四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6576号 原告：张孝权，男，1981年10月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 被告：广安中泰房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区红旗街127号3幢1单元101号。 法定代表人：殷建国，总经理。 委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 原告张孝权与被告广安中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝权的委托诉讼代理人曾维胜、被告中泰房产公司的委托诉讼代理人王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张孝权向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因被告逾期取得位于四川省广安市房屋所在楼栋的初始登记而应承担的违约金32678元及利息,利息按年利率6%从2018年10月16日起计算至付清之日止；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于四川省广安市广安区房屋，总价款397541元，出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的原因未能在本合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得房屋权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，但被告实际于2018年9月30日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，即未按合同约定取得该商品房所在楼栋的权属证明，应向原告支付相应的违约金。据此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告中泰房产公司辩称，1.原告已取得房屋产权证，并在其出具的收条中认可被告已按约定履行相关义务，单方承诺“视为广安中泰房地产开发有限公司已按约定履行相关义务，本人与广安中泰房地产开发有限公司再无任何纠纷，之后所涉的任何经济法律责任本人自愿承担”，故原告已无相应诉权，其起诉无事实和法律依据；2.延期办理房屋产权证系不能归责于被告的客观原因造成。一是未能及时取得相关税费缴纳凭证。被告实际已于2015年10月就开始对“中泰田园”项目进行土地增值税清算，2015年12月3日向原广安市地方税务局第一直属分局提交了项目土地增值税清算报告。税务部门在对案涉项目土地增值税进行清算时，才告知被告实行核定征收方式，并非被告实际以查账的方式计算土地增值税。直至2018年3月15日，税务部门以案涉项目未达到《土地增值税清算管理规程》规定的清算条件，方才撤销其做的所有决定，至今仍未确定土地增值税征收方式。经被告多次与税务部门协商，以中泰田园项目未售商业用房担保土地增值税清算所涉及的税费，税务部门才同意先办理业主房屋契税申报手续，直至2018年9月27日办理不动产权登记证书；二是业主未能及时提交办理产权证书所需的资料。被告于2015年9月23日开始通知业主提交以上资料，但直到2018年8月17日，所有业主才提交完办理房屋契税所需材料；3.原告未举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失，且主张的违约金远远高于实际损失，其诉请无事实依据。我国对违约金采取的是填补实际损失为原则，原告未举证证明实际损失，被告已交付了商品房和不动产权证书，原告接受并认可被告已按约定履行相关义务双方不再有任何纠纷的情况下，主张高额违约金不应得到法律的支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交了原告的身份证复印件、商品房买卖合同及购房款增值税发票、案涉房屋楼栋办理初始登记申请书及审批表、房地产权登记信息、（2017）川1602民初4464号民事判决书等证据对其诉称意见予以证明。 被告向本院提交了被告的营业执照复印件、收条、土地增值税清算税款申报鉴证报告、广市地税一直通[2016]12号《土地增值税清算通知书》、广市地税一直通[2017]30001、30002号《税务事项通知书》、广市地税一直通[2018]1721号《税务事项通知书》、家庭购买首套住房享受契税减免应提供的资料等证据对其辩称意见予以证明。 本院综合当事人提交的证据及诉讼参与人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年7月8日，原告张孝权（乙方、买受人）与被告中泰房产公司（甲方、出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方所购商品房项目名称为中泰田园，位于四川省广安市中桥组团ＧＣ2011-12号地块；2.房屋编号为5幢第13层1-13-3号，涉及用途为住宅，建筑面积为83.16㎡，总价为397541元；3.如因买受人原因，未按合同约定交清房款及相关费用，所造成的产权不能按期办理，由买受人承担相应责任；4.出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；5.产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所属楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日向买受人支付；7.因办理相关产权证件工作的需要，出卖人在开发周期中需要为买受人准备办理各项权证手续资料；8.买受人必须在签订本合同当日内付清房款的同时支付政府职能部门收取的各项交易代收费用（代收费用有：契税、专项维修基金、交易费、土地评估费、转移登记费、测绘费、印花税、产权办理工本费等及银行按揭相关手续费用），买受人应当在房屋交付之日起10日内，及时提交办理房屋所有权转移的相关文件即资料；买受人未能及时提交办理产权转移所需的相关文件或未能及时补足相关税费导致房屋产权转移办理延期的，视为买受人违约，买受人应每日按房款总价的万分之一向出卖人支付违约金等。 原告张孝权先后通过现金和银行贷款的方式向被告支付了购房款共计397541元及代收费14896元及房屋面积差异款4063元。 2015年12月3日，四川鑫安税务师事务所有限公司出具了《广安中泰房地产开发有限公司“中泰田园”项目土地增值税清算税款申报鉴证报告》。 2016年1月20日，广安市地方税务局第一直属税务分局作出广市地税一直通[2016]12号《土地增值税清算通知书》，认定被告公司开发额“中泰田园”项目工程已符合土地增值税清算条件，通知被告在收到本清算通知之日起90日内办理清算申报手续。 2017年5月8日，广安市地方税务局第一直属税务分局作出广市地税一直通[2017]30001号《税务事项通知书》，通知书主要内容为：你公司开发的“中泰田园”项目已达到土地增值税清算条件（预售房许可证已满三年），鉴于你公司在“中泰田园”项目财务核算方面大量使用大额现金支出（比如支付供电工程款5300000.00元一次性使用现金支付），违反了财务管理制度，无法真实准确反映土地增值税扣除项目的计税成本。