广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5731号原告：陈庚明，男，1990年9月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司,住址广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，该公司董事长。委托代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。原告陈庚明诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈庚明的委托代理人王美舟，被告广东省水电集团有限公司的委托代理人陈翠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庚明向本院提出诉讼请求，1、被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（以总房款1397209元为本金，从2017年3月24日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计金额为152646元）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年2月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）1102房。合同签订后，原告支付全部房款，履行了合同义务。合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照伍拾元的标准支付给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。此外，因合同约定延迟办理产权登记违约金标准过低，现请求调高为每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称，一、双方在合同附件中约定的办证时间仍未起算，被告并不存在逾期办证行为。根据《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第13条以及附录二《委托办理权属登记协议书》第二条约定，被告在涉案房屋完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。被告已在2016年7月13日完成涉案小区B2和B3栋的竣工验收备案，但由于涉案小区B1、B2、B3、B4栋属于整体报建，故涉案房屋必须整体办理初始登记，之后才能办理产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收尚未完成，故涉案小区B栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，原告也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。二、原告并未提供相关证据证明其存在实际损失，其要求提高违约金标准没有事实和法律依据。由于双方约定的办证时间点仍未起算，故被告不存在违约行为。退一步讲，即使被告存在逾期办证的违约行为，合同已明确约定了逾期办证的违约金。原告并未提供任何证据证明其实际损失远远高于合同约定。反而，相比较日益高涨的房价，被告即使逾期办证，也并未给原告方造成任何预期利益上的损失。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，由于原告并未举证其存在实际损失，而且双方已在合同中将逾期办证的违约金约定为50元/天，即使被告需要支付违约金，也应仅为50元/天，原告要求以总房款按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算违约金依据不充分。三、原告违规加建是涉案房屋至今未能办理初始登记的重要原因。被告交楼后，原告在对涉案房屋进行装饰装修过程中，存在将客厅玻璃栏杆拆除扩建，或者是将阳台建筑物拆除扩建安装铝合金窗的行为，已违反《广东省物业管理条例》以及《住宅市内装饰装修管理办法》中不能改变住宅外立面，在非承重外墙开门、窗的相关规定。物业管理公司经巡查发现上述情况后，已向原告发出书面《违规整改通知》，通知原告在三天内自行将违规扩建部分予以拆除，恢复原貌，但原告未予理会。直至今日，即使被告提交初始登记的申请材料，最终也会因原告违规加建、其房屋实际情况与房屋平面图和合同附图不一致而被驳回初始登记申请。综上所述，被告不存在逾期交楼的违约行为，双方在合同中约定的办证时间仍未起算，原告主张逾期交房和逾期办证的违约金，没有任何事实和法律依据。经审理查明：2015年2月10日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道西1号3幢11层1102号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）1102房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1397209元……第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。签订上述合同后，原告依约向被告支付了购房款。被告分别于2015年2月10日、6月23日开具金额合计为1397209元的房款发票给原告收执。2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对被告开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年1月27日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明被告申请位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的红线范围内的水表安装工程已竣工，验收合格，已具备通水使用条件。2016年3月15日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《证明》，载明水电广场B2、B3栋新装2×1000kVA公变高低压配电工程永久供电系统已竣工验收，具备永久供电条件。2016年3月21日，涉案房屋所在的位于增城区××大道西××房、××房、××房取得了永久通邮的使用条件。2016年4月8日，广州市公安消防局出具穗公消验字[2016]第0425号《建设工程消防验收意见书》，载明关于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地的B-2、B-3栋三至三十一层土建工程综合评定消防验收合格的意见。2016年5月20日，原告与被告签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，原告办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。