广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21475号原告：林学琛，男，1996年7月19日出生，汉族，住广东省吴川市*********，公民身份号码440************019。被告：李上，男，1978年11月19日出生，汉族，住安徽省凤阳县*************，公民身份号码341************537。原告林学琛诉被告李上房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告向原告支付因提前解除合同的违约金40500元（房租押金的三倍）；三、被告向原告退还押金14500元（水电费押金1000元、三个月的房租押金13500元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》，约定租赁期限为2019年4月25日至2020年4月25日。但被告于2019年7月1日微信告知原告不能再履行租赁合同，要求原告于2019年8月1日前撤离。被告上述行为造成原告经济损失，双方多次协商，被告不同意继续履行租赁合同，亦不愿意赔偿经济损失，多次协商无果后，被告于2019年8月15日出言威胁原告，若原告起诉，连押金都不退还。为了维护自身利益，原告特此起诉。被告答辩称：《租赁合同》没有解除，原告拖欠2019年8月份的房租4500元、7月份水电费1342元、8月份水电费282元。租赁物业的冰箱、肠粉机等设备原告全搬走了，物业处于空置状态，但钥匙还在原告手中。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告人口信息查询结果。拟证明原、被告主体资格。2、《租赁合同》。拟证明原、被告之间存在租赁关系。3、收据2张。拟证明被告收取原告电费押金1000元、3个月押金13500元。4、光盘。拟证明2019年7月1日，被告明确要求原告于2019年8月1日之前撤场，所以原告没有继续缴纳2019年8月份至9月份的租金与水电费。5、微信聊天截图。拟证明双方就退场、交接、退还押金事宜进行协商。诉讼中，被告提交以下证据：1、占道经营整改及罚款通知。拟证明原告每天营业时间超过约定时间，市场给原告作出的通知。2、缴费通知单。拟证明被告代缴2019年6月25日至7月25日的水电费1342元，2019年7月25日至9月25日的水电费300元。3、租赁合同。拟证明被告与案外人建立租赁关系，是合法将租赁物出租给原告。为查明事实，本院依职权向佛山市规划城建档案馆发送《调查函》；后佛山市规划城建档案馆向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初21475号的复函》。本院认证认为，被告对原告提交的所有证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的证据1，原告不予确认，且与本案无关联，故本院对其不予确认；证据2、3，原告对真实性予以确认，本院确认其真实性。本院依职权调取的证据，双方均无异议，本院依法予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年4月21日，原告向被告缴纳电费押金1000元、3个月押金13500元。2019年4月25日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、出租租赁物情况：1-1甲方出租给乙方的租赁物及设备的主要情况如下：1：地址：佛山市禅城区季华五路永新南村南丫岛综合市场一楼A区A6-2……二、交付日期和租赁期限：2-1甲、乙双方约定，租赁物及设备租赁期有2019年4月25日起至2020年4月25日止……三、相关费用……3-1甲方双方约定，签订本合同之日，乙方应向甲方交付以下费用（合同期满乙方无违约行为可退回）……（2）水电费押金1000元……9-2乙方应按期交纳租金及各项费用。乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按租金及各项费用的总额的百分之五支付违约金，甲方并有权解除本合同、没收押金及预收的租金、收回租赁场地……10-5乙方在没经甲方同意下不可转租出去，营业时间：早上7：00-9：00，9：00后清理干净方便，甲方正常营业。10-6乙方每月25号交租4500元一月，交3个月押金13500元。”2019年7月1日，原、被告微信聊天内容如下，被告“老板，那个档口明天开始我就不用了，你明天做完早餐要把卫生搞好好吧。”原告“什么档口，你不用你那个档口，你转出去了吗？”被告“跟你说了，反正我现在没转出去，现在你可以开你的。”原告“没听清楚。”被告“你做你的早餐就可以了。”原告“今日有个人问我这个店是不是转让，我叫他打电话给你叫他跟你谈，有没打电话给你啊。”被告“打电话的人每天都有啊，不管他，应该这几天会转掉……你们尽量找个地方去看一下，你们尽量找个地方怎么搞。这里的话可能转，有可能早餐你们可能做不了了，那也不确定，你们最好是找个地方。”原告“好的，我看一下我伙计怎么说吧，我跟他商量了。”被告“反正你们要做两手打算，我现在也有人谈早餐……今天、昨天谈的总共四个人，有两个做早餐，有两个不要做早餐，我现在也不确定到底怎么样。说实话，现在我也不知道什么时候能转得出去，反正放在这里慢慢转，你们要做好自己的打算。”原告“是的，大家都说不定了，是不是，我们也是看一步走一步这样的。”被告“我也希望转出去，早餐给你再做，我也不确定谁怎么样。今天早、中午谈的那个，可能就早餐不做，只做晚上和中午的。其实了，我也肯定想谈谈，早上还是留给你们，省得大家都麻烦，要去找要搬东西，如果早餐能留给你们的话，我尽量会谈谈给你们做。”2019年7月2日，原、被告微信聊天内容如下，被告“老板，你明天收档后，要把这里都扫干净……今天的电费我已经交完了，这里所有的东西关了。冰箱什么的全部关完了……到时候直接用多少电费自己给。”2019年7月14日，原告发现涉案商铺大门张贴“旺铺出租”，微信询问被告怎么回事。