广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3906号原告：广州市顺通餐饮管理有限公司,住所地广州市花都区秀全街花港大道71号（部位：A栋首层），统一社会信用代码：91440101MA5ATK4E8Y。法定代表人：胡金燕。委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。被告：广州市文兆汽车零部件有限公司，住所地广州市花都区新华街花港大道71号，统一社会信用代码：91440101769549617U。法定代表人：骆艺文。委托诉讼代理人：徐钰萍，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。原告广州市顺通餐饮管理有限公司（以下简称顺通公司）与被告广州市文兆汽车零部件有限公司（以下简称文兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。后本案因案情需要，转为普通程序审理，并依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行审理。原告顺通公司的法定代表人胡金燕及其委托诉讼代理人，被告文兆公司的法定代表人骆艺文及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方向本院申请60天的庭外调解期，调解期届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告顺通公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年10月30日签订的《仓库租赁合同》；2.被告退还原告已交保证金29050元、赔偿原告装修损失320400元，合共349450元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年10月30日，原告因经营中央厨房需要，与被告签订《仓库租赁合同》，租赁被告位于新华街花港大道41号广东文兆汽车零部件有限公司宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，租赁期限从2018年12月1日至2023年11月30日止。签订合同当日，原告向被告支付一个月租金及管理费和保证金合共43575元。2018年12月11日，原告将公司住所登记变更为以上租赁地址并经被告同意开始投入装修，支出装修费用合共320200元。2019年1月9日，原告在租赁物所在地花都汽车城管理委员会办理入园申请时，花都汽车城管理委员会拒绝原告入园，原因是花都区汽车城规划不能经营餐饮企业，且因被告园区未完成雨水污水分流改造，被环保部门通知整改却仍未整改，直接影响原告办理相关环保评定，原告多次就此问题与被告沟通，但被告并没有配合沟通解决，致使原告至今无法正常经营，合同目的无法实现，合同无法继续履行。2019年1月25日，原告委托律师发律师函通知被告解除双方于2018年10月30日签订的《仓库租赁合同》并协商交接租赁物、赔偿损失等事宜，但被告收到后依然没有配合协商沟通。原告认为，被告作为租赁物的所有权人，明知或应当知道租赁物所在产业园区的产业规划不能经营餐饮企业，未告知原告的情况下仍将租赁物租赁给原告经营中央厨房，且在签订租赁合同时隐瞒园区存在雨污分流等环保问题，致使原告如今投入大量资金、时间而不能实现合同目的，原告依法有权解除合同并要求被告赔偿损失。诉讼中，原告顺通公司将第二项诉讼请求中的装修损失变更为340400元，合计金额变更为369450元。原告出具情况说明，因会计工作失误，在起诉状中加盖了旧的公章，其确认是以“广州市顺通餐饮管理有限公司”作为原告主体提起诉讼。被告文兆公司辩称：我方对原告的主体资格有疑问，仓库租赁合同的承租方为广州市顺通餐饮管理有限公司，而起诉状及法定代表人身份证明书落款处都是广州市顺通管理有限公司，我方查不到广州市顺通管理有限公司的资料。如果以盖章的名称作为主体，我方与盖章的主体没有任何法律关系。如果原告是广州市顺通餐饮管理有限公司，我方的答辩意见如下：不同意原告的诉请，因为原告的诉请没有事实和法律依据，请法院予以驳回。理由：一、双方签订的仓库租赁合同明确约定租赁用途为仓储、加工，并无原告陈述的用于中央厨房。合同约定原告租赁被告的涉案房屋，建筑面积为581平方米，用途为仓储、加工、配送，双方从合同的名称及内容来看都是以仓储为目的，并非原告陈述的用于经营餐饮之用。