陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终8897号上诉人（原审被告、反诉原告）：段慧娟，女，汉族，1977年1月2日出生，住陕西省府谷县。委托代理人：郭琛，陕西格润律师事务所律师。委托代理人：谢长江，陕西格润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘卫国,男，汉族，1974年9月3日出生，住陕西省渭南市蒲城县。委托代理人：张瑾，陕西睿群律师事务所律师。委托代理人：郭菲，陕西睿群律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：陕西恒创房地产经纪有限公司,住所地：西安曲江新区新开门南路荣禾曲池东岸B区2幢1单元2-10108号。法定代表人：李长鹏，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：孟庆庆，男，汉族，1978年8月6日出生，住西安市周至县，系该公司员工。上诉人段慧娟因与被上诉人刘卫国、陕西恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。段慧娟上诉请求：1请求撤销(2019)陕0113民初956号民事判决书，依法发回重审或直接改判，判令支持上诉人诉请，驳回被上诉人全都诉请。2判令本案一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审判决严重忽视客观事实，错误判决房屋具备登记条件后进行过户，其实质上不仅仅强迫合同当事人再另签订一份有关房屋所有权转移登记的合同，更重要的是还强令当事人承担原合同不需要承担的合同义务。房屋更名与房屋过户转移登记所涉及的交易结构完全不同，所涉及的税种更是完全不同。房屋更名与房屋过户二者适用的相关规定更是不同。现行西安市房产交易政策明确禁止房屋更名，而且房屋过户如果“未满两年”就需要多缴纳5.3％左右的增税收，而这项是房屋更名不需要缴纳的税种。更重要的是，按照双方合同第七条(二)款约定“交易所涉税费均由乙方承担”，仅适用于“房屋更名”情形下双方共同认可的税费。在恒创公司违约不能办理更名时，合同其实出现了合同第七条(三)款约定的“交易房屋不符台本合同约定，导致交易房屋产生其他税费”之情形。而对此情形，刘卫国与段慧娟其实并没有在合同中做出过任何约定。故一审法院认定所涉税费已做约定由乙方全部承担，明显错误。二、一审法院判决从根本上剥夺了当事人的约定解除权，将违约一方的单方意志强行施加于守约一方，干涉了当事人的意志。双方约定首付款时间是2018年3月25日前，但实际刘卫国付款时间为2018年4月10日。双方约定剩余房款155万交付时间是2018年4月20日，但实际付款时间是2018年6月l0日，且刘卫国仅付款60万，尚欠95万未付。一审法院不顾双方当事人合同第九条明确约定的乙方逾期本合同约定的义务超过15天的，乙方构成根本违约，甲方有权解除房屋买卖合同。段慧娟与恒创公司的微信截图的对话正是其行使合同约定解除权的行为。然而，一审法院却将当事人依约行使合同解除权的行为认定拒绝履行合同的行为，并进而判令段慧娟继续履行合同，剥夺了段慧娟的合同解除权。依据合同刘卫国并没有仅仅支付合同部分款项的权利，更没有以“段慧娟不来西安”所以其有权支付部分房款的权利。一审法院既然认定刘卫国存在违约事实并判令支付l万元违约金，那么就应当同理判令段慧娟享有约定合同解除权。三、恒创公司在本案中违反居间约定义务，未能尽职居间，履行其承诺办理的房屋更名手续。其应当按照居间服务合同约定承担赔偿责任。且在段慧娟已经明确表示不愿继续履行合同之时，恒创公司本应当及时将段慧娟的意思转达给刘卫国。然而恒创公司为了逃避其违约责任，并不予退还房屋中介费用，不仅以“段慧娟想涨价”为名歪曲段慧娟的解约意思，而且还一再逼迫段慧娟交房，意图促成房屋成交。对此，恒创公司作为居间服务人，其行为违反了对委托人应尽真实居间义务，其应当依约承担赔偿责任。一审法院判令属于认定事实错误，适用法律不当。四、一审判决判令调减违约金，属于适用法律不当。段慧娟在一审中提出反诉，主张刘卫国承担违约责任，即按房款的20％支付违约金39万元，刘卫国在整个法庭审理过程中，并没有对违约金数额过高或过低提出过任何异议。一审判决予以降低违反法律规定。