上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59918号原告：上海瑞博置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道1号2402室。法定代表人：雷凡培，董事长。委托诉讼代理人：汪恒伟，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。被告：创秩星孚企业发展(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施润天，执行董事。被告：创秩资产管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李俊，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：周俊岭，上海市锦天城律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：佘珉玥，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海瑞博置业有限公司(以下至判决主文前简称“瑞博公司”)与被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司(以下至判决主文前简称“星孚公司”)、创秩资产管理(上海)有限公司(以下至判决主文前简称“创轶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭审理。原告瑞博公司的委托诉讼代理人汪恒伟、魏来，被告星孚公司、创轶公司的共同委托诉讼代理人周俊岭、佘珉玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞博公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告星孚公司就坐落于上海市浦东新区银城路XXX号XXX层332d单元、4层418c单元房屋(以下至判决主文前简称“涉案房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；2.被告星孚公司支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,141,548.65元；3.被告星孚公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的管理费380,137.80元；4.被告星孚公司支付2018年10月24日至2019年2月22日期间的电费155,009.92元；5.被告星孚公司支付2018年10月24日至2019年2月22日期间的水费5,836.45元；6.被告星孚公司支付逾期付款违约金(以拖欠的租金、管理费、水费、电费为基数，按照每日万分之五的标准，从应付之日起计算到实际付清之日止，具体如下：以租金729,989.35元为本金，自2018年10月11日起算，以租金409,059.30元为本金，自2019年1月11日起算，以租金2,500元为本金，自2019年2月4日起算，以管理费380,137.80元为本金，自2018年11月11日起算，以水费2,440.80元为本金，自2018年12月10日起算，以水费1,327.75元为本金，自2019年1月11日起算，以水费1,237.35元为本金，自2019年2月14日起算，以水费830.55元为本金，自2019年3月9日起算，以电费28,137.20元为本金，自2018年12月10日起算，以电费42,479.84元为本金，自2019年1月11日起算，以电费48,765.60为本金，自2019年2月14日起算，以电费35,627.28为本金，自2019年3月9日起算，以上均以应付款金额的日万分之五为标准分别计算至实际支付之日止)；7.判令没收星孚公司租金保证金440,525.40元；8.判令没收星孚公司管理费保证金126,712.60元；9.被告星孚公司支付解约违约金1,321,576.20元(按照月基本租金440,525.40元的3倍计算)；10.被告星孚公司支付占用费62,932.20元(按照日基本租金的2倍标准，从2019年2月27日计算到2019年2月28日止)；11.被告星孚公司支付原告律师费损失103,724.10元；12.被告创轶公司对被告星孚公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告创轶公司就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：如创轶公司设立新公司在该房屋内经营，在新公司设立后的1个月内，创轶公司的权利义务由新公司承担，创轶公司为新公司的履约担保人，各方不再另行签订保证合同。合同对租期、租金及违约责任等事项作出约定。2017年8月15日，原告将涉案房屋交付创轶公司使用。