山西省中阳县人民法院   民事判决书   （2019）晋1129民初610号   原告：中国邮政集团公司山西省中阳县分公司，驻中阳县凤城街5号。   法定代表人：张某1，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：焦某，山西鼎和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：申某，山西鼎和律师事务所律师。   被告：张某2，女，汉族，山西省中阳县人，现住中阳县。   原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司诉被告张某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付租金26438.36元。2、判令被告向原告支付2018年-2019年度冬季的暖气费1848.71元。3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金2856.25元(违约金自2018年6月1日按照每逾期一日违约金为月租金的3‰计算暂算至2019年9月1日)，以及自2019年9月2日之后至租金全部付清之日止的违约金。4、判令被告向原告支付支出律师费损失5000元。5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张某2及丈夫长期租赁原告房屋，长期以来被告张某2均以其丈夫刘永红名义办理房屋租赁手续。2016年6月份，双方之间签订书面《租赁合同》一份，合同约定原告将位于中阳县城关支局房屋，建筑面积约70平方米出租给被告用于销售烟酒副食。合同约定年租金不含税为25000元，租金以合同签订时间起按年结算，合同签订时被告预付一年租金给原告，一年到期10日前预付下一年租金，以此类推。租赁期为2016年6月10日至2017年6月9日，约定未签订续租合同被告继续使用房屋，原告没有提出异议的，租赁合同继续有效。在合同签字处被告按有手印、委托代理人处由张某2签字。《房屋租赁合同》签订之后，原告依约将房屋交付给被告，在被告于2018年6月1日止应当支付2018-2019年度(即2018年6月10日至2019年6月9日)的房屋租金，但被告以各种理由拒不支付，已构成违约。因被告方拒不支付房屋租金，原告于2019年4月25日将被告张某2的丈夫刘永红诉至贵院，经贵院审理后认为:根据租赁合同显示，乙方为刘永红，但是刘永红并未在合同上签字按印，而是由张某2在委托代理人处签字，并在乙方处按手印。原告并未提供相关的证据证明刘永红与张某2的委托代理关系，因此不能确定刘永红为该合同的合同相对人，认定刘永红不具有诉讼主体资格，驳回了原告的起诉。原告认为，开庭过程中张某2明确表示该房屋租赁由其本人实际办理，并由被告张某2实际占有、使用，原告认为被告张某2应当承担房租支付义务。同时，2019年6月30日，被告张某2将房屋腾退后交还给原告，但并未向原告结清租赁费。原告为了维护自身的合法权益，特聘请山西鼎和律师事务所处理本案件，原告为此支付律师费5000元。依据合同约定，因被告违约行为给原告造成了损失的，被告应当向原告承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。   被告张某2辩称，2017年6月份我与邮政签订合同，租赁费付至2018年6月9日，这期间的租赁费已经全部付清，2018年6月9日以后我们没有继续签订合同。2018年6月10日前十几天我给邮政工作人员玉梅打电话说我们不租赁了，2018年6月10日我明确向原告表示不租赁了，我要给他们交钥匙，但是一直没有人接收。房屋漏雨造成我的货物损失。所有的费用我不掏，暖气费我一直就没有交过。   原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司围绕诉讼请求向本庭提交如下证据：一、山西省中阳县人民法院作出的（2019）晋1129民初219号民事裁定书，用于证明1、被告张某2的身份信息，主体适格；2、被告张某2代理当时被告刘永红出庭参加诉讼，承认租赁房屋由其占有、使用；3、原告针对被告丈夫刘永红提起诉讼后，人民法院认定被告张某2不具有代理关系，驳回了原告的起诉。二、《房屋租赁合同》一份，用于证明原被告双方之间签订的书面《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金、违约责任等均有明确约定，被告张某2在委托代理人处签字、按印。三、房产证一份，用于证明原告对所出租的房屋拥有所有权，有权对外出租。四、取暖费催收短信截屏一份，用于证明被告实际租赁使用的房屋取暖费由原告整体支付，被告应当就其使用的面积部分承担取暖费。五、交房说明一份，用于证明被告张某2于2019年6月30日将实际占有的房屋腾退给原告。   被告张某2未向本庭提交证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实与证据，本院认定如下：一、被告对原告提供的第二组证据有异议，被告认为合同最后一页的签字是本人签的，但是合同第二、三页内容不清楚，在签合同的时候合同每一页都签字摁手印了，认为是邮政更改合同了。经本庭核实，原告未能提交相关证据证明被告对合同内容进行过更改，应承担举证不能的不利后果。因此对该证据的真实性，予以认可。二、被告对原告提供的证据四有异议，被告认为暖气费一直就没有交过，从来也没有催收过暖气费。经本庭核实，原告提供的该组证据，无法确定与本案具有关联性，因此对该组证据的关联性不予认可。   根据上述认证查明，原告中国邮政集团公司中阳县山西省分公司系吕梁市××县建筑面积为70平方米的房屋所有人。原告（甲方）与被告张某2（乙方）签订了《房租租赁合同》一份，该合同显示：一、租赁房屋状况，甲方出租给乙方的房屋按现状出租，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋。1、房屋坐落：吕梁市中阳县城关支局一层；2、房屋建筑面积约70平方米，间数2间......三、租赁期限，租期一年，从2017年6月10日起至2018年6月9日止。四、租金及支付方式，1、年租金（不含税）为人民币25000元；2、付款时间，租金以合同签订时间起按年结算，合同签订时乙方预付一年租金给甲方，一年到期10前，预付下一年租金，以此类推。3、付款方式，现金支付......八、违约责任，3、乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3‰向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。合同签订后，原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司依约将房屋交付被告张某2租用，被告张某2将租赁费支付到2018年6月9日后，原、被告双方再未履行续签手续。2019年6月30日，被告张某2将房屋腾出并将钥匙交付给原告。2019年10月15日，原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司将被告张某2诉至本院，要求被告支付租金、暖气费、违约金、律师费等费用。以上是为本案事实。   以上事实均有原被告提供的证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告间的房屋租赁合同依法成立，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同。房屋租赁期满后，被告张某2继续使用承租房屋，原告对此也无异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但被告张某2未按照房屋租赁合同的约定支付房屋租金，事实清楚，证据确凿，因此对于原告要求被告支付房屋租赁费26438.36元及其2856.25元违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的取暖费和律师费，因未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：   被告张某2向原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司支付房屋租赁费26438.36元；   被告张某2向原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司支付违约金2856.25元；   三、驳回原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司的其他诉讼请求。   上述执行事项于本判决生效后十五日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费704元，减半收取352元，由被告张某2负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审判员 杜艳玲     二〇一九年十一月二十七日   书记员 巩冬梅