河北省临漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0423民初251号原告:赵振光，男，1984年5月11日出生，汉族，农民，住临漳县。委托诉讼代理人：白浩亮，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。被告:陈万亮，男，1972年4月2日出生，汉族，农民，住临漳县。原告赵振光与被告陈万亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵振光及其委托诉讼代理人白浩亮，被告陈万亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵振光向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告在2015年5月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并责令被告限期办理过户手续；2.案件受理费由陈万亮负担。事实和理由:2015年5月21日，赵振光与陈万亮订立《房屋买卖协议》，约定陈万亮将其所有的位于临漳县××邺××单元××房产出售给赵振光。合同订立后，赵振光将购房全款交付给了陈万亮，但至今未办理过户手续，特起诉。陈万亮辩称，赵振光陈述不属实，实际情况为：2015年5月19日，陈万亮通过陈某向赵振光借款，实际借款14万元，借款期限两个月，利息共25000元。当日，陈万亮给赵振光出具借款金额为165000元的借款手续后，仅收到现金23000元，并约定赵振光将剩余的117000元转到陈万亮银行账户内。2015年5月21日，因为赵振光对陈万亮不放心，其在转账之前要求陈万亮用房子做抵押，随后双方便订立了名为买卖实为担保的《房屋买卖协议》。借款到期后，陈万亮一直找赵振光要求还款，但找不到，所以无法还款，后来得知赵振光私自将房屋向外出租，已侵害了陈万亮的合法权益，故双方订立的房屋买卖协议无效。且赵振光涉嫌套路贷等犯罪，应追究其刑事责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵振光提交如下证据：1、赵振光身份证复印件，证明其主体资格；2、2015年5月21日，陈万亮与赵振光订立的《房屋买卖协议》，证明陈万亮已将其所有的位于临漳县××邺××单元××房产出售给赵振光；3、2014年4月24日，陈万亮与邯郸春晖房地产开发有限公司订立的《建邺佳园内部认购书》及收款凭证，证明陈万亮已取得临漳县××邺××单元××房产的所有权；4、2015年5月19日，陈万亮给赵振光出具的借款手续，借款金额为165000元；5、赵振光的银行流水三份，证明赵振光具有大额现金交付的能力；6、赵振光的农行转账凭证两份，证明赵振光在2015年5月21日向陈万亮转账117000元；7、2015年5月21日，建邺佳园物业管理处给赵振光出具交费手续三张，证明陈万亮将房屋出售给赵振光后，赵振光向开发商交纳了装修保证金、电梯费、物业费、面积差补款；8、建邺佳园二期3栋3单元1602号房产的电费交纳清单及交费凭证，证明陈万亮将房屋出售给赵振光后，赵振光已实际占有了该房屋；9、中国执行信息公开网关于陈万亮的查询信息三张；10、赵振光为建邺佳园二期3栋3单元1602号房产交纳的暖气接口费凭证，交费金额3292元；11、证人郑某当庭证言，证明2015年，陈万亮通过陈某向赵振光借钱，具体借了多少我不清楚，过了两天，陈万亮又找赵振光借钱，因为之前已经借了一部分钱，说再借一部分，就直接把陈万亮位于建邺佳园二期3栋3单元1602号房产出售给赵振光。协议中的手写内容是我书写的，订立协议后，双方去开发商处过户，但因为陈万亮的原因未能过户，后来双方又一起去司法局公正，但因为没有房产证也无法公正，但房子确实出售给赵振光了。经庭审质证，陈万亮对赵振光提交的1号至10号证据的真实性无异议，但认为双方订立的非买卖协议，而是担保协议，11号证据不真实。经审查，赵振光提交的9号证据与本案无关联，不予采纳；其他证据客观真实、相互印证，本院确认其证明力。陈万亮提交如下证据：证人陈某当庭证言，证明2015年5月19日，陈万亮让其帮忙找钱，其介绍赵振光给陈万亮。当时约定借款利息不是4分就是5分，为了保证陈万亮将来能如约还款，双方约定以房产做抵押，并签订了《房屋买卖协议》，但该协议实际是担保协议。经庭审质证，赵振光对陈某的当庭证言有异议，认为陈某系陈万亮侄子，双方存在利害关系，且陈某的陈述不属实。经审查，本院认为，陈某的当庭证言不足以推翻赵振光提交的书面证据，且其陈述与临漳县公安局临漳镇派出所在2019年3月7日对其的询问中关于该房屋买卖协议的性质存在矛盾，故不予采纳。庭审前，根据赵振光申请，本院向临漳县公安局临漳镇派出所调取了该所对陈某、韩建忠、郑某、牛朋超的询问笔录材料。陈某陈述的主要内容：1、房子是谁的，我不清楚，赵振光与陈万亮之间签订过《房屋买卖协议》，如果赵振光把全款给了陈万亮，这个房子就是赵振光的；如果没有给，就还是陈万亮的。2、赵振光是否把全款给了陈万亮，我不清楚，签订协议后，我就走了，陈万亮收到全款后，负责过户。韩建忠系建邺佳园小区开发商的经理，其陈述的主要内容：1、赵振光和陈万亮一起找过韩建忠，要办理陈万亮名下的建邺佳园二期3栋3单元1602号房产的过户手续，将房屋过户给赵振光，但是因为该房子是公司抵顶给陈万亮的，后期公司想把房子收回来，就没有给他们过户。2、该房产的物业费、面积差、装修保证金等都是赵振光交的，然后公司把钥匙直接给了赵振光，因为该房产还登记在陈万亮名下，所以公司给赵振光出具的收据上写的陈万亮的名字。3、按照公司操作流程，我们要把钥匙交给赵振光，必须经过陈万亮同意，当时是陈万亮打电话给我们说的，具体时间不清楚了，但是肯定说了，要不然我们不会把钥匙给赵振光。