上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5750号原告：冯军，男，1976年11月9日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小琦，上海市华天成律师事务所律师。被告：严梅芳，女，1982年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：姚燕，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告冯军与被告严梅芳排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯军的委托诉讼代理人陈文龙、被告严梅芳的委托诉讼代理人姚燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯军向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告所有位于上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告向原告支付房屋使用费按人民币14，000元/月(以下币种均为人民币)计算，自2017年1月起算实际计算至房屋归还之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月11日至2016年12月12日，原告在淘宝网司法拍卖网络平台上以9，403，200元的最高价竞得系争房屋(房地产权证号普XXXXXXXXXX，建筑面积194.49平方米)。并于2018年10月31日获得证号为沪(2018)普字不动产权第019682号的产权证，位于上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室的房产现由原告单独所有。根据无锡市锡山区人民法院作出的(2016)苏0205执577号之七的《执行裁定书》裁定一，“被执行人包星海、严梅芳名下坐落于上海市普陀区真如镇兰溪路XXX弄XXX号XXX室的一套房地产的所有权及该套房产相应的其他权利归买受人冯军所有及使用。上述房产的所有权自本裁定书送达冯军时转移。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。原告已于2016年12月获得该房屋的所有权。因此，自2016年12月后，被告一直无权占有原告所有的系争房屋，原告多次与被告交涉，原告均无动于衷，拒不返还该房屋。2018年10月31日，原告向被告送达《限期搬迁告知书》，被告仍拒不返还该房屋。2018年11月7日，原告再次上门交涉，被告一直消极抵抗。被告侵害原告物权，占有系争房屋，理应支付相应的房屋使用费，故原告诉至法院请求判如所请。被告严梅芳辩称，原告所通过的拍卖程序严重违法，原告未能合法取得系争房屋产权，主体不适格。原告就该拍卖违法行为提出了执行异议，后被无锡市锡山区人民法院驳回，现由江苏省高级人民法院以案号为(2019)苏执监244号立案受理。锡山区法院的执行存在严重违法行为。原告无法合法取得房产。故其要求的房屋使用费无事实和法律依据不应该得到支持。被告认为该执行过程存在多处严重违法行为，包括以失效的法律文书为执行依据。在判决生效之前突击过户，内定评估机构、公告期不足等等问题，综上所述，锡山区人民法院法院毫无法律依据在再审期间强行过户构成拍卖程序违法，不应认为原告已经合法取得房产。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年12月21日，江苏省无锡市锡山区人民法院作出的(2016)苏0205执577号之七的《执行裁定书》裁定：“申请执行人陈忠与被执行人包星海、上海海衍实业发展有限公司(以下简称实业公司)、严梅芳、包炎钊民间借贷纠纷一案，江苏省无锡市锡山区人民法院作出的(2016)苏0205民初263号民事调解书，已经发生法律效力，但包星海、实业公司、严梅芳、包炎钊未履行相应的义务。申请执行人陈忠向本院申请强制执行。……裁定如下：一、被执行人包星海、严梅芳名下坐落于上海市普陀区真如镇兰溪路XXX弄XXX号XXX室的一套房地产(详见锡金评报字[2016鉴]第007号房地产司法鉴定估价报告)的所有权及该套房产相应的其他权利归买受人冯军所有及使用。上述房产的所有权自本裁定书送达冯军时转移；二、买受人冯军可持本裁定书到相关财产管理机构办理相关权属过户登记手续，并承担所有相关费用。”2017年1月5日，无锡市锡山区人民法院向原告出具《网拍成交确认书》，原告签署确认：一、买受人冯军于2016年12月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物即系争房屋，成交价为940.32万元；三、买受人于2017年1月5日到无锡市锡山区人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取民事裁定书、协助执行通知书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续、买受人自行提取拍卖标的物。2017年2月26日，江苏省无锡市锡山区人民法院作出(2017)苏0205民监2号民事裁定书，裁定中止(2016)苏0205民初263号民事调解书的执行。后，江苏省无锡市锡山区人民法院作出(2018)苏0205民再1号民事判决：“一、撤销本院(2016)苏0205民初263号民事调解书；二、包星海、严梅芳、包炎钊于本判决生效之日起三日内归还陈忠借款本金60万元并支付利息、逾期利息(以60万元为基数，自2016年1月14日起至实际支付之日止，按年利率20%计算)；三、包星海、包炎钊于本判决生效之日起三日内归还陈忠借款本金167.4704万元并支付利息、逾期利息(以167.4704万元为基数，自2016年1月14日起至实际支付之日止，按年利率20%计算)；四、包星海于本判决生效之日起三日内归还陈忠借款本金50万元并支付利息、逾期利息(以50万元为基数，自2016年1月14日起至实际支付之日止，按年利率20%计算)；五、包炎钊对包星海的上述第四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回陈忠的其他诉讼请求。”包星海、严梅芳不服该判决提起上诉，2019年5月13日，江苏省无锡市中级人民法院作出(2019)苏02民再5号判决，维持原判。2018年10月31日，系争房屋产权登记至原告冯军一人名下。2018年12月5日，上海市普陀区真如镇街道曹阳花苑居委会出具《居住证明》：被告自2014年2月24日起居住在系争房屋至今。被告对居住情况予以认可。审理中，对使用费标准，原告要求按照房屋的市场租金标准计算，被告称自己询价的市场租金标准为每月1万元，但不认可该标准。因双方对使用费标准达不成一致意见，本院依原告申请委托评估机构进行评估。2019年9月6日，上海科东房地产土地估价有限公司作出沪科东房估字(2019)FC第0300号《房地产估价报告》：“2017年1月1日至2019年8月31日的市场租金价值合计为491679元。”经质证，原告对该报告表示无异议，被告认为该评估价格过高，租金标准应为每月5000元。2019年10月16日，原告变更第二项诉讼请求为：“要求被告向原告支付房屋使用费，按15364.97元每月计算，自2017年1月起算至被告实际归还系争房屋之日止。”本院认为，不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，原告通过司法拍卖程序成为系争房屋所有权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时请求排除妨害，被告严梅芳占用系争房屋的行为显然对原告所有权的行使构成了障碍。现原告要求被告迁出系争房屋的意见，于法有据，本院予以采信。对于被告认为系争房屋拍卖程序违法，原告无法取得系争房屋产权的意见，在原生效法律文书未被撤销的情况下，本院难以采纳。关于使用费标准，上海科东房地产土地估价有限公司作出的评估报告，程序合法、内容公正，本院予以采纳。关于使用费的起算时间，根据相关规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人起转移。故被告应当承担自2017年1月6日起至今的房屋使用费，现原告根据评估报告确定的租金平均值计算房屋使用费，并无不妥，本院予以采纳。至于原告认为该租金标准过高，未能提供相应的证据予以证明，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告严梅芳应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告严梅芳应于本判决生效之日起十日内向原告冯军支付房屋占有使用费，自2017年1月6日起算至被告严梅芳迁出上海市普陀区兰溪路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按每月人民币15364.97元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币10000元，由被告严梅芳承担。本案受理费人民币6130元，减半收取，计人民币3065元，被告严梅芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇一九年十一月二十八日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。