广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9461号上诉人（原审被告）：刘琴琴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道。被上诉人（原审原告）：崔青，女，汉族，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。上诉人刘琴琴因与被上诉人崔青房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初4577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘琴琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判一审诉讼费由崔青承担；3.依法判令崔青购房款500000元定金作为违约金赔偿给刘琴琴，并起诉之日查封涉案房产按照银行同期同类贷款利率支付利息；4.本案诉讼费由崔青承担。事实和理由：双方达成协议前，刘琴琴明确告知崔青涉案房产是名额转名，崔青也明确表示具备名额和条件，双方当场达成口头约定转名，刘琴琴收到定金后，开具了定金收据给崔青并第一时间安排转名，崔青找各种理由拖延，不能履行约定，属于欺诈行为，导致刘琴琴损失巨大，违约后崔青威胁刘琴琴退还定金，并派人至刘琴琴家里砸门和传播谣言，导致刘琴琴的家人无法正常生活，崔青又来刘琴琴公司闹，导致公司无法正常运营。崔青辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。崔青向一审法院起诉请求：1.刘琴琴立即向崔青退还购房款500000元，并自起诉之日起至清还之日止按银行同期同类贷款利率支付利息；2.刘琴琴承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月16日，佛山招*房地产有限公司向刘琴琴出具收据一份，确认收到刘琴琴购*花园*期*座*单元定金10000元。次日，佛山招*房地产有限公司向刘琴琴出具收据一份，确认收到刘琴琴购*花园*期*座501单元定金40000元。2018年5月28日，佛山招*房地产有限公司向刘琴琴出具收据一份，确认收到刘琴琴购*花园*期*座*单元首期款507420元。2018年6月14日，佛山招*房地产有限公司向刘琴琴出具收据一份，确认收到刘琴琴购*花园*期*座*单元装修款150000元。2018年6月21日，佛山招*房地产有限公司向刘琴琴出具收据一份，确认收到刘琴琴购*花园*期*座*单元装修款150000元。2018年9月24日，刘琴琴向崔青手写收条一份，收条载明：“收到崔青女士：身份证号码：362326*购买佛山市顺德区大良*路1号招*地产*小区*座*室定金￥500000元（伍拾万元整），成交价325万元（叁佰贰拾伍万元整），首付款和装修款约230万左右，在2018年11月10日前支付，定金500000元在2018年9月28日前支付，以支付凭证为准。（今日实际收到￥2万元整，剩余款项以实际到帐为准。”之后，崔青于2018年9月28日前向刘琴琴支付了定金500000元。2018年11月12日，崔青、刘琴琴微信聊天内容如下：崔青问“刘老师您这边能尽量早点返还给我吗大概月中的样子要送材料资金比较紧张”“看到请回复”；刘琴琴答“没有那么快喔，我要把那个房子卖出去才有钱给你退那个房子的定金喔”……崔青问“因为我也好有个计划，知道吗，你现在的话就是。你给我跟我确认一下，就是大概一月份几号样子，能给到我这50万元50万50万块好不好。”“其他东西都不缺多说了，说来说去也没什么意思。”刘琴琴答“他那边是一月中旬左右给到我那这边保险一点就是1月20号前吧，1月20号前。”之后，崔青、刘琴琴就退还款项的时间与方式一直沟通，但沟通未果。于是，崔青于2019年2月21日起诉至一审法院。庭审中，崔青确认向“刘琴琴购买房产，刘琴琴称是购房资格。”刘琴琴确认向佛山招*房地产有限公司购买涉案房屋的价款为1857420元；已经支付了绝大部分购房款，但没有与佛山招*房地产有限公司签订买卖合同，也未办理网签或其他预登记手续。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为崔青、刘琴琴何方违约。首先，从刘琴琴向崔青出具的收条来看，收条明确载明“购买佛山市顺德区大良*路1号招*地产*小区2座501室”，崔青、刘琴琴双方转让的标的明显是涉案房产，而非刘琴琴抗辩所称的购房资格。