江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6947号原告（反诉被告）：汪卫红，女，1975年6月6日生，汉族。委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师，执业证号:13601201411882778。委托诉讼代理人：祝融，江西华罡律师事务所律师，执业证号:13601201910097540。被告（反诉原告）：李忠，男，1968年4月28日生，汉族。被告（反诉原告）：涂倩娜，女，1974年9月12日生，汉族。被告（反诉原告）：陈海龙，男，1974年11月12日生，汉族。被告（反诉原告）：钟小凤，女，1975年9月29日生，汉族。被告（反诉原告）：罗宇，男，1992年1月17日生，汉族。五被告委托诉讼代理人：张根茂，江西哲远律师事务所律师，执业证号：13601199410108890。原告（反诉被告）汪卫红诉被告（反诉原告）李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪卫红及委托诉讼代理人朱钰、被告（反诉原告）李忠、涂倩娜、钟小凤及委托诉讼代理人张根茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪卫红诉称：2017年8月16日，原告与被告经协商决定由五被告委托原告代表六家商户参与位于南昌市南京西路519号1-3层（面积约854.66平方米）五年租赁权的竞拍活动，竞拍成功后实际由原、被告双方按约定租赁面积履行承租人的相关权利与义务，为此，双方还就上述内容共同签订了一份《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》，之后，原告于2017年9月19日通过竞价成功竞得涉案商铺租赁权，与出租方南昌市路灯管理处签订了租赁合同。2017年10月11日，原、被告双方就租期内商户各自应当承担的权利与义务内容再次补充签订了一份《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍X路X号店面租赁权的补充协议》，起初，五被告尚能依照约定履行租金支付义务，但自2018年4月30日起五被告开始拖延履行租金缴纳义务，导致出租房南昌市路灯管理处多次下达书面通知催缴拖欠租金，期间，原告认真履行了告知义务，要求五被告限期补缴租金，但五被告均未按要求限期缴纳租金造成违反《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》，为此，原告数次与五被告协商，要求终止与南昌市路灯管理处的租赁合同以免损失扩大，但五被告均置之不理，直至2018年5月21日，原告无力承担高昂租金及违约金等损失，决定与南昌市路灯管理处协议解除租赁关系，限期返还租赁店铺，解除合同签订后，原告按照与南昌市路灯管理处的约定，及时履行了自己的交房和迁移店址的义务，在原告及南昌市路灯管理处多次到商铺现场要求五被告限期办理和迁址的情况下，五被告依旧态度强硬，即未补缴租金，又不同意搬离商铺，由此致使原告无法按约定向出租方整体返还商铺，原告被出租方南昌市路灯管理处诉至法院，之后，该案经南昌市东湖区人民法院及南昌市中级人民法院分别作出一审、二审判决，最终，原告依据上述生效判决向南昌市路灯管理处支付了租金、房屋占用费、律师费、诉讼费等共计251745.24元整，原告认为，根据《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》有关条款，包括但不限于“二、根据权利与义务对等原则，甲方代表全体商户竞拍店面租赁权的权利归全体参加竞拍商户所有，享受标的所有店面承包等权利，则参与竞拍的六位商户承担缴纳店面租金、押金及平等承担相关的安全经营义务。五、如出现参与竞拍商户不按时缴纳租金、私自转让、私自改装等可能导致甲方与产权单位合同违约的一切行为，其他参与竞拍的商户必须共同采取相关措施，保护其他参与竞拍商户的共同利益，否则造成的损失由其他参与竞拍的商户均等分摊”，五被告作为涉案商铺的实际承租人应当按约定及时履行租金支付及相关承租义务，原告仅作为名义承租人因五被告延付租金及拒不搬离商铺的违约行为导致原告经济利益严重受损，甚至付出了大量人力、物力。为此，原告提起诉讼，1、请求依法判令被告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇按照合同约定赔偿原告经济损失共计人民币180235.53元并自2019年5月28日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至全部款项付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇辩称：一、原告单方解除租赁合同，违反了协议约定。2017年8月16日，原告与被告签订了《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》，协议第一条中约定：“由全体商户授权商户汪卫红全权代表大家参加此次商铺竞拍。”即原告汪卫红是代表自己及五被告参与此次竞拍商铺活动，是原、被告的共同意愿。协议第六条中约定：“参与竞拍的全体商户议事原则为民主集中制原则”。