经研究决定对该项目土地增值税清算实行核定征收方式。 同日，该税务分局又作出广市地税一直通[2017]30002号《税务事项通知书》，通知书主要内容为：你公司开发的“中泰田园”项目已完工，开发产品已交付使用，开发产品计税成本已转结，通过核查，发现你公司在“中泰田园”项目开发产品计税成本结算方面大量使用大额现金支出（比如支付供电工程款5300000.00元一次性使用现金支付），违反了财务管理制度，无法真实准确反映成本费用支出及利润水平。经研究决定对该项目企业所得税实行核定征收方式。 2018年3月15日，该税务分局作出广市地税一直通[2018]1721号《税务事项通知书》，通知内容主要为：鉴于我局在2016年1月20日要求你公司对“中泰田园”项目进行土地增值税清算时，该项目未达到《土地增值税管理规程》规定的清算条件，故我局决定撤销2017年7月作出的清算决定，同时撤销2017年9月29日作出税收强制执行决定，与清算项目有关的税收法律文书广市地税一直通[2017]30001、30002号《税务事项通知书》同时作废。 2018年9月14日，案涉房屋所在的楼栋办理了不动产首次登记。2019年1月3日，原告在领取产权证时签订《收条》，载明收到不动产权证书原件及契税发票及退办证工本费等465元，视为广安中泰房地产开发有限公司已按约定履行相关义务，本人与广安中泰房地产开发有限公司再无任何纠纷，之后所涉的任何经济法律责任本人自愿承担。 广安市国土资源局在其官方网站上公布了《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》，主要规定：1.办理首次登记的应提交的申报材料有身份证明材料、不动产权证书或土地使用证（原件）、商品房预售许可证、建设工程规划许可证，以及建筑区划内属全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房等证明材料，包括土地、规划或建设等部门出具的相关文件和开发建设单位与业主的书面约定材料等；2.委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书（原件）和受托人的有效身份证明。个人委托代理人申请登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公正或认证；3.房地产开发企业在申请新建房屋首次登记时，应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记，权利人记载为该小区全体业主，不发房屋权属证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋，办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，被告应当在2015年12月31日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但被告实际于2018年9月14日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故被告中泰房产公司未在约定期限完成办理房屋初始登记的义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告提出的原告在出具的收条上承诺被告已按约定履行相关义务、双方再无任何纠纷而已无相应诉权的辩称意见。从原告出具的收条看，该收条为打印填充格式，系原告在领取不动产权证书时被告要求原告填写的，需要填写的内容仅为楼栋单元房号、产权证及契税发票编号、退回的工本费金额等数字，标题又注明为收条，根据合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除和限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，被告并未提供证据证明以合理的方式提醒过原告注意该条款以及对该条款予以了说明。该条款明显属于免除被告自身责任的情形，按照《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该内容应属无效。对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。 关于被告提出的因税务机关原因未能及时取得相关税费缴纳凭证导致迟延办证的辩称意见。从被告提交的证据可以看出，税务机关就被告开发的“中泰田园”项目工程是否达到土地增值税清算条件，以及因被告违反财务制度等作出的一系列通知，均系依照相关法律法规作出，被告将未能取得相关税费缴纳凭证导致迟延办理首次登记的原因归责于税务机关的行为无事实及法律依据，本院不予采纳；关于被告提出的业主未能及时提交办理产权证书所需的资料导致迟延办证的辩称意见。根据《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》的规定，办理房屋首次登记应提交的资料中并没有要求业主提交资料的情形，故对被告的本项辩称意见，本院不予采纳。 关于违约金金额的确定。根据合同约定，因被告的违约行为，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。对此被告明确表示原告未提供证据证明其实际受到的损失，原告主张的违约金远高于实际损失，其诉请支付的违约金无事实依据。本院认为，原告未能在合同约定的期限办理首次登记属实，但确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告认为违约金过高时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，原、被告双方均未提供证据证明原告因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，本案无法根据实际损失与约定的违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，本院综合全案实际情况，考虑被告已履行商品房交付、办理初始登记及转移登记，原告已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定被告向原告支付2016年1月1日起至2018年9月14日止期间逾期办理首次登记的违约金为8560元。被告于2018年9月14日取得案涉房屋所属楼栋的首次登记，按照合同约定，应当自实际取得权属证明之日起30日向原告支付但其未支付，故应当向原告支付自逾期之日起至款项付清时止期间的利息，对原告要求从2018年10月16日起按年利率6%的标准支付利息至款项付清时止的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告广安中泰田园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张孝权支付逾期办理首次登记的违约金8560元及利息（利息从2018年10月16日起按年利率6%的标准计算至款项付清时止）； 二、驳回原告张孝权的其他诉讼请求。 案件受理费616元，减半收取计308元，由原告张孝权负担228元，被告广安中泰田园房地产开发有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  吴承光 二〇一九年十一月二十日 书记员  周 含