广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1806号 原告：董喜洋，男，1972年3月10日出生，汉族，户籍地河南省偃师市，现住钦州市世纪新城Ａ区。 委托诉讼代理人：施高永，广西源群律师事务所律师。 被告：防城港市金梯房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区红树林街198号，统一社会信用代码：914506007086590461。 法定代表人：康允亿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高开权，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽莉，广西南港律师事务所实习律师。 第三人：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地防城港市防城区防城镇山海路8号，统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰。 委托诉讼代理人：谢宗余，广西十环律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2019年5月31日。 开庭日期：2019年8月19日。 原告董喜洋的诉讼请求：一、解除原告与被告防城港市金梯房地产开发有限公司（以下简称金梯公司）于2015年11月5日签订的《商品房买卖（预售）合同》【合同编号：0330】及原告与第三人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称防城区农村信用社）签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号880502180331181号）；二、判令被告金梯公司向原告返还已付购房款首期付款216529元及利息41859.02元（利息按年利率6%计算；其中以167529元为基数，从2015年9月20日起计算至2019年6月20日，以后另计；以49000元为基数，从2018年1月15日起计算至2019年6月20日，以后另计）、个人房屋买卖契税10704.46元、代收费644元、房屋保险费456元和违约金3305.29元，以上共计273497.78元；三、判令被告金梯公司向原告返还原告已向第三人防城区农村信用社偿还的2019年2月10日至2019年8月11日期间的借款本息10961.54元；四、判令被告金梯公司向第三人防城区农村信用社返还借款本金105450元，提前还款补偿金1054.5元；五、本案诉讼费用由被告金梯公司承担。事实与理由：原告与被告金梯公司于2015年11月5日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告金梯公司开发建设的位于防城港市，该商品房建筑面积共45.68平方米，单价为每平方米7235.75元，总金额为330529元。合同第七条约定，原告应当于2015年9月20日前支付首期房价款167529元，其余163000元的合同价款，原告向银行即第三人防城区农村信用社办理按揭贷款，第十二条约定出卖人即被告金梯公司应当在2018年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人即原告使用，合同附件四第（二）条第5款同时约定“买受人。及首期款差额”。原告于2015年9月20日向被告金梯公司支付首期房价款167529元，于2018年1月15日应被告金梯公司要求，原告再次向被告金梯公司支付首期房价款49000元，上述二笔款即为原告向被告金梯公司支付的首期付款216529元。之后，原告应被告金梯公司要求，于2018年12月24日与第三人防城区农村信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定原告向第三人防城区农村信用社按揭贷款共计114000元用于购买上述商品房。第三人防城区农村信用社于2019年1月22日按照借款合同约定将原告借款共计114000元转入被告金梯公司账户。期间，原告按合同约定缴纳了各种税费。被告金梯公司至今未能向原告交付房屋，已超出约定交房时间六个多月（200多日），达到了双方约定解除购房合同的情形。原告认为，原告与被告金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。现原告已按约定全面履行了合同义务，被告金梯公司未能按约定按时交付房屋，应当承担相应的民事责任。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告金梯公司辩称：原被告之前签订的商品房买卖合同合法有效，被告金梯公司具有法定的和合同约定的延迟交房的事由，不存在违约行为，请求法庭驳回原告诉讼请求。 第三人防城区农村信用社辩称：原被告之间的商品房买卖合同是个独立的合同，与第三人与原告之间的抵押贷款合同存在区别，第三人与原告之间的抵押贷款合同真实有效，截止目前该合同还在继续履行，没有解除合同的事实基础及法律依据。 对证据的认定：原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原被告能够提供原件的证据进行了核对。对原被告能够证实本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告的证据7《律师函》、《邮政快递回单》，该证据能够证明原告向被告的通讯地址寄出过律师函，该证据与本案有关，本院予以采信；对于原告的证据8《手机短信截图》，该证据只为原告单方出具的还款短信，并没有得到银行的确认，具体还款数额应以银行出具的还款凭证为准，对该证据本院不予采信。对于被告提供的证据2《中央第一街影响工期一览表》、《气象资料咨询》、《停水通知》、《防城港供电局停电公告》，对于证据2中的气象资料咨询有防城港市气象局气象信息服务中心的盖章，对气象资料咨询本院予以采信，对于证据中央第一街影响工期一览表、停水通知、防城港供电局停电公告，这几份证据仅有网页图片等，并没有相关部门的盖章确认，本院不予采信；对于被告证据5《中央第一街客户收房移交表及三期已收房业主名单》，该证据为被告单方制作，且原告并没有在上面对房屋进行签收，对该证据本院不予采信。 