四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6129号 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司。住所地：四川省成都市一环路南二段十五号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卓菊贤，女，1964年9月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：成都东鼎泰和科技有限公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）因与被上诉人卓菊贤以及原审被告成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东华科技公司上诉请求：l.请求依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由： 2005年5月26日，卓菊贤（甲方）与东华科技（乙方）、东华机械（担保方）共同签订了《委托经营管理协议》（以下简称“管理协议”）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称“案涉租赁物”）委乙方经营管理，委托期限自2005年5月26日起至2015年5月25日止。 管理协议签订后，东华科技将案涉租赁物转让给成都东鼎实际经营管理至2016年12月底。成都东鼎于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称“通知”）告知东华机械、东华科技、卓菊贤不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技也以短信方式通知卓菊贤从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技、成都东鼎并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1、一审法院漏查事实，认为东华科技未通知卓菊贤解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技是严重错误的。 一审判决遗漏了对上诉人通知被上诉入解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技与卓菊贤自2015年5月25日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”那么，东华科技在不定期租赁期间通知卓菊贤解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，卓菊贤作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技违约或其他过错，东华科技主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技行使合法权利的体现，卓菊贤作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 卓菊贤故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者成都东鼎于2016年12月31日向东华机械、东华科技、卓菊贤发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技也完成了案涉租赁物的返还义务。 2、一审法院不予采信东华科技举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技也已履行完毕证明通知卓菊贤解除合同的证明责任。 而且东华科技已按租赁合同上载明的及卓菊贤预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知卓菊贤解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技不仅应该证明短信已发送还应证明卓菊贤已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 综上，东华科技已通知卓菊贤于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，卓菊贤请求2017年至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回被上诉人的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技未通知卓菊贤解除合同，但正如上文所述，成都东鼎、东华科技先后向卓菊贤以通知和短信通知方式解除合同，且成都东鼎已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技以短信方式通知卓菊贤时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时卓菊贤不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。上诉人特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 卓菊贤答辩称：1.东华电脑城本身就是东华机械集团公司的所属公司，东华机械除了为电脑城业主做担保外，还一直将业主的房屋打包出租给东华科技公司和东鼎泰和公司获取得不当收入，理应承担连带责任。2.一审法院解除了合同但是驳回了诉讼请求，不按照合同约定违约金却采用酌情调整，损害了产权人的合法权益。 东华机械公司陈述称：同意东华科技公司的上诉。 东鼎泰和公司陈述称，1、东鼎泰和2016年12月31日将业主的位置退还，没有租赁使用。2、东鼎泰和公司支付了2016年12月31日之前的租金，对卓菊贤主张的拖欠商铺事宜，与东鼎泰和公司无关。 卓菊贤向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金25143.6元、滞纳金3520元（按应得租金每日万分之二计算）、违约金18766.6元（按购房款总额的20%计算）。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实： 2005年5月26日，卓菊贤（乙方）与东华科技公司（甲方）签订《委托经营管理协议》，约定乙方委托甲方经营管理位于成都市（建筑面积9.11平方米），委托经营管理期间东华科技公司拥有卓菊贤提供的东华电脑城商铺的全部使用权和经营权，包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种经营模式，委托期自2005年5月26日起至2015年5月25日止，甲方向乙方支付租金，第7年至第10年期间的租金标准为月租金120元／平方米，每半年为一个支付周期，每半年的第一个月的十日前支付租金；若甲方逾期支付租金，每逾期一日，甲方应向乙方支付应得租金额万分之二的滞纳金。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。卓菊贤已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、卓菊贤发出《关于退还席位的通知书》，以《委托经营管理协议》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示卓菊贤收到该通知。 一审法院另查明，1.卓菊贤在购得涉案商铺之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺所在楼层的《二层平面图》所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产，承包经营期限至2017年12月31日。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 一审法院认为，东华科技公司与卓菊贤签订的《委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《委托经营管理协议》的解除。 