四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2483号 上诉人（原审被告）：汪雪梅，女，1991年2月25日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：林虹兆，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐明，女，1982年2月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：张波，四川天与律师事务所律师。 原审第三人：成都丰伟房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市新都区大丰润丰路354号3栋105号。 法定代表人：张卓。 委托诉讼代理人：蒋明建，系公司员工。 上诉人汪雪梅因与被上诉人唐明、原审第三人成都丰伟房地产经纪有限公司（以下简称丰伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪雪梅上诉请求：1．撤销原审判决第三项，改判汪雪梅不承担违约责任；2．判令本案一审、二审诉讼费由唐明承担。 事实及理由：一、本案合同履行过程中，汪雪梅并无任何违约行为，不应当向唐明支付违约金。1．一审判决认定“唐明己按约定支付定金和首付款，而汪雪梅未按约定期限归还银行按揭贷款逾期15日，唐明有权单方面解除合同”系事实认定错误。在本案合同履行过程中涉及到合同变更，达成补充约定后，结清银行按揭贷款是没有约定具体日期的，而是三方达成一致意见，即汪雪梅在取得案涉房屋不动产证书后再向中介公司提供的贷款渠道申请垫资来结清银行按揭款；此约定是“条件”，而非“期限”，汪雪梅至今未取得自己的房产证，因此其并无违约行为，唐明也不享有合同约定的解除权。本案之所以解除合同，应适用当事人协议一致解除合同之法律规定。2．一审判决认定“汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书，按照三方的约定，汪雪梅应积极向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还按揭贷款。但在丰伟公司和唐明多次要求下，汪雪梅一直未前往办理相关手续……”，此认定毫无事实依据，理由如下：首先，“2018年8月15日”这个日期仅仅是不动产证书上印刷的日期，丰伟公司拍照通过微信发给汪雪梅的《不动产权证书》来源就不明，汪雪梅后来也并未委托丰伟公司代办产权，所以当时对此根本就不太相信其真实性。其次，汪雪梅看到这个《不动产证书》照片后，汪雪梅就向产权代办人核实过，对方回复说《不动产权证书》办理下来的时间还有不确定性，因为贷款银行还要办理抵押。第三，直至2018年9月19日，产权代办人才将《新都不动产登记中心抵押缴费通知单》拍照发给汪雪梅，不动产登记中心才受理了抵押登记事宜；至今，因涉及本案的查封，抵押未办理成功，也没缴费成功，《不动产权证书》在不动产登记中心扣着。因此，汪雪梅根本不可能于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书，此认定违背了办理不动产登记、抵押等流程。经向房管局核实，从不动产证书在系统打印出件到抵押登记完成，少则半月多则要一个月之久的时间，因案涉房产为按揭贷款，如果银行不成功办理抵押登记，不可能拿得出来《不动产权证书》；这期间如果涉及如诉讼查封等情况，就无法完成办理抵押手续，这也正是三方达成一致意见“汪雪梅在取得案涉房屋不动产证书后再向中介公司提供的贷款渠道申请垫资来结清银行按揭款”的初衷。 3．中介及唐明（小杨）催促办理房屋买卖后续事宜后，汪雪梅在当日即2018年8月20日短信回复了唐明，并明确告知唐明“汪雪梅什么时间取得《不动产权证书》还有不确定性，我们取得后第一时间通知你们，案涉合同再继续履行”。汪雪梅据实告知唐明，并明确表示拿到证后第一时间配合，此行为合情合理，汪雪梅并无任何违约行为。 4．丰伟公司没有在其承诺的2018年7月15日之前将产权办理下来，丰伟公司的违约行为才是本案纠纷的根本原因。实际上，本案房屋买卖是挂名购房，名义购房人是唐明，实际购房人是小杨，因各种原因尤其丰伟公司的不诚信和违约行为，才是实际买家小杨欲解约的根本原因，而并非买卖双方合同履行过程的沟通误会，亦或栽赃汪雪梅违约不配合等。 二、本案案件受理费的分担有失公允，一审唐明主张的金额并未完全得到支持，而判令诉讼费用由一审汪雪梅全部承担，违背了“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定。 