上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23174号原告(反诉被告)：曹海燕。委托诉讼代理人：计某，男。被告(反诉原告)：李万玉。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。原告曹海燕与被告李万玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告李万玉于2019年7月9日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2019年7月9日、2019年8月14日、2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹海燕及其委托诉讼代理人计某，被告(反诉原告)李万玉及其委托诉讼代理人姚剑、王荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹海燕向本院提出本诉诉讼请求：1、要求李万玉立即搬离曹海燕的房屋,并退回上海市闵行区XX镇XX村XXXX号内17间房间；2、要求李万玉支付2019年5月1日至2019年8月14日期间,上述房屋的房屋侵占费人民币以下(币种下同)XX,200元；3、判令李万玉返还上海市闵行区XX镇XX村XXXX号一楼楼梯口小房间侵占费共5年合计30,000元；4、判令李万玉返还XX号一楼院子侵占费共5年合计8,400元；5、判令李万玉支付2019年4月30日之前所欠水费314.35元、电费1,184.9元、有线电视184元，合计1,683.25元，以及支付2019年5月1日至2019年8月14日其个人应承担的水费280元，电费293.8元，并返还东方有线机顶盒3个，包括主机2个(380/个)、副机1个(280/个)，合计1,040元，以上共计1,613.8元。后针对机顶盒的诉讼请求有所调整为要求返还机顶盒的副机一个，金额是280元。诉讼中，基于李万玉已经于2019年8月14日搬离，故曹海燕撤回第1项诉讼请求。关于第2项诉讼请求不变，根据李万玉提供的租赁费每个月去除李万玉自住的2间，总计每月租金为11,800元，13,200元中是包含李万玉自住的2间，计算了3.5个月，即主张的XX,200元占用费。第3-4项诉讼请求中XX号一楼小房间及院子并未租赁给李万玉，系李万玉擅自使用，小房间每月按500元计算，院子按照7辆车计算，每辆车20元，140元/月，计算5年。2019年5月1日的水费都是按照李万玉和租客结算的费用标准来估算的；电费是抄数字的，根据李万玉于2019年7月15日发短信息的数字为12,704，2019年5月1日的数字为12,XX8，故共226个字，按照1.3元一个字结算。本诉的事实与理由：根据曹海燕与李万玉于2014年5月1日签订的房屋租赁合同,双方的合同期限于2019年4月30日到期。曹海燕根据合同约定于2019年3月2日提前书面通知李万玉将收回房屋,并明确表示不再续租。在该租赁合同到期前,曹海燕几次主动与李万玉单独或通过政府调解委员会商量房屋回收事宜,李万玉在几次调解中均无明确书面表达续租要求,并以房屋租金结算双方有异议等理由拒绝搬离。李万玉还私自与第三方房客签订超越原、被告之间房屋租赁合同日期的合同,造成曹海燕数次收回房屋时与第三方发生冲突,公安部门几次现场调解,曹海燕从社会安定方面考虑没有强行迁出李万玉及第三方房客,使房屋无法收回并再次租赁,造成曹海燕经济损失。根据租赁合同第一条，曹海燕并未将XX号1楼出租给李万玉，李万玉未经允许将一楼楼梯口房间出租他人并收取租金；李万玉还未经允许出租XX号1楼院子给租户提供助动车停放并收取费用。故曹海燕为维护自己合法权益，特提出诉讼。被告李万玉针对本诉辩称，针对第1-2项诉讼请求中，曹海燕房屋系无证房屋，房屋租赁合同无效。曹海燕主张的房租没有依据。合同约定的XX号和XX号合并租金每年95,000元，XX号有9间房屋，XX号并没有约定其房租如何计算。李万玉没有占有使用XX号房屋，不存在搬离，其于2019年5月1日将XX号和XX号全部结清，曹海燕在当天将XX号房屋电闸拉掉，李万玉已经和小租户结算和退租，2019年5月1日曹海燕自己同意租客再次租赁并自己管理了XX号、XX号房屋，并非如曹海燕陈述系李万玉侵占了XX号、XX号房屋。曹海燕租赁给李万玉的房屋原来只有XX号的12间，另外的5间是李万玉租赁后自行搭建的，自行建造的是XX号和XX号中间的2间，没有编号，居住的是案外人胡某某和案外人吴某，还有XXX、XXX、XXX这三间，需要说明的是，这个5间不在曹海燕出租给李万玉的范围内，故无权主张侵占费。