2016年7月13日，原广州市增城区住房和建设局出具位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉住宅楼B-2、B-3工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全，工程竣工验收备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件、建设工程竣工档案认可证等。庭审中，原告陈述以下内容：1、原告诉请的延期办理产权登记违约金是基于被告未在合同约定的210个工作日内向房地产登记机关递交权属登记资料而主张。2、合同附录二《委托办理权属登记协议书》第二条中关于办理竣工备案以及产权初始登记业务之后才办理房产证的约定违反诚实信用原则，因办理房屋的竣工备案以及产权初始登记是被告的义务，若按上述约定履行，被告永远也不用承担延期办证的违约责任，被告亦可通过上述格式条款排除了原告按照《中华人民共和国合同法》以及合同约定获得涉案房屋产权证的权利，免除了被告延期办证的责任，因此上述条款中关于“甲方在完成项目的竣工验收备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内”的约定无效；被告自认至今也没有办理初始登记，故被告已构成违约。3、按照办证流程，应先由被告办理初始登记，再测绘商品房的实际面积，确定购房的实际金额，由被告提供涉案房屋的分布图后，缴纳契税，再递件办证；而附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1项中约定的税费主要是指契税，被告至今都未通知原告缴纳，附录二《委托办理权属登记协议书》第二条已明确约定税费是由被告代缴，因被告至今都没有办理初始登记，所以无法缴纳契税。4、原告购买的涉案房屋是按照被告的样板房进行装修的，现被告主张原告装修违规，也是被告误导所致；另，被告并未举证证明是由于原告装修房屋造成被告办证延误，涉案房屋也不存在因装修问题导致房地产登记部门不予办理初始登记的问题。庭审中，被告陈述以下内容：1、被告至今并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料，因小区的B4住宅楼还没有办理好竣工验收，即使B1、B2、B3的楼宇符合办证条件，不动产权登记部门基于B4楼的情况没有接收被告的办证资料；除了上述原因之外，暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证。2、附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1项中约定的税费是指契税，原告至今尚未缴纳该税费，除此外，原告已交齐附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款第1至3项约定的其他资料。3、原告主张从其签署收楼确认书的次日计算210个工作日届满的次日为2017年3月24日的问题，被告认为按计算应无误。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于被告是否存在延期办证违约行为的问题。附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，被告为原告办理涉案房屋的产权证书除了要原告具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以被告完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是被告应履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自被告在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，被告仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出原告作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为原告办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由原告承担，在一定程度上减轻了被告延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据。被告并未提供证据证明其有通知原告交纳相关税费（契税）而原告迟延交纳的事实，原告也表明被告至今仍未通知交纳契税。因此，本院结合合同约定以及原、被告的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定被告应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务，即从原告接收涉案房屋的次日即2016年5月21日起210个工作日届满之日即2017年3月23日为被告为原告办理涉案房屋递件办证的时间，但被告至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，被告应从2017年3月24日起承担延期办证的违约责任。因此，原告主张被告支付自2017年3月24日起至本案调查终结之日即2019年8月29日的延期办证违约金，于法有据，本院予以支持。被告主张合同约定的办证时间仍未起算，被告并不存在延期办证行为的抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告在庭审中已承认涉案房屋无法递件办证是小区内的B4住宅楼没有办理好竣工验收的原因，除此之外暂时没有其他原因导致涉案房屋无法递件办证；且被告也无法举证证明原告存在违规加建或者是原告的违建行为导致涉案房屋至今未能办理初始登记，因此被告抗辩原告违规加建是导致涉案房屋未办理初始登记的重要原因，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于延期办证违约金是否调整的问题。本院认为，延期办证违约责任是双方签订合同时所确认，延期办证违约金标准已明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方当事人已经对延期办证违约金的数额进行了约定，原告也没有举证证明其因被告延期办证造成的损失高于合同约定的违约金数额，故原告主张延期办证违约金每日按中国人民银行贷款基准利率的标准计算，依据不足，本院不予支持。承上文分析，被告应向原告支付自2017年3月24日至2019年8月29日的延期办证违约金44450元(按每天50元的标准，延期889天计算)。至于2019年8月30日起至被告向房地产登记部门递交涉案房屋权属登记资料之日止的延期办证违约金，原告可另案主张，本案不予调处。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈庚明支付自2017年3月24日至2019年8月29日的延期办证违约金44450元。二、驳回原告陈庚明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由原告陈庚明负担1188元，被告广东省水电集团有限公司负担488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年十一月二十二日书记员  陈夏欣周思珍