福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初4442号 原告：叶其蓁，男，1955年1月9日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄琳，福建雅厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晶盛，福建雅厚律师事务所律师。 被告：福州市园林局（现更名为福州市园林中心），住所地福州市南江滨西大道193号东部办公区7号楼10层。 法定代表人：杨晓，局长。 委托诉讼代理人：金惠敏，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑枫，福建大佳律师事务所律师。 原告叶其蓁与被告福州市园林局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶其蓁及其委托诉讼代理人黄琳、郑晶盛，被告福州市园林局的委托诉讼代理人金惠敏、郑枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶其蓁向本院提出诉讼请求：1.判令福州市园林局赔偿叶其蓁损失6400995.23元；2.诉讼费用由福州市园林局承担。 事实和理由：福州市园林局通过政府指令取得福建市园林招待所房屋的所有权，拥有占有、使用、收益、处分之权利。2006年11月,福州市园林局对外公开招标,外包其下属单位福州市园林招待所房屋的经营权。2006年11月29日,叶其蓁通过合法的招投标程序与福州市园林招待所签订《福州市园林招待所经营权承包合同书》，合同约定:第一、叶其蓁需将合同中标报价款28.3万汇至福州市园林局账户04×××58，并将银行收据送达福州市园林局计财处;月承包租金同样汇至福州市园林局账户04×××58；第二、合同期内发生产权争议,福州市园林局福州市园林招待所负责:第三、因国家建设需要,对经营场所进行拆迁的，本合同自动解除;第四、合同有效期八年,自2007年4月16日至2015年4月15日。在本合同中,合同签订主体虽为福州市园林招待所,但合同中标款28.3万和月承包租金均归福州市园林局所有,其为承包租赁房屋的所有人和受益人。2009年12月9日,福州市园林招待所房产因属违章建筑,产权违法,被国家强制拆除,给叶其蓁造成巨大经济损失。福州市园林招待所于2008年5月14日被吊销营业执照并注销，但至今并未清算。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第十八条之规定：“集体企业终止，应当依照国家有关规定清算企业财产”、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”因此,福州市园林局应依法对叶其蓁承担违约损害赔偿责任。纠纷发生后，叶其蓁多次找福州市园林局协商违约赔偿事宜,福州市园林局均置之不理。 依据《福州市园林招待所经营权承包合同书》第六条:因租赁房屋属违法建设被国家强制拆除,属产权有争议,违约损失应由福州市园林局负责;但福州市园林局狡辩强制拆除属于国家建设需要被拆迁,租赁合同自动解除,双方互不承担责任。叶其蓁为维护自身合法权利,在协商未果的情况下,依法起诉。 福州市园林局辩称，请求驳回叶其蓁的诉讼请求：一、福州市园林局不是本案适格被告，福州市园林招待所与叶其蓁无法继续履行《经营权承包合同书》的情形，符合该合同书的约定，属于免责范围，而且福州市园林局不是该合同书的当事人，亦无须对叶其蓁承担任何责任；二、诉争经营场所不是违章违法建筑，该建筑来源明确，不是福州市园林局私自违建，该建筑产权属于历史遗留问题，该建筑是因为国家建设需要被拆除，福州市园林招待所不存在过错，福州市园林局亦不存在过错；三、叶其蓁诉请金额6400995.23元没有事实和法律依据；四、本案纠纷已超过诉讼时效，诉讼时效起算点是2009年的12月9日，即解除合同的时间。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据。对当事人无异议的证据：《福州市园林局招待所（园林山庄）经营权承包招标文件》、中标通知书、《福州市园林局招待所经营权承包合同书》、《关于解除园林山庄租赁合同的函》、《违法建设强制拆除告知书》、《证明》、《注销（吊销）内资企业登记基本情况表》、福州市中级人民法院（2011）榕民终字第1828号民事判决书、福州市中级人民法院（2013）榕民再终字第42号民事判决书、收款收据（0039521）、交通银行进账单（2009.12.11）、收款收据（0039539）、叶其蓁2010年6月30日出具的《收条》交通银行进账单（2010.7.7），本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的庭审陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2006年11月13日，福州市园林局发布招标公告，将福州市园林局招待所的承包经营权对外公开招标，投标保证金3万元，中标后，投标保证金转为履约保证金；履约保证金5万元，承包期满后无息退还。 2006年11月24日，福州市园林局向叶其蓁发出《中标通知书》，确定叶其蓁为中标人，中标金额为283000元。 2006年11月29日，福州市园林招待所与叶其蓁签订《福州市园林招待所经营权承包合同书》，约定：承包经营场所为华林路221号（晋安河公园内）福州市园林招待所（园林山庄）北面三层楼一座，南面凹型二层楼一座，建筑面积1600平方米。承包经营期限八年，自2007年4月16日至2015年4月15日；履约保证金5万元，合同期满如数无息退还；合同期内的问题，叶其蓁自行负责解决并承担所有费用，如果产权有争议由福州市园林招待所负责；福州市园林招待所不得无故终止合同，否则应赔偿叶其蓁5万元，并承担由此产生的责任；因国家建设需要，对经营场所进行拆迁的，合同自动解除，双方互不承担责任，装修补偿问题由叶其蓁与拆迁单位协商解决，福州市园林招待所协助。