广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9824号上诉人（原审被告）：广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处，住所地广东省佛山市南海区。负责人：梁子琪。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：欧阳小浩。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾飞燕，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：史泽锐，广东国知律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗飞，广东国知律师事务所律师。原审被告：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处（以下简称黄岐分理处）、广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步支行）因与被上诉人曾飞燕、佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万邦公司）及原审被告广东南海农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄岐分理处、盐步支行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回曾飞燕要求黄岐分理处、盐步支行涂销涉讼房屋抵押登记的诉讼请求；2.上诉费由曾飞燕、万帮公司共同承担。事实和理由：一、盐步支行与万帮公司签订的《以物抵债及债务偿还协议》已解除。2013年5月7日，盐步支行与万帮公司、案外人等签订《以物抵债及债务偿还协议》，因万帮公司未能按照上述协议履行，故盐步支行、万帮公司确认并同意按照原借款合同、抵押合同等约定履行合同义务，且经盐步支行多次催收后，万帮公司均未能按时履行还款义务，盐步支行已向佛山市中级人民法院提起诉讼，要求万帮公司按照原借款合同的约定偿还借款本息。盐步支行已向万帮公司送达了解除通知函，故《以物抵债及债务偿还协议》已依法解除。二、2006年11月8日，万帮公司与黄岐分理处签订农信保借字【万帮】第200502号《保证担保借款合同》，约定万帮公司向黄岐分理处借款144194000元，同时万帮公司将涉讼房屋抵押给黄岐分理处，并于2007年1月10日办理抵押登记（证号：粤房地他证字第CXXXXX56号）。2007年8月26日，万帮公司与黄仕高签订《商品房定购协议》，约定将涉讼房屋出售予黄仕高。黄岐分理处抵押权登记时间早于万帮公司与黄仕高签订涉讼房屋买卖合同的时间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。曾飞燕未代万帮公司清偿全部债务，盐步支行对涉讼房屋的抵押权合法有效。三、2007年黄岐分理处、万帮公司就涉讼房屋办理了抵押登记，曾飞燕在2015年向万帮公司购买涉讼房屋。曾飞燕在签订商品房买卖合同时应知悉万帮公司已将涉讼房屋抵押予盐步支行，但仍与万帮公司签订商品房买卖合同并支付全部款项存在过错，应对其行为承担不利后果。曾飞燕辩称，一、涉讼房屋价值对应的债权已偿还，黄岐分理处、盐步支行应配合万帮公司、曾飞燕办理涉讼房屋涂销抵押登记手续。(一）万帮公司根据与盐步支行签订的《以物抵债及债务偿还协议》已支付盐步支行23000000元，偿还了涉讼房屋价值对应的债务，盐步支行对涉讼房屋享有的抵押权已消灭。1.《以物抵债及债务偿还协议》并未解除，盐步支行应按照该协议履行涂销涉讼房屋抵押登记的义务。根据盐步支行提供的证据材料《解除通知书》、EMS快递单及快递查询页面可知，盐步支行无法证明该快递邮寄的是《解除通知书》，且快递收件人是陈肖怡，并非万帮公司的法定代表人江某1，也无法证实陈肖怡是否属于万帮公司的员工，故盐步支行将《解除通知书》邮寄给陈肖怡不产生通知的法律效力。此外，该快递查询页面亦不能证明《解除通知书》已有效送达万帮公司。首先，该查询页面并非邮件回执，无法证明收件人本人已签收该邮件。其次，该查询页面未经公证，对其真实性存疑。最后，即使该邮件确有投递，但通过页面内容可知，该快递第一次未妥投，第二次投递是由他人签收，而非收件人陈肖怡本人签收。故盐步支行应按照《以物抵债及债务偿还协议》第二条第2点约定，协助曾飞燕办理解除涉讼房屋抵押手续。2.即使《以物抵债及债务偿还协议》已解除，因万帮公司已支付23000000元予盐步支行，偿还了涉讼房屋价值对应的债务，但盐步支行却不履行涂销义务，反而在曾飞燕于2018年10月25日提起诉讼后，于2019年3月提出解除合同并起诉万帮公司偿还债务，明显系为规避履行涂销义务恶意为之，恶意促使其涂销义务履行条件不成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应视为其履行涂销义务的条件成就。