广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初1332号 原告（反诉被告）：莫丽仙，女，1986年5月9日出生，汉族，户籍地：广西梧州市长洲区，现住广西桂林市。 委托诉讼代理人：曾敏文，广西卓合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梧州市新世贸汽车贸易有限公司，住所地广西梧州市工业园区星裕路D-6-9地块，统一社会信用代码91450400MA5KDD4L8H。 法定代表人：陈达明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦婧，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告莫丽仙与被告梧州市新世贸汽车贸易有限公司（以下简称新世贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告新世贸公司提起反诉，本院受理后决定合并审理。于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫丽仙及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）新世贸公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）莫丽仙向本院提出诉讼请求：一、请求确认解除双方于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》；二、请求判令被告退还原告支付的20000元履约保证金；三、本案律师代理费5000元由被告承担；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方于2018年7月18日签订一份《商铺租赁合同》，原告承租被告运营的新世贸二手车交易市场A-1商铺，约定合同有效期至2023年8月8日。合同签订当日，原告支付了20000元履约保证金给被告，现被告运营的新世贸二手车交易市场绝大多数商户已撤离，已不具备市场经营条件。根据原被告双方签订的《商铺租赁合同》第5.9条约定“甲方保证本合同项下场地的使用能符合乙方签订本合同之目的”，根据上述情况，被告营运的二手车交易市场未能成行成市，无法符合原告签订本合同之目的。随后原告于2019年8月23日向被告发出了《关于解除商铺租赁合同的函》，明确告知被告提前解除《商铺租赁合同》，被告未进行回函。且原告亦于2019年8月25日将摆放的车辆撤出该商铺，将商铺交还给被告，但原告从被告场地撤出后，原告多次向被告要求退还履约保证金，被告均未退还。因该案原告委托律师代理，产生律师代理费5000元，被告应予承担该笔费用。综上，本案事实清楚，证据充分，请法院判如所请。 被告（反诉原告）新世贸公司辩称，原告以市场未达到经营条件为由解除合同，不符合法定和约定解除事由，原告解除合同的主张不应得到支持；原告擅自解除合同行为构成违约，履约保证金不应退还，本案诉讼费应由原告承担。 被告（反诉原告）新世贸公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认《商铺租赁合同》因反诉被告的违约行为导致合同解除；二、判令原告支付2019年7月19日至2019年8月25日期间的租金，租金标准参照合同约定计算；三、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告的损失44880元；四、请求法院判令反诉原告支出的律师费10000元由反诉被告承担；五、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年7月18日，反诉被告莫丽仙与反诉原告梧州市新世贸汽车贸易有限公司签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于梧州市工业园工业大道16号内的商铺（商铺编号A-1），用于“新车及二手车销售相关产业”，合同租赁期限5年自2018年7月18日起至2023年8月8日止。其中2018年7月18日至2019年7月18日为免租期。《商铺租赁合同》签订后，反诉原告将商铺交付给反诉被告经营。但反诉被告在合同履行过程中，屡次违反合同约定，消极经营，怠于履行合同义务。甚至在一年免租期届满后，便拒绝按合同约定时间支付首笔租金，同时撤出所有展车和物品，并于2019年8月23日向反诉原告发函声明提前解除合同，拒绝履行合同。反诉被告的上述行为，除违反合同一般性约定内容外，亦属于已经明确表示并且以自己行为表明不再履行《商铺租赁合同》。因此，反诉原告认为，反诉被告未经协商即拒绝履行合同义务，擅自解除合同，构成根本性违约，应由其承担合同解除后的民事责任。依据合同法第97条规定，反诉原告就反诉被告擅自解除合同造成的损失提起主张，请求法院确认合同系因反诉被告原因而解除，并赔偿由此给反诉原告造成的损失，考虑到首年免租期系因反诉原告对租赁合同未来预期租金收益的期待才给予反诉被告的，未想反诉被告在免租期届满后即单方违约解除合同，导致反诉原告无法获得未来预期租金收益，依据合同法反诉原告本应就合同剩余租期的预期租金总额提出损失赔偿主张，但反诉原告经考虑后就合同标的商铺第一年使用费的损失提出主张；对于损失金额，反诉原告提出参考合同约定次年全年的租金标准计算为44880元。同时，因反诉被告单方根本违约，依据《商铺租赁合同》第8.2条约定，本案诉讼费、律师费等费用应由反诉被告莫丽仙承担。综上，本案事实清楚，请法院判如所请。 经审理查明：梧州工业园区工业大道16号客运大楼以及客运办公楼（楼顶标志为新世贸汽车城A馆）属案外人梧州工业园区投资开发管理有限公司所有，该公司于2016年12月2日与被告新世贸公司签订租赁合同，将客运大楼以及客运办公楼等建筑物整体出租给被告新世贸公司作为机动车交易服务中心项目以及符合国家产业政策的项目使用。