江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初5966号原告：盐城市建星设备租赁有限公司，统一社会信用代码9132090074622350XU，住所地在江苏省盐城市文港南路19号。法定代表人：徐云祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚红娟，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：高丹灵，江苏展旺律师事务所律师。被告：上海绿地建筑工程有限公司，统一社会信用代码91310115630583204B，住所地上海浦东新区惠南镇双店路518号132室。法定代表人：刘树源，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海键，男，上海绿地建筑工程有限公司盐城项目管理人员。委托诉讼代理人：陈金生，男，上海绿地建筑工程有限公司盐城项目管理人员。被告：江双林，男，1973年9月30日生，住所地在江苏省海门市。原告盐城市建星设备租赁有限公司（下称建星公司）与被告上海绿地建筑工程有限公司（下称绿地公司）、江双林建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨淑芬独任审理，于2019年10月15日公开开庭进行审理，原告建星公司的法定代表人徐云祥、委托诉讼代理人姚红娟、高丹灵，被告绿地公司的委托诉讼代理人陈金生到庭参加诉讼。被告江双林经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建星公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将冲抵租金的房屋过户给原告；2、判令两被告付清所欠租金余款188223.73元及材料赔偿款未到位应继续结算租金176716.2元（自2017年8月4日起结算至两被告实际支付时止），合计364939.93元；3、判令两被告承担房屋办证契税印花税38932.85元、维修基金19621.19元，合计58554.04元，以及过户需要缴纳的相关税费；4、诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告绿地公司于2014年12月25日签订了一份钢管扣件租赁合同，被告绿地公司租用原告的建筑材料用于盐城绿地商务城8#地块项目，被告江双林是该工程的项目经理负责全面工作。合同履行结束后，原告与被告江双林双方于2017年9月30日对租金和费用进行结算，总费用1485615.53元。根据租赁合同第九条的约定，被告绿地公司有工抵房网签在被告江双林名下，因此被告江双林以房冲抵所欠原告租金1297391.8元（绿地璟庭36#104室），尚欠租金余款188223.73元。该房款原告已于2016年12月17日开具收据给被告绿地公司。2018年6月28日被告江双林委托原告员工姚红娟作为全权代理人，代为办理房屋签合同、办产证等事宜，办证费用58554.04元亦是由原告垫付，按照约定该房屋产证办到之后应当立即过户给原告，房屋产证现在在原告处，但被告江双林拒不配合过户，所欠租金余款也分文不付。另结算单上载明的材料赔偿款也没有到位，按照约定应继续计算租金至还款之日止。本案因合同约定由出租方所在地法院管辖，遂具状起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称：1、绿地盐城项目于2017年12月15日竣工交付，业主单位是绿地地产集团盐城东部置业有限公司，我公司施工总承包的内容由我司内部承包人江双林实施。2、盐城绿地商务城8号地块总包合同截止目前付款228835169元，按照合同按建设方每支付一笔工程款，甲方在收到乙方提供的发票后向乙方支付扣除管理费和税金等相应的尾款及劳务费，应付内部承包人21401.5345万元，内部承包人江双林在我公司没有到期债权。3、钢管扣件租赁合同是交易备案资料，备案合同中由上海绿地有限公司的签章，合同引起的损失均由原告承担，请求法院依法判决我公司不承担责任。被告江双林未答辩。