综上所述，一审判决认定事实错误，损害了汪雪梅的合法权益，望二审法院依法查清事实后改判汪雪梅不承担违约责任。 唐明辩称，一、汪雪梅没有结清房屋所剩余的贷款导致了本案诉讼，签订案涉合同后，唐明按约定给了定金，汪雪梅按约定应结清贷款，合同约定的3月份，后改期到2018年5月份，唐明已经准备好房款，但是汪雪梅没有按照约定结清房款。此后找融资渠道，所以约定办理房产证，但因没有结清贷款，房产证一直没有办理下来。二、针对违约行为的问题，唐明认为汪雪梅有违约行为，在2018年8月20日之后，唐明以短信方式通知汪雪梅，要求其协助办理后续事宜，汪雪梅逾期办理，应解除合同。三、唐明认为一审法院认定“唐明己按约定支付定金和首付款，而汪雪梅未按约定期限归还银行按揭贷款逾期15日，唐明有权单方面解除合同”是正确的，汪雪梅在15天之后没有结清按揭款，唐明有权解除合同；唐明于2018年8月20日以短信方式通知汪雪梅要求办理后续事宜，汪雪梅没有办理；唐明通知汪雪梅2018年8月20日房产证办理成功后，唐明又告知汪雪梅在三天之内办理后续的事宜，汪雪梅没有回复，所以汪雪梅存在违约行为；本案纠纷是汪雪梅没有钱结清按揭贷款，并不是因为没有办理产权证问题。四、关于案件受理费的问题，虽然唐明诉讼请求法院没有全部支持，但是诉讼请求是基于合同约定，法院的调减违约金金额是法院自由裁量权，不属于唐明诉讼请求错误或者超出合理请求范围，所以一审、二审诉讼费及保全费由汪雪梅承担。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持。 丰伟公司述称，1．按照合同约定，汪雪梅已经有违约行为；一审判决认定“唐明已按约定支付定金和首付款，汪雪梅未按约定期限归还银行按揭贷款逾期15日，唐明有权单方面解除合同”是正确的，当时丰伟公司向汪雪梅说过该问题，案涉合同对违约责任有约定，逾期15日的约定是在《房屋预定买卖合同》中有约定，只是在《补充协议二》没有约定逾期15天的时间。2．一审判决认定“汪雪梅于2018年8月20日取得案涉房屋不动产权证书，按照三方的约定，汪雪梅应积极向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还按揭贷款。但在丰伟公司和唐明多次要求下，汪雪梅未前往办理相关手续”，当初是丰伟公司把房产证的第一页和第二页发给汪雪梅和唐明的，双方也是看到了的，而且有聊天记录为证。3．汪雪梅无法拿到不动产所有权证原件的原因是案涉房屋的贷款没有结清，当时丰伟公司向汪雪梅说过，没有归还贷款所以无法拿到原件，汪雪梅就以无法拿到原件的为由一直在推托这个事情。4．因为办理产权证过程中有很多因素无法办理，当时丰伟公司向汪雪梅说过这个事情，丰伟公司当时承诺在何时办理下来，丰伟公司也在积极办理。关于诉讼费的问题，丰伟公司认为是汪雪梅违约，应由其承担。 唐明向一审法院起诉请求：1、解除唐明与汪雪梅于2018年2月8日签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及2018年5月9日签订的《补充协议》；2.、汪雪梅向唐明返还购房款400000元，并支付违约金236000元。 一审法院认定事实：2018年2月8日，汪雪梅（甲方，出售方）与唐明（乙方，购买方）签订《房屋预定买卖合同》，约定唐明向汪雪梅购买新都区的房屋，房屋成交价为1180000元。合同第四条交易价款、付款方式载明：“3.具体付款方式：（1）定金，乙方在签订本合同当日支付定金200000元，付款方式为直接支付给甲方·····（2）房款，部分房款400000元由甲乙双方自行交接钱款（3）尾款，尾款由乙方自行筹集剩余房款，以银行转帐形式支付给甲方。”该条款“付款方式”后空白处手写如下内容：签合同当日支付200000元（大写贰拾万圆整），于2018年2月8日做公证当日支付首付200000元（大写贰拾万圆整）；甲方（卖方）银行还款由乙方（买方）提供200000元（大写贰拾万圆整）还款。业主自提房产证支付5000元（大写伍仟圆整）于居间方办理房产证。”第六条关于房屋交易具体事宜的约定载明：“1.还款解押：该房屋是为抵押状态，则甲方应在2018年6月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用。······4.权属转移登记：甲乙双方应于乙方贷款审批通过且甲方取得此房产权证或不动产权证之日起30日内办理房屋权属转移登记。5.房屋交付：甲乙方约定于2018年2月9日前到公证处办理此房合同预约公证手续，公证费用由乙方承担，待公证成功（双方收到公证书）当日且卖方收到房款600000元整后将房屋交付给乙方使用，甲方需要全权配合乙方办理装修。”第八条违约责任载明：“3.逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款且甲方需要支付乙方支付定金的双倍金额。”同日，双方在成都市蜀都公证处的见证下签订《房屋转让预约合同》，成都市蜀都公证处出具了（2018）川成蜀证内民字第8484号公证书。 2018年5月8日，汪雪梅（甲方，卖方）与唐明（乙方，买方）签订《补充协议》（以下称补充协议一），约定：“2018年5月9日早上9：00甲乙双方共同去中银大厦完成房屋银行按揭贷款还款，待还款成功后，由居间方开始着手办理产权······”。5月9日，双方又签订一份《补充协议》（以下称补充协议二），约定“此补充协议为上一份（2018年5月9日）补充协议的延续，与上一份（2018年5月8日）补充协议具备同等法律效力”。补充协议二载明：“4．甲乙双方协商的购房买卖流程如下：1）提前办理产权证（2018年7月15日之前），2）甲方至银行结清银行按揭贷款，甲方还款需要居间方提供渠道垫资400000元（四十万元整）所产生的费用20000元（两万元整）由甲方承担，若垫资200000元（贰拾万元整）所产生的费用10000元（壹万元整）由甲方承担，若垫资公司垫资不成功，剩余的房屋贷款由居间方协助甲方完成200000（贰拾万元整）或者400000（肆拾万元整）还款。······（5）甲乙双方及居间方7个工作日内至房屋所在地房屋管理局完成过户手续。（6）甲乙双方过户完成后，所剩余购房尾款由乙方向银行借款支付给与甲方。”第5项约定：“若甲乙双方再次出现违约，按照原《房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》违约责任执行，守约方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。”三方形成一致意见，汪雪梅在取得案涉房屋不动产权证书后再行向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还银行按揭贷款。 一审法院另查明，2018年2月8日，唐明向汪雪梅支付了定金200000元和首付款200000元，汪雪梅分别出具了定金收条和首付款收据。汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书。之后，丰伟公司和唐明多次要求汪雪梅配合丰伟公司办理申请垫资的手续，但汪雪梅一直未前往办理相关手续，导致无法取得归还银行按揭贷款的资金，汪雪梅也未及时归还按揭贷款和解除该房屋上所设置的抵押。 一审法院认定以上事实有《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》、两份《补充协议》、转账凭证、收据、《房屋信息查询记录》等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，汪雪梅与唐明签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。唐明已按合同约定支付了定金和首付款共计400000元，汪雪梅的合同义务完成情况要结合多份合同综合判断。《房屋预定买卖合同》约定汪雪梅应在2018年6月15日前办理完成还款解押手续，补充协议一将汪雪梅向银行还款的时间约定为2018年5月9日，补充协议二约定丰伟公司为汪雪梅提供渠道垫资。同时在补充协议二签订之时，三方形成一致意见，汪雪梅在取得案涉房屋不动产权证书后再行向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还银行按揭贷款。汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书，按照三方的约定，汪雪梅应积极向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还按揭贷款。但在丰伟公司和唐明多次要求下，汪雪梅一直未前往办理相关手续，导致无法取得归还银行按揭贷款的资金，汪雪梅也未及时归还按揭贷款，导致后续解除房屋抵押、产权转移登记等手续无法办理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋预定买卖合同》第八条约定了若单方有逾期办理房屋交易的行为逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款且甲方需要支付乙方支付定金的双倍金额。