辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初3013号原告：大连富民煜明集团有限公司，曾用名大连富民物业管理有限公司、大连富民物业管理集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区丹东街46号。法定代表人：王伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：张强，辽宁星业律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷金声，男，系该公司副总经理。被告：宋晓冬，男，1979年8月13日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：宋颜国（系宋晓冬父亲），男，1957年8月13日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：宫妍岩，辽宁卓政（大连）律师事务所律师。原告大连富民煜明集团有限公司（以下简称富民公司）与被告宋晓冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大连富民煜明集团有限公司的委托诉讼代理人张强，被告宋晓冬的委托诉讼代理人宋颜国、宫妍岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富民公司向本院提出诉讼请求：要求支付2011年8月至2018年6月的物业费86089.37元及违约金86089.37元。原告依据的事实及理由：2012年4月8日，原告与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定原告为环海公寓（住宅）及环海大厦（商业）提供物业服务，服务期至2015年4月7日。2015年3月5日，双方续签合同，服务期至2020年4月7日。被告的房屋大连市中山区鲁迅路173号在物业服务范围内。原告按约定履行了物业服务义务，但被告拖欠物业费86089.37元至今未付。因此，要求判决被告支付2011年8月至2018年6月的物业费86089.37元及违约金86089.37元。被告宋晓冬辩称，不同意原告的诉讼请求。2011年至今时效已过，且无中断的事由，2012年至今的物业服务合同签订的是无效合同。被告一家人购买房屋的目的为的是开设宾馆，因此和开发商达成协议，买之前就对所购房屋1至8轴（即第一根柱至第八根柱）进行了改造，改造就是把不涉及被告宾馆的公共设施全部提到这个区域之外，此建筑结构是独立的。物业公司没有履行物业服务合同，其所称的17项服务内容一项也未完成，被告的管理全部是被告自己完成的，其长年雇佣保安、保洁、维修这三类人员进行自己的服务，且所有物业服务的内容也均系这几项，也均系被告自己完成的，故无须交物业费。原告公司是一个楼宇服务的公司，其整个物业服务内容不涉及楼宇之外的任何公用部分，因此其能提供的服务就是保安、保洁及维修，故我们独立的国华宾馆全部完成了以上的服务内容，建筑结构也是完全独立的，我们与这个建筑是各开各门，各走各道，我们的消防设备国华宾馆花费近30余万元安装了独立的消防系统，包括火灾自动报警系统、自动喷水池灭火、室内消火栓，其次电梯系统是独立的，电梯我们花费17万元自己安装且每年花5万元进行维修，这些均与原告无关；监控系统也是独立的，我们自己安装摄像头及自己的控制室及电气系统、给排水、供热系统全部独立，与原告无关。被告为小微企业无法承担两份物业工作的费用。原、被告双方冲突不断，纠纷升级多次报警，原告多次干扰被告工作，被告不应交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：2012年4月8日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓（住宅）环海大厦（商用）提供物业服务，管理期限自2012年4月8日起至2015年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年3月5日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会再次签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓（住宅）环海大厦（商用）提供物业服务，管理期限自2015年4月8日起至2020年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，自2018年1月1日起公建每月每平方米2元；物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。查，2012年1月17日，大连市中山区海军广场街道办事处春海社区居民委员会与大连市中山区海军广场街道办事处联合发布《公告》，公告当届大连市环海公寓业主委员会的选举结果。2015年4月1日，大连市中山区海军广场街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，载明：环海公寓（环海大厦）第三届业主委员会于2015年3月17日成立，任期三年，该情况予以备案。另查，被告宋晓冬为大连市中山区荣民街76号1单元3层1号房屋的业主，该房屋在原告提供物业服务的环海公寓（环海大厦）内，面积为864.80平方米。自2010年起，该房屋即被用于开设大连市中山区国华假日宾馆，被告为开设宾馆在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作。庭审中，原告以二张照片作为证据，拟证明原告分别于2013年、2015年12月10日和2017年11月10日在被告房屋门上粘贴催缴通知单向被告催收物业费。被告宋晓冬不予认可，称从未在房屋门上见过该催缴通知单，该三份证据为原告同一时间填写的。对于该部分事实，原告未提供其他证据。本院认为，大连市环海公寓业主委员会与原告富民公司签订的两份《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》合法有效，被告宋晓冬为环海公寓小区的业主，该两份合同对被告有约束力，被告应按照该合同约定交纳物业费。关于被告辩称业主委员会未成立，签订的合同无效一节，因已有证据证明业主委员会依法成立，故被告的该节辩称，不符合事实，本院不予支持。关于被告辩称原告向被告请求物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告于2019年3月20日到本院起诉时，2016年之前的物业费已过诉讼时效，被告的该节辩称本院予以支持，本案仅审理原告对2016年1月之后物业费的诉讼请求。关于原告称已在被告房屋门上粘贴催缴通知单一节，因原告提供证据照片无法核实真实性，且没有其他证据予以佐证，故对于原告的该节辩称本院不予采信。关于被告辩称其在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作，无需原告提供该方面服务一节，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告已按合同约定提供物业服务，被告抗辩无需接收原告的物业服务，不符合法律规定，本院不予支持；另一方面，原告在进驻案涉小区提供物业服务时，被告已经开设宾馆，原告在签订物业服务合同时已知被告无需原告提供物业服务的事实，根据公平原则，本院认为，应酌情降低对被告物业费的收取标准，以合同约定的70%收取为宜。即被告应交纳2016年1月至2018年6月的物业费为21,792.96元（1×864.80×24月×70%+2×864.80×6月×70%）。关于原告请求滞纳金的诉讼请求，因被告并非无故拖欠物业费，故对原告请求的滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋晓冬于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连富民煜明集团有限公司2016年1月至2018年6月的物业费21,792.96元；若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费3740元，由原告大连富民煜明集团有限公司负担3254元，被告宋晓冬负担486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  吕晓凤人民陪审员  孙剑波二〇一九年十一月一日书 记 员  刘渐宽