北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20554号原告：北京祥龙京南昌达物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇大庄东天河北路。法定代表人：夏仲华，经理。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所实习律师。被告：太空智造股份有限公司，住所地北京市丰台区中核路3号院3号楼12层1201室。法定代表人：樊立，董事长。委托诉讼代理人：袁柏林，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王先，男，该公司员工。原告北京祥龙京南昌达物流有限公司（以下简称：祥龙物流公司）与被告太空智造股份有限公司（以下简称：太空智造公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥龙物流公司的委托诉讼代理人霍春霞、郝培君，被告太空智造公司的委托诉讼代理人袁柏林、王先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥龙物流公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《土地租赁协议》及两份《补充协议》于2018年8月31日正式解除；2.判令太空智造公司拆除其在租赁期间自建的地上物，将租赁的全部标的物恢复原状后腾还给我公司；3.判令太空智造公司支付违约金47200元（每日按400元计算，自2018年5月1日起至2018年8月27日共逾期118天）；4.判令太空智造公司支付我公司自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每年110万元的标准计算；支付自2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按照每年2万元的标准计算；5.诉讼费由太空智造公司承担。事实和理由：双方于2005年8月3日签订《土地租赁协议》，约定由太空智造公司承租我公司位于北京市大兴区黄村镇天河北路18号院内的西南侧库房一座4590平方米及土地（3号12亩、5号60亩、6号45亩全部、2号一部分3亩，共计120亩），以下简称“1号租赁物”。租赁期限为15年，自2005年11月1日至2020年10月31日。第一年的租金为105万元，自第二年起至合同期限结束租金为每年110万元。付款方式为：每年11月1日前，一次性支付当年10月末至次年4月末的租金，5月1日前一次性支付当年4月末至当年10月末的租金。2007年5月20日，双方签订《补充协议》，约定一号库北墙外及四号库南墙外，太空智造公司所建货料棚及所占用土地由其租用（以下简称：2号租赁物），每年租金2万元，期限与《土地租赁协议》一致。每年6月1日前，一次性支付当年6月1日至11月30日的租金，每年12月1日前支付次年5月31日的租金。2013年6月8日，双方签订《补充协议》，约定自2013年起每年太空智造公司向我公司支付库房的定期打扫、清理维护费9240元，每年6月30日前一次性支付当年1月1日至12月31日的清理维护费。上述协议签订后，太空智造公司使用租赁物至今。太空智造公司未按约定在2018年5月1日前支付1号租赁物的租金55万元，未按约定在2018年6月1日前支付2号租赁物的租金1万元，未在2018年6月30日前支付清理维护费9240元。根据《土地租赁协议》第五条第二款之约定，太空智造公司拖欠租金，应支付违约金，我公司有权解除协议。2018年8月24日，我公司依约向太空智造公司发送了《解除土地租赁协议通知书》。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。被告太空智造公司辩称：我公司请求法院驳回祥龙物流公司的诉讼请求，理由如下：1.祥龙物流公司要求解除《土地租赁协议》的条件不成立，我公司至今没有应支付而未支付其场地租金和水电费用，也不存在故意不按期支付其土地租赁费用的情况。即使2018年发生了逾期支付其场地租金的情况，也是公司资金一时困难所致，不存在故意不支付土地租金的情况。2.祥龙物流公司于2018月24日发出《解除土地租赁协议通知书》，并约定双方的《土地租赁协议》在2018年8月31日解除。而我公司在2018年8月27日支付了当期土地租金55万元，祥龙物流公司接收了款项。故祥龙物流公司发出的前述解除权并未成立，双方之间的土地租赁协议继续有效。在祥龙物流公司起诉后，我公司于2018年10月29日支付给其2018年11月至2019年4月的土地租赁租金55万元。祥龙物流公司在发出解除土地租赁协议后仍接受我公司土地租赁款项的行为表明其认可双方土地租赁关系继续存在，协议继续履行。3.我公司已经按照《土地租赁协议》约定的条件履行合同将近14年之久，双方合作的一直比较好，我公司在本案诉讼前没有拖欠其土地租赁费用的情况。4.我公司在租赁祥龙物流公司土地后这十几年在租赁土地上建设了大量生产厂房，拆除这些地上物需要较长的时间和费用，同时寻找类似厂房也存在较大费用。我公司希望祥龙物流公司将《土地租赁协议》继续履行至合同到期日即2020年10月31日止。5.我公司认为祥龙物流公司主张的违约金数额过高，要求调整。