文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初19355号原告：重庆华融两江置业有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙山街道新南路439号2幢40-3#，统一社会信用代码915001127958959864。法定代表人：宋进义，执行董事。委托诉讼代理人：任数英，重庆矩沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆矩沃律师事务所律师。被告：徐州市创挚和商贸有限公司，住所地徐州市淮海西路苏豪时代广场1#-1-1218号，统一社会信用代码9132030067547727XG。法定代表人：韩军。原告重庆华融两江置业有限责任公司与被告徐州市创挚和商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告重庆华融两江置业有限责任公司的委托诉讼代理人任数英到庭参加了诉讼。被告徐州市创挚和商贸有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。原告重庆华融两江置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告之间的关于租赁重庆市渝北区新南路429号UG层36号商铺的租赁合同已解除；2.判决被告支付2018年9月1日至2019年5月5日物业管理费218233.97元及逾期付款违约金、2018年10月18日至2019年1月17日的电费4564.98元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自各项费用逾期支付之日起算，按照每逾期一天支付欠费金额的千分之五计算，主张至被告支付完毕之日止）；3.判决被告支付三个月租金的金额532.92元（2018年10月1日-2018年10月31日抽成租金222.12元，2018年11月1日-2018年11月30日抽成租金252.72元，2018年12月1日至2018年12月31日抽成租金58.08元）作为赔偿金；4.判决被告返还给原告装修补贴款项2454246.58元；5.判决被告支付律师费25000元。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月25日，原被告签订《租赁合同》，并于2017年9月28日签订《中国华融现代广场项目IFFG商铺装饰工程合同》，于2017年11月16日签订《租赁合同补充协议》，约定被告作为承租人租赁原告位于重庆渝北区新南路429号的UG层35、36号商铺，用于经营IFFG（GLAM）品牌，经营范围为零售。根据上述合同约定，被告商铺租赁期限为2018年6月8日至2023年6月7日，物业管理费标准为30元/计租面积/月，每月物业管理费为26730元，物业管理费为三个月一期，被告应在支付每期保底租金时（每期最后一个月的20日前支付下一期租金）支付物业管理费，被告应根据原告或者物业公司下发的付款通知单3日内缴纳水电气费。鉴于被告经营的IFFG（GLAM）知名品牌，原告为被告提供300万元装修款项。另根据租赁合同约定，被告如逾期支付租金、物业管理费等任何应付费用，每逾期一天，应自逾期之日起向原告支付应付未付金额千分之五的逾期付款违约金，被告拖欠应付租金或其他应付费用累计达到30天以上的，原告有权单方解除合同，在原告解除合同后，被告缴纳的履约保证金不予退还，同时，被告还需支付给原告相当于解约年度三个月租金金额作为赔偿金。此外，因被告违约导致合同解除的，被告应返还原告支付的装修款项。在租赁合同、装饰工程合同签订后，原告按照合同约定支付了装修款，但被告在履约过程中多次拖欠租金、物业管理费等费用，经原告多次发函催告，被告仍未付清欠费。原告于2019年5月1日按照双方租赁合同约定送达地址向被告邮寄了解约通知书，告知被告因其拖欠租金等费用超过30天，严重违反合同约定，故解除双方的合同关系，被告已付的履约保证金不予退还，且被告应付清至合同解除日的各项欠费，退还原告支付的装修补贴款，并按照合同约定承担其他违约责任。截止目前，被告并未按照解约通知书要求履行。原告认为，原被告之间签订的上述合同系各方真实意思表示，未违反任何强制性法律法规，应为合法有效，双方均应当诚实守信的履行约定的合同义务。因被告拖欠物业管理费等行为违反合同约定，原告有权解除双方的合同关系，被告应当根据合同约定支付欠款，退还已付装修补贴款并承担违约责任。