四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初2241号 原告：四川省宜心居物业服务有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇耀森路2号。 法定代表人：仲庆英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：仲志艳，该公司员工。 被告：陈玉兰，女，1975年4月10日出生，汉族，住四川省绵阳市。 被告：刘辉，男，1964年12月24日出生，汉族，住山东省海阳县。 原告四川省宜心居物业服务有限公司（以下简称“宜心居物业”）与被告陈玉兰、刘辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四川省宜心居物业服务有限公司的法定代表人仲庆英到庭参加了诉讼，被告陈玉兰、刘辉经本院依法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宜心居物业向本院提出诉讼请求：1．判决或调解被告陈玉兰、刘辉向原告支付物业费3058元、垃圾清运费162元、违约金2875元；2．诉讼费由被告承担。庭审中，原告宜心居物业下调违约金按照欠付物业费的30%计算。 事实与理由：2010年8月2日，原告与四川倍乐房地产开发有限公司签订《浅水湾前期物业服务委托合同》，就绵阳“浅水湾”前期物业管理达成协议，其中第八条管理期限：自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。 2011年11月30日，原被告双方签订《物业服务费收缴协议》，就被告在绵阳·浅水湾房屋的物业管理事宜进行了约定，其中第四条约定：乙方（被告）须按通知时间缴清当年物业费用，如未能按时足额交纳，甲方（原告）可按所欠费用总额每日3‰收取违约金，我方自愿调整为按年息24%计算（时间为2015.4.1至2019.2.28）。 2015年3月6日，涪城区浅水湾小区业主委员会发出文件通知终止原告与四川倍乐房地产开发有限公司签订的前期物业合同，原告实际于2015年4月1日与浅水湾业主委员会办理物业整体移交手续。 经统计，被告欠原告物业管理费3058元、垃圾清运费162元（欠缴期间2013年1月1日-2015年3月31日）经原告多次催收后至今未缴纳。综上，原告忠信物业为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判如所请。 原告宜心居物业围绕诉讼请求提交了证据，经本院依法审查核实，在卷佐证。被告陈玉兰、刘辉未提交任何证据，本院视为其放弃对原告忠信物业事实主张和诉讼请求的反驳，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，本院认定如下事实： 被告陈玉兰在2015年8月3日前系四川省涪城区房屋所有权人，登记的建筑面积为84.91㎡。该小区的建设单位系案外人四川倍乐房地产开发有限公司。 2010年8月2日，案外人四川倍乐房地产开发有限公司（甲方）与原告宜心居物业（乙方）签订了《浅水湾前期物业管理委托合同》，载明：甲方将“浅水湾”前期业务管理委托乙方实行管理；委托管理期限：自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；自甲方通知业主办理交房手续起，由业主向乙方支付物业服务费；物业管理区域……高层住宅：1．50元/月．平方米……住宅生活垃圾清运费：6元/月．户（商业另计）……业主或物业使用人应在每年/季前15日内履行缴费义务。此后，原告宜心居物业一直为案涉小区提供物业服务。 2011年12月1日，原告宜心居物业（甲方）与被告陈玉兰（乙方）签订了《物业服务费收缴协议》，协议约定：在产权证办理前，物业服务费用以售房合同中表明的建筑面积计算；乙方每月应向甲方缴纳物业服务费用（小写）：127.42元（计算公式：建筑面积84.95㎡×单价1.50元／月／㎡）；产权证办理后，应及时到物业管理处进行登记确认，从产权证办理的次月起按产权证登记的建筑面积进行计费；如产权证登记的建筑面积与售房合同中标明的建筑面积有误差，甲乙双方将进行物业费的补、退；乙方须按通知时间缴清当年物业费用，如未能按时足额交纳，甲方可按所欠费用总额每日3‰收取违约金；物业服务费用从2011年12月16日起开始计取。被告陈玉兰还在其上留了联系电话138××××＊＊32。同日，被告陈玉兰填写的《业主基本情况登记表》显示其联系电话为138××××＊＊32，被告刘辉联系电话为138××××＊＊59。 2015年3月6日，案外人涪城区浅水湾小区业主委员会出具了《涪城区浅水湾小区业主委员会关于与新物业服务企业签订合同的通告》（涪浅委发{2015}6号），商议决定选聘案外人绵阳银都物业服务有限公司为案涉小区新物业服务企业，并于2015年3月5日与其签订了正式物业合同，与原告宜心居物业的前期物业合同已终止。 