广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7276号原告：余锦堂，男，1954年12月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告余锦堂诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告余锦堂的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，被告澳美公司的委托诉讼代理人徐颖斯、王泽锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余锦堂向本院提出诉讼请求：一、判令澳美公司立即向余锦堂支付自2000年12月31日起至2006年5月20日止的迟延交楼违约金（违约金以余锦堂实际已付购房款额212788元为本金，按每日万分之五的标准计算为209277元）；二、判令澳美公司立即向余锦堂支付自2006年8月19日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以已付购房款总额212788元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2019年6月10日为163666元）；三、本案诉讼费由澳美公司承担。案件审理过程中，余锦堂明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失。事实和理由：1996年7月3日，澳美公司与余锦堂签订《房地产买卖契约》，约定，澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A7-401的房地产出售给余锦堂，总房价款为人民币242608元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款38000元于1996年7月3日支付，每期应缴款852元。合同约定，澳美公司应于1998年4月1日将该房地产正式交付给余锦堂使用，如澳美公司不能按规定的日期向余锦堂交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，以买方实际已付的房价款总额每日千分之一计算违约金。在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调余锦堂办理房地产登记手续。后双方于1998年8月23签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，在按揭中产生的利息全部由澳美公司负担，余锦堂月供款不变，每月应付834元。1998年10月8日，银行将按揭贷款15万元支付给了澳美公司。因澳美公司未如期交付房屋，余锦堂于2000年起诉澳美公司，增城市人民法院于2000年12月30日作出判决，判决澳美公司自1998年4月2日起以余锦堂实际已付房款总额分段按中国人民银行同期逾期还款滞纳金的标准计至判决之日止向余锦堂支付违约金。因澳美公司未如期向按揭银行支付利息，导致按揭银行2002年起诉余锦堂、澳美公司，要求解除购房担保贷款合同，提前还款。余锦堂被迫每月垫付利息代澳美公司偿还银行的贷款，直到2006年8月29日全部还清货款。余锦堂按合同约定全部支付完购房款，履行完合同义务，但澳美公司直到2006年5月20日才将涉案房屋交付给余锦堂使用，且至今未能给余锦堂办理产权证。余锦堂多次要求澳美公司办理产权证、支付违约金、偿还垫付的利息等，均无果。鉴此，余锦堂根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持余锦堂的诉讼请求。被告澳美公司辩称，一、余锦堂要求澳美公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求自1998年4月1日约定交楼的日期至今已超过二十年，请求驳回该诉请。1996年7月3日，澳美公司与余锦堂签订《房地产买卖契约》,约定涉案位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A7-401房产（以下简称“房产”）交付期间为1998年4月1日，因届时未能交房，余锦堂已于2000年4月3日向增城区人民法院起诉【案号（2000）增法房初字第××号】要求澳美公司支付延迟交房违约金，法院经判决认为因澳美公司不具备交楼条件，故违约金应从逾期交楼之次日起暂计至判决之日止，支持违约金自1998年4月2日起按余锦堂实际已支付房款总额分段按中国人民银行同期逾期还款滞纳金计至该判决之日止。后澳美公司于2006年5月20日向原告交付房产，自此迟延交楼的时间已截止，即余锦堂要求支付迟延交楼违约金的债权请求权所对应的违约金金额已确定，诉讼时效依法应为两年。然而，从1998年4月2日余锦堂已知交楼迟延起计算，余锦堂再提起诉讼已远超诉讼时效，且至今已超过二十年，因其怠于行使诉权，其诉讼请求不再受人民法院的保护。且现在澳美公司方面因为多年来人事频繁更替，2017年还曾遭遇办公室失窃的情况，材料漏失，导致难以协助法院查明事实，浪费司法资源，请求驳回余锦堂第一项诉请。退一万步，若法院认为澳美公司应支付迟延交楼违约金，澳美公司认为约定的违约金过高，应予减免，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少，具体到本案，应按照余锦堂已提起的诉讼生效判决支持的按中国人民银行同期逾期还款滞纳金分期分段计算。二、澳美公司已交付房屋给余锦堂，且涉案房产已于1999年1月14日办理房地产登记，余锦堂要求澳美公司向其支付迟延办证违约金的请求无事实基础，无约定依据，请求驳回该诉请。首先，双方《房地产买卖契约》仅约定“办理房地产登记”，是对行为的约定，从余锦堂提交的《广州市不动产登记查册表》明确可知，涉案房产登记号为“萝预登字96052589号”，登记时间为1999年1月14日，产权人为余锦堂，由此可知，澳美公司已经办理了房地产登记。