贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初7103号原告：遵义万乐豪物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际C栋5楼，统一社会信用代码：915203030677443113。法定代表人：张杉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张方忠，该公司员工。委托诉讼代理人：李力，贵州祥景律师事务所律师。被告：谭静，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被告：曹光正，男，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：兰兴，贵州慕远律师事务所律师。原告遵义万乐豪物业服务有限公司（以下简称万乐豪物管公司）与被告谭静、曹光正物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡书义适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人张方忠、李力到庭参加诉讼，被告谭静及二被告共同委托代理人兰兴到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告万乐豪物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付2017年6月30日至2019年9月2日拖欠的物业服务管理费4984.48元；2、判令两被告支付原告违约金（自2018年3月31日起，以2231.856元为基数，按照月息2%计算违约金至所欠费用付清为止。至2019年9月25日止，违约金为675.51元）3、判令两被告承担律师代理费1500元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2015年3月19日，原告和遵义宏达房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，对遵义市珠海路“万豪国际小区”提供物业服务。两被告系夫妻关系，同为汇川区珠海路万豪国际小区A1-15-5号房屋业主（该房屋面积169.08平方米，物业费1.1元每平方米计算，每月应交物业服务费185.99元），两被告前期履行了自身的缴费义务，但自2017年6月30日起虽经原告多次催促拒不交费，为维护原告的合法权益，现依相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，请依法判决。被告谭静、曹光正辩称：1、被告和原告没有合同关系，不存在交物业服务费的事项；2、不应向原告缴纳物业管理费，故不存在违约金的问题。3、律师费和诉讼费不应由被告承担。4、原告进入小区后乱搭乱建，损害小区业主的整体利益，且服务质量不好，导致小区环境质量差。经审理查明，原告万乐豪物管公司是依法成立并办理工商登记的物业服务公司，被告谭静和曹光正系遵义市汇川区万豪国际小区A1-15-5房屋业主，房屋建筑面积为169.08平方米。2009年7月20日，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司与被告谭静签订了《前期物业服务协议》，由遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司为遵义市汇川区珠海路万豪国际小区业主提供前期物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元/平方米预收。2015年5月20日，遵义宏达房地产开发有限公司在小区业主委员会未成立的情况下与原告万乐豪物业公司、遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司签订了《物业管理移交协议》，三方约定，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司自愿退出对万豪国际物业的管理服务，由遵义宏达房地产开发有限公司收回对万豪国际物业的管理权，交由万乐豪物业公司负责管理服务。2015年3月19日，遵义宏达房地产开发有限公司与原告万乐豪物业公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定万豪国际小区成立业主委员会后，由业主委员会代表全体业主和物业管理企业另行签订物业服务合同后，本合同自动终止。住宅房屋由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米1.1元交纳物业服务费。从合同签订之日起原告公司一直为遵义市汇川区万豪国际小区提供物业服务至今，期间被告谭静、曹光正从2015年6月起按期向原告公司缴纳了截止2017年6月30日的物业服务费用。从2017年6月30日起被告谭静、曹光正未缴纳物业服务费用，经原告多次催收，均未交费。另查明，2019年8月20日，原被告因物业管理费用等事宜产生纠纷，被告谭静开车堵住停车场出口长达十四小时，原告报警后，经遵义市公安局汇川分局茅草铺派出所处理，出具了《现场治安调解协议书》。本院认为，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司作为遵义宏达房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业提供服务后，自行退出对万豪国际小区的物业服务，遵义宏达房地产开发有限公司另行选聘原告万乐豪物业公司继续为万豪国际小区提供前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告万乐豪物业公司系依法办理工商登记的物业服务企业，其与遵义宏达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定的权利义务对全体业主具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，且被告谭静、曹光正连续向原告缴纳了2015年-2017年6月30日的物业服务费用，视为认可接受原告的服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告诉请求被告支付物业服务费的诉讼请求于法有据，应予支持。且在原被告双方发生纠纷后，经遵义市公安局汇川分局调解处理，被告自认堵塞小区的违法性，承诺做好自己作为业主应履行的义务，故被告应依约定向原告履行缴纳物业服务费的义务。原、被告双方均认可被告2016年6月30日起至2019年9月2日止期间未交纳物业服务费的事实，结合合同的约定及已查明的案件事实，本院支持被告应向原告万乐豪物管公司缴纳从2016年6月30日至2019年9月2日共计26个月零2天的物业管理费4848.15元（169.08㎡×1.1元/㎡×26.067个月）。对于原告主张的其余部分本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金及律师费的问题，因遵义宏达房地产开发有限公司与原告万乐豪物业公司签订的《前期物业服务委托合同》中没有约定业主因未缴费导致的违约责任的计算方式，故不能予以支持。对于被告提出原告进入小区后乱搭乱建，损害小区业主的整体利益的问题，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定，违章建筑的认定及处置由相关行政管理部门依法处置，被告对此可以向相关行政管理部门反映予以解决。被告提出物业服务管理混乱，环境卫生差、导致整个小区的生活环境质量差的问题，因物业服务企业系对小区业主进行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在原告提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中，且原告提供的物业服务获得了多数入住业主的认可，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，被告可就原告未尽物业服务义务提请业主大会讨论并作出解聘原告的决定后，另行选聘其他物业服务机构提供物业服务，但不能据此成为被告不交纳物业服务费的理由。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告谭静、曹光正于本判决生效后五日内向原告遵义万乐豪物业服务有限公司支付2016年6月30日起至2019年9月2日的物业服务费4848.15元。二、驳回原告遵义万乐豪物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已依法减半收取），由被告谭静、曹光正承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  胡书义二〇一九年十一月二十五日书记员  刘丹丹