贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12321号原告：聂绍琴，女，1958年2月28日出生汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理）、吴前辙（一般授权代理），均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，统一社会信用代码：91520500590775593X，住贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。法定代表人：彭以良。委托诉讼代理人：李静，系北京德恒律师事务所律师。原告聂绍琴与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂绍琴的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂绍琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金，以412,238.00元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准，自2016年7月1日计付至2018年12月13日为74,699.54元；2、案件受理费用由被告负担。事实及理由：2014年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区商品房,房屋总价款为421238.00元，原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务后,被告出具了《销售不动产统一发票》。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但至2018年12月13日，被告才向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及不动产证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，就应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理不动产权证书的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实，故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。二、2017年10日1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年9月24日起诉，从2016年9月24日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房（房号：Ｅ5-2-4），建筑面积107.19平方米，套内建筑面积为89.73平方米，总房款为421238.00元。原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款171238.00元，余款250000.00元以银行贷款支付。被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期存活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》第3条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”第6.4条约定：“买受人确认本合同上所填写联系电话，联系地址等内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出人的，则由买受人承担相关责任。”合同签订后，因面积差异，原告实际向被告支付了全部购房406216.00元。2016年1月5日，被告向原告交付涉案商品房。2016年1月14日，被告取得毕节市南部新区百里杜鹃路招商花园城Ｅ5幢商品房备案证明书。2017年4月17日，原告交纳契税12186.48元、印花税5元，2017年5月27日交纳公共维修基金7935.00元。2018年7月12日取得招商花园城Ｅ5幢不动产权证，涉案商品房具备办理商品房转移登记条件。2018年8月23日向原告邮寄了关于办理不动产权证书的告知书。2018年10月10日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、专项维修资金专用收据，被告提交的营业执照、法定代表有人身份证明、商品房备案登记、不动产权证书、收房资料、邮寄单、《关于办理房屋不动产权证的告知书》、不动产登记申请表、委托书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”因原、被告双方已达成由原告委托被告代办产权证书的合意，且涉案房屋所属楼栋已取得不动产权证书，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算时间，本案中，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”被告未按约定履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请的违约时间原则上应从2016年7月1日起开始计算。因本案中，被告提出诉讼时效抗辩，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2019年9月24日提起本案诉讼，2016年9月24日之前的违约金诉讼，已超过诉讼时效，故本案的违约金起算时间应从2016年9月24日起开始计算。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已于2018年7月12日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城E5幢不动产权证，具备办理涉案房屋转移登记的条件。因合同附件十二《补充协议》，第6.4条约定：“买受人确认本合同上所填写联系电话，联系地址等内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出人的，则由买受人承担相关责任。”根据该约定，2018年8月23日被告根据合同地址向原告邮寄了关于办理不动产权证书的告知书，视为已履行告知义务，故违约金计算截止时间应为2018年8月23日。关于违约金的计算标准，因本案中，原、被告未约定，约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告选择不退房的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告已逾期办证达约定日期起180个工作日以上，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告购房款406,216.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月24日计算至2018年8月23日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告聂绍琴交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告聂绍琴办理位于贵州省毕节市七星关区商品房（房号：Ｅ5-2-4）的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂绍琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金应以原告购房款406,216.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月24日计算至2018年8月23日）；三、驳回原告聂绍琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担412.00元，由原告聂绍琴负担422.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一九年十一月二十九日书记员 孙宏杰