为维护原告的合法权益，依照民事诉讼法及相关规定，向法院提出上述请求，望判如所请。被告徐州市创挚和商贸有限公司未出庭答辩，也未提交书面答辩状。经审理查明：2017年9月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将其合法拥有使用权的商业建筑物中的部分房屋（位于重庆市渝北区新南路429号的UG层35、36号商铺，计租面积为891平方米）出租给乙方使用，租赁房屋用于乙方经营IFFG（GLAM）品牌，经营范围为零售，租赁期限为2018年1月31日起至2023年1月30日止，租赁房屋交付时间为2017年10月1日，装修期为2017年10月31日起至2018年1月30日止，装修期不包含在租赁期限内。租金采取抽成租金，乙方营业额乘以抽成比例，抽成比例为12%，抽成租金乙方在日历月每月10日前向甲方支付上一个月的抽成租金。履约保证金为300000元。物业管理费：物业管理费标准为30元/计租平方米·月，每月物业管理费用为26730元。物业管理费以三个月为一期，不足一个月的按实际使用天数计算，在支付各期租金时，乙方须同时按期支付物业管理费。装修款项：甲方支付给乙方总装修款为300万元，正式签订租赁合同后甲方支付总工程款项的40%，即120万元给乙方，乙方正式进场装修后甲方支付总工程款项的40%，即120万元给乙方，乙方正式开业后甲方支付总工程款项的20%，即60万元给乙方，具体细则双方另行签订装修合同。乙方违约导致合同解除或者提前终止的，应返还的装修款项=剩余租赁期÷合同租赁期5年×300万元。乙方如未能按期足额支付任何一期租金或者其他应付费用，应自逾期之日起，每逾期一日向甲方支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金。合同5.6条约定，如果乙方逾期支付租金或者其他应付费用达到十五天，甲方有权停止向租赁房屋供电、供水、供气。如果乙方逾期支付租金或者其他应付费用达到二十天，甲方有权暂时关闭租赁房屋，以便督促乙方履行欠款缴纳义务；关闭租赁房屋期间产生的任何损失均由乙方承担。如乙方逾期支付租金或其他应付费用达到三十天，甲方有权单方面解除本合同、收回租赁房屋、不予退还乙方已支付的履约保证金，并要求乙方支付违约金且不向乙方承担任何责任，同时乙方还应按本合同相关条款承担相应责任。合同7.5条约定：若乙方未按照约定支付本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广等，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费和律师费等）。合同16.4条约定，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：16.4.1乙方拖欠应付租金或其他应付费用累计三十天（含三十天）以上。16.5条约定，如甲方根据上述第16.4款的相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金及预付的未使用完毕的租金，履约保证金不足额时乙方应先予以补足。同时，乙方还须支付给甲方相当于解约当年度三个月租金的金额作为赔偿金。如果上述金额不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金以及赔偿金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款。27.1条约定，按照本合同条款发出的通知均须采用书面形式，并按下述地址发出：甲方：（见附件一第17条）或甲方书面通知的其他地址。乙方：（见附件一第18条）或乙方书面通知的其他地址。在租赁期间，乙方承租的租赁房屋也是有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达，通知张贴当日视为送达之日。27.3.2款约定，经邮件发出的通知应以寄出日后第五日为送达之日。2017年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中国华融现代广场IFFG商铺装饰工程合同》，合同约定，乙方已与甲方签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方铺位用于经营“IFFG（GLAM）”品牌的服饰配件系列商品的销售及服务；甲方出资，由乙方负责进行装饰施工及图纸报批，装修标准按照UG35、36商铺的装修标准执行。