湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2958号原告:孝感大鹏船用机械股份有限公司。住所地孝感市槐荫大道427号。统一社会信用代码：91420900764132783B。法定代表人：沈宏胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：周正天、丁犟，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为增加、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，代为签收法律文书，申请执行，领取执行款。被告：孝感逸美商贸有限公司。住所地孝感市槐荫大道427号。统一社会信用代码：91420900MA4872J57B。法定代表人：徐勇刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：余飞、刘威，湖北言达律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解及和解，代收法律文书。原告孝感大鹏船用机械股份有限公司与被告孝感逸美商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理期间，原告孝感大鹏船用机械股份有限公司于2019年8月14日撤回了对第三人的起诉。2019年9月4日本案公开开庭进行了审理，原告孝感大鹏船用机械股份有限公司的委托诉讼代理人丁犟和被告孝感逸美商贸有限公司的委托诉讼代理人余飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝感大鹏船用机械股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即向原告支付租金318694.42元(2019年1月1日至2019年5月30日期间的租金)；3、判决被告立即将租赁房屋腾空交付原告，并自2019年5月31日起按每日2138.88元的标准，向原告支付房屋占用费至被告将租赁房屋腾空并交付原告为止；4、判决被告向原告支付违约金30519.44元；5、判决被告向原告支付土地使用税46147.02元及房产税27089.76元，合计73236.78元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月27日，因被告租赁原告所有的位于孝感市槐荫大道427号房屋经营家居销售和建材市场开发等用途，与原告签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限为15年，2019年度租金为770000元人民币，每年租金在当年元月前付清，若逾期三个月以上，经催告仍不支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告支付欠缴租金10%的违约金。被告使用房屋期间产生的费用及税费和房产土地使用税费均由被告承担（含房产、土地税费及使用过程维修费用）。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用至今，被告也依约支付了截止2019年1月1日前的租金，至2019年3月29日，因被告未按约定支付租金，原告向被告致函要求被告支付当年租金，被告未回复也未支付租金。鉴于被告拒不支付租金的行为，2019年5月30日原告再次向被告致函要求解除《租赁合同》，被告仍未按照约定向原告支付租金。另外，被告承租房屋后，未经原告同意擅自分别将租赁房屋的部分区域转租给第三人，致使目前租赁房屋的部分区域由第三人占用和使用，原告为维护合法权益，特具状诉至法院，请求法院依法支持原告前列诉请。被告孝感逸美商贸有限公司辨称，1、被告不同意解除租赁合同，理由是，根据双方签订的合同，本租赁合同约定的租赁期限总计是15年，原告在租赁期限未到的情况下提出解除，被告无法享受合同的利益，被告方为涉及本案的合同项下的投资达到1000多万元，包括改建、新建建筑物以及相关的卖场商品，除了1000多万元的直接投资以外，还有近千万元的其他投资，解除合同的话，对被告的损失是巨大的。我方认为，根据双方的合同约定，原告方出租给被告的土地、房屋是一部分，被告方为长期租赁、经营投资，增添了相关设施和建筑，根据合同第8条约定，合同期届满，被告将租赁物交还，根据合同第8条第5款的约定，没有约定改建、新建的部分也要交给原告方，故此，对该部分在合同约定的15年租赁时间没有届满的情况下，原告方提前收回，应予以补偿。如果原告坚决解除合同，应赔偿被告此部分的损失，我方保留诉讼的权利。2、目前被告方流动资金暂时出现困难，抱着合作共赢的原则，被告方正在积极筹措资金，尽量争取早日支付原告的租金，希望原告本着合作良好的基础，给予被告一段期限。之前原告出现经济困难时，被告给予过200万元的帮助，希望原告方能够考虑双方以前的合作。3、2019年的租金，被告支付过10000元，该款项应予以冲抵。4、占用费没有法律依据，违约金我方不同意支付。原被告双方为本案的租赁事宜，进行过口头约定，原告也口头同意给予被告相应的期限，我方认为被告方不属于违约，故不应承担违约责任。5、原告所谓的告知函和通知，并没有有效证据证实已经送达给被告，故原告解除合同的理由不能成立。