湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初1022号 原告：刘洪，男，1973年9月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 委托诉讼代理人：谭诗尧，湖北铭玺律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：宜昌粮食集团有限公司（原宜昌市三峡粮油产业发展有限公司），住所地宜昌市伍家岗区长康路4号。 法定代表人：吴光明，该公司负责人。 委托诉讼代理人：高喜阳，湖北三峡律师事务所律师（一般授权代理）。 原告刘洪与被告宜昌市三峡粮油产业发展有限公司（2019年10月10日更名为宜昌粮食集团有限公司，法定代表人变更为吴光明，住所地变更为宜昌市伍家岗区长康路4号）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁戎独任审判，于2019年5月6日、11月7日公开开庭进行了审理。原告刘洪及其委托诉讼代理人谭诗尧，被告宜昌粮食集团有限公司的委托诉讼代理人高喜阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪诉称，2016年12月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。该《房屋租赁合同》从租赁房屋及用途；租赁期限；租金、物业管理费和物业维修费的确定和支付方法；房屋租赁保证金；房屋的交付及返还；双方责任；合同的解除；违约责任；其他条款等九个方面对原、被告权利义务进行了充分约定。特别是该《房屋租赁合同》第一条约定由原告承租被告坐落在二马路×号房屋作为经营使用；第二条约定租期期为伍年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，若乙方（原告）希望于合同期满继续租赁，应于2022年6月30日前书面通知甲方（被告），乙方（原告）在同等条件下享有优先承租权；第七条第4款明确约定，合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方（原告）的损失，由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方（原告）参与甲方（被告）和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方（被告）全额支付乙方（原告），甲方（被告）不再承担其它等补偿金额；第八条第4款明确约定，若甲（被告）乙（原告）违反本合同任何条款，必须全部赔偿对方因此而蒙受的所有经济损失，并承担对方为执行该合同条款所发生的全部合理开支、律师费用、诉讼费用等；第九条第4款还约定，因本合同引起争议，不能协商的，任何一方均可向人民法院提起诉讼。该《房屋租赁合同》签订后，原告积极履行合同约定的相应义务，信心百倍的开展经营活动。租赁期间原告投入750多万元对承租房屋进行装饰装修，添附了大量设施设备，并一直着力进行正常的公寓酒店经营活动。2017年9月原告接到被告口头通知停止经营活动并关门，理由是原告承租的房屋属于征收范围，原告多次与被告联系要求协商解决因房屋征收对原告的补偿事宜，内容包括过渡费、各项设施移机费、装修补助费、搬迁费及营业补助费等。但被告在未通知原告，也未征得原告同意的情况下，私自和征收办公室签订补偿协议，征收办公室已将包含原告相关补偿费用的款项支付给被告，仅仅承诺只补偿原告2036147.25元，离原告投入设施设备费用和损失相差500多万元。2018年11月12日，武汉忠信工程经济咨询有限公司对原告城市公寓酒店结构改造、拆除及装修工程进行评估，结算造价为7494748.19元，离补偿相差5458600.94元，被告的行为严重损害了原告作为承租人的合法利益。原告认为，原告作为房屋承租人，租赁房屋从事正常经营活动，在该房屋被征收拆迁时，因承租人不是被征收人，被告作为被征收人理应作为承租人的代表为承租人争取应该得到的利益，但是被告在签订补偿协议时不仅没有维护承租人的利益，相反在协议中损害了承租人的利益，在签订补偿协议时未通知原告，也没有让原告参与该承租部分补偿的商谈，私自签订补偿协议，严重损害了原告的合法利益。故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿因房屋征收给原告造成的费用和损失差额5458600.94元；2、被告支付原告评估费38000元，律师代理费200000元；3、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告刘洪变更诉讼请求为：1、请求解除2016年12月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用差额部分2970652.75元；3、请求判令被告赔偿原告可期待利益损失1000000元（按照同地段同档次的房间出租收益计算至起诉时止）；4、请求判令被告支付原告资金占用利息600816元（以5006800元为基数，按照年息6%计算，从2017年9月7日暂计算至起诉时止，起诉之后也按照此方法计算至被告款项偿清为止）；5、判令被告支付原告评估费118000元，律师代理费200000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告宜昌粮食集团有限公司辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，双方应当依约履行；2《房屋租赁合同》第七条第四款明确约定若该房屋需要拆迁，原告的损失由拆迁方赔偿，具体赔偿金额，原告参与被告和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，被告全额支付给原告，被告不再承担其他补偿金额；3、原告委托的武汉忠信工程经济咨询有限公司对原告承租的房屋装修工程进行的评估，系对整个装修工程建设成本进行的评估，这与《国有土地上的房屋征收评估办法》相冲突，其评估方法和评估原则均不相同，因此其作出的评估报告不应采信；4、鉴于原告承租被告房屋尚在装修，并未实际投入运营的客观事实存在，请法院结合案件相关事实，作出公平合理的判决；5、刘洪起诉被告之前已经对宜昌西陵区房屋征收与补偿办公室提起行政诉讼尚未判决，请求法院依法驳回原告诉讼请求。