贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初151号原告杨江，男，1994年12月31日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）王春生，贵州铁力律师事务所执行律师。被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人蒋宏永，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）杨海涛，贵州争荣律师事务所执业律师。原告杨江诉被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：和盛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨江的委托诉讼代理人王春生，被告和盛房地产公司的委托诉讼代理人杨海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨江向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付自2017年5月31日起至被告配合办理商品房转移登记之日止的违约金9239.54元（违约金暂算至2018年5月25日）;3.判令被告退还开户费3900元；4.判令被告为原告安装水表；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，并向被告支付513308元用于购买被告开发建成佳和盛世三期2幢2单元16层2-16-1号的住房。协议生效后，被告按合同约定期限交付了房屋，但一直拖延为原告办理房屋所有权证。另外，被告在向原告交房时，以燃气开户费、电力开户费、数字电视开户费为由向原告收取了3900元。同时，被告未为原告安装独立的供水水表，导致原告一直与其他业主共用总水表。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告和盛房地产公司辩称:一、原告诉请的第四项请求于法无据，被告在修建涉案商品房时已经以被告的身份开立了一户一表的义务，现需要原告自行办理变更，办理变更的义务需要原告自行承担，与被告没有关系，被告仅仅需要提供配合的义务。二、原告的第一项和第二项请求与客观事实不符。导致被告未能按照约定于2017年5月31日前将涉案的商品房初始登记证书交由原告的过错在于原告，由此而产生的责任完全由原告自行承担，而请求判令被告配合办理商品房所有权证书不属于被告的法定义务。被告对于及时办理初始登记尽了积极的义务，在办理了初始登记后，及时通知业主领取初始登记证书，不存在违约。涉案的佳和盛世三期工程消防验收、竣工规划验收、环评验收及办理房屋初始登记准备手续在2017年5月31日前已完成，被告未能在2017年5月31日完成初始登记的原因系三期项目的部分业主与被告关于用水一户一表发生纠纷，并对项目规划项目方案中的农贸市场建设使用进行强烈阻扰并上访，直至2017年11月13日凯里市规划局多次会同相关部门进行协调，才得到最终解决，被告紧接着于2018年2月逐步完成初始登记工作。因政府及其主管部门在双方发生矛盾期间以双方纠纷尚未处理清楚为由而没有办理相关的初始登记证书，导致被告未能在2017年5月31日前办理相关的初始登记证书，而造成这一现象的原因在于部分业主的过错，故对于其向被告主张的违约损害赔偿缺少事实依据和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告第一、二、四项诉讼请求，维护被告的合法权益。本院根据原、被告所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2014年10月5日，以原告杨江为买受人、被告和盛房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期2幢2单元16层2-16-1号住房，购房款为513308元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。合同履行过程中，因双方发生纠纷协商未果后，原告向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：被告向原告交房时，收取原告电、有线电视、燃气开户费共计3900元，其中电开户费520元、有线电视开户费980元、燃气开户费2400元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于原告主张被告配合办理房屋所有权证的问题，原、被告在合同中约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即被告配合原告办理房屋所有权证的义务主要系按期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，原、被告并未举证证明办理商品房转移登记需要什么有关文书，以及被告已经客观上能交付办理商品房转移登记的所有有关文书。故对于原告的该项诉请因事实不清、证据不足，目前不宜处理，本院不予支持。关于原告主张被告支付2017年5月31日至被告配合办理商品房转移登记之日止的违约金（违约金暂算至2018年5月25日）的问题，虽然，原、被告并未约定办理商品房转移登记的期限，但对出卖人取得商品房所有权初始登记证，并交付商品房转移登记的有关文书的期限进行了约定。在共同办理商品房转移登记过程中，出卖人必须要先取得转移登记房屋的所有权，即合同约定的初始登记，这是办理转移登记的前提条件，只有出卖人完成商品房的初始登记，才能在办理转移登记时向买受人提交不动产权证书，即办理商品房转移登记相关文书中最重要的文书。也正是因为被告没有按照约定完成初始登记，取得不动产权证书，而无法履行向买受人按期交付不动产权证书这一相关文书的违约行为，导致商品房产权转移登记无法进行。因此，原告请求被告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金，实质上就是因为被告在共同办理商品转移登记中没有按约定交付相关文书而导致逾期办理房屋转移登记的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记违约金于法有据。关于违约金的计算起止时间，因双方仅明确约定交付办理转移登记有关文书的期限，原告在没有证据证明被告交付办理商品房转移登记有关文书后，仍系被告原因导致未能办理房屋权属证书的情形下，主张违约金计算至被告配合原告办理商品房转移登记之日止证据不足，于法无据，故该违约金应从2017年6月1日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止较为合理，原告主张暂算至2018年5月25日符合法律规定。被告辩称其已通知原告领取初始登记证书，但其提交的证据不能证明原告已收悉该通知，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的计算标准，本案中，原、被告对逾期办证的违约金并未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张的违约金计算标准（以购房款总价为基数，按日万分之零点五计算）低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其逾期办理初始登记证书系原告的过错所致，但其证据不能直接证明原告存在过错，故对被告该辩解意见本院不予采纳。关于退还开户费的问题。涉案《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十四条交接手续还约定……“（四）双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……；2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证……（5）燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费。”尽管合同约定由原告承担交纳“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”的条款并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定情形，但合同条款是否有效，并不仅依赖于对该条款进行判断。因争议的该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，该条款是否有效还与有无违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定相关联，即被告是否免除自己责任或加重对方责任。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省商品房价格管理暂行规定》《贵州省人民代表大会法制委员会关于有关问题询问的答复》《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等行政规定可知，电、燃气等属于房地产开发项目中的基础设施项目，原告向被告所购买房屋为居民生活用房，电、燃气等属于日常生活所必须依赖的基础设施，房开企业向购房人交房时也应达到电和燃气等可以使用的条件，故“燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”应包含在房价内，房开企业支付该费用是其不可推卸的责任。因此，被告将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。虽然被告认为自己仅是代收燃气开户费、水电开户费、数字电视开户费”，但未举证证明已取得委托代收前述费用的授权，应当将已经代收的相关费用予以退还。综上原告主张被告退还天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费共计3900元理由成立，本院予以支持。关于原告主张被告安装水表的问题，从原、被告所举证据来看，被告已为原告安装有水表。原告所举证据未能充分证明被告安装的水表不符合合同的约定，故原告的该项诉请事实不清、证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨江2017年6月1日至2018年5月25日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金9188.21元（513308元×日万分之零点五×358天）；二、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨江开户费3900元；三、驳回原告杨江的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取64.00元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨辉二〇一九年十一月六日书记员  吴烨