河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初3440号原告：杜金伟，男，1962年10月21日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：王锋义、梁辉，河南文轩律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南省三门峡黄金工业学校，住所地三门峡市湖滨区上阳南路与五原路交叉口北150米。法定代表人：韦玉亭,校长。委托诉讼代理人：王爱华、张丽，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杜金伟与被告河南省三门峡黄金工业学校（以下简称黄金工业学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜金伟的委托诉讼代理人王锋义、梁辉，被告黄金工业学校的委托诉讼代理人王爱华、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜金伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付购房款929136.44元及利息（按中国人民银行同期贷款逾期利率，从2002年2月1日计算至付清全部购房款之日止);2、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告杜金伟投资建设位于三××市湖滨区××与××交叉口东北角河南省三门峡黄金工业学校4号楼家属楼。被告河南省三门峡黄金工业学校从原告处购买大户型房子5套，中户型房子4套，小户型房子10套，合计2022.03m己，地下室530.34m2，房款总计1869136.44元，但被告仅支付94万元，剩余购房款929136.44元至今未支付。虽经原告多次讨要,但被告却一直推诿,迟迟不予支付剩余房款，为维护原告的合法权益不受侵犯，维护社会的基本契约精神,特向贵院提起诉讼，请贵院依法公断。被告黄金工业学校辩称，一、本案诉讼主体错误，依法应当驳回杜金伟的起诉。（一）本案原告主体不适格，杜金伟并非本案合同当事人，不能作为原告提起诉讼。首先本案系房屋买卖合同纠纷,但答辩人与杜金伟之间不存在房屋买卖合同关系，杜金伟并非本案合同当事人。2000年8月13日答辩人与三门峡城镇建设服务中心第二房地产开发公司（以下简称“二房公司”）签订《房屋预售合同》，当时杜金伟是二房公司的代理人，合同签订后因二房公司被吊销营业执照，双方之间的合同目的无法达成,答辩人于2001年2月15日向二房公司送达解除合同通知书，杜金伟于2001年2月16日签收,故答辩人与二房公司之间的房屋预售合同自2001年2月16日已经解除，双方之间的权利义务已经终结。后二房公司2001年2月28日与三门峡市意兴房产开发有限公司（以下简称“意兴公司”）签订财产移交协议，将二房公司和崖底村委签订的承建协议、与答辩人签订的房屋预售合同的权利、义务移交给意兴公司，冯建平作为意兴公司的代表开始介入案涉住宅楼的建设开发事宜。案涉住宅楼于2002年1月28日竣工并经验收，三门峡市建设委员会于2002年2月22日向建设单位意兴公司颁发《三门峡市建设工程竣工验收备案证明书》,这也证明案涉住宅楼的建设开发单位为意兴公司而非杜金伟个人。其次，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，本案案涉房产所有权人为三门峡市湖滨区崖底乡村民委员会,杜金伟并非案涉房产的所有权人，对案涉房产没有处分权，与答辩人之间也无房屋买卖合同关系，无权提起诉讼。综上，杜金伟既非案涉房产的建设单位，也非施工单位，同时又不是案涉房产的所有权人，与答辩人之间也没有买卖合同，不是本案的当事人,根据我国民事诉讼法的规定不能作为本案原告提起诉讼。（二)答辩人也不是本案适格的诉讼主体,杜金伟将答辩人作为本案被告提起诉讼不符合法律规定，依法应当驳回。虽然答辩人曾与二房公司签订了《房屋预售合同》,但双方之间的合同已经解除。且在原合同第一条第三款明确约定案涉商品住宅楼为黄金工业学校职工个人全额集资楼,答辩人只是作为团购单位，代表学校19户职工统一与售房单位签订购房合同，并不是房屋买卖合同的实际当事人。案涉的19套房产系学校职工个人购买，购房款由职工个人支付，所有权也直接归职工个人所有，学校只是一个代办的身份，并不是案涉房产的实际买方。