河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1023民初2558号 原告：李海苹，女，1974年2月25日出生，汉族，现住永清县。 委托诉讼代理人：孙永，永清县永清顺达法律服务所法律工作者。 被告：李文普，男，1942年1月7日出生，汉族，现住永清县。 委托诉讼代理人：申素梅，河北恒帆律师事务所律师。 第三人：张玉莹，女，1991年11月28日出生，汉族，农民，现住永清县。 原告李海苹与被告李文普、第三人张玉莹确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海苹及其委托诉讼代理人孙永、被告李文普委托诉讼代理人申素梅、第三人张玉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李海苹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告系养父女关系。原告1991年6月参加工作，1996年12月4日，原告养父母购买楼房一套，房产证号为：永清供电改字第××号（坐落于益昌路），房价款总共为57810.38元，房款是分三次交清的，所交房款部分是原告与被告所挣工资日常积攒，另一部分还有原告订婚和结婚时婆家给的彩礼款。基于此，此房应属家庭共有。2014年11月21日，原告养母徐玉鸾因病去世，2014年12月8日被告自愿订立遗嘱，承认益昌路218号供电局南楼3单元201号是其与妻子徐玉弯和原告三人共有，并愿意将其所有份额指定原告继承。因此，原告作为家庭成员和法定继承人对涉案房产具有合法的财产权。2018年10月24日，被告未经原告同意，私自将该房产卖给了第三人张玉莹，并办理了过户手续，过户后的不动产权证号为：冀（2018）永清不动产权第××号，该行为侵犯了原告的合法财产权和继承权。原告多次找被告协商未果，为了维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 李文普辩称，原告起诉我与第三人签订的房屋买卖合同无效的事实和理由错误。原告与被告已经解除了养父母与养子女关系。原告称我出资购买的涉案房屋中有原告出资不是事实，涉案房屋都是我自己的工资购买，是我自己的财产，我对涉案房屋具有所有权，该房屋中没有原告的份额，其无权干涉我处分自己的财产。我与买受人之间的房屋买卖协议，是按照评估价格确定的，协议合法有效。 第三人张玉莹述称，我是正规手续买的房，老两口当时没有钱看病着急卖房，卖了好长时间也没卖出去，我想他们着急看病我就跟他们说我买吧，跟他们商量了之后就去房管局办理了手续，我们还签订了一份赡养协议书，让他们在房子里住到去世，他们以后所有的开支都是由我来承担的。我们在2018年9月25日交了一笔10万元，2019年5月又交了31万元，房款总共是50万元，有9万元是当作房租。从2019年开始，一直住到他们去世。 本院经审理认定事实如下：被告李文普与原告李海苹原系养父女关系，原告自幼由被告李文普夫妻收养并抚养成年。李文普系国网冀北电力有限公司永清县供电分公司（原永清县供电局）职工，1962年参加工作，1997年退休。1996年永清县供电局准备为职工建造住房，李文普作为单位老职工分得住房一套。1996年12月4日，李文普交纳购房款30000元，1997年4月14日交纳购房款17000元，1999年12月21日交纳购房款7199.48元。涉案房屋建于1997年，不动产登记位置为永清县益昌南路电业局宿舍楼，李文普分配房号为××号，房屋建筑面积91.81平方米，不动产权证书号为永供电改××号，登记所有权人为李文普。2014年11月21日被告李文普妻子徐玉鸾去世，2015年6月15日，李文普与高玉萍登记结婚，第三人张玉莹系高玉萍孙女。2017年10月17日，经本院调解李文普与李海苹解除了收养关系。2018年9月25日，李文普与张玉莹签订《永清县存量房屋买卖合同》，李文普将涉案房屋出售给了张玉莹，合同约定房屋成交价格400000元。当日，李文普为张玉莹出具收买房款100000元收条一张，2019年5月10日，李文普为张玉莹出具收买房款310000元收条一张。2018年10月24日，房屋转移登记至张玉莹名下，不动产权证号［冀（2018）永清县不动产权第××号］。2019年5月15日，张玉莹、徐博浩（张玉莹配偶）与平安银行股份有限公司廊坊分行签订《个人循环授信额度合同》，张玉莹以涉案房屋议定价值734000元作为抵押，向平安银行股份有限公司廊坊分行借款350000元。 另查明，2018年12月26日，李文普、高玉萍作为甲方，张玉莹、徐博浩作为乙方，双方签订《赡养协议书》，协议由乙方赡养甲方，甲方夫妻临终时所有财产归乙方所有。 以上事实有《永清县存量房屋买卖合同》、涉案房产不动产登记簿、涉案房产不动产权证书、国网冀北电力有限公司永清县供电分公司购房款收据、徐玉鸾死亡注销证明、《赡养协议书》、《个人循环授信额度合同》、永清县人民法院（2017）冀1023民初2757号民事调解书、本院调取的国网冀北电力有限公司永清县供电分公司出具的证明及各方当事人当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，本案争议焦点一、关于涉案房屋产权问题。涉案房屋系李文普作为工作单位老职工，依据单位建房分房政策取得的具有福利性质的住房，房改后该房屋登记在李文普名下。该房屋在没有约定为家庭共有财产，李海苹为购买涉案房屋出资的证据并不充分，其持有交纳购房款的收据，并不能证实购房款系其交纳。在徐玉鸾去世后，李文普的遗嘱中，李文普明确表示该房产系其夫妻共同创造的财产。因此，本院认为，涉案房产为李文普与徐玉鸾的夫妻共同财产。在徐玉鸾去世后，李海苹作为养子女享有继承权。各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属于各继承人共同共有。徐玉鸾于2014年去世，李海苹已经享有继承权，李文普与李海苹于2017年解除收养关系，不影响遗产已经共有的事实。因此现涉案房屋为李文普与李海苹共同共有。 争议焦点二、关于李文普与张玉莹签订的《永清县存量房屋买卖合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追人或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。涉案房产系李文普与李海苹共同共有，李文普在出售涉案房产时未经过李海苹同意，事后也未经过李海苹追认。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。李文普妻子徐玉鸾于2014年11月去世，高玉萍2015年6月与李文普结婚，涉案房产系李文普与徐玉鸾夫妻共同财产，各继承人没有分配遗产，高玉萍作为李文普妻子，应当知道李文普有养女李海苹，对涉案房产存在共有人应当知情。第三人张玉莹作为高玉萍的孙女，也应当知道涉案房产存在纠纷。李文普虽然出具了收取购房款的收条，但是作为大额交易，应当提供转账记录，张玉莹称房款为现金支付，应当提供取款记录，或者提供李文普将收取的房款存储的记录。李文普收取张玉莹310000房款所打收条为2019年5月10日，而张玉莹贷款的放款日为2019年5月23日，这与张玉莹所述贷款用于支付310000元购房款相矛盾。李文普及张玉莹所述因李文普因看病用钱着急卖房，二人没有提交充足证据证实，本院不予认定。综上所述，李文普转让共有财产，未经共有人李海苹同意，事后也未经李海苹追人，张玉莹明知购买涉案房产存在产权争议而购买涉案房产，也未证明足额支付对价款，张玉莹不构成善意取得。故本院认定李文普与张玉莹签订的房屋买卖协议无效。 综上所述，对于原告请求确认被告李文普与第三人张玉莹签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，判决如下： 确认被告李文普与第三人张玉莹于2018年9月25日签订的《永清县存量房屋买卖合同》无效。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李文普负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  廉新宇 二〇一九年十一月十二日 书记员  朱禹锦