四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4299号 上诉人（原审被告）：四川可瑞特实业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇阳光路426号。 法定代表人：蒲小平，执行董事。 委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张青松，男，汉族，生于1990年10月27日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：龙珊，女，汉族，生于1991年3月22日，住四川省西充县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人四川可瑞特实业有限公司（以下简称可瑞特公司）因与被上诉人张青松、龙珊商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 可瑞特公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为可瑞特公司协助办理不动产证书；撤销一审判决第二项，改判可瑞特公司按日万分之0.1支付延期交房违约金；维持一审判决第三项；撤销一审判决第四项。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决将可瑞特公司的转移登记配合义务错误理解为单方办证义务，导致一审判决第一项、第四项错误。1.《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，《商品房买卖合同》第二十条关于转移登记约定“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，因此，办理转移登记的义务是买卖双方的义务，非出卖人单方义务。2.在初始登记完成后，申请转移登记的权利主体转移到买受人，买受人应当按不动产登记机关的要求提交相关手续。3.一审认定未办理转移登记的责任在可瑞特公司，是对法律误解。按照《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，契税由财产承受人缴纳，一审判决错误认为缴纳契税是出卖人的义务，进而错误认定可瑞特公司没有尽到纳税义务导致无法办理转移登记。二、一审判决按日万分之一判决迟延交房违约金明显畸高。1.迟延交房是因客观的不可抗拒的原因影响，情有可原，非可瑞特公司主观故意。本案楼盘在建设中出现难得一见的恶劣天气，使工期被迫延误。且受政府实施的环保政策影响，有一段时间购买不到建设材料，影响工期。2.迟延交房不代表一定给买受人造成了损失。一审中，买受人未提交迟延交房导致租房损失的证据，按日万分之一标准支持该损失缺乏证据。同时，案涉楼盘地处偏远，该处一套清水房年租在2-3千元，按一审的标准，50万元的房屋一年的违约金高达18250元，明显不符合市场行情。二审可酌情改判按日万分之0.1支付延期交房违约金。三、财富广场项目开发商巨额亏损，可瑞特公司面临破产，过高赔偿显失公平，其后果是最终损害广大买房人利益。该项目投资人在高价买地后受国家宏观调控的影响，被迫以低于成本的价格销售房屋。现在买房人获利，可瑞特公司血本无归。如判决高额违约金，必然导致全体业主跟风起诉，楼盘办证及后期工作均无法开展。 张青松、龙珊辩称，上诉人的上诉请求不成立。1.上诉人将转移登记错误理解为被上诉人的单方义务是错误的，一审判决第一项正确，上诉人的办证义务是主导作用，现在整个可瑞特公司系列案已经有部分在办证。上诉人在初始登记后从未告知我方已经可以办理转移登记，整个操作都是被上诉人委托上诉人在办理，上诉人至今都没有提供证据证明导致没有办证的原因。2.我方已经把办证的义务交给上诉人，对于违约金，我们认可初始登记是按照日万分之一计算。我们认为同地段的租金和迟延交付的违约金是同等的，都是日万分之一，符合整个南充的实际情况，我们予以认可。3.一审已经认定清楚，证据显示我们已经交了委托手续委托可瑞特公司办理转移登记。4.初始登记的时间符合法律规定。综上，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 张青松、龙珊一审起诉请求：1.依法判令可瑞特公司立即为张青松、龙珊办理所购商品房（财富广场1幢2单元15-××号）不动产权属登记、承担各种违约责任（迟延办理初始登记的违约损失6465元，迟延交付房屋的违约损失13716元，迟延办理不动产变更的违约损失，从2018年3月30日，以已付金额357176元为基数按日1万分之一计算至办证之日为止）；2.诉讼费由可瑞特公司承担。 原审法院认定事实如下：2015年6月15日，张青松、龙珊与可瑞特公司签订《商品房买卖合同》约定：张青松、龙珊购买可瑞特公司位于西充县住房，总价款357176元，商品房交付时间为2016年5月30日前，逾期90日之内交房，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，未取得所在楼栋权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张青松、龙珊已付清房款，张青松、龙珊主张实际交房时间为2017年9月16日，可瑞特公司未提交证据予以反驳。张青松、龙珊购买的商品房已于2018年5月30日办理了初始登记，但至今未办理转移登记。 原审法院认为，张青松、龙珊与可瑞特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。关于延期交房违约金问题。可瑞特公司认为已经超过诉讼时效，因可瑞特公司延期交房一直处于持续状态，故未超过诉讼时效。