贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10716号原告：杨萍，女，1972年6月20日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：武晓山，男，1969年9月19日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。原告杨萍、武晓山与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨萍、武晓山，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨萍、武晓山向本院提出诉讼请求：1.判决被告博泰房开公司于判决生效后30日内为原告杨萍、武晓山办理毕节市七星关区百里杜鹃路博泰·仕府领地（南区）第5幢1单元604号商品房的转移登记（不动产证）；2.判决被告博泰房开公司支付原告杨萍、武晓山逾期交付办理商品房转移登记违约金，违约金以428141元为基数，从2014年1月1日起至2014年4月1日，按每日万分之一标准支付原告违约金7706.54元，从2014年4月2日起至被告向原告实际交付转移登记证书之日止，以428141元为基数，按每日万分之二标准向原告支付违约金，计至2019年8月2日为166546.85元。本项诉请被告支付原告的违约金共计为174253.39元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由:2012年，原告与被告签订合同编号为ＢＴ07-2012-5-1-604号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于毕节市七星关区第5幢1单元604号商品房一套，建筑面积为138.11平方米，套内建筑面积为111.65平方米。合同签订后，原告按约定支付了首付款后，办理了银行按揭贷款手续。《商品房买卖合同》第二十二条第二部分初始登记约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日之前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告交付案涉商品房后，原告每年均催告被告办理并交付商品房转移登记手续，但被告至今未能办理。原告认为:双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应按约各自履行合同义务。被告至今未按约履行办理并交付商品房转移登记手续，构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十二条约定承担办理案涉商品房的转移登记（不动产证）义务，并按照该条约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。即被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记违约金，违约金以428141元为基数，从2014年1月1日起至2014年4月1日，按每日万分之一标准支付原告违约金7706.54元；从2014年4月2日起至被告向原告实际交付转移登记证书之日止，以428141元为基数，按每日万分之二标准支付原告违约金，计至2019年8月2日为166546.85元，两项诉请被告应支付原告的违约金共计为174253.39元。为此，根据《合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，特诉至法院，请依法裁判为谢。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是被告在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的因素，被告依双方合同第二十二条第二款“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不得承担违约责任”之规定而不应向原告承担违约责任。该条款约定，若因政府原因导致被告逾期的，无论该政府因素是否是行政不可抗力，被告与原告均将其视为行政不可抗力而作为被告不承担违约责任的一种情形。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书。但基于政府政策实施的因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月30日，以原告杨萍、武晓山为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市新城区第5幢1单元6层4号房，该商品房建筑面积138.11平方米，套内建筑面积111.65平方米，总价款为428141元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129141元，余款299000元以贷款支付。出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。原告认为被告存在逾期交付办理商品房转移登记构成违约，故以前述诉请诉至本院。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告办理商品房转移登记的有关文书。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。被告在合同中承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后出卖人未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告未按合同约定履行构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年12月2日起开始计算违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年8月26日）往前倒推三年即2016年8月26日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年8月26日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以原告已付购房款428141元为基数，按每日万分之二的标准，从2016年8月26日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请被告为原告办理涉案房屋不动产证的请求，因被告尚不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，属事实上的履行不能。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可待条件具备后另行主张权利。对被告提出的其余抗辩主张，因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨萍、武晓山支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款428141元为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月26日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告杨萍、武晓山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1893元，由原告杨萍、武晓山负担821元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担1072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇一九年十一月十九日书记员 付锦梅