河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初2139号原告：李保凯,男，1968年9月3日出生，汉族，住光山县。原告：张芝叶，女，1967年8月20日出生，汉族，住光山县，系李保凯妻子。委托诉讼代理人：刘希旺，河南问通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李×，河南问通律师事务所律师。原告：裴广利，男，1966年9月9日出生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：裴广凤，女，1963年4月24日出生汉族，住光山县，系原告裴广利姐姐。被告：光山德厚昌业房地产有限公司，住所地光山县城商务中心区秀××湾小区1号楼。统一社会信用代码：914115220781984161。法定代表人：李恒斌，系公司经理。委托诉讼代理人：杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。被告：光山县城镇建设开发公司，住所地光山县官渡河产业集聚区航空路。统一社会信用代码：914115221771230657（1-1）。法定代表人：程军，系该公司经理。原告李保凯、张芝叶、裴广利与被告光山德厚昌业房地产有限公司（以下简称“光山德厚公司”）、光山县城镇建设开发公司（以下简称“光山城建公司”）房屋置换协议纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，裴广利申请作为本案的原告参加诉讼。原告李保凯和张芝叶及其委托诉讼代理人刘希旺、李×、原告裴广利的委托诉讼代理人裴广凤、被告光山德厚公司的委托诉讼代理人杨庆辉、光山城建公司法定代表人程军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保凯、张芝叶起诉称：1、判决两被告立即向原告交付光山县秀××湾小区第×幢×单元2601、2504、1××1号房屋(庭审中放弃1××1号房屋)；2、判令两被告在交付上述房屋之日起的90日内为原告办理或协助办理上述房屋产权证书；3、判令两被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2019年4月29日为126320元，2019年4月29日至实际交付日止，2601号房每日按493284元的万分之一计算，2××4号房每日按503022元的万分至零点三计算）；4、判令两被告向原告支付秀××湾小区第×幢×单元2601号、2××4号、1××1号房屋办证违约金10047.1元（2601号房4932.8元、2××4号房2515.1元、1××1号房2599.2元，庭审中放弃1××1号房屋的违约金）。5、判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告在原三粮店有一套三间二层门面房，位于被告开发的“秀水南湾”项目区内，现已被拆除。2013年1月18日，光山城建公司秀水南湾项目部与原告签订三套置换安置房《商品房定购合同》，房号为“秀水南湾”小区×幢×单元2××1号、2××4号(2××3A)、1××1号，约定2014年12月30日前将房屋交付给原告。光山德厚公司是秀××××棚户区改造项目的实际权利义务者。2019年1月7日，被告起诉原告，称原告霸占其建设的“秀水南湾”小区×幢×单元2××1号、2××4号、1××1号房屋，请求贵院排除妨碍。三套房屋迟迟未交付原告，被告的行为给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉。原告裴广利起诉称：1、判决两被告立即向原告交付光山县秀××湾小区第×幢×单元1××1号房屋；2、判令两被告在交付上述房屋之日起的90日内为原告办理或协助办理上述房屋产权证书；3、判令两被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2019年4月29日为24625元。2019年4月29日至实际交付日止，每日按519854元的万分至零点三计算）；4、判令两被告向原告支付秀××湾小区第×幢×单元1××1号房屋办证违约金2599.2元；5、判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：李保凯、张芝叶房屋在秀××××棚户区改造项目中被拆，享有4套房，其中“秀水南湾”二期×号楼有三套房(×幢×单元2××1号、2××4号(2××3A)、1××1号)。同年在秀××湾项目部同意的情况下，李保凯、张芝叶将×号楼×单元1××1号房屋转卖给裴广利，裴广利与秀××湾项目部换签了1××1号房屋《商品房定购合同》。2018年裴广利收到被告的信息通知，即2019年1月10日交房。