西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初10076号 原告：王磊，男，1982年3月23日出生，汉族，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：张蓉，陕西乐友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹祥林，陕西乐友律师事务所律师。 被告：西安华浙置业有限公司。住所地：西安市未央区。 法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尚新平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。 原告王磊与被告西安华浙置业有限公司（以下简称“华浙置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王磊的委托代理人张蓉、曹祥林，被告华浙置业公司的委托代理人杨建军、尚新平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王磊诉称2015年2月2日，原告与被告签订《商铺预订协议》，约定原告预订被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX号楼XX单元XX号商铺。总房款为人民币530万元，定金200万元。当日，应被告的要求，原告委托温小蓉将定金200万元转入被告法定代表人蔡挺群的尾号为8087的银行账户。2015年4月1日，原告与被告签订《商铺内部认购合同》，约定被告将其开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX号、XX号楼XX单元XX号商铺出售给原告，商铺总房款为人民币530万元。被告承诺在2018年12月31日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需从2018年12月31日起三个月肉无条件退还原告所缴纳的全部购房款，并赔偿原告已交房款的10%作为违约金，届时该合周自动解除，如逾期未退还的，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定按期向被告支付了全部的购房款。被告因与文鸿霞民间借贷纠纷一案，文鸿霞于2015年2月9日向西安市中级人民法院申请诉前保全，该院查封了原告购买的西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX号商铺。在执行过程中原告向该院提出执行异议，该院于2018年10月22日作出(2018)陕01执异573号执行裁定：“驳回案外人王磊对位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺的异议请求”。原告遂向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2018年12月10日作出（2018）陕01民初2459号民事判决：“驳回原告王磊的诉讼请求”。被告因与长沙靖港建筑工程有限公司合同纠纷一案，长沙靖港建筑工程有限公司于2016年4月28日向湖南省长沙市望城区人民法院申请诉前财产保全，该院查封了原告购买的西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX号商铺。在执行过程中原告向该院提出执行异议，该院于2018年12月25日作出(2018)湘0112执异73号执行裁定：“驳回案外人王磊的异议请求”。原告认为，原、被告签订的《商铺预订协议》《商铺内部认购合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告依法向被告支付了购房款530万元，被告应承担如约交付房产，并按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书的义务。被告明知涉案房产已被司法机关查封，仍然与原告签订合同，导致原告不能取得涉案房产的所有权，合同目的不能实现，应当承担违约责任，向原告支付违约金，并赔偿损失。故原告现诉至法院，请求1、判令解除原被告签订的《商铺预订协议》《商铺内部认购合同》；2、判令被告立即向原告返还购房款530万元；3、判令被告立即向原告支付违约金53万元；4、判令被告向原告支付逾期退还购房款的违约金，以购房款530万元为基数，自2018年12月31日起按万分之三计算，暂计算至2019年3月18日为124020元，应继续计算至全部购房款退还完之日；5、判令本案诉讼费用等由被告承担。 被告华浙置业公司辩称，对原告诉状的事实都认可，对于原告诉请同意解除合同并退还购房款，也愿意承担10%的违约金，但我们认为违约金应当从2019年4月1日开始计算。 经审理查明，2015年2月2日，原告王磊（乙方）与被告华浙置业公司（甲方）签订《商铺预定协议》，约定乙方预订甲方开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX号楼XX单元XX号商铺，建筑面积为149.99平方米，和1号楼2单元201号商铺，建筑面积为248.68平方米（最终以房管局实测报告为准）。总房款为人民币5300000元。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币2000000元，甲方确认2015年8月前正式网签商品房买卖合同，届时乙方已支付的定金自动转化为购房款。2015年4月1日，原告王磊（乙方）与被告华浙置业公司（甲方）签订《商铺内部认购合同》，约定原告认购的商铺位于西安市雁塔区XX路XX号，土地编号为西雁国用（2012）第209、210、211号，项目名称为华浙雁西广场，该商铺位于项目第一、二层，铺位为1号楼2单元102号、1号楼2单元201号商铺。双方约定，乙方购买的商铺按建筑面积计算总房款，单价为13294.21元/平方米，商铺面积为398.67平方米。商铺总房款为5300000元。付款方式为乙方于2015年4月10日前一次性付清房款。