陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11948号上诉人（原审第三人）：杜雷，男，1978年5月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王洋，陕西同顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王益，男，1975年8月3日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：赵莉莉，陕西迈盛律师事务所律师。原审被告、反诉原告：杜小艳，女，1971年6月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赛飞，陕西同顺律师事务所实习律师。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍1幢1单元25层12512号。法定代表人：陈明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：高金江，男，1990年3月14日出生，汉族，该公司经理，住陕西省三原县。上诉人杜雷因与被上诉人王益，原审被告、反诉原告杜小艳，原审第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年4月10日，杜雷以杜小艳（卖方、甲方）名义与王益（买方、乙方）、佳和公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定甲方出售涉案房屋，房屋建筑面积为62.7平方米，交易价格为405,000元；乙方于合同签订日向甲方支付购房定金20,000元；甲方应于房产交易过户之日起1个工作日内将交易的房产全部交付给乙方使用；甲方提供虚假信息，反悔、改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金退还给乙方，甲方需支付相当于定金双倍的违约金，由乙丙双方平均分配作为佣金，合同自动解除，合同解除后甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续；甲乙双方同意在丙方处签订《西安市二手房买卖合同》（行业内简称网签合同），丙方为其签署的《西安市二手房买卖合同》仅用做办理房产过户以及银行按揭贷款使用，如与本合同约定不一致时，以本合同为准；合同自买卖双方签字之日起生效，各方可根据具体情况对合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。杜雷签订上述合同时出示了杜小艳的身份证复印件、离婚证复印件、户口本复印件等。同日，王益向杜雷支付购房定金20,000元。2017年4月20日，王益向佳和公司支付评估费1,215元、按揭担保5,600元、资料及抵押费500元，共计7,315元。王益表示佳和公司工作人员当着杜雷的面将涉案房屋交付给其后，其已对涉案房屋进行装修并居住。审理中，王益及佳和公司与杜小艳、杜雷对部分事实存在争议：1、佳和公司主张杜雷曾向其出示过杜小艳出具的售房委托书，且其工作人员通过电话与杜小艳沟通过售房事宜，但杜小艳予以否认；2、王益及佳和公司主张涉案房屋的交付已经杜雷同意，杜雷辩称其从未同意交付房屋，其只是为了看房方便将钥匙交给了居间方；3、王益主张其直至2018年2月才得知对方不愿意继续履行合同，杜雷辩称其于2017年5月已向王益告知其不打算继续出售涉案房屋，但各方当事人对上述争议的事实均未能提交证据证明各自的主张或辩称成立。庭审中，王益提交安居客网站上涉案房屋所在小区在售房屋房价截图，以此证明同地段、同小区、同户型的房屋房价已升至850000至950,000元，故其要求违约方承担相应的溢价损失；同时王益提交证据证明其为了购买涉案房屋将自有住房以600,000元的价格出售，现该房已升至1,200,000元。杜小艳及杜雷对于王益主张的溢价损失不予认可。经原审法院释明，各方当事人对于涉案房屋的溢价损失均表示不申请司法鉴定，各方当事人庭审中通过对安居客及房天下等房产交易网站的查询，一致表示涉案房屋所在小区的房屋成交均价在13,000元左右。经询，王益表示其主张的中介费实为评估费1,215元、按揭担保5,600元、资料及抵押费500元，其表示上述费用所对应的阶段均未进行，且部分费用可以退还。王益于2019年3月16日诉至原审法院称，2017年4月10日，王益在佳和公司的居间服务下与杜小艳签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定杜小艳将西安市莲湖区大寨路1号3幢1单元10804室（以下简称涉案房屋）出售给王益，房产交易价格为405,000元，王益已向杜小艳支付定金20,000元。