河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初2979号原告：王怀明，男，1956年6月4日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：万建辉、费朋飞，河南良秦律师事务所律师。被告：胡振强，男，1986年10月18日出生，汉族，住原阳县。被告：胡振宇，男，1984年9月15日出生，汉族，住原阳县。以上二被告共同委托诉讼代理人：周新全，河南未来律师事务所律师。原告王怀明诉被告胡振强、胡振宇土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王怀明的委托诉讼代理人万建辉、费朋飞，被告胡振强、胡振宇及委托诉讼代理人周新全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王怀明向本院提出如下诉讼请求：判令二被告返还原告土地租金100000元。事实和理由：2018年9月，原告拟租赁二被告的土地一块，用于经营建材生意。2018年9月12日原告通过转账的方式，向二被告支付土地租金100000元，二被告为原告出具收条一张。租金支付后，二被告未与原告签订租赁合同，也未将土地交付给原告，致使原告未能实际使用土地，双方土地租赁合同未成立。原告多次与二被告协商，要求二被告返还土地租金，被告拒不返还。请依法支持原告诉讼请求。被告胡振强、胡振宇辩称：原告支付给被告的100000元，性质属于定金。被告收到原告的定金后，按照原告的要求完成了合同前的所有工作。原告不与被告签订租赁合同，不租用被告场地，违犯了约定，不应当返还该100000元。反诉原告胡振强、胡振宇向本院提出如下诉讼请求：判决王怀明赔偿胡振强、胡振宇损失200000元。事实和理由：2018年8月，反诉被告通过反诉原告的姨夫孟庆修找到被告胡振强、胡振宇，表示想要租赁胡振强、胡振宇家的土地。当时，已经有人想以每年60000元的价格租赁这块土地。王怀明通过孟庆修给出的条件是租期20年，租金480000元一次付清，愿意先付100000元定金，如果不租100000元不再退还。当时胡振强、胡振宇家里建房急着用钱，感觉这个条件更合适，又是亲戚说的，就同意了。王怀明交了100000元定金后，胡振强、胡振宇就把原来准备租房一户的给退了。按照王怀明的要求把该地上的十二间房屋拆除，并按原告要求在院内地面垫土超过路面，约40厘米。完成上述工作后，通知王怀明接受土地，并要求缴纳剩下的租赁费。王怀明称资金紧张，一直让等，后又让退一部分定金。双方为此发生争执。王怀明违约，导致胡振强、胡振宇一年60000元应收租金损失；为完成王怀明要求，将对外租赁的房屋拆除，重建最少需要200000元。上述损失，王怀明应当赔偿。反诉被告王怀明辩称：根据被告与原告的诉状可以确定，我方通过中间人协商土地事宜。在协商的过程中，我方为了促使达成租赁关系，预先支付了100000元租金。在后期的协商过程中，我方了解到二被告对待出租的土地并没有处分权，同时，也怠于同我方签订土地租赁协议，致使双方关于租赁土地事宜未达成一致意见。二被告未向我方交付土地，双方租赁关系至始至终未达成，二被告应返还100000元租金。二被告于2019年9月2日向原阳县人民法院提起反诉，至今开庭仍未缴纳反诉费，不应对反诉进行审理。原告王怀明向本院提供2018年9月12日胡振强、胡振宇出具的收条一份。被告胡振强、胡振宇向本院提供如下证据：1、孟庆修、李伟当庭证言；2、2019年9月17日杨厂村村委会证明一份；3、抚养协议一份。根据民事诉讼证据认证规则，原告王怀明提供的证据被告无异议，予以认定。被告提供的证据客观、真实，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：胡振强、胡振宇系亲兄弟关系。2018年9月，王怀明通过孟庆修介绍，意欲租赁胡振强、胡振宇位于原阳县××厂村的土地，用于经营建材生意。双方口头约定：租期20年，租金共计480000元；胡振强、胡振宇将涉案土地上的房屋、院墙等构筑物拆除，并在涉案土地上垫土超出路面40厘米。口头协议达成后，王怀明于2018年9月12日通过转账方式支付胡振强、胡振宇租金100000元，胡振强、胡振宇按照双方约定将涉案土地上的房屋、院墙等地上构筑物拆除，并在涉案土地上垫土，加高40厘米。另查明：涉案土地系胡振强、胡振宇的姥爷王永芳、姥姥吴星花的土地，因其二人膝下无儿。