苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8153号原告：陈芳，女，1978年6月29日生，汉族，住苏州市。原告：俞敏刚，男，1979年9月18日生，汉族，住苏州市。被告：苏州嘉旭商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路18号嘉业生活广场5F。法定代表人：顾海华，总经理委托诉讼代理人：赵金跃，该公司员工。原告陈芳、俞敏刚与被告苏州嘉旭商业管理有限公司（下称嘉旭公司）行纪合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告、被告嘉旭公司委托诉讼代理人赵金跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芳、俞敏刚诉称，2015年11月26日，其与某公司（下称某公司）签订委托经营管理合同，后于2018年7月4日，原、被告及某公司签订三方协议，即由被告履行上述委托经营管理合同。委托经营管理合同明确被告收取10%的佣金，90%的租金收益归原告所有。其购买商铺时，该商铺已出租，承租人为南XXX。根据租赁合同，第4年租金为72.49元/月/m2，被告应向其支付每季度租金收益为5766元。2019年7月15日，被告向其提供2份材料，即被告与承租方南XXX重新签订的租赁合同中涉及租金的附件，另1份为被告关于房租计算方式的材料。其对被告提供的与南XXX的租赁合同附件有异议，对被告计算租金收益的方式有异议。综上，请求判令被告支付租金差价3630.44元（2019年6月1日至2019年8月31日止），之后租金按实结算（根据委托经营管理合同第三条明确的租金收益及分配执行，被告应于租赁期满后公开与承租方的租赁价格。审理中，原告变更诉讼请求如下：请求判令被告支付第一季度即2019年6月1日起至2019年8月31日止的租金差额3238.80元，支付第二季度即2019年9月1日起至2019年11月30日止的租金差额3637.39元，其他不作为诉讼请求。被告嘉旭公司辩称，原告所称的其与承租方之间的租金单价与事实不符，其与承租方签订的租赁合同租期为6年，每年租金都不同，第三年、第四年租金单价分别为56.60元、59.40元。关于租金分配方式，其是考虑商场整体运营情况，不同店铺不同业态，出租情况不同，租金有差异，有些商铺因经营需要已变成公共区域，有些商铺没有出租，故其对租金作了统算。经审理查明，2015年12月26日，原告陈芳与某公司签订商品房买卖合同1份。合同载明，原告陈芳向某公司购买位于苏州市吴中区房屋，建筑面积为29.46m2。同日，原告陈芳（甲方）与某公司（乙方）签订委托经营管理合同1份。合同载明甲方将其购买的苏州市吴中区房屋委托乙方经营管理，即由乙方全权负责收取该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。委托经营管理期限为从该房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺在2016年5月30日之前开业，若届时未能开业，即委托期从该日起计算。房屋的租金收益及分配：甲方同意将所购商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，结算的原则为该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有用于商场的经营管理，租金每季度支付一次。2017年4月5日，上述商铺的产权登记在两原告名下。2018年7月4日，原告陈芳（甲方）与某公司（乙方）、被告嘉旭公司（丙方）签订三方协议1份。协议载明，甲乙双方签订的委托经营管理合同中涉及的权利义务，由丙方承继，丙方按照委托经营管理合同继续履行相关责任及义务，乙方退出经营，不再承担相关义务和责任。另查明，2016年4月19日，某公司（甲方）与李某（乙方）签订租赁合同1份。合同载明，乙方承租甲方经营管理的万嘉生活广场内的店铺开店经营。该合同的附件即开店条件书载明，合同期间为2016年6月1日至2021年5月31日，开店铺位为3F-315，面积为487.3m2，店铺名称为南XXX，营业开始日为2016年9月1日（以实际开业日为准），关于租金，第1年至第6年月最低保证租金单价分别为53.9元/月/m2、53.9元/月/m2、56.6元/月/m2、59.4元/月/m2、62.4元/月/m2、65.5元/月/m2。庭审中，被告称月最低保证租金是南XXX实际支付的租金。庭审中，原、被告确认被告应向原告支付自2016年6月1日起的租金收益，原告所购商铺由南XXX在使用。被告向原告支付了2016年6月1日至2019年8月期间的租金收益2527.20元，2019年9月至2019年11月期间的租金收益2128.61元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、委托经营管理合同、三方协议、不动产证、被告提供的租赁合同、付款凭证及当事人陈述予以证实。关于租金收益的计算方式，原告称，委托经营管理合同第3条第2点明确了租金收益及分配，即商铺实际租金收入的90%归原告所有，10%归被告。其在购买商铺时，销售人员明确该商铺已出租，承租人是南XXX，销售人员向其出示了出租给南XXX商铺的书面材料1份，载明了租期，租金单价等，其拍了照。