安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0202民初7304号原告：王纪涛，男，1990年4月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：宋钰华，女，1991年9月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。二原告共同委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被告：汪宗福，男，1942年4月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：辛雁凤，女，1944年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。二被告共同委托诉讼代理人：洪鸣，安徽方振律师事务所律师。原告王纪涛、宋钰华诉被告汪宗福、辛雁凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王纪涛、宋钰华及其共同委托诉讼代理人苏旭，被告汪宗福、辛雁凤的委托诉讼代理人洪鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王纪涛、宋钰华向本院提出诉讼请求：两被告从2019年1月1日起，以72万元为本金，按照日千分之一连带支付违约金至起诉之日止（截止至起诉之日已发生96480元）。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2017年12月19日，两原告与两被告经过中介居间服务签订《房屋买卖合同》，约定两被告将位于镜湖区房屋（产权证号，面积80.20平方米）以72万元的价格出售给两原告。两原告明确承诺此房是空户，即没有其他人户口在内。同时合同第五条约定，甲方（本案被告）未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，每逾期一日，按房价款千分之壹付给对方违约金，合同继续履行。两被告出具了授权委托书，证明辛雁凤委托汪宗福处理卖房具体事宜。之后，原告分期向汪宗福支付了72万元（2017年12月19日付定金现金5万元，2018年1月23日53万元，2018年4月11日14万元），被告出具了定金收条1份，收条2份。其中在2018年4月11日的收条载明购房款72万元已全部付清，被告承诺此房户口已全部迁出，此房无抵押无担保。但随即原告了解到，该房屋内仍然存在第三人户口未迁出，被告并未严格履行合同，因此双方于2018年4月16日签订《补充协议》作为原《房屋买卖合同》的补充，约定被告应将第三人户口在2018年12月31日前迁出，逾期或户口未迁出的，保证金1万元不予退还归买方所有，且追究原合同的违约责任，即按照购房款日千分之一计算违约金。在被告作出以上承诺，并在以上承诺应得到严格履行的信任基础上，原告才同意办理了房屋实际交接手续。之后，原告多次催促被告履行合同义务，将房屋内的第三人户口迁出，但两被告均拒不办理。原告认为，被告未履行《房屋购房合同》和《补充协议》约定的合同义务，至今未能将户口迁出，不仅仅构成违约，更直接导致房屋征、无法二次出售、孩子上学学位被占用等各方面的侵害，应当承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益，遂诉到法院，请求判如所请。被告汪宗福、辛雁凤辩称：原告的陈述仅能反映两被告在履行上存在着瑕疵，而非违约，故两被告不应承担违约金的赔偿责任。两被告已配合原告完成房屋过户手续，并按时将房屋交付给原告，房屋上也不存在任何担保情况，被告的义务已基本履行完毕，对于该房屋上存在第三人的户口问题，实际为被告的家庭纠纷，并非两被告主观故意，也没有给原告造成任何实际损失，也不影响所有权及其他成员的使用。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日二原告（以下简称乙方）与二被告（以下简称甲方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将座落于芜湖市房屋，建筑面积80.20平方米，以72万元价格，出卖给乙方；甲方确定此房是空户；合同同时还约定，乙方如中途反悔，乙方不得向甲方索还定金；甲方如反悔，甲方应双倍返还定金给乙方。乙方如未能按本合同付款，或甲方未按本合同规定的期限将房屋产付乙方使用，每逾期一日，按房价款千分之壹付给对方违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告依约向二被告支付了全部购房款，二被告依约与二原告办理了产权过户手续。在2018年4月11日，二被告收取二原告尾款时，二被告亦承诺“此房户口已全部迁出，此房无抵押，无担保”，但在二原告办理户籍迁入时，发现该房屋并非空户，根据户籍信息，公安机关登记的该户户主为案外人唐晓俐。二原告遂于二被告协商，双方遂于2018年4月16日签订一份《补充协议》。协议载明：“王纪涛、宋钰华购买东郊路（原房屋所有权辛凤雁所有），现购房款共计柒拾贰万元整（￥720000.00）已全部付清，原合同约定分款十日内交房，且确保此房无户口，现因此房仍存在户口问题，买方（王纪涛、宋钰华）与卖方（辛凤雁、汪宗福）协商一致，由卖方汪宗福出资壹万元整（￥10000.00）作为户口迁出保证金交于买方，且户口需在2018年12月31号之前迁出，逾期或户口未迁出保证金不予退还，归买方所有，且追究原合同违约责任。此协议代给壹万元（10000.00）收条，户口迁出当日给予卖方”。至今，案外人唐晓俐的户籍尚未迁出上述房屋，双方遂成讼。另查明：二被告系夫妻关系，2017年10月9日，辛凤雁向汪宗福出具《授权委托书》，委托汪宗福办理位于房屋的相关出售手续，认可委托人汪宗福在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托期限自本委托事宜处理完毕为止。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人依法可以委托代理人订立合同。二被告系夫妻关系，被告辛雁凤向被告汪宗福出具委托书，委托汪宗福代为办理位于房屋相关的出售手续，并认可汪宗福在办理该房屋过程中签署的一切有关文件，由此可见，被告汪宗福与二原告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，对被告辛凤雁产生法律效力。房屋买卖合同签订后，原告按合同约定支付了二被告所有房款，二被告也按合同的约定将房屋过户至二原告名下，房屋买卖合同的目的实现。房屋过户后，二原告与二被告因案外人唐晓莉的户口未能迁出产生纠纷，双方遂达成一份《补充协议》，协议中约定“逾期或户口未迁出，保证金不予退还，归甲方所有，且追究原合同违约责任”，该份协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。协议中，当事人既约定违约金，又约定了保证金，根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告主张违约金，首先不违反法律规定。来向二被告主张违约金损失，而在双方签订的《房屋买卖合同》中，仅针对原告不按期支付购房款、被告不按期交付房屋约定了相应的违约责任，该违约责任实际针对的是双方在买卖过程中发生的根本性违约，而给对方造成的损失的一种赔偿，而二被告未能将第三人户口迁出，显然不属于合同的根本性违约，故原告主张按照房价款的1‰，以逾期天数计算违约金，显然过高。鉴于二被告的承诺，使二原告产生信赖，增大了购房的可能性，在二被告未能按约兑现的情况下，应承担一定的违约责任，同时，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现原告主张违约金，不违反法律规定，本院酌情确定违约金金额为30000元，因二被告尚有10000元保证金在二原告处，该10000元保证金应予以抵扣，现实际应支付20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及第一百一十六条之规定，判决如下：被告汪宗福、辛雁凤于本判决生效之日起十日支付原告王纪涛、宋钰华违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1106元，由原告王纪涛、宋钰华负担877元，被告汪宗福、辛雁凤负担229元（案件受理费原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  何媛二〇一九年九月三日书记员  姚婉附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定金额履行自己的义务。……第一百一十四条第二款第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。