到交房时被告说是李保凯、张芝叶的房屋，不同意交房。为此，依照法律规定，提出上述请求。被告光山德厚公司答辩称，1、其与李保凯不存在合同关系。原告李保凯在诉状中称，是与光山城建公司秀××湾项目部签订有安置房的置换合同，并没与光山德厚公司签订任何合同；既然如此，根据合同的相对性原理，该合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任；因此，李保凯将本公司作为被告起诉，显然是告错了对象。2、本公司承建秀××湾棚户区改造项目，是在经过县人民政府依法房屋征收和土地公开挂牌出让的背景下而取得的经营权，与光山城建公司经营的秀××湾项目范围有着明显的区域界线，两者不相混淆，此有国家批准证书为凭。原告不问青红皂白逮谁咬谁的做法，有滥用诉权之嫌。3、光山德厚公司起诉李保凯侵占本公司房屋，不是其以合同纠纷提起诉讼的报复借口。原告李保凯在今年1月份强占公司三套房屋，公司起诉这是事实，因这三套房屋是公司独立开发的，所有权归公司，李保凯强行霸占无疑构成了侵权，起诉李保凯，这是公司对自己合法权益的维护。现如今，李保凯又以此事作为提起合同之诉的理由，很显然，这二者之间并不存在必然的逻辑关系，公司告不告李保凯，不是公司承担合同违约责任的前提。因此，李保凯把光山德厚公司列为本案合同之诉的被告，甚是荒谬。藉此，原告李保凯对被告的起诉没有丝毫道理，请人民法院依法驳回李保凯对被告的不当诉讼请求。被告光山城建公司答辩称，秀××湾项目挂靠在光山城建公司名下，光山城建公司没有参与具体的经营、销售的活动，对房屋也没有处置权，请人民法院依法作出公平公正的处理。原告李保凯、张芝叶向本院提交下列证据材料：1、光山德厚公司、光山城建公司《企业信用信息公示报告》；2、光山县人民法院（2016）豫1522民初2033号民事判决书、信阳市中级人民法院（2017）豫15民终1376号民事判决书；3、光山县人民法院（2017）豫1522民初21号民事判决书；4、原告国有出让土地证、房产证；5、原告《房屋拆迁补偿协议》；6、光山德厚公司《查账说明》2份；7、原告《商品房定购合同》2份、光山德厚公司《民事起诉状》；8、秀××湾二期×#楼施工记录6份；9、光山德厚公司《情况说明》2份；10、光山城建公司与杨××签订《房屋置换协议》、光山德厚公司与杨××签订《房屋置换协议》、光山德厚公司与杨××签署《安置户选房确认书》；11、《秀××湾项目股权转让协议》，《建设工程施工合同补充协议》；12、光山县人民政府《答辩状》、信阳中级人民法院《开庭笔录》；13、刘××《询问笔录》、李×《询问笔录》；14、光山县人民法院（2018）豫1522民初2120号民事判决书，信阳市中级人民法院（2019）豫15民终105号民事判决书；15、原告申请律师调查令，持令律师从光山县房地产管理所调取的光山德厚公司光山县秀××湾棚户区6号楼销控明细表，阴影部分房管局注明是置换安置房。原告裴广利向本院提交2013年1月18日光山城建公司与裴广利签订的商品房定购合同（1××1号）一份。被告光山德厚公司向本院提交下列证据材料：1、光山县人民政府2013-50号文件；2、2014年1月23日国有建设用地使用权拍卖出让公告；3、棚户区改造国有土地使用权出让合同；4、土地出让金的凭证；5、土地使用权证和一期工程勘测定界图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，是秀××湾棚户区改造A地块，用地位置和面积都有详细的介绍；6、商品房预售许可证；7、光山城建公司的营业执照、资质证书。证明一期和二期是独立建设，互不干涉；8、光山城建公司与甘×甲联合开发建设一期工程，在名义上都是光山城建公司和甘×甲的，土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证；9、光山城建公司与甘×甲的项目承包协议书。被告光山城建公司没有向本院提交证据材料。被告光山德厚公司对原告李保凯、张芝叶、裴广利向本院提交的证据材料质证意见为：1、裴广利举证的商品房定购合同，是与光山城建公司签订的，不是与光山德厚公司签订的，光山德厚公司不是合同当事人，与光山德厚公司没有权利和义务关系；合同约定的内容超出了光山城建公司的权利范围，是无效的合同。2、对证据1、2的真实性认可。证据3至证据16，原告举证认为光山德厚公司承继了债务或者财产，光山德厚公司就应对光山城建公司的债务承担的责任，但上述证据不能达到原告的证明目的。证据3判决书与本案无关，该判决书判决光山德厚公司对甘××和光山城建公司不承担义务。3、证据3中的判决书没有确认光山德厚公司对此判决书赋有履行义务。4、证据4张芝叶的国有土地使用权证和房产证，这两份权属证书已经失效，2014年该土地被人民政府依法征收，此前颁发的证书已经失去了法律效力，不能作为主张权利的依据。