济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3283号原告：齐延祥，男，1975年4月20日出生，汉族，自由职业者，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。原告齐延祥与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐延祥、被告龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐延祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙腾公司支付逾期交付龙腾国际花园**号楼**单元***号商品房的违约金33404.27元；2.请求判令本案诉讼费由龙腾公司承担。事实和理由：2014年6月6日，原告齐延祥与被告山东龙腾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙腾国际花园项目**号楼**单元***室房产。房屋总价款为672118元，同时约定被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依据合同履行了买受人的付款义务，被告龙腾公司却未按照合同约定于2015年12月31日向原告交房。2016年6月，原告与被告就逾期交房的违约金问题签订了补充协议。结合房屋买卖合同及补充协议的约定内容，关于逾期交房违约金的约定为：自2016年1月1日起至2016年6月30日止，被告按日向原告支付已付购房款总额的万分之一的违约金；自2016年7月1日起按日向原告支付购房款总额万分之二的违约金。被告于2017年1月19日将房屋交付原告，按照上述约定，被告应向原告支付违约金共计39453.33元，但被告仅向原告支付了违约金6049.06元，仍应向原告支付违约金33404.27元。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。龙腾公司辩称，一、违约金赔偿标准过高，不管是万分之一或万分之二的标准，被告均认为过高，合同约定的违约金根据上述两标准得出的数额远远高于原告所受的实际损失，原告也没有提供证据证明原告所受的实际损失，加之涉案房屋房价上涨近2倍，其实原告并没有实际损失，依据合同法第一百一十四条，请求法院依法予以减免被告向原告支付的逾期交房违约金。二、原告已于2017年1月19日收房，逾期交房违约金应计算截止到2017年1月18日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的核对无异的如下证据：1、2014年6月6日原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》1份；2、2016年原、被告双方签订的《补充协议》1份；3、原告交纳房款收据2份；4、交房通知书，；5、2016年6月28日《关于分期综合验收备案证明延期公函》；6、《承诺书》。双方无异议的事实：1、原告已付清全部房款672118元的事实；2、原告购买的济南龙腾国际花园**号楼**单元***室已于2017年1月19日收房的事实；3、龙腾国际花园12号楼至今没有取得《分期综合验收备案证明》的事实；4、被告已支付原告部分逾期交房违约金6049.06元的事实。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月6日，齐延祥与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定齐延祥购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园**号楼**单元***预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013663号。合同中关于计价方式及价款约定，按建筑面积计算，单价为每平方米7674元，金额672118元。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与齐延祥还签订了附件五合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。合同签订前后，齐延祥分别于2014年3月2日向被告支付购房款336118元，于2014年6月19日支付购房款336000元，合计向龙腾公司支付购房款672118元；由龙腾公司向原告分别开具了2张收房款收据。被告并未按合同约定，于2015年12月31日前将商品房交付给齐延祥。因龙腾公司未能按与齐延祥签订《商品房买卖合同》中约定的时间交付商品房，双方于2016年签订《补充协议》，载明：龙腾公司（甲方、出卖人），齐延祥（乙方、买受人），内容为：鉴于2014年6月6日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目**号楼**单元***室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金6049.06元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。上述补充协议签订后，龙腾公司向齐延祥支付了6049.06元的逾期交房违约金，并于2017年1月19日将涉案房屋交付齐延祥，龙腾公司至今未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》。本院认为，原、被告于2014年6月6日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件、2016年签订的《补充协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，龙腾公司对开发地块已取得土地使用权证、商品房预售许可证等五证，应为有效合同。上述《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人齐延祥使用。龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，迟至2017年1月19日才将涉案房屋交付齐延祥，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金问题。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。《补充协议》约定：1）甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2）甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金6049.06元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3）如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。龙腾公司迟至2017年1月19日才将涉案房屋交付齐延祥，应当根据合同约定承担违约责任。上述合同约定的按日支付已付购房款万分之一的违约金和自2016年7月1日起算由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的违约金比例标准并不过高，龙腾公司应按约定支付违约金。综上所述，原告诉讼请求被告支付自2016年4月1日起至2016年6月30日止、以购房款672118元为基数、按日万分之一标准计算的违约金，自2016年7月1日起至2017年1月18日止、以购房款672118元为基数、按日万分之二标准计算的违约金，合法有据，本院应予支持。被告的辩称理由不成立，不予支持。原告的其他诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐延祥逾期交房的违约金（自2016年4月1日起至2016年6月30日止、以购房款672118元为基数、按日万分之一的标准计算，自2016年7月1日起至2017年1月18日止、以购房款672118元为基数、按日万分之二的标准计算）；二、驳回原告齐延祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，减半收取计318元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年十一月十八日书记员 纪建卫