广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12424号原告：孙明娟，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：梁映霞，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东海鸥律师事务所实习律师。被告：珠海市香洲区碧景园小区第三届业主委员会，住所地：珠海市香洲区兴柠街57号。负责人：廖汉东，主任。委托诉讼代理人：瞿缨，广东精诚粤衡律师事务所律师。原告孙明娟与被告珠海市香洲区碧景园小区第三届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明娟及其委托诉讼代理人梁映霞、徐飞与被告珠海市香洲区碧景园小区第三届业主委员会委托诉讼代理人瞿缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙明娟向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令撤销被告于2019年5月8日发布的《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会的公告》（珠岭碧业委字[2019]16号）；2.请求判令撤销珠岭碧业委字[2019]3017号《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》；3.请求判令撤销《岭南世家碧景园物业服务采购项目（CLF0119ZH00QY90）的中标公告》；4.请求判令案件受理费由被告承担。事实和理由：被告违反招标程序，未经业主大会审议否决前一公告，擅自篡改招标方案关键性条款并不顾利害关系人投诉与第三人签订物业服务合同，本次招标依法不具有法律效力。2019年5月8日原告所在小区岭南世家碧景园在被告的组织下启动新物业管理公司选聘，根据《珠海市物业管理招投标管理办法》的相关规定，其选聘过程主要包括：1、招标方案提交业主大会审议并投票；2、委托机构招标；3、中标信息公示；4、签订合同，等步骤。7月8日招标机构评标结束后，被告未按《招投标管理办法》第48条规定：3日内在物业服务项目的物业管理区域内，公示物业服务项目的招标文件和中标人投标文件中的主要事项。7月15日小区100多位业主即联名向被告、居委会、街道办质疑选聘结果的合法性，根据《招投标管理办法》第49条规定，利害关系人对中标结果提出异议的，招标人（被告）应当自收到异议之日起三日内做出书面答复，作出答复前，应当暂停招标投标活动。但被告至今不仅未答复，还在7月25日与时代物业私自签订了物业服务合同。被告采取偷梁换柱的手法，违背业主意愿擅自篡改招标方案并与第三人签订物业服务合同，严重损害业主利益。由于小区电梯老旧，部分故障频繁，广大业主对电梯包修的需求非常强烈，电梯维修相关服务约定在整个招标方案中是大家关注的焦点。在被告提请业主大会审议的《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会的公告》的招标方案中，物业管理费综合单价限价电梯房的价格是1-3元/月/平方；对电梯方案的描述为：电梯维保包干制，物业费已包含所有电梯维修费。在被告成员主持的微信沟通群中，业委会主任廖汉东的相关承诺为：电梯维保包干，修电梯不另收费，换零件、杂项也不要另出钱，一分钱不需要出。鉴于上述招标方案的描述和被告主任的承诺，多数业主认为招标方案在1-3元的范围尚属合理，即使提高的话应该也不会超过2元每平方。然而最终被告与第三人私自签订的新物业合同中，电梯房的物业费由原来的1.4元（实际为1.28元，计提0.12元维修基金）大幅提升至2.5元（且不包含维修基金），关于电梯维修的相关表述也变成了：“电梯维保包干制，维保费按23台电梯1000元/月预算，包含在物业管理费以内。”相当于每部电梯月维保费用仅为43.5元，而原告等众多业主最在意的电梯维修全包条款被全部删除。对比招标文件、微信承诺与新《物业服务合同》，关于电梯维保维修的表述大相径庭，严重侵害了原告及众多业主的合法权益。