云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2622民初1963号 原告：砚山县睿富汇达物业管理有限公司。住所地：砚山县江那镇七乡大道龙达商贸城。 法定代表人：李友能，公司经理。 委托诉讼代理人：陈绍丽，缘和法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：阎文祥，男，1965年6月22日生，汉族，云南省砚山县人，中专文化，退休干部，住砚山县。 原告砚山县睿富汇达物业管理有限公司（以下简称睿富物业公司）与被告阎文祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告睿富物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告阎文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费、二次加压费、水池清理费共计2，504.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依法接受云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司的委托，负责其公司开发的砚山县江那镇龙达商贸城小区的物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同》。合同约定：原告提供服务受益人为本物业的全体业主即被告和物业使用人，本物业的全体业主包括被告和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任。物业服务费用由原告向小区业主收取。物业服务合同的服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日止。之后，原告又于2017年5月17日与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：（一）楼层、车位按建筑面积每月每平方米1.00元；（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元；（三）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；（四）水池清理费每户每年20.00元；（五）公共用水用电由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度；（六）楼梯房和高层住房二次加压费20.00元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40.00元/月/户。双方约定物业服务费交纳为一年一次性预交。首次交费时间以交房之日起计收，以后交费在期满前一个月预交下一年度物业管理费用，若不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰以付违约金。合同签订后，原告派员对小区履行合同义务提供物业服务，而被告却不守信用，不完全履行合同义务，其行为已经侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 阎文祥辩称，一、根据《前期物业服务协议》前言“本协议适用于房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效的物业服务。”，《中华人民共和国物权法》第八十一条“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”，《国务院物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，龙达商贸城小区业主委员会已经依法成立并签订新的物业合同，《前期物业服务协议》已经终止，业主没有向原告履行《前期物业服务协议》义务。二、由于原告强行服务，服务不到位，造成小区管理混乱，业主委员会依法成立后与文山福邻物业管理服务有限公司签订了新的《物业服务合同》，2019年1月2日文山福邻物业管理服务有限公司已经入住龙达商贸城小区进行物业管理服务，只能向福邻物业交费。综上所述恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、《前期物业服务协议》是否已经终止？2、被告的物业费是否应当支付？ 睿富物业公司就其主张提交了以下证据：第一组：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证实原告的基本情况以及诉讼主体资格适格。第二组：物业服务合同，证实原告于2016年12月6日与云南金亚房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同约定服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日的事实。第三组：《前期物业服务协议》，证实原告与被告于2017年5月17日签订了物业服务协议，协议约定由原告为被告提供物业服务的事实。第四组：砚山龙达商贸城小区电梯维护合同，证实原告承接龙达商贸城小区物业服务后对小区物业支付费用的事实，并证实已向电梯维护公司缴纳了从2019年1月18日至2020年1月17日电梯维护费的事实。第五组：小区绿化用水、污水处理费发票、公用电发票、电梯维护费发票，证实原告在龙达商贸城小区提供物业服务，为小区物业服务支付相关费用的事实。第六组：催缴通知书，证实被告拖欠物业费，经原告方多次催缴仍拒绝缴纳物业费的事实。 经质证，阎文祥对原告提交的证据均认可无异议。 阎文祥就其抗辩主张提交了以下证据：第一组：业主委员会在小区公示的小区物业合同，证实物业合同已在小区公示栏公示，人皆知晓。第二组：业主小区微信群公示的龙达商贸城物业管理合同公告图片，证实2019年1月2日在业主微信群进行公告执行新的物业服务合同。第三组：业主委员会备案表，证实业主委员会依法成立。第四组：业主委员会有关函件，证实业主委员会成立后还没有准备选新的物业公司时，与原告进行协商，原告不予配合协商。业主委员会签了新的物业合同后，要求原告移交物业管理资料及物业管理设施，原告不配合移交造成的损失由原告负责。2019年1月30日的收费通知，证实要求业主按照标准进行缴费。第五组：图片，证实原告服务期间小区内环境混乱。