呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4181号上诉人(原审被告）：李国保，男，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩白龙，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：内蒙古津洋光房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区水语山城小区12号楼3单元306室。法定代表人：穆智慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓红，女，该公司员工。被上诉人(原审原告）：张海卿，男，公司负责人，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晓红（系张海卿妻子），女，公司负责人，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人李国保因与被上诉人内蒙古津洋光房地产开发有限责任公司（以下简称津洋光公司）、张海卿房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人李国保及其委托诉讼代理人韩白龙，被上诉人津洋光公司及张海卿的委托诉讼代理人王晓红，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李国保上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回津洋光公司请求其支付剩余购房款的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由津洋光公司承担。事实及理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、李保国与津洋光公司于2014年9月18日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价245696元，支付方式为首付百分之四十，按揭贷款百分之六十，合同签订之日李国保便支付了105695元购房款，津洋光公司出具了收据。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。李国保已经按照双方签订的房屋买卖合同的约定，交付40%的购房款。案涉房屋的购房余款应以按揭方式支付，如因李国保自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，李国保自当付清余款，但实则并非李国保原因导致银行不予放款。李国保并未收到任何不予发放贷款通知、也未收到津洋光公司的通知。津洋光公司也未能提供直接有效的证据证明系因李国保原因导致未能发放贷款。如果津洋光公司能办理网签合同房屋按揭贷款李国保可自行办理。一审法院在未查清事实的情况下判决李国保支付剩余房款属认定事实不清，并与合同约定不符。二、合同签订至今五年时间津洋光公司从未与李国保协商支付余款可题并且不交付房屋、不办理网签、不办理房产证，未履行任何自身义务，依据《合同法》第八条当事人应当按照约定履行自己的义务，津洋光公司仅要求李国保履行全部付款义务明显违背公平原则。三、津洋光公司所售商品房至今无法办理网签，办理房产证，足以表明其经营状况严重恶化。津洋光公司的行为符合《合同法》第六十八条第一款经营状况严重恶化、第三款丧失商业信誉的情形，因此李国保有权依据《合同法》第六十八条中止履行支付剩余购房款的义务待津洋光公司为李国保办理网签或者办理房屋产权证后在恢复履行义务。津洋光公司、张海卿辩称，李国保违反合同法、物权法、民法的有关法条规定，不履行法律义务，请求驳回其上诉。支付购房款是必须履行的义务，是必须承担的责任，2014年9月18日李国保给津洋光公司交付40%购房款，购买本案房屋，双方签订商品房买卖合同，2019年4月李国保采取撬门并更换防盗门的手段抢房入住，至今李国保没有再交一分购房款和其他款项，违反了合同法、物权法及民法的规定，津洋光公司签署了购房合同，李国保也已经入住，津洋光公司履行了合同约定，李国保必须交清购房款和其他费用，津洋光公司没有一点错误。任何法律法规没有李国保推卸责任，不交购房款的规定。李国保以按揭方式交付购房款的方式是购买房屋交房款的方式之一，不是不交购房款的理由，再有办理按揭是买房人与银行之间的关系，能否借到钱与津洋光公司没有关系，责任不在津洋光公司，也不是买房人贷不到款就可以不交购房款，就可以抢房入住的理由，李国保没有证据证明是津洋光公司的原因造成他没有通过银行的贷款审核，没贷出购房款，另外津洋光公司也没有资格和能力，没有意愿影响他贷不出款，形成购房款欠款不交，这纯属无稽之谈。李国保无中生有，恶意诽谤津洋光公司，妄图赖着房，不交购房款。