广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4035号 原告：覃玉良，男，汉族，1973年5月4日出生，住广西永福县。 委托代理人：凌琳，黄俊裕，广西纳百川律师事务所律师。 被告：广西玉林宏业房地产开发有限公司，住所地：玉林市中秀路124号1号楼1单元201室，统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业。 委托代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 原告覃玉良与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃玉良的委托代理人凌琳、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司的委托代理人钟光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃玉良向本院提出诉讼请求:一、判令被告全面履行合同，完善小区相关设施，取得商品房验收合格，并为原告办理房屋所有权证；（庭审时，原告提出“完善小区相关设施”进一步明确为完善消防、永久性用水、用电设施）；二、判决被告支付基础设施、公共配套建筑违约金给原告（违约金计算方式：以308974元为基数，自2017年1月1日起按照日利率万分之一计算，至基础设施、公共配套建筑达到使用条件为止；违约金暂计至起诉之日为28426元)；三、被告支付逾期房地产权属证书的违约金给原告（违约金计算方式：以308974元为基数，从2018年1月15日起按照日利率万分之一计算，至房地产权属证书之日为止；违约金暂计至起诉之日为16685元）；四、判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月15日，原、被告签订《玉林市商品房买卖合同》，由原告向被告购买宏业家苑1幢2单元702号商品房。合同约定了被告须在2016年12月31日前，向原告交付商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并办理了按揭贷款。2016年9月20日，被告将商品房交付给原告使用。被告交房至今，小区的消防仍然没有完善，消防通道未安装消防门和窗，消防栓也没有配备灭火器和水管等。小区居民用水和用电都是临时的，需要在小区物业预存水费和电费之后，才得使用，且电费还比供电局的收费标准高。根据原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》第十四条的约定，如被告不能在约定的交房日，将基础设施、公共配套建筑达到使用条件的，应当按照合同约定承担违约责任。依照上述合同约定，被告交付的房屋应当经商品房验收合格，但至起诉之日止，宏业家苑小区仍然未能通过验收合格，导致原告至今未能取得房地产权属证书。根据合同第十五条的约定，因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后480天内取得房地产权属证书的，被告应当按照合同约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判决支持原告的诉讼请求。原告提供以下证据佐证：1、原告身份证；2、广西玉林宏业房地产开发有限公司工商登记信息；3、《玉林市商品房买卖合同》；4、销售不动产统一发票；5、税收缴款书；6、证明；7、收据；8、照片两张；9、收据；10、供电局出具的未开户证明、玉林晚报报道《宏业夏至日半夜停电》。 被告广西玉林宏业房地产开发有限公司辩称，1、2号楼在2016年7月份左右已经达到交付条件，并已交付给业主入住，不存在逾期交房的事实；2、被告在规定的时间内交房，业主也领房装修，基础设施和公告设施已经能正常运转；3、逾期办证的原因不在于被告方，是由于被告方和原来的监理公司存在纠纷，责任不在被告方，并且变更设计，原告主张的逾期违约金远远高于原告的实际损失，申请法院调低违约金。被告提供以下证据佐证：宏业家苑商品房1#交房费用登记表。 根据上述证据和庭审记录，本院确认案件法律事实如下： 原、被告双方于2015年11月15日签订《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告开发的玉林市宏业家苑商品房住宅小区1幢2单元702号房，房屋总价款为308974元。上述合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给排水、电于合同约定交房日投入使用。如果在规定日期未达到使用条件、双方同意按以下方式处理；1、按本合同第九条第1种方式处理。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3、买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告已经依约交清房款给被告，被告于2016年9月20日交付涉案房屋给原告，但被告未能在2018年1月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并且该小区目前使用的是临时性用电，消防设施未完善。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。原告已经依约付清房款给被告，但被告未能在交付房屋之日起480日内即最迟2018年1月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并且该小区目前使用的是临时性用电，消防设施未完善，不能满足买受人基本居住要求，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此被告应当继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，即完善供电、消防配套基础设施，并将办理权属登记所需资料提供给产权登记机关备案，同时支付违约金给原告。关于违约金如何计算的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”以及上述《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，原告主张被告支付供电配套基础设施、逾期办证违约金，合法合理，本院予以支持，但上述违约金累加最高不超过总房价款的15%。另外，原告还要求被告取得商品房验收合格手续，但这是政府职能部门管理职责范畴，不属于法院管辖，本院依法予以驳回。原告主张用水配套设施不完善但未提供证据佐证，对此，本院不予采信。 综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司继续履行与原告覃玉良签订的《商品房买卖合同》，并提交涉案房屋权属登记所需资料给产权登记机关备案； 二、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司向原告覃玉良支付逾期办证违约金（计算方式：以308974元为基数，自2018年1月15日起至被告提交办证所需材料给产权登记机关备案之日止，按照日利率万分之一计算）、供电配套基础设施违约金（计算方式：以308974元为基数，自2017年1月1日起至供电配套基础设施符合合同约定交付条件之日止，按照日利率万分之一计算），但上述违约金累加最高不超过总房价款的15%； 三、驳回原告覃玉良的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费927元，减半收取计464元，由被告广西玉林宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  黄 双 二〇一九年十一月十八日 法官助理  吕仟伦 书 记 员  蒋令华