广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1526号原告：樊从军，男，1971年8月29日出生，汉族，住广州市天河区。原告：魏小瑜，女，1971年9月30日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：刘清华，广东品杰律师事务所律师。被告：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊群芳，广东南国德赛律师事务所律师。原告樊从军、魏小瑜与被告广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月9日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人刘清华、被告御湖公司的委托诉讼代理人钟国才、熊群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊从军、魏小瑜向本院提出诉讼请求：1.判令被告御湖公司向原告樊从军、魏小瑜支付违约金125704.8元(以4834800元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年1月1日计至2016年2月22日止)及逾期利息(以125704.8元为本金，从2016年2月23日起算，按照中国人民银行同期贷款利率6%，计算至支付之日止，暂计至2019年2月14日为22461.55元);2.判令本案诉讼费用由被告御湖公司承担。事实和理由：2015年6月6日，樊从军、魏小瑜与御湖公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：甲方（卖方）御湖公司向乙方（买方）樊从军、魏小瑜出卖位于广州市黄埔区美湜街29号的（B区7期B078＃）101房(下称该商品房)，建筑面积为254.36平方米，单价为19875.03元每平方米，房价总金额为4834800元;第十三条“房屋交付”约定“甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。樊从军、魏小瑜按照合同约定如期付款后，2015年12月30日，御湖公司向樊从军、魏小瑜开具了发票。2015年12月31日前，御湖公司没有通知樊从军、魏小瑜收楼。2016年1月22日，御湖公司向樊从军、魏小瑜发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，说明该商品房已经具备交楼条件，要求樊从军、魏小瑜在2016年1月23日起30日内前往现场办理收楼手续。樊从军、魏小瑜在2016年2月21日前往御湖公司处收楼，因御湖公司不上班所以没有收成，2016年2月23日樊从军、魏小瑜再次前往御湖公司处收楼，发现套内建筑面积有差异等三个问题需要处理，经过面积检测确实存在差异，后樊从军、魏小瑜补交了14298.1元的房款并在2016年收楼。买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：见《补充协议》第十一条及第十二条。《补充协议》第十一条规定：乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续，则自收楼通知书规定的最后验收交接日即视为甲方己正式移交给乙方，即视为收楼日。第十二条第1款第（1）项约定：“若甲方逾期交房在365日内的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方不得退房，但甲方应自买卖合同及本补充协议约定的最后交付期限之次日起，以乙方已支付房价款为基数，按日万分之五（0.05%)支付违约金，该违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付给乙方”。该商品房在2016年2月22日视为交付，已经逾期了52天，故向法院提出上述请求，恳请法院在查明事实的基础上作出公正的判决，以维护樊从军、魏小瑜的合法权益。被告御湖公司辩称，一、案涉房屋已满足交付条件，且御湖公司已于2016年1月22日履行合同约定的房屋交付义务，樊从军、魏小瑜可随时收楼。现樊从军、魏小瑜未及时收楼，应自行承担2016年1月22日以后延期收楼的不利后果。（一）案涉房屋于2016年1月22日前已满足房屋交付条件，可随时交付、使用。根据《商品房预售合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第十条、第十三条的规定，案涉房屋在交付予樊从军、魏小瑜时应具备的条件包括：1.商品房项目工程质量合格，通过竣工验收;2.商品房项目工程通过规划、公安消防、人防、环保部门的验收；3.房屋具备供水、供气、供电、通邮的居住条件。在本案中，御湖公司在发出《房屋交付通知书》前房屋已经取得相关的文件，案涉房屋具备了上述三个交付条件。此外。御湖公司亦将已经取得的相关文件放置在收楼处公示，以供房屋买受人查阅。