浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2755号上诉人（原审被告）：俞云祥，男，1958年3月27日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：陈一峰,浙江浙平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亮，男，1980年5月10日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：程奕、钟凯丽，浙江平行律师事务所律师。上诉人俞云祥因与被上诉人陈亮房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2019）浙0482民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞云祥上诉请求：撤销一审判决，改判俞云祥不返还陈亮租金29166元。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认为“陈亮将注册成立的公司股权转让给案外人并不足以证明陈亮将案涉租赁物转租给案外人”，是错误的。(一)陈亮于2012年5月11日注册登记成立了平湖市一诺福洁具有限公司，是以俞云祥与陈亮签订的房屋租赁合同的地址为法定地址予以工商登记。2014年9月1日俞云祥与陈亮续签了《租房协议书》，2014年12月10日陈亮将上述公司股权转让给案外人，从工商法规有关规定看，公司所有财产和知识产权以及法定地址等转移给案外人。如陈亮未将案涉房屋转租给案外人，则上述公司的法定地址须变更。但从公司信用信息可见法定地址未变更，故可确定陈亮把案涉房屋一并转租给了案外人。陈亮不应再要求俞云祥返还未使用期间的租金。(二)从公司信用信息中还可确定一事实，2017年7月4日上述公司注销登记，按工商法规有关规定公司无经营场所须注销，不然行政机关会作出处罚。(三)俞云祥提供的平湖市人民法院(2016)浙0482行初38号行政判决书已经发生法律效力，平湖市林埭镇政府的强拆行为属违法行为，一审对此未查明。嘉兴市中级人民法院于2019年4月18日作出(2019)浙04行赔终1号行政赔偿裁定书，撤销的是平湖市人民法院2019年1月7日作出的(2018)浙0482行赔初1号行政赔偿判决，发回平湖市人民法院重审。以上事实足以说明陈亮将案涉房屋转租给案外人。二、一审适用法律错误。一审适用《合同法》第一百零七条和第一百零九条规定，存在错误。(一)《合同法》第一百零七条和第一百零九条规定，是有关违约责任的条款。而俞云祥既无故意又无过失，一审不能认定俞云祥己构成违约。(二)俞云祥与陈亮签订的《租赁协议书》没有约定陈亮可转租给第三人，按法律规定陈亮必须得到俞云祥的同意，在未征得俞云祥书面或口头同意时，其转租行为本身就是违约。(三)退一步讲，一审如一定要认定本案双方均系适格当事人，为何不适用合同法分则第十三章有关租赁合同的规定。《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”陈亮对俞云祥移交的租赁房屋有保管义务。当遭受不法侵犯时，陈亮没有尽到保管义务，导致租赁物灭失，陈亮应当承担损害赔偿责任。综上所述，一审判决错误，应予纠正。陈亮辩称,俞云祥的上诉请求无事实与法律依据，应当予以驳回。一、陈亮的诉讼主体适格。两份租房协议都是陈亮与俞云根签订的，是陈亮个人签订的，租金都是陈亮个人缴纳的，与俞云祥所称的公司股权转让无关联性。俞云祥提出陈亮转租并无依据，公司股权的转让不代表租赁物的转租。即使公司的法定地址未变更，也可能是公司出于自身考虑，与转租并无实际关联。公司注销及注销的时间，与本案租赁物是否转租也无实际关联性。二、陈亮系根据合同相对性原则，起诉要求俞云祥承担责任，案外人即平湖市林埭镇政府并非租房协议的主体，陈亮起诉要求俞云祥承担合同责任，合理合法。三、俞云祥违约，应当退还房屋租金。违约行为不以过错为前提。俞云祥作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，租房协议已无法继续履行，陈亮要求俞云祥承担违约责任符合法律规定。四、案外人平湖市林埭镇政府的行为并非陈亮所能预见，陈亮不能对政府的拆除行为进行反抗，否则涉及妨碍公务及违法犯罪。涉案房屋被拆除系因房屋涉嫌违章，作为出租人，俞云祥不能保证租赁物的合法性、符合约定的用途，且对案外人的通知置之不理，放任租赁物被拆除，应当返还陈亮剩余租金29166元。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律依据充分，请求维持一审判决。陈亮向一审法院起诉请求：1、判令俞云祥退还陈亮房屋租金29166元及利息损失（以29166元为基数，按照年利率6%，自2016年10月15日计算至履行完毕之日止）；2、判令俞云祥赔偿陈亮设备损失共50000元；3、判令俞云祥支付违章房屋的拆迁款72000元；4、本案诉讼费用由俞云祥承担。一审庭审中，陈亮撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：陈亮自2012年3月起向俞云祥承租平湖市林埭镇原砖瓦厂房屋、水泥地等约1406平方米租赁物，双方于2012年3月12日签订《租房协议书》1份，约定上述租赁物的租赁期限为三年（自2012年3月15日至2015年3月15日），年租金为70000元，租金在每年的3月15日前支付，陈亮租赁上述房屋及水泥地后，在水泥地上搭建了600平方米的彩钢棚。2014年9月1日，陈亮、俞云祥续签《租房协议》1份，约定陈亮继续承租上述租赁物，租赁期限为三年（自2015年3月15日至2018年3月15日），年租金为70000元，于每年的3月15日前支付，合同签订后陈亮按约支付了租金。