重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初5031号原告：重庆市诺恒物业管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路80号，统一社会信用代码91500101691201345N。法定代表人：傅云春，执行董事。委托诉讼代理人：陈强生，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓红波，重庆谦和谦律师事务所律师。被告：杨和炳，男，汉族，1967年10月26日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄毅，重庆正章律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯长发，重庆正章律师事务所律师。第三人：钱四浙，男，汉族，1970年5月14日出生，住重庆市万州区。原告重庆市诺恒物业管理有限公司（以下简称诺恒物管公司）与被告杨和炳、第三人钱四浙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诺恒物管公司的委托诉讼代理人陈强生、邓红波，被告杨和炳的委托诉讼代理人黄毅、冯长发到庭参加了诉讼。第三人钱四浙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诺恒物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金61722元（自2017年2月22日至2017年10月1日）及违约金18516元（61722元×30%）；2.判令被告向原告支付垫付的水电费、物业费、燃气费等共计27861.33元（自2017年2月22日至2017年10月1日，）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年4月22日签订租赁合同，约定原告将位于万州区×租赁给被告，租赁期限7年，至2017年8月21日止。合同签订后，被告将该房屋用于餐饮经营。从2017年2月22日开始，被告无故拖延、拒缴房屋租金以及物业费、水电气费至今。故原告依法起诉，望判如所请。被告杨和炳辩称，1.被告与原告签订的合同未实际履行，原告也未将案涉房屋交付给被告。2.案涉房屋实际系第三人钱四浙与原告签订的租赁合同，用于其开办的重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司经营使用，且经营期间包括租金等费用均是公司在支付。本案与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：位于万州区×房屋属于案外人何蓉所有，何蓉委托原告诺恒物管公司进行对外出租。重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司成立于2002年7月，股东为钱四浙、冯长玲，钱四浙为该公司的法定代表人。被告杨和炳系重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的隐名股东，未进行工商登记。该公司原经营场所位于重庆市万州区×号，2011年6月，其经营场所变更为万州区×。2010年4月22日，原告诺恒物管公司（甲方）与被告杨和炳（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定了以下主要内容：一、房屋坐落于万州区×，建筑面积447平方米。二、租赁用途及期限：乙方承诺租赁该房屋作为经营使用，期限7年，自2010年8月22日起至2017年8月21日止，三、租金及支付方式：1.租金标准按建筑平方米.每月计算，第一年租金108192元，第二年租金119027元，第三年租金130935元，第四年租金144023元，第五年租金158453元，第六年租金174276元，第七年租金191709.4元。2.物管费：第一年10728元，第二年13410元，第三年后16092元。3.付款方式：每半年付清一次，本合同签订当即付清第一年的前半年，其后每半年提前一个月一次性付清。4.缴纳保证金5000元。5.乙方承担水电气费，可由甲方代收代交。四、违约责任：1.租赁期间，乙方违约，应按照合同总租金的10%支付违约金。2.在租赁期内，逾期缴纳应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则应按该费用总额的5%支付滞纳金。3.乙方如逾期支付租金、物管费、水电气费的，每逾期一天，则应按该费用总额的3%支付滞纳金。上述合同签订后，2010年6月7日，被告杨和炳申请办理了个体工商户登记，字号为“万州区北滨路杨氏鱼吃跳餐饮店”，经营场所为万州区×。