山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1524民初1750号原告：朱海苓，女，1971年2月3日出生，汉族，东阿县棉厂下岗职工，住山东省东阿县。委托诉讼代理人：王登博，山东智祥律师事务所律师。被告：孟桂云，女，1962年11月29日出生，汉族，农民，住山东省东阿县。被告：孙立明（曾用名孙庆峰），男，1962年6月20日出生，汉族，农民，住址同上。系孟桂云之夫。两被告委托诉讼代理人：孟宪平，东阿同圆法律服务所法律工作者。原告朱海苓与被告孙立明（曾用名孙庆峰）、孟桂云排除妨碍纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱海苓及其诉讼代理人王登博，被告孟桂云及二被告诉讼代理人孟宪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱海苓向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告搬出其居住的原告的盛发公司家属楼西单元五层东户楼房；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告与被告孟桂云系妯娌关系。2004年5月24日，原告购买了温立东的楼房一套。2008年8月份，二被告因孩子上学租赁了原告的楼房。当时约定年租金6000元，入住前交二年租赁费12000元，后，每年付租赁费6000元。现原告的儿子结婚需要楼房，原告与被告协商要求被告搬出该楼房，被告拒绝搬出。故此起诉。孟桂云、孙立明辩称，第一，案涉楼房是两被告购买原告的，楼房款当时约定为7.8万元，地下室折价为4000元，因双方是亲兄弟关系，故没有书写买卖协议，被告支付楼款后原告就将原告自己购买楼房时所得的单据转给被告作为房屋买卖依据，该楼属于二被告购买，产权不再属于原告，故原告要求被告搬出没有依据；第二，自购买楼房后二被告在此居住至今，在居住期间该楼多次进行修房顶、暖气管道改装及暖气开口、管道维修等项目，所需费用均由二被告支付，这些费用均不是租房客所应当承担的，这可以印证原被告之间因该房产是买卖关系，不存在租赁关系。为了支持自己的主张，原告提供的证据有：1、温立东与原告签订的买卖协议一份，证明原告曾于2004年5月24日购买温立东享有的楼房，价款为6.3万元等详情。二被告质证称，对证据无异议，因为二被告购买的是朱海苓夫妇的房产，至于朱海苓夫妇是否从温立东处购得只是听其说过，对内容无异议。二被告提供的证据有：1、购买楼房及储藏室后取得的原始单据两份，证明原被告之间存在买卖关系。二被告称，只有存在买卖关系被告手中才会拥有这两份原始收款凭证，因该楼房一直没有办理产权手续，所以购房者手中只能存在购房收款凭证。2、证明及收条各两份，证明二被告购买楼房后居住期间自2012年6月10日至2018年5月18日所支付的各种费用。被告称，该费用只能由房主承担，收款人及证明人均是二被告一个楼道内组织维修的住户。原告质证称，对证据1两张收款凭证的真实性无异议，能够印证原告购买温立东楼房及地下室的事实，该两张收款单据上并没有二被告购买涉案楼房的记载，因此不能证明二被告的主张；对证据2的真实性有异议，证人未出庭作证，不能证明其真实性，该证据我方不予认可。3、被告楼下邻居张成勇手中所持有的购买原房主刁文然房产的证明及收条复印件，证明该房产一直处于没有正规正照的情况，只存在购房的收据，另证明在2008年4月份无关系的购房价格为97000元包括储藏室，这与原告购买价格非常接近。4、2012年6月份被告交纳燃气管道缴费以及建立档案书面材料一份，证明在2012年6月份被告为燃气系统开户建档，使用了自己的姓名，该证据与原审中所提交的其它缴费单据一并可以证实这些重大的缴费项目均由被告承担，证实双方是买卖关系，被告是该房的所有权人。原告对证据3、4质证称，是复印件不予质证。5、孙林林的教育证书，上面有他的毕业时间，可以推算出入学时间为2007年，这个是被告购买房屋的时间。原告质证称，与本案没有关联性不予以认可。我和被告之间是租赁关系。依据当事人举证、质证意见及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：原告之夫与被告孙立明系亲兄弟，二被告系夫妻。涉案楼房位于东阿县光明街西首盛发公司家属楼西单元5层东户，没有办理房地产登记手续，系案外人温立东于2002年以62000元自盛发公司购得，2004年5月原告又自温立东处以63000元购得该楼，2004年11月原告向东阿县盛发公司缴纳地下室款2900元。