河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初3097号原告：何东霞，女，1984年10月16日出生，汉族，住高碑店市。委托诉讼代理人：陶瑞明，高碑店市旭日法律服务所法律工作者。被告：河北鹏达房地产开发有限公司，住所地高碑店市团结路。法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。原告何东霞与被告河北鹏达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告何东霞委托诉讼代理人、被告河北鹏达房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何东霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令因被告逾期交房向原告支付违约金（至2019年6月9日）计11615.37元；2.依法判令被告承担因逾期交房造成房屋公共维修资金损失5034.7元[（130元/平方米-75元/平方米）×91.54平方米=5034.7元]；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月27日与被告签订了商品房买卖合同（预售），购买被告所开发的位于高碑店市盛华南大街西侧、团结路南侧、永和大街东侧英伦名郡-牛津郡10号楼3单元402室，建筑面积共91.54平方米，购房金额为490137元整。原被告双方约定该房交房时间为2018年10月15日，被告于2019年6月9日才通知原告办理交房手续，共违约237天，累计应赔偿原告违约金11615.37元。按原被告双方签订的商品房买卖合同“第十二条第1条约定自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖方（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依照约定交付了首付款，并且办理了银行贷款手续履行还款义务。因被告的延期交房造成原告在原《保定市住宅专项维修资金管理规定》约定的公共维修资金的基础上每平方米增加了55元。以2019年4月10日高碑店市住房和城乡建设局公维资金管理办公室通知自2019年5月1日以后办理入住手续的商品住宅、非住宅，按照《保定市住宅专项维修资金管理规定》（[2017]103）号要求（二）高层住宅：每平方米建筑面积130元为证。经原告多次与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼望支持原告诉求。河北鹏达房地产开发有限公司辩称，1.涉案房屋之所以没有如期竣工，是因为政府的大气污染治理措施所导致，属于不可抗力，依据法律规定和购房合同的约定，交房时间可以顺延，故答辩人并不存在逾期交房的情形。2.高碑店市住房和城乡建设局规定2014年1月1日至2019年10月31日，缴存首期住宅专项维修资金的业主，继续按75元/㎡标准缴存，不存在提高缴存标准的问题。房屋公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，由购房人缴存，用于住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修养护，所有权归购房人。也就是说购房人缴存的公共维修基金所有权并没有改变，仍然属于购房人。购房人在购买住房时缴存的公共维修基金是首期公共维修基金，如缴存的公共维修基金用完，仍然要继续交纳，就相当于我们预存的手机话费，预付费的水表、电表。故即使政府部门调整了住房公共维修基金的缴存标准，导致购房人多缴存的住房公共维修基金也不属于购房人的损失。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请法庭依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，何东帅与被告签订《商品房买卖合同》，约定何东帅购买被告开发建设的英伦名郡-牛津郡小区10号楼3单元402室房屋，房屋建筑面积约92平方米，交房日期为2018年10月15日，并约定被告逾期交房的违约责任。2017年6月16日被告取得涉案房屋的预售许可证。2017年9月26日，被告为何东帅、原告何东霞办理换房手续。2017年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋预测建筑面积91.54平方米，房屋总价款490137元，首付款150137元，剩余340000元向银行申请贷款。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年10月15日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.015%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1.1项中的比率）的违约金。被告于2019年5月31日取得《建设工程竣工验收备案证明书》并通知原告于2019年6月9日收房。原告认为交房时间为2019年6月9日，被告辩称因业主较多，为保障收房秩序，安排原告于2019年6月9日收房。本院认为，2019年5月31日涉案房屋已经具备交付使用条件，被告在2019年5月31日通知购房者收房，并有序合理安排业主收房时间符合客观事实，被告交付房屋的时间应认定为2019年5月31日为宜。原告主张被告逾期交房天数为237天。被告辩称自2016年10月10日取得《建设工程施工许可证》后开始施工，期间因政府大气污染治理等不可抗力导致工地停工，交房时间应当顺延，不存在逾期交房情形，并提交政府等部门的文件通知予以证实。原告对签订《商品房买卖合同（预售）》合同之前发生的停工不认可；对2017年10月15日至2018年10月22日发生的停工事项认可，同意扣除，共计66天；对发生在约定的交房时间2018年10月31日之后的停工事项认为不应扣除。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，被告未获得预售资格时，不得销售房屋，结合原、被告双方先后就同一房屋签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同（预售）》，2017年6月16日被告取得涉案房屋的预售许可证的事实，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认为涉案合同的履行起始日期应确定为被告取得商品房预售许可证之日为宜。因此，对被告提出的关于发生在预售许可证取得之前的停工事项的抗辩理由，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，对被告提出的关于发生在2018年10月31之后的停工事项的抗辩理由，本院亦不予采信。被告提交高碑店市建设局发布的《2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，第四条明确要求“在采暖季期间，停止全部建设工程土石方作业”，该政府文件导致被告2017-2018年度冬季采暖季期间停工120天，应当在逾期天数中扣除；因原告认可的停工时间66天中，有38.5天属于2017-2018年度冬季采暖季，不应当重复扣除。综上，被告因政府政策停工147.5天。故自双方约定的交房日期2018年10月15日至被告实际交房日期2019年5月31日共计228天，扣除上述停工天数147.5天，被告实际逾期交房天数为80.5天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告应当按照合同约定的日期向原告交付房屋，被告逾期未交付房屋的行为构成违约，被告应当根据合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告要求被告按照全部房款的万分之一向原告支付逾期交房违约金，被告认为原告要求的违约金过高，应按照同地段同房屋的租金损失计算违约金，被告的该意见不符合双方的合同约定，亦无其他事实依据，本院依法不予采信，故对原告主张的逾期交房违约金计算方法予以确认。据此，被告应给付原告逾期交房违约金3945.60元（490137元×0.1‰×80.5天）。另原告要求被告给付因逾期交房造成的公共维修资金损失5034.7元，因原告尚未交纳该项费用，并未实际受到损失，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法应不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河北鹏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告违约金3945.60元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告负担165元，由被告负担51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  周素青审 判 员  袁军鹏人民陪审员  刘苗苗二〇一九年十一月十四日书 记 员  王 存