四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6127号 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁少云，女，1947年1月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）因与被上诉人丁少云以及原审被告成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东华科技公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2006年1月22日，丁少云（甲方）与东华科技（乙方）、东华机械（担保方）共同签订了《委托经营管理协议》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委乙方经营管理，委托期限自2006年1月22日起至2016年1月21日止。 管理协议签订后，东华科技将案涉租赁物转让给成都东鼎实际经营管理至2016年12月底。成都东鼎于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械、东华科技、丁少云不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技也以短信方式通知丁少云从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技、成都东鼎并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技未通知丁少云解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技是严重错误的。 一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉入解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技与丁少云自2016年1月21日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”那么，东华科技在不定期租赁期间通知丁少云解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，丁少云作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技违约或其他过错，东华科技主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技行使合法权利的体现，丁少云作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 丁少云故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者成都东鼎于2016年12月31日向东华机械、东华科技、丁少云发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技也完成了案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技也已履行完毕证明通知丁少云解除合同的证明责任。 而且东华科技已按租赁合同上载明的及丁少云预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知丁少云解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技不仅应该证明短信已发送还应证明丁少云已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 综上，东华科技已通知丁少云于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，丁少云请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技未通知丁少云解除合同，但正如上文所述，成都东鼎、东华科技先后向丁少云以通知和短信通知方式解除合同，且成都东鼎已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技以短信方式通知丁少云时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时丁少云不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 丁少云答辩称：1.东华电脑城本身就是东华机械集团公司的所属公司，东华机械除了为电脑城业主做担保外，还一直将业主的房屋打包出租给东华科技公司和东鼎泰和公司获取得不当收入，理应承担连带责任。2.一审法院解除了合同但是驳回了诉讼请求，不按照合同约定违约金却采用酌情调整，损害了产权人的合法权益。 东华机械公司陈述称：同意东华科技公司的上诉。 东鼎泰和公司陈述称，1、东鼎泰和2016年12月31日将业主的位置退还，没有租赁使用。2、东鼎泰和公司支付了2016年12月31日之前的租金，对丁少云主张的拖欠商铺事宜，与东鼎泰和公司无关。 丁少云向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金13034.71元、违约金1926.53元（13034.71元×739天×万分之二）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2006年1月22日，丁少云（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）签订《委托经营管理协议》，约定乙方租赁甲方位于成都市，委托期限自2006年1月22日至2016年1月21日，年租金为总房款82533元的8.24%即6800.72元，第一年租金在协议签订10日内支付，从第二年起，每半年一次性支付半年租金，于每半年的第一个月的10日前支付租金；委托经营管理期内，担保方对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任;委托经营管理期内，乙方应按时向甲方支付本协议中约定的租金，否则,每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。丁少云已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、丁少云发出《关于退还席位的通知书》，以《委托经营管理协议》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示丁少云收到该通知。 一审法院另查明，1.涉案商铺在出售给丁少云之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《东华电脑城房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）所附《二层平面图》所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 一审法院认为，东华科技公司与丁少云签订的《委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《委托经营管理协议》的解除。 按照《委托经营管理协议》约定的租赁期限，涉案商铺的租期已于2016年1月21日届满，截至起诉前，东华科技公司未与丁少云就续租或解除合同达成一致，也未通知丁少云解除合同，且未实际向丁少云返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2016年1月21日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《委托经营管理协议》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和丁少云可以随时解除《委托经营管理协议》。现丁少云提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故一审法院对丁少云要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现丁少云要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此一审法院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，购房合同所附的《二层平面图》显示丁少云所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出丁少云在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对丁少云要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金的支付。 由于东华科技公司逾期履行《委托经营管理协议》约定的付款义务，且在协议到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13034.71元（6800.72元/年÷12个月×23个月），故一审法院对丁少云要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13034.71元的诉讼请求予以支持。对于违约金，丁少云主张违约金为1926.53元（13034.71元×739天×万分之二）,一审法院认为,东华科技公司逾期支付租金给丁少云造成的损失实际为资金利息损失，因此丁少云主张的违约金金额和《委托经营管理协议》约定的违约金计算标准均过分高于东华科技违约给丁少云造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将丁少云主张的违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即1303.47元（13034.71元×10%），对丁少云主张的违约金予以部分支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，虽然东华机械公司在《委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金承担担保责任，但是由于《委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，丁少云主张的是《委托经营管理协议》约定的租赁期届满之后的租金、滞纳金及违约金，因此东华机械公司对该期间的租金、滞纳金及违约金不承担保证责任，故一审法院对丁少云要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司应连带支付租金及滞纳金，首先，东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此丁少云要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除丁少云与东华科技公司就成都市武侯区商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、东华科技公司于判决生效之日起十日内向丁少云支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13034.71元；三、东华科技公司于判决生效之日起十日内向丁少云支付滞纳金和违约金1303.47元；四、驳回丁少云的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158元（已由丁少云预交57元），由东华科技公司负担101元，丁少云负担57元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 丁少云提交了以下证据：证据1，商铺平面图,拟证明商铺的独立性。证据2，东华电脑城房屋买卖的完税凭证，拟以此证明商铺为独立产权。 东华科技公司发、东华机械公司表质证意见称：对于证据1，从房管局打印出来的附图上确实看不清楚上面的房号等具体位置，也无法证明该图上丁少云的案涉商铺的具体位置所在；并且，就算涉及商铺返还问题，应当以租赁合同约定的为准。丁少云提交的该组证据无法达到其证明目的。对于证据2，一直在丁少云手上，不属于新证据的范围，且与本案没有关联性。 东鼎泰和公司发表质证意见称：对于证据1对房屋信息图的真实性、合法性无异议，但从图上无法看出具体位置。对于证据2，上述证据与该公司无关，不发表质证意见。 本院认为关于证据1，虽丁少云在房管局打印的图纸上载明有案涉商铺的房号和与其他商铺的相对位置，但案涉商铺系产权式商铺，其特殊性决定了是否可以返还的问题，本案在下文予以详述；关于证据2，案涉商铺办理了契税，但案涉商铺系产权式商铺，其特殊性决定了是否可以返还的问题，本案再下文予以详述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与被上诉人丁少云、原审被告东鼎泰和公司、东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与丁少云之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月26日解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的相应费用（包含租金、滞纳金、违约金）的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与丁少云签订的《东华电脑城委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知丁少云不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向丁少云腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除《东华电脑城委托经营管理协议》的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予丁少云，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，丁少云也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与丁少云之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 本院经审查认为，案涉房屋与物理四至明确的普通商铺具有明显区别。房屋的房产证未记载房屋四至界限，案涉商铺与其他业主所购商铺之间并无物理隔断，难以与其他业主的权益相区分；且大部分业主选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系，如腾退返还必将对案涉商场的整体使用造成影响。故原审法院对丁少云提出返还的请求不予支持正确，本院予以确认。丁少云在二审中提交的相应证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费57元，由上诉人四川东华科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光