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院予以确认。2005年8月3日，北京市京南昌达物资经营储运公司（以下简称：京南储运公司，甲方，后更名为祥龙物流公司）与北京太空板业股份有限公司（以下简称：太空板业公司，乙方，后更名为太空智造公司）签订《土地租赁协议》，主要内容为：经过友好协商，就乙方租赁甲方的土地、仓库事宜达成一致意见，特签订本协议条款，双方共同遵守：一、出租标的物：1.标的物范围：甲方向乙方出租院内西南侧库房一座4590平方米、土地:3号12亩、5号60亩、6号45亩全部、2号一部分3亩共计120亩；2.价格：土地每年6000元/亩，仓库每日0.20元/平方米。年租金共计105万元，自第二年起至合作期限结束租金调为每年110万元。3.租赁期限：自2005年11月1日起至2020年10月31日止，租赁期限为15年，到期后甲、乙双方可以续约，如终止合作关系，乙方可以拆除自建的地上建筑物或另行约定。4.付款方式：每年11月1日前，一次性支付当年10月末至次年4月末的租金，5月1日前一次性支付当年4月末至当年10月末的租金。逾期不交，甲方有权采取相关措施。其中第二条第（一）项甲方的权利中第5款约定：如果乙方违约，甲方有权提前解除协议，收回出租的标的物，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济及其他损失。第三条第（二）项乙方的义务中第1款约定：按协议规定如期支付租金、水电、铁路的相关费用及其他费用。第五条规定：2.如乙方拖欠租金，除应向甲方支付所欠租金外，还应支付违约金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取400元/日的违约金。拖欠租金累计达三个月，甲方有权解除协议，收回出租给乙方的标的物。3.甲乙双方任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后十天内予以更正，逾期未更正的，应赔偿对方的直接经济损失。前述协议签订后，京南储运公司将前述库房及土地交付太空板业公司使用，太空板业公司用于存放和生产建材。2007年5月20日，京南储运公司（甲方）与太空板业公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方自2005年8月3日签订《土地租赁协议》后，合作一致比较顺利。由于目前甲方将自有的四栋库房出租给第三方，涉及到乙方。特签订本补充协议：一、甲方库房出租的房屋：东至库房东门及库之间围墙，西至昌达大院围墙，北至一号库北墙，南至四号库南墙。二、签订原协议时，甲方表示日后出租四个库，将采取库东墙封闭租户走库西侧通道的方案。由于甲方运输条件限制，从库区西门进出车有困难，乙方愿意无偿提供库房东门的交通便利，为此甲方表示感谢。有关进出大门的相关事宜，双方另行商定。三、一号库北墙外及四号库南墙外，乙方所建货料棚及所占用土地，由乙方租用。价格每年2万元，租赁期限与《土地租赁协议》一致。四、付款方式：每年6月1日前，一次性支付当年6月1日至11月30日的租金。每年12月1日前支付至次年5月31日的租金。2013年5月28日，祥龙物流公司（甲方）与太空板业公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：由于4590平方米库房常年使用需要定期打扫、清理维护，双方特制定本补充协议：一、乙方自2013年起每年向甲方支付定期打扫、清理维护费9240元。二、付款方式：每年6月30日前，一次性支付当年1月1日至12月31日该项费用。因太空智造公司未按约定支付租金及水电费，祥龙物流公司于2018年6月1日向太空智造公司发出催款函，主要内容为：截至2018年6月1日我公司尚有贵公司欠款637815.50元，已超过双方约定之付款期限。贵司应于2018年6月8日前，支付上述逾期未付欠款。太空智造公司于2018年6月7日向祥龙物流公司回复回执，内容为：我司收到你司2018年6月1日发出的《催款函》一份，我司将于2018年6月20日之前将支付此笔金额为637815.50元的欠款。因太空智造公司仍未支付前述欠款，祥龙物流公司于2018年8月24日通过邮政特快专递的方式向太空智造公司发出解除《土地租赁协议》通知书。该通知书的主要内容如下：根据《土地租赁协议》，贵公司应于2018年5月1日前向我公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金55万元，但虽经我公司多次催缴，截至今日，贵公司仍然拖欠上述期间及补充协议的租金未付。根据前述协议第5条第2款之约定，我公司已享有协议约定的单方解除权。特通知如下：1.贵我双方2005年8月3日签订的《土地租赁协议》及相关《补充协议》于2018年8月31日正式解除。2.请贵公司于2018年8月31日前拆除贵公司在租赁期间自建的地上物，将租赁我公司的全部标的物恢复原状后腾还给我公司，并结清全部欠付租金、违约金、水电费、清理维护费等全部欠款。否则，我公司将通过法律途径解决。2018年8月27日，太空智造公司通过中国工商银行向祥龙物流公司支付了2018年5月1日至2018年10月31日期间120亩租金55万元。