呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4630号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈凤英，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人沈凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。富恒公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，维持第二项、第三项；2、本案一、二审案件受理费用全部由沈凤英承担。事实和理由：1、富恒公司就支付逾期交房违约金事宜从未与沈凤英签署过任何协议，且沈凤英手中的补充协议之内容及签字明显是在加盖公章后填写的，关于此，富恒公司在一审中已向一审法院申请鉴定，但一审法院忽略此重要事实，在未进行鉴定的情况下，直接认定沈凤英手中的补充协议的有效性、真实性，并将其作为定案依据，属于认定事实不清、程序违法；2、沈凤英关于逾期交房违约金的请求权已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。一审法院未采纳富恒公司的诉讼时效抗辩，判决支持沈凤英的诉讼请求，属于适用法律错误，依法应予改判。结合本案来看，沈凤英已于2015年8月21日办理了交房手续并实际收房，沈凤英请求富恒公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应当自交房之日即2015年8月21日起算，于2017年8月20日两年诉讼时效届满。即，在民法总则施行前，沈凤英诉请逾期交房违约金的两年诉讼时效期间已经届满，根据相关法律规定，依法应认定超过诉讼时效而驳回。但一审法院直接适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，认定沈凤英的诉讼请求未过诉讼时效期间，属于适用法律错误。沈凤英辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2、本案并没有超过诉讼时效，双方签订的补充协议中并没有约定违约金的具体给付时间，只是计算出了一个具体的金额，在没有约定给付期间的情况，沈凤英有权随时催要。且沈凤英一直在催要中，但是富恒公司以种种理由推脱，让沈凤英再等等；3、补充协议是真实合法有效的，其上有双方当事人签字和盖章，合法有效。一审判决依据补充协议中双方确认的违约金支付，有合同和法律依据。沈凤英向一审法院起诉请求：1、依法判决富恒公司支付沈凤英逾期交房违约金511830元，并从2015年8月1日开始按照银行同期贷款利率赔付逾期支付违约金的损失，计算至实际付清为止；2、判令富恒公司退还产权办理费用110143元；3、判决富恒公司支付逾期办理房地产权属登记的违约金33000元；4、判令富恒公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月18日，沈凤英与富恒公司签订了一份商品房买卖合同，沈凤英购买了位于呼和浩特市××区商铺,合同中约定了交房日期是2013年8月31日。合同中约定的违约责任是出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，沈凤英按照合同约定付清了全部购房款3300000元，富恒公司于2015年8月21日向沈凤英交付房屋，但沈凤英至今也没有取得产权证书。另查明，沈凤英持有的房屋买卖合同中载明了合同的补充协议，约定了从2013年8月31日起至本补充协议重新约定交房日期为2015年7月31日止，分段计算违约赔偿金共计511830元。由沈凤英和高峰在协议书上签字，并加盖了富恒公司印章。但是富恒公司持有的房屋买卖合同中没有载明任何的合同补充协议内容。沈凤英按照富恒公司要求应当缴纳相应的办理产权时需要缴纳的产权费用110143元，双方同意从违约金511830元中抵顶产权费用110143元，富恒公司给沈凤英开具了收款收据。一审法院认为，沈凤英、富恒公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同。沈凤英按约付清房款，富恒公司没有按约日期交付房屋，但已经于2015年8月21日向沈凤英交付房屋，沈凤英也接收房屋，双方的主要义务履行完毕。对于沈凤英诉请富恒公司支付逾期交房违约金511830元，并从2015年8月1日开始按照银行同期贷款利率赔付逾期支付违约金的损失，计算至实际付清为止，其依据为商品房买卖合同的补充协议。经查，该补充协议只有沈凤英单方持有，且协议上除去沈凤英签字外，另一方签字人为高峰，并加盖了富恒公司印章，结合沈凤英的亲属与高峰通话录音，可以证明高峰为富恒公司工作人员。富恒公司所持有的商品房买卖合同没有补充协议内容，但对外给沈凤英的补充协议约定的内容上加盖公司印章，对外产生法律效力，故一审法院对房屋买卖合同中的补充协议的真实性予以采信。依据该补充协议约定的违约期限及违约金自2013年8月31日至2015年7月31日止违约金共计511830元，该违约金体现迟延交房至实际交付房屋期间的违约金，是富恒公司自愿承担违约金的意思表示，故一审法院对此予以支持。但沈凤英继续主张从2015年8月1日开始按照银行同期贷款利率赔付逾期支付违约金的损失至实际付清为止的诉讼请求，于法无据，不予支持。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据商品房买卖合同约定的2013年8月31日交房日期，沈凤英已于2015年8月21日办理了房屋交接手续，并实际收房，其诉请富恒公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应当自交房之日即于2015年8月21日起计算至2018年8月20日届满，沈凤英的该项诉讼请求未超过诉讼时效期间，对沈凤英据此主张的该项诉讼请求予以支持。对于沈凤英诉请富恒公司退还产权办理费用110143元，因沈凤英所提供的收款收据虽然加盖了富恒公司财务专用章，但富恒公司辩称其未收取款项，原告沈凤英也认可该费用从富恒公司承担的违约金511830元中抵顶，没有向富恒公司支付过该笔费用，故主张该笔费用的退还无事实和法律依据，不予支持。对于沈凤英诉请富恒公司支付逾期办理房地产权属登记的违约金33000元，因富恒公司至今未办理产权证是事实，根据商品房买卖合同第十二条第2项出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金的约定，富恒公司应向沈凤英支付逾期办证的违约金3300000元×1%＝33000元，一审法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈凤英逾期交房违约金511830元。二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈凤英逾期办理房地产权属登记的违约金33000元。三、驳回原告沈凤英的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，印章作为法人对外明确其真实意思表示的凭证之一，对确定法人在民事活动中的权利、义务具有决定性作用和公示意义，故法人应对其印章进行妥善保管、谨慎使用，否则要承担由此带来的不利后果。本案中，富恒公司并未否认补充协议中印章的真实性，亦未提出印章存在被盗用、伪造或丢失等情形，应认定系富恒公司自愿作出的民事行为。而富恒公司作为房地产企业，在明知其加盖印章可能产生的法律后果的情况下，仍在沈凤英持有的补充协议上多处加盖了公司印章，应视为其作出了“愿意承担由此产生的一切法律后果”的明确意思表示。故在富恒公司自愿加盖印章且印章真实的情况下，印章加盖与文字形成的先后顺序，并不影响富恒公司因此应承担的民事法律责任。故本院对富恒公司要求“对补充协议中印章、手写内容、沈凤英签字的先后顺序”进行鉴定的申请不予准许，对其以此否认补充协议真实性的上诉理由不予支持。补充协议系双方当事人做出的真实意思表示，内容合法、形式有效，富恒公司应当依约向沈凤英支付逾期交房违约金，一审判决并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。而就《补充协议》中约定的逾期交房违约金，其数额已经双方当事人明确，但并未约定给付日期，故沈凤英可以随时向富恒公司主张，不受合同约定的交房日期的影响。富恒公司主张沈凤英的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，富恒公司要求撤销一审判决第一项的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12112元，由上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月二十日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升