辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1632号上诉人（原审原告）：张进国，男，1979年9月28出生，汉族，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：李学，辽宁共宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李艳，女，1985年4月18日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：王海文，辽宁泽人律师事务所律师。原审第三人：辽阳嘉恒置业有限公司，住所地辽阳市文圣区文昌街26-11号。法定代表人：李会成，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴延智，辽宁腾昱源律师事务所律师。原审第三人：沈阳琅越投资管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街239号（2门）。法定代表人：王红英，该公司经理。委托诉讼代理人：董峻源，辽宁德远律师事务所律师。上诉人张进国因与被上诉人李艳、原审第三人辽阳嘉恒置业有限公司、沈阳琅越投资管理有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2018）辽1003民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人张进国及其委托诉讼代理人李学，被上诉人李艳及其委托诉讼代理人王海文、原审第三人辽阳嘉恒置业有限公司的委托诉讼代理人吴延智、原审第三人沈阳琅越投资管理有限公司的委托诉讼代理人董峻源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进国上诉请求：请求撤销辽阳市文圣区人民法院（2018）辽1003民初996号判决，并依法改判。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、原审法院认为“上诉人对该争议房屋的取得是基于以物抵债协议而产生的利益与最高院的《查扣冻规定》基于买卖产生的物权期待权有基础性的区别，不能产生物权期待权的利益。”上诉人不能认同。所谓物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行的物权效力。上诉人对诉争的房屋虽然是以物抵债协议而引发的，但在被上诉人李艳取得执行债权之前，就已经履行房屋买卖合同的相应手续，也实际占有该争议房屋，并且未办理过户登记手续不是上诉人自身原因造成的，所以理应产生物权的期待权，故具有排除执行的物权效力。2、原审法院关于认定上诉人商品房买卖合同是否有效一节，认为被上诉人辽阳嘉恒置业有限公司对争议的房屋尚未竣工验收，不能备案不符合法定出售条件，无法认定该争议房屋出售合同的效力问题。上诉人非常不理解。因为该争议楼盘是嘉恒置业公司2010年开发的，有上千套房屋出售，在实行网签之前就销售一空，难道其他房屋的销售合同都没有效力吗？原审法院在庭审时没有查证过商品房预售许可证的行为，应属于事实没有查清。另依据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，何况早在签订购房合同开具发票时，我们就见到过嘉恒置业有限公司具备商品房预售许可证明，这些都足以说明诉争房屋的买卖合同是合法有效的。二、上诉人对案涉房屋的取得是正常取得、占有是合法有效的占有。1、关于上诉人抵账房屋的资金来源。上诉人在开办山东国祥防水材料有限公司之前，一直从事防水材料工程，个人承包防水工程施工队，从2012年的中国银行通化支行的银行流水，可以看出上诉人出借给叶微微款项是合法的自有资金。2、关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。上诉人于2012年2月25日与叶微微签订借款合同，金额为490万元，期限为3年，当年分三次通过建设银行转入叶微微账户490万元，（2月27日300万元，于3月2日转入114万元，于6月5日转入76万元）。叶微微于2013年成立琅越公司，2013年11月26日琅越公司与嘉恒公司签订不固定额度借款合同，2014年5月23日琅越公司以叶微微个人账户转给嘉恒公司490万元。己提交相关证据证明与琅越公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为嘉恒公司，但从琅越公司给嘉恒公司出具的转让声明及收房确认单等后续履行情况看，其应为实际权利人，以琅越公司借款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。3、关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。首先，法律没有规定关联关系相对人之间所签订和履行的合同是无效行为。其次，嘉恒公司与琅越公司于2014年5月10日签订抵账协议将位于辽阳市文圣区5门网点建筑面积为243．74平方米，单价6,000元，合计金额为146.22万元，抵顶给琅越公司，并于当日琅越公司签订转让声明将该房屋转让给上诉人。