经审理查明：2014年12月25日，建星公司（出租方，甲方）与绿地公司（承租方，乙方）签订钢管扣件租赁合同一份，合同约定，乙方承建绿地商务城8号地块工程，向甲方租用钢管、扣件、套管、顶托，其中钢管日租金单价：0.007元/米，赔偿价格7.5元/米；扣件日租金单价：0.003元/只，赔偿价格3.0元/只；套管日租金单价：0.004元/个，赔偿价格2.5元/个；顶托日租金单价：0.04元/个，赔偿价格12元/个。租赁期限自2014年12月25日起至2017年7月5日止。合同第八条约定：乙方材料使用过程中丢失部分的赔偿价格见第一条表格中所确定的价格计算，因归还的扣件必须清理杂物并上油保养，所以如需甲方保养，甲方向乙方收取扣件的维修保养费0.1元/每只，顶托0.5元/个。如扣件缺少螺杆、螺帽的应按0.4元/每套进行赔偿，归还钢管如有扁头、毛头影响再次使用的，每根切割费用为1.00元/刀，弯曲大于20mm的调直费用为0.5元/根。丢失部分至实际赔偿前视为继续租用。第九条：租金结算方式及期限：乙方租用时间按实际租用时间进行结算，如遇春节期间，乙方租赁材料报停时间为二十天，结算时甲方相应扣除一个月的租赁费。租金在工程交付使用后三个月内办理结算手续，付款方式以抵房为主，即承租方根据绿地售楼部推出的抵房房源同价位给出租方，同样享受开发商抵房优惠政策，甲方应积极配合乙方办理相关抵房手续，结算总租赁费扣除抵房款后的余款可以采用现金结算，在工程交付使用后两年内结清。绿地公司处由曹某、吴某某两人签名。同日，江双林向绿地公司出具承诺书：由贵司总包、我个人承包的绿地8号地块工程项目，需由贵司与建星公司签订钢管扣件租赁合同。该合同中贵司的相关责任全部由我承担，同时承诺如由于本合同发生仲裁、诉讼或纠纷，保证在一周内将由于本合同产生的款项打到贵司指定账户。如由于不能及时支付上述款项，我本人愿意支付双倍标的额款项，其中一半作为对贵司的赔偿，并同意将上述费用在工程进度款中直接扣除……。建星公司（供方单位）和江双林（需方单位）共同出具承诺书：因绿地8号地块项目，办理合同手续，需签订钢管扣件租赁合同，该合同只作为交易、备案之用，不作为实施的依据。备案合同需由绿地公司签章，今后合同中发生任何事宜，或由此合同引起的贵公司损失均由我承担责任。2015年8月23日绿地公司（甲方）与江双林（乙方）签订绿地8号楼地块承包协议书约定，乙方承包绿地8号地块，建筑面积153000平方米，工程造价26800万元。乙方以包工包料施工的方式承包，自负盈亏。乙方按审计总价的92.56%扣除相关费用后包干，甲方按工程审计总价的7.44%收取管理费和税金，余下的工程款归乙方所有。上述合同签订后，建星公司按江双林要求将钢管、扣件等送至绿地8号地块。2015年7月13日，绿地地产集团盐城东部置业有限公司（下称绿地置业公司）开具收据，注明江双林交房款1297392元。2016年12月17日，建星公司开具收据两张，交款单位为绿地公司，收款事由为抵3号地块别墅36号104室（钢管租金），金额合计1297391.8元。2017年9月30日，双方就绿地8号地块工地租金、费用进行结算，具体如下：一、2014年11月28日-2016年12月31日应付资金合计1126686.21元；二、2017年1月1日-2017年5月31日应付资金合计118457.02元；三、2017年6月1日-2017年8月4日应付资金：租金24687.1元、扣件保养费1872.3元、维修费等1245.5元，合计27804.9元；四、材料赔偿如下：1.钢管12844.4米*6.5元/米=83488.6元；2.扣件47844只*2.7元/只=129178.8元，合计212667.4元；费用总合计1485615.53元，房款1297391.8元，尚欠188223.73元。备注：赔偿材料必需现金结算，如自结算日（2017.9.30.）起二十日内赔偿款未能到账，则赔偿材料自2017年8月4日起租金照算。承租人处由翟琴娣（系江双林的嫂子，其工地库房管理人员，专门负责收发材料）签名。2018年6月28日，江双林委托建星公司工作人员姚红娟为其办理绿地滨湖城36号楼104室合同签订手续。同年7月1日，姚红娟代江双林与绿地置业公司签订了36号104室商品房买卖合同。同日，向江双林开具购房发票，总金额为1297605元。2019年2月12日，建星公司代江双林交纳36号104室房屋契税38932.85元、维修基金19621.19元。