湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初1887号 原告（反诉被告）：宜章县尚御名都住宅小区业主委员会。 负责人：谷华中，系业主委员会主任，男。 委托诉讼代理人：曾松茂，男。 被告（反诉原告）：宜章尚居物业服务有限公司。 法定代表人：刘宏跃。 委托诉讼代理人：李春香，女。 委托诉讼代理人:黄亚青。 原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会（以下简称原告，业主委员会）与被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司（以下简称被告，物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告业主委员会的负责人谷华中、委托诉讼代理人曾松茂，被告物业公司的委托诉讼代理人李春香、黄亚青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令终止物业公司在尚御名都住宅小区的物业管理服务；2.按诉状附件一的罗列项目清单移交资料和财物。（一）、物业及其配套设施设备的资料：①物业建设竣工总平面图；②各单体建筑的竣工验收资料；③电力、供水、消防、电子监控、岗亭安防、排污、公共区域排水、道路、照明设施的竣工图和其它竣工验收资料；④绿化、卫生、体育、健身、露天广场及其他物业、设施设备的验收资料；⑤没有按照规划设计配置、安装设施设备验收记录资料；⑥物业管理用房的备案资料。（二）、设施设备的安装、使用和维护保养资料:电力、供水设施、监控设施设备、楼宇电子对讲系统设施设备、岗亭安防设施设备、物业管理软件等方面的技术资料。（三）、物业质量保修文件和物业使用说明书：①质量保修的行业要求文件、技术性文件；②开发商委托物业服务企业进行质量保修的合同性文件。（四）、物业管理所必须的其他资料：①业主的名册和身份信息资料；②业主的物业信息资料，需注明未入住的；③收取物业服务费、水费、押金、租金等账册、票据，收取电费的账册、票据；④电力设施、供水设施、安防监控系统检修维护资料；⑤乱搭乱建记录资料；⑥专项维修资金使用资料；⑦物业保修的记录资料；⑧质量保证金的使用管理资料；⑨为业主到水、电公司开户的办理资料。（五）、须要查验和移交的共用部位、共用设施设备：①共用部位物业的质量问题和损毁情况；②共用部位的设施设备：单元门、楼梯扶手、楼道灯、楼宇智能对讲系统、给排水管、排污管等；③电力设施设备:地下电缆/变压器/配电房/总电表/总控制/防雷等设施等以及进行维修的器具设备(查验时须记录不符合要求、没有取得使用合格证、已坏、缺失、不能正常使用的情况，记录必须添补、修复、更换的设施设备名称和数量)；④供水设施设备：地下网管/总闸/分闸/总表/限压装置等设施及养护维修必须的器具设备（查验时须记录不符合要求、没有取得使用合格证、已坏、缺失、不能正常使用的情况，记录必须添补、修复、更换的设施设备名称和数量）；⑤消防设施设备（须记录不符合要求、已坏、缺失、不能正常使用必须添补、修复、更换的设施设备名称和数量）；⑥电子监控设施：查验摄像头及固定装置/线网/控制系统及配套设备（须记录没有取得使用合格证、已坏、缺失、不能正常使用必须添补、修复、更换的设施设备名称和数量）；⑦岗亭安防设施设备：岗亭数量及设立位置，配备的器具设备（须记录没有取得使用合格证、已坏、缺失、不能正常使用必须添补、修复、更换的设施设备名称和数量）；⑧绿化设施：绿化花池及花草数目，修剪、病虫防治机具设备；⑨卫生设施：垃圾总站及大型垃圾箱，垃圾桶、垃圾箱、小区内垃圾转运设备、其它专用设备；⑩公告区域排水设施是否有不能正常排水的地方；⑪排污设施：地下管网是否通畅，化粪池状况是否正常、是否渣满了而没有清理；⑫公共区域路灯是否正常安装、是否有缺失、损坏的；⑬体育、健身设施；⑭共用停车位、停车库；⑮行车道路是否与规划设计相符，是否有未修复的损坏部位；⑯人行道路是否与规划设计相符，是否有未修复的损坏部位；⑰物业管理用房；⑱围墙；⑲公示牌、警示牌、宣传栏、信报箱；⑳其它物业、设施设备及存在的问题。（六）、专有的其它设施设备：①未给业主安装的楼宇对讲可视电话机；②未给业主安装的电表和为发给业主的充点卡；③未给业主安装的水表。（七）、业主专有的资金，业主共有的资金或收入：①代收的电费：2019年6月份收取的和6月以前剩余的电费；②代收的水费：6月份收取的和6月以前剩余的水费；③应该退给业主的装修押金；④没收业主的装修押金；⑤小区内道路被尚书广场建设施工损坏的补偿款；⑥开发商退、补给业主个人的其它资金；⑦业主交的水、电开户费剩余金额。