其中XXX室由案外人王某和案外人刘某某居住，他们于2019年5月1日已搬离，现曹海燕自行掌控，这些房间系李万玉搭建，不在租赁范围内，且由曹海燕掌控，故不同意支付XXX室的房租。XXX室是李万玉居住的，于2019年7月15日通知曹海燕收回房屋。故李万玉同意支付XXX室的租金，以每月377元(95,000元/21间/12个月)的标准支付，从2019年5月1日起至2019年7月15日总计租金942.50元。针对第3项诉讼请求,XX号一楼楼梯小房间未在合同约定的范围内，且李万玉并未使用XX号一楼楼梯小房间，故其无支付义务，且曹海燕主张的2014年5月1日至2016年8月14日止的房屋使用费已过诉讼时效。针对第4项诉讼请求,XX号院子的使用费没有合同约定，且李万玉也未占有使用，故曹海燕无权收取使用费，且曹海燕将XX号房屋二、三两楼租给李万玉使用，李万玉基于专有部分的使用权享有共有部分的使用权，作为二房东如何管理租用房屋，系其权利，曹海燕无权干涉，更无理由要求李万玉支付占有使用费，另李万玉主张的2014年5月1日至2016年8月14日止的房屋使用费已过诉讼时效。针对诉讼请求第5项,曹海燕已经在其建立的微信群中已经向所有租客收取了水电费，现又向李万玉主张收取水电费、有线电视费属于二次收费，且现曹海燕缴纳水电费的行为，又有水电费单据，证明曹海燕已经实际控制房屋。关于2019年4月30日所欠的水费，同意支付2019年4月16日至2019年4月30日的水费134.7元；同意支付4月30日期间的电费1,184.90元；有线电视费同意支付184元，曹海燕计算了4个月的有线电视费，半年是138元，故XX号和XX号两栋是(138元*2)/6个月*4个月，同时也证明了原、被告双方于2019年5月1日办理交接手续；关于2019年5月1日至2019年7月15日的水费同意支付100元，按每个每月20元计算，李万玉共居住了2个人，要求提供票据，XXX和XXX室是一个电表，无法区分，李万玉自行在搬离时的抄表数是12,704,2019年5月1日的抄表数是12,625，故12,704-12,625=79度，按照日间标准计算得出是48.19元，2019年5月1日至2019年7月15日电费同意支付48.19元；机顶盒认可有3个，同意当庭返还，费用不同意支付。曹海燕实际于2019年5月1日对XX、XX号房屋进行管理和控制，如本案中证据不足以证明李万玉已经交还房屋，在此表态并通知曹海燕，立即收回房屋，李万玉自行居住使用的XXX室已于2019年7月15日搬离，并已通知曹海燕收回房屋。曹海燕一直认为其未收回房屋，但是实际上李万玉已经于2019年5月1日交还了房屋，故5月1日之后的所有费用不应承担。但李万玉在5月1日交还房屋之前已产生的水电费用等，愿意按实结算，当时未付给曹海燕是因为还未出账单。另被告李万玉向本院提出反诉请求：1、判令曹海燕返还押金5,000元；(押金是指XX和XX两栋的)；2、判令曹海燕返还李万玉支付的多余租金18,334元;李万玉已付租金XX和XX至2019年6月30日，多支付了2个月的租金(50,000-95,000/2)/6*2+2,500=18,334元。3、判令曹海燕返还上海市闵行区XX镇XX村XXXX号内17间房间及XX号X楼和X楼的添置物(详见附后清单)；4、判令曹海燕支付上海市闵行区XX镇XX村XXXX号1楼房屋水电费1,000元，按200元/年计；(曹海燕母亲居住在涉案房屋内的一间，水电是总表，都是李万玉缴纳的，现李万玉估算5年的费用是1,000元)；5、判令曹海燕支付电表总表升级费1,000元；(房子租客很多，以前的电表带不动，故要新换电表，费用是1,000元)；6、判令曹海燕支付被告装修房屋费20,000元。(李万玉支付装修费用80,000元左右，现在按实际使用的时间进行了折旧，故现主张的金额是20,000元)。反诉的事实及理由：2019年3月2日，曹海燕短信通知李万玉收回房屋并于2019年3月15日至涉案房屋处张贴声明，通知李万玉合同到期终止，告知次承租人与曹海燕签订租赁合同。2019年4月30日曹海燕对XX号房屋上锁实际控制房屋。2019年5月1日曹海燕至涉案房屋将李万玉安装的XX号及XX号房屋的摄像头剪坏并进行断水断电。声明后，实际租户与李万玉结算，并向曹海燕缴纳租金。李万玉实际已经无法管理房屋和向租户收取租金。李万玉于2018年12月22日支付2019年度50,000元租金给曹海燕，XXXX号房屋及XX号2楼和3楼房屋内添置物在曹海燕收回房屋后未让李万玉取回。