福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初1550号 原告：黄忠杰，男，1967年12月23日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告：陈康，男，1964年2月11日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 两原告的共同委托诉讼代理人：狄建萍，福建宽达律师事务所律师。 被告：福建省福州市罗源县松山镇巽（同“选”）屿村民委员会，住所地福建省罗源县松山镇选屿村。 法定代表人：林孝清，村委会主任。 原告黄忠杰、陈康与被告福建省福州市罗源县松山镇巽屿村民委员会（以下简称巽屿村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序于2019年9月12日、10月9日两次公开开庭进行了审理。原告黄忠杰、陈康的共同委托诉讼代理人狄建萍、被告巽屿村委会的法定代表人林孝清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄忠杰、陈康向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金140,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金被占用期间的利息直至还清之日止，自2007年6月1日暂计至起诉之日为102,007元；2.判令被告赔偿原告因开发利用土地造成的各项损失（包括厂房及4个管理房造价206,315元、爆破费9556元、爆破管理费25,000元、测绘费5000元）；3.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2007年5月31日，原、被告签订了《选屿村出租昌吉湾土地及海埕协议书》（以下简称协议书），协议第一条约定：被告将其议定的“昌吉湾”山地7亩以及相连海埕30亩合计37亩出租给原告生产和生活用地，一次性支付租金7万元，承租期为20年，由2007年5月31日至2027年5月31日止，除一次性租金外每年还须上交村委会1万元作为妈祖诞辰活动演戏专用费。原告依据协议的约定自2010年至2016年每年向被告交付1万元，共给付7万元。协议中包含了被告提供的罗源县村民代表会议（村务监督小组）议事决定书、出租选屿土地使用补充协议、村委会盖章的平面图、罗源县松山法律服务所的见证书等书面材料。协议签订后，原告依据协议内容对所承租的山地进行了开挖、爆破等工作，被告也协助原告办理了有关爆破审批手续。原告长期以来对所承租的标的物进行利用，2016年因所承租的土地被他人占用，原告诉至法院要求被告排除妨害、恢复原状，案件经审理认定原、被告所签订的协议为无效协议。原告依据协议内容对所承租的土地及海埕投入了大量的资金、物力、人力进行开发和利用，被告的不诚信行为给原告造成重大经济损失，侵害了原告的合法权益，为此，原告提起本案诉讼。 被告巽屿村委会辩称：案涉租赁合同纠纷由2016年5月开始，经一审、二审、重审、再审，历经三年四审判决原告败诉，理应息诉，但原告又以返还租金为由提起本案诉讼。原告在与选屿村第十二届村委会签订《协议书》时，以及签约后在履行期间均存在过错。尤其在2018年10月31日福建省高院再审作出裁定后，原告明知协议无效，却至今尚在承租地上从事经营生产及建设项目，原告的过错行为仍在继续，其主张返还租金14万元理由不足，应予驳回。具体理由：1.《协议书》被认定为无效，责任在于原选屿村第十二届村委会个人，原告也要承担主要责任。原告为恶意承租，其诉求返还租金不合法。租赁协议的连续性给付特征决定了其已履行的部分具有不可消灭的性质，且原告因协议履行也已获得了占用利益，完全恢复原状已不可能，已交付的租金返还也难操作，不予返还租金更符合法律规定和公平合理原则。2.协议签订后原告有一次性支付20年租金7万元，但原告承租35亩，平均每年才需支付3500元，即便按已使用11年计算，35亩承租地每年也仅支付租金6363元，租金标准严重显失公平。3.原告有在2010年至2016年间每年支付1万元给选屿村作为妈祖诞辰活动使用，该费用开支是原告出于租赁前的自愿性和承租后的履行自觉性，且是用于群众性的习俗活动，与租金支付是两个法律关系，原告将功德意乐捐助款混为租金主张返还，于情不融、于理不合、于法无据。