张青松、龙珊主张交付时间为2017年9月16日，但其提交的物业服务费收据证明物业费用从2017年3月1日起计算，原审法院确定交房时间为2017年3月1日，延迟交付277天，可瑞特公司未提供证据证明房屋的具体交付时间，因此对张青松、龙珊主张的交付时间，原审法院予以确认。可瑞特公司应当支付张青松、龙珊迟延交房的违约金227天×357176元×1/10000=8108元。合同中约定可瑞特公司办理初始登记时间最迟在2017年12月30日前，但可瑞特公司在2018年5月30日才办理了张青松、龙珊购买的该楼栋的初始登记，构成违约，应向张青松、龙珊支付初始登记的违约金，因双方约定的违约金过高，原审法院予以调整，酌定初始登记违约金从2018年1月1日起以已付房款357176元为基数按照日万分之零点一计算至2018年5月30日止，为536元。张青松、龙珊与可瑞特公司未在合同中约定办理转移登记的时间。办理房屋产权转移登记时间，需要以张青松、龙珊提供相关资料及缴纳契税等,结合登记机关办理情况及交易习惯来确定，本案中可瑞特公司并未提供张青松、龙珊未按时提供资料及缴纳税费的证据，原审法院酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记。但可瑞特公司至今未办理房屋产权转移登记，张青松、龙珊起诉要求可瑞特公司协助张青松、龙珊办理房屋产权转移登记的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。可瑞特公司未在合理期限内为张青松、龙珊办理房屋产权转移登记，构成违约，应向张青松、龙珊支付违约金，合同中未约定违约金的计算方式，原审法院酌定按张青松、龙珊已付房款为基数按日万分之一向张青松、龙珊支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，即以房屋总价款357176元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第十八条之规定，判决：一、限可瑞特公司于判决生效后三十日内为张青松、龙珊办理位于西充县晋城镇安汉大道“财富广场”1幢2单元第15层2-15-3号房屋的不动产权证；二、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付张青松、龙珊迟延交房违约金8108元；三、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付张青松、龙珊初始登记违约金536元；四、限可瑞特公司于判决生效后三十日内支付张青松、龙珊转移登记违约金（以357176元为基数从2018年4月1日起按日万分之一计算至办理不动产权证之日止）；五、驳回张青松、龙珊的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由可瑞特公司负担。 本院二审查明：2019年12月18日，四川省西充县公证处向本院出具《说明》一份，称张青松、龙珊于2015年6月15日到该处申请办理委托公证，公证号为（2015）西证民字第1613号，因办公室装修，暂未查询到档案。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人是否负有为被上诉人办理案涉房屋转移登记的义务，应否承担逾期办理转移登记的违约责任；2.一审确定的逾期交付房屋违约金、逾期办理房屋转移登记违约金是否适当。 针对争议焦点一，按照《商品房买卖合同》的约定，可瑞特公司仅负有协助买受人办理商品房所有权转移登记的义务。但二审中，四川省西充县公证处认可张青松、龙珊在2015年6月15日在其处办理了委托公证，虽然因特殊原因未能提供书面公证资料，但结合可瑞特公司与张青松、龙珊签订《商品房买卖合同》也是在同日，故对张青松、龙珊通过公证的方式向可瑞特公司出具授权委托书，委托可瑞特公司代为办理转移登记的事实本院予以确认。根据商品房买卖的一般惯例，在出卖人不接受委托代办登记的情况下，买受人主动找公证机关出具委托公证显然不合情理，故可以推定该委托书的出具应当是被上诉人应可瑞特公司的要求出具。可瑞特公司在事实上已接受了该委托，双方形成委托关系，可瑞特公司应当及时亲自处理委托事务，即代为办理转移登记。案涉房屋在2018年5月才办理初始登记，可瑞特公司至今未为被上诉人办理转移登记，且未举证证明系因不可归责于可瑞特公司自身的原因所致，可瑞特公司对此存在重大过失，应当依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定承担相应违约责任。 针对争议焦点二，双方在《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房违约金的确定方式，即以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算违约金，该约定双方自愿达成，符合法律规定，且并未明显过高。可瑞特公司主张该违约金明显高于同地段同类房屋租金，要求下调至按日万分之0.1的标准计付违约金，本院不予支持；双方未对逾期办理产权转移登记的时间及违约金计算方式进行约定，一审酌定以合同约定初始登记办理时间2017年12月30日为起点顺延90日内，即2018年3月31日前应当办理房屋产权转移登记，合情合理，本院予以确认。对于计算标准，一审酌定按被上诉人已付房款为基数按日万分之一标准计付违约金至办理不动产权证之日止，上诉人认为该标准过高，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，一审酌定的标准低于前述规定的标准，有利于可瑞特公司，故对于可瑞特公司的主张不予支持。 综上，可瑞特公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由四川可瑞特实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年十一月二十日 书记员 吴俐静