西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13945号原告（反诉被告）：张金莉，女，1974年3月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：吴怡，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于敏，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安天合投资管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：郭栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：豆炜宏，陕西嘉伟法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨凤云，陕西嘉伟法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张金莉与被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司（以下简称天合公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张金莉及其委托诉讼代理人吴怡、于敏，被告（反诉原告）天合公司的委托诉讼代理人豆炜宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张金莉诉称，2018年4月25日，张金莉与天合公司签署了《啤酒广场及商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限为一年，自2018年4月15日至2019年4月14日，租金300000元，押金20000元。合同签订后，张金莉按照合同约定向天合公司支付了租金300000元、押金20000元，共计人民币320000元，天合公司依约将租赁物（西安市雁塔区XX街道XX村南的西安天合投资管理有限公司院内啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房、停车场）交付给张金莉使用。2019年1月1日，西安市政府依法对该租赁物组织了强制拆除，张金莉始知该租赁物系违法建筑。后经张金莉了解，天合公司交付张金莉使用的啤酒广场及商铺早在2016年已被西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113行审34号行政裁定书裁定准予强制执行。后张金莉多次请求天合公司返还租金和押金，均未果。故请求依法判令：1、确认张金莉与天合公司签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效。2、天合公司向张金莉返还租金300000元、押金20000元，并支付利息暂计6178元（以320000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月1日起算至2019年6月11日，并要求计算至实际支付之日止）。3、本案诉讼费由天合公司承担。被告（反诉原告）天合公司辩称，天合公司与张金莉签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》中涉及的商铺、库房未取得建设手续，该部分属于无效，但租赁合同涉及的其他租赁不违反法律法规、不违反社会公序良俗、不危害他人利益，是双方真实意思表述，合法有效。双方约定的每年30万元租金，既有商铺、库房租金，还有广场、设施设备租金。即便涉及商铺、库房部分的租赁合同无效，张金莉仍然应该支付商铺、库房的占有使用费，不可能全款返还，也不应向其支付利息。且截止目前，张金莉对于商铺、库房场地之外的其他租赁物，并未向天合公司交回，租赁期间的水、电费也未结清，对此天合公司已经提起反诉。被告（反诉原告）天合公司提起反诉，反诉称，2018年4月25日，天合公司与张金莉签订了《啤酒广场及商铺租赁合同》，天合公司将位于西安市雁塔区鱼化寨街道办东晁村天合公司院内的啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房及停车场等出租给张金莉经营，期限一年，水电费由张金莉承担。合同签订后，天合公司按照合同约定将完好且能够正常使用的租赁物交付张金莉经营使用。2019年1月因政府拆迁，张金莉将天合公司起诉至法院，要求退还租金及押金，对于除被拆迁房屋外的其余租赁设施设备，张金莉并未向天合公司返还，对于租赁期间拖欠的水、电费，张金莉也未支付。故请求依法判令：1、张金莉支付拖欠天合公司的水费8500元、电费15935元。2、张金莉返还天合公司空调、电脑、功放器等租赁设备设施（详见移交清单，价值70余万元）。3、反诉费由张金莉全部承担。原告（反诉被告）张金莉就被告（反诉原告）天合公司的反诉辩称，其于2018年6月13日支付过一次电费7500元，之后再未支付。对于返还相关设备的问题，租赁期限于2019年4月14日到期，2019年1月2日，政府将房屋强制拆除，设备已经压坏了，天合公司的所有设备都在房屋里，所以张金莉无法向天合公司返还设备，包括张金莉的很多设备也被压坏了。故请求依法驳回天合公司的反诉请求。经审理查明，2018年4月25日，被告（反诉原告）天合公司（甲方）与原告（反诉被告）张金莉（乙方）签订《啤酒广场及商铺租赁合同》，约定天合公司将坐落于西安市雁塔区XX街道XX村南的西安天合投资管理有限公司院内啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房、停车场等（以下简称涉案租赁物）出租给张金莉；租赁期限为一年，自2018年4月15日至2019年4月14日；年租金为30万元，押金为2万元，合同终止张金莉交清水电费等相关费用，天合公司即可退还张金莉押金；合同一经签订，张金莉第一次付给天合公司合同总价款的50%，即人民币15万元，天合公司三日内将舞台音响设备安装调试好，经张金莉查收使用无误后，需在2018年5月30日前交清余款，即人民币15万元；水费：每商铺50元/月，共计20间商铺，前六个月费用6000元，张金莉在开业前一次性付清；电费：每度电1.4元，按总表实用度数计算，张金莉每月5号自行向天合公司财务部缴纳。