4.《协议书》虽为无效，但原告已实际使用承租土地，直到目前尚在使用，甚至还将新建厂房出租他人，并已造成该片土地原貌全非，土地农业生产能力受到全面破坏。原告非法爆破20多亩，因爆破拓宽土地造成滑坡10多亩，同时用于非法建筑500多平方米，均给当地村民集体造成较大损失，被告会对损失另行起诉赔偿。从法律认定合同无效的目的考虑，认定本案合同无效是为了防止无效合同的履行给国家、被告及第三人利益带来损失，不能机械化理解返还财产是合同无效的一般原则，若因维护一方当事人的利益而适用返还财产达不到维护社会秩序稳定的作用，故本案合同确认无效的情况下，再采用返还租金的方式显然不现实也不公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定本案事实如下：2005年4月7日,被告将“昌吉湾”土地以及相连海埕(滩涂)发包给福州市马尾鸿象建筑材料有限公司,福州市马尾鸿象建筑材料有限公司(陈康)支付被告土地转让费7万元,承包期限为50年。2007年5月31日,经巽屿村村民代表会议[该会议议事决定书中记录:代表(监督小组)总人数为28人,实到会人数为17人,同意者签名24人，存在代签、补签现象]讨论决定,被告（甲方）与两原告(乙方，两人非巽屿村村民)签订《协议书》(该协议未报松山镇人民政府批准),约定：甲方将其议定的“昌吉湾”山地7亩以及相连海埕(滩涂)30亩，合计37亩,出租给乙方生产和生活用地，租期为20年，自2007年5月31日起至2027年5月31日止；甲方准许乙方在所承租的山地依法开挖、爆破、取石土填海作业时，甲方协助乙方办理有关爆破审批手续……；本协议经双方签字盖章后，乙方在原协议用现金一次性支付给甲方土地出租金7万元外(此租金已付)，每年农历三月二十日还须上缴村委会1万元作为妈祖诞辰活动演戏专用费；本协议书自更改之日起实行，原2005年4月7日与福州市马尾鸿象建筑材料有限公司签订的“昌吉湾”土地以及海埕出租协议书及出让选屿土地使用权补充协议同时废止。 协议签订后被告将案涉土地交付原告使用，2016年3月份原告发现承租的土地上有人修建房屋要求被告出面，后因交涉未果遂提起诉讼。该案先后经本院及福州市中级人民法院审理后，于2017年10月27日作出（2017）闽01民终4161号终审判决，认定：被告关于将案涉土地发包给原告（非选屿村村民）承租的《罗源县村民代表会议(村务监督小组)议事决定书》存在代签、补签、虚构代表签名等情形,违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”的规定,发包行为应属无效；案涉租赁海埕部分土地性质为滩涂,根据《中华人民共和国物权法》第四十八条“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。”的规定,案涉海埕部分未查到权属登记情况应属国家所有，被告仅有使用权,被告将案涉海埕再行发包给原告使用,未经权利人确认，且至今权利人也未予追认，被告的发包行为应属无权处分,故案涉《协议书》无效。该判决生效后，两原告又向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年10月31日作出裁定驳回其再审申请。 原告在使用案涉租赁物期间，未取得建筑许可证搭建了一个厂房（内含8个水池）和4个管理房，其中水池是在福州市中级人民法院作出终审判决后新建的。诉讼中，原告申请对厂房（不含水池）及4个管理房的工程造价进行鉴定，本院经依法委托福建省海天工程造价咨询有限公司，鉴定厂房（不含水池）及4个管理房工程造价为206,315元，原告已支付鉴定费1114元。本案诉讼期间，原告仍继续使用案涉租赁场地。 另，原告于2007年12月3日支付给罗源县保安服务公司爆破管理费25,000元。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于原、被告对涉案合同无效是否存在过错问题。原、被告签订的《协议书》已经被生效法律文书确定为无效合同,合同无效的主要原因系由于案涉承包行为违反法律、行政法规的强制性规定所致。