事实和理由：1.尚御名都小区的基本情况。小区的物业A区11栋，B区15栋，建筑面积约9.3万㎡，2011年建成竣工。业主约760户，已入住约730户。2014年12月成立第一届业主委员会，2016年8月解散，2017年1月推选出5个业主管理小区事务；第二届业主委员会于2019年5月底成立。2.物业服务企业及其收费方式和标准。被告是本小区的前期物业服务企业，服务费是6元/㎡·年，向业主二次供水供电的水费按3.2元/吨预收，电费按0.636元/度预收，2019年5月30日被告自行撤离本小区结束物业管理服务。当晚，业主代表大会决定由业主委员会暂时接管物业管理事务。3.物业管理的交接历程。被告承接开发商（现已解散）的选聘对本小区进行前期物业管理。2015年到2016年，原告多次要求被告与原告签订物业服务合同，被告却拒绝签订。2019年4月1日，被告在物业管理公司门口公告5月30日撤离本小区物业服务。2019年5月31日，原告要求被告办好交接手续，被告的回复是“还没有准备好移交资料”。6月3日，原告书面通知被告必须按照物业管理条例的规定移交有关资料。6月4日，被告书面回复有些资料没有，会移交部分资料。后来，被告只是交给原告18万多元的费用清单，并以原告应该向被告支付设施设备投资款为由拒绝交接物业管理物事。镇政府、县物业管理中心、社区多次催促和协调，被告虽然不公开交接，但是每当“交接”时，被告就要求原告先在《物业移交确认书》上签名盖章，一旦原告对确认书提出异议，被告就借机发火退出交接。这种屡次变着法子拒绝交接，使原告的人员忙得筋疲力尽，使部分业主家里断电。原告为避免发生重大事件，6月24日，向本小区的电表供应商要得充电软件，为业主充电的问题才得以解决。至今，被告不但没有与原告实施交接，还锁闭了物业管理办公室和监控室，带走了业主们的物业信息、身份信息、大量的水电费和一些共用设备，致使本小区物业管理不能正常进行，其行为实质是拒绝交接，侵害广大业主的利益。 被告物业公司辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。原告起诉没有召开业主大会记录，也没有选举业主委员会的业主大会的会议记录，更没有业主大会决定起诉的会议记录。因此，原告代表不了全体业主；二、被告已依法撤场，且将已有的物业管理相关资料移交给了原告，对于开发商没有移交的资料应予以驳回。2009年，尚御名都小区开发商永兴县华兴房地产开发有限公司与物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同签订后，被告按约定提供了物业服务。2011年12月18日，双方又续签了合同，约定的服务费用比较低，政府指导价和市场价已经翻倍的情况下，被告仍然没有涨价。但小区业主非但不理解还经常拖欠物业管理费，有些拖欠了三、四年的物业管理费，导致被告难以运行。被告无奈于2019年5月在小区公告撤场后依法撤离，并退还了剩余物业管理费。被告撤场时能移交的物业资料已移交，开发商与被告签合同时没有交付的资料不能交付。双方数次到政府相关部门调解的时候也告知了原告，应驳回无理诉求。三、原告请求退回未服务项目的服务费6250元，应予驳回。被告收取物业费是按包干制的，与开发商签订合同后，被告按合同约定完全履行了义务，也聘请了专门的人员负责小区的绿化服务，在被告退场时，绿化状态正常，原告所述与事实不符，应予驳回。四、原告要求移交代收的水电费被告一直都承认且愿意移交，只因原告不提供证明其系有权接收的人员，为慎重起见才未移交。在调解过程中，原告曾提交过一份要求被告移交代收的水电费245230元的说明，并盖有业主委员会的印章，当时被告同意移交但要求接收人提供能证明其系业主委员会或者全体业主委托收取，原告只提供了个人的银行账户，被告为谨慎起见遂未移交。 反诉原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.业主委员会将物业公司被扣留的物业监控设备、物业房、门卫室、垃圾房的物品以及绿化工具、新增路灯与警示牌价款、电工工具退还给物业公司或支付所有物品的折价款136461.63元（详见被告提供的证据三物品折价清单）；2.业主委员会支付物业公司三员工2019年6月份21天的工资5320元。事实与理由：物业公司自2009年起为尚御名都小区提供物业服务。但因部分小区业主经常拖欠物业服务费，经物业公司多次催讨后，业主仍不按合同按时缴纳，遂依法向房产部门及小区所在社区报告后，于2019年5月在小区张贴撤场公告后依法撤离，还告知了业主可以退付已预缴的物业费以及对未缴纳物业费的业主再次催讨。