新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初3818号原告：朱文骞，男，汉族，1999年12月16日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：朱绪双（朱文骞父亲），男，汉族，1970年8月3日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：马玉荣（朱文骞母亲），女，汉族，1969年8月18日出生，住河南省新乡县。被告：李淮忠，男，汉族，1964年4月1日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：霍新丽，河南瀛汉律师事务所律师。被告：周瑞雪，女，汉族，1977年10月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：霍新丽，河南瀛汉律师事务所律师。第三人：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市开发区22号街坊新飞花园D35号楼1层4号营业房。法定代表人：赵立，执行董事。委托诉讼代理人：郭永军，男，该公司员工。原告朱文骞诉被告李淮忠、周瑞雪、第三人新乡市励阳房地产经纪服务有限公司（以下简称“励阳房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱文骞及其委托诉讼代理人马玉荣，被告李淮忠、周瑞雪的共同委托诉讼代理人霍新丽，第三人励阳房产的委托诉讼代理人郭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文骞诉称，2019年2月13日，其父亲朱绪双与被告李淮忠、周瑞雪的合同签订代理人宋新梅通过第三人励阳公司签订《房地产买卖合同》。房屋过户后，原告跟中介去物业交接时，物业告知原告，原房主李淮忠、周瑞雪尚欠开发商相关费用，不与进行交接，必须结清费用才可办理房屋交接手续，为此，原告与被告发生争执后报警。在出警现场，宋新梅称不知道有此费用。由于被告在签订合同时隐瞒房屋真实情况，造成原告在取得房产证后仍不能使用该房屋，无奈原告替二被告垫付了46000元相关费用，才将物业手续交接完毕。被告的行为违反了《房屋买卖合同》第六条第1、2款之约定和《民法总则》第七条之规定，被告隐瞒房屋真实状况的行为属于违背诚实信用原则的严重违约行为，根据《房屋买卖合同》第十条的约定，二被告应当承担总房款的10%作为损失赔偿金对原告进行补偿。为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，要求判令：1、二被告返还原告给开发商垫付的税费、水电表费、维修资金、暖气初装费46000元；2、二被告依照《房地产买卖合同》第十条约定向原告支付损失补偿金26800元；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告李淮忠与周瑞雪辩称，1、其在房屋买卖过程中不存在违约行为，原告朱文骞要求其支付损失赔偿金的请求不应得到支持。涉案房屋被告是通过法院执行局以物抵债的方式取得，且在新乡市不动产交易中心办理的过户手续。该房屋抵给被告时是毛坯房，没有安装入户门，未开通水、电、气，被告也缴纳了房屋过户契税。被告将房屋出售给原告时，原告知道该房屋状况，并明确告知没有缴纳维修基金，所以价格低于市价，是为了一次性得到房款，原告要使用水、电、气，理应缴纳水电费和暖气初装费，以上费用不应由被告承担；2、涉案房屋过户手续已办理完毕，根本不存在税费需要被告承担，且税费是由国家税务部门征收，开发商无权征收，开发商出具的收取31000元的税费收据无任何法律依据。第三人励阳房产辩称，原告朱文骞起诉被告李淮忠、周瑞雪违约事实基本属实。在合同签订时，中介方和原告多次询问二被告的代理人宋新梅除了合同约定的买方须承担的费用外是否还有其他费用，在二被告的代理人宋新梅明确告知原告代理人和中介没有其他费用后，双方才在《房地产买卖合同》上签字。涉案房屋过户后，在物业处交接时，物业管理人员才告知原告和中介，案涉房屋尚欠开发商费用，二被告隐瞒涉案房屋状况的行为违反了《民法总则》第七条之规定。原、被告双方发生纠纷后，中介对双方进行调解无果，原告诉至法院。被告的代理人在合同签订前应告知原告和中介被告欠开发商费用的事实而未告知，违反民法诚信原则。法院应查明事实，公正裁决。经审理查明，2019年2月13日，原告朱文骞的父亲朱绪双与被告李淮忠、周瑞雪的合同签订代理人宋新梅通过第三人励阳公司签订《房地产买卖合同》，约定：双方购买及出售新乡市红旗区道清路开发区27号街坊温泉假日公馆3单元31028室房屋，成交价为268000元；签订合同时，买方立即支付20000元作为购房定金；2019年2月15日前双方签署新乡市房屋买卖契约，买方于签订该合同前将剩余房款248000元全部付清；卖方须保证对上述房屋享有完整所有权，在此次转让前产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕；卖方在国土局出具买方新的《房地产证》之前，负责结清上述房屋在交付予买方之前产生的相关费用（水电费、管理费、煤气费、电话费、有线电视费等相关费用），上述事项办理过户所产生的手续费用由买方承担。