被告“我现在找人帮忙转了，贴了一张。现在找了别的公司来帮忙转。”原告“那我们这边这个早餐怎么办。”被告“那你什么时候撤场，你想什么时候撤场准备撤就行了。我现在反正也不留你……反正做完这个月撤场。”2019年8月2日，原告“你什么时候有空，约个时间搞掂大家手尾。”2019年8月13日，原告“今日几点有空，出了搞完剩下的事。”被告“月底。”原告“我等钱用的，其他要找地方搬过去才行，我现在没钱用了，你现在约定个时间出来搞定一下。”2019年10月15日，本院向佛山市规划城建档案馆发送《调查函》，询问：“1.位于佛山市禅城区季华五路永新南村南丫岛综合市场一楼A区A6-2房屋的建筑物有无报建？若有，请贵局协助提供相关资料；2.上述建筑是否符合规划报建要求？”2019年10月30日，佛山市规划城建档案馆向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初21475号的复函》：“来函收悉。经我馆档案综合业务管理系统检索，未查到佛山市禅城区季华五路永新南村南丫岛综合市场一楼A区A6-2房屋的建筑物的相关材料。”原告当庭陈述：关于水电费，双方约定的水电费为每月400元；原告支付了2019年4月25日至6月25日的水电费800元；2019年6月26日至7月25日的水电费，由于被告让原告撤场，原告未缴纳，待撤场后一并结算；关于7月份的水电费，涉案商铺实际由原、被告共同使用，原告经营早餐，被告经营中餐与晚餐，水电费由双方共同使用产生，应共同承担。虽然被告于2019年7月2日停业退场，但2019年6月25日至7月2日期间的水电费被告也应承担，原告同意承担2019年7月水电费500元、8月份水电费282元。关于租金，原告于2019年4月21日向被告支付租金4500元，5月25日支付4500元，6月25日支付4500元，后再未支付租金。关于涉案租赁合同约定的三个月押金，被告称如其违约，可三倍赔偿违约金。原告于2019年8月1日撤场，铺内设备均搬走，但有些原材料包括米、大豆等还未搬走，2019年8月2日，原告找被告交还钥匙，但被告不出面，后原告虽没有在被告的商铺内营业，但有需要还是有开门去拿原材料。2019年8月9日，物业将商铺上锁，后未再实际使用。被告当庭陈述：原告在2019年5月份称无法经营要退场，但无证据证明；原告2019年4月至6月的水电费每月仅交400元，还拖欠2019年7月份的水电费1342元、8月份的水电费282元；被告要求原告每月支付1000元的水电费，原告不同意，每月只给400元，所以原告应独立承担2019年7月份的水电费；关于涉案租赁合同约定的三个月押金，如原告按约履行，合同到期后全部退还，如原告违约则被告全部没收，只可退不可扣租；原告拖欠2019年8月份的租金4500元；由于原告2019年8月还在使用商铺，被告迫于无奈于2019年8月9日让物业上锁。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告诉请解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告均未提交有效证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证；佛山市规划城建档案馆出具的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初21475号的复函》亦明确未查到涉案房屋的相关材料，故双方签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。原告主张解除合同无依据，本院不予支持。关于原告诉请提前解除合同的违约金。如上所述，涉案合同已认定无效，原告诉请提前解除合同的违约金已无合同依据，故本院对原告该项诉请不予支持。关于原告诉请的押金。原告主张被告返还水电费押金1000元、房租押金13500元。被告抗辩原告拖欠2019年8月份的房租4500元、7月份水电费1342元、8月份水电费282元。据上所查，涉案合同已认定无效，被告抗辩的租金实为房屋占有使用费，占有使用费可参照合同约定的租金标准4500元/月予以确认。原告于2019年4月25日至8月8日期间使用涉案房屋，并足额支付占有使用费至2019年7月24日止，故还需向被告支付2019年7月25日至8月8日的占有使用费2177.4元（4500÷31×15）。关于水电费。原告确认拖欠水电费，但称双方约定原告每月仅需缴纳固定水电费400元，原告亦按照约定向被告支付了两个月的水电费；被告虽不确认约定，但对已收取水电费的事实未提出异议，亦无证据显示其收取后对水电费标准提出过异议，故本院采信原告主张，确认原告拖欠被告2019年7月水电费400元，原告在庭审中同意承担500元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。原告对被告抗辩的2019年8月水电费282元无异议，本院予以确认。综上，扣除原告需承担的占有使用费与水电费，被告还需向原告返还押金12540.6元[（14500元-2177.4元）+（1000元-500元-282元）]。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林学琛与被告李上于2019年4月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告李上应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林学琛返还押金12540.6元；三、驳回原告林学琛的其他诉讼请求。如被告李上未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取588元，由原告林学琛负担455元，被告李上负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十一月二十日书记员 余柔敏