广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30753号原告（反诉被告）：刘惠华，女，1979年9月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：朱爱金，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏凤玲，女，1971年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：周国良，男，1968年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，共同委托代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。刘惠华与苏凤玲、周国良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘惠华的委托代理人朱爱金，苏凤玲、周国良的共同委托代理人陈凤仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘惠华的本诉诉请：1、要求被告退还购房订金350000元；2、两被告支付补偿金350000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年，两被告因急需资金周转故出售位于本市白云区人和镇北后街九号12生产队的六层宅基地房屋，该宅基地房屋登记在苏凤玲名下，于是由苏凤玲与刘惠华协商房屋买卖事宜。双方约定六层宅基地房屋以3350000元出售给刘惠华，于2019年1月或2月交付，刘惠华支付350000元作为订金。2018年8月24日，刘惠华与苏凤玲签订了《购房订金收据及相关协议》，并向苏凤玲支付了350000元订金，上述协议于2018年9月2日生效。涉案宅基地房屋是苏凤玲和周国良婚姻关系存续期间兴建的，苏凤玲和周国良逾期交付房屋期间已超过半年，两人也明确表示不再履行交房过户义务，苏凤玲和周国良的行为存在过错，根据双方订立的协议约定，苏凤玲和周国良应补偿原告350000元。对苏凤玲、周国良反诉答辩意见：1、反诉主体不适格。苏凤玲和周国良主张将其房屋焊死的行为人是刘惠华的丈夫，而非刘惠华本人，两反诉原告对案外人的主张应另案起诉；2、涉案房屋并无被焊死的情况。苏凤玲和周国良的反诉诉请：1、判令刘惠华赔偿强占涉案房屋期间（2019年3月7日至2019年9月27日）的经济损失51986.45元；2、本案反诉费由刘惠华负担。事实和理由：2018年下半年，苏凤玲有意出售涉案宅基地房屋，经协商，刘惠华于2018年8月24日向苏凤玲支付350000元，双方签订了《购房订金收据及相关协议》，约定2019年1月或2月交付房屋。2019年2月，苏凤玲的丈夫周国良回国后不同意出售涉案房屋，由于涉案房屋是苏凤玲与周国良的共同财产，苏凤玲曾多次与刘惠华协商退还订金，但双方协商不成。2019年3月7日，刘惠华的丈夫将涉案房屋的所有门都焊死，双方经公安、司法等部门调解均无果。自2019年3月7日至同年9月27日期间，刘惠华及其丈夫一直将涉案房屋的门焊死，导致苏凤玲、周国良无法将房屋出租，应当按涉案房屋前两年的月均租金标准6290.77元赔偿上述期间的损失。另外，苏凤玲的弟弟一家本来也居住在涉案房屋内，由于房屋被焊死，导致其需要另行租房屋居住，每月支出的1500元租金也应由刘惠华赔偿。对刘惠华本诉的答辩意见：我方愿意退还350000元订金，但不同意支付350000元违约金，因为涉案房屋是宅基地房屋，双方订立的买卖合同无效，违约条款自然也无效，而且刘惠华及其丈夫于2019年3月7日至同年9月27日期间强占涉案房屋，故我方不需要向刘惠华支付违约金。经审理查明：位于本市白云区人和镇北后中街九号之12的宅基地使用人是苏凤玲，地上房屋共六层。2018年8月24日，刘惠华向苏凤玲的银行账户转账350000元。