上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初668号原告(反诉被告)：范贤正，男，1965年7月17日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，上海汉商律师事务所律师。原告(反诉被告)：上海鸿福宾馆，住所上海市。法定代表人：瞿松长，总经理。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，上海汉商律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海同鹏企业管理有限公司，住所上海市奉贤区。法定代表人：孙益功，执行董事。委托诉讼代理人：俞健，男。第三人中冶宝钢技术服务有限公司，住所上海市。法定代表人：高武久，董事长。委托诉讼代理人：孙加同，男。委托诉讼代理人：李宁，男。原告范贤正、上海鸿福宾馆与被告上海同鹏企业管理有限公司、第三人中冶宝钢技术服务有限公司及反诉原告上海同鹏企业管理有限公司诉反诉被告范贤正、上海鸿福宾馆及第三人中冶宝钢技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)范贤正、上海鸿福宾馆的委托代理人朱旭望、张晨，被告(反诉原告)上海同鹏企业管理有限公司的委托代理人俞健、第三人中冶宝钢技术服务有限公司的委托代理人孙加同、李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范贤正、上海鸿福宾馆提出的诉讼请求：1、判令范贤正与上海同鹏企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；2、上海同鹏企业管理有限公司向范贤正与上海鸿福宾馆返还租赁保证金人民币504839元(以下币种均为人民币)；3、上海同鹏企业管理有限公司向范贤正与上海鸿福宾馆赔偿租金差额损失XXXXXXX.28元；4、本案诉讼费由上海同鹏企业管理有限公司承担。事实与理由：2017年3月31日，范贤正与上海同鹏企业管理有限公司(以下称同鹏公司)签订《房屋租赁合同》，约定同鹏公司将位于本市新会路496、498、502、504号总共1772.79平方米面积的房屋(以下称系争房屋)出租给范贤正经营酒店使用。合同约定，范贤正以该房屋办理完商铺企业注册后追加新注册企业为租赁合同的承租方，租赁期限为2017年11月15日至2022年12月24日，租赁期内总租金为XXXXXXX.27元。范贤正按约支付了全部押金及租金后遂搬入系争房屋，并以该房屋为经营场所成立了同鹏公司，用以酒店经营。2018年7月，同鹏公司告知原告其自2018年8月31日后将丧失将租赁房屋转租给原告的权利，要求协商处理善后事宜。遭到原告拒绝。2018年8月8日，原告受租赁房屋产权人即本案第三人通知，告知第三人与同鹏公司之间的租赁合同将于2018年8月31日到期。原告经了解进一步得知，因在对租赁房屋转租权的次一期招标中未获中标，同鹏公司自2018年8月31日开始对租赁房屋已无权进行出租。经同鹏公司与第三人共同协调，2018年11月14日，上海鸿福宾馆与新的中标单位上海富羡房地产营销策划有限公司(以下称富羡公司)签订了《租赁协议》。合同中约定，富羡公司将原告原承租的房屋继续租赁给上海鸿福宾馆，租赁期限为2018年11月15日至2022年12月31日，其中2018年11月15日至2022年12月24日期间总租金为XXXXXXXX.6元。此后，原告多次与同鹏公司沟通，要求其返还保证金，并就其违约行为对原告造成的损失进行赔偿。同鹏公司始终未予理睬。原告为保障自身合法权益，向法院提起诉讼。被告上海同鹏企业管理有限公司辩称：原告在签订租赁合同时已经知晓同鹏公司与上家的租赁期限情况。在合同届满之前，因原告擅自转租及拖欠租金，同鹏公司已经单方面解除了租赁合同，解除日为2018年8月6日，按合同约定，因原告的原因导致合同解除，需支付三个月租金的违约金。该违约金与租赁保证金金额一致，故可以抵扣不予归还。双方签订的租赁合同承租方是范贤正，现原告提供的与案外人签订的租赁合同，承租方是上海鸿福宾馆。现原告依据不同承租人的租赁合同，主张其存在损失，同鹏公司不予认可。