贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2064号原告：凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司。住所地：凯里市金山大道1号裕豪国际写字楼22层4号。负责人：冯鸿，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟、蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。被告：赵福全，男，1988年9月22日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住凯里市。被告：吴春超，女，1989年4月11日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴才永，男，1985年10月21日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。被告：黔东南州强联房地产经纪有限公司。住所地：凯里市丰球黔城47栋1楼7号门面。法定代表人：龙胜辉，执行董事。第三人：杨利，女，1992年1月25日出生，苗族，贵州省榕江县人，住榕江县。第三人：黄慧兰，女，1983年8月21日出生,汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司（以下简称：百盛公司）诉被告赵福全、吴春超、黔东南州强联房地产经纪有限公司（以下简称：强联公司）及第三人杨利、黄慧兰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百盛公司的委托诉讼代理人蔡小宝，被告赵福全、吴春超及吴春超的委托诉讼代理人吴才永与被告强联公司的法定代表人龙胜辉,第三人杨利与黄慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百盛公司向本院请求判决：1、判决被告赵福全、吴春超连带向原告支付中介费34920元；2、案件受理费由被告赵福全、吴春超承担；3、被告强联公司对被告赵福全、吴春超承担的中介费34920元及案件受理费承担连带支付责任。事实和理由为：2017年4月23日，房主黄慧兰将其所有的位于凯里市易购空间1栋1单元1705号房屋在原告处登记并委托原告进行销售，销售底价为58.8万元，于是原告对涉案房屋进行登记后并公开对外销售。2018年11月4日10时25分，被告赵福全、吴春超在原告处看中房主黄慧兰的房屋后，向原告提出看房后再决定购买价款，于是原告与被告赵福全签订《看房委托书》后，原告的工作人员吴兴霞带领被告赵福全及吴春超去涉案房屋看房，被告赵福全表示愿意购买涉案房屋，并请求原告能够和房主协商压下房屋售价。在此后的沟通过程中，原告工作人员向被告提供了房屋的具体信息，包括房屋的坐落位置、面积、贷款状况、房产证年限等关键信息，被告还向原告支付了购房诚意金，后原告予以退还。经原告工作人员与二被告多次磋商，二被告最终同意房主的出价58.3万元进行购买，后又以房屋价格过高拒绝购买。后原告得知二被告通过小区物业公司处联系到房主黄慧兰，在未告知原告的情况下，为了规避向原告支付中介费，私下以58.2万元的价格对涉案房屋进行交易。原告认为，原告作为具有房屋中介资质的机构，受房屋业主委托销售房屋，二被告又委托原告介绍房屋，原告与二被告之间的居间合同关系已经成立并合法有效，依法应受法律保护，原告已履行了应尽的居间义务，二被告为规避向原告支付中介费，竟然在未通过原告许可并经办的情况下私底下对涉案房屋进行买卖交易，该行为属于典型的“跳单”行为，已严重违背了最基本的诚实信用原则，构成根本性违约，为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。被告赵福全、吴春超辩称：一、《看房委托书》漏洞百出，条款显失公平，应认定为无效合同。一是委托书中的甲方与乙方信息没有完整填写，且没有原告公司的法定代表人签章或法人单位印章；二是原告公司的工作人员吴兴霞带我二人去看房时，声称客户必须在“客户看房信息登记表”上签字方可看房，所以我二人别无选择才签字，且在签订《看房委托书》时，吴兴霞故意折叠、用手势掩盖委托书中的重要条款内容，签订后也未将委托书拿一份给我二人，这完全违背客户的真实意愿，该委托书不具备法律约束力。在看房过程中，吴兴霞未经过我二人的同意，私自拍摄并留存我二人的影像资料，侵犯了我的隐私权、知情权和自由选择权；三是《看房委托书》是原告公司为了重复使用而事先拟定的，在订立合同时也未与对方协商合同中的强制性条款。