云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1889号原告（反诉被告）：律剑，男，汉族，1970年1月11日生，身份证住址黑龙江省牡丹江市西安区，现住址：景洪市。原告（反诉被告）：张祥君，男，汉族，1972年12月23日生，身份证住址吉林省白山市浑江区，现住址：景洪市。共同委托诉讼代理人刘晓云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。共同委托诉讼代理人江晓晴子，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：刘智博，男，汉族，1987年5月21日生，身份证住址辽宁省锦州市凌河区，现住址：景洪市。被告（反诉原告）：腾志军，男，汉族，1985年10月11日生，身份证住址甘肃省靖远县，现住址：勐海县。被告（反诉原告）：孟繁春，男，汉族，1971年11月12日生，身份证住址辽宁省抚顺市望花台区，现住址：景洪市。共同委托诉讼代理人马超，云南逻计律师事务所律师。特别授权代理。原告律剑、张祥君（反诉被告）与被告刘智博、腾志军、孟繁春（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告律剑（反诉被告）及二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人刘晓云、被告刘智博（反诉原告）及三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告律剑、张祥君向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告经济损失440000元；2.判令三被告返还押金10000元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年初，原告与被告签订租赁合同，约定被告将景洪市曼景兰古城美食出租给原告，用途为餐饮（烧烤），租期6年，自2018年2月1日起至2024年2月1日止，第一年租金为10万元，第二年起租金为12万元，并缴纳1万元履约保证金，同时约定了违约责任。合同签订后，原告向被告支付了第一年的租金及保证金，筹备成立曼景兰扎啤酒广场，并进行招商宣传，截止2018年8月，共找商户十家，期间花费26万元建盖木屋。为扩大影响，进行宣传，聘请人员进行文艺表演等也花费了大量精力及资金。2018年12月19日，景洪市管理综合行政执法局向原告下发景综执（行）改通字（2018）第III1300号《责令限期整改通知书》，要求原告方于2018年12月26日前停止经营，清理占道物品，恢复原貌。原告无奈之下只好撤出所建盖的小木屋等设施，并提前解除了已入住客户的合同，对客户进行了补偿，花费十多万元。原告多次与被告协商，但被告拒不赔偿，为此具状起诉，请依法判处。被告刘智博、腾志军、孟繁春辩称，1.在合同签订完毕后，原告仅支付半年租金和履约保证金。2.原告所提及的限期整改通知书与被告没有关联性，被告无义务在合规性上作出承诺，且原告已经自认是占道经营，在合同中并未允许占道经营。原告在经营的同时也应遵守相应的规章制度。同时在经营餐饮的过程中必须向环保部门进行报备，需要环保部门进行审批，这一行为需要原告方自行完成。同时原告方要求支付的44万元经济赔偿不符实法律规定和事实依据；押金基于合同约定第三条第四款，原告违约在先，应不予退还。反诉原告（被告）刘智博、腾志军、孟繁春向本院提出反诉请求：1、判令解除《租赁合同》，并承担违约责任；2、判决反诉被告向原告支付租金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年2月1日签订了为期6年的租赁合同，在合同履行过程中，反诉被告由于擅自占道经营，被景洪市城市管理综合执法局下达整改通知书；反诉被告欠付租金50000元已构成违约，为此具状起诉。反诉被告(原告)律剑、张祥君答辩称，反诉被告经营的场所是向反诉原告租赁的，租赁的场地都是公共场地，城管部门所下的占道经营通知是指反诉被告所承租的所有范围；反诉被告接到城管的通知后不能继续经营，所以未向反诉原告支付剩余的5万元是合乎法律规定的，请求法院依法驳回反诉原告的请求。综合双方主张，本案本诉部分的争议焦点是：1.