2018年9月2日，刘惠华和苏凤玲签订《购房订金收据及相关协议》，双方约定刘惠华向苏凤玲购买位于本市白云区人和镇北后中街九号之12的房屋，苏凤玲确认收到刘惠华支付的购房订金350000元；协议还约定：合同总价款为3350000元，余款3000000元在办理房屋交接手续时一次性付清；暂定于2019年1月或2月办理交房手续，具体日期由双方协商；如卖方违约的，除应退还350000元订金外，还应补偿350000元作为违约金。合同另就其他权利义务进行了约定。2019年2月交房期限届满后，苏凤玲并无如约交付涉案房屋。苏凤玲确认涉案房屋是其与丈夫周国良的夫妻共同财产，因周国良不同意卖给刘惠华，故无法交付房屋，且其多次与刘惠华协商解除合同退还订金均无果。苏凤玲和周国良主张刘惠华及其丈夫于2019年3月7日至9月27日期间将涉案房屋的所有门都焊死，导致苏凤玲和周国良无法出租涉案房屋产生损失，并要求按涉案房屋2017年和2018年平均租金每月6290.77元予以赔偿，另要求赔偿在涉案房屋居住的苏凤玲的弟弟另租房屋居住所支出的租金每月1500元。苏凤玲和周国良为此提交了相关照片及其委托案外人苏某出租房屋期间所制作的账簿和相关汇款单。刘惠华经质证认为，苏凤玲和周国良提交的照片无法充分证明涉案房屋在上述期间被焊死封闭，更无法证明是刘惠华及其丈夫所为，提交的账簿并非合法出租屋租金发票，无法证明出租收益，汇款单的用途也列明为赡养费等，与本案并无关联。苏凤玲和周国良还申请了苏某出庭作证，苏某系苏凤玲的姐姐，其陈述涉案房屋由苏凤玲委托其出租，所收租金定期汇出境外交给苏凤玲，苏某还陈述因苏凤玲提出涉案房屋要出售，故按苏凤玲的要求于2018年10月份清退租客，涉案房屋自2018年10月起就无人使用。另查，刘惠华是本市白云区民强村居民。以上事实，有《购房订金收据及相关协议》、银行流水、证明、宅基地证、证人证言、结婚证和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：涉案房屋是宅基地房屋，按照法律规定，宅基地房屋不允许买卖，且刘惠华并非涉案宅基地房屋所在地的村民，不具备拥有当地宅基地房屋的条件，故刘惠华与苏凤玲之间签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。根据无效合同占有对方的财产应当予以返还，刘惠华要求苏凤玲和周国良退还收取的订金350000元，苏凤玲和周国良也同意退还，本院予以确认。合同无效，违约条款亦然，刘惠华要求苏凤玲、周国良按照违约条款支付补偿金350000元没有法律依据，本院不予支持。苏凤玲明知涉案房屋是宅基地房屋，且刘惠华并非本村村民，仍予以出售，合同无效的过错主要在于苏凤玲，而且在周国良不同意出售房屋后，苏凤玲至今未主动退还订金，故可由苏凤玲、周国良按人民银行同期贷款利率赔偿占用刘惠华资金期间的利息损失。苏凤玲和周国良主张刘惠华于2019年3月7日至同年9月27日期间将涉案房屋的房门焊死，导致其无法将涉房屋房屋出租。首先，苏凤玲和周国良提交的照片等证据均不足以证明涉案房屋是由刘惠华焊死封闭，而且苏凤玲和周国良申请的证人苏某陈述，涉案房屋由于苏凤玲要出售，已按苏凤玲的要求于2018年10月将租客清退，故事实上涉案房屋是由苏凤玲自行清退租客不再出租。其次，苏凤玲和周国良提交的租金账本和汇款单等均不予足以证明其租金损失，本院对苏凤玲和周国良要求刘惠华赔偿租金损失的反诉诉请不予支持。苏凤玲和周国玲还主张苏凤玲的弟弟原本居住在涉案房屋内，由于刘惠华的行为导致其需另租他处居住，额外支出的租金每月1500元应由刘惠华赔偿。该部分损失实际上是苏凤玲弟弟的损失，苏凤玲和周国良要求刘惠华赔偿无理，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，苏凤玲向刘惠华退还350000元并赔偿相应利息损失（利息损失按人民银行同期贷款利率，自2018年8月24日起计至清偿之日止）；二、驳回刘惠华的其他本诉诉请；三、驳回苏凤玲、周国良的全部反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5400元，由刘惠华负担2700元，由苏凤玲和周国良共同负担2700元；反诉受理费550元，由苏凤玲和周国良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇一九年十一月二十五日书记员  周家怡