宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民初583号原告：李艳，女，汉族，1978年2月25日出生，宁夏达美医药有限公司总经理，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：孙伟强、杨璐嘉，宁夏京川律师事务所律师。被告：陕西有色建设有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西影路289号。法定代表人：卢晓岚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张书斌，陕西时代建功律师事务所律师。被告：陕西有色建设有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区紫微星座6号楼904室。负责人：白宏伟，该分公司经理。被告：白宏伟，男，汉族，1967年5月3日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：银川胡商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城27楼103、104房。法定代表人：林登科，该公司总经理。原告李艳诉被告陕西有色建设有限公司（以下简称陕西有色公司）、陕西有色建设有限公司宁夏分公司（以下简称陕西有色宁夏分公司）、白宏伟、银川胡商投资有限公司（以下简称胡商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日作出（2016）银01民初80号民事判决，李艳不服该判决提起上诉，宁夏回族自治区高级人民法院于2019年2月22日作出（2017）宁民终183号民事裁定书，将本案发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙伟强、杨璐嘉，被告陕西有色公司委托诉讼代理人张书斌到庭参加诉讼,被告陕西有色建设有限公司宁夏分公司、白宏伟、银川胡商投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李艳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋转让协议》、《胡商国际商贸城预约书》；2、依法判令各被告向原告返还已支付购房款480万元、双倍定金100万元，并支付利息653326元（按人民银行同期贷款利率计，暂计自2013年1月14日至2016年1月20日，主张至全部款项返还之日止），合计6453326元；3、本案的诉讼费、保全费及其他相关费用均由被告承担。事实和理由：2013年10月11日，被告陕西有色宁夏分公司与原告签订《房屋转让协议》约定将被告胡商公司抵顶给其的银川胡商国际商贸城1号楼12层出售给原告，售价480万元。次日，被告胡商公司、陕西有色宁夏分公司以尚未办理《商品房预售许可证》为由与原告签订了《胡商国际商贸城预约书》，约定被告胡商公司于2014年4月30日前与原告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向陕西有色宁夏分公司法定代表人白宏伟个人账户中汇入了全部购房款。此后被告一直未交付房屋，后原告得知涉案房屋在2013年3月即已取得《商品房预售许可证》，且在2013年8月办理了在建工程抵押，故原告要求被告返还已付购房款，但被告推诿拒付。现各方关于房屋买卖的协议已不能实际履行，而购房款已付至被告白宏伟个人账户被用于个人消费，故原告诉至法院。被告陕西有色公司辩称，一、原告诉称的房款收款人并非被告陕西有色公司，而是将款交给了白宏伟，白宏伟并未受被告陕西有色公司授权，故被告陕西有色公司无义务进行返还。二、原告主张解除《房屋转让协议书》缺乏事实及法律依据。该协议签订时，被告陕西有色公司并未取得所涉房屋的物权，当时的产权人是被告胡商公司，原告对此明知。协议书本质系债权转让合同。根据《胡商国际商贸城预约书》约定可知，被告胡商公司知悉并同意将涉案房屋转于原告，债权转让自通知债务人时生效，房屋转让协议已经履行完毕，合同目的已经实现。三、本案争议双方应为原告与胡商公司，被告陕西有色公司并非适格被告。被告陕西有色宁夏分公司、白宏伟、胡商公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。