辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1685号上诉人（原审原告）：郭振宇，男，1954年5月7日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：郭振宽（郭振宇之弟），1963年11月4日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：田伟，辽宁正久律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵桂凤，女，1955年8月26日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：田伟，辽宁正久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1974年2月16日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：张铭（张月英之父），1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区。被上诉人（原审被告）：张月英，女，1974年7月30日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：张铭（张月英之父），1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区。被上诉人（原审被告）：周峰，男，1972年6月24日出生，汉族，捕前住辽阳市文圣区。上诉人郭振宇、赵桂凤因与被上诉人李勇、张月英、周峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭振宽、赵桂凤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决已认定二上诉人与被上诉人周峰在周峰与被上诉人李勇、张月英之间债权、债务关系未形成前就已完成顶账行为，周峰就将辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号（面积45.34平方米，房屋产权证号为00××68）的楼房以9万元的价格抵顶二上诉人，因此上诉人与周峰的顶账行为不存在李勇、张月英答辩中所述的事由。二、该判决以二上诉人与周峰顶账行为的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优于另外一个债权的实现，即：“以物抵债”中的受让人不属于物权期待权的保护范围为理由，判决驳回二上诉人的诉讼请求并无相关法律依据，二上诉人占有使用该房及该房未过户二上诉人无过错等情形符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条应排除执行的情形，而该判决却用物权法第九条和上述理由驳回二上诉人的请求适用法律错误。三、被上诉人李勇、张月英与被上诉人周峰形成债务时间是2015年12月22日，周峰与李敏（周峰前妻）于2012年离婚，被上诉人李勇、张月英与周峰债务与李敏无关。根据回迁安置运行单，安置协议书，该房屋为周峰、李敏（周峰前妻）分别共有，不应查封李敏共有部分。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上诉人已支付全部房款并实际占有该房屋，未办理过户原因不在于上诉人，因该小区是动迁房，该小区都没有办理房照，是因为房产部门未给该小区办理房照，不是上诉人的过错，所以一审法院不应查封、扣押、冻结该房屋。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人全部符合上述四条规定：（一）在灯塔市人民法院查封该房屋之前，上诉人在2015年4月17日与周峰、李敏（周峰前妻）签订有效的书面买卖合同。一审法院已认定。（二）在灯塔市人民法院查封该房屋之前，上诉人已合法占有该不动产，上诉人在物业领取的钥匙，上诉人在物业领取单上签的名，上诉人在此居住过，而且还租给3户在此居住过，在法院查封时该房屋有人居住，上诉人租给辽阳市一高中学生，直至今日仍在该房屋居住中，有租房协议为证，上诉人郭振宇本人与华润燃气有限公司签订居民用户供气合同，上诉人还交过水电费、取暖费，住房维修基金，垃圾清运费，有票据为证，上诉人实际已合法占有该不动产。（三）上诉人已支付全部价款，郭振宇、赵桂凤与周峰、李敏（周峰前妻）签订房屋买卖合同，将该房屋作价9万元，将该房屋以抵账方式出售给上诉人，所以上诉人已支付全部价款。一审法院已认定。（四）上诉人未办理房照，并不是上诉人的原因，而是该房是动迁房，该小区都没有办理房照，是因为房产部门未给该小区办理房照，所以不是买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，上诉人完全符合上述四条规定，人民法院应予支持，排除执行。为此，上诉人特向贵院提起上诉，请二审法院明察，支持上诉人的请求。李勇、张月英辩称，被执行人周峰2013年欠申请执行人水泥运费款一直没有结清，2015年12月22日给申请执行人出具欠据欠款106,640元。被执行人口头承诺，立字据承诺没有履行偿还欠款，案外异议人与被执行人是舅舅外甥关系，2015年4月被执行人与案外异议人明显低于市场交易价格百分之七十签订房屋买卖协议，被执行人与案外异议人以合法形式签订房屋买卖协议来掩盖非法目的，转移财产逃避债权人追债。