山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初1927号原告：洪振，男，1965年2月26日出生，汉族，河南省项城市东大街66号附29号居民，住陕西省西安市临潼区。委托诉讼代理人：崔晶，山西圣成运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌云，山西圣成运律师事务所律师。被告：赵吉云，男，1959年7月27日出生，汉族，太原市人。委托诉讼代理人：任媛媛，山西国晋律师事务所律师。被告：王燕林（系被告赵吉云之妻），女，1959年9月16日出生，汉族，太原市人，住太原市。委托诉讼代理人：任媛媛，山西国晋律师事务所律师。被告：太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会，住所地太原市晋源区健康北街丰沃?悦湖城5号楼2单元2层202号。法定代表人：王玮杰，主任。委托诉讼代理人：武润宏，男，太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会副主任，住太原市晋源区健康北街丰沃?悦湖城4号楼1单元1401号。委托诉讼代理人：安毅，山西国华律师事务所律师。原告洪振诉被告赵吉云、王燕林、太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告洪振及其委托诉讼代理人崔晶、李凌云、被告赵吉云、王燕林及其共同委托诉讼代理人任媛媛、被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会的委托诉讼代理人武润宏、安毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪振向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与三被告签订的《置换房权益转让协议》合法有效，并由三被告继续履行合同即交付原告320平方米的产权置换房及办理产权手续或支付原告损失约计320万元(人民币叁佰贰拾万元整)；二、本案与诉讼有关的全部费用均由三被告承担。事实和理由：2009年12月30日,原告与被告赵吉云、王燕林(二被告系夫妻关系)签订《宅基地转让协议》,协议约定二被告将自己位于太原市晋源区金胜镇南阜村中心街的宅基地转让给原告，由原告建房居住，之后原告一次性向被告赵吉云、王燕林支付22万元宅基地款，并投资60万元用于建房。后因城中村改造,2014年5月14日原告与被告赵吉云、王燕林签订了《宅基地转让协议的补充协议》，同日与被告赵吉云、王燕林、太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会(原名太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会)签订《置换房权益转让协议》，明确了各方的权利义务。协议约定,被告赵吉云、王燕林全额获取拆迁利益后，将其产权置换房中的320平方米安置房及相关权益转让给原告作为补偿,转让价格为人民币160万元，为明确权益被告赵吉云为原告出据的房款160万元收据,同时约定由被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会向原告移交房屋并办理产权手续。但现在该安置房正在分配交付过程中，三被告一直拒不履行交房义务。原告认为，三被告的违约行为，损害了原告正当权益,为维护原告利益,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法查明本案事实真相，判如所请。被告赵吉云、王燕林辩称，一、原告从未向二被告支付过160万元转让款，被告赵吉云虽向原告出具过160万元的收据，但原告从未向二被告支付过任何款项，案涉160万元系大额资金支付，原告应当提供转账凭证等款项支付的证据，而不能仅仅以收据作为已支付160万元的依据。二、置换房权益转让协议为无效合同，置换房权益转让协议是基于宅基地转让协议及宅基地转让协议的补充协议而签订，其因宅基地转让协议无效而无效。双方于2009年12月30日签订的宅基地转让协议因违反法律强制性规定而无效，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，第五部分关于物权案件的审理第十九条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。原告从起诉状信息显示，其为河南省项城市人，与二被告非同一集体组织成员，故双方签订的宅基地转让协议及补充协议均无效，置换房权益转让协议并非真正的房屋转让协议，而是基于宅基地转让协议及其补充协议而来的安置权益转让协议，因基础的转让协议无效，该协议也应归于无效。三、退一步讲，即使置换房权益转让协议有效，也因被告赵吉云的无权处分行为以及原告尚未实际取得拆迁利益而应被认定转让行为无效。1、置换房屋权益转让协议中所涉拆迁权益属夫妻共同共有，但权益转让协议仅有赵吉云一人签字，共同共有人王燕林对此并不知情，也未有任何形式的追认，时至原告起诉之时才得知该情况，故被告赵吉云单方签订协议的行为显然属于无权处分。2、原告签订置换房权益转让协议并非善意，原告与被告赵吉云在签订该协议时并非首次签订协议，其明知宅基地为赵吉云和王燕林共同所有，且在签订宅基地转让协议时却有夫妻二人签字的先例，故置换房权益转让协议仅有一人签字视为赵吉云隐瞒共同共有人而擅自处分共同财产，原告在签订该份协议是并不善意。3、宅基地转让协议本就无效，置换房权益转让协议约定的对价160万元原告也从未支付，不符合善意取得制度中有偿取得的规定。