未来在电梯维修问题上，业主、物业以及业委会势必因此引发更多纠纷，进而严重影响广大业主的日常生活。此外，《物业服务合同》作为原告委托被告与第三人签署的重要法律文件，被告和第三人理应对电梯维修条款的重要性心知肚明，在合同中应细化重要相关条款，如服务范围，响应时间等内容，以此保证528户业主合法权益和约束第三人的服务质量。被告作为业主大会的执行机构，明知新《物业服务合同》中关于电梯维修约定已经严重超出业主大会授权范围，还与第三人签订严重损害业主利益、违背业主意愿的合同。被告在业主大会投票中，存在通过虚构电梯保修事实，隐瞒、篡改招标方案真相，偷梁换柱以欺诈手段引导原告及广大业主做出了错误判断。被告的行为在2019年8月1日珠海市香洲区住房和城乡建设局发布的《关于答复岭南世家碧景园业主投诉的函》中，政府多部门联合调查组对其中部分事实也做出了相关部分阐述和判定。被告严重失信于业主，最终解释权类补充协议无效。2019年8月8日，被告与第三人签订的合同在被投诉和政府调查后，第三人向被告发出了《关于岭南世家碧景园电梯维保保养费用的说明》，鉴于业主大会授权的招标方案与新《物业服务合同》在电梯保修条款表述上存在重大差异，第三人的事后《说明》既没有完全符合电梯包修的要求，这种最终解释权的《说明》与《物业服务合同》也同样大相径庭，由此可见第三人对电梯维修条款多次表述出尔反尔，其根本无法诚信表达服务态度。而被告除了罔顾业主利益越权与第三人擅签合同，在小区的种种行为已经让众多业主失去信任，其中有以下事例证明：1、被告在小区大搞一言堂，已经有数十位业主因在物业选聘工作提出疑问和问题而被业委会成员踢出了业主交流群。2、小区业主于2019年8月对被告依法提起审计要求，并向业委会主任廖汉东索要小区最基本的制度《岭南世家碧景园议事章程》，但被告主任连续多天以各种理由拒不提供，妄图阻挠审计进行。3、在小区外围停车场围蔽方案投票过程中，被告方一位鲁姓业主（最初业委会主任称其为监事，后期她自称为义工）在半夜独自偷偷将选票从票箱中拿走，涉嫌违法。以上都有详据为证。所以，被告和第三人在合同上打补丁，最终解释权等行为，无法弥补业主对他们的信任缺失。在招投标过程中，被告委派的参与评标的评标委员之一罗安辉未依法经业主大会的审议及批准，也没有在小区向业主公示，对罗安辉是否具备评标委员的资格及能力未经业主进行起码的资格审查。在评标结束后，被告没有依照《珠海市物业招投标管理办法》第四十八条的规定在评标结束后三日内在小区物业管理区域内公示，使包括原告在内的业主丧失了对招标结果提出异议的时机和行使相关权利的时机。根据《珠海市物业招投标管理办法》第五十二条的规定，招标人与中标人应当向物业管理部门办理备案手续，但是被告未办理中标备案手续。被告在招投标行为结束之后与时代物业公司签订物业服务合同之前没有召开业主大会对拟签订的合同进行审议及批准，之后的补充协议也未经业主大会的审议及批准。综上所述，原告认为被告作为业主大会授权履行职责的组织，其在履行职责过程中严重违反法律法规的规定，未经业主大会审议表决超越职权擅自篡改招标方案关键性条款，以欺骗手段获得业主大会通过后进行招标并向第三人发出中标通知书，继而与第三人恶意串通签订《物业服务合同》，其违法行为严重侵害了包括原告在内的业主的合法权益。被告与第三人签订的《物业服务合同》根本就不是业主们的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百七十一条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第（二）项规定，被告与第三人签订《物业服务合同》的行为是无效的民事法律行为，依照《珠海经济特区物业管理条例》第五十四条第二款之规定，《物业服务合同》也是应当予以撤销的合同，原告受其余二十七位业主委托，特此提起诉讼，请求贵院查明事实依法判决，以维护岭南世家碧景园广大业主的合法权益。原告提供了如下证据：1.2019年5月8日关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会公告；2.关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告；3.岭南世家碧景园物业服务采购项目中标的公告；4.