2017年10月25日，创轶公司向原告签发《变更租赁主体的申请》，要求原告与星孚公司签订新的租赁合同。2017年11月2日，原告与星孚公司就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》。2018年11月起，被告星孚公司未按时依约缴纳租金和管理费。2019年2月25日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，通知星孚公司双方间的租赁合同及相关协议于2019年2月26日解除。按照原告与创轶公司的合同约定，创轶公司应对星孚公司的债务承担连带责任，为维护原告合法权益，故提出诉请如前。被告星孚公司辩称，1.认可原告与星孚公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除，但认为合同解除的责任在原告，因原告与小业主恶意串通，直接从被告的承租人处收取租金，且原告未配合其对不付租金的小业主采取断水、断电等措施，导致被告不能收取租金后向原告缴纳租金；2.认可欠付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,109,006.79元(其中2019年2月基本租金为376,517.44元)；3.认可欠付2018年12月至2019年2月26日管理费361,726.57元(其中2019年2月管理费为108,301.37元)；4.认可水电费金额；5.因合同解除的责任在原告，故不同意支付逾期付款违约金、没收租金保证金和管理费保证、解约违约金、律师费的诉请。即使被告需要支付解约违约金，应以欠付金额为基数，按照银行同期贷款利率的130%的标准计算，并由双方分担；7.不同意支付占用费，被告已按原告要求搬离房屋，不存在拖延的情形。被告创轶公司的答辩意见同星孚公司，并辩称其法定代表人李俊对外提供担保未经过股东会决议，原告与其签订合同时未审查其股东会或董事会决议，且其是星孚公司10%股权的小股东，不直接或间接控制星孚公司，不应适用“公司担保意思的推定”。综上，创轶公司不应对星孚公司的债务承担连带担保责任。经审理查明：2017年7月25日，原告(预出租方、甲方)与被告创轶公司(预承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》。合同第一条“出租或预租房屋情况”约定，甲方作为房地产权人预租给乙方坐落于本市浦东新区银城路1幢66号3层322d、4层418c的房屋。补充条款第十八条“租赁保证金”约定，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同……将乙方已支付的租赁保证金冲抵甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而遭受的一切损失、损害(包括但不限于租金的损失)；……于本合同终止(或提前终止)且乙方按本合同规定将房屋返还甲方，结清本合同项下的所有款项……甲方应将保证金或余款无息退还给乙方。补充条款第二十五条“租赁房屋的返还”约定，乙方应在本合同因任何原因提前解除的当日内，把该租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附件物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可标准的状态或毛坯状态下交还甲方；乙方应自逾期返还房屋之日起至实际按甲方要求返还之日止每日向甲方支付相当于合同约定租期内最后一个月日基本租金2倍的占用费。补充条款第31-1条约定，若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，每逾期一天，乙方应向甲方按应付未付金额的万分之五每日向甲方支付违约金，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关费用，若乙方拖欠支付任何费用超过30日的，乙方除继续支付违约金外，甲方还可以解除合同。补充条款第31-2条约定，在租赁期内若乙方违反本合同项下的任何付款责任或31-3列明的任何一项或多项违约行为且经甲方通知在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取集中或全部措施追究乙方违约责任：……要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金；乙方已支付的保证金予以没收；违约金不足以补偿甲方损失的，甲方可继续要求乙方赔偿给甲方造成的损失；甲方可立即单方解除本合同。补充条款第31-3条约定，乙方的违约行为包括但不限于，乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金、空调费、推广费及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日……。