退场后，物业费的退付基本退完，但因业主集体要求物业公司提供服务，遂留下了三个工作人员继续提供服务至2019年6月21日，物业公司为此支付了工资5320元。之后，物业公司将手上有的物业相关材料、手续与新成立的业主委员会进行了交接，但部分业主因未交接完全扣押了物业公司的物品。业主委员会的行为严重损害了物业公司的合法权益，遂诉诸法院。 反诉被告业主委员会辩称：一、物业公司撤出本小区物业服务没有按照物业管理法规规定的时间告知或者公示，没有将物业管理的资料和财物进行移交。依照《湖南省物业管理条例实施办法》第三十八条、三十九条、四十条和《郴州市物业管理办法》第三十四条、三十六条的规定，物业服务企业决定不再续签合同，终止服务应提前三个月告知对方或者公示并将有关资料和财物进行交接。而物业公司并未按规定进行，致使小区无法计划和正常进行后来的物业管理，应驳回原告诉讼请求。二、物业公司主张退还被扣留的财物没有事实根据。第一，物业公司在撤离小区之前，没有做好移交事宜且当时的上一届业主委员会早已解散，本届的业主委员会还没有成立，没有任何人以任何名义实施扣留财物的行为，本届的业主委员会和县物管中心也只是要求办好交接手续。第二，物业公司要求退还的财物和设施设备属于小区共用设施设备，依法属于全体业主共有，如有被扣留的情形，就相应的有被非法夺取的情形，那么业主委员会的“扣留”实际就是自我保护，无须退还。三、少数业主拖欠物业服务费不是反诉原告不办理交接的理由。第一，收取服务费既是服务企业的权利，也是责任，业主委员会没有保证物业公司收齐物业费的义务。第二，少数业主未交物业费是物业公司服务不到位所致，有些已通过诉讼解决。第三，即使这些业主完全没有理由拖欠物业费，物业公司也不能以拒绝交接的方式损害全体业主的利益。四、物业公司在2019年6月1日至21日期间为业主充电是自身未尽到移交业务所致，不应该由业主委员会给付工资，应该驳回全部的反诉请求。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告物业公司系2007年8月28日依法成立的物业管理服务公司。2009年，宜章县尚御名都住宅小区（以下简称尚御名都小区）的开发商永兴县华兴房地产开发有限公司（甲方）与被告物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，由被告物业公司为尚御名都小区提供前期物业管理服务。2011年12月18日，开发商与物业公司续签了《物业管理服务合同》。合同约定，物业服务期限自2011年12月18日起至2021年12月30日止，在此期间的物业费按合同约定标准缴纳。合同终止时，乙方将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，业主委员会尚未成立，移交给甲方代管。物业服务内容除对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等提供服务外，还代收水、电费及特约服务。合同第十六条约定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列三项资料：“1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。”合同签订后，被告物业公司即进场为尚御名都小区提供物业服务。物业公司入场时，尚御名都小区还在开发建设期间，尚未办理竣工验收手续。 2019年4月11日，被告物业公司以部分业主拒缴物业费、公司经营亏损为由，以公告方式告知业主、业委会将于2019年5月30日退出小区物业管理服务，并请求业主、业委会办理接交手续。同年5月28日，被告物业公司再次在小区入口张贴《关于撤离尚御名都小区物业管理服务现场的公告》，告知业委会和业主，物业公司将于同年6月1日撤离小区物业管理现场工作，催促业主派代表与公司办理交接手续。同年5月30日，尚御名都小区依法成立了第二届业主委员会，即本案原告方。 2019年5月31日，原告业主委员会与被告物业公司洽谈撤离事宜，被告以需要4天准备移交资料为由未予移交。同年6月3日，原告以书面通知告知被告由新成立的业主委员会暂时接管物业管理事务，并要求被告按《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定的四项内容移交资料。该四项内容与本案《物业管理服务合同》第十五条约定开发商应向物业公司移交的三项内容一致，增加了第四项内容：“物业管理所必需的其他资料”。