曹海燕母亲一直在上海市闵行区XX镇XX村XXXX号1楼居住，自2014年李万玉承租涉案房屋期间水电费一直由李万玉代交。综上，曹海燕已以陆续的实际行为收回XXXX、XX号房屋并将其出租给现有租户，现又诉讼主张房屋使用费，实乃双重收租，有失诚信，其诉讼主张严重违背事实，故请法院维护其合法利益。原告(反诉被告)曹海燕对被告(反诉原告)李万玉的反诉辩称，关于诉讼请求第1项返还押金5,000元，合同中规定的谁违约时不返还的，现李万玉违约未搬离，故押金不予返还。李万玉和案外人之间的将近10户的结算单均是到5月之后，而原、被告之间的合同到期是4月底。关于诉讼请求第2项不存在这么多的多余租金，李万玉自第一次缴纳租金开始均未正常，要么少付要么晚付，合同5年的总金额为460,000元，现总计李万玉5年已经支付了461,890元，故曹海燕认为其多付了1,890元，曹海燕愿意退还1,890元。对于第3项诉讼请求曹海燕也列了清单，原、被告之间的清单不一致，核实下来符合的愿意返还，不符合的无法返还。对于第4项诉讼请求，根据原、被告之间的口头协议，免除其母亲的水电费，且母亲基本不居住在涉案房屋内，现李万玉如要主张此费用，应提供相应金额的凭证。对于第5项诉讼请求房屋本身就是出租房，电表是可以使用的，李万玉要申请电费表升级应通知曹海燕，现其并未通知曹海燕，其升级是为了多增加租客，增加其盈利，是其自身行为，并非是曹海燕的要求。对于第6项诉讼请求不认可，并未书面通知曹海燕，其装修就是要多隔断多收租，故根据双方租赁合同约定曹海燕不予补偿李万玉。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，曹海燕(出租方、甲方)与李万玉(承租方、乙方)签订租赁合同，合同约定：一、甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区XX镇XX村XXXX号房屋及XX号2楼和3楼出租给乙方,仅用于居住。二、该房屋租赁期限为5年,自2014年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方有优先续租权,如乙方要求续租,则必须在租赁期满前的2个月向甲方提出书面意向,双方可在对租金、期限重新协商后,签订新的租赁合同。三、该房屋的租金为：第一年至第三年为90,000元整/年,第四年和第五年为95,000元整/年。四、双方议定签订合同当日乙方即支付5,000元押金,首期款于4月20日支付,金额为22,500元(手书实付30,000元)。第一年租金3个月结算一次,于到期日提前10天支付。第二年开始每半年支付一次。五、租赁期满后,乙方迁空、清点、交还房屋及设施,并付清所有应付费用后,经甲方确认后甲方应立即归还押金(无息)。六、乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视等费用均由乙方承担,并如期将缴纳过的单据交于甲方。七、租赁期内房屋的改造与维修费用均由乙方承担。未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护使用租赁房屋,如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏的,乙方应负责赔偿或修复。九、乙方应按合同的规定,按时支付租金及其他费用,如有拖欠,甲方有权收回房屋,屋内设施应按无主处理。十一、违约处理：甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前2个月通知对方,等对方同意后方可办理退房手续,如甲方违约,则向对方支付违约金5,000元并退还押金;如乙方违约,甲方有权不退还押金。合同签订当日，曹海燕收取李万玉租赁押金5,000元，并依约向李万玉交付上述房屋，李万玉于2014年12月30日出具收条称今收到房东XX号、XX号电视机机顶盒4个。后李万玉依据合同约定向曹海燕支付租金，根据以曹海燕为户名的银行账户历史明细清单反映的支付租金情况，李万玉分别于2014年5月2日转账20,190元、2014年9月11日转账26,700元、2014年12月27日转账22,500元、2015年3月27日转账22,500元、2015年6月25日转账45,000元、2015年12月28日转账45,000元、2016年6月28日转账45,000元、2016年12月29日转账45,000元、2017年6月27日转账45,000元、2017年12月27日转账50,000元、2018年6月26日转账45,000元、2018年12月22日转账50,000元。