江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初3640号原告（反诉被告）廖龙兴，男，1985年1月5日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托代理人卢敬飞，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）赵锦阳，男，1979年6月24日出生，汉族，江西省兴国县人，住湖南省邵东县。委托代理人廖乐芳，江西国兴律师事务所律师，特别授权。原告廖龙兴诉被告赵锦阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖龙兴的委托代理人卢敬飞、被告赵锦阳及其委托代理人廖乐芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖龙兴向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付租金112000元和利息（从起诉之日起按同期同类人民银行贷款利率计算至付清时止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月1日原、被告签订《越锋佳苑旺铺租赁合同》，原告将其自己所有的位于兴国县××镇××头××号商铺（兴房权证潋字第××J17××05号）出租给被告，《合同》第一条“每月租金7000元……租店保证金壹万元整，当月租金必须在本月1号交清”、第四条约定“本合同有效期一年……如乙方（被告）不能履行合同，拖欠本店租金壹个月以上，视为乙方违约，甲方有权终止合同，租赁保证金不予退还”，《租赁合同》签订后，应被告要求将合同期限改为3年（被告持有的合同手写改了，原告持有的未改），原告依约将店面交付给被告使用，被告将店面经营服装（“小苹果婴童屋”），被告租金交付至2017年12月；自2018年1月起未交租金，原告多次向被告催讨租金并要求被告腾房，被告于2019年5月才腾出店面，被告以种种理由搪塞原告，因被告未腾房导致原告拆迁款至今未到位。原告认为被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。原告廖龙兴围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；二、兴国县改造房屋征收补偿协议书一份、兴房权证潋字第××J17××05号房产证一份，证明原告对兴国县××镇××头××号（兴房权证潋字第××J17××05号）商铺拥有所有权，原告有权对自己的商铺进行出租并收取租金；三、租赁合同一份，证明2015年5月1日原、被告签订《越锋佳苑旺铺租赁合同》，原告将其自己所有的位于兴国县××镇××头××号（兴房权证潋字第××J17××05号）商铺出租给被告及合同约定的细节；四、录音光碟一张及通话内容、电费单一份，证明被告2019年5月才腾出兴国县潋江镇大井头越锋佳苑3号店面；五、照片二张，证明被告租赁原告位于兴国县××镇××头××号商铺经营“小苹果婴童屋”，后搬迁至兴国县××镇步行街；六、棚改证一份、证明一份，证明因被告一直占有原告出租的店方，导致原告的房屋补偿款（包含其他房屋的）2019年7月才由棚改办支付，2019年9月11日原告才取得棚改证。被告赵锦阳向本院提出答辩及反诉请求：答辩意见：2015年5月1口，原、被告签订租赁合同。店面位于兴国县××镇××头××号商铺，每月租金7000元，同时缴纳了保证金1万元整。被告支付房租至2017年12月，2018年1月起开始没有交房租。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”兴国县政府的拆迁文件是2017年5月27日。因此，原告出租给被告的店铺自2017年5月28日起发生所有权转移，原告不再是该店铺的所有权人，对该店铺不再享有占有、使用、收益、处分的权利，原告无权要求被告支付2017年6月以后的租金。原告与拆迁办的签合同的时间是2017年8月4日。原告与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订的《兴国县改造房屋征收补偿协议书》属于行政合同而非民事合同，从其内容可以看出。协议在签订之日即2017年8月4日生效，该协议达成了征收原告位于兴国县改造项目范围的房屋的意愿。反诉请求：一、判令被告向原告返还2017年6月之后至12月的房租42000元；二、判令被告向原告返还获得停产停业的损失30081.6元；三、判令被告向原告返还租房押金10000元。反诉的事实与理由：解除合同分为约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”本案中，原、被告对解除合同未达成合意，但店铺被政府征收系不可抗力，因不可抗力导致无法实现合同目的的，当事人解除合同。