浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3952号上诉人（原审原告）：张细友，男，1964年1月12日出生，汉族，住苍南县。上诉人（原审原告）：陈满姆，女，1965年3月12日出生，汉族，住苍南县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：金敏，温州市鹿城区嘉信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：温州礼品城开发有限公司。住所地：苍南县龙港镇温州礼品城B区后面。统一社会信用代码91330327704370982F。法定代表人：林美华。委托诉讼代理人：董文显、罗爱缘，浙江望舟律师事务所律师。上诉人张细友、陈满姆、温州礼品城开发有限公司（以下简称礼品城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初929号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张细友、陈满姆上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判解除双方于2010年6月28日签订的《商铺租赁使用合同》；2.撤销原审判决第三项，改判礼品城公司排除妨害、恢复原状；3.撤销原审判决第三项，改判礼品城公司按照每天租金129.2元的标准，支付从2018年7月1日起至实际交付房屋的租金；4.本案一审、二审诉讼费用由礼品城公司承担。事实和理由：一、本案双方对于租赁合同是否已经解除存在争议。双方并未签署书面解除涉案租赁合同的协议，亦未对租赁合同解除后的租金、商铺返还、恢复原状等事宜达成一致意见。故一审认定双方于2018年7月1日解除租赁合同属认定事实不清，且礼品城公司在发函后一直占有使用涉案商铺。二、租赁合同解除后，张细友、陈满姆要求礼品城公司恢复商铺原样符合法律规定，应当获得支持。苍住建处字（2014）45号行政处罚决定书，足以证明礼品城公司擅自搭建违章建筑，改变了张细友、陈满姆商铺结构，影响商铺的正常使用。礼品城公司辩称：一、原审法院判决确认双方签订的租赁合同于2018年7月1日解除事实清楚。2018年6月19日，礼品城公司发函给张细友、陈满姆要求自2018年7月1日起解除租赁合同，张细友、陈满姆接收后并未提出异议，而且在原审中张细友、陈满姆也明确表示其同意2018年7月1日解除租赁合同。二、礼品城公司于2018年6月30日前腾空涉案商铺，并要求张细友、陈满姆办理交接手续，但其拒不办理，反而采用投诉、举报等措施，对礼品城公司进行施压，故张细友、陈满姆要求礼品城公司支付2018年7月1日以后的租金没有事实和法律依据。三、苍住建处字（2014）45号行政处罚决定书，对礼品城二期A区加建的三楼进行处罚，并未对一、二层的改建、扩建进行处罚，而且该决定书可以证实礼品城二期A区加建的三楼是在2010年3月，而涉案租赁合同于2010年6月28日签订，故该扩建部份并没有改变涉案商铺结构或影响商铺正常使用。四、张细友、陈满姆要求礼品城公司恢复原状无事实依据。双方在2010年6月28日签订租赁合同之前，张细友、陈满姆已将商铺出租给他人，现张细友、陈满姆并没有证据证明涉案商铺签订合同时的原状，故其要求恢复原状没有事实和法律依据。礼品城公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判驳回张细友、陈满姆违约金的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张细友、陈满姆承担。事实和理由：涉案《商铺租赁使用合同》是双方真实意思表示，双方已经充分考虑到礼品城公司提前解除租赁合同不会对张细友、陈满姆造成损失，故双方仅对张细友、陈满姆擅自解除合同的违约责任进行了约定，未对礼品城公司擅自退租的违约责任进行约定。礼品城公司在解除涉案租赁合同前，已经给予张细友、陈满姆充足的时间，张细友、陈满姆接收合同解除通知函后，亦未提出异议，视为同意解除。故一审判决礼品城公司支付违约金无事实和法律依据。张细友、陈满姆辩称：一、一审法院对违约金的认定和判决符合《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十二条的规定，涉案合同约定了张细友、陈满姆提前解除合同的违约责任，根据权利义务对等、公平原则，礼品城公司提前解除合同亦应当承担相应的违约责任。二、礼品城公司单方提出解除合同，并没有得到张细友、陈满姆的同意，双方也没有对合同解除事宜达成一致意见，且礼品城公司发送解除合同通知函后，仍占用涉案商铺，未支付租金，亦没有恢复商铺原状，没有拆除擅自建造的建筑。张细友、陈满姆向一审法院起诉，请求：1.双方于2010年6月28日签订的《商铺租赁使用合同》予以解除；2.