湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6626号原告（反诉被告）:刘亿林，男，1980年6月27日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南美联置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路火焰路口4号栋3楼。法定代表人：谢周亮，董事长。委托诉讼代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德惠，湖南泓锐律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘亿林（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎冕芝，被告的委托诉讼代理人胡岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付位于长沙市雨花区房屋；2、判决被告向原告支付逾期交付违约金（以1351918元为基数，以日利率万分之二为标准，从2019年2月1日计算至实际交付房屋之日止），暂计算至起诉之日为41669.07元；3、判决被告退还多收原告装修款155374元及利息（以中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月8日计算至实际偿还之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年7月8日，原告从被告处购买位于长沙市雨花区房屋，并签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170150901），双方约定房屋面积176.30㎡，房屋面积单价为7668.28元／㎡，房屋总价款1351918元。原告在2017年7月8日前向被告支付房屋首付款611918元，剩余房款740000元向中国工商银行股份有限公司长沙体育新城支行申请贷款。另约定被告最迟应当在2019年1月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90天，原告有权按日万分之二要求被告支付违约金。随后，原告于2017年7月8日向被告支付了首期购房款611918元及相关办证费用。将剩余房款740000元办理了银行按揭贷款。并于2017年7月10日向被告缴纳了物业维修基金。但是被告至今仅将涉案房屋办理不动产权登记在原告名下，但拒绝向原告交付房屋。原告认为被告迟延交付房屋已经违反《长沙市商品房买卖合同》第十条、第十一条第二款之规定，构成违约，原告要求被告立即交付房屋并支付迟延交房违约金有法律依据。另应被告要求，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》当日另签订一份《房屋买卖补充协议书》，其中载明：“鉴于在长沙市备案的为毛坯房的价格，为了保障甲、乙双方的权利，特就装修交房的相关事宜约定如下”。被告基于此强制要求原告购房装修房，并约定装修价款为2980元／平米，总计525374元。原告于当日向被告支付了所谓装修款155374元。原告认为，为了抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场有严格的调控政策。网签备案价格作为对预售商品房价格的一种监管措施，具有法律强制力，开发商不能取阴阳合同或补充协议的方式高于网签价格销售房屋。而被告强制要求原告购买近3000元/平米的装修房，其实质目的是为了变相提高商品房销售价格。而且《房屋买卖补充协议书》与《长沙市商品房买卖合同》签订日期为同一天，被告完全可以将完整的合同提交备案，补充协议所称无法更改备案合同没有逻辑可言。其次，经原告多次前往房屋现场勘察，该房屋至今仍为毛坯状态，由此亦能佐证被告真实目的是加价销售。原告认为，被告为达到加价销售房屋的目的逼迫原告签订的《房屋买卖补充协议书》系以合法形式掩盖非法目的的行为，属于无效合同。且被告至今亦未进行过任何装修，被告应当将收取原告的所谓装修款155374退还给原告。综上，因被告迟延交付房屋并存在多收房款的行为，已经严重损害了原告的合法利益，原告为维护自己的合法权利，特提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1、涉案楼盘已竣工验收合格，且被告已为原告办理了所购置房屋的不动产权证书，原告未按时向被告支付所购置房屋的全额装修款，被告有权据实对房屋交付期限予以延期。因此，被告暂未将房屋交付原告有事实和法律依据，原告无权要求被告承担违约金。2、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》为合法有效的合同，原告无权要求退还已支付的装修款155374元及利息。第一，长沙市住房和城乡建设委员会及长沙市发展和改革委员会针对被告开发建设的锦湘国际星城金丽苑6栋的房屋售价及装修价格等问题的回复，已经明确被告在销售过程中不存在价格违法的行为。第二，被告在开盘前已经通知意向购房人该项目为精装修房，购房人在开盘前已经充分知晓有关价格情况。