河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3723号 上诉人（原审原告、反诉被告）：薛中年，男，1973年1月16日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李静云、任笑然，河北同欣律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王昱，女，1975年7月31日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李静云、任笑然，河北同欣律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台市房地产开发总公司，住所地邢台市桥西区新兴西大街39号。 法定代表人：杜运权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄慧玲，河北某某律师事务所律师。 薛中年、王昱与邢台市房地产开发总公司（以下简称邢房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。薛中年及王昱的共同委托诉讼代理人任笑然、李静云，邢房公司的委托诉讼代理人黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛中年、王昱上诉请求：1、撤销邢台市桥西区人民法院作出的（2019）冀0503民初1150号民事判决书中第一、第二项判决内容，查清事实依法改判；2、判令邢房公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定薛中年、王昱与邢房公司约定过渡费为每年5000元，没有任何证据支持。一审法院认定按照双方所签订的《中房社区旧房改造安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的内容，认定双方约定的过渡费是5000元/年，但是2005年10月22日签订的《中房社区旧房改造安置协议书》所列条款根本不涉及过渡费计算标准或者方式，2012年9月4日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》仅在第4条就房屋拆迁后至2012年12月31日之间的过渡费制定了统一标准，即35000元，这并不意味着双方约定了过渡费为每年5000元。理由：1、所有拆迁户的搬迁时间、房屋拆迁时间、签订第一份协议的时间均不一致，根本没有证据能够证实此35000元所补偿的就是7年；2、协议上并没有明确约定之后的过渡费用按照此标准执行；3、房屋拆迁安置补助费的标准是不断变化的，政府通过文件的形式统一制定标准或是按照各个项目分别制定标准，自2005年到2012年补偿35000元，与当时的补偿标准所差无几，所以薛中年、王昱等被拆迁户没有提出异议。但是自2012年至2019年，房价不断攀升，租房等支出也不断增加，不能还按照之前的标准计算。二、上诉人主张过渡费所依据的是（2012）61号文件《关于印发邢台市区国有土地上房屋征收安置补偿暂行标准的通知》，其中第四条规定了标准为每平米8-10元，并规定交房逾期满两年以上的每月增加100%。结合上诉人已于2012年交纳补偿房屋的所有购房款这一实际情况，上诉人主张按照新的补偿房屋的面积乘以10元每平米，是完全合理的。甚至可以说是上诉人顾及被上诉人经营困难的情况，放弃了一部分补偿。 邢房公司答辩称，薛中年、王昱的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉请求，支持邢房公司上诉请求。 邢房公司上诉请求：1、撤销邢台市桥西法院第1150号民事判决书第一条，改判为驳回薛中年、王昱诉讼请求；2、撤销邢台市桥西法院第1150号民事判决书第三条，改判为邢房公司与薛中年、王昱2012年9月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效；由薛中年、王昱支付邢房公司房屋差价款160165.8元，地下室面积差价款9167.6元，并自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付上述款项的利息直至付清款项之日止。事实与理由：一、在双方对后续过渡费没有约定的前提下，桥西法院判决邢房公司向薛中年、王昱支付过渡费27500元，没有事实根据。2012年9月10日双方成立的《房屋拆迁补偿安置协议书》第4条约定“过度期限暂算至2012年12月31日”，“过度费35000元”。对于之后的过度期限是否延续是否支付，协议没有约定，这也是薛中年、王昱长期不能主张过渡费的根本所在。在双方对后续过渡费没有约定的前提下，邢台市桥西法院判决邢房公司向薛中年、王昱支付过渡费27500元，没有事实根据。二、邢台市桥西区人民法院认为，主张《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效依据不足，不符合事实。原审时，邢房公司引用了《中华人民共和国物权法》第五十七条第二款、《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等法律强制性、效力性规定；开发公司出示了建设部、监察部、国土资源部（2006）196号《关于制止违规集资合作建房的通知》、河北省人民政府（2006）509号关于转发建设部、原监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》、邢台市人民政府办公室办字（2007）1号《关于危房改造、集资建房等项目遗留问题的处理意见》。开发公司着重指出《2012年安置协议》所约定的增加商品房面积的单价仅为暂定价格。邢房公司认为，主张《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效，既有法律依据，又有事实根据。三、驳回邢房公司的反诉请求，将会造成国有资产流失，受到相关部门的依法追究。