被告与第三人时代物业公司签订的物业管理合同；5.公开招标文件；6.微信聊天记录；7.香洲区住建局业主投诉复函；8.关于碧景园小区第三届业主委员会整改情况的通告；9.业主投诉信；10.珠海市民服务热线；11.照片；12.授权委托书；13.《业主大会议事规则》；14.原告房产证复印件；15.公开招标文件中的碧景园业委会物业管理考核要求。被告珠海市香洲区碧景园小区第三届业主委员会辩称，被告于2019年5月8日公布的《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会的公告》（以下简称“招标方案公告”）和2019年5月18日公布的《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》（以下简称“表决结果公告”）程序合法，经业主大会双过半表决通过，合法有效。2019年3月14日，被告根据业主大会合法有效的表决结果，作出了不续聘原小区物管公司葆力公司的公告，同时根据区物业办和街道办的指导，确定将按照公开招投标的方式选聘新的物业公司。2019年4月24日，被告将公开招标文件提交区物业办审核备案，但当时区物业办的指导意见为需制作招标方案交业主大会审核后再办理备案。被告根据区物业办的指导，制作了招标方案，并于2019年5月8日公布招标方案公告供业主大会表决。2019年5月8日，被告在小区的公告栏中公示了招标方案公告和包含物业服务合同的详细方案，该方案确定的中标人的数量及原则为“评标委员会推荐综合得分排名第1名的投标人为中标人，第2名为备选人”，在公告期7天内，没有业主对该招标方案提出异议。2019年5月18日，因招标方案公告及包含物业服务合同的详细方案已于2019年5月15-17日经小区业主大会双过半表决通过，被告遂发出《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》并将该文件在小区公告栏中公告，公告期30天，在该公告期内没有业主对该文件提出异议。2018年5月22日，被告在翠香街道办和香洲区住建局进行了招标文件备案，香洲区住建局向被告发出了2019-003号《物业管理招标备案通知书》，完成了备案手续。综上，被告的招标方案公告和表决结果公告履行了公示、备案、表决等相关程序，符合《中华人民共和国招投标法》和珠海市住建局的规范性文件《珠海市物业管理招标投标管理办法》第十五条、十八条的规定的各项流程和程序，不存在任何违反程序，篡改公告内容的行为，是合法有效的文件，不符合被撤销的情形。被告于2019年7月8日发出的《岭南世家碧景园物业服务采购项目的中标公告》（以下简称“中标公告”）合法有效。被告基于合法的公开招标程序，按照业主大会通过的招标方案进行招标，整个评标过程是由广东采联采购科技有限公司根据评标标准独立专业的作出评判，并最终确定投标人的名次和中标人，没有证据显示该机构在评选过程中存在任何影响评选结果公正性的情形，被告基于该机构的结果发布中标公告并确定综合排名第一的投标人中标，同时在小区的公告栏上进行公告，符合法定程序，合法有效。2019年7月8号，被告将中标公告公示后，经过15天公示期至7月23号，被告未接到任何书面异议，根据《珠海市物业管理招标投标管理办法》第四十九条“公示期满后，投标人或者其他利害关系人提出异议，不予受理”的规定，考虑到葆力物业合同2019年7月31日到期，为便于交接和新物业公司进场，于是在7月25号和新物业签订《物业服务合同》并向葆力发出退场通知，但原告及葆力物业当晚在小区打横幅发公开信拒绝退场，并鼓动部分业主闹事。7月28号，被告才从翠香街道办发来的调查通知上得知有业主向街道办提出异议，虽然过了异议期限，但被告仍然配合政府部门的调查。综上，被告于2019年7月8日发出的中标公告，程序合法，完全符合《珠海市物业管理招标投标管理办法》第四十八、四十九、五十、五十二、五十三条的规定的各项流程和程序，是合法有效的文件，不符合被撤销的情形。被告没有偷梁换柱、篡改招标方案的行为。原告诉称“未经业主大会审议否认前一公告”是无稽之谈，原告所称的前一公告（13号公告）只是预案，该预案并未对外公示，并未提交业主大会审议，考虑到该预案中的操作方法可能导致不能在原物管合同到期前完成选聘工作，因此被告在翠香街道办的指导下，重新确定了招标方案公告（16号公告）。