二、原告擅自更改了场地的用途，按照合同约定环保、消防问题应当由原告自行承担。合同第四条第七、八款约定了原告自行办理环保消防手续，被告按现状进行交付。证明原告与被告在签订合同时就租赁场地的各种设施都予以确认，原告对签约时场地状态是知悉和认可的。现由于原告自身原因，改变租赁场地的用途为餐饮经营，双方约定若由于行业及业务的需要，有关环保、消防等由乙方自行办理。因此，有关环保、消防应由乙方自行办理。三、原告解除合同的行为属于违约解除合同的行为，应当承担违约责任。原告以合同目的无法实现为由解除合同没有任何事实依据，解除合同有违双方的约定。首先，合同注明双方租赁场地的用途为仓储，而不是餐饮经营。双方以合同明确约定以仓库现有的状况交付，是原告对仓库现有设施和状况的认可。综上，原告未按约定履行合同，自行变更了租赁场地的用途，其以餐饮经营目的实现不了而解除合同，并不属于合同目的不能实现的情形，原告没有合同解除权。因此，原告以此理由要求解除合同属违约解除，原告理应按约承担违约责任。四、原告违约解除合同，属中途退租，被告有权按合同第三条第2款约定，没收保证金。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，原告违约解除合同，原告的装修损失应自行承担。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花港大道71号宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，所有权人是文兆公司，房屋用途为厂房及其配套设施。2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订仓库租赁合同，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁用途：仓储、加工、配送。租赁期限从2018年12月1日到2023年11月30日。第三条租金、保证金及结算方式：1.租赁宿舍A栋首层租金：租金标准为15元/平方米/月；管理费标准为10元/平方米/月；租金及管理费按月计算（不含税，如果乙方需要甲方提供租赁发票，则相关的税费全部由乙方负责即租金+管理费+税金）。2018年12月1日至2020年11月30日每月租金+管理费14525元，从第三年起租金+管理费每一年递增5%。2.乙方实际租赁使用期不得少于五年，乙方中途单方面退出、退租的，租赁使用期少于五年的按照五年计算，即甲方除没收所有保证金后，亦向乙方收取退场之日至合同期满五年期间的每月租金及管理费和本合同约定的相关费用（即五年合同期内的所有租金及管理费）。乙方违约导致合约无法履行则法人负有连带责任。3.乙方应当缴纳两个月租金及两个月管理费作为保证金，用作乙方按照本合同约定履行义务的担保。以上租金及管理费每个月支付一次，先付后使用。乙方应当自本合同签字盖章生效之日起三天内将宿舍A首层一个月租金及管理费和两个月租金及管理费的保证金43575元足额存入甲方账户。租金的支付方法为：从合同签订后第二月（2019年1月1日）开始，即在每个付款月的5日前，乙方支付甲方当月的租金及管理费。4.合同期满、解除或终止后，该保证金可以冲抵乙方未清偿的最后一个月租金及水电费、物业管理费等全部类型费用；若保证金有结余，甲方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件返还乙方，甲方逾期返还保证金的，每逾期一日按保证金的百分之一向乙方支付违约金；反之若保证金没有结余，乙方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件支付甲方，乙方逾期支付的，每逾期一日按保证金的百分之一向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按日向乙方收取相当于月租金总额百分之一的违约金。第四条甲方责任：3.甲方保证宿舍A栋首层建筑符合相关部门质量要求，按质监站通过验收的现状建筑物交付乙方，同时乙方必须按使用过程中不损坏建筑物结构确保安全文明生产，否则在租赁期间出现任何大小及火灾等事故由乙方负完全的法律责任和经济责任。7.甲方负责提供符合《宿舍A栋首层交付清单》并经消防部门原建筑物验收合格的现状消防设施给乙方在租赁期间使用，乙方有责任保持宿舍A栋首层及其附属设施（包括消防设施）处于适用和安全的状态。若由于行业及业务的需要，有关环保、消防等相关规定乙方自行办理。结果如何不影响本合同约定乙方应负的一切责任和义务。由于乙方过错，导致甲方经济损失的由乙方负责赔偿甲方全部经济损失。