因此，在御湖公司履行房屋交付义务之时，房屋已处于随时可交付、可使用的条件。（二）御湖公司已于2016年1月22日向樊从军、魏小瑜发出《房屋交付通知书》，履行了合同约定的房屋交付义务，樊从军、魏小瑜可随时收楼。关于房屋交付方式，《补充协议》第十一条第1款约定，“在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。案涉房屋采用“向樊从军、魏小瑜发出书面收楼通知书”的交付方式，是符合合同约定以及法律规定的。因此，御湖公司依据《补充协议》第十一条第1款的约定，于2016年1月22日向樊从军、魏小瑜发出《房屋交付通知书》，应视为御湖公司已于2016年1月22日履行房屋交付义务。（三）樊从军、魏小瑜怠于收楼，经御湖公司多次催促，于2017年2月21日才实际收楼，樊从军、魏小瑜应自行承担2016年1月22日以后延期收楼的不利后果。御湖公司向樊从军、魏小瑜发出《房屋交付通知书》后，樊从军、魏小瑜并未依约前往收楼，经御湖公司多次催促，并向樊从军、魏小瑜发出《收楼催告函》后．樊从军、魏小瑜仍迟迟未收楼，后樊从军、魏小瑜实际于2017年2月21日才收楼。樊从军、魏小瑜怠于收楼而导致迟延收楼的，应自行承担2016年1月22日以后延期收楼的不利后果。因此，樊从军、魏小瑜主张御湖公司承担2016年1月22日以后的逾期交付的违约责任，缺乏事实和法律依据，恳请法院依法审查、予以驳回。二、樊从军、魏小瑜主张逾期交付房屋的违约金已逾诉讼时效。如第一点答辩意见所述，樊从军、魏小瑜主张御湖公司承担2016年1月22日以后的逾期交付的违约责任，缺乏事实和法律依据。对于2016年1月22日之前的逾期交房违约责任，因樊从军、魏小瑜是在2019年2月14日向法院提起诉讼的，依据《民法总则》第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，樊从军、魏小瑜主张的违约金已逾诉讼时效，恳请法院依法予以驳回。三、退一步而言，即便樊从军、魏小瑜的主张未逾诉讼时效，御湖公司依据双方合同约定也无需承担违约责任。御湖公司于2016年1月22日履行房屋交付义务，延期了22天，系因案涉房屋工程工期存在特殊延误，且该延误属于双方约定的可据实交付的免责情形，因此，御湖公司无需承担逾期交付房屋的违约责任。《补充协议》第十一条第4款第（2）项、第二十七条第1款第（4）项约定，“发生下列任何情形之一，致使卖方不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，卖方在及时通知买方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任”，前述免责情形即包括：1.政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等）；2.六级以上大风或24小时内超过20mm的降水。需要说明的是，该免责情形并非对“不可抗力”的扩大解释，而是双方对免责情形的协议约定，是合法有效的。在本案中，案涉工程因六级以上大风或24小时内超过20mm降水的影响，延误工期42天；受施工片区停电影响，导致工期延误5天；受黄埔区建设环保局停工通知影响，导致工期延误3天，以上情形合计延误50天。虽然存在50天延误工程工期的免责情形，但御湖公司一直不惜加大人力、物力、财力全力追赶工期，经御湖公司不懈的努力，大部分工期得以追加。并于2016年1月22日履行房屋交付义务。依据《补充协议》第十一条第4款第（2）项、第二十七条第1款第（4）项的免责事由约定，御湖公司只要在2016年2月19日前（自约定的交房截止日期2015年12月31日起再加50天，为2016年2月19日）履行交房义务就无需承担任何责任。而御湖公司是在2016年1月22日履行房屋交付义务的，因此，御湖公司无需承担迟延交付房屋的违约责任。四、此外，樊从军、魏小瑜明知应先返还物业专项维修资金才能收楼，否则御湖公司有权延期交付房屋且无需承担违约责任的情况下，未按照《补充协议》约定于2016年2月22日前返还物业专项维修资金，且实际于2017年2月20日才返还物业专项维修资金，根据《补充协议》第十一条第3款第（2）项及《补充协议》第二十三条第3款的约定，御湖公司有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何延期交房责任。1．双方明确约定，如樊从军、魏小瑜未在约定期限前返还物业专项维修资金，御湖公司有权延期交付房屋，且无需承担任何违约责任。《补充协议》第十一条第3款第(2)项的约定，乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费，甲方有权延期移交案涉商品房且无需承担任何延期交付责任；第二十三条第3款约定，乙方未按甲方明示和要求返还首期物业专项维修资金的，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何违约责任。依据该约定，樊从军、魏小瑜系明确知悉应先返还物业专项维修资金才能收楼，否则御湖公司有权延期交付房屋且无需承担违约责任的。