河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异224号 案外人：赵雪平，女，1968年8月22日出生，汉族，住河北省邢台市任县。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，案外人于2014年8月7日与福麟公司签订《福麟小镇（高开区）认购书》，购买由福麟公司承接开发的位于邢台市1号楼2单元603号房产，且已支付了全部购房款。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇1号楼2单元603号房产，因该房产已由案外人购买，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定。现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人赵雪平没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，赵雪平的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、2014年2月18日，赵雪平与邢台恒科房地产公司签订的住宅内部认购协议； 证据2、2014年8月7日，赵雪平转给邢台景鸿公司的128,000元的转款凭证； 证据3、2014年2月18日，赵雪平2万元房款定金收据、2014年8月7日，赵雪平交的购房款130,000元收据； 证据4、2014年8月7日，锦江花园换房申请审批单； 证据5、赵叶周（系赵雪平之子）2017年5月19日25,000元的签购单、2017年5月19日建行客户交易明细清单，显示交易金额为25,000元； 证据6、赵雪平、赵叶周、赵爱敏的关系证明（户口页复印件）； 证据7、2018年4月12日，赵爱敏转给福麟公司120,000元的POS签购单，建设银行个人活期账户交易明细，证明2018年4月12日，转给福麟公司120,000元；赵叶周转给福麟公司130,000元的POS签购单； 证据8、2018年4月12日，房款430,657元收据一张； 证据9、赵雪平与福麟公司签订的福麟小镇认购书一份； 证据10、2019年11月14日，房屋交易与产权管理信息查询证明，证明赵雪平名下无房。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。认购协议是赵雪平与邢台恒科房地产开发有限公司签订的真实性、合法性无法核实确认，并且邢台恒科房地产开发有限公司不是本案的诉讼主体，不能证明赵雪平对涉案房屋享有合法所有权，可以任意处分。 对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该转账记录没有标明案外人的账户，并且收款人邢台景鸿开发公司也不是本案的诉讼主体，不是证明赵雪平给被执行人支付购房款的事实。 对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。收据是邢台恒科房地产开发有限公司和邢台景鸿房地产开发有限公司单方法律行为，涉及金额较大且没有银行流水等有效书面凭证，不认可真实性，仅凭收据也不能合法合理的证付款或收款行为实际发生，不能证明赵雪平已经向被执行人支付购房款。收据上显示的各方主体与本案均无关。 对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该审批单没有被执行人公章无法确认其真实性，该涉案房屋登记在被执行人名下，案外人不能证明取得涉案房屋的合法所有权。 对证据5的POS签购单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。签购单没有银行盖章不是原件，签购单的持卡人签名是赵叶周，不是案外人本人，不能证明赵雪平支付购房款给被执行人的事实。对建设银行交易明细的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。交易明细上的户名为赵爱敏，不是案外人本人，不能证明赵雪平支付购房款给被执行人的事实。 对证据6的真实性、合法性予以认可。关联性及证明目的不予认可，该证据与本案无关。 对证据7的POS签购单真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。签购单没有银行盖章不是原件，签购单的持卡人签名是赵叶周，不是案外人本人，不能证明赵雪平支付购房款的事实。对建设银行交易明细的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。交易明细上的户名为赵爱敏，不是案外人本人，不能证明赵雪平支付购房款给被执行人的事实。 对证据8的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理的证明案外人已付购房款的事实。 对证据9的真实性、合法性不予认可。签订日期及房屋认购日期即交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形，因此认购书的真实性、合法性不予认可。关联性不予认可，此份认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容：交使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，不能证明案外人在法院查封前已经与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同。 对证据10的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明赵雪平在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份信息，故不确定的信息未计算在内。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。邢台市高开区福麟小镇项目原系恒科公司和景鸿公司开发的项目，然后因恒科公司和景鸿公司的资金链断裂，经政府协调，由福麟公司接盘的烂尾项目，案外人都是从恒科公司和景鸿公司购房的。福麟小区2016年4月份交房的和高开区福麟小镇于2017年2月份交房的，南石门福麟小镇现在是在建项目。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区房屋。 另查明，2014年2月18日，赵雪平与邢台恒科房地产开发有限公司签订住宅内部认购协议，协议约定，赵雪平认购锦江花园项目1号楼1单元604号房产，价款为388,214元。赵雪平于2014年2月18日向邢台恒科房地产开发有限公司支付2万元，2014年8月7日支付13万元，邢台恒科房地产开发有限公司出具了收款收据。2014年8月7日双方协商将1号楼1单元604号房产更换为1号楼2单元603号房产。后锦江花园项目由福麟公司承接，项目更名为高开区福麟小镇。赵雪平与福麟公司签订了福麟小镇（高开区）认购书，福麟公司为赵雪平出具了共计430,657元收款收据。赵雪平提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明赵雪平没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人于2014年与邢台恒科房地产开发有限公司签订住宅内部认购协议，约定案外人购买案涉房屋，后虽由福麟公司承接邢台恒科房地产开发有限公司的开发项目，应视为案外人于2014年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人也已支付了超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台市高开区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  白娟娟