湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初7043号原告彭兰，女，1988年11月6日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市宝安区。委托代理人董蔚，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托代理人李珊妮，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告**，男，1983年12月7日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人刘佳，湖南中奕律师事务所律师。被告肖湘，女，1984年2月8日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人黄梦山，长沙县经开法律服务所法律工作者。原告彭兰与被告**、肖湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告彭兰请求判令:1.被告继续履行与原告签订的《购房指标权益转让协议》及《购房指标权益转让协议补充协议》；2.被告取得长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室房屋不动产权证后，依据上述协议约定将该房屋过户至原告名下；3.两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告增加了两项诉讼请求：4.确认被告解除《购房指标权益转让协议》的行为无效；5.确认原告系长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室的实际购买人。被告**答辩要点：一、原被告签订的《购房指标权益转让协议》以及《购房指标权益转让协议补充协议》不具有继续履行的法定条件。1.本案指标房是我国武警部队针对被告**军人身份授予的购房资格，该资格与人身属性关系密切，原告并非军人身份，不具有受让该购房指标的资格；2.我国武警部队禁止转让案涉指标房屋，即便**取得房屋产权证，也无法过户至原告名下；3.该购房指标属于被告**与肖湘的共同财产，被告未经配偶同意无权处分该购房指标。二、对原告增加的第一项诉讼请求，因为本案《购房指标权益转让协议》因客观原因无法继续履行，合同目的无法实现，被告**为避免给双方带来损失所以及时解除双方的协议，同时被告**愿意按照协议中的违约责任对原告予以补偿。所以解除协议是对于双方的平衡考量，应认定有效。三、对于原告增加的第二项诉讼请求，不属于民诉法规定的明确具体的诉讼请求，该项诉求在原告的第一项诉请中已经涵盖了，其是对身份的认定，综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告肖湘答辩要点：被告肖湘是在2014年3月25日与被告**登记结婚，婚后被告**一直居住在被告肖湘的父母家中，在长沙市内并没有其他房产，本次接到法院传票之后，被告肖湘才得知被告**得到福利分房指标，而且**擅自将购房指标转让给原告彭兰，肖湘认为，该房屋指标是在婚姻关系存续期内获得的夫妻共同财产，被告**没有权利擅自进行处分。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1.2016年3月14日，**（甲方即卖方）与彭兰（乙方即买方）签订了一份《购房指标权益转让协议》（下简称《协议》），协议约定：由乙方缴纳武警湖南总队“新龙丽景”政策住房的认购订金8.7万元，甲方负责出具相关证明，在认购期内配合乙方订购标的物，正式购买房屋时，由乙方与房地产开发商签订合同，房屋最终归属于乙方，购房协议上所有相关条款，均转由乙方与房地产签订。乙方保管从房产公司取得的所有购房凭证及资料，并从本协议中确认享有此套住房的全部权益。乙方在2016年3月14日支付甲方人民币叁万元作为本次购房指标转让的转让款。甲方配合乙方完成乙方确认签订有效购房合同前的所有相关手续的办理。双方同意，因相关手续办理产生的税金及其他所有手续费用由乙方承担。乙方取得该房屋房产证前，若甲方中途提出解除合同，则甲方除退还乙方指标转让金外，还需赔偿乙方指标转让金额30%的违约金；若乙方提出解除合同，则同样付违约金，协议对其他权利义务进行了相应约定。同日，彭兰向**支付了购房招标转让费30000元，**向彭兰出具了一张收条。2.2016年11月10日，**（甲方即卖方）与彭兰（乙方即买方）又签订了一份《购房指标权益转让补充协议》（以下简称《补充协议》），约定转让指标房为长沙县福星隆“蟠龙景苑”Ｚ7栋1单元19楼1901室，建筑面积91.6㎡（待规划部分实测），单价3300元／㎡。因不可抗因素，造成甲乙双方之前约定无法达成，不能更改姓名，不能由乙方直接与开发商签订《商品房买卖合同》及办理不动产权证，因此，约定由甲方负责出具相关证明，配合并亲自以指标人的身份订立购房合同。乙方于2016年11月10日，一次性支付全部购房款（含前期认购订金8.7万元）、代收费、契税、维修基金等人民币318991元，乙方保管从房产公司取得的所有购房凭证及资料。