6、原告的举证不能证实其房产土地使用税已经交纳，且合同所约定的租赁期间的税费由被告缴纳，与法律规定相违背，故此，原告所主张的该税费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孝感大鹏船用机械股份有限公司提交的证据四《告知函》、EMS快递单、快递查询和证据五《解除租赁合同告知函》、EMS快递单、快递查询，虽被告均认为没有收到，但上述证据能够证明告知函已通过快递邮寄由被告签收的方式送达，故依法予以采信。原告提交的证据六的房屋产权证和土地使用权证，均具有真实性和关联性，依法予以采信。原告提交的证据七系孝感市孝南区人民政府文件和孝南区地税局的限期缴纳通知书，被告认为该组证据与本案无关联性，本院认为，虽该份证明具有真实性，但不能证明原告的证明目的，且原告亦无证据证明该税费已由原告缴纳，故不予采信。被告孝感逸美商贸有限公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告孝感逸美商贸有限公司因经营家居销售和建材市场开发等需求，于2015年4月27日与原告孝感大鹏船用机械股份有限公司签订了一份《租赁合同》，合同约定，原告将其位于孝感市槐荫大道427号房屋、土地以及配电设施等租赁给被告经营，租赁期限为15年，即自2015年1月1日起至2030年1月1日止，租金第一年为700000元，每三年按10%上浮，即2019年度租金为770000元，每年租金在当年1月前付清，若逾期三个月以上，经催告仍不支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告支付欠缴租金10%的违约金。同时约定，被告新建和改建租赁物业时，原告有向政府和公用事业单位申请批准，并应尽力协助被告申请获得批准的义务，其新建改建房屋费用由被告承担，新建改建房屋报建过程中政府有关部门收取相关费用由被告承担。合同签订后，原告依约将租赁房屋、土地以及配电设施交付被告使用至今，被告也依约支付了截止2019年1月1日前的租金。2019年3月29日因被告未按合同约定期限支付租金，原告通过快递的形式向被告送达告知函，要求被告按照合同约定支付2019年租金770000元。因被告未回复也未支付下欠租金，原告又于2019年5月29日再次通过快递的方式向被告送达《解除租赁合同告知函》，以被告未按照合同约定期限向原告支付租金为由，通知被告解除租赁合同。此后被告仅支付租金10000元，下欠租金至今未支付，故原告具状诉至法院。本院认为,原告孝感大鹏船用机械股份有限公司与被告孝感逸美商贸有限公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋、土地以及配套设备后，被告理应按照合同约定的期限、金额支付租金，被告至今拖欠租金未付应承担相应的违约责任，据此，在双方约定的解除合同条件成就时，原告可以解除合同，被告应从2019年1月1日起，按照合同约定的年租金770000元的标准，支付至合同解除之日止的租金（应扣减被告已支付的10000元租金）以及租赁合同解除后被告应按照合同约定的年租金770000元的标准支付其返还租赁物前的占用期间的使用费，故原告请求解除双方签订的租赁合同和要求被告支付租金、占用期间使用费以及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。对于原告要求被告支付土地使用税和房产税的诉讼请求，虽租赁合同约定该费用由被告负担，但原告未提交证据证明该费用原告已实际缴纳以及缴纳的实际金额，故对原告的该项请求不予支持。被告以其投资一千多万元改建、新建建筑物以及装修，在租赁合同没有届满前原告要求解除合同的情况下，原告应予以补偿的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的相关规定，以及对于被告抗辩的投资扩建、新建的租赁物业，虽经原告同意扩建、新建，但双方对扩建、新建费用已明确约定由被告负担，故被告的抗辩不予采纳。综上所述，对原告孝感大鹏船用机械股份有限公司有事实和法律依据的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告孝感大鹏船用机械股份有限公司与被告孝感逸美商贸有限公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》。二、被告孝感逸美商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孝感大鹏船用机械股份有限公司支付自2019年1月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金（按照年租金770000元，即每日2109.58元的标准支付,并扣减被告已支付的10000元租金）。三、被告孝感逸美商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孝感大鹏船用机械股份有限公司支付自《租赁合同》解除之日起至租赁物实际腾退返还之日止的占用使用费（按照年租金770000元，即每日2109.58元的标准支付）。四、被告孝感逸美商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孝感大鹏船用机械股份有限公司支付违约金30519.44元。五、驳回原告孝感大鹏船用机械股份有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7957元，由被告孝感逸美商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  高 崀人民陪审员  祝道华二〇一九年十一月四日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。