以上租金金额合计XX1,890元，对于该租金总额，曹海燕于庭审中称李万玉支付至2019年4月30日合同届满之日应为XX0,000元，李万玉多付1,890元，上述金额与银行账户历史明细清单相吻合。对此，李万玉认为，其已付租金至2019年6月30日，曹海燕应退还其多付租金18,334元。至2019年，因双方签订的租赁合同中约定租赁合同届满时间为2019年4月30日，曹海燕于2019年3月2日向李万玉发送手机短信，告知内容大致为：涉案房屋将收回由自己进行打理，并将在该月月底张贴收回说明，4月底双方正式交接。随后，曹海燕于2019年3月15日出具声明称：本人为XX村XXXX号、XX号房东与二房东李万玉租房合同于2019年4月30日终止，到期后如想续租房屋者请与房东本人另签房屋租赁合同。续租者请与2019年4月15日前联系房东商榷租房事宜。如未联系房东者则视为合同至2019年4月30日终止，2019年4月30日之前的所有费用与二房东李万玉自行结清，与本人无关。在多份内容相同的声明上，各小租户们写下2019年4月30日之前跟李万玉水费、电费、房费、有线费结清的字样，李万玉对此认可，并表示2019年5月1日起未再收取他人租金。2019年4月30日，XX镇人民调解委员会出具调解不成证明，载明：李万玉因租赁涉案XX号房屋及XX号X楼和X楼的房屋，房东曹海燕于租赁期到期前通知李万玉不再履行房屋租赁合同，上海市闵行区XX镇人民调解委员会经多方调解因双方对租赁金额的结算存在差异不能达成一致意见，导致调解未果。2019年5月1日形成的协议载明：经协商，从2019年5月1日起至5月22日，XX镇XX村XXX号所有租户搬离，并结清当期的水电费。该协议由小租户们进行签字确认。同时，李万玉与各小租户进行结算，同一格式及内容的结算单上载明：房客与房东李万玉的房租、押金、水电费至4月30日已结清(如有变动从5月1号另计费用)如以后发生任何事与二房东李万玉无关。各小租户在上述结算单上签字，落款日期均为2019年5月1日。曹海燕对此认可，但认为小租户中10家超过2019年5月1日退租。2019年7月7日的情况说明载明XX村XXXX号一楼院子，李万玉一直以20元/月/辆助动车的停放收费标准向需要停放的租户收费。情况说明中小租户们作为证明人进行签字。对此李万玉表示不认可。结合庭审出示相关证据及当事人陈述，涉案房屋于2019年5月1日之前的水电等费用情况如下：曹海燕主张电费为407.20元+777.70元，合计1,184.9元，对此李万玉认可并同意支付；曹海燕主张水费为314.35元，对此李万玉同意支付134.7元；曹海燕主张有线电视费为184元，对此李万玉认可并同意支付；曹海燕主张机顶盒返还3个，李万玉当庭返还，曹海燕确认收到全部机顶盒，但其中一个副机号码不对，要求李万玉返还相应金额280元的副机一个，对此李万玉认为已全部归还，不认可上述请求。关于2019年5月1日开始的水电费用，曹海燕主张至2019年8月14日水费280元、电费293.8元，对此李万玉认为自己已于2019年4月30日搬离，并于2019年5月1日已将XX号、XX号租赁费用结清，故不同意支付，但因其占用使用的XXX室房屋于2019年7月15日搬离，故在此期间的费用愿意支付，具体为水费100元、电费48.19元。另外，李万玉表示在2019年4月30日，曹海燕对涉案房屋采取了停电措施，对此曹海燕确认有停电行为，但认为停电时间仅半个小时，曹海燕也确认李万玉于2019年7月15日搬离，但认为房屋真正交还时间为2019年8月14日。庭审中另涉及到关于李万玉主张的曹海燕母亲的水电费，根据双方的陈述，确认曹海燕母亲居住使用涉案房屋中的一间，但曹海燕认为其母亲基本不在此居住，且与李万玉达成口头协议，对其母亲的水电费予以免除。还涉及到关于李万玉主张的电表总表升级费，曹海燕认为其未接到电表升级的通知，且升级电表系李万玉为自身盈利所需，原电表可以使用。庭审中还涉及到关于李万玉主张的返还涉案房屋内添置物，曹海燕对于李万玉提供的添置物清单认为，其本人对涉案房屋核实后已出具经核实的家具清单，如与李万玉的添置物清单中物品相互吻合则愿意返还。还涉及到关于李万玉主张的装修房屋费用，对此曹海燕认为对于装修未收到书面通知，也不清楚是否装修，且根据双方签订的租赁合同也不需要进行补偿。另查明，涉案房屋中XX号房屋原为案外人杨某某申请造房使用地获得，后通过赠与协议，将该房屋赠与曹海燕所有，XX号房屋原为案外人曹某某申请造房使用地获得，后通过遗赠抚养协议，将该房屋赠送与曹海燕所有。