2017年6月21日，钱四浙、冯长玲、杨和炳共同作出“合同变更声明”：原冯长玲、杨和炳所持有重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的股权自动退出，由钱四浙一人承担，今后公司的所有债权债务与冯长玲、杨和炳无任何关系。2017年10月，被告杨和炳向工商部门申请注销了“万州区北滨路杨氏鱼吃跳餐饮店”。2017年8月21日租赁合同届满后，原告诺恒物管公司于2017年9月21日收回出租房屋。2017年2月22日以前的租金原告诺恒物管公司已收取。原告诺恒物管公司应收取2017年2月22日至2017年8月21日的租金95854元，已收取60000元，尚欠35854元未支付。同时，因被告杨和炳未缴纳相关费用，原告诺恒物管公司代垫费用：1.2017年11月13日缴纳天然气费4558元，交款单位为旺茂皇家烧烤（鱼吃跳），具体明细为：用户名称旺茂皇家烧烤，用气区间：2017年7月9日—8月8日，气费1796.6元；2017年8月9日—9月8日，气费1492.4元；2017年9月9日—10月8日，气费510元，违约金759.41元，以上实收4558元。2.开拓物业管理公司开据的收据：2017年8月的水电费5549.8元、2017年9月的水电费4464.63元；2017年10月23日缴纳2017年2月至2017年10月30日的物管费13288.9元，交款单位均为鱼吃跳。2018年9月原告诺恒物管公司曾以被告杨和炳与重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司系合伙关系为由向本院提起诉讼，要求杨和炳与重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司连带支付租金及违约金等，后撤回起诉。在本案审理过程中，被告杨和炳提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司申请办理变更住所的工商登记资料，其中有：1.由原告诺恒物管公司与第三人钱四浙签订的《商业房屋租赁合同》，签订时间为2010年4月22日，合同内容与被告杨和炳和原告诺恒物管公司签订的租赁合同内容完全一致。工商登记部门在该份合同上加盖了印章：“此复印件与原件一致，申请人钱四浙，2011年8月2日。”2.2011年7月29日，钱四浙的《承诺书》，载明：“本人自愿将租用的位于万州区×的房屋无偿提供给重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司作公司住所使用。”另外，被告杨和炳还提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司2016年1-3月的《现金明细账》一页，在该帐页中显示了支付了水电费及开拓物管公司收取物管费情况。本案双方争议的主要焦点为：被告杨和炳是否应当承担支付责任？本院认为，被告杨和炳应当承担支付责任，理由如下：2010年4月22日，被告杨和炳为了经营需要，以个人名义与原告诺恒物管公司签订了《商业房屋租赁合同》，且在签订合同后，于2010年6月7日申请办理了个体工商户登记，字号为“万州区北滨路杨氏鱼吃跳餐饮店”，经营场所为向本案原告诺恒物管公司租用的位于万州区×房屋，直到被告杨和炳退出重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司三个月后，于2017年10月向工商部门申请注销了“万州区北滨路杨氏鱼吃跳餐饮店”。从上述事实可以看出，被告杨和炳在租用原告的房屋后，一直用于经营，并支付了大部分房屋租金，履行了合同的大部分支付义务。按照合同相对性原理，被告杨和炳作为租赁合同签订的相对方，应当继续按照合同约定履行租金的支付义务。被告杨和炳抗辩：1.其作为重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的股东之一，系为了公司的经营需要及提供方便才与原告诺恒物管公司签订租赁合同及申办个体工商户登记，实际是公司在使用房屋和经营，且一直都是公司在支付租金及水电气费、物管费，原告诺恒物管公司对此是明知的；2.在2017年6月，被告杨和炳及另一股东退出公司时，公司的三个股东“合同变更声明”，今后公司的所有债权债务与冯长玲、杨和炳无任何关系，被告杨和炳也将该“合同变更声明”通知了原告诺恒物管公司。3.从重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司变更公司住所的工商登记材料显示，重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的法定代表人钱四浙与原告诺恒物管公司也签订了内容相同的房屋租赁合同，并且钱四浙作出了将所租用的房屋用于公司经营承诺。因此，案涉房屋是重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司在经营使用，被告杨和炳不应当承担责任。