广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10414号上诉人（原审原告、反诉被告）：张婷，女，汉族，住湖南省耒阳市。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙建利，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄智晖，广东明境律师事务所律师。上诉人张婷、孙建利因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6090民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张婷上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审判决第四项。事实和理由：一、一审判决称涉讼租赁物的查封公告自2018年8月已张贴在该租赁物周围，张婷在缔约前应尽相应的谨慎审查义务，张婷的举证不能证明孙建利存在故意隐瞒或者虚构事实的情形，从而对张婷主张孙建利的行为构成欺诈请求撤销涉讼合同不予支持不当。2019年1月28日张婷与孙建利签订涉讼《商铺合作租赁合同》时，孙建利只告知张婷涉讼商铺的业主是李华*，李华*同意其转租，并未告知张婷涉讼商铺将被拍卖。张婷也未看到法院张贴的拍卖公告，否则不会承租涉讼商铺。张婷于装修期间（同年2月18日）才得知涉讼商铺已被法院查封，并已进入第三轮拍卖程序。佛山市中级人民法院早在2018年8月16日已发出将对涉讼商铺进行拍卖的公告，明确指出如存在租赁情形须在公告发布五日内向法院提出，且承租人须向法院交纳租金。孙建利明知道上述拍卖公告的存在，不仅未向法院申报租赁权保护，且仍将该商铺出租给张婷装修使用。由于涉讼商铺随时可能被拍卖，涉讼租赁合同无法继续履行，张婷的合同目的无法实现。由此可知，张婷是在孙建利隐瞒重要信息的情况下签订租赁合同，孙建利的行为属于欺诈，根据我国合同法第五十四条的规定，张婷有权请求撤销涉讼租赁合同。合同被撤销后，根据我国合同法第五十八条的规定，孙建利除返还张婷已提交的押金及房租外，还应赔偿张婷因信赖孙建利的出租行为而产生的人工投入损失、装修损失及为商铺后续经营作准备的活动招生损失。二、一审判决对张婷提供的部分证据不予确认，并对张婷主张的部分损失不予支持错误。1.一审判决对张婷提交的证据7与负责策划营业招生的团队代表“林林”的微信聊天记录不予确认，并对该聊天记录所涉2000元的活动定金不予支持不当。2.一审判决对张婷提交的证据9支付宝转账记录和农业银行短信通知（拟证明张婷因投入商铺装修和经营未再进行正常授课演出损失的收入）不予确认，并对相关损失不予支持不当。3.一审判决认定张婷主张的材料费没有构成对涉讼租赁物的附着，相应费用不应纳入损失不当。张婷所主张的钢琴、工具箱、切割机、假植物、吸尘器、灯罩、窗帘、绿色装饰、广告语、墙纸、吸音棉等都是为了涉讼商铺装修及正常经营所购置。在商铺无法经营的情况下，上述物品对张婷没有用处，相关费用既已支出，应由孙建利予以赔偿。二审期间，张婷明确其第三项上诉请求为：支持其一审的全部诉讼请求。孙建利辩称:孙建利的答辩意见与一审一致，孙建利没有违约行为，不应承担损失。孙建利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张婷的全部诉讼请求，张婷向孙建利支付2019年2月10日至本案判决生效之日止的租金及逾期交租违约金；2.一、二审诉讼费由张婷承担。事实和理由：一、一审判决解除涉讼租赁合同违法。孙建利、张婷在合同履行的过程中均未向对方作出过解除涉讼租赁合同的意思表示，张婷在本案中也没有主张过解除合同。首先，孙建利于2019年2月23日更换涉讼租赁物外面的卷闸门锁只是根据合同中关于“如超过7天未缴交租金或其他费用的，甲方有权对该物业停水、停电、锁门，因此造成损失由乙方承担”的约定采取的措施，不应视为“实际收回涉讼商铺”。其次，张婷不缴交租金未满30天，尚未达到合同约定的孙建利可以单方解除合同的条件，不应被视为其“实际收回涉讼商铺”。