广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初10594号原告：白春平，女，1959年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：林森，男，1984年8月25日出生，汉族，身份证住址天津市南开区，系原告亲属。委托诉讼代理人：杨璟，广东鹏商律师事务所律师。被告：深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼，统一社会信用代码：91440300192441811T。法定代表人：许永军，董事长。委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莎莎，广东港联律师事务所律师。原告白春平诉被告深圳招商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白春平及其委托诉讼代理人林森、杨璟，被告的委托诉讼代理人杨鹿、叶莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付逾期交付房屋违约金2082622.3元（人民币，下同，按购房总价款16849695元日万分之四的标准，从2017年12月21日计算至2018年10月25日）；2、被告自2018年10月26日起按人民银行同期贷款利率向原告支付延期支付违约金利息直至付清之日止，暂计至起诉之日利息为2万元；3、本案受理费等均由被告承担。事实与理由：2015年9月22日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号：深（南）网预买字(2015)第8731号，约定被告将位于深圳市××海××世界××花园（××）第3栋B单元/座6层605号的房产（下称“涉案房屋”）出售给原告，房屋总价款为16849695元；被告应在2017年12月20日前将涉案房屋交付原告，并且合同第十二条约定：被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权要求被告自约定的交房期满之次日起至实际交房之日止，按日向原告支付购房总价款日万分之四的违约金。原、被告双方在合同第十八条及附件三中，对涉案房屋的装置、装修、装饰标准做了明确约定，被告承诺涉案房屋的装置、装修、装饰材料均采用知名品牌（其中部分产品的品牌已经明确约定），并保证所使用的产品质量必须符合国家强制性规范，如装修达不到约定标准，原告有权要求被告重新装修，因此导致推迟交付的，按合同第十二条关于“出卖人逾期交付的违约责任”的约定处理。上述合同签订后，原告如约付清了购房全部价款。但被告却将涉案房屋作为样板房展示，并在室内隐蔽工程未完成的情况下，对该房屋进行了装修，装修所用皆是作为样板房展示的临时替代材料，品牌、质量均与合同约定不符，并且涉案房屋上下水未进行施工、室内防水未做、卫生间无法使用；被告2017年12月4日通知原告办理入伙手续时，涉案房屋存在的上述问题均未解决，原告因此在验房时发现涉案房屋的装修与约定不符，存在严重的质量问题和安全隐患，根本无法使用，该房屋并不具备交付条件。原告就此向被告提出了异议，不同意接收不符合法定和约定条件的房屋。被告遂对涉案房屋重新进行施工，在施工过程中，涉案房屋不断暴露出其他问题，其中2018年5月11日又发现铝合金系统窗非合同约定交付标准，存在严重质量问题，不得不进行全部拆除，重新安装新的铝合金系统窗，由此导致工期一再延长、交付时间不断拖延，直至2018年10月25日被告才将涉案房屋实际交付原告。据了解，双玺花园（二期）第3栋B单元6层普遍存在同样的质量问题。综上所述，被告就涉案房屋的质量以及装修材料的标准、品牌、质量等方面向原告做出了虚假承诺，并导致迟延10个月交付房屋，构成违约，严重损害原告的合法权益，经原告多次追索，被告至今不予解决，作为知名地产商，被告不尊重契约精神，罔顾存在的严重质量责任，拒不承担责任，给原告的生活及精神造成巨大伤害，被告理应向原告赔礼道歉并根据合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。现原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告申请撤回第2项诉讼请求。被告辩称：一、招商地产已按房屋买卖合同约定的标准和时间向原告白春平履行了交付房屋的义务，招商地产不存在逾期交房的违约行为。2015年9月22日双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交房时间为2017年12月20日前。2017年12月4日招商地产向原告发出《入伙通知书》，原告于次日收到。该通知载明的入伙时间为2017年12月19日，符合合同约定。招商地产向原告发出《入伙通知书》时，已取得深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，且已备齐《房地产（住宅）质量保证书》等相关交楼标准文件，符合合同约定的交付条件和标准。