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告上海同鹏企业管理有限公司提出的诉讼请求：1、确认同鹏公司与范贤正签署的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除；2、范贤正向同鹏公司支付解除合同违约金504839元；3、范贤正向同鹏公司支付逾期付款违约金25337元；4、范贤正向同鹏公司支付房屋使用费，按最近一个月的平均日租金的两倍计算(即9928元/日)，自2018年8月22日起算至2018年11月14日，共85天，金额为843880元；5、范贤正与上海鸿福宾馆将注册于租赁房屋地址的上海鸿福宾馆的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销，并向同鹏公司支付赔偿金50000元。事实与理由：同鹏公司与范贤正于2017年3月31日签订的租赁合同中约定，承租人租赁系争房屋作为酒店使用，承租人在租赁期内未经同鹏公司书面同意不得擅自转租，或将该房屋转让给他人承租。上述合同签订后，范贤正于2017年8月12日在该房屋地址上取得了上海市特种行业许可证，并于2017年9月26日在该房屋地址注册设立了上海鸿福宾馆(投资人为范贤正的个人独资企业)。但是，在范贤正取得了上海鸿福宾馆的相关证照后，范贤正将其在上海鸿福宾馆的全部出资均转让给自然人瞿松长。上海鸿福宾馆的投资人于2017年11月20日经工商变更登记，已由范贤正变更为瞿松长，并由瞿松长在系争房屋内实际租赁经营。同鹏公司同时认为，范贤正上述行为未经同鹏公司同意，系擅自转租、转让该房屋租赁权的行为，严重违反了合同约定。另，范贤正拖欠房屋租金和管理费，且累计拖欠时间符合合同约定的合同解除条件。故同鹏公司根据合同约定，通过邮寄、短信、微信、派人送达的方式向范贤正和上海鸿福宾馆提交了《解除房屋租赁合同通知书》，确定于2018年8月6日解除合同，并要求其限期搬出系争房屋，支付相应房屋租金、违约金和相关款项。范贤正与上海鸿福宾馆已收到上述通知，但至今未付清拖欠款项，致使同鹏公司遭受重大经济损失。为此，同鹏公司提起反诉。反诉被告范贤正与上海鸿福宾馆共同辩称：1、反诉被告并未对系争房屋进行转租或转让承租权。上海鸿福宾馆投资人的变更对其以自身名义参与和履行房屋租赁合同不产生影响，系争房屋始终由范贤正与上海鸿福宾馆承租和经营。2、反诉被告从未拖欠或延迟支付任何租金。根据双方陈述，双方支付租金的方式历次均由同鹏公司明确通知反诉被告应支付的金额，反诉被告根据其通知进行相应金额的支付，同鹏公司也从未提出过任何异议，故其无权以此理由单方面解除合同。3、同鹏公司在其已经发生违约行为的情况下通知解除合同有违诚实信用原则，其真正的意图在于逃避因其违约行为而应向反诉被告承担的违约赔偿责任。综上，合同解除的日期应以反诉被告的意见为准。反诉被告已将房屋租金付至2018年8月31日，是由于同鹏公司自身违约导致之后的租期无法继续，同鹏公司要求反诉被告承担违约金、逾期付款违约金、房屋使用费、注销营业执照、变更相关地址及支付赔偿金之诉请均于法无据。反诉被告均不予同意。第三人中冶宝钢技术服务有限公司述称：第三人与同鹏公司之间的租赁合同约定的租期是2010年9月1日至2018年8月31日。最初第三人并不清楚同鹏公司将系争房屋出租给原告，直至第三人在2018年合同届满前通知同鹏公司按时搬离时，同鹏公司才提出其已将该房屋出租给原告。现同鹏公司与第三人之间的租赁合同已经终止。2018年8月31日之前的租金，同鹏公司已经付清。2018年11月15日，同鹏公司将系争房屋交还给第三人。2018年8月31日至11月13日期间的房屋使用费如何支付双方还在协商之中。为使同鹏公司及时搬离，第三人曾与原、被告之间召开过多次协调会。当时原告主张其与同鹏公司的租赁合同尚未到期，不愿返还房屋。同鹏公司曾想通过诉讼途径要求原告搬离，但考虑到时间较长，且第三人已经通过招投标确定了新的承租人富羡公司，所以就由富羡公司与原告协商，双方于2018年8月20日签订了新的租赁合同(租期从2018年9月1日起至2026年8月31日)。