杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11535号 原告：杭州志励实业有限公司，统一社会信用代码91330109MA2CCPYP6H，住所地杭州市萧山区所前镇联谊村（张家桥自然村）4号。 法定代表人：文相嘉，总经理。 委托诉讼代理人：杨淑斌，浙江萧和律师事务所律师。 被告：杭州宇盛塑料制品有限公司，统一社会信用代码91330109790923589A，住所地杭州市萧山区所前镇新达路156号。 法定代表人：毛昌荣，执行董事。 委托诉讼代理人：吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。 原告杭州志励实业有限公司（以下简称“志励公司”）与被告杭州宇盛塑料制品有限公司（以下简称“宇盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告方书面申请，本院依法采取了诉讼财产保全措施。本案于同年10月16日公开开庭进行了审理，被告宇盛公司的法定代表人毛昌荣，以及双方当事人各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告志励公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金、物业管理费等共计838180.5元[第一期自2018年12月15日至2019年5月14日的租金为375399元，物业费35482.5元，押金225240元，总计636121.5元；第二期自2019年5月15日至2019年11月14日的租金为450480元，物业费42579元，总计493059元。两期合计1129180.5元，减去已付的318000元（包括原告主张支付至其他合同中的租金27000元，一并计算为本案已付款），实际尚欠811180.5元]；2.被告支付原告违约金90096元（按照自2018年12月15日至2019年11月14日的租金总额标准，计算整年度租金的10%）；3.本案包括但不限于诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定原告将坐落于杭州市萧山区所前镇新达路156号的房屋场地（以下简称“案涉房屋”）出租给被告使用，租赁面积为一楼1600平方米、二楼3131平方米。租赁期限9年，自2018年12月15日至2027年3月31日。第一期租金、物业管理费及押金合计636121.5元于本合同签订后24小时内支付，逾期按租金10%的标准支付违约金。第二期费用于上年度租期到期日提前30日支付，双方还对违约金等事项作出明确约定。原告依约将房屋交付给被告使用，但被告并未按约支付款项，至今尚欠前两期的租金及物业费等费用。原告经多次催讨未果，被告均借故拖欠。 原告方认为，一、案涉合同系双方真实意思表示，系合法、有效。合同明确被告的承租面积包括公摊面积，并确认租赁面积约一楼1600平方米、二楼3131平方米，后双方签订交付确认书。根据合同第六条第1款的约定，出租方已尽充分告知义务，也给予3日的异议期。被告以面积不符为由拒付租金的理由不能成立，其对承租面积进行测绘不具法律意义，也改变不了双方约定的合同条款。此外，本案中原告对被告已付款项318000元的事实予以认可。二、根据合同第七条第1款第（1）项的约定，被告未按期交纳租金，经原告催告在合理期限内仍不交付，应按年租金10%的标准承担违约金。同时，就案涉款项中第一期的支付时间为2018年12月15日，而被告已拖欠租金等费用近10个月之久，故原告主张的违约金于法有据。就原告的实际损失，主要是欠付租金的利息、贷款的资金成本及其他因转租产生的损失等。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告宇盛公司辩称，一、原告虚增租赁面积，以欺诈手段与被告订立租赁合同，应按实际租赁面积3955.98平方米计算相应租赁费用。2018年12月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积一楼1600平方米，二楼3131平方米，一楼年租金每平方米250元，二楼每平方米160元，物业管理费每月每平方米1.5元等内容。后被告发现承租面积与约定的租赁面积存在较大差异，遂提出要求实际测量房屋面积，但原告以“面积不可能出错”为由予以拒绝，且一直催促被告按约定面积交纳租金。因原告拒不配合，被告遂于2019年4月委托案外人杭州联圣测绘有限公司对承租面积进行测绘。经测绘，被告所租赁房屋建筑面积一层为1382.888平方米，二层为2573.088平方米，合计3955.98平方米。被告要求按测绘结果3955.98平方米重新签订租赁合同并按该租赁面积计算相应租赁费用，但原告予以拒绝。虽然双方对租赁面积进行了明确约定，但合同及交付确认书上约定的租赁面积，是原告利用房屋租赁关系的主动权及被告对相关经验的缺乏而虚增并与被告签订，客观上被告实际所使用的面积与约定面积存在非常大的出入，被告在发现后也向原告提出，并经测绘公司的测绘确认，故客观上原告并未实际交付相应面积的房屋或场地。就合同约定的异议期，对租赁场地的异议，应当是对房屋场地的使用性质、其本身的装饰装修及配套设施情况提出异议，而不应当包括面积错误的情况。本案中，被告实际租赁面积与约定面积不是小的误差，而是严重不符，若在该情况下不允许承租方提出异议，显然显失公平。故被告有根据法律规定提出异议的权利，不应受到3日期限的约束。二、被告已支付房屋租金318000元，被告未付清租金系原告方的原因，故不应承担违约责任。同时，原告虚增租赁面积，以欺诈手段与被告订立合同，在被告提出异议，并经测绘后要求变更合同项下的租赁面积为3955.98平方米，由双方按该面积计算相应租赁费用，并遭到拒绝的情况下，被告拒绝按合同支付租金，这应为原告方的原因。同时，因租赁面积不确定，故债务也不确定，其原因是原告所造成，故不应由被告承担违约责任。此外，假如法院认定被告违约，原告主张的违约金也过高，应当降低违约金标准，并按银行存款利息的标准计算。