云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0922民初1824号原告：临沧海洋物业管理有限责任公司云县分公司，住所地：云县爱华镇草皮街云州路。代表人：向四海，该分公司总经理。委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘厚德，男，汉族，1971年12月9日出生，大专文化，医生，原住四川省简阳市董家埂乡天星堰村9组26号，现住云县。原告临沧海洋物业管理有限责任公司云县分公司（以下简称海洋物业管理公司）与被告刘厚德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海洋物业管理公司的诉讼代理人马弘、被告刘厚德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳欠交的物业管理费、垃圾清运处置费、车位费共计31961元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告经过协商一致，签订了《云县财富中心商住小区物业管理服务协议》，按照协议约定，被告将云县Ａ幢4楼4001-4008号商铺的物业管理权交原告管理服务，原告按被告产权证载明的面积以每月每平方米1.7元（含电梯管理使用费），被告面积1307.28平方米，物业管理费每月2222.37元，每年应交物业管理费26668元；垃圾清运处置费每年1200元，占用公共部位物业费每年1693元，车位费（2个）2400元。交付方式为每个交费年度第一个月交纳全年物业管理服务费。被告自2018年1月1日至2018年12月31日欠交物业管理费26668元、垃圾清运处置费1200元、占用公共部位物业费1693元、车位费（2个）2400元，四项合计31961元。原告多次催交未果，故提起诉讼。被告刘厚德辩称，原告诉称“被告将云县财富中心商住小区A幢4楼4001-4008号商铺的物业管理权交原告管理服务”这里不对，应该是D幢4001-4008、D4065，一共是九格。对按被告产权证载明的面积以每月每平方米1.7元（含电梯管理使用费）计算没有意见，垃圾清运费处置费每年1200元、车位费（2个）2400元没有意见。占用公共部位物业费每年1693元因为没有依据，不认可。欠缴的时间是2018年1月1日至2018年12月31日我认可，没有意见。但是被告所说面积1307.28平方米我不认可，九格一共是816.33平方米。没有收到《云县财富中心商住小区物业管理服务协议》，只是收到《云县财富中心商住小区物业管理服务合同》，对这个合同本身我是认可的。但是原告并没有完全按照合同履行全部义务，管理服务合同中第六章第二十六条第1项，原告管理服务人员从来没有统一着装、佩戴标志；第2项收费的公示是有的，我也见过的，但是我没有收到针对我九格商铺的收费明细；第3项我的房屋报修，没有按时来维修，原告没有按照标准维修和回访。另外，原告同意别人装修的方案妨碍到我的权益。综上，我认为原告并没有全部履行完其的义务，服务不到位。原告海洋物业管理公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证。欲证明原告的主体资格；2、《云县财富中心商住小区物业管理服务合同》。欲证明原告对云县财富中心商住小区进行物业管理服务的合法性，根据该合同第三章进行管理服务收费；3、云县财富中心商住小区海洋物业公示栏、云县财富中心商住小区收费标准公示表。欲证明在签订服务协议之前公示收费项目、收费标准的事实；4、《财富中心项目物业租赁合同》、《财富中心物业租赁合同》。欲证明云南力兴投资有限公司与被告签订了租赁合同，约定双方的权利义务；5、《收款收据》。欲证明被告作为业主接受了原告提供的物业服务并缴纳了物业费；6、《证明》。欲证明原告对云县财富中心项目进行物业管理，于2014年已向云县住房和城乡建设局进行报备。经质证，被告刘厚德对上述证据无异议。本院认为，上述证据来源真实、合法，与待证事实有关联，本院予以采信。被告刘厚德向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》九份。欲证明九格房屋已经由其购买及房屋建筑面积；2、照片6张。欲证明原告在物业管理服务过程中并没有完全履行服务义务，对其权益造成侵害。经质证，原告对《商品房购销合同》没有意见；对照片的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，《商品房购销合同》来源真实、合法，与待证事实有关联，本院予以采信。对照片无其他证据佐证对其权益造成侵害，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，被告与云南力兴投资有限公司购买云县Ｄ幢4001号、4002号、4003号、4004号、4005号、4006号、4007号、4008号房屋，并将4001号-4008号8间房屋出租给云南力兴投资有限公司。2014年9月11日云南力兴投资有限公司与原告签订《云县财富中心商住小区物业管理服务合同》，委托原告对云县财富中心进行物业管理服务。2014年11月3日，云南力兴投资有限公司与被告签订了《财富中心项目物业租赁合同》，协议约定：云南力兴投资有限公司将云县Ｄ幢4001号-4008号、4065号9间房屋租赁给被告经营德一口腔医院。双方约定租期内，被告应当按照物业管理规范、收费标准及要求支付物业管理费等。2017年8月25日，被告与云南力兴投资有限公司购买云县房屋。2017年12月9日，云南力兴投资有限公司与被告签订了《财富中心物业租赁合同》，协议约定：云南力兴投资有限公司将云县Ｃ幢4层整层物业租赁给被告经营德一口腔医院。被告缴纳物业管理等费至2017年，2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理等费未缴纳。原告多次催交未果，遂诉讼来院，请求判如所请。另查明，D幢4001号-4008号、4065号房屋建筑面积为645.63平方米，C幢4层整层物业（架空层建盖有两间房屋）建筑面积为573.5平方米。庭审中，原告自愿放弃要求支付占用公共部位物业费1693元的诉讼请求。被告对物业管理费以每月1.7元/平方米（含电梯管理使用费）计算没有意见，认可欠缴：垃圾清运处置费1200元、车位费（2个）2400元。本院认为，原告按照与云南力兴投资有限公司签订的《云县财富中心商住小区物业管理服务合同》，为云县财富中心进行物业管理服务，被告作为业主、承租方事实上接受了物业服务，应当缴纳物业管理费。被告应缴纳物业管理费24870元（1219.13平方米×1.7元×12个月）、垃圾清运处置费1200元、车位费2400元，共计28470元。被告辩解原告的物业服务存在瑕疵等问题，由于该问题涉及小区全体业主的利益属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条第（五）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘厚德支付原告临沧海洋物业管理有限责任公司云县分公司物业管理费、垃圾清运处置费、车位费共计28470元。于本判决生效之日起五日内履行。二、驳回原告临沧海洋物业管理有限责任公司云县分公司的其他诉讼请求。如负有义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费599元，减半收取299.5元，由原告临沧海洋物业管理有限责任公司云县分公司负担33元，被告刘厚德负担266.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  田春玲二〇一九年十一月二十九日书记员  鲁 莹