4、置换房权益转让协议看似为房屋买卖合同，实为拆迁利益转让合同，协议签订时，房屋尚未开始建设，时至今日也未确定置换房屋的具体户型、单元、层数，原告也未曾基于该协议实际取得了相关拆迁利益，因此，该协议尚未履行，原告更谈不上善意取得的问题。四、原告主张320万元的损失无事实和法律依据。宅基地转让合同无效后应当互相返还，在房屋已实际拆除的情况下不存在返还房屋的问题，而被拆迁房屋上的权益应当属二被告享有，如原告主张损失，应提供其实际建房支出的费用，但无论如何决不可能是320万元，该主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，置换房权益转让协议因其基础法律关系宅基地转让合同无效而无效，加之赵吉云隐瞒共同共有人王燕林擅自处分拆迁利益，在王燕林不知道的情况下签订转让协议，原告在其非善意、未支付对价且未实际取得拆迁利益的情况下，被告赵吉云转让拆迁利益的行为无效，原告要求确认合同有效、继续履行合同的请求无事实和法律依据，应当予以驳回。被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会辩称，原告起诉状所称的内容与事实不符，置换房权益转让协议尚未生效，且对被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会未产生约束力，依据合同法第四十五条规定，原告所称与三被告签订的协议，明确约定本合同一式三份，签字盖章后生效，仅有被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会的盖章，没有法人的签字，没有生效，即使生效，对被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会没有约束力，原告没有取得安置房的资格，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告赵吉云、王燕林系夫妻，2009年12月30日，被告赵吉云、王燕林与原告签订了一份宅基地转让协议，约定被告赵吉云、王燕林自愿将本属于自己的宅基地，位于太原市晋源区金胜镇南阜村中心街，东西宽12米，南北长18.5米，面积222平方米，东靠路，西靠马根福，南靠路，北靠路，包括现已砌好的地基，转让给原告，价格22万元，原告自己建房，作为自己居住，在建房过程中，如出现问题，由被告赵吉云、王燕林处理，协助原告把房建好；房屋建成后，因整体改造或不可抗拒的拆迁等，所有补偿归原告所有。如果双方中途违约，应以协商解决，因协商达不到一致，违约方将所有投资折合总款以叁倍的价格赔偿给对方人民币。协议签订后，原告支付了被告赵吉云22万元，被告赵吉云、王燕林将涉案宅基地交付给了原告。原告后在该宅基地上建了三层楼房的主体。2013年1月15日，被告赵吉云、王燕林的儿子王路与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会就涉案宅院签订了一份金胜镇南阜村城中村改造旧村拆迁产权置换安置协议书（金字南阜202号），王路获得了部分现金补偿，还应获得部分置换住宅、置换商铺和置换商业股权。后涉案宅院被拆除。2014年5月14日，被告赵吉云与原告签订了一份《宅基地转让协议》的补充协议，约定现金及门面房归被告赵吉云所有，安置房中的320平方米，折合款5000元/㎡，本协议签订后，被告赵吉云即将320平方米的安置房交付给原告，归原告所有，原告自由处置，与被告赵吉云无关。同日，原告与被告赵吉云及太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订了一份置换房权益转让协议，约定被告赵吉云及太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订了《产权置换安置协议（编号205）》（见附件），根据该协议，被告赵吉云可得一定的产权置换房（太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会应给被告赵吉云的置换房），现被告赵吉云自愿把应得产权置换房中的320平方米的安置房及相关权益转让给原告，对此三方均同意；转让价格160万元；原告已经将应付的房款全部付清，被告赵吉云出具相关收据（见附件）；如被告赵吉云拒不履行交房义务，除被告赵吉云退回原告房款外，被告赵吉云还应向原告支付违约金160万元。被告赵吉云于同日给原告出具了一张收条，内容为“今收到洪振购买置换房叁百贰拾平方米（320㎡），每平方米伍仟元整（5000元），共计折合人民币壹佰陆拾万元整（1600000元）一次性已付清。”原告实际并未支付上述款项。现原告以三被告不履行合同义务为由，诉来本院。另查明，被告太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会原名称为太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会。另查明，目前涉案的置换住宅尚未全部建成。本院认为，我国法律规定，我国实行土地的社会主义公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据上述规定，原告并非南阜村集体组织成员，原告与被告赵吉云、王燕林于2009年12月30日签订的宅基地转让协议违反了法律的强制性规定，属无效合同，其后所签订的《宅基地转让协议》的补充协议，置换房权益转让协议均是该无效合同的从合同，均为无效合同，故原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告洪振的诉讼请求。案件受理费32400元，减半收取计16200元，由原告洪振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 李晋平二〇一九年十一月十三日法官助理 王聪孝书 记 员 张翠青书 记 员 张翠青