重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10059号上诉人（原审原告）：王欢梅，女，布依族。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，重庆扬华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆长川置业有限公司。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人王欢梅与被上诉人重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月27日对本案进行了审理，上诉人王欢梅的委托诉讼代理人余孟江，被上诉人长川公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了询问。本案现已审理终结。王欢梅上诉请求：请求撤销原审判决第一项，改判支持长川公司支付物业管理费2556.4元；本案一、二审诉讼费由长川公司承担。主要事实和理由：1.一审法院将王欢梅主张的物业费作为长川公司应当承担的违约金且进行下调，不符合合同约定及法律规定，系事实认定不清，适用法律错误；2.即使一审法院认为长川公司取得了竣工验收许可证即视为交付条件成就，但长川公司未提供正式水电的行为，仍属于违背法律规定的行为，应当受到法律制裁。综上，请求法院改判，支持其上诉请求。长川公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王欢梅向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决长川公司承担涉案房屋的物业管理费2556.4元；2、依法判决长川公司向王欢梅支付违约金21449.96元（按逾期交房标准，以已付房价款571999元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年12月31日起，计算至2018年1月10日止）；3、本案的诉讼费用、律师费由长川公司承担。事实和理由：2016年6月30日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，王欢梅购买长川公司开发的位于重庆市渝北区房屋一套。合同约定长川公司应当于2016年12月30日前，将符合合同约定的交房条件的商品房交付给王欢梅。逾期交房长川公司将承担违约责任。2016年12月30日前王欢梅已付清全部房款。2016年12月底，长川公司组织交房时未达到国家规范要求和合同约定标准的通水、通电条件。遂起诉。一审法院认定事实：2016年6月30日，王欢梅作为乙方（买方）与长川公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定，本商品房项目：暂定名为：东原星樾项目东原星樾项目二期一组团。商品房坐落为：重庆市渝北区，本商品房建筑面积：83.06平方米；总成交金额571999元；属预售商品房的，甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2016年12月30日前通水；（2）于2016年12月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在达到上述通水、通电条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费用。合同附件三建筑材料、设备安装标准说明关于设备部分约定，1、供水：每户配置一块水表，每户设置一个给水点，二供加水压楼层以市政供水要求为准（以自来水公司核定水表容量为准）；2:供电：每户配置一块电表，入户至配电箱（以电力公司核定电表容量为准）。同日，王欢梅与重庆新东原物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费用标准核定：高层公寓物业费按建筑面积：2.8元/平方米/月计收。合同签订后，王欢梅按合同约定支付了购房款。2016年12月16日涉案房屋所处的楼栋取得了竣工验收备案登记证。2018年1月29日市电力公司公开信箱回复内容为：来信内容：重庆市渝北区照母山东原星樾1、2、3、4栋业主接房一年多至今仍未拿到电卡和水卡。经现场拍照发现电表都没有正式安装，目前小区一直使用的临时用电，电压经常不稳定，请问好久能够让该小区人员用上国家供电？办理结果：渝电力信箱﹝2018﹞1号已收悉，现将办理情况回复如下：该项目为重庆长川置业有限公司（下称开发商）承建的商住小区，该项目于2016年2月14日递交用电申请，2016年2月17日签订《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》，该项目为居民配套费项目，已于2017年12月27日完成送电，并已具备一户一表通电条件。开发商于2016年12月31日对星樾1、2、3、4号楼正式交房，开发商在当时未通电的情况下自行安装了电表箱和电表。目前我公司需在更换电表箱和低压空开、核查表后线和更换电能表后才能进行一户一表的送电工作，而更换工作需开发商予以配合进行停电才能完成，我公司多次与开发商协调，但开发商仍未对停电事宜予以答复。