重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初9643号原告：方玉琼，女，1970年3月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：张建磊，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号，统一社会信用代码915001082031689974。法定代表人：刘代萍，董事长。委托诉讼代理人：郑维山，男，重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司员工。原告方玉琼与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称聚丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方玉琼的委托诉讼代理人张建磊、被告聚丰公司的委托诉讼代理人郑维山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方玉琼向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《认购协议书》；2.请求判令被告返还原告购房款304256元；3.请求判令被告返还原告缴纳的定金100000元，并依照定金罚则另行向原告支付100000元，共计200000元。事实及理由：原告与案外人重庆中渠房产经纪有限公司（以下简称中渠公司）于2018年9月12日签订《聚丰纵横国际定金协议》（以下简称《定金协议》），同日，原告与被告签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江北区观音桥步行街X号聚丰˙纵横国际X-附X号房屋，建筑面积12.56方米，套内面积5.51平方米，优惠后总金额1188956，同时被告在协议中承诺，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押原告购买的房屋。签订协议当天原告向被告支付了定金100000元及部分房款304256元。《定金协议》载明;被告在原告支付购房款的25%后30个工作日内通知原告补齐剩余房款办理商品房买卖合同网签手续，但至今被告没有通知原告签订《商品房买卖合同》，本案所涉房屋至今未办理解押，以致使《认购协议书》的目的无法实现，原告多次催告被告履行合同义务，但被告经催告后，仍拒不履行，故原告有权解除《认购协议书》，并要求被告双倍返还定金，退还购房款。故诉至法院，望判如所请。被告聚丰公司辩称，原、被告签订《认购协议书》，系双方真实意思表示；原告解除《认购协议书》为原告单方意思表示，其解除《认购协议书》的行为和理由并非被告违反双方约定或法律规定，因此要求解除《认购协议书》的请求不应予以支持；原告缴纳的304256元房款及100000元定金是原、被告交易房屋的真实意思和商品房买卖合同口头约定，双方存在事实上的房屋交易行为，该交易行为不属于协议中约定的事项，因此退款的请求不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，原告与中渠公司签订《定金协议》，约定：甲方拟出售的物业为聚丰纵横国际项目1层174号商铺，用途为商服用房，建筑面积12.56平方米，套内面积5.51平方米，总金额1188956元。乙方签订《定金协议》时支付定金100000元作为定金，缴纳定金后，乙方于2018年9月13日之前凭本定金协议、甲方开具的收款收据原件、身份证明前往销售现场与聚丰地产签订认购协议，并补齐合同内约定的阶段应付款项。乙方签订认购协议时支付购房款的25%（含定金），待甲方审核30个工作日内通知乙方补齐买卖合同内约定的剩余所有款项后，办理商品房买卖网签手续。同日，原、被告签订《认购协议书》，约定：原告认购被告拟出售的位于重庆市江北区观音桥步行街X号聚丰˙纵横国际裙楼X-附X号，该物业预测套内建筑面积5.51平方米，建筑面积12.56方米。双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，建筑面积总价1188956元。按揭贷款的买受人的全部房款或贷款客户的首付款应在签订合同时履行付款义务。按揭贷款的买受人承诺充分了解办理贷款的相关要求，承诺自已的情况符合办理贷款的条件，并同意于合同签订当日内主动将办理贷款手续所需的相关文件及相关费用交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件配合银行等相关单位办理贷款手续。贷款比例及年限以银行最后批复为准，如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额由买受人以现金方式在银行批准额度确定之日起七日内支付完毕。买受人不得以银行贷款政策变化为由拒签《重庆市商品房买卖合同》；逾期视为买受人违约，违约责任按《重庆市商品房买卖合同》有关条款执行。买受人在本协议签订的同时，向出卖人支付立约定金100000元。在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同，同时支付房款或首付款，若买受人逾期未与出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，则出卖有权单方解除本协议且无需通知买受人，同时出卖人有权将上述物业另行出售，买受人所支付的立约定金出卖人不予退还。买、卖双方确认，在签订本协议时，出卖人已经向买受人公示了商品房预售许可证和双方协商一致拟签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议等文本文件，且出卖人已向买受人合理清楚地解释了上述合同等法律文件的相关条款及内容和该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。买受人对上述合同等法律文件的条款清楚并且无异议。本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。同日，原告向被告交纳了购房定金100000元，交纳了预交房款304256元，被告向原告出具了收据。2019年4月11日，被告向原告出具《签约说明》，载明：我司将于二个月内（2019年5月31日前）解除聚丰纵横国际1-174号商铺的抵押，与买受人签订《重庆市商品房买卖合同》；超出双方约定签《重庆市商品房买卖合同》期限，出卖方应退还买受人已付款之全部，买受人方玉琼，认购时间为2018年9月12日。另查明，重庆市江北不动产登记中心出具登记信息查询结果，载明：江北区建新东路7号附174号房屋，建筑面积为12.56平方米，用途为商业服务，抵押权人为重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，抵押人为被告。再查明，被告与中渠公司签订了《聚丰纵横国际商铺独家销售合同》，被告授权中渠公司在销售现场收取客户的商铺定金。以上事实，有《认购协议书》、《聚丰纵横国际定金协议》、收据两份、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、《签约说明》、《聚丰纵横国际商铺独家销售合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于违约责任的问题。协议约定：买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同；该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。被告在《签约说明》中明确承诺在2019年5月31日前解除抵押，但被告未按其承诺履行解押义务，已经构成违约，且致使合同签订条件始终无法成就，合同目的无法实现，因此，对于原告要求解除《认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求返还已经支付的房款304256元和定金100000元的请求，本院予以支持。对于原告要求双倍返还定金的请求，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鉴于原、被告对于定金双倍返还明确约定为“在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金”，被告并不存在将本案所涉房屋出卖给他人的情形，故不应适用定金罚则，故对于双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告方玉琼与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《认购协议书》；二、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方玉琼购房款304256元；三、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方玉琼购房定金100000元；四、驳回原告方玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500.6元，减半收取计7750.3元，由被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王大伟二〇一九年十一月二十六日法官助理 张 畅书 记 员 马燕群