被告自始至终在小区公告栏中公示和提交业主大会表决的均是2019年5月8日的招标方案公告（16号公告），由于13号公告并未提交业主大会审议，因此也不需要提交业主大会审议取消该公告。原告认为被告存在“偷梁换柱、篡改招标方案”的行为有以下两点：其一，中标原则是“二选一”还是直接“一选一”；其二，新的物业服务合同中的电梯维保范围是否篡改了招标方案。关于第一点，被告前面已经详述，无论公示还是最后实施的始终都是“一选一”方案，且翠香街道办委托鉴定的最终结论也认可招标文件图片资料的真实性、完整性和同一性，被告没有篡改该方案，这里不再赘述，因此，这一项篡改事实是不存在的。关于第二点，2019年5月8日的招标方案公告（16号公告）中，由于篇幅的限制，只是列举的招标方案要点，同时在该招标方案公告（16号公告）中，也明确列明了“详细方案现已公示在小区宣传栏及业主群”中。根据原告申请政府公开信息的被告在香洲区住建局备案的“招标文件”可以看出，备案招标文件中《物业服务合同》与最终被告与时代物业签订的新的《物业服务合同》完全一致，没有任何修改或变动，两者对电梯服务方案的表述均为“电梯维保包干制，维保费按23台电梯1000元/月预算，包含在物业管理费以内”，从这一点来讲，招标方案和最终合同是一致的，不存在篡改招标方案的行为。原告认为招标方案公告（16号公告）的表述为“电梯房面积为57800平方米，电梯维保包干制，物业服务费包含所有电梯维修费用”，与《物业服务合同》的表述不一致，这是由于篇幅的限制，招标方案公告（16号公告）并没有表述“维保费按23台电梯1000元/月预算”字眼，这里的“维保费按23台电梯1000元/月预算”是每台电梯1000元/月，而不是23台电梯一共1000元/月，这一点是表述上的不规范，由于制作文件的都是业委会的成员，难免有些表述上的不严谨，但除此之外的其余表述均是一致的，尤其是核心字眼“电梯维保包干制，物业服务费包含所有电梯维修费用”均是一致的，而且这个每台电梯1000元/月是当时经询价后的最高报价，对小区业主的权益保障也是最大的，所以被告才将该标准加入到招标文件中予以公示，但没想到因为表述的不规范引起歧义。为了消除小区业主的疑虑，新中标的时代物业在2019年8月8日也出具了《关于岭南世家碧景园电梯维护保养费用的说明》，其在第11点明确“乙方负责本合同内设备维修保养所发生的非人为损坏及不可抗力以外产生的零件费、人工费、保险费、差旅费、交通费等一切与维修保养有关的费用”。另外，物管费由1.4元调整为2.5元，也是在招标方案确定的范围之列的，不存在严重损害小区业主利益的情况。综上，以上两点所谓篡改的事实均不存在或不成立，且自始至终公示的文件和签署的文件是完全一致的，虽然表述上引起了歧义，但最终也进行了补充明确，该两事实既称不上偷梁换柱，也不构成篡改招标方案，更加不构成可以据此予以撤销招标行为的事实和基础。珠海市香洲区住建局的《关于答复岭南世家碧景园业主投诉的函》和《责令整改通知书》是在没有深入调查实际情况下的错误决定，该局也已在2019年9月6日重新出具新文件《关于碧景园小区第三届业主委员会整改情况的通告》予以更正。针对珠海市香洲区住建局的投诉函和通知书，被告已就整个过程进行了陈述，尤其是解释了被告负责人廖主任在上早班回来身体处于极度疲惫状态下，在调查组长达两三小时的调查盘问，午饭未吃，处理解释多份调查文件之后未仔细确认文件内容签字盖章提交给住建局的版本，并非招标方案的正式版本，且在整个招投标过程中并未公示或使用该版本，但珠海市香洲区住建局在被告第二天即补充提交正确的版本后仍然认定被告的招标行为存在违法情况,故在2019年8月1日作出的《责令整改通知书》是错误的，为此，翠香街道办专门委托了广东中一司法鉴定中心就招标方案的图片资料的真实性、完整性和同一性进行了鉴定，鉴定结论否认了被告对图片资料进行过处理，认可招标文件图片资料的真实性、完整性和同一性，更正了之前的错误认定并确认被告提交的招标文件未进行篡改。另根据2019年9月6号文件的要求，2019年9月27日，被告和时代物业也专门签署了《物业服务合同补充协议》，再一次对电梯的维保问题和费用问题做了明确约定。