刘卫国辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人所称涉案标的为房屋更名登记，而不是房屋过户登记明显错误，涉案房屋虽然是预售房，但在登记部门已办理了房屋登记手续，房屋所有权既定，上诉人即办理了抵押登记，又办理了抵押贷款，符合商品房买卖条件以及过户条件，故一审法院判决上诉人在具备登记条件后五日内将涉案房屋登记在被上诉人名下并无不当。2、被上诉人不构成根本违约，上诉人无权解除合同。双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人4月才来西安，上诉人才支付了第一笔房款，迟延支付有理由。3、上诉人直至开庭前没有告知被上诉人解除合同，被上诉人不是故意迟延付款，不构成根本违约，上诉人在2018年6月19日收取房款，表明合同继续履行，上诉人主张违约金不合法。４、被上诉人不支付合同尾款，是在依法履行合同抗辩权，被上诉人不可能在房屋存在抵押注销登记情况下，全额交房款，且上诉人在房屋注销登记后，从未来过西安，双方约定支付全款时交房，故刘卫国无法支付全款，即使这样刘卫国还是支付了60万，表明了继续履行合同的意愿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。恒创公司辩称，上诉人先违约，上诉人迟延解押，造成合同无法按时履行。双方交易房屋符合交易条件，上诉人陈述不符合事实，上诉人的上诉不能成立，其认可一审判决。刘卫国向一审法院起诉请求：1、判令段慧娟继续履行《西安市存量房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区产权车位交付刘卫国。2、判令段慧娟在具备过户条件时，向刘卫国履行房屋过户登记手续。3、判令诉讼费、诉讼保全费由段慧娟承担。段慧娟提起反诉，请求为：1、判令依法解除2018年3月12日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2.判令刘卫国支付违约金39万元，恒创公司承担连带赔偿责任；3.本案反诉费由刘卫国、恒创公司承担。一审法院认定事实：2018年3月12日，段慧娟（甲方、出卖人）与刘卫国（乙方、买受人）签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋位于曲江新区北侧曲江诸子阶17幢1单元17层11704号，产权证明所载建筑面积共131.66平米。该房屋所有权证号为Y10129804，已设定抵押，抵押权人为浦发银行，甲方应于2018年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年4月5日前办理完毕注销抵押登记手续。房屋成交价格为195万元（包括产权车位），乙方付款方式为全款，乙方于2018年3月向甲方支付定金10万元，于2018年3月25日前将30万元以建委监管支付的方式支付甲方，于2018年4月20日前将155万元以银行托管的方式支付甲方。甲方拿到全款当日将该房屋交付给乙方。交易所涉税费均由乙方承担。双方应于2018年5月20日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。对违约责任的约定为违约金为房屋总价款的20%。同日，段慧娟（甲方、出售人）与刘卫国（乙方、购买人）、恒创公司（丙方、居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定内容与上述合同并无出入。当日，段慧娟收到刘卫国支付的定金10万元。同日，段慧娟（甲方、出卖方）与刘卫国（乙方、买受方）、恒创公司（丙方、居间方）还签订了《居间服务合同》，约定就上述《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》提供居间服务，甲、乙双方同意应向丙方支付的居间服务费为58500元，由乙方承担。2018年3月9日，刘卫国向恒创公司支付了58500元中介费。2018年4月10日，刘卫国向段慧娟支付了首付款30万元。2018年6月19日，刘卫国向段慧娟支付了60万元。2018年5月14日，段慧娟办理了涉案房屋的注销抵押备案登记。恒创公司提供网页截图，证明涉案房屋的合同备案登记日期为2010年12月20日。刘卫国还提交了段慧娟与西安浩华置业有限公司签订的《车位协议》及西安浩华置业有限公司向段慧娟出具的车位款《收款收据》，证明涉案房屋的附带车位为曲江诸子阶停车场H51号车位，价款为23万元。