根据该份材料，第四年被告向南XXX收取的租金单价为72.49元，故其所购商铺租金收益计算方式，第一、第二季度均为29.46m2×72.49元/月/m2×3×90%=5766元。据此，原告提供了抬头处打印有南XXX名称的复印件1份，载明了合同期间、营业开始日等，其中租金，第1年至第5年月最低保证租金单价分别为59.43元/月/m2、64.45元/月/m2、67.47元/月/m2、72.49元/月/m2、77.51元/月/m2。经质证，被告称，该材料上没有李某签名，无公司盖章，对该材料真实性不认可，其在原告起诉时才看到该材料。其对委托经营管理合同第3条第2点内容本身无异议，但委托经营管理合同没有明确租金计算方式。其是按整个商业广场对外出租的总房租除以整个商业广场业主的总购房款再乘以单个业主购买房屋的总房款来计算租金，且主力店除外。主力店是指比较大的店面，如健身房、KTV，这些店面面积大，涉及业主多，租期长，租金收入相对稳定。其这样计算租金收益的方式没有合同依据，是考虑商场总体情况，不同店铺不同业态，出租情况不同，租金有差异，有些商铺因经营需要已变成公共区域。原告的商铺租金收益就是这样计算的。另原告称，2019年9月，其问被告如何计算租金的，被告工作人员向其提供了被告与南XXX的李某签订的租赁合同的附件、被告打印的关于其商铺的租金收益计算方式的材料。被告工作人员提供的租赁合同附件载明的租期、租金等内容，与其购买商铺时看到的材料内容不一致，故要求被告提供南XXX支付租金的凭证。据此原告提供如下证据材料：1、附件资料1-开店条件书（所载内容与审理查明处的开店条件书内容一致）。2、载有租金计算方式的材料1份，载明“3228493750（个人购房总价）/387258495.05（商场总房价）×2202376（季度收入）×90%”。另原告还提供了关于某生活广场商铺委托经营管理的公告、关于某生活广场商铺租金明细公告的补充说明。公告内容为被告就租金支付时间、支付流程及租金等向业主作了回复。补充说明是被告向业主补充说明租金计算方法、第一季度多付租金收益的原因及在下季度租金中扣除等内容，并附了租金付款明细表。原告称，被告有一个微信公众号，被告在公众号上发了上述公告及补充说明。经质证，原告对上述证据材料无异议。审理中，被告提供了李某支付2019年租金的转账凭证、收据及2016年9月15日的起租日通知确认函。其中，交易日期为2019年1月11日的转账凭证载明李某支付某公司97363元，摘要处注明南XXX1月-3月租金物业费。交易日期为2019年4月27日的转账凭证载明，李某支付某公司97363元，摘要处注明南XXX4月-6月租金物业费。相应的收据载明，金额为97363元，收款事由为2019年4月-6月的物业费14619元，房租82744元。交易日期为2019年8月16日的转账凭证载明李某支付嘉旭公司82744元，用途为南XXX7月-9月租金。起租日确认函载明，经双方协商，确定合同起始日由2016年6月1日变更为2016年10月1日，计租日为2017年2月1日。某公司和李某在确认函上盖章、签名。对此，被告称，2019年上半年之前的租金及物业费是交到同一个银行账户的，下半年起物业费及租金分开收，交到两个银行账户。与南XXX租赁合同起始日从2016年6月1日变更为2019年10月1日，故租金计算时间，第1年租期为2016年10月1日起到2017年9月底，以此类推。根据开店条件书，2019年1月至2019年9月属第三年租期，2019年10月起属第四年租期。2019年南XXX支付租金每季度为82477元。经质证，原告对被告提供的上述证据材料无异议，对被告陈述的租期亦无异议，同意按南XXX支付的租金来计算租金收益。本院认为，首先，原告陈芳与某公司签订的委托经营管理合同、原告陈芳与某公司及被告嘉旭公司签订的三方协议成立且合法有效，各方应恪守履行各自义务。原、被告确认原告所购商铺由南XXX在使用，被告应向原告支付自2019年6月1日起的租金收益，每季度支付。现双方对租金收益的计算方式有争议。委托经营管理合同明确了租金收益分配方式，即房屋实际租金收入的90%归原告所有，10%归被告所有。原告主张按合同明确的租金收益分配方式计算，本院予以采纳。被告主张的租金收益计算方式缺乏依据，本院不予采纳。关于涉案商铺的实际租金收入，被告明确南XXX租期自2016年10月1日起，2016年10月1日起至2017年9月底为一年，以此类推，2018年10月起至2019年9月为第三年，租金单价为56.60元，2019年10月起至2020年9月为第四年，租金单价为59.40元。对此，原告无异议，本院予以确认。涉案商铺建筑面积为29.46m2，根据南XXX支付的租金，该商铺2019年6月至2019年8月的租金收入为5002.31元，90%归原告，即被告应支付原告4502.08元。2019年9月至11月的租金收入为5167.29元，90%归原告，即被告应支付原告4650.56元。扣除被告已支付的4655.81元，被告还应支付原告4496.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告苏州嘉旭商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈芳、俞敏刚租金收益人民币4496.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告苏州嘉旭商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇一九年十一月十九日书记员  王 宇