江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初198号 原告（反诉被告）：郭祺姣，女，1983年11月26日出生，汉族，南京中核博时建筑工程有限公司总经理，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小霞，江苏新高的律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京中纳电气有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号。 法定代表人：陈雷林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张井魏，江苏裕和律师事务所律师。 被告：陈雷林，男，1974年11月20日出生，汉族，南京中纳电气有限公司执行董事,住南京市。 委托诉讼代理人：张井魏，江苏裕和律师事务所律师。 被告：王某，女，1975年7月10日出生，汉族，无业，住南京市。 委托诉讼代理人：张井魏，江苏裕和律师事务所律师。 原告郭祺姣与被告南京中纳电气有限公司（以下简称中纳公司）、陈雷林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，被告中纳公司于2019年1月30日提起反诉，本院予以受理。2019年3月6日，原告申请追加案外人王某为本案共同被告。本案依法由审判员李伟独任审判，于2019年3月25日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年3月28日裁定对本案转为普通程序。因司法鉴定，故本院于2019年4月9日对本案暂停计算审限，并根据鉴定进度于2019年7月15日对本案恢复计算审限。2019年8月21日，本院组成合议庭，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭祺姣的委托诉讼代理人刘善军、被告（反诉原告）中纳公司的法定代表人陈雷林及三被告的共同委托诉讼代理人张井魏到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告郭祺姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告中纳公司返还租金1825000元及保证金300000元，赔偿原告各项损失共计2203874元【包括：（1）酒店加盟费、审图费、工程服务费510000元；（2）房屋装修设计费、消防造价费240000元；（3）定金损失440000元；（4）押金损失59924元；（5）前期装修人工费429600元；（6）前期装修材料费524350元】，并承担违约金365000元，合计4693874元；2、判令被告陈雷林、王某承担连带赔偿责任；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年11月14日，原告与被告中纳公司签订《房屋租赁合同》，约定中纳公司将位于南京市玄武区出租给原告，用于开设连锁酒店及配套使用。2018年1月19日，原告与被告中纳公司、陈雷林签订《补充协议》，约定上述房屋租赁期限自2018年9月8日至2028年9月7日，起始租金为每年3650000元（含税价格）。当天，中纳公司将上述房屋交付给原告，原告开始进行装修，在装修过程中，因房屋租赁用途与用地性质冲突，徐庄软件园管理委员会向原告送达了停工通知书，要求原告停止房屋装修施工。经多次协调无果，原告无法继续装修，后于2018年11月11日与被告解除了合同。原告按约向被告交付了首期租金及保证金合计2125000元，现因被告的原因导致原告无法正常使用上述房屋进行经营，原告因此遭受巨大损失。因双方无法就损失赔偿问题达成一致意见，故原告诉至法院，请求判如所请。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令确认原告与被告中纳公司、陈雷林签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月11日解除。 被告中纳公司辩称：1.涉案房屋已于2018年1月19日交付给原告郭祺姣使用，后原告单方要求解除合同，但其至今未将案涉房屋恢复原状并返还被告，因此该期间的租赁费用应由原告依照租赁合同约定承担。2.中纳公司在签订租赁合同时就将土地性质如实告知原告，在补充协议中也有明确约定。