西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕0113民初15797号原告：李振嘉，男，1990年7月3日出生，汉族，住西安市雁塔区高新二路25号枫叶苑别墅区楼。委托诉讼代理人：任妮，陕西大唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁婧，陕西大唐律师事务所律师。被告：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区、11002、11006、11007号。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住西安市碑林区XX路XX段XX号省，该公司员工。原告李振嘉诉被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李振嘉的委托诉讼代理人任妮、被告雅居乐公司委托诉讼代理人贾士宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振嘉诉称，2016年，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y16138066），双方约定：买受人购买位于西安市曲江新区XX环以北、新开门南路以西的西安曲江雅居乐花园12幢1单元3层10301号房屋，该商品房的规划用途为商业，建筑面积621.72平方米，房屋总价款6745847元。在该合同第十一条明确约定：“出卖人应在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗透或开裂等”。在签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定的日期及金额向被告支付完毕全部房屋价款，在原告接到被告交房通知后，原告在收房查验房屋时，发现该房屋的屋顶、墙面存在大面积漏水，漏水影响到房屋的使用，也达不到收房条件。自2017年至2019年期间，被告多次修复屋面、墙面渗漏的问题，但一直并未修复成功，涉案房屋一直达不到使用条件，直至2019年3月该房屋渗漏问题得到彻底解决后才将房屋交付于原告使用。因被告自身原因导致房屋出现漏水问题，达不到使用条件，未向原告交房，导致原告无法将购买的商铺进行出租，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付损失1296000元；2、诉讼费由被告承担。被告雅居乐公司辩称，原告在2017年12月25日才付清房款，根据双方签订买卖合同的约定，其有权顺延交房时间而不需要承担违约责任；买受人在查验期内未到场查验或查验后未反馈商业交接单的，视为买受人查验合格，原告一直未向其反馈房屋存在质量问题的商业交接单，可视为房屋查验合格。故原告诉请无事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2016年6月15日，原告李振嘉（买受人）与被告雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y16138066），约定买受人购买位于西安市曲江新区XX环以北、XX路XX居XX花园XX幢XX单元XX层XX号，预测建筑面积621.72平方米，其中套内建筑面积498.05平方米，分摊共有建筑面积123.67平方米；总价款6745847元；合同第七条约定，买受人于2017年12月25日前支付该商品房全部价款；第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；第（二）款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；该条第（四）款第1项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；第2项约定，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……；该合同未约定逾期交付房屋的违约金计算方式。合同签订后，原告于2017年12月25日前向被告支付了全部房屋价款。2019年3月15日，原告实际收房，并签订了物业服务合同；2019年5月14日，原告缴纳住宅专项维修资金和契税、印花税。庭审中，原告称，2016年12月，其在物业公司人员带领下至涉案房屋发现房屋漏水，后将漏水情况反馈至物业工程部，2018年1月31日，被告向原告发出《收楼通知书》，但自合同约定的交付日期至2018年1月31日一直在维修，未向原告交付，直至2019年3月15日才将涉案商铺交付给原告使用。原告为了证明其主张提交2017年3月18日、2018年8月22日、2019年9月18日涉案商铺漏水的照片、《收楼通知书》；并申请证人张某某出庭。证人张某某向本院陈述，其系李振嘉公司的工程部经理，全程参与原告购买雅居乐商铺的收房过程；2016年12月初，雅居乐公司通知原告收房，到现场发现漏水，就没有接收，待维修好后，再验收；2017年3月，其再次接到通知，称已经维修完毕，结果仍然有漏水现象；此后2018年2月、2018年8月底均接到通知去收房，发现房屋还是存在漏水问题，最后一次收房是2019年3月15日，在物业办理了收房手续，目前房屋仍在漏水。被告对原告提交的该组证据的照片、证人证言真实性均不认可，称照片无法证明拍摄时间，不能证明房屋存在质量问题；其认可《收楼通知书》的真实性。被告雅居乐公司提交《工程维修验收移交单》，证明原告在2018年4月向其提出屋面漏水，其在2018年4月至6月进行维修，维修后通知原告进行验收收房。该《工程维修验收移交单》载明完工时间为2018年6月20日，施工内容中包括12-301大屋面渗漏维修。原告对该证据真实性认可，但称无法证明被告完成维修义务。另，原告明确，其诉请主张的损失自2017年1月1日至2018年12月31日的租金损失。原告提交其与现承租人签订的《商铺租赁合同》，证明涉案房屋月租金49500元（不含物业管理费及公共事业费用），因被告未向原告交付房屋，致使原告损失两年租金，参照该租赁合同，损失为1296000元。《商铺租赁合同》签订时间为2019年4月1日。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、增值税发票、《陕西省住宅专项维修资金专用收据》、《税收完税证明》及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。原告按照合同约定在2017年12月25日前向被告支付了全部房屋价款。被告应在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。合同中对于交付商铺及缴纳购房款的时间有明确约定，故原告在2017年12月25日前付清房款，符合合同约定，不构成被告在2016年11月30日前向原告交付商铺的阻却事由。被告雅居乐公司作为出卖人，其未交证据证明其在合同约定时间前向原告交付房屋，显属违约。根据被告雅居乐公司提交的《工程维修验收移交单》，能够证明直至2018年6月20日前涉案房屋仍然存在漏水现象，且被告未提交证据证明其在此次维修后将符合质量标准的房屋向原告交付。原告提交的照片、证人证言等形成了证据链，达到了证据的盖然性，能够证明被告雅居乐公司直至2019年3月15日才向其交付了房屋，故原告诉请主张雅居乐公司承担自2017年1月1日至2018年12月31日的租金损失，本院依法予以支持。关于损失数额，因合同未约定逾期交付房屋的违约金计算方式，参考原告提交的《商铺租赁合同》，综合考虑涉案房屋的用途、面积、地理位置等因素，本院酌情认定损失为1000000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李振嘉赔偿损失1000000元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16464元，由被告承担13800元，原告承担2664元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    王      丹人民陪审员    刘  龙  飞人民陪审员    李  晓  琴二0一九年十一月 十四 日书  记  员    孙  曌  琳打印：相丽华     校对：张琪琪     2019年  月  日送达 1