江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初2729号原告：杨斌，男，1972年11月9日出生，汉族，进贤县人，住南昌市东湖区。被告：陶金平，男，1965年7月1日出生，汉族，进贤县人，住进贤县。被告：黄红英，女，1968年4月9日出生，汉族，进贤县人，住进贤县。两被告委托诉讼代理人：万小明，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601199510859877。两被告委托诉讼代理人：刘力强，江西联创律师事务所（实习）律师。原告杨斌与被告陶金平、黄红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨斌、被告陶金平及被告陶金平、被告黄红英委托诉讼代理人万小明、刘力强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告2013年9月26日签订的进贤县广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间；三号楼东第一间共三间店面的买卖协议；2、请求判令被告返还原告支付的店面款共计人民币168万元及水电开户、装修款10万元；3、请求判令被告赔偿原告损失共计人民币241.36万元，该损失以购房款168万元为基数按月利率2%从2013年9月26日开始计算至2019年8月20日止，2019年8月20日以后的损失按此标准计算至全部购房款本息返还为止；4、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由:原、被告于2013年9月26日就进贤县广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间；三号楼东第一间共三间店面达成买卖协议，每间价格56万元，共168万元。原告以工程款（原告为被告做土建工程）抵付83万元，余款通过银行转款支付。协议签订后，被告将三间店面交付给原告，原告进行水电开户、装修共花费约10万元。然至今为止，被告仍未能为原告办理三间店面的产权登记手续。该店面系进贤县明珠房地产开发有限公司开发的，被告未经授权卖给原告，收取原告购房款后未得到进贤县明珠房地产开发有限公司的追认。且从2015年12月份开始，原告因为未办理产权证无法到银行融资，而向原告借款230万元并支付借款利息，现两被告已向法院起诉要求原告偿还借款本息。原告认为，由于被告未为原告办理产权登记手续，导致原告无法利用该店面向金融机构融资而不得已向被告借款并承担高额利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。为此原告诉至法院，请求判如所求。被告陶金平、黄红英答辩意见如下：1、原告的起诉没有事实和法律依据，本案争议焦点是办理房产证的问题，按照双方合同约定，办理房产是原告的义务，而被告是协助的义务，原告从没要求被告协助其办理房产证，也没有交付办理房产证应该交付的40万元，据此，未办理房产证的责任应由原告承担。2、原告在诉状中所述的向被告借款还款等情况与本案没有任何联系，也不是诉请的事项，原告以被告没有办理房产登记为由解除合同，其真实目的是抵债。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下四组证据：一、原告身份证、两被告身份证复印件。证明原、被告身份基本信息及主体资格；二、购房协议书、收条一份、结算单一份，银行转账凭证一份。证明被告将涉案店面出售给原告，原告支付购房款168万元，其中用工程款抵付83万元，银行转款85万元；三、两被告婚姻登记信息。证明两被告系夫妻关系，应共同承担对原告的责任；四、两被告起诉原告借款的起诉状、法院受理通知书。证明由于被告未及时给原告办理涉案店面产权证，导致原告因资金困难无法办理抵押贷款不得已向两被告共计借款230万元，并按月利率2.5%承担利息，原告为此承担高额利息，此损失应由两被告承担。上述证据经庭审举证质证，两被告对原告第一、二组证据无异议；对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案房产是被告陶金平卖给原告的，不是被告黄红英，不是用于夫妻共同生活，被告黄红英作为被告陶金平的妻子不应该承担还款责任；对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，理由是原告是2015年12月向被告借款，购房是2013年，借款与本案购房毫无关联性。两被告向本院提供了以下三组证据：一、2013年9月26日原告与被告陶金平签订的买卖合同一份。证明双方建立的买卖合同合法有效；二、（1）、2019年8月12日杨文龙和陶金平的协议。（2）、建筑工程施工合同。（3）、进贤县商品房买卖合同。证明被告陶金平从江西佑华公司杨文龙处购买至西向东第三、第四间的土地，被告陶金平合法取得案涉第三、四间店面的处分权。其他人已经办理了房产证，办理房产证没有法律障碍，只要资金到位就可以办理房产证；三、2009年8月12日收款收据、建筑施工合同、商品房买卖合同。四、被告陶金平与江西佑华实业有限公司的合作投资协议。以上三、四组证据证明被告陶金平购买了案涉店面第一间的土地并施工，取得本案案涉店面第一间的处分权，并有人就商品房办理了房产证。上述证据经庭审举证质证，原告对两被告第一组证据无异议，被告是收了其钱；对第二组证据质证是非法土地买卖，不是公司签的协议。现在的房地产公司是明珠房地产公司，原告有无明珠房地产公司买卖房屋的权利不可得知。被告所说的办了产权证指的是住宅，而原告的是店铺。被告不是该房地产开发公司的股东，被告是非法收其钱，是很难办理房产证的；对第三、四组证据认为是民间协议，没有基建公司的授权。杨国水收了被告陶金平的钱，不能证明是案涉店面涉及的土地，没有显示是公司行为，都是私人行为；其购买的店面是一号楼，被告购买的土地无关联。综合原告、被告的质证意见，本院经审查，对原告第一、二、三组证据予以采信，对原告第四组证据与本案无关联，不作认定；对被告第一组证据予以采信，对第二、三、四组证据证明被告陶金平具有案涉三间店面处分权予以确认，其它不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年9月26日，原告杨斌（乙方）与被告陶金平（甲方）签订协议，协议内容：甲方将广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间，三号楼东第一间（共三间店面）转让给乙方，经双方协商每间价格为56万元，合计168万元。甲方不出任何费用，提供各种手续，乙方办理证件一切费用。原告以被告陶金平所欠其工程款抵款83万元，另通过银行转款支付了85万元，合计168万元。随后被告陶金平将三间店面交付给原告，并由原告占有、使用至今。2019年7月，两被告以原告未归还借款本息为由向本院提起诉讼，嗣后原告诉至本院，提出本案如上诉请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是被告陶金平是否具有案涉三间店面的处分权？本案合同是否符合解除的条件？被告陶金平通过购买土地、建造从而取得案涉三间店面的处分权，其与原告杨斌于2013年9月26日签订的买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且案涉三间店面在协议签订后即已交付给原告，并由原告占有、使用、收益，该协议合法有效。合同解除分为约定解除及法定解除，原告杨斌与被告陶金平未就案涉三间店面买卖合同的解除进行过约定，同时根据原告与被告陶金平的协议约定，被告陶金平负责提供各种手续，费用由原告负担，此协议并未约定案涉三间店面的产权证由被告陶金平办理。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告未向本院举证证明其向被告方提出过办理案涉三间店面的产权证的请求，被告拒绝协助其办理，由于无法实现原告办理产权证的目的，而通知被告陶金平解除合同。原告举证不能，应自行承担相应责任。据此，原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告杨斌的诉讼请求。案件受理费20174元,由原告杨斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 刘贵娇二〇一九年十一月六日法官助理 何燕妮书 记 员 吴 琳