江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0902民初401号 原告：翟建，男，1976年10月30日出生，住江苏省盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。 被告：盐城市金日月房地产开发有限公司，组织机构代码79741646-7，住所地江苏省盐城市亭湖区。 法定代表人：李洪富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘刚、张华，江苏瑞信律师事务所律师。 被告：盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区。 法定代表人：蔡霞，该居委会主任。 委托诉讼代理人：徐建明、巫杰，江苏中盐律师事务所律师。 原告翟建与被告盐城市金日月房地产开发有限公司（以下简称金日月公司）、盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会（以下简称高产居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年4月29日、10月24日公开开庭进行审理，第一次开庭时原告翟建及其委托诉讼代理人张发建、被告金日月公司的委托诉讼代理人潘刚、被告高产居委会的委托诉讼代理人徐建明到庭参加诉讼，第二次开庭时原告翟建委托诉讼代理人张发建、被告金日月公司的委托诉讼代理人张华、被告高产居委会的委托诉讼代理人巫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟建向本院提出诉讼请求：1.判令盐城市金日月房地产开发有限公司返还购房款20万元，并判令被告赔偿原告装潢及房价预期损失60万元。2.判令被告盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会承担连带责任。事实与理由：2010年8月13日，原告翟建与金日月公司签订房屋买卖合同，约定：金日月公司以20万元价格将碧湖新苑小区2幢102室出卖给翟建；该房屋实质为物业用房，已经居委会协商同意；任何一方未经协商一致不得解除本协议，否则承担对方实际经济损失和可得利益，外加30%。在原告要求下，金日月公司于2010年10月20日向翟建出具一份《情况说明》：“‘碧湖新苑’物管用房原在2号楼102室，计140.81㎡，由于本小区住户较少，物资资金匮乏，为方便管理和业务经营需要，经与居委会协商，将物管用房调换到本小区5号楼北侧200㎡平房，特此说明。”南洋镇盐海居委会（现为高产居委会）对此未提出异议，在该“情况说明”签字确认。同时金日月公司于2010年10月20日向盐海居委会出具的《保证书》中载明：“本公司依据2010年10月20日双方所签订的《‘碧湖新苑’物业管理协议书》，已将合同项下的全部资料、物管用房和其他应交物资全部移交给贵委。”原告购房后装潢30万元并居住至今。2018年3月5日，盐城市碧湖新苑小区业主委员会将金日月公司、高产居委会诉至亭湖法院，2018年5月23日，亭湖法院作出判决，要求金日月公司将案涉房屋移交给碧湖新苑业主委员会。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告金日月公司辩称，一、被告没有收到原告的购房款20万元。二、现有证据证明原告明知案涉房屋原是物业用房，经办事处居委会协商同意，将物业用房进行调整，该房屋不办理产权证、土地证等相关内容，因此原告的损失应由其自行承担。 被告高产居委会辩称，一、我单位不是本案的适格主体。（2018）苏0902民初1419号民事判决书（已生效），确认金日月公司与翟建于2010年8月13日所签订的房屋买卖合同无效。该判决书明确：高产居委会（原盐海居委会）在情况说明上仅签署情况属实的意见，此行为仅是见证行为，而不是房屋买卖相对方，故在本案中不承担民事责任。故，我单位不是本案适格主体。二、案涉房屋买卖合同被生效民事判决确认为无效，是该合同双方当事人的过错造成，与我单位无关。综上，请法院驳回对原告对我单位的诉讼请求。 经审理查明，盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区系被告金日月公司开发销售，2010年8月13日，原告（买受人、乙方）与金日月公司（出卖人、甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：“甲方开发建设的位于亭湖区原为物管用房经置换现出卖给乙方，就有关买卖事宜，经双方协商，订立本协议如下：一、房屋概况：碧湖新苑小区2号楼102室，面积为140.76㎡。二、售价：该房售价为贰拾万元人民币，在签订本协议时一次性付清。三、交房时间：2010年8月13日前。