广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初871号原告：中山市腾之飞计算机科技有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗隆平路旁（隆平金龙工业区隆平路11号二楼），统一社会信用代码91442000MA51GFWH8X。法定代表人：梁金泰，总经理。委托诉讼代理人：黄坤冰，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文丽，广东朗锐律师事务所律师。被告：广东天富电气股份有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区环茂二路9号，统一社会信用代码91442000733111453N。法定代表人：郭振清。被告：郭振清，男，1962年4月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告：陈莉慧，女，1964年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，上列三被告共同委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：麦得钦，广东香山律师事务所实习律师。原告中山市腾之飞计算机科技有限公司（以下简称腾之飞公司）与被告广东天富电气股份有限公司（以下简称天富公司）、郭振清、陈莉慧建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告腾之飞公司的委托诉讼代理人黄坤冰、陈文丽，被告天富公司、郭振清、陈莉慧的共同委托诉讼代理人何雪波、麦得钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾之飞公司向本院提出诉讼请求:1.解除原被告签订的房地产转让合同；2.判令被告天富公司向原告双倍返还定金5000万元;3.判令被告天富公司承担原告支出的律师费672000元、诉讼保全保险费76200元;4.判令被告郭振清、陈莉慧对第2、3项所述债务承担连带还款责任。事实与理由：原告与被告天富公司于2018年4月28日签订房地产转让合同，约定被告天富公司将位于中山市火炬开发区××三块房地产转让给原告，转让价款为1.3亿元；地块1位于中山市××开发区小引村灰炉大道1号[土地证号:中府国用（2014）第1500132号],地块2位于中山市××开发区小引村[土地证号:中府国用（2014）第1500105号],地块3位于中山市××开发区小引村[不动产证号:粤（2015）中山市不动产权第0002378号]；合同还约定被告天富公司应在签订房地产转让合同之日起120日内完成该房地产并证、自备资金还贷及办理各项办证手续，保证该房地产具备交易条件（具备交易条件系指被告天富公司取得该房地产的不动产权证，且该房地产不存在查封、抵押或其他阻碍该房地产转让的情形）；及约定被告天富公司中途违约的，原告有权要求被告天富公司赔偿一倍定金（即2500万元），及要求被告天富公司返还已收转让价款（含定金）；合同另约定被告郭振清、陈莉慧应对上述债务承担担保责任。合同签订后，原告于2018年5月4日向被告天富公司支付定金2500万元，但被告天富公司在房地产转让合同约定的时间及申请延期的时间内仍未能使该房地产符合交易条件，构成违约。另原告为了向三被告追讨债务，支出律师费672000元、诉讼保全保险费76200元。根据房地产转让合同第七条的约定，原告有权要求三被告承担上述律师费、保险费等费用。被告天富公司、郭振清、陈莉慧共同辩称，1.原告存在严重的违约行为，致使被告天富公司遭到巨大的损失，其作为违约方，无权行使合同的单方解除权。根据合同约定，原告需在案涉交易厂房“通过综合验收，取得验收批复文件两日内”配合被告天富公司前往银行开设资金托管账户，并同时向被告天富公司支付第二期转让款5500万元。但原告迟迟不肯配合开设银行共管账户，并试图利用被告天富公司面临的资金紧张状况来减少交易价款。正是原告拒不履约的行为导致被告天富公司资金运转出现严重缺口，涉案物业被第三方在另案中申请法院查封。退一步说，即使被告天富公司实际办妥涉案物业的竣工验收手续的时间略晚于合同约定的日期，该事由也不属于原告有权行使合同约定解除权的根本违约情形，并未导致原告订立合同的目的无法实现，原告无权据此要求解除合同。事实上，对于涉案物业因政府政策原因导致延期办理竣工验收手续一事，被告天富公司一直与原告及其委派代表黄永明积极沟通，原告对相关跟进情况充分知情，且从未对此提出过异议。被告天富公司在2018年11月5日办妥涉案物业的竣工验收手续后，原告的法定代表人梁金泰更曾与被告郭振清前往银行了解开户事宜，足以证明原告并不认为案涉物业逾期办证系阻碍双方案涉合同目的无法实现的实质性理由，且双方已就涉案物业的实际交付时间以及继续履约等事由达成了新的合意。