宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初7048号原告：银川开源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市永宁县杨和镇胜利路。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐利锋，宁夏观德律师事务所律师。被告：中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司，住所地宁夏回族自治区银川市中山北街149号7号楼。法定代表人：唐令华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英，宁夏三略律师事务所律师。原告银川开源物业服务有限公司与被告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司委托诉讼代理人徐利锋、被告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司委托诉讼代理人王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费214948.76元（自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4年×24801.78元/年=99207.12元、自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业费2年×49603.56元/年＋4月×4133.63元/月=115741.64元）、利息30072.82元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告分别于2013年1月6日、2016年12月26日与荣丰苑业主委员会签订物业服务合同，根据物业服务合同约定自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费按照每月0.5元/㎡计算，自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费按照每月1.0元/㎡计算。合同签订后，原告提供自2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务，被告所属的房屋属于物业服务范围之内。被告（原宁夏电信实业有限已注销，现被中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司合并）名下的兴庆区中山北街149号房屋（其中7号楼建筑面积为3201.53平方米、8号楼建筑面积为932.10平方米），共计4133.63平方米。原告提供物业服务后，被告未按时交纳物业费。截止2019年4月30日，被告尚欠原告自2013年1月1日至2019年4月30日期间的物业费214948.76元、利息30072.82元。中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司辩称对原告主张的诉请及事实和理由均不认可。理由是：第一：被告名下的案涉房产不在荣丰苑小区规划范围之内，且不属于荣丰苑小区的业主，其与原告之间不存在物业服务合同关系，原告无权按照荣丰苑小区物业服务合同的标准向原告主张物业费；第二：原告提交的《移交清单》仅涉及“同意新的物业公司使用机动车停车场、同意将门房移交给新的物业公司使用”，不能推导出被告属于荣丰苑小区的业主及将物业服务项目移交给新的物业公司管理；第三：2015年之后，被告名下的兴庆区中山北街149号7号楼由其下属公司自行提供物业服务。被告名下的兴庆区中山北街149号8号楼物业费已交至2019年3月份。综上，被告不属于荣丰苑小区的业主，原告亦未提供物业服务，故原告要求被告支付物业费的主张于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交《荣丰苑住宅小区物业服务合同书》两份，证明合同约定原告为荣丰苑小区的住宅和商业提供物业服务，且原告依约服务至今。被告对该组证据的关联性不认可，认为被告不属于荣丰苑小区的业主，该合同内容对被告不具有约束力；2.原告提交《荣丰苑小区物业移交清单》一份、《关于荣丰苑交接情况的说明》一份、《函件》一份、《公示》一份、《规划平面图》一份，证明案涉兴庆区中山北街149号7号楼、8号楼系原电信物业公司移交荣丰苑小区业委会进行管理，且属于荣丰苑小区的商业物业。被告对《荣丰苑小区物业移交清单》、《关于荣丰苑交接情况的说明》的证明目的不认可，认为被告同意将案涉7号楼的附属设施交由被告使用，不能曲解为将案涉7号楼、8号楼的整体物业服务移交给荣丰苑小区业主委员会。被告对《公示》的关联性不认可。被告对《规划平面图》的真实性认可，但对证明目的不认可，认为该规划是荣丰苑小区二期开发使用的设计图，所以在二期开发部分荣丰苑的7号楼、8号楼加盖了规划印章，而一期部分是草图，不再规划范围之内，故没加盖印章。二期规划图中的荣丰苑小区7号楼、8号楼与被告所有的案涉兴庆区中山北街149号7号楼、8号楼不是同一建筑。