2．双方明确约定在“收楼日”前（本案中为2016年2月22日前）返还物业专项维修资金。《补充协议》第二十三条第2款约定樊从军、魏小瑜应在收楼日前向御湖公司返还物业专项维修资金；《补充协议》第十一条第1款约定：“乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准；下同）……”《房屋交付通知书》第一条要求樊从军、魏小瑜在2016年1月23日起30日内办理收楼手续，则2016年2月22日为“视为收楼日”，而樊从军、魏小瑜实际于2016年3月12日收楼，以日期较前者为准，即2016年2月22日为“收楼日”。但是樊从军、魏小瑜实际上于2017年2月20日才缴纳首期物业专项维修资金。依据《补充协议》第十一条第3款第（2）项及《补充协议》第二十三条第3款的约定。樊从军、魏小瑜未按照合同约定的时间返还物业专项维修资金，御湖公司有权延期移交案涉商品房且无需承担任何延期交付责任。3．广州市物业专项维修资金的统一交存标准为“高层（有电梯）每平方米建筑面积105元”，且御湖公司在向樊从军、魏小瑜发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》时，已附上《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》，催促樊从军、魏小瑜返还物业专项维修资金。樊从军、魏小瑜在明知应先返还物业专项维修资金，才能收楼，否则御湖公司有权延期交付房屋且无需承担违约责任的情况下，仍然于2017年2月20日才返还物业专项维修资金，樊从军、魏小瑜无权追究御湖公司的逾期交房违约责任。(1)《关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知》（穗国房字[2008]1083号）第三条规定：“购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且已办理大确权商品房的，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元”。案涉房屋为高层（有电梯）商品房，建筑面积为254.36平方米，按照广州市物业专项维修资金统一交存标准105元/㎡，物业专项维修资金为26707.8元。(2)御湖公司在向樊从军、魏小瑜发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》时，已附上《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》，列明首期物业专项维修资金为26707.8元。在御湖公司的催告之下，樊从军、魏小瑜并未在合同约定的“收楼日”前返还该物业专项维修资金。樊从军、魏小瑜在明知应先返还物业专项维修资金，才能收楼，否则御湖公司有权延期交付房屋且无需承担违约责任的情况下，仍然于2017年2月20日才返还物业专项维修资金，因此，樊从军、魏小瑜无权追究御湖公司的逾期交房违约责任。五、如前所述，御湖公司无需向樊从军、魏小瑜承担迟延交付房屋的违约责任，更无需向樊从军、魏小瑜承担违约金的逾期利息。退一步而言，即便御湖公司需要向樊从军、魏小瑜承担部分迟延交付房屋的违约责任，御湖公司所主张的违约金也过高。对于樊从军、魏小瑜而言，迟延交付房屋仅能产生银行利息或租金方面的损失，如按照已支付房价款为基数，按日万分之五支付违约金，则该违约金明显高于樊从军、魏小瑜的损失，恳请法院调低计算标准。另外，樊从军、魏小瑜主张逾期利息于法无据，且中国人民银行同期贷款利率为4.35%，而非樊从军、魏小瑜所主张的6%。综上所述，御湖公司于2016年1月22日履行了房屋交付义务，但因樊从军、魏小瑜的主张已逾诉讼时效，且存在合同约定的免责事由，案涉工程工期合理延误，樊从军、魏小瑜未按照合同约定返还物业专项维修资金。因此，御湖公司无需就迟延22天交付房屋承担任何违约责任。以上意见，请法院审查核实，并在此基础上判令驳回樊从军、魏小瑜的全部诉讼请求，充分维护御湖公司的合法权益，实现法律的公平正义。经审理查明，2015年8月16日，樊从军、魏小瑜（乙方、买方）与御湖公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区美湜街29号（B区7期B078＃）101房(以下简称案涉房屋)，单价为19875.03元每平方米，总金额为4834800元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按其他付款方式付款，首期款：在2015年12月31日前支付3380000元;除首期款外，剩余款分2期支付：第1期：在2015年6月16日前支付487840元;第2期在2015年11月2日前支付966960元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：见附件七《补充协议》第十二条。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按附件七《补充协议》第十一条及第十二条处理。