广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4437号 上诉人（原审被告）：王宝良，男，1975年1月9日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市柳北区。 上诉人（原审被告）：陈慧玲，女，1978年7月20日生，汉族，户籍地广西壮族自治区柳州市城中区，现住广西壮族自治区柳州市柳北区：×××0628。 两上诉人共同委托诉讼代理人：冯永恒，柳州市宏维法律服务所法律服务工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：田如欢，女，1980年8月16日生，汉族，户籍地广西壮族自治区忻城县，现住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：丁柳文，广西桂合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：柳州市益泰房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市，统一社会信用代码：9145XXXXXXX0GX9。 法定代表人：吴其成，该公司经理。 上诉人王宝良、陈慧玲因与被上诉人田如欢、柳州市益泰房地产经纪有限公司（以下简称“益泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初2933号民事判决，向本院提出上诉，本院2019年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宝良、陈慧玲上诉请求：1、不服一审法院作出的(2019)桂0205民初2933号民事判决第二项，请求上级法院驳回被上诉人田如欢在一审法院的诉请。2、不服一审法院作出的(2019)桂0205民初2933号民事判决，请求上级法院判令被上诉人益泰公司承担对被上诉人田如欢定金3万元的返还责任。3、请求上级法院判令两被上诉人共同承担上诉费。 事实与理由： 一审法院查明事实不清，适用法律不当。(1)2019年5月7日，上诉人王宝良、陈慧玲与被上诉人益泰公司签订的《房屋买卖协议书》，协议书中约定：第一条，甲方自愿将坐落于柳州市，建筑面积为73.4㎡的房产出售给乙方，乙方自愿购买上述房产。第二条，涉案房屋成交总价为55万元整。第三条，并与乙方在10个工作日内到房产局办理该房屋买卖过户及相关手续。第五条，在办理房产过户过程中所产生的一切费用全部由买方负责支付。明显，《房屋买卖协议书》的签定，约定房屋出售单价，面积，出售时间。(2)2019年5月7日，在被上诉人益泰公司主持下，被上诉人田如欢与上诉人王宝良，陈慧玲三方签订的《购房意向书》。意向书中约定：第二条，甲方要求该房产售价62万元。第三条，甲方付款方式为一次性付款。第四条，乙方同意以第二条约定的条件出售该房产时，丙方(益泰公司)应及时告知甲方，并尽快促使甲方与乙方签订买卖合同。第五条，丙方于取得乙方同意出售房产文件，并促成甲方与乙方签署房产买卖合同，甲方当天应向丙方支付服务费6200元整。第六条，甲方如有下列违约行为，在委托期内避开丙方与上述房产产权人成交，或通过自己的代理人，亲属与丙方介绍上述房产产权人成交，或未能及时履行义务，导致丙方未能促成甲方与乙方签定买卖合同的，甲方将支付给丙方上述意向金作为违约金。明显，被上诉人益泰公司操控上诉人与田如欢房屋买卖整个情况。(3)依据《房屋买卖协议书》第一条，第三条，第五条约定，益泰公司应当先履行购买涉案房屋的全产权，应当履行在10个工作日内到房产局办理涉案房屋买卖过户及相关手续义务，应当履行在办理房产过户过程中所产生的一切费用。因此，依据《合同法》相对性法则，益泰公司存在明显在规定时间没有购买涉案房屋而存在严重违约之一；同时，在2019年5月20日，益泰公司又收另外的“买家”的购房订金30000元，转汇至王宝良、陈慧玲的手机银行帐户，擅自违反2019年5月7日，三方签订的《购房意向书》的约定，益泰公司存在明显的严重的违约行为之二，因此，益泰公司依法应承担违约责任。(4)2019年5月7日，田如欢与王宝良、陈慧玲和益泰公司三方签订的《购房意向书》。以及2019年5月9日，益泰公司“代”王宝良，陈慧玲收取田如欢的购房定金3万元，尽管王宝良、陈慧玲出具“收条”，但益泰公司却以种种理由，包括结清涉案房屋的物业，水电费等截扣壹万元现金，特别是田如欢无法一次性交纳62万元购房款。明显田如欢存在严重的违约行为。由此可见，益泰公司存在严重的违约行为，田如欢存在严重的违约行为。