本院对被告杨和炳的抗辩评判如下：首先，虽然被告杨和炳是重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司的隐名股东，可能为了公司的经营以个人的名义与原告诺恒物管公司签订合同，但被告杨和炳在订立合同前后未将租用的房屋用于公司经营使用的情况告知原告诺恒物管公司，且在合同中也无将租用的房屋用于公司经营、由公司履行合同权利义务的内容记载。况且重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司早已成立，一直在正常经营，为何不以公司的名义与原告诺恒物管公司签订租赁合同，这不符合一般的生活常理。虽然重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司事后也将经营场所迁至案涉房屋处，并进行经营，但被告杨和炳未与原告诺恒物管公司对合同履行主体进行变更。同时，在合同履行长达七年的期间，被告杨和炳一直在以“万州区北滨路杨氏鱼吃跳餐饮店”经营，直到2017年10月才向工商部门申请注销。因此，不能以此认为重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司已代替被告杨和炳履行合同，被告杨和炳仍是案涉租赁合同的相对一方当事人。其次，在合同履行期间，即使租金及相关费用实际由重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司支付并入账，但也不能以此认定公司就是租赁合同的履行主体，不排除代为履行的情形，故不影响原告诺恒物管公司向被告杨和炳主张权利。第三，虽然被告杨和炳在退出公司并将“合同变更声明”通知了原告诺恒物管公司，但原告诺恒物管公司对此未予认可，且该申明是被告杨和炳和股东之间的内部约定，对原告诺恒物管公司没有拘束力。第四，虽然被告杨和炳提供了重庆市万州区鱼吃跳风味餐饮有限公司在办理经营住所的工商登记时钱四浙与原告诺恒物管公司签订的房屋租赁合同，在该租赁合同上登记部门也加盖了“此复印件与原件一致”的印章，但因钱四浙未到庭应诉，被告杨和炳也未能提供该份合同原件，加之原告诺恒物管公司予以否认该合同是否真实存在及如何形成等因素，故本院暂无法确认该合同的真伪，对被告杨和炳提供的该份证据不予采信。综上，被告杨和炳的抗辩理由不能成立，其主张的事实与本案查明的事实不符，本院不予支持。被告杨和炳在承担责任后，可以按照约定向公司或者其他股东主张权利。关于案涉租金及相关费用的认定及违约责任问题，基于前述理由，被告杨和炳应当承担支付欠付租金的责任。2017年2月22日以前的租金被告杨和炳已支付。2017年2月22日至2017年8月21日的租金95854元，被告杨和炳已支付60000元，应当支付尚欠租金35854元。因合同期满后，被告杨和炳于2017年9月21日才将案涉房屋交还原告诺恒物管公司，故被告杨和炳应当支付从2017年8月22日至2017年9月21日的房屋占用费，其标准参照合同约定计算为宜，故被告杨和炳尚应支付占用费15976元。同时，因被告杨和炳在使用期间未缴纳水电气费及物管费，原告诺恒物管公司已代交，该部分费用应由被告杨和炳承担，具体的金额应以被告杨和炳交还房屋为截止点，即被告杨和炳应当支付2017年2月至9月物管费9387元（16092÷12×7）、2017年7月至9月天然气费4558元、2017年8月的水电费5549.8元、2017年9月的水电费4464.63，合计23959元。关于违约金，按照合同约定，租金每半年并提前一个月支付，被告杨和炳应当在2017年1月向原告诺恒物管公司支付2017年2月至8月的租金，但被告杨和炳未按期全部支付，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，在合同履行期间，因被告杨和炳拖欠房租或者物管费累计10天以上的，应当按照合同总租金的10%支付违约金。原告诺恒物管公司主张以欠付租金和应支付的占用费总额的30%计算违约金，无事实和法律依据，本院予以调整。考虑被告杨和炳已支付大部分，本院酌情认定以欠付金额35854元的10%进行计算违约金为宜，即被告杨和炳向原告诺恒物管公司支付违约金3585元（以上均按四舍五入计算）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告杨和炳向原告重庆市诺恒物业管理有限公司支付欠付的租金35854元及占用费15976元；二、被告杨和炳向原告重庆市诺恒物业管理有限公司支付代垫的物管费、天然气费、水电费合计23959元；三、被告杨和炳向原告重庆市诺恒物业管理有限公司支付违约金3585元；以上款项限在本判决生效后5日内履行。四、驳回原告重庆市诺恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元，由被告杨和炳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  冉 建人民陪审员  李达珍人民陪审员  陈 柳二〇一九年十一月十二日法官 助理  罗 凌书 记 员  熊学艳