内蒙古自治区扎赉特旗人民法院民事判决书（2019）内2223民初3573号原告：王丽娟，女，1980年3月20日出生，汉族，干部，住内蒙古自治区扎赉特旗音德尔镇裕国花园小区4号楼7号门市。委托诉讼代理人：王德辉，内蒙古有初律师事务所律师。被告：王学良，男，1981年4月7日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。被告：赵立娜，女，1985年8月9日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。共同委托诉讼代理人：马洪池，内蒙古绰尔律师事务所律师。原告王丽娟诉被告王学良、赵立娜债权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽娟及其委托诉讼代理人王德辉、被告王学良、赵立娜及其共同委托诉讼代理人马洪池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王丽娟向本院提出诉讼请求：请求依法判令二被告立即给付购楼款445305元，并支付以445305元为本金自2014年11月1日始按月利率2%计算的违约损失。事实与理由：2013年11月28日，二被告与好力保镇居民姜秀立签订一份“购房合同”约定二被告购买姜秀立建设的保胜小区商住楼东数第二号门市一、二层面积合计约186平方米。2019年4月2日前，二被告尚欠姜秀立购楼款445305元。2019年4月2日，姜秀立与原告签订一份“债权转让协议书”将二被告所欠购楼款445305元及违约损失一并转让给原告，姜秀立通知其二被告。原告因索款未果，遂诉至法院。王学良、赵立娜辩称，不同意原告的诉讼请求，1.二被告与姜秀立之间存在房屋质量问题及房款的纠纷另案审理中；2.原告与姜秀立之间是否存在债权债务关系不确定；3.二被告与姜秀立之间购房款为260000元，不是445305元；4.姜秀立未通知其二被告债权转让的事宜，对二被告不发生效力。王丽娟围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行了证据交换和质证。1.购房合同一份，证明二被告购买姜秀立建设的位于好力保镇保胜小区门市××栋，建筑面积为187.23平方米，总价款651000元，地下室90000元的事实。王学良、赵立娜质证意见为，对购房合同无异议，该门市为一、二层，赠送地下室，且二被告已支付355000元的购房款，尚欠260000元。2.商品房买卖合同二份，证明该涉案房屋建筑面积为187.23平方米，每平米3500元的事实。王学良、赵立娜质证意见为，对该二份合同真实性无异议，合同中的王学良的签名不是本人所书写。3.证明一份，证明赵宝刚等其他业主都按每平米1000元的价格购买地下室的事实。王学良、赵立娜质证意见为，自然人应该出庭作证，不能证据来使用。4.扎赉特旗国土资源局出具的竣工验收报告一份、保胜小区住宅楼主体工程及阳台加固工程质量技术鉴定书一份，证明姜秀立建设并出售的该楼房质量合格的事实。王学良、赵立娜质证意见为，该两份证据均为复印件，且没有注明来源不能作为定案依据。5.债权转让协议书、借据一枚，证明2018年3月5日，姜秀立在王丽娟处借款450000元并用王学良、赵立娜的购房款来抵顶王丽娟债权的事实。王学良、赵立娜质证意见为，王丽娟与姜秀立之间是否存在债权债务关系无法考证，且二被告未收到任何债权转让的通知。6.姜秀立与赵立娜通话录音光盘一份，证明姜秀立把债权转让一事通知二被告的事实。王学良、赵立娜质证意见为，债权转让必须转让之前通知，该份通话录音确定不了什么时间。7.马连才、张永江与姜秀立签订的楼房买卖合同二份，证明该涉案房屋地下室每平米1000元的事实。王学良、赵立娜质证意见为，该两份合同是复印件真实性无法考证，且与二被告签订的合同样本不一样，不具有证明力。王学良、赵立娜围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织原被告双方进行了证据交换和质证。8.购房合同一份，证明该涉案楼房建筑面积为187.23平方米，框架结构，当时姜秀立购买了二被告的平房且约定赠送其地下室的事实。王丽娟质证意见为，对该份合同认可，且楼房已经变动地下室另付款的事实。9.七张照片，证明该涉案房屋有质量问题的事实。王丽娟质证意见为，真实性不认可，无法证实是该涉案房屋的事实，且该涉案房屋已经竣工验收合格。10.2015扎民初字第04068号民事调解书一份，证明该涉案房屋存在质量问题的事实。王丽娟质证意见为，房屋存在轻微质量问题，不能证明存在安全隐患，且已经验收合格。11.好力保镇政府出具的文件一份，证明该涉案房屋存在质量问题，且房屋阳台倾斜下沉现象的事实。王丽娟质证意见为，该份文件针对孙丽猛购买的房屋出具的，不能证明二被告购买的房屋存在质量问题。12.（2018）内2223民初5692号民事裁定书一份，证明姜秀立起诉后因房屋存在质量问题而未出庭的事实。王丽娟质证意见为，该份裁定书不能证明该涉案房屋存在质量问题的事实。13.欠据一分、合同书一份，证明用该50000元抵顶购楼款的事实。王丽娟质证意见为，是否姜秀立本人签字有异议，且不能证明抵顶本案的购楼款。