原告系专门从事酒店经营的主体，其应知道所承租房屋土地性质是否符合要求。就原告经营用途不受干涉的问题，是指中纳公司保证原告不因案涉房屋权属问题而受干涉，而不包括也不可能包括政府部门相应行政管理行为。因此，中纳公司不存在任何违约行为，原告因无法经营而导致的一切损失均与中纳公司无关。3.原告在外地及南京区域内已另行开办了加盟酒店，其主张的加盟损失并不存在。依据最高人民法院的相关司法解释，涉及装饰装修的损失问题，未形成附合的应由承租人予以拆除，形成附和物的也是按残值计算损失，而非按购买价格，更不是按定金或预付款主张。4、因中纳公司不存在违约行为，故即使原告存在损失，也应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈雷林辩称，同意中纳公司意见，另补充：《补充协议》中约定的陈雷林承担保证责任，明确界定是《房屋租赁合同》履行过程中，中纳公司因出现产权纠纷而导致原告无法正常使用案涉房屋，由中纳公司与陈雷林承担连带赔偿责任，而本案不属于因产权纠纷而导致原告无法正常使用案涉房屋的情形。因此，原告在本案中主张陈雷林承担连带责任，无合同和法律依据。综上，请求法院驳回原告对陈雷林的诉讼请求。 被告王某辩称，同意被告陈雷林的意见，另补充：本案不属于夫妻共同债务的情形，王某不是租赁合同一方当事人，且最高人民法院明确夫妻一方对外担保之债不属于夫妻共同债务。因此，请求法院驳回原告对被告王某的诉讼请求。 反诉原告中纳公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告郭祺姣支付租金1145000元（2018年1月19日至2018年11月11日，租金2970000元，扣除被告已支付的1825000，尚欠1145000元）；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年11月12日起按每天10000元的标准向中纳公司支付房屋占有使用费，直至郭祺姣返还房屋之日止（暂计至2019年1月30日的房屋占有使用费为800000元）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋恢复原状费用500000元；4.判令反诉被告支付物业费241274.72元；5.判令反诉原告中纳公司不予返还反诉被告已支付的保证金300000元；6.判令反诉被告支付违约金365000元；7.判令反诉被告承担诉讼费和鉴定费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月14日签订《房屋租赁合同》，反诉原告将案涉房屋出租给反诉被告使用。2018年1月19日，反诉原告将案涉房屋实际交付给反诉被告，双方于同日签订《补充协议》，再次明确案涉房屋土地性质为科研用地，如因反诉被告自身原因导致酒店无法正常营业，反诉原告不承担任何责任。《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，租赁期限为2018年1月19日至2028年9月7日，起始租金为每年3650000元，每6个月支付一期租金，若反诉被告单方面退租，反诉原告有权不予返还保证金，并要求反诉被告赔偿免租期内的租金以及年租金10%的违约金。协议签订后，反诉被告共支付了租金1825000元及保证金300000元。2018年11月11日，反诉被告单方通知反诉原告要求解除租赁合同，但至今未将案涉房屋恢复原状并返还给反诉原告，且尚有物业费等费用未支付。 诉讼过程中，反诉原告称其于2019年3月至4月对案涉房屋进行了简单装修，并于2019年5月28日将案涉房屋出租给案外人，故对第2项反诉请求明确为：判令反诉被告支付自2018年11月12日至2019年5月27日的房屋占有使用费1970000元；根据鉴定意见，对第3项反诉请求变更为：判令反诉被告赔偿恢复原状费用832264.76元；撤回第5项反诉请求，作为本诉的答辩意见。 反诉被告郭祺姣辩称：并非反诉被告不愿意继续承租案涉房屋，而是客观上无法继续使用案涉房屋，反诉原告构成违约。对反诉原告主张的相关损失，无证据证明。由于案涉房屋是敞开式的，反诉原告完全可以使用，其也实际一直在使用，故第2项反诉请求无任何依据。