款的物业）交付给乙方使用，使用期间的物业管理费由乙方承担。未缴纳房款的物业，乙方须按3.8元/平方米/天的价格,向甲方缴纳未缴房款物业的使用费，直至缴清房款为止，期间的物业管理费由乙方承担。双方应另行签署租赁合同，具体条款参照现租户的租赁合同。第六条：双方同意委任招商银行广州五羊支行分次托管以上物业交易资金（按递件房产证托管该房产的对应资金），资金托管银行按第七条的交易进度，将交易款汇转至甲方账户。第七条：以上房产的交易程序：(一）甲乙双方应在签订本合同后180天内，尽快前往广州市房地产交易登记中心办理网签合同等手续，网签合同按每平方人民币壹万伍仟元的毛胚房单价，分别签订相对应房产证的四个合同。(二）乙方应在2016年7月15日前，向甲方转账交付房屋买卖定金2000000元（每套单元500000元)，甲方在收到款项之后应该向乙方提供对应额度收据。甲方应以该定金冲抵乙方应付甲方的物业转让款项。乙方不履行本合同，无权要求返还定金；甲方不履行本合同，应当双倍返还定金（非甲方因素的影响除外）。定金罚则的执行，不影响任何一方要求赔偿的权利。(三）各单元物业交易的先后次序为：3603、3604、3601、3602。在分别递交物业交易文件前,甲方须自行办理相关物业的涂销抵押手续。(四）签定网签合同后三天内，双方须向广州市房地交易登记中心递交物业交易文件。乙方须在递交文件的两天前，将对应交易房地产的资金分别交付至资金托管银行监管。（五）各单元交易价格及托管资金见下表：3601：毛坯价格：3662250元，设备装修补偿费：1609830元，交易资金合计5272080元，托管资金合计4772080元；3602：毛坯价格：3474300元，设备装修补偿费：1527212元，交易资金合计5001512元，托管资金合计4501512元；3603：毛坯价格：5317350元，设备装修补偿费：2337368元，交易资金合计7654718元，托管资金合计7154718元；3604：毛坯价格：3523050元，设备装修补偿费：1548640元，交易资金合计5071690元，托管资金合计4571690元。备注：列表中托管资金，按交易单元逐次减除定金共2000000元。(六）双方同意，在广州市房地产交易登记中心出具领取新证（名下为李华的房产证）回执单当天，一同前往招商银行广州五羊支行，办理物业交易资金汇付手续（银行凭回执单解付托管资金）。第十条：甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，导致缓期交付的，按照以下方式处理：按每天3.8元/平方米的单价计算，向乙方支付补偿金。第十八条:本合同书未尽事项，由双方依诚信、公平原则另行商定。发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照以下第1种方式处理：提交广州仲裁委员会仲裁。2016年6月7日，原告（为甲方）与被告（李华）签订《合同变更补充协议书》，约定：甲、乙双方于2016年5月7日订立了《广州市房地产买卖合同书》，现双方达成合同变更协议条款如下：1、将原《合同》第七条第一款第二项里的“乙方应在本合同签订之日起七个工作日内向甲方转账交付房屋买卖定金”变更顺延为“乙方应在本合同签订之日起40天内向甲方转账交付房屋买卖定金”2、将原《合同》第七条第六款第二项里的“并到托管银行办理解付全部托管资金23000000元-15976950元-1500000元）后”变更为“并到托管银行办理解付剩下的全部托管资金5523050元（剩下的全部托管资金=23000000元-15976950元-1500000元=5523050元）后”。3、本协议生效后，原《合同》第七条应按照变更后的内容执行，同时甲方自愿放弃追究原《合同》中乙方因延期付定金的违约责任。4、双方当事人签字或盖章时本变更合同补充协议书生效，双方依变更后的合同履行，如乙方逾期支付定金，本合同无效，乙方须在3天内与甲方一起到房屋交易中心解除网签合同。5、本协议为甲乙双方于2016年5月7日签订的《广州市房地产买卖合同书》的变更补充协议书，系该合同的组成部分。2016年12月26日，原告（为甲方）与被告（李华）签订《广州市房地产买卖合同书补充协议》，约定：双方于2016年5月20日签署了买卖合同书。2016年12月23日，乙方要求将3603单元登记在乙方授权人刘源远名下。因此，双方就广州市存量房买卖合同买方变更为乙方授权人的相关细节，达成补充协议如下：第一条：双方应在签署本补充协议后十天内，到广州市房地产交易管理部门，将3603网签合同买方，变更为乙方授权人，具体细节按管理部门要求操作。第二条：变更3603网签合同买方，并不影响买卖合同书中约定的条款，以及乙方须承担的相关责任。第三条：变更3603网签合同后，乙方对此交易承担连带责任。2017年1月3日，原告（为甲方）与被告（李华）签订《广州市房地产买卖合同书补充协议》，约定：双方于2016年5月20日签署了买卖合同书。2017年1月3日，乙方提出要求将3601-3604单元登记在乙方授权人刘源远名下。双方达成如下补充协议：第一条：双方应在签署本补充协议后十天内，到广州市房地产交易管理部门，将“网签合同”买方，变更为乙方授权人，具体细节按管理部门要求操作。