广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终831号上诉人（原审被告）：许昭发，男，汉族，1964年8月9日出生，住广东省汕头市濠江区*************，公民身份号码440************092。被上诉人（原审原告）：曾木雄，男，汉族，1961年5月15日出生，住广东省汕头市濠江区***********5*，公民身份号码440************037。上诉人许昭发因与被上诉人曾木雄房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许昭发上诉请求：曾木雄应赔偿其三年来损失，每年租金1万元补偿。事实与理由：事因许昭发与曾木雄买卖房屋之事纷争。一审判决不服，曾木雄有违约事实。当时是曾木雄拿出1万元赶走许昭发的租户，但事后又有人多次来向许昭发要求租用，许昭发也无法租与他人，时间约有三年之久，曾木雄应赔偿许昭发三年来损失，每年租金1万元补偿。被上诉人曾木雄辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分。2016年11月18日，许昭发与曾木雄通过房产中介郑楚标居间签订《购房协议书》，明确约定：（1）许昭发将位于达濠青篮福里新村2栋501房产以11万元的价格转让给曾木雄；（2）如该房产许昭发与家庭成员发生纠纷，由许昭发负全部责任。2016年11月23日，曾木雄依约向许昭发交付购房款4万元，许昭发出具《收据》给曾木雄收执为凭。尔后，许昭发前妻姚光璇主张涉案房产许昭发无权处分，该房产购买《协议书》原件上最初只有姚光璇签名，曾木雄所看到的《协议书》上“姚光璇、许昭发”二人签名，是许昭发后签的、伪造的。并且，许昭发与姚光璇离婚时已约定该房产留给儿女。因许昭发无权处分，且与其家庭成员间的纠纷，该房产不能为曾木雄实际所有。曾木雄发现自己通过中介购买的房屋被许昭发欺诈后，一直与中介一起向许昭发主张权利，要求其返还自己已交付的4万元及同期银行利息，但许昭发屡次搪塞拖延。曾木雄无奈向法院起诉，请求法院判令《购房协议书》无效，许昭发返还曾木雄购房款4万元和同期银行利息。一审法院判决支持曾木雄两项诉求事实清楚、证据确实充分。二、许昭发的上诉理由无视其对合同无效负全部责任的事实，也与本案无关。上诉理由之一称许昭发向第三人退还了房租。首先，许昭发承认，其从曾木雄实际收取了4万元，至于该4万元许昭发如何处分，曾木雄并不知情，也与本案没有任何关系。其次，即使许昭发与第三人因房租发生租金间的纠纷，也与本案没有任何法律上的关联性。再次，即使许昭发确实退还了第三人的租金，也是第三人预付给许昭发承租的，许昭发提前解约，该租金本该属于第三人所有。上诉理由之二称如果该房屋出租的话，自2016年11月至今其可以收取一定数额的租金。许昭发的此项上诉理由全然无视本案纠纷其负全部责任的事实：一是其无权处分涉案房产并欺诈曾木雄；二是《购房协议书》明确约定该房产许昭发与家庭成员发生纠纷由许昭发负全部责任。实际上，自2016年11月以来，濠江区房价节节攀高，因许昭发欺诈及随后的搪塞拖延，曾木雄错失了购买房产的良机，损失远远不止是4万元首付款及银行的同期利息。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。曾木雄向一审法院起诉请求：1.判令曾木雄、许昭发签订的《购房协议书》无效；2.判令许昭发立即归还曾木雄购房款40000元和利息（自2016年11月23日起至实际还清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；3.本案诉讼费用全部由许昭发承担。一审法院认定事实：2016年11月18日，曾木雄与许昭发签订《购房协议书》，约定许昭发将位于达濠青篮福里新村2栋501房全套（建筑面积63㎡）以11万元的价格转让给曾木雄，转让后，产权归曾木雄所有；如该房产许昭发与家庭成员发生纠纷，由其负全部责任；协议同时还约定了其他事项。2016年11月23日，许昭发出具《收据》，签名确认收到曾木雄支付的购房款40000元。尔后，曾木雄至2018年4月期间持有案涉房产钥匙，但未实际居住使用。期间，因许昭发家庭问题，曾木雄认为许昭发无权处分案涉房产并隐瞒真相与之签订《购房协议书》，致双方产生纠纷且无法协商，许昭发拒不退还曾木雄支付的购房款40000元，曾木雄遂诉至法院，请求处理。一审法院另查明，根据一审法院生效的（2018）粤0512执异9号《执行裁定书》查明，案涉房产系案外人庄秀云于2001年9月13日向中国广澳开发集团公司转让所得，并于2001年10月29日支付转让价款24570元，由其居住使用。案涉房产现仍登记于中国广澳开发集团公司名下，房地产权证号列粤房地权证汕字第000090684号。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的举证及陈述的事实，本案争议的焦点为曾木雄、许昭发双方签订的《购房协议书》是否有效以及曾木雄支付的购房款问题。关于曾木雄与许昭发签订的《购房协议书》是否有效的问题，根据本案事实，案涉房产的实际所有人为案外人庄秀云，虽许昭发辩称其将案涉房产出卖给曾木雄时已取得庄秀云的同意，但未能提供相应证据予以佐证，故一审法院对其抗辩意见不予采信。在本案没有充分有效证据可以证明许昭发出卖案涉房产的行为已取得案外人庄秀云的同意、追认或者其在与曾木雄签订《购房协议书》后取得了案涉房产所有权的情况下，许昭发无权处分案涉房产，其与曾木雄签订的《购房协议书》依法应确认为无效合同。关于曾木雄向许昭发支付的购房款问题。本案中，许昭发出具《收据》并签名确认收到曾木雄支付的购房款40000元，一审法院予以认定。由于曾木雄、许昭发双方签订的《购房协议书》无效，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故许昭发基于《购房协议书》而取得的购房款40000元，依法应当予以返还。另外，在曾木雄、许昭发交易过程中，许昭发没有如实告知曾木雄案涉房产的真实状况，其行为存在一定的过错。因此，曾木雄要求许昭发归还购房款40000元及按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。许昭发提出其不欠曾木雄40000元，该款已抵作租金且其实际只收到曾木雄30000元等抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，一审法院判决：一、曾木雄与许昭发于2016年11月18日签订的《购房协议书》无效；二、许昭发应于判决发生法律效力之日起十日内返还曾木雄购房款40000元及利息（以40000元为基数，自2016年11月23日起至判决限定还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由许昭发负担。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于许昭发上诉主张曾木雄应赔偿其经济损失30000元的问题。经查，许昭发、曾木雄签订的《购房协议书》因许昭发无权处分涉讼房产被一审法院确认无效，各方当事人予以认可，许昭发没有就合同效力问题提出上诉，本院予以维持。无效的合同自始没有法律约束力，虽然根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但具体到本案，许昭发上诉主张曾木雄应赔偿其经济损失30000元，该请求是二审诉讼阶段提出，其在一审未依法提出反诉，曾木雄又不同意赔偿，故本院对此不予审查，许昭发可另循法律途径解决。综上所述，上诉人许昭发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人许昭发负担。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  陈瑛瑾审判员  林思浩二〇一九年十一月十三日书记员  周丹晖