本院综合认定如下：对证据1、2、8、10、12，经原被告质证对该五份证据的真实性均无异议，且能证明姜秀立与王学良、赵立娜之间存在房屋买卖合同的事实。故本院对该五份证据依法予以采信。对证据5、6，二被告质证时虽不认可该两份证据，但庭审中被告赵立娜承认与姜秀立通话及通话时间的事实。故本院依法予以采信。对证据13，庭审中原告不认可该份证据，但未能提举出相反证据反驳其主张，本院依法予以采信。对证据3，该份证据不符合证据要素，本院依法不予采信。对证据7，合同是相对性的，只对合同相对方发生法律效力，因此，该证据不能证明姜秀立与王学良、赵立娜之间签订的购房合同与其互相吻合或合同内容一样的事实。故本院依法不予采信。对证据4，该份证据是复印件也未注明证据来源，本院依法不予采信。对证据9，该份证据无法呈现出该涉案房屋的相关事实，故本院依法不予采信。根据上述证据及双方当事人的当庭陈述本院认定事实如下：2013年11月28日，姜秀立与王学良、赵立娜签订一份购房合同。其内容为：“一、乙方自愿购买甲方开发的保胜小区商住楼东数第二号门市一、二层面积合计约186平方米。每平方米叁仟伍佰圆整，3500元（以房照为准）总价款为陆拾伍万壹仟圆整651000元；二、楼房的结构框架；三、楼房有变动时地下室另外付款等……十一、本合同一式两份、双方各式一份，在签订日期生效。甲方：姜秀立，乙方：王学良、赵立娜，11月28日”。2015年7月29日，姜秀立与王学良签订合同，楼房因出现质量问题姜秀立出钱维修该涉案房屋并给付补偿款伍万元整，同日姜秀立、于连东向王学良出具金额为50000元的欠据一枚。2015年12月23日，姜秀立诉王学良、马连才排除妨碍纠纷，经扎赉特旗法院调解，2016年1月16日双方达成协议：姜秀立为王学良、马连才购买的房屋进行维修。姜秀立诉王学良、赵立娜房屋买卖合同纠纷一案，2018年10月29日，扎赉特旗法院（2018）内2223民初5692号民事裁定书因姜秀立未到庭按撤诉处理。另查明：2015年3月23日，该涉案房屋已办理网签手续，买受人王学良，房屋坐落于××乡西1-1-1-108，建筑面积89.80平方米，每平方米3500元，价款为314300元；1-1-1-208，建筑面积97.43平方米，每平方米3500元，价款为341005元；该涉案房屋总面积为187.23平方米，总价款为655305元。庭审中双方对王学良、赵立娜用平房抵顶300000元购楼款的事实均已认可。再查明：2019年4月2日，姜秀立与王丽娟签订债权转让协议书。其内容为：“甲方：姜秀立，乙方：王丽娟。一、甲方于2014年11月28日与王学良、赵立娜签订一份购房合同，约定王学良、赵立娜购买甲方开发的保胜小区商住楼东数第二号门市一、二层面积合计约186平方米等，该楼房已于2014年11月份交付给王学良、赵立娜并2015年3月23日办理了商品房买卖合同备案手续（备案号2015-0001263/2015-0001254），现王学良、赵立娜二人共欠甲方楼房款445305元，甲方将该债权及王学良、赵立娜违约给甲方造成的经济损失一并转让给乙方；二、甲方欠乙方借款450000元与上述乙方受让的债权445305元及王学良、赵立娜违约给甲方造成的经济损失相互抵消；三、甲方已通知王学良、赵立娜债权转让事宜…”。本院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，姜秀立与王丽娟达成债权转让协议并通知了王学良、赵立娜，因此，王丽娟与王学良、赵立娜之间形成了债权债务关系。故王学良、赵立娜未履行给付义务属违约行为，应承担违约责任，继续履行给付义务。综上所述，对王丽娟请求王学良、赵立娜给付购楼款445305元的主张，本院依法部分支持，即305305元（总价款655305元－300000元平房抵顶款－50000元补偿款）。对王丽娟请求王学良、赵立娜给付以445305元为本金自2014年11月始按月利率2%计算的违约损失的主张，因姜秀立与王学良、赵立娜之间的购房合同未约定违约损失、损失的计算方式、计算标准等，故本院依法不予支持。对王丽娟请求王学良、赵立娜给付地下室90000元的主张，因姜秀立与王学良、赵立娜之间签订的购房合同中虽地下室另付款的约定，但地下室面积、每平方米价格、给付方式等均无明确，且姜秀立与王丽娟之间的债权转让协议中未能体现地下室90000元的事实。故本院依法不予支持。对王学良、赵立娜抗辩称该涉案房屋存在质量问题的主张，因王学良、赵立娜未能提举相关证据证实其主张成立，本院依法不予支持。对王学良、赵立娜抗辩称债权转让不成立的主张，因庭审中赵立娜承认与姜秀立之间的通话及通话时间，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王学良、赵立娜于本判决生效后立即给付原告王丽娟购楼款305305元；二、驳回原告王丽娟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7980元减半收取3990元，由被告王学良、赵立娜负担2939.79元，由原告王丽娟负担1050.21元，保全费2020元，由被告王学良、赵立娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判员 白万书 二〇一九年十一月二十日书记员 胡国强