礼品城公司立即腾空温州礼品城二期A区一层369号房屋并恢复承租时的原状；3.礼品城公司支付租金自2018年7月1日起到实际腾空之日止按每日129.2元计算；4.礼品城公司支付张细友、陈满姆单方解除合同的违约金23579元；5.本案诉讼费由礼品城公司承担。一审法院认定事实：2010年6月28日，双方签订《商铺租赁使用合同》，约定礼品城公司承租张细友、陈满姆所有的坐落于龙港镇温州礼品城二期A区一层369号商铺，租期自2010年7月1日起至2020年6月30日，第一年租金为22000元，第二年开始每年递增10%；有关租赁的税费按规定由张细友、陈满姆交纳；租赁期满，张细友、陈满姆有权收回该商铺，礼品城公司应如期返还且商铺需恢复原样；非本合同规定的情况，张细友、陈满姆在租赁期间擅自解除合同的，应支付六个月商铺使用费的违约金等等，但未约定礼品城公司在租赁期间擅自退租的违约责任。2018年6月19日，礼品城公司向张细友、陈满姆发送了《解除商铺租赁使用合同的函》：“……本年度租赁期限至2018年6月30日到期，因我公司本年度租赁期满后不需再使用该商铺，现提前正式向你方提出解除商铺租赁使用合同，不再续租你方商铺，特此函告……”。并由张细友本人签收该函件。之后礼品城公司腾空了涉案商铺。按合同约定，涉案商铺2018－2019年度的租金为47158.95元。2018年9月27日，礼品城公司向张细友、陈满姆邮寄通知函，要求张细友、陈满姆承担礼品城公司代缴的历年税费50318元，并督促张细友、陈满姆办理交接租赁物等等。2016年9月6日，苍南县住房和城乡规划建设局作出苍住建处字（2014）45号行政处罚决定书，认定：2008年2月，温州礼品城公司动工建设二期CD区公司用房时，未按建设工程规划许可证核实的内容建设，增加建筑面积3061.9平方米，该幢建筑占地面积为4359.98平方米，建筑面积为17810.05平方米，导致建筑密度不符要求。2010年3月，温州礼品城公司在未办理建设工程规划证的情况下，在二期A区三楼扩建一幢一层混合框架续约建筑作为公司办公用房，该建筑面积1841.95平方米……二期A区三楼擅自扩建的一层混合框架结构建筑，属无法采取措施消除影响，本应予以拆除，但经浙江中浩应用工程技术研究院有限公司鉴定认为，若要拆除加建的局部三层结构，极易严重影响房屋整体结构、特别是加建所在部位的安全性和正常使用性能。对温州礼品城二期A区三楼加建的部分建筑予以没收并处相应罚款……但该行政处罚决定书并未对二期A区一、二层的改、扩建的情况进行处理。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容真实，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，礼品城公司于2018年6月19日发函要求于2018年7月1日起解除双方的租赁合同，现张细友、陈满姆亦同意解除，故予以确认。因礼品城公司在租赁期间中途擅自退租，应承担违约责任，虽然在本合同中仅约定了张细友、陈满姆擅自解除合同的违约责任，未约定礼品城公司擅自退租的违约责任，但根据合同当事人权利、义务对等原则，现礼品城公司在租赁期间中途擅自退租，应参照张细友、陈满姆擅自解约的违约责任，承担支付六个月商铺使用费违约金的责任，现张细友、陈满姆要求违约金23579元，理由正当，予以支持。因礼品城公司已依约腾空涉案商铺并通知张细友、陈满姆进行交接，但张细友、陈满姆以未恢复原状为由拒绝接收，现张细友、陈满姆又要求礼品城公司支付自2018年7月1日起至腾空之日的租金，证据不足，不予支持。张细友、陈满姆要求礼品城公司按房产证附注的内容恢复原状，虽然涉案商铺现状与张细友、陈满姆房产证附注上所载的内容在结构、面积等方面有着显著的改变，但张细友、陈满姆未能举证证明该改变系礼品城公司在租赁期间擅自所为，亦未能举证证明商铺在出租给礼品城公司时与房产证上载明的情况一致，现张细友、陈满姆要求礼品城公司将涉案商铺恢复至房产证上载明的原状，不予支持。礼品城公司要求在本案抵扣税费，但其未能提供充分的证据证明其垫付了相关租赁税费，也未就此提出反诉，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条之规定，于2019年6月24日判决：一、确认张细友、陈满姆与礼品城公司于2010年6月28日签订的《商铺租赁使用合同》于2018年7月1日解除；二、礼品城公司于判决生效后十日内支付张细友、陈满姆违约金23579元；三、驳回张细友、陈满姆的其他诉讼请求。案件受理费1068元，由张细友、陈满姆负担678元，礼品城公司负担390元。二审期间，张细友、陈满姆提供了礼品城二期（A区）一楼竣工图，用以证明涉案商铺出租时的原状。礼品城公司对上述证据的真实性、合法性无异议。本院经审查认为，张细友、陈满姆提供的上述证据虽不能直接证明涉案房屋出租给礼品城公司时的原状即为竣工时的原状，但能够证明涉案商铺的结构，故对上述证据予以采信。