反诉原告在反诉被告已装修的基础上进行了改建和扩建，原有装修格局并未改变，故恢复原状的费用并未实际产生，第2项反诉请求亦无事实依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）郭祺姣围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋租赁合同》、《补充协议》及《停工通知书》等证据，被告（反诉原告）中纳公司及被告陈雷林、王某对上述证据的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、坐落于南京市玄武区软件园）的地号为02××04地块的土地使用权人为案外人江苏中星微电子有限公司（以下简称中星公司），土地地类（用途）为工业用地。中星公司承建“江苏中星微电子研发测试基地”2号楼项目后，与中纳公司及南京巨祥电线电缆有限公司（以下简称巨祥公司）签订了购房协议书，约定中星公司将上述2号楼出售给中纳公司及巨祥公司。巨祥公司于2017年9月7日向中纳公司出具委托书，委托中纳公司出租上述2号楼。 二、2017年11月14日，中纳公司（出租方、甲方）与郭祺姣（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租案涉房屋用于连锁酒店及配套使用；租赁期间自2017年11月14日至2028年6月13日，期间7个月为免租期，起始计租日期为2018年6月14日；起始租金为每年3650000元（含税价格）；租金每6个月支付一次，提前1个月支付下期租金；履约保证金为300000元；甲方保证案涉房屋不存在产权争议及其他纠纷，并保证乙方对案涉房屋的租赁用途不受其他任何人的干涉；租赁期间内，如果乙方单方面退租，甲方有权不予返还乙方支付的保证金，并有权要求乙方赔偿甲方给予的免租期内的租金以及年租金10%的违约金；如果案涉房屋存在严重产权纠纷及乙方租赁用途受他人干涉，甲方未能在15个工作日内及时解决，则乙方有权提前解除合同，并要求甲方返还已支付的履约保证金、返还乙方剩余租金及赔偿年租金10%的违约金，并承担因此给乙方所造成的一切损失（包括但不限于营业损失、装修损失、搬迁费用等）。 三、2018年1月19日，中纳公司（甲方）、郭祺姣（乙方）、陈雷林（丙方）签订《补充协议》，约定：租赁期间调整为2018年1月19日至2028年9月7日，装修免租期为7个月20天，起始计租日为2018年9月8日，租金支付日期相应调整；合同履行过程中，如果甲方出现产权纠纷，导致乙方无法正常使用案涉房屋或者影响乙方正常经营的，由甲方及丙方共同对乙方承担连带赔偿责任，包括赔偿租金损失、装修损失、预期利润损失及乙方处理该纠纷支付的律师费、诉讼费等费用。三方特别注明：“甲方已告知乙方，该房屋土地性质为科研用地，如因乙方自身原因导致酒店无法正常营业，甲方不承担任何责任”。 四、郭祺姣按约向中纳公司支付了半年租金1825000元及保证金300000元。 五、2018年3月12日，南京徐庄软件园管理委员会向中纳公司、巨祥公司出具《停工通知书》，内容为：“经我委在中星微园区走访自查中，发现中星微2号楼业主（南京中纳、南京巨祥）开始施工装修，准备用于经营酒店。根据相关管理规定，经营酒店与我园区的用地性质有冲突，特此通知你们立即停止施工”。 六、2018年11月11日，郭祺姣向中纳公司发出《解除合同通知书》，言明：因南京徐庄软件园管理委员会不同意开设酒店，要求郭祺姣停止施工，多次协调未果，合同目的已无法实现，为了避免损失扩大，要求解除合同，相关损失问题另行解决。 本案的争议焦点是： 一、导致《房屋租赁合同》及《补充协议》已实际解除的责任主体问题。 双方对《补充协议》中手书内容“甲方已告知乙方，该房屋土地性质为科研用地，如因乙方自身原因导致酒店无法正常营业，甲方不承担任何责任”的理解不一。郭祺姣称：双方签订《房屋租赁合同》时均清楚土地性质是工业用地，但陈雷林表示其可以帮忙与政府部门沟通，并表示由于土地性质是工业用地，消防可能无法通过，如果由于消防验收未通过而导致酒店无法正常营业，则与中纳公司、陈雷林无关，郭祺姣表示同意，故上述约定针对的是消防验收问题，而非针对土地性质问题。中纳公司已明确承诺郭祺姣的租赁用途不受任何人干涉，而由于政府部门的行政禁令，导致郭祺姣的租赁用途无法实现，故中纳公司、陈雷林应承担合同解除的责任。 中纳公司、陈雷林、王某称：上述合同条款针对的是房屋性质问题，消防问题本应是承租人自己处理的问题，与出租人无关，无需特别约定。中纳公司虽承诺郭祺姣的租赁用途不受干涉，但针对的是房屋产权问题，中纳公司保证其对案涉房屋享有出租权，郭祺姣的承租权不受其他人干涉，而不包括也不可能包括政府部门的行政管理行为。中纳公司告知郭祺姣土地性质为科研用地后，郭祺姣盲目自信其能够开设酒店，故其最终无法开设酒店与中纳公司、陈雷林无关，中纳公司、陈雷林不应承担合同解除的责任。 