2014年5月27日琅越公司、叶微微、三方签订抵账协议将上述房屋以同样条件转给上诉人。上诉人于2014年6月1日与嘉恒公司正式签订商品房买卖合同，嘉恒公司与琅越公司于2015年6月3日签订抵账协议将位于辽阳市文圣区4门网点建筑面积为165.38平方米，单价6,000元，合计金额为99.228万元，抵顶给琅越公司，并于当日琅越公司签订转让声明将该房屋转让给上诉人。2015年6月3日琅越公司、叶微微、上诉人三方签订抵账协议将上述房屋以同样条件转给上诉人。2015年6月30日与嘉恒公司正式签订商品房买卖合同。最后，涉案房屋先有与叶微微、琅越公司抵债协议书，后又有与嘉恒公司签订商品房买卖合同，足以说明与琅越公司、嘉恒公司之间达成的合意及买卖合同的真实性，是合法有效的。4、关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。被告陈喜宏起诉嘉恒公司的时间是2016年8月4日（2015)辽阳文圣民一初字第327号，李艳起诉嘉恒公司的时间是2015年7月20日（2015)辽阳文圣民一初字第328号，二审上诉的时间是2017年4月17日（2016)辽10民终1504号，查封诉争房屋时间是2018年8月29日（2017)辽1003执233号和（2017)辽1003执241号执行裁定。该涉案房屋锦绣澜湾小区79号楼5门网点，于2014年5月27日签订抵账协议后，于2014年6月1日与嘉恒公司签订商品房买卖合同，于2015年8月9日交付物业费并于当日收房，于2016年5月14日开具不动产正式发票，于2016年9月1日出租给姜晓艺。该涉案房屋锦绣澜湾小区81号楼4门网点，于2015年6月5日签订抵账协议后，于2015年6月30日与嘉恒公司签订商品房买卖合同，于2015年3月9日交付物业费并于当日收房，于2016年6月26日开具不动产正式发票，于2016年8月12日出租给李洪洋。从与李洪洋、姜晓艺签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于上诉人的实际控制之下。虽然上述房屋在姜晓艺办理文圣区上诚信息咨询服务中心时，提供给工商注册部门的商品房买卖合同及房屋租赁协议是任某名下，但该商品房买卖合同及房屋租赁协议都不是任某签字，庭审中任某已证明，该房屋开发商之一江苏南通二建集团东越建设工程有限公司欠任某给其提供商混货款，故东越公司以上述房屋作为抵顶货款的预留房，时任辽阳祥越物业服务有限公司经理姜晓艺为办理营业执照有办公地点，以任某的名义提供了商品房买卖合同及房屋租赁协议，才出现了本案被上诉人的疑惑，这些都是因为嘉恒公司当时管理上漏洞，当时财务账上体现的是预留给任某的房屋，而销售账上体现的是上诉人的名字，销售和财务信息没有及时同步变更。而本案被告取得的债权也是购买嘉恒公司欠辽宁建设实业集团贺隆建筑工程有限公司的工程款抵顶的预留房屋，见(2015)辽阳文圣民一初字第327号诉状中明确承认，…以其建设的商品房抵顶工程欠款，但未出具书面预留房源文件，原告经了解得知，在合同履行过程中，嘉恒公司将其全部股权转让给南通二建公司承担。不能因为本案被上诉人的买卖合同没有实际履行，而影响到本案上诉人的房屋买卖合同的实际履行及所拥有的权利。种种证据表明案涉房屋已让上诉人实际控制的事实。故本案上诉人以抵账协议及商品房买卖合同及收房确认单及出租协议对案涉房屋的占有为合法占有。5、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2015年8月7日辽阳市住建委发布的辽市建发（2015)141号文件《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》这份证据表明，因建设方2010年建设的楼盘，2013年交房，原来与嘉恒公司手签的购房合同无法备案到产权处系统中，未能办理房屋权属登记，而且该小区的房屋产权证至今仍无法办理，这些都是发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。上述房屋的取得符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，根据现有在案证据，应当认定上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并请求法院确认涉案房屋为其所有，还望二审法院支持上诉人的上诉请求。李艳辩称，希望维持一审判决，驳回原判。一、本案一审期间，出于诉讼进度的考虑，暂没有要求一审法院将本案移送公安机关立案侦查，但是答辩人坚持认为本案属于虚假诉讼。1、本案涉及的两户商业网点，简称79-5和81-4号，张进国诉称该两户网点在其顶账取得后分别出租给承租人姜晓艺和李洪洋使用。据答辩人调查，姜晓艺的确使用了79-5号网点，并在此处经营“文圣区上诚信息咨询服务中心”（也就是张进国委托出租房屋的中介机构），李洪洋也在81-4号网点经营“文圣区佳欣装饰中心”。