黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1816号原告：迟林站，男，1973年4月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：胡玉辉（迟林站妻子），住黑龙江省绥芬河市。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期售楼处。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，该公司副总经理。被告：孙绍增，男，1964年05月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：丛淼，黑龙江建纲律师事务所律师。原告迟林站与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、孙绍增商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡玉辉，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）委托诉讼代理人董成军，被告孙绍增及其委托诉讼代理人丛淼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告迟林站向本院提出诉讼请求：要求确认二被告于2011年1月27日签订的绥芬河市中天幸福家园商住小区二区7号楼203幢1单元803室商品房买卖合同无效。事实和理由：因中天恒基公司在绥芬河市中天幸福家园小区二期的土地上进行商品房建设，经绥芬河市拆迁部门拆迁，原告与中天恒基公司于2012年7月3日签订了绥芬河市拆迁安置补偿协议书，约定：中天恒基公司拆迁原告房屋，原告选择回迁安置到本案争议房屋的补偿方式。协议签订后中天恒基公司将争议房屋交付原告，原告接收房屋进行装修并居住至今。接收房屋后原告得知中天恒基公司因向孙绍增借款，中天恒基公司已经将该房屋的商品房买卖合同备案至孙绍增名下，原告要求二被告撤销备案登记未果。原告认为，原告与中天恒基公司之间系动迁安置关系，应受法律保护，中天恒基公司与孙绍增之间是民间借贷关系，以争议房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，二被告间并不存在真实的商品房买卖关系，商品房买卖合同系无效合同。故原告诉至法院，请求判令二被告之间的商品房买卖合同无效。被告中天恒基公司辩称，2008年，中天恒基公司在绥芬河市政府以挂牌招标方式中标开发建设中天幸福家园商住小区，2009年5月份开始动工建设。因资金短缺，中天恒基公司于2011年4月29日与孙绍增发生了民间抵押贷款关系，借款本金2500000元，借款期限2个月、并于2011年7月4日支付利息15000元，2012年2月10支付利息75000元，合计支付利息90000元。中天恒基公司用动迁户迟林站名下的幸福家园商住小区二期7号楼1单元803室的回迁安置房屋作为抵押物，抵押给了孙绍增并在绥芬河房产局办理了抵押登记备案，此借款中天恒基公司用在了幸福家园二期楼盘的建设中。中天恒基公司本意是盖多层，当年交工验收售楼，用售楼款当年就可以还清孙绍增的抵押借款，同时到房产局解除备案在孙绍增名下的抵押备案。由于多层改建为高层，致使工期延续了1年8个月的时间，无法按期还清孙绍增的借款，才导致今天的结果。被告孙绍增辩称，孙绍增与中天恒基公司于2011年1月27日签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效。孙绍增因该纠纷于2012年提起民事诉讼，经绥芬河市人民法院审理后作出生效法律文书。2014年，由牡丹江市爱民区人民法院强制执行，本案诉争房屋已经被牡丹江市爱民区人民法院依法查封并进入执行程序。法院的生效文书及执行裁定书均证明商品房买卖合同及销售备案登记合法有效，应予保护。孙绍增对案涉房屋享有合法权益，经过绥芬河市人民法院的依法审理和确认，已进入强制执行程序，孙绍增与中天恒基公司签订的商品房买卖合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何情形，原告主张的诉讼请求没有事实依据和法律依据。中天恒基公司建设的幸福家园商住小区二区的开工日期是2010年5月15日，竣工日期是2011年11月30日，其在已完成总投资25%时，依法取得了商品房预售许可证（建设用地、建设工程规划许可证、施工许可证均已取得），孙绍增与中天恒基公司签订的商品房买卖合同及商品房销售备案登记均是合法的应受法律保护。原告与中天恒基公司于2012年7月3日签订绥芬河市拆迁安置协议书，是在孙绍增与中天恒基公司签订商品房买卖合同并进行商品房销售备案登记一年半之后。幸福家园商住小区二区在2010年就已建成并依法进行商品房预售。原告与中天恒基公司签订绥芬河市拆迁安置协议书第四条约定：“原告在2012年7月10日前应将原住房腾空，并交中天恒基公司拆除。”第五条约定：“中天恒基公司保证原告在过渡期限内回迁，过渡期限自2012年7月10日至2012年10月10日。”