开盘当天，被告已按照一房一价的要求，在售楼大厅对每套房的备案价格和装修价格进行了公示，并同时公示了《长沙市商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》。并不存在原告所陈述的采取阴阳合同或补充协议的方式高于网签价格销售房屋或是加价销售房屋的行为。第三、原告作为完全民事行为能力人，在自愿的情况下与被告签订房屋买卖补充协议书，双方对购置房屋的装修价款进行了约定，属于双方真实意思的表示，并且未违反法律法规的强制性规定，该协议应为合法有效。第四，被告已按照房屋买卖补充协议书的约定对原告购置的房屋进行了装修，如大金牌中央空调、大金牌新风机、万和牌壁挂炉、厨房卫生间等装修，并不存在原告所陈述的房屋仍为毛坯状态的情况。因此，原告无权要求退还已支付的装修款及利息。被告提出反诉请求：1、判令原告向被告支付购置房屋的未交装修款370000元；2、判令原告向被告支付未交装修款的利息，利息以未交装修款370000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月9日起计算至装修款支付完毕之日止，暂计算至2019年7月19日止为18056元；3、判令原告承担本案的诉讼费、保全费及保险费用。事实与理由：2017年7月8日，原、被告在签订《长沙市商品房买卖合同》后，就购置房屋的装修事宜另行签订了《房屋买卖补充协议书》一份，该协议第一条、第二条明确约定，原告所购置房屋的总装修款为525374元，且约定原告应于本协议签署当日一次性足额支付上述所有装修款项至被告账户。合同签订当日，原告仅支付了装修款155374元，剩余款项迟迟未予支付。《长沙市商品房买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》是双方在平等自愿的基础上签订的，为合法有效的合同，双方应当遵照履行；同时，涉案房屋的销售价格及装修价格经长沙市发展和改革委员会监制，且被告在房屋销售时已对外进行了价格公示，不存在价格违法的行为，原告无故不予支付剩余装修款无事实和法律依据。望判如所请。对于被告提出的反诉，原告答辩称，1、被告为规避不动产交易价格备案的强制性规定，与原告另行签订了房屋买卖补充协议书，其房屋备案价格与交易价格不一致，属于被告以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖补充协议书属于无效合同。2、被告收取的是50余万元的所谓精装修的款项，实际上仅购置了1台空调、1台通风机、1台热水器，该三件商品的价值仅几万元，其他部分均与毛坯房无异，被告所称履行了装修义务，没有事实依据。3、被告未提供任何证据证明其装修价格进行了备案和公示，也没有对装修的质量标准进行明确的说明，被告约定高额的装修价款提供低劣的装修服务，该行为属于合同法规定的以合法形式掩盖非法目的的无效行为。被告应当退还已经收取的装修款。经审理查明，2017年7月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20170150901），商品房买卖合同第一条约定，买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区房屋（以下称涉案房屋），建筑面积176.30平米；第五条约定该商品房单价为7668.28元／平米，总房价1351918元；第六条约定买受人以银行按揭方式付款，于2017年7月8日向出卖人交付首期房款611918元，剩余房款740000元向中国工商银行股份有限公司长沙体育新城支行申请贷款；第十条约定出卖人应当在2019年1月31日前，可根据实际情况提前或延后三个月，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第十一条约定由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告签订《房屋买卖补充协议书》，其中约定：一、涉案房屋的总价款由以下1和2组成，1、毛坯房价款为7668.28元／平米，总房价1351918元；2、双方约定装修价款，按建筑面积计算的单价为2980元／平米，装修总价款为525374元。二、买受人应在本协议签署当天一次性足额支付上述所有装修款项至出卖人账户。附件《装修交付标准》，装修范围包括：全屋吸顶灯，大金牌中央空调，大金牌新风机，万和牌壁挂炉，厨房墙面平整、地面平整、埃特板吊顶，卫生间墙面平整、地面做防水后平整、铝扣板吊顶，过道、餐厅、客厅、阳台、卧室天花部分吊顶或乳胶漆、墙面乳胶漆或高档墙纸、地面平整。2017年7月8日，原告向被告交付房款611918元，于2017年8月17日以银行按揭的方式向被告交付房款740000元。于2017年7月8日向被告交付装修款155374元，装修余款370000元原、被告口头约定以银行按揭方式支付，事后贷款银行未对房屋买卖补充协议约定的装修款予以审批发放贷款。2018年4月2日，被告向原告邮寄送达《限期补交购房款的通知》，以原告申请的按揭贷款1100000元，最终银行批准的贷款金额仅为740000元，剩余370000元未能获批，通知原告在2018年4月17日前补交购房款370000元，逾期未补交，被告将依法行使合同解除权。