辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0803民初1703号原告:孙永福，男，1974年12月23日出生，满族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人:郑吉文，内蒙古松洲律师事务所律师。被告:营口市园林绿化工程有限公司，住所地辽宁省营口市老边区中小企业工业园。法定代表人:郭文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人:吴军，营口市老边区诚意法律服务所法律工作者。被告:郭文波，女，1957年6月19日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。委托诉讼代理人:吴军，营口市老边区诚意法律服务所法律工作者。被告:营口沿海嘉厚房地产开发有限公司，住所地辽宁(营口)沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人:郝明，该公司执行董事。委托诉讼代理人:石文生，辽宁西方律师事务所律师。原告孙永福与被告营口市园林绿化工程有限公司、郭文波、营口沿海嘉厚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙永福及委托代理人郑吉文，被告:营口市园林绿化工程有限公司、郭文波共同委托诉讼代理人吴军，被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司委托代理人石文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙永福向本院提出诉讼请求：1、判决被告营口市园林绿化工程有限公司依据2018年12月17日所签《购房补充协议》的约定，向原告孙永福退还200万元购房款；2、判决被告营口市园林绿化工程有限公司以己付购房款200万元为基数，按照年利率10％计算，向原告孙永福支付自2016年8月25日至实际给付日的利息，截止2019年4月25日利息暂计533333元；3、判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告孙永福支付房屋设计和装修装饰等经济损失2053424.96元（诉讼中原告已撤回）；4、判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告孙永福支付因提出执行异议和本案诉讼所产生的律师费、交通费、住宿费、材料费案外人执行异议之诉受理费等经济损失61595元;5、判决被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司的全部付款义务承担连带付款责任；6、判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司依据2017年4月27日所签《商品房买卖合同补充协议》的约定，向原告孙永福支付取暖费优惠经济损失33012元；7、判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司对被告营口市园林绿化工程有限公司的第一项至第六项请求承担连带付款责任；8、本案受理费、保全费5000元、保险公司保函2819.86元申请费等诉讼费用由各被告承担。事实与理由：原告为多口之家，计划购买一套别墅房，用以改善居住条件。经人介绍，原告与被告营口市园林録化工程有限公司(以下简称园林司)达成协议，约定被告营口市园林绿化工程有限公司以实际交易价格350万元，将其通过代物清偿取得的被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司(以下简称被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司)用于抵付工程款65万元的位于营口市的房屋(以下简称案涉房屋)出售给原告。根据被告营口市园林绿化工程有限公司的安排，原告作为案渉房屋的买受人，于2016年6月15日与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同(预售)》。2016年7月5日，原告与被告营口市园林绿化工程有限公司补签《购房协议》约定，被告营口市园林绿化工程有限公司与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司一致同意案涉房屋出售给原告，由被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司为原告办理商品房买卖网签备案工作，并向原告开具不动产权销售发票，保证原告取得全部购房手续;该协议同时约定，虽然原告与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同(预售)》约定案涉房屋买卖价格为650万元，但被告营口市园林绿化工程有限公司以房屋总价款350万元卖给原告后，出现任何纠纷，均由被告营口市园林绿化工程有限公司负责与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司解决，原告不负任何责任;被告营口市园林绿化工程有限公司保证案涉房屋所有权属于原告，如合同无法履行，被告营口市园林绿化工程有限公司在10日内将交易价款退还原告;原告于本协议签订之日起180日内向被告营口市园林绿化工程有限公司预付200万元购房款，余款150万元在被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司为原告办理网签手续并开具发票后付清;被告营口市园林绿化工程有限公司指定收款人为被告郭文波(以下简称郭文波)基于上述《购房协议》《商品房买卖合同(预售)》的约定，原告于2016年8月25日向被告营口市园林绿化工程有限公司指定的收款人郭文波银行账户转账支付200万元购房款:于2016年10月18日收到被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司的《进户通知单》，当日办理完毕收房手续;于2016年11月1日委托第三方对案涉房屋进行了室内外设计和装修装饰，已支付装修装饰和设计费用2053424.96元。