8.租赁期内，甲方应保障仓库及其附属设施处于适用和安全的状态。并且按现状交付使用，租赁期内的任何维修由乙方负责。12.甲方应保证宿舍A栋首层土地的使用性质为工矿仓储用途。第五条乙方责任：6.未经甲方书面同意不得改变租赁用途，否则由此而造成的一切损失均由乙方负责。乙方可以按照规划及环保部门审核的标准进行装修，装修期为30日（装修时间为2018年11月1日至11月30日），该时间段为免租期，但相关的水电费由乙方支付。因合同无效或甲方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物的装修物归乙方所有，由甲方赔偿乙方装饰装修费。因乙方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物内的装修物归甲方所有，甲方不赔偿装饰装修费。装修行为造成房屋主体结构功能受损的情形乙方负责赔偿由此而导致甲方的一切损失。7.租赁期间乙方解除合同，应提前三个月书面通知甲方，自甲方书面同意之日起解除合同。否则乙方除支付三个月租金及管理费的违约金给甲方外，同时亦要结清租赁期间的相关使用费用。9.乙方保证按时交付租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同，乙方承担违约责任，并按第三条第五点支付违约金。13.合同期限届满或提前终止，乙方应当在合同期限届满之日或本合同约定的撤离之日，将租赁场地清扫后按正常使用后的状态交还甲方。合同签订当天，顺通公司的法定代表人胡金燕通过手机银行向文兆公司支付了第一个月的租金、管理费及保证金共计43575元，其中保证金为29050元。2018年11月11日，文兆公司将涉案房屋交付顺通公司使用，双方签订了移交书，移交书中说明：按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。大门钥匙2条。2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月22日，胡金燕分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发送给文兆公司的法定代表人骆艺文，征询骆艺文的意见。骆艺文收到之后提出了相关意见，顺通公司便开始进场装修。顺通公司称2019年1月10日环保部门对涉案场地进行环保清查时告知其要到汽车城管委会申请入园，之后顺通公司便到汽车城管委会申请入园，汽车城管委会回复称因为园区内雨、污不分离，不符合环保标准，且涉案园区没有规划餐饮，不同意顺通公司入园。为此，顺通公司提交了入园申请表以及与汽车城管委会工作人员的录音资料予以证明。文兆公司对上述证据均不予确认，理由为无法识别谈话人的身份，其陈述是否有权代表汽车城管委会尚不知，且没有谈到租赁物的环保问题。文兆公司同时表示对于涉案场地能否做餐饮加工，其亦不清楚。由于汽车城管委会不同意顺通公司入园，顺通公司于2019年1月25日委托律师向文兆公司及骆艺文发送律师函，要求解除双方签订的《仓库租赁合同》，并提出若贵方对解除函有异议的，应在收到本函之日起五日内向委托人或本律师提出书面异议，逾期未提出，视为贵方同意解除。该邮件的投递状态为拒收退回。2019年1月28日，胡金燕将上述律师函通过微信发送给骆艺文。文兆公司称其未收到上述律师函。诉讼中，顺通公司称其将室内装修工程以包工包料的形式发包给了案外人陈国俊施工，由于双方是熟人介绍，之前也有业务往来，因此并未签订装修合同，只是预算40多万元。陈国俊做了水槽、隔墙、内墙瓷片、门窗拆改、贴地面防滑瓷片（一半的面积），共花费163600元。为此，顺通公司提交了装饰结算单、微信聊天记录、建设银行手机转账记录、银行流水、收据予以证明。收据的开具时间为2019年1月23日，载明：今收到广州市顺通餐饮管理有限公司胡金燕**清支付装修现金120000元整，微信转账27600元整共计147600元。农业银行流水显示胡金燕于2019年5月22日还转账支付了16000元。将厨房排烟工程以76000元的包干价，发包给了广州大焊机械设备有限公司，该工程已经完工，支付了工程款76000元。为此，顺通公司提交了厨房排烟工程合同、报价表、收据、银行流水予以证明。收据出具的时间为2019年2月21日，载明：今收到顺通餐饮公司（胡小姐）厨房排烟工程款68410元。经手人处加盖了“广州大焊机械设备有限公司财务专用章”。将厨房设备供货及安装工程以及管道燃气工程发包给广东新睿能源工程技术服务有限公司，设备已经购买，尚未安装，共花费60000元，其中20000元为厨房设备供货款，40000元为管道燃气款。