江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1103民初5361号原告：李兰，女，1981年11月10日生，汉族，河南省沈丘县人，自由职业，住。原告：邱在裕，男，1977年10月4日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住。两原告共同委托诉讼代理人：阮先红、余忠理，江西时空律师事务所律师。被告：江西品一服饰有限公司，住所地江西省上饶市广丰区芦林工业区工业一路9号，统一社会信用代码91361122693707382B。法定代表人：官剑冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。原告李兰、邱在裕与被告江西品一服饰有限公司（以下简称品一公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李兰、邱在裕的特别授权委托诉讼代理人阮先红、余忠理，被告品一公司委托诉讼代理人李剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李兰、邱在裕向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾出房屋，并向原告赔偿相应的经济损失及支付逾期腾房的房屋占用费2,388,584.7元（暂从201××年9月8日起计算至2018年11月23日止，之后按照市场租赁价算至被告交付房屋之日止）；2.本案受理费和保全费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为，要求被告赔偿原告损失2,229,500元，2019年9月1日之后的损失按每月63,700元标准向原告赔偿。事实和理由：201××年9月8日，原告李兰在参加信州区法院委托拍卖位于广丰区的江西品一服饰有限公司的厂房及土地使用权，以454万元拍卖成交，加相关税费共约600万元竞买价成为了上饶市信州区法院该次执行标的物的买受人并签订《上饶市嘉盛拍卖有限公司拍卖成交确认书》，同年9月23日交清全部拍卖价款和佣金共计600万元。201××年12月29日，原告办理了不动产权证的过户登记手续，但信州区法院本应于201××年11月22日前将标的物交付给原告，却未整体交付。原告多次向信州区法院申请让被执行人清场交付，但被告以有外贸单没有生产结束为由，后以对拍卖前确认无意见的评估报告提出异议，驳回又申请，强行拖延交房时间，至今仍然占有上述房产。故原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉。原告李兰、邱在裕围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据材料：证据一，拍卖成交确认书、电子成交确认书。证明：原告以454万元成交价成功竞拍到被告的房产及该房产土地使用权的整体。买受人和拍卖人于201××年9月8日签署了拍卖成交确认书；证据二，不动产权证书4本。证明原告竞拍到的房产及土地使用权都办理了产权过户登记手续，合法的善意取得了该房产所有权及土地使用权；证据三，信州区法院（2015）信执字第784号之六执行裁定书。证明原告取得了房屋产权及土地使用权；证据四，广丰区人民法院（2017）赣1103民初2964号民事裁定书。证明原告竞拍到的房产包括了所有的附属设施，被告在该案中的诉讼请求被法院依法驳回；证据五，信州区法院（2017）赣1102执异46号执行裁定书。证明被告对厂房及土地评估提出书面异议，也被法院驳回。该法院认为本次的评估对象包括被告公司的土地及土地上所有的建筑物，建筑物分别为厂房、仓库、传达室等，对评估的范围非常明确。证据六，接处警登记表2份、照片8张、光盘1个(视频10段)、2018年11月2日强制执行现场腾房笔录1份。证明原告依法取得案涉厂房、土地整体所有权后，被告应当腾房搬离，但经上饶市信州区人民法院多次强制被告清场交付，被告均以各种理由推诿并继续占用厂房，同时被告反锁大门，阻碍原告进入厂房，致使原告至今无法行使物权权利，故被告应向原告支付房屋占用费至实际全部搬离时止；证据七，上饶和信司法鉴定中心[2019]评鉴字第07号司法鉴定意见书。证明因被告非法占用原告财产，导致原告至2019年8月30日已产生经济损失2,229,500元。被告品一公司辩称，1.原告所拍得的房屋，没有任何人占有使用，原告的诉请没有事实依据；被告除被拍走的财产外，被告目前仍然有价值700多万元的财产，信州区法院在拍卖时没有进行全面评估，严重损害了被告利益；本案原告起诉应该等到被告对信州区法院执行裁定异议的复议申请结论出来后，请求法院中止本案的审理。2.被告实际上在1××年前暂停营业，没有实际经营，被告被法院拍卖的部分，被告没有发生占用行为，如果案外人个人占用，原告应找实际占用人主张权利，被告本身不存在任何侵权行为。