再者，孙建利从未确认过张婷“丧失对涉讼租赁物的控制权”，涉讼商铺仍在张婷占用及控制中，且商铺中仍存放有大量物品。故涉讼租赁合同是被一审法院违法解除的。即涉讼租赁合同至今仍合法有效，合同没有解除，故张婷仍应向孙建利支付租金，孙建利无须向张婷退还入场费和押金。二、孙建利不存在违约行为。本案中，孙建利已依约交付商铺给张婷使用，张婷也能正常使用商铺，也没有任何第三人向张婷主张权利以致其不能使用。故孙建利并不违约。三、即便孙建利存在违约行为，亦非必然导致合同目的无法实现。第一，没有相关法律规定，在租赁合同及转租合同被认定合法有效的情况下，在租赁物被查封及处于拍卖阶段的情况下，承租人不能使用租赁物。第二，涉讼租赁物不存在未消防验收、规划验收等法律上不能使用的情形。第三，根据现有证据及双方掌握的情况，目前尚不清楚第三方权利人在涉讼租赁物上的权利是否可以大于、优于或对方、排斥承租人租赁权的行使。第四，即便租赁物被成功拍卖，新的买受人也不一定否认涉讼租赁关系，极有可能继续让张婷承租。一审判决只认定“存在被腾退风险”，张婷也没有以“不能实现合同目的”为由要求解除合同。四、即便孙建利在涉讼合同解除中存在过错，张婷也有过错，不能仅由孙建利对张婷的装修费用全部承担赔偿责任。且一审判决适用《最高人民法院》第十三条的规定，判令孙建利赔偿上述装修费用，属适用法律不当。张婷的答辩意见与一审一致，并坚持其上诉意见。张婷向一审法院起诉请求：1.撤销《商铺合作租赁合同》；2.孙建利退还入场费20000元和押金11000元予张婷；3.孙建利赔偿损失包括装修费36461元、材料费13389.1元、误工费23640元、定金损失2000元，共计75490.1元；4.孙建利承担张婷损失的利息1528.5元（按照中国人民银行同期贷款利率自2019年2月1日起暂计至2019年6月10日止）；5.孙建利承担案件诉讼费、保全费。孙建利向一审法院反诉请求：1.张婷向孙建利支付2019年2月10日起至本案判决生效之日止的租金；2.张婷每天按月租金百分之一的标准向孙建利支付逾期交租违约金，计算至张婷结清租金之日止；3.张婷承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月20日，孙建利与李华*签订《房屋租赁合同》，约定李华*将位于佛山市南海区*镇*大道*号*号铺出租予孙建利使用，经营用途为培训经营；租期为2017年10月1日至2020年9月30日；双方还约定了其他权利义务。2019年1月19日，孙建利（甲方）与张婷（乙方）签订《商铺合作租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将上述租赁物中的C*号商铺、C*号商铺的卫生间、上隔层楼梯空间、C*号商铺上隔层后半部分（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方使用，甲方将该物业出租给乙方作经营使用；租期为2019年2月10日至2021年2月10日，甲方于2019年1月19日将物业交付予乙方使用；2019年2月10日开始计租，每月租金5500元，租金每年5%递增，押金11000元、入场费20000元，每个自然月的1日前交清下一个月的租金；乙方承租该物业，由乙方自行装修；乙方应按时向甲方交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按月租金额1%向甲方支付违约金；等等。2018年8月16日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执676号公告，载明在执行中国信达资产管理公司股份有限公司广东省分公司申请执行李华*等仲裁一案中，决定评估、拍卖或变卖被执行人李华*包括涉讼租赁物在内的共14处房产及对应的土地使用权；因拍卖需要清空房屋，佛山市中级人民法院限房产的现占有人在公告张贴一个月内迁出上述房产，如有租赁即不带租约拍卖，逾期未迁出，将依法强制执行；如处理上述财产涉及相关人的权益，应在公告发布五日内向佛山市中级人民法院提出，承租人如需申请保护租赁权的，需提交请求带租拍卖的执行异议申请书，如未通知带租约拍卖，即维持原不带租约拍卖的决定；等等。