合同签订后，王益多次找杜小艳表示愿意以全款支付房屋价款为前提要求继续履行合同并办理房屋过户手续，杜小艳均以无时间等理由拒绝。在上述交易过程中，杜小艳未出面，而是委托杜雷签订合同，王益通过居间方与杜雷沟通。为查明事实，故将杜雷及佳和公司列为本案第三人。现王益无奈诉至法院，请求判令：一、解除王益、杜小艳已经签订的《房屋买卖定金合同》，并返还王益已经支付的定金20,000元；二、杜小艳及杜雷赔偿王益装修损失27,120元、中介费7,700元；三、杜小艳及杜雷赔偿王益房屋溢价款488,300元；四、本案诉讼费由杜小艳及杜雷承担。杜小艳辩称，其并未与王益签订任何合同，也并未向任何人出售涉案房屋，王益应当向其返还涉案房屋。王益与佳和公司未看到杜小艳的任何书面授权，也未与杜小艳核实涉案房屋交易事宜，具有重大过错。王益擅自装修涉案房屋，应自行承担装修损失及房屋溢价款，且所谓的装修协议是否履行，王益无法证明，其购买的装修材料是否用于涉案房屋也无法确认。杜雷辩称，其与杜小艳系姐弟关系。因杜小艳长期在外地，故一直委托其打理或出租涉案房屋。由于杜小艳曾打算出售涉案房屋，故其未经杜小艳同意，擅自通过居间方代表杜小艳与王益签订了《房屋买卖定金合同》，并收取了定金20,000元。2017年5月，其曾告知王益不再出售涉案房屋，但王益坚持要求继续履行合同，故其一直拖延至2018年1月才告知杜小艳涉案房屋被出售的事实。为了看房方便，其将涉案房屋的钥匙交由佳和公司保管，但并未将涉案房屋交付给王益，直至2017年年底其才得知王益已入住的事实。综上，其未经杜小艳同意擅自出售涉案房屋，其愿意承担合理的责任，其对于王益主张的第一项诉讼请求无异议，但不认可王益擅自装修产生的损失及房屋溢价损失。佳和公司辩称，杜雷出售涉案房屋已经过杜小艳的同意，且佳和公司也与杜小艳本人确认过。王益称希望早点交房装修涉案房屋，杜雷表示同意并将钥匙交给佳和公司的工作人员李凡，由李凡当着杜雷的面交给了王益。佳和公司对于王益的诉讼请求无异议。杜小艳诉称，其与王益未签订任何协议，也未约定将涉案房屋出售给王益，更未委托任何人出售涉案房屋。王益于2017年5月私自入住涉案房屋，并一直占用，故其请求法院判令：一、王益向杜小艳返还涉案房屋；二、王益向杜小艳支付房屋占用费（按照每个月1,500元的标准，自2017年5月计算至涉案房屋实际返还之日止）；三、王益承担反诉费。王益针对反诉辩称，虽然在交易过程中，其只是和两位第三人进行沟通协商，但杜雷曾让居间方与杜小艳通话，故杜小艳应当明知本案交易。双方签约后两三天，佳和公司的一位李姓工作人员将涉案房屋的钥匙交给王益。杜雷辩称同意杜小艳的反诉请求。佳和公司辩称不认可杜小艳的反诉请求。原审法院认为，现有证据无法证明杜雷出售涉案房屋的行为系杜小艳的授权，杜雷的行为也不符合表见代理的构成要件，其售房行为系无权代理，杜小艳也拒绝追认，故就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》对杜小艳不发生效力。因涉案合同已无法履行，现王益要求解除《房屋买卖定金合同》并无不当，两位第三人作为合同的签约方对解除合同亦不持异议，故予以支持。合同解除后，杜雷应当将其收取的20,000元定金退还给王益。杜雷的售房行为未被追认而导致合同解除，王益有权就其受到的损害请求杜雷予以赔偿，其主张的因房价上涨而产生的溢价损失属于其可得利益损失，结合涉案合同的履行情况、过错方的过错程度、涉案房屋的涨价幅度及王益为履行合同而产生的实际损失，再结合王益在签约时明知涉案房屋所有人未到场签字且售房人无委托手续，房屋买卖将存在所有人可能不同意出售之风险，王益放任风险仍与杜雷签约购房之情形，酌定杜雷承担涉案房屋溢价损失为200,000元。关于王益主张的装修损失，因其本身亦存在过错，故不予支持；至于其主张的中介费实为评估费、按揭担保费、资料及抵押费，上述费用所对应的阶段均未进行，且其亦自认部分费用可以退还，故其主张该项损失于法无据，不予支持。关于杜小艳的反诉请求，合同解除后王益理应向杜小艳腾交涉案房屋，但由于王益使用涉案房屋是基于杜雷的售房行为，在无证据证明王益与佳和公司在房屋交付一节存在恶意串通的前提下，无论是佳和公司擅自交房或是经杜雷的同意而交房，王益对于房屋的交付并无过错，故杜小艳要求王益支付房屋占用费，依据不足，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，遂判决：一、解除第三人杜雷以被告杜小艳名义与原告王益、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司就西安市莲湖区大寨路1号3幢1单元10804室签订的《房屋买卖定金合同》；二、第三人杜雷于本判决生效之日起十日内向原告王益返还定金20,000元。