即自2017年12月19日起房屋已可以交付，不存在原告诉称房屋存在严重质量问题和安全隐患、无法使用的情况。原告故意拖延接收房屋的行为不影响招商地产交付义务的完成。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”二、招商地产及物业公司在2017年12月19日后对涉案房屋进行的施工，是按照原告要求进行的调整和改造，以及对房屋履行交付后的保修责任进行的保修施工。原告提供的招商地产回复函中也已明确告知将按照《质量保证书》的约定进行保修，招商地产并也实际履行了保修义务。综上所述，原告白春平的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年9月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订深（南）网预买字（2015）第8731号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买深圳市××海××世界××花园（××）第3栋B单元/座6层605号房（涉诉房产），用途为住宅，建筑面积249.66平方米；总价款16849695元，买受人采取按揭方式付款；出卖人应于2017年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起2日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同约定的争议解决方式处理，买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付；第十二条[出卖人逾期交付的违约责任]除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：A.逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；B．逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；买受人要求解除合同的，买受人应当配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起10日内不计利息退还全部已付购房款，同时按购房总价款的5%向买受人支付违约金；出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置，出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺，交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理；出卖人交付的本房地产的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家有关设计、材料和施工的强制性规范，如不符合规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康的，买受人有权要求出卖人予以更换、处理，造成买受人损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任；合同附件三约定了装置、装修、装饰标准；及其他内容。原告购买的涉诉房产系样板房，原告主张被告承诺交付的房产将按照其他非样板房的商品房的同等标准，被告予以确认。原告向被告付清了全部购房款，被告于2016年4月28日向原告开具了16849695元的购房款发票。经查，2015年4月21日，被告取得房地产预售许可证；2016年10月12日涉诉小区竣工验收；2016年12月9日，深圳市南山区住房和建设局出具涉诉小区的建设工程项目竣工验收备案收文回执；2017年3月3日，深圳市地籍测绘大队于就涉诉小区出具竣工建筑面积测绘报告。2017年12月4日，被告向原告发出《入伙通知书》、《关于办理不动产权证的通知》，通知原告于2017年12月19日开始办理验收入住手续，原告可前往办理入伙，通知书列明了办理时间及地点，以及涉诉房产的竣工建筑面积、竣工套内建筑面积。被告另就办理不动产权证的事项书面通知了原告。两份通知书于次日送达原告。2017年12月23日，原告前去办理收楼手续，认为涉诉房产不符合交付标准，拒绝收楼。原告主张涉诉房产存在如下问题：1、没有安装给排水系统；2、走廊天花、洗手间天花存在漏水情况，三个洗手间未做防水；3、电路工程未完工：冰箱安装处的电线外露，客厅没有安装足够的插座；4、厨房灶台以及冰箱未安装至指定区域。原告称2017年10月23日其前去收楼时并不知道洗手间的防水没有做，系被告在后期做了防水，原告才知道，且被告后期在客厅加了七八个插座。被告对原告的上述主张不予认可。