陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1369号 上诉人（原审被告，反诉原告）: 谢晓丽,女, 1968年01月10日出生, 汉族,住勉县勉阳街道办事处。 上诉人（原审被告，反诉原告）: 谢颖,女, 1969年08月24日出生, 汉族,住勉县勉阳街道办。二上诉人共同委托代理人：汤伟，勉县城区法律服务所法律工作者。  被上诉人（原审原告，反诉被告）: 勉县一江两岸管理办公室。住所地：勉县勉阳街道办事处江滨路北中段。法定代表人：张培兵，勉县一江两岸管理办公室主任。委托代理人：黄彦林，陕西维公律师事务所律师。委托代理人：钟俊，勉县一江两岸管理办公室工作人员。上诉人谢晓丽、谢颖因与被勉县一江两岸管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服勉县人民法院(2019)陕0725民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢晓丽、谢颖及其共同委托诉讼代理人汤伟、被上诉人勉县一江两岸管理办公室的委托诉讼代理人黄彦林、钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢晓丽、谢颖上诉请求：一、请求撤销陕西省勉县人民法院(2019)陕0725民初636号民事判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人40万元；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，上诉人是普通经营者，被上诉人是政府资产管理部门，因被上诉人未取得规划许可证导致合同无效，过错在被上诉人，上诉人显然没有过错。因此在租赁合同无效的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失有法律依据，一审法院认为上诉人也有过错以及不支持装修损失属于认定事实错误；二、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定属于适用法律错误，因为适用本条的前提是租赁合同有效，但本案系合同无效，那么关于租赁房屋的约定全部无效，这其中也包括租赁期限的约定，因此不存在租赁期限届满的问题；且根据以上司法解释第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时…，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，因此上诉人要求被上诉人赔偿装修装饰损失有法律依据；三、本案中的装饰装修物的现值价值在双方无法达成一致意见的情况下，只能通过鉴定来确认，且装饰装修损失是工程造价中的专门性问题，上诉人也有权申请鉴定，但一审法院对上诉人提出的鉴定申请不予准许属于程序违法；四、涉案房屋一楼北侧的房屋质量出现问题，严重影响了商业经营，且因施工等因素导致通往涉案房屋的道路封堵，上诉人已于2015年4月停业，一审法院判决继续支付起诉之日至房屋实际返还之日的占用费缺乏依据；而且在本案上诉人没有按时交纳租金的情况下，被上诉人从未向上诉人主张过租金问题，因政府拆迁协商未果，被上诉人在2019年4月11日向上诉人发出解除通知要求支付房租，其在2017年5月1日之前的房屋已过诉讼时效，一审法院判决支持2014年5月1日至2017年4月30日的使用费是错误的；五、加盟费也是上诉人经营火锅店的投入，该损失应当由被上诉人赔偿。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，违反法定程序，变相确认了被上诉人对涉案房屋的所有权，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。勉县一江两岸管理办公室辩称，虽然双方签订的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，上诉人应当参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的使用费。二、在双方约定的租赁期间内房屋并不存在质量瑕疵，而且一审法院已经在合同约定的租金标准上对房屋占有使用费进行了下调，上诉人关于房屋存在瑕疵影响其经营的上诉理由不能成立；而且在上诉人经营期间，但相关行政主管部门禁止机动车在汉江河堤堤顶通行后，被上诉人为了方便上诉人经营，还给上诉人提供了停车场所，上诉人如果经营不善，就应当及时通知被上诉人并要求被上诉人收回场所，但截至目前上诉人仍然拒绝返还房屋，实际是借政府市政需要来满足其不合理要求。