安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3727号原告：淮北国购广场投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路。法定代表人：袁启兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。被告：姚宁宁，男，1983年2月10日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。原告淮北国购广场投资管理有限公司（以下简称国购公司）与被告姚宁宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告国购公司的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼，被告姚宁宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国购公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除国购公司与姚宁宁的房屋租赁合同；2、依法判令姚宁宁立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费）共计279985.72元整，计算至2019年9月10日，并支付延迟付款违约金62409.6元整（按拖欠金额的30%计算），两项合计342395.32元；3、依法判令姚宁宁承担国购公司律师费费用5000元整；4、本案的诉讼费用由姚宁宁承担。事实和理由：国购公司经授权取得淮北国购广场商业房屋的运营权（包括房屋出租、商业运营管理等权利）。2016年9月26日国购公司、姚宁宁双方签订《租赁合同》及其附件，约定由姚宁宁承租淮北国购广场商3-0xx-0x4号房屋（房屋建筑面积约1656.00平方米），经营红黄蓝早教品牌。同时，“租赁合同”对租赁期限、租赁费（包括租金、商业管理费、公共能耗费等）计算标准及支付方式、违约责任等进行了约定。国购公司依约交付房屋，姚宁宁开业后一直经营至今。根据租赁合同约定，每租赁支付周期6个月的租赁费，姚宁宁应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕。然而，合同履行期间，姚宁宁均存在不同程度的逾期。依约姚宁宁应在2018年6月26日前，支付2018年7月9日至2019年7月8日期间的租赁费用208032元。但姚宁宁未按照合同约定支付租赁费，并一直拖欠至今。期间，国购公司多次催要并书面函告，姚宁宁均不予理睬。为维护国购公司的合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。姚宁宁未到庭未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，国购公司（甲方）与姚宁宁（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租“国购广场”商3-0xx-0xx号房屋，建筑面积1656平方米，仅限于经营红黄蓝早教品牌，租赁期限96个月，自2016年12月10日起至2024年12月9日止；履约保证金100864元，作为押金使用；前两年租金、商业管理费、公共能耗费交6免6即208032元/年；第三年租金、商业管理费、公共能耗费为416064元（即34672元/月）；第四年租金、商业管理费、公共能耗费为453888元；租金、商业管理费、公共能耗费押2付6支付，以后每租赁支付周期（6个月）的租金、商业管理费、公共能耗费应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕，否则，则视为逾期支付；乙方逾期支付租赁费用达7日的，每天应按其拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金（自应付之日起起算），且甲方或物业公司有权选择暂停该房屋的部分或全部物业服务，甚至停水、停电等措施，造成的全部后果由乙方承担；乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋；如甲方解除合同的，则履约保证金及乙方已预交但未使用的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除时前三个月的租金、商业管理费及公共能耗费合计额作为解除违约金；如乙方有上述违约或因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）。同时，双方签订补充协议一份，约定：甲方如对外开业日期调整（开业期暂定为2016.12.10），应书面通知乙方；开业日延期的，延期在90日内，甲方应按照实际延期天数相应顺延免租期；本合同租赁期满或提前解除终止时，乙方应在7日工作日内将其所属物品全部办理该房屋，结清相关合同费用；逾期遗留在该房屋内的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；本合同发出的通知均需采用书面形式，并按照甲乙双方确认的地址送达，乙方指定送达地址为：安徽省淮北市相山区长山路万马相山庭院小区西门红黄蓝幼儿园。签订合同当日，国购公司将“国购广场”商3-0xx-0xx号房屋交付给姚宁宁，双方签署了房屋交接确认书。姚宁宁向国购公司交纳履约保证金100864元以及第一年的租金208032元。2017年6月9日，国购公司出具淮北国购广场开业日通知函，通过EMS邮寄给姚宁宁，告知其淮北国购广场于2017年7月9日全面开业。第一年期满后，姚宁宁未按约定支付第二年即2018年7月9日至2019年7月8日的租金、商业管理费、公共能耗费208032元。国购公司分别于2018年9月13日、12月26日邮寄催款函给姚宁宁催缴上述欠款。另国购公司于2019年7月向姚宁宁催缴2019年7月9日至2020年7月8日的租金、商业管理费、公共能耗费347620元，由红黄蓝早教机构的负责人马君梅签收催款通知单。姚宁宁及红黄蓝早教机构收到催款函至今仍未支付上述欠款。国购公司经多次催要未果，向本院提起诉讼。另查，国购公司为本次诉讼支付律师费5000元。以上事实，有国购公司提交的房地产权证、委托租赁与管理合同、委托租赁与管理证明、淮北国购广场开业日通知函、催款函2份、邮寄回单、缴款告知单4份、委托代理合同及律师费发票，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，国购公司与姚宁宁签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。关于解除合同。双方签订的租房合同约定，乙方逾期支付租金、商业管理费、公共能耗费达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋。现姚宁宁拖欠租金、商业管理费、公共能耗费达一年四个月的时间，违反双方的合同约定。故国购公司提出解除双方签订的租房合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，姚宁宁应当在合理期限内腾空涉案房屋交还国购公司。关于租金及商业管理费。双方签订的合同约定前两年租金、商业管理费、公共能耗费交6免6即208032元/年；第三年租金、商业管理费、公共能耗费为416064元（即34672元/月）；第四年租金、商业管理费、公共能耗费为453888元。姚宁宁已经支付了第一年的租金、商业管理费、公共能耗费208032元，欠付第二年2018年7月9日至2019年7月8日的租金、商业管理费、公共能耗费208032元，以及第三年度中2019年7月9日至2019年9月10日的租金、商业管理费、公共能耗费71655.46元，上述租金、商业管理费、公共能耗费合计为279687.46元。另双方解除合同后，姚宁宁向国购公司交纳履约保证金100864元应当予以退还，故国购公司要求姚宁宁支付截至2019年9月10日的租赁费用（包括租金、商业管理费）279985.72元，本院仅对其中178823.46元（279687.46-100864），予以支持；超出部分，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金。根据合同约定，逾期支付租赁费用达7日的，每天应按拖欠金额的千分之五支付违约金，但该标准明显过高。现国购公司主张按照迟延支付的第二年度租金、商业管理费、公共能耗费208032元的30%计算的违约金62409.6元，不超过法律规定的限额，本院予以支持。关于律师费。双方签订的合同约定，如乙方因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）。故国购公司要求姚宁宁承担其为本案诉讼支出的律师费5000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第之规定，判决如下：一、解除原告淮北国购广场投资管理有限公司与被告姚宁宁于2016年9月26日签订的房屋租赁合同。二、被告姚宁宁于本判决生效后十五日内腾空涉案房屋，交还给原告淮北国购广场投资管理有限公司，并向淮北国购广场投资管理有限公司支付租金、商业管理费、公共能耗费178823.46元、违约金62409.6元及律师费5000元，合计246233.06元；三、驳回原告淮北国购广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6511元，因本案适用简易程序审理，减半收取3255.5元，由被告姚宁宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  陈永战二〇一九年十一月十四日书记员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。