邢房公司系事业性国有独资公司，为了维护国家利益，保护国有资产不被流失，原审时，开发公司提出了反诉请求并出示了证据，即：贯彻落实邢台市人民政府答复意见，2012年8月31日所形成的《会议纪要》、2012年调价通知、电话记录、报纸等催收房款、预算书等证据。桥西法院不计后果，驳回开发公司的反诉请求，将会造成国有资产流失，受到相关部门的依法追究。请求二审法院撤销桥西法院第1150号民事判决书第三条，支持邢房公司原审的反诉请求。四、逾期交房，存在着不可抗力因素，延误工期632.5天应该予以扣除，一审邢房公司出示了扬生治理、重污染天气、雨季停工的大量证据材料，还引用了《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《民法总则》第一百五十三条、第一百八十条的规定。但是，桥西法院却不予采纳，与法相驳。五、桥西法院适用简易程序审理本案，程序违法。本案双方约定的权利义务不明确，争议焦点较多，矛盾突出既有本诉、又有反诉，依据《民事诉讼法》第一百五十七条之规定，明显不适用简易程序进行审理。薛中年夫妻，不是我公司的职工，却享受了我公司的房改政策，以微薄价格买受了我公司的职工福利房。其后我公司又垫资为其翻盖新房，他们既要了大面积的房屋又不想多掏钱，不仅如此，又起诉我公司支付过度费。桥西法院竟然予以支持，我公司向其要房款，却不予支持，一审判决书是一份不公平、不公正的判决。 薛中年、王昱答辩称，邢房公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉请求，支持任秀明上诉请求。 薛中年、王昱向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）96531.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。 邢房公司向一审提出反诉请求：1、依法确认2012年9月10日反诉原告邢台市房地产开发总公司与反诉被告薛中年所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效；2、依法判令两反诉被告支付给反诉原告商品房面积52.86平方米的差价款，金额160165.8元；并自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止；3、依法判令两反诉被告支付给反诉原告地下室房屋面积5.63平方米差价款，金额9167.6元；并自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息至付清本款项之日止。 一审法院认定事实：薛中年、王昱共同共有邢台市桥西区新兴西路16号1＃楼1-1-2，产权证号为房权证邢市字第××号，产权产别为私有产，房屋建筑面积为93.40平方米。邢台市房地产开发总公司根据邢台市政府文件精神对上述房屋拆除重建。2005年10月23日，邢台市房地产开发总公司与薛中年签订《中房社区旧房改造安置协议书》协议约定改造前旧房房屋面积86.71平方米、共用面积6.69平方米，合计93.4平方米，改造后新房房屋面积91.29平方米、共用面积14.85平方米，合计106.14平方米，旧储藏间抵换面积12平方米；经双方核算后，新房需补交房款总额40769.80元。因旧房改造的规划、设计有所变化，2012年9月10日，邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定第1条款为被拆除房屋：补偿形式为回迁，私有住宅，建筑面积93.4平方米，房屋补偿154110元，附属物补偿12平方米计20160元，邢台市房地产开发总公司应付薛中年、王昱作价补偿款174270元；第2条款约定为偿还房屋：地点中房社区1号楼1单元203号房，房型三室两厅，建筑面积146.26平方米，相等部分面积93.4平方米，价款154110元，标准内部分面积52.86平方米，价款87219元，地下室（小房）面积17.63平方米，价款29618.4元，薛中年、王昱应付邢台市房地产开发总公司偿还房屋价款270947.4元；第3条款约定薛中年、王昱应付邢台市房地产开发总公司房屋差价款71816.13元，偿还房屋产权归薛中年、王昱所有；第4条款约定过渡期限暂计算至2012年12月31日，过渡费35000元；第8条款约定供热8044.3元，维修基金2094.434元，其他相关费用至交房时一并清算。2012年9月10日，薛中年向邢台市房地产开发总公司支付71816.13元，邢台市房地产开发总公司向薛中年、王昱出具收款收据4份，载明其收到薛中年、王昱房款87219元、储物间9458.4元、供热8044.3元、维修基金2094.43元。原告提交的中房小区业主入住传递单显示薛中年购买的中房社区1栋1单元203室，已具备入住条件，请办理入住手续，缴纳相关费用处显示已缴纳，签章处为“中房社区项目部”，时间为“2018.7.1”。庭审过程中，邢台市房地产开发总公司代理人称对于房屋的交付时间与薛中年、王昱主张的2018年7月1日差距不大。 另查明，中房社区改造项目2010年2月10日取得建设工程规划许可证，2011年7月1日取得建筑工程施工许可证。邢台市房地产开发总公司提交的调价通知显示“地下储藏间价格不变”。2017年3月3日涉案小区业主曾因新盖楼房不能及时交付向邢台市房地产开发总公司领导讨要说法，为此，曾向公安部门进行过报案，公安部门以民事纠纷调解处理。 一审法院认为，邢房公司与薛中年于2005年10月23日签订《中房社区旧房改造安置协议书》，后又于2012年9月10日邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，上述两份协议均是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依据法律规定，双方当事人的权利义务应以在后的协议为准。邢房公司称2012年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系反诉被告等被拆迁户的胁迫所签，未提交相关证据，本院不予采纳。邢房公司主张双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效，依据不足，本院不予支持。