双方关于违约责任约定，甲方承诺在2018年12月31日前，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方需从2018年12月31日起三个月内退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方己交房款的10%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部的购房款。 另查明，案外人文鸿霞与蔡挺群、华浙公司民间借贷纠纷一案，西安市中级人民法院（以下简称西安市中院）于2015年2月9日依文鸿霞诉前保全申请作出(2015)西中民保字第00006号民事裁定书，裁定：冻结被申请人蔡挺群、华浙公司1566万元的银行存款或查封其同等价值的财产。同日，西安市中院向西安市住房保障和房屋管理局作出(2015)西中民保字第00006号协助执行通知书，预查封被申请人华浙公司位于西安市雁塔区XX路XX号“长庆坊二期”包括1幢2单元20102号及1号楼2单元20201号商铺商业用房在内的13套房产，查封期限自2015年2月10日起至2017年2月9日止。该案在执行过程中，2017年1月19日，西安市中院作出（2016）陕01执1132号之十执行裁定书和协助执行通知书，并于2017年1月25日向西安市住房保障和房屋管理局送达了上述裁定和协助执行通知书，续查封被执行人华浙公司所有的位于西安市雁塔区XX路XX号“长庆坊二期”包括1幢2单元20102号及1号楼2单元20201号商铺商业用房在内的13套房产，续查封期限为三年（2017年2月10日起至2020年2月9日止）。王磊对以上述执行措施向西安市中院提出书面异议。 2018年10月22日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执异573号执行裁定书，裁定驳回原告王磊对位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺的异议请求。后原告对此向西安市中级人民法院提起执行异议之诉，请求判令不得执行原告王磊购买的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺。2018年12月10日，西安市中级人民法院作出（2018）陕0l民初2459号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至陕西省高级人民法院。后原告又自愿申请撤回上诉。2019年3月26日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民终203号民事裁定书，裁定准许原告撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生效力。 2018年10月22日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执异570号执行裁定书，裁定驳回案外人王磊提出的西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号商铺的执行异议申请。该裁定书还查明，“长庆坊二期”1幢20201号商铺的首封案号为（2016）湘0112执保209号协执执行通知书、财保12号民事裁定书，预查封期限自2016年5月16日至2019年5月15日；查封机关“湖南省长沙市望城区人民法院”；本案属于轮候查封。原告后就该裁定向陕西省高级人民法院申请复议，2019年3月29日，陕西省高级人民法院作出(2019)陕执复60号执行裁定书，裁定驳回王磊的复议申请，维持西安市中级人民法院(2018)陕01执异570号执行裁定。因案涉“长庆坊二期”1幢2单元20201号商铺首次查封法院为长沙市望城区人民法院，原告同时向长沙市望城区人民法院申请执行异议，2018年12月25日，该院作出(2018)湘0112执异73号执行裁定书，裁定驳回原告王磊的异议请求。后原告又向该院提起执行异议之诉，该院于2019年1月14日立案，原告后又撤回起诉。2019年6月10日，该院作出（2019）湘0112民初451号民事裁定书，准许原告撤回起诉。 另查，被告华浙置业公司于2014年10月8日取得案涉商铺的预售许可证。 上述事实，有《商铺预定协议》、《商铺内部认购合同》、转账记录、民事判决书、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定行使权力，履行义务。原告按照合同约定向被告支付全部的购房款，但在合同履行过程中，涉案的两套房屋均被执行查封，且原告通过执行异议及执行异议之诉之救济程序，均未能获得确认其对案涉两套房屋的合法权利。显然双方签订的《商铺内部认购合同》无法继续履行，原告的合同目的无法实现。故原告现诉请要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，已经履行的应当恢复，故被告应当向原告退还购房款5300000元。关于原告主张要求被告依据合同第三条的违约责任要求被告支付违约金一节，本案合同解除实际系案外人对涉案房屋的申请查封，导致合同被解除的原因完全在于被告。根据原告实际付款时间，及其为主张该房产而进行的权利救济的支出，结合其资金占用的损失，以及被告对违约责任的认可，认定被告应向原告支付违约金530000元，并以5300000元为基数，按照日万分之三的标准，向原告支付自2019年4月1日至实际付款之日的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告王磊与被告西安华浙置业有限公司于2015年2月2日、2015年4月1日签订的《商铺预定协议》、《商铺内部认购合同》解除。 二、被告西安华浙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告退还购房款5300000元，违约金530000元。并以5300000元为基数，按照日万分之三的标准，向原告支付自2019年4月1日至实际付款之日的违约金。 三、驳回原告王磊其余的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费53478元，由被告负担，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时将应由其承担的案件受理费一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 秦 冰 审判员 殷 瑞 审判员 李多萌 二〇一九年十一月八日 书记员 张智旭