福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1429号 原告：吴春潭，男，1981年10月20日出生，汉族，个体户，住三明市尤溪县。 原告：杨素梅，女，1982年8月24日出生，汉族，个体户，住三明市尤溪县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告吴春潭、杨素梅与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春潭、杨素梅共同委托诉讼代理人陈生江，被告碧桂园公司委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴春潭、杨素梅向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行合同，碧桂园公司向吴春潭、杨素梅支付逾期交房违约金90060元（以吴春潭、杨素梅已交付购房款1000665元为基数，按日万分之三计算，从2016年1月1日起计算至实际交房之日2016年10月26日止，共300天，1000665元×0.03%×300天＝90060元）、碧桂园公司向吴春潭、杨素梅支付逾期办理房屋权属登记违约金42028元（以吴春潭、杨素梅已交付购房款1000665元为基数，按日0.01%计算，从2017年1月27日起计算至书面通知办证支付止即2018年3月22日，共420天，1000665元×0.01%×420天＝42028元），两项违约金合计132088元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。案件审理过程中，吴春潭、杨素梅变更第1项诉讼请求为：判令碧桂园公司向吴春潭、杨素梅支付逾期办理商品房权属登记违约金42028元（以吴春潭、杨素梅已交付购房款1000665元为基数，按日0.01%计算，从2017年1月27日起计算至书面通知办证之日止即2018年3月22日，共420天，1000665元×0.01%×420天＝42028元）。事实和理由：2014年5月6日，吴春潭、杨素梅与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴春潭、杨素梅向碧桂园公司购买其开发的三明市梅列区商业用房，房屋总价款1000665元，以按揭付款方式支付；碧桂园公司应当在2015年12月30日前将商品房交付给吴春潭、杨素梅使用；碧桂园公司逾期交房超过90日后，吴春潭、杨素梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，碧桂园公司按日向吴春潭、杨素梅支付已付购房款万分之三的违约金；碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付给吴春潭、杨素梅。如因碧桂园公司原因，吴春潭、杨素梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，吴春潭、杨素梅不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按吴春潭、杨素梅已付款的0.01%向吴春潭、杨素梅支付违约金。合同签订后，吴春潭、杨素梅依约支付全部房款，碧桂园公司于2016年10月26日才向吴春潭、杨素梅交付商品房，于2018年3月22日才书面通知吴春潭、杨素梅办理房屋权属登记，碧桂园公司的行为已构成违约，应按约向吴春潭、杨素梅支付违约金。特具状起诉，请求法院依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司；2.根据合同的约定，吴春潭、杨素梅主张的逾期办理权属登记天数依法应当予以相应扣减30日。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年5月6日，吴春潭、杨素梅与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：吴春潭、杨素梅向碧桂园公司购买三明市梅列区商业营业用房，建筑面积61.71平方米，房屋总价款为1000665元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2015年12月30日前将房屋交付给吴春潭、杨素梅使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付吴春潭、杨素梅。如因碧桂园公司原因，吴春潭、杨素梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，吴春潭、杨素梅不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按吴春潭、杨素梅已付款的0.01%向吴春潭、杨素梅支付违约金。另合同第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，吴春潭、杨素梅与碧桂园公司就未尽事宜签订《合同补充协议》。2015年6月14日，吴春潭、杨素梅与碧桂园公司签订《协议书》，双方约定：碧桂园公司向吴春潭、杨素梅提供一张价值65000元的创喜邦盛家居购物卡。合同签订后,吴春潭、杨素梅向碧桂园公司支付了购房款1000665元。碧桂园公司于2015年12月27日向吴春潭、杨素梅送达收楼通知书，于2016年10月26日将案涉商品房交付吴春潭、杨素梅使用。 2.2016年10月14日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园3号203幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，吴春潭、杨素梅收到碧桂园公司邮寄的《不动产权属证书催办函》。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任问题 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司与吴春潭、杨素梅签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报的资料，都是按照原来办理房屋产权证要求而准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度，是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办理权属登记，可以作为出卖人逾期办理权属登记的免责事由；3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 吴春潭、杨素梅认为，其与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，若因碧桂园公司原因，吴春潭、杨素梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，吴春潭、杨素梅不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按吴春潭、杨素梅已付款的0.01%向吴春潭、杨素梅支付违约金。碧桂园公司于2016年10月26日向吴春潭、杨素梅交付商品房，于2018年3月22日才书面通知吴春潭、杨素梅办理房屋所有权属登记，已经构成违约，碧桂园公司应承担违约责任,向吴春潭、杨素梅支付违约金。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在2016年3月31日之前，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。吴春潭、杨素梅与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致吴春潭、杨素梅未在交房之日起90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定问题 吴春潭、杨素梅主张，逾期办证的期间应自2017年1月27日起计算至碧桂园公司书面通知吴春潭、杨素梅办证之日即2018年3月22日止，共420天。 碧桂园公司辩解，案涉房屋所在楼幢于2016年10月14日完成首次登记，根据约定吴春潭、杨素梅应自行前往不动产登记中心办证，此后其再次于2018年3月22日通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。吴春潭、杨素梅怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，违约金的起算时间应当以实际交付之日为准，吴春潭、杨素梅于2016年10月26日接收商品房，违约金应从交付之日起届满90日的次日即2017年1月27日开始计算，至案涉房屋所在楼幢首次登记即2016年10月14日止，扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日,且计算违约金的购房款应当扣除回馈金65000元。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2016年10月26日将商品房交付给吴春潭、杨素梅使用，依照案涉合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。另吴春潭、杨素梅自认于2018年3月22日收到碧桂园公司邮寄送达的《不动产权属证书催办函》，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2016年10月27日开始计算90天(2017年1月24日)后，从第91天(2017年1月25日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日（2018年3月21日）止,已逾期421天，即碧桂园公司应支付违约金按已付购房款1000665元的0.01%计算为42128元。碧桂园公司辩解应扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日及回馈金65000元，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系吴春潭、杨素梅与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。吴春潭、杨素梅要求碧桂园公司支付逾期办证违约金42028元的诉请，未超过法律保护范围，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给吴春潭、杨素梅逾期办理商品房权属登记违约金42028元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费851元，减半收取426元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴植文 二〇一九年十一月二十九日 法官助理张慧闽 书记员许羚 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果