对于原告变更后的诉讼请求，被告宜昌粮食集团有限公司辩称：1、同意解除2016年12月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、对原告要求承担其房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用差额2970652.75元，没有法律依据；3、原告的第三条、第四条和第五条诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。 经审理查明：2016年12月18日，刘洪（乙方）与宜昌市三峡粮油产业发展有限公司（甲方，2019年10月10日更名为宜昌粮食集团有限公司，法定代表人变更为吴光明，住所地变更为宜昌市伍家岗区长康路4号）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于宜昌市××马路××号的房屋，建筑面积约2000平方米（以政府主管部门最终认定之测绘数据为准）出租给乙方作为经营使用；租赁期限为五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止；租费按年结算，第一租赁年度租金为15万元。合同还对房屋的交付及返还、违约责任等进行了约定，《房屋租赁合同》第七条第4款约定“合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方的损失由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方参与甲方和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方全额支付乙方，甲方不再承担其他补偿金额”，第八条第4款约定“若甲乙双方违反本合同任何条款，必须全部赔偿对方因此而蒙受的所有经济损失，并承担对方为执行该合同条款所发生的全部合理开支、律师费用、诉讼费用等”。 合同签订后，原告刘洪于2017年1月17日支付保证金5万元，2017年2月13日进场装修，欲将二马路57号房屋承租部分改造为公寓式酒店用于经营，2017年9月6日，西陵区房屋征收与补偿办公室通知原、被告双方该房屋纳入征收范围，并要求刘洪停止装修。2017年9月18日，被告收取原告交纳的房屋租金、物业维护费7.5万元。后征收方委托宜昌隆泰房地产评估咨询有限公司对二马路57号房屋进行装修评估测算，但刘洪对该评估价格未予认可。2018年10月22日，被告与西陵区房屋征收与补偿办公室签订《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》，确认该房屋征收补偿价款总计18977426.06元，其中原告刘洪所租用部分房屋装修补偿款1755915.25元、临时安置补偿款249295元、搬家费30937元，共计2036147.25元，被告在征收部门领取补偿款后，就通知原告领取上述补偿款，但因原告刘洪不认可补偿的金额一直没有领取。后于本案审理期间，原告刘洪于2019年7月间领取了上述补偿款2036147.25元。 后原告刘洪委托武汉忠信工程经济咨询有限公司对案系房屋结构改造、拆除及装修工程结算进行造价咨询，2018年11月12日，武汉忠信工程经济咨询有限公司出具《造价咨询报告》，咨询结论为房屋结构改造、拆除及装修工程结算造价为7494748.19元。刘洪为此支付评估费38000元。被告认为该份评估报告是原告单方委托，并对该评估报告真实性持有异议。 本案诉讼过程中，原告刘洪申请对房屋装修结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备价格进行评估，本院于2019年6月5日依法委托湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2018年9月11日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司出具鄂华审资鉴字（2019）018号《资产评估报告》，评估结论为截止评估基准日2017年12月31日，系争房屋装修结构改造、拆除和装修工程、投入可移动设施设备评估价值为500.68万元（其中房屋装修结构改造110.57万元、拆除和装修工程279.98万元、投入可移动设施设备110.13万元）。原告为此支付评估费8万元。 另查明，2018年12月4日，本院曾受理刘洪与原宜昌市三峡粮油产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，刘洪于2018年12月12日撤诉。后刘洪因不服西陵区房屋征收与补偿办公室与原宜昌市三峡粮油产业发展有限公司签订《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》的行政行为，于2019年1月18日向本院提起行政诉讼，其后于同年3月19日经本院准许后撤回起诉。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《西陵区二马路三期棚改项目房屋征收补偿协议》、电子回单、授权委托书、《造价咨询报告》、鄂华审资鉴字（2019）018号《资产评估报告》、评估费票据、委托代理合同、律师代理费票据及当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，且系双方真实意思表示，本院予以确认，双方均应依约履行。现原、被告双方均同意解除2016年12月18日签订《房屋租赁合同》，本院对此予以确认。本案争议焦点如下： 一是被告宜昌粮食集团有限公司是否应当承担违约责任的问题。