陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终8044号上诉人（原审原告）：王珂，男，1987年7月10日出生，汉族，无业，住陕西省渭南市大荔县。委托诉讼代理人：严伍虎，陕西英博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：党思远，男，1989年3月27日出生，汉族，住曲江新区。委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区科技二路与沣惠南路十字西南角泰华金贸国际12幢1单元第30层。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，系员工，住。上诉人王珂、上诉人党思远因与被上诉人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初11529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王珂上诉请求：1、请求二审法院依法将原审判决第二项改判为：党思远应支付王珂1162300元人民币（其中返还定金50000元，违约金600000元，居间服务费损失90000元，贷款服务费损失3000元，评估费等损失2300元，保险费损失12000元，保全费损失5000元，因房价上涨产生的房屋差价损失400000元）；2、判令链家公司与党思远承担支付王珂90000元居间服务费与3000元贷款服务费损失的连带责任；3、一、二审诉讼费用由党思远承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、党思远是本案的违约方。党思远是由于房价上涨单方毁约。直至王珂起诉前，党思远仍未办理解除抵押手续。2、王珂不存在违约行为。3、党思远应支付王珂60万元违约金。4、王珂主张的房屋差价损失40万元应依法支持。5、链家公司作为居间服务提供者，未能促成交易，未能履行居间义务，应当与党思远承担支付王珂90000元居间服务费与3000元贷款服务费损失的连带责任。二、一审判决程序违法。1、一审法院未依法就超审限事宜履行相关信息公开义务。2、一审法院未向当事人履行释明义务。党思远辩称，王珂应当承担违约责任。1、王珂拖延支付居间费用及贷款服务费；2、王珂拖延贷款时间；3、王珂未支付5万元定金。链家公司辩称，其公司同意王珂的上诉请求。理由：合同的根本违约方是党思远，其未按照合同约定办理解除抵押手续，党思远构成根本性违约。关于王珂的上诉请求第二项中居间服务费90000元及3000元贷款服务费的主张，居间服务费其公司愿意承担，贷款服务费已经实际发生其公司不应当承担。党思远上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，并依法改判党思远向王珂返还定金5万元；2、上诉费由王珂承担。事实与理由：一、王珂未在合同约定期限内支付购房款即中介费，构成根本性违约，党思远未注销抵押登记是依法行使抗辩权，党思远不存在任何违约情形。原审法院以党思远未办理抵押登记的注销手续为由判令党思远构成违约，属认定事实不清且适用法律不当。二、王珂支付链家公司的服务费系其违约导致合同不能履行。原审法院判令中介费直接由党思远向王珂支付，不符合合同规定。三、因王珂违约导致合同解除，党思远不应当承担违约责任，且王珂没有证据可以证明其损失，原审法院判决党思远向王珂赔偿20万元违约金属适用法律错误。四、王珂至今仅向党思远支付购房款共计5万元。原审法院据此判决党思远向王珂赔偿款项共计345300元，违反了公平公正原则。王珂辩称，党思远是根本违约方。其上诉请求应当驳回。链家公司辩称，应当驳回党思远的上诉请求。理由：合同的根本违约方是党思远未按照合同约定办理解抵押手续，党思远构成根本性违约。王珂诉至一审法院请求：1、依法解除三方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》，依法解除原、被告签订的西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》；2、判令被告支付原告1162300元人民币（其中返还定金5万元，违约金60万元，居间服务费损失9万元，贷款服务费损失3000元，评估费等损失2300元，保险费12000元，保全费5000元，因房价上涨产生的房屋差价损失40万元；3、第三人与被告承担9万元居间服务费与3000元贷款服务费损失的连带责任；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，党思远（甲方、出售方）委托其母亲付小玲与王珂（乙方、购买方）及链家公司（居间方）签订《买卖定金协议书》，协议约定王珂购买党思远位于西安市曲江新区（房屋所有权证号：陕（2017）西安市不动产权第1463246号），建筑面积163.17平米，房屋成交价款292万元，王珂付款方式为银行贷款，且王珂首付款不低于92万元。王珂应于本协议签署时向党思远支付定金2万元，党思远收取定金2万元后向王珂出具收据。双方应于签署本协议后5个工作日内签署《西安市存量房屋买卖合同》，王珂向链家公司支付居间服务费8.76万元。定金协议签订当日，王珂向党思远支付定金2万元，党思远母亲向王珂出具收到定金的收款收据。2018年3月13日，党思远向其母亲付小玲出具书面授权委托书，委托付小玲出售涉案房屋。当日，王珂（甲方、出卖人）、党思远（乙方、买受人）签订了《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，合同约定王珂购买党思远位于位于西安市曲江新区，建筑面积163.17平米，房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行，党思远应于2018年3月14日前向该房屋的贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，于2018年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续。合同第五条成交价格、付款方式、资金划转方式约定房屋成交价格为299万元，房屋家具家电装饰装修及配套设施作价1万元，故房屋总价款为300万元。