自乙方支付购房指标转让款及全部购房款、契税、维修基金等款项之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该房屋的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人，补充协议对双方其他权利义务进行了相应约定。3.2016年11月10日，**作为买受人与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为坐落于福兴隆蟠龙景苑第Z7幢1单元19层1901房屋，建筑面积91.68㎡，商品房单价为每平方米3300元，总金额302544元。4.被告**认可其向开发商长沙福兴隆房地产开发有限公司（下简称福兴隆公司）缴纳的购房款302544元、专项维修资金10084元、契税5762.74元、代收费600元共计318990.74元，实际均系彭兰支付。5.2017年12月9日，福兴隆公司向**发出《交房通知书》，请业主于2017年12月29日前来办理交房手续。**办理了收房手续取得房屋钥匙，并将钥匙交给了原告彭兰。之后彭兰作为实际房主以被告**的名义为诉争房屋交纳了物业管理费（交至2019年7月6日）、水电费等房屋费用，并承担了此后房屋产生的物业费等其他杂费。6.2019年6月21日，**向彭兰发送一份《解除合同协议通知书》，载明“彭兰女士：兹有本人**……因长沙限售政策出台和武警部队对《关于湖南总队机关干部住房建设的请示》（武后93号）的批复等因素影响，合同协议的履行与政策法规、协议签订初衷不符，本人特依双方签订的合同协议相关条款，通知您解除双方签订的合同协议，请您接本通知后七日内前来处理合同解除后的善后事宜。此通知一式四份，甲乙各执一份，抄送武警湖南总队军需营房处和总队政策性福利住房（和悦城）开发商各一份，具有同等效力。”6.**提供的证件显示其为现役武警部队湖南总队保障部军需营房处助理员，衔级武警中校，上述房屋购房指标系两被告婚姻关系期间**所得。7.原告与被告**协商不成，诉至本院，提出如上诉讼请求。诉讼过程中，被告**要求追加其妻肖湘为被告，本院依法追加。案件审理期间，两被告向本院提交中国人民武装警察部队湖南省总队保障部保需【2019】38号《关于禁止转让武警湖南总队经济适用住房的函》、武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于禁止转让武警湖南总队社会化保障福利住房的函》两份文件，主张继续履行两份协议将违背部队政策，故而要求解除协议。8.诉讼过程中，被告**委托代理人于2019年9月18日将保需【2019】200号文件交到我院。武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于禁止转让武警湖南总队社会化保障福利住房的函》载明:“县不动产登记中心：我总队位于长沙县福兴隆蟠龙景苑，……认定该小区为定向销售的住房，享受了政府一定的优惠和支持政策，不得向亲属、子女及其他地方人员出售，不得转让，不得更名。……凡涉及该小区住房转让出售的业主，未经我总队同意，一律不予办理不动产权变更登记过户手续。感谢贵单位配合。”落款时间2019年9月17日。9.我院办案法官于2019年10月14日至长沙县不动产中心咨询，该中心工作人员表示未收到该文件。2019年10月14日办案法官告知各方取证情况。16日上午9点被告代理律师刘佳至法院提交了盖有长沙县不动产登记中心印章的保需【2019】200号《关于禁止转让武警湖南总队社会化保障福利住房的函》，本院承办法官致电文件上的电话8408×××6，一名女性接听电话，证实在2019年10月14日收到了该份文件，这么晚才收到的理由是“送件人忘记了”。被问到长沙县不动产中心收到该函件，是不是会遵照执行，回复不清楚，要问领导，之后再未回复。10.本院依法于2019年10月14日在长沙县不动产中心调取涉案房屋所在小区的成交登记记录，显示该小区房屋可以交易，并调取了最近成交的十条记录及房屋单价，房屋单价最高为12088元，最低为3237元。11.2017年3月18日长沙市政府颁布《关于进一步促进房地产市场平衡健康发展的通知》，为落实该通知，2017年5月20日长沙市住房和城乡建设委员会发布《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知规定：“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房……”二、双方当事人有争议的事实1.案涉《购房指标权益转让协议》、《购房指标权益转让补充协议》的效力。原告认为，案涉合同房屋不受政策影响，可以继续进行交易。被告**认为，根据婚姻法第十七条第二款规定，平等处理权是夫妻双方对共同财产应协商共同处理，根据关于婚姻法的司法解释以及物权法第一百零六条规定，案涉房屋系两被告婚姻关系存续期间购买，如没有特别约定，应属于夫妻共同财产，夫妻一方处分财产应征得对方同意，现肖湘对**出卖房屋不知情，原告亦未举证证明肖湘对该事项知情，故案涉合同无效。被告肖湘认为，其对**出卖房屋一事不知情，案涉合同无效。本院认为，案涉房屋登记在**个人名下，现**与原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对**与原告具有法律约束力。