第六组：龙达商贸城小区物业服务合同，证实龙达商贸城小区已签订新的《物业服务合同》。第七组：原告方发的通知、接警处理登记表，证实原告方强行对水停电。第八组：砚山县城乡建设局文件，证实原告的停水停电行为得到住建局协调。第九组：住房质量反应表，证实住房存在质量问题没有得到解决。 经质证，睿富物业公司对阎文祥提交的第一组证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，理由是该证据不能证实被告拖欠物业服务费的行为合法；对第二组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，理由：原告没加龙达商贸城业主微信群。对第三组、第四组、第六组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案无关；对第五组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不能证明小区混乱；对第七组、第八组证据真实性、合法性、关联性认可，但对所证明的观点不予认可，原告没有采取实际的断电断水行为；对第九组证据的真实性、合法性、关联性认可，对其所要证实的内容不予认可，住房质量问题原告只有义务通知开发商，不由原告承担责任。 通过双方当事人对上列证据的举证、质证，本院认为，睿富物业公司提交的第一至六组证据，其来源及形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，阎文祥认可无异议，本院予以采信。对阎文祥提交的第一至九组证据不能直接证实云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司与睿富物业公司，已经解除2016年12月7日针对龙达商贸城小区所签订的《物业管理合同书》，和解除了2017年5月17日阎文祥与睿富物业公司所签订《前期物业服务协议》，故阎文祥所提交的上列证据在待证事实上，不能证明被告阎罗文祥拒绝向原告交纳物业管理服务费、二次加压费、水池清理费的行为合法，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：砚山县江那镇龙达商贸城小区由云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司开发建设。2016年12月7日，云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司与原告签订了《物业管理合同书》，将砚山县江那镇龙达商贸城小区的所属前期物业管理委托给原告管理。合同期限为三年。物业服务费用由原告向小区业主收取。物业服务合同的服务期限，即2016年12月31日至2019年12月31日止。合同签订后原告入住龙达商贸城小区开展物业管理服务，之后，原告又于2017年5月17日与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：（一）楼层、车位按建筑面积每月每平方米1.00元；（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元；（三）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；（四）水池清理费每户每年20.00元；（五）公共用水用电由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度；（六）楼梯房和高层住房二次加压费20.00元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40.00元/月/户。双方约定物业服务费交纳为一年一次性预交。首次交费时间以交房之日起计收，以后交费在期满前一个月预交下一年度物业管理费用，若不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰以付违约金。2018年8月15日龙达商贸城小区向砚山县江那镇秀源社区和砚山县住房和城乡建设局报备成立砚山县龙达商贸城业主委员会。砚山县龙达商贸城业主委员会成立后，未经与睿富物业公司解除《前期物业服务协议》，于2018年11月21日与文山福邻物业管理服务有限公司签订《砚山县龙达商贸城物业管理合同》，约定合同期限为2018年12月1日至2021年11月30日止。合同订立后，文山福邻物业管理服务有限公司入住龙达商贸城小区开展物业管理服务。阎文祥便拒绝支付原告2019年度物业管理费2，504.00元。 本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主连带责任”，本案睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，后阎文祥作为龙达商贸城小区业主，于2017年5月17日与睿富物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定。该约定对所有龙达商贸城小区的业主和睿富物业公司均具有法律约束力，所有业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。现阎文祥等部分业主以睿富物业公司为该小区提供的物业服务不到位、服务态度不好、物业服务费用过高，该小区新业主委员会已于2018年12月21日向睿富物业公司发出催告函，双方所签订的物业服务合同已解除等为由拒绝支付物业服务费。其所提交的证据并不能证实双方已解除物业服务合同，且阎文祥认可睿富物业公司一直为该小区提供物业服务至今，故阎文祥拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足。现睿富物业公司要求阎文祥支付2019年度的物业管理服务费等共2，504.00元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条规定，判决如下： 由阎文祥于本判决生效之日起二十日内支付砚山睿富汇达物业管理有限公司物业管理服务费、二次加压费、水池清理费共计人民币2，504.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由阎文祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  戴朝生 二〇一九年十一月十四日 书记员  刘 江