且从公正原则，盐步支行也应配合曾飞燕办理解除涉讼房屋抵押手续。(二）即便无法认定万帮公司已偿还涉讼房屋价值对应的债务，盐步支行也应履行涂销义务。曾飞燕已支付全部购房款，代万帮公司偿还了涉讼房屋价值对应的债务，盐步支行应配合办理涉讼房屋涂销抵押手续。曾飞燕与万帮公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，曾飞燕对涉讼房屋不能办理过户登记手续，不存在过错。曾飞燕全额支付购房款就是对涉讼房屋抵押债务的代为清偿，即代替万帮公司清偿涉讼房屋对应价值的全部债务，而非是盐步支行、黄岐分理处认为的需代替万帮公司清偿全部债务。涉讼房屋价值470000元（曾飞燕购买价），仅能担保涉讼房屋实际价值对应的债务，故盐步支行、黄岐分理处要求曾飞燕偿还万帮公司全部债务是错误理解涉讼房屋抵押价值，亦显失公平，不切实际。曾飞燕支付全部购房款代万帮公司偿还涉讼房屋价值对应的债务，即便未告知盐步支行、黄岐分理处，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共同国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，有权要求盐步支行、黄岐分理处办理涉讼房屋涂销抵押登记手续。二、曾飞燕购买涉讼房屋时对涉讼房屋是否存在抵押无注意义务。黄岐分理处、盐步支行对万帮公司所得房款缺乏监管，导致其自身债权无法实现。曾飞燕系涉讼房屋实际权利人。(一）黄仕高在涉讼房屋抵押后购买涉讼房屋，因涉讼房屋是一手房，黄仕高有理由相信万帮公司作为涉讼房屋的开发商出售的是无权利负担的房屋。房屋买卖交易实践中，购房者鲜有查询一手房的权利状况，均是在销售现场直接签订房屋买卖合同，黄仕高对涉讼房屋是否存在抵押并无注意义务。曾飞燕与黄仕高原属夫妻关系，涉讼房屋系双方夫妻关系存续期间购买取得，后两者离婚时协议将涉讼房屋分割予曾飞燕，故曾飞燕受让涉讼房屋并重新与万帮公司签订房屋买卖合同，且涉讼房屋办理合同备案登记，曾飞燕有理由相信涉讼房屋无权利瑕疵。(二）根据万帮公司与黄岐分理处签订合同后依然销售涉讼房屋的实际情况来看，黄岐分理处知道并同意万帮公司出售涉讼房屋。黄岐分理处、盐步支行对万帮公司出售涉讼房屋所得款项负有监管义务，其疏于监管致使自身债权未能实现存在重大过失。黄岐分理处、盐步支行现以其债权未得清偿为由，抗辩对涉讼房屋享有抵押权并拒绝履行涂销抵押登记义务，显然对不存在过错的曾飞燕有失公平。(三）涉讼房屋办理合同备案登记，曾飞燕是涉讼房屋的实际所有人。根据佛山市中级人民法院作出的（2016)粤06执异85号生效执行裁定认定涉讼房屋不得被查封，涉讼房屋客观上已无法实现抵押权。三、根据相关法律规定及相关司法判例，黄岐分理处、盐步支行的抵押权无法对抗建筑工程承包人的优先受偿权，而建筑工程承包人的优先受偿权又无法对抗已交付购买商品房全部款项的买受人，故黄岐分理处、盐步支行抵押权不能对抗曾飞燕的过户请求权。根据最高人民法院法释（2002)16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，承包人对工程价款享有法定优先权，但该优先权不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。根据举重明轻的原则，抵押权也不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。涉讼房屋虽已抵押给黄岐分理处、盐步支行，但曾飞燕已向万帮公司支付涉讼房屋的全部购房款。广东省高级人民法院已有案例支持已付全部房款的房屋买受人的权益可以对抗贷款银行的房屋抵押权，并判决贷款银行配合办理涂销抵押登记手续以便房屋过户，具体案例可参见（2015)粤高法民一提字第1号、（2014)穗中法民五终字第2620号。万帮公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。万帮公司已按照《以物抵债及债务偿还协议》约定偿还了23000000元，且盐步支行、黄岐分理处对该偿还事实也予以确认，故盐步支行、黄岐分理处、万帮公司应按《以物抵债及债务偿还协议》履行。即使盐步支行、黄岐分理处欲解除《以物抵债及债务偿还协议》，也应及时通知万帮公司。盐步支行、黄岐分理处应按照《以物抵债及债务偿还协议》约定履行涂销抵押登记义务。农商银行未提出陈述意见。曾飞燕向一审法院提出诉讼请求：1.万帮公司、盐步支行、黄岐分理处、农商银行涂销位于佛山市南海区某房屋抵押权登记；2.万帮公司协助曾飞燕到房地产管理部门办理涉讼房屋的房产过户手续；3.万帮公司、盐步支行、黄岐分理处、农商银行承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区某房。