此后，原告却在被告天富公司的多次合理催款请求下，突然于2018年12月5日以“未在约定的时间内取得物业的不动产权证”为由委托律师发函要求解除合同，其行为严重背离诚实信用原则，其要求单方解除合同的诉求于法无据。2.原告作为违约方，无权要求被告天富公司承担向其双倍返还合同定金5000万元的违约责任。退一步说，即使被告天富公司因资金断裂致使涉案物业被第三方查封，无法依约将符合约定交易条件的物业交付原告，存在一定的违约责任，但导致该情形发生的原因在于原告未依约支付第二期转让款所致，原告理应自行承担因自身违约行为导致的相关不利后果。在合同履行的过程中，因双方均存在一定的违约行为，即使被告天富公司仍需承担相关违约责任，也有权依据“违约责任互抵原则”，最多仅承担向原告返还已收取的合同款项的责任，而无需另行支付其他违约金。此外，原告于2018年5月4日向被告天富公司支付首期款2500万元的当日，即要求被告天富公司以“服务费”为由，另行转回其中的200万元至原告指定的名为“叶桂芳”的收款账户内，被告天富公司只收取了2300万元，故，被告天富公司最多仅负有返还2300万元款项予原告的义务。3.本案系原告根本违约在先，导致涉案合同无法继续履行，原告要求被告天富公司支付其律师费、诉讼保全保险费于法无据。针对被告天富公司、郭振清、陈莉慧的答辩，原告腾之飞公司回应如下：1.被告天富公司未在延期的时限2018年9月30日前取得涉案房地产的不动产权证，且未注销涉案房地产的银行抵押登记反而在2018年9月10日新设立了期限至2018年12月9日的二次抵押，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告有权拒绝向被告天富公司支付第二期款项。2.根据合同第七条第一款的约定，若被告天富公司中途违约，原告有权要求赔偿一倍定金，并返还已付转让价款；如原告选择继续履行合同，则原告有权要求被告天富公司支付违约金直至被告天富公司完全履行合同。事实上，被告天富公司在磋商继续履行合同的过程中对支付迟延履行违约金和共管账户的问题一直未能与原告达成意见，责任在于被告天富公司而非原告。3.被告天富公司主张原告未支付第二期款项导致其资金运转出现严重缺口，且导致其无法如期交付物业的说法与事实不符。在原告应向被告天富公司支付第二期款项的条件未成就时，被告天富公司就存在不能按约定履行合同的行为。此外，即使原告向被告天富公司支付第二期款项，需汇入共管账户，被告天富公司也不能随时支取。4.涉案房地产目前处于抵押状态，有查封和多个轮候查封记录，合同事实上处于无法继续履行的状态，原告取得涉案房地产使用权的合同目的已无法实现。5.三被告抗辩提及的200万元是涉案合同约定的中介服务费，有相应的协议书及转账凭证予以支持，不应在被告天富公司返还给原告的2500万元定金中进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2018年4月28日，天富公司（甲方，转让方）与腾之飞公司（乙方，受让方）、郭振清、陈莉慧（丙方，担保人）就工业房地产的转让签订房地产转让合同，合同第一条就转让标的物的基本情况约定如下，甲方转让的工业房地产位于中山市××开发区，该物业共分三个土地证，地块1位于中山市××开发区小引村灰炉大道1号，土地证号为中府国用（2014）第1500132号，土地面积23251.5平方米，地块2位于中山市××开发区小引村，土地证号为中府国用（2014）第1500105号，土地面积13333.4平方米，地块3位于中山市××开发区小引村，不动产证号为粤（2015）中山市不动产权第0002378号，土地面积8280.4平方米，以上地块合计土地面积为44865.3平方米，房产总面积约32000平方米，房产面积8145平方米已办理完成综合验收，其余房产已建好正在办理项目综合验收；转让物业已办证房产目前处于甲方自用状态，甲方向银行借款3740万元并以该物业抵押给银行；合同第二条约定，转让价款为1.3亿，该价格为甲方实收价款，有关该物业交易过户的买卖各方应担的全部税费及规费由乙方承担，但属于本次房地产过户无关的甲方应付未付的其他土地或房产使用税等由甲方负责；鉴于该物业大部分房产目前正在办理综合验收，未全部办理房产出证的情况，甲乙双方同意先签订合同、支付购房定金，在房地产全部出证并具备交易条件即办理过户缴税及过户登记手续，其中“交易条件”系指：（1）甲方持有该物业不动产权证（该不动产权证包含3块地块所含的土地以及土地上盖建筑物）；（2）该物业不存在查封、抵押或其他阻碍该物业转让的其他情形；甲方保证在签订本合同之日起120个日历日时该物业具备交易条件；第一期转让价款定金2500万元，乙方同意在丙方协助乙方将其持有甲方的全部股权在中山市工商主管部门办理质押备案登记后分两次汇入至甲方指定的收款账户,第二期转让价款5500万元，乙方同意在甲方通过综合验收，取得验收批复文件后两日内与甲方一起到中山市