另再查明，由曹海燕作为出租人，由李万玉等三人作为承租人，于2017年8月2日形成上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)，对涉案房屋中XX号1-101室的20平方米租赁情况进行登记备案，对此，曹海燕认为其本人未到场办理，不认可该租赁备案登记。针对以上事实，原告曹海燕向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁合同已于2019年4月30日结束，李万玉未按合同履行搬离房屋，未有书面交接；反诉方面，该证据证明被告违约，故原告不予退还押金，详见合同第十一条。2、房屋租金银行流水一组，证明曹海燕截止至2019年4月30日仅多收了李万玉1,890元租金。3、XX镇人民调解委员会调解不成证明一份，证明双方就此事调解不成。4、公安部门协调协议(租户确认签名)梅龙镇XX村XXX号内第三方租户一份，证明2019年5月1日李万玉未搬离，未将房屋交还，故请警察介入。5、曹海燕书面通知李万玉结束合同短信一组，证明曹海燕于2019年3月2日向李万玉发送短信，另3月15日张贴了不续租的内容在XX、XX号楼。6、曹海燕声明通知及XX号第三方租客签名一组，证明曹海燕已经通知李万玉于2019年4月30日租赁合同不再续租，及时告知第三方租客。7、XX号1楼租户微信聊天记录及曹海燕与案外人谷某某房屋租赁合同及聊天记录一组，证明XX号1楼存在的楼梯间，李万玉自行搭建出租于他人；另外证明案外人谷某某一直租赁涉案房屋，并非如李万玉陈述原来无人租赁。8、停放助动车租户确认收费情况说明一份，证明XX号1号院内，收取了租户的停放费用，未经曹海燕同意，其停放助动车的范围不在双方租赁合同范围内。9、电费单据一组，证明4月30月之前的电费由李万玉承担。10、水费收据二份，证明XX号4月15日至5月20日的水费金额是365.70元，共36天，折算至16天的金额是162.53元；XX号4月15日至5月20日的水费金额是341.60元，折算至16天的金额是151.82元。11、有线电视单据二份，证明XX、XX号各缴纳了半年的有线电视费，现要求李万玉支付2019年1月1日至2019年4月30日四个月的有线电视费，XX、XX号总共是184元。12、应收回有线电视机顶盒主机及副机设备号一组，经和李万玉当庭交还的设备对比，2机顶盒主机没问题(XXXXXXXXXXX,XXXXXXXXXXX)，归还的副机号码无法对应，应收回的副机号码是78A5CXXXXXXXXXXXX，用户证号XXXXXXXXXX，现归还的号码是78A5CXXXXXXXXXXXD。13、证人证词一份，证明曹海燕收取XX号租户的保证金而不是房租，李万玉列举的说明书内容所有的签字人员均不知晓内容；14、5月3日原告、警察、被告及其家属录音录像整理视频一份，证明李万玉不愿意搬离涉案房屋的意愿；15、证明一份，XX号房屋整体出租给李万玉，旁边的副楼原本就存在，并非如李万玉陈述是其建造；16、微信聊天记录一共16页，证明XX号收取的都是保证金，并非是房租，且所有保证金5月25日之后收取的。期间部分有人搬离，曹海燕未收取房租，因为未和李万玉结清，其他租客未搬走，也不能签订租赁合同。因李万玉一直居住在涉案房屋内，一直阻挠，故曹海燕无法和次承租人签订合同和收取租金；17、照片一组，三个洗衣机是投币收费的，水费曹海燕是按照4个人的费用来计算的；另李万玉搬离时发给曹海燕的电表数字照片；收据照片，证明曹海燕提交了水费的金额，其认为2019年5月1日以后按每个人20元每月计算。18、经核实的家具清单自制一组及每家租客询问的微信记录，证明实际的家具情况，根据曹海燕自制的清单愿意返还；19、证明一份，证明涉案房屋是属于曹海燕的，其有权出租，故房屋租赁合同是合法的；20、案外人蒋某某的微信聊天记录一份，证明李万玉收取5年的停车费。21、本诉证据照片一组，证明三个洗衣机是投币收费的，水费按照4个人的费用来计算；另李万玉搬离时发给原告的电表数字照片；收据照片，证明曹海燕提交了水费金额，曹海燕认为2019年5月1日以后按每个人20元每月计算。