王珂的付款方式为贷款。王珂向党思远支付定金5万元，王珂支付房款时，已支付定金视为房屋成交总价的一部分。王珂应于2018年3月14日前通过自行划转的方式向党思远支付5万元定金，于商业贷款批贷后三个工作日内将第一笔购房款/首付款132万元通过建委监管支付的方式支付党思远，王珂向银行申办抵押贷款，拟贷款金额162万元，双方于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至监管账户。王珂因自身原因未获得贷款机构批准的，乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，王珂自行负担期间已发生的及要产生的各项费用，如仍未获批准的，王珂在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以建委监管支付的方式支付给党思远。上述以建委监管账户划转的资金，双方协商一致于交易房屋办理完毕权属转移登记手续且王珂取得新的房屋不动产权证书后3个工作日内，双方共同前往相关机构办理该部分资金的放款手续。第六条房屋的交付约定党思远收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付王珂。第八条权属转移登记约定双方于商业贷款批贷且放款后，全款放至建委监管账户3个工作日内共同前往房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。第九条违约责任约定党思远逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，拒绝将房屋出售给王珂或者擅自提高房屋交易价格的，视为党思远根本违约，王珂有权以书面方式解除房屋买卖合同，党思远应在违约行为发生之日起十五日内支付王珂相当于总房款20%的违约金。王珂拒绝购买房屋、逾期履行本合同义务超过十五日的，视为王珂根本违约，党思远有权以书面方式解除房屋买卖合同，王珂应在违约行为发生之日起十五日内支付党思远相当于总房款20%的违约金。同日，王珂、党思远及链家公司签订《居间服务合同》，合同约定由链家公司向王珂、党思远提供居间服务，王珂应于签订居间合同当日支付链家公司居间服务费9万元及贷款服务费3000元。上述合同签订后，王珂分别于2018年3月1日向党思远支付定金2万元，于3月13日支付2万元，3月14日支付定金1万元，合计5万元定金；王珂于2018年3月27日向链家公司支付居间服务费9万元，贷款服务费3000元，于2018年4月4日向评估公司支付2300元评估费。2018年4月4日，王珂、党思远签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》并进行了网签备案，合同备案号：C18015457，合同约定房屋成交价格300万元，王珂选择贷款方式支付，首付款120万元存入监管账户，余款180万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金转入监管账户。2018年4月25日，王珂申请的银行贷款审批通过。庭审中，链家公司确认贷款审批正常时间为15个工作日，因王珂征信原因更换贷款银行导致贷款延期1天审批通过，同时因王珂迟延支付居间服务费，对王珂、党思远交易的履行有不利影响。党思远主张提前还贷撤销抵押登记需要王珂将首付款支付党思远，党思远取得资金后再去银行还贷撤押，党思远故而至今未办理房屋抵押撤销手续。就此事实，王珂及链家公司均不予认可，党思远方亦未提交有效证据对其主张予以证明。党思远为证明王珂已同意延长撤销抵押登记时间，提交王珂与链家公司工作人员微信聊天记录，链家公司工作人员称“王哥，咱们确实是因为贷款时间慢了，导致业主解押时间变长，您看这样，如果业主解押时间变长，咱们就不追究业主责任，您回复个可以，我把这个给阿姨看看，也就不用麻烦来回跑了，行吗？王珂回复“可以”，党思远对该聊天记录的真实性认可。2018年4月13日，党思远因王珂的贷款一直未获审批向王珂发出催告函，催告王珂尽快联系党思远协商解决此事或提供相应担保保证及时付款，王珂对该催告函的真实性认可。2018年4月26日，党思远代理人付小玲通过发送微信方式通知王珂与链家公司解除涉案房屋买卖合同，同年5月3日王珂复函对该解除通知不予认可，双方未就此事协商一致故而形成本诉。王珂主张房屋损失，提交网页截图，以证明同小区类似房屋的房屋价格，但未就该损失进行评估鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。王珂、党思远签订的《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定。定金合同签订后，王珂向党思远支付定金5万元并按照定金合同约定签订了《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，王珂、党思远之间的房屋买卖合同关系成立且生效，双方均应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。党思远未按合同约定期限办理抵押登记的注销手续，依据合同约定，党思远构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王珂、党思远双方在合同中特别约定了附条件的单方解除权即“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，视乙方根本违约，甲方有权以书面方式解除房屋买卖合同”，该条件一旦成就，王珂即有选择解除合同的权利。经庭审调查，党思远至发出解除通知前一直未办理涉案房屋的撤押手续，王珂现选择解除《买卖定金协议书》、《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，党思远应向王珂退还定金5万元。关于王珂主张违约金60万元一节，因王珂未提交证据证明其实际损失，且王珂存在因征信、迟延交付服务费造成贷款审批延误的违约情形，故王珂自身亦具有过错，同时王珂仅支付党思远定金5万元，依据公平原则并结合双方实际的履行情况及各自的过错程度，对王珂主张之违约金，本院酌情认定以200000元为宜。