三、第三人杜雷于本判决生效之日起十日内向原告王益赔偿房屋溢价损失200,000元。四、原告王益于本判决生效之日起十日内向被告杜小艳腾交西安市莲湖区大寨路1号3幢1单元10804室。五、驳回原告王益其余诉讼请求。六、驳回被告杜小艳其余反诉请求。本案受理费9,231元，由原告王益承担4,000元，由第三人杜雷承担5,231元。因原告王益已预交，第三人杜雷应于本判决生效之日起十日内将5,231元一并支付原告王益。反诉费163元，由被告杜小艳自行承担。宣判后，杜雷不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判杜雷不承担溢价损失20万元；2、一、二审诉讼费由王益承担。事实与理由：一、其在出售该房屋的行为中并无过错。2014年4月10日，在签订《房屋买卖定金合同》时，其无授权委托书，并且明确告知王益，《房屋买卖定金合同》需要杜小艳确认。王益明知其无权出售涉案房屋，仍与其签订《房屋买卖定金合同》，故杜小艳拒绝追认的后果应由王益承担。二、房屋溢价损失应由王益和佳和公司承担。2017年5月，王益和佳和公司明知杜小艳不认可《房屋买卖定金合同》，不同意出售涉案房屋情况下，佳和公司伪造杜小艳签字，签订《西安市存量房买卖合同（经济机构版）》并在房管局进行备案；同时又将用于看房的钥匙交付给王益。可见，佳和公司明知杜小艳不出售涉案房屋的情况下，仍伪造合同，继续履行。因此产生溢价损失应由王益和佳和公司承担。故对于一审判决其承担20万元溢价损失应由佳和公司承担。王益辩称，杜雷上诉称“其签订合同时，杜雷无授权委托书，并且明确告知王益，定金合同需要杜小艳确认”，杜雷应对明确告知其承担相应举证责任。一审法院已经判决其自行承担部分房屋溢价损失，杜雷也应承担因自身过错给其造成的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杜小艳述称，其认可杜雷的上诉意见。佳和公司明确知晓其拒绝出售房屋，但是佳和公司为了欺骗王益，伪造了其的笔迹签订了西安市存量房买卖合同经济机构版，为此其也投诉到西安市房管局，西安市房管局取消了佳和公司的网签资格，并对佳和公司罚款3万元，本案溢价损失应由王益和佳和公司承担，王益在没有见到其本人的情况下，签订了定金合同和网签合同，应对自身过错承担责任。佳和公司伪造其签字，欺骗王益，应对该行为承担责任。因此，王益的损失应当由王益和佳和公司承担。佳和公司述称，关于“杜小艳不同意杜雷出售房屋”应提供证据证明，我本人与杜小艳电话联系过，杜小艳同意出售房屋，并同意杜雷网签。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，杜雷未经杜小艳的授权出售涉案房屋，事后杜小艳不予追认，故就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》对杜小艳不发生效力，应由行为人杜雷承担责任。涉案合同无法履行，王益要求解除《房屋买卖定金合同》，其他合同签约方对解除合同亦不持异议，原审法院判决合同予以解除符合法律规定，应予维持。合同解除后，杜雷应当将其收取的20,000元定金退还给王益。杜雷的售房行为未被追认而导致合同解除，王益有权就其受到的损害请求杜雷予以赔偿，其主张的因房价上涨而产生的溢价损失属于其可得利益损失，原审法院结合涉案合同的履行情况、过错方的过错程度、涉案房屋的涨价幅度及王益为履行合同而产生的实际损失，再结合王益在签约时明知涉案房屋所有人未到场签字且售房人无委托手续，房屋买卖将存在所有人可能不同意出售之风险，王益放任风险仍与杜雷签约购房之情形，酌定杜雷承担涉案房屋溢价损失200,000元，并无不当，应予维持。杜雷上诉称，在签订《房屋买卖定金合同》时，其无授权委托书，并且明确告知王益，《房屋买卖定金合同》需要杜小艳确认。王益明知其无权出售涉案房屋，仍与其签订《房屋买卖定金合同》，故杜小艳拒绝追认的后果应由王益承担。因杜雷在未取得杜小艳授权的情况下，与王益签订《房屋买卖定金合同》，明显存在过错，故杜雷主张其无过错，不应承担赔偿责任的上诉意见，本院不予采纳。原审法院其他判项内容，当事人未上诉，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人杜雷负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月二十八日书记员 陈 歆