四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5140号 原告：黄学琴，女，1953年12月8日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：尹静，四川卓宇律师事务所律师。 被告：邢光铭，男，1960年4月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗荣，四川伦德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑永刚，四川伦德律师事务所律师。 原告黄学琴与被告邢光铭返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄学琴的委托诉讼代理人尹静、被告邢光铭及其委托诉讼代理人罗荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄学琴向本院提出诉讼请求：1．判令邢光铭立即腾退黄学琴位于成都市锦江区房屋；2．判令邢光铭支付自2011年7月28日至腾退之日占用房屋费用（按1500元/月，暂计算至2019年4月27日为139500元；庭审后，黄学琴撤回该项诉讼请求）；3．判令邢光铭承担本案诉讼费。事实和理由：黄学琴于2011年7月3日通过中介满堂红（成都）纸业有限公司与张维清签订《房地产买卖及居间合同》，约定黄学琴以410000元的价格购买位于成都市锦江区房屋，并在2011年7月6日与张维清办理了产权过户手续（该房屋系2011年5月16日从肖良轩转至张维清名下）。黄学琴购买房屋并进行简单装修后，邢光铭非法进入讼争房屋，一直非法占有该房屋，认为房屋为其所有，黄学琴为此诉至法院，2016年1月27日成都市锦江区人民法院作出的（2015）锦江民初字第876号民事裁定书中也确认该房屋系黄学琴所有，但邢光铭仍然拒绝腾退，长期非法占有房屋，致使黄学琴始终不能行使自己的所有权。综上，为维护黄学琴合法权益，故诉至法院。 邢光铭辩称，黄学琴是在2011年7月6日以129500元的价格购买了案涉房屋。邢光铭占有案涉房屋属于合法占有。黄学琴要求邢光铭腾退锦江区滨江路1号房屋无事实及法律依据，虽然案涉房屋未登记在邢光铭名下，但现有生效的民事判决书明确判决案涉房屋由邢光铭所有。黄学琴要求邢光铭支付房屋使用费无事实及法律依据，邢光铭使用案涉房屋系其合法取得，合法占有。且邢光铭在取得案涉房屋时，已支付了相应的对价。出卖人即案外人肖良轩将案涉房屋实际交付给邢光铭使用，邢光铭的合法权益，应受到法律的保护。房屋租赁市场的租赁价格一直处于波动的状态。现黄学琴按照2019年的案涉房屋所处地段的房屋租赁价格，要求邢光铭支付2011年的房屋使用费不合理，更不适当。邢光铭已于2014年向锦江区人民法院起诉，要求确认案外人肖良轩与张维清以及张维清与黄学琴签订的买卖合同无效，并要求判决将案涉房屋过户至邢光铭名下。锦江区人民法院受理后认为，该案中的肖良轩涉嫌刑事犯罪，已将该案移交锦江区公安分局侦查，现该案还未审结。邢光铭认为，2014锦江民初字2165号案件的审理结果直接影响到本案的黄学琴对案涉房屋的所有权，邢光铭请求本案中止审理，待2014锦江民初字2165号案件审理完结后再审理本案。 本院经审理认定事实如下：2001年12月24日，案外人肖良轩通过房改购买的方式取得成都市锦江区房屋（建筑面积51.8平方米）的所有权登记。 2002年4月29日，肖良轩、夏劲、夏瑜与邢光铭签订了《房屋买卖合同》。合同约定以每平方米1300元的价格将案涉房屋出卖给邢光铭。合同签订后，邢光铭支付了全部购房款67340元。肖良轩出具了收条，并向邢光铭交付了案涉房屋的所有权证。 2010年9月，邢光铭因与肖良轩之间就案涉房屋买卖发生纠纷，诉至本院，要求肖良轩配合其办理案涉房屋的产权变更登记手续。本院于2010年9月作出（2010）锦江民初字第2739号民事判决，判决肖良轩应于判决发生法律效力之日起三十日内协助邢光铭办理案涉房屋所有权变更登记手续。宣判后，肖良轩上诉至成都市中级人民法院（以下简称成都中院）。成都中院于2011年4月15日作出（2011）成民终字第908号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2011年4月29日，肖良轩补办了案涉房屋的所有权登记。