在2019年9月6号文件中也明确说明，完善了相关手续后，被告应通知葆力物业退场，办理交接，并配合时代物业的交接和进场工作，说明政府部门也认可之前被告的招标程序是合法的，如果存在违法之处，相信会一并处理。综上，自2019年3月被告启动新物管公司的选聘程序以来，在翠香街道办和新竹居委会的指导下，通过公开招标的方式，经过公示公告并经过小区业主双过半通过完成，整体过程程序合法，公开透明，整体行为合法有效，其中发布的公告和签署的物业服务合同均合法有效。原告捏造不存在的事实，误导政府部门，致使小区目前旧物业不肯退场，新的物业不能入驻，小区无人管理、混乱不堪、垃圾满地、化粪池满溢、电梯损坏、发生偷盗事件。请求法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求，保障被告的合法权益。被告提供了如下证据：1.《关于碧景园续聘物业公司业主大会表决结果的公告》、《碧景园续聘物业表决资料交接单》；2.2019年5月8日《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会公告》、2019年5月18日《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》、碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果统计、《珠海市碧景园小区选聘物业公司招标方案表决意见表》、业主群微信聊天记录；3.委托协议书；4.解聘通知书；5.物业管理招标备案通知书和物业管理招标材料备案申请表；6.物业管理专家评委名单回执；7.岭南世家碧景园物业服务采购项目中标公告；8.张贴照片和广东中一司法鉴定中心司法鉴定意见书；9.关于岭南世家碧景园电梯维护保养费用的说明；10.关于碧景园小区第三届业主委会整改情况的通告；11.照片和照片属性截图；12.市民热线回复；13.招标文件公示照片及属性截图；14.公示内容证明；15.2019年9月26日的物业服务合同补充协议；16.2019年11月8日的物业合同补充协议。经审理查明，被告于2019年3月14日发布《关于碧景园续聘物业公司业主大会表决结果的公告》，公告称表决结果为不续聘珠海葆力物业管理有限公司，小区业委会将招投标选聘新物业公司。被告于2019年5月5日将续聘物业表决资料移交珠海市香洲区翠香街道新竹社区居委会。被告于2019年5月8日发布珠岭碧业委字[2019]16号《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会的公告》，公告称需先召开业主大会审议表决《碧景园选聘物业公司招标方案》，详细方案（含物业服务合同、评分标准）已公示在小区宣传栏及业主群，公示期为7天，2019年5月15日至2019年5月17日为表决期，表决方式为书面征求意见，原珠岭碧业委字[2019]13号及15号招标方案公告取消，以本公告为准。公告注明，碧景园物业服务采购项目服务期为五年，电梯房综合单价为1-3元/月/平方米，电梯维保包干制，物业服务费已包含所有电梯维修费用，评标委员会推荐综合得分排名第1名的投标人为中标人，第2名为备选人，评标委员会成员共5人，其中3人在市物业专家库抽取，2人为小区业主，业主报名多于2人时由业委会在报名业主内部挑选产生。被告主任廖汉东于同日在业主群中称，根据街道办对选聘物业业主大会的时间要求，招标方案改为开一次业主大会表决招标方案，通过后直接招标选第一名为中标单位。2019年5月18日，被告发布《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》，公告称小区528户住宅及25户商铺共553户（总面积65515.07平方米），赞成票315票（面积36093.6平方米），反对票29票（面积3219.4平方米），9票弃权（面积898.8平方米），7票作废（面积775.3平方米），未投票193人（面积24527.9平方米），表决结果为双过半通过碧景园选聘物业公司招标方案。被告委托广东采联采购科技有限公司对碧景园物业服务招标项目进行公开招标并于2019年5月22日向政府主管部门申请备案。2019年6月24日，被告向珠海葆力物业管理有限公司发出解聘通知书。