本院认为,被告村委会是村民自治的权利机构，其在实施发包行为时，对于涉案土地的性质及权属登记情况应当推定为明知的，对于相关发包法律规定也应当是了解的，但被告在明知无案涉海埕合法产权,以及将案涉土地发包给不是本村村民的原告未得到法定比例人数的村民或村民代表同意，也未报镇人民政府批准的情况下，将涉案土地、海埕承包给原告,导致合同无效,具有明显过错。而原告作为承包方,在承包前也有义务查询案涉土地权属登记状况,并了解相关的法律法规规定,但其未尽到相应的谨慎注意义务,也存在一定过错。综合双方主体地位及其他因素,被告应当对涉案合同无效承担主要责任（即70%）,原告承担次要责任(即30%)。 关于原告主张返还租金和妈祖诞辰活动演戏专用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。案涉租赁合同签订后，黄忠杰、陈康就已使用租赁场地，且至今仍未返还被告,依法原告应当支付给被告场地占用费。故原告已支付的70,000元租金，应扣除参照合同约定的租金标准计算的实际占用场地费，剩余租金由被告返还。合同双方约定的妈祖诞辰活动演戏专用费是用于村公益事务，亦属于租赁合同的附随义务，考虑原告有实际使用案涉场地，且该7万元也已开支在村妈祖诞辰活动，原告再主张被告退还不合理，故对该项请求不予支持。本案合同无效双方均存在过错，且原告支付租金后也实际使用案涉场地，至今尚未归还，故其主张按中国人民银行同期贷款利率支付资金被占用期间的利息依据不足，不予采纳。 关于原告的损失赔偿项目。原告为了经营需要租赁案涉场地，并在租赁场地上搭建厂房和管理房，所产生的费用是基于其信赖租赁合同有效而支出的，其所实施的爆破行为亦有协议事先约定，故厂房和管理房的造价206,315元、爆破费用25,000元，合计231,315元理应属于合同无效造成的损失赔偿范围。原告主张的测绘费5000元是因其无法提交原始设计图等相关鉴定所需材料而重新进行测绘产生的费用，提供相关鉴定材料是原告的举证义务，因此而产生的费用不属本案合同无效的损失项目，也不是本案诉讼的必要开支，该项损失不予支持。原告提供的罗源湾机械化工程公司于2006年6月1日收取爆破费9556元，该款发生于案涉合同签订之前，其合同主体与本案不一致，原告主张该项损失于法无据，不予支持。 关于被告应承担的损失如何计算问题。原告在租赁土地上搭建厂房、爆破取土石是为了实现自己的使用目的，尤其是未办理相关报批手续而搭建厂房，其必然是以在租赁合同期限内折旧完毕为原则。故前期租赁合同履行过程中的成本已分摊部分应当考虑，只能以其归还案涉租赁场地后至租赁合同届满(2027年5月31日)期间的剩余价值作为赔偿计算依据，再结合被告的过错程度，确定被告应承担原告的损失为：归还租赁场地日至合同到期日的实际天数×（总损失额/总租赁天数）×70%。 原告所作的造价鉴定是为证明搭建厂房和管理房的损失金额，该项费用1114元属于诉讼必要开支，可予支持，并由双方按过错程度进行分担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下： 一、黄忠杰、陈康应于本判决生效之日起十日内将位于“昌吉湾”山地7亩以及相连海埕(滩涂)30亩场地返还给福建省福州市罗源县松山镇巽屿村民委员会； 二、福建省福州市罗源县松山镇巽屿村民委员会应于本判决生效之日起十日内按[归还租赁场地日至2027年5月31日的实际天数×（70,000元÷20年÷365天）]计算的租金返还给黄忠杰、陈康； 三、福建省福州市罗源县松山镇巽屿村民委员会应于本判决生效之日起十日内按[归还租赁场地日至2027年5月31日的实际天数×（231,315元÷20年÷365天）×70%]计算的损失赔偿给黄忠杰、陈康； 四、驳回黄忠杰、陈康其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8618元（预交12,220元，退还3602元）、鉴定费1114元，合计9732元，由黄忠杰、陈康负担4878元，福建省福州市罗源县松山镇巽屿村民委员会负担4854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李孝逸 人民陪审员  阮为真 人民陪审员  曾学明 二〇一九年十一月十九日 法官助理曾芳 书记员郑永珊 附： 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。