安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2404号原告（反诉被告）：刘琪，女，1995年3月23日出生，汉族，住安徽省广德市。委托诉讼代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所律师。被告（反诉原告）：郎溪鑫泰置业有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：马保龙。委托诉讼代理人：徐兵，安徽宣一律师事务所律师。原告刘琪与被告郎溪鑫泰置业有限公司（以下至判决主文前简称“鑫泰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月23日，被告鑫泰公司向本院提起反诉，本院立案后，对本诉和反诉进行了合并审理，并作出（2019）皖1821民初2404号民事裁定，将本案转为普通程序进行审理。2019年11月20日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)刘琪的委托诉讼代理人陈继、被告（反诉原告）鑫泰公司的委托诉讼代理人徐兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘琪向本院提出诉讼请求：1、判令鑫泰公司立即退还刘琪支付的购房定金和首付款130000元，并自2019年8月30日起按年利率6%支付利息至上述款项实际支付之日止；2、诉讼费用由鑫泰公司承担。事实和理由：鑫泰公司系从事房地产开发及销售的企业。2019年1月26日，刘琪母亲刘章春与鑫泰公司签订《郎溪中心农贸市场认购合同》，约定以刘琪名义购买鑫泰公司开发的位于郎溪县建平镇郎川大道南侧郎溪中心农贸市场商铺一间，蔬菜商铺编号为250，建筑面积20.02平方米，优惠后实际价款为180000元，商铺定金为20000元，于2019年1月26日缴纳定金5000元，2019年2月10日前补缴定金15000元。合同约定，认购人应于2019年2月10日前携带上述认购合同、身份证、购买定金收据、首期房款及其他资料到鑫泰公司签订《商品房买卖合同》。刘琪签订上述认购合同的前提是鑫泰公司向刘琪作出了三项承诺：第一，2019年3月1日，郎溪县老农贸市场将会全部搬迁至合同约定的新农贸市场内；第二，合同约定购买的商铺所在的农贸市场属于政府的民生工程，并有政府的相关补贴政策；第三，鑫泰公司承诺刘琪购买商铺后，商铺将由鑫泰公司终生进行包租服务，并且告知刘琪，认购合同中的商铺已经对外出租。同时，鑫泰公司告知刘琪，除了少数商铺外，目前鑫泰公司开发的上述商铺已经对外出售。现刘琪母亲刘章春已于2019年1月26日支付定金5000元，于2019年2月12日付清剩余定金15000元，后应鑫泰公司要求，于2019年2月22日支付首付款110000元，共计支付款项130000元（其中有20000元是刘琪母亲支付的212摊位的定金20000元，因刘琪放弃购买该商铺，鑫泰公司将该20000元作为刘琪购买的250摊位的首付款）。2019年3月12日，鑫泰公司通知刘琪母亲前去签订《商品房买卖合同》，合同由刘琪母亲以刘琪名义与鑫泰公司签订。合同签字后，鑫泰公司工作人员以合同需要盖章将合同全部拿走，此后经刘琪催要，鑫泰公司一直未将合同交给刘琪。合同签订后，刘琪又接到鑫泰公司其他销售人员的推销电话，称鑫泰公司开发的上述商铺尚有多间正在等待出售，并询问刘琪是否有购买意向。此时刘琪才得知，鑫泰公司在销售商铺时刻意制造商铺已经基本销售完毕的假象，并且刘琪在上述农贸市场现场查看后，发现农贸市场商铺基本都处于无人经营的状态，二楼目前处于空置状态，一楼也只有零星的几个商铺在经营，刘琪多次查看，市场内基本没有消费人群。发现上述情形后，刘琪多次与鑫泰公司联系，要求鑫泰公司交付《商品房买卖合同》，并多次询问商铺销售情况、新旧农贸市场搬迁问题和目前新农贸市场的经营问题，但是鑫泰公司一直称合同已经交给房管局备案，并且属于民生工程，过完年就会有很好的发展。但是事实上，该项目工程根本不属于民生工程，并且时至今日，商铺所在的农贸市场基本处于空置状态。2019年5月26日，刘琪向鑫泰公司发出《解除合同通知书》，通知鑫泰公司解除双方于2019年1月26日签订的《郎溪中心农贸市场认购合同》和编号为2019预0000542号的《商品房买卖合同》，并要求鑫泰公司立即退还刘琪支付的购房首付款和定金130000元。鑫泰公司于2019年5月29日收到刘琪发出的上述《解除合同通知书》，但是该公司在法定期限内未提出异议，也没有退还购房款。刘琪认为，双方的《郎溪中心农贸市场认购合同》和《商品房买卖合同》已经解除，鑫泰公司应当返还刘琪支付的购房首付款和定金，特请求法院查明案件事实，依法支持诉请。