被告肖湘虽非合同一方当事人，但其与被告**系夫妻，被告**卖出房屋期间，未有证据显示夫妻二人分居，被告肖湘并不在被告**提供的房源登记名单（名单中不少是夫妻共同登记）中，二人在诉讼中行动一致，故被告肖湘认为对被告**出卖房屋不知情的主张本院依法不予采信。2.案涉《协议》《补充协议》能否继续履行。原告认为，案涉房屋已实际交付原告，合同已经履行完毕，合同应当继续履行。被告**认为两协议的履行违背了军队政策不能继续履行。为证明自己的主张，被告**向本院提交了中国人民武装警察部队湖南省总队保障部保需【2019】38号《关于禁止转让武警湖南总队经济适用住房的函》、武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于禁止转让武警湖南总队社会化保障福利住房的函》（被告**于2019年9月18日提交）作为证据，本院审查后发现两份文件存在以下问题：1.两份文件发放部门不同，一为保障部，一为军需营房处，为什么都是保需的编号。2.军需营房处不是独立法人，仅是保障部处室，怎么会有资格对社会单位、法人发文。3.保需【2019】200号文件下方的二维码经扫描显示信息为：d:jobcontent2019917132548obf13df5Job，不像是对外的二维码信息。4.保需【2019】200号文件落款是2019年9月17日，**2019年9月18日交至本院。本院办案法官2019年10月9日至长沙县不动产登记中心调查,中心回复尚未收到该文件。法院依法调取证据后，10月14日通知双方当事人告知调查结果，10月16日**委托律师将印有不动产登记中心印章（签收日期为10月14日）的该文件复印件交至本院，时间过于巧合。本院查询不动产登记中心工作人员，为何该中心这么晚才收到该份文件，答复是对方送件人忘记了。针对以上疑问，本院致电湖南武警总队保障部希望证实两份文件的真实性并对以上疑问给出解释，对方联系人以不知情拒绝。本院向武警湖南总队发出协查函至今未有回复。本院认为，即便保需【2019】200号文件为真，亦不能成为阻却两份协议继续履行的理由，原因如下：1.文件约束的是军人，而不是作为社会公民的原告。2.两份协议签订在先，且已基本履行完毕，原告已收到该房屋并对该房屋进行管理。3.该文件于2019年9月17日诉争期间出具，出具方为被告**的工作部门武警总队保障部军需营房处，仅为保障部一个科室、部门，不具有对社会单位、法人交涉行文的法律效力。3.现有证据表明，包括涉案房屋小区在内长沙县区域房屋在最近三年价格大幅上扬，不继续履行协议，原告作为诚实守约方利益受到巨大损害。且两被告不愿意对解除协议造成原告的利益损害作出合理补偿。故本院认为原告与被告**签订的《协议》《补充协议》应该继续履行。判决的理由与结果本院认为，1.关于原告要求本院确认被告**解除《购房指标权益转让协议》的行为无效、确认原告系长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室的实际购买人，本院认为基于上文提到的理由，原告该项诉讼请求本院依法予以支持。2.关于原告要求两被告继续履行与原告签订的《购房指标权益转让协议》及《购房指标权益转让协议补充协议》，本院认为，被告**提交的部队文件不能成为协议解除的法定事由。“不拿群众一针一线”是我军的优良传统，其意义即部队将士不与民争利、让利于民，以自谦自抑自我约束的精神获得群众与人民的支持。现在房价大幅上扬的情况下，被告**以部队文件为由要求解除合同，将会使原告利益遭受重大损失，亦与文件精神背道而驰，更使武警部队名声受损，故原告该项诉讼请求本院依法予以支持。3.关于原告要求两被告取得长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室房屋不动产权证后，依据上述协议约定将该房屋过户至原告名下，本院认为，依据双方签订的《协议》《补充协议》，原告已成为涉案房屋的实际产权人，原告该项诉讼请求有合同依据，本院依法予以支持，但原告须满足长沙市地区的房产过户政策要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本院确认被告**于2019年6月21日向原告彭兰发出的解除《购房指标权益转让协议》的行为无效；二、确认原告彭兰系长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室的实际购买人；三、被告**继续履行与原告彭兰签订的《购房指标权益转让协议》、《购房指标权益转让补充协议》，被告肖湘应予协助；四、本判决生效后，被告**取得长沙县福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901室房屋不动产权证后，在原告彭兰符合长沙市地区过户条件情况下，被告**须在三日内配合原告彭兰办理过户，被告肖湘应予协助。本案受理费80元，减半收取40元，由被告**、肖湘共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许云莉二〇一九年十一月十三日法官助理邓超兰书记员邓超兰附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。