2006年11月8日，万帮公司与黄岐分理处签订农信保借字[万帮]第200602号《保证担保借款合同》（以下简称涉讼借款合同），约定：万帮公司向黄岐分理处借款144194000元，借款期限自2006年11月8日起至2009年11月7日止。2006年12月31日，万帮公司与黄岐分理处签订《抵押合同》，约定：将涉讼房屋及佛山市南海区某房、某车库抵押给黄岐分理处，作为涉讼借款合同项下的借款之担保。2007年1月10日，万帮公司与黄岐分理处就上述不动产办理了抵押登记，房地产他项权证证号为粤房地他证字第C1048056号，抵押权人为黄岐分理处。2007年4月16日，农商银行发出《关于对佛山市南海区**信用合作联社机构进行合并的通知》，将黄岐分理处与盐步支行合并，整合为盐步支行，黄岐分理处归盐步支行直接管理。2007年8月26日，万帮公司与案外人黄仕高签订《［商品房］定购协议》，约定万帮公司向黄仕高出售涉讼房屋，价格为470000元。同日，黄仕高向万帮公司交纳定金10000元。2007年9月1日，黄仕高向万帮公司支付购房款131000元。2011年3月29日，黄仕高将涉讼房屋的所有权益转让给曾飞燕。2013年5月7日，盐步支行（甲方）、万帮公司（乙方）与其他案外人签订《以物抵债及债务偿还协议》，约定：经甲乙双方核对后确认，截至2013年4月20日止，乙方尚欠甲方贷款本金156992000元，利息94081312.06元；（第二条1）乙方于2013年6月15日前偿还抵扣本金23000000元，包括涉讼借款合同项下的贷款本金1503000元；（第二条2）乙方偿还上述23000000元贷款本金后，甲方对该23000000元贷款本金所产生且尚未偿还的利息予以免除，同时甲方须于120个工作日内解除乙丙方用于抵押的所有汽车车位及涉讼房屋、名雅花园帝庭园18座804房的抵押登记；（第五条）乙方不能于2013年6月15日前偿还第二条第一款所述的23000000元贷款本金的，甲方有权解除本协议，立即恢复原来债务状态，利息不予免除。诉讼中，黄岐分理处、盐步支行、农商银行陈述：其没有以书面的形式正式提出解除《以物抵债及债务偿还协议》，而是以实际行动确认按照原来的债务状况主张权利。2015年2月3日，万帮公司作出《关于确认已归还贷款23000000元及应解除车库抵押手续的情况说明》，称：万帮公司已于2013年12月24日归还了农商银行23000000元，农商银行应该办理曾飞燕位于南海区黄岐北村大道名雅花园帝涛湾56-66座首层车库及帝涛湾83-91首层车库的车库解押手续，由于万帮公司工作的疏忽，迟迟未到农商银行办理相应解押的后续工作，故此，万帮公司春节后主动协调农商银行办理解押手续。2015年2月5日，盐步支行在上述说明上签署“贵司确实已归还贷款23000000元，解押事宜待双方另行协商处理”。2015年3月10日，曾飞燕与万帮公司签订《商品房买卖合同》，约定：曾飞燕向万帮公司购买涉讼房屋，总价款为470000元；万帮公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由万帮公司提供的资料报产权登记机关备案。2015年3月13日，万帮公司出具发票，确认曾飞燕已支付购房款470000元。2015年12月24日，曾飞燕起诉要求万帮公司协助办理《商品房买卖合同》的备案手续及协助曾飞燕办理产权登记手续、承担违约金。一审法院经审理后作出（2015）佛南法民三初字第1844号民事判决书，认定：因万帮公司自身原因造成涉讼房屋被抵押及被查封，无法完成备案及办理产权登记手续……万帮公司办理涉讼房屋备案及产权登记手续的可行性尚未确定；判令万帮公司支付违约金予曾飞燕，并驳回曾飞燕其他诉讼请求。后万帮公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2016）粤06民终5975号民事判决书，对违约金计算标准予以调整。2016年5月25日，曾飞燕因涉讼房屋被他案查封一事提出执行异议，要求解除对涉讼房屋的查封。佛山市中级人民法院经审理后作出（2016）粤06执异85号执行裁定书，认定“第一，曾飞燕与万帮公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效……第二，本案证据反映，曾飞燕已全额支付了购房款且涉讼房屋已于2007年9月1日交付其适用至今。第三，根据《商品房买卖合同》约定，万帮公司应当在商品房交付使用后60日内即2015年5月10日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故未能办理过户登记的过错不能归责于曾飞燕。故涉讼房屋属不得查封的情况，依法应解除对涉讼房屋的保全措施”，并裁定：解除对涉讼房屋的查封。该执行裁定书已于2016年7月8日发生法律效力。