《中华人民共和国合同法》第74条，债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害债权人也可以请求人民法院撤销，答辩人认为案外异议人购买涉案房屋没有支付现金或转账，是用“抵账”的方式取得了涉案房屋的占有使用权，由于“抵账”的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优于另外一个债权的实现，即“以物抵债”中的受让人不属于物权期待权的保护范围。案外异议人对诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利，房产以房产局登记为准，该房屋并未登记在案外异议人名下，案外异议人不在该房屋居住。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据辽阳市文圣区罗大台镇人民政府与被执行人签订的《房屋补偿安置协议书》及《周山界坝村地块回迁安置运行单》足以证明辽阳市样和水岸小区6号楼西2单元6层35号房屋实际所有人是被执行人周峰而不是案外异议人和其他任何人。被执行人是法定代表人，灯塔市人民法院2018年11月8日作出（2018）辽1081执693号执行裁定：查封被执行人周峰所有的位于辽阳市样和水岸小区6号楼西2单元6楼中门西门房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条，即，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。灯塔市人民法院执行裁定书（2019）辽1081执异2号，已经驳回案外异议人诉讼请求，灯塔市人民法院民事判决书（2019）辽1081民初690号再次驳回案外异议人诉讼请求。申请执行人请求辽宁省辽阳市中级人民法院驳回案外异议人的诉讼请求，保障债权人的合法权益。周峰未提交答辩意见。郭振宇、赵桂凤向一审法院起诉请求：一、排除灯塔法院对被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋的执行；二、请求法院确认被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋归原告所有；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郭振宇、赵桂凤于2015年4月17日经法律服务所代书，与被告周峰签订房屋买卖合同，被告周峰将其所有的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋（建筑面积为45.34平方米）出售给原告，作价9万元。协议签订后，被告周峰将房屋交付原告，原告付清房款。后由于该房系动迁房，动迁部门未办理房照，导致原告无法办理房屋产权变更登记。原告对没有办理房屋产权变更登记没有过错。2018年11月8日，灯塔市人民法院作出（2018）辽1081执693号执行裁定，查封辽阳市文圣区祥和水岸小区6号楼西二单元6楼中、西门两户房屋，其中中门房屋即原告购买的房屋，该房屋系周峰已经出售并实际交付给原告，没有办理产权变更登记，原告没有过错，现法院裁定驳回原告的执行异议。依照《民事诉讼法》第227条规定，特诉至法院，请法院保护原告的合法权益。张月英、李勇一审辩称：原告请求确认被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋归原告所有，不符合《物权法》第9条规定。被告周峰自2013年拖欠被告李勇、张月英运费，一直没有结清欠款，被告周峰口头承诺周三村动迁，动迁后所得拆迁补偿款还清运费。2015年4月，被告周峰居住地动迁，被告周峰得到位于辽阳市祥和水岸小区两处房产和拆迁补偿款648,146.40元，被告周峰没有履行承诺还款义务。2015年12月22日，被告周峰给张月英、李勇出具欠据106,640元，并在欠据上注明承诺每年还款20,000元，至今没有履行偿还欠款义务。被告周峰于2015年4月将位于辽阳市祥和水岸小区6号楼系2单元6层35号房屋，建筑面积为45.34平方米的学区房以低于市场交易价格百分之七十，不足每平方米2,000元的价格卖给原告郭振宇、赵桂凤，市场交易价为每平方3,500元左右。被告周峰与原告郭振宇系外甥与舅舅关系。《合同法》解释（二）第19条规定，转让价格达不到市场价百分之七十的，一般可以视为明显、不合理的低价。《合同法》第74条规定，债务人以明显不合理低价转让财产对债权人造成损害，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告周峰与原告郭振宇以合法形式签订买卖房屋协议来掩盖转让财产，逃避债权人的追债，被告周峰欠张月英、李勇的钱在先，原告郭振宇买房在后，郭振宇一直不在该房居住。《物权法》第9条规定，不动产屋权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记发生效力。未经登记不发生效力。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据辽阳市文圣区罗大台镇人民政府与被告周峰签订的《房屋补偿安置协议书》即《周三界坝地块回迁安置运行单》足以证明辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层35号房屋实际所有人为周峰，并不是郭振宇、赵桂凤。被告李勇、张月英请求法院驳回郭振宇、张月英的诉讼请求周峰一审未作答辩。一审法院认定事实：郭振宇与赵桂凤系夫妻。李勇、张月英系夫妻。郭振宇系周峰舅舅。张月英、李勇与周峰民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月30日作出（2018）辽1081民初184号民事判决，判决：周峰于判决生效后十日内偿还李勇、张月英欠款106,640元。