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十六条，物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。樊从军、魏小瑜和御湖公司当日签订《补充协议》（以下简称补充协议）作为买卖合同的附件七，该协议第十条约定，买卖合同第十二条增加第二款约定：“该商品房项目已经由甲方与公共服务单位签署了供水、供气、供电、通邮协议的，或已经向公共服务单位提出办理永久供水、供气、供电、通邮申请的，并且甲方证明其提出上述申请的时间（即从甲方提出上述申请到买卖合同及本补充协议约定的房屋交付之日）已经超过公共服务单位对社会公众承诺的办理时限，及/或内部规定时限的，乙方同意视为该商品房达到交付条件。第十一条，对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准，下同）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生的一切费用。3.乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费；4.发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水……；第十二条，对买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”的补充约定：1.除买卖合同及本补充协议约定外，甲方如未在约定的期限内将该商品房交付乙方的，应当向乙方支付违约金，并按如下约定处理：（1）若甲方逾期交房在三百六十五日内的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方不得退房，但甲方应自买卖合同及本补充协议约定的最后交付期限之次日起，以乙方已支付房价款为基数，按日万分之五支付违约金，该笔违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付予乙方。2.发生本协议第十一条第3、第4项规定情形致使甲方不能按买卖合同第十三条约定向乙方交付商品房的，甲方无需承担任何责任。第十三条，对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”的补充约定：将买卖合同第十五条第一款修改为“甲乙双方进行商品房验收交接时，甲方应将其已经取得的批准、许可、协议、申请文件及其他证明文件的复印件或影印件加盖甲方公章在收楼处公示，同时应将盖有甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》交给乙方”。将买卖合同第十五条第四款修改为“在办理该商品房验收交接手续时，乙方应当向甲方提供首期物业专项维修资金收据复印件，并提供原件核对。第十四条，对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分作出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。第二十三条，对买卖合同第二十六条“物业专项维修资金”的变更约定：1.首期物业专项维修资金由乙方全额交存，首期物业专项维修资金属于业主共有。2.鉴于甲方在申请核发商品房预售许可证前完成了首期物业专项维修资金的代交存手续，乙方同意在收楼日前，向甲方全额返还首期物业专项维修资金；3.乙方未按甲方明示和要求返还首期物业专项维修资金的，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何延期交房责任。第二十七条，对不可抗力的规定，1.不可抗力是指：（1）人力不可抗拒的自然灾害;（2）战争、类似战争行为;（3）意外事件;（4）政府行为：包括但不限于中国或广州市或萝岗区政府颁发的任何强制性文件、行政禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向甲方颁发任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或者导致工程竣工验收手续无法正常办理）……。另外，补充协议中还有多处条款涉及“收楼日”的表述，其中第五条约定“乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，相关约定见本补充协议第十一条）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理费押金。乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金。乙方同意于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金”，第十四条第3款约定“乙方应自收楼日（按本补充协议第十一条）起承担管理服务费等一切费用”，第十五条约定“……该商品房的风险责任均自收楼日（按本补充协议第十一条）起转由乙方承担”，第二十二条约定“房屋建筑工程保修期从收楼日（按本补充协议第十一条规定）之日起计算。”