2017年4月27日，原告与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同补充协议》，该协议对被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司应当承担的法律责任进行了明确约定。2017年10月25日，原告获知案涉房屋被北京市平谷区人民法院查封。随即，原告委托律师向执行法院提出执行异议和案外人执行异议之诉。2018年12月17日，原告与被告营口市园林绿化工程有限公司、郭文波共同签署《购房补充协议》约定:被告营口市园林绿化工程有限公司承诺，自北京市平谷区人民法院作出一审判决10日内，将200万元购房款退还原告，用于原告参与案涉房屋竞拍使用;如果被告营口市园林绿化工程有限公司未按时足额向原告退还购房款，自其收到该笔购房款日至实际付清日，按照年利率10％计算，向原告支付利息该协议同时约定，因郭文波为被告营口市园林绿化工程有限公司的投资人，郭文波与被告营口市园林绿化工程有限公司共同承诺，如果被告营口市园林绿化工程有限公司逾期退还原告购房款，由被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波共同向原告支付购房款和利息:如果被告营口市园林绿化工程有限公司逾期退还原告购房款，导致原告无法参与涉案房屋的拍卖活动，或者竞拍失败，被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波除向原告支付购房款和利息外，还应当全额赔偿原告的装修装饰和设计费用损失;因案涉房屋纠纷所衍生的包括但不限于交通费、住宿费、材料费、诉讼费、律师费等全部费用，均由被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波承担;因本协议发生争议，由案涉房屋所在地人民法院判决。2019年2月14日，北京市平谷区人民法院对原告提出的案外人执行异议之诉一案作出一审判决，驳回原告要求法院停止执行的诉讼。原告不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月17日作出二审判决，驳回上诉，维持原判另查明，被告张振波系被告营口市园林绿化工程有限公司的登记股东和实际控制人，其与郭文波系夫妻关系。原告向被告营口市园林绿化工程有限公司支付的200万元购房款，最终进入郭文波的个人账户。被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波、张振波存在公司财产与个人家庭财产的混同，且张振波名下的财产有郭文波的夫妻共同财产份额。基于上述《购房协议》《购房补充协议》《商品房买卖合同补充协议》的约定和案外人执行异议之诉司法判决结果，原告向本案各被告提出付款要求，以便于及时参与案涉房屋的司法拍卖活动，或者为原告最终取得案涉房屋的所有权作出努力，遭到各被告的拒绝。原告认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，各被告不按照合同约定履行付款义务，已构成违约，应当承担相应的法律责任，共同赔偿原告的全部经济损失。根据案涉房屋司法拍卖进展，以及被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司与相关申请执行人债权人的执行和解、结案情况，原告本着以实际取得案涉房屋所有权为目的，将对本案诉讼请求进行增加、变更或放弃。综上所述，为依法解决民商事争议，构建和谐的社会关系，原告根据合同约定及相关法律和司法解释的规定，特向人民法院提起本案诉讼，希望贵院查明事实，判允前列诉请。被告营口市园林绿化工程有限公司、郭文波辩称：2016年7月5日原告与被告签订了房屋买卖协议签订后以实际履行交付房屋，原告在2017年4月27日也和第三人被告3也履行了签订了买房合同协议，原告的第一项诉请时返还200万购房款用于竟拍活动，现没有确认房屋竞拍或产权不可能返还原告200万购房款，原告尚欠被告绿化公司150万购房款，合同约定是购房款350万，以实际交付200万，在没有确定房屋的产权之前，被告不同意返还200万此款。原告要求200万基数计算利息没有法律依据，因为是买卖合同房屋没有确认产权之前，谁也没有确定房屋是不是原告所有，不存在利息，被告不同意利息的请求。关于房屋装修问题只原告所说装修花费2053424.96元，是原告自己所陈述，没有证据证明装修款是不是用于涉案房屋装修款不清楚，不同意支付装修费用。要求的其他费用没有法律依据，应依法驳回。被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司辩称，被告公司以实际履行了交房的义务，没有其他特别的约定因此被告公司对原告的诉请认为没有法律依据。根据对原告的询问，原告在案涉房屋中并未实际居住，因此其第6项诉请，法院不应支持。