3.原告提交《荣丰苑小区业委会出具的说明》一份，证明2013年至今，荣丰苑业委会将被告移交的涉案7号楼、8号楼物业交由原告提供服务至今，涉案7号楼、8号楼属于原告提供物业范围之内，亦属于荣丰苑小区的商业楼。被告对该证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据没有具体人的签名，不符合证据的形式要件，就其内容而言被告不属于荣丰苑小区的业主，业主亦无权将被告所有的房产交给原告管理，内容与事实不符，不具有真实性。4.原告提交《柏悦酒店员工宿舍服务协议》一份、《双宝副食品公司北门店物业服务协议说明》一份、《双宝副食品公司交纳物业费票据》四张，证明柏悦酒店租用被告所有的7号楼，且向荣丰苑小区交纳了物业费用。双宝副食品公司租用被告所有的8号楼，业委会和原告依约为被告所有的7号楼、8号楼提供物业服务。被告对该组证据的关联性和证明目的不认可，认为承租方柏悦酒店同意荣丰苑小区业委会提供7号楼的物业服务，与被告无关，且合同于2013年1月1日前到期，不能推导出2013年之后被告同意将物业服务交给业委会管理。同样，双宝副食品公司同意原告提供8号楼物业服务，基于合同相对性，原告应向其主张物业费，但证据显示其已交纳至2019年3月份的物业费。5.原告提交《缴费通知单》六张、《照片》18张，证明被告依约为被告提供服务至今，且每年向被告催收，照片可以显示原告提供物业服务的情况。被告对《照片》三性均不认可，认为未提交原件，不能显示拍摄时间及地点，其工作地点不是被告所有的案涉7号楼、8号楼；被告对《缴费通知单》的真实性不认可，认为不能显示拍摄时间和张贴时间，其不能证明已送达了被告。6.原告申请证人吴忠良的出庭作证，证明中山北街以东、复兴巷以南、铁合金厂以北、房管局以西是荣丰苑开发范围，当时标注的停车场位置现在是双宝超市，当时标注的绿地现在是楼的位置。开发公司原有物业公司，但装修期一到就要求成立业委会，让业委会聘用物业公司提供管理。后成立了荣丰苑小区业委会，证人是业委会的主任。开发公司搬走的时候无偿向业委会移交了停车场、门卫等。后案涉7号楼、8号楼陆续出租，原告与租赁方签订了物业协议，且租赁方亦支付了物业费。因原告如约提供服务，故被告应向原告交纳物业费。被告认为小区规划应以一期规划图为准，证人不是专业人士，对于移交的30000多面积是否包含案涉7号楼、8号楼以及上下水、化粪池是否是一体无法作出判断。对原告与租赁方签订的物业协议，被告无异议，基于合同的相对性，原告应向租赁方主张物业费。7.被告提交《房屋联合开发合同公证书》、《宁荣房（2000）003号文》、《关于宁夏电信实业公司改制土地资产处置有关问题的复函》、《中国电信实业宁（2011）056号》《宁天房（2001）068号关于荣丰苑土地变更登记的申请》、《不动产房产登记信息查询单》、《产权证兴庆区字第2013007257号房产证》、《银国用（2011）第2501号土地证》、《电信实业有限公司宗地图》、《一期规划图》证明涉案房屋7号楼、8号楼在荣丰苑小区开发前已存在，且案涉7号楼、8号楼系封闭且独立的建筑物，不在荣丰苑小区范围之内，不属于统一规划范围之内。根据案涉7号楼、8号楼房产证载明的名称亦可以证明不属于荣丰苑小区范围之内，不属于业主，原告无权按照物业合同标准要求被告支付物业费。原告对该组证据的三性及证明目的均不认可，认为《房屋联合开发合同公证书》及联合开发的内容无法显示合同标的就是案涉房屋。根据《宁天房（2001）068号关于荣丰苑土地变更登记的申请》可以证明案涉房屋属于荣丰苑小区的规划范围之内以及其小区内的网点。关于小区规划应当以最新的二期规划为准。8.被告提交《银政函发（2001）30号银川市人民政府（批复）》、《宁荣房（2000）007号宁夏邮电荣丰房地产开发文件》、《银规土建管字（2001）第062号荣丰苑7号、8号住宅楼规划许可证》、《照片》、《荣丰苑一期规划图》，证明案涉7号楼、8号楼与荣丰苑小区的住宅7号楼、8号楼不是同一建筑，且规划图中已标明住宅7号楼、8号楼。二期规划图仅在案涉7号楼、8号楼的位置加盖印章，对一期规划的部分不做审核，与一期规划图不一致的，应以一期规划图为准。原告对证据的三性及证明目的均不认可，认为《银政函发（2001）30号银川市人民政府（批复）》无法显示涉案房产；《宁荣房（2000）007号宁夏邮电荣丰房地产开发文件》记载“拟在中山北街149号开发建设的商品住宅楼与我公司开发建设的荣丰苑小区连接成片”，能够证明案涉房屋于荣丰苑小区的上下水、化粪池等均是一体。根据《银规土建管字（2001）第062号荣丰苑7号、8号住宅楼规划许可证》的签发日期是2001年，与二期规划图一致，应当以二期规划图为准。该规划图加盖了印章说明对规划图整体的认可，并非加盖某个部位就是仅对该部分的认可。9.被告提交《维修合同》、《屋顶漏水维修粉刷结算书》、《发票》三张、《劳动合同》一份、《保洁人员工资单》、《垃圾处理票据》、《购买清洁工具发票及明细》，证明被告所有的7号楼相关管道、屋顶等设施维修、环境卫生及垃圾处理等均是被告提供服务，与原告无关。承租方将案涉8号楼的物业费已交纳，即使存在拖欠情况，也应基于合同相对性，向承租方主张物业费。