根据合同法的规定，该委托书系格式合同，应认定为无效的合同；四是我二人与房主黄慧兰均是房屋买卖合同的主体，双方与原告都有居间合同关系，但原告在起诉时只起诉了我二人，没有起诉房主黄慧兰，之后才申请法院追加黄慧兰作为第三人参加诉讼，原告的目的就是想一案多告，以达到其设置陷阱坑害他人钱财的目的。二、被告的行为并不属于“跳单”，不构成违约。首先，涉案房屋的原产权人黄慧兰系委托多家有资质的中介公司出售该涉案房屋，原告公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，该房屋位置、报价、面积、房屋结构等信息属于公开信息，其他中介公司完全有权通过正规渠道获取该房源信息并交易该房屋。其次，我二人因涉案房屋价格过高和名下有担保贷款无法结清不能办理公积金贷款向原告表示不能继续购买涉案房屋，从未接受原告58.3万元的报价，而是一直坚持继续谈价。况且我二人有权自由选择报价低、服务好的中介公司交易涉案房屋，因原告公司的报价高且我二人不满意其公司提供的服务，终止了与原告公司的交易。后来通过姐姐吴贵芝的介绍，联系到强联公司，在强联公司代理人杨利与房屋出卖人黄慧兰多次联系沟通和交涉谈判下，最终以低于原告公司报价的58.2万元促成了双方的买卖，我二人也依约向强联公司支付了6000元的佣金，并没有存在恶意逃避支付佣金，与房屋出卖人私下交易的行为。三、原告的诉请请求条件不成立，应依法予以撤销。原告未促成交易，根据《合同法》第四百二十七条的规定，原告不得要求支付报酬。原告与被告签订的《看房委托书》也违反了《合同法》第四百二十五条关于居间人如实报告义务条款的规定，故应撤销原告的诉讼请求，并由原告承担对被告的损害赔偿责任。综上所述，我二人是本着诚实守信、公平正义和自由平等的原则，依法依规进行购房交易，强联公司及其代理人杨利也是依法律规定及行规为我二人提供购房中介服务，房屋出卖人黄慧兰也是诚实守信、自愿平等出卖房屋，不存在原告所谓的“跳单”违约行为，请法院依法驳回原告的全部诉讼，并赔偿我二人精神损失费、交通费、误工费及法律咨询服务费共计28200元。被告强联公司辩称：一、2018年11月11日，业主黄慧兰和客户赵福全、吴春超到我公司交易，我公司收取的中介费用为6000元，原告认为我公司收取费用低于市场价格的3%，损害到原告的利益。我公司是得到凯里市工商部门认可并同意从事二手房交易经纪业务的，也是根据国家《关于房地产中介服务收费通知》第六条的规定向赵福全、吴春超收取中介费6000元，并没有违法国家相关政策以及原告认为的低于市场价。二、原告在诉讼中提到我公司员工杨利与赵福全、吴春超合谋串通规避原告中介费，属无稽之谈。我公司得到该套房屋信息销售价为58.2万元，原告得到的销售价为58.3万元，该套房源并不属于原告独家房源，同时业主黄慧兰还登记房源信息在贵州品房不动产经纪有限公司（以下简称：品房公司），我公司与品房公司是合作公司在业务上均有往来，基本上都是资源共享。品房公司在2018年10月左右将涉案的房源提供给我公司进行销售，销售产生的佣金我公司与品房不动产经纪公司按5:5比例进行分成，所以我公司杨利与被告赵福全没有合谋规避原告，被告赵福全只是认为我公司在销售涉案房源时，销售价格比原告公司销售的价格低，因此才选择在我公司交易。第三人杨利未提交书面答辩状，庭审中口头述称：针对原告所起诉的内容，并不是我跟被告赵福全合谋串通，只是我有房源信息，我不是从小区物业处得到的房屋信息，是从我们公司经理处得到的房源信息，所以才与赵福全联系进行购房交流。第三人黄慧兰未提交书面答辩状，庭审中口头述称：我最初是授权品房公司销售涉案房屋，之后我回桂林，原告给我打电话问我是否卖房子，我不清楚他们是从哪里得到的房屋信息，我本来就决定要卖房子，觉得多几个中介也可以，之后我的朋友又委托了一个中介公司去卖这套房子。经审理查明：第三人黄慧兰于2018年将涉案房屋挂在名叫品房公司的中介出售，原告打电话给黄慧兰，黄慧兰同意原告可以代理出售，被告强联公司打电话给黄慧兰，黄慧兰也同意强联公司出售该房屋。2018年11月4日，被告赵福全、吴春超在看到原告发布的涉案房屋信息后，找到原告要求看房，2018年11月4日，以原告为受托方（乙方）与被告赵福全为委托方（甲方）签订了一份《看房委托书》，该委托书约定：“甲方委托乙方介绍甲方购买（租赁）房屋，甲方承诺乙方（甲方及亲属、朋友、代理人及同事等）成功购买（租赁）乙方所介绍之房屋后，甲方支付佣金给乙方，支付时间为买卖双方签订协议之日或另行约定。