本案纠纷法院可依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、本市新会路496、498、502、504号二夹层的01-18室、301-304室、328-341室(以下称系争房屋或该房屋)，建筑面积1772.79平方米。该房屋所有权人为第三人。二、2010年5月，第三人与同鹏公司签订租赁合同，约定第三人将包括系争房屋在内的相关房屋出租给同鹏公司，租期为2010年9月1日至2018年8月31日。三、2017年3月31日，同鹏公司作为出租方、范贤正作为承租方，签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁用途，范贤正承诺，租赁该房屋仅作为酒店使用。2、同鹏公司暂定于2017年4月1日将房屋交付给范贤正。房屋租赁期自2017年4月1日起至2022年12月24日止。3、租金每两个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2017年4月1日，总额为301966元(为租赁房屋取得特种行业许可证后第61个自然日起2个月的租金)。以后范贤正应于每一个支付周期开始前三天向同鹏公司付清应付租金。若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日，同鹏公司在收到租金后应开具正规发票给范贤正。4、签订本合同的同时，范贤正应向同鹏公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的平均租金，即504839元。因范贤正违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，同鹏公司可在保证金中扣除，并且无需范贤正同意，范贤正必须在接到同鹏公司付款通知后五天内支付上述款项的不足部分并补足保证金。5、在范贤正已办结该商铺企业法人营业执照等相关手续，则需签订补充协议，将所注册公司追加为本租赁合同的承租方，履行相关义务。6、若本合同提前终止、解除或届满时，范贤正须在3天内将动产部分自行搬离系争房屋，并将房屋交还给同鹏公司。不按同鹏公司要求返还而继续占用房屋的，自擅自占用之日起每日应当按最近一个月的平均日租金的两倍向同鹏公司支付使用费。7、在租赁期内，范贤正将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须征得同鹏公司书面同意。8、范贤正应按时支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则范贤正需按应付未付租金金额的千分之一向同鹏公司支付违约金。9、有下列情形之一的，同鹏公司可无条件断水断电，并书面通知范贤正解除本合同。范贤正应向同鹏公司按月租金的三倍支付违约金。……(4)范贤正擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(5)范贤正逾期或不足额支付租金累计超过15天的。……10、租赁期间，非本合同规定的情况，同鹏公司中途解除合同的，同鹏公司应向范贤正支付三个月租金之总和作为违约金，支付的违约金不足抵付范贤正损失的，同鹏公司还应负责赔偿范贤正实际损失与违约金的差额部分(范贤正实际损失包括其对租赁房屋进行装修、装潢、加装固定设施的费用)。11、租金计算表：(1)自2017年4月1日起至租赁房屋未取得特种行业许可证期间和取得特种行业许可证之后的六十个自然日都为免租期。范贤正应积极办理特种行业许可证，若由于范贤正原因导致特种行业许可证延期取得或无法取得的，则范贤正免租期条款废止，范贤正不再享有免租期，范贤正应向同鹏公司支付租金(2017年4月1日至2019年3月31日期间按照150983元/月计算，2019年4月1日后按照后述相应期限的月租金计算)；(2)自租赁房屋取得特种行业许可证之日后第61个自然日起至2019年3月31日，月租金为150983元；(3)自2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为158532元……。12、范贤正自行办理营业执照等各类证照许可，并承担相关费用，同鹏公司负责提供所需的其持有的材料。