李艳为证明其主张，提交如下证据：证据一：1、《房屋转让协议》、《授权委托书》、《营业执照》、《组织机构代码证》各一份；2、《胡商国际国贸城预约书》、《公证书》、《营业执照》、《组织机构代码证》各一份；3、《商品房预售许可证》、《在建工程抵押登记证明》各一份；证明：1、原告购买被告胡商公司开发的涉案房屋，并签订了相关的《房屋转让协议》与《胡商国际商贸城预约书》，协议及预约书中明确约定了定金及购房款；2、各被告隐瞒涉案房屋在2013年3月既已取得《商品房预售许可证》事实，且在2013年8月22日被告胡商公司将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了《在建工程抵押登记证明》，各被告均是在明知合同目的无法实现的情形下与原告签订该《房屋转让协议》与《预约书》；3、陕西有色宁夏分公司营业证照及组织机构代码证证明该被告不具有法人资格，其民事责任由总公司及其共同承担。被告陕西有色公司对组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明被告陕西有色公司或陕西有色宁夏分公司存在故意隐瞒相关事实的证明能力。证据二：1、中信银行《电汇凭证》、《交易数据查询流水》各一份；2、陕西有色宁夏分公司50万《收据》、胡商公司430万元《收据》；证明：1、原告依约分别向各被告支付了定金及购房款。2、被告依照合同定金和购房款金额的约定，分别向原告出具了50万元及430万元的收据。3、证明被告白宏伟收到了所有的涉案款项，遂其应当承担返还购房款及双倍定金的义务。被告陕西有色公司对该组证据的真实性没有异议，其提供的两份收据不能显示存在收取定金事实，仅显示款项性质为房款。被告陕西有色公司未提交证据。经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，均能证明本案相关事实，本院予以采信。经审理查明，2013年10月12日，被告陕西有色宁夏分公司与被告胡商公司签订《房屋顶账协议书》，胡商公司将胡商国际商贸城一号楼12层抵顶给陕西有色宁夏分公司用于支付工程款，约定房款总额为430万，待胡商公司与陕西有色宁夏分公司签订《商品房买卖合同》同时陕西有色宁夏分公司出具收到工程款的发票或收据后，双方的债务关系抵顶完毕，陕西有色宁夏分公司有权将抵顶的房屋转让给第三方，陕西有色宁夏分公司有权委托胡商公司将抵付的房屋预约出卖给第三方，第三方以陕西有色宁夏分公司出具的委托书为准，胡商公司与第三方签订《胡商国际商贸城预约书》并出具预约金或房款的收据，胡商公司出卖给第三方的房屋视为抵给陕西有色公司。2013年10月11日，陕西有色宁夏分公司与原告李艳达成《房屋转让协议》，约定陕西有色宁夏分公司将胡商公司抵顶给其的胡商国际商贸城1号楼12层以单价每平米4800元、总价合计480万元的价格出售给李艳，协议签订之日，原告向陕西有色宁夏分公司支付定金50万元，并在三日内付清余款（汇款账号为白宏伟账号），陕西有色宁夏分公司收到全部房款后协助原告与建设方签订正式《商品房买卖预约书》，并协助让建设方给原告出具收款收据或发票，原告与建设方签订《商品房买卖合同》后，双方按照所签合同内容履行各自的义务，陕西有色宁夏分公司按房屋测绘部门的测定面积与原告进行清算，多退少补后双方的合同履约完成，如出现违约行为，按照合同法有关定金的规定承担违约责任。2013年10月12日原告与被告胡商公司、陕西有色宁夏分公司签订《胡商国际商贸城预约书》，约定原告向胡商公司缴纳预约金430万元，预约胡商大厦写字楼12层，胡商公司于2014年4月30日前与原告签订《商品房买卖合同》，陕西有色宁夏分公司应于2013年12月31日前向胡商公司提供430万元相应的工程款发票，否则胡商公司有权拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，胡商公司承诺于2013年7月31日前办理完毕原告预约项目的预售许可证，如有预期，每逾期一日依照已预交预约金在人民银行同期存款利率的两倍标准像原告支付违约金，如逾期30日以上，原告可选择：1.按上述方案收取违约金并继续履行本约书；2.单方终止本预约书，胡商公司收到原告的书面终止通知起5个工作日内向原告全额退还预约金，并依照上述标准计算至实际退款之日向原告支付违约金，若原告未向胡商公司出具书面终止通知的，视为原告自愿继续履行本预约书，三方同意原告应如约履行陕西有色宁夏分公司签订《房屋转让协议》，若原告未能依照《房屋转让协议》履行全部义务，陕西有色宁夏分公司有权通知胡商公司解除本预约书，胡商公司自收到陕西有色宁夏分公司解除预约书通知之日起，本预约书解除，胡商公司出具给原告的预约金收据自动作废，无法律效力，《商品房买卖合同》签订后，本预约书自动终止，原告已付的预约金直接作为房款缴纳给胡商公司，胡商公司不再退还，双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。另查明，原告分别于2013年10月12日、14日分别向被告白宏伟账号汇入20万元、460万元，其中20万元在电汇凭证中注明是购房定金。2013年10月12日胡商公司向原告出具了430万元的收据，2013年10月16日陕西陕西有色宁夏分公司向原告出具了50万元胡商国际商贸城1#商服房款的收据。