原、被告双方在合同中虽约定“合同租赁期间，若该房屋需拆迁，乙方（即原告刘洪）的损失由拆迁方补偿，具体补偿金额，乙方参与甲方（即被告宜昌粮食集团有限公司）和拆迁方涉及该部分的商谈，拆迁方对该部分的补偿金额，甲方全额支付乙方，甲方不承再担其他补偿金额”，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”；第十四条规定“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”；第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，按照上述规定，刘洪因不是被征收人，西陵区房屋征收与补偿办公室与宜昌粮食集团有限公司签订房屋征收补偿协议时可以无须征得其同意，《房屋租赁合同》第七条第4款的约定实际上使得刘洪的权益难以得到救济。而且，被告既与刘洪在合同中有了上述约定，其在房屋被征收时，就应充分征求刘洪的意见，并穷尽法律救济途径，而非在明知刘洪未认可装修评估价格的情况下（对比宜昌隆泰房地产评估咨询有限公司对系争房屋的装修评估测算价值及湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司的《资产评估报告》，可发现二者在评估项目数量、成新率等方面均存在差异），自行与征收方达成协议。《中华人民共和国合同法》第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效：（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”，且该《房屋租赁合同》第七条第4款的约定也未得到房屋征收部门的明确同意，故《房屋租赁合同》第七条第4款约定无效，被告宜昌粮食集团有限公司理应承担违约责任，其关于不再承担其他补偿的抗辩意见，本院不予采信。被告宜昌粮食集团有限公司关于刘洪曾认可宜昌隆泰房地产评估咨询有限公司对二马路57号房屋的装修评估价格的抗辩意见，未能提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。 二是原告请求赔偿装修损失的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案因宜昌粮食集团有限公司违约，故本院对刘洪请求赔偿装修损失的主张予以支持。对于《资产评估报告》中对系争房屋截止评估基准日2017年12月31日的房屋装修结构改造110.57万元、拆除和装修工程279.98万元应由被告宜昌粮食集团有限公司赔偿。关于原告刘洪投入的可移动设施设备价值110.13万元，虽然并非装饰装修残值损失，但原告购置该可移动设施设备的目的系准备用于公寓式酒店的经营，但现该合同目的已无法实现，原告也未另览场所从事酒店经营，被告亦不同意接收利用，上述《资产评估报告》中部分不便于拆除及重新利用的可移动设施设备(太阳能、空气能供水系统224110元、消防工程1910033.60元、中央新风系统62700元、风管式空调311000元，共计788843.60元)客观上已成为损失，本院根据公平原则酌定原、被告双方对上述可移动设施设备净值损失各承担50%，即39.44218万元。即被告宜昌粮食集团有限公司应赔偿原告刘洪房屋装修结构改造损失110.57万元、拆除和装修工程损失279.98万元、可移动设施设备净值损失39.44218万元，共计4299921.80元。原告刘洪关于要求被告赔偿房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用差额部分2970652.75元（评估报告结论5006800元-已支付的2036147.25元）的诉讼请求，本院部分支持2263774.55元（4299921.80元-2036147.25元）。 三是可期待利益损失及资金占用利息问题。原告要求被告赔偿原告可期待利益损失1000000元，但被告并不认可，且原告刘洪亦未能提供证据证明其主张，对该诉请，本院难以支持。原告关于要求被告支付资金占用利息600816元（以5006800元为基数，按照年息6%计算，从2017年9月7日暂计算至起诉时止，起诉之后也按照此方法计算至被告款项偿清为止）的诉请，于法无据，本院不予支持。 四是关于评估费118000元，律师代理费200000元。原告主张的评估费为武汉忠信工程经济咨询有限公司收取的评估费38000元和湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司收取评估费80000元，合计118000元。其中武汉忠信工程经济咨询有限公司所作《造价咨询报告》，系由原告单方委托，且其结论不能作为本案裁判依据，故该项评估费应由原告自行负担，原告已支付给湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司的评估费80000元则应由被告宜昌粮食集团有限公司承担。原告主张的律师代理费200000元，虽然提交《委托代理合同》及律师代理费票据，但未能提交相应支付凭证，不能证明该费用已实际支付，应承担相应举证不能的法律后果，其可待证据充分后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条、第六十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘洪与被告宜昌粮食集团有限公司2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告宜昌粮食集团有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告刘洪房屋结构改造、拆除和装修工程以及投入可移动设施设备费用差额部分2263774.55元； 三、被告宜昌粮食集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘洪评估费80000元； 四、驳回原告刘洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20798元（原告已预交25838），返还原告5040元，原告刘洪自行负担9776元，被告宜昌粮食集团有限公司负担11022元，在履行生效判决时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  丁戎 二〇一九年十一月十九日 书记员  胡晨