黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初765号原告：黄石市新城万博房地产开发有限公司。住所地：黄石市下陆区广州路36号。法定代表人：杨可，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐天昊，系该公司员工，系特别授权。委托诉讼代理人：赵鹏飞，系该公司员工，系特别授权。被告：陆龙璨，男，1993年9月11日出生，汉族，住黄石市铁山区。委托诉讼代理人：**勇，男，1959年4月18日出生，汉族，住黄石市铁山区。系特别授权。原告黄石市新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）诉被告陆龙璨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成由本院审判员朱浩波担任审判长，人民陪审员宋国秀、江东伟组成的合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人唐天昊、赵鹏飞，被告陆龙璨的委托诉讼代理人**勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新城公司向本院提出的诉讼请求：1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。2、判决被告向原告支付违约金187891.8元。3、判决诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年10月19日就购买黄石新城项目10幢1602号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定该房屋的总价款为939459元。被告应于2018年11月19日前付清全部购房款，现被告仅支付购房款94462元，经原告多次催告，被告至今仍有余款844997元未付。根据合同正文第八条的规定，被告如未按合同约定的时间付款，逾期在三十日以内的，违约金按逾期未付金额的日万分之五计算，违约金自约定的应付款期限届满之次日起算至实际付款之日止；逾期超过三十日的，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金。截止至2019年7月14日，被告逾期付款已超过三十日，故提起此诉。被告陆龙璨辩称，1、被告听从原告销售人员关于购房优惠，可长期分期交存购房款，直到尾款在领取住房钥匙当天之前付清的承诺，于2018年9月26日与原告形成购房意向。原告所诉事实不成立，被告表示购房意向的时间是2018年9月25日，实际交款的时间是2018年9月26日。房屋认购书上时间是2018年9月27日，原告在起诉状所述时间不真实。2、被告从未看到，也没有与原告签订装订成册的合同。被告在共7页纸上签字时没有看到任何装订完整，内容表示真实完整的合同，被告明确表示，在未看到正式完整装订成册的合同前，仅表示购房意向，预交购房款9万余元，并要求原告开具收款发票，双方未形成合同关系。3、被告分四次向原告账户转账人民币94462元后，多次向原告索要发票，原告才向被告出具了没有交款日期的发票，但发票交款栏内容违背了被告的意愿。此后被告多次找原告销售人员要求签订装订完整、内容全面的合同时，原告销售人员以装订成册的合同在印刷厂还没送来为由推脱，鉴于此被告对原告产生信任危机，便要求被告返还购房款，但原告拒不返还。4、原告提交的起诉状、证据清单内容自相矛盾。证据清单注明的是武汉市商品房买卖合同，原告提交的是黄石市商品房买卖合同。原告起诉状上关于第八条规定的内容与原告提交的合同上第八条的内容不符，该合同上填写的金额比总购房款高出了2万元，原告以明昱的名义对外宣传，合同上的项目名称是朗隽，上述事实证明原告伪造合同、虚假诉讼，也证明原、被告之间没有形成合同关系，被告没有违约。5、原告伪造、变造合同，进行虚假诉讼应承担虚假诉讼的法律责任，并承担诬告、敲诈勒索、诈骗侵权责任。6、原告应全额返还非法霸占被告预交的全部购房款94462元，赔偿原告利息损失20000元，精神损失100000元，并承担本案全部诉讼费用。被告在答辩中一并提出反诉。庭后，经本院法律释明后，被告申请撤回并案反诉诉讼请求，明确表示反诉部分另案起诉。同时，被告向本院提交申请要求对被告陆龙璨在合同上签名的时间及合同上手工填写内容的填写时间进行鉴定。经本院审理查明，2018年10月19日，原、被告签订《黄石市商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发的位于黄石市下陆区磁湖路以东，广州路以南黄石新城朗隽项目10幢16层02室房屋一套。建筑面积118.12平方米，每平方米人民币7953.4287元，总金额人民币939459元。其中首付款人民币94462元、定金人民币20000元，二次付款人民币194997元，尾款人民币650000元（上述款项金额均为手工填写）。买受人如未按合同规定的时间付款的，逾期在三十日之内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同解除的，本合同的预售备案手续注销完毕后，出卖人向买受人退还已付房款。出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。交房时间为2020年6月30日前。合同附件六合同补充协议第四条第（3）款约定，买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款。上述黄石市商品房买卖合同共34页，其中主合同12页，其他页均为附件。主合同第24条明确本合同连同附件共34页，一式壹份，出卖人壹份。主合同的最后一页、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六的最后一页均有被告陆龙璨的本人签名。