李万玉对曹海燕所提供的本诉证据经质证后认为：1、房屋租赁合同真实性认可，合法性不认可，因为涉案房屋是无产证房屋，故合同无效，承租范围为XX二楼及XX号整栋，租金整体收费，曹海燕已经收取押金，第一年的租金每三个月结算一次，第二年开始每半年结算一次，另曹海燕第四条手写首期款实付3万元；2、房屋租金银行流水真实性无异议，根据合同约定的租金计算方式第二年开始每半年结算一次，之前的租金双方已结算清楚，曹海燕应当退还李万玉2019年多收取的租金；3、XX镇人民调解委员会调解不成证明真实性无异议，仅证明结算部分双方存在争议，不能证明房屋没有交接的事实；4、公安部门协调协议查看原件之后归还，真实性认可，证明2019年5月1日曹海燕对涉案房屋进行了控制和管理，租客也签字同意，同时协议上曹海燕给租户办理了宽限期，是曹海燕对自身权利的处分，和李万玉无关；5、曹海燕书面通知李万玉结束合同短信真实性无异议，从中可以看出曹海燕已经实际控制了房屋；6、曹海燕声明通知及XX号第三方租客签名真实性认可，证明曹海燕提前通知租客合同于2019年4月30日到期，要求租客与其续租，对次承租人发生效力不影响，次承租人向曹海燕实际缴纳租金，李万玉按照该声明与所有的次承租人进行了结算，并于2019年5月1日起不再收取租金；声明的下方有次承租人签字的内容，显示次承租人已和李万玉结清所有的费用，次承租人与曹海燕租赁合意成立，由于此声明，李万玉不再是承租人的身份；7、XX号X楼租户微信聊天记录及曹海燕与案外人谷某某房屋租赁合同及聊天记录真实性均不认可，曹海燕已经收回房屋，是曹海燕自行和租客签订的，2019年5月1日李万玉已经撤离，XX号房屋曹海燕已经收回，和本案无关。8、停放助动车租户确认收费情况说明真实性不认可，曹海燕以此来主张院子侵占费不认可，不能达到证明目的，本案为租赁合同，与停放无关，也无法证明李万玉使用XX号院子；9、电费单据2张真实性认可，同意支付电费单据；4月30日之前的同意支付1,184.90元，5月1日至7月15日全部按照白天的金额计算，没有按照夜间结算，同意按照白天计算。10、水费收据2张质证意见同答辩意见，2019年5月1日至7月15日无单据不认可；电费2019年5月1日至7月15日无单据不认可；水费的计算方式是整栋楼的，并不能计算个人的使用，故对曹海燕的计算方式不认可；11、有线电视单据2张真实性认可，同意支付；12、应收回有线电视机顶盒主机及副机设备号总共是4个，前期已经归还了1个，曹海燕主张型号没有依据，李万玉当庭归还3个，如曹海燕认为型号不对，还需将原来退回的一起拿法庭验证，现所有的4台均已经归还，如认为型号不对，因举证其当时交付的4台具体型号；13、证人证词真实性不认可，该证人证词是李万玉提交的调查笔录之后，曹海燕庭后制作的，曹海燕是房东，租客基于租赁关系，迫于房东压力故作出的，因以李万玉的调查笔录为准，通过这个视频证明确实是租客的签字，并非是李万玉伪造，通过李万玉退还相关房租的细节可以看出李万玉丧失对XX号房屋的管理权，李万玉调查笔录及相关视频可以反映签字均是租客真实的意思表示，是租客本人的签字，能够反映案件的客观事实，现在改口迫于房东的压力，XX号202租客的表达其看到笔录，证明李万玉提交的笔录真实性及合法性。14、5月3日曹海燕、警察、李万玉及其家属录音录像整理视频真实性认可，针对的是XX号房屋，和XX号没有关系，是李万玉要求拿走XX号院子的相关物品，曹海燕没有同意，说可以当庭协商，李万玉居住在XX号XXX室，故不同意曹海燕停水停电影响其生活，李万玉对XX号房屋未进行控制，另事情已经解决，与本案无关，也与XX号房屋无关。15、证明真实性不认可，曹海燕是否出租其不知道，不能达到曹海燕的证明目的。16、微信聊天记录的真实性均不认可，要求提供全部的聊天记录，不能节选，不能证明曹海燕告知租客收取的保证金。微信记录中，所有的租客和曹海燕均承认，收取的保证金，所有的租客添加了曹海燕微信，配合举证，不管曹海燕以何名目收取的租金，其对XX号房屋进行了管理和控制。微信聊天记录跟李万玉提供的证据第21页是同一个人，曹海燕自己在微信聊天记录中承认自己收取了租金、水电费。17、照片均不认可。18、经核实的家具清单自制一组及每家租客询问的微信记录不予认可，曹海燕统计的不全面，以李万玉的为准。19、证明，因曹海燕未带原件，故对真实性不认可，涉案房屋是农村房屋无产证，故本案租赁合同是无效合同；20、真实性不予认可，也不存在停车费。21、对于上述照片均不认可。李万玉针对其本诉辩称及反诉诉请向本院提供了如下证据：1、结算单、微信转账记录、短信记录一组，证明李万玉已就房屋与房客结算清楚，房屋已全部交接给曹海燕，曹海燕将XX号房屋出租并收取租金。2、视频、照片一组，证明曹海燕已于2019年5月1日断电收回并实际控制涉案房屋，曹海燕拒不返还房屋内添置物。3、律师调查笔录、视频、视频照片一组，证明曹海燕已收回房屋并收取租金。4、短信记录、视频一组，证明李万玉已于2019年7月15日搬离XX号XXX、XXX室，房屋已经清空。5、微信截图，证明曹海燕收租事实。