原被告双方所签订的租赁合同中，是否已经对原告从事经营所需要的相关手续办理义务进行约定；2.不能够继续履行合同的原因；3.原告主张的经济损失是否应当得到支持，押金是否应当返还；反诉部分的争议焦点为：1.本案租赁合同是否应当解除，反诉被告是否存在违约；2.反诉被告是否应当支付2018年的剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本诉中原告、被告提交的证据1租赁合同、证据2收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下。本院审查认为，原告提交的证据3责令限期整改通知书，双方对真实性并无异议，内容与本案争议事实有关，应可采纳；原告提交证据4工程合同、结算书、收据、证据5啤酒广场、经营设备与电器报表、证据6租赁合同、证据7收据、证据8照片等，被告质证均不认可，其中证据4虽记载建制小木屋数量与原告当庭陈述所做小木屋的数量情况并不吻合，但结合双方陈述，应可采信其中关于原告建盖3个小木屋的部分；证据8照片虽不能显示拍摄时间地点，但其中一张有“扎啤休闲美食广场”字样，对照本案中双方陈述的曼景兰商业广场以及原告方关于对承租后的场地进行改造招商的陈述，以及证据责令整改通知书等，应可认为其证明的商户存在具有高度可能性，证据5经营设备与电器报表、证据7收据均系单方制作且无从验证，应均不予采信。原告证据6分别为与承租方宋丹（4号）、殷秀红（7号）、**（5号）、邓智杰（6号）、许传福（1-3号）、玉嘎叫（4号铁皮档口，2018年8月3日-2018年11月3日）、岩问（4号铁皮档口，2018年8月3日-2018年11月3日）、徐晓东、栾明（7号铁皮档口，2018年9月7日至2018年12月7日）、依香（1-2号铁皮档口，2018年9月3日至2018年11月3日），该证据中并无原告要求出庭的证人姓名，而出庭人员声称系该广场租户；依矛盾律推断，二者不可能同时为真，根据本案情况，结合原告关于最后搬离的时间是2018年12月份的陈述，并从证据的稳定性考虑，本案中对证人证言不予采信，对证据6租赁合同予以采信。反诉原告的证据、证明观点与本诉一致。反诉被告质证观点与本诉一致。反诉被告另提交西双版纳铭鼎物业管理有限公司证明一份，因其中关于广场内不允许餐饮及烧烤的内容与本诉原告证据3责令限期整改通知书中所列的应整改行为（擅自占用公共场地）及12月19日整改通知书中的应整改行为（占道经营）并不一致，对其内容应不予采信；反诉被告提交证人陈某、段某的证言，但证人名称并未记载于原告所提交的承租合同中，因前述原因，不予采信。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，认定本案事实如下：2018年2月1日左右，张祥君、律剑（乙方、承租方）与孟繁春、刘智博、滕志军（甲方、出租方）签订租房合同，约定甲方愿意将曼景兰古城夜市餐饮区域出租给乙方，第一条基本情况为甲方将坐落于曼景兰古城美食区出租给乙方，用途餐饮（烧烤），第二条租期为自2018年2月1日起至2024年2月1日止，其他内容包括：第一年租金为100000元，乙方应于合同签署日向价格支付履约保证金10000元；乙方有权要求甲方提供一切开展正常经营营业活动所需的必要条件。同日，律剑、张祥君交纳了“曼景兰古城夜市租金（美食区）”50000元，以及“曼景兰古城夜市美食区”（押金）10000元。张祥君、律剑在承租后，在以前的基础上做了遮挡，把以前的铁皮棚改成木屋，共新建了3个小木屋（建房时物业公司没有干涉），并从其他地方运来5个小木屋，出租给其他商户进行经营。2018年8月2日，景洪市城市管理综合行政执法局向律剑发出责令限期整改通知书，记明：今查你单位于2018年8月2日在景洪市曼景兰古城正大门内小广场擅自占用公共场地，责令限期自行清理经营物品；2018年12月19日，景洪市城市管理综合行政执法局又发出责令限期整改通知书，记明：你单位于2018年12月19日在景洪市曼景兰古城（色弗啤酒）擅自占道经营，责令于2018年12月26日前立即停止占道经营行为，清理占道物品，恢复原貌。双方均认可律剑、张祥君系2018年12月后搬离。自2018年8月2日至12月期间间仍有转租商户在进行经营。另，双方认可案涉场地系孟繁春、刘智博、滕志军从西双版纳铭鼎物业管理有限公司转租；本案合同之前场地上建有棚子，有8家商户在经营烧烤，每家有4、5张桌子。