上述合同签订后，樊从军、魏小瑜按照约定付清了购房款4834800元，御湖公司于2015年12月30日向樊从军、魏小瑜开具购房款发票。2016年1月22日，御湖公司向樊从军、魏小瑜发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，通知樊从军、魏小瑜于2016年1月23日起30日内前往御湖名邸现场办理收楼手续，办理收楼的程序为：1.按照《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》支付全部款项;2.签署房屋交接单等文件;3.验收楼宇并接收房屋钥匙（详见附后的《广州御湖名邸二期入住指南》。通知书后所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》载明：首期物业专项维修资金为105元/平方米，应缴费用为26707.8元，办理入住手续时需足额缴纳上述应付款项。2016年6月22日，御湖公司又向樊从军、魏小瑜发出《收楼催告函》，载明：广州御湖名邸美湜街29号101房屋已经具备交楼条件，此前我司已向阁下发出《收楼通知书》，但阁下未在《收楼通知书》规定的期限内收楼。现向阁下发出本通知：请阁下务必尽快带齐所需资料前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续。2017年2月20日，樊从军、魏小瑜向御湖公司缴纳物业专项维修基金26707.8元。2017年2月21日，樊从军、魏小瑜签署《御湖名邸二期房屋交接单》，确认接收案涉房屋。因案涉房屋面积与合同约定存在差异，樊从军、魏小瑜补交了购房款14298.1元，御湖公司于2018年1月3日开具了相应的发票。庭审中，樊从军、魏小瑜陈述其收到御湖公司发出的《御湖名邸二期房屋交付通知书》后，于2016年2月21日前往御湖公司售楼部收楼，但那天是星期天御湖公司没有人上班，故推迟到2月23日才再次去办理收楼手续。2016年2月23日前往收楼时发现案涉房屋存在多处问题，故于当日向御湖公司提交《意见函》，要求御湖公司对建筑面积误差、逾期交房的违约责任、赠送一年物业费三个问题予以答复并解决，樊从军、魏小瑜称上述《意见函》原件交给了御湖公司的工作人员刘嘉麟，刘嘉麟在该函件的复印件上签名并备注意见“已签收原件，2016.2.23”。庭审时，御湖公司陈述其放假时间与国家法定放假时间一致，2016年2月21日是星期天，星期天其公司是不上班的。御湖公司确认刘嘉麟为其公司工作人员，2016年在案涉房屋所在楼盘负责收楼事宜，但不确认刘嘉麟有签收上述《意见函》，樊从军、魏小瑜对《意见函》中“刘嘉麟”的签名申请笔迹鉴定，根据其申请，本院摇珠选定了广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定。鉴定过程中，御湖公司提供了若干份由刘嘉麟签名的样本。2019年8月29日，广东恒鑫司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》（粤恒[2019]文鉴字第73号），该意见书载明：三、鉴定过程，（一）检材是1份落款时间为2016年2月23日的《意见函》复印件1份，共1页，在该检材的底部有一处“刘嘉麟”签名笔迹，经显微放大观察，该签名笔迹为黑色硬笔书写形成，清晰可辩，为行楷写法，具备检验条件，检材上其他的字迹为机制复印形成。四、分析说明，由上述检验所见，检材上“刘嘉麟”签名笔迹特征与样本上“刘嘉麟”签名笔迹特征尽管书写模式不同，但是部分相同笔画的连笔形态相同、运笔的方向和倾斜角度相同。五、鉴定意见，送检的落款时间为2016年2月23日的《意见函》上“刘嘉麟”签名笔迹与提供的样本上“刘嘉麟”签名笔迹倾向认为是同一人书写。御湖公司主张案涉房屋所在工程受气象灾害及断电影响，致使工期迟延，其提交以下证据：1.2019年1月28日由广州市黄埔区气象局出具的《气象证明》（埔气证[2019]002号），该证明载明：经查阅，九龙镇金坑水库自动气象站2015年内日降雨量（08-08时）大于或等于20mm的日期：2月23日、4月7日、4月10日……12月9日（共计42天）。2015年内出现6级及6级以上大风的日期：5月23日、6月1日、6月9日、6月11日、6月21日。2.林汶荣发给徐少威的邮件7封（无原件），提示对方包括御湖项目在内的区域将于2014年6月26日上午9时至中午12时、2014年8月1日上午8时至9时及16时至18时、2014年8月5日上午9时至下午3时、2014年9月1日上午8时至9时及下午4时至6时、2014年12月3日上午9时30分至11时30分、2015年1月19日及1月20日下午5时至下午7时、2015年1月27日上午9时至下午5时停电。3.微信聊天截图（无原件），御湖公司称根据黄埔区建设环保局的通知停工3天。