福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初8926号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：尤思达，男，1991年7月2日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 委托诉讼代理人：陈进明，男，1985年7月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。该支行职员。 被告：王丹红，女，1985年10月31日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：泉州万晟基业房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇建筑业发展中心2#1401，统一社会信用代码913505210774076261。 法定代表人：陈骏龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女，1984年7月1日出生，汉族，住福建省惠安县。该公司职员。 委托诉讼代理人：黄丹凤，女，1993年6月1日出生，汉族，住福建省南安市。该公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）与被告王丹红、泉州万晟基业房地产开发有限公司（简称万晟基业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠安农行的委托诉讼代理人尤思达、陈进明，被告万晟基业公司的委托诉讼代理人成幼兰、黄丹凤到庭参加诉讼。被告王丹红经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王丹红、万晟基业公司之间编号“35020120150053760”《个人购房担保借款合同》。2、判令被告王丹红立即偿还原告借款本金496228.96元及计至2019年10月31日止的利息3057.87元（其中未结清正常息2033.26元，未结清罚息5.25元，未结清复利6.23元，上期账单日2019年10月16日至截止日利息1013.13元），并按合同约定支付自2019年11月1日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。3、判决原告对被告王丹红提供的抵押物即位于惠安县嘉惠片区5#、6#、7#、8#商住地块（万盛凤凰城）一期1#608房产享有优先受偿权。4、判令被告万晟基业公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告王丹红立即偿还原告借款本金496228.96元及计至2019年11月27日止的利息2775.07元（其中未结清正常息2026.27元，未结清罚息3.86元，未结清复利4.55元，上期账单日2019年11月20日至截止日利息740.39元），并按合同约定支付自2019年11月28日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。事实与理由：2015年9月14日，原告与被告王丹红签订编号“35020120150053760”《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告王丹红提供借款572000元，借款期限240个月，借款用途为购买位于惠安县嘉惠片区5#、6#、7#、8#商住地块（万盛凤凰城）一期1#608房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，利率调整以12个月为一个周期；逾期还款则自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告王丹红未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。为保证原告债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，被告王丹红以其购买的上述房产向原告提供抵押担保；合同中设置保证条款，由被告万晟基业公司自借款发放之日起，至被告王丹红取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对上述债务承担连带保证责任。抵押担保及保证担保范围均包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同签订后，双方办理了抵押预登记（商品房抵押登记证明：编号20152550）。原告依约发放贷款，但被告王丹红未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。被告王丹红尚欠原告借款本金497942.31元及计至2019年10月31日止的利息3057.87元（其中未结清正常息2033.26元，未结清罚息5.25元，未结清复利6.23元，上期账单日2019年10月16日至截止日利息1013.13元）。诉讼中，因被告偿还部分款项，截至2019年11月27日，尚欠借款本金496228.96元、利息2775.07元。被告万晟基业公司亦未履行连带保证责任。 被告王丹红未作答辩。 被告万晟基业公司辩称，一、原告提供的《个人购房担保借款合同》的各项条款均为原告为重复使用而事先拟定，因原告在金融借款交易中处于绝对的优势地位，合同内全部条款均无法协商修改，因此该合同为格式合同，合同内的条款均为格式条款。该合同第9.1.4条第（8）、（9）项为格式条款，不合理的加重被告万晟基业公司的保证责任，减轻原告的义务，应为无效条款，原告应按照法律法规规定的担保权利行使顺序行使自身权利。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”被告王丹红已就其对原告的借款本息、违约金、实现债权的费用提供案涉商品房作抵押担保，原告应先就该抵押物行使担保权利。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十三条及《中华人民共和国物权法》第一百九十四条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人放弃债务人提供的抵押物的担保的，其他担保人在其放弃的优先受偿权益的范围内减轻或者免除担保责任。因原告怠于行使抵押物优先受偿权，被告万晟基业公司仅愿在原告可得抵押物优先受偿权益的范围外承担担保责任。三、原告分别于2019年6月30日、9月30日、10月31日从被告万晟基业公司账户扣款共计15053.76元，用于偿还被告王丹红的按揭款，欠款金额应予核减。综上，本案应由原告就被告王丹红提供的抵押物先行行使优先受偿权，不足部分由被告王丹红继续向原告承担，被告万晟基业公司仅就抵押物优先受偿权范围以外的债务承担担保责任，且承担责任后有权向被告王丹红追偿。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王丹红未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告万晟基业公司对原告提供的证据均不持异议，本院依法予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告具有从事金融业务的资格。2015年9月14日，原告与被告王丹红、万晟基业公司签订编号“35020120150053760号”《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告向被告王丹红提供借款567200元，借款期限240个月；借款用途为购买住房；借款利率适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，利率调整以12个月为一个周期；逾期还款则自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；如被告王丹红未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款；被告王丹红提供其购买的位于惠安县嘉惠片区5#、6#、7#、8#商住地块（万盛凤凰城）一期1#608号房产设定借款抵押担保；被告万晟基业公司为被告王丹红的借款提供阶段性连带责任保证，即至被告王丹红取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。抵押担保、保证担保的范围均包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。 2015年9月17日，被告王丹红购买的上述房产办理了商品房抵押权预告登记。 2015年9月16日，原告依约向被告王丹红发放借款572000元。借款后，被告王丹红未能依约按期偿还借款本息，原告分别于2019年6月30日、9月30日、10月31日从被告万晟基业公司账户扣款共计15053.76元，用于偿还被告王丹红的欠款。截至2019年11月27日，被告王丹红尚欠借款本金496228.96元、利息2775.07元。 综上事实，本院认为，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定有效，双方均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告未能依约偿还借款本息，已构成违约，且经原告起诉催告后未能还款，现原告要求解除合同并要求其偿还尚欠的全部本金及按合同约定计算的利息、罚息、复利，符合合同约定且不违反法律规定，应予支持。被告王丹红提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，而未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告万晟基业公司为被告王丹红的本案借款提供阶段性连带责任保证，其保证期间至被告王丹红取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，原告在保证期间要求被告万晟基业公司承担连带清偿责任，符合法律规定及双方约定，应予支持；其承担保证责任后，有权向被告王丹红追偿。被告万晟基业公司辩称其仅在抵押物优先受偿范围之外承担保证责任，依据不足，不予支持。被告王丹红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告王丹红、泉州万晟基业房地产开发有限公司签订的编号“35020120150053760号”《个人购房担保借款合同》； 二、被告王丹红应于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金496228.96元及计至2019年11月27日止的利息2775.07元，并按合同约定支付自2019年11月28日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利； 三、被告泉州万晟基业房地产开发有限公司对被告王丹红的上述债务承担连带责任，其承担保证责任后，有权向被告王丹红追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8810元，减半收取计4405元，由被告王丹红、泉州万晟基业房地产开发有限公司负担，应于本判决五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄钕婷 二〇一九年十一月二十九日 书记员  周 璇 速录员  何夏妮 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。