吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3685号上诉人（原审原告）：**斌，男，1980年10月11日出生，汉族，住吉林省长春市二道区东盛街道东盛六条委62组。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：吉林亚泰房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市吉林大路1801号。法定代表人：陈继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜天明，该公司职员。被上诉人（原审被告）：吉林大药房药业股份有限公司，住所地吉林省长春市大经路528号。法定代表人：***，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍倩，该公司职员。上诉人**斌因与被上诉人吉林亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）、吉林大药房药业股份有限公司（以下简称吉林大药房）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**斌上诉请求：1.请求人民法院依法撤销二道区人民法院做出的（2019）吉0105民初1012号民事判决书，依法发回重审或改判支持上诉人原审全部诉讼请求;2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决驳回**斌的全部诉讼请求错误。第一，上诉人请求与吉林大药房办理共有产权,有事实根据和法律依据。本案2000年4月30日吉林大药房与亚泰公司签订商品房买卖合同,购买亚泰桃花苑小区G栋104号，建筑面积534.73平方米，单价5464.67元/平方米。吉林大药房办理了全部房产证,权利证号4120002953、丘地号5-55/1101-24G2(104).吉林大药房用不了这么大面积就将位于上诉人母亲105楼上部分128.88平方米分割后出售给上诉人，由上诉人母亲办理的购买手续。经上诉人到房产局调查了解，由于该房屋系后分割的面积,无法办理独立产权，只能与吉林大药房办理共有。这就是上诉人要求二被上诉人配合办理共有产权的事实根据。《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。以上是办理共有产权的法律依据。本案中，上诉人的房屋是从吉林大药房手里购买的，与亚泰公司签订的买卖合同，吉林大药房和亚泰公司都有义务配合上诉人办理房屋产权登记手续。既然，无法办理独立产权，能够办理共有产权，而且，办理共有产权也符合法律规定。亚泰公司和吉林大药房也表示同意协助办理产权，也表示无法办理独立产权，只能办理共有。人民法院就应当判决二被上诉人配合上诉人办理共有产权。原审判决认为:“共有的发生原因通常有两个，一个是基于当事人的意思而发生，二是基于法律的直接规定”是错误的。第二、要求二被告承担办理产权的税费符合法律规定首先，法律规定了办理产权登记各方应当缴纳各自应当承担的税费;其次，被上诉人亚泰公司承诺为上诉人办理房产登记手续，但由于亚泰公司的原因，造成上诉人无法办理独立产权，而办理共有产权和房屋买卖一样需要缴纳多余的税费，这部分税费应当由违约方承担。第三、违约金问题并没有超过诉讼时效。对于该争议房屋，上诉人一直在找被上诉人亚泰公司协商解决方案，且一直在谈及办理房产证和违约金事宜，故不存在超过诉讼时效问题。亚泰公司辩称：一审判决正确，应予维持，不同意协助办理产权。吉林大药房辩称：**斌未从吉林大药房购买案涉房屋，未与吉林大药房签订买卖合同，吉林大药房也没有收到房款，吉林大药房不同意办理共有产权。**斌向一审法院起诉请求：一、依法判令亚泰公司为**斌的房屋办理备案手续并配合**斌办理房屋产权证；二、依法判令被告给付**斌违约金9279.36元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:1998年8月10日，原告母亲徐佩英与亚泰公司签订商品房购销合同，购买桃花苑小区G栋105号、建筑面积91.98平方米商服用房，总价款132479.71元。该房屋已于2010年1月12日办理产权登记，房权证长房权字第4060077824号，丘（地）号5-55/1101-24G2105。该房屋在涉案房屋楼下。2007年6月，亚泰公司与**斌签订商品房买卖合同一份。**斌购买亚泰花园桃花苑G幢205号商业用房，层高4.3m、建筑面积128.88平方米。合同约定，单价7200元/平、总房款92.7936万元。合同第十三条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项办理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋价款已经全额支付，2010年1月28日，亚泰公司为**斌出具了销售不动产统一发票。涉案房屋现由**斌占有、使用。涉案房屋的商品房买卖合同在房地产管理部门未备案，涉案房屋未进行产权登记。该房屋是吉林大药房名下坐落于长春市二道区亚泰花园桃花苑G栋104号、建筑面积534.73平方米房屋的一部分。