3.原告诉请从201××年9月8日开始计算损失没有道理，诉状本身陈述到1××年12月22日开始提出交付标的物，房产证是1××年12月29日办理到位，只有在原告拥有合法房产权利的时候，才有资格行使收益权、使用权，显然从9月8日开始计算损失是强词夺理。在原告竞得的房屋里，曾经被告出租给其他企业使用，但被告已经按照法院的通知及时告知了承租人，并且实际解除了租赁关系，如果因为实际承租人占用了原告的房屋，原告应向实际承租人主张权利，而不应向被告主张权利。因此，原告的起诉没有事实依据，请求驳回原告的全部诉请。被告品一公司围绕其抗辩主张，依法提交了上饶市中级人民法院（2018）赣11执复5号执行裁定书。证明：信州区法院(2017）赣1102执异46号执行裁定书已经被撤销。信州区法院的执行裁定认定执行范围部分事实不清，证据不足。对该执行行为，中院已责令信州区法院重新审查，但至今尚无结论。本院组织双方当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据的质证意见和本院认证意见：对证据一的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。认为，标的概况明显对被告的财产没有作全面的评估，如厂房面积只评估了两层，第三层没有评估，第三层是属于被告的。第一、二层部分在拍卖前就腾空了，被告不存在强占。配电房、水泥路面硬化等都没有评估；对证据二的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。认为该组证据是基于非法的评估拍卖而取得，损害了被告的合法权益，被告正在申请再审；对证据三的“三性”有异议。认为系复印件。根据物权登记的规定，土地权转移或拍卖、出让、赠予，地上的建筑物应一并处理，基于错误的房地产评估才作出的错误裁定，裁定书中提到的土地及地上的建筑物，土地本身无异议，地上建筑物存在漏评漏拍。尽管是错误的裁定，实际上被告在该裁定作出时，就已经将评估涉及到的财产全部腾空，不存在任何侵占或防碍其使用的情形；对证据四的“三性”无异议，对证明对象有异议。认为并不是说驳回了品一公司的诉讼就是品一公司对漏评漏拍的财产就无权主张财产权益，而是司法救济途径的选择，告知品一公司应通过执行异议和复议；对证据五，认为裁定书已经被中级人民法院(2018）赣11执复5号予以撤销，撤销的理由是事实认定不清，证据不足；对证据六中的接处警登记表、腾房笔录的真实性无异议，但与本案无关。对照片的真实性有异议。认为没有拍照时间、地点，不能确认与本案有关。被告在201××年前就停止营业，如果照片反映的是原告竞得的厂区状态，也与被告无关。视频的“三性”有异议。认为不能反映被告阻碍、侵占原告厂房的行为，画面上也没有被告法人或者是被告其他工作人员侵占原告房屋的情形，与本案无关；对证据七，原告申请鉴定，被告是不同意的，鉴定报告依据不足，鉴定方法错误，鉴定结论无实际意义，不能作为本案判决的依据或参考。选择201××年9月8日至2019年6月30日，9月8日仅是招标时间，房屋真正交付及原告取得物权时间是201××年12月29日，原告提供了该证据，鉴定机构应客观进行分析，所以从9月8日开始计算与本案已经确定的事实不符。原告委托时明确要求按同地段厂房租赁租金进行评估，按该申请应该采用的是市场比较法，但该报告却采用收益还原法，显然采用的评估方法错误。既然鉴定意见书是依法拍卖成交确认书不动产权证作为鉴定依据，但作为鉴定依据的同地段、同时段租赁租金实例没有选取，没有选取毗邻的厂房租金，仅依房地产总价值收益进行计算租金，缺乏鉴定的客观真实性，使鉴定失去意义。本案的关键是被告不存在占用原告房屋的事实，其他人占用的行为与被告无关。被告对证据一、二、四及证据六中的接处警登记表、强制执行现场腾房笔录的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据三，原告庭后提交了原件核对，且该裁定书已发生法律效力，本院对其予以确认；对证据五，该份裁定书已被上级法院撤销，本院不予采信；对证据六的视频及照片的真实性、关联性无法核实，本院不予采信；对证据七，庭审后，本院与鉴定机构取得了联系，鉴定机构对为何采取收益还原法进行估算作了书面说明。被告虽对该鉴定意见有异议，但未提交反驳证据证明该鉴定结论存在错误，本院对其予以确认。原告对被告提交的（2018）赣11执复5号执行裁定书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明如下案件事实：201××年9月8日，原告李兰在江西省上饶市信州区人民法院委托上饶市嘉盛拍卖有限公司举行的江西品一服饰有限公司房产及土地使用权拍卖会上，以454万元的最高价竞拍得案涉标的。