2018年5月11日，被告向原告作出《关于更换铝合金系统窗的告知函》，载明：近期，被告通过产品内检发现，原告购买的涉诉房产的铝合金系统窗存在观感问题，原因初步判断为系统窗铝合金型材的面漆层未经热处理加工，在长期使用过程中可能会出现程度不同的面漆脱落，虽然该观感问题对系统窗的功能和使用寿命基本没有影响，但本着负责的态度，被告决定对存在上述问题的铝合金系统窗实施整改，由被告组织拆除并安装新的铝合金系统窗，整改工程预计2018年9月20日前完工。2018年9月14日，被告向原告作出《关于办理收楼入伙手续的通知》，表示涉诉房产的系统窗更换工程及室内装修装饰维修恢复工程已经全部完成，请原告于2018年9月20日前办理收楼入伙手续，并对维修工程给原告带来的不便表示歉意。庭审中，原告表示，原告认为被告应承担迟延交房的违约责任，故要求被告支付违约金，但双方未能达成一致，故原告未于2018年9月20日前办理收楼手续。2018年9月25日，原告致函被告，称被告依约应于2017年12月20日前交付房产，但因涉诉房产作为被告的样板房展示，除了一些表面问题维修外，被告未就涉诉房产的上下水进行施工，没有做防水处理，卫生间无法使用，系统窗使用的是临时材料，需要全部拆除更换，故涉诉房产不具备使用条件，原告于2018年9月18日收到《关于办理收楼入伙手续的通知》，要求被告按照合同第十二条的约定支付逾期交付违约金。2018年10月8日，原告将上述函件送达被告工作人员。2018年10月23日，被告客户服务部向原告书面承诺涉诉房产作为样板房，室内房屋装修质量和电器保修从2018年9月20日起计算。2018年10月25日，原、被告签署《收楼意见书》，业主意见一栏载明：精装修住宅质量保修期限、住宅所有电器保修期限自入伙之日起计算，其他问题清单详见房屋交接确认表。《房屋交接确认表》记载的需返修项如下：房内所有空调需要清洗，净水器滤芯需更换，冰箱门板门边条松动，公卫左侧锁把锁面左下角缺角，玄关鞋柜门有两个门未安装（需与原告颜色一致）。2018年10月26日，被告对原告的收楼意见作出复函，表示：涉诉房产于2017年12月19日前已按法规要求验收合格符合交付条件，针对原告在《收楼意见书》中提出的问题，第一，室内房屋装修质量和电器保修问题，被告承诺从2018年9月20日起计算；第二，房屋交接确认表提出的其他问题，被告将根据原告的意见组织检查，对确认存在的问题，将依照法规和《质量保证书》的约定及时安排保修。原、被告当庭确认原告实际于2018年10月25日收楼。原告提交了其与被告方人员黄霞、熊广辉、张桂兰、刘晓媛2017年12月22日至2018年9月5日期间的微信聊天记录，拟证明因验收涉诉房产，原告及其委托代理人林森与上述被告方人员建立微信群，就涉诉房产不符合验收交付条件、被告需拆除整改进行沟通的事实，包括：2017年12月31日，被告方人员向原告发送涉诉房产施工计划（关于涉诉房产拆除、重新定制相关石材、安装洗手间洁卫用品、安装涉诉房产的给排水设施、全屋洗手间的防水等）；2018年1月5日，花洒正在施工改装；2018年2月3日，涉诉房产洗手间地面的地砖有裂缝；2018年4月9日，涉诉房产还在装修，被告告知原告未全部完工的情况；2018年4月10日，被告告知原告涉诉房产的施工情况，被告向原告发送的照片可看到房内客厅天花筒灯未安装；客厅实际在2018年4月9日完工；2018年9月4日，原告向被告方人员询问涉诉房产何时可以入伙，被告方人员告知可以办理入伙手续。被告称：涉诉房产于2017年12月19日前已符合交付条件，被告已按照合同约定于2017年12月20日前向原告发出了《入伙通知书》，通知原告办理验收入住手续；铝合金系统窗的问题属于观感问题，不存在质量问题或安全隐患，被告对其进行更换属于房屋交付后的保修；被告函件中所提到的室内装修装饰维修恢复工程，分为两部分内容，一部分是按照原告要求进行的调整变更，另一部分属于对原告提出的一般质量瑕疵的保修维护，从原告提交的微信聊天记录可以看出，洗手间的花洒正在施工改造是因为原告之前说想要改花洒的位置，并要求将保姆房改为储藏室，原告提到的衣帽间拆除状态以及洗手间的状态均是被告按照原告要求进行的房屋功能及设施变更进行的施工；原告故意拖延至2018年10月25日才签署《收楼意见书》及《房屋交接确认表》，被告不存在逾期交房的情况，不需要向原告支付违约金。原告确认将保姆房改为储藏室系原告额外要求，关于洗手间的花洒，原告称其看了其他同户型房内的花洒安装情况，认为被告安装位置错误，要求被告改装。为支持其主张，被告提交了《零星及附属工程验收单》，拟证明施工单位、监理单位、建设单位共同对涉诉房产所在的B栋住宅户内精装修工程（其中第6层五套户型为样板房，须拆除原装修面后重新做）进行验收，工程开工时间为2016年11月17日，竣工时间为2017年11月25日，验收时间为2017年11月25日；验收评定意见为：已按要求完成设计图纸和合同约定范围内的工程，各项主控项目均达到有关规范要求，一般项目也满足有关规范和设计要求；质量评定意见为：经验收，工程质量达到合格质量标准。庭审中，被告申请本院对原告诉请的违约金予以调整。