2月14日，朱绪双通过其中国邮政储蓄银行账户（账号为62×××54）向李淮忠账户（账号62×××43）汇款248000元，向励阳公司支付中介手续费2700元，向国家税务总局新乡市税务局第二税务分局（以下简称“新乡第二税务分局”）缴纳李淮忠应缴税款22783.32元，缴纳其应缴税款3616.4元，新乡第二税务分局出具增值税发票。2月15日，朱文骞向新乡市房产管理局高新区分局缴纳不动产登记费80元。3月4日，朱绪双代朱文骞向新乡市新橙物业管理有限公司（以下简称“新橙物业公司”）交纳物业费1157元（3月1日-12月31日），维修管理费60元；代李淮忠、周瑞雪向新乡市升华房地产开发有限责任公司（以下简称“升华公司”）补缴税款31000元、维修资金3500元、水电表款1000元、暖气初装费10500元；3月5日，朱绪双交电费100元、水费50元。另查明，2018年6月14日，本院作出（2017）豫0702执1210-4号执行裁定书，裁定：1、将升华公司所有的备案在周瑞雪名下的案涉房屋以第二次拍卖价格207200元交付申请执行人李淮忠、周瑞雪抵偿207200元。案涉房屋所有权自本裁定送达申请执行人李淮忠、周瑞雪时起转移；2、申请执行人李淮忠、周瑞雪可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。后李淮忠、周瑞雪为案涉房屋办理豫（2019）新乡市不动产权第0002462-1号产权证，李淮忠、周瑞雪按份共有，周瑞雪占47%，李淮忠占53%。认定上述事实的证据材料有：房地产买卖合同、支付存根、汇款凭单、税收缴款书、商品住房增值税发票、励阳公司收款收据、不动产登记费票据、新橙物业公司收据、升华公司收据、（2017）豫0702执1210-4号执行裁定书、李淮忠、周瑞雪产权证复印件、本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱文骞的父亲朱绪双代朱文骞与李淮忠、周瑞雪的合同代理人宋新梅签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，故朱文骞及李淮忠、周瑞雪应当按照合同约定履行义务。合同中约定，李淮忠、周瑞雪须保证对上述房屋享有完整所有权，在转让前产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜、在国土局出具买方新的《房地产证》之前产生的相关费用（水电费、管理费、煤气费、电话费、有线电视费等相关费用）均由其清理完毕。合同签订时，李淮忠、周瑞雪未向朱文骞说明案涉房屋尚有款项未结清的事实，也未对欠缴费用进行补缴，导致朱文骞接收房屋时，代李淮忠、周瑞雪向升华公司补缴税款31000元、维修资金3500元、水电表款1000元、暖气初装费10500元，共计46000元。现朱文骞起诉要求李淮忠、周瑞雪返还其缴纳的上述费用，但升华公司不具备收取税款的权力，而朱文骞仍向其缴纳31000元税款，故本院对朱文骞要求李淮忠、周瑞雪返还该笔费用的诉讼请求不予支持，朱文骞可另行主张权利；剩余维修资金、水电表款及暖气初装费共计15000元，根据合同约定，应由李淮忠、周瑞雪在过户前结清，但最终由朱文骞支付，故对该笔费用，本院支持朱文骞的诉讼请求，由李淮忠、周瑞雪予以返还。朱文骞主张李淮忠、周瑞雪未按照合同约定履行结清房屋应缴款项义务，属于违约，应按合同约定的房屋成交价的10%支付损失补偿金26800元，但双方约定的损失补偿金是在卖方违约导致房屋未能成交的情形下支付，本案中案涉房屋已经成交，且李淮忠、周瑞雪履行了主要的合同义务，其违约行为不会导致朱文骞合同目的无法实现，故本院对其要求损失补偿金的诉讼请求不予支持，仅支持李淮忠、周瑞雪自起诉之日起以15000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至二人实际返还15000元之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：李淮忠、周瑞雪于本判决生效之日起十日内返还朱文骞15000元，并自起诉之日起以15000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际返还之日止；驳回朱文骞其他诉讼请求。如果李淮忠、周瑞雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由李淮忠、周瑞雪承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一九年十一月三十日书 记 员  曲志菲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）