二、《房屋租赁合同》及《补充协议》实际解除给双方造成的损失问题。 郭祺姣为证明其因无法承租案涉房屋而造成的损失，提交了如下证据：1.《维也纳酒店特许经营加盟合同书》《补充协议（二）》《江苏省南京市徐庄软件园加盟项目特许经营加盟审图合同》《工程顾问服务协议》、付款凭证、收据，证明原告承租案涉房屋准备开办连锁酒店，支付了酒店加盟费30万元、审图费15万元、工程服务费6万元，合计51万元；2.《情况说明》《装饰图纸设计合同》《消防工程合同》、付款凭证、收据，证明南京中核博时建筑装饰工程有限公司（以下简称中核博时公司）代原告支付了相关款项，支付了前期图纸设计费4万元、消防工程费20万元；3.彩电、家具、空调的买卖合同3份及付款凭证、收据，证明原告为开办酒店订购了彩电、家具、空调，分别支付了定金2万元、30万元、12万元，原告取消定单后，卖方不同意退还上述定金；4.装修押金收据和付款凭证，证明原告支付了装修管理服务费19924元、装修保证金20000元、水电备用金20000元，合计59924元；5.《内装饰施工包清工合同》4份、工程结算单8份及付款凭证，证明原告为前期装修支付了人工费429600元；6.送货单、发票、付款凭证，证明原告为前期装修支付了材料费524350元。 中纳公司、陈雷林、王某质证称：1.根据约定，即使加盟费、审图费已实际支付，也可以退回，故加盟费、审图费不是原告的必然损失，且原告向深圳市维也纳国际酒店管理有限公司谎称案涉房屋土地性质系商业用地，故无论加盟费是否实际支付，均是因原告过错造成，不应由被告承担；无法证实《工程顾问服务协议》是否实际履行，故对工程服务费不予认可；2.原告系中核博时公司的股东和法定代表人，两者具有法律上的利害关系，对中核博时公司出具的证明的真实性不予认可；对《装饰图纸设计合同》和《消防工程合同》的真实性和关联性均不予认可，不能确定相关费用与本案有关，也不能确定相关费用是否退还；3.彩电、家具、空调的买卖合同及付款凭证、收据均与本案无关，也不能确定相关费用是否需要退还，故不予认可；4.装修押金可以退还，水电费应据实结算；5.《内装饰施工包清工合同》和工程结算单均与本案无关，不予认可；6.送货单、发票、付款凭证均与本案无关。 中纳公司为证明其因《房屋租赁合同》及《补充协议》无法履行给其造成的损失，提交了：1.照片1组，证明中纳公司需要恢复原状；2.物业费缴费通知单、收据、发票，证明物业费损失为241274.72元。郭祺姣质证称：对照片的真实性无异议，但中纳公司并没有实际恢复原状；对物业费缴费通知单、收据、发票的真实性无异议，但物业费只能计算到合同解除之日即2018年11月11日。 诉讼过程中，郭祺姣申请对案涉房屋前期装修费用进行鉴定，中纳公司申请对案涉房屋恢复原状的费用进行鉴定，本院依法委托南京永平建设项目管理有限公司进行鉴定。2019年7月3日，南京永平建设项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉房屋前期装修工程造价为277978.58元，恢复原状工程造价为832264.76元。郭祺姣及中纳公司各交纳了鉴定费22000元。双方对上述《工程造价鉴定意见书》均无异议，但郭祺姣提出，前期装修工程造价费用277978.58元中未包括材料费，恢复原状工程造价的费用832264.76元并未实际产生；中纳公司、陈雷林、王某提出，前期装修工程造价费用277978.58元中已包括了材料费，至于郭祺姣主张的已准备的材料，在现场勘察时并未发现；恢复原状是郭祺姣的法定义务，至于是否实际恢复原状，并不应成为本案的考虑因素。 本院认为，原告（反诉被告）郭祺姣与被告（反诉原告）中纳公司签订的《房屋租赁合同》，以及郭祺姣与中纳公司、陈雷林签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。由于中纳公司已实际收回案涉房屋，故《房屋租赁合同》及《补充协议》已实际解除。对于合同解除的时间，因郭祺姣于2018年11月11日向中纳公司发出《解除合同通知书》，故本院认为《房屋租赁合同》及《补充协议》自该日解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关于争议焦点一，本院认定如下：有相对人的意思表示之解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为性质和目的、习惯以及诚实信用原则，确定意思表示含义。即，对合同条款的解释，以文义解释为基础，综合相关事实加以全面认定，根据但不局限于文义。 