一审另查明，2016年8月、9月、10月期间，平湖市林埭镇政府分三次拆除了平湖市塑料一厂厂房，该厂代表人系俞云祥，拆除的厂房包括了本案陈亮承租的平湖市林埭镇原砖瓦厂房屋、水泥地等约1406平方米租赁物，其中陈亮在租赁物上搭建的600平方米彩钢棚拆除时间为2016年9月，平湖市林埭镇原砖瓦厂房屋拆除时间为2016年10月14日、15日。2016年10月8日，俞云祥已就平湖市林埭镇政府强制拆除平湖市塑料一厂厂房一事向平湖市人民法院提起行政诉讼，平湖市人民法院于2017年9月12日作出（2016）浙0482行初38号行政判决书，确认平湖市林埭镇政府2016年8月、9月、10月期间三次强制拆除平湖市塑料一厂厂房的行为违法，后平湖市林埭镇政府不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）浙04行赔终1号行政赔偿裁定书，撤销了2017年9月12日作出的（2016）浙0482行初38号行政判决书，将案件发回平湖市人民法院重审。一审法院认为，本案的争议焦点主要有三，一是陈亮、俞云祥之间签订的《租房协议书》是否合法有效；二是陈亮、俞云祥是否系本案的适格当事人；三是俞云祥是否需要将陈亮未使用期间的租金返还给陈亮并支付利息损失、拆迁补偿款。针对争议焦点一，陈亮主张俞云祥将案涉租赁物出租给陈亮时，未告知租赁物系违章建筑的事实，导致双方之间签订的《租房协议》无效，但陈亮主张案涉租赁物系违章的依据是平湖市林埭镇政府的强拆行为，平湖市林埭镇政府的强拆行为并不足以证明案涉租赁物系违章建筑，从陈亮、俞云祥签订的《租房协议》内容来看，该协议系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，陈亮、俞云祥均应按照合同的约定全面履行自己的义务。针对争议焦点二，俞云祥主张陈亮承租房屋后注册成立了公司并将公司股权转让给案外人，故陈亮并非本案的适格当事人，导致陈亮不能继续使用租赁物是由于平湖市林埭镇人民政府的强拆行为，平湖市林埭镇人民政府对陈亮造成侵权，陈亮应当向平湖市林埭镇人民政府主张权利，俞云祥并非本案的适格当事人。但首先，陈亮将注册成立的公司股权转让给案外人并不足以证明陈亮将案涉租赁物转租给案外人，其次，根据合同法的规定，承租人应在租赁期间内保证租赁物符合约定的用途，虽然导致陈亮不能继续使用租赁物的原因是平湖市林埭镇政府的强拆行为，但陈亮向俞云祥租赁房屋，俞云祥理应保证陈亮能够使用租赁物，现陈亮未能使用租赁物，俞云祥理应承担相应的责任，根据合同相对性原则，陈亮、俞云祥均系本案的适格当事人。针对争议焦点三，陈亮向俞云祥交纳承租房屋的租金至2017年3月15日，案涉租赁物被强制拆除的时间为2016年10月14日、15日期间，故在此之后陈亮未能在合同期限届满之前继续使用租赁物，俞云祥理应将陈亮未能继续使用期间的租金返还给陈亮。现陈亮请求5个月，与其未能实际使用租赁物的时间相匹配，一审予以准许，经折算，俞云祥应返还陈亮租金29166元。造成双方租赁协议未能履行完毕的原因是平湖市林埭镇政府将租赁物强制拆除，俞云祥对此并无过错，陈亮要求俞云祥支付利息损失无事实和法律依据，对此主张不予支持。陈亮主张的拆迁补偿款72000元，亦没有相应的事实和法律依据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、俞云祥于判决生效后十日内返还陈亮房屋租金29166元；二、驳回陈亮本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2324元，减半收取1162元，由陈亮负担897元，由俞云祥负担265元。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院除对一审认定事实中的“嘉兴市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）浙04行赔终1号行政赔偿裁定书，撤销了2017年9月12日作出的（2016）浙0482行初38号行政判决书”一节纠正为“嘉兴市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）浙04行赔终1号行政赔偿裁定书，撤销了平湖市人民法院于2019年1月7日作出的(2018)浙0482行赔初1号行政赔偿判决”，对一审认定的其余事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，出租人取得租金的对价在于交付符合约定用途的租赁物供承租人使用。本案俞云祥出租给陈亮的房屋，非因陈亮的原因被政府部门强制拆除，陈亮已无法使用，拆除之后的租金不应再收取。案涉租赁物被拆除的时间为2016年10月14日、15日期间，而陈亮已交纳租金至2017年3月15日，俞云祥应将2016年10月14日、15日期间至2017年3月15日的租金返还给陈亮。陈亮请求返还5个月的租金，与其未能实际使用租赁物的时间相匹配，一审准许，并无不当。俞云祥上诉认为陈亮签订案涉租赁合同后成立了公司，后又将公司的股权转让给案外人，故陈亮无权再要求俞云祥返还租金。对此，案涉租赁合同是由陈亮与俞云祥订立的，租金也是由陈亮支付给俞云祥的。合同的订立与履行主体都是陈亮，故陈亮是案涉租赁合同的相对人。陈亮开办的公司使用案涉房屋作为法定地址，并不意味着合同相对人已变更为该公司。之后该公司的股权是否转让，也不改变陈亮是合同相对人的事实。俞云祥认为，陈亮已将租赁物转租给案外人，一是对此并未提供证据证明，二是即便属实，也只是在俞云祥和陈亮之间及陈亮和案外人之间分别成立了合同，两份合同相互独立，俞云祥的合同相对人仍是陈亮。陈亮作为案涉租赁合同相对人有权主张该合同项下的权利。俞云祥另称，陈亮未妥善保管租赁物致使租赁物灭失，陈亮应当承担责任。经查，案涉租赁物灭失的原因是政府部门的强制拆除行为，并非陈亮未妥善保管，俞云祥的该项意见亦不能成立。综上所述，俞云祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由上诉人俞云祥负担。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇一九年十一月二十七日书记员 陈 诚