依据《合同法》规定，解除《房屋买卖协议书》和《购房意向书》符合法律规定，确认王宝良、陈慧玲为守诺方的基本法律事定。 二、依据定金罚则，王宝良，陈慧玲收到田如欢的购房定金，是否存在违约行为。首先，王宝良、陈慧玲因生意急需资金周转，才欲卖房，出售房屋时阐明房屋有按揭贷款，阐明时间需十天必须拿钱，阐明房屋面积等情况。在与益泰公司签订《房屋买卖协议书》时，双方约定清楚明了。其次，益泰公司从头到尾不是买王宝良、陈慧玲的房屋，是通过中介方式来欺骗王宝良、陈慧玲，根本无法做到十天内和一次性付房款，益泰公司一开始就违反合同。第三，田如欢根本无法做到一次性付房款，明显田如欢存在严重的违约行为，不然，不会一而再，再而三的拖延交易。第四，益泰公司为了田如欢争取时间，在20119年5月20日，益泰公司又收另外的“买家”的购房订金3000元，转汇至王宝良、陈慧玲的手机银行帐户，如果王宝良、陈慧玲收取这购房订金3000元，后果更严重。由此可见，依据定金罚则，王宝良，陈慧玲收到田如欢的购房定金2万元，是信守合同方，是守诺方，没有违约，益泰公司和田如欢存在严重的违约行为，依按定金罚则处罚。如果王宝良、陈慧玲收取这购房订金3000元，后果更严重。王宝良、陈慧玲收到田如欢的购房定金2万元应受法律保护。综上，王宝良、陈慧玲是信守合同方，是守诺方，没有违约，为了维护合法权利，特依《民诉法》规定，提请上诉，请求支持上诉请求。 被上诉人田如欢辩称：上诉人的上诉理由不符合案件事实，特别是上诉人认为被上诉人田如欢无法做到一次性付清房款，没有事实依据的，也没有证据支撑。一审法院的判决认定的事实清楚、适用法律正确、依法应当予以支持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人益泰公司辩称，我方已经达成了三方协议，我方的前期工作已经完成，上诉人中途违约是其个人行为，与益泰公司无关。 田如欢向一审法院提出诉讼请求：1.王宝良、陈慧玲向田如欢双倍返还购房定金60000元；2.本案诉讼费由王宝良、陈慧玲承担。经一审法院释明，田如欢增加诉讼请求，要求解除田如欢与陈慧玲、益泰公司签订的《购房意向书》。 一审法院经审理认定事实如下：2019年5月7日，田如欢与王宝良、陈慧玲、益泰公司签订一份《购房意向书》，约定田如欢委托益泰公司协助购买涉案房屋，田如欢向益泰公司交付30000元作为与陈慧玲签订房屋买卖合同的意向金，益泰公司如于2019年5月13日前取得陈慧玲同意并将该房查档结果与业主征信材料查清无任何问题，则涉案房屋以620000元的售价出售，益泰公司将意向金交给陈慧玲转为购房定金……陈慧玲同意以620000元的售价出售涉案房屋时，益泰公司应及时告知田如欢，并尽快促使田如欢及陈慧玲签订买卖合同。 意向书签订当日，田如欢已向益泰公司交付涉案房屋意向金30000元，益泰公司向田如欢出具收据。2019年5月9日，益泰公司将上述意向金转化为购房定金交付王宝良、陈慧玲，王宝良、陈慧玲在收条上签字，认可收到益泰公司代田如欢交来的购房定金30000元，并注明转账10000元、现金20000元。 2019年5月22日，陈慧玲告知益泰公司由于王宝良的父亲不同意卖房，故涉案房屋不再出售。2019年5月28日，益泰公司工作人员微信通知陈慧玲与田如欢签订购房合同，陈慧玲明确告知不再出售涉案房屋，并称《购房意向书》已经解除。 另查明，王宝良、陈慧玲系夫妻关系。涉案房屋登记在王宝良名下。2019年5月1日，王宝良出具委托书，委托陈慧玲代其签订买卖合同、拟定房价及收取购房定金等，陈慧玲将该委托书交付益泰公司，并委托益泰公司出售涉案房屋。现因涉案房屋买售事宜发生争议，经协商未果，田如欢诉至一审法院成讼。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。庭审过程中，各方当事人对《购房意向书》的解除均无异议，故田如欢要求解除2019年5月7日签订的《购房意向书》符合法律规定，一审法院予以确认。 关于定金数额的问题。田如欢主张定金30000元，有王宝良、陈慧玲出具给益泰公司的收条为证，其上明确记载王宝良、陈慧玲收到益泰公司代田如欢交来涉案房屋购房定金为30000元，并备注了定金的交付方式，陈慧玲亦在收条上签名捺印，故一审法院对此予以确认。王宝良、陈慧玲辩称仅收到20000元定金，益泰公司及田如欢均不予认可，在王宝良、陈慧玲不能提供有效证据对收条的内容予以反驳的情况下，一审法院对其观点不予采信。 关于合同解除的后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《购房意向书》的目的是签订正式的房屋买卖合同，完成涉案房屋的买卖交易。