内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初5414号原告李福利，男，1955年12月28日出生，汉族，退休职工，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人赵岩，内蒙古典鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人王英，女，1962年5月1日出生，汉族，铁路车辆段退休职工，现住通辽市，公民身份号码：×××。被告刘丹，女，1976年8月6日出生，汉族，个体，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人李增秋，内蒙古金利律师事务所律师。被告李桂香，女，1971年10月1日出生，汉族，个体，公民身份号码：×××。被告丁日升，男，1971年2月1日出生，汉族，个体，公民身份号码：×××。（与李桂香系夫妻关系）。原告李福利诉被告刘丹、李桂香、丁日升案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李福利及委托诉讼代理人赵岩、王英，被告刘丹及委托诉讼代理人李增秋，被告李桂香到庭参加诉讼。被告丁日升经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告李福利向本院提出诉讼请求：1、判令撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于通辽市××区｛合同编号：（2016）年第〔0608056〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行。事实和理由：一审法院认定事实不清。被执行人在执行过程中曾经在执行局调解下与李福利及其他申请执行人签订过《房屋抵顶协议》，同意将涉案房屋抵顶给原告及其他申请执行人，而且在原民间借贷诉讼过程中其也陈述涉案房屋没有转卖。况且涉案房屋被告一直在使用，并没有实际交付给被告。一审法院认定房屋抵债协议已生效，被告实际交付了涉案房屋没有事实依据。本案刘丹只出具了一枚收据证明其已付房款，与民间借贷举证规则相违背。本案所谓的房屋抵债是基于民间借贷，刘丹应举出转账记录加以证明李桂香向其借款，而仅仅以收据来证明曾经向李桂香借款是不符合民间借贷举证规则的。综上李桂香可以与任何债权人签订抵债协议，而且李桂香也曾与原告签订过。李桂香也可以任意书写日期，本案李桂香的陈述前后矛盾，法院没有综合考虑李桂香的陈述，不符合法律规定。被告刘丹辩称，一、（2019）内0502执异57号裁定书认定事实清楚，证据充分。刘丹提供的与李桂香存在的债权债务关系的事实以及2016年8月25日李桂香以铁南昆都仑小区8栋西1号136.46平方米的房屋抵100万债务后，双方签订的购房合同，交款收据和房屋租赁协议等都充分说明，此房的所有权已经归属刘丹；李桂香以此房抵还刘丹100万元债务发生在2016年8月25日，即李福利申请查封涉案房屋之前；审查时李桂香已说明，她已向李福利声明涉案房屋已经抵账给刘丹丹，并提出收回所谓的协议，李福利不给。二、李福利以刘丹只出具了一枚收据证明其已付房款与民间借贷规则违背为由提出的诉求不成立。执行局审查的是执行异议，并非是李桂香与刘丹的民间借贷，他人对李桂香与刘丹的债权债务关系无需质疑。刘丹与李桂香的债权债务关系是事实，有债务来源，部分还债的事实，李桂香认可的事实。（2019）内0502执异57号裁定符合最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条第二款。基于上述事实和理由应驳回原告李福利的诉讼请求被告李桂香辩称，（2019）内0502执异57号裁定书，符合事实。确实是我用房抵债给刘丹在先，2016年8月25日就以此房抵顶给刘丹的债务，双方签订了相关协议，办了相关手续，虽然房屋仍然由我使用，但变成了租赁关系，房子的所有权属于刘丹。李福利让我签所谓的协议时，我已经声明房子已经还债抵给刘丹了，他们说房子还是我使用着，非让我签协议。我小叔子丁日峰在做买卖中先后向刘丹借过770万元，丁日峰出事了，让我和我丈夫还款，刘丹同意。经结算还有620万，由我和我丈夫还款。我用房子顶100万，后来陆续还了一些，还剩370万左右。被告丁日升未做答辩。