综上，案涉合同真实有效，但租赁面积存在重大错误，故要求变更合同项下的租赁面积为3955.98平方米，并按该面积支付相应租赁费用，同时判决驳回原告其余不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有被告提供的网银电子回单4份，当事人对其真实性予以认可，且系双方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的《房屋租赁合同》、交付确认书、告知函、催讨函、律师函及寄送凭证各1份，被告对证据真实性未提异议，故确认其真实性；至于被告主张的面积差异及合同变更等，本院将另行阐述。对被告提供的证据，1.测绘成果1份，该证据与前述合同及确认书的约定明显不符，且系单方委托完成，故不予认定。2.告知函1份，系房屋权利方所出具，但其内容与该公司与原告方的租赁合同明显不符，租赁合同中明确乙方可部分转租经营；同时，该告知函的形式不符合证据要件，未经相应经办人签名确认，故不予认定。 根据以上确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方的案涉房屋用作办公、仓储、生产，租赁面积含公摊约一楼1600平方米、二楼3131平方米。租赁期限9年，自2018年12月15日至2027年3月31日。本合同签订后24小时内，乙方须向甲方支付房屋第一期总费用636121.5元，其中包括第一期租金375399元、物业管理费35482.5元及押金。在房屋交付后合同定金支付作为押金，押金无利息、不能冲抵房屋租金使用，由甲方保管，合同到期或解除时，待乙方结清承租房屋水电费并甲方确认乙方无任何违约行为后15日内无息返还乙方，第二期房租于2019年4月14日前交纳。一楼年租金每平方米250元，二楼每平方米160元，第1-3年不递增，第4-6年递增6%，7-9年环比递增10%。物业管理费由甲方代收，由甲方委托第三方物业管理公司管理，物业管理费前二年为每月每平方米1.5元。支付方式为第一期押三个月付五个月，后每期半年付，租金和物业管理费为先付租后使用，于上年度租期到期日提前30日支付。房屋交付后，乙方需7日内进场装修，1个月内装修完毕，否则甲方有权单方面解除合同，定金或押金及已收的租金、物管费不予退还。乙方在签订本合同前对甲方该房屋场地、使用性质、情况已充分详细了解清楚后，签订本合同，乙方不得以任何理由条件不符为由要求甲方承担任何责任。乙方对该租赁房屋、场地、现状有异议的，应在签订合同之日起，3日内书面提出，否则视为对本合同无异议。“违约责任”约定乙方违反本合同约定或条款或者存在以下行为之一：（1）未按约定交纳租金，经甲方催告在合理期限内仍拒不交付的；……（6）乙方未按合同约定按时足额支付物管费及水电费等其他一切费用，甲方有权随时解除合同并停止水、电等的供应，乙方应按照年租金10%的标准向甲方支付违约金，如违约金不足补偿甲方损失，甲方可另行要求乙方补偿损失等内容。当日，双方签订交付确认书，约定双方就前述租赁面积的房屋场地进行了验收，并确认自签署之日起，甲方已正式将租赁房屋场地移交给乙方，双方经现场核实确认，乙方对该场地无异议等。庭审中双方确认被告已付款为318000元。因被告欠付款项，原告以书面形式催讨未果。其间，被告曾单方委托进行租赁房屋建筑面积的测绘，并主张面积差异等问题。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，原告承租后再行转租，权利人在其租赁合同中已书面认可，且被告作为承租人并非“因未经同意转租”而主张案涉合同无效的权利主体，故案涉合同并不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案主要争议点，一、关于合同交付面积及被告能否对抗租金支付的认定。案涉合同及交付确认书中，双方均对租赁面积及标的物情况等进行确认，且经现场核实，被告明确无异议。同时，双方在签订合同时即明知案涉房屋系转租且没有相应产权证面积，被告未提出，其于庭审中陈述在2019年1月份进行装潢时已发现面积问题，但亦未在合理期限内及时提出。此外，合同中已明确该面积系包括公摊面积在内的租赁面积，故即使产生实际使用面积差异，也应属合理，原告据约定面积主张租金等费用，并无不当，故予以认定。另外，关于被告主张的合同变更，双方在案涉合同中并未明确约定合同可变更的内容，或者本案存在原告系欺诈等可裁判变更的情形，抑或存在符合法定变更的情形，其该项辩称于法无据，故不予采信。二、对于合同履行中的违约情形及责任认定、违约金是否过高及调整等问题。本案原告主张前两期欠付的租金、物业管理费及未付的押金，经审查，被告应付第一期租金375399元、物业管理费35482.5元及押金225240元；第二期租金450480元、物业管理费42579元，合计1129180.5元，减去双方所确认已付的318000元，尚欠811180.5元未付。前述款项除押金（不计息）部分外，双方未发生面积争议前，合同签订时即应付的第一期租金及物业管理费，被告亦未按约履行，明显构成违约，应承担相应违约责任。本案中，原告主张按合同约定解除条件成就时年租金10%的标准计算的违约金，考虑到原告的实际损失主要是未按期付款的利息（押金部分除外），其就损失没有提供相应证据予以证实，且双方均表示继续履行合同，不行使解除权，而前述标准系解除条件成就时的违约金标准。综上，本院考虑原告实际损失、合同履行情况及违约情形等因素，酌情确定违约金按原告所主张计算方式之一个月租金标准计算违约金，经审核为75080元。故对原告主张该项诉请中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州宇盛塑料制品有限公司在本判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司租金及物业管理费共计585940.5元； 二、杭州宇盛塑料制品有限公司在本判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司押金225240元； 三、杭州宇盛塑料制品有限公司在本判决生效后十日内支付杭州志励实业有限公司违约金75080元； 四、驳回杭州志励实业有限公司的其余诉讼请求。 如杭州宇盛塑料制品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13082元，减半收取计6541元，诉讼财产保全申请费5000元，合计11541元，由杭州志励实业有限公司承担522元，杭州宇盛塑料制品有限公司负担11019元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十一月二十日 书记员  富美芳