2018年12月6日，广东省拍卖行有限公司佛山分公司发出网拍告知书，通知对包括涉讼租赁物的房产及土地使用权进行公开拍卖；2018年12月21日，北京观韬中茂（广州）律师事务所发出告知函，告知涉讼租赁物的承租人将自查封之日起至拍卖成交之日止的应付未付租金支付指定账户。另查明，佛山市南海区*镇*大道*号*号铺已办理房地产权证，权属登记人为李华*。2019年6月13日，一审法院组织张婷、孙建利到涉讼租赁物进行现场勘验，双方均确认张婷进行了如下装修项目1.店铺大门招牌照片“七彩琴筝”样式的设计和安装；2.门楣招牌已定作未安装；3.一楼大厅与内室原通道门，张婷用石膏板进行了加封，拆除通道旁的一扇玻璃门；4.一楼内室原为无间隔空间，张婷拆除了原有天花的玻璃板，并用石膏板隔成三间独立的房间，三间房均加设了房门和独立的电路，每个房间之间的石膏板中间均加装了隔音棉，其中一个房间的墙壁贴了吸音棉；5.一楼内室另外的空间拆除了原有的一个画板，并进行了粉刷，拆除了原有的一个小木板舞台；6.楼梯小部分墙面粉刷翻新；7.二楼起了五面石膏墙作为隔断，隔出七间房间，每间房间均加设了门、电路，并进行了粉刷；8.二楼的七个房间均装有灯头，没有装灯泡。其中粉刷是张婷自己施工，其他为雇人施工；一楼一个房间墙壁贴的吸音棉已被张婷于2019年4月自行拆除；一楼入门大厅装修均为孙建利原有的装修。诉讼中，张婷主张已于2019年2月23日将涉讼租赁物两扇门的钥匙均交回给孙建利；确认已将可搬离的物品清空，留下的均为无法搬离的装修。孙建利主张张婷2019年2月23日只交还了卷闸门的钥匙，玻璃门钥匙未交还，孙建利当日更换了卷闸门的门锁；入场费是张婷对孙建利原有装修的补偿。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方当事人以欺诈的手段，即故意告知对方当事人虚假情况或故意隐瞒真实情况，使对方当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，对方当事人有权请求人民法院撤销该合同。本案中，孙建利在明知佛山市中级人民法院已对涉讼租赁物进行查封、拍卖的期间与张婷签订涉讼合同，将涉讼租赁物出租予张婷使用，且其也未举证反映已通过有效且明确的方式将涉讼租赁物被查封拍卖的情况向长婷充分说明，孙建利在上述民事活动中，有违诚实信用原则；但结合张婷的举证反映，涉讼租赁物的查封公告自2018年8月已张贴在涉讼租赁物周围，张婷在缔约前亦应尽相应的谨慎审查义务查核涉讼租赁物的权属及权利障碍情况，而且张婷的举证也不足以反映孙建利存在故意隐瞒或虚构事实的情形，张婷主张孙建利行为构成欺诈据此撤销涉讼合同，理据不足，一审法院不予支持。涉讼租赁物为孙建利向李华*承租后再转租给张婷使用，孙建利与张婷约定的转租租赁期限超出了其于李华*约定的租赁期限，对于超出部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定，涉讼合同关于2020年10月1日至2021年2月10日的租期约定无效；涉讼合同的其他约定为双方当事人自愿订立，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前所述，孙建利在订立涉讼合同时未尽告知义务，结合涉讼租赁物已被查封拍卖的实际情况，张婷在使用涉讼租赁物过程中确存在随时被要求腾退的风险，张婷承租涉讼租赁物的目的无法实现，且孙建利确认已于2019年2月23日将涉讼租赁物外面卷闸门的锁更换，张婷丧失对涉讼租赁物的控制权，应视为孙建利已于该日实际收回涉讼商铺，涉讼合同已于2019年2月23日解除。合同解除后，合同当事人应对涉讼合同作清理结算。一方面，张婷作为承租方，在实际使用涉讼房屋期间应按合同约定的租金标准支付租金，经核算，张婷应支付2019年2月10日至23日期间的租金2750元（5500÷28×14）予孙建利，孙建利反诉主张超出部分，一审法院不予支持。