安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3767号原告：谢长礼，男，1976年2月21日出生，汉族，无规定职业，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：张学顺，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：淮北瑞景置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区长山南路281号相山庭院商业中心1#。法定代表人：陈子奇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷会鹏，安徽胡铭律师事务所实习律师。原告谢长礼与被告淮北瑞景置业有限公司（以下简称瑞景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告谢长礼及其委托诉讼代理人张学顺，被告瑞景公司的委托诉讼代理人卢玉振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢长礼向本院提出诉讼请求：1、解除谢长礼与瑞景公司于2019年4月10日签订的《淮北瑞景?凯旋城商品房认购协议》；2、判令瑞景公司返还谢长礼购房款216760元、承担赔偿责任216760元、团购费5000元、双倍返还定金4万元、赔偿购房政府补贴损失3万元、户籍迁入补贴2万元，以上合计528520元；3、本案诉讼费用由瑞景公司承担。在诉讼过程中，谢长礼当庭增加诉讼请求，瑞景公司应当支付按照本金241700元年利率6%的标准自2019年8月2日起计算至款项付清之日止的利息。事实与理由：2019年4月10日，谢长礼与瑞景公司签订《淮北瑞景?凯旋城商品房认购协议》，协议约定谢长礼购买瑞景公司开发的瑞景凯旋城10栋1单元2001室商品房，约定房屋建筑面积129.46平方米，购房款总额676760元，定金20000元，首付款216760元，另付团购费5000元，由谢长礼当场刷卡付首付款216760元，微信转账支付定金20000元，现金支付团购房款5000元。但瑞景公司却没有与谢长礼签订《商品房买卖合同》，也没有按照合同约定将房屋交付给谢长礼。谢长礼多次催促，瑞景公司却一直推却，至今仍未交付。经向房管部门咨询，方知该房已于2017年卖给了他人，瑞景公司存在一房二卖行为，根本无法履行与谢长礼签订的合同，导致谢长礼产生相应损失包括购房政府补贴损失及其户口迁入补贴损失。为了维护谢长礼的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。瑞景公司辩称，认购协议是双方当事人真实意思表示，双方应按照协议约定继续履行；谢长礼要求瑞景公司赔偿216760元无法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，瑞景公司（甲方）与谢长礼（乙方）签订商品房认购协议，约定：乙方购买甲方开发的瑞景凯旋城10栋1单元2001室商品房，建筑面积129.46m2，单价6000元/m2，总价776760元，定金2万元。签订协议当日，谢长礼支付2万元定金，并于2019年4月29日支付首付款216760元，瑞景公司出具收据确认收到以上款项。2019年4月12日，谢长礼支付5000元现金，售楼部工作人员出具一张加盖了淮北团房印章的收据。此后，谢长礼与瑞景公司未签正式的购房合同，谢长礼多次催促未果，通过查询发现该套房屋已经办理商品房预（销）售合同登记备案，买方登记在郭玉美、李运华名下，成交金额为58万元。谢长礼购买房屋落户的目的无法实现，致纠纷发生。另查明，涉案房屋该套房屋已经办理商品房预（销）售合同登记备案，买方登记在郭玉美、李运华名下；且该房屋已于2017年2月20日因其他案件被本院预查封。以上事实，有谢长礼提交的商品房认购协议、收据3张、银行流水、商品房预（销）售合同登记备案证明、解查封登记信息及协助执行通知书，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房认购协议要成为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受购房款（全部或部分）。本案中，双方之间的商品房认购协议虽然约定了房屋的具体房号、面积、单价、总价等，也交纳了部分购房款，但该协议缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等等，而上述内容恰恰是谢长礼行使完全所有权必须具备的条件。否则，谢长礼将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分，故可认定谢长礼与瑞景公司之间系签订的是商品房认购协议，而不是商品房买卖合同。该商品房认购协议是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于解除合同。因涉案房屋买卖合同实际备案登记在郭玉美、李运华名下且，且涉案房屋已被法院查封，导致双方无法订立商品房买卖合同，谢长礼签订商品房认购协议的目的不能实现。故谢长礼要求解除其与瑞景公司于2019年4月10日签订的《淮北瑞景?凯旋城商品房认购协议》，于法有据，本院予以支持。关于购房定金。谢长礼向瑞景公司支付了定金2万元，现因涉案房屋买卖合同实际备案登记在郭玉美、李运华名下且，且涉案房屋已被法院查封，导致双方无法订立商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”故谢长礼要求瑞景公司双倍返还定金4万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于返还购房款、利息及支付已付购房款一倍赔偿金的问题。合同解除后，瑞景公司收取的购房款216760元应当予以返还。因瑞景公司的责任，导致本案合同解除，瑞景公司应当承担相应违约责任。谢长礼要求瑞景公司按照本金241700元年利率6%的标准支付自起诉之日即2019年8月2日起计算至款项付清之日止的利息，本院对其中按照已付购房款216760元为本金年利率6%的标准自2019年8月2日起计算至款项付清之日止的资金占用期间的利息予以支持；超出部分，没有事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”购买商品房，是房屋购买人生活中的一项重大决策活动，房屋购买人应具有应具备审慎的注意义务。本案中，双方当事人仅签订了认购协议书，并未订立商品房买卖合同，且双方签订的商品房认购协议书并未约定需要支付首付款216760元，在双方未签订商品房买卖合同合同的情况下，谢长礼就草率地向瑞景公司交纳首付款216760元，说明谢长礼没有尽到自己的审慎注意义务。本案中的商品房买卖合同并未能签订，本案情形与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形不符，且本院已经支持了谢长礼双倍返还定金以及按照已付首付款的金额支付相应利息的诉讼请求，已经对瑞景公司的违约责任作出了处理，故谢长礼再主张瑞景公司按照已付售房款的1倍承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于团购费。谢长礼未提供证据证明5000元团购费交纳给瑞景公司，亦未提供瑞景公司盖章确认的收据予以佐证，故谢长礼要求瑞景公司返还5000元团购费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于赔偿购房政府补贴损失、户籍迁入补贴。谢长礼虽然提供淮政办【2017】11号文件证明外来务工人员购房落户、不落户的奖励政策，因本案商品房买卖合同尚未签订，购房目的能否实现尚不具有确定性。且即使签订商品房买卖合同，政府相关的补贴仍需要相关审批手续，谢长礼能否取得上述政府补贴具有不确定性。谢长礼提供的证据不能证明因瑞景公司违反认购协议的行为给其造成不能取得政府补贴的具体直接损失。故谢长礼起诉要求瑞景公司赔偿购房政府补贴损失3万元、户籍迁入补贴2万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告谢长礼与被告淮北瑞景置业有限公司于2019年4月10日签订的《淮北瑞景?凯旋城商品房认购协议》；二、被告淮北瑞景置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告谢长礼定金4万元、购房款216760元，合计256760元，并以216760元为本金按照年利率6%的标准自2019年8月2日起支付资金占用期间的利息至款项付清之日止；三、驳回原告谢长礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9085元，因本案适用简易程序审理，减半收取4542.5元，由原告谢长礼负担2242.5元，被告淮北瑞景置业有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  陈永战二〇一九年十一月二十一日书记员  张 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。