但是据答辩人方深入调查，情况绝非如此简单，在“文圣区上诚信息咨询服务中心”的工商档案中，我们发现姜晓艺租赁使用的79-5号网点的出租人不是张进国，而是一名叫任某的房主，双方的租赁协议签订时间是在2016年2月1日，同时该档案中还存有一份本案第三人嘉恒置业有限公司与任某之间的“商品房买卖合同”，合同签订时间是2014年6月1日，这个时间节点，与原告张进国所述的其通过顶账行为取得该79-5号网点并与第三人嘉恒置业之间签订商品房买卖合同的时间（2014年6月1日）完全一致，由此可见在同一天，嘉恒置业就同一房屋同时出现了两份买卖合同，虚假程度已不言自明。同时本案中作为承租人的姜晓艺就同一房屋先后签订了两份租赁协议，出租方分别是任某和张进国，显然有悖常理。虽然在一审中，证人任某出庭作证，但其证明内容根本不能自圆其说，也达不到上诉人所述的证明目的。2、对于81-4号网点，据答辩人向其承租方李洪洋了解，李洪洋的确承租使用该网点，但其不是直接与张进国签订的租房协议，而是通过“文圣区上诚信息咨询服务中心”（简称上诚中介）签订的协议，其并不认识张进国，张进国也没有收取过租金，其租金都是交给了中介机构，同时李洪洋向答辩人提供了租金手续和银行流水等缴纳租金证明，由此答辩人认为，张进国不出面签租赁合同、也不直接收取租金的行为明显反常，此房屋必有问题。经过进一步查证，答辩人发现李洪洋所交的租金实际收取人并不是张进国，而是本案第三人嘉恒置业公司，因为李洪洋2018年9月1日至2019年8月31日的租金的收条出具人是嘉恒置业的会计杨醴钦，转账支付的35,000元租款直接汇入了第三人嘉恒置业公司另一会计迟建华的银行账户，由此可见第三人嘉恒置业公司才是本案房屋真正的房主，本案属于虚假诉讼的产物，对此请明察。另外提请法庭注意的是，在一审中，上诉人张进国连本案案涉房屋对外出租的价格都不清楚，也可以确认其根本不是真正的房主。3、通过答辩人调查，本案中涉及到单位和人员具备虚假诉讼的便利条件，单位之间、单位和相关人员之间均有关联，属于关联企业和关联人员。沈阳琅越投资管理有限公司成立于2013年3月5日，原法人是叶微微，现法定代表人变更为王红英，李欣欣是该公司监事；辽阳祥越物业服务有限公司（锦绣蓝湾物业）成立于2013年7月24日，法定代表人是姜晓艺，该公司出资股东是沈阳琅越投资管理有限公司，也就是说该公司相当于叶微微成立的，同时李欣欣是该物业公司的物业经理。文圣区上诚信息咨询服务中心成立于2016年3月2日，企业性质是个体工商户，经营者也是姜晓艺（辽阳祥越物业公司法定代表人），但该中心工商注册时的办理人员是李欣欣（工商档案中显示），而姜晓艺在2013年8月6日的时候还曾与叶微微合伙注册经营过公司（沈阳东越投资咨询有限公司，现已注销）。李欣欣本人除了上述角色之外，还是第三人嘉恒置业有限公司的工作人员，并在本案执行异议期间作为第三人代理人参与本案的前期工作。另外嘉恒置业公司的会计杨醴钦（张进国购房发票开票人）还在上诚中介任职（收取81-4号网点租金），可见他们之间的关系错综复杂，互有关联，明显具备虚假诉讼的便利条件。相关公司的档案，答辩人已经通过工商部门以及国家工商企业网信息查询系统已经查实，足以认定。4、答辩人通过对张进国提供的相关一审证据进行分析，可确认本案属于虚假诉讼。张进国称2012年2月25日与沈阳琅越投资管理有限公司法定代表人叶微微签订借款协议，出借490万元，并分三笔交付。答辩人认为即便张进国与叶微微之间存在银行往来，也不能认定为借款关系，因为叶微微的沈阳琅越投资关联有限公司是在2013年3月5日才成立的，其2012年就借用巨资情理不通；虽然银行“个人业务凭证反映”叶微微在2015年5月23日向第三人嘉恒置业公司汇款490万元，但其在2015年5月10日就与第三人嘉恒置业之间签订了以房抵债协议（79-5号网点），即未借款却先顶账，时间节点上看显然情理不通，更不能由此就认定此490万元就是张进国在2012年汇给叶微微的490万元，对此提请法庭注意。另外，第三人嘉恒置业有限公司开具给张进国的购房发票属于自开发票，属于该公司的单方行为，没有可信度。即该发票随时可以作废重新开具。另外，在一审中，张进国提供的账簿中体现，本案第三人辽阳嘉恒置业有限公司与沈阳琅越投资管理有限公司之间的资金性质标明为往来款项，也并非借款，对此请二审法院予以注意。综上，答辩人坚持认为本案属于虚假诉讼，恳请二审法院维护答辩人的合法权益。二审结案后，答辩人将依法向公安机关提起控告，追究相关人员的刑事责任。二、上诉人适用法律错误，即使本案属于以房抵债行为，也不能排除法院的强制执行，一审判决结果非常正确。本案中张进国适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，要求解除查封，排除执行，属于适用法律错误。假设张进国所述的以房抵债事实存在，张进国真实的与开发公司签订了商品房买卖合同，但由于该两户房屋属于网点，并非住宅，而且房地产登记仍在开发企业即第三人将嘉恒置业公司名下，故此这种情况应当适用该司法解释第29条的规定，不能排除强制执行。三、根据最高人民法院相关指导判例的精神，即使本案属于以房抵债，但由于该以房抵债未过户登记，因而也不能排除强制执行。四、本案一审期间另三方的原代理律师均是沈阳的律师，但是在第一次庭审中，答辩人提出本案属于虚假诉讼的意见之后，他们查阅了相关证据，之后该三名律师便集体撤出本案，不再代理，沈阳律师的集体退出也从侧面反映了本案中存在的问题。辽阳嘉恒置业有限公司述称，同一审意见。沈阳琅越投资管理有限公司述称，同一审意见。