四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10404号 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴志君，女，1963年2月10日出生，汉族，住四川省成都市。 原审被告：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）因与被上诉人吴志君以及原审被告成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东华科技公司、东华机械公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2012年2月8日，吴志君（甲方）与东华科技（乙方）共同签订了《承包经营及统一管理协议（续）》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委托乙方经营管理，委托期限自2012年2月8日起至2020年2月7日止。 管理协议签订后，东华科技将案涉租赁物转让给成都东鼎实际经营管理至2016年12月底。成都东鼎于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械、东华科技、吴志君不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技也以短信方式通知吴志君从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技、成都东鼎并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技欠付2015年2月8日至2018年11月30日期间的租金是严重错误的。 一审法院忽视了东华科技已向吴志君支付了2017年之前租金的事实。一审法院在庭审中过于重视管理协议的合同期限，完全采信吴志君的起诉意见，并据此判决东华科技应按吴志君的诉讼请求支付租金是完全错误的。首先，既然一审法院认为本案系租赁合同纠纷，那么就租赁合同纠纷除租赁期限外，租金的支付情况亦是双方的争议焦点，但一审法院在一审中完全忽视这一问题，武断的以吴志君在起诉状中载明的“事实与理由”认为东华科技欠付2015年2月8日至今的租金，但东华科技实际已向吴志君付清2017年之前的租金。 其次，一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉入解除合同、收房的事实认定。东华科技在2016年12月26日通知吴志君解除合同，应视为东华科技已有效地履行了必要的通知义务，表明东华科技自2017年起不再租赁案涉租赁物，那么东华科技在2016年12月发送的解除合同通知和东鼎泰和腾空租赁物的行为也已明示东华科技在2017年起不再继续使用租赁物。合同解除或到期终止的，吴志君作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技违约或其他过错，东华科技主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技行使合法权利的体现，吴志君作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 吴志君故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者成都东鼎于2016年12月31日向东华机械、东华科技、吴志君发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技也完成了案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技也已履行完毕证明通知吴志君解除合同的证明责任。 而且东华科技已按租赁合同上载明的及吴志君预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知吴志君解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技不仅应该证明短信已发送还应证明吴志君已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 3.东华机械从未签署管理协议，一审法院认为东华机械是保证人属于事实认定严重错误。 根据吴志君诉状中的“双方（吴志君、东华科技）签订了管理协议”与一审法院认定“2012年2月8日，吴志君与东华科技签订管理协议”，管理协议的向对方系吴志君与东华科技，东华机械既不是合同当事人更不是保证人，因此，东华机械并未对租金作出意愿作为保证人的意思表示，一审法院在毫无事实依据的情况下认为东华机械是管理协议的保证人，并判决东华机械承担租金支付义务的行为是错误的。 综上，东华科技已通知吴志君于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，吴志君请求2015年2月8日至今的租金及滞纳金、要求东华机械承担连带责任没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技未通知吴志君解除合同，但正如上文所述，成都东鼎、东华科技先后向吴志君以通知和短信通知方式解除合同，且成都东鼎已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技以短信方式通知吴志君时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时吴志君不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 吴志君答辩称：1、我方没有收到解除合同的短信通知，对方通过短信平台发送的短信，但短信平台没有显示内容，也没有显示发送出的时间。2、有几位业主的合同在起诉的时候都没有到期，我的合同在合同期内就应当按照合同的约定来履行，法院应当支持我的诉讼请求。租赁合同中约定的是按照房款的20%退还违约金。3、东华科技是属于东华机械的子公司，开发商成立了东华科技代管小业主，我们与他们解约后，房子依然在东华机械手上。4、我方解除与东华科技的合同后，在没有将房屋交付给我之前，租金应当由东华科技支付给我。当时购买房屋之后并没有将房屋交付给我，而是要由东华科技使用。 东鼎泰和公司答辩称：1、在2016年12月31日的时候，我方将没有与我方签订合同的位置空置，并没有使用。2、没有与我们签订书面协议，我方也未形成实际法律关系，对方没有依据要求我方支付租金。 吴志君向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城承包经营及统一管理协议（续）》（以下简称：承包经营及统一管理协议（续）），由东华科技公司向吴志君按合同约定的交房标准返还商铺；2.东华科技公司向吴志君支付2015年2月8日至2018年11月30日的租金62894.2元、违约金57858元、滞纳金17635.5元（以欠付租金为基数按每日利率万分之二计算）；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2012年2月8日，吴志君与东华科技公司签订《承包经营及统一管理协议（续）》，约定东华科技公司租赁吴志君位于成都市，合同期限自2012年2月8日至2020年2月7日，年租金为商铺总金额177450元的9.3%即16502.85元，租金于每年的2月8日和8月8日以前分两次支付。合同第十一条，特别条款约定：“鉴于本协议标的位于东华电脑城内，此前包括本协议标的在内的所有东华电脑城商铺，均受益于东华电脑城统一经营、统一行业、统一模式、统一运作、共同发展的机制。甲方（吴志君）以及已经和即将受让东华电脑城其他商铺的业主，均有维持并发扬东华电脑城现有机制的共同愿望，而且也只有东华电脑城全体业主在经营理念和运作机制上的高度统一，才能不断提高商铺的商气和价值，才符合全体业主置业的根本目的和初衷。”双方在合同中确认“甲方（吴志君）因转让、赠予、继承、抵押或其他原因导致房屋所有权变更的，应保证本协议对新的所有权人继续有效，并不得影响本协议的继续履行”。第十五条约定：“1、乙方（东华科技公司）应当切实履行本合同，如未能按本合同约定时间支付承包金，则每逾期三个月，应当支付当期未缴纳部分承包金万分之三的赔偿；逾期超过一年，则甲方（吴志君）有权解除本协议，乙方按本条第2项规定承担违约责任。2、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应当在协议解除之日起30日内支付甲方剩余年限承包金总额20%的违约金。” 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械公司在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械公司负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械公司按原合同标准执行，东华机械公司需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械公司的承包费中扣除。” 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、吴志君发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示吴志君收到收铺通知。 一审法院另查明，1.涉案商铺在出售给吴志君之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《东华电脑城房屋买卖合同》所附商铺平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。 