原告对该组证据的三性及证明目的均不认可，原告认为劳动合同没有显示具体工作地点，与本案无关。《屋顶漏水维修粉刷结算书》显示的是荣丰苑办公楼，说明就是属于荣丰苑小区内的网点。物业提供公共区域的服务，至于房屋内部粉刷事宜与原告无关。10.被告提交《房屋租赁合同》五份，证明2011年至2015年期间，柏悦酒店承租了被告所有的案涉7号楼，且承租方与业委会签订了物业服务协议，原告应向合同的相对方即承租方主张权利。原告对该组证据的三性及证明目的不认可，认为柏悦酒店不存在，无法核对合同的真实性。该组证据说明原告依约提供了物业服务，柏悦酒店才愿意缴纳物业服务。本院对上述证据进行审查，证据1、2可以证明被告将案涉7号楼、8号楼的物业交由荣丰苑小区业委会管理，且其属于原告提供物业服务的范围，本院予以采信。证据3不符合证据的客观性，且被告对此不认可，本院不予采信。证据4、5、6可以证明原告如约为案涉7号楼、8号楼提供物业服务，且承租方交纳了部分物业费，后承租方及被告未交纳物业费，故原告以张贴催收单的方式要求被告交纳物业费，本院予以采信。证据7、8中《房屋联合开发合同公证书》载明的开发建设区域明确包括了案涉7号楼、8号楼，且被告提交的规划图不是开发商予以备案的规划图，该组证明不能证明案涉7号楼、8号楼在荣丰苑小区的规划之外，本院不予采信。证据9是关于被告自2016年至2019年期间自行提供案涉7号楼的物业服务，但被告在庭后的询问笔录中却称该房屋自2013年至2018年6月份属于空置状态，无提供服务的必要，其陈述前后矛盾，且提供的2018年至2019年证据无法证明系案涉7号、8号楼所发生的费用，本院不予采信。证据10是关于被告将案涉7号楼出租给柏悦酒店，原告应向承租方主张物业费，但被告系房屋所有权人，理应支付因该房屋所产生的服务费用，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：1999年3月3日，中华人民共和国宁夏回族自治区银川市第二公正处出具《公证书》一份，内容为：甲方：宁夏邮电荣丰房地产开发公司，乙方：宁夏隆湖房地产开发公司（系被告下属子公司），中山北街217#厂区开发项目投资过大，甲、乙双方共同融资，风险共担，协定联合开发此项目，该建设区域占地面积18025平方米，建设区域四至范围：东至：金诚房地产开发公司住宅区。南至：银川电器开关厂、保险公司等，西至：中山北街，北至：北兴巷、宁夏交警总队住宅。2005年12月1日，银川市兴庆区荣丰苑住宅小区（接受单位）与宁夏电信物业有限公司（移交单位）签订《荣丰苑小区物业移交清单》一份，内容为：“一、物业面积36278平方米；二、小区内共用房屋：1.物业办公室、2间、36㎡，2.保洁室、1间、7㎡，3.通信机房、1间、30㎡，4.配电室、1间、144.5㎡，5.卫生间、1间、5㎡，6.活动室、2间、106㎡,7.非机动车辆车棚、3间、745㎡，8.机动车停车场两处，其中两大门内440.5㎡，约15个车位作院临时停车场335.5㎡，约20个车位，9.门卫保安房壹间约16㎡；三、设施设备：垃圾车壹辆、垃圾箱壹拾伍个、其他：游乐设施捌组，座椅贰把；四、图纸材料；五、其他：因电信物业公司单方撤出……吴忠良作为接受单位的代表人签字确认。”同日，宁夏电信房地产开发有限公司出具《关于“荣丰苑”有关交接情况的说明》一份，证明：“‘荣丰苑’住宅小区有关交接工作，经与小区业主委员会协商，就相关问题做如下说明：1.原物业公司所管理的小区公共设施及相应部分，同意由新的物业公司继续进行管理；2.同意新的物业公司使用机动车停车场，并由新的物业公司负责制定管理办法；3.同意将门房移交给新的物业公司使用……吴忠良在银川市兴庆区荣丰苑住宅小区公章处签同意予以确认。”荣丰苑住宅小区的平面图显示案涉7号楼、8号楼分别系规划图内的绿地、停车场。2013年1月6日，原告（乙方）与荣丰苑业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对荣丰苑小区提供物业管理服务，物业类型：普通住宅，占地面积：26000㎡，建筑面积：35318㎡；乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；商业物业为0.50元/平方米/月；物业委托期限自本合同签订之日起有效期限为3年。2016年12月26日，原告（乙方）与荣丰苑业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲、乙重新续签本《物业合同》，续签期限为三年自2017年1月1日至2019年12月31日止，并将2016年1月1日至2016年12月31日该年度作为原《物业公司》有效延续期；物业类型：普通住宅小区，坐落位置：银川市兴庆区中山北街263号占地面积21245平方米，住宅面积35318平方米，建筑面积36278平方米，八幢楼，32个单元，335户业主，绿化面积4010平方米。乙方提供房屋建筑物业共用部位的养护管理和维修等服务；商业物业为1.0元/平方米/月。2012年1月11日，荣丰苑小区业主委员会（乙方）与宁夏柏悦酒店有限公司（甲方）签订《员工宿舍服务协议》一份，约定：甲方将位于银川市兴庆区中山北街263号办公楼3-6层宁夏柏悦酒店有限公司员工宿舍委托乙方实行相关服务，订立本协议；乙方负责甲方所在住宿区主下水井、化粪池的清淘工作。