供电公司将积极跟进协信东原星樾项目项目用电进展，全力配合开发商工程进度，协助其开展改换电表箱和低压空开，核查表后线和更换电能表的工作，尽快组织一户一表送电。另查明，2016年12月30日前长川公司已书面通知王欢梅按合同约定时间接房。接房时，小区内通水通电，但是是临时用水用电。2018年1月小区已开通正式的一户一表。开通正式的一户一表前是否缴纳水电费王欢梅称其不清楚。对于律师费，王欢梅明确其没有提出具体的金额要求，由法院依职权裁判。一审法院认为，双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。案涉房屋已于2016年12月30日前取得建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件，且长川公司在2016年12月30日前向王欢梅发出了接房通知书，履行了通知义务。故王欢梅要求的逾期交房违约金没有事实依据，一审法院不予支持。关于王欢梅主张长川公司承担物业管理费的请求，《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据双方签订的商品房买卖合同，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“通水通电”应理解为合法、正常的用电用水。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件，故按合同约定长川公司应该向王欢梅承担违约责任，即支付从2017年1月1日至正式开通一户一表期间的物业管理费。因涉案房屋从使用功能而言在交房时已经实际通水通电，王欢梅也未举示证据证明其因为水电问题而遭受的实际损失，同时综合考虑长川公司对于逾期接通居民用电的过错程度、长川公司公司也承担了期间的水电费，一审法院对于长川公司承担的违约责任酌情调整为1000元。对于律师费由于王欢梅没有具体的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：“一、重庆长川置业有限公司在本判决生效后三日内支付王欢梅违约金1000元；二、驳回王欢梅的其他诉讼请求。本案受理费400元，因适用简易程序审理减半收取200元，由王欢梅负担160元，重庆长川置业有限公司负担40元。”二审中，王欢梅对一审判决查明的事实“开通正式的一户一表前是否缴纳水电费原告称其不清楚”提出异议，长川公司对一审判决查明的事实无异议。双方均无新证据举示。二审查明的事实与一审查明的基本一致。另，庭审时经法庭询问：“审：上，一审你方主张物管费金额有无依据？上代：没有举示相应票据，是以合同约定标准计算出来的。审：每位业主是否缴纳？上代：每位业主实际情况不一致。一审并未举示相应证据。一审案件诉讼费判决有误，另案生效判决诉讼费由被上诉人承担，但本50案诉讼费由双方分担，且上诉人承担大部分。”“审：上，你方认为对方应承担物管费的依据？上代：商品房买卖合同第7、9、17条。主要是17条。涉案房屋在具备合法通水通电前，合同约定应由被上诉人承担。标准明确约定不能予以下调。2018年被上诉人对涉案小区正式通水通电，之前均是临时用水用电。根据双方合同约定，被上诉人应全额承担临时用水用电的物管费。”根据诉辩双方主张，且经双方一致确认，本案的争议焦点为：长川公司未按照规定安装一户一表，是否应承担相应责任？本院认为，王欢梅和长川公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，系属合法有效。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。对于本案争议焦点。王欢梅主张长川公司应当全额承担2017年1月1日至正式开通一户一表期间的物管费，主要是依据案涉《重庆市商品房买卖合同》第十七条。对此，本院评析如下：首先，因长川公司未在合同约定期限内按照规定安装一户一表，长川公司是否应当承担违约责任，一审法院已对此作出评判，本院不再赘述；其次，关于长川公司如何承担违约责任,王欢梅在二审庭审中明确其主张的金额是根据合同标准计算出来的，而非实际缴纳物管费用的金额，其要求长川公司向其支付该期间的物管费用，应当证明其已经实际缴纳该费用及缴纳金额，但其在一、二审时均未举示证据加以证明，故其要求长川公司支付该笔费用无事实依据，本院不予支持；再次，一审法院判决长川公司承担的违约责任金额为1000元，因长川公司并未对此提出上诉，故本院予以维持。关于王欢梅一审时主张的逾期交房违约金、律师费等，其并未对此上诉，故本院不作评判。关于王欢梅提出的一审判决诉讼费承担错误的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”据此，一审法院根据双方胜败情况分担诉讼费并无不当。且，王欢梅其提出其他案件诉讼费的分担情况与本案无关。综上，王欢梅提出一审判决诉讼费错误的理由无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，王欢梅的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王欢梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇一九年十一月二十七日法官助理  吴学文法官助理  庞端端书 记 员  董昫顗