甲方承诺不会直接或间接与业主私下联系，并同意即使乙方所介绍房屋最后是甲方之亲属、朋友、代理人及同事购买（租赁），甲方仍需支付乙方佣金。乙方为甲方提供以下房源，甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失。”该委托书的开头甲方不是赵福全签名，落款处的甲方才系赵福全签名，赵福全也没有写日期。落款处原告也没有加盖公章，仅有原告公司员工吴兴霞签名。委托书签订后，被告赵福全、吴春超在原告工作人员吴兴霞的带领下到涉案房屋进行了实地查看，并向原告支付了5000元诚意金（该诚意金原告于2018年11月10日已退还被告赵福全）。因强联公司曾经帮吴春超父亲吴展海居间购买过房屋，吴春超联系强联公司咨询其公司是否代理出售涉案房屋，强联公司答复可以后带赵福全以及吴春超再次去看了涉案房屋。2018年11月11日，以黄慧兰为甲方（卖方）、赵福全为乙方（买方）签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定黄慧兰将涉案房屋以58.2万元的价格出卖给被告赵福全与吴春超，2018年12月19日，黄慧兰将涉案房屋过户到被告赵福全、吴春超的名下。2019年3月26日，赵福全向强联公司支付了6000元的中介服务费。原告百盛公司认为其已向被告赵福全、吴春超提供居间服务，但其二人将从原告处获得的房屋信息告知强联公司的员工杨利，杨利通过小区物业公司联系到房主黄慧兰，在未告知原告的情况下，为了规避向原告支付中介费，私下对涉案房屋进行买卖交易，导致原告无法获得中介费，为此原告向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告不同意调解，本院未能组织双方当事人进行调解。另查明：2018年8月1日，强联公司与品房公司签订《合作协议》，协议约定双方房源、客户资源共享，成交收取的所有佣金按照5:5比例进行分配。2018年11月20日，强联公司按照《合作协议》的约定，向品房公司支付了涉案房屋3000元的中介费。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、第三人的陈述以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。赵福全与原告公司的员工吴兴霞于2018年11月4日签订的《看房委托合同》属于居间合同性质，合同中“……甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失……本委托书一式二分，甲方一份、乙方一份，具有同等法律效应。”的约定本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到佣金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”该《看房委托合同》系原告提供的格式合同，原告却未要求被告赵福全在委托书的开头委托方上签名，开头上方的赵福全签名系原告公司员工所签，赵福全仅在落款处的甲方签名处签了名，连日期都没有写，原告也没有按照委托书的规定向被告赵福全提供一份看房委托书。故本院采纳被告赵福全与吴春超辩解的原告没有向其尽到就委托书的内容进行提示以及说明义务。虽然原告带领被告赵福全与吴春超看房在先，被告强联公司带领被告赵福全看房在后，但是涉案房屋不是原告公司的独家房源，涉案房屋的原业主黄慧兰也是同意被告强联公司出售其房屋（涉案房屋）。故买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，原房主通过多家中介机构挂牌出售同一房屋，被告赵福全及其妻子吴春超通过不同的中介机构了解到同一房源信息，并通过被告强联公司促成了房屋买卖合同的成立。被告赵福全及吴春超也向强联公司支付了中介费，原告也没有尽到就《看房委托书》中的违约责任向被告赵福全与吴春超进行释明的义务，故被告赵福全与吴春超不构成违约。因此，原告的诉讼请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。对于被告赵福全与吴春超提出的要求原告赔偿精神损失费、交通费、误工费以及法律咨询费等28200元，应另行起诉，另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取336元，由原告凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何婷婷二〇一九年十一月二十六日法官助理石本媛书记员姜秋妹