张进国向一审法院起诉请求:2012年2月25日，原告与沈阳琅越公司的法定代表人叶微微签订借款协议，由叶微微向原告借款490万元，合同约定所借款项用于投资，借期三年，月息2%。按照合同约定，原告分别于2012年2月27日、3月2日和6月5日，通过中国建设银行通化江南支行三次分别向叶微微的卡号：43×××39转账汇款3,000,000元、1,140,000元和760,000元。2013年11月26日，沈阳琅越公司与嘉恒置业公司签订借款合同，合同约定借款额度不固定，借款期限不低于两个月，借款利息月息3%，按月结息。之后，沈阳琅越公司陆续向嘉恒置业公司提供借款。2014年5月10日，嘉恒置业公司因无法按月支付利息，遂将其开发的位于辽阳市文圣区5门（商业网点267-16）网点以1,462,200元人民币总价抵顶给沈阳琅越公司，沈阳琅越公司同时向嘉恒置业公司出具转让声明，将此门点转让给原告。2014年5月25日，沈阳琅越公司、叶微微、原告签订三方房屋抵账协议，将嘉恒置业公司抵顶给沈阳琅越公司的位于辽阳市文圣区5门（商业网点267-16）网点以1,462,200元人民币总价转抵给原告，以折抵沈阳琅越公司所欠原告借款利息及本金。因此，2014年6月1日，原告与嘉恒置业公司签订了中华大街269号79号楼5门（商业网点267-16）网点商品房买卖合同。2015年6月3日，因以上相同原因，嘉恒置业公司与沈阳琅越公司签订抵账协议，将位于辽阳市文圣区4门（商业网点271-14）网点以992,280元人民币总价抵顶给沈阳琅越公司，同时沈阳琅越公司向嘉恒置业公司出具转让声明，将该门点转让给原告。2015年6月5日，沈阳琅越公司、叶微微、原告三方签订房屋抵账协议书，将嘉恒置业公司抵顶给沈阳琅越公司的位于辽阳市文圣区4门（商业网点271-14）网点以992,280元人民币总价转抵给原告，以折抵沈阳琅越所欠原告借款利息及本金。因此，2015年6月30日，原告与嘉恒置业公司签订了中华大街269号81号楼4门（商业网点271-14）网点商品房买卖合同。2015年8月9日，原告向该两处房产的物业方辽阳祥越物业服务有限公司缴纳了该两处房产的物业费，辽阳祥越物业有限公司向原告出具了锦绣澜湾收房确认单，原告自当日开始实际占有并使用该两处门点房产。第三人嘉恒置业公司分别于2016年5月14日和2016年5月26日向原告开具正式购房款发票，但由于该处门点房产至今未竣工验收，故既不能备案，也不能办理产权证。被告与第三人因商品房销售合同纠纷一案涉诉。2017年4月17日辽阳市中级人民法院二审改判由嘉恒置业公司退还被告购房款。2018年8月29日，辽阳市文圣区人民法院依据被告申请对原告所有的位于辽阳市文圣区4门（商业网点271-14）网点和中华大街269号79号楼5门（商业网点267-16）网点两套商品房予以查封。2018年9月4日，原告向辽阳市文圣区人民法院提起执行异议申请。2018年10月10日，辽阳市文圣区人民法院驳回了原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与第三人嘉恒置业公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。第三人应协助、配合原告办理产权过户登记手续。同时，根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告取得的涉案两处门点后，未办理产权过户登记只是物权未设立，并不影响合同效力。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告未办理产权过户登记，是第三人嘉恒置业公司的原因造成，原告在本案中并无过错，而且原告已经支付全部价款并实际占有该两处门点使用至今，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。根据《最高人民法院关于适用的解释》第315条：“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分”之规定，人民法院不得对原告的该两处门点房产进行拍卖、变卖等执行措施。原告特提起诉讼，请法院依法判令：1、立即停止对原告购买的位于辽阳市文圣区4门（商业网点271-14）网点和中华大街269号79号楼5门（商业网点267-16）网点两套商品房的强制执行，并解除对上述两套房产的查封（网点271-14价值为992,280元，网点267-16价值为1,462,200元，上述两套房产价值合计为2,454,480元）。2、确认原告与辽阳嘉恒置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，且上述房产归原告所有。3、本案的案件诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张提供如下证据：第一组证据，原告张进国于法院查封前支付全部购房款且签订合法有效的书面买卖合同的证据。