本案中，双方约定的“甲方已告知乙方，该房屋土地性质为科研用地，如因乙方自身原因导致酒店无法正常营业，甲方不承担任何责任”，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的整体内容，该约定应系双方针对“土地性质为科研用地”这一土地性质问题所可能导致的“酒店无法正常营业”的后果所作出的特别约定。在该约定的范围内，作为出租人的中纳公司不承担任何责任的情形，既包括因土地性质与实际用途不一致而导致的消防验收问题，也包括土地性质与实际用途不一致而导致政府相关部门进行行政管理的问题。至于双方约定的“甲方保证乙方对承租房屋的租赁用途不受其他任何人的干涉”，应与“甲方保证涉租房屋不存在产权争议及其他纠纷”相关，系特指中纳公司保证案涉房屋不存在产权纠纷，不因产权问题而导致郭祺姣的租赁用途受到他人干涉，而不是指中纳公司保证所有情形下郭祺姣都能正常使用案涉房屋。 关于争议焦点二，本院认定如下：双方在《补充协议》中特别约定的中纳公司的免责条款不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有法律约束力。故，原告郭祺姣因土地性质问题而无法经营，进而要求被告中纳公司承担损失赔偿责任，本院不予支持。对于郭祺姣已支付的租金和保证金，不足以抵扣合同解除之日之前的租金，故郭祺姣要求返还，本院不予支持。对于违约金，基于上述分析，郭祺姣自愿承担因土地性质问题而可能导致的不能经营的风险，故对郭祺姣的此诉讼请求，本院不予支持。对于被告陈雷林的责任，根据《补充协议》的约定，陈雷林承担连带责任的情形仅限于“如果《房屋租赁协议》履行过程中出租方出现产权纠纷，导致乙方无法正常使用租赁房屋的或者影响乙方正常经营的”之情形，而本案不存在此情形，故原告要求陈雷林承担责任，于法无据，本院不予支持。进而，原告基于夫妻共同债务要求被告王某承担责任，亦于法无据，本院不予支持。 对于反诉原告中纳公司的反诉请求，本院认为，中纳公司作为案涉房屋的出租方，虽然向郭祺姣如实告知了案涉房屋不适租的信息，郭祺姣也自愿承担案涉房屋不适租的风险，中纳公司可以因此不承担案涉房屋租赁合同不能履行的责任，但不能否定的事实是，中纳公司明知案涉房屋不用于开设酒店而仍然出租给郭祺姣，中纳公司对案涉房屋租赁合同的不能履行具有一定的过错。因此，对于案涉房屋租赁合同不能履行给中纳公司造成的损失，郭祺姣的赔偿范围应严格限制，本院认为中纳公司仅有权要求郭祺姣支付合理期限内的租金（房屋使用费）、物业费及水电费，而无权要求郭祺姣赔偿因房屋装修造成的恢复原状的损失以及要求郭祺姣承担违约金。对于合理期限的界定，由于《房屋租赁合同》及《补充协议》自2018年11月11日解除，而案涉房屋系敞开式机构，中纳公司收回案涉房屋并无任何物理上的障碍，故中纳公司应自该日收回案涉房屋，故本院支持2018年1月19日至2018年11月11日共296天期间的租金、物业费及水电费。由于郭祺姣已支付租金及保证金合计2125000元，故本院支持租金840000元。对于物业费及水电费，现有证据无法证明郭祺姣欠付2018年11月11日之前的物业费和水电费，故本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郭祺姣与被告（反诉原告）南京中纳电气有限公司签订的《房屋租赁合同》及郭祺姣、南京中纳电气有限公司、陈雷林签订的《补充协议》于2018年11月11日解除； 二、驳回原告郭祺姣的诉讼请求； 三、反诉被告郭祺姣于本判决生效之日起十日内支付反诉原告南京中纳电气有限公司租金840000元； 四、驳回反诉原告南京中纳电气有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费44351元、保全费5000元，合计49351元，由本诉原告郭祺姣负担；反诉案件受理费21614元，由反诉原告南京中纳电气有限公司负担15514元，由反诉被告郭祺姣负担6100元；鉴定费44000元，由原告（反诉被告）郭祺姣与被告（反诉原告）南京中纳电气有限公司各负担22000元。根据双方费用预付情况，郭祺姣应支付南京中纳电气有限公司6100元（郭祺姣于本判决生效之日起十日内将此款支付给南京中纳电气有限公司）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李   伟 人民陪审员 杨 锦 强 人民陪审员 陶   芬 二〇一九年十一月七日 法官 助理 见习王雪楠 书 记 员 李   程