13、因同鹏公司将新会路XXX号一层大堂部分面积供范贤正使用，经双方协商，范贤正需支付8000元/月管理费，自2017年4月1日起算，免租期期间仍需支付此笔管理费，范贤正应于免租期内每月月底前向同鹏公司支付下月的管理费，免租期届满后的管理费支付方式和支付日期同租金。四、2017年4月上旬，范贤正向同鹏公司支付两个月的租金301966元、租赁保证金504839元及相关管理费。五、2017年7月21日，同鹏公司与范贤正签订《协议书》。其中约定：双方于2017年3月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》(以下称原合同)约定的租赁期限截止于2022年12月24日。现经双方协商达成以下内容：1、为办理房屋特种行业许可证的需要，双方另行签订了一份《房屋租赁合同》(称新合同)。双方确认新合同仅供办理房屋特种行业许可证所用，不作为双方履行的依据。2、为办理特种行业许可证需要，范贤正在该房屋取得许可证当日，愿意向同鹏公司提前支付200000元(同鹏公司收款后为范贤正开具租金发票)，同鹏公司同意该200000元可视为范贤正支付的在原合同中48天的租金，该48天租期的起始日为范贤正取得特种行业许可证之日起4个月后的第一天起算。若范贤正取得特种行业许可证后于2018年1月14日前单方解除原合同的，则范贤正支付的200000元不视为原合同中48天的租金，且该200000元同鹏公司予以没收。上述协议签订后，范贤正于2017年8月15日向同鹏公司支付200000元。六、范贤正以系争房屋为地址设立上海鸿福宾馆(投资人为范贤正)后，2017年8月12日，相关职能部门发证，上海鸿福宾馆取得上海市特种行业许可证。2017年8月15日，范贤正向同鹏公司出具《确认书》，主要内容为：系争房屋于2017年8月12日取得了特种行业许可证。七、2017年11月，上海鸿福宾馆的投资人由范贤正变更为瞿松长。在工商部门存档的《个人独资企业转让协议》(系范贤正与瞿松长于2017年11月14日签订)中载明：位于本市新会路XXX号上海鸿福宾馆是个人独资企业，原由范贤正投资设立，现转让给瞿松长，转让款为300万元。八、2017年7月，因第三人与同鹏公司之间签订的房屋租赁合同即将届满，故第三人开始就系争房屋的出租进行招标。期间，同鹏公司未参与招标。九、2018年7月31日，同鹏公司致函范贤正与上海鸿福宾馆，主要内容为：同鹏公司与范贤正于2017年3月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，其中约定，承租人租赁该房屋作为酒店使用，承租人在租赁期内未经同鹏公司书面同意不得擅自转租，或将该房屋转让给他人承租。之后，承租人于2017年8月12日在该房屋地址上取得了上海市特种行业许可证，并于2017年9月26日在该房屋地址上设立了上海鸿福宾馆。但是，同鹏公司最近获悉上海鸿福宾馆在取得了相关执照后，承租人已将其在上海鸿福宾馆的全部出资均转让给自然人瞿松长，作了工商登记的变更，并在该房屋内实际租赁经营。据此，同鹏公司认为承租人上述行为违反合同上述约定，另外，截止2018年7月31日止，按合同约定的计算标准，承租人应向同鹏公司累计支付租金XXXXXXX元和管理费128000元，合计金额为XXXXXXX元，但承租人实际仅支付了XXXXXXX元，尚余128250元未能足额支付，且累计拖欠时间远超过合同约定的解除条件，对同鹏公司的运营造成了影响。鉴此，同鹏公司依据合同约定有权单方面解除合同，告知：1、自2018年8月6日起，合同提前解除。2、承租人应向同鹏公司支付所拖欠租金、管理费，以及按月租金的三倍支付违约金。3、承租人应付清截止至2018年8月6日前的相关费用(包括但不限于水电费等)，并办理相关注销手续，及时通知同鹏公司支付情况。4、要求承租人和上海鸿福宾馆自合同解除后15天内，即于2018年8月21日前自行搬离，返还房屋。否则，同鹏公司按合同约定可无条件断水断电，并收回房屋。5、要求承租人和上海鸿福宾馆于2018年8月21日前将注册于该房屋地址的相关证、照注销。否则应向同鹏公司支付赔偿金50000元。同鹏公司有权要求承租人和上海鸿福宾馆继续履行上述义务。6、如继续占用房屋，则自2018年8月22日起，承租人和上海鸿福宾馆每日应当按日租金的两倍支付使用费，并赔偿损失。之后，同鹏公司还将上述信函内容通过微信发送给了范贤正与瞿松长。