2017年10月11日，原告又与五被告签订了《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍X路X号店面租赁权的补充协议》，该协议第二条中约定：“甲方（原告）代表全体商户竞拍店面租赁权的权利归全体参加竞拍商户所有”。第三条中约定：“为了保证全体参与竞拍商户的利益，由甲方（原告）代表全体参与竞拍的商户与店面产权单位签订租赁协议”。第四条中约定：“如该违约商户不能及时支付其承租费用（等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。”上述两份协议，明确了原告仅是代表六商户与产权单位签订X路X号店面租赁合同，店面承租权为六商户所有，就店面租赁问题的议事原则为民主集中制，就是有事大家商量着办，如出现商户不能及时支付承租费用，则由其他商户共同先行垫付，随后向该违约商户追偿。2017年9月29日，原告代表六商户与南昌市路灯管理处签订了X路X号店面的《租赁合同》，合同第二条第（二）项中明确约定：“乙方（承租方）还必须缴纳相当于其第一年三个月租金的履约保证金。”第（三）项中约定：“甲方同意乙方按半年交纳租金”。第五条第（二）项第1款约定：“装修时间段：2017年9月29日至2017年10月28日，装修期间租金零元。”合同签订后，五被告均交纳了各自商铺的租金和履约保证金，六个月租金至2018年4月28日。但是，原告于2017年12月25日分别向五被告发出《关于要求某被告限期履行有关协议的函》及押金、租金表，其单方面“将店面租金6个月、履约保证金6个月”打入原告账户。即原告单方擅自将租赁合同的履约保证金，由3个月租金提高到6个月租金，尤其是这时五被告20万元的竞拍保证金还在原告掌控之中（拖延至2018年3月30日才退还五被告），对此，五被告当然反对。2018年4月23日，原告在未告知被告的情况下，就向路灯管理处提交了书面终止租赁合同申请。2018年5月21日，原告在微信上单方面向五被告通知解除合同，原告在五被告反对情形下，仍然单方去路灯管理处终止租赁合同，其行为严重违反了协议约定，侵害了五被告的合法权益。此后的2018年6月20日、25日，被告方多次去找原告和路灯管理处交涉要求继续租赁本商铺，这足以证明五被告是愿意缴纳租金继续租赁商铺的。二、原告单方解除租赁合同，违反了相关法律规定。《民法通则》第三十四条第一款规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。”原告未经被告方同意，单方擅自去路灯管理处终止租赁合同，违法了上述法律规定。三、原告应自行承担其与南昌市路灯管理处终止租赁合同及诉讼的不利后果。2018年5月21日，原告在与南昌市路灯管理处签订的《房屋租赁合同终止协议书》中，擅自同意过高的逾期违约责任条款及承担对方律师费等，这些条款原告事前未与被告商议，事后也未告知。另原告在与南昌市路灯管理处租赁合同纠纷的一审中，出现许多不应该的过失：1、未对违约金过高主张调低；2、对12.24万元的履约保证金不提起反诉，导致需另行诉讼；3、对路灯管理处提交的房屋移交接受确认书的“真实性、合法性”不持异议。基于上述事实和法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇诉称：2017年8月16日，反诉原告与反诉被告为共同竞拍南昌市X路X号店面五年承租权，反诉原告一致授权给反诉被告并以反诉被告个人名义参与竞拍并签订租赁合同。之后，反诉原告向反诉被告支付了10万元竞拍佣金。2017年9月29日，竞拍成功后由反诉被告与南昌市路灯管理处签订了《租赁合同》，租赁期限5年，5年租金共计2599352.88元，竞拍佣金按租金总额4.25%计收，即反诉原告应当支付2599352.88元×4.25%×5/6＝92060.41元竞拍佣金，但反诉原告五人共向反诉被告支付10万元。2018年5月21日，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下擅自与南昌市路灯管理处签订房屋租赁合同《终止协议书》，严重违反了2017年10月11日关于涉案店面租赁权《补充协议书》的约定，导致反诉原告租赁期五年的店面仅使用10个月，相应佣金为92060.41元/60×10＝15343.40元，反诉被告应当赔偿反诉原告84656.60元（100000元-15343.4元＝84656.6）及利息，这还仅仅是竞拍佣金的损失，其他损失我们将保留再行诉讼的权利。为此，反诉原告提出反诉，1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告竞拍佣金损失84656.60元及利息（以84656.60元为基数、按月利率0.5%计算自2017年9月1日至清偿日止的利息）；2、本案诉讼费及律师代理费3万元由反诉被告承担。反诉被告汪卫红辩称：一、涉案租赁合同未能履行完毕，系因为反诉原告自身过错拒不按约缴纳租金导致，由此产生的损失应当由反诉原告承担。租赁期内，反诉原告作为涉案商铺的实际承租人，理应按照合同约定及法律规定及时缴纳商铺租金，但事实上反诉原告自2018年4月30日后就拒绝履行交租义务，导致出租方南昌市路灯管理处多次下发催缴通知并表示追究违约责任，在反诉被告多次向反诉原告表示要求限期交租，否则将申请解除租赁合同的前提下，反诉原告仍旧无动于衷，其违约行为侵害的不仅仅是自身的利益更包括反诉被告在内的所有竞拍商户的合法权益，为免于损失进一步扩大，反诉被告才选择申请终止租赁合同。