樊从军、魏小瑜对《气象证明》的真实性、合法性予以认可，但其主张上述情况不属于不可抗力，且合同签订的时间是2015年8月1日，而《气象证明》记载的2015年内日降雨量（08-08时）大于或等于20mm的日期中只有12天是发生在双方签订合同之后。樊从军、魏小瑜对林汶荣发给徐少威的邮件、微信聊天记录均不予认可。还查明，2012年12月20日，案涉房屋的人防工程通过竣工验收备案，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2015年4月25日，御湖名邸第二期AB区6-9期燃气管道分包工程取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2015年6月29日，广州市公安局萝岗分局对案涉房屋工程进行了竣工验收消防备案，并出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2015年9月6日，案涉房屋的户内给水工程经广州开发区供水管理中心验收合格。2015年10月26日，案涉房屋的通邮申请获得增城区邮政局市场经营部的同意，确认该处符合通邮条件，可予通邮。2015年10月，案涉房屋取得广州萝岗供电局出具的《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》，经供电局验收合格，御湖公司与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》。2015年11月18日，案涉房屋工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年12月28日，案涉房屋工程通过广州市开发区建设和环境保护局竣工环保预验收。2016年1月8日，案涉房屋工程经广州市规划局验收合格，取得《广州市建设工程规划验收合格证》。2016年1月22日，案涉房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。樊从军、魏小瑜确认案涉房屋在约定交楼时间前已符合约定的交楼条件。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《气象证明》《御湖名邸二期房屋交接单》《意见函》《文书司法鉴定意见书》、邮件等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，樊从军、魏小瑜与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于御湖公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定，虽然御湖公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件，樊从军、魏小瑜也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件，但御湖公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得竣工验收备案表为法定的交付条件，故案涉房屋于2016年1月22日才满足交楼条件。根据合同约定，御湖公司应当在2015年12月31日前向樊从军、魏小瑜交付房屋，因此，御湖公司存在逾期交房的行为。御湖公司提出根据补充协议第十一条第四款第（2）项“发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，御湖公司未按照上述约定及时通知樊从军、魏小瑜案涉房屋工程建设过程中出现了影响房屋如期交付的阻碍事由,因此御湖公司不能依据上述条款免予承担逾期交房的违约责任，本院对其上述抗辩意见不予采纳。御湖公司还提出根据补充协议第十一条第三款第（2）项“乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。本院认为，第一，补充协议第二十三条约定樊从军、魏小瑜应于收楼日前缴纳物业专项维修资金，关于该“收楼日”的理解，根据本院查明的事实，补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”或“收楼日（按本补充协议第十一条规定）”，即在括号内对收楼日的含义予以明确，而反观补充协议的第二十三条，并未对收楼日作出任何说明，故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”进行理解，按照通俗理解，该收楼日应仅指实际收楼日。第二，根据《御湖名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》，均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此，樊从军、魏小瑜于办理收楼手续之日缴纳专项维修资金未违反合同约定及御湖公司的明示及要求，御湖公司主张樊从军、魏小瑜未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据。