十、2018年8月18日，范贤正与上海鸿福宾馆回函，主要内容为：1、不同意2018年8月6日解除合同，同鹏公司依约不具备合同解除权。2、范贤正并未将承租权转让他人，上海鸿福宾馆系为在承租房内有证合法经营，原本由范贤正设立的实体，后瞿松长作为合伙人入股，双方合伙经营，不违反合同相关约定。3、范贤正从未拖欠租金，且每次都是同鹏公司在缴租前先联系承租方，后承租方再根据同鹏公司的要求汇款，在2018年8月6日前同鹏公司从未口头或书面通知承租方有拖欠租金或其他费用的情况。4、在发送本回函前经承租方结算，不拖欠同鹏公司任何费用。5、承租方注意到，同鹏公司并非出租房屋的所有权人而系转租人，同鹏公司与承租方的合同届满日为2022年12月24日，但同鹏公司至今未依约取得出租房2018年8月31日后的承租权和转租权，承租方正式通知同鹏公司在2018年8月31日前取得出租房的承租权和转租权，否则将导致双方租赁合同无法继续履行，同鹏公司必将承担合同约定的赔偿和违约责任。十一、2018年8月20日，经第三人招标，富羡公司与第三人就包括系争房屋在内的相关房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2018年9月1日起至2026年8月31日。十二、2018年11月15日，同鹏公司作为移交方、富羡公司作为接收方、第三人作为业主方签订《房屋交接清单》，其中载明：房屋名称，新会路XXX号XXX楼大堂2、3楼(鸿福宾馆)；房屋经营业态，第三人整体出租给同鹏公司收回后招租，于2018年11月15日由于富羡公司中标使用，现场交接；备注，上述房屋设备、设施等，水电费、物业费和燃气费2018年11月15日前已结清。十三、2018年11月14日，上海鸿福宾馆与富羡公司就系争房屋签订房屋租赁合同，约定：租期自2018年11月15日起至2022年12月31日，租金自2018年11月15日至2021年8月31日止为222700元/月，2021年9月1日起至2022年12月31日止为233835元/月。十四、根据银行业务回单中载明的内容，范贤正于2017年4月6日向同鹏公司支付222805元、600000元，2017年8月15日支付200000元。瞿松长于2018年2月13日向同鹏公司支付355682元，4月7日支付317966元，2018年6月5日支付317966元，2018年8月6日支付211659元。上述款项中包括租赁保证金504839元、租金及每月8000元的管理费。上述金额合计XXXXXXX元，其中截止2018年7月31日前的金额合计为XXXXXXX元，扣除租赁保证金(504839元)与管理费(自2017年4月1日至2018年7月31日每月按8000元计为128000)后为租金总额，即XXXXXXX元。关于起租日，双方均同意系2017年4月1日起租。关于租金起算的日期，原告认为，根据双方签订的合同，租金起算日应当是特种行业许可证取得后60个自然日之后才开始计租。原告系委托被告办理上述证照(有补充协议及支付的200000元为证)，被告于2017年8月30日才将特种行业许可证交给原告(无收条)，故应从2017年10月31日开始计算租金。原告首笔租金是在2017年4月6日支付给被告，之后按月支付，故2018年8月31日之前的租金已经付清。且被告主张2018年8月6日双方合同已经解除，但其在8月6日仍然要求原告支付了剩余租金(2018年8月31日之前的所有租金)。被告认为，特种行业许可证是2017年8月12日取得，系原告自行办理，并不存在被告代为办理之情况。故根据合同约定的60个自然日推算，2017年10月12日应作为计算租金的日期。现原告已付租金应当是付至2018年8月11日之前。对此，原告表示，原告根据被告的指示，在2018年8月6日支付了200000元租金，如果是按照2017年8月12日开始计租，原告也已付清。被告认为，2018年8月6日，原告是自动支付200000元，被告并未通知。且该款被告理解并非全部是租金，有部分是违约金。审理中，范贤正与上海鸿福宾馆表示在本案中共同承担权利义务。同鹏公司认为，二者并非共同体，应分别承担不同义务。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，同鹏公司与房屋产权人即第三人签订的合同中约定租期至2018年8月31日届满。