证1、2012年2月25日张进国与叶微微借款协议；证2、2012年2月27日张进国转账给叶微微，中国建设银行金额3,000,000元转账凭条；证3、2012年3月2日张进国转账给叶微微，中国建设银行金额为1,140,000元转账凭条；证4、2012年6月5日张进国转账给叶微微，中国建设银行金额为760,000元转账凭条；证5、中国建设银行存款账户信息及明细账查询；证6、2013年11月26日沈阳琅越投资管理有限公司与辽阳嘉恒置业有限公司签订的借款合同；证7、2014年5月10日辽阳嘉恒置业有限公司与沈阳琅越投资管理有限公司抵账协议（79#5门）；证8、2014年5月10日沈阳琅越投资管理有限公司转让声明（79#5门）；证9、2014年5月27日沈阳琅越投资管理有限公司、叶微微与张进国房屋抵账协议书（79#5门）；证10、2015年6月3日辽阳嘉恒置业有限公司与沈阳琅越投资管理有限公司抵账协议（81#4门）；证11、2015年6月3日沈阳琅越投资管理有限公司转让声明（81#4门）；证12、2015年6月5日沈阳琅越投资管理有限公司、叶微微与张进国房屋抵账协议书（81#4门）；证13、2014年5月23日叶微微转账给辽阳嘉恒置业有限公司金额为4,900,000元，工商银行个人业务凭证；证14、2014年6月1日张进国与辽阳嘉恒置业有限公司签订的79#5门商品房买卖合同；证15、2015年6月30日张进国与辽阳嘉恒置业有限公司签订的81#4门商品房买卖合同；证16、2016年5月14日辽阳嘉恒置业有限公司向张进国开具的79#5门的销售不动产统一发票；证17、2016年6月26日辽阳嘉恒置业有限公司向张进国开具的81#4门的销售不动产统一发票，证明由于张进国与沈阳琅越公司法定代表人叶微微，沈阳琅越公司、叶微微与嘉恒置业公司间分别实际产生金额为4,900,000元的借贷关系，故张进国最终通过抵债方式取得案涉两套房屋所有权。基于有效的抵债协议，金钱借贷债务消灭的同时，相应的抵债价款转化为购房款。因此，张进国实际已于法院查封前支付了案涉房屋的全部购房款，并与开发商签订了有效商品房买卖合同，且开发商已向其开具了正式购房发票。第二组证据，张进国于法院查封前实际占有并使用案涉房屋的证据。证18、2015年8月9日79#5门锦绣澜湾收房确认单；证19、2015年8月9日物业公司出具79#5门金额为10,092元收款收据；证20、2015年8月9日81#4门锦绣澜湾收房确认单；证21、2015年8月9日物业公司出具81#4门金额为6,881元收款收据；证22、2016年9月1日张进国与姜晓艺签订的79#5门网点房屋租赁协议，证23、2016年8月12日张进国与李洪洋签订的81#4门网点（即271-14网点）房屋租赁协议；证24、供暖收费凭证81#4门；证25、供暖费发票79#5门，证明张进国于法院查封前已合法占有案涉房产。证26、中国银行通化支行银行流水，证明原告的资金来源。证27、山东国祥防水材料有限公司营业执照，证明原告有能力出资借给叶微微的借款事实。李艳一审辩称：一、本案属于虚假诉讼，请人民法院在依法驳回原告起诉的同时，将本案移送公安机关立案侦查，追究相关人员的刑事责任。1、本案涉及的两户商业网点，简称为79-5和81-4号，原告诉称该两户网点在其顶账取得后分别出租给承租人姜晓艺和李洪洋使用。据答辩人调查，姜晓艺的确使用了79-5号网点，并在此处经营文圣区上诚信息咨询服务中心（也就是原告张进国委托出租房屋的中介机构），李洪洋也在81-4号网点经营文圣区佳欣装饰中心。但是据答辩人方深入调查，情况绝非如此简单，在文圣区上诚信息咨询服务中心的工商档案中，我们发现姜晓艺租赁使用的79-5号网点的出租人不是原告张进国，而是一名叫作任某的房主，双方的租赁协议签订时间是在2016年2月1日，同时该档案中还存有一份本案第三人嘉恒置业公司与任某之间的商品房买卖合同，合同签订时间是2014年6月1日，这个时间节点，与原告张进国所述的其通过顶账行为取得该79-5号网点并与第三人嘉恒置业公司之间签订商品房买卖合同的时间（2014年6月1日）完全一致，由此可见在同一天，嘉恒置业公司就同一房屋同时出现了两份买卖合同，虚假程度已不言自明。同时本案中作为承租人的姜晓艺就同一房屋先后签订了两份租赁协议，出租方分别是任某和张进国，显然有违常理。对此请法庭高度重视。2、对于81-4号网点，据答辩人向承租方李洪洋了解，李洪洋的确承租使用该网点，但其不是直接与张进国签订的租房协议，而是通过文圣区上诚信息咨询服务中心（简称上诚中介）签订的协议，其并不认识张进国，张进国也没收取过其租金，其租金都是交给了中介机构，同时李洪洋向答辩人提供了租金收条和银行流水等缴纳租金证明，由此答辩人认为，原告张进国不出面签租赁合同、也不直接收取租金的行为明显反常，此房屋必有问题。通过进一步查证，答辩人发现人李洪洋所交的租金实际收取人并不是原告张进国，而是本案第三人嘉恒置业公司，因为李洪洋2018年9月1日至2019年8月31日的租金的收条出具人是嘉恒置业公司的会计杨醴钦，转账支付的35,000元房租款直接汇入了第三人嘉恒置业公司另一会计迟建华的银行账户，由此可见第三人嘉恒置业公司才是本案房屋真正房主，本案属于虚假诉讼的产物，对此请法院明察。3、通过答辩人调查了解，本案中涉及的单位和人员具备虚假诉讼的便利条件，单位之间、单位和相关人员之间均有关联，属于关联企业和关联人员。沈阳琅越投资管理有限公司成立于2013年3月5日，原法人是叶微微，现法定代表人变更为王红英，李欣欣是该公司监事；辽阳祥越物业服务有限公司（锦绣澜湾物业）成立于2013年7月24日，法定代表人是姜晓艺，该公司出资股东是沈阳琅越投资管理有限公司，也就是说该公司相当于叶微微成立的。