充分证明原告的被动迁房屋并不是幸福家园商住小区二区建筑工程的原地址，开发商把已经有合法权利人的房屋产给原告进行异地安置，已经严重损害了孙绍增的合法权益，原告无权主张孙绍增的商品房买卖合同无效，原告诉讼请求没有事实根据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人提供的有争议的证据，本院认定如下：一、原告向本院提交拆迁协议书一份、情况说明二份。欲证明，原告在幸福家园二期有平房一处，开发商拆迁与原告签订拆迁协议，情况说明证明安置补偿房屋与商品房买卖的房屋是同一处房屋。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题均无异议。被告孙绍增对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，认为拆迁补偿协议发生在本案诉争的商品买卖合同一年半之后。两份情况说明没有出具情况说明的经办人签名，无法证明该证据的真实性与客观性，此外情况说明对应的补偿协议书所记载房屋是207号楼，而孙绍增商品房买卖合同的房屋是203栋，并不是同一楼号，该情况说明为主观臆断无法证明真实性、客观性、合法性。本院认为，拆迁安置补偿协议书系原告与中天恒基公司签订，被告中天恒基公司对拆迁安置补偿协议书无异议，被告孙绍增仅以其签订时间在商品房买卖合同之后就否定其真实性与法无据，故本院原告提供的拆迁安置补偿协议书予以确认。绥芬河市住房保障中心与绥芬河市不动产登记中心分别出具的情况说明相互印证，且被告中天恒基公司对二份情况说明中所载的内容予以认可，故本院对原告提供的二份情况说明予以确认。原告向本院提交商品房买卖合同一份、窗口业务信息浏览2张。欲证明，诉争房屋坐落位置及备案情况。经质证，被告中天基恒公司对该组证据的形式要件及证明问题均无异议。被告孙绍增对房屋登记备案无异议，对商品房买卖合同形式要件有异议，认为该商品房买卖合同不是原件，且与孙绍增手中的商品房买卖合同不同，该复印件合同中加盖的抵押二字并不是真实的，孙绍增手中的合同原件在买售人处有绥芬河市房产管理局商品房合同备案专用章，原告提供的合同复印件中没有，此外字迹、落款日期明显不是复印于孙绍增的合同原件。本院认为，中天恒基公司认可原告提交的商品房买卖合同复印于中天恒基公司与中天恒基公司存档的合同一致，且被告孙绍增对记录备案登记信息的窗口业务信息浏览无异议，故本院对原告提交的该组证据予以确认。三、原告向本院提交物业费水费票据11张、取暖费票据3张。欲证明，原告在七号楼××单元803室，交付钥匙后原告一直住到现在。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题均无异议。被告孙绍增对11张收据的形式要件及证明问题均有异议，认为11张收据是白条子并不是正规发票，无法证明其真实性、客观性与合法性。对2张黑龙江增值税发票（取暖费）的形式要件无异议，证明问题有异议，认为发票显示交费房屋是中天7号1-803与孙绍增商品房买卖协议的房屋不一致，此外仅能证明交费，无法证明谁居住。本院认为，被告中天恒基公司对原告提交的该组证据无异议，非正式票据并不能否认原告交纳相关费用的真实性，且幸福家园商住小区二区的7号楼1单元803室即为双方争议房屋，故本院对原告提交的该组证据予以确认。四、被告孙绍增向本院提交商品房买卖合同、商品房销售备案登记表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证各一份。欲证明，本案诉争房屋位于绥芬河市××家园××小区××区，该建筑项目中天恒基公司于2009年7月8日取得建设用地规划许可证，2010年6月2日取得建设工程规划许可证，2010年6月4日取得建筑工程施工许可证，工程开工日期2010年5月15日，竣工日期2011年11月30日。幸福家园商住小区二区，在已完成总投资25%时，依法取得了商品房预售许可证（（绥）房预售证第2010-046号）。孙绍增与中天恒基公司签订的商品房买卖合同以及商品房销售备案登记，均是合法的，原告2012年动迁发生在孙绍增商品房买卖合同之后，该商品房买卖合同并没有损害原告的权益，应受法律保护。经质证，原告对该组证据有异议，认为被告孙绍增说的这些与本案无关，对形式要件有异议，只有公章没有签字。被告中天恒基公司认为该组证据没有盖公章，但与中天恒基公司存档的原件一致。本院认为，该组证据与中天恒基公司存档的原件一致，故本院对该组证据予以确认。五、被告孙绍增向本院提交绥芬河市拆迁安置补偿协议书一份。欲证明，原告与中天恒基公司于2012年7月3日签订绥芬河市拆迁安置补偿协议书，是在孙绍增与中天恒基公司签订商品房买卖合同并进行商品房销售备案登记的一年半之后。幸福家园商住小区二区在2010年就已经建成，并依法进行商品房预售。原告与中天恒基公司签订的绥芬河市拆迁安置补偿协议书第四条约定：“原告在2012年7月10日前应将原住房腾空，并交中天恒基公司拆除。”第五条约定：“中天恒基公司保证原告在过渡期限内回迁，过渡期限自2012年7月10日至2012年10月10日。”充分证明原告的被动迁房屋并不是幸福家园商住小区二区建筑工程的原地址，开发商把已经有合法权利人的房屋交给原告进行异地安置，已经严重损害了孙绍增的合法权益，原告无权主张孙绍增的商品房买卖合同无效。