查明事实：2015年11月5日，原告与被告金梯公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告金梯公司开发建设的位于防城港市，该商品房建筑面积共45.68平方米，单价为每平方米7235.75元，总金额为330529元。合同第七条约定，原告应当于2015年9月20日前支付首期房价款167529元，其余163000元的合同价款，由原告申请贷款支付；合同第十一条第（一）项约定被告金梯公司应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房，第（三）项第3点第（2）项约定在交房时间界至时，原告未办妥合同备案、公积金贷款、银行按揭贷款及未付清应付款项（包括但不限于房价款、应付违约金、税费、规费等）的，除按本合同约定承担违约责任外，交房时间顺延至手续办结、应付款缴清后，被告金梯公司不承担逾期交房责任；合同第十二条约定被告金梯公司逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；合同附件十一补充协议第二条约定对于交房及五方验收合格时间，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告金梯公司可据实予以顺延交房日期，并不承担逾期交房责任，遭遇不可抗力，包括但不限于自然灾害、天气原因、公共突变事件（以报纸、电视台等新闻媒体报道或者气象部门发布的时间为准）之日起视为告之买受人，被告金梯公司无法事先预见和控制的客观原因，包括但不仅限于市政停水（一周内累计停电超过八小时）或气象部门预报或记录连续降雨2日或2日以上中雨导致工期受影响的。2015年9月20日，原告于2015年9月20日、2018年1月16日分别向被告金梯公司支付房款167529元、49000元。2018年12月24日，原告与第三人防城区农村信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定原告向第三人防城区农村信用社按揭贷款共计114000元用于购买上述商品房。第三人防城区农村信用社于2019年1月22日按照借款合同约定将原告借款共计114000元转入被告金梯公司账户。2015年11月5日至2019年1月22日，防城港市港口区受台风影响天数为26天。原告于2019年5月27日向本院提起诉讼。 本院意见：关于原告要求解除与被告金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》的问题。本院认为，原告与被告金梯公司签订的《商品房买卖（预售）合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。现原告以被告金梯公司逾期交房为由要求解除该商品房买卖合同，对于被告金梯公司是否逾期交房的问题。根据该商品房买卖合同第十一条第（一）项约定被告金梯公司应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房，第（三）项第3点第（2）项约定在交房时间界至时，原告未办妥合同备案、公积金贷款、银行按揭贷款及未付清应付款项（包括但不限于房价款、应付违约金、税费、规费等）的，除按本合同约定承担违约责任外，交房时间顺延至手续办结、应付款缴清后，被告金梯公司不承担逾期交房责任，本案中原告在2018年12月24日与第三人防城区农村信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，第三人防城区农村信用社于2019年1月22日向被告金梯公司放款，故交房时间应顺延至2019年1月22日。再根据该商品房买卖合同附件十一补充协议第二条约定对于交房及五方验收合格时间，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告金梯公司可据实予以顺延交房日期，并不承担逾期交房责任，遭遇不可抗力，包括但不限于自然灾害、天气原因、公共突变事件（以报纸、电视台等新闻媒体报道或者气象部门发布的时间为准）之日起视为告之买受人，被告金梯公司无法事先预见和控制的客观原因，包括但不仅限于市政停水（一周内累计停电超过八小时）或气象部门预报或记录连续降雨2日或2日以上中雨导致工期受影响的，而从2015年11月5日至2019年1月22日，防城港市港口区受台风影响天数为26天，扣除该26天后，被告金梯公司实际应向原告交房的时间为2019年2月17日。该商品房买卖合同第十二条约定被告金梯公司逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告在本案的起诉时间为2019年5月27日，由此可见至原告起诉时被告金梯公司逾期交房尚未超过180日，故原告行使解除权的条件尚未成就，其要求解除该商品房买卖合同的理由不成立，本院不予支持。同时，由于该商品房买卖合同未解除，因此对于原告要求被告金梯公司返还已付购房款、利息、个人房屋买卖契税、代收费、房屋保险费及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告要求解除与第三人防城区农村信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》。原告与第三人防城区农村信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。在本案中涉案房屋的商品房买卖合同尚未解除，原告与第三人防城区农村信用社应继续履行该个人购（建）房担保借款合同》，故对于原告要求解除《个人购（建）房担保借款合同》，并由被告金梯公司向原告返还借款本息及向第三人防城区农村信用社返还借款本金、补偿金的诉讼请求，本院不予支持。 判决主文：驳回原告董喜洋的全部诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。 诉讼费：案件受理费7147.71元，减半收取计3573.85元，由原告董喜洋负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7147.71元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  朱 海 二〇一九年十一月十八日 法官助理  李柏良 书 记 员  覃 艺