2011年5月16日，张维清通过购买政策房的方式取得案涉房屋的所有权登记。 2011年7月3日，黄学琴的女婿董明跃让其朋友黄德忠通过经纪方满堂红（成都）置业有限公司与卖方张维清签订《房地产买卖及居间合同》，以410000元的价格购买了案涉房屋。2011年7月6日，黄学琴取得案涉房屋的所有权登记，取得方式为私产买卖。张维清向黄学琴交付了房屋，黄学琴对房屋进行了装修。 2011年7月4日，本院作出（2011）锦江执字第783号移送公安机关侦查函。本院认为肖良轩将案涉房屋过户给张维清的行为涉嫌构成犯罪，故将（2010）锦江民初字第2739号民事判决书、（2011）成民终字第908号民事判决书、申请执行书、房屋信息摘要等有关材料的复印件移送至成都市公安局锦江分局。 2011年7月7日，本院作出（2011）锦江执字第783号执行裁定书。该裁定书载明：邢光铭于2011年6月27日向本院申请执行（2010）锦江民初字第2739号民事判决。因肖良轩已于2011年5月16日将成都市锦江区房屋过户给张维清，现该案暂无条件为邢光铭办理该房屋的过户登记手续。邢光铭于2011年7月7日申请终结向本院申请终结本次执行。裁定本院于2010年11月29日作出的（2010）锦江民初字第2739号民事判决的本次执行程序终结执行。 2011年7月28日，邢光铭在案涉房屋门口张贴《告知》，载明：成都市中级人民法院已于2011年4月15日将该房（成都市锦江区，建筑面积51.8平方米）终审判决给了邢光铭。执行过程中发现2011年5月16日原房主已由肖良轩变成了张维清，致使邢光铭不能顺利完成产权过户。现锦江区人民法院执行庭已将该案移交到了锦江区公安分局请求协助刑事侦查。若有知情者请告知锦江公安分局。另外，邢光铭已收回房屋，且告知了公安机关三个相关部门。 2012年5月24日，本院受理黄学琴诉邢光铭返还原物纠纷一案。黄学琴提出诉讼请求：判令邢光铭腾退案涉房屋。2012年9月3日，黄学琴撤回起诉，本院裁定予以准许。 2012年10月16日，本院受理黄学琴诉邢光铭所有权确认纠纷一案，案号为（2012）锦江民初字第4212号。黄学琴提出诉讼请求：判决确认案涉房屋为黄学琴所有。因该案与已移送成都市锦江区公安分局的（2011）锦江执字第783号一案具有关联性，本院于2013年3月21日将该案移送成都市锦江区公安分局。 其后，成都市锦江区公安分局经调查认为肖良轩的行为尚不构成犯罪，故将（2011）锦江执字第783号案件及（2012）锦江民初字第4212号案件（诉讼卷宗全卷）移送本院。 2015年1月6日，本院新立（2015）锦江民初字第876号一案，继续审理黄学琴诉邢光铭所有权确认纠纷。其后，本院作出（2015）锦江民初字第876号民事裁定书。该裁定书载明：黄学琴已持有成都市产权监理处向其核发的诉争房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证系黄学琴享有成都市锦江区房屋权属的证明。黄学琴对该房屋享有的物权自登记之日起生效。上述房屋已经有权机关发放的权属证书确认为黄学琴所有，黄学琴提起诉讼要求确认该房屋系其所有，不符合起诉的条件，故裁定驳回黄学琴对邢光铭的起诉。 另查明，2014年4月23日，本院立案受理了（2014）锦江民初字第2165号邢光铭诉肖良轩、张维清、黄学琴确认合同无效纠纷一案。邢光铭提出诉讼请求：确认肖良轩与张维清签订的关于案涉房屋的房屋买卖合同无效；确认张维清与黄学琴签订的关于案涉房屋的房屋买卖合同无效；判令肖良轩、张维清、黄学琴协助邢光铭将案涉房屋过户至邢光铭名下。2015年10月28日，本院作出（2014）锦江民初字第2165号移送函，将该案移送至成都市锦江区公安分局处理。目前，成都市锦江区公安分局尚未将该案卷宗退回本院。 庭审中，黄学琴陈述，其购买案涉房屋前到案涉房屋进行了实地查看，是空房。购买房屋后，黄学琴对房屋进行了装修，但尚未入住。邢光铭在案涉房屋门口张贴《告知》，大概两天后，黄学琴发现案涉房屋被邢光铭以换锁的方式强行占有。黄学琴报警，在派出所处与邢光铭进行了调解。其后，邢光铭再次撬锁，占有了案涉房屋。最后，派出所称无法解决，建议黄学琴向法院起诉。 邢光铭陈述，其于2011年7月28日张贴《告知》后一直占有使用案涉房屋至今。第一次是通过换锁占有案涉房屋。其后，因黄学琴将锁孔堵住了，故进行了第二次换锁。