然，其与范贤正签订的合同期限约定为2022年12月24日届满。同鹏公司也未提供证据证明第三人对此知晓并同意，且明知其自2018年9月1日后并不确定享有转租权，在其与第三人的合同期限即将届满时，又放弃参与第三人对之后租期的招租，导致同鹏公司丧失可能获得转租权的机会，故同鹏公司与范贤正签订的合同中关于租期超过2018年8月31日之后的内容应为无效。本案中，同鹏公司亦无证据证明范贤正与上海鸿福宾馆清楚其与第三人的租期，故导致合同自2018年9月1日起无法继续履行的责任在于同鹏公司。本案中，范贤正与上海鸿福宾馆表示共同承担本案权利义务，于法不悖，本院予以准许。关于范贤正是否存在擅自转租之违约行为。虽然范贤正是以承租人名义与同鹏公司签订的租赁合同，但双方在合同明确约定租赁房屋之用途系用于经营酒店，且需合法经营。在此情况下，同鹏公司亦清楚范贤正并非以个人名义经营酒店而需设立公司、以公司名义开展经营。为此，双方在合同中约定了“范贤正已办结企业法人营业执照等相关手续”之内容。虽然在上海鸿福宾馆成立后，双方未按合同约定签订补充协议，但从之后的实际履行情况来看，上海鸿福宾馆在系争房屋地址上设立、经营，同鹏公司自始至终均知晓，即上海鸿福宾馆实际已作为租赁合同的承租方履行相关义务。上述情况也符合租赁行业中的惯例。至于上海鸿福宾馆之后变更投资人之事实，并不影响以上海鸿福宾馆作为系争房屋承租人履行合同义务。故同鹏公司认为张范贤正存在擅自转租之违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于租金的起算日。根据范贤正于2017年8月15日出具的《确认书》，其已确认系争房屋于2017年8月12日取得了特种行业许可证。故按合同约定的起租方式(取得特种行业许可证后的第60个自然日都为免租期)，租金的起算日应自2017年10月12日开始计算。原告陈述其于2017年8月30日实际取得上述许可证及系委托同鹏公司代办，无相应确凿证据证明，本院不予采信。关于范贤正与上海鸿福宾馆是否存在拖欠租金以及同鹏公司是否据此行使单方面合同解除权。根据本院前述查明的事实，截止同鹏公司发出解除函之日(2018年7月31日)，范贤正与上海鸿福宾馆已付的租金总额为XXXXXXX元。根据双方合同约定的租金标准(2019年3月31日前租金为150983/月)及实际履行过程中原告已付租金中的200000元冲抵48天租金之事实，再结合前述认定的计租日为2017年10月12日，可确定截止2018年7月28日止，原告应付租金的数额为XXXXXXX元。该金额与原告实际支付金额相差约为26284元(忽略三天租金)。考虑到租金差额较小，加之因签订合同时对特种许可证的颁发日期无法确定，导致双方对计算租金的起始日期一直未作明确。待特种许可证颁发后，双方亦未对已付租金及相关时间节点作结算。基于上述情况，原告所述其每次付款均根据被告通知金额之内容较为符合客观事实。同鹏公司称原告在合同履行过程中一直存在逾期付款，但无任何证据其在发函前近一年的时间里，曾对原告的付款方式提出任何异议，故同鹏公司上述意见有违常理。另，同鹏公司是在得知第三人已要求其迁出系争房屋合同、其与原告的租赁合同事实上已无法继续履行后才要求解除合同的时间节点。同时，原告在同鹏公司发函后即在2018年8月6日又支付了200000元租金，说明原告对其合同付款义务确系积极履行的态度。且在原告得知双方合同系因同鹏公司已不具备转租权导致无法继续履行、己方有可能存在损失的情况下，也有理由行使不安抗辩权，延迟或拒绝向同鹏公司支付租金。综合上述因素，本院确认同鹏公司以原告拖欠租金为由根据合同行使单方面合同解除权的理由不能成立，本院不予采纳。关于本诉：基于上述认定的事实与理由，考虑到同鹏公司与第三人合同系于2018年8月31日届满，故其与原告之间的房屋租赁合同应于2018年9月1日起无效。合同无效在原因在于同鹏公司，其应返还原告租赁保证金504839元。原告该项诉请依法有据，本院予以支持。关于合同解除后同鹏公司应承担的违约责任，原告主张按租金差额赔偿损失。为此，原告提供上海鸿福宾馆与富羡公司签订的合同，其中约定租金为222700元/月(2018年11月15日至2021年8月31日)及233835元(2021年9月1日至2022年12月31日)。