河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初99号原告：新乡市红旗区上海公馆业主委员会，住所地：新乡市新飞大道上海公馆。负责人：吴洲,主任。委托诉讼代理人：郭建华、王银，河南宇华大众律师事务所律师。被告：新乡正豪置业有限公司，住所地：新乡市平原路与新飞大道西南角。法定代表人：郭胜苗，董事长。委托诉讼代理人：李金勇、赵红庆，河南宁鸣律师事务所律师。被告：吴书娟，女，汉族，1974年6月21日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：郭振雷、包院峰（实习），河南启轩律师事务所律师。原告新乡市红旗区上海公馆业主委员会（以下简称“上海公馆业委会”）与被告新乡正豪置业有限公司（以下简称“正豪置业”）、吴书娟业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海公馆业委会的委托诉讼代理人郭建华、王银，被告正豪置业的委托诉讼代理人赵红庆，被告吴书娟的委托诉讼代理人郭振雷、包院峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海公馆业委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告新乡正豪置业有限公司与被告吴书娟签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××××）中的第十七条第1、2款无效（即确认被告正豪置业有限公司向被告吴书娟擅自处分上海公馆小区2号楼楼宇屋面使用权和外墙使用权的行为无效）。2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告与新乡市华美整形管理有限公司恢复原状案【（2016）豫0702民初3709号】开庭审理中，根据新乡市华美整形管理有限公司的举证知道：被告正豪置业与吴书娟在2013年4月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××××）第十七条第1款、第2款约定的内容为：“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权（含电梯机房屋面）2014年12月31日前归出卖人所有，在2014年12月31日以后归买受人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权（含电梯机房外墙面）相对应位置外墙面使用权归买受人所有”。根据《物权法》第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案上海公馆小区2号楼建筑物的屋顶（包含屋面）及外墙面均属于《物权法》第六章所称的共有部分，其相关权益应有全体业主享有，被告正豪置业作为建设单位无权进行处分。因此，被告正豪置业与吴书娟之间的《商品房买卖合同》第十七条第1、2款的约定，属于擅自处分共有部分的行为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，权利人起诉确认该处分行为无效，人民法院应予以支持。故此，作为上海公馆小区2号楼外墙、屋顶（包含屋面）共有部分的权利人上海公馆全体业主，经业主大会授权，对以上二被告擅自处分小区公共部分，侵犯全体业主利益的行为，依法提起诉讼。被告正豪置业辩称，1、依据《中华人民共和国物权法》第七十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，其与吴书娟签订的《商品房买卖合同》第十七条第1、2款所指的部分，属于与其专有部分相应的业主共有，而非全体小区业主共有，故原告主体不适格。2、其与吴书娟签订的《商品房买卖合同》系其公司就所建房屋外包销售时，销售人员未经其公司同意，擅自修改《商品房买卖合同》第十七条第1、2款规定。对于该两项条款，其公司并不知情，并非其公司真实意思表示，该两项条款对其公司依法不产生效力。被告吴书娟辩称，1、本案原告所起诉的：“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权，含电梯机房屋面；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权含电梯机房外墙面”属于物权法第70条、71条所规定的建筑物专有部分，属于被告所有。2、如果案涉不动产，涉及到共有问题，也属于物权法第93条规定的共有，即“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”该营业房的房顶也属于营业房不动产产权人的共有，而不是原告所述的业主共有。3、被告取得涉案不动产，完全符合善意取得和合理价格的条件，并且备案登记，所以被告完全享有涉案不动产的所有权。综上，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年4月10日，被告正豪置业与被告吴书娟签订《商品房买卖合同》（合同编号：××××××），合同中约定：吴书娟购买正豪置业开发的位于新飞大道（中）133号上海公馆2号楼1单元3层3133-1号房屋，该商品房用途为商业营业用房，建筑面积共751.98平方米。该合同第十七条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权（含电梯机房屋面）2014年12月31日前归出卖人所有，2014年12月31日以后归买受人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权（含电梯机房外墙面）相对应位置外墙面使用权归买受人所有。现上海公馆业委会以正豪置业与吴书娟擅自处分小区公共部分，侵犯全体业主利益为由，提起诉讼，要求确认上述《商品房买卖合同》中的第十七条第1、2款无效。另查明，上海公馆2号楼商铺共有3层，吴书娟所购买的为第3层商铺，该楼4层以上为住宅。因商业用房平面面积比住宅用房平面面积大，三层屋顶空出部分面积，即所称的“露台”。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，对于案涉2号楼，3层以下为商铺，以上为住宅，尽管商铺出入口、所使用的楼梯、电梯与小区的住宅房相对独立，且从商铺可以通往3层屋顶露台，但以上事实及被告吴书娟提供的证据，不足以证实外墙面及屋面系规划上专属于特定房屋或系能够登记成为特定业主所有权客体等进而可以认定为专有部分的情形，故根据上述关于共有部分认定的法律规定，案涉外墙面及屋面应为共有部分。被告正豪置业与吴书娟签订的《商品房买卖合同》中第十七条第1、2款即“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权（含电梯机房屋面）2014年12月31日前归出卖人所有，2014年12月31日以后归买受人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权（含电梯机房外墙面）相对应位置外墙面使用权归买受人所有”的约定，违反法律规定，应为无效条款，故本院对原告上海公馆业委会要求确认正豪置业与吴书娟签订的《商品房买卖合同》中的第十七条第1、2款无效的诉讼请求予以支持。另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。故根据此规定，尽管案涉合同将房屋外墙面及屋面使用权约定归买受人吴书娟所有无效，但是该条款无效，不排除吴书娟作为业主，在符合上述法律规定的情况下，合理、合法使用共有部分的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认新乡正豪置业有限公司与吴书娟签订的《商品房买卖合同》（合同编号：××××××）中的第十七条第1、2款无效。案件受理费100元，由新乡正豪置业有限公司、吴书娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张敬美代理审判员  高 飞人民陪审员  王 琦二〇一九年十一月十八日书 记 员  王 慈