2015年4月1日，原物业管理单位原告宜心居物业、接收单位案外人绵阳银都物业服务有限公司、案外人涪城区浅水湾小区业主委员会在《浅水湾物业整体移交清单》上捺印确认案涉小区的物业分项交接情况、被告宜心居物业撤场完毕。 原告宜心居物业因二被告欠付2013年1月1日至2015年3月31日期间的物业费、生活垃圾清运费，故起诉来院，请求判如所请。 还查明：2015年9月3日，原告宜心居物业与案外人成都乐群企业管理咨询有限公司签订《服务合同》，委托该公司办理追缴物业费，滞纳金，能耗费，停车费等相关事宜，并于2016年6月20日出具了相应的授权委托书。 又查明：原告宜心居物业分别于2016年1月22日、2016年6月8日向电话138××××＊＊32发送了内容为“浅水湾小区业主您好，祝您端午节愉快，希望您合理协商，妥善解决物业欠费事宜。［宜心居物业］”，“尊敬的浅水湾小区业主您好，新年将至，请及时处理物业欠费事宜，以免诉累！祝您过一个祥和的春节！［宜心居物业］” 庭审中，原告宜心居物业主张：一、二被告系夫妻关系，提交了常住人口登记卡（登记日期为2005年）；二、被告陈玉兰缴纳了2011年12年16日至2012年5月15日的物业费611.6元（1.2元/㎡/月×84.95㎡×6个月），生活垃圾清运费36元（6元/月×6个月），合计647.60元，2012年6月15日至2012年12月31日期间的物业费663元（1.2元/㎡/月×84.95㎡×6.5个月）、生活垃圾清运费39元（6元/月×6.5个月），共计702元，提交了两份收据；三、其对欠费业主催收，提交了2015年2月9日案外人涪城区浅水湾小区业主委员会张贴在小区公示栏的要求业主缴纳2015年以前物业费《通知》及相应照片、同日其张贴在小区公示栏和岗亭催缴2012年至2014年物业费的《通知》及相应照片、2017年3月27日其张贴在单元门上的《催款通知》及相应照片。 原告宜心居物业陈述2012年和2013年的收费标准是1.2元/平方米，2014年1月1日恢复成1.5元/平方米；其一直为案涉小区提供物业服务直至2015年3月；因2015年3月前新物业未进场，其向业主委员会承诺继续提供物业服务，且2015年1月-3月收费标准为1.2元/平方米。 本院认为，原告宜心居物业与案外人四川倍乐房地产开发有限公司签订了《浅水湾前期物业管理委托合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对案涉房屋的业主被告陈玉兰具有约束力。此后，原告宜心居物业与被告陈玉兰签订的《物业服务费收缴协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 原告宜心居物业按约提供了物业服务，被告陈玉兰应当按约缴纳物业费、生活垃圾清运费。上述两份合同约定的付款期间已届至，被告陈玉兰未按约付款，构成违约，应当承担违约责任，故原告宜心居物业要求被告陈玉兰支付物业费、生活垃圾清运费162元（6元/月×27个月）的诉请，有事实和法律依据，应予支持。但根据《物业服务费收缴协议》约定，物业费面积在本案中应当按照产权登记的建筑面积计算，故结合物业费的收费标准，被告陈玉兰欠付的物业费应为3056.76元［84.91㎡×1.2元/㎡/月×15个月（2013年1月1日至2014年12月31日及2015年1月1日至2015年3月31日）＋84.91㎡×1.5元/㎡/月×12个月（2014年1月1日至2015年12月31日）］，原告宜心居物业超过该部分的诉请，本院依法予以驳回。 原告宜心居物业要求被告陈玉兰承担违约金，并主动下调标准为欠付物业费的30%。本院认为，首先，原告宜心居物业与被告陈玉兰签订的《物业服务费收缴协议》中约定违约金为欠费总额每日3‰计算，该约定过高。其次，原告宜心居物业主张下调至欠付物业费的30%，该标准也过高，本院酌定支持以下欠物业费为基数，按20%计算的违约金，即611.35元（3056.76元×20%），超过部分不再支持。 原告宜心居物业以二被告系夫妻关系为由要求二被告承担共同责任，应当自行承担案涉债务属于夫妻共同债务的举证责任。但其提交的常住人口登记卡、《业主基本情况登记表》不能证明欠费期间，双方系夫妻关系且被告刘辉实际居住在案涉房屋中。故原告宜心居物业针对被告刘辉的诉请，无事实依据，本院予以驳回。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈玉兰于本判决生效后三日内向原告四川省宜心居物业服务有限公司支付2013年1月1日至2015年3月31日期间的物业费3056.76元，垃圾清运费162元，并承担违约金611.35元，共计3830.11元； 二、驳回原告四川省宜心居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈玉兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨佳 人民陪审员  孙杰 人民陪审员  蓝平 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  吴尧