2018年4月10日，原告向被告提交《法律函》1份，提出双方签署的房屋买卖补充协议，被告涉嫌用违法违规的销售方式掩盖不正当目的，要求被告就补充协议所涉及的合法性、合规性问题予以详尽的书面说明。原、被告因房屋买卖补充协议约定的装修款的履行发生纠纷，之后被告未将涉案房屋交付原告，但原告陈述涉案房屋的不动产权证已经办理至原告名下。另查明，1、依据被告提交的《商品房销售明码标价审核监制申请表》，被告开发的锦湘国际星城金丽苑第4-5、4-6栋，长沙市发展和改革委员会于2017年5月17日最终签署的价格主管部门意见为“同意锦湘国际星城金丽苑4-5#栋销售均价为7920元/平米4-6#栋销售均价为7933元/平米。”被告向购房人予以公示的《单套商品房销售价目表》，将销售单价分列为毛坯单价和装修单价，除毛坯单价外，装修单价均为2980元/平米。2、被告对涉案房屋实际完成的装修内容为空调、新风机以及壁挂炉。被告不同意对于装修内容的价格进行鉴定，认为签订房屋买卖补充协议的主要目的是房屋的单价过低，以此来提高房屋单价。3、长沙市住房和城乡建设委员会于2017年7月10日《关于的复函》，其中提到美联天骄城四期（报建名为锦湘国际星城金丽苑5栋、6栋），针对投诉人反映的有关捆绑搭售的情况，已向长沙市工商行政管理局雨花区分局去函的内容。本案经由本院主持调解，双方当事人之间未能达成协议。以上案件事实，有经过庭审质证的以下证据予以证实：1、长沙市商品房买卖合同、房屋买卖补充协议书、收据、工商银行贷款还款明细；2、涉案房屋现场照片；3、限期补交购房款的通知以及邮寄凭证、法律函；4、商品房销售明码标价审核监制申请表；5、单套商品房销售价目表；6、关于《湖南日报、华声在线新闻网站、新湖南客户端群众投诉调查函》的复函；7、当事人对案件事实的陈述，开庭记录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了交付房款的合同义务，被告未按合同约定的期限交付房屋，属于违约行为。原告诉请被告交付房屋并支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。其中对于逾期交房的逾期起算日，依据商品房买卖合同第十条“可根据实际情况提前或延后三个月”交付房屋的约定，本院认定起算日为2019年5月1日。为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，被告与原告签订房屋买卖补充协议书，以约定房屋装修价款之名提高房屋销售价格之实，房屋单价超出网签备案价格2980元进行销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的行为。被告不同意对于装修内容的价格进行鉴定，自述签订房屋买卖补充协议书的主要目的是房屋的单价过低，以此来提高房屋单价，亦可以佐证被告提价销售、以合法形式掩盖加价销售的非法目的之事实。故原、被告签订的房屋买卖补充协议应认定为无效。房屋买卖补充协议书无效，不影响双方签订的长沙市商品房买卖合同的效力。被告应当将多收取的房款155374元退还原告。原告主张计算利息，本院认为依据不足，依法不予支持。被告提出，房屋买卖补充协议系双方自愿签订，系双方的真实意思表示，本院认为商品房买卖交易过程中，被告作为开发商处于信息优势地位，原告关于系根据被告要求签订房屋买卖补充协议的意见，本院予以采纳。据此不能认定房屋买卖补充协议系原告的真实自由意思表示，本院对被告提出的补充协议是双方真实意思表示的辩解意见，不予采信。被告提出房屋装修价格经长沙市发展和改革委员会监制，与本院查明的事实不符，不予认定。被告依据无效的房屋买卖补充协议要求原告继续支付房屋装修款以及利息，本院不予支持。对于被告在涉案房屋中已经安装的空调、新风机以及壁挂炉，鉴于被告不同意进行价格鉴定，被告可以在向原告交付房屋时与原告协商或者通过相关法律途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司于判决生效之日起7日内向原告刘亿林（反诉被告）交付坐落于长沙市雨花区房屋；二、被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亿林（反诉被告）支付逾期交付房屋违约金（以1351918元为基数，以日利率万分之零点六为标准，从2019年5月1日计算至实际交付房屋之日止）；三、被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亿林（反诉被告）返还房屋装修款155374元；四、驳回原告刘亿林（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1214元，因适用简易程序审理减半收取607元，由被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司负担；反诉受理费减半收取3560元，由被告（反诉原告）湖南美联置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张朝晖二〇一九年十一月八日书记员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同时出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。