广东新睿能源工程技术服务有限公司于2018年12月27日开具了20000元的设备发票，于2019年3月4日开具了40000元的工程款收据。为此，顺通公司提交了管道燃气设施配套建设合同、设备供货合同、发票、收据予以证明。顺通公司称还支付了冷柜定金5000元，尚未安装。为此，顺通公司提交了微信聊天记录、收据予以证明。文兆公司对顺通公司提交的证据均不予确认，并要求顺通公司将排烟系统、隔墙、水槽、拆除的门窗恢复原状。诉讼中，顺通公司表示放弃对涉案场地装饰装修残值的鉴定。诉讼中，本院向广州市花都汽车城管理委员会、广州花都汽车城发展有限公司发函询问涉案场地的规划情况以及是否告知园区内的企业不得经营规划范围外的事务，热食加工、仓储及配送是否属于禁止经营的范围？上述单位回复称：一、涉案房屋属广州花都（国际）汽车产业基地规划范围，我委（司）负责该产业基地的规划、招商、建设和管理工作。二、我委（司）没有发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件。在实际工作中，我委根据拟入园企业申请，综合产业规划、环评、安全生产、产值税收、用地性质与经营范围是否相符等因素就企业入园提出指导性意见。诉讼中，本院组织双方进行现场勘察，勘察情况为：涉案场地位于文兆公司厂区内，需要通过文兆公司的大门才能进入到涉案房屋内。涉案房屋西北向的大门已经拆除，只有一个门洞，大门外堆砌了一些废石料。室内砌了很多1.2米高的隔墙，将房屋分成不同的区域，大部分隔墙已经贴了瓷片。室内地板上做了很多水槽，水槽四周亦贴了瓷片。部分地板贴了瓷砖。室内堆放有沙和水泥以及散落着损坏的瓷片。东南墙上的一个玻璃窗被拆除改成了门洞。室内西北墙面上做了吸烟灶，西北外墙与吸烟灶接口处建有一通至屋顶的排烟管，屋顶上还放置着一个油烟净化器。顺通公司表示风机及油烟净化器可以拆除再利用，其他装饰均属于附合物拆除之后不能再利用。文兆公司表示排烟管虽然对其房屋的使用没有影响，但是外观上有影响，将影响其房屋出租。经过协商，双方一致同意，排烟管由顺通公司拆除、室内外的淤泥由顺通公司负责清运。室内隔墙拆除、水槽填平、窗户恢复由文兆公司自行找人施工，费用为15000元，顺通公司愿意根据法院判决分担情况进行支付。同时，顺通公司表示其负责拆除和清运产生的费用，文兆公司也应承担，具体费用以实际产生为准。现场勘察中，因陈国俊、周文渊亦在场，本院就本案有关问题对其进行了询问。陈国俊称涉案房屋的砌墙、水槽、拆改工程由胡金燕发包给其施工，承包方式是包工包料，未签订合同，口头协商的工程总造价20多万元，由于工程没有做完，所以只收到了十四五万元工程款，胡金燕已经付清了。工程款的支付方式有一部分是现金有一部分是微信转账，通过陈国俊现场打开其与胡金燕的微信聊天记录，显示2018年12月25日胡金燕支付了5000元，2019年1月13日胡金燕支付了15000元，2019年5月22日支付了16000元。其为胡金燕在其他地方亦做了工程，但是款项已经在2018年8月6日结清了。周文渊称其是大焊环保公司的员工，涉案房屋的排烟系统系其施工的，合同约定的总造价为76000元，胡金燕支付了68400元，胡金燕称由于涉案商铺经营不了，剩余的款项不再支付，其做的工程包括吸烟灶、排烟管道、配电箱。其中抽风机、油烟净化器如果能找到足够大的场地，拆除之后可以继续利用，但是其他项目因为是定做的，所以拆除之后无法继续利用。签订合同时，抽风机定价约8000元，净化器约4000元，均包含安装的人工费。全部工程拆除大约需要20000元，因为需要很多人力和吊车。2019年9月3日，顺通公司雇请案外人曾庆雄对排烟工程进行拆除，共计支付工程款20000元。2019年9月17日，顺通公司与文兆公司进行了场地交接。本院认为：顺通公司与文兆公司签订的仓库租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双反应恪守履行。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应该归责于何方？在租赁合同中，出租方的义务是交付符合约定用途的租赁物，承租方的义务是支付租金。仓库租赁合同约定的租赁用途为仓储、加工、配送，顺通公司称其租赁涉案房屋是用作中央大厨房，即团体餐的加工、配送和仓储。文兆公司表示双方并未约定用作餐饮用途。根据胡金燕提交的其与骆艺文的聊天记录显示，胡金燕将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文时，骆艺文除了对设计方案提出修改建议，对于用途并未提出异议，说明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案房屋用作中央厨房，而中央厨房包含仓储、加工和配送。