2012年9月10日双方签订协议后，双方在相互抵销该协议中各项款项后，薛中年、王昱已经按照协议约定向邢房公司交付了房屋差价款71816.13元，完成了合同约定义务。邢房公司也应当按照该协议约定向薛中年、王昱履行交房及支付2013年1月1日至交房期间的过渡费的义务。薛中年、王昱主张交房时间为2018年7月1日，原告提交的中房小区业主入住传递单显示房屋交付时间为2018年7月1日，邢房公司当庭称对于房屋的交付时间与薛中年、王昱主张的2018年7月1日差距不大，故本院认定交房时间为2018年7月1日。根据双方签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的内容，可以认定双方约定的过渡费是按每年5000元计算的，依此标准，计算2013年1月1日至2018年6月30日期间的过渡补偿费5年半计27500元。薛中年、王昱主张的过渡费计算标准依据不足，本院不予采纳。对原告请求超出27500元的部分，本院不予支持。 邢台市房地产开发总公司主张因规划、设计变更，延长了施工时间，属于不可抗力情形，其不承担责任，因规划、设计变更在前，房产公司取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证在前，双方签订2012年协议在后，故本院不予采纳。邢台市房地产开发总公司主张施工过程中，存在扬尘治理、污染天气、雨季不能施工等不可抗力等因素，影响施工总天数为632.5天，属于不可抗力情形，公司不承担责任，没有法律依据，且雨季、扬尘治理等因素是每个房产开发公司开发项目之前就应预见及考虑的常规性因素，故本院不予采纳。邢房公司反诉状中及其提交的调价通知，显示其第一次调价为2012年8月份就将价格调整为4080元每平方米，而邢房公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的时间为2012年9月10日，签订协议的时间明显在后，邢房公司与薛中年、王昱在协议中对多购房屋价格、地下室价格等进行了约定，且薛中年、王昱已经按照约定履行了相关交款义务，在双方没有重新达成一致意见，重新签订协议的情况下，邢房公司单方出具调价通知对薛中年、王昱没有法律约束力，且邢房公司提交的调价通知上显示“地下储藏间价格不变”，故对邢房公司的第二项、第三项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）薛中年、王昱房屋拆迁安置补助费（过渡费）27500元；二、驳回原告（反诉被告）薛中年、王昱的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司的其他反诉请求。 二审期间，薛中年、王昱提交了新证据，证据一，邢台市人民政府令（2012）第5号文件，证明应当适用其中的补偿标准。证据二，邢台中院（2017）冀05民终2462号民事判决。两份证据证明应当按照什么标准进行补偿。邢房公司质证称，征收补偿实施细则是依据国有土地房屋征收补偿条例制定的，与本案没有关联性，不适用解决本案所诉争的过渡费。邢房公司提交了新证据，证据一，邢房公司（2005）第42号向市建设局的请示，证明涉案房屋在被拆除之前属于危房，是本单位的职工强烈反应才由邢房公司向政府有关部门提出重建。证据二，邢台市人民政府秘书长会议纪要（2004）第52号文件。证据三，邢房公司（2006）第29号文件。证据四，邢房公司（2004）第36号及市政府办公室处理卡各一份。证据五，房屋安全鉴定报告。上述证据综合证实被拆除前的房屋属于危房，在政府当时允许建设的时候要是给予政策性补贴的，但是2006年政府已经出台了文件，对于集资建房遗留项目改造均不得享受政策性的补贴。薛中年、王昱质证称，证据二的文件上明确显示有过渡费用。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案双方当事人均提起上诉，上诉的焦点集中于2013年1月1日以后的安置费应当如何给付以及薛中年、王昱是否应当支付房屋差价款。案涉房屋于2005年12月23日签订的《中房社区旧房改造安置协议书》，至2018年7月1日房产公司交付，历时十三年之久，期间该房一直处于未交付状态。2012年9月10日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中有“暂计算至2012年12月31日过渡费35000元”的内容，根据合同解释的有关交易习惯等的原则规定，应当认定当事人对未交付期间的安置费作出过约定，原审认定过渡费是按每年5000元计算符合《中华人民共和国合同法》第六十一条及第一百二十五条的规定，原审认定依法有据。邢房公司所称的扬尘治理、重污染天气、雨季不能施工等因素属于开发商与建筑商之间施工的范畴，邢房公司未举证相应当事人已在建设施工合同中就相关问题进行处理及承担了相应责任的证据，无法要求下游商品房买卖人递接承担相应的损失。另外，扬尘治理、重污染天气停工均发生于2012年之后，自2005年12月23日《中房社区旧房改造安置协议书》签订至2018年7月1日房产公司交付，远远超出了一个合理的商品房建设周期，当事人在合理的履行期限之外另行扣除义务期间无法支持。双方2012年9月10日《房屋拆迁补偿安置协议书》已就房屋价款作出了明确的约定，双方当事人已就价款和对价标的物履行完毕，现商品房出卖方以合同价款低于房屋开发成本价为由要求人民法院判决补足“亏损”房款部分无法律依据。当事人要求人民法院变更已履行完毕的合同，于法无据。 综上所述，薛中年、王昱、邢台市房地产开发总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7840元，由薛中年、王昱负担2210元，邢台市房地产开发总公司负担5630元。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏运平 审 判 员 吴俊华 审 判 员 魏如奇 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 赵佳慧 书 记 员 贺非凡