另一方面，孙建利对涉讼合同的解除存在过错，孙建利应承担相应的违约责任。合同解除后，孙建利已收取的入场费20000元和押金11000元应退回予张婷，张婷的该项诉请合法有据，一审法院予以支持。关于张婷主张的损失，一审法院具体分述如下：1.装修费用。张婷签订合同后对涉讼商铺进行了装修，其支出的装修费属于履行合同产生的损失。张婷主张对涉讼租赁物进行了拆除旧装修、隔断、粉刷墙面、安装电路、卧室门、在隔断中安装隔音棉的装修项目，根据法院组织双方进行的现场勘验，张婷主张的上述装修项目已实际施工完毕，孙建利亦无异议，结合相关项目的收款收据，一审法院酌定该部分装修费和材料费共计25000元。关于通风设备、窗帘、广告语、灯的安装费用，涉讼租赁物勘验现场未显示安装有上述物品，张婷也未举证反映已完成相应的安装项目，一审法院对张婷主张的该部分项目的安装费用不予确认。关于吸音棉，双方均确认张婷仅进行了一楼其中一间房间墙壁上吸音棉的安装且张婷其后已自行拆除，一审法院酌定该项的安装费用为200元。2.材料费。张婷主张的材料费中的工具箱、切割机、钢琴、假植物、吸尘器、灯罩、窗帘、绿色装饰、广告语、墙纸及除了已安装进隔断中的隔音棉外的吸音棉，上述物品均没有构成对涉讼租赁物的附着，张婷可转移使用，相应费用不应纳入损失范畴。3.定金损失。张婷举证的微信聊天记录未能反映该2000元款项的内容和性质，该费用不应纳入损失范畴。4.误工费。张婷主张的误工费实为对涉讼房屋进行装修投入的经营成本，且本案为合同纠纷，张婷请求孙建利赔偿误工费没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认定本案中孙建利应赔偿张婷损失合计为25200元（25000+200），张婷主张超出部分，一审法院不予支持。张婷支付租金的义务和孙建利赔偿损失的义务均经本案判决确定，一审法院对双方分别提出的利息请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙建利应于判决发生法律效力之日起十日内退还入场费20000元和押金11000元予张婷；二、孙建利应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿25200元予张婷；三、张婷应于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月10日至23日的租金2750元予孙建利；四、驳回张婷的其他诉讼请求；五、驳回孙建利的其他反诉请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取2699.4元、财产保全费981.91元，合计3681.31元，由张婷负担138.81元，孙建利负担3542.5元。反诉受理费减半收取195.63元，由孙建利负担170.63元，张婷负担25元。二审期间，张婷、孙建利均没有向本院新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉讼租赁合同关于自2020年10月1日至2021年2月10日期间的租赁期限因超出孙建利与李华*约定的租赁期限而无效，其他约定未违反法律的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：涉讼合同是否应予撤销；一审判决认定涉讼合同已经解除是否恰当；孙建利是否应向张婷退还入场费和押金；张婷是否应向孙建利支付租金及其数额；孙建利是否应向张婷赔偿相关损失。关于争议焦点一。张婷上诉主张，孙建利故意隐瞒涉讼商铺已被查封并正在拍卖的事实，使其违背真实意思签订涉讼合同，该合同应予撤销。经查，根据张婷提供的证人刘惠欣的证言及涉讼商铺的查封公告可知，相关公告自2018年8月已张贴，且该公告所涉被查封物业除涉讼*号商铺外，还包括旁边的*号商铺，公告张贴范围较大，张婷在缔约前只要谨慎审查并不难知晓该事实。且现有的证据不足以证明孙建利故意隐瞒涉讼商铺已被查封且正在拍卖的事实。