合同还对承包金的支付约定如下：自2007年4月16日起至2008年4月15日止，每月上缴20000元；自2008年4月16日起至2012年4月15日止，每满一年递增10%，即2008年4月16日至2009年4月15日每月上缴22000元，2009年4月16日至2010年4月15日每月上缴24200元，2010年4月16日至2011年4月15日每月上缴26620元，2011年4月16日至2012年4月15日每月上缴29282元；2012年4月16日起至承包期满承包金不再递增。 2008年5月14日，福州市园林招待所被吊销并注销。 2009年12月8日，福州市清理整治违法建设专项工作小组向福州市园林局发出《违法建设强制拆除告知书》，认为福州市园林局招待所项目未经规划审批，被列为第二批违法建设拆除名单，责令福州市园林局于2009年12月11日之前自行清场并拆除违法建筑物。2009年12月9日，福州市清理整治违法建设专项工作小组办公室向福州市园林局发出《关于立即解除园林山庄租赁合同的函》，要求福州市园林局于12月13日前解除与经营户的租赁合同，同时敦促经营户腾空房屋内物品，确保该建筑物及时拆除。 2009年12月9日，福州市园林局向叶其蓁发函，要求解除《福州市园林招待所经营权承包合同书》，同时腾空房屋内物品，确保建筑物按时拆除。 2009年12月11日，福州市园林局向叶其蓁退还保证金5万元。 2010年2月8日，福州市园林招待所场所被强制拆除。 2010年7月7日，福州市园林局向叶其蓁退还中标价款20万元。 另查明，2007年4月5日，叶其蓁与案外人罗植签订《房屋租赁合同》，叶其蓁将福州市园林招待所（园林山庄）北面二层半楼的场所租赁给罗植。2009年7月24日，罗植与案外人陈子厚签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，罗植将园林山庄北面一楼2开间、二楼18开间店面、北面西侧三层一开间的场所转租陈子厚。因租赁场所被强制拆除，陈子厚遂对罗植、叶其蓁提起诉讼，要求二人连带赔偿2458120元。该纠纷经本院一审、福州市中级人民法院二审、再审，确定罗植应承担陈子厚的损失金额为778500元。罗植于2010年11月至2017年1月期间向陈子厚转账合计813500元（包括合同保证金35000元及赔偿款778500元）。2019年1月16日，罗植与叶其蓁签订《赔偿协议》，双方确认叶其蓁代罗植向次承租人支付补偿金47400元、支付陈子厚补偿款778500元。 本院认为，涉案《福州市园林招待所经营权承包合同书》名为经营权承包合同，实为租赁合同，即福州市园林局将其所属的位于福州市（晋安河公园内）福州市园林招待所（园林山庄）北面三层一座，南面凹型二层楼一座场所以经营权招标方式对外出租。合同书的签约方虽然系福州市园林招待所，但实际系福州市园林局以福州市园林招待所的名义签署。该经营场所（即福州市园林招待所所在）未经规划审批，为违章建筑，不具备从事住宿、餐饮的条件，《福州市园林招待所经营权承包合同书》为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《福州市园林招待所经营权承包合同书》无效，福州市园林局与叶其蓁均有责任：叶其蓁未查清讼争租赁场所的规划审批状况便将讼争租赁场所转租给案外人使用；福州市园林局明知讼争场所系公园管理用房且因历史遗留问题无法办理产权，但仍将该建筑作为招待所对外出租。双方对于讼争场所无规划审批且存在被强制拆除的风险均是明知，故对于讼争合同无效所造成的损失，双方都有过错且过错相当。因此，本院认为福州市园林局应对叶其蓁的损失承担50%的责任为宜。 对叶其蓁具体损失，本院结合叶其蓁提交的证据，认定如下：1.案外人罗植赔偿次承租人赔偿款447400元。叶其蓁主张该部分赔偿系以现金方式支付，虽然有罗植的确认，但缺乏租户到庭证明，故叶其蓁是否向罗植支付赔偿金、次承租人是否收到叶其蓁或罗植支付的赔偿款之事实缺乏证据支持，故本院对该损失不予确认。2.案外人罗植赔付陈子厚赔偿款778500元。叶其蓁提交的证据显示罗植于2010年11月至2017年1月期间向陈子厚转账合计813500元（包括合同保证金35000元及赔偿款778500元），且罗植在《赔偿协议》中确认叶其蓁代罗植支付陈子厚补偿款778500元，故本院对叶其蓁因支付该赔偿款造成的财产损失予以确认。3.代垫福州市园林局所欠水费22070.23元。本院认为，该部分支出属于叶其蓁使用租赁场所期间应自行负担的费用，并非合同无效造成的损失，不予支持。4.退还中标款83000元。本院认为，在拆除前叶其蓁实际使用讼争场所，故该期间所产生的场地使用费叶其蓁无权要求返还。5.园林招待所装饰装修费用4895135元。该费用所涉金额较大，在无其他证据补充证明的情况下，仅凭《收款收据》不足以证明装修款已实际支付，故本院对该部分损失不予确认。6.相关设施、工程项目费用174890元。本院认为，该部分支出属于叶其蓁使用租赁场所期间应自行负担的费用，并非合同无效造成的损失，不予支持。综上，本院认定叶其蓁的各项损失合计778500元。根据福州市园林局应承担的责任比例，其应赔偿叶其蓁损失389250元。 关于本案的诉讼时效问题。福州市园林局主张本案诉讼时效自2009年的12月9日即合同解除日开始计算,叶其蓁的赔偿诉讼请求超过诉讼时效。本院认为，讼争《福州市园林招待所经营权承包合同书》系无效合同，合同无效后赔偿损失的诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算。因此福州市园林局关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、福州市园林局于本判决生效之日起十日内赔偿叶其蓁损失389250元； 二、驳回叶其蓁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56604元，由叶其蓁负担53208元，由福州市园林局负担3396元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  叶士怡 人民陪审员  朱小英 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  林鹤麟 附：1.相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 2.执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1/9