5、证据5房屋拆迁补偿协议无效，签订补偿协议的时候光山德厚公司尚未成立，该份合同与光山德厚公司没有任何关系。6、证据6查账说明是真实的，该证据来源是甘××涉嫌犯罪，公安机关要求光山德厚公司会计邓海燕出具的证明，是为了查明甘××经手债务的情况，不是对光山德厚公司财务的审计。7、证据7原告的商品房定购合同与对裴广利的合同意见一致。8、证据8施工记录6份的真实性不否认，6号楼是光山德厚公司承建的，与本案有无安置义务构不上牵连，即使原告的房屋在目前6号楼的范围内，不是光山德厚公司安置的，谁安置的应当找谁。9、证据9是否是原告所称建账的时间在2012年与本案无关。10、证据10真实性无异议，光山德厚公司按照政府的要求对杨××进行安置，光山德厚公司是对政府履行义务，不是对杨××履行义务。11、证据11股权转让协议与本案无关，股权转让是公民的个人行为，不是企业兼并、合并、重组、收购，光山德厚公司没有收购一期的任何资产。12、证据12政府答辩的与原告所说的情况不一致。13、证据13刘××与李×的证明，不能达到原告的证明目的，两证人不是光山德厚公司的股东，两证人的证言并不能证明光山德厚公司继受了光山城建公司的债务。14、证据14判决书属实，但是此判决光山德厚公司正在申请再审。15、证据15销控明细表不能说明问题，即使是光山德厚公司报到房管局，只说明做了部分交付，但是不能证明就应当交付给原告，不能证明原告就必须得到其诉求的三套房，光山德厚公司没有向原告履行义务的依据，没有证据证明德厚公司继受了光山城建公司的债权债务。被告光山城建公司对原告李保凯、张芝叶向本院提交的证据材料没有发表质证意见。原告李保凯、张芝叶、裴广利对被告光山德厚公司向本院提交的证据材料质证意见为：证据1真实性无异议，但是与本案没有关联，光山县政府的文件是在2013年出的，县政府2016年12月份盖章确认了棚户区改造与光山县政府无关，全部由光山德厚公司和光山城建公司承担。对证据2至8的真实性无异议，但是与本案没有关联性。证据9是光山城建公司2010年与甘×甲签订的，此时是甘××挂靠，光山德厚公司成立后不再是挂靠。被告光山城建公司对被告光山德厚公司向本院提交的证据材料质证意见为：光山城建公司没有参与经营，对房屋也没有处置权，请法院依法公平处理。本院根据双方当事人的陈述以及本院认定的证据，认定下列事实：2007年3月30日，张芝叶取得“光山县国用2007第05960号”国有土地使用证，该证记载：土地使用权人张芝叶，坐落在光山县城弦山北路××号，使用权面积132.31平方米，终止日期为2054年10月。2007年7月10日，光山县人民政府发“房权证光山县字第××号”房产证，该证记载：房屋所有权人张芝叶，坐落在光山县城弦山北路××号，建筑面积265.1平方米，用途为营住。2012年5月2日，甘××、李××作为甲方，李保凯、张芝叶作为乙方，签订“房屋拆迁补偿协议”，主要约定，乙方的三间门面房(房权证光山县字第××号)由甲方拆除后，甲方补偿乙方现金3860000元、住房四套、停车库两个。2013年1月18日，光山城建公司秀××湾项目部作为出卖人，李保凯作为买受人，签订《商品房定购合同》两份，一份是×号楼×单元2601房屋，建筑面积139.11平方米，总金额493284元；一份是×号楼×单元2××4号(2××3A)房屋，建筑面积139.11平方米，总金额503022元；合同第七条约定2014年12月30日交付房屋；合同第八条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款(2504）号房屋按万分之零点三计算违约金，2601号房屋按万分之一计算违约金。×号楼×单元1××1号房屋，李保凯转让给裴广利。2013年1月18日，光山城建公司秀××湾项目部作为出卖人，裴广利作为买受人，签订了《商品房定购合同》一份，建筑面积139.11平方米，总金额519854元；合同第七条约定于2014年12月30日交付房屋；合同第八条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款按万分之零点三计算违约金。合同约定甲方补偿乙方现金3860000元，双方另行解决；合同约定甲方补偿乙方住房四套，除上述三套外，另一套已经交付。2012年5月2日签订“房屋拆迁补偿协议”后，李保凯、张芝叶将“房权证光山县字第××号”房屋交付并被拆除。房权证光山县字第××号房屋拆除后，在案涉6号楼的东南角占一部分，在一期房屋进出通道位置占一部分。2012年6月18日，甘××和李×甲签订《房地产开发合作协议书》，协议主要内容为：开发项目为秀××湾小区，含甘×甲竞拍所得地块以及与之相连的棚户区改造在内的整个项目；合作项目的建筑施工及安装工程发包给具有建筑资质的第三方建设；双方各自委派专人共同组成合作项目工程办公室，明确财务人员会计为邓海燕，出纳为李×乙；按照甘××52%、李×甲48%的投资比例共同投资、共同经营管理，并按此比例分享利润、承担风险。