本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。合同约定，被告应于2017年12月20日前将涉诉房产交付原告，交付的房产应符合合同约定的装置、装修、装饰标准，原告应在接到《入伙通知书》后对涉诉房产进行验收，并有权提出异议，被告应予处理。本案中，被告于2017年12月4日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2017年12月19日开始办理验收入住手续，原告于2017年12月23日前去办理收楼手续，认为涉诉房产不符合交付标准，拒绝收楼。双方的争议焦点在于2017年12月23日原告办理收楼手续时，涉诉房产是否符合交付标准。被告在发出《入伙通知书》前取得建设工程项目竣工验收备案收文回执、竣工建筑面积测绘报告等文件，此系被告交付房产的基本条件，同时，被告交付的房产应符合合同约定的装置、装修、装饰标准和房屋用途。除此之外，因涉诉房产系样板房，根据被告提交的《零星及附属工程验收单》，涉诉房产所在的B栋住宅应完成户内精装修工程，样板房须拆除原装修面后重新做。被告以该《零星及附属工程验收单》主张室内精装修工程及样板房装修重做工程已经于2017年11月25日验收合格。但原告与被告方人员的微信聊天记录显示，2017年12月23日之后，原、被告仍在就涉诉房产的装修问题进行沟通，被告方人员于2017年12月31日向原告发送了装修施工计划，此后涉诉房产一直处于施工过程中。2018年5月11日，被告告知原告涉诉房产的铝合金系统窗需拆除并重装，整改工程预计2018年9月20日前完工。2018年9月14日，被告向原告作出的《关于办理收楼入伙手续的通知》中除了表示涉诉房产的铝合金系统窗更换工程已经完工，还确认了室内装修装饰维修恢复工程也已完成。此后，被告书面承诺涉诉房产室内装修质量和电器保修从2018年9月20日起计算。被告称维修工程仅系对原告提出的一般质量瑕疵履行保修责任，与其上述书面承诺的内容相悖，本院不予采纳。综上，本院可采纳原告的主张，确认涉诉房产在2017年12月23日时并未达到交付标准，原告请求被告维修重做，符合合同约定，被告主张原告故意拖延验收房产，没有依据，本院不予采纳。2018年9月14日，被告向原告作出《关于办理收楼入伙手续的通知》，通知原告于2018年9月20日前办理收楼入伙手续。原告要求被告支付迟延交房违约金，双方就此未能达成一致，原告故而未按照通知于2018年9月20日收楼。2018年10月25日，原、被告签署《收楼意见书》，虽然原告在《房屋交接确认表》中提出了部分返修项目，但该些项目均属较小的瑕疵，并不影响房屋使用，原告亦确认其于当日收楼。双方合同约定，被告交付的涉诉房产的装修部分达不到合同约定的主要装修标准的，原告有权要求被告就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第十二条约定，被告逾期交付房产超过90日的，原告有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。现原告诉请被告按照每日万分之四的标准支付2017年12月21日至2018年10月25日期间的迟延交房违约金，对此，本院认为，原告请求被告支付迟延交房违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算期间和标准，虽然被告迟延交房，构成违约，但原告作为守约方，亦负有防止损失扩大的义务，被告于2018年9月14日通知原告于2018年9月20日前收楼，原告以被告不同意其提出的违约金的要求为由未如期收楼，原告的行为理据不足，故其请求违约金计算至其实际收楼之日即2018年10月25日，本院不予支持。此外，考虑到被告在对装修进行维修、重做的过程中，有保姆房改为储藏室等部分工程系原告额外提出的项目，故关于违约金的计算标准，本院酌情调整为每日万分之二。综上，被告应以16849695元为计算基数，以每日万分之二为计算标准，自2017年12月21日起向原告支付迟延交房违约金，违约金计至2018年9月20日止。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳招商房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白春平支付迟延交房违约金，违约金以16849695元为计算基数，以每日万分之二为计算标准，自2017年12月21日起计至2018年9月20日止；二、驳回原告白春平的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11810.49元，由原告负担6623.49元，被告负担5187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  蒋雅琴二〇一九年十一月二十八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。