鑫泰公司辩称，1、鑫泰公司在合同履行过程中没有违约行为，刘琪于2019年5月26日向鑫泰公司发送的《解除合同通知书》不具有法律效力，其不享有合同解除权，合同并未解除，双方合同应该继续履行，请求依法判决驳回；2、案涉商铺是由第三方销售人员马梓强代表销售，其行为仅代表第三方销售公司，对鑫泰公司不具有约束力，而且从马梓强的相关陈述内容来看，其陈述基本属实，案涉农贸市场是由政府在出让案涉地块时要求配套设计的必须功能，目的是服务周边群众生活的需要，马梓强不存在虚假宣传。鑫泰公司向本院提出反诉请求：1、依法判令确认刘琪于2019年5月26日发出的《解除合同通知书》无效，双方之间的《商品房买卖合同》尚未解除；2、依法判令刘琪立即支付购房余款50000元及逾期付款的利息1830元（利息计算至2019年10月22日，此后以本金50000元为基数，按照日利率万分之二，从2019年10月23日起计算至房款全部付清之日止）；3、本案本诉、反诉诉讼费用由刘琪承担。事实与理由：刘琪母亲刘章春在2019年1月26日与鑫泰公司签订了一份《郎溪中心农贸市场认购合同》，认购合同对出售的商铺号、出售价款、定金及付款方式做出约定，刘琪母亲刘章春在认购合同签订后向鑫泰公司支付购房定金20000元。后刘琪就认购合同约定出售的商铺在2019年3月1日与鑫泰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定鑫泰公司出售给刘琪的商铺为位于郎溪县建平镇郎川大道南侧的鑫泰悦府18幢250摊，商铺出售价款为180000元，刘琪应在2019年2月25日前支付购房款110000元，余款70000元应在2019年4月21日前付清。截止至2019年10月21日，刘琪仅支付130000元（含定金20000元以及212铺定金20000元转至250铺购房款），尚欠购房款50000元未支付。另刘琪以鑫泰公司存在销售欺诈为由，于2019年5月26日向鑫泰公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的认购合同及《商品房买卖合同》。综上，鑫泰公司认为，该公司在合同履行过程中不存在《合同法》第九十四条规定的情形，刘琪无权解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》应当继续履行，故依法具状，请求判决支持反诉诉请。刘琪对鑫泰公司的反诉辩称，1、鑫泰公司将房屋销售事宜委托给第三方，第三方向刘琪所做出的宣传及承诺对鑫泰公司具有约束力，现有事实能够证明，销售方做出了虚假宣传和虚假承诺，对刘琪造成误导，刘琪购买案涉商铺的合同目的不能实现，依法享有合同解除权；2、鑫泰公司在法定异议期间内对刘琪解除合同并未提出异议，鑫泰公司要求继续履行合同无事实及法律依据，请求依法驳回鑫泰公司的反诉请求。刘琪为支持其本诉主张的事实及反诉答辩意见，向本院提交的证据有：1刘琪及刘琪母亲身份证、户口本复印件，证明：刘琪身份信息及刘章春系刘琪母亲；2、鑫泰公司企业信息查询单，证明：鑫泰公司的主体资格；3、《郎溪中心农贸市场认购合同》3份、收据2张、转账记录、银行转账电子回单，证明：（1）2019年1月21日，刘琪母亲刘章春与鑫泰公司签订3份认购合同，约定刘琪购买鑫泰公司开发的位于郎溪县建平镇郎川大道南侧郎溪中心农贸市场商铺3间，其中豆制品商铺156号，面积22.62㎡，总价为359831元；蔬菜商铺250号，面积20.02㎡，总价为180000元；活禽商铺212号，面积30.93㎡，总价360169元；（2）合同约定商铺定金均为20000元，2019年1月26日缴纳定金5000元，2019年2月10日前补缴定金15000元；（3）刘琪母亲按照认购合同约定于2019年2月12日支付定金40000元，于2月13日支付定金5000元，共支付定金60000元；（4）2019年2月22日，刘琪母亲支付购房首付款289831元；4、刘琪母亲刘章春与鑫泰公司销售人员马梓强的微信聊天记录截图、通话录音纸质版一份，证明：（1）鑫泰公司销售人员马梓强与刘琪母亲刘章春沟通购买商铺事宜，鑫泰公司承诺出售的商铺所在农贸市场属于民生工程；旧农贸市场在2019年3月1日拆迁后，商家会分批进入案涉新建农贸市场；鑫泰公司对刘琪购买商铺提供终生包租服务，并且在销售前都已经对外出租；（2）刘琪母亲刘章春与鑫泰公司签订合同后，鑫泰公司未将合同交给刘琪，刘琪不清楚合同约定条款，并且多次要求鑫泰公司交付合同，鑫泰公司一直以合同在房管局或者称需要刘琪付清尾款才能交付合同等理由予以拒绝；5、《解除合同通知书》、邮寄快递单，证明：刘琪发现鑫泰公司存在虚构事实进行销售的情形后，多次与鑫泰公司沟通，希望协商解决购买商铺的后续事宜，但是鑫泰公司一直以各种理由推脱，刘琪于2019年5月26日向鑫泰公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2019年1月26日签订的《郎溪中心农贸市场认购合同》和《商品房买卖合同》，并要求退还支付的首付款和定金，鑫泰公司于2019年5月29日收到《解除合同通知书》，并未在法定期限内提出异议，也没有退还购房款。