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的除“租赁期满，张细友、陈满姆有权收回该商铺，礼品城公司应如期返还且商铺需恢复原样”以外的事实予以确认。经审查双方于2010年6月28日签订的《商铺租赁使用合同》，原判决认定的“租赁期满，张细友、陈满姆有权收回该商铺，礼品城公司应如期返还且商铺需恢复原样”应当变更认定为“租赁期满，张细友、陈满姆有权收回该商铺，礼品城公司应如期返还”。本院另认定，礼品城公司承租龙港镇温州礼品城二期A区一层351、367、368、369、370号商铺，作为销售沙盘展厅。以351、368号商铺为租赁标的物的《商铺租赁使用合同》明确约定礼品城公司在租赁期限内擅自退租的，应当支付六个月商铺使用费的违约金；以367号商铺为租赁物的《商铺租赁使用合同》约定礼品城公司应如期返还且商铺需恢复原样及礼品城公司在租赁期限内擅自退租的，应当支付六个月商铺使用费的违约金。张细友、陈满姆在本案一审审理过程中，同意涉案租赁合同于2018年7月1日解除，在本案二审中亦作出了相同意思表示。二审期间，双方对于丽水市勘查测绘院所作的《龙港镇温州礼品城二期A区一层350号、352号、367号-370号（6间）土地勘测界定成果报告》所确定的涉案商铺的位置均无异议。2019年10月12日现场查看时，礼品城二期A区一层351、367、368、369、370号商铺处于无隔断的状态，366号与367号商铺之间存在隔墙。张细友、陈满姆确认涉案商铺若具有防火功能的轻质隔墙、普通铁皮卷帘门、普通电表、墙面刷白、地面平整即符合其所主张的基本使用条件，至于张细友、陈满姆有关两个立柱之间包含两间商铺的主张是否成立，本院将在下文予以阐述。本院认为，张细友、陈满姆在本案一审中同意涉案《商铺租赁使用合同》于2018年7月1日解除，在本案二审中亦作出相同意思表示，应视为其撤回第一项上诉请求，故本院对于张细友、陈满姆第一项上诉请求不作审查。本案二审期间的争议焦点在于：第一、礼品城公司提前解除涉案租赁合同应否支付六个月商铺使用费的违约金；第二、张细友、陈满姆要求恢复原状，并要求礼品城公司按照涉案租赁合同约定的租金标准支付从2018年7月1日至实际腾空交付之日止的租金是否成立。关于争议焦点一。礼品城公司除承租涉案商铺外，另承租了龙港镇温州礼品城二期A区一层351、367、368、370号商铺，用于其销售沙盘展厅等，统一装修、统一使用。礼品城公司在不享有合同约定及法定解除权的情况下，单方解除涉案租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。涉案租赁合同虽未明确约定礼品城公司提前解除租赁合同应当承担的违约责任，但约定了张细友、陈满姆在租赁期间擅自解除租赁合同应当向礼品城公司支付六个月商铺使用费的违约金。涉案商铺系与其他商铺一并用作礼品城公司的展示厅，礼品城公司提前解除租赁合同造成张细友、陈满姆的损失，与其造成351、367、368号商铺出租人的损失相当。故礼品城公司有关其无需向张细友、陈满姆支付六个月商铺使用费违约金的主张不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。礼品城公司发函解除涉案商铺后，已进行了腾空并通知张细友、陈满姆接收商铺，但张细友、陈满姆以涉案商铺未恢复原状为由而予以拒绝。涉案租赁合同未约定礼品城公司需交还恢复成原状的商铺，且张细友、陈满姆确无证据证明涉案商铺出租给礼品城公司时的原状，故其要求礼品城公司按照涉案合同租金标准支付合同解除后到交付恢复成原状的商铺之日止的租金的主张，不成立，一审法院驳回张细友、陈满姆要求恢复原状及支付租金的诉讼请求，并无不当。礼品城二期（A区）一楼竣工图显示涉案商铺与相邻商铺存在分隔标志。涉案369号商铺现状与相邻商铺无隔离物，暂不具备该商铺单独经营条件。二审中，张细友、陈满姆亦已确认涉案商铺若具备防火功能的轻质隔墙、普通铁皮卷帘门、普通电表、墙面刷白、地面平整即满足基本使用条件。至于张细友、陈满姆有关两个立柱之间包含两间商铺的主张，因与竣工图不符，故不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，礼品城公司作为承租人，应当确保其所返还的租赁物符合租赁物的性质使用后的状态。为避免损失的扩大，并基于管业条件的考虑，为使得涉案商铺具备张细友、陈满姆在本案二审中主张的基本使用条件而采取的分隔等措施，可由张细友、陈满姆实施，由此而支出的合理费用，可以向礼品城公司另行主张。综上，上诉人张细友、陈满姆及上诉人礼品城公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，由上诉人张细友、陈满姆负担678元，上诉人温州礼品城开发有限公司负担390元。本判决为终审判决。审判长  曹启东审判员  杨宗波审判员  刘宏杰二〇一九年十一月五日法官助理周婷婷书记员黄欢乐