二、反诉原告已付的拍卖佣金及利息、律师费应由反诉原告自行承担，转嫁给反诉被告毫无事实及法律依据。2017年9月26日，反诉被告已向江西省鑫源拍卖有限公司支付拍卖佣金116970.9元，反诉原告诉称该笔拍卖中的10万元系由反诉原告支付给反诉被告，应当按照年限列入反诉原告的经济损失，反诉被告对此明确表示异议。其一，据前所述租赁合同之所以解除，其根本原因是由于反诉原告拒绝支付租金在先，反诉原告违约却企图将责任转嫁给反诉被告于理不合。其二，反诉原告与反诉被告此前签订的《补充协议》赋予了反诉被告作为参与竞拍商户之一，积极采取措施挽救商户共同利益的权利，在反诉被告采取了有效措施减少了商户损失的前提下，反诉原告却要求反诉被告承担由此造成的损失于法无据。其三，反诉被告在本次诉讼中都没有将已付的16970.9元拍卖佣金列入自己经济损失要求反诉原告共同承担，反诉原告提出佣金损失，明显是混淆是非，倒打一耙。三、律师费依照律师法规定及司法解释，理应由败诉方承担或者自行列入应诉成本。本案中，并非由于反诉被告过错导致讼累发生，且双方并未事先有过书面约定，反诉原告此项请求没有相关法律依据。因此，反诉原告诉称的律师费应由其自行承担。综上所述，反诉被告认为反诉原告的反诉请求并无事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明：2017年8月16日，原、被告得知南昌市路灯管理所所有的坐落南昌市X路X号X层商铺在江西省公共资源交易网挂牌出租信息后，原、被告为参与该商铺竞拍签订了《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》，协议约定由原告作为原、被告六商户代表参与该商铺竞拍，竞拍获得店面使用权归全体参加此次竞拍商户所有。协议签订后，原告作为六商户代表并以其个人名义参与南京西路519号1-3层商铺竞拍，最终原告竞得X路X号X层商铺承租权。2017年9月19日，原告与江西省鑫源拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》并确认原告竞得X路X号X层（面积约854.66m2）商铺五年租赁权。2017年9月26日，被告向原告交纳竞拍佣金10万元（被告每人交纳2万元）。同日，原告向江西省鑫源拍卖有限公司支付X路X号店面竞拍佣金116970.90元（其中原告交纳2万元、被告交纳10万元），结余竞拍佣金3029.10元，但原告至今仍未退还被告剩余佣金2524.25元。2017年9月29日，原告以其个人名义与南昌市路灯管理所签订《租赁合同》一份，合同约定，“南昌市路灯管理所将南京西路X号X层房屋出租给原告使用，租期五年，租金按每半年交纳。租金：第一年：从2017年9月29日至2018年9月28日，月租金40800元；第二年：从2018年9月29日至2019年9月28日，月租金为42024元；第三年：从2019年9月29日至2020年9月28日，月租金为43284.72元；第四年：从2020年9月29日至2021年9月28日，月租金为44583.26元；第五年：从2021年9月29日至2022年9月28日，月租金为45920.76元；履约保证金122400元。”在该合同签订前日，南昌市路灯管理所即与原告办理了房屋交接手续。同时，原告以其个人名义向南昌市路灯管理所交纳履约保证金122400元。其中：原告交纳保证金15600元、被告李忠交纳保证金3万元、被告涂倩娜交纳保证金22800元、被告陈海龙交纳保证金1.8万元、被告钟小凤交纳保证金1.8万元、被告罗宇交纳保证金1.8万元。另外，该房屋一楼店面分别由原告汪卫红和被告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各自使用一间。其中：原告使用的店面按每月5200元标准承担租金，被告李忠使用的店面按每月10000元标准承担租金、被告涂倩娜使用的店面按每月7600元标准承担租金、被告陈海龙使用的店面按每月6000元标准承担租金、被告钟小凤使用的店面按每月6000元标准承担租金、被告罗宇使用的店面按每月6000元标准承担租金。在此期间，被告将各自应承担的第一期租金交给原告，原告再将自己应承担的第一期租金和被告交纳的第一期租金一并以原告个人的名义向南昌市路灯管理所支付了2018年4月29日前的第一期的房屋租金（含免一个月租金、实际交纳了六个月租金）。2017年10月11日，原、被告签订《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍X路X号店面租赁权的补充协议》，补充协议约定，“一、由汪卫红代表全体商户竞拍店面租赁权后，汪卫红成为该店面承租的法定代表人，享有标的所有店面承包的权利，承担缴纳店面租金、押金及相关安全经营等义务（备注：此拍租所需费用由六家商户集体筹集而来）。二、汪卫红代表全体商户竞拍店面租赁权归全体参加竞拍商户所有，享受标的所有店面承包等权利，则参与竞拍的六位商户承担交纳店面租金、押金及平等承担相关的安全经营义务。（一）对参与竞拍的商户经营店面的安全责任由该商户负责。（二）对于其他招租的经营店面的安全责任由全体参与竞拍的六位商户共同均等承担。