此后，江双林和绿地公司未能向建星公司支付租金等费用，江双林也未能将其名下36号104室房屋过户至建星公司名下。建星公司追要未果，诉至法院。另查明，江双林应赔偿原告的款项为95667.4元，租金为1272948.13元，以房冲抵租金1297391.8元，以房抵款金额已超过实际租金，建星公司现同意在赔偿款中的钢管部分冲减部分费用，即钢管原短少12844.4米，现按9083.9米计算，主张租金。在本院审理过程中，原告向本院申请诉讼保全江双林名下绿地璟庭36号104室房屋，本院依法查封被告江双林名下上述财产。上述事实，有原告提供的租赁合同、结算清单、收款收据、商品房买卖合同、购房发票、契税维修基金缴费凭证、微信交涉截图、交易明细，被告绿地公司提供的内部承包合同、承诺书及双方当事人的当庭陈述，经庭审质证，本院审核确认。本院认为：原、被告之间签订钢管、扣件租赁合同、承诺书，是三方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。因此，合同对各方均具有约束力。合同签订时，原告明知实际租赁设备使用人系被告江双林，且在具体的履行过程中，租赁合同的实际相对方确实是被告江双林，故被告江双林在使用建筑设备后，应按合同约定将所租用的设备返还，如有损坏的依约赔偿。现双方已对使用建筑设备的实际情况进行了结算，被告江双林所聘工作人员也已签字确认，故江双林应按结算单履行其义务，其未能履行，应承担相应的责任。被告绿地公司在本案中不应承担责任。租赁合同中约定“租金在工程交付使用后三个月内办理结算手续，付款方式以抵房为主”，绿地置业公司已于2015年7月13日将具体房屋确认给被告，且原告也于2016年12月17日将收据开具给绿地公司。然江双林在2018年6月28日，在原告的多次催促下才委托原告的工作人员代签用于冲抵租金的房屋买卖合同，且原告还代江双林垫付了房屋契税38932.85元、维修基金19621.19元。虽然该约定已将原来双方的租赁关系演变为买卖关系，但因系发生在同一交易过程中，为减少讼累，本院一并处理。按照约定，在房屋买卖合同签订后，被告江双林应及时将房屋过户至原告名下，但其未能及时将该房屋过户至原告名下，江双林的行为已构成违约。按照法律规定，当事人可以约定违约时向对方收取一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。根据建星公司和江双林方的结算清单约定，江双林未能在2017年10月20日前将所应赔偿给原告的款项支付给原告，其应按约定对短少的钢管和扣件从2017年8月4日起计算租金，该约定应当视为是双方约定的损失赔偿的计算方式。现原告主张该租金计算至2019年8月31日，符合法律规定。根据原告确认，短少钢管现变更为9083.9米，则租金为9083.9米*0.007元/米/天*757天=48135.59元，扣件为47844只，租金为47844只*0.003元/只/天*757天=108653.72元，两项合计为156789.31元。综上，被告江双林约定支付原告所欠租金余款188223.73元，并按双方约定标准承担短少设备的租金156789.31元，退还原告为其垫付的房屋契税38932.85元、维修基金19621.19元。江双林还应协助原告办理案涉用于冲抵租金的房屋变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江双林在本判决书生效后十日内，协助原告盐城市建星设备租赁有限公司办理绿地璟庭36幢104室房屋的变更登记手续。二、被告江双林于本判决书生效后十日内支付原告盐城市建星设备租赁有限公司所欠租金188223.73元、截至2019年10月15日短少设备租金156789.31元、返还垫付款项58554元。三、驳回原告盐城市建星设备租赁有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20288元，减半收取10144元，保全费5000元，由原告盐城市建星设备租赁有限公司负担90元，被告江双林负担15054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  杨淑芬二〇一九年十一月十八日书记员  瞿 艳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。