补充条款第三十二条“合同的终止及解除”约定，甲方按本合同约定形式解除合同权利的，乙方无权要求甲方进行任何经济补偿且乙方同意甲方可以采取如下一种或同时采取几种或全部措施追究乙方违约责任：要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍支付违约金；乙方已支付的保证金予以没收；违约金不足以补偿甲方损失的(包括但不限于律师费、诉讼费用等为追索和实现债权所支出的费用)，甲方可继续要求乙方赔偿。补充条款第三十三条“通知”约定，如以快递方式送达文件或通知，如双方在同一城市，则于投递快递后的下一个工作日将被视为已送达收件人。补充条款第37.3条约定，如乙方设立新公司(且新公司系乙方独资或控股的公司)在该房屋内经营，该新公司须具备履行本合同的全部资质和证照；在新公司设立1个月后，本合同乙方的权利义务转由新公司承担；届时三方应签署相关确认手续、新租赁合同(与本合同条款相同)，并共同办理本合同之预租/租赁登记的变更手续，由此产生的费用均由乙方承担；乙方为新公司的履约担保人(即承担连带担保责任)，各方不再另行签订担保合同。合同附件4中第4-2条约定交付日暂定为2017年8月1日，租期10年，自交付日起算，包含装修期。附件4中第4-3-2条“租金的计算”约定，月租金的计算分为基本租金和营业租金两种，除装修期按基本租金计算及装修期结束之次日起第1个月的基本租金按特别约定计算以外，其余租期以基本租金及营业租金的两者之和为当月适用租金，具体租金标准及月营业额标准如下：……(2)装修期结束之次日起算的第1年第1个月的基本租金为48,947.27元，即每日每平方米人民币0.44元(一个月以30.42天计算，此定义适用于以下所有相关条款)，营业租金为该月的月营业额的5%；(3)从装修期结束之次日起算的第2个月开始至第4个月每月基本租金为440,525.40元，即每日每平方米人民币4元，营业租金为月营业额的5%；(4)从交付日起算的第2年每月基本租金为每月440,525.40元，即每日每平方米4元，营业租金为月营业额的5%。附件4中第4-3-3条“租金的支付”约定，从装修期结束之次日起算的第2个月开始至合同期满各期租金的支付，每3个月为一期的标准支付基本租金，每个付费季度最后一个月的10日前支付下个季度租金，如最后一期不满一个季度的，按日计算(如遇双休日及法定节假日，则支付日期提前至上个季度最后一个月10日前的最后一个工作日)；乙方在每个付费季度结束后的10日内向甲方申报上个季度营业额，每3个月为一期计算该期营业租金，该期到期之日起10日内乙方向甲方支付该期营业租金；管理费标准为35元/月/平方米，合计每月管理费126,712.60元，自交付日开始计算，首月管理费在本合同签订之日起15日内支付，之后每季度管理费应当在上个季度最后一个月10日前支付，且不得以任何方式进行扣除、抵扣。附件4中第4-3-6条“其他费用”约定，电费、水费及其他公用事业费用按实际发生计算，在甲方根据抄表通知乙方之日起三日内，由乙方支付。附件4中第4-4条“保证金”约定，保证金由租金保证金和管理费保证金组成，租金保证金440,525.40元，管理费保证金126,712.30元，在本合同签署之日起15日内一次性支付。2017年8月15日，原告向创轶公司交付涉案房屋，双方签订房屋延期交付协议，同意起租日延后至2017年8月15日。2017年10月25日，创轶公司向原告提出变更租赁主体申请，称：“……现我司参股的项目公司已经设立完毕，为创轶星孚企业发展(上海)有限公司。我司现提出申请，请贵司与该项目公司签订与原合同内容一致的租赁合同，将原租赁主体由我司变更为该项目公司，原合同的各项权利义务即由该公司承担，之后贵司开具的发票抬头以该项目公司为准。”2017年11月2日，原告(预出租方、甲方)后与被告星孚公司(预承租方、乙方)就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，该份租赁合同与原告、创轶公司签订的租赁合同除交付日的约定不同，其余内容一致，合同附件4中第4-2条约定交付日暂定为2017年8月16日。2017年11月2日，创轶公司向原告出具保证金代付说明，载明“……我司于2017年8月16日向贵司支付保证金及首期租金、管理费共计742,987.87元。现我司依据原合同申请将租赁主体变更为创轶星孚企业发展(上海)有限公司(以下简称‘新承租人’)，我司缴纳的前述保证金及首期租金、管理费为代新承租人缴纳，贵司不需退还，后续租金及租赁相关的各项费用将由新承租人继续支付。”星孚公司也在该说明上加盖公章。2018年11月20日至2019年2月1日期间，原告多次向被告发函催讨拖欠租金、管理费及违约金。2019年2月25日，原告向星孚公司发送解除房屋租赁合同的通知，告知：“一、我司正式通知贵司自即日起解除《上海市房屋租赁合同》及相关协议；二、请贵司在2019年2月28日前搬离并归还上海市浦东新区银城路XXX号三层322D单元和四层418C单元房屋……；四、合同解除后如贵司拖延搬离，根据合同约定，贵司每占用一天该房屋应按合同约定租赁期限内最后一个月日基本租金2倍标准支付我司占用费。”星孚公司于2019年2月26日收到该通知。原告为本案诉讼支出律师费103,724.10元。