河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2318号原告：李书华，男，汉族，1971年7月15日出生，住新乡市。原告：袁野，男，汉族，1989年2月10日出生，住河南省。原告：孙新菊，女，汉族，1966年12月17日出生，住河南省。原告：焦莉，女，汉族，1972年4月12日出生，住河南省获嘉县城区。原告：姜明宇，男，汉族，1994年1月17日出生，住河南省封丘县。原告：宋向加，女，汉族，1989年3月16日出生，住河南省延津县。以上六原告共同委托代理人：王云霞、丰思达。河南传德律师事务所律师。特别授权。被告：新乡市牧野区东郡府苑业主委员会，地址：新乡市新一街88号东郡府苑小区。负责人：马大海。业委会主任。委托代理人：崔聪聪，王赛赛（实习），河南黄池律师事务所律师。特别授权。第三人：新乡市新阳物业管理有限公司，地址：荣校路博苑龙郡4号楼东1单元1层西户。法定代表人：王小顺，总经理。委托代理人：王连栋，男，汉族，1978年9月8日出生，住河南省。特别授权。原告李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加诉被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，经被告申请本院追加新乡市新阳物业管理有限公司为第三人。本院受理后，依法由审判员组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加的委托代理人王云霞、丰思达，被告负责人马大海及其委托代理人崔聪聪，王赛赛，第三人新乡市新阳物业管理有限公司的委托代理人王连栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加向本院提出诉讼请求：依法撤销被告于2018年9月28日违法私自所作招标选聘新物业公司的决定。事实与理由：被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会（以下称东郡府苑业委会）于2018年初换届成立，但因选举等违法和备案违法，已由相关业主于2018年11月份提起行政诉讼要求撤销该违法备案，目前处于诉讼期间。对于被告违法成立和备案的情形，东郡府苑业主向新乡市牧野区牧野镇政府进行了反映，牧野镇政府也责令被告暂停一切活动，但被告业委会对此置若罔闻，在少数人操纵下，不顾业主的利益和权利，在诸多业主不知情的情况下私自决定更换和招标选聘新物业公司并在招标网进行公告。被告的这种行为严重影响了东郡府苑小区的和谐稳定，极大侵犯了包括原告作为业主的选举权、参加业主大会决议权等合法权利，损害了业主的合法权益。这种行为既不符合法律规定，也不符合以人为本的精神，更不符合业主民主议定的原则，应当予以撤销。为维护合法权利，原告特依据我国《物业管理条例》第十二条第五款的规定和我国《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望人民法院公正审判，支持原告的诉讼请求。被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会辩称：被告是依据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》经政府监督、指导合法选举成立的，在牧野镇人民政府完成备案与换届备案，是合法的主体；少数业主对业主委员会备案合法性产生质疑，应向政府部门询问或起诉政府，无权对业主委员会提起诉讼。更换物业公司是业主大会或者业主代表大会的权利，业主大会或者业主代表大会是因前期物业（新乡市东宇物业服务有限公司）严重侵害广大业主利益，依法要求前期物业公司签订符合双方利益的合同遭到拒签后，依法决定向社会过公开招聘物业服务企业，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》业主大会选聘物业公司的合法要件成立，且已形成了决议，被告仅仅只是业主大会或者业主代表大会的执行机构，依法接受业主代表大会的会议决定，公开招聘物业服务企业，并依法依规的公开了业主大会或者业主代表大会的决定内容和邀请业主参与决议的公告，与中标的物业服务企业签订物业服务合同时合法合规的；选聘物业公司是通过委托第三方通过招投标形式本着公平公正进行的，程序合法，有利于维护广大业主合法利益。被告认为，本案是撤销权纠纷，原告的诉请应当有明确的侵害事项和证据，而原告所述自身的选举权和参与业主打击的决议权受到侵害明显事实不足，没有法律依据。恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人新乡市新阳物业管理有限公司辩称：新乡市新阳物业管理有限公司是通过中国政府采购网河南征信工程有限公司发布的东郡府苑小区物业管理的公告于2018年12月21日参与报名参与招投标，2018年12月17日河南征信工程咨询有限公司及被告颁发了中标通知书，通知显示高层每月1元每平方米，多层每月6毛每平方米，商业1.4元每平方米。根据以上有效证据，当事人陈述及庭审调查，本院确认以下案件事实:原告李书华、袁野、孙新菊、焦莉、姜明宇、宋向加六人分别是新乡市新一街88号东郡府苑23号楼1单元11002室、新乡市新二街366号东郡府苑50号楼1单元1901室、新一街88号东郡府苑25号楼3单元5层3501号、新乡市新一街88号东郡府苑16号楼1单元1801室、新一街88号东郡府苑16号楼西单元8层西户、新乡市新二街366号东郡府苑52号楼3单元31801室房屋所有权人，并取得新房权证新乡市字第××号、豫（2017）新乡市不动产权第0020126号、豫（2017）新乡市不动产权第0014656号、新房权证新乡市字第××号、新房权证新乡市字第××号、豫（2017）新乡市不动产权第0029742号不动产权证。