每日定时清运住宿区员工产生的生活垃圾；甲方积极协助乙方的正常物业服务工作，双方共同遵守商定的下列条款：经于乙方协商服务收费标准为0.5元／月.㎡（即12000元／年）。公共楼层（3-6层）及员工宿舍内部各类设施设备的维护、维修有甲方负责，所发生的费用有甲方支付。1-6层楼梯保持干净，不得有杂物和垃圾。委托期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；吴忠良在乙方代表人处签字。2013年11月28日，荣丰苑业委会出具《关于银川市双宝副食品公司（北门店）物业服务费协议的说明》一份，内容为：“荣丰苑小区的物业服务2013年元月1日前是业主委员会自治管理的。与双宝副食品公司签订的物业服务费协议是业主委员会签订的。因自管难度大，业委会不愿再自管，于2013年元月1日起招聘开源物业公司承包小区物业服务并将于双宝超市的物业服务费协议转交给开源物业公司。从2013年元月1日起，原协议由开源物业公司履行，特此说明。”荣丰苑小区的业委会主任吴忠良作为证人，证明宁夏电信物业有限公司将物业、停车场及物业用房等交由荣丰苑小区业委会管理。2013年1月1日，荣丰苑小区业委会委托原告为该小区、案涉7号楼及8号楼提供物业服务。后原告如约提供物业服务，但被告未交纳物业费。吴忠良在庭后的现场勘查中称原告提供的物业服务存在瑕疵。被告系银川市兴庆区中山北街149号7号楼、8号楼的所有权人，案涉房屋性质系商品房，建筑面积分别为3201.53㎡、932.10㎡。2013年1月1日至2018年12月31日期间，原告提供下水井、化粪池的清淘工作等物业服务。原告诉称以上门张贴催费通知单的方式要求被告交纳物业费，但被告未交纳。现原告以物业服务合同约定的标准计收物业费，要求被告支付物业费，但被告未按时支付该项费用。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，宁夏电信物业有限责任公司于2000年12月22日成立，后中国电信集团下属法人体制改革，将宁夏电信实业有限公司吸收合并，新设中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司。2018年9月份，宁夏电信实业有限责任公司注销。2018年5月30日，成立中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司。再查明，案涉7号楼(3-6层)、8号楼的物业费分别交纳至2012年12月31日、2018年12月31日。本院认为，因《公证书》载明的建设区域四至范围与规划图相符，且案涉7号楼、8号楼与荣丰苑小区属于规划图的范围之内，双方共用基础设施，故被告属于荣丰苑小区的业主。根据《荣丰苑小区物业移交清单》、《关于“荣丰苑”有关交接情况的说明》载明的内容及证人吴忠良的证言，进一步佐证被告将物业交由荣丰苑小区管理。原告与荣丰苑小区业委员会分别签订的《物业服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，且被告系案涉7号楼、8号楼房屋的所有权人，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告未书面催交2019年期间的物业费，且吴忠良作为证人陈述原告提供的物业服务存在瑕疵，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴的物业服务费的比例为90%，被告应交纳2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费138306.10元（19209.18元／年×4年×90%+38418.36元／年×2年×90%），超出部分不予支持。被告辩称原告未提供物业服务，但其提供的证据不足以证明其自行提供服务，故对被告的该项抗辩本院不予支持。关于原告主张的利息，因双方当事人未约定，且原告提供的服务存在瑕疵，故对被告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川开源物业服务有限公司自2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费138306.10元；二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元，由原告银川开源物业服务有限公司负担2167元，被告中国电信集团有限公司宁夏电信实业分公司负担2809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  马立忠人民陪审员  纳晓燕人民陪审员  岳军萍二〇一九年十月二十一日法官 助理  胡 娜书 记 员  李 悦附：与本案相关的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《履行告知书》依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。