广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21193号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：郑友得，董事长。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：王华，1964年6月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：张志新，男，1963年5月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系被告的丈夫。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）诉被告王华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人曾景熙，被告王华的委托诉讼代理人张志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠的管理费13750.00元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止,暂计至起诉之日为3784.70元，共计17534.7元。事实与理由：2011年8月29日，被告因购买位于广东省××火炬开发区中山××701，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。同日,被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2018年8月止共拖欠原告物业管理费13750元。原告多次催要，被告均拒不交纳。原告康景公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的主要证据有：1.物业管理委托合同；2.前期物业管理服务协议；3.收楼表格；4.催费通知书等；5.紧急联络记录表；6.客户账务明细。被告王华辩称，一、康景公司未全部按照《前期物业管理协议》的约定履行好物业管理职责，对公共设施管理存在重大疏漏和维修不利。2016年春节期间，案涉不动产所在的楼宇的公共水管爆裂，水进入案涉不动产和该幢其它住宅，造成案涉不动产及物品损坏，给生活工作带来不便。康景公司至今未修缮完毕和恢复原状。在康景公司未履行好法律义务和承担完成法律责任前，王华有权不支付物业管理费。二、2017年1月至起诉之日已经有数月的物业费超过了诉讼时效，康景公司向张立真发函催收，不等于向王华催收，故超过诉讼时效的物业管理费也不应支持。三、违约金的计算是错误的，物业费是按月收取的，故不是所有的物业费所欠月数时间相同。被告王华就其辩称向本院提交的主要证据有：1.事情经过；2.照片一张。本院经审理认定事实如下：2008年5月23日，中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）与康景公司签订前期物业服务合同，约定康景公司为合生宏景公司开发的合生帝景苑提供前期物业服务，康景公司需提供的管理内容主要为共用设施和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、烟囱、化粪池、外墙排水管等。王华系中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑8幢701房的权利人，建筑面积为264.43平方米。2011年8月29日，康景公司（甲方）与王华、张立真（乙方）签订前期物业服务协议，主要约定：甲方为乙方提供物业管理服务，主要包括以下内容：物业共用部位（包括房屋主体承重结构部位、基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道及其他共用部位等）的维护和管理；物业共用设施设备（包括但不限于）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、工期线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等的运行、维护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积核算交纳，住宅每平方米每月2.6元；乙方应于商品房买卖合同约定的交楼时间之日起交纳物业服务费用，乙方收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，乙方应在当月10号前交纳本月和次月的物业服务费用，交纳方式为通过委托银行划扣；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准收取滞纳金。前期物业服务协议还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。2018年8月20日，康景公司向案涉物业地址发律师函，收件人为“张立真”，告知拖欠了物业管理费13750元，住宅水费602.3元，合计14352.3元，要求张立真在收到该律师函之日起五日内交清上述费用，王华称其是案涉不动产的业主，并称张立真是其女儿，张立真最近不在家。王华提交照片一张及情况经过称，2016年春节期间，八栋发生水管爆裂，导致多家出现进水情况，且案涉不动产墙面开裂脱皮、红木家具泡水脱皮变色、地埋电线泡水损毁、价值3900元豪华落地窗帘泡水变色发霉影响使用等。经查，照片未显示时间及地点，仅能显示系墙壁及地面的局部情况。对此，康景公司确认有水管爆裂的事情，但称当时有与王华进行过协商，也进行了修复，并通过减免了两个月的物业管理费来解决该事情，王华在协商后继续缴纳了后续的物业服务费，且主张王华提交照片是属于房屋墙体的局部照片，不能显示案涉不动产的整体情况以及地理位置，也没有显示拍摄的时间，不予确认真实性。王华回应称不记得是减免物业费还是赔偿了价值2000元的石膏摆件，确认康景公司当时确实有修复，但王华对修复不满意。庭审中，王华确认其从2017年1月1日起没有缴纳物业服务费，但认为康景公司没尽到物业管理的职责，公共设施发生爆裂导致水进入其家里，对其造成了很大的财产损失，且因为物业服务费是自动扣款的，2016年还交了8个月的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有：一、康景公司的诉求是否过诉讼时效；二、王华应否向康景公司支付物业管理费及违约金。关于焦点一。王华抗辩称2017年1月至起诉之日已经有数月的物业费超过了诉讼时效，不应收取超过诉讼时效的物业服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，康景公司于2019年8月19日起诉要求王华向其支付2017年1月至2018年8月期间的物业服务费的诉求均未超过诉讼时效，故对王华该抗辩意见，本院不予采纳。关于焦点二。王华确认其从2017年1月1日起未缴纳物业服务费，但认为是因为康景公司没尽到物业管理的职责，公共设施发生爆裂导致水进入其家里，对其造成了很大的财产损失。本院认为，康景公司作为物业公司，应根据与王华签订的前期物业服务协议履行其义务，但案涉物业发生消防水管爆裂的事情，导致王华案涉物业遭受损失，并影响了王华的生活，康景公司的行为违反前期物业服务协议的约定，理应承担相应的违约责任。但，水管爆裂的事情系发生在2016年春节期间，康景公司已就该事情进行了修复，并通过减免了个月的物业管理费解决案涉水管爆裂问题，王华在协商后亦继续缴纳了后续的物业服务费。王华亦确认2016年缴纳了8个月的物业费，且确认康景公司因案涉水管爆裂事件减免物业费或者是赔偿了王华价值2000元的石膏摆件，并确认康景公司当时确实有进行修复。且，王华提交的照片未显示时间及地点，未能反映其案涉物业的现状，故，王华现仍抗辩因2016年春节水管爆裂的事情自2017年1月起不缴纳物业费理据不足，本院不予支持。王华自2017年1月起未如约向康景公司缴纳物业费，应属违约，理应承担相应的违约责任。综上，王华应向康景公司支付2017年1月至2018年8月期间的物业服务费13750元(264.43平方米×2.6元/平方米×20个月)，对康景公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2017年1月至2018年8月的物业服务费13750元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告广东康景物业服务有限公司已预交），由被告王华负担（被告王华于本判决生效之日起七日内迳付原告王华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇一九年十一月十九日书记员  陈芷云杨丽燕