现双方对于涉案房屋能用于仓储、加工、配送并无异议，合同无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划。由于汽车城管委会并未对外发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件，因此双方均无法预见涉案厂房用作中央厨房不符合园区规划，无法获得入园申请，故合同无法继续履行不可归责于双方。由于汽车城管委会不同意顺通公司的入园申请，从而导致顺通公司无法实现合同目的，因此顺通公司具备合同解除权。顺通公司于2019年1月25日、1月28日分别通过快递、微信的方式向文兆公司的法定代表人骆艺文发送合同解除通知，由于邮件并未妥投，因此不发生合同解除的效力。但顺通公司在2019年1月28日通过微信将合同解除通知发送给骆艺文，骆艺文已经收到，文兆公司未在通知约定的5日内提出异议，因此异议期届满，双方合同即解除，故双方签订的仓库租赁合同于2019年2月3日已经解除，顺通公司再主张解除合同没有依据，本院不予支持。关于租赁保证金，由于涉案租赁合同因不可归责于双方而解除，因此顺通公司要求文兆公司退还其保证金29050元合理有据，本院予以支持。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。具体分析如下：1.室内装修损失，根据本院现场勘察的情况以及实际施工人陈国俊的陈述，顺通公司确实对涉案场地进行了部分装修，且均为形成附合物。装修花费的费用，根据顺通公司提交的收据、微信聊天记录、银行流水以及陈国俊出示的微信聊天记录，可以证明顺通公司向陈国俊支付了163600元。根据公平原则，各自负担一半，即文兆公司应该赔偿顺通公司81800元。2.排烟管安装及拆除损失，顺通公司提交的收据以及施工人员周文渊的陈述基本吻合，且有施工合同、银行流水进行佐证，因此本院认定顺通公司向广州大焊机械设备有限公司支付了该部分工程款68400元，顺通公司认为其向广州大焊机械设备有限公司支付了76000元工程款与事实不符，本院不予采纳。根据胡金燕及周文渊的陈述，抽风机及油烟净化系统可以拆除再利用，因此该部分的价值应予以扣除。由于顺通公司并未举证证明该部分的价值，根据周文渊的陈述，该部分的价值约为12000元，因此扣除未形成附合部分的价值，形成附合部分的价值为56400元，根据公平原则，各自负担一半，即文兆公司应该赔偿顺通公司28200元。关于拆除损失，由于涉案租赁合同因不可归因于双方而解除，因此拆除、恢复原状的费用亦应该按照公平原则，由各自负担一半，现顺通公司支付了20000元的排烟管拆除费用，各自承担一半为10000元，文兆公司应该支付给顺通公司。3.管道燃气、厨房设备损失，顺通公司自认已经供货尚未安装，鉴于此，如果顺通公司找到合适场地继续经营中央厨房，购买的设备仍能继续使用，因此上述项目支出的费用，并非必然损失，顺通公司提交的证据只能证明其支付了相应的费用，并不能证明其损失情况，因此对于该笔费用，本院不予支持。4.冷柜损失，由于顺通公司现仅支付了5000元定金，该笔费用是否被没收，并没有提交证据证明，正如上面所说如果顺通公司找到合适场地继续经营中央厨房，购买的设备仍能继续使用，因此对顺通公司的该部分主张，本院不予支持。综上，文兆公司应赔偿顺通公司装修损失合计120000元，对顺通公司诉讼请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市文兆汽车零部件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市顺通餐饮管理有限公司返还保证金29050元；二、被告广州市文兆汽车零部件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市顺通餐饮管理有限公司赔偿装修损失120000元；三、驳回原告广州市顺通餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13256元，由原告广州市顺通餐饮管理有限公司负担6628元，由被告广州市文兆汽车零部件有限公司负担6628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  曾燕飞人民陪审员  卓金华二〇一九年十一月二十日书 记 员  方琢华刘雄燕