因此，答辩人不是本案适格的被告，杜金伟起诉主体错误。二、答辩人不存在拖欠杜金伟购房款的事实，杜金伟诉称案涉住宅楼是其投资建设与事实不符。答辩人购买的是2-6层住宅楼两个单元共19户，一层商业用房为开发公司自留。在案涉住宅楼开发过程中，答辩人先后共向杜金伟支付94万元购房款。但在工程建至一层后杜金伟因躲债等原因开始不见踪影，直到工程竣工都没有出现，直接导致工程建设因缺少建设单位的资金投入难以继续，一度处于停工状态。后2001年2月28日意兴公司作为继承的建设单位委托冯建平为公司代表开始介入工程建设。为避免工程烂尾引起冲突和矛盾，同时也为了学校19户购房业主的利益，答辩人与施工单位陕县北阳建筑工程公司的代表刘备以及建设单位意兴公司达成协议，由刘备继续进行施工建设，答辩人将19户业主的购房款直接用于垫付刘备的工程款，刘备才同意恢复施工，保证了案涉住宅楼的顺利完工。答辩人在杜金伟退出后共向意兴公司、刘备等人垫付780871.1元工程款及其他相关费用，因此答辩人不存在拖欠购房款的事实，答辩人收取的购房款已经实际支付工程款。即使不考虑上述建设开发单位变更的情况，按杜金伟所说，案涉住宅楼是其投资开发,那么案涉住宅楼的全部工程款都应当由杜金伟向施工单位承担。但实际上自杜金伟走后，案涉住宅楼的后期工程款都是由答辩人支出，故杜金伟诉称案涉住宅楼是其投资建设与事实严重不符,杜金伟作为投资方并没有完全履行出资义务，答辩人作为19户买房业主代表为保证工程顺利完工，已经将职工交纳的购房款用于垫付建设工程款,因此杜金伟无权要求答辩人再向其支付购房款。三、杜金伟所诉房屋面积、金额与事实不符。根据答辩人与二房公司之间的原合同,答辩人单位共计购买房屋19套，其中大户型4套（121.214m/套）、中户型5套（118.142m/套）、小户型10套（91.282m/套），房屋面积合计1988.386m'，地下室530.34m’。但实际交房面积为大户型121.393m/套、中户型117.1m/套、小户型91.816m'/套，房屋面积合计1989.232m，地下室面积422.125m'。按照约定的住宅楼均价788元/m己,地下室520元/m’的标准计算，购房总价款为1787019.816元。合同第五条约定:“6、工程竣工验收合格，甲方向乙方付购房款总价的75%;7、余款待乙方向甲方办理完住房证手续（到每户)和土地转让手续（到单位)，甲方向乙方付请”，但直至现在案涉住宅楼的房屋产权证和土地使用权证都没有办理下来，按照合同约定，答辩人应支付的购房款应为购房总价的75%，即1340264.862元，扣除答辩人已经支付给杜金伟的94万元，剩余应付购房款为400264.862元。因此，杜金伟起诉要求答辩人向其支付929136.44元购房款与事实不符,依法不应当得到支持。需要说明的是，答辩人关于面积及价款的说明，这不代表答辩人认可杜金伟的诉讼主体资格。四、答辩人不存在拖欠购房款的事实。答辩人在案涉住宅楼的建设和施工中，前期向杜金伟支付94万元购房款，后期向施工单位垫付780871.1元工程款，答辩人在案涉住宅楼的建设中共计支付了1720871.1元,答辩人支付的金额已经远远超过合同约定的应付购房款金额,而这些损失都是由于杜金伟的行为造成的。杜金伟枉顾事实和法律滥用诉权，不仅浪费了国家的司法资源,也使答辩人在该事件上花费额外的人力财力物力,请求法庭在查明事实的基础上对杜金伟的行为加以训诫。五、退一步讲，既然认定杜金伟所代表的公司为房屋买卖合同当事人，其也存在违约行为，依法应当承担违约责任。本案中,如不考虑案涉合同效力问题，按照答辩人与二房公司之间的合同第五条建筑标准和工期的约定:“5、工期要求，合同签订后10日内开工，工期9个月（日历工期），竣工验收后，一个月内交房产证和学校土地转让证。不能按期交房时，每拖延一日乙方支付违约金300元。”本案案涉住宅楼于2002年1月29日已经竣工验收并在市建委备案，但杜金伟至今仍未向答辩人交付土地使用权证，也未向19户业主办理房产证，按合同约定杜金伟应当按每日300元的标准向答辩人承担违约责任。同时因杜金伟的违约行为导致该房产发生多起纠纷,给答辩人造成诸多诉累，也支出了许多额外的费用。对于因杜金伟一方的违约行为给答辩人造成的损失，答辩人保留诉讼追究的权利。六、本案原告起诉已过诉讼时效。