鑫泰公司对刘琪所举证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，首先，马梓强并不是鑫泰公司工作人员，出售给刘琪的商铺由鑫泰公司统一打包给第三方销售公司进行出售，马梓强是第三方销售公司的工作人员，个人言论不能代表鑫泰公司，刘琪与鑫泰公司之间的权利义务应以双方之间签订的《商品房买卖合同》为准；其次，马梓强强调案涉商铺属民生工程，确实是客观事实，鑫泰公司在取得案涉商铺的规划用地时，政府明确要求在规划设计上必须配套集贸市场，而集贸市场本身性质是服务和方便于周边群众生活需要，仍然属于民生工程；第三，《商品房买卖合同》因当时正在办理网签备案，合同需要在备案之后才能交付给刘琪，因双方后期发生争议，刘琪未从鑫泰公司领取正式并经过备案后的《商品房买卖合同》，但不影响双方之间买卖合同关系依法成立；对证据5真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，鑫泰公司不存在违约行为，刘琪不享有合同解除权，其向鑫泰公司发出的解除合同不具有法律效力。鑫泰公司为支持其本诉答辩及反诉主张的事实，向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，证明：刘琪、鑫泰公司就案涉商铺正式签订了《商品房买卖合同》，并依法备案，双方就案涉商铺的价款、付款方式做出明确约定，刘琪未按照合同约定履行相应的付款义务；2、规划设计条件、国有土地使用权出让合同、优化设计方案及相应批复，证明：鑫泰公司出售给刘琪的商铺属于政府部门在出让案涉商铺所占用的土地使用权给鑫泰公司时，要求配套设计的集贸市场；3、业主承诺书和委托经营管理协议，证明：鑫泰公司已将案涉商铺交付给刘琪，并由刘琪委托郎溪县城中农贸市场管理有限公司进行经营管理，刘琪已经实际取得相应的租金收益，该收益从刘琪应支付给鑫泰公司的购房款中给予相应抵扣。刘琪对鑫泰公司所举证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但鑫泰公司并未将该合同交付给刘琪，刘琪对合同内容不清楚，鑫泰公司无权以该合同向刘琪主张权利；对证据2的真实性不清楚，也不能证明案涉农贸市场是鑫泰公司宣传的民生工程，鑫泰公司所认为的民生工程是过分扩大的解释，涉嫌虚假宣传；对证据3形式上的真实性无异议，对证明对象有异议，这些内容形成于《商品房买卖合同》签订之前，在双方的合同还没有订立时，不可能会出现摊位已交付，租金已交付的事实。本院对刘琪、鑫泰公司所提交的证据审核认定如下：刘琪所举证据1、2，系双方相关身份材料，本院对真实性予以确认；刘琪所举证据3，系案涉相关认购合同及付款材料，鑫泰公司对真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议，本院予以确认；刘琪所举证据4，鑫泰公司认可系其委托的第三方销售公司人员与刘琪的对话，本院对真实性予以认可，对其主张的证明对象，本院结合案情予以认定；刘琪所举证据5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。鑫泰公司所举证据1、3，系案涉合同及刘琪签订的承诺书、委托经营管理协议，本院对真实性予以确认；鑫泰公司所举证据2，系相关规划文件，对真实性予以确认，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：2019年1月26日，刘章春与鑫泰公司签订《郎溪中心农贸市场认购书》三份，约定刘章春购买鑫泰公司商铺三间，其中250号商铺，面积20.02平方米，原始总价225739元，前两年优惠12%，实付款为180000元，定金为20000元，认购人已在2019年1月26日缴纳定金5000元，另须于2019年2月10日前补缴定金15000元；付款方式为签订《商品房买卖合同》时付清全部购房款，双方还对其他事宜进行了约定。另外两间分别为212号商铺、156号商铺，实付款360169元、359831元；定金交付方式、交付时间、付款方式等均与250号商铺相同。刘章春支付定金15000元后，于2019年2月12日通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司40000元，2019年2月13日通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司5000元。上述合计支付60000元。2019年2月21日，刘琪（甲方）与案外人郎溪县城中农贸市场管理服务有限公司（乙方）签订《郎溪县中心农贸市场委托经营管理协议》，协议约定刘琪将购买鑫泰公司的250号商铺委托乙方管理，委托前提是刘琪与鑫泰公司已经签订《商品房买卖合同》，委托期限5年，自2019年3月1日起至2024年2月28日止，其中前两年租金全部用于培育市场，刘琪不负责所有支出和债权债务等。同日，刘琪出具业主承诺书，承诺愿意遵守《郎溪县中心农贸市场管理公约》。