本院另查明，被告分别于2018年9月26日、9月27日、10月19日通过银行转账的方式向被告支付了购房款人民币5000元、15000元、74462元，共计人民币94462元。其中10月19日支付的74462元是分2次支付的，一次是74459元，一次是3元。原告向被告出具了2张没有收款时间的收款收据。原告向法庭提交的收款收据的开具时间分别为2018年9月27日新城朗隽定金人民币20000元；2018年10月19日新城朗隽首付74462元。2019年4月3日，原告向被告邮寄送达《逾期付款催款律师函》要求被告付清首付款194997元及逾期付款的违约责任。本案所涉楼盘项目名称为黄石新城朗隽，该楼盘依法取得了规划许可证、预售许可证等五证。原告以新城明昱的项目名称对外推广宣传上述楼盘。2018年10月19日，被告在黄石新城朗隽购房知晓函上签名，该函也明确上述楼盘项目备案名为黄石新城朗隽，推广名为新城明昱，两个名称属于同一项目。湖北省武汉市琴台公证处对原告开发的位于黄石市下陆区广州路28号“新城明昱”项目售楼处所含的对外公示信息及样板间现场状况进行了摄影取证保全公证。原告向本院提交的证据清单上证据1、武汉市商品房买卖合同实为黄石市商品房买卖合同。该合同正文第八条约定的是面积确认及面积差异处理。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。鉴于被告庭后向本院提交了撤回反诉诉讼请求的申请，故本案中本院仅针对原告的诉讼请求进行审理，对被告提出的属于反诉请求的部分不予审理。关于原、被告之间是否存在合同关系的问题。本院认为，原告虽以明昱的名称对外宣传推广本案所涉楼盘项目，但在双方签订黄石市商品房买卖合同的当日，原告以知晓函的形式明确告知被告明昱项目与朗隽项目属于同一项目，该知晓函上有被告的本人签名，且上述买卖合同中明确双方买卖的楼盘项目名称为黄石新城朗隽，原告提交的黄石市商品房买卖合同上有被告本人的签名，被告实际交付的款项与上述合同约定的首付款金额相同，证明被告实际部分履行了上述合同，故对被告提出的关于原、被告之间未建立房屋买卖合同关系的辩解意见，本院依法不予采信，本院依法确认，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。关于原告是否存在伪造合同的问题。本院认为，原告提交的证据虽存在证据清单名称与实际提交的证据名称不同、起诉状内容与证据内容部分不符、收款收据存在私自填写开票时间等问题，但上述问题仅证明原告工作不严谨、不规范，不足以证明原告存在伪造、变造合同的情形。且原告提交的合同文本虽为装订本，但该合同页码连续，该合同主文部分最后一页及相关附件最后一页上均被告本人的签名。故对被告提出的关于原告伪造变造合同的辩解意见，本院依法不予支持。关于鉴定的问题。本院认为，被告申请对黄石市商品房买卖合同上被告陆龙璨的签名时间及合同上手工填写内容的填写时间进行鉴定，其鉴定的目的在于证明两者之间存在时间差，进而进一步证明原告私自填写合同内容，伪造、变造合同。如前所述，被告在签订合同时已按合同约定实际履行了支付首付款的义务，应视为被告对该合同的认可。同时，被告作为完全民事行为能力人，在被告无证据证明其在签订合同时存在胁迫等不能自由表达自己意思的情形时，即使被告在合同上签字时该合同为空白合同，被告也应自行承担相应的法律责任。被告对其在合同上的签名本身的真实性无异议，仅申请对其签时间、合同上手工填写内容的填写时间进行鉴定，并不能达到被告的鉴定目的，也不能改变本案的法律事实，被告申请鉴定并无实际意见，故对被告提出的关于鉴定的申请，本院依法不予支持。关于解除合同的问题。本院认为，根据合同约定，被告应在签订黄石市商品房买卖合同后30日内交清购房款，否则原告有权解除合同。本案中被告至今未交清购房款，且拒不承认双方存在合同关系，致使原告签订合同的目的无法实现，在此情形下，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同于法有据，故对原告提出的关于解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告逾期付款导致合同解除，被告应赔偿原告因合同解除所造成的损失。因本案中所涉及的房屋并未交付，原告的实际损失应为被告逾期交款给其造成的利息损失。原告主张被告按合同约定的总购房款的20%支付违约金，虽符合合同约定，但原告并无证据证明其实际损失大于上述数额，故对原告主张被告按合同总价款20%支付违约金的主张，本院依法不予支持。结合原告单方持有商品房买卖合同，而被告不持有相关合同，原告应提示被告具体的交款，否则应承担相应的不利后果。鉴于被告于2019年4月3日收到原告要求其支付首付款的实际情况，本院依法确认被告应按同期中国人民银行逾期贷款基准利率年利率6.525%的标准，支付原告自2019年4月4日至2019年7月15日原告提出解除合同之日止的利率损失人民币15468.73元。扣除上述违约金后，原告应返还被告购房款78993.27元（94462元－15468.73元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄石市新城万博房地产开发有限公司与被告陆龙璨于2018年10月19日签订的《黄石市商品房买卖合同》。二、原告黄石市新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告陆龙璨购房款人民币78993.27元。三、驳回原告黄石市新城万博房地产开发有限公司提出的其他诉讼请求。本案受理费人民币4057元，由原告黄石市新城万博房地产开发有限公司负担3623元，由被告陆龙璨负担人民币434元（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱浩波人民陪审员  宋国秀人民陪审员  江东伟二〇一九年十一月二十五日书 记 员  范 可本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。