合同总工程价款为300万元，在正式签订租赁合同后的7个工作日内，甲方支付总工程款项的40%，即120万元给乙方，在乙方正式进场装修后的7个工作日内，甲方支付总工程款项的40%，即120万元给乙方，在乙方正式开业后的7个工作日内，甲方支付总工程款项的20%，即60万元给乙方。因乙方违约导致租赁合同解除或者提前终止的，本合同亦随即解除或终止，乙方应当按照生育租赁期限占租赁合同全部期限的比例返还甲方装修款，具体计算方式为：应返还的装修款项=剩余租赁期÷合同租赁期5年×300万元。在因乙方违约导致租赁合同解除或提前终止的，即使本合同已经履行完毕，乙方仍应按照本条约定的方式返还甲方装修款。2017年11月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，补充约定，乙方确保于2018年6月8日开始营业，租赁期限变更为自2018年6月8日起至2023年6月7日止。抽成租金：乙方营业额乘以抽成比例，2018年6月8日至2023年6月7日，抽成比例为12%，抽成租金乙方在日历月每月10日前向甲方支付上一个月的抽成租金。物业管理费：物业管理费标准为30元/计租平方米·月，每月物业管理费用为26730元。物业管理费以三个月为一期，不足一个月的按实际使用天数计算，具体计算标准为：当月物业管理费×12个月÷365天×实际使用天数。在支付各期租金时，乙方须同时按期支付物业管理费，首期物业管理费2018年6月8日缴纳至2018年8月31日，为人民币73672.28元。原被告签订上述合同后，原告将案涉租赁房屋交付给了被告装修，并分别在2017年10月13日、2018年1月16日、2018年7月2日向被告分别转账支付装修补贴款120万元、120万元和60万元。2018年11月28日，原告向被告邮寄发送《关于UG层35、36号商铺IFFG（GLAM）租金催缴函件》，称被告欠缴2018年8月1日至9月30日的抽成租金，要求被告将所欠款项及逾期付款违约金于2018年12月4日之前汇入原告指定账户。2019年1月28日，原告向被告邮寄发送《关于UG层35、36号商铺IFFG（GLAM）的违约函》，称被告拖欠2018年8月1日至2018年12月31日的抽成租金，2018年12月1日至2019年2月28日租赁POS/数据盒子费用，要求被告务必于2019年1月21日17:30分之前缴清上述所欠各项费用及其产生的逾期付款违约金。2019年2月26日，原告向被告邮寄发送《关于UG层35、36号商铺IFFG（GLAM）租金催缴函件》，称被告欠缴2019年3月1日至2019年5月31日期间租赁POS/数据盒的费用，要求被告将所欠款项及逾期付款违约金于2019年2月27日之前汇入原告指定账户。2019年4月2日，原告委托重庆钜沃律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，称原被告签订了租赁合同，约定了违约责任，被告多次拖欠物业管理费，拖欠各项费用累计324144.68元，逾期超过214天，要求被告在收到函件5日内付清所有欠款，否则原告有权解除合同，并不排除通过司法途径追究被告违约责任。2019年5月1日，原告向被告邮寄发送《关于UG层35/36号IFFG（GLAM）商铺的解约通知书》，称根据合同约定，被告逾期支付物管费、电费，已经严重违约，现郑重向被告通知，解除双方签署的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，被告已经支付履约保证金不予退还，被告应立即付清至合同解除之日的物业管理费等所有应付费用及逾期付款违约金，被告应按约定退还装修补贴款项，被告在接到解约函之日起3日内将房屋内装饰装修设施拆除，并搬离可移动物品，将房屋恢复至交付状态。该邮件于2019年5月5日，他人收，妥投。上述邮件，均系向双方约定的被告地址邮寄。审理中，原告举示了被告商铺的月报表及收银机销售明细证明2018年10月至2018年12月的销售额，2018年10月月报表显示销售额为1851元、2018年11月月报表显示销售额为2106元、2018年12月月报表显示销售额为484元。原告陈述第三项诉讼请求中的抽成租金则是按销售额的12%计算。2018年10月、11月的月报表均有被告的重庆分公司盖章，2018年12月的月报表仅有两笔零售，无被告公司的盖章。至于电费，原告陈述系其先行支付与物业公司，再根据实际情况进行结算，为此其举示了说明、发票等予以证明。其中1.