昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初4994号 原告：姚明强，男，彝族，1983年11月1日生，住云南省玉溪市通海县。 原告：伍婕，女，汉族，1984年2月3日生，住云南省昆明市呈贡县。 委托诉讼代理人：资庆元，男，汉族，1948年12月30日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。现住昆明市呈贡区。系云南省写作协会推荐，特别授权代理。 被告：云南博鼎房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。 法定代表人：朱彦，执行董事。 委托诉讼代理人：王海娇、吕思成，云南实力律师事务所律师，特别授权代理。 原告姚明强、伍婕与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告姚明强、伍婕的委托诉讼代理人资庆元，被告博鼎公司委托诉讼代理人王海娇、吕思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚明强、伍婕向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决：被告把其因多算原告所购第七街区博鼎上城Ａ1-2-Ｄ53号地下商铺公摊面积（8.76平方米）所多收原告的购房款（8.76平方米Ｘ每平方米价格9228.94元）80845.51元全部赔还原告；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2015年初，在被告大量宣传“第七街区淘宝街”“位于6000平米大型超市旁”的鼓动下，原告向被告交付了16000元定金，认购了位于。原告于2015年8月27日，到被告第七街区售楼部与被告签定了该地下商铺的《商品房购销合同》，接着按合同约定的总金额188178元，出资购买了被告博鼎上城Ａ1-2-Ｄ53号地下商铺，被告开具了该购房款收据给原告。原告与被告签订的上述《商品房购销合同》约定了计算该商品房价款方式为“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为7.59平方米，单价为（人民币）每平方米24792.89元（己包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）188178元”。原告根据上述计算该商品房价款方式中“己包含分摊的共有建筑面积的价格”的约定，查看到该商品房的购销合同登记表上所登记的该商品房套内建筑面积为7.59平方米，公摊建筑面积为12.8平方米，合计20.39平方米。原告对其公摊建筑面积比套内建筑面积大得多，难以理解，但原告个人无法弄清楚该公摊建筑面积是怎么测算出来的，是否符合相关法规，故没有主张权利。 2017年初，在该项目地下商铺没有组织竣工验收并备案的情况下，被告就要求原告去接房，与原告商铺属于同类商铺的众多业主均表明要弄清楚比套内建筑面积大得多的公摊建筑面积是怎么测算出来的，符不符合相关法规的问题，并且推举出业主代表向呈贡区住建局反映所购买商铺公摊面积的情况。在呈贡区住建局主持下，被告博鼎公司、昆明精正房屋测绘咨询有限公司（以下简称：精正公司）、业主代表三方在召开了关于原告所属地下商业区公摊面积的座谈会进行协商，但协商未果,呈贡区住建局分建议通过法律途径解决问题，根据国家《房产测量规范》的适用法律，被告独有产权并自己出租谋利的超市不仅不属于公用建筑面积，而且应当依法与功能相同的110户商铺按比例共同分摊同一商业层所有公摊面积。因精正公司违反法律规定计算，本案案涉商铺的分摊系数高达171.78%。现根据符合国家法规的计算，其分摊系数应为53.2%。原告所购商铺公摊面积应为4,04平方米，被告多算并多收购房款的公摊面积为8.76平方米，在《昆明市商品房销售价格公示表》上，原告所购地下商铺D53是按总建筑面积20.39平方米计价的。在合同中，被告把优惠后的购房总金额换算成仅以套内建筑面积计价，即为每平方米24792.89元，并在24792.89元后注明：“己包含分摊的共有建筑面积的价格”。故原告可依法把总金额还原为以总建筑面积计价，算出每平方米单价为9228.94元，根据此计算结果，被告应把其多算公摊面积所多收原告的购房款80845.51元赔还原告。综上，原告请求人民法院以事实为依据，以适用法律为准绳，作出公正的判决。 被告博鼎公司辩称：第一，原告在清楚知晓涉案房屋公摊面积的情况下签订商品房买卖合同，对双方具有约束力，在双方签订商品房购销合同之前，被告已按照昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市预售管理实施意见的通知（昆政办2010184号）的规定，公示了昆明市商品房销售价格公示表，在该表中已经明确公示了涉案房屋的公摊面积，原告已知晓涉案房屋的公摊面积，而且双方签订的商品房购销合同的备案登记里面也列明了涉案房屋的公摊面积，原告至迟于2015年8月28日备案的时候已经清楚知晓涉案房屋的公摊但直至2019年7月29日才提起诉讼，已过诉讼时效；第二，涉案房屋的公摊面积是由具有测绘资质的云南精正测绘有限公司测绘的测绘成果在办理预售许可证前已提交行政主管部门审核通过，不存在原告所述的被告多算公摊的问题；第三，涉案房屋的计价方式为按套内面积计价，公摊的面积的大小并不影响房屋的价款，双方签订的商品房购销合同第四条约定，涉案房屋按套内建筑面积计价。第五条约定，如果发生面积差异时，采用按套内建筑面积计价销售的房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算。即便经产权登记机关确定的公开面积与备案登记表中的预测的公摊面积不一致的，也不影响房屋的总价款；第四，根据法律规定，房产的面积应该由房产测绘单位进行测绘，原告自行计算公摊面积及房屋价款，并据此计算被告应向其返还款项没有任何事实和法律依据。