6、租赁合同登记备案，证明曹海燕违约，证明登记备案必须双方到场，且在备案中注明有一间房李万玉有权使用至2020年6月30日。7、租赁合同一份，证明租金支付及结算方式，证明李万玉支付押金5,000元。8、流水一份，证明李万玉支付2019年度租金50,000元。9、搭建及装修照片一组，证明李万玉装修XX号房屋并进行搭建。曹海燕对李万玉所提供的反诉证据经质证后认为：对证据1结算单、微信转账记录、短信记录真实性无异议，结算是从2019年5月1日开始结算，且结算中一共是16家，其中10家都是超过5月1日退租的。对证据2视频、照片证明内容不认可，但是照片中的断电情况是真实的，根据合同李万玉应该于4月30日交还房屋，但一直未交还，故曹海燕给其断电，且是在经过派出所之后，断电的实际时间也就半个小时。对证据3律师调查笔录、视频、视频照片证明内容不认可。材料也是不真实的，所有的视频、录音都是偷拍的，话语存在诱导性，很多租客都不知道李万玉去录音了。另视频出现的人有些不认识，如案外人张某某根本不认识。说明中涉及的案外人曹某某也不认可，其他人基本上认识。对证据4短信记录、视频，对于李万玉于2019年7月15日搬离是真实的，但是房屋的交还是在2019年8月14日庭上通知曹海燕去收取房屋。故曹海燕于2019年8月14日当天收回涉案房屋。对证据5微信截图真实性认可，但是收取的是保证金，并非是租金；当时和租客承诺本次纠纷结案之后再收取租金。这些都是针对本案的XX号的房屋。对证据6租赁合同登记备案是真实的，但是签订的时间是2017年6月30日左右，且曹海燕本人未到现场，仅是提供了证件，故具体李万玉如何书写不清楚。另去登记备案中心进行咨询，并非曹海燕本人去办理的，另备案中需要提供租赁合同，如李万玉能举证租赁合同中是曹海燕自己签字，李万玉应举证，否则曹海燕不认可2020年的期限。最后，对于登记备案，曹海燕可以单方面撤销，因为双方没有备案的租赁合同。对证据7租赁合同真实性无异议，李万玉确实支付了押金5,000元，但因违约已经没收，不予返还；对证据8流水真实性无异议，确实收到了50,000元租金；对证据9搭建及装修照片证明内容不认可，关于装修不清楚，也不知道李万玉是否装修，另合同约定李万玉装修要通知曹海燕。搭建的情况也不清楚。本院结合原告(反诉被告)曹海燕、被告(反诉原告)李万玉对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为曹海燕、李万玉所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，但以下证据除外，对以下证据本院不予采信：关于曹海燕提供的微信聊天截屏等，以及李万玉提供的视频、照片等，因上述证据不符合法律规定的电子证据举证规则；关于曹海燕提供的证人证言等，证据亦不符合证人证言的民事诉讼证据的举证规则，故上述证据均不能作为单独认定案件事实的依据。本院认为，本案所涉的上海市闵行区XX镇XX村XXXX号房屋及XX号房屋的建造因符合宅基地房屋相关建设规划许可等批建手续，故本案所涉租赁房屋具有合法性，故曹海燕、李万玉之间所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案主要的争议焦点在于：一、李万玉交还涉案房屋的时间确定，二、李万玉是否存在违约行为。围绕上述争议焦点，结合庭审查明情况以及曹海燕、李万玉提供的证据可以得知，双方租赁合同于2019年4月30日到期，李万玉于2019年5月1日已经实际搬离涉案租赁房屋，该节事实从与案外人签订的结算单等中已足以证实，且由于曹海燕亦自认有过断电行为，对此足以说明李万玉于2019年5月1日已交还房屋的事实，但庭审中李万玉自认留下一间自住并于2019年7月15日归还，并愿意支付房屋用途费942.50元，对此曹海燕认可其于该时间节点搬离的事实，但坚持认为李万玉交还房屋时间为2019年8月14日，本院结合双方陈述，认定李万玉交还自用房间的时间为2019年7月15日，故关于曹海燕主张的房屋侵占费，本院认定李万玉须承担其中一间自2019年5月1日至2019年7月15日期间的使用费，由于租赁合同系约定整体租金，结合履行情况及李万玉自认金额，酌定上述使用费为1,000元。关于曹海燕主张的返还一楼楼梯口小房间侵占费及一楼院子侵占费，上述费用均无合同依据，且对主张金额未提供充分合理的计算依据，退一步说即使存在使用情况，也系对涉案房屋整体使用中的正常占用，故上述诉求不予支持。关于曹海燕主张的水电费等，结合庭审举证情况及李万玉对于欠费时间段及金额部分的表述，以及涉案房屋系整体出租使用而造成水电等费用无法明确区分，本院认为李万玉应向曹海燕支付2019年4月30日之前结欠的水费134.70元、电费1,184.90元、有线电视费184元，支付2019年5月1日至2019年7月15日期间的水费100元、电费48.19元。