本案中，唐明已按约定支付定金和首付款，而汪雪梅未按约定期限归还银行按揭贷款逾期15日，唐明有权单方面解除《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及补充协议，对于唐明要求解除上述合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于唐明要求返还购房款400000元，并支付违约金236000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，汪雪梅应向唐明退还购房款400000元。关于违约金，《房屋预定买卖合同》第八条约定，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金即236000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定的成交价20%的违约金过高，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除唐明与汪雪梅于2018年2月8日签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》和2018年5月9日签订的《补充协议》；二、汪雪梅于判决生效之日起十日内向唐明退还购房款400000元；三、汪雪梅于判决生效之日起十日内向唐明支付违约金40000元；四、驳回唐明的其他诉讼请求。 一审案件受理费5180元，诉讼保全费3700元，共计8880元，由汪雪梅负担。 二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。 二审查明，补充协议二第1条约定，经甲乙双方协商，由于该物业暂时未取得产权证，就甲乙双方要求居间方提供提前办理该物业产权证渠道，在甲方配合办理产权证及支付居间方......。办理成功后甲乙双方需15个工作日之内至房管局完成过户手续。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案二审的主要争议焦点为：对汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证中的“取得”时间应如何理解；汪雪梅是否有违反合同约定的行为。对此本院做如下评述： 汪雪梅与唐明签订的《房屋预定买卖合同》、《房屋转让预约合同》及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。 关于汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证中的“取得”时间如何理解的问题。本院认为，根据本案查明的事实，案涉房屋的不动产权证上落款时间为2018年8月15日，案涉房屋信息查询记录中载明，所有权人汪雪梅，证书编号川（2018）新都区不动产权第0XXX1号，取得时间2018-8-15可知，通常情况下理解“取得”时间，应为不动产权证上落款的时间，而不应理解为所有权人实际拿到该证书的时间。本案中，补充协议二约定，不动产权证办理成功后甲乙双方需15个工作日之内至房管局完成过户手续来看，汪雪梅也应在不动产权证制作完成后，继续履行协议约定的流程。因此，对于“取得”时间无论是通常理解，还是从本案协议约定来看，汪雪梅均应在2018年8月15日后，积极履行合同义务。 关于汪雪梅是否违反合同约定构成违约的问题。根据查明的事实，唐明已按合同约定支付了定金和首付款共计400000元，按《房屋预定买卖合同》约定，汪雪梅应在2018年6月15日前办理完成还款解押手续，因汪雪梅在约定时间内无法完成解押手续，双方又签订补充协议一，约定将汪雪梅向银行还款的时间约定为2018年5月9日。又因汪雪梅未能在约定的时间内完成解押手续，双方又签订补充协议二，约定丰伟公司为汪雪梅提供渠道垫资，汪雪梅在取得案涉房屋不动产权证书后再行向丰伟公司提供的垫资渠道申请资金用于归还银行按揭贷款。汪雪梅于2018年8月15日取得案涉房屋不动产权证书后，丰伟公司及唐明多次要求汪雪梅办理申请垫资等手续，但汪雪梅并未按协议约定积极履行归还按揭贷款义务，导致后续解除房屋抵押、产权转移登记等手续无法办理，汪雪梅以自己的行为表明不履行主要义务，故汪雪梅没有按合同约定履行义务构成违约，应当承担违约责任。 另外，汪雪梅认为本案的受理费全部由其承担有失公允，本院认为，唐明在履行合同中并无过错，唐明依据合同约定，诉请汪雪梅向其支付违约金236000元，法官依据自由裁量权调减违约金金额，不属于唐明诉讼请求错误或者超出合理请求范围。案涉合同不能继续履行，是汪雪梅违约造成的，原判决判令一审案件受理费由汪雪梅承担并无不妥。 综上所述，汪雪梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由汪雪梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘 杨