三、上诉人在承租房屋后对其进行装修就应当考虑到承租房屋的使用期限，其合理支付的装修费用应当在合同约定的租赁期内分摊完毕，因此要求被上诉人赔偿房屋装修损失；而且即便是装修损失真的存在，该损失也应当由上诉人自负。上诉人在一审第一次庭审中并未提出对装修损失进行鉴定，直到第二次庭审中才口头提出，申请时间明显不符合法律规定，因此一审法院不准许其鉴定申请完全合法。四、本案中被上诉人要求上诉人支付租金并未过诉讼时效，上诉人关于诉讼时效的上诉理由不能成立。勉县一江两岸管理办公室向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》已经解除；2.依法判令被告立即腾空并向原告返还租赁的商铺；3.依法判令被告向原告支付拖欠的2019年3月31日前房屋租赁费204042元及2019年4月1日起至实际返还商铺之日的租赁费；4.本案诉讼费由被告承担。根据被告的答辩和反诉意见，原告将诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认原告与被告谢颖签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效；2.依法判令被告谢颖、谢晓丽立即腾空并向原告返还租赁的商铺；3.依法判令二被告向原告支付拖欠的2019年3月31日前的房屋占有使用费204042元及2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费由被告承担。谢晓丽、谢颖向一审法院反诉请求：一、依法确认反诉原告谢颖与反诉被告签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效；二、反诉被告赔偿反诉原告装修损失35万元、加盟损失5万元，总计40万元。反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年4月16日，原告（甲方）与被告谢颖（乙方）签订《一江两岸商铺租赁合同》，约定甲方将位于北五景点、堤顶路以北建筑面积715平方米的商铺出租给乙方开办“鱼游天下火锅店”，第一条：租期五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；第二条：租金和租金交纳期及条件：1、合同一经签署，乙方应交纳人民币50500元（其中商铺年租金41500元，看护费9000元），乙方应当在合同签订的当日付清当年合同约定的金额；2、合同一经签署，乙方另外交纳41500元的押金，合同终止时，乙方交清所有应承担的费用后，甲方在5个工作日内一次性退还所交押金（不计利息），若乙方提前解除合同，视为违约，租金不予退还等；3、其余二年租期，每年的租金在前一年租金的基础上递增（原则上不超过10%）；第三条：电费、电话费、保洁清运费和维修费的交纳办法；第四条：租赁期间如因甲方扩建、改建、拆除商铺等使乙方无法正常使用，给乙方造成经济损失时，甲方应给予乙方一定的装修补偿。第五条：一江两岸是社会公益和政府大型户外活动的基地，故在遇到社会公益和政府活动时，乙方必须服从甲方对房屋的使用，但甲方需给予乙方合理补偿。第六条：乙方的职责：6、解除合同或租赁期满，乙方必须按时将租赁商铺内甲方所有的设备、设施在清洁、无损、状态良好状况下经甲方验收合格并收回方可办理退租手续。8、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。同时乙方需赔偿甲方相应的经济损失，如有争议，双方有权诉之法律。第七条：乙方租赁商铺期间，可使用（吴铭火锅）商铺以西露天场地作为停车场但不得影响甲方停车，如遇政府建设或占用停车场时，乙方必须无条件服从，且甲方不承担任何责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，二被告共同利用该商铺开办经营“勉县鱼游天下火锅店”。同年12月17日，二被告向原告支付当年租金41500元。2012年11月，被告谢颖向原告提交《关于减免房租的申请》，提出因地偏、路堵等原因，导致经营不善，要求减免房租。同年12月，原告向被告发出回复函称，减免房租的申请不同意，为弥补损失，承诺合同期内房租不增长。合同期满后租金不变，租期延长3年，即2020年4月30日到期。原文如下：鱼游天下：你店于2012年11月初向我单位提出由于地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，要求减免房租的申请，经我单位长达数月的调研，认为部分情况属实，现书面答复如下：一、经研究决定对你店提出的减免房租申请，我单位不予同意。