济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5532号原告（反诉被告）：上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司，住所地：济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：邱正伟，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：刘孟美，该分公司客服主管。被告（反诉原告）：周某某，男，1968年9月7日出生，汉族，济南德菲汽车配件经营部职工，住济南市。原告（反诉被告）上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞公司）与被告（反诉原告）周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后周某某提出反诉，本院于2019年10月31日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）科瑞公司之委托诉讼代理人刘孟美、被告（反诉原告）周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令周某某支付我公司物业管理费4612.80元；2.判令周某某承担本案诉讼费；3.判令周某某承担违约金2000元。事实和理由:2011年5月20日，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订了《绿地国际花都A1地块物业管理前期服务协议》，合同约定：由科瑞公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。科瑞公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞公司支付物业管理费，逾期缴费从逾期之日起按日千分之三承担滞纳金。周某某系上述国际花都四区一期业主，物业面积106.04平方米，按约定应当向科瑞公司缴纳从2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费用人民币4612.80元。合同履行至今，科瑞公司按合同约定为周某某所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但周某某却拒不履行自己的缴费义务。科瑞公司多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护科瑞公司的合法权益。周某某辩称，科瑞公司提供的物业服务既不优质也不高效，该公司没有严格执行物业服务合同，2017年3月，该公司不按规范清理厨房排污管道，把我家地下室墙体砸坏，损害业主权益。我不同意其提出的诉讼请求。周某某向本院提出反诉请求：1.请求法院判令科瑞公司对绿地国际花都四区5号楼某室地下室的损害恢复原有墙体强度、更换门框、防盗门，同时赔偿我8276.50元；2.请求判令科瑞公司主张的2017、2018、2019年度的物业费按每月每平方米0.85元向我收取，前提是该公司先行赔付我的地下室损失；3.请求法院判令科瑞公司支付我物业服务协议违约金2000元；4.请求法院判令科瑞公司支付我误工损失600元；5.本案本诉与反诉的诉讼费用由科瑞公司承担。事实和理由：六年来，科瑞公司存在管理不善、管理人员失职、物业服务不达标，置房屋管理规定及房屋维修养护制度于不顾的情形。一、楼房下水管道排污口从不主动定期清理疏通，三楼不返水不疏通。入住小区六年来，科瑞公司仅疏通排污口两次，而且是三楼返水时被动疏通、不按物业服务标准操作。二、小区消防设施不合格，主供水管道漏水导致墙壁都是湿的，擅自改变小区公共物业用途，私搭私建，小区卫生及绿化不达标，污水横流，垃圾遍地，楼道杂物堆积，导致二楼楼梯过道失火，小区内车辆乱停乱放，堵塞消防通道，道路坑坑洼洼，底商门前道路碎砖乱瓦，小区公共物业广告收入没有公开，管理不规范，达不到济南市物业管理行业标准。科瑞公司反诉辩称，不同意周某某的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年，科瑞公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》，约定由科瑞公司为其开发的绿地国际花都A1地块（小）高层住宅小区提供前期物业服务，合同期限自2011年5月20日至该物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业合同》生效时止；业主应于房屋交付之日起按其拥有物业的建筑面积向科瑞公司支付物业服务费，每月每平方米1.45元；双方同时还约定了服务内容和质量标准等其他事项。上述合同签订后至今，科瑞公司即向该物业管理区域提供了物业服务。2013年2月1日，周某某办理了其购买的绿地国际花都四区一期5-2-301室房屋的入住手续，双方均认可上述房屋建筑面积为106.04平方米。同日，周某某还出具《承诺书》一份，承诺表示已收到科瑞公司的业户手册，同意按该手册内《临时管理规约》中规定的住宅类房屋按建筑面积每月每平方米1.45元的标准按时缴纳物业服务费用，且业主逾期缴纳物业管理费的，物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。因周某某自2017年1月1日至2019年6月30日未缴纳在此期间共计30个月的服务费，科瑞公司遂诉至本院，要求周某某支付上述期间欠缴的4612.80元物业服务费，并支付违约金2000元。诉讼过程中，周某某提交照片一宗，拟证明科瑞公司提供的物业服务不到位以及因该公司未按规范疏通排污管道致使其家地下室墙体受损。本院认为，绿地地产（济南）有限公司与科瑞公司签订的《绿地国际花都A1地块前期物业服务合同》合法有效。周某某系该物业服务区域内的业主，其在办理购房入住手续后已书面承诺按上述《临时管理规约》中约定的标准按时缴纳物业服务费用，因此，其在接受科瑞公司提供的物业服务期间内，应当依约承担缴纳物业服务费的义务。周某某关于科瑞公司存在诸多服务不到位的情形，本院认为，物业服务企业运营费用的主要来源即为业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，则将无法保障物业服务企业的正常运营及物业管理的持续优化。维护小区的整体环境，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。即使科瑞公司提供的物业服务不完全合乎标准，但在并无证据证明该公司长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化以及小区内有很多业主交纳了物业费，在此期间，周某某仍然接受着科瑞公司服务的情况下，其拒交物业费的行为以及要求打折减交物业费的请求，损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。因此，科瑞公司要求周某某支付物业服务费的请求，合法有据，本院予以支持。科瑞公司要求的违约金，虽有合同为据，但在本院审理的涉诉案件中，确有证据证明其提供的物业服务本身亦存在部分一般性瑕疵，故对其违约金的请求，本院不予支持。周某某的第一项反诉请求，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，其可另行主张权利。其要求将物业费予以打折的请求，系其针对科瑞公司相关本诉请求提出的反驳意见，在本诉中已经解决，故此项不再作为其反诉请求予以处理。其主张的其他反诉请求，未提交充分证据予以证明，且无相应法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业费4612.80元；二、驳回原告（反诉被告）上海科瑞公司管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周某某要求原告（反诉被告）上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付违约金2000元的反诉请求；四、驳回被告（反诉原告）周某某要求原告（反诉被告）上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付其误工损失600元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周某某负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 岑玉洁二〇一九年十一月二十九日法官助理 张 勃书 记 员 王元玥