另查明，星孚公司于2017年9月7日成立，公司类型为有限责任公司，注册资本150万元，发起人为上海菊海投资有限公司(出资比例80%)，创轶公司(出资本例10%)及李洁宇(出资比例10%)。审理中，星孚公司陈述，2017年11月7日，星孚公司与案外人上海瑞芷企业管理有限公司(以下简称“瑞芷公司”)就涉案房屋中的322d房屋签订房屋租赁合同；2017年11月1日，星孚公司与案外人优创空间(上海)商务管理有限公司(以下简称“优创公司”)就涉案房屋中的418c房屋签订房屋租赁合同。原告陈述，2019年3月1日，原告收回涉案房屋，并于当日与案外人陈利燕、优创公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，起租日为2019年3月1日。审理中，原告及两被告确认两被告已付租金保证金440,525.40元、管理费保证金126,712.60元、租金3,560,519.94元、管理费1,969,085.48元。以上事实，由双方当事人提交的证据材料及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与创轶公司签订《上海市房屋租赁合同》，后创轶公司向原告提出变更租赁主体申请，原告又与星孚公司签订《上海市房屋租赁合同》，由此涉案房屋的承租人由创轶公司变更为星孚公司。在此基础上，本院根据双方争议焦点分析认定如下：一、合同的解除及解除的责任问题。合同补充条款第三十一条约定星孚公司逾期支付租金、管理费、保证金等合同规定的任何款项超过30日的，原告有权单方解除本合同。星孚公司拖欠原告2018年11月起的租金和管理费，原告于2019年2月25日向被告寄送解除合同通知，系正当行使合同解除权，星孚公司表示于次日收到通知，在庭审中也表示同意合同解除，故本院确认原告与星孚公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月26日解除。关于合同的解除责任在谁的问题，星孚公司提出原告直接从其承租人处收取租金，且原告未按其要求对其承租人采取断水、断电措施，导致其不能收取租金后再向原告缴付，故合同解除的责任在原告的意见。本院认为，一方面，原告与星孚公司之间的租赁合同和星孚公司及其承租人之间的租赁合同是两个独立的合同关系，星孚公司的承租人未向星孚公司支付租金并不影响星孚公司应向原告支付租金的合同义务；另一方面，合同未对出租人应按承租人要求对房屋采取断水断电措施作出过约定，该问题不能成为星孚公司拖欠租金的理由，故星孚公司对于合同的解除承担全部过错。二、关于租金、管理费和水电费支付的诉请。合同解除后，星孚公司应支付合同解除前的欠付租金、管理费和水电费。双方当事人主张的欠付租金金额存在差异，其原因在于就2019年2月的基本租金的计算天数不同。合同于2019年2月26日解除，原告主张以2月28天的标准计算26天的租金计409,059.30元(440，525.4×26/28=409,059.30)，而星孚公司认为应按合同附件第4-3-2条的约定，以每月30.42天的标准计算26天的租金(440，525.4×26/30.42=376，517.44)，本院认为星孚公司的意见具有合同依据，可予采纳。因此，星孚公司应向原告支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,109,006.79元。关于双方当事人主张的管理费金额差异，在于就2019年2月管理费天数算标准不同，原告主张应计算至星孚公司实际使用的最后一日，即计算至2019年2月28日，而星孚公司认为应计算至合同解除之日。本院认为，星孚公司应支付其使用房屋期间的管理费，原告的主张具有事实依据，可予支持，星孚公司应向原告支付2018年12月1日至2019年2月28日的管理费380,137.80元。关于水电费的诉请，星孚公司予以认可，故本院予以支持。三、关于逾期付款违约金的诉请。根据合同补充条款第三十一条的约定，因星孚公司逾期支付租金、管理费、水电费，其理应按照合同约定向原告支付逾期付款违约金，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。逾期支付租金违约金的计算标准以合同解除之前应付未付的租金、管理费、水电费为基数，自合同约定的付款日起按每月应付款项的日万分之五分别计算至实际支付之日止。至于双方之间有争议的2019年2月租金和管理费金额，以本院在第二项争议焦点中的认定结果为准。四、关于占用费的诉请。原告主张星孚公司支付合同解除后至房屋收回前的占用费，于法有据，本院予以支持。至于占用费的计算标准，合同补充条款第二十五条约定按照月租金的2倍支付合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋使用费，该条款是对承租人逾期返还房屋的违约条款，原告在解除合同通知上要求星孚公司于2019年2月28日搬离，又在庭审中确认于2019年3月1日收回房屋，故星孚公司不存在逾期返还房屋的违约行为，本院确定参照租赁合同约定的租金标准计算占用费28,962.88元。