对原告的第七项诉请要求判令被告公司承担连带责任，我公司认为，无事实更无法律依据，应该驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的结算协议、房屋抵付工程款合同、进户通知单、《购房协议》《购房补充协议》《商品房买卖合同补充协议》、购房款收条、网银转账支付凭证、北京市平谷区人民法院（2018）京0117执异68号执行裁定书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终5375号民事判决书等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司与被告营口市园林绿化工程有限公司签订了一份房屋抵付工程款合同，约定被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司用位于营口市的房屋(以下简称案涉房屋)向被告营口市园林绿化工程有限公司抵付工程款650万元，双方并同意被告营口市园林绿化工程有限公司指定买受人为原告，并于本协议签订之日起180日内签订《商品房预售合同》；本协议涉及的房屋在办理产权、物业交接等所有手续及房屋出现的任何问题上，均与其他购买被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司所受的房屋业主相同，按照预售合同执行，不享受特殊待遇。原告与被告营口市园林绿化工程有限公司达成协议，约定被告营口市园林绿化工程有限公司以实际交易价格350万元，将其通过代物清偿取得的被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司用于抵付工程款650万元的位于营口市的房屋(以下简称案涉房屋)出售给原告。2016年6月15日原告与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同(预售)》。2016年7月5日，原告与被告营口市园林绿化工程有限公司补签《购房协议》约定，被告营口市园林绿化工程有限公司与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司一致同意案涉房屋出售给原告，由被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司为原告办理商品房买卖网签备案工作，并向原告开具不动产权销售发票，保证原告取得全部购房手续;该协议同时约定，虽然原告与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同(预售)》约定案涉房屋买卖价格为650万元，但被告营口市园林绿化工程有限公司以房屋总价款350万元卖给原告后，出现任何纠纷，均由被告营口市园林绿化工程有限公司负责与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司解决，原告不负任何责任;被告营口市园林绿化工程有限公司保证案涉房屋所有权属于原告，如合同无法履行，被告营口市园林绿化工程有限公司在10日内将交易价款退还原告；原告于本协议签订之日起180日内向被告营口市园林绿化工程有限公司预付200万元购房款，余款150万元在被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司为原告办理网签手续并开具发票后付清;被告营口市园林绿化工程有限公司指定收款人为被告郭文波(以下简称郭文波)。协议签订后，原告于2016年8月25日向被告营口市园林绿化工程有限公司指定的收款人郭文波银行账户转账支付200万元购房款。2016年10月18日收到被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司的《进户通知单》，当日办理完毕收房手续。2017年4月27日，原告与被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同补充协议》，该协议对被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司应当承担办理房屋产权手续、物业费等进行了约定。2016年7月25日被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司将已出售的商品房为被告自己办理了抵押手续。2017年10月25日，原告获知案涉房屋被北京市平谷区人民法院查封。随即，原告委托律师向执行法院提出执行异议和案外人执行异议之诉。2018年12月17日，原告与被告营口市园林绿化工程有限公司、郭文波共同签署《购房补充协议》约定:被告营口市园林绿化工程有限公司承诺，自北京市平谷区人民法院作出一审判决10日内，将200万元购房款退还原告，用于原告参与案涉房屋竞拍使用;如果被告营口市园林绿化工程有限公司未按时足额向原告退还购房款，自其收到该笔购房款日至实际付清日，按照年利率10％计算，向原告支付利息；因郭文波为被告营口市园林绿化工程有限公司的投资人，郭文波与被告营口市园林绿化工程有限公司共同承诺，如果被告营口市园林绿化工程有限公司逾期退还原告购房款，由被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波共同向原告支付购房款和利息；如果被告营口市园林绿化工程有限公司逾期退还原告购房款，导致原告无法参与涉案房屋的拍卖活动，或者竞拍失败，被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波除向原告支付购房款和利息外，还应当全额赔偿原告的装修装饰和设计费用损失;因案涉房屋纠纷所衍生的包括但不限于交通费、住宿费、材料费、诉讼费、律师费等全部费用，均由被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波承担。2019年2月14日，北京市平谷区人民法院对原告提出的案外人执行异议之诉一案作出一审判决，驳回原告要求法院停止执行的诉讼。原告不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月17日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。另查，原告为争议房屋聘请律师，并签订律师代理合同，并交纳律师代理费发票数张金额6万元。车票、住宿等发票数张金额1595元。