还查明，2013年3月27日，银川市住房保障局出具胡商公司胡商国际商贸城1号商服楼的预售许可证。2013年8月22日胡商公司将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给中国银行股份有限公司银川市东城支行。本院认为，被告陕西有色宁夏分公司将胡商公司抵顶给其的房屋向原告出售，并与原告签订《房屋转让协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，双方均应履行。现原告已依约向被告缴纳了房款及定金，现涉案房屋已办理了在建工程抵押且至今无法交付，合同目的已无法实现，原告要求解除该《房屋转让协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。原告与被告陕西陕西有色宁夏分公司、胡商公司签订《胡商国际商贸城预约书》，三方约定将胡商公司已抵顶给陕西陕西有色宁夏分公司的涉案房屋由原告预约购买，但涉案房屋以在建工程形式抵押给第三人，导致合同目的无法实现，原告要求解除该预约书的诉讼请求应予支持。关于合同解除后的处理，本案中原告与被告陕西有色宁夏分公司、胡商公司就涉案房屋先后签订了《房屋转让协议》及《胡商国际商贸城预约书》，陕西有色宁夏分公司是胡商公司已将涉案房屋抵顶给陕西有色宁夏分公司的情况下将涉案房屋转让给原告，且陕西有色宁夏分公司在胡商抵顶价格430万元的基础上溢价50万元出售给原告，而原告也已将480万元按照陕西有色宁夏分公司的要求汇入该公司指定账户。故在本案中，房屋买卖合同的双方系原告与陕西有色宁夏分公司。因此，合同解除后陕西有色宁夏分公司应返还原告480万元房款及购房款利息，陕西有色宁夏分公司应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付480万元自2013年10月14日至本判决确定的给付之日止的利息。胡商公司与李艳、陕西有色宁夏分公司签订了《胡商国际商贸城预约书》，是该合同的相对方，胡商公司应按约履行合同义务，向李艳提供符合合同约定的标的物，因胡商公司提供的涉案房屋存在权利瑕疵，致使合同目的无法实现，胡商公司亦应与有色宁夏分公司共同承担返还购房款及利息的责任。关于定金，本案中原告与被告陕西有色宁夏分公司签订的《房屋转让协议》中存在定金条款，从合同约定来看，该定金的担保内容为原告李艳按时交清房款，被告陕西有色宁夏分公司义务为促成原告与被告胡商公司签订《胡商国际商贸城预约书》，让建设方给原告出具收款收据或发票，按照该约定原告已将房款足额交给被告陕西有色宁夏分公司，原告、被告陕西有色宁夏分公司、被告胡商公司也签订了《胡商国际商贸城预约书》，故原告交纳的20万元定金应抵作房款，原告主张陕西有色宁夏分公司承担返还双倍定金的诉讼请求不能成立。陕西有色宁夏分公司系陕西有色公司的分公司，故陕西有色公司与陕西有色宁夏分公司共同承担向原告赔偿经济损失的义务。本案系合同纠纷，白宏伟系履行职务行为，故白宏伟不是合同当事人，原告起诉被告白宏伟承担责任的诉讼请求无法律及事实依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李艳与陕西有色建设有限公司宁夏分公司于2013年10月11日签订的《商品房转让协议》。解除原告李艳与被告银川胡商投资有限公司、陕西有色建设有限公司宁夏分公司于2013年10月12日签订的《胡商国际商贸城预约书》；二、被告陕西有色建设有限公司、陕西有色建设有限公司宁夏分公司、银川胡商投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李艳返还购房款480万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付480万元自2013年10月14日至本判决确定的给付之日止的利息；三、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56973元，保全费5000元，合计61973元，由被告陕西陕西有色建设有限公司、陕西陕西有色建设有限公司宁夏分公司、银川胡商投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长  李慧琴审判员  张建国审判员  杨 玫二〇一九年十一月十九日书记员  陈紫卉附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同;（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。《中华人民共和民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。