《购房意向书》约定了意向金的交付时间及金额，田如欢已依约向益泰公司履行交付义务，益泰公司亦已向王宝良、陈慧玲交付购房定金，故田如欢已依约履行意向书的义务。《购房意向书》未明确约定签订购房合同的具体时间，故买卖双方应在合理的时间内履行相关义务。庭审中，益泰公司陈述，2019年5月9日益泰公司曾通知双方签订购房合同，田如欢因故未能到场，但要求延期签订，益泰公司遂将意向金转化为定金交付王宝良、陈慧玲，加之王宝良、陈慧玲收取定金后亦向益泰公司出具定金收条，由此可见田如欢仍有购买涉案房屋的意向。王宝良、陈慧玲收取定金后，益泰公司亦再次通知王宝良、陈慧玲配合签订购房合同，但王宝良、陈慧玲未予配合，并于2019年5月22日及28日明确告知益泰公司不再出售涉案房屋，其行为违反了购房意向书的约定，故王宝良、陈慧玲应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，田如欢要求王宝良、陈慧玲双倍返还定金60000元（30000元×2倍）于法有据，一审法院予以支持。王宝良、陈慧玲辩称是田如欢不愿意购买涉案房屋导致合同不能继续履行，但结合全案证据，王宝良、陈慧玲未能提供证据对其主张予以证实，益泰公司亦未认可田如欢向其表达过不愿意购买涉案房屋的意思表示，故对王宝良、田如欢的主张，一审法院不予采信。至于王宝良、陈慧玲与益泰公司之间的纠纷，与本案属于不同的法律关系，王宝良、陈慧玲可通过另案进行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 解除田如欢与王宝良、陈慧玲、柳州市益泰房地产经纪有限公司于2019年5月7日签订的《购房意向书》； 王宝良、陈慧玲于本案判决生效之日起十日内向田如欢双倍返还购房定金60000元。 案件受理费1300元（田如欢已预交），减半收取，一审法院退回田如欢650元，余款650元由王宝良、陈慧玲负担。 二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人王宝良、陈慧玲与被上诉人田如欢、益泰公司三方签订的《购房意向书》属于谁违约？应当由谁来承担违约责任的问题。本案中，双方签订的《购房意向书》的目的是签订正式的房屋买卖合同，完成涉案房屋的买卖交易。《购房意向书》约定了意向金的交付时间及金额30000元，被上诉人田如欢已依约向益泰公司履行交付义务，被上诉人益泰公司亦已向上诉人王宝良、陈慧玲交付购房定金30000元，故被上诉人田如欢已依约履行《购房意向书》的义务。本案《购房意向书》未明确约定签订购房合同的具体时间，故买卖双方应在合理的时间内履行相关义务。庭审中，被上诉人益泰公司陈述，2019年5月9日被上诉人益泰公司曾通知双方签订购房合同，被上诉人田如欢因故未能到场，但要求延期签订，被上诉人益泰公司遂将意向金转化为定金交付上诉人王宝良、陈慧玲，加之上诉人王宝良、陈慧玲收取定金后亦向被上诉人益泰公司出具定金30000元收条，由此可见被上诉人田如欢仍有购买涉案房屋的意向。上诉人王宝良、陈慧玲收取定金后，被上诉人益泰公司亦再次通知上诉人王宝良、陈慧玲配合签订购房合同，但上诉人王宝良、陈慧玲未予配合，并于2019年5月22日及28日明确告知被上诉人益泰公司不再出售涉案房屋，其行为违反了购房意向书的约定，故上诉人王宝良、陈慧玲违约，应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，被上诉人田如欢要求上诉人王宝良、陈慧玲双倍返还定金60000元（30000元×2倍）于法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。上诉人王宝良、陈慧玲辩称是被上诉人田如欢不愿意购买涉案房屋导致合同不能继续履行，但结合全案证据，上诉人王宝良、陈慧玲未能提供证据对其主张予以证实，被上诉人益泰公司亦未认可被上诉人田如欢向其表达过不愿意购买涉案房屋的意思表示，故对上诉人王宝良、陈慧玲的主张，缺乏事实依据，理由并不充分，本院不予支持。 关于上诉人王宝良、陈慧玲与被上诉人益泰公司签订的《房屋买卖协议书》问题，与本案属于不同的法律关系，上诉人王宝良、陈慧玲可通过另案进行处理。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元（上诉人王宝良、陈慧玲已预交）,由上诉人王宝良、陈慧玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十一月二十五日 代书记员 黄 媚