邢光铭于2002年签订房屋买卖合同并支付了房款后，房屋空置了一段时间，一直想转让但未成功。其后，肖良轩称想租案涉房屋，于是便将案涉房屋又租给肖良轩。肖良轩给邢光铭出具了办理过户手续的委托书。但邢光铭去办理过户时，发现证件不齐全，于是找到肖良轩，但肖良轩不配合过户。故邢光铭诉至法院要求肖良轩配合过户。在（2010）锦江民初字第2739号及（2011）成民终字第908号案件中，未申请对案涉房屋采取保全措施，因为邢光铭当时没有代理人，同时认为保全没有必要，因为房子本身不会动。另外，在（2011）成民终字第908号案件审理过程中，成都中院法官给邢光铭做工作，要求在肖良轩百年之后再收回房屋，同时不要涨租金。因此，这期间，邢光铭没有去收回案涉房屋。之后，邢光铭听说案涉房屋已经被出卖了，邢光铭到现场看，发现案涉房屋正在装修。经询问发现已不是肖良轩一家在居住，故贴了《告知》，实际占有了案涉房屋。 以上事实，有当事人的身份信息、房屋信息查询记录、所有权证、《告知》、（2010）锦江民初字第2739号民事判决书、（2011）成民终字第908号民事判决书、（2011）锦江执字第783号执行裁定书及移送公安机关侦查函、（2014）锦江民初字第2165号移送函、（2015）锦江民初字第876号民事裁定书，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，不动产所有权经登记生效，不动产登记簿是确认不动产所有权的根据，因此黄学琴系案涉房屋的所有权人。邢光铭所提起的确认合同无效纠纷案的审理，原则上并不直接影响案涉房屋的所有权登记情况。因此，本院不因确认合同无效纠纷案未审结而中止审理。 根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，黄学琴作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有使用的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，黄学琴作为权利人，有权要求无权占有人返还案涉房屋。现案涉房屋由邢光铭自2011年7月28日起实际占有使用至今。邢光铭称其占有案涉房屋的依据为其与肖良轩之间的房屋买卖合同。关于邢光铭占有案涉房屋是否系无权占有。在肖良轩系案涉房屋的所有权人时，邢光铭基于与肖良轩之间的房屋买卖合同占有使用案涉房屋，该占有权系依房屋买卖合同取得，可对抗肖良轩的所有权，故在该期间的占有系有权占有。在黄学琴于2011年7月6日取得案涉房屋的所有权之后，邢光铭占有案涉房屋至今系无权占有。原因如下：首先，在黄学琴已经合法占有使用案涉房屋的情况下，邢光铭通过换锁等方式占有案涉房屋，系非法占有。其次，在案涉房屋所有权人已经变更为黄学琴、肖良轩不再是案涉房屋所有权人的情况下，邢光铭依据其与肖良轩之间的房屋买卖合同继续占有使用案涉房屋，不能对抗与邢光铭之间无任何合同关系的黄学琴的房屋所有权。再次，（2010）锦江民初字第2739号民事判决、（2011）成民终字第908号民事判决确认的是邢光铭有请求肖良轩配合办理过户的债权请求权。邢光铭本可以申请执行生效判决，以取得案涉房屋的所有权。但在案涉房屋所有权登记至邢光铭名下之前，邢光铭对案涉房屋不享有任何物权权利，即邢光铭不能直接依据前述生效判决占有使用案涉房屋。因案涉房屋已经过户至黄学琴名下，前述生效判决不具备执行条件，本院已裁定终结对该判决的执行，目前邢光铭未取得案涉房屋的所有权。综上，自黄学琴取得案涉房屋的所有权后，因邢光铭与黄学琴之间无直接合同关系，且邢光铭无占有案涉房屋的其他权利依据，故邢光铭对案涉房屋的占有系无权占有。因此，黄学琴要求邢光铭腾退案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。黄学琴于庭审后申请撤回关于房屋占有使用费的诉讼请求，该申请不损害他人合法权益，符合法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下： 被告邢光铭应于本判决生效之日起三十日内向原告黄学琴返还成都市锦江区房屋（建筑面积51.8平方米）。 本案案件受理费9195元，减半收取计4598元，由被告邢光铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇一九年十一月十四日 书记员 徐嘉源