吉林大药房与亚泰公司于2000年4月30日签订商品房购销合同，购买桃花苑小区G栋104号、建筑面积534.73平方米、单价5464.67元/平方米。吉林大药房名下的104号房屋已办理产权证，权利证号4120002953、丘地号5-55/1101-24G2(104)。从调取自长春市房产档案馆的房屋分层分户平面图可见，吉林大药房名下104号房屋分上、下两层。被告亚泰公司系将104号房屋整体出售给吉林大药房后又将104号房屋的二层进行了拆分销售，从**斌对涉案房屋的占有、使用情况等可推知，吉林大药房对此知情且同意。吉林亚泰（集团）股份有限公司是吉林大药房药业股份有限公司的股东，亦是亚泰公司的股东。一审法院认为，**斌与亚泰公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于**斌主张吉林大药房与亚泰公司共同配合其办理共有产权房屋所有权登记手续。对该项请求，二被告均不同意，均要求对案涉房屋办理独立产权。案涉房屋系吉林大药房产权房屋的一部分，不具有独立产权，被告亚泰公司系自行将104号房屋的二层进行了拆分销售，但涉案房屋未经房产部门审批验收，办理产权过户手续的条件尚未成就，**斌可在涉案房屋经规划部门验收并对设计方案办理房屋改造拆分变更登记后，另行主张权利。共有的发生原因通常有两个，一是基于当事人的意思而发生，二是基于法律的直接规定而发生。而针对涉案房屋的共有，既无当事人双方的约定，又无相关法律规定，**斌主张二被告配合其办理共有产权房屋所有权登记手续并要求二被告负担办理产权所产生的所有税费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于**斌主张亚泰公司给付未按期备案的违约金是否已过诉讼时效的问题。结合本案的实际情况，**斌主张的应系因亚泰公司未按期备案致使**斌未能取得房屋权属证书的违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”**斌与亚泰公司在商品房买卖合同中就取得房地产权属证书的时间并无约定，则**斌应自商品房买卖合同订立之日起90日内取得房屋权属证书。而商品房买卖合同无签署日期，结合**斌对于商品房买卖合同价款、物业费、采暖费等单据的举证情况，本院对**斌主张合同系2007年6月签订予以认可，但**斌未明确签署合同的具体日期，如果合同是2007年6月30日签订，则90日期限应自2007年6月30日起计算，计算至2007年9月28日，则**斌应至迟于2009年9月28日向亚泰公司主张违约金，而其于2019年4月16日才向亚泰公司主张权利，已过诉讼时效期间。**斌亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此，**斌要求亚泰公司按已付房价款1%支付违约金，本院不予支持。综上所述，**斌的各项诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回**斌的全部诉讼请求。案件受理费13712元，减半收取计6856元，由**斌负担。本院二审与一审法院查明事实一致。本院认为：**斌2007年与亚泰公司签订商品房买卖合同购买亚泰花园桃花苑G幢205号房屋，但该205号房屋实际属于亚泰花园桃花苑G栋104号房屋的一部分并于2000年4月30日已出售给吉林大药房。结合**斌的母亲徐佩英1998年已购买桃花苑小区G栋105号房屋（该房屋2010年1月12日办理产权登记），而2014年案涉房屋产权登记至吉林大药房名下而**斌并未提出异议的事实以及**斌上诉状中“上诉人的房屋是从吉林大药房手里购买的，与亚泰公司签订的买卖合同”的陈述，应当认定**斌在购买案涉205号房屋时对该房屋属于104号房屋的一部分且已出售给吉林大药房的事实是明知的。**斌明知案涉205号房屋已经出售给吉林大药房情况下，其不与吉林大药房签订买卖合同而与亚泰公司签订合同购买案涉205号房屋，故应当认定**斌与吉林大药房之间不存在房屋买卖合同关系，吉林大药房无义务配合**斌办理案涉房屋产权手续。**斌虽与亚泰公司签订了商品房买卖合同，但案涉房屋现已完成备案并登记在吉林大药房名下，亚泰公司现已无法配合**斌办理案涉房屋产权证，故**斌要求亚泰公司办理备案手续并配合**斌办理房屋产权证的诉请，履行不能，本院不予支持。关于**斌要求亚泰公司支付违约金的诉请，**斌2007年与亚泰公司签订《商品房买卖合同》并实际使用案涉房屋，该合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项办理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，而**斌称其2018年才到亚泰公司要求办理产权，已过十年之久，一审认定**斌要求亚泰公司支付违约金的诉请超过诉讼时效，正确，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3172元，由上诉人**斌负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年十一月十一日书记员 张佳楠