河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异244号 案外人：范计祥，男，1964年3月19日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 申请执行人：武大秀，女，汉族，1944年9月11日出生，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，汉族，1970年8月20日出生，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市桥西区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，张群芝（案外人之妻）于2016年8月23日与福麟公司签订《福麟小区限价房认购协议》，购买由福麟公司开发的位于邢台市桥西区，八一大街以南的福麟小区项目御璟良城1号楼2单元103号房产，并支付了全部购房款。后更名给案外人。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区1号楼2单元103号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 武大秀称，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人范计祥没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、2016年8月23日，张群芝与福麟公司的限价房认购协议； 证据2、2016年8月23日，张群芝与福麟地产交款单首付款105,963元（已付款1万元，现付95,963元），2016年8月23日，签购单显示交款95,963元，2018年6月14日，POS签购单显示交款14万元； 证据3、2016年8月23日，张群芝交购房款71,403元收据一张、地下室款34,560元收据一张。 证据4、2018年6月7日客户更名审批单，由张群芝更名为其夫范计祥； 证据5、2018年6月14日，范计祥房款211,403元收据一张、地下室款34,560元收据一张； 证据6、2018年6月14日，范计祥与福麟公司签订的限价房认购协议一份； 证据7、张群芝与范计祥的离婚证。 证据8、2019年11月18日房屋交易与产权管理信息查询证明，拟证明范计祥名下无房。 武大秀针对案外人提交的证据提出以下质证意见： 对证据1真实性、合法性不予认可。房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外第三人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购协议与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购协议缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人范计祥在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据2真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。交款单没有被执行人盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与被执行人的关系，因此该证据的真实性与合法性不予认可。POS机签购单两张的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。签购单没有银行签章，签购单上张群芝的签名与交款单上交款人张群芝签名明显不一致。签购单与收据的金额也不一致，因此不能证明其真实性，合法性。 对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付购房款的事实。 对证据4、真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。审批单没有审批单位盖章，没有相关人员签名。因此，真实性与合法性不予认可。2017年6月7日之前涉案房屋早已被查封，查封后私自更名不具有公信力，且该涉案房屋仍登记在被执行人名下，案外人不能已取得涉案房屋的合法所有权。 对证据5真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。 对证据6真实性、合法性不予认可。房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外第三人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。关联性、证明目的不予认可，认购协议与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购协议缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人范计祥在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据7真实性、合法性予以认可。关联性及证明目的不予认可，该证据与本案无关。 对证据8对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。该证明不能证明范计祥在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 福麟公司、贺志强对案外人提交证据的质证及陈述意见为，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。邢台市高开区福麟小镇项目原系恒科公司和景鸿公司开发的项目，然后因恒科公司和景鸿公司的资金链断裂，经政府协调，由福麟公司接盘的烂尾项目，案外人都是从恒科公司和景鸿公司购房的。福麟小区2016年4月份交房的和高开区福麟小镇于2017年2月份交房的，南石门福麟小镇现在是在建项目。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市桥西区房屋。 另查明，2016年8月23日，张群芝与福麟公司签订福麟小区限价房认购协议，协议约定，张群芝购买福麟小区住宅1号楼2单元103号房产，价款为211,403元。同日张群芝向福麟公司支付了房款。2018年6月7日，张群芝申请将购房人更名为其夫范计祥。2018年6月14日，范计祥与福麟公司签订了购买案涉房屋福麟小区限价房认购协议，福麟公司为范计祥出具了收款收据。2018年7月11日，范计祥与张群芝离婚。范计祥提交了邢台市房屋交易与产权管理中心出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明范计祥没有已归档的住宅房屋信息及已归档的非住宅房屋信息。案涉房屋系住宅用房。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张群芝于2016年与福麟公司签订限价房认购协议，约定张群芝购买案涉房屋，后虽将购房人更名为范计祥，因当时二人系夫妻关系，应视为案外人于2016年即签订了案涉房屋买卖合同。案外人所购买的房屋系住宅，且案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人也已支付了超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人提出的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台市桥西区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十一月二十七日 书记员  白娟娟