2018年3月21日，盐步支行向万帮公司发出《逾期贷款催收通知书》，称：万帮公司尚欠包括涉讼借款合同在内的四份贷款合同项下的贷款本金133992000元及利息142954517.62元。万帮公司在该通知书上加盖印章确认。黄岐分理处原名称为佛山市南海区****信用合作社，后经几次变更，于2011年12月改为现名称。诉讼中，一审法院向佛山市自然资源局南海分局发函调查，该局回复称：涉讼房屋原房产证号为2623385，后于2014年4月14日注销，该局于2015年3月10日恢复该房产的确权信息，现登记在万帮公司名下；粤房地他证字第CXXXXX56号他项权证现登记抵押物为涉讼房屋及佛山市南海区某车库；涉讼房屋于2019年3月27日被佛山市中级人民法院查封，查封文号为（2019）粤06执保83号。一审法院认为，在曾飞燕与万帮公司签订《商品房买卖合同》之前，涉讼房屋已经办理了房产证，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据已经发生法律效力的裁判文书的认定，曾飞燕与万帮公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，曾飞燕已付清涉讼房屋的购房款予万帮公司，现曾飞燕请求万帮公司协助办理将涉讼房屋转移登记至曾飞燕名下的手续，符合双方约定。根据《以物抵债及债务偿还协议》第二条2的约定，万帮公司支付了该协议第二条1所约定的“23000000元”后，盐步支行有义务解除对涉讼房屋的抵押登记。现盐步支行确认万帮公司早已支付了上述“23000000元”，故双方约定的解除涉讼房屋的抵押的条件已经成就；涉讼房屋的登记抵押权人是黄岐分理处，现黄岐分理处及盐步支行均确认黄岐分理处的权利义务由盐步支行承接，曾飞燕作为涉讼房屋的购买人，要求黄岐分理处、盐步支行涂销涉讼房屋的抵押登记，再由万帮公司协助办理涉讼房屋转移登记至曾飞燕名下的手续，于法有据，一审法院予以支持。至于涉讼房屋目前被他案查封的情况，因已经发生法律效力的（2016）粤06执异85号执行裁定认定了“涉讼房屋属不得查封的情况”，故该查封不影响本案涉讼房屋的转移登记。农商银行并非登记抵押权人，曾飞燕要求农商银行协助涂销抵押，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万帮公司、黄岐分理处、盐步支行应于判决发生法律效力之日起三十日内协助曾飞燕办理位于佛山市南海区某房（房地产他项权证证号为粤房地他证字第CXXXXX56号）涂销抵押登记的手续；二、万帮公司应于上列第一项债务履行之日起三十日内协助曾飞燕办理位于佛山市南海区某房的不动产转移登记至曾飞燕名下的手续；三、驳回曾飞燕的其他诉讼请求。一审案件受理费4175元（曾飞燕已预交），由万帮公司负担2087.5元，黄岐分理处、盐步支行负担2087.5元，并于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳。曾飞燕已预交的4175元，在判决生效后十日内经曾飞燕申请，一审法院退予曾飞燕。二审期间，盐步支行向本院提交如下证据：1.2013年9月20日至2018年9月20日期间，盐步支行向万帮公司发送的11份逾期贷款催收通知书；2.2019年3月12日盐步支行向万帮公司发送的《解除通知书》以及邮寄回单。上述证据拟证明2013年9月至2019年3月盐步支行向万帮公司发送的逾期贷款催收通知书中一直包含23000000元借款利息；盐步支行于2019年3月12日向万帮公司发送《解除通知书》，要求解除《以物抵债及债务偿还协议》，万帮公司已签收。万帮公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。曾飞燕确认《解除合同通知书》的真实性，但对EMS快递单、EMS快递查询页的关联性不予认可；确认催款通知书的真实性、合法性，对其关联性不予认可。经审查，前述证据内容真实，形式客观，来源合法，且与本案有关联，本院予以采信。曾飞燕、万帮公司、黄岐分理处、农商银行未向本院提交证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，盐步支行与万帮公司在《以物抵债及债务偿还协议》中约定的23000000元的债务本金还款期限于2013年6月15日届满，后因万帮公司逾期还款，盐步支行于2013年9月20日向万帮公司发送逾期贷款催收通知书，其催收金额中包含23000000元借款本息。万帮公司于2013年12月24日将23000000元借款本金偿还完毕。盐步支行于2014年3月20日向万帮公司发送逾期贷款催收通知书，其催收金额中已剔除23000000元借款本金，但包含23000000元借款本金所对应的利息，直至盐步支行向本院提交的2018年9月20日的逾期贷款催收通知书中该部分利息仍计算在内。万帮公司在盐步支行发送的上述逾期贷款催收通知书上均予盖章确认。