综上，御湖公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定的交房时间为2015年12月31日，但案涉房屋于2016年1月22日符合交楼条件，御湖公司于当日向樊从军、魏小瑜邮寄收楼通知，樊从军、魏小瑜在收到通知后应按通知的时间最迟于2016年2月22日办理收楼手续，樊从军、魏小瑜主张违约金计至御湖公司通知的最后收楼日即2016年2月22日合理，本院予以支持。御湖公司主张具备交楼条件后其发出收楼通知即履行了交房义务，但是买卖合同第十五条、第十六条明确约定双方进行房屋验收交接时，开发商应提供有关文件，文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，买方在接到收楼通知书之后对商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出……，据此，在房屋交接时购房者对房屋进行检查验收是购房者的基本权利，补充协议第十一条第1款关于“甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定实际上剥夺了购房者验房及提出异议的权利，该条款的内容有失公允且违反公平，也与御湖公司发出的通知书中所载明的30天内办理收楼手续的内容及补充协议第十一条第一款中“乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方”的约定不相符，故“在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定对双方不具有约束力，御湖公司主张其于2016年1月22日已履行交房义务，本院不予采纳。逾期交楼违约金应从2016年1月1日起计至2016年2月22日止。关于违约金的标准，双方在补充协议第十二条已约定违约金每日按照已支付房款的0.05%计算，御湖公司请求对违约金标准进行调整，在御湖公司未提交充分证据证实违约金标准过分高于樊从军、魏小瑜的损失的情况下，其请求缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，御湖公司应向樊从军、魏小瑜支付自2016年1月1日起至2016年2月22日止共计53日的逾期交房违约金，合计128122.2元（4834800元×0.0005/日×53日）。樊从军、魏小瑜主张125704.8元是对其自身权利的处分，本院予以准许。关于上述逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。买卖合同约定，御湖公司应于2015年12月31日前将案涉房屋交付樊从军、魏小瑜使用，但迟至2016年1月22案涉房屋才满足交楼条件，故樊从军、魏小瑜从2016年1月1日起即知晓其权利受损害及义务人，其要求御湖公司支付逾期交楼违约金的诉讼时效应从2016年1月1日开始计算。樊从军、魏小瑜主张2016年2月23日其在验收房屋时向御湖公司发出《意见函》要求承担逾期交房违约责任，构成诉讼时效的中断，本院认为，其一，鉴定机构出具的《文书司法鉴定意见书》载明“经显微放大观察，《意见函》上刘嘉麟的签名笔迹为黑色硬笔书写形成，而《意见函》上其它字迹为机制复印形成”，表明是刘嘉麟的签名为原始签名，只是签在《意见函》的复印件上，《文书司法鉴定意见书》经鉴定认为《意见函》中的刘嘉麟的签名倾向于系其所签，结合刘嘉麟系御湖公司的员工，当时在案涉房屋所在楼盘负责收楼事宜，本院采信樊从军、魏小瑜的主张，认定樊从军、魏小瑜就案涉房屋逾期交付违约责任问题于2016年2月23日向御湖公司主张过权利，诉讼时效从2016年2月24日重新起算，樊从军、魏小瑜于2019年2月14日提起本案诉讼未超过三年的诉讼时效，御湖公司关于樊从军、魏小瑜请求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金利息问题。本院支持的逾期交房违约金足以弥补逾期交房给樊从军、魏小瑜造成的损失，因此，樊从军、魏小瑜还要求违约金的利息于法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州御湖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告樊从军、魏小瑜支付逾期交房违约金125704.8元;二、驳回原告樊从军、魏小瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3263元，由原告樊从军、魏小瑜负担495元，由被告广州御湖房地产发展有限公司负担2768元。鉴定费4080元，由被告广州御湖房地产发展有限公司负担。原告樊从军、魏小瑜已经预交本案受理费和鉴定费，被告广州御湖房地产发展有限公司在履行本判决义务时迳付原告樊从军、魏小瑜。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  王梦审判员  刘波审判员  石妍二〇一九年十一月六日书记员  张敏