同时李欣欣是该公司的物业经理。文圣区上诚信息咨询服务中心成立于2016年3月2日，为个体工商户，经营者也是姜晓艺，但该中心工商注册时的办理人员是李欣欣，而姜晓艺在2013年8月6日的时候还曾与叶微微合伙注册经营过公司（沈阳东越投资咨询有限公司，现已注销）。李欣欣本人除了上述角色之外，还是第三人嘉恒置业有限公司的工作人员，并在本案执行异议期间作为第三人代理人。另外嘉恒置业公司的会计杨醴钦（购房发票开票人）还在上诚中介任职（收取81-4号网点租金），可见他们之间的关系错综复杂，互有关联，明显具备虚假诉讼的便利条件。相关公司的档案，答辩人已经通过工商部门以及国家工商企业网上信息查询系统已经查实，足资认定。4、对原告方提供的相关证据进行分析，亦可确认本案虚假之处。原告称2012年2月25日与沈阳琅越公司法定代表人叶微微签订借款协议，出借490万元，并分三笔交付。答辩人认为即便原告张进国与叶微微之间存在银行往来，也不能认定为借款关系，因为叶微微的沈阳琅越投资管理有限公司是在2013年3月5日才成立的，其2012年就借用巨资情理不通；虽然银行个人业务凭证反映叶微微在2015年5月23日向第三人嘉恒置业公司汇款4,900,000元，但其却在2015年5月10日就与第三人嘉恒置业公司之间签订了以房抵债协议（79-5号网点），即未借款却先顶账，时间节点上看显然情理不通，更不能由此就认定此4,900,000元就是原告张进国在2012年汇给叶微微的4,900,000元，对此提请法庭注意。另外，第三人嘉恒置业有限公司开具给原告张进国的购房发票属于自开发票，属于该公司的单方行为，没有可信度。二、原告适用法律错误，即使本案属于以房抵债行为，也不能排除法院的强制执行。本案中原告适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，要求解除查封，排除执行，属于适用法律错误。假设本案原告所述的以房抵债事实存在，张进国真实的与开发公司签订了商品房买卖合同，但由于该两户房屋属于网点，并非住宅，而且房地产登记仍在开发企业即第三人嘉恒置业公司名下，故此这种情况应当适用该司法解释第29条的规定，不能排除强制执行。三、根据最高人民法院相关判例的精神，即使本案属于以房抵债，但由于该以房抵债未过户登记，因而也不能排除强制执行。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖关系而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，故此不能排除强制执行。综上所述，答辩人坚持认为本案原告方属于虚假诉讼，故此恳请法庭查明事实，辨清是非，依法驳回原告的虚假起诉。同时将本案移送公安机关立案侦查，依法追究相关人员和单位的刑事责任，在维护答辩人合法权益的同时，维护法律的公平和正义。被告为证明其主张提供如下证据：证1、沈阳琅越投资管理有限公司工商档案资料（通过国家企业信用信息系统网上查询），证明该公司成立时间是2013年3月5日，原法定代表人是叶微微，李欣欣是公司监事。说明2012年2月原告张进国与叶微微之间借巨额资金一事不客观，该公司当时未成立，也体现了李欣欣在该公司的身份。证2、辽阳祥越物业服务有限公司工商查询档案和网上查询档案各一份，二者内容一致，证明该公司成立于2013年7月24日，出资人（股东）是沈阳琅越投资有限公司，法定代表人是姜晓艺，说明两个公司之间属于关联公司，同时也可以证明叶微微与姜晓艺之间有利害关系，本案具备虚假诉讼的前提。证3、文圣区上诚信息咨询服务中心工商档案资料（工商局查询），证明1、该中心属于个体工商户，经营者是姜晓艺，于2016年3月2日成立；2、该中心即姜晓艺租用了涉案房屋（79-5号网点）经营使用，姜晓艺是与案外人任某签订租赁协议，不是与原告张进国签订租赁协议；3、任某于2014年6月1日和第三人嘉恒置业公司签订买卖合同，购买了79-5号网点，这与原告本次诉讼提供的购房合同相互矛盾（时间也是2014年6月1日），说明本案属于虚假诉讼；4、档案中还体现李欣欣是该中介机构工商注册时的经办人，因为任某的购房合同首页有李欣欣的签字，并注明与原件一致字样，从而又体现了李欣欣的一个身份。证4、沈阳东越投资咨询有限公司档案（网上查询），证明叶微微和姜晓艺曾共同出资注册了该公司，二人都是股东，体现了二人的密切关系，即本案具备虚假诉讼的便利。证5、文圣公安分局东京陵派出所报警登记表、授权委托书、劳动合同书、李欣欣身份证复印件，证明1、李欣欣是锦绣澜湾小区的物业经理（祥越物业公司）;2、李欣欣同时是第三人嘉恒置业公司的员工，作为代理人参与过办案前一个诉讼阶段。说明本案中李欣欣具有四个身份，分别在案涉的四家单位任职，充分证明本案具有虚假诉讼的便利条件。证6、文圣区公安分局东京陵派出所的报警登记表、李洪洋（81-4号网点承租人）与迟建华之间的银行网银交易记录、租金收条以及李洪洋身份证复印件，证明1、迟建华系第三人嘉恒置业公司的会计却收取本案81-4网店租金的事实；2、原告张进国始终没有收取81-4号网点租金的事实；3、嘉恒置业公司员工（购房发票的开票人）杨醴钦出具收条取81-4号网点租金的事实，同时可证杨醴钦的身份问题，身兼二职，在两个公司交叉工作的事实。