沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初13288号原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北二西路26号甲36-7门。法定代表人余万钦，系该公司董事长。委托代理人高巍，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人李玲，女，1989年3月26日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被告王春玲，女，1950年5月16日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人栗龙江，男，1949年11月17日出生，汉族，住址沈阳市于洪区，与王春玲系夫妻关系。被告栗龙江，男，1949年11月17日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司与被告栗龙江、王春玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司的委托代理人高巍、李玲，被告栗龙江、被告王春玲委托代理人栗龙江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司诉称，被告2013年购买瑞京汽配城CF-031档口（35.03平方米），2013年5月26日入驻。与原告签订《临时管理规约》约定：第41.2.1条约定物业服务费为每月每平方米16元。第41.5.4条约定如甲方逾期缴纳物业服务费，逾期期间按延付金额加收滞纳金。根据上述协议原告积极履行相关义务，依约对汽配城及商铺进行物业管理。但被告从2014年12月1日至今拒绝缴纳物业付费，至2019年9月30日被告共计欠付物业服务费32,508元、滞纳金3,251元。以上物业服务费、滞纳金共计35,508元。原告认为被告拖欠物业服务费的行为严重损害其他正常缴费业主和原告的合法权益，原告多次上门、电话的形式向被告催缴。被告均不予理睬，故原告依据《临时管理规约》及相关法律规定诉至法院，请求人民法院依法保护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告给付自2014年12月1日至2019年9月30日58个月的物业服务费32,508元（16元/平/月×35.03平方米×58个月=32,508元）；2、请求人民法院判令被告给付延期交付物业服务费逾期滞纳金3,251元（32,508元×10%=3,251元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告栗龙江、王春玲均辩称，1、原告在销售商品时极力宣传由原告负责提被告统筹管理，但是原告没有兑现承诺，欺骗我们购买了涉案商铺，签订的商铺委托租赁管理协议也都是霸王条款剥夺了我的知情权和参与权，我方配合原告已经缴纳了一年的物业费，原告没有兑现承诺，并且错过了商铺的最佳租赁时期，造成我方损失；2、原告出售商铺时称负一层是美食广场，周边的商铺是销售热点，也是因为这个原因我方才购买了该商铺，但是去年我去看美食广场已经撤场，负一层漆黑一片，冷冷清清，该环境已经不适合经营，商铺的价值也大打折扣，实现不了购买时的目的；3、被告当时宣传荣富要是黄了，原告的汽配城一定会火爆，我信以为真才购买了原告的商铺，但是现在生意越来越萧条，是原告的虚假宣传促使我方购买了涉案商铺，原告不应该向我方主张物业费，应该改善经营环境。经审理查明，被告系沈阳市铁西区沈阳瑞京时代汽配广场负一层CF区031号商铺的业主，商铺的建筑面积为35.03平方米。2013年5月26日，原、被告王春玲签订《临时管理规约》，约定商业楼物业服务费为16元/月/平方米，合同约定，各业主或使用人应按时支付物业服务费，物业服务费收入主要用于维持物业管理良好运作，包括但不限于以下开支：管理服务人员的招聘、工资、社会保险和按规定提取的福利费及解聘赔偿费用等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用；办公费用及法律诉讼、审计费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用及其他相关保险；该项目的供暖、供冷费用和公共区域给排水费用；物业管理酬金；其他有关本项目物业管理开支及临时管理规约中载明费用。不论商铺是否空置，该商铺业主或使用人须负责缴交全数物业服务费及其他应付费用。缴付方式为第一个物业管理财政年度（即由建设单位向首位业主发出交付单元通知书之日起计算至12月31日），各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳服务费。所有业主应当按时缴付物业服务费，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的千分之三/天）方式或采取法律方式追缴，因此引致的相关费用如律师费/仲裁费等由物业管理账户内支付。本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。原告庭审时认可被告已支付物业服务费至2014年11月，被告对该时间未提出异议。原告一直为沈阳瑞京时代汽配广场提供物业服务至今，而沈阳瑞京时代汽配广场至今未成立业主委员会。另查明，2014年11月18日原告与被告王春玲签订《商铺委托租赁管理协议》一份，原告为甲方、被告为乙方，该合同约定乙方向开发商购买坐落于沈阳市铁西区内的物业：CF-031号铺位，甲方为经营管理方；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，第一个托管期从本协议签订之日起至2016年11月17日止。庭审后原告提交申请，明确仅向被告主张2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业费19,296元，滞纳金1,930元。以上事实，有原、被告的陈述，《临时管理规约》、《业主手册》、收款收据、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《临时管理规约》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告为被告商铺所在的瑞京时代汽配广场提供了物业服务，被告作为业主应承担交纳物业服务费的义务，否则构成违约，应承担违约责任。被告主张原告未按合同约定提供物业服务，但因物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，不能仅以局部瑕疵否认物业服务的整体水平。业主拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括原告自己在内的全体业主的利益。同时，物业公司作为物业服务者，也应当根据法律规定及合同规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。根据原、被告之间签订的《临时管理规约》，约定物业服务费为16元/月/平方米，无论被告商铺是否空置，都应按双方约定缴纳物业服务费。审理过程中原告明确仅向被告主张2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业费19,296元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告在履行物业服务时确实存在瑕疵，被告非恶意拖欠物业费，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称销售商以虚假欺骗的方式将商铺出售给其，购买商铺的经营环境与出售时承诺的不一致，购买商铺是为了投资使用，但是没有实现投资价值，至今无法经营、出租，一直空置等原因作为不交纳物业费的理由，因被告所称的购买商铺的投资目的是否能够实现，与其是否应该交纳物业费之间没有必然的关联性，且原、被告之间签订的《临时管理规约》约定不论商铺是否空置，该商铺业主或使用人须负责缴交全数物业服务费及其他应付费用，故被告此项辩论意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告栗龙江、王春玲于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司2016年11月18日至2019年9月30日的物业服务费19,296元（16元×35.03平方米×34个月+16元×35.03平方米×12个月÷365天×13天）；二、驳回原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，减半收取347元，由原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司承担206元，由被告栗龙江、王春玲承担141元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张淼二〇一九年十一月八日法官助理林思圻书记员蒲娣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。