2007年左右，二被告入住案涉房屋，二被告于2012年6月10日缴纳暖气改装费3400元、2012年10月20日缴纳暖气开口费3552元、2014年4月16日缴纳修房顶费200元、2017年6月缴纳管道维修费1400元、2018年5月18日缴纳二次维修房顶费500元。另查明，两被告的女儿孙琳琳于2007年9月开始进入东阿县铜城街道办事处第一中学上初中。2007年左右，东阿县租赁楼房的市场价格为二、三百元之间。审理中，原告称，原告购买该楼房的两张缴款凭证系原告在搬离该楼房时遗漏在未搬出的写字台抽屉中，从2007年到2018年期间一直都没有找这个手续，也没有发现这个手续没有，2018年起诉时才发现。2018年9月份发现写字台在被告老家家中，当时就发现写字台被别开，买房手续没有了，后原告曾向二被告索要该两张票据，二被告拒不交还；原告是2007年或是2008年租赁给被告的，被告一次交了两年的租赁费12000元，后来每年交一次6000元，原审时原告称最后一次是2018年2月份，都是支付的现金，也从没写过手续。2018年起诉时就不给租赁费了。被告称，被告是购买的原告的房屋，不是租赁的，没有支付过租金，当时是以现金的方式给付的原告楼房款，原告没有写收据，只是将她当时购买楼房的缴款凭证两张交给二被告，当时有原被告的父母及妹妹在场，在购买楼房之前原告丈夫孙庆习曾借过二被告4000元钱，在2007年8月份，原告丈夫孙庆习交二被告楼房钥匙时提到用他之前的4000元欠款抵顶地下室款项。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证实，不能提供证据或者提供的证据不足以证实自己主张的，应当承担相应的不利后果。本案中，原告称，于2008年将涉案楼房出租给二被告，现要求二被告搬出涉案楼房。但原告所提交的证据不足以证实自己是将涉案楼房出租给二被告。朱海苓庭审中提出测谎鉴定申请，本院认为，测谎鉴定并没有百分百正确及排除其他合理怀疑的科学依据，不能单独作为证据使用，本院不予启动。本案争议的实质问题是原告朱海苓和被告孟桂云、孙立明谁具有涉案房屋的使用权，朱海苓与孟桂云、孙立明之间是存在买卖合同关系还是租赁合同关系。针对本案双方引发的争议，本院认为，应结合双方口头合同订立背景、交易习惯及居住情况等因素综合分析，以确定双方真实的合同关系。1、从合同订立背景看，案争楼房为案外人卖与原告，该楼房未办理房产证，权利属性存有瑕疵，但并不影响双方买卖合同效力。原告取得该房产后，基于其相关权利进行处分，同样产生相应的合同效力。原被告双方为亲兄弟，双方之间相互信任，没有签订书面合同、收到款项后也没有书写收款凭证均符合常理。对没有房产证的涉案房屋，原告从案外人温立东处购买房屋时取得的只有两张原始收款单据，应该清楚该两张单据的重要性，即使没有任何法律常识的完全民事行为能力人也会知晓遗失单据所带来的法律后果，原告所称遗漏在未搬出的家具抽屉中，11年之后即2018年9月才发现抽屉被撬开、单据丢失不符合一般认知。现在被告手中持有两张原始收款单据，且原告11年间从未寻找过该单据，只能说明原被告之间存在房屋买卖的真实意思。2、从日常交易习惯及居住情况分析，①租赁合同中承租人的主要义务是向出租人交付符合约定的租赁费，并合理正确的使用租赁物，对租赁物原有的质量缺陷或权利瑕疵并不承担责任。而被告承担的暖气改装费3400元、暖气开口费3552元、管道维修费1400元、两次维修房顶费共700元明显背离租赁意图。在不涉及房屋所有权的情况下，任何承租人也不会作出既承担租赁费又承担这些费用的行为。因此，应认定双方存在房屋买卖关系。②订立合同前，原告处于孩子上学需要房屋居住的生活状态，而被告购买了其他房屋有稳定的居住场所。在此情况下，原告具有购房的主观愿望，被告也具有售房的客观条件。双方为亲兄弟，订立口头买卖楼房协议符合当时的客观环境。同时，在当时的市场形势下，买卖相对于租赁具有长期稳定和所有权处分等绝对优势，购买住房是城市居住人群的普遍心理，被告再以近于高出市场一倍的价格租赁亲兄弟的住房并向原告支付房屋租赁费，明显不符合一般情理。再则，被告按约定于2007年迁入该楼房居住，居住于案争楼房已达十一年之久，期间双方未发生任何争议，被告从未履行房屋管理义务，这也与其主张的租赁关系相矛盾。故，本院认为，原被告之间存在买卖合同关系，被告享有案争房屋的使用权。综上，原告主张双方之间是租赁关系不合常理，且有违日常交易习惯和经验法则，依法不予采纳。故，本院对原告的诉讼主张无法保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱海苓的诉讼请求。案件受理费200元，由原告朱海苓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  刘红珍人民陪审员  李 华人民陪审员  陶秀丽二〇一九年十一月二十日书 记 员  张 玲