其次，双方未约定领取房地产权属登记证明的结果和具体期限。且《穗规开发[2013]741号复函》已明确涉案房产所处房屋开发项目不具备办理《房地产证》的条件，广州开发区规划和国土资源管理局【穗规开发（2014）799号】明确回复该房产所在地块的使用权已于2007年9月6日过户给了广州方兴房地产建设有限公司，因此澳美公司领取涉案房产的权属登记证明已存在事实上和法律上履行不能的现状，而余锦堂与澳美公司双方所订契约并未就此类情况进行任何约定，余锦堂主张延迟办证违约金无约定依据。现澳美公司已交付房屋，足以证明澳美公司有真实转移物权的意思表示及实际行为，余锦堂占有、使用房屋的权利并未受损，且查册表已明确产权登记在余锦堂名下，足以证明产权的存在与归属，根据《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》等文件可知，澳美公司一直积极推进涉案房产项目的盘活重建，虽举步维艰，但从未放弃。澳美公司认为，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式，如果支持余锦堂诉请支付逾期办证违约金，因不能归责于澳美公司的客观情况变化，导致澳美公司履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，造成永续计算违约金的局面，且将无法办证的原因由澳美公司承担显失公平。何况澳美公司一直积极推进盘活重建，而余锦堂未证明转卖价格差额等迟延损失，判令支付迟延办证违约金既不符合常理，也不符合合同法对违约金补偿性原则的规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致涉案房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。澳美公司依据情势变更原则和法律法规，行政区划发生重大变更的事实，主张双方合同解除有理据。退一万步，2007年9月6日涉案房产所在地块已司法过户至第三人名下，且第三人2007年6月6日向广州开发区房地产开发所提交的《申请报告》申请土地过户之时明确承诺“保证已购房业主的合法权益，如因上述土地过户产生纠纷，承担全部法律责任”，因此余锦堂应向具备履行可能性的第三人主张办证。现在余锦堂明知楼盘已为“烂尾楼”，但并未向澳美公司提起办证违约金诉请，到现在已十几年，余锦堂主张的请求权已超过诉讼时效。因此，余锦堂诉请无事实、约定依据，已过诉讼时效，应予驳回。三、广州方兴房地产建设公司与本案具有利害关系，请求法院追加其为第三人。2007年9月6日，涉案房产广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A7-401房所在地块的使用权已经过户至广州方兴房地产建设有限公司名下（依据文件附后）。虽澳美公司对地块过户的决定不服，澳美公司也将另案追究相关责任问题，但因广州开发区规划和国土资源管理局【穗规开发（2014）799号】明确回复该房产所在地块的使用权已经过户给了广州方兴房地产建设有限公司，所以澳美公司认为，该案件的处理结果与广州方兴房地产建设有限公司具有法律上的利害关系，为真正定分止争，消除社会不安定因素，特向法院申请追加广州方兴房地产建设公司为本案第三人。经审理查明，1996年7月3日，澳美公司（卖方、甲方）与余锦堂（买方、乙方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定：甲方将坐落于增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A7-401房（房屋建筑面积为87.28平方米）出售给乙方，上述房地产成交价为242608元。双方同意于1998年4月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第五条违约责任约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。2-5约定，甲方应于1998年4月1日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高二十年免息分期付款之乙方，（共240期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期38000元于1996年7月3日支付，分期付款每期应缴852元。上述契约于1996年12月10月经过广州市公证处公证。1998年8月23日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，余锦堂月供款额维持不变。1998年10月5日，余锦堂（借款人）与中国农业银行广州市分行营业部（贷款人）、澳美公司（保证人）签订编号为按字98年第5121号的《中国农业银行广州市分行购房担保贷款合同》，约定：由余锦堂向农业银行借款150000元购买涉案房产，余锦堂将涉案房产的全部权益抵押给农业银行，同时赋予农业银行以第一优先受偿权，作为余锦堂偿还本合同项下贷款的保证；澳美公司同意余锦堂将上述《购房合约》项下之房产及全部权益抵押给农业银行，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；借款期限十五年，从1998年10月起至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；每期付款金额计算方法经双方约定采用递减法计算，余锦堂逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息，逾期利息按国家规定计收。上述《购房担保贷款合同》在广东省公证处办理了公证。1999年1月14日，涉案房屋办理了预告登记（萝预登字96052589号），登记产权人为余锦堂。2006年5月20日，余锦堂办理了涉案房产的收楼手续，接收了涉案房屋。