贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4978号原告：清镇市吉巢物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市水晶有机化工集团东部96栋1-2号，统一社会信用代码：9152018109645417X9。法定代表人：杨彬。委托诉讼代理人：常清，男，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：何昭林，男，1976年8月15日生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告清镇市吉巢物业管理有限公司（以下简称吉巢物管公司）诉被告何昭林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吉巢物管公司委托诉讼代理人常清、被告何昭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉巢物管公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付“逸坤·尚品”小区7栋3单元7楼4号2018年4月7日至2019年3月7日期间的物管费1794.71元，违约金269.21元。合计2063.92元。二、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告何昭林将其位于“逸坤·尚品”小区7栋3单元7楼4号房，长期以各种理由拒绝交纳物业服务费。原告根据“商品房屋买卖合同”的约定依法向被告追讨物业服务劳动所得，并追讨滞纳金。请求法院支持原告的诉讼请求。被告何昭林辩称，对于原告起诉的物管费，在物管公司提供的物业范围内，其同意支付垃圾清运的费用，其他部分的费用不同意支付。按照物业服务合同，原告方应该服务的项目部分：为业主开证明、安装门铃、门禁以及值班室内无人等情况没有管理到位，公共区域的卫生没有清扫到位，公共区域的绿化没有维护，楼道无人清扫，电梯没有维护维养以及电梯内没有张贴安全使用报告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，被告何昭林购买了清镇市逸坤尚品小区7栋3单元7层4号房屋（建筑面积108.77平方米）。2017年2月7日，原告与被告何昭林签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：1.吉巢物管公司对房屋建筑共用部位的维修、养护和协调管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、保安监察亭室；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和协调管理服务包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、箱、配电系统、中央空调、供暖干线、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯；3.市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和协调管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人防工程；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、围墙、大门；6.公共环境卫生管理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共设施的清洁；7.维持公共秩序，包括安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤（协助当地公安机关实施小区治安防范工作，小区交通与车辆行驶停泊，但不含人身、财产保险、保管责任。）；8.管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料、设备设施维保合同及留存风险资金。9.组织开展健康向上的社区文化娱乐活动；10.根据业主管理公约约定，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、装修垃圾清运费，积极创造条件为业主和物业使用人提供其他服务，并适当收取费用。同时约定住宅楼每月物业管理费为1.5元/m2，交纳物业管理费的时间为办理钥匙领取时首次须预交一年的物业管理费，以后管理费每季末月10日前交纳。逾期交纳物业管理服务费及其他费用，从逾期之日起每日按应缴费的千分之五缴纳滞纳金。协议签订后，原告按照合同约定履行了基本的物业服务。被告何昭林入住清镇市“逸坤·尚品”小区7栋3单元7层4号房屋，并交纳了2018年4月7日前的物业管理费。本案起诉之前，原告申请财产保全，交纳了保全费41元，本院作出（2019）黔0181财保553号民事裁定，在（2019）黔0181执保449号案件中，冻结了被告何昭林的银行存款1499.99元，冻结期限至2020年4月19日。本院认为，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。本案争议的焦点问题是被告何昭林是否应当向原告交纳2018年4月7日至2019年3月7日的物业服务费，对此，本院评析如下:首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。关于被告辩称原告未按双方签订的《前期物业管理服务协议》履行服务义务问题。经查，原告提供的证据证明原告履行了基本的服务内容，被告提供的证据显示原告履行物业服务虽然存在一定的瑕疵，但这种瑕疵尚不足以否定原告提供的基本物业服务，故被告以服务不到位为由认为不应交纳物业服务费，本院依法不予采纳。综上，因被告已交纳物业费至2018年4月7日，对原告诉请要求判令被告支付“逸坤·尚品”小区7-3-7-4号住房2018年4月8日至2019年3月7日期间的物业服务费1789.27元的诉请予以支持。鉴于本案的实际情况，原告诉请要求被告交纳滞纳金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告何昭林于本判决生效之日起五日内支付原告清镇市吉巢物业管理有限公司2018年4月8日至2019年3月7日期间的物业服务费1789.27元；二、驳回原告清镇市吉巢物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费41元，合计66元，由被告何昭林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇一九年十一月二十日书记员  聂 璇