说明系2019年9月27日重庆桦澳物业管理有限公司出具，说明称其于2018年9月将中国华融现代广场用电用水户名更改为重庆桦澳物业管理有限公司，自2018年10月开始对中国华融现代广场各业态进行水电费的代收代缴工作，2018年11月华融两江置业有限责任公司预付水电费806868.67元，11月向电力局缴纳电费1321127.88元，2018年12月华融两江置业有限责任公司预付水电费3406868.67元，12月向电力局缴纳电费1253890.9元，因华融两江置业有限责任公司向其司预付水电费还有余额2257852.16元，故2019年1月电费从余额中支出，2019年1月其向电力局缴纳电费1369071.53元，其中包括商铺UG35、UG36（IFFG）的电费；2.发票及转账凭证显示2018年11月22日，重庆桦澳物业管理有限公司向国网重庆市电力公司转账支付了电费1321127.88元，2018年12月24日，重庆桦澳物业管理有限公司向国网重庆市电力公司转账支付了电费1253890.9元，2019年1月21日，重庆桦澳物业管理有限公司向国网重庆市电力公司转账支付了电费1369071.53元；3.欠费明细显示被告欠付2018年9月1日至2019年5月5日物业费218233.97元，2018年10月18日至2019年1月17日电费4564.98元，欠费明细上无签字或签章；4.IFFG电/水费统计表统计了被告的水电费起止度数，但无人签字或签章；5.抄表上未显示抄表类型，2018年10月、11月抄表针对UG35、UG36，有人员签字，2018年12月抄表无人签字，注明已停业。至于违约金的计算方式，原告举示的欠费计算表显示违约金计算标准均为日千分之五，2018年9月1日至11月30日的物业费80190元，最晚缴费时间为2018年8月20日；2018年12月1日至2019年2月28日的物业费80190元，最晚缴费时间为2018年11月20日；2019年3月1日至5月5日的物业费为57853.97元，最晚缴费时间为2019年2月20日。2018年10月18日至11月17日欠付电费2613.81元，最晚缴费时间点为2018年11月30日；2018年11月18日至12月17日欠付电费1906.26元，最晚缴费时间点为2018年12月31日；2018年12月18日至2019年1月17日欠付电费44.91元，最晚缴费时间点为2019年1月31日。另查明：原告为本案委托了重庆钜沃律师事务所提供法律服务，合同约定律师费为20000元，原告支付了律师服务费20000元。2018年12月31日，原告委托重庆钜沃律师事务所提供法律服务，服务内容为就原告单方强制收回商户租赁物业之过程及事实提供现场律师见证服务，对原告清点租赁物业所遗物品清单予以确认，就律师见证事务出具律师见证书。见证服务费为5000元。2019年6月10日，重庆钜沃律师事务所出具律师见证书，称2019年5月9日见证原告收回案涉商铺的过程。原告为此支付了见证费5000元。以上事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、商铺装饰工程合同、租赁合同补充协议、银行回单、租金催缴函、违约函、律师函、解约通知书、邮寄回单及跟踪查询结果、法律事务委托合同、银行回单及发票、律师见证书、欠费明细、销售月报表、情况说明、物业公司收据、发票、业务回单、电费清单等在卷为凭，足以认定。本院认为：《租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。合同约定物业管理费为26730元/月，被告占有房屋期间的物业费应当支付，故2018年9月1日至2019年5月5日物业费218233.97元（26730元/月×8个月＋26730元/月×12个月÷365天×5天），现无证据证明被告已支付，本院对此项诉讼请求予以支持。至于逾期支付物业费的违约金，租赁合同约定物业管理费以三个月为一期，在支付各期租金时同时按期支付物业管理费，且不足一个月的以实际天数计算，因租金的支付时间为每月10日前支付上月租金，即先使用商铺后支付租金，故在无其他证据佐证的情形下，结合合同约定的以实际天数计算物业管理费，可以认定物业管理费支付时间亦在使用之后，即2018年9月1日至2018年11月30日的物业管理费80190元至迟应于2018年12月10日支付，2018年12月1日至2019年2月28日的物业管理费80190元至迟应于2019年3月10日支付，2019年3月1日至2019年5月5日的物业管理费57853.97元至迟应于2019年6月10日支付，现被告逾期支付，应当支付违约金，违约金计算方式为：以80190元为基数，从2018年12月11日起；以80190元为基数，从2019年3月11日起；以57853.97元为基数，从2019年6月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止。