再查，《商品房买卖合同补充协议》约定，若被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司2017年12月31日前不能按本协议第一款所述事项完成约定或出现房屋被政府查封、被拍卖等情形，影响原告装修，被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司在2018年1月31日前向原告支付人民币650万元整、全额赔偿原告对该房屋改造与装修费用，并按银行贷款利率4.5%支付以上款项的利息。本院认为：原告提供结算协议、房屋抵付工程款合同、进户通知单、《购房协议》《购房补充协议》《商品房买卖合同补充协议》、购房款收条、网银转账支付凭证、北京市平谷区人民法院（2018）京0117执异68号执行裁定书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终5375号民事判决书能够证明由于被告的原因，导致不能办理原告所购房屋的产权登记手续，被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司显属违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定承担相应的违约责任。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，现原告要求解除合同，并要求被告返还购房款200万元诉请1，本院依法予以支持。关于原告诉请2被告营口市园林绿化工程有限公司以己付购房款200万元为基数，按照年利率10％计算，向原告孙永福支付自2016年8月25日至实际给付日的利息，截止2019年4月25日利息暂计533333元问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中在购房补充协议中约定如被告营口市园林绿化工程有限公司未按时足额向孙永福退还购房款，自其收到该笔购房款日至实际付清日，按照年利率10%计算向孙永福支付利息。故被告营口市园林绿化工程有限公司应向原告支付以己付购房款200万元为基数，按照年利率10％计算，向原告孙永福支付自2016年8月25日至实际给付日的利息。关于原告诉请4判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告孙永福支付因提出执行异议和本案诉讼所产生的律师费、交通费、住宿费、材料费案外人执行异议之诉受理费等经济损失61595元问题。本案中在《商品房买卖合同补充协议》中有明确约定提起的有关涉案房屋诉讼等相关律师费、交通费、住宿费均由被告营口市园林绿化工程有限公司承担。而往返北京的差旅费原告提供车票及住宿票据，故对于原告主张被告营口市园林绿化工程有限公司赔偿61595元的请求，予以支持。关于原告诉请5判决被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司的全部付款义务承担连带付款责任问题。因原告提供的北京市平谷区人民法院（2018）京0117执异68号执行裁定书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终5375号民事判决书及《购房补充协议》约定因郭文波为被告营口市园林绿化工程有限公司的投资人，郭文波与被告营口市园林绿化工程有限公司共同承诺，如果被告营口市园林绿化工程有限公司逾期退还原告购房款，由被告营口市园林绿化工程有限公司与郭文波共同向原告支付购房款和利息，能够证明被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司向原告支付房款和利息的连带责任，予以支持。关于原告诉请6判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司依据2017年4月27日所签《商品房买卖合同补充协议》的约定，向原告孙永福支付取暖费优惠经济损失33012元问题。本案中在《商品房买卖合同补充协议》中有明确约定。但因被告违约未装修完工，也未入住，现原告诉请给付原告孙永福支付取暖费优惠经济损失33012元，不予支持。关于原告诉请7判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司对被告营口市园林绿化工程有限公司的第一项至第六项请求承担连带付款责任问题。因原告提供的《商品房买卖合同补充协议》、《购房协议》但不能充分证明其对诉请1、2、3(诉讼中撤回)、4、5、6、项承担连带责任，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十八条之规定，判决如下：一、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙永福购房款200万元；二、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内以己付购房款200万元为基数，按照年利率10％计算，向原告孙永福支付自2016年8月25日至实际给付日的利息；三、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内向原告孙永福支付本案诉讼所产生的律师费、交通费、住宿费、材料费案外人执行异议之诉受理费等经济损失共计61595元；四、被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司向原告孙永福返还房款和利息承担连带付款责任。五、驳回原告孙永福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44398元，撤诉部分的受理费为19402元，减半收取即9701，剩余案件受理费24996元及保全费5000元，均由被告营口市园林绿化工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  高奇人民陪审员  何萍人民陪审员  王伟二〇一九年十一月十八日法官助理张鹏展书记员张恩瑞