经审理查明，原告李福利与被告李桂香、丁日升民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2017）内0502民初7310号民事裁定书，查封了涉案的位于通辽市××区房｛合同编号：（2016）年第〔0608056〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋。2017年10月23日9时40分，被告李桂香在我院为其作的询问笔录中表示：“位于通辽市××区房｛合同编号：（2016）年第〔0608056〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房产系李桂香的，这些年一直用于开超市，没办房证，所以也没有卖，自己使用并清楚原告李福利申请将涉案财产保全，未经我院允许不得擅自转让或设定担保物权，否则将被追究相应的责任。”2018年5月16日李桂香与李福利等其他债权人签订抵顶协议，协议约定，李桂香、丁日升拥有科区铁南昆都伦大街昆都仑小区8幢西1号房屋所有权，建筑面：136.46平方米，因欠李福利941550元、郭丽华1513469元、魏萍327018元、王志刚231166元，李桂香、丁日升同意将科尔沁区铁南昆都仑街昆都仑小区8幢西1号房屋产权抵顶给李福利等人。李福利等人抵顶后按照对李桂香、丁日升享有的债权依据债权比例按份共有房屋的产权，李福利等人申请强制执行费和房屋产权过户费等费用由李桂香和丁日升承担。通辽金诺资产评估事务所于2018年12月25日作出通辽金诺评报字（2018）第91号即通辽市科尔沁区人民法院拟拍卖李桂香、丁日升房产资产评估报告书，该报告书载明：本次评估范围李桂香名下位于通辽市××区营业用房，建筑面积136.46㎡，昆都仑小区8#楼1层西2室营业用房，建筑面积62.02㎡，共有权人丁日升。被告李桂香自认其与被告刘丹签订的××区房的买卖合同是在李桂香自2018年7月份从看守所出来之后签订的。另查明，被告李桂香与通辽铁路房产段签订的房屋买卖合同一份，合同编号2016-0628056，此案房屋是李桂香从铁路房产段购买的，现在都没有房产证。被告刘丹、李桂香、丁日升对涉案房产达成过买卖的合意，李桂香、刘丹对涉案房屋有达成租赁的合意。被告李桂香自认其租赁涉案房屋后没有交过房租，从账上扣6万元。被告刘丹自认其收了三年的房费，第一年交的30000元的现金，第二年、第三年因李桂香欠其钱，就从李桂香还其钱里先扣的租金。原告李福利为证明其诉讼请求成立向本院出示：证据1、2017年10月23日询问笔录一份。证明主审法官在询问李桂香时，李桂香清晰的表明该房屋系李桂香所有，可知该房屋根本没有在2016年出售给刘丹。证据2、协议书两份。证明2018年5月16日李桂香与李福利等其他债权人签订的抵顶协议及协议书。其第一项就清晰的写明了甲方即李桂香、丁日升夫妻拥有科尔沁区铁南办事处昆都仑小区8幢西1号房的房屋所有权，并且在两份协议中，二人以所有权人的身份对该房产进行处分，由此进一步证明该房产在2016年出售给刘丹系谎言。证据3、2018年12月25日由通辽市金诺资产评估事务所出具的资产评估报告一份。证明房产为丁日升、李桂香夫妻共有。进一步证明房产2016年出售给刘丹系谎言。证据4、电话录音光盘一份。证明李桂香本人亲口承认其与刘丹签订的××区房的买卖合同是在李桂香自2018年7月份从看守所出来之后签订的，其根本目的是为了逃避法律的惩罚，逃避其他债务人的追偿。被告刘丹发表质证意见为，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，对内容中涉案房屋的李桂香的回答不符合法律事实。对证据2真实性无异议，协议签订的日期为2018年5月16日。对内容有异议，将涉案房屋抵顶给原告的事实有异议。对证据3真实性无异议，对证明问题有异议，评估报告是被撤销裁定的内容。对证据4真实性无异议，对证据的来源属于非法取证，对证据内容是原告引供李桂香回答的。且是在李桂香受到威胁的气氛下所述的。被告李桂香发表质证意见为，对证据1真实性无异议，对证明问题无异议，对证据2真实性无异议，但是在签订此协议时，已经将房屋抵顶给刘丹了，对证据3真实性无异议，但是在做评估的时候，房屋已经给刘丹了，对证据4真实性无异议，我认为当时是李福利在套我。被告丁日升未发表质证意见。被告刘丹向本院出示证据1、科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号裁决书。