贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9721号 原告：蒋忠文,男,汉族,1972年3月1日出生,住贵州省毕节市。 原告:杨林会,女,汉族,1981年3月13日出生,住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。 委托诉讼代理人：孙兰（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810311589。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州 省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。 法定代表人:聂黎明。 委托诉讼代理人:李静(一般授权代理),北京德恒律师事务所律师,执业证号:11101200411354675。 原告蒋忠文、杨林会与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告蒋忠文、杨林会的委托诉讼代理人孙兰，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,违约金以已付购房款296525.00元为基数,参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍,从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月7日的违约金为:52222.31元）;3.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由，2014年10月27日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的招商花园城E1幢9层3号商品房,房屋总价款296,525.00元。被告承诺在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。原告已经按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完购房款。被告根据合同的约定于2016年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用,原告收房时,被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税印花税等办证所需的费用,并向原告出具了相应收据,应视为原被告双方达成委托代办产权证书的合意,成立事实上的委托代办关系,但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关,致使原告不能在法律规定期限内取得不动产权证。原告认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务,现因被告的原因,致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书,严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定,被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的法权益,现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至法院,望判如所诉。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证的请求应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确,即该行为主要体现在“申请办理”上,至于后期的审核,颁发行为并非被告约定和法定的义务,因为被告并非行政机关,不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知,前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早己向不动产登记机关申请办理了不动产权证书,因此,请求法院驳回原告第一项诉讼请求。且该房已于2019年3月12日取得《不动产权证书》。2、被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房）第二次幕墙通知,及第三次通知即:2018年8月23日的邮政快递单、办理房屋不动产权证的告知书,可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式,向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此,被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上,原告的第一、二项诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2014年10月27日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的招商花园城E1幢9层3号商品房,房屋总价款296,525.00元。并约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（一）出卖人承诺于X年X月X日前取得该商品房所有权初始并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180个工作日内,出人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起当180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移记有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理（1）买受人有权退房,买受人退房的,出买人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。(三)建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等,由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后180日内,出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完毕购房款，被告方于2016年6月30日向原告方交付了房屋。但被告未按照合同约定向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。2015年12月16日,被告按照合同约定,通过邮寄方式,向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证,代理税务局、房产局、国土局收取相关费用,该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细,并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。原告收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》后，于2018年5月9日向被告缴纳相关税费。2017年9月24日至2017年9月30日,被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书资料收集的通知》,通知业主提交办理房屋转移登。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。2018年10月23日,原告签署委托书,委托被告管理不动产权属证书,原、被告形成委托代办证关系。庭审过程中查明，涉案房屋已经办理不动产转移登记。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2016年6月30日向原告交付了房屋，并约定在商品房交付使用90日前登记涉案商品房的所有权。综合全案来看，被告确实存在违约情形，原、被告在合同中约定：“在商品房交付使用90日前登记涉案商品房的所有权”，根据双方约定办证时间为2016年9月30日（2016年6月30日交房向后延90日）。由于被告未在该时间内办理完毕产权手续，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2016年9月30日之次日开始，即2016年10月1日计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。所以违约金的计算时间该当以签署委托办理手续之日（2018年8月23日）止。原告请求的违约金依法应当以原告已付购房款296,525.00元为基数,从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定。对于原告诉请的不动产权证书并交付给原告，因涉案房屋不动产权证书已以办理完毕，被告应当向原告交付不动产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决生效之日起90日内为原告办理不动产产权证并向原告交付； 二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋忠文、杨林会支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房本金人民币296,525.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍计算，时间自2016年10月1日起计算至2018年8月23日止； 三、驳回原告蒋忠文、杨林会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币553.00元（已减半收取），由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十一月五日 书记员  李 犇