重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初18371号 原告：重庆市科能高级技工学校，住所地重庆市沙坪坝区上桥二村11号，统一社会信用代码12500000450401768A。 法定代表人：刘军，重庆市科能高级技工学校校长。 委托诉讼代理人：周慧林，重庆渝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖建宇，重庆渝都律师事务所律师。 被告：张钧，男，1971年5月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张颖，女，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告重庆市科能高级技工学校的委托诉讼代理人周慧林、肖建宇，被告张钧的委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限100日。本案现已审理终结。 原告重庆市科能高级技工学校向本院提出诉讼请求：1.被告张钧支付2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金320元。2.解除原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧关于重庆市科能高级技工学校413、414房屋（产权证号：沙区字第12958号）的租赁关系。3.被告张钧立即腾空并返还位于重庆市科能高级技工学校房屋。4.本案诉讼费由被告张钧承担。事实与理由：1.被告张钧承租原告重庆市科能高级技工学校位于“重庆市沙坪坝区上桥二村重庆市科能高级技工学校房屋，每月租金80元。根据《中华人民共和国合同法》二百一十五之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。针对不定期租赁合同，当事人可随时解除。2.租赁期间，被告张钧仅支付租金至2017年底，之后再未支付过租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以除合同”。涉案房屋在2018年1月至2018年4月期间的租金被告张钧仍未支付，据此，原告重庆市科能高级技工学校有权解除合同。3.此外，该房屋经重庆市建设工程质量检测中心鉴定为安全性等级综合评定为D级，不符合出租条件。综上所述，被告张钧的行为侵害了原告重庆市科能高级技工学校的合法权益，为了维护原告重庆市科能高级技工学校合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告张钧辩称：1.被告张钧愿意交2018年全年的费用，而不是1-4月份的费用。被告张钧搬到办公楼（现居住地址）后按学校要求按年交费，一直以来没有欠费。被告张钧并没有强占房屋。2、关于原告重庆市科能高级技工学校要求解除租赁关系一说，被告张钧认为租赁关系不成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁、出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁价格、租赁用途、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案，同时根据《重庆市行政事业单位房屋出租出借管理的通知》规定，原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧未签订租赁合同，也未经相关部门审批；根据《重庆市党政机关办公用房管理办法》第四章使用管理的第十五条规定，党政机关办公楼用房严禁出租、出借，如果原告重庆市科能高级技工学校出租房屋就违返了规定；根据《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号》第八条第4点规定，事业单位负责本单位用于对外投资、出租、出借和担保的资产的保值增值，按照规定及时、足额缴纳国有资产收益，第二十一条事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。事业单位应当对本单位用于对外投资、出租和出借的资产实行专项管理，并在单位财务会计报告中对相关信息进行充分披露。第三章第二十三条，事业单位对外投资收益及利用国有资产出租、出借和担保等取得的收入应当纳入单位预算，统一核算、统一管理，所以如果原告重庆市科能高级技工学校认为是租赁关系，那原告重庆市科能高级技工学校应当提供所有台账记录；被告张钧交费得到的都是原告重庆市科能高级技工学校开出的一般收据和行政事业单位往来款结算收据，而不是房屋租赁专用发票。综上所述，被告认为被告和原告不存在租赁关系。请法院查明真相，维护弱势群体利益，对原告重庆市科能高级技工学校无理要求给予驳回。 本院经审理对事实查明如下：位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权人登记为重庆煤矿技工学校。 1998年11月16日，重庆煤矿技工学校经重庆煤炭工业管理局批准更名为重庆市职业技工学校。 2002年5月31日，重庆市职业技工学校经重庆市机构编制委员会批准更名为重庆市科能高级技工学校。 被告张钧亲属系原告重庆市科能高级技工学校职工。