协议签订后，甘××委托甘×甲管理，李×甲委托李××管理；因甘××和李×甲没有资质，以甘×甲的名义与光山城建公司签订“工程项目承包协议”，挂靠光山城建公司，一次性交付管理费80000元，并以光山城建公司为主体开发秀××湾一期项目。2012年4月16日，光山县住房和城乡建设局给秀××湾1号、2号、3号、4号楼办理商品房预售许可证，售房单位为光山城建公司。2014年12月9日，李×乙（李×甲的代理人）作为甲方，甘××作为乙方，刘××、李德强、杨其宇作为丙方，签订“秀××湾项目股权转让协议”，李×甲作为见证人在该协议上签名，协议内容主要有：甲方将其48%的股份整体转让给丙方，转让款9080万元；因秀××湾棚户区项目、城中村项目以及宝相寺项目的招商主体均为中材(福建)投资有限公司（李×甲一方），乙、丙方付清甲方股份转让款后，甲方确保中材(福建)投资有限公司出具委托书，委托乙、丙方独立全面的负责上述项目的经营，但产生的债权债务均由乙、丙两方享有和承担；因棚户区项目开发主体公司为上海德厚昌业房地产有限公司，在乙、丙方和项目上偿付清股权转让款项后，丙方可将48%的股权过户到自己的名下。据光山县工商管理和质量技术监督局企业工商登记档案记载，上海德厚昌业房地产有限公司于2013年11月1日经上海市工商行政管理局宝山分局批准成立，住所为上海市××区××室。2015年3月18日，上海市工商行政管理局宝山分局将上海德厚昌业房地产有限公司迁移至光山县工商行政管理局登记注册。2015年4月14日，经光山县工商行政管理局核准，上海德厚昌业房地产有限公司企业名称变更为光山德厚公司，住所为光山县××××号。2013年11月15日秀××湾二期6号楼“结构(地基与基础)工程验收报告”中注明建设单位是光山城建公司；2015年8月30日秀××湾二期6号楼“主体结构分部工程验收报告”中注明建设单位是光山德厚公司。光山德厚公司成立后，没有再以光山城建公司名义经营。光山城建公司秀××湾项目部印章目前仍由光山德厚公司保管。已经发生法律效力的信阳市中级人民法院（2019）豫15民终105号民事判决书判决认为，秀××湾项目已是（光山）德厚公司实际经营，光山县城镇建设公司（光山城建公司）项目部印章已实际被（光山）德厚公司控制，上诉人（光山）德厚公司作为秀××湾项目的承继者，应承担相应的还款义务。被告光山德厚公司主张其开发的秀××湾棚户区A地块，是通过挂牌出让交纳土地出让金，并于2015年6月5日取得土地使用权，土地使用终止期限为批零至2054年4月26日，普商至2084年4月26日，独立建设，谁拆迁原告的房屋应由谁安置，原告的诉讼请求与公司无关。在信阳市中级人民法院(2016)豫15行初字第1584号土地征用纠纷一案中，光山县人民政府答辩主要内容：光山县人民政府已向光山德厚公司返还土地出让金3525.79万元，光山德厚公司向政府承诺，该宗地上涉及的建设用地、拆迁安置等纠纷都由其承担，与政府无关，光山德厚公司应当承担本案的合同责任。原告于2019年6月3日向本院提出财产保全申请，本院（2019）豫1522民初2139号民事裁定书，裁定“查封光山德厚公司、光山城建公司名下的光山县秀水南湾小区×幢×单元2××1号、2××4号、1××1号房产，查封期限为二十四个月，查封期间不得损毁及行使处分权利”。本院认为，甘××、李××与李保凯、张芝叶于2012年5月2日签订“房屋拆迁补偿协议”以及光山城建公司秀××湾项目部同李保凯于2013年1月18日签订《商品房定购合同》两份、光山城建公司秀××湾项目部同裴广利于2013年1月18日签订《商品房定购合同》一份，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。甘××和李×甲合作开发的秀××湾一期、棚户区改造等项目，因没有资质，挂靠光山城建公司，并设立秀××湾项目部开发经营，形成挂靠关系。2014年12月9日，李×乙与甘××、刘××、李德强、杨其宇签订的“秀××湾项目股权转让协议”中，约定棚户区项目以上海德厚昌业房地产有限公司为主体开发经营，上海德厚昌业房地产有限公司具备开发秀××湾项目主体资格。上海德厚昌业房地产有限公司企业名称变更为光山德厚公司后，由光山德厚公司开发秀××湾二期6号楼等项目，企业名称变更依法应当由变更后的公司对外承担民事责任。另外，已经发生法律效力的信阳市中级人民法院（2019）豫15民终105号民事判决书认为，“上诉人（光山）德厚公司作为秀××湾项目的承继者，应承担相应的还款义务”。综上，光山德厚公司应当依《商品房定购合同》的约定，向李保凯、张芝叶交付“秀××湾”小区×幢×单元2××1号、2××4号房屋，向裴广利交付“秀××湾”小区×幢×单元1××1号房屋，并承担合同规定的违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十四条规定，挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人，光山城建公司与光山德厚公司应共同承担上述房屋的交付责任。