并自2018年1月8日起至给付之日止承担日万分之五的违约金。该判决发生法律效力后，李勇、张月英向一审法院申请执行。一审法院于2018年11月8日作出（2018）辽1081执693号执行裁定书，裁定内容为：“查封被执行人周峰所有位于辽阳祥和水岸6号楼西二单元6楼中、西门房屋，查封期限为三年自2018年11月8日-2021年11月7日，查封期间不得出售、抵押。”郭振宇曾于2015年4月14日向一审法院提出诉前保全申请，申请保全辽阳市文圣区人民政府财政局应给付周峰、李敏的补偿款600,000元。一审法院于2015年4月14日作出（2015）灯立保自第9号民事裁定书，裁定查封第三人辽阳市文圣区人民政府财政局应给付周峰、李敏补偿款600,000元。郭振宇、赵桂凤于2015年4月17日与周峰、李敏（系周峰的前妻）签订房屋买卖合同，合同约定周峰、李敏将坐落在辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号（面积45.31平方米，房屋产权证号为00××68）的楼房以9万元的价格抵顶郭振宇及赵桂凤。周峰已将本案诉争房屋的相关手续（包括回签安置运行单、房屋征收补偿安置协议书、住房维修基金通知单）交给郭振宇、赵桂凤。2015年10月14日，郭振宇就本案诉争的房屋与华润燃气有限公司签订居民用户供用气合同。在一审法院执行李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案中，郭振宇、赵桂凤对一审法院查封位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号（建筑面积为45.34平方米）房屋提出书面异议。一审法院对郭振宇、赵桂凤所提出的异议，于2019年1月25日组织了听证，并于2019年1月31日作出（2019）辽1081执异2号执行裁定书，裁定：驳回案外人郭振宇、赵桂凤的异议请求。一审法院向郭振宇、赵桂凤、周峰、徐紫微送达了（2019）辽1081执异2号执行裁定书。郭振宇、赵桂凤向一审法院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、（2019）辽1081执异2号执行裁定书、（2015）灯立保自第9号民事裁定书、安置协议书复印件、回迁安置运行单复印件、住房维修基金通知单复印件、房屋买卖合同书复印件、入户缴费通知书复印件等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为，郭振宇、赵桂凤是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，郭振宇、赵桂凤购买涉案房屋没有支付现金或转账，是用“抵账”的方式取得了涉案房屋的占有、使用权，由于“抵账”的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优于另外一个债权的实现，即“以物抵债”中的受让人不属于物权期待权的保护范围，郭振宇、赵桂凤对诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利。对于郭振宇、赵桂凤主张位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争的房屋并未登记在郭振宇、赵桂凤名下，故对于主张郭振宇、赵桂凤请求确认本案诉争的房屋为其所有的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回郭振宇、赵桂凤的诉讼请求。案件受理费100元，由郭振宇、赵桂凤负担。本院二审期间，上诉人郭振宇、赵桂凤提交了新证据，1、周峰与李敏的离婚登记信息，证明案涉房屋有李敏的份额，不应查封全部；2、证人书面证言，证明案涉房屋自2019年才开始办理房屋产权证。本院组织当事人进行了质证。上述证据本院予以采纳。一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，关于一审判决认定的事实各方当事人均无异议，本案争议焦点集中在上诉人郭振宇、赵桂凤主张其与被上诉人周峰以抵账方式取得房屋是否可以认定为其实际向周峰支付了房屋对价款，以抵账做为付款方式并不违反法律规定，可以认定郭振宇、赵桂凤支付了房屋价款；关于李勇、张月英主张郭振宇、赵桂凤与周峰系甥舅关系，双方系虚构交易一节，因在李勇、张月英申请执行前，郭振宇、赵桂凤于2015年就通过诉讼向周峰主张过权利，郭振宇、赵桂凤主张其与周峰达成以房抵账协议后撤回诉讼符合情理，李勇、张月英主张依据不足，本院不予采信；关于李勇、张月英主张郭振宇、赵桂凤与周峰交易价格低于市场价格70%一节，根据现有证据看双方达成抵账协议的价格并不畸低，该主张本院不予采信。上诉人郭振宇、赵桂凤主张其提出异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以采纳。关于郭振宇、赵桂凤主张确认案涉房屋所有权问题本案不予一并处理，其可另行解决。综上所述，郭振宇、赵桂凤的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初690号民事判决；二、停止对辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋的执行；三、驳回郭振宇、赵桂凤其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人周峰负担；二审案件受理费100元，由被上诉人李勇、张月英负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 杨 源审判员 张丽丽二〇一九年十一月十三日法官助理王首智书记员白如冰