郑某的陈述与当庭陈述基本一致。牛朋超曾租赁过双方争议的房屋，其陈述的主要内容：1、大概从2016年3月份起，其从赵振光手中租赁了该房屋，租赁费一年6000元，半年一交，租赁费都交给了赵振光。2、大概在2018年冬天，有人过来说不让我们租赁该房屋了，房屋是他们的。经庭审质证，赵振光对郑某、韩建忠、牛朋超的询问笔录无异议；对陈某的陈述有异议，认为陈某的陈述与当庭的证言不一致。陈万亮对询问笔录的真实性无异议，但认为韩建忠的陈述不真实，钱是陈万亮缴纳的，钥匙陈万亮领的；认为郑某的陈述不属实，陈万亮之前就不认识赵振光，交付的两万多元和手续都是在建邺小区订立的。经审查，韩建忠、郑某、牛朋超在临漳县公安局临漳镇派出所的陈述与赵振光提交的证据相互印证，本院确认其证明力。陈某的陈述与其当庭陈述存在不一致的地方，且陈万亮不能提供充足证据推翻赵振光的书面证据，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈某、郑某系朋友，赵振光系郑某外甥，与陈某熟识，陈万亮系陈某叔叔。2015年5月19日，通过陈某介绍并担保，赵振光借给陈万亮现金165000元，交付方式为现金交付，陈万亮给赵振光出具了借款手续，内容为：“借条今陈万亮借到赵振光人民币壹拾陆万伍仟元整小写（165000元）借期为两个月，2015年5月19日至2015年7月19日截止，如到期未归还借款，陈某负责归还借款。借款人：陈万亮担保人：陈某2015年5月19号……”2015年5月21日，陈万亮因资金紧张再次通过陈某向赵振光借款，经双方协商，陈万亮将其名下位于建邺佳园二期3栋3单元1602号的房产直接出售给赵振光，双方在陈某、郑某的见证下订立了《房屋买卖协议》，陈某系担保人，《房屋买卖协议》中的主要内容系郑某书写。该房屋系邯郸市春晖房地产开发有限公司（以下简称春晖公司）抵顶给陈万亮，房屋价值285875元，陈万亮以该价钱出售给赵振光。因2015年5月19日陈万亮向赵振光借款165000元，扣除165000元后，尚余120875元，因过户费需要3875元，下余117000元。赵振光通过其卡号为62×××71的农业银行卡转到了陈万亮卡号为62×××60的银行卡中，陈万亮将春晖公司与其订立的《建邺佳园内部认购书》及春晖公司出具的房款收到条（均系原件）交付给了赵振光。交付完毕后，赵振光、陈万亮一起到建邺佳园售楼处要求办理过户手续，因该房产系春晖公司欠陈万亮借款而抵顶给陈万亮的，春晖公司打算还清陈万亮欠款后把该房产收回，便没有为双方办理过户手续。后双方又一起到临漳县公证处办理公证登记，因该房产未办理房产证，也无法公证，导致该房产至今未办理过户登记。2015年5月21日，双方订立《房屋买卖协议》后，赵振光于当日向建邺佳园物业服务处交纳了装修保证金、电梯费、物业费等费用，并补交了房屋面积差的房款2890元，春晖公司给赵振光出具了交款证明，因该房屋尚登记在陈万亮名下，交款证明上均写成了“陈万亮”。当日，春晖公司项目经理韩建忠在取得陈万亮同意后，将房屋的钥匙交付给了赵振光。赵振光开始装修房子，并将房子出租给他人。2018年1月7日，赵振光为该房屋交纳暖气接口费3292元。另查明，建邺佳园二期3栋3单元1602号的房产已取得了商品房预售许可证,但未取得房屋所有权证书。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故赵振光与陈万亮在2015年5月21日订立的《房屋买卖协议》已成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”上述协议已生效，且不违反法律的强制性规定，故本院对赵振光要求确认其与陈万亮订立的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求予以支持。双方订立的《房屋买卖协议》中的房产，尚未取得房屋所有权证书，尚不具备过户条件，故对赵振光要求陈万亮履行房产过户手续的诉讼请求，本案不予处理。陈万亮辩称第一次的借款金额实际为14万元，仅收到23000元现金，2015年5月21日的117000元转账是为了补齐第一次的借款，赵振光否认，陈万亮未提供充足证据证明，应承担举证不能责任，不予采纳。陈万亮又辩称，双方订立的《房屋买卖协议》名为买卖实为担保，根据赵振光的陈述和提交的证据，本院认定该协议并非双方民间借贷的担保，理由如下：1、2015年5月21日双方订立协议后，赵振光便向春晖公司交纳了物业费等费用，并且补齐了房屋面积差的房款，这符合买受人的特征；2、赵振光拿到房屋钥匙后对房屋进行了简单装修，并将房屋出租给别人，长达三年之久，并于2018年1月7日交纳了房屋的暖气接口费，也符合房屋买受人的特征。根据日常生活经验法则，运用逻辑推理，本院确信赵振光主张的事实具有高度盖然性，且陈万亮未提供充足证据证明，应承担举证不能责任，故不予采纳。陈万亮再辩称，赵振光涉嫌套路贷等犯罪，可向有关机关报案，与本案无关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹝中华人民共和国民事诉讼法﹞的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告赵振光与被告陈万亮在2015年5月21日订立的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告赵振光的其他诉讼请求。案件受理费5588元，保全费2020元，由被告陈万亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判长  王成举审判员  董 涛审判员  王军委二〇一九年十一月十九日书记员  李亚峰