2018年7月18日，原告（反诉被告）莫丽仙（作为乙方）与被告（反诉原告）新世贸公司（作为甲方）签订商铺租赁合同，合同约定：商铺位置为新世贸汽车城二手车A馆A—1号铺；建筑面积为220平方米；租赁期限为五年从2018年7月18日起至2023年8月8日止；租金按季度支付先交付后使用，即免租期届满后，2019年7月19日起每季度首月10日前一次性支付本季度租金其中2018年7月18日至2019年7月18日免租、2019年7月18日至2020年7月18日月租金3740元、第三年月租金4290元、第四年月租金4620元、第五年月租金5060元；为确保能履行本合同约定条款，乙方须于签订本合同的同时向甲方一次性缴纳履约保证金20000元；甲方保证本合同项下场地的使用能符合乙方签订本合同之目的，否则乙方有权解除本合同，追究甲方违约责任；如乙方逾期未缴纳租金等应缴费用，每逾期一天，按应缴纳的费用总额的千分五收取滞纳金，逾期超过15天的即构成违约，甲方有权解除本合同并收回商铺另行处理，对乙方已支付的费用及履约保证金不予退还；违约方除应承担上述违约责任之外，还应赔偿守约方因此产生的诉讼费、鉴定费、律师费、交通费等内容。合同签订后，莫丽仙于当日将履约保证金20000元交付给新世贸公司。新世贸公司将商铺交付给莫丽仙使用。免租期满后，莫丽仙于2019年8月22日以新世贸二手车交易市场绝大多数商户已撤离，已不具备市场经营条件为由向新世贸公司发出《关于解除商铺租赁合同的函》，告知其本人提前解除《商铺租赁合同》同时要求新世贸公司收到函后之日将缴纳的履约保证金20000元退还，如未及时退还，有权采取法律手段进行追索。发出函后，莫丽仙于2019年8月25日撤离承租场地。庭审中，新世贸公司认可双方在莫丽仙撤离承租场地之日即2019年8月25日起解除双方签订的《商铺租赁合同》。因新世贸公司没有按莫丽仙要求退还履约保证金，莫丽仙遂诉至本院。 以上事实有梧州工业园区投资开发管理有限公司《关于建筑物产权的说明函》、《梧州市城北客运站项目在建建筑物收购合同》、《机动车市场服务中心项目土地及地上建筑物租赁合同二》、《商铺租赁合同》、《关于解除商铺租赁合同的函》等证据予以佐证。上述证据经双方当事人质证以及本院审查，确认上述证据具有证明效力。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应按合同的约定履行各自的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，新世贸公司将合同约定的商铺交付给莫丽仙且莫丽仙在一年的免租期内没有提出任何异议，应视为新世贸公司履行合同的主要义务。现莫丽仙以承租场地的使用不能符合乙方签订本合同之目的为由提出解除商铺租赁合同，但双方签订的商铺租赁合同并没有约定合同之目的的具体内容，属约定不明确，在约定不明确的情况按租赁习惯，新世贸公司交付了铺面以及原告莫丽仙接收并使用铺面，即视为实现合同之目的。原告莫丽仙据此为由要求解除合同并要求退还履约保证金，理据不足。相反，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，莫丽仙应在免租期满后从2019年7月19日起每季度首月10日前一次性支付本季度租金，但莫丽仙没有履行交租义务且逾期15天，已构成违约。鉴于双方在庭审中确认2019年8月25日为《商铺租赁合同》解除日，没有违反法律规定，本院予以确认。但由于莫丽仙在没有按约定履行缴交租金的情况下向新世贸公司提出解除合同并撤离了商铺，证明其以实际行动不履行合同中的义务，构成了违约，其要求新世贸公司退还履行保证金和承担其支付律师费用的请求，与合同约定不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方确认解除合同日为2019年8月25日而免租期截止日为2019年7月18日，在2019年7月19日至2019年8月25日期间，莫丽仙使用了新世贸公司的商铺，应当按约定的租金标准计付租金，经核算，租金为4488元（共36天），新世贸公司要求莫丽仙支付租金的诉请，合理合法，本院予以支持。关于新世贸公司要求莫丽仙赔偿损失和承担其支付律师费用的问题，因双方确认于2019年8月25日解除商铺租赁合同，且新世贸公司没有向本院提供损失的依据，应承担举证不能后果，对新世贸公司要求赔偿损失的诉请，本院不予支持；对律师费的请求，因律师费用并不是必须发生费用且在本案中莫丽仙承担了违约责任，新世贸公司该项请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）莫丽仙与被告（反诉原告）梧州市新世贸汽车贸易有限公司于2018年7月18日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月25日解除； 二、原告（反诉被告）莫丽仙应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梧州市新世贸汽车贸易有限公司支付租金4488元； 三、驳回原告（反诉被告）莫丽仙其他的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）梧州市新世贸汽车贸易有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由原告（反诉被告）莫丽仙负担；反诉案件受理费1172元，减半收取计586元，由原告（反诉被告）莫丽仙负担86元，被告（反诉原告）梧州市新世贸汽车贸易有限公司负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  陈永发 二〇一九年十一月十一日 书记员  黄汝雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。