二、为弥补你店经营损失，我单位承诺在合同租赁内房租不予增长。三、在合同期满后，按前期合同租金不变，租期继续延期三年。被告收到原告的回复函后未提出异议，继续经营。2013年7月17日，被告向原告交纳2013年度（2013年5月1日至2014年4月30日）房屋租金41500元。2015年4月，被告因经营惨淡而歇业至今，2014年度以后的房屋租金至今未交。2019年4月9日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为因被告未按合同约定交纳租金，原告单位决定依法解除双方签订的《一江两岸商铺租赁合同》，并要求被告在收到该通知书之日起二日内将租赁的商铺腾空并交付原告，同时向原告交清拖欠的租金。被告在接到原告的解除合同通知书后，至今未将商铺交付原告，也未向原告交纳所欠房屋租金。2019年7月4日，经本院现场勘验，证实原告出租给被告的商铺出现吊顶脱落、地板开裂、墙体下沿出现裂缝现象，影响美观和使用。至于被告陈述的漏水、漏电现象无痕迹证实，本院不予认定。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的租赁合同应属无效，本院对原告请求确认合同无效、被告反诉请求确认合同无效的反诉请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告勉县一江两岸管理办公室要求被告谢颖、谢晓丽参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应当支付合同期内的房屋占有使用费为207500元；合同期满后至2019年3月31日房屋占有使用费按照双方约定计算，应为79542元【41500+（41500÷12）×11=79541.74】，合计应为287042元（201700+79541=287042），除被告已经交纳的两年租金83000元外，还应交纳204042元。原告主张的房屋占有使用费204042元符合法律规定，本院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）谢颖于2012年4月16日签订的《一江两岸商铺租赁合同》的租赁期限为五年，2017年4月30日租赁期满，后转为不定期租赁关系。双方在原租赁合同中对装饰、装修的费用并无约定，且在不定期租赁期间亦未约定，被告在原告于2019年4月28日起诉其交付租赁房屋、交纳占有使用费的诉讼中提起反诉，要求原告赔偿装修损失缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。因租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，原、被告均有过错，原告作为政府资产管理部门，应当承担主要责任，但本案虽然租赁合同无效，但在合同期内，被告谢晓丽、谢颖并没有因租赁合同无效而影响对租赁房屋的使用，被告应当参照合同约定向原告支付房屋占有使用费。被告以租赁房屋漏水、漏电、地板开裂、河堤堤顶路封闭影响其经营，要求原告赔偿装修损失35万、加盟费5万元的请求，与本案租赁合同是否有效没有关系，应当适用我国《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定处理，即承租人有权要求出租人维修房屋，维修费用由出租人承担，因维修影响房屋(租赁物)的使用的，有权要求减少租金或延长租期。对此，被告于2012年11月向原告申请减免租金，但被告并未以租赁房屋漏水、漏电、地板开裂等租赁物瑕疵及需要维修而影响租赁物的使用为由要求减少租金或延长租期，被告而是以地域偏僻、道路不通等原因导致经营不善，请求原告减免房租，原告不同意减免房租，但同意延长租赁期三年，延长期间不再递增房屋租金，被告对此未提出异议，也未提出解除合同的请求，应视为原、被告之间已达成新的合意，现在被告以原告违反《租赁合同》第四条、第五条和租赁合同无效原告应承担全部责任为由，要求原告赔偿装修损失和加盟损失的反诉请求，因地域偏僻并非原告的行为所导致，封堵堤顶路也并非双方在租赁合同中约定的禁止行为，原告并不存在违约行为，故，被告的该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在没有事实依据和法律依据对被告的装修费用进行赔偿的情况下，被告要求对装修损失进行鉴定，属于单方扩大损失的行为，对其鉴定申请本院依法不予准许。