三、汪卫红代表全体参与竞拍商户与产权单位签订租赁协议，获得店面产权单位书面同意后，由汪卫红分别与李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇签订各自经营店面的租赁协议。四、参与竞拍的六位商户在本轮承包周期内必须对自身承租的店面租金履行各自的义务，如参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担，如该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。五、如出现参与竞拍商户不按时交纳租金、私自转让、私自改装等可能导致汪卫红与产权单位合同违约的一切行为，其他参与竞拍的商户必须共同采取相关措施，保护其他参与竞拍商户的共同利益，否则造成的损失由其他参与竞拍的商户均等分摊。六、如参与竞拍的商户因故需转让自身店面，需经其余竞拍商户同意，如其余竞拍商户意见不统一则按照少数服从多数的原则执行。”2018年3月下旬，南昌市路灯管理所电话通知原告交纳第二期租金，原告便将南昌市路灯管理所要求交纳第二期租金的信息告知被告，此时原、被告内部对是否按照南昌市路灯管理所的通知要求交纳第二期租金产生分歧。被告认为租赁合同约定了免租期一个月，第二期租金应从2018年4月29日起算，被告表示不同意按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金。原告则表示应按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金，如果不按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金，则原告有可能承担责任。由于原、被告内部产生分歧，致使原告未能在2018年3月29日前向南昌市路灯管理所交纳第二期租金。2018年4月11日，南昌市路灯管理所向原告书面催交第一年第二期租金（5个月租金合计20.4万元），要求原告在收到通知后2个工作日交清。原告收到南昌市路灯管理所的催交租金通知后便及时以微信方式将催交租金通知发布到南京西路519号店面沟通群内，但被告仍不同意按照南昌市路灯管理所的书面催交租金通知要求交纳租金。由于原、被告对是否按照南昌市路灯管理所的催交租金通知履行未能达成一致，原告于2018年4月23日向南昌市路灯管理所提交书面申请要求终止租赁合同。2018年5月21日，原告与南昌市路灯管理所签订《房屋租赁合同终止协议书》，终止协议约定，“一、原、被告双方同意于2018年5月31日提前终止双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2018年5月31日止。二、被告应于2018年5月31日前将房屋清空，房屋及设施完好无损地交还给原告；如被告不按时清空房屋并交还给原告，每逾期一天，除向原告支付原租赁合同租金外，还需向原告支付年租金5‰的违约金。逾期十天，原告有权无偿收回房屋并对被告滞放在房屋内的全部物品作废弃物处置，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。三、被告应于2018年5月31日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。如被告不按时退办完营业执照迁址手续，每逾期一天，需向原告支付原租赁合同的年租金5‰的违约金；逾期达十天，原告有权请求有关机关或部门代为办理其营业执照迁址或注销手续，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。四、原合同终止后，被告应于2018年5月31日前将应付的租金支付给原告；如被告不按时支付，每逾期一天，除支付原合同标准的租金外，还需向原告支付应付租金5‰的违约金；逾期达十天，原告由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。五、被告将租金、违约金等一次性付清，水电费等费用清零无拖欠，房屋交还原告并经原告验收同意、上级批复后，原告及时办理手续将履约保证金（可抵扣租金、违约金、多退少补）退还给被告。六、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向原告所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。”协议签订后，原告欲将其个人承租的店面返还给南昌市路灯管理所，南昌市路灯管理所则不同意原告只返还其个人承租的店面，要求原告整体返还房屋。因被告拒绝返还各自承租的店面，致使原告无法按照终止协议约定返还房屋。由于原告既未按期返还房屋又未支付租金，南昌市路灯管理所向本院提起诉讼。2018年8月30日，被告最终将店面全部清空。2018年9月3日，本院组织汪卫红与南昌市路灯管理所办理了房屋交接手续，同时汪卫红结清了房屋返还前的水、电费。至此，汪卫红共欠南昌市路灯管理所2018年4月30日至2018年5月31日期间的房屋租金40800元和2018年6月1日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费126480元，合计167280元。