上述租金标准虽然高于原告与同鹏公司之间约定的租金(前期150983/月)，但考虑到之后合同履行的不确定性，以及原告在与同鹏公司签订合同时也存在未尽到审慎义务等因素，原告就合同的无效亦应承担一定责任。故原告主张合同解除后，同鹏公司按实际租金差额赔偿损失，缺乏事实与法律上的依据。本院酌情确定同鹏公司对此承担的违约责任按合同约定的三个月租金总和计算较为适宜。为此，本院判定同鹏公司应赔偿原告452949元(150983/月×3个月)。关于反诉。基于前述理由，同鹏公司主张合同于2018年8月6日解除、范贤正承担合同解除违约金及逾期付款违约金缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于房屋使用费，考虑到虽然判定双方合同已于2018年9月1日起无效，但在2018年9月1日至2018年11月14日期间，反诉被告仍实际使用系争房屋，故合同无效后的上述期间，反诉被告应参照合同约定的租金标准向同鹏公司支付房屋使用费。经核算，截止2018年8月31日，反诉被告应支付的租金总额为XXXXXXX元【事实查明中已认定的2018年7月28日前应付金额XXXXXXX元+2018年7月29日起至2018年8月31日期间的租金(月租金150983元+150983元÷30天×3天)】。现反诉被告已实际支付的租金金额为XXXXXXX元(事实查明中已认定的2018年8月31日前已付的租金总额XXXXXXX元+反诉被告于2018年8月6日支付的211659元-管理费8000元)。故截止2018年8月31日，反诉被告已经支付的租金不存在拖欠，且多付了11294元。该笔差额可在之后的使用费中抵扣。根据双方合同约定的租金标准，2018年9月1日至2018年11月14日期间，房屋使用费应为372425元(月租金150983元×2+150983元÷30天×14天)。由此，反诉被告应向同鹏公司支付的使用费应为361131元。同鹏公司该部分要求符合事实依据，本院予以支持。关于同鹏公司主张反诉被告注销相关证照及设备地址之诉请，鉴于反诉被告已与案外人签订合同仍在系争房屋内经营，而同鹏公司亦无需再履行其与第三人的租赁合同，故同鹏公司该项诉请已无实际意义，且不侵犯同鹏公司任何利益，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告范贤正与被告上海同鹏企业管理有限公司于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》自2018年9月1日起无效；二、被告上海同鹏企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告范贤正、上海鸿福宾馆租赁保证金人民币504839元；三、被告上海同鹏企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告范贤正、上海鸿福宾馆损失人民币452949元；四、对原告范贤正、上海鸿福宾馆其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告范贤正、上海鸿福宾馆应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海同鹏企业管理有限公司房屋使用费人民币361131元；六、对反诉原告上海同鹏企业管理有限公司其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币32675元，减半收取计人民币16337.50元，由原告负担人民币9653.50元，被告负担人民币6684元。本案反诉受理费人民币8808元，由反诉原告负担5412元，反诉被告负担人民币3969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年十一月二十二日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条相关司法解释:1篇1处相关判例:2篇2处当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。