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为原告家房子确实在幸福家园商住小区二区。中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，原告与被告中开恒基公司对该证据的形式要件均无异议，本院对该证据予以确认。六、被告孙绍增向本院提交执行裁定书、绥芬河市公安局函各一份。欲证明，孙绍增在2012年已经向绥芬河市人民法院提起诉讼主张权利，并取得生效法律文书。孙绍增向绥芬河市人民法院提出申请执行后，2014年牡丹江市中级人民法院指定牡丹江市爱民区人民法院强制执行，2014年5月13日爱民区人民法院查封了孙绍增购买的幸福家园商住小区（二区）7#楼203幢1单元803室，本案当庭原告与中天公司均认可原告入住时间均为2014年7月，即该房屋已经是在法院的查封期间，原告是违法入住。2015年4月14日，绥芬河市公安局作出《关于对黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司涉嫌非法吸收公众存款案刑事立案告知函》，爱民区法院目前中止对该房屋的执行。法院的生效文书及执行裁定书均证明孙绍增的商品房买卖合同及销售备案登记是合法有效，依法应予保护。原告与孙绍增同为受害人，原告应通过合法程序，选择正确途径主张自己的合法权益，绝不能以签订时间在后的拆迁安置补偿协议，否定一年半前已经依法存在的商品房买卖合同及销售备案登记行政行为的合法性。经质证，原告认为被告说的这些原告不知情，不知道证据的真假。被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议。本院认为，原告及被告中天恒基公司对该组证据均未提出异议，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：2011年1月,中天恒基公司欲向刘凯丰借款500万元，刘凯丰要求中天恒基公司提供担保。经协商，刘凯丰委托孙绍增与中天恒基公司于2011年1月27日签订了32份商品房买卖合同并在绥芬河市房产管理局办理了备案登记，其中包括本案诉争的绥芬河市××家园××小区××区7号楼203幢1单元803室房屋，中天恒基公司以此种形式作为履行还款义务的担保。2011年1月29日，刘凯丰实际向中天恒基公司交付借款本金455万元。2012年10月30日，刘凯丰将中天恒基公司诉至本院，经调解双方当事人自愿达成如下协议：中天恒基公司偿还刘凯丰借款本金455万元……。上述借款至今未予清偿完毕。2012年7月3日，原告（乙方）与中天恒基公司（甲方）签订房屋拆迁安置补偿协议书，主要约定：建设项目名称中天幸福家园商住小区，建设地点青云路蓝洋公司南。乙方在拆迁范围内有房屋壹处，产权证号1999-2424，产权性质住宅，建筑面积91平方米。调换位置207#楼1单元803室，产权性质住宅，建筑面积85.71平方米。乙方在2012年7月10日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。甲方保证乙方在过渡期限内回迁，过渡期限自2012年7月10日至2012年10月10日。回迁楼房面积以房户实测量为准，多退少补。2014年7月10日，被告中天恒其公司将涉案房屋即：绥芬河市中天幸福家园商住小区二区7号楼203幢1单元803室房屋交付原告入住。其后，原告相继支付了涉案房屋的物业费、水费、取暧费等费用。另查，上述207#楼1单元803室与7号楼203幢1单元803室是同一房产。其间，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。本院认为:《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。商品房买卖合同买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，被告孙绍增与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司签订的案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保刘凯丰债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。综上所述，依照《《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款之规定，判决如下：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与孙绍增2011年1月27日签订的绥芬河市幸福家园商住小区二区7楼203幢1单元803室的商品房买卖合同无效。案件受理费4358.56元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、孙绍增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘淑霞审 判 员  陈怡波人民陪审员  王 丹二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘 洋