湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初2462号原告(反诉被告)：郑君，女，1967年4月17日出生，汉族，住武汉市青山区青翠苑60门11号，现住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：谌宗鹏(郑君之夫，特别授权代理)，男，1962年5月31日出生，汉族，住武汉市江岸区，被告(反诉原告)：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖东路18号1#楼首层。法定代表人：朱晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑祯(一般授权代理)，女，1988年2月10日出生，汉族，该公司职员，住武汉市洪山区，原告(反诉被告)郑君诉被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司(以下简称越秀公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日作出(2018)鄂0102民初69号民事判决，郑君不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2019年1月4日作出(2018)鄂01民终11038号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑君的委托诉讼代理人谌宗鹏，被告越秀公司的委托诉讼代理人郑祯到庭参加诉讼。因案情复杂，争议较大，经院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告(反诉被告)郑君向本院提出诉讼请求：1、越秀公司支付逾期交房违约金36,495.72元；2、诉讼费由越秀公司承担。事实和理由：郑君于2015年7月30日与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定越秀公司应当在2015年10月30日之前，将符合条件的商品房交付给郑君使用，如逾期不超过180日，按日万分之五支付违约金。合同签订后，郑君按约定履行了付款义务，收房后发现越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，已构成延期交房，越秀公司应承担违约责任。涉案房屋于2015年12月11日正式通电，越秀公司逾期交房时间为41天(2015年10月31日至2015年12月10日)。按照合同第十一条约定，支付逾期交房违约金共计36,495.72元。被告(反诉原告)越秀公司辩称，合同签订的日期是2015年7月30日，面积为133.93平方米，总购房款为1,782,275元，合同第六条及附件6的1.1约定，2015年3月28日签订购书时付定金30,000元，4月8日付503,850元(含定金)，5月8日付188,425元。实际付清首付款的时间为7月30日。合同约定1,060,000元以贷款方式支付，在2015年8月29日前付清，如果没有付清，视为逾期，按日万分之五付违约金。10月30日供电了，是临时用电，正式供电是12月11日。原审认定我方违约41天，我方认可。因郑君逾期付款在先，且未按合同约定向越秀公司支付违约金，根据《商品房买卖合同》附件六第4.1条约定，越秀公司有权顺延涉案房屋的交付并无需承担逾期交房责任，郑君无权向越秀公司主张逾期交房责任。合同约定逾期交房违约金过高，希望法院能调整到日0.2‰。即使认定双方互相承担违约责任，依法可进行债务抵销。被告(反诉原告)越秀公司提出反诉请求：1、郑君支付逾期付款违约金27,560元；2、反诉费由郑君承担。事实和理由：郑君违反合同约定，构成逾期付款，应向越秀公司支付逾期付款违约金27,560元，计算方式：以1,060,000元为基数，按日万分之五为标准，以2015年8月29日至10月12日为违约时间计算。原告(反诉被告)郑君针对反诉辩称，反诉请求过了诉讼时效。合同约定，我的贷款应在一个月内付清即2015年8月29日，未用显性字体标识，贷款到期时，对方也没有提示，我自己也没有注意到这条，越秀公司应在8月29日前将合同交房地部门备案，银行说应由开发商送购房合同核准贷款，9月8日才完成备案手续，实际贷款时间是2015年10月13日。即使要算我的违约责任，也应从2015年9月8日后开始承担。违约金约定过高，希望按日日0.2‰计算。驳回反诉请求。经审理查明，2015年3月28日，郑君、谌宗鹏与越秀公司签订《购书》，订购江岸区塔子湖组团J地块第10幢2单元30层3号房。同年4月8日，郑君、谌宗鹏签署《签约确认单》。同年7月30日，出卖人越秀公司与买受人郑君签订《武汉市商品房买卖合同》约定：买受人所购房屋为江岸区塔子湖组团J地块第10幢2单元30层3号房；该商品房总金额1,782,275元；买受人应于2015年7月30日前一次性存入商品房首付款722,275元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六；交房期限及条件：出卖人应在2015年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用，第3项为供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；第5项为供电，交付时一户安装一块电表、通电；违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行等。附件六合同补充协议，双方同意买卖合同第六条修改并补充为：1.1双方约定，买受人按下列第3种形式付款，即贷款方式1)买受人符合武汉市购买及贷款条件，通过限购、限贷资格审查，持《住房购买资格核查结果通知单》，首期房款533,850元(含定金)应于2015年4月8日前付清，第二期房款188,425元应于2015年5月8日前付清，并于首付支付完成当日向出卖人指定的相关银行办妥完毕相关贷款申请手续；2)买受人声明，其于买卖合同签订前已充分了解房按揭贷款(含公积金贷款)的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险(包括贷款政策调整、未能获得借款批准等)；买受人确认，按揭方式付款仅为买受人支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由；1.2买受人确认，上述款项均应以出卖人收到相关款项为准，其中，以银行汇付方式支付的，汇付银行转讫单据送达出卖人之日为付款日，以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日；2.