综上，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第四组证据座谈会会议纪要、第六组证据情况说明、第八组证据现场照片，与本案查证的事实相符，与本案的其他证据相互印证，本院对其真实性依法予以确认；对被告提交的第二组证据，符合证据的有效要件，本院对其真实性依法予以确认；对于原告当庭提交的关于的“昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于资庆元同志信访事项答复意见”被告无异议，法院依法调取的案涉地下超市的规划面积回复，双方均无异议，本院依法予以确认；对原、被告提交的证据的证明力，本院将综合全案的案件事实在后予以评述。 综合本案的诉、辩主张，原、被告双方争议焦点为：1、本案是否已经超过诉讼时效；2、案涉商铺的公摊面积是否符合法律规定？原告诉讼请求是否应当得到支持？ 本院根据双方陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2015年8月27日，原告姚明强、伍婕（甲方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城1-2地块Ⅱ”地下商铺幢-2层D53号商铺即A1-2-D53，建筑面积7.59平方米，每平方米24792.89元，房屋总价188178元。合同三条关于乙方所购商品房基本情况的第三款约定：该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关登记为准；合同第四条关于计价方式和价款的第1项约定，按套内面积计价，该套商品房套内建筑面积为7.59平方米。单价为（人民币）内每平方米24792.89元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）。总金额为188178元；另查明，2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局在另案中函告呈贡区人民法院，明确了本案商铺涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续。 2017年6月22日，呈贡区住建局主持博鼎公司、精正公司、业主代表三方召开了关于原告所属地下商业区公摊面积的座谈会进行协商，但协商未果，呈贡区住建局建议双方通过法律途径解决。本案庭审中，双方均认可本案博鼎上城负二层地下室超市搭建楼盘套内面积：1552.67平方米，公摊：751.39平方米，总建筑面积是2304.06平方米，2019年9月3日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局答复资庆元博鼎上城负二层地下室超市规划审批面积为2304.06平方米，其公摊面积为751.39平方米，超出实际经营面积的为云南博鼎房地产开发有限公司自持部分物业（人防区域）。并附昆明市人防工程维护管理处昆人维复[2018]2号文件，该文件明确了同意博鼎公司对项目配建的防空地下室第11防护单元和第12防护单元平时用途由车库变更为地下商场。 针对本案的第一个争议焦点：原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，本院认为，首先，经生效判决确认的事实，本案案涉商铺涉及的A1-2地块于2017年7月10日并未办理竣工验收及备案手续，不符合交房条件；其次，根据双方合同第三条第三款约定，产权登记面积以产权登记机关登记为准，而本案的案涉商铺目前尚未获得产权登记机关颁发的房屋产权登记证明，最终面积尚未确定；最后，原告在2016年至2019年期间一直就本案案涉事宜进行维权，综上，原告起诉时间均未超过法律规定的诉讼时效。 针对本案的第二个争议焦点，案涉商铺的公摊面积是否符合法律规定？原告诉讼请求是否应当得到支持？首先，原告主张本案案涉商铺的公摊面积的计算过大且不符合法律规定，但原告并未提供证明案涉商铺的公摊面积违反法律规定的公摊面积比例限制的证据，应由原告承担举证不能的后果；其次，原告主张认为被告地下超市超过其规划面积2304.06平方米的部分应当为被告本身的产权面积部分，参与分摊共有建筑面积，本院认为，根据本院到不动产登记交易中心及双方均认可的关于昆明市呈贡区住房和城乡建设局关于资庆元同志信访事项答复意见两份证据能明确，该地下室超市规划审批面积为2304.06平方米，其公摊面积为751.39平方米，超出实际经营面积的为云南博鼎房地产开发有限公司自持部分物业（人防区域），根据《中华人民共和国房产测量规范》8.1.5房屋的共有建筑面积规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”该规范附录B3·2规定：“共有建筑面积的计算方法整装建筑物的建筑面积扣除整幢各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房以及人防工程的等建筑面积，为整幢建筑物的共有建筑面积。”由此可以看出独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房以及人防工程等是不计入共有建筑面积的计算的，本案中已经明确，案涉博鼎上城负二层地下室超市超出规划审批面积2304.06平方米的部分为人防区域，并不应当计入共有建筑面积进行计算，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。本案中案涉地下超市和商铺所在的负二层由博鼎公司投资开发建设,为地下人防工程，该超出部分并不属于博鼎公司的产权面积部分，不应当参与共有建筑面积的分摊；综上，原告主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。对原告申请本院对案涉超市和所在商铺地下负二层按照同一公摊系数进行共有建筑面积的分摊进行鉴定的申请，无鉴定的前提和必要，本院依法不予准许。 据此，依照《中华人民共和国防空法》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告姚明强、伍婕的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计911元，由原告姚明强、伍婕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员 林 莉 二〇一九年十一月三日 书记员 王嘉琪