律剑、张祥君认可在案涉场地未办理营业执照，但转租的部分商户办理了营业执照。本院认为，关于原被告双方所签订的租赁合同中，是否已经对原告从事经营所需要的相关手续办理义务进行约定的问题。首先，因本案系租赁合同，对于本案合同项下场地的范围，应当认为在合同签订时出租方已默认合同项下场地可用于合同约定的经营内容，且出租方应负有确定并通知承租人合同项下可合法合理利用的场地范围的义务；其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条关于“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，以及第一百三十四条关于“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”的规定，合同双方仅可就通过自身意思表示得以成立的行为订立合同，因此就原告承租后的经营行为来说，案涉合同中约定的签署和履行合同所需的手续应做限缩解释，仅及于民事法律行为范围之内。关于本案合同不能够继续履行的原因，原告主张的经济损失是否应当得到支持，押金是否应当返还的问题。原告主张系因被告出租的整个场地均非经营场所，广场根本不允许做烧烤，被告方也无任何手续，被告认为是原告方所建的区域超过合同许多，占了公共道路所致。因在案证据中原告提交的两份责令限期整改通知书中记载的区域不一致，分别是景洪市曼景兰古城正大门内小广场、曼景兰古城（色弗啤酒），该两个区域与原、被告双方各自陈述区域是否同一并无明确证据，且原告也认可在本案中存在改建的情况，因此原告关于合同不能履行的原因是案涉合同项下场地不能作为经营用途的主张，证据尚不充分；同时，原告也未提交损失成立的充分依据，且案涉合同订立是双方行为，故在原告方未举证证实上述各项且被告存在过失的情况下，对原告方要求被告承担损失赔偿责任的请求应不予支持。关于押金的问题。该押金依照合同应为保证金，其性质为履约定金，原告方在订立合同后已依约支付了第一次半年租金50000元，其后于2018年8月2日收到行政机关发出的限期整改通知为界，案涉合同的履行条件产生变化；原告最终于2018年12月搬离且显非自愿；根据案情来看，即使在原告方未能就案涉场地作为经营用途的合法合规性存在瑕疵充分举证的情况下，要求原告方仍按原样履行合同，也属苛求，因此，就原告方要求退还押金的诉请应可予支持。关于本案租赁合同是否应当解除，反诉被告是否存在违约的问题。根据双方陈述，本案中自2018年8月2日原告方收到行政机关发出的限期整改通知之日起，至原告搬离，反诉原告（被告）并未证实曾向反诉被告（原告）催缴过下半年的场地租金，或就下半年场地租金如何缴纳达成一致，且反诉原告也不能证实曾就合同项下明确的出租范围向原告方予以明示，而如前所述，该种附随义务应归属出租方履行，因此就本案应认为自2018年8月2日反诉被告收到执行整改通知书之日起，合同已不能继续履行，双方已经用各自的行为就案涉场地的租赁默示解除合同，故反诉原告关于解除合同的诉讼标的也已不存在；同理，反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）违约、支付2018年的剩余租金的诉讼主张亦均不能成立。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第六十条，第二百一十二条、第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告孟繁春、刘智博、滕志军应于本判决生效三十日内共同向原告律剑、张祥君返还保证金10000元。三、驳回原告律剑、张祥君的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告孟繁春、刘智博、滕志军的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由原告律剑、张祥君负担6050元，由被告孟繁春、刘智博、滕志军负担2000元；反诉案件受理费900元，由反诉原告孟繁春、刘智博、滕志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  赵义宏人民陪审员  徐扣如人民陪审员  李 虹二〇一九年十一月七日书 记 员  胡珊珊