双方同意将买卖合同第六、七条修改并补充，如买受人选择贷款方式付款的，则：2.1如出现以下情况的：(1)买受人未按本补充协议第1.1款第(3)项约定的时间办妥银行按揭申请手续；或(2)自买受人办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日(商业贷款)/30个工作日(公积金含组合贷款)内，买受人的按揭申请仍未获得银行批准、或银行批准之贷款金额不足买受人尚未支付的剩余房款的，则出卖人有权向买受人发出变更付款方式通知，买受人须在收到出卖人通知之日起3日内以书面形式选择出卖人提供的其他付款方式，买受人未能在上述期限内做出选择，或选择后未能按约定如期付款的，则：(1)出卖人有权解除买卖合同；或(2)如出卖人选择继续履行合同且买受人愿意继续履行的，则合同继续履行，但自买受人收到出卖人发出变更付款方式通知函3日起至买受人做出变更选择并如期付款之日止，买受人应每日向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；2.2买受人按本补充协议第1.1款第(3)项约定的办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内(商业贷款为1个月；公积金含组合贷款为2个月)，出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人逾期付款，每逾期一日，买受人应向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同；4.双方同意买卖合同第九、十二条修改和补充条款为：4.1在该商品房现实交付的前提条件：(1)买受人向出卖人交清该商品房之全部房款(含按揭款)；(2)买受人付清应缴交的住宅专项维修资金；(3)如买受人违约，应按买卖合同的约定向出卖人交清违约金；(4)买受人已办妥预售合同备案登记手续；如存在上述任一条件未满足的，出卖人有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任；双方还约定了其他条款。2015年7月30日，郑君向越秀公司支付首付款722,275元。并与银行签订《个人购房担保借款合同》申请商业贷款。同年10月13日，越秀公司收到银行支付的房屋贷款1,060,000元。同年10月28日，越秀公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J块地一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按照我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前来办理收房手续，逾期则视为自动收房。另查明，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电，此前为非正式供电。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》《购房发票》《购书》《签约确认单》《商品房备案查询结果》《中国建设银行单位客户专用回单》等证据及当事人陈述，在案佐证。本院认为，郑君与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。按合同约定越秀公司应于前2015年10月30日将符合交付条件的商品房交付郑君使用。涉案房屋正式通电时间为2015年12月11日，视为越秀公司交房不符合约定条件，应承担违约责任。2015年7月30日，郑君申请商业贷款，2015年10月13日，越秀公司实际收到房屋贷款，超过了合同约定的期限(1个月)，郑君应承担违约责任。由于合同约定违约金计算标准为日万分之五，双方均认为上述约定过高，本院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金标准调整为日万分之二。综上，越秀公司应支付违约金14,614.66元[1,782,275元×0.2‰×41天(2015年10月31日至2015年12月10日)]。郑君应向越秀公司支付违约金9,540元[(1,060,000元×0.2‰×45天)2015年8月29日至10月12日]。郑君主张越秀公司支付41天的违约金(2015年10月31日至2015年12月10日)诉讼请求，本院予以部分支持。越秀公司主张郑君支付45天的违约金(2015年8月29日至10月12日)反诉诉讼请求，未超过诉讼期间，本院亦予部分支持。郑君关于超过诉讼期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。合同补充协议4.1即商品房现实交付前提条件中约定，如买受人违约应按约定向出卖人交清违约金等，本院认为此项违约是对交房前提条件的约定，不是对逾期付款违约金的具体支付时间的约定，越秀公司主张免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司支付给原告(反诉被告)郑君逾期交房违约金14,614.66元；二、原告(反诉被告)郑君支付给被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司逾期付款违约金9,540元；三、驳回原告(反诉被告)郑君的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的其他反诉请求；五、本判决第一、二项相抵扣，被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司向原告(反诉被告)郑君支付5,074.66元，该款于本判决生效之日起十日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元及邮寄费40元，共计752元由被告(反诉原告)武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。反诉费245元，由原告(反诉被告)郑君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘敬东人民陪审员  贵汉利人民陪审员  付秀泉二〇一九年十一月二十五日书 记 员  周 晖