第二条：变更“网签合同”买方，并不影响买卖合同书中约定的条款，以及乙方须承担的相关责任。第三条：变更“网签合同”后，乙方对此交易承担连带责任。2017年4月25日，原告与被告李华就3601-3604单元办理网签，签订《广州市存量房买卖合同》。再查明，2016年6月8日，原告出具3601-3604单元购房定金50万元的收据。2016年6月28日，原告出具3601-3604单元购房定金150万元的收据。2017年8月14日，原告出具收到李华支付的3603单元首期款3435251元的收据及3604单元首期款419467元的收据。2018年5月21日，原告出具收到李华支付的3603单元剩余房款3300000元的收据。2018年2月9日，3603房转移登记至被告李华名下。据中国工商银行、平安银行的电子银行回单显示，被告李华在2016年10月31日至2018年2月1日期间曾向原告支付租金。据中国工商银行的业务回单显示，被告国鑫公司在2017年5月12日至2018年2月1日期间曾向原告支付租金。广州市震海科技股份有限公司曾于2018年2月1日向原告支付3602单元租金34743元。另有原告开具的手写收据载明收到2017年9月租金16万元。据原告提交的《承租人逾期支付租金+违约金统计表》显示，被告国鑫公司于2016年11月10日支付2016年11月租金，于2016年12月7日支付2016年12月租金，于2017年1月28日（本院注：结合付款凭证及双方确认事实，此处应更正为“2017年1月18日”）支付2017年1月租金，于2017年2月28日支付2017年2月租金，于2017年2月28日支付2017年3月租金，于2017年4月10日支付2017年4月租金，于2017年5月12日支付2017年5月租金，于2017年6月6日支付2017年6月租金，于2017年7月6日支付2017年7月租金，于2017年8月14日支付2017年8月租金，于2017年10月17日支付2017年9月租金，于2017年12月28日支付2017年10月租金，于2018年1月18日支付2017年11月租金，于2018年2月1日支付2017年12月租金；被告震海集团至今未付2018年1月起的租金。原告为证明其曾向三被告催收租金，提交了：1、2017年11月1日原告委托广东明境律师事务所向被告国鑫公司、李华、震海集团和广州市震海电子科技有限公司发出的《关于催收越秀城市广场3601-3604单元2017年10月份租金的律师函》及投递凭证，函件内容为要求其支付2017年10月租金159771元及违约金98397.38元给原告。该函件于2017年11月2日以EMS快递方式邮寄给被告国鑫公司。2、2018年6月5日原告委托广东明境律师事务所向被告国鑫公司、震海集团发出的《关于催收越秀城市广场3604单元租金及违约金的律师函》及投递凭证，函件内容为要求被告国鑫公司支付2016年11月至2017年12月期间因逾期交租所产生的违约金，以及要求被告震海集团支付2018年1月至2018年5月的租金。该函件于2018年6月5日以EMS快递方式邮寄给被告国鑫公司和震海集团。三被告不确认收到上述函件。原告为证明其向原承租人提前收回场地及支付相关款项，提交了：1、2014年8月1日，原告与广东太平网联广告有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及租赁登记备案证明，其中租赁合同约定广东太平网联广告有限公司向原告承租XXX路437号3601-3604单元，租期从2014年8月1日至2019年7月31日。2、2016年7月1日原告向广东太平网联广告有限公司发出的《提前终止租赁合同通知书》，内容为：本人因出售该出租房屋而提前终止租赁合同，收回XXX路437号3601、3602、3603、3604单元，之前双方经已友好联系交涉，贵方无购买上述房屋意愿。按合同约定，本人将退回履约保证金191723.40元。并将给付与履约保证金等额的违约金191723.40元以及当期三个月租金额的赔偿金317062.56元，请贵方于2016年9月30日前搬出上述房屋等。3、2016年8月8日原告与广东太平网联广告有限公司签订的《终止、解除〈广州市房屋租赁合同〉、〈租赁合同补充合同〉协议书》。4、广东太平网联广告有限公司于2016年8月31日开具的收到与履约保证金等额的违约金191723.40元的收据以及于2016年10月3日开具的收到三个月租金额的赔偿金317062.56元的收据。5、原告名下的银行账户交易明细表，载明原告于2016年8月30日向广东太平网联广告有限公司转账两笔191723.40元，于2016年10月3日向广东太平网联广告有限公司转账317062.56元。三被告对上述证据真实性无异议，但被告对合同的真实履行情况及意思表示不清楚，不能证明原告因此遭受了损失。原告为证明双方曾存在租赁关系且租赁关系已解除，提交了1、2016年10月至2018年2月期间出租屋管理中心代原告开具给被告国鑫公司的“出租非住宅”租金发票（其中2016年10月的金额为18743元，2016年11月至2017年3月的每月金额均为26772元，2017年4月至2018年2月的每月金额均为35231元）。