河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2126号 上诉人（原审原告）：乔冲，女，1983年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陶希，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县官厅镇北寨村拉菲水岸小区S1楼三层。 法定代表人：朱在强，总经理。 委托诉讼代理人：张黎辉，男，公司法务。 上诉人乔冲因与被上诉人怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（以下简称利世鸿亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 乔冲上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初1090号民事判决第三项，发回重审或依法改判。事实和理由：利世鸿亚公司在与乔冲签订购房认购书时就存在欺诈行为，一审法院对欺诈事实认定错误。2016年7月3日乔冲去看房，询问了预售证的情况，为了促成交易，销售人员谎称有预售证，乔冲因相信该房屋有预售证加之对户型和环境均比较满意，当日就与利世鸿亚公司签订了认购合同书购买了拉斐水岸四期二组团8#楼804房，在该合同书中除约定了房屋状况、付款金额及期限外，还有违约条款。依据此条款乔冲必须按照认购合同约定时间交付房款，否则将会失去认购的房屋且拿不回定金。2016年7月6日乔冲依照认购书约定的期限去交房款，之后利世鸿亚公司才拿出格式协议让乔冲签字，但乔冲并不清楚签订的内容，需注意的条款也没有明显标示，签完后利世鸿亚公司以拿公章为由将协议拿走，直到一审开庭乔冲才知道协议的具体内容，可以看出利世鸿亚公司存在欺诈行为。一审法院仅仅以乔冲签订了一份协议就推断利世鸿亚公司没有欺诈行为，是对案件事实认定的严重错误。利世鸿亚公司向乔冲提供虚假预售证逼迫乔冲交全款的行为，再次构成欺诈。本案中利世鸿亚公司的欺诈行为完全符合法律规定的赔偿的构成要件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，对照利世鸿亚公司的确在签订商品房买卖合同时故意隐瞒了没取得商品房预售许可证，乔冲才签订的买卖合同并支付了定金和服务费，在签订合同后三日，才得知没有预售许可证，利世鸿亚公司按照法律规定应赔偿损失及其他违约责任。依照合同法五十八条规定合同无效或被撤销后有过错的一方应当赔偿对方的损失。综上，一审法院在没有正确认定事实的基础上，仅让利世鸿亚公司退还本金及利息，不符合法律规定，违反法律的基本准则，导致本案误判，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审，支持乔冲的全部上诉请求。 利世鸿亚公司答辩称，其与乔冲签订的协议书是双方真实意思表示，足以证明利世鸿亚公司不存在欺诈行为，乔冲反复主张欺诈，但在一审中不能举证，协议书中已经明确了利世鸿亚公司没有取得预售许可证的事实，所以能够说明利世鸿亚公司不存在欺诈行为。协议书中对预售问题有明确的约定，应当按照约定执行，乔冲签字确认的行为就表示其对该条款没有异议，是认可的，根据合同的意思自治原则，乔冲所主张的差价不具有法律依据，请求维持一审判决。 乔冲向一审法院起诉请求：1、确认乔冲、利世鸿亚公司订立的认购协议无效；2、利世鸿亚公司返还购房款1057346元；3、利世鸿亚公司承担房款一倍的赔偿责任共计1057346元；4、利世鸿亚公司赔偿购房差价损失635000元；5、赔偿购房款利息损失187150.24元（以1057346为基数，银行同期贷款年利率5.9%计算，自2016年7月3日暂计算至2019年7月3日，至付清时止）。 一审法院认定事实：2016年7月3日乔冲与利世鸿亚公司签订了《拉斐水岸商品房认购书》，约定由乔冲认购利世鸿亚公司开发的“拉斐水岸”项目8号楼804住宅，建筑面积125.25平方米，单价8067.24元，总房价款1010484元。乔冲在签订认购书当日向利世鸿亚公司支付认购定金50000元，向案外人北京中辰信房地产经纪有限公司支付购房优惠团购服务费30000元。2017年7月6日乔冲及其丈夫与利世鸿亚公司签署协议书，协议主要内容为：1、乙方（乔冲）知悉拉斐水岸项目8号楼的相关手续还未完全办理到位，本着对甲方（利世鸿亚公司）的充分信任，同时为享受甲方给出的优惠价格，自愿在甲方未拿到销售许可证前签订本协议及《商品房买卖合同》并交纳相应房款。2、甲方承诺在2017年6月30日前取得8号楼的预售许可证，同时承诺拿到销售许可证后，30个工作日内完成该房屋的《商品房买卖合同》的备案。甲方未能按约定期限为乙方办理《商品房买卖合同》备案的，乙方有权退房。乙方选择退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款全额退还，并按中国人民银行同期活期存款利率付利息。同日乔冲支付购房款260484元。2016年12月7日向利世鸿亚公司支付了房屋尾款716862元，此时乔冲已支付完全部购房款共计1027346元。另查明，利世鸿亚公司于2016年11月25日取得了案涉拉斐水岸四期二组团8号楼的预售许可证，但包含乔冲所购户型在内的部分房屋未获预售许可证。利世鸿亚公司于2018年10月10日因未取得商品房预售许可证即擅自销售的行为受到了怀来县住房和城乡规划建设局行政处罚。