关于王珂主张的房价差损失，因其未对房屋价格进行鉴定，且因其提交的证据无法客观、唯一的对其主张予以证明，故对王珂主张房价损失的诉请，证据不足，本院不予支持。因党思远未按约定办理撤销抵押登记手续，导致合同解除，王珂所支付链家公司的服务费应属王珂所受损失，党思远应予赔偿，王珂主张党思远赔偿居间服务费90000元，贷款服务费损失3000元，评估费等损失2300元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。王珂主张保全涉案房屋的保险费12000元及保全费5000元，不属王珂必然产生的费用，本院依法不予支持。王珂无证据证明链家公司存在违约行为，故王珂要求链家公司承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王珂与被告党思远、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司之间的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《西安市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》予以解除；二、被告党思远应于判决生效后十日以内向原告王珂支付违约金200000元，退还定金50000元，赔偿居间服务费90000元、贷款服务费3000元，评估费2300元，合计345300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费30800元，由原告承担24640元，由被告承担6160元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。本院经审理查明，王珂于2018年8月15日与案外人另行签订《西安市存量房屋买卖合同》，购买了位于西安市莲湖区房屋一套，该套房屋建筑面积为151.57平方米，成交价格为354.5万元；二审审理中，链家公司自愿向王珂退还居间服务费9万元。一审判决查明其余事实属实。以上事实有庭审笔录、《西安市存量房屋买卖合同》在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王珂与党思远及居间方链家公司签订《买卖定金协议书》后，王珂按照约定向党思远支付了定金5万元，双方并按照定金合同约定签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。党思远在购买案涉房屋时向银行申请了按揭贷款，王珂与党思远签订案涉合同时案涉房屋已经设定抵押，因该抵押权对案涉房屋的交易具有重大影响，对此双方在《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第二条第（四）项中进行了明确约定：“党思远应于2018年3月14日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且党思远最迟应于2018年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用由党思远自行承担。”依据上述约定，党思远理应按约及时涤除案涉房屋上存在的抵押权，但党思远并未按照约定办理申请提前还款手续并办理完毕注销抵押登记手续，致使案涉合同无法继续履行，其行为已经构成违约。且党思远在得知王珂的按揭贷款手续已经获批的情况下，向王珂发出解除通知，要求解除案涉合同，其行为有悖诚实信用原则，故原审法院认定党思远构成违约并无不当。至于王党思远所称，王珂因其征信原因第一次向银行申请的按揭贷款未能获批，影响到其申请解除抵押的问题，因双方合同对党思远办理解除约定明确，且党思远并未向其贷款银行申请提前还款，故党思远称应王珂的原因影响其办理解除抵押手续，本院不予采信。关于党思远称王珂未按照约定支付购房款的问题。按照合同约定，王珂交纳第一笔购房款的日期为“商业贷款批贷后三个工作日内，”王珂在2018年4月25日获得商业贷款批贷后，党思远于次日向王珂了发出解除通知，故王珂未在商业贷款批贷后三个工作日内交纳第一笔购房款具有客观原因。王珂虽然存在迟延交纳中介费的问题，但链家公司对此未持异议，故党思远称王珂迟延交纳中介费影响合同履行与事实不符。王珂随后于2018年7月13日另行购买了案外人的房屋，比照案涉房屋的交易面积、交易价格，王珂另行购买房屋显然多支付了相应款项，王珂存在实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，”本案中，即使按照党思远所称，本案合同约定的违约金过高，但党思远并未向一审法院提出适当减少的请求，一审法院认定王珂自身存在过错与事实不符，党思远理应按照合同约定向王珂支付违约金。二审审理中，链家公司同意向王珂退还9万元居间服务费，党思远上诉请求不应向王珂支付违约金，在综合衡量本案房屋买卖的实际履行情况后，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定党思远向王珂支付的违约金为45万元。至于王珂主张的房屋溢价损失，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人党思远的上诉请求应予驳回，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初11529号民事判决第一、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初11529号民事判决第二项为：党思远于判决生效后十日以内向王珂支付违约金450000元，退还定金50000元，赔偿贷款服务费3000元、评估费2300元，以上共计505300元；三、西安链家宝业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五个工作日内向王珂退还居间服务费90000元。一审案件受理费30800元，保全申请费5000元，由王珂负担14800元，由党思远负担21000元；二审案件受理费19472元（王珂预交12900元，党思远预交6572元），由王珂负担7292元，党思远负担12180元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一九年十一月二十七日书记员 尹佳佳