上饶市信州区人民法院于同年10月9日作出了（2015）信执字第784号之六执行裁定书，裁定：一、位于广丰区芦林工业区工业一路9号(产权证号为S201105486、S201105487、S201105488、S201105489号的肆幢房屋、总建筑面积为8846.64平方米)及《国有土地使用证》证号为广土国用(2011)第0734号的一宗土地的所有权及相应的其他权利归竞买人李兰(身份证号)所有。广丰区芦林工业园区一路9号(产权证号为S201105486、S201105487、S201105488、S201105489号的肆幢房屋、总建筑面积为8846.61平方米)及《国有土地使用证》证号为广土国用(2011)第0734号的一宗土地所有权自本裁定送达竞买人李兰(身份证号)时起转移；二、竞买人李兰(身份证号)可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。该裁定书于同月13日送达给原告。201××年12月29日原告李兰、邱在裕作为权利人（共同共有）办理了（201××）广丰区不动产产权第0001049号、第0001050号、第0001051号、第0001053号产权证登记手续。被告以信州区人民法院存在漏评漏拍为由拒绝迁出原告取得的房地产。信州区人民法院通过公告限其迁出、断电等措施，但被告依然占有案涉房地产。2018年11月2日，信州区人民法院进行了强制腾房，腾房后将标的物交付给原告，腾房交付工作全部完成。审理过程中，原告向本院提出评估申请，本院委托上饶和信司法鉴定中心对案涉房地产在201××年9月8日至2019年6月30日期间的租金价值进行评估，鉴定结论为，201××年9月8日至2019年6月30日的租金价值总额为2,102,100元（按月租金63,700元计算）。本院认为，本案系物权保护纠纷，根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，信州区人民法院作出的（2015）信执字第784号之六执行裁定书于201××年10月13日送达原告后即发生法律效力，裁定案涉房地产所有权及相应的其他权利归原告李兰所有，该裁定书明确了所有权自本裁定书送达原告时起转移。故对原告主张其从201××年9月8日取得所有权及被告主张原告于201××年12月29日取得所有权的意见，本院均不予采信。原告取得涉案房地产所有权的时间为201××年10月13日。根据《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告是涉案房地产所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益、处分的权利，被告从信州区人民法院（2015）信执字第784号之六执行裁定书于201××年10月13日送达原告之日起继续占有使用涉案房地产无事实和法律依据，已经侵害了原告的物权，并造成了原告的损害。原告要求被告赔偿涉案房地产占用费的诉请合法有理。占用费的损失体现为相应的租金，租金损失的计算，应以有资质的司法鉴定机构鉴定的租金标准为依据，即按月租金63,700元计算，被告虽对该鉴定结论有异议，但未提交反驳证据，本院不予采信。根据原告提交的信州区人民法院强制执行现场腾房笔录显示，信州区人民法院通过强制执行腾房，已于2018年11月2日将涉案房地产全部交付原告。原告主张2018年11月2日后，被告继续占有涉案房地产，仅提交2018年12月24日的接处警登记表及照片、视频证据，但由于该份接处警登记表内容对原告所要证明的被告继续占有涉案房地产的事实，不具有充分的证明力，本院难以采信。照片及视频内容与其待证事实之间也缺少关联性，本院亦难以采信，原告应承担举证不能的后果。故本院认定被告于2018年11月3日开始已停止了对原告物权的侵害，故对原告要求被告腾房及2018年11月2日后的租金损失，本院不予支持。但不影响原告在有充分证据证明被告继续侵害其物权的事实后，另行向被告主张权利。本案为物权保护纠纷，而非执行案件，被告以信州区法院在拍卖时没有进行全面评估，严重损害了被告的利益为抗辩，该抗辩事由不属本案审查范围，被告可另行主张。被告主张的其他抗辩事实，没有举证证明，亦应承担举证不能的后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西品一服饰有限公司应在本判决生效后立即向原告李兰、邱在裕支付房地产占用费（租金）1,571,267元（以月租金637,00元为标准，从201××年10月13日起计算至2018年11月2日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,636元，由原告负担5695元，由被告负担18,941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本及上诉费，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  罗 杰人民陪审员  洪晓芳人民陪审员  潘丽华二〇一九年十一月十九日书 记 员  杨园园