被告张钧长期使用位于沙坪坝区上桥二村的重庆市科能高级技工学校的两间房屋。 2014年6月18日，被告张钧向原告重庆市科能高级技工学校支付了1328元。原告重庆市科能高级技工学校向被告张钧出具重庆市行政事业单位资金往来结算票据，该票据载明的收款项目为2013年5月至2014年6月水电费及房租。2016年12月28日，被告张钧向原告重庆市科能高级技工学校支付1987元。原告重庆市科能高级技工学校向被告张钧出具收据，该收据载明的收款事由为2013年1月－2016年12月房租费。 2018年4月27日，重庆市建设工程质量检验测试中心对位于重庆市科能高级技工学校的办公楼进行检测，并于2018年4月27日出具《重庆科能高级技工学校办公楼裂缝原因及结构安全性鉴定报告》。报告认为：重庆科能高级技工学校办公楼靠凤中路侧裂缝产生的主要原因为地基基础不均匀沉降引起，邻近轨道环线地下车站暗挖施工使得办公楼原有裂缝进一步加大发展，甚至产生新裂缝。报告结论及建议为：重庆科能高级技工学校办公楼地基基础沉降已收敛稳定，满足正常使用安全要求；产生沉降裂缝的砖柱及墙体不能满足正常使用安全要求，存在较严重安全隐患，应及时采取措施，除此之外，其余砖柱及墙体满足正常使用安全要求；预制板及楼梯满足正常使用安全要求，板缝、板端缝不影响结构安全，修补处理即可。建议对产生沉降裂缝的砖柱及墙体采用轻质高强加固措施（例如包钢加固），避免增加地基基础负担。 2018年7月3日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《重庆科能高级技工学校办公楼及学生宿舍（一）结构安全性鉴定评级结果函件》。函件就重庆科能高级技工学校办公楼的结构安全性等级综合评定为Dsu级，必须及时或立即采取措施；重庆科能高级技工学校学生宿舍（一）的结构安全性等级综合评定为Dsu级，必须及时或立即采取措施。建议综合考虑经济性及使用年限，选用合理的措施。 现被告张钧未居住在涉案房屋内，但房屋内尚有被告张钧的物品。 2019年3月，原告重庆市科能高级技工学校告知被告张钧涉案房屋系危房，并要求被告张钧不得入住。事后，原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧进行协商，但因双方分歧较大，协商未果。 上述事实，有当事人举示的《房屋所有权证》、收据、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、《重庆科能高级技工学校办公楼裂缝原因及结构安全性鉴定报告》、《重庆科能高级技工学校办公楼及学生宿舍（一）结构安全性鉴定评级结果函件》，当事人陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，被告张钧非原告重庆市科能高级技工学校职工，其使用原告重庆市科能高级技工学校位于沙坪坝区上桥二村的重庆市科能高级技工学校房屋，并向原告重庆市科能高级技工学校支付了房屋租金，故原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧形成了房屋租赁合同关系。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧未签订书面租赁合同，但租赁期限已达六个月以上。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，应视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。且涉案房屋的结构安全性等级为Dsu级，致租赁房屋不符合使用用途。以目前的状态，原告重庆市科能高级技工学校如不及时对涉案房屋采取措施，被告张钧继续使用则可能发生危险，从而危及被告张钧的人身和财产安全。因此，原告重庆市科能高级技工学校要求解除与被告张钧的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。被告张钧于2019年8月5日收到本院送达的原告重庆市科能高级技工学校的起诉状副本，故本院确认原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的租赁合同于2019年8月5日解除。 原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的房屋租赁合同解除后，被告张钧有义务将其承租的涉案房屋返还原告重庆市科能高级技工学校。 审理中，原告重庆市科能高级技工学校放弃要求被告张钧支付房屋租金的诉讼请求，是原告重庆市科能高级技工学校在法律允许的范围内对自己的权利所作出的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告重庆市科能高级技工学校与被告张钧的房屋租赁合同于2019年8月5日解除。 二、被告张钧于本判决发生法律效力后五日内将位于沙坪坝区上桥二村的重庆市科能高级技工学校的房屋腾空返还原告重庆市科能高级技工学校。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张钧负担。此款限被告张钧于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审判员  龚陵川 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张 立