2019年2月22日，刘琪通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司289831元。2019年2月25日，刘琪与鑫泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定刘琪购买鑫泰公司18幢250摊，建筑面积20.02平方米，房屋用途商业服务，房屋总价180000元。付款方式为分期付款，于2019年2月25日前买受人支付全部房款的50%以上，计110000元，余款70000元于2019年4月21日之前付清。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，1、……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条约定房屋应当在2019年4月25日前交付。双方均在合同上签字或者盖章，该合同现已完成备案。2019年5月26日，刘琪向鑫泰公司发出《解除合同通知书》，认为鑫泰公司违反原认购时的三项承诺：“第一，2019年3月1日，郎溪县老农贸市场将会全部搬迁至合同约定的新农贸市场内；第二，合同约定购买的商铺所在的农贸市场属于政府的民生工程，并有政府的相关补贴政策；第三，贵公司承诺我方购买商铺后，商铺将由贵公司终生进行包租服务，并且告知我方，认购合同中的商铺已经对外出租”；涉嫌虚假宣传、隐瞒事实，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》及认购书，返还定金及首付款130000元，鑫泰公司于2019年5月29日收到此通知书。另查，关于案涉商铺刘琪付款情况，双方均认可刘琪共支付130000元（含定金20000元以及212号铺定金20000元转至案涉商铺购房款，合计40000元，2019年2月22日刘琪通过刘庆华账户汇款至鑫泰公司289831元中，包括案涉房屋款项90000元及156号商铺款项199831元），尚有购房款50000元未支付。又查，鑫泰公司委托的销售人员与刘章春对话时，陈述案涉农贸市场属于民生工程，终生包租等。刘琪系刘章春女儿，刘庆华与刘章春系夫妻关系。再查，案涉地块规划设计条件中，政府要求必须设置集贸市场。本院认为，刘琪与鑫泰公司于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定予以履行。关于刘琪主张合同已经解除的意见，本院经审查认为，只有享有法定解除权或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果，故本案主要争议在于刘琪是否有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，马梓强作为鑫泰公司委托的销售人员，其宣传、销售应视为鑫泰公司的宣传，但案涉工程属于政府要求配套项目，鑫泰公司宣传时称系民生工程等，不属于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，刘琪在签订认购书、《商品房买卖合同》时应当知道其合同相对方系鑫泰公司且鑫泰公司并非政府机构，故类似民生工程的宣传不应视为合同内容；且案涉合同签订时，农贸市场已经竣工，刘琪在合同签订时应当对购买房屋的位置、前景有所了解或预计；另外，房屋出售前，刘琪所购房屋已经委托第三方公司经营管理，现有证据不能证明鑫泰公司存在根本性违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的约定解除和法定解除条件，刘琪主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。根据双方《商品房买卖合同》，刘琪应当在2019年4月21日前付清尾款50000元，现其逾期未支付，鑫泰公司主张刘琪支付尾款50000元并自逾期之日起按照合同约定的日万分之二的标准支付逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘琪于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郎溪鑫泰置业有限公司剩余购房款50000元及逾期付款利息（利息计算方式：自2019年4月22日起以50000元为本金，按日利率万分之二计算至本判决确认的给付之日止）；二、驳回原告（反诉被告）刘琪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元、反诉案件受理费减半收取550元，合计3450元，由原告（反诉被告）刘琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  乔 瑞审 判 员  李大财人民陪审员  段广忠二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘 畅