珠海市香洲区住房和城乡建设局于2019年6月26日向被告发出物业管理招标备案通知书，并通知被告参加碧景园物业服务采购项目招标评审工作的专家评委名单。2019年7月5日，四名专家评委和小区业主罗安辉共同组成的评审委员会对招标情况进行了评审，确定广州市时代物业管理有限公司中标，被告于2019年7月8日发布了中标公告。2019年7月25日，被告与广州市时代物业管理有限公司签订了物业服务合同，物业服务合同中关于电梯维护保养的表述为“电梯维保采用包干制，维保费按23台电梯1000元/月预算，包含在物业管理费以内”。2019年8月1日，珠海市香洲区住房和城乡建设局就碧景园小区部分业主的投诉出具了《关于答复岭南世家碧景园业主投诉的函》，答复称，关于招投标活动的组织问题，被告直接向排名第一的中标候选人发出中标通知书并签订物业服务合同，与业主大会审议通过的招标方案不一致，公开招标文件中的部分根本性条款与业主大会审议的招标方案不一致，其中包括电梯维修费用承担方式表述、中标人的确定原则等内容；关于物业服务交接问题，因未续聘珠海葆力物业管理有限公司，原物业服务合同已于2019年7月31日期限届满，但该公司承诺自愿按照原合同约定继续提供服务，原物业服务合同应自动延续至业主大会作出选聘决定为止；关于中标候选人物业服务报价问题，业主大会审理通过的招标方案已明确提出综合单价限价范围，综合得分排名前2名的中标候选人投标综合单价在该限价范围内，也符合珠海市住宅物业服务收费政府指导价。2019年9月6日，珠海市香洲区住房和城乡建设局与珠海市香洲区翠香街道办事处共同发出了《关于碧景园小区第三届业主委员会整改情况的通告》，通告称，关于招投标活动的组织问题，被告在责令整改期间补充提交了业主大会公示、审议的招标方案电子照片证据材料以及业主大会公示期间业主微信群聊天记录截图，被告主张业主大会公示、审议的招标方案实际载明该小区采用“直接中标方案”，并辩称7月29日提交的招标方案为被告主任未仔细确认的错误版本，珠海市香洲区翠香街道办事处委托第三方司法鉴定中心对被告补充提交的电子照片证据材料进行真实性、完整性鉴定，并与被告在小区微信群发布的原图进行一致性鉴定，鉴定意见认定被告补充提交的电子照片证据材料没有经过PS或其他技术处理，与被告5月8日在业主微信群发布的照片具有同一性，珠海市香洲区住房和城乡建设局与珠海市香洲区翠香街道办事处决定采信被告补充提交的业主大会公示电子照片证据材料，认可招标方案有关中标原则已于5月8日修改为“直接中标方案”，并同意恢复本次招标投标活动；关于被告擅自篡改经业主大会审议通过的招标方案，包括但不限于电梯维修费用承担方式的约定、中标人的确定原则等招标文件中根本性条款的问题，其中关于中标人的确定原则问题，珠海市香洲区住房和城乡建设局与珠海市香洲区翠香街道办事处认定被告已整改完成，关于电梯维修费用承担方式，广州市时代物业管理有限公司已于2019年8月8日提交了《关于岭南世家碧景园电梯维护保养费用的说明》，承诺负责“合同内设备维修保养所发生的非人为损坏及不可抗拒力（战争、自然灾害等）以外产生的零件费、人工费、工具费、保险费、差旅费、交通费等一切与维修、保养有关的费用（不包括导轨更换、电梯整体更换）”，但该说明未明确电梯维修项目、标准及经费来源保障等内容，要求被告继续对电梯维修费用问题进行整改，在物业服务交接前需就电梯维修问题达成合同补充协议，方可办理物业服务合同备案；关于物业服务交接问题，被告应通知原物业管理公司退出物业管理区域，原延续的物业服务合同在新物业服务合同生效时自然终止，原物业管理公司应向被告移交资料和财物，并配合新物业管理公司做好交接工作。广州市时代物业管理有限公司于2019年8月8日向被告出具《关于岭南世家碧景园电梯维护保养费用的说明》后，于2019年9月26日与被告签订了《补充协议》，协议中约定，广州市时代物业管理有限公司（乙方）负责“合同内电梯设备维修保养所发生的非人为损坏的情况及不可抗拒力（战争、自然灾害等）以外的情况产生的零件费、人工费、工具费、保险费、差旅费、交通费等一切与维修、保养有关的费用（不包括导轨更换、电梯整体更换等），前述维修、保养费用超出原合同电梯维保包干费用的，由乙方从物业管理费中支出”。