1983年1月19日，王永芳、吴星花与胡振强、胡振宇的父亲胡新文、母亲王保花签订遗赠抚养协议，由胡振强、胡振宇的父亲胡新文、母亲王保花抚养其二人，胡新文、王保花继承王永芳、吴星花所有财产。涉案土地东西长75米，南北宽24米；院子内建有一排房屋，计24间，房屋东西长68米，每间房屋进深7米、宽3米，房屋坐落在涉案土地南边。院子东、北、西三面系院墙，院墙高2米，北边院墙留有4.5米大门，整个院落西边留有4米左右宽的路，供村民通行、使用。本院认为：原告王怀明向被告胡振强、胡振宇发出要约，租赁胡振强、胡振宇所有的约1800平方米（约75米×24米）院子（内建24间房屋，外周建有围墙），并给出租用20年，租金480000元的丰厚条件，并要求胡振强、胡振宇拆除院墙和房屋，院内地面加高0.4米，以便自己建设简易库房，用于建材经营；要约到达胡振强、胡振宇后，胡振强、胡振宇承诺同意王怀明的要约，并提出反要约，要求王怀明先支付100000元租金，以保证其要约的履行；王怀明接受胡振宇、胡振强的反要约，并承诺先支付100000元租金，以保证其承诺的践行。双方要约、承诺，反要约、反承诺，已完成合同事实上的订立。不违反法律规定，虽为口头，但合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡振强、胡振宇拆除房屋、院墙，并垫高地面0.4米，已按约定履行了自己的义务；王怀明反悔，明确拒绝租用，并要求返还租金；胡振强、胡振宇曾提出继续履行，但在本案未请求继续履行，且本案合同不适合强制履行，该合同已事实上解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于王怀明并未实际租用涉案场院，原告王怀明请求被告胡振强、胡振宇返还其预交的100000元租金，符合法律规定，予以支持。被告胡振强、胡振宇反诉请求原告王怀明赔偿损失，王怀明应依法予以赔偿。胡振强、胡振宇按照王怀明要求将涉案土地上的24间房屋及院墙拆除、垫土加高地面0.4米；王怀明拒绝租用，合同因王怀明违约而解除，王怀明应赔偿胡振强、胡振宇为履行合同，拆除房屋和院墙而造成的损失。胡振强、胡振宇的损失为75780元，其中：1、租金损失为2000元。从双方达成意见至拆除房屋按一个月时间计算，租金为2000元（480000元÷20年÷12月）；2、拆毁院墙、房屋的损失70000元。首先，拆毁的24间房屋残值可计算为178500元，根据当地市场行情，建造一平方房屋需750元，考虑涉案房屋系老房，每平方按375元计算，残值为178500元（68米×7米=476平方）。其次，拆毁院墙残值可计算为20230元，根据当地市场行情，建造院墙每米需340元，考虑院墙已老旧，每米按170元计算，东墙24米、西墙24米、北墙71米，院墙残值为20230元（119米×170元）。两项残值共计200730元。根据当地农村生产生活实际需要，房屋十分老旧，翻新利用价值不是很大，本案拆除房屋给胡振强、胡振宇造成的损失按残值的30%酌定，为53550元（178500元×30%）；院墙利用价值较大，本案拆除院墙给胡振强、胡振宇造成的损失按残值的100%酌定，为20230元。该两项损失共计73780元。上述损失75780元（2000元＋73780元），王怀明应予以赔偿。关于胡振强、胡振宇请求的垫土损失。因二人垫土加高地面0.4米更有利于继续使用，应当认定垫土加高并未给其造成损失，故胡振强、胡振宇请求该项损失无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第四十四条、第九十七条、第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：胡振强、胡振宇于判决生效后十五日内返还王怀明租金100000元；王怀明于判决生效后十五日内赔偿胡振强、胡振宇各项损失75780元；驳回胡振强、胡振宇的其它诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元，减半收取1150元，由胡振强、胡振宇负担；反诉受理费2150元，减半收取1075元，胡振强、胡振宇负担668元，王怀明负担407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时或于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉费票据于交费之日起五日内交本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审判员  娄季林二〇一九年十一月十一日书记员  赵建双