2018年4月10日，张金莉向天合公司支付租赁费5万元；2018年4月12日，向天合公司支付租赁费10万元；2018年5月30日，向天合公司支付租赁费15万元。2018年4月13日，张金莉向天合公司支付押金2万元。上述合同签订后，天合公司向张金莉交付了涉案租赁物。张金莉于2018年6月13日向天合公司缴纳电费7500元，未曾向天合公司缴纳水费。2019年1月2日，涉案租赁物房屋等被政府强制拆除。另查明，本院于2016年12月25日作出（2016）陕0113行审34号行政裁定，查明天合公司以租赁方式占用鱼化办事处东晁村的集体土地一百多亩，该公司于2015年6月将其中3.45亩土地用于非农建设，所建房屋准备经营农家乐烧烤，其进行非农建设没有经过相关管理部门的批准，在行政程序中也没有提供其合法用地及建设的证据，根据雁塔区土地利用现状图显示，该宗地属水浇地，故认定西安市国土资源局作出的《土地行政处罚决定书》责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，裁定对西安市国土资源局作出的市国土罚字（2016）10-023号《土地行政处罚决定书》第一项处罚内容准予强制执行。庭审中，天合公司提供了租赁物移交清单，证明其已依合同约定将完好的租赁物交付张金莉经营使用，要求张金莉将除被拆除的商铺、库房外的其余租赁物返还给天合公司。张金莉对该证据真实性予以认可，但认为上述设备在拆迁时被压坏了，天合公司已自行清理了场地。天合公司称场地并未清理，仍有一小部分设备等仍在现场搁置。上述事实，有啤酒广场及商铺租赁合同、收据、（2016）陕0113行审34号行政裁定书、租赁物移交清单等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，天合公司将坐落于西安市雁塔区XX街道XX村南的西安天合投资管理有限公司院内啤酒音乐广场、舞台、设备、商铺、库房、停车场等出租给张金莉，但根据本院作出的（2016）陕0113行审34号行政裁定书，其所建非农房屋没有经过相关管理部门的批准，在行政程序中也没有提供其合法用地及建设的证据，西安市国土资源局已作出《土地行政处罚决定书》，责令天合公司自行拆除违法占地上的所有违法建筑物和其他设施，恢复土地原状。故张金莉请求确认其与天合公司签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效，符合法律规定，本院依法予以支持。对于天合公司称除商铺、库房等其他部分合同应为有效的主张，因本案租赁的主要标的物为商铺、库房、广场等，而《土地行政处罚决定书》责令天合公司恢复土地原状，导致张金莉无法进行经营，合同目的无法实现，故对天合公司该主张，本院依法不予采纳。涉案租赁物房屋等于2019年1月2日被政府强制拆除，张金莉的实际租赁期限自2018年4月15日至2018年12月31日。虽然双方签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效，但张金莉仍应支付此期间的房屋占有使用费。双方约定租金为年租金为30万元，故张金莉应支付房屋占有使用费212500元。张金莉已付租金30万元，天合公司应向张金莉退还租金87500元。对于押金2万元，天合公司亦应向张金莉返还。对于张金莉请求天合公司支付利息，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。对于天合公司主张张金莉支付拖欠的水费，双方约定水费每商铺50元/月，共计20间商铺，前六个月费用6000元，张金莉在开业前一次性付清。张金莉未向天合公司支付该费用，故张金莉应向天合公司支付2018年4月15日至2018年12月31日期间的水费8500元。对于电费，应按总表实用度数计算，天合公司未提供相关证据证明张金莉的实用度数，故对天合公司该诉请，本院依法不予支持。对于天合公司请求张金莉返还其空调、电脑、功放器等租赁设备设施，因涉案租赁系由政府强制拆除，天合公司未提供有效证据证明上述设备设施现由张金莉占有，故对天合公司该诉请，本院亦不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张金莉与被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于2018年4月25日签订的《啤酒广场及商铺租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张金莉退还租金87500元。三、被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张金莉退还押金2万元。四、原告（反诉被告）张金莉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司支付水费8500元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告（反诉被告）张金莉的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司的其余反诉请求。本案案件受理费，本诉部分6193元，由原告（反诉被告）张金莉承担，反诉部分5522元，由被告（反诉原告）西安天合投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  耿美婷人民陪审员  刘 波二〇一九年十一月二十一日书 记 员  刘丽娜打印：扈艳红校对：徐楠2019年月日送达