重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初23661号原告（案外人）：李丹，女，1983年8月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何坤，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘发双，重庆索通律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码915001125656494809。负责人：曹梦，职务：行长。委托诉讼代理人：胡阳，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：简阅，重庆志和智律师事务所实习律师。被告（被执行人）：陈凯，男，1982年5月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告（被执行人）：马力，男，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告李丹与被告大连银行股份有限公司重庆分行、陈凯、马力案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员彭钦洪、沈显琼组成合议庭适用普通程序于2019年11月19日进行公开开庭审理。原告李丹的委托诉讼代理人何坤、刘发双，被告大连银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人胡阳、简阅到庭参加诉讼。被告陈凯、马力经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1请求对位于重庆市渝中区XX路168号、170号商服用房带租拍卖或中止强制执行；2.判决确认原告李丹与被告陈凯、马力签订的房屋租赁合同合法有效，原告对该房屋享有的租赁权至2034年4月30日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：涉案房屋租赁情况。2014年4月28日，原告李丹与被告陈凯、被告马力签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定，租赁期限20年，从2014年5月1日起至2034年4月30日止。出租房屋地址为重庆市渝中区XX路168号、170号商服用房。月租金额10800元，按月支付。二、涉案房屋抵押情况。2014年7月21日，在原告李丹不知情的情况下，被告马力、被告陈凯又将前述已出租给李丹的房屋抵押给被告大连银行重庆分行贷款，办理了抵押登记三、出租房屋执行情况。由于被告马力、被告陈凯未按约偿还被告大连银行重庆分行贷款，已被大连银行重庆分行在渝北区法院申请强制执行。执行程序中，执行法官到前述涉案出租房屋进行现场勘察，原告才得知出租房屋正在被法院执行。四、执行异议驳回情况。原告李丹得知出租房屋正被司法评估拍卖的情况后，为维护自身合法权益，立即书面向重庆市渝北区法院提出了执行异议。渝北区法院于2019年8月8月作出裁定驳回了原告李丹的异议申请，该裁定书于2019年8月19日送达给原告李丹。五、裁定事实认定错误，裁决结果错误，被告大连银行重庆分行有重大过错，原告承租权应当予以保护。首先，根据前述房屋租赁合同落款日期和抵押合同落款日期显示可证明原告租赁权成立在先，被告抵押权成立在后，且出租房屋目前仍然处于租赁状态，受原告李丹实际占有控制。承租权应当予以保护。其次，大连银行重庆分行作为专业的金融机构应当对抵押房屋现状进行勘察对租赁情况进行核实而没有做，存在重大过错。应当对此事承担全部责任。再有，原告李丹从2014年承租房屋至今并未违约，按月支付租金，应当予以保护。之后的租金原告李丹也同意向执行法院或新的产权人交付。最后，房屋租赁合同是原告李丹与被告马力、被告陈凯真实意思签订的合法有效的合同，已成立生效，并至今仍在实际履行过程中。执行法院及被告大连银行既没有证据否定原告李丹房屋租赁合同的真实性，也未进行笔迹鉴定的情况下，就直接认定该房屋租赁合同真实性不能认定，这既属于事实认定错误，也属于程序违法，从而导致裁决结果错误。综上，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，原告在(2019)渝0112执异366号执行裁定书规定的期限内提起关于本案执行标的的执行之诉，遂诉至法院。被告大连银行股份有限公司重庆分行辩称：即使原告的租赁合同是真实的，仍无权要求停止执行。被告陈凯、马力在抵押案涉房屋时，经我方现场勘查核实案涉房屋分别租赁给了重庆戈上装饰设计有限公司及重庆南奎房地产经纪有限公司。我方有理由怀疑原告合同的真实性。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈凯、马力均未作答辩。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同、收条、情况说明、（2016）渝0112民初15943号《民事判决书》、未出租声明书、（2019）渝0112执异172号《执行裁定书》等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2016年11月24日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112民初11116号《民事判决书》，判决：一、被告朱兴敬、王志群、马力、黄诗丹于本判决生效后十日内偿还原告大连银行股份有限公司重庆分行借款本金490.62万元及罚息（以本金490.62万元为基数，从2015年7月22日起按年利率11.7%计算至本清时止）；二、若被告朱兴敬、王志群、马力、黄诗丹未按期偿还上述借款本息，则原告大连银行股份有限公司重庆分行有权对被告马力、陈凯所有的位于重庆市渝中区XX路168、170号的房产（产权证号：XX房地证XX字第XX号）折价或者以拍卖、变卖所得的价款在本案判决第一项债务以及本案诉讼费、保全费中未受偿款项范围内优先受偿；三、被告重庆艾夏网络科技有限公司对被告朱兴敬、马力的上述判决第一项债务及本案诉讼费、保全费向原告大连银行股份有限公司重庆分行承担连带清偿责任；四、驳回原告大连银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。