故涉讼合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，张婷的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。孙建利上诉主张，其对涉讼商铺锁门系因张婷未依约支付租金，其未实际收回商铺，涉讼合同尚未解除。经查，张婷主张其于2019年2月23日已将涉讼商铺两扇门的钥匙交回给孙建利。孙建利虽不确认张婷已交回商铺玻璃门的钥匙，但自认已收回即进入商铺的第一道门即卷闸门的钥匙并更换门锁。由此可知，张婷以实际行为向孙建利表明不再履行涉讼合同，而孙建利并无异议，且孙建利更换门锁的行为使张婷丧失了对涉讼商铺的控制权，孙建利亦实际收回了涉讼商铺。故一审判决认定涉讼合同于2019年2月23日解除并无不当。孙建利的该上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于争议焦点三。孙建利上诉主张，其不存在违约行为，涉讼合同的目的亦非无法实现，其不应向张婷退还入场费和押金。如前所述，涉讼合同部分无效，且有效部分已于2019年2月23日解除。张婷未谨慎审查涉讼商铺的权属及权利障碍情况，对合同的无效和解除固然有责任。但孙建利明知涉讼商铺已被查封拍卖，在未申报租赁权的情况下转租给张婷，且未提供证据证明在缔约前已将相关情况如实告知张婷，甚至超出原租赁期限转租涉讼商铺，使张婷在使用涉讼商铺时处于随时被要求腾退的风险、无法正常经营，亦使张婷无法在约定期限内使用涉讼商铺，对合同无效和解除过错更大。一审判决孙建利将已收取的入场费20000元和押金11000元退回给张婷，并无不当，本院予以维持。孙建利的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。张婷上诉主张，根据我国合同法第五十八条，合同被撤销后，孙建利应向其返还已收取的房租，且其不应再向孙建利支付租金。孙建利则上诉认为，张婷未丧失对涉讼商铺的控制且至今仍有物品在商铺内，故应向其支付至商铺返还之日止的租金。如前所述，涉讼合同不符合可撤销的法定情形，张婷以此为由主张孙建利向其返还已收取的房租理据不足，本院不予支持。因张婷只向孙建利支付租金至2019年2月9日，而其实际于2019年2月23日将涉讼商铺的钥匙交还给孙建利，孙建利接收了钥匙且将进入商铺的第一道门即卷闸门换锁，即张婷此后未再使用涉讼商铺，故一审判决张婷应向孙建利支付2019年2月10日至23日期间的租金2750元，并无不妥，本院予以维持。孙建利的相关上诉理由亦无依据，本院不予支持。关于争议焦点五。张婷上诉主张，一审判决对其向招生策划团队支付的定金、误工损失及材料费等损失不予支持不当，相关损失应由孙建利予以赔偿。孙建利上诉主张，即便其对涉讼合同的解除存在过错，张婷也有过错，不应仅由其对张婷的装修费用全部承担赔偿责任，且一审判决适用法律错误。经查，一审法院组织双方进行现场勘验后核实，张婷对涉讼商铺进行了拆除旧装修、隔断、粉刷墙面、安装电路、卧室门、在隔断中安装隔音棉的装修项目已实际施工完毕，孙建利并无异议，亦未表示不予利用且要求张婷拆除，结合孙建利对涉讼合同无效和解除过错较大的实际情况，一审判决该部分装修费、材料费和隔音棉的安装费损失共计25200元应由孙建利向张婷赔偿并无不当，本院予以维持。孙建利的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。至于张婷主张的定金、误工损失及材料费，一审判决已经审查并详细论述，理由充分、处理得当，本院予以认可。综上所述，张婷、孙建利的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3045.04元，由上诉人张婷负担1164.21元，由上诉人孙建利负担1880.83。上诉人张婷应于本判决生效之日起七日内向本院补交68.74元，上诉人孙建利应于本判决生效之日起七日内向本院补交153.33元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十八日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