鉴于被告在占有使用原告房屋期间因经营不善，已于2015年4月歇业至今，确实给自身造成了较大的经济损失，为了平衡原、被告之间的利益关系，本院酌情减免原、被告之间约定的房屋租金，自租赁期间第三年起及延长的租赁期间，每年按31500元计算租金，被告应当支付原告自2014年5月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费为154875元；2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年31500元的标准继续支付。判决：一、原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室与被告（反诉原告）谢颖于2012年4月16日签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效。二、限被告（反诉原告）谢颖、谢晓丽在本判决发生法律效力之日起十日内将其占有的《一江两岸商铺租赁合同》中的商铺恢复原状，并将该房屋交付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室。三、由被告（反诉原告）谢颖、谢晓丽在本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室房屋占有使用费154875元，2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费按每年31500元的标准继续支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）谢颖、谢晓丽的其他反诉请求。本诉案件受理费4360元，由原告（反诉被告）勉县一江两岸管理办公室负担1046元，由被告（反诉原告）谢颖、谢晓丽共同负担3314元；反诉案件受理费7600元减半收取3800元，由被告（反诉原告）谢颖、谢晓丽共同负担。本院二审期间查明的事实与一审基本一致。上诉人在一审期间向法庭提交了第二组证据：装修合同、部分装修材料清单一套，装修花费有：吊顶、地板、隔断、壁纸、垫层、空调、门窗、人工费。证明装饰装修开支票据共58.68万元，并以此反诉要求对方赔偿装修残值损失35万元及加盟费损失5万元。对上诉人在一审庭审中提交的这些证据，反诉被告在质证时一概予以否认，却未能提供相应的证据证实自己的主张。一审法院未采信本组证据。本院认为，本案的争议焦点是：房屋租赁合同被认定为无效后，如何处理承租人的装修残值等损失和房屋占有使用费？无效合同，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决在论理中已经确认：“本案租赁合同无效，原、被告均有过错，原告作为政府资产管理部门，应当承担主要责任”,但在具体处理中却按有效合同的审理思路和处理原则进行裁判，只对被上诉人的诉讼请求给予了支持，却未能平衡双方利益，尤其是对造成无效合同过错较小一方的诉讼请求全部不予支持，有违公平原则，应予纠正。根据相关司法解释，合同无效后，租赁房屋的占有使用费一般应予支持，但并不等于不分情况一概都要支持，要根据个案具体情况的不同，并结合双方各自的责任大小进行综合分析。关于本案合同当事人双方的过错责任问题。我国《河道管理条例》第二十四条第二款明确规定“在堤防和护堤地，禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窖、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进行考古发掘以及开展集市贸易活动。”在签订合同时，被上诉人作为政府主管部门授权的管理机构，明知河堤周边禁止建房，所建用于招商的商铺属于违章建筑，仍将该房屋出租给他人谋取利益，应承担主要责任。上诉人疏于考察，对出租人的房屋性质不加辨别，对河堤上能否建房并开展经营活动不认真分析研判，也应负一定责任。双方共同认可上诉人已经停止营业之后，被上诉人长达四年之久不催收租金，不提出解除合同，置公有财产可能产生的损失于无人问津之地，明显不作为，人为地扩大了损失，也给后期的河道整治拆迁工作带来极大的隐患；上诉人明知生意惨淡无法继续经营，本应关门停业来止损，既不按期缴纳房屋租金，又不主动与出租方商谈解除合同，也不依法向人民法院提起诉讼要求提前解除合同，长时间消极拖延，意欲何为？其对后期双方损失的扩大也有相应责任。被上诉人辩解称合同无效不是导致承租人无法继续经营的原因，从表面上看似乎有一定道理，经营风险与合同无效没有必然联系，但合同无效自始无效，交易风险始终存在，交易安全难以保障。上诉人会因合同无效而随时可能被终止合同履行，导致自己的合同目的无法实现，加之签约时机动车尚可以在河堤上自由通行，但开始经营后不久，就因政府管理行为限制了车辆进入，致使客流量大幅下降最终关门歇业，这在事实上已经给上诉人的利益造成了重大影响。