该1万元租房押金，原告可能认为因为自己的拆迁款没有到位，是因为被告不腾房存在违约，所以不退还该押金。但实际上，自原告签订合同之日起，合同约定的拆迁办应当给付原告的停产停业损失是3万元，但是停产停业损失3万元资金没有给到被告，所以原告要求腾房没有法律依据。而且行使该权利的权利单位不应是原告，而是拆迁办，因为物权所有人发生了变化。综上，被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，请法院依法判决驳回其反诉请求。被告赵锦阳对其辩称和反诉请求提交了以下证据：一、被告的身份证复印件一份，证明被告的身份情况及其诉讼主体资格；二、被告的营业执照复印件一份，证明被告是该店面的实际经营户，是依法获得停产停业的损失的实际人。依据是《江西省国有土地上房屋征收和补偿实施办法》；三、原、被告签订的《旺铺租赁合同》复印件一份，证明被告是该店面的实际经营者，是依法获得停产停业的损失的实际人。依据是《江西省国有土地上房屋征收和补偿实施办法》。同时证明被告交了1万元房屋租赁押金及其每个月7000块钱的房租标准。后来该房屋有效期改为了三年；四、原告和兴国县房地产管理局签订的兴国县改造房屋征收补偿协议书复印件一份，该复印件的来源是兴国县房地产管理局拆迁办。证明拆迁协议签订的时间是2017年8月4日，正是现在原、被告签订租赁协议的标的物。同时证明该协议第2条的第6项，原告方获得停产停业的补助是30081.6元。五、兴国县人民政府关于东街西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告打印件一份，证明房屋征收决定作出的时间是2017年的5月27日，根据物权法第28条规定，因政府征收决定，导致物权消灭的，自征收决定生效时开始发生法律效力。也就是说原告方自2017年6月1日开始无权收取房租。原告廖龙兴对被告赵锦阳的反诉请求辩称：被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，请法院依法判决驳回其反诉请求。一、因被告原因导致原告与兴国县房地产管理局签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》（合同编号NO.1378-X2028）未按协议约定时间履行，兴国县房地产管理局未将房屋征收补偿款支付给原告之前，诉争店铺仍属原告所有。2017年8月4日该《补偿协议书》在签订时生效，但该协议存在一个履行过程，该协议的征收部门兴国县房地产管理局支付相关补偿费等和原告交付房屋后才算履行完毕；该协议书第三条约定“搬迁期限：乙方（原告）应在本协议签订之日起15日即2017年8月5日至2017年8月19日内完成搬迁交房”，被告拒绝腾房（被告之妻认可的腾房时间是2019年5月）；该协议第二条第8点约定“……补偿、补助、奖励费总金额，按实际搬迁交房时间计算搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向乙方一次性支付”，本案中补偿、补助、奖励费总金额2265698元（包括原告的一套商品房的）本应在2017年8月29日前支付，因被告迟延腾房（腾房后未通知原告、未将钥匙给原告）导致兴国县房地产管理局于2019年7月18日才支付补偿、补助、奖励费；因此，被告腾房前诉争店铺仍属原告所有，被告反诉要求退还2017年8月4日与2017年12月房租没有事实根据和法律依据。二、《兴国县改造房屋征收补偿协议书》第二条第6点约定“停产停业补助费：停产停业补助费以主房建筑面积……发放，发放时间6个月，确认实发停产停业补助30081.6元”，该停产停业补助30081.6元如果被告在2017年8月19日前搬迁属于被告所有，但被告一直营业至2019年5月，显然，被告无权取得该停产停业补助。三、原告在北京工作和生活，原告本打算2017年9月利用房屋补偿费等在北京购房，因被告迟延腾房导致原告于2019年7月18日才取得房屋补偿费等，2017年9月至2019年7月18日北京市平均房价上涨了每平方米一万多元，因被告迟延腾房的行为给原告造成巨大损失，原告对此保留主张权利。经本院审理查明的事实及认定依据：2015年5月1日，原、被告签订《越峰佳苑旺铺租赁合同》合同约定：原告将越峰佳苑3号店面出租给被告。一、原告租给被告的3号店面租金：每月柒仟元（￥：7000），租店税费由被告承担，租店的保证金壹万元整（另有收据），当月租金必须在本月1号交清；二、……；三、……；四、合同有效期一年，合同到期时，在同等条件下被告有优先承租权，如被告不能履行合同，拖欠本店租一个月以上视被告违约，原告有权终止合同，租赁保证金不予退还。租赁合同签订后，原告应被告的要求将合同租赁期限改为三年。合同履行中，被告向原告支付租金至2017年12月。