次日，被告针对四项移交资料以通知回复原告，主要内容为：一、关于第一项“竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”，因开发商没有移交而无法提供；二、关于第二项“设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料”，被告书面告知了小区的供电总电阀及供水总水阀位置与使用流程，并表示愿意配合业委会到现场告知供电供水的位置及流程；三、关于第三项“物业质量保修文件和物业使用说明文件”，被告同意移交业主姓名、居住位置、联系方式、建筑面积（包括小区相关业主房屋漏水申请了房屋维修基金维修房屋的全部资料）；四、关于第四项“物业管理所必需的其他资料”，被告同意移交（表格版）的物业管理办公表格一套。对于公司现使用的（物业专业管理办公软件）及公司自行投资建设的相关设施设备、工具、物品，被告要求议价交接手续，否则予以拆回。五、物业公司代售水、电业务到6月15日。代售水电期间，物业公司要求业主委会代付相关工作人员的待遇。原告对被告的书面交接回复认为不够全面完整。至此，原、被告为交接事宜发生争议。 在此期间，被告物业公司陆续向部分业主退付了物业费和装修押金。2019年6月19日，原告向被告出具《授权书》，委托业主曾松茂为代表办理交接的事宜。同年6月20日，业委会代表曾松茂与被告确认了物业公司从6月1日至6月21日代收水、电费数额。在办理监控设施和物业办公用品的交接时，原、被告之间矛盾加剧。被告要求原告将自行投资的监控设施和物业办公用品作价补偿或同意搬离，原告认为被告没有移交相关资料及代收的水电费，监控设施及物业办公用品属小区业主所有，不同意作价处理亦不允许搬离。同年6月、7月间，尚御名都小区所在地的镇政府、社区、县住房保障服务中心物业科工作人员多次召集原、被告协商交接事项，但均未达成完整的交接协议。2019年6月21日，在辖区派出所干警的协调下，尚御名都小区业主以600元价款购买了被告的充电读卡器，小区用电得以维持。同年7月15日，在县住房保障服务中心物业科的见证下，原、被告确认了被告代为收取保管的水电费总额为283179.87元。本案审理过程中，经宜章县玉溪镇普华寺社区协调，被告于2019年9月30日、10月30日，从水电费中转款15万元和8万元至社区工作人员账户，作小区业主水电备用金。现物业公司代为保管水电款余额为53179.87元。 还查明，本院作出的（2018）湘1022民初62号宜章尚居物业服务有限公司诉尚御名都小区业主欠缴物业费的案件认定，尚御名都小区第一届业主委员会于2015年1月7日成立。因业主委员会成员超半数申请辞职，宜章县玉溪镇人民政府于2016年8月10日发布公告解散了第一届业主委员会。之后，业主委员会职责由宜章县玉溪镇普华寺社区代行。宜章县玉溪镇普华寺社区代行职责至2019年5月30日成立第二届业主委员会。第二届业主委员会已到宜章县住房保障服务中心办理了备案登记。本案被告物业公司退出小区物业服务后，原告业主委员会代为管理物业事务。 再查，宜章县玉溪镇普华寺社区代行管理期间，被告物业公司于2017年5月对小区监控购置设备进行了重新安装，由黑白旧监控改成了彩色高清晰新监控设施。新旧监控的设施设备没有共享，旧监控设施室外线路和摄像头在原位置没有撤离丢弃，但有部分毁损。旧监控的室内设备仍在物业公司保管。本案诉讼中，被告反诉原告要求支付更新的监控设施折价款100166.6元。经本院组织调解，原告主张监控设施属全体业主所有，同意作价2万元并申请公共维修基金后才支付，否则，要求恢复旧监控设施设备，并要求旧监控可正常使用。被告认为估价2万元远低于监控设施现值，双方未能达成协议。被告遂变更该项诉求，请求撤离更换的监控设施设备。 本案审理中，被告物业公司通过本院向原告业主委员会转交了下列小区资料：1.小区建设审批资料图片拷贝；2.小区建筑竣工验收部分档案图片拷贝；3.物业管理用房A6栋资料；4.业主信息表明细；5.已全部退付业主装修押金表；6.截止2019年5月31日前欠缴物业费业主名单明细；7.物业公司退付业主预存物业费明细；8.截止2019年5月31日水费余欠明细表；9.已申请物业维修基金明细。原告对第1.2项移交资料提出异议，认为资料不是扫描件，缺乏总体设计和验收的图纸，缺少水、电、消防、监控系统的设计和验收资料。对无异议的3-9项移交资料本院予以确认。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、问话笔录，业主委员会向我院提交的《关于退出尚御名都小区物业管理服务的公告》、《物业移交通知回复》、业主委员会致物业公司移交资料《通知》、《水、电费证明》、《尚御名都水电费移交清单》、《宜章县业主委员会备案通知书》，物业公司提供的《物业管理服务合同》、《尚御名都小区物业办公室位置确认书》、《关于撤离尚御名都小区物业管理服务现场的公告》、《通告》、《会议签到表》、《会议纪要》、《授权书》等证据证实。 