充分说明81-4网点租金是第三人嘉恒置业公司收取，即第三人嘉恒置业公司是真正房主，即本案系虚假诉讼的产物。证7、本案诉争79-5号网点电费、手机缴费凭证，证明该户网点用电人系在一个姓氏不详名为继刚的名下，在本案诉讼期间本案被告之外不知何方当事人将该网点的用电的户名变更到姓氏不详名为进国的名下，说明本案属于虚假诉讼产物，该证据来源系现该户网点的承租人提供的手机资料打印件。从而说明原告方提供的2018年度的供暖费收据也是本次诉讼的产物。嘉恒置业公司一审述称：原告在起诉状中陈述的事实与真实情况相符。我公司分别于2014年6月1日、2015年6月30日与原告签订了关于两处案涉房屋（即商业网点267-16、商业网点271-14）的商品房买卖合同，并于2015年8月9日交付了两处案涉房屋，目前案涉房屋均由原告实际占有支配。原告通过与沈阳琅越投资管理有限公司以及我公司的三方抵账方式支付了案涉房屋的全额购房款，我公司亦已向原告开具了正规的销售不动产统一发票。我公司认为，在人民法院查封案涉房屋之前，原告与我公司已签订合法有效的书面买卖合同，且原告已合法占有案涉房屋，并已通过抵账方式支付了全部价款，未办理过户登记的原因在于我公司而非原告，故原告作为案涉房屋的准物权人，其权利足以排除法院的强制执行，因此其诉讼请求应得到法院的支持。第三人嘉恒置业公司为证明其主张提供如下证据：证1、借款合同、中国建设银行单位客户专用回单及收款收据、抵账协议、转让声明，证明我公司与第三人沈阳琅越公司的借款关系真实存在，后因我公司不具备偿还借款的能力，遂将案涉房屋抵顶给第三人沈阳琅越公司，又因第三人沈阳琅越公司与原告存在债权债务关系，故在第三人沈阳琅越公司向我公司出具转让声明后，我公司将案涉房屋直接抵顶给原告。证2、关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知（辽市住建发[2015]141），证明我公司与原告签订关于案涉房屋的商品房买卖合同时无法备案和网签。证3、项目合作合同、沈阳市预拌混凝土供需合同、混凝土结算单、承诺书、抵账协议、声明，证明恒敬投资、瑞格投资将我公司等三家公司所开发建设项目、待开发土地的后期全部经营投资、整体项目、债权、债务由南通二建获得。资产由南通二建管理。南通二建因欠任某（致顺物流）商混货款，南通二建将我公司的门市预留一部分给任某，包括案涉房屋。后期任某获得南通二建货款的房屋不包括案涉房屋。以任某名义签订的商品房买卖合同、租赁合同不是任某本人签字。证4、证人任某证言，证明79-5房屋曾经预留给证人顶账，但实际最后没有履行。沈阳琅越公司一审述称:沈阳琅越公司的法定代表人叶微微与张进国签订的借款协议以及与张进国、叶微微签订的房屋抵账协议书以及与嘉恒置业公司签订的借款合同均是真实有效的，沈阳琅越公司已经按照协议的约定履行了各项义务，其中被告称沈阳琅越公司于2015年5月23日才向嘉恒置业公司支付借款，这一事实与实际不符，通过我方的打款记录显示支付借款的时间是2014年5月23日，而原告所述的2015年支付借款的事实我方并不知情。第三人沈阳琅越公司为证明其主张提供如下证据：证1、沈阳琅越投资管理有限公司公司章程和修正案、股东决定、股权转让协议，证明沈阳琅越公司法定代表人的变动情况即2013年3月至2017年3月为叶微微、2017年3月至2018年9月为王正越、2018年9月为王红英，同时证明李欣欣任沈阳琅越公司监事的时间为2017年3月，该证据证实了叶微微与嘉恒置业公司签订的价款合同以及与沈阳琅越公司、张进国签订房屋抵账协议书的主体身份适格以及被告所提供的证据一所述与事实不符。证2、沈阳琅越公司给嘉恒置业公司的转账凭证、账册，证明沈阳琅越公司从2013年12月至2014年11月分四次通过银行给嘉恒置业公司转账共计人民币12,900,000元，证实的沈阳琅越公司已经履行了借款合同的义务。一审法院认定事实：李艳与嘉恒置业公司之间商品房销售合同纠纷一案，辽阳市中级人民法院于2017年4月17日作出（2016）辽10民终第1504号民事判决书，判决确认嘉恒置业公司返还李艳购房款845,399元并支付利息，承担诉讼费等，该判决已经发生法律效力。李艳于2017年6月1日向一审法院申请执行，执行过程中一审法院于2018年8月29日作出（2017）辽1003执241号民事裁定书，查封包括锦绣澜湾267-16号、271-14号房屋在内的三处房屋，267-16号、271-14号房屋没有登记，本案张进国对267-16号、271-14号两户房屋提出执行异议，一审法院于2018年10月10日作出（2018）辽1003执异9号执行裁定书，裁定驳回张进国的异议。现张进国诉至一审法院主张267-16号、271-14号两户房屋基于其与沈阳琅越公司、叶微微三方签订的房屋抵账协议书，已与嘉恒置业公司签订商品房买卖合同，并已实际占有使用两处房屋，但由于该处门点房产至今未竣工验收，故既不能备案也不能办理产权证，并主张其与第三人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，虽未办理产权过户登记，只是物权未设立，并不影响合同效力。经查，叶微微系张进国的妻妹，叶微微为沈阳琅越公司2013年3月至2017年3月的法定代表人。