2017年5月27日，兴国县人民政府发布《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，公告载明：签约期限自2017年6月1日起至2017年8月29日止；被征收人应当在签约期限内与县房管局签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》，在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房；被征收人在签约期限内拒不签订协议的，按照征收补偿方案依法作出《兴国县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告越峰佳苑3号租赁店面在房屋征收范围内。2017年8月4日，兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府与原告签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》，协议约定：原告被征收的房屋位于：兴国县潋江镇越峰佳苑3号店面和A单元202号。补偿、补助、奖励及支付：停产停业补助6个月，补助金额30081.6元，补偿、补助、奖励费合计2265698元，按实际搬迁交房时间计算凭搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向原告一次性支付。搬迁期限，原告应在本协议签订之日起15日，即2017年8月5日至2017年8月19日完成搬迁交房，如被征收房屋存在租赁、抵押的，由原告自行处理，兴国县房地产管理局不对被征收房屋承租人、抵押权人作任何补偿。本协议自兴国县房地产管理局、原告、兴国县潋江镇人民政府签字并盖章之日起生效。该协议各方均已签字盖章。2018年4月，被告租赁店面水表被兴国县拆迁办拆除。2019年5月，被告腾出租赁店面。2019年7月18日，原告收到房屋征收补偿款2265698元。2019年9月11日，兴国县东街、西街片区棚户区改造项目指挥部向原告发放《棚改证》。尔后，原告以被告未腾房导致拆迁款未到位，构成违约，遂诉至法院。被告以原告未支付其停产停业补助30081.6元要求其腾房没有法律依据为由而提起反诉。以上事实，有原、被告双方提供的证据及原、被告双方的庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为，关于原告与兴国房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》后，原告是否还可以向被告收取被征收租赁店面房屋租金和被告已交的房屋租金是否应返还问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。”兴国县房地产管理局代表兴国县人民政府与原告签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》，该协议的生效时间为2017年8月4日。自2017年8月4日起原告出租给被告的越峰佳苑3号店面的物权就已变更为兴国县人民政府。原告对该店面不在享有占有、使用、收益、处分的权利，该店面的收益权归兴国县人民政府。原告自2017年8月4日起无权收取被告房屋租金，已收取被告的房屋租金也属兴国县人民政府所有。故对原告要求被告支付2018年元月至2019年4月租金112000元的诉讼请求和被告要求原告返还已收取的房屋租金的反诉请求，本院依法予以驳回。关于原告与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》后，原告是否应退还被告押金和给付被告停产停业补助问题。对房屋征收范围和搬迁期限，兴国县人民政府已发布公告，这是众所周知的事实。原、被告对租赁房屋越峰佳苑3号店面在政府征收范围应该知晓。原告与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县改造房屋征收补偿协议书》对原、被告均具有法律约束力，被告未在该房屋征收补偿协议规定时间2017年8月19日前搬迁租赁店面，属违约，是造成原告不能如期得到房屋征收补偿款的主要原因，被告要求原告给付停产停业补助，本院不予支持。被告要求原告退还租房押金，因其未提供原告收取被告押金的证据，对被告该主张，本院予以驳回。棚户区改造是党中央、国务院的决策部署，是重大的民生工程，关系到社会公共利益，原、被告均应积极响应，对所征收房屋应按时搬迁腾房。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：一、驳回原告廖龙兴的诉讼请求；二、驳回被告赵锦阳的反诉请求。案件受理费1270元，原告廖龙兴已预缴，由原告廖龙兴承担；反诉费925元，被告赵锦阳已预缴，由被告赵锦阳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈贞勇二〇一九年十一月一日书记员  黄 威