银行办理买受资金托管手续，开立资金托管账户，乙方同时将转让价款5500万元汇入甲乙双方共同开设的托管账户，在甲乙双方办理过户递件、取得递件回执当日内，甲乙双方应办理将第二期转让价款从共管账户解付到甲方指定的收款账户的手续，第三期转让价款5000万元，乙方同意在甲方协助、配合乙方到中山市地税局火炬区分局进行过户核税登记，乙方缴付全部过户税费后两日内将剩余转让价款5000万元一次性汇入甲乙双方共同开设的托管账户，在新的房地产权证书出证且在领取新证当日，甲乙双方应办理将第三期转让价款从共管账户解付到甲方指定的收款账户的手续；合同第三条第一款约定，甲方应在本合同签订之日起120日内完成该物业并证、自备资金还贷及办理各项办证手续，保证在上述时间内该物业符合合同约定的交易条件；合同第六条约定，甲乙丙三方经协商后同意甲丙双方提供如下担保措施，担保范围包括但不限于转让价款、违约金及乙方为维权产生的律师费、保全费及其他费用：1.丙方同意为甲方提供连带责任保证担保，2.丙方同意将丙方持有甲方的全部股权质押给乙方，甲乙丙三方应在签订本合同之日起15日内到工商部门办理股权质押手续……合同第七条约定，若甲方中途违约，乙方有权要求甲方赔偿一倍定金2500万元，并要求甲方返还已收转让价款（含定金），因甲方违约的，乙方有权要求甲丙双方按照本合同约定履行担保责任；合同第八条（原合同为重复的第七条，应为笔误）争议解决约定，本合同在履行过程中若发生争执，甲乙丙三方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向该物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，且应由败诉方承担胜诉方的因此发生的包括但不限于律师费、诉讼费等法律费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，郭振清、陈莉慧按合同第六条之约定将持有的天富公司的股权质押予腾之飞公司。腾之飞公司于2018年5月4日向天富公司支付定金2500万元；同日，天富公司向案外人叶桂芳支付居间服务费200万元。2018年8月8日，陕西华云防雷技术有限公司就天富公司位于中山市火炬开发区××号的工业厂房（一）、工业附属设施（宿舍）项目出具防雷装置检测技术合格证。2018年8月9日，天富公司向腾之飞公司出具关于申请延期交付房产土地转让的申请报告，并作出如下说明：公司目前工程建设及装修全部完工，防雷验收已经完成。消防验收正在进行当中，综合验收正在准备之中，在规定的交付期能完成。但目前主要是三块土地并证的手续是由政府安排处理，我司两个月前就提交了相关材料，据与政府有关部门沟通有可能要到9月30日才能完成，故此特向贵司提前申请延迟到2018年9月30日交付转让的报告。腾之飞公司于2018年8月23日批复同意。2018年8月30日，天富公司的工业厂房（一）、工业附属设施（宿舍）进行了工程竣工验收消防备案。同年9月13日，前述工程通过城市排水许可隐蔽工程验收。同年10月20日，前述工程取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。同年11月5日，前述工程现场施工质量监督报告编制通过。同年11月13日，前述工程取得中山市建设工程规划条件核实确认书，审查意见为“规划条件核实（含绿地率）合格”。腾之飞公司的法定代表人梁金泰与郭振清在2018年11月23日、2018年11月26日就涉案房地产转让履约事宜进行沟通。2018年11月26日，梁金泰与郭振清曾一起前往中国银行股份有限公司中山分行了解共管账户的具体设立手续，后未设立共管账户。2018年12月4日，广东邦杰律师事务所律师受天富公司委托，向腾之飞公司发出律师函，函称，同意以腾之飞公司的名义共同开立监管账户，并先行从本次第二期转让价款中直接扣减11875000元，该笔款项最终是否应予支付腾之飞公司，则将提交有管辖权的人民法院诉讼裁断决定，天富公司同意根据该生效裁判结果决定应否给付腾之飞公司；再次敦促腾之飞公司在2018年12月6日前与天富公司共同前往由腾之飞公司指定的银行办理监管账户及第二期转让价款的支付手续。2018年12月5日，广东朗锐律师事务所律师陈文丽受腾之飞公司委托，向郭振清、陈莉慧发出律师函，函称，腾之飞公司将于2018年12月10日解除房地产转让合同，并敦促天富公司于2018年12月15日前向腾之飞公司赔偿一倍定金2500万元及向腾之飞公司返还已支付的转让价款2500万元，以及要求郭振清、陈莉慧对天富公司应返还的前述款项承担连带还款责任。2018年12月28日，腾之飞公司向中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司购买了诉讼保全责任保险，支出保险费76200元。2019年1月7日，腾之飞公司与广东朗锐律师事务所律师签订民事案件委托代理合同，委托该所黄坤冰、陈文丽律师代理本案一审诉讼，合同约定律师费代理费为672000元。