2018年12月17日，本院作出（2018）赣0102民初5794号民事判决书，判决：一、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋租金40800元及自2018年4月30日起至付清该租金之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋占有使用费126480元及自2018年6月1日至2018年9月3日期间的逾期交房违约金232560元；三、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处律师代理费4万元；四、驳回南昌市路灯管理处的其他诉讼请求。本院一审判决宣判后，汪卫红不服一审判决提起上诉。2019年5月13日，南昌市中级人民法院作出（2019）赣01民终435号民事判决书，判决：一、维持南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5794号民事判决第三项、第四项；二、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5794号民事判决第一项、第二项；三、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋租金及房屋占有使用费167280元，并承担相应违约金（以167280元为基数，自2018年6月1日起至付清之日止按年利率24%计算）。一审案件受理费36370元（南昌市路灯管理处预交）、二审案件受理费7897元（汪卫红预交），南昌市路灯管理处承担32275元，汪卫红承担11992元。南昌市中级人民法院作出的（2019）赣01民终435号民事判决生效后，原告于2019年6月18日向南昌市路灯管理处交纳房屋租金及占有使用费167280元、违约金40370.24元、律师代理费4万元、案件受理费4095元。合计：251745.24元。南昌市路灯管理处退还原告租赁保证金122400元。该租赁保证金中，原告汪卫红享有15600元、被告李忠享有3万元、被告涂倩娜享有22800元、被告陈海龙享有1.8万元、被告钟小凤享有1.8万元、被告罗宇享有1.8万元。另查明：本院在审理南昌市路灯管理所诉汪卫红租赁合同纠纷一案中【（2018）赣0102民初5794号】，汪卫红委托江西华罡律师事务所律师朱钰、祝融作为其一审诉讼代理人参加诉讼，汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付律师代理费11500元。一审宣判后，汪卫红不服一审判决提起上诉，汪卫红又继续委托江西华罡律师事务所律师朱钰作为其二审案件【（2019）赣01民终435号】的诉讼代理人参加诉讼，汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付二审律师代理费11500元。2019年7月1日，原告汪卫红在本院立案【（2019）赣0102民初6947号】对被告提起诉讼，原告汪卫红仍委托江西华罡律师事务所律师朱钰、祝融作为其本案一审诉讼代理人参加诉讼，原告汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付本案律师代理费11500元。本案受理后通知被告应诉，被告委托江西哲远律师事务所律师张根茂作为其本案本诉、反诉诉讼代理人参加诉讼，被告共向江西哲远律师事务所律师代理费3万元。上述事实，有关于委托汪卫红代表商户竞拍店面协议、拍卖成交确认书、房屋租赁合同、关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议、房屋租赁合同终止协议、转账凭证、（2018）赣0102民初5794号民事判决书、（2019）赣01民终435号民事判决书、委托代理协议、律师代理费发票以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：2017年8月16日，原、被告签订《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》后，原告按约参与了店面竞拍，竞拍成交后，原告向江西省鑫源拍卖有限公司支付了竞拍佣金116970.90元，结余竞拍佣金3029.10元，但原告未将剩余佣金2524.25元退还给被告，故原告应退还被告每人504.85元竞拍佣金。店面竞拍成功后，原、被告均按约各自使用其承租的店面并承担各自承租店面的租金。2018年3月下旬，南昌市路灯管理所通知原告交纳第二期租金时，因被告不同意按照南昌市路灯管理所的通知要求交纳第二期租金，致使原告无法按期向南昌市路灯管理所交纳第二期租金，原告为了规避自身风险及减少损失选择与南昌市路灯管理所终止租赁合同。那么原告单独终止租赁合同是否应向被告承担违约责任？2017年10月11日，原、被告签订的《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》第四条约定，“参与竞拍的六位商户在本轮承包周期内必须对自身承租的店面履行各自的义务，如参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担，如该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。”