2018年8月28日，太空智造公司通过中国工商银行向祥龙物流公司支付6月房屋租金、5月水电费等52876.50元、6月水电费10288.50元、7月水电费6321元。2018年11月9日，太空智造公司向祥龙物流公司支付了2018年11月1日至2019年4月30日120亩土地租金55万元。2019年5月后，太空智造公司支付了水电费36925.50元、南大库清扫费9240元、《补充协议》中的租金1万元。庭审中，双方均认可《土地租赁协议》中租金已支付至2019年4月30日，2007年5月20日签订的《补充协议》中租金已支付至2019年11月30日，太空智造公司目前不拖欠水电费。另查一，2014年，祥龙物流公司取得前述120亩土地的使用证，并取得该土地上库房的房屋所有权证，即大兴区黄村镇天河北路18号1-1幢等43幢房屋及大兴区黄村镇天河北路18号1幢1层全部房屋的所有权证，前述房屋规划用途均为工交。另查二，涉案土地出租给太空智造公司时有4590平方米的库房，太空智造公司称除库房外，剩下的均为空地，祥龙物流公司称除库房外，还有124.50平米零星房屋（用途为厕所和保管室，后被拆除），剩余的都是空地。太空智造公司承租涉案土地后，经祥龙物流公司同意，在该土地上建造了库房等建筑物，但未取得房屋准建手续，现祥龙物流公司不同意对这些房屋加以利用。本院认为：祥龙物流公司与太空智造公司签订的《土地租赁协议》及两份《补充协议》，属双方真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。在祥龙物流公司将土地及库房交付太空智造公司使用后，太空智造公司应按照前述协议约定交纳租金。根据前述《土地租赁协议》，太空智造公司应于2018年5月1日前向祥龙物流公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金55万元；经祥龙物流公司于2018年6月1日催要，太空智造公司仍未及时支付，祥龙物流公司于2018年8月24日发出解除《土地租赁协议》通知书时，太空智造公司拖欠租金已超过三个月，其行为已构成违约。根据前述协议第五条第2款的规定，太空智造公司拖欠租金累计达3个月，祥龙物流公司有权解除协议并收回土地及库房。祥龙物流公司发出解除《土地租赁协议》通知书的行为，符合协议约定，其要求确认《土地租赁协议》及两份《补充协议》于2018年8月31日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。太空智造公司使用涉案土地及库房，本应向祥龙物流公司支付租金，即使双方已经解除协议，亦应支付占有使用费（即租金），故其关于祥龙物流公司之后收取租金的行为表明认可双方土地租赁关系继续存在，协议继续履行的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。协议解除后，太空智造公司应腾退涉案土地及库房，因其自建房未取得准建手续，祥龙物流公司不同意加以利用，且因太空智造公司的违约行为导致协议解除，故对祥龙物流公司要求太空智造公司拆除自建房，将租赁的标的物恢复原状后腾还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。祥龙物流公司要求太空智造公司支付2018年5月1日至2018年8月27日期间逾期支付租金违约金47200元的诉讼请求，经本院核算，该数额合理，本院予以支持。祥龙物流公司要求太空智造公司支付自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每年110万元的标准计算）及自2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按照每年2万元的标准计算），于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京祥龙京南昌达物流有限公司与太空智造股份有限公司签订的《土地租赁协议》（2005年8月3日签订）及两份《补充协议》（分别于2007年5月20日、2013年6月8日签订）已于2018年8月31日解除；二、于本判决生效后30日内，太空智造股份有限公司将本判决第一项中《土地租赁协议》及两份《补充协议》中标的物腾退（包括拆除自建房并将承租标的物恢复原状）并返还给北京祥龙京南昌达物流有限公司；三、于本判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司逾期交纳租金违约金47200元；四、于本判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司占用使用费（按照每年110万元计算，自2019年5月1日起至实际腾退之日止）；五、于本判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司占用使用费（按照每年2万元的标准计算，自2019年12月1日起至实际腾退之日止）；六、驳回北京祥龙京南昌达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93600元，由太空智造股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  武成燕人民陪审员  孙学高二〇一九年十一月二十九日法官 助理  常欣月书 记 员  宋爱芹