该判决书生效后，大连银行股份有限公司重庆分行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，原告李丹以其对涉案房屋享有租赁权为由要求带租拍卖，向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，本院于2019年8月8日作出（2019）渝0112执异366号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告于2019年8月19日收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月3日向本院提起本案之诉。审理过程中，原告提交了其作为乙方与陈凯、马力作为甲方签订的《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将其位于重庆市渝中区XX路168号、170号商服用房出租给乙方使用，乙方租赁该房屋作为商铺、仓库、餐饮等行业使用，租赁期限为20年，从2014年5月1日至2034年4月30日止。该房屋免租期为3年，自2014年5月1日起至2017年5月30日止，在免租期内乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍须按本协议的规定缴纳免租期间的该物业产生的物业管理费、水、电、气费等其他费用。每月租金10800元，每月支付一次，到付至陈凯哈尔滨银行观音桥支行账户内。乙方应在合同签订后一年内缴纳保证金3600元，保证期满在本合同租赁期满后返还。甲方同意乙方将该房屋全部或部分转租或分租。本合同经双方签字之日起生效。合同尾部有出租人陈凯、马力及承租人李丹签名捺印，出租方下方手签的落款时间为2014年4月28日。原告在庭审中陈述上述房屋于2014年4月28日交付其使用，由原告自己用于销售家具，2016年1月之后转租给其他人使用。2019年11月17日，陈凯向原告出具情况说明，记载其已于2014年4月28日将涉案房屋交付给李丹使用，且已收取李丹以现金方式支付的从2017年6月1日至2019年11月期间的全部租金。2015年9月27日，原告李丹向陈凯转账支付了3700元，原告主张该款中有3600元系支付的租房保证金。2015年12月22日，原告支付了上述房屋的从2015年8月至2015年12月期间的物业费。庭审中，原告举示了几份转租合同及银行卡交易明细，用于证明其于2016年1月起将上述房屋转租给了案外人，并收取了次承租人支付的租金。另查明，2014年7月18日，以大连银行股份有限公司重庆分行为债权人、朱兴敬、马力为债务人，马力、陈凯为抵押人签订了《个人贷款抵押合同》，主要约定：抵押人马力、陈凯自愿以其所有的位于重庆市渝中区XX路168、170号的房产作为抵押物为债务人的前述债务提供担保。抵押担保范围为主债权本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人应付的费用。2014年7月21日，双方办理了房屋抵押权登记手续，大连银行股份有限公司重庆分行取得该房屋的第二顺位抵押权。在签订上述抵押合同时，被告陈凯、马力向大连银行股份有限公司重庆分行提交了两份涉案房屋的《租赁合同》，落款时间均为2014年3月19日，其中一份为陈凯（出租方、甲方）与重庆南奎房地产经济有限公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区XX路168、170号门面租赁给乙方；租赁期5年，自2014年3月20日起至2019年3月19日止；月租金56000元，每年按照5%递增。另一份系陈凯、马力（甲方）与重庆弋上装饰设计有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区XX路168、170号门面租赁给乙方；租赁期5年，自2014年3月20日起至2019年3月19日止，月租金56000元，每年按照5%递增。本院认为，案外人李丹对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：原告要求对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，2014年7月21日，申请执行人大连银行股份有限公司重庆分行与陈凯、马力已经就案涉房屋办理了抵押登记手续。而陈凯、马力在签订抵押合同时向大连银行股份有限公司重庆分行提交的租赁合同记载其已于2014年3月20日起将涉案房屋出租给重庆南奎房地产经济有限公司和重庆弋上装饰设计有限公司。因原告提交的与陈凯、马力签订的《房屋租赁合同》落款时间为2014年4月28日，该房屋租赁合同的租期与该上述两份合同租期存在重合，第三人对此并未作出合理解释，故原告不能证明其与陈凯、马达之间存在真实的租赁合同关系；即使该租赁合同真实，原告举示的证据证明其最早支付物业费的时间为2015年8月，即原告的证据仅能证明其最早占有该房屋的时间为2015年8月，而其无其他证据证明其在该房屋抵押登记前已对该房屋实际占有使用，并取得了涉案房屋的租赁权，故原告不能证明其取得租赁权的时间早于该抵押权设立时间，即使其对涉案房屋享有租赁权，该租赁权亦不能对抗大连银行股份有限公司重庆分行已办理登记的抵押权，对其诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李丹的诉讼请求。案件受理费21910元，由原告李丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘涛峰人民陪审员  沈显琼人民陪审员  彭钦洪二〇一九年十一月二十五日书 记 员  潘媛媛