收条作为崔青、刘琴琴协商过程中最后签订的书面文件，即使崔青、刘琴琴双方之前商量的是转让购房资格，也应以此最后的书面文件为准。况且，刘琴琴也未提供证据证明崔青、刘琴琴双方转让的是购房资格。其次，限购事宜是一法律问题，在无证据证明一方对另一方做出保证之外，限购事宜应是当事人应知的事实，其未知应视为己方存在过错。再次，从崔青、刘琴琴双方的微信聊天记录来看，崔青、刘琴琴已经于2018年11月12日达成了解除双方间房屋买卖合同的合意，并约定了定金于2019年1月20日前退还。虽崔青、刘琴琴约定“首付款和装修款约230万左右，在2018年11月10日前支付”，但也约定“以支付凭证为准”。从行文来看，“以支付凭证为准”作为对支付时间的约定也能上下文通顺。刘琴琴手写此收条，文字存在两种解释，自可选择对其不利的一种。即使崔青未在2018年11月10日前支付首付款与装修，构成违约，则在刘琴琴同意解除涉案房屋买卖合同且退还定金，而又未对违约责任做出约定的情况下，刘琴琴也不宜追究崔青的违约责任。故涉案的房屋买卖合同已经协议解除，崔青、刘琴琴均未构成违约。但刘琴琴应向崔青退还定金500000元，崔青该请求有理，一审法院予以支持。最后，刘琴琴未能于2019年1月20日前退还崔青定金500000元，违反了双方解除涉案房屋买卖合同的协议，已经构成违约。崔青请求刘琴琴自起诉之日即2019年2月21日起以500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止有理，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决：刘琴琴于判决发生法律效力之日起十日内退还崔青定金500000元及利息（利息计算：以500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年2月21日计算至刘琴琴退还之日止）。案件受理费减半为4400元，保全费3020元，合计7420元，由刘琴琴负担。二审期间，刘琴琴向本院提交证据1.微信通话记录18张，拟证明刘琴琴在看房前已明确告知崔青当地限购，也告知其不具购房资格，后来崔青表示他在顺德有公司，具备资格，双方才去看房；证据2.短信截图、微信聊天记录21张，拟证明刘琴琴没有同意退还房款给崔青；证据3.交税证明，拟证明崔青的公司具有购房资格；证据4.聊天记录10张，拟证明刘琴琴可以帮崔青转名。崔青没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，刘琴琴提交的证据不能证明崔青构成违约及其不同意退还房款给崔青，本院对其证明内容不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为刘琴琴是否应向崔青退还500000元及支付相应利息。刘琴琴上诉主张，其向崔青转让的是购房资格而非房屋，现崔青违约不买，崔青已支付的500000元应作为违约金予以没收，且崔青应向刘琴琴支付相应利息。经查，刘琴琴向佛山招*房地产有限公司购买涉案房屋虽未签订书面合同及办理网签或其他预登记手续，但刘琴琴已为此支付了部分购房款，故刘琴琴与佛山招*房地产有限公司已形成了房屋买卖合同关系，刘琴琴是涉案房屋的买受人。后刘琴琴向崔青出具的收条，载明收取的是崔青购买佛山市顺德区大良*路1号招*地产*小区2座501室的定金，成交价3250000元。而刘琴琴向佛山招*房地产有限公司购买涉案房屋的价款仅为1857420元。可见，刘琴琴所称向崔青转让购房资格实质上是其以规避税费的方式向崔青转让涉案房屋并从中赚取差价。此外，根据一审法院查明的事实及双方的微信聊天记录，刘琴琴与崔青已于2018年11月12日达成了解除涉案房屋买卖合同且退还定金的合意，刘琴琴亦多次作出将在2019年1月20日前退还500000元的意思表示，故涉案合同已解除，刘琴琴应遵守双方的约定于2019年1月20日前向崔青退还500000元，现刘琴琴以崔青违约为由主张上述款项应作为违约金不予退还没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘琴琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人刘琴琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月十三日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