按照《委托经营管理协议》约定的租赁期限（即承包期限），涉案商铺的租期已于2015年5月25日届满，截至起诉前东华科技公司未与卓菊贤就租赁期限或解除合同达成一致，也未通知卓菊贤解除合同，且未实际向卓菊贤返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2015年5月25日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《委托经营管理协议》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和卓菊贤可以随时解除《委托经营管理协议》。现卓菊贤提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故一审法院对卓菊贤要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现卓菊贤要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此一审法院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，涉案商铺所在楼层的《二层平面图》显示卓菊贤所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出卓菊贤在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对卓菊贤要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金、违约金的支付。 因东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间未按《委托经营管理协议》约定履行付款义务，欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金25143.6元（120元/平方米×9.11平方米×23个月），故一审法院对卓菊贤要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金25143.6元予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，对于违约金，卓菊贤主张按购房款总额的20%计算，缺乏事实依据，《委托经营管理协议》约定的违约金计算标准为剩余年限租金总额的40%,但案涉商铺的租赁期限已为不定期,因此协议约定的违约金也缺乏计算基数,故一审法院对卓菊贤主张的违约金不予支持。对于滞纳金，依据《委托经营管理协议》约定的滞纳金计算标准，经一审法院核算，截至2018年11月30日的滞纳金为2146.6元，故一审法院对卓菊贤主张的滞纳金在2146.6元范围内予以支持。 对于东华机械公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东华机械公司对2016年12月31日前的租金承担支付责任，现无证据显示东华机械公司对2016年12月31日之后的租金承担担保责任，因此卓菊贤要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金缺乏事实依据，故一审法院对卓菊贤的该诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，首先，东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此卓菊贤要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金及滞纳金的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除卓菊贤与东华科技公司就成都市武侯区商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、东华科技公司于判决生效之日起十日内向卓菊贤支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金25143.6元；三、东华科技公司于判决生效之日起十日内向卓菊贤支付滞纳金2146.6元；四、驳回卓菊贤的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费985元（已由卓菊贤预交139元），由东华科技公司负担846元，卓菊贤负担139元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 卓菊贤向本院提交了下列证据：证据一、成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4198号民事判决书，拟以此证明本案与4198号案件是类似的，但一审法院判决又不一样。证据二、业主方提供了东鼎泰和公司不付租金、不退还商铺并打人的就医复印件和当时场景照片的复印件，拟证明东鼎泰和公司不退还商铺并殴打业主造成了业主方的损失。 东华科技公司发、东华机械公司表质证意见称：证据一、判决的内容、对象虽然也是电脑城的业主，但要求的租金是合同期内的租金，与本案情况完全不同，并且该案业主在该案后也起诉过合同到期后的租金，而被武侯法院判决驳回、不予支持。我方可以庭后向法院提交该院的判决书。证据二，业主方提供了东鼎泰和公司不付租金、不退还商铺并打人的就医复印件和当时场景照片的复印件，拟证明东鼎泰和公司不退还商铺并殴打业主造成了业主方的损失。 东鼎泰和公司称：证据一与该公司无关，不发表质证意见。关于证据二，我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司，我方与现有业主不需要提供任何责任与义务来腾退其他业主的房屋。未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 本院经审查认为：证据一、成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4198号民事判决书的真实性本院予以确认，但与本案并无关联性，故本院不予采纳。对于证据二、我院认为关于租金与退还商铺将在下文中详细论述，而关于殴打业主的证据并没有提交原始凭证，同时，该证据与本案的房屋租赁一案并无关系，业主可依法另行主张权利。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东华科技公司与被上诉人卓菊贤、原审被告东鼎泰和公司、原审被告东华机械公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司与卓菊贤之间形成的租赁合同关系是否已在2016年12月26日解除；二、原审法院对东华科技公司应当支付的相应费用（包含租金、滞纳金、违约金）的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，东华科技公司与卓菊贤签订的《东华电脑城委托经营管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，东华科技公司提出其公司在2016年12月底以短信方式通知卓菊贤不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向卓菊贤腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已在2016年12月底通知解除《东华电脑城委托经营管理协议》的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予卓菊贤，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已在2016年12月底解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。根据本院在上文论述，因东华科技公司未在合同到期后腾退案涉房屋，卓菊贤也未在起诉前要求腾退，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故双方之间在书面合同到期后形成不定期租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。在此情况下，东华科技公司与卓菊贤之间形成不定期租赁关系，东华科技公司应当按照原租赁合同约定的租金标准支付相应的费用。原审法院审查核实应付的租金正确，本院予以确认。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费139元，由上诉人四川东华科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光