五、关于没收租金保证金、管理费保证金、解约违约金的诉请。原告的上述诉请虽然均有相关合同约定，但是由于该三者的法律性质均为解除合同的违约金，故约定的违约金总金额明显过高，且原告已将涉案房屋出租给第三人，星孚公司请求法院予以调低，本院考虑案件实际情况兼顾公平原则，认为除了租金保证金、管理费保证金由原告不予退还外，酌定星孚公司还应支付原告解约违约金567,238元。六、关于律师费的诉请。根据合同补充条款第三十二条约定，违约金不足以补偿原告损失的(包括但不限于律师费、诉讼费用等为追索和实现债权所支出的费用)，原告可继续要求星孚公司赔偿。现原告未提供证据证明其主张的违约金不足以补偿其实际损失，故对该项诉请不予支持。七、关于创轶公司是否应当为星孚公司的债务承担连带清偿责任的问题。原告与创轶公司间租赁合同中的担保条款并未因原告与星孚公司签订新的租赁合同而终止。双方当事人的争议在于该担保条款是否为创轶公司的真实意思表示。本院认为，对于公司为其直接或间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保的情况，即便没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思。本案中，合同约定如创轶公司设立新公司，其为新公司的履约担保人(即承担连带担保责任)，可知双方在缔约时新公司尚未设立，新公司是否由创轶公司控股尚不能确定，在此情况下，创轶公司作出为其于将来设立的新公司提供担保的意思也应推定为真实。创轶公司以缔约后设立的新公司并非由其控制为由提出担保条款并非其真实意思的抗辩，本院不予采纳。原告据此主张创轶公司对星孚公司的债务承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、原告上海瑞博置业有限公司与被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司就上海市浦东新区银城路1幢66号322d、418c房签订的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；二、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付2018年11月至2019年2月26日期间的租金1,109,006.79元；三、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的管理费380,137.80元；四、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付电费155,009.92元；五、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付水费5,836.45元；六、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付逾期付款违约金，具体如下：以租金729,989.35元为本金，自2018年10月11日起算，以租金376,517.44元为本金，自2019年1月11日起算，以租金2,500元为本金，自2019年2月4日起算，以管理费380,137.80元为本金，自2018年11月11日起算，以水费2,440.80元为本金，自2018年12月10日起算，以水费1,327.75元为本金，自2019年1月11日起算，以水费1,237.35元为本金，自2019年2月14日起算，以水费830.55元为本金，自2019年3月9日起算，以电费28,137.20元为本金，自2018年12月10日起算，以电费42,479.84元为本金，自2019年1月11日起算，以电费48,765.60为本金，自2019年2月14日起算，以电费35,627.28为本金，自2019年3月9日起算，以上均以应付款金额的日万分之五为标准分别计算至实际支付之日止；七、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付2019年2月27日至2019年2月28日期间的占用费28,962.88元；八、被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞博置业有限公司支付解约违约金567,238元；九、被告创秩资产管理(上海)有限公司对本判决第二项至第八项内容承担连带清偿责任；十、驳回原告上海瑞博置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费37,794元，减半收取计18,897元，由原告上海瑞博置业有限公司负担3,705.30元，由被告创秩星孚企业发展(上海)有限公司、创秩资产管理(上海)有限公司负担15,191.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年十一月八日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。