关于曹海燕主张的东方有线电视机顶盒，李万玉当庭归还机顶盒，但曹海燕认为归还机顶盒的个数虽齐全，但其中一个并非原先出租时提供给李万玉的机顶盒，故要求李万玉返还金额为280元的机顶盒副机一个，本院认为，双方签订的租赁合同中未就此进行约定，曹海燕也未提供证据证明其交付给李万玉机顶盒及相关设备编号或者类型等信息，故本院对于李万玉已全部归还机顶盒予以确认，对曹海燕该项诉求不予支持。关于反诉部分，李万玉主张返还押金，本院认为，双方于租赁合同期限届满后即进行交接，除李万玉自留一间居住外，绝大部分房间均予归还，并未影响曹海燕另行出租，且对于李万玉自留的一间也已于2019年7月15日交还给曹海燕，另外本院还考虑到涉案房屋系整幢房屋整体出租的方式，与一般商品房租赁不同，李万玉已归还整体承租房屋中绝大部分，结合上述情况，本院认为李万玉的行为并不构成违约，曹海燕应将押金5,000元予以返还。关于李万玉主张的返还多余租金，本院认为从双方租金支付来往记录来看，曹海燕收到全部租金为XX1,890元，该金额与银行账户历史明细清单相吻合，扣除租赁期间李万玉应付租金XX0,000元，李万玉多付金额应为1,890元，该金额与曹海燕当庭自愿返还李万玉的多付租金金额相一致，故本院认定返还租金金额以1,890元计。关于李万玉主张的返还添置物，本院认为首先双方签订的租赁合同中并未对此有所约定，租赁合同履行期间及合同届满交接之时也未就添置物形成清单，第二双方现已对房屋交接完毕，且另有案外人居住使用涉案房屋，在此期间李万玉均未提出该项主张，第三对于李万玉和曹海燕各自提交的清单，双方各执词，均未形成一致意见，李万玉也未提供充分证据证明其观点，故本院对此诉求实难予以支持，但基于庭审中曹海燕表示如有确属李万玉的物品，其愿意返还，本院认为，双方可自行进行核对并按实际情况进行相应处理。关于李万玉主张的水电费，该笔费用无合同依据，双方也未另行约定，故对此不予支持。关于李万玉主张的电表总表升级费，该费用系其为租赁房屋期间自身需要而正常支出，且无合同约定，故对此不予支持。关于李万玉主张的装修房屋费用，首先李万玉未提供相应证据以证明装修金额的组成，第二双方租赁合同中对装修并无明确约定，李万玉也未提供证据证明曹海燕对此予以认可，第三本案所涉租赁合同已届满，李万玉该项主张无法律依据，结合上述理由，本院对于该项诉讼请求不予支持。诉讼中曹海燕放弃部分本诉诉讼请求，系对其权利的自行处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李万玉于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹海燕支付2019年5月1日起至2019年7月15日止的房屋使用费以1,000元计；二、被告(反诉原告)李万玉于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)曹海燕支付2019年4月30日之前结欠的水费134.70元、电费1,184.90元、有线电视费184元，以及2019年5月1日至2019年7月15日期间的水费100元、电费48.19元，以上费用合计1,651.79元；三、原告(反诉被告)曹海燕于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李万玉返还房屋押金5,000元；四、原告(反诉被告)曹海燕于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李万玉返还房屋租金1,890元；五、驳回原告(反诉被告)曹海燕其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李万玉其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计999元，由原告(反诉被告)曹海燕负担499.50元，由被告(反诉原告)李万玉负担499.50元。反诉案件受理费减半收取计217元，由被告(反诉原告)李万玉负担108.50元，由原告(反诉被告)曹海燕负担108.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一九年十一月二十六日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……