对于电费，现原告举示了发票、抄表等证据证明被告的用电情况，被告未举示证据表示异议，本院依法采纳原告的陈述2018年10月18日至2019年1月17日被告欠付电费4564.98元。因原告已代被告支付了占有案涉商铺期间的电费，被告应当返还，本院对此项诉讼请求予以支持。至于逾期支付电费的违约金，因合同约定电费的支付须在原告或物业公司下达付款通知单7日内支付，现原告并未举示证据证明何时通知被告支付电费，故因电费的支付时间尚不明确，原告现也无权要求被告支付逾期支付电费的违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金或其他应付费用超过30日的，原告有权解除租赁合同。被告逾期缴纳物业管理费，至原告2019年5月1日发函解除租赁合同时，已逾期30日，此时原告即有权解除租赁合同。现解除租赁合同通知已于2019年5月5日送达被告，此时租赁即告解除。租赁合同解除前，被告占有案涉商铺应当支付租金，因合同约定的租金标准为营业额的12%，现原告举示了月报表以证明被告2018年10月至2018年12月的营业额，被告未举示反证予以反驳，本院依法采纳原告的证据，认定2018年10月营业额为1851元、2018年11月营业额为2106元、2018年12月营业额为484元，故2018年10月至12月的租金金额为532.92元（1851元×12%+2106元×12%+484元×12%）。根据合同约定，因被告违约致使原告解除租赁合同的，被告应当支付相当于解除年度的三个月租金金额作为赔偿金。现本案租赁合同确因被告违约解除，原告有权要求被告支付赔偿金，但被告在2018年12月已经停业，2019年未产生抽成租金，现原告要求按照2018年10月至12月的租金标准要求被告支付赔偿金，本院认为赔偿金应以产生的金额为准，2019年未产生抽成租金，可以参照2018年度的抽成租金要求赔偿金，故原告要求被告支付赔偿金532.92元，本院对此项诉讼请求予以支持。对于装修补贴款，合同约定因被告违约导致合同提前解除的，装修款项按剩余租赁期限占总租赁期限的比例予以返还，现租赁合同于2019年5月5日解除，剩余租赁期限49.07个月，故本院对原告请求判令被告返还装修款2454000元（4.09年÷5年×3000000元）的诉讼请求予以支持。现原告为追讨租金等费用支付了律师费，为收回房屋支付了律师见证费，上述费用共计25000元应由被告负担，本院对此项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆华融两江置业有限责任公司与被告徐州市创挚和商贸有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月5日解除；二、被告徐州市创挚和商贸有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2018年9月1日至2019年5月5日物业费218233.97元。并支付逾期支付物业费的违约金，计算方式为：以80190元为基数，从2018年12月11日起；以80190元为基数，从2019年3月11日起；以57853.97元为基数，从2019年6月11日起；均以日0.5%为标准计算至付清时止；三、被告徐州市创挚和商贸有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告重庆华融两江置业有限责任公司2018年10月18日至2019年1月17日电费4564.98元；四、被告徐州市创挚和商贸有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告重庆华融两江置业有限责任公司赔偿金532.92元；五、被告徐州市创挚和商贸有限公司于本判决生效之日起3日内返还原告重庆华融两江置业有限责任公司装修补贴款2454000元；六、被告徐州市创挚和商贸有限公司于本判决生效之日起3日内立即支付原告重庆华融两江置业有限责任公司律师费25000元；七、驳回原告重庆华融两江置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29977元，减半收取14989元，保全费5000元，由被告徐州市创挚和商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇一九年十一月二十六日书记员  曹彬