证明中止了（2018）内0502执1057号裁定书事实清楚，理由证据充分，适用法律正确。证据2、2016年8月25日刘丹、李桂香、丁日升签订的购房合同。证明该房屋××区面积为136.46平方米。证明该房屋所有权已经归属刘丹。证据3、2016年8月25日李桂香写的购房款收据一枚。证明房款已经交付，房产归刘丹所有。证据4、2016年8月25日李桂香、刘丹的房屋租赁协议一份。证明该房屋所有权归属刘丹后，刘丹具有支配权，通过租赁协议，由李桂香租赁使用。证据5、李桂香与通辽铁路房产段签订的房屋买卖合同一份编号2016-0628056。证明该房屋是李桂香从铁路房产段购买的，现在都没有房产证。原告李福利发表质证意见为，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该份裁定属于认定事实错误，从我方出示证据可以看出该份裁定中认定的刘丹与李桂香的购房协议是真实的认定错误。对证据2真实性无异议，对合法性有异议，从我方出示证据可以看出刘丹与李桂香所签订的购房协议是在2018年的下半年，不是他们自认的2016年8月份。对证据3真实性无异议，对合法性有异议，该份证据前后矛盾，一说是抵债的购房协议，但实际变成了买卖房屋协议，既然李桂香欠刘丹的欠款，怎么能说成购房款。对证据4真实性无异议，对合法性有异议，从我方出示证据看出，该协议是刘丹和李桂香私下签订，不具有合法性。对证据5无异议。被告李桂香发表质证意见为，对证据1、2、3、4、5均无异议。被告丁日升未发表质证意见。被告李桂香、丁日升未出示证据。经审查，对原告李福利出示的证据1、2、3、4因二被告对其真实性无异议，该证据来源合法，故对其证据本身所载明的内容的证明力予以确认，对其他证明力不予确认。对被告刘丹出具的证据1因裁决书未生效，故对其证明力不予确认。证据2的内容仅能证明刘丹、李桂香、丁日升对涉案房产达成买卖的合意，不能证明所有权已经归属刘丹。证据3与房产归刘丹所有缺乏关联性，故对其证明力不予确认。证据4仅能证明李桂香、刘丹对涉案房屋有租赁的意向，不能证明房屋所有权归属刘丹，刘丹具有支配权，通过租赁协议，由李桂香租赁使用。证据5来源合法，内容客观真实，故对其证明力予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案中原告李福利出示的2017年10月23日询问笔录一份、协议书两份、2018年12月25日由通辽金诺资产评估事务所出具的资产评估报告一份、电话录音光盘一份能够排除被告刘丹、李桂香、丁日升签订的购房合同合法有效。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；本案中刘丹虽主张李桂香、丁日升将涉案房屋出卖给刘丹，刘丹又将涉案房屋租赁给李桂香，但被告刘丹、李桂香仅出具各方对涉案房屋有出售及租赁的意向证据，未出具有效证据证明涉案房屋已由被告刘丹实际占有且关于被告是否使用涉案房屋的关键性问题即租金的给付，被告刘丹与李桂香陈述也是相互矛盾，甚至出现债务与租金相混同的情形。（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，由于被告刘丹、李桂香、丁日升未提交有效证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有使用涉案房屋，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行，因此，原告李福利提出的撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于通辽市××区｛合同编号：（2016）年第〔0608056〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于通辽市××区｛合同编号：（2016）年第〔0608056〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行。案件受理费减半收取100.00元，由被告刘丹、李桂香、丁日升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  曹凤林人民陪审员  郑玉杰二〇一九年十月二十五日书 记 员  王 伟