判决理由与结果 本院认为，本案中业主、业主委员会对物业公司退出小区物业服务无异议，业主委员会和物业公司商定以2019年5月31日为终止物业管理服务时间，之后，业主委员会接管了物业管理事务，物业公司亦退出了服务区域，业主委员会和物业公司已自行协商解除了物业管理服务合同，人民法院无需再判令终止物业公司在尚御名都住宅小区的物业管理服务，对原告的该项诉求本院不予支持。物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业移交相关设施以及物业服务必需移交的相关资料，人民法院应予支持。物业公司辩称业主委员会此次起诉事项未经业主大会决议，未经授权而提起诉讼，本院认为，《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主大会共同决定，本案系起诉移交设施和资料，不属解聘物业公司，故业主委员会在本案中起诉不需要业主大会决议。对于物业公司的该项辩称本院不予采纳。 关于业主委员会要求物业公司移交物业及其配套设施设备资料，设施设备安装、使用和维护技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明书的诉讼请求，镇政府、社区及县住房保障服务中心物业科工作人员对上述资料移交多次督促物业公司，亦多次召集双方协商但均未能达成交接协议。由于尚御名都住宅小区开发时间较早，物业公司系在小区建设期间入场服务，开发商未按照《物业管理服务合同》第十五条约定的内容向物业公司移交资料，被告难以移交上述资料确属事实。就此问题，本院通过开具调查令查明宜章县自然资源局的二级机构宜章县不动产权登记中心和宜章县住房和城乡建设局存有小区部分竣工验收资料和图纸。本院认为，物业公司虽未接收上述资料，但依据《物业管理服务合同》第十五条的约定，其有义务督促开发商移交并自行保存资料，业主委员会请求移交上述资料有事实依据，物业公司应到相关行政部门以复印或晒图方式调取资料并向业主委员会移交，移交的范围应以行政部门已存档的相关物业资料和图纸为准。被告物业公司通过我院移交的已拷贝图片并不适合查阅和保存，应重新办理移交手续。对原告诉求的相关行政部门未存档，亦没有证据证实物业公司已存有而拒不移交的其他资料，本院不予支持。 关于物业管理所必须提供的其他资料。业主委员会要求移交业主名册、业主物业信息资料、收取物业服务费、水费、押金、租金、电费明细表、专项维修资金使用资料等，本案诉讼中，物业公司已通过我院陆续转交，业主委员会亦签字确认。原告要求移交业主身份信息，涉及公民个人隐私，本院不宜支持。原告要求移交收取物业服务费、水费、押金、租金、电费的账册及票据等资料，属物业公司企业管理资料，不属必须移交的资料，本院不予支持。原告要求移交电力、供水、安防监控维修资料，乱搭乱建记录资料、物业保修记录资料等，被告辩称没有资料留存，原告亦未提供证据证实被告保存了上述资料，故本院不予支持。原告诉请移交质量保证金的使用管理资料和水电开户资料，被告不认可开发商移交了质量保证金和水电开户资料，原告也未能举证证实被告代为保管了质量保证金和水电开户资料，本院亦不予支持。 关于业主委员会要求查验和移交的共有部位、共用设施设备。本案诉讼前后，物业公司已移交了供电总电阀及供水总水阀位置与使用流程，岗亭和门栏遥控设施，物业管理用房（A6栋）等。本院认为业主委员会已接管小区物业近5个月，对小区共有设施、设备已进行管理使用，对该类设施设备的交接已基本完成。如有未交接的设施设备，业主委员会应向本院说明具体设施设备的名称、数量和位置，经本庭当庭询问，原告均不能说明具体的设施设备名称和数量等情况，该项诉讼请求不明确，本院不予审理。业主委员会主张对绿化设施、卫生设施、公共排水、排污设施、路灯、体育、健身设施、共用停车位、行车道路、人行道路、围墙、标志标识、信箱、宣传栏等验收，该项请求不属物业交接范围，本院不予支持。 关于移交专有的其他设施设备。业主委员会要求物业公司移交未给业主安装的楼宇对讲可视电话、未给业主安装的电表、水表及未发放的充电卡，该项诉求涉及开发商的合同义务，原告没有证据证实物业公司有代安装或代发义务，原告诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 关于业主委员会要求移交专有资金、业主共有资金和收入。被告物业公司代为收取的水费、电费，原、被告已签字确认了总额283179.87元，诉讼中，已由社区协调支付23万元用于小区水电使用，尚有53179.87元在被告处保管。