内蒙古自治区二连浩特市人民法院   民事判决书   （2019）内2501民初904号   原告：吉某，住内蒙古自治区二连浩特市。   委托诉讼代理人：其某，北京法驰律师事务所律师。   被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。   法定代表人：王某，执行董事。   被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。   负责人：鲍某。   原告吉某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司(以下简称万盛二连分公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉某委托诉讼代理人其某、被告万盛公司法定代表人王某到庭参加诉讼，被告万盛二连分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款157000.00元，并从2013年5月2日起以购房款50000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至本息付清为止，自2013年1月9日起以107000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至付清为止；3.依法判令被告向原告支付房屋总价款1％的赔偿金（即1787.00元）；4.依法判令被告返还原告代收代缴税费、公证费等共计7960.00元，从2013年1月15日起以应返还款7960.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本息付清为止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港1幢2层010215号房。合同约定：商品房建筑面积为43.77平方米，单价为每平方米4083.00元，总房款为178712.91元；且在该合同中明确约定被告应当在2012年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后365日内，办理房屋权属转移登记。合同签订后原告按合同约定积极履行了付款义务，向被告支付了首付款50000.00元，剩余房款原告与被告约定以办理银行按揭贷款形式支付。随后，原告按照合同约定在中国银行股份有限公司二连浩特市分行办理了银行按揭贷款，并支付完毕被告的房屋款项。而被告违反合同约定，隐瞒建筑房屋客观情况，在涉案房屋未达到交付使用条件时，将涉案房屋交付原告占有使用，在原告使用涉案房屋后不久，该房屋部分墙面出现了裂缝、鼓包、墙面脱落等问题。现原告发现该房屋至今没有验收，作为涉案房屋开发商的被告根本没有取得验收合格的法定手续，导致被告至今为止未给原告办理涉案房屋产权登记，被告已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，即“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，特向贵院提起诉讼。   被告万盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，合同不应当解除。第一，涉案房屋处于银行抵押状态，本案房屋买卖付款方式是首付款加银行按揭贷款，原告与银行之间还有借款及抵押担保合同，根据该合同涉案房屋处于抵押状态，银行对该房屋享有优先受偿权，除非原告还清借款否则银行不同意解除担保合同；第二，涉案房屋根据政府文件已经通过安全监测鉴定，符合国家标准，具备办理房本的条件；第三，从银行按揭贷款的材料中发现内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司提供的内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司的各类公章都系伪造，我公司已经报案处理；第四，该案属于系列案件，之前的生效案件是缺席审理的，法庭对涉案房屋处于抵押状态是不知情的，现在我公司向法庭陈述抵押的事实，法庭在判决时应考虑这一情况。   被告万盛二连分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。   本院经审理认定事实如下：2012年9月29日原告吉某与被告万盛公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2层010215号房屋。合同约定商品房建筑面积43.77平方米，单价4083.00元/平方米，总价款178713.00元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人30日内将已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的出卖人也应支付已付房款1%的违约金。合同签订后原告分三次共向万盛二连分公司支付首付款50000.00元，余下购房款107000.00元办理了中国银行按揭贷款,原告中国银行贷款发放日期为2013年1月9日，原告已还房贷本金、利息及罚息共计98551.07元（其中贷款本金62706.46元、利息35601.35元、罚息243.26元）。同时原告主张被告返还代收代缴税费、公证费等7960.00元元及自2013年1月15日起以7960.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付款项付清为止的利息。原告提供证据显示原告各项代收代缴费用、公证费共计8680.00元,其中包含2012至2013年采暖费1034.00元。   另查明，被告万盛二连分公司收到原告的购房款后，已于2012年12月份将原告所购买的商品房及房屋钥匙交付于原告。万盛二连分公司系万盛公司下设分公司。   本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失的主张应予支持。   具体利息和损失数额应根据本院查明为准，原告支付首付款数额为50000.00元，故被告应以首付款50000.00元为基准，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自首付款付清次日即2013年5月3日至款项清偿之日止的利息。原告支付首付款后余额107000.00元办理了中国银行按揭贷款，贷款期间原告已还本金数额为62706.46元、已还利息数额为35601.35元、已还罚息数额为243.26元，故被告应当返还原告实际偿还贷款本金62706.46元及利息35601.35元。贷款罚息属原告逾期还款造成，故原告应当自行承担该笔费用。原告第三项诉讼请求要求被告支付违约金，该违约金主张是基于合同明确约定而提出，而原告第二项诉讼请求当中的资金占用利息损失基于法定兹息和实际损失提出，依照民法原理，违约金请求权与损害赔偿请求权可相互独立、并存且不重合，故依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应按已付购房款1%支付原告违约金即1127.06元（112706.46元×1%）；原告第四项诉讼请求主张被告返还代收、代缴税费、公证费,但其中包含采暖费1034.00元，采暖费属原告享受采暖服务而应向供热方提供的费用，不应由被告承担该笔费用，故应当将采暖费从代收代缴各项费用中予以扣除，故原告花费代收代缴税费、公证费等费用本院认定为7646.00元，关于上述费用利息主张，无合法合理依据本院不予支持；二被告之间系总、分公司关系，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万盛二连分公司虽不具有独立法人资格，财产归属于公司，但经依法设立并领取营业执照，仍应以自己直接管理、经营的财产承担责任，不足部分以公司财产清偿，故二被告均应承担相应法律责任。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：   一、解除原告吉某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；   二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吉某已付购房款112706.46元及首付款利息（应以50000.00元为基准，按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算支付自2013年5月3日至款项清偿之日止的利息）   三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司赔偿原告吉某违约金1127.06元、支付原告偿还房屋贷款产生利息35601.35元；   四、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吉某代收、代缴税费、公证费等共计7646.00元；   五、原告吉某于本判决生效之日起三十日内将位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2层010215号房屋交还给被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司；   六、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。   案件受理费1817.00元（原告已交纳），由原告吉某负担105.00元，由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司负担1712.00元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。   审判员 吴圆圆     二〇一九年十一月二十日   书记员 谷 雨   附本案相关法律条文：   1、《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   2、《中华人民共和国公司法》   第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。   3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   5、《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。