一审法院认为，利世鸿亚公司在未取得预售许可证的情况下私自将拉斐水岸8-804房屋出售给乔冲，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”之规定，利世鸿亚公司与乔冲签订的《拉斐水岸商品房认购书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”之规定，对乔冲要求返还购房款1027346元及赔偿利息损失的诉讼请求予以支持。关于乔冲要求返还的购房优惠团购服务费30000元，《拉斐水岸玫瑰苑二期精装洋房团购优惠告知书》及收款收据上显示的提供服务及收款人均为案外人北京中辰信房地产经纪有限公司，经庭外征求利世鸿亚公司意见，其同意代替该公司返还乔冲30000元排卡金，予以认定。关于乔冲要求利世鸿亚公司承担房款一倍的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，在利世鸿亚公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形下，乔冲可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中，在2017年7月6日双方签订的协议中已经明确告知乔冲案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，同时乔冲也未出具证实利世鸿亚公司提供虚假商品房预售许可证明的相关证据，因此对乔冲该部分的诉求，不予支持。关于乔冲要求赔偿购房差价损失635000元，因其提供的证据无法证实案涉房屋价格上涨的具体情况，差价损失额无法认定，且涉案金额较大，不宜酌定，故在本案中不作处理，可另行解决。判决：一、乔冲与怀来利世鸿亚房地产开发有限公司于2016年7月3日签订的《拉斐水岸商品房认购书》无效；二、怀来利世鸿亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还乔冲购房款人民币1057346元及相应利息（以人民币1057346元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月3日起计算至付清之日止）；三、驳回乔冲的其他诉讼请求。 本院二审期间，乔冲围绕其上诉请求提交了行政处罚决定书、案涉房屋价格截图、乔冲与利世鸿亚公司销售人员的聊天记录，拟证明利世鸿亚公司隐瞒其未取得预售许可证的事实出售房屋，已经被行政机关进行处罚，利世鸿亚公司存在欺诈情节，应当赔偿乔冲的损失；在2019年8月下旬，乔冲通过与利世鸿亚公司销售人员联系，销售人员称目前案涉房屋的均价为12000至15000元每平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。利世鸿亚公司对上述证据均不予认可，上述证据均为截屏图片，无法核实真实性，关于房屋的价格，目前怀来县已经限购长达三年，仅凭口头的陈述，不具备参考性。庭后，乔冲向本院提交了调取证据的申请，要求向怀来县住建局调取其所购买房屋的预售申请资料。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：行政处罚决定书虽出自政府信息公开平台，但与利世鸿亚公司在未办理预售许可的情况下就销售房屋的事实相吻合，能够确认利世鸿亚公司存在行政违法行为，但该份证据不足以证实乔冲与利世鸿亚公司缔约的过程中，利世鸿亚公司存在隐瞒无预售许可证的事实；案涉房屋的均价系通过向利世鸿亚公司销售人员的咨询信息中得出，该份证据为孤证，并无其他证据予以佐证，无法以此认定乔冲所主张的购房差价损失。综上，乔冲所提交的证据无法达到其证明目的，对此本院不予确认。对于乔冲所申请调取的证据，在一审所出示的预售许可证中，并未记载乔冲所购买房屋的预售信息，利世鸿亚公司亦对未申请办理该房屋的预售手续表示认可，故乔冲所申请调取的证据不影响本案事实的认定，对此本院不予准许。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。乔冲认为利世鸿亚公司在签订案涉合同时具有隐瞒、欺诈的事实，且由于此致使合同无效，应当承担不超过一倍购房款的责任，给乔冲造成购房差价的损失也应当赔偿。对此，乔冲应当提供证据证实利世鸿亚公司存在承担赔偿不超过一倍购房款责任的法定情形，亦应当对因利世鸿亚公司的上述行为所导致的购房差价予以证实。结合乔冲所提交的证据，并不能证明利世鸿亚公司在与其签订合同时具有隐瞒未办理预售许可的事实，在双方所签订的协议书中，明确载明了“乙方知悉拉斐水岸项目8号楼的相关手续还未完全办理到位……自愿在甲方未拿到销售许可证前签订本协议及《商品房买卖合同》并交纳相应的房款”，乔冲对该协议系其本人所签不持异议，故利世鸿亚公司在签订协议时对未办理预售许可的事实已经向乔冲予以告知，不存在隐瞒、欺诈的事实。乔冲对此陈述其系在收到销售人员催促交纳房款的情况下，加之急于购房，未能对上述协议的内容进行查阅，在签字完成之后，利世鸿亚公司就以需要加盖公章为由将协议拿走。但对于以上事实，乔冲并无证据予以证实，作为完全民事行为能力人，在被要求签字的情况下，对内容进行查看是符合常理的。基于此，乔冲要求利世鸿亚公司承担不超过一倍购房款的赔偿责任不具有事实依据，一审法院对此未予支持并无不当。对于赔偿购房差价的损失，乔冲所提供的证据为孤证，不足以证实案涉房屋的实际销售价值，一审法院对此未予支持亦不违反法律规定。 综上所述，乔冲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30294元，由乔冲负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十一月五日 书记员  田 佳