2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 一审法院认为，东华科技公司与吴志君签订的《承包经营及统一管理协议（续）》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《承包经营及统一管理协议（续）》的约定，合同期限尚未届满。现吴志君提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，但鉴于吴志君在签订合同时已经知晓商铺整体经营的情况，且吴志君的商铺与其他业主出租的商铺使用和经营具有整体、不可分割性，若吴志君单独解除《承包经营及统一管理协议（续）》，势必影响其他出租人的利益，同时吴志君的利益也会收到损害，故一审法院对吴志君要求解除其与东华科技公司签订的《承包经营及统一管理协议（续）》的诉讼请求不予支持。鉴于合同不予解除，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对吴志君返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 二、关于租金、违约金和滞纳金的支付。 东华科技公司欠付2015年2月8日至2018年11月30日期间的租金62278.61元（16502.85元/年÷12个月×45个月），故一审法院对吴志君要求东华科技公司承担支付2015年2月8日至2018年11月30日期间的租金62278.61元的诉讼请求予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，吴志君依据《承包经营及统一管理协议（续）》的约定主张滞纳金和违约金，对此一审法院认为，滞纳金性质上属于违约金，违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给吴志君造成的损失实际为资金利息损失，因此《承包经营及统一管理协议（续）》约定的滞纳金计算标准过分低于东华科技违约给吴志君造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将吴志君主张的滞纳金酌情调整为欠付租金金额的10%，即6227.86元（62278.61元×10%），对吴志君主张的滞纳金予以部分支持。由于合同不解除，故一审法院对吴志君主张的解除合同的违约金不予支持。东华机械公司与东华科技公司共同对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金、滞纳金承担支付义务。另东华机械公司作为保证人，对2017年1月1日至2018年11月31日期间的租金、滞纳金及违约金承担连带支付责任。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，故一审法院对吴志君主张东鼎泰和公司连带支付2015年2月8日至2016年12月31日期间租金30648.15元（16502.85元/年÷12个月×22个月）予以支持。吴志君要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》合同相对方，吴志君该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、东华科技公司应于判决生效之日起十日内向吴志君支付2015年2月8日至2018年11月31日期间的租金62278.61元、滞纳金及违约金6227.86元；二、东华机械公司对上述第一项承担担保责任，东华机械公司承担担保责任后，有权向东华科技公司追偿；三、东鼎泰和公司对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金30648.15元承担担保责任，东鼎泰和公司承担担保责任后，有权向东华科技公司、东华机械公司追偿；四、驳回吴志君的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3067.75元（吴志君已预交685元），由东华科技公司负担1518.64元，由吴志君负担1549.11元。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与上诉人吴志君的上诉请求、原审被告东鼎泰和公司、东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与吴志君之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的租金金额确定是否正确；三、原审法院对东华机械公司应当承担的担保责任认定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与吴志君签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知吴志君不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向吴志君腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除合同的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予吴志君，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，吴志君也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与吴志君之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。东华科技公司上诉提出其已支付完毕2017年之前的租金，但在本案中并未提交相应证据证明其支付租金的金额和相应租赁时间，故本院对其该项上诉理由不予采纳，原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 关于吴志君提出案涉商铺应返还的上诉理由。本院经审查认为，案涉房屋与物理四至明确的普通商铺具有明显区别。房屋的房产证未记载房屋四至界限，案涉商铺与其他业主所购商铺之间并无物理隔断，难以与其他业主的权益相区分；且大部分业主选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系，如腾退返还必将对案涉商场的整体使用造成影响。故原审法院对吴志君提出返还的请求不予支持正确，本院予以确认。 关于吴志君在二审中提出的其他上诉请求。本院经审查认为，吴志君的其他上诉请求，均与其原审诉讼请求不一致，系增加诉讼请求。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条“在二审程序中，原审法院告增加新的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调节；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，因东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司均不同意在二审中审理吴志君在新增的诉讼请求，各方也不能就新增请求进行调解，故本案二审中对吴志君新增的诉请不予处理，吴志君可依法另行主张权利。 关于第三个争议焦点。东华机械公司提出，其公司不应当承担担保责任；即便应当承担担保责任也只限于2016年12月31日前的欠付租金。本院审查后认为，根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》载明的内容，东华机械公司保证支付的系2016年12月31日之前的租金，故对于2017年1月1日后的租金不应由东华机械公司承担给付责任。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。东华机械公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3825号民事判决书第一项即“四川东华科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志君支付2015年2月8日至2018年11月31日期间的租金62278.61元、滞纳金及违约金6227.86元”； 二、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3825号民事判决书第三项即“成都东鼎泰和科技有限公司对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金30648.15元承担担保责任，成都东鼎泰和科技有限公司承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司追偿”； 三、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3825号民事判决书第二项、第四项； 四、四川东华机械集团有限公司对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金30648.15元承担担保责任，四川东华机械集团有限公司承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司追偿； 五、驳回吴志君的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费685元，由四川东华科技发展有限公司负担555元，四川东华机械集团有限公司负担130元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光