张进国主张的抵账之债权系叶微微于2012年以个人名义所借，根据张进国提供证据显示：张进国借给叶微微的借款金额为4,900,000元，双方系于2012年2月25日签订借款协议，约定借款期限3年，利息为月息2%。根据张进国提供的转账凭条，张进国于2012年2月27日向叶微微转账3,000,000元，于2012年3月2日向叶微微转账1,140,000元，2012年6月5日向叶微微转账760,000元。沈阳琅越公司与嘉恒置业公司系于2013年11月26日签订借款合同，金额为不固定额度，借款期限为不固定期限（不低于二个月），月利率3%。2014年5月23日叶微微向嘉恒置业公司账户汇入4,900,000元。2014年5月10日，嘉恒置业公司与沈阳琅越公司签订抵账协议，协议约定，嘉恒置业公司将其开发的位于辽阳市文圣区5门（商业网点267-16）网点以1,462,200元人民币总价抵顶给沈阳琅越公司。2015年6月3日，沈阳琅越公司向第三人嘉恒置业公司出具转让声明，将此网点转让给张进国。2014年5月27日，张进国与沈阳琅越公司、叶微微签订房屋抵账协议书，沈阳琅越公司将该网点代叶微微抵顶给张进国还债。2014年6月1日，张进国与嘉恒置业公司就267-16网点签订商品房买卖合同。2015年6月3日，嘉恒置业公司与沈阳琅越公司签订抵账协议，协议约定，嘉恒置业公司将其开发的位于辽阳市文圣区4门（商业网点271-14）网点以992,280元人民币总价抵顶给沈阳琅越公司。2015年6月3日，沈阳琅越公司向嘉恒置业公司出具转让声明，将此网点转让给张进国。2015年6月5日，张进国与沈阳琅越公司、叶微微签订房屋抵账协议书，沈阳琅越公司将该网点代叶微微抵顶给张进国还债。2015年6月30日，张进国与嘉恒置业公司就271-14网点签订商品房买卖合同。（2018）辽1003执异9号执行裁定书中，本案诉争两处房屋的房号分别为267-16、271-14，与商品房买卖合同中的楼号不一致。经一审法院核实，张进国提供的购房发票中注明了其主张的79号楼5门房号为商网267-16、84号楼4门房号为商网271-14。庭审中嘉恒置业公司就诉争两处房屋是否竣工验收未提供证据予以确认，但对诉争房屋现尚不能备案及办理产权证予以承认。李艳对其辩称主张的张进国在本案中有虚假诉讼嫌疑一节，于庭后表示暂不主张移送公安部门，望法院依法审理，如认为涉及刑事犯罪其自行向公安部门报案。上述事实有各方当事人当庭陈述、借款协议、转账凭证、抵账协议、商品房买卖合同、购房发票等证据在卷为凭。一审法院认为，关于张进国请求立即停止对诉争房屋的强制执行一节，本案中张进国主张的其对诉争房屋的权利，系基于与沈阳琅越投资管理有限公司签订的以物抵债协议取得，而以物抵债协议与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故张进国主张停止强制执行，解除查封的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。关于张进国主张认定其在签订抵顶协议后与嘉恒置业公司签订的商品房买卖合同有效一节，本案中张进国自认诉争房屋门点房产尚未竣工验收，故既不能备案，也不能办理产权证，嘉恒置业公司就此亦未提供证据证明诉争房屋具备房屋出售的法定条件，故无法认定双方签订的商品房买卖合同的效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决：驳回张进国的诉讼请求。案件受理费26,440元，由张进国承担。本院二审期间，嘉恒置业公司提供了商品房预售许可证，证明2012年8月公司取得预售许可，可以出售，该证据经当事人质证，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据上述规定，案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，故本案的争议焦点为上诉人张进国是否对案涉被执行房屋享有实体权利。张进国是否对案涉房屋享有实体权利应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于张进国与被上诉人之间的房屋买卖合同问题，案涉房屋同时存在两份不同的房屋买卖合同，且两份合同均在现房屋使用人姜晓艺处，上述情形明显不符合正常的交易习惯，姜晓艺同时与被执行人存在一定的利害关系，故张进国房屋买卖合同的效力及真实性本院不予认定；关于案涉房屋的占有问题，张进国称其委托姜晓艺管理使用争议房屋，但张进国并未直接收取房屋租金，租金收取人涉及多人且不能直接与张进国相关联，故无法确认张进国实际占有房屋；关于房屋价款的支付问题，因张进国主张系以抵账方式支付房屋价款，但其与被执行人之间没有直接的金钱往来，现有证据不足证明其抵账的事实；综上，张进国对案涉房屋的实体权利无法确认，其主张排除执行本院不予支持。综上所述，张进国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,440元，由上诉人张进国负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十一月二十五日法官助理尚莉莉书记员白如冰