2、原告委托广东明境律师事务所向被告震海集团发出的《关于解除越秀城市广场3604单元〈广州市房屋租赁合同〉和限期搬离的律师函》（邮寄至广州市海珠区广州大道南翠微街12号204房自编之一和广州市下塘西路481号，邮寄时间为2018年7月10日），内容为因被告震海集团拖欠租金和违约金，要求自即日起解除与震海集团签订的《广州市房屋租赁合同》，收回房屋，并要求被告震海集团在2018年7月31日前搬离3604单元。三被告对上述证据1无异议，但认为不能证明双方存在租赁关系；不确认收到上述证据2的函件，且认为双方的纠纷已申请仲裁。原告为证明其支出了律师费，提交了《委托代理合同》和发票。三被告对上述证据真实性无异议，但表示不清楚实际付款情况。另，2018年6月22日，被告李华向中国广州仲裁委员会申请仲裁，申请内容为：1、裁决钟海强七个工作日内将广州市越秀区XXX路437号3601、3602、3604单元过户至被告李华名下；2、裁决确认李华以租金名义支付的1863209.13元为涉案房屋的购房款；3、裁决钟海强依据合同约定向李华支付延期过户补偿金；4、裁决钟海强向李华支付李华因该案支出的合理律师费用；5、仲裁费用由钟海强负担。钟海强提出仲裁反请求：1、裁决解除双方于2016年5月7日签订的《广州市房地产买卖合同》《合同变更补充协议书》、于2016年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同书》、于2017年4月25日签订的穗存量房合字××号、17××75号、17××26号《广州市存量房买卖合同》；2、裁决钟海强没收李华支付的购房定金150万元；3、裁决李华向钟海强支付迟延付款违约金（自2017年5月10日起算）；4、裁决李华向钟海强支付迟缓办理房产登记补偿金（自2017年4月25日起计算）；5、裁决李华向钟海强支付因本案支出的律师费10万元；6、反请求仲裁费用由李华承担。2019年8月29日，中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲案字第23861号《裁决书》，该裁决查明李华向钟海强支付租金情况如下：2016年10月31日分别支付50000元、34997元、1998元，2016年11月10日分别支付27833元、26405元、40412元、26772元，2016年12月7日分别支付26772元、26405元、40412元、27833元，2017年1月18日分别支付27833元、26405元、40412元、26772元，2017年2月28日分别支付27833元、26405元、40412元、26772元、13963.53元、27833元、26405元、40412元、26772元，2017年4月10日分别支付36623元、34743元、53174元、35231元，2017年5月12日分别支付36623元、53174元、34743元、35231元，2017年6月6日分别支付36623元、35231元、34743元、53174元，2017年7月6日分别支付34743元、35231元、53174元、36623元，2017年8月14日分别支付34743元、35231元、36623元，2017年10月5日分别支付50000元、3174元，2017年10月17日支付16000元，2017年12月20日支付30000元，2017年12月25日支付50000元，2017年12月28日分别支付50000元、30000元，2018年1月18日分别支付34743元、35231元、53174元、36623元，2018年2月1日分别支付34743元、35231元、249元、36623元。上述租金合计1949540.53元。该裁决认定：“关于申请人认为其支付的租金应当抵扣房款的主张，仲裁庭认为，首先，根据合同约定的情况，租赁合同所缔结的租赁关系是独立于本案房屋买卖合同的法律关系，根据《广州市房地产买卖合同书》（2016年5月20日）第五条关于‘双方应另行签署租赁合同，具体条款参照现租户的租赁合同’的约定，在双方签订的房屋买卖合同时已经明确表明，订立独立的租赁关系的意思表示，且双方之间租赁关系的存续与双方是否存在房屋买卖关系并无冲突，仅在房屋产权办理转移登记后，租赁关系才会丧失物权的基础，双方之间经自愿协商签订的合同在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下均应属有效，双方应当依约履行。其次，根据双方合同履行的实际情况来看，申请人是依照租赁合同约定向被申请人按月支付租金，且每笔汇款中均有标注支付的款项为租金，申请人主张双方缔结的租赁合同系为申请人报税所用，明显与事实不符。故而，申请人主张其已支付的租金应当抵扣房款，没有事实及法律依据，仲裁庭不予支持。”裁决内容为：（一）解除李华与钟海强于2016年5月7日签订的《广州市房地产买卖合同书》中3601、3602、3604单元买卖关系，于2016年5月23日签订的《合同变更补充协议》中3601、3602、3604单元买卖关系，于2016年5月20日签订的《广州市房地产买卖合同书》中3601、3602、3604单元买卖关系；（二）钟海强没收李华支付的定金150万元；（三）李华向钟海强支付违约金416026元；（四）李华向钟海强支付补偿律师费10万元；（五）本案仲裁费180383元由李华承担；本案反请求仲裁费206902元，由李华承担174785元，钟海强承担32117元；（六）对李华的全部仲裁请求不予支持；（七）驳回钟海强要求解除《广州市存量房买卖合同》的仲裁申请；（八）对钟海强的其他仲裁反请求不予支持。