被上诉人作为河道河堤管理部门，对河堤周边不能建房并开设商铺的禁止性规定应当知道，比上诉人有更大的掌握法规政策的优势，故对其辩解理由不予支持。司法判决的功能在于定分止争、化解矛盾，实现社会公平正义。为减少诉累、节约司法资源，注重效率兼顾公平，本案不宜再发回重审，对原审判决不当之处可径行改判。被上诉人明知上诉人已经停业多年，不闻不问，罔顾无法收取房屋租金或占有使用费的客观事实，对公有财产疏于管理，在本案上诉人没有按时交纳租金的情况下，从未向上诉人主张过租金问题或要求解除合同腾退房屋，直到2019年4月9日才向上诉人发出《解除合同通知书》，同年4月28日即向一审法院起诉，如前所述。出租方与承租方均认可案涉租赁房屋于2015年4月因上诉人生意惨淡无法继续经营而闲置，故不能按有效合同将房屋占有使用费继续计算至承租人腾退之日，而只宜计算至停业时止，除非出租方要求提出解除合同并限期腾退后，承租方既不同意解除合同也不按要求的时限腾退房屋。但本案中，上诉人自停业后未再使用该房屋继续经营，故只应将停业前拖欠的房屋占有使用费如数支付。关于上诉人的装修残值问题，其在一审所举证据，对装修花费开支的数额超出自己的反诉请求，仅以35万元要求作为残值由被上诉人予以赔偿。上诉人承租房屋为开办鱼庄，出租人既然同意将房屋租给上诉人使用，即蕴含同意其装修后使用，否则难以实现合同目的。原审判决以双方对装修未约定为由，认为上诉人的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，对上诉人当庭所举关于装修开支的证据不予认证采信，在过错责任已经明确的情况下，直接驳回上诉人关于装修残值的主张，有失公允。该房屋停业长达四年之久，无人管理，诉讼后对残值鉴定确无必要，一审法院不同意上诉人的鉴定请求，符合本案实际，不属于程序违法。上诉人一审提交了58.86万元的票据，却以35万元为反诉请求标的，足见其自身对超出反诉请求部分的证据来源、证据的真实性及其证明力缺乏自信，这些证据也无法证明装修残值即为35万元。作为商业用途的装修，总面积715平方米的商铺（活动板房，非永久性建筑）租期为五年，且全部的装修票据（含自己记账的人工费支出）均已提交法庭，不可能如其在一审声称自己装修花费高达100多万元。一审庭审中，上诉人向法庭提交了装修合同及相应票据，被上诉人均不予认可，但没有向法庭举证证明上诉人没有进行过装修或装修票据系伪造的，对其质证意见不应采信。参照商业装修的一般行情，可酌情认定上诉人的全部装修花费即为35万元，并以此作为处理本案的依据。被上诉人在房屋租赁合同签订过程中过错远远大于上诉人，本院酌情按80%的责任比例判决被上诉人承担给上诉人造成的损失。上诉人已经使用房屋三年，其残值只宜按停业后计算两年，即被上诉人应赔偿上诉人装修残值为（35万元﹣35万元*60%）*80%﹦11.2万元。其加盟费5万元的诉讼请求，因其已经正常营业三年，可以按剩余两年计算，由被上诉人赔偿2万元*80%=1.6万元。上诉人拖欠被上诉人一年的房屋占有使用费，应该支付被上诉人41500元。综上所述，谢颖、谢晓丽的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销勉县人民法院(2019)陕0725民初636号民事判决；二、勉县一江两岸管理办公室与谢颖（谢晓丽）于2012年4月16日签订的《一江两岸商铺租赁合同》无效。三、勉县一江两岸管理办公室应赔偿谢颖、谢晓丽装修残值（35万元﹣35万元*60%）*80%﹦11.2万元，加盟费2万元*80%=1.6万元。以上合计12.8万元。四、谢颖、谢晓丽应支付拖欠勉县一江两岸管理办公室一年的房屋占有使用费41500元。以上三、四项相抵，勉县一江两岸管理办公室应在本判决送达之日起十日内赔偿谢颖、谢晓丽损失费8.65万元。五、限谢颖、谢晓丽在本判决送达之日起十日内将其占有的《一江两岸商铺租赁合同》中的商铺恢复原状，并将该房屋交付勉县一江两岸管理办公室。逾期按原来约定的每年租金加倍计算占有使用费。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4360元，由勉县一江两岸管理办公室负担；反诉案件受理费7600元由勉县一江两岸管理办公室负担6080元，由谢颖、谢晓丽共同负担1520元。二审案件受理费4360元，由勉县一江两岸管理办公室负担3488元，由谢颖、谢晓丽共同负担872元。本判决为终审判决。 审判长  刘兴平    审判员  李小艳    审判员  陈耀斌 二〇一九年十一月二十日法官助理    康  馨                          书记员      高  源