津洋光公司开发的项目五证齐全，正常营业，现正在政府遗留办处理未办理不动产登记证的手续，正是因为有李国保此类的购房款采了种种手段住上了房，再以种种理由不交购房款才导致房地产公司的经营出现问题。再次请法庭督促李国保交清全部欠款及违约金，驳回李国保的上诉，维持原判。津洋光公司、张海卿向一审法院起诉请求：1.判令李国保交清购房款14万元，并承担违约责任，支付利息从2014年12月开始直至实际付清为止，按月利率2分计算；2.判令李国保支付房屋使用费3000元（暂计算至起诉之日，应计算到实际腾空返还房屋止）；3.判令李国保承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：津洋光公司与李国保于2014年9月签订了《商品房买卖合同》，约定李国保购买津洋光公司位于××旗第三幢一单元一层东户，建筑面积96.05平方米的住宅房屋一套，房款共计245695元。付购房款方式：首付40%计105695元，其余60%计14万元以按揭贷款支付。但李国保未能办理成银行按揭贷款手续，李国保也没有采取其他方式交付购房欠款，剩余14万元购房款至今未付。2019年4月，李国保未经津洋光公司同意将防盗门开启、更换了钥匙、占有了该房屋，改了水电进行装修。一审法院认为，津洋光公司与李国保签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，津洋光公司已取得商品房预售许可证，合同不违反法律规定，合法有效，双方应全面履行合同。现李国保欠津洋光公司房款14万元，事实清楚，李国保于2019年4月已占有了所购房屋，故应支付剩余房款。李国保辩称津洋光公司未给办理网签应中止支付房款，因双方在合同中无此约定并且也不符合法律规定的不安抗辩权，因此不予采纳。另外张海卿为津洋光公司项目经理，权利应由津洋光公司享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、李国保于判决生效后10日内支付津洋光公司剩余房款14万元及利息（以14万元为基数，按年利率6％计算，从2019年5月1日开始至实际付清为止）；二、驳回津洋光公司、张海卿的其他诉讼请求。案件受理费3100元李国保负担。二审中，津洋光公司围绕争议焦点向本院补充提交了一组证据。该组证据为《土左旗自然资源局解决城镇国有土地登记遗留项目审查意见》一份，拟证明津洋光公司并非经营不善，目前无法办理网签或房本属土默特左旗176家开发项目的遗留问题，现上述项目均未办理不动产登记，该遗留问题综合小组正在积极解决这一遗留问题。李国保发表质证意见认为，该证据未出示原件，对其真实性不予认可，该份审查意见亦与本案无关联性。因该证据能够证明千佳和小区尚未办理产权登记的事由，故对该证据本院予以采信。经李国保申请，本院向其代理人韩白龙签发了《调查令》，向呼和浩特市土默特左旗房管局核实津洋光公司千佳和小区是否取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的事实，呼和浩特市土默特左旗房管局向本院出具了《委托调查证据清单》，说明津洋光公司千佳和小区取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但未取得商品房预售许可证的事实。李国保提交该《委托调查证据清单》拟证明千佳和小区无商品房预售许可证，津洋光公司一审中所出示的为虚假的商品房预售许可证，津洋光公司经营情况严重恶化，案涉房屋手续不全导致李国保无法办理按揭贷款的事实。津洋光公司发表质证意见认为，对该《委托调查证据清单》所证事实不予认可，津洋光公司有土默特左旗房屋产权登记所颁发的商品房预售许可证，且千佳和小区已纳入遗留办处理项目，正在办理小区的产权登记手续。经本院向土默特左旗房管局核实，该局称该《委托调查证据清单》为其工作人员在未经查实档案的情况下出具，同时该局对津洋光公司开发的千佳和小区取得商品房预售许可证的事实予以确认。因此，本院对津洋光公司开发的千佳和小区取得商品房预售许可证的事实予以确认。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一审判决李国保向津洋光公司支付剩余购房款14万元是否正确。本案中，津洋光公司提交《银行笔录》、《公证书》、《商品房预售许可证》能够证明案涉房屋具备办理按揭贷款条件、李国保未能就案涉房屋办理按揭贷款属其自身原因导致的事实。李国保对其已占有案涉房屋的事实予以认可。因此，津洋光公司请求李国保向其支付剩余购房款14万元的诉讼请求应予支持，李国保称非其自身原因未能就案涉房屋办理按揭贷款、津洋光公司经营恶化，故其不应向津洋光公司支付剩余购房款的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，李国保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由李国保负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十一月二十八日书记员 雎 洁