2019年3月12日，盐步支行向万帮公司邮寄《解除通知书》，载明由于万帮公司未能按《以物抵债及债务偿还协议》约定的时间偿还贷款本金23000000元，亦未偿还利息，故通知万帮公司自通知送达之日起解除《以物抵债及债务偿还协议》，恢复原债务状态，利息不予免除。万帮公司于2019年3月13日收到《解除通知书》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、万帮公司、黄岐分理处、盐步支行应否协助曾飞燕办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续；二、万帮公司应否将涉讼房屋转移登记至曾飞燕名下。一、关于万帮公司、黄岐分理处、盐步支行应否协助曾飞燕办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续的问题（一）盐步支行未作出明确准许解押的意思表示。2013年5月7日，盐步支行与万帮公司及其他案外人签订《以物抵债及债务偿还协议》，该协议第五条约定：“如万帮公司不能于2013年6月15日前偿还23000000元贷款本金的，盐步支行有权解除该协议，立即恢复原来债务状态，利息不予免除。”此后，万帮公司于2015年2月3日作出《关于确认已归还贷款23000000元及应解除车库抵押手续的情况说明》，称其已于2013年12月24日归还了农商银行23000000元，要求办理其位于南海区黄岐北村大道名雅花园帝涛湾56-66座首层车库及帝涛湾83-91首层车库的车库解押手续。盐步支行于2015年2月5日回函“贵司确实已归还贷款23000000元，解押事宜待双方另行协商处理。”万帮公司未能按《以物抵债及债务偿还协议》约定的还款期限履行还款义务，依据该协议，万帮公司要求盐步支行解除抵押登记的条件未成就。一审认定解除抵押登记的条件已成就不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”根据上述规定，盐步支行签署“贵司确实已归还贷款23000000元，解押事宜待双方另行协商处理。”在万帮公司逾期归还23000000元贷款本金的情形下，没有明确作出同意解押的意思表示，其复函行为亦不应视为默示同意接受万帮公司的解押要求。（二）万帮公司逾期偿还23000000元借款本金后，盐步支行一直按原借款合同向万帮公司主张合同权利。盐步支行自2013年9月20日至2018年3月20日期间，定期向万帮公司发送逾期贷款催收通知书，要求其偿还贷款本息，其催款金额均包含涉讼23000000元本金所对应的利息，万帮公司均予盖章确认，由此说明双方在实际履行借款合同过程中，以实际行动确认按照原来的债务状况主张权利。《以物抵债及债务偿未被协议》未得到实际履行，盐步支行于2019年3月12日向万帮公司邮寄《解除通知书》，明确表明解除《以物抵债及债务偿未被协议》，万帮公司于2019年3月13日签收，《以物抵债及债务偿还协议》于该日解除，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，只有在抵押权人同意的情况下，抵押人才有权将抵押财产转让，并需将抵押财产的转让所得价款提前清偿或提存方可。因涉讼房屋未被解除抵押登记，且万帮公司亦未将售房所得价款提前清偿或提存，盐步支行对抵押物仍然享有优先受偿权。故黄岐分理处、盐步支行不具有协助曾飞燕办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续之义务。一审对此认定错误，本院予以纠正。二、关于万帮公司应否将涉讼房屋转移登记至曾飞燕名下的问题首先，如前所述，涉讼房屋项下经登记设立了抵押权，且抵押权人盐步支行不具有协助曾飞燕办理涂销该抵押登记手续之义务，致万帮公司协助曾飞燕办理涉讼房屋过户登记已客观履行不能，故曾飞燕该项诉讼请求应不予支持，一审对此处理错误，本院予以纠正。其次，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权变动的，不影响合同效力。”《商品房买卖合同》系涉讼房屋发生物权变动之原因行为，涉讼房屋所有权转移系物权变动之结果。且《商品房买卖合同》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本案中，虽曾飞燕已向万帮公司全额支付购房款未能取得涉讼房屋所有权，但因万帮公司未依约履行合同义务构成违约，曾飞燕可依据《商品房买卖合同》另行主张万帮公司承担违约责任。综上，上诉人黄岐分理处、盐步支行上诉请求成立，应予支持。一审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21523号判决；二、驳回曾飞燕的全部诉讼请求。一审案件受理费4175元，由曾飞燕负担。二审案件受理费100元，由上诉人曾飞燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力