光山德厚公司主张其开发的秀××湾棚户区A地块是通过挂牌出让取得土地使用权,不应承担本案的合同责任，因取得土地使用权是另一法律关系，本案不作评判。综上，原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司交付光山县秀××湾小区第6幢(号)1单元2601、2504房屋，本院予以支持；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司在交付上述房屋之日起的90日内为原告协助办理上述房屋产权证书，本院予以支持；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司向原告支付逾期交房违约金，因《商品房定购合同》有约定，本院予以支持，6幢(号)1单元2601房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至实际交付房屋之日止，按总房款493284元的日万分之一计算；6幢(号)1单元2××4号(2××3A)房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款503022元的日万分之零点三计算；原告李保凯、张芝叶诉请判决光山城建公司、光山德厚公司给付办证违约金，因双方没有约定商品房交付后的具体办证期限，本院对该项请求不予支持。原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司交付光山县秀××湾小区第6幢(号)1单元1901房屋，本院予以支持；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司在交付上述房屋之日起的90日内为原告协助办理上述房屋产权证书，本院予以支持；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司向原告支付逾期交房违约金，因《商品房定购合同》有约定，本院予以支持，违约金从2014年12月30日起至实际交付房屋之日止，按总房款519854元的日万分之零点三计算；原告裴广利诉请判决光山城建公司、光山德厚公司给付办证违约金，因双方没有约定商品房交付后的具体办证期限，本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李保凯、张芝叶交付“秀××湾”小区×幢×单元2××1号、2××4号房屋。二、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告协助办理“秀××湾”小区×幢×单元2××1号、2××4号房屋产权证书。三、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告李保凯、张芝叶6幢(号)1单元2601房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款493284元的日万分之一计算；6幢(号)1单元2××4号(2××3A)房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款503022元的日万分之零点三计算。四、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告裴广利交付“秀××湾”小区×幢×单元1××1号房屋。五、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告裴广利协助办理“秀××湾”小区×幢×单元1××1号房屋产权证书。六、被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告裴广利×幢(号)×单元1901房屋逾期交房违约金从2014年12月30日起至交付房屋之日止，按总房款519854元的日万分之零点三计算。七、驳回原告李保凯、张芝叶其他诉讼请求。八、驳回原告裴广利其他诉讼请求。案件受理费3227元，由原告李保凯、张芝叶、裴广利负担1000元，被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司公司负担2227元；保全费5000元，由被告光山县城镇建设开发公司、光山德厚昌业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘忠焰人民陪审员  杜秀明人民陪审员  曹家东二〇一九年十一月一日书 记 员  李 玮