广州市时代物业管理有限公司与被告又于2019年11月8日对上述补充协议进行了变更，达成了新的《补充协议》，该补充协议约定，广州市时代物业管理有限公司（乙方）负责“合同内的电梯设备维修保养，电梯维保采用包干制，维保费按23台电梯1000元/月/台预算，包含在物业管理费以内，除不可抗拒力、电梯更新及电梯更换以外产生的费用，电梯设备维修保养由乙方承担”。新的补充协议同时约定了广州市时代物业管理有限公司按业主大会表决结果对停车区域实施管理服务等内容。本院认为，本案为业主撤销权纠纷，根据原告的诉讼请求，应针对被告作出的决定是否侵害了原告的合法权益或者违反了法律规定的程序进行审查。原告认为被告侵害了其合法权益有以下两点：一、电梯房的物业管理费大幅提升确定为2.5元/月/平方米，二、物业服务合同中约定的电梯维保费用与业主大会通过的招标公告不一致。关于第一点，物业服务合同中约定的物业管理费在业主大会通过的招标方案确定的区间内，且符合政府指导价的规定，原告在庭审过程中也表示不主张物业管理费过高，因此，物业管理费的确定没有侵害原告的合法权益。关于第二点，业主大会通过的招标方案中对于电梯维保费用的表述为“电梯维保包干制，物业服务费已包含所有电梯维修费用”，而招标、中标文件以及被告与中标物业公司广州市时代物业管理有限公司于2019年7月25日签订的物业服务合同中对于电梯维护保养的表述均为“电梯维保采用包干制，维保费按23台电梯1000元/月预算，包含在物业管理费以内”，后广州市时代物业管理有限公司于2019年8月8日提交了《关于岭南世家碧景园电梯维护保养费用的说明》，承诺负责“合同内设备维修保养所发生的非人为损坏及不可抗拒力（战争、自然灾害等）以外产生的零件费、人工费、工具费、保险费、差旅费、交通费等一切与维修、保养有关的费用（不包括导轨更换、电梯整体更换）”，珠海市香洲区住房和城乡建设局与珠海市香洲区翠香街道办事处于2019年9月6日共同发出的《关于碧景园小区第三届业主委员会整改情况的通告》认定中标物业公司已就电梯维保问题作出了一定承诺，但仍需整改，在就电梯维修问题与被告达成补充协议后方可进行合同备案。之后，被告与中标物业公司先后签订了两份补充协议，最终确定中标物业公司负责合同内电梯设备维修保养，电梯维保采用包干制，维保费按23台电梯1000元/月/台预算，包含在物业管理费以内，除不可抗拒力、电梯更新及电梯更换以外产生的费用，电梯设备维修保养由中标物业公司承担。原告认为被告侵害其合法权益应是基于最终的物业服务合同确定的电梯维保费用超出业主大会通过的招标方案确定的费用，根据最终的补充协议，不可抗拒力、电梯更新及电梯更换产生的费用本身即不属于电梯维保的范围，最终协议实际确定的内容即为中标物业公司承担电梯维保费用，原告应交纳的物业服务费已包含所有电梯维修费用。关于电梯维保费的预算，原告在庭审过程中也表示认可23台电梯每月一千元应是笔误，电梯预算实际应为每台电梯每月一千元，同时，电梯预算并不影响电梯维保费用的实际负担，根据补充协议的约定，电梯维保费用由中标物业公司负担。因此，最终的物业服务合同中约定的电梯维保费用的负担与业主大会通过的招标方案的内容在实际上是一致的，并没有侵害原告的合法权益。综上，被告在选聘新物业管理公司的过程中作出的决定没有侵害原告的合法权益。原告认为被告违反了法律规定的程序有以下几点：一、在招标文件中，先确定为物业公司“二选一”，后确定为第一位直接中标；二、被告没有按照《珠海市物业管理招标投标管理办法》的规定先备案招标文件即进行招标；三、被告没有按照《珠海经济特区物业管理条例实施细则》的规定提前三个月进行新物业公司的选聘工作；四、被告对于招标表决事项未按照《珠海经济特区物业管理条例》的规定送达业主且未按照《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第三十条规定的送达顺序送达业主；五、被告没有按照《珠海经济特区物业管理条例》的规定及时通知原物业管理公司不再续聘；六、被告没有按照《珠海市物业管理招标投标管理办法》第四十八条的规定在评标结束后三日内公示评标结果；七、选聘新物业管理公司的方式没有经过业主大会表决，被告直接决定通过招投标方式进行选聘；八、评标过程中技术部分的分值低于《珠海市物业管理招标投标管理办法》第十四条的规定；九、招标评审委员罗安辉未经业主大会表决；十、中标公告的落款名称与盖章不符；十一、物业服务合同及补充协议未经业主大会审议、批准。