一审法院认为，段慧娟与刘卫国、恒创公司签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同约定履行各自义务。刘卫国已向段慧娟支付了100万元，段慧娟也已办理了涉案房屋的注销抵押备案登记。双方应当继续按照合同约定履行完毕包括交付、过户在内的合同义务。段慧娟主张因刘卫国未及时付款导致合同无法继续履行，合同应予解除，于法无据，其主张依法不予支持。鉴于刘卫国向段慧娟在付款时存在迟延给付的情形，段慧娟要求其承担违约责任，于法有据，根据诚实信用原则、公平原则，结合涉案合同的实际履行情况、刘卫国的违约情形、刘卫国的违约行为给段慧娟造成的实际损失，酌情认定违约金为1万元。刘卫国应将剩余款项支付给段慧娟，段慧娟应在具备过户条件时将涉案房屋过户至刘卫国名下。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘卫国与被告（反诉原告）段慧娟签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》继续履行；二、原告（反诉被告）刘卫国于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）段慧娟剩余房款950000元及违约金10000元；三、被告（反诉原告）段慧娟于收到上述房款后五日内将位于曲江新区车位交付予原告（反诉被告）刘卫国；四、被告（反诉原告）段慧娟在具备登记条件后五日内将位于曲江新区北侧曲江诸子阶17幢1单元17层11704号的房屋登记于原告（反诉被告）刘卫国名下；五、驳回原告（反诉被告）刘卫国的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）段慧娟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共33525元，其中本诉部分22350元由被告（反诉原告）承担；反诉部分11175元，由原告（反诉被告）承担175元，由被告（反诉原告）承担11000元。因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。二审中双方当事人均无新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，段慧娟与刘卫国、恒创公司签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。该合同约定2018年3月25日刘卫国应付首付款30万元，虽然刘卫国支付首付款的时间迟延，但是段慧娟收取该款并继续履行合同约定的其他义务，视为其已接受刘卫国的行为，默认继续履行合同。合同约定2018年4月20日前刘卫国支付尾款155万元，但合同还约定段慧娟应于2018年4月5日完成解押，段慧娟直至2018年5月14日才办理了涉案房屋的注销抵押备案登记，因段慧娟履行解押的义务在先，刘卫国付尾款的义务在后，故刘卫国称其因段慧娟未完成解押其未按约支付尾款理由正当。段慧娟解押之后直至2018年6月19日刘卫国支付部分尾款，因双方签订的合同中约定刘卫国支付尾款的当日段慧娟要交付房屋，该约定应为同时履行的义务，在刘卫国交付房款的同时段慧娟交付房屋，因段慧娟为外地人，故刘卫国要求段慧娟到本市具备交付房屋的同时交纳剩余房款的理由成立，且刘卫国支付给段慧娟60万元亦表明刘卫国愿意履行合同，故刘卫国并未违约，段慧娟要求解除合同的理由不能成立，一审未支持其主张并无不当。关于刘卫国要求继续履行合同，在具备交付条件时过户的主张，段慧娟认为其与刘卫国约定的房屋交易形式是更名，但是刘卫国以及恒创公司均不予认可，且从合同约定的内容看没有约定房屋交易的形式是更名，故段慧娟该主张本院不予采信。涉案合同合法有效，且没有被解除，故一审判令刘卫国支付剩余房款以及判令段慧娟交付房屋及车位、并在具备过户的条件下将涉案房屋过户至刘卫国名下亦无不当。关于段慧娟主张刘卫国应支付违约金39万元一节，因刘卫国并不存在恶意违约行为，故段慧娟该主张不能成立，但一审判令刘卫国给付段慧娟1万元，刘卫国并未上诉，故本院对此予以确认。综上，段慧娟的上诉理由均不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元，段慧娟已预交，由段慧娟承担。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一九年十一月二十一日书记员  郑 瑜