本案案涉住宅楼在2002年2月就已经经过竣工验收且交付使用，根据我国民法总则第一百八十八条的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。本案即为合同纠纷，则应当适用一般时效，即便杜金伟有权起诉，其也应当在2005年3月之前向人民法院提出请求，本案已过3年诉讼时效，依法应当予以驳回。综上，答辩人认为杜金伟的起诉严重缺乏事实和法律依据，答辩人与杜金伟均不是房屋买卖合同的双方当事人,该诉讼系主体错误，依法应当驳回杜金伟的起诉。且答辩人与杜金伟之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在拖欠购房款的事实，请求贵院在查清事实的基础上依法判决。本院经审理认定事实如下：1999年12月16日，杜金伟以三门峡市城镇建设服务中心第二房产开发公司（以下简称二房公司）的名义与崖底村委签订联合承建协议，由二房公司负责开发崖底村委住宅楼。在开发过程中，2000年3月22日，二房公司的行政印鉴、合同章、财务章、业务章被声明作废并注销。2000年8月13日，杜金伟以二房公司的名义与黄金工业学校签订房屋预售合同，合同约定该楼房建成后，北侧两个单元由黄金工业学校负责预售，住宅楼平均价为788元/平米，地下室价为520元/平米。2000年9月21日，三门峡日报刊登公告，市工商局吊销了二房公司的营业执照。2000年12月27日，杜金伟与冯建平、杨清云三人签订合伙协议，开发崖底村委住宅楼。2001年2月28日，二房公司原法定代表人王安明和意兴房产公司法定代表人曹胜利签订了财产移交协议，将二房公司和崖底村委签订的承建协议，与黄金工业学校签订的房屋预售合同的权利、义务移交给意兴房产公司，并经过公证。公证处作出了(2001)三湖证字第15号公证书。2001年6月14日，湖滨区公证处作出（2001）三湖撤字第2号公证书，撤销了(2001)三湖证字第15号公证书。冯建平以意兴公司的名义开始参加开发该住宅楼。冯建平与施工单位陕县北阳建筑工程公司的代表刘备达成协议，由刘备继续进行施工建设，黄金工业学校将购房款直接用于垫付刘备的工程款。2002年1月底，该楼竣工并经建委验收。三门峡市建设委员会于2002年2月22日向建设单位意兴公司颁发《三门峡市建设工程竣工验收备案证明书》。自2001年1月1日至2007年10月10日，黄金工业学校共计向杜金伟支付工程款94万元，向后期施工单位（刘备）垫付工程款780871.1元，共计支付工程款1720871.1元。黄金工业学校实际购买的涉案房产为崖底村委住宅楼4号楼2单元、3单元共计19套房屋，总面积为2025.59平米。2019年6月25日，杜金伟诉至本院，要求被告黄金工业学校支付购房款929136.44元及利息（按中国人民银行同期贷款逾期利率，从2002年2月1日计算至付清全部购房款之日止)。本院认为，杜金伟以二房公司的名义分别于崖底村委签订联合承建协议，与黄金工业学校签订房屋预售合同，并组织人员施工。之后，由于二房公司的营业执照被工商部门吊销，二房公司原法定代表人王安明和意兴房产公司法定代表人曹胜利签订了财产移交协议，将二房公司和崖底村委签订的承建协议，与黄金工业学校签订的房屋预售合同的权利、义务移交给意兴房产公司，并由冯建平代表意兴公司组织人员施工，并且黄金工业学校垫付的大量的施工费用。虽然杜金伟代表二房公司签订承建协议和预售合同，并实际组织人员施工，但是在施工过程中，由于二房公司的营业执照被吊销，二房公司将上述联合承建协议和预售合同的权利义务移转给意兴公司，并由冯建平代表意兴公司继续施工，黄金工业学校也按照合同约定分别支付杜金伟和后期施工方刘备工程款170余万元，该数额已经超出双方签订的商品房预售合同中约定的总房款数额，原告杜金伟作为实际施工人，仅仅施工了前期部分工程，后期工程由冯建平代表意兴公司进行施工。原告杜金伟并未完成全部工程的施工，其实际施工的工程量，现有证据无法确定，双方对杜金伟实际施工的工程量以及工程款数额，并未进行决算，被告黄金工业学校也已经支付其工程款94万元，因此，原告杜金伟要求支付剩余工程款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杜金伟的诉讼请求。案件受理费13090元，由原告杜金伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  孙卫卫人民陪审员  李朝阳人民陪审员  高红涛二〇一九年十一月十二日书 记 员  张佳琪