被告已退出物业服务，无需代收代缴水电费，该款应返还业主委员会。对于装修押金被告已统计明细并予以退还业主，业主委员会不属退还押金的权利主体，该项诉求，本院不予支持。对于尚书广场的建设施工补偿款，开发商退、补业主的其他资金，物业公司辩称没有收到这些款项，原告亦未提供证据证实被告保管该款而拒不移交，故该项诉求因证据不足，本院不予支持。 关于物业公司反诉返还被扣留的监控设备、物品以及绿化工具、新增路灯和警示牌、电工工具等或支付折价款136461.63元。该项诉求涉及的物业办公用品、设备和工具，业主委员会辩称系物业公司自行上锁保管存放，物业公司并无证据证实业主委员会予以了扣留，故物业公司请求业主委员会返还，与事实不符，本院不予支持。但这些物业办公用品、设备和工具等，如系物业公司为物业管理需要而自行添置，非开发商移交或业主出资购买，物业公司可以自行搬离带走，业主委员会不应阻却。对于新增路灯和警示牌等室外固定物，物业公司没有证据证实系其投资安装，其请求返还或折价处理缺乏依据，本院不予支持。对于小区监控设施，从镇政府、社区、县住房保障服务中心物业科等部门召集原、被告协商的会议纪要等证据来看，小区原开发商安装的监控设施因线路设备老化不能使用，宜章县玉溪镇普华寺社区在代管期间要求物业公司先行垫资更换监控。现新监控设施已投入使用两年。新监控的安装系对小区设施的更新和改造，不属于物业公司以物业费开支的日常维护范围，业主应通过申请公共维修基金等方式解决资金来源。物业公司经代行业主委员会职责的社区指示，自筹资金购买监控设施，其所有权应归物业公司，物业公司有权选择处置方式。业主委员会主张新监控设施归业主所有，缺乏事实依据，本院不予采信。按照物尽其用的原则，本院曾引导原、被告对监控设施的现值以评估作价方式进行处置，因业主委员会不同意评估现值，物业公司亦不同意以2万元处置，双方未能达成协议。物业公司变更诉求请求撤离新监控设施，业主委员会同意其撤离新监控设施，但要求恢复原监控设施能正常使用。对此，原、被告均同意撤离新监控设施，本院对物业公司请求撤离新监控设施予以支持。物业公司撤离新监控设施时，应移交旧监控设施室内室外现有设备。旧监控设施更换的原因系老化不能使用，业主委员会要求移交能正常使用的旧监控设施，与本院查明的事实不符，本院不予支持。 关于物业公司反诉要求给付三员工21天工资5320元。物业公司在退出小区服务后安排三员工继续办理退付资金和代收部分水电费，系物业公司退出服务应当做好的扫尾和衔接工作，并非业主或业主委员会要求的继续服务，物业公司的该项请求无事实依据，本院不予支持。 案经调解未果。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会移交物业及其配套设施设备资料，设施设备安装、使用和维护技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明书（移交资料范围以相关行政管理部门已存档的相关物业资料和图纸为准）； 二、被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会移交代为保管的水、电款53179.87元； 三、被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会移交旧监控设施，撤离新监控设施； 四、驳回原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费156元，减半收取计78元，由被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司负担50元，原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会负担28元。反诉案件受理费减半收取计1203元，由原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会负担600元，被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司负担603元。原告（反诉被告）宜章县尚御名都住宅小区业主委员会共负担受理费628元，被告（反诉原告）宜章尚居物业服务有限公司共负担受理费653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李亚红 二〇一九年十一月七日 法官助理 陈文豪 书 记 员 谭玉婷 附：相关法律规定及司法解释 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。