山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0403民初3056号 原告：丁茂发，男，1945年2月15日出生，汉族，山西省长治市人，农民，现住长治市。 委托诉讼代理人：焦慧杰，山西派德律师事务所律师。 被告：盖徐娥，女，1953年12月7日出生，汉族，山西省长治市人，淮海机械厂退休职工，现住长治市。 委托诉讼代理人：李向春，山西健杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯雯，山西健杰律师事务所实习律师。 原告丁茂发与被告盖徐娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁茂发及其特别授权委托诉讼代理人焦慧杰，被告盖徐娥及其委托诉讼代理人李向春、侯雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丁茂发向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告协助原告办理过户手续；2、判令被告承担原告因聘请律师支出的律师代理费10000元，当庭变更该项请求为：判令被告承担逾期过户的违约责任，即以已付款32000元为基数，按照年利率6%计算自2006年1月起至被告履行完过户手续之日止的利息（未就超出10000元标的额的部分补交诉讼费）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年6月22日，原、被告签订房屋转让协议，被告将自有的位于淮海11院九楼1号房屋以40000元的价格转让给原告，因该住房缺少房产证未能及时过户，因此约定原告先支付20000元，待被告将房屋的正式房屋产权证办妥并交于原告后，原告再将剩余的20000元交给被告，且在办理房产证时产生的税费由被告自己承担。合同签订后原告依约在2004年6月25日支付了20000元房款，之后被告又以自己家里急需为由分四次向原告索取房款共计12000元。因被告迟迟未办理过户手续，故原告依法提起诉讼。 被告辩称，涉案房屋是被告丈夫陈希昌于1986年在淮海机械厂花费6000多元集资购买。2000年被告丈夫去世，该房屋作为被告与丈夫的夫妻共同财产，应由被告和儿子陈志飞共同继承，因此本案争议房屋出卖时是被告和儿子的共同共有财产，被告一人无权处分，故原、被告签订的房屋转让协议是无效协议。协议无效后，原告应退还被告房屋并承担从房屋交付日起至今的房屋租金（以每月300元计算）。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的以下证据：原、被告提供的原告和被告身份证复印件、职工住房证；原告提供的长治市××区居民委员会出具的证明一份、房款收据五支；被告提供的其家庭成员陈志飞的身份证、户口本复印件、被告家庭历史户成员信息登记表一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 原、被告均提供了2004年6月22日房屋转让协议一份。原告认为该房屋转让协议真实有效，没有违反法律强制性规定，另外签订协议时被告提供的职工住房证上载明的户主为被告本人，故原告有理由相信其为房屋权利人。被告认为协议第一条载明缺少房屋产权证，已经违反了有房产证才可以交易的规定，从职工住宅证上可以看出涉案房屋交易时没有房产证，属集资房，是不得转让的，故协议不合法，应为无效协议。另外，该协议也没有房屋共有人陈志飞的签字。被告提供的微信聊天记录，可以证明房屋共有人陈志飞不同意转让该房屋，故转让协议为无效协议。经质证，原告对聊天记录的真实性不予认可。同时，陈志飞本人未到场亦未办理委托手续，陈志飞是否是本案的房屋共有人需要被告提供证据。本院认为，原、被告均提供2004年6月22日房屋转让协议作为证据，故对该协议的真实性本院予以认定。对于该协议合法性和关联性问题，应综合其他证据及陈述予以认定；对于被告提供的聊天记录，因系孤证，且无法核实聊天者的身份，故本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年5月4日，原国营淮海机械厂为原告颁发了职工住房证，载明被告为位于淮海机械厂11院9楼1号房屋的户主，家庭人口为三人。2004年6月22日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了《房屋转让协议》一份（签订协议时被告丈夫陈希昌已去世），主要内容为：“1、甲方同意以40000元的价格将淮海十一院9楼1号住房转让于乙方，但转让住房因缺少《房屋产权证》等相关证件，故乙方不能一次性付清甲方全部房款；2、乙方先一次性支付甲方房屋转让费20000元，甲方将房屋的全部使用权（包括煤气设施、门窗、储藏室等房屋的附件）、房屋的相关证件等，交于乙方。待甲方将房屋的正式《房屋产权证》办妥并交于乙方后，乙方将剩余的转让费20000元一次性交给甲方；3、甲方收到乙方第一次房屋转让费后，将钥匙及房屋使用权交于乙方；4、甲方办理房屋的正式产权证以及转让房屋过程中所发生的各种税收、费用，甲方自行承担；5、以上条款经双方协商确定，日后如有任何一方违约，将由违约方承担全部责任并赔偿对方一切损失。”协议签订后，原告于2004年6月25日依约支付给被告购房款20000元，被告将上述房屋交由原告居住使用至今。期间，原告又分别于2004年10月31日、2004年11月1日、2004年11月8日、2005年5月2日向被告支付房款共计12000元。另外，自上述交易行为发生至今，被告之子陈志飞未就诉争房屋主张过权利。2005年3月1日，长治市房管部门就诉争房屋为被告颁发了长治市房权证城私字第XXXX号房屋所有权证书，后因被告未依约给原告办理过户手续，故原告提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一是诉争房屋是否因是集资房而导致原、被告签订的《房屋转让协议》无效；二是原、被告签订的《房屋转让协议》是否因未经过被告之子陈志飞同意及签字而无效。针对第一个争议焦点问题，原、被告签订协议时，被告对诉争房屋仅享有使用权，作为集资房屋，其产权以整体产权的形式属于企事业单位，不能在市场上自由转让，协议签订之后原告经过房改取得了房屋全部产权。结合原、被告所签订的协议中关于协议签订时支付部分房款，取得房屋产权证后支付另一部分房款的内容约定，可以证明诉争协议属效力待定协议，在被告取得房屋产权证后已确定地发生效力。针对第二个争议焦点问题，首先，原、被告签订协议时，被告提供的职工住房证上载明的户主为被告本人，被告虽主张诉争房屋系其与丈夫陈希昌的夫妻共同财产，但未就陈希昌去世时间及属夫妻共同财产的事实提供证据，举证不能的责任应由被告自行承担。退一步讲，即使诉争房屋是被告与其丈夫陈希昌生前的夫妻共同财产，在作为共同所有人的陈希昌去世后，被告之子陈志飞在未就诉争房屋主张继承权利并通过实际分割遗产取得相关权益之前，不能推定其为诉争房屋的共同共有人；其次，根据日常生活经验，对于出卖房屋这一日常生活中重大处分事项，被告在丈夫去世后，不可能不与已成年的家庭成员陈志飞协商。同时，原告自协议签订后一直居住使用诉争房屋长达十五余年，陈志飞应当知道诉争房屋已转让给原告的事实，但其从未对上述转让协议提出异议；最后，被告作为合同签订一方，亦无权以对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效。故陈志飞是否同意及签字不能导致原、被告签订的《房屋转让协议》无效。综上所述，原、被告签订的《房屋转让协议》合法有效成立，被告应本着诚实信用的原则依约协助原告办理过户手续。对于原告要求被告就已付房款32000元按年利率6%支付利息损失的请求，因双方在协议中未约定办理过户的时间，且原告在得知被告取得房产证后长期怠于行使要求被告为其过户的权利，加之原告亦未就未办理过户给其造成的损失提供相应证据，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告盖徐娥于本判决书生效后二十日内协助原告丁茂发办理位于长治市××街幢1号房屋的过户手续； 二、驳回原告丁茂发的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告盖徐娥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  苗睿铮 二〇一九年十一月二十八日 书记员  杨文波