2019年4月22日，广东朗锐律师事务所开具金额为672000元的律师费发票。另查明，天富公司于2018年9月10日在位于中山市火炬开发区××号（旧址：小引村）的涉案交易土地[证号：国（2014）1500105]上设定了抵押期限为三个月、金额为500万元的一般抵押。2018年12月3日，经案外人融信租赁股份有限公司申请，福州市鼓楼区人民法院查封了涉案三块建设用地的使用权。截至2019年6月3日，涉案交易的三块建设用地的银行抵押未被注销，被法院多轮查封。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，腾之飞公司与天富公司、郭振清、陈莉慧签订的房地产转让合同是双方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人发生法律拘束力，双方当事人应当遵照履行。双方的争议焦点为：一、天富公司是否存在根本违约行为，腾之飞公司是否有权解除合同，没收定金；二、定金数额的确定以及应否进行调整；三、腾之飞公司主张的律师费、诉讼保全保险费应否支持。焦点一。根据房地产转让合同之约定，天富公司应在合同签订之日起120日（即2018年8月25日）内完成物业并证、自备资金还贷及办理各项办证手续，并保证在上述时间内持有该物业不动产权证以及该物业不存在查封、抵押或其他阻碍该物业转让的其他情形；其后，天富公司与腾之飞公司一致协商将前述期限延长至2018年9月30日。从合同的履行来看，天富公司未在延长的期限内完成物业并证、自备资金还贷等主要的合同义务，还于2018年9月10日在交易地块上新设立了期限为三个月的抵押权，截至腾之飞公司向郭振清、陈莉慧发出函件时，涉案地块仍然处于未注销银行抵押、被案外人查封无法转让的状态，而天富公司在此之后也未有积极履约行为未能消除涉案地块的转让障碍，致使腾之飞公司取得涉案地块使用权的合同目的落空，构成根本违约。腾之飞公司据此主张解除合同，理据正当充分，本院予以支持。至于天富公司抗辩的腾之飞公司未如约支付第二期款项，本院认为，根据合同约定，天富公司保证涉案交易地块不存在查封、抵押或其他阻碍转让的情形的义务在先，腾之飞公司的付款义务在后，在天富公司未如约履行前，腾之飞公司基于交易安全拒绝支付第二笔款项并无不当，不构成违约，天富公司之抗辩理据不足，本院不予采信。焦点二。天富公司抗辩实际收取的定金为2300万元，向案外人叶桂芳支付的200万元应予扣减；对此，本院认为，天富公司向案外人叶桂芳支付的款项性质为居间费，与本案不属同一法律关系，本案不作审查处理；涉案交易的定金数额无论是根据合同约定还是从支付的情况来看，均应当认定为2500万元。至于定金应否调整的问题。本院认为，定金的本质为担保债的履行，从涉案合同的履行情况来看，天富公司虽然迟延履行导致合同目的落空，但其与郭振清、陈莉慧亦按照合同约定办理了质押公司股权的手续，其为涉案地块的并证亦履行了相应的报批审批手续，也按照合同约定完成了涉案建设用地的工程综合验收手续；故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”之规定，本院认定本案应按比例适用定金罚则，天富公司已收取的2500万元定金应处罚2000万元，对腾之飞公司超出该金额的请求，本院不予支持，即天富公司应当向腾之飞公司支付4500万元（含已收取的2500万元）。焦点三。腾之飞公司主张的律师费672000元、诉讼保全保险费76200元，有合同约定且有发票为证，本院予以支持。郭振清、陈莉慧作为天富公司的履约担保人，腾之飞公司依据合同约定要求二人对天富公司的涉案债务承担连带清偿责任，理据正当充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市腾之飞计算机科技有限公司与被告广东天富电气股份有限公司、郭振清、陈莉慧于2018年4月28日签订的房地产转让合同；二、被告广东天富电气股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市腾之飞计算机科技有限公司支付4500万元；三、被告广东天富电气股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费672000元、诉讼保全保险费76200元；四、被告郭振清、陈莉慧对被告广东天富电气股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295542元、诉讼保全费5000元，合计300542元，由原告中山市腾之飞计算机科技有限公司负担29611元，被告广东天富电气股份有限公司、郭振清、陈莉慧负担270931元（该款原告已预付，三被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇一九年十一月六日书 记 员  詹绮婷王静