根据该约定，首先，原、被告在本轮承包周期内必须对自身承租的店面履行各自的义务。其次，如果参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担。再次，如果该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。按照该约定，只有当少数或个别商户违约的情况下，剩余多数商户按约才能先行垫付随后再进行追偿。而本案事实是多数商户不同意交纳第二期租金，原告无法按照补偿协议的约定进行处理，原告为了规避自身风险及减少大家的损失选择终止合同并没有违反补充协议的约定，况且原告选择终止合同的行为没有重大过失，故被告要求原告赔偿竞拍佣金损失的理由不足，本院不予采信。鉴于原告选择终止租赁合同既不属于违约行为，又没有重大过失，当原告未按期向南昌市路灯管理所返还房屋后，南昌市路灯管理所依法提起诉讼，要求汪卫红承担民事责任符合法律规定，后汪卫红自行履行了法院判决。对法院判决汪卫红承担的款项251745.24元，应由原、被告按各自所承担租金比例承担民事责任。同理，原告委托律师参加南昌市路灯管理所提起的租赁纠纷案的一、二审诉讼，原告因此共支出律师代理费2.3万元，由于原告委托律师参加该案诉讼的行为，系原告为了维护全体商户的利益，故原告因此所支出的律师代理费，也应该由原、被告按各自所承担租金比例承担民事责任。综上，即原告汪卫红应承担（5200元×4.1÷167280元×274745.24元）35016.55元，被告李忠应承担（10000元×4.1÷167280元×274745.24元）67339.52元，被告涂倩娜应承担（7600×4.1÷167280元×274745.24元）51178.03元，被告陈海龙应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元，被告钟小凤应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元，被告罗宇应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元。上述款项中经冲抵被告各自交纳的保证金、佣金后，被告李忠应支付原告（67339.52元－30000元－504.85元）36834.67元；被告涂倩娜应支付原告（51178.03元－22800元－504.85元）27873.18元；被告陈海龙应支付原告（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元；被告钟小凤应支付原告（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元；被告罗宇应支付原告（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元。对于原告要求被告支付其在本案诉讼所支付的律师代理费和被告在本案诉讼中要求原告支付其委托律师参加本案诉讼所支付的律师代理费，因均不符合法律规定，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第三百九十八条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告李忠在本判决生效之日起十日内偿还原告汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币36834.67元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；二、被告涂倩娜在本判决生效之日起十日内偿还原告汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币27873.18元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；三、被告陈海龙在本判决生效之日起十日内偿还原告汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；四、被告钟小凤在本判决生效之日起十日内偿还原告汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；五、被告罗宇在本判决生效之日起十日内偿还原告汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；六、驳回原告汪卫红的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告汪卫红预交案件受理费3580元，原告汪卫红承担680元,被告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各承担580元，反诉原告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇预交反诉费1395元，由反诉原告李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  刘 强人民陪审员  朱 凯二〇一九年十一月五日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。