被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会，于2018年2月3日成立，2018年2月25日履行了备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意。该届业主委员会管理区域为东郡府苑所有小区。2018年7月29日被告召开业主代表大会的会议记录上结论是：绝大多数代表要求招标选聘物业公司，授权业委会办理相关事宜。出席38人。2018年9月27日被告召开主任办公会，出席5人，会议决定：通知物业，业委会根据业主大会的决议，决定向社会公开招标2019年的物业服务公司。2018年9月28日，被告告知新乡市东宇物业服务有限公司在物业合同到期后，顺延至2018年12月31日，期满不再续签，将选聘新的物业公司。2018年10月15日被告召开会议表决通过开展入户调查的决定，出席2人。2018年11月被告开始入户征求业主意见，并于2018年11月28日至11月30日在东苑社区门口设置投票点进行补充表决，并在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布补充投票的通知。2018年12月7日，被告在新乡东郡府苑业委会的微信公众号公布公布入户调查统计的公示，实际入户数1327户，同意票：1175户；同意率88.55%，弃权票：63户；4.75%，反对票：89户；反对率6.71%，综合同意率：93.29%。2018年12月14日在河南招标网站发布招聘新物业的公告。该公告采购内容中显示东郡府苑西苑、中苑（新二街以西，荣校东路北）、东苑（新二街东，荣校路北）共计住宅建筑物大约46栋，住户大约3000多户，非住宅大约200套，总住宅建筑面积约51.80万平方。第三人通过上述网站参与竞标。2018年12月27日，被告和代理机构河南正信工程咨询有限公司发布项目编号为HNZX2018-104的成交通知书，通知新乡市新阳物业管理有限公司为东郡府苑小区新的物业公司。新乡市东宇物业管理有限公司出具的住宅户数明细表显示一期、二期共计3192户，装修入住合计3118户。另查明，新乡市东宇物业管理有限公司是在2018年12月31日之前为东郡府苑提供物业服务的公司，第三人新乡市新阳物业管理有限公司为被告选聘的2019年东郡府苑物业服务公司。本院认为，关于被告的主体是否适格的问题，因被告已经履行备案手续，并经新乡市牧野区牧野镇东郡社区居民委员会和新乡市牧野区牧野镇人民政府审查同意，未经法定程序撤销，被告有权行使业主委员会职责，故本案被告是适格主体。依据《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主对于业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益或者程序违反法律规定的均有权提起业主撤销权之诉。本案原告为东郡府苑业主，依法负有民主监督管理权利，其认为被告选聘新物业公司的行为程序违法，有权提起撤销之诉，主体适格。因本案诉请为撤销被告选聘新物业公司的决定，并非撤销被告与第三人之间签订的物业服务合同，故第三人与本案无关。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项选聘和解聘物业公司需经业主共同决定，还需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效，即为“双过半”原则。根据河南招标网站发布招聘新物业的公告和新乡市东宇物业管理有限公司出具的住宅户数明细表、装修入住表均显示，涉案东郡府苑小区业主人数为3000余人，原告也主张业主人数超过3000人，被告作为该小区的业主委员会应当对业主人数负举证责任。被告未提供东郡府苑实际业主人数，其辩称的实际入住1327户的数据，本院不予采信，本院认为该小区业主人数应超过3000人。被告仅收集到1327张投票，与该小区的实际业主人数相差较大，大多数业主并未投票，不能认定其投票人数已过半。被告依照其入户调查的1327张投票认定投票人数过半即开始开展更换东郡府苑小区物业公司的工作，并与竞标的第三人签订新的物业服务合同，不符合法律规定。此外，更换新的物业公司，应先征求小区业主同意，被告以业主代表大会的决议代替业主的表决，即通知新乡市东宇物业服务有限公司更换新的物业公司，也属于程序违法。综上，被告在征求业主更换选聘新物业公司的过程中，存在程序不合法，投票人数不符合“双过半”原则，故被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会于2018年9月28日所作招标选聘新乡市新阳物业管理有限公司的决定应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：撤销被告新乡市牧野区东郡府苑业主委员会于2018年9月28日所作招标选聘新乡市新阳物业管理有限公司的决定。案件受理费100元，由新乡市牧野区东郡府苑业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本九份，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：李海云审判员 ：赵莎莎审判员 ：陈青青二〇一九年十一月二十五日书记员 ：王靖月