此后，李华于2019年9月25日向广州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，广州市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）粤01民特1172号民事裁定书，裁定驳回李华的申请。本院认为：原告与被告国鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及原告与被告震海集团签订的《广州市房屋租赁合同》均是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据原告与被告国鑫公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定，“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。”根据被告提交的电子银行回单、裁决书查明的租金支付情况可见，被告国鑫公司存在迟延支付租金的情况，原告要求被告国鑫公司支付迟延给付2016年11月1日起至2017年12月31日止的租金的违约金合法有理，本院予以支持。因双方约定的违约金明显过高，经综合考量原告的实际损失及被告的违约程度，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定将违约金标准调整至每日0.05%。根据原告与被告震海集团签订的《广州市房屋租赁合同》合同第六条第3点约定，“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”，被告震海集团至今仍欠付2018年1月1日起的租金已构成违约，原告亦于2018年7月10日向被告震海集团发出解除租赁合同的函件，因此，原告现要求被告震海集团腾空交还涉案房屋、支付租金和违约金，均符合合同约定，本院予以支持。因双方约定的违约金明显过高，经综合考量原告的实际损失及被告的违约程度，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定将违约金标准调整至每日0.05%。关于原告主张的经济损失，根据查明事实，原告向前承租人广东太平网联广告有限公司支付了违约金和赔偿款508785.96元，该违约金和赔偿款是原告欲与被告国鑫公司签订租赁合同、需提前与广东太平网联广告有限公司解除租赁关系而支付的费用，是原告在权衡利益得失、考虑商业风险后自愿作出的行为，与被告国鑫公司和被告震海集团此后在履行合同过程中是否违约没有因果关系，据此，本院对原告要求被告承担经济损失的诉讼请求不予支持。关于被告李华应否承担本案责任的问题，因原告与被告李华之间并没有租赁合同关系，原告以被告李华负责安排被告国鑫公司和被告震海集团迁入承租房屋为由而要求其承担本案连带责任缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于律师费，因双方没有约定违约方须承担守约方的律师费，且律师费并非诉讼引致的必要费用，故本院对原告主张的律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市震海集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区XXX路437号3604单元腾空交还原告钟海强；二、被告广州市震海集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟海强支付自2018年1月1日起至交还上址房屋之日止的租金（每月按35231元标准计）及违约金（自2018年1月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，每日按0.05%计至付清上述租金之日止；该违约金总额以欠付的租金总额为限）；三、被告广州市国鑫信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟海强支付迟延给付2016年11月1日起至2017年12月31日止的租金的违约金（自2016年11月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，每日按0.05%计至实际付清之日止，其中租金的实际支付时间详见《承租人逾期支付租金+违约金统计表》；该违约金总额以欠付的租金总额为限）；四、驳回原告钟海强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11946.2元，由原告钟海强负担2744元，被告广州市国鑫信息科技有限公司负担1125元，广州市震海集团有限公司负担8077.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  钟月好二〇一九年十一月二十二日书 记 员  戚志滨