关于第一点，珠海市香洲区住房和城乡建设局与珠海市香洲区翠香街道办事处于2019年9月6日共同发出的《关于碧景园小区第三届业主委员会整改情况的通告》已经进行了说明，认定被告实际采用的是“直接中标方案”，被告直接选聘排名第一的中标候选人符合业主大会的决议。关于第二至第八点，原告主张撤销权应是基于被告违反了法律规定的程序或者违反了法律、法规的禁止性规定，《珠海市物业管理招标投标管理办法》、《珠海经济特区物业管理条例实施细则》均为行政规章，《珠海经济特区物业管理条例》也未对上述事项作出禁止性规定，若原告认为被告违反上述规定可以向行政主管部门提出，由行政主管部门依法处理，但上述事由均不构成可以撤销被告决定的理由。被告选择采用招投标的方式更能维护广大业主的权益，防止暗箱操作，并无不当。业主大会决定不再续聘原物业管理公司后，被告发出选聘新物业管理公司的公告，即使不含未投票的业主，小区业主也双过半表决通过了招标方案，可见，招标方案被广大业主知悉，也获得了绝大部分业主的赞同和支持。关于第九点，相关法律规定及碧景园业主大会议事规则均未规定评标委员应由业主大会决定，若此等事项也需由业主大会决定，则业主委员会将丧失存在的必要性，最终将导致小区难以进行有效管理，且被告发布的《关于碧景园续聘物业公司业主大会表决结果的公告》中也说明小区业主委员由被告在报名业主内部挑选产生，因此，评标委员的产生不属于业主大会的表决事项，评标委员罗安辉未经业主大会表决并无不当。原告虽对评标委员罗安辉存在质疑但未提供证据证明其存在依法不能担任评标委员的情形，评标委员会共五名成员，招标方案中虽说明政府主管部门指定其中三名，但实际上政府主管部门指定了其中四名，招标方案中关于该项的说明并非表决事项，各成员的投票权也并无不同，政府主管部门多指定一名招标委员更能够保证评标的公平和公正性，也未违反法律、法规的禁止性规定，因此，评标程序并未违反法律规定的程序。关于第十点，被告委托招标代理机构公开招标，招标完成后由委托人或代理人发布中标公告并不会导致结果的不同，招标的相关法律后果均由委托人承担，招标公告的落款并不影响招标的法律效力。关于第十一点，业主大会已经审议表决通过了招标方案，因被告与中标物业公司于2019年7月25日签订的物业服务合同中对于电梯维护保养的表述与业主大会通过的方案不一致，被告与中标物业公司通过补充协议的方式对表述不一致的地方进行了修改完善，最终修改后的物业服务合同与业主大会通过的方案的实际内容一致，对于与业主大会通过的方案一致的物业服务合同和补充协议自然无需另行提交业主大会表决。综上，被告的决定不存在违反法律规定的程序的情形。关于原告的诉讼请求，被告于2019年5月8日发布《关于审议碧景园选聘物业公司招标方案业主大会的公告》后，经业主大会书面投票表决，投赞成票的业主人数和物业面积均超过总业主人数和总物业面积的绝对数的一半，被告依据投票结果发布《关于碧景园选聘物业公司招标方案业主大会表决结果的公告》，符合相关法律规定，原告请求撤销上述两份公告文件没有法律依据，本院不予支持。被告根据业主大会通过的招标方案进行公开招标，经过评标确定广州市时代物业管理有限公司中标，之后，被告与中标物业公司通过补充协议的方式签订了与业主大会通过的招标方案实际内容一致的物业服务合同，选聘物业公司的过程也不存在违反法律规定的情形，被告发布《岭南世家碧景园物业服务采购项目（CLF0119ZH00QY90）的中标公告》并无不当，原告要求撤销该份公告没有依据，本院不予支持。综上，被告作出的决定没有侵害原告的合法权益，作出决定的过程也没有违反法律规定的程序，案涉三份公告也不存在违反法律、法规的禁止性规定的情形，原告的诉请没有法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告孙明娟全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币100元，由原告孙明娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年十一月二十日书记员 卢燕婷