四、特别约定：本房屋原是物业用房（140.76㎡）现经办事处居委会协商同意，物业用房调整为5号楼后侧面积为200㎡的附属房，本房屋（2号102室，面积为140.76㎡）不办理产权证、土地证。五、违约责任：本合同生效后任何一方未经协商一致不得解除本协议，否则承担对方实际经济损失和可得利益，外加30%。甲方代表李洪富、乙方翟建在合同上签字确认。”同日，金日月公司向原告出具“收款收据”，载明：“购房款20万元，车库6万元。” 2010年10月20日，金日月公司出具《关于“碧湖新苑”物管用房的情况说明》，载明：“碧湖新苑”物管用房原在2号楼102室，计140.76㎡，后置换到5号楼北侧200㎡平房。盐海居委会（现高产居委会）于2010年10月28日在该情况说明上签字“情况属实”。 2010年10月20日，金日月公司向盐海居委会（现高产居委会）出具《保证书》，载明：“金日月公司依据2010年10月20日双方所签订的《“碧湖新苑”物业管理协议书》，已将合同项下的全部资料、物管用房和其他应交物资全部移交给居委会。”嗣后，原告对案涉房屋进行了装修，并一直居住至今。 另查明，1、盐城市亭湖区南洋镇盐海居委会变更名称为盐城市亭湖区南洋镇街道办事处高产居委会，后又变更为盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会。 2、在本院受理的原告盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会诉金日月公司、高产居委会、第三人翟建确认合同效力纠纷一案中，本院于2018年5月23日作出（2018）苏0902民初1419号民事判决书，判决：“一、确认被告盐城市金日月房地产开发有限公司与第三人翟建于2010年8月13日所签订的房屋买卖合同无效。二、被告盐城市金日月房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会损失6000元。三、驳回原告盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会的其他诉讼请求。”该判决书已生效。 审理期间，翟建申请对案涉房屋装潢及现行价格进行鉴定，2019年6月25日翟建申请变更鉴定事项，只申请对装潢损失进行鉴定，本院委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年7月5日出具了《估价报告书》，确定评估装潢价格为89492元，庭审质证时各方当事人均未申请重新鉴定。鉴定费1750元，由翟建交纳。 本案在审理过程中，经本院组织调解，双方当事人分歧较大，至调解未果。 本院认为，原告翟建与被告金日月公司签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予以支持。”金日月公司擅自将碧湖新苑小区2号楼102室物管用房出售给翟建，此处分行为违反法律法规，此行为属无效行为。 一、关于原告翟建主张返还购房款并赔偿损失的问题。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告金日月公司应返还原告翟建购房款20万元。金日月公司辩称其未收到翟建20万元，但其已向翟建出具了26万元收据（其中购房款20万元，车库6万元），且翟建一直居住于案涉房屋并进行了装修，应当认定金日月公司已收到翟建20万元购房款。2.翟建主张装潢损失和购房损失的主张，因在购买房屋时翟建明知是物业用房，且国家对物业用房的买卖有相关规定，故翟建在案涉房屋的买卖过程中存在过错，其要求金日月公司作出赔偿的诉讼请求，本院不予支持。二、关于高产居委会是否承担责任的问题。根据合同相对性原则，高产居委会与翟建之间没有权利义务的约定，不是合同相对方，合同产生的法律后果不应涉及高产居委会，故高产居委会在本案中不承担责任。 综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告盐城市金日月房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告翟建购房款20万元。 二、驳回原告翟建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，由被告盐城市金日月房地产开发有限公司负担4300元，由原告翟建负担7500元；鉴定费1750元，由原告翟建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈律心 人民陪审员  周志勇 人民陪审员  奚建利 二〇一九年十一月六日 法官 助理  戴欣妍 书 记 员  熊书伟 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予以支持。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。