余锦堂主张共向澳美公司支付购房款212788元，为此，其提交澳美公司于1998年8月23日出具的两张收款收据，分别载明“收到余锦堂A7-401交来购房价款3360元”、“收到余锦堂A7-401交来购房款（96.8-98.8）59428元”，以及中国农业银行广州市分行营业部于1998年11月8日出具的《中国农业银行贷款凭证（收款通知）》，载明该行发放了150000元的购房贷款。澳美公司对上述证据予以确认。另查明，余锦堂因涉案房屋的纠纷于2000年4月3日向广东省增城市人民法院起诉，要求解除与澳美公司签订的《房地产买卖契约》及《购房担保贷款合同》，由澳美公司向余锦堂返还全部楼款、利息、违约金合计416418.38元。2000年11月30日，该院作出的（2000）增法房初字第××号《民事判决书》中查明以下事实：1998年10月9日中国农业银行广州市分行营业部将15万元划入澳美公司账户。该案判决：一、原被告于1996年7月3日签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告澳美公司应于本判决发生法律效力后三十日内向原告余锦堂支付逾期交楼违约金（违约金从1998年4月2日起以原告实际已付房款总额分段按中国人民银行同期逾期还款滞纳金的标准计至判决之日止），逾期未能付清，以实际欠款额按银行同期贷款利率计付利息；三、驳回原告余锦堂的其他诉讼请求。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。另，澳美公司向本院提交《调查取证申请书》，申请本院以现场勘查或向广州开发区规划和国土资源管理局致函的方式核实涉案房屋的土地使用权归属情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《中国农业银行广州市分行购房担保贷款合同》、收款收据、（2000）增法房初字第××号《民事判决书》、（2017）粤01民终第10549号《民事判决书》、收楼回执、《银行进账单》《现金缴款单》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与余锦堂签订的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋迟延交楼违约金的问题。双方在买卖契约中约定于1998年4月1日前将涉案房屋建成并交付余锦堂使用，但澳美公司直至2006年5月20日才将涉案房屋交付余锦堂使用。根据买卖契约第六条第2点的约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，澳美公司应承担相应的违约责任。本案中，澳美公司已出具收据确认收到余锦堂购房款3360元及59428元,另根据（2000）增法房初字第××号民事判决查明的事实，购房贷款150000元于1998年10月9日已转入澳美公司账户，故本院认定余锦堂实际向澳美公司支付购房款212788元。（2000）增法房初字第××号案判决澳美公司向余锦堂支付1998年4月2日起至该案判决之日（2000年11月30日）止的逾期交楼违约金，因此，余锦堂在本案中请求澳美公司支付2000年12月31日起至2006年5月20日止的逾期交楼违约金有理据，本院予以支持。余锦堂主张违约金标准为每日万分之五未超出合同约定，且在合理范围，本院予以支持。综上，澳美公司应以212788元为本金，按每日万分之五的标准，向余锦堂支付从2000年12月31日起至2006年5月20日止的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，上述逾期交房违约金与（2000）增法房初字第××号案民事判决所支持的逾期交房违约金之和以不超过已付房款总额212788元为限。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。涉案房屋于2006年5月20日交付使用，故澳美公司最迟应于2006年8月18日为余锦堂办理房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向余锦堂赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，余锦堂主张按年利率6%的标准计算损失未超出上述法律规定的范围，本院予以支持，故澳美公司应按年利率6%的标准向余锦堂支付从2006年8月19日起至实际办证之日止的损失，逾期办证损失的总金额以212788元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就余锦堂主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于澳美公司提出涉案房屋所在地块的使用权已转移至广州方兴房地产建设有限公司名下，申请本院调查取证并追加该公司为第三人，本院认为，余锦堂是依据其与澳美公司签订的买卖契约要求澳美公司支付违约金及损失，涉案房屋所在地块使用权有无转移与本案诉请无涉，澳美公司的两项申请均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余锦堂支付2000年12月31日起至2006年5月20日期间的迟延交楼违约金，违约金以212788元为本金，按每日万分之五的标准